Memorias Seminario Avaluos - 28-02

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REGISTRO NACIONAL DE AVALUADOR
SEMINARIO INTEGRAL DE AVALOS (MEMORIAS) CAPITULO I:

DEFINICIONES BSICAS Segn el gran diccionario enciclopdico visual (editado por Zamora). Valor Es Lo que vale una persona o cosa, segn el Diccionario Pequeo Larousse Ilustrado, son sinnimos de valor: importancia y precio. PRECIO: Segn el mismo Diccionario, se entiende el valor en que se estima algo. CLASES DE VALOR: Por valor se entiende en trminos generales, el grado de utilidad o aptitud de las cosas, para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite. En trminos econmicos, no todos los bienes son deseables en igual grado y el orden de preferencia que se establece entre ellos, origina el valor, que es la resultante de una apreciacin comparativa entre 2 o ms bienes. ELEMENTOS DEL VALOR: La Necesidad: Para que halla valor, se requiere en primer termino, que exista una necesidad, individual o colectiva, real o imaginaria, pues de otro modo, no se explicara que el sujeto se esforzase en procurar medios con que satisfacerla. La Utilidad: El bien de que se trata debe ser til, es decir, capaz de satisfacer alguna necesidad. El Costo: Es preciso que el bien tenga un costo, es decir, que en su obtencin deba gastarse tiempo, esfuerzo o dinero, pues si puede disponerse de l libremente, desaparece todo inters en la apreciacin comparativa. El Conocimiento de La Utilidad: La utilidad se basa en la creencia, fundada o no, que el individuo tiene acerca de que un bien es apto para satisfacer una determinada necesidad.
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CONCEPCIONES DEL VALOR: En el mercado existen diferentes concepciones de valor: Valor de Cambio y Valor de Uso. Valor de Cambio: Es la relacin existente entre dos bienes susceptibles de ser cambiados. El valor de cambio no existe si el bien no posee utilidad, pues nadie cambiara una cosa til, por otra que carece de utilidad. En trminos de Avalo, el Valor de Cambio, es la cantidad de dinero que se obtendra por un bien (Mueble o Inmueble, Tangible o Intangible), si se fuese a vender en un mercado abierto, siempre y cuando exista demanda por el bien ofrecido. El valor determinado en el Avalo, es el precio por el cual se efectuara una operacin de compraventa en un mercado abierto, entre personas conocedoras de valores de la Propiedad Raz, en condiciones similares y en que ninguna de las partes tenga ventaja sobre la otra, obrando ambas libres de toda necesidad y urgencia, dentro de un equilibrio de oferta y demanda. Es claro, que en esta definicin de valor de cambio en trminos de la Actividad Valuatoria, se integran perfectamente la necesidad, la utilidad, el costo y el conocimiento de la utilidad. Valor de Uso: El Valor de Uso se identifica con la utilidad, es subjetivo e Individual, es el valor que el hombre confiere a las cosas de acuerdo con lo que para l significan y que el Individuo aisladamente le atribuye. En trminos Valuatorios, el Valor de Uso, se aplica a bienes inmuebles con usos especiales individuales y de utilidad particular. Mide el valor en razn del uso especfico al que se destina la propiedad, se aplica especialmente en Avalos Industriales. Nota: Pese a que todava no se habla en trminos reales de los procesos valuatorios, es pertinente aclarar que en la fijacin de valores, objetivo final del avalu, no se cuantifican valores sentimentales, pues ello es imposible
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QU ES UN AVALO? Aunque en el mercado existen numerosas definiciones de avalu, y pese a que el Gran Diccionario Enciclopdico Visual, define avalu como: Valuar, valuacin, en trminos inmobiliarios se podra definir as: Un avalu es un proceso tcnico, lgico y coherente que permite analizar, procesar e interpretar informacin inmobiliaria, obtenida mediante investigaciones directas e indirectas, para determinar el valor comercial ms probable de un bien, en trminos monetarios, en un mercado abierto y en condiciones normales. AVALUO COMERCIAL: Es el valor del bien en un mercado abierto, siendo ste el precio por el cual se efectuara una operacin de compra - venta, entre personas conocedoras de valores de la propiedad raz, en condiciones similares y en que ninguna de las partes tuviese ventajas sobre la otra, dentro de un equilibrio de oferta y demanda. AVALUO CATASTRAL: Es la determinacin del valor de los predios, de una regin determinada, obtenido mediante investigacin y anlisis estadstico del mercado inmobiliario. AVALUO CONTABLE: Es la representacin de la inversin que una empresa ha hecho en un bien determinado, y la forma en que se prev su recuperacin, una vez ha cumplido su vida til.
PRINCIPIOS GENERALES EN LA VALORACIN DE BIENES El conocimiento de todos los factores que contribuyen a generar el valor de un bien, es indispensable para determinar el justo precio de ese bien. Los principios bsicos de valor estn Interrelacionados, y su relativa importancia, varia dependiendo de las condiciones locales particulares. Estos principios pueden definirse as: Principio de Mayor y Mejor Uso: Se relaciona con la mayor rentabilidad de un predio a la luz de la normatividad vigente, al uso ms probable y financieramente aconsejable. El ms alto y mejor uso se deriva de un anlisis de la comunidad, del vecindario, del sitio y las mejoras introducidas en el entorno.
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Principio de Sustitucin: El valor de un bien esta influenciado por el costo de adquirir otro bien comparable, que lo pueda sustituir en gozo y deleite. Principio de Conformidad: Todos los bienes para poder ser comparables deben ser similares en diseo, construccin, vetustez, materiales, acabados, servicios pblicos, localizacin y todos aquellos parmetros que tengan incidencia en la determinacin del valor.
Principio de Temporalidad El valor de un bien es variable a lo largo del tiempo, pues las condiciones econmicas imperantes se alteran en el transcurrir del tiempo, prueba de ello es un simple anlisis de los indicadores econmicos. Principio de Cambio: Todos los bienes estn sujetos a cambios (deterioro y/o mejoramiento de las caractersticas fsicas del bien y del modelo econmico que lo circunda), no existe condicin fsica o econmica que permanezca constante en el tiempo. Principio del Equilibrio Decline: Los elementos susceptibles de avalu estn sujetos al deterioro y/o mejoramiento de sus caractersticas fsicas lo que se traduce en cambios de su valor y ello trae como consecuencia las siguientes situaciones: Crecimiento, cuando se hacen mejoras sobre el bien, es lgico suponer un incremento en su demanda y su avalu. Equilibrio, Cuando el bien sufre cambios que maximizan su uso, es Obvio suponer que su vida til se incrementa, y ello genera cambios en el avalu. Decline, Cuando el bien requiere una cantidad importante de mejoras, que garanticen el mantenimiento de su utilidad original, es posible que la demanda por el bien disminuya, pues su utilidad no se maximiza, lo que se traduce en un cambio de su avalu. Principio de Anticipacin: Toda inversin debe general una rentabilidad (inters de oportunidad), un bien se adquiere con la esperanza de un valor futuro superior, independientemente del usufructo al que se le someta.
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ASPECTOS QUE SE DEBEN TENER PRESENTE EN LA ELABORACIN DE UN AVALO. Se deben considerar cuatro aspectos; Fsico, Jurdico, Econmico y Poltico o Normativo. Aspecto Fsico: Es la identificacin de los linderos del inmueble sobre documentos grficos (planos, fotografas areas), para tener la certeza del predio motivo del avalo y poder realizar el recorrido fsico del terreno. Tambin comprende a la descripcin y clasificacin de las edificaciones. Aspecto Jurdico: Permite definir claramente la relacin entre el sujeto activo del derecho, (propietario o poseedor) y el sujeto pasivo (inmueble) por medio de la identificacin ciudadana o tributaria del propietario o poseedor y de la escritura y registro, o matrcula inmobiliaria, para determinar el modo de adquisicin del bien motivo del avalo y la ficha catastral del predio respectivo. NOTA: No es funcin del avaluador determinar la legalidad o no de la informacin jurdica presentada durante el proceso valuatorio, la informacin jurdica es mas informativa que tcnica. Aspecto Poltico o Normativo: Se refiere a la observacin y cumplimiento de normas de Planeacin Urbana y Rural, Medio Ambiente y en general, la correcta aplicacin de la normatividad vigente. Es uno de los aspectos mas importantes en el proceso valuatorio, pues aquellas construcciones que estn por fuera de la norma, no pueden ser avaluadas (Articulo 31 Decreto 1420 de Julio 24 de 1998),Diferente a las construcciones que carecen de licencia, pero que estn dentro de la norma, adicionalmente la normatividad define el Potencial de Desarrollo del predio, y es pertinente recordar que la forma tcnica del crecimiento de las ciudades, es su crecimiento en altura, por lo que el Potencial es elemento fundamental dentro del proceso valuatorio. Aspecto Econmico: Consiste en la determinacin del valor del inmueble, diferenciando el valor de los terrenos y el valor de la edificacin, si el inmueble es un bien simple. Si el predio esta sometido al rgimen de Propiedad Horizontal, deben ser avaluados en forma individual el terreno privado, el terreno comunal, el rea construida privada, el rea construida comunal, las obras de ornato y embellecimiento, los garajes y el Potencial de Desarrollo, si existiere, Si el predio es rural, debe avaluarse el terreno, cuyo costo siempre debe darse en condiciones de civilizacin, las construcciones, los cultivos (aqu se incluye toda la actividad agropecuaria), y el Potencial de Desarrollo si existiera. Si el predio es
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Industrial debe valuarse en forma individual el terreno, las construcciones (sujetas siempre al Cdigo de Seguridad Industrial), la Maquinaria y el Equipo, el Good Will y el Valor en Marcha, amen de toda la propiedad intelectual que posea la Industria, (patentes por ejemplo).
VALORIZACION La Valorizacin es una contribucin real y obligatoria, que pagan los propietarios de los predios que se ven beneficiados con la ejecucin de una obra de inters pblico. Principios Generales: Capacidad de Pago Beneficio predial imputable a la ejecucin del proyecto ACCIONES URBANSTICAS Son actuaciones administrativas sectoriales que afectan la estructura del territorio municipal o distrital, por ejemplo: Clasificacin del suelo Determinar espacios libres para parque reas verdes pblicas Determinar las zonas no urbanizables por estar en zonas de riesgo AREAS DE CESION Son las reas que el urbanizador no puede desarrollar arquitectnicamente, se clasifican en: Cesiones Tipo A: Son reas no urbanizables que deben ser entregadas al municipio, mediante escritura pblica. Cesiones Tipo B: Son reas no urbanizables pero de propiedad del Conjunto y/o Parcelacin. AREA CONSTRUIBLE Es la mxima rea susceptible de ser desarrollada en un predio. INDICE DE OCUPACION Es el rea utilizable en el primer piso para el futuro desarrollo.
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NDICE DE CONSTRUCCIN Es el producto del ndice de ocupacin aplicado para cada lote por el desarrollo en altura permitido por la normatividad vigente. Estos dos ndices se obtienen del cdigo de construccin y urbanismo de cada municipio, y estn definidos para cada divisin Poltico-Administrativa en que se encuentre zonificada la ciudad: Comunas, Alcaldas Menores, Sectores etc. PROPIEDAD HORIZONTAL Se refiere a bienes cuyo usufructu esta definido por un Reglamento. ESTRATIFICACION La calificacin de la fachada, la cubierta, la cocina, el bao y un ambiente, definen la estratificacin de las construcciones, su objetivo fundamental, es definir la tarifa bsica de los servicios pblicos domiciliarios. CONSTRUCCION Es todo aquello que simultneamente posea cubierta y cerramiento. ELEMENTOS FINANCIEROS Valor Presente: Es la representacin del valor de un bien, medido en dinero de hoy. Valor Futuro: Es la obtencin de la equivalencia de pesos de hoy, a una fecha especifica futura del tiempo. Es decir, un peso de hoy a cuantos pesos equivaldr dentro de un ao. Tasas de Inters: Es la cuantificacin de la oportunidad de crecimiento que el dinero tiene en el tiempo. Inflacin: Desequilibrio econmico reflejado en el crecimiento desmesurado de los precios de los bienes. Devaluacin: Perdida de poder adquisitivo de la moneda nacional ante un patrn universal, generalmente el dlar.
ELEMENTOS ESTADISTICOS Media Aritmtica: Es el numero que se obtiene de dividir la suma de las observaciones por el numero de ellas. Media Geomtrica: Se define como la raz cuadrada.
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CAPITULO II
QUE SE ENTIENDE POR SUELO? Por suelo se entiende la superficie de la tierra. CLASES DE SUELOS La Ley 388 de Julio 18 de 1997 (Ley de Ordenamiento Territorial) clasifica el suelo en: SUELO URBANO: Constituye el suelo limitado por el permetro urbano, definido mediante acuerdo municipal, las reas del territorio Distrital o Municipal destinadas a usos urbanos por el Plan de Ordenamiento, que cuenten con infraestructura vial y redes primarias de energa, acueducto y alcantarillado, posibilitndose su urbanizacin y edificacin, segn sea el caso. Podrn pertenecer a esta categora aquellas zonas con procesos de urbanizacin incompletos, comprendidos en reas consolidadas con edificaciones, que se definan como reas de Mejoramiento Integral en los Planes de Ordenamiento Territorial. Las reas que conforman el suelo urbano sern delimitadas por permetros y podrn incluir los centros poblados de los corregimientos. En ningn caso, el permetro urbano podr ser mayor que el denominado permetro de servicios pblicos o sanitarios. SUELO DE EXPANSIN URBANA: Constituido por la porcin del territorio municipal destinado a la futura expansin urbana, que se habilitar para el uso urbano durante la vigencia del Plan de Ordenamiento, segn lo definan los Programas de Ejecucin. La determinacin de este suelo se ajustar a las previsiones de crecimiento de la ciudad y a la posibilidad de dotacin con infraestructura para el sistema vial, de transporte, de servicios pblicos domiciliarios, reas libres, parques y equipamiento colectivo de inters pblico o social. Dentro de la categora de Suelo de Expansin, podrn incluirse reas de desarrollo concertado a travs de procesos que definan la conveniencia y las condiciones para su desarrollo, mediante su adecuacin y habilitacin urbanstica a cargo de sus propietarios, pero cuyo desarrollo, estar condicionado a la adecuacin previa de las reas programadas.
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SUELO RURAL: Constituyen esta categora los terrenos no aptos para el uso urbano, por razones de oportunidad, o por su destinacin a usos agrcolas, ganaderos, forestales, de explotacin de recursos naturales y actividades anlogas. SUELO SUBURBANO: Constituyen esta categora, las reas ubicadas dentro del suelo rural en las que se mezclan los usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad, diferentes a las clasificadas como reas de expansin urbana, que pueden ser objeto de desarrollo con restricciones de uso, de intensidad o de densidad, garantizando el autoabastecimiento en servicios pblicos domiciliarios, de conformidad con lo establecido en la Ley 99 de 1993 y en la Ley 142 de 1994, podrn formar parte de esta categora los suelos correspondientes a los corredores urbanos interregionales. Los municipios y distritos debern establecer las regulaciones complementarias tendientes a impedir el desarrollo de actividades y usos urbanos es stas reas, sin que previamente se surta el proceso de incorporacin al suelo urbano, para lo cual, debern contar con la infraestructura vial y redes de energa, acueducto y alcantarillado requerida para este tipo de suelo. SUELO DE PROTECCIN. Constituido por las zonas y reas de terreno localizadas dentro de cualquiera de las anteriores clases, que por sus caractersticas geogrficas, paisajsticas o ambientales, o por formar parte de las zonas de utilidad pblica para la construccin de infraestructuras para la provisin de servicios pblicos domiciliarios o de las reas de amenazas y riesgo no mitigable, para la localizacin de asentamientos humanos, tiene restringida la posibilidad de urbanizarse. Relieve. Son las elevaciones o irregularidades de una superficie de terreno considerada en su totalidad. Pendiente. Es una caracterstica importante en el uso y manejo de los suelos. Es la resultante de dividir la diferencia de altura entre 2 puntos alto y bajo, por la distancia horizontal entre ellos, expresada en porcentaje: (Grafica No. 1).
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Grafica No. 1 Clasificacin de Terrenos Segn Pendiente. Plano Ligeramente plano Moderadamente inclinado Inclinado Fuertemente inclinado Escarpado Muy escarpado pendientes superiores al 50% Clasificacin agrolgica. Para los suelos rurales, las condiciones agrolgicas definen su capacidad de uso, explotacin y manejo. La clasificacin agronmica y/o agrolgica, aparte de analizar las condiciones fsicas y qumicas del suelo, tiene en cuenta variables como relieve, pendientes, drenaje natural, encharcamiento o inundabilidad de los suelos, discontinuidad, retencin de humedad, pedregosidad, erosin, textura, profundidad efectiva y nivel de fertilidad. 2.2.16.1. Drenaje. Es la rapidez con que el suelo evacua el agua que cae sobre el, sin la intervencin del ser humano, segn el tipo de drenaje, los suelos se puede clasificar en: Suelos con Drenaje natural: Es la rapidez con que los suelos se secan despus de recibir una gran cantidad de agua, sin que el hombre haya realizado obras de adecuacin. Es una caracterstica que depende de las condiciones del clima, ubicacin, permeabilidad. El drenaje natural puede clasificar los suelos en:
0 a 1% 1 al 3% 3 al 7% 7 al 12% 12 al 25% 25 al 50%
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Suelos excesivamente drenados: El agua del suelo se retira muy rpidamente, son generalmente litosoles muy escarpados o tienen texturas arenosas o muy porosas, no muestran ningn tipo de moteado, la mayora de la lluvia se pierde y no son aptos para la mayora de cultivos corrientes. Suelos bien drenados: El agua se retira con facilidad pero no con rapidez, retiene cantidades ptimas de agua para crecimiento vegetal. Tienen texturas medias. Suelos Moderadamente bien drenados: El agua se remueve con cierta lentitud, de modo que el perfil permanece mojado durante periodos cortos aunque importantes, generalmente no se inunda. Para cultivos estacinales o anuales, no se necesita establecer avenamientos, pero pueden presentarse condiciones desfavorables a cultivos de rboles. Suelos Imperfectamente drenados : El agua es eliminada del suelo con lentitud suficiente para mantenerlo mojado durante periodos apreciables de tiempo, capa Fritica alta. Los cultivos estacinales estn restringidos a una sola poca del ao, los cultivos arbustivos sufren por drenaje imperfecto. Suelos Pobremente drenados: El agua es removida tan lentamente que el suelo permanece mojado por largos periodos de tiempo. El agua fritica esta generalmente en la superficie o cerca de ella, durante una parte considerable del ao. Ocurre en reas planas o con ligeras depresiones, es imposible cultivar en la mayor parte del tiempo, necesita drenaje adicional. Suelos Muy pobremente drenado: El agua se elimina del suelo tan lentamente que el nivel fritico permanece en la superficie o sobre sta, la mayor parte del tiempo. Ocurre en lugares deprimidos, en riegos cauces o estn frecuentemente encharcados. Muy hmedo para cultivos, excepto arroz. Suelos con Drenaje externo: Es la rapidez con que el agua se escurre por la superficie del terreno. Suelos con Drenaje interno: Es la rapidez con que el agua se mueve dentro del terreno.
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Encharcamiento: En los suelos planos, en ocasiones el exceso de agua lluvia que demora en infiltrarse, produce encharcamientos o empozamientos, asociados con suelos de estructura masiva, texturas muy finas presencia de capas impermeables. Permeabilidad: Cualidad del suelo que permite el paso del agua y del aire, califica la velocidad del movimiento del agua a travs de los espacios porosos. Discontinuidad: Son todos los factores que dificultan el laboreo de las tierras, y demandan una inversin adicional para la normal explotacin econmica del predio. En este caso se anotarn las fallas naturales del terreno, tales como zanjas, piedras, barrancos. Retencin de Humedad: Es la capacidad que tiene el suelo para contener determinada cantidad de agua, de acuerdo a su textura y composicin. Pedregosidad: Se refiere a la proporcin relativa de piedras mayores de 25mm. de dimetro, que se encuentran dentro o sobre el predio. Erosin: Desgaste de la superficie del suelo por la accin del agua, el viento y el hombre. Segn el grado de erosin, esta se clasifica en: Erosin Ligera: Las prdidas de suelo apenas son apreciables y de tipo laminar. Erosin Moderada: Las prdidas de suelo estn entre el 25 y 75% de la capa superficial, es claramente apreciable. Erosin Severa: El suelo superficial ha sido removido prcticamente todo, presenta crcavas superficiales y algunas profundidades. Erosin muy Severa: Los perfiles del suelo han sido totalmente destruidos. Textura: La combinacin de las arenas, limos y arcillas se llama textura. Se determinar en el campo cualitativamente al tacto. (Pesada, mediana, liviana).
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Profundidad Efectiva: Es la profundidad a la cual pueden llegar las races de las plantas, sin obstculos o qumicos de ninguna naturaleza, tales como arenas sueltas, rocas o presencia de sales, se clasifican en: Muy superficiales : Menos de 25 cm. Superficiales : Entre 25 y 50 cm. Moderadamente profundos : Entre 50 y 90 cm. Profundos : Entre 90 y 150 cm. Muy profundos : Ms de 150 cm. Nivel de Fertilidad: Esta relacionado con aspectos qumicos, tales como PH, saturacin de Aluminio, capacidad cationica de cambio, carbono orgnico, fsforo, potasio, sales y/o sodio. Un suelo frtil es el que tiene buena cantidad de nutrientes. (Nitrgeno, fsforo, potasio, calcio, magnesio), los suelos de mas fertilidad son aquellos que tienen acumulacin de sales y no perjudican en una u otra forma la germinacin, el crecimiento y produccin de los cultivos, se clasifica en buena, regular y mala. Segn el I.G.A.C. se mide en los primeros 50 cm. de profundidad.
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CAPITULO III
ELEMENTOS INCIDENTES EN EL VALOR DE LOS LOTES. Por lote en trminos valuatorios, se entiende una porcin de terreno claramente delimitada. Ubicacin: Se refiere a la situacin geogrfica del bien dentro de un plano general de la ciudad, determinada por la nomenclatura asignada a la propiedad, igualmente a la ubicacin con respecto a la cuadra, a la esquina de mayor valor, a la manzana, factores que inciden en la valorizacin final. Forma: Hace referencia a la figura exterior del lote, se clasifica en forma regular o irregular, y es elemento altamente incidente en el valor de un lote, pues de ella depende en alto grado, el desarrollo potencial del bien. Frente: Se considera como frente, la extensin superficiaria que el lote posee sobre la va principal, aunque es pertinente aclarar, que existen lotes con frente sobre va principal y sobre vas secundarias. Fondo: Se define como la extensin superficiaria considerada entre el frente principal del predio y su lindero posterior. Relacin frente-fondo: El lote tipo es aquel que tiene como fondo, dos veces el frente (6 m de frente, por 12 m de fondo, por ejemplo). Esta relacin define el futuro desarrollo del lote, ya que con ella, se obtiene el mximo aprovechamiento de espacios. Potencial de Desarrollo: Es la posibilidad que el suelo tiene de soportar accidentes, estos son, las construcciones. Su importancia radica en la necesidad que existe de desarrollar verticalmente las ciudades. Derecho de Superficie: Podra definirse como el desarrollo arquitectnico en altura viable para realizar en el predio, es decir, la densificacin de la construccin, es factor determinante del valor, pues es evidente la escasez de tierra urbanizable existente en las ciudades.
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ELEMENTOS INCIDENTES EN EL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES. Por construccin se entiende todo aquello que simultneamente tenga cubierta y cerramiento. Son elementos incidentes en su valor: Materiales. Son los elementos que constituyen los inmuebles y pueden recibir toda clase de formas. Es lgico suponer que se debe presentar diferencia de precios entre dos inmuebles, uno construido en madera y otro construido en concreto. Se debe tener especial cuidado en todos los procesos constitutivos de la construccin:
Preliminares: Estn constituidos por el descapote, cerramiento del lote, el replanteo (localizacin de ejes), excavaciones o rellenos. Cimentacin: La parte mas externa de la corteza terrestre esta recubierta por una capa de materiales blandos, que se constituye en la comnmente llamada tierra y que carece de resistencia para sostener el peso de las construcciones que sobre ella se levanten, sin ceder ni deformarse. Para evitar que esto ocurra, se abren zanjas, que se rellenan de materiales duros y compactos. La cimentacin es la base de la construccin, va enterrada y dependiendo de la clase de terreno, pueden ser superficiales o sencillas, profundas y en algunos casos combinados. La estructuracin de la cimentacin reviste caractersticas y tcnicas muy diferentes, dependiendo de la naturaleza del terreno sobre el cual se trabaja y la edificacin que se pretenda construir, el proceso comprende las siguientes etapas: excavacin manual o con maquina, base en recebo (arena menuda mezclada con piedra triturada y que sirve para dar firmeza), ciclpeo (mezcla de piedra y concreto), zapata (mezcla de elementos y cantidades especificas, arena, gravilla, hierro y cemento, normalmente se utiliza en suelos compactos), viga de amarre (su funcin es la distribucin de cargas horizontales). Estructuras: Conjunto de elementos debidamente dispuestos entre si, sujetos a esfuerzos diversos, destinados a soportar cargas o pesos exteriores. Se utiliza el hormign que es la combinacin de hierro y concreto, el concreto es la mezcla de cemento, gravilla, agua y arena. Esta estructura le da soporte a cada uno de los elementos que conforman la edificacin, es la encargada de trasladar las cargas a la cimentacin, donde finalmente son absorbidas por el terreno. Hay dos tipos de estructura: Verticales (muros de carga y columnas), Horizontales (vigas: Elemento en madera y/o metlico, sirven para sostener estructuras, viguetas: hierro en doble t para el mismo fin, placa: elemento estructural horizontal
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ubicado entre piso y piso, pueden ser macizas o aligeradas, de diferentes materiales o espesores, plaquetas: elemento individual que forma parte de un sistema estructural aligerado.
Mampostera: Capitulo de la construccin donde se realiza el levantamiento de muros (paredes), las hay de cerramiento (tapias), divisorios (paredes), de carga (muros). Se clasifican tambin de acuerdo al material con el que construyen: piedra (sillar o mampuestos), adobe (aglomerados, tapias), cermicos (ladrillos, bloques), cemento (bloques), de acuerdo a la forma en que se instalan los ladrillos, se les da el nombre de Soga (lado mas largo), Tizn (lado ancho), Sardinel (de canto). Fachada: Es la vista de la construccin por el frente, o por cualquiera de sus lados, siempre y cuando no exista construccin aledaa, en ella se puede apreciar la puerta de acceso, ventanas, antejardn etc... Paetes: Capa superficial que se sobrepone sobre el muro, con el fin de darle la apariencia de acabados, la mezcla que se usa para ello es cemento, arena y agua, segn su textura se habla de paetes lisos, rsticos y sabaneros. Desages: Canalizan los desechos lquidos de la construccin hacia alcantarillados y/o pozos spticos. Comprenden las siguientes actividades: excavacin manual, instalacin de tubera, instalacin de accesorios, cajas de inspeccin, acometida y/o pozo. Instalaciones Hidrulicas y sanitarias: En este capitulo se instalan las redes de agua potable y las bajantes de aguas negras. Actualmente se utiliza tubera de P.V.C. con especificaciones especiales para cada una de ellas. Normalmente van instaladas dentro de las paredes y dentro de las placas, para que no se vean, son parte de este capitulo los puntos de agua (caliente y fra), instalacin de rejillas, instalacin de aparatos sanitarios (estos pueden ser muy costosos dependiendo de la clase de cermica y linea), instalacin de tanques y registros, red de suministro (acometidas) y bajantes de aguas negras. Instalaciones Elctricas: Corresponde a este capitulo la instalacin de redes elctricas, los aparatos (tomas, salidas, lmparas), las cajas ( circuitos, contadores), la acometida. En el comercio existen diferentes clases y calidades de tuberas y cables. Cubierta: Son techos en eternit, teja, barro, asbesto, madera y concreto, que protegen cualquier espacio de las inclemencias del tiempo. Se construyen de diferente forma y requieren de estructuras en madera o metlica.
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Pisos: Constituyen las superficies externas sobre las cuales hay desplazamiento en las viviendas. Para que tengan buenos acabados en los primeros pisos, se requiere realizar una excavacin, colocar una base en recebo (compacto), colocacin de polietileno (impermeabiliza), placa (contrapiso), mortero de velacin, superficie de desplazamiento (baldosa, cemento, madera, tapete etc,,,), y finalmente el guardaescoba. Enchape: Es el recubrimiento que se utiliza para proteger las paredes tanto interior como exteriormente (revoque, estuco, pintura, granito, baldosa, cermica, mrmol). Solo se pueden enchapar columnas colocadas en muros de 15 cm, el ancho del enchape no debe ser mayor de 5 cm y el rea mnima debe ser de 200 cm. Pintura: Es el acabado final de la mampostera, se realiza sobre: paredes (estuco, pintura), madera (tintilla y pintura), metal (anticorrosivo y pintura). Cielorraso: Superficie decorativa empleada para embellecer la estructura, pueden ser en madera, yeso, carraplast, fibra de vidrio, etc.... Carpintera: Trata todo lo relaciona con trabajos en madera (marcos, puertas interiores, closet, pasamanos, muebles de bao, bibliotecas) y lamina (ventanas, puerta principal, puerta de garaje). Acabados: Hacen referencia al embellecimiento de la obra y los terminados finales, que hacen que cada construccin tenga caractersticas particulares, se consideran aqu los vidrios, espejos, cerraduras, divisiones de bao, tanque de agua, calentador, cocina integral, etc.....
Estado De Conservacin: Hace referencia a las condiciones de habitabilidad que posee el predio, que no presente ninguna incomodidad o peligro, como consecuencia del deterioro producido por el uso a travs de los aos. Vetustez: Define la edad de construccin del inmueble. Generalmente se considera como vida til de un inmueble un lapso de tiempo comprendido entre 50 y 100 aos, dependiendo de los materiales de construccin, su adecuado mantenimiento y la destinacin del inmueble. Nota: En el mercado existen unas tablas que cuantifican combinadamente el estado de conservacin y la vetustez de los predios, estas tablas fueron elaboradas por los tratadistas Fitto y Corvinni, que asumen factores de afectacin negativa que debe ser
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aplicada sobre todos los inmuebles, como consecuencia del paso de los aos y su estado de conservacin. El autor tiene serias dudas sobre la posibilidad de aplicacin de las mencionadas tablas, pues en ellas, se asume que el paso del tiempo necesariamente implica deterioro, lo cual no siempre es valido, pues hoy se puede recibir un inmueble en obra gris y en un lapso determinado de cinco aos, las caractersticas fsicas del predio en ese momento, sern mejores a las que el inmueble tenia en su momento de adquisicin. El autor sugiere que se analicen conjuntamente el estado de conservacin y la vetustez a la luz de las condiciones de seguridad que el inmueble ofrece para las actividades que se desarrollen en el. Factor De Vecindad: Se plantea respecto a su entorno inmediato, dependiendo de las principales vas del sector (avenido, paralelo), de los centros de atraccin econmica, de las instituciones educativas, de atencin hospitalaria, institucional, de polica y centros culturales, deportivos y recreacionales. Diseo: Elemento altamente incidente en la determinacin final del valor de una construccin, pues de el depende la luz solar, la distribucin interior del inmueble y la resistencia de los materiales frente a los vientos. En trminos generales, el diseo es la ciencia por medio de la cual se plasman ideas en planos, para la elaboracin de un diseo se debe tener en cuenta las caractersticas del terreno y las normas de la zona. En el anlisis del diseo el avaluador debe considerar el rea del bien (determinante para el manejo de los espacios), la zona y su ubicacin (el estado, norma para cada zona en las cuales se divide la ciudad), los servicios (se debe tener certeza sobre su factibilidad de instalacin), la luz natural (el proyecto debe orientarse segn sus necesidades). Rentabilidad: Se cuantifica teniendo como base los ingresos concepto: Arriendo, Publicidad.
que genere el bien, por cualquier
Ubicacin en altura: No es lo mismo en trminos de valor, un bien ubicado en un primer piso que en un cuarto nivel, pues la contaminacin auditiva y visual es diferente, lo mismo que las cargas hidrulicas Uso actual y posible: Se considera como uso a la destinacin signada a un local y / o edificacin en general, que conforman la estructura urbana y se clasifica de acuerdo con su actividad especfica.
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Sistemas de transporte: La existencia o no de sistemas de transporte masivo, o la posibilidad de acceder al predio con los sistemas tradicionales de transporte. Expectativas De Valorizacin: Es un elemento dado por el desarrollo del entorno a causa de la ejecucin de una obra de inters pblico, ejecutada por el municipio, el departamento o la nacin. Se deben consultar el Plan de Desarrollo y el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio al cual pertenece el inmueble, para determinar aquellas obras en proceso o proyectadas en forma inmediata, en corto tiempo y a largo plazo. Servicios Pblicos: Si existe disponibilidad y/o limitaciones para el desarrollo de las acometidas o la implementacin de los servicios pblicos es muy costosa. Acabados: Toda construccin arquitectnica debe tener su propio sello, obtenido mediante los acabados, elemento constitutivo esencial del precio final, se consideran como sencillos, modernos y de lujo. Estratificacin: Es un parmetro que cuantifica la tarifa bsica de los servicios pblicos domiciliarios, sin embargo, para definirlo se califican la fachada, la cubierta, la cocina, los baos y los ambientes interiores, estos son elementos que definen el valor de las construcciones. Nota 1: Existen elementos incidentes simultneamente en el valor de las construcciones y los lotes, su anlisis depender del sentido comn, la experiencia y el conocimiento del avaluador. Adicionalmente es importante resaltar que existen algunos elementos incidentes en el valor de los inmuebles, que por no ser comn a todos, no deben dejar de relacionarse, tal es el caso, de Factores Ambientales (Cercana a un relleno sanitario, por ejemplo), Retiro de Quebrada (Se exige una zona de 30 metros, contados a partir del borde superior del cauce, en los cuales solo se permite recreacin pasiva o reforestacin) y otros que el avaluador definir en su visita a terreno. Nota 2: Los elementos incidentes en el valor de los bienes, deben ser analizados conjuntamente y no en forma individual, pues ello permite caer en equvocos, por ejemplo, un bien ubicado en el norte de Bogota, tiene un valor distinto a un lote ubicado en el sur, pero por este solo factor de ubicacin, no se puede concluir que un bien valga mas o menos que el otro, se puede concluir si que poseen valores diferentes.
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CAPITULO IV
METODOS DE AVALUO. Pese a que existen mtodos valuatorios de aceptacin universal, en aras de minimizar la posibilidad de ocurrencia de un error, independientemente de la exactitud del mtodo empleado y de la veracidad de la informacin bsica, el autor sugiere el empleo de por lo menos dos mtodos en la realizacin de cualquier avalu. Hay mtodos que se pueden emplear indistintamente para el avalo de lotes y de construcciones. Mtodos Valuatorios Para Lotes. Por lote se entiende el inmueble perteneciente a una persona natural o jurdica, situado en un mismo municipio, definido claramente. Mtodo Tradicional. Consiste en la aplicacin de conocimientos bsicos que posee el Avaluador, sobre comportamiento de precios de la tierra, para un sector determinado de la ciudad, carece de sustento lgico y coherente, pues no media ningn tipo de investigacin ni aplicacin metodologica, el conocimiento que se posee es emprico. Es el menos recomendado. Mtodo de Mercado o Comparacin. Ya aplica cierta metodologa y anlisis, pues compara por lo menos tres lotes similares, de los cuales se conoce su precio de negociacin, al lote motivo del avalu. Esta similitud debe ser por lo menos en forma, tamao, topografa, vas, de acceso, entorno inmediato, y ubicacin. El lote motivo del avalo tendr como valor, el promedio de los lotes analizados, este mtodo busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes en la zona. Aunque tampoco es el ms adecuado, por lo menos, es ms confiable que el tradicional. Tiene como base el estudio del mercado de la propiedad raz en la zona, por ello es recomendable analizar: Estado de la oferta y la demanda en el sector: Cantidad y movimiento de propiedades en venta, Numero de lotes vacantes en el sector, Lotes en proceso de construccin. Descripcin de las propiedades vendidas: Detalles fsicos del lote, caractersticas positivas y/o negativas en comparacin con el inmueble que se avala, Rentabilidad. Condiciones de la venta: Fecha, Tiempo en que duro ofrecida, Situacin econmica general en la fecha de negociacin, Necesidad o razn de la venta, Forma de pago.
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Ejemplo: Se conocen las dimensiones, forma, tamao, topografa, vas de acceso, entorno inmediato, ubicacin y precios de los Lotes A, B y C, se pretende avaluar el lote D, cuya rea es de 450 Metros Cuadrados. Aplicando esta metodologa, se procede de la siguiente manera: Lote A: Valor M2 Lote B: Valor M2 Lote C: Valor M2 Promedio M2 = $ 25.000 $ 30.000 $ 31.000 $ 81.000 3 450 x $ 27.000 = $ 27.000
Valor Lote D =
$ 12.150.000
Mtodo de Renta. Cuantifica los Ingresos que el lote motivo del avalu puede generar, en un tiempo determinado y as calcular su valor. En otras palabras, mide los Ingresos que el inmueble se espera produzca en un futuro, para determinar hoy, el precio probable del bien. Esta tcnica Valuatoria permite cuantificar los ingresos futuros del bien motivo del avalo, mediante la comparacin de los ingresos de otros inmuebles semejantes en caractersticas fsicas, de uso y ubicacin, o determinando los incrementos anuales que en los ingresos se puedan generar, mediante un anlisis del mercado inmobiliario o por incrementos ordenados por ley. Al momento de analizar los ingresos generados por el inmueble, estos deben ser tomados de documentos contables legales, y se debe analizar tambin: a. Contratos que regulen la posibilidad de generar ingresos, tales como contratos de arrendamiento y publicidad, estos contratos deben haber sido suscritos en el ultimo ao y no deben estar por encima de los topes legales, en caso contrario, se tomara como base de la cuantificacin de ingresos el tope mximo legal permitido. Los ingresos deben estar actualizados. Para realizar el avalo de un bien por el Mtodo de Renta, existen varias concepciones:
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Mtodo de Renta, Tasa de Capitalizacin: Por Tasa de Capitalizacin se entiende la relacin que hay entre los ingresos que genera en un ao el inmueble y su precio de venta, es decir: Ingresos generados en un ao T de C = ----------------------------------------------------Precio de Venta. La metodologa sugiere: Obtenga una tasa de capitalizacin representativa del sector donde esta ubicado el inmueble motivo del avalu. Esto implica, que se debe conocer de otro lote similar al avaluado, los ingresos que generaba y su precio de venta. Por sector se entiende la extensin superficiaria que se genera considerando el bien motivo del avalu, el centro de una circunferencia de 20 cuadras de dimetro, dependiendo de la homogeneidad del sector, el dimetro se reducir o ampliara. Determine los ingresos del bien motivo del avalu, esta informacin la suministra la persona natural o jurdica que contrata los servicios valuatorios de la empresa. Divida los Ingresos que genera el Inmueble motivo del avalo con la tasa de capitalizacin obtenida para el sector. El valor resultante, es el valor del Inmueble por el mtodo de Renta Tasa de Capitalizacin. Ejemplo. Obtenga una Tasa de Capitalizacin representativa del sector. Para ello es necesario conocer de la zona, por lo menos, un inmueble que se halla vendido recientemente y conocer tambin cuanto generaba de renta. Se investig que un inmueble similar al que origina el avalo, fue vendido por $ 100.000.000 y generaba ingresos anuales por $ 12.000.000. TASA DE CAPITALIZACIN = Ingresos Generados ( 1 ao) Precio de Venta TASA DE CAPITALIZACIN = $12.000.000 _ $ 100.000.000
TASA DE CAPITALIZACIN OBTENIDA = 0.12 b. El inmueble que se pretende avaluar genera unos ingresos anuales de $10.000.000.oo.
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c. Precio del Inmueble Avaluado. Se relaciona la tasa de capitalizacin obtenida con los ingresos que genera el bien motivo del avalu. Ingresos Generados_ Tasa de Capitalizacin Entonces: VALOR INMUEBLE = $ 100.000.000 = $ 83.333.333 0.12 El Valor del Inmueble seria $ 83.333.333
Mtodo de Renta. Multiplicador de Ingresos Brutos: Por Multiplicador de Ingresos Brutos se entiende la relacin entre el precio de venta de un inmueble y los ingresos que generaba en un tiempo de un ao. MULTIPLICADOR DE INGRESOS BRUTOS = __ Precio de Venta__ Ingresos Generados Continuemos con los datos del ejemplo anterior: MULTIPLICADOR = $ 100.000.000 = 8.33 $ 12.000.000 El Multiplicador de Ingresos Brutos es de 8.33 Para su aplicacin esta metodologa propone: Obtenga un Multiplicador de Ingresos Brutos promedio (mnimo tres predios), lo que significa que se debe conocer de 3 inmuebles similares al que se pretende avaluar, los ingresos que cada bien generaba y su precio de venta. El precio del Inmueble motivo del Avalo, es el producto del Multiplicador de Ingresos Brutos promedio, por los Ingresos que genera el Inmueble en un ao. De acuerdo a la exigencia metodolgica, se requiere por lo menos otros dos Multiplicadores de Ingresos Brutos. Suponga que obtuvo informacin de otros dos inmuebles similares al avaluado y que este genera $13.000.000 anuales de ingresos, se obtienen los Multiplicadores faltantes. Toda la informacin se sintetiza en el siguiente cuadro:
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INMUEBLE
INGRESOS GENERADOS ($) 12.0000.000 10.000.000 11.000.000 13.000.000
PRECIO DE VENTA ($) 100.000.000 83.333.333 95.000.000 ?
MULTIPLICADOR DE INGRESOS 8.33 8.33 8.63
A B C A AVALUAR
A) Se obtiene ahora el Multiplicador de Ingresos Bruto Promedio, as: Multiplicador Promedio = 25.29 3 = 8.43
B) Se obtiene el Valor del inmueble, de la siguiente manera: Se multiplica el valor de los ingresos generados por el bien en un periodo de un ao, por el valor del Multiplicador Bruto Promedio, as: Valor del Inmueble = Valor del Inmueble por el Mtodo de Renta Multiplicador de Ingresos Brutos = $ 13.000.000 x 8.43
$ 109.590.000
NOTA: Estas metodologas son de difcil aplicacin en el pas, por las dificultades que implica la obtencin de la informacin en terreno, y de las pocas garantas que en trminos de veracidad su recoleccin ofrece. METODO DE RENTA WR: El ingeniero WILLIAM ROBLEDO GIRALDO, propone la siguiente metodologa: Determine los Ingresos Anuales que genera el Inmueble. Se parte de la informacin cierta que sobre los ingresos generados por el bien, suministra su propietario. Los Ingresos deben cuantificarse para un periodo de cinco aos. El incremento generado en los Ingresos de un ao respecto al siguiente, se calcula segn el conocimiento que se tenga de la actividad inmobiliaria. Hay que anotar sin embargo, que los ingresos no se refieren solamente a ingresos generados por concepto de canon de arrendamientos,
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sino a todos los ingresos que genere el inmueble por cualquier concepto, publicidad por ejemplo. El tiempo de cinco aos en la medicin de los ingresos, lo asume el Ingeniero Robledo, basado en una premisa universalmente aceptada en Ingeniera Econmica y consistente, en que proyecciones a un lapso mayor de tiempo, son Inconsistentes, adicionalmente, en la evaluacin econmica de proyecto, el punto de retorno se da al cabo del quinto ao. La formula para realizar la proyeccin econmica es la tradicional: VF = Vp (1 + Ip )n VF = Valor Futuro Donde: Vp = Valor Presente o Ingresos obtenidos en cada uno de los aos en cuestin Ip = Efecto combinado de Inflacin y Devaluacin de los ltimos 5 aos. Esta informacin la suministra el Banco de la Republica a travs de su Departamento de Investigaciones Econmicas (Estadstica), en caso contrario, puede calcularse aplicando la formula universal de combinacin de intereses que consiste: Ip = (1-inflacin) (1- perdida de poder adquisitivo) 1. La inflacin y la prdida de poder adquisitivo empleada en el calculo, es el promedio individual de los ltimos 5 aos. n = Ao al cual se va a Proyectar.
Continuemos con el mismo inmueble del ejemplo anterior, es decir, genera un ingreso de $ 13.000.000 anuales y para efectos de aplicacin metodolgica, se asume un incremento del 10% anual. Sin embargo, este incremento se da como consecuencia de la oferta y la demanda,(inmuebles dedicados al Comercio y a la Industria),para inmuebles dedicados a vivienda, el incremento anual se fija por decreto.(El estado permite incrementos anuales equivalentes al 90% del ndice de precios al consumidor, certificado por el DANE), Todo ello, complementado por el sentido comn y el conocimiento del avaluador. Para el ejemplo, el Ip, se calculo y dio como resultado 0.1936, Entonces:
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2.004 =
13.000.000 (1 + 0.1936)5 14.300.000 (1 + 0.1936)4 15.730.000 (1 + 0.1936)3 17.303.000 (1 + 0.1936)2 19.033.000 (1 + 0.1936)1
$ 31.494.694
2.005 =
$ 29.024.936
2.006 =
$ 26.748.852
2.007 =
$ 24.651.254
2.008 =
$ 22.717.788 $134.637.524
Se puede asumir como factor de incertidumbre el 10%, por lo tanto, se afectara el valor obtenido en $13.463.752. Entonces Valor Inmueble por Renta W.R. = Valor Inmueble por Renta W.R.= $134.637.524 - $13.463.752 $ 121.173.772.
Nota: Para poder comparar los Procesos de Renta, se deben realizar los clculos con informacin real, pues los valores de los ejemplos son supuestos y por facilidad operativa, en el caso de la metodologa W.R., se asumi como incremento un porcentaje constante del 10%, que no corresponde a la realidad. Es importante aclarar que el Ip (Efecto Combinado de Inflacin y Devaluacin de los ltimos cinco aos, lo suministra el Departamento de Investigaciones Econmicas del Banco de la Repblica) Mtodo Residual: Est basado en las tendencias promedio de las incidencias de costos de los diferentes captulos de las construcciones, en la evaluacin econmica de proyectos de construccin. La Metodologa consiste en cuantificar todos los costos incidentes en la ejecucin de un proyecto de construccin, de forma tal, que solo quede un residuo, que corresponde al valor del Lote. Tiene su base, en la determinacin del Probable Valor de Venta de un
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Proyecto de construccin, obtenido a travs del conocimiento que se tenga de la zona donde esta ubicado el bien motivo del avalo, este conocimiento, debe tener como base la normatividad vigente y el mayor y mas rentable uso del predio, a este valor, se restan Costos Directos e Indirectos de la construccin, Financieros, de Administracin, Utilidades e Imprevistos, quedando solamente, el valor correspondiente al Lote. Los porcentajes de incidencia de cada tem, puede variar de un proyecto a otro, pero los sugeridos en el ejemplo fueron definidos por la Sociedad Colombiana de Arquitectos y son los ms aceptados. Es obvio suponer que para determinar el precio probable de venta de un Proyecto de Construccin, se debe haber realizado un estudio de mercado, que permita definir el mayor y mejor uso del Lote, el rea a construir y el precio de venta del metro cuadrado. La mxima rea de construccin depende del municipio donde esta ubicado el bien motivo del avalu, en condiciones normales, esta se obtiene por la siguiente formula:
REA CONSTRUIBLE = REA DEL LOTE x NDICE DE OCUPACIN x NDICE DE CONSTRUCCIN ndice de Ocupacin es la mxima utilizacin que del lote puede hacerse para el primer piso. ndice de construccin es la densificacin de la construccin. Ambos ndices estn definidos para cada uno de los distintos sectores de la ciudad, se adoptan mediante acuerdo del Consejo Municipal y se relacionan para los distintos barrios en el Acuerdo de usos del suelo. Se sugiere para el ejemplo, un lote con rea de 5000 mt2, un ndice de Ocupacin de 80% y un ndice de Construccin de 5, entonces para aplicar el Mtodo Residual, se tendra: rea construible = 5.000 Metros X 0.8 X 5 = 20.000 Para el ejemplo se asume que el rea construible es de 20.000 M2, el rea del Lote es de 5.000 M2 y el Valor de Venta de Construccin es de $ 1.000.000 por M2 Precio Probable de Venta Costos Directos = $ 20.000000.000 = $ Representa el 50 % del Precio probable de Venta
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Costos Indirectos
= $ Entre un 10% y 20% del Precio Probable de Venta = $ Entre un 4% y 6% del Precio Probable de Venta = $ Entre un 3% y 5% del Precio Probable de Venta. = $ Entre un 10% y 15% del Utilidades
Costos de Administracin
Costos Financieros
Costos de Imprevistos y Precio Probable de Venta.
Si se asume para cada tem, la mitad del rango sugerido, se tendra: Costos Directos 50% Costos Indirectos 15% Costos de Administracin 5% Costos Financieros 4% Imprevistos y Utilidades 13% 87% Los Costos Directos son los que tienen que ver con el desarrollo especifico del proyecto, tales como Estudio de Suelos, Excavaciones, Cimentaciones, Mampostera, Cubierta, Acabados, etc. Los Costos Indirectos hacen referencia a Licencias Seguros, Planos y direccin Arquitectnica, Honorarios, conexin de servicios, impuestos etc. Mtodo del Potencial de Desarrollo: Esta metodologa fue desarrollada por el Ingeniero WILLIAM ROBLEDO GIRALDO, para su aplicacin, es fundamental entender el Concepto de Potencial de Desarrollo y Derecho de Superficie. Potencial de Desarrollo: Es la capacidad que el suelo tiene de soportar accidentes, estos son las construcciones. Derecho de Superficie: Desarrollo en Altura que un predio puede obtener de acuerdo a los usos del suelo y a su ubicacin. El Derecho de Superficie esta limitado por el ndice de Ocupacin y el ndice de Construccin.
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ndice de Ocupacin: Es el rea utilizable en el primer piso para el futuro desarrollo. ndice de Construccin: Es el producto del ndice de ocupacin aplicado para cada lote por el desarrollo en altura permitido por la normatividad vigente. Estos dos ndices se obtienen del cdigo de construccin y urbanismo de cada municipio, y estn definidos para cada divisin Poltico-Administrativa en que se encuentre zonificada la ciudad: Comunas, Alcaldas Menores, Sectores etc. Las metodologas tradicionales no han cuantificado el Potencial de Desarrollo, olvidando la premisa generalmente aceptada que dice La tierra urbana vale por su posibilidad presente o futura como lugar de construccin. Adicionalmente la Ley 388 de 1.998 que reglamenta los Planes de Ordenamiento Territorial, reconoce como elemento generador de Plusvala, el cambio de normatividad que permite incrementar la altura de construccin en una zona determinada, como se pretende entonces, desconocer este parmetro fundamental en la Actividad Valuatoria?. La Propuesta del Ingeniero Robledo Giraldo, para cuantificar el Potencial de Desarrollo, tiene cuatro rangos. a) Cuando el Lote no tiene ningn desarrollo arquitectnico, en este caso, el Potencial de Desarrollo equivale al 50% del valor determinado para el Lote, por cualquier metodologa. Ejemplo: Avaluando un Lote de 500 M2, sin ningn desarrollo arquitectnico, el valor fijado inicialmente fue de $ 40.000.00.A este valor hay que sumarle el Potencial de Desarrollo, segn la propuesta del Ingeniero Robledo, para este caso especifico, es del 50%,es decir, $ 20.000.000 = $ 60.000.000. b) Cuando el Lote tiene una construccin inferior al 30% del rea total construible, se determina el rea total construible, que es igual al rea del Lote x ndice de Construccin, por el ndice de Ocupacin AREA DE CONSTRUCCIN = A Lote x IO x IC Para el Ejemplo se asume que el ndice de Ocupacin es de 0.8 (80%) y el ndice de Construccin es de 4 AC = 500 M2 x 0.8 x 4 = 1.600 M2, Es la mxima rea Construible. Para aplicar el segundo caso, supongamos que el Lote tiene una construccin de 300 M2.
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Entonces se determina si esa rea es inferior al 30% del rea Total Construible. Si el 100% X 1.600 M2 300 M2
X = 100 x 300 = 18.75 1.600 En este caso el Potencial de Desarrollo es igual al 30% de la Sumatoria del Valor del Lote y el Valor de la Construccin. Suponga el Valor de la Construccin a $200.000 M2 (Este valor se ha obtenido previamente) El Avaluador Tradicional, dir que el valor del Inmueble es igual al Valor del Lote ms el Valor de la Construccin. Avalo Tradicional = $ Lote + $ Construccin A.T = $ 40.000.000 + $ 60.000.000 = $ 100.000.000 W.R = $ 100.000.000 +0.3 (100.000.000) W.R = $ 100.000.000 + $ 30.000.000 = $ 130.000.000 c) Cuando el Lote tiene un rea Construida entre el 30% y el 75% del rea Total Construible, entonces el Potencial de Desarrollo equivale al 10% de la sumatoria del Valor del Lote y la Construccin. Avalo Tradicional = $ Lote + $ Construccin AT = $ 40.000.000 + $ Construccin Suponga que para este caso, el rea Construida es de 900 M2 S el 100% X 1.600 M2 900 M2
X = 100 x 900 M2 = 56.25 % 1.600 M2 El porcentaje de construccin esta en el rango propuesto para el tercer caso.
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A. Tradicional = $ Lote + $ Construccin A.T. = $ 40.000.000 + $ 180.000.000 = $ 220.000.000 Avalo W.R = $ Lote + $ Construccin + Potencial de Desarrollo A.W.R. = $ 40.000.000 + $ 180.000.000 + P d D A.W.R. = $ 220.000.000 + $ 22.000.000 A.W.R = $ 242.000.000 d) Cuando el rea Construida es superior al 75% del rea Total Construible. En este caso, el Potencial de Desarrollo se considera nulo.
MTODOS DE AVALO PARA CONSTRUCCIN. Por construccin se entiende en trminos valuatorios, todo aquello que posea simultneamente cubierta y cerramiento. Si se carece de alguno de estos elementos, lo que se obtiene entonces es una obra civil. Mtodo Tradicional. Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalo de lotes. Mtodo de Mercado y/o Comparacin. Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalo de lotes. Mtodo de Renta. Tasa de Capitalizacin: Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalo de lotes. Renta Multiplicador de Ingresos Brutos: Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalo de lotes. Renta W.R.: Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalo de lotes. Mtodo de Reposicin. Se busca dar una aproximacin al costo de reemplazar o construir una propiedad de caractersticas iguales a la que se est avaluando. Se pretende establecer el valor comercial de un inmueble a partir de calcular el costo total de construccin a precios de hoy, de un inmueble similar al avaluado, afectando su valor por estado de conservacin, vetustez y vida til. En el anlisis del estado de conservacin es importante resaltar el
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deterioro fsico del inmueble, si es reparable, cual es su costo, determinar su proyeccin de uso, Factores determinantes en su estado de conservacin son la Obsolescencia Tcnica y Funcional. El Mtodo de Reposicin se puede realizar por ITEM o por Procesos.
Reposicin por tem. Es el mtodo ms exacto pero es muy dispendioso, consiste en cuantificar cada uno de los elementos necesarios en la construccin de un inmueble y multiplicarlos por su valor individual de mercado, incrementado en el costo de la mano de obra, la sumatoria de todos los elementos constituye el valor del Inmueble por el Mtodo de Reposicin por tem. Es Lgico suponer que este valor tendr afectaciones positivas o negativas segn su estado de conservacin y vetustez. En el Mercado existen programas que clasifican todos los tem que intervienen en una construccin (En algunos casos pueden superar las 300 ), pero tambin es necesario conocer la cantidad de obra.
Reposicin por Procesos: Es el ms usado pues tambin es muy preciso. Consiste bsicamente en cuantificar los procesos de la construccin, perfectamente definidos, mediante investigaciones directas e indirectas, para llegar a obtener el precio por metro cuadrado de construccin. En trminos generales se puede hablar de Preliminares, Cimentacin, Desages e Instalaciones Subterrneas, Mampostera, Estructura en Concreto, Cubierta, Pisos, Enchapes, instalaciones Hidrulicas, Instalaciones Elctricas, Carpintera, Aparatos Sanitarios, Cerrajera, Vidrios, Equipos Especiales. Para la aplicacin de este mtodo es muy importante la consulta de revistas especializadas como CONSTRUDATA, Gua Inmobiliaria, Boletines de Camacol, Publicaciones de las diferentes Lonjas y Constructoras Privadas, sin olvidar el Estudio de Mercado que debe realizar el propio Avaluador. Nota: El fundamento real de este proceso, es la hipottica cuantificacin de las reparaciones locativas que requiriese la construccin motivo del avalu y este valor, se descuenta del costo MT2 nuevo obtenido en las investigaciones realizadas por el perito. Formato Para la Descripcin de las Construcciones:
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Para la correcta descripcin de la construccin, es necesario implementar un formato de recoleccin de la informacin en terreno, el autor sugiere el empleo del formato de calificacin, implementado por Instituto Geogrfico:
CALIFICACION DE EDIFICACIONES
1. ESTRUCTURA PUNTOS RESIDENCIAL 1.1. ARMAZON MADERA PREFABRICADO LADRILLO, BLOQUE CONCRETO HASTA TRES PISOS CONCRETO CUATRO O MAS PISOS 1.2. MUROS MATERIALES DE DESECHO, ESTERILLA BAHAREQUE, ADOBRE, TAPIA MADERA MADERA CONCRETO PREFABRICADO BLOQUE, LADRILLO 1.3. CUBIERTA MATERIALES DE DESECHO, TELAS ASFALTICAS 3 ZINC, TEJA DE BARRO, ETERNIT RUSTICO ENTREPISO (CUBIERTA PROVISONAL)PREFABRICADO ETERNIT O TEJA DE BARRO (CUBIERTA SENCILLA) AZOTEA, ALUMINIO, PLACA SENCILLA CON ETERIT O TEJA DE BARRO PLACA IMPERMEABILIZADA CUBIERTA LUJOSA U ORNAMENTAL 1.4. CONSERVACION MALO REGULAR BUENO 6 9 13 16 6* 9* 13* 16 3* PUNTOS 0 1 2 4 6 PUNTOS 0 1 2 3 4 PUNTOS 1 A B C A B C A B C A B C PUNTOS COMERCIAL PUNTOS 4* 8* 12* 22* 22* PUNTOS 0* 1* 2* 3* 4* PUNTOS 1* A B C A B C A B C A B C
PUNTOS 0 2 4
A B C
PUNTOS 0* 2* 4*
A B C
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REGISTRO NACIONAL DE AVALUADOR EXCELENTE 5 5*
2. ACABADOS PRINCIPALES
PUNTOS RESIDENCIAL
A B C
PUNTOS INDUSTRIAL O COMERCIAL
A B C
2.1 FACHADAS POBRE SENCILLA REGULAR BUENA LUJOSA 2.2. CUBRIMIENTO MUROS SIN CUBRIMIENTO PAETE, PAPEL COMUN, LADRILLO PRENSADO ESTUC, CERMICA, PAPEL FINO MADERA, PIEDRA ORNAMETAL MARMOL, LUJOSOS, OTROS 2.3. PISOS TIERRA PISADA CEMENTO, MADERA BURIDA BALDOSA COMUN DE CEMENTO, TABLON LADRILLO LISTON MACHIEMBRADO TABLETA, CAUCHO ACRILICO, GRENITO, BALDOSA FINA PARQUET, ALFOMBRA, RETAL DE MARMOL (GRANITO PEQUEO) RETAL DE MARMOL, MARMOL, OTROS LUJOSOS 2.4. CONSERVACION MALO REGULAR BUENO EXCELENTE
PUNTOS 0 2 4 6 8 PUNTOS 0 1 2 3 4 PUNTOS 0 2 3 4 6 8 9 PUNTOS 0 2 4 5
A B C
PUNTOS 2* 4* 6* 8 12
A B C
A B C
PUNTOS 0* 2* 3 5 7
A B C
A B C
PUNTOS 0* 3* 5* 7 9* 11 13
A B C
A B C
PUNTOS 0* 2* 4* 5*
A B C
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3. BAO
PUNTOS RESIDENCIAL
A B C
A B C
3.1. TAMAO SIN BAO PEQUEO MEDIANO GRANDE 3.2. ENCHAPES SIN CUBRIMIENTO PAETE, BALDOSA COMN DE CEMENTO BALDOSIN UNICOLOR, PAPEL COMUN BALDOSIN DECORADO, PAPEL FINO CERAMICA, CRISTANAC, GRANITO MARMOL, ENCHAPE LUJOSO 3.3. MOBILIARIO POBRE SENCILLO REGULAR BUENO LUJOSO 3.4. CONSERVACION MALO REGULAR BUENO EXCELENTE SUBTOTAL
PUNTOS 0 1 2 3 PUNTOS 0 1 2 3 4 5 PUNTOS 0 3 6 9 11 PUNTOS 0 2 4 5
A B C
PUNTOS
A B C
A B C
PUNTOS
A B C
A B C
PUNTOS 0 3 6 9 16
A B C
A B C
PUNTOS
A B C
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4. COCINA
PUNTOS RESIDENCIAL
4.1. TAMAO SIN COCINA PEQUEA MEDIANA GRANDE 4.2. ENCHAPES SIN CUBRIMIENTO PAETE, BALDOSA DE CEMENTO BALDOSIN UNICOLOR, PAPEL COMUN BALDOSIN DECORADO, PAPEL FINO CERAMICA, CRISTANAC, GRANITO MARMOL, ENCHAPE LUJOSO. 4.3. MOBILIARIO POBRE SENCILLO REGULAR BUENO LUJOSO 4.4. CONSERVACION MALO REGULAR BUENO EXCELENTE SUBTOTAL TOTAL RESIDENCIAL Y COMERCIAL (1,2,3,4)
PUNTOS 0 1 2 3 PUNTOS 0 1 2 3 4 5 PUNTOS 0 2 3 4 6 PUNTOS 0 2 4 5
PUNTOS
PUNTOS
PUNTOS 0* 3* 5* 7 9*
PUNTOS 0* 2* 4* 5*
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5. COMPLEMENTO INDUSTRIA 5.1. CERCHAS MADERA METALICA LIVIANA METALICA MEDIANA METALICA PESADA ALTURA SUBTOTAL TOTAL INDUSTRIAL 6. GENERALES 6.1. NUMERO TOTAL DE PISOS DE HABITACIONES DE BAOS DE LOCALES AO DE CONSTRUCCION ESTRATO No. OBSERVACIONES: EDIFICACIONES VARIAS DESTINO DESCRIPCION M (1,2,5) PUNTOS 6* 12* 22* 34* 6* A B C
SERVIDUMBRES:
FIRMA DEL PROPIETARIO O POSEEDOR
FECHA
DIA
MES
AO
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NOTA: El avaluador puede consultar tambin los formatos de calificacin de construcciones de las Lonjas, CAMACOL, Oficinas particulares o disear su propio formato.
AVALU DE CONSTRUCCIONES SOMETIDAS AL RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. Es necesario aclarar que los bienes comunes definidos en el Reglamento de Propiedad Horizontal, son inseparables de las reas de derecho privado, lo que impide su comercializacin en forma independiente y esto influye en su valor comercial, as sean de uso exclusivo. En condiciones normales, un inmueble sometido al Rgimen de Propiedad Horizontal, esta compuesto por: rea Construida Privada rea Construida Comunal Lote Privado Lote Comunal Zona Comunal de Uso Exclusivo Potencial de Desarrollo. Garaje Es importante entonces, cuantificar el aporte individual de esos elementos al valor total del bien. Avalo de Construcciones Privadas: Estas pueden ser avaluadas por cualquiera de los mtodos explicados anteriormente. (Se recomienda reposicin o renta).
Avalo de Construcciones Comunales: Su necesidad de avalo individual tiene una razn lgica: Pago de la Prima del Seguro. El Ingeniero William Robledo Giraldo, ha desarrollado la siguiente propuesta metodolgica:
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Obtenga el Coeficiente de Copropiedad. Esta informacin se toma del Reglamento de Propiedad Horizontal. Para el ejemplo suponga que este es de 3.4%.
Defina las zonas comunales construidas y su rea. Esta informacin se toma del Reglamento de Propiedad Horizontal. Para el ejemplo se asumen que estas son: Casetas de celadura, zonas de circulacin, escaleras, espacios de los ascensores, gimnasio y saln de reuniones. Area Total = 4.500 Mts. Determine la zona comunal construida de mayor rea. Esta informacin se toma del Reglamento de Propiedad Horizontal. Para el presente caso se asume que el rea de mayor construccin es el saln de reuniones, con un rea de 600 Mts. Avalu por cualquier mtodo la zona seleccionada con mayor rea. Para el ejemplo, 600 m. La zona avaluada (Se empleo el mtodo de reposicin), dio como resultado final $500.000 m. Cuantifique el coeficiente de rea, se procede de la siguiente manera: Si el 100% equivale a 4500 Mts 3.4 equivale a X
X = 4500 Mts x 3.4 100% X = 153 Valor Total Construccin Comunal = 153 * $500.000 = $76.500.000 NOTA: Si se quiere ser ms exacto en el avalo de las zonas comunales construidas, este procedimiento debe ser aplicado en cada una de las zonas definidas: Casetas de celadura, zonas de circulacin, escaleras, espacios de los ascensores, gimnasio y saln de reuniones. Sin embargo, la experiencia profesional del ingeniero Robledo Giraldo, permite concluir que avaluando la zona comunal construida de mayor rea, se obtiene un valor muy cercano a la realidad.
Avalo de Lotes Privados:

