36 svaki procjembeni razred izabere se uzor estica, kao predstavnik tog razreda.

Takva uzorna zemljita treba da sadre sve karakteristike svoje klase, jer su ona mjerilo /kriterij/ procjene ostalih zemljita na podruju gromade. Kod razvrstavanja zemljita u pojedine procjembene razrede moe se postupiti na dva naina: a/ Zemljite se procjenjuje po pojedinim parcelama idui od parcele do parcele, upisujui za svaku parcelu broj klase. Ako neke od parcela sadravaju vie procjembenih razreda, njihove se granice usmjeravaju na licu mjesta. Svi podaci mjerenja upisuju se u kopije planova koje slue kao terenske skice. b/ Granice se procjembenih razreda na terenu obiljee, kako bi bile vidljive za sve uesnike komasacije. Zatim se te granine linije snime i ucrtaju u planove na kojima se arapskim brojevima oznae procjembeni razredi. Za raunanje relativnih vrijednosti pojedinih zemljinih parcela potrebni su procjembeni planovi i spisak parcela. Procjembeni planovi dobiju se kartiranjem procjene na reambulacijske planove tj. planove koji su ve usklaeni sa stvarnim stanjem u naravi, a spisak parcela, ispisom iz zemljine knjige. Relativna vrijednost svake parcele izrauna se ako povrinu parcele pomnoimo s koeficijentom relativne vrijednosti za odgovarajuu klasu. S ovim procjena zemljita po stanju prije komasacije nije zavrena. Svaku parcelu treba jo procijeniti sa stanovita izgradnje zgrada i drugih graevina. Osnovni kriteriji za graevinsku vrijednost zemljita su oblik i povrina svake parcele. U tu svrhu potrebno je ustanoviti minimalnu povrinu i najpovoljniji oblik graevinske parcele. Bodovanje bi trebalo provesti tako, da parcele s najpovoljnijim oblikom dobiju najvie bodova. Protivno tome, parcele s najnepovoljnijim oblikom dobile bi minimalan broj bodova ili bi ostale bez bodova. Sli no bi se postupilo i s povrinama. Vei broj bodova dobile bi parcele ije povrine su vee od utvrenog graevinskog minimuma, dok se za parcele s neznatnom povrinom ne predviaju dodatni bodovi.

5.2.2.

Procjena zemljita poslije komasacije

Ovdje se radi o potpuno ureenom graevinskom zemljitu koje treba tretirati donekle odvojeno od procjene prije komasacije. Rije je o formiranom gradskom zemljitu, za koje je izraen detaljni urbanistiki plan iz kojeg je vidljiva veliina graevinskih parcela i koncepcija budue izgradnje. Postupak je isti kao i za procjenu prije komasacije. U prvoj fazi zemljite koje je ve formirano za buduu izgradnju procjenjuje se po istim kriterijima koji vae openito za procjenu graevinskog zemljita, a koji su iznijeti u poglavlju 4.2.. Jedina razlika je u tome to e sada prevladavati faktori novog stanja tj. graevinski trokovi, nove saobraajnice i komunalni ureaji, iz ega se moe zakljuiti da e ukupna vrijednost svih zemljita poslije komasacije biti vea od vrijednosti prije komasacije. U kojoj mjeri e se vrijednost poveati zavisi u prvom redu od razlike u uvjetima

izgradnje prije i poslije komasacije/detaljnog urbanistikog plana/.Ako je ta razlika

37 vea tj. ako su nastale vee promjene u pogledu izgradnje novih komunikacija, komunalnih ureaja i drugih pogodnosti, pojavit e se vea razlika u vrijednosti zemljita prije i poslije komasacije. Druga faza procjene koja se bazira no obliku i povrini graevinskih parcela, gotovo je identina onoj po stanju prija komasacije. Razlika je ipak, to sada vie nema parcela ija povrina i oblik ne zadovoljava utvrene graevinske norme. Prema tome ovdje ne e biti parcela bez dodatnih bodova, po e ukupna vrijednost koja otpada na oblik i povrinu po stanju poslije komasacije biti vea od vrijednosti prije komasacije. Poveanje vrijednosti direktno je proporcionalno omjeru veliine i oblika parcela prije i poslije komasacije. 5.2.3. Procjena objekata i kultura

Vrijednost izgraenih objekata koji remete buduu izgradnju procjenjuje se prema stvarnoj vrijednosti. Treba nastojat do se pojedini znaajniji objekti po mogunosti ukomponiraju u buduu izgradnju, jer e se na taj nain utedjeti znatna materijalna sredstva koja bi inae teretilo komasacijske radove. Ako se i mimo toga neki od tih objekata moraju ukloniti radi interesa svih uesnika /komasacije/, trokovi uklanjanja i naknade vlasniku, raspore uju se na sve uesnike proporcionalno vrijednosti njihovog posjeda. U sluaju da je uzrok uklanjanja izgradnja hotela ili nekog drugog objekta kojim se direktno nee okoristiti svi uesnici, trokove treba preuzeti organizacija koja je za to uklanjanje zainteresirana. Zakon o komasaciji zemljita predvia da se i nasadi procijene neovisno od zemljita, prema stvarnoj vrijednosti. Ovdje kao i kod procjene izgraenih objekata treba nastojati do se to manje opterete komasacijski uesnici. Drugim rijeima, korisne nasade a prvenstveno vonjake i vinograde koji predstavljaju trajniju vrijednost moramo po mogunosti dodijeliti njihovim vlasnicima. U protivnom sluaju, ti se nasadi moraju platiti iz sredstava komasacijske gromade. Kod uma procjenjuje se drvno masa takoer neovisno od zemljita, s tom razlikom to ume u urbaniziranim sredinama imaju sasvim drugu namjenu, pa ih kao takve ovdje treba i tretirati.

38

ja 6 ) . U 6. r 1. b U a v n o d a p od r ur e e p en je a m r ze c ml e ji l ta a po c dr i az j u mi a
je va ( m u o r ug b la a vn n o a m za ko k ns o ke m mj a er s e a ko c je se i po P

dO u dn z os i m na a ze jml u ji tu u m og c u ibit li: jpr u os to r rni e , g pr u av lni, ivl r as a ni n k ji a ili po o sj d ed n ov o ni. s Z a e ml n ji a te ko z je e se m ur le juj ie m t o u e . bit

iilj ur p e o en lja jze o ml p ji r ta ije v za r do e vo d lja n va o nj e ipo ltr ieb a g da r na a n je e g v dr iu n tv s a. k R o an ije ( je K ur r e t en a je lpo iljo pri vr 2 ed 0 no 0 g 0 ze ) ml . ji ta

im po a liti lk o u za a da g u r ,u a iz r gr n ad u nj u s no v vi r h h na u se . lja , D iz a gr n ad a nj s u no jvi e h pr p o r m e et r ni a ca s , lur o e en u je vo d dn r og re a i v m n a, o ur e

e az n i jod e lat in k sk r e a jrij e o li i"c k o a m m ias sa e re k ", o lt o zn g ia ji e sk . up lja inj je u e m as u, k gr o o m m a ad s u. a Izr c iaz jko m a as ac d ija o lse

u vr ha p ur o ba t ne r pr e ep b ar l ce jla a cij v e a je pr u eo bli ko P va o lnj je po s st k oj o e jih , ze ml ji e ni h e k sti o jca u ino ve gr M a a ev in a sk r e s e k sti ce o j, su . kl

ato d sa n m o na d po o dr n u e ju s ob e uh n va o ta m to g d pl e an t a. a l O jp in n a o je m ob av p ez l na a da n ti u na lo u g r za e pr ov e o n en jje a ur ( ba D ne P pr U ep ar u ce ) la cij ie,

o no d za n pr o ov s o n en o je de u tal r jn b og a pl n an e a ur k e o en m ja. a Ta s j a po c st iup jak e je , ne op a ho k dn o pr iov es ti ika m da je jpu e te m t pr o ep ar p ce o la t cij r e e m b og

u i pr e ov od i z op b i jns e ka sl iu ba ina z vl v as ltit a u od t go e vo n rn j os a t, . ak o je r i e uk p oli a ko r po c tr e leb no a ra c idi jre ali u za cij n e a de r tal e jn og u jpl an e a

u tvr r dit e i: 1e os n niv j anj a e op V in l ski a h d po a vje re R nst e av p u a b sa l sa i mo k sta e lni m H ovl r at v enj a em t do s no k e e nja m odl o uk ao e pr ov u ed r bi e pr d ep b arc o ela m cij u e,

