TEMA 11 LA VENTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL La venta en propiedad horizontal es un rgimen legislativo encaminado a regular o a establecer normas aplicables a la propiedad

de los apartamentos en los cuales puede estar dividido un inmueble, es por eso que llamamos apartamento aquellas construcciones independientes con salida a la va pblica de forma directa o a travs de un espacio comn. La disciplina de la propiedad horizontal en Venezuela se rige por la Ley de Propiedad Horizontal del 18 de agosto de 1983. Los requisitos fundamentales para proceder a vender apartamentos en propiedad horizontal son los siguientes: 1.- Que exista el denominado documento de condominio, el cual debe ser registrado en la oficina subalterna de registro correspondiente, el cual debe contener la descripcin y ubicacin del inmueble, de las cosas comunes, el valor que se le da al edificio y el que se le da a cada apartamento, fijndose de acuerdo con estos valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes, a los efectos de poder determinar el monto de la cuota de condominio. 2.- Como segundo requisito encontramos los planos explicativos, los cuales deben acompaarse junto con el documento de condominio para ser agregados a los cuadernos de comprobantes, estos planos explicativos deben ser previamente aprobados por los rganos correspondientes, al igual que si hay alguna otra modificacin, deben estar demarcadas de manera clara y precisa. Sino se protocoliza el documento de condominio y se anexan los planos no podr venderse ningn apartamento en propiedad horizontal y de llegar a ocurrir sera objeto el registrador de una sancin pecuniaria. 3.- Tambin es requisito para proceder a la venta de un apartamento en propiedad horizontal, que quien recibe todo o parte del precio en dinero o en instrumentos negociables, debe ser el propietario del terreno del edificio donde se va a construir, al igual que debe utilizar esos fondos a financiar la construccin. (esto evitara un aprovechamiento. Igual los que venden en maquetas trabajan con el dinero de otro) 4.- otro requisito sera, que quien recibe todo o parte del precio del apartamento objeto del contrato, en dinero o instrumento negociable, pague al cliente intereses a la tasa corriente en el mercado sobre las cantidades recibidas. (esto no se cumple en este pas) ADMINISTRACIN EN PROPIEDAD HORIZONTAL Todo lo relacionado con la administracin de un edificio se cie a lo que establezca el documento de condominio, donde se prev de forma minuciosa y detallada tanto los deberes y derechos de los posibles propietarios, no obstante ello, la ley de la materia nos dice, que la administracin de los bienes inmuebles corresponder a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al administrador.

La junta de condominio deber estar integrada por 3 copropietarios y 3 suplentes, y los designa la Asamblea General de copropietarios, dura un ao en el ejercicio de sus funciones, pudiendo ser reelectos sus miembros y de ellos mismos se elige un Presidente

ART. 34 LPH: El contrato por el cual se enajena a titulo oneroso un apartamento es anulable a solicitud del adquirente cuando se establezca para ste la obligacin de pagar todo o parte del precio antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenacin. La misma sancin civil acarrear la estipulacin de que el adquirente se obligue por letra de cambio u otro documento negociable, antes de la protocolizacin del correspondiente ttulo. Pargrafo nico: Sin embargo se podr recibir todo o parte del precio o el adquirente se podr obligar por letras de cambio u otros documentos negociables, antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenacin, y aun cuando el Inmueble est hipotecado, nicamente si se cumple cualquiera de los requisitos siguientes: A. Quien recibe todo o parte del precio en dinero o en instrumentos negociables, sea el propietario del terreno donde el edificio se va a construir y que destine dichos fondos a financiar la construccin. B. Que se haya otorgado el documento de condominio correspondiente o se hayan obtenido los permisos de construccin respectivos. C. Que el propietario del inmueble, en los trminos que se establezca el documento, constituya garanta fiduciaria para responder de la devolucin de las cantidades recibidas y los daos y perjuicios que su incumplimiento pudiera ocasionar. (Fianza compromiso). En caso de celebrarse el convenio de arras previsto en el artculo 1263cc. Estas no podrn exceder del porcentaje del precio del apartamento objeto de la negociacin que fija el Reglamento y siempre que se d cumplimiento a lo establecido en los literales anteriores. El propietario debe fijar un plazo para cumplir su obligacin de transferir La propiedad de lo vendido. D. Quien recibe todo o parte del precio del Inmueble1 objeto del contrato, en dinero o en instrumentos negociables, pague al adquirente intereses, a las tasas comentes en el mercado inmobiliario institucional, sobre las cantidades recibidas ART. 35 LPH: En los contratos de venta cuyo precio haya de pagarse por cuotas, no podr establecerse que la falta de pago de una o ms cuotas la conlleva a la resolucin del contrato o a la perdida del beneficio del trmino que tenga el comprador, respecto a las cuotas sucesivas, sino despus de transcurridos 45 das, que se contaran a partir de la fecha de vencimiento de la primera cuota insoluta ART. 35 LPH: al dejar de pagar una cuota no se vence el beneficio del trmino, sino hasta transcurridos 45 das de retraso del pago. ART. 38 LPH: el comprador que compra el apartamento pide que se libere de la hipoteca que tenga el apartamento divisin de la hipoteca a fin de que el pueda tambin hipotecar el inmueble, queda liberado con la cuota correspondiente a ese apartamento, esos apartamentos generalmente tienen hipotecas los nuevos. (Sobre el terreno).

