Sie sind auf Seite 1von 84

Amnagement

Guide juridique des ZAC

Nouvelle dition Dcembre 2013

Edition et publication : SCET ple Rseau Ralisation : SCET Juridique

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

SOMMAIRE
PREAMBULE .................................................................................................................................. 5 CHAPITRE I INTERET DE LA ZAC ET CONDITIONS DE RECOURS ..................................... 7
I. La dfinition de la ZAC ............................................................................................................................. 7 II. Un prrequis : lexistence dune opration damnagement ................................................................ 7 III. Les atouts de la ZAC ............................................................................................................................... 8 IV. Le choix du primtre de la ZAC ......................................................................................................... 13

CHAPITRE II LE DEROULEMENT DE LA PROCEDURE ....................................................... 15


I. La phase de cration............................................................................................................................... 16 1. Initiative ................................................................................................................................................... 16 2. Etudes pralables .................................................................................................................................... 19 3. Concertation pralable ............................................................................................................................ 19 4. Consultations........................................................................................................................................... 22 5. Contenu du dossier de cration............................................................................................................... 24 6. Approbation du dossier de cration ......................................................................................................... 28 7. Les effets de la cration .......................................................................................................................... 30 II. La phase de ralisation.......................................................................................................................... 30 1. Contenu du dossier ................................................................................................................................. 30 2. Articulation entre la ZAC et les rgles durbanisme communales et supra communale s ........................ 32 3. Elaboration et approbation du dossier de ralisation de la ZAC approbation du programme des quipements publics.................................................................................................................................... 36

CHAPITRE III LES CONDITIONS OPERATIONNELLES DE REALISATION ......................... 39


I. Les diffrents modes de ralisation ...................................................................................................... 39 1. La rgie ................................................................................................................................................... 39 2. Le mandat ............................................................................................................................................... 39 3. La concession damnagement ............................................................................................................... 40 II. La ralisation des quipements publics .............................................................................................. 42 1. Dfinition des quipements publics ......................................................................................................... 42 2. Matrise douvrage des quipements publics........................................................................................... 43 3. Commencement des travaux................................................................................................................... 43 4. La remise des quipements publics ........................................................................................................ 43 III. La matrise foncire lintrieur de la ZAC ......................................................................................... 43 1. Lacquisition amiable ............................................................................................................................... 44 2. Le droit de premption ............................................................................................................................ 44 3. Lexpropriation ......................................................................................................................................... 45 4. Le droit de dlaissement ......................................................................................................................... 46 IV. La commercialisation des terrains amnags ................................................................................... 47 1. Modalits de cession des terrains par lamnageur ................................................................................ 47 2. Conditions juridiques des ventes ............................................................................................................. 48

Guides du Rseau SCET

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

V. La mise en uvre de procdures oprationnelles connexes ............................................................ 51 1. Le dossier police de leau .................................................................................................................. 52 2. Ltude de faisabilit sur le potentiel de dveloppement en nergie renouvelable de la zone ................ 53 3. Ltude de scurit .................................................................................................................................. 53 4. Les prescriptions relatives larchologie prventive ............................................................................. 54

CHAPITRE IV LEVOLUTION DE LA ZAC ............................................................................... 55


I. La modification........................................................................................................................................ 55 1. La modification du dossier de ralisation de la ZAC ................................................................................ 55 2. La modification du dossier de cration .................................................................................................... 55 3. Le cas particulier de ltude dimpact ...................................................................................................... 56 II. La suppression ....................................................................................................................................... 56 1. La procdure de suppression .................................................................................................................. 56 2. Les modalits oprationnelles de suppression ........................................................................................ 57 3. La rduction ventuelle du programme des quipements publics ........................................................... 58 4. Les effets de la suppression .................................................................................................................... 58

CHAPITRE V LE FINANCEMENT DE LA ZAC ........................................................................ 59


I. Principes de financement des quipements publics par lamnageur et les constructeurs ............ 59 1. Les quipements publics financs par lamnageur ................................................................................ 59 2. Les conditions dexonration de la taxe damnagement ........................................................................ 60 II. Financement par les constructeurs nayant pas acquis leur terrain de lamnageur ...................... 60 1. Le champ dapplication de la convention de participation ....................................................................... 60 2. Les modalits de signature de la convention de participation ................................................................. 61 3. Le montant et les conditions de paiement de la participation .................................................................. 61 4. Les modalits dacquittement de la participation ..................................................................................... 62 III. Taxes et participations complmentaires exigibles des constructeurs ........................................... 62 IV. Principes de financement en ZAC par des personnes publiq ues tiers lopration...................... 63 V. Laction en rptition de lindu ............................................................................................................. 64

CHAPITRE VI LE CONTENTIEUX DE LA ZAC ........................................................................ 65


I. Le recours pour excs de pouvoir ......................................................................................................... 65 1. La recevabilit des recours...................................................................................................................... 65 2. La thorie des oprations complexes ...................................................................................................... 65 3. Les effets de lannulation des actes de la ZAC........................................................................................ 66 II. Le recours indemnitaire......................................................................................................................... 67 1. Le contentieux du changement dintention de la collectivit .................................................................... 67 2. Le recours suite lannulation des actes de la procdure de ZAC ou de la nullit des conventions ....... 67

ANNEXE 1 : TABLEAU COMPARATIF ENTRE LA ZAC, LE LOTISSEMENT ET LA DIVISION PRIMAIRE ..................................................................................................................................... 67

