Resumen nic 40: Definicin de propiedad para inversin Propiedad para inversin es la propiedad (terreno o construccin o parte de una

construccin o ambas) tenida (por el propietario o por el arrendatario segn un arrendamiento financiero) para obtener alquileres o para apreciacin del capital o ambos. [NIC 40.5] Ejemplos de propiedad para inversin: [NIC 40.8] Terreno tenido para apreciacin de capital en el largo plazo Terreno tenido para uso futuro no-decidido Construccin arrendada bajo un arrendamiento operacional Construccin desocupada tenida para ser arrendada segn un arrendamiento operacional Los siguientes no son propiedad para inversin y, por consiguiente, estn fuera del alcance de la NIC 40: [NIC 40.5 y 40.9] Propiedad tenida para uso en la produccin o suministro de bienes o servicios o para propsitos administrativos; Propiedad tenida para la venta en el curso ordinario de los negocios o en el procedo de construccin para el desarrollo de tal venta (NIC 2, Inventarios); Propiedad que est siendo construida o desarrollada para terceros (NIC 11, Contratos de construccin); Propiedad ocupada por el propietario (NIC 16, Propiedad, planta y equipo), incluyendo propiedad tenida para uso futuro como propiedad ocupada por el propietario, propiedad tenida para desarrollo futuro y posterior uso como propiedad ocupada por el propietario; propiedad ocupada por empleados y propiedad ocupada por el propietario en espera de disposicin; Propiedad que est siendo construida o desarrollada para uso como propiedad para inversin (la NIC 16 aplica a tal propiedad hasta que se termine la construccin o el desarrollo). Sin embargo, la NIC 40 aplica a la propiedad para inversin existente que est siendo vuelta a desarrollar para uso continuado como propiedad para inversin; y Propiedad arrendada a otra entidad segn un arrendamiento financiero. Otros problemas de clasificacin Propiedad tenida segn un arrendamiento operacional. Un inters en propiedad que es tenido por un arrendatario segn un arrendamiento operacional puede ser clasificado y contabilizado como propiedad para inversin provisto que: [NIC 40.6] se satisface el resto de la definicin de propiedad para inversin; el arrendamiento operacional es contabilizado como si fuera un arrendamiento financiero de acuerdo con la NIC 17 Arrendamientos; y el arrendatario usa el modelo de valor razonable que se establece en esta Norma para el activo reconocido.

La entidad puede hacer la anterior clasificacin sobre una base de propiedad-por-propiedad. Uso propio parcial. Si el propietario usa parte de la propiedad para su propio uso, y parte para ganar alquiler o para apreciacin de capital, y las partes pueden ser vendidas o arrendadas por separado, se contabilizan por separado. Por consiguiente la parte que se alquila es propiedad para inversin. Si las partes no se pueden vender o arrendar por separado, la propiedad es propiedad para inversin solamente si la parte ocupada por el propietario no es importante. [NIC 40.10] Servicios auxiliares. Si la empresa proporciona servicios auxiliares a quienes ocupan una propiedad tenida por la empresa, el carcter apropiado de la clasificacin como propiedad para inversin se determina por la importancia de los servicios prestados. Si esos servicios son un componente relativamente poco importante del acuerdo tomado como un todo (por ejemplo, el propietario de la construccin suministra servicios de seguridad y mantenimiento para los arrendatarios), entonces la empresa puede tratar la propiedad como propiedad para inversin. Cuando los servicios suministrados son ms importantes (como es el caso de un hotel administrado por el propietario), la propiedad debe ser clasificada como ocupada por el propietario. [NIC 40.11] Alquileres al interior de la compaa. La propiedad alquilada a una matriz, subsidiaria, o subsidiaria compaera no es propiedad para inversin en los estados financieros que incluyen tanto al arrendatario como al arrendador, dado que desde la perspectiva del grupo la propiedad es ocupada por el propietario. Sin embargo, tal propiedad podra calificar como propiedad para inversin en los estados financieros individuales del arrendatario, si de otra manera se satisface la definicin de propiedad para inversin. [NIC 40.15] Reconocimiento La propiedad para inversin se debe reconocer como activo cuando sea probable que los beneficios econmicos futuros que estn asociados con la propiedad fluirn para la empresa, y que el costo de la propiedad se pueda medir confiablemente. [NIC 40.16] Medicin inicial La propiedad para inversin se mide inicialmente al costo, incluyendo los costos de transaccin. Tales costos no deben incluir costos de inicializacin, desechos anormales, o prdidas operacionales iniciales en los que se incurre antes que la propiedad para inversin logre el nivel planeado de ocupacin. [NIC 40.20 y 40.23] Medicin subsiguiente al reconocimiento inicial La NIC 40 permite que la empresa escoja entre: [NIC 40.30] modelo a valor razonable; y modelo del costo