ART. 144 LPH: si recibe pago antes del registro del documento el comprador puede pedir la sancin all establecida se muda con el compromiso de opcin a venta, cuando el comprador no pueda pagar mas al vendedor no puede quedarse con el pago ya dado.

Tema 12 Venta de Parcelas: Concepto: La venta de parcelas es aquel contrato en el cual se est enajenando o vendiendo un inmueble por su naturaleza (terreno, edificio) en forma fraccionada, por porciones independientes, con la obligacin de realizarla mediante OFERTA PUBLICA y que la persona del promotor GARANTICE LOS SERVICIOS BASICOS FUNDAMENTALES, es decir, se obligue a dotar a la parcela de los servicios indispensables. Caractersticas: Que se trata de una venta de una extensin de terreno. Que se puede vender fraccionadamente y que Las parcelas van a ser independientes una de otras. Se debe hacer mediante OFERTA PUBLICA es decir a travs de los medios de comunicacin comercial tales corno los Avisos de Prensa, vallas etc. Requisitos: Se debe especificar el nmero de parcelas en que se dividir el inmueble conforme al plano de urbanismo o parcelamiento, con indicacin a su vez del nmero de parcelas destinadas a un mismo uso y con igual zonificacin. Las condiciones generales de urbanizacin o parcelamiento y especialmente, las relaciones de las obras y servicios esenciales con indicacin del trmino dentro del cual estarn terminadas, as como la constancia de la aceptacin de los respectivos proyectos por los organismos competentes. Los gravmenes y las limitaciones de la propiedad que existan sobre el inmueble, con indicaron de la fecha y datos de registro de los documentos. Documento de Parcelamiento: Antes de proceder a la venta de parcelas por OFERTA PUBLICA el propietario o los copropietarios de dichas parcelas estn en la obligacin de protocolizar ante la correspondiente oficina subalterna de registro de la ubicacin del inmueble un documento que se denomina DOCUMENTO DE URBANIZACIN O PARCELAMIENTO. En el cual se har constar: La voluntad de destinar el inmueble a la venta o enajenacin por parceles. La denominacin del inmueble si la tiene, su ubicacin, linderos, reas, medidas y dems caractersticas. La relacin cronolgica de los ttulos de adquisicin con la indicacin de los 20 aos anteriores de su adquisicin, de las fechas y datos del registro.

