UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS UPC DIPLOMADO GERENCIA DE LA CONSTRUCCIN III

TRABAJO FINAL EDIFICIO MULTIFAMILIAR VALDIZAN JESS MARIA PROYECTO INMOBILIARIO DE CONSTRUCCIN Y VENTA DE DEPARTAMENTOS

ALUMNOS: Helmut E !u"e#$ V%ll&'%!e(!%$ J) Je * Gut%+##e, P#%et$

L%m&

A-#%l "el .//0

De"%!&t$#%& A nuestras familias por el apoyo que recibimos de ellos todos los das y por tenerlos con nosotros.

1("%!e: Cartula Dedicatoria Indice Resumen E ecuti!o #laneamiento Estrat$%ico 'ar(etin% In%eniera )inanciaci*n Recursos +umanos Contabilidad -e%al /ributario Conclusiones 0iblio%rafa A(e2$ Ane2o 1 3 4upuestos Ane2o 2 3 #resupuestos Ane2o 3 3 Estados )inanciero #royectados Ane2o " 3 Analisis )inanciero Ane2o 5 3 #lano de Distribuci*n 1 2 3 " & 12 1& 21 23 2, 3. 3" 3& 31

EDIFICIO MULTIFAMILIAR VALDIZAN JESS MARIA

RESUMEN EJECUTIVO -os socios formarn la empresa constructora6 Constructores 0uldin% #er7 4AC que se especiali8ar en la construcci*n y !enta de edificios multifamiliares9 se%mento de mercado que actualmente est en crecimiento. -a empresa define su acti!idad de construcci*n y !enta dentro de la ciudad de -ima y se especiali8ar en la construcci*n de edificios multifamiliares ubicados en distritos medio altos y altos de lima como por e emplo6 :es7s 'aria9 'a%dalena9 'aran%a9 -a 'olina y 4urco. ;rientndose principalmente al <4E =<i!el 4ocio Econ*mico> 0 y en menor medida al A. El presente traba o consisten en la descripci*n del plan de ne%ocios del primer proyecto constructi!o9 el Edifico 'ultifamiliar ?aldi8an9 @bicado en el distrito de :es7s 'aria en la A!. ?aldi8an <o "5&. El mercado especifico de proyecto esta diri%ido principalmente al <4E 0 y ocasionalmente el <4E C. #or los precios que !an de 319... a 339... d*lares9 asimismo los clientes podrn financiarse mediante el pro%rama ' !i!ienda. El edifico consta de 5 #isos con " departamentos por piso9 con un total de 2. departamentos y por limitaciones de espacio de , estacionamientos. El proyecto se desarrollar durante un periodo de 2 aAos9 de los cuales se estima que la construcci*n del casco y los acabados del edificio demoraran & meses. -as !entas de los departamentos ser de un departamento por mes Basta el mes 1& y lue%o de un departamento cada dos meses Basta completar los 2. departamentos9 al final del aAo 2. 4e%7n los estimados de costos9 %astos e in%resos presentados en los Estados )inancieros #royectados del proyecto por 2 aAos9 los dueAos in!ertirn 15.9... d*lares9 adicionalmente recurrirn a un financiamiento bancario de 15.9... d*lares por el periodo de 1 aAo a una /EA del 1.C. El costo del edificio es de ","9&". d*lares y las !entas estimadas de los departamentos y estacionamientos son de &1&9... d*lares. -os dueAos tras el anlisis financiero de flu o de ca a del proyecto estiman oportuno in!ertir en el proyecto9 ya que el ?A< )inanciero a 2 aAos es de 31925. d*lares con una /IR9 rentabilidad anual del proyecto9 de 3&.D3C que es superior al costo de oportunidad de los dueAos de 2.C. /ambi$n se Ba decidido acceder al financiamiento del 0anco Continental ya que la rentabilidad del proyecto

"

con financiamiento9 /IR )inanciero de 3&.D3C es superior a la rentabilidad del proyecto sin financiamiento9 /IR Econ*mico de 21.D&C. )inalmente Constructores 0uldin% #er7 4AC tienen el plan de incorporar a su acti!idad otros proyectos y lo%rar consolidarse como una constructora de edificios multifamiliares a ni!el de las 8onas residenciales de -ima9 con la perspecti!a a futuro de salir a otras ciudades -atinoamericanas.

PLANEAMIENTO ESTRATEGICO

V% %3( #ara los dueAos representa la oportunidad de in%resar a un ne%ocio de ries%o moderado con rentabilidades del orden del 15C a 25C9 y en el caso especifico del primer proyecto rentabilidad esperada de 3&.D3C. M% %3( 4 El Ne5$!%$ Construimos departamentos de calidad donde los Bo%ares encuentran comodidad9 descanso9 salud9 ale%ra9 se%uridad y estatus al alcance de sus posibilidades econ*micas. Cultu#& O#5&(%,&!%$(&l /raba o profesional en todas las etapas del proyecto9 se deben controlar todos los procesos e insumos de modo de disminuir los costos de producci*n y me orar la calidad. /odos los esfuer8os tendrn como fin crear !alor para el cliente9 en departamentos buenos a ba os precios. En cuanto a la construcci*n este debe ser disciplinado para cumplir con los pla8os. F&!t$#e C#6t%!$ "e 72%t$ El diseAo y construcci*n de los departamentos deben buscar lo%rar estos factores6 El a%ua.3 Cisterna y tanque ele!ado que suministre abundante a%ua limpia9 con medidores pri!ados en los in%resos de los departamentos. -a lu8.3 Con medidores independientes para cada departamento. El %as.3 @na fuente de ener%a mas barata que la electricidad. /uberas de %as para el baAo y la cocina. El a%ua caliente.3 tubera para a%ua caliente baAo y cocina9 y el punto para la terma9 a %as o electricidad. -os ardines.3 @n diseAo de las plantas ornamentales. /el$fono9 cable e Internet.3 4e les incorporar a cada departamentos las tuberas para tel$fono9 cable e internet. 4e%uridad ante delitos.3 'ediante el diseAo y la colocaci*n de re as. 4e%uridad ante accidentes.3 4eAali8aci*n para e!acuar el edificio9 8onas de se%uridad9 letreros con los tel$fonos de la polica9 serenas%o9 etc. Estatus.3 -a facBada del condominio9 los acabados9 la ubicaci*n9 los colores y diseAo deben transmitir estatus.

