HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

STANDARDIZACIJA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA

- PRIJEDLOG -

PRIJEDLOG NAINA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA

Stranica: 5 / 14

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

STANDARDIZACIJA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA
- PRIJEDLOG -

SADRAJ
SAETAK....................................................................................................................... 3 UVOD ............................................................................................................................. 4 KRONOLOGIJA - OSNOVE ZA IZRADU PRIJEDLOGA.............................................. 5 PRIJEDLOG NAINA OBRAUNA KORISNIH POVRINA ..................................... 7 PRIJEDLOG NAINA OBRAUNA KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA............. 9 Stambeni prostori ................................................................... 19 Poslovni prostori .................................................................... 11 ZAKLJUAK ............................................................................................................... 13 POZIV NA JAVNU RASPRAVU I DAVANJE SUGESTIJA I MILJENJA ................... 14

PRIJEDLOG NAINA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA

Stranica: 6 / 14

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

SAETAK:
Cilj ovog prijedloga je standardizacija naina izrauna korisnih povrina i korisnih vrijednosti povrina
To podrazumijeva - primjenu jedinstvenih koeficijenata korisnih povrina i korisnih vrijednosti povrina kroz jedinstvenu tablicu koeficijenata - jednostavnost i jednoznanost u primjeni - standardizacija cijelog postupka - ujednaavanje dobivenih rezultata (bez obzira tko izrauje elaborat etairanja i izraun povrina rezultati bi trebali biti isti u velikoj veini sluajeva barem u 95 % - 98 % sluajeva)

NAVEDENI PRIJEDLOG JE IZRAEN NA OSNOVU:

Zakona o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima (proieni tekst - NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09 ) Standarda obrauna korisnih povrina - HRN U C2.100 i HRN ISO 9836;2002 Nacrta - NAPUTKA ZA UTVRIVANJE ODGOVARAJUEG SUVLASNIKOG DIJELA POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE - mr.sc. Vladimir Krtali, 2007 Vaeoj praksi u struci

RAZLOZI I OSNOVE IZRADE PRIJEDLOGA:

Na osnovu gore navedenih dokumenata razraene su razne varijante i podvarijante uobiajenih i manje uobiajenih sluajeva. Postojei dosad koriteni koeficijenti korisnih vrijednosti povrina su dodatno razraeni i obraeni razni sluajevi kombinacije situacija (npr. kombinacije raznih posebnih prostora) Predloeni su novi koeficijenti koji "finije", odn. preciznije vrednuju razliite visine pojedinih vrsta prostora. Sukladno novim standardima ivljenja i koritenja poviene su svijetle visine stambenih i poslovnih prostora. Takoer, uvaene su sugestije sudionika 2. Kongresa sudskih vjetaka s meunarodnim ueem odranog 05 i 06. oujka u Opatiji vezane uz definiranje raspodjela kategorija visina pojedinih vrsta prostora. Zakljuno, veina sudionika kongresa (Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije) zakljuila je da je nuno definirati jedinstveni nain izrade etanih elaborata, odreivanja korisnih vrijednosti i korisnih povrina za to je uvjet utvrditi jedinstvene koeficijente obrauna pojedinih vrsta prostora. Konani cilj izrade ovog prijedloga je izrada slubenog dokumenta (Prijedlog) koji bi bio, u prvom koraku, prihvaen od strane HDSV-a a zatim upuen svim relevantnim strukovnim organizacijama i dravnim tijelima na usvajanje kao jedinstveni standard (i osnova za izradu budueg Pravilnika ili Norme) obrauna korisnih povrina, korisnih vrijednosti povrina i sadraja Elaborata etairanja - koji bi primjenjivali svi jednako u Republici Hrvatskoj.

