Guide Permis de Construire

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2008/2009
Micro Application 20-22, rue des Petits-htels 75010 Paris
dition 2008/2009
Illustration Rdaction
Trence MEUNIER Infographiste Alain MEUNIER Architecte Toute reprsentation ou reproduction, intgrale ou partielle, faite sans le consentement de MICRO APPLICATION est illicite (article L122-4 du code de la proprit intellectuelle).Cette reprsentation ou reproduction illicite, par quelque procd que ce soit, constituerait une contrefaon sanctionne par les articles L335-2 et suivants du code de la proprit intellectuelle. Le code de la proprit intellectuelle nautorise, aux termes de larticle L122-5, que les reproductions strictement destines lusage priv. Pour le logiciel, seule est autorise une copie de sauvegarde si cela est indispensable pour prserver son utilisation.
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Guide du Permis de Construire

SOMMAIRE 0 Avant-propos 1 Introduction 2 Les rgles durbanisme
2.1 Droit dutilisation du sol . 2.2 Les rgles gnrales.. 2.3 Les cas particuliers. 2.4 Les rgles locales... 2.4.1 RNU... 2.4.2 Cartes communales 2.4.3 PLU 2.4.4 Lotissements et AFU..
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3 Le terrain
3.1 Slection du terrain 3.1.1 Environnement. 3.1.2 Vue 3.1.3 Accs. 3.1.4 Exposition. 3.1.5 Viabilit. 3.1.6 Surface de la parcelle. 3.1.7 Bornage 3.1.8 Alignement 3.1.9 Tnement. 3.1.10 Pente.. 3.1.11 Risques.. 3.1.12 Disponibilit 3.2 Achat du terrain, compromis. 3.2.1 Contenu du compromis.. 3.2.2 Dure. 3.2.3 Conditions suspensives.
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4 Conformit du projet
4.1 Les cotes. 4.1.1 Implantation. 4.1.2 Calage.. 4.2 Les surfaces... 4.2.1 Destination des surfaces construire. 4.2.2 Surface de plancher hors uvre. 4.2.3 Surface hors uvre brute de la maison SHOB. 4.2.4 Surface hors uvre nette de la maison SHON. 4.3 Aspect architectural.. 4.3.1 Larticle R111-21 du code de lurbanisme.. 4.3.2 CAUE
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5 Demandes et autorisations durbanisme

5.1 Certificat durbanisme... 5.2 Dclaration pralable 5.3 Permis de dmolir. 5.4 Permis damnager ou de construire
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6 Les formulaires PC pour une maison individuelle

6.1 Le formulaire de demande du permis de construire 6.2 La fiche autre demandeur 6.3 Le bordereau des pices jointes. 6.4 Le rcpiss de dpt de permis de construire
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7 Le contenu des pices joindre la demande de permis de construire
7.1 Plans et notice joindre dans tous les cas. (PCMI1 PCMI5)... 7.2 Photos et document graphique joindre dans tous les cas (PCMI6 PCMI8).. 7.3 Certificats joindre dans le cas du lotissement (PCMI9 & PCMI10). 7.4 Pices joindre dans le cas du Zone d'Amnagement Concerte (PCMI11 & PCMI12). 7.5 Attestation joindre pour un projet expos aux risques sismiques (PCMI 13) 7.6 Attestation joindre pour un projet situ dans une commune o un PPR impose la ralisation d'une tude pralable (PCMI 14). 7.7 Autres pices joindre dans les cas particuliers (PCMI15 PCMI28).
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8 Etablir les documents graphiques avec le logiciel de dessin Architecte de Micro Application
8.0 Documents runir pour tablir les plans.. 8.1 Etape 1 (fichier EtapPC01.acp): dition du cartouche personnalis et mise en page 8.2 Etape 2 (fichier EtapPC02.acp) : Cration de la pice PCMI1 Plan de situation . 8.3 Etape 3 (fichier EtapPC03.acp) : Cration de la pice PCMI2 Plan de masse. 8.4 Etape 4 (fichier EtapPC04.acp): Cration de la pice PCMI 3 Coupe... 8.4b Etape 4bis : Pice PCMI 4 La notice explicative.
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8.5 Etape 5 (fichier EtapPC05.acp): Cration de la pice PCMI 5 Plan de toitures.. 8.6 Etape 6 (Fichier : EtapPC06.acp) Elvation dune faade au 1/100 (PCMI 5). 8.7 Etape 7 : (Fichier : EtapPC7.acp) Volet paysager : PCMI 6 8.8 Etape 8 : (Fichier : EtapPC8.acp) Vues photographiques PCMI7 et PCMI8
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9 Dpt et suivi de linstruction PC pour une maison individuelle

9.1 Dposer la demande.. 9.1.1 Nombre dexemplaires 9.1.2 O dposer la demande ?.................................. 9.1.3 Comment dposer ?........................................... 9.1.4 Dposer par courrier................................ 9.2 Dlai. 9.2.1 Dlai de notification. 9.2.2 Pices manquantes ou pices complmentaires.. 9.2.3 Dlai dinstruction 9.3 Dcisions. 9.3.1 Permis tacite. 9.3.2 Permis explicite 9.4 Affichage du permis sur le terrain 9.4.1 Qui doit afficher le panneau ?............................ 9.4.2 Existe t'il un panneau standard ?....................... 9.4.3 Indications mentionner sur le panneau. 9.4.4 Preuve de l'affichage..
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10 Alas du permis de construire obtenu pour une maison individuelle

10.1 Priode de validit
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10.1.1 Dure de validit 10.1.2 Prorogation. 10.2 Recours.. 10.2.1 Recours administratif 10.2.2 Recours contentieux. 10.3 Suppression de lautorisation. 10.3.1 Retrait. 10.3.2 Annulation.. 185 185 186 186 186 186 186 187
10.4 Modifications dun PC en cours de validit.. 10.4.1 Transfert. 10.4.2 Modification
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11 Les travaux
11.1 Avant de commencer... 11.2 Dclaration douverture de chantier.. 11.3 Respect du projet. 11.4 Contrles 11.5 Dclaration dachvement.. 11.6 Conformit.
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12 Le devenir du permis de construire

12.1 Respect de la rforme. 12.2 Dveloppement durable.. 12.2.1 Construction... 12.2.2 Urbanisme.. 12.3 Conclusion
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Annexes
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0 AVANT-PROPOS
Les informations recueillies dans ce guide ont pour but daider le grand public, non professionnel, obtenir les autorisations ncessaires la construction dune maison individuelle. Vous y trouverez galement les renseignements de type rglementaires pour mettre en uvre les constructions ou ouvrages annexes la maison tels que abri de jardin, piscine, clture, etc. Ces informations concernent le territoire franais o la rglementation, cette date (Septembre 2008), autorise le particulier dposer, seul et gratuitement, certaines autorisations doccupation du sol, dont le permis de construire, pour lui-mme, une maison individuelle ne dpassant pas une surface hors uvre nette de 170m (soit 140 150m habitable environ). Un exemple, utilisant le logiciel dArchitecture de Micro Application, dtaille, pas pas, llaboration des plans et documents joindre la demande de permis de construire. Que vous fassiez, ou non, appel un professionnel, architecte ou constructeur, pour raliser votre projet, ce guide sera prcieux pour la lecture et la comprhension des documents que vous aurez approuver lors de vos demandes et dclarations.
> REMARQUE Dans presque tous les cas, cest le futur propritaire qui signe la demande de permis de construire, la dclaration douverture de chantier, la dclaration dachvement et de conformit des travaux, etc. Certains constructeurs demandent un mandat leur client pour signer des documents, quitte effectuer, ensuite, un transfert de permis de construire. Autant savoir ce que lon signe !
Ce guide apporte des recommandations, pour llaboration dun projet de construction de maison, du seul point de vue rglementaire, visant lobtention de lautorisation de construire. Quelques suggestions concernant le terrain btir sont toutefois prsentes, car la localisation du projet conditionne directement les critres dobtention dun permis de construire.
> REMARQUE Documents PDF Nous faisons allusion dans diffrents passages de ce guide des documents officiels disponibles au format PDF. Ces fichiers PDF sont fournis sur le CD-ROM du programme dans le dossier Formulaires. Pour les lire, vous devez disposer dun logiciel de lecture de fichiers PDF. Si vous nen disposez pas encore, vous pouvez installer le programme Adobe Acrobat Reader fourni dans le dossier Acrobat du CD-ROM.
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1 INTRODUCTION
Toute nouvelle construction dune maison individuelle doit tre prcde de lobtention dun permis de construire. Si la dmarche peut tre effectue par un particulier, elle est nanmoins plus comparable, votre dclaration dimpts, qu un formulaire de rexpdition du courrier. Mme si vous tes accompagn dun professionnel, votre signature vous engage sur le contenu de la demande et le respect des rgles de construction.
> REMARQUE Les rgles de construction respecter sont en grande partie intgres au Code de la construction et de lhabitation. Ces rgles ne sont pas lobjet de ce guide o il y sera cependant fait rfrence pour quelques cas particuliers.
Le permis de construire sera obtenu, si votre demande se conforme la prsentation rglementaire du dossier, et si, le projet prsent respecte les rgles durbanisme applicables votre terrain. A dfaut, dans le premier cas, ladministration vous rpondra par une demande de pices complmentaires et vous devrez redposer tout ou partie de votre dossier. Dans le second cas, un arrt de refus vous sera notifi. Pour vous viter lun et lautre de ces dsagrments, vous trouverez dans ce guide un rsum des rgles durbanisme applicables en France mtropolitaine. Chaque partie du territoire, tant lchelle de la rgion, qu lchelle de la commune obit des rgles particulires doccupation du sol (dite urbanisme). Selon la localisation de votre terrain vous devrez comprendre comment la rglementation va se rpercuter sur la conception de votre projet et risquer de modifier la maison dont vous rvez depuis si longtemps. Bien sr, on ne construit pas en Bretagne comme en Provence. Mais lchelle de votre commune, voire de votre lotissement, les rgles peuvent tre diffrentes, mme dun ct de la rue lautre ! Une fois votre projet conforme aux rgles durbanisme, la prsentation du dossier de demande de permis de construire devra satisfaire aux exigences de ladministration. Les modles de demande et les contenus des dossiers ont t trs profondment modifis par une rforme entre en vigueur le 1er Octobre 2007. Les publications anciennes devenues caduques, ou les habitudes davant la rforme, sont susceptibles de vous induire en erreur dans la rdaction de votre dossier et vous exposer des demandes obsoltes de la part de ladministration. La mise jour de ce guide vous assure de la vracit des informations quil contient, sans toutefois prjuger de linterprtation future de ces textes rcents qui nont pas encore fait lobjet dune jurisprudence. Lensemble des lois auxquelles ce guide fait rfrence est issu du Code de lurbanisme que vous pouvez consulter en ligne sur le site officiel : http://www.legifrance.gouv.fr, rubrique Lois et rglements, les Codes en vigueur .
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La lecture directe de la loi ntant pas forcment vidente pour sa mise en application, le Ministre a mis en ligne un site dinformation destin au grand public : http://www.nouveaupermisdeconstruire.gouv.fr suite la rforme. Le guide ny fera donc pas davantage rfrence sauf lorsquil sera ncessaire dexpliquer un point particulier. Aprs un rapide tour dhorizon des diffrentes autorisations demander selon le type de construction ou douvrage raliser (concernant la maison individuelle), vous serez invits tlcharger les formulaires adquats et pourrez vous initier les remplir correctement. Vous viterez les piges et profiterez de quelques astuces. De mme, vous apprendrez tablir les documents joindre votre demande. Puis, le guide vous accompagnera pour dposer le dossier et suivre son instruction jusqu la dlivrance de lautorisation. Un panneau sera alors appos sur le terrain et il faudra valuer les risques dun recours ou dune annulation avant de dclarer le dmarrage du chantier. Enfin, les travaux termins, vous ouvrirez encore ce guide, pour vous assurer que vous pouvez dclarer les travaux termins et vous faire dlivrer une attestation de conformit.
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2 LES REGLES DURBANISME

Pour assurer le dveloppement du pays, ses autorits ont, au fil des annes, rig des rgles pour rationaliser lamnagement des villes et des campagnes, du littoral et des massifs montagneux. Lurbanisme est lart, scientifique et technique qui regroupe lensemble des mesures prises pour orienter et contrler laffectation et lutilisation des sols. La France dispose, depuis Napolon, dun cadastre sur lequel sappuie la notion de proprit prive. Chaque morceau de territoire, si petit soit-il, est ainsi rfrenc par un sigle indiquant une section et un numro de parcelle dans une commune donne de lun des dpartements. Par exemple, dpartement de lIsre, commune dAvignonet, section A, parcelle n13. Cette parcelle appartient un propritaire qui sont opposables diverses rgles durbanisme qui vont dterminer lusage que ce propritaire pourra faire de sa parcelle.
> REMARQUE Normalement les rgles durbanisme sappliquent au sol et non son propritaire. Lurbanisme ayant pour vocation laffectation du sol, on remarquera que lagriculteur ou lartisan pourront construire leur maison dans des zones les concernant professionnellement o le reste de la population ny sera pas autorise.
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2.1 Droit dutilisation du sol
Les lois qui rgissent le pays sont aujourdhui si nombreuses, quelles sont regroupes dans diffrents Codes. Chaque Code traite dune proccupation particulire mais qui a toujours pour sige le territoire du pays. Aussi, peut-on rsumer que, dans presque chaque Code on risque de retrouver un article concernant lurbanisme. Voyons quelques exemples non exhaustifs en plus du Code du patrimoine ou du Code de lenvironnement dont les titres parlent deux-mmes : Le Code de lurbanisme Traite des rgles gnrales du droit des sols et dtermine comment ces rgles pourront sappliquer au propritaire priv. Notamment, il instaure que les rgles, au niveau communal, doivent avoir pris en compte lensemble de toutes les rgles pouvant tre issues des autres Codes. Cest donc principalement de ce Code que sont extraites les informations qui sont dlivres dans ce guide. Le Code Civil Traite de la proprit prive et de lacte de construire. Le Code de la construction et de lhabitation Traite de la consistance obligatoire des constructions et des contrats de ralisation et de vente dimmeubles. Le Code de dontologie de larchitecte Traite de cette profession dans son ensemble telle quelle est cite dans les autres Codes (responsabilit dans le Code civil, recours obligatoire dans le Code de lurbanisme). Le Code de laviation civile Cre des servitudes aronautiques et des zones dexposition au bruit. Code du domaine fluvial et de la navigation intrieure Instaure des servitudes le long des voies navigables. Code de lexpropriation pour cause dintrt public Restreint les droits des propritaires disposer de la libre occupation de leur sol. Code forestier Rglemente le dboisement, autorisant ou non lurbanisation de certaines zones. Code rural Traite de la rservation de sol pour lexploitation agricole, laffectation des chemins et leurs servitudes.
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2.2 Les rgles gnrales

Les lois diverses inscrites dans les Codes permettent de dfinir une cohrence de dveloppement et damnagement du territoire au niveau national. La loi SRU du 13 Dcembre 2000 instaure ce type de schma directeur pouvant tre mis en place par une collectivit territoriale. Ces SCOT ninterfrent pas dans linstruction des autorisations doccupation des sols, mais donnent lorientation que doivent respecter les plans durbanisme au niveau communal. Les lois traduisent surtout les proccupations politiques qui conduisent lvolution de notre socit depuis le milieu du sicle dernier : Aprs guerre, la ncessit de reconstruire en structurant le territoire amne les autorits laisser se dvelopper les ZUP, puis les ZAD tout en traant les grandes voies de circulation routires, ferroviaires et aronautiques permettant le dveloppement des zones dactivits conomiques. Rapidement les consquences de ce mode durbanisation font prendre conscience de la ncessit de prendre en compte la protection du patrimoine bti existant (loi Malraux de 1962), puis la protection de lenvironnement et du cadre de vie (loi dorientation foncire de 1967). Cette loi instaure les POS et les ZAC dont certains sont encore en vigueur aujourdhui. Paralllement, les nuisances engendres par les nouvelles infrastructures donnent naissance des plans de protection divers (bruit, risques technologiques) tandis que la construction imprudente de certains espaces amnent crer des plans de protection contre les risques naturels (avalanches, inondations). Puis les proccupations dordre cologique dune part, et sociologique dautre part sont prises en compte dans une srie de lois promulgues de 1985 1991 (loi Montagne, loi Littoral, loi Paysage, et loi dOrientation pour la ville). La loi SRU enfin, instaure les PLU qui doivent tenir compte au niveau communal de lensemble des rgles gnrales afin que le candidat la construction puisse se rfrer un seul document lui assurant de respecter tous les textes susceptibles de concerner son terrain.
2.3 Les cas particuliers

Ayant pour but de sauvegarder les monuments historiques, mais aussi les sites naturels pittoresques, des secteurs sont placs sous la tutelle de lABF. Il en rsulte un rgime particulier dinstruction des autorisations de construire puisque le dossier sera soumis lapprobation de cet architecte des btiments de France. Secteur sauvegard : Cest le plus souvent un ensemble patrimonial prsentant un caractre historique ou esthtique qui mrite dtre prserv et mis en valeur.
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Site inscrit ou class : Connu sous le nom de monument historique, il peut sagir dun village mdival, dun chteau, mais aussi dun simple lavoir ou dune fontaine. Lavis de lABF est alors requis dans un primtre de 500m autour du site inscrit ou class. Champ de visibilit dun monument historique : Afin que nchappe pas lABF la matrise de la prservation dun site class ou inscrit, la rgle des 500m peut tre modifie soit par un secteur dfini au PLU soit au coup par coup. Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager : Dans une telle zone, il ne sagit plus de sauvegarde mais de protection. Des prescriptions particulires en matire darchitecture et de paysage sont donc respecter. Elles font lobjet dune rdaction particulire du PLU qui dfinit la zone concerne. Parcs nationaux et rserves naturelles : Certains espaces des territoires sont remarquables par la faune, la flore voire le gisement de minraux ou de fossiles qui sy trouvent. Selon leur importance, ces espaces sont transforms en parcs nationaux ou rserves naturelles. En dehors des zones dj urbanises lors de la cration de la rserve ou du parc, les constructions sont gnralement interdites. Les PLU reprennent les rgles spcifiques applicables. Secteur de dcision communale : En plus de ces secteurs, chaque commune a la possibilit de dfinir des secteurs de dcision communale, dans lesquels des prescriptions particulires seront respecter, mais aussi o des autorisations pour la ralisation de certains ouvrages (cltures par exemple), pourront tre exiges alors que la rgle gnrale ne les exige pas.
2.4 Les rgles locales

