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Introduction

Positionnement et dfinition des contrats spciaux


Le droit des contrats spciaux, cest dabord un terrain dapplication du droit des obligations, parce que le droit des obligations sapplique quelque soit le genre, la varit contractuelle dans laquelle on se trouve. Indubitablement, on fera des rfrences constantes au droit des obligations. Cest la fois un terrain dapplication, mais galement un terrain dexprimentation. Par ce fait, on retrouve, au travers des qualitatifs contrats nomms / contrats innomms (art 1107 CC), une grande diversit de types de contrats, qui au fil du temps, peuvent voluer. Notre droit actuel est assez loign du droit romain, car il ne reconnaissait quun droit dagir en justice que pour les contrats nomms. Aujourdhui on ne confond plus le droit substantiel et le droit dagir en justice (ce qui tait fait en droit romain). Le contrat innomm a une place diffrente aujourdhui et les acteurs conomiques rflchissent toujours faisant preuve danalogie, via la technique contractuelle (rdaction des contrats, nature juridique). Ce qui peut influer et faire naitre de nouveau contrats, cest aussi lexprience trangre. Dans les 60, on a vu dbarquer des contrats en ING et tous ces contrats ont pntrer le droit franais dont certains dentre eux gardent le nom dorigine (le leasing crdit bail immobilier-, le franchising-franchise-). Les problmatiques en DIP sur la loi des marchands, cration de droit par les praticiens, se retrouve lchelle interne. Cette source beaucoup plus discute au niveau international lest galement au niveau interne. Ces crations par les praticiens sont parfois reprises par le lgislateur. Parfois le lgislateur sempare du sujet et le rgit.
Ex : grance et mandat. La grance mandat est vise par une loi du 2 aout 2005 qui voque que le but tait de scuris les actifs en dveloppant des formes dactivits intermdiaires entre le salariat et lentrepreneur. Cest un nouveau statut de grance mandat, comme statut intermdiaire entre la grance et le mandat. Ex : contrat de crdit-bail. Dans les 60, le lgislateur a repris son compte, un contrat venu des US et appliqu par les praticiens dont on sait quil sagit dun bel exemple de contrat complexe conjuguant les techniques juridique. Dans une opration gnrale de crdit, il y a un fabriquant, un crdit bailleur et un crdit preneur, et de l beaucoup de problmes se posent au niveau des techniques juridiques.

Le droit des contrats est donc un terrain de crativit, de rponse aux acteurs conomiques. Etudier les contrats spciaux, ce nest pas tudier un type de contrat particulier, dans quel cas on tomberait dans la technique contractuelle et lanalyse individuelle des contrats.
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On restera dans le cadre des contrats born par 2 grands articles prvus aux CC : libert contractuelle et OP. Selon le type de contrat, il sagira de voir le poids de lOP qui peut varier (les dispositions du CC sont elles impratives ou suppltives ?)
2 arrts 3e civ du 2 juin 1999 et 16 fvrier 2000 : avant cette JP, lOP quimprgnent les baux

dhabitation, est un ordre public de protection du locataire. Au sortir de la 2GM on cre une loi sur les baux dhabitation voulant un faible loyer et une non prise en charge par le bailleur des travaux. En 1982, une autre loi modifie totalement la loi, puis en 1989, une autre loi remodifie les choses, donnant possibilit de mettre charge les travaux sur le bailleur et une possibilit daugmenter les loyers. Par ces arrts, la Cour de cassation prcise que larticle 23 de la loi de 1986 nest pas destin la seule protection du preneur. Ces dispositions ne sont donc pas uniformment dOP de protection. LOP est donc plus composite. Cependant, la Cour de cassation na jamais repris cette solution dans les mmes termes probablement par crainte. Lorsque lOP se glisse dans un contrat au point, comme dans les baux dhabitation, de rgir toute la matire sans espace de libert, au point mme que lon ne parle mme plus de contrat, mais de Statuts.

Mise en perspective du caractre volutif de la matire


Il y a 2 axes majeurs de cette volution : La spcialisation croissante de la matire Les liens entretenus avec la thorie gnrale

La spcialisation croissante de la matire


Dans les thories contractuelles, on veut mettre au point des sous-catgories. Cette arborescence dbouche sur des contrats spciaux , puis des contrats trs spciaux, mais elle nexclut pas dtudier des interactions entre certains contrats trs spciaux, ou entre les contrats spciaux et la thorie gnrale.

Les liens entretenus avec la thorie gnrale


Il sagit de rflchir sur la composition entre plusieurs contrats spciaux, levant le rsultat une thorie des contrats spciaux. Le droit des contrats spciaux est sous entendu comme un droit concret, mais les interactions sont courantes. Si la JP rend un arrt propos dun contrat spcial, peut-on voir derrire la solution pour ce contrat, une porte qui excde ce contrat, de nature influer sur tout le droit des obligations ?
Ex : les ensembles contractuels. Pour une mme opration conomique, il faut plusieurs contrats pour raliser le but contractuels. Ces discussions alimentent le droit commun comme le droit des contrats. Cela avait dbut avec les contrats chez les pharmaciens Contrats civils et commerciaux Page 3

(publicit tlvise) o cela reposait sur une socit qui fournissait les films publicitaires, puis dune filiale qui louait le matriel (cran, de quoi diffuser). A partir du moment o lun des contrats a cess, il fallait savoir si les contrats taient indivisible, la rsolution, la rsiliation de lun entrainait-il la rsolution de lautre, voire mme sa caducit.

Cest toute la question de lindivisibilit, de la cause Arrt com 15 fvrier 2000 : les contrats sont bien indivisibles (signature le mme jour, fait par la mme socit avec ses filiales). Cet arrt est intressant car les parties avaient stipul une clause expresse de divisibilit. Or la cour a use de la notion dconomie gnrale du contrat : la clause de divisibilit est contraire lconomie gnrale du contrat, cd que le contrat a t totalement rdig de faon indivisible sauf la clause qui jure avec lensemble du reste du contrat. Dans lesprit des juges, cette clause avait t impose par la socit qui fournissait le crdit bail et la rgie publicitaire, et donc sans le dire, cest une clause abusive entre professionnels, or dans le droit franais, au moment o laffaire tait statu, il ny avait aucune disposition relative une telle clause. Dans la LME de 2008, on sest fortement inspire du droit de la consommation reprenant alors les dispositions mot pour mot, notamment sur les clauses abusives entre professionnels.
Arrt 1re civ, 13 juin 2006 : cest un arrt de censure (plus propice lmergence de

rgle de principe). Au visa de larticle 1130 CC, face une pluralit de contrats (contrat ddition, cession de bandes et droits voisins) pour une somme symbolique. La Cour de cassation a dcid que le contrat de cession ne sinscrivait pas dans un ensemble conomique indivisible, la recherche nayant pas t faite de savoir si ce contrat sy inscrivait au prix symbolique, la CA ne pouvait dcider de rejeter la cession. Le droit des contrats spciaux sert la rflexion entre responsabilit civile et droit des contrats spciaux, renvoyant ainsi la bataille doctrinale autour du terme de la responsabilit contractuelle , certains la prtendant fausse. La notion de prjudice naurait pas sa place dans linexcution du contrat, il sagirait de demander lexcution du contrat. Dans cette dispute, dautres disent quil faut que les conditions de la responsabilit soient runies : une faute, un dommage et le lien de causalit. Loccasion a t donne travers le droit des baux dtalonner cette discussion. Arrt 3e civ du 30 janvier 2002 : un bailleur loue un local (bail commercial) et aux termes du bail,
le locataire restitue les locaux en nayant pas excut ses obligations de rparations locatives. Le bailleur conserve le dpt de garantie et le preneur lassigne. Entre la dcision du 1er et du 2d degr, le bailleur vend son immeuble un promoteur immobilier pour le raser et en reconstruire un immeuble. La CA considre que le bailleur na aucun prjudice et ne saurait obtenir une indemnit pour remise en tat des locaux lous car il ny plus rien remettre en tat. La cour de cassation prcise que lindemnisation du bailleur en raison de linexcution du preneur nest subordonne ni lexcution de ses rparation ni la justification du prjudice. Il fallait indemniser le bailleur peut importe quil ait justifi un prjudice.

Ds lors la Cour de cassation navait elle pas rejoins lide quil importe peu un prjudice mais quil existe une inexcution ?
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Par un arrt du 3 dcembre 2003 ass plnire , la Cour de cassation a fait un revirement : des DI ne peuvent tre allou que si le juge constate, au moment o il statue un prjudice qui rsulte de la faute contractuelle . Il faut donc une faute pour donner lieu une rparation. En droit des contrats, il y a des responsabilits spcifiques.
Ex : en droit des baux, responsabilit spciale en cause dincendie ( art 1733 CC), responsabilit de plein droit trs exigeante. Sil ny a aucune preuve de lincendie, cest le bailleur qui est responsable.

En termes dinteraction, on peut galement voir la distinction entre rsiliation judiciaire et rsolution judiciaire dans les contrats excution successives. Cette distinction est une question propos de laquelle, les juges ont ttonner, et certains considraient que dans ce type de contrat, la rsolution se rsout en rsiliation. On faisait cesser lactivit pour le futur. Cependant, la JP avait distingu les contrats excution chelonns et les contrats successifs. En fait tout dpends de la divisibilit des contrats. La 1re civ allait plutt vers la rsolution judiciaire et la 3 e chambre a rendu un arrt le 30 avril 2003 dans lequel elle prcisait que rsiliation ou rsolution il sagit de la situation suivante : le contrat a t ds le dbut mal excut ou mal excut tout court, il doit sagir dune rsolution, par contre sil y a eu une bonne excution du contrat jusqu une mauvais excution, dans ce cas cest la rsiliation qui sapplique. Le rapport avec son mdecin est-il un contrat mdical ? La JP a dcid de viser 1382 pour la responsabilit mdicale, ce nest donc pas un simple contrat. Tout comme la responsabilit notariale. Interaction avec le droit de la conso (clauses abusives), le nouvel article L242-6 (responsabilit dlictuelle pour dsquilibre significatif), refonte des clauses (clauses noires et grises). Le rle du juge reste majeur (arrt 27 novembre 2008 : abusive est la clause de dfaut crois
dans un contrat de prt immobilier. Ce nest parce quest ce nest pas vis dans les textes, le juge peut considrer une clause abusive ).

Les sources des contrats spciaux


Il y a une multiplication des sources, dont le CC sera la principale pour tous les contrats nomms. De mme le rle de la JP est majeur ne serais parce que certaines rgles du CC sont compltement obsoltes. En 1804, la socit ne prenait pas en considration les services qui existent aujourdhui. Il nexistait que la construction immobilire.

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Par ailleurs, au titre des sources, celles internationales peuvent jouer un rle. La CESDH aura une influence, ne serais parce que la JP sen sert pour ses visas.

Sources internes
La loi est la 1re source. Il y a une distinction selon le degr dimprvisibilit de la loi. Les rgles du CC sont souvent suppltives. Il existe des rgles impratives comme lart 6 CC pour qualifier lOP, ou parfois cest le lgislateur qui dcidera de limprativit dune norme. Parfois le droit de la concurrence vient fournir les armes pour sanctionner.
Ex : les socits ptrolires et les pompistes avec le prt lusage. Le prt des cuves avec une restitution en nature des cuves, pourrait tre juridiquement inattaquable. Mais en termes de concurrence, la JP a pu considrer que la clause de restitution en nature des cuves est anticoncurrentielle.

Le juge a un rle important. Arrts 1er dcembre 1995 : contrats cadres. On a rapproch des catgories contractuelles. Autant dans une vente simple, le prix est ferme, autant dans dautres, le prix nest pas un lment essentiel du contrat. On sait que dans les services, le prix ne peut tre dtermin lavance. Les autorits administratives indpendantes (AMF, autorit de la concurrence) ont une importance croissante, mme si chaque fois, elles se voir dote de pouvoir quasi juridictionnelles. Le juge une autorit suprieure ces AAI, cette autorit ne pouvant prononcer la nullit dun contrat. Seul le juge judiciaire reste le juge naturel des contrats.

Sources supranationales
Larbitrage international a un pouvoir dinfluence sur larbitrage interne. Les clauses compromissoires sont toujours valables en vertu dune rgle matrielle de DIP. La clause compromissoire est sparable du contrat en droit interne. Il y a galement un grand apport du droit communautaire. Notre JP nhsite pas appliquer le droit franais la lumire du droit communautaire et il faut compter sur le droit communautaire sil est en forme de rglement ou si elle est sous forme de directives, mme si elle na pas encore t transpose.
Ex : responsabilit du fait des produits dfectueux. Art 1147 et 1382 la lumire du droit communautaire.

Le morceau de bravoure : lopration intellectuelle de qualification juridique


Qualification
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Cest le rle du juge que dtre le garant de la bonne qualification juridique. Il pse sur les parties, un risque de requalification juridique. La cour de cassation une obligation de requalifier, mais le juge nest pas tenu, sauf circonstances particulires, de modifier la demande initiale de saisine et de relever doffice un problme de droit. Le juge nest pas tenu sauf circonstance particulire de modifier la demande initiale de saisine et de relever doffice un problme de droit. Loffice du juge a pris un coup sur la tte avec larrt du 21 dcembre 2007 assemble plnire. Le juge va dans lexercice de qualification juridique, il va sappuyer sur des lments de qualification. Pour qualifier un contrat, on recherche lobligation essentielle du contrat pour aller trouver quelle est la prestation caractristique du contrat, pour percer lessence du contrat. La recherche de la prestation caractristique. Rglement Bruxelles 1, larticle 5 avait voulu simplifier les choses.
JP Chronopost. Notion dobligation essentielle, clause qui prive de cause

lengagement de lintress. Notion dobjet du contrat, la cause du contrat. Ce qui va faire lessence du contrat, cest la combinaison de plusieurs obligations quelques fois. Un contrat de banque ne peut tre conclu que par une banque avec un client. Si pas dagrment, cest un banquier incapable. En droit des assurances pour mieux protger lassur, on peut considrer que si le contrat est nul, la nullit nest pas opposable lassur de bonne foi. Cest la meilleure faon de protger lassur.

Difficults dapplication
On peut les retrouver dans le droit des socits comme le pacte dexternalisation. Cest galement le cas lorsque lon regarde lhsitation des juges qui hsitent qualifier (responsabilit du lgislateur). Ils renoncent leurs prrogatives de qualifications quelques fois. Le contrat dassurance vie fait lobjet dun rgime juridique propre, car les sommes quon y place paralysent les rgles du droit patrimonial de la famille, cela ne vaut que pour les contrats dassurances vie et pas les contrats de qualification. Cela cristallise les enjeux. La Ccass, mixte, avait avec laccord des avocats des parties sollicit lavis du ministre des finances et du conseil suprieur du notariat, et il en rsulte larrt o il est prcis que les contrats dassurance vie sont des contrats alatoires parce quils sont dpendant de la vie humaine (4 arrts, mixte, 23 novembre 2004 : la Ccass sest gard de trancher lala en matire dassurance -art 1964 CC). Certains ont contest ces arrts car ils avaient selon eux un objectif politique.
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Outre ces contrats complexes, on peut largir le propos en voquant que ce sont ces contrats complexes qui posent les difficults les plus aigues. Ce type de contrat a une complexit interne, contrairement un complexe de contrats qui est un ensemble de contrats distincts. Les contrats de coassurances (plusieurs assureurs sassocient pour couvrir un mme risque) cest un groupe de contrat dassurance. Dans ces contrats complexes, il y a les contrats hybrides. Ce sont ceux qui sont le mlange de plusieurs contrats spciaux (crdit-bail : il emprunte aux techniques juridiques du crdit, de la PUV et du bail, voire mme du mandat lorsque les parties y consentent). Dautres contrats hybrides posent le problme de qualification.
Ex : en matire de contrat dassurance, lorsque de formes nouvelles dassurance sont apparues pour dlivrer une prestation de service lassur (rapatriement sanitaire, conseil ), ces contrats sont ns en dehors de toutes dispositions lgislatives. La JP a dit que le contrat dassurance ctait une prime, une indexation et cd que lassureur paye une indemnit. Mais cela pose problme avec les contrats dentreprise qui comporte un ala (diffrence entre un forfait dun contrat dentreprise forfaitaire et la prime du contrat dassurance)

Si on sort du cas despce, face des contrats complexes (pour la qualification), 3 options dans la qualification : 1re branche ; opter pour une qualification exclusive. On recherche dans le contrat complexe llment essentiel. Il va donner au contrat son rgime et sa nature. La JP a pu qualifier un contrat de dmnagement au contrat de transport si le transport est essentiel ou alors contrat dentreprise sil u le montage, dmontage des meubles (arrt com, 20 janiver 1998).
Ex : Assurance responsabilit civile sy ressent selon la qualification du contrat (Com, 10 mars 2004, sur le dmnagement industriel). Ex : Contrat de transport de fonds, de co-voyage : Com, 14 mars 1995, contrat de transport

2me branche : possibilit de qualification intellectuelle. Cest une qualification mixte ou distributive, on combine les rgles des diffrents contrats en les appliquant dans des domaines spars . Dans son contenu on peut dtacher des parties et appliquer des rgimes juridiques dautres contrats. On dgage une qualification juridique, mais il faut que le rgime soit distributif (la solution sera plus claire). Le dcoupage est chronologique (ex : vente dimmeubles, il faut construire avant
de vendre, ds lors on applique dabord les rgle de construction immobilire, puis les rgles de vente). Ex : responsabilit dun rparateur de mange. Le rparateur vient chercher le mange et le tracte jusqu son atelier, mais sur la route il se dtache et cre un accident. Lentrepreneur est il garantie pour cette phase de transport. La Cour a choisi de ne pas dissocier les contrats et dans la prestation couverte par le contrat dassurance, et avant de rparer il fallait rceptionner le mange ( arrt 1civ du 26 janvier 1999)

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Le juge peut dcider dallger ou de renforcer le rgime pour telle obligations.


Ex : contrat conclu avec le restaurateur. Cest un contrat dentreprise dont lobligation principale est celle de la fourniture dune prestation alimentaire. A cot de cette obligation principale, il y a des prestations accessoires (confi le manteau au personnel) ds lors a-t-il une obligation de conservation et de l une obligation de moyen, ou alors dun contrat de dpt et l cette obligation devient autant principale.

Pour la JP, le professionnel peut refuser toute obligation de garantie. Arrt du 5 avril 2005 : un VH dans un garage. Une fois les rparations effectues, le
garagiste dit que le VH est prt, mais le client vient le rcuprer 3 mois plus tard. Donc en plus du devis de rparation, le garagiste ajoute des frais de gardiennage, le client refuse et le garagiste garde le VH. La CA avait dcid que le garagiste devait justifier le paiement de lemplacement, et donc le contrat de dpt. La Cour de cassation au visa de 1928 CC, a censur larrt au motif que le contrat de dpt accessoire est bien existant et elle le prsume titre onreux, et ce parce que le premier contrat tait onreux. Cela a t vivement critiqu, parce que le client

navait pas consenti au contrat de dpt. Si les garagistes stipulaient sur le dlai pour retirer la chose, il ny a pas de difficult. Mais la JP rgle les problmes lorsque la technique est mal utilise. 3me branche : qualification suis generis. Cest un contrat tellement original quil a une affaire propre et un rgime juridique construire qui lui est propre.

Lobjectif quelque soit la difficult de qualification est de servir et dtre fidle lesprit des parties, cerner ce que les parties ont voulu. Chercher lconomie du contrat, le ressort contractuel. La qualit des parties nest pas dterminante la qualification de contrat.
Ex : un banquier tranger non-agre concluant des contrats sur le territoire franais.

Classification :
En droit des contrats, la classification permet des regroupements entre familles. Certains auteurs voudraient que lon rinvente une thorie gnrale des contrats spciaux. Pour ordonnancer tous ces contrats, le critre sera celui de lobjet de la prestation caractristique du contrat, on pourra rassembler les objets communs. On pourrait alors avoir 2 catgories : dans la branche de support de donnes , il y aura tous les contrats de transfert de proprit (vente, lchange, la donation, lapport en socit, le prt usage classique), dans la branche des obligations de faire ou de ne pas faire, ce sont tous les contrats non translatifs de proprit (bail, mandat, contrats dentreprise, prt usage, commodat, dpt).
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Il existe dautres classifications plus fines pouvant distinguer les biens dun ct et les services de lautre.

Dlimitation du champ dtude


Contrats emportant transfert de la jouissance des choses (bail, contrat de prt) Contrats ayant pour objet un service (mandat gnral et spciaux, contrat dentreprise jusqu sous-traitance) Contrats ayant un objet financier (contrat de crdit, prt dargent en gnral, crdit la consommation)

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Contrats emportant transfert de la jouissance des choses


Titre 1 : le bail
Le louage avait 2 aspects : la location de chose et la location douvrage. Art 1708 CC : les rdacteurs du Code les vise ensemble. Il y a une unit du louage alors quils sont extrmement diffrents. On parle de bailleur, de preneur (locataire). Le verbe louer marche dans les 2 sens. Il y a des rgles communes aux baux dhabitation (art 1714 1751 CC) et des rgles plus prcises pour les baux loyer (art 1752 1762) et des rgles propres aux baux ferme. Aujourdhui tout t boulevers parce que les statuts spciaux se sont multiplis (baux commerciaux, baux ruraux, baux dhabitation). Avec la multiplication de ces statuts spciaux, le droit commun est une sorte de toile de fond. Cest larticulation droit spcial prvaut sur le gnral . Il y aura des art fondamentaux (1719 et s) et si on ne trouve pas de solution, on fera agir le droit commun (notamment pour les baux commerciaux avec la responsabilit du preneur et du bailleur). Le droit commun a un rle rsiduel et interstitiel . Les rdacteurs du code ont prcis que la location mobilire pouvait tre rgle par les rgles de droit commun du bail (art 1713). Les rgles de droit commun restent suppltives de la volont : on se tourne dabord vers le contrat, et dfaut de prcision sur une rgle de droit on applique le CC. Les rgles de droit commun sappliquent exclusivement quand aucun statut spcial ne rgit la matire. Cest le cas notamment des locations dappartements en meubl, (mais ctait avant que le code de la construction et de lhabitation ne prvoit des dispositions lui tant consacr), le bail dun logement dhabitation principal consenti une PM, le bail de rsidence secondaire, les baux professionnels (location conclue par des professions indpendantes), les terres qui chappent au bail rural. Pour dautres hypothse le droit commun sapplique conjointement avec le statut spcial (le spcial venant complt le gnral, l o le spcial na pas prvu de dispositions particulires). Il y a galement des articulations entres baux spciaux (baux HLM).

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Sous titre 1 : Dfinition et distinctions Chapitre 1 : Dfinition


Le bail est un contrat consensuel , et de ce fait il se forme par lchange des consentements. Cest galement un contrat synallagmatique, commutatif, titre onreux (do la diffrence avec le prt), excution successive. On peut se poser la question : le bail est il un contrat intuitu personae ? Lart 1717, dans le droit commun, prescrit lautorisation de principe de la sous location ou de la cession de bail. De plus, il y a une absence dinfluence de la mort de lune ou lautre des parties. Il y a galement des efforts venant de la JP puis consacr par le lgislateur dans la loi de 1989 pour combattre la discrimination de laccs au logement. Une loi de 1942 prohibait certaines annonces caractre antifamilial. La loi du 17 janvier 2002 a prohib la possibilit pour le bailleur dexiger au locataire un CV. On a galement renvers la charge de la preuve pour prouver la discrimination , de sorte que celui qui se sent incriminer doit apporter la preuve des faits, et lincrimin doit rapporter la preuve quil na pas fait un choix discriminatoire. Cependant, quelque soient les espoirs du lgislateur combattre la discrimination, on ne peut jamais gommer toute subjectivit. Tous ces arguments montrent quil ny a pas un caractre intuitu personae

Section 1 : la jouissance dune chose


Il faut assurer au locataire la jouissance de la chose, cd que le bailleur doit mettre cette chose disposition du locataire pour quil en use. Le fait que ce contrat repose sur la mise disposition dune chose pour quil en jouisse, comme dans le prt o lemprunteur se voit confi la chose du prteur pour sen servir, cela permet de distinguer du contrat de dpt o le dpositaire qui se voit confi la chose du dposant na pas lusage de la chose, mais seulement la garde. Cela permet galement de distinguer galement le fait davoir une chose entre les mains mais pas pour quon en use (dtention dune chose pour la rparer ou faire des travaux dessus). Le locataire nest videmment pas un simple dtenteur, car on lui a confi la chose pour quil en use. En cela, on peut rapprocher cette situation de celle de lusufruitier. Cest parce que le locataire la jouissance de la chose, quil peut en tirer les fruits (rcoltes, loyers).

Section 2 : la dure
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Lart 1709 parle dune jouissance pendant un certain temps , et au regard de la JP, le preneur qui use de la chose peut le faire de faon discontinue.
Ex : louer une salle de spectacle 2 fois par semaine pendant 12h, cest tre locataire.

Derrire lide de dure, il y a une prohibition de lengagement perptuel et donc des baux perptuels. Cest une disposition dOP. La prohibition se fait sur lorganisation de la proprit immobilire et sur lconomie gnrale (dun pays). Arrt civ3, 10 mars 2010 : bail dans lequel il a t stipul, sous la loi de 1989 (3 ans minimum de
location), la dure de location tait fait sur la dure de vie du locataire (bail viager). En espce, le proprio cde un acqureur, lequel veut casser ce bail viager. La cour de cassation considre que ce bail viager est licite car il ne constitue pas un bail perptuel , le nouveau proprio ne pouvant donner cong avant la mort du locataire.

Il peut galement y avoir une dure spcifique pour un bail spcifique (bail emphytotique de 99 ans). La dure ne prjuge pas quelle soit dtermine ou indtermine. Les 2 cas de figures sont envisageables. Ce qui est certain, cest que limmeuble ne peut tre repris ad nutum (dun simple geste de la main). Il faut respecter le dlai dun pravis. Ce que les auteurs ont mis en lumire, cest moins la dure que la stabilit du locataire. Llment de dure nest pas essentiel (sauf du fait quil est vis par le Code). Ce qui importe cest la stabilit du locataire , donc la mise disposition de la chose et une stabilit. Cela va se traduire par la faveur pour la tacite reconduction (1738 CC : envisage un bail DD qui arrive son terme, et quau terme chu, le locataire reste en possession de limmeuble, avec lautorisation de son bailleur, il y a tacite reconduction). Cette stabilit sert de contraste avec la figure de la convention doccupation prcaire.

Section 3 : le caractre onreux


Il sagit de disposer de la chose moyennant un certain prix. Ce prix est un loyer, mais la JP na pas exclu le paiement en nature (mtayage, la mise dispo dune socit par une autre pour un usage industriel des locaux avec le fait que le preneur effectue des prestations en nature qui aient le caractre de loyer, par des prestations de service - civ3, 17 mars 1975). Ce prix doit tre srieux peine de nullit du contrat ou bien de requalification, mme si sur ce dernier cas, cela pose problme, car sil sy a pas de prix, cest prt usage, mais sil y en a un, cela peut tre problmatique. Sil y a une requalification, il faudrait que ce soit celle de convention doccupation prcaire .

Section 4 : la ncessit de restituer la chose loue


Cette restitution implique que dans le bail on ne peut pas louer quelque chose qui surconsomme, dfaut ce serait un prt consommation. Contrats civils et commerciaux Page 13

Ce bail sur une chose dtermine qui se restitue dans son individualit . La restitution de la chose loue se fait au PV dtat des lieux , au moment si on restitue la chose loue en bonne tat ou non. Cest un moment particulier de la bonne excution du contrat. Cela peut soulever des difficults, pas seulement sur les rparations locatives, dpt de garantie, mais galement lorsque le locataire donne cong et na pas restitu les cls au bailleur.

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Chapitre 2 : Distinctions
Section 1 : lopration de diffrenciation
1 : Bail et conventions translatives dun droit rel
Le bail ne cre pas de droit rel au profit du preneur, car il ne cre qu son profit, quune crance, cd le droit quil a dexiger du bailleur quil lui mette disposition la chose loue. Certains auteurs ont discut cette qualification.

I.

La nature personnelle

Dans les faits, la situation du locataire prsente les mmes apparences quun titulaire du droit rel. Un locataire maitrise la jouissance de la chose comme un usufruitier, mais la situation juridique est trs diffrente. La maitrise et lusage de la chose ne se font quau travers du dbiteur (bailleur). Cette diffrence de nature confirme la supriorit du droit rel sur le droit personnel car le droit rel confirme un pouvoir direct et immdiat sur la chose, il est dot dun droit de suite dans ses attributs, de plus, le droit rel est absolu tandis que le titulaire dun droit personnel, si on ne lui a confi aucune garantie, na quun droit de gage gnral. Le droit rel dispose galement dun droit de prfrence. Pour contrecarrer cette prsentation (usufruitier = droit rel et locataire = droit personnel), certains auteurs ont voulus souligner que lart 1743 CC organise le maintien du bail malgr la cession du bail. Le lgislateur a mis en place une cession de contrats, donc un mcanisme qui relve de la cession force du contrat par la volont de la loi. De plus, il existe des baux qui sont le support de droit rel mais ce sont des baux trs spcifiques (anomaux) qui scartent de la norme. Ds lors le bailleur emphytotique confre au bailleur, un droit rel immobilier pour lui permettre deffectuer les travaux de construction. De mme pour le bail construction, lobligation de construire repose sur le locataire ou encore le bail rhabilitation.

II.

La distinction bail et vente

A priori, pas de difficult. Mais en ralit, 2 sources possibles de difficults : On a pu s'interroger sur le point de savoir s'il y avait un bail rural, ou si c'est une vente d'herbe . Bail de carrire ou contrat de fortage que la JP analyse comme une vente : quand on exploite la carrire, on consomme la chose. Et on s'est interrog lorsqu'il y a combinaison, cd lorsque le bail n'est qu'un lment d'une combinaison complexe (ex location accession : sorte de fusion entre location et vente ).

III.

La distinction bail et usufruit


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Les deux figures permettent la jouissance d'une chose et permettent d'en avoir les fruits MAIS l'usufruitier peut donner bail la chose objet de l'usufruit, ou cder librement son bien. Et l'usufruit n'est pas ncessairement consenti titre onreux (peut tre gratuit) alors que le bail est TJS titre onreux. Droit d'usage et d'habitation est un usufruit personnel et donc non-cessible, et en plus il est cibl, puisque les attributs de cet usufruit, est limit aux besoins de sa famille (revoir).

2 : Bail et le contrat dusage I. Distinction entre bail et jouissance titre privatif d'un bien indivis par l'un des co-indivisaires
Permet de distinguer bail de la jouissance titre privatif d'un bien indivis par l'un des condivisaires : si l'un des condivisaires a la jouissance du bien indivis : il a un usage privatif. Il n'y a pas cration d'un droit de jouissance, mais juste la renonciation des condivisaires de leur droit.

II. Bail et prt usage (ou commodat)


Art. 1875 CC : Seul critre de distinction : caractre onreux du bail. Pb frontire, loyer drisoire

III.bail et convention d'occupation prcaire


Ce qui distingue l'un de l'autre, c'est le caractre prcaire de cette jouissance moyennant une contre-prestation modique. Prcarit se traduit par le fait qu'il peut tre mis fin la convention d'occupation prcaire tout moment, par volont des parties . La JP veille ce qu'il y ait des motifs srieux et lgitimes justifiant la prcarit. Si locataire se maintient dans les lieux (squatteur) alors que bail a pris fin : indemnit pour le propritaire. La convention doccupation prcaire conduit une jouissance prcaire de la part de loccupant, moyennant une contrepartie modique. Les baux sont soumis des statuts dOP qui peuvent prvoir des dures plus courtes que la dure minimale, alors que pour les COP, les juges seront vigilants ne pas contourner lOP justifis par des motifs srieux et lgitime de prcarit. La COP nest pas un bail commercial, mais avec les annes qui filent loccupant ne demandera pas le statut de preneur et le juge peut requalifier le contrat en bail. Il ne faut pas confondre galement le bail avec loccupation sans titre. Il nest pas question de contrat dusage, mais loccupant sans titre est principalement le squatteur, ou bien une personne qui a eu un titre et qui sest indument maintenu malgr anantissement du bail. Dans le cas de lOST, le bailleur devra demander une indemnit doccupation.

3 : Bail et le contrat de service


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Il faut distinguer le bail avec le dpt et le contrat dentreprise

I.

Le dpt

Ce qui caractrise le dpt, cest le critre de la garde charge du dpositaire . Alors que le bailleur nest absolument pas le gardien des choses entreposes dans le local lou. Ce type de distinction a pu poser problme pour les contrats de coffre fort. Est-ce une location ? Un dpt ? La JP a considr que ce contrat est un contrat de garde sans tre un contrat de dpt, parce que le banquier ignore le contenu du coffre, donc il nest pas dtenteur de la chose dpose. Il nest plus un simple loueur car il ne donne pas libre accs au client la chambre des coffres.

II.

Le contrat dentreprise

On ne peut les confondre. Mais pour les contrats qui cumulent la jouissance dune chose et la mise disposition dun service (voiture avec chauffeur), la JP a souvent recherch quel tait la part prpondrante entre la jouissance et la prestation de service. Si le cout de service est plus cher, cest un contrat dentreprise. Dun autre ct, il y a le souci de la maitrise de la chose, donc en cas de mlange de la jouissance et du service, il faut savoir qui maitrise la chose (le chauffeur ou si la responsabilit est celle de celui qui conduit la voiture et dans ce cas cest une prestation de service). Il y a une distinction entre la location dun cheval ou le contrat dentreprise de promenade questre. Ccass 27 Mars 1985 : la cour a distinguer qu la diffrence du loueur de chevaux o les clients sont des
cavaliers qui acceptent les risques (bail) alors que le cocher a des personnes inexprimentes son bord (responsabilit de lentrepreneur).

Le loueur doit garantir la jouissance de la chose alors que lentrepreneur sengage obtenir un rsultat. Obligations diffrentes. Les garanties de paiement ne sont pas du mme rgime non plus.

4 : Bail et droits intellectuels


Il sagit de sintresser la concession de droits incorporels, (commercial, droit limage, une enseigne,), tous ces contrats de concession sont des contrats de licence. On est ici dans des situations particulires et certains auteurs ont dit que les contrats de licence de logiciels rendent les utilisateurs propritaires des supports matriels (sans restitution), mais il a une dure dutilisation sur ces droits. Tous ces contrats ddition, qui portent sur la reprsentation dune uvre sloigne de lconomie dun bail, car ils veulent mettre en valeur la proprit intellectuelle et luvre elle-mme, et non pas la jouissance du bien.

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Section 2 : la subdivision du bail


Le bail nest pas unicellulaire, car il a des varits, et on sait quil se dcompose en location mobilire et lintrieur mme de multiple figurent se sont propags.

1 : Les baux immobiliers


En matire immobilire, lintervention lgislative sest dveloppe dans 3 secteurs conomiques

I.

Les baux dhabitation

La loi du 1er septembre 1948 perdure, mme son champ dapplication est trs rduit. Cest une loi trs protectrice du locataire, car laprs guerre, on voulait viter que les bailleurs profite du fait quil y ait peu dimmeuble lou pour augmenter leurs prix. La loi du 6 juillet 1989 est lhritire dun statut n de la loi du 22 juin 1982 , qui sera ellemme modifie par une loi du 23 dcembre 1986. La loi du 13 juin 2006 relative au droit de premption et la protection des locataires en cas de vente dimmeuble est un mcanisme mis en place en crant un article qui permet la vente la dcoupe de limmeuble. Une loi du 13 juillet 2006 ENL (engagement national pour le logement) est intervenue, comme la loi du 25 mars 2009 de mobilisation de logement et de lutte contre lexclusion .

II.

Les baux commerciaux

Ces baux commerciaux rsultent dun dcret du 30 septembre 1953, depuis codifi lart L145-3 L145-60 Ccom, dans un contexte o les locataires commerants taient prcaires, car seulement soumis au droit commun du bail et comme tels navaient aucun droit au renouvellement. Dans la lgislation actuelle, il est difficile de se sparer dans son locataire. Le statut de ces articles repose sur un droit au renouvellement (pour assurer une stabilit), certes le bailleur pourra sopposer ce renouvellement pour des motifs graves et lgitimes lencontre du locataire (art L145-14). La dure minimale de bail est de 9 ans . A dfaut de convention contraire, le preneur a la facult de donner cong lexpiration dune priode triennale (3/6/9) et puis, le loyer initial est libre dans un bail commercial, tandis que la rvision triennale ou fixation du loyer au moment du renouvellement est rgi par des rgles complexes qui soulvent un contentieux lui seul. De manire gnrale, tout ce qui nest pas rgl par le statut est rgl par le droit commun. Cest particulirement vrai pour le bail commercial qui demeure au droit commun du bail, sauf parce que le contrat est stipul dans un autre sens. Il ne faut pas confondre bail commercial et bail professionnel qui est pour les professions librales Contrats civils et commerciaux Page 18

Arrt Civ3, 11 janvier 2006 : un prof de gym aquatique conclu un contrat avec lexploitation de la piscine
pour donner des cours, puis cessation de lutilisation du bassin, donc le professeur sest prvalu dun bail professionnel. La cour de cassation rfute la qualification de bail professionnel car ce nest mme pas un bail, il navait pas la jouissance exclusive du local, ni dindpendance de cette jouissance.

III.