&

E(t$#($ e!$(3m%!$ Actualmente se atra!iesa por un periodo de estabilidad de las principales !ariables econ*micas9 aunque las perspecti!as a futuro son reser!adas por el impacto desestabili8ador del factor poltico. 4e estima tener una tasa de crecimiento positi!o del #0I alrededor del 5C -a inflaci*n esta controlada a ni!eles del 2C anual. -as tasas de inter$s bancarias tienen una tendencia a se%uir ba ando9 la tasa pasi!a como m2imo lle%a a 2C anual. -a tasa acti!a !a del ,C al 3.C anual9 con tendencia a la ba a. El tipo de cambio es estable9 con un d*lar alrededor de 3.39 durante !arios aAos. -a economa se encuentra dolari8ada. E(t$#($ P$l6t%!$ -a inestabilidad poltica en el #er7 es una lar%a tradici*n9 se espera que esta inestabilidad continu$ de forma indefinida. Asimismo las pr*2imas elecciones con candidatos que no ofrece %arantas en cuanto a la continuidad de la democracia y los posibles cambios Basta en temas de propiedad no dan las bases que %aranticen la se%uridad de las in!ersiones C#e&!%3( "e V&l$# El bien Inmueble desarrollado y !endido por la empresa es un Edificio 'ultifamiliar9 el cual debe tener las si%uientes caractersticas acumuladoras de !alor6 0uena ubicaci*n. 0uena distribuci*n de los departamentos. Ambientes c*modos Acabados de los departamentos9 funcionales9 durables9 salubres. Construcci*n antissmica. Calidad en la edificaci*n y acabados. #rotecci*n del medio ambiente6 calor9 fro9 ruidos9 pri!acidad. DiseAo de la facBada del condominio y de las reas comunes. 4e%uridad contra robos. #recio econ*mico. Entre%a inmediata 'edidor a%ua9 lu8 independiente9 intercomunicador9 ascensor. /ubera para tel$fono9 cable e Internet. Cada departamento con estacionamiento y almac$n. Estatus. A(8l% % F$"& F$#t&le,& 4ocios profesionales. E2periencia. -os socios cuenta con capital para la compra del terreno y el casco Babitable. Contactos con el sistema financiero.

O9$#tu(%"&"e -a escase8 de !i!ienda9 con un d$ficit de !i!ienda que durara !arios aAos. El pro%rama 'i ?i!ienda9 que esta promo!iendo el crecimiento del mercado inmobiliario. ?ender por el pro%rama 'i ?i!ienda facilita el 'ar(etin% a las constructoras9 la mayora de cliente ya sabe que requisitos debe cumplir y como funciona el pro%rama. El acceso al cr$dito Bipotecario de personas de ni!el socio econ*mico 0 y A9 que antes no podan. De-%l%"&"e )alta de e2periencia con construcciones en concreto armado. <ecesidad de endeudamiento bancario. Ame(&,& Desacuerdo entre los socios #roblemas con el financiamiento de los dueAos9 clientes o el banco. #roblemas con la 'unicipalidad9 la 4unat y el 'inisterio de /raba o. Errores de e!aluaci*n de mercado6 o 'ala ubicaci*n del terreno donde se ubican los departamentos o 'ala distribuci*n al interior del departamento o Edifico mal construido. o <o poder !enderlo dentro del pro%rama 'i ?i!ienda. o #recios muy altos por Baber incurrido en %astos e2cesi!os y no pre!istos en la construcci*n. o )alta de Demanda o <o lle%ar al publico. Se% Fue#,& C$m9et%t%'& R%'&l%"&" e(t#e !$m9et%"$#e e2% te(te ) -os competidores se clasifican se%7n su tamaAo6 1. Empresas constructoras de presti%io traba an principalmente con proyectos %randes del estado o pri!ados que representan %randes in!ersiones como represas9 carreteras9 infraestructuras. Al%unas de ellas estn incursionado con el pro%rama 'i !i!ienda con edificios multifamiliares de %ran tamaAo. E emplo EraAa 'ontero y el Erupo 0recia. 2. Empresas constructoras %randes recientes que se estn consolidando en la construcci*n de departamento apro!ecBando el pro%rama 'i !i!ienda9 especiali8ndose en la construcci*n de condominios masi!os de incluso cientos de departamentos. /ienen la !enta a de la economa a escala9 Baber comprado los terrenos a ba o costo la mayora e2 fabricas y a !eces licitados por el estado9 con compaAa publicitaria masi!a. /iene la des!enta a de su ubicaci*n9 en la mayora de los casos no es buena 3. Empresas constructoras medianas que se estn especiali8ando en la construcci*n de edificios multifamiliares9 tienen la !enta a de la ubicaci*n las cuales son en su mayora ,

en 8onas residenciales como surco9 miraflores9 la 'olina. 4on edificos lu osos9 de buenos acabados ". Empresas constructoras pequeAas o personas naturales que construyen edificios multifamiliares de pocos departamentos principalmente en -os ;li!os9 CBorrillos9 4an :uan de 'iraflores9 son edificios estndares con ubicaci*n comercial y de acabados simples. 5. #ersonas naturales9 que disponen de al%unos departamentos y que los desean !ender ba o la modalidad de 'i !i!ienda. @na real amena8a la constituyen los %randes proyectos inmobiliarios de incluso cientos de departamentos9 esto por6 -a producci*n en escala abarata mucBo el costo9 al punto de no poder competir con ellos. El empleo irresponsable de m$todos de construcci*n que abaratan los costos. -a adquision del terreno a precio ba o o mediante una ad udicaci*n por parte del estado9 constituyen prcticamente el 7nico costo la construcci*n. El diseAo 7nico de los departamentos. El empleo de un 7nico acabado9 que permiten las compras en !olumen y reducci*n del costo. Acabados de mala calidad y baratos. Con!enio con los bancos para la financiaci*n y la propa%anda. En al%unos casos pro%ramas diri%idos a %rupos especficos como la derrama del ma%isterio solo para profesores9 estos tiene descuentos de planilla directa9 un modo de financiamiento mas barato. -a manera de defenderse de esta competencia es por la buena ubicaci*n del terreno y diri%irse a un publico de <4E 0 y A ya que estos proyectos en %eneral estn mal ubicados9 por el !alor del terreno y por el tipo de departamentos se diri%en principalmente al <4E C. Ame(&,& "e Nue'$ C$m9et%"$#e -a competencia se esta incrementando9 esto debido a que el pro%rama 'i !i!ienda es tan fle2ible que realmente permite la !enta de terrenos9 aires9 !i!iendas nue!as o usados9 de cualquier tamaAo9 as mismo no Bay mayores restricciones por lo que se espera un incremento si%nificati!o de la oferta9 el cual se esta refle ando en la disminuci*n de los precios. Ame(&,& "e 9#$"u!t$ u- t%tut$ @n posible producto subtitulo lo representa el pro%rama /ecBo #ropio9 el cual esta subsidiado por el estado9 este pro%rama se espera que afecte poco porque su mercado bsicamente es el <4E D y E9 adems se requiere entrar en un concurso. ;tro sustituto son las in!asiones9 pero se espera que %ente que antes in!ada se !aya a estos pro%ramas.