Guides du Rseau SCET

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

ANNEXE 2 : MODELE DE DELIBERATION PRECISANT LES OBJECTIFS ET LES MODALITES DE LA CONCERTATION PREALABLE ................................................................ 71 ANNEXE 3 : MODELE DE DELIBERATION PRECISANT LES MODALITES DE LA MISE A DISPOSITION DE LETUDE DIMPACT ET LES MODALITES DE LA MISE A DISPOSITION DU BILAN DE LA MISE A DISPOSITION DE LETUDE DIMPACT .......................................... 72 ANNEXE 4 : MODELE DE DELIBERATION DU BILAN DE LA MISE A DISPOSITION ET DES MODALITES DE LA MISE A DISPOSITION DU BILAN DE LA MISE A DISPOSITION DE LETUDE DIMPACT (LE CAS ECHEANT) ................................................................................. 74 ANNEXE 5 : MODELE DE DELIBERATION TIRANT LE BILAN DE LA CONCERTATION, APPROUVANT LE DOSSIER DE CREATION DE LA ZAC ET CREANT LA ZAC .................... 76 ANNEXE 6 : MODELE DE DELIBERATION DAPPROBATION DU DOSSIER DE REALISATION .............................................................................................................................. 79 ANNEXE 7 : MODELE DE DELIBERATION DAPPROBATION DU PEP .................................. 81

Guides du Rseau SCET

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

PREAMBULE
La procdure de zone damnagement concert (ZAC) telle que nous la connaissons aujourdhui est le fruit dun long cheminement. Rappelons que la ZAC a t institue par la loi dorientation foncire du 30 dcembre 1976. Mme si, et nous y reviendrons, son rgime juridique a t profondment modifi depuis, la ZAC a conserv sa vocation premire. Il sagit toujours dune technique de production de terrains bti r au service dune ou plusieurs politiques publiques. Lorsquune collectivit publique souhaite contrler, directement ou par lintermdiaire dun amnageur public ou priv, lamnagement, le rythme de construction dans un quartier, lorsquelle entend sassurer la matrise des terrains amnager, elle dispose avec la ZAC dun instrument adquat et efficace 1 Cette affirmation, dsormais ancienne, demeure valide. Au fil des rformes, la ZAC a conserv son caractre facilitateur, quil sagisse de divise r le foncier, de faire financer par les constructeurs les quipements publics raliss par la collectivit ou son amnageur, dorganiser la concertation entre les diffrentes personnes publiques intresses la ralisation de lopration. Mme la suppression par la loi solidarit et renouvellement urbain du 13 dcembre 2000 de la possibilit dapprouver des plans damnagement de zone na pas vritablement altr lintrt oprationnel de la ZAC. Il nen demeure pas moins que, linstar de toutes les procdures durbanisme, la ZAC a t profondment modifie sous leffet des rformes issues dune part de la dmarche dite urbanisme de projet et dautre part du Grenelle de lenvironnement. Peuvent ainsi tre mentionnes : la rforme des tudes dimpact2, la rforme de la fiscalit de lurbanisme 3, la rforme des surfaces de rfrence 4 ou encore la refonte des procdures dvolution des documents durbanisme5. Par ailleurs, le flux jurisprudentiel demeure intense. Notre conviction, acquise la lumire de nos expriences auprs des collectivits et des entreprises publiques locales damnagement est que ces rformes nont pas vritablement altr lintrt oprationnel, juridique et financier de la ZAC. Il est toutefois indniable quelles ont pu don ner limpression que la phase de cration de la ZAC est plus dlicate conduire quauparavant et quelles induisent une rappropriation des textes pour la mise en uvre oprationnelle de lopration damnagement conduite dans ce cadre juridique. Ces volutions justifiaient donc, non pas une mise jour du Guide des ZAC, mais sa refonte complte. Cette refonte a t conduite avec la volont daccroitre la lisibilit du document, notamment : en allgeant la partie rdige, au profit de schmas explicatifs, en combattant la tentation, toujours prsente, de faire de cet ouvrage un guide de lamnagement intgrant la fois les questions du financement du projet urbain, de la modification des documents durbanisme, de la matrise foncire, de la passation de s concessions damnagement. Evidemment notre propos nest pas de nier labsolue ncessit de connecter toutes ces questions mais de rappeler que chacune dentre elles fait lobjet dun Dossier6 ou dun Guide7 disponibles sur le Portail.

Ceci tant, cette nouvelle dition conserve larchitecture gnrale des prcdentes.

Ministre de lEquipement, du Logement, des Transports et de la Mer, Direction de lArchitecture et de lUrbanisme, Guide des Zones dAmnagement Concert, La Documentation Franaise, Paris, 1989, page 5 2 Initie par la loi portant engagement national pour lenvironnement du 12 juillet 2010 3 Mise en uvre par la loi de finances rectificative pour 2010 du 29 dcembre 2010 4 Adopte par ordonnance du 16 novembre 2011 5 Issue de lordonnance du 5 janvier 2012 6 Dossiers du Rseau : Rforme des procdures dvolution des documents durbanisme : des procdures au servic e du projet urbain ? Les procdures de passation des concessions d'amnagement - La nouvelle gouvernance des oprations d'amnagement : la rforme des tudes dimpact et enqutes publiques - Le financement du projet urbain aprs le 1er mars 2012 7 Guides du Rseau : Oprations d'amnagement et archologie prventive - Guide des Lotissements - Sites et sols pollus

Guides du Rseau SCET

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

De faon logique, la premire tape du Guide consiste rappeler lintrt et les co nditions de recours la ZAC (chapitre 1), avant de dcliner les diffrentes tapes de la procdure proprement dite, chacune de ces tapes donnant lieu des explications dtailles (chapitre 2), puis de satteler aux questions de la ralisation, concrte, de la ZAC (chapitre 3) et de son volution (chapitre 4). La question, centrale, du financement de lopration fait lobjet de dveloppements autonomes (chapitre 5). Le Guide se conclut par des dveloppements sur la question, quil convient malheureusement de toujours conserver lesprit, du contentieux (chapitre 6). Le contenu de ce Guide a t aliment dune part par les questions - rponses du service e-Conseil et les consultations juridiques adresses aux consultants droit des projets - urbanisme et amnagement de la SCET.

