1.

POJCIA I DEFINICJE DOTYCZCE NIERUCHOMOCI.

1.1. NIERUCHOMO Art. 46 KC.

Nieruchomociami s czci powierzchni ziemskiej stanowicy
odrbny przedmiot wasnoci (grunty ), jak rwnie budynki trwale z gruntem zwizane lub czci takich budynkw jeeli na mocy przepisw szczeglnych stanowi odrbny od gruntu przedmiot wasnoci. Cz powierzchni ziemskiej- podstawowym przedmiotem do ktrego kierujemy nieruchomoci jest ziemia. Grunt jest pojciem wiodcym dla nieruchomoci. Stanowi odrbny przedmiot wasnoci - to wasno decyduje co stanowi odrbn nieruchomo a co jest skadnikiem innej nieruchomoci. Odrbny przedmiot - dana nieruchomo musi by wyranie oddzielona od innych , nalecych do innych wacicieli. Oddziela si przedmiot i zakres wadztwa jednego waciciela od przedmiotu i zakresu wadztwa innych wacicieli. Dla kadej nieruchomoci wyznacza si granice. Granice maj charakter geometryczny, to linie wykrelone przez geodetw w przestrzeni i utrwalone na mapach geodezyjnych. Nieruchomoci to rwnie budynki lub czci tych budynkw, jeeli na mocy przepisw szczeglnych, stanowi odrbny od gruntu przedmiot wasnoci. Ta cz przepisu pozwala na powstanie odrbnej wasnoci budynkw lub nawet ich czci - lokali, wbrew oglnej zasadzie mwicej, e czci skadowe rzeczy nie maj odrbnego bytu prawnego. Do wacicieli gruntu naley wszystko co jest z tym gruntem zwizane nie tylko budynki ale drzewa roliny i uprawy. Ustawodawca przeama t zasad wydajc przepisy szczeglne, dla budynku - uytkowanie wieczyste (Art. 232 243 KC ), dla czci budynkw Ustawa o wasnoci lokali, ktra pozwala uczyni lokal przedmiotem odrbnej wasnoci. Wedug K.C. ; nieruchomoci dzielimy na: nieruchomoci gruntowe nieruchomoci budynkowe

nieruchomoci lokalowe

Nieruchomoci gruntowe - powstaj poprzez wydzielenie powierzchni ziemskiej jako osobnej wasnoci, istnieje konieczno wyznaczenia granic, gdy wasno nie moe istnie bez przedmiotu wasnoci. Czynnoci geodezyjne musz poprzedzi czynnoci prawne. Nieruchomoci budynkowe powstaj jako fikcja prawna, gdy grunt i budynek s cile i nierozerwalnie zwizane. Korzystanie z budynku wie si z korzystaniem z gruntu i odwrotnie. Potrzeby gospodarcze sprawiy, e nastpio rozdzielenie wasnoci gruntu od wasnoci budynku uytkowanie wieczyste. Waciciel gruntu przenosi na uytkownika wieczystego prawo do korzystania z gruntu. Budynki i inne urzdzenia wzniesione przez uytkownika wieczystego nale do uytkownika wieczystego tak dugo jak dugo trwa uytkowanie wieczyste. Z chwil wyganicia tego prawa wasno budynkw wygasa. Nieruchomoci lokalowe dziaaj na mocy ustawy o wasnoci lokali Ustawa ta stanowi, e samodzielny lokal mieszkalny moe by przedmiotem odrbnej wasnoci czyli bdzie to nieruchomo. Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona w obrbie budynku trwaymi cianami izba lub zesp izb przeznaczonych na stay pobyt ludzi, ktre wraz z pomieszczeniami pomocniczymi su do zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych. Po wydzieleniu to co nie przynaley do samodzielnego lokalu mieszkalnego, czyli pozostaa cz budynku (mury, klatki schodowe, strychy itp.) i grunt stanowi nieruchomo wspln s wspwasnoci uamkow wszystkich wacicieli lokali. To samo odnosi si do samodzielnych lokali wykorzystanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne ni mieszkalne. Relacje pomidzy nieruchomoci a dziak gruntu. Nieruchomo jest odrbn ( np. od geodezji ) kategori pojciow i odnosi si do rzeczywistoci prawnej. Dziak gruntu stanowi cigy obszar gruntu, jednorodny ze wzgldu na stan prawny. Jest podstawowym elementem w ewidencji gruntw.