PRIJEDLOG NAINA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA

Stranica: 7 / 14

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

UVOD:
Dosadanja praksa u Republici Hrvatskoj pokazuje veliku razliitost u izraunu povrina i Elaborata etairanja to proizlazi iz nerazumijevanja i nepoznavanja osnovnih pojmova kao to su KORISNE POVRINE I KORISNE VRIJEDNOSTI POVRINA.. Pri izraunu korisnih vrijednosti povrina postoji ogromna razlika u primjeni koeficijenata i moe se rei da svaki vjetak ili projektant ima svoj nain izrade Elaborata. Praksa je pokazala da se za praktiki iste graevine izgraene u razliitim dijelovima Republike Hrvatske izrauju esto potpuno razliiti etani elaborati, a ak i ako se izrauju na jedinstveni nain, tumaenja nadlenih opinskih, gradskih i dravnih slubenika uzrokuju potpuno razliiti nain upisa tih nekretnina u zemljine knjige. Sitaucija je mnogo puta dovedena do paradoksa pa se vrlo esto se vjetaci i projektanti moraju prilagoavati raznim pogledima i eljama pojedinih referenata i njihovim shvaanjima kako bi to trebalo izgledati. Nerijetko se od nas koji te elaborate izraujemo trai da inimo svjesne greke u izraunu jer se proizvoljno tumae vaei propisi koji zbog svoje nepreciznosti i omoguavanja slobodnog tumaenja i izazivaju ovakav kaos u ovom podruju. Dovoljno je pogledati u baze stanova npr. Ministarstva branitelja ili Ministarstva graditeljstva koji su kroz razne programe izgradnje stanova za stradalnike domovinskog rata u posljednih 15-ak godina izgradili vie tisua stanova gdje se vide velike razlike u nainu upisa u zemljinim knjigama praktiki jednakih stanova i zgrada ali na razliitim dijelovima nae drave. Ovim prijedlogom pokrenuo bi se postupak da se cijeli postupak izrade elaborata etairanja standardizira i donesu jedinstvena pravila i standardi te da ih ponu jednako tumaiti i primjenjivati svi sudionici u tom procesu od same tehnike izrade elaborata etairanja, ishoenja Potvrde na nadlenom tijelu gtraditeljstva, te na kraju upisu nekretnine u zemljine knjige na podruju cijele Republike Hrvatske. Za sve navedeno prvi i osnovni korak je svakako standardizacija naina odreivanja jedinstvenih koeficijenata za obraun korisnih povrina i korisnih vrijednosti povrina. Napomena: U daljnjem tekstu e se umjesto pojmova: Plan etairanja, Plan posebnih dijelova nekretnine, Etani elaborat i drugih pojmova koristiti radi jednostavnosti pojam Elaborat etairanja)

PRIJEDLOG NAINA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA

Stranica: 8 / 14

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

KRONOLOGIJA
Hrvatsko drutvo sudskih vjetaka organiziranjem 1. STRUNOG SAVJETOVANJA O ETAIRANJU 2004.godine imalo je za cilj pojasniti izradu Plana posebnih dijelova zgrada vjetacima odnosno strunim osobama koje mogu izraivati iste, a nadlenim tijelima omoguiti laku kontrolu, izdavanje potvrda na spomenuti dokument i sudovima provedbu u zemljine knjige. Svi su lanovi HDSV-a bili pozvani da se aktivno ukljue u rad savjetovanja svojim predavanjima, pisanim prilozima ili elaboratima, s opisom vlastitih iskustava i nainom rjeavanja predmetne problematike. Tom prilikom je prezentirano 15 radova poevi od komentara Zakona o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima do izlaganja primjera Projekta etairanja jednog stambenog objekta. Savjetovanje je bilo podijeljeno u tri dijela : u prvom dijelu izlagali su predstavnici Ministarstva pravosua RH, upanijskog suda Zagreb, Ministarstva zatite okolia, prostornog ureenja i graditeljstva, Pravnog fakulteta Osijek, u drugom dijelu izlagali su vjetaci (graevinari,geodeti i arhitekt),te predstavnici Gradskog stambeno-komunalnog gospodarstva i Gradskog ureda za upravljanje imovinom trei dio je bio rezerviran za pitanja i odgovore, za raspravu i konzultacije. Nakon ovog 1. STRUNOG SAVJETOVANJA O ETAIRANJU zakljueno je da radna skupina sudskih vjetaka izradi radni predloak Naputka za izradu PLANA ETAIRANJA NEKRETNINE s ciljem uinkovitijeg obavljanja poslova nadlenog tijela u postupku izdavanja predmetne POTVRDE, kao i standardizacije sastavljanja ISPRAVE na temelju koje se obavlja uknjiba vlasnitva posebnog dijela nekretnine uzemljinu knjigu kao pravo povezano s odreenim suvlasnikim dijelom nekretnine. Takoer je zakljueno da treba nedvojbeno razjasniti pojmove, primjerice: uporabna cjelina, korisna povrina, ocjena korisne vrijednosti, korisna vrijednost posebnog dijela nekretnine, i korisna vrijednost cijele nekretnine. I na savjetovanju VLASNITVO POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE kojeg je 24. veljae 2006. organizirao NOVI-INFORMATOR je istaknuto: Posebno mjesto u postupku vlasnitva posebnog dijela nekretnine ima etani elaborat. Dosadanja praksa je pokazala da kod izrade etanih elaborata nema ujednaenosti, to je posljedica manjkave regulative. Stoga je potrebno izmijeniti i nadopuniti ZV na nain da se jasno definira tko je ovlaten te elaborate izraivati i na koji nain te da se propiu jedinstveni normativi za izraun korisne povrine posebnog dijela nekretnine.. .. Naime, oito je da e samo kvalitetna izmjena i dopuna propisa zaustaviti razliita postupanja u praksi i omoguiti svim sudionicima u postupku uspostave vlasnitva posebnog dijela nekretnine (suvlasnicima, upravnim tijelima, zemljinoknjinim sudovima, izraivaima Plana etairanja nekretnine) ujednaeno postupanje... Sukladno zakljuku PRVOG STRUNOG SAVJETOVANJA O ETAIRANJU PROBLEMI U PRAKSI, Hrvatsko drutvo sudskih vjetaka objavilo je na svojim WEB stranicama Prijedlog nacrta NAPUTKA ZA UTVRIVANJE ODGOVARAJUEG SUVLASNIKOG DIJELA POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE izraenog po autoru mr.sc.Vladimiru Krtaliu, d.i.g. i dostavilo Ministarstvu pravosua na oitovanje. U ovom radu predstavljen je Prijedlog nacrta NAPUTKA ZA SASTAVLJANJE ISPRAVE U POSTUPKU USPOSTAVE VLASNITVA POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE kojim je obuhvaen niz primjedbi i prijedloga sudionika seminara USPOSTAVA ETANOG VLASNITVA (POSTUPAK ETAIRANJA) odranih u: Zagrebu, Osijeku, Rijeci, Dubrovniku i Zadru koje je organizirao Graevinski fakultet Sveuilita u Zagrebu i Institut graevinarstva Hrvatske u sklopu projekta strunog usavravanja u graditeljstvu.

