Die Miete erhöhen
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In diesem Ratgeber erhalten Sie Antworten u.a. auf folgende Fragen:
- Wie können bereits im Mietvertrag Mieterhöhungen bzw. -anpassungen einvernehmlich geregelt werden?
- Wie wird die Miete bei einer Indexmiete erhöht?
- Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
- Wann kann die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden?
- Welche Warte- und Sperrfristen müssen bei der Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete eingehalten werden?
- Welche Höchstgrenze muss bei der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete eingehalten werden?
- Wie müssen Sie als Vermieter die Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete begründen?
- Welchen inhaltlichen und formellen Anforderungen muss das Mieterhöhungsschreiben für die Mieterhöhnung auf die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechen?
- Was müssen Sie als Vermieter veranlassen, wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt?
- Unter welchen Voraussetzungen ist die Mieterhöhung wegen der Modernisierung der Wohnung möglich?
- In welchem Umfang können Vermieter Modernisierungskosten der Wohnung auf die Mieter umlegen?
Otto N. Bretzinger
Dr. Otto N. Bretzinger ist Jurist und Journalist. Er ist Autor zahlreicher Publikationen, u.a. zu den Themen Erb-, Miet-, Arbeits- und Verbraucherrecht und Finanzen. Im Fernsehen (z. B. "ARD Buffet") und beim Rundfunk (z. B. Deutschland Radio) ist er regelmäßiger Gesprächspartner bei verbraucherrechtlichen Themen. Er schreibt für verschiedene Tageszeitungen und die Verbraucherzentralen in Deutschland und betreut seit Jahren sehr erfolgreich den WoltersKluwer - Steuertipps Verbauchercontent.
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Die Miete erhöhen - Otto N. Bretzinger
© 2023 by Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlagsgesellschaft mbH
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Das Werk einschließlich seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des Verlags unzulässig. Das gilt insbesondere für die Vervielfältigung, Übersetzung, Mikroverfilmung sowie Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.
Alle Angaben wurden nach genauen Recherchen sorgfältig verfasst; eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben ist jedoch ausgeschlossen.
Zum Zwecke der besseren Lesbarkeit verwenden wir allgemein die grammatisch männliche Form. Selbstverständlich meinen wir aber bei Personenbezeichnungen immer alle Menschen unabhängig von ihrer jeweiligen geschlechtlichen Identität.
Alternative Streitbeilegung (Online-Streitbeilegung und Verbraucherschlichtungsstelle)
Die Europäische Kommission hat eine Plattform zur Online-Streitbeilegung eingerichtet, die unter folgendem Link abgerufen werden kann: www.ec.europa.eu/consumers/odr. Wolters Kluwer ist nicht bereit und nicht verpflichtet, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen.
Inhaltsübersicht
1 Einvernehmliche Erhöhung der Miete
2 Mietvertragliche Regelungen über künftige Mietänderungen
2.1 Staffelmiete
2.1.1 Wirksame Vereinbarung
2.1.2 Mieterhöhung
2.2 Indexmiete
2.2.1 Wirksame Vereinbarung
2.2.2 Mieterhöhung
3 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
3.1 Ausschluss der Mieterhöhung
3.2 Warte- und Sperrfrist
3.3 Ortsübliche Vergleichsmiete
3.3.1 Aktuelle Miete als Berechnungsbasis
3.3.2 Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
3.4 Kappungsgrenze
3.4.1 Ausgangsmiete
3.4.2 Auswirkungen anderer Mieterhöhungen
3.4.3 Rechtsfolgen bei Nichteinhaltung der Kappungsgrenze
3.5 Anrechnung von Drittmitteln
3.6 Begründung der Mieterhöhung
3.6.1 Bezugnahme auf einen Mietspiegel
3.6.2 Bezugnahme auf eine Mietdatenbank
3.6.3 Bezugnahme auf ein Sachverständigengutachten
3.6.4 Bezugnahme auf Vergleichswohnungen
3.7 Erhöhungserklärung
3.7.1 Form
3.7.2 Richtiger Absender
3.7.3 Richtiger Adressat
3.7.4 Inhalt
3.8 Zustimmung und Klage
3.8.1 Zustimmungsfrist
3.8.2 Klagefrist
3.8.3 Welche Rechte der Mieter hat
4 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
4.1 Modernisierung
4.1.1 Umlegungsfähige Modernisierungsmaßnahmen
4.1.2 Formelle Voraussetzungen
4.1.3 Härteeinwand des Mieters
4.2 Mieterhöhung
4.2.1 Ausschluss der Modernisierungsmieterhöhung
4.2.2 Ansatzfähige Kosten
4.2.3 Instandhaltungskosten sind nicht ansatzfähig
4.2.4 Berücksichtigung von Drittmitteln
4.2.5 Verteilung der Kosten
4.2.6 Umfang der Modernisierungsmieterhöhung
4.2.7 Geltendmachung der Mieterhöhung
4.2.8 Fälligkeit der höheren Miete
4.2.9 Außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters
4.3 Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren
4.4 Modernisierungsvereinbarung
Die Miete erhöhen: kurz&konkret!
Jeder Vermieter möchte für die Überlassung der Wohnung eine marktgerechte Miete erzielen. Ist die Miete im laufenden Mietverhältnis nicht mehr angemessen, stellt sich für den Vermieter die Frage, ob und in welchem Rahmen er die Miete erhöhen kann. Mit einer allgemeinen Begründung kann jedenfalls nicht mehr Miete verlangt werden. Mit Argumenten wie »Die Kosten sind stark gestiegen« oder »Es sind viele Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten angefallen« kann eine Mieterhöhung vom Vermieter nicht begründet werden. Eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis ist vielmehr nur im Rahmen der im gesetzlichen Mietrecht vorgegebenen Möglichkeiten zulässig.
Vermieter und Mieter können während des Mietverhältnisses eine Erhöhung der Miete vereinbaren. Ebenfalls durch Vereinbarung können künftige Mieterhöhungen bzw. -änderungen bereits im Mietvertrag in Form der Staffel- oder Indexmiete geregelt werden.
Soweit eine Mieterhöhung vertraglich nicht ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt, kann der Vermieter durch einseitige Erklärung eine höhere Miete im Zustimmungsverfahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Ferner ist eine Mieterhöhung auch nach bestimmten Modernisierungsmaßnahmen zulässig.