Nieruchomo nie musi stanowi cigego obszaru gruntu nieruchomo jest to przedmiot objty jednolitym prawem wasnoci. Nieruchomo moe skada si z kilku dziaek gruntu. Wynika to z: z woli samego waciciela, ktry uwaa zbir dziaek za jedn nieruchomo. z przesanek gospodarczych, ktre wskazuj na powizania tych dziaek w jedn cao np. gospodarstwo rolne. wzgldy formalne, dla grupy dziaek nalecych do jednego waciciela zakada si jedn ksig wieczyst. waciciel moe powikszy albo pomniejszy swoj nieruchomo poprzez przyczenie lub odczenie od nich wybranych czci gruntu. ( dziaek). Do powstania nieruchomoci potrzebna jest przynajmniej jedna dziaka gruntu. Samo wydzielenie ( utworzenie ) nowej dziaki nie oznacza utworzenie nowej nieruchomoci, tworzenie dziaek jest czynnoci geodezyjn. 1.2. Rodzaje nieruchomoci - podzia wedug kryterium podmiotowego i przedmiotowego A. Kryterium podmiotowe: Ze wzgldu na kategori podmiotu (osob waciciela) wyrnia si nieruchomoci: Skarbu Pastwa i innych pastwowych osb prawnych Samorzdowe tj. jednostek samorzdu terytorialnego (wojewdztwa, powiatu i gminy) Prywatne tj. osb fizycznych, osb prawnych oraz spek prawa handlowego nie posiadajcych osobowoci prawnej B. Kryterium przedmiotowe Kodeks cywilny wyrnia trzy rodzaje nieruchomoci w ujciu przedmiotowym, wypeniajce cay zakres tego pojcia. S to nieruchomoci: Gruntowe Budynkowe Lokalowe

Biorc pod uwag sposb uytkowania nieruchomoci mona podzieli na; Mieszkaniowe Komercyjne Przemysowe Rolne

Lene Specjalnego przeznaczenia

Nieruchomoci rolne Art. 461 KC Nieruchomociami rolnymi (gruntami rolnymi ) s

nieruchomoci, ktre SA lub mog by wykorzystywane do prowadzenia dziaalnoci wytwrczej w rolnictwie w zakresie produkcji rolinnej i zwierzcej, nie wyczajc produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

2.1.

Mienie jako kategoria prawa cywilnego

MIENIE jest wasno i inne prawa majtkowe Pojcie mienia rozszerza prawo rzeczowe o inne elementy, ktre nie s materialne, gdy wasno polski kodeks cywilny poczy tylko z przedmiotami materialnymi. Nieruchomo jest oczywicie materialna, ale ju nalenoci czynszowe materialne nie s. Dlatego te dziki pojciu mienia mona poczy rzeczy materialne i wartoci niematerialne w jedn cao. Mieniem jest wic og przysugujcych danej osobie praw materialnych i niematerialnych, a w szczeglnoci korzyci, uprawnie i roszcze. Na przykad na mienie waciciela nieruchomoci skada si prawo wasnoci nieruchomoci, prawa przysugujce w zwizku z wasnoci (np. suebnoci gruntowe) , nalenoci i dochody przysugujce wacicielowi z nieruchomoci, rne roszczenia (np. odsetki za zalege czynsze) jak rwnie przedmioty ruchome zwizane z dan nieruchomoci. Wyrnia si rne kategorie mienia, podzia podmiotowy: a). Mienie prywatne b). Mienie pastwowe c). Mienie samorzdowe Kodeks Cywilny w sprawie mienia wyszczeglnia definicje: 1). Rzeczy, Art. 45. ktrymi mog by tylko przedmioty materialne. 2). Nieruchomoci, Art. 46 (def.) i dziel si na: gruntowe budynkowe lokalowe

3). Czci skadowe rzeczy - nie mog by odrbnym przedmiotem wasnoci i innych praw rzeczowych (Art. 47). Czci skadow rzeczy jest wszystko to co nie moe by od niej odczone bez szkody lub zmiany przedmiotu odczonego i samej rzeczy. 4). Czci skadowe gruntu, Art. 48

- budynki i urzdzenia trwale z gruntem zwizane drzewa i roliny rosnce na gruncie od momentu posadzenia lub zasiania urzdzenia suce do doprowadzania i odprowadzania wody, pary, gazu, prdu elektrycznego i inne jeli wchodz w skad przedsibiorstwa lub zakadu zajmujcego dostarczaniem tych mediw. 5). Czciami skadowymi nieruchomoci s prawa zwizane z wasnoci ( np. suebno), Art.50. 6). Przynalenoci - s to rzeczy ruchome potrzebne do korzystania zgodnie z jej przeznaczeniem i celem np. koo zapasowe w samochodzie. Przynalenoci nie moe by rzecz, ktra nie naley do waciciela rzeczy gwnej, Art. 51. 7). Poytki naturalne z rzeczy - s to pody i inne odczone od niej czci skadowe zgodnie z zasadami prawidowej gospodarki, stanowi normalny dochd z rzeczy 8). Poytki prawa - s dochody, ktre prawo to przynosi zgodnie ze swym spoeczno-gospodarczym przeznaczeniem. 3. Pojcia dotyczce nieruchomoci 1. Nieruchomo gruntowa grunt wraz z czciami skadowymi, z wyczeniem budynkw i lokali jeeli stanowi odrbny przedmiot wasnoci 2. zasb nieruchomoci nieruchomoci, ktre stanowi przedmiot wasnoci Skarbu Pastwa lub jednostek samorzdu terytorialnego 3. dziaka gruntu niepodzielna, ciga cz powierzchni ziemskiej stanowic cz lub cao nieruchomoci gruntowej 4. dziaka budowlana zabudowana dziaka gruntu, ktrej wielko, cechy geometryczne, dostp do drogi publicznej oraz wyposaenie w urzdzenia infrastruktury technicznej umoliwiaj prawidowe i funkcjonale korzystanie z budynkw i urzdze znajdujcych si na tej dziace 5. zbywanie albo nabywanie nieruchomoci dokonywanie czynnoci prawnych, na podstawie ktrych nastpuje przeniesienie wasnoci nieruchomoci lub przeniesienie prawa uytkowania nieruchomoci gruntowej albo oddanie jej w uytkowanie wieczyste . Nie s czciami skadowymi, (Art. 49):