Les baux ruraux

Le Code rural de 1945 a mis le statut du fermage en place qui sapplique toute mise disposition titre onreux dun tablissement agricole en vue de lexploiter. La stabilit du preneur se caractrise par une dure minimale de 9 ans et qu cela sy ajoute des encouragements fiscaux lorsque le bail est suprieur 18 ans. Le preneur jouit galement dun droit de premption, un droit de premption de la SAFER. Outre une dure initiale, sajoute un droit de renouvellement. Pour la tranquillit du bailleur, la sous location et la cession de bail sont par principe interdite. Ce loyer est encadr par une fourchette dtermine par les AA. Quand le preneur exerce un droit de reprise, le juge peut exercer un contrle sur lexercice de droit de reprise et le cas chant, ordonner la rintgration du preneur dans les lieux.

2 : Les locations dimmeubles


Rappelons que le rgime du Code civil joue un rle suppltif de la volont des parties au contrat de bail. La Cour de cassation a, dans un arrt du 16 aot 1882, pos que les rgles gnrales applicables au louage de biens immeubles le sont galement au louage de biens meubles, pour autant quelles sont compatibles avec la nature des choses . Certains points ont t tranchs ; dautres demeurent en suspens, l-dessus. Pour lessentiel, la dure du bail, les obligations des cocontractants, la responsabilit du preneur en cas dincendie (art. 1733), sappliquent la location dun bien meuble. Le plus connu, parce que rglement, est le contrat dit de location-grance dun fonds de commerce . Cest un contrat par lequel le propritaire dun FDC ou dun tablissement artisanal concde la location un grant , soit aux risques et prils du grant (grance libre), soit que le propritaire du fonds assume seul les risques, et en retire donc seul les bnfices (grance salarie). La distinction davec le bail commercial rside dans le fait que la location-grance porte directement sur le FDC, non pas sur limmeuble dans lequel il est exploit. Pour le reste, cf. le Code de commerce (art. L 144-1 L 144-13 Ccom ). Dispositions spcifiques, certaines empruntes aux baux commerciaux, et caractre rsiduel du Code civil. Sagissant des locations de meubles nes de lapplication de la libert contractuelle, on peut souligner que le droit de la consommation agit sur le bail comme bien dautres contrats. Ds lors, la libert contractuelle est plus grande dans les locations mobilires vocation professionnelle (A) que celles qui sinscrivent dans la satisfaction de besoins privs (B).

I.

location de meubles dans la sphre professionnelle

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Cf. le renting , qui concerne biens dquipements spcialis et coteux (ordinateur, robot, etc.). Location est un outil de gestion. En pratique, 2 formes : -> Location classique, ou le fabricant ou distributeur du bien endosse la qualit de bailleur. -> Renting articul comme un crdit-bail sans option dachat . Bailleur est une socit financire qui achte auprs dun fabricant le bien choisi par le locataire Le locataire est mandat par le bailleur pour choisir le bien. Transfert des garanties nes de la vente par le bailleur au locataire. Mais la diffrence du crdit-bail, pas doption dachat au terme du contrat. Ici, il y a bien restitution du bien. Rq : restitution au vendeur, car montage complt par un engagement de reprise par le vendeur. Le caractre suppltif des dispositions du Code joue son plein ici. De nombreux allgement des obligations du bailleur, et renforcement de celles du locataire (oubli de souscrire un contrat de maintenance, une assurance garantissant le bailleur contre la perte du matriel, interdiction frquente de la sous-location ou de la cession). Rq : influence de lobjet sur le rgime. Cf. location de matriel informatique. Tout comme la vente, obligation de conseil trs pousse.

II.

location de meuble dans la sphre prive

Ici encore, cest le terrain de la diversit. Sur le terrain des clauses particulires, on trouve, ple-mle, inscrite lobligation de restituer lobjet lou nettoy et prt lusage (ou avec le plein !). Souvent, dpt de garantie, ou un ddit (rachat de sa libert !). Ici encore, nombreuses clauses allgeant ou exonrant le bailleur de sa responsabilit. Mais JP sait parfois en limiter la porte et, en toutes hypothses, veille ce que ne soit pas atteinte lobligation essentielle du contrat . En outre, jeu du droit de la consommation. Cf. clauses abusives. Cf. responsabilit du fait des produits dfectueux. Cf. chasse aux fraudes .
Ex : lorsque la dure de la location correspond la dure damortissement du bien, et que le montant des loyers correspond au prix du bien + intrts, la requalification en crdit, soumis aux art. L 311-1 s. C. conso, est dfendue par la doctrine.

Les lments de dfinition, de dlimitation avec des contrats voisins, et de caractrisation des divers types de bail, ne doivent pas faire oublier que derrire la multiplicit et la spcialit, demeure un fonds commun au genre bail , quil convient dtudier avant toute analyse des rgles particulires.

Sous-titre 2 : Droit commun du bail


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Classiquement, on distinguera les conditions de formation du bail (Chapitre I) puis ses effets (Chapitre II).

Chapitre 1 : La formation du bail


Bien sr, sapplique aux baux les rgles gnrales applicables tout contrat (capacit consentement, objet, cause). Comme tout autre, possible simulation. Donc tiers pourront invoquer lacte ostensible ou lacte cach (cf. acqureur dun immeuble peut rclamer complment de loyer prvu dans une contre-lettre avec le bailleur initial. Mais il comporte galement des rgles particulires). On les apprhendera par ltude des parties au contrat (Section I), du consentement au contrat (Section II), de lobjet du contrat (Section III), et enfin de la Q de la preuve (Section IV).

Section 1 : Les parties au contrat


1 : Le bailleur
A lendroit du bailleur, il faut tudier sa capacit donner bail (A). Gnralement, le bailleur est propritaire, mais dautres situations doivent tre signales sous langle de ses pouvoirs sur la chose donne bail (B).

I.

Capacit de donner bail

La Q de la capacit pose la Q de la nature juridique de la dation bail (1) et de linterfrence, en cette matire, des rgles du droit des incapacits (2). A. Nature de la dation bail

Acte dadministration. Donner un bien en location pour en tirer des revenus constitue lillustration type de lacte dadministration. Aussi le reprsentant dun mineur (ou dun majeur en tutelle) peut-il conclure seul un bail. Cependant, le bail change de nature lorsquil est particulirement long (on enseigne plus de 9 ans), ou lorsquil relve dun statut ouvrant au preneur un droit au renouvellement. On le considre comme un acte de disposition, bien que, en toute rigueur, ce bail, sans disposer du bien, en altre la matrise au point de relever des actes graves. Aussi sera-t-il soumis autorisation du juge des tutelles. B. Application des rgles du droit des incapacits : Le mineur non mancip ne peut consentir lui-mme un bail. Art. 456 : tuteur peut accomplir seul, comme reprsentant du mineur, tous les actes dadministration. Cf. toutefois al. 3. Contrats civils et commerciaux Page 21

La solution vaut pour les majeurs en tutelle (art. 495). A contrario, cf. supra. De plus, lart. 1718 pose la transposition des rgles des baux passs par lusufruitier ceux conclus par le tuteur seul. Donc renvoi lart. 595. Consquence : Dure maxi de 9 ans. Pas de renouvellement. Interdiction conclure seul un bail commercial ou rural. Rq : ne pas oublier les actes courants que peut excuter seul un incapable (cf. art. 450 C. civ. pour mineur, 495 pour majeur en tutelle) ; donc un bail de meuble de peu de valeur. Pour rgime de curatelle et de sauvegarde de justice, application au bail.

II.

Pouvoirs sur la chose

En dehors du cas o le bailleur a la qualit de propritaire, le bail doit tre envisag dans lhypothse o le bailleur est titulaire dun dmembrement de proprit (1), lhypothse du bail de la chose dautrui (2), du bail dun bien indivis (3), du bail consenti par un poux (4) et le jeu de la thorie de lapparence (5). A. Dmembrements de proprit Bail par un usufruitier

Lusufruitier a la droit de conclure seul un bail (art. 595 al. 1er). Cela signifie que ce bail est opposable au nu-propritaire. Mais art. 595 rserve le cas des baux de plus de 9 ans ; cf. al. 2 de 595. Notons galement que 595 al. 4 interdit lusufruitier de conclure seul un bail commercial ou rural. Le concours du nu-propritaire est ncessaire. Preuve supplmentaire quil ne sagit plus dun acte dadministration. Sanction : pas seulement inopposabilit au nu-propritaire, mais facult pour celui-ci den demander lannulation. Cf. 595 in fine, si dsaccord, autorisation judiciaire possible. En revanche, le titulaire dun droit dusage et dhabitation (cf. supra) ne peut donner bail (cf. caractre personnel). B. Bail de la chose dautrui

Pour justifier la possibilit de donner bail la chose dautrui, on sappuie sur le caractre personnel de lobligation assume par le bailleur , qui ne transfre donc pas un droit rel quil na pas ! On dit quil promet de procurer la jouissance dune chose appartenant un tiers. Il sagit donc dune promesse de porte-fort, car cela dpendra, en principe, du bon vouloir du propritaire. Il faut distinguer le rapport bailleur-preneur et leffet lgard du propritaire. -> Dans les rapports entre parties, le contrat est valable, ce qui implique que le bailleur ne puisse rompre unilatralement le bail (Civ. 3me, 26 avr. 1972). Lefficacit du contrat est dabord, naturellement, subordonne la possibilit concrte pour le bailleur de mettre le chose disposition du preneur. Sil y parvient, on doit considrer que les loyers devront tre reverss par le bailleur au propritaire, le bailleur de la chose dautrui stant comport en grant daffaires. Notons que si la jouissance paisible de la chose ne peut plus tre assure au preneur, celui-ci peut engager la responsabilit du bailleur , qui a failli dans son engagement de porte-fort ! (diffrence avec bons offices).

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-> Effets lgard du propritaire.


Le bail est inefficace son gard, il lui est inopposable. Sil ne ratifie pas lacte (effet rtroactif), il pourra donc obtenir la libration des lieux. La thorie de lapparence pourra perturber ce schma (cf. infra). On pourrait considrer le bail dune chose indivise consenti par un seul indivisaire comme un bail de la chose dautrui. Toutefois, lindivisaire est titulaire dune parcelle du droit de proprit . Le particularisme de la matire appelle un traitement isol. C. Bail dune chose indivise

Distinction indivision inorganise, ou organise conventionnellement (rare). Raisonnons sur la premire : Les rgles traditionnelles taient ici : la rgle de lunanimit pose par l'ancien art. 815-3 et l'insuffisance dun mandat gnral dadministration donn un indivisaire pour conclusion ou renouvellement bail. Ncessit dun mandat spcial et exprs (815-3 al. 1 et 2). Possibilit dobtenir une autorisation judiciaire ( 815-4) de passer seul le contrat (Cass. 3me civ., 25 octobre 2005). La rforme de l'indivision par la loi du 23 juin 2006 a conduit un nouvel art. 815-3 qui permet l'indivisaire ou aux indivisaires titulaires d'au moins les deux tiers des droits indivis de : 4 conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble usage agricole, commercial, industriel ou artisanal . D. Bail consenti par un poux

Logement familial. Cf. protection assure par lart. 215 al. 3 : les poux ne peuvent lun sans lautre dispos des droits par lesquels est assur le logement de la famille . Larticle ouvre une action en nullit au profit de celui des deux qui na pas donn son consentement lacte . Epoux communs en biens. Biens communs peuvent tre donns bail dans les mmes conditions que les biens grevs dusufruit . Donc chacun des poux peut agir seul (cf. art. 1425). Idem limitation dans le temps (cf. art. 595). Idem pour baux ruraux et commerciaux, ici accord des deux poux est ncessaire. Epoux ayant choisi un rgime conventionnel . En principe, chaque poux peut consentir un bail sur ses biens personnels. Cf. art. 1536 pour sparation de biens ; cf. art. 1569 pour participation aux acquts. Un poux peut-il louer lautre poux un bien propre ? Sils vivent sous le rgime de la Communaut, en thorie, oui, mais problme : le loyer devrait tre pay par des deniers propres lpoux preneur. Or gains et salaires, comme les revenus de propres sont communs ! Si rgime sparatiste, pas de problme. E. Le jeu de la thorie de lapparence

Quand le bailleur apparat comme le propritaire apparent, ou sil apparat comme un usufruitier apparent, la thorie va permettre de sauver des baux irrguliers. La thorie va galement influer sur le bail de la chose dautrui. Bien sr, on exige la bonne foi du preneur. Un arrt a retenu quil doit avoir t victime dune erreur commune ( Civ. 1re, 2 nov. 1959).

2 : Le preneur
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Le preneur doit possder la capacit de prendre bail (A). On ne traitera pas de la Q, discute, du rgime attach la dation bail par une personne morale pour y loger un des siens (bnfice du statut dhabitation ou droit commun du bail ?). On traitera, par contre, des cas de pluralit de locataires (B) et de la sous-location ou cession de bail (C).

I.

Capacit de prendre bail

La prise bail est un acte dadministration. Donc lorsque le reprsentant lgal dun incapable prend bail, il nest pas soumis aux restrictions de lart. 595. Rq : il ne peut prendre lui-mme bail que dans les conditions poses par art. 450 al. 3. Adde interdiction pose par art. 1125-1, pour certaines personnes de prendre bail le logement de personnes ges. Adde les actes courants ; cf. location dun vlomoteur par un mineur ! Si incapacit, sanction = annulation du contrat. Mais application du droit des incapacits : cf. art. 1312. Il nest donc tenu de restituer que si la chose se trouve entre ses mains ; si dtriorations, il nen rpondra pas.

II.

Pluralit de locataires
A. Sur la cotitularit du bail par les poux

Art. 1751 al. 1er. Effets notamment sur le cong, du bailleur comme des copreneurs. Cf. JP sous cet article (n 3 et 4 ; cong dlivr au mari na pas deffet lgard de la femme ; ncessit de deux lettres distinctes). De mme, cong doit tre donn par les deux conjoints (celui donn par un seul vaut renonciation personnelle au droit au bail ; la JP rcente en atteste). Sur lattribution du droit au bail lissue dun divorce ou sparation de corps, cf. 1751 al. 2. Au titre des statuts, on comparera l'article 1751 avec lart. 9-1 de la loi de 1989 en matire de baux dhabitation. La JP rcente a d'ailleurs eu l'occasion de prciser des effets de cette cotitularit en s'inspirant de ces deux textes : En premier lieu, un arrt Cass. 3me civ., 31 mai 2006 , a eu se prononcer sur la notion d'habitation effective au sens de l'article 1751 du Code. En l'espce, la bailleresse avait fait dlivrer
sa locataire deux commandements de payer visant la clause rsolutoire insre au bail, que celle-ci avait seule conclue en 1980. La locataire a contest la validit de ces commandements, et demand des dlais de paiement et la suspension des effets de cette clause. Son poux est ensuite intervenu volontairement l'instance, pour se prvaloir de sa qualit de cotitulaire du bail, sur le fondement de l'article 1751 du code civil, et pour en tirer les consquences juridiques, savoir l'inopposabilit son gard de ces commandements qui ne lui avaient pas t personnellement notifis, ce qui est classique et conforme la jurisprudence. Mais l'poux de la locataire sera cependant dbout devant la cour d'appel pour un motif tenant la condition de local qui sert effectivement l'habitation des deux poux . Or, en l'espce, selon les juges du fond, il rsultait des pices verses au dossier que l'poux de la locataire a rsid dans les lieux de 1980 jusqu'en juin 1983, qu'il a ensuite t hospitalis jusqu'en juin 1987, et que, devenu ttraplgique, il a rsid une autre adresse pendant les huit annes suivantes. Si l'on comptabilise ainsi le temps pass en commun par les deux poux dans le local, soit environ trois ans sur quinze, le caractre effectif de l'habitation semble discutable. C'est pour cette raison que la cour d'appel de Versailles a dni l'poux de la locataire tout droit au bail du logement.

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La Cour de cassation a cependant cass cette dcision pour violation de la loi, la cour d'appel n'ayant pas tir les consquences lgales de ses propres constatations, selon lesquelles le logement avait servi effectivement l'habitation des deux poux . En deuxime lieu, un arrt insiste ainsi sur l'obligation d'information la charge du locataire, car si l'article 1751 ne distingue pas selon que le bailleur avait, ou non, t inform d'un ventuel changement dans la situation de famille du locataire (dans tous les cas, la cotitularit produit ses effets), en revanche, la loi du 6 juillet 1989 prvoit une drogation la mise en uvre de l'article 1751. En effet, son article 9-1 dispose que les notifications ralises par le bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du locataire si l'existence de ce conjoint n'a pas t pralablement porte la connaissance du bailleur. La double question de la charge et de l'administration de la preuve de cette information est au centre d'une dcision rendue le 19 octobre 2005 (Cass. 3e civ., 19 oct. 2005). En l'espce, les
locataires se prvalaient de la connaissance, par le bailleur, du lien matrimonial, rsultant de courriers adresss aux deux poux. Ils en dduisaient alors qu'en application de l'article 1751, le cong dlivr au mari seul n'tait pas opposable son pouse.

Certains juges du fond avaient dj statu en ce sens (CA Montpellier, 19 nov. 2001). Ce n'est cependant pas la solution retenue par la cour d'appel de Toulouse, approuve en cela par la Cour de cassation.
Il est en effet affirm que l'article 9-1 fait peser sur le locataire une obligation d'information de son lien matrimonial impliquant une dmarche positive de sa part (en d'autres termes, et concrtement, un courrier recommand ou une reconnaissance d'information donne). Le bailleur n'a pas enquter, se renseigner. Il doit tre averti par son cocontractant. La simple connaissance de la situation matrimoniale par le bailleur ne suffit donc pas lorsqu'elle ne rsulte pas d'une notification par le locataire. Et puisque celui-ci est dbiteur de cette obligation d'information, il doit, conformment l'art. 1315 CC, justifier de son excution (Civ1., 25 fvrier 1997, indiquant que celui qui est lgalement ou contractuellement tenu d'une obligation d'information doit rapporter la preuve de l'excution de cette obligation). Voil pourquoi la Cour de cassation retient que la preuve que cette information avait bien t donne incombait au preneur . Cette dcision privilgie une interprtation littrale du texte ( porte la connaissance ), qui peut apparatre relativement stricte. Nanmoins, la Cour de cassation s'en remet au pouvoir souverain d'apprciation des juges du fond sur la question de savoir si cette preuve d'une dmarche positive est rapporte. Une certaine latitude est ainsi octroye qui pourrait temprer la rigueur affiche du principe. En troisime lieu, la Cour de cassation a eu se prononcer sur l'incidence de la mise en liquidation judiciaire du locataire sur l'obligation la dette de son conjoint, cotitulaire du bail (Cass. 3e civ., 23 mars 2005). En l'espce, le locataire avait t plac
en liquidation judiciaire titre personnel, et le bailleur l'a assign ainsi que son pouse, en rsiliation du bail et en paiement d'un arrir locatif (antrieur au jugement de liquidation). La cour d'appel n'a pas fait droit ces demandes, et la Cour de cassation casse cette dcision, mais seulement en

ce qu'elle rejette la demande en paiement contre l'pouse du locataire . La solution doit tre approuve. En ce qui concerne la demande en paiement, l'article 1751 institue une cotitularit du bail, cd une cotitularit des droits, mais galement des obligations nes de ce contrat. Mari et femme sont coobligs la dette locative. Contrats civils et commerciaux Page 25

Par ailleurs, et en application de l'article 220CC, il s'agit d'une obligation solidaire (Cass. 3e civ., 3 oct. 1990). Le crancier est donc fond demander le paiement de l'intgralit de la dette l'un des poux. Le bailleur n'ayant apparemment pas dclar sa crance contre le mari dans les dlais lgaux, celle-ci tait teinte. Mais son action contre l'pouse du locataire doit tre accueillie. C'est pourquoi la Cour de cassation affirme que l'extinction de la crance l'gard [du locataire], objet d'une procdure collective, laissait subsister l'obligation personnelle de [son conjoint], cotitulaire du bail . En ce qui concerne l'action en rsiliation, en revanche, son rejet par la cour d'appel est parfaitement comprhensible : s'agissant d'une crance ne antrieurement au jugement d'ouverture, la rgle de l'interdiction des poursuites individuelles s'applique. La Cour de cassation confirme implicitement le raisonnement des juges du fond puisque la cassation ne vise que le rejet de la demande en paiement. B. Sur la pluralit de locataires

Au titre de la formation, on peut envisager la Q dun conflit (bailleur qui promet de louer son bien plusieurs preneurs). Par une sorte danalogie avec 2279, tribunaux dcident que cest celui des preneurs qui a t mis, de bonne foi, le premier en possession quil doit tre donne prfrence , mme si son bail serait postrieur en date. A dfaut de prise de possession, rgle de lacquisition, en premier, de la date certaine qui joue.

Au titre des effets : signalons que la solidarit ne se prsumant pas, le bailleur devrait la prvoir expressment dans le contrat, pour que les co-preneurs soient codbiteurs solidaires (songez aux concubins !). Pour le cong, idem que pour poux. Un arrt Civ3, 5 mai 2004 a t remarqu en ce qu'il a d se prononcer sur une ventuelle solidarit entre concubins propos d'une indemnit d'occupation, un des concubins s'tant maintenu dans les lieux, tant entendu qu'une clause de solidarit existait bien dans le bail. Mais valait-elle y compris pour l'indemnit d'occupation; La cour d'appel de Paris l'avait pens, ce qui avait t vivement critiqu en doctrine. La 3me chambre civile de la Cour de cassation censure une telle extension du champ de la clause de solidarit, rservant toutefois la possibilit d'une clause expresse rglant le cas des ventuelles indemnits d'occupation. C'est bien juger car on considre qu'a priori, tant sorti du cadre du contrat, ces indemnits ont une nature dlictuelle...

III.

Sous-location et cession du bail

Art. 1717 : autorisation dfaut dinterdiction. Les deux oprations de sous-contrat et de cession de contrat sont ici envisages ensemble , elles sont pourtant diffrentes. Prsentons-les successivement.

La sous-location constitue un contrat distinct du bail principal. Lindpendance doit toutefois saccommoder dun lien quant la dure, car la fin du bail principal marque galement celle du sous-contrat. Par une sous-location, le preneur principal conclut, sur tout ou partie de la chose (souvent un immeuble) loue, un contrat de bail avec une tierce personne. Il faut, pour prsenter cette figure, envisager chacun des cts de ce rapport triangulaire.
Rapports propritaire / sous-bailleur : ces rapports ne sont pas modifis par la sous-location. Le preneur principal reste donc tenu par le contrat. Cest

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pourquoi il rpond des manquements imputables au sous-locataire (cf. art. 1735) Rapports sous-bailleur / sous-locataire : ici, application des rgles ordinaires du bail ou, le cas chant, des dispositions contractuelles quils ont prvues, ou encore du statut du bail commercial. En effet, au sein des statuts spciaux, celui du bail dhabitation exclut la sous-location sans lautorisation du bailleur (cf. art. 8 L. 6 juill. 1989, et sil lest, soumis au droit commun). De mme, lart. 21 du dcret du 30 sept. 1953 (devenu L 145-31 C com.) prohibe la sous-location, rservant le cas o le bailleur y consent. Les rgles de ce statut demeurent applicables. Larticle susvis prvoit galement que lorsque le loyer de la sous-location est suprieur au prix de la location principale, le propritaire a la facult dexiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale (refus que le preneur principal ne senrichisse !). quant au statut des baux ruraux, il carte cette sous-location, sauf quand porte sur lhbergement usage de vacances ou de loisirs ). Signalons que mme si la sous-location est irrgulire, les rgles valent pour les rapports entre sous-bailleur et sous-locataire, mais ce bail est inopposable au propritaire, qui pourra poursuivre la rsiliation du bail principal pour violation de ses dispositions. Signalons encore que le sous-bailleur doit garantie au sous-locataire si ce dernier est oblig par le propritaire lobservation de clauses contenues dans le bail originaire, mais non reproduite dans le sous-contrat. Inversement, le sous-bailleur peut avoir un recours contre le sous-locataire, lorsque le sous-bailleur a t rendu responsable par le propritaire dun fait du sous-locataire, alors que ce fait ntait pas permis par le sous-bail.

Rapports propritaire / sous-locataire : en ppe, ils sont trangers lun lautre. Toutefois, jp a consacr une action directe du propritaire contre le sous-locataire, pour obtenir le rglement du prix de sa sous-location. Cration fonde sur art. 1733. Le propritaire peut galement faire jouer le privilge de lart. 2102 C. civ. sur les meubles du sous-locataires, jusqu concurrence de ce que le sous-locataire doit au preneur principal.

La cession du bail est une cession de crance (le droit au bail), mais aussi le
transfert de la charge de lobligation de payer le loyer et dexcuter les conditions de la location (Soc. 12 nov. 1954, D. 1955, p. 22). Cest une cession de contrat. Le preneur doit respecter lart. 1690 C. civ., cad que le bailleur nest tenu que si la cession lui est signifie ou sil la accepte dans un acte authentique. Mais les assouplissements larticle 1690, acceptation par acte sous seing priv ou acceptation tacite, trouve galement application ici. Au titre des effets de la cession, envisageons ici encore le rapport triangulaire. Rapports propritaire / locataire principal, cad cd (ou dbiteur cd) / cdant : Le locataire cdant nest pas dli de ses obligations lgard du propritaire, sauf prouver quen acceptant la cession, le propritaire a consenti une novation, acceptant ainsi le cessionnaire comme seul et unique oblig. Bien que la novation ne se prsume pas , la jp semble ladmettre assez facilement (cf. arrts cits par J. Huet, n 21 207). Rapports locataire principal, cdant / cessionnaire : application de la convention et application des rgles de la cession de crance (notamment garantie des vices de la crances cdes). Rapports propritaire, cd / cessionnaire : Le cessionnaire a une action directe contre le bailleur. Il peut exiger de lui la jouissance paisible de la chose. Rciproquement, le bailleur dispose dune action directe contre le cessionnaire pour le contraindre respecter le bail. Ajoutons que, dsavouant la Chambre commerciale, Ass. Pln. 6 dcembre 20043 a Contrats civils et commerciaux Page 27

dcid que en cas de vente de l'immeuble donn bail, le cautionnement (...) est, sauf disposition contraire, trnsmis de plein droit au nouveau propritaire en tant qu'accessoire de la crance de loyers cde l'acqureur

Section 2 : Le consentement au contrat


Le bail est un contrat consensuel. Les volonts du bailleur et du locataire doivent donc saccorder sur la chose objet du contrat, le loyer et la dure. Cf. Cass. com. 19 nov. 1996, D. 1997, p. 609 (location de cassettes vido un professionnel, objet dfini discrtionnairement par le loueur, contrat nul. Toutefois, cf. les multiples hypothses de bail forc [rgime de lattribution prfrentielle, en matire successorale (cf. jp. sous art. 832) ; rgles du divorce (art. 285-1) ; droit au renouvellement et la tacite reconduction prvu par les statuts spciaux). De plus, possibles avant-contrats : Promesse synallagmatique de bail (qui vaut bail), gnralement assortie de conditions suspensives. Promesse unilatrale de bail, lments essentiels du bail (chose, loyer, dure) tant dtermins ou dterminables, mais engagement unilatral, le cocontractant bnficiant dun droit doption. pacte de prfrence, accord un candidat locataire, pour le cas o propritaire se dciderait le louer. Ajoutons que la qualification de certains accords peut poser pbs : vritable avant contrat ou engagement trop vague ? L-dessus, cf. nos obs. AJDI 05/ 2002, p. 380, sous cet intitul : la location assortie dune promesse de promesse de vente : une location et plus si affinits Adde, en comparaison, dans le cadre de la loi de 1989, cf. AJDI 10/2001, p. 798, nos obs ss Cass. 3me civ., 13 juin 2001 posant quune location avec promesse de vente est soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989).

Section 3 : Lobjet du contrat


La substance du contrat, sur lequel se noue laccord des parties, est compose de la chose loue ( I), du loyer ( II) et de la dure du bail. Par commodit, on traitera du dnouement du bail avec la dure ( III).

1 : La chose loue
Lessentiel a dj t dit. Ce peut tre toute chose, mobilire ou immobilire, et except les choses consomptibles (prt de consommation) et avec quelques rserves pour les biens incorporels. Lun des aspects essentiels relatif la chose porte sur la destination de la chose. On labordera dans ltude des obligations du preneur qui doit respecter la destination de la chose loue.
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2 : Le loyer
Cf. supra, lments donns dans Df du bail. A titre de complment signalons que le Code civil ne comportant aucune disposition relative au prix (sauf art. 1722, sur sa rvision par suite dune perte partielle de la chose loue), cest le ppe de libert contractuelle qui trouve ici sappliquer. Les statuts spciaux ont considrablement limit cette libert, en matire immobilire. Rappelons que le loyer peut consister en une obligation en nature (cf. mtayage ; cf. cas o, pour un bail dhabitation, le locataire prenne sa charge des travaux dans limmeuble moyennant dcharge de tout ou partie du loyer (cf. Soc. 6 fv. 1985, Bull. civ. V, n 89). Toutefois, les Pr Collart Dutilleul et Delebecque signalent que cette xcution en nature parat difficilement compatibles avec les lgislations spciales des baux dhabitation (n 458). En application du droit commun, le prix doit tre dtermin ou dterminable, peine de nullit (cf. CA Paris, 12 janv. 1990, D. 1990, IR, p. 9, bail stipulant un loyer infrieur la valeur locative, moyennant des travaux, indtermins dans leur nature et leur importance, que le preneur s'tait engag effectuer). Cest appliquer l art. 1129. Rq : pour la vente, 1592 ; cela vaut aussi pour le bail. Ainsi, dfaut de fixation chiffre du prix, les parties peuvent sen remettre lusage des lieux ou un tiers, qui a la qualit de mandataire commun (cf. Cass. 1 re civ., 9 janv. 1963, Bull. I, n 23). Il ne faudrait pas comprendre que le contrat soit ncessairement nul si le prix napparat pas. Ce serait condamner le bail verbal, qui est possible. Pb est alors celui de la preuve de ce loyer. Cf. art. 1716. Q : en labsence de stipulation des parties, le juge peut-il fixer le prix du bail ? Une jp considre que le juge ne peut le fixer, quand bien mme les parties seraient daccord sur tous les autres lments du contrat (Civ. 3 me, 26 fv. 1972, Bull. III, n 64). Mais une jp plus ancienne avait admis qu dfaut de convention des parties, il appartient aux tribunaux de fixer le prix suivant les circonstances (Civ. 3 me, 3 oct. 1968, Gaz. Pal. 1969. 1. 139). De mmoire, la jp contemporaine a pos qu'il n'appartenait pas au juge de fixer le loyer. Comp. nos obs AJDI sur office du juge et dette locative, qui invite penser que par un raisonnement a fortiori, juge tenu de fix le loyer. Rapp. Juge et prix dans les contrats de distribution. Comp. Juge et prix du ct dentreprise. Le Pr J. Huet enseigne (n 21 143), que rien ninvite droger en la matire, comme on le fait pour le contrat de louage douvrage, lexigence de dtermination du prix. Pour la rvision du prix, les parties peuvent prvoir une clause dindexation, qui doit se conformer aux prescriptions de lordonnance du 30 sept. 1958 (cf. art. 3 : critre du rapport direct de lindice avec lobjet du contrat ; indice INSEE du cot de construction tant prsum en relation directe). Cf. pbs poss par un indice illicite. Sagissant des accessoires du loyer (frais de chauffage, deau chaude, dascenseur, etc.), on les tudiera lors de la prsentation du statut dfini par la loi du 6 juillet 1989, car ces charges comme leurs modalits de recouvrement y sont nettement dfinis. Sagissant du paiement du prix proprement dit, le loyer est qurable (art. 1247, dernier al.), mais le bail peut amnager. Le loyer doit tre pay par le preneur. Les poux sont, daprs Civ. 1re, 13 oct. 1992, Bull. civ. I, n 251, en vertu des art. 220 et 262, solidairement tenus, jusqu lintervention dun jugement rgulirement publi, des
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dettes ayant pour objet lentretien du mnage . Sagissant de lpoque du paiement , elle est dtermine par le bail et, dfaut, elle est fixe par les usages. Le paiement est terme chu ou davance. Rq : en application des usages locatifs, et dfaut de convention contraire, tout mois commenc est d intgralement (CA Paris, 27 fv. 1987, D. 87, IR, p. 58). Les crances de loyer sont prescrites par 5 ans : cf., avant la rforme de la prescription opre par la loi du 17 juin 2008, lancien art. 2277, qui avait t modifi par la loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohsion sociale, dite loi Borloo, ayant tendu le champ d'application de 2277 d'une part aux charges locatives (suivant en cela la jp) et d'autre part aux actions en rptition des loyers, fermages et charges locatives, dsavouant ici un arrt C. cass., Ch. Mixte, 12 avril 2002 qui avait jug que si l'action en paiement de charges locatives, accessoires aux loyers, se prescrit par cinq ans, l'action en rptition des sommes indment verses au titre de ces charges, qui relve du rgime spcifique des quasi-contrats, n'est pas soumise la prescription abrge de l'art. 2277 c. civ. . Voil qui tait soumettre l'indu li aux charges au dlai trentenaire en considrant qu'il s'agit l d'un quasi-contrat. La rectification lgislative vient, aprscoup, donner raison notre collgue Philippe Briand qui, commentant cette dcision (AJDI 2002, p. 519,), avait soulign combien il tait difficile de concilier les deux enseignements que portait cet arrt de chambre mixte, le premier tant que l'action en paiement des charges locatives, accessoires aux loyers, se prescrit par cinq ans (solution qui se justifie par la rgle de l'accessoire !), le second tant que l'action en rptition des sommes indment verses au titre des charges locatives n'est (n'tait doit-on dire aujourd'hui) pas soumise la prescription abrge de l'article 2277 du Code civil. Ph. Briand avait not que cette dernire analyse, contraire aux conclusions de l'avocat gnral Gurin qui avait plaid pour une symtrie source de simplicit, si elle avait pour elle l'avantage de se ranger la position ralliant la plupart des auteurs, qui exclu(aient) la prescription quinquennale pour la rptition de l'indu, (...) thse (qui s'explique par le fait que) le paiement indu a beau rsulter d'un contrat excution priodique, la dette de rptition n'est pas pour autant une dette priodique (et) c'est donc logiquement la prescription de droit commun qui lui est applicable , mieux valait faire cder la rigueur juridique et la subtilit devant la simplicit et le bon sens. En effet, crivait-il, la solution retenue par la chambre mixte ne manquera pas de provoquer l'incomprhension lorsque, pass le dlai de cinq ans, le bailleur se fera rclamer par son locataire un trop-peru de charges. Il devra s'excuter (second enseignement de l'arrt) sans pouvoir compenser cette dette avec sa propre crance d'arrirs de charges impayes, qui elle, sera prescrite (premier enseignement) ! Bel exemple de juridisme, mais pourra-t-on, le moment venu, l'expliquer au bailleur incrdule sans que la honte ne nous gagne ? . La loi a donc ici impos la simplicit rclame par cet auteur et l'Avocat Gnral Gurin ! Outre le loyer et les charges, on signalera que la prescription a pos galement problme s'agissant de l'indemnit d'occupation. Un arrt de la 3me chambre civile en date du 8 novembre 2006 (P+B+R+I) 4, a soumis la prescription quinquennale l'indemnit d'occupation en retenant que la dure de la prescription tant dtermine par la nature de la crance, le crancier d'une indemnit d'occupation ne peut obtenir le recouvrement des arrirs chus plus de cinq ans avant la date de sa demande (alors que l'occupation avait dur 10 ans avant d'tre constate par un juge). On soulignera que cette dcision est dans le sillage d'un arrt d'Assemble Plnire en date du 10 juin 2005 ayant retenu, propos du recouvrement de l'indemnit d'occupation, que si le crancier peut poursuivre pendant trente ans l'excution d'un jugement condamnant au Contrats civils et commerciaux Page 30

paiement d'une somme payable termes priodiques, il ne peut, en vertu de l'art. 2277 c. civ., applicable en raison de la nature de la crance, obtenir le recouvrement des arrirs chus plus de cinq ans avant la date de sa demande . On notera toutefois que la situation n'est pas exactement la mme car dans l'affaire juge par l'Assemble Plnire la priode d'occupation ayant dur galement plus de 10 ans tait postrieure au jugement en ayant prononc la rsiliation, fix l'arrir de loyers et l'indemnit d'occupation, le bailleur ayant tran pour la faire recouvrer, tandis que dans l'arrt du 8 novembre 2006, la priode d'occupation tait antrieure toute constatation judiciaire. En outre, difficult supplmentaire, dans cette dernire dcision le propritaire rclamait l'occupant une indemnit globale compensant l'occupation sans droit ni titre pour cette priode de 10 ans (1er mai 1989 au 30 avril 1999). Or, pour la troisime Chambre civile, avant qu'elle ne change son analyse, la crance portant sur un montant exprim en capital, prsentait un double caractre indemnitaire et compensatoire, mais ne remplissait pas la condition de priodicit requise par l'ancien article 2277 et devait donc se prescrire selon le dlai de droit commun (Cass. 3e civ., 26 nov. 1997, Bull. civ. III, n 210). La premire Chambre civile tait d'un avis contraire, appliquant dans ces circonstances la prescription abrge (Cass. 1re civ., 5 mai 1998, Bull. civ. I, n 160). Mais sous le coup de plusieurs arrts, la Haute juridiction a fait voluer son analyse. Dans un arrt rendu en Chambre mixte (Cass. ch. mixte, 26 mai 2006, D. 2006, Jur. p. 1793, note R. Wintgen), influenc par l'arrt d'Assemble Plnire de 2005 prcit, la Cour de cassation a affirm que la dure de la prescription est dtermine par la nature de la crance , pour en dduire que le fait que cette crance soit constate par un acte authentique (jugement ou acte notari) n'a pas pour effet de modifier cette dure. L'arrt du 8 novembre 2006 parachve donc ce mouvement jurisprudentiel en posant le principe de soumission de l'indemnit d'occupation la prescription quinquennale et ce, quelle qu'en soit l'origine (conventionnelle, judiciaire, a priori ou a posteriori) ou les modalits (mensuelle ou en capital). On achvera le propos en soulignant combien, depuis la rforme de la prescription opre par la loi du 17 juin 2008, dont la disposition essentielle consiste avoir ramen le dlai de droit commun de 30 5 ans, toutes ces difficults sont effaces : dsormais, pour toutes les questions susmentionnes, cest la prescription quinquennale de larticle 2224 issu de la loi du 17 juin 2008 qui trouve sappliquer. Nul ne se plaindra de cette simplification !

