DIEGO MORES

AVALIAO DE TERRENOS URBANOS: MTODO COMPARATIVO E MTODO INVOLUTIVO

JOINVILLE - SC 2010

UNIVERSIDADE DO ESTADO DE SANTA CATARINA - UDESC CENTRO DE CINCIAS TECNOLGICAS - CCT DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL - DEC

DIEGO MORES

AVALIAO DE TERRENOS URBANOS: MTODO COMPARATIVO E MTODO INVOLUTIVO

Monografia apresentada ao Departamento de Engenharia Civil da Universidade do Estado de Santa Catarina, como requisito para obteno do ttulo de bacharel em Engenharia Civil. Orientadora: Professor Nelson lvares Trigo.

JOINVILLE - SC 2010

DIEGO MORES

AVALIAO DE TERRENOS URBANOS: MTODO COMPARATIVO E MTODO INVOLUTIVO

Monografia aprovada como requisito para obteno do grau de bacharel no curso de graduao em Engenharia Civil da UDESC.

Banca Examinadora:

Orientador: Prof. Nelson lvares Trigo Universidade do Estado de Santa Catarina - UDESC Membro 1: Dra. Adriana Goulart dos Santos Universidade do Estado de Santa Catarina - UDESC

Membro 2: Eng. Gilberto Luiz Universidade do Estado de Santa Catarina - UDESC

Joinville, 2 de junho de 2010.

Dedico este trabalho a toda minha famlia: Jaime, Leonice.

AGRADECIMENTOS

Primeiramente gostaria de agradecer ao meu orientador Prof. Trigo, por toda ateno e auxlio prestados durante o desenvolvimento do trabalho, sanando minhas dvidas e corrigindo meus erros. E finalmente, gostaria de agradecer a duas pessoas fundamentais na minha vida, a quem devo todas as minhas vitrias: meus pais, Jaime e Leonice. Obrigado pela fora permanente, pelos conselhos nos momentos mais difceis e por tudo o que me proporcionam de forma incondicional.

"Cada Coisa A Seu Tempo." FERNANDO PESSOA.

RESUMO

A avaliao de terrenos urbanos conduzida pelos engenheiros de avaliaes, quase sempre, seguindo duas metodologias: mtodo comparativo e mtodo involutivo. A avaliao consiste em atender a uma metodologia adequada e normalizada. Na avaliao, realizado a coleta de dados referente a qualificao e quantificao de caractersticas geoeconmicas, como localizao, topografia, formato, equipamentos urbanos presentes, dimenses, referente ao terreno em anlise. De posse de dados colhidos em vistoria, necessrio procurar informaes similares a do lote avaliando, possibilitando a comparao e aferio de valor de mercado para o terreno em anlise. necessrio especificar o resulto estimado quanto ao grau de preciso e fundamentao, definidos por norma.

PALAVRAS CHAVE: Valor, Mtodo do Comparativo, Mtodo Involutvo.

ABSTRACT

The evaluation of urban land is conducted engineers of rewiews, mostly by following two methods: the comparative method and method involution. The evaluation is to attend an appropriate methodology and standardized. The evaluatiion, is performed to collect data concerning the qualification and quantification of geoeconomic characteristics such as location, topography, shape, these urban facilities, dimensions, covering the land in question. Tenure data collected by survey, it is necessary to look for similar information to evaluate the lot, allowing comparison and benchmarking of market value for the land in question. You must specify the estimated result for the degree of precision and reasoning, as defined by standard.

KEYWORDS: Value, Comparative Method, Involution Method.

LISTA DE FIGURAS

Figura 1 Figura 2 Figura 3 Figura 4 Figura 5 Figura 6 Figura 7 Figura 8

Grfico de confiana 1- Normalidade Kolmogorov-Smirnov Outliers, Homoestaticidade, Autocorrelao Resduaos Varivel 1 Resduaos Varivel 2 Resduaos Varivel 3 Diagramas de Nveis de Risco

30 37 37 38 39 39 39 43

LISTA DE TABELAS

Tabela 1 Tabela 2 Tabela 3 Tabela 4 Tabela 5 Tabela 6 Tabela 7 Tabela 8 Tabela 9

Tabela de Pesos Fator de Esquina Fator de Topografia Fator de Nvel Tabela de Homogeneizao Tabela Distribuio t de STUDENT Pontos crticos adotados por Chauvenet Modelo de Planilha oramentria Tabela de Grau de Fundamentao para mtodo comparativo

23 24 25 25 28 29 31 46 48 49 50 50

Tabela 10 Tabela de Grau de Preciso para mtodo comparativo Tabela 11 Tabela de Grau de Fundamentao para mtodo involutivo Tabela de Grau de Fundamentao para fatores de Tabela 12 homogeneizao

LISTA DE ABREVIATURAS

NBR CUB

Norma Brasileira Regulamentadora Custo Unitrio Bsico

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SUMRIO

1 INTRODUO 1.1 OBJETIVOS 1.1.1 Objetivo geral 1.1.2 Objetivos especficos 1.2 JUSTIFICATIVA 1.3 METODOLOGIA 1.4 ESTRUTURAO DO TRABALHO 2 AVALIAO DE TERRENOS URBANOS 2.1 DEFINIES 2.2 FORMULAES MATEMTICAS 3 MTODO COMPARATIVO 3.1 VISTORIA DO BEM AVALIANDO 3.2 VARIVEIS INLUENCIANTES 3.3 DADOS DE MERCADO 3.4 HOMOGENIZAO DE RESULTADOS 3.4.1 Fator de Contemporaneidade 3.4.2 Fator Fonte 3.4.3 Fator de Testada 3.4.4 Fator de Profundidade 3.4.5 Fator de Melhoramento 3.4.6 Fator de Esquina

13 14 14 14 14 14 15 16 16 16 19 19 20 20 20 21 22 22 22 23 24

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3.4.7 Fator de Topogrfico 3.4.8 Fator de Consistncia do Solo 3.4.9 Fator de Acessibilidade 3.4.10 Tratamento Clssico 3.4.11 Tratamento Cientfico 3.4.11.1 Conhecer o bem avaliando 3.4.11.2 Preparao de Pesquisa 3.4.11.3 Variveis 3.4.11.4 Coletas de dados 3.4.11.5 Processamento de Dados e Modelagem 3.4.11.6 Interpretao da Modelagem 4 MTODO INVOLUTIVO 4.1 Definio do Projeto 4.2 Receitas Prevista 4.2.1 Matemtica Financeira. 4.3 Despesas Totais 4.3.1 Oramento Sumrio 4.3.2 Oramento Detalhado 4.4 Lucro Previsto 4.5 Valor do Terreno

25 26 27 27 33 33 33 34 34 35 36 40 41 41 42 44 44 46 47 47 48 52 53

5 ESPECIFICAO DAS AVALIAES 8. CONSIDERAES FINAIS REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

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1 INTRODUO

Os terrenos urbanos so uma forma de apropriao de capital baseados nas suas expectativas de valorizao e um meio de ganho financeiro, atravs da renda locativa e de alienao. Isso criou a necessidade de haver avaliaes como resultado de anlises criteriosas, envolvendo elementos de natureza tcnica e cientfica. Segundo ABUNAHMAN (2008), uma avaliao a tcnica que procura responder os valores de um terreno, utilidades e possibilidades de vendas. Esse conceito possibilita a aplicao do termo para qualquer estimativa, seja ela, com base em evidncias, ou opinio pessoal. A confiana na avaliao depende da disponibilidade de dados e da computao e analise dos mesmos. Segundo DANTAS (2005), a engenharia de avaliaes tem o objetivo de determinar o valor, direitos, frutos e custos de reproduo. O engenheiro de

avaliaes dever diagnosticar e investigar mercados, ou seja, mercado imobilirio, financeiro e de capitais. No se restringindo a estimar o valor de mercado, mas tambm analisar o ambiente do comprador, vendedor, preo e absoro. A engenharia de avaliaes dever ser praticada por profissionais habilitados, de acordo com as leis do Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura. Contudo, a anlise da avaliao imprescindvel atuao de um profissional criterioso e competente. Alm do conhecimento da rea de engenharia, o avaliador tambm necessita de conhecimentos das cincias sociais. A confiabilidade dos resultados informados pelo avaliador depende da qualidade e preciso do trabalho. Procura-se chegar o mais prximo do valor de mercado do terreno avaliando. Para estimar o valor de mercado de um terreno urbano, existem duas metodologias o mtodo comparativo de dados e o mtodo involutivo.