Guides du Rseau SCET

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

CHAPITRE I INTERET DE LA ZAC ET CONDITIONS DE RECOURS


La cration dune ZAC suppose que certaines conditions pralables tenant son objet ou encore aux modalits de mise en uvre soient remplies. Il convient donc, avant dengager une procdure de cration dune ZAC, de se poser certaines questions savoir : Est-on en prsence dune opration damnagement ? Quelles sont les contraintes oprationnelles en termes de calendrier, de foncier... ?

I. La dfinition de la ZAC
La dfinition de la ZAC est donne par le code de lurbanisme8 : Les zones damnagement concert sont les zones lintrieur desquelles une collectivit publique ou un tablissement public y ayant vocation dcide dintervenir pour raliser ou faire raliser lamnagement et lquipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivit ou cet tablissement a acquis ou acquerra en vue de les cder ou de les concder ultrieurement des utilisateurs publics ou privs . Il ressort de ces dispositions que la ZAC est une procdure damnagement engage par une personne publique ayant comptence en la matire. La collectivit publique dispose dun pouvoir discrtionnaire pour recourir la procdure de ZAC. Lobjet de la ZAC est de raliser ou de faire raliser lamnagement et lquipement dune zone qui aura t pralablement dfinie. Elle permet ainsi la collectivit publique de mettre en uvre sa politique durbanisme sur le territoire o elle dtient cette comptence. La cration dune ZAC nest pas limite aux zones urbaines ou urbaniser du territoire de la commune. Aussi, celle-ci pourrait tre envisage dans une zone agricole ou naturelle9. Nanmoins, il convient de garder lesprit que la ZAC consiste amnager et quiper une zone du territoire de la commune. Elle ne peut donc tre cre que dans les zones destines tre urbanises terme. A titre dillustration, la cration dune ZAC sur un secteur protg ou identifi comme sensible (ZNIEFF, espace naturel sensible) pourrait tre annule au motif que le programme de construction compromettrait les prconisations applicables dans ce type de zone et relatives la protection environnementale.

II. Un prrequis : lexistence dune opration damnagement


La collectivit ne pourra recourir la procdure de ZAC que pour mettre en uvre une opration damnagement, et non une simple opration de construction. Lopration damnagement est dfinie par le code de lurbanisme10 : Les actions ou oprations damnagement ont pour objet de mettre en uvre un projet urbain, une politique locale de lhabitat, dorganiser le maintien, lextension ou laccueil des activits conomiques, de favoriser le dveloppement des loisirs et du tourisme, de raliser des quipements collectifs ou des locaux de recherche ou denseignement suprieur, de lutter contre linsalubrit, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bti ou non bti et les espaces naturels . Aussi, en tout premier lieu, lopration damnagement doit ncessairement rpondre lun des objectifs viss larticle L.300-1 prcit, savoir : un projet urbain, une politique locale de lhabitat, organiser le maintien, lextension ou laccueil des activits conomiques, favoriser le dveloppement des loisirs et du tourisme,

8 9

Article L.311-1, al.1er Voir II.3 sur larticulation entre la ZAC et les rgles durbanisme communales et supracommunales 10 Article L.300-1, al.1er

Guides du Rseau SCET

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

raliser des quipements publics collectifs ou des locaux de recherche ou denseignement suprieur, permettre le renouvellement urbain,

lutter contre linsalubrit, sauvegarder ou mettre en valeur le patrimoine bti ou non bti et les espaces naturels. Par ailleurs et au-del de la poursuite de ces objectifs, pour tre considre comme telle, une opration damnagement doit galement : relever de la comptence de la collectivit : opration dinitiative et sous contrle public, poursuivre un objectif : impact sur la ville, dterminer un primtre, dfinir un programme dactions matrielles portant sur des biens immobiliers (terrains, btis) et dactions immatrielles (coordination, impulsions, financements, gestions), raliser des quipements publics, avoir une dimension foncire ou immobilire (achats, ventes, remembrements), avoir un bilan prvisionnel.

Cerner la notion dopration damnagement constitue donc un exercice relativement complexe. Le juge apprcie lexistence ou labsence de lopration damnagement, au cas par cas eu gard aux caractristiques du projet, son importance, lorganisation quil implique, limportance des quipements publics.

Peut-on mettre en uvre une procdure de ZAC dans un quartier bti ?


La volont de mettre en place un renouvellement urbain ou de la rnovation urbaine nexclut pas, par principe, le recours la mise en uvre de la procdure de ZAC. Le Conseil dEtat a dailleurs admis cette possibilit en jugeant quune ZAC pouvait sinscrire dans le cadre dun primtre de restauration immobilire, voire linverse. La ZAC en tant que telle ne permettra pas de prescrire aux propritaires la ralisation de travaux, notamment en matire dhabitabilit. Nanmoins, elle permettra la requalification des quipements, ouvrages ou espaces publics existants ou la cration de nouveaux. De la mme manire, lamnageur pourra librement recomposer et rutiliser le foncier rendu disponible par les dmolitions ralises ds lors quil nest pas soumis la procdure de lotissement.