 El porcentaje que representan el valor atribuido a cada parcele en relacin con el valor fijado para la totalidad del rea destinada a la venta. El numero de parcelas en que se dividir el inmueble conforme al plano de urbanismo o parcelamiento, una indicacin a su vez del nmero de parcelas destinadas a un mismo uso y con igual zonificacin. Los gravmenes que existen sobre el inmueble, indicando la fecha y datos del registro. (Los requisitos que deben contener el documento de urbanizacin o parcelamiento son similares o parecidos a los de la Venta de Apartamento de Propiedad Horizontal). Formalidades del Documento de Parcelamiento: El registrador no protocolizara el documento de urbanizacin o parcelamiento: a.- Si no constan todas las menciones exigidas. b.- En caso de que el inmueble hubiese sido dado en garanta hipotecaria, si no consta en forma autentica el consentimiento del acreedor hipotecario para que se le destine a la enajenacin por parcelas mediante oferta pblica. La protocolizacin lo har la oficina subalterna de registro de la ubicacin del inmueble y al realizarla se efectuaran las anotaciones marginales previstas en el artculo 1.926 del CC. La protocolizacin podar ser hecha por sectores parciales de urbanizacin o parcelamiento general proyectado, en cuyo caso se podrn ofrecer y enajenar las parcelas comprendidas en dichos sectores. Las modificaciones o reformas en la zonificacin de la urbanizacin o parcelamiento que fueren aprobadas por las autoridades competentes, con posterioridad a la protocolizacin del documento de referencia, se harn contar en un documento que tambin ser protocolizado y el cual deber acompaarse con los planos y memorias tcnicas correspondientes que sern agregados al respectivo cuaderno de comprobantes. El registrador estampara la nota marginal pertinente. Toda enajenacin por parcelas y por oferta pblica ser nula si no se hubiere protocolizado previamente el correspondiente documento de urbanizacin o parcelamiento. El propietario o los copropietarios de un inmueble que procedan a su enajenacin por parcelas y por oferta publica sin haber protocolizado el documento de referencias, sern castigados con prisin de cinco a veinte meses, independientemente de que la enajenacin o enajenaciones efectuadas hayan sido anuladas o no. Las regulaciones del documento de urbanizacin o parcelamiento, se consideran incluidas en los contratos entre el propietario o los copropietarios de los inmuebles y los adquirentes de las parcelas, y producirn efectos tambin para los causahabientes de las partes por cualquier titulo. Igualmente si las partes presenten su protocolizacin un documento de venta de parcelas que forma parte de un inmueble gravado y en ese documento no se indique la existencia del gravamen es obligacin del registrador de advertir la existencia el gravamen, dejando constancia de la existencia del mismo. Este contrato puede ser anulable a solicitud del adquiriente sino se expresa en la en el la existencia del gravamen y no se hace en el caso planteado, queda prohibido la venta de parcela ubicada en zona donde aparezcan destinadas a reas verdes o servicios comunales en los contratos de venta para cuyo precio hay de pagarse mediante cuotas la falta de pago de menos de 3 cuotas no dara lugar a la resolucin del contrato ni perdida de beneficios del mismo sino al cobro de las cuotas insolutas no pagadas e intereses moratorios a la rata correspondiente.

Resuelto el contrato de venta por plazo por cualquier causa que sea se se ha acordado que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a titulo de indemnizar el juez si alguna circunstancia podr reducir si el comprador ha pagado ya mas de la cuarta parte del precio total de la venta sern castigados con pena de prisin de 5 a 20 aos. Que en anuncios en venta de parcelas hagan falsas afirmaciones sobre la urbanizacin o parcela que induzca al engao publico, podr ser tambin ser objeto de una multa de 500 a 10000 bs y sern competentes para el carcter de estos juicios los jueces de primera instancia en lo penal de la jurisdiccin donde esta ubicado la parcela quienes actuaran nicamente a instancia de la persona que inducido por el engao hubiera adquirido una parcela

TEMA 13 Contratos Preliminares o Preparatorios de la Venta CONTRATOS PRELIMINARES DE VENTA: Los contratos preliminares son aquellos contratos donde hay un acuerdo de voluntades y donde va implcita la obligacin de celebrar un contrato en un tiempo futuro por razones que son innumerables o diversas. A estos contratos se les denomina de diferentes maneras contratos preparatorios, precontratos, y dentro de ellos podemos hablar de promesa de venta, promesa con opcin a compra, con opcin a venta, en estos contratos una de las partes se obliga a celebrar un contrato en una fecha determinada. Sin embargo no son contratos definitivos. Los contratos preliminares son principales, pero a su vez son preparatorios, pueden ser unilaterales o bilaterales dependiendo de la obligacin que tengan las partes, pero tienen una condicin especial de no engendrar derechos traslativos de propiedad. Ya que NO HAY TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD las prestaciones que se realizan son prestaciones de hacer y no de dar. CONCEPTO: Es una vinculacin nacida del contrato cuya eficacia, en el querer de las partes es solo preliminar o previa puesto que lo que se intenta es crear una relacin futura y definitiva, la cual ordinariamente es entre las mismas partes contratantes. OBJETO: Como punto de vista que el contrato preparatorios son los que tienen por objeto ponerse en condiciones de celebrar otros definitivos que son los que en realidad interesan a los que los celebres ya que el contrato por virtud del cual una parte o ambas se obligan en cierto tiempo a celebrar un contrato futuro determinado. PROMESA UNILATERAL DE VENTA: La promesa unilateral de venta es un contrato por el cual una persona se obliga a vender un bien, mediante un precio determinado a otra persona y esta aceptar el ofrecimiento, pero no se obliga a realizar el contrato, pero hay que notar que no hay contrato definitivo venta por lo que no hay transferencia de la propiedad,