2 at enj a, 3 ovl ast i po vje re nst va za pr ep arc ela cij u koj e mo e pr en osi ti po stu pk e od ma nje g zn a enj a na dr ug e slu b e,

ie g stu pnj a koj e odl u uje u al be no m po stu pk u tije ko m po 4 stu pk a pr ep arc ela cij e. O dl uk a o pr ov o en ju pr ep ar

co e vl la a te c nj ie jza e pr ov jed e bu pr k ep o ar n ce a la cij n e a na . po dr O u p ju sv ioj n e a op i m ne o ili dij e el ov p a r op e i n na ina jne e ka t na idl e s na v tij o el ja e za

p r o v o e n j e 1p r e p a r c e l a c i j e .

poj avl juj u se ka o su dio nic i:

vla sni ci kat ast ars kih e sti ca na po dr uj u pr ep U arc post ela upku cij prep e, arcel acije

39 1 imatelji prava upisanih ili osiguranih uknjibom u zemljine knjige na nekoj katastarskoj estici, 2 imatelji neuknjienih prava u zemljinoj knjizi ili nekog osobnog prava kojim su stekli pravo nasljedstva ..., 3 opina, 4 nositelji izvedbe objekata i ureaja komunalne infrastrukture. Objavljivanje rjeenja o preparcelaciji mora se objaviti na podruju opine na nain uobiajen za javno objavljivanje odluka, ako su sudionici sporazumni moe se odustati od objavljivanja. U objavi rjeenja o preparcelaciji mora se istai obveza prijavljivanja svih prava koja nisu vidljiva iz upisa u zemljinim knjigama, a koje omoguuju sudjelovanje u postupku preparcelacije. Prijava se podnosi ovlatenom tijelu za preparcelaciju u roku od mjesec dana nakon objave. Od trenutka objavljivanja rjeenja o preparcelaciji pa do stupanja na snagu projekta preparcelacije, smije se samo na osnovu suglasnosti tijela ovlatenog za preparcelaciju: 1 obavljati dioba zemljine estice, raspolaganje ili ugovaranje prema zateenim pravima, osnivanje novih, mijenjanje ili ukidanje postojeih tereta, 2 poduzimati znaajne promjene na povrini zemljine estice ili obavljati druge osjetljive promjene koje utjeu na vrijednost estice, 3 vriti graevinske zahvate za koje nije obvezno ishoditi graevnu dozvolu ili suglasnosti, a koji podiu vrijednost nekretnine. Podruje preparcelacije se mora ograniiti, ali ne smije biti vee od obuhvata DPU-a, ali moe biti manje. Pojedine estice koje oteavaju provedbu preparcelacije kao i one estice koje su sukladne s Planom mogu se izuzeti iz postupka preparcelacije. Nadleno tijelo za preparcelaciju izrauje Katastarski plan i popis katastarskih estica na podruju preparcelacije. U planu se prikazuju ve izgraene graevinske i sve katastarske estice. Plan sadri i popis vlasnika katastarskih estica. U popisu postojeeg stanja na podruju preparcelacije moraju se navesti, kao minimum, za svaku esticu podaci o: 1 vlasnicima upisanim u Zemljinoj knjizi, 2 zemljino - knjinim i katastarskim oznakama estica, njihovoj veliini i nainu koritenja koje je upisano u katastarsku evidenciju nekretnina kao i podaci o nazivima ulica i kunim brojevima, 3 teretima i ogranienjima upisanim u zemljinoj knjizi. Plan postojeeg stanja i dijelovi popisa postojeeg stanja moraju biti izloeni na

javni uvid u opini u trajanju od najmanje mjesec dana.

40 Ako preparcelacija obuhvaa samo nekoliko katastarskih estica, tada se umjesto objavljivanja na uobiajeni nain mogu obavijestiti vlasnici i posjednici posebnih prava. Nadleno tijelo za preparcelaciju izvjeuje zemljino - knjini ured i tijelo nadleno za voenje katastra nekretnina o voenju postupka preparcelacije i o eventualnim naknadnim promjenama tijekom postupka. Zemljino - knjini ured i tijelo nadleno za voenje katastra nekretnina, duni su izvijestiti tijelo za preparcelaciju o svim uknjibama koje su provedene ili se provode u zemljinim knjigama ili katastru nekretnina za dotine zemljine estice poslije trenutka uvoenja postupka preparcelacije.

6.2. Izvedba komasacije gradilita Ve je spomenuto da se komasacija gradilita po svom sadraju i raznovrsnosti problematike znatno razlikuje od komasacije poljoprivrednog zemljita. Posebno treba istaknuti da se ovdje vodi o visokovrijednom zemljitu, pa to iziskuje veu strunost i sloenije geodetske radove. Pored ulica i stambenih zgrada u gradovima postoji jo i niz drugih graevina, kao i veliki broj podzemnih i nadzemnih instalacija. Svi ovi objekti trebaju bit smjeteni u relativno malom prostoru. Doda Ii se tome jo i cijena ureenog gradskog zemljita, nije teko zakljuiti da je ranija konstatacija o sloenosti postupka komasacije gradilita sasvim na mjestu. Meutim, to nas ne smije obeshrabriti u nastojanjima da se ona provede u svim sluajevima gdje ima realne izglede za cjelovitije rjeenje. Da bi komasacijski zahvat u gradovima i naseljima bio uspjeniji, treba omoguiti sudjelovanje geodetskih strunjaka u razradi detaljnih urbanisti kih planova. Sudjelovanje geodetskog strunjaka u realizaciji takvog jednog zahvata kao to je ureenje ili regulacija grada je od neprocjenjive vrijednosti. (Ovo je bilo potrebno spomenuti zbog samog tehnikog postupka komasacije gradilita, koji e u znatnoj mjeri ovisiti o stupnju angairanosti geodetskih strunjaka u planiranju i izradi planova koji se odnose na ureenje grada). Kako svi objekti se ne grade u isto vrijeme, a na terenu moraju predstavljati jednu planom predvienu cjelinu, mora se pribje i posebnom nainu planiranju komasacijskog zahvata. Na taj nain ostvarit e se kontinuitet izgradnje u fazama s obzirom na postojanje odreene geometrijske veze planiranih saobraajnica i drugih objekata. S obzirom na iznesenu problematiku i sam komasacijski postupak e se razlikovati od sluaja do sluaja. Iz tog razloga ovdje se ne emo zadravati na detaljima komasacijskog postupka, jer to zahtijeva vie vremena i prostora, ve emo se zadovoljiti kratkim osvrtom na pojedine faze radova koje su vie ili manje podjednake za sve oblike komasacije gradilita.

Komasacija gradilita sadri priblino ove osnovne operacije:

41 1) Utvrivanje starog stanja, odnosno stanja prije urbanistikog (komasacijskog) zahvata. 2) Izradu detaljnog urbanistikog(regionalnog) plana , odnosno komasacijske osnove. 3) Procjenu zemljita prije komasacijskog zahvata, bez unoenja elemenata novog stanja. 4) Iskolenje komasacijske osnove, odnosno detaljnog urbanistikog plana. 5) Iskolenje graevinskih blokova i gradilita. 6) Procjenu vrijednosti novih gradilita. 7) Obraun odbitaka za zajednike objekte i drutvenu izgradnju, kao i ostala raunanja u vezi s dodjelom novih gradilita. 8) Diobu gradilita uesnicima komasacije i zavrne radove. Zavisno o veliini urbanistikog zahvata, odredi se granica komasacijske gromade. Pri tome ne treba ii previe u irinu, osim u sluaju kada je za drutvenu izgradnju potrebna vea povrina zemljita. To znai da bi se poveanjem komasacijskog podruja smanjiti uee pojedinaca za potrebe drutvene izgradnje. Objekt komasacije ustanovljava se izmjerom na terenu ili na planovima ako su novijeg datuma. Nova izmjera u znatnoj e mjeri olakati komasacijski postupak (ustanovljavanje novoga stanja, iskol enje regulacijske osnove itd.). Ista izmjera moe se iskoristiti i za detaljnu razradu urbanistikog plane. Regulacijska osnova grada ili naselja rezultat je sinteze prethodnih studija i analiza svih utjecajnih faktora. Prostorno planiranje i projektiranje treba da uskladi odnose funkcije i namjene, da djeluje kako bi povrine bile dobro dimenzionirane i pravilno iskoritene. U vezi s tim potrebno je donijeti regulative budue izgradnje, posebno u pogledu veliine i oblika buduih gradilita. Povrine ispod propisanog minimuma najbolje je da se otkupe u korist komasacijskog fonda iz kojega bi se podmirivale potrebe drutvene izgradnje, a mogu se koristiti i u druge svrhe. Za prenoenje urbanistikog plana (glavne regulacijske osnove) na teren, najbolje je da se primijeni numerika metoda, jer se tako dobivaju najpouzdaniji podaci o zajedni kim povrinama kao i elementi za sva detaljna iskolenja. Povrine starih parcela i buduih gradilita moraju se odrediti s dovoljnom tonou, jer povrine zajedno s procjenom zemljita predstavlja klju za novu nadiobu. Metoda iskol enja regulacijske osnove kao i ostala iskolenja zavisit e o postojeoj izmjeri, konfiguraciji, stupnju izgra enosti i o vrijednosti samog zemljita. Geodetska osnova za iskolenje moe biti u obliku poligonske mree ili u obliku mree linija ( etverokuta) a to opet ovisi o konkretnom sluaju. Tonost prenoenja elemenata iskolenja na teren mora biti u skladu s tonou koju zahtijeva projekt.