Au vu des rgles ci-dessus il suffit de se conformer au rglement du PLU de la commune, o lon souhaite construire, pour obtenir lautorisation adquate. Sauf que toutes les communes ne sont pas dotes dun PLU ! Soit elles sont encore sous le rgime du POS assimilable au PLU (articles similaires mais noms diffrents des zones), soit les rgles applicables sont strictement celles du RNU (rglement national durbanisme) sil nexiste pas non plus de carte communale.
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2.4.1 RNU On appelle RNU, lensemble des rgles durbanisme applicable au regard des articles R. 111-1 R. 111-24 du Code de lurbanisme. Elles sont prsentes en 3 sections que nous avons rorganises ci-dessous en y apportant quelques titres. 1) Localisation et desserte des constructions, amnagements, installations et travaux Occupations du sol interdites ou autorises sous conditions Le projet peut tre refus ou n'tre accept que sous rserve de l'observation de prescriptions spciales s'il est de nature porter atteinte la salubrit ou la scurit publique du fait de sa situation, de ses caractristiques, de son importance ou de son implantation proximit d'autres installations. Le projet peut tre refus ou n'tre accept que sous rserve de l'observation de prescriptions spciales s'il est susceptible, en raison de sa localisation, d'tre expos des nuisances graves, dues notamment au bruit. Le projet peut tre refus ou n'tre accept que sous rserve de l'observation de prescriptions spciales s'il est de nature, par sa localisation et ses caractristiques, compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archologiques. En dehors des parties urbanises des communes, le projet peut tre refus ou n'tre accept que sous rserve de l'observation de prescriptions spciales s'il est de nature, par sa localisation ou sa destination : a) favoriser une urbanisation disperse incompatible avec la vocation des espaces naturels environnants, en particulier lorsque ceux-ci sont peu quips ; b) compromettre les activits agricoles ou forestires, notamment en raison de la valeur agronomique des sols, des structures agricoles, de l'existence de terrains faisant l'objet d'une dlimitation au titre d'une appellation d'origine contrle ou d'une indication gographique protge ou comportant des quipements spciaux importants, ainsi que de primtres d'amnagements fonciers et hydrauliques ; c) compromettre la mise en valeur des substances vises l'article 2 du code minier ou des matriaux de carrires inclus dans les zones dfinies aux articles 109 et suivants du mme code. Le permis ou la dcision prise sur la dclaration pralable doit respecter les proccupations d'environnement dfinies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l'environnement. Le projet peut n'tre accept que sous rserve de l'observation de prescriptions spciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature avoir des consquences dommageables pour l'environnement.
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Textes de rfrence : Code de l'environnement Partie lgislative Livre Ier : Dispositions communes. Titre Ier : Principes gnraux. Article L110-1 Modifi par Loi n2002-276 du 27 fvrier 2002 - art. 132 JORF 28 fvrier 2002 I. - Les espaces, ressources et milieux naturels, les sites et paysages, la qualit de l'air, les espces animales et vgtales, la diversit et les quilibres biologiques auxquels ils participent font partie du patrimoine commun de la nation. II. - Leur protection, leur mise en valeur, leur restauration, leur remise en tat et leur gestion sont d'intrt gnral et concourent l'objectif de dveloppement durable qui vise satisfaire les besoins de dveloppement et la sant des gnrations prsentes sans compromettre la capacit des gnrations futures rpondre aux leurs. Elles s'inspirent, dans le cadre des lois qui en dfinissent la porte, des principes suivants : 1 Le principe de prcaution, selon lequel l'absence de certitudes, compte tenu des connaissances scientifiques et techniques du moment, ne doit pas retarder l'adoption de mesures effectives et proportionnes visant prvenir un risque de dommages graves et irrversibles l'environnement un cot conomiquement acceptable ; 2 Le principe d'action prventive et de correction, par priorit la source, des atteintes l'environnement, en utilisant les meilleures techniques disponibles un cot conomiquement acceptable; 3 Le principe pollueur-payeur, selon lequel les frais rsultant des mesures de prvention, de rduction de la pollution et de lutte contre celle-ci doivent tre supports par le pollueur ; 4 Le principe de participation, selon lequel chacun a accs aux informations relatives l'environnement, y compris celles relatives aux substances et activits dangereuses, et le public est associ au processus d'laboration des projets ayant une incidence importante sur l'environnement ou l'amnagement du territoire. Article L110-2 Les lois et rglements organisent le droit de chacun un environnement sain et contribuent assurer un quilibre harmonieux entre les zones urbaines et les zones rurales. Il est du devoir de chacun de veiller la sauvegarde et de contribuer la protection de l'environnement. Les personnes publiques et prives doivent, dans toutes leurs activits, se conformer aux mmes exigences.
La cration ou l'extension d'installations ou de btiments caractre industriel ainsi que de constructions lgres ou provisoires peut tre subordonne des prescriptions particulires, notamment l'amnagement d'crans de verdure ou l'observation d'une marge de reculement. Conditions de desserte par les voies publiques ou prives Le projet peut tre refus sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou prives dans des conditions rpondant son importance ou la destination des constructions ou des amnagements envisags, et notamment si les
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caractristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie. Il peut galement tre refus ou n'tre accept que sous rserve de prescriptions spciales si les accs prsentent un risque pour la scurit des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accs. Cette scurit doit tre apprcie compte tenu, notamment, de la position des accs, de leur configuration ainsi que de la nature et de l'intensit du trafic. La ralisation de voies prives ou de tous autres amnagements particuliers ncessaires au respect des conditions de scurit mentionnes ci-dessus peut tre impose. Le nombre des accs sur les voies publiques peut tre limit dans l'intrt de la scurit. En particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, le projet peut n'tre autoris que sous rserve que l'accs soit tabli sur la voie o la gne pour la circulation sera la moindre. Stationnement Le permis ou la dcision prise sur la dclaration pralable peut imposer la ralisation d'installations propres assurer le stationnement hors des voies publiques des vhicules correspondant aux caractristiques du projet. Il ne peut tre exig la ralisation de plus d'une aire de stationnement par logement lors de la construction de logements locatifs financs avec un prt aid par l'Etat. L'obligation de raliser des aires de stationnement n'est pas applicable aux travaux de transformation ou d'amlioration de btiments affects des logements locatifs financs avec un prt aid par l'Etat, y compris dans le cas o ces travaux s'accompagnent de la cration de surface hors uvre nette, dans la limite d'un plafond de 50 % de la surface hors uvre nette existant avant le commencement des travaux. Espaces libres, plantations Le permis ou la dcision prise sur la dclaration pralable peut imposer le maintien ou la cration d'espaces verts correspondant l'importance du projet. Lorsque le projet prvoit des btiments usage d'habitation, l'autorit comptente peut exiger la ralisation, par le constructeur, d'aires de jeux et de loisirs situes proximit de ces logements et correspondant leur importance. Desserte par les rseaux L'alimentation en eau potable et l'assainissement des eaux domestiques uses, la collecte et l'coulement des eaux pluviales et de ruissellement ainsi que l'vacuation, l'puration et le rejet des eaux rsiduaires industrielles, doivent tre assurs dans des conditions conformes aux rglements en vigueur.
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Lorsque le projet prvoit des btiments usage d'habitation, ceux-ci doivent tre desservis par un rseau de distribution d'eau potable sous pression raccord aux rseaux publics. En l'absence de rseau public de distribution d'eau potable et sous rserve que l'hygine gnrale et la protection sanitaire soient assures, l'alimentation est assure par un seul point d'eau ou, en cas d'impossibilit, par le plus petit nombre possible de points d'eau. En l'absence de systme de collecte des eaux uses, l'assainissement non collectif doit respecter les prescriptions techniques fixes en application de l'article R. 2224-17 du code gnral des collectivits territoriales. En outre, les installations collectives sont tablies de manire pouvoir se raccorder ultrieurement aux rseaux publics. Des drogations l'obligation de raliser des installations collectives de distribution d'eau potable peuvent tre accordes titre exceptionnel, lorsque la grande superficie des parcelles ou la faible densit de construction ainsi que la facilit d'alimentation individuelle, font apparatre celle-ci comme nettement plus conomique, mais la condition que la potabilit de l'eau et sa protection contre tout risque de pollution puissent tre considres comme assures. Des drogations l'obligation de raliser des installations collectives peuvent tre accordes pour l'assainissement lorsque, en raison de la grande superficie des parcelles ou de la faible densit de construction, ainsi que de la nature gologique du sol et du rgime hydraulique des eaux superficielles et souterraines, l'assainissement individuel ne peut prsenter aucun inconvnient d'ordre hyginique. Les eaux rsiduaires industrielles et autres eaux uses de toute nature qui doivent tre pures, ne doivent pas tre mlanges aux eaux pluviales et aux eaux rsiduaires industrielles qui peuvent tre rejetes en milieu naturel sans traitement. Cependant, ce mlange est autoris si la dilution qui en rsulte n'entrane aucune difficult d'puration. L'vacuation des eaux rsiduaires industrielles dans le systme de collecte des eaux uses, si elle est autorise, peut tre subordonne notamment un prtraitement appropri. Lorsque le projet porte sur la cration d'une zone industrielle ou la construction d'tablissements industriels groups, l'autorit comptente peut imposer la desserte par un rseau recueillant les eaux rsiduaires industrielles les conduisant, ventuellement aprs un prtraitement appropri, soit au systme de collecte des eaux uses, si ce mode d'vacuation peut tre autoris compte tenu notamment des prtraitements, soit un dispositif commun d'puration et de rejet en milieu naturel. Le projet peut tre refus si, par sa situation ou son importance, il impose, soit la ralisation par la commune d'quipements publics nouveaux hors de proportion
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avec ses ressources actuelles, soit un surcrot important des dpenses de fonctionnement des services publics.
2) Implantation et volume des constructions Implantation entre deux btiments situs sur une mme proprit Une distance d'au moins trois mtres peut tre impose entre deux btiments non contigus situs sur un terrain appartenant au mme propritaire. Implantation par rapport aux voies Lorsque le btiment est difi en bordure d'une voie publique, la distance compte horizontalement de tout point de l'immeuble au point le plus proche de l'alignement oppos doit tre au moins gale la diffrence d'altitude entre ces deux points. Lorsqu'il existe une obligation de construire au retrait de l'alignement, la limite de ce retrait se substitue l'alignement. Il en sera de mme pour les constructions leves en bordure des voies prives, la largeur effective de la voie prive tant assimile la largeur rglementaire des voies publiques. Toutefois une implantation de la construction l'alignement ou dans le prolongement des constructions existantes peut tre impose. Implantation par rapport aux limites parcellaires A moins que le btiment construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance compte horizontalement de tout point de ce btiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproch doit tre au moins gale la moiti de la diffrence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir tre infrieure trois mtres. Lorsque, par son gabarit ou son implantation, un immeuble bti existant n'est pas conforme aux prescriptions ci dessus, le permis de construire ne peut tre accord que pour des travaux qui ont pour objet d'amliorer la conformit de l'implantation ou du gabarit de cet immeuble avec ces prescriptions, ou pour des travaux qui sont sans effet sur l'implantation ou le gabarit de l'immeuble. Limitations de la rgle Des drogations aux rgles dictes dans la prsente sous-section peuvent tre accordes par dcision motive de l'autorit comptente, aprs avis du maire de la commune lorsque celui-ci n'est pas l'autorit comptente. En outre, le prfet peut, aprs avis du maire, apporter des amnagements aux rgles prescrites par la prsente sous-section, sur les territoires o l'tablissement de plans locaux d'urbanisme a t prescrit, mais o ces plans n'ont pas encore t approuvs.
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3) Aspect des constructions Le projet peut tre refus ou n'tre accept que sous rserve de l'observation de prescriptions spciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extrieur des btiments ou ouvrages difier ou modifier, sont de nature porter atteinte au caractre ou l'intrt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu' la conservation des perspectives monumentales. Hauteur des constructions Dans les secteurs dj partiellement btis, prsentant une unit d'aspect et non compris dans des programmes de rnovation, l'autorisation de construire une hauteur suprieure la hauteur moyenne des constructions avoisinantes peut tre refuse ou subordonne des prescriptions particulires. Matriaux Les murs sparatifs et les murs aveugles apparents d'un btiment doivent, lorsqu'ils ne sont pas construits avec les mmes matriaux que les murs de faades principales, avoir un aspect qui s'harmonise avec celui des faades.
2.4.2 Cartes communales Pour faciliter lapplication du RNU dcrit ci-dessus dans les communes dpourvues dun PLU ou dun POS, celles-ci peuvent se doter dune carte communale qui dfinit des secteurs o les constructions nouvelles sont admises.
2.4.3 PLU Les PLU, consulter en mairie, remplacent progressivement les POS lors de leur modification. PLU et POS fonctionnent sur le mme systme de division du territoire communal en zones affectes chacune dun rglement diffrent selon leur vocation :
Type de zone Urbaine A urbaniser Agricole Naturelles et forestires Sigle PLU U AU A N Sigle POS UA, UB, UC NA NC ND Constructible Oui Oui Non Non
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Une fois devant le plan local durbanisme de votre commune (celle de votre terrain), vrifiez que votre terrain se trouve dans une zone en adquation avec votre projet grce au rglement qui dtermine et prcise les rgles durbanisme applicable pour chaque terrain. Il est impossible de construire un immeuble dans une zone naturelle protge !
Document graphique dun plan local durbanisme.
Le rglement, notamment des zones constructibles, peut comprendre tout ou partie des rgles suivantes : Article 1 : Les occupations et utilisations du sol interdites ; Article 2 : Les occupations et utilisations du sol soumises des conditions particulires ; Article 3 : Les conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou prives et d'accs aux voies ouvertes au public ; Article 4 : Les conditions de desserte des terrains par les rseaux publics d'eau, d'lectricit et d'assainissement, ainsi que, dans les zones relevant de l'assainissement non collectif dlimites en application de l'article L.2224-10 du code gnral des collectivits territoriales, les conditions de ralisation d'un assainissement individuel ;
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Article 5 : La superficie minimale des terrains constructibles, lorsque cette rgle est justifie par des contraintes techniques relatives la ralisation d'un dispositif d'assainissement non collectif ou lorsque cette rgle est justifie pour prserver l'urbanisation traditionnelle ou l'intrt paysager de la zone considre ; Article 6 : L'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques ; Article 7 : L'implantation des constructions par rapport aux limites sparatives ; Article 8 : L'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une mme proprit ; Article 9 : L'emprise au sol des constructions ; Article 10 : La hauteur maximale des constructions ; Article 11 : L'aspect extrieur des constructions et l'amnagement de leurs abords ainsi que, ventuellement, les prescriptions de nature assurer la protection des lments de paysage, des quartiers, lots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs protger mentionns au i de l'article R. 123-11 ; Article 12 : Les obligations imposes aux constructeurs en matire de ralisation d'aires de stationnement ; Article 13 : Les obligations imposes aux constructeurs en matire de ralisation d'espaces libres, d'aires de jeux et de loisirs, et de plantations ; Article 14 : Le coefficient d'occupation du sol dfini par l'article R. 123-10 et, le cas chant, dans les zones d'amnagement concert, la surface de plancher dveloppe hors uvre nette dont la construction est autorise dans chaque lot. Le rglement est indissociable des documents graphiques qui, en plus du zonage, indiquent les autres servitudes pouvant sappliquer. Une parcelle situe en zone U (donc constructible) pourrait ne pas tre constructible de par sa situation le long dune voie de circulation o le document graphique indiquerait un recul tel quil serait impossible dimplanter une construction.
La parcelle n1057, bien que place en zone UDr, constructible, noffrira pas un emplacement suffisant pour difier une maison cause du recul impos 15m de laxe de la route.
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> REMARQUE Quelques communes disposent de leur site web et y place leur PLU disponible en tlchargement au format .pdf .
2.4.4 Lotissements ou AFU Lors de la cration dun lotissement (ou dune division cre par une association foncire urbaine), le dossier dpos en vue de lobtention de lautorisation comprend un plan de composition et un rglement. Dans la majorit des cas, le rglement reprend les rgles du PLU auxquelles les Co-lotis devront de toutes faon se conformer. Afin doptimiser limplantation des nouvelles maisons les unes par rapport aux autres, des zones de construction obligatoire peuvent tre imposes par le plan de composition. On peut donc avoir des rgles dimplantation par rapport aux limites entre les lots diffrentes de celles du PLU. Par contre, les lots situs la priphrie du lotissement devront se conformer au PLU pour respecter les droits des proprits mitoyennes du lotissement.
Le plan de composition, associ au rglement de lotissement, au motif de crer un ensemble architectural cohrent et respectueux du bien tre des futurs propritaires, peut apparatre trs contraignant. Les obligations les plus courantes concernent par exemple : laccs impos aux lots, les places de stationnement, la position des garages et autres annexes, le sens des fatages, la construction sur une limite ou un alignement, etc.
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> REMARQUE : Les candidats la construction, sur le territoire franais, se trouvent trs ingaux devant la loi qui va sappliquer leur terrain. Construire dans une commune dpourvue de PLU et de carte communale expose le candidat un refus arbitraire car le RNU applicable offre toute une palette de : Le projet peut tre refus si Par contre, si la volont locale est dattirer les postulants la construction, pour augmenter les revenus de la commune ou remplir les classes de lcole, ces futurs propritaires profiteront dune grande libert pour concevoir et implanter leur maison et en choisir larchitecture. Construire sur un lotissement expose le candidat devoir respecter, quelquefois, un nombre si important de contraintes, quil aura presque limpression dacheter sur la base dun modle de maison conu lavance. Chaque terrain est unique face la rglementation durbanisme qui lui sera appliqu. Que vous possdiez votre terrain ou que vous soyez sa recherche, vous devez comprendre lincidence de ce terrain sur la conception de votre future maison.
3 LE TERRAIN
Si vous disposez dun terrain, peut tre avez-vous le choix pour le diviser ou implanter votre future maison. Nhsitez pas vous faire conseiller par les professionnels (notaire, gomtre, architecte). Lisez, malgr tout, les conseils cidessous concernant les critres de slection, car ce terrain nest peut tre pas celui qui pourra le mieux accueillir la maison de vos rves. Si vous ne possdez pas encore votre terrain vous devrez en faire lacquisition. Vous aurez alors le choix selon vos critres personnels et les contraintes imposes sur les terrains proposs. Vous aurez probablement tabli pralablement un plan de financement vous permettant dapprcier le budget prvisionnel destin lachat du terrain. Mme si vous avez dj en tte la maison de vos rves, les donnes lies au terrain seront dterminantes dans ltablissement des plans de votre future maison. Des professionnels peuvent vous aider dans cette dmarche : agences immobilires, marchands de biens, lotisseurs, notaires ou encore lADIL pour certaines rgions. Les annonces des journaux gratuits, les sites Internet, la visite des mairies vous conduiront peut-tre vers le terrain espr. Nhsitez pas vous dplacer vers les lieux qui vous intressent autant aux diffrents jours de la semaine quaux diffrentes heures de la journe et de la nuit afin de vous rendre compte de lensoleillement, du bruit des alentours, du passage ventuel de voitures aux heures de pointe. Votre nouvel environnement va conditionner votre vie familiale pendant toutes les annes venir. Cherchez-vous la ville ou la campagne ?
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Le plus souvent, les maisons se construisent entre les deux, formant des zones pavillonnaires de type banlieue dortoir qui peinent squiper avec les commerces et les services que les habitants trouvent en ville, o gnralement ils travaillent. Ce constat, associ aux difficults grandissantes que reprsentent les dplacements, gnre une dynamique damnagement, initie par la loi SRU, au plus prs des agglomrations existantes o lurbanisation est favorise sur les terrains non encore occups. Les petites communes, soucieuses du maintien de leurs services, favoriseront laccueil de nouvelles familles sur leur territoire, quelquefois en russissant crer des emplois ou en ouvrant des structures de tltravail. Lorsque vous aurez cibl un terrain qui runit tous vos critres fonctionnels et affectifs, obtenez, de lagent immobilier, du lotisseur ou du notaire, la rglementation applicable la parcelle convoite (voir chapitre 2). A dfaut, la mairie mettra toutes ces informations votre disposition et vous trouverez cidessous lanalyse des critres vous permettant la slection de votre terrain.
3.1 Slection du terrain

Chaque terrain possde des caractristiques propres qui, notamment au regard de la rglementation applicable, vont conditionner une conception de maison pas forcment compatible avec lide que vous pouviez vous faire de votre future demeure et de son environnement. 3.1.1 Environnement La lecture des rglements de zones vous renseigne sur les constructions autorises ou interdites (article 1 & 2 des PLU). Prenez en compte galement le dveloppement futur de la commune (zones AU) et la prsence des zones naturelles ou boises. Le rapport de prsentation du PLU illustr par le PADD donne une bonne image de limpulsion damnagement tant paysager quurbain voulu pour la commune que vous aurez choisi comme lieu de rsidence. Ces proccupations dictent souvent des prescriptions architecturales (article 11 des PLU) qui ont pour objet de garantir laccord entre les constructions (article 8 des PLU), par exemple en terme de hauteur (article 10 des PLU). 3.1.2 Vue La vue dont on profite depuis le terrain est dautant plus pris en considration quelle peut tre facteur dun surcot du prix de celui-ci. Cependant il vous appartient de graduer limportance donner la vue. On peut se contenter den jouir chaque jour, au cours des activits autour de la maison, mais on peut choisir de crer des ouvertures qui seront autant de tableaux rivaux de la tlvision ou de la chemine. Dans ce cas on sera vigilant la forme des fentres (hauteur des soubassements) et aux masques possibles (larges balcons, constructions voisines venir, etc.)
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Ne faites pas abstraction des btiments susceptibles dtre construits aux alentours. Le magnifique champ qui stend aux portes de votre terrain pourrait se transformer en une norme maison vous obstruant la vue ! Larticle 11 du PLU vous renseigne autant sur les interdictions possibles concernant votre projet (grandes baies, balcons) que sur laspect ventuel des futures constructions environnantes. 3.1.3 Accs La loi prvoit quune parcelle ne peut pas tre enclave , c'est--dire non accessible selon lusage probable du terrain (le type daccs sera diffrent pour un immeuble en ville ou pour une vigne en coteau). Le juge pourrait prescrire une obligation aux voisins pour laisser le passage sur leur terrain (servitude), si les actes notaris nen faisaient pas tat. Lors dun dtachement de lot dune plus grande parcelle vous devrez sans doute bnficier ou partager un droit de passage. Evitez si possible une simple servitude (le chemin ne vous appartient pas) au profit dune servitude commune (proprit par moiti dans laxe du chemin ou indivision plusieurs). Prenez conseil auprs de votre notaire et du gomtre charg de la division. Le terrain btir est desservi soit : - directement par une voie publique - par une voie prive appartenant au terrain - par une voie prive en servitude sur un fond voisin (fond = proprit) Selon la nature de la voie publique de desserte les autorisations et les prescriptions pour laccs sont donnes par des autorits diffrentes (DIR ou commune). Assurez-vous que lemplacement que vous prvoyez sera accept. Notamment les angles de visibilits seront vrifis au regard de la scurit dont vous serez le premier bnficiaire. Il vous sera probablement demand une entre vase (pan coup permettant une meilleure visibilit) sans construction ni plantation. Votre portail sera plac en retrait lintrieur de votre proprit et une ou plusieurs places de stationnement devront tre accessibles de la voie publique et non fermes. Vous utiliserez laccs, tant public que priv votre proprit, quasiment tous les jours. Effectuez les trajets qui vous seront quotidiens dans le futur (travail, coles, loisirs) en observant les temps et les distances de parcours ainsi que leur scurit (visibilit et protection des intersections par exemple)
> REMARQUES Un terrain, uniquement desservi par une voie grande circulation, mme plac en zone constructible, pourrait savrer inutilisable cause de la difficult dobtenir une autorisation daccs. Une voie prive de longueur importante peut coter cher tant la construction qu lentretien. Faites-vous confirmer, le cas chant, par le notaire que la servitude utiliser existe bel et bien (une servitude ancienne, non utilise depuis trente ans pourrait tre conteste par exemple).
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Laccs peut tre rglement (article 3 des PLU), tant en ce qui concerne sa largeur, sa hauteur de passage, que la pente de la voie, que lobligation de disposer daire de retournement. Mais mme si ce nest pas le cas, les caractristiques de laccs devraient tre tels que les vhicules de chantier, de dmnagement, de messagerie et de scurit puissent accder au moins au terrain et idalement la maison (rue troite, tonnage ou hauteur limites). Dans les rgions concernes, pensez au dneigement. Mfiez vous dun chemin daccs dont la pente serait importante (plus de 12 15%) qui obligera un revtement onreux et des travaux soigns de rcupration et de protection contre les eaux de ruissellement. Regardez galement o sera installe la bote lettre et o vous devrez amener la poubelle pour le ramassage des ordures mnagres. Dans le cas dun lotissement, lemplacement de laccs au lot est en gnral impos, ainsi quun retrait dun ventuel portail (portail 5m de la bordure de la voie permettant le stationnement devant le portail ou larrt le temps de son ouverture). La disposition de certains lots peut engendrer des emplacements de garage peu pratiques (manque de dgagement pour les manuvres, impossibilit de clturer) ou porte de garage expose au Sud, rognant ainsi sur lespace disponible pour la terrasse.
3.1.4 Exposition L'exposition n'existe que par rapport l'accs de la parcelle. A part la pente du terrain qui peut faire face une orientation propre, tout terrain bnficie des quatre points cardinaux. La conception d'un projet sur un terrain o l'on accde par le Nord sera diffrente d'une parcelle desservie par un chemin au Sud.
3.1.5 Viabilit On dsigne par viabilit lamnagement du terrain en vue de sa construction. En plus de lamnagement de laccs, cet amnagement comprend la desserte par les rseaux (article 4 des PLU) : lalimentation en eau potable et le dispositif de comptage lalimentation en lectricit basse tension et un coffret abritant le compteur ventuellement la distribution du gaz de ville et un coffret abritant le compteur la connexion au rseau public de tlcommunication le branchement au rseau dvacuation des eaux uses le branchement au rseau dvacuation des eaux pluviales
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Le traitement des eaux pluviales et des eaux uses peut se faire sur la parcelle par des dispositifs appropris, mais plus ou moins coteux selon laptitude du sol pouvoir absorber ces eaux. Eaux pluviales : il sagit de rcuprer principalement leau de pluie rcupre par les gouttires. Une citerne peut tre envisage pour rutiliser ces eaux, mais le trop plein devra tre trait avec les eaux provenant dun caniveau devant la porte de garage et/ou de drains. En labsence de rseau collecteur (exutoire), ou si seule la sur verse (au dessus du trop plein) peut tre mise au rseau, il sera ncessaire de mettre en uvre un puits perdu ou des tranches drainantes. Eaux uses : issues des vidanges des appareils sanitaires de la maison (lavabo, douche, baignoire, WC, lave-linge et lave-vaisselle) ces eaux doivent tre filtres avant de pouvoir rejoindre le milieu naturel soit par un exutoire (foss) soit par un systme dpandage (infiltration dans le sol). Les diverses possibilits sont : - raccordement direct au rseau dgout (systme sparatif > le rseau dgout est spar du rseau des eaux pluviales) - filtration par fosse toutes eaux et raccordement au rseau (systme unitaire) - filtration par fosse toutes eaux et champ dpandage sur le terrain - filtration par fosse toutes eaux et filtre sable drain raccord un exutoire (terrain impermable) - filtration par fosse ou micro-station et filtre sable non drain (terrain suffisamment permable) Concernant lalimentation en eau potable et lassainissement adressez-vous la commune qui vous indiquera ventuellement le concessionnaire en charge de ces rseaux (syndicat intercommunal ou compagnie nationale). En ce qui concerne le tlphone et llectricit, adressez-vous aux organismes concerns tels quEDF, GDF et France Tlcom, ils vous informeront sur les possibilits dinstallation et les cots prvoir.
REMARQUE La prsence de poteaux lectrique ne signifie pas que la puissance du rseau pourra supporter une construction supplmentaire. Renseignez-vous si une extension de rseau sera possible
Si vous estimez pouvoir vous passer de laide des professionnels vous devrez savoir diffrencier les diffrents rseaux ariens (tlphone, basse tension, moyenne tension) et apprcier si un raccordement au rseau dgout sera possible par gravit ou ncessitera une pompe de relevage (maison plus basse que le rseau avec obligation de se raccorder indique au PLU). Puisque cest le principal travail du lotisseur, le lot quil proposera sera viabilis , tandis que les terrains dits en diffus (hors lotissement) proposerons, au mieux, la viabilit en bordure.
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Reconnatre les rseaux installs par le lotisseur
Lgende : 1) coffret de distribution EDF 2) ne pas confondre avec EDF, il sagit du coffret contenant les platines de connexion tlcom 3) regard de branchement tlphone du lot 4) regard de comptage de leau (extrieur proprit) 5) tuyau dalimentation eau branch au regard (4) en attente sur le terrain 6) regard de branchement eaux uses
Rseau tlphone
Le coffret Tlcom est reconnaissable aux tubes en PVC rigide et la chambre de tirage (regard) qui permet de passer les fils dans les fourreaux entre les regards sur les lots et la platine de connexion dans le coffret.
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Eau potable
Le regard qui abritera le compteur deau droite (en remplacement de la pice en plastique noire) et son tampon de polystyrne plac dessus pour viter le gel gauche.
Bouche cl : situe sous la voirie, elle permet laccs la vanne de coupure deau laplomb de la conduite dalimentation.
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Eaux uses
Le regard de branchement des eaux uses ( droite), raccord dans un regard sur la voirie ( gauche).
3.1.6 Surface de la parcelle Votre propre envie despace est probablement prpondrante quant la surface de terrain que vous allez acqurir. Votre choix sera nanmoins modul, indpendamment du prix au m2 du foncier, par les obligations rglementaires propres chaque commune ou chaque parcelle: - surface minimale pouvant tre btie (article 5 des PLU) - surface minimale en labsence de collecteur deau use, permettant un assainissement individuel (en gnral 1000m) - distance de la construction projete par rapport aux limites (article 7 des PLU), aux voies publiques (article 6 des PLU) ou installations voisines (voie ferre par exemple). - distance entre constructions si vous envisagez plusieurs btiments (article 8 des PLU) - coefficient demprise CES (article 9 des PLU) ou doccupation du sol COS (article 14 des PLU) obligeant une certaine surface de terrain pour un droit btir proportionnel. - prsence de servitude de passage (accs une parcelle voisine, rseau enfoui) ou de survol (ligne lectrique). Votre rflexion pralable concernant le chauffage de la maison aura pu vous amener vers un choix technologique solaire ou gothermique, soit disposer dun recul suffisant vis vis dombres portes ou dune surface convenable pour enfouir un capteur de surface. A la recherche dune grande surface, vous chercherez un terrain en limite de zone constructible vous permettant dacheter meilleur compte le terrain limitrophe non constructible qui agrandira votre proprit. Les surfaces des parcelles sont indiques sur les registres du cadastre en Mairie et servent de base de calcul aux impts fonciers. Pour de multiples raisons (anciennet du cadastre, dfaut de mise jour, modification de lemprise dun
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chemin) ces surfaces peuvent tre inexactes. Les gomtres sont asserments pour effectuer le mesurage exact dun terrain et den implanter le bornage. 3.1.7 Bornage Le bornage consiste reprer sur le terrain ses limites physiques. Le gomtre sappuie sur des repres existants (bornes anciennes, btiments) reprsents sur le plan cadastral pour tracer les limites parcellaires. Il convoque les propritaires riverains afin de leur faire accepter un bornage contradictoire qui permet de valider lemplacement des limites, lextrmit desquelles il place une borne, dite OGE (ordre des gomtres expert), en plantant dans le sol un piquet en mtal dont seul dpasse un repre de couleur grav des 3 lettres OGE. Les lots issus dune division (lotissement, AFU, ZAC) doivent tre obligatoirement borns et mention du bornage doit tre faite dans la promesse ou lacte de vente auquel le plan de bornage est annex.
3.1.8 Alignement On appelle alignement la limite entre une parcelle et le domaine public dune voie. Le domaine public est constitu par la chausse, les trottoirs et accotements, les fosss et les talus. Cest ladministration en charge de la voie qui dlivre lalignement. Le rglement (article 6 des PLU) prvoit la distance minimum laquelle la maison peut tre construite : - soit partir de lalignement - soit partir de laxe Cette distance est indique dans le rglement et/ou sur le plan graphique.
> REMARQUE En zone UA (centre urbain de type rue ) il est trs frquent de trouver lobligation de construire lalignement. La faade de la maison donne directement sur le domaine public et participe lalignement de la rue.
3.1.9 Tnement On appelle tnement, ou unit foncire, lensemble des parcelles cadastrales attenantes appartenant un mme propritaire et non spares par une voie. Cest par rapport aux limites du tnement que sont appliques les rgles dites : implantation par rapport aux limites parcellaires (article 7 des PLU). En cas de bornage, seules ces limites ont besoin dtre bornes. On trouve frquemment la phrase : A moins que le btiment ne jouxte la limite parcellaire qui signifie que la construction peut tre difie exactement sur la limite (extrieur du mur et fondation dcentre).
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Les parcelles 11 et 12, appartenant un mme propritaire constituent un tnement sur lequel est dpos le permis de construire. Les rgles dimplantation par rapport aux limites sappliquent aux limites du tnement (Trait rouge) et non la limite entre les deux parcelles.
Il est possible que seules certaines constructions puissent tre difies sur limite. Il sagit en gnral des annexes (dissocies du corps principal de la maison) : garage, abri jardin. La hauteur est alors rglemente par gard lombre porte sur la parcelle mitoyenne.
> REMARQUE Le voisin peut aussi construire sur la limite et gnrer ainsi une gne sur votre parcelle. Il sera ncessaire de tenir compte de cette ventualit pour choisir judicieusement limplantation de la maison et de ses ouvertures, mme si votre voisin nest jamais autoris crer des ouvertures donnant chez vous, sur un mur construit sur votre limite.
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A dfaut de construire sur la limite, un retrait est impos, tant par le RNU que par les PLU. La rgle est assortie de prescriptions concernant la hauteur et peut sappliquer tous points du btiment ou au nu du mur. La rgle la plus frquente et la plus simple est de 4m entre la limite et le mur avec une hauteur maximale du double de la distance impose (soit hauteur maxi 8m si distance 4m dite D=H/2). Dans ce cas les parties de btiment pouvant dpasser dans la zone des 4m (balcon, dbords de toit, escalier non clos) sont limites 1m, ce qui nous ramne la rgle du RNU soit 3m de tous points. 3.1.10 Pente La pente du terrain est habituellement calcule en pourcentage (1% reprsente un dnivel de 10cm pour une longueur de 10m, soit peu prs l'emprise d'une maison). L'il non habitu ne peroit pas les dnivels jusqu' 5%, voire jusqu' 10%. Or une telle pente ne peut pas tre nglige, au risque de voir ses fentres enterres jusqu' leur rebord ! Pour mesurer rapidement la pente moyenne de votre terrain posez une rgle longue de 2m de niveau parfaitement horizontale dans l'axe de la pente et mesurez l'cart au sol l'autre bout. Multipliez le rsultat par 50 pour obtenir le pourcentage. Si celui-ci est suprieur 20%, il existera au moins un niveau complet entre les parties avales et amonts de la construction et les vhicules ne pourront grimper droit dans la pente. Bien sr, le problme est diffrent si ceuxci accdent par le bas ou le haut. Les terrasses qui vont prolonger les pices d'habitation vers le jardin pourront aussi accentuer les problmes de remblai ou dblai. Crer une plateforme pour "poser" n'importe quel plan tabli lavance, c'est s'exposer un amnagement de soutnements trs onreux, l'impossibilit de plantations et un entretien trs difficile. Rechercher l'intgration la pente naturelle sera souvent conomique condition de tenir compte de cette contrainte dans ltablissement du plan de la maison. Larticle 11 des PLU contient, le plus souvent, des directives concernant la hauteur maximale des talus, voire des murs de soutnement. 3.1.11 Risques Lexposition aux risques est en gnral dfinie par la rglementation nationale ou locale. Nanmoins le lgislateur ne peut veiller tout et la bonne connaissance du site permet de prvoir dventuelles incidences sur ltablissement des plans. La prsence de plantes hydrophiles ou le penchant des arbres indiquera par exemple, la prsence deau ou de mouvements de terrain dont il sera prfrable de tenir compte dans la conception du btiment. Les risques sont dits naturels ou technologiques et rpertoris par les plans dexposition aux risques ou de prvention (PPR. inclus dans le PLU). Les mdias rapportent suffisamment de faits sur ce sujet pour que vous sachiez vous informer correctement sur les risques courus sur notre territoire national : - inondations, avalanches, tremblements de terre, incendies de fort, etc. sont des risques naturels.
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- pollution de lair ou de leau, nuisances sonores, risques dexplosion et dincendie, intoxication ou contamination par diverses substances chimiques ou radioactives sont parmi les risques technologiques rsultant de lindustrie ou de lagriculture. Les recommandations rglementaires rsultant des PPR ne doivent pas altrer votre bon sens quant lapprciation dautres risques potentiels allant du dbordement dun ruisseau aprs un violent orage la rupture dun barrage suite une secousse sismique. Toutefois, vous risquez plutt dtre confronts en surface la prsence de lignes lectriques haute tension ou de tours de radiotlphonie et en sous-sol la prsence dargile ou danciennes carrires, galeries minires ou tufires. Pour mmoire nous nous devons de citer ici lexistence dtudes prenant en compte lensemble de phnomnes physiques analyss sur un site pour y dconseiller une construction humaine ou lui donner des orientations spcifiques. Ces tudes peuvent faire penser lutilisation du Feng-Shui dans les constructions de la civilisation chinoise ancienne qui est quelquefois interprt dans des ralisations contemporaines. Nous ny ferons pas davantage rfrence dans ce guide. 3.1.12 Disponibilit Votre projet de construction sinscrit dans la dure. Si vous avez choisi de faire construire plutt que dacheter une maison existante vous savez que la construction prendra plus de temps. Afin que ce dlai ne sternise, vous devrez vrifier avant lachat, que le terrain convoit permet la constructibilit immdiate. Ainsi un lotissement non encore amnag pourra mettre des mois avant que lon puisse y dposer un permis de construire. De mme, des travaux dquipement ncessaire prvus par les collectivits locales peuvent tre retards. Si la parcelle est issue dune division de proprit, suite une succession, les actes notaris pourront tre dlicats tablir, etc.
3.2 Achat du terrain, compromis

