Immobilienrecht der Türkei

Vorwort

In der täglichen Praxis des Verfassers und seiner Kolleginnen und Kollegen im Netzwerk der Kanzlei Rumpf Rechtsanwälte hat sich in den vergangenen Jahren eine außerordentliche Diversifizierung der Beratungskonstellationen ergeben. Dazu gehört auch zunehmend das Immobilienrecht in zahlreichen Facetten. Erstmals im Jahre 1991 wurde der Autor mit dem privaten türkischen Immobilienrecht kombiniert mit Fragen des öffentlichen Planungsrechts, den Beschränkungen aus Gründen der militärischen Sicherheit und schließlich auch des privaten Baurechts infolge mangelhafter Bauweise konfrontiert. Zwischenzeitlich hat sich vieles geändert, sowohl im Hinblick auf die Entwicklung des Immobilienmarktes, in dem die touristischen Gebiete zwar immer noch größte Bedeutung haben, aber im Hinblick auf das gesamtwirtschaftliche Gewicht von den gewerblichen Immobilien in den größeren Städten (Büroflächen, Einkaufszentren, Industriebau) eingeholt worden sind.

Auch in Bezug auf die Baunormen und die Bauqualität hat die Türkei nicht nur aufgeholt, sondern präsentiert sich inzwischen mit Flughafenbauten und infrastrukturellen Großprojekten nicht nur im eigenen Land, sondern auch in zahlreichen anderen Ländern der Welt, insbesondere in Russland, Zentralasien und im arabischen Raum.

Dieses Buch basiert auf einem Beitrag des Autors im Handbuch Immobilienrecht in Europa, das im Dezember 2014 in zweiter Auflage von Thomas Wachter und Susanne Frank herausgegeben worden und beim C.F. Müller Verlag (ISBN 978-3-8114-4016-6, www.cfmueller.de) erschienen ist. Dieses Buch wurde jedoch stärker auf den juristischen Laien zugeschnitten, ohne auf die Befriedigung des Informationsbedürfnisses von Anwälten und Unternehmensjuristen zu verzichten. Wer Zitate konkreter Gesetzesparagraphen und detailliertere Literaturhinweise sucht, sei auf das Handbuch verwiesen.

Stuttgart, im Mai 2017

Christian Rumpf

Einführung

In den letzten Jahren hat sich der türkische Immobilienmarkt extrem stark entwickelt – so stark, dass hin und wieder auch von einer „Blase gesprochen wird. Anders aber als etwa in den USA hat die Entwicklung nichts mit einer verfehlten Binnenpolitik zu tun, in welcher Verbraucher unreflektiert animiert werden, sich unter Überschätzung ihrer wirtschaftlichen Möglichkeiten Grundeigentum zu verschaffen mit der Folge, dass Bankenkredite nicht mehr in tatsächlichen Immobilienwerten reflektiert werden. Richtig ist nur, dass auch die türkische Politik – etwa durch das so genannte „Mortgage-Gesetz aus dem Jahre 2007 – den Verbraucher an den Markt heranführt. Der Unterschied besteht darin, dass wir in der Türkei noch ein spürbares Bevölkerungswachstum zu verzeichnen haben und die jahrzehntelang oder gar jahrhundertelang nicht genutzten Potenziale erst jetzt zur Geltung kommen. Das Wirtschaftswachstum beruht auf einem eminenten Nachholbedarf auf Konsumentenseite wie auch auf einem rapide wachsenden Angebot exportfähiger Güter. Angekurbelt wird das Wachstum auch durch einen immensen Nachholbedarf an Infrastrukturmaßnahmen. Zwar stellt gegenwärtig nach wie vor das Außenhandelsdefizit eine gewisse Gefahr dar. Auch haben politische Ereignisse und die weltwirtschaftliche Lage zwischendurch auch zu einer Verlangsamung oder einem kurzfristigen negativen Wachstum geführt. Dennoch ist nicht zu leugnen, dass die sowohl auf Wachstum als auch auf Stabilität bedachte türkische Wirtschaftspolitik im Vergleich zu früheren Zeiten deutlich erfolgreicher geworden ist.