6. plan miejscowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przestrzennego ktrym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym 7. wycena nieruchomoci postpowanie w wyniku ktrego dokonuje si okrelenie wartoci nieruchomoci 8. powszechna taksacja nieruchomoci wycena nieruchomoci w wyniku ktrej nastpuje ustalenie wartoci katastralnej nieruchomoci 9. samorzdowa osoba prawna osoba prawna powoana lub tworzona przez organy jednostek samorzdu terytorialnego 10. jednostka samorzdu terytorialnego gmina, powiat lub wojewdztwo 11. jednostka organizacyjna pastwowa lub samorzdowa jednostka organizacyjna nie posiadajca osobowoci prawnej 12. standardy zawodowe s to reguy postpowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majtkowego, porednika w obrocie nieruchomociami lub zarzdcy nieruchomoci 13. organizacje zawodowe utworzone zgodnie z przepisami o stowarzyszeniach, stowarzyszenia i zwizki stowarzysze zrzeszajce osoby zawodowo wykonujcy czynnoci rzeczoznawcy majtkowego, porednika w obrocie nieruchomociami i zarzdcy nieruchomoci 14. nieruchomo podobna nieruchomo ktra jest porwnywalna z przedmiotem wyceny ze wzgldu na pooenie, stan prawny, przeznaczenie, sposb korzystania oraz inne cechy wpywajce na jej warto 15. stan nieruchomoci stan prawny, techniczno uytkowy, zagospodarowania, stan otoczenia, wielko, charakter i stopie zurbanizowania miejscowoci w ktrej znajduje si dana nieruchomo 16. osoba bliska to zstpni, wstpni, rodzestwo, dzieci rodzestwa, maonek, osoba przysposabiajca lub przysposobiona, oraz osoba ktra pozostaje ze zbywc faktycznie we wsplnym poyciu 17. lokator najemca lokalu lub osoba uywajca lokal na podstawie innego tytuu prawnego ni prawo wasnoci. 18. waciciel wynajmujcy lub inna osoba, z ktr wie lokatora stosunek prawny uprawniajcy do uywania lokalu, 19. lokal lokal sucy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, take pracownia twrcy suca do prowadzenia dziaalnoci w dziedzinie kultury i sztuki, 20. lokal socjalny lokal nadajcy si do zamieszkania ze wzgldu na wyposaenie i stan techniczny, ktrego powierzchnia pokoi na jednego czonka gospodarstwa nie moe by mniejsza ni 5m, a w przypadku 1-osobowego gospodarstwa 10m,

21. lokal zamienny lokal znajdujcy si w tej samej miejscowoci , wyposaony w co najmniej takie same urzdzenia techniczne, o powierzchni pokoi takiej jak w poprzednim, na czonka gospodarstwa domowego nie moe by mniej ni 10m pow. a w jednoosobowym gospodarstwie nie mniej ni 20 m. 22. powierzchnia uytkowa lokalu powierzchnia wszystkich pomieszcze znajdujcych si w lokalu: pokoi, kuchni, przedpokoi, spiarni, alkw, holi, korytarzy, azienek i innych pomieszcze sucych mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora. Za powierzchni uytkow nie uwaa si : balkonw, tarasw, logii, antresoli, szaf i schowkw w cianach, pralni, suszarni, wzkowi, strychw, piwnic i komrek przeznaczonych na przechowanie opau, 23. opaty niezalene od waciciela opaty za dostawy energii, gazu, wody, odbir ciekw, odpadw i nieczystoci ciekych, 24. obmiar powierzchni uytkowej dokonuje si w wietle wyprawionych cian. Powierzchni o wysokoci wikszej bd rwnej 2,20m zalicza si w caoci, o wysokoci rwnej lub wikszej ni 1,40m a mniejszej od 2,20 zalicza si w 50%, a w wysokoci mniejszej ni 1,40 m nie zalicza si w ogle.