VALUACION DE MUEBLES E INMUEBLES Cuando ud. Puede medir aquello de lo que habla y expresarlo en numeros ud.

Sabe algo de ello. Pero, cuando no puede medirlo, cuando no puede expresarlo en numeros. Su conocimiento es de naturaleza pobre y poco satisfactorio. Lord kelvin (1883) VALOR: todo mundo sabe o intuye lo que es el valor, sin embargo, es evidente, la dificultad que surge para su definicin puntual. Y ES SENCILLO PLANTEAR: un bien tiene valor, cuando un propietario esta dispuesto a venderlo y existe un comprador que tambien esta dispuesto a comprarlo AGENTES O FACTORES QUE CREAN Y/O MODIFICAN EL VALOR 1. UTILIDAD: es la capacidad de una mercanca para satisfacer una necesidad o un deseo. la medida del valor no depende necesariamente de la utilidad. 2. ESCASEZ: es la oferta limitada de una mercanca. Algo puede ser util pero no escaso. 3. DEMANDA: Esta dada por los productos o servicios que los consumidores estan dispuestos a adquirir. algo puede ser util y escaso, pero nadie lo quiere. 4. PODER ADQUISITIVO: es la capacidad del adquiriente para comprar una mercanca. Algo puede ser util, escaso y demandado, pero no hay dinero para adquirirlo. ESA NECESIDAD NUESTRA, IRREPRIMIBLE, DE TRASCENDER LOS HORIZONTES SITUACIONALES, DE CUESTIONAR, CONOCER. EXPLORAR, ENTENDER,, BUSCAR LA ESCENCIA DE LAS COSAS........ ES LO QUE MUEVE AL MUNDO. VACLAV HAVEL 1.1 AVALO El avalo es una declaracin, generalmente escrita, preparada independiente e imparcialmente por un valuador calificado, en la que se expresa una opinin del valor de una propiedad, justificado por el anlisis previo de los datos investigados, adecuadamente descrita y a una fecha dada. CONCEPTO DE VALOR USADO EN VALUACION Debe de reconocerce que los bienes tienen un valor unico y es la finalidad o alcance del estudio y la apreciacion de los agentes de la operacin, quienes dan lugar a una gama de valores 1.2 CARACTARISTICAS DE LOS AVALOS

1.3 PROCESO VALUATORIO:Es el programa de actividades que realiza el profesional de la valuacion en la solucion de un problema

ACTIVIDADES 1. Definir el problema 2. Solicitante 3. Identificar el bien a valuar 4. Identificar el rgimen de propiedad 5. Propietario 6. Fecha del avalo 7. Objetivos y propsitos del avalo. ESTUDIO PRELIMINAR 1. Identificacion de la zona (si aplica) 2. Usos y destinos autorizados 3. Documentacion necesaria 4. Fuentes de consulta 5. Analisis de valor aproximado 6. Cuantificacion de honorarios profesionales 7. Alcances del estudio. Cotizacion y contrato 8. Fecha de entrega.

LEVANTAMIENTO DE LA INFORMACION 1. Inspeccion general y especifica 2. Datos complementarios 3. Investigacion exhaustiva del mercado CLASIFICACION Y ANALISIS DE DATOS 1. Expresion escrita en base a un formato-guia 2. Circular de la comision nacional bancaria y de valores (CNBV) 3. Criterios y metodologias de una institucun autorizada; inst. Nac. De avaluos de bienes nacionales (INDAABIN). 4. Disposiciones de autoridades locales (tesoreria mpal. Leon, gto.) CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO 1. Expresion de criterios 2. Datos investigados 3. Metodologias 4. Aspectos relevantes CONCLUSIONES 1. Valor resultante 2. Fecha 3. Firma (s) 4. Especialidad y vigencia 1.4 APLICACIONES DE LOS AVALOS 1. Comercial 2. Fiscal 3. Crditos 4. Judicial 5. Dacin en pago 6. Afectaciones 7. Expropiaciones 1.5 CLASIFICACIN DE LOS AVALOS 1. Valuacin de empresas 2. Valuacin de bienes intangibles 3. Valuacin de bienes agropecuarios o rurales 4. Valuacin de obras de arte 5. Valuacin de alhajas y joyeria 6. Valuacin de bienes muebles 7. Valuacin de bienes inmuebles 2 BIENES MUEBLES 2.1 BIENES MUEBLES: Es un conjunto de derechos sobre un objeto utilitario o artstico, no anexado permanentemente a la tierra. El trmino bien mueble se refiere, entonces, a todo lo que no es inmueble, como son: maquinaria, equipo, mobiliario, joyas, obras de arte y vehculos. Son todos aquellos cuerpos que por su naturaleza se pueden trasladar de un lugar a otro, ya sea que se muevan por s mismos, o por efecto de una fuerza exterior. De acuerdo al Cdigo Civil Federal: a) Los bienes son muebles por su naturaleza o por disposicin de la Ley b) Son bienes muebles por determinacin de la Ley, las obligaciones y los derechos o acciones que tienen por objeto cosas muebles o cantidades exigibles en virtud de accin personal c) Se reputan muebles las acciones que cada socio tiene en las asociaciones o sociedades, aun cuando a stas pertenezcan algunos bienes inmuebles