Von dieser Situation profitiert auch der Immobilienmarkt. Sicherlich ist festzustellen, dass das Wachstum der Metropole Istanbul Ausmaße annimmt, die geradezu beängstigend sind. Vereinzelt ist auch erkennbar, dass die Raumangebote am Immobilienmarkt schneller wachsen als die Nachfrage. In einigen touristischen Zentren, wie etwa Antalya, ist das Risiko erheblich gestiegen, neue Zentren im Inneren Anatoliens und am Schwarzen Meer warten aber auf werthaltige Investitionen. Immer mehr „anatolische Tiger" wachsen heran – Provinzstädte, die ihrerseits zu interessanten Metropolen werden, wie etwa Bursa, Kayseri, Konya, Gaziantep, Adana und Mersin ...

Probleme hat die Türkei allerdings offenbar noch damit, ein ausgewogenes Planungsrecht zu schaffen. Die noch nicht allzu alte kluge Entscheidung, das Planungswesen zu dezentralisieren, indem den Städten mehr Kompetenzen eingeräumt werden, wird schrittweise wieder zurückgenommen. Es gibt noch immer öffentlich-rechtliche Erwerbsgrenzen – abgesehen von den üblichen Beschränkungen im Bauwesen aufgrund von Naturschutz, Denkmalschutz etc. –, die dringend fallen müssen, weil sie unnötige Unsicherheit verursachen, wie etwa die privateigentumsfeindliche Forstpolitik.

Betrachtet man aber das Immobilienrecht im engeren Sinne, dann haben wir ein überschaubares System, das sich nach wie vor an das Schweizer Modell anlehnt. Im Bereich der Immobiliarsicherheiten gibt es Verbesserungsbedarf, auch wenn etwa die Hypothek immer mehr als probates Mittel der Kreditsicherung auch durch Banken, selbst durch ausländische Banken, anerkannt wird.

Politik und Wirtschaft

Das politische System

Geschichte

Bereits im 19. Jahrhundert hatte die Türkei begonnen, sich mit ihren wirtschaftlichen, politischen und sozialen Strukturen nach Westen hin zu orientieren. Nach dem Ersten Weltkrieg folgte die Türkei den auch in Europa neuen Tendenzen der Demokratisierung und Entmachtung der Fürstenhäuser und entschied sich – ähnlich wie Frankreich – für das Modell einer streng säkularen Republik.

Seit dieser Zeit blieb die Türkei immer nach Westen hin ausgerichtet, wobei mit dem Aufstieg der Vereinigten Staaten zur Weltmacht insbesondere nach dem Zweiten Weltkrieg auch die Amerikaner Einfluss auf die türkische Politik gewannen. Die Türkei ist ein Gründungsmitglied der Vereinten Nationen, ein Mitglied der NATO, des Europarates, der OECD und assoziiertes Mitglied der Westeuropäischen Union. In Konzepten zur Verteidigung des europäischen Kontinents spielt die Türkei eine zentrale Rolle – auch wenn inzwischen im Hinblick auf die Verlässlichkeit der Türkei in der NATO Fragezeichen angebracht werden müssen.

Verfassung

Die derzeitige Verfassung¹ ist im Jahre 1982 nach einem Militärputsch erlassen worden. Sie hat sich zwar im Großen und Ganzen als Verfassung eines demokratischen und sozialen Rechtsstaates bewährt. Mit dem umstrittenen Referendum v. 16.4.2017 ist jedoch dem Präsidenten Recep Tayyip Erdoğan gelungen, einen Regimewechsel herbeizuführen, in dem demokratische Grundwerte in der Vorstellungswelt dieses Mannes ihren goldenen Käfig finden.² Kurzum, das demokratische Grundgefüge ist vollständig auf das neue Machtzentrum im Präsidentenpalast zugeschnitten worden.

Zentralismus und Ideologie

Die Türkei hat ein zentralistisch organisiertes parlamentarisches Regierungssystem. Die Prinzipien des demokratischen, säkularen und sozialen Rechtsstaats gehören zu den unveränderlichen Grundlagen. Hinzu kommen die Grundsätze der kemalistischen Staatsideologie, die bis heute vor allem über den Laizismus und den Nationalismus Staat und Gesellschaft ihr Gepräge gibt. Atatürk ist nach wie vor allenthalben präsent – Ausdruck einer historischen Sonderleistung des ehemaligen osmanischen Generals, der innerhalb von knapp zehn Jahren die vollständige Umformung eines maroden feudalen Staates in eine moderne Republik erreicht hat.