PRIJEDLOG NAINA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA

Stranica: 9 / 14

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

Najvei dio primjedbi, pitanja i prijedloga sudionika svih rasprava odnosio se na postupak i nain izrauna korisne vrijednosti posebnog dijela nekretnine i korisne vrijednosti svih stanova i ostalih samostalnih prostorija cijele nekretnine, odnosno na utvrivanje odgovarajueg suvlasnikog dijela sukladno st. 1. l. 68. ZV-a. Dvojbe, pitanja i prijedlozi najveim dijelom su se odnosili na: izraun korisnih povrina, ocjenu korisne vrijednosti korisnih povrina, izraun korisne vrijednosti pojedinih korisnih povrina, izraun korisne vrijednosti posebnog dijela nekretnine, izraun korisne vrijednosti cijele nekretnine, i izraun udjela korisne vrijednosti posebnog dijela nekretnine prema korisnoj vrijednosti svih stanova i ostalih samostalnih prostorija cijele nekretnine (odgovarajui suvlasniki dio). Ocjena korisne vrijednosti korisnih povrina. Razvojem trita nekretnina pozorno se prate svi parametri koji utjeu na njihovu vrijednost. Poseban utjecaj imaju razne vrste korisnih povrina, njihova obraenost i lokacija posebnog dijela nekretnine unutar nekretnine. Praktino, investitor pozorno odmjerava ocjene korisnih vrijednosti pojedinih korisnih povrina i na temelju njih oblikuje obraunsku cijenu svakog posebnog dijela nekretnine. Stoga se u naputku daju okvirne ocjene korisnih vrijednosti pojedinih korisnih povrina koje se koriste u utvrivanju korisne vrijednosti posebnog dijela nekretnine. Javni naruitelji djelomino koriste koeficijente iz HRN U.C2.100, a mnogi su propisali vlastite koeficijente za ocjenu korisne vrijednosti pojedinih povrina. Investitori privatnog prava koriste vlastite koeficijente za ocjenu korisne vrijednosti pojedinih povrina sukladno pravilima utvrivanja trine vrijednosti nekretnine. Suvlasniki dio posebnog dijela nekretnine prosuuje se prema tome je li taj suvlasniki dio u odnosu prema vlasnitvu cijele nekretnine jednak ili vei od odnosa korisne vrijednosti stana, odnosno druge samostalne prostorije glede koje se trai uspostava vlasnitva posebnog dijela prema korisnoj vrijednosti svih stanova i ostalih prostorija te nekretnine. Korisne vrijednosti utvruje sud svojom odlukom donesenom Izvanparninom postupku po pravilima ureenim l. 74. st. 2. Korisna vrijednost stana ili druge samostalne prostorije izraunava se iz korisne povrine stana ili druge samostalne prostorije i odgovarajuih dodataka ili odbitaka za razlike koje poveavaju ili smanjuju vrijednost prema drugim stanovima, odnosno prostorijama, a koje po shvaanju u prometu i iskustvu proizlaze iz namjene, poloaja, i sl., a nisu nastale na troak samo jednog od suvlasnika. Na poveanje korisne vrijednosti stana ili druge samostalne prostorije u prvom redu utjeu sporedni dijelovi na koje se protee vlasnitvo posebnog dijela nekretnine: otvoreni balkoni, terase, podrumske i tavanske prostorije, kuni vrtovi, mjesta za ostavljanje najvie dva motorna vozila po jednom stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji.