La procdure dachat dun terrain est quivalente celle dune maison ou dun appartement. Elle se droule donc en deux temps : un avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) qui consigne la fois les droits et les obligations de lacheteur et ensuite un acte de vente dfinitif (dit acte authentique) chez un notaire. Lors de cette signature, lacheteur est rput connatre le terrain convoit et lensemble des tenants et aboutissants. Ces lments sont dcrits plus loin dans ce guide et nous vous invitons en prendre connaissance avant la signature du compromis. Le compromis est intimement li au permis de construire car son obtention, ou la purge du dlai de recours constitue en gnral une condition suspensive laboutissement final de lachat.
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> REMARQUE On considre ici un cas gnral, soit une opration acquisition de terrain + construction suivie dans le temps, mais en dehors du contrat de VEFA dit de vente en tat futur dachvement.
Le compromis est un protocole daccord entre les parties : le vendeur, lacheteur, mais impliquant aussi le notaire (ou les notaires) chargs de la vente, le gomtre charg de larpentage, le ngociateur rmunr sur la vente, etc. Pour autant un compromis sur papier libre uniquement sign entre lacheteur et le vendeur est valide. Compte tenu des complications actuelles du droit cest gnralement un professionnel de limmobilier (agent, marchand de bien, lotisseur ou notaire) qui rdige le document. Il dcrit les lments constitutifs de la future vente mais instaure la vente dfinitive sous rserve de conditions suspensives en faveur de lacheteur. Lacheteur est rput propritaire du terrain ds la passation du compromis sauf en avoir la jouissance (en gnral diffre au jour de lacte authentique) et sauf remplir les conditions suspensives. Il nexiste pas de modle type de compromis puisque chaque terrain, vendeur et acheteur auront leur singularit. Toutefois une liste non exhaustive des mentions ncessaires peut tre cite ci dessous.
3.2.1 Contenu du compromis

Comme dans tout contrat, il est dabord fait rfrence aux parties : soit le vendeur dune part, et lacheteur dautre part. Sil y a plusieurs propritaires (indivision par exemple) assurez-vous que tous sont daccord pour vendre. Si un mineur est propritaire, la vente ne pourra se faire quavec laccord du juge de tutelle. Faitesvous donc bien expliquer par votre notaire les conditions particulires pouvant tre lies la spcificit du ou des propritaires. Votre notaire vous conseillera aussi sur votre situation en tant quacheteur. Cest le propritaire du terrain qui sera propritaire de la maison. Selon votre tat marital vous serez peut-tre amen crer une SCI (Socit Civile Immobilire) pour raliser lopration. La description du terrain devra tre prcise et comprendre ltat hypothcaire. Pour un lot dans un lotissement ou une parcelle cadastre, cela est videmment simple. Pour une parcelle diviser, les prcisions de surface, daccs, de viabilit, de servitudes, etc. seront bienvenues. Lindication de lorigine de proprit complte linformation lie au bien vendu. Le document dcrit ensuite le montant de la vente et les conditions de paiement. Lors de la signature de cet avant-contrat un dpt de garantie (caution) est vers un consignataire (en gnral le notaire). Sauf payer au comptant, aucune somme ne peut tre perue par le vendeur tant que lacheteur ne dispose pas des prts ncessaires. Rappel est en gnral fait de la loi qui a institu cette obligation et un plan de financement est bauch (apport personnel, vente pralable dun bien, prts bancaires avec leurs natures, leurs taux, leurs dures, etc.).
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GUIDE
Les droits et obligations des parties sont dcrits et planifis en vue daboutir la signature de lacte dfinitif permettant lacheteur de commencer sa construction. Il est prvu la libert daccder librement au terrain pour effectuer des mesurages et autres tudes et notamment de dposer les demandes de certificat durbanisme et permis de construire. On indique les coordonnes, moluments et mode de rglement des intervenants retenus (gomtre, ngociateur, notaires). Notez que vous pouvez imposer votre notaire en plus de celui retenu initialement (celui ci est alors dit en double minute). Chaque feuillet est paraph, le tout est dat et sign par les parties.
3.2.2 Dure
Le planning tabli par le compromis doit tre cohrent pour vous permettre deffectuer toutes les dmarches vous mettant en condition de construire au plus vite sur le terrain que vous achetez. Vous disposez de ce dlai pour mener bien le financement, ltude de votre projet et obtenir le permis de construire, soit au minimum 3 6 mois. Nhsitez pas fixer un planning large, vous pourrez toujours anticiper la signature si des conditions favorables le permettent.
3.2.3 Conditions suspensives

La bonne finalisation du plan de financement est la premire condition suspensive de la ralisation dfinitive de la vente. Jouant en faveur de lacheteur ces conditions sont dites suspensives car si lune nest pas ralise, la vente peut tre annule sa seule demande. Le dpt de garantie est restitu lacheteur, aucune commission nest due. Pendant longtemps lobtention dun certificat durbanisme tait la seule garantie pour lacheteur de la constructibilit du terrain. Aujourdhui, les vendeurs acceptent de laisser lacqureur obtenir le permis de construire et mme purger les dlais de recours et de retrait de ce permis. Nous vous conseillons bien sr de signer un compromis dans ce sens et vous expliquons ces notions ci aprs.
4 CONFORMITE DU PROJET
Lobtention du permis de construire passe par la conception dun projet respectant les rgles durbanisme applicables au terrain o sera implante la construction. Cest la conjonction de la localisation du terrain choisi (zone) et de la rglementation (RNU PLU) qui servira de rfrence pour la dlivrance du permis de construire par le service instructeur. Avant dtablir le dossier de demande, il est donc utile de vrifier que le projet respecte les cotes, les surfaces et laspect architectural prescrit.
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4.1 Les cotes
Le projet est cot dans les trois dimensions : - dimensions au sol et distances des ouvrages - altitude et hauteurs des constructions
4.1.1 Implantation
Vous avez labor un plan dont lagencement vous convient merveille, mais avez-vous tenu compte des dimensions particulires du terrain ? Si limplantation ne pose gnralement pas de problme sur un vaste terrain, il nen est pas de mme sur une parcelle de surface infrieure 500 ou 600m, voire moins si le terrain est troit. Russir satisfaire toutes les contraintes que nous avons voques plus haut, peut quelquefois ressembler un srieux challenge. Lorsque le projet rentre sur le terrain, reste-t-il la place de manuvrer aisment avec les vhicules ? Dinstaller une terrasse confortable ? De bnficier dun ensoleillement satisfaisant ? Si ncessaire lemplacement de lassainissement individuel est til de taille suffisante et bien localis ?
4.1.2 Calage
On appelle calage limplantation en altitude des niveaux de lhabitation. En dehors du cas ou le niveau bas de lhabitation est spcifi (zone inondable ou hauteur minimum pour se raccorder au rseau dgout), la maison doit respecter le relief du terrain. Quelle sera la hauteur des talus en remblai et en dblai ? Y aura-t-il des murs de soutnement ? La hauteur des constructions est en gnral mesure partir du sol naturel avant travaux. Laltitude choisie pour le calage permet dobtenir les cotes de hauteur qui peuvent tre demandes soit : au fatage (arte la plus haute du toit) lgout de toiture (partie basse du dbord de toit) soit encore la sablire (partie horizontale du mur o repose le bas du toit).
4.2 Les surfaces

4.2.1 Destination des surfaces construire
On peut retenir comme dfinition de la maison individuelle une construction comportant au moins un logement et au plus deux. Certaines communes limitent le nombre de logement un seul, par tnement constructible, en parlant par exemple
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GUIDE
de maison unifamiliale. Les maisons jumeles ou groupes peuvent galement faire lobjet dinterdiction. Si vous prvoyez des locaux, intgrs ou non la maison, mais non affects au logement, vrifiez que ces destinations sont autorises. La destination des locaux, et notamment des annexes, figurera sur la demande de permis de construire. La surface des annexes peut tre limites ou celles-ci obligatoirement intgres au btiment principal. Les surfaces indiquer pour une demande de permis de construire sont calcules hors uvre. La surface habitable nest pas requise.
4.2.2 Surface de plancher hors uvre

Donnons tout dabord quelques dfinitions : Plancher : La notion de construction de la maison, dfinie le plus simplement par quatre murs et un toit, ne participe pas la dfinition de surfaces sur laquelle repose une partie de la rglementation franaise du droit btir. Les surfaces prises en compte sont celles des planchers de la maison. Le plancher est llment de construction, en principe horizontal, complmentaire des murs et du toit, qui permet lhabitation de la maison sur diffrents niveaux tant lintrieur qu lextrieur (balcon, terrasse). Hors uvre : Luvre, est le mot pour dfinir le btiment de faon plus gnrale, notamment dans notre code civil, en y incluant tous les ouvrages possibles: ponts, dfense, monuments, etc. Le terme hors uvre prcise que lon prend en compte lextrieur de luvre. Surface de plancher hors uvre : Le calcul dune surface de plancher hors uvre prend en compte la surface totale de ce plancher, y compris celle occupe par les cloisons ou les escaliers, plus lpaisseur totale des murs extrieurs sur lesquels, ventuellement, il repose.
4.2.3 Surface hors uvre brute de la maison SHOB

A quoi sert la SHOB ? La surface hors uvre brute de la maison sert, dabord, calculer la surface hors uvre nette, par dduction de certains planchers qui ne sont pas comptabiliser pour celle ci (surfaces non closes, stationnement, combles et sous-sol non amnageables). Voir plus loin : Surface hors uvre nette de la maison. Toutefois, pour un projet de maison situ dans une commune non dote de plan local durbanisme (PLU) ou dun document en tenant lieu (plan doccupation des sols, plan de sauvegarde et de mise en valeur, plan damnagement de zone), il
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conviendra dindiquer cette surface au 4.3- du formulaire de demande de permis de construire pour une maison individuelle (Cerfa 13406). Cest sur la base de la SHOB, que se dtermine le type de demande (permis) ou dclaration dposer avant de construire : voir chapitre 5.
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GUIDE
La SHOB du Rez de chausse correspond lemprise au sol de constructions telles que demand aux petits a. et b. du cadre 6 de la dclaration H1 produire ladministration fiscale pour le calcul de la valeur locative de la maison.
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Comment calculer la SHOB ? La SHOB des constructions est gale la somme des surfaces de plancher de chaque niveau (et de chaque btiment), des surfaces des toitures-terrasses, des balcons ou loggias et des surfaces non closes situes au rez-de-chausse, auxquelles sajoutent lpaisseur des murs et cloisons.
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GUIDE
On doit notamment compter dans le calcul de SHOB de la maison : - Un abri ou un auvent, mme dissoci de la maison, dont le toit repose sur des poteaux (compter lemprise au droit extrieur des alignements des poteaux). - Vranda, jardin dhiver, serre - La surface de plancher place dessous un escalier pos au sol. On ne comptera pas : - La surface occupe par le passage de lescalier travers le plancher (trmie). - Lemprise dun auvent, dune marquise ou dun porche lorsque leurs lments, uniquement fixs au mur, ne reposent pas sur le sol et condition que le sol plac dessous ne soit pas un plancher (terrasse, perron).
4.2.4 Surface hors uvre nette de la maison SHON

A quoi sert la SHON ? La surface hors uvre nette de la maison est la surface de rfrence par excellence pour ladministration, qui elle permet dapprcier limportance de la maison. Cest elle qui est prise en compte pour le respect du droit btir sur un terrain (coefficient doccupation du sol), COS affect au terrain de la maison. Le coefficient, indiqu dans le rglement durbanisme (article 14 des PLU), est multiplier par la surface du terrain pour obtenir la SHON maximale autorise. Par exemple: un COS de 0,20 sur un terrain de 1000m2 autorise une SHON de 200 m. Ladministration utilise galement la SHON de la maison pour : - Le recours obligatoire un architecte pour tablir le projet architectural de la maison (maximum 170 m de SHON) - Le respect de la rglementation thermique dite RT 2005 (consommation nergtique de la maison rapporte au m de SHON) - Le calcul des taxes valoir sur lobtention du permis de construire (taxe locale dquipement, taxe pour les espaces verts, taxe pour les CAUE) Peut-on tablir un rapport entre la SHON et la surface habitable ? La SHON correspond effectivement la partie habitable de la maison car elle ne prend pas en compte les garages, balcons, terrasses et autres lments extrieurs lhabitation proprement dite. Cependant elle intgre lpaisseur des murs et des cloisons et partiellement les escaliers. La conception de la maison de plain pied sans escalier et sans mur de refend permettra dobtenir un excellent rapport surface habitable/SHON (de lordre de 90%). Compte tenu que la SHON nenglobe pas les espaces sous comble dont la hauteur sous plafond est infrieure 1,80 m, une conception de la maison avec un tage en comble permet de donner de lespace aux pices de cet tage. Lexprience montre quil est raisonnable de considrer un rapport surface habitable/SHON de 85% lors de la construction traditionnelle de la maison.
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Schma rcapitulatif des dductions SHOB/SHON Il convient doprer les dductions des planchers reprsents en rouge sur le schma. Les planchers reprsents en vert sont seuls constitutifs de la surface hors uvre nette de la maison.
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GUIDE
Comment calculer la SHON ? La surface hors uvre nette de la maison sobtient en dduisant de la SHOB les surfaces suivantes : - Combles et sous-sols non amnageables pour lhabitation ou lexercice dactivits professionnelles. Le seul critre actuellement retenu pour considrer un local non amnageable est que sa hauteur sous plafond soit infrieure 1,80 m. Notamment, pour quune surface en comble dveloppant un espace de grande hauteur li une forte pente de toit ne soit pas pris en compte en SHON suppose de ne pas dclarer de plancher en SHOB. - Surfaces non closes : toitures-terrasses, balcons, zones couvertes en Rez de chausses (abri garage, auvents, porche, charreterie, etc.) - Locaux destins au stationnement des vhicules (motoriss ou non). Pour tenir compte des paisseurs consquentes de murs induites par lisolation thermique, voire phonique, il est accord une dduction forfaitaire de 5% applicable au dcompte obtenu ci dessus.
Prise en compte des surfaces existantes et/ou transformes Dans le cas de btiments existants sur le terrain, avant la construction de la maison, le calcul doit se faire en fonction du projet global. Par exemple, si une ancienne habitation, existante sur le terrain, est dmolie, ou transforme en garage, sa SHON existante disparat ou se transforme en SHOB. Ladministration a mis disposition un document daide au calcul, disponible en tlchargement sur le site web du ministre. Nous avons ajout des fonctionnalits de calcul automatique ce document : Fiche daide pour le calcul des surfaces hors uvre BRUTES et NETTES des constructions.
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GUIDE
4.3 Laspect architectural

Laspect des constructions, des ouvrages et de leurs abords est codifi par larticle 11 des PLU, gnralement de faon beaucoup plus dtaille que le RNU. La rdaction de cet article mlange des spcifications dordre indicatif avec des obligations ou interdictions dont le libell prcis (une couleur, un matriau, une pente de toit) entrane le strict respect du texte. Voici, titre dexemples, des phrases releves dans des articles 11 du rglement de diffrents PLU : Prescriptions approximatives La pente des toitures devra tre similaire celles des btiments du secteur. La construction devra tre adapte au relief du terrain existant avant travaux. Obligations ou interdictions La pente des toitures sera de 50%
Les talus, tant en dblai quen remblai, issus de la remise en forme du terrain aprs construction, ne pourront excder 0,90m de haut. Les volumes des constructions seront Les toitures seront deux pans simples rectangulaires symtriques. Le plan ne pourra comporter que des angles droits. Lemploi en grandes surfaces de couleur Le blanc est interdit, quelque soit les tranchant sur lenvironnement est ouvrages (enduit, menuiserie, interdit. charpente, ferronnerie) Limprcision de certaine prescription Bien que situ dans la partie RNU du code de lurbanisme larticle R111-21 est applicable, mme aux communes dotes dun plan durbanisme (PLU ou plan en tenant lieu). Bien venu pour prserver la qualit dun site menac par un projet dimportance et manifestement dplac, nombre de permis de construire ont t refus sur la base de son fondement.
4.3.1 Larticle R111-21 du code de lurbanisme

Si votre projet respecte lensemble des rgles opposables votre terrain, ladministration serait tenue de vous dlivrer lautorisation de construire, notamment au vu des articles du PLU lorsquil est applicable. Malheureusement, mme les dossiers les plus labors pourraient tre refuss sur le fondement de larticle R111-21 du code de lurbanisme. Bien que la majorit des services instructeurs de ladministration, charg de ltude des dossiers au nom des communes, mettent en garde les lus sur lusage abusif de ce texte, ceux-ci, peut tre de bonne foi nhsitent pas sen servir sans motiver autrement leur dcision de rejet. Afin dviter de vous retrouver dans une telle situation vous pouvez consulter le CAUE.
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Texte de rfrence : Code de lurbanisme Article R111-21 Modifi par Dcret n2007-18 du 5 janvier 2007 Article 1 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007 Le projet peut tre refus ou n'tre accept que sous rserve de l'observation de prescriptions spciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extrieur des btiments ou ouvrages difier ou modifier, sont de nature porter atteinte au caractre ou l'intrt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu' la conservation des perspectives monumentales.
4.3.2 CAUE
Ds les premires esquisses de votre projet, vous avez la facult de vous faire conseiller, gratuitement, par un architecte attach au CAUE. Prsent dans presque tous les dpartements, cet organisme indpendant, fonctionne sous un rgime associatif dfini par la loi du 3 Janvier 1977 sur larchitecture. Sa consultation, initialement rendue obligatoire par cette loi pour les projets non tablis par un architecte, est devenue facultative un peu plus tard. Bien que financ par une taxe de 0,02% 0,03% du montant des constructions, exigible sur les permis de construire dlivrs, les architectes CAUE sont souvent rmunrs par la commune qui organise des permanences o vous pourrez prendre rendez-vous. A lissue de lentretien, larchitecte dressera un compte rendu quil adressera la mairie. Noubliez pas de vous en faire remettre une copie. Lors du dpt de votre demande de permis, il est possible que cet avis vous soit demand. Vous noterez plus loin dans ce guide, que ce document ne fait pas partie des pices joindre au dossier. Notamment, lavis de larchitecte du CAUE ne devrait pas interfrer avec linstruction dun permis. Lexprience montre que les communes qui font le choix de sadjoindre les services dun architecte CAUE, le consulte sur les dossiers en cours dinstruction.
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GUIDE
5 DEMANDES ET AUTORISATIONS D'URBANISME

Il existe 5 types de demandes relatives au droit dutiliser le sol, en dehors de 2 cas trs particuliers qui nont pas lieu dtre tudis ici savoir, les autorisations concernant : - les tablissements recevant du public (ERP) - les immeubles de grande hauteur (IGH) Pour ces btiments, on pourra se rfrer louvrage paru chez Eyrolles : Russir sa demande de permis de construire. En dehors du certificat durbanisme expliqu juste ci-dessous, les demandes diffrent selon lusage envisag du sol et la localisation du terrain. Le ministre a dresse une notice globale (Cerfa 51190#2) qui indique le type de demande utiliser selon les travaux envisags et le secteur o ils doivent tre entrepris. La majorit des constructions, au sens habituel du terme, sont soumises lobligation de permis de construire dont la construction dune maison individuelle. Avant de traiter ce cas, qui fait lobjet de ce guide, le chapitre 5 constitue un aide mmoire des autres demandes.
5.1 - Certificat durbanisme

Nous avons vu plus haut que les informations connatre au sujet dun terrain sont disponibles en Mairie. Toutefois la rglementation est susceptible de modifications (par exemple transformation du POS en PLU). Que vous possdiez un terrain, ou bien que vous en fassiez lacquisition, vous pouvez faire valider par crit, ces informations, et vous assurer quelles restent inchanges pendant un laps de temps que vous mettrez profit pour faire mener bien votre projet. Cest lobjet du certificat durbanisme (CU) qui indique galement la nature des participations financires exigibles (TLE, TDENS, TDCAUE, etc.) La demande de CU se fait avec le formulaire cerfa 13410*01. Le document comprend en pages 3&4 une notice complte et claire qui rend inutile de fournir des explications complmentaires dans ce guide. Il est par contre intressant de donner un exemple de document retourn par ladministration afin davoir une ide de ce que lon peut attendre dune telle demande. Le CU est valable 18 mois, avec facult de le faire proroger pour une anne supplmentaire. Une demande de permis de construire dpose pendant la dure de validit du CU sera instruite sur la base de son contenu (et non des ventuelles nouvelles rgles). Seules pourront tre opposables, des rgles nouvelles si elles intressent la scurit ou la salubrit publique (principe de prcaution oblige).
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GUIDE
Remarque La notion de CU tacite ne peut sappliquer qu un certificat durbanisme oprationnel puisque le but du certificat durbanisme dinformation doit lister de faon exhaustive les
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rgles de droit commun. Dans lexemple ci-dessus, le demandeur obtient en date du 8 Juin 2008 le droit de construire une maison de 160m de SHON.
5.2 - Dclaration pralable