no hay entrega de la cosa ni tampoco hay el pago de la misma de donde se deduce que queda abierta la posibilidad del desistimiento del compromiso, es por eso que la promesa unilateral no crea un derecho real sino una obligacin de hacer. EJM: Supongamos un contrato: A se compromete con B a venderle un apartamento, Hay un plazo establecido de 3 meses, es decir hay un compromiso de parte de B. Aparece C en la vida de A y le dice en cuanto le vas a vender el apartamento a B, 50 millones. Y C le dice te doy 60 millones. A se lo vende C, sin haber transcurrido el plazo completo de los 3 meses que tenia B Tiene alguna accin contra A? si en este caso el plazo no se la vencido, tiene la posibilidad de solicitar resarcimiento de daos y perjuicios. Redaccin del Contrato de Venta: Para que la promesa unilateral de venta constituya un contrato valido, se requiere salvo tu adhesin del comprador a la venta, la promesa debe reunir todas las condiciones de un contrato de compra venta es decir, la cosa debe ser determinada y el precio debe ser fijado exigindose por otra parte la capacidad del comprador para adquirir la cosa, El efecto que tiene la promesa unilateral de venta es que nunca se da la obligacin de dar, sino la obligacin de hacer. PROMESA BILATERAL DE VENTA: Es el contrato por el cual dos partes se obligan recprocamente a celebrar un contrato de venta, en este caso uno se compromete a vender y el otro se compromete a comprar, de todas maneras las prestaciones a las cuales se obligan las partes siguen siendo prestaciones de hacer, no hay obligacin de dar, sucede lo mismo que el los contratos unilaterales de venta con opcin a compra donde una sola de las partes es la que se obliga. En la promesa bilateral de venta cualquiera de las partes que se vean incumplidas por la otra parte lo que tendr que hacer es demandar por daos y perjuicios, tambin puede demandar por incumplimiento de contrato y para cual tendr que probar los daos. Inclusive las partes en este tipo de contrato, establece clusulas penales el problema se presenta es cuando se trata de contratas bilaterales de venta donde a pesar que nuestra legislacin no contempla este tipo de contrato sin embargo se realiza teniendo presente que la promesa de venta equivale a la venta, cuando hay consentimiento reciproco de las dos partes sobre la cosa, sobre el precio, es lo que sentenciadores llaman una promesa sinalagmtica de venta y esta existe cuando un propietario promete vender su bien mediante un precio determinado y aquel a quien se le ha dirigido la promesa se compromete por su parte a comprarlo en el precio establecido, esta dob1e promesa equivale a la venta real ya que cada uno de los contratantes se ha obligado con relacin al otro, el uno a vender y el otro a comprar. Tema 14 Arrendamiento Es un contrato mediante el cual una persona llamada arrendador se obliga a transferir temporalmente el uso, goce de un inmueble a otra persona llamada arrendatario estando obligada esta ltima a pagar un canon mensual. El tiempo de los contratos de arrendamiento en Venezuela ser de 1 ao pudindose ser renovado con preferencia de alguna de los contratantes, incluso puede el arrendatario manifestar antes de vencerse el