P$"e# "e Ne5$!%&!%3( "e l$ Cl%e(te El poder de los clientes es cada !e8 mas amplio9 Bay una mayor oferta del cual esco%er9 incluso se !e que al%unos condominios de !i!iendas se estn demorando en color sus departamentos9 mas Baya de sus estimaciones. P$"e# "e (e5$!%&!%3( "e l$ P#$'ee"$#e Es cada !e8 menor9 e2isten un sinfn de pro!eedores de todo tipo de productos9 en precios y calidades. 4e debe confeccionar una cartera de pro!eedores a los cuales se les comprara dependiendo del precio y la calidad. Es tambi$n necesario reali8ar una in!esti%aci*n permanente en buscar nue!os y me ores pro!eedores y de nue!os y me ores productos. Al%&(,& E t#&t+5%!& #or los beneficios comunes es fcil y pro!ecBoso crear alian8as estrat$%icas con6 1. -os 0ancos F estn interesados en !ender su cr$dito Bipotecario y %anar su comisi*n. 2. #ro!eedores F Incluso dan el ser!icio de entre%a en obra de los materiales9 en el caso de cemento ya me8clado y listo en obra9 fierros de construcci*n ya cortados y listos. 3. -os !endedores comisionistas F ponen los a!isos9 su cartera de clientes9 etc. E t#&te5%& 9$# U(%"&" "e Ne5$!%$ Dado el enorme d$ficit de !i!iendas en -ima este mercado de !entas de departamentos esta reci$n despe%ando9 Basta poder cubrir %ran parte de esa brecBa9 por ello es posible in!ertir9 ya que si se colocaran los departamentos tarde o temprano. 4e puede considerar como un ne%ocio estrella en plena crecimiento. Be(!:m&#;et%(5 Es necesario aprender de nuestros competidores9 sus m$todos administrati!os9 sus estrate%ias9 su financiaci*n9 sus m$todos de construcci*n9 sus pro!eedores9 etc. -a manera es contactarse con sus empleados9 con sus obreros9 !er sus proyectos9 se%uirlos para !er de donde compran9 ir a las construcciones y !er que marca de cemento usan9 que tipo de fiero9 como Bacen sus paredes9 si comparten tuberas9 etc. <ormalmente toda esta informaci*n es fcil de !er y de deducir. Pl&(e "e C$(t%(5e(!%& /res posibles escenarios 1. #ositi!o.3 -o%rar las !entas en los tiempos estimados ase%urando las %anancias y rein!ertir en otros proyectos. 2. Conser!ador.3 Demoras en la colocaci*n de los departamentos y al%unas dificultades en la obra. Re!aluar las estrate%ias y me or estudio de mercados. 3. <e%ati!o.3 El !ender poco o problemas en la edificaci*n.

1.

#ara minimi8ar los ries%os de edificaci*n Estudio de suelos #lanos estructural re!isado construcci*n con super!isi*n t$cnica 4i no se !ende ;fertar los departamentos para alquiler cr$dito directo con una fuerte inicial Recurrir al endeudamiento bancario como ultima opci*n9 se bebe recurrir primero a capital propio9 lue%o al dinero de los clientes9 al ultimo al banco.

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MAR<ETING

O-=et%'$ In!esti%ar la oferta de departamentos en la ciudad de -ima. In!esti%ar las necesidad y e2pectati!as de los potenciales compradores en cuanto a departamentos de modo de satisfacerlos. Determinar la distribuci*n id*nea de los departamentos. Determinar la manera de poder lle%ar al mayor n7mero de clientes ob eti!o9 no solo lle%ar al publico que !i!e cerca de la obra. Determinar los m$todos en la !enta que ase%uren la colocaci*n de los departamentos. Determinar los proyectos e2itosos de la competencia de los cuales podemos aprender. Se5me(t&!%3( P$# !l%e(te F 4on principalmente las familias con Bi os pequeAos que alquilan o !i!en en la casa de los padres. Ge$5#8>%!& 4-as familias donde sus miembros !i!en o traba en principalmente por las 8onas residenciales de -ima 'etropolitana. O!u9&!%3( 3 #or el requisito que deben aprobar el cr$dito Bipotecario9 son pare as o personas que deben tener un traba o estable y a lar%o pla8o9 o ne%ocios ya establecidos. -o que implica un filtro de las personas que compraran. P$# NSE 3 <os diri%imos a los <4E 0 y A9 principalmente 0. <4E 0 3 En mayor medida. #ersonas blancas o mesti8as9 con educaci*n superior uni!ersitaria9 con 15 a 1& aAos de estudios9 Bi os en cole%ios pri!ados o estatales9 cuya profesi*n es de e ecuti!os o profesional independiente9 con in%reso familiar de ,5. a 12.. d*lares mensual9 que !i!en en 8onas media o popular. <4E A 3 En mayor medida. #ersonas blancas o mesti8as9 con educaci*n superior y especiali8aci*n en maestra9 con 1& a 1, aAos de estudios9 Bi os en cole%ios pri!ados9 con traba o estable de e ecuti!os9 %erentes o dueAos de ne%ocios con in%resos de 2... a ,... d*lares mensuales yque !i!en en 8onas residenciales. E"&" 3 #ersonas adultas que Ban formado familia9 principalmente familias recientes. -as edades de los padres !an de los 25 a los 35 aAos de edad. P$# e t%l$ "e '%"& 3 <os diri%imos a personas que tienen como requiso el !i!ir en una 8ona residencial de -ima9 son las personas toman muy en cuenta la 8ona donde !i!en9 con deseos de superaci*n. Me#!&"$ O-=et%'$ )amilias con pocos aAos de formado9 con o sin Bi os9 con por lo menos uno de los miembros profesionales y con traba o o ne%ocio estable. Con deseos de !i!ir independientes de los padres y que desean %astar en al%o propio. 12

E(t$#($ Dem$5#8>%!$ El centralismo en el #er7 a lle!ado a que la ciudad de -ima cuente con alrededor de , millones de Babitantes9 los que se clasifican se%7n su <4E en6 <4E A = 3.& C> <4E 0 = 1,.1 C> <4E C = 3,.5 C> <4E D = 3D., C> -a tasa de crecimiento de la poblaci*n a ba ado de 295C a 1.1C lo que indica que a futuro disminuir la presi*n de crecimiento de la poblaci*n. -a ciudad de -ima a crecido tanto9 que los terrenos para construir una casa uno los puede ubicar ya casi solo a los alrededores9 lo que lle!a a la persona a perder mas de una Bora en mo!ili8arse a su traba o9 el poder contar con un departamento bien ubicado reduce esta perdida de tiempo. E(t$#($ P %!$l35%!$ A ni!el de -ima Bay una cierta discriminaci*n se%7n la Gona donde una !i!e9 de cierta manera eso refle a el <i!el 4ocio econ*mico de la persona. A esto se debe sumar el arri!ismo propio del peruano. Este factor nos lle!a a ubicar un terreno en una 8ona residencial. Me,!l& "e Me#!&"$te!(%& P#$"u!t$ El E"%>%!%$ Edificio de concreto armado Edificio 'ultifamiliar de 5 pisos9 con " departamentos por piso 2. Departamentos , Estacionamientos 1 Ascensor <ombre del #roducto6 ?aldi8an De9&#t&me(t$ Departamentos estandari8ados9 7nicos diseAo9 acabados i%uales. ,3.&" mt2 y 12.1" mt2 de rea. 3 Dormitorios 1 4ala Comedor 1 Espacio Disponible 2 baAo =uno cuarto principal> 1 cocina 1 la!adero y tendal P#e!%$ #ara fi ar el precio se deben tomar en cuenta !arios factores6

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#recios por metro cuadrado de los departamentos similares de los competidores9 en la 8ona. #or tener ascensor los departamentos a partir del se%undo piso cuestan i%ual. -os departamentos con !ista a la calle y los con !ista al interior cuestan i%ual ya que los con !ista al interior tiene ms de 5 mt2 en comparaci*n al con !ista a la calle. -a ubicaci*n del edificio que !a asociado al costo del terreno en la Gona. El costo de construir los departamento. <i!eles de %anancias ra8onables.