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Se procede aplicando cualquiera de las metodologas descritas anteriormente. Solo debe tenerse cuidado en el momento de cuantificar el coeficiente de rea. Se procede de la siguiente manera:
Si el 100% equivale a 3000 Mts 3.4 X X = 3000 Mts x 3.4 100% X = 102 Mts Suponga que la aplicacin del mtodo valuatorio, determino que el valor metro cuadrado lote privado vale a $300.000. En consecuencia el valor del lote privado ser: $300.000 * 102 Mts = $30.600.000 Avalo de Lotes Comunales: El ingeniero Robledo Giraldo propone la siguiente metodologa: Defina el rea del lote comunal. Esta informacin se obtiene del Reglamento de Propiedad Horizontal. Para el ejemplo suponga 3.600 Mts Obtenga el coeficiente de rea. Esta informacin se obtiene del Reglamento de Propiedad Horizontal. Se asume el mismo 3.4% Cuantifique el coeficiente de rea. Se procede as: Si el 100% equivale a 3600 Mts 3.4 X X = 3600 Mts x 3.4 100% X = 122.4 Mts
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Asemeje precios. Esto significa que el valor obtenido por Mts para el lote privado, se asume para el lote comunal. La razn de ello, es que geolgicamente las caractersticas de ambos suelos son iguales. Valor lote comunal perteneciente a esa unidad = 122.4 Mts * $300.000 = $36.720.000 NOTA: Se afirmo anteriormente que los bienes comunes definidos en el Reglamento de Propiedad Horizontal, son inseparables de las reas de derecho privado, lo que impide su comercializacin en forma independiente y esto influye en su valor comercial, a si sean de uso exclusivo. Realmente con el procedimiento anterior, lo que se pretende es cuantificar el valor adicional que la unidad privada obtiene por la existencia de zonas comunales sin construir, ya que en el sentido tradicional de la propiedad, este suelo carecera de valor por las limitaciones de comercializacin y uso.
Avalo de Zonas Comunales de Uso Exclusivo: Es valido tambin aclarar, que lo que se pretende es determinar el valor adicional que su existencia genera. Es lgico pensar que si existen dos inmuebles exactamente iguales, en todas sus caractersticas fsicas, pero uno de ellos carece de zona comunal de uso exclusivo, este, tendr un menor valor que aquel. El ejemplo tpico de las zonas comunales de uso exclusivo, son las terrazas. Plantea el ingeniero Robledo Giraldo, dos opciones: Cuando la zona comunal de uso exclusivo es mayor al rea construida privada, as: rea comunal de uso exclusivo: 150 Mts rea construida privada: 100 Mts Valor total rea construida privada: $150.000.000 La existencia de esta zona comunal, amerita un valor adicional equivalente al 20% del valor total del rea construida privada. Valor adicional = $30.000.000 Cuando la zona comunal de uso exclusivo es menor al rea privada. rea comunal de uso exclusivo: 150 Mts rea construida privada: 60 Mts
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Valor total rea construida privada: $150.000.000 La existencia de esta zona comunal, amerita un valor adicional equivalente al 10% del valor total del rea construida privada. Valor adicional = $15.000.000 Sin embargo, en este caso concreto, para que se genere este valor adicional, es necesario que el rea comunal de uso exclusivo, corresponda a por lo menos el 40% del rea total construida privada . (Para el ejemplo, el 40% de 150 mt2 es 60).
Avalu del Potencial de Desarrollo. Es posible que el inmueble tenga una altura inferior a la permitida por la norma, en este caso se debera calcular el potencial (Segn el escenario, no hay que olvidar la propuesta del Ing. Robledo Giraldo, que contempla 4 posibles escenarios). Avalo de Parqueaderos. Tomando como base la experiencia del autor, este recomienda, un simple anlisis de mercado para obtener su valor, salvo en aquellos sectores, en los cuales la escasez de parqueaderos sea manifiesta, donde se recomienda aplicar un mtodo de reposicin o de renta. Avalo total del Inmueble de Propiedad Horizontal. El avalo total del bien, corresponde a la sumatoria total de los avalos parciales, es decir, valor de la construccin privada + valor de la construccin comunal + valor de lote privado + valor del lote comunal + valor zonas comunales de uso exclusivo + valor de potencial de desarrollo + parqueadero. INFORME DEL AVALO. No existe regla alguna, ni se han adoptado por parte de los Avaluadores formas precisas y estandarizadas, para la redaccin de los documentos que contienen sus opiniones y conclusiones sobre el avalo de un bien. El informe debe ser suficientemente claro para que cualquier persona lo lea y lo entienda, su forma y extensin puede variar, dependiendo de las necesidades y requerimientos del cliente, del tipo de la propiedad en estudio y de la habilidad y facilidad del avaluador para comunicar y exponer sus opiniones. En cierto sentido, el informe seala la forma y el criterio que el avaluador ha
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utilizado en el anlisis e informacin de los datos concernientes al bien avaluado, para finalmente arribar al probable precio del bien. El informe es tambin, un reflejo del conocimiento y comprensin que posee el avaluador, de los factores econmicos imperantes y de los principios y tcnicas del proceso valuatorio, as como de su habilidad profesional, para utilizar e interpretar la informacin conocida y de su capacidad de discernimiento, para determinar la incidencia de los diferentes factores de valorizacin o desvalorizacin presentes, para derivar finalmente en una opinin sobre el valor del bien inmueble en cuestin. El contenido sugerido, aunque el lector es libre de adoptarlo, ampliarlo y/o modificarlo, es el siguiente: 1. INFORME. 2. TABLA DE CONTENIDO: 3. CONSIDERACIONES GENERALES. Se relaciona el mtodo empleado, las fuentes consultadas y describe brevemente la forma como se determin el valor de la propiedad. Se presenta a continuacin el contenido de un modelo de informe de avalo, valido para predios urbanos y rurales, solo que en uno u otro caso, se eliminaran algunos parmetros.
MEMORIA DESCRIPTIVA. Propietario. Ubicacin geogrfica del municipio. Ubicacin del predio dentro del municipio. Ubicacin del predio segn divisin poltico administrativa (comuna, localidad, alcalda, sector) Descripcin del sector en el cual se ubica la propiedad. Servicios pblicos del sector y del predio. Nivel social y econmico del sector, estratificacin. Vas de acceso al sector y al predio. Zonificacin del sector segn El Plan de Desarrollo del Municipio y el Plan de Ordenamiento Territorial. Espacio pblico circundante al predio. Sistema de transporte que van al sector. Usos del suelo segn el Cdigo de Construcciones y Urbanismo vigente en cada municipio.
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ASPECTOS JURDICOS. Titilacin. Matricula Inmobiliaria Ficha catastral Servidumbres Gravmenes. LINDEROS Y REAS. Del lote Linderos segn escritura pblica. Linderos segn carta catastral. Linderos segn visita. rea lote segn escritura pblica. rea lote segn carta catastral rea segn levantamiento topogrfico rea construida. Es necesario aclarar, que las reas oficiales segn resolucin 2555 de 1988 (por la cual se reglamenta la formacin, actualizada de la formacin y conservacin del Catastro Nacional) son las determinadas por el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi. Cuando hay discrepancia apreciable en las reas, debe hacerse un proceso aclaratorio y sugerir levantamiento de planos por profesionales expertos. Es importante aclarar que las ciudades de Bogot, Cali y Medelln y el Departamento de Antioquia, poseen catastros propios e independientes del Instituto Geogrfico.
CARACTERSTICAS GENERALES DEL PREDIO: Se detalla todo lo referente al inmueble. DEL LOTE: Forma Topografa Frente promedio Fondo promedio Relacin frente - fondo Frente sobre va Ubicacin en la manzana Potencial de desarrollo.
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. -
Si el predio es rural, deben calificarse adems los siguientes factores: Pendiente Drenaje Encharcamiento Permeabilidad Discontinuidad Retencin de humedad Pedregosidad Erosin Textura Profundidad efectiva Nivel de fertilidad PH Existencia de Aguas Tipo de suelo Fuentes de agua Tipo de cultivos
DE LA CONSTRUCCIN: Cimentacin Estructura Fachada Cubierta Mampostera Pisos Cielorrasos Baos Cocina Instalaciones elctricas Instalaciones hidrulicas Carpintera Ventanas Puertas Acabados Conservacin Vetustez Numero de pisos Distribucin de la construccin
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SUSTENTACIN DEL AVALO: Expectativas de valorizacin. Indicadores econmicos de la fecha.
METODOLOGIA: Memoria de clculos.
CUADRO DE VALORES, ANLISIS COMERCIAL: Valor metro cuadrado terreno. rea terreno Valor terreno Potencial de desarrollo Valor total terreno Valor metro cuadrado construccin rea construccin Valor construccin Valor garaje Valor total avalo
ANEXOS Anexo fotogrfico Anexo cartogrfico Cuadro de clculos Acreditaciones
BIBLIOGRAFA.
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FORMATO AVALO INMUEBLE EN PROPIEDAD HORIZONTAL CONTENIDO I II. III. IV. V. VI. VII. INFORMACION BASICA TITULACION CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACIN REGLAMENTACION URBANISTICA CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO. CARACTERISTICAS GENERALES DE CONSTRUCCIN DEL EDIFICIO. CARACTERISTICAS GENERALES DE CONSTRUCCIN DEL REA PRIVADA CONSIDERACIONES GENERALES AVALUO COMERCIAL INDICADORES ECONOMICOS ANEXOS BIBLIOGRAFIA
VIII. IX. X. XI. XII.
I. 1.1 1.2 1.3.
INFORMACION BASICA TIPO DE INMUEBLE MUNICIPIO DIRECCION
1.3.1 LOCALIZACION 1.3.2 BARRIO O URBANIZACION 1.3.3 ALCALDIA MENOR