d) Las embarcaciones de todo gnero e) Los materiales procedentes de la demolicin de un edificio, y los que se hubieren acopiado para repararlo o para construir uno nuevo, sern muebles mientras no se hayan empleado en la fabricacin f) En general, son bienes muebles todos los dems no considerados por la Ley como inmuebles BIENES INTANGIBLES: Son aquellos activos que no tienen existencia fsica pero que sin embargo tienen un valor importante para la empresa; se manifiestan bsicamente por sus propiedades econmicas; les otorgan derechos y privilegios a sus propietarios y normalmente generan ingresos. Ejemplos de bienes intangibles: a) Tecnologas desarrolladas por el negocio o compradas b) Cartera de clientes c) Contratos de proveedores d) Software e) Capital humano f) Marcas registradas y nombres comerciales g) Crdito mercantil h) Propiedad intelectual como derechos de autor, patentes y secretos comerciales 2.2 PROCESO PARA LA OBTENCIN DE UN BIEN MUEBLE 2.2.1 CARACTERISTICAS DE UN BIEN MUEBLE Las principales caractersticas de un bien mueble son su movilidad y su tangibilidad. Comprende los objetos en s mismos adems de los elementos intangibles atribuidos a las obligaciones y derechos de propiedad sobre ellos. 2.2.2 LOS USOS DEL BIEN MUEBLE El mayor y mejor uso para un bien es aquel que siendo fsicamente posible, legalmente permitido y econmicamente viable, resulta en el mayor valor del bien que se est valuando. Para una adquisicin este principio (mayor y mejor uso) se toma en cuenta, analizando las condiciones intrnsecas del bien, las normas legales que lo afectan y los cambios econmicos que impacten en dicho bien para estimar su valor. 2.2.3 CONSIDERACIONES LEGALES DEL BIEN MUEBLE En materia Federal: Cdigo Civil Federal, Ttulo segundo, captulo II (art. 752 al 763) En materia Estatal: Cdigo Civil del Estado de Guanajuato, Ttulo segundo, captulo segundo (art. 796 al 804) 2.3 TIPOS DE BIEN MUEBLE Bien mueble del Estado Bien mueble patrimonial 2.3.1 BIEN MUEBLE DEL ESTADO 1. Reglamento de adquisiciones, enajenaciones, arrendamientos y contratacin de servicios, relacionados con bienes muebles e inmuebles para el municipio de len, gto. 2. Ley de adquisiciones, enajenaciones, arrendamientos y contratacion de servicios del sector publico en el estado de guanajuato 3. Ley de adquisiciones, arrendamientos y servicios del sector pblico 2.3.2 BIEN MUEBLE PATRIMONIAL El patrimonio se compone del conjunto de bienes, derechos y obligaciones o deudas, susceptibles de ser expresados en unidades monetarias, con que cuenta todo sujeto econmico en un momento determinado para el desarrollo de su actividad (Melgs, Mosich y Johnson, 1976, 40) 2.4 CONTRATO DE COMPRAVENTA DE UN BIEN MUEBLE Elementos que debe contener un contrato de compraventa:

1. Cosa: Objeto material, en oposicin a los derechos creados sobre l y a las prestaciones personales. Son bienes o derechos que estn dentro del comercio. 2. Precio: significa valor pecuniario en que se estima algo, valor que se pide por una cosa o servicio. Sus condiciones deben ser: cierto, verdadero, en numerario y justo. 3. Personas o partes: el vendedor, que es la persona fsica o jurdica que transfiere la propiedad, y el comprador, quien es quien la adquiere. 4. Formales: Es habitual que el consentimiento se plasme en un documento privado que sirva de prueba. Hay excepciones en diferentes ordenamientos jurdicos, por ejemplo para el caso de bienes inmuebles, o ciertos otros contratos que se obligan a realizar por escrito, expresa o tcitamente. 5. Invalidez: La capacidad, en donde el principio general dice que toda persona capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de obligarse puede comprar; y el consentimiento, que se refiere a que haya un acuerdo de las partes que recaiga sobre el precio y la cosa. EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA Obligaciones del vendedor 1. Transmitir la propiedad o ttulo de derecho. 2. Conservar el bien objeto de la compraventa hasta su entrega. 3. Entregar la cosa. 4. Garantizar al adquiriente una posesin til. 5. Garantizar al comprador una posesin pacfica. 6. Responder a la eviccin. 7. Responder de los vicios y defectos ocultos que tenga la cosa. Obligaciones del comprador 1. Pagar el precio 2. Pagar intereses en caso de demora o de compraventa con precio aplazado. 3. Recibir la cosa comprada. 2.5 COSTO DEL BIEN MUEBLE COSTO.- El significado de costo, esta asociado a la suma de dinero necesaria para reproducir un bien. La diferencia respecto al precio, estriba en que el costo no incluye la utilidad ni los impuestos derivados de la venta. 2.5 COSTO DEL BIEN MUEBLE