Une dclaration pralable doit tre dpose pour dclarer des installations, des amnagements, des constructions ou des travaux non soumis permis. Caravane Une dclaration pralable est exige pour linstallation dune caravane durant une priode suprieure trois mois par an calcule en dure cumule. Cependant : - Lutilisation des caravanes, qui sont considres comme des vhicules habitables est soumise aux rgles du camping. - Le stationnement dune caravane est admis, sans autorisation ni dclaration, dans lenceinte de la proprit constituant la rsidence de lutilisateur. Mobil home et autre habitation lgre de loisir Le mobil home, que la langue franaise appelle rsidence mobile, est comme la caravane un vhicule habitable mais dont la circulation est interdite sur la route. Il diffre de lhabitation lgre de loisir qui doit tre transportable (ou dmontable) sans ncessairement tre tractable. Linstallation de ces quipements est soumises permis sauf : - Sur les emplacements amnags pour leur utilisation dans les campings et autres terrains consacrs aux rsidences de loisirs (villages de vacances) - Sur les parcs destins leur entreposage - Si une dcision prfectorale en prvoit lusage pour le relogement de personnes victimes de catastrophe Une dclaration pralable est cependant ncessaire, mme pour linstallation sur un terrain amnag, dune telle habitation si elle est dune SHON suprieure 35m. Construction avec cration de SHOB La dclaration pralable est utilise pour un projet de construction dont la surface de plancher hors uvre brute est infrieure 20m. En dehors des secteurs particuliers voqus au titre 2.3 Cas particuliers, dcrit plus haut dans ce guide, une construction dont la surface est infrieure 2m et la hauteur infrieure 12m ne requiert aucune autorisation. Pylne ou olienne Linstallation dun pylne, dun poteau, dune olienne, dune statue ou dun autre ouvrage du mme type de moins de 12m de haut ne ncessite aucune autorisation. Une dclaration pralable est exige pour les mmes ouvrages de plus de 12m de haut, sauf les oliennes qui ncessitent un permis.
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GUIDE
Cltures La dclaration pralable est exige dans les secteurs particuliers voqus au titre 2.3 Cas particuliers, dcrit plus haut dans ce guide, notamment lorsque la commune la prvu dans son PLU. Les cltures, en dehors de ces secteurs, donc non soumises autorisation, devront nanmoins respecter les ventuelles prescriptions du plan durbanisme lorsquil existe. Les barrires et autres grillages ou treillis barbel ne sont pas considrs comme des cltures. Murs Ldification de murs, autres que de clture ou de soutnement, nest pas soumise autorisation, cependant une dclaration pralable est ncessaire si : - la hauteur du mur est suprieure 2m - le rglement communal le prvoit - louvrage doit tre ralis dans les secteurs particuliers voqus au titre 2.3 Cas particuliers, dcrit plus haut dans ce guide Piscine Une dclaration pralable pourra tre ncessaire, non pour le bassin lui-mme, mais pour les menus ouvrages accompagnant la ralisation de la piscine (murs, construction du local technique ou autre annexe). Une piscine ne peut tre couverte (H>1,80m) quaprs lobtention dun permis de construire. La dclaration pralable est obligatoire pour un bassin nu (ou couvert H< 1,80m) de surface suprieure 10m (et infrieure 100m). Travaux sur existants La modification dun btiment existant ncessite, dans la majorit des cas, le dpt dune DP, notamment : - les travaux de ravalement ou la modification de laspect extrieur - la modification ou la suppression dun lment identifi par le PLU ou une dcision du conseil municipal comme ayant un intrt patrimonial ou paysager - la transformation de plus de 10m de SHOB en SHON - la cration de 2m<SHOB<20m dans le volume existant - le changement de destination si les travaux ne modifient ni la structure ni la faade - les travaux intrieurs lorsque limmeuble se situe en secteur sauvegard dont le PSMV nest pas approuv ou mis en rvision Les travaux entranants une modification du volume ou de la structure du btiment sont soumis permis.
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Amnagements Le rgime normal des lotissements est le permis damnager. Toutefois en dehors des secteurs particuliers et si aucun espace commun nest cr seule la DP est obligatoire pour diviser un terrain en vue de construire. Les terrassements, en dehors de ceux prvu dans le cadre dun permis sont soumis dclaration pralable si il est prvu de creuser ou de remblayer sur plus de 2m de haut et 100m de superficie. En plus des cas les plus frquents cits ci-dessus, on devra se rfrer au Code de lurbanisme ou la notice cerfa n51190#2 pour des situations particulires. Le formulaire est le document cerfa 13404*01 et les pices joindre ne posent pas de problmes particuliers sauf se rfrer aux exemples dcrits plus loin dans ce guide.
5.3 - Permis de dmolir

Les dmolitions ncessitent un permis dans les secteurs particuliers voqus au titre 2.3 Cas particuliers, dcrit plus haut dans ce guide, ou si le conseil municipal a dcid dinstituer lobligation de permis de dmolir sur tout ou partie du territoire de la commune. Ces cas sont dcrits prcisment par la notice cerfa n51190*2, page 8, titre 2.4. Les dmolitions, prvues lors de projets de constructions, sont traites conjointement aux permis par des renseignements ou des pices supplmentaires fournir avec les dits permis.
5.4 - Permis damnager ou de construire

Les permis de construire et damnager se font avec le mme formulaire cerfa 13409*01.Une case cocher en tte du document indique la destination du permis. Les pices joindre sont diffrentes : jusqu 57 pour le PA et 46 pour le PC. Les amnagements sont principalement les lotissements, les terrains de camping ou daccueil de gens du voyage, les terrains de sport et parcs de loisirs rsidentiels ou non. Les constructions, prvues en mme temps que ces amnagements, sont dcrites avec le permis damnager. Les constructions, en dehors des amnagements ci-dessus, font lobjet dun permis de construire. La construction dune maison individuelle et/ou ses annexes, les agrandissements (extension, surlvation), la transformation dun btiment en habitation, comportant ventuellement des dmolitions font lobjet dune demande de PC spcifique dont la description figure dans le dtail ci aprs.
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GUIDE
6 Les formulaires PC pour une maison individuelle

Les modles des formulaires prvus par la rforme ont t publis au J.O. du 21 Juin 2007 (arrt du 6 Juin 2007) disponibles sur le site http://www.legifrance.gouv.fr. Ce texte prvoit que ces modles de formulaires, de bordereaux de dpt des pices jointes et de rcpisss peuvent tre obtenus auprs des mairies ou des directions dpartementales de l'quipement et sont accessibles sur le site Internet du ministre charg de l'urbanisme. Le formulaire pour demander un permis de construire de maison individuelle est en effet disponible l'adresse : http://www.nouveaupermisdeconstruire.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=291 o l'on trouve 7 documents tlcharger. - Formulaire de demande de permis de construire pour une maison
individuelle et/ou ses annexes
Fiche complmentaire / autres demandeurs Bordereau de dpt des pices jointes une demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes Bordereau de dpt des pices jointes lorsque le projet comporte des dmolitions Rcpiss de dpt dune demande de permis de construire pour une maison individuelle ou ses annexes Notice dinformation pour les demandes de permis de construire, permis damnager, permis de dmolir, dclaration pralable Fiche daide pour le calcul des surfaces hors uvre brutes et nettes des constructions (trait au chapitre 4.2)
6.1 Le formulaire de demande du permis de construire

Il est possible de remplir directement l'cran ce formulaire. Toutefois nous avons constat l'usage que certains champs, en plus de ne pas tre formats correctement, comportent des erreurs qui vont gnrer une fausse information. Les numros de tlphone ne saffichent pas avec le zro en premier, propre la numrotation franaise. Ainsi par exemple, le 06 87 37 57 59 s'affichera 687375759.
Les champs tlphones et CP dfectueux
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Notre correction
Le stagiaire "Stagiaire-plm2" a cru bon de considrer le numro de tlphone comme un nombre. Nous avons dvelopp notre propre gestion de champs, sur les formulaires que nous vous proposons sur le CD. Surtout, le fichier fourni pourra tre enregistr sur votre ordinateur avec le contenu des champs remplis que vous pourrez modifier ultrieurement. Cest impossible avec le formulaire du ministre dont les champs remplis peuvent seulement tre imprims. Le document fournir est le formulaire CERFA13406*01 pour une maison individuelle et/ou ses annexes. Larticle R431-5 du code de lurbanisme prcise les informations fournir dans la demande.
Texte de rfrence : Code de lurbanisme Art.*R. 431-5. La demande de permis de construire prcise : a)Lidentit du ou des demandeurs; b) Lidentit de larchitecte auteur du projet, sauf dans les cas prvus larticle R. 431-2; c) La localisation et la superficie du ou des terrains; d) La nature des travaux; e) La destination des constructions, par rfrence aux diffrentes destinations dfinies larticle R. 123-9 f) La surface hors uvre nette des constructions projetes, sil y a lieu rpartie selon les diffrentes destinations dfinies larticle R. 123-9, ainsi que leur surface hors uvre brute lorsque le projet nest pas situ dans un territoire couvert par plan local durbanisme ou un document durbanisme en tenant lieu.
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Les numros ci-dessous correspondent aux cadres remplir sur le formulaire. 1 - Lidentit du ou des demandeurs La demande de permis de construire pour votre maison peut tre prsente par plusieurs personnes. Chaque demandeur signe le formulaire de demande de permis
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de construire o sont indiques les coordonnes du "demandeur principal". Les autres demandeurs renseignent une fiche complmentaire. (Voir plus bas) - Une copie des dcisions prises par l'administration sera adresse aux Cotitulaires de la demande. - En cas d'autorisation, les Co-titulaires seront solidairement responsables du paiement des taxes. 2 - Les coordonnes du demandeur En plus de ladresse postale du demandeur une adresse e-mail peut tre indique. Le ministre na pas cach son souhait de voir se dvelopper les changes lectroniques afin de rduire les cots gnrs par les lettres recommandes avec A.R. (voir Le permis de construire fait peau neuve sur le site du ministre). Si ladresse lectronique du demandeur est indique, les envois par ladministration servent comme date de notification de dlai d'instruction mme en l'absence de consultation des messages (date d'envoi + 8 jours). Il est sans doute prfrable de ne pas indiquer dadresse lectronique au moins tant que la fiabilit du systme nest pas assure tant ct demandeur (modification dadresse lie au fournisseur daccs) que ct administration o les systmes de scurit (reconnaissance didentit lectronique et accus de rception) ne sont pas en place. Cette indication risquerait de provoquer des malentendus, lourds de consquence en terme de dlai, sur le bon droulement de linstruction. 3 - La localisation et la superficie du ou des terrains Le terrain est constitu par une ou plusieurs parcelles cadastrales d'un seul tenant (tnement voir 3.1.9) appartenant un seul propritaire ou devant tre runies pour l'opration projete, ou il est le rsultat d'une division avec ou sans formalit de lotissement ( partir de 2 lots). 4 - Caractristiques du projet 4.1 - Lidentit de larchitecte auteur du projet Le projet architectural doit tre tabli par un architecte sauf si le demandeur construit pour lui-mme une surface hors uvre nette (S.H.O.N.) infrieure 170m (quivalent environ 140/150m de surface habitable). Dans ce cas le demandeur atteste sur lhonneur que son projet est dispens du recours obligatoire larchitecte. Le terme "architecte" dsigne un architecte, un agr en architecture ou une socit d'architecture, inscrit au tableau de l'Ordre des Architectes qui le matre d'ouvrage confie la mission de matrise d'oeuvre. Le Code de dontologie de larchitecte interdit larchitecte de cautionner un projet dont il ne serait pas lauteur, en sanctionnant la signature dite de complaisance .
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Textes de rfrence : Code de dontologie des architectes Article 5 Un architecte qui n'a pas particip l'laboration d'un projet ne peut en aucun cas y apposer sa signature, ni prtendre une rmunration ce titre ; la signature de complaisance est interdite. Le nom et les titres de tout architecte qui a effectivement particip l'laboration d'un projet doivent tre explicitement mentionns aprs accord de l'intress sur les lments de ce projet auxquels il a particip.
Code de lurbanisme Article R*431-1 Cr par Dcret n2007-18 du 5 janvier 2007 - art. 9 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007 Le projet architectural prvu l'article L. 431-2 doit tre tabli par un architecte. Article R*431-2 Cr par Dcret n2007-18 du 5 janvier 2007 - art. 9 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007 Conformment l'article 1er du dcret n 77-190 du 3 mars 1977, ne sont toutefois pas tenues de recourir un architecte les personnes physiques ou les exploitations agricoles responsabilit limite associ unique qui dclarent vouloir difier ou modifier pour elles-mmes : a) Une construction usage autre qu'agricole dont la surface de plancher hors oeuvre nette n'excde pas cent soixante-dix mtres carrs ; b) Une construction usage agricole dont la surface de plancher hors oeuvre brute n'excde pas huit cents mtres carrs ; c) Des serres de production dont le pied-droit a une hauteur infrieure quatre mtres et dont la surface de plancher hors oeuvre brute n'excde pas deux mille mtres carrs. La demande prcise que le demandeur et, le cas chant, l'architecte, ont connaissance de l'existence de rgles gnrales de construction prvues par le chapitre Ier du titre Ier du livre Ier du code de la construction et de l'habitation et notamment, lorsque la construction y est soumise, des rgles d'accessibilit fixes en application de l'article L. 111-7 de ce code et de l'obligation de respecter ces rgles. Article R*431-3 Cr par Dcret n2007-18 du 5 janvier 2007 - art. 9 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007 Conformment aux articles 2 et 4-2 du dcret n 78-171 du 26 janvier 1978 : a) Les plans et documents des modles types et de leurs variantes dfinis l'article 1er du mme dcret sont tablis par un architecte. Ils prcisent la composition du btiment, son organisation, l'expression de son volume et le choix des matriaux ; b) A l'exception des personnes physiques mentionnes au premier alina de l'article 4 de la loi n 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, tout matre d'ouvrage qui ralise une construction en utilisant un modle type doit faire appel un architecte pour l'implantation de cette construction sur le terrain, le choix de l'aspect extrieur et des couleurs ainsi que les adaptations ncessaires l'insertion dans le milieu environnant.
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4.2 - La nature des travaux Quil sagisse dune construction neuve ou de modifications sur une maison existante, un descriptif crit est demand. La trame suivante pourra tre suivie : - Dcrire la volumtrie de la construction et notamment de la toiture (2 pans, 4 pans, en L, dcrochs....) en prcisant si la pente de toit est faible, moyenne ou forte. - Indiquer le nombre et lorganisation des niveaux (plain-pied, tage, combles amnags ou non, demi-niveaux dcals...) - Evoquer le style de la construction (contemporaine, rgionale, bioclimatique...) - Indiquer ventuellement le procd constructif (traditionnel, ossature bois...) 4.3 - La surface hors uvre brute voir calcul de la SHOB Exige uniquement pour un projet situ dans une commune obissant au RNU (absence de plan durbanisme). Lutilit de cette information nest pas connue pour linstant. 4.4 - Informations complmentaires Il ny a pas de difficult donner les informations concernant le logement et son financement. Attention toutefois: le contrat de construction de maison individuelle est le contrat obligatoire (loi n 90-1129 du 19 dcembre 1990) appel CCMI auquel vous ne pouvez droger seulement si vous (ou avec votre architecte) faites appel des entreprises spares pour construire au moins le gros uvre (maonnerie = 1 entreprise, charpente/couverture = 1 autre entreprise, etc.) ou si vous construisez vousmme. Le maon local qui vous propose de monter les murs et le toit, le matre duvre qui vous payez les travaux de construction sont tenus de vous proposer ce contrat. Comme ce nest pas toujours le cas, vrifiez bien avant de cocher la case correspondante (ladministration ignorait ce point avant la rforme 2007). 4.5 - Rpartition de la surface hors uvre nette voir calcul de la SHON
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5. - Concerne le cas de dmolition. 6 - Fiscalit selon laffectation des surfaces hors uvre nette La petite note (9) en bas de page donne les dfinitions de locaux, non utilisables pour lhabitation porter sur la ligne 6.1.4, mais qui ont pu tre intgrs au projet. Il est recommand de remplir le tableau en se rfrant strictement aux exemples donns : cellier en rez de chausse, appentis, remise, bcher, atelier familial, abri de jardin, abri et local technique de piscine. 7 - Engagement du demandeur Probablement le point le plus important de la rforme 2007, en signant cette demande : - Vous attestez avoir qualit pour dposer le permis de construire (auparavant ladministration rclamait un justificatif: autorisation du propritaire du terrain, compromis de vente) et demandait tous autres justificatifs (servitude de passage ou rseaux etc.). - Vous prenez la responsabilit dclarative du calcul de la surface hors uvre nette du projet qui ne sera pas vrifie par ladministration qui vous ne donnerez pas les plans intrieurs. Or cette surface doit tre exacte pour : - le respect du COS - le calcul des taxes et des impositions - le recours obligatoire un architecte. Ne signez pas ce formulaire la lgre: vous devez disposer de tous les justificatifs des informations contenues dans la demande, rclamer auprs des professionnels auxquels vous aurez fait appel (Notaire, Gomtre, Constructeur, Architecte, etc.)
6.2 - La fiche autre demandeur

Ce document est joindre la demande au cas o le permis de construire est dpos par plusieurs demandeurs. La fiche permet de donner les coordonnes de quatre demandeurs supplmentaires (voir 1.identit du ou des demandeurs cidessus).
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6.3 - Le bordereau des pices jointes

Liste cocher des documents joints la demande. En reportant sur les documents (plans, pices crites, photos, attestations) joindre la demande, la rfrence
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mentionne sur ce bordereau (de PCMI1 PCMI28) vous serez assurs que votre dossier est complet. Vous dposerez ce bordereau en mme temps que la demande de permis de construire.
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6.4 Le rcpiss de dpt de permis de construire

Ce document est faire remplir la Mairie lors du dpt du dossier. Il comporte les informations concernant linstruction du dossier (dlais, recours, etc.).
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Conservez prcieusement ce document qui peut devenir votre AUTORISATION de permis de construire. Si ladministration ne vous a pas rpondu dans les dlais indiqus sur le rcpiss ou les courriers envoys, le permis est dit tacite. Laffichage du rcpiss et du panneau rglementaire sur le terrain vous autorise commencer les travaux!
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7 Le contenu des pices joindre la demande de permis de construire

Un exemple pas pas est prsent au chapitre 8 pour crer ces documents laide du logiciel dArchitecture de MICRO APPLICATION. Le bordereau institu par larrt du 6 Juin 2007 liste de faon exhaustive les documents joindre une demande de permis de construire pour une maison individuelle:
> > > >
Les plans intrieurs ne sont pas fournir. Seuls sont demands un plan de situation, le plan de masse, les plans des faades et des toitures et une coupe btiment/terrain. Une notice dcrivant le contexte du projet.
Des photos du terrain et un document graphique reprsentant la maison dans le paysage. Diffrentes attestations selon la localisation du projet.
Attention: la construction dans une commune ou un PPR oblige une tude pralable requiert obligatoirement le recours un architecte ou un expert agr (PCMI14)
7.1 - Plans et notice joindre dans tous les cas. (PCMI1 PCMI5)
PCMI1 Un plan de situation du terrain [Art. R. 431-7 a) du code de lurbanisme] Texte de rfrence:
Code de lurbanisme Article R431-7
(Insr par Dcret n 2007-18 du 5 janvier 2007 art. 9 Journal Officiel du 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007) Sont joints la demande de permis de construire : a) Un plan permettant de connatre la situation du terrain l'intrieur de la commune ; ...............
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En complment de l'article du code de l'urbanisme, la notice cerfa N51190#01 prcise la prsentation du document PCMI1 Texte de rfrence:
Notice cerfa N51190#01 - Partie PCMI1
PCMI1. Un plan de situation du terrain [Art. R. 431-7 a) du code de lurbanisme]

Le plan de situation permet de connatre la situation du terrain lintrieur de la commune afin de savoir quelles rgles durbanisme sappliquent dans la zone o est situ votre projet. Il permet galement de savoir sil existe des servitudes. Vous devez indiquer sur le plan son chelle et lorientation, cest--dire la direction du Nord (Art. A. 431-9 du code de lurbanisme). Choisissez une chelle permettant de reprer clairement le terrain dans la commune. A titre dexemple, pour un projet situ en zone rurale, une chelle de lordre du 1/20 000 ou 1/25 000 (ce qui correspond par exemple une carte de randonne) convient gnralement. Pour un projet situ en ville une chelle de lordre du 1/2 000 ou du 1/5 000 (ce qui correspond par exemple au plan local durbanisme ou un plan cadastral) peut tre retenue. Vous devez galement indiquer lendroit partir duquel les deux photos jointes (pices PCMI7 et PCMI8) ont t prises, ainsi que langle de prise de vue.
Lchelle de votre plan de situation sera diffrente selon la localisation de votre projet. Zone rurale : Vous pouvez scanner la partie, o se situe votre terrain, dune carte topographique lchelle 1/25000 dite par lIGN. Vous devez possder les droits sur cette carte en layant achete en librairie ou bien lavoir commande sur le site de IGN France : http://www.ign.fr L'emplacement de votre terrain sur ce plan sera reprsent par un point rouge sur la carte IGN, qui lui-mme sera entoure dun cercle plus large. Zone urbaine : Vous pouvez rcuprer le cadastre concernant votre parcelle, soit auprs du service du cadastre, soit en Mairie, soit sur le site internet officiel. http://www.cadastre.gouv.fr
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Sur le cadastre, vous pourrez selon son chelle, dessiner les contours et colorer la parcelle.
Indications obligatoires faire figurer sur le document : Lchelle Lorientation Lindication du nom des voies et des quipements remarquables (Mairie, coles, etc.) Les emplacements et angles de vues des photographies PCMI7 et PCMI8.
Indications permettant linstruction du dossier : Les accs et servitudes existantes ou crer permettant d'accder la parcelle depuis le domaine public. Les servitudes et les rseaux concernant le terrain (par exemple : ligne haute tension)
Remarque Dans le cadre dune commune dot dun PLU, le reprage de votre parcelle sur le document graphique, permettra linstructeur de localiser la zone concerne.
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PCMI2 Un plan de masse des constructions difier (ou modifier) [Art. R. 431-9 du code de lurbanisme] Le plan masse est incontestablement le document le plus important des pices joindre au dossier de demande de permis de construire une maison individuelle. Le plan masse reprsente le projet sur le terrain, cot dans les trois dimensions (voir chapitre 4.1). Cest donc sur ce plan que se lira le mieux si le projet respecte, ou non, la rglementation applicable au terrain. Il est absolument indispensable de saisir les notions qui suivent et dapporter un soin tout particulier ltablissement de ce document primordial.
Texte de rfrence:
Article R431-9
(Dcret n 2007-18 du 5 janvier 2007 art. 9 Journal Officiel du 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007) (Dcret n 2007-817 du 11 mai 2007 art. 3 Journal Officiel du 12 mai 2007) Le projet architectural comprend galement un plan de masse des constructions difier ou modifier cot dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparatre les travaux extrieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimes ou cres et, le cas chant, les constructions existantes dont le maintien est prvu. Il indique galement, le cas chant, les modalits selon lesquelles les btiments ou ouvrages seront raccords aux rseaux publics ou, dfaut d'quipements publics, les quipements privs prvus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement. Lorsque le terrain n'est pas directement desservi par une voie ouverte la circulation publique, le plan de masse indique l'emplacement et les caractristiques de la servitude de passage permettant d'y accder. Lorsque le projet est situ dans une zone inondable dlimite par un plan de prvention des risques, les cotes du plan de masse sont rattaches au systme altimtrique de rfrence de ce plan.
En complment de l'article du code de l'urbanisme cit ci dessus, la notice cerfa N51190#01 prcise la prsentation du document PCMI2
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GUIDE
Texte de rfrence:
Notice Cerfa N51190#01 dcrit le contenu obligatoire du plan de masse. PCMI2. Un plan de masse des constructions difier ou modifier [Art. R. 431-9 du code de lurbanisme]
Le plan de masse prsente le projet dans sa totalit. Il permet de vrifier que les futures constructions respectent les diffrentes rgles dimplantation et de hauteur, y compris par rapport aux constructions existantes, sil y en a. Il permet galement de connatre le projet damnagement du terrain, lorganisation des accs la voie publique et des branchements sur les rseaux. Vous devez indiquer sur le plan son chelle et lorientation, cest--dire la direction du Nord (Art. A. 431-9 du code de lurbanisme) ainsi que les cotes, en 3 dimensions (longueur, largeur et hauteur) 1). Choisissez une chelle permettant de reprsenter le projet dans le terrain. Le plan de masse doit faire apparatre : les btiments existants sur le terrain avec leurs dimensions et leur emplacement exact ; les btiments construire avec leurs dimensions et leur emplacement exact projet ; les parties du terrains quil est prvu de creuser pour raliser le projet ; les arbres existants, sil y en a, en indiquant ceux qui seront maintenus et ceux qui seront supprims ; les arbres qui doivent tre plants ; lemplacement prvu pour le raccordement aux rseaux ou linstallation du systme dassainissement individuel. Vous devez galement indiquer lendroit partir duquel les deux photos jointes (pices PC7 et PC8) ont t prises, ainsi que langle de prise de vue. Si vous rencontrez des difficults pour faire figurer toutes ces informations sur un seul plan vous pouvez en produire plusieurs. Par exemple si vous ralisez une petite construction sur un terrain trs grand, vous pouvez prsenter un plan de petite chelle faisant apparatre la totalit du terrain et indiquant la localisation du projet sur le terrain et un plan annexe, plus grande chelle, faisant apparatre les dtails du projet. 1) Attention : Si votre projet est situ dans une zone inondable dlimite par un plan de prvention des risques, les cotes du plan de masse doivent tre rattaches au systme altimtrique de rfrence de ce plan.
Prsentation rglementaire du plan masse : Le plan masse doit respecter les dispositions ci-dessus. Labsence dune seule de ces indications autorise le service instructeur requrir linformation dfectueuse comme si la pice tait manquante.
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Le plan masse sera gnralement tabli partir dun fond de plan de gomtre, il sera utile de nettoyer ce fond de plan pour en faire disparatre toutes indications ou dessins inutiles sur le plan de masse fini. On conservera bien videmment lindication dchelle et dorientation. Exemple : 1/200 = 5 mm pour 1 m Il parait opportun de noter lchelle selon ces deux formes. Pour des formats dchelle difficiles transposer sans calcul (1/150, 1/250), le dessin dune rgle dchelle permettra de mesurer sur le plan par rapport cette rgle.
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Concernant la reprsentation de lorientation, malgr les formes les plus fantaisistes donnes la boussole dorientation, le plus utiles et dindiquer sans ambigut les 4 points cardinaux.
Sur le plan de gomtre on conservera notamment, les btiments existant avec leurs dimensions et les cotes de leurs emplacements, les arbres existants. Normalement un plan de gomtre comporte, les points daltitudes significatives, voir les courbes de niveaux du terrain, laltitude est gnralement donner par
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rapport un point fictif (0 ou 100), ne correspondant pas laltitude gographique du terrain. Le projet pourra reprendre ces repres daltitudes, sauf si il est situ en zone inondable ou laltitude doit tre rattache au systme altimtrique du PPR. Les talus sont reprsents par de petites hachures irrgulires. On prendra soin de mettre en vidence toutes marques du plan pouvant se retrouver sur le terrain, borne OGE (ordre du gomtre expert) ou ancienne, angle de muret, piquet, etc..., ainsi que les cltures existantes et tous menus ouvrages, tels que, bassin, abri jardin, etc... Les limites cotes du terrain sont conserver aussi. Le ou les btiments projets devront imprativement tre attachs par deux angles au moins deux de ces repres visuels au moins. Une lgende particulire fera apparaitre les parties de terrain quil est prvu de creuser pour raliser le projet. (Bien que nous ayons eu de nombreux permis sans jamais avoir donner cette information, il suffit dune fois pour se voir notifier une demande de pice manquante, voir ci dessus). Une hachure reprsentant lemprise du btiment, indique la partie creuser pour construire. Un trait gras de couleur verte englobera les accs, terrasses et leurs talus en dblais, creuss pour adapter les abords de la construction. Sur un terrain plat, lemprise seule du btiment sera creuse. Une lgende indique cette emprise. Sauf rsulter dune obligation PLU ou rglement de lotissement, on pourra se passer dindiquer les arbres planter. Le plan masse doit faire apparaitre lendroit et langle de prises de vues des photographies de loin et de prs (PCMI7 et 8) fournir au dossier. A dfaut, une lgende indique que ces points sont reprsents sur le plan de situation. Bien que non prvu par la rglementation, il sera utile linstructeur de visualiser lemplacement de la coupe (PCMI3) par un trait pointill rouge terminer en ses extrmits par des flches reprsentant le sens de la coupe. (Coupe A-A) Contenu du plan masse relatif au respect rglementaire du projet Le contenu du plan masse, doit permettre d'apprcier la conformit du projet aux rgles d'urbanisme. La rglementation d'urbanisme respecter est en l'absence de PLU, le RNU et plus gnralement toutes les rgles du code de l'urbanisme, le cas chant le projet doit se conformer au rglement du lotissement dans lequel il est situ. Nous dcrivons ci-dessous comment un plan masse permet d'apprcier le respect des rgles d'un PLU (voir chapitre 2.4.3) Un PLU est un plan qui divise la commune en zones, dans lesquelles s'appliquent des rgles diffrentes.(Code de l'urbanisme article R. 123-4 et suivants) C'est l'article R. 123-9 qui liste l'ensemble des rgles respecter dans une zone.
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Article 1 & 2 : Occupations et utilisations du sol interdites ou soumis des conditions particulires Pour la maison individuelle, ces dispositions sont peu frquentes, sauf par exemple un agriculteur qui serait autoris construire en zone A (agricole) proche de son exploitation ou un artisan autoris crer un logement attenant son local professionnel. Le plan masse devra alors montrer ces dispositions particulires. Article 3 : Les conditions de desserte des terrains par voie publique ou prive (Accs et voirie) Le plan masse doit montrer comment la nouvelle construction est accessible depuis la voie publique. Lorsque le terrain jouxte la voie publique, il suffit d'indiquer les caractristiques rglementaires par la cotation d'un portail en retrait et/ou d'une aire de stationnement. Lorsque le terrain est dsenclav par un accs priv, l'chelle du plan masse permettra la reprsentation de l'accs priv jusqu' la voie publique. Comme indiqu dans la notice, un plan petite chelle peut reprsenter la totalit de l'accs, un plan plus grande chelle dtaillera l'intgralit du projet.