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1.4 1.5 1.6 1.7
DESTINACION ACTUAL DEL INMUEBLE DOCUMENTOS SUMINISTRADOS FECHA VISITA FECHA INFORME
II. TITULACION 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 PROPIETARIO TITULO DE ADQUISICION FOLIO DE MATRICULA INMOBILIARIA REGISTRO CATASTRAL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL FUENTES OBSERVACIONES JURIDICAS USO ACTUAL.
III. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACION 3.1 DELIMITACION DEL BARRIO O URBANIZACIN NORTE: SUR: ORIENTE: OCCIDENTE:
3.2 ACTIVIDADES PREDOMINANTES 3.2.1 DEL SECTOR 3.3 TIPOS DE EDIFICACION 3.3.1 DEL SECTOR
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3.4
ESTRATIFICACION
3.5 VIAS DE ACCESO E INFLUENCIA DEL SECTOR 3.5.1 CARACTERISTICAS GENERALES 3.5.2 ESTADO DE CONSERVACION 3.6 3.6.1 3.6.2 3.6.3 3.7 3.7.1 3.7.2 3.7.3 3.7.4 3.7.5 3.7.6 3.8 3.9 3.10 3.11 VIA FRENTE A LA PROPIEDAD IDENTIFICACION CARACTERISTICAS GENERALES ESTADO DE CONSERVACION INFRAESTRUCTURA URBANISTICA VIAS ANDENES SARDINELES ALUMBRADO PUBLICO PARQUES REDES DE SERVICIOS PUBLICOS TRANSPORTE PBLICO ACTIVIDAD EDIFICADORA PERSPECTIVAS DE VALORIZACION COMENTARIOS GENERALES
IV. REGLAMENTACION URBANISTICA 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.5.1 4.5.2 ACUERDOS Y/O DECRETOS REGLAMENTARIOS AREA DE ACTIVIDAD TRATAMIENTO USOS PERMITIDOS AFECTACIONES VIALES DE SERVICIOS
V. CARACTERISTICAS GENERALES DEL GLOBO DE TERRENO 5.1 5.2 5.2.1 5.2.2 IDENTIFICACION URBANISTICA CABIDA SUPERFICIARIA DEL GLOBO DE TERRENO FUENTE AREA PROPORCIONAL SEGN COEFICIENTE
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5.3 5.4 5.5 5.6 5.7
FORMA GEOMETRICA FRENTE FONDO (PROMEDIO) RELACION FRENTE - FONDO RELIEVE
VI. CARACTERISTICAS GENERALES DE CONSTRUCCION DEL EDIFICIO. 6.1 6.1.1 6.1.1.1 6.1.2 6.1.3 6.1.4 6.1.5 6.1.6 GENERALIDADES AREAS DE CONSTRUCCION FUENTE NUMERO DE PISOS Y NIVELES DISTRIBUCION EDAD DE LA EDIFICACION CATEGORIA DE LOS ACABADOS ESTADO DE CONSERVACION
6.2 ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS 6.2.1 CIMENTACION 6.2.2 ESTRUCTURAS 6.2.3 ESTRUCTURA DE LA CUBIERTA 6.2.4 CUBIERTA 6.2.5 ACABADOS FACHADA 6.2.6 ENTREPISOS 6.2.7 MAMPOSTERIA 6.2.8 VENTANERIA 6.2.9 PUERTAS EXTERIORES 6.2.10 ESCALERAS 6.2.11 ACABADOS ZONAS EXTERIORES 6.2.12 ALTURA (S) LIBRES (S) 6.2.13 LUZ ENTRE COLUMNAS 6.2.14 ENUMERACION Y DESCRIPCION EQUIPAMENTO ESPECIAL. 6.3 DESCRIPCION DE ACABADOS POR DEPENDENCIAS O GRUPOS 6.3.1 ----------------------------------6.3.1.1 PISOS 6.3.1.2 MUROS 6.3.1.3 TECHOS 6.3.1.4 OTROS 6.3.2 -----------------------------------CARRERA 11 No. 95 75. OF. 302A. PBX: 4.805959. FAX: 2565252. Cel. 3105711200
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6.3.2.1 6.3.2.2 6.3.2.3 6.3.2.4
PISOS MUROS TECHOS OTROS
VII. CARACTERISTICAS GENERALES DE CONSTRUCCION DE LA UNIDAD PRIVADA (PROPIEDAD HORIZONTAL) 7.1 7.1.1 7.1.2 7.1.3 7.1.4 7.1.5 7.1.6 7.1.7 7.1.8 7.1.9 GENERALIDADES (DEL EDIFICIO O CONJUNTO) TIPO NOMBRE DESTINO (S) NUMERO DE PISOS NUMERO DE UNIDADES POR PLANTA NUMERO DE UNIDADES TOTALES EDAD DE LA EDIFICACION CATEGORIA DE LOS ACABADOS ESTADO DE CONSERVACION
7.2 ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS 7.2.1 PISOS 7.2.2 MAMPOSTERIA 7.2.3 ACABADOS 7.2.4 ENTREPISOS 7.2.5 CARPINTERIA 7.2.6 VENTANERIA 7.2.7 INSTALACIONES ELECTRICAS 7.2.8 INSTALACIONES HIDRAULICAS 7.2.9 BAOS 7.2.10 COCINA 7.2.11 PUERTA DE ACCESO 7.2.12 ESTADO DE CONSERVACION 7.2.13 ESCALERAS 7.2.14 ACABADOS 7.2.14.1 7.2.14.2 7.3. 7.3.1. 7.3.2. 7.3.3. ACABADOS HALLES ACABADOS ZONAS EXTERIORES
PARTICULARIDADES DE LA (S) UNIDAD (ES) UBICACIN DE LA (S) UNIDAD (ES) DENTRO DEL CONJUNTO AREA DE LA (S) UNIDAD (ES) LINDEROS
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7.3.4. COEFICIENTE DE COPROPIEDAD 7.3.5. VALOR CUOTA DE ADMINISTRACION 7.3.6. DISTRIBUCION VIII. CONSIDERACIONES GENERALES IX. AVALUO COMERCIAL 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 9.7 9.8 9.9 9.10 9.11 9.12 9.13 9.14 9.15 9.16 9.17 AREA LOTE PRIVADO VALOR METRO CUADRADO VALOR LOTE PRIVADO AREA LOTE COMUNAL VALOR METRO CUADRADO VALOR TOTAL LOTE COMUNAL VALOR TOTAL LOTE AREA CONSTRUIDA PRIVADA VALOR METRO CAUDRADO VALOR AREA CONSTRUIDA PRIVADA AREA CONSTRUIDA COMUNAL VALOR METRO CUADRADO VALOR AREA CONSTRUIDA COMUNAL VALOR TOTAL CONSTRUCCION VALOR ZONA COMUNAL DE USO EXCLUSIVO VALOR PARQUEADERO VALOR TOTAL AVALUO
X. INDICADORES ECONOMICOS XI. ANEXOS. 11.1 ANEXO CARTOGRAFICO 11.2 FOTOGRAFICO 11.3 MEMORIA DE CALCULOS XII. BIBLIOGRAFIA 12.1 FOTOCOPIA CREDENCIALES 12.2 FECHA Y FIRMA
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CAPITULO V
AVALUOS ESPECIALES Son avalos practicados sobre propiedades de uso especial, cuya destinacin y equipamiento los hace distintos de todos los dems, por lo tanto, la posibilidad de comercializacin es limitada ante la escasez de oferta en el mercado inmobiliario ya que estn equipadas, acondicionadas y usadas para un propsito especifico, adems presentan dificultades de adaptacin para otro uso, por las limitaciones de diseo. Los Avalos Especiales se practican sobre inmuebles como Teatros, Estadios, Hospitales, Condominios, Cementerios, Iglesias y catedrales, expendios de Gasolina (bombas). Los Avalos Especiales son distintos de los llamados AVALOS ADMINSITRATIVOS, pues por estos se entiende: El valor comercial asignado a un inmueble, ejecutado por el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, directamente o por contrato con avaluadores particulares y para los fines de establecer si una vivienda o grupo de viviendas pueden ser consideradas de inters social (Art. 44 ley 9/89), para estimar los perjuicios por afectacin (Art. 37 ley 9/89), para recibir en donacin inmuebles (decreto 222(83 Art. 176), y en general todos aquellos que no sean para compra voluntaria o expropiacin, regulados por los artculos 10, 11, 12, 18 y 27 de la ley 9 de 1989 y los AVALUOS ADMINISTRATIVOS ESPECIALES, que son los practicados a inmuebles urbanos y suburbanos para adquisicin por Enajenacin voluntaria o expropiacin. El valor del avalo Administrativo Especial es el valor comercial o de mercado existente o asignable al precio antes de la accin o intencin manifiesta y reciente del estado, actualizado por el IPC. Del DANE. METODO DE AVALUO. El uso de los tres mtodos para avaluar, costo, ingreso y mercado tiende a reducir errores en la conclusin final del avaluador, si es posible, el avaluador debe reunir la informacin basado en: 1. 2. 3. Costo de reposicin, menos la depreciacin. Capitalizacin del ingreso neto estimado del hotel. Evidencia de ventas de hoteles similares o comparables.
METODO DE COSTO. Valorar usando el mtodo de costo es reponer el costo nuevo menos la depreciacin, la cual incluye no slo el deterioro fsico sino tambin la obsolescencia de la propiedad.
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Es conveniente hacer ciertas reflexiones en relacin con la depreciacin sobre el valor nuevo de las edificaciones, obras exteriores y complementarias, as como la obsolescencia econmica que pueden tener. En cuanto a lo primero no hay dificultad, ya que la depreciacin por edad, estado de conservacin y/o deterioro que tengan las edificaciones, estn tabuladas por diversos tratadistas, y queda a criterio del perito establecer los porcentajes de castigo. Puede darse el caso de reas con un deterioro mayor, como suele suceder en cocinas, lavanderas, reas de mantenimiento, sistemas de comunicacin, ascensores, etc., que sufren demasiado deterioro por el trfico constante e intensa actividad a que son sometidos; y por tanto, su depreciacin tendr que ser mayor. El perito deber avaluar aquellas reas con mayor deterioro que el normal a fin de poder hacer las correcciones del caso y determinar el valor razonable y justo, pudiendo para ello, trabajar selectivamente segn las reas o bien con criterio de ponderacin y establecer un porcentaje global. La Obsolescencia es otra causa de la depreciacin, viene a ser la causa de la prdida del valor que experimenta el bien en razn de su uso econmico negativo o la prdida del valor frente a bienes con nuevas tecnologas y mejoras en su diseo construccin, se puede hablar de: Obsolescencia funcional: que es el resultado de defectos en el diseo o cambios a travs de los aos en los aspectos estructurales, materiales o diseos obsoletos a la luz de los estndares comunes, pudiendo ser corregidos o no. Obsolescencia econmica: es el efecto adverso de los factores externos cuya influencia produce un resultado econmico negativo imposible de corregir.
METODO DE MERCADO La confiabilidad de este mtodo depende de la calidad y veracidad de la informacin obtenida de inmuebles similares al avaluado, se basa en el valor que un comprador estara dispuesto a pagar, por un bien comparable y que le generase una utilidad igual. En el sector hotelero no siempre es posible obtener informacin de mercado, pues los hoteles son diferentes por construccin, diseo, ubicacin, vetustez, mobiliario y calidad de los servicios que prestan.
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AVALUO DE TERRENOS SIN URBANIZAR El valor de los lotes en bruto se obtiene a partir del valor de lotes urbanizados, a los cuales se resta los costos de urbanismo. Tambin se puede recurrir al proceso de homogenizacin, as: Se comparan las ofertas encontradas con la transaccin esperada, se homogeniza el tamao del lote motivo del avalu con el lote tpico de la zona, pero sobre todo se deben hacer comparables las normas y las caractersticas de la edificacin que se pueda construir. Reglamentacin y Normas. Las normas de la ciudad definen lo que se puede construir en el lote de referencia, y los parmetros definitivos para obtener el valor del lote son: Densidad permitida, reas de Control Ambiental, Normas de la urbanizacin, Tamao mnimo de Lotes, Cesiones, Costos de Urbanizacin y la utilidad del constructor. AVALUO DE CLUBES SOCIALES Para el avalu del terreno se utiliza el mtodo Residual o el Potencial de Desarrollo, en las construcciones se aplica el Mtodo de Reposicion.El club Social como tal, se avala por el valor de las acciones, el numero de socios y la disponibilidad de acciones en el mercado. Para el avalu de las piscinas y las canchas deportivas, se aplica el Mtodo de Reposicin. El avalu de campo de Golf, debe hacerse por el mtodo de Sustitucin: Cuanto vale tener un campo de las caractersticas del predio motivo del avalu, no se considera solo el valor del campo, sino el costo de las adecuaciones (Condiciones y tamao de la vegetacin). Las instalaciones del club pueden tambin avaluarse por el uso alterno que tendran. Es importante aclarar que una cosa es avaluar el terreno, las instalaciones y construcciones, que sera el valor fsico del club, y otra muy distinta, es avaluar el Club como negocio o como entidad Social. AVALUO DE INSTITUCIONE SEDUCATIVAS Las instalaciones educativas pueden ser avaluadas como inmuebles fsicos y como empresas. Como inmueble se avala el terreno (Mtodo comparativo de mercado, Residual), y la construccin por el mtodo de Reposicin. Si se avala como empresa, se determina la rentabilidad del negocio y se aplica el mtodo de Renta.
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AVALUO DE TEATROS. El avalu se realiza por el mtodo de renta, pues el teatro como tal, es un inmueble negocio. Se cuantifica la demanda esperada, se definen los gastos de operacin, se determina la rentabilidad promedio ponderada y se aplica el Mtodo de Rentabilidad. AVALUO DE HOTELES. Se aplica el mismo criterio del Inmueble-negocio. Se determina la rentabilidad promedio por temporada, luego se obtiene el promedio ponderado de la rentabilidad y se aplica el Mtodo de Renta. AVALUO DE LOTES PORTUARIOS. Es necesario resaltar que la disponibilidad de lotes portuarios es escasa. Pero es claro que se deben avaluar por el Mtodo de Renta. Se define la posibilidad de almacenamiento del lote, dependiendo de la capacidad de los contenedores a almacenar (20-40 Toneladas), se cuantifica el pago por contenedor,( Una cosa es el contenedor lleno y otra vacio), se determinan las gastos de operacin, se defina la rentabilidad y se procede a realizar el avalu por el Mtodo de Renta.
CAPITULO VI
AVALUO DE RONDAS, RIO Y HUMEDALES. El doctor OSCAR F. BORRERO OCHOA, propone la aplicacin de la siguiente ecuacin: V = P.A. + F.P.R. A+R A= rea no afectada por la Ronda. R= rea afectada por la Ronda del rio. P= Precio medio por Hectrea de las fincas en la regin. F= Factor aplicable a la Ronda. As por ejemplo, si un predio esta destinado a la produccin de cultivos permanentes (palma africana, caa de azcar, caf , banano y frutales ) tiene un valor de afectacin del 10% respecto del valor del terreno productivo. Si el predio esta dedicado a los cultivos transitorios (maz, sorgo, algodn), el factor a utilizar es del 30%.Si el terreno esta dedicado a ganadera extensiva, se propone un factor del 50%.
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Ejemplo: Una finca de 40 Hectreas, tiene 30 Hectreas de rea til y 10 Hectreas en ronda de rio, y un precio promedio de $15.000.000.oo. Se dedica a cultivos transitorios. V=15.000.000.oo*30+0.1*15.000.000.oo*10. 30+10 V= $11.625.000.oo. METODOLOGIA PARA ZONAS URBANAS. La practica ensea que se debe aplicar el Mtodo Residual, para la obtencin del valor del suelo urbano de proteccin. Esto significa que el Constructor, potencial demandante del predio, pagara por un terreno que permita construir determinado nmero de viviendas o metros cuadrados en funcin de su potencialidad contractiva o densidad habitacional, y no de acuerdo a su tamao Generalmente el valor pagado tiene como precio de referencia el valor rural.
CAPITULO VII
AVALUOS INDUSTRIALES:
CLASES Por INDUSTRIA se entiende el conjunto de actividades orientadas a las primeras y posteriores transformaciones de los productos naturales y su ulterior envasado y transporte. Tambin se entiende por industria el conjunto de operaciones necesarias para la transformacin de materias primas en productos terminados, pasando por la produccin, almacenamiento y distribucin de bienes econmicos tangibles. En otras palabras, los recursos fsicos son transformados, fabricados y ensamblados para formar otros bienes fsicos. Entre los productos suministrados por la industria hay que distinguir entre los Bienes de consumo, destinados a ser vendidos al consumidor para cubrir sus necesidades y los
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Bienes de produccin, destinados a producir otros bienes, como por ejemplo, mquinas y herramientas. Se han acuado 2 trminos: Pequea industria: Es la dedicada a usos de consumo, los edificios para est categora de industrias son edificios de uso corriente, con inversin relativamente pequea en maquinaria y equipo. Industria pesada: Se refiere a Industrias que tratan grande cantidades de productos brutos para convertirlos en productos semielaborados y usualmente se construyen para larga duracin. Entre los productos suministrados pro la industria hay que distinguir entre los Bienes de consumo, destinados a ser vendidos al consumidor para cubrir sus necesidades y los Bienes de produccin, destinados a producir otros bienes, como por ejemplo, mquinas y herramientas. Por EMPRESA se entiende a aquella figura comercial cuyo objetivo es obtener beneficios, los cuales generalmente son financieros y para lo cual se requiere el concurso de diversos elementos fsicos (terrenos, construcciones, infraestructura, maquinaria, equipos, insumos, servicios) y otros intangibles. Generalmente sus utilidades se producen por la prestacin de servicios. ETAPAS PARA LOS AVALUOS INDUSTRIALES. El proceso valuatorio se puede resumir en los siguientes Items: Definicin del problema Visita y Reconocimiento del Bien. Es conveniente hacer un recorrido general de la planta, para determinar cual debe ser la forma ms correcta, rpida y eficaz a seguir en la inspeccin de los equipos. Es conveniente seguir el diagrama de Flujo del Proceso de Produccin, tambin se puede realizar la inspeccin seccin por seccin, en lo posible, por grupo de equipos, ello permite presentar avalos parciales, lo cual es de gran utilidad para la empresa que solicita el estudio. La etapa de la inspeccin del equipo, se puede resumir as: Identificacin del equipo. Normalmente todos los equipos traen una plaqueta diseada por el fabricante, sta tiene nmero de serie, modelo y pas fabricante.
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Descripcin del Equipo. Se relacionan los componentes y/o accesorios que hacen parte del equipo, especificando su uso y funcionamiento
- Materiales. Obviamente, dependen del tipo de trabajo que realiza la Maquinaria. - Diseo de la Maquina: El diseo es la actividad creativa, consistente en determinar las caractersticas exteriores de los equipos. Es lgico, que en muchos casos, las labores que los equipos desarrollan determinan su diseo. Se debe analizar la apariencia del equipo, su peso y volumen, su calidad de produccin y la naturaleza del mercado. - Tipo de Combustible: Los equipos industriales pueden funcionar con electricidad, Gas, gasolina, ACPM, vapor de agua etc. - Mecanismos Articulados: Pueden ser barras fijas, tuberas y sus accesorios. - Instalaciones Elctricas e Hidrulicas: Hace referencia a la forma de conduccin de la electricidad al motor y al manejo de los fluidos. - Motores: Por motor se entiende aquel tipo o aparato que transforma en energa mecnica otras clases de energa. - Sistemas de Lubricacin: Lubricacin es el procedimiento mediante el cual se engrasa o aceita un equipo, tratando de minimizar el desgaste de sus partes. - Sistemas de Enfriamiento: Mecanismos que permiten mantener la temperatura adecuada del equipo. - Marca del Equipo: por marca se entiende el distintivo que el fabricante coloca a los productos de su industria, dependiendo de su reconocimiento y posicionamiento en el mercado, se deriva su agenciamiento, es decir, la posibilidad de conseguir repuestos originales. - Pas Fabricante del Equipo: El grado de Industrializacin de un pas, es casi siempre sinnimo de calidad de los equipos que produce. - Grado de Comercializacin: Refleja la aceptacin en el mercado del equipo. Es consecuencia lgica de su marca y lugar de fabricacin. - Obsolescencia Tcnica: Se mide teniendo una visin conjunta de la evolucin de los instrumentos o maquinaria y tcnicas exclusivas de una industria determinada. Ejemplo claro se presenta en la informtica, un Computador es obsoleto tcnicamente en 1 ao. Equipos de navegacin aeronutica, envasadoras, etc.
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- Obsolescencia Mecnica: Se refiere al rendimiento mecnico, consecuencia lgica del desgaste normal de cada parte de los equipos. - Eficiencia mecnica: En una mquina simple, se realiza trabajo de entrada por la aplicacin de una fuerza nica y la mquina realiza trabajo de salida, por medio de otra fuerza nica, durante sta operacin ocurren tres procesos: a. Se suministra trabajo a la mquina. b. Se realiza trabajo en contra de la friccin. c. La mquina realiza trabajo til o de salida. La eficiencia de la mquina, se puede medir comparando su trabajo de salida contra el trabajo que se le suministra. Eficiencia Mecnica = Trabajo de salida Trabajo de entrada La eficiencia siempre ser un nmero comprendido entre cero y uno, es prctica comn, expresar sta cantidad decimal en trminos porcentuales. Este dato suele estar definido en los catlogos suministrados por el fabricante de los equipos, en caso contrario, es fcilmente calculable, por ejemplo, una mquina que realiza 40 julios de trabajo, cuando se le suministran 80, tiene una eficiencia del 50% Eficiencia Mecnica = 40 Julios = 0.5 = 50% 80 Julios
La mquina ideal tendr una eficiencia mecnica del 100%.
- Condiciones de Severidad. Son las condiciones mximas admisibles de trabajo, generalmente los equipos estn diseados para funcionar hasta un lmite superior de trabajo, especificado por el fabricante, si la mquina opera por encima de ste lmite, lo ms probable es que sufra un deterioro acelerado, entregue resultados no confiables o en caso extremo, daos irreparables. Algunos equipos traen en su placa de datos, las condiciones mximas admisibles de operacin, as por ejemplo, los equipos de precisin electrnica deben trabajar a una temperatura especfica, de 18 C, si operan a una temperatura distinta, su grado de precisin disminuye. Para las calderas y compresores, se especifica la mxima presin y temperatura que admiten.
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El Grado de Severidad.
Es un factor determinante en la productividad y en la vida til de las mquinas, especialmente en aquellas cuyo alto grado de precisin se consigue slo con mtodos modernos electrnicos y mandos especiales de microprocesadores, lo cual exige que stas permanezcan en espacios cerrados y en condiciones ambientales atmosfricas totalmente controladas en lo referente a temperatura, humedad y limpieza del aire. El avaluador industrial tambin debe tener en cuenta la compatibilidad qumica de los materiales y el tratamiento o adecuacin de los mismos para que no deterioren los equipos, por ejemplo, el agua de alimentacin de las calderas debe tratarse qumicamente para eliminar su acidez, exceso de aire, dureza (dificultas para obtener espuma con el jabn)etc. causantes de la corrosin o incrustaciones en las cubiertas y tubos de las mismas, disminuyendo consecuentemente su eficiencia y vida econmica til. Programa de Mantenimiento.
La vida econmica til de las mquinas y equipos depende en sumo grado del programa de mantenimiento al que estn sujetas. Por Mantenimiento se entiende el Procedimiento mediante el cual se tratan de conservar las caractersticas fsicas y tcnicas del equipo, en forma constante a travs del tiempo. El propsito del mantenimiento, es reducir las posibilidades de que se presenten fallas en el funcionamiento de los equipos, con lo cual se aumenta la confiabilidad en la cadena productiva y obviamente, reparar daos, cuando se presenten. Mantenimiento Correctivo: Hace referencia a la reparacin del equipo, es muy costosa, pues obliga a parar los equipos sin una programacin establecido previamente. Mantenimiento Preventivo: Es el que se hace antes de que se presente la falla, se origina en la implementacin de rigurosos procedimientos de comprobacin e inspeccin, permite planear la parlisis de los equipos, por lo general, es ms econmico que el correctivo. Mantenimiento Rutinario: Es el mantenimiento general que se hace a los equipos, el ejemplo tpico, es la lubricacin y la limpieza. Mantenimiento Predictivo: Es una innovacin en el mantenimiento de Equipos Industriales, se realiza mediante trabajos programados que permiten deducir el
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estado de los equipos y en consecuencia, determinar la necesidad de reparacin. Ejemplo: medir frecuencias de vibracin. Montaje Electromecnico.
El montaje de una mquina debe ajustarse estrictamente a las reglamentaciones indicadas en los planos y manuales suministrados por el fabricante y debe ser ejecutado por personal experimentado. Para su avalo, los Equipos Industriales se clasifican por grupos homogneos y unidades completas, adicionalmente, se deben analizar y describir la ubicacin de los Equipos en la planta y dentro del ciclo productivo, el nombre del Equipo, El modelo, La serie, su capacidad, Nombre y datos del Proveedor, Ao de fabricacin del Equipo, Dimensiones y caractersticas tcnicas, tipo de trabajo que desarrolla y su intensidad. Caractersticas tcnicas de los equipos. Se debe relacionar como mnimo, el rendimiento del equipo, caracterstica que indica la rapidez de produccin o eficiencia, para prestar un servicio determinado, esto es importante, pues permite comparar el equipo con los existentes en el mercado. DOCUMENTOS NECESARIOS PARA EL AVALO: Anlisis de Documentos Legales y Tcnicos. Algunos de los documentos a solicitar son necesarios para acreditar el valor de reposicin y la propiedad de los equipos, determinar la ubicacin exacta de los bienes, ampliar la descripcin de los equipos, entre otros son los siguientes: Certificado de Constitucin y Gerencia, con el fin de conocer nmero de matrcula, domicilio, objeto social de la Industria, representante legal, reformas del Acta y vigencia de la empresa. La Escritura de Constitucin, sirve para determinar la ubicacin del inmueble donde se encuentran los bienes objeto del avalo, especificando claramente sus linderos y su destino econmico industrial. Certificado de Cmara y Comercio. Para conocer el objeto social de la industria y su representante legal. Plizas de Seguros. Sobre ste documento se debe determinar claramente los riesgos que cubre (robo, incendio), el nmero de la Pliza o contrato de seguro, la compaa aseguradora o beneficiaria, el valor asegurado, la fecha de vencimiento. Contratos de reserva de dominio sin tenencia , para la identificacin del equipo y determinar mquinas en pignoracin, si las hay.
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Facturas de compra de las mquinas y equipos objeto del avalo (si existen), con los correspondientes manifiestos de importacin (si fueron importados). De stos documentos se extraen costos, fechas de adquisicin, casa representante, pas de origen y firma constructora del equipo, derechos arancelarios, impuesto a las ventas y otros si se causan, descripcin detallada de la mercanca. Cartas de Nacionalizacin. equipos motivo del avalo. Este documento permite garantizar la legalidad de los
Catlogos y manuales de operacin . Son tiles para determinar las especificaciones y caractersticas tcnicas del equipo, funcionamiento del equipo, tipo de mantenimiento al cual debe someterse y en general, normas y sugerencias para su montaje mecnico y elctrico. Otros. Aqu se hace referencia a todos los documentos existentes y que puedan servir para la realizacin del avalo. (Avalos Anteriores por Ejemplo).
OBTENCIN Y CLASIFICACIN DE LOS DATOS NECESARIOS PARA EL AVALO. Separacin de los datos generales y especficos de los equipos motivo del Avalo. ANLISIS E INTERPRETACIN DE LA INFORMACIN OBTENIDA, Datos de compra especializadas. ventas, solicitud de cotizaciones, informacin de revistas
ELEMENTOS MOTIVO DEL AVALO El avalo del Terreno sobre el cual se levanta la Construccin Industria. El avalo de la Construccin. El avalo de la Maquinaria y Equipo. El avalo del Good Will. El Avalo del Valor en Marcha. El Avalo de otros Intangibles de la industria. Entre estos intangibles se pueden considerar el Nombre de la Industria y la marca de los productos que elabora, su
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posicionamiento en el mercado, las formulas y patentes que tenga legalmente registradas la, la rentabilidad, etc. DECISIONES ADMINISTRATIVAS. Son decisiones tomadas por la direccin o Gerencia de la Industria y deben ser respetadas y aceptadas por el avaluador. Estas son: Vida til del Equipo, Mtodo de Depreciacin y Cuota de Salvamento. Mtodo de Depreciacin. Por depreciacin se entiende la perdida de valor del equipo por cualquier causa. Como existen varios mtodos de depreciacin (Lnea recta, de la suma de los aos de vida til, por citar solo algunos.). La direccin de la empresa debe definir el mtodo a emplear. Se establece la vida til del articulo (Definida por el fabricante o mediante una decisin administrativa) Se determina la cuota de salvamento Al valor original del equipo (actualizado a pesos de hoy), se le resta el valor de la cuota de salvamento y este es el valor a depreciar. Por cuota de salvamento se entiende el porcentaje del valor original que se considera recuperable, despus del equipo cumplir su vida til. Es una decisin netamente administrativa y depende entre otros, del mantenimiento hecho al equipo. Para obtener la cantidad a depreciar en el primer ao, se multiplica la constante por 1, si es para el segundo ao, la constante se multiplica por 2, y as sucesivamente, al finalizar todo el proceso, la sumatoria de las depreciaciones anuales debe dar el valor considerado originalmente como Valor a Depreciar. En este mtodo pareciera existir mas justicia, pues en la medida en que el Equipo gana obsolescencia, mayor es la depreciacin. Vida til. Por esta se entiende, el tiempo que durara en ptimas condiciones de produccin el equipo, normalmente esta definida por el fabricante, aunque esta tambin depende del grado de industrializacin del pas donde se trabaja. Por ejemplo, en Estados Unidos el ciudadano medio, cambia vehculo cada 3 aos, en el Oriente Medio, el ciudadano promedio cambia vehculo cada ao, en Colombia el ciudadano comn obtiene un vehculo en toda su vida productiva. El propietario puede determinar una vida til para el equipo, distinta a la definida por el fabricante.
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La vida til tambin se puede definir como el perodo de tiempo durante el cual el bien es econmicamente productivo, Por ejemplo: a medida que una mquina es utilizada, la mayor parte de sus piezas estn sometidas a desgaste, a pesar de que un adecuado mantenimiento, puede hacer que ese desgaste sea ms lento, las piezas componentes de la mquina alcanzan un grado de desgaste en el cual fallan y es necesario su reemplazo. Este fenmeno se hace ms frecuente a medida que la mquina va envejeciendo. Si se analizan estadsticas de los costos de operacin, se observar que al cabo de cierto tiempo, el costo por hora de utilizacin del equipo, el cual incluye los costos de mantenimiento, se hacen mayores, en relacin con el costo por hora promedio del equipo hasta ese momento. Este aumento en el costo de operacin del equipo hace que la operacin del mismo ya no sea rentable para la empresa y se dice entonces que la mquina ha llegado al final de su vida til econmica, y en ese momento es ms rentable reemplazar el equipo viejo por un equipo nuevo. La vida til que alcanza un equipo depende, obviamente, de las condiciones de operacin, intensidad de trabajo, tipo de equipo, funcin desarrollada y mantenimiento recibido. Cuota de Salvamento. Es la cantidad de dinero que se puede recuperar del valor original del equipo, una vez este cumple su vida til.
DEFINICIN DEL MTODO VALUATORIO Para cada uno de los elementos del Avalo. Este depende de la Informacin obtenida en la visita de campo, de las caractersticas tcnicas de los equipos y de la informacin suministrada por la empresa. Mtodo de Reposicin. Procedimiento para el Clculo. - Definir los elementos que comprenden el valor de reposicin. - Recopilar la informacin tcnica. - Determinar el valor de Reposicin. Se emplea alguno de los mtodos conocidos. Actualizacin del Valor Histrico por ndices.
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- Consiste en la actualizacin del valor histrico, mediante la aplicacin de ndices que reflejan el efecto sobre el valor de la inflacin en el pas (para equipos nacionales), y el efecto combinado de la inflacin en el pas de origen, con la devaluacin del peso frente a la moneda de dicho pas, (para equipos extranjeros).
Mtodo Comparativo. Consiste en la investigacin con fabricantes, proveedores o representantes de los fabricantes, en el pas o en el exterior, del valor de los bienes de similares caractersticas. Para el caso de construcciones existen algunas estadsticas de entidades como CAMACOL, CENAC, CONSTRUDATA, que publican informacin especializada sobre costos de construccin. En este caso se deben adecuar los valores unitarios de metro cuadrado construido, calculados para prototipos de construccin, a las caractersticas especficas de la construccin objeto del avalo. En el caso de maquinaria y equipos, si se logra obtener una cotizacin de un equipo exactamente igual a aquel que se est avaluando, se tiene una informacin muy confiable; sin embargo, si la marca o el modelo ya no son fabricados, situacin bastante comn, se deben involucrar en el anlisis factores como calidad relativa entre el equipo cotizado y el que es objeto del avalo, nivel de tecnologa, trayectoria de la marca, etc.
Mtodo de Costo de Fabricacin o Presupuesto. Consiste en la determinacin del valor de un bien mediante el anlisis del costo de sus elementos constructivos, la mano de obra involucrada en su fabricacin, los materiales y equipos necesarios, y en general todos los costos de fabricacin. Este mtodo especialmente til para determinar el valor de construcciones, equipos que no involucran mucha tecnologa como tanques y recipientes e instalaciones como redes elctricas, neumticas, tuberas de vapor o agua, etc. que se construyen para suplir necesidades especficas. Calculo del Valor Actual. Se ha definido el valor actual, como valor de reposicin menos una depreciacin, entendiendo el concepto de depreciacin, como la prdida del valor ocasionada por la
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utilizacin (desgaste, deterioro, etc.) del equipo, es decir, la depreciacin debe depender de: tiempo de empleo del equipo, intensidad de trabajo, mantenimiento, condiciones de operacin. Para determinar el valor actual del bien, se debe restar al valor de reposicin, el demrito correspondiente al desgaste por el uso a que ste est sometido el equipo. La determinacin de ste demrito, debe ser realizada tcnica y objetivamente, analizando los factores que intervienen en el proceso de desgaste o deterioro de un bien, y la incidencia que tiene cada uno en dicho proceso. El modelo matemtico fue desarrollado, con el propsito de contar con una metodologa suficientemente vlida desde el punto de vista tcnico, pero tambin de sencilla aplicacin y sobre todo fcil de explicar. La utilizacin de un modelo matemtico de stas caractersticas ha permitido, de otra parte, implementar aplicaciones sistematizadas que facilitan el procesamiento de la informacin y agilizan la realizacin del clculo de los demritos y por consiguiente del valor actual, para grupos de bienes numerosos. El Valor Residual: Es el valor que conserva el bien una vez cumplida su vida til. Es decir, que a pesar de que la operacin del bien ya no es considerada rentable, el bien conserva an el valor de mercado o precio en las condiciones en que se encuentra. La magnitud de dicho valor con relacin al valor de reposicin depender del tipo de bien de que se trate y el estado en que se encuentre. El valor comercial del equipo se obtiene aplicando la siguiente frmula matemtica: Vc = Vr x C x FD x R Donde: Vc: Valor comercial actual del equipo Vr: Valor de reposicin C : cantidad, se refiere el nmero de equipos iguales inspeccionados FD: Factor de Depreciacin obtenido mediante la aplicacin de la frmula R: Realizacin, se califica porcentualmente y depende del grado de comercializacin del bien, considerando la potencial demanda y los sectores de mercado a donde puede dirigirse la oferta del equipo, su nivel tecnolgico, su grado de obsolescencia, la situacin actual y las perspectivas econmicas y financieras del pas.
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-Proporcin del Valor Residual. Es la relacin que existe entre el valor residual del bien al final de su vida til y el valor de reposicin del mismo. Es decir: P = V r / VR -Factor de Demerito. Es un factor que permite obtener el monto del demrito al multiplicarlo por el valor de reposicin. Factor de demrito = (E / Vu) (1 - P)
- Ecuacin del Valor Actual Valor del equipo = VR x Factor de demrito NOTA.- En el caso en que la edad del bien supere la vida til econmica del mismo, las expresiones a utilizar seran las siguientes: VA = Vr = VR x P Demrito = (VR - Vr)= VR (1 - P) -Fijacin de Valores. El avalo total del bien corresponde a la sumatoria de los avalos parciales de los componentes de la industria: Terreno, construcciones, maquinaria y equipo, valor en marcha y Good Will. ELABORACIN DEL INFORME. El informe debe ser lo suficientemente claro, para que cualquier persona al leerlo, lo entienda. FACTORES QUE AFECTAN EL AVALO INDUSTRIAL -Condiciones Socioeconmicas de un Pas. Las alteraciones prolongadas del orden pblico en una determinada regin, tienen altsima incidencia econmica en el valor de los equipos, pues se altera el equilibrio normal del mercado.
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-Polticas Fiscales. Las exenciones o gravmenes que existen en algunas legislaturas, se reflejan necesariamente en el valor de los Equipos. -Modelos Econmicos Imperantes. Los costos de los Equipos Industriales en Sistemas Econmicos Proteccionistas son diferentes a aquellos en Sistemas donde se impone el libre juego de la oferta y la demanda. -Tipos de Crdito Disponible. Los costos financieros deben ser analizados cuidadosamente, pues las tasas de inters terminan por incidir en el valor final de los Equipos Industriales. -Inflacin y Devaluacin. Por Inflacin se entiende el desequilibrio econmico caracterizado por el alza general de precios y que proviene del aumento del papel moneda. Su efecto implica prdida de poder Adquisitivo de la moneda. PRECISIONES VALUATORIAS. Pese a que el resultado del Avalo, es independiente del propsito para el cual se elabora, es posible que un mismo bien tenga valores diferentes, igualmente correctos. Un Equipo industrial puede representar para una Industria un valor competitivo, pues hace que ella marche delante de su competencia, representando una alta inversin, pero puede ser de un valor mnimo en trminos contables, o poco apreciado por una Industria que no tenga la infraestructura necesaria para su debida explotacin. El ejemplo tpico de valores diferentes de un mismo equipo industrial, se da en lo referente a los seguros. El Valor Comercial del equipo puede ser de 100 unidades y estar asegurado por 120 unidades (Supraseguro) o por 80 Unidades (Infraseguro). AVALOS PARA LA OBTENCIN DE SEGUROS. Por Seguro se entiende un contrato en virtud del cual una persona o sociedad (ASEGURADOR), asume un riesgo que debe recaer sobre otra persona (ASEGURADO), a cambio del pago de una cantidad de dinero (PRIMA). En consecuencia, los Seguros son una medida de proteccin de la Industria frente a la posibilidad de ocurrencia de un siniestro y son la estimacin del valor en el cual la Industria los cuantifica, ante la probabilidad de ocurrencia del Siniestro: A mayor riesgo, mayor cobertura y mayor prima. Los Avalos cuyo objeto son la determinacin de un Seguro, aunque el valor obtenido es el comercial, permiten determinar de forma real y objetiva, la suma por la cual debe Asegurarse el Equipo, evitando de paso las figuras de Infraseguro y Supraseguro.
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El Cdigo de Comercio en sus artculos 1101 y siguientes, es claro en lo atinente a Seguros. AVALUO INDIVIDUAL DE LOS COMPONENTES DE LA INDUSTRIA. -Terreno. El Avalo de un terreno Industrial, se Avala por cualquier mtodo: Comparacin, Mercado, Potencial de desarrollo o Residual. Lo nico que los diferencia del Avalo de un lote urbano es que al valor obtenido para el terreno, se deben sumar todas las adecuaciones hechas en el mejoramiento de su infraestructura durante el ltimo ao, as, stas se hubieren realizado por fuera del permetro del terreno propiamente dicho, la nica limitante que se da, es que estas adiciones no deben superar el valor inicial del terreno y deben haber sido hechas en el ltimo ao. Ejemplo:
TERRENO DE LA INDUSTRIA
Valor del terreno 5.000 Unidades
Va en malas condiciones
Si la Industria invierte 8.000 Unidades en el mejoramiento de la va, aunque como se ve claramente en el grfico, sta inversin, est por fuera del permetro del terreno de la Industria, al valor del terreno obtenido inicialmente, es decir, 5.000 Unidades, slo puede ser adicionado ste valor, es decir, 500 Unidades, en consecuencia, el valor del terreno ser de 5.500 unidades, el resto de la inversin, debe haberse reflejado como una VALORIZACIN del terreno y necesariamente estar incorporada al valor obtenido inicialmente. -Construcciones. Las Construcciones Industriales se avalan por cualquier mtodo conocido: Comparacin o de Mercado, Reposicin a Nuevo o Sustitucin, Renta. La diferencia respecto al Avalo de una construccin Urbana, radica en que la Construccin Industrial, debe ser sometida al Cdigo de Seguridad Industrial y las fallas que presente respecto al citado Cdigo, (su costo de adecuacin), debe ser restado al valor fijado inicialmente para la construccin.
PUERTO DE EMBARQUE
8. METODOLOGIA EMPLEADA
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Para la fijacin de precios, se empleo una combinacin de metodologas de aceptacin universal, estas fueron: Reposicin y Renta. Se complemento este proceso con investigaciones directas e indirectas, que dieron como consecuencia una tendencia histrica de comportamiento de los precios de la tierra en el sector, se realiz tambin un anlisis de precios unitarios en revistas especializadas como Gua Inmobiliaria y CONSTRUDATA. Adicionalmente se consulto la opinin de profesionales especializados y la base de datos de W.R INGENIEROS AVALUADORES.
11. SUSTENTACIN DEL AVALUO Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los bienes races est bastante influenciado por lo que ocurre en la vecindad, su ubicacin, pues los bienes races no pueden separarse de donde estn ubicados, el futuro econmico del rea, pues la tierra urbana tiene valor por su posibilidad presente o futura como lugar de construccin, el uso actual y posible del predio, pues el valor de las propiedades se deriva del uso al que se les someta. Se consideraron tambin los centros de atraccin econmica existentes, la categora de los servicios pblicos, la infraestructura vial y su conductibilidad, la geometra del predio, las obras en ejecucin y proyectadas, los usos del suelo, su posible rentabilidad. Son incidentes del valor otros elementos como los materiales de construccin, los acabados, el estado de conservacin, el mayor y mejor uso, el diseo arquitectnico y la distribucin interior del inmueble, la estratificacin y el entorno.
Sentencia C-492/96
DERECHO DE ASOCIACION-Vulneracin por exigencia de asociarse: Una de las formas de violar el derecho consiste precisamente en exigir la asociacin para tener acceso al ejercicio de determinado derecho fundamental o para alcanzar beneficios que normalmente debera obtener sin necesidad de asociarse. EJERCICIO DE PROFESIONES-Constitucin de colegios: La propia Constitucin autoriza, en lo relativo al ejercicio de las profesiones, que, por decisin de los propios profesionales, se puedan constituir asociaciones denominadas colegios y organizarse mediante ellos, siempre que su estructura interna y funcionamiento sean democrticos, con lo cual se quiere significar que no se trata de crculos cerrados o exclusivos a los que nicamente puedan acceder determinadas clases de personas.
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COLEGIOS DE PROFESIONALES-Objeto: Los colegios de profesionales no responden simplemente a una necesidad asociativa entre sus integrantes para alcanzar fines individuales de cada uno de ellos, sino que se proyectan hacia el entorno social, si se tiene en cuenta que su primordial objeto radica en establecer formas de autocontrol, de preservacin y de aquilatamiento de la preparacin, la idoneidad, la tica y la eficiencia de quienes, en el campo de la actividad respectiva, habrn de ejercer su profesin. COLEGIOS DE PROFESIONALES-Requisitos de afiliados No es extrao que tales asociaciones exijan requisitos a sus afiliados, en el campo de la formacin acadmica, de la experiencia y del prestigio, ni que vigilen de cerca la conducta que ellos observan en el ejercicio profesional, su rendimiento, la calidad de sus servicios y su creciente capacitacin, as como las sanas prcticas de competencia, pues de lo que se trata es de brindar garantas a la sociedad y fortaleza al desarrollo de la profesin. Si bien toda persona es libre de escoger profesin u oficio, la ley est autorizada para exigir ttulos de idoneidad -uno de los cuales puede ser precisamente, adems del acadmico, el que proviene del aval otorgado al individuo por una asociacin profesional legalmente reconocida- y que, adicionalmente, las autoridades competentes estn en la obligacin de inspeccionar y vigilar dicho ejercicio.
LIBERTAD DE EJERCER PROFESION U OFICIO-Lmites La libertad de ejercer profesin u oficio no es absoluta y, por el contrario, el ordenamiento jurdico plasma respecto de ella importantes restricciones, en guarda del inters colectivo. ASOCIACIONES DE PROFESIONALES-Calidad de los servicios Cuando el Estado, mediante la ley, busca asegurar la calidad de los servicios profesionales, dando crdito a quien demuestra, a travs de la asociacin a la cual pertenece, una mayor experiencia y una adecuada preparacin, en virtud de las exigencias internas de sus propios colegas, que as lo garantizan, no est castigando al no asociado -quien puede ejercer su actividad en campos respecto de los cuales no se exija el mencionado aval-, ni obligando a las personas a asociarse. Que stas, por su cuenta, concluyan en los mayores beneficios que habr de proporcionarles la asociacin, es algo diferente. SERVICIOS PROFESIONALES - Exigencia de pertenecer a asociaciones / COLEGIOS DE PROFESIONALES - Asignacin de funciones pblicas
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El Estado, en lo que se refiere a los servicios que l mismo demanda de quienes ejercen una cierta profesin, est en libertad de establecer mecanismos orientados a garantizar el mayor nivel de quienes habrn de prestrselos, uno de los cuales puede consistir en la exigencia de pertenecer a asociaciones calificadas y reconocidas en la materia, y ello encuentra respaldo en el precepto constitucional que autoriza a la ley para asignar funciones pblicas a los colegios de profesionales. Tampoco se vulnera el derecho de igualdad al prever este tipo de normas, ya que no se trata de consagrar preferencias o discriminaciones injustificadas, sino de otorgar reconocimiento a factores objetivos que permitan obtener mayor certidumbre sobre los antecedentes profesionales y el grado de preparacin de quienes estn vinculados a instituciones que as lo garantizan. La diferenciacin que pueda resultar de ello es justificada y razonable, y corresponde a las finalidades del efectivo control sobre la calidad de los servicios profesionales. AVALUO DE INMUEBLES EN MATERIA TRIBUTARIA/LONJA DE PROPIEDAD RAIZ-Afiliacin del avaluador / AVALUO DE INMUEBLES EN ACTUACIONES ADMINISTRATIVAS La Corte no encuentra que, en una materia como los avalos de bienes para efectos tributarios o para los diversos fines que cumplen las entidades pblicas en actuaciones administrativas, resulten violados los derechos de ejercicio profesional, de igualdad o de asociacin de quienes no pertenecen a lonjas de propiedad raz, por el hecho de que se exija la afiliacin del avaluador a una lonja, su registro en ella o el respaldo de la misma, para prestar al Estado sus servicios. Se busca aprovechar, en beneficio del inters pblico, la experiencia y el reconocido prestigio de las lonjas como ndice demostrativo de la aptitud del avaluador. El Estado se reserva el derecho de confiar ciertas funciones pblicas a colegios o asociaciones de profesionales. DESCENTRALIZACION POR COLABORACION - Naturaleza/PARTICULARESEjercicio de funciones pblicas Una de las formas de descentralizacin es la denominada "por colaboracin", que vincula a los particulares al servicio pblico, en bsqueda de la eficiencia, la celeridad y la economa -tambin principios que inspiran la actividad de la administracin- y como una manera de asegurar la participacin de aqullos en la vida de la comunidad. Esa participacin no puede estar exenta de requisitos ni de cautelas acerca de la idoneidad de quienes, siendo particulares, cumplan ciertas funciones pblicas. La vinculacin de los particulares a una funcin antes confiada tan slo a la entidad pblica implica la eliminacin de trmites innecesarios. Referencia: Expediente D-1279
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Demanda de inconstitucionalidad contra los artculos 79 (parcial) de la Ley 223 de 1995 y 27 (parcial) del Decreto 2150 de 1995. Actor: Dolfus Romero Celis Magistrado Ponente: Dr. JOSE GREGORIO HERNANDEZ GALINDO Sentencia aprobada en Santa Fe de Bogot, D.C., segn consta en acta del veintisis (26) de septiembre de mil novecientos noventa y seis (1996). I. ANTECEDENTES. INTERVENCIONES. CONCEPTO DEL MINISTERIO PBLICO. Han sido acusados ante la Corte los artculos 79 (parcial) de la Ley 223 de 1995 y 27 (parcial) del Decreto 2150 de 1995, que dicen textualmente (se subraya lo demandado): "LEY 223 DE 1995 (Diciembre 20) Por la cual se expiden normas sobre racionalizacin tributaria y se dictan otras disposiciones El Congreso de Colombia DECRETA: (...) Artculo 79.- Valor de enajenacin de los bienes races. Adicinase el estatuto tributario con el siguiente artculo: ARTICULO 90-1.- Valor de enajenacin de los bienes races. Cuando el administrador de impuestos y aduanas nacionales establezca que el valor de enajenacin de los bienes races que aparece en las respectivas escrituras, es inferior en ms de un cincuenta por ciento (50%) al valor comercial del correspondiente predio en el momento de enajenacin, podr tomar como valor comercial de enajenacin y para todos los dems fines del impuesto sobre la renta y complementarios, el valor comercial determinado en la forma prevista en este artculo, menos el 50% de margen de error. Para la determinacin del valor comercial de los inmuebles, los administradores de impuestos y aduanas nacionales debern utilizar estadsticas, avalos, ndices y otras informaciones disponibles sobre el valor de la propiedad raz en la respectiva localidad, suministradas por dependencias del Estado o por entidades privadas especializadas u ordenar un avalo del predio, con cargo al presupuesto de la DIAN. El avalo debe ser efectuado por las oficinas de catastro, por el Instituto Agustn Codazzi o por las lonjas de propiedad raz o sus afiliados. En caso de que existan varias fuentes de informacin, se tomar el promedio de los valores disponibles.
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Cuando el contribuyente considere que el valor comercial fijado por la administracin tributaria no corresponde al de su predio, podr pedir que a su costa, dicho valor comercial se establezca por la lonja de propiedad raz, el Instituto Agustn Codazzi o los catastros municipales, en los municipios donde no operen las lonjas. Dentro del proceso de determinacin y discusin del impuesto, la administracin tributaria podr aceptar el avalo pericial aportado por el contribuyente o solicitar otro avalo a un perito diferente. En caso de que haya diferencia entre los dos avalos, se tomar para efectos fiscales el promedio simple de los dos. PARAGRAFO.- Formacin y actualizacin de catastros. El artculo 5 de la Ley 14 de 1983 y el artculo 74 de la Ley 75 de 1986, quedarn as: Las autoridades catastrales tienen la obligacin de formar los catastros o actualizarlos en todos los municipios del pas dentro de perodos mximos de cinco (5) aos con el fin de revisar los elementos fsicos o jurdicos del catastro originados en mutaciones fsicas, variaciones de uso o de productividad, obras pblicas o condiciones locales del mercado inmobiliario. PARAGRAFO 2.- El avalo catastral de los bienes inmuebles urbanos no podr ser inferior al cuarenta por ciento (40%) de su valor comercial. Establcese un perodo de transicin de cuatro (4) aos (1996 - 1997 - 1998 y 1999) para dar cumplimiento total a la presente norma. PARAGRAFO TRANSITORIO.- Aqullos municipios que a 31 de diciembre de 1995 cumplan el perodo de siete (7) aos, que no hayan terminado la formacin o actualizacin catastral, tendrn un plazo adicional hasta el 31 de diciembre de 1996 para terminarla".
"DECRETO NUMERO 2150 DE 1995 (Diciembre 5) Por el cual se suprimen y reforman regulaciones, procedimientos o trmites innecesarios existentes en la Administracin Pblica. El Presidente de la Repblica de Colombia, en ejercicio de las facultades extraordinarias que le confiere el artculo 83 de la Ley 190 de 1995, oda la opinin de la Comisin prevista en dicho artculo, y CONSIDERANDO: (...)
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DECRETA: (...) ARTICULO 27.- Avalo de bienes inmuebles. Los avalos de bienes inmuebles que deban realizar las entidades pblicas o que se realicen en actuaciones administrativas, podrn ser adelantados por el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi o por cualquier persona natural o jurdica de carcter privado, que se encuentre registrada y autorizada por la lonja de propiedad raz del lugar donde est ubicado el bien para adelantar dichos avalos. PARAGRAFO.- Si la entidad pblica escoge la opcin privada, corresponder a la Lonja determinar, en cada caso, la persona natural o jurdica que adelante el avalo de bienes inmuebles". Considera el actor que las transcritas normas vulneran los artculos 2, 13, 25, 26, 38, 53, 150, numeral 10, y 336 de la Constitucin Poltica. Segn expone, la existencia de las normas acusadas impide a las personas que no estn inscritas en la Lonja de Propiedad Raz gozar de las mismas oportunidades otorgadas a las que s lo estn, creando tambin una preferencia en favor de los particulares dedicados a la actividad comercial, porque ese es el propsito de las lonjas, pues su objeto est constitudo por los negocios sobre la propiedad inmobiliaria, "si se tiene en cuenta que a raz de la vigencia del artculo 27 del Decreto Ley 2150 de 1995 y del artculo 79 de la Ley 223 del mismo ao, para que una entidad de Derecho Pblico pueda contar con la cooperacin de un perito avaluador ste debe escogerse por la Lonja y para que la Lonja lo seleccione necesita inscribirse en ella, pagando sumas crecidas por concepto de afiliacin y de sostenimiento de la entidad". As -dice-, se consagra un trato que discrimina entre quienes se afilien a la Lonja de Propiedad Raz o se registren en ella y quienes no lo hagan, porque slo a los primeros se les da la oportunidad de actuar o ejercer su actividad en los avalos de inmuebles que realizan las entidades pblicas. A juicio del demandante, con las normas acusadas se vulnera tambin el derecho a la libre asociacin, pues las personas dedicadas a esa actividad se ven forzadas a inscribirse nicamente a la Lonja de Propiedad Raz y no pueden organizarse en asociaciones diferentes o ingresar a otras ya existentes, "como la Sociedad Colombiana de Avaluadores, la Cmara de Propiedad Raz y la Lonja de Avaluadores de Colombia". Afirma que, en la prctica, se establece un monopolio, consistente en que se le asigna a una sola entidad de Derecho Privado la posibilidad de escoger los peritos avaluadores que se requieran para el avalo de inmuebles, designacin que sin
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duda representa un ingreso econmico para dichas entidades y particularmente para sus afiliados. Respecto de los apartes demandados del artculo 27 del Decreto Ley 2150 de 1995, anota adicionalmente que ste fue expedido con fundamento en las facultades otorgadas por el artculo 83 de la Ley 190 de 1995 mediante el cual se revisti al Presidente de la Repblica de precisas facultades extraordinarias para que en el trmino de seis meses, contados a partir de su promulgacin, expidiera normas con fuerza de ley para suprimir o reformar regulaciones, procedimientos o trmites innecesarios, existentes en la Administracin Pblica. En criterio del accionante, los apartes demandados del artculo en cuestin, includo el pargrafo, nada tienen que ver con la supresin o reforma de procedimientos o trmites preexistentes porque lo que hicieron fue crear nuevos procedimientos y establecer ms requisitos para el avalo de bienes inmuebles que deben realizar las entidades pblicas o que se realicen en actuaciones administrativas, apartndose por completo de las facultades otorgadas. Dentro del trmino de fijacin en lista, los ciudadanos ALVARO NAMEN VARGAS, DORIS PINZON AMADO y JUAN FERNANDO ROMERO TOBON, actuando a nombre del Ministerio de Justicia y del Derecho, de la Direccin de Impuestos y Aduanas Nacionales y del Ministerio de Hacienda, respectivamente, presentaron sendos escritos enderezados a sustentar la de los artculos impugnados. El primero de los nombrados seala que la expresin "Lonja de Propiedad Raz" es "sustantivo genrico o apelativo a todas las lonjas de propiedad raz o de las entidades gremiales o asociaciones que tengan la misma naturaleza y cualidades, sin que pueda entenderse que lo hace en referencia particular a una sola de stas, por cuanto entre unas y otras no existe distincin hecha por la ley". Las disposiciones objeto de proceso -afirma- no son discriminatorias y su fin primordial consiste en controlar y preservar los dineros del erario. Considera que, si tales previsiones excluyen a algunos avaluadores de tal actividad, lo hacen con justa razn, pero afirma que ellas mismas les dan oportunidad de ajustarse a sus exigencias, porque simplemente se pueden inscribir en las lonjas, manteniendo la igualdad del artculo 13 de la Carta. Los intervinientes no creen que se establezca un monopolio, mxime cuando el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi tambin puede realizar tal labor directamente o por interpuesta persona, pero bajo su responsabilidad.
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Precisan que, aunque las disposiciones acusadas reconocen que la inscripcin de las personas que pueden actuar como avaluadoras ante las entidades pblicas slo puede surtirse en las lonjas de propiedad raz, no es menos cierto que en el texto de las mismas nunca se exige como presupuesto para la inscripcin afiliarse o convertirse en socio de la respectiva lonja, luego, desde este punto de vista, no encuentra que exista base para concluir en la inconstitucionalidad de los apartes bajo estudio, pues ellos slo se concretan a exigir la inscripcin de la calidad de avaluador ante una asociacin gremial a la que la ley le asign la funcin de llevar dicho registro. Afirman que la exigencia de ser socio de la lonja como presupuesto previo para ser inscrito como avaluador no puede ser aplicado actualmente frente al registro de avaluadores ante entidades pblicas, por cuanto el Decreto Ley 2150 de 1995 reconoce el derecho a ser inscrito como tal a cualquier persona natural o jurdica, sin que se deba acreditar circunstancia distinta a la idoneidad para el desempeo de la funcin. No encuentran fundamento a la afirmacin hecha por el demandante en el sentido de que la ley discrimina entre afiliados y no afiliados a las lonjas de propiedad raz, pues lo que exige es que quienes deseen actuar como avaluadores ante entidades pblicas se inscriban como tales en el registro que a partir de ahora debe llevar ese organismo. Tampoco aceptan que la ley exija la afiliacin a las lonjas para efectos de obtener la inscripcin en el registro de avaluadores, razn por la cual no es dable pretender un beneficio econmico a favor de un especfico sector, dado que esta afirmacin no se ajusta a la realidad. En cuanto al supuesto exceso de facultades alegado por el actor, dicen que el Gobierno estaba facultado para modificar los procedimientos existentes con el objeto de agilizar y hacer ms eficiente el servicio prestado por la administracin. En materia de avalos -afirman- no exista norma que determinara el procedimiento que se deba observar para contratar al experto avaluador, razn por la cual la Administracin se vi obligada a "adoptar los previstos en disposiciones aplicables a la Administracin de Justicia o a dictar regulaciones internas que facilitaran el proceso de seleccin. Dado que no exista norma, pero s procedimientos de seleccin de los avaluadores en las entidades pblicas, lo que se hizo fue modificar los trmites existentes, unificando criterios para toda la Administracin. A la luz de la disposicin que otorg las facultades extraordinarias esto es totalmente vlido, puesto que se logr el objetivo pretendido por la ley, cual era el de simplificar y unificar los procedimientos adelantados en las
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entidades, garantizando ante todo la transparencia en la actuacin adelantada por la Administracin". El apoderado del Ministerio de Hacienda manifiesta, adems, sobre la presunta vulneracin de la libertad de ejercer una profesin, que sta siempre se ha entendido sujeta a unos lmites, los cuales son precisamente fijados por el legislador. Considera que el artculo 26 de la Carta es lo suficientemente claro en admitir la intervencin del Congreso con el propsito de exigir ttulos de idoneidad y, adicionalmente, establecer los debidos controles en las mismas. Expresa que en las normas existe una finalidad cual es la de determinar lo ms firmemente posible el valor de los bienes sujetos a avalo con las consecuencias fiscales que ello tiene. Segn informe secretarial, MARIA DEL ROSARIO VALDERRUTHEN BUENO, apoderada de la Federacin Colombiana de Lonjas y Asociaciones Inmobiliarias FEDELONJAS-, present, fuera de trmino, un escrito orientado a la defensa de la normatividad puesta en tela de juicio. El Procurador General de la Nacin (E), LUIS EDUARDO MONTOYA MEDINA, emiti el concepto de rigor el 24 de mayo de 1996, solicitando a la Corte que declare exequibles, en lo acusado, las normas demandadas. A su juicio, no se vulnera el derecho a la igualdad, pues el legislador materializa el principio constitucional conocido como la descentralizacin por colaboracin, entregndole a una entidad privada de notoria eficacia y trayectoria en el ramo de la actividad avaluadora el adelantamiento de un registro tan necesario para el inters social, en tanto se trata de preservar los intereses patrimoniales del Estado. En cuanto a la actividad monoplica, opina que las disposiciones demandadas nicamente se concretan a establecer un registro que puede o no tener un valor determinado y, en dado caso, sera el de los costos operativos para la realizacin de la inscripcin, sin que de all se deriven beneficios econmicos excluyentes. VI. CONSIDERACIONES DE LA CORTE CONSTITUCIONAL 1. Competencia Esta Corte es competente para resolver en definitiva sobre la inconstitucionalidad planteada, segn lo dispuesto en el artculo 241, numerales 4 y 5, de la Carta Poltica.
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2. El derecho de asociacin y el ejercicio de las profesiones. Importancia de los colegios de profesionales. El actor estima que las disposiciones cuya inexequibilidad solicita desconocen el derecho de asociacin, toda vez que su aplicacin representa la prctica exclusin de los peritos avaluadores no afiliados a las lonjas de propiedad raz, del ejercicio lcito de su profesin. Ello implica, de acuerdo con el argumento central de la demanda, que las personas dedicadas a esa actividad se ven forzadas a inscribirse nicamente en las enunciadas asociaciones y no en otras -tambin existentes en el pas, como la Sociedad Colombiana de Avaluadores, la Cmara de Propiedad Raz y la Lonja de Avaluadores de Colombia- para poder actuar en calidad de peritos en el avalo de bienes races con miras a la determinacin del valor comercial relevante en materia tributaria (artculo 79 de la Ley 223 de 1995) y tambin para efectuar los avalos de inmuebles a que haya lugar en actuaciones administrativas (artculo 27 del Decreto 2150 de 1995). La Corte ha insistido en que el derecho de asociacin tiene un doble aspecto positivo y negativo-, ya que a nadie se puede prohibir o impedir que se asocie, pero ningn individuo puede ser forzado u obligado a asociarse. Una de las formas de violar el derecho consiste precisamente en exigir la asociacin para tener acceso al ejercicio de determinado derecho fundamental o para alcanzar beneficios que normalmente debera obtener sin necesidad de asociarse. No obstante, la propia Constitucin autoriza, justamente en lo relativo al ejercicio de las profesiones, que, por decisin de los propios profesionales, se puedan constituir asociaciones denominadas colegios y organizarse mediante ellos, siempre que su estructura interna y funcionamiento sean democrticos, con lo cual se quiere significar que no se trata de crculos cerrados o exclusivos a los que nicamente puedan acceder determinadas clases de personas (artculo 26 C.P.) Los colegios de profesionales, considera la Corte, no responden simplemente a una necesidad asociativa entre sus integrantes para alcanzar fines individuales de cada uno de ellos, sino que se proyectan hacia el entorno social, si se tiene en cuenta que su primordial objeto radica en establecer formas de autocontrol, de preservacin y de aquilatamiento de la preparacin, la idoneidad, la tica y la eficiencia de quienes, en el campo de la actividad respectiva, habrn de ejercer su profesin.
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No es extrao, entonces, que tales asociaciones exijan requisitos a sus afiliados, en el campo de la formacin acadmica, de la experiencia y del prestigio, ni que vigilen de cerca la conducta que ellos observan en el ejercicio profesional, su rendimiento, la calidad de sus servicios y su creciente capacitacin, as como las sanas prcticas de competencia, pues de lo que se trata es de brindar garantas a la sociedad y fortaleza al desarrollo de la profesin. La misma norma constitucional seala que la ley podr asignar a los colegios de profesionales funciones pblicas y establecer los debidos controles. Un anlisis sistemtico de las reglas constitucionales referentes al ejercicio de las profesiones permite concluir que, si bien toda persona es libre de escoger profesin u oficio, la ley est autorizada para exigir ttulos de idoneidad -uno de los cuales puede ser precisamente, adems del acadmico, el que proviene del aval otorgado al individuo por una asociacin profesional legalmente reconocida- y que, adicionalmente, las autoridades competentes estn en la obligacin de inspeccionar y vigilar dicho ejercicio. Ya al respecto ha sealado la Corte: "En Colombia, tal como lo establece la disposicin constitucional citada, toda persona es libre de escoger profesin u oficio e inclusive, si la ley no ha exigido formacin acadmica para la ocupacin seleccionada en virtud de esa libertad, la norma hoy vigente las favorece a todas, como regla general, con el libre ejercicio, a menos que su ndole propia implique en s mismo un riesgo para la sociedad. Ese principio de libertad, que se conjuga con el derecho al trabajo (artculo 25 de la Constitucin), no se concibe como absoluto, al igual que sucede con todas las libertades y derechos reconocidos en la Carta Poltica. De su naturaleza y de las repercusiones sociales de su ejercicio se desprenden las limitaciones que la sujetan a prescripciones de carcter general establecidas por el legislador y a restricciones de ndole concreta por parte de las autoridades administrativas. Por lo que concierne al mbito de regulacin propio de la ley, la importancia y necesidad de sta se derivan no solamente del artculo 26 sino de los artculos 1o. y 2o. de la Constitucin y de su mismo Prembulo, en cuanto resulta ser el instrumento jurdico adecuado al establecimiento de condiciones mnimas indispensables para que el derecho de cada individuo a escoger y ejercer una profesin no afecte a la comunidad.
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Consecuencia de esa elemental precaucin es la facultad conferida por el Constituyente al legislador en el sentido de reconocer las profesiones, exigir ttulos de idoneidad, contemplar para ellas una previa formacin acadmica y calificar como de riesgo social las ocupaciones y los oficios que, aun sin requerir esa formacin, demanden especiales controles o cuidados habida cuenta de sus peculiares caractersticas o del peligro que su desempeo representa". (Cfr. Corte Constitucional. Sala Tercera de Revisin. Sentencia T408 del 8 de junio de 1992). As pues, la libertad de ejercer profesin u oficio no es absoluta y, por el contrario, el ordenamiento jurdico plasma respecto de ella importantes restricciones, en guarda del inters colectivo. Ahora bien, en lo que respecta a las asociaciones de profesionales, la posibilidad de fundarlas o de adherir a ellas es libre, de conformidad con lo dispuesto en los artculos 26 y 38 de la Constitucin y, segn las directrices jurisprudenciales, el Estado no puede establecer sanciones para quien, segn su autnomo criterio, decida no asociarse, lo cual, sin embargo, no se opone a la exigencia que pueda hacer la ley -por cuanto se refiere a la idoneidad del ejercicio profesional- de obtener el respaldo de colegios o asociaciones de profesionales en el ramo para asumir determinadas responsabilidades concretas que puedan repercutir a nivel social. De ese modo, cuando el Estado, mediante la ley, busca asegurar la calidad de los servicios profesionales, dando crdito a quien demuestra, a travs de la asociacin a la cual pertenece, una mayor experiencia y una adecuada preparacin, en virtud de las exigencias internas de sus propios colegas, que as lo garantizan, no est castigando al no asociado -quien puede ejercer su actividad en campos respecto de los cuales no se exija el mencionado aval-, ni obligando a las personas a asociarse. Que stas, por su cuenta, concluyan en los mayores beneficios que habr de proporcionarles la asociacin, es algo diferente. De otra parte, el Estado, en lo que se refiere a los servicios que l mismo demanda de quienes ejercen una cierta profesin, est en libertad de establecer mecanismos orientados a garantizar el mayor nivel de quienes habrn de prestrselos, uno de los cuales puede consistir en la exigencia de pertenecer a asociaciones calificadas y reconocidas en la materia, y ello encuentra respaldo en el ya citado precepto constitucional que autoriza a la ley para asignar funciones pblicas a los colegios de profesionales. Tampoco se vulnera el derecho de igualdad al prever este tipo de normas, ya que no se trata de consagrar preferencias o discriminaciones injustificadas, sino de otorgar reconocimiento a factores objetivos que permitan obtener mayor
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certidumbre sobre los antecedentes profesionales y el grado de preparacin de quienes estn vinculados a instituciones que as lo garantizan. La diferenciacin que pueda resultar de ello es justificada y razonable, y corresponde a las finalidades del efectivo control sobre la calidad de los servicios profesionales. As las cosas, la Corte no encuentra que, en una materia tan delicada como los avalos de bienes para efectos tributarios o para los diversos fines que cumplen las entidades pblicas en actuaciones administrativas, resulten violados los derechos de ejercicio profesional, de igualdad o de asociacin de quienes no pertenecen a lonjas de propiedad raz, por el hecho de que se exija para tales fines, como lo hacen las normas acusadas, la afiliacin del avaluador a una lonja, su registro en ella o el respaldo de la misma, para prestar al Estado sus servicios. Se busca con tales preceptos aprovechar, en beneficio del inters pblico, la experiencia y el reconocido prestigio de las lonjas como ndice demostrativo de la aptitud del avaluador. Debe tenerse en cuenta que no se prohibe a los avaluadores no asociados a las lonjas ejercer su profesin -lo que sera abiertamente inconstitucional-, pues ellos se encuentran en libertad de prestar sus servicios a entidades y personas distintas de las estatales. Acontece s que el Estado se reserva el derecho, como lo autoriza la Constitucin, de confiar ciertas funciones pblicas a colegios o asociaciones de profesionales. Tal actitud es compatible con la previsin consagrada en el artculo 123 de la Carta, a cuyo tenor la ley determinar el rgimen aplicable a los particulares que temporalmente desempeen funciones pblicas y regular su ejercicio. Pero, adems, el artculo 209 de la Constitucin, especficamente aplicable a la funcin administrativa, declara que ella est al servicio de los intereses generales y se desarrolla mediante la descentralizacin, la delegacin y la desconcentracin de funciones. Una de las formas de descentralizacin es la denominada "por colaboracin", que vincula a los particulares al servicio pblico, en bsqueda de la eficiencia, la celeridad y la economa -tambin principios que inspiran la actividad de la administracin- y como una manera de asegurar la participacin de aqullos en la vida de la comunidad. Esa participacin -desde luego- no puede estar exenta de requisitos ni de cautelas acerca de la idoneidad de quienes, siendo particulares, cumplan ciertas funciones pblicas.
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Es precisamente esa modalidad de descongestin de la nica entidad pblica que efectuaba avalos de inmuebles, segn las reglas legales anteriores a las demandadas, la que avala la constitucionalidad del artculo 27 del Decreto 2150 de 1995, desde el punto de vista del posible exceso en el uso de las facultades extraordinarias conferidas por la Ley 190 de 1995, ya que, como resulta natural, la vinculacin de los particulares a una funcin antes confiada tan slo a la aludida entidad pblica implica la eliminacin de trmites innecesarios, como lo exige la norma habilitante. Ahora bien, no puede hablarse de que los artculos acusados hayan consagrado un monopolio, ya que la referencia normativa a "las lonjas de propiedad raz" no puede entenderse hecha con nombre propio a las actualmente existentes sino al gnero de asociaciones profesionales de esa ndole y con el mismo objeto, de suerte que los peritos avaluadores hoy no afiliados a las lonjas actuales tienen plena libertad de constituir, si quieren, otras, en ejercicio de la libertad de competencia garantizada en el artculo 333 de la Constitucin. A juicio de la Corte, las expresiones legales que aluden a las "lonjas de propiedad raz" deben entenderse en sentido genrico, no referente de manera exclusiva a personas jurdicas ya existentes que hayan adoptado ese nombre, y, por tanto, cobijan, en materia de avalos a las asociaciones y colegios que agrupen a profesionales dedicados a ese ramo. Una interpretacin restringida dara razn al demandante, por cuanto implicara, all s, la violacin del derecho a la igualdad, la vulneracin de la libertad de ejercer profesin u oficio y el establecimiento de un monopolio inaceptable a la luz de la Constitucin. Los apartes acusados sern declarados exequibles.
DECISION Con fundamento en las precedentes motivaciones, la Corte Constitucional de la Repblica de Colombia, en Sala Plena, odo el concepto del Ministerio Pblico y cumplidos los trmites previstos en el Decreto 2067 de 1991, administrando justicia en nombre del pueblo y por mandato de la Constitucin, RESUELVE: Primero.- Declranse EXEQUIBLES los siguientes apartes del artculo 79 de la Ley 223 de 1995:
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-Del inciso tercero, las palabras "o por las lonjas de propiedad raz o sus afiliados". -Del inciso cuarto, las frases "por la lonja de propiedad raz" y "donde no operen las lonjas". Segundo.- Declranse EXEQUIBLES los siguientes apartes del artculo 27 del Decreto 2150 de 1995: "...que se encuentre registrada y autorizada por la lonja de propiedad raz del lugar donde est ubicado el bien para adelantar dichos avalos. PARAGRAFO.- Si la entidad pblica escoge la opcin privada, corresponder a la Lonja determinar, en cada caso, la persona natural o jurdica que adelante el avalo de bienes inmuebles". Tercero.- La exequibilidad de los transcritos apartes normativos se declara slo en el entendido de que, para los efectos que en tales disposiciones se contemplan, las expresiones "lonjas de propiedad raz" estn referidas a todas las asociaciones y colegios que agrupen a profesionales en finca raz, peritazgo y avalo de inmuebles. Cpiese, notifquese, comunquese, insrtese en la Gaceta de la Corte Constitucional, cmplase y archvese el expediente. CARLOS GAVIRIA DIAZ Presidente JORGE ARANGO MEJIA ANTONIO BARRERA CARBONELL Magistrado EDUARDO CIFUENTES MUOZ HERNANDO HERRERA VERGARA Magistrado JOSE GREGORIO HERNANDEZ GALINDO Magistrado ALEJANDRO MARTINEZ CABALLERO FABIO MORON DIAZ Magistrado VLADIMIRO NARANJO MESA Magistrado MARTHA VICTORIA SACHICA DE MONCALEANO Secretaria General
FACTOR DE COMERCIALIZACION
Tradicionalmente el valor de los inmuebles se calculaba como la sumatoria de terreno y construccin, pero en algunos casos esta sumatoria no refleja el valor que el mercado estara dispuesto a pagar por un inmueble. Surge entonces el
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llamado tercer componente o factor de comercializacin. Este puede ser superior o inferior a la unidad. VALOR DE MERCADO: Es el precio mas alto que una propiedad alcanzara en un mercado abierto, en un tiempo razonable de venta y en una situacin en la cual el hipottico comprador conoce todas las caractersticas del inmueble de su zona de ubicacin. VENTAJA DE LA COSA HECHA Es el mayor valor que un inmueble construido, por su disponibilidad inmediata, tiene sobre otro por construir. FACTOR DE COMERTCIALIZACION, ELEMENTOS INCIDENTES: Oferta y demanda de inmuebles similares. Localizacin especifica del bien en un barrio y/o manzana. Condiciones generales de la economa en el momento del avalo Tendencia de comportamiento de los precios Diseo del bien avaluado. Normatividad vigente Infraestructura de servicios pblicos y estrato Calculo del Factor de Comercializacin Fc. = Valor de Mercado___ Costo de Reproduccin
TARIFAS MINIMAS PARA AVALOS COMERCIALES