Nationalismus und Zentralismus gehören eng zusammen. Schon im 19. Jahrhundert waren nationalistische Tendenzen, die sich überall in Europa breit gemacht und zu einer neuen Definition des Staates geführt hatten, auch in das Osmanische Reich gelangt. Für die einen war der Nationalismus die ideologische Grundlage für ein neues Bewusstsein als ethnische Minderheit in Opposition zum Zentralstaat, für die anderen war der Nationalismus die ideologische Grundlage und Rechtfertigung für eine Stärkung der Zentralregierung. Im Osmanischen Reich musste dazu der „Osmane" geschaffen werden, an dessen Stelle dann – sinnvoller Weise – der Türke trat, der in der republikanischen Verfassung schlicht über die Staatsangehörigkeit definiert wurde. Dass dies politisch ein schwieriges Unterfangen war, da dadurch vor allem die stärkeren ethnischen oder religiösen Minderheiten nicht einfach wegdefiniert werden konnten, ist inzwischen verstanden worden und schlägt sich in einer wichtigen Neuorientierung der Minderheitenpolitik nieder.

Am problematischsten ist das Konzept des Laizismus. Prinzipiell hat die türkische Verfassung hier ein klares Vorbild im französischen System, das seit der Französischen Revolution eine strenge Trennung von Kirche und Staat kennt und bis heute problemlos durchzuhalten scheint. Der Unterschied besteht aber darin, dass auch vor der französischen Revolution bereits der Absolutismus die Verweltlichung von Staat und Recht nachhaltig umgesetzt hatte, während Atatürk in einem Bruchteil des gleichen Zeitraums die Religion aus der Gesetzgebung und der Justiz verdrängen musste. Unterschwellig wirkten die religiösen Orden bis heute weiter, unter Özal, später der Regierung Erbakan/Çiller und nun auch für die ganze Welt sichtbar unter der Regierung bzw. Präsident Erdoğan nehmen sie Einfluss auf ein neues Verständnis von Religionsfreiheit, wobei allerdings selbst diese Strömungen unter den Druck der politischen „Visionen" des Präsidenten geraten sind. Mit dem so genannten Putsch v. 15.7.2016 wurde das ganze Ausmaß der Infiltration des Systems durch die Gülen-Bewegung deutlich, die der Partei des Präsidenten, der er neuerdings wieder vorsitzen darf, ursprünglich überhaupt mit in den Sattel geholfen hatte und die jetzt als angebliche Terrororganisation auf das schärfste verfolgt wird.

Grundrechte

Die türkische Verfassung verfügt über ein modernes Grundrechtesystem. Die Todesstrafe ist abgeschafft. In der heutigen Grundrechtsdogmatik des Verfassungsgerichts spürt man deutsche Einflüsse, obwohl im Übrigen das öffentliche Recht seine Wurzeln in der französischen Tradition hat. Einzelne Probleme bei der praktischen Umsetzung grundrechtlicher Garantien waren unter den ersten beiden Amtszeiten des Ministerpräsidenten Erdoğan in den Hintergrund getreten, um heute unter seinen autokratischen Machtbestrebungen um so mehr wieder hervorzubrechen.

Der Eigentumsschutz entspricht internationalen Standards – zumindest in der Theorie. Es gibt ein funktionstüchtiges Enteignungsgesetz. Trotzdem gibt es für das Immobilienrecht relevante Defizite, auf die noch zurückzukommen sein wird.

Gesetzgebung

Die Gesetzgebung liegt in den Händen der GNVT (Große Nationalversammlung der Türkei, türk.: TBMM – Türkiye Büyük Millet Meclisi)³. Die 550 Abgeordneten (ab 2019 sollen es 600 Abgeordnete sein) werden in freien, gleichen, allgemeinen und geheimen Wahlen alle vier Jahre (ab 2019 alle fünf Jahre) gewählt. Das Parlament erfüllt seine zentrale Aufgabe, die