contrato su voluntad de no continuar con el mismo sin tener que pagar los canones restantes. El contrato de arrendamiento debe ser suscrito por las partes contratantes en 3 ejemplares una para el arrendador, arrendatario y otra para la Sper Intendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. (antes solo era entre las partes) a estos contratos de arrendamiento se le debe anexar la resolucin mediante la cual el organismo respectivo en este caso la SINV fija el canon de arrendamiento correspondiente que no de cumplir esto sern objeto de sancin. Los contratos e arrendamiento se deben realizar en moneda de curso legal aquellos contratos que hayan sido celebrados en moneda extranjera antes de la entrada en vigencia de la ley de arrendamiento se adecuaran a las formalidades establecidas en la ley en un lapso de 30 das continuos a partir de la entrada en vigencia de la presente ley. Tambin se puede decir que cuando haya una familia que ocupe una vivienda arrendada y esa disolucin sea por divorcio, separacin, finalizacin del concubinato y el que tiene suscrito el contrato de arrendamiento decide mudarse, el otro cnyuge concubino que convive con el arrendatario, tendr derecho de permanecer en esa vivienda con el contrato; con la nica condicin de que esa manifestacin de voluntad de subrogarse al arrendatario debe hacerse mediante escrito autenticado con un plazo de 60 das a partir del momento de que ocurri la disolucin del grupo familiar. Fijacin del canon de arrendamiento Es competencia de la SNAV la fijacin del canon de arrendamiento mensual en los inmuebles regulados y este pago ser mensual y debe hacerse dentro de los cinco das hbiles al vencimiento de cada mes en mayor caso podr exigirse pago por anticipado. El pago del canon de arrendamiento Debe efectuarse en una cuenta coriente en ua institucin bancaria que debe abrir el arrendador para tal fin, la cual no debe ser clausurada durante la vigencia del contrato, si es clausurada por el arrendador y el arrendatario no tiene l aposibilidad de hacer el deposito respectivo no se considerara en mora. La fijacin de los canones de arrendamiento sujeto a regulacin estar basado entre 3% y 5% de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble pudiendo inclusive ser modificado el porcentaje de rentabilidad social establecido cuando haya inters publico social establecido cuando haya inters publico social esta funcin se hara a instancia de partes mediante solicitud escrita o tambin pueden ser de oficio, si es d eoficio SNAV ordenara la apertura de un procedimiento y notificara a las partes presentadas la solicitud para la fijacin del canon de arrendamiento el organismo correspondiente lo admitir dentro de los das hbiles siguientes si cumple con los requisitos de la ley, si la solicitud presenta defecto u omisin se notificara al interesado para que sea arreglado dentro de los 15 dias siguientes contados a partir de la notificacin despus de subsanado su recurso a la solicitud y si es negada debe ser motivada pudindose interponer y contra ello el recurso contencioso administrativo correspondiente dentro de los 60 dias siguientes a la notificacin del acto administrativo que lo niegue los canones de arrendamiento sujetos a regulacin, por el organismo competente, sern revisados a instancia de cualquiera de los interesados en cualesquiera de los casos siguientes:

 Cuando haya transcurrido un ao despus de cada fijacin del canon de arrendamiento mximo mensual Cuando se cambie total o parcial el uso o destino por el cual fue arrendado el mismo. Cuando el arrendatario haya ejecutado al inmueble mejoras que excedan del 20 % del valor del inmueble, si lo ha hecho dentro del ao transcurrido igual, podr los interesados pedir hasta con 60 das de anticipacin al vencimiento al termino fijado en dicha ley. Tambin todo inmueble que se mantenga en condicin de arrendamiento al vencimiento del plazo del contrato, el arrendatario tiene derecho preferente. El arrendador que incumpla, esta obligado a indemnizar al arrendatario con el valor de 100 UT cada vez que permanezca en forma indebida fuera de la vivienda el derecho de preferencia arrendaticia ser potestativo para el arrendador y de cumplirse para la ley debiendo este, el arrendatario manifestarla mediante documento autentico por lo menos 30 das antes del vencimiento del contrato por el cual debe presentarse ante la super intendencia nacional de vivienda.

Tema 16 Desalojos Solo proceder desalojo de inmueble bajo contrato de arrendamiento y estas son las causales: 1. Cuando el arrendatario haya dejado de pagar 4 canones de arrendamiento sin causa justificada.(antes eran 2 canones) a criterio inclusive por la super intendencia 2. En la necesidad tambin justificada que tenga el propietario de ocupar el inmueble dentro del 4 grado de consanguinidad. 3. En el hecho de que el arrendatario haya designado el inmueble a usos deshonestos o haya cambiado el uso o destino al cual fue arrendada. 4. Que el arrendatario haya ocasionado reformas no autorizadas 5. Que esta causa el arrendatario haya vulnerado disposiciones de normas reguladas por la convivencia ciudadana. Procedimiento previo a las demandas por desalojo Antes de proceder a demandar hay que agotar la SNAV el procedimiento de conciliacin el interesado debe consignar solicitud escrita, debidamente motivada ante SNAV en el cual expondr los motivos que le asisten para solicitar las restitucin jurdica por la cual se siente afectada, este procedimiento tiene que ajustarse, hay que agotar en el procedimiento: Se acude ante el organismo competente consignado, solicitud escrita debidamente motivada en la cual se expone los motivos que creer tener la persona solicitada para solicitar la restitucin del inmueble, el funcionario competente proceder a citar la otra parte para que aparezca junto a su abogado, para exponer las defensas y alegatos a los que cree tener derecho; esta audiencia conciliatoria no podr ser mayor de 10 dias no