PRIJEDLOG NAINA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA

Stranica: 10 / 14

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

PRIJEDLOG NAINA OBRAUNA KORISNIH POVRINA

Zakonodavstvo, pravilnici, praksa: - Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima (proieni tekst - NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09 ) - Norme - HRN U C2.100 i HRN ISO 9836;2002 - Naputak za utvrivanje odgovarajueg suvlasnikog dijela posebnog dijela nekretnine - mr.sc. Vladimir Krtali, 2007 Iz vaeih zakona iz prakse naelno se moe ustvrditi da je KORISNA POVRINA posebnog dijela zbroj: - Ukupne neto povrine stana, poslovnog prostora ili javnog prostora koji je predvien za posebni dio - Ukupne neto povrine svih pripadaka pripadaka tom posebnom dijelu

Predlae se da se izraun KORISNE POVRINE (KP) vri sa koeficijentom k=1,0 Razlog je to korisna povrina izraava punu (neto) povrinu posebnog dijela i njegovog pripadka bez obzira na stupanj iskoritenosti i mogunosti koritenja te povrine (bez obzira na vrstu posebnog dijela stan, poslovni prostor, skaldite ili pripadka vrt, spremite, parkiralite i dr.). Predlagatelji smatraju da se sve povrine mogu iskoristiti na odreeni nain dokle god te povrine imaju svod iznad 0,3 m od poda (kosine ispod stubita, rampi ili u krovitima se mogu iskoristiti za ostave spremita). Sukladno tome koeficijent za prostore kojima je svod ispod 0,3 m bi se uzimao k = 0, 0. Sama vrijednost povrina pojedinih prostora odreuje se kroz izraun VRIJEDNOSTI KORISNIH POVRINA (koeficijenti korisnosti) koji je prikazan u narednim tablicama. Tablica za izraun KORISNIH POVRINA:
POSEBNI DIO (stan ili poslovni prostor) ILI NJEGOVI PRIPADCI (spremita, garae i dr) korisna povrina (sve povrine >0,3 m) nekorisna povrina < 0,3 m koeficijent

1,00 0,00

Razlikovanje posebnog dijela i njegovog pripadka (radi prikaza u etanom elaboratu): Posebni dio: - Svi zatvoreni prostori stana ili poslovnog prostora, bez obzira na namjenu, a koji su cjelina za sebe tj u sve prostore se moe pristupiti bez da se koriste zajedniki prostori graevine. Pripadak: - Balkoni, loe, terase, verande, zeleni vrtovi i dr. vanjski prostori na koje se moe direktno pristupiti iz zatvorenog posebnog dijela. - Svi prostori kojima se ne moe pristupiti direktno iz posebnog dijela ve se istima mora pristupiti preko zajednikih dijelova objekta (spremita, spremita izvan objekta, garae, garae na parceli, parkirna mjesta, terase, vrtovi, izdvojeni izlozi poslovnih prostora i dr.). - Pripadci izvan glavnog objekta moraju biti na istoj parceli kao i posebni dio (tj. ista graevinska i uporabna dozvola) kako bi mogli biti pridrueni tom posebnom dijelu. - Pripadak ne moe biti prostor u koji se ne moe pristupiti sa zajednikih dijelova tj. ako se do tog prostora moe pristupiti samo preko drugog posebnog dijela.

PRIJEDLOG NAINA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA

Stranica: 11 / 14

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

Zajedniki dijelovi: - Zajednikim dijelom se smatraju sve povrine parcele koje su nune za pristup objektu i funkcionalnost objekta (a nisu pridruene posebnim dijelovima kroz parkiralita i vrtove i terase) tj. sve kolne povrine, hortikulturne povrine, nedodijeljeni vrtovi, pjeaki pristupi, vanjska stubita, djeja igralita, ulazna stubita, nedodijeljena parkiralina mjesta, vatrogasni putevi i druge vanjske povrine ako su na graevnoj estici. - Zajednikim dijelom se smatraju svi dijelovi objekta koji su nuni za funkcionalnost objekta i omoguavanje pristupa pojedinim posebnim dijelovima i pripadcima u objektu.

Korisna povrina se koristi za: - Pri upisu posebnih dijelova u zemljine knjige kako bi se utvrdila ukupna povrina posebnog dijela i njegovih pripadaka bez obzira na njegov izgled, karakteristike i vrijednost. (npr. ...Stan u prizemlju oznake S1 koji se sastoji od hodnika, kupaonice, sobe i kuhinje korisne povrine 41,5 m2 i pripadaka: balkona povrine 2,5 m2 i spremita u podrumu oznake SP1 povrine 4,2 m2; sveukupne korisne povrine 48,2 m2....) Napominjemo da se korisne povrine ne koriste za izraun vlasnikih udjela u graevini, jer se za to koriste korisne vrijednosti povrina. - Kao podloga za izraun KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA u elaboratu etairanja. - Podloga za izradu kupoprodajnih ugovora (za precizno definiranje povrina posebnog dijela i njegovih pripadaka. - Za druge namjene gdje je nuno da se znaju tone korisne (neto) povrine posebnog dijela i njegovih pripadaka - ......