/eniendo en cuenta todos estos factores los precios son6 Departamentos de 339... d*lares primer piso. Departamentos de 319... d*lares los dems pisos. Estacionamiento a &9... d*lares. D% t#%-u!%3( -a distribuci*n del producto es en el propio Edificio 'ultifamiliar9 la atenci*n al cliente y la muestra de ellos9 incluso los tramites se pueden lle!ar aB mismo. #ara podernos mantenerse en contacto con los clientes es necesario crear un correo electr*nico9 por e emplo6 ?aldi8anHBotmail.com P#$m$!%3( -a publicidad !a Ba ser mediante un aficBe %rande =2 de ancBo y 3 de lar%o> en la obra impreso por computadora. ?olantes o propa%anda que se le entre%a a los interesados y en el cual se pone las coti8aciones e informaci*n %eneral como el plano de distribuci*n. #ublicidad %ratuita en la re!ista del )ondo 'i ?i!ienda. #ublicidad %ratuita en la #a%ina Ieb del fondo 'i ?i!ienda. #ublicidad en los bancos9 mediante los !endedores9 todo indica que ellos ya tienen una cartera de clientes con cr$dito aprobado y que toda!a no Ban decido comprar9 este es el cliente perfecto. #ropa%andas por las a!enidas cercana al condominio. En las !itrinas inmobiliarias que se Babrn en 8onas comerciales or%ani8ados por 'i !i!ienda. Al%unos ar%umentos para lo%rar concretar la !enta6 )inos departamentos desde 319... d*lares. Departamentos e2clusi!os. 3 Babitaciones por departamento. 2 baAos9 uno para el cuarto matrimonial Departamentos completos en 1, y 13 metros cuadrados. @n espacio disponible. Intercomunicador con #ortero electr*nico. 'edidor de lu89 a%ua y %as independientes. 4istemas de cable9 tel$fono e Internet. 1"

Cisterna y tanque ele!ado. @bicado en la 8ona residencial de :es7s 'aria9 la A!. ?aldi8an9 cerca de A!enidas principales9 cole%ios9 mercados9 parques e i%lesias. )inanciado por el #ro%rama 'i ?i!ienda9 Basta 2. aAos. Construcci*n antissmica. Entre%a Inmediata. <o alquile mas9 desde @J 2". mensuales 4olo 2. departamentos.

P$ %!%$(&m%e(t$ Crear la ima%en de una empresa constructora seria y de e2periencia9 e!itar parecer una empresa nue!a. -a propa%anda9 el trato ante el cliente9 los aficBes9 etc. Deben dar la idea de una empresa formal y seria.

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INGENIERIA

O-=et%'$ Construir un Edificio 'ultifamiliar de 2. departamentos que se adecue a las necesidades de los miembros de las familias propietarias. I(5e(%e#6& "e '&l$# Darle !alor al cliente desde el punto de !ista de la in%eniera. ?BS El estudio de las acti!idades del proyecto nos Ba permitido elaborar el I049 con las si%uientes acti!idades6 S$>t@&#e "el P#$Ae!t$ $ &!t%'%"&"e u&'e : Adecuada distribuci*n de los ambientes. ?entilaci*n adecuada. Ambientes que creen amplitud 4e%uridad electrica6 o #oso tierra o Cableado diferencial Empleo de buenos acabados F #arquet9 may*lica9 %riferia9 etc. Calidad %aranti8ada por contrato F Empleo de estndares internacionales de calidad en edificaciones y la super!isi*n t$cnica independiente Construcci*n antisismica F concreto armado Costos competiti!os 4er!icio de #ost ?enta.

P#$Ae!t$ Estudio de 'ercado F Determinaci*n de la demanda Estudio de /itulos F Compra del terreno Estudio de Rendimientos del terreno F #aramentros y Gonificaci*n Elaboraci*n del #lan de <e%ocios. Anlisis de factibilidad F ?A<9 /IR I(5e(%e#%& Estudio de suelos F Resistencia del 4uelo

1&

Elaboraci*n de planos o Distribuci*n o Estruturas 3 Antisismica o El$ctrico F 4e%uridad el$ctrica o 4anitario

T#&m%te Constituci*n de la empresa F <otario9 Re%istros #7blicos -icencia de Construcci*n F 'unicipalidad de :es7s 'aria Conformidad de obra F 'unicipalidad de :es7s 'aria Declaratoria de fabrica F <otario9 Re%istros p7blicos Independi8aci*n F <otario9 Re%istros p7blicos Re%lamento F <otario9 Re%istros p7blicos T+!(%!$ Estudio de rendimientos de las tareas y traba adores 3 Estndares Ase%uramiento de la calidad F I4; D..1 F ?ersi*n 2... 4e%uridad de obra F 4uper!isi*n t$cnica independiente H&#"@&#e "el P#$Ae!t$ $ &!t%'%"&"e "u#& : C$( t#u!!%3( Contratos con las 4ubcontratas F Contratos de obra ;bras #reliminares F 'o!imientos de tierras Casco9 Instalaciones o El$ctricas o 4anitarias o 'ecnicas Acabados o #isos may*licas9 parquet o 0aAos o Cocinas F muebles ba o y superior o Cuartos 3 cl*set Ascensor 4uper!isi*n A"m%(% t#&t%'$ Relaci*n obreros9 personal F #a%o salarios9 Afp9 Essalud9 etc 4indicato F Con!enio colecti!o. #a%o impuestos6 IE?9 Renta Abo%ado Contador #r$stamo 0ancario ;ficina 11

Ve(t&

#ublicidad ?entas 0ase de datos 4atisfacci*n del cliente

P$ t Ve(t& 'antenimiento Reparaciones Cierre de los contratos del proyecto C&9&!%"&" Con un promedio de ".5 personas por familia =<i!el 4ocio Econ*mico 0> se espera contar con D. personas !i!iendo en el edificio. L& C&l%"&" 4e toman en cuenta los si%uientes criterios para %aranti8ar la calidad6 C$(t#$l V&#%&-%l%"&" F 4e establecer el control de las principales !ariables del proyecto de modo de minimi8ar la !ariabilidad de estos =Des!iaci*n Estndar> L& e t#u!tu#&.3 4e esta construyendo un edificio que durara aAos9 con resistencia a sismos fuertes. o Estudio de suelo o #lanos estructurales o 4uper!isi*n t$cnica o 4istema constructi!o Concreto armado o )ieros Aceros Arequipa A!&-&"$ F 'ateriales resistentes9 que duren aAos9 mas que la marca. o #iso nacional F en may*licas y parquet o -a %ritera ser Italfri. o /ubera 4anta Rosa o similares. o Cemento 4ol o #uertas contra placados El "% eB$ )C -os colores9 acabados de la facBada y reas comunes sern diseAados por un profesional y de acuerdo a una 8ona residencial. I("e9e("%e(te F 4e buscara que cada departamento no interfiera con los dems9 la idea es que un inquilino no debe porque cru8arse o enterarse de la !ida del !ecino. o -as !entanas de departamentos diferentes no deben estar en frente uno del otro. o -as paredes y tecBo deben ser antisonoras. o <o a los tendederos comunes. o Accesos desde la calle los mnimos posibles. T%em9$ "e e(t#e5& -os pla8os de la obra son6

1,

Cuatro meses para la construcci*n del casco 2 meses para el termino de los acabados 4e empie8a a !ender desde el primer mes 4e !ende Basta el final del aAo 2 Duraci*n del proyecto 2 aAos