III. Les atouts de la ZAC


La ZAC nest pas la seule procdure oprationnelle prvue par le code de lurbanisme. De ce fait, et pralablement une dcision de cration de la ZAC, la collectivit doit sinterroger sur la pertinence de recourir cette procdure au regard des objectifs attendus, des modalits de financement des quipements publics, des contraintes de divisions foncires... Ce sont autant de questions que la collectivit publique comptente devra se poser et quelle devra confirmer ou infirmer par des tudes pralables fines. Parmi les procdures damnagement autres que la procdure de ZAC, le code de lurbanisme propose : le lotissement, la division primaire, le permis de construire valant division.

Notons dores et dj que le recours au permis de construire valant division nest pas, notre sens, pertinent en tant que procdure damnagement. En effet, cette autorisation durbanisme implique la ralisation de plusieurs btiments sur un terrain qui fera lobjet dune division en proprit ou en jouissance avant lachvement de lensemble du projet. Or, la mission de lamnageur nest pas de construire mais damnager, du moins titre principal. Le permis de construire valant division ne se trouve donc pas tre adapt pour raliser une opration damnagement.

Guides du Rseau SCET

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Voie publique

Voie et espace commun

Voie publique
Schma dillustration du permis de construire valant division La division primaire - La division primaire peut, en revanche, tre mise en uvre par lamnageur dans le cadre dune opration damnagement. Pour mmoire, elle consiste une division en proprit ou en jouissance effectue par un propritaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou damnager portant sur la cration dun groupe de btiments ou dun immeuble autre quune maison individuelle11. La division primaire permet de diviser le foncier sans recourir la procdure de lotissement trs contraignante. Il convient toutefois de souligner quil est rare que lon puisse recourir la division primaire sur la totalit dune opration damnagement. Le plus souvent, elle d evra tre couple avec la procdure de lotissement.

Terrain de M. Y
Division exclue du lotissement Division exclue du lotissement

Voie et espace communs

Terrain de M. Y

Permis damnager ou PCVD de M. X

Terrain de M. Y

Permis de construire de M.X

Cession de M.Y vers M. X

Cession de M.Y vers M. X

Schma dillustration division primaire

11

Article R.442-1 a)

Guides du Rseau SCET

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Le lotissement - Le lotissement est la division en proprit ou en jouissance dune unit foncire ou de plusieurs units foncires contigus ayant pour objet de crer un ou plusieurs lots destins tre btis12. Hors le cas o cette division chappe la rglementation des lotissements (par exemple, la division primaire), deux types dautorisations peuvent tre sollicits pour la division de ces terrains : un permis damnager : les lotissements qui crent ou amnagent des voies, espaces ou quipements communs internes au lotissement, les lotissements situs en site class ou secteur sauvegard dont le primtre a t dlimit. une dclaration pralable : les lotissements ne prvoyant aucun travaux ou amnagement susmentionns.

Schma dillustration dclaration pralable

Schma dillustration permis damnager

12

Article L.442-1

Guides du Rseau SCET

10

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Il convient de garder lesprit, que la commercialisation dans le cadre dun permis damnager est relativement complexe et onreuse. En effet, de principe le lotisseur nest pas autoris vendre par anticipation ou encore diffrer les travaux de finition, la vente ne peut donc intervenir quaprs lachvement complet des travaux de lotissement13. La vente par anticipation est cependant possible, si et seulement si le permis damnager lautorise ou si un arrt ultrieur pris par lautorit comptent pour dlivrer le permis a t pris, dans d eux cas : pour les travaux de finition, sil existe une garantie dachvement, avant lachvement de tout ou partie des travaux voire mme avant leur achvement, sil existe une garantie dachvement.

Attention : il sagit ici de la vente par anticipation et non du permis de construire. En effet, lautorisation de cder les lots par anticipation nemporte pas dlivrance du permis de construire mais en est la premire condition, la seconde condition est la ncessit que soient raliss les quipements desservants le lot ou lengagement pris de ne mettre en uvre le permis quune fois ces quipements raliss lexception des maisons individuelles14. La complexit est galement prsente lorsquil apparat ncessaire de procder des subdivisions des lots, tel point que celle-ci peut tre impossible. En effet, la modification du permis damnager, ncessaire pour procder cette subdivision, est subordonne laccord de la majorit qualifie des propritaires du lotissement et de lautorit comptente15. Cette exigence peut savrer bloquante dans certaines hypothses. Une exception est toutefois permise : lexclusion de la procdure de modification est possible en cas de subdivision de lots dun lotissement soumis permis damnager, ds lors que le nombre maximum de lots nest pas dpass16. Il faut relever que cette dernire condition revient donner une sorte de prime au premier subdiviseur , plac en situation de consommer tous les droits subdivision au dtriment doprateurs non encore connus.

13 14 15

Article R. 442-13 du code de lurbanisme Article R.442-18 du code de lurbanisme Article L.442-10 du code de lurbanisme 16 Article R.442-21 du code de lurbanisme.

