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Steuern als Antriebsmotor Ihres Handelns

Wie jeder Geschäftsmann (und jede Geschäftsfrau) sind auch Sie als privater Immobilieninvestor selbstverständlich bestrebt, Ihren Cashflow zu maximieren und Ausgaben als steuermindernde Werbungskosten geltend zu machen. Hier lauern allerdings einige Tücken, die aus einer scheinbar klugen Investition schnell und unerwartet eine hohe Steuerlast entstehen lassen. Deshalb: Befassen Sie sich frühzeitig und umfassend mit der gesamten Immobilienkalkulation, die nicht nur Ihre Rendite, sondern auch die Finanzierung, steuerliche Fragen und die gewählte Immobilienstrategie berücksichtigt.

Wenn Sie die E-Book-Reihe „Megatrend Immobilien: Vermögensaufbau durch Cleverness und erprobte Strategien bereits bis hierhin verfolgt haben, kennen Sie die wesentlichen Grundlagen und wissen, wie Sie Ihrem Traum vom Vermögensaufbau mit Wohnimmobilien näher kommen. In diesem Teil „Vollständige Immobilienkalkulation mit Finanzierung und Steuern gehen wir den nächsten Schritt. Ich zeige Ihnen hier u. a., welche steuerlichen Aspekte Sie vor dem Hintergrund Ihrer gewählten Strategie berücksichtigen müssen. Auf dieser Grundlage können Sie dann eine vollständige Immobilienkalkulation erstellen und abschätzen, ob sich ein Kauf lohnt oder was Sie tun sollten, um Ihre Steuerlast und damit Ihre Rendite zu ändern.

Bitte beachten Sie einen Punkt ganz besonders: Dieses E-Book ist keine Steuerberatung. Dies ist ganz allein Sache Ihres Steuerberaters. Vielmehr versteht sich dieses E-Book als Überblick über finanzielle und steuerliche Rahmenbedingungen, innerhalb derer Sie Ihre Investition tätigen. Aber um strategische Entscheidungen treffen zu können, müssen Sie sich mit diesem Thema befassen und es durch Beratung mit Ihren Experten oder durch relevante Literatur bzw. Veranstaltungen vertiefen.

Das Steuer-ABC des privaten Immobilieninvestors

Als privater Immobilieninvestor sehen Sie sich immer wieder steuerlichen Fragen gegenüber. Dies beginnt mit der Versteuerung der Einnahmen, geht über Abschreibungen, Werbungskosten und Berücksichtigung anderer Ausgaben bis hin zu steuermindernden Immobilienstrategien. In den Grundzügen sollte Ihnen dieses Themenfeld unbedingt vertraut sein, denn es setzt Rahmenbedingungen, innerhalb derer Sie um bestimmte Entscheidungen nicht herumkommen. Daher stelle ich Ihnen zum Einstieg zunächst die wichtigsten Bereiche vor.

Einnahmen und Ausgaben

Die typische Herangehensweise an das Thema Steuern ist, Einnahmen und Ausgaben aufzulisten. Im Bereich der privaten Einkommenssteuer sind dabei Ist-Termine maßgebend. Das heißt: Anders als bei den meisten Unternehmen gilt der Tag des Geldflusses, nicht der der Rechnungsstellung. Für Ihre Steuererklärung ist also immer der tatsächliche Zahlungstag entscheidend.

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind in der Steuererklärung in Anlage V aufzulisten. Als Einnahmen im steuerlichen Sinne gelten hier Einnahmen aus Wohnungsvermietung und Vermietung von Garagen und Stellplätzen usw. Bitte beachten Sie, dass auch Einnahmen aus der Vermietung von Gewerbeobjekten dazugehören. Allerdings gehe ich davon aus, dass Sie sich als privater Investor vornehmlich auf Wohnimmobilien konzentrieren. Gewerbeimmobilien beinhalten einige steuerliche Besonderheiten, die an dieser Stelle außen vor bleiben.

Weiterhin gehören zu den Einnahmen auch solche aus Untervermietung oder Vermietung an Angehörige. Hier wartet eine erste steuerliche Fußangel: Wenn die Miete für Angehörige auf einen Wert unter 66 Prozent der ortsüblichen Nettokaltmiete sinkt, erkennt das Finanzamt Werbungskosten für die Wohnung nur noch anteilig an. Auf Werbungskosten gehen wir weiter unten noch ein. Behalten Sie bitte vorerst im Hinterkopf, dass ein entsprechender Mietvertrag „fremdüblich sein sollte. Was insbesondere heißt, dass die Miete die genannte Grenze nicht unterschreiten darf. Dazu noch ein Hinweis: Es reicht nicht aus, diese Summen im Vertrag festzuhalten, maßgebend sind die tatsächlichen Mietzahlungen. Daher lohnt sich ein „Tricksen auf dem Papier nicht, denn am Ende zählen immer die tatsächlichen Zahlungen.

Ebenfalls zu den Einnahmen zählen Nebenkostenvorauszahlungen für das