El P#$!e $ "e !$( t#u!!%3( El meto de construcci*n empleado ser el de concreto armado con el empleo de placas. Asimismo se emplearan los si%uiente instrumentos de %esti*n que permitirn Bacer un uso *ptimo de los recursos de la empresa6 C$( t#u!!%3( P$# L$te -ote de Cimentaci*n -ote primer piso -ote de encofrado paredes 1er departamento -ote de encofrado paredes 2do departamento -ote de encofrado paredes 3er departamento -ote de encofrado paredes "to departamento -ote de encofrado /ecBo -ote se%undo piso -ote tercer piso -ote cuarto piso -ote quinto piso Le&( !$( t#u!!%3( Estudio de todos los aspectos de la construcci*n para poder lo%rar aBorros mediante el empleo de m$todos. -os aBorros se pueden dar en6 'ateriales Recursos +umanos Recursos )inancieros /iempos Se% S%5m& El estudio de las principales !ariables del proyecto de modo de determinar las ra8ones por las cuales Bay !ariabilidad en ellos. -as ra8ones de esta !ariabilidad y las propuestas de reducci*n Basta alcan8ar un ni!el de !ariabilidad ra8onable y %estionable que minimice los ries%os del proyecto. Ju t %( t%me) 4e busca no tener almacenes ya que implican costo de mantenimiento y costo del espacio. #ara ello se buscara emplear los almacenes de los pro!eedores los cuales deben lle!ar los materiales a la obra el mismo da que sern empleados.

1D

Se5u#%"&" e( $-#& 4e%uridad en la construcci*n F -os accidentes en construcci*n pueden ser mortales9 por ello se deben tomar todas las precauciones para que no ocurra un accidente. -os costos de un accidente son muy altos. Asimismo el diseAo del edificio tendr en cuenta los tiempos para e!acuar en caso de sismos9 incendios o desastres en tiempos mnimos9 para ello se pedir la asesoria de Indesi =Defensa Ci!il>.

2.

FINANCIACION

O-=et%'$ Conse%uir el dinero para la in!ersi*n inicial y los desembolsos de la construcci*n y otros %astos de operaci*n de la empresa. Ase%urar el flu o de efecti!o de modo de no parali8ar las obras ni sufrir demoras. E t#u!tu#& "el F%(&(!%&m%e(t$ El dinero debe pro!enir de las si%uientes fuentes Dinero propio de los dueAos o in!ersionistas. =cuyo costo de oportunidad es 2.C anual>. Dinero de cliente que compra durante la construcci*n. =sin costo>. Dinero por la separaci*n de los departamento 5.. d*lares por separaci*n. =sin costo> #r$stamo 0ancario9 ya ne%ociado con el 0anco Continental9 caractersticas6 %aranta +ipotecaria del terreno /EA del 1.C anual #eriodo de %racia de & meses #r$stamo por un aAo 12 cuotas i%uales de 139151 d*lares que incluyen amorti8aci*n e intereses. Aporte inicial de los dueAos =5.C> )inanciamiento 0anco =5.C> Cl%e(te C F%(&(!%&m%e(t$ -os clientes podrn financiar la compra ba o las si%uientes modalidades6 C$m9#& &l C$(t&"$ Cuando el cliente cuenta con el inte%ro para la compra del departamento9 en este caso es muy probable que solicite un descuento sobre el !alor de !enta9 la cual deber ser un m2imo de 195.. d*lares. C$m9#& !#+"%t$ H%9$te!&#%$ M% '%'%e("& 'ediante el financiamiento del fondo 'i !i!ienda cr$dito +ipotecario )inanciamiento Basta un D.C del !alor del departamento Cr$ditos en d*lares o soles De 1. a 2. aAos para pa%ar Inicial mnimo del 1.C 21

<o tener !i!ienda propia =Certificado <e%ati!o de Re%istros #7blicos> 0ono de buen pa%ador /asa Efecti!a anual ,C =apro2imado dependiendo del banco> C$m9#& !#+"%t$ H%9$te!&#%$ B&(!&#%$ )inanciamiento directo del banco cr$dito Bipotecario De un aAo a 15 aAos )inanciamiento Basta el ,.C del !alor del departamento Inicial mnimo 2.C /asa efecti!a anual del 1.C a 12C =apro2imado dependiendo del banco> C$m9#& !#+"%t$ D%#e!t$ C$( t#u!t$# )inanciamiento directo del constructor cr$dito Bipotecario #la8o m2imo 2 aAos Cuota inicial mnimo 5.C /asa efecti!a anual 1"C Cuotas en letras de pa%o R%e 5$ -os ries%os que asumen los dueAos son 6 Ries%o Comercial6 Kue el mercado no compre de acuerdo a lo estimado. Ries%o de Construcci*n6 Kue la obra no culmine en el pla8o y los costos pre!istos9 adems de fallas en la estructura. Ries%o de financiamiento6 Kue se cuente con los recursos financieros necesarios9 o que no se pueda pa%ar al banco su pr$stamo.. Ries%o #oltico6 Conflictos al interior de los dueAos.

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RECURSOS HUMANOS

O-=et%'$ El rea de Recursos +umanos tiene como ob eti!o administrar eficientemente a las personas que en di!ersas modalidades traba an directa o indirectamente para la empresa. Dado que la empresa desde un inicio estableci* como estrate%ia solo la direcci*n de la empresa y la subcontrataci*n de la construcci*n del casco y de los acabados9 cuenta con un reducido personal. M$"&l%"&"e "e C$(t#&t&!%3(: Pe# $(&l De9e("%e(te Es el personal que traba a directamente ba o las ordenes de la empresa y cuenta con un contrato de traba o y esta en el r$%imen %eneral de traba adores9 contando con todos los beneficios que por ley les corresponde como son6 4e%uro de salud F Essalud F E#4 Aporte a A)# ?acaciones Eratificaciones C/4 +oras E2tras L otros. Ge#e(te Ge(e#&l Pe#>%l "el C&("%"&t$ Administrador9 economista o in%eniero de @ni!ersidad de #resti%io E2periencia mnima en el rea de 5 aAos <o menor de 3. aAos Fu(!%$(e Representa los intereses de los dueAos ?ela por la rentabilidad del ne%ocio Desi%na al personal a su car%o Delinea la poltica %eneral de la empresa Delimita las estrate%ias a se%uir Encar%ado de la obtenci*n de financiamiento de la empresa Responsabilidades 23

Informa a los dueAos sobre el desempeAo de empresa De alcan8ar los ob eti!os de rentabilidad de la empresa