VALOR DEL INMUEBLE Por los primeros Por los siguientes y/o fraccin Por los siguientes y/o Fraccin $ 100.000.000 $ 400.000.000 $ 500.000.000 TARIFAS POR MIL 1.50 % 1.00 % 0.75%
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Por fraccin superior a y/o fraccin
$1.000.000.000
A Convenir
Tarifa mnima (50% salario mnimo mes)
2.
TARIFAS PARA MAQUINARIA INDUSTRIAL Y EQUIPOS ESPECIALIZADOS VALOR Por los primeros Por los siguientes Por los siguientes Por los siguientes Por los siguientes Por los siguientes Tarifa mnima $ 25.000.000 TARIFAS POR MIL 3.50 % 3.25 % 3.00 % 2.75 % 2.50 % 2.00 %
$ 25.000.000 $ 50.000.000 $ 400.000.000 $ 500.000.000 $ 1.000.000.000 $ 205.000
4.
TARIFAS PARA AVALUOS DE RENTA VALOR TARIFAS POR MIL 15.0 % 10.0 % 7.5 % 5.0
Por los primeros Por los siguientes Por los siguientes Por la fraccin Superior a
$ $ $ $
1.000.000 4.000.000 5.000.000 10.000.000
5.
TARIFAS MNIMAS E INCREMENTOS SOBRE LAS TARIFAS ANTERIORES SEGN CATEGORAS POR LOCALIZACIN. Las tarifas establecidas en los puntos 1, 2 y 3 tendrn un incremento de acuerdo a la ubicacin del inmueble o maquinaria con base en las siguientes categoras: Categora A: Avalo Dentro de zonas urbanas y suburbanas de Santaf de Bogot.
S0024034 R.N.A.04107075
Categora B: Categora C:
Avalos zonas urbanas y rurales de los municipios de Cha, cota, Funza, Mosquera y la Calera. Avalos zonas urbanas y rurales de los municipios de Cajic, Zipaquir, Tocancip, Gachancip, Sibat, Faca, Guatavit, Guasca, Suesca, Nemocn, Sesquil, Cogua, Sop y el Rosal de la sabana de Santaf de Bogot. Avalos zonas urbanas de capitales de Departamentos. Avalos zonas urbanas y rurales de otros Municipios.
Categora D: Categora E:
6.
TARIFAS MINIMAS E INCREMENTOS SOBRE LAS TARIFAS ANTERIORES SEGN CATEGORAS POR LOCALIZACION RECARGO SOBRE GASTOS LA TARIFA DE URBANO DESPLAZAMIENTO RURAL 0 25 % NO 0 25 % NO 25 % 35 % SI 0 35 % SI 25 % 35 % SI
CATEGORI AVALOS A COMERCIALES EN No. DE SMMLV A B C D E NOTAS: 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5
1. Las tarifas anteriores no incluyen IVA 2. Para las categoras D y E, los gastos especiales de transporte, alojamiento, etc., sern cobrados adicionalmente a los honorarios. 3. Cuando el Avalo signifique la prctica de trabajos o gestiones distintas a la estimacin del justiprecio tales como levantamiento topogrfico del inmueble, estudio de suelos, evaluacin de proyectos etc., podr convenirse un honorario adicional al fijado por las tarifas.
TARIFAS PARA AVALUOS CORPORATIVOS

1.
TARIFAS PARA AVALUOS COMERCIALES DE INMUEBLES URBANOS Y RURALES VALOR DEL INMUEBLE TARIFAS POR
S0024034 R.N.A.04107075
MIL Por los primeros Por los siguientes Por los siguientes Por la fraccin Superior a 100.000.000 $ 400.000.000 $ 500.000.000 $ 1.000.000.000 $ 4.50 % 3.00 % 2.25 % 1.5 %
2.
TARIFAS PARA AVALUOS DE RENTA TARIFAS POR MIL 45.0 30.0 22.5 15.0
VALOR DEL INMUEBLE Por los primeros Por los siguientes Por los siguientes Por la fraccin Superior a $ 1.000.000 $ 4.000.000 $ 5.000.000 $ 10.000.000
3.
TARIFAS PARA AVLUOS DE MAQUINARIA INDUSTRIAL Y EQUIPOS ESPECIALES VALOR DEL INMUEBLE TARIFAS POR MIL 10.5 % 9.75 % 9.00 % 8.25 % 7.50 % 6.00 %
Por los primeros Por los siguientes Por los siguientes Por los siguientes Por los siguientes Por los siguientes Tarifa mnima
$ $ $ $ $ $ $
25.000.000 25.000.000 50.000.000 400.000.000 500.000.000 1.000.000.000 500.000
4.
TARIFAS DE HONORARIOS MNIMOS Y RECARGOS POR CATEGORAS DE LOCALIZACIN.
Categora A: Avalu dentro de las zonas urbanas y suburbanas de Capitales de los departamentos de Antioquia, Atlntico, Bolvar, Caldas, Cauca, Boyac, Cesar, Magdalena, Guajira, Cundinamarca, Tolima, Santanderes, Quindo, Valle, Meta, Sucre, Crdoba, Huila Risaralda, Nario. Categora B: Avalos para otros municipios y zonas rurales de estos departamentos. Categora C: Avalos de zonas urbanas de las capitales de los Departamentos de Arauca, Amazonas, Caquet, Casanare, Choco, Guaina, Guaviare, Guajira, Vaupez y Vichada.
S0024034 R.N.A.04107075
Categora D: Avalos de otros municipios y zonas rurales de estos municipios.