42 6.3. Masa za preparcelaciju i dioba mase Sve katastarske estice na podruju preparcelacije objedinjuju se u jedinstvenu masu za preparcelaciju. Iz mase za preparcelaciju moraju se najprije izdvojiti povrine i dodijeliti opini ili ostalim nositeljima izvedbe komunalne infrastrukture, a koje su odreene unutar granica podruja preparcelacije, kao: 1 mjesne prometne povrine na kojima se odvija javni promet, 2 povrine za: javna parkiralita, zelene povrine, djeja igralita, ureaje za zatitu od buke i tetnih plinova, bazene za proiavanje otpadnih voda koji slue preteito potrebama stanovnika na podruju preparcelacije. Tom dodjelom namireni su opina i ostali nositelji izvedbe javne infrastrukture. Preostala masa povrina je masa za diobu. Ostale povrine koje su prema DPU-u namijenjene za javne svrhe mogu se izdvojiti i dodijeliti nositeljima javnih potreba ili izvedbe infrastrukture, ako se za sve povrine osigura prikladno zamjensko zemljite koje moe biti izvan podruja preparcelacije, a koje se unosi u masu za diobu. Radi izrauna udjela koji pripada dotinim vlasnicima zemljinih estica, koji sudjeluju u diobi preostale mase povrina, slui omjer povrine ili odnos vrijednosti koji su dosadanje katastarske estice imale prije pokretanja postupka preparcelacije. To mjerilo mora nadleno tijelo za preparcelaciju jednoznano odrediti obaveznom procjenom, uzimajui u obzir interese sudionika u postupku. Dioba prema vrijednosti Ako nadleno tijelo za preparcelaciju polazi od omjera vrijednosti onda se masa za diobu dijeli meu zainteresiranim vlasnicima u postupku preparcelacije prema njihovim udjelima u vrijednosti zemljita. Svakom vlasniku se mora dodijeliti jedna graevinska estica najmanje one prometne vrijednosti koju je imala njegova katastarska estica u trenutku donoenja rjeenja o preparcelaciji. Prometna vrijednost graevinske estice koja se dodjeljuje mora se izraunati prema prometnoj vrijednosti tih estica u trenutku donoenja rjeenja o preparcelaciji. Pri tome se uzima u obzir promjena vrijednosti nastala uslijed preparcelacije. Nastale razlike se moraju nadoknaditi u novcu. 6.4. Podjela prema povrini Ako se nadleno tijelo za preparcelaciju odlu i za omjere povrina onda mora uz prethodni izraun o odbitku povrina oduzeti od katastarskih estica obuhvaenih preparcelacijom jedan dio povrina, ime se izjednaavaju prednosti koje su se poveale u postupku preparcelacije i to u primjerenom opsegu. Ukoliko se ne moe dodijeliti nova estica s jednakim ili jednakovrijednim

poloajem, onda se razlike u vrijednosti utvrene u tom sluaju izjednauju u povrini

43 ili novcu. Odnosi vrijednosti u trenutku donoenja rjeenja o preparcelaciji su mjerodavni za utvrivanje plaanja u novcu ili davanje za izjednaavanje. Zakonom treba urediti sluajeve ako neki vlasnik mora napustiti stan ili poslovni prostor u podruju preparcelacije, a nije mu mogue, postupkom preparcelacije dodijeliti odgovaraju u graevinsku esticu. Tada se sporazumno moe dogovoriti naknada u novcu ili vlasnitvu nad gra evinskom esticom izvan podruja preparcelacije ili nekom drugom nekretninom. Za graevine, nasade i druge objekte mora se zajamiti samo novana naknada, a u sluaju dodjele naknade odrediti izjednaenje u novcu, ukoliko je graevinska estica radi ovih postupaka dobila na prometnoj vrijednosti iznad one koja proizlazi iz vrijednosti graevinske estice. Ukoliko to slui ciljevima preparcelacije i ako su vlasnici sporazumni, moe se dodijeliti zajedniko vlasnitvo nad zemljitem. To se primjenjuje nad prometnim povrinama ili zelenim povrinama, ako ih koriste samo odreeni vlasnici (slijepe ulice, zelene povrine unutar blokova zgrade ili kue u nizu).

6.5. Izrada i sadraj nacrta preparcelacije Projekt preparcelacije sastavlja se odlukom slube za preparcelaciju nakon provedene rasprave s vlasnicima. Iz projekta preparcelacije mora biti vidljivo novo stanje sa svim stvarnim i pravnim promjenama, koje e se ostvariti na zemljitima obuhvaenim podrujem preparcelacije. Projekt preparcelacije mora biti prikladan po obliku i sadraju radi preuzimanja u katastar nekretnina. Projekt preparcelacije sastoji se od plana preparcelacije i preparcelacijskog popisa. Plan preparcelacije prikazuje budue stanje na podruju preparcelacije. U planu se moraju posebno unijeti granice i oznake novih zemljinih estica kao i njihove povrine. Popis preparcelacije sadri: 1 zemljine estice ukljuujui i one koje su dodijeljene izvan podruja preparcelacije prema njihovom poloaju, veliini i vrsti namjene uz istovremeni prikaz starog i novog stanja s podacima o njihovim vlasnicima, 2 prava na nekoj estici i prava na estici s teretom, zahtjeve za namirivanje iz zemljita ili osobna prava kojima su ovlateni za nasljedstvo, posjed ili koritenje nekog zemljita ili o ograniavanju obveznika u koritenju zemljita ukoliko se ona dokidaju, mijenjaju ili nanovo zasnivaju, 3 tereti za estice prema redoslijedu i iznosu, 4 novana plaanja, vrijednost zemljine estice u sluaju dodjele za graenje objekata i ureaja komunalne infrastrukture itd.,

5 one u iju korist i na iji teret su utvrena novana davanja,

44 1 obuhvaene i predloene povrine za prometnu infrastrukturu, javne zelen povrine, povrine za akumuliranje oborina i proiavanje otpadnih voda, 2 naloge za gradnju, modernizaciju ili obnovu i sanaciju postojeih graevina kao i naloge za zelene povrine ili sadnju odreenih vrsta stabala, 3 teret na graevinskim esticama, javna prava na odreenim esticama, zahtjeve za namirenje, potraivanja iz neke graevinske estice,

6.6. Objava projekta preparcelacije i stupanje na snagu Sluba za preparcelaciju mora objaviti odluku o izraenom projektu preparcelacije na nain uobiajen za tu opinu. U objavi se mora upozoriti da se projekt preparcelacije moe pogledati kod tijela koje je izradilo taj projekt i da se moe dobiti izvod iz tog projekta. Projekt preparcelacije moe pogledati svaki sudionik preparcelacije ako pokae opravdani interes. Sudionicima se mora dostaviti izvod iz projekta preparcelacije, ali samo onaj dio koji se odnosi na njihova prava. Ako sluba za preparcelaciju prihvati izmjene projekta preparcelacije kao nune, onda se objavljivanje i dostava izmijenjenog projekta preparcelacije moe ograniiti samo na one koji su obuhvaeni tom izmjenom. Ako je u zemljinoj knjizi unesena odredba o prisilnoj drabi ili prisilnoj upravi, tada sluba za preparcelaciju izvjeuje o tome nadleni sud za drabu. Za stupanje na snagu, projekt preparcelacije mora se objaviti na nain uobiajen za mjesto u trenutku u kojem je taj projekt postao pravomoan. Prije postanka pravomonosti cijelog projekta preparcelacije, sluba za preparcelaciju moe odobriti stupanje na snagu prostome i stvarne dijelove projekta ako uloeni prigovori nemaju utjecaja na te prostome dijelove. Osobe koje su uloile prigovore moraju se obavijestiti o toj odluci. S objavljivanjem projekta preparcelacije zamjenjuje se prijanje pravno stanje s novim pravnim stanjem koje je utvreno projektom preparcelacije. Objavljivanje ukljuuje pravo novih vlasnika na posjedovanje dodijeljenih povrina. Opina mora u cijelosti provesti projekt preparcelacije onog trena kada je objavljena njegova pravomonost. Ona mora sudionicima pribaviti prava novog posjeda i koritenja, a u neophodnim sluajevima i mjerama prisilne uprave.