Nain izrauna korisne povrine U izraun korisnih povrina ulaze: - Povrina svih podova u prostorijama - od zida do zida, ukoliko imaju svod vii od 30 cm - Sve povrine elemenata stana ili poslovnog prostora koji su nii od 100 cm, npr. kade, obzid cijevi odvodnje iza vodokotlia i sl. - Povrine loa i balkona od zida do zida ili od zida do parapetnog zida loe ako ima zidanu parapetnu ogradu. - Povrine loa i balkona od zida do ruba ili od ruba do ruba ako imaju laganu prozranu ogradu - Kose povrine kao npr. rampe, ukljuivo stubita unutar posebnog dijela se obraunavaju po tlocrtnoj projekciji bez obrauna koeficijenata. - Sve nie u zidovima koje su u punoj visini od poda do stropa, bez obzira na njihovu dubinu (nekad je bila granica 16 cm ipak miljenja smo da se svaki takav prostor moe iskoristiti). U izraun korisnih povrina ne ulaze: - Prolazi kroz zidove (vrata) bez obzira na debljinu zidova (nekad se obraunavala granica dubine od 16 cm, sve preko te dubine se obraunavalo u povrinu) - Nie koje nisu od poda do stropa (npr. nia u vanjskom zidu ispod prozora) - Obzidi vii od 100 cm (npr. obzid za podbukni vodokotli h=120-140cm) - Povrine iji je svod nii od 30 cm

PRIJEDLOG NAINA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA

Stranica: 12 / 14

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

PRIJEDLOG NAINA OBRAUNA KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA

Zakonodavstvo, pravilnici, praksa: - Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima (proieni tekst - NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09 ) - Norme - HRN U C2.100 i HRN ISO 9836;2002 - Naputak za utvrivanje odgovarajueg suvlasnikog dijela posebnog dijela nekretnine - mr.sc. Vladimir Krtali, 2007 Iz vaeih zakona iz prakse naelno se moe ustvrditi da je KORISNA VRIJEDNOST POVRINA (KVP) posebnog dijela umnoak: - KORISNIH POVRINA pojedinih prostorija (stanova, poslovnih prostora, loa i dr) posebnih dijelova i njihovih pripadaka (spremita, parkiralita i dr) (KP) i - Odgovarajuih koeficijenata za pojedine prostore (vrijednost koeficijenta ovisi o karakteristikama i namjeni prostora) (k)

KVP (m2) = KP (m2) x k

NAPOMENA VEZANA UZ PRIMIJENJENE KOEFICIJENTE UZ RAZLIITE VISINE PROSTORA: U odnosu na dosadanju praksu, predlae se nova donja granica svijetle visine stambenog prostora gdje se smatra k=1,0 za svijetlu visinu prostora od minimalno h = 2,40 m sukladno vaeim modernim standardima i aktualnoj europskoj regulativi. Takoer, predloeni su novi koeficijenti za razliite svijetle visine prostora, opet sukladno uoenoj praksi na tritu i modernim standardima ivljenja. Za izraun KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA predlau se sljedei koeficijenti:

A) STAMBENI PROSTORI
obuhvaeni su stambeni prostori (s pripadcima) u stambenim i stambeno-poslovnim graevinama

STAMBENI PROSTOR visina >2,4 m, <5,0 m visina >2,0 m < 2,4 m visina >1,0 m < 2,0 m visina >0,30 m <1,0 m visina >5,0 m Galerija u stanu (prostor otvoren prema ostatku stana) Za galerije u stanu koje imaju dio povrine sa svijetlom visinom h>1,0 <2,4 m ve postojei koeficijent mnoi se s k=0,75, a za h>2,0 <2,4 s koef. k=0,90 Za galerije u stanu koje imaju dio povrine sa svijetlom visinom >0,3, <1,0 m ve postojei koeficijent mnoi se s k=0,30 SPREMITA (zidani zidovi - pregrade) visina >2,2 m, <4,0 m visina >1,0 m < 2,2 m visina >0,30 m <1,0 m visina >4,0 m Odnosi se na vrsto zidane pregrade izmeu spremita (beton, opeka, siporex, gipskartonski zid i dr.)
PRIJEDLOG NAINA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA

koeficijent

1,00 0,90 0,75 0,30 1,50 0,75

koeficijent

0,50 0,35 0,15 0,75

Stranica: 13 / 14

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

SPREMITA (prozrane pregrade - drvo i metal) visina >2,2 m, <4,0 m visina >1,0 m < 2,2 m visina >0,30 m <1,0 m visina >4,0 m Odnosi se na prozrane i prozirne pregrade izmeu spremita (drvene letve, metalno pletivo, jednostruki lim i dr.) TERASE, PREDVRTOVI, BALKONI, LOGGIE terasa u objektu, spojena na stan, nenatkrivena terasa izvan objekta - oploana, u predvrtu ili uz objekt, spojena na stan, ali koja nije graevinski dio konstrukcije zgrade predvrt izvan objekta, spojen na stan, ograen vrtnom ogradom, nenatkriven, zelena povrina (travnjak, hortikultura) balkon, nenatkriven, spojen na stan balkon, natkriven AB ploom iznad (npr. s gornjim balkonom), spojen na stan balkon, natkriven metalnom, drvenom ili slinom demontanom nadstrenicom, spojen na stan