5.
TARIFAS DE HONORARIOS MINIMOS Y RECARGOS POR CATEGORAS DE LOCALIZACION RECARGO SOBRE GASTOS LA TARIFA DE URBANO DESPLAZAMIENTO RURAL 0 25 % NO 0 25 % NO 25 % 35 % SI 25 % 50 % SI
CATEGORI AVALOS A COMERCIALES EN NO. DE SMMLV A B C D 0 3.00 4.50 6.00
Ley 550 de Diciembre 30 / 99 decreto 422:

Artculo 1: Honorarios por avalos de inmuebles localizados en suelo urbano . Las tarifas mximas descendentes en proporcin directa al nmero de metros cuadrados de inmuebles urbanos; que podrn cobrar los avaluadores cuando sea necesaria su labor para el desarrollo de alguna de las operaciones activas o pasivas de que trata la ley 546 de 1999, sern las siguientes: PORCENTAJE QUE SE APLICARA AL VALOR DEL SALARIO MINIMO DIARIO LEGAL VIGENTE De 0 a 100 1.5 % De 100 a 200 1.35% De 200 a 500 1.20% De 500 a 1.000 1.05 % De 1.000 a 5.000 0.6 % De 5.000 a 10.000 0.3 % De 10.000 en Adelante 0.15 % Artculo 2. Honorarios para avalos de inmuebles localizados en suelo diferente al urbano. Las tarifas mximas, descendentes en proporcin directa al nmero de metros cuadrados de inmuebles localizados en suelo diferente al urbano, que podrn cobrar los valuadores, cuando sea necesaria su labor para el desarrollo de alguna de las operaciones activas o pasivas de que trata la ley 546 de 1999, sern los siguientes: NUMERO DE METROS CUADRADOS DEL INMUEBLE AVALUADO PORCENTAJE QUE SE APLICARA AL VALOR DEL SALARIO MINIMO DIARIO LEGAL VIGENTE NUMERO DE METROS CUADRADOS DEL INMUEBLE AVALUADO
S0024034 R.N.A.04107075
De 0 a 2.000 De 2.000 a 5.000 De 5.000 a 10.000 De 10.000 a 20.000 De 20.000 a 50.000 De 50.000 a 100.000 De 100.000 a 500.000 De 500.000 en adelante
1.5 % 1.06 % 0.6 % 0.3 % 0.15 % 0.11 % 0.07 % 0.06 %
Artculo 3 Valor mximo de los avalos. En todo caso, los honorarios resultantes de multiplicar el nmero de metros cuadrados del inmueble avaluado, en ningun caso podrn superar la suma equivalente a veinte (20) salarios mnimos mensuales legales vigentes. NOTAS:
El sistema de liquidacin es acumulativo, segn los rangos establecidos en el Decreto 466 del 2.000. Los metros cuadrados corresponden a la suma del rea del terreno mas el rea construida. El porcentaje expresado se explicara al valor del salario mnimo diario legal vigente. Se entendern por predios urbanos los definidos como suelo urbano, suelo de expansin urbana y suelo suburbano contenidos en los artculos 31 , 32 y 34 de la ley 388 de 1997. Se entender por predios rurales los definidos en el artculo 33 de la ley 388 de 1997. Los gastos de desplazamiento y alojamiento para los avalos rurales , se han liquidado por separado. Salario Mnimo Legal Vigente $358.500.oo Salario Mnimo Diario Legal Vigente $11.950,oo
MODELO DE AVALUO DE ZONAS COMUNES

Bogot D.C, 31 de Mayo de 2002
Seores:
S0024034 R.N.A.04107075
CONSEJO DE ADMINIOSTRACION EDIFICO OFICENTER 96 Ciudad
Asunto: Entrega de Avalo
Apreciados Seores:
De acuerdo a su solicitud adjunto estoy enviando el avalo del inmueble ubicado en:
CRA 16 # 96 64. EDIFICO OFICENTER 96 CHICO BOGOTA, D.C.
Toda inquietud que surja al respecto, le rogamos hacrnosla saber a efectos de darles a conocer las explicaciones y sustentaciones del caso.
Cordialmente, GLORIA INES MORENO ORTIZ Relaciones Pblicas C.Consecutivo Anexo: Flder de Avalos
CONTENIDO
1.
INFORMACION BASICA
S0024034 R.N.A.04107075
2.
TITULACION
3.
CARACTERISTICAS
4.
VARIABLES ENDOGENAS Y EXOGENAS
5.
CALCULO DE VALOR
6.
INDICADORES ECONOMICOS
7.
ANEXOS
AVALUO COMERCIAL CRA 16 # 96 64 . EDIFICIO OFICENTER 96 CHICO RESERVADO BOGOTA, D.C.

1. 1.1. INFORMACION BASICA DIRECCION DEL INMUEBLE: El predio (edificio OFICENTER 96) objeto del presente avalo se encuentra localizado en la Cra. 16 # 96 64, P. Horizontal Barrio el
S0024034 R.N.A.04107075
Chic, Reservado II Sector de la Localidad (02) de Chapinero de la Ciudad de Bogot Dpto de Cundinamarca Repblica de C/bia. 1.2. 1.3. 1.4. 1.4. 1.5. UBICACIN DEL INMUEBLE: TIPO DE INMUEBLE: CLASE DE AVALUO: DESTINACION ACTUAL: SOLICITANTE: Bogota, D.C. EDIFICIO COMERCIAL LOCALES Y OFICINAS CONSEJO DE ADMINISTACION EDIFICIO OFICENTER 96 CARLOS A. PERANQUIVE N. GLORIA INES MORENO O. 06 de Mayo de 2002 09 de Mayo de 2002
1.6. 1.7. 1.8. 1.9.
PERITO AVALUADOR: ELABORADO POR: FECHA INSPECCION OCULAR: FECHA DEL AVALUO:
2. 2.1.
TITULACION: PROPIETARIO INICIAL: LTDA INVERSIONES A CONSTRUIR
Construcciones Restrepo S. en C. NIT: 800.101.101-1 y 800.022.460-1
2.2. .
SOPORTES: 1. Certificado de Tradicin y Libertad # 50C-103357350C-144535 2. Cdula Catastral # U 95 15 1. 3. Licencia de Construccin # 009742 de 10 de Julio de 1995 vigente hasta el 16 de Enero de 1997. 3.1. Modificacin de la licencia No. 9060604-21664 de
Septiembre 16 de1 1996.

S0024034 R.N.A.04107075
2.3.
TITULOS DE ADQUISICIN: 1996
Escritura Pblica # 2494 del 23 de Septiembre de Reforma de la complementacin y aclaracin del Reglamento de P. Horizontal segn Escritura Pblica # 2020 del 31 de Agosto de 1998. Planos arquitectnicos.
2.4.
GRAVAMENES:
Ninguno.
NOTA: Lo anterior no constituye un estudio de ttulos
3.
CARACTERISTICAS
3.1.1. CARACTERISTICAS Y ESPECIFICACIONES DEL INMUEBLE: (Construccin). El inmueble en estudio est construido con estructura antissmica en un sistema convencional en armadura de hierro placas de concreto, muros de fachadas tanto internos como externos, muros perimetrales divisiones con paredes de ladrillo, escaleras, columnas y ductos. El Edificio OFI Center 96 consta de: Siete (7) pisos de altura con reas resultantes de cubierta inclinada - Ciento un (101) oficinas- Trece (13) locales Tres (3) stanos para un total de 142 parqueaderos para propietarios veinte (20) parqueaderos para visitantes y reas comunales; central de citofona, saln Auditorio, ascensor, Shut de basuras cuarto de bombas y maquinas, subestacin elctrica, strip telefnico. Adems con todos los servicios pblicos. 3.1.2. DEPENDENCIAS: Tercer Stano: Consta de 48 parqueaderos tanque de agua dos (2) cuartos disponibles foso ascensor escalera cuarto de bombas. Segundo Stano: Consta de 46 parqueaderos tanque de agua cuarto de contadores 2 cuarto disponible foso ascensor. Escaleras. Primer Stano: Consta de 48 parqueaderos subestacin elctrica cuarto de basuras cuarto disponible foso ascensor escaleras. Primer (1) Piso: Consta de 20 parqueaderos - 13 locales con bao dos (2) Oficinas con terraza cada una ascensor - saln de conferencias escaleras dinner room tres (3) baos comunales espacio para fax y fotocopiadora Oficina para administracin Recepcin casilleros hall coffe lobby cuarto de basuras - cuarto de aseo - escaleras y antejardn .
S0024034 R.N.A.04107075
Segundo (2) Piso: Consta de 20 Oficinas con bao cada una reas comunales de hall ascensor- escaleras terraza de seis (6) oficinas baos comunal aseo zona de espera y circulacin peatonal comunal. Tercer (3) Piso: Consta de 19 Oficinas con bao cada una reas comunes de hall ascensor escaleras terraza de tres (3) oficinas cuarto de aseo baos comunal zona de espera y circulacin peatonal comunal. Cuarto (4) Piso: Consta de 16 Oficinas con bao cada una - reas comunes de hall ascensor escaleras baos comunal cuarto de aseo - sala de espera circulacin peatonal comunal. Quinto (5) Piso: Consta de 16 oficinas con bao cada una reas comunes de hall ascensor escaleras baos comunal cuarto de aseo zona de espera y circulacin peatonal. Sexto Piso: Consta de 17 oficinas con bao cada una reas comunes de hall ascensor escaleras baos comunal - cuarto de aseo zona de espera circulacin peatonal comunal. Sptimo Piso: Consta de 11 Oficinas con bao cada una reas comunes de hall ascensor escaleras baos comunal cuarto de aseo zona de espera y circulacin peatonal. rea de cubierta inclinada que comunica con oficina del sptimo piso. Nota: Los Locales y las Oficinas todos son irregulares en el rea del lote como en rea constructiva. En la inspeccin ocular se observo modificaciones de construccin de acuerdo a la licencia inicial en algunas unidades privadas. 3.1.3. FUNCIONALIDAD: El diseo es funcional por cuanto son claros los conceptos de relacin proporcional, de acuerdo con su uso. 3.1.4. SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS: Posee todos los servicios pblicos instalados y en funcionamiento con lneas telefnicas y acometidas, redes sanitarias internas e hidrulicas y las de ventilacin, instalaciones generales de energa elctrica. Tambin cuenta con bajantes de aguas lluvias y negras. 3.1.5. VETUSTEZ: Seis (6) aos. 3.1.6. ESTADO DE CONSERVACION: Su Conservacin se encuentra en buen estado.
S0024034 R.N.A.04107075
3.1.7. ILUMINACION: Todas las reas poseen iluminacin natural luz cenital.
a travs de ventanales y
3.1.9. LINDEROS: El inmueble objeto del presente avalo reglamento, est ubicado en la Ciudad de Bogot, .C., del barrio Chico Reservado distinguido en la nomenclatura urbana con la direccin cra 16 # 96 - 64 y comprendido dentro de los linderos segn Escritura Pblica # 2494 de 23 de Septiembre de 1996. 3.10. ESPECIFICACIONES DEL TERRENO: promedio plana. Presenta en general una topografa
3.11. FICHA TECNICA Y FORMA: La forma geomtrica de acuerdo a lote ideal aproximadamente en forma rectangular. 3.12. AREA DEL TERRENO: 1.159.79 mt2 3.13. AREA CONSTRUIDA: 8.665.44 mt2
3.14. DEFINICIN GENERALES DE LAS UNIDADES PRIVADAS: 3.14.1. LOCAL # 1 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO:
50C-1441900 Conformado por: Un (1) bao Exterior 27.74 mt2 0.553 % cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar AGUDELO RETREPO Y CIA
3.14.2.
LOCAL # 2 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA:
50C-1441901 Conformado por: Un (1) bao Exterior 38.32 mt2
S0024034 R.N.A.04107075
COEFICIENTE: PARQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO:
0.764 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar MUEBLES DE OFICINA ABIERTA
3.14.3.
LOCAL # 3 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: LOCAL # 4 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: LOCAL # 5
50C-1441902 Conformado por: Un (1) bao Exterior 34.36 mt2 0.685 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar MUEBLES DE OFICINA ABIERTA
3.14.4.
50C-1441903 Conformado por: Un (1) bao Exterior 9.65 mt2 0.192% UNO ( 1) Cermica y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar YOLANDA MEDINA DE TRUJILLO
3.14.5.
S0024034 R.N.A.04107075
MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: 3.14.6. LOCAL # 6 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: MATICULA INMOBILIARIA: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: LOCAL # 7 MATICULA INMOBILIARIA: DEPANDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO:
50C-1441904 Conformado por: Un (1) bao Exterior 19.46 mt2 0.388 % UNO (1) Cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar YOLANDA MORA DE TRUJILLO
50C-1441905 Conformado por: Un (1) bao Exterior 22.75 mt2 0.454 % 50C-1441905 UNO (1) Cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar JAVIER RESTREPO V
3.14.7.
50C-1441906 Conformado por: Un (1) bao Exterior 22.75 mt2 0.454 % UNO (1) Cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona
S0024034 R.N.A.04107075
PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: 3.14.8. LOCAL # 8 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: MATICULA INMOBILIARIA: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: LOCAL # 9 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: LOCAL # 10 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO:
Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar JAVIER RESTREPO V
50C-1441907 Conformado por: Un (1) bao Exterior 24.29 mt2 0.484 % 50C-1441907 UNO (1) Cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar JAVIER RESTREPO V
3.14.9.
50C-1441908 Conformado por: Un (1) bao Exterior 32.12 mt2 0.660 % UNO (1) Cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar EDGAR RODRGUEZ (INGENIARCO)
3.14.10.
50C-1441909 Conformado por: Un (1) bao Exterior 24.28 mt2 0.484 % UNO (1)
S0024034 R.N.A.04107075
PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: 3.14.11. LOCAL # 11 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: LOCAL # 12 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: LOCAL # 13 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN:
Cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar PRODUTEC S.A.
50C-1441910 Conformado por: Un (1) bao Exterior 53.79 mt2 1.072 % UNO (1) Cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar MIRYAM HELENA CAMARGO
3.13.12.
50C-1441911 Conformado por: Un (1) bao Exterior 53.70 mt2 1.070 % UNO (1) Cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar MIRYAM HELENA CAMARGO
3.14.12.
50C-1441912 Conformado por: Un (1) bao Exterior
S0024034 R.N.A.04107075
AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: 3.14.13. OFICINA # 101 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: OFICINA # 102 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: OFICINA # 201
53.73 mt2 1.071 % UNO (1) Cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar MIRYA M HELENA CAMARGO
50C-1441913 Conformado por: Un (1) bao Interior 27.89 mt2 0.556 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar ARNULFO FORERO LAGUNA
3.14.14.
50C-1441914 Conformado por: Un (1) bao Interior 23.70 mt2 0.537 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar SILVA CASTELLANOS Y CIA S. En C.
3.14.15.
S0024034 R.N.A.04107075
MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: 3.14.16. OFICINA # 202 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: OFICINA # 203 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS:
50C-1441915 Conformado por: Un (1) bao Exterior 43.22 mt2 0.861 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar ADRIANA XIMENA FLORES CANO
50C-1441916 Conformado por: Un (1) bao Exterior 29.24 mt2 0.583 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar JUAN JASSIR E HIJOS (Acevedo y Cia)
3.14.17.
50C-1441917 Conformado por: Un (1) bao Exterior 29.39 mt2 0.586 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar
S0024034 R.N.A.04107075
PROPIETARIO: 3.14.18. OFICINA # 204 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: OFICINA # 205 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: OFICINA # 206 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA:
TERESA NAFFAH (INGENIARCO)
50C-1441918 Conformado por: Un (1) bao Exterior 24.23 mt2 0.483% UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar SAMI JASSIR (INGENIARCO)
3.14.19.
50C-1441919 Conformado por: Un (1) bao Exterior 38.05 mt2 0.758 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar JESS GARCIA (INGENIARCO)
3.14.20.
50C-1441920 Conformado por: Un (1) bao Exterior 17.46 mt2 0.348 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce
S0024034 R.N.A.04107075
BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: 3.14.21. OFICINA # 207 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: OFICINA # 208 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: OFICINA # 209 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO:
Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar JORGE MARQUEZ (INGENIARCO
50C-1441921 Conformado por: Un (1) bao Exterior 27.38 mt2 0.546 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar PATRICIA RODRIGUEZ
3.14.22.
50C-1441922 Conformado por: Un (1) bao Exterior 39.77 mt2 0.793 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar JANA GRUNTORADOVA DE FRANCO
3.14.23.
50C-1441923 Conformado por: Un (1) bao Exterior 25.50 mt2 0.508 % UNO (1)
S0024034 R.N.A.04107075
PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: 3.14.24. OFICINA # 210 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: OFICINA # 211 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: OFICINA # 212 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN:
Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar AUGUSTO OSSA RAMREZ
50C-1441924 Conformado por: Un (1) bao Exterior 24.62 mt2 0.491 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar JAIRO MEJIA PORRAS
3.14.25.
50C-1441925 Conformado por: Un (1) bao Exterior 24.62 mt2 0.491 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar CONSUELO SALAMANCA
3.14.26.
50C-1441926 Conformado por: Un (1) bao Exterior
S0024034 R.N.A.04107075
AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: 3.14.27. OFICINA # 213 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: OFICINA # 214 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: OFICINA # 215
27.38 mt2 0.546 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar MARTHA LUCILA GONZALEZ V.
50C-1441927 Conformado por: Un (1) bao Exterior 18.99 mt2 0.378 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar CECILIA JACOME DE PERALTA
3.14.28.
50C-1441928 Conformado por: Un (1) bao Exterior 18.88 mt2 0.376 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar MIGUEL ANTONIO CHISCO
3.14.29.
S0024034 R.N.A.04107075
MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: 3.14.30. OFICINA # 216 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: OFICINA # 217 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS:
50C-1441929 Conformado por: Un (1) bao Exterior 40.47 mt2 0.807 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar ARNULFO FORERO LAGUNA
50C-1441930 Conformado por: Un (1) bao Exterior 63.89 mt2 1.273 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar JORGE HERNANDO RODRIGUEZ R.
3.14.31.
50C-1441931 Conformado por: Un (1) bao Exterior 45.08 mt2 0.898 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar
S0024034 R.N.A.04107075
PROPIETARIO: 3.14.32. OFICINA # 218 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: OFICINA # 219 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: OFICINA # 220 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO:
SONIA GUZMAN M
50C-1441932 Conformado por: Un (1) bao Exterior 27.30 mt2 0.544 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar NESTOR GONZALEZ 50C-1441933 Conformado por: Un (1) bao Exterior 27.35 mt2 0.545 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar CAMILO BEDOYA
3.14.33.
3.14.34.
50C-1441934 Conformado por: Un (1) bao Exterior 40.91 mt2 0.815 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona
S0024034 R.N.A.04107075
PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: 3.14.35. OFICINA # 301 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: OFICINA # 302 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: OFICINA # 303 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS:
Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar DARWIN ZABALA
50C-1441935 Conformado por: Un (1) bao Exterior 43.22 mt2 0.861 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar ARNULFO FORERO LAGUNA
3.14.36.
50C-1441936 Conformado por: Un (1) bao Exterior 29.24 mt2 0.583 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar CLARITZA DE ACOSTA Y OTROS
3.14.37.
50C-1441937 Conformado por: Un (1) bao Exterior 29.24 mt2 0.583 % UNO (1) Alfombra y cermica
S0024034 R.N.A.04107075
CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: 3.14.38. OFICINA # 304 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: OFICINA # 305 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: OFICINA # 306 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA:
Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar CLARITZA DE ACOSTA Y OTROS
3.14.39.
3.14.40.
S0024034 R.N.A.04107075
COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: 3.14.41. OFICINA # 307 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: OFICINA # 308 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: OFICINA # 309 MATICULA INMOBILIARIA:
0.634 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar CLARITZA DE ACOSTA Y OTROS
3.14.42.
50C-1441942 Conformado por: Un (1) bao Exterior 23.33 mt2 0.465 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar MARIA CONSUELO BARRERO A.
3.14.43.
50C-1441943
S0024034 R.N.A.04107075
DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: 3.14.44. OFICINA # 310 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: OFICINA # 311 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO:
Conformado por: Un (1) bao Exterior 25.77 mt2 0.514 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar YURI FERNANDO VANEGAS
50C-1441944 Conformado por: Un (1) bao Exterior 29.03 mt2 0.579 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar SAMI JASSIR (INGENIARCO)
3.14.45.
50C-1441945 Conformado por: Un (1) bao Exterior 19.85 mt2 0.396 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar MAGALI GARCIA (INGENIARCO)
S0024034 R.N.A.04107075
3.14.46.
OFICINA # 312 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: OFICINA # 313 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: OFICINA # 314 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO:
50C-144146 Conformado por: Un (1) bao Exterior 19.43 mt2 0.387 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar ERMIN BAEZ CABALLERO
3.14.47.
50C-1441947 Conformado por: Un (1) bao Exterior 39.25 mt2 0.782 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar ERMIN BAEZ CABALLERO
3.14.48.
S0024034 R.N.A.04107075
Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar ARNULFO FORERO LAGUNA
50C-1441949 Conformado por: Un (1) bao Exterior 29.27 mt2 0.583 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar LUIS E. ORTEGA
3.14.50.
50C-1441950 Conformado por: Un (1) bao Exterior 30.23 mt2 0.602 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar ROSA AMELIA RAMOS CAMPOS
3.14.51.
S0024034 R.N.A.04107075
CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: 3.14.52. OFICINA # 318 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAOS: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: OFICINA # 319 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: OFICINA # 401 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA:
Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar JAIME LAMOINE
50C-1441952 Conformado por: Un (1) bao Exterior 27.35 mt2 0.545 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar A.V. VILLAS
3.14.53.
50C-1441953 Conformado por: Un (1) bao Exterior 40.91 mt2 0.815 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar AGUDELO RESTREPO Y CIA
3.14.54.
S0024034 R.N.A.04107075
0.861 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar HERNAN MORA MARTINEZ
50C-1441955 Conformado por: Un (1) bao Exterior 29.24 mt2 0.583 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar JORGE LUIS LINARES
3.14.56.
50C-1441956 Conformado por: Un (1) bao Exterior 29.24 mt2 0.583 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar ARTE Y REPRESENTACIONES LTDA
3.14.57.
50C-1441957
S0024034 R.N.A.04107075
Conformado por: Un (1) bao Exterior 34.38 mt2 0.685 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar HANS SCHURER
50C-1441958 Conformado por: Un (1) bao Exterior 31.34 mt2 0.625 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar SAMI JASSIR
3.14.59.
50C-1441959 Conformado por: Un (1) bao Exterior 31.72 mt2 0.632 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar HERNAN MORA MARTINEZ
S0024034 R.N.A.04107075
3.14.60.
50C-1441960 Conformado por: Un (1) bao Exterior 116.66 mt2 2.325 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar BLANCA NUBIA BARRIOS
3.14.61.
50C-1441961 Conformado por: Un (1) bao Exterior 58.54 mt2 1.167 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar NELCY NATALIA MUOS ARIAS
3.14.62.
S0024034 R.N.A.04107075
Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar ALIANZA FIDUCIARIA
50C-1441963 Conformado por: Un (1) bao Exterior 42.3236.65 mt2 0.730 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar MARTHA VILLA POSSE
3.14.64.
50C-1441964 Conformado por: Un (1) bao Exterior 60.39 mt2 1.204 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar RAUL REMOLINA (INGENIARCO)
3.14.65.
S0024034 R.N.A.04107075
Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar HERNAN MORA MARTIZ
50C-1441966 Conformado por: Un (1) bao Exterior 38.04 mt2 0.758 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar HERNAN MORA MARTIZ
3.14.67.
50C-1441967 Conformado por: Un (1) bao Exterior 27.30 mt2 0.544 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar LUCIA DE ROJAS
3.14.68.
S0024034 R.N.A.04107075
0.545 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar GONZALO ESTRADA
50C-1441969 Conformado por: Un (1) bao Exterior 40.91 mt2 0.815 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar AGUDELO RESTREPO Y CIA
3.14.70.
50C-1441970 Conformado por: Un (1) bao Exterior 43.22 mt2 0.861 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar XIJMA LTDA. JAIME DURAN G
3.14.71.
50C-1441971
S0024034 R.N.A.04107075
Conformado por: Un (1) bao Exterior 29.24 mt2 0.583 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar ASTRID CASTRO BALLESTEROS
50C-1441972 Conformado por: Un (1) bao Exterior 29.24 mt2 0.583 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar GARNICA VILLAMIZAR
3.14.73.
50C-1441973 Conformado por: Un (1) bao Exterior 34.38 mt2 0.685 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar NANCY ELIANA RODRGUEZ
S0024034 R.N.A.04107075
3.14.74.
50C-1441974 Conformado por: Un (1) bao Exterior 31.34 mt2 0.625 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar SAMUEL ORTEGN
3.14.75.
50C-1441975 Conformado por: Un (1) bao Exterior 31.72 mt2 0.632 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar JORGE ELICER DIAZ NIETO
3.14.76.
S0024034 R.N.A.04107075
Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar MOA LTDA
50C-1441977 Conformado por: Un (1) bao Exterior 58.54 mt2 1..167 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar JOSE LENOIR AGUILAR
3.14.78.
50C-1441978 Conformado por: Un (1) bao Exterior 42.32 mt2 0.843 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar JESS GARCIA RAMIREZ
3.14.79.
S0024034 R.N.A.04107075
Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar JUAN JASSIER E HIJOS (Ingeniarco)
50C-1441980 Conformado por: Un (1) bao Exterior 60.39 mt2 1.204 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar HECTOR BOBADILLA CADENA
3.14.81.
50C-1441981 Conformado por: Un (1) bao Exterior 38.08 mt2 0.759 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar JORGE CABALLERO
3.14.82.
S0024034 R.N.A.04107075
0.758 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar A.V. VILLAS
50C-1441983 Conformado por: Un (1) bao Exterior 27.30 mt2 0.544 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar GLADIS GUARON
3.14.84.
50C-1441984 Conformado por: Un (1) bao Exterior 27.35 mt2 0.545 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar ALFREDO BOBADILLA
3.14.85.
50C-1441985
S0024034 R.N.A.04107075
Conformado por: Un (1) bao Exterior 40.91 mt2 0.815 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar ARNULFO FORERO LAGUNA
50C-1441986 Conformado por: Un (1) bao Exterior 43.22 mt2 0.861 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar AR. COSTRUCCIONES S.A.
3.14.87.
50C-1441987 Conformado por: Un (1) bao Exterior 29.24 mt2 0.583 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar AR. CONSTRUCCIONES S.A
S0024034 R.N.A.04107075
3.14.88.
3.14.89.
3.14.90.
S0024034 R.N.A.04107075
3.14.91.
PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: OFICINA # 606 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO:
Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar AR. CONSTRUCCIONES S.A
50C-1441991 Conformado por: Un (1) bao Exterior 31.72 mt2 0.632 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar INVERSIONES INMPO S.A.
3.14.92.
OFICINA # 607 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: OFICINA # 608 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS:
3.14.93.
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Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar INVERSIONES INMPO S.A.
3.14.95.
3.14.96.
S0024034 R.N.A.04107075
0.730 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar INVERSIONES INMPO S.A.
3.14.98.
3.14.99.
50C-1441999
S0024034 R.N.A.04107075
Conformado por: Un (1) bao Exterior 38.04 mt2 0.758 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar INVERSIONES INMPO S.A.
3.14.101.
S0024034 R.N.A.04107075
3.14.102.
3.14.103.
50C-1442003 Conformado por: Un (1) bao Exterior 43.22 mt2 0.861 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar GUSTAVO MORA.
3.14.104.
S0024034 R.N.A.04107075
PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: 3.14.105. OFICINA # 703 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO: OFICINA # 704 a 711 MATICULA INMOBILIARIA: DEPENDENCIAS: UBICACIN: AREA CONSTRUIDA: COEFICIENTE: PAEQUEADERO: PISOS: CARPINTERA: VENTANEARA: BAO: PINTURA: ESPEJOS: PROPIETARIO:
Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar NESTOR RAUL LOZANO BERNAL
50C-1442005 Conformado por: Un (1) bao Exterior 29.24 mt2 0.583 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar EDUARDO PALACIOS
3.14.106.
50C-1442006 a 50C-1442013 Conformado por: Un (1) bao Exterior 1.096.69 mt2 21.856 % UNO (1) Alfombra y cermica Madera En aluminio y vidrios bronce Porcelana corona Pintuco, en muros, techos y madera. En vidrio peldar FERROVIAS
3.2
ENTORNO
3.2.1. SERVICIOS PUBLICOS DEL SECTOR: Cuenta con una infraestructura, suficiente en la actualidad y con proyeccin futura de acuerdo al plan maestro P.O.T. Decreto 619 del ao 2000 (hasta el ao 2009) a nivel de acueducto, energa elctrica elctrica, alumbrado,
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telefona convencional, redes satlites. De igual forma posee alumbrado pblico.
muy buen servicio de
3.2.2. SISTEMAS DE TRANSPORTE: El sector cuenta con un completo sistema de red vial en buenas condiciones, siendo las principales vas: Cra 15 - Av. 9 Calle 94 - Calle 100 - Cra 11 Autopista Norte: Todas de gran flujo vehcular. El sector y el predio se encuentran cubiertos por buen servicio de transporte y a travs de las vas descritas anteriormente transitan en todos los sentidos rutas Transmilenio de buses, busetas, colectivos, servicios ejecutivos y otros servicios especiales planes de desarrollo. PREDOMINANTES: El sector, dentro del cual se encuentra el inmueble objeto avalo, es un sector cuya destinacin actual es el uso Mixto (residencial, oficinas y comercio) posee accesos a supermercados (Olimpica Carulla etc). 3.2.3. INFRAESTRUCTURA URBANSTICA: Se constituye como un de los tramos de la Cra 15 donde se encuentra con mayor infraestructura y amoblamiento urbano referente a vas y dotacin del espacio pblico. El desarrollo comercial se intensific a partir del ao 1976 consolidndose con la inauguracin del Centro 93 presentando actualmente alturas homogneas promedio de seis (6) pisos. Corresponde al ltimo tramo de la Cra. 15 donde existe una sola calzada con sentido de circulacin Sur-Norte. 3.3. PERSPECTIVAS DE VALORIZACION: Hace parte de la Ciudad Central.
Las acciones de planeacin estn dirigidas a la consolidacin de la vocacin de la localidad como rea mixta receptora de actividades residenciales, comerciales, de servicios y educativas, complementada con la recuperacin de los espacios pblicos, la proteccin de los cerros orientales, la dotacin de equipamientos y el mejoramiento de su accesibilidad vial que contempla el nuevo sistema de transporte, elemento estructurante bsico con estaciones y primera lnea del transmilenio. Puede considerarse que su desarrollo es relativamente reciente, especialmente en lo relacionado con los proyectos multifamiliares. Esas construcciones tienen una altura entre 5 y 7 pisos, siendo de excelentes especificaciones constructivas y arquitectnicas. Ha sido atractiva por el aprovechamiento que se le da a la vista de la Ciudad. 3.4. ZONA EDUCACION: La localidad y el sector se encuentran rodeados de centros educativos de nivel preescolar, primario, secundario, universitarios e institutos de educacin informal y/o tcnica. 3.5. ESTRATIFICACIN SOCIOECONMICA: La estratificacin se encuentra determinada en el plano censal como estrato Socio - Econmico 6 (Alto-Alto). Se localiza al norte de la ciudad y se caracteriza por ser un sector Residencial consolidado. Se nota la
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presencia de edificios para apartamentos y casas en conjuntos cerrados bsicamente. 3.6. NORMATIVIDAD: La reglamentacin urbanstica est definida como rea de Comercio y servicios, zona de comercio y servicios, zona de comercio cualificado con tratamiento de consolidacin
4.
SUSTENTACIN DEL AVALUO:
Para la determinacin del justo precio, adems de todo lo anteriormente descrito en el presente informe del avalo comercial, se han tenido en cuenta los siguientes tems, que influyen directamente sobre el precio , estos son los siguientes: Localizacin dentro del sector La reglamentacin de la zona y del predio particularmente Servicios Pblicos Posibilidades de valorizacin Las condiciones actuales de oferta y demanda de la zona de inmuebles de alguna manera comparable con el que es objeto del presente avalo. Nivel socioeconmico de los pobladores del sector o sus alrededores. Normatividad Vigente. Potencial de desarrollo. Posible rentabilidad del predio. Infraestructura Vial. Forma del predio Vetustez Calidad de la Construccin Estado de Conservacin
AREA LOTE AREA CONSTRUIDA TERCER SOTANO SEGUNDO SOTANO PRIMER SOTANO PRIMER PISO SEGUNDO PISO TERCER PISO CUARTO PISO
1159.79 M2 995.41 M2 995.41 M2 995.41 M2 642.54 M2 747.69 M2 747.77 M2 747.77 M2
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QUINTO PISO SEXTO PISO SEPTIMO PISO AREA BAJO CUBIERTA INCLINADA TOTAL AREA CONSTRUIDA
748.77 M2 760.52 M2 760.52 M2 523.63 M2 8.665.44 M2
Licencia de Construccin modificacin No. 009742 de Julio 18 de 1996 rea total construida 8.664.44 M2, prcticamente igual a las reas contempladas en los planos arquitectnicos, consideramos por lo tanto la construccin dentro de la licencia pero hay invasin construccin de bienes comunes por parte de la Sociedad FERROVIAS aconsejamos desafectar dichas reas comunes con el procedimiento expuesto anteriormente. A V A L U O CA T A S T R A L LOCAL # 1 LOCAL # 2 LOCAL # 3 LOCAL # 4 LOCAL # 5 LOCAL # 6 LOCAL # 7 LOCAL # 8 LOCAL # 9 LOCAL # 10 LOCAL # 11 LOCAL # 12 LOCAL # 13 OFICINA # 101 OFICINA # 102 OFICINA # 201 OFICINA # 202 OFICINA # 203 OFICINA # 204 OFICINA # 205 OFICINA # 206 OFICINA # 207 OFICINA # 208 OFICINA # 209 OFICINA # 210 OFICINA # 211 OFICINA # 212 OFICINA # 213 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 40.892.000 55.934.000 50.301.000 14.437.000 29.018.000 33.686.000 33.686.000 33.863.000 48.592.000 35.987.000 77.343.000 77.208.000 77.213.000 38.709.000 33.273.000 59.923.000 40.518.000 40.792.000 33.582.000 52.721.000 24.155.000 38.019.000 55.210.000 35.382.000 34.140.000 34.140.000 38.019.000 26.234.000 OFICINA # 404 OFICINA # 405 OFICINA # 406 OFICINA # 407 OFICINA # 408 OFICINA # 409 OFICINA # 410 OFICINA # 411 OFICINA # 412 OFICINA # 413 OFICINA # 414 OFICINA # 415 OFICINA # 416 OFICINA # 501 OFICINA # 502 OFICINA # 503 OFICINA # 504 OFICINA # 505 OFICINA # 506 OFICINA # 507 OFICINA # 508 OFICINA # 509 OFICINA # 510 OFICINA # 511 OFICINA # 512 OFICINA # 513 OFICINA # 514 OFICINA # 515 $ 47.723.000 $ 43.434.000 $ 43.928.000 $ 161.569.000 $ 81.138.000 $ 58.676.000 $ 50.779.000 $ 83.761.000 $ 52.853.000 $ 52.721.000 $ 37.877.000 $ 37.883.000 $ 56.735.000 $ 59.923.000 $ 40.518.000 $ 40.518.000 $ 47.723.000 $ 43.434.000 $ 43.255.000 $ 161.569.000 $ 81.138.000 $ 58.676.000 $ 50.779.000 $ 83.761.000 $ 52.853.000 $ 52.721.000 $ 37.877.000 $ 37.883.000
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OFICINA # 214 $ 26.223.000 OFICINA # 215 $ 56.182.000 OFICINA # 216 $ 88.482.000 OFICINA # 217 $ 62.553.000 OFICINA # 218 $ 37.877.000 OFICINA # 219 $ 37.883.000 OFICINA # 220 $ 56.735.000 OFICINA # 301 $ 59.923.000 OFICINA # 302 $ 40.518.000 OFICINA # 303 $ 40.518.000 OFICINA # 304 $ 47.028.000 OFICINA # 305 $ 42.592.000 OFICINA # 307 $ 140.665.000 OFICINA # 308 $ 32.335.000 OFICINA # 309 $ 35.799.000 OFICINA # 310 $ 37.750.000 OFICINA # 311 $ 27.481.000 OFICINA # 312 $ 26.923.000 OFICINA # 313 $ 54.510.000 OFICINA # 314 $ 62.558.000 OFICINA # 315 $ 40.646.000 OFICINA # 316 $ 41.903.000 OFICINA # 317 $ 37.877.000 OFICINA # 318 $ 37.883.000 OFICINA # 319 $ 56.735.000 OFICINA # 401 $ 59.923.000 OFICINA # 402 $ 40.518.000 OFICINA # 403 $ 40.518.000 TOTAL $2.566.841.000 VALOR TOTAL COMERCIAL 5. CALCULO DE LAS UNIDADES PRIVADAS
OFICINA # 516 OFICINA # 601 OFICINA # 602 OFICINA # 603 OFICINA # 604 OFICINA # 605 OFICINA # 606 OFICINA # 607 OFICINA # 608 OFICINA # 609 OFICINA # 610 OFICINA # 611 OFICINA # 613 OFICINA # 614 OFICINA # 615 OFICINA # 616 OFICINA # 617 OFICINA # 701 OFICINA # 702 OFICINA # 703 OFICINA # 704 OFICINA # 705 OFICINA # 706 OFICINA # 707 OFICINA # 708 OFICINA # 709 OFICINA # 710 OFICINA # 711 TOTAL
$ 56.735.000 $ 59.923.000 $ 40.518.000 $ 40.518.000 $ 47.723.000 $ 43.941.000 $ 45.629.000 $ 73.519.000 $ 97.196.000 $ 81.138.000 $ 58.676.000 $ 50.779.000 $ 52.853.000 $ 52.721.000 $ 37.877.000 $ 37.883.000 $ 56.735.000 $ 59.207.000 $ 40.518.000 $ 40.518.000 $ 194.071.000 $ 450.475.000 $ 303.858.000 $ 402.826.000 $ 39.961.000 $ 37.877.000 $ 37.883.000 $ 56.735.000 $4.383.579.000 $6.950.420.000
CLASE DE INMUEBLE LOCAL ES OFICINAS PRIMER PISO OFICINAS SEGUDO PISO
TOTAL OFCS. 13 2 20
TOTAL M2
VALOR M2
VALOR TOTAL $1.042.350.000 $ 315.840.000 $1.046.766.000
416,94 $2.500.000 225,60 $1.400.000 747,69 $1.400.000
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OFICINAS TERCER PISO OFICINAS CUARTO PISO OFICINAS QUINTO PISO OFICINAS SEXTO PISO OFICINAS SEPTIMO PISO AREA BAJO CUBIENTA INCLINADA TOTAL
19 16 16 17 11
747,77 $1.400.000 747,77 $1.400.000 748,77 $1.400.000 760,52 $1.400.000 1.198,39 $1.400.000 523.63 $1.400.000 6.117.08
$1.046.878.000 $1.046.878.000 $1.048.278.000 $1.064.728.000 $1.677.746.000 $ 733.082.000 $9.022.546.000
136 UN
TOTAL: NUEVE MIL VEINTIDOS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL PESOS M/CTE ($9.022.546.000)
6.
CALCULO DE LAS AREAS COMUNES TOTAL M

