Estudio de bodegas

EL MERCADO DE BODEGAS PARA

VENTA Y RENTA

1.Antecedentes
2. Caracterización
3. Metodología
4.Resultados
5.Conclusiones
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1. Antecedentes

• Identificar los rango de valores comerciales de

bodegas para renta y venta

• Conocer las condiciones actuales de mercado de

este tipo de inmuebles
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2. Caracterización

Bodega básica:

• Puerta camión de 4,50 de alto por 5 de ancho.

• Piso reforzado en concreto.
• Altura mínima de 6 mts al enrace.
• Oficina con acabados sencillos y con área inferior al 15%
del área total de la bodega.
• Dos unidades sanitarias.
• Cocineta sencilla.
• Cubierta con cercha metálica y teja de asbesto cemento
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Valores de construcción base:

• Bodegas con una luz C.T. $850.000

• Bodega de dos luces C.T. $950.000 - $1.000.000

Construcciones al interior de las bodegas:

• Losa en concreto $350.000 - $400.000
• Losa en steel deck $220.000

Construcción de oficina en mezanine:

• Losa $450.000 - $550.000
• Liviano (madera) $250.000 - $350.000
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3. Metodología
Se tomo información de bodegas nuevas y usadas, venta y arrendamiento
de los año 2008 y primer trimestre del año 2009: ofertas, negocios y
avalúos.

Bases de datos propias y colegas, además se consulto en la WWW, revistas

especializadas y estudios recientes.

Se realizo una división por áreas para conocer los valores por mts2 de
venta y renta:

• Bodegas de 100 a 300 mts2

• Bodegas de 301 a 500 mts2
• Bodegas de 501 a 1000 mts2
• Bodegas de más de 1000 mts2
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Rango No. de datos No. de datos renta

venta

100 – 300 mts2 38 17

300 – 500 mts2 39 12

500 – 1000 mts2 68 13

Más de 1000 mts2 36 13

No. de datos 181 55

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4. Resultados

Tipología bodegas entre 100 – 300 mts2

• Mixtura entre bodegas y locales (bodecales)

• Se ubican en zonas mixtas (comerciales, industriales y de transición).
• Por lo general no cuentan con zonas de parqueo y debe hacerse sobre la vía.
• Algunas son desarrolladas en altura.
• Son inmuebles destinados a la industria liviana, combinación de procesos con
comercio, algunos centros logísticos y almacenamiento de productos.
• Bodegas nuevas con valores entre $2.200.000 - $ 2.400.000 mts2 (parques
industriales).
• Bodegas de segunda valores entre $1.600.000 y $1.800.000
•Rentas entre $ 9.000 y $ 14.000 mts2
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Tipología bodegas entre 301 – 500 mts2

• Se encontró un rango más amplio de valores entre $1.200.000 y

$1.800.000 mts2
• Bodegas nuevas se ofrecen hasta $2.400.000 mts2
• Algunas bodegas contaban con valores de construcción muy
castigado (por zona, estado de mantenimiento, edad,
funcionalidad).
• Rentas nuevas entre $7.000 - $9.000 mts2
• Las de mayor renta están en unidades cerradas y se les debe
incrementar el valor dela administración, que están entre $500 y
$1.000 mts2.
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• Están ubicadas en zonas de uso industrial consolidado.

• Procesos industriales de mayor impacto.
• Por lo general cuentan con algunas zonas de parqueo pero
también se observan sin este elemento, generando
inconvenientes vehiculares en el sector (ejem: Caribe, Colombia).
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Tipología bodegas 501 – 1000 mts2

• Frentes mayores a 12 mts.

• Bodegas en sectores consolidados industrialmente.
• Presentan zonas de parqueo y algunas con áreas para el cargue
y descargue de mercancía.
• Poseen puertas doble altura, capacidad eléctrica y de carga
mayor.
• Valores entre $1.350.000 - $ 1.800.000 mts2
• Rentas entre $9.000 - $12.000 mts2
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Tipología bodegas de más de 1.000 mts2

• Industria con procesos de transformación, industria pesada y

almacenes de deposito.
• Algunas con servicios de puente grúa, zonas de cargue y
descargue con muelles, alturas de 12 y 14 mts.
• Valores entre $1.300.000 - $1.600.000 mts2
• Por lo general tienen áreas del lote destinadas a parqueo y
maniobra de vehículos.
• En algunos casos el lote pesa bastante en el valor final de la
propiedad y al sacar un valor promedio sobre la construcción,
este se eleva demasiado.
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• Las rentas generales entre $9.000 y $12.000 mts2. Sobre el área

construida.
• Las áreas adicionales como patios y ramadas tienen valores
diferenciales.
• Por lo general son predios independientes ubicados en zonas
industriales periféricas (las más nuevas).
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5. Conclusiones

• Hay una amplia de oferta de bodegas para venta y para renta.