koeficijent

0,35 0,20 0,10 0,50

koeficijent

0,25 0,20 0,10 0,25 0,50 0,35 0,75

loggia* *Napomena: Loggia je natkriveni vanjski prostor spojen na stan ograena s najmanje dva vanjska zida zgrade pune visine Nain obrauna specifinih situacija - kombinacija raznih sluajeva: Dio balkona je natkriven, a dio je omeen sa najmanje dva vanjska zida zgrade = svaki dio se obraunava s gore definiranim koeficijentima, rauna se zbroj takoproizalih povrina

PARKIRALINO - GARANA MJESTA parking mjesto na otvorenoj povrini parking mjesto u zajednikoj garai u objektu - neograeno parking mjesto u zajednikoj garai u objektu - ograeno elinom mreom ili metalnom pregradom parking mjesto u zajednikoj garai u objektu - ograeno zidanim zidom s vratima parking mjesto u zasebnoj garai u objektu - ograeno zidanim zidom s vratima Napomena: iskazani koeficijenti vrijede za minimalnu svijetlu visinu garae > 2,1 m

koeficijent

0,20 0,40 0,50 0,60 0,70

Posebni sluajevi za garana parking mjesta - odstupanja od navedenih koeficijenata: Za garae koje imaju dio povrine sa svijetlom visinom >1,0, <2,1 m ve postojei koeficijent mnoi se s k=0,75 Za garae koje imaju dio povrine sa svijetlom visinom >0,3, <1,0 m ve postojei koeficijent mnoi se s k=0,30 Za garana parking mjesta koje imaju uvedene instalacija vodovoda, odvodnje te struje, (s vlastitim instalacijama rasvjete i utinica), na postojei koeficijent dodaje se k=+0,1 Za garana parking mjesta koje imaju uvedene instalacija vodovoda, odvodnje, centralnog grijanja (radijatori) te struje, (s vlastitim instalacijama rasvjete i utinica), na postojei koeficijent dodaje se k=+0,2

STUBITA U STANOVIMA (DIO POSEBNOG DIJELA) povrina stubita

koeficijent

prostor ispod stubita (koeficijent ovisi o visini prostora ispod stubita) *Napomena: Stubita u stanovima se raunaju sa koeficijentom 1,0 a mogu se obraunavati samo jednom u tlocrtnoj projekciji (ne za obje etae). Ako stubita imaju prostor ispod stubita isti se obraunava po pravilima za ostale prostore - sukladno visini (od 0,3 do 5 m)

1,00 0,30 - 1,50

PRIJEDLOG NAINA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA

Stranica: 14 / 14

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

B) POSLOVNI PROSTORI
obuhvaeni su poslovni prostori (s pripadcima) u stambeno-poslovnim i poslovnim graevinama I. POSLOVNI PROSTORI U STAMBENO-POSLOVNIM GRAEVINAMA Poslovni prostori uredske namjene imaju isti koeficijent kao i trgovako-ugostiteljsko-javne namjene visina >2,6 m, <5,0 m visina >1,0 m < 2,6 m visina >0,30 m <1,0 m visina >5,0 m Galerija u poslovnom prostoru (prostor otvoren prema ostatku poslovnog prostora) koeficijent

1,00 0,75 0,30 1,50 0,75

Za galerije u poslovnom prostoru koje imaju dio povrine sa svijetlom visinom h>1,0, <2,6 m ve postojei koeficijent mnoi se s k=0,75 Za galerije u poslovnom prostoru koje imaju dio povrine sa svijetlom visinom >0,3, <1,0 m ve postojei koeficijent mnoi se s k=0,30 Spremita poslovnih prostora obraunavaju se po istom modelu kao spremita stanova

II. POSLOVNI PROSTORI U POSLOVNIM GRAEVINAMA

koeficijent

NAPOMENA: U poslovnim objketima samo jedne namjene (npr. samo uredske ili samo skladine), svi koeficijenti su k=1,0
U poslovnim objektima kombinirane namjene primjenjuju se nie navedeni koeficijenti:
II.a. UREDSKA NAMJENA visina >2,6 m <5,0 m visina >1,0 m <2,6 m visina >0,30 m <1,0 m visina >5,0 m

1,00 0,75 0,30 1,50 1,50 1,00 0,50 2,00

II.b. TRGOVAKO-UGOSTITELJSKA NAMJENA (ukljuivo sve komercijalne sadraje s javnim radom sa strankama) visina >2,6 m <6,0 m visina >1,0 m <2,6 m visina >0,30 m <1,0 m visina >6,0 II.c SKLADINA / SERVISNA / PROIZVODNA NAMJENA visina >2,6 m <5,0 m visina >1,0 m <2,6 m visina >0,30 m <1,0 m visina >5,0 m <8,0 m visina >8,0 m NAPOMENA:

0,50 0,35 0,15 0,75 1,00

U poslovnim graevinama kombiniranih sadraja - sanitarni vorovi i uredski prostori unutar skladino / proizvodno / servisne namjene obraunavaju se s koeficijentima za uredske prostor

PRIJEDLOG NAINA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA

Stranica: 15 / 14

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

PRIPADCI - odnose se na: I. stambeno-poslovne i II. Poslovne graevine VANJSKI PROSTORI - TERASE, BALKONI, LOGGIE terasa u objektu, spojena na poslovni prostor, nenatkrivena terasa izvan objekta - oploana, u predvrtu ili uz objekt, spojena na poslovni prostor, ali koja nije graevinski dio konstrukcije zgrade balkon, nenatkriven, spojen na poslovni prostor balkon, natkriven AB ploom iznad (npr. s gornjim balkonom), spojen na poslovni prostor balkon, natkriven metalnom, drvenom ili slinom demontanom nadstrenicom, spojen na poslovni prostor koeficijent

0,25 0,20 0,25 0,50 0,35 0,75

loggia* *Napomena: Loggia je natkriveni vanjski prostor spojen na stan/poslovni prostor ograena s najmanje dva vanjska zida zgrade pune visine Nain obrauna specifinih situacija - kombinacija raznih sluajeva: Dio balkona je natkriven, a dio je omeen sa najmanje dva vanjska zida zgrade = svaki dio se obraunava s gore definiranim koeficijentima, rauna se zbroj takoproizalih povrina

PARKIRALINO - GARANA MJESTA, RADNO - MANIPULATIVNE POVRINE parking mjesto na otvorenoj povrini parking mjesto u zajednikoj garai u objektu - neograeno parking mjesto u zajednikoj garai u objektu - ograeno elinom mreom ili metalnom pregradom parking mjesto u zajednikoj garai u objektu - ograeno zidanim zidom s vratima parking mjesto u zasebnoj garai u objektu - ograeno zidanim zidom s vratima radne / manipulativne povrine ispred objekta - asfaltna/betonirana/oploena povrina (npr. ispred skladita) Napomena: iskazani koeficijenti vrijede za minimalnu svijetlu visinu garae > 2,1 m

koeficijent

0,20 0,40 0,50 0,60 0,70 0,10

Posebni sluajevi za garana parking mjesta - odstupanja od navedenih koeficijenata: Za garae koje imaju dio povrine sa svijetlom visinom >1,0, <2,1 m ve postojei koeficijent mnoi se s k=0,75 Za garae koje imaju dio povrine sa svijetlom visinom >0,3, <1,0 m ve postojei koeficijent mnoi se s k=0,30 Za garana parking mjesta koje imaju uvedene instalacija vodovoda, odvodnje te struje, (s vlastitim instalacijama rasvjete i utinica), na postojei koeficijent dodaje se k=+0,1 Za garana parking mjesta koje imaju uvedene instalacija vodovoda, odvodnje, centralnog grijanja (radijatori) te struje, (s vlastitim instalacijama rasvjete i utinica), na postojei koeficijent dodaje se k=+0,2

STUBITA U POSLOVNIM PROSTORIMA (DIO POSEBNOG DIJELA) povrina stubita

koeficijent

prostor ispod stubita (koeficijent ovisi o visini prostora ispod stubita) *Napomena: Stubita u poslovnim prostorima se raunaju sa koeficijentom 1,0 a mogu se obraunavati samo jednom u tlocrtnoj projekciji (ne za obje etae). Ako stubita imaju prostor ispod stubita isti se obraunava po pravilima za ostale prostore - sukladno visini (od 0,3 do 5 m)

1,00 0,30 - 1,50

Korisna vrijednost povrine koristi se za: - Izraun vlasnikih udjela u graevini pri upisu u zemljine knjige. - Izraun zatiene najamnine - Podlogu za procjenu vrijednosti stana ili poslovnog prostora. - Druge namjene gdje je nuno odrediti korisne vrijednosti povrina posebnog dijela i njegovih pripadaka