3 : Dure et dnouement du bail


La dure est un lment essentiel du contrat. Un dfaut daccord sur ce point empcherait le contrat de se former. Cf. indications dj donnes supra. On donnera dautres lments, en les prsentant autour du dcoupage suivant : bail dure indtermine (A), bail dure dtermine (B) et cessation du bail (C).

I.

Bail dure indtermine :

Cest le cas lorsque les parties nont pas convenu de terme.. De mme, un bail verbal est rput conclu a dure indtermine. Pour la location dun meubl, l'article 1758 du code prvoit une location l'anne, au mois, au jour, ou selon les usages des lieux. Mais, comme on l'a justement not (N. Damas, D. 2006, somm comm, p. 958), le droit du bail d'un logement meubl continue de s'loigner du droit commun contractuel issu
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du code civil pour se rapprocher du statut impratif des lgislations d'ordre public. En effet, d'aprs la loi de programmation pour la cohsion sociale du 18 janvier 2005 (L. 2005-32, JO 19 janvier 2005, p. 864) , tout bailleur qui met en location un logement meubl doit obligatoirement conclure un bail d'une dure d'une anne, tacitement reconductible pour un an. En outre, la loi n 2005-841 du 26 juillet 2005 relative au dveloppement des services la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohsion sociale (JO 27 juillet 2005, p. 12152) y apporte une drogation lorsque la location est consentie un tudiant : la dure du bail peut alors tre rduite neuf mois et dans ce cas, la clause de reconduction tacite prvue au premier alina est inapplicable. L'objectif est de permettre la mise en location saisonnire des locaux pendant les vacances, et notamment la priode estivale. On compltera cette question de la dure en soulignant que, selon l'art. 1738, un bail dure dtermine dont la jouissance sest poursuivie aprs lexpiration (tacite reconduction), fait natre un bail dure indtermine. On rappellera galement la prohibition des baux perptuels, frappe d'une nullit dordre public, de sorte qu'il nest pas loisible au juge de se limiter en rduire la dure. Sagissant du cong, acte unilatral de la partie qui entend mettre fin au contrat, aucune forme particulire nest requise en droit commun (nous verrons sur ce point les exigences de la loi de 1989), l'article 1736 renvoyant l'observation des dlais fixs par l'usage des lieux . Cependant, si un dlai a t contractuellement prvu, il doit tre respect. Rq : la jurisprudence considre qu'un cong envoy prmaturment nest pas nul, mais ne prend effet qu la date laquelle il aurait d tre donn (cf. arrts en ce sens de 1998).

II.

Bail dure dtermine

Cest un bail assorti dun terme extinctif, lequel peut tre certain ou incertain. Lorsquil est conclu a DD, le bail expire larrive du terme, sans quil soit ncessaire de donner cong (art. 1737). Mais la jouissance du preneur peut se poursuivre au-del du terme, par diffrentes techniques : La prorogation (ou prolongation), qui est un allongement conventionnel de la dure du bail. En cours de bail, les parties peuvent convenir de modifier le terme initial. La reconduction, qui repose sur la formation dun nouveau bail la survenance du terme fix, et dans la foule du prcdent bail. Elle suppose lexistence dun bail crit venu expiration par survenance du terme, et que le preneur reste et est laiss en possession (art. 1738). En matire de bail, cette reconduction est tacite (mme art.), reposant sur une prsomption de la volont des parties en ce sens. Le ct se forme aux mmes conditions que le prcdent. Pour empcher cette reconduction, le bailleur dlivre un cong (art. 1739) ; bien distinguer de celui en matire indtermine ! Le renouvellement, o la diffrence avec la reconduction rside dans le fait que le nouveau contrat nest pas ncessairement conclu aux mmes conditions que le prcdent. Sil ne peut donc y avoir de tacite renouvellement, les statuts spciaux se sont par contre chargs dinstituer un droit automatique au renouvellement ( cf. art. 10 et 15 L. 6 juill. 1989 ; adde pour baux commerciaux et
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ruraux). Le maintien du locataire dans les lieux par une forme autre (convention doccupation prcaire ou cration lgale, cf. L. 1er sept. 1948 qui connat un droit au maintien dans les lieux ).

III.

Cessation du bail

Les causes principales : arrive du terme ou dlivrance dun cong, ne sont pas les seules causes. On distinguera les vnements emportant cessation du bail et ceux sans influence sur la continuation du bail.. 1) Les vnements emportant cessation du bail Bien sr, rsiliation amiable. Perte de la chose loue . On la dj dit. Cf. art. 1741, rsiliation. Elle est de plein droit si la perte est totale et dcide par le seul preneur si perte partielle (art. 1722). Aucune indemnisation du preneur ou du bailleur si perte provient dun cas fortuit (art. 1722). Eviction du bailleur. Expropriation, ou annulation de son titre de proprit. Confusion, qd locataire devient propritaire (acquisition, donation, legs). Cf. art. 1741 : Manquements du bailleur ou du locataire leurs obligations. Manquements graves. Il pourra sagir dune rsiliation ou d'une rsolution judiciaire (cf. ce qu'on a dit l-dessus en introduction). Trs souvent, il s'agira d'une mise en oeuvre de la clause rsolutoire insre dans le bail, laquelle opre de plein droit lissue dun certain dlai, aprs mise en demeure. On sait nanmoins que la jp tempre lautomatisme du jeu de la clause rsolutoire en linterprtant strictement et en exigeant quelle soit mise en oeuvre de bonne foi. 2) Les vnements sans influence sur la fin du bail La volont du bailleur de reprendre limmeuble lou. Cf. art. 1761 et 1762. On verra que la loi de 1989, pour les baux dhabitation, rgle cette reprise du logement par le bailleur. Lalination de la chose loue. Transmission du bail au nouveau propritaire (cf. art. 1743). Pour viter fraude (antidate du bail), 1743 exige un bail dress par acte authentique ou ayant acquis date certaine (selon lun des modes de lart. 1328). Mais jp assouplit, se satisfaisant de la connaissance par lacqureur de lexistence du bail pour tre contraint de le respecter, mme si ce bail na pas date certaine. En principe, leffet de la transmission ne vaut que pour lavenir, de sorte que seul lancien propritaire, et non le nouveau, peut devrait pouvoir reprocher au locataire des manquements antrieurs au transfert de proprit (Cass. 3me civ., 13 fv. 1985, Bull. III, n 33). Mais, sur cette question qui renvoie la problmatique de la transmission des actions relatives la chose, la jurisprudence fait preuve de souplesse (cf. jp. Sous art. 1743, n 11 et 11 bis, pour les rparations locatives (autorisant l'acqureur demander rparation de manquements antrieurs la vente) encore qu'elle soit plus rigoureuse pour les loyers, o elle retient que l'acqureur ne peut agir contre le locataire pour des manquements au bail antrieurs la vente sauf cession de crance ou subrogation expresse (Cass. 3me civ., 2 octobre 2002, Bull n 189). Dcs dun des contractants. Non, car art. 1742. Cf. en td articulation avec ce que prvoit les statuts spciaux sur ce point.
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Section 4 : La preuve du bail


Distinguons suivant lobjet de la preuve, en respectant la distinction retenue aux articles 1715 et 1716. Prcisions quen matire commerciale, la preuve est libre. De mme, la doctrine majoritaire considre que ces articles ne concernent pas la location de biens meubles.

1 : Preuve de lexistence du contrat


Lart. 1715 tend renforcer lexigence dun crit. Mais en matire de bail, on scarte des rgles classiques de la preuve littrale (art. 1341), qui prvoient la possibilit de faire la preuve du contrat par tmoins, ou prsomptions, en dessous de 1500 euros, qui ne sappliquent pas ici, ce qui est une faon de renforcer cette ncessit d'une preuve par crit. Toutefois, tout en renforant lexigence de la preuve par crit, lart. 1715 rserve le cas o il y a eu commencement dexcution (jp interprte a contrario), ce qui laisse place au bail verbal, directement vis par lart. 1716. Ce commencement dexcution se dmontre, lui, par tmoignages et prsomptions ;
Bien sr, en pratique, le recours lcrit est frquent. Il faudra autant doriginaux que de parties (art. 1325). comp. Avec l'tat des lieux, qui n'est pas soumis cette formalit dite du double original car ce n'est pas un contrat mais un constat ! (cf. Cass. 3me civ., 22 mai 2002, Bull n 109).

2 : Preuve du contenu du contrat


Ici, on applique le droit commun des art. 1341 et s. avec , toutefois, deux dispositions particulires : Pour la dure, elle ne peut tre prouve autrement que par un crit. Cest pourquoi un bail verbal est rput dure indtermine. Cf. art. 1736 et 1758. Pour le montant du loyer, lart. 1716 autorise, nous l'avons dj vu, 3 modes de preuve : quittances, serment du bailleur et, si le locataire le prfre, lestimation par expert. Donc pas par tmoignages ou prsomptions.

Chapitre 2 : Les effets du bail


Le bail est un contrat synallagmatique excution successive. Cette continuit des rapports est importante et influe sur les obligations du bailleur (Section I) comme du preneur (Section II).

Section 1 : Les obligations du bailleur


Ces obligations sont inspires par le souci dassurer au preneur la jouissance de la chose loue. Elles rsultent principalement de larticle 1719, qui retient trois obligations : obligation de dlivrance, obligation dentretien et obligation de garantie. Il faut y ajouter lobligation de ne pas troubler la jouissance du preneur. Et il faut galement rappeler que le Contrats civils et commerciaux Page 34

bailleur doit respecter la vie prive du locataire, principe que la Cour de cassation a dj eu l'occasion de consacrer. En revanche, les convictions religieuses du locataires n'ont aucune incidence sur les obligations du bailleur. Rappelons quen raison du caractre suppltif des dispositions du Code, des amnagements conventionnels sont possibles (mais pas tous, cf. ce qu'on dira d'une obligation essentielle comme l'obligation de dlivrance).

1 : Obligation de dlivrance
Cf. art. 1719 et 1720. Comme pour la vente, elle consiste dans la mise du bien la disposition du cocontractant. La dlivrance doit porter sur un bien conforme la destination prvue au bail (ex. : permettant lexercice de lactivit pour laquelle le locataire prend bail). La chose dlivre doit tre en bon tat (cf. 1720). Le bailleur est donc tenu, pour la dlivrance, toutes les rparations ncessaires, y compris celles qui seront la charge du locataire en cours de bail. Mais, en pratique, clause frquente, qui y droge : le locataire dclare connatre le bien et laccepter dans ltat dans lequel il se trouve . En revanche, il ne saurait tre question d'une acceptation tacite de prendre les lieux en l'tat. ((( 5 Cf. Cass. 3e civ., 25 fvrier 2004, AJDI 2004 p. 370, obs. Y rouquet : Le bailleur qui fait visiter les locaux lous un candidat la location sans avertir le locataire en place lui doit rparation, mme en dehors de tout prjudice. Ds lors, les Hauts magistrats ont, au visa de l'article 9 du Code civil, censur des juges du fond selon lesquels Mme Y... ne conteste pas avoir fait visiter les locaux lous un candidat la location le 4 septembre 1995, sans avertir Mlle X..., que cette attitude n'apparat pas constitutive d'une faute l'origine d'un prjudice de cette dernire dans la mesure o aucune intention de nuire ou autre faute de la bailleresse n'est dmontre, la location devant durer quelques semaines et la visite ayant t effectue quatre jours aprs la conclusion du bail, les lieux tant vides d'occupation et la visite n'ayant donn lieu aucun effet particulier ; Rejoignant la 1re chambre civile , la 3me retient que, en statuant ainsi, alors que l'atteinte au respect de la vie prive ouvre droit rparation, la cour d'appel, qui a constat que Mme Y... avait pntr dans le domicile de Mlle X..., sans autorisation, a viol le texte susvis ;

6 cf. Cass. 3me civ., 18.12.2002, Bull. Civ. III, n 262 ; D. 2004, p. 844, obs; N. Damas; En l'espce, les juges du fond avaient accueilli la demande de locataires qui, ayant fait connatre la bailleresse que, pour des motifs religieux, ils ne pouvaient utiliser pendant le sabbat et les ftes les systmes de fermeture par systme lectrique et digicode, avaient assign celle-ci aux fins de la faire condamner poser une serrure mcanique et leur remettre des cls. La cour d'appel avait retenu qu'au regard de la libert de culte garantie par la Constitution et des textes supranationaux, le fait pour la bailleresse de refuser l'installation, au moins pour l'un des accs la rsidence, d'une serrure mcanique en plus du systme lectrique et de remettre des cls aux rsidents qui en font la demande, leur cause un trouble manifestement illicite ; La cour d'appel avait galement retenu que les conventions doivent tre excutes de bonne foi, la pose d'une serrure supplmentaire et la confection de cls n'altrant pas l'quilibre du contrat ; La Haute juridiction censure en posant que les pratiques dictes par les convictions religieuses des preneurs n'entrent pas, sauf convention expresse, dans le champ contractuel du bail et ne font natre la charge du bailleur aucune obligation spcifique , de sorte la cour d'appel a viol les art. 1134 c. civ., ensemble les art. 9 (1) et 9 (2) Conv. EDH et l'art. 6, a) et c), de la loi n 89-462 du 6 juill. 1989. Contrats civils et commerciaux Page 35

7 Cf. Cass. 3e civ., 19 dcembre 2000, AJDI 05/2001, p. 421, obs; S. Beaugendre : La cour d'appel, ayant constat que des dsordres existant au moment de la prise bail, ont t signals par le preneur qui rclame qu'il y soit mis fin, a lgalement justifi sa dcision d'y ouvrir droit, le bailleur ne pouvant valablement soutenir une acceptation tacite du preneur de l'immeuble en l'tat, ni se prvaloir de la rsiliation de plein droit du bail, en application de l'article 1722 du Code civil, alors que la chose loue n'a subi ni perte totale ni effet d'un cas fortuit, son tat rsultant bien plutt d'un manquement du bailleur ses obligations. ))) Il est trs important de souligner l'apport de la loi SRU, qui a introduit l'obligation de dlivrer un logement dcent, modifiant la fois le droit commun du bail (l'art. 1719) et le droit des baux d'habitation (cf. art. 6 loi du 6 juillet 1989); un dcret du 30 janvier 2002 dfinit ces exigences de dcence. Biblio : Ph. Briand, AJDI 2002, p. 357, propos du dcret. La jurisprudence a dfendu de manire clatante cette dcence du logement, l'imposant y compris dans le cadre d'un bail soumis la loi de 1948 et relevant de sa catgorie IV, pour imposer une alimentation en eau courante (Cf; Cass. 3me civ;., 15 dc. 2004, Bull; III, n 239 ; R. p. 279. 9 Cass. 3me civ;, 2 juillet 2003, bull. N 141). Adde mes obs. sous Cass. 3me civ;, 27 janvier 2002, AJDI 2003, p. 36, sous cet intitul : Application aux baux en cours du dcret logement d9cent et instance pendante devant la Cour de cassation . De la dcence la sant il n'est qu'un petit pas franchir. On ne sera donc pas surpris de constater que la jurisprudence a considr que le dsamiantage relevait de l'obligation de dlivrance du bailleur. Linexcution de lobligation de dlivrance ouvre les sanctions du droit commun, savoir : lexcution force : en effet, lobligation de dlivrer na pas un caractre personnel. - la rsiliation. - Indemnisation On signalera que la Cour de cassation s'est oppose la licit des clauses exonratoires lies l'obligation de dlivrance, un arrt Cass. 3me civ., 1er juin 2005, bull. Civ. III, n 119, retenant que : le bailleur ne peut, par le biais d'une clause relative l'excution de travaux, s'affranchir de son obligation de dlivrer les lieux lous . On ajoutera que : cette obligation est par ailleurs une obligation de rsultat et le bailleur ne peut s'exonrer de sa responsabilit que par la dmonstration d'un cas de force majeure, comme le rappelle un arrt de la Cour de cassation du 28 septembre 2005 ( Cass. 3e civ., 28 sept. 2005, n 0413.720, P+B, AJDI 2005, p. 901, obs. Y . Rouquet ; Loyers et copr. 2005, n 215, obs. B. VialPedroletti). En l'espce, le locataire n'a pu exploiter les parcelles de terre prises bail en raison du maintien illicite du prcdent locataire et d'un sous-locataire. Il a alors assign en responsabilit le bailleur, mais la cour d'appel a rejet cette demande au motif, d'une part, que le bailleur est de bonne foi, puisqu'il a initi une procdure d'expulsion, d'autre part, qu'il peut opposer une cause qui lui est trangre. La Cour de cassation a cass cette dcision, au visa des articles 1147 et 1148 du code civil, ensemble l'article 1719-1 du mme code, et en affirmant que l'occupation illicite du bien lou par un tiers qui en empche sa dlivrance au preneur ne constitue une cause trangre qui ne peut tre impute au bailleur que si elle revt les caractres de la force majeure . Les cas d'exonration sont ainsi strictement entendus et la bonne foi du dbiteur n'a aucun rle jouer (voir ainsi Cass. 3e civ., 24 sept. 2003, Bull. civ. III, n 161, indiquant qu'en cas d'inexcution de son engagement par le dbiteur, sa bonne foi est sans incidence sur Contrats civils et commerciaux Page 36

l'acquisition de la clause rsolutoire). Quant aux critres de la force majeure, il parat peu probable qu'ils puissent tre retenus ici, car le bailleur doit rpondre de ses locataires et des troubles qu'ils occasionnent, que ceux-ci manent d'un locataire actuel ou d'un prcdent locataire (Cass. 3e civ., 19 mai 2004, D. 2004, IR p. 1640 ; AJDI 2004, p. 804, obs. Y . Rouquet ; RJDA 8-9/04, n 947). L'vnement n'est donc pas extrieur et il n'est pas irrsistible, puisqu'il suffit pour le bailleur de s'assurer que le bien est libre de toute occupation avant de le donner bail. Pour bien mesurer l'importance de cette obligation de dlivrance, on signalera la jurisprudence qui en fait usage pour les locaux lous avec prsence d'amiante. La Cour ait pos dans sa dcision du 2 juillet 2003 prcite que n 'a pas rempli entirement son obligation de dlivrance le bailleur qui a fourni un immeuble dans lequel les travaux de dsamiantage exigs par la loi la date d'effet du bail n'ont pas t effectus, nonobstant la clause transfrant au preneur les obligations de rparation du bailleur en matire d'hygine et de scurit . Et pour tre complet, on signalera, en dernier lieu, un arrt rcent (Civ. 3e, 28 juin 2006, n 05-10.137, AJDI 2006, p. 731, obs. Y . Rouquet ; RTD civ. 2006. 785, obs. Gautier) dans lequel la Cour de cassation a retenu que le dfaut de paiement par le locataire du premier loyer et du dpt de garantie ne dcharge pas le bailleur de son obligation de dlivrance . En l'espce, un contrat de bail tait sign le 9 novembre 2001, stipulant une entre dans les lieux le 1er dcembre 2001. Un dpt de garantie de deux mois de loyers tait prvu. Ds le 21 novembre 2001, la bailleresse a conclu avec des tiers un nouveau bail, portant sur le mme local, ce qui a conduit le locataire vinc engager sa responsabilit contractuelle, et demander l'excution force sous astreinte du bail initial. La cour d'appel l'avait dbout aux motifs, notamment, que le locataire n'ayant pas vers le dpt de garantie dans les jours suivants la signature du bail, la bailleresse tait en droit de considrer que le locataire ne respectait pas ses obligations contractuelles et de prendre toutes prcautions utiles pour assurer la location de son appartement dans les meilleurs dlais. La cassation tait invitable. C'tait implicitement admettre le jeu de la rsolution (rsiliation) unilatrale fonde sur l'article 1184 qui, on le sait, exige un manquement grave. Or, le non-versement du dpt de garantie est-il suffisant pour autoriser une telle sanction ? La C. cass. ne s'est pas pos la question, restant sur le fondement de l'obligation de dlivrance.

2 : Obligation dentretien
Selon lart. 1719, le bailleur est oblig dentretenir la chose en tat de servir lusage pour lequel elle a t loue. De mme, en application de lart. 1720, il doit y faire, pdt la dure du bail, toutes les rparations qui peuvent devenir ncessaires, autres que locatives. Il faut prciser quil nest donc pas tenu aux petites rparations et au menu entretien que le Code met la charge du preneur (1754). Ses obligations ne se rduisent toutefois pas aux seules trs grosses rparations. Les rparations auxquelles il est tenu sont celles qui sont ncessaires, cad indispensables pour que limmeuble puisse tre utilis conformment sa destination. Cela recouvre galement les travaux ordonns par ladministration. Larticle 1755 lui impute galement les rparations occasionnes par vtust ou force majeure, ici encore, lorsquelles sont ncessaires , puisque cet article, nous l'tudierons infra, exonre le locataire des rparations locatives occasionnes par vtust ou force majeure . Pour des illustrations, cf. jp sous art. 1719 et 1720. Le preneur doit prvenir de la ncessit deffectuer des rparations. Notons que en cas dinexcution de cette obligation, le locataire peut engager la responsabilit du bailleur (excution force, rsiliation, indemnisation). Il Contrats civils et commerciaux Page 37

peut mme, comme le prvoit lart. 1144, se faire autoriser par le juge excuter les travaux aux frais du dbiteur, cad du bailleur (pourra ainsi retenir le cot de ces rparations sur le loyer). Rq : par contre, la compensation nest pas possible si le locataire oppose au propritaire linexcution de son obligation, en raison du fait que la crance nest ni liquide ni exigible. De plus, la C. cass. refuse de faire jouer lexception dinexcution.

3 : Obligation de faire jouir paisiblement


Obligation de ne pas faire ; ne pas troubler le preneur dans sa jouissance. On lappelle garantie du fait personnel. Le bailleur ne doit pas troubler la jouissance du preneur, cad ni changer la forme des lieux lous sans laccord du preneur, forme matrielle comme juridique (ex. institution dune servitude), ni sa destination. Au-del, il doit sabstenir de toute ingrence dans la vie prive du preneur (ex. : interdiction de pntrer dans les lieux lous ; violation de domicile ; rserve : pour effectuer les rparations, pour faire visiter dventuels futurs acqureurs ou locataires) et de toute gne dans la jouissance (ex. changer les serrures). Plus gnralement, obligation gnrale de prcaution (cf. Collart, n 498), et son dveloppement rcent sous la forme dune obligation de scurit (cf. notamment art. 1386-7). Un arrt Cass; 3me civ., 12 juin 2003, AJDI 2004, p. 113 m'a fourni l'occasion d'une rflexion sur location avec piscine et primtre de l'obligation de scurit du bailleur , en mme temps d'une rflexion plus gnrale sur la responsabilit du fait du vide chre au Doyen Carbonnier (cf. ma note au Dalloz 2004, p. 523). Nous reproduisons un extrait de cette note parue lAJDI : AJDI 2004 p. 113, Location avec piscine et primtre de l'obligation de scurit du bailleur : () L'arrt du 12 juin 2003 permet de s'intresser au problme de dlimitation des deux ordres de responsabilit dans un tout autre contexte. Il n'est plus question de scurit des biens mais d'intgrit corporelle du locataire. L'intrt d'une discussion sur le fondement de l'action en responsabilit du bailleur n'est pas purement acadmique dans la mesure o les contours de l'office du juge (art. 12 NCPC) sont encore imprcis, de sorte qu'il n'est pas sr qu'une demande mal fonde soit sauve par le juge, qui pourrait se contenter de dclarer l'action irrecevable. Reste alors au praticien hsitant dans le maniement de la rgle du non-cumul la solution consistant soulever cumulativement une atteinte la responsabilit contractuelle et la responsabilit dlictuelle. L'arrt rapport l'illustre, joignant des enseignements de procdure la discussion sur le fond. L'espce concerne un couple avec enfant qui prend bail, le 29 juin 1996, une maison de vacances avec piscine. Le lendemain, l'enfant se noie dans la piscine de la villa voisine qui appartient galement leur bailleur. Les parents agissent en rparation de leur prjudice moral. La noyade d'un enfant du locataire pose avec acuit la question de l'obligation de scurit du bailleur. En l'espce, si les nouvelles obligations imposes par la loi n 2003-9 du 3 janvier 2003 relative la scurit des piscines (modifie par la loi n 2004-1 du 2 janvier 2004)(1) avaient t respectes, le drame aurait t vit. Cette loi impose pour les locations saisonnires l'instauration d'un mcanisme de scurit avant le 1er mai 2004, tandis que pour les autres locations disposant dj d'une piscine, la mise aux normes est fixe la date butoir du 1er janvier 2006. Bien sr, on songera, de prime abord, que le dfaut de surveillance des parents est la cause premire, cause efficiente. La Cour de cassation ne manquera pas de le relever. La remarque ne suffit toutefois pas vacuer toute responsabilit du bailleur. En droit de la responsabilit civile, la faute de la victime n'exonre le dbiteur (ici d'une obligation de scurit) que si elle prsente les caractres de la force majeure. La jurisprudence sait parfois s'affranchir des exigences de la force majeure et se satisfaire d'une faute ou d'un fait de la victime ayant constitu la cause exclusive du dommage. En dehors, lorsque la faute de la victime a concouru la production du dommage, la rparation qu'elle pourra obtenir du responsable Contrats civils et commerciaux Page 38

ne sera que partielle. Reste toutefois, avant de s'interroger sur l'tendue de la responsabilit, prendre parti sur sa nature. La question s'claire, en l'espce, d'une touche de procdure civile puisque les demandeurs avaient, devant les premiers juges, positionn leur action sur le seul fondement de la responsabilit contractuelle du bailleur avant de prsenter, en cause d'appel, une demande subsidiaire fonde sur la responsabilit dlictuelle. La cour d'appel y avait dcel une entorse l'article 564 du NCPC, estimant qu'il s'agissait l d'une demande nouvelle. Mais la Cour de cassation redresse logiquement cette analyse en usant de l'article 565 du NCPC, l'obtention de dommages-intrts pour couvrir un prjudice moral sur le fondement de la responsabilit dlictuelle tant assurment une demande tendant aux mmes fins que celle soumise au premier juge (fonde sur l'article 1147 C. civ.). Admettre le jeu de l'article 565 du NCPC confesse implicitement l'troitesse (donc la difficult) de la dlimitation entre les deux ordres de responsabilit (la fameuse rgle dite du non-cumul ) ds lors qu'il est question de prjudice corporel. Le pourvoi prolongeait cette dmarche, soulevant, dans un premier moyen, la violation de l'article 1147 et fondant le second sur l'article 1382 du code civil. Au demeurant, on peut douter que l'article 1382 soit le plus pertinent. Il est vrai que pour de telles hypothses rattacher la responsabilit du fait du vide chre au doyen Carbonnier (l-dessus, v. notre note sous Cass. 2e civ. 22 mai 2003 et Cass. 3e civ. 12 juin 2003, paratre au Recueil Dalloz), la jurisprudence rpond tantt sur 1382 ou 1383 [en considrant fautif le dfaut de protection du trou ou d'une piscine par apposition d'une barrire ou bchage ou bien encore un dfaut d'clairage tantt sur le fondement de la responsabilit du fait des choses (1384 al. 1er) qui, pour une chose inerte comme un trou ou son driv, une piscine, s'engage aisment lorsque la chose est juge dans une position anormale. L'hsitation du demandeur se comprend parce que le coeur du sujet, la scurit des personnes (ici des locataires et de leur enfant), est un comportement attendu de tout individu mais que la jurisprudence a depuis bien longtemps (1911, dans le contrat de transport de personnes) fait pntrer dans la sphre du contrat. L'intrt du procd ne convainc pas toute la doctrine (v., par ex., Ph. Le Tourneau et L. Cadiet, Droit de la responsabilit et des contrats, Dalloz Action, 2002/2003, n 3309 : les dommages corporels ne constituent pas des dfaillances contractuelles sauf ventuellement quand le contrat porte sur la personne de la victime ) et n'a d'intrt vritable que si l'obligation de scurit reoit la qualification d'obligation de rsultat. Le bail est indniablement le sige d'une obligation de scurit . La jurisprudence l'a l'identifie (v. notamment Cass. 3e civ. 28 fvrier 1990, Bull. civ. III, n 63) en la dtachant de l'obligation d'assurer la jouissance paisible du locataire consigne l'article 1719 du code civil. Quant son intensit, la Cour de cassation incline pour l'obligation de moyens (Cass. 2e civ. 2 dcembre 1998, RTD. civ. 1999, p. 407, obs. crit. P. Jourdain), tandis qu'une juridiction du fond a dj fait entendre sa prfrence pour une obligation de rsultat (CA Aixen-Provence 13 novembre 2002, indit, Juris-Data n 208251, qui retient la qualification d'obligation de scurit de rsultat concernant le fonctionnement d'un ascenseur pesant sur le bailleur, en raisonnant par analogie avec l'obligation pesant sur l'ascensoriste !). Toutefois, tout accident corporel survenu un locataire pendant le cours du contrat ne doit pas ncessairement se fondre dans cette responsabilit contractuelle, puisque le droit positif invite rechercher si le dommage est n d'un dfaut dans l'excution de l'obligation de scurit ou s'il est n d'une faute dtachable du contrat. La faute extrieure au contrat engage la responsabilit dlictuelle d'un contractant vis vis de son cocontractant (ldessus, v. not. Ph. Le Tourneau et L. Cadiet, prc., n 1001). Ds lors que l'enfant du couple de locataires s'est noy, non pas dans la piscine de la maison loue, lment inhrent au bail, mais dans celle de la demeure voisine dont le bailleur est galement propritaire, un rflexe pousse exclure la responsabilit contractuelle pour s'orienter vers l'examen d'une ventuelle responsabilit dlictuelle. Le fait que le Contrats civils et commerciaux Page 39

propritaire de la piscine soit le bailleur ne doit rien y changer car la situation et t identique si l'enfant s'tait noy chez un autre voisin. Pourtant, les avocats des parents ont fait grief au bailleur de n'avoir pris aucune mesure de protection contre le risque de noyade d'un enfant et s'est notamment abstenu de clturer intgralement le terrain lou, qui jouxtait la parcelle sur laquelle se trouvait la piscine dans laquelle l'enfant s'est noy, de sorte que ce manquement contractuel une obligation de scurit avait directement caus le dcs de la fillette, laquelle a pu accder la piscine litigieuse en raison du caractre incomplet de la clture du terrain lou . C'est exciper d'une obligation de se clore au nom d'un impratif de scurit, parce qu'une source de danger jouxte l'immeuble lou. Est-ce forcer l'obligation de scurit inhrente au bail ? Dfendre l'ide que le primtre de l'obligation de scurit inclut des lments extrieurs la chose loue, dont il est question de se prmunir en dressant une clture, aussi sduisante soit-elle, ne saurait tre partage. Le droit franais concde au propritaire le droit de se clore. En revanche, imposer une obligation de se clore dans le cadre d'un bail au motif que les locataires ont des enfants conduit introduire la prsence d'enfants dans la destination de l'immeuble ! La chose se conoit pour une crche, une cole ou une colonie de vacances, mais pas pour une villa... Certains s'offusqueront : de quelle jouissance paisible peut-il tre question pour des locataires lorsqu'ils doivent vivre avec l'angoisse d'un accident pour leur enfant sur la route attenante ou dans une piscine voisine, du fait de l'insuffisance de clture ? La question doit, pour nous, se rgler sur le terrain dlictuel et non contractuel. A dire vrai, cette obligation de se clore tait mise en avant par l'avocat des demandeurs dfaut de pouvoir soulever la violation d'une norme de scurit impose pour les piscines. Les insuffisances de la rglementation ne viennent d'tre combles que par la loi prcite du 3 janvier 2003 inapplicable aux moments des faits (1996). La Cour de cassation n'tait pas conduite, tant donn la rdaction du pourvoi, prendre parti sur le terrain substantiel quant une ventuelle violation de l'article 1382 du code, le demandeur n'ayant ferraill que sur le terrain processuel, revendiquant le bnfice de l'article 565 NCPC pour contourner l'irrecevabilit oppose par les juges d'appel sur le fondement de l'article 564 du mme code. C'est donc les juges de renvoi qui examineront la question. Ils pourraient faire une application immdiate aux instances en cours des exigences de la loi nouvelle en matire de scurit des piscines. Certes, les dispositions transitoires de cette loi n'invitent point une telle audace, mais les magistrats savent parvenir un tel rsultat en anticipant une exigence lgale derrire une obligation jurisprudentielle au contenu identique... Ce serait prendre le contre-pied de l'analyse de la Cour de cassation car, bien lire les termes employs dans cet arrt du 12 juin 2003, sa volont de dgager le bailleur de toute responsabilit, contractuelle ou dlictuelle, est limpide. Selon les hauts magistrats, les parents devaient ncessairement exercer une surveillance de tous les instants sur leur enfant pour viter qu'il ne se noie et cette situation ne se trouvait pas modifie par l'existence d'une autre piscine accessible pour l'enfant . Pour eux donc, peu importe que la piscine ft celle de la maison loue ou une piscine extrieure au primtre du contrat, la seule faute causale est celle des parents. On pourra n'tre pas pleinement convaincu... Quant soulever une inexcution par le bailleur de son obligation de mise en garde pour signaler les dangers jouxtant la proprit donne bail, c'est une piste ferme par les magistrats de la troisime chambre civile qui ont repris les constatations des juges du fond selon lesquelles les locataires n'avaient mentionn aucune rserve dans le procs-verbal d'tat des lieux d'entre et ne pouvaient ignorer l'existence de la piscine de l'immeuble voisin. C'est considrer qu'une mise en garde n'aurait rien chang. Mais on tombe alors, nous semble-t-il, dans la contradiction car si une piscine constitue un danger objectif dont chaque parent a conscience sans qu'il soit besoin d'attirer son attention sur ce point, alors cette chose accidentogne doit tre ncessairement pourvue de systmes de scurit qu'une prudence normale, dfaut d'une loi, commande. L'absence d'un tel dispositif doit Contrats civils et commerciaux Page 40

engager la responsabilit dlictuelle de son propritaire. On ne peut tout la fois dgager le bailleur de son obligation de mise en garde et de son obligation d'assurer la scurit des sources de dangers jouxtant la chose donne bail dont il est le propritaire. Au final, cette dcision montre combien l'intervention du lgislateur tait, en matire de scurit des piscines, ncessaire... Enfin, on verra que le Code civil a prvu un rgime strict de responsabilit du locataire pour cause d'incendie du local lou. Mais il ne faut pas exclure l'hypothse o c'est le bailleur qui serait responsable de l'incendie ne dans une partie du local par lui occupe et qui causerait un dommage au locataire : l-dessus, cf. mes obs. sous Cass. 3me civ, 29 avril 2002, AJDI 12/2002, p. 837. ( Cour de cassation, 3e civ., 29 avril 2002 (extrait) : Attendu qu'ayant retenu, bon droit, qu'aucun texte n'dicte au profit du locataire, ou de son subrog, de prsomption de responsabilit contre le bailleur qui occupe une partie de l'immeuble incendi et que, dans ce cas, le locataire ne dispose contre le propritaire, occupant des locaux dans lesquels l'incendie a pris naissance, que d'une action fonde sur la faute de celui-ci l'origine de l'incendie ou de sa propagation, et ayant relev qu'aucune faute ne pouvait tre reproche la socit Mgrine ou son prpos, la cour d'appel en a exactement dduit que la demande d'indemnisation de la compagnie Gnrali France Assurances devait tre rejete ; D'o il suit que le moyen n'est pas fond ; )

4 : Obligation de garantie
Le bailleur doit garantie au preneur des vices cachs de la chose loue. On notera que l'article 1721 n'emploie pas expressment le terme cach , mais c'est bien ainsi que la jp comprend. Sont couverts les dfauts, non apparents et inconnus du locataire, qui existaient la conclusion du contrat, ainsi que leurs consquences dommageables. Ces vices doivent rendre la chose loue impropre lusage auquel on la destine, cad la jouissance par le preneur. Celui-ci peut alors obtenir des D-I ou rsiliation du bail. Mettre disposition une chose exempte de vices est, prcisent F. Collart Dutilleul et Ph. Delebecque (n 501) une obligation de rsultat dont le bailleur ne sexonre quen prouvant la cause trangre ou la force majeure, moins quune clause du contrat en ait allg la charge . En toute rigueur, on ne devrait donc pas lappeler obligation de garantie , laquelle devrait tre rserve aux cas o le dbiteur de cette obligation ne peut sen exonrer mme par la FM (en ce sens, Terr, Simler, Lequette, n 555 ; adde Le Tourneau et Cadiet, surtout, de mmoire !). Le bailleur doit galement garantie de son fait personnel. En revanche, il n'est pas garant du fait des tiers, comme il est indiqu l'article 1725. (cf. jp sous cet article, pour cerner le sens de tiers au sens de lart. 1725). Quant aux caractres du trouble, on distingue troubles de fait et troubles de droit. 1725 vise les troubles de fait. 1727 vise les troubles de droit. Le bailleur nest pas tenu de garantir les troubles de fait subis par le preneur cause de tiers. Au preneur dagir contre eux. Cf. pb du cambriolage et du vol, qui constituent, par principe, des troubles de fait relevant de cet article, mais il en va autrement si on peut caractriser un lien direct entre le vol et une faute du bailleur ou de lun de ses prposs (cf. jp n 1 sous art. 1725). La notion de tiers doit tre prcise. La jp (cf. sous art. 1725) s'y est employ, considrant qu' un copropritaire ou des clochards rpondent cette qualit, tandis qu'un concierge, d'autres locataires de ce bailleur ou mme, en dernier lieu (Cass. 3me civ., 22 octobre 2003) les clients d'un autre locataire ne sont pas des tiers au sens de cet article. C'est le signe d'une jurisprudence restrictive dans l'approche de la notion de tiers, qui considre que tous ceux dont la prsence n'est pas totalement trangre au bailleur ne sont pas, son gard, des tiers. Pour une espce rcente, cf. Cass. 3e civ., 20 avr. 2005, n 03-18.390, P+B, AJDI 2005, p. 565, Contrats civils et commerciaux Page 41

obs. Y . Rouquet ; JCP 2005, N, 1400, note A. Djigo Trouble de droit : cf. art. 1726 et 1727. Cest revendication par un tiers dun droit sur la chose loue (ppt, servitude). La garantie joue par les formes suivantes : appel en garantie du bailleur par le preneur lorsque le tiers lui fait un procs. Si le dt du tiers est reconnu et sil vince totalement le preneur, le bail sera rsili de plein droit. Si lviction est partielle, lart. 1726 accorde au preneur un dt une diminution proportionne du loyer.