Ge#e(te "e P#$Ae!t$ Pe#>%l "el C&("%"&t$ In%eniero Ci!il o Arquitecto e%resado de @ni!ersidad de #resti%io. E2periencia mnima de 5 aAos en car%os similares. <o menor de 2, aAos. Fu(!%$(e Administrar el contrato. Definir la planificaci*n maestra del proyecto. Asi%nar recursos al proyecto. Ele%ir el personal a su car%o Eestionar las atenciones a sus clientes9 subcontratistas y pro!eedores. Earanti8ar el resultado operati!o del proyecto Definir la subcontrataci*n de ser!icios para el proyecto. 4uper!isar la e ecuci*n del proyecto =#lanificaci*n9 in%eniera9 procura9 construcci*n9 administraci*n9 se%uridad y calidad>. 4uper!isar9 controlar y documentar los cambios de condiciones contratadas =alcance9 cantidades9 pla8os9 especificaciones9 rendimientos9 otros>. 4uper!isar y re!isar el informe de resultados de producci*n9 a!ance y el costo del proyecto. Re 9$( &-%l%"&"e Responsable de la e ecuci*n de la obra Acuerdo de Contrataci*n Contrato a pla8o indeterminado Con remuneraci*n fi a y !ariable En cuanto a la remuneraci*n !ariable un bono de Basta el 5C de las utilidades del proyecto si se lo%ran terminar antes del pla8o de entre%a sin descuidar la calidad. A % te(te) Pe#>%l "el C&("%"&t$ /$cnico E2periencia mnima de 3 aAos en car%os similares. <o mayor de 32 aAos. Fu(!%$(e Ayuda en la super!isi*n de las contratas Efectuar los tramites ante la municipalidad9 re%istros p7blicos9 etc. -le!ar la correspondencia y otros Control de la documentaci*n de la empresa Ve("e"$#

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Pe#>%l "el C&("%"&t$ E2periencia mnima de 3 aAos en car%os similares. Cartera de clientes )acilidad de palabra <o mayor de 32 aAos. Fu(!%$(e Encar%ado de mostrar los departamentos De moti!ar la compra De dar se%uimiento a los clientes -le!ar la documentaci*n de las !entas Coordinar la publicidad en las inmediaciones y el bolanteo +acer firmar los contratos a los clientes Cobra un sueldo fi a mnimo y el resto comisi*n por cada !enta Pe# $(&l 9$# H$($#&#%$ P#$>e %$(&le Su9e#'% $# Encar%ado de super!isar la obra con !arias !isitas durante la semana Encar%ado de %aranti8ar que la obra cuente con la calidad pactada con las subcontratas. -le!ar la documentaci*n de sus informes 4ustentar sus obser!aciones 4e le pa%a por cada !isita y por numero de obser!aciones a la subcontrata. C$(t&"$# Encar%ado de lle!ar la contabilidad de la empresa De elaborar los estados financieros -os tramites ante la 4unat Controlar en uso de los recursos A-$5&"$ Asesoria en temas de personal y contratos -le!ar los contratos que se firman -a documentaci*n le%al Asesora le%al permanente /ramites ante los entes del estado L& Su-!$(t#&t& E tu"%$ "e A#Du%te!t$ 4ern los arquitectos que desarrollen el proyecto con los planos de distribuci*n9 estructuras9 el$ctrico y sanitarios. 4e encar%ara de los tramites ante la municipalidad9 ante Re%istro #ublico y otros Asesoria t$cnica a lo lar%o del proyecto Declaratoria de fabrica

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Independi8aci*n

L& Su-!$(t#&t& 4 C& !$ 'ediante una licitaci*n se solicitar la presentaci*n de propuestas econ*micas y t$cnicas para la construcci*n del casco del edificio 4e firmar el contrato de obra. -a empresa asumir todos los costos de la construcci*n con los adelantos que se le entre%ue se%7n los crono%ramas de desembolso de dinero Deber sacar una carta fian8a a fa!or de la empresa que %aranticen los adelantos y los t$rminos pactados en el contrato. /endr derecBo al cobro de %astos %enerales 4e le pa%ara las utilidades 4e responsabili8a de la e ecuci*n de la obra de acuerdo a lo e2i%ido por el contrato y lo indicado en los planos Abra un super!isor que certifique la calidad e2i%ida. L& Su-!$(t#&t& C L$ &!&-&"$ 4ubcontrataci*n de empresas o personas para la terminaci*n de las partidas de acabados6 #intura EncBapes #isos #arquet Acabados 0aAos Acabados Cocina Ascensor /anque de a%ua Intercomunicador Cableado di!ersos =Cable9 Internet9 etc.> Etc.

T#&-&=&"$#e "e C$( t#u!!%3( C%'%l -a empresa no contar con traba adores de construcci*n ci!il dado que por estrate%ia Ba decidido subcontratar la construcci*n y acabados. #ero se es conciente que las empresas subcontratistas si !an a tener dentro de su personal a traba adores de construcci*n ci!il y que la empresa por ley es solidaria con estos traba adores ante los incumplimientos del pa%o de ornales y derecBos laborales por parte de las subcontratas9 por ello la empresa se reser!ara del pa%o a las subcontratas9 la parte correspondiente a los traba adores9 y las pa%ara directamente de modo de e!itar el ries%o de no pa%o Asimismo se e2i%ir la contrataci*n le%al de todos los traba adores por parte de las subcontratas.

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-a empresa e2i%ir de parte de las subcontratas un mane o pre!isor de modo de minimi8ar los ries%os de contar con personal sindicali8ado9 para lo cual se recomienda6 4iempre traba ar con partidas de traba o especficos. Re%lamento interno de traba o F inscrito en el ministerio de traba o Amonestaciones por escrito F faltas %ra!es Documentarse de modo de %anarle al obrero ya que la ley fa!orece al traba ador. )omentar la firma del con!enio colecti!o Con!enio a ni!el de obra Re%ula6 Remuneraciones9 producti!idad9 condiciones de traba o9 etc. Arbitra e F ministerio de traba o.

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CONTABILIDAD

P$l6t%!& "e !$(t&-%l%"&" Como poltica la empresa desarrollara una contabilidad acorde a los principios de contabilidad %eneralmente aceptados y las practicas contables9 de modo que la contabilidad sea ra8onable con las cifras que presenta en los Estados )inancieros. T&#e& "e l& !$(t&-%l%"&" -le!ar los libros contables F Diario y mayor Elaborar los estados financieros ArcBi!ar las facturas y boletas que sustenten los in%resos y e%resos de la empresa ArcBi!ar los contratos y dems documentos de ndole monetario Determinar las %anancias o p$rdidas del periodo -le!ar la documentaci*n que sustente el pa%o de tributos a la 4unat y otros entes del estado Aprobar los %astos 4uper!isar el uso correcto de los fondos de la empresa. In!entarias los acti!os de la empresa. Au"%t$#%& Au"%t$#%& A"m%(% t#&t%'& -a super!isi*n de las labores de los traba adores9 e!itando las perdidas de tiempos9 los traba os repetiti!os y no producti!os. El traba o debe ser desde todos los puntos de !ista profesional9 con responsabilidades y ob eti!os claramente definidos. -a medici*n del traba o se sustenta en el alcance de los ob eti!os. -a medici*n del traba o obrero es mediante los estndares de producti!idad y en la obser!aci*n diaria. 4on responsables ante la ley el contador y el Eerente Eeneral por dolos en la contabilidad.

Au"%t$#%& C$(t&-le El control de los %astos y de la obra se reali8aran diariamente. 4e debe reali8ar cruces de informaci*n de modo de detectar robos. 2,

Re!isi*n peri*dica de los bolsos de los traba adores9 traba ador que robe ser despedido de inmediato. Es necesario lle!ar a cabo el estado financiero del proyecto en base a cifras reales y estimaciones con base de modo de estimar beneficios y %anancias. -os estados financieros como el proyecto en si deben ser re!isados por personas independientes de modo de e!itar ses%os en su interpretaci*n y elaboraci*n. -os presupuestos como mecanismo de e!itar el robo.