6.7. Ispravak javnih knjiga Sluba za preparcelaciju dostavlja zemljino - knjinom uredu i slubi nadlenoj za voenje katastra nekretnina jedan ovjereni prijepis objavljivanja pravomonosti projekta preparcelacije i jedan ovjereni prijepis projekta preparcelacije i time zahtjeva

od njih da unesu pravne promjene u zemljine knjige kao i u katastar nekretnina i da

45 istovremeno ponite u zemljinoj knjizi napomenu o pokrenutom postupku preparcelacije. To vrijedi i za zemljine estice koje su dodijeljene van obuhvata preparcelacije. Plan preparcelacije i preparcelacijski popis slue kao slubeni popis graevinskih estica sve do ispravka katastra nekretnina ako je, sluba nadlena za voenje katastra nekretnina, ovjerila i potvrdila da projekt preparcelacije odgovara po obliku i sadraju za unoenje u katastar nekretnina. Sve do ispravka zemljine knjige doputen je uvid u projekt preparcelacije svakome tko ima opravdan interes. Ako je detaljni plan ureenja stupio na snagu, onda moe sluba preparcelaciju radi ope dobrobiti: 1 dopustiti stupanje u posjed opini ili drugim nositeljima javnog interesa za graenje objekata i ureaja komunalne infrastrukture, prije pravomonosti projekta preparcelacije, 2 odobriti i drugim sudionicima u postupku preparcelacije ulaz u posjed zemljita ili prava koritenja nakon izrade projekta preparcelacije i prijenosa na teren mea novih estica koje su odreene projektom preparcelacije. Opina snosi trokove postupka, a ne snosi strune trokove i doprinose koji se odnose na upisane javne terete na zemljitu i pravu nasljedstva.

46

7. Praktini dio
Kao praktian dio ove diplomske radnje prikazan je postupak procijene pet katastarskih estica na podruju Grad Zagreba. Imali smo pet stavki na osnovu koji smo definirali cijenu zemljita. 7.1. Stavke na osnovu kojih je definirana cijena zemljita 7.1.1. Definiranje zona vrijednosti

Gradska skuptina Grada Zagreba na 5. sjednici, 13. prosinca 2001., donijela je odluku o komunalnom doprinosu. lanak 1. Ovom se odlukom utvruju podruja zona u gradu, jedinina vrijednost komunalnog doprinosa, uvjeti i razlozi zbog kojih se u pojedinanim sluajevima moe odobriti oslobaanje od plaanja komunalnog doprinosa, te izvori sredstava iz kojih e se namiriti sredstva za sluaj oslobaanja od plaanja komunalnog doprinosa. lanak 2. Komunalni doprinos plaa vlasnik graevinske estice na kojoj se gradi graevina, odnosno investitor. lanak 3. Komunalni je doprinos prihod prorauna Grada Zagreba. Sredstva komunalnog doprinosa namijenjena su financiranju gradnje objekata i ureaja komunalne infrastrukture: 1. 2. 3. 4. javnih povrina; nerazvrstanih cesta; groblja i krematorija; javne rasvjete.

lanak 4. Programom gradnje objekta i ureaja komunalne infrastrukture, to ga za etverogodinje razdoblje donosi Gradska skuptina Grada Zagreba, utvrdit e se opis poslova s procjenom trokova za gradnju komunalne infrastrukture iz lanka 3. stavka 2. ove odluke te za nabavku opreme. lanak 5. Komunalni se doprinos obraunava u skladu s obujmom,odnosno po metru

kubnom graevine koja se gradi na graevnoj estici.

47 Graevina sagraena bez gra evinske dozvole prije 15. veljae 1968. i graevina sagraena s graevinskom dozvolom ako se uklanjaju zbog gradnje nove graevine ili se dograuju ili nadograuju, komunalni se doprinos obraunava za razliku u obujmu u odnosu na prijanju graevinu. Iznimno ode odredbe stavka 1. i 2. ovog lanka za otvorene bazene, otvorena igralita i druge otvorene graevine komunalni se doprinos obraunava po metru kvadratnom tlocrtne povrine te graevine, pri emu je jedinina vrijednost komunalnog doprinosa za obraun njezine povrine po metru kvadratnom izraena u kunama jednaka jedininoj vrijednosti komunalnog doprinosa za obraun obujma po metru kubnom graevine u toj zoni. lanak 6.(opisane granice o komunalno doprinosu za sedam zona) lanak 7. Komunalni doprinos utvruje se prema zonama tako da iznosi za: I. zonu 180,00 kuna/ m 35.
3 3

zonu 160,00 kuna/ m

3

III. zonu 135,00 kuna/ m IV. V. VI. VII. zo nu zo nu zo nu zo nu 100,00 73,00 37,00 20,00

kuna/

m m m m

3 3 3 3

kuna/ kuna/ kuna/

Iznimno, komunalni se doprinos za proizvodne i servisne hale te za pripadajua skladita svijetle visine etaa vie od 6 metara koje se grade u III. IV. zoni obraunava u polovici iznosa od komunalnog doprinosa utvrenog u stavku 1. ovog lanka. Ako se unutar navedenih objekata gradi prostor u kojem se ne obavljaju proizvodne, servisne i skladine djelatnosti komunalni se doprinos obraunava u iznosima iz stavka 1. ovog lanka. lanak 8. Rjeenje o komunalnom doprinosu donosi gradsko upravno tijelo nadleno za komunalne poslove. Rjeenje obvezatno sadri elemente propisane Zakonom o komunalnom gospodarstvu. Obveza plaanja komunalnog doprinosa prema rjeenju o komunalnom doprinosu poinje tei od dana konanosti akta na temelju kojega se moe graditi.

Izvrno rjeenje o komunalnom doprinosu izvrava gradsko upravno tijelo nadleno za komunalne poslove u postupku i na nain odreen propisima o prisilnoj naplati poreza na dohodak, odnosno dobit.

48 Slika 9. Zone utvrene prema komunalnom doprinosu

Error! Reference source not found.

Tablica 4. Povrine,komunalni doprinos i poetne cijene odabranih K.. Broj K.. Zona K.. Povrina K.. Komunalni Poetna cijena

doprinos 946 1007 1537 2279 4752 I I II III I 2359 m2 2508 m2 1554 m2 784 m2 319 m2 180 kn/ m 180 kn/ m 160 kn/ m 135 kn/ m 180 kn/ m
3 3 3 3 3

zemljita 1250 kn/

m m
1100 kn/ m

2 2 2 2 2

1250 kn/

938 kn/ m 1250 kn/

Tablica 4. Povrine,komunalni doprinos i poetne cijene odabranih K..

7.1.2.

