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2006, Ao del Bicentenario del natalicio del Benemrito de las Americas, Don Benito Jurez Garca.

JUAN PABLO GMEZ MORIN RIVERA, Presidente del Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales, con fundamento en los Artculos 142 de la Ley General de Bienes Nacionales, 5 fraccin V del Reglamento del INDAABIN, y Normas Sptima y Novena de las Normas conforme a las cuales se llevaran a cabo los avalos y justipreciaciones de renta a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales, he tenido a bien emitir el siguiente;

PROCEDIMIENTO TCNICO PARA LA ELABORACIN DE TRABAJOS VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR DE TERRENOS DE GRAN FONDO, (PT-TGF)

1. INTRODUCCIN 1.1 Generalidades En el presente Procedimiento se establece en forma documental, las bases que permiten unificar y clarificar la utilizacin de conceptos y tcnicas, as como, las directrices bsicas para la ejecucin de trabajos de valuacin y estandarizacin de la secuencia para dictaminar el valor de terrenos de gran fondo, por el mtodo de franjas. Es prctica usual que el valor de un terreno se estime con base en el anlisis de las caractersticas extrnsecas (zona, ubicacin, tipo y calidad en los servicios pblicos, vistas panormicas, usos de suelos en la zona, entre otros), como a caractersticas intrnsecas (superficie, topografa, forma, frente, uso de suelo, entre otros) inherentes al bien, a la investigacin del mercado inmobiliario y a la aplicacin y ponderacin de las variables predominantes. 1.2 Criterios Tcnicos en que aplica Por ser un Procedimiento Tcnico en el que el proceso de valuacin de terrenos de gran fondo es comn a otros, aplica a los siguientes criterios tcnicos: AD-BI, Adquisicin de Bienes Inmuebles EN-BI, Enajenacin de Bienes Inmuebles IN-BI, Indemnizacin por Expropiacin de Bienes Inmuebles REF-BI, Reexpresin de Estados Financieros de Bienes Inmuebles RT-BI, Arrendamiento de Bienes Inmuebles CO-BI, Concesin de Bienes Inmuebles
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DJ-BI, Diligencias Judiciales de Bienes Inmuebles 1.3 Premisas a la valuacin de terrenos de gran fondo 1.3.1 Utilizar este Procedimiento para la valuacin de terrenos con fondo mayor a tres veces con relacin a su frente. 1.3.2 La fijacin del ancho de las franjas a dividir el terreno en estudio, es de acuerdo a lo observado por el valuador de bienes nacionales, con base en la profundidad de los lotes imperantes en la zona. El ancho de la primera franja (franja de va) ser igual a la profundidad del lote tipo. 1.3.3 Siempre se deber determinar el valor unitario del terreno del frente o franja de va (extremo de alto valor) y el valor unitario del terreno contiguo al fondo (extremo de bajo valor). 1.3.4 El valuador debe hacer constar en su trabajo valuatorio las circunstancias, condiciones especiales, o cualquier otra caracterstica o situacin que afecte al valor del bien, priorizando la informacin que obtenga de una institucin oficial. 1.3.5 De encontrarse algn vestigio arqueolgico, un bien histrico o artstico, informar al servidor pblico responsable que le asign el trabajo e indicarlo en el trabajo valuatorio.

2. PROCEDIMIENTO TCNICO PT-TGF 2.1 Identificacin del avalo Definicin del bien por valuar: Se trata de terrenos generalmente de grandes dimensiones y con un gran fondo que pueden ser clasificados como urbanos, rurales o de transicin, y que por esa caracterstica de profundidad pueden tener ms de un valor (franja) dentro del mismo. Esto, de ms de un valor, por lo general se debe a que en un extremo del terreno se tiene acceso o vista a una vialidad o a un sitio donde el valor de la tierra es relativamente alto (para la zona), mientras que el otro extremo del terreno colinda con predios de bajo valor.

Un esquema de esta situacin se presenta a continuacin:

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***
ZONA EN TRANSICIN ZONA AGRICOLA O DE BAJOS VALORES DE TIERRA

*** TERRENO EN ESTUDIO ***


Va de comunicacin

***

(***) PREDIOS CON FRENTE A LA VA DE COMUNICACIN Y VALORES URBANOS O SEMIURBANOS.