Guides du Rseau SCET

11

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Comparatif des procdures de ZAC et de lotissement

Guides du Rseau SCET

12

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

IV. Le choix du primtre de la ZAC


Le code de lurbanisme est silencieux sur la notion de primtre de la ZAC. En pratique, la collectivit dispose dun pouvoir discrtionnaire pour dterminer le pri mtre de la ZAC. Cependant, celui-ci doit correspondre aux emprises ncessaires la ralisation de lopration damnagement. Il ne doit tre ni trop restreint, ni trop tendu sous peine de voir augmenter les risques lis la mise en uvre du droit de dlaissement par les propritaires situs dans la zone. Pour ce faire, des tudes fines devront tre menes pralablement, afin de dterminer le primtre le plus pertinent. Le juge administratif exercera un contrle limit lerreur manifeste dapprciati on ou au dtournement de pouvoir ou de procdure pour apprcier la pertinence de ce primtre. Il ne peut pas se substituer ladministration pour dcider du meilleur emplacement, son rle ntant pas de se prononcer sur lopportunit des choix, du moment que lopration est compatible avec les orientations du SCOT ou du schma directeur, et avec les dispositions particulires aux zones de montage ou au littoral si la commune est concerne17.

Existe-t-il des ZAC multi-sites ?


Une mme zone damnagement concert peut tre cre sur plusieurs emplacements territorialement distincts 18. La cration dune ZAC multi-sites est donc consacre par le code de lurbanisme et se justifie par des contraintes de territoires. Aussi, le mme amnageur pour un mme bila n damnagement peut raliser des oprations plusieurs endroits du territoire. Limportant est que ces secteurs formant la ZAC multi-sites crent un ensemble cohrent. Ce raisonnement a t retenu par le Conseil dEtat dans le cadre des Oprations dIntrt National (OIN) et peut parfaitement se transposer au cas des ZAC19. La ZAC multi-sites reste une seule et mme opration. Par voie de consquence, il ny a quun seul amnageur, quune personne publique linitiative de lopration, un seul bilan, un s eul programme des quipements publics. De mme, le rgime de la taxe damnagement est identique pour lensemble des sites.

Est-il possible de crer une ZAC sur plusieurs communes ayant la comptence ZAC ?
Aucune disposition lgislative ou rglementaire ne soppose ce quune ZAC stende sur plusieurs communes. Il en va de mme pour une ZAC multi-sites, condition de prserver une cohrence densemble. Toutefois, nous attirons lattention sur une difficult : labsence de structure intercommunale comptente pour la cration de la ZAC. En effet, dans un tel cas de figure la ralisation de lopration savrera source de complexit, puisque la ZAC devra tre cr e par dlibrations concordantes des diffrentes communes concernes. Cette dcision sappliqu e toute dcision relative la ZAC : concertation, approbation des dossiers de cration et de ralisation, approbation du programme des quipements publics, approbation des CRAC lorsquelle es t ralise par un amnageur Dans la mme logique, un seul bilan devra tre tabli.

Est-il possible de superposer deux primtres de ZAC ?


Le code de lurbanisme reste silencieux quant la possibilit de superposer deux primtres de ZAC. Il ne linterdit pas mais ne lautorise pas non plus. Une jurisprudence a cependant considr quil tait possible dadmettre la cration dune ZAC lintrieur dune ZAC existante et ce condition que cela ne remette pas en cause le parti damnagement pris dans la ZAC initiale20. Au cas prsent, tel ntait pas le cas puisque les terrains inclus dans la seconde ZAC navaient pas t utiliss dans la ZAC initial e.

17 18 19

TA Nice, 22 novembre 1990, Association des habitants de Saint Isidore Sud Dernier alina de larticle L.311-1 du code de lurbanisme CE, 18 juin 2008, Commune de Tremblay-en-France 20 TA Strasbourg, 20 janvier 1994, Association des rsidents du groupe dhabitation de la Brasserie de Lutterbach et autres c. C ommune de Lutterbach

Guides du Rseau SCET

13

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Autrement dit, il convient de vrifier que le programme prvu dans le primtre de la future ZAC ne soit pas en contradiction avec celui prvu dans la ZAC initiale. Nanmoins, il convient de rester prudent, puisque cette prise position ne relve que dun simple et unique jugement nullement confirm par le Conseil dEtat.

Guides du Rseau SCET

14

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

CHAPITRE II LE DEROULEMENT DE LA PROCEDURE


La procdure de ZAC, complexe et rigoureuse, comprend deux tapes majeures : la phase de cration, la phase de ralisation. Pour une meilleure lisibilit, la procdure peut tre schmatise de la sorte :

Initiative Dfinition des objectifs poursuivis et des modalits de la concertation Concertation Etablissement du dossier de cration Etudes pralables Consultations recommandes : services Etat, organismes consulaires, partenaires commerciaux

Consultation de la AAECE sur le projet dtude dimpact

Dfinition des modalits de mise disposition de ltude dimpact et des modalits de mise disposition du bilan de la mise disposition

Mise disposition de ltude dimpact

Cration Bilan de la mise disposition et, le cas chant dfinition des modalits de la mise disposition du bilan de la mise disposition Bilan de la concertation Approbation du dossier de cration Cration de la ZAC Elaboration du dossier de ralisation

Complment
ltude dimpact si ncessaire et nouvelle mise disposition

Consultation des personnes publiques matres douvrages pour llaboration du PEP

Ralisation Approbation du dossier de ralisation Si ncessaire bilan de la seconde mise disposition du complment ltude dimpact et le cas chant les modalits de mise disposition d u bilan de la mise disposition

Programme des quipements publics (PEP) Approbation du PEP

Guides du Rseau SCET

15

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

I. La phase de cration
1. Initiative
1.1 Le principe Avant la cration proprement parler de la ZAC, une initiative en vue de la crer doit tre prise par une personne publique. Le code de lurbanisme opre, ce titre, une distinction entre ces deux phases qui peuvent relever de la comptence de personnes publiques diffrentes. Il convient donc dtre trs vigilant sur ce point. Linitiative du dossier de cration de la ZAC peut tre prise21 par : lEtat, une collectivit territoriale : commune, rgion, dpartement, un tablissement public de coopration intercommunale : communaut dagglomration, communaut urbaine, communaut de communes, les syndicats mixtes dans la limite de leur comptence statutaire, ou encore un tablissement public y ayant vocation de par la loi ou ses statuts : EPA, OPHLM, CCI...