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1.1 OBJETIVOS

1.1.1 Objetivo geral

O trabalho destina-se a apresentar dois mtodos de avaliao de terrenos que os engenheiros de avaliao utilizam constantemente, mtodo comparativo e mtodo involutivo.

1.1.2 Objetivos especficos

a) Entender o conceito de cada mtodo de avaliao; b) Compreender os resultados obtidos pelos mtodos de avaliao; c) Apresentao de metodologias para estimar o valor de mercado de um terreno;

1.2 JUSTIFICATIVA

A utilidade primordial de um terreno de receber uma construo. Geralmente, o seu valor de mercado est diretamente ligado com que nele se pode edificar. As grandes incorporaes, agentes imobilirios, construtoras se interessam na engenharia de avaliaes para aferio do valor de mercado de um terreno urbano, pois, este o princpio da construo de empreendimentos. Portanto, compreender a metodologia de avaliaes necessrio para estimar o valor de mercado. O trabalho de graduao procura apresentar as metodologias e parmetros para avaliao de terrenos urbanos com coerncia e consistncia.

1.3 METODOLOGIA

Para atingir os objetivos propostos, o trabalho foi desenvolvido atravs da pesquisa bibliogrfica de livros e artigos para o desenvolvimento da avaliao de terreno urbanos pelos dois mtodos.

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1.4 ESTRUTURAO DO TRABALHO

Seguindo metodologia citada, a sustentao do trabalho abordada em seis captulos, o primeiro faz referncia a parte introdutria e o ltimo composto por consideraes finais O segundo captulo demonstra algumas formulaes matemticas

frequentemente utilizadas para determinar valor de mercado de um terreno. O terceiro captulo faz referncia ao mtodo comparativo de avaliao de terrenos. Em resumo, o mtodo a vistoria do terreno avaliando, comparativo de dados de terrenos pesquisados, homogeneizao e tratamentos estatsticos clssicos e cientficos para abordar dos resultados. O quarto captulo diz respeito ao mtodo involutivo. O mtodo prioriza um estudo do mximo aproveitamento do terreno avaliando. O quinto captulo traz a especificao dos resultados segundo as exigncias de normas.

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2 AVALIAO DE TERRENOS URBANOS:

2.1 DEFINIES

Segundo ABUNAHMAN (2008), avaliao uma estimao de um ou mais fatores econmicos especificamente definidos em relao s caractersticas descritas com data discriminada, tendo como sustentao a aferio de dados consistentes. Avaliar cogitar um valor de mercado de um ou mais interesses identificados na sistemtica de um imvel, em um determinado momento. Diante da pesquisa de dados, cadastramento, homogeneizao das informaes e metodologia, procura-se chegar o mais prximo e justo do valor de mercado, em especfico, o de um terreno urbano. O valor de mercado o preo que um vendedor est disposto a aceitar, e um comprador a pagar, ambos perfeitamente bem informados e dentro de circunstncias normais, objetivas e subjetivas, para um determinado bem. (OCA apud ABUNAHMAN, 2008, p.13),

2.2 FORMULAES MATEMTICAS

Segundo ABUNAHMAN (2008), existem alguns modelos matemticos frequentemente utilizados na avaliao de terrenos. Estes modelos so provenientes do mtodo comparativo, pois se baseiam no preo unitrio do lote referido ao fundo padro local (V0). Os modelos matemticos empricos so utilizados quando os municpios possuem um cadastro de valores que permita a aplicao das frmulas mencionadas, as quais estaro expostas a seguir, sem entrar em detalhes particulares sobre as mesmas. Segundo Harper apud Abunahman (2008), a frmula de HARPER definida: Vt = Vo x T x (P/Pe)1/2

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Onde: Vt = valor de terreno Vo = preo unitrio do terreno referido ao lote padro (preo do metro de testada para a profundidade-padro) T = testada (frente efetiva) do lote P = profundidade efetiva do terreno Pe = profundidade equivalente = rea /Testada No caso de lotes retangulares, (P/Pe)1/2 = 1, j que a profundidade efetiva se confunde com a equivalente. Segundo Berrini apud Abunahman (2008) a frmula de HARPER sofreu modificaes em que passaram a ser consideradas a rea (A) e a profundidadepadro (N), tomando a forma: Vt = Vo x T x (A x T/N)1/2 Esta frmula apresenta restries quanto ao emprego, sendo coerente para os terrenos em que a profundidade se situe entre a metade e o dobro da profundidade-padro devido configurao parablica da frmula, que a torna majorante para terrenos de pequena profundidade e minorante para terrenos de grande profundidade. Segundo Jerret apud Abunahman (2008) foi apresentado algumas variaes: Vt = Vo x T x (2P/(P+N) A frmula da Mdia Harmnica em funo da rea do terreno: Vt = Vo x T x (2A/(A+T x N) A frmula utilizada para terrenos de grande profundidade, onde: Pe 2N Vt = 6Vo x (T x Pe)/(Pe+5N) Segundo Berrini apud Abunahman (2008) a frmula modificada de BERRINI sugerida para terrenos com duas ou mais frentes. Vt = ((A/N) x (T1 x Vo1 + T2 x Vo2 +...+ Tn x Von))1/2 Onde: Ti = testada para cada um dos logradouros Voi = preo unitrio para cada logradouro No caso particular de terreno de esquina: Vt = ((A/N) x (T1 x Vo1 + T2 x Vo2))1/2 Segundo Berrini apud Abunahman (2008) a frmula HARPER-BERRINI segue

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a funo do valor unitrio da rea. Vt = Vq x (A x T x N)1/2 Onde: Vq = preo/m Segundo Jerret apud Abunahman (2008) a frmula modificada de JERRET para terrenos com duas frentes e pequenas profundidades em ambos. Vt = ((2A x (To1 x Vo1 + To2 x Vo2) + T1 x T2 x N) x ( Vo1)1/2 - ( Vo2)1/2)2 (A +( T1 x T2 ) x N) Segundo ABUNAHMAN (2008), disse que medida que a profundidade aumenta, a parte de fundo diminui implicando que o valor da unidade de rea mais prximo do alinhamento da rua o da unidade de rea mais distante, diminuindo progressivamente. Dessa maneira, formularam-se diversas hipteses a respeito: 1) Regra 4-3-2-1 Nela o valor de um lote distribudo em quartis, sendo 40% no primeiro a partir da testada, 30% no segundo, 20% no terceiro e 10% no ltimo. 2) Lei do 1/3,2/3 Considera que o valor do lote concentra 50% no primeiro tero a partir da testada e os restantes 50% nos 2/3 dos fundos. Iremos comparar com a regra anterior, dividindo o lote em trs e quatros partes. Neste ltimo caso, a distribuio nos quartis ser de 41,7% para o primeiro e 22,9%, 18,8% e 16,6% para os demais, sucessivamente. 3) Hiptese de HOFFMAN Considera que 2/3 do valor do lote se concentra na primeira metade e 1/3 na segunda. (HOFFMAN apud ABUNAHMAN, 2008) 4) Hiptese de JERRET Considera na distribuio em quartis, os percentuais de 40%, 26,7%, 19% e 14,3% respectivamente, a partir da testada. Observamos que nesta hiptese os dois primeiros quartis (metade) representa 66,7% e os dois ltimos 33,3%, coincidindo com a hiptese de HOFFMAN. (JERRET apud ABUNAHMAN, 2008) 5) Hiptese de HARPER Considera uma variao proporcional raiz quadrada da profundidade do lote, portanto, de representao parablica, com os percentuais de 50%, 21%, 16% e 13% para os quartis. (HARPER apud ABUNAHMAN, 2008)

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3 MTODO COMPARATIVO

O mtodo comparativo necessrio a similaridade entre os terrenos pesquisados e o lote avaliando, possibilitando a comparao direta ou a aplicao de fatores de homogeneizao, para habilitar a transposio de dados dos lotes pesquisados para o lote avaliando. (ABUNAHMAN, 2008) O terreno avaliado dever possuir caractersticas de dados de mercado comparveis as de bens tangveis. O mtodo necessita tambm de amostras representativas. (DANTAS, 2005) Segundo NBR 14653-2 (2004) a estrutura e estratgia de pesquisa dos dados, deve-se iniciar pela delimitao do mercado em anlise com auxlios de conceitos existentes ou de experincia adquiridas pelo avaliador sobre a formao do valor.