En esta situacin, el valuador tiene que estimar un valor promedio ponderado para todo el terreno sujeto de estudio; entonces puede aplicar el mtodo de franjas.

2.2. Parmetros del avalo El valuador de bienes nacionales deber identificar el objetivo, los alcances y parmetros del trabajo valuatorio de acuerdo a la solicitud de servicio y documentacin procedente, sealando entre otros: 2.2.1 Criterio Tcnico.- El valuador de bienes nacionales deber identificar qu criterio tcnico es el que aplica en el caso, para apegarse al Procedimiento Tcnico correspondiente. 2.2.2 Condiciones especiales.- El valuador de bienes nacionales debe hacer constar en su documento valuatorio las circunstancias, condiciones especiales, o cualquier otra caracterstica o situacin que afecte al valor del bien, priorizando la informacin que obtenga de una institucin oficial. 2.2.3 Suposiciones extraordinarias.- Son aquellas que influyen en un trabajo y que en caso de resultar falsas podran cambiar la conclusin del valor si se consideran como ciertos, datos no totalmente verificado. 2.2.4 Condiciones hipotticas.- El valuador de bienes nacionales deber indicar si se consideran en el trabajo valuatorio situaciones diferentes a lo que realmente existe, pero que se contemplan as para lograr la finalidad del avalo. 2.2.5 Fecha de inspeccin. Es la fecha de visita fsica al terreno.
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2.2.6 Fecha de emisin del dictamen valuatorio.- Es la fecha en que se firma el dictamen por los responsables de su emisin, es la fecha que sirve de base para determinar la vigencia del dictamen y para computar el plazo de 60 das correspondiente a la solicitud de reconsideracin. 2.2.7 Vigencia legal.- La vigencia del dictamen valuatorio correspondiente ser la que establece el Artculo 148 de la Ley General de Bienes Nacionales, y deber sealarse expresamente en el propio dictamen de valor, siendo de hasta un ao a partir de la fecha de su emisin. 2.2.8 Revisin de documentos: El valuador de bienes nacionales deber recibir el expediente tcnico (la documentacin procedente, solicitud de servicio y orden de trabajo), y realizar una revisin y anlisis preliminar de la informacin en gabinete, con el fin de considerar los alcances de la investigacin y recopilacin de todos los elementos necesarios para lograr una mejor inspeccin de campo. Una vez teniendo recopilados e identificados todos los documentos base, se proceder a realizar un anlisis de cada uno de ellos, tales como: Ubicacin del terreno en estudio Revisin y clculo analtico de reas. Revisin de escrituras o ttulos de propiedad-posesin (modificaciones y cambios), croquis y planos. Uso de suelo autorizado y potencial (restricciones, alturas, densidad habitacional e intensidad de construccin)

2.3 Valores que se dictaminan Segn el uso que se le d al dictamen valuatorio, se requiere estimar el Valor Comercial del terreno en estudio o el Valor de Realizacin Ordenada. Para estimar los valores extremos (alto y bajo) se aplican los Procedimientos Tcnicos PT-TU; PT-TT y PT-TR, a partir de referencias de mercado en la zona. Ya teniendo el valor del extremo alto del sujeto y el valor del extremo bajo, se procede con el mtodo de franjas para estimar el Valor Comercial o el Valor de Realizacin Ordenada promedio para todo el terreno. a) Valor Comercial.- Es el Precio ms probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin intermediarios, con un plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin.
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Es el resultado del anlisis de hasta tres parmetros valuatorios a saber: Valor Fsico o Neto de Reposicin (Enfoque de Costos), Valor de Capitalizacin de Rentas (Enfoque de Ingresos) y Valor de Mercado (Enfoque Comparativo de Mercado). El principio de mejor y mayor uso juega un papel relevante en el anlisis del Enfoque Comparativo de mercado, entendindose como: Mejor y mayor uso del bien.- Tratndose de establecer un valor comercial, analizar el uso ms probable para el terreno, que sea fsicamente posible, permitido legalmente, econmicamente viable y que resulta en el mayor valor del terreno que se est valuando, para que este mayor y mejor uso sea la base de la valuacin del terreno. Este principio se aplica cuando en la estimacin del valor del inmueble (terreno) se requiera tener la certeza de que el valor obtenido por el Enfoque Comparativo de Mercado, es realmente el valor ms representativo que puede tener el inmueble o cuando el mercado es demasiado errtico y la homologacin de sus valores no garantiza un valor real. Se deber basar en informacin y datos concretos que respalden el potencial para tal uso y no en suposiciones infundadas o irreales a este respecto. b) Valor de Realizacin Ordenada.- Es el precio estimado que podra ser obtenido a partir de una venta en el mercado libre, en un periodo de tiempo apenas suficiente para encontrar un comprador o compradores, en donde el vendedor tiene necesidad de vender, donde ambas partes actan con conocimiento y bajo la premisa de que los bienes se venden en el lugar y en el estado en que se encuentran. 2.4 Inspeccin fsica y descripcin del terreno y su entorno (De campo) Es la etapa en la cual el valuador de bienes nacionales debe observar, investigar y analizar, todos aquellos elementos que agregan o restan valor. 2.4.1. Del terreno en estudio 2.4.1.1 Superficie.- El valuador de bienes nacionales deber verificar la superficie del terreno, e igualdad de superficie en escritura pblica, planos y medicin en campo, y en caso de existir alguna discrepancia, se deber resolver de acuerdo a la disposicin DIRECTRICES EN CASOS DE EXISTIR DISCREPANCIAS EN SUPERFICIES, la cual estar disponible en la pgina web del INDAABIN. Comparar el rea de la escritura pblica con el rea sealada en planos o croquis debidamente autorizados. Si no hay planos autorizados, el valuador solicitar al promovente la realizacin del plano o tomar directamente el dato de la escritura, la ubicacin la tomar de documentacin oficial.
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2.4.1.2 2.4.1.3