Le dossier de cration de la ZAC sera constitu et approuv par lorgane dlibrant de la personne publique qui a pris linitiative de la cration de la ZAC, sauf si cette personne publique est lEtat22. Sur le plan juridique, lapprobation du dossier de cration doit tre distingue de la cration formelle de la ZAC. Dans lhypothse o la personne publique ayant pris linitiative de la ZAC nest pas comptente pour la crer, elle doit adresser le dossier de cration la personne publique comptente pour la crer accompagn de la dlibration lapprouvant et tirant le bilan de la concertation. Le prfet peut galement tre comptent pour crer une ZAC, tel en sera ainsi pour les ZAC ralises linitiative de lEtat, des rgions, des dpartements ou de leurs tablissements publics et concessionnaires. Pralablement ladoption par le prfet de la cration de la ZAC, le conseil municipal de la commune sur le territoire de laquelle il est envisag de crer la zone ou lorgane dlibrant de lEPCI comptent doit mettre un avis dans le dlai de 3 mois rception du dossier de cration. Pass ce dlai, lavis est rput favorable.

Une personne prive peut-elle prendre linitiative de crer une ZAC et/ ou la crer ?
Linitiative de la cration dune ZAC revient toujours une personne publique : Etat, collectivit locale, tablissement public y ayant vocation de par la loi ou ses statuts. Autrement dit, une personne prive ne peut jamais prendre linitiative de crer une ZAC. Il en va de mme pour la cration de la ZAC. Les ZAC dites prives nexistent pas. Certes, une personne prive peut proposer la ville de crer une ZAC. Nanmoins, le processus conduisant sa cration relvera du seul pouvoir discrtionnaire de la collectivit publique comptente. Elle seule pourra dcider ou pas dengager cette procdure et de mener les tudes pralables assist ou non dun mandataire. Notons que la personne prive ayant fait cette proposition la collectivit ne bnficie daucune garantie quant son ventuelle dsignation en tant quamnageur. Cette dsignation sera faite suite une mise en concurrence conformment au code de lurbanisme. 1.2. La cration dune ZAC dans un contexte dintercommunalit Lintercommunalit sest dveloppe de manire exponentielle ces dernires annes. Dsormais, les tablissements publics de coopration intercommunale (EPCI) constituent des acteurs incontournables des procdures damnagement. La procdure de ZAC nchappe pas ce phnomne. Ainsi, il est de plus en plus frquent quun EPCI soit comptent, un titre ou un autre, pour intervenir dans la procdure de ZAC.

21 22

En application de larticle R.311-1 du code de lurbanisme Article R.311-1 du code de lurbanisme

Guides du Rseau SCET

16

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Comptence des EPCI fiscalit propre en matire de ZAC


Tableau explicatif
EPCI fiscalit propre Groupe de comptence Intitul de la comptence

Communaut urbaines existantes la date de la promulgation de la loi du 14 juillet 1999 relative au renforcement et la simplification de la coopration 23 intercommunale Amnagement de lespace communautaire

Comptence exerce de plein droit : Cration et ralisation de ZAC - aucune rfrence nest faite lintrt communautaire

Communaut urbaines cres postrieurement la loi Chevnement (14 juillet 1999)

Comptence exerce de plein droit : Cration et ralisation de ZAC dintrt communautaire

Communaut dagglomration

Amnagement de lespace communautaire

Comptence exerce de plein droit : Cration et ralisation de ZAC dintrt communautaire

Communaut de communes DGF bonifi

amnagement de lespace communautaire

Parmi les comptences obligatoires figurent : ZAC dintrt communautaire

Communaut de dites classiques

communes

amnagement de lespace

Possibilit de prendre comme comptence Cration et ralisation de ZAC dintrt communautaire

Focus sur la notion dintrt communautaire


La notion dintrt communautaire permet de distinguer dans chaque domaine de comptences transfres, celles qui relvent des comptences de la communaut et celles qui restent de la comptence des communes. Les communauts ne peuvent exercer que certaines comptences dfinies par la loi et les rglements et la condition que celles-ci rpondent un intrt communautaire pralablement dfini. Cest le moyen de confier aux EPCI des missions, qui par leur cot, leur technicit, leur ampleur ou leur caractre structurant sinscrivent dans une logique intercommunale et de laisser aux communes la matrise des actions de proximit. Ainsi, seul lEPCI peut intervenir pour les ZAC dintrt communautaire. La commune ne p eut pas interfrer. A linverse, les communes peuvent toujours continuer intervenir sagissant des ZAC nentrant pas dans la liste rpertoriant les ZAC communautaires ou ne rpondant pas aux critres de lintrt communautaire. Les conditions dans lesquelles l'intrt communautaire est dfini ne sont pas identiques selon les catgories d'EPCI.