Section 2 : Les obligations du preneur :


On distinguera lobligation au paiement du loyer et des charges ( I ) et les obligations relatives la chose loue ( II).

1 : Lobligation au paiement du loyer et des charges :


Cf. art. 1728. Le prix constitue une obligation essentielle du bail. Cf. supra, hyp du vil prix. Sapplique ici le dt commun. Il sagit dune dette ordinaire dont le montant doit tre dtermin ou dterminable, art. 1129, (mais quid depuis jp Ass. Pln. de 1995 ?) et dont la date dexigibilit relve de la convention des parties. Comp. avec baux dhabitation, infra. Sy ajoutent les charges accessoires : cf. dpenses de fonctionnement tels frais de chauffage, eau chaude, ascenseur, etc. La Q senvisage au stade des statuts spciaux. Quant au paiement du prix, ses modalits sont librement dtermines par les parties (cf. difficults en cas de loyer en nature ), et on insistera sur le fait que la preuve du paiement rsultera gnralement des quittances. Ajoutons que l'article 1247 al. 3 pose le principe de qurabilit du loyer. Toutefois, la jurisprudence multiplie les exceptions ce principe (l-dessus, cf. Cass. 3me civ., 24 nov. 2004, JCP 2005, II, 10048, note G. Kessler). Le non-paiement du loyer constitue un manquement aux obligations rsultant du bail qui peut entraner rsiliation du bail, au titre de lart. 1184, ou en vertu dune clause rsolutoire (svt stipule). En outre, parties peuvent avoir insr une clause pnale. Il faut dire un mot sur lhyp de rsistance du preneur au paiement des loyers : Le ppe repose sur le fait que le locataire ne peut pas invoquer un quelconque dsaccord avec le bailleur pour refuser ou suspendre le paiement du loyer ou des charges. Dans cette mme veine , la jp a restreint lutilisation par celui-ci de lexception dinexcution, seulement admissible si le bailleur a manqu lune des ses obligations essentielles, en privant le locataire de la jouissance du bien, tandis quune jouissance simplement plus difficile ny suffit pas. Toutefois, un assouplissement nest-il pas concevable et amorc ? Cf. Civ. 3me, 15 dc. 1993, D. 1994, p. 462, note M. Storck qui, en matire de baux commerciaux, retient quun simple manquement du bailleur ses obligations, apprci souverainement par les juges du fond, autorise le locataire suspendre le paiement de ses loyers. Dans dautres espces, on a admis lexceptio non adempli contractus lorsque le bailleur navait pas effectu des travaux indispensables prescrits (cf. Civ. 3me, 1er mars 1995, Gaz. Pal. 1er et 2 mars 1996, p. 11, note Bouvier), hyp bien distinguer de celle o le locataire se ferait justice luimeme . Pour donner au privilge du bailleur (art. 2102 al. 1er) un aspect concret, lart. 1752 fait peser sur le locataire une obligation de garnissement.

2 : Les obligations relatives la chose loue :


Elles sont de 4 types : Contrats civils et commerciaux Page 42

I.

Modalits de jouissance de la chose :

Cf. art. 1728-1 C. civ. : obligation de jouir de la chose en bon pre de famille et selon la destination convenue. On dit : obligation de jouissance paisible, la fois matrielle (respect de la chose loue) et intellectuelle (respect de la destination). Voil qui prohibe tout abus de jouissance, produisant des dgradations ou des nuisances pour le voisinage. Jp confronte parfois des cas bien particuliers (ex. : locataire possde 30 chats !). Rappelons que le respect de lintgrit matrielle de la chose loue est directement li une autre obligation que supporte le locataire, celle de restitution de la chose. Ds lors, elle implique que le preneur ne puisse raliser, sans autorisation du bailleur, des travaux dpassant le cadre de la dcoration intrieure (l-dessus, cf. nos obs. AJDI 09/2001, p. 694). La chose est, en matire de baux dhabitation rgle par lart. 7 f) de la loi du 6 juillet 1989. Sagissant du respect de la destination, le contentieux sest nou autour de la clause dhabitation bourgeoise , incompatible avec lexercice de certaines professions (mdecin, expert-comptable, etc.). Plus rcemment, on sest demand dans quelle mesure on peut interdire son locataire dhberger un tiers. Reconnue valable en son ppe (cf. Civ. 3me, 1er oct. 1997, RD Imm ; 1998, p ; 144, obs. F. collart Dutilleul), une clause d'habitation personnelle a t limite en ce qu'elle ne saurait faire obstacle lhbergement dun proche, sous peine de violer lart. 8 CEDH. L'arrt de principe Civ. 3me, 6 mars 1996, Def. 1996, 1432, obs. A. Bnabent, important en ce quil admet application horizontale de la CEDH !, a t confirme par un arrt rcent (Cass. 3me civ., 22 mars 2006, D. 2006, p. 1184) qui : Casse, pour violation de l'art. 8-1 Conv. EDH l'arrt qui, pour accueillir une demande, par un locataire, d'expulsion de son colocataire et le condamner, avec sa fille, au paiement de sommes titre de dommages-intrts, retient que ce colocataire est ce jour cotitulaire du bail, que, sauf enfant mineur, un des cotitulaires ne peut imposer l'autre la prsence d'une tierce personne majeure alors que le bail stipule une clause d'habitation personnelle prohibant toute sous-location, cession et mise disposition gratuite de l'appartement, et que le colocataire maintient dans les lieux sa fille majeure dans une situation illicite au regard du bail alors que la cour avait relev que la fille de la colocataire avait tabli sa rsidence chez sa mre qui occupait personnellement le logement et que les clauses d'un bail d' habitation ne peuvent avoir pour effet de priver le preneur de la possibilit d'hberger ses proches

II.

rparations locatives et usage normal de la chose :

Obligation est faite au preneur dassurer les rparations locatives. Cf. de lart. 1720 al. 2 qui nimpose au bailleur que les grosses rparations. Cf. galement art. 1754. On comprend comme recouvrant les menues rparations. On se rfrait traditionnellement aussi aux art. 605 et 606, qui rpartit ces charges entre usufruitier et nu-propritaire). D'ailleurs nombreux sont les baux qui se rfrent aux rparation d'entretien au sens de l'article 605 ou aux grosses rparations au sens de l'article 606. Mais un arrt rcent (Cass. 3me civ., 13 juillet 2005, Bull III n 155 ; AJDI 2005, p. 828, note Y. Rouquet ; RTD civ. 2005, p. 795, obs. P.-Y. Gautier) a pu tre peru comme validant une lecture autonome de l'article 606 du Code appliqu au bail. Autrement dit, partir du mme texte, il y aurait place pour deux jurisprudences, l'une pour l'usufruit et l'autre pour le bail, la premire retenant le caractre limitatif de Contrats civils et commerciaux Page 43

l'numration de l'article 606 alors que la seconde s'autoriserait une lecture plus extensive . Dans le statut des baux dhabitation, cf. art. 7 d) et le dcret du 26 aot 1987. Lart. 1755 exonre le locataire lorsque rparations locatives nont t occasionnes que par la vtust ou la force majeure. L-dessus, l'actualit fournit l'occasion d'une rflexion : Un arrt Cass. 3me civ., 22 fvrier 2006 (D. 2006, p. 2972 et ma note) fournit l'occasion d'une rflexion sur l'effet suspensif de la force majeure sur le contrat (ici un bail) et de la responsabilit qui nat la reprise des effets du bail (quand la suspension cesse !). Cet arrt retient que Mais attendu que la force majeure n'exonre le dbiteur de ses obligations que pendant le temps o elle l'empche de donner ou de faire ce quoi il s'est oblig ; qu'ayant relev que le dlai de neuf mois entre la tempte du 26 dcembre 1999 et le 26 dcembre 2000 dmontrait que Mme Y ... n'avait pas fait les diligences indispensables pour la rparation de la toiture dans un dlai admissible, la cour d'appel, qui a exactement retenu que si le cas de force majeure invoqu tait de nature exonrer la bailleresse de son obligation de dlivrance d'un lieu normalement couvert, cela n'exonrait celle-ci que le temps strictement requis pour effacer les effets de l'vnement et constat que le soulvement de la couverture avait entran des inondations qui avaient rendu l'alimentation par le sol impossible alors que Mme Y ... tait tenue d'assurer la permanence du couvert aux termes du bail, la charge des travaux des articles 605 et 606 du code civil lui incombant, a pu en dduire, sans tre tenue de rpondre des conclusions que ses constatations rendaient inoprantes, que les travaux de rfection n'ayant t faits qu'en septembre 2000, le rtablissement de l'installation lectrique et la rparation du chauffage radiant devaient tre pris en charge par la bailleresse ; , dont on signalera qu'elle avait 94 ans et que l'espce est galement le sige d'une sous-location irrgulire. On retiendra donc cet effet suspensif de la force majeure, que la Cour de cassation avait jadis retenu dans des temps de rquisitions militaires, puis, en dehors de ce contexte, en 1981. La solution est donc confirme. Quant la responsabilit de la bailleresse, on notera qu'elle vaut pour les rparations locatives causes par son inexcution diligente de son obligation d'assumer les grosses rparations engendres par un cas de force majeure (ds lors qu'il n'y a pas eu destruction totale ou partielle de la chose au point de prcipiter la rsiliation du bail !). Un arrt postrieur, rendu sur ce mme objet par Cass. 3me civ., 31 octobre 2006, AJDI 2007, p. 296, et mes obs., permet de prciser que, si en matire de bail commercial, les parties peuvent droger l'article 1755 en transfrant sur le locataire la charge des risques occasionns par la force majeure, toutefois, et c'est l'apport de l'arrt, une clause gnrale de transfert de cette charge (le preneur s'engageant effectuer tant au dbut du bail que pendant son cours toutes rparations, petites ou grosses, sans aucune exception..., y compris les grosses rparations au sens de l'article 606 du code civil ) n'y suffit pas. Les juges du fond qui l'avaient cru (en considrant que la clause avait transfrer la charge sans distinguer selon l'origine des dsordes) sont censurs, la C. cass nonant la ncessit d'une stipulation expresse pour se dgager de l'article 1755. En dehors de toute force majeure, l'inexcution ou la mauvaise excution par le preneur de son obligation d'assumer les rparations locatives doit, logiquement, engager sa responsabilit contractuelle . Il faut ici garder en mmoire ce que nous avons voqu en introduction de ce cours, propos cette l'hypothse dcole d'une responsabilit sans prjudice , laquelle fut confronte Cass 3me civ., 30 janvier 200211, qui, s'agissant d'un bail rendu dans un trs mauvais tat propos duquel le bailleur avait initi une action en inexcution rparation locatives, avant de cder son immeuble un promoteur pour destruction entre la 1re instance et larrt dappel, ce qui avait pouss une cour d'appel considrer que faute de prjudice, le bailleur navait droit aucune indemnit (qu'elle avait qualifi d'indemnit pour la Contrats civils et commerciaux Page 44

remise en tat des lieux lous . La C. cass. avait censur au visa de lart. 1147 par cette motivation nigmatique selon laquelle lindemnisation du bailleur nest subordonne ni lexcution des rparations locatives ni la justification dun prjudice . Il y avait de quoi stonner dune telle motivation, hsiter entre de multiples interprtations. Car l'argument d'une absence de ncessit pour le bailleur de justifier d'un prjudice est une facilit de langage et une facilit prise la fois avec les rgles de preuve et les exigences classiques de la responsabilit contractuelle, afin de sanctionner le preneur indlicat bnficiant indment de l'ingniosit du bailleur ayant trouv une solution pour ne pas en ptir. La justification thorique de cette position ncessite de s'carter des constantes de la responsabilit civile applique la responsabilit contractuelle. Bien des chemins peuvent y conduire : le premier consiste suivre le courant doctrinal qui nie le concept de responsabilit contractuelle (anim notamment par Ph. Le Tourneau et Ph. Rmy) et pourchasse tout manquement l'excution du contrat au nom de la force obligatoire de l'engagement conclu, donc sur le fondement de l'article 1134 du code civil. D'autres voies pourraient lgitimer, selon moi, une telle solutions (pour un approfondissement, cf. mon article) : on pourrait chercher dans le droit du bail les ressorts d'une analyse spciale ou prner une adaptation des exigences de la responsabilit civile cette branche du droit des contrats spciaux. On pourrait ainsi retenir un mcanisme de garantie implicite pesant sur le locataire, ou encore se fonder sur une atteinte au droit de proprit du propritaire-bailleur, ou bien prner une obligation de conservation sui generis en matire de bail. Toutefois, on notera que la Cour de cassation n'a pas souhait confirmer sa jurisprudence ouverte par cet arrt du 30 janvier 2002, le cas chant en validant une des solutions proposes. Elle a, tout au contraire, tenu affirmer dans un grand arrt (P+B+R+I ) Cass. 3me civ., 3 dcembre 20031 2 que le droit du bail demeure bien un terrain d'lection de la responsabilit contractuelle et, comme tel, que les constantes de cette forme de responsabilit [faute, prjudice et lien de causalit], auquel elle a marqu son attachement par cette dcision, demeurent pleinement exiges. Ds lors que, dans cette espce, le bailleur n'avait souffert aucun prjudice de la restitution du local dans un tat dplorable puisque les frais de ramnagement li la despcialisation du bail ont pes sur le nouveau preneur, aucune indemnisation du bailleur n'est retenue dans cette espce. En effet, la Cour de cassation nonce dans cet arrt du 3 dcembre 2003, que des dommages-intrts ne peuvent tre allous que si le juge, au moment o il statue, constate qu'il est rsult un prjudice de la faute contractuelle . La formule rechausse les constantes de la responsabilit civile, honorant au passage le principe de contemporanit du prjudice. Le constat ne peut venir que de la dmonstration par le crancier (ici bailleur) de son prjudice. Voil qui s'carte d'une autre formule retenue par la chambre commerciale selon laquelle, en matire de concurrence dloyale, il s'infrait ncessairement des actes dloyaux constats l'existence d'un prjudice rsultant des procds fautifs utiliss (Cass. com. 22 oct. 1985, Bull. civ. IV, n 245, p. 206) et qui met la troisime chambre civile en harmonie avec la premire selon laquelle une faute contractuelle n'implique pas, par elle-mme, l'existence d'un dommage en relation de cause effet avec cette faute (Cass. 1re civ. 18 nov. 1997, Bull. civ. I, n 317). Est-ce dire qu'il faut applaudir ce retour au classicisme ? En droit de la responsabilit civile, on pourra, selon l'cole dans laquelle on se situe, se rjouir ou regretter ce revirement. En droit du bail, la solution consistant laisser impunie la restitution de locaux dans un tat dplorable ne saurait tre, pour nous, approuve en opportunit. Mais toute la difficult est alors, d'accorder le droit et l'opportunit. Il faudrait soit emprunter un autre fondement que l'article 1147 soit considrer, sur le terrain de la Contrats civils et commerciaux Page 45

responsabilit civile, que l'auteur de la faute n'a pas tirer profit du fait du crancier.

III.

Responsabilit pour dgradation ou dommage caus

Cf. art. 1732 : preneur rpond des dgradations et pertes survenues pendant sa jouissance sauf tablir quelles ont eu lieu sans sa faute . On traduit : obli de rsultat attnue. Rq : en ppe, le bailleur ne pourra mettre en oeuvre cette responsabilit qu la fin du bail. Mais si leur inexcution est de nature nuire limmeuble lou, il peut ly contraindre ds avant. Spcificit de la responsabilit en matire dincendie : Le ppe : Rgime trs svre (se comprend dans les conditions de 1804, maisons en bois et volont dimposer au locataire une extrme vigilance. Do : une responsabilit qui pse sur le locataire dont il ne peut se dgager quen rapportant la force majeure ou le vice de construction. Rgime fort rigoureux car locataire supportera la resp quand la cause de lincendie demeure inconnue. Locataire supporte non seulement la charge de la preuve, mais aussi lobligation de dmontrer positivement quelle a t lorigine de lincendie. Plus encore, mme si lincendie est ne dune faute du bailleur, cela ne sera exonratoire pour le locataire que si elle prsente les caractres de la force majeure ! Il sera donc insuffisant pour le locataire de dmontrer quil na pu tre lorigine du sinistre ! Amnagements : cas de pluralit de locataires ; cf. 1734 : resp conjointe et proportionnelle la valeur locative de la partie de limmeuble que chacun occupe. Exonration particulire (1734 al. 2 et 3). Et quid si le bailleur a conserv une partie des lieux lous ? Cf. jp sous art. 1734, pour les cas de cohabitation; Adde mon article sur ce point, Incendie et responsabilit du bailleur , AJDI 12/2002, p. 837, qui traite d'une hypothse non envisage par les rdacteurs du Code. En effet, les articles 1733 et 1734 sont tourns vers la responsabilit du locataire l'gard du bailleur pour cause d'incendie, responsabilit spciale qui n'a pas d'quivalent lorsqu'on envisage l'hypothse d'une responsabilit du bailleur vis vis du locataire, hypothse qui pousse se tourner vers le droit commun...

IV.

Restitution de la chose en fin de bail :

Ppe : Art. 1730 : restituer la chose telle quil la reue . Li obligation de conservation de la chose et la resp pour dgradation ou perte. Intrt de ltat des lieux. Comparaison avant/aprs. A dfaut, prsomption (simple) que locataire a reu le bien en bon tat des rparations locatives (art. 1731). On en reparlera dans le cadre du statut de la loi de 1989 en matire de baux dhabitation (cf. infra). Sort des amliorations et constructions : Bailleur peut contraindre la remise en tat Bailleur peut prfrer sapproprier les travaux, par le jeu de laccession, sans indemnit pour le locataire (cf. art. 1730) Bail peut prvoir des clauses particulires sur ce sujet Jeu de lart. 555 C. civ ? Oui pour constructions ou ouvrages nouveaux (destruction ou conservation + indemnit au profit du preneur). Non pour amliorations (ex. : peinture). Non plus quasi-contrat.

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Sous titre III : Des baux d'habitation Chapitre 1 : la loi de 1948 PRENDRE DANS
LIVRE CAR LOUPE.

Chapitre 2 : la loi du 6 juillet 1989


http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310

Section 1 : l'conomie de la loi du 6 juillet 1989


1 : les ppes directeurs de la loi du 6 juillet 1989 :
Analyse loi de 1989 : elle est compose d'un art 1er riche qui proclame un droit au logement dcent. Apport de la loi SRU. Certains locataires sont mieux protgs que d'autres ( si gs, faibles revenus ). la loi a mis en place des mcanismes d'offres de relogement, etc.. N'aurait-on pas tous un droit gal tre locataire ? Droit de n'tre pas discrimin dans l'accs au logement. La loi de modernisation sociale de 2002 s'est inspire du dt du L, et transpos ses rflexions au dt des baux. Art 22-2. Volont de lutter contre les discriminations. Difficile de prouver une discrimination donc c'est pk on amnage les rgles de preuve dans ce domaine? Le locataire doit prsenter preuve des lments de fait, et le bailleur doit faire la preuve de la non discrimination. Part d'une bonne intention mais trs difficile de gommer toute subjectivit. Autre ppe directeur de la loi de 1989 : notion d'ordre public qui irrigue cette loi de 1989. La loi de 1989, d'emble, se positionne comme tant une loi qui recherche l'quilibre des dts et obligations des parties au bail. ( art 1er al 4 loi 1989 ). Cette promotion de l'quilibre. L'art 2 prcise que les dispo du prsent titre sont d'ordre public. Mais la notion mme d'ordre public conomique est trs large. Enseignement traditionnel tait de dire que les baux d'habitation taient imprgns d'OP de protection du locataire. Mais la jp a t confronte des situations qui ont prouv cela. Si l'on protge le locataire par l'OP, que se passe t'il si on est en prsence d'un bail soumis la loi de 1948 ( faible loyer ). Le logement vacant devait a priori relever du statut nouveau ( auj, statut de 1989 ), et non pas sous l'empire du statut de 1948. La Cass ( 2 juin 1999 ) arrt qui a une formule par la ngative : Les dispositions du statut de la loi de 1989 ne sont pas destines la seule protection du preneur. L'ordre public ne serait donc pas seulement de protection du locataire, a serait plus que a, un ordre public de direction. Que faire lorsque l'OP est composite, mlange des deux variantes ? Si part d'intrt gl et d'intrt priv, il faut rechercher la finalit dominante. Il faut selon le prof reconnatre un 3 type : un OP composite, il faut donc un rgime spcial et notamment serait d'imposer le statut quilibr en lieu et place d'un statut ancien dsquilibr. Contrats civils et commerciaux Page 47

L'art 3 de la loi de 1989 contient un formalisme. Art 4 liste des clauses rputes non-crites : clairement dans le but de protger le locataire. En matire de baux d'habitation, on est donc cheval sur la protection et la direction.

2 : le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 :


1re qst : Quand il y a un statut impratif, les parties qui n'y sont pas soumises peuvent -elles se placer conventionnellement sous ce statut ? OUI. Est ce qu'on pourrait faire dpecage du contrat ( donner des bouts diffrentes lois ) ? assemble plnire dit non : quand vous avez choisi un statut, c'est pour le meilleur et pour le pire. 2me qst se poser : est-il possible de conclure une convention d'occupation prcaire pr un logement qui normalement relve de la loi de 1989 ? Rponses hsitantes mais on peut penser que oui, en se rferant la jp. Il faudrait tout de mme justifier que rgime de 1989 n'est pas appropri au cas d'espce. ( dure bail : 3 ans minimum si pers physique / 6 ans pers morale ). Le statut de 1989 a notamment prvu un bail de dure plus courte que d'ordinaire ( 1 an minimum ). Art 2 loi 1989 : S'applique au locations usage d'habitation ppale ou bien mixte ( habitation et professionnel ). Exclut usage commercial ou bien rural et habitation. La notion d'habitation ppale peut poser difficult. La jp utilise le critre du lieu o on paye ses impts, lieu du ppal centre d'intrt pr savoir quel est le lieu d'habitation ppale. Loi de 1989 s'applique aussi partiellement aux logements conventionns et aux baux HLM : art 40-1 loi 1989. Toutefois ne s'applique pas aux locations caractre saisonnier, donc exclusion des locations en meubl, des logements de fonction..

3 : Obligation des parties :


Les contractants supportent des obligations qui s'inspirent largement du dt commun.

I.

Les obligations du bailleur :

Pse sur le bailleur une obligation de dlivrance. La loi de 1989 prcise le droit commun : prcision sur la dlivrance d'un logement dcent ( art 6 al 1er ). Dispositions compltes par loi ENL de 2006. Loi SRU a cre un art 20-1 permettant au locataire en place d'exiger du bailleur la mise en conformit avc les exigences de dcence. A dfaut d'accord entre les parties, le juge va dterminer la nature des travaux raliser et les dlais dans lequel ceux ci pourront tre excuts. Si le bailleur n'excute pas dans le dlai imparti, le moyen de pression est la baisse du loyer. La loi ENL de 2006 a souhait tendre la comptence des commissions dptales de conciliation aux litiges relatifs la dcence des logements ( cf art 20 al 3, modifi par loi 1989 ). Selon l'art 20 , la saisine de la commission tait facultative, alors que l'art 20-1 employait un terme plus approximatif. Loi 5 mars 2007 a corrig la correction de 20-1 : commission de conciliation peut tre saisie.. Lorsque le litige est invitable, soit pcq parties pas d'accor,d ou pcq le pptaire ne rpond pas la demande de mise en conformit dans le dlai de 2 mois, saisine commission facultative, et le locataire pourra donc saisir le juge tout moment. Le juge peut rduire le montant ou suspendre le paiement du loyer jusqu' l'excution des travaux = renforcement des pvrs du Contrats civils et commerciaux Page 48

juge. Et on a largi la liste des asso qui peuvent intervenir pour le nom des locataires. Art 6-a al 1er : s'agissant des rparations, les parties peuvent convenir que le locataire les prenne sa charge et que a soit une faon de payer le loyer par l'excution des travaux. L'art 3-1, 3-2 contienne exigence de fourniture de diagnostic technique et sur qualit rception tv. Etat des lieux : l'excution conforme de l'obligation de dlivrance suppose que soit dress un tat des lieux l'ntre. L'art 3 al 7 fait de l'tat des lieux quelque chose d'obligatoire. L'tat des lieux peut tre fait de manire contradictoire, et dfaut de pvr les dresser contradictoirement, la partie la plus diligente le fera dresser par un huissier. Celui qui a fait obstacle l'tablissement de l'tat des lieux, se voit priver de 1631. Le bailleur est tenu toutes les rparations autres que locatives. Dans loi 1989, rparations locatives sont dfinies par dcrt du 26 aot 1987 ( travaux d'entretien courant et menues rparations,.. ). Jouissance paisible : on renvoit au dt commun ( garantie du fait personnel, du fait des tiers, garantie des vices cachs ).

II.

obligations du locataire :

Art 7 loi 1989 : c'est un jeu d'articulation entre dt commun et les prcisions apportes par loi 1989. L'art 7 est d'ordre public alors que le droit commun est susceptible d'amnagement. a. locataire oblig de payer le loyer et charges rcuprables au terme convenu. On peut y ajouter la volont du lgislateur d'encadrer, en plus du paiement du loyer, la question du cautionnement. ( art 22-1 ). Loi 25 mars 2009 donne des dispositions qui complte cet art 22-1 et interdisent notamment le cumul entre assurance locative et cautionnement. Outre loyer et charges rcuprables, dpt de garantie : rduction de 2 1 mois. b. Art 7 prvoit pr locataire possibilit d'user paisiblement des lieux lous, suivant la destination qui leur a t donne par le contrat de location. c. De rpondre des dgradations et pertes qui surviennent pendant la dure du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; ( l'expulsion des occupants sans droits ni titres a t facilit par la loi Dallo ( art 38 ). civ3 9 janvier 2008 : aller voir. d. De prendre sa charge l'entretien courant du logement, des quipements mentionns au contrat et les menues rparations ainsi que l'ensemble des rparations locatives dfinies par dcret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnes par vtust, malfaon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ; e. De laisser excuter dans les lieux lous les travaux d'amlioration des parties communes ou des parties privatives du mme immeuble, ainsi que les travaux ncessaires au maintien en tat et l'entretien normal des locaux lous ; les dispositions des deuxime et troisime alinas de l'article 1724 du code civil sont applicables ces travaux ; f. De ne pas transformer les locaux et quipements lous sans l'accord crit du propritaire ; Contrats civils et commerciaux Page 49

dfaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, son dpart des lieux, leur remise en l'tat ou conserver son bnfice les transformations effectues sans que le locataire puisse rclamer une indemnisation des frais engags ; le bailleur a toutefois la facult d'exiger aux frais du locataire la remise immdiate des lieux en l'tat lorsque les transformations mettent en pril le bon fonctionnement des quipements ou la scurit du local ; g. De s'assurer contre les risques dont il doit rpondre en sa qualit de locataire et d'en justifier lors de la remise des cls puis, chaque anne, la demande du bailleur. La justification de cette assurance rsulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son reprsentant. Toute clause prvoyant la rsiliation de plein droit du contrat de location pour dfaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois aprs un commandement demeur infructueux. Ce commandement reproduit, peine de nullit, les dispositions du prsent paragraphe. Civ 3 17 mai 2006 bulletin n126 : permet d'illustrer la notion de cong manant du bailleur pr motif lgitime et srieux : dgt des eaux dans un immeuble et locataire n'a pas souscrit d'assurance. Le dfaut d'assurance constitue un manquement grave qui peut porter prjudice au bailleur : constitue un motif lgitime et srieux pr donner cong au locataire ( mme s'il n'arrive rien !! ). Cass dit okai, mme si l'inexcution a cess la date de dlivrance du cong.

Section 2 : le souci d'assurer la stabilit du locataire :


1 : la dure du contrat :
Dure minimale de 3 ans lorsque le bailleur est une pers physique et de 6 ans lorsque le bailleur est une pers morale. C'est une dure minimale donc possible de convenir d'une dure suprieure. Art 11 : possibilit d'un bail drogatoire ( 1 an minimum et infrieur 3 ans ) si raisons professionnelles ou familiales qui lgitiment un bail de plus courte dure.

2 : le droit la continuation de la jouissance au del du terme :


Pose la question : renouvellement ou tacite reconduction ? En dt commun, si le bailleur ne prend aucune initiative, le bail est tacitement reconduit. S'il veut empcher reconduction, le locataire doit dlivrer cong en assortissant son cong d'une proposition de renouvellement. ( forme et dlais prvus part art 15 ). Art 10 loi 1989 : si le bailleur ne donne pas cong, le contrat de location est soit reconduit tacitement, soit renouvel. En cas de reconduction tacite, la dure du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs dfinis l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales. En cas de renouvellement, la dure du contrat renouvel est au moins gale celles dfinies au premier alina du prsent article. L'offre de renouvellement est prsente dans les conditions de forme et de dlai prvues pour le cong, l'article 15. Le loyer du contrat renouvel est dfini selon les modalits prvues au c de l'article 17. En cas de renouvellement, l'offre de renouvellement est faite sous forme de cong : c'est un cong avc offre de renouvellement. Si le loyer est destin tre rvalu, il doit rpondre aux Contrats civils et commerciaux Page 50

modalits de l'art 17c : lors du renouvellement, le loyer ne donne lieu rvaluation que s'il est manifestement sous-valu. Un nouveau loyer fix par rfrence au loyers prsents dans le voisinage, pr des surfaces quivalentes. La bailleur qui formule des offres de renouvellement doit obtenir accord du locataire : paiement ou acceptation. La loi a prvu que l'augmentation oprera par pallier. Sur 3 ans elle se fera par tiers = en cas d'accord du locataire. En cas de dsaccord, dfaut de rponse 4 mois avant le terme du C ( le bailleur doit envoyer proposition de renouvellement 6 mois avant terme du C ), il est prvu la possibilit de saisir la commission de consultation des loyers qui va soit russir arrter un loyer renouvel, soit choue et est donc suivie par saisine du juge aux fins de fixation judiciaire du loyer. L'accord du locataire est tjs requis, sauf si le 1er bail, pas conforme avc la loi.

3 : La cessation du bail :
En dt commun, ce qui entraine la cessation du bail : la volont commune des parties ou confusion locataire et pptaire. La loi de 1989 est plus prcise : -> notion d'abandon de domicile ou de dcs du locataire ( art 14 loi 1989 ) . L'art 14 organise un transfert du bail aux proches : un cercle de pers est vis, et sous condition de dlai pr certains. Tantt des condition de dlai pr pers qui cohabitaient depuis au moins 1 an, avant le dcs : concerne les enfants, ascendants ou descendants, concubin notoire ou personne charge. Tantt sans condition de dlai : c'est vrai pr le conjoint et pr le partenaire pacs. Interprtation stricte par la jp. ( civ3 12 juin 2001 ). Un arrt prcise qst de savoir si placement en maison de retraite constitue un abandon de domicile : Cass a dit ok. Pour le dcs, il faut avoir gard au conjoint survivant. Il faut distinguer la situation de l'poux qui peut se prvaloir de l'art 1751, c'est dire qu'il est co-titulaire du bail / et celui qui ne peut pas bnficier de 1751 pcq soit n'ont jamais vcu ensemble dans le logement, soit l'a quitt depuis lgt : il a seulement un dt non-prioritaire reprendre le bail : il entre alr en concurrence avc d'autres bnficiaires potentiels. A dfaut de personnes remplissant les conditions prvues, le contrat de bail est rsili de plein droit par dcs ou abandon du domicile du locataire. Par la suite, la jp a t confronte une question : si celui qui est dcd a laiss une ardoise de loyers impays : est-ce le continuateur ou la succession de prendre en charge ces loyers ? Arrt cass 16 fvrier 2000 : Cet art 14 ne prvoyant pas d'arrir locatif, la CA a retenu bon droit que le nouveau locataire ne peut tre condamn payer ( ? )

I.

le cong dlivr par le bailleur :

Art 15-I loi 1989 : les motifs voqus pr dlivrer un cong. -> cong pr reprendre : le bailleur souhaite reprendre le local pr habiter lui-mme, ou l'un des siens. Les bnficiaires potentiels sont le conjoint, partenaire d'un pacs, concubin notoire depuis au moins 1 an, ascendant ou descendant du bailleur, du conjoin,t du concubin, ou du partenaire du pacs. Parfois la jp est amene prciser le cas de tel ou tel bnficiaire : ( arrt 19 janvier 2005 : lorsque le bailleur est une SCI de famille, la reprise ne peut tre opre qu'au profit de l'un Contrats civils et commerciaux Page 51

des associ et non pas au profit d'un descendant d'associ ). -> Le cong vaut offre de vente ( art 15-II ). -> Le cong justifi par un motif lgitime et srieux. Le cong, soit qu'il mane du preneur, soit du bailleur, il doit pouser soit la forme d'une LRAR, soit d'un acte d'huissier. Il n'est pas prvu par la loi un ctrl a priori, mais le juge assure un ctrl a posteriori. Il y a une population mieux protge que les autres : super protection art 15-III : preneur de plus de 70 ans et dont les ressources sont infrieures une fois et demi le smic, pas possible de donner cong, sauf pour possibilit de relogement. Mais pas applicable lorsque le bailleur a plus de 60 ans et si ses ressources sont infrieures une fois et demi le smic.

II.

Le cong dlivr par le locataire :

Dure ordinaire du pravis est de 3 mois. Rduite un mois en cas d'obtention d'un 1er emploi, en cas de mutation, de perte d'emploi, ou nouvel emploi conscutif une perte d'emploi. Ou bien si g de plus de 60 ans, le changement de domicile est justifi.

III.

Ce que doit le locataire pendant le cours du pravis :

Art 15-I 3 : redevable des loyers et des charges pdt le temps o il a rellement occup les lieux, si c'est le bailleur qui a notifi. Et concernant tout le dlai de pravis si c'est le locataire qui a notifi. Discussion sur la notion de libration juridique ou seulement matrielle des lieux : arrt civ3 13 juin 2001 : AJDI dcembre 2001 la remise des cls un huissier, mm port la connaissance du bailleur, ne vaut pas libration juridique du bien . Il faut que les cls aient t restitues au bailleur ou un mandataire du bailleur. Mais huissier pas mandataire du bailleur !

Section 3 : le souci de contrler les loyers :


Il faut distinguer 3 lments :

1 : la fixation du loyer :
Le syst de la loi de 1989 est fix par art 17 : au mmt de l'entre en vigueur de la loi de 1989, on avait envisag deux secteurs locatifs : > le secteur libre : concerne les nvelles locations et les logements dans lesquels le bailleur a effectu des travaux importants. La fixation du loyer y est libre. ( Art 17a ). > le secteur loyers encadrs ( ou rglements ) : Art 17b : le plus frquent :cas d'un logement dj lou au mmt de l'entre en vigueur de 1989 ( pas vacant donc ) et qui n'a pas fait l'objet de travaux d'amlioration qui l'ont fait tomber dans l'art 17a. Dans cette hypothse, la relocation n'est possible, pr un loyer suprieur, que par le syst du loyer de rfrence. ( art 19 ). Il faut souligner le caractre temporaire de l'encadrement : si le locataire ne ragit pas bref dlai, le locataire est forclot ( cass 13 mars 2001 ) et ass plnire 16 avril 2004 : hypothse o un bail t sign au visa de 17a mais le locataire a contest qu'il a relve du secteur libre et dit qu'il entrait dans secteur loyers encadrs. Le locataire peut il opposer au Contrats civils et commerciaux Page 52

bailleur cette forclusion ? L'art 18 ouvre la possibilit des dcrts de blocage de loyers : Quoiqu'il en soit, il faut tjs respecter dlai de 2 mois de saisine de la commission de consultation. Les loyers de logements vacants relevant de la loi de 1989 sont libres. Les frres Lafont ont signal que syst actuel pousse les bailleurs a fixer le loyer initial au plus haut pcq ils savent qu'ils ne pourront pas le remonter.