3.1 VISTORIA DO BEM AVALIANDO

Segundo MOREIRA (1997), o avaliador dever examinar o imvel sob dois aspectos: o seu terreno e suas benfeitorias. Segundo DANTE (2005), importante valer-se de elementos do terreno avaliando. Assim, devem-se verificar de uma maneira geral as reas, limites e confrontaes, recuos, invaso nos limites dos terrenos, equipamentos urbanos existentes, etc.
O avaliador dever fiscalizar tudo que poa interferir no valor do bem, tanto interna como externamente. Para isto deve-se conhecer da melhor maneira possvel o imvel avaliando e o contexto urbano a que pertence, da resultando condies para adequada orientao da coleta de dados. Assim, nesta etapa deve-se vistoriar no apenas o bem avaliado, mas tambm a regio envolvente, com o objetivo de conhecer detalhadamente as suas caractersticas fsicas, locacionais, tendncias mercadolgicas, vocao etc., quando se formam as primeiras concepes acerca das possveis variveis influenciantes na formao dos preos. (DANTE, 2005, p.16).

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Segundo MOREIRA (1997) o avaliador dever respeitar as diretrizes exigidas pelos municpios, verificando a lei de uso e ocupao de cada cidade. Neste levantamento, importante apresentar as reas das benfeitorias que sero comparadas ao lote avaliado.

3.2 VARIVEIS INLUENCIANTES

As possveis variveis influenciantes so estabelecidas a priori, com base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos em trabalhos anteriores etc. Contudo, no decorrer dos trabalhos, outras variveis podem se revelar como importantes. (DANTE,2005, p.16)

3.3 DADOS DE MERCADO

Segundo DANTE (2005) agora que feita a pesquisa de valores no ambiente imobilirio, ou seja, o mercado imobilirio, obtendo-se dados e informaes que serviro de base para o tratamento estatstico a ser utilizado. Constitui-se na parte mais importante do processo avaliatrio. Deve ser feita utilizando-se os conhecimentos da tecnologia da amostragem, bem como tcnicas de entrevista, para se obter uma amostra vlida e confivel para explicar o mercado. Segundo MOREIRA (1997) agora o avaliador dever se tornar num verdadeiro detetive que ter de satisfazer o mximo de informaes analgicas para sustentao da sua avaliao. Segundo o mesmo autor, as pesquisas de valores devem ser oriundas de uma pesquisa a fim de se integrar de coeficientes que, de alguma forma, possam ter interferncia no resultado, assim, julgar com confiana os dados obtidos.

3.4 HOMOGENIZAO DE RESULTADOS

Segundo a NBR 14653-2 (2004) os fatores a serem utilizados neste trata -

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mento devem ser indicados periodicamente pelas entidades tcnicas regionais reconhecidas e revisados em perodos mximos de dois anos, e devem especificar claramente a regio para a qual so aplicveis. Segundo DANTAS (2005) o avaliador geralmente est diante de uma amostra formada por imveis com caractersticas distintas, tornando-se imprescindvel a homogeneizao dos dados em relao ao bem avaliando, para a utilizao adequada do mtodo comparativo. Segundo MOREIRA (1997) a homogeneizao se processa com auxlio de coeficientes que so dependentes do julgamento criterioso do avaliador, mas que podem ser calculados matematicamente ou empiricamente. Segundo ABUNAHMAN (2008), da sensibilidade do avaliador depende a incluso de fatores especiais quer de valorizao, quer de desvalorizao. Abaixo sero apresentados alguns dos fatores ou coeficientes de

homogeneizao mais utilizados nas avaliaes.

3.4.1 Fator de Contemporaneidade

Segundo MOREIRA (1997) os valores obtidos na pesquisa de valores so sempre de datas anteriores da avaliao e, nesse caso, h necessidade de homogeneizar esses valores para a data da avaliao. Segundo DANTAS (2005) este fator utilizado para atualizar os preos de negociaes pretritas para a data da avaliao. Conhecendo-se a taxa mensal de valorizao territorial (alfa), este fator calculado pela expresso: FC = (1+alfa)t, onde t o nmero de meses contados entre a data da avaliao e a data de ocorrncia do evento. O coeficiente (alfa) resultado de ndices de correo monetria ou de ndices de valorizao imobiliria. Vale lembrar que, ndices de correo monetria valido em todo pas. Em contrapartida, os ndices de valorizao imobiliria variam de cidade para cidade, bairro para bairro e muitas vezes inexistentes. (MOREIRA, 1997)

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3.4.2 Fator Fonte

Segundo (DANTAS, 2005, p.19);

Os preos dos imveis colocados em oferta geralmente esto includos acrscimos sistemticos fornecidos pelos ofertantes, esperando atingir uma posio de equilbrio, atravs da barganha com o comprador, por ocasio do fechamento do negcio, utiliza-se um fator de desconto, denominado Fator de Fonte (FF), quando se deseja estimar o valor de mercado de compra e vendas. Assim, por exemplo, se for inferida no mercado uma superestimativa da ordem de 11 % nos dados de oferta em relao aos dados de transao, deve-se adotar FF = 0,9 para dados de ofertas e FF = 1,0 para dados transacionais.

3.4.3 Fator de Testada

Segundo DANTAS (2005) este fator aplicado para retirar a vantagem ou desvantagem de um lote de referncia em relao ao lote avaliando, pelas diferenas entre as suas frentes efetivas. Segundo a ABUNAHMAN (2008) o fator de homogeneizao fundamentado de testada seja adotado o seguinte modelo multiplicativo aos valores coletados: K1 = Fator de Testada K1 = (T/Tp)1/4 Onde: T = testada-efetiva Tp= testada-padro Esta expresso est limitada ao intervalo: 0,5 T / Tp 2,0 Para T / Tp < 0,5 K1 = 0,840 Para T / Tp > 2,0 K1 = 1,189 Em terrenos de duas frentes, emprega-se na frmula a testada significativa.

3.4.4 Fator de Profundidade

Segundo DANTAS (2005) utiliza-se este fator para se retirar a discrepncia

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decorrente da diferena existente entre as profundidades equivalentes de um lote de referncia e o lote avaliando. Segundo ABUNAHMAN (2008) a profundidade equivalente (PE = REA DO LOTE TESTADA DO LOTE), a profundidade mxima e mnima do local, obtida pela legislao vigente, ou, atravs da relao: profundidade mnima (Pmn = metade da profundiade-padro local) profundidade mxima (Pmx = dobro da profundiade-padro local) Segundo ABUNAHMAN (2008) formularam-se as hipteses seguintes para o fator de profundidade K2: Para Pe < 0,5 Pmin K2 = (0,5)0,5 = 0,70710 (hiptese de Hlio de Caires ) Para 0,5 Pmin Pe Pmin K2 = (Pe / Pmin )0,5 (hiptese de Medeiros-Azambuja) Para Pmin Pe Pmax K2 = 1 (norma 502/89) Para Pmin Pe 2 Pmax K2 = (Pmx / Pe)0,5 (hiptese de Medeiros-Azambuja) Para Pe 2 Pmax K2 = (0,5)0,5 = 0,70710 (hiptese de Medeiros-Azambuja)

3.4.5 Fator de Melhoramento

Para corrigir as discrepncias existentes entre melhoramentos pblicos disponveis na testada de um dado de referncia, que correspondem a um peso fr, em relao aos pesos atribudos situao paradigma (fp), utiliza-se o modelo FM = (1+fp)/(1+fr) tabela1.(CANTEIRO apud DANTAS, 2005)
Tabela 1 Tabela de Pesos Fonte: Canteiro apud Dantas, 1998, p.21

Melhoramento gua Esgoto Luz Pblica Luz Domiciliar

Peso (fi) 0,15 0,1 0,05 0,15

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Tabela 1 (continuao) Pesos Fonte: Canteiro apud Dantas, 1998, p.21

Guias-Sarjetas Pavimentao Telefone

0,1 0,3 0,05

3.4.6 Fator de Esquina

Utilizado para terrenos de mais de uma testada. A tabela 2 a seguir bastante simplista. O terreno de esquina , na realidade, uma faca de dois gumes. Embora se generalize a sua valorizao, no caso de zonas eminentemente residenciais, esta bastante discutvel (problemas de duplo recuo, poluio sonora etc.).