23

Nous recensons 12 communauts urbaines approuves avant cette loi : Grand Lyon, Lille Mtropole Communaut Urbaine, Communaut Urbaine de Bordeaux, Communaut Urbaine de Strasbourg, Communaut Urbaine du Grand Nancy, Brest Mtropole Ocane, Le Mans Mtropole, Dunkerque Grand Littoral, Communaut Urbaine dArras, Communaut Urbaine Creusot -Montceau, Communaut urbaine de Cherbourg, Communaut Urbaine dAlenon.

Guides du Rseau SCET

17

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Dans les communauts d'agglomration et les communauts urbaines, c'est l'organe de l'EPCI lui-mme qui dcide la majorit des deux tiers de l'tendue des comptences dans les matires transfrables24. Dans les communauts de communes, cest le conseil de la communaut mais aussi les communes qui en dcident au moment de la dcision instituant le groupement la majorit requise pour la cration du groupement25.

Cet intrt communautaire doit tre dfini dans un dlai de deux ans compter de larrt prononant le transfert de comptence. A dfaut, la communaut exerce lintgralit de la comptence transfre. La dfinition de l'intrt communautaire nest pas donne par la loi. L'administration a toutefois tent de dfinir certains critres. Ainsi, la circulaire du 23 novembre 2005 relative au renforcement de lintercommunalit recommande le recours des critres objectifs afin de fixer une ligne de partage stable entre les comptences de chacun. Elle prvoit que ces critres peuvent tre financiers, reposer sur des lments physiques (superficie, nombre de lots, de logements etc.) voire gographiques sous rserve dune dfinition prcise de la localisation retenue, ou encore tre aussi dordre qualitatif, sous rserve dun nonc prcis et objectif. En annexe, la circulaire prcite proposait que les ZAC dintrt communautaire soient dfinies en rfrence: un type de zone (activit conomique, logement...) au caractre stratgique de la zone (capacit dextension, situation gographique...) la taille, la superficie, le nombre de logements, le type de logements (collectifs, individuels) etc.

Dans la pratique, les dlibrations ainsi prises sont souvent confuses et se contentent de lister directement les ZAC sans recourir des critres objectifs. Pourtant, pour prvenir tout dbat, susceptible daboutir lannulation des procdures concernes pour incomptence, il est important de lever toute ambigut quant aux comptences dtenues par les EPCI et les communes. On rappellera que le choix ne pourra porter que sur les ZAC elles-mmes et non sur les actions susceptibles dtre menes dans le cadre desdites ZAC. En dautres termes, on ne peut pas scinder la comptence ZAC avec dun ct la comptence en matire de cration de la ZAC et de lautre celle en matire de ralisation de ZAC.

Le cas des ZAC mixtes : comment dterminer la collectivit comptente pour mener la procdure ?
La situation peut savrer relativement complexe quand il est envisag la cration et la ralisation dune ZAC dite mixte, autrement dit une ZAC devant accueillir des activits conomiques et de lhabitat. La difficult nat lorsque, par exemple, ont t dclares dintrt communautaire les ZAC dactivits conomiques et que les communes demeurent comptentes pour les ZAC dhabitat. Le code de lurbanisme et le code gnral des collectivits territoriales ne nous apportent aucune aide particulire. Ni lun ni lautre nenvisagent la possibilit de ZAC mixtes ! La jurisprudence est venue apporter de prcieuses prcisions sur ce point. Un arrt de dcembre 2007 juge que la collectivit juridiquement comptente pour crer la ZAC doit tre identifie en fonction de la destination principale de celle-ci26. En effet, certes une ZAC peut tre mixte, mais elle sera principalement ddie soit lactivit , soit lhabitat et, lune ou lautre de ces destinations sera laccessoire de lautre. Cette affirmation renvoie elle-mme la question du critre didentification de la destination principale. Ds lors, il est permis de prendre comme critre dapprciation la destination principale de la ZAC, les surfaces destines tre cdes soit en vue de la ralisation de logements soit en vue de laccueil dactivits conomiques. Une autre solution consisterait pour les deux collectivits se regrouper dans le cadre dun syndicat mixte.

24 25 26

Articles L. 5216-5, III et L. 5215-20, I du CGCT Article L. 5214-16, IV du CGCT CAA Nantes, 4 dcembre 2007, ADECAVIE

Guides du Rseau SCET

18

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Syndicats de communes et syndicats mixtes


Contrairement aux EPCI fiscalit propre, les comptences des syndicats de communes et des syndicats mixtes sont exclusivement dfinies par les membres qui dcident de sassocier au sein de la structure. Le lgislateur ne prvoit pas comme pour les diffrentes communauts examines prcdemment des comptences obligatoires. Un syndicat de communes pourra donc (si les communes membres le dcident) tre comptent pour la cration et ralisation dune ZAC. En cas de superposition de primtres entre un syndicat de communes comptent en matire de ZAC et un EPCI fiscalit propre, il conviendra de sassurer que la ZAC (compte tenu de ses caractristiques) ne relve pas de la catgorie des ZAC dites dintrt communautaire. Dans une telle hypothse, le syndicat serait alors dissous (hypothse o le syndicat exerce une comptence unique : cration et la ralisation de la ZAC).