Forma.- Identificar la configuracin geomtrica del terreno a valuar. Frente.- Identificar la dimensin del o los frentes del terreno con relacin a los lotes tipo existentes en la manzana o zona. Ubicacin.- Identificar direccin oficial del predio, as como la posicin del terreno en estudio dentro de la manzana en que se ubica y nmero de frentes, en su caso. Inundacin.- Calificar la susceptibilidad de posibles daos al bien inmueble por la presencia de agua en exceso por lluvia, granizo, insuficiencia de drenaje, desbordamiento de fuentes naturales o artificiales. Afectaciones.- Identificar en el terreno en estudio posibles afectaciones o restricciones por ocupacin temporal o servidumbres. Mejoras.- Identificar las mejoras al terreno en estudio, en su caso, tales como; nivelacin, bardas, pisos u otras obras, que le agreguen valor pero que no se consideren propiamente construcciones. Vista Panormica.- Identificar los beneficios o perjuicios de la visibilidad o amplitud visual que presenta la ubicacin del terreno en estudio. Caractersticas ambientales.- Identificar, clasificar, estudiar e interpretar los efectos directos o indirectos de la contaminacin ambiental, tales como: contaminacin del agua, aire, suelo, ruidos y vibraciones, radiaciones u otras. Cabe citar, que lo anterior solo se debe considerar en la medida que afecte al valor o tenga consecuencias sociales o legales.

2.4.1.4

2.4.1.5

2.4.1.6

2.4.1.7

2.4.1.8

2.4.1.9

2.4.1.10 Servicios.- Identificar con que servicios pblicos cuenta el terreno, haciendo una descripcin de los mismos, tales como: drenaje, alumbrado pblico, banquetas, toma de agua potable, energa elctrica, y otros. 2.4.1.11 Topografa.- Sealar los accidentes topogrficos que tenga el terreno, como pendiente descendente o pendiente ascendente. 2.4.1.12 Uso de Suelo.- Investigar el uso de suelo de acuerdo a los planes de desarrollo oficiales de la localidad y de no existir los respectivos planes de desarrollo, el valuador de bienes nacionales definir de acuerdo a lo observado en la inspeccin, dejando asentado esta ltima situacin. 2.4.1.13 Fotografas del terreno en estudio y del entorno.- Realizar un reporte fotogrfico del terreno en estudio, el cual muestre con toda claridad los detalles de rea, forma, servicios, ubicacin, as como las caractersticas del entorno tales como zona y acceso.
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2.4.1.14 Vestigios.-De encontrarse algn vestigio arqueolgico informar al funcionario responsable e indicarlo en el trabajo valuatorio 2.4.2 De la zona donde se ubica el terreno 2.4.2.1. Clasificacin de la zona.- Clasificarla de acuerdo a los usos del suelo autorizados y a lo observado en la inspeccin fsica como: (habitacional, industrial, servicios, comercial, mixta, entre otros.) ndice de saturacin en la zona.- El valuador de bienes nacionales debe determinar y analizar el porcentaje de terrenos construidos contra el de terrenos sin construcciones, es una referencia del crecimiento de edificaciones en la zona Equipamiento urbano y servicios.- Mencionar el equipamiento y mobiliario urbano con que cuenta la zona, tales como escuelas, centros comerciales, hospitales, deportivos, estacionamientos, entre otros, as como los servicios municipales disponibles.