2.6 EL CALCULO DE AFECTACIN DEL BIEN MUEBLE Conceptos bsico: VALUAR es determinar el valor econmico o de mercado, que tiene un bien o un conjunto de bienes, en una fecha precisa, para un fin establecido. 2.6 EL CALCULO DE AFECTACIN DEL BIEN MUEBLE En funcin de lo expresado, pueden enunciarse tres principios fundamentales: 1. SUSTITUCION. Un bien no puede valer ms que lo representara reponerla por otra igual o de caractersticas similares. En otras palabras, nunca debiera pagarse por una propiedad, ms de lo que costara reponerla. 2. CAMBIO O TEMPORALIDAD. Nada se queda esttico. Los bienes se ven afectados en el tiempo, en general, disminuyndolo ( por deterioro fsico, obsolescencia, econmico sobre oferta -). 3. FINALIDAD: La finalidad de la valoracin condiciona el enfoque, el mtodo y las tcnicas por seguir.

VALOR DE MERCADO: Es el monto que un comprador pudiera pagar y un vendedor pudiera aceptar, si cada uno est bien informado y advertido de las ventajas y desventajas de un mueble y ambos son guiados en este acto por motivos de un inversionista normal, libre de presiones, y permitiendo durante un tiempo razonable, pulsar la oferta y la demanda . ENFOQUE FSICO:El valor de mercado puede ser obtenido: Comparando sus caractersticas fsicas y tcnicas con las de bienes similares cuyo valor se conoce, y ponderando luego la incidencia que puedan tener en su valor de mercado las diferencias detectadas. ENFOQUE DE INGRESOS:En funcin de los ingresos netos que l sera capaz de generar y de la tasa de rdito que se obtiene en ese mercado con bienes similares. VALOR DE REPOSICION NUEVO ( VRN ) : Es el valor presente de los elementos considerndolas como nuevos, con las caractersticas que la tcnica hubiera introducido dentro de los modelos considerados equivalentes. Este valor toma en cuenta los costos necesarios para sustituir o reponer los componentes en condiciones similares, analizadas en base a conceptos que integran las partidas apreciadas. VALOR NETO DE REPOSICION ( VNR ) : Es el valor resultante de restar, al VRN, el demrito por los efectos de la vida til consumida y del estado de conservacin . DEMERITO O DEPRECIACION. Es la prdida de valor debida a factores tales como: 1.- DETERIORO FISICO. El deterioro fsico es generalmente producido por el uso. Es evidente que la prdida de valor por este factor, es una funcin del tiempo, sin embargo no puede establecerse una relacin directa, pues habr que analizar la calidad de los materiales, las condiciones ambientales, su conservacin y las eventualidades debido a daos por desgaste excesivo o impacto. 2.- OBSOLESCENCIA FUNCIONAL O TECNOLOGICA. La obsolescencia funcional es una disminucin de la capacidad de un bien en cumplir las funciones para las que fue destinado, tomando en cuenta nuevos estndares o modelos actuales comparables. La obsolescencia funcional puede surgir por deficiencias internas de las propiedades originadas por diseo inadecuado o fuera de estilo o por ciertas caractersticas que lo hacen sobre dimensionado. 3.- OBSOLESCENCIA ECONMICA. La obsolescencia econmica resulta de factores externos a la propiedad, tales como variaciones ambientales de vecindad. Tanto el deterioro fsico, como la obsolescencia funcional pueden ser curables o incurables. Para que una parte de la propiedad que origina la depreciacin pueda ser considerada curable, debern cumplirse las siguientes condiciones: La cura debe ser fsicamente posible, y econmicamente viable en su tratamiento. DEPRECIACION POR EDAD Y ESTADO DE CONSERVACION: Mtodo de Ross - Heidecke. Este mtodo incorpora, adems de la edad, las condiciones observadas en el estado de conservacin, de tal manera que un inmueble (o mueble) de edad, relativamente reciente, puede merecer un demrito de hasta 100%, en tanto que un inmueble antiguo, pero muy bien conservado, tendr una depreciacin moderada. La tabla considera cinco calificaciones de presentacin, con posibilidad de interpolar, previndose calificaciones que van del grado de excelente o nuevo, regular, requiere reparaciones sencillas, requiere reparaciones importantes y sin valor o en estado ruinoso. En el ANEXO, se presenta una ejemplo de la Tabla resumida de Ross Heidecke.