2
PISOS PRIMER
DESCRIPCIN
VALOR VALOR TOTAL UNITARIO $1.400.000 $ 847.070.000
Dinner room, saln de conferencias, cuarto de fotocopias, administracin, tres (3) baos, cuarto de aseo, ascensores, escaleras, halles, recepcin, casilleros, porch, parqueaderos pblicos y jardn exterior. SEGUNDO Sala de espera, halles, baos de hombres y de mujeres, basuras, escaleras, ascensores, muros, columnas y ductos. TERCER Sala de espera, halles, baos de hombres y de mujeres, basuras, escaleras, ascensores, muros, columnas y ductos. CUARTO Sala de espera, halles, baos de hombres y de mujeres, basuras, escaleras, ascensores, muros, columnas y ductos.
605.05
114.04
$1.400.000
$ 159.656.000
91.34
$1.400.000
$ 127.876.000
62.39
$1.400.000
87.346.000
S0024034 R.N.A.04107075
QUINTO
Sala de espera, halles, baos de 62.39 $1.400.000 $ 87.346.000 hombres y de mujeres, basuras, escaleras, ascensores, muros, columnas y ductos. SEXTO Sala de espera, halles, baos de 77.39 $1.400.000 hombres y de mujeres, basuras, escaleras, ascensores, muros, columnas y ductos. $ 108.346.000 SOTANOS Areas libres. 493.14 12y3 $ 450.000 $ 221.913.000 TOTAL: 1.505.74 $1.639.553.000 SON: MIL SEICIENTOS TREINTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL PESOS. M/CTE. (1.539.553.000)
7.
VALOR CATASTRAL DE LAS AREAS COMUNES TOTAL M2 605.05 VALOR UNITARIO $1.387.160 VALOR TOTAL $ 839.301.158
PISOS PRIMER
DESCRIPCIN Dinner room, saln de conferencias, cuarto de fotocopias, administracin, tres (3) baos, cuarto de aseo, ascensores, escaleras, halles, recepcin, casilleros, porch, parqueaderos pblicos y jardn exterior. Sala de espera, halles, baos de hombres y de mujeres, basuras, escaleras, ascensores, muros, columnas y ductos. Sala de espera, halles, baos de hombres y de mujeres, basuras, escaleras, ascensores, muros, columnas y ductos. Sala de espera, halles, baos de hombres y de mujeres, basuras, escaleras, ascensores, muros, columnas y ductos.
SEGUNDO
114.04
$1.387.160
$ 158.191.726
TERCER
91.34
$1.387.160
$ 126.703.194
CUARTO
62.39
$1.387.160
86.544.912
S0024034 R.N.A.04107075
QUINTO
SEXTO
Sala de espera, halles, baos de hombres y de mujeres, basuras, escaleras, ascensores, muros, columnas y ductos. Sala de espera, halles, baos de hombres y de mujeres, basuras, escaleras, ascensores, muros, columnas y ductos.
62.39
$1.387.160
86.544.912
77.39
$1.387.160
$ 107.352.312
SOTANOS Areas libres. 12y3 TOTAL:
493.14 1.505.74
$ 390.000
$ 171.264.600 $1.575.902.814
SON: MIL QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MILLONES NOVECIENTOS DOS MIL OCHOCIENTOS CATORCE PESOS. M/CTE. (1.575.902.814)
8.
CALCULO POR REPOSICIO DE LAS UNIDADES PRIVADAS CLASE DE INMUEBLE LOCAL ES OFICINAS PRIMER PISO OFICINAS SEGUDO PISO OFICINAS TERCER PISO OFICINAS CUARTO PISO OFICINAS QUINTO PISO OFICINAS SEXTO PISO OFICINAS SEPTIMO PISO AREA BAJO CUBIENTA INCLINADA TOTAL TOTAL: CUATRO MIL CIENTO CINCUENTA Y OCHO MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS PESOS. M/CTE. ($4.158.934.400)
TOTAL OFCS. 13 2 20 19 16 16 17 11
TOTAL M2 416,94 225,60 747,69 747,77 747,77 748,77 760,52 1.198,39 523.63 6.117.08
VALOR M2 $680.000 $680.000 $680.000 $680.000 $680.000 $680.000 $680.000 $680.000 $680.000
VALOR TOTAL $ 283.519.200 $ 153.408.000 $ 508.429.200 $ 508.483.600 $ 508.483.600 $ 508.483.600 $ 517.153.600 $ 814.905.200 $ 356.068.400 $4.158.934.400
136 UN
S0024034 R.N.A.04107075
9. CALCULO POR REPOSICIN DE LAS AREAS COMUNES 10. TOTAL M2 Dinner room, saln de 605.05 conferencias, cuarto de fotocopias, administracin, tres (3) baos, cuarto de PRIMER aseo, ascensores, escaleras, halles, recepcin, casilleros, porch, parqueaderos pblicos y jardn exterior. Sala de espera, halles, 114.04 baos de hombres y de SEGUNDO mujeres, basuras, escaleras, ascensores, muros, columnas y ductos. Sala de espera, halles, 91.34 baos de hombres y de TERCER mujeres, basuras, escaleras, ascensores, muros, columnas y ductos. Sala de espera, halles, 62.39 baos de hombres y de CUARTO mujeres, basuras, escaleras, ascensores, muros, columnas y ductos. Sala de espera, halles, 62.39 baos de hombres y de QUINTO mujeres, basuras, escaleras, ascensores, muros, columnas y ductos. Sala de espera, halles, 77.39 baos de hombres y de SEXTO mujeres, basuras, escaleras, ascensores, muros, columnas y ductos. SOTANOS Areas libres. 493.14 PISOS DESCRIPCIN VALOR UNITARIO $680.000 VALOR TOTAL $ 411.434.000
$680.000
77.547.200
$680.000
62.111.200
$680.000
42.425.200
$680.000
42.425.200
$680.000
52.625.200
$680.000
$ 335.335.200
S0024034 R.N.A.04107075
12y3 TOTAL: 1.505.74 $1.023.903.200 SON: MILVEINTITRES MILLONES NOVECIENTOS TRES MIL DOSCIENTOS PESOS. M/CTE. ($1.023.903.200)
10.
CALCULO DE VALOR AREA M2 VALOR M2 $1.400.000 $2.500.000 $1.400.000 VALOR TOTAL $7.980.196.000 $1.042.350.000 $ 2.108.036.000 $11.130.582.000
AREA CONSTRUIDA AREA LOCALES AREA COMUNES
5.700.14 416.94 1.505.74
VALOR TOTAL AVALUO COMERCIAL:
SON: ONCE MIL CIENTO TREINTA MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y DOS MIL PESOS. ($11.130.582.000)
11.
A continuacin se determinan a manera informativa y/o para los efectos comerciales a que haya lugar los Indicadores Econmicos de la fecha:
A continuacin se determinan a manera informativa y/o para los efectos comerciales a que haya lugar los Indicadores Econmicos de la fecha:
DOLAR Tasa representativa del mercado: $2.256.30

S0024034 R.N.A.04107075
UVR DTF
120.688 11.59
12.
CERTIFICACION DEL AVALUO.
Por medio de la presente certifico que: 1. 2. No tengo inters presente ni futuro de la propiedad en cuestin. Este reporte de avalo ha sido elaborado en conformidad y esta sujeto a los requerimientos del Cdigo de tica y los estndares de conducta profesional, de la Lonja
Nacional de Avaluadores Profesionales LONJANAP del cual soy miembro activo. (RM-FE-01-003) 3. Corporacin Nacional de Lonjas y Registros CORPOLONJAS miembro activo (R.N.A/C 01 001 y R.N.P.H. 01 001) FECHA DEL AVALUO: 15 DE MAYO DE 2002 Cordialmente,
PATRICIA GONZALEZ GUIO CORPORACIN COLOMBIANA DE LONJAS Y REGISTROS (CORPOLONJAS DE COLOMBIA). R.N.A/C.C-01-007.
13. ANEXOS:
13.1. Fotografas
13.2. Certificado de Tradicin y Libertad
S0024034 R.N.A.04107075
13.3. Plano de Normatividad.
13.4. Plano de ubicacin.
13.5. Certificaciones profesionales.
CLASES DE AVALUOS: MODELOS

Bogot, D.C., 16 de Abril de 2004 Seora: LUZ ANGELA VALENZUELA ACOSTA Asunto: Entrega de Avalo
S0024034 R.N.A.04107075
Apreciada Seora:
De acuerdo a su solicitud estoy enviando el avalo del inmueble ubicado en la siguiente direccin:
DG. 152 No. 45 - 60. INT. 6. ETAPA B. APTO. 102 - BOGOTA
Cordialmente,
GLORIA INES MORENO ORTIZ Dpto. de Avalos
CONTENIDO
6.
INFORMACION BASICA
7.
TITULACION
S0024034 R.N.A.04107075
8.
CARACTERISTICAS
9.
VARIABLES ENDOGENAS Y EXOGENAS.
10.
CALCULO DE VALOR
AVALUO COMERCIAL DIAG. 152 No. 45 - 60. INT. 5, ETAPA B. APTO. 102 MAZUREN - BOGOTA, D.C.
1. INFORMACIN BASICA 1.1. DIRECCION DEL INMUEBLE: El predio objeto del presente avalo se encuentra localizado en la Dg. 152 No. 45 - 60. Int. 5, Etapa B. Apto. 102, Bogot. UBICACION DEL INMUEBLE: Bogot, D.C.
1.2.
S0024034 R.N.A.04107075
1.3.
CLASE DE AVALUO:
COMERCIAL APARTAMENTO Sometido a rgimen de propiedad horizontal con coeficientes de copropiedad No. 0.328% y 0.63% VIVIENDA LUZ ANGELA VALENZUELA A. NELLY VERA DE CAPACHO 05 de Abril de 2004 06 de Abril de 2004
1.4. TIPO DE INMUEBLE:
1.5. 1.6. 1.7. 1.8. 1.9.
DESTINACION ACTUAL: SOLICITANTE: PERITO AVALUDOR:
FECHA INSPECCION OCULAR: FECHA DEL AVALUO:
2. TITULACION 2.1. PROPIETARIOS: URBANIZACIONES Y MAZUREN S.A. CONSTRUCCIONES
2.2.
TITULOS DE ADQUISICIN:
Escrituras Publicas No. 6408 del 15 de Septiembre de 2003 de la Notara 45 y Bogot, y 4263 del 29 de Septiembre de 2000 de la notaria 1 Bogot; D.C. Certificados de tradicin y libertad con matrcula Nos. 50N-20242536 (Apto) y 50N-20242433 (garaje). Particular. Uno con el Banco DAVIVIENDA S.A.
2.3.
SOPORTES:
2.4. 2.5.
TIPO DE PROPIEDAD: GRAVAMENES:
3. CARACTERISTICAS 3.1. CARACTERSTICAS Y ESPECIFICACIONES DEL INMUEBLE: (Construccin). El inmueble en estudio est construido en un sistema convencional en armadura de hierro, placas de concreto, muros perimetrales, fachada con ladrillo a la vista.
S0024034 R.N.A.04107075
3.1.2. VETUSTEZ: Nuevos (Para estrenar) 3.1.3. FUENTE: Certificados de Tradicin y Libertad Nos: 50N-20242536 y 50N-20242433 3.1.4. ESTADO DE CONSERVACIN: Nuevos 3.1.5. ILUMINACIN: Todas las reas poseen buena iluminacin natural a travs de ventanales y luz cenital. 3.1.6. SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS: Poseen todos los servicios pblicos debidamente instalados y con lnea telefnica. 3.1.7. PENDENCIAS: Consta de: Sala-Comedor - dos (2) alcobas con closet y principal con bao, bao auxiliar (piso en cermica y enchapado) - cocina integral con zona de lavandera (piso en cermica) y garaje cubierto privado; (los pisos del apartamento estn en alfombra de trfico pesado). 3.1.8. FUNCIONALIDAD: Los diseos son funcionales por cuanto son claros los conceptos de relacin proporcional, de acuerdo con sus usos. 3.1.9. LINDEROS: Los que se determinan en las Escrituras Pblicas Nro. 6408 de la Notaria 45 del 15 de Septiembre de 2003 y 4263 del 29 de septiembre de 2000 de la notara 1 de Bogot, D.C 3.1.10. ESPECIFICACIONES DEL TERRENO: Topografa: Presenta en general una topografa promedio plana. 3.1.11. FICHA TECNICA Y FORMA: Forma Rectangular. 3.1.12. AREA DEL APARTAMENTO: 75.08 m2. 3.1.13. AREA DEL GARAJE: 3.2. ENTORNO 3.2.1. SISTEMAS DE TRANSPORTE: El sector cuenta con un sistema de red vial en buenas condiciones, siendo las principales vas: Autopista Norte - Cle.153 170 El sector y el predio se encuentran cubiertos por un magnifico servicio de transporte y a travs de las vas descritas anteriormente; transitan en todos los sentidos rutas de Transmilenio buces y servicios ejecutivos y otros servicios especiales en concordancia con los planes de desarrollo.
10.06 m2.
S0024034 R.N.A.04107075
3.2.2. ACTIVIDADES PREDOMINANTES: El sector, dentro del cual se encuentra el inmueble objeto del avalo, es un sector residencial consolidado, conformado por desarrollos multifamiliares de cinco y seis pisos de altura. 3.2.3. INFRAESTRUCTURA URBANISTICA: La infraestructura urbanstica es adecuada, preservando vas internas en buen estado de conservacin de buena capacidad y continuidad, escasean la zonas verdes. 3.2.4. PERSPECTIVAS DE VALORIZACION: Adecuadas segn el comportamiento econmico actual. La dotacin de equipamientos y el mejoramiento de su accesibilidad vial, que contempla el nuevo sistema de transporte, elemento estructurante bsico con estaciones del Transmilenio. En cuanto al espacio pblico se han realizado obras de recuperacin en zonas peatonales y zonas verdes. Las condiciones de accesibilidad son favorables debido que cuenta con importantes vas arterias de la ciudad como - La Autopista Norte, sobre el cual se ha puesto en marcha con gran xito el programa de transporte masivo denominado Transmilenio. 3.2.5. ZONA EDUCACION: La localidad y el sector se encuentran rodeados de centros educativos de nivel preescolar, primario, secundario, e institutos de educacin informal y/o tcnica. 3.2.6. ESTRATIFICACIN SOCIOECONMICA: La estratificacin determinada en el plano censal como estrato Socio- Econmico cuatro (4) se encuentra
3.2.7. NORMATIVIDAD: Los usos del suelo se encuentran normalizados y reglamentados. Su reglamentacin urbanstica es: rea de actividad Residencial Especial con tratamiento de Conservacin, continuidad de norma, en el cual se permiten las normas contempladas en el decreto original de la urbanizacin: A-RG-02-6A. USOS DEL SUELO: De acuerdo al polgono establecido en la plancha y su decreto reglamentario dice as: PRINCIPAL: Vivienda COMPLEMENTARIOS: Comercio, locales. 4. SUSTENTACIN DEL AVALUO
Para la determinacin del justo precio, adems de todo lo anteriormente descrito en el presente avalo comercial, se han tenido en cuenta las siguientes variables endgenas y exgenas que influyen directamente sobre el precio y para su calificacin; estos son los siguientes: Oferta y demanda del inmueble en el sector especifico o con otros sectores similares. Localizacin dentro del sector La reglamentacin de la zona y del predio particularmente
S0024034 R.N.A.04107075
Servicios pblicos y privados Posibilidades de valorizacin Las condiciones actuales de oferta y demanda de la zona de inmuebles de alguna manera comparable con el que es objeto del presente avalo. Posibilidades de valorizacin Nivel socioeconmico de los pobladores del sector o sus alrededores. Estudio de planos, normas y dems. (Potencial de Desarrollo). Vetustez y calidad de la construccin y su estado de conservacin (estado de habitabilidad).
5.
CALCULO DE VALOR AREA M2 75.08 M2 10.06 M2 VALOR M2 $910.000 VALOR TOTAL $68.322.800 $ 4.500.000 $72.822.800
AREA DEL APARTAMENTO GARAJE
VALOR TOTAL AVALUO COMERCIAL Son:
6. INDICADORES ECONOMICOS A continuacin se determinan a manera informativa y/o para los efectos comerciales a que haya lugar los Indicadores Econmicos de la fecha: DOLAR Tasa representativa del mercado: UVR DTF
$2.550.00 120.688 7.00%
7. CERTIFICACION DEL AVALUO.
Por medio de la presente certifico que: 1. No tengo inters presente ni futuro de la propiedad en cuestin.
S0024034 R.N.A.04107075
2.
Este reporte de avalo ha sido elaborado en conformidad y esta sujeto a los requerimientos del Cdigo de tica y los estndares de conducta profesional, de la Lonja Nacional de Avaluadores Profesionales LONJANAP del cual soy miembro activo. (R.N.A/L-01-015)
Cordialmente,
PATRICIA GONZALEZ GUIO Lonja Nacional de Avaluadores Profesionales (LONJANAP) R.N.A/L-01-015.
8. ANEXOS:
8.1.
Soportes
8.2.
Fotografas
S0024034 R.N.A.04107075
8.3.
Certificaciones
====================================================================
AVALUO COMERCIAL CARRERA 95 No. 66A 02/04/06. ALAMOS BOGOTA, D.C.
1. INFORMACIN BASICA 1.1. DIRECCION DEL INMUEBLE: El predio objeto del presente avalo se encuentra encuentra localizada en la Cra. 95 # 66A -02 /04/06, b, lamos de la localidad 10 (Engativa) de la de la Ciudad de Bogot, D.C., R/Colombia. UBICACION DEL INMUEBLE: Bogot, D.C. CLASE DE AVALUO: TIPO DE INMUEBLE: DESTINACION ACTUAL: SOLICITANTE: PERITO AVALUDOR: ELABORADO POR: FECHA INSPECCION OCULAR: COMERCIAL BODEGA COMERCIAL TERESA ESTEVEZ DE MATEUS PATRICIA GONZALEZ GUIO GLORIA INES MORENO ORTIZ 25 de Noviembre de 2004 26 de Noviembre de 2004.
1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.5. 1.7. 1.8. 1.9.
1.10. FECHA DEL AVALUO:
2. TITULACION
S0024034 R.N.A.04107075
2.1. 2.2.
PROPIETARIOS: TITULOS DE ADQUISICIN:
TERESA STEVEZ DE METEUS Escritura Publica No. 3121 del 5 de Junio de de 1975 de la Notara 4de Bogot, D.C. Certificados de tradicin y libertad con matricula No. 50C-262785, C. Catastral No. 67A 94 12 Particular. Ninguno
2.3.
SOPORTES:
2.4. 2.5.
3. CARACTERISTICAS 3.1. con CARACTERSTICAS Y ESPECIFICACIONES DEL INMUEBLE: SISTEMA CONSTRUCTIVO: (Construccin). El inmueble en estudio est construido estructura antissmica en un sistema convencional en armadura de hierro placas de concreto, muros de fachadas tanto internos como externos, muros perimetrales divisiones con paredes de ladrillo, escaleras, columnas y ductos.
3.1.2. VETUSTEZ: Veinte y nueve (29) aos 3.1.4. ESTADO DE CONSERVACIN: Conservacin en buen estado de acuerdo a su vetustez 3.1.5. ILUMINACIN: Todas las reas poseen buena iluminacin natural a travs de ventanales y luz cenital. 3.1.8. SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS: Poseen todos los servicios pblicos debidamente instalados y con tres (3) lneas telefnicas y luz monofsica y trifsica. 3.2.8. PENDENCIAS: Consta de dos (2) locales - mezanine - una oficina auxiliar de la bodega (en piso afinado) y cocina grande enchapada el piso en mrmol. 3.2.9. FUNCIONALIDAD: Los diseos son funcionales por cuanto son claros los conceptos de relacin proporcional, de acuerdo con sus usos. 3.2.10. LINDEROS: Los que se determinan en la Escritura Pblica No. 3121 de la Notaria 4 del 5 de Junio de 1975 de Bogot, D.C
S0024034 R.N.A.04107075
3.2.11. ESPECIFICACIONES DEL TERRENO: Topografa: Presenta en general una topografa promedio plana. 3.2.12. FICHA TECNICA Y FORMA: Forma Rectangular 3.2.13. AREA DEL LOTE: 3.1.13. AREA DE CONSTRUCCIN: 3.2. ENTORNO 747.10 mt2 747.10 mt2
3.2.1. SISTEMAS DE TRANSPORTE: El sector cuenta con un sistema de red vial en buenas condiciones, siendo las principales vas: Cle. 68 - Cra 100 Av. Ciudad de Cali. El sector y el predio se encuentran cubiertos por un magnifico servicio de transporte y a travs de las vas descritas anteriormente; transitan en todos los sentidos rutas de alimentadores de trasmilenio, buses, busetas, colectivos, servicios ejecutivos y otros servicios especiales en concordancia con los planes de desarrollo. 3.2.3. ACTIVIDADES PREDOMINANTES: Se presentan desarrollos industriales importantes por su rea y conformacin, quedando una buena parte de la zona aun por desarrollar, se destaca la presencia de parques industriales, en su mayora sometidos al rgimen de propiedad horizontal, que si bien es cierto no cuentan con el debido equipamento especial, si lo contribuyeron al desarrollo organizado de la zona. Esta sometido a normas ambientales y de altura por su cercana al aeropuerto Internacional El Dorado, el cual facilita las actividades industriales, encontrando cierta especializacin en negocios aduaneros y aeronuticos. sector, dentro del cual se encuentra los inmuebles objeto del avalo, es un sector cuya destinacin actual es mixto. 3.2.4. INFRAESTRUCTURA URBANISTICA: La infraestructura urbanstica es aceptable disponiendo de vas de buena capacidad. 3.2.5. PERSPECTIVAS DE VALORIZACION: Adecuadas segn el comportamiento econmico actual. Las condiciones de accesibilidad, han mejorado con la apertura total de la avenida Ciudad de Cali y al ser terminada la construccin del puente elevado sobre al avenida del dorado. Adicionalmente, la construccin de la avenida Jos Celestino Mutis que tiene en servicio varios tramos. 3.2.5. ZONA EDUCACION: La localidad y el sector se encuentran rodeados de centros educativos de nivel preescolar, primario, secundario, e institutos de educacin informal y/o tcnica. 3.2.6. ESTRATIFICACIN SOCIOECONMICA: La estratificacin se encuentra determinada en el plano censal como estrato Socio- Econmico 3 (medio-medio).
S0024034 R.N.A.04107075
3.2.7. NORMATIVIDAD: Los usos del suelo se encuentran normatizados y reglamentados. Presenta zonificacin definida como rea de Actividad Especializada Zona Industrial con tratamiento de desarrollo: D-ZID-A3, correspondiente a predios que an se encuentran sin construir 4. SUSTENTACIN DEL AVALUO
Para la determinacin del justo precio, adems de todo lo anteriormente descrito en el presente avalo comercial, se han tenido en cuenta las siguientes variables endgenas y exgenas que influyen directamente sobre el precio y para su calificacin; estos son los siguientes: Oferta y demanda del inmueble en el sector especifico o con otros sectores similares. Localizacin dentro del sector La reglamentacin de la zona y del predio particularmente Servicios pblicos y privados Posibilidades de valorizacin Las condiciones actuales de oferta y demanda de la zona de inmuebles de alguna manera comparable con el que es objeto del presente avalo. Posibilidades de valorizacin Nivel socioeconmico de los pobladores del sector o sus alrededores. Estudio de planos, normas y dems. (Potencial de Desarrollo). Vetustez y calidad de la construccin y su estado de conservacin (estado de habitabilidad).
5.
CALCULO DE VALOR
AREA M2 AREAS CONTEMPLADAS SEGN DPTO ADMINISTRATIVO CATASTRO. (BOLETIN CATASTRAL) AREA DEL LOTE AREA CONSTRUIDA 747.10 M2 747.10 M2
VALOR M2
VALOR TOTAL
$300.000 $350.000
$224.130.000 $261.485.000
VALOR TOTAL AVALUO COMERCIAL
$485.615.000
S0024034 R.N.A.04107075
SON: CUATROCIENTOS OCHENTA Y CINCO MILLONES SEISCIENTOS QUINCE MIL PESOS. M/CTE. $485.615.000).
7. CERTIFICACION DE LOS AVALUOS. Por medio de la presente certifico que: 1. No tengo inters presente ni futuro de la propiedad en cuestin. 2. Este reporte de avalo ha sido elaborado en conformidad y esta sujeto a los requerimientos del Cdigo de tica y los estndares de conducta profesional, de la Lonja Nacional de Avaluadores Profesionales LONJANAP del cual soy miembro activo. (R.N.A/L-01-015) FECHA DEL AVALUO: 26 DE NOVIEMBRE DE 2004 Cordialmente,
PATRICIA GONZALEZ GUIO Lonja Nacional de Avaluadores Profesionales (LONJANAP) R.N.A/L-01-015
AVALUO COMERCIAL CARRERA 14 No. 98 47/51- CHICO NORTE BOGOTA, D.C. 1. INFORMACIN BASICA 1.1. DIRECCION DEL INMUEBLE: El predio objeto del presente avalo se encuentra encuentran localizada en la Cra. 14 # 98-47/51, barrio Chico Norte de la localidad 02 de Chapinero de la Ciudad de Bogot, D.C., R/ca de Colombia. UBICACION DEL INMUEBLE: Bogot, D.C. CLASE DE AVALUO: TIPO DE INMUEBLE: COMERCIAL CASA
1.2. 1.3. 1.4.
S0024034 R.N.A.04107075
1.5. 1.5. 1.7. 1.8. 1.9.
DESTINACION ACTUAL: SOLICITANTE: PERITO AVALUDOR: ELABORADO POR:
COMERCIAL ALBESINO GIACOMO PRINCIPIANO CARLOS A. PERANQUIVE NIO GLORIA INES MORENO ORTIZ 27 de Agosto de 2003 29 de Agosto de 2003.
FECHA INSPECCION OCULAR:
2. TITULACION 2.1. 2.2. PROPIETARIOS: TITULOS DE ADQUISICIN: ALBESINO PRINCIPIANO GIACOMO Escritura Publica No. 5147 del 4 de Agosto de 1979 de la Notara 5 de Bogot, D.C. Certificados de tradicin y libertad con matricula No. 50C-294717. Catastral UQ U 98 14 1 Particular. Ninguno
2.3.
SOPORTES:
2.4. 2.5.
3. CARACTERISTICAS 3.1. CARACTERSTICAS Y ESPECIFICACIONES DEL INMUEBLE: (Construccin). SISTEMA CONSTRUCTIVO: Los inmuebles en estudio estn construidos en un sistema convencional contemporneo
3.1.2. VETUSTEZ: Veinte y ocho (28) aos 3.1.4. FUENTE: Certificados de Tradicin y Libertad Nro: 50C-294717 del 22 de Octubre de 1975.
S0024034 R.N.A.04107075
3.1.4. ESTADO DE CONSERVACIN: Conservacin en buen estado de acuerdo a su vetustez 3.1.5. ILUMINACIN: Todas las reas poseen buena iluminacin natural a travs de ventanales y luz cenital. 3.1.9. SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS: Poseen todos los servicios pblicos debidamente instalados y con lnea telefnica. 3.1.7. PENDENCIAS: Consta de: Jardn - ante jardn - Nueve (9) oficinas, sala de juntas muebles de archivo depsito con bao cocina - chimenea - cuatro (4) baos enchapados garaje, piso en tapete y cermica con madera, puertas y baranda en madera, hall de oficinas, techos con claraboyas y perta principal de seguridad. 3.2.14. FUNCIONALIDAD: Los diseos son funcionales por cuanto son claros los conceptos de relacin proporcional, de acuerdo con sus usos. 3.2.15. LINDEROS: Los que se determinan en la Escritura Pblica Nro. 5147 de la Notaria 5 del 4 de Agosto de 1979 de Bogot, D.C 3.2.16. ESPECIFICACIONES DEL TERRENO: Topografa: Presenta en general una topografa promedio plana.
3.2.17. FICHA TECNICA Y FORMA: Forma Rectangular 3.2.18. AREA DEL LOTE: 675.70 mt2
3.1.13. AREA DE CONSTRUCCIN: 302.70 mt2
3.3.
ENTORNO
3.2.1. SISTEMAS DE TRANSPORTE: El sector cuenta con un sistema de red vial en buenas condiciones, siendo las principales vas: Cra. 11- Cra 15 Cle. 100 Cle 94. El sector y el predio se encuentran cubiertos por un magnifico servicio de transporte y a travs de las vas descritas anteriormente; transitan en todos los sentidos rutas de buses, busetas, colectivos, servicios ejecutivos y otros servicios especiales en concordancia con los planes de desarrollo.
S0024034 R.N.A.04107075
3.2.8. ACTIVIDADES PREDOMINANTES: El sector, dentro del cual se encuentra los inmuebles objeto del avalo, es un sector cuya destinacin actual es Especial. 3.2.3. INFRAESTRUCTURA URBANISTICA: La infraestructura urbanstica es adecuada, preservando vas internas en buen estado de conservacin de buena capacidad y continuidad 3.2.5. PERSPECTIVAS DE VALORIZACION: Adecuadas segn el comportamiento econmico actual. Hace parte de la ciudad Central. Las acciones de planeacin de la vocacin de La localidad como rea mixta receptora de actividades residenciales, comerciales, de servicios y educativas, complementada con la recuperacin de los espacios pblicos, la proteccin de los cerros orientales, la dotacin de equipamientos y el mejoramiento de su accesibilidad vial, que contempla el nuevo sistema de transporte, elemento estructurante bsico con estaciones del Transmilenio. En cuanto al espacio pblico se han realizado obras de recuperacin en zonas peatonales y zonas verdes. Las condiciones de accesibilidad son favorables debido que cuenta con importantes vias arterias de la ciudad como la Clle 92 y la 100, las carreras 7, 9, 11 y 15 y La Autopista Norte, sobre el cual se ha puesto en marcha con gran xito el programa de transporte masivo denominado Transmilenio. No obstante al interior de zona se presentan frecuentes congestiones en el trfico vehicular en razn a la intensa actividad que se genera. 3.2.5. ZONA EDUCACION: La localidad y el sector se encuentran rodeados de centros educativos de nivel preescolar, primario, secundario, e institutos de educacin informal y/o tcnica. 3.2.6. ESTRATIFICACIN SOCIOECONMICA: La estratificacin se determinada en el plano censal como estrato Socio- Econmico 6 (alto - alto). encuentra
3.2.8. NORMATIVIDAD: Los usos del suelo se encuentran normatizados y reglamentados. Su reglamentacin urbanstica es: Al igual que la mayora de los estratos altos de esta zona de la ciudad, originalmente fue desarrollado en construcciones unifamiliares de uno (1) a dos (2) pisos, de excelentes especificaciones constructivas y arquitectnicas, algunas de las cuales han dado paso a edificaciones multifamiliares modernas. Presentan dos (2) zonificaciones correspondientes: a). rea de actividad Residencial Especial con tratamiento de Actualizacin en la parte suroriental y occidental: A-RE-01-4 b). rea Residencial Especial con tratamiento de Actualizacin para el costado nor-oriental, permitiendo alturas de cuatro (4) y seis (6) pisos respectivamente, dejando aislamientos laterales: A-RE-01-6A. USOS DEL SUELO: De acuerdo al polgono establecido en la plancha y su decreto reglamentario dice as: PRINCIPAL: Vivienda COMPLEMENTARIOS: Comercio, locales:
S0024034 R.N.A.04107075
4.
SUSTENTACIN DEL AVALUO
5.
CALCULO DE VALOR AREA M2 VALOR M2 VALOR TOTAL
AREAS CONTEMPLADAS SEGN DPTO ADMINISTRATIVO CATASTRO. (BOLETIN CATASTRAL) AREA DEL LOTE AREA CONSTRUIDA 675.70 M2 302.70 M2 $650.000 $530.000 $439.205.000 $160.431.000

$599.636.000
S0024034 R.N.A.04107075
SON: QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL PESOS. M/CTE. ($599.636.000) 7. CERTIFICACION DE LOS AVALUOS. Por medio de la presente certifico que: 1. No tengo inters presente ni futuro de la propiedad en cuestin. 2. Este reporte de avalo ha sido elaborado en conformidad y esta sujeto a los requerimientos del Cdigo de tica y los estndares de conducta profesional, de la Lonja Nacional de Avaluadores Profesionales LONJANAP del cual soy miembro activo. (RM-FE-01-003) 3. Corporacin Nacional de Lonjas y Registros CORPOLONJAS miembro activo (R.N.A/C 01 001 y R.N.P.H. 01 001) ====================================================================
AVALUO DE MAQUINARIA
TIPO DE MAQUINARIA: FECHA DE INSPECCION : DIRECCION : URBANIZACION: CIUDAD: PROPIETARIO: ORDENADO POR:
Enero 9 del 2001
Bogot D.C
S0024034 R.N.A.04107075
OBJETIVO DEL AVALUO : ELABORADO POR : PERITOS AVALUADORES :
ACTUALIZACION DE ACTIVOS
ING. WILLIAM ROBLEDO GIRALDO M.P. No. 2522249646 CND M.A.P. 0158 Bogot, D.C., Enero 12 del 2001
CIUDAD Y FECHA:
2. INFORMACION DE LA EMPRESA
NOMBRE: NIT No. : DOMICILIO: MATRICULA: CONSTITUCION: VIGENCIA: La sociedad no se halla disuelta, duracin hasta el 31 de Diciembre del 2050. : A.- Constituir, Adquirir participar y/o explotar industrias de toda clase y/o establecimientos destinados a la elaboracin, transformacin, distribucin, importacin, exportacin y venta de productos de consumo jy en especial los derivados de la arcilla, el gres, cemento, plasticos, esmaltes y productos qumicos. B.- Adquirir, fundar o participar en negocios tendientes a la explotacin de la industria ladrillera y de todas aquellas complementarias a la actividad constructiva. C. Adquirir y enajenar a cualquier titulo, tomar o dar en arrendamiento por cuenta propia o ajena toda clase de bienes muebles e inmuebles, rurales o urbanos, adelantar la urbanizacin, parcelacin y/o construccin y venta de todos aquellos inmuebles que ajuicio de la Junta Directiva no fueren necesarios para la produccin. D.Explotar bosques y minas de toda clase, extraer o transformar materias primas, productos vegetales y demas recursos necesarios para las actividades industriales de la Compaa. 860.002.396 - 0 Bogot D. C. 00004717
OBJETO SOCIAL
S0024034 R.N.A.04107075
1. PROPOSITO DEL AVALUO