2 : la rvision du loyer :
2 modes de rvision : > clause d'indexation : >

3 : la rvaluation du loyer :
Art 17c : Le contrat ne donne lieu rvaluation que s'il a t sous-valu initialement. S'apprcie par rapport aux loyers pratiqus dans le voisinage. ( mme sous-valu, le loyer en rgion parisienne,ne pourra augmenter que dans le cadre des dcrts de blocage des loyers ). La loi fixe galement des conditions : 2 limites s'imposent au bailleur : > la moiti de la diffrence entre le loyer dtermin conformment l'art 19 ( par rapport au voisinnage ) et le loyer la date de renouvellement. > la majoration du loyer annuel ne peut tre suprieure 15% du cot rel des travaux. Dcision 8 fvrier 2006 civ3 : bail conclu en 1985, bailleur notifie augmentation de loyer en 1993. locataire ne rpond pas. Locataire soulve nullit de l'augmentation de loyers en 1993. CA rejette cette demande car a attendu 6 ans et demi pr se prvaloir que n'ont pas t respects les dlais de rvaluation lgaux. Mais par ppe, le silence ne vaut pas acceptation. D'autre part, aucune manifestation tacite n'a pu tre pense car locataire n'a jamais rgl le loyer au tarif voulu. Enfin, en cas de dsaccord ou dfaut de rponse dans les 4 mois, saisine de la commission de consultation. A dfaut de saisine, le contrat est reconduit comme ultrieur. Pr autant, Cass a rejett le pourvoi !! a opr par substitution de motif selon lequel locataire n'a que 2 mois pr saisir la commission de consultation et contester le montant du bail renouvel. Arrt civ3 13 dcembre 2006 : prcise la succession d'tapes franchir par le bailleur avant de pvr saisir le juge aux fins de fixation du loyer du bail renouvel : le juge ne peut tre valablement saisi avant que dlai de 2 mois imparti la commission de conciliation pr rendre son avis, soit coul.

Sous-titre 4 : les baux commerciaux


Ce qui caractrise le bail commercial ( L 145-1 L145-60 code de commerce : dcrt 1953 codifi en 2000 ). Contrats civils et commerciaux Page 53

Chapitre 1: champ d'application


Un bail commercial est avant tout un bail au sens de 1709 CC. Donc ncessit d'une dure, d'un loyer. Le bail peut tre crit ou verbal. En sachant que les baux d'une dure de plus de 12 ans, doivent tre publis la conservation des hypothques. ( minimum est de 9 ans ).Qualifi comme acte de disposition car assez longue dure. Ce bail est soumis une lgislation spcifique :

Section 1: conditions d'application du statut :


1re condition : L145-1 : bail porte sur un immeuble ou un local dans lequel est exploit un fonds de commerce. Il faut que le local soit le sige d'exploitation du fonds, donc ne peut pas tre un local accessoire. Fonds industriel ou commercial. Il y a des Sts forme commerciale qui ont un objet civil ( archi avocats agents d'assurance ). La notion de fonds est lie la notion de ppt commerciale, de clientle commerciale. Arrt 19 janvier 2005 : commerce intgr dans un htel. Distinction clientle nationale / commerciale : civ3 27 mars 2002. 2me condition : ncessit pr le locataire d'tre immatricul au RCS. Civ 3 28 sept 2004 bull n159.

Section 2 : le bnfice du statut par extension :


L'extension dont il est question c'est L 145-2 qui la prvoit : possibilit de permettre d'tendre le statut certains locaux qui n'abritent pourtant pas le fonds de commerce. ( ass plnire 17 mai 2002 : important : permet aux parties d'adopter conventionnellement le statut des baux commerciaux, mais pour tout : pr le meilleur et pr le pire )-( 14 janvier 2004 civ3 : cole de danse ).

Section 3 : les conventions exclues de ce rgime :


> Exclusion des conventions d'occupation prcaire : la jp est attentive aux juste motifs qui permettent de conclure une convention d'occupation prcaire au lieu et place d'un bail en bonne et de forme. > A l'instar des baux d'habitation, il y a aussi des baux commerciaux de courte dure : ils sont au + gal 2 ans. Si aprs ces deux ans, le locataire reste, on tombe dans le statut ordinaire du bail commercial. > possibilit pr le preneur de renoncer au bnfice de ce statut.

Chapitre 2 : la dure du bail commercial


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Section 1 : la dure minimale lgale :


L 145-4 dispose que la dure du c de location ne peut tre infrieure 9 ans. Et cet article est une disposition d'ordre publique, selon L 145-15. L 145-12 : la dure du bail renouvell est galement de 9 ans, sauf accord des parties pr une dure plus longue. Dans le dt commun du bail, il est prvu qu'il cesse de plein droit l'expiration du terme, sans qu'il soit ncessaire de donner cong. En revanche L 145-9 prvoit de droger aux art 1736 et 1737 en disant que les baux de locaux ne cessent que par l'effet d'un cong en respectant dure prvue de 6 mois l'avance. A dfaut de cong, tacite reconduction. Cette tacite reconduction diffre de la reconduction de droti commun, et de la reconduction des baux d'habitation, dans la mesure o dans le bail commercial, le bailleur peut mettre fin au bail reconduit en dlivrant cong et de son ct, le preneur peut y mettre fin en demandant le renouvellement.

Section 2 : les hypothses de rsiliation anticipe :


1 : la rsiliation anticipe par le preneur :
Le bail commercial repose sur une facult de rsiliation triennale ( 3-6-9 ). a dfaut de convention contraire, le preneur aura la facult de donner cong l'expiration d'une priode triennale.. Donc on peut avoir un bail commercial dont la dure est de 9 ans ferme : interdiction de rsilier avant si convention qui le dit. Que se passe t'il si le cong est dlivr tardivement, sans respecter le dlai de 6 mois de pravis, ce cong/ cette rsiliation produira ses effets pr la prochaine priode triennale. L 145-4 al 2 et al 3 : justifie un cong par le preneur tout moment ( pas l'chance d'une priode triennale ) : lorsque le commerant prend sa retraite, ou est admis au bnfice d'une pention d'invalidit ( pers phys ) / ou (pers morale ) lorsque associ unique d'une EURL ou grant d'une SARL prend sa retraite ou devient invalide.

2 : la rsiliation anticipe par le bailleur :


Le bailleur bnficie, titre exceptionnel ( pr la stabilit du locataire ), d'un dt de reprise triennal. -> 1re hypothse : reprise en vue de construire ou de reconstruire ( L 145-18 ). Le cong pourrait tre annul s'il aparaissait que ce cong masquait une autre intention ( ex : CA Paris 26 avril 2000 : a sanctionn une absence de travaux pdt 6 ans ). -> 2me hypothse : reprise temporaire pr surlever ( L 145-21 ). Temporaire, donc le bail est suspendu l'expiration d'une priode triennale et pr une dure de 3 ans maximum, moyennant une indemnit dont le montant maximum sera quivalent 3 ans de loyer. -> 3me hypothse : rsiliation par l'accord des deux parties, pr une rsiliation anticipe ( L 143-2 al 2 ). ne devient dfinitive qu'un mois aprs notification de cette rsiliation au crancier qui a pris une sret sur ce fonds de commerce.

Section 3 : les rgles relatives la dlivrance du cong :


L 145-9 : impose que le cong qui met fin au bail, soit dlivr au moins 6 mois l'avance. Il peut maner du preneur ( qui va renoncer la ppt commerciale, et renonce la moindre Contrats civils et commerciaux Page 55

indemnit d'viction ), ou bien du bailleur ( auquel cas ce cong sert la fois mettre fin un rapport juridique en cours et amorcer une nvelle situation, lie au renouvellement que le cong offre ou bien au contraire renouvellement que refuse ce cong ( cong sans renouvellement ) qui normalement s'accompagne alr d'une indemnit d'viction. Et d'autre part, ce refus de renouvellement doit tre motiv. L 145-9 al 5 : impose formalisme plus strict que pr les baux d'habitation : ici, l'exploit d'huissier est ncessaire et c'est le seul prvu : le cong doit tre donn par acte extrajudiciaire, doit tre motiv, .. : on encadre la forme et on prvoit des mentions obligatoires dans ce cong. Civ1 5 novembre 2003 bull 189 : a jug que le bailleur, professionnel de l'immobilier, a commis une faute, en avertissant pas le locataire.. REVOIR. Il est d'usage que ce cong prcise s'il est donn avc ou sans offre de renouvellement, et si sans offre de renouvellement, prciser s'il est avec ou sans indemnit d'viction.

Section 4 : le rgime du dt au renouvellement :


Dt au renouvellement au profit du preneur ( L 145-8 ) tandis que le bailleur, peut soit renouveller, soit refuser le renouvellement.

1 : les conditions du dt au renouvellement :


L 145-8 subordonne le bnfice du dt au renouvellement 3 conditions : le bnficiaire doit tre titulaire du bail le bnficiaire doit tre pptaire du fonds de commerce le bnficiaire doit avoir exploit de manire effective ce fonds pdt les 3 dernires annes du bail. Ce dt au renouvellement est transmissible aux ayants dts titre universel ( poux et enfants ). Si cession, s'agissant du cessionnaire d'un bail commercial : il doit justifier d'une dure d'exploitation personnelle de 3 annes, sauf si cession du fonds de commerce en mme temps que du bail. ( arrt 5 oct 1996 chb com ). L 145-16 : sont nulles les conventions qui sont contraire la cession du bail conscutive la cession du fonds de commerce. Ce renouvellement va s'oprer aux clauses et conditions du bail renouveller, hormis la question du loyer qui lui pourra tre modifi.

2 : le refus de renouvellement :
L 145-14 : le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, il doit payer au locataire vinc une indemnit d'viction gale au prjudice caus par le dfaut de renouvellement, sauf quand juste motif ne pas renouveller. Pr calculer l'indemnit d'viction, on prend en compte notamment la valeur marchande du fonds de commerce, augmente des frais de dmnagement et de rinstallation, + les frais et dts de mutation payer pr un fonds de mm valeur. Le calcul est un peu empirique : ce sont les juges du fond qui calculent souverainement: trs souvent retiennent % du chiffre d'affaire. L 145-28 prcise : aucun locataire, pouvant prtendre l'indemnit d'viction peut tre oblig de quitter les lieux avant de l'avoir reu. Contrats civils et commerciaux Page 56

Les conditions prvues par L 145-17 et s permettent de donner cong SANS renouvellement et SANS indemnit d'viction. 2 hypothses : -> lorsque le bailleur bnficie d'un motif grave et lgitime l'encontre du locataire sortant. L 145-17 prvoit que l'infraction commise par le preneur ne peut tre invoque que si elle s'est poursuivie ou renouvelle. Et doit y avoir mise en demeure de cesser l'infraction et si le preneur ne s'excute pas dans le mois, s'il ne rpare pas son infraction : possibilit pr le bailleur de donner cong sans renouvellement et sans indemnit. -> s'il est tabli que l'immeuble doit tre totalement ou partiellement dtruit pr cause d' insalubrit.

Chapitre 3 : le loyer du bail commercial


Aspect le plus conflictuel.

Section 1 : le loyer d'origine :


Aucun txt ne rgissant le loyer d'origine : le syst de libert prvaut. A l'entre, le preneur doit verser un pas-de-porte : une somme en capital qu'il versera en une ou plusieurs fois. 2 qualifications possibles du pas-de-porte : soit les parties l'ont conu comme un supplment de loyer : rentre dans la catgorie des charges d'exploitation et pourra les dduire de ses charges d'exploitation et le bailleur devra les inscrire dans ses revenus imposables / ou alors les parties l'ont conu comme une vritable indemnit. Cette somme n'est ni dductible pr le locataire, ni un revenu pr le bailleur. Il existe une modalit de fixation du loyer : une clause recette ( ou clause de loyer variable ) : fixer le loyer selon un % d'affaire ralis par le preneur. Semble tre pratiqu dans les locaux commerciaux des galeries commerciales. Et possibilit d'avoir les deux = loyer de base + clause de recette additionnelle. Dans le statut des baux commerciaux, il n'y a pas de txt, de dfinition, qui soit consacr aux charges locatives : il appartient aux parties de rgler ce point.

Section 2 : l'volution du loyer au cours du bail :


En pratique, les parties ont tjs insr une clause d'indexation, pr suivre l'indice INSEE du cot de la construction. L 145-37 est le support du dt pos par la loi en terme de rvision triennale. Cet art d'ordre public permet aux parties de demander rvision du loyer, tous les 3 ans. Difficults jpelles se sont concentres autour de la dtermination des rgles relatives l'ampleur de la variation du loyer. L 145-33 : le montant des loyers des baux renouvells ou rviss doit correspondre la valeur locative. Puis on dtermine comment elle est fixe : par accord ou par dtermination de la valeur locative. L 145-38 al 3 : dans sa rdaction issue de la loi MURSSEF du 11 dcembre 2001, limite l'ampleur de la variation en instaurant un plafond et un plancher. Txt prcise, par drogation aux dispositions de L 145-33 ( fixation la valeur locative ) et moins que ne soit rapporte la preuve d'une modification matrielle de facteur locaux de commercialit, ayant entrain Contrats civils et commerciaux Page 57

par elle-mm une variation de plus de 10% de la valeur locative ( la hausse ou la baisse ), la majoration ou la diminution du loyer conscutive la rvision triennale ne peut excder la variation de l'indice du cot INSEE de la construction = Dans ce syst on compare la valeur locative actuelle ( qui rsulte de l'indice du cout de la construction ) avc la valeur locative lors de la prcdente fixation ( triennale ) et la majoration ou la diminution, ne peut, sauf modification des facteurs de commercialit, entrainer majoration ou diminution suprieure la variation de la valeur de l'indice INSEE. JP = Dans l'esprit de la Cass, le loyer convenu initialement ( au cours de la priode prcdente ) tait un plancher, en dessous duquel le loyer rvis ne pouvait descendre. Puis la Cass a ensuite dpv une autre jp, consistant faire prvaloir dans ts les cas, la valeur locative comme rfrence pr le loyer rvis. ( arrt civ3 14 janvier 1996 arrt Privilges = le prix du loyer rvis ne peut en aucun cas excder la valeur locative. La csq est qu'en cas de baisse du march locatif, le loyer rvis devient infrieur au loyer contractuel d'origine, et ceci, mme en l'absence de facteurs locaux de commercialit. Doctrine a rappel que la rvision la hausse comme la baisse ne peut pas excder la variation de l'indice du cot de l'INSEE. Civ 3- 8 arrts du 8 mai 2001 : la fixation du loyer rvis doit tre faite en fonction de la valeur locative, ds lors que celle-ci se trouve infrieure au prix du loyer. Lgislateur a voulu casser cette jp et restaurer le sens des txt initiaux : a voulu carter toute rfrence la valeur locative, en dehors d'une modifiation de ces facteurs de commercialit, pr laisser place la variation de l'indice INSEE du cot de la construction. Arrt 23 janvier 2004 ass plnire : lire.

Section 3 : le loyer renouvel :


La rgle de ppe : L 145-33 : le montant des loyers des baux renouvel ou rvis doit correspondre la valeur locative. Mais rgle de plafonnement prvue par L 145-34 qui prcise qu' moins d'une modification notable des lments de valeur locative, le tx de variation, si dure pas suprieure 9 ans, ne peut excder cot de construction. L'exception s'appelle le dplafonnement si on peut prouver la modification notable des lments de valeur locative.

Chapitre 4 : la dspcialisation du bail commercial


Le bail dfinit une destination mais le statut permet au locataire d'tendre son activit soit en ajoutant des activits connexes ou complmentaires : dspcialisation partielle OU en changeant radicalement d'activit : dspcialisation plnire. L'art L 145-47 organise cette procdure de dspcialisation partielle et L 145-48 et 49 s'occupent de la dspcialisation plnire. Arrt civ1 4 mai 2006 : obligation transversale de non concurrence. Mme bailleur avait plusieurs locataires, et un nveau locataire succde : B donc un nveau bail est conclu, dans le bail avec A il y a clause de non concurrence / et pas dans contrat avc C. A a fait grief B, de ne pas avoir impos C la mm clause de non concurrence. Donc la clause de non concurrence est donc opposable C aussi : obligation transversale. Certains auteurs qui ont comment cet arrt : la promotion d'une obligation transversale a du mal faire bon mnage avec rgles de dspcialisation. Contrats civils et commerciaux Page 58

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Titre 2 : Le contrat de prt d'une chose (commodat)


Art 1874 CC : prvoit 2 types de prts : le prt usage et le prt DE consommation (pas le crdit la conso ! Le prt de consommation est le prt d'une chose consomptible, qui se consomme par l'usage). Le prt de consommation s'accompagne d'un transfert de ppt, et il faut restituer une chose quivalente. Ici, on parle du prt usage classique, du commodat.

Chapitre 1 : qualification du prt usage :


1875 1878 CC : il y a 3 aspects majeurs : > il faut la remise d'une chose pour un usage par l'emprunteur : la remise pour usage, pour que l'emprunteur s'en serve . Le prt usage repose sur la remise d'une chose pour l'usage par l'emprunteur : permet de distinguer le prt du gage. Le crancier gagiste qui se voit remettre la chose dans les mains comme gage, n'a pas le droit de s'en servir. Permet aussi de distinguer le prt de la notion de dpt : car le dpositaire ne doit pas en jouir ms juste la garder. > ce contrat repose sur une finalit : la restitution : distingue le prt des contrats translatifs de ppt. Il est tenu de restituer la chose individuelle qu'on lui a prt. Parfois qq difficults pr distinguer du don manuel (bijoux de famille). Autre possibilit d'hsitation avec la vente l'essai (= vente l'agrage), certains auteurs estiment que c'est un prt assorti de la possibilit de transformation d'essai en vente. On pourrait y objecter que le prt est parfaitement dsintress. Or, dans la vente l'essai, il n'y a pas de dsintressement : essai pr faire vendre. > la gratuit : art 1876 : essentiellement gratuit . Tout l'intrt de l'opration est en faveur de l'emprunteur. C'est pk les rgles sont favorables au prteur car on tient compte de son dsintressement, de son altruisme. Parfois hsitation entre prt et bail mais si on prte un animal : vous avez pr obligation de le nourrir et entretenir : pas constitutif d'un loyer. On peut rflchir sur les fausses gratuits : mise disposition gratuite mais intresse ( par ex : cuves des pompistes qui prtent la cuve aux pompistes et au terme du C, si celui-ci veut quitter son ptrolier, dans la mesure o on lui a prt une cuve, il doit tout casser pr tout dfaire pr restituer la cuve ( car dans le sol ). ( ce genre de clauses de restitution interdites par droit de la concurrence ) / ( ou chariot prt dans le supermarch ). Arrt cvi1 15 mars 2005 : domaine agricole : matriel ne fonctionne pas, pendant qu'il lui remplace, il met sa dispo un matriel de remplacement. Est-ce que c'est gratuit ( prt ) ou payant ( location ) ? Cass dit que c'est au prtendu loueur de rapporter la preuve que c'est un bail et pas un prt. La qualification en prt usage croiss ou en bail : peut poser des hsitations. Contrats civils et commerciaux Page 60

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Chapitre 2 : conclusion du prt usage


Le prt est un acte d'administration car pas de transfert de dt rel, et a priori pas pour une priode de longue dure. S'agissant de sa nature, le prt usage est un contrat rel ( = ceux qui se forment par la remise de la chose : est un lment de formation du contrat ). Charge de la preuve : art 1315 CC : c'est celui qui invoque le prt qu'il appartient de le prouver. Souvent c'est le prteur qui va invoque le prt pour la restitution de la chose. Arrt 2 juillet 1980 Art 1341 et s CC : libre si infrieur 1500 / crit exig si suprieur 1500 . L'impossibilit matrielle ou morale peut jouer.

Chapitre 3 : Effets du prt usage


Dans le prt usage, tous les effets reposent priori sur l'emprunteur : donc on parle d'un contrat unilatral. Mais le prteur supporte qq obligations : donc il vaudrait mieux parler de contrat synallagmatique imparfait.

Section 1 : les effets l'gard de l'emprunteur :


art 1880 1887 : ces effets sont tourns vers :

1 : l'usage de la chose :
L'art 1880 prcise que l'emprunteur a un dt d'usage mais ce n'est pas un dt d'usage qui se confond avc l'usus. Cet usage doit tre personnel. ( c'est un contrat intuitu personae ). Si l'emprunteur effectue un usage abusif ( abus de confiance en dt pnal : utiliser la chose pr le dtourner son profit ), le prteur peut mettre fin au prt sans attendre le terme convenu. L 312-22 Code conso : prvoit une rsolution en cas de manquement grave de la part de l'emprunteur. Si un tel usage abusif, cre un prjudice au prteur car l'emprunteur a par ex dtrior la chose, il devra en rpondre. Il y a un transfert des risques l'emprunteur pdt qu'il use de la chose : art 1881 CC. L'usage a lieu aux frais de l'emprunteur ( si prt d'une voiture : essence paye par l'emprunteur / si prt d'un chien : le nourrit ).

2 : la conservation de la chose :
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Art 1880 CC : il doit en user en bon pre de famille. C'est donc une apprciation in abstracto. ( alr qu'apprciation in concreto dans le cas du dpt gratuit : car doit prendre aussi soin des biens dposs qu'il prend soin de ses propres biens ). Si ngligent : engage sa responsabilit. JP a dit que l'emprunteur ne peut s'exonrer en faisant la preuve de sa diligence ou de l'existence d'un cas fortuit ( civ1 20 avril 1985 ) : une obligation de rsultat attnue. En terme de risques de la chose : res perit domino par ppe: le prteur supporte les risques de perte ou dgradation par cas fortuit, ou bien les risques inhrents de la chose : en cas de vice ou d'usure de la chose. Dans la mesure o c'est un C d'intrt exclusif, il y a transfert des risques dans plusieurs hypothses : > quand l'emprunteur est mis en demeure de restituer. > si l'emprunteur a dpass l'usage convenu. > 1882 CC : si n'a pas sacrifi un de ses biens plutt que celui du prteur, et pouvait empcher la chose de prir en le faisant : responsable car peu digne de l'altruisme qu'on a fait preuve son gard. La rgle res perit domino donc on peut stipuler que l'emprunteur rpondra de toute perte, mme par cas fortuit. ( prteur encourag le faire ).

3 : la restitution de la chose :
1879 CC prcise les dbiteurs de la restitution : emprunteur lui-mme ou hritiers de celui qui empruntent : transmissible. Art 1887 : prcise l'hypothse de pluralit d'emprunteurs : ils en sont solidairement responsables envers le prteur. Comme la solidarit ne se prsume pas, c'est ici une drogation au dt commun. L'emprunteur doit donc restituer la chose prte et si la chose a produit des fruits, l'emprunteur doit les restituer ( diffrence avc le bail ).

Section 2 : les effets l'gard du prteur :


1 : le remboursement des dpenses de conservation :
Art 1890 prvoit une obligation de remboursement des dpenses de conservation. Distinction de l'entretien courant et les dpenses ncessaires pr viter la dgradation de la chose prte. Parmi les frais ncessaires pr viter la dgradation, ceux-l seront la charge du prteur si 3 conditions sont remplies : > la dpense devait vrmt tre ncessaire la conservation de la chose. > dpense devait tre extraordinaire. > dpense urgente, tellement urgente qu'elle n'attendait pas que l'emprunteur puisse prvenir le prteur et que celui-ci puisse procder leur prise en charge. Donc frais avancs par l'emprunteur et rembourss par le prteur. Le txt ne prvoit pas de dt de rtention au profit de l'emprunteur pr tre pay de ce remboursement des dpenses. A provoqu critique de certains auteurs.

2 : obligation de garantie contre les dfauts de la chose :


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Prteur a une obligation de mise en garde, d'avertissement, de renseignement. Il n'est pas garant des vices cachs tel le vendeur ou le bailleur. Art 1891 prcise lorsque la chose prte a des dfauts tels qu'elle peut causer des prjudices, le prteur est responsable dans le cas o il l'aurait su ( seulement alr que dans vices cachs, mme s'ils savaient : pas d'importance, responsables quand mme ). La loi de 1998 ( responsabilit du fait des produits dfectueux ) ne s'applique pas dans le syst du prt usage. Toutefois, le rgime de faveur dcrit ici ( prteur pas vrmt garant d'une vritable garantie des vices cachs ), mais si pas vrmt dsintress ( si a quand mme un intrt ), la jp est moins encline lui accorder ce rgime de faveur. Que se passse t'il si un tiers subit un dommage caus par la chose prt ? En ppe, le prt doit emporter transfert de la garde donc sur 1384 al 1er, l'emprunteur devrait tre considr comme gardien. Mais la victime peut aussi poursuivre le prteur sur art 1382 s'il a commis une faute personnelle ( ex : a prt un vhicule de sport quelqu'un qui n'a pas son permis ).

Chapitre 4 : la fin du prt usage


Art 1879 prcise que la convention se transmet la fois du ct de l'emprunteur et du prteur. Si la convention a t faite de faon intuitu personae envers le prteur : prend fin son dcs. Dure : Soit on a prvu un prt dure dtermine : Art 1888 prvoit que le prteur ne peut retirer la chose prte qu'aprs le terme convenu ou aprs l'usage de la chose par l'emprunteur. Nanmoins, si pdt ce dlai ou avant que le besoin de l'emprunteur ait cess, besoin pressant et imprvu de sa chose, possibilit de retirer. Cette drogation au dt commun est justifi par l'altruisme. Soit on a prvu un prt dure indtermine : Art 1889 : Le prteur devrait pvr rcuprer la chose prte tt moment, sous rserve d'un dlai de prvenance. Donc en cas de dure indtermine, 2 possibilits : soit il y a un terme naturel ( d'aprs la nature la chose, on peut fixer un terme ), soit tant que l'emprunteur en a besoin, il devrait pvr conserver la chose. Mais exceptions ce ppe si besoin du prteur, suivant les circonstances, le juge peut forcer l'emprunteur lui restituer la chose. La conjuguaison des 2 art n'est pas vidente. A pos des pb de jp. ( arrt civ3 4 avril 2007 : vient ponctuer les diffrentes touches jpelles note Dalloz p. 2257 ). dernier du mouvement ci dessous Historique : civ1 3 fvrier 1993 : favorable l'emprunteur et pousse le prteur expliciter pk il a besoin de sa chose. Alors que prteur pensait que comme contrat dure indtermine, on pouvait le rompre tout moment. Or, non c'est bien un contrat dure fixe mais le terme est incertain car c'est la cessation du besoin de l'emprunteur. Arrt civ1 12 nov 1998 : si pas de terme naturel, c'est le juge qui va fixer un terme au prt. Elle se dgage des histoires de ncessit de prouver le caractre pressant de la restitution, etc.. Le prteur devait donc s'adresser au juge pr qu'il fixe un terme. Arrt civ3 4 mai 2000 :( 3me dcision, 3me mouvement ) : plus qst ici de fixation judiciaire mais de se servir des critres du Code. Alternative entre cessation du besoin de l'emprunteur et apparition du besoin imprvu et urgent du prteur. Si emprunteur tjs besoin, Contrats civils et commerciaux Page 64

et prteur aussi : juge arbitre. Arrt civ1 29 mai 2001 : veut poursuivre la voie ouverte en 2000. Il appartient au juge d'assigner au prt un dlai raisonnable. Arrt civ1 3 fvrier 2004 : Cass franchit une nvelle tape, nouvel attendu de ppe : lorsqu'il n'y a aucun terme, ni convenu, ni naturel, le prteur est en dt d'y mettre fin tout moment en respectant dlai de pravis raisonnable. Disparat rfrence la saisine du juge, ni condition d'un besoin prsent et imprvu du prteur. La civ3 a suivi la civ1 par arrt civ3 19 janvier 2005 et la civ1 a confirm son analyse dans arrt civ1 10 mai 2005. Arrt civ3 4 avril 2007 : parachve la solution. En l'absence d'un terme convenu ou prvisible, le prteur est en dt d'obtenir la restitution de la chose tout moment sauf respecter un dlai raisonnable. CCL : la solution est favorable au prteur, donc l'emprunteur est dans une situation prcaire car prteur a le droit d'obtenir restitution tout moment .

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Les contrats ayant pour objet un service


Titre 1 : le mandat
L'archtype du petit contrat d'hier, devenu grand contrat d'affaire d'aujourd'hui. Auj, il est peut tre dpass par la qualification de C d'intermdiation, ou de C d'intermdiaire. Le langage courant prte au mandat un sens plus large que celui que lui rserve le droit, car le verbe mander recouvrait plusieurs significations, dont celle de donner instruction. C'est l'ide de reprsentation. Ce qui unit toutes ces figures, c'est la technique de reprsentation. Dt romain avait lui, une conception du mandat bcp plus large. Le mandat c'tait prendre soin des affaires d'autrui. La procuration avait donc une vision plus extensive. La procuration dsigne l'instrumentum et le ngocium ( ce que a contient ). Les rdacteurs du Code ont, par art 1984 2010 restreindre l'objet du mandat. Ont souhait orienter la notion vers une acception plus troite. Il s'agit de la conclusion d'un acte juridique au nom et pr le compte de son mandant. Cette finalit du mandat est ce qui permettra de distinguer du louage d'ouvrage. S'il n'y a que des actes matriels, ce n'est pas cens tre un mandat, mais il peut y avoir des actes matriels accessoires faits par le mandataire. Le lgislateur galvaude la notion de mandat selon le prof. La jp semble plus svre avc le mandat civil que commercial. Jp pas tjs uniforme, y compris dans la qualification du mandat. Doctrine : dans prcis Dalloz, ide nonce selon laquelle la reprsentation n'est pas de l'essence du mandat. Veut donc dire qu'il peut y avoir reprsentation sans mandat. ( C de commission ). Mais si on considre que le C de commission est un C spcial, on peut dire que la reprsentation participe donc de la nature du mandat ordinaire mais en revanche, mais ne se retrouve pas dans certains mandats particuliers. Ce qui caractrise le mandat, c'est que c'est un C dont la finalit est la conclusion d'un acte juridique pr autrui ( le mandant ). C'est un contrat qui sert conclure un contrat. A : conclut contrat avec C, au nom de B. B : ne conclut pas le contrat avec C, A le fait en son nom. C : le tiers au mandat mais cocontractant de A Le mandat est conclu tantt titre ppal et tantt titre accessoire.

Chapitre 1 : le mandat ordinaire


Section 1 : qualification du mandat :
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1 : dfinition du C de mandat :
La doctrine a dnonc le caractre imprcis de l'art 1984. Il a donc fallu dgager 2 aspects :

I.

l'accomplissement d'acte juridique pr autrui :

Le mandat repose sur une obligation de faire ( comme ts les contrats de service ). La mission du mandataire est bien de faire quelque chose. L'obligation du mandataire ne porte pas sur ce bien mais plutt sur un acte relatif ce bien. On peut souligner que ce C tant un contrat de confiance, l'intuitu personae occupe une place dterminante. Ce caractre intuitu personae implique qu'on ne puisse pas prononcer l'excution force et ce caractre a sans doute aussi compt dans le pvr que s'accordait le juge de rviser la rmunration du mandataire. ( il ne faut pas que la confiance soit trahie donc les honoraires doivent tre hauteur du service rendu ). tte nature d'obligation de faire par ex pousse bien diffrencier un mandataire d'un concessionnaire. Pcq il est dbiteur d'une obligation de faire, si jamais le bien ne convenait pas son mandant, le mandataire devrait rpondre de son vice de choix mais pas des vices cachs, etc.. : pas dbiteur d'une obligation de donner ! Cette obligation est une obligation de faire un acte juridique. Le mandat peut tre gnral ou spcial. Le mandat doit tre exprs s'il s'agit d'un acte grave : aliner ppt, etc.. ( 1988 al 2 ). Cette caractristique du mandat devrait en thorie permettre de distinguer le mandat du courtage, puisque le courtage relve de la catgorie des C d'entreprises et puisque le courtage lui, s'appuie sur de l'entremise. Mais choses se sont compliques car la jp n'est pas reste fidle la notion de courtage originel. ( ex : avec le courtier d'assurance ) Mais certains arrts sont plus rigoureux : civ1 18 oct 2005 : visa art 1984 CC : attendu que la qualit de courtier n'emporte pas ncessairement celle de mandataire . Obligation de faire un acte juridique au nom d'autrui : acte de reprsentation. Dans le mandat, le tiers contractant ( C ), connait la fois la qualit de mandataire de son interlocutaire ( A ) et le nom de celui pour le compte duquel A intervient ( B ). C'est l une diffrence fondamentale avec le C de commission. C'est aussi un acte juridique pr le compte d'autrui : signifie donc que le mandataire agit pr le compte de son mandat et non pr son propre compte. Csq : c'est le mandant qui supportera seul les risques de perte et les chances de bnfice des oprations conclues. Exception = figure du mandat d'intrt commun. Le mandataire intervient autant dans son intrt propre que dans l'intrt du mandant.

II.

L'accomplissement autonome : l'absence de subordination :

Distinction avec C de L car si le mandataire reoit des intructions de son mandant, il demeure libre des moyens pr y parvenir. Mais nuance, car certains salaris ont un trs fort degr d'indpendance. Tandis qu'il y a peut tre des mandataires dont la libert est thorique.

2 : les rapprochements et distinctions ( avec les figures voisines ) :


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Mandat et vente : on en a dj parl. Mandat et contrat d'entreprise : la complexit surgit en ralit du fait que certains contrats empruntent aux deux catgories. Que faire ? Qualification unique ou distributive ? Arrt civ1 22 juin 2004 = l'arrt a trait le contrat de voyage comme un mandat et non pas comme un contrat d'entreprise. Agence de voyage est un tiers au contrat. Mandat et contrat de L Il est intressant de situer le mandat au sein des activits d'intermdiation. ( outre le courtier, les mandataires spciaux du type agents spciaux et agents immobiliers ). il faut distinguer ce mandat avec la promesse de portefort, dans laquelle une pers prend l'initiative d'agir pr un tiers en s'engageant ( en se portant fort ) ce que ce dernier donne son accord pr l'acte conclut par le porte-fort. On distingue le porte-fort sur qui pse une obligation de rsultat, tandis que celui qui promet de tout faire pr recueillir ( obligation de moyen ) : promesse de bons officiers ? Autre figure voisine : la gestion d'affaire : le grant d'affaire va spontanment grer les affaires du matre de l'affaire. Si ce dernier ratifie a posteriori, le quasi-contrat se transforme en contrat ( = en mandat ).

Section 2 : conclusion du mandat :


Art 1985 1990 CC.

1 : formation du mandat : I. Les rgles de fond :

La capacit du mandant s'apprcie par rapport l'acte juridique projet. En revanche, du ct du mandataire, l'art 1990 CC, le fait que le mandat repose sur la reprsentation, implique l'effacement du mandataire. Donc art 1990 autorise un mineur endosser la qualit de mandataire. Certains mandats ne pourront tre confis qu' des mandataires professionnels. L'objet du contrat doit tre dtermin sous peine de nullit. Puisque le mandat est une tape pr arriver au contrat final, si celui-ci est illicite, l'illicit rejaillit sur l'objet du mandat.

II.

Les rgles de forme :

PPE : consensualisme. Mais ct, il y a place pr un mandat tacite : acceptation tacite du mandataire, demande tacite du mandant. ( art 815-3 al 2 : Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et sans intervention de leur part, il est senc avoir reu un mandat tacite d'administration ). Art 1988 al 2 exige un mandat exprs pr les actes de disposition ( mandat exprs n'est pas toujours crit, peut tre verbal). Paralllisme des formes : puisque le contrat sert conclure un autre contrat, si l'acte juridique accomplir est un acte authentique ( c de mariage, hypothque, donation ), le mandat de conclure un tel contrat doit emprunter la mm forme.

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2 : preuve du mandat :
Sur qui pse la charge de la preuve de l'existence : c'est celui qui invoque le mandat qu'il incombe de rapporter la preuve de son existence. L'art 1985 renvoie au dt commun : preuve libre en matire commerciale, et rgles classiques pr les autres. Preuve du contenu et de l'tendue du mandat : la preuve par tout moyen peut tre reue. Art 1989 : le mandataire ne peut rien faire au-del de ce qui est port dans le mandat. Le pvr de transiger ( conclure une transaction ) n'inclut pas d'autres pouvoirs. Preuve de la rmunration : art 1986 prcise : le mandat est gratuit s'il n'y a convention contraire : prsomption de gratuit. Auj les mandats se sont professionnaliss : le mandat est prsum gratuit si le mandataire est non-professionnel et il est prsum onreux si le mandataire est professionnel. Cmmt prouver le montant de la somme de ? C'est celui qui invoque le chiffre convenu ou prtenduemment convenu d'tablir ce montant. Importe peu au final car le juge se permet d'en retoucher le montant.

Section 3 : les effets du mandat :


1. les effets inter-partes : I. obligations du mandataire l'gard du mandant :

Art 1991 1996. A. l'excution de sa mission :

Doit-il s'agir ncessairement d'une excution personnelle ou peut-il y a voir substitution de mandataire ? Intuitu personae mais CC a prvu une possibilit de substitution du mandataire. Cass comm 19 mars 1991 : il est loisible au mandataire de se substituer un tiers lorsque la loi ou la convention n'en dispose autrement . Le mieux si l'on veut permettre la substitution, est d'insrer une clause de substitution. L'hypothse de substitution va avoir csq en terme de responsabilit, et en terme de rmunration. Le respect par le mandataire des instructions reues : S'il a reu pr mission de vendre un bien avc prcision qu'il ne peut pas vendre en dessous d'un prix plancher. S'il passe outre, il engage sa responsabilit ( car excs de pouvoir, dpassement de sa mission ). La jp sanctionne, y compris lorsque le dpassement de pvr pourrait tre utile au mandant, mm si le mandataire a cru bien faire. Arrt civ3 3 juin 1987 : le mandat est exclusif de la gestion d'affaire. ( quand il y a mandat, il n'y a pas gestion d'affaire ). Il doit excuter sa mission avec diligence et efficacit : L'antithse serait un comportement qui soit prjudiciable au mandant : ex : encaisser un chque et qui le dposerait avec retard. Excution loyale : arrt chb commerciale 25 juin 1991 : l'ex mandataire a commis une faute en conservant un fichier de clientle. Il est question de la loyaut ou de la dloyaut du banquier ( arrt Contrats civils et commerciaux Page 69

B.