La largeur d'une voie prive pouvant tre rglemente, coter la largeur de la voie. Une parcelle appartenant la commune ne constituant pas une voie publique, sera considre comme une voie prive en servitude. L'instructeur apprciera toujours l'indication graphique d'une servitude, le ptitionnaire qui signe le permis de construire doit tre en mesure de justifier de ces autorisations de passage. La circulation des vhicules depuis l'accs du terrain jusqu'au garage, et aux places de stationnement, doit tre clairement indique (exemple : hachure jaune dcrite par une lgende). La pente des voies et rampes d'accs peut tre rglemente, dans ce cas, indiquer tronon par tronon les pourcentages de pente de l'accs.
En cochant la case "Rsidence principale" de l'encadr 4.4 de la demande de permis de construire, le ptitionnaire indique qu'il construit pour lui mme. Le plan masse peut donc s'affranchir de l'obligation d'accessibilit aux handicaps (sauf handicap construisant pour lui-mme). On portera alors sur le plan masse l'indication suivante : "Le ptitionnaire dclarant construire pour lui-mme, le projet n'est pas tenu de respecter les rgles d'accessibilit aux handicaps."
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Article 4 : La desserte par les rseaux publiques et/ou ventuellement assainissement individuel
La position et l'aspect des regards de comptage peuvent tre rglements.
L'eau potable Le plan masse doit faire apparatre le raccordement de l'eau depuis la conduite publique jusqu'au btiment. La prise d'eau sur la conduite est constitue par une bouche cl, en gnral reprsente sur les plans de gomtre par un "papillon". Le tube amenant l'eau au btiment est en PVC noir avec des bandes bleues. Il sera judicieux de le reprsenter sur le plan par un trait bleu. Lorsque le comptage n'est pas ralis dans la maison (maison de ville ou de montagne par exemple), on pourra dessiner l'emplacement du regard renfermant le compteur. Ce regard peut tre plac en limite intrieure de proprit ou sur le domaine public. (Regard isolant avec trappon polystyrne) L'lectricit Le coffret lectrique sera plac en limite de parcelle (mais l'intrieur de celle-ci) au plus prs du btiment. Le coffret sera raccord un poteau EDF quand celui-ci existe ou un rseau souterrain, puis au btiment. Les poteaux, si ncessaire, sont reprsents sur le plan masse, par une sorte d'antenne avec au bout un arc lectrique. Il est indispensable, de reprsenter les ventuelles lignes ariennes en survol du terrain, basse tension (220V-380V), moyenne tension (20 000V), haute tension 63 000V), trs haute tension (+de 400 000V). Le tlphone Le branchement au rseau public de tlphone peut s'effectuer partir d'un poteau ou en souterrain partir d'un regard de rpartition. (L0T) Un trait vert reprsentera le branchement depuis le regard, jusqu'au btiment. Les poteaux tlphoniques sont reprsents par une antenne sur le plan masse. L'assainissement Rseau public d'assainissement (tout l'gout raccord une station d'puration) Reprsenter le branchement depuis le btiment jusqu'au rseau. Le raccordement sur le rseau se fait par un regard (trappon) reprsent par un petit cercle. Rseau sans station d'puration, donc avec un traitement pralable par une fosse septique. Reprsenter l'emplacement de la fosse septique raccord au btiment et au rseau.
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GUIDE
Assainissement individuel, fosse septique + pandage (champ ou filtre sables). Seul l'emplacement de l'assainissement individuel doit tre indiqu sur le plan masse. La description du systme n'est pas requise. Il conviendra de coter l'emplacement de l'pandage par rapport aux limites de proprit, par rapport au btiment, par rapport aux arbres et d'en donner les dimensions longueur/largeur. Une lgende accompagne le plan masse : "Emplacement prvu pour l'assainissement individuel conforme aux rgles en vigueur, que le ptitionnaire s'engage respecter en signant le cerfa N13406" Les eaux pluviales Dans le cas d'un rseau sparatif, on reprsente les eaux pluviales allant dans le rseau de rcupration d'eaux pluviales. Le raccordement sur le rseau se fait par un regard (trappon) reprsent par un petit cercle. Eventuellement les eaux pluviales peuvent tre rejetes dans un ruisseau ou un foss.
Les eaux pluviales ne vont pas dans les rseaux d'gout.
Souvent, les eaux pluviales seront traites par des puits perdus sur la parcelle dont seul l'emplacement est dessiner. De petits carrs noirs reprsentent les regards en pieds des descentes de toits, relies ensemble jusqu'au puit perdu ou au rseau. Le regard est plac sur le mur pignon ou sur le mur faade, jamais sur l'arte des murs. Certains projets prvoiront une citerne de rcupration d'eaux pluviales. Dans certains cas seule la surverse des puits perdus ou de la citerne, sera tolre au rseau. Un caniveau devant la porte de garage pourra galement complter le dispositif. Le gaz Certaines communes ou villes sont quipes du gaz, ou, selon le projet, une citerne gaz peut tre implante sur le terrain. Article 5 : Caractristiques des terrains pour tre constructibles La surface du terrain, porte sur le formulaire de demande, permet l'instructeur de vrifier cette clause, mais on pourra trouver d'autres rgles auquel cas ces indications sont portes au plan masse.

Largeur suprieure X mtres Inscription d'un cercle de X mtres Assainissement individuel = terrain de 1000 m2
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De faon gnrale, le plan masse comporte les limites cotes du terrain. Article 6 : L'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques Selon les cas, le btiment sera cot par rapport l'alignement ou par rapport l'axe de la voie. Dans certains cas, le recul sera proportionnel la hauteur du btiment. L'altitude des points concerns sera indique. Toute rgle particulire de l'alignement doit tre cote. Article 7 : L'implantation des constructions par rapport aux limites sparatives En gnral, l'implantation est autorise soit sur limite, soit une certaine distance (3m ou 4m). Cette distance peut tre compte du mur ou de tous points du btiment. Egalement, la rgle peut tre prsente de tous points, mais avec la possibilit d'approcher la limite de 1m avec des saillies de toitures, balcon, escaliers, etc. Le recul sera proportionnel la hauteur du btiment. L'altitude des points concerns sera indique (D=H ou D=H/2). Attention, la hauteur H considre peut tre celle du point ou celle du btiment (voir rgle article 10). Ces notions doivent tre clairement exprimes sur le plan masse, pour une lecture aise par l'instructeur. Notre conseil est de coter les points concerns, en altitude du btiment et altitude du terrain naturel correspondant. (Plan cot dans les 3 dimensions) Article 8 : L'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une mme proprit Lorsqu'il existe dj un btiment sur le terrain ou lorsque le projet prvoit plusieurs btiments, indiquer les cotes entre les btiments. Article 9 : L'emprise au sol des constructions Sur des petits terrains, cette rgle peut s'avrer contraignante, il convient alors de hachurer l'emprise au sol de la construction, et d'en indiquer le rapport la surface du terrain. Le calcul d'emprise au sol n'est pas toujours codifi (emprise du btiment seul, emprise du btiment avec ses dpasss de toitures, balcons, etc.) Il y aura lieu d'indiquer l'emprise du btiment et les endroits couverts par les toitures. Article 10 : Hauteur maximale des constructions Le plan masse doit tre cot dans les 3 dimensions. Comme pour la rgle article 7, les points culminants de la construction, devront tre cots par rapport au point du
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GUIDE
terrain naturel ou du btiment servant de base au calcul. En gnral, la hauteur est calcule du point le plus haut l'aplomb du terrain naturel. Mais il peut tre impos de considrer la hauteur au point le plus bas du btiment, en cas de dblais. Article 11 : Aspects extrieurs des constructions L'aspect extrieur des constructions n'apparat pas sur le plan masse. Il convient de respecter les rgles d'amnagement des abords et les prescriptions de nature paysagre et urbanistique. Amnagement des abords Les talus en dblais et en remblai sont gnralement rglements, le dessin de ces talus sur le plan masse doit permettre l'instructeur de vrifier les cotes impratives respecter. Il est possible qu'une cote imprative d'altitude du RDC soit impose, celle-ci sera alors mise en vidence. Rgles urbanistique et paysagre L'implantation du btiment et/ou de son fatage peut tre impose par rapport aux voies et/ou aux courbes de niveaux. Le plan masse devra alors montrer le respect de cette disposition. Le plan masse dcrira les cltures, lorsque celle-ci sont imposes, de mme l'intgration des coffrets de comptage, si elle est rglemente, sera dcrite prcisment sur le plan. Article 12 : Stationnement Le plan masse dcrit les emplacements de stationnement en distinguant :

le nombre d'emplacement en garage ferm le nombre d'emplacement en places couvertes et non fermes le nombre d'emplacement en places non couvertes et non fermes, en indiquant les cotes si elles sont impratives. Les cas chant, les emplacements de stationnement obligatoires en dehors de la proprit
Si ncessaire, un tableau rcapitulatif aidera l'instructeur vrifier la rpartition des places de stationnement. Dans la plupart des cas et surtout en lotissement, l'accs au terrain est codifi sous la forme d'un retrait du portail devant laisser un emplacement de stationnement de 5m x 5m. Article 13 : Espaces libres et plantations En dehors de l'accs dcrit l'article 3, les espaces libres autour de la construction sont :
le cheminement pitonnier et les terrasses (hachure dito accs + lgendes)
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espace plant engazonn (laisser en blanc sur le plan, indiquer "Gazon")
Lorsqu'elle est codifie la surface de l'espace plant devra tre indique en rapport de la surface de la parcelle. Egalement si la plantation d'arbres est obligatoire, ceux ci seront indiqus. PCMI3. Un plan en coupe du terrain et de la construction [Article R. 431-10 b) du code de lurbanisme] Texte de rfrence:
Article R431-10
(Insr par Dcret n 2007-18 du 5 janvier 2007 art. 9 Journal Officiel du 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007) Le projet architectural comprend galement : ...... b) Un plan en coupe prcisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparatre l'tat initial et l'tat futur ; .......
PCMI3. Un plan en coupe du terrain et de la construction [Article R. 431-10 b) du code de lurbanisme]

Le plan en coupe complte le plan de masse et permet de comprendre limplantation du projet et ses incidences sur le terrain existant avant le projet. Le plan en coupe doit faire apparatre : le profil du terrain avant et aprs les travaux ; limplantation de la ou des constructions par rapport au profil du terrain. Le plan en coupe indique le volume extrieur des constructions. Il na pas faire apparatre les planchers intrieurs. Nota : Pour une meilleure lisibilit, faite figurer lemplacement choisi pour le plan en coupe sur le plan de masse.
Elle prcise limplantation de la construction par rapport au terrain naturel la date du dpt de la demande de permis de construire et indiquant la manire dont lamnagement des espaces extrieurs (terrasses, aires de stationnement, voie de desserte, ...) prend en compte le relief existant. La coupe reprsente la construction sans la faade, sans faire apparatre les planchers et les plafonds. Comme pour les faades, des cotations appropries permettront lautorit comptente de contrler le respect des rgles de hauteur tant du bti que du modelage du terrain. Les cotes seront plus lisibles sur une coupe dessine au 1/100e. Pour reprsenter la construction sur lensemble du terrain (de limite limite), prfrez lchelle 1/200e permettant une reprsentation simple du relief et de la vgtation. Bien que plusieurs coupes pourraient tre ncessaires, voire
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obligatoires dans certaines communes ou certains lotissements le texte de loi nen prvoit quune. Une lgende prcise comment sont reprsents les profils du terrain avant et aprs travaux.
PCMI4. Une notice dcrivant le terrain [Art. R. 431-8 du code de lurbanisme] Texte de rfrence:
Article R431-8
(Insr par Dcret n 2007-18 du 5 janvier 2007 art. 9 Journal Officiel du 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007) Le projet architectural comprend une notice prcisant : 1 L'tat initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la vgtation et les lments paysagers existants ; 2 Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparatre, en fonction des caractristiques du projet : a) L'amnagement du terrain, en indiquant ce qui est modifi ou supprim ; b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, cltures, vgtations ou amnagements situs en limite de terrain ; d) Les matriaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations conserver ou
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crer ; f) L'organisation et l'amnagement des accs au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement.
PCMI4. Une notice dcrivant le terrain et prsentant le projet [Art. R. 431-8 du code de lurbanisme]
La notice est un lment du projet architectural. Elle prsente la situation du terrain. Elle prsente le projet, en rpondant six questions prcises destines permettre au maire ou au prfet de comprendre la faon dont les constructions prvues sinsrent dans leur environnement. Elle vous permet de prciser les lments de votre projet qui ne peuvent pas tre reprsents par les seuls plans de masse et plans en coupe. La notice comprend deux parties : 1) La prsentation de ltat initial du terrain et de ses abords indiquant, sil y en a, les constructions, la vgtation et les lments paysagers existants. 2) La prsentation du projet, rpondant aux six questions suivantes : Quel amnagement est prvu pour le terrain ? Vous devez prciser ce qui sera modifi ou supprim (vgtation, murs, ) ; Comment sont prvus limplantation, lorganisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ? Il faut, cet endroit, expliquer choix que vous avez retenu pour limplantation de la construction ou les constructions projetes. Comment sont traits les constructions, cltures, vgtation ou amnagements situs en limite de terrain ? Il faut, en rponse cette question, indiquer plus prcisment ce qui sera fait dans les parties du terrain les plus proches des terrains voisins et de la voie publique, et donc plus visibles de lextrieur. Quels sont les matriaux et les couleurs des constructions ? Vous pouvez simplement indiquer la nature globale des matriaux que vous envisagez dutiliser pour votre projet (ardoise, verre, bois). Dans certains secteurs (secteurs sauvegards, zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager, sites classs, des rgles plus strictes peuvent tre prvues. Vous devez prciser la nature des matriaux, leur couleur, et la faon exacte dont les travaux seront mis en uvre. Vous devez par exemple prciser sil sagit dardoise naturelle ou synthtique, de matriau coll, enduit ou agraf Renseignez-vous la mairie. Comment sont traits les espaces libres, notamment les plantations ? Dcrivez ici comment sera amnag le terrain. En effet, le permis de construire porte la fois sur le projet de btiment et sur lamnagement de son terrain. Comment sont organiss et amnags les accs au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ? Dcrivez sommairement ces accs.
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GUIDE
Sauf ce quun modle soit dit par ladministration la notice devrait ressembler peu prs : 1 Etat initial du terrain et des abords : Situation gnrale de lenvironnement concernant tant le relief que la vgtation (plaine, plateau ou coteau, bosquets, prairie ou bocage) Relief du terrain lui-mme et voisinage bti immdiat: exemple 1: parcelle quasiment plate en prolongement de maisons existantes. exemple 2 : parcelle en lgre pente expose Est dans un lotissement en cours de construction. Constitution du tissus parcellaire (village, hameau, rural ou banlieue, dense ou diffus,) o le bti prsente un caractre homogne ou htrogne marqu par : la composition des btiments (volumes simples ou dcrochs, proportions carres ou longires) coiffs de toitures (sens fatage par rapport la pente du terrain, aux voies, aux limites parcellaire, lexposition), matriaux et couleurs. Desserte du terrain : accs par chemin longeant le terrain, voirie nouvelle du lotissement en cours de cration. Elments paysagers existants: dans la plupart des cas le projet ne se situera pas dans un cadre paysager digne dune carte postale (prsence de btiments peu valorisant et disparates, de lignes lectriques ariennes, etc.). Compte tenu quun article du code de lurbanisme permet lautorit comptente de refuser un projet qui pourrait nuire lintrt du paysage, il savrera prudent de ne pas trop insister sur sa qualit au risque de se voir ensuite opposer le dit article. Texte de rfrence:
CODE DE LURBANISME (Partie Rglementaire - Dcrets en Conseil d'Etat)
Article R111-21
(Dcret n 76-276 du 29 mars 1976 Journal Officiel du 30 mars 1976 date d'entre en vigueur 1 avril 1976) (Dcret n 77-755 du 7 juillet 1977 Journal Officiel du 10 juillet 1977 date d'entre en vigueur 1 janvier 1978) (Dcret n 2007-18 du 5 janvier 2007 art. 1 II Journal Officiel du 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007) Le projet peut tre refus ou n'tre accept que sous rserve de l'observation de prescriptions spciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extrieur des btiments ou ouvrages difier ou modifier, sont de nature porter atteinte au caractre ou l'intrt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu' la conservation des perspectives monumentales.
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2 Insertion dans le paysage : Noublions pas que la loi est la mme pour une maison individuelle et des btiments de grande chelle (dizaine de milliers de m2) en consquence minimiser limpact du projet, le ramener sa juste chelle derrire la haie et quelques arbres de haute futaie. Prsenter les points ci dessous en concluant la bonne intgration du projet : Limplantation plat sur le terrain (ou suivant la pente), les volumes simples de toitures, les matriaux traditionnels permettent cette nouvelle construction de sintgrer sans problme au bti existant. a) Amnagement du terrain : Dcrire notamment les modifications (si possible mineures) du relief du terrain b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume de la maison : Conception globale de la construction: volume R+1 de plain pied hauteur et sens de fatage similaire aux btiments environnant c) Le traitement des amnagements situs en limite de terrain sil y a lieu d) Les matriaux et les couleurs : De faades et menuiserie: architecture rgionale aux couleurs d'enduit clair et de menuiseries bois et blanc Pente et matriaux de toiture: toiture faible pente de tuiles classiques ton nuances vieillies e) Le traitement des espaces libres Plantation: jardin engazonn au pourtour de la construction, arbres supprims = replants, arbustes, haies plutt constitues dessence varies. f) accs au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement Circulation et voirie sur la parcelle: accs limit la circulation d'accs au garage, terrasses dagrment en pavage ton pierre, tour de maison pitonnier en gravier concass ton sable
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PCMI5. Un plan des faades et toitures [Art. R. 431-10 a) du code de lurbanisme]
Texte de rfrence:
Article R431-10
(Insr par Dcret n 2007-18 du 5 janvier 2007 art. 9 Journal Officiel du 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007) Le projet architectural comprend galement : a) Le plan des faades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les faades ou les toitures
d'un btiment existant, ce plan fait apparatre l'tat initial et l'tat futur ;
.....................
PCMI5. Un plan des faades et des toitures [Art. R. 431-10 a) du code de lurbanisme]
Les plans des faades et des toitures permettent dapprcier quel sera laspect extrieur de la construction. Choisissez une chelle permettant davoir une vue suffisamment prcise de laspect gnral des faades et des toitures des constructions concernes par votre projet. Il faut fournir le plan de toutes les faades des constructions, quelles aient ou non des ouvertures. Ils doivent faire apparatre la composition densemble de chaque faade, la rpartition des matriaux et leurs aspects, les lments de dcors (tels que les moulures ou les corniches), les portes, les fentres, les chemines et plus gnralement tout ce qui se voit de lextrieur. Si votre projet modifie les faades de btiments existants, reprsentez ltat initial des faades et des toitures (cest dire la date de dpt de votre dossier) et ltat futur (pour une meilleure lisibilit, vous pouvez faire deux plans distincts).
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Le plan des faades : De taille 1/50e ou 1/100e, ce plan a pour but de dcrire les faades du ou des btiments. Les matriaux employs pourront tre mentionns, les couleurs galement si le plan est en noir et blanc. Chaque faade sera repre par son orientation (Est ou Sud-est par exemple). Les cotes de hauteur seront portes selon leur mode de calcul (Article 10 du P.L.U.) soit au fatage (le plus courant), soit lgout de toiture (rive basse de la toiture), soit la sablire (ligne de repos de la toiture sur les murs). Les lments de construction sont reprsents par un simple dessin au trait avec les volets battants ouverts, les motifs de balustres. Toutefois afin de clarifier le rendu des volumes et des textures il est conseill de : - tracer les dcrochements en traits plus pais pour les faire venir en avant - hachurer les toitures verticalement ou horizontalement selon laspect rel de la couverture - remplir au noir les surfaces vitres
Les artistes pourront sessayer dessiner les ombres portes qui donnaient aux anciens plans de faades le relief qui peut manquer aujourdhui en D.A.O. Lchelle se justifiera alors au 1/50e pour soigner des dtails. A dfaut, lchelle 1/100e convient parfaitement.
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Le plan des toitures : L'expression: "un plan des faades et des toitures" peut tout fait tre comprise de 2 faons, soit: - le plan (en lvation) de chaque faade faisant apparatre la toiture correspondante (mais cela parat vident) - le plan (en lvation) de chaque faade + le plan des toitures (5 en tout).
C'est la seconde interprtation que nous conseillons de respecter afin de ce mettre l'abri d'un ventuel dossier incomplet, voire d'un recours.... La fourniture du plan de toiture prendra tout son sens dans le cas de btiments o le systme de toiture peut ne pas apparatre sur les lvations. Il s'agit notamment de constructions dont les pignons sont masqus par des frontons.
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7.2 - Photos et document graphique joindre dans tous les cas* (PCMI6 PCMI8)
*sauf si le projet a fait lobjet dun permis damnager (lotissement) PCMI6. Un document graphique permettant dapprcier linsertion du projet de construction dans lenvironnement [Art. R. 431-10 c) du code de lurbanisme]* Texte de rfrence:
Article R431-10
(Insr par Dcret n 2007-18 du 5 janvier 2007 art. 9 Journal Officiel du 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007) Le projet architectural comprend galement : ........... c) Un document graphique permettant d'apprcier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accs et du terrain ; .......... Texte de rfrence:
PCMI6. Un document graphique permettant dapprcier linsertion du projet de construction dans son environnement [Art. R. 431-10 c) du code de lurbanisme]
Ce document permet dapprcier comment le projet se situe par rapport aux autres constructions avoisinantes et aux paysages. Pour raliser ce document, vous pouvez recourir diffrentes techniques : Un photomontage. Cest la solution la plus simple pour un non professionnel : A partir dun assemblage de photographies montrant le site existant et dune image de synthse ou dun croquis du projet, vous pourrez raliser une vue de votre projet dans son environnement. Les professionnels peuvent proposer une perspective ou une axonomtrique.
Le document graphique diffre des plans 2D car il doit reprsenter la future maison dans son ensemble (perspective ou reprsentation 3D photo raliste). Sa ralisation est libre, il peut sagir dun croquis main leve ou dune simulation informatique. Ce document permet dapprcier linsertion du projet de construction dans lenvironnement, son impact visuel, ainsi que le traitement des accs et des abords. Si le rglement ne vous limpose pas au stade du permis de construire, rservez les plantations pour une rflexion ultrieure. Il vous sera sans aucun doute plus facile
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GUIDE
de choisir la vgtation et de la planter une fois la construction acheve puisque dans ce cas aucune autorisation ne sera ncessaire sauf respecter les rgles du Code Civil en labsence de rgles communales ou de lotissement. Des plantations indiques lors de la demande de permis de construire devront tre ralises avant de pouvoir dclarer la fin des travaux et donc dclarer la conformit des travaux. PCMI7. Une photographie permettant de situer le terrain dans lenvironnement proche [Art. R. 431-10 d) du code de lurbanisme]* PCMI8. Une photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain [Art. R. 431-10 d) du code de lurbanisme]* Texte de rfrence:
Article R431-10
(Insr par Dcret n 2007-18 du 5 janvier 2007 art. 9 Journal Officiel du 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007) Le projet architectural comprend galement : ....... d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reports sur le plan de situation et le plan de masse.
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Texte de rfrence:
PCMI7. Une photographie permettant de situer le terrain dans lenvironnement proche [Art. R. 431-10 d) du code de lurbanisme]
Cette photographie permet de connatre laspect du terrain dimplantation du projet et des terrains qui les jouxtent immdiatement. Si votre projet est situ en zone urbaine, cette photographie montre la faade des constructions avoisinantes, les arbres existants...Si votre projet est situ en zone rurale elle montre le terrain et les terrains voisins, les arbres et la vgtation existante. Attention : vous devez fournir, dans chaque dossier, une photographie et non une photocopie de la photographie originale.
PCMI8. Une photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain [Art. R. 431-10 d) du code de lurbanisme]
Cette photographie permet de connatre laspect du terrain dimplantation du projet et des terrains avoisinants. Si votre projet est situ en zone urbaine, cette photographie montre laspect gnral de la rue, des espaces publics, des faades. Si votre projet est situ en zone rurale elle montre le paysage environnant. Attention : vous devez fournir, dans chaque dossier, une photographie et non une photocopie de la photographie originale.
Lemplacement et la direction des points de vue doivent tre reports sur les plans de masse et de situation et il faudra justifier du non production de la photo de loin. Esprons que les instructeurs comprendront que le point de vue dune photo prise de loin sera difficile reporter sur un plan masse limit au dessin du terrain et donc quil faut lire par exemple : - Vue de prs reporte sur plan de masse - Vue de loin sur plan de situation
Remarque Les pices PCMI6, PCMI7, PCMI8 ne sont pas exiges si le projet se situe dans un primtre ayant fait lobjet dun permis damnager.
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7.3 - Certificats joindre dans le cas du lotissement (PCMI9 & PCMI10)