PRIJEDLOG NAINA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA

Stranica: 16 / 14

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

ZAKLJUAK:
U dosadanjoj praksi primjenjivali su se mnogi razliiti naini izrauna KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA i moe se rei da svaki vjetak ili projektant ima svoj nain izrade izrauna a isto tako i svaki referent i zemljini sud ima svoj nain po kojem trai da se izrauju Elaborati etairanja. Ovim prijedlogom pokuava se pokrenuti inicijativa za konano donoenje Parvilnika ili Naputka kojim bi se pojednostavio i standardizirao postupak izrauna korisnih povrina i korisnih vrijednosti povrina (kao i izrade cijelog Elaborata etairanja nekretnine) a koji bi bio obveza na nacionalnoj razini. Donoenje Pravilnika ili Naputka koji JEDNOZNANO (u mjeri u kojoj je to mogue) definira koeficijente za izraun korisnih vrijednosti povrina i nain izrade Elaborata etairanja je jedini nain da se uvede reda u dosadanju i trenutnu praksu u ovom podruju. Ovakva inicijativa izloena je od strane radne skupine HDSV-a na nedavno zavrenom 2. kongesu sudskih vjetaka odranom u Opatiji (05. i 06. oujka 2010) gdje je nakon izlaganja nazonim sudionicima kongresa akalamacijom prihvaena i zakljueno je da ovu inicijativu treba razraditi i formirati u obliku prijedloga. Nakon provedene rasprave meu lanstvom HDSV-a treba odluno krenuti prema svim nadlenim dravnim i strukovnim tijelima na daljnju implementaciju. Realizacija navedene inicijative odvijala bi se kroz sljedee korake: 1. Kao prvi korak dogovoreno je da e radna skupina jo malo doraditi prijedlog tablice odreivanja jedinstvenih koeficijenata za obraun korisnih povrina i korisnih vrijednosti povrina te takav prijedlog objaviti na WEB stranicama HDSV-a. 2. Nakon provedene javne rasprave meu lanovima HDSV-a, sekcije graditeljstva, arhitekture i geoedzije formirao bi se konani prijedlog naina obrauna povrina kroz definiranje tablice s jedinstvenim koeficijentima koji bi se slubeno poslali na sva nadlena dravna tijela i strukovne organizacije 3. Na osnovu jedinstvenog prijedloga dobivenog nakon rasprave unutar HDSV-a utvrdio bi se i prijedlog jedinstvene metodologije izrade elaborata etairanja koji bi se u formi prijedloga takoer javno objavio na WEB stranicama HDSV-a. Nakon provedene i te javne rasprave konani prijedlog bi se takoer uputio na sva nadlena dravna tijela i strukovne organizacije, jer bez kompletno odraenog posla u to je ukljueno od odreivanja jedinstvenih koeficijenata do tipiziranog naina izrade elaborata etairanja ova inicijativa nema svrhu i nisu postignuti osnovni ciljevi ove inicijative. 4. Nakon definiranja konane verzije navedenih dokumenata od strane HDSV-a poinje bitka za prihvaanje i usvajanje kroz formu izmjene pojedinih odredbi mjerodavnih zakona, hrvatskih normi, raznih pravilnika koji pokrivaju ovu materiju i druge strukovne, tehnike i zakonske regulative.

Procedura uvoenja novih jedinstvenih standarda zasigurno nije jednostavna i zasigurno e biti potrebno uloiti puno truda, vremena, ivaca pri objanjavanju i dokazivanju nunosti usvajanja ovakve inicijative ali miljenja smo da je to nuno i da uloeni trud vrijedi rezultata koji se mogu poluiti. Moda nam u svemu tome moe pomoi aktualno pridruivanje Republike Hrvatske Europskoj uniji kad se u relativno kratkom roku mora izmijeniti i prihvatiti veliki broj novih propisa i zakona koji uvode nove standarde i zakone kao i novi nain razmiljanja i ponaanja.

PRIJEDLOG NAINA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA

Stranica: 17 / 14

HRVATSKO DRUTVO SUDSKIH VJETAKA - Sekcija graditeljstva, arhitekture i geodezije

POZIV NA JAVNU RASPRAVU I DAVANJE SUGESTIJA I MILJENJA

Pozivamo sve lanove HDSVa a i sve lanove ostalih strukovnih organizacija da daju doprinos ovoj inicijativi i oekujemo konstruktivne primjedbe u svrhu poboljanja ovog prijedloga. Kod vrednovanja predloenog modela obrauna bilo bi svrsishodno i konstruktivno dati prijedloge koji e sagledati cjelokupnu problematiku i pomoi u objektivnom pristupu kod odreivanja jedinstvenih koeficijenata povrina a time i tipiziranju izrade etanih elaborata. Sljedee aktivnosti e biti na formiranju prijedloga izrade tipiziranih elaborata etairanja kako bi se cijeli ovaj postupak postao logina jedinstvena cjelina. elimo jo jednom istaknuti koje znaajke su bile ideja vodilja izrade navedenog prijedloga: - standardizacija postupka - jednostavnost izrade - jednoznanost rezultata - objektivnost

Zahvaljujemo na suradnji i prijedlozima svim lanovima HDSV-a koji su pomogli u izradi ovog prijedloga.

Radna skupina:

Krunoslav Komesar dipl.in.gra.,stalni sudski vjetak Draen Kljaji dipl.in.gra. mr.sc.Melita Bestvina, dipl.in.gra.,stalni sudski vjetak

Zagreb, oujak 2010

PRIJEDLOG NAINA ODREIVANJA KOEFICIJENATA ZA OBRAUN KORISNIH POVRINA I KORISNIH VRIJEDNOSTI POVRINA

Stranica: 18 / 14