Le devoir du conseil :

on va prsumer que le mandataire professionnel doit apporter la preuve tandis qu'en matire non-professionnelle, soit on imputera pas un tel devoir au mandataire, ou le contraire. C. L'obligation de rendre compte :

le mandataire doit rendre compte pendant et en fin de mission. Si le mandant avait confi quelque chose au mandataire, celui-ci doit lui restituer la chose. Le mandataire doit restituer au mandant tout ce que le tiers contractant lui remettrait, mme par erreur. D. La responsabilit du mandataire :

art 1991 et 1992 : le mandataire doit rpdre de son inexcution, de son dol et des fautes qu'il commet dans sa gestion . l'inexcution du mandat fait prsumer la faute du mandataire, tandis que la mauvaise excution du mandat ne fait pas prsumer la faute du mandataire . C'est donc au mandant de rapporter la preuve car pas prsomption. Mais la responsabilit est plus largement apprcie de faon svre s'il s'agit d'un mandataire professionnel par rapport un mandataire non professionnel. Le mandataire voit sa responsabilit engage si le contrat n'a pas t bien excut, nanmoins le mandataire ne se fait pas le garant de la bonne excution du contrat conclu entre le tiers contractant C et son mandant A. ( contrairement la convention de Ducroire ). Le mandataire peut toutefois avoir rpondre de sa faute de choix ( si a mal choisi C ). iIl faut vraiment dans ce cas avoir port son choix sur qqun de notoirement insolvable, ou insolvable. Rgles de responsabilit en prsence d'un substitut de mandataire = art 1994 : le mandataire rpond de celui qui s'est substitu dans la gestion : quand il n'a pas reu le pvr de se substituer quelqu'un. Quand ce pouvoir lui a t confr sans dsignation d'une pers et que celle dont il a fait le choix tait notoirement incapable ou insolvable. La jp, surtout avc la professionnalisation de ce contrat a nonc que le mandataire qui s'est substitu un tiers meme avc autorisation du mandant, reste tenu d'une obligation de surveillance vis vis du tiers substitu, pr la bonne excution du mandat. ( cass 29 mai 1980 ). Dans ts les cas, substitution autorise ou non, le mandant peut agir contre la pers que le mandataire s'est substitu = la loi a prvu une action directe du mandant contre le substitut. La jp s'est charg de crer une rciproque : une action du mandataire substitut contre le mandant.

II.

obligations du mandant l'gard du mandataire :

Art 2002 : en l'hypothse de co-mandants, chacun d'eux est tenu solidairement envers le mandataire de tous les effets du mandat . tandis qu'il n'y a pas de solidarit lgale entre les co-mandataires ( art 1995 ) : il n'y aura solidarit que si elle a t stipule. Le mandant doit mettre le mandataire en mesure d'excuter sa mission : coopration. Le code met sa charge 3 types d'obligation : -> remboursement des frais et avances faites par le mandataire pr l'excution du C : art 1999. Mme si l'affaire n'a pas russi. En cas de faute du mandataire, le remboursement Contrats civils et commerciaux Page 70

des avances peut tre tantt rduit, tantt purement et simplement supprim. -> obligation d'indemniser les pertes essuyes par le mandataire. ( art 2000 CC ). pertes qui sont survenues sans faute d'imprudence de la part du mandataire. Le mandant peut prvoir un forfait pr toutes ses pertes occasionnes. ( 26 oct 1999 Civ : favorable au mandataire ) -> le paiement d'une rmunration : art 1999 jp dessous. Jp relative au pouvoir de rvision judiciaire. Le mandataire dispose d'un dt de rtention sur les objets qu'il doit restituer au mandant. Et si c'est de l'argent, il peut pratiquer la compensation. En prsence d'un sous-mandant : Action directe en paiement et en remboursement des avances et frais au profit du substitut. (arrt 27 juillet 1960 ). Arr chb comm 14 oct 1997 : la Cr a considr que l'action directe en responsabilit exerce par le mandant n'est pas subordonne par la connaissance par le substitut du mandat originaire. Action directe par le mandataire substitu : revirement de jp : pdt lgt, la jp refusait au mandant ( A ) la possibilit d'opposer au substitut ( C ) les paiements qu'il avait dj effectu entre les mains du mandataire ppal ( B ). ( ex : C rclame 1000 A. avant revirement, la jp ne permettait pas au mandant d'opposer C d'opposer le paiement qu'il a dj donn B ). La solution tait contraire celle retenue en matire de sous-traitance, o le maitre de l'ouvrage peut opposer au sous-traitant le caractre libratoire du paiement antrieur dlivr au traitant ppal. Action directe parfaite : le mandant pouvait opposer au substitut aucun paiement antrieur, ni aucune exception tire du rapport entre le mandant et le mandataire ppal. UNE seule exception : la faute du substitut. ( arrt chb comm 23 nov 1993 ). Revirement : arrt chb comm 3 dcembre 2002 : va consacrer la solution selon laquelle s'il y a une action directe, elle ne peut tre exerce qu'autant que l'action du mandataire ppal n'est pas elle-mme teinte. Donc si A a dj tout pay B, l'action de A vis vis de B est teinte, donc action contre C aussi. ( rflexions doctrinales sur l'action directe : pose un peu pb ).

2. les effets l'gard des tiers : I. La situation du mandataire :

Art 1997 CC. Le mcanisme de reprsentation repose sur une forme de transparence et donc l'acte est rput effectu directement entre le tiers contractant ( C ) et le reprsent, le mandant ( A ). En csq de quoi, le mandataire ( B ) n'est pas personnellement responsable envers C de l'excution par A de ses obligations. Mais ce ppe connait 3 exceptions : il existe des mandats sans reprsentation dans lesquels le mandataire s'oblige personnellement. Hypothse dans laquelle le mandataire omet d'indiquer au tiers le nom de son mandant. En cas de responsabilit du mandataire l'gard du tiers. La cass en a dj retenu le ppe ( arrt civ1 20 avril 1977 bull n181 ). Elle en a dtermin les contours. Pendant un temps, la jp a d'abord refus de dduire automatiquement la faute dlictuelle du mandataire d'un manquement contractuel l'gard de son mandant. Il fallait qu'il Contrats civils et commerciaux Page 71

dmontre une faute dtachable du contrat ( civ1 11 fvrier 1995 ). puis jp a amorc un virage : par arrt censure 6 janvier 1999. Alr que les juges d'appel avaient considr que la dmonstration d'une faute permettait seul de retenir sa responsabilit propre. Cass censure, car personnellement responsable envers les tiers des dlits qu'il peut commettre dans l'accomplissement de sa mission. Peu peu cette logique s'est install dans le dt civil en gl, donc juge n'a pas voulu faire du mandat un bastion de rsistance. Le tiers un contrat peut invoquer un manquement contractuel, ds lors que ce manquement lui cause un dommage. ( civ1 28 mai 2004 ).

II.

La situation du mandant :

Art 1998 CC. 1re csq = Le mandant est tenu d'excuter les engagements contracts par le mandataire dans la limite de ses pvrs. En csq de quoi, tous les actes du mandataire lui seront opposables, comme si le mandant les avait effectu lui-mme. 2me csq = En outre, les fautes du mandataire vont engager le mandant sur le fondement de sa responsabilit contractuelle l'gard du tiers ou dlictuelle l'gard des autres tiers. Parfois, la jp a considr le mandataire comme un prpos au sens de 1384 al 5 ( mandant serait vu comme un commettant responsable du fait de son prpos ). Rciproquement, le mandant peut invoquer les actes du mandataire et les opposer au tiers contractant. Mais tout ceci est remis en cause en cas de fraude, collusion frauduleuse entre le mandataire et le tiers, qui se seraient entendu pr conclure un acte judirique prjudiciable au mandant. Par ailleurs, art 1998 pose en rserve l'excs de pouvoir, ou le dpassement de ses pvrs par le mandataire. Si le mandataire a conclu un acte juridique par le dpassement de ses pvrs = l'acte ne s'est pas valablement form. ( voir jp sous art 1998 et notamment arrt 6 avril 1999 ). L'art 1998 al 2 prvoit que ce dpassement peut tre rattrap par une ratification expresse ou tacite de la part du mandant. Les rgles nonces sont aussi bouleverses par la thorie de l'apparence et du mandat apparent. Le mandant pourra tre engag quand le tiers a cru avoir faire, de bonne foi, avec le mandataire, ( mme en l'absence d'une faute de sa part ). ( arrt ass plnire 13 dcembre 1962 ). civ3 15 juin 2002 : qualit de notaire donne penser qu'il est un mandataire. Mais la jp peut parfois tre plus restrictive ( arrt 13 dcembre 1962 : loi exige un mandat par crit avec l'agent immobilier. Le mandat apparent ne peut tenir en chec ces rgles impratives)

Section 4 : fin du mandat :


Art 2003 : le mandat finit par la rvocation du mandataire, la mort, renonciation de celui-ci au mandat, la dconfiture... On peut y ajouter les causes du dt commun : un mandat de vendre une chose qui prit, ... L'art 2003 nous pousse tudier 4 causes d'extinction :

1 : l'extinction volontaire :
Facult de rsignation unilatrale entre les mains du mandant : appele rvocation . Ou que peut invoquer le mandataire : renonciation son mandat. Dans tous les cas, il faut protger les tiers de bonne foi. C'est pk l'art 2005 nonce que la rvocation dont n'a pas t Contrats civils et commerciaux Page 72

inform le tiers, il ne lui est pas opposable donc le mandant est engag. Et si le mandataire le savait et ne l'a pas dit au tiers : engage sa responsabilit. ( sa mission tait de dire qu'il tait rvoqu ). A priori, le mandataire peut librement renoncer sa mission. Ms s'il le fait en pleine action, peu causer prjudice son mandant. Art 2007al 2 : l'exercice par le mandataire de sa libert de rvocation peut engager sa responsabilit si elle prjudicie au mandant. On peut trs bien insrer une clause pr prvoir un pravis voire prvoir une indemnit forfaitaire en cas de renonciation. La renonciation est libre : quand bon lui semble. Article 2004 Cc. Exceptions : il est possible de contredire ce ppe de libre-rvocabilit, d'une part en stipulant le contraire qui prend la forme du mandat irrvocable : on peut quand mm le rvoquer mais moyennant un prix, fix dans le C ou par un juge. ( ex sous l'art 2004 ). ( civ1 30 mai 2006 ). le mandat d'intrt commun. Chercher dans un livre. La jp n'est pas prte tendre le rgime du mandat d'intrt commun, qui repose sur une indemnit en cas de rupture du mandat d'intrt commun. ( arrt cass com 8 janvier 2002 : convention trs originale, cre par la pratique. Galeries Laffayette ont concd un Mr X un emplacement dans son magasin pr que soient vendus des produits choisis par X, les commandait et achets par les galeries. Et reversaient des sous cet intermdiaire. L'intress a demand indemnisation du prjudice du fait de la rupture du contrat d'intrt commun. ( et non pas un mandat d'intrt commun !! ) Et, selon la Cass, l'intrt commun des deux parties non lies par un C de mandat est sans incidence sur les csq de la rupture de leur C. I. la dissociation entre C d'intrt commun et mandat d'intrt commun : la qualification de C d'intrt commun n'implique pas le mandat d'intrt commun : A : mandat d'intrt commun / B : C d'intrt commun II. Qualification et rgime sui generis : car nous dit ce que a n'est pas, mais pas ce que c'est. ) Arrt cass com 11 dcembre 1973 et 10 octobre 1984

2 : l'extinction subie :
Art 2003 voque plusieurs modes d'extinction :

I.

Le dcs de l'une de ces parties :

avec caractre intuitu personae, caractre extinctif du dcs d'une des parties, mme en cas de mandat d'intrt commun. Les hritiers du mandataire n'ont aucun pvr, mais sont tenus de rendre compte et de procder aux restitutions. Art 1991 : exception du pril en la demeure. Art 1998 : les actes passs dans l'ignorance du mandataire restent valables.

II.

L'incapacit d'une des parties :

Pr le mandataire, mme un mineur peut tre mandataire. Mais l'art 2003 voque le mandat Contrats civils et commerciaux Page 73

fini par la tutelle des majeurs. C'est une exception. Pr le mandant, par ailleurs s'il devient incapable, le mandat prend fin sauf si on applique les rgles de l'incapacit. Dans ce cas, il n'y a pas une rupture de plein droit. Il y a aussi l'extinction en cascade : elle est illustre lorsque le mandat est un des lments d'un ensemble contractuel ( cass com 11 juillet 2006 ).

Chapitre 2 : des mandats spciaux


Section 1 : des mandats sans reprsentation
1 : la dclaration de command
L'acheteur ( le command ) fait acheter un bien par qqun d'autre ( le command ), qui dclare agir pr autrui mais sans indiquer immdiatement au vendeur l'identit du candidat l'achat. Il se rserve un dlai pr dvoiler le nom de son command. Et l'opration se transforme postrieurement et rtroactivement en mandat. Il y a des raisons fiscales : volont d'viter une double taxation, le dlai impos par art 686 CGI est de 24h suivant l'adjudication. But de garder secret le nom : viter que le vendeur connaissant l'identit du command ne rclame un prix trop lev. Cette dclaration de command est essentiellement pratique dans les ventes aux enchres ( vente d'objets d'art, chevaux de course.. )

2 : le contrat de commission
Art L 132-1 s Code de commerce : le commissionnaire est celui qui agit en son propre nom ou sous un nom social pr le compte d'un commettant. Le Code de commerce renvoit les dts et devoirs du commissionnaire, au Code civil et aux rgles du mandat. Ici, la diffrence avc le mandataire est que le commissionnaire agit en son propre nom et pas en celui de son commettant. Le commissionnaire jouit d'un privilge sur marchandises achetes et vendues. A l'gard des tiers, le commissionnaire est personnellement tenu vis vis des tiers ( obligation de dlivrance, de la garantie des vices : dans une vente ) et pourra ensuite faire action rcursoire contre son commettant sur fondement du C de commission. Rapports commettant commissionnaire : le commissionnaire n'est pas un simple mandataire car le commissionnaire ne peut tre rvoqu tant que la commission n'est pas acheve DC le commissionnaire n'est pas rvocable ad nutum. ET de l'autre ct, le commissionnaire ne peut pas renoncer sa mission aussi librement qu'en matire civile car c'est un professionnel. Que se passe t'il si le tiers vient connatre le nom du mandant ? A partir d'un mm arrt : cass com 20 juin 1995, plusieurs interprtations : certains passent qu'il y a transformation de la commission en mandat / et d'autres que le commissionnaire reste tenu car c'est avec lui que le tiers a conclu le contrat donc on ne peut pas lui changer de dbiteur.

3 : le prte-nom
Le prte-nom ( l'homme de paille ) : on est ici face une simulation, car derrire le Contrats civils et commerciaux Page 74

contractant apparent se dissimule le vritable intress. Dans ce cas, le tiers peut invoquer entre l'acte apparent et l'acte occulte, celui des deux qui lui est le plus favorable. Tandis qu'entre le prte-nom et son cocontractant, on considre que le mandat produit ses effets et donc le prte nom doit rendre compte, restituer et le mandant doit assumer la charge dfinitive de l'opration. Est ce que c'est licite ? Selon la jp, si l'objet est licite, la convention de prte nom elle-mme est licite, sinon non. Cass com 26 mars 1993 :

Section 2 : des mandats professionnels rglements :


Mandat d'avocat : assistance et responsabilit dlictuelle. mandat at litem. Il peut voir sa responsabilit pr faute, mauvaise stratgie, perte de chance, rgle dontologique. Le statut d'officier ministriel comme le notaire, les huissiers bnficient d'un particularisme li au fait que leur statut d'officier ministriel fait que la relation avc leur client est davantage statutaire que contractuelle. Agence de voyage : davantage des entreprises d'organisation de voyage que des mandataires.

1 : les agents immobiliers :


il y a une loi d'ordre p qui s'impose, qui rgit les agents immobiliers, et plus largement les administrateurs de biens, syndic de coproprit. Encadre la profession.

I.

la dlimitation de la profession :

Loi 2 janvier 1970 : les pers physiques ou morales, qui d'une manire habituelle, se livrent ou prtent leur concours, mme titre accessoire, aux oprations portant sur les biens d'autrui et relatives achat, vente, change, location, sous location, saisonnire ou non, nu ou meubl, d'immeuble bti ou non bti, achat vente location grance de fonds de commerce. Souscription d'achat, vente d'action de St immobilire... Il y a le critre d'habitude, la nature immobilire ppalement. Est ce qu'il y a des tolrances ( si jamais une pers se fait passer pr agent immobilier ? ) : arrt civ1 28 oct 2003 : on peut le comparer arrt civ1 20 fvrier 2001 ( le programme immobilier pouvait tre exerc par un agent commercial, car ne se livre pas une activit gnrale d'intermdiation ). exclusion de la loi de 1970 = qui concerne des professions qui sont elles-mmes dj encadres par une rglementation : les notaires, avous, avocats, huissiers, gomtres experts. Idem pr les marchands de bien : achte des biens immobiliers lui-mme pr les revendre : il agit pr son compte personnel. Son activit ne relve pas de la loi de 1970. La loi entend tre assez svre et prvoit des sanctions pnales : art 14 de la loi : 7500 d'amendes et 6 mois d'emprisonnement.

II.

L'organisation de la profession :
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Contrats civils et commerciaux

Conditions d'accs la profession = Conditions de diplmes : comme la justification de diplmes, ou 10 ans d'exprience professionnelle. Conditions financires : l'agent immobilier est tenu de garantir des fonds. Consiste en l'engagement d'une socit d'assurance ou d'un tablissement de crdit. Ou l'agent immobilier verse les sommes qu'on lui donne la caisse de dpt et consignation. Conditions administratives : justifier d'une carte professionnelle, d'une assurance de responsabilit civile professionnelle.

III.

Les mandats confis ces agents immobiliers :

Ce mandat doit tre crit et pralable. Il n'est pas interdit un agent immobilire d'tre la fois le mandataire du vendeur et de l'acqureur, peut conclure le C avc lui-mme . Formalit du double : formalit d'ordre public. Le dfaut d'inscription du n du mandat sur le mandat original et sur double remis au mandant est sanctionn par la perte de la commission ou de toute indemnit. Les mandats doivent tre inscrits par ordre chronologique sur un registre des mandats, peine de nullit du mandat et d'absence de dt commission ( civ1 16 oct 2001 ). En revanche, la jp a considr que les dispositions ne sont pas applicables un mandat entre agent ou sous-agent immobilier ( entre deux professionnels ). Mentions obligatoires : ( art 7 loi 1970 ) : la dure doit tre indique. La dnonciation du mandat exclusif, ne peut intervenir dans les 3 premiers mois de la signature du mandat. Et le dcrt du 20 juillet 1972 dit que la partie qui entend y mettre fin doit informer l'autre par LRAR au moins 15 jrs avant. Le mandat doit prciser qui supporte la rmunration ;: charge exclusive de l'une ou l'autre des parties ou partage. Si partage, il faut indiquer ces modalits de partage. Outre les clauses d'exclusivit, possible d'inclure d'autres types de clause : possibilit d'inclure une clause pnale, une clause selon laquelle la commission ne sera de qu'en cas de succs.

IV.

La rmunration :

La rmunration du mandat suppose l'antriorit du mandat. On peut rgulariser la situation pralablement l'opration mais cette condition d'antriorit a pu pousser la jp a dire que l'agent immobilier ne peut avoir rmunration mme si vente intervient aprs expiration du mandat. Pas besoin d'tre prsent la signature des contrat en revanche. Le bon de visite : la jp a dis que ne vaut pas le mandat rgulier MS a autorise l'agent percevoir une rmunration. L'agent immobilier peut insrer clause dans C disant que la rmunration est de mme si la vente intervient aprs l'expiration du mandat. La production d'un mandat de vente et d'un bon de visite ne permet toutefois pas tjs de percevoir la rmunration. Ce sont des lments ncessaires mais pas tjs suffisants. ( arrt 1996 ). La loi de 1970 dit que pas de versement n'est de avant que l'opration n'ait t effectivement conclue. Pas de ralisation effective lorsque opration pas ralise, ou lorsque le C comporte une clause de ddit et que ce ddit est exerc. Mais si la condition n'est pas ralise par la faute de l'acqureur, nanmoins l'agent immobilier ne peut prtendre rmunration. ( arrt 13 janvier 1999 ) ms il existe des dcisions contraires. Si jamais une des parties ne veut pas signer l'acte authentique, le notaire est charg de Contrats civils et commerciaux Page 76

dresser un PV de carence. Cela ne peut tre assimil l'acte crit donnant lieu rmunration, cela ne peut donner lieu qu' des dommages-intrts s'il peut prouver la faute. Sur l'indemnisation de l'agent immobilier : Les juges du fond ont un pvr de ctrl de la rmunration de l'agent immobilier. L'agent immobilier ne peut demander ou recevoir des sommes autres que celles mentionnes dans le mandat.

V.

La responsabilit :

il engage sa responsabilit civile, soit contractuelle en qualit de mandataire, soit comme rdacteur d'acte.

2 : Les agents commerciaux :


Typique du mandat d'intrt commun. Il agit pr le compte d'une entreprise industrielle ou commerciale qu'il reprsente comme un mandataire indpendant dans une communaut d'intrt. Statut cre en 1958, renforc par loi 25 juin 1991. Auj L 134-1 et s Code de commerce pr bien asseoir son indpendance car l'agent commercial s'organise comme il le souhaite. Il peut accomplir des oprations pr son propre compte, tant que ne porte pas concurrence de son mandant, ou s'il a l'accord de ce dernier. Il peut aussi exercer plusieurs mandats : agents commerciaux multicarte. L 134-12 Code de commerce : rmunration. Il n'y a que si l'agent a commis une faute grave, prouve par le mandant, qu'il est prvu de ce droit indemnit. Il a possibilit de ngocier son portefeuille. En dt international priv, arrt Ingmar 9 nov 1991 : chb commerciale, plus tard a une analyse contraire alr que la CJCE considre que c'est une loi de police. Chb comm estime qu'elle n'est pas une loi de police.

Titre 2 : le contrat d' entreprise


Chapitre 1 : qualification du contrat d'entreprise
Distinction entre louage de chose et louage d'ouvrage. Le dt romain concevait au dbut le louage d'ouvrage comme le L sur la chose remise par autrui. Puis, peu peu, sens plus large : on a admis que le louage d'ouvrage peut recouvrer l'hypothse ou une pers effectue un L la demande d'une autre. Mais des freins sont demeurs pour professeur, mdecin, ou avocat pr qui on a eu des rticences. Le code civil pas d'une gde utilit car les louages d'ouvrage auquels ils ont song taient tourns vers l'immeuble. Les dispositions prvues par le Code sont donc parcellaires. De plus Contrats civils et commerciaux Page 77

auj, sont devenues obsoltes. Il est revenu la jp de btir tout l'difice des contrats d'entreprise. C'est propos du contrat d'entreprise que la jp a dgag de trs belles crations : cration de l'obligation de scurit sur le C de transport de personnes en 1911, obligation qui a ensuite t mise dans d'autres C. La qst est de savoir si obligation de moyen ou de rsultat. arrt 1er avril 2009 : obligation de scurit du bailleur et de l'ascensoriste : responsabilit du bailleur motive par la garantie des vices cachs = obligation de scurit de rsultat. Pr mdecin, c'est une obligation de scurit de moyen ( infections nosocomiales & loi 4 mars 2002 ). Les contrats d'entreprises est une catgorie de C dans lesquels questions de distincton entre les deux ordres de responsabilit ( dlictuelle et contractuelle ) sont frquentes. Parmis les qst intressantes, il y a celle du recours entre constructeurs ou contre le constructeur pr troubles anormaux du voisinage. S'agissant des recours du maitre de l'ouvrage : matre de l'ouvrage qui, aprs avoir indemnis une victime du dommage qui rsulte d'un trouble du voisinage, il va chercher obtenir remboursement de ce qu'il a vers. La jp a tendance se rferer lorsqu'aucune faute n'est caractrise, au rle causal qu'on pu jouer les diffrents constructeurs, comme coauteurs du dommage ( civ 22 juin 2005 : recours total du maitre de l'ouvrage contre un gestionnaire de projet). Civ3 20 dcembre 2006 : est ce que le maitre de l'ouvrage doit dmontrer une faute dans l'excution du C ou pas ncessaire ? La responsabilit n'exigeait pas ici la caractrisation d'une faute. Si la responsabilit sans faute tait possible, l'action rcursoire qui va avec est aussi sans faute. En cas de co-responsables, chacun est responsable hauteur de ses fautes respectives. Et si on ne peut pas le dterminer, par parts gales. Auteurs s'interrogent sur bien-fond d'exercer un recours contre les entrepreneurs : par ex, dire architecte responsable de troubles anormaux de voisinage est exagr. Donc se sont dit qu'il fallait plus prendre en compte l'auteur intellectuel de l'ouvrage ( le maitre de l'ouvrage ), plus que les auteurs matriels ( entrepreneurs ). DONC la jp est ici trs favorable au maitre de l'ouvrage, qui peut faire un recours total contre les entrepreneurs. Rgime du contrat d'entreprise est donc svre pr les entrepreneurs. On peut se dire aussi que s'agissant des recours entre constructeurs, les solutions de la Cass sont aussi critiques : en cas de faute cause par chacun des constructeurs, il faut tenir compte du degr des fautes respectives des uns et des autres. Quand aucune faute n'est l'origine des troubles anormaux du voisinage : civ3 20 dcembre 2006 : en actions de garantie de l'architecte contre l'entrepreneur : ts les deux doivent garantir parts gales.

Section 1 : l'obligation de l'entrepreneur :


Si on s'appuie sur l'art 1710 CC : le louage d'ouvrage est un C par lequel d'une des parties s'engage faire qq chose pr l'autre, moyennant un prix convenu pr elle . Signifie que certains lments participent de sa nature ( caractre consensuel, sinalagmatique, caractre titre onreux ) mais pas de son essence. Fait ressortir 3 lments :

1 : l'obligation de faire :
Distinction de cette obligation avec celle de ne pas faire ou de donner. -> distinction obligation de faire / de ne pas faire : On peut trouver une obligation de ne pas Contrats civils et commerciaux Page 78

faire dans un C d'entreprise. Ms un C dont l'objet-mme serait une obligation de ne pas faire peut-il quand mm tre qualifi de C d'entreprise ? Dpend des auteurs. -> distinction obligation de faire / de donner :

I.

Distinction entre C d'entreprise et C de vente :

c'est pr les contrats qui portent sur choses futures qu'on peut se poser la question : est-ce un C de vente ou d'entreprise ? Avant, on regardait si cot des matriaux est plus importante que l'apport de travail, ou l'inverse. Ce critre a t abandonn ( mais a tjs cours dans la vente internationale de marchandise ). Petit petit, la jp s'est orient vers critre de la spcificit. ( travail sur mesure : C d'entreprise / si standardis : vente ). Ce critre travail spcifique est trop simpliste. Il est plus complexe que a : arrt 6 mars 2001 : Alcatel : L'objet catalogu exclut la spcificit. En revanche, les spcifications donnes n'incluent pas ncessairement un L spcifique. Les parties ont donc dfini en commun un produit dtermin d'avance. Diffrence entre spcifications pr prciser l'objet d'une chose dtermine par avance, ou les spcifications qui constituent des informations pr satisfaire des besoins originaux, particuliers. Arrt civ3 18 novembre 2009 : la multiplicit des donnes prendre en compte, constituait un L spcifique ncessitant une adaptation constante aux exigences des plans de fabrication conus pr la seule destination des lments destins au chantier . La CA a pu retenir qu'il s'agissait ici d'un C de sous-traitance. ( a pu retenir : contrle lger par Cass ). Critres de spcificit dcline 2 lments objectifs : L'objet du C n'est pas dtermin l'avance, ET le travail doit rpondre aux besoins propres du donneur d'ordre ( maitre de l'ouvrage ). Les intrts plus gnraux entre vente et C d'entreprise : Le rgime varie bcp : le prix est un lment de formation de la cvente, alors que contingent en matire de C d'entreprise ( pourra tre fix plus tard, et au besoin, par le juge ). Dans le C d'entreprise, le transfert a lieu par l'accession ( accession l'immeuble notamment ). Importance du rle de la rception de l'ouvrage. S'agissant des garanties de paiement, sous-traitance bnficie d'un rgime de protection particulire, alr qu'il existe un rgime gl de protection.

II.

Distinction C d'entreprise et bail :

Les deux se distinguent facilement mais pb quand mlange de service et de mise disposition d'une chose, car sinon pas lieu de confondre la mise en jouissance d'une chose et le fait de rendre un service pr quelqu'un.

III.

C d'entreprise et C de dpt :

Prof n'y revient pas : revoir introduction du cours. Le pb de dlimitation se rencontre lorsque le dpositaire ( qui doit juste garder la chose ) n'est pas purement passif mais fait quelque chose ( ex : garde d'un animal : soins ).

2 : actes matriels ou intellectuels :


civ3 28 fvrier 1984 : les travaux d'ordre intellectuel ne sont pas exclus de la dfinition du C d'entreprise. Contrats civils et commerciaux Page 79

A la diffrence du vritable mandataire, l'entrepreneur n'engage pas le maitre d'ouvrage. Le maitre d'ouvrage n'est pas du tout tenu d'indemniser l'entrepreneur pr l'ventuelle perte qu'il subirait en faisant ses travaux, contrairement au mandant qui doit indemniser les frais supports par le mandataire. Les difficults vont naitre des missions complexes : l'entrepreneur intervient en tant que mandataire, voire en tant que mandataire d'intrt commun.

3 : l'absence de lien de subordination :


Entrepreneur peut dcider librement de la manire dont il va accomplir sa tche. L 761-1 et s Code du travail : pr certaines prestations on pose un cadre de ppe, mais en dehors comment fait la jp pr savoir s'il y a subordination ou pas ? Il y a la jp classique qui est de savoir si reoit des ordres ou non, ou encore l'utilisation d'un faisceau d'indices. On peut aussi se tourner vers les conditions d'excution du C : Est ce que l'intress peut dlguer comme il veut ? ...

Section 2 : les lments discuts :


Le prix n'est pas un lment essentiel au sens ou il n'a pas tre dtermin l'avance. Pour certains, Pr faire supporter une obligation de scurit de rsultat de l'assist l'gard de l'assistant, on a cre une convention d'assistance bnvole. Pr d'autres, Contrat d'entreprise et intuitu personae : Qst trait l'excution de la prestation. Le choix d'un entrepreneur est un choix de confiance et un choix de comptence. La question du caractre personnel ou non est la question de la sous-traitance et faire effectuer la prestation par des sous-traitants plutt que par l'entrepreneur lui-mme. Donc art 1237 CC nonce que l'obligation de faire ne peut tre acquite par un tiers contre le gr du crancier lorsque ce dernier a intrt ce qu'elle soit remplie par le dbiteur luimme . Le propos doit tre pourtant nuanc car des degrs d'intuitu personae ont t instaurs. ( Alain Bnabant propose une classification tripartite : dans certains cas, intuitu personae est si fort, que pas possible de se faire remplacer par quiconque mais seulement se faire assister ( archi, avocat, chirurgien ). Ces hypothses de sous traitance sont reconnues par Code des marchs publics. Pr le reste, la soustraitance peut soit tre prvue par le contrat qui lie le maitre d'ouvrage l'entrepreneur, soit peut s'expliquer par l'importance des travaux effectuer d'o sous traitance. Entrepreneur doit soumettre ses sous traitants l'agrment de ses clients et doit rpondre de leurs fautes.

Chapitre 2 : formation du C d'entreprise :


Les volonts doivent se rencontrer sur les lments essentiels. Aucune formalit spcifique n'est exige. Et particulirement un devis estimatif n'est pas ncessaire. ( mais on peut trouver des exceptions dans C de construction de navire o crit Contrats civils et commerciaux Page 80

peine de nullit ). Ce C de service n'chappe pas la pousse du dt de la consommation donc un formalisme peut en rsulter. La dtermination du prix n'est pas une information essentielle du C, mais l'information du prix si. En pratique, la doctrine considre que le devis s'analyse en une offre. Les devis sont proposs gratuitement, mais pr l'tude pralable en revanche, donne lieu attribution. On pourrait considrer le devis comme une offre unilatrale de contrat.

Section 2 : l'objet du contrat :


Souvent l'tendue de la prestation serait trop difficile dlimiter en amont ds le moment de la conclusion du contrat car c'est une fois l'ouvrage qu'on pourra dcouvrir l'apleur des difficults. Mais contre-exemple : les marchs forfait : art 1793 CC. Adaptabilit de la prestation qui peut se manifester par le fait que le client peut souhaiter des modifiations au court de l'excution du contrat. Si jamais l'initiative de la modifiation mane du prestataire, elle se heurtera, si son cocontractant est un consommateur, aux clauses abusives ( qui empchent le changement sans raisons valables les caractristiques du service fournir ).

Section 3 : la preuve du contrat :


1 : la preuve de l'existence du contrat :
art 1315 : c'est celui qui se prvaut de l'existence du C qu'il incombe la charge de prouver. 1341 et s : preuve littrale pr sommes sup 1500 . sous rserve du caractre commercial du contrat, on peut prouver par tout moyen. Difficult s'est pose lorsque les travaux ont t effectus au vue et au su de leur bnficiaire. Dans ce cas, il faut accepter la preuve par tout moyen. Jrome Huet y est favorable, et voque une analogie avec le bail.

2 : le contenu du contrat :
Il faut prouver l'tendue de la mission ( ex : garagiste qui pour obtenir paiement prouve que la commande lui avait bien t demande ). Il faut prouver la preuve de la qualit de la prestation : ( arrt civ1 18 nov 1997 : il incombe au demandeur d'tablir le montant de la crance, par les lments prouvant ce montant ).

Chapitre 3 : les effets du contrat d'entreprise :


Section 1 : les obligations de l'entrepreneur :
1 : l'obligation principale :
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-> accomplir la prestation. -> l'entrepreneur doit accomplir sa prestation dans respect de ce qu'on dfinit les parties entre elles + selon ses normes professionnelles. -> s'agissant d'une inexcution d'une obligation de faire / de ne pas faire : s'il s'agit d'une obligation de faire trs personnelle ( par ex : pr un artiste ), et que l'entrepreneur refuse, il devra des dommages-intrts mais on ne peut pas le forcer d'excuter. En revanche, il y aura des contraintes financires ( astreintes ). Il y a des contrats d'entreprise pour lesquels la jp a mis en place des techniques d'excution : par remplacement : le matre de l'ouvrage peut tre forc par le juge de faire excuter cet ouvrage par un autre entrepreneur, ses propres frais. Technique du laiss pour compte : le matre de l'ouvrage s'aperoit des vices que prsente la chose, au moment de la rception. Il peut alors prfrer abandonner la chose et la laisser pr compte. Il peut aussi plaiser la rsiliation du contrat. Question de l'intensit de l'obligation principale de l'entrepreneur ( de moyen ou de rsultat ) : si la prestation est matrielle, tendance penser que c'est une obligation de rsultat. Alors que si prestation intellectuelle : obligation de moyen. Immiction fautive du client : attnue la responsabilit des entrepreneurs. ( la jp concernant les notaires : jp voudrait que les juristes puissent prvoir les revirements de jp 7 mars 2006 ). Civ7 mars 2006 : le notaire est tenu d'anticiper les volutions jpelles lorsque celles-ci sont prvisibles ou annonces. Outre cette obligation de conseil, la jp fixe les obligations de l'entrepreneur : obligations de rsultat, rsultat attnu ou encore de moyen. C'est vrai que l'obligation de rsultat pse sur les entrepreneurs surtout s'ils ont une obligation de matriel. Ex : 1994 pr un instalateur de signalement d'alarme, le seul non dclenchement de signal d'alarme permet d'engager la responsabilit de celui-ci. Existence possible d'insrer dans le C d'entreprise une clause limitative de responsabilit mais pas possible avec les consommateurs ( voir jp Chronopost ).

2 : les obligations accessoires :


Ce sont les obligations d'information, de conseil, de mise en garde.. Ces obligations de conseil ont t rajoutes la plupart des C d'entreprise. Parfois, le conseil est l'objet mme du C d'entreprise. ( par ex, un entrepreneur qui doit assurer la maintenance d'un matriel industriel, doit aussi informer le client de l'volution de la lgislation / ou encore parfois on exige que cette pers indique le tarif nergtique le plus favorable... ) La preuve du conseil donn : c'est l'entrepreneur qui doit tablir la preuve. Il peut la rapporter par tout moyen, l'crit facilitant la tche. La vraie qst est celle de l'intensit de cette obligation : souvent elle sera de moyen. Le rle actif ou passif jou par le client, tant souvent dtermin. ( si on a un rle actif, obligation de conseil de l'entrepreneur est de moyen / si rle passif : obligation de rsultat pour Contrats civils et commerciaux Page 82

l'entrepreneur ). L'ge, etc peut rentrer en ligne de compte aussi : savoir si c'est un public qui peut assurer lui-mme sa propre scurit. Au cas par cas dans la jp. Le degr au-dessus serait une obligation de garantie : le dbiteur serait responsable meme en cas de force majeure.