PCMI9. Le certificat indiquant la surface constructible attribue au lot [Art. R. 431-22 a) du code de lurbanisme] PCMI10. Le certificat attestant lachvement des quipements desservant le lot [Art. R. 431-22 b) du code de lurbanisme] Texte de rfrence:
Article R431-22
(Insr par Dcret n 2007-18 du 5 janvier 2007 art. 9 Journal Officiel du 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007) Lorsque les travaux projets portent sur une construction difier sur un terrain inclus dans un lotissement, la demande est accompagne, s'il y a lieu : a) Du certificat prvu par le premier alina de l'article R. 442-11, quand la surface hors uvre nette constructible a t rpartie par le lotisseur ; b) Du certificat prvu par le quatrime alina de l'article R. 442-18, quand l'ensemble des travaux mentionns dans le permis d'amnager n'est pas achev. Texte de rfrence:
PCMI9. Certificat indiquant la surface constructible attribue votre lot [Art. R. 431-22 a) du code de lurbanisme]
Dans un lotissement, la surface de plancher maximale autorise peut tre rpartie entre les diffrents lots soit par le permis damnager soit par le lotisseur loccasion de la vente ou de la location des lots. Dans ce dernier cas, le lotisseur doit fournir un certificat lacqureur. Il suffit de fournir une copie du certificat.
PCMI10. Certificat attestant lachvement des quipements desservant le lot [Art. R. 431-22 b) du code de lurbanisme]
Dans un lotissement, si le lotisseur a obtenu une garantie bancaire dachvement lui permettant de vendre les lots avant lachvement total des quipements, le permis de construire peut tre dlivr des que les quipements desservant le lot sont achevs. Le lotisseur doit fournir une attestation de cet achvement. Joindre lattestation fournie par le lotisseur.
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La pratique, qui voulait que les Mairies acceptent denregistrer des demandes de permis de construire sur des lotissements dont les travaux taient peine engags, risque de disparatre avec le bordereau de pices jointes qui rend incontournable le dpt du certificat de plateforme en mme temps que la demande. Cette pratique permettait aux Mairies dtaler dans le temps linstruction de permis sur des lotissements pouvant comporter plusieurs dizaines de lots. Que passera til, quant aux dlais dinstruction, lorsque des dizaines de ptitionnaires dposerons quasiment le mme jour leur dossier ? Textes de rfrence:
Article R442-11
(Dcret n 77-759 du 7 juillet 1977 Journal Officiel du 10 juillet 1977 date d'entre en vigueur 1 JANVIER 1978) (Dcret n 84-226 du 29 mars 1984 art. 29 Journal Officiel du 31 mars 1984 date d'entre en vigueur 1 avril 1984) (Dcret n 2007-18 du 5 janvier 2007 art. 8, art. 9 Journal Officiel du 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007) Lorsque la rpartition de la surface de plancher hors uvre nette maximale est effectue par le lotisseur, celui-ci fournit aux attributaires de lots un certificat indiquant la surface hors uvre nette constructible sur le lot. Ce certificat est joint la demande de permis de construire.
Article R442-18
(Insr par Dcret n 2007-18 du 5 janvier 2007 art. 9 Journal Officiel du 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007) Le permis de construire des btiments difier sur les lots peut tre accord : a) Soit compter de l'achvement des travaux d'amnagement du lotissement, constat conformment aux articles R. 462-1 R. 462-10 ; b) Soit compter de la dlivrance de l'autorisation de procder la vente ou la location des lots avant excution des travaux, condition que les quipements desservant le lot soient achevs. Le lotisseur fournit l'acqureur un certificat attestant, sous sa responsabilit, l'achvement des quipements mentionns au b ci-dessus. Ce certificat est joint la demande de permis de construire.
7.4 - Pices joindre dans le cas du Zone d'Amnagement Concerte (PCMI11 & PCMI12)
PCMI11 et PCMI12 > ZAC Se reporter au bordereau des pices joindre (cas peu frquent non tudi ici).
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GUIDE
7.5 - Attestation joindre pour un projet expos aux risques sismiques (PCMI13)
PCMI13. Lattestation du contrleur technique [Art. R. 431-16 b) du code de lurbanisme] Discussion: Larticle R. 431-16 b) du code de lurbanisme prvoit lattestation du contrleur technique dans les cas prvus par les 4 et 5 de l'article R. 111-38 du code de la construction et de l'habitation. Le 4 de l'article R. 111-38 du code de la construction et de l'habitation concerne des immeubles dont le plancher bas du dernier niveau est situ plus de 8 mtres par rapport au niveau du sol. Le 5 de l'article R. 111-38 du code de la construction et de l'habitation fait tat des btiments appartenant la classe C tel que dfinie par le dcret n 91-461 du 14 mai 1991 et larrt du 16 Juillet 1992. Or cet arrt place les btiments d'habitation individuelle en classe B. Tout projet de maison individuelle dont le plancher bas du dernier niveau est situ moins de 8 mtres par rapport au niveau du sol, mme si ce projet se situe dans une zone de construction o il est tenu de respecter les rgles parasismiques (Zone IA, Ibb, II), est en consquence dispens de lattestation du contrleur technique (pice PCMI13). Textes justificatifs
CODE DE LURBANISME Article R431-16
(Dcret n 2007-18 du 5 janvier 2007 art. 9 Journal Officiel du 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007) (Dcret n 2007-1177 du 3 aot 2007 art. 4 Journal Officiel du 5 aot 2007 en vigueur le 1er octobre 2007) Le dossier joint la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : .......... b) Dans les cas prvus par les 4 et 5 de l'article R. 111-38 du code de la construction et de l'habitation, un document tabli par un contrleur technique mentionn l'article L. 111-23 de ce code, attestant qu'il a fait connatre au matre d'ouvrage son avis sur la prise en compte, au stade de la conception, des rgles parasismiques et para cycloniques prvues par l'article L. 563-1 du code de l'environnement ; .........
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CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE LHABITATION (Partie Rglementaire - Dcrets en Conseil d'Etat)
Article R111-38
(Dcret n 78-1146 du 7 dcembre 1978 art. 2 Journal Officiel du 9 dcembre 1978) (Dcret n 95-20 du 9 janvier 1995 art. 1 II Journal Officiel du 10 janvier 1995) (Dcret n 2002-244 du 20 fvrier 2002 art. 1 Journal Officiel du 23 fvrier 2002) (Dcret n 2005-1005 du 23 aot 2005 art. 1 Journal Officiel du 25 aot 2005) Sont soumises obligatoirement au contrle technique prvu l'article L. 111-23 les oprations de construction ayant pour objet la ralisation: ........... 4 Lorsqu'ils sont situs dans les zones de sismicit II et III dlimites par l'annexe au dcret n 91-461 du 14 mai 1991, des immeubles dont le plancher bas du dernier niveau est situ plus de 8 mtres par rapport au niveau du sol ; 5 Lorsqu'ils sont situs dans les zones de sismicit I a, I b, II et III dlimites par l'annexe au dcret n 91-461 du 14 mai 1991, des btiments appartenant la classe C au sens dudit dcret et des tablissements de sant, lorsqu'ils n'y sont pas dj soumis au titre d'une autre disposition du prsent article. Arrt du 16 Juillet 1992 Art. 1er. - Le prsent arrt dfinit les rgles de classification et de construction parasismique pour les btiments nouveaux de la catgorie dite << risque normal>> en vue de l'application de l'article 5 du dcret du 14 mai 1991 susvis mentionnant les mesures prventives devant tre appliques aux btiments, quipements et installations nouveaux de cette catgorie. Art. 2. - Les btiments nouveaux, relevant de la catgorie dite << risque normal>>, telle que dfinie l'article 3 du dcret du 14 mai 1991 susvis, doivent tre construits par application des rgles mentionnes l'article 4 du prsent arrt. Ils sont classs comme suit: En classe A: - les btiments dans lesquels est exclue toute activit humaine ncessitant un sjour de longue dure et non viss par les autres classes du prsent article; En classe B: - les btiments d'habitation individuelle; - les btiments d'habitation collective ou usage de bureaux dont la hauteur ne dpasse pas 28 mtres; - les tablissements recevant du public au sens de l'article R. 123-2 du code de la construction et de l'habitation, des 4e et 5e catgories de l'article R. 123-19 du code de la construction et de l'habitation;
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GUIDE
- les btiments abritant les parcs publics de stationnement; - les autres btiments pouvant accueillir simultanment un nombre de personnes au plus gal 300, appartenant notamment aux types suivants: - les btiments usage de bureaux, non classs tablissements recevant du public au sens de l'article R. 123-2 du code de la construction et de l'habitation; - les btiments destins l'exercice d'une activit industrielle; En classe C: - les btiments d'habitation collective ou usage de bureaux dont la hauteur dpasse 28 mtres; - les tablissements recevant du public au sens de l'article R.123-2 du code de la construction et de l'habitation, des 1re, 2e et 3e catgories de l'article R.123-19 du code de la construction et de l'habitation; - les autres btiments pouvant accueillir simultanment plus de 300 personnes appartenant notamment aux types suivants: - les btiments usage de bureaux non classs tablissements recevant du public au sens de l'article R.123-2 du code de la construction et de l'habitation; - les btiments industriels; - les btiments des tablissements sanitaires et sociaux, l'exception de ceux des tablissements publics de sant au sens de l'article L.711-2 de la loi du 31 juillet 1991 susvise qui dispensent des soins de courte dure ou concernant des affections graves pendant leur phase aigu en mdecine, chirurgie et obsttrique et qui sont mentionns la classe D ci-dessous; - les btiments des centres de production collective d'nergie, quelle que soit leur capacit d'accueil;
7.6 - Attestation joindre pour un projet situ dans une commune o un PPR impose la ralisation dune tude pralable (PCMI 14)
Discussion: La prise en compte des risques dans l'amnagement est reporte sur la responsabilit des constructeurs et architectes par la rforme 2007 du permis de construire. Afin de rduire les dommages lors des catastrophes naturelles, il est ncessaire de matriser l'amnagement du territoire, en vitant d'augmenter les enjeux dans les zones risque et en diminuant la vulnrabilit des zones dj urbanises. Les plans de prvention des risques naturels prvisibles (les PPR), institus par la loi " Barnier " du 2 fvrier 1995, ont cette vocation. Ils constituent l'instrument essentiel de l'tat en matire de prvention des risques naturels. L'objectif de cette procdure est le contrle du dveloppement dans les zones exposes un risque. Les PPR sont dcids par les prfets et raliss par les services dconcentrs de l'tat. Ces plans peuvent prescrire diverses mesures, comme des travaux sur les
100

btiments existants, des interdictions de construire ou certaines pratiques agricoles. Aprs approbation, les PPR valent servitude d'utilit publique et sont annexs au plan local d'urbanisme (PLU), qui doit s'y conformer. Ds lors, l'amnagement sur une commune ne pourra se faire qu'en prenant en compte ces documents. Cela signifie qu'aucune construction ne pourra tre autorise dans les zones prsentant les alas les plus forts, ou uniquement sous certaines contraintes. PCMI14. Lattestation de larchitecte ou de lexpert agr certifiant que le projet prend en compte cette tude pralable [Art. R. 431-16 c) du code de lurbanisme] Sinformer de lexistence dun PPR sur sa commune: - soit la Mairie - soit en ligne en consultant la base de donnes Gaspar par exemple ladresse http://www.prim.net/home.htm Si le projet est tabli par un architecte celui ci prend connaissance du PPR avant la conception de son projet et y intgre les mesures de prcaution quil dcrit dans son attestation. Le particulier devra faire appel lexpert agr, dont on ne connait pas ce jour, les modalits dagrment et donc quel type de professionnel consulter.... Texte de rfrence:
CODE DE LURBANISME Article R431-16
(Dcret n 2007-18 du 5 janvier 2007 art. 9 Journal Officiel du 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007) (Dcret n 2007-1177 du 3 aot 2007 art. 4 Journal Officiel du 5 aot 2007 en vigueur le 1er octobre 2007) Le dossier joint la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : ........ c) Lorsque la construction projete est subordonne par un plan de prvention des risques naturels prvisibles approuv, ou rendu immdiatement opposable en application de l'article L. 562-2 du code de l'environnement, ou par un plan de prvention des risques technologiques approuv, la ralisation d'une tude pralable permettant d'en dterminer les conditions de ralisation, d'utilisation ou d'exploitation, une attestation tablie par l'architecte du projet ou par un expert agr certifiant la ralisation de cette tude et constatant que le projet prend en compte ces conditions au stade de la conception ; .............
101
GUIDE
.
CODE DE LENVIRONNEMENT (Partie Lgislative)
Article L562-2
Lorsqu'un projet de plan de prvention des risques naturels prvisibles contient certaines des dispositions mentionnes au 1 et au 2 du II de l'article L. 562-1 et que l'urgence le justifie, le prfet peut, aprs consultation des maires concerns, les rendre immdiatement opposables toute personne publique ou prive par une dcision rendue publique. Ces dispositions cessent d'tre opposables si elles ne sont pas reprises dans le plan approuv ou si le plan n'est pas approuv dans un dlai de trois ans.
7.7 Autres pices joindre dans les cas particuliers (PCMI15 PCMI 28)
PCMI15 PCMI28 sauf PCMI21 Se reporter au bordereau des pices joindre (cas particuliers non tudis ici) et la notice Cerfa N51190#01. PCMI21. Une notice dcrivant les matriaux [Art. R. 431-14 du code de l'urbanisme] A titre dexemple nous reproduisons ci-dessous, une notice qui donn lieu la dlivrance dun permis de construire en secteur particulier ncessitant lavis de lABF.
Cette notice complte la notice PCMI4 1 Faades : Application mcanique denduit de parement couleur sable jaune finition semi gratte sur lensemble des murs extrieurs. Enduit similaire mais finition frott fin pour les tableaux des ouvertures, les piliers maonns et les sous-faces de poutres. Artes faonnes sur baguettes plastiques
2 Toitures : Charpente traditionnelle sapin de pays trait lasure ou peinte en blanc notamment pour poteau de terrasse, bandeau de rives basses et pignons et habillage davanttoit faon volige ou lambris lames larges clou sur chevrons. Tuiles mcaniques du commerce plates terre cuite patine (rouge vieilli) accessoires assortis (fatires, rives, chatires, et tuile douille). Pose traditionnelle, rives cloues.
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3 Menuiseries : Les menuiseries sont poses en applique, intrieur murs. Portes de garage panneaux horizontaux en PVC blanc Porte dentre en acier laque en blanc Fentres, chssis et porte balcon en PVC blanc Baies coulissantes en aluminium laqu blanc Volets roulants cachs en caisson, lames horizontales PVC ou alu laqu blanc
8 - Etablir les documents graphiques avec MicroApplication 8.0 - Documents runir pour tablir les plans
Pour concevoir votre plan vous devrez disposer: - du plan du terrain cot dans les 3 dimensions (chelle 1/200e) faisant apparatre laccs, lorientation, les points et/ou courbes de niveau daltimtrie. - du rglement durbanisme affrent au terrain
8.1 Etape 1 (fichier EtapPC01.acp): dition du cartouche personnalis et mise en page
Remarque Ce fichier correspond au projet, pur des objets 3D, de terrain et de dcoration.
103
GUIDE
.
1. choix du modle de cartouche
double-cliquer sur le cartouche existant
choisir le modle PCMI A4 portrait (cr avec lditeur de cartouche, commande Nouveau )
Cliquez sur OK Le cartouche napparat pas, ce qui est normal car la mise en page nest encore modifie (A4 paysage pour le moment)
104

2. Mise en page
Dfinir la mise en page : Fichier -> Option de projet
Slectionnez le format de papier A4 portrait et lunit de mesure m
105
GUIDE
Vous devez avoir la page suivante.
106
107
GUIDE
3. Informations personnelles
Dfinir les proprits du projet : Fichier -> Proprits du projet Cliquez sur longlet Matre douvrage Choisir Titre (Mr, Mme, etc.) et tapez votre nom
Cliquez sur OK dans la barre doutils horizontale, choisir Activer la grille
4. rglage de la position du plan sur la feuille
puis par un clic droit sur licone ouvrir la bote de dialogue Grille. Choisir Perso et taper la valeur 0.05, valider par OK.
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- Cliquer sur le bord de la feuille pour le saisir et replacer le papier pour obtenir le centrage du plan. - Slectionner le btiment, appliquer un zoom important sur un angle et positionner langle sur un point de la grille (cliquer dplacer). - Zoomer jusqu voir les points de la grille apparatre.
109
GUIDE
110
Vous devez obtenir ceci
111
GUIDE
112

8.2. - Etape 2 (fichier EtapPC02.acp) : Cration de la pice PCMI1 Plan de situation
5. Rcuprer un plan de cadastre
Sauf disposer dun extrait cadastral scanner, il est possible de se procurer le plan du terrain en ligne. Ce chapitre ncessite une connexion internet ladresse http://www.cadastre.gouv.fr
Entrez les coordonnes de votre parcelle de terrain dans lencadr Ma recherche (Lieu-dit, N de rue, code postal, commune, etc.) exemple : la rue VICTOR HUGO CREST dans la DROME
Puis validez Il se peut que votre recherche naboutisse pas (mauvaise orthographe du nom de la commune ou lieu-dit inexistant), le site vous propose alors daffiner la recherche.
113
GUIDE
Affiner votre recherche, puis validez, une liste de numros de parcelle apparat alors
Slectionnez ensuite dans cette liste votre numro de parcelle. (exemple : parcelle A 26) ou utiliser la cliquer sur le lien de la feuille de la zone.
114
Le zoom est pour le moment trop important pour que le plan de cadastre soit utilisable comme plan de situation. Nous allons donc changer son chelle avec la barre de zoom. (exemple 1/5000), Vous devez choisir un chelle permettant de voir votre parcelle au milieu de son environnement proche.
Cliquez sur Imprimer , Aperu et Edition (PDF)
115
GUIDE
Vous obtenez alors un document PDF, ouvert dans une nouvelle fentre de votre navigateur qui vous demande une impression.
Imprimer le document (ou utiliser un logiciel de traitement dimage permettant lenregistrement des fichiers PDF au format JPEG) Scanner le document et lenregistrer au format JPEG
116

6. Importation du fichier image dans Architecte studio expert
Ajouter un niveau au dessus : Etage -> Nouvel tage au-dessus
Dans longlet Gnralits, renseigner le champ Dsignation en tapant PCMI 1
117
GUIDE
Dans longlet Reprise, cocher la case Aucun
Cliquez sur OK Modifier lchelle du projet : Fichier -> Option projet Tapez dans chelle , perso , lchelle de votre cadastre (exemple : 1/5000) Nota.: attention lchelle 1/5000 est le maximum pour le logiciel Vous devez obtenir ceci
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119
GUIDE
Utilisez loutil : Editeur 2D : Charger une image bitmap partir dun fichier
Slectionner le fichier JPEG de votre cadastre (exemple : MonCadastre.jpeg)
Cliquer sur Ouvrir Tracer le rectangle dans lequel se retrouvera le fichier associ
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121
GUIDE
Vous devez obtenir ceci :
122

Slectionner et Double-cliquer sur le cadre pour ouvrir la bote Paramtres de bitmap Choisir les options Adapt au cadre et Avec bordures , puis cliquez sur Position
La bote Position souvre alors
Renseigner les champs Largeur et Longueur . Dans lexemple le plan de cadastre est une chelle de 1/5000 soit 50 fois plus grand que le 1/100, cette chelle le A4 portrait dont les dimensions sont de 29,7x21 devient 1485x1050
123
GUIDE
Cliquer deux fois sur OK Vous devez voir apparatre ceci
Slectionner et dplacer le cadre pour le centrer au milieu de la feuille A4 : cliquer-glisser
124
125
GUIDE
.
7. Dessiner les lments obligatoires du plan de situation -
Zoomer sur votre parcelle (exemple : parcelle N26)
Choisir loutil Editeur 2D : Dessiner un polygone
Clic droit pour ouvrir la bote des options Dessiner un polygone autour de votre parcelle en trait rouge de 0,35 et un motif plein jaune clair.
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Remarque Bien fermer le polygone pour quil se cr correctement.
Indiquer le nom de la section et numro de parcelle (exemple : A 26) avec loutil Editeur 2D : Insrer un texte, Clic droit pour rentrer dans la bote de dialogue de texte. texte noir de police 12 , sans remplissage et centr.
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GUIDE
Indiquez le lieu-dit o se situe la parcelle
Indiquez le ou les nom(s) des rue(s) desservant la parcelle
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Indiquez les grands axes environnants (Boulevard, Avenues, etc.)
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GUIDE
Indiquez les btiments publics proches (Eglises, Ecoles, Mairie, etc.)
Encerclez dun rond rouge dpaisseur 0,35 les environs proches de la parcelle avec loutil Editeur 2D : Dessiner un cercle Clic droit pour rentrer dans la bote de dialogue des cercles
130
Indiquez le Nord : Editeur 2D : Charger une image bitmap partir dun fichier Slectionner limage Nord.jpeg dans le rpertoire jpeg Adapter au cadre, enlever la bordure et ouvrer la bote position , et taper largeur 20 et longueur 20 Placer la boussole
131
GUIDE
Indiquez les emplacements et angles des prises de vues photographiques des pices PCMI 7 (vue de prs) et PCMI8 (vue de loin), en utilisant loutil texte
132
Le document PCMI 1 est prt tre imprim
133
GUIDE
8.3. - Etape 3 (fichier EtapPC03.acp) : Cration de la pice PCMI2 Plan de masse