(ABUNAHMAN 2008, p.69)

Tabela 2 Fator de Esquina Fonte: Banco Hipotecrio Nacional Argentino apud Dantas, 1998, p.21

a) para zonas comerciais centrais b) para zonas comerciais em geral c) para zonas comerciais de alto valor d) para zonas comerciais comuns

+ 25% a 30%; + 20% a 25%; + 15% a 20%; + 10%.

Segundo ABUNAHMAN (2008), conhecendo-se o valor do m para cada logradouro (Vqi) e as respectivas testadas (Ti), o fator de esquina pode ser traduzido pela expresso: K3 = ((Z + 20) x T1 x Vq1 + T2 x Vq2 +... Tn x Vqn ) / (20 x T1 x Vq1) Onde: K3 = fator de esquina Z = constante (tabelado) T1 = testada para o logradouro mais importante a) Zonas de escritrios e apartamentos, modestos, para Z = 1 b) Zonas de apartamentos e comrcio mdios, com densidade ocupacional mdia, para Z = 2 c) Zonas de comrcio padro mdio e alto, alta densidade ocupacional mdia, para Z=3

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d) Zonas de comrcio padro mdio e baixo, baixa densidade ocupacional mdia, para Z =1

3.4.7 Fator de Topogrfico

Segundo MOREIRA (1997) quando comparamos lotes com topografias distintas, como lotes de encostas, lotes que requerem aterro ou corte, com objetivo de aproveitar melhor a construo, h necessidade de se aplicar um fator topogrfico. Segundo o mesmo autor, a pesquisa de dados ser feita em regio com a topografia homognea, portanto restringe a utilizao deste fator. Porm h excees caso a zona de coleta de dados seja bastante diversificada. A tabela 3 refere-se a fatores topogrficos em funo do declive e aclive do terreno, seja para o fundo ou para frente respectivamente. Para o terreno plano o fator = 1.
Tabela 3 Fator Topogrfico Fonte: Dei Vegnineri apud Abunahman, 2008, p.70

Caimento para o fundo (declive)

At 5% 5% e 10% 10% 0,9 0,8 0,7 0,9 0,8

Caimento para frente (aclive)

suave acentuado

Segundo FIKER (2008) a tabela 4 abaixo demonstra dados para terrenos situados abaixo ou acima do nvel da rua.
Tabela 4 Fator de Nvel Fonte: Fiker, 2008, p.19

Abaixo do nvel da rua

1 metro 1,00 at 2,5 metros 2,5 metros at 4,0 metros 0,9 0,8 0,7 0,9 0,8

Acima do nvel da rua

2,00 metros 2,00 at 4,00 metros

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Segundo GUERRERO apud MOREIRA (1997), prope que, em casos que se tenha que figurar um desmonte ou um aterro para trazer o lote ao nvel da calada, o coeficiente de topografia poder ser calculado pela expresso: Ct = k (Vn Cd)/ Vn Em que: Ct = coeficiente de topografia K = fator inferior unidade; Vn = valor de um lote normal fixado a priori; Cd = custo do desmonte (ou do aterro). Segundo GUERRERO apud MOREIRA (1997), a razo da introduo do fator K atender aos inconvenientes decorrentes de perda de tempo durante o desmonte ou aterro; esse coeficiente fixado, a sentimento, 0,9 em casos simples e poder ser igual a 1,0 nos casos em que a edificao projetada tenha subsolos que aproveitem o rebaixo existente do solo em relao calada.

3.4.8 Fator de Consistncia do Solo

Segundo FIKER (2008) a consistncia do terreno poder ser levadas em conta pelo critrio geral, de que, as influncias dessa natureza podero ser determinadas com base em anlise estatstica ou pela deduo ou acrscimo correspondente aos gastos necessrios para se colocar o terreno em situao de mximo aproveitamento. Adotando-se os seguintes fatores: a) Situao paradigma: terreno seco e firme............................................................1,0 b) Terreno situado em regio inundvel, que impede ou dificulta seu acesso, mas no atinge o prprio terreno, situado em posio mais alta......................................0,9 c) Terreno situado em regio inundvel e que atingido ou afetado periodicamente pela inundao..........................................................................................................0,7 d) Terreno permanentemente alagado......................................................................0,6
Nos lotes contguos a crregos, salvos casos especiais, deve ser estabelecida uma depreciao de 20% ao longo de uma faixa paralela aos mesmos, com 5 metros de largura, a contar de cada margem. Nos casos de terrenos nus de grandes propores, deve ser observado, tambm, o previsto na legislao Federal, Estadual e Municipal. (FIKER, 2008, p.19)

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3.4.9 Fator de Acessibilidade

Segundo MOREIRA (1997) quando ocorrer a comparao de terrenos que possuam a instalao de servios pblicos indispensvel a utilizao de coeficientes de correo. Segundo DANTE apud MOREIRA (1997), para o clculo desse coeficiente aconselha a seguinte frmula: Csp = k (Vn Cd)/ Vn Em que: Csp = coeficiente de servios pblicos K = fator inferior unidade; Vn = valor de um lote normal fixado a priori; Cd = custo para construo de equipamentos urbanos. A determinao do coeficiente K varia entre 1,10 e 1,50. O avaliador julgar o valor do coeficiente k, que achar ser justo. (DANTE apud MOREIRA,1997) Segundo ABUNAHMAN (2008) assegura alguns fatores referentes conduo: Situao paradigma: terreno sem conduo prxima (1000 m) K6 = 1,0. a) Conduo a menos de 1000 m 1,02 b) Conduo direta 1,05 Desta, apresentamos a anlise dos diversos coeficientes de homogeneizao. Agora proposto metodologias para estimar o valor de mercado do terreno avaliado: Tratamento Clssico e Tratamento Cientfico

3.4.10 Tratamento Clssico

O tratamento clssico uma metodologia que estima o valor de mercado atravs da estatstica clssica. Das amostras, coletam-se os dados, juntamente com seus respectivos fatores de homogeneizao, podem-se constituir, em resumo, a tabela de homogeneizao a (Tabela 5).

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Tabela 5 Tabela de Homogeneizao

Tabela de Homogeneizao fatores amostras x1 x2 x3 . xn Vuni (R$/m) vuni1 vuni2 vuni3 . vunin Fa Fa1 Fa2 Fa3 . Fan Fb Fb1 Fb2 Fb3 . Fbn Fc Fc1 Fc2 Fc3 . Fcn Fd Fd1 Fd2 Fd3 . Fdn . . . . . . Fn Vhom. Fn Vhom1 Fn Vhom2 Fn Vhom3 . .

Fn Vhomn

Amostras = quantidade de elementos pesquisados pelo avaliador. Vuni(R$/m) = valor unitrio do terreno observado divido pela sua rea fatores = compostos por fatores selecionados pelo avaliador para homogeneizar o terreno pesquisado, para se assemelhar ao bem avaliado. Vhom = a multiplicao do Vuni por todos os coeficientes utilizados. Vhom = vuni x Fa x Fb x Fc x ...x Fn Segundo FIKER (2008), a aplicao de fatores dever seguir algumas diretrizes importantes: Os coeficientes utilizados na homogeneizao devero pertencer mesma regio do bem avaliado, em condies semelhantes; As amostras devero ser do mesmo tipo (terrenos, lojas, apartamentos) Segundo o mesmo autor, deveremos tambm considerar valores de amostras divergentes, em relao ao valor mdio amostral, que extrapolem a sua metade ou o dobro. No satisfeito, recomenda-se retir-los caso a divergncias continuem aps a aplicao de fatores mais representativos. Segundo NBR apud DANTAS (2005), em geral, a mdia aritmtica dos resultados homogeneizados e a utilizao de processos estatsticos, muito comum, o critrio excludente de Chauvenet e a Distribuio t DE STUDENT, contribuem para anlise do valor de mercado.