menor de 15,contados a partir de dicho citacin, si no comparece la parte interesada se declarara una nueva oportunidad y se fijara dentro de los 10 das hbiles; se considerara ne desistimiento dando fin al procedimiento, esta audiencia conciliatoria se celebrara en presencia de los interesados y ser presidida por el funcionario, a tal efecto el funcionario actuante levantara un acta dejando constancia de todas las actuaciones una vez terminada la audiencia los presentes suscribirn en el acto dejar el resultado de las gestiones conciliatorias, no se puede acudir a la va judicial si el cumple previo de las acciones anteriores. Demanda de desalojo A pesar de que el juicio en principio se rige por disposiciones relativa al juicio oral segn el CPC, el procedimiento se inicia por demanda escrita que debe llevar los requisitos establecidos, el CPC para el juicio ordinario. Al libelo de la demanda se le debe acompaar con una serie de recaudos tales como las pruebas documentales de que se imponga en formar si van hacer presentados en su oportunidad testimoniales. Promocin y evacuacin de pruebas Una vez que esto ocurra el tribunal se pronunciara sobre la admisin de la misma dentro de los 3 dias de despacho siguiente de la recesin de la demanda y sus recaudos, si hay errores en el libelo en tribunal esta en la obligacin de sealarlo en la parte actora en el auto de admisin, una vez ordenada sus correcciones debe ser subsidiada dentro de los 3 dias siguientes a partir de all se fijara la hora de la audiencia de celebracin, la cual se celebrara al 5 dia de despacho siguiente a partir de la fecha que conste en autos la situacin del demandado, constancia del expediente .La audiencia ser oral y publica prescindida por el juez y la audiencia obligatoria de las partes o sus apoderados de cada audiencia deber constar lo ocurrido mediante acto. La preferencia ofertiva En el caso de las transferencias de una propiedad del inmueble arrendado tendr que mencionar el derecho que corresponde al arrendatario para que se le ofrezca en primer lugar y con preferencia se el ofrece al arrendatario que este solvente en el pago de los canones de arrendamiento Requisitos de la preferencia ofertiva Primer requisito que tiene el arrendador o propietario es informar al arrendatario que ocupa el bien inmueble su voluntad de vender el mismo mediante documento autentico indicando en dicha comunicacin el precio establecido por la super intendencia, las condiciones de la venta, modalidades de negociaciones, modo y tiempo en que debe recibir respuesta. El documento de propiedad del inmueble, documento de condominio, certificacin de gravamen debiendo ser notificado personalmente al arrendatario que ocupa el inmueble

de lo contrario no tendr valor alguno, igualmente en las ofertas no se podr exigir el pago de contado si se podr exigir igualmente plazo de un ao para elaborara el crdito hipotecario tampoco ser exigible la entrega de arras o cualquiera otro valor imputable con garantas del cumplimiento de la obligacin. Una vez cumplida la oferta es obligacin de arrendatario responder o contestar al arrendador de manera escrita dentro de los 40 dias calendario siguiente al ofrecimiento si acepta o no el mismo. Transcurrido ese lapso si que hubiere aceptado el arrendatario, el propietario queda en libertad de dar en venta el inmueble a terceros bajos las condiciones de ofrecimiento inicial pasado un ao contado a partir de la fecha de rechazo o aceptacin quedara sin efecto dicho ofrecimiento, teniendo en consecuencia hacer una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociacin que se pretenda celebrar toda venta realizada a un tercero sin la debida notificacin al arrendatario ser nula. Retracto legal arrendaticio Es el derecho que tiene el comunero de subrogarse a un extrao. Es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en el lugar de quien adquiere el inmueble en las mismas condiciones establecidas en el documento de venta para tener derecho, el arrendatario deber cumplir lo establecido en la ley para regulacin y control para la regulacin de vivienda este derecho de retracto debe ser ejercido por el arrendatario por el plazo de 180 das hbiles contados a partir de la notificacin que la negociacin celebrada deber ser el adquiriente mediante documento publico anexando copias certificadas de la negociacin, lo cal quedara en poder de los notificados.