Le gomtre aura dress un plan avec indications de toutes les informations ncessaires. Le plan masse sera alors dessin sur la base de ce fond de plan, que vous aurez scann au format BMP (Bitmap). Le fichier: GeometrePC.BMP servira dexemple pour la suite. - menu Fichier, Option de projet, indiquer le 1/200me dans le champ Echelle personnalise. Menu Affichage , dcocher Flche dorientation
8. crer un tage virtuel (aucun lment 3D ne sera cr sur cet tage)
menu Etage, Nouvel tage au dessus..., onglet Gnralits, champ Dsignation indiquer PCMI 2.
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onglet Reprise, choisissez Aucun, validez par OK.
9. cration de hachures reprsentant lemprise de la maison
- menu Etage, Etage visible, choisir Affichage de ltage actuel et des tages slectionns, et slectionner 1.Etage. Aprs avoir valid, le plan dtage apparat en tage fantme. Cela constitue la trame sur laquelle dessiner les hachures.
135
GUIDE
Utiliser lditeur 2D pour crer un polygone ayant un motif hachure 45 pour reprsenter lemprise des murs.
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Editeur 2D, choisir Dessiner une ligne, rouge, paisseur 0.35, pour reprsenter les lignes principales de toiture : fatage et bords extrieurs (rives).
137
GUIDE
dsactiver ltage fantme .
138

10.Cotation du btiment
Utiliser loutil cotation (Arial 8) pour coter les dimensions principales et dcrochements.
11.cration dun repre pour placer le btiment sur le plan de gomtre
placer 2 lignes daide formant intersection langle Nord-est du toit (en bas droite).
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GUIDE
dupliquer la ligne daide horizontale 5m vers lEst (bas du plan)
placer lorigine du projet (barre doutils horizontale) lintersection de cette nouvelle ligne et de la ligne verticale
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12.importation du fond de plan
dans lEditeur 2D choisissez Charger une image bitmap partir dun fichier.
ouvrir le Fichier bitmap GeometrePC.BMP tracer le cadre dans lequel saffichera le plan en cliquant un point en haut gauche, puis en bas droite sur la feuille.
141
GUIDE
Slectionner le cadre de limage importe et cliquer autant de fois que ncessaire sur loutil A larrire plan disponible droite de la bote doutils verticale. La maison hachure doit apparatre en totalit par dessus le plan de gomtre.
13.mise lchelle du plan import
double cliquer sur le cadre. choisir le bouton radio Adapt au cadre.
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cliquer sur le bouton Position pour mettre le plan lchelle (le A4 devient du A2 au 1/200me) soit Hauteur: 59,4 et Largeur: 42.
143
GUIDE
14.positionner le btiment sur le plan
cliquer dplacer langle en haut gauche du carr reprsentant lentre parking du lot et lamener sur lorigine du projet plac prcdemment.
recadrer la position de la feuille pour optimiser laffichage et la zone dimpression
15.Cotation de limplantation (maison parallle au trottoir et la limite Sud du terrain)
placer une cote dans le prolongement de la cotation Nord (angle maison/parking (dplacer les chiffres: 10,40 pour les dtacher de la limite parking).
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placer une cote dans le prolongement de la cotation Sud (angle maison/trottoir (10,40m).
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GUIDE
placer des cotes en X dans le prolongement de la cotation Ouest (angle maison/limite Sud (10,45m).
16.Cotation du relief
La ligne en diagonale du plan est une courbe de niveau daltitude 101 (entre les points indiqus 101,12 et 100,85): - Indiquer la cote 101 par un texte Arial 6 sur la courbe (prs du repre en croix).
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- Indiquer le calage (niveau altimtrique de la construction): Niveau garage 101 lintrieur de lemprise du btiment. - Ainsi que le niveau du R.D.C. et des fatages.
17.Description des abords
Tracer une hachure (sable de couleur jaune) pour figurer laccs au garage et indiquer Accs gravier et le placer en arrire plan Tracer une hachure (carrs de couleur jaune) pour figurer la terrasse et indiquer Terrasse gravier et le placer en arrire plan Indiquer la porte dentre par un <E et la porte de garage par un <G Indiquer dans le blanc Jardin engazonn
147
GUIDE
18.Description des viabilits
Indiquer le cheminement des rseaux depuis les attentes en bordure jusqu la maison en utilisant les conventions du plan du gomtre: - eau potable: pointill turquoise - gout (EU pour eaux uses): pointill rouge - EDF tlphone (tlcom): tirets verts - eaux pluviales (EP): continu bleu Faire figurer les regards EP au pied des descentes de gouttires et lgender les tracs.
148

19. Indication des emplacements de stationnements
Indiquer les places de parking
20. Respect des distances aux limites et hauteurs correspondantes
Indiquer laide de lgendes flches les niveaux sous toitures aux angles du btiment ainsi que le niveau au terrain naturel.
21. Coupe
Indiquer lemplacement et le sens de la coupe PCMI 3
149
GUIDE
Le plan de masse peut tre imprim et joint au dossier de demande de permis de construire (PCMI 2)
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8.4 - Etape 4 (fichier EtapPC04.acp): cration de la pice PCMI 3 Coupe

22. Cration de la vue de coupe au 1/200
Aller sur la coupe A-A prcdemment cre dans la pice PCMI 2
Double-cliquer dessus pour slectionner les options de coupe, dans dsignation taper PCMI 3 et cocher les options coupe en lvation du btiment1, chelle personnalise 1/200 et Affichage sur la totalit de lespace et dcocher afficher lintitul.
151
GUIDE
23. Mettre en place les profils du terrain naturel et sol fini
Choisir un trait vert continu dpaisseur 0,35 et trac le profil du terrain naturel (nota : Pour plus de facilit, utiliser les lignes daides qui permettent de placer des guides efficaces et de manires numriques)
152
Choisir un trait rouge continu dpaisseur 0,35 et tracer le profil du sol fini
Indiquez les lgendes des profils avec un texte de la mme couleur que le trac du profil
Dessinez les limites du terrain et nommez-les
153
GUIDE
Coter les lments importants permettant de vrifier le respect des rgles de prospect et de hauteur (Distance du btiment aux limites, hauteur de(s) fatage(s), hauteur sous toitures, etc.)
Indiquez les niveaux du garage, du RDC et de(s) fatage(s)
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8.4b - Etape 4bis : Pice PCMI 4 La notice explicative

24. Cration de la notice explicative -
Crer la notice explicative avec votre logiciel de traitement de texte comme expliqu dans le guide du permis de construire et linclure dans la feuille avec un cartouche PCMI4.
8.5 - Etape 5 (fichier EtapPC05.acp): Cration de la pice PCMI 5 Plan de toitures

25. Crer ltage PCMI 5
Rendre la coupe PCMI 3 invisible Crer un nouvel tage intitul PCMI 5 Rendre la flche dorientation et la coupe invisible
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GUIDE
Repasser lchelle du projet au 1/100 Mettre ltage 1.Etage en fantme comme vue prcdemment (voir Etape 4) Si le fantme nest pas centr, dplacer la zone de travail comme prcdemment pour placer le fantme au milieu de celle-ci.
26. Dessiner les lments 2D du plan de toiture
Dessinez des hachures horizontales rouges avec un bord noir en 0,35 indiquant le sens des toitures Dessinez les contours de murs en trait 0,25 discontinu
156
Dessiner les fentres de toitures (Dans le cas de maison en possdant) Enlever le fantme
27. Cotations du plan de toiture
Coter la toiture par rapport aux murs
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GUIDE
Coter les dpasses de toitures
Indiquer par des flches le sens des pentes de chaque pan de toiture, en utilisant loutil polygone
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Indiquer la pente et la dimension des dpasses
Le plan de toiture est prt tre imprim
159
GUIDE
8.6 - Etape 6 : (Fichier : EtapPC06.acp) Elvation dune faade au 1/100 (PCMI 5)

28. Faades : mise en place des volets
Basculer sur laffichage du plan de ltage : 1. Etage
Faire un zoom sur la fentre de la chambre 2
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Clic droit sur licne de loutil Insrer un objet
Choisir un volet Volet1 80x100 , dans le rpertoire Fentre , Volets , puis valider avec licne reprsentant une coche verte.
161
GUIDE
Slectionner loutil Objet , puis placer le volet langle droit de la fentre de la chambre 2.
162

Double clic sur le volet pour ouvrir la fentre Paramtre dobjet et renseigner les champs de dimensions sans oublier la coche Cadre en distorsion avant de rentrer les valeurs, puis cliquer sur OK
Passer en mode design.
Utiliser loutil Slection dobjets .
163
GUIDE
Slectionner le volet et oprer une rotation + ou - 90 de lobjet par rapport son angle Z
Repasser en mode construction et placer le volet exactement sur larte.
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Placer le deuxime volet en utilisant copier/coller et des rotations en mode design. Mettre des volets aux chambres 3 et 4 et la pice T.V.
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GUIDE
Aller ltage Rez de chausse . Placer des volets la chambre 1, la cuisine et le sjour (sauf sur les baies).
Remarque Faites attention aux dimensions des volets, et placer des volets identiques en style
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29. cration de la vue de faade
Clic droit sur loutil Raliser une coupe .
Slectionner une coupe sur tout le btiment lchelle 1/100 et visible sur tout lespace.
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GUIDE
Tracer la ligne de coupe en utilisant loutil configur prcdemment.
Renseigner les champs de la coupe: Dsignation : A la place de Coupe indiquer PCMI 5, dsactiver les affichages sauf objets damnagement, Prof : 20m, affichage sur la totalit de lespace, choisir lchelle 1 :100, cliquer sur OK
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30. Finition 2D sur la coupe faade
Hachurer toitures et vitrages selon le style souhait. Lgender la faade selon son orientation
31. Etablissement des autres faades
Etablir les autres faades de la mme faon Imprimer les faades
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GUIDE
8.7 - Etape 7 : (Fichier : EtapPC7.acp) Volet paysager : PCMI 6

Les fonctionnalits de rendu 3D du logiciel permettent de raliser le document graphique dont le but est de simuler linsertion du btiment projet dans son environnement partir dune photo du terrain.
32. Modlisation du terrain en 3D pour le volet paysager
Commencer par dsactiver la coupe et les lvations de faades qui ne seront plus utiles.
Affichage -> Vue Normale Aller ltage Rez de chausse Etage -> Etages visibles -> Mettre ltage actuel visible avec ltage PCMI2 en fantme. Dsactiver le cartouche : Affichage -> Cartouche. Dfinir le terrain : Outil Dfinir un terrain
Ouvrir la bote de dialogue Parcelle , onglet Paysage, choisir la texture sol01 (rpertoire Sol), valider avec OK .
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Tracer un terrain polygonal en suivant le masque du plan de masse pour crer la plateforme de laccs garage. Ouvrir la bote de dialogue Parcelle , onglet Paysage, choisir la texture pav1350 (rpertoire Paves), valider avec OK .
Tracer le polygone de la terrasse en suivant le masque du plan de masse pour crer la partie dalle. Slectionner le paysage.
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GUIDE
Pour crer lenvironnement engazonn, ouvrir la bote de dialogue Parcelle , changer la texture pour gas1020, valid avec OK .
33. Affichage de la vue 3D du volet paysager
Rendre tous les tages visibles et passer en mode Design . Dans le menu Options, slectionner le fichier exemple : terrain.jpg comme image darrire plan.
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Rgler limage en fonction de larrire-plan avec les outils de dplacement 3D.
.pour obtenir un point de vue raliste de la maison sur le terrain.
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GUIDE
Clic droit sur licne Lancer le Raytracing .
Configurer les Paramtres de raytracing pour obtenir les ombres exactes.
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Lancer Raytracing Attendre la fin du calcul Clic droit sur licne Enregistrer une image
Rgler les Paramtres denregistrement dune image pour crer un fichier Bitmap que vous pourrez imprimer ou associer avec un logiciel en votre possession pour crer le document graphique du permis de construire. Pour obtenir une meilleure dfinition de limpression rgler lOversampling 4 et crer une image de 1500 pixels.
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GUIDE
Cliquer gauche sur licne Enregistrer une image pour conserver le fichier sur votre ordinateur. Le fichier projet final est nomm EtapPC9.acp , le fichier image paysager.jpg .
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Crer un tage vide PCMI6 Afficher le cartouche Modifier votre JPEG pour avoir une largeur de 16cm Importer le fichier JPEG paysager.jpg en utilisant loutil Editeur 2D : Charger un bitmap partir dun fichier
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GUIDE
8.8 - Etape 8 : (Fichier : EtapPC8.acp) Vues photographiques PCMI7 et PCMI8

34. Cration des pices PCMI7 et PCMI8
Crer les pices photographiques PCMI7 (prs) et PCMI8 (loin) comme la PCMI6 Les documents PCMI 7 et PMCI 8 sont prts tre imprims
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9 - Dpt et suivi de linstruction PC pour une maison individuelle
9.1 Dposer la demande
9.1.1 - Nombre dexemplaires
Il convient de prparer 6 exemplaires originaux du dossier complet (formulaires + pices joindre agrafs ensembles). Les documents seront de prfrence placs dans lordre suivant : - La demande de permis (5 pages) - Le cas chant la fiche autres demandeurs) - Le bordereau des pices jointes (dment coch) - Les pices joindre (PCMI1, PCMI2, PCMI3, PCMI4, PCMI5, puis dans lordre les pices joindre selon les cas) Il nest pas possible de produire des photocopies pour les pices PCMI7 et PCMI8. La page 5 de la demande doit tre signe par le, ou les demandeurs sur les 6 exemplaires. Seule cette page 5 doit tre signe. Mme si quelquefois la demande en est faite par les autorits, il nest pas obligatoire de signer les autres documents. Il faut galement prparer en plus, en 5 exemplaires, les documents PCMI1, PCMI2, PCMI3. Enfin, imprimer un exemplaire du rcpiss de dpt dune demande de permis de construire une maison individuelle ou ses annexes. Un exemplaire sera gard prcieusement dans les archives du demandeur comme copie exacte des dossiers qui seront dposs et pourra tre utilis pour crer dautres exemplaires du dossier (par exemple pour les tablissements prteurs pour le financement du projet).
9.1.2 - O dposer la demande ?

La demande se fait la mairie du lieu de construction. Principalement lorsque le projet est situ dans une petite municipalit, il est prudent de tlphoner pour connatre les heures douverture au public de la mairie. Il galement conseill, lors de cet appel, dindiquer que lintention est de dposer une demande de permis de construire et se faire confirmer quune personne susceptible de recevoir le dossier sera prsente et que cette personne est habilite remplir et tamponner le rcpiss de dpt. Un numro unique doit figurer sur le rcpiss de dpt. Ce numro obit un ordre dfini par le code de lurbanisme incrment selon le nombre de PC dpos dans la commune. Lagent qui recevra le PC doit donc connatre la codification du numro et avoir accs au registre des PC dj enregistrs prcdemment par la mairie. Compte tenu de ce qui prcde, il est presque idal de prendre rendez-vous avec la personne habilite.
179
GUIDE
9.1.3 - Comment dposer ?

Muni du rcpiss, des 5 exemplaires des PCMI 1, 2&3 et des 5 exemplaires du dossier complet, il ne reste plus qu se rendre au rendez-vous en mairie. Bien que 4 exemplaires suffisent dans la plupart des cas, les agents en mairie apprcient de pouvoir garder le 5me exemplaire. Ayant prvenu lavance, il ny a en gnral pas de difficult se faire remettre le rcpiss dment rempli et revtu de la date du jour. Cependant, comme rappel sur le rcpiss, ladministration ne dispose que dun mois si elle veut aviser le demandeur concernant la suite du dossier. Lorsque la mairie ninstruit pas elle-mme le dossier, cas le plus frquent, elle doit transmettre les documents au service charg de linstruction. Afin de disposer dun peu plus longtemps lagent municipal, prtextant ne pas avoir de rcpiss ou ne pas savoir le remplir, proposera de lenvoyer par courrier. Le rcpiss comportera alors, non la date relle du dpt mais celle de quelques jour plus tard ! De mme, il est recommand de vrifier la date indique par le prpos qui, le dpt ayant lieu un vendredi, indiquera la date du lundi suivant, prtextant quil ne pourra peut tre plus rien faire avant le week-end. Le nom du demandeur nest pas indiqu sur le rcpiss. Nous avons vu plus haut que le compromis dachat du terrain peut contenir une clause prvoyant le dpt du PC avant une certaine date. Il est possible de solliciter en mairie, un document sur papier libre, indiquant que tel permis est dpos tel nom afin dapporter la preuve du dpt au vendeur du terrain.
9.1.4 - Dposer par courrier

Larticle R. 423-1 du Code de lurbanisme instaure que la demande peut tre adresse par pli recommand avec demande davis de rception. Pour les raisons explicites juste ci-dessus, on comprendra que lenvoi, mme en recommand avec demande daccus de rception, ne pourra garantir que la date indique sur le rcpiss en retour sera celle de la rception du dossier en mairie. Autant que possible, et surtout si il est prvu dapporter la preuve de dpt au vendeur du terrain, il sera prfrable de se rendre en mairie pour dposer sa demande.
9.2 - Dlai
Le dlai dinstruction normale applicable une demande de permis de construire pour une maison individuelle est de DEUX MOIS. Ce dlai, institu par larticle R. 423-3 du Code de lurbanisme est dit de droit commun. Des dlais diffrents sont toutefois applicables selon les spcificits du projet. Le dlai applicable est alors notifi au demandeur.
9.2.1 - Dlai de notification

Quelque soit la suite pouvant tre rserve une demande de permis de construire pour une maison individuelle, un dlai dun mois est impos ladministration si
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elle souhaite notifier que la demande fera lobjet dun traitement particulier. Cette notification est obligatoirement envoye par pli recommand avec demande daccus de rception. Toutefois, si la case correspondante a t coche sur la demande, la notification peut tre faite par courrier lectronique. Nonobstant la relle rception du courriel par le demandeur, celui-ci est considr lavoir reu huit jours aprs lenvoi.
> REMARQUE Nous avons dj voqu plus haut le risque induit par la procdure du courrier lectronique. La fiabilit du courriel nest pas assure puisque un courrier peut tre ouvert par quelquun dautre que son destinataire, ladresse peut avoir t supprime, etc.
9.2.2 - Pices manquantes ou pices complmentaires

Lorsque le dossier est juge incomplet, ladministration peut demander, mme en plusieurs fois, mais seulement durant le mois suivant le dpt initial, des pices complmentaires, en en dressant une liste exhaustive. Le demandeur dispose de 3 mois pour rpondre, faute de quoi le dossier est rejet. Le dlai dinstruction sapplique alors partir de la date de dpt de la dernire pice. Une demande de pice manquante notifie aprs la fin du dlai du mois initial ne peut plus modifier le dlai dinstruction. Toutefois linformation manquante est susceptible de motiver un refus.
9.2.3 - Dlai dinstruction

Le dlai de 2 mois dit de droit commun sapplique dans la plupart des cas lorsque, au bout dun mois, en labsence de notification, le dossier est rput complet et aucune indication de dlai supplmentaire na t indique. Pour un PC de maison individuelle, les cas de majoration de dlais sont principalement la consultation dun dpartement administratif autre que le service instructeur (plus un ou deux mois) ou de lABF (six mois en tout). Les dlais applicables sont notifis, avec leur motif, de prorogation ou majoration, et il est prcis si lexpiration du dlai vaut accord ou rejet tacite du permis.
9.3 Dcision
9.3.1 - Permis tacite
Si aucune dcision nest parvenue au demandeur dans les dlais impartis et que le projet nest pas concern par les cas particuliers de rejet implicite, alors le permis est dit tacite. Lorsque la demande nest pas soumise au dlai de droit commun il est recommand de se reporter aux articles R. 424-1 et suivants du Code de lurbanisme et de prendre lavis des services de lEtat concern avant de se prvaloir dun permis tacite. Cest la date mentionne sur le rcpiss de dpt du PC qui gnre le permis tacite. Le rcpiss est donc un document important quil convient de garder en lieu sr, voire den faire faire une copie certifie conforme. Compte tenu que la majorit des permis de construire permettent aux collectivits de percevoir des taxes (dites participations : TLE, TDENS, TDCAUE, etc.), ladministration dlivre, autant que possible les autorisations dans les dlais. A
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dfaut, un arrt peut tre adress au bnficiaire du permis tacite pour lui signifier les participations exigibles qui nont pas t signifies par une dcision explicite. (Art. L424-6 du Code de lurbanisme). En cas de permis tacite, lautorit comptente en dlivre certificat sur simple demande du demandeur, du dclarant ou de ses ayants droits.
9.3.2 - Permis explicite

Sauf devoir rpter les rserves voques plus haut sur lutilisation du courriel, la dcision est notifie au bnficiaire par lettre recommande avec demande davis de
rception postal. Toutefois, lorsque la dcision accorde le permis sans prvoir de participation ni de prescription, elle peut tre notifie par pli non recommand. Dans les huit jours suivant la dlivrance de lautorisation, la mairie procde laffichage dun extrait de lacte, pendant deux mois, sur les panneaux de publication qui font lobjet dune mention sur les registres correspondants.
9.4 - Affichage du permis sur le terrain

Ds l'obtention du permis de construire, un panneau doit tre appos sur le terrain conformment aux articles A.424-1 A.424-4 du code de l'urbanisme. L'affichage du permis de construire sur le terrain est obligatoire
9.4.1 - Qui doit afficher le panneau ?

Cest le bnficiaire de l'autorisation (ou le dclarant) qui doit effectuer l'affichage Le dfaut d'affichage constitue une infraction pouvant tre releve par la Mairie du lieu de construction. En gnral, celle ci se contente d'une simple invitation poser le panneau rglementaire. L'entrepreneur, le constructeur, ou l'architecte ne sont pas responsables de l'affichage.
9.4.2 - Existe t'il un panneau standard ?

Les dimensions du panneau doivent tre suprieures 80 cm Notamment les marchands de matriaux et les grandes surfaces de bricolage fournissent des panneaux prts remplir. L'en-tte du panneau, aux couleurs de la marque, constitue pour elle une publicit tolre. Il en est de mme pour les constructeurs de maisons, (ou les architectes).
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9.4.3 - Indications mentionner sur le panneau

- nom du bnficiaire - date et numro du permis - nature du projet (indiquer "villa" ou "maisons individuelle") - superficie du terrain - adresse de la mairie ou le dossier peut tre consult - surface hors oeuvre nette autorise - hauteur de la construction (en mtre mesure depuis le sol naturel)
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Le panneau doit galement comporter le texte suivant: Droit de recours: Le dlai de recours contentieux est de deux mois compter du premier jour d'une priode continue de deux mois d'affichage sur le terrain du prsent panneau (art. R. 600-2 du code de l'urbanisme). Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, peine d'irrecevabilit, tre notifi l'auteur de la dcision et au bnficiaire du permis ou de la dcision prise sur la dclaration pralable. Cette notification doit tre adresse par lettre recommande avec accus de rception dans un dlai de quinze jours francs compter du dpt du recours (Art. R. 600-1 du code de l'urbanisme).
REMARQUE Certains panneaux dits avant la rforme entre en vigueur au 01/10/2007 ne comporte pas ce texte !
Les indications ci dessus doivent tre, et demeurer lisibles pendant toute la dure du chantier, depuis la voie publique ou un espace ouvert au public. Importance de l'affichage du permis de construire : A quoi sert l'affichage ? Comme dcrit par la mention ci dessus indiquer sur le panneau, le premier jour de l'affichage fait courir le dlai de recours durant deux mois, pendant lesquels le public doit pouvoir s'informer sur le projet prvu. Il appartient au futur propritaire et/ou aux professionnels concerns d'apprhender le risque d'un ventuel recours. Ce risque existe particulirement lorsque le projet est desservi par une servitude de passage qui peut tre conteste ou lorsque la construction est prvue sur une limite du terrain. Afin de s'affranchir du risque de recours au terme de la priode de 2 mois il est indispensable d'avoir la preuve de la date d'affichage, voire mme la preuve de la priode continue des deux mois. Lorsque le projet s'installe dans un lotissement neuf, le risque de recours est minime. En effet, un recours potentiel aurait dj t lanc l'encontre du permis d'amnager.
9.4.4 - Preuve de l'affichage

Lorsque le risque de recours est reconnu, il est incontournable de faire constater par huissier la pose du panneau. Accoutum ce genre de mission, en gnral, lors de son constat, l'huissier appose un macaron sur le panneau indiquant que sa prsence a t constate, ce qui peut viter un voisin malveillant la tentation de faire disparatre le dit panneau. Lorsque le risque de recours semble faible, la preuve de la date peut tre faite par une photo du panneau envoye soi-mme par pli recommand avec accus de rception. Evidemment il ne faut pas ouvrir le pli rception, celui ci demeurant ferm pour tre ouvert devant tmoin si la preuve devait tre apporte. Dans tous les cas, faire tablir des attestations manuscrites de diverses personnes ayant vu le panneau durant la priode de deux mois est une garantie supplmentaire.
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> REMARQUE Mme si vous n'tes pas encore propritaire du terrain, vous devez effectuer l'affichage. Le Notaire, charg de passer la vente du terrain, est susceptible de vous faire patienter durant le dlai de recours au titre de son devoir de conseil. Vous devez afficher ds que la Mairie vous a remis votre arrt. L'affichage doit perdurer pendant tout le chantier. Vous pouvez enlever le panneau lorsque vous dposez votre dclaration d'achvement de travaux.
10 - Alas du permis de construire obtenu pour une maison individuelle

Lobtention dune dcision favorable concernant le permis de construire pour une maison individuelle est ncessaire mais insuffisante pour sengager dans le dbut des travaux.
10.1- Priode de validit