Un mtodo tiene que ser adoptado para toda la propiedad para inversin de la entidad. Se permite el cambio solamente si esto resulta en una presentacin ms apropiada. La NIC 40 observa que esto es altamente improbable para el cambio desde el modelo a valor razonable hacia el modelo del costo. Modelo a valor razonable La propiedad para inversin se vuelve a medir a valor razonable, que es la cantidad por la cual la propiedad podra ser intercambiada entre partes conocedoras, dispuestas, en una transaccin en condiciones iguales. Las ganancias o prdidas que surgen de los cambios en el valor razonable de la propiedad para inversin tienen que ser incluidos en la utilidad o prdida neta para el perodo en el cual surgen. [NIC 40.35] El valor razonable debe reflejar los actuales estado y circunstancias del mercado a la fecha del balance general. [NIC 40.38]. La mejor evidencia del valor razonable normalmente es dada por los precios corrientes en un mercado activo para propiedad similar en la misma localizacin y condicin y sujeto a similares arrendamiento y otros contratos. [NIC 40.45] En ausencia de tal informacin, la entidad puede considerar los precios corrientes de propiedades de naturaleza diferentes o sujetas a condiciones diferentes, precios recientes en mercados menos activos con ajustes para reflejar los cambios en las condiciones econmicas, y proyecciones de los flujos de efectivo descontados con base en estimados confiables de los flujos de efectivo futuros. [NIC 40.46] Hay una presuncin refutable de que la empresa ser capaz de determinar confiablemente el valor razonable de la propiedad para inversin hacindolo sobre una base continua. Sin embargo, en circunstancias excepcionales, la entidad que sigue el modelo de valor razonable pero en la adquisicin concluye que el valor razonable de una propiedad para inversin no se espera que se pueda medir confiablemente sobre una base continua, la propiedad se contabiliza de acuerdo con el tratamiento de comparacin segn la NIC 16, Propiedad, planta y equipo (costo menos depreciacin acumulada menos prdidas por deterioro acumuladas). [NIC 40.53] Cuando una propiedad ha sido previamente medida a valor razonable, debe continuar siendo medida a valor razonable hasta la disposicin, an si las transacciones del mercado comparable se vuelven menos frecuentes o los precios del mercado se vuelven menos fcilmente disponibles. [NIC 40.55] Modelo del costo Despus del reconocimiento inicial, la propiedad para inversin se contabiliza de acuerdo con el modelo del costo que se establece en la NIC 16, Propiedad, planta y equipo costo menos depreciacin acumulada y menos prdidas por deterioro acumuladas. [NIC 40.56] Transferencias a o desde la clasificacin como propiedad para inversin Las transferencias a, o desde, la propiedad para inversin se deben hacer solamente cuando haya cambio en el uso, evidenciado por: [NIC 40.57]

inicio de ocupacin por parte del propietario (se transfiere desde propiedad para inversin hacia propiedad ocupada por el propietario); inicio de desarrollo con vista a la venta (se transfiere desde propiedad para inversin hacia inventarios); fin de la ocupacin por parte del propietario (se transfiere desde propiedad ocupada por el propietario hacia propiedad para inversin); inicio de un arrendamiento operacional con otra parte (se transfiere desde inventarios hacia propiedad para inversin); o fin de la construccin o del desarrollo (se transfiere desde propiedad en el curso de construccin/desarrollo hacia propiedad para inversin. Cuando la empresa decide vender una propiedad para inversin sin desarrollo, la propiedad no se reclasifica como propiedad para inversin sino que se trata como propiedad para inversin hasta que se dispone de ella. Las siguientes reglas aplican para la contabilidad de las transferencias entre categoras: para la transferencia desde propiedad para inversin llevada a valor razonable hacia propiedad ocupada por el propietario o hacia inventarios, el valor razonable al cambio del uso es el costo de la propiedad segn la nueva clasificacin; [NIC 40.60] para la transferencia desde propiedad ocupada por el propietario hacia propiedad para inversin llevada a valor razonable, la NIC 16 se debe aplicar a partir de la fecha de la reclasificacin. Cualquier diferencia que surja entre el valor en libros segn la NIC 16 a esa fecha y el valor razonable se trata como revaluacin segn la NIC 16. [NIC 40.61] para la transferencia desde inventarios hasta propiedad para inversin a valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable a la fecha de la transferencia y su anterior valor en libros se debe reconocer en la utilidad o prdida neta del perodo; [NIC 40.63] y cuando la entidad completa la construccin/desarrollo de una propiedad para inversin que ser llevada a valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable a la fecha de la transferencia y los anteriores valores en libros debe ser reconocida en la utilidad o prdida neta para el perodo. [NIC 40.65]

