Immobilienbewertung im Rahmen der Erbschaftsteuer: Unter welchen Voraussetzungen ist die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens nach §198 BewG sinnvoll?

Durch das am 01.01.2009 in Kraft getretene Erbschaftsteuerreformgesetz soll die durch das Bundesverfassungsgericht erfolgte Vorgabe der Ausrichtung der Bewertung von bebauten Grundstücken am gemeinen Wert als maßgebliches Bewertungsziel für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer umgesetzt werden. Aufgrund der Notwendigkeit der Standardisierung und Vereinfachung des steuerrechtlichen Bewertungsverfahrens wurden die Bewertungsgrundlagen jedoch typisierend geregelt. Diese Vereinfachung und Typisierung führt unter bestimmten Voraussetzungen zu einem Bewertungsergebnis, welches über dem gemeinen Wert der Immobilie liegt und damit zu einer zu hohen Besteuerung des Steuerpflichtigen führt. Für diese Fälle wurde in § 198 BewG eine sogenannte Öffnungsklausel verankert, welche dem Steuerpflichtigen den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts der Immobilie ermöglichen soll.
Es stellt sich nun die Frage, unter welchen Voraussetzungen es zu Überbewertungen und somit zu einer zu hohen Besteuerung kommt, welche Objekte davon betroffen sind und wie gegebenenfalls ein Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts zu führen ist.
Die vorliegende Studie bietet einen Überblick über die Möglichkeiten des Nachweises des niedrigeren gemeinen Werts nach §198 BewG und seinen Voraussetzungen, sowie über rechtlichen Grundlagen der steuerlichen Bedarfsbewertung und des Nachweises des niedrigeren gemeinen Werts nach §198 BewG. Des Weiteren erfolgt im Rahmen dieser Studie innerhalb der unterschiedlichen steuerrechtlichen Bewertungsverfahren insbesondere eine genaue Betrachtung des Ertragswertverfahrens. Es erfolgt eine Analyse der unterschiedlichen Einflussgrößen und ihrer spezifischen Wirkung auf das Bewertungsergebnis. Dabei wird die Auswirkung der einzelnen Wertansätze auf das Bewertungsergebnis des Ertragswertverfahrens im Wege der Sensitivitätsanalyse näher untersucht und anschließend auf reale Sachverhalte übertragen. Die Ergebnisse werden im Anschluss auf konkrete Sachverhalte, wie sie in der Praxis vorkommen übertragen. Daraus werden Empfehlungen bezüglich des Nutzens eines Verkehrswertnachweises nach §198 BewG für unterschiedliche Objekte abgeleitet.