Zona GUP-a

U Generalnom urbanistikom planu pod koritenje i namjena prostora navodi se da se odabrane K.. nalaze Tablica 5. Koritenje i namjenu odabranih K.. Broj K.. Namjen a Podruje konsolidacije Oblik konsolidacije 4 9 946 1007 1537 2279 4752 M1 S S S M1 Konsolidirana podruja Visokokonsolidirana podruja grada Visokokonsolidirana podruja grada Konsolidirana podruja Konsolidirana podruja 2.2. Zatita i ureivanje novijih prostora visoke gradnje 1.3. Zatita, ureivanje i dogradnja zatienih dijelova niske gradnje 1.3. Zatita, ureivanje i dogradnja zatienih dijelova niske gradnje 2.2. Zatita i ureivanje novijih prostora visoke gradnje 2.3. Zatita i ureivanje preteito dovrenih prostora mjeovite gradnje

Tablica 5. Koritenje i namjenu odabranih K.. Na povrinama mjeovite namjene M mogue je graditi i ureivati prostore iz: 1 mjeovite - preteito stambene namjene M1, 2 mjeovite - preteito poslovne namjene M2. Na povrinama mjeovite - preteito stambene namjene M1 postojee i

planirane graevine preteito su stambene, a mogui su i poslovni sadraji koji ne ometaju stanovanje. Povrine stambene namjene S su povrine na kojima su preteno izgraene graevine stambene namjene i na kojima se planiraju graevine stambene namjene. Na povrinama stambene namjene mogu se graditi i ureivati prostori i za pratee sadraje: predkolske ustanove i kole, ustanove zdravstvene zatite i socijalne skrbi, parkove i djeja igralita, javna parkiralita i garae, ulice i trgove, komunalne objekte i ureaje, itd. Na prvoj razini, temeljem stupnja konsolidiranosti gradski prostor se dijeli na: 1 visokokonsolidirana podruja karakterizira visoka urbanistiko arhitektonska determiniranost i kvaliteta; u ovim je podrujima potreban najvii stupanj kontrole to znai minimalne mogunosti promjena, intervencije u funkciji odravanja, revitalizacije i dovravanja postojee urbane strukture, zadravanja funkcije stanovanja i javnih prizemlja, izgradnja i ureenje javnih povrina i sadraja. 2 konsolidirana podruja su preteito urbanistiko arhitektonski definirana i kvalitetna podruja u kojima je potreban visok stupanj kontrole, to znai male mogunosti promjena, odnosno intervencija usmjerenih ka odravanju, dovravanju i dopunjavanju preteito javnim sadrajima i prostorima, uz potivanje prostornog koncepta koji je generirao postojeu strukturu. 3 niskokonsolidirana podruja su podruja grada u transformaciji, urbanistiki nedefinirana i dijelom izgraena, s nerazvijenom i ne uvjetnom

50 ulinom mreom, podlona sanaciji ili urbanoj obnovi (regeneraciji), mogu je visoki stupanj promjena. Ureenje visokokonsolidiranog podruja mora se raditi prema urbanim pravilima. Dvije parcele, jedna na podruju Pantovaka, a druga na podruju Prekrija ureuju se prema pravilima lanka 60. odluke o donoenju Generalnog urbanistikog plana grada Zagreba. lanak 60., govori o zatiti, ureivanju i dogradnji zatienih dijelova niske gradnje (1.3.) Opa pravila: 1- zatita i ureenje predjela grada koji ima vrijednost zatienih prirodnih i graditeljskih cjelina; 2- nova gradnja mogua je jedino uz ulicu, iznimno pristupni put; 3- prenamjena postojeih graevina u proizvodne i servisne namjene nije mogua, niti je mogua gradnja novih graevina takve namjene; 4- onemoguavanje gradnje u parkovima te na drugim javnim zelenim povrinama i ispod njih; 5- onemoguavanje osnivanja novih graevnih estica prenamjenom vrtova i zelenih okunica postojeih graevina; 6- kvalitetna pojedinana stabla obvezno sauvati; 7- intervencije u ovom prostoru mogue su uz detaljne propozicije nadlenog tijela zatite. Detaljna pravila u zoni stambene i mjeovite namjene: 1- gradnja samostojeih graevina, iznimno, samo kao dovretak postojee strukture, gradnja poluugraenih graevina; 2- najmanja povrina graevne estice je 700 m2, najmanja irina graevne estice uz ulicu je 20,0 m; 3- najvea izgraenost graevne estice je 25%; 451 2

najvei BRP (bruto razvijena povrina) je 700 m2; najvei ki (koeficijent iskoristivosti graevinske estice) 1,0;

1 bruto razvijena povrina (BRP) - ukupna povrina zatvorenih prostora svih etaa svih graevina na graevnoj estici, ukljuujui i podrum (i u sluaju kada nije potpuno zatvoren) i potkrovlje; u BRP se ukljuuje povrina potkrovlja visine vie od 2,0 m od podne konstrukcije potkrovlja

2 koeficijent iskoritenosti (ki) graevne estice - odnos bruto razvijene povrine i povrine graevne estice;

51 1- najmanji prirodni teren je 40% povrine graevne estice; 2- najvea visina graevine je podrum, dvije etae i potkrovlje; 3- sva potrebna garano-parkiralina mjesta osigurati na graevnoj estici i to 2 PGM/1 stan (najmanje 50% u garaama); 4- graevni pravac najmanje 5,0 m udaljen od regulacijske linije za glavnu i pomone graevine, iznimno, na strmim terenima garae se mogu locirati uz regulacijsku liniju; u interpolacijama i zamjenskim graevinama mogue je graevni pravac uskladiti s graevnim pravcem postojeih graevina u ulici; 5- najmanja udaljenost glavne graevine od mee susjedne graevne estice je 4,0 m; Ureenje konsolidiranog podruja mora se raditi prema urbanim pravilima. Tri parcele, jedna na podru ju Jelenovca, druga na podruju Bukovca, a trea na podruju Laine ureuju se prema pravilima lanka 69., i 70. odluke o donoenju Generalnog urbanistikog plana grada Zagreba. lanak 69., govori o zatiti i ureivanju novijih prostora visoke gradnje (2.2.) Opa pravila: 1- zatita i ureenje vrijednosti predjela kao cjeline, osobito park-uma, parkova i pejsanih i zatitnih zelenih povrina; 2- uvanje graditeljskog nasljea; 3- gradnja preteito stambenih graevina manjih gabarita i prateih graevina javne i drutvene namjene; 4- intervencije na zatienim dijelovima prirode i kulturnim dobrima u ovom prostoru;

Detaljna pravila u zoni stambene i mjeovite namjene: 1- gradnja samostojeih i poluugraenih graevina, a ugraenih iskljuivo kao dovretak postojee tipologije gradnje; 2- najmanja povrina graevne estice je 600 m2; 3- najvea izgraenost graevne estice je 30%; 4- najvei BRP 600 m2 za samostojee, a 450 m2 za poluugraene graevine;

52 1- najvei ki 0,8; 2- najmanji prirodni teren je 40% povrine graevne estice; 3- najvea visina je podrum, dvije etae i potkrovlje; 4- najmanje 2 PGM/1 stan, uz obvezan smjetaj vozila na graevnoj estici, druge namjene prema normativima; 5- pomone graevine su iza graevnog pravca glavne graevine, iznimno na strmom terenu garaa ili parkiralite se moe graditi na regulacijskoj liniji; 6- udaljenost graevnog pravca glavne graevine od regulacijske linije ulice najmanje 5,0 m, iznimno, moe i manje u skladu s kontinuiranim graevnim pravcem postojeih graevina; 7- najmanja udaljenost graevine od mee susjedne graevne estice je 3,0 m; 8- obvezno je ureenje predvrta zelenilom; lanak 70., govori o zatiti i ureivanju preteito dovrenih prostora mjeovite gradnje (2.3.) Opa pravila: 1- zatita i ureenje vrijednosti predjela kao cjeline, osobito vrijednih graevina, te park-uma, parkova i pejsanih i zatitnih zelenih povrina i komunalne opreme; 2- uvanje graditeljskog nasljea; 3- gradnja preteito stambenih graevina manjih gabarita s prateim javnim i drutvenim sadrajima; 4- intervencije na zatienim dijelovima prirode i kulturnim dobrima u ovom prostoru mogue su prema odredbama toke 9. Mjere ouvanja i zatite krajobraznih i prirodnih vrijednosti i nepokretnih kulturnih dobara, ove odluke. Detaljna pravila u zoni stambene i mjeovite namjene: 1- gradnja samostojeih i poluugraenih graevina, a ugraenih iskljuivo kao dovretak postojee tipologije gradnje; 2- najmanja povrina graevne estice je 600 m2; 3- najvea izgraenost graevne estice je 30%; 4- najvei BRP je 600 m2 za samostojee, 450 m2 za poluugraene graevine;

5- najvei ki 1,0;

53 1- najmanji prirodni teren je 30% povrine graevne estice; 2- najvea visina je podrum, dvije etae i potkrovlje; 3- najmanje 2 PGM/1 stan, uz obvezan smjetaj vozila na graevnoj estici, druge namjene prema normativima; 4- pomone graevine su iza graevnog pravca glavne graevine, iznimno, na strmom terenu garaa ili parkiralite se moe graditi na regulacijskoj liniji; 5- udaljenost graevnog pravca glavne graevine od regulacijske linije ulice najmanje 5,0 m, iznimno moe i manje u skladu s kontinuiranim graevnim pravcem postojeih graevina; 6- najmanja udaljenost graevine od mee susjedne graevne estice je 3,0 m, 7- obvezno je ureenje predvrta zelenilom, 7.1.3. Vrijednost K.. obzirom na udaljenost od nekih bitnih gradskih punktova