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Segundo MOREIRA (1997), as amostras dos valores homogeneizados na tabela caracterizam como sendo um dado tpico numa populao. A mdia aritmtica a somatria de todas as amostras da populao divido pelo nmero de dados. Segundo DANTAS (2005), o teste de Chauvenet, serve para determinar se um valor amostral discordante da populao. Segundo o mesmo autor, a Distribuio t DE STUDENT uma distribuio de probabilidade que auxilia na inferncia de mdia das amostras homogeneizadas (Vhom) com desvios padres desconhecidos. Esta distribuio gera uma curva com valores mais extremos que uma simulao normal. A tabela 6 abaixo referente a Distribuio t DE STUDENT, teremos os pontos crticos t
1 /2

para (gl) graus de liberdade, nvel de confiana (N.C) e () o

nvel de significncia.
Tabela 6 Tabela Distribuio t de STUDENT Fonte: DANTAS, 2005, p.235

t 1
/2

t 0,0995
10% 90%
0,158 0,142 0,137 0,134 0,132 0,131 0,13 0,13 0,129 0,129 0,129 0,128 0,128 0,128 0,128 0,128

t 0,99
20% 80%
0,325 0,289 0,277 0,271 0,267 0,265 0,263 0,262 0,261 0,26 0,26 0,259 0,259 0,258 0,258 0,258

t 0,975
40% 60%
0,727 0,617 0,584 0,569 0,559 0,553 0,549 0,546 0,543 0,542 0,54 0,539 0,538 0,537 0,536 0,535

t 0,95
50% 50%
1 0,816 0,765 0,741 0,727 0,718 0,711 0,706 0,703 0,7 0,697 0,695 0,694 0,692 0,691 0,69

t 0,90
60% 40%
1,376 1,061 0,978 0,941 0,92 0,906 0,896 0,889 0,883 0,879 0,876 0,873 0,87 0,868 0,866 0,865

t 0,80
80% 20%
3,078 1,886 1,638 1,533 1,476 1,44 1,415 1,397 1,383 1,372 1,363 1,356 1,35 1,345 1,341 1,337

t 0,75
90% 10%
6,314 2,92 2,353 2,132 2,015 1,943 1,895 1,86 1,833 1,812 1,796 1,782 1,771 1,761 1,753 1,746

t 0,70
95% 5%
12,706 4,303 3,182 2,776 2,571 2,447 2,365 2,306 2,262 2,228 2,201 2,179 2,16 2,145 2,131 2,12

t 0,60
98% 2%

t 0,55
99% 1%

N.C gl/
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

31,821 63,657 6,965 4,541 3,747 3,365 3,143 2,365 2,896 2,821 2,764 2,718 2,681 2,65 2,624 2,602 2,583 9,925 5,541 4,604 4,032 3,707 3,499 3,355 3,25 3,169 3,106 3,055 3,012 2,977 2,947 2,921

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Tabela 6 (continuao) Tabela Distribuio t de STUDENT Fonte: DANTAS, 2005, p.235 17 18 19 20 21 22 0,128 0,127 0,127 0,127 0,127 0,127 0,257 0,257 0,257 0,257 0,257 0,256 0,534 0,534 0,533 0,533 0,532 0,532 0,689 0,688 0,688 0,687 0,686 0,686 0,863 0,862 0,861 0,86 0,859 0,858 1,333 1,33 1,328 1,325 1,323 1,321 1,74 1,734 1,729 1,725 1,721 1,717 2,11 2,101 2,093 2,086 2,08 2,074 2,567 2,552 2,539 2,528 2,518 2,508 2,898 2,878 2,861 2,845 2,831 2,819

Segundo DANTAS (2005) para determinar o verdadeiro valor do Valor homogeneizado do terreno devemos indicar um intervalo de confiana. Esta avaliao probabilistica utiliza a distribuio t STUDENT. Sendo a signific ncia considerada, a confiana ser 1- , como mostra a figura 1.

Figura 1 Grfico de confiana 1- Fonte: Dante 2005, p.88

Segundo DANTAS (2005) observe que as reas tanto na escala original, como na escala padronizada, so as mesmas, ou seja: P(Li Ls ) = P(-t 1 /2 t t 1 /2 ) = 1 Em resumo, os limites do intervalo de confiana ao nvel 1 , para uma amostra com n elementos, com mdia Xmdia e desvio-padro S, calculado por: I (max min) = Xmdia t 1 /2 ; n - 1 x S /n Onde t
1 /2 ; n - 1

representa o ponto crtico da distribuio t de STUDENT,

que deixa uma rea de 1 / 2 sua esquerda, considerando-se (n-1) graus de liberdade, uma vez que se estima uma nica mdia para a populao. Segundo NBR 14653-2 (2004) o intervalo de confiana dever estar em torno de 80% do valor central da estimativa.

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Verificando tabela 6, encontra-se o valor t 1 /2 ; n 1, onde o valor crtico da distribuio t de STUDENT, como nmero de amostras coletadas (n), sendo (n-1) graus de liberdade e confiaa de 80%,. Substituindo modelo I (max acima, para encontrar o intervalo de confiaa. Abaixo est o procedimento para analisar o valor de mercado: 1) Clculo da Mdia Aritmtica dos resultados homogeneizados (Xmdio) e de Desvio Padro (S); Xmdio = (Vhom / n) e S =[(Vhom Xmdio) / (n 1)] n = nmero de dados da amostra 2) Clculo da razo entre o Desvio Mximo e o Desvio Padro; m = ( Xs Xmdio) / S, onde Xs o elemento mais distante da Mdia 3) Comparao entre m e crit , que se encontra na tabela 6. Se m crit , no h dados discrepantes na amostra; Se m > crit, elimina-se Xs e volta-se para o passo 1)
Tabela 7 Pontos crticos adotados por Chauvenet Fonte: Dante, 2005, p.21
min),

descrito

Pontos Crticos por Chauvenet n 5 6 7 8 9 10 12 14 16 18 crit 1,65 1,73 1,80 1,86 1,92 1,96 2,03 2,10 2,16 2,20 n 20 22 24 26 30 40 50 100 200 500 crit 2,24 2,28 2,31 2,35 2,39 2,50 2,58 2,80 3,02 3,29

4) Agora necessrio formular o intervalo de confiana. I (max min) = Xmdia t 1 /2 ; n - 1 x S /n Segundo (ABUNAHMAN,2008) ser determinado uma amplitude do intervalo e diviso deste em classes. A amplitude (A) do intervalo : Xmax X min

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Dividiremos a amplitude por 3 para se obter trs classes para a determinao do valor de deciso: 1) classe : Xmin + (A / 3) Verificar quantas amostras existem no intervalo entre Xmin e Xmin + (A / 3); 2) classe : Xmin + (2A / 3) Verificar quantas amostras existem no intervalo entre Xmin + (A / 3) e Xmin + (2A / 3); 3) classe : Xmin + (A) Verificar quantas amostras existem no intervalo entre Xmin + (2A / 3) e Xmin + (A). Segundo (ABUNAHMAN,2008) para cada amostra encontrada dado um peso, ou seja, se na primeira classe encontrou uma amostra, dado peso 1 e assim sucessivamente. Agora se procede: Soma-se os pesos encontrados em cada classe (Sp). Soma-se os valores ponderados, ou seja, multiplica-se amostras encontradas em cada intervalo pelo peso de cada classe (Sv). A tomada de deciso: Sv Sp = TD O valor unitrio de deciso (TD) pertencer classe que contiver maior nmero de amostras e ser igual ao quociente da soma dos valores ponderados dividido pela soma dos pesos. Segundo FIKER (2008), o valor unitrio de deciso pode ser o valor mdio Xmdio encontrado. Segundo (DANTAS,2005,p.21);
Quando a homogeneizao feita em relao a um paradigma, o resultado do tratamento estatstico fornece um valor unitrio bsico. Deve-se observar que, partindo-se do valor unitrio bsico, para a avaliao do objeto, considerar-se-o os fatores de homogeneizao utilizados de forma invertida. Isto porque, se um terreno tem uma vantagem em relao ao paradigma, esta vantagem deve ser retirada na fase de homogeneizao; porm, conhecendo-se o valor unitrio bsico, se um terreno avaliando tem uma vantagem em relao ao paradigma, esta vantagem deve ser dada. o raciocnio inverso.