2. Etudes pralables
La ralisation dune opration damnagement ncessite pralablement laccomplissement dtudes prparatoires. Cette phase est trs importante, puisquelle va permettre de dfinir les caractristiques de lopration damnagement (primtre, programme prvisionnel des constructions, programmes prvisionnels des quipements, bilan) ainsi que la faisabilit technique, conomique et juridique de cette dernire. Un soin particulier devra tre apport ces tudes. Plus elles seront de qualit, meilleure sera la russite de lopration damnagement. Les relations contractuelles entre lamnageur et la collectivit concdante seront galement tablies sur des bases solides. Il nexiste pas de liste exhaustive de ces tudes pralables. Leur nature dpendra de lobjet de lopration, des contraintes imposes par la collectivit ou encore de ltat du site ou plus simplement dans certains cas elles seront imposes par les textes. Cependant, et traditionnellement, les tudes suivantes sont ralises : tude dimpact, tude de march, tude de sol, tude hydraulique, tude foncire, le bilan financier prvisionnel, le plan de trsorerie, la dfinition du programme de lopration, lavant-projet des infrastructures, le plan de composition...

3. Concertation pralable
3.1. Pourquoi une concertation ? La cration dune ZAC est prcde dune concertation pralable obligatoire27. Lobjectif de lorganisation de cette concertation rside dans la volont dassoc ier les habitants, les associations locales et les autres personnes concernes au projet de cration de la ZAC et ainsi de les faire participer. Ces derniers pourront ainsi formuler les observations quils souhaitent quant lopration damnagement envisage.

La concertation doit-elle sadresser des personnes pralablement dfinies ?


Il est important que la concertation sadresse toutes les personnes susceptibles dtre concernes par le projet de cration de la ZAC. La collectivit ne pourra pas dfinir une liste limitative de personnes ou dassociations pouvant participer la concertation. Le plus large public sans distinction doit pouvoir formuler des remarques. A titre dillustration, si le projet a des incidences sur les communes voisines, les habitants de cette commune devront tre en mesure de procder des remarques. 3.2. La personne en charge de lorganisation de la concertation Lorganisation de la concertation en ZAC relve de la comptence : soit de lorgane dlibrant de la collectivit ou de ltablissement public, si linitiative de la ZAC relve de sa comptence, soit du prsident de lorgane dlibrant de la collectivit (le maire en cas de ZAC communale) ou de ltablissement public comptent dans les autres cas (le prsident de lEPCI en cas de ZAC intercommunale).

27

Article L.300-2 du code de lurbanisme

Guides du Rseau SCET

19

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Sagissant de cette dernire hypothse, il ne sagit que dune simple possibilit qui peut savrer en pratique dlicate dfendre sur le plan des principes. Lorgane dlibrant devra, de toute manire, dlibrer sur le sujet. 3.3. Le moment de la concertation Le code de lurbanisme28 ne prcise pas le moment auquel la concertation doit effectivement dbuter. La jurisprudence a apport des prcisions sur ce point, savoir que la concertation prvue par larticle L.300-2 du code de lurbanisme doit se drouler avant que le projet ne soit arrt dans sa nature et ses options essentielles et que ne soient pris les actes conduisant la ralisation effective de lopration 29. Le juge administratif veille donc ce que la concertation ne se droule pas une fois les actes conduisant la ralisation de lopration soient pris, par exemple : la dclaration dutilit publique30, les marchs de maitrise duvre31, les dcisions arrtant le dossier dfinitif du projet32. Plus particulirement, sagissant de la cration dune ZAC, le juge administratif a censur la dlibration approuvant le dossier de cration de la ZAC, aux motifs que les options essentielles relatives la ZAC avaient t arrtes avant la ralisation effective de la concertation. En effet, la collectivit avait pralablement pris la dcision de confier la ralisation de la ZAC un amnageur, approuv le bilan prvisionnel et la ralisation dune premire tranche effective de la ZAC en vue de raliser un lotissement33. 3.4. La dure de la concertation Le code de lurbanisme34 prcise dune part que la concertation doit seffectuer pendant toute la dure de llaboration du projet et dautre part que la concertation doit seffectuer pendant une dure suffisante au regard de limportance du projet . La rfrence ces deux dures nest pas trs opportune. Toujours est -il que la concertation devra commencer le plus en amont possible, soit ds le dbut des tudes pralables et se drouler pendant toute la dure dlaboration du projet. Relevons que la jurisprudence administrative a une interprtation assez souple de la dure. Elle se borne vrifier qu'elle ait dur pendant une priode suffisante pour permettre l'ensemble des personnes et groupements intresss d'mettre leur avis 35. 3.5. Les objectifs poursuivis et les modalits de la concertation Le code de lurbanisme36 prcise que la personne publique comptente en matire dorganisation de la concertation doit fixer, dans la dlibration ou larrt quelle prendra, les objectifs poursuivis et les modalits de la concertation. Loubli de lune de ces deux mentions entachera dillgalit lacte de cration de la ZAC et ce alors mme que la concertation aurait respect les modalits dfinies par le conseil municipal37. Autrement dit, la dlibration ou larrt lanant la concertation doit ainsi, peine dannulation de lacte crant la ZAC, comporter : les objectifs au moins dans les grandes lignes poursuivis par la personne publique responsable du projet projetant de crer une ZAC,

les modalits de la concertation. Les modalits de la concertation ne sont que trs faiblement encadres par le texte. Une grande libert est laisse la personne publique en charge de lorganisation de la concertation.

28 29

Article L.300-2 prcit CE, 6 MAI 1996, Association aquitaine Alternative 30 CE, 30 dcembre 1998, Socit de protection de la nature de Ste-Frontignac-Balaruc 31 TA Lyon, 19 juin 1997, Association Non au parking Jean Jaurs 32