2.4.2.2.

2.4.2.3.

2.4.2.4.

Caractersticas ambientales.- Identificar, clasificar, estudiar e interpretar los efectos directos o indirectos de la contaminacin ambiental, tales como: contaminacin del agua, aire, suelo, ruidos y vibraciones, radiaciones u otras. Cabe citar, que lo anterior solo se debe considerar en la medida que afecte al valor o tenga consecuencias sociales o legales. Vas de acceso.- Indicar las vas de acceso al terreno sealando el orden de importancia, as como la intensidad de flujo vehicular. Este concepto es gran relevancia en la determinacin del valor del terreno.

2.4.2.5.

2.5 Obtencin y clasificacin de datos (Investigacin de Mercado) La investigacin de mercado se debe realizar de acuerdo a lo marcado en los Procedimientos Tcnicos siguientes: PT-TU, Valuacin de terrenos urbanos PT-TR, Valuacin de terrenos rurales PT-TT, Valuacin de terrenos en transicin Y, considerando lo siguiente: Seleccionar de la observacin e investigacin de mercado aquellas referencias que sean comparables a los extremos de mayor valor y menor valor del terreno en estudio (entendiendo por comparables aquellas caractersticas extrnsecas e intrnsecas lo
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ms parecidas al terreno en estudio) enunciadas a continuacin de manera limitativa mas no enunciativa: vas de comunicacin, mejoras, inversiones pblicas y/o privadas, uso de suelo, topografa, servicios pblicos, equipamiento urbano, zona, ubicacin con respecto a las fuentes (focos) de valor, clasificacin de la tierra, productividad de la misma, permisos o concesiones, determinando con ello un valor para la franja de va. Entendindose como la franja de va, la porcin homognea de tierra inmediatamente colindante con la infraestructura generadora del ms alto valor (foco de valor) como puede ser una vialidad o un margen de playa, y cuya fijacin da el ancho de las franjas a dividir un terreno de gran fondo en estudio es establecido de acuerdo a lo observado por el valuador con base en la profundidad de los lotes imperantes en la zona. El ancho de la primera franja de va ser igual a la profundidad del lote tipo. Y franjas de transicin las franjas restantes del predio hasta llegar al fondo (despus de la Franja de Va), mismas que tendrn valores diferentes De igual manera se tendr que realizar una investigacin de mercado de valores de terrenos contiguo al fondo del terreno en estudio, con el objeto de registrar el valor mnimo de la ltima franja. 2.6 Mtodo de valuacin El valuador de bienes nacionales utilizar el Enfoque Comparativo de Mercado preferentemente y en ausencia de un mercado activo de compraventa utilizar el Enfoque de Ingresos, para obtener los valores unitarios extremos. No es recomendable, teniendo ambos valores extremos, usar un simple promedio aritmtico para obtener el valor total del terreno sujeto, porque dicho promedio no toma en cuenta la forma y fondo del bien en estudio, ni las caractersticas de los lotes de la zona. Por esa razn se aplica el anlisis de franjas. 2.6.1 Aplicacin del procedimiento

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2 3
Frente del terreno en estudio

1
FONDO

n
1 2 3 4 5 6 7
Zona contigua al fondo del terreno en estudio

4
Franja de va Vacarretera

Franjas de transicin

Con formato: Fuente: (Predeterminado) Arial

I. Con base en el punto 2.4 estimar el valor unitario de zona y con ste el valor unitario de la franja de va. II. Tambin con base en el punto 2.4 estimar el valor unitario de los terrenos contiguos al fondo del terreno en estudio. III. Calcular la profundidad media del lote tipo, con base en la investigacin realizada en la zona, de la siguiente manera: Fondo de lote tipo promedio = f lote1+f lote2+f lote3+f lote4+f lote5+f lote 6 + f lote7 Nmero de lotes

IV. Este fondo del lote tipo promedio ser el ancho de la franja de va Ffv. V. Determinar el nmero de franjas en que se dividir el terreno en estudio con base en el ancho determinado para la franja de va, de la siguiente forma:

n = Ft / Ffv

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En donde: n = nmero de franjas en que se divide el terreno en estudio de acuerdo al numeral 1.3.2 (incluye franja de va y franjas de transicin). Ft = Fondo total del terreno en estudio. Ffv = Fondo de la franja de va. VI. Calcular el factor de franja, aplicando la siguiente formula.