Segundo DANTE (2005), o coeficiente de homogeneizao assumido pelo avaliador serve para conduzir o mercado com o mesmo princpio do terreno avaliado. Em contrapartida, poder ocorrer impreciso perceptvel do modelo

33

considerado para o bem avaliado. Estas imprecises podem ser corrigidas pelo tratamento cientfico.

3.4.11 Tratamento Cientfico

Segundo ABUNAHMAN (2008) o tratamento cientfico serve para estimar o valor de mercado do terreno, e fundamenta-se na metodologia inferencial, que consiste na deduo de expresso algbrica que confirme a formao de valor de mercado para o terreno avaliando. Segundo DANTAS (2005) na introduo da metodologia cientfica devem-se seguir seguintes fases: Conhecer o bem avaliando; Planejamento de pesquisa e coleta de dados; Processamento e anlise dos dados; Interpretar o modelo resultante; Segundo o mesmo autor o tratamento inferencial mais assistido ao Mtodo Comparativo de Dados de Mercados.

3.4.11.1 Conhecer o bem avaliando

Segundo DANTAS (2005) primordial o levantamento de todas as caractersticas fsicas e locais do terreno avaliando. Permitindo identificar s possveis variveis que acusam a formao dos valores de mercado dos bens de mesma natureza, que se pretendem comparar.

3.4.11.2 Preparao de Pesquisa

O planejamento de pesquisa procura estabelecer uma estrutura de pesquisa que permite relacionar as variveis a considerar. E tambm firma uma estratgia para coleta e anlise dos dados. (DANTAS, 2005)

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A estrutura de pesquisa embasada no valor de mercado do terreno avaliando em funo dos fatores a considerar. Estes fatores so aqueles que servem para homogeneizar as amostras pesquisadas, tornando-se comparveis com o bem avaliando. A estratgia para coleta de dados especificada na utilizao de fichas de preenchimentos, e analis-las quantitativamente ou qualitativamente.

3.4.11.3 Variveis

A varivel uma medida que assumem valores diferentes em diferentes pontos de observao. (RICHARDSON apud DANTAS, 2005, p.50) Segundo DANTAS (2005), os princpios para definio de variveis: Os valores devem ser mutuamente excludentes; As categorias devem estar adequadas realidade local ou regional; Todas as possibilidades devem ser includas no conjunto; Classificao das amostras em categorias estabelecidas; Representatividade das amostras. Nas avaliaes de terrenos a varivel dependente o valor de mercado e, a varivel independente so as caractersticas fsicas e econmicas coletadas.

3.4.11.4 Coletas de dados

A coleta de dados do terreno avaliando devero ser observadas e relatadas as caractersticas, em geral, aquelas que iro influir em seu valor, podemos listar: Endereo completo com respectiva condio municipal; Situao (esquina, meio de quadra, duas ou mais frentes, posio quanto a ordenao Norte-Sul); Formato e dimenses do lote; Cobertura vegetal, nascentes, cursos dgua; Consistncia do solo, suscetibilidade a alagamentos Topografia, perfil e nvel;

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Pesquisados os dados do terreno avaliando, o avaliador ir procurar informaes sobre imveis similares ao imvel avaliando. A similaridade condio bsica para comparao dos dados com o terreno avaliando.

3.4.11.5 Processamento de Dados e Modelagem

Segundo DANTAS (2005) para aferir o valor estimado do terreno avaliando, necessrio utilizar a anlise de regresso. Esta tcnica consistente para explicar o comportamento de uma varivel dependente em relao a outras que so responsveis pela sua formao, ou seja, variveis independentes Segundo o mesmo autor a varivel dependente geralmente expressa idia de valor, enquanto as variveis independentes podero ser de natureza qualitativa ou quantitativa. Fica claro ento que a varivel dependente ser o valor estimado para o terreno, e as variveis de formao ou independentes sero os coeficientes de homogeneizao dos terrenos pesquisados, visto anteriormente. Segundo a melhor maneira de se observar estas variveis atravs de uma sumarizao dos dados em eixos cartesianos. Para isto, existem modelos algbricos de regresso linear e no linear. (DANTAS, 2005, p.21) Segundo o (DANTAS, 2005) primordial a utilizao da informtica para construir o modelo explicativo do mercado, tendo em vista uma srie de quantidade elevada de variveis coletadas.
Durante a modelagem, muitas etapas de anlise so necessrias, tais como a verificao de: dados atpicos, variveis pouco significativas, tendncias, pressupostos sobre erros aleatrios etc. Neste sentido, a agilidade facilita o trabalho e ajuda a investigao, pois um longo tempo de espera pode desestimular o profissional e prejudicar a anlise, deixando-se de examinar algumas etapas intermedirias do processo. Assim, com um conjunto sistema-equipamento adequado, o analista poder promover testes estatsticos, mudanas de escala nas variveis, retirar dados discrepantes e fazer novos ajustamentos em um curto espao de tempo. (DANTAS, 2005, p.21).

Existem vrios programas computacionais que auxiliam no trabalho do avaliador como: EXCEL, Avalien, SPSS, Regre, Infer, GLIN e outros.

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3.4.11.6 Interpretao da Modelagem

Segundo DANTAS (2005) escolhido o modelo, parte o avaliador para a interpretao dos parmetros quanto aos aspectos de sensibilidade e elasticidade. Estima-se o valor do terreno e o intervalo de confiana, no qual se pode afirmar a probabilidade que o valor do terreno est nele presente. Segundo o mesmo autor os testes estatsticos gerados pelos programas computacionais devero ser observados para confirmar o modelo. Abaixo esto os testes estatsticos realizados para confirmar um modelo de regresso linear mltipla. Esta regresso a mais usual para avaliao de bens, pois utiliza maior quantidade de variveis. O Coeficiente de Determinao uma medida estatstica para explicar o poder de explicao do modelo. Quanto mais prximo de um, maior o poder de explicao do modelo. (DANTAS, 2005) A Significncia Global do Modelo um parmetro que serve para explicar o quanto um conjunto de variveis importante para explicar a variabilidade observada nos valores de terreno. A significncia global do modelo ou F de

significncia aceita quando, o valor calculado for menor possvel, e este, ser a probabilidade de erro quando se afirma que o conjunto de variveis considerado importante para explicar a variabilidade observada nos preos. (DANTAS, 2005) Segundo a NBR14653-2 (2004), o teste de F de Snedecor rejeita a hiptese nula aos nveis de significncia de 1%. A significncia individual um parmetro que explica a importncia de cada varivel independente no modelo, indicando o nvel de significncia do parmetro a ela associado. A significncia individual do modelo aceita quando, o valor calculado for menor possvel. (DANTAS, 2005) O grfico de Resduos Padronizados versus Valores Previstos, construdos pelo programa utilizado pelo avaliador, dever verificar as hipteses de homocedasticidade, normalidade, no autocorrelao, outliers e multicolinearidade. Segundo a NBR 14653-2 (2004), calcular o intervalo de confiana do valor estimado aquele de menor amplitude dentre os intervalos calculados para cada regressor. O intervalo de confiana calculado da mesma forma apresentada no tratamento clssico.

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A seguir, esto propostos os testes de verificao das hipteses dos resduos.