Cuando la entidad usa el modelo del costo para la propiedad para inversin, las transferencias entre las categoras no cambian el valor en libros de la propiedad transferida, y para los propsitos de medicin o revelacin no cambian el costo de la propiedad. Disposicin La propiedad para inversin debe ser des-reconocida en la disposicin o cuando la propiedad para inversin es retirada en forma permanente del uso y de su disposicin no se esperan beneficios econmicos. La ganancia o prdida en la disposicin debe ser calculada como la diferencia entre los resultados netos de la disposicin y el valor en libros del activo y debe ser reconocida como ingreso o gasto en el estado de resultados. [NIC 40.66 y

40.69] La compensacin recibida de terceros se reconoce cuando se convierte en cuenta por cobrar. [NIC 40.72] Revelacin Tanto para el modelo a valor razonable como para el modelo del costo [NIC 40.75] si se us el modelo a valor razonable o el modelo del costo; si se us el modelo a valor razonable, si los intereses en la propiedad tenida segn arrendamientos operacionales se clasificaron y contabilizaron como propiedad para inversin; si la clasificacin es difcil, el criterio para distinguir entre la propiedad para inversin, la propiedad ocupada por el propietario y la propiedad tenida para la venta; los mtodos y los supuestos importantes que se aplicaron para determinar el valor razonable de la propiedad para inversin; la extensin en la cual el valor razonable de la propiedad para inversin se basa en una valuacin realizada por un valuador independiente calificado; si no ha habido tal valuacin, se tiene que revelar ese hecho las cantidades reconocidas en utilidad o prdida para: ingresos por alquiler derivados de la propiedad para inversin; gastos directos de operacin (incluyendo reparaciones y mantenimiento) que surgen de la propiedad para inversin que gener ingresos por alquiler durante el perodo; y gastos directos de operacin (incluyendo reparaciones y mantenimiento) que surgen de la propiedad para inversin que no gener ingresos por alquiler durante el perodo. restricciones sobre la posibilidad de realizar la propiedad para inversin o la remisin de los ingresos y resultados de la disposicin obligaciones contractuales para comprar, construir, o desarrollar propiedad para inversin o para reparaciones, mantenimiento o mejoramientos Revelaciones adicionales para el modelo a valor razonable [NIC 40.76] conciliacin entre los valores en libros de la propiedad para inversin al inicio y al final del perodo, mostrando adiciones, disposiciones, ajustes al valor razonable, diferencias de cambio netas, transferencias a y desde inventarios y propiedad ocupada por el propietario, y otros cambios ajustes importantes a la valuacin externa (si los hay) si la entidad que de otra manera usa el modelo a valor razonable mide un elemento de propiedad para inversin usando el modelo del costo, se requieren ciertas revelaciones adicionales. Revelaciones adicionales para el modelo del costo [NIC 40.79] el mtodo de depreciacin usado; las vidas tiles o las tasas de depreciacin usadas; el valor en libros bruto y la depreciacin acumulada (agregada con las prdidas por deterioro acumuladas) al comienzo y al final del perodo;

la conciliacin del valor en libros de la propiedad para inversin al comienzo y al final del perodo, mostrando adiciones, disposiciones, depreciacin, deterioro reconocido o reversado, diferencias de cambio, transferencias a y desde inventarios y propiedad tenida por el propietario, as como otros cambios el valor razonable de la propiedad para inversin. Si el valor razonable de un elemento de propiedad para inversin no se puede medir confiablemente, se requieren revelaciones adicionales, incluyendo, si es posible, el rango de los estimados dentro de los cuales es altamente probable que se ubique el valor razonable.