Ff = (Vzc / Vfv) (1/n)

En donde: Ff= Factor de franja Vfv= Valor unitario de la Franja de va Vzc= Valor unitario en la zona contigua al fondo del terreno. n = Nmero de franjas (redondear a nmero entero)

VII. Calculado el factor de franjas, ste se aplica al valor unitario de la franja de va y el resultado es el valor unitario de la franja siguiente, al cual tambin se le aplica el factor para obtener el valor de la siguiente franja y as sucesivamente hasta calcular el valor de la ltima franja, tal como sigue: Valor de franja: Franja 1 x Ff Franja 2 x Ff Franja 3 x Ff Franja 4 x Ff Franja 5 x Ft Franja 6 x Ft Valor unitario de franja: Franja 2 Franja 3 Franja 4 Franja 5 Franja 6 Franja 7

= = = = = =

VIII. Ya calculados los valores unitarios por cada franja y multiplicados por la superficie de cada una de ellas, se obtienen los valores resultantes por franja, se suman y esto define el valor total de un predio con gran fondo.

2.7 Estimacin final del valor 2.7.1 Valor Comercial


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El valuador de bienes nacionales deber basarse en el resultado de la suma para estimar el Valor Comercial con el que se debe concluir.

2.7.2 Valor de Realizacin Ordenada Para el caso de que se requiera determinar el Valor de Realizacin Ordenada se realizar de acuerdo al Procedimiento Tcnico para la elaboracin de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor de realizacin ordenada: (PT-VRO). 2.7.3 Informe de valuacin.

2.8 Ejercicios ilustrativos EJERCICIO ILUSTRATIVO PT-TGF 100 m 55 m


$ 140/m2

1
$ 110/m

6
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PT-TGF

90 m

570 m 5

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$ 15/m2 $ 90/m2

SUJETO

$ 70/m2

$ 12/m2

$ 90/m2 $ 10/m2

Premisas: a) 1, 2, 3, 4 y 5 son terrenos en la zona con acceso a la va de comunicacin. b) 6, 7 y 8 son terrenos agrcolas similares a la parte del fondo del sujeto. c) Frente del terreno en estudio = 100.00 m d) Fondo del terreno en estudio = 570.00 m e) Valor unitario de zona (obtenido del anlisis y homologacin de los cinco comparables en la va) = $100/m2 f) Valor de la franja de va del sujeto(frente) $100/m g) Valor de zona contigua al fondo $12/m; (obtenido de la homologacin de los tres terrenos agrcolas contiguos a la parte del fondo del sujeto) h) Superficie total del terreno en estudio 57,000 m2 Frmula a utilizar:

Fondo de lote tipo promedio = f lote1+f lote2+f lote3+f lote4+f lote5 Nmero de lotes

Aplicando:
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Fondo de lote tipo promedio =100+ 90+70+85+55= 400= 80m 5 5 Ancho de la franja de va = 80m

Frmula a utilizar para calcular un nmero de franjas: n = Ft / Ffv En donde: n = nmero de franjas en que se divide el terreno en estudio de acuerdo al numeral 1.3.2 (incluye franja de va y franjas de transicin) Ft = fondo total del terreno en estudio Ffv = fondo de la franja de va Aplicando: n = 570 m / 80 m = 7.125 franjas, 6 franjas de 80 metros cada una y la ltima de 90 metros. Redondeando: n = 7 franjas 2

1
80 m

2
80 m

3
80m

4
80 m

5
80 m

6
80 m

7
90 m

Frmula a utilizar para calcular el factor de franja: n Ff = Vzc/Vfv En donde: Ff = Factor de franja Vfv = Valor unitario de Franja de va Vzc = Valor unitario en la zona contigua al fondo del terreno. n = Nmero de franjas (redondear a nmero entero) 3