• Se pudo detectar que los tiempo de venta de las bodegas nuevas se

han dilatado.

• Algunos proyectos han rebajado el valor comercial de las bodegas.

• Las rentas se están ajustando a la baja.

• Los periodos de vacancia se han incrementado.

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• El rango de valor de las bodegas de segunda esta entre

$1.300.000 mts2 - $1.800.000 mts2

• Las rentas actuales están entre $9.000 y $12.000 mts2

• Las rentas en las bodegas entre 300 – 500 mts2 son las más
bajas.

• Se identifico que los valores comerciales de las bodegas no

están sujetos a condiciones especificas de ubicación, área, edad,
servicios adicionales, estado de conservación, entre otros.
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• No se destaca ninguna diferencia comercial entre las bodegas

en unidad cerrada y las independientes.

• Las zonas de parqueo no son diferenciadores en los valores

comerciales de las bodegas.
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Para proyectos nuevos:

•Se conoció que la oferta de proyectos nuevos disponible existente

hace un año más lo lanzado en los últimos 12 meses, asciende a
190.247 m2 de los cuales se ha comercializado el 29%

• Hoy hay 135.596 m2 disponibles a la venta en 13 proyectos (Parques

Industriales y proyectos de lotes).

• La oferta de bodegas al interior de los Parques Industriales representa

el 52% de la oferta disponible.

• Los lotes representan el 48% del inventario disponible y se han

comercializado en un 27%.
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• El mercado de bodegas en Parques Industriales, sin tener en

cuenta los proyectos que ofrecen lotes, vemos que la oferta se
ha incrementado 193% en el transcurso de 1 año pasando de
24.283 m2 a 71.067 m2.

• Las negociaciones promedio mes de bodegas en Parques

Industriales se han reducido un 19% en el último semestre.

• El indicador de rotación de inventario con base en las ventas del

último trimestre es muy alto debido al bajo volumen de ventas.

• El promedio de ventas del último año se ubica en 28 meses,

indicador también alto que significa que existe mucha oferta para
los ritmos de ventas existentes.
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• El mercado de lotes industriales, muestra que la oferta ha

aumentado 105% en el último año y 46% en el último
semestre, al pasar de 44.085 m2 en octubre de 2.008 a
64.529 m2 hoy.

• Las negociaciones promedio de lotes industriales han

decrecido un 31%.

• El promedio de venta mts2 de lotes industriales del último

trimestre fue de 218 m2 al mes, mostrando también un
descenso preocupante.
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Ubicación de la oferta nueva de bodegas y lotes en parques

industriales:

• El 30% se encuentra en la zona de Rionegro, en 5

proyectos.
• El 29% en Guarne en 2 proyectos.
• El 21% en Girardota en 2 proyectos
• El 19% en Caldas en 3 proyectos.
• El 1% en Itaguí en 1 proyecto.

• El precio promedio de bodegas en Parques Industriales ha

permanecido estable desde Junio de 2.008.
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Evolución Ventas 12 meses (m2)

(promedio mes) - Parques Industriales
4.000

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000
Ene. 08

Feb. 08

Mar. 08

May. 08

Jun. 08

Jul. 08

Oct. 08

Nov. 08

Dic. 08

Ene. 09

Feb. 09
Sep. 08
Abr. 08

Ago. 08

Total
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• Los lotes industriales en proyectos nuevos tienen un precio

promedio de $521.679/m2.

• La mayoría de los proyectos nuevos están en preventa, y solo un

7% esta terminado, por lo tanto el porcentaje en preventas es
alto, lo que permite que el mercado se pueda depurar.
 0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
Ene. 08

Feb. 08

Mar. 08

Abr. 08

May . 08

J un. 08

J ul. 08

Ago. 08

Total Ciudad
Sep. 08

O c t. 08

Nov . 08

D ic . 08
Evolución Oferta Disponible (m2) - Lotes

Ene. 09

Feb. 09

Mar. 09
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• Al analizar los índices de rotación de inventario, que

significa el tiempo en meses en que se vendería todo el
inventario si se mantiene el mismo ritmo de ventas y si no
sale oferta nueva al mercado, observamos que con base en
las ventas del 2.008 el índice es de 24.6 meses para los
Parques Industriales y de 27 meses para los lotes.

• En el último trimestre los resultados se han deteriorado de

manera importante.
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MUCHAS GRACIAS