Resumen de NIIF para PYMES seccin 16 propiedades de inversin Esta seccin se aplicara a la contabilidad de inversiones en terrenos o edificios que cumplen la definicin de propiedades de inversin, las propiedades de inversin son propiedades que se mantienen por el dueo o el arrendatario bajo un arrendamiento financiero para obtener rentas, plusvalas o ambas y no para su uso en la produccin o suministro de bienes o servicios o para fines administrativos o su venta en el curso ordinario de las operaciones, todas las dems propiedades de inversin se contabilizaran como propiedades planta y equipo, una participacin en una propiedad que se mantenga por un arrendatario dentro de un acuerdo de arrendamiento operativo, se podr clasificar y contabilizar como propiedad de inversin utilizando esta seccin. Una entidad medir las propiedades de inversin por su costo en el reconocimiento inicial. El costo de una propiedad de inversin comprada comprende precio de compra y cualquier gasto directamente atribuible, tal como honorarios legales, las propiedades de inversin cuyo valor razonable se puede medir de manera fiable sin costo o esfuerzo desproporcionado se medirn al valor razonable en cada fecha sobre la que se informa, reconociendo en resultados los cambios en el valor razonable, cuando ya no est disponible una medicin fiable del valor razonable sin costo o esfuerzo desproporcionado para un elemento de propiedades de inversin que se mide utilizando el valor razonable. El dueo de propiedades de inversin proporcionara informacin a revelar del arrendador sobre arrendamientos en los que haya participado. Una entidad que mantenga propiedades de inversin en arrendamiento financiero u operativo proporcionara la informacin a revelar del arrendamiento financiero u operativo, proporcionara la informacin a revelar del arrendatario para los arrendamientos financieros y la informacin a revelar del arrendador para los arrendamientos operativos en los que haya participado. El objetivo es establecer el tratamiento contable y los requerimientos de informacin a revelar para las propiedades de inversin, a fin de que los usuarios de los estados financieros puedan ver la informacin acerca de las propiedades de inversin de una entidad y los cambios realizados en dicha inversin. La informacin acerca del valor razonable de las propiedades de inversin, y acerca de los cambios en su valor razonable, es muy relevante para los usuarios de estados financieros con propsito de informacin general, es decir, los ingresos derivados de rentas y los cambios en el valor razonable estn ntimamente relacionados como componentes integrales del rendimiento financiero de una propiedad de inversin. Las propiedades de inversin son propiedades que un propietario, o un arrendatario por arrendamiento financiero, mantiene para obtener rentas, plusvalas o ambas, y no para su

uso en la produccin o el suministro de bienes o servicios ni para fines administrativos o de venta en el curso normal de las operaciones. Una entidad que compra una propiedad de inversin mide su costo sobre la base del precio de compra y de cualquier gasto directamente atribuible, como honorarios legales y de intermediacin, impuestos por la transferencia de propiedad y otros costos de transaccin. El costo de las propiedades de inversin construidas por la propia entidad se determina de acuerdo con los requerimientos de los prrafos. La medicin posterior al reconocimiento inicial depende de las circunstancias en lugar de la eleccin de poltica contable entre los modelos de costo y valor razonable. Definicin y reconocimiento inicial de las propiedades de inversin Las propiedades de inversin generan flujos de efectivo que son, en gran medida, independientes de los procedentes de otros activos posedos por la entidad. Esto distingue a las propiedades de inversin de las ocupadas por el propietario. La produccin de bienes o la prestacin de servicios Ejemplo: Una entidad posee un edificio que arrienda a terceros independientes mediante arrendamientos operativos, a cambio de pagos por el arrendamiento. La entidad proporciona servicios de limpieza, seguridad y mantenimiento para los arrendatarios del edificio. Si los servicios proporcionados por la entidad son insignificantes para el acuerdo en su conjunto, la propiedad es una propiedad de inversin. En la mayora de los casos, los servicios de limpieza, seguridad y mantenimiento sern insignificantes y, por ello, el edificio se clasificara como propiedades de inversin. Cuando los servicios proporcionados son significativos, la propiedad debe clasificarse como propiedades, planta y equipo. Por ejemplo, si la entidad tiene y gestiona un hotel, los servicios proporcionados a los huspedes son un componente significativo del contrato en su conjunto.