Sauf tre suspendu pendant une procdure de recours ou tre prorog le dlai de validit du permis est de 2 ans.
10.1.1 - Dure de validit

Le permis de construire pour une maison individuelle est valable DEUX ANS compter de la notification de la dcision ou de la date laquelle le permis est devenu tacite. Le dbut des travaux doit donc intervenir dans ce dlai et tre constat par le dpt de la dclaration douverture de chantier (voir ci-dessous). Une fois les travaux commencs, ceux-ci ne peuvent pas tre interrompus pendant plus dun an. Cette interruption entrane la premption du permis.
10.1.2 - Prorogation
Il est possible de demander la prolongation, de un an, de la dure de validit dun permis encore valable soit : - datant de moins de 2 ans si les travaux nont pas dbuts - dont les travaux nont pas t interrompus depuis plus dun an Il nexiste pas de modle de formulaire pour demander la prorogation qui doit tre tablie en deux exemplaires et dpose en mairie contre dcharge ou expdie par pli recommand avec demande daccus de rception DEUX MOIS AVANT LA DATE DEXPIRATION DU DELAI DU PC. La prorogation ne peut tre accorde que si la rglementation na pas volue en dfaveur du bnficiaire. En labsence de rponse dans les 2 mois qui suivent la demande, la prorogation est acquise et sapplique pour un an compter de la date dexpiration du dlai de validit initial.
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10.2 Recours
Laffichage obligatoire du contenu du permis de construire sur le terrain fait courir un dlai de 2 mois durant lequel un ventuel recours est possible. Le recours est une requte, introduite par un tiers (en gnral un voisin) qui conteste la validit du permis de construire soit sur la forme (constitution du dossier) soit sur le fond (respect des rgles durbanisme).
10.2.1 - Recours administratif

Le requrant doit dabord introduire un recours dit administratif en sadressant soit : - lautorit qui a dlivr lautorisation (recours gracieux) - lautorit de tutelle (recours hirarchique)
10.2.2 - Recours contentieux

Labsence de rponse au bout de 2 mois ouvre une nouvelle priode de 2 mois pendant laquelle le requrant est autoris saisir le tribunal administratif. Cest le recours contentieux. Sous peine dirrecevabilit, le recours doit tre adresss par pli recommand avec AR et copie, galement par pli recommand avec AR, doit tre transmise au titulaire du PC dans les 15 jours suivant lintroduction de la requte. Le recours contentieux est dit suspensif car les travaux ne peuvent ni tre entrepris ni poursuivis avant lintervention dune dcision juridictionnelle irrvocable. Le Prfet peut galement dfrer un PC, mais aussi une association qui aurait pour vocation un objet que le PC pourrait concerner (par exemple si labatage dun arbre entraine la disparition doiseaux protgs).
10.3 Suppression de lautorisation

Le PC peut tre supprim soit par le retrait effectu par ladministration ou lannulation demande par le bnficiaire.
10.3.1. - Retrait
Lorsque le service instructeur na pas pu dlivrer une dcision de refus dans les dlais prvus, nous avons vu que le permis est tacite. Toutefois, le permis peut tre retir dans les 3 mois qui suivent la date du PC tacite. De mme, en cas de recours gracieux justifi, le maire nhsitera pas revenir sur une dcision, mme positive, plutt que de sexposer un recours contentieux qui lui serait manifestement dfavorable. Suite un retrait, soit le projet est mis en conformit et un nouveau PC sera dlivr, soit il en rsulte une impossibilit de construire. Si les travaux ont dj
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dbut, une demande de ddommagement pourra tre introduite auprs du maire ou du Prfet.
10.3.2. - Annulation
Le demandeur dun permis, dlivr ou non, peut tout moment en demander lannulation si il renonce son projet. La demande devra tre faite de faon suffisamment officielle pour que les consquences suivantes soient vites : - redevance des participations (possibilit de remboursement si dj verses) - refus de dpt dun autre dossier par un autre demandeur Lannulation peut se rvler inutile, si la possibilit existe deffectuer un transfert et un modificatif de permis si ncessaire.
10.4 Modification dun PC en cours de validit

10.4.1 - Transfert
Le, ou les, titulaires dun permis de construire contractent, du fait de lautorisation obtenue, les obligations de : - sacquitter du montant des participations mentionnes dans lacte - respecter les rgles de construction Pour diverses raisons (dlgation, vente, donation, etc.) il arrive que le PC change de nom. Il est donc transfr dun titulaire un autre. Le transfert nest pas automatique (par exemple en cas de vente du terrain dassiette) car, bien que paraissant indpendant des rgles durbanisme il ncessite que lautorit vrifie que le destinataire remplit les conditions de lattribution initiale. Par exemple, dans une zone vocation artisanale, un permis ne pourra pas tre transfr un simple particulier. Cest pourquoi le transfert ncessite une demande dautorisation prsenter avec le formulaire Cerfa 13412*01.
10.4.2 - Modification
La ralisation des travaux qui font lobjet dun permis de construire doit tre rigoureusement conforme au contenu du dossier. Les infractions cette conformit sont passibles des mmes sanctions que celles applicables la construction sans autorisation. Compte tenu de cette remarque, on peut en dduire que des modifications concernant des ouvrages non soumis permis sont ralisables (ajout ou suppression dun mur de moins de 2m de haut, par exemple). Bien que le Code de lurbanisme ne prvoie pas la possibilit de modifier le contenu dun permis de construire en cours de validit la jurisprudence a admis afin dviter la lourdeur dune annulation + re-dpt dun dossier complet de PC, le dpt dune demande de permis de construire modificatif au contenu partiel soit : - avant le commencement des travaux - en cours de travaux - en fin de chantier pour mettre en conformit le dossier et louvrage ralis En annexe du Code de lurbanisme, la production dun modle Cerfa 13411*01 pour effectuer cette demande a entrin ces habitudes.
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Lobtention dun permis de construire modificatif, pralablement la ralisation des travaux, est imprative, par exemple si : - une altitude plus leve ou le dplacement de limplantation peut entraner une gne pour le voisinage - un lment architectural peut dclencher un refus au titre de lArt. R.11121 du Code de lurbanisme - un changement de couleur et/ou de matriaux est susceptible dapprciation subjective au titre de lArt. 11 du PLU On choisira de dposer un permis modificatif en cours de chantier, si par exemple, une fois le btiment implant, il apparat que les abords ne pourront pas tre traits comme prvus (soutnement soumis autorisation par exemple). On attendra la fin de chantier pour mettre en conformit le dossier concernant des dtails du projet (sils ne font pas lobjet dune prcision rglementaire), par exemple : - ajout dune chemine ou dune fentre rampante de toiture - ajout dune ouverture ne crant pas une vue supplmentaire sur un fond voisin - transformation dune fentre en porte-fentre ou linverse - dplacement ou modification des cotes dune ouverture - remise en forme du terrain aprs la construction Lexprience montre que plusieurs petits dtails, tels que ceux cits ci-dessus sont souvent modifis au fur et mesure de lavancement du chantier. Ladministration apprciera probablement mieux de recevoir une seule demande en fin de chantier plutt que davoir instruire une demi douzaine de PC modificatifs en six mois. La spcificit de chaque projet et la susceptibilit des diffrents reprsentants municipaux invitent prendre conseil sur lopportunit ou lobligation de dposer une demande de permis modificatif.
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11. - Les travaux
Aprs lobtention du permis de construire et son affichage sur le terrain, il est possible de commencer les travaux, sauf si des prescriptions particulires ont t mentionnes sur le dit permis (par exemple archologie prventive). Il est souvent prfrable de laisser scouler le dlai de recours (2 mois), voire le dlai de retrait par lautorit (3 mois). On appelle cela attendre lextinction du dlai de recours ou purger le dlai. Les travaux doivent cependant tre entrepris avant lexpiration dun dlai de 2 ans compter de lobtention tacite ou expresse de lautorisation.
11.1- Avant de commencer

Principalement si des travaux sont prvus sur les limites de proprit, mais surtout si une servitude de passage doit tre utilise il est indispensable de faire dresser un constat par huissier. Les actes de servitudes prvoient toujours la remise en tat aprs y avoir enfoui des rseaux par exemple. Lhuissier pourra galement dresser ltat des lieux concernant les abords o volueront les engins de chantier susceptibles dabmer, par accident, une clture ou une bordure de trottoir. Les voisins dune future construction sont toujours inquiets, autant de ne pas savoir ce que sera la construction, que dapprhender les nuisances lies au droulement du chantier. Lexprience montre, quune petite visite amicale, plans en mains, ses futurs voisins, permet de prvenir bien des difficults. En dehors de la consultation des services concerns pour obtenir lalimentation en eau et en lectricit du chantier, certaines dclarations peuvent tre ncessaires. Une autorisation dite de voirie est indispensable pour utiliser le domaine public pour y entreposer des matriaux ou dresser une palissade de chantier. Linstallation dune grue ncessite videmment des prcautions. Principalement pour une construction proximit dune ligne lectrique, mais aussi tout autre rseau, une DICT (dclaration dintention de commencer des travaux) doit tre dpose auprs des concessionnaires concerns. En plus de laffichage rglementaire du permis, il est obligatoire dindiquer les coordonnes des intervenants sur le chantier lintention des services de linspection du travail qui sont habilits vrifier la lgitimit des entreprises et les conditions dhygine et de scurit du chantier. Pour une maison individuelle, il est admis dafficher les coordonnes de lintervenant principal (constructeur, architecte ou entreprise de gros uvre) apte donner les renseignements et intervenir en cas de problme. Ces intervenants devront tre informs des prescriptions municipales en matire dlimination des dchets quil est le plus souvent interdit de brler sur place. La dcharge locale nacceptera ces dchets que sous rserve de leur nature, de leur quantit et ventuellement moyennant une redevance.
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Lorsque, enfin, le terrain sera cltur, ou au moins balis par des pancartes dinterdiction au public, le chantier devra tre dclar ouvert.
11.2 Dclaration douverture de chantier

Le formulaire Cerfa n 13407*01 est dposer en Mairie lors du dbut des travaux. L'ouverture du chantier peut tre dclare ds les premires interventions sur le terrain (pose d'une palissade, piquetage d'implantation). Toutefois, on peut considrer que les vrais travaux commencent avec le terrassement. La dclaration d'ouverture de chantier est dater, au plus tard, du 1er jour du premier terrassement (tranche de rseau ou chemin d'accs compris). Or ce formulaire dposer ne comprend ni rcpiss, ni obligation denvoi avec accus de rception. Il est indispensable de demander la mairie dindiquer sur un exemplaire conserver par le bnficiaire, la date laquelle la dclaration est formule. A dfaut, le bnficiaire ne pouvant attester de la date de commencement des travaux pourrait se voir signifier lextinction de la priode de validit de son permis.
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11.3 Respect du projet
Il a t indiqu plus haut comment les travaux doivent respecter le contenu du permis de construire dlivr et les latitudes donnes par la procdure du permis modificatif. Le permis est dlivr sous rserve du respect du droit des tiers et engage le demandeur respecter les rgles du Code de la construction et de lhabitation sans avoir vrifi la conformit du projet ses rgles. Il est de la responsabilit du titulaire du permis de sassurer que son projet respecte les textes applicables et quil est habilit utiliser le terrain conformment au projet (servitude, bornage). Le lgislateur fait toutefois des diffrences, selon la destination de louvrage, puisque seule la personne construisant pour elle-mme nest pas tenue de respecter les textes rgissant ladaptation de la maison aux personnes handicapes. Lorsque le permis est assorti de prescriptions architecturales concernant les matriaux et leurs couleurs, il est indiqu que les chantillons (crpi, tuiles) doivent tre prsents en mairie avant le dbut des travaux.
11.4 - Contrles
En dehors des contrles concernant le droulement du chantier (inspection du travail, scurit), le maire ou ses reprsentants et les agents de lEtat peuvent contrler la conformit des travaux ds leur commencement. Suite des contentieux rptitifs, certaines communes exigent dtre convoques lors de limplantation de la maison. Le maire est galement responsable de la conformit des installations et raccordement de lassainissement. Par contre, les tiers ne peuvent constater une infraction que si elle est visible depuis le domaine public. Mme un huissier, sil intervient la demande dune personne prive, ne peut pntrer sur la proprit prive que constitue le chantier. Larrt du chantier est ordonn par le maire lorsquune infracttion est dment constate. Dans la majorit des cas, compte tenu de la gravit de lacte, linterruption du chantier est dcide pour prserver la scurit ou la salubrit publique. Le non respect du projet ou des rgles est trait seulement une fois lachvement dclar.
11.5 - Dclaration dachvement

Lorsque la totalit des travaux prvus par le permis de construire est termine, lachvement doit tre dclar en mairie. Le formulaire Cerfa 13408*01, qui doit tre utilis, indique aussi que la dclaration affirme la conformit des travaux, et lautorisation, et aux rgles gnrales de construction.
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Si un architecte a dirig les travaux, il signe galement le formulaire pour confirmer lachvement et la conformit.
>REMARQUE La date de la dclaration dachvement na pas de lien avec la prise deffet des garanties lgales applicables la construction (parfait achvement, dcennale) qui ne peuvent prendre effet quavec la signature dun procs verbal de rception.
Des attestations AT1 et AT2 sont prvues joindre la dclaration. -AT1 : sauf lorsque la maison a t difie lusage unique du demandeur, une attestation de conformit aux rgles daccessibilt doit tre jointe - AT2 : correspondant la pice PCMI13 du bordereau des pices joindre la demande de permis de construire, cette attestation concerne le respect des dispositions visant se prmunir contre les risques sismiques et cycloniques. Cette attestation est sans objet pour les mmes raisons que la pice PCMI13 na pas tre fourni pour une maison individuelle. Le dpt de la dclaration, effectu en mairie contre dcharge, ou envoy par pli recommand avec AR vaut demande de dlivrance du certificat de conformit.
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11.6 Conformit
Il nexiste pas de certificat de conformit autre que la dclaration de laffirmation du bnficiaire et de son architecte. Ladministration peut ou non vrifier la conformit, mais seule une attestation indiquant que la conformit na pas t conteste sera dlivre. En cas de consquences graves dues au dfaut de conformit dun ouvrage, les tribunaux apprcieront si ladministration chappe ainsi une mise en cause de sa responsabilit. Inversement la responsabilit du bnficiaire et de son architecte risque de ne faire aucun doute. Lautorit dispose de 3 mois (5 mois en secteurs particuliers) pour contster la conformit. Le bnficiaire est invit par pli recommand avec AR (ou courriel) soit : - mettre en uvre les travaux ncessaires pour se conformer lautorisation - dposer un permis modificatif refltant la ralit des travaux effectus Si lexpiration du dlai ci-dessus, le bnficiaire na pas recue de mise en demeure constatant la non-conformit, il peut se faire dlivrer, sur simple demande, une attestation certifiant que la non-conformit des travaux na pas t signale.
12 Le devenir du PC pour une maison individuelle

12.1 Respect de la rforme
Les quelques 200 000 maisons individuelles construites chaque anne en France reprsentent la moiti des permis de construire dlivrs. Dans 70% des cas, cest le futur propritaire qui en fait la demande. Cela ne signifie pas que les professionnels ne participent pas dans les mmes proportions la construction des maisons, car avec un architecte ou un constructeur, cest presque toujours le particulier qui signe la demande de PC. Un dossier sur deux, jusquen 2007, ne finissait par tre accept, quaprs une ou plusieurs demandes de ladministration. Sous prtextes de pice manquante, lautorit pouvait contraindre le demandeur apporter des modifications son projet pour le rendre, soit conforme la rglementation, soit conforme lattente des mairies charges de dlivrer lautorisation. De cette faon, peu de dossiers se voyaient opposer un refus, mais le nombre et le contenu des documents produire pouvait tre considrablement disproportionn dune commune lautre. Les textes applicables depuis le 1er Octobre 2007 ont eu pour but de supprimer cette disparit en instituant un modle de dossier appuy sur une srie de formulaires et un bordereau EXHAUSTIF de documents joindre la demande. Les pratiques, tant des fonctionnaires en place, que des professionnels exerant avant la rforme, nont pas permis, au cours de lanne 2008, de faire diminuer le nombre de dossiers incomplets. Les habitudes, prises durant les soixante annes
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prcdentes ne pourront se perdre que si les acteurs concerns acceptent de jouer le jeu avec les nouvelles rgles. Le comportement des uns et des autres, associ une jurisprudence nouvelle qui ne manquera pas de voir le jour au fur et mesure, ne permettra, probablement, de ne tirer un bilan de la rforme que dans quelques annes.
12.2 Dveloppement durable

Lenjeu futur nest pas seulement la russite de la rforme des institutions. Les proccupations sociales, conomiques et cologiques sont devenues incontournables en ce dbut de sicle. Au niveau individuel, cela intresse le candidat la construction tant dans sa recherche de terrain (urbanisme) que dans le systme constructif et nergtique de son futur logement (construction). Le Grenelle de lenvironnement a pos quelques bases concernant la maison individuelle. 12.2.1 Construction La faon de construire une maison est en train de changer pour intgrer un comportement durable de production et de consommation nergtique. Les offres de lindustrie du btiment, qui surfent sur la vague mdiatique initie par quelques initiatives individuelles, permettent au lgislateur de renforcer progressivement la rglementation thermique RT 2000, 2005 puis 2010/2012. Des incitations fiscales compltent un dispositif qui cherche dvelopper un concept de maison nergie positive. 12.2.2 Urbanisme Les rgles actuelles sont fortement imprgnes par les notions de prservations et de sauvegarde du patrimoine existant. Mme si la notion de mise en valeur est avance lors de ralisations contemporaines spectaculaires qui crent systmatiquement une polmique, la tendance actuelle est plutt de cacher un btiment neuf au prtexte de lintgrer dans un paysage qui est par dfinition parfait parce que sculaire. Or un capteur solaire ou une olienne ne fonctionneront pas derrire un rideau darbres Le rapport Maugard qui a suivi le Grenelle conclut la ncessit de rviser les rglements durbanisme pour : - quun refus de permis de construire ne puisse pas tre motiv par linstallation de dispositifs de type bioclimatique (capteurs solaires, faade bois, toiture vgtalise). - crer des zones dcrites par les plans locaux durbanisme comme devant accueillir des constructions ncessairement conues selon des critres de performances nergtiques leves. - permettre laugmentation de densit (lvation des COS) pour les constructions remplissant des critres de performance nergtique ou comportant des quipements dnergie renouvelable.
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modifier le mode de calcul de la SHON pour y intgrer la prise en compte de mises en uvre performantes sur le plan nergtique mais utilisant des solutions architecturales ou des quipements techniques consommateurs despace. inviter les ABF intgrer la dimension nergtique aux avis rendus dans leurs secteurs particuliers dintervention o, majoritairement par exemple, les panneaux solaires ne sont pas accepts.
12.3 Conclusion
La rforme institutionnelle du permis de construire a ouvert la voie du dveloppement durable en clarifiant linstruction des autorisations de construire fonde sur le strict respect du code de lurbanisme, laissant au demandeur la responsabilit de construire, selon les rgles de construction en vigueur, un projet architectural de qualit. Le permis de construire venir, sera le reflet dun urbanisme durable, restant inventer, pour accueillir sur le territoire les maisons du futur qui devraient conjuguer performances nergtiques, respect de lenvironnement et des paysages.
Alain Meunier, architecte, Septembre 2008
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ANNEXES
Abrviations
ABF : architecte des btiments de France AFU : association foncire urbaine ANIL : agence nationale dinformation sur le logement AR : accus de rception dun envoi par pli recommand avec demande daccus de rception CAUE : conseils darchitecture, durbanisme et de lenvironnement CCMI : Contrat de Construction Maisons Individuelles CES : coefficient demprise au sol COS : coefficient doccupation des sols CU : certificat durbanisme DAT : dclaration dachvement des travaux DICT : dclaration dintention de commencer des travaux DIR : direction intercommunale des routes (anciennement DDE) DP : dclaration pralable ERP : tablissement recevant du public IGH : immeuble de grande hauteur IGN : institut gographique national OGE : ordre des gomtres expert PA : permis damnager PADD : plan damnagement et de dveloppement durable (intgr au PLU) PC : permis de construire PLU : plan local durbanisme POS : plan doccupation des sols PPR : plan de prvention des risques PSMV : plan de sauvegarde et de mise en valeur RNU : rglement national durbanisme RT : rglementation thermique RTE : rseau de transport dlectricit SCI : socit civile immobilire SCOT : schma de cohrence territoriale SHOB : surface hors uvre brute SHON : surface hors uvre nette SRU : solidarit et renouvellement urbain TDCAUE : taxe dpartementale pour le financement des dpenses des conseils darchitecture, durbanisme et denvironnement TDENS : taxe dpartementale des espaces naturels sensibles TLE : taxe locale dquipement VEFA : vente en tat futur dachvement ZAC : zone damnagement concert ZAD : zone damnagement diffr ZUP : zone urbaniser en priorit
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Index
Accs, 27 Accessibilit, 80, 199, 200 Achvement, 199 Acte authentique, 36 Affichage, 182 Agr en architecture, 63 Alignement, 33 Architecte, 63 conseil, 49 des btiments de France, 14 Arrt de chantier, 199 Article R.111-21 du code de lurbanisme, 48 Aspect architectural, 48, 199 des constructions, 21, 84 extrieur, 54 Association foncire urbaine, 24 Bornage, 33 Cadastre, 12, 73 parcelle, 12 section, 12 Calage, 39 Camping, 55 Caravane, 53 Carte IGN, 73 Cartes communales, 21 CAUE, 49 Certificat durbanisme, 50 Champ de visibilit dun monument historique, 15 Changement de destination, 54 Cltures, 54 Codes, 13 civil, 13 de dontologie de larchitecte, 13, 63 de lurbanisme, 13 de la construction et de lhabitation, 13 Coefficient demprise au sol, 32, 83 doccupation du sol, 32 Compromis, 36, 37 conditions suspensives, 38 dure, 38
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GUIDE
Conformit, 203 Contrat de construction de maison individuelle, 65 Dclaration pralable, 53 Dpt du permis de construire, 179 Dveloppement durable, 204 DICT, 195 Document graphique du projet architectural, 93 Domaine public, 33 Droit dutilisation du sol, 13 de passage, 27 Eaux pluviales, 29, 82 uses, 29 Enclave, 27 Eolienne, 53 Formulaires, 56 bordereau des pices jointes, 68 de demande de permis de construire une maison individuelle, 56 de transfert dun permis de construire, 187 dclaration dachvement, 199 dclaration douverture de chantier, 196 fiche autres demandeurs, 66 modificatif de permis de construire, 187 rcpiss de dpt de permis, 70 Gomtre, 33 Hauteur des constructions, 21, 39, 83 Hors uvre, 40 Implantation, 39, 83 Indivision, 37 Limite parcellaire, 33 Loi SRU, 14, 26 Lotissement, 24, 28, 36, 55, 96 Maison individuelle, 39, 55 Mobil home, 53 Murs, 54 Notice du projet architectural, 86, 102 Notification de dlai, 180 de pices manquantes, 181 Parcs nationaux, 15 Permis damnager, 55 de dmolir, 55 tacite, 181 Piscine, 54 Plan
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de composition, 24 de masse, 75 de situation, 72 des faades, 90, 91 des toitures, 90, 92 en coupe, 85 intrieur, 72 Plan doccupation des sols, 14, 15 Plan local durbanisme, 21 Plancher, 40 PPR, 100 Promesse de vente, 36 Purge du dlai de recours, 195 Recours administratif, 186 contentieux, 186 Rglement du plan local durbanisme, 22 Rglement national durbanisme, 16 Rgles d'urbanisme, 12 Rserves naturelles, 15 Risques, 35 Risques sismiques, 98 Secteur de dcision communale, 15 Secteurs particuliers, 14 sauvegard, 14 Servitude, 27 Site inscrit ou class, 15 Socit civile immobilire, 37 Socit darchitecture, 63 Stationnement, 84 Statue, 53 Surface de plancher hors uvre, 40 Surface hors uvre brute, 40 Surface hors uvre nette, 44 Tnement, 33 Terrain, 25 critres de slection, 26 environnement, 26 exposition, 28 pente, 35 surface, 32 vue, 26 Terrassements, 55
209
GUIDE
Travaux intrieurs, 54 Unit foncire, 33 Urbanisme, 12 viabilit, 28 Viabilit, 28 Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, 15 du plan doccupation des sols, 21 du plan local durbanisme, 21
210

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Micro Application 20-22, rue des Petits-htels 75010 Paris

Avertissement aux Utilisateurs

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5 Demandes et autorisations durbanisme

6 Les formulaires PC pour une maison individuelle

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9 Dpt et suivi de linstruction PC pour une maison individuelle

10 Alas du permis de construire obtenu pour une maison individuelle

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10.4 Modifications dun PC en cours de validit.. 10.4.1 Transfert. 10.4.2 Modification

187 187 187

12 Le devenir du permis de construire

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2 LES REGLES DURBANISME

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2.2 Les rgles gnrales

2.3 Les cas particuliers

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2.4 Les rgles locales

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Document graphique dun plan local durbanisme.

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3.1 Slection du terrain

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Reconnatre les rseaux installs par le lotisseur

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3.2 Achat du terrain, compromis

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3.2.1 Contenu du compromis

3.2.3 Conditions suspensives

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4.2 Les surfaces

4.2.2 Surface de plancher hors uvre

4.2.3 Surface hors uvre brute de la maison SHOB

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4.2.4 Surface hors uvre nette de la maison SHON

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4.3 Laspect architectural

4.3.1 Larticle R111-21 du code de lurbanisme

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5 DEMANDES ET AUTORISATIONS D'URBANISME

5.1 - Certificat durbanisme

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5.2 - Dclaration pralable

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5.3 - Permis de dmolir

5.4 - Permis damnager ou de construire

6 Les formulaires PC pour une maison individuelle

6.1 Le formulaire de demande du permis de construire

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