El objeto buscado al solicitar este estudio, en ninguna forma modifica el valor comercial del mismo. Es, entonces propsito de este avalo determinar el valor real que pueda alcanzar el bien en trminos de dinero si se somete al mercado abierto en un plazo prudencial, con una forma y pago razonable.
2. INFORMACION BASICA
2.1 DESTINACION ACTUAL DEL INMUEBLE En la actualidad el inmueble se encuentra dedicado a la produccin de Ladrillos, Tejas y Pisos, contando adems con algunas oficinas administrativas. 2.2 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA EL AVALUO Copia Escritura Pblica. 0898 del 28 de Octubre de 1985 de la Notara 37 del Crculo de Bogot. Plano Topogrfico realizado por el Arq. Rmulo H. Moros O. Matrcula Inmobiliaria No. 50 C- 490001
3. INFORMACIN JURIDICA
Los lotes que componen el Globo total de terreno fueron englobados mediante la Escritura Pblica No. 0898 del 28 de Octubre de 1985 de la Notara 37 del Crculo de Bogot. 3.1. CONSTRUCCION
La edificacin se construy a expensas de los propietarios anteriores con dineros de su exclusiva propiedad. 3.2 MATRICULA INMOBILIARIA El globo total de terreno, est constituido por 3 unidades cuyas matrculas son: 050-0706855 050-0689024 050-0700032 NOTA: El predio se englobo y tiene la Matrcula Unica No. 50 C-940001
S0024034 R.N.A.04107075
3.2.
REGISTRO CATASTRAL
D7S 2/1 D7S 2/2 D7S - 2/4 3.4. GRAVAMENES HIPOTECARIOS
Actualmente el inmueble objeto del avalo, no presenta ningn Gravamen Hipotecario. NOTA : Este anlisis no constituye un estudio jurdico.
4. LOCALIZACION DEL INMUEBLE

El inmueble materia de este avalo se encuentra ubicado en el Centro -Oriente de la Ciudad, en la
5. CARACTERSTICAS GENERALES DE LA ZONA DE LOCALIZACION

5.1. DELIMITACION DEL SECTOR NORTE SUR ORIENTE : Avenida 1 : Diagonal 4 Sur : Carrera 4
OCCIDENTE : Carrera 6
5.2.
SECTORES CATASTRALES NORTE SUR : Las Cruces : Buenos Aires

S0024034 R.N.A.04107075
ORIENTE
: Calvo Sur
OCCIDENTE : Ramrez
5.3.
ACTIVIDADES PREDOMINANTES DEL SECTOR
5.3.1. SECTOR PRINCIPAL : Vivienda COMPLEMENTARIOS : Industria y Comercio COMPATIBLES : Institucional 5.4 CLASES DE EDIFICACIONES Viviendas, comercios puntuales e industrias clase II. 5.5 ZONAS VERDES Y RECREACIONALES Parque de Las Cruces, Parque de San Cristbal. 5.6 ESTRATO SOCIOECONMICO Estrato tres (3) comercial segn resolucin 246 del Plan Censal del ao 1.990. 5.7. VIAS DE ACCESO IMPORTANTES En sentido Norte-Sur y viceversa las carrera 4 y 5, en sentido Oriente Occidente la Avenida 1. 5.8 INFRAESTRUCTURA URBANISTICA 5.9.1. VAS: Presentan un buen desenvolvimiento vehicular en las horas pico, asfaltadas y en satisfactorio estado de conservacin. 5.9.2. ANDENES: En concreto 5.9.3. ALUMBRADO: Este servicio es bien atendido por la Empresa respectiva con postes alumbrado a distancias adecuadas. de
5.9.4. SERVICOS PUBLICOS

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El sector cuenta con redes instaladas de Acueducto, Alcantarillado, Energa elctrica: Monofsica, Recoleccin de basura, Telfonos (8 lneas); todo estos suministrados por la respectiva empresas pblicas de Santaf de Bogot 5.10 TRANSPORTE PBLICO Servicio inmediato hacia la mayora de los sectores de Bogot. 5.11 COMENTARIOS GENERALES La zona se ha venido consolidando comercial e industrialmente sin perder su carcter de Residencial General, posee una buena infraestructura de servicios, la seguridad del sector est a cargo de la Dcima Sexta Estacin y de los Centros de Atencin inmediata de Girardot y El Guavo, aunque es susceptible de mejorar. La salud est a cargo del Hospital del Guavo y las UPA de las Cruces, Los Laches y Santa Rosa de Lima. Institucionalmente se halla muy bien cubierto pues cuenta con instalaciones que prestan sus servicios desde salas- cunas hasta la culminacin de estudios Universitarios, sobresalen La Universidad de La Salle de Los Andes y el Externado de Colombia, para su recreacin la zona cuenta con teatros, como el Camern del Carmen y parques como Las Cruces y San Cristobal, en esta ltima localidad se est construyendo una de las Bibliotecas del Plan Piloto, El sector financiero hace presencia con algunas oficinas de Bacos y Corporaciones de Ahorro y Vivienda. Aunque no cuenta con un sistema de transporte masivo de pasajeros, posee un buen cubrimiento de Empresas Transportadoras de pasajeros en buses, busetas y micro bus.
6. REGLAMENTACION URBANISTICA
TRATAMIENTO AREA DE ACTIVIDADES TIPOLOGIA DE USO ALTURA BASICA TIPOLOGIA DE AISLAMIENTO ALTURA DE EXCEPCION Desarrollo Mltiple Autorregulable 2 Pisos Continuo 5 Pisos
7. DESCRIPCION DEL INMUEBLE

7.1 TERRENO 7.1.1 AREA DEL TERRENO: 38.060.89 M2, segn levantamiento topogrfico realizado por el Arq. Romlo H Moros, Matrcula No. 13259. Irregular
7.1.2 FORMA GEOMETRICA:
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7.1.3. RELIEVE:
Plano en un 90 % y 10 % restante, levemente inclinado sobre la Avenida 1 47.49 Ml, sobre la Carrera 3 140.15 Ml, sobre la carrera 6 57.71 Ml, Sobre la Carrera 5 94.84 Ml. 175 ML Promedio Intermedio Moderadamente drenado. Leve Buena, sin llegar a extremos de empozamiento. Mnima Incipiente.
7.1.4. FRENTE SOBRE LA VIA:
7.1.5. FONDO: 7.1.6. DISPOSICION: 7.1.7 DRENAJE: 7.1.8. ENCHARCAMIENTO: 7.1.9. RETENCION DE HUMEDAD: 7.1.10. PEDREGOSIDAD: 7.1.11. EROSION: 7.2. CONSTRUCCION
Dentro del predio se pueden distinguir varios tipos de construccin: rea Administrativa, Taller de Mantenimiento, Laguna de Oxidacin, Obras Civiles de los Hornos Horizontales, Hornos Circulares, Bodega de Almacenamiento de Carbn, rea tcnica, laboratorio y enfermera, bodega metalmcanica, oficina de despachos y bascula, portera, obra civil de descanso y finalmente la batera de baos. NOTA: Aunque se podra pensar que los hornos horizontales deberan relacionarse en el avalo de maquinaria y equipos, ya que su funcin es la transformacin de materias primas en productos acabados, la empresa ha tomado la decisin de considerarlos como parte integral de la construccin, por su permanente adhesin al suelo. 7.2.1 AREA ADMINISTRATIVA
7.2.1.1. MATERIALES ESTRUCTURA CUBIERTA : Concreto : Teja Asbesto cemento
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PISOS VARIADOS
: Tabln cermico de diferentes Especificaciones (4 x 26) y (30 x 30)
CIELORASO PAREDES INTERNAS FACHADA: VENTANAS
: Madera : Estucadas y Pintadas con vinilo : Ladrillo a la vista : Ornamentacin lmina con vidrio plano transparente : Ornamentacin madera : Vidrio transparente : 8 aos aprox. : Sencillos
PUERTAS INTERNAS PUERTA EXTERIOR VETUSTEZ ACABADOS
7.2.1.2 DISTRIBUCION GENERAL 8 oficinas, 2 recepciones, 2 cocinetas, cafetera, 3 bateras de baos.
7.2.2 TALLER DE MANTENIMIENTO
7.2.2.1. MATERIALES ESTRUCTURA CUBIERTA PISOS VARIADOS CIELORASO PAREDES INTERNAS : Concreto : Asbesto cemento : Cemento : Madera (parcial) : Ladrillo revocado
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FACHADA: VENTANAS
: Ladrillo a la vista : Ornamentacin lmina con vidrio plano transparente : Ornamentacin metlica : 25 aos aprox. : En franco deterioro.
PUERTA EXTERIOR VETUSTEZ ACABADOS
7.2.2.2 DISTRIBUCION GENERAL Saln principal con dos cuartos pequeos para almacenamiento de herramientas. 7.2.3. LAGUNA DE OXIDACION Es un pozo artificial recubierto en ladrillo comn, piso en cemento con un diametro aproximado de 7 metros y una altura mxima de 8 metros. Se utiliza para recoger el agua lluvia, que posteriormente sera utilizada para regar el material. 7.2.4. OBRAS CIVILES DE LOS HORNOS HORIZONTALES. En trminos valuatorios por Obras Civiles se entiende aquellas estructuras que carecen de cubierta o cerramiento y por construccin aquellas estructuras que poseen cubierta y cerramiento, para el caso concreto de los Hornos Horizontales, estos son construccin dentro de una obra civil. Los Hornos Horizontales estn divididos en zonas de precalentamiento, zonas de coccin y zonas de enfriamiento, poseen asi mismo zonas de recuperacin, con un tubo de recuperacin, ventiladores de enfriamiento, tanques de adelgazamiento de combustible, tablero de control electrnico y zonas de almacenamiento de productos terminados. 7.2.4.1. MATERIALES ESTRUCTURA CUBIERTA : Concreto : Placa aligerada para los Hornos y para la Obra Civil teja de asbesto cemento.
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PISOS VARIADOS CIELORASO PAREDES INTERNAS FACHADA: PUERTAS INTERNAS VETUSTEZ ACABADOS
: Cemento : Ladrillo refractario : Ladrillo a la vista. : Concreto para el Horno : lmina : 6 y 10 aos aprox. : Sencillos
7.2.4.2 DISTRIBUCION GENERAL Los Hornos Horizontales estn divididos en zonas de precalentamiento, zonas de coccin y zonas de enfriamiento, poseen asi mismo zonas de recuperacin, con un tubo de recuperacin, ventiladores de enfriamiento, tanques de adelgazamiento de combustible, tablero de control electrnico, quemadores de carbn y combustible, rea de ventilacin, chimenea, resistencias de calentamiento de combustible, lminas de acero, motores de puerta de horno, sistemas hidrulicos, bombas de inyeccin, quemadores, pirmetros, termocuplas y zonas de almacenamiento de productos terminados. 7.2.5. HORNOS CIRCULARES Elementos de mucha obsolecencia tcnica, que sin embargo juegan papel importante en la produccin de ladrillos y pisos, generalmente usados para refractar ladrillos. Son en total 5 hornos, cuyas caracteristicas de construccin son similares, pese a que tienen diferentes etapas de mantenimiento y vetustez, para efectos de la actualizacin de activos se considerarn como un todo de valor igual. 7.2.5.1. MATERIALES ESTRUCTURA CIMENTACION CUBIERTA : Concreto : Ciclpeo : Asbesto cemento.
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PISOS VARIADOS CIELORASO PAREDES INTERNAS FACHADA: PUERTAS INTERNAS VETUSTEZ ACABADOS
: Cemento : Ladrillo vitrificado : Ladrillo a la vista. : Ladrillo a la vista : lmina : 40 aos aprox. : Aceptables
7.2.6. BODEGA DE ALMACENAMIENTO DE CARBON
7.2.6.1. MATERIALES ESTRUCTURA CIMENTACION CUBIERTA PISOS VARIADOS CIELORASO PAREDES INTERNAS FACHADA: VETUSTEZ ACABADOS : Concreto : Ciclpeo : Asbesto cemento, canaleta : Cemento : Madera (parcial) : Ladrillo a la vista : Ladrillo a la vista : 20 aos aprox. : Simples
7.2.6.2 DISTRIBUCION GENERAL

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Saln amplio de almacenamiento de material.
7.2.7 AREA TECNICA (LABORATORIO Y ENFERMERIA)
7.2.7.1. MATERIALES ESTRUCTURA CIMENTACION CUBIERTA PISOS VARIADOS CIELORASO PAREDES INTERNAS : Concreto : Ciclpeo : Asbesto cemento : Madera, cemento, baldosa y tabln cermica. : Madera y placa aligerada : Ladrillo a la vista, enchape y estucadas y pintadas. : Ladrillo a la vista : Ornamentacin lmina con vidrio plano transparente : madera : 25 aos aprox. : Sencillos
FACHADA: VENTANAS
PUERTA EXTERIOR VETUSTEZ ACABADOS 7.2.7.2 DISTRIBUCION GENERAL Primer Piso: Enfermera, laboratorio y bao. Segundo Piso: Departamento tcnico.
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7.2.8. TALLER DE METALMECANICA
7.2.8.1. MATERIALES ESTRUCTURA CIMENTACION CUBIERTA PISOS VARIADOS CIELORASO PAREDES INTERNAS FACHADA: PUERTA EXTERIOR VETUSTEZ ACABADOS : Concreto : Ciclpeo : Asbesto cemento canaleta : Cemento : Cerchas metlicas : Ladrillo a la vista : Ladrillo a la vista : Ornamentacin metlica : 20 aos aprox. : Sencillos.
7.2.9. DESPACHOS Y BASCULA 7.2.9.1. MATERIALES ESTRUCTURA CIMETACION CUBIERTA PISOS VARIADOS CIELORASO PAREDES INTERNAS : Concreto : Ciclpeo : Placa aligerada : Cemento : Madera : Ladrillo a la vista
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FACHADA: VENTANAS
: Ladrillo a la vista : Ornamentacin lmina con vidrio plano transparente : Ornamentacin metlica : 25 aos aprox.
PUERTA EXTERIOR VETUSTEZ
7.2.10. PORTERIA 7.2.10.1. MATERIALES ESTRUCTURA CUBIERTA PISOS VARIADOS CIELORASO PAREDES INTERNAS FACHADA: VENTANAS : Concreto : Placa aligerada : Tabln cermica : Marmolina : Estucadas y pintadas : Ladrillo a la vista : Ornamentacin lmina con vidrio plano transparente : Enchapado : Ornamentacin metlica : 10 aos aprox. : Sencillos
BAO PUERTA EXTERIOR VETUSTEZ ACABADOS
7.2.10.2 DISTRIBUCION GENERAL Saln de trabajo y bao

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7.2.11 OBRA CIVIL DE DESCANSO 7.2.11.1. MATERIALES
CIMENTACION CUBIERTA PISOS VARIADOS CIELORASO MAMPOSTERIA FACHADA: VETUSTEZ ACABADOS 7.2.12 CARPINTERIA 7.2.12.1. MATERIALES CIMENTACION CUBIERTA PISOS VARIADOS CIELORASO MAMPOSTERIA FACHADA: VETUSTEZ ACABADOS
: Ciclpeo : Asbesto cemento : Cemento : Entarimado de madera : Ladrillo a la vista : Ladrillo a la vista : 10 aos aprox. : Sencillos
: Ciclpeo : Placa aligerada : Cemento : Placa aligerada : Estucados y Pintados : Ladrillo a la vista : 20 aos aprox. : Sencillos
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7.2.13. SUPERFICIE DE RODADURA Se consideran tambin Obras Civiles, la superficie de rodamiento extendida para el patio de maniobras, cuya ra aproximada es de 1.400 M2
7.2.14. CERRAMIENTO. Se refiere al muro que circunda el permetro del predio construdo en ladrillo comn. Altura Promedio: Longitud: 2.7 ML 1.019.81
NOTA: En el valor determinado por M2 para cada dependencia, se incluyen instalaciones elctricas e Hidrulicas
7.3. AREA CONSTRUIDA Area Administrativa Taller de Mantenimiento Laguna de Oxidacin Horno Horizontal (1) Horno Horizontal (2) Obra Civil Hornos Circulares Bodega de Almacenamiento Area Tcnica (laboratoro y Enfermera) Bodega Metalmcanica Portera Obra Civil de Descanso 252.55 M2 300.00 M2 336.00 M3 1.442.00 M2 1.648.00 M2 800 .00M2 206.08 M2 120.00 M2 503.96 M2 16.08 M2 23.75 M2
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Carpintera Superficie de Rodadura Cerramiento Batera de Baos.
83.72 M2 1.400.00 M2 2.753.49 M2 63.96 M2
7.4 LINDEROS GENERALES Se hallan descritos en la Escritura Pblica No. 0898 de fecha 28 de Octubre de 1985 de la Notara 37 del Crculo de Bogot.
8. ESTUDIOS ECONOMICOS DE LA ZONA
8.1 ESTADO DE OFERTA 8.2 ESTADO DE DEMANDA
: Regular : Regular
NOTA: Es pertienente aclarar, que en la zona no existe un inmueble comparable al avaluado, por lo tanto, el estudio econmico corresponde al lote tipo del sector.
8.3 PERSPECTIVAS DE VALORIZACION
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El inmueble posee actualmente una valorizacin muy moderada debido a la recesin econmica nacional, sentida especialmente en el sector de la construccin, sumando a ello el potencial mercado que el predio tendra en una hipottica situacin de venta.
9. CRITERIOS Y CONSIDERACIONES Las explicaciones y comentarios contenidos en el presente informe de avalos, tienen su respaldo en la experiencia Profesional como Miembros Activos de la Lonja Inmobiliaria de Colombia. Adicionalmente a las caractersticas ms relevantes de la propiedad expuestas en los captulos anteriores y a la visita del inmueble, para adoptar el precio unitario se adelantaron encuestas de opinin con otros expertos en Finca Raz, se actualizo el Banco de Datos de la Empresa. Tambin en determinacin del justo precio, hemos tenido en cuenta los siguientes elementos de juicio:
Su rea de terreno, sus caractersticas y forma geomtrica. Su Potencial de desarrollo Su rea construido Los materiales, acabados de construccin y solidez La distribucin interior Su diseo arquitectnico Su posible rentabilidad Su vetustez 20 aos promedio. Estado de las vas y servicios pblicos Su vecindario Los servicios con que cuenta
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Calidad del sector y posicin socio-econmica Los tipos de edificaciones circunvecinas Su reglamentacin urbanstica Su frente sobre la Avenida 1 El ndice y perspectivas de valorizacin Su infraestructura urbanstica Ubicacin del inmueble dentro del entorno de la ciudad Valor de la tierra en le sector y el costo de su actual construccin Mercado inmobiliario de oferta y demanda Banco de datos de la empresa sobre este tipo de inmuebles Actividad edificadora y movimiento en ventas Su estado de conservacin El uso actual del inmueble
10. AVALUO COMERCIAL - CERTIFICACION
El comit de, establece para el inmueble ubicado en la de Bogot un avalo comercial en base de: DESCRIPCION LOTE AREA M 38.060.89 M2 A VALOR M $ 70.000 TOTAL $ 2.264.262.300
VALOR TOTAL...............................................................................
$ 6.173.417.355
SON: SEIS MIL CIENTO SETENTA Y TRES MILLONES CUATROCIENTOS DIEZ Y SIETE MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO PESOS M/CTE.
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Cordialmente,
ING. WILLIAM ROBLEDO GIRALDO M.P No. 25222249646 CND M.A.P. No. 0158 ============================================================
AVALUO COMERCIAL RURAL

FINCA LA HELIDA- VEREDA EL GAITAL MUNICIPIO DE VELES DERPARTAMENTO DE SANTANDER DEL SUR- REPUBLICA DE COLOMBIA
1. 1.1.
INFORMACION BASICA: DIRECCION DEL INMUEBLE: El predio (Finca LA HELIDA) objeto el presente avalo se encuentra localizada en la vereda El Gaital jurisdiccin del Municipio de Veles Departamento de Santander del Sur Republica de Colombia. Municipio de Veles Santander
1.2.
UBICACION DEL INMUEBLE:
S0024034 R.N.A.04107075
1.3. 1.4.
TIPO DE INMUEBLE: DESTINACION ACTUAL:
FINCA: Globo de terreno mas c/tccin EXPLOTACIN AGROPECUARIA Y
AGRICOLA 1.5. 1.6. 1.7. 1.8. CLASE DE AVALUO: SOLICITANTE: PERITO AVALUDOR: ELABORADO POR: COMERCIAL ROQUE J. POLANIA SAAVEDRA PATRICIA GONZALEZ GUIO GLORIA INES MORENO ORTIZ 23 de Julio de 2003.
2. 2.1. 2.2.
TITULACION: PROPIETARIO: SOPORTES: ROQUE J. PALOMINO ZARATE (( Certificado de Tradicin y Libertad con Matricula No. 324-9102 - Inscripcin Catastral No. 228. Escritura Publica No. 723 del 09 de Septiembre de 1960 de la Notara (1) Primera y registrada en la oficina de Registro de Instrumentos Pblicos de Veles (S.S.) Finca denominada LA HELIDA Particular
2.3.
TITULO DE ADQUISICIN:
2.4. 2.5.
NOMENCLATURA OFICIAL: TIPO DE PROPIEDAD:
S0024034 R.N.A.04107075
2.6.
GRAVAMENES:
Ninguno
3. 3.1.
CARACTERISTICAS: CARACTERISTICAS Y ESPECIFICACIONES DEL INMUEBLE: (Construccin) Se trata de un globo de terreno mas construccin donde su explotacin es agrcola y Ganadera, pero por su localizacin en el municipio de Veles se hace muy atractiva bien sea para explotarla construyendo estanques de piscicultura, ya que por sus excelentes fuentes hdricas que lo riegan con un (1) ro, tres (3) quebradas y cuatro (4) nacimientos de agua y con amplias zonas verdes.
3.1.1. ESPECIFICACIONES DEL TERRENO: Suelo Topografa: Presenta en general una topografa promedio del 60% inclinada y parte ondulada Se caracteriza por tener una textura, la vegetacin obedece a una zona de clima fro y templado. 3.1.2. AGUAS: Existen nacimientos permanentes y caada veranea. 3.1.3. RENAJES: La zona de cultivos es tierra bien drenada con pendientes de 12% a 24% lo que contribuye con humedad para las cosechas. 3.1.4. PRECIPITACION MEDIA ANUAL: 1.886 mm 3.1.5. DISCUNTINUIDAD: El predio se encuentra dividido en dos zonas bien definidas una alta y una ondulada. 3.1.6. CONDICIONES CLIMATICAS: La regin donde esta ubicada esta finca posee un clima templado en la zona baja y clida y fra en la zona alta, con temperaturas promedio de 16.7C. 3.1.7. SUELO: Suelo con relieve inclinado pendiente superior al 12% sin erosin, sin piedras que no interfieren en las labores de la maquinaria sin problemas de salinidad, ocurrencia no mayor del 10% del rea suelos bien drenados sin peligro de inundaciones, los encharcamientos si se presentaren no presentaran daos en los cultivos. Retencin de agua de alta a mediana permeabilidad de alta a mediana, permeabilidad modernamente lenta, nivel de fertilidad de moderado a alto. Son suelos amplios para una margen de cultivos transitorios y perennes. Requieren las usuales prcticas de manejo: Empleo de fertilizantes, correctivos, abonos verdes, rotacin de cultivos. 3.1.8. TEMPERATURA: 16.7C. Promedio
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3.1.9. RELIEVE: Inclinado 60% ondulado 40% 3.1.10. PRODUCTOS: 1. Agricultura: Zona Baja: Caf, caa, pltano cacao. Zona Alta: Maracay, guayaba, frjol, maz, lulo. 2. Ganadera: Ganado Bovino, Ovino, Caprino, Equino. La finca es potencial en Piscicultura por sus excelentes fuentes hdricas 3.1.11. AREA DEL TERRENO: La superficie del predio es de 166 hectreas 3.1.12. LINDEROS DEL GLOBO EN MAYOR EXTENSIN: Son Los Determinados En La Escritura No. 723 del 9 de Septiembre De 1960 de La Notaria primera (1) del municipio de Veles.
3.2. ENTORNO: 3.2.1 ACTIVIDADES PREDOMINANTES: El sector dentro del cual se encuentra el inmueble objeto del avalo, es un sector de desarrollo urbanstico especialmente es una zona donde predominan la agricultura y la ganadera aunque ocupan un lugar no muy desarrollado, tambin predominan actividades comerciales la mas importantes son las de origen agropecuario. INFRAESTRUCTURA URBANISTICA: Dista de Bucaramanga en 238 Km. , el rea municipal es de 452 Km2 y limita por el norte con Puerto Parra y Simacota, por el Este con el Santa Helena de Opn, La Paz, Chipata y Guepsa , por el Sur con el municipio de Barbosa, Puente Nacional y Guavata y por el Oeste con Bolvar y Landzuri. El territorio municipal es ondulado sin mayores elevaciones.
3.2.2
3.2.3. SERVICIOS DOMICILIARIOS: El predio cuenta con el servicio de energa elctrica y alcantarillado, conectado a la lnea principal del departamento de Santander.
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3.2.4. VIAS DE ACCESO: Las vas para llegar a este predio se estn culminando los trabajos de pavimentacin, son de buenas especificaciones con amplias infraestructura de drenaje para evacuar las aguas lluvias. 3.2.5. PERSPECTIVAS DE VALORIZACION: El municipio de Veles est localizado en el departamento de Santander del Sur. Es cabecera del crculo Notarial con dos (2) Notaras, pertenece a la oficina seccional de Registro con jurisdiccin sobre los municipios de Veles, Aguada, Barbosa, Cimitarra, Chipata y otros; pertenece al distrito judicial de San Gil y es cabecera del circuito judicial sobre los municipios de Veles, Aguada, Barbosa, Cimitarra y otros ; corresponde a la circunscripcin electoral de Santander. En el ao 1995 tena registrados 2.238 predios urbanos y 6.030 rurales. El territorio es montaoso hacia el Sur y parte de la cordillera oriental, Lo riegan los ros Magdalena, Carare, Guavito y Opn, adems con numerosas corrientes menores. Sus tierras se distribuyen el los pisos trmicos, clido y templado y fro. Las actividades econmicas de mayor importancia son la agricultura, la ganadera, la minera y el comercio. Los principales cultivos son: caa, guayaba, caf, frjol, maz y cacao. Se destaca la ganadera vacuna, se explotan minas de caliza. Tiene registrados 57 establecimientos industriales y 40 comerciales., Las actividades comerciales mas destacadas en el municipio guardan relacin con los productos de origen agrcola y los famosos bocadillos veleos. 3.2.6. NORMATIVIDAD: Con carcter informativo la situacin actual del predio esta dentro de un plan de desarrollo del municipio de Veles donde debe conservar la infraestructura ambiental, ecolgica y turstica guardando un ndice de construccin y afectacin de acuerdo al plan de desarrollo del municipio anteriormente mencionado, tiene posibilidades para proyectos de recreacin y habitacional o sea condominios.
4.
VARIABLES ENDOGENAS PARA LA NIVELACION DE PRECIOS
Para la determinacin del justo precio, adems de todo lo anteriormente descrito en el presente avalo comercial, se han tenido en cuenta las siguientes variables endgenas y exgenas que influyen directamente sobre el precio y para su calificacin; estos son los siguientes: oferta y demanda de lotes de terreno en el sector especifico o con otros sectores similares Localizacin dentro del sector Localizacin cerca de importantes proyectos. La reglamentacin de la zona y del predio particularmente Servicios pblicos y privados
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Posibilidades de valorizacin Las condiciones actuales de oferta y demanda de la zona de inmueble de alguna manera comparables con el que es objeto del presente avalo. Posibilidades de valorizacin Nivel socioeconmico de los pobladores del sector o sus alrededores Marketing de produccin de acuerdo a su actividad actual
INTERVIENEN EN LA NIVELACION: 4. CALCULO DE VALOR: AREA H VALOR H VALOR TOTAL
AREA DEL LOTE VALORTOTAL :
166
$1.450.000
$249.000.000 $249.000.000 PESOS. M/CTE.
SON: DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MILLONES DE ($249.000.000,oo)
7.
CERTIFICACION AVALUO:
Por medio de la presente certifico que: 1. No tengo inters presente ni futuro de la propiedad en cuestin. 2. Este reporte de avalo ha sido elaborado en conformidad y esta sujeto a los requerimientos del Cdigo de tica y los estndares de conducta profesional, de la Lonja Nacional de Avaluadores Profesionales LONJANAP del cual soy miembro activo. (R.N.A/L-01-015)
FECHA DEL AVALUO FINCA EL OLVIDO: 23 DE JULUIO DE 2003 Cordialmente,
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PATRICIA GONZALEZ GUIO Lonja Nacional de Avaluadores Profesionales (LONJANAP) R.N.A/L-01-015. =====================================================================
AVALUO COMERCIAL
CALLE 13 No. 24 07. RICAURTE - BOGOTA, D.C.
1. INFORMACIN BASICA 1.1. DIRECCION DEL INMUEBLE: El predio objeto del presente avalo se encuentra localizado en la Cle. 13 No. 24 07, barrio Ricaurte Bogot, dpto. de Cundinamarca, R. de Colombia. UBICACION DEL INMUEBLE: Bogot, D.C. CLASE DE AVALUO: TIPO DE INMUEBLE: COMERCIAL LOCAL
1.2. 1.3. 1.4.
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1.5. 1.5. 1.7. 1.8. 1.9.
DESTINACION ACTUAL: SOLICITANTE: PERITO AVALUDOR: ELABORADO POR:
COMERCIAL CARLOTA MARTINEZ BOLAOS PATRICIA GONZALEZ GUIO GLORIA INES MORENO ORTIZ 11 de Junio de 2004. 11 de Junio de 2004
FECHA INSPECCION OCULAR:
2. TITULACION 2.1. 2.2. PROPIETARIO: TITULOS DE ADQUISICIN: NELSON BOLAOS QUIJANO Escritura Pblica No. 1699 del 18 de Julio de 1988 de la notaria 33 de Bogot. Certificados de tradicin y libertad con matricula No. 50C-1153610 Particular. Ninguno
2.3.
SOPORTES:
2.4. 2.5.
3. CARACTERISTICAS 3.1. CARACTERSTICAS Y ESPECIFICACIONES DEL INMUEBLE: (Construccin). SISTEMA CONSTRUCTIVO: El inmueble en estudio est construido en un sistema convencional contemporneo.
3.1.2. VETUSTEZ: Diecisis (16) aos 3.1.5. FUENTE: Certificados de Tradicin y Libertad No: 50C-1153610 del 28 de Abril de 1988. 3.1.4. ESTADO DE CONSERVACIN: Conservacin en buen estado.
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3.1.5. ILUMINACIN: Todas las reas poseen buena iluminacin natural a travs de ventanales y luz normal. 3.1.10. SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS: Poseen todos los servicios pblicos debidamente instalados, con tres (3) lneas telefnicas. 3.1.11. PENDENCIAS: Primer piso: Local esquinero con un (1) bao y messanine con bao, pisos en baldosa. 3.1.12. FUNCIONALIDAD: Los diseos son funcionales por cuanto son claros los conceptos de relacin proporcional, de acuerdo con sus usos. 3.1.9. LINDEROS: los que se determina en la escritura pblica No. 1699 de la notaria 33 del 18 de Julio de 1988 de Bogot. D.C. 3.1.10. ESPECIFICACIONES DEL TERRENO: Topografa: Presenta en general una topografa promedio plana. 3.1.11. FICHA TECNICA Y FORMA: Forma Rectangular
3.1.12. AREA DEL LOTE: 3.1.13. AREA DE CONSTRUCCIN:
43.37 m2 88.20 m2
3.4.
ENTORNO
3.2.1. SISTEMAS DE TRANSPORTE: El sector cuenta con un sistema de red vial y peatonales en buenas condiciones, siendo la principal va la Cle. 13 Cra. 24 Cra. 30 Cle. 11. El sector y el predio se encuentran cubiertos por un servicio de transporte; transitan en todos los sentidos rutas de buces, busetas, colectivos, servicios ejecutivos y otros servicios especiales en concordancia con los planes de desarrollo. 3.2.9. ACTIVIDADES PREDOMINANTES: El sector, dentro del cual se encuentra los inmuebles objeto del avalo, es un sector cuya destinacin actual es comercial. 3.2.3. INFRAESTRUCTURA URBANISTICA: El sector fue desarrollado en forma organizada, contemplando una infraestructura urbanstica propia de un sector debidamente planeado y acorde a las expectativas y necesidades de los que serian sus futuros ocupantes. Las construcciones se levanten en su mayora con zona de bodega en doble altura y una
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zona de oficinas con posibilidades de punto de venta sobre la fachada en dos ((2) pisos. Sobre los ejes viales principales, se desarrolla en forma consolidada el uso comercial. A pesar de no estar dentro de los lmites de la zona, la construccin y la apertura reciente del almacn Carrefour, sin duda presenta un aspecto importante de gran influencia sobre ste sector. 3.2.10. PERSPECTIVAS DE VALORIZACION: Adecuadas segn el comportamiento econmico actual. Zona Cntrica Capitalina, tradicional de uso industrial Comercial. Su desarrollo se origin con el traslado a sta rea de varios de los negocios de ferreteras que funcionaban en el Centro de la ciudad en los alrededores de la Calle 11 al occidente de la avenida Caracas. 3.2.11. 3.2.12. ZONA EDUCACION: La localidad y el sector se encuentran rodeados de centros educativos de nivel preescolar, primario, secundario, e institutos de educacin informal y/o tcnica. 3.2.13. ESTRATIFICACIN SOCIOECONMICA: La estratificacin se encuentra determinada en el plano censal como estrato Socio- Econmico CERO (0), (Comercial). 3.2.6. NORMATIVIDAD: La reglamentacin urbanstica fue modificada en el presente ao por la UPZ No. 102 Sabana, clasificndola en rea de actividad de comercio y servicios, zona de comercio pesado, en tratamiento de consolidacin urbanstica, manteniendo las normas originales de la urbanizacin. Pertenece al sector normativo No. 14. USOS DEL SUELO: De acuerdo al polgono decreto reglamentario dice as: PRINCIPAL: Vivienda COMPLEMENTARIOS: Comercio, locales: establecido en la plancha y su
4.
SUSTENTACIN DEL AVALUO
Para la determinacin del justo precio, adems de todo lo anteriormente descrito en el presente avalo comercial, se han tenido en cuenta las siguientes variables endgenas y exgenas que influyen directamente sobre el precio y para su calificacin; estos son los siguientes: Oferta y demanda del inmueble en el sector especifico o con otros sectores similares. Localizacin dentro del sector La reglamentacin de la zona y del predio particularmente Servicios pblicos y privados
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Posibilidades de valorizacin Las condiciones actuales de oferta y demanda de la zona de inmuebles de alguna manera comparable con el que es objeto del presente avalo. Posibilidades de valorizacin Nivel socioeconmico de los pobladores del sector o sus alrededores. Estudio de planos, normas y dems. (Potencial de Desarrollo). Vetustez y calidad de la construccin y su estado de conservacin (estado de habitabilidad).
5.
CALCULO DE VALOR AREA M2 VALOR M2 $500.000 $950.000 $350.000 VALOR TOTAL $21.685.000 $41.895.000 $15.435.000
AREA DEL LOTE AREA CONSTRUIDA MASSANINE
43.37 m2 44.10 m2 44.10 m2
$79.015.000
SON: SETENTA Y NUEVE MILLONES QUINCE MIL PESOS. M/CTE. ($79.015.000).
7. CERTIFICACION DEL AVALUO. Por medio de la presente certifico que: 1. 2. No tengo inters presente ni futuro de la propiedad en cuestin. Este reporte de avalo ha sido elaborado en conformidad y esta sujeto a los requerimientos del Cdigo de tica y los estndares de conducta profesional, de la
Lonja Nacional de Avaluadores Profesionales LONJANAP del cual soy miembro activo. (R.N.A/L-01-015)
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FECHA DEL AVALUO: 11 DE JUNIO DE 2004
Cordialmente,
PATRICIA GONZALEZ GUIO Lonja Nacional de Avaluadores Profesionales (LONJANAP) R.N.A/L-01-015.
AVALUO COMERCIAL DE RENTA
INMUEBLE UBICADO EN LA CARRERA 23 No. 63-66 APARTAMENTO 402 BARRIO: SAN LUIS LOCALIDAD TEUSAQUILLO ORDENADO POR: MARTHA LILIANA MARTINEZ GUARNIZO
Bogot, D.C. Octubre 12 de 2.004 CONTENIDO

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1. MEMORIA DESCRIPTIVA 2. ASPECTOS JURIDICOS 3. LINDEROS 4. AREAS 5. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR 6. REGLAMENTACION URBANISTICA 7. CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO. 8. CARACTERISTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCION 9. AVALUO COMERCIAL 10. SUSTENTACION DEL AVALUO 11. BIBLIOGRAFIA 12. ANEXOS
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AVALUO 1. MEMORIA DESCRIPTIVA. 1.1. PROPIETARIO MARTHA LILIANA MARTINEZ GUARNIZO 1.2. UBICACIN GEOGRAFICA DEL MUNICIPIO.El Distrito Capital de Bogot, se encuentra ubicado en una meseta de la Cordillera Oriental de los Andes a 2.640 Mts de altura sobre el nivel del mar. Area total Area Urbana Area Rural Clima : 1.732 Km2 : 421 Km2 : 1.311 Km2 : Homogneo con lluvias aisladas durante los meses de Abril, y Mayo.
Temperatura media anual de 14C. Longitud Latitud Lmites : 74 4 Oeste Greenwich. : 4 35 Norte. : Norte: Municipio de Cha. Oriente : Cerros orientales y los municipios de La Calera, Choachi, Ubaque, Chipaque, Une y Gutirrez. Sur: Departamentos de Meta y Huila. Occidente: Ro Bogot, y municipios de la cabecera, Venecia, San Bernardo, Arbelaez, Pasca, Sibate, Soacha, Mosquera, Funza y Cota. : Caucho sabanero. : Lo otorg Carlos V para el nuevo reino de Granada. El guila Simboliza la firmeza, las 9 granadas representan el valor y la intrepidez. : Mediante el decreto 555 de Octubre 09 de 1.952, se adopt oficialmente la bandera de la Ciudad. Se compone de dos franjas horizontales de color amarillo y rojo. El amarillo simboliza Justicia, clemencia, virtud y benignidad. El rojo representa libertad, salud y caridad. : Se adopt mediante decreto No. 1000 de 1.974, fue compuesto por Pedro Medina Avendao y musicalizado por Roberto Pineda Duque.
rbol Escudo Bandera
Himno
Divisin Poltico Administrativa: La Ciudad est regida por un alcalde Mayor y 20 alcaldas menores, que es el nmero de localidades en las cuales se divide la Ciudad.
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1.3. UBICACIN DEL PREDIO DENTRO DEL MUNICIPIO.El predio motivo del avalo se ubica en el Sector Occidental de la Ciudad, en el Barrio San Luis, Localidad de Teusaquillo y se distingue con el nmero 63-66 de la Carrera 23, Apartamento 402 de la actual nomenclatura urbana del Distrito Capital de Bogot. 1.4. UBICACIN DEL PREDIO SEGN SECTOR.El inmueble se ubica en el Barrio San Luis al Occidente de La Ciudad. 1.5. DESTINACION ACTUAL DEL INMUEBLE.El inmueble al momento de realizar la visita (Octubre 12 de 2004), se encuentra destinado al Uso Residencial. 1.6. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA EL AVALUO.Copia de la Escritura Pblica No. 1597 del 05 de Agosto de 1998 en la Notaria 15 del Crculo de Bogot. Copia de Matrcula Inmobiliaria 50C-1433754. Copia de Matrcula Inmobiliaria 50C-1433732 Garaje No. 08. 1.7. PROPOSITO DEL AVALUO.Obtener el valor comercial del inmueble en un mercado abierto, siendo ste el precio por el cual se efectuara una operacin de compra - venta, entre personas conocedoras de valores de la propiedad raz, en condiciones similares y en que ninguna de las partes tuviese ventajas sobre la otra, dentro de un equilibrio de oferta y demanda.
2. ASPECTOS JURIDICOS. 2.1. TITULACION El inmueble motivo del avalo, se adquiri segn Escritura Pblica No. 1597 del 05 de Agosto de 1998 en la Notaria 15 del Crculo de Bogot. 2.2. MATRICULAS INMOBILIARIAS 50C-1433754 Y 50C-1433732. 2.3 FICHA CATASTRAL
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63 22 27 2.4. GRAVAMENES Segn la informacin suministrada por su propietario, el inmueble no presenta gravmenes. NOTA: Este anlisis no corresponde a un estudio de ttulos.
3. LINDEROS Se encuentran descritos en la Copia de la Escritura Pblica No. 1597 del 05 de Agosto de 1998 en la Notaria 15 del Crculo de Bogot 4. AREAS 4.1. AREA DEL TERRENO. 357.88 Metros Cuadrados. 4.2. AREA DE LA CONSTRUCCIN. 53.38 4.2.1 FUENTE Escritura Pblica. 5. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACION.-
5.1. DELIMITACION DEL BARRIO Norte Sur Oriente Occidente : Calle 63 C : Calle 57 : Carrera 17. : Carrera 24.
5.2. ACTIVIDADES PREDOMINANTES DEL SECTOR Residencial general y zonas limitadas de Comercio y Servicios con actividad Mltiple.
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5.3. TIPOS DE EDIFICACIONES DEL SECTOR Edificaciones institucionales, locales comerciales, viviendas modificadas y multifamiliares estratos 3 y 4. 5.4. ESTRATIFICACION El sector es mayoritariamente estrato 4. 5.5. VIAS DE ACCESO AL SECTOR En sentido Oriente - Occidente y viceversa la Calle 63, en sentido Norte Sur y viceversa La Carrera 24 , carrera 17. 5.5.1. TIPO DE VA. Son vas de tipo V-O, es decir Avenidas de 2 Calzadas y 6 carriles. 5.5.2. ESTADO DE CONSERVACION Bueno. 5.6. VIA FRENTE A LA PROPIEDAD El Edificio tiene frente sobre La Carrera 23. 5.7. INFRAESTRUCTURA URBANISTICA.5.7.1. VIAS En buen estado 5.7.2. ANDENES En buen estado 5.7.3. SARDINELES. En buen estado.
5.7.4. ALUMBRADO PUBLICO.