Na vrijednost K.. moe utjecati i njena udaljenost od pojedinih bitnih gradskih punktova. Kod ovog dijela procijene se odaberu bitni gradski punktovi i svakome se dodjeli postotak kojim e on utjecati na vrijednost parcele obzirom na udaljenost od parcele. Slika 10. Prikaz odnosa odabranih punktovi i pracela

Slika 10. Prikaz odnosa odabranih punktovi i pracela Odabrani punktovi i postotak utjecaja: 1 Trg(Trg Bana Jelaia); utjecaj 8% ako je K.. unutar udaljenosti do 1500m dodajemo joj +8%

54 ako je na udaljenosti od 1500 3000m dodajemo joj 0% ako je K.. na udaljenosti veoj od 3000m oduzmemo joj -8% 1 Kolodvor(Glavni eljezniki kolodvor Zagreb); utjecaj 7% ako je K.. unutar udaljenosti do 1500m dodajemo joj +7% ako je na udaljenosti od 1500 3000m dodajemo joj 0% ako je K.. na udaljenosti veoj od 3000m oduzmemo joj -7% 1 Bolnica(Vinogradska bolnica); utjecaj 6% ako je K.. unutar udaljenosti do 500m dodajemo joj +6% ako je na udaljenosti od 500 2000m dodajemo joj 0% ako je K.. na udaljenosti veoj od 2000m oduzmemo joj -6% 1 Sportsko rekreativni centar(SRC Jarun); utjecaj 5% ako je K.. unutar udaljenosti do 1000m dodajemo joj +5% ako je na udaljenosti od 1000 3000m dodajemo joj 0% ako je K.. na udaljenosti veoj od 3000m oduzmemo joj -5% 1 Shopping centar(King Kross); utjecaj 4% ako je K.. unutar udaljenosti do 2000m dodajemo joj +4% ako je na udaljenosti od 2000 4000m dodajemo joj 0% ako je K.. na udaljenosti veoj od 4000m oduzmemo joj -4% 1 Studentski centar(SC); utjecaj 3% ako je K.. unutar udaljenosti do 2000m dodajemo joj +3% ako je na udaljenosti od 2000 4000m dodajemo joj 0% ako je K.. na udaljenosti veoj od 4000m oduzmemo joj -3% 7.1.4. Vrijednost K.. obzirom na njenu orijentiranost

Orijentiranost katastarske estice moe znatno utjecati na samu cijenu estice. K.. koja se nalazi vie na suncu dobiva i na vrijednosti,i obratno. Orijentiranost se moe odrediti na vie naina, a jedan od njih je pomou kota toaka. Ako je K.. smjetena JZ(jugo-zapadno) mnoimo je sa koeficijentom 1.0

Ako je K.. smjetena JI(jugo-istono) mnoimo je sa koeficijentom 0.9

55 Ako je K.. smjetena SI(sjevero-istono) mnoimo je sa koeficijentom 0.8 Ako je K.. smjetena SZ(sjevero-zapadno) mnoimo je sa koeficijentom 0.7 7.1.5. Vrijednost K.. obzirom na njenu horizontalnost

Horizontalnost K.. se odreuje pomo u njenih kota, tj. pomou kota i udaljenosti izmeu dviju toaka se odredi nagib parcele(izraen u stupnjevima). Horizontalnost K.. moe isto biti jedan od imbenika koji utjeu na njenu vrijednost. S obzirom na nagib K., njena vrijednost e se pomnoiti sa koeficijentom koji nosi odreeni nagib. Koeficijenti nagiba: 1 ako je nagib od 0-10; koeficijent 1.0 2 ako je nagib od 10-20; koeficijent 0.9 3 ako je nagib od 20-30; koeficijent 0.8 4 ako je nagib od 30-40: koeficijent 0.7 5 ako je nagib od 40-50: koeficijent 0.6 7.2. Iskaz procijenjene vrijednosti pet K.. U ovo dijelu emo prikazati procjenu vrijednosti K.. na osnovu prije navedenih i objanjenih stavki. K.. 946 Slika 11. Koritenje i namjena prostora

Slika 12. Procedure urbano-prostornog ureenja Povrina K.. 946 je relativno velika, pa da bismo je bolje iskoristili podijelili smo je na tri nove K.. (946/1. 946/2, 946/3). Time smo postigli maksimalnu iskoritenost K...

56 K.. 946/1 Povrina zemljita : cca 872 m

2 2

Max dozvoljeni BRP na predmetnom zemljitu : cca 600 m Poetna cijena : 1250,00 kn Procjena vrijednosti : 1250,00 kn x 600 m =750 000,00 kn Cijena zemljita po m2 : 860,00 kn / m
2 2

Tablica 6. Utjecaj udaljenosti od pojedinih punktova na cijenu K.. Bitni punktovi Trg Bana Jelaia eljezniki kolodvor Vinogradska bolnica SRC Jarun King Kross Centar Studentski centar Udaljenost K:. 1981 m 2685 m 1191 m 5557 m 8451 m 2441 m Utjecaj 8% 7% 6% 5% 4% 3% Cijena 860,00 kn / m 860,00 kn / m 860,00 kn / m 817,00 kn / m 784,00 kn / m 784,00 kn / m
2 2 2 2 2 2

Tablica 7. Kote toaka 57 Orijentiranost predmetne nekretnine je JI(jugo-istok), pa 2 2 je cijena 784,00 kn/m x 0.9 = 706,00 kn/m Horizontalnost parcele raunana s obzirom na junu stranicu parcele. Nagib je 8, pa je vrijednost nekretnina 2 2 706,00 kn/m x 1.0 =706,00 kn/m

Br. toke 1 2

Kota toke 165 m 156 m

3 4 5 K.. 946/2

156 m 155 m 165 m

ZAKLJUNA CIJENA 706,00 kn / m

2

Povrina zemljita : cca 614 m

2 2

Max dozvoljeni BRP na predmetnom zemljitu : cca 600 m Poetna cijena : 1250,00 kn Procjena vrijednosti : 1250,00 kn x 600 m =750 000,00 kn Cijena zemljita po m2 : 1221,00 kn / m
2 2

Tablica 8. Utjecaj udaljenosti od pojedinih punktova na cijenu K.. Bitni punktovi Trg Bana Jelaia eljezniki kolodvor Vinogradska bolnica SRC Jarun King Kross Centar Studentski centar Udaljenost K:. 1981 m 2685 m 1191 m 5557 m 8451 m 2441 m Utjecaj 8% 7% 6% 5% 4% 3% Cijena 1221,00 kn / m 1221,00 kn / m 1221,00 kn / m 1160,00 kn / m 1114,00 kn / m 1114,00 kn / m
2 2 2

2 2

Tablica 9. Kote toaka 58 Orijentiranost predmetne nekretnine je SI(sjevero-istok), 2 2 pa je cijena 1114,00 kn/m x 0.8 =891,00 kn/m Horizontalnost parcele raunana s obzirom na junu stranicu parcele. Nagib je 15, pa je vrijednost 2 2 nekretnina 891,00 kn/m x 0.9 =802,00 kn/m

Br. toke 1 2

Kota toke 161 m 157 m

3 4

156 m 165 m

ZAKLJUNA CIJENA 802,00 kn / m

2

K.. 946/3 Povrina zemljita : cca 873 m

2 2

Max dozvoljeni BRP na predmetnom zemljitu : cca 600 m Poetna cijena : 1250,00 kn Procjena vrijednosti : 1250,00 kn x 600 m =750 000,00 kn Cijena zemljita po m2 : 859,00 kn / m
2 2

Tablica 10. Utjecaj udaljenosti od pojedinih punktova na cijenu K.. Bitni punktovi Trg Bana Jelaia eljezniki kolodvor Vinogradska bolnica SRC Jarun King Kross Centar Studentski centar Udaljenost K:. 1981 m 2685 m 1191 m 5557 m 8451 m 2441 m Utjecaj 8% 7% 6% 5% 4% 3% Cijena 859,00 kn / m 859,00 kn / m 859,00 kn / m 816,00 kn / m 783,00 kn / m 783,00 kn / m
2 2 2 2 2 2

