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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

 

5ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

 

Registro: 2013.0000005771

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0121178- 38.2008.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO BANCOOP, são apelados DALVA LEONICE BARATELLI, JULIO CESAR MAGALHAES, GERLANE FAUCON FIGUEIREDO DE SOUZA MAGALHAES, NELSON DOS SANTOS FILHO e SUELI SILVA SANTOS.

ACORDAM, em 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JAMES SIANO (Presidente) e J.L. MÔNACO DA SILVA.

São Paulo, 19 de dezembro de 2012.

Erickson Gavazza Marques RELATOR Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO COM REVISÃO Nº 0121178-38.2008.8.26.0000 Comarca : SÃO PAULO

Juiz

: LUIS FERNANDO CIRILLO

Ação

: DECLARATÓRIA

Apelante : BANCOOP

DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO Apelados: DALVA LEONICE BARATELLI E OUTROS

COOPERATIVA HABITACIONAL

VOTO Nº 9775

DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO E NULIDADE DE CLÁUSULA COM PEDIDO COMINATÓRIO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL - COMERCIALIZAÇÃO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS - ATO COOPERATIVO NÃO CONFIGURADO - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - DEVER DE INFORMAÇÃO, TRANSPARÊNCIA E BOA-FÉ NA CONTRATAÇÃO E EXECUÇÃO - AQUISIÇÃO A PREÇO DE CUSTO - EXIGÊNCIAS LEGAIS ESTABELECIDAS PARA A MODALIDADE NÃO ATENDIDAS - ORIGEM DO RESÍDUO NÃO ESCLARECIDA - INEXIGIBILIDADE DO MONTANTE - PRECEDENTES DESTA CORTE- SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.

Vistos.

Trata-se de ação cautelar e ação principal

declaratória de inexigibilidade de débito e cláusula contratual

com pedido cominatório, ajuizada por Dalva Leonice, Júlio

César Magalhães e sua esposa Gerlane Faucon Figueiredo de

Souza Magalhães e Nelson dos Santos Filho e sua esposa Sueli

Silva Santos contra Bancoop Cooperativa Habitacional dos

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Bancários de São Paulo, que a respeitável sentença de fls. 661/667, cujo relatório adota-se, julgou procedentes, declarando inexigíveis os valores cobrados pela ré, a título de apuração final do preço, reconhecendo o cumprimento das obrigações assumidas pelos autores, concedendo-lhes quitação, e condenando a requerida a promover o registro de propriedade dos imóveis, em trinta dias, sob pena de multa.

Inconformada, apela a ré alegando, em suma, que houve autorização para cobrança do rateio e, no mais, a permissão sequer é necessária. Diz que as contas apresentadas indicam a existência de saldo negativo no empreendimento Solar de Santana. Argumenta que a responsabilidade pelo déficit é dos cooperados, conforme previsão legal e estatutária, sendo que a origem do débito foi esclarecida aos condôminos. Informa que o preço inicial é estimado e conforme reconhecido pela própria sentença, pode sofrer alterações. Volta-se contra o reconhecimento da quitação, já que ainda é possível a realização da assembléia. Sustenta ser indevida a outorga das escrituras, uma vez que os autores não pagaram o preço efetivo da unidade. Finaliza, pedindo a concessão de efeito suspensivo.

O recurso foi preparado, recebido e respondido.

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É o relatório.

A

princípio,

diante

do

julgamento

do

recurso,

prejudicado o pedido de concessão de efeito suspensivo.

Pois bem, as partes controvertem quanto à exigibilidade de resíduo referente à diferença entre o preço estimado no instrumento e o custo efetivo de unidade habitacional contratada na modalidade “a preço de custo”.

A sentença reconheceu a inexigibilidade do montante cobrado pela apelante, posto que a cobrança não havia sido autorizada pela assembleia, nos termos do artigo 44, II, da Lei n. 5674/71.

Todavia, a despeito da diferença cobrada pela recorrente ser realmente indevida, certo que os fundamentos que impedem a cobrança são diversos, senão veja-se.

Inicialmente, cumpre consignar que esta Corte tem decidido, reiteradamente, que a apelante é constituída por um grupo de pessoas que, de forma disfarçada, promove a comercialização de imóveis residenciais sob a forma de

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cooperativa.

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Os compradores não têm a intenção de participar de

uma sociedade de pessoas e tornarem-se cooperados, mas

aderem à sociedade com o fim exclusivo de adquirir um

imóvel, desligando-se da associação logo após a quitação da

unidade.

A atividade da apelante não envolve, portanto, atos

cooperativos, mas incorporação e construção comercial sob a

forma dissimulada de sociedade sem fins lucrativos, com o fim

de evitar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e

demais disposições legais que regem a matéria.