Para verificar a normalidade do modelo, a diferena entre o valor estimado pela equao de regresso e o valor observado no campo, dividido pelo desvio padro total da amostra. A figura 1 em ordem crescente dos resduos no eixo das abscissas e os valores estimados ordenadas sigam a uma reta. Se os valores estimados estiverem na forma de distribuio acumulada crescente, graficamente ocorrer a tendncia de curva normal de ascendente. (ABUNAHMAN, 2008, p.42)

Figura 2 - Normalidade

Segundo a NBR 14653-2 (2004), a normalidade conferida tambm pelo teste de Kolmogorov-Smirnov. A figura 2 explica a tendncia do teste de Kolmogorov-Smirnov como a distribuio Gauss. (ABUNAHMAN, 2008)

Figura 3 - Kolmogorov-Smirnov

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A homocedasticidade consiste na verificao das hipteses de varincia constante. anlise da figura 3, dos resduos versus valores ajustados dever ter comportamento casual. (ABUNAHMAN, 2008)

Figura 4 Outliers, Homoestaticidade, Autocorrelao

Segundo a NBR 14653-2 (2004), a homocedasticidade pode ser testada tambm pelo teste de Park e de White. Segundo DANTAS (2005), o exame de autocorrelao decorre de uma influncia sobre os resduos de variveis formadores de valores importantes, no considerados na equao. Um modelo sem perturbaes apresenta resduos independentes. A figura 3 de resduos confrontados com os valores ajustados apresenta uma distribuio de forma distinta. Segundo a NBR 14653-2 (2004), a autocorrelao testada tambm pelo teste de Durbin-Watson. Segundo a DANTAS (2005) a outra condio a ser atendida a inexistncia de outliers. So pontos atpicos ou aberrantes em relao aos elementos pesquisados. A figura 3 de resduos padronizados versus valores ajustados dever estar disposta sem nenhuma tendncia, com a maioria dos pontos pertencentes ao intervalo [-2;+2]. H necessidade de verificar a independncia de cada varivel no modelo de regresso. Os grficos de resduos padronizados em funo as variveis coletadas devero ser distintos. Esta verificao chama-se multicolinearidade. Na

multicolinearidade deve-se evitar a relao matemtica exata entre as variveis, isto

39

, correlao entre elas. As figuras 4,5 e 6, abaixo, demonstram a comprovao distino entre trs variveis hipotticas. (ABUNAHMAN, 2008)

Figura 5 Resduos da Varivel 1

Figura 6 Resduos da Varivel 2

Figura 7 Resduos da Varivel 3

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4 MTODO INVOLUTIVO

Segundo a NBR 14653-2 (2004), conhecido como o mximo aproveitamento eficiente, o mtodo involutivo sustentado pelo estudo de viabilidade tcnicoeconmica da incorporao hipottica no terreno avaliando, considerando as condies de mercado no qual est inserido. Segundo DANTAS (2005) deve-se considerar para o modelo: A receita das unidades hipotticas com base em pesquisas; Considera todas as despesas que resultam da transformao do terreno, em consequncia do empreendimento; Levantar despesas de comercializao, lucro lquido ao empreendedor, remunerao do valor do terreno em funo do tempo de execuo e prazo de vendas. Segundo ABUNAHMAN (2008) o mtodo exige-se: Elaborar estudo objetivando o mximo aproveitamento do terreno, verificando a legalidade do empreendimento conforme legislao local; Determinar o custo total da implantao; Determinar as reas equivalentes do estudo elaborado; Calcular a montante de despesas; Atravs de pesquisa de mercado, verifica-se o preo de venda de cada unidade componente do empreendimento; A diferena de preo de venda de todas as unidades e total de despesas resulta no valor bruto; O valor do terreno resultante da diferena do valor bruto e remunerao do incorporador. A remunerao do incorporador ser na ordem de 25% a 30% do valor bruto. Considerar uma margem de risco de 15% entre a diferena do retorno bruto para remunerao do incorporador.

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Segundo DANTAS (2005) a equao mais utilizada para mtodo involutivo : X = VL DT L Onde: X: Valor do terreno; VL: Receita prevista com a comercializao das unidades; DT: Despesas totais com a implantao do empreendimento; L: Lucro previsto pelo empreendedor. O mtodo involutivo subtende-se que um caso particular do mtodo de renda. Deve-se estimar o valor do imvel ou de suas partes, com base na capitalizao presente da sua renda lquida, real ou prevista. (DANTAS, 2005) Alguns aspectos so preponderantes como, o perodo de capitalizao e a taxa de desconto a ser utilizada. importante utilizar uma taxa mnima de juros para estimar o valor mximo do bem avaliando.

4.1 Definio do Projeto

Para definir o projeto hipottico necessrio verificar o aproveitamento do terreno em consoante a legislao especfica vigente no local. O objetivo disso apresentar o mximo aproveitamento do terreno. (ABUNAHMAN, 2008) O projeto hipottico ir nortear as despesas e receitas. Atravs dele, identificam-se servios de obras, quantitativos, dificuldades de execuo e previso de receitas. Incorre a compreenso de projetos arquitetnicos, de clculo estrutural, de instalaes (eltricas, hidrossanitrias, gs, preventivo), de paisagismo, de impermeabilizao etc. As especificaes tcnicas qualificam e quantificam o projeto hipottico. So definidos os padres de acabamento, quantitativos de materiais e critrios de exigncias impostos pelos projetistas.

4.2 Receitas Previstas

Segundo a NBR 14653-2 (2004), as receitas previstas das unidades do projeto imaginrio so calculadas a partir dos resultados das pesquisas de valores

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de mercado, considerando, a valorizao imobiliria, comercializao e o tempo de absoro no mercado. Segundo a mesma norma, a pesquisa de valores de mercado dever seguir as diretrizes do mtodo comparativo de dados. Este mtodo j foi explicado anteriormente. A utilizao do mtodo comparativo de dados servir para aferir o valor imobilirio de mercado rebatido para o projeto hipottico. Segundo ABUNAHMAN (2008) a pesquisa de mercado estima o produto geral de venda de cada unidade do empreendimento hipottico. A somatria do produto geral de venda de cada unidade resulta no valor global de venda do empreendimento hipottico. Segundo DANTAS (2005) para estimar o produto geral de venda das unidades hipotticas leva-se em considerao a capitalizao. Alguns aspectos so importantes: Determinar o perodo de capitalizao; Taxa de desconto a ser utilizada; Taxa de rentabilidade do bem hipottico no mercado Utiliza-se a matemtica financeira para avaliar as receitas previstas do empreendimento hipottico.

4.2.1 Matemtica Financeira.

Segundo DANTAS (2005) os modelos financeiros de avaliao fundamentase na capitalizao composta. A capitalizao composta utiliza a taxa mnima de atratividade de cada perodo financeiro, acrescentado ao capital produzido, passando este montante a render juro no perodo seguinte. A taxa mnima de atratividade estabelecida, em funo das oportunidades de investimento alternativo, capitais existentes e, tambm, considerando os riscos do negcio. (DANTAS, 2005) Segundo o mesmo autor podemos definir a taxa mnima de atratividade por: ia = ( 1+im ) x ( 1 +ir ) - 1 Onde:

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ia = taxa de atratividade mnima im = taxa de juros ir = taxa de risco A taxa de juros poder ser explicada pelo mercado financeiro. Enquanto, a taxa de risco depende do nvel de risco do negcio. Segundo (ZENI apud DANTAS, 2005) o grfico 10, a seguir, utilizado para definir a taxa de risco.

Nveis de Risco

BAIXO

MDIO

ALTO

0,17 0,20

0,40 5,00

0,65 8,00

1,90 25,00

% a.m % a.a

Figura 9 Diagramas de Nveis de Risco Fonte: (ZENI apud Dante, 2005, p.33)

Segundo DANTAS (2005), encontrado a taxa de atratividade determina-se o tipo de receita para cada unidade hipottica: Receita Isolada ocorrem em diferentes perodos de capitalizao

M = montante; R = receita adquirida durante o perodo de construo; i = taxa de atratividade; n = final do perodo de construo do projeto hipottico. Receita em srie uniforme: a srie de recebimentos iguais, realizados em sequncia, em iguais perodos de capitalizao.

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Receita em srie gradiente exponencial: o clculo da montante considera uma taxa de atratividade ( i ), e por sua vez, o capital aplicado cresce exponencialmente a uma taxa constante ( g ). Segundo (ZENI apud DANTAS, 2005) demonstra o um modelo para obter a montante:

A somatria das receitas referentes s unidades hipotticas corresponde ao produto global de venda do projeto hipottico, como visto anteriormente.