Tablica 11. Kote toaka 59 Orijentiranost predmetne nekretnine je SI(sjevero-istok), 2 2 pa je cijena 783,00 kn/m x 0.8 =626,00 kn/m Horizontalnost parcele raunana s obzirom na junu stranicu parcele. Nagib je 49, pa je vrijednost 2 2 nekretnina 626,00 kn/m x 0.6 = 376,00 kn/m

Br. toke 1 2 3

Kota toke 160 m 158 m 157 m

ZAKLJUNA CIJENA

4 5 K.. 1007

161 m 163 m

376,00 kn / m

Slika 13. Koritenje i namjena prostora

Slika 14. Procedure urbano-prostornog ureenja

60 Povrina K.. 1007 je relativno velika, pa da bismo je bolje iskoristili podijelili smo je na tri nove K.. (1007/1. 1007/2, 1007/3). Time smo postigli maksimalnu iskoritenost K... K.. 1007/1 Povrina zemljita : cca 706 m
2 2

Max dozvoljeni BRP na predmetnom zemljitu : cca 700 m Poetna cijena : 1250,00 kn Procjena vrijednosti : 1250,00 kn x 700 m =875 000,00 kn Cijena zemljita po m2 : 1239,00 kn / m Udaljenost K:. 3567 m 4425 m 3253 m 7550 m 9648 m 4406 m
2 2

Tablica 12. Utjecaj udaljenosti od pojedinih punktova na cijenu K.. Bitni punktovi Trg Bana Jelaia eljezniki kolodvor Vinogradska bolnica SRC Jarun King Kross Centar Studentski centar Tablica 13. Kote Utjecaj 8% 7% 6% 5% 4% 3% Cijena 1140,00 kn / 2 m 1060,00 kn / 2 m 996,00 kn / m 946,00 kn / m 908,00 kn / m 881,00 kn / m
2 2 2 2

toaka Br. toke 1 2 Kota toke 283 m 280 m 274 m 274 m Orijentiranost predmetne nekretnine je JI(jugo-istok), pa je cijena 881,00 kn/m x 0.9 =723,00 kn/m
2 2

3 4

Horizontalnost parcele raunana s obzirom na junu stranicu parcele. Nagib je 0, pa je vrijednost nekretnina 2 723,00 kn/m x 1.0 = 723,00 2 kn/m

ZAKLJUNA CIJENA 723,00 kn / m

2

K.. 1007/2 Povrina zemljita : cca 862 m

2 2

Max dozvoljeni BRP na predmetnom zemljitu : cca 700 m Poetna cijena : 1250,00 kn

61 2 Procjena vrijednosti : 1250,00 kn x 700 m =875 000,00 kn Cijena zemljita po m2 : 1015,00 kn / m

2

Tablica 14. Utjecaj udaljenosti od pojedinih punktova na cijenu K.. Bitni punktovi Trg Bana Jelaia eljezniki kolodvor Vinogradska bolnica SRC Jarun King Kross Centar Studentski centar Udaljenost K:. 3567 m 4425 m 3253 m 7550 m 9648 m 4406 m Utjecaj 8% 7% 6% 5% 4% 3% Cijena 934,00 kn / m 927,00 kn / m 871,00 kn / m 827,00 kn / m 794,00 kn / m
2 2 2 2 2 2

770,00 kn / m st parcele raunana s obzirom na junu stranicu parcele. Nagib je 0, pa je vrijednost nekretnina 2 770,00 kn/m x 1.0 = 2 770,00 kn/m

Tablica 15. Kote toaka Br. toke 1 2 3 4 5 6 Kota toke 282 m 283 m 283 m 275 m 275 m 275 m

Orijentiranos t predmetne 770,00 nekretnine je JZ(jugozapad), pa je K.. 1007/3 cijena 770,00 kn/m x 1,0 =770,00 kn/m
2 2

ZAKLJUNA CIJENA kn / m
2

Horizontalno Procjena vrijednosti : 1250,00 2 kn x 700 m =875 000,00 kn

predmet m2 Povrina zemljita : cca 940 nom 2 zemljitu Poetna cijena : m : cca 700 1250,00 kn Max dozvoljeni BRP na

62 2 Cijena zemljita po m2 : 931,00 kn / m Tablica 16. Utjecaj udaljenosti od pojedinih punktova na cijenu K.. Bitni punktovi Trg Bana Jelaia eljezniki kolodvor Vinogradska bolnica SRC Jarun King Kross Centar Studentski centar Udaljenost K:. 3567 m 4425 m 3253 m 7550 m 9648 m 4406 m Utjecaj 8% 7% 6% 5% 4% 3% Cijena 857,00 kn / m 797,00 kn / m 749,00 kn / m 712,00 kn / m 684,00 kn / m
2 2 2 2 2 2

664,00 kn / m obzirom na junu stranicu parcele. Nagib je 2, pa je vrijednost nekretnina 2 664,00 kn/m x 1.0 = 2 664,00 kn/m

Tablica 17. Kote toaka Br. toke 1 2 3 4 5 Kota toke 281 m 281 m 282 m 275 m 274 m Orijentiranos t predmetne nekretnine je JZ(jugozapad), pa je cijena 664,00 kn/m x 1,0 =664,00 kn/m
2 2

ZAKLJUNA CIJENA 664,00 kn / m

2

K.. 1537

Horizontalno st parcele raunana s Slika 15. Koritenje i namjena prostora

63

Slika 16. Procedure urbano-prostornog ureenja Povrina K.. 1537 je relativno velika, pa da bismo je bolje iskoristili podijelili smo je na tri nove K.. (1537/1. 1537/2). Time smo postigli maksimalnu iskoritenost K... K..1537/1 Povrina zemljita : cca 759 m
2 2

Max dozvoljeni BRP na predmetnom zemljitu : cca 700 m Poetna cijena : 1100,00 kn Procjena vrijednosti : 1100,00 kn x 700 m =770 000,00 kn Cijena zemljita po m2 : 1014,00 kn / m
2 2

Tablica 18. Utjecaj udaljenosti od pojedinih punktova na cijenu K.. Bitni punktovi Udaljenost K:. Utjecaj Cijena

Trg Bana Jelaia eljezniki kolodvor Vinogradska bolnica SRC Jarun King Kross Centar Studentski centar

3628 m 4432 m 3016 m 7219 m 9097 m 4319 m

8% 7% 6% 5% 4% 3%

933,00 kn / m 868,00 kn / m 816,00 kn / m 775,00 kn / m 744,00 kn / m 722,00 kn / m

2 2 2 2 2 2

Tablica 19. Kote toaka 64 Orijentiranost predmetne nekretnine je SI(sjevero-istok), 2 2 pa je cijena 722,00 kn/m x 0,8 =578,00 kn/m Horizontalnost parcele raunana s obzirom na junu stranicu parcele. Nagib je 1, pa je vrijednost nekretnina 2 2 578,00 kn/m x 1.0 = 578,00 kn/m

Br. toke 1 2 3 4

Kota toke 304 m 303 m 300 m 301 m

ZAKLJUNA CIJENA 578,00 kn / m

2

K..1537/2 Povrina zemljita : cca 804 m

2 2

Max dozvoljeni BRP na predmetnom zemljitu : cca 700 m Poetna cijena : 1100,00 kn Procjena vrijednosti : 1100,00 kn x 700 m =770 000,00 kn Cijena zemljita po m2 : 958,00 kn / m
2 2

Tablica 20. Utjecaj udaljenosti od pojedinih punktova na cijenu K.. Bitni punktovi Udaljenost K:. Utjecaj Cijena

Trg Bana Jelaia eljezniki kolodvor Vinogradska bolnica SRC Jarun King Kross Centar Studentski centar

3628 m 4432 m 3016 m 7219 m 9097 m 4319 m

8% 7% 6% 5% 4% 3%

881,00 kn / m 819,00 kn / m 770,00 kn / m 732,00 kn / m 703,00 kn / m 682,00 kn / m

2 2 2 2 2 2

Tablica 21. Kote toaka 65 Orijentiranost predmetne nekretnine je SI(sjevero-istok), 2 2 pa je cijena 682,00 kn/m x 0,8 =546,00 kn/m Horizontalnost parcele raunana s obzirom na junu stranicu parcele. Nagib je 5, pa je vrijednost nekretnina 2 2 546,00 kn/m x 1.0 = 546,00 kn/m