Nesse

sentido,

em

demanda

envolvendo

a

recorrente, esta Câmara assim se manifestou:

“Apelações Cíveis. Recurso da ré BANCOOP Intempestividade. Não conhecimento do recurso. Recurso da ré Ila Cooperativa. Ação de rescisão de contrato cumulada com devolução de parcelas. Caracterização de relação de consumo, com incidência do Código de Defesa do Consumidor. Ausência de entrega da obra. Rescisão do contrato por inadimplemento das rés-alienantes. Devolução do valor integral que deve ser feita em parcela

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única. Sentença mantida. Não se conhece do recurso de apelação da co-ré BANCOOP e nega-se provimento ao recurso da co-ré Ila Companhia Internacional.” (Apelação n. 024299- 10.2007.8.26.0000, 5ª Câmara de Direito Privado, Relatora Dra. Christine Santini, j. em 23/11/11).

A decisão encontra amparo na jurisprudência deste

Tribunal, como se depreende da leitura do v. acórdão relatado

pelo eminente Desembargador Francisco Loureiro:

“Destaco inicialmente que a BANCOOP, criada pelo sindicato dos bancários com a finalidade de construir pelo regime cooperativo moradias aos integrantes daquela categoria profissional a custo reduzido, em determinado momento desviou-se de seu escopo original. Passou a construir em larga escala e a comercializar unidades futuras a terceiros não sindicalizados ao sindicato dos bancários. Basta ver as qualificações dos autores relacionados na inicial, para constatar que a esmagadora maioria deles não é constituída de bancários. Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migração das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro espírito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedora imobiliária, com produtos destinados ao público em geral, alavancados em forte apelo publicitário. Ao contrário do que afirma o recurso, portanto, a relação entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autônomas futuras é regida pelo Código de Defesa do Consumidor. Não

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basta o rótulo jurídico de cooperativa para

escapar, por ato próprio, do regime jurídico ”

(Apelação

cogente protetivo dos consumidores

n. 0158529-07.2006.8.26.0100, 4ª Câmara de Direito Privado, j. em 24/3/2011).

Fixada a incidência do Código de Defesa do

Consumidor, cabe consignar que os ditames da boa-fé e

equilíbrio contratual devem ser observados tanto na

contratação quanto na execução do negócio, impondo-se,

assim, à fornecedora o dever de informação e transparência

(artigo 4º).

Neste contexto, embora na modalidade contratada

os adquirentes sejam os responsáveis pelo custeio integral da

obra, é certo que as revisões da estimativa de gastos devem ser

efetuadas pelo menos semestralmente, com participação da

comissão de representantes e do construtor (artigo 60, da Lei n.

4591/64).

Outrossim, a lei determina que todas as transações

referentes à construção sejam realizadas em nome do

condomínio, sendo que todas as contribuições devem ser

depositadas em conta aberta também em nome do condomínio

(artigo 58, incisos I e II).

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Isso porque somente o acompanhamento dos

adquirentes, por intermédio da comissão de representantes e

realização de assembléias, aliado à transparência e à

regularidade do balanço contábil garante a legitimidade de

eventual déficit final.

No caso, não há provas de que as exigências legais

foram atendidas, uma vez que os documentos acostados pela

recorrente não se prestam a tanto e, assim sendo, é de se

reconhecer a inexigibilidade do resíduo apontado pela

Cooperativa.

Veja-se que, tal como a questão atinente à

incidência do Código de Defesa do Consumidor, a cobrança do

resíduo referente ao empreendimento em questão já foi

afastada por esta Colenda Câmara:

“COOPERATIVA HABITACIONAL - Cobrança de apuração final do custo do empreendimento - Inadmissibilidade - Aderentes que não participaram da realização do rateio final de responsabilidade - Assembléia omissa quanto ao valor do saldo residual Valores calculados de forma unilateral - Embora exista a previsão de cobrança do resíduo relacionado ao custo final da obra, não houve demonstração dos gastos - Sentença de

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improcedência incorretamente prolatada, apelo provido para declarar a quitação dos valores pagos, determinar a outorga do instrumento definitivo de transmissão da propriedade - Invertidos os ônus do sucumbimento” (Apelação n. 0015997-82.2007.8.26.0000, Des. Moreira Viegas, j. em 21/01/2012).

A propósito, a decisão acima não ficou isolada na

jurisprudência deste Tribunal:

“Cooperativa que cobra, seguidamente, resíduos dos compradores - O fato de a cooperativa habitacional invocar o regime da Lei 5764/71, para proteger seus interesses, não significa que o cooperado esteja desamparado, pois as normas gerais do contrato, os dispositivos que tutelam o consumidor e a lei de incorporação imobiliária, atuam como referências de que, nos negócios onerosos, os saldos residuais somente são exigíveis quando devidamente demonstrados, calculados e provados - Inocorrência - Não provimento” (Apelação n. 0119827-98.2006.8.26.0000, 4ª Câmara de Direito Privado, Relator Desembargador Ênio Zuliani, j. em 6/3/2008).

Logo, nos termos dos arestos supra colacionados e

consoante determinou a sentença, deve se reconhecer a

inexigibilidade do montante cobrado pela apelante e, em

consequência, condená-la a conceder a quitação e a outorgar as

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escrituras das unidades adquiridas pelos autores, haja vista que,

conforme sustenta a própria ré, o único empecilho para

adjudicação do imóvel é a dívida, cuja exigência ora se afasta.

Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

Erickson Gavazza Marques Relator