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Bueno, postes de iluminacin situados a distancias adecuadas. 5.7.5. REDES DE SERVICIOS PUBLICOS. El sector cuenta con una buena infraestructura de servicios pblicos. 5.8. TRANSPORTE PBLICO. El sector cuenta con un sistema masivo de transporte de pasajeros TRANSMILENIO, el cual posee en el sector la estacin de la Calle 63, tambin existen rutas de transporte de pasajeros en buses, busetas y colectivos, que permiten llegar sin inconvenientes al predio. 5.9. PERSPECTIVAS DE VALORIZACION. Normales, pese al estancamiento de todo el Sistema Econmico Nacional, es decir, puede variar entre un 10 y 15% anual. 5.10. COMENTARIOS GENERALES.Zona con rea de Actividad Residencial General. El sector financiero cuenta con algunas oficinas de los principales Bancos. La salud se encuentra cubierta con centros de atencin como La Clnica Palermo, La seguridad depende de La Dcima Tercera Estacin y el CAI de Teusaquillo y la Soledad, complementada con numerosas empresas de vigilancia privada. El sector se ha desarrollado bsicamente como una zona residencial que cuenta con buenas obras de infraestructura pblica y de servicios pblicos. El comercio juega papel preponderante en la cotidianidad del sector, pasando desde el comercio informal hasta el especializado en el corredor comercial de la Avenida 30. La actividad Institucional y de Servicios es importante, contando con Universidades como La Nacional 6. REGLAMENTACION URBANISTICA.-
6.1. ACUERDOS Y / O DECRETOS REGLAMENTARIOS Acuerdo 6 de 1990 6.2. AREA DE ACTIVIDAD Residencial General.
6.3. USOS PERMITIDOS

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Residencial General, Tipologa 3 y 4. Comercial Zonal 7. CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO.
7.1. TIPO DE INMUEBLE Urbano 7.2. FORMA Regular. 7.3. TOPOGRAFIA Plana en toda su extensin 7.4. FRENTE Sobre la Carrera 23. 7.5. DISPOSICION DEL INMUEBLE. Intermedio.
8.
CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION
8.1. NMERO DE PISOS 5 Pisos 8.2. DISTRIBUCION DEL INMUEBLE. Apartamento compuesto por: sala, comedor, dos alcobas la principal con bao, un bao social, cocina y zona de lavandera.
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10.3. VETUSTEZ 8 aos aproximadamente 10.4. ESTADO DE CONSERVACION Bueno. 10.5. ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCION Cimentacin: Vigas con Zapata de Amarre Estructura: Concreto Cubierta: Placa impermeabilizada. Fachada: Ladrillo a la vista. Cielorraso: Placa aligerada y marmolina. Mampostera: Estuco y pintura. Ventaneara: Marco metlico y vidrio plano transparente. Puertas exteriores: Madera y vidrio. Pisos: Baldosa comn, tapete y baldosa maylica. Bao: Enchape unicolor. Cocina: Integral con extractor de olores. Instalaciones hidrulicas y sanitarias: Redes de P.V.C. Instalaciones elctricas: Trifsica Carpintera: Metlica y Madera. Pintura: Estuco y vinilo. Acabados: Sencillos.
11. AVALUO COMERCIAL 9.1. METODO DE RENTA Se parte de el Canon de arrendamiento mensual para inmuebles similares al avaluado, como este tiene uso residencial, se asume un incremento anual del 10%. El mtodo empleado es el sugerido por el Ingeniero William Robledo Giraldo, que dice: $450.000.oo X 12 $495.000.oo X 12 $554.500.oo X 12 $609.950.oo X 12 $670.945.oo X 12 X 2.41 $ 13.014.000.oo +10 % X 2.02 $11.998.800.oo + 10% X 1.69 $11.042.460.oo + 10% X 1.42 $10.393.548.oo + 10% $8.051.340 .oo
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= $ 54.500.148.oo
9.2. AREA TOTAL CONSTRUIDA (Se da un valor integral por se Propiedad Horizontal). 53.38 M2. 9.3. VALOR M2 CONSTRUCCIN INTEGRAL. $1.000.000.oo. 9.4. VALOR TOTAL CONSTRUCCIN INTEGRAL. $53.380.000.oo. 9.5. VALOR GARAJE No. 8 $6.000.000.oo 9.6. VALOR TOTAL AVALUO METODO DE REPOSICIN $59.380.000.oo Como se emplearon dos mtodos de avalo el valor definitivo ser el promedio de ellos, es decir: $56.940.074.oo
CINCUENTA Y SEIS MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA MIL PESOS M/CTE. ($56.940.074.oo). 12. METODOLOGIA EMPLEADA Para la fijacin de precios, se empleo una combinacin de metodologas de aceptacin universal, estas fueron: Reposicin y Renta. Se complemento este proceso con investigaciones directas e indirectas, que dieron como consecuencia una tendencia histrica de comportamiento de los precios de la tierra en el sector, se realiz tambin un anlisis de precios unitarios en revistas especializadas como Gua Inmobiliaria y CONSTRUDATA. Adicionalmente se consulto la opinin de profesionales especializados y la base de datos de W.R INGENIEROS AVALUADORES.
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11. SUSTENTACIN DEL AVALUO Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los bienes races est bastante influenciado por lo que ocurre en la vecindad, su ubicacin, pues los bienes races no pueden separarse de donde estn ubicados, el futuro econmico del rea, pues la tierra urbana tiene valor por su posibilidad presente o futura como lugar de construccin, el uso actual y posible del predio, pues el valor de las propiedades se deriva del uso al que se les someta. Se consideraron tambin los centros de atraccin econmica existentes, la categora de los servicios pblicos, la infraestructura vial y su conductibilidad, la geometra del predio, las obras en ejecucin y proyectadas, los usos del suelo, su posible rentabilidad. Son incidentes del valor otros elementos como los materiales de construccin, los acabados, el estado de conservacin, el mayor y mejor uso, el diseo arquitectnico y la distribucin interior del inmueble, la estratificacin y el entorno. 14. ANEXOS FOTOGRAFICO
Atentamente,
PATRICIA GONZALEZ GUIO
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Bogot, D.C., 20 Abril de 2002
Seores: FANAGRA S.A. Ciudad
Asunto: Envo de Avalo Apreciados Seores:
De acuerdo a su solicitud adjunto estoy enviando el avalo del inmueble ubicado en:
KILMETRO 10 DE LA CARRETERA VILLIVICENCIO VIA MUNICIPIO ACACIAS VEREDA EL DANUBIO VILLAVICENCIO - META
Cordialmente.
PATRICIA GONZALEZ GUIO Dpto Comercial C:Consecutivo Folder Avalos
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CONTENIDO
11.
TITULACION
12.
CARACTERISTICAS
13.
VARIABLES ENDOGENAS Y EXOGENAS.
14.
INFORMACION BASICA
15.
CALCULO DE VALOR
16.
17.
CERTIFICACION DEL AVALUO
18.
ANEXOS
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AVALUO COMERCIAL DE MAQUINARIA Y EQUIPO

KILMETRO 10 DE LA CARRETERA VILLIVICENCIO VIA MUNICIPIO ACACIAS VEREDA EL DANUBIO VILLAVICENCIO - META
1. INFORMACION BASICA DIRECCIN Y CIUDAD DEL MUEBLE: Kilometro 10 de la carretera Villavicencio va Acacas vereda el Vereda el Danuvio Ciudad de Villavicencio Departamento del Meta PLANTA DE MARGARINAS MAQUINARIA Y EQUIPO MANFRED EUGENIO SCHMIDT HERNANDEZ ACTUALIZACION DE ACTIVOS COMERCIAL CARLOS A. PERANQUIVE NIO GLORIA INES MORENO ORTIZ 19 de Octubre de 2001 20 de Abril de 2002
1.1. 1.2. 1.4.
TIPO DE MUEBLE: CLASE DE AVALUO: SOLICITANTE:
1.5. 1.5. 1.6. 1.7. 1.9.
OBJETIVO DEL AVALUO: DESTINACION ACTUAL: PERITO AVALUADOR: ELABORADO POR: FECHA INSPECCION OCULAR:
1.10. CIUDAD Y FECHA:
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2. TITULACION 2.1. PROPIETARIOS: FABRICA NACIONAL DE GRASAS S.A. FANAGRA S.A.
2.2.
SOPORTE:
CERTIFICADO DE TRADICIN Y LIBERTAD CON MATRICULA No. 230-008.093 R. CATASTRAL CATASTRAL: 00-05-007-0028-001. 08600903658 ESCRITURA PUBLICA No. 331 del 1 de junio de 1981 de la Notaria 25 de Bogot, D.C. Particular. Ninguno
2.3. 2.4.
NIT:
TITULOS DE ADQUISICIN:
2.5. 2.6.
TIPO DE PROPIEDAD: GRAVMENES:
3. CARACTERISTICAS 3.1. CARACTERSTICAS Y ESPECIFICACIONES DEL INMUEBLE (construccin) El inmueble en estudio esta construido en un sistema convensional ciclpeo, construccin arquitectnica contempornea, divisiones con paredes de ladrillo, mampostera estructural con bloque hueco con cemento de perforacin vertical, vigas a nivel de dinteles, formando un anillo en concreto reforzado.
3.1.1. ESTILO: Contemporneo 3.1.2. VETUSTEZ: Seis (6) aos 3.1.3. ESTADO DE CONSERVACION: Su construccin se encuentra en deterioro normal de acuerdo a su uso 3.1.4. ILUMINACION: Todas las reas poseen buena iluminacin natural a travs ventanales y luz cenital. de
3.1.5. SISTEMA CONSTRUCTIVO: La construccin est levantada sobre un cimiento corrido ciclpeo con viga de amarre, muros de carga y divisorios en bloque de gres,
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pisos en placa falsa y cubierta en estructura de madera, ladrillo a la vista.
tratamiento de fachada en
3.1.6. SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS: Posee todos los servicios pblicos debidamente instalados y en funcionamiento con lneas telefnicas y acometidas y una red sanitaria e hidrulica. 3.1.8. FUNCIONALIDAD: El diseo es funcional por cuanto son claros los conceptos relacin proporcional, de acuerdo con su uso. de
3.1.9. LINDEROS: Los que se determinan en la Escritura Pblica No.331 del 1 de junio de la Notaria 25 de 1981 de Bogot, D.C. 3.1.10. ESPECIFICACIONES DEL TERRENO: Topografa: Presenta en general una topografa promedio plana. 3.1.11. FICHA TECNICA Y FORMA: la forma geomtrica de acuerdo a lote ideal aproximadamente en forma rectangular. 3.1.12. AREA DE LOTE: 43992 MT2 MT2
3.1.13. AREA DE CONSTRUCCIN MARGARINAS Y ACEITES: 624
3.1.14. ESTADO DE CONSERVACION: El inmueble se encuentra en deterioro normal de acuerdo s u vetustez 3.1.15. SERVICIOS DOMICILIARIOS DEL INMUEBLE: El inmueble objeto del presente avalo cuenta con todos los servicios domiciliarios y posee acometidas a nivel de energa elctrica, acueducto (propio), alcantarillado, red telefnica.
3.5. ENTORNO 3.2.1. DELIMITACION DEL SECTOR: El sector cuenta con un completo sistema de red vial en buenas condiciones, siendo las principales vas: Villavicencio, Acacias y con el departamento de Cundinamarca. El sector y el predio se encuentran cubiertos por un magnfico servicio de transporte y a travs de las vas descritas anteriormente transitan en todos los sentidos rutas de buses, colectivos, servicios ejecutivos y otros servicios especiales en concordancia con los planes de desarrollo.
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3.2.2. ACTIVIDADES PREDOMINANTES: SECTOR PRINCIPAL: Vivienda COMPLEMENTARIOS: Industria y Comercio. COMPATIBLES: Institucional 3.2.3. PERSPECTIVAS DE VALORIZACION: VILLAVICENCIO: Ciudad del departamento del Meta. La cabecera municipal y Capital departamental, est situado en el Noroccidente del Departamento, en el pie demonte de la cordillera Oriental localizado a los 04 de longitud Norte y 73 de longitud Oeste y a una altura de 467 m sobre el nivel del mar. Temperatura media: 25.5 C. Precipitacin media anual: 3.663 mm. Dista a Bogot 126 km2. Limita al Norte con los municipios de el Calvario y Restrepo, por el con Puerto Lpez, por el Sur con acacas y San Carlos de Guaroa, y por el Oeste con Acacas y el departamento de Cundinamarca. Hace parte del municipio los inspecciones de polica de alto de Buenavista, Alto de Pompeya, Apiay y otros; Cuenta con dos (2) Notaras. Es cabecera del crculo principal de Registro con jurisdiccin sobre los municipios de Villavicencio y otros. En 1995 tena registrados 75.688 predios urbanos y 6.036 rurales. En el territorio municipal se distinguen dos regiones, una montaosa ubicada al Oeste y Noroeste del municipio y otra una planicie ligeramente inclinada hacia el Oriente Nororiente. Las lluvias estn distribuidas en un rgimen monomodal donde los meses mas lluviosos son abril, mayo y octubre, y los menos lluviosos de diciembre a marzo. A humedad relativa promedio anual es de 80% sus tierras se distribuyen en los pisos trmicos clido, templado y fro. La actividad econmica es dinmica y se concentra principalmente en el comercio debido que a travs de Villavicencio se canalizan hacia Bogot y otras ciudades del interior la mayora de los productos agropecuarios y agroindustriales del Llano la agricultura, la ganadera y la explotacin de petrleo y gas a pequea escala en el campo de Apiay. Villavicencio cuenta con instituciones hospitalarias, centros de salud, centros del Bienestar familiar, escenarios deportivos, emisoras en AM y FM, Salas de cine; cuenta tambin con varios hoteles, hostales, residencias y otras formas de hospedaje que ofrecen al visitante diferentes alternativas de alojamiento, sitios de inters cultural y tursticos. ACACIAS: Municipio en el departamento del Meta. Su cabecera est localizada a los 03 de latitud norte y 73 de latitud oeste. Altura sobre el nivel del mar 523 m. Temperatura media 25C. Precipitacin media anual 5.018 mm. Dista de Villavicencio 24 km2 El rea municipal es de 1.149 km2 y limita por el norte con el departamento de Cundinamarca y Villavicencio, poe el Este con San Carlos de Guaroa, por el Sur con Guamal y Castilla la Nueva y por el Oeste con el departamento de Cundinamarca. Hacen parte del municipio las inspecciones de polica de Dinamarca, San Cristbal, San Isidro y otras. En 1995 tena registrados 13892 predios urbanos y 2837 rurales. El relieve
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del territorio es inclinado al oriente y gran parte de l corresponde al piedemonte de la cordillera oriental, baa el municipio los ros Guayuriba, Sardinata, Acacas, Orotoy, y Grande adems de algunos caos, sus tierras se distribuyen en los pisos trmicos clido, templado, friobioclimtico pramo. Segn datos del censo de 1993 la poblacin era de 27738 habitantes y el sector rural tena 6677 habitantes. Las actividades econmicas de mayor importancia son la ganadera y la agricultura; los principales cultivos es la palma africana, ctricos, yuca, arroz de riego, maz tecnificado, maz tradicional y sorgo. Se destaca la ganadera vacuna. Tiene registrados 16 establecimientos industriales y 115 comerciales. dispone de un hospital, centros de atencin del I. Colombiano del Bienestar Familiar. Cuenta Tiene un aeropuerto con 11 establecimientos de preescolar, una biblioteca una emisora FM un teatro y algunos escenarios deportivos, ofreciendo tambin variadas formas de hospedaje. El municipio adems de su agradable aspecto cuenta con varios sitios de inters cultural y turstico como el Mirador la Loma y algunas piscinas naturales.
3.4. 3.5.
ZONA EDUCACION: La localidad y el sector se encuentran centros educativos de nivel preescolar, primario, secundario, e institutos de educacin informal y/o tcnica. ESTRATIFICACIN SOCIOECONMICA: La estratificacin se encuentra determinada en el plano censal como es estrato de vivienda REGLAMENTACION URBANISTICA normatizados y reglamentados. Los usos del suelo se encuentran
3.6.
USOS DEL SUELO: De acuerdo al polgono establecido en la plancha y su reglamentario dice as: PRINCIPAL: Vivienda COMPLEMENTARIOS: Comercio, locales:
decreto
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4. DESCRIPCIN DEL EQUIPO Y SUS CAPACIDADES
EQUIPO DOS (II) 4.1. TANQUE DE HIDROSOLUBLES TAG.1 Inoxidable con serpentn, agitador bomba y motor. Capacidad 4.2. TANQUE DE LIPOSOLUBLES LPS.1 Inoxidable con serpentn, agitador bomba y motor. Capacidad 4.3.TANQUE DE PREMEZCLA (BLENDIN TANK) Con camisa de calentamiento con agua caliente, acero inoxidable, agitador, aislamiento, bomba y motor. Capacidad 4.4.TANQUE DE ALIMENTACIN TA.1 Inoxidable con camisa de agua caliente, agitador, aislamiento. Capacidad 4.5.BOMBA DE ALTA PRESION CAT Tipo pistn, triple acero inoxidable con motor y variador elctrico de frecuencia. Capacidad 4.6.CRISTALIZADOR (CREPACO INC CHICAGO) Refrigerado con amoniaco, provisto de su evaporador y Motorreductor Capacidad 4.7.BOMBA DE RECIRCULACION B.R
1.200 Lts
1.200 Lts
1.600 Lts
2.000 Lts
2.000 kilos/hora
1000 kilos/hora
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Bomba tubular, marca SILU, acero inoxidable, provista de motor variador elctrico de frecuencia. Capacidad 4.8.MOGENIZADOR Marca INMECOLSA, acero inoxidable provisto de motor y variador elctrico de frecuencia. Capacidad 2.000 Kilos/hora 5.000 kilos/hora
4.9
TANQUE DE RETORNO TR 2. Inoxidable, con serpentn para agua caliente, con agitador Bomba y motor. Capacidad 1.200 Lst.
4.10. SISTEMA DE LLENADO A GRANEL. En lnea con bscula electrnica automtica. Capacidad de 4.11. TABLERO ELECTRONICO Y DE CONTROL Para motores, controles y reconexin TUBERIAS Y ACCESORIOS Nota: la capacidad de la lnea esta definida por la capacidad del grupo Cristalizador Homogenizador. 2.000 Kilos/hora
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5.
EQUIPOS COMUNES SISTEMA DE AGUA CALIENTE: Provisto de tanque con serpentn en acero inoxidable con bomba de circulacin y sistema de tubera y accesorios. -TANQUES DE ALMACENAMIENTO DE GRASA; Compuesto por uno (1) tanques e acero al carbn de 15 toneladas cada uno, dos bombas, tuberas y accesorios. -SISTEMA DE AGUA TRATADA: Compuesta por dos filtros de arena, tanque de 15M3, bomba, filtro de carbona activado, filtros de cartucho, tanque de 1.200litros inoxidable.
PLANTA DE REFIGERACION: De 40 toneladas de refrigeracin, compuesta
por:
* Un compresor de dos cabezas marca MYCON de 75 HP (motor) con control computarizado. De depsito de amoniaco de 300 litros Un tanque marca VILTER
* Un condensador de evaporacin de 80.000 kilo caloras/hora marca VILTER, * Tablero de mando de la planta en fro. * Adems de vlvulas, controles, tuberas y dems elementos para aun buen funcionamiento. * Este equipo produce 40 toneladas de refrigeracin y enfra 120.000 kilos caloras/hora. Toda y equipos conforman una unidad productiva que puede trabajar por si sola esta maquinaria independientemente o como es hoy da parte de una planta procesadora de aceites y grasas FANAGRA S.A. Esta planta esta situada en una bodega al Sur de la planta en general Comprende dos sistemas paralelos que se pueden trabajar independiente o unidas.
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EQUIPO No. II. Igual al anterior descrito y aunque con capacidades diferentes tiene la misma terminacin de empaque granel. Tambin los dos equipos se conectan para trabajar unidos o independientemente. Todo equipo est construido en acero inoxidable incluyendo tubera y accesorios.
6. VARIABLES ENDOGENAS Y EXOGENAS QUE INTERVIENEN NIVELACION DE PRECIOS
EN LA
7. CALCULO DE VALOR:
VALOR COMERCIAL DEL EQUIPO: VALOR EN PESOS:
U$1.130.000,oo $2.631.713.500,oo
SON: DOS MIL SEISCIENTOS TREINTA Y UN MILLONES SETECIENTOS TRECE MIL QUINIENTOS PESOS. M/CTE. ($2.631.713.500,oo)
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19.
A continuacin se determinan a manera informativa y/o para los efectos comerciales a que haya lugar los Indicadores Econmicos de la fecha: DOLAR Tasa representativa del mercado: Correccin Monetaria DTF
$2.280 13.50% 13.43%
9. CERTIFICACION DEL AVALUO Por medio de la presente certifico que: 1. 2. No tengo inters presente ni futuro de la propiedad en cuestin. Este reporte de avalo ha sido elaborado en conformidad y esta sujeto a los requerimientos del Cdigo de tica y los estndares de conducta profesional, de la Lonja Nacional de Avaluadores Profesionales LONJANAP del cual soy miembro activo. (RM-FE-01003) 3. Corporacin Nacional de Lonjas y Registros CORPOLONJAS miembro (R.N.A/C 01 001 y R.N.P.H. 01 001) activo
Cordialmente,
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10. ANEXOS:
8.1.
Fotografas
8.2.
Certificado de Tradicin y Libertad
8.3.
Plano y certificacin de estratificacin
8.4.
Plano de ubicacin.
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AVALUO COMERCIAL DE RENTA INMUEBLE UBICADO EN LA CARRERA 23 No. 63-66 APARTAMENTO 402
BARRIO: SAN LUIS LOCALIDAD TEUSAQUILLO ORDENADO POR: MARTHA LILIANA MARTINEZ GUARNIZO
Bogot, D.C. Octubre 12 de 2.004
CONTENIDO
13. MEMORIA DESCRIPTIVA 14. ASPECTOS JURIDICOS 15. LINDEROS 16. AREAS 17. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR 18. REGLAMENTACION URBANISTICA 19. CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO. 20. CARACTERISTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCION 21. AVALUO COMERCIAL 22. SUSTENTACION DEL AVALUO 23. BIBLIOGRAFIA 24. ANEXOS
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AVALUO
3. MEMORIA DESCRIPTIVA. 3.1. PROPIETARIO MARTHA LILIANA MARTINEZ GUARNIZO 1.2. UBICACIN GEOGRAFICA DEL MUNICIPIO.El Distrito Capital de Bogot, se encuentra ubicado en una meseta de la Cordillera Oriental de los Andes a 2.640 Mts de altura sobre el nivel del mar. Area total Area Urbana Area Rural Clima : 1.732 Km2 : 421 Km2 : 1.311 Km2 : Homogneo con lluvias aisladas durante los meses de Abril, y Mayo.
Temperatura media anual de 14C. Longitud Latitud Lmites : 74 4 Oeste Greenwich. : 4 35 Norte. : Norte: Municipio de Cha. Oriente : Cerros orientales y los municipios de La Calera, Choachi, Ubaque, Chipaque, Une y Gutirrez. Sur: Departamentos de Meta y Huila. Occidente: Ro Bogot, y municipios de la cabecera, Venecia, San Bernardo, Arbelaez, Pasca, Sibate, Soacha, Mosquera, Funza y Cota. : Caucho sabanero. : Lo otorg Carlos V para el nuevo reino de Granada. El guila simboliza la firmeza, las 9 granadas representan el valor y la intrepidez. :Mediante el decreto 555 de Octubre 09 de 1.952, se adopt oficialmente la bandera de la Ciudad. Se compone de dos franjas horizontales de color amarillo y rojo. El amarillo simboliza Justicia, clemencia, virtud y benignidad. El rojo representa libertad, salud y caridad. : Se adopt mediante decreto No. 1000 de 1.974, fue compuesto por Pedro Medina Avendao y musicalizado por Roberto Pineda Duque.
rbol Escudo Bandera:
Himno
Divisin Poltico Administrativa: La Ciudad est regida por un alcalde Mayor y 20 alcaldas menores, que es el nmero de localidades en las cuales se divide la Ciudad.
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3.2. UBICACIN DEL PREDIO DENTRO DEL MUNICIPIO.El predio motivo del avalo se ubica en el Sector Occidental de la Ciudad, en el Barrio San Luis, Localidad de Teusaquillo y se distingue con el nmero 63-66 de la Carrera 23, Apartamento 402 de la actual nomenclatura urbana del Distrito Capital de Bogot. 3.3. UBICACIN DEL PREDIO SEGN SECTOR.El inmueble se ubica en el Barrio San Luis al Occidente de La Ciudad. 3.4. DESTINACION ACTUAL DEL INMUEBLE.El inmueble al momento de realizar la visita (Octubre 12 de 2004), se encuentra destinado al Uso Residencial. 1.6. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA EL AVALUO.Copia de la Escritura Pblica No. 1597 del 05 de Agosto de 1998 en la Notaria 15 del Crculo de Bogot. Copia de Matrcula Inmobiliaria 50C-1433754. Copia de Matrcula Inmobiliaria 50C-1433732 Garaje No. 08. 1.7. PROPOSITO DEL AVALUO.Obtener el valor comercial del inmueble en un mercado abierto, siendo ste el precio por el cual se efectuara una operacin de compra - venta, entre personas conocedoras de valores de la propiedad raz, en condiciones similares y en que ninguna de las partes tuviese ventajas sobre la otra, dentro de un equilibrio de oferta y demanda. 4. ASPECTOS JURIDICOS. 2.1. TITULACION El inmueble motivo del avalo, se adquiri segn Escritura Pblica No. 1597 del 05 de Agosto de 1998 en la Notaria 15 del Crculo de Bogot. 2.2. MATRICULAS INMOBILIARIAS 50C-1433754 Y 50C-1433732.
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2.3 FICHA CATASTRAL 63 22 27 2.4. GRAVAMENES Segn la informacin suministrada por su propietario, el inmueble no presenta gravmenes. NOTA: Este anlisis no corresponde a un estudio de ttulos. 3. LINDEROS Se encuentran descritos en la Copia de la Escritura Pblica No. 1597 del 05 de Agosto de 1998 en la Notaria 15 del Crculo de Bogot 4. AREAS
4.9.AREA DEL TERRENO. 357.88 Metros Cuadrados. 4.2. AREA DE LA CONSTRUCCIN. 53.38 4.2.1 FUENTE Escritura Publica. 9. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACION.-
9.1. DELIMITACION DEL BARRIO Norte Sur Oriente Occidente : Calle 63 C : Calle 57 : Carrera 17. : Carrera 24.
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9.2.
ACTIVIDADES PREDOMINANTES DEL SECTOR
Residencial general y zonas limitadas de Comercio y Servicios con actividad Mltiple. 9.3. TIPOS DE EDIFICACIONES DEL SECTOR
Edificaciones institucionales, locales comerciales, viviendas modificadas y multifamiliares estratos 3 y 4. 9.4. ESTRATIFICACION
El sector es mayoritariamente estrato 4. 9.5. VIAS DE ACCESO AL SECTOR
En sentido Oriente - Occidente y viceversa la Calle 63, en sentido Norte Sur y viceversa La Carrera 24 , carrera 17. 9.5.1. TIPO DE VA. Son vas de tipo V-O, es decir Avenidas de 2 Calzadas y 6 carriles. ESTADO DE CONSERVACION Bueno. 9.6. VIA FRENTE A LA PROPIEDAD
El Edificio tiene frente sobre La Carrera 23. 9.7. INFRAESTRUCTURA URBANISTICA.-
9.7.1. VIAS En buen estado 9.7.2. ANDENES En buen estado
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9.7.3. SARDINELES. En buen estado. 9.7.4. ALUMBRADO PUBLICO. Bueno, postes de iluminacin situados a distancias adecuadas. 9.7.5. REDES DE SERVICIOS PUBLICOS. El sector cuenta con una buena infraestructura de servicios pblicos. 9.8. TRANSPORTE PBLICO. El sector cuenta con un sistema masivo de transporte de pasajeros TRANSMILENIO, el cual posee en el sector la estacin de la Calle 63, tambin existen rutas de transporte de pasajeros en buses, busetas y colectivos, que permiten llegar sin inconvenientes al predio. 9.9. PERSPECTIVAS DE VALORIZACION. Normales, pese al estancamiento de todo el Sistema Econmico Nacional, es decir, puede variar entre un 10 y 15% anual. 9.10. COMENTARIOS GENERALES.Zona con rea de Actividad Residencial General. El sector financiero cuenta con algunas oficinas de los principales Bancos. La salud se encuentra cubierta con centros de atencin como La Clnica Palermo, La seguridad depende de La Dcima Tercera Estacin y el CAI de Teusaquillo y la Soledad, complementada con numerosas empresas de vigilancia privada. El sector se ha desarrollado bsicamente como una zona residencial que cuenta con buenas obras de infraestructura pblica y de servicios pblicos. El comercio juega papel preponderante en la cotidianidad del sector, pasando desde el comercio informal hasta el especializado en el corredor comercial de la Avenida 30. La actividad Institucional y de Servicios es importante, contando con Universidades como La Nacional
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10. REGLAMENTACION URBANISTICA.10.1.ACUERDOS Y / O DECRETOS REGLAMENTARIOS Acuerdo 6 de 1990 10.2.AREA DE ACTIVIDAD Residencial General . 10.3.USOS PERMITIDOS Residencial General, Tipologa 3 y 4. Comercial Zonal 11. CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO. 11.1.TIPO DE INMUEBLE Urbano 11.2.FORMA Regular. 11.3.TOPOGRAFIA Plana en toda su extensin 11.4.FRENTE Sobre la Carrera 23. 11.5.DISPOSICION DEL INMUEBLE. Intermedio.
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12. CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION 12.1.NMERO DE PISOS 5 Pisos 12.2.DISTRIBUCION DEL INMUEBLE. Apartamento compuesto por: sala, comedor, dos alcobas la principal con bao, un bao social, cocina y zona de lavandera. 12.3. VETUSTEZ 8 aos aproximadamente 12.4. ESTADO DE CONSERVACION Bueno. 12.5. ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCION Cimentacin: Vigas con Zapata de Amarre Estructura: Concreto Cubierta: Placa impermeabilizada. Fachada: Ladrillo a la vista. Cielorraso: Placa aligerada y marmolina. Mampostera: Estuco y pintura. Ventaneara: Marco metlico y vidrio plano transparente. Puertas exteriores: Madera y vidrio. Pisos: Baldosa comn, tapete y baldosa maylica. Bao: Enchape unicolor. Cocina: Integral con extractor de olores. Instalaciones hidrulicas y sanitarias: Redes de P.V.C. Instalaciones elctricas: Trifsica Carpintera: Metlica y Madera.
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Pintura: Estuco y vinilo. Acabados: Sencillos.
13.
AVALUO COMERCIAL
9.1. METODO DE RENTA Se parte de el Canon de arrendamiento mensual para inmuebles similares al avaluado, como este tiene uso residencial, se asume un incremento anual del 10%. El mtodo empleado es el sugerido por el Ingeniero William Robledo Giraldo, que dice: $450.000.oo X 12 $495.000.oo X 12 $554.500.oo X 12 $609.950.oo X 12 $670.945.oo X 12 X 2.41 $ 13.014.000.oo +10 % X 2.02 $11.998.800.oo + 10% X 1.69 $11.042.460.oo + 10% X 1.42 $10.393.548.oo + 10% $8.051.340 .oo
= $ 54.500.148.oo
9.2. AREA TOTAL CONSTRUIDA (Se da un valor integral por se Propiedad Horizontal). 53.38 M2. 9.3. VALOR M2 CONSTRUCCIN INTEGRAL. $1.000.000.oo. 9.4. VALOR TOTAL CONSTRUCCIN INTEGRAL. $53.380.000.oo. 9.5. VALOR GARAJE No. 8 $6.000.000.oo 9.6. VALOR TOTAL AVALUO METODO DE REPOSICIN $59.380.000.oo
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Como se emplearon dos mtodos de avalo el valor definitivo ser el promedio de ellos, es decir: $56.940.074.oo
CINCUENTA Y SEIS MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA MIL PESOS M/CTE. ($56.940.074.oo). 14. METODOLOGIA EMPLEADA
Para la fijacin de precios, se empleo una combinacin de metodologas de aceptacin universal, estas fueron: Reposicin y Renta. Se complemento este proceso con investigaciones directas e indirectas, que dieron como consecuencia una tendencia histrica de comportamiento de los precios de la tierra en el sector, se realiz tambin un anlisis de precios unitarios en revistas especializadas como Gua Inmobiliaria y CONSTRUDATA. Adicionalmente se consulto la opinin de profesionales especializados y la base de datos de W.R INGENIEROS AVALUADORES.
11. SUSTENTACIN DEL AVALUO Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los bienes races est bastante influenciado por lo que ocurre en la vecindad, su ubicacin, pues los bienes races no pueden separarse de donde estn ubicados, el futuro econmico del rea, pues la tierra urbana tiene valor por su posibilidad presente o futura como lugar de construccin, el uso actual y posible del predio, pues el valor de las propiedades se deriva del uso al que se les someta. Se consideraron tambin los centros de atraccin econmica existentes, la categora de los servicios pblicos, la infraestructura vial y su conductibilidad, la geometra del predio, las obras en ejecucin y proyectadas, los usos del suelo, su posible rentabilidad. Son incidentes del valor otros elementos como los materiales de construccin, los acabados, el estado de conservacin, el mayor y mejor uso, el diseo arquitectnico y la distribucin interior del inmueble, la estratificacin y el entorno. 13 BIBLIOGRAFIA Acuerdo 6 de 1.990 AVALUOS. METODOLOGIAS PRACTICAS William Robledo. BASE DE DATOS DE W.R. INGENIEROS AVALUADORES.
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14. ANEXOS FOTOGRAFICO Atentamente,

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SEMINARIO INTEGRAL DE AVALOS (MEMORIAS) CAPITULO I:

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INGRESOS GENERADOS ($) 12.0000.000 10.000.000 11.000.000 13.000.000

PRECIO DE VENTA ($) 100.000.000 83.333.333 95.000.000 ?

MULTIPLICADOR DE INGRESOS 8.33 8.33 8.63

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Costos de Imprevistos y Precio Probable de Venta.