Tema 17 El reintegro

En los inmuebles sometidos a regulacin quedan sujetos a reintegro todos aquellas cantidades se cobren por parte del arrendador el exceso sobre el canon mximo establecido por la superintendencia nacional de vivienda, la obligacin de reintegro el exceso de cobro indebido corresponder al arrendador o responsable de la relacin arrendaticia del cobro de los sobre alquileres siendo slidamente responsable tanto al arrendatario La accin para reclamar el reintegro de los pagos indebidos o sobre alquileres prescribe a los 10 aos contados a partir de la fecha en que halla quedado definitivamente firme la ultima fijacin del canon. Estos reintegros pueden compensarse a solidaridad del arrendatario, si se considera que esta ha estado en solvencia cuando el monto del reintegro sea igual o superior a lo que le corresponde pagar por canon de arrendamiento. El reintegro devolver el dinero al arrendador cuando el arrendatario cobra dems.

Los arrendatarios que se encuentran sujetos al procedimiento de consignacin judicial ante los tribunales de la republica tendrn un ao a partir del 12 de noviembre de 2011 para adecuar el canon de arrendamiento, en base a lo expuesto en la ley vigente como en el caso de consignar en cuenta de ahorro del arrendador en un banco de la localidad dicha cuenta no puede ser cerrada bajo ninguna circunstancia de ser as bajo conocimiento del tribunal, no se considerara bajo morosidad al arrendatario cuando el arrendador haya clausurado la cuenta por lo cual este no podr demandar la falta de pago por incumplimiento. El arrendador esta obligado a darle al arrendatario un recibo de pago salvo que se acredite entre ellos, que ese pago se va a efectuar de forma diferente, pero pactada en forma consensual entre ellos. Los procedimientos judiciales que este en curso culminaran hasta su culminacin definitiva por las disposiciones establecidas e la vigente ley de arrendamiento

Tema 18 El mandato Es un contrato por el cual una persona se obliga gratuitamente o mediante salario a ejecutar 1 o mas negocios por cuenta de otra que ha encargado esto contrato por el cual una persona se obliga a hacer gratuitamente un acto para otra El mandato es un contrato por el cual una parte da a la otra, que lo acepta, el poder de representarla para la realizacin de uno o varios actos jurdicos

Caractersticas Puede ser oneroso, o gratuito segn sea el mandato, es unilateral cuando es gratuito y es bilateral cuando es pagado ya que en esa circunstancia se crean obligaciones

Clases de mandato Mandato convencional es el resultado del contrato en si. Mandato legal proviene de la ley como del marido, tutor Mandato judicial confiere el juez cuando nombra defensor a una persona ausente Todos los contratos civiles, pueden ser materia de mandato nuestra ley permite otorgar mandatos para celebrar.

Tambin el mandato puede ser expreso, aquel que no esta sujeto a forma solemne, el mandato puede ser verbal o escrito, el mandato es tcito cuando una persona ejecuta sin poder actos de administracin o disposicin relativa a los bienes o derechos de otras personas ue tienen conocimiento de ellos y lo permite o lo tolera. Hay un mandato general, mandato especial siendo el general mas o menos extenso ya comprende todos los negocios e intereses del mandante en especial, por el contrario el relativo a un solo negocio tiene facultades generales o especiales limitadas con referencia a su objeto, el mandato concebido en trminos generales no comprende mas que los actos de administracin para poder transmitir enajenar, hipotecar, hacer cualquier otro acto de la simple administracin ordinaria el mandato debe ser expreso.

Extincin del mandato Se extingue por la revocacin del mismo, el mandante puede hacer la revocacin en todo tiempo y expresar el motivo por el cual lo hace el legislador deber tener conocimiento por el hecho de que el mandante nombre un nuevo mandatario para el mismo negocio, el mandato revocable o renunciable sea gratuito o pago tambin se extingue con la renuncia del mandatario, sea de forma expresa o tacita. Desaparicin fsica por muerte de uno de los contratantes.