3 : les obligations propres au C d'entreprise portant sur une chose corporelle :


Deux qst spcifiques vont se poser : qui doit supporter le risque de perte de la chose ? Est ce que l'entrepreneur est dbiteur d'une obligation de garantie des vices cachs, ou est ce que le terme est impropre dans les C d'entreprise ? Ces deux qst reoivent une rponse diffrente selon que l'entrepreneur est intervenu sur la chose appartenant dj au matre d'ouvrage ( 1789 CC ) ou s'il fourni la chose ( 1788 CC ).

I.

L'obligation de conservation et les risques de la chose :

Art 1788 et 1789 CC : dbouche sur un syst bipartiste, dual. Mais la lecture de la jp, il faut distinguer 3 cas, car il y a une 3me hypothse : lorsque l'entrepreneur travaille sur la chose remise par le maitre d'ouvrage mais sans en avoir la maitrise. A. l'hypothse de la chose fournie par l'entrepreneur :

Les risques sont sa charge. 1788 CC : met la perte la charge de l'entrepreneur, moins que le maitre ne fut en demeure de recevoir la chose : sauf si le client avait t mis en demeure de retirer la chose, de rcuperer la chose. Cette rpartition de la charge des risques n'est pas une responsabilit, donc si cause de cet vnement de force majeure, la chose a disparu, et si l'entrepreneur doit refaire les travaux pr honorer son C, il ne doit pas ncessairement des dommages et intrts pr rparer le prjudice subi par le matre de l'ouvrage. Le maitre de l'ouvrage devra engager la responsabilit contractuelle de l'entrepreneur pr avoir dom-int et pr cela, il devra prouver la faute de l'entrepreneur. B. l'hypothse de la chose confie l'entrepreneur :

Le syst est celui de responsabilit pr faute prsume. Art 1789 : dans le cas ou l'entrepreneur fournit seulement sa prestation, l'entrepreneur n'est tenu que pour sa faute . C'est donc une responsabilit pr faute prsume. La jp a prsum cette faute. Lorsqu'on a confi un bien l'entrepreneur, s'il ne veut pas tre responsable, il doit dmontrer son absence de faute. Si on lui confie un immeuble ( il vient y travailler ), la qst s'est pose avec des incendies qui naissent au cours de chantiers. Dans cette hypothse, lorsque les causes de l'incendie demeurent inconnues, la charge de la preuve est dcisive. La prsomption pse lourd car on considre qu'on lui a confi la garde du chantier. Chose plus simple si on lui confie l'immeuble. Dans ce cas, la jp a considr que l'art 1789 joue si l'incendie est n dans la partie dont l'entrepreneur a la garde.

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S'agissant d'une prsomption de faute, l'entrepreneur qui voudrait ne pas voir sa responsabilit engage, doit prouver son absence de faute, sinon n'a pas le droit sa rmunration, sera tenu des consquences dommageables. S il parvient prouver son absence de faute, il n'a tjs pas le droit rmunration, mais en revanche, il est exonr de sa responsabilit pr la perte subie par le maitre de l'ouvrage. C. L'hypothse de la chose non confie l'entrepreneur :

Syst de responsabilit pr faute non plus prsume, mais pour faute prouve. Ex : vtrinaire qui intervient sur un animal n'a pas la maitrise de la chose, n'est pas gardien de l'animal. Philippe Malaingo : Dalloz 2001 p. 804 CA de Bordeaux perte de l'immeuble en rnovation, quelle rgle appliquer ?

II.

La question de la garantie des vices cachs et du dfaut de conformit :

Il peut exister pr certains entrepreneurs, des syst de garantie et de responsabilit particuliers ( ex : dt de la construction ). En dehors de ces rgimes, il est frquent de tenir l'entrepreneur pr garant des vices comme un vendeur. Pourtant, il existe tout de mm d'indniables diffrences entre eux : d'abord la jp n'a jamais appliqu l'art 1748 en matire de C d'entreprise. Le transfert de ppt dans le C d'entreprise a lieu par la thorie de l'accession, et la thorie de l'accession ne s'accompagne normalement pas d'une garantie. Alain Bnabant dit que pour lui, c'est une fausse question. S'agissant des rapports entre les parties, il dit qu'il faut sans doute distinguer selon l encore si la chose a t fournie ou non par le client. Si chose appartient au client, l'entrepreneur ne devrait garantie des vices cachs que si ceux-ci procdent de son intervention. C'est un manquement son obligation de rsultat. Si la chose qu'on lui a confi est vicie, on ne peut pas l'en tenir responsable. Mais s'il pouvait dceler ce vice, et qu'il n'en a pas averti son client, on pourrait juste lui reprocher un manquement son devoir de conseil, de mise en garde. ( civ1 24 oct 1995 ). Si c'est l'entrepreneur qui fournit la matire, il est normal de le tenir la mm garantie des vices qu'un vendeur. La jp prfre s'en tenir un manquement de son obligation de rsultat. La qst mrite d'tre souleve dans les chaines de C : sur l'action du maitre de l'ouvrage contre le fournisseur de l'entrepreneur. ( jp n'est pas tjs cohrente ). cass com 22 mai 2002. Avec l'ordonnance de 2005 et la modification du Code de la consommation : est ce que cette nouvelle garantie du dfaut de conformit s'applique au C d'entreprise ou a t'elle seulement t prvue pour la vente ? ( quelle garantie ? ) C d'entreprise sont les C les plus voisins du C de vente, on a dit que le C de fourniture de biens meubles fabriquer ou produire sont soumis ce rgime.

Section 2 : les obligations du matre de l'ouvrage :


1 : le paiement du prix :
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S'agissant du paiement du prix, on a dj voqu le fait que ce prix pouvait tantt tre fix au pralable, tantt le prix ne sera fix qu'aprs l'excution. Pr les marchs forfait : rgle du march forfaitaire immobilier. On peut aussi ne pas russir s'entendre et se tourner vers le juge, pour que celui-ci fixe le prix. Outre la fixation, il y a un contentieux de la rfaction du prix. La jp s'autorise retoucher le prix, procde facilement la rfaction, en cherchant faire correspondre prestation et honoraire, aligner le prix sur la valeur du service rendu. Mais elle ne s'autorise pas retoucher le prix, si celui-ci a t fix postrieurement l'excution de la prestion. Dans la pratique des C d'entreprise, notamment en matire immobilire, lorsque les travaux sont importants, le client peut verser des provisions ou des accomptes. S'il a t prvu des paiements chelonns et que ceux-ci ne sont pas rgls, l'entrepreneur peut faire jouer l'exception d'inexcution. Une fois la prestation effectue pr garantir le paiement, l'entrepreneur peut exercer un dt de rtention sauf s'il a commis une faute. Mais peut tre nuanc en matire immobilire : arrt Cass civ1 23 juin 1999. Cet arrt vient dnier le bnfice de tout dt rel du constructeur sur l'immeuble, et tout dt de rtention.

2 : les autres obligations : I. Obligation de coopration :

La coopration : le maitre de l'ouvrage ne doit pas gner le droulement des travaux, et cela inclut une collaboration plus active qui va dpendre de la prestation de l'entrepreneur ellemme.

II.

Obligation de retirement et de rception :

Le retirement : le client a obligation de prendre livraison et rception de la chose, objet de la prestation. C'est l'enlvement de la chose chez l'entrepreneur, c'est le retirement. Loi 31 dcembre 1903 modifie en 1968 a permis la vente d'objets abandonns. ( automobiles ) : permet l'entrepreneur de demander au juge d'instance l'autorisation de faire vendre aux ench_res publiques ces objets mobiliers qui lui ont t confis et n'ont poas t retirs dans un dlai de 1 an si objets ordinaires, ou 6 mois pr automobiles. But : faire vendre le bien pr que l'entrepreneur se paye sur le prix de la vente. La rception : acte par lequel le maitre de l'ouvrage reconnat que l'excution a bien t correcte. Ne se confond pas ncessairement avec la livraison matrielle. La rception pourra intervenir avant ou aprs. Elle dclenche l'exigibilit du prix et le transfert des risques. La rception peut se manifester sous forme expresse ou tacite. ( en matire immobilire, peut tre la prise de poessession d'un immeuble ). A dfaut de rception amiable, il peut tre procd une rception judiciaire. ( art 1792-6 CC ).

III.

Le respect des dts incorporels de l'entrepreneur :

Lorsqu'il est question d'oeuvre de l'esprit, les rgles du CPI trouvent s'appliquer et donc le Contrats civils et commerciaux Page 85

maitre de l'ouvrage doit les respecter tant dans le volet moral que patrimonial. Notamment un architecte a la possibilit la modification de ses plans sauf si impratifs techniques. Si brevet d'invention, on ne peut pas porter atteinte aux dts de la ppt industrielle de cet entrepreneur.

Chapitre 4 : la fin du contrat d'entreprise


Si la prestation a t effectue et paye : pas de pb.

Section 1 : le dcs d'une des parties :


Art 1795 CC : le C d'entreprise est dissous par la mort de l'ouvrier, de l'architecte ou de l'entrepreneur . S'explique par la rgle de l'intuitu personae. MAIS si le C ne contient pas d'intuitu personae, le dcs de l'entrepreneur devrait ne pas emporter la fin du C, car le C se poursuit avec l'entreprise. En revanche, le dcs du matre de l'ouvrage ne met pas fin au C sauf si le C mettait sa charge des obligations de collaboration qui deviennent impossible excuter, ou bien si vient priver d'objet le contrat.

Section 2 : l'ouverture d'une procdure collective :


Rforme de 2006. Administrateur a le choix de poursuivre ou non les contrats en cours. Si maitre de l'ouvrage est mis en liquidation judiciaire : devra le dclarer, dclarer sa crance. Si l'entrepreneur est remis en redressement.

Section 3 : la rsolution :
se justifie en cas d'inexcution provenant d'un lment de force majeure. ( Pas d'engagement de responsabilit de l'entrepreneur dans ce cas ) ou qu'elle soit de la faute de l'une ou de l'autre des parties. Rsolution s'accompagne du DI donc des art 1184 CC. La rsolution peut tre demande pas seulement en cas d'inexcution, mais aussi en cas de retard dans l'excution, qui s'il prsente un caractre irrmdiable prive d'intrt le C. Inexcution partielle peut aussi provoquer la rsolution. Qst qui prvaut : savoir si la rsolution produit ses effets sur l'ensemble du C ( effet rtroactif ) ou bien seulement sur les seules prestations concernes ou sur la seule priode effecte par l'inexcution. Souvent, s'il s'agit d'un ouvrage ou d'un service ponctuel : la rsolution vaudra pour le tout. Mais si c'est un service dlivr dans le cas d'un C excution successive : ( C par Contrats civils et commerciaux Page 86

abonnement,.. ) : lorsque la mauvaise excution survient un moment, il est logique de s'interroger sur l'ventualit de maintenir la priode d'excution conforme. Pr C excution chelonne, est ce qu'on remet en cause les excuts et on rsout la convention ? Ou est ce qu'on rsilie la convention pr les excutions restantes, et on garde ce qui a dj t excut. Civ1 3 nov 1983 et 13 janvier 1987 : dans ces arrts, la jp dit que dans les C excution chelonne, tout dpend de savoir si volont d'avoir fait un ensemble indivisible des prestations de service, ou un ensemble divisible par tranche. Il vaut mieux que le juge fixe le prix, car maintenir le contrat et leur prix alors que ce prix n'tait fix que par rapport la longueur totale du C, au nombre prvu de prestations. La perte de la chose entraine la rsolution du C et ici la charge du risque pse sur l'entrepreneur, sauf en cas de vice de la matire que le maitre d'ouvrage lui a fourni. Possibilit de rsolution unilatrale pr les deux parties, et il existe des facults de rsiliation unilatrale au profit de l'entrepreneur lorsque son L est protg par le dt d'auteur, et le CPI lui permet d'effectuer un repentir, moyennant une indemnisation de son client. L'art 1794 permet dans les marchs forfait, au client de rsilier le C tout moment : dans ce cas il doit indemniser l'entrepreneur du gain manqu + payer toutes ses dpenses. Le maitre de l'ouvrage peut rsilier, mm si les travaux ont dj commenc.

Chapitre 5 : la soustraitance
Il ne faut pas la confondre avec la co-traitance. C'est l'hypothse o plusieurs entrepreneurs s'engagent dans le cadre d'une coopration. ( ex : matire mobilire ). Elle peut tre purement contractuelle. soit on cre une St ensemble. La sous-traitance est caractrise par le fait qu'elle est rgie par la loi du 31 dcembre 1975. mm s'il y a d'autres rgimes de sous-traitances ( sous-traitances spciales en matire de transport ). La loi de 1975 ( relative la sous traitance du march ) : la sous traitance est l'opration par laquelle un entrepreneur confie par un sous trait et sous sa responsabilit une autre personne appele sous traitant, l'excution de tout ou partie de son C d'entreprise. Cette loi de 1975 est d'ordre public. Sont nulles les clauses et arrangements qui auraient pr effet de faire chec cette loi.

Section 1 : son champ d'application :


Le C de sous traitance est un C d'entreprise autonome et distinct. Donc le sous traitant est bien un entrepreneur et non pas un simple fournisseur. Ce C de sous traitance pourra luimme tre matriel ou intellectuel, mobilire ou immobilire.

Section 2 : l'action directe du sous-traitant :


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Lorsque le sous traitant contracte dans le cadre d'un march public, cette loi de 1975 modifie par la loi MURCEF de 2001, prvoit une procdure de paiement direct. De plus, lorsqu'il est qst de march priv, outre cette action directe, le sous-traitant est protg par des techniques de sret ( ou de rgime gl des obligations ). Pk ? Pcq l'entrepreneur ppal doit fournir un cautionnement manant d'un tablissement de crdit ou bien une dlgation de paiement accepte par le maitre de l'ouvrage, dans les termes de l'art 1275 CC. Ces lments de protection sont viss l'art 14 de la loi de 1975. Ils sont exigs peine de nullit.

1 : les conditions de cette action directe :


Art 3 loi 1975 : soumet l'action directe certaines conditions car cette action directe ne pourra tre exerce que par un sous-traitant qui a respect certaines formalits et qui a t agre par le maitre de l'ouvrage. Le sous-traitant ne pourra s'adresser au maitre de l'ouvrage pr rclamer paiement des sommes qui lui sont dues, qu'aprs avoir mis en demeure l'entrepreneur ppal de le lui rgler, et que cette mise en demeure soit reste infructueuse pdt 1 mois. L'agrment du sous traitant : peut se faire lorsque ts les sous-traitants sont connus au mmt de la conclusion du C, et sinon repose sur une initiative de l'entrepreneur ppal. L'agrment sera souvent expres mais peut tre aussi tacite. ( arrt civ3 14 mars 2001 ). En cas de dfaut d'agrment, si maitre d'ouvrage n'a pas donn son agrment, le sous traitant ne peut se prvaloir de l'action directe. Le sous traitant peut nnamoins agir contre l'entrepreneur ppal qui reste tenu envers lui, mais il peut aussi prferer refuser d'excuter le C ( = le rsilier ). Est ce qu'ils pourraient invoquer la thorie de l'enrichissement sans cause pr contraindre le maitre de l'ouvrage ? NON.

2 : les rsultats de cette action directe :


L'action directe va se dployer dans le respect de la rgle de la double-limite : le sous traitant ne peut pas rclamer plus que ce qui lui est d et il ne peut pas obtenir du maitre plus que ce que celui ci doit au dbiteur ppal. Il se peut, malgr l'action directe, que le sous traitant entre en concurrence contre d'autres cranciers qui ont des titres opposer au maitre de l'ouvrage ? Cmmt va t'on faire ? 1re hypothse de conflit : une pluralit de sous-traitants : doivent tre traits sur un pied d'galit, par tte. 2me hypothse : dans laquelle conflit entre le sous traitant et le banquier a qui l'entrepreneur ppal aurait ced sa crance. Dans ce cas, le sous traitant est en concurrence avec le banquier qui veut aussi tre pay. ( idem pr St d'affacturage ). Arrt chb mixte 13 mars 1981 : elle a fait prvaloir l'action directe du sous traitant sur l'action du banquier nanti. Cass com 22 nov 1988 : la subrogation est inopposable au sous-traitant si elle n'a pas t prcde de la fourniture d'un cautionnement. Hypothse o le plus de difficult : dans la lettre de change. Ici, tout dpend du pt de savoir s'il y a eu acceptation ou non de la lettre de change, et du moment de l'acceptation, car c'est l'acceptation qui transfert la provision.

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Section 3 : les diffrents cas de responsabilit :


LIVRE

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Les contrats de crdit


Titre I : Les prts d'argent
L'argent est un bien fongible et consomptible. L'argent est trop particulier pr tre simplement trait comme un prt de consommation.

Chapitre 1 : qualification
L'emprunteur reoit une somme d'argent et s'engage restituer au prteur, au terme convenu qu'on qualifie d'chance, soit le capital ( si le prt est sans intrt, titre gratuit ), soit le capital + les intrts ( lorsque c'est un prt titre onreux ). Il faut galement distinguer la notion de prt de celle de la notion de crdit la consommation, qui est plus vaste et englobe le prt. On parle de facilit de caisse, d'avance en compte courant, crdit revolving.. ( formes de crdit ).

Chapitre 2 : conclusion du contrat


Le prt d'argent n'est pas une opration anodine donc formalisme.

Section 1 : les conditions relatives au prt lui-mme :


1 : la nature juridique :
La gde polmique a tourn autour de la nature juridique du prt : on enseignait que le prt est un C rel ( qui se forme par la remise de la chose ) et unilatral. On considrait que le fait que c'tait une mesure de protection pr le prteur car tant qu'il n'a pas donn les fonds, le C n'est pas form. Mais civ 28 mars 2000 : a nonc que le prt consenti par un professionnel du crdit n'est pas un C rel : dpend donc de la qualit du prteur. Pk avoir consensualis ce C cens tre rel ? L'arrt visait notamment l'entre en vigueur de l'assurance de groupe , permettait de considrer que le C d'assurance tait valablement form ds le consentement des parties et non pas au mmt de la remise des fonds. Plus largement, la csq d'avoir consensualis le prt consenti par un professionnel du crdit : valablement form ds acceptation par l'emprunteur et il pourra exiger ensuite de son cocontractant la remise des fonds. Il y a lieu de penser que le prt non consenti par un professionnel du crdit reste un C rel : confirm par la jp dans un arrt de 2006. Contrats civils et commerciaux Page 90

Sur le dt de la preuve :

2 : consensualisme et cause du prt :


L'obligation de l'emprunteur ( le remboursement des sommes prtes ) trouvait son fondement dans la remise des fonds. DONC mme si ce pourquoi l'opration tait faite ne se ralisait pas, il devait rembourser la somme. Certains auteurs ont pens que l'analyse en un contrat consensuel n'y changerait rien, car le fondement de l'obligation resterait la remise des fonds. Arrt 5 juillet 2006 : Revirement arrt 19 juin 2008 : la cause du C est dcide au moment de la formation du C, donc l'utilisation des sommes dcide postrieurement n'a pas d'incidence sur la cause du C. Le prt est donc consensuel, il fait naitre des obligations qui se servent mutuellement de cause. Ds lors, la cause se dduit de la remise des fonds prts. -> preuve : Les choses ont sensiblement volu. La doctrine considre que c'est une solution plus conforme 1132 CC. La Cass vise 1115 et 1132. Attention par rapport cours internet car revirement : 14 janvier 2010 : la signature de l'offre pralable de prt n'emportait pas preuve que l'emprunteur, qui contestait avoir reu la somme prte, l'avait reu. Cass approuve au motif que si le prt fait par un professionnel du crdit est un C consensuel, il appartient ) l'emprunteur d'apporter la preuve de son excution pralable de son obligation de remise des fonds. Dans cadre d'un prt consensuel, il appartient au prteur qui sollicite l'excution de l'obligation de restitution, d'apporter la preuve de l'excution pralable de son obligation de remise des fonds. Cet arrt de 2010 revient sur un arrt du 27 juin 2006 dans lequel civ1 disait que le C de prt par professionnel n'est pas un C rel donc la preuve du C de prt requiert juste l'accord de volont. L'obligation de restitution nait ds l'instant de formation du C. La remise des fonds est la cause efficiente du remboursement. L'exigibilit sera dclenche par la fin du prt, elle n'est dc que la consquence de la dtention d'une chose par une partie qui n'y a plus droit. Il ne suffit pas de dire que le C est essentiel et que les obligations sont nes ds la conclusion du prt. Mais l'obligation de restitution des fonds prts a une cause propre, lie la remise effective des fonds. Veut donc dire qu'il y aurait ici une analyse particulire qui rejaillirait en terme de preuve. Donc pr prouver la restitution des fonds, il ne suffit pas de prouver la conclusion du C, mais il faut prouver sa cause : la remise des fonds. L'obligation de payer les intrts est indpendante de celle de payer le capital. On peut faire driver la 1re de l'accord des volonts des parties, contrairement celle de l'obligation de rembourser le capital. Contrats civils et commerciaux Page 91

Mais la preuve mm de la remise des fonds ne suffit pas prouver l'obligation de remboursement, il faut aussi rpouver l'existence du prt.

Section 2 : les conditions relatives la stipulation d'intrts :


S'agissant du montant des intrts : prohibition de l'usure : l'actuel projet de loi entend reformer l'usure. L'intrt conventionnel ne peut excder celui de la loi. Ds 1804, les rdacteurs du code ont, par larticle 1907, marqu leur souhait de combattre les pratiques usuraires. Il est donc expressment nonc que lintrt conventionnel ne peut excder celui de la loi . Plus rcemment, une loi du 28 dcembre 1966, modifie depuis et codifie aux articles L 313-3 et s. du code de la consommation, a pos une dfinition de lusure (est usuraire tout prt conventionnel consenti un TEG qui excde, au moment o il est consenti, de plus dun tiers, le taux effectif moyen pratiqu au cours du trimestre prcdent pour des oprations de mme nature () . Cette loi cra galement le TEG (cf. dfinition consigne L 313-1), qui comprend outre les intrts proprement dits, les frais, commissions ou rmunrations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux pays ou dus des intermdiaires . Rglementation de l'anatocisme : Lanatocisme constitue la capitalisation des intrts dj chus pour leur faire produire leur tour des intrts. Par ex., un prt de 100 euros 10% produit 10 euros dintrts la 1re anne. Si on les incorpore au capital (qui passe 110 euros), ce sont 11 euros dintrts quil faut payer la 2me anne, et ainsi de suite. Si, au lieu dune priodicit annuelle on envisage une incorporation mensuelle, la progression sera vertigineuse. Ainsi, mme pour un prt non usuraire quant son taux initial, il est indispensable de rgler la question de lanatocisme. Cest lobjet de larticle 1154 C. civ., qui permet lanatocisme conventionnel (il envisage aussi lanatocisme judiciaire) pourvu que il sagisse dintrts dus au moins pour une anne entire . Toutefois, la jurisprudence a cart cette rgle pour le compte-courant.

Devoir de mise en garde des banquiers : tout au long l'anne 2009, dvpt du devoir de mise en garde. Pas tenu de vrifier la vracit, si l'emprunteur dit des mensonges. Mais devoir de mise en garde contre le risque d'insolvabilit que le prt fait naitre chez l'emprunteur. On impose ce devoir de mise en garde mais on impose de justes limites : car s'il estme qu'il y a risque;, il doit informer l'emprunteur. S'il fait courir un risque l'emprunteur et ne le prvient pas : le met en situation d'accroitre son insolvabilit. Mais en revanche quand le prt est parfaitement adapt la capacit de remboursement de l'emprunteur, quand pas de risque particulier : il n'a pas le mettre en garde spcialement. ( se renseigner plus sur a ) Exigence de proportionnalit en matire de cautionnement : loi de scurit financire. Date de remboursement : il existe un prt dans lequel on a pas fix de date -> fixation judiciaire.

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Chapitre 3 : les effets du prt d'argent :


Dans lanalyse classique, on le sait dsormais srieusement restreinte quant son champ dapplication, on prsentait le contrat de prt comme rel et unilatral, celui-ci ne crant dobligation qu la charge de lemprunteur. Ceci nest exact que pour lobligation principale car le prteur tait tenu dexcuter certaines obligations accessoires. Le revirement de 2000 pousse admettre la prsentation par dclinaison des obligations du prteur (section I) puis de lemprunteur (section II).

Section I Les obligations du prteur :


Outre, comme nous lavons soulign, le fait que dsormais le prteur professionnel est li ds lacceptation de loffre, il faut ajouter que ce terrain pas plus que dautres, na chapp au dveloppement des obligations dinformation, de conseil et, en dernier lieu, de mise en garde (cf. infra ce qu'on en dira propos du devoir de mise en garde pesant sur les banquiers dispensateurs de crdit et, nous le verrons, plus largement dans leur activit bancaire). En outre, la responsabilit des dispensateurs de crdit est retenue lorsquils consentent des prts des individus en situation financire prcaire. Se trouve ici transpose aux particuliers une jurisprudence bien connue en droit commercial (cf. ne matire de procdure co, loctroi abusif de crdit ou bien le soutien abusif ). C'est tout l'objet du dveloppement d'une obligation de mise en garde la charge du banquier l'endroit d'un client non averti, dont deux arrts Cass; Ch. Mixte 29 juin 2007 semblent constituer le firmament (l-dessus, cf. infra) Enfin, on ajoutera que la loi du 1er aot 2003 a inscrit dans le Code de la consommation lexigence de proportionnalit en matire de cautionnement : Un crancier professionnel ne peut se prvaloir dun contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont lengagement tait, lors de sa conclusion, manifestement disproportionn ses biens et revenus, moins que le patrimoine de cette caution, au moment o celle-ci est appele, ne lui permette de faire face son obligation (art. L 341-4 C. conso8). Et l'on se souviendra que Cass. Ch; mixte 22 sept 2006 a jug que cet article n'est pas applicable aux cautionnements souscrits antrieurement son entre en vigueur. Sur la date de remboursement : Si aucun terme na t fix, il sagit dun CDI que chaque partie peut rompre unilatralement en respectant un dlai, ce quenvisage dailleurs larticle 1900 (rgissant le prt de consommation), et la jurisprudence ayant prcis que le dlai que fixera le juge pour rembourser ne se confond pas avec un dlai de grce, de sorte que la dure rgissant ce dernier (de 2 ans, cf. art. 1244-1) ne sapplique pas celui-l. Lorsquun terme aura t fix, il doit tre respect et le prteur ne peut exiger remboursement plus tt (cf. art. 1899), mme sil justifiait dun besoin pressant et imprvu (comp. avec ce quon a dit, supra, sagissant du prt usage). Quant lemprunteur, il pourra procder un remboursement anticip si le prt est titre gratuit et, sil est onreux, aprs accord du prteur qui, de ce fait, perd les intrts choir. On verra infra que le Code de la consommation se soucie de protger lemprunteur en interdisant que le remboursement anticip soit assorti dune indemnit forfaitaire dans le crdit la consommation (cf. L 311-29) et en plafonnant cette somme (les fameux 3% du capital restant d ) en matire de crdit immobilier. En de redressement, il ny a pas dchance du terme11. Contrats civils et commerciaux Page 93

Larticle 1188 du Code civil prvoit galement un autre cas de dchance du terme, li cette fois au cas o le dbiteur a par son fait diminu les srets quil avait donnes son crancier.

Section II Obligations de lemprunteur :


Sauf hypothse de crdit dit affect , o la destination des fonds a intgr le champ contractuel, lemprunteur dcide librement de laffectation de la somme. Lobligation principale de lemprunteur consiste videmment rembourser la fois le capital et les intrts. Sagissant du capital, lart. 1895 du Code consacre la rgle dite du nominalisme montaire , selon laquelle 1 euro daujourdhui sera gal un euro de demain. Toutefois, cet article tant suppltif, la jurisprudence a admis le jeu de clauses dindexation. Sagissant des intrts, on a dit que lemprunteur qui ne les paierait pas aux chances convenues sexposerait au jeu de la clause de dchance du terme, souvent assortie de pnalits que la jurisprudence a qualifi de clause pnale. Ajoutons que trouve ici sappliquer la prescription quinquennale de lart. 2277 et que le droit des procdures collectives prvoit que le jugement douverture arrte le cours des intrts lgaux et conventionnels, ainsi que tous intrts de retard et de majorations, moins quil ne sagisse de prts conclus pour une dure suprieure ou gale un an 12 (L 622-28 C. com., issu de la loi du 26 juillet 2005, qui rgit la procdure de sauvegarde et, par extension, la procdure de redressement judiciaire (L 631-14 prvoit que les articles L 6222 L 622-9 et L 622-13 L 622-33 sont applicables la procdure de redressement). Enfin, le droit du crdit tourn vers les particuliers est aujourdhui marqu par la contagion des procdures collectives, qui sest traduite par la rforme du droit du surendettement par la loi dite Borloo du 1er aot 2003 ayant cre la procdure de rtablissement personnel13. A ce titre, les crdits mobiliers et immobiliers sont galement concerns.

Titre II : Le crdit la consommation et le crdit immobilier :


Nous nous limiterons ici quelques grandes lignes14. Des lois Scrivener de 1978 et 1979, modifies par les lois Neiertz des 23 juin et 31 dcembre 1989 sont issues des rgles qui ont t codifies aux articles L 311 et s. (pour le crdit la consommation) et L 312 et s. (pour le crdit immobilier). Notre droit sera dailleurs probablement amen voluer sous laiguillon du droit communautaire. Comme la relev un auteur15, La directive n 2008/48/CE, abrogeant la directive n 87/102/CEE du 22 dcembre 1986, devrait tre applique avant le 12 mai 2010 dans tous les tats de l'Union europenne. Elle devrait modifier considrablement le rgime juridique applicable en France aux crdits la consommation puisque les tats membres ne disposent que d'une marge de manoeuvre rduite pour adapter leur lgislation nationale. Les modifications qui interviendront devraient concerner notamment la formation du contrat, le dlai de rtractation, le calcul du taux effectif global, le remboursement par anticipation, les obligations des parties et la responsabilit des tablissements de crdit dans l'octroi de crdits des personnes dj surendettes . Bien que le crdit mobilier et immobilier utilisent parfois des techniques diffrentes, on pourra se rallier une prsentation qui les regroupent dans ltude du champ de protection (Chapitre I) de ce qui Contrats civils et commerciaux Page 94

constitue un droit spcial au sein des prts dargent puis dans celle du contenu de cette protection (Chapitre II).

Chapitre I Le champ de protection :


Distinguons les deux formes de crdit.

Section I Crdit mobilier :


Larticle L 311-2 du Code de la consommation dfinit positivement ce champ dapplication et larticle L 311-3 le complte par une liste dexclusion. Nous vous renvoyons la lecture de ces dispositions explicites : Article L311-2 : Les dispositions du prsent chapitre s'appliquent toute opration de crdit, ainsi qu' son cautionnement ventuel, consentie titre habituel par des personnes physiques ou morales, que ce soit titre onreux ou gratuit. Pour l'application du prsent chapitre, la location-vente et la location avec option d'achat, ainsi que les ventes ou prestations de services dont le paiement est chelonn, diffr ou fractionn, sont assimiles des oprations de crdit. Article L311-3 (Modifi par Ordonnance n2006-346 du 23 mars 2006 - art. 36 JORF 24 mars 2006) Sont exclus du champ d'application du prsent chapitre : 1 Les prts, contrats et oprations de crdit passs en la forme authentique sauf s'il s'agit de crdits hypothcaires ; 2 Ceux qui sont consentis pour une dure totale infrieure ou gale trois mois, ainsi que ceux dont le montant est suprieur une somme qui sera fixe par dcret ; 3 Ceux qui sont destins financer les besoins d'une activit professionnelle, ainsi que les prts aux personnes morales de droit public ; 4 Les oprations de crdit portant sur des immeubles, notamment les oprations de crdit-bail immobilier et celles qui sont lies : a) A l'acquisition d'un immeuble en proprit ou en jouissance ; b) A la souscription ou l'achat de parts ou d'actions de socits donnant vocation une attribution en jouissance ou en proprit d'un immeuble ; c) A des dpenses de construction, de rparation, d'amlioration ou d'entretien d'un immeuble, lorsque le montant de ces dpenses est suprieur un chiffre fix par dcret. Les dispositions du prsent article n'ont pas pour effet d'exclure les prts, contrats et oprations de crdit passs en la forme authentique et les prts, contrats et oprations de crdit d'un montant excdant le seuil fix en application du prsent article du champ d'application de l'article L. 311-5.

Section II Crdit immobilier :


Ici encore, la lecture des articles L 312-2 et L 312-3 C. conso est explicite pour cerner le champ dapplication : Article L312-2 : Les dispositions du prsent chapitre s'appliquent aux prts qui, quelle que soit leur qualification ou leur technique, sont consentis de manire habituelle par toute personne physique ou morale en vue de financer les oprations suivantes : 1 Pour les immeubles usage d'habitation ou usage professionnel d'habitation : a) Leur acquisition en proprit ou en jouissance ; b) La souscription ou l'achat de parts ou actions de socits donnant vocation leur Contrats civils et commerciaux Page 95

attribution en proprit ou en jouissance ; c) Les dpenses relatives leur construction, leur rparation, leur amlioration ou leur entretien lorsque le montant de ces dpenses est suprieur celui fix en excution du dernier alina de l'article L. 311-3 ; 2 L'achat de terrains destins la construction des immeubles mentionns au 1 cidessus. Article L312-3 (Cr par Loi 93-949 1993-07-26 annexe JORF 27 juillet 1993) Sont exclus du champ d'application du prsent chapitre : 1 Les prts consentis des personnes morales de droit public ; 2 Ceux destins, sous quelque forme que ce soit, financer une activit professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, titre habituel, mme accessoire une autre activit, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, btis ou non, achevs ou non, collectifs ou individuels, en proprit ou en jouissance ; 3 Les oprations de crdit diffr rgies par la loi n 52-332 du 24 mars 1952 relative aux entreprises de crdit diffr lorsqu'elles ne sont pas associes un crdit d'anticipation

Chapitre 2 : Le contenu de la protection :


Cette protection se retrouve dabord au stade de la procdure civile. Le TI est comptent en matire mobilire (cf. L 311-37 C. conso, qui prcise que le TI en connat peine de forclusion ), tandis quen matire de crdit immobilier, la loi de 1979 na rien prcis de sorte que cest naturellement que la comptence choit au TGI, avec toutefois quelques exceptions (ainsi cf. L 312-36 issu de la loi deu 31 dc. 1989 octroyant comptence au TI pour ce qui est de loctroi de dlais de grce loccasion dun crdit immobilier). Malgr la revalorisation du rle de la juridiction de proximit par la loi du 26 janvier 2005 et le dcret du 13 mai 2005, on a jug que le contentieux du crdit est trop technique pour ce juge non professionnel. Une question a agit la doctrine. Celle de loffice du juge en matire de droit de la consommation : on sait que la question a agit galement toute la procdure civile (cf. art. 12 du CPC, jusqu larrt Ass. Pln. 21 dcembre 2007 : Mais attendu que si, parmi les principes directeurs du procs, l'article 12 du nouveau code de procdure civile oblige le juge donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux invoqus par les parties au soutien de leurs prtentions, il ne lui fait pas obligation, sauf rgles particulires, de changer la dnomination ou le fondement juridique de leurs demandes ). Le droit de la consommation ferait lobjet de telles rgles particulires ? Dans un arrt du 15 fvrier 2000 (Cass. 1re civ., n 98-12.713 : JurisData n 2000-000518 ; Bull. civ. 2000, I, n 49 ; JCP G 2001, II, 10477, note O. Gout), la premire chambre civile de la Cour de cassation avait jug que la mconnaissance des dispositions protectrices de l'emprunteur ayant souscrit un crdit la consommation ne peut tre oppose qu' la demande de la personne que ces dispositions ont pour objet de protger . Certains juges d'instance y avaient vu une atteinte leur office, et une partie de la doctrine avaient cherch, en vain, convaincre la Haute juridiction, en sollicitant le bnfice de la jurisprudence communautaire (V. Cass. 1re civ., 23 nov. 2004, n 03-11.411 : JurisData n 2004-025796 ; Bull. civ. 2004, l, n 287 ; D. 2005, p. 2222 ; JCP G 2005, IV, 1012). Cest par la voie lgislative que les choses ont volu, la loi du 3 janvier 2008 ayant ajout au Code de la consommation un article L. 141-4 selon lequel Le juge peut soulever d'office Contrats civils et commerciaux Page 96

toutes les dispositions du prsent code dans les litiges ns de son application . Certains auteurs ont malgr tout continu sinterroger que le juge prendre une sanction que le consommateur n'a mme pas demand ? Un arrt Cass. 1re civ., 22 janv. 2009, n 05-20.176, FS P+B+I, JCP 25 Fvrier 2009, II 10037, note X. Lagarde vient trancher toute hsitation : Sur le moyen unique : Attendu que la socit de Crdit mutuel de Saint-Marcellin a consenti Mme Betton le 20 avril 1999 un prt d'un montant de 23 000 euros remboursable en 57 chances ; que par jugement en date du 4 dcembre 2001 le tribunal d'instance a condamn Mme Betton au paiement du prt impay ainsi que du solde dbiteur de son compte bancaire mais a rejet la demande tendant au paiement des intrts contractuels sur ce solde ; que par arrt en date du 26 octobre 2004, la premire chambre civile (pourvoi n 02-12.658), a cass partiellement le jugement en ce qu'il prononait la dchance du droit aux intrts ; Attendu que la caisse de Crdit mutuel fait grief au jugement attaqu (TI Grenoble, 6 avr. 2005) de l'avoir dboute de sa demande tendant au paiement des intrts contractuels, alors, selon le moyen, que la mconnaissance des exigences des articles L. 311-8 et suivants du code de la consommation en matire de prsentation d'une offre de crdit, mme d'ordre public, ne peut tre oppose qu' la demande de la personne que ces dispositions ont pour objet de protger et ne peut tre souleve d'office par le juge devant lequel le bnficiaire n'a pas comparu ; qu'ainsi en relevant d'office la dfense au fond tire du maintien d'un dcouvert pendant plus de trois mois sans prsentation d'une offre de crdit, le tribunal a viol les textes susviss et les articles 4 et 472 du code de procdure civile ; Mais attendu que la mconnaissance des dispositions d'ordre public du code de la consommation peut tre releve d'office par le juge ; que le tribunal retient que le compte de Mme Betton ayant fonctionn en position dbitrice plus de trois mois sans qu'une offre de crdit conforme aux dispositions des articles L. 311-1 et suivants du code de la consommation lui ait t propose, de sorte que les dispositions de l'article L. 311-2 du mme code n'ont pas t respectes, la banque est dchue de son droit aux intrts ; que le moyen n'est pas fond ; Par ces motifs : Rejette le pourvoi ; (...) Le juge peut donc relever d'office une disposition du Code de la consommation, y compris lorsque cette dernire est sanctionne, comme en matire de crdit, par la dchance du prteur de son droit aux intrts. Comme le souligne X. Lagarde, Pour expliquer que le prononc d'office d'une dchance du prteur de son droit aux intrts n'entrane aucune mconnaissance du principe dispositif, il est avanc qu'une telle initiative a seulement pour effet de minimiser la demande du prteur. la crance de ce dernier, on soustrait la part correspondant aux intrts. Et s'il apparat que, compte tenu des versements d'ores et dj effectus par l'emprunteur, ce dernier a d'ores et dj rembours plus que le capital emprunt, il suffira de rduire la demande zro, sans donner suite l'ventuelle demande de restitution qu'aurait pu formuler titre reconventionnel le dfendeur. L'objet du litige est ainsi ramen une simple demande chiffre. Consquemment, tout ce qui tend rduire le quantum de la demande, ft-ce le prononc d'une sanction civile, est raval au rang de simple moyen, susceptible comme tel, d'un relev d'office. Ces conceptions sont celles d'Henri Motulsky. Selon l'expression de l'minent auteur, l'objet du litige est compris comme un rsultat conomique et social , c'est--dire quelque chose de concret, dtach de toute qualification juridique. Cette analyse est directement dduite de l'adage da mihi factum, dabo tibi jus, lui-mme tributaire d'une certaine ide de l'office du juge qui fait de ce dernier une sorte d'agent de la rgle de droit. Celle-ci est applique par le juge aux faits que les parties lui apportent . Cette protection du consommateur emprunteur se prolonge sur le terrain substantiel et est perceptible tant au stade de la conclusion (Section I) que du contenu du contrat de crdit (section II). Contrats civils et commerciaux Page 97

Section I Conclusion du contrat :


Ici rgne, sans surprise, un important formalisme. De nombreuses mentions obligatoires sont imposes. Une des principales discussions sest noue autour de la sanction adquate en cas de non-respect de ce formalisme. Ce droit spcial sest dot dune sanction propre (la dchance du droit aux intrts), mais on verra que la Cour de cassation a, un temps, durcit le ton en retenant la nullit de droit commun, avant de revenir une lecture plus respectueuse des textes (et moins dangereuse pour les banquiers !). En outre, la protection de l'emprunteur est assur par le dveloppement des obligations d'information, conseil ou mise en garde pesant sur le banquier.