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Aplicando: 7 Ff = 12/100= 0.7386

Por lo tanto los valores unitarios de cada franja se calculan as: Franja 1 = valor de franja de va = $100/m Franja 2 = valor de franja 1 x Ff = $100 (0.7386) = $73.86/m

Franja 3 = valor de franja 2 X Ff = $73.86 (0.7386) = $54.55/m Franja 4 = valor de franja 3 X Ff = $54.55 (0.7386) = $40.29/m Franja 5 = valor de franja 4 X Ff = $40.29 (0.7386) = $29.76/m Franja 6 = valor de franja 5 X Ff = $29.76 (0.7386) = $21.98/m Franja 7 = valor de franja 6 X Ff = $21.98 (0.7386) = $16.23/m Comprobacin: $16.23 (0.7386)=$12/m2 (Valor de la zona contigua) Luego tenemos las superficies de cada franja por su valor unitario: Franja 1 Franja 2 Franja 3 Franja 4 Franja 5 Franja 6 Franja 7 8,000m x 8,000m x 8,000m x 8,000m x 8,000m x 8,000m x 9,000m x $100.00/m $ 73.86/m $ 54.55/m $ 40.29/m $ 29.76/m $ 21.98/m $ 16.23/m Suma = $ 800,000 = $ 590,880 = $ 436,400 = $ 322,320 = $ 238,080 = $ 175,840 = $ 146,070 = $2, 709,590

Valor total del terreno Valor Unitario del terreno

$2709,590.00 $2709,590/57,000 m2 = $ 47.54/m2

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NDICE PGINA 1.- INTRODUCCIN 1.1 Generalidades 1.2 Criterios Tcnicos en que aplica 1.3 Premisas a la valuacin de terrenos en brea de gran fondo 1.31 Utilizar este Procedimiento para la valuacin 1.3.2 La fijacin del ancho de las franjas a dividir del terreno en estudio 1.3.3 Siempre se deber determinar el valor unitario de terreno del frente o franja 1.3.4 el valuador de bienes nacionales debe hacer constar su trabajo valuatorio 1.3.5 De encontrarse algn vestigio arqueolgico, histrico o cualquier otro bien artstico 2.- PROCEDIMIENTO TCNICO 2.1 Identificacin del avalo 2.1.1 Definicin del bien a valuar 2.2 Parmetros del avalo 2.2.1 Criterio Tcnico 2.2.2 Condiciones especiales 2.2.3 Suposiciones extraordinarias 2.2.4 Condiciones Hipotticas 2.2.5 Fecha de inspeccin 2.2.6 Fecha de terminacin del trabajo del perito 2.2.7 Fecha de emisin del dictamen valuatorio 2.2.8 Vigencia legal 2.2.9 Revisin de documentos 2.3 Valores que se dictaminan 2.4 Inspeccin fsica y descripcin del terreno y su entorno (De campo) 2.4.1 del terreno en estudio 2.4.1.1 Superficie 2.4.1.2 Forma 2.4.1.3 Frente 2.4.1.4 Ubicacin 2.4.1.5 Inundacin 2.4.1.6 Afectaciones 2.4.1.7 Mejoras
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1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4 4 5 6 6 6 6 6 6 6 6

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2.4.1.8 Vista Panormica 2.4.1.9 Caractersticas ambientales 2.4.1.10 Servicios 2.4.1.11 Topografa 2.4.1.12 Uso del Suelo 2.4.1.13 Fotografas del terreno en estudio y su entorno 2.4.1.14 Vestigios 2.4.2 De la zona donde se ubica el terreno 2.4.2.1 Clasificacin de la zona 2.4.2.2 ndice de saturacin en la zona 2.4.2.3 Equipamiento urbano y servicios 2.4.2.4 Caractersticas ambientales 2.4.2.5 Vas de acceso 2.5 Obtencin y clasificacin de datos (Investigacin de Mercado) 2.6 Mtodos de valuacin 2.6.1 Aplicacin del procedimiento 2.7 Estimacin final del valor 2.7.1 Valor Comercial 2.7.2 Valor de Realizacin Ordenada 2.7.3 Informe de valuacin 2.8 Ejercicio ilustrativo

6 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 8 8 8 9 9 11 11 11 11 12

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