Br. toke 1 2 3 4 K.. 2279

Kota toke 301 m 300 m 297 m 297 m

ZAKLJUNA CIJENA 546,00 kn / m

2

Slika 17. Koritenje i namjena prostora

Slika 18. Procedure urbano-prostornog ureenja

Povrina zemljita : cca 784 m

2 2

Max dozvoljeni BRP na predmetnom zemljitu : cca 600 m Poetna cijena : 938,00 kn Procjena vrijednosti : 938,00 kn x 600 m =562 800,00 kn Cijena zemljita po m2 : 718,00 kn / m
2 2

Tablica 22. Utjecaj udaljenosti od pojedinih punktova na cijenu K.. Bitni punktovi Trg Bana Jelaia eljezniki kolodvor Vinogradska bolnica Udaljenost K:. 4167 m 4874 m 5040 m Utjecaj 8% 7% 6% Cijena 661,00 kn / m 615,00 kn / m 578,00 kn / m
2 2 2

66 SRC Jarun King Kross Centar Studentski centar 9347 m 12350 m 5464 m 5% 4% 3% 549,00 kn / m
2 2

527,00 kn / m 511,00 kn / m

Tablica 23. Kote toaka Br. toke 1 2 3 4 Kota toke 223 m 222 m 219 m 222 m

Horizontalnost parcele raunana s obzirom na junu stranicu parcele. Nagib je 4, pa je vrijednost Orijentiranost nekretnina 2 predmetne 409,00 kn/m x 1.0 = nekretnine je 409,00 kn/m2 SI(sjeveroistok), pa je ZAKLJUNA cijena 511,00 CIJENA kn/m x 0,8 =409,00 kn/m
2 2

409,00 kn / m

K.. 4752 Slika 19. Koritenje i namjena prostora

Slika 20. Procedure urbanoprostornog ureenja Povrina zemljita : cca 2 319 m

67 Poto je povrina ove K.. manja od minimalno dozvoljene vrijednosti za tu zona, a na njoj ve postoji graevinski objekt onda e se BRP ove estice odrediti na osnovu objekta. A ako se na toj K.. bude izgraivao novi objekt njegova povrina morat e ostat identina prethodnom objektu. U ovom sluaju smo uzeli da izgraeni objekt ima dvije etae. Povrina objekta: 103 m
2 2

Max dozvoljeni BRP na predmetnom zemljitu : cca 206 m Poetna cijena : 1250,00 kn Procjena vrijednosti : 1250,00 kn x 206 m =257 500,00 kn Cijena zemljita po m2 : 2500,00 kn / m
2 2

Tablica 24. Utjecaj udaljenosti od pojedinih punktova na cijenu K.. Bitni punktovi Trg Bana Jelaia eljezniki kolodvor Vinogradska bolnica SRC Jarun King Kross Centar Studentski centar Udaljenost K:. 2023 m 2730 m 3301 m 7344 m 11011 m 3352 m Utjecaj 8% 7% 6% 5% 4% 3% Cijena 2500,00 kn / m 2500,00 kn / m 2350,00 kn / m 2233,00 kn / m 2144,00 kn / m 2144,00 kn / m
2 2 2 2 2 2

Tablica 25. Kote toaka 68

Br. toke 1 2 3 4

Kota toke 177 m 178 m 178 m 177 m

Orijentiranost predmetne nekretnine je JZ(jugo-zapad), 2 2 pa je cijena 2144,00 kn/m x 1,0 =2144,00 kn/m

Horizontalnost parcele raunana s obzirom na junu stranicu parcele. Nagib je 2, pa je vrijednost nekretnina 2 2 2144,00 kn/m x 1.0 = 2144,00 kn/m

ZAKLJUNA CIJENA 409,00 kn /

m2

69

8. Zakljuak
Geomarketing kvalitetna moderna podloga za donosenje ispravnih projekata gospodarskog razvoja iz kojih nastaju prostorni planovi Urbana preparcelacija je neophodna i od posebnog znaenja, jer ne postoje velika podruja zemljita, s jednim vlasnikom, koja se mogu urediti sukladno detaljnom planu ureenja. Njome bi se moglo osigurati zemljite za graevinske estice u podrujima sa tedljivim koritenjem graevinskih povrina i minimalnim trokovima gradnje tehnike urbanistike infrastrukture, naroito kada se radi o prenamjenama postojeih stambenih i industrijskih podruja u nova stambena podruja. Republika Hrvatska nema slubeni zakon i propise o realizaciji prostornog ureenja, i propise koji utvr uju naela procjene prometne vrijednosti zemljine estice. Zbog takve situacije gotovo je nemogue izvesti vei zahvat u prostoru. Mogue je jedino na zemljitu jednog vlasnika ili na gradskom zemljitu. Zbog takvog stanja gradovi i opine se ne mogu razvijati i iriti na nova neizgraena podruja. Najbolja rjeenja bi se dobila kada bi tok radnji pratio slijedee: 1 geomarketing 2 projekt gospodarskog razvoja 3 prostorni i urbanistiki plan 4 Realizacija prostornog plana kroz urbanu preparcelaciju s transparentnom procjenom

70

Literatura:
Krtali V. (2000.): Ureenje graevinskog zemljita. Medi V. (1978.): Komasacija zemljita. Medi V. (1978.): Agrarne operacije I dio. Medi V. (1982.): Identifikacija nekretnina u komasaciji Medi V.(1971.): Uloga komasacije u ostvarenju planova razvoja privrede SR Hrvatske s posebnim osvrtom na mogunosti primjene komasacije u regionalnim i urbanistikim planovima.(disertacija) Intergraph Corporation (1998.): Working with GeoMedia, prirunik za rad. Slubeni glasnik Grada Zagreba (2003): Odluka o donoenju Generalnog urbanistikog plana Grada Zagreba.

Popis URL ova:

URL 1. Geomarketing, http://www.microgis.ch/en/geomarketing, URL 2. Geomarketing, http://gislounge.com/ll/geomarketing.shtml, URL 3. Geomarketing, http://www.esriitalia.it/industry/geomarketing.htm URL 4. GUP Zagreb, https://e-uprava.gzaop.hr/gup/

71

IVOTOPIS
E U ROPEAN C U R RIC U LUM V ITAE F O R MAT

OSOBNE OBAVIJESTI
Ime Adresa Telefon Faks E-pota Dravljanstvo Datum roenja

LEA SINOI ANDALJSKA 7, 52100 PULA, HRVATSKA

lsinosic@geof.hr
Hrvatsko 30.10.1981.

RADNO ISKUSTVO
Datum (od do) Naziv i sjedite tvrtke zaposlenja Vrsta posla ili podruje Zanimanje i poloaj koji obnaa Osnovne aktivnosti i odgovornosti

KOLOVANJE I IZOBRAZBA
Datum (od do) Naziv i vrsta obrazovne ustanove Osnovni predmet /zanimanje Naslov postignut obrazovanjem Stupanj nacionalne kvalifikacije (ako postoji) 1996-2000 Geodetska tehnika kola, Pula Geodetski tehniar Geodetski tehniar SSS

72

rom, a koje nisu potkrijepljene potvrdama i diploma OSO ma.

DOZVOLA

DODATNE
OBAVIJESTI

MATERINSKI
JEZIK

DRUGI
JEZICI

DO DA TC I

1 sposobnost
itanja

2 sposobnost
pisanja

sposobnost izraavanja

usmenog

SOCIJALNE VJETINE
I SPOSOBNOS TI ivljenje i rad s drugim ljudima u viekulturnim okolinama gdje je znaajna komunikacija, gdje je timski rad osnova (npr. u kulturnim ili sportskim aktivnostima).

ORGANIZACIJSKE

VJETINE

I SPOSOBNOS TI Npr. koordinacija i upravljanje St osobljem, projektima, financijama; na e poslu, u dragovoljnom radu (npr. u kulturi i portu) i kod kue, itd.
e n e

TEHNIKE VJETINE
I SPOSOBNOS TI
S raunalima, posebnim vrstama opreme, strojeva, itd.

r a d o m / i v o t o m ,

UMJETNIKE VJETINE
I

SPOSOBNOS TI
Glazba, pisanje, dizajn, itd.

kDRUGE VJETINE I SPOSOBNOSTI a r Sposobnosti koje nisu gore navedene. i j VOZAKA e

DA HR
VAT SKI

EN
GLE SKI

TAL IJA NS KI

DO
BR O

OD LI NO

DO
BR O

OD LI NO

DO
BR O

OD LI NO