4.3 Despesas Totais

Segundo

DANTAS

(2005)

para

estimar

os

custos

totais

de

um

empreendimento, as metodologias mais utilizadas so: Avaliao a partir de oramento sumrio Avaliao do custo pelo oramento detalhado

4.3.1 Oramento Sumrio

Segundo a NBR 14653-2 (2004), identifica-se o custo do projeto hipottico atravs do CUB, custo unitrio bsico. Segundo NBR 14653-2 (2004), para estimar o custo de construo aplica-se o modelo a seguir:

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Onde: C o custo unitrio de construo por metro quadrado de rea equivalente de construo; CUB o custo unitrio bsico; OE oramento de elevadores; OI oramento de instalaes especiais; OFe oramento de fundaes especiais; OFd oramento de fundaes diretas; Segundo DANTAS (2005) OFd estimado geralmente por 0,03 x S x CUB. S rea de construo; A taxa de administrao da obra; F percentual referente aos custos financeiros durante a construo L remunerao da construtora. Segundo ABUNAHMAN (2008) em virtude de legislao necessrio acrescentar custos indiretos CI ao custo total. Estes custos indiretos so referentes s realizaes de obras no ligadas ao empreendimento como ruas, praas, demolies.Portanto, as despesas totais sero: DT = C + CI

4.3.2 Oramento Detalhado

Segundo DANTAS (2005) o oramento detalhado do projeto hipottico, tem como objetivo o preenchimento de uma planilha de custos de construo de forma apropriada. As etapas para o preenchimento desta planilha: Vistoria examinar os materiais aplicados e processos de execuo; Levantamentos de quantitativos levantam-se quantitativos de materiais e servios aplicados na obra. Pesquisas de Custos custos de materiais e servios,

respectivamente, disponveis: boletins do SIDUSCON, pesquisas de mercado, revistas de construo, etc.

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Preenchimento da Planilha de Oramento modelo, como na tabela abaixo.

Tabela 8 Modelo de Planilha oramentria Fonte: (NBR 12721/92 apud DANTAS, 2005)

ITEM

DISCRIMINAO

UNID QUANTIDADE UNIT

CUSTO TOTAL

FONTE

TOTAL GERAL C/ BDI

4.4 Lucro Previsto

necessrio

elaborar

um

estudo

de

viabilidade

econmica

do

empreendimento. Prever a lucratividade do incorporador. A incorporao imobiliria a organizao que realiza alienao das unidades. Segundo GOLDMAN (1997) algumas metodologias so usadas nas anlises de percentual de lucro: percentual do valor do lucro em relao ao valor do terreno; valor do lucro em relao ao nmero de meses de durao do empreendimento; percentual dos lucros em relao aos recursos prprios alocados. Segundo o mesmo autor cada empreendedor tem sua maneira de analisar a margem de lucratividade.

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Segundo a NBR 14653-2 (2004) a margem de lucro da incorporadora dever ser proporcional ao risco do empreendimento, com ligao direta a quantidade de unidades do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital. 4.5 Valor do Terreno

Determinado as receitas, despesas e o lucro, define-se o valor do terreno. Outra maneira de aferir o valor do terreno avaliando poder ser atravs de um fluxo de caixa. Como no simples diagrama a seguir:

R1

R2

Rn

X =?
despesa

D1
ao

D2
valor do

D3
terreno na

Dn
composio do custo do

Segundo DANTAS (2005) a incgnita X do fluxo de caixa representa a decorrente

empreendimento. Com a utilizao da matemtica financeira e quantificao dos custos, visto anteriormente, podemos reproduzir vrias situaes de fluxos de caixas para determinar o valor do terreno avaliando. O objetivo propor fluxos de caixa em funo da quantidade de vendas durante a fase de construo e custos, quantidade de receitas antes da construo do empreendimento, a formatao do fluxo bastante relevante para estabelecer o valor do terreno hipottico.

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5 ESPECIFICAO DAS AVALIAES

Segundo a NBR 14653-2 (2004), que assiste a trs tipos de relatrios, como: parecer tcnico, laudo de avaliao e laudo de uso restrito. As avaliaes so especificadas quanto fundamentao e preciso. Os graus de fundamentao e preciso em trs graus em ordem numrica, graus I, II e III, sendo o ltimo, o mais sofisticado. A tabela 9 abaixo faz referncia aos graus de fundamentao quando utilizado o mtodo comparativo de dados.
Tabela 9 Tabela de Grau de Fundamentao para mtodo comparativo Fonte: NBR 14653-2, 2004, p.16

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Tabela 9 (continuao) Tabela de Grau de Fundamentao para mtodo comparativo Fonte: NBR 14653-2, 2004, p.16

A tabela 10 observa-se abaixo se especifica os graus de preciso para o mtodo comparativo.

Tabela 10 Tabela de Grau de Preciso para mtodo comparativo Fonte: NBR 14653-2, 2004, p.18

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A tabela 11 abaixo traz os graus de fundamentao quando se utiliza a metodologia involutiva.

Tabela 11 Tabela de Grau de Fundamentao para mtodo involutivo Fonte: NBR 14653-2, 2004, p.21

A tabela 12 abaixo faz referncia aos graus de fundamentao quando utilizao de fatores de homogeneizao.
Tabela 12 Tabela de Grau de Fundamentao para fatores de homogeneizao Fonte: NBR 14653-2, 2004, p.18

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Tabela 12 (continuao) Tabela de Grau de Fundamentao para fatores de homogeneizao Fonte: NBR 14653-2, 2004, p.18

Segundo ABUNAHMAN (2008) a NBR 14653-2 (2004) bastante polmica e tem causado discusses, mesmo porque, o grau mais sofisticado nem sempre possvel de se obter. Tanto fato que, muitos institutos de percias esto elaborando s suas prprias diretrizes, como o caso do Instituto de Engenharia Legal do Rio de Janeiro. O clculo uma prerrogativa do avaliador, desde que por ele se obtenha o justo valor de mercado.

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8. CONSIDERAES FINAIS

Desde o princpio deste trabalho, procurou-se explanar sobre os dois mtodos de avaliao de terrenos urbanos mais utilizados pelos avaliadores. O mtodo comparativo de dados para examinar valores de terrenos o mais utilizado. Este mtodo compara dados pesquisados com os dados do bem avaliando. Exigem do avaliador maior fontes de pesquisas e empenho, com a finalidade de proporcionar resultados mais coerentes para aplicar no mercado. A metodologia involutiva, tambm conhecida como residual, os resultados surgem do resduo de um estudo fsico-financeiro do empreendimento e sua viabilidade. Este mtodo mais usual quando existe pouca quantidade de dados. um mtodo mais objetivo, pois tende a absorver do terreno avaliando o mximo aproveitamento. fato que conhecer todas as especificaes tcnicas de avaliao e empreg-las corretamente implica na aferio de valores precisos. Porm, muitas vezes, os valores estimados no so legtimos para aplicao de mercado. Mesmo porque, para um terreno avaliando que ser avaliado por vrios avaliadores sempre haver diferenas nos resultados. E nestes momentos que prevalece a experincia do avaliador para analisar a estimativa com coerncia. Ressaltando que, o contratante que solicitar o servio de avaliao, combina com o avaliador a metodologia a ser utilizada, o tipo de parecer tcnico e nvel de exigncia para determinar o valor de mercado do terreno.

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REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

ABUNAHMAN, S. A. Curso Bsico de Engenharia Legal e de Avaliaes. 4. ed. So Paulo: Pini, 2008. 336p. DANTAS, R. A. Engenharia de Avaliaes: uma introduo metodologia cientfica . 2. ed. So Paulo: Pini, 2005. 255p. FIKER, J. Manual de avaliaes e percias em imveis urbanos. 3. ed. So Paulo: Pini, 2008. 149p. MOREIRA, A. L. Princpios de engenharia de avaliaes. 4. ed. So Paulo: Pini, 1997. 504p.
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14653 - 2: Avaliaes de Bens, Imveis Urbanos, Rio de Janeiro, 2004. ______. NBR 12721: Avaliaes de Custos Unitrios Para Incorporaes de Edifcios Rio de Janeiro, 2003.

GOLDMAN, P. Introduo ao Planejamento e controle de custos na construo civil brasileira. 3. ed. So Paulo: Pini, 1997. 180p. INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHARIA. Engenharia de Avaliaes / IBAPE-SP, Qualidade em percias e Avaliaes. 1. ed. So Paulo: Pini, 2007. 987p.