2D

LEGAL

O-=et%'$ -a empresa in!ertir en la adecuada planificaci*n y %esti*n le%al de modo de e!itarse incurrir en problemas le%ales que pondran en ries%o el proyecto. El derecBo ser !isto como un instrumento que nos ase%ure la in!ersi*n y que nos ase%ure las futuras %anancias de esa in!ersi*n mediante el empleo de contratos bien estructurados. V% %3( "el De#e!:$ El derecBo es un instrumento que !aria en el tiempo y se%7n tendencias constituy$ndose en si en una fuente de in%resos al apro!ecBar las normas en propio beneficio lo%rando res%uardar los acti!os y ase%urar los in%resos. Ge t%3( "e l$ C$(t#&t$ -os contratos asi%nan ries%os y responsabilidades9 y estos ries%os y responsabilidades lo debe asumir la parte para quien los costos sean menores. De antemano dentro de la relaci*n se sabe quien debe asumir ciertas responsabilidades. -os contratos que se suscribirn son6 C$(t#&t$ "e u-!$(t#&t&!%3( $ C$(t#&t$ "e O-#& #or estrate%ia la empresa Ba decidido subcontratar todo el traba o de construcci*n y acabados que representan las principales partidas de e%resos. -as subcontratas Ban lle%ado a un ni!el de especiali8aci*n que Bay especialista prcticamente en todo con costos inferiores al Bacerlo uno mismo. #ara %aranti8ar el adecuado traba o de las subcontratas los contrato deber tener en cuenta6 -a empresa solicita a las subcontratas una carta fian8a del orden del 3.C del !alor del contrato que ser!ir de %aranta de los adelantos y del cumplimiento de los estndares de calidad de las obras9 penalidades. -os adelantos sern a lo m2imo de 2.C y sern entre%ados por una porcenta e i%ual de a!ance por parte de las subcontratas. 4e establecen los estndares de calidad en cuanto al traba o y a la obra en si. -a empresa desi%nara un super!isor independiente que dar informes t$cnicos sobre el a!ance9 el cumplimento de los estndares de calidad y las amonestaciones.

3.

4e establecen ran%os de penalidades por incumplimiento de parte de las subcontratas las cuales estarn sustentadas por obser!aciones del super!isor y %aranti8adas por la carta fian8a ante el banco. Asimismo se establecen los pla8os de entre%a de los contratos y las penalidades de no lle!ar a los pla8os. El pa%o a los traba adores del la subcontrata lo asumir un representante de la empresa9 de modo de e!itar problemas de inpa%o de sueldos o beneficios de los cuales la empresa es solidaria responsable.

C$(t#&t$ "e Se9&#&!%3( Es el contrato mediante el cual el cliente separa el departamento que desea comprar para mantener su opci*n de compra ante otros posibles compradores. -os 5.. d*lares queda para formar parte de la cuota inicial del departamento mientras el cliente reali8a los tramites ante el banco para la aprobaci*n de su cr$dito. 4i el cliente se desanima de la compra la constructora le aplicara una penalidad por incumplimiento de contrato de 3.. d*lares9 re%resndole los 2.. d*lares de saldo. C$(t#&t$ "e -%e( >utu#$ 4on los contratos de compra !enta del bien en planos o en construcci*n y que no tiene declaratoria de fabrica ni independi8acion. 'ediante estos contratos el banco facilita al constructor el inte%ro del dinero de la !enta pero el constructor firma una carta fian8a por el mismo importe a fa!or del banco como %aranta de posibles incumplimientos en la construcci*n. C$(t#&t$ "e C$m9#& Ve(t& Contratos por medio del cual el bien inmueble pasa a propiedad del cliente9 para lo cual el bien ya debe tener una partida electr*nica en re%istros p7blicos9 independi8ado. En el contrato se estipulan6 -os nombres de los !endedores y compradores El bien a ser !endido con el numero de partida electr*nica en RR##. El precio por el cual se da la !enta -a cuota inicial -a modalidad de financiamiento -a inscripci*n de la Bipoteca Contrato de compra !enta ad corpues F como esta. -a !enta absoluta y la ena enaci*n perpetua del bien -a no e2istencia de car%as sobre el bien El pa%o al da de las obli%aciones fiscales y municipales El centro de arbitra e al cual se debe recurrir de e2istir una contro!ersia. C$(t#&t$ "e L%Du%"&!%3( "e l& $-#&

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#or medio de los cuales la empresa pone fin al proyecto y cierra los contratos con todos las partes que Ban inter!enido de modo poder quedar libre para empe8ar otros. A#!:%'&m%e(t$ El abo%ado ser responsable de arcBi!amiento ordenado de la documentaci*n le%al9 que es el sustento ante posibles problemas le%ales. Entre los documentos estn6 -os contratos firmados por abo%ado y notario -as obser!aciones del super!isor El libro de obras -a le%islaci*n del c*di%o ci!il aplicables -a planilla de la empresa y de las subcontratas -as cartas fian8as9 letras9 etc. Resultados de los perita es9 si los Bay. /ener listo medidas cautelares9 si se da el caso9 de modo permite se%uir funcionando a la empresa mientras demore un uicio9 el cual en el #er7 puede demorar aAos. #la8os de prescripci*n de las responsabilidades del constructor9 un aAo para puertas y acabados9 daAos estructurales 1 aAos. Ge t%3( "el !$(>l%!t$ -a soluci*n a un conflicto implica incurrir en %asto de dinero y tiempo y empeorar la salud. 4olo se incurrir si los beneficios que !oy a obtener de %anar son mayores a los %astos. En el #er7 realmente el poder udicial no cumple con sus funciones9 ueces que desconocen el tema9 demoran y corruptos. -a ineficiencia del poder udicial aumenta el ries%o y incrementa los costos y los tiempos. 4e empleara el sistema alternati!o de usticia pri!ada9 el arbitra e por la cual las partes establecen un mecanismo para solucionar el conflicto. -os pasos6 Ne5$!%&!%3( & % t%"& @n facilitador F ba o un contrato F pone las re%las 3 capeco9 la cmara de comercio9 cole%io de abo%ados9 cole%io de in%enieros9 etc. Me"%&!%3( @n mediador 3 opina C$(!%l%&!%3( Alinear intereses F %anar %anar Criterio e2perto F #erito t$cnico F cole%ios profesionales.