I Le dveloppement des obligations d'information, conseil ou mise en garde pesant sur le banquier
Par deux arrts Cass. mixte, 29 juin 2007, la Cour de cassation a entendu parachever son mouvement de conscration d'un devoir de mise en garde la charge du banquier l'gard d'un client non averti. Un arrt postrieur, en date du 30 octobre 2007 (D. 2008, p. 256), atteste toutefois que ce devoir n'est pas sans limite (cf. dloyaut de l'emprunteur). Sur ce mouvement important, il faut souligner que tout est parti d'arrts du 12 juillet 2006 de la premire chambre civile, rejointe le 3 mai 2006 par la Chambre commerciale. De cette jurisprudence il rsulte plusieurs enseignements : d'une part, le banquier doit vrifier si l'emprunteur est "non averti" et, d'autre part, si tel est le cas, justifier avoir satisfait son obligation de mise en garde. Les deux espces ayant donn lieu aux arrts du 29 juin 2007 sont assez complmentaires. Dans la premire affaire, la question qui devait plus prcisment tre tranche tait de savoir si seize emprunts consentis un agriculteur pour les besoins de son exploitation agricole, au vu des lments comptables de l'exploitation et d'un patrimoine excdant le montant total des emprunts, pouvaient permettre de considrer que le banquier n'tait dbiteur d'aucune obligation l'gard du professionnel emprunteur. Dans la seconde, les juges devaient dcider si un prt contract par des poux pour financer l'acquisition d'un fonds de commerce obligeait la banque informer l'pouse des risques susceptibles d'tre encourus alors qu'elle tait institutrice et n'avait jamais eu d'activit artisanale ou commerciale. Dans les deux affaires, le banquier a eu la faveur des juges du second degr. Ces derniers sont, cependant, censurs pour n'avoir pas prcis si l'emprunteur tait "non averti et, dans l'affirmative, si, conformment au devoir de mise en garde auquel elle tait tenue son gard lors de la conclusion du contrat, la [banque] justifiait avoir satisfait cette obligation raison des capacits financires de l'emprunteur et des risques de l'endettement n de l'octroi des prts". On notera qu'avec ces arrts du 29 juin 2007, le caractre "profane" disparat au profit de celui de "non averti". La diffrence n'est sans doute pas que de vocabulaire, car la notion de profane est souvent oppose celle de professionnel. Or, un professionnel n'est pas forcment averti. Cela permet la Chambre mixte de dissocier les qualits de "professionnel" et de "non averti". Il n'est donc pas question ici de raisonner, comme on en a l'habitude, en termes de consommateur ou nonprofessionnel et de professionnel. Et rien ne permet d'indiquer que le professionnel devrait tre prsum averti . Mais un cadre suprieur ou un dirigeant sera nanmoins, plus aisment retenu par les juges du fond comme averti . On notera que cette dissociation entre professionnel et averti est particulirement vidente dans la premire espce o l'agriculteur emprunteur, qui est manifestement un professionnel, pouvait, nanmoins, tre non averti. L'attendu de la Chambre mixte est en quelque sorte "le ngatif" de celui qu'avait Contrats civils et commerciaux Page 98

nonc la premire chambre civile dans un arrt du 21 fvrier 2006, o elle avait nonc que, si le risque est lev, la limite de ce qui est raisonnable, le banquier doit vrifier si les emprunteurs sont avertis et, dans la ngative, les alerter sur l'importance de ce risque. Les arrts rendus en Chambre mixte prcisent galement le moment o est d le devoir de mise en garde : c'est celui de la conclusion du contrat, ce qui est fort logique. Le primtre de l'obligation est aussi plus prcisment circonscrit. Le banquier est tenu d'un devoir de mise en garde au regard "des capacits financires de l'emprunteur et des risques de l'endettement n de l'octroi des prts". Ces deux conditions, cumulatives, mritent qu'on s'y penche. Si les capacits financires comprennent certainement la capacit de remboursement, et donc les revenus, la situation patrimoniale est plus problmatique. Dans l'espce ayant donn lieu au premier arrt, l'tat du patrimoine de l'agriculteur, d'une valeur dpassant pourtant le montant total des emprunts, n'a pas permis au banquier de s'exonrer de son obligation. On peut se comprendre s'agissant, en l'espce, d'un cheptel, qui, s'il devait tre ralis pour dsintresser le banquier, ne serait pas sans consquence pour l'activit de l'exploitation. Mais la solution ne devrait-elle pas pouvoir tre module selon la nature du patrimoine et sa liquidit ? On peut raisonnablement penser que, si le patrimoine de l'emprunteur comporte d'importantes liquidits, permettant largement de faire face ses engagements, le devoir de mise en garde du banquier pourrait tre diffrent. La deuxime condition relative aux "risques de l'endettement n de l'octroi des prts" cantonne le devoir du banquier au seul accroissement des risques rsultant des concours qu'il se propose d'octroyer. Cette solution est la fois logique et juste. Une mise en garde du banquier ne peut se concevoir, dans le silence des parties, que pour les risques qu'il contribue crer. Par ailleurs, si d'aventure l'emprunteur venait cacher au banquier d'autres concours, ce dernier ne pourrait videmment pas tre responsable d'une absence de mise en garde, que la seule situation connue du banquier pouvait parfaitement justifier. La Chambre mixte vient, enfin, mettre la charge du banquier la preuve du bon accomplissement du devoir. Cette position ne surprend gure car elle ne fait l que reprendre une solution dj pose pour les autres professionnels sur le terrain du devoir d'information, ici lato sensu. Un arrt postrieur de la 1re Chambre civile en date 19 dcembre 2007 confirme en tous points les analyses de la Chambre mixte. Depuis, la jurisprudence nous offre rgulirement de quoi illustrer cette obligation de mise en garde lgard dun client non-averti, permettant de cerner cette notion de non-averti . Ainsi, cf. Cass. com., 26 mars. 2008 qui nonce : Mais attendu qu'ayant relev qu'il rsultait du document produit par la banque que le nouveau march prsente un caractre spculatif en raison de la nature mme des socits cotes et s'adresse en priorit et principalement une clientle trs avertie, et retenu qu'il n'tait pas contest que Mme X... n'tait jamais intervenue sur le nouveau march avant les ordres litigieux du 29 fvrier 2000 et que ni l'exprience qu'elle avait pu acqurir d'oprations sur le march au comptant depuis 1993, ni sa qualification d'avocat titulaire d'un DEA de droit des affaires ne dmontrent qu'elle tait instruite des risques particuliers prsents par les oprations sur le nouveau march, la cour d'appel a pu en dduire que la banque tait tenue de l'informer de ces risques ; que le moyen n'est pas fond ; (cest nous qui soulignons en gras). Quant larrt rendu le 8 avril 2008, il traite de la responsabilit du banquier qui propose l'un de ses clients un placement non spculatif, des parts de SICAV. La Chambre commerciale, au visa de larticle 1147 du code civil, retient : Attendu, selon l'arrt attaqu, que M. X... a souscrit, par l'intermdiaire de la caisse d'pargne et de prvoyance Cte d'Azur (la caisse) et sur les conseils de celle-ci, des parts de Sicav qu'il a ultrieurement revendues perte ; que M. X..., soutenant que la caisse avait manqu son obligation d'information et de conseil, a demand que celle-ci soit condamne lui payer des dommages-intrts ; Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrt retient que si la caisse, informe des contraintes lies la situation familiale et conomique de son client et du fait qu'il ne Contrats civils et commerciaux Page 99

pouvait se permettre de prendre un risque de perte en capital, n'avait donc pu valablement le conseiller en l'incitant investir la majeure partie de son capital dans des valeurs soumises aux alas du march boursier, ce manquement est toutefois sans lien de causalit avec le prjudice invoqu ds lors que M. X..., ayant pris connaissance avant de s'engager des notices d'information relatives aux parts de Sicav ayant fait l'objet de son investissement et dont il n'indique pas qu'elles auraient t insuffisantes ou impropres le renseigner compltement sur les risques inhrents ces placements, avait ainsi t en mesure d'apprcier en toute connaissance de cause la pertinence du conseil qui lui avait t donn ; Attendu qu'en statuant ainsi, alors qu'il rsultait de ses propres constatations que la caisse avait, en fournissant son client un conseil inadapt sa situation personnelle dont elle avait connaissance, commis une faute sans laquelle ce dernier n'aurait pas procd aux oprations gnratrices de pertes, la cour d'appel a viol le texte susvis ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche : CASSE ET ANNULE. Cette dcision sinscrit dans la suite de la jurisprudence dite Bnfic , qui a pos en principe que la banque qui commercialise ce type de produits n'est tenue que d'une obligation d'information, dont elle s'acquitte valablement en remettant aux clients les documents d'information rdigs par le promoteur du fonds ou de la SICAV (par ex. le prospectus simplifi), du moment que ceux-ci ne sont pas incomplets, inexacts ou trompeurs (Cass. com., 19 sept. 2006 (5 arrts), Bull. civ. IV, nos 185, 186 et 187, RDC 2007, p. 305, obs. G. Viney, Bull. Joly Bourse 2007, 24, obs. I. Riassetto et M. Storck) et qu'ils ne sont pas contredits par les plaquettes publicitaires. Comme la soulign S. CARVAL, Les investisseurs qui ont bnfici de cette information ne peuvent reprocher leur banquier de ne pas tre all au-del, c'est--dire de ne pas avoir insist sur les risques du produit lors de l'entretien individuel au cours duquel le placement a t propos. Selon les termes du communiqu de la Cour de cassation au sujet des arrts Bnfic, le banquier n'a un devoir de mise en garde envers ses clients que pour les oprations qui prsentent un caractre spculatif, [ce qui] n'tait pas le cas du produit Bnfic . Mais tout autre est la question de savoir si le commercialisateur de parts de SICAV doit rpondre des pertes subies par le client lorsque l'achat qui lui a t propos est inadapt sa situation personnelle . () Tel tait apparemment le cas du client de la Caisse d'pargne et de prvoyance Cte d'Azur, dans l'affaire ayant donn lieu l'arrt du 8 avril 2008. Ayant souscrit, par l'intermdiaire de la caisse et sur les conseils de celle-ci, des parts de SICAV qu'il avait ensuite revendues perte, ce client avait agi en responsabilit contre sa banque, pour manquement l'obligation d'information et de conseil. La Cour d'appel d'Aix-enProvence avait retenu l'existence d'une faute de la caisse, au motif qu'informe des contraintes lies la situation familiale et conomique de son client et du fait qu'il ne pouvait se permettre de prendre un risque de perte en capital, [elle] n'avait donc pu valablement le conseiller en l'incitant investir la majeure partie de son capital dans des valeurs soumises aux alas du march boursier . Elle avait toutefois estim que ce manquement tait sans lien de causalit avec le prjudice invoqu ds lors que M. X..., ayant pris connaissance avant de s'engager des notices d'information relatives aux parts de SICAV ayant fait l'objet de son investissement et dont il n'indique pas qu'elles auraient t insuffisantes ou impropres le renseigner compltement sur les risques inhrents ces placements, avait ainsi t en mesure d'apprcier en toute connaissance de cause la pertinence du conseil qui lui avait t donn . Sa dcision est casse par la Chambre commerciale : en statuant ainsi, alors qu'il rsultait de ses propres constatations que la caisse avait, en fournissant son client un conseil inadapt sa situation personnelle dont elle avait connaissance, commis une faute sans laquelle ce dernier n'aurait pas procd aux oprations gnratrices de pertes, la Cour d'appel a viol le texte susvis . Contrats civils et commerciaux Page 100

Dans la relation qu'il noue avec son client, le banquier doit donc prendre en considration la situation personnelle de ce dernier - du moins celle dont il a connaissance - pour lui proposer des placements adapts. Cette dcision nous semble dans la droite ligne dun arrt antrieur rendu en Assemble Plnire (Arrt n 553 du 2 mars 2007), sur le domaine voisin du devoir de mise en garde quant aux assurances affrentes au crdit : Sur le moyen unique : Vu l'article 1147 du code civil ; Attendu que le banquier, qui propose son client auquel il consent un prt, d'adhrer au contrat d'assurance de groupe qu'il a souscrit l'effet de garantir, en cas de survenance de divers risques, l'excution de tout ou partie de ses engagements, est tenu de l'clairer sur l'adquation des risques couverts sa situation personnelle d'emprunteur, la remise de la notice ne suffisant pas satisfaire cette obligation ; Attendu, selon l'arrt attaqu rendu sur renvoi aprs cassation (Com. 26 mai 2004, pourvoi n 02-11.504), qu' l'occasion de prts consentis par la caisse rgionale de crdit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou (la caisse), M. X..., exploitant agricole, a adhr des assurances de groupes souscrites par le prteur auprs de la Caisse nationale de prvoyance (l'assureur) ; que par arrt irrvocable du 25 mars 1997, la cour d'appel a rejet sa demande, et celle de son pouse, tendant voir dire que l'assureur devait sa garantie ; qu'estimant que la caisse avait manqu son devoir d'information et de conseil en faisant adhrer le mari une assurance de groupe inadapte, les poux X... l'ont assigne en rparation du prjudice subi du fait de la situation de non-assurance ; Attendu que pour rejeter la demande indemnitaire, l'arrt retient qu'en prsence d'une clause claire et prcise des contrats d'assurance, les poux X... ne pouvaient ignorer que l'assurance de groupe ne couvrait que l'invalidit totale et dfinitive et ne s'appliquait pas la seule inaptitude la profession d'agriculteur et que la caisse, qui n'avait pas l'obligation de conseiller M. X... de souscrire une assurance complmentaire, n'a pas manqu son obligation de conseil et d'information ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a viol le texte susvis ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrt rendu le 8 fvrier 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Limoges ; remet, en consquence, la cause et les parties dans l'tat o elles se trouvaient avant ledit arrt et, pour tre fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ; Ici encore, avant cet arrt, la jurisprudence se satisfaisait de la remise, par le banquier souscripteur de lassurance groupe quil prsente ladhsion lemprunteur, dune remise dune notice claire, rsumant bien les garanties proposes. Le banquier doit, dsormais, attirer lattention de lemprunteur sur linadquation de lassurance propose par rapport sa situation, afin que celui-ci soit mme de souscrire un contrat mieux adapt, voire un contrat complmentaire . Toutefois, pour tre honnte, il me semble que la Cour de cassation ne dit l, en droit des assurances, sur le fondement de lobligation de mise en garde, rien dautre que ce quelle avait dj dit, jadis, sur le fondement de lobligation dinformation ou de conseil (je songe notamment aux actions de sportifs amateurs agissant contre leurs fdrations sportives ayant inclus lassurance groupe dans la licence sportive, condamnes pour navoir pas soulign le caractre incomplet de cette assurance. Enfin, on achvera de convaincre du trs large dveloppement de cette obligation de mise en garde en droit bancaire, au-del des crdits, en invoquant le devoir d'information du banquier en matire de PEA . Un arrt Com. 4 mars 2008 nonce : Le banquier est tenu d'informer son client de ce que, au cas o le solde du compte en espces associ au plan d'pargne en actions ne permettrait pas le financement de l'ordre d'acquisition d'actions, celui-ci serait excut par prlvement des sommes ncessaires sur son compte de dpt . X. Delpech (actualit jurisprudentielle Dalloz en ligne) a soulign que le mcanisme du PEA repose en ralit sur deux comptes Contrats civils et commerciaux Page 101

bancaires troitement lis, le compte de titres, compte d'instruments financiers au sens de l'article L. 211-4 du code montaire financier, qui est le rceptacle des actions acquises par le titulaire du PEA, et le compte montaire associ, qui constitue, en quelque sorte, l'antichambre du prcdent. Il est aliment pour acqurir des actions dans le cadre du PEA et, en sens inverse, c'est lui qui recueille le produit des actions vendues. Il n'est donc pas possible de passer des ordres d'achat de titres en prlevant le montant correspondant au prix de ces actions directement sur le compte de dpt du client ; le passage par le compte associ, qu'il convient d'alimenter en consquence, constitue un passage oblig. En l'occurrence, le titulaire d'un PEA avait prcisment adress son banquier en fait par erreur, mais ce dernier n'tait pas cens le savoir des ordres d'achat d'actions pour un montant excdant le solde crditeur du compte associ. Plutt que de refuser d'excuter les ordres de bourse inappropris, le banquier avait prfr prlever les sommes ncessaires leur excution, pour pouvoir acheter les actions en cause, sur le compte ordinaire de dpt du client. Cela avait contribu rendre le solde de ce dernier compte dbiteur et le banquier, vraisemblablement aprs l'avoir cltur, en a rclam le paiement son client. Tel est le point de dpart du litige, l'occasion duquel la Cour de cassation valide le modus operandi du banquier, mais en l'assortissant de certaines rserves. Elle constate, en effet, titre liminaire, que la pratique du banquier est conforme la rglementation du PEA. En effet, cette rglementation, issue de la loi n 92-666 du 16 juillet 1992 (non codifie), prohibe simplement le fait que le compte espces associ au compte titre soit dbiteur. En prlevant les sommes complmentaires ncessaires l'acquisition des actions, car le solde du compte associ ne permettait pas lui seul de les faire acqurir, et en les faisant transiter par le compte associ, le banquier est ainsi parvenu faire en sorte de maintenir constamment ce compte en position crditrice. Aussi la rglementation du PEA a-t-elle toujours t respecte. Que, par ailleurs, le banquier ait commis une faute en dbitant le compte de dpt du client l'insu de celui-ci, c'est fort possible, mais c'est une autre histoire. L'une concerne la violation de la loi, l'autre la responsabilit contractuelle. Il est vrai que, dans des hypothses comparables, cette dernire a t retenue. Il a, par exemple, t jug que commet une faute le banquier qui clture d'office le compte pargne de son client mais la solution serait sans doute la mme s'il l'avait seulement en partie vid aprs en avoir vir le solde pour alimenter le compte de dpt de ce mme client qui tait en position dbitrice (Com. 22 nov. 2005, Bull. civ. IV, n 229). Le reproche ici formul par la Cour de cassation au banquier tient simplement ce que le banquier a omis d'informer son client au pralable de ce que, au cas o le solde du compte espces associ au PEA ne permet pas l'excution complet de l'ordre d'acquisition, celui-ci devrait tre excut par prlvement sur son compte de dpt. C'est l une source de responsabilit contractuelle, comme l'atteste le visa de l'article 1147 du code civil, et la juridiction de renvoi devra tablir et chiffrer le prjudice ventuellement souffert par le client. Il n'est pas sr que le client ait subi un prjudice ;

II Le formalisme I. Crdit mobilier


A. Le formalisme rgissant loffre de crdit La publicit du crdit la consommation est rgi par le Code de la conso, qui interdit notamment la publicit prsentant le crdit comme gratuit (cf. L 311-5). En outre, un code dthique existe en cette matire. Loffre doit contenir certaines mentions (cf. L 311-4), dont : identit des parties ; montant du crdit ; nature, objet modalits du contrat, y compris Contrats civils et commerciaux Page 102

conditions dassurance ; cot total du crdit ; TEG. Loffre doit tre remise lemprunteur comme sa caution. L 311-8 in fine prcise que cette offre doit tre maintenue pendant au moins 15 jours. Sil sagit dun crdit li, loffre doit mentionner le bien ou service ainsi financ. Loffre irrgulire est sanctionne par la dchance du droit aux intrts (cf. L 31133), que nous prsenterons infra ltude du crdit immobilier o, en raison des sommes en jeu, les problmes sont plus cruciaux. B. Acceptation

Si loffre a t mise sans clause dagrment, lacceptation a un effet de parfaite formation du contrat (sous rserve, cf. infra, dune rtractation). Si loffre comporte une telle clause, le contrat ne devient parfait qu lagrment. Le lgislateur a prvu que le silence conserv pendant 7 jours par ltablissement de crdit vaut refus dagrment. Toutefois, lemprunteur qui recevrait aprs ce dlai un tel agrment pourrait, sil le souhaite, sen prvaloir. Dans le dlai de 7 jours compter de lacceptation, lemprunteur peut exercer une facult de rtractation. Le consommateur dsireux de bnficier plus rapidement des fonds devra renoncer ce dlai ou, plus exactement, le Code de la consommation prvoit quil rsulte une rduction de la dure de ce dlai (sans pouvoir tre infrieur 3 jours) de cette volont (cf. R 311-8 C. conso).

II.

crdit immobilier

Inspires des rgles du crdit mobilier prsentes ci-dessus, les rgles de formation du crdit immobilier cultivent cependant quelques particularits. Prsentons-les. 1) rgles gnrales Dlai de 30 jours pour maintien de loffre (L 312-10 et L 312-27) Dlai de rflexion de 10 jours obligatoire (le jour de rception de loffre nest pas inclus). Lacceptation a lieu par lettre. Dailleurs un arrt a jug que lenvoi postal est une formalit substantielle du crdit immobilier. La loi SRU a, comme vous le savez, octroy aux acqureurs non professionnels ayant conclu une psv ou bnficiant dune puv, un dlai de 7 jours de rtractation si acte sous seing priv et un dlai de rflexion de 7 jours compter de la notification ou de la remise dun projet dacte , si acte authentique. L-dessus, cf. L 271-1 et s. CCH. A. Tableau damortissement :

Le contentieux de loffre de crdit a connu avec lchancier des amortissements un contentieux devant dboucher sur un grand arrt dit du tableau damortissement (Cass. 1re civ ;, 20 juin 2000). Pour le comprendre, il faut savoir que dans sa rdaction initiale, L 312-8 C. conso prvoyait que le prteur devait remettre un chancier des amortissements ce qui, pour la Cour de cassation, devait sentendre dun chancier ventilant pour chaque chance la part de lamortissement du capital par rapport celle couvrant les intrts en pratique, ce document est important pour clairer lemprunteur, notamment lorsque celui-ci voudra rembourser par anticipation son prt. Or, en pratique, au dbut des annes 90, les banquiers ne respectaient pas toujours cette obligation de fourniture de cet chancier. Ils encourraient la dchance du droit aux intrts (sorte de prt taux zro !). Mais la Cour de cassation sest faite plus exigeante en considrant que la fourniture dudit tableau damortissement tait une formalit substantielle de loffre de crdit, de sorte que le non-respect de cette rgle de formation devait engendrer Contrats civils et commerciaux Page 103

la nullit du prt. Devant une telle mance planant sur plusieurs milliards de francs den cours bancaires, le lobby bancaire fit pression et obtint une loi de validation du 12 avril 1996, modifiant larticle L 312-8 prcit. Non sans quelque contradiction, cette loi a pos des exigences pour le futur tout en validant pour le pass des contrats irrguliers. Pour les contrats futurs, la loi a prcis le contenu de lchancier en spcifiant que le tableau damortissement devait bien distinguer le remboursement du capital et des intrts. Sagissant des contrats passs, lart. 87-1 de cette loi du 12 avril 1996 a rput rgulires, mme si elles ne font pas tat du tableau damortissement, les offres de prt immobilier mises avant le 31 dcembre 1994. Ici intervient donc leffet de validation. La date du 31 dcembre 1994 correspond une date o la jurisprudence de la Cour de cassation ne pouvait pas tre ignore des professionnels du crdit Certains plaideurs ont vu dans cette loi rtroactive une vritable rupture du principe de lgalit des armes, composante du procs quitable au sens de larticle 6 1 CEDH. Largument a port devant certaines juridictions de fond, tandis que dautres se refusaient considrer que cette intervention normative dans un procs en cours soit contraire la CEDH. Saisie du problme, la Cour de cassation a souhaiter teindre cette rbellion de juges du fond procdant un contrle de conventionnalit pour carter une loi interne. La motivation de larrt Cass. 1re civ. 20 juin 2000 est rdige comme suit : lintervention du lgislateur, dans lexercice de sa fonction normative, na pour objet que de limiter, pour lavenir, la porte dune interprtation jurisprudentielle et non de trancher un litige dans lequel lEtat aurait t partie ; la dchance du droit aux intrts est une sanction civile dont la loi alisse la discrtion du juge tant lapplication que la dtermination du montant ; de ce fait, lemprunteur qui sollicite la dchance du droit aux intrts ne fait valoir quune prtention lissue incertaine qui nest, ds lors, pas constitutive dun droit . Sagissant de rpondre la lgitimit de lintervention du lgislateur par une loi rtroactive (ici de validation), on comprend donc que la Cour de cassation sen tire ici par une pirouette consistant dire que le manquement larticle 6 1 ne serait constitu que si le lgislateur tait lui-mme partie au procs en cours subissant une modification des rgles du jeu . Largument nest pas trs convaincant Dailleurs vous savez bien que la Cour de cassation affinera son opinion sur ce terrain en fixant sa jurisprudence par le trs grand arrt dAssemble Plnire du 23 janvier 2004, que nous avons dj tudi propos des baux commerciaux puisquil tait question de la loi MURCEF du 11 dc. 2001 relative la fixation des loyers commerciaux, dont la motivation est la suivante : si le lgislateur peut adopter, en matire civile, des dispositions rtroactives, le principe de prminence du droit et la notion de procs quitable sopposent, sauf pour dimprieux motifs dintrt gnral, lingrence du pouvoir lgislatif dans ladministration de la justice dans le but dinfluer sur le dnouement judiciaire des litiges. Cette rgle gnrale sapplique quelle que soit la qualification formelle donne la loi et mme lorsque lEtat nest pas partie au procs . Le contentieux devait connatre un pilogue europen par une srie d'arrts rendus en 2006. Sur le terrain du droit du crdit, la Cour de cassation devait, postrieurement cet arrt du 20 juin 2000, par un arrt publi au Rapport, confirmer que en application de larticle L 312-33 C. conso, la seule sanction civile de linobservation de cette rgle de forme est la perte, en totalit ou en partie, du droit aux intrts dans la proportion fixe par le juge La prcision est dimportance car aprs avoir dj statu en ce sens, la 1re Chambre civile avait, dans un arrt du 27 fv. 2001, nonc que la sanction du non-respect du dlai de rflexion de 10 jours tait la nullit relative. Bref, aprs des hsitations la rgle semble dsormais clairement tablie. La solution nagre toutefois pas toute la doctrine car nombreux sont ceux qui dnoncent que la dchance en matire de crdit nest que Contrats civils et commerciaux Page 104

facultative, relevant dun pouvoir discrtionnaire du juge de la prononcer et, le cas chant, en totalit ou pour partie. B. Le crdit immobilier et ses contrats accessoires :

On songe ici naturellement au contrat dassurance qui assortit le crdit immobilier pour couvrir le dcs ou linvalidit de lemprunteur. Ce contrat dassurance conditionne la conclusion du prt. En pratique, il sagit dun contrat dassurance de groupe, cad une assurance collective dont le banquier est le souscripteur et auquel le client adhre en prenant la qualit dassur (Rq : cette figure contractuelle est assurment originale car le banquier est la fois souscripteur et bnficiaire puisquen cas dimpay, cest lui qui obtiendra paiement de la part de lassureur). La jurisprudence est svre lendroit du banquier quant son obligation dinformation et de conseil relativement cette assurance. Au demeurant, larticle L 312-9-1 C. conso prvoit que soit annexe au contrat de prt une notice relative lassurance. L 312-9-3 prcise que lorsque lassureur a subordonn sa garantie lagrment de lassur (cf. slection mdicale ), le refus dagrment entrane de plein droit et gratuitement rsolution du prt, lorsque lemprunteur en fait la demande dans le mois qui suit ce refus dagrment. La problmatique lie au dcs par suicide de lassur-emprunteur a connu une volution lgislative, la loi du 3 dcembre 2001 relative aux droits du conjoint survivant ayant modifi larticle L 132-7 C. ass. Pour rsumer, il faut retenir que pour lemprunteur immobilier ordinaire , le dlai de carence est de 2 ans. En revanche, pour lemprunt immobilier en vue dacqurir son logement principal conclu sous forme dassurance-groupe, le nouvel art. L 132-7 est plus favorable car, dune part, est couvert de risque de suicide sans autre forme de prcision et, dautre part, afin dviter que les assureurs ne repoussent la garantie la remise des fonds, le texte prvoit expressment que lassurance en cas de dcs doit couvrir ds la souscription, dans la limite dun plafond dfini par dcret (al. 4).

2 : Contenu du contrat :
Les lois de 1978 et 1979 ont eu pour finalit de lier le crdit et le contrat financ. Cette indivisibilit est dailleurs bien prsente lesprit de lemprunteur ignare en droit. Pour cimenter cet ensemble contractuel, ces deux lois ont us de techniques juridiques diffrentes. Les observateurs saccordent penser que linterdpendance est plus nette dans le crdit mobilier (plus exactement dans le crdit li) que dans le crdit immobilier. Respectons cet ordre de prsentation. I dans le crdit mobilier Ici, sagissant dun crdit li, linterdpendance est manifeste chaque temps de la vie du contrat : formation (A), excution (B), fin sous forme de rsolution ou annulation(C).

I.

au stade de la formation :

Si le prt nest pas accord ou si lemprunteur se rtracte, le contrat principal est rsolu de plein droit sans indemnit (L 311-25).

II.

Au stade de lexcution :

Le contrat principal na pas tre excut tant que le prt nest pas dfinitivement conclu (L 311-24). Un vendeur ou prestataire qui sexcuterait ds avant le ferait ses risque et Contrats civils et commerciaux Page 105

prils. Rciproquement, lemprunteur nest pas redevable des chances tant que le bien ou la prestation financ na pas t excut (L 311-20). Ltablissement de crdit doit donc, avant de verser les fonds entre les mains du vendeur ou prestataire, sassurer que ce dernier sest excut. Linterdpendance est galement trs nette sagissant dun contrat principal excution successive. Lemprunteur peut en effet cesser de rgler les chances si les prestations du contrat principal sont interrompues (L 311-20), moins bien sr que cette interruption ne soit due une faute du client.

III.

au stade de la rsolution ou de lannulation :

Si le contrat principal est annul ou rsolu, le prt suit de plein droit le mme sort (cf. L 31121). Lemprunteur se trouve libr, mais il doit toutefois rembourser le capital vers au vendeur (ou prestataire). Cest pourquoi L 311-22 permet de condamner le vendeur dfaillant garantir lemprunteur du remboursement du prt . Sur le terrain de la procdure civile, cela prendra la forme dun appel en garantie.

2 : Dans le crdit immobilier :


Linterdpendance est ici moins marque, avons-nous soulign demble. Comme lenseigne A. Bnabent, ce lien entre le prt et le contrat principal se retrouve ici mais au seul stade de la formation du contrat : une fois les deux contrats conclus, leurs effets se drouleront dans lautonomie et la nullit ou la rsolution de la vente nanantiront pas le prt, non plus que linverse . Une telle affirmation doit tre relativise car si la jp avait dabord considr, propos dhypothses de rsolution ou de nullit de la vente que linterdpendance disparat ds la conclusion du contrat, les deux contrats retrouvant leur autonomie et leur indpendance , la Cour de cassation est venue poser par la suite que le prt sera rsolu de plein droit en raison de leffet rtroactif attach la nullit comme la rsolution. Malgr tout, suivre Messieurs D. Mazeaud et S. Piedelivre, il est difficile de tirer de cette jurisprudence un principe gnral dinterdpendance au cours de lexcution du contrat. Il demeure une incertitude sur cette question et ce dautant plus que cette interdpendance ne semble pas dordre public Quoi quil en soit, le lien entre le prt et la promesse de vente sappuie ici, techniquement, sur la combinaison dune condition rsolutoire qui affecte le prt et dune condition suspensive portant sur la vente. Le prt est ainsi rsolu si la vente nest pas conclue dans un dlai de 4 mois (L 312-2), que les parties peuvent allonger par une clause spcifique. Inversement, comme on la dj soulign, si, une fois conclue, la vente vient tre annule ou rsolue, cela rejaillit sur le prt immobilier. Dailleurs L 312-16 nonce clairement que la promesse de vente est conclue sous la condition suspensive de lobtention du ou des prts qui en assurent le financement . en vertu de ce mme texte, lacqureur dispose dun dlai qui ne peut tre infrieur 1 mois pour obtenir ce (ou ces) prt(s). sil ne les obtient pas, la promesse de vente est caduque et le code de la consommation prvoit que lacqureur doit obtenir immdiatement le remboursement de ce quil a vers sans retenue ni indemnit quelque titre que ce soit . La rgle est dordre public et vaut galement pour la commission de lagent immobilier. Cette rgle est protectrice de lemprunteur. Pendant ce dlai, le vendeur est lui suspendu aux affres de lincertitude et na pas droit indemnit dimmobilisation. Rappelons toutefois que L 312-15 et 17 permettent de droger L 312-16, lorsque lacqureur indique de sa main navoir pas recourir un crdit et avoir pleinement conscience des effets de cette renonciation. La C. cass veille ici dbusquer les ventuelles fraudes. Contrats civils et commerciaux Page 106

Tant moralement que juridiquement il faut chasser galement les hypothses o lemprunteur, dloyal, sarrangerait pour ne pas obtenir de prt, afin de se dsengager a posteriori dune affaire dont il ne souhaiterait plus la ralisation. Dans cette recherche dun juste quilibre entre protection du consommateur et loyaut contractuelle, la Cour de cassation a pos que la condition dobtention dun prt est rpute ralise ds la prsentation par un organisme de crdit dune offre rgulire correspondant aux caractristiques du financement stipules par lemprunteur dans lacte principal . Si lemprunteur naccepte pas une telle offre, il perd lindemnit dimmobilisation stipule dans la promesse de vente ou lacompte vers. Avec un tel systme, on comprend que les caractristiques du prt ont, pour le vendeur, intrt tre bien prcises dans le contrat principal. En pratique, certains contrats peuvent demeurer flous En outre, la jp a dj us de lart. 1178 du C. civ. qui rpute la condition accomplie quand cest le dbiteur qui a a empch la ralisation. Certes, il ne sera pas toujours ais de dterminer si lacheteur-emprunteur a provoqu la dfaillance ou bien si celle-ci lui est extrieure , pour reprendre un vocabulaire de responsabilit civile. A lexamen de la jp, on constate que les diligences de lemprunteur sont juges suffisantes lorsquil a dpos une demande demprunt conforme aux stipulations de lavant-contrat. Cette solution est affirme par un arrt de la Cour de cassation32, dont la motivation autorise toutefois les clauses, trs frquentes en pratique, exigeant un pluralit de demandes de prts. Il a galement t jug quun consommateur peut refuser de manire non fautive une offre sil justifie de motifs lgitimes, tel un licenciement33. Il nest point dloyal dans cette hypothse

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