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A#-%t#&=e C $lu!%3( &l !$(>l%!t$ "e m&(e#& "e>%(%t%'& Arbitro e2perto en el tema F de mutuo acuerdo o lo pone un cole%io profesional. Contrato de arbitra e. En todo contrato9 en la ultima clausura F poner el con!enio arbitral F para ir en caso de conflicto no al poder udicial sino al arbitra e. El rbitro impone embar%os9 pa%os9 etc. /odo por escrito9 las resoluciones9 perita es9 laudo arbitral. T#&m%te Le5&le C$m9#& "el Te##e($ 4olo compra terrenos inscritos debidamente en Re%istros #7blicos Copia -iteral Certificado de Car%as Estado de cuenta municipalidad F #redial y Arbitrios Contrato de Compra ?enta 0loqueo Re%istral Inscripci*n en Re%istros #7blicos T#&m%te Mu(%!%9&l%"&" D% t#%t&l Certificado de #armetros =del terreno> #ara saber que se puede construir. L cual es el rendimiento que se puede esperar del suelo. Anteproyecto -icencia de Construcci*n 4ilencio Administrati!o Inspecci*n /$cnica Conformidad de ;bra Certificado de numeraci*n T#&m%te Re5% t#$ P*-l%!$ Declaratoria de )abrica Independi8aciones Re%lamento Interno

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TRIBUTARIO
O-=et%'$ -a empresa tiene como poltica el cumplir con el pa%o de los impuestos se%7n es su obli%aci*n y se%7n lo indiquen las normas !i%entes. Pl&(%>%!&!%3( T#%-ut&#%& Al ser en la construcci*n los tributos una incidencia si%nificati!a es necesaria establecer un rea de traba o en la empresa que %estione el pa%o de tributos y que lo%re cumplir con las obli%aciones tributarias apro!ecBando las normas9 e2oneraciones y otros de modo de reducir en lo posible la car%a tributaria. #ara ello se tendr en cuenta6 -os impuestos no deben se confiscatorios =mas del 3.C de la renta> Impuestos solo creados por ley de el con%reso o por decreto le%islati!o =Reser!a> #rescripci*n del tributo F de " a 5 aAos F lo pide el contribuyente. Detracci*n F es el pa%o por adelantado de un tributo F afecta la liquide8. En la sel!a no Bay IE?. -a documentaci*n bien lle!ada y en orden9 es el sustento de %astos y reclamos. Cuidado con la identificaci*n del ne%ocio F %iro del ne%ocio ante 4unat. -iquidaciones de compra F cuando el que te !ende lo Bace sin factura F sustento de %astos. /asas se !inculan con un ser!icio recibido9 como en la municipalidad -icencia de construcci*n9 en RR## Copia literal. Im9ue t$ Ge(e#&l & l& Ve(t& EIGVF 4e tendr en cuenta6 #ara todas las !entas sin IE? no Bay cr$dito fiscal 4i Bay al%unas !entas con IE? prorrateo del cr$dito fiscal -os terrenos no pa%an IE?9 pa%an el alcabala En la !enta de un departamento 5.C es !alor del terreno9 no IE? y 5.C !alor de la construcci*n con IE?. 4olo se pa%a la mitad del IE?. En el proyecto en concreto al ser las !entas ba o la modalidad de cr$dito ' !i!ienda estas estn e2oneradas del IE? y por lo tanto la empresa no tendr derecBo al uso del cr$dito fiscal. 4in embar%o se arcBi!ara las facturas con cr$dito fiscal de modo de tener la opci*n si es necesario usarlo. -a norma indica6 4e e2onera del IE? a la primera !enta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos9 cuyo !alor de !enta no supere las 35 @nidades Impositi!as /ributarias9 siempre que sean destinados e2clusi!amente a !i!ienda =Apro2. 3.9... d*lares>.

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Im9ue t$ & l& Re(t& EIRF -a empresa tendr que pa%ar o retener prcticamente las 5 cate%oras de impuestos a la renta e2istentes6 Re(t& "e !&9%t&l G#& C&te5$#6& #or el alquiler de departamentos9 casas9 oficinas9 autos9 maquinarias9 etc. <o deduce sus %astos. En la e!entualidad de que la empresa alquile al%unos de los departamentos. ."& C&te5$#6& #or di!idendos en acciones9 intereses de aBorros9 re%alas de marcas9 patentes. <o deduce sus %astos. -a repartici*n de las utilidades a los socios estar %ra!ado por un impuesto a la renta por las utilidades del ".1C. H#& C&te5$#6& Renta empresarial F puede deducir sus %astos =!enta a real> -a empresa con las facturas y sustentos de sus %astos ira deduciendo de sus in%resos Basta quedar con un neto el cual pa%ara el 3.C de impuesto a la renta. Re(t& "e t#&-&=$ It& C&te5$#6& /raba adores independientes F ;bli%aci*n de pa%o de parte del traba ador independiente9 pa%o se%7n los ran%os de in%resos. Jt& C&te5$#6& /raba adores dependientes o en planilla F -a empresa retendr al traba ador el pa%o del impuesto a la renta y lo pa%ar a la sunat. Asimismo se pa%aran las contribuciones de los traba adores como son6 Essalud Afp )ona!i <o se pa%ara los contribuciones por traba adores de construcci*n ci!il al no tener nin%uno de ellos en la planilla9 estas contribuciones son6 Censico9 sindicato y otros. Ot#& !&#5& T#%-ut&#%& Impuesto #redial Arbitrios Alcabala

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CONCLUSIONES

)inalmente tras Baber reali8ado los estudios pre!ios a la in!ersi*n de capital por parte de los dueAos9 estos Ban decidido in!ertir en el proyecto9 las ra8ones que sustentan su decisi*n econ*mica son6 4e pre!ee que el mercado de !enta de departamentos a ni!el de -ima reci$n esta despe%ando con lo que se estima un crecimiento sostenido a lar%o pla8o en el sector. -os cr$ditos Bipotecarios se estn consolidando y Bay una tendencia clara de su masificaci*n en especial en el <i!el 4ocio Econ*mico <4E C. El traba o mediante la subcontrataci*n de toda la parte de construcci*n sustentados con contratos bien estructurados minimi8ara los ries%os a los que se e2pone el proyecto. -a ubicaci*n y los precios ra8onables de los departamentos nos Bacen pre!er que no Babr mayor dificultad en la colocaci*n de los departamentos. El anlisis financiero de flu o de ca a del proyecto estiman oportuno in!ertir en el proyecto9 ya que el ?A< financiero a 2 aAos es de 31925. d*lares con una /IR9 rentabilidad anual del proyecto de 3&.D3C que es superior al costo de oportunidad de los dueAos de 2.C. 4e Ba decidido acceder al financiamiento del 0anco Continental ya que la rentabilidad del proyecto con financiamiento9 /IR )inanciero de 3&.D3C es superior a la rentabilidad del proyecto sin financiamiento9 /IR Econ*mico de 21.D&C. El proyecto permitir iniciar las operaciones de la empresa Constructores 0uldin% #er7 4AC tienen el plan de incorporar a su acti!idad otros proyectos y lo%rar consolidarse como una constructora de edificios multifamiliares a ni!el de las 8onas residenciales de -ima9 con la perspecti!a a futuro de salir a otras ciudades -atinoamericanas.

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BIBLIOGRAF1A #'0;M Euide 3 Edici*n 2... @na %ua a los fundamentos de la Direcci*n de #royectos. #ublicado por6 #ro ect 'ana%ement Institute 'ARME/I<E E4/RA/EEIC; F /ercera Edici*n :ean :acques -ambin 'c EraN +ill 1DD" #RI<CI#I; DE )I<A<GA4 C;R#;RA/I?A4 F Cuarta Edici*n RicBard 0realey y 4teNart 'yers 'c EraN +ill 1DD3 C;</A0I-IDAD EE<ERA#olimeni y )abo88i 'c EraN +ill 1DD, RE?I4/A C;<4/R@C/I?; Edici*n Especial Edificios 'ultifamiliares AAo 2..5

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ANEKO G

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ANEKO H

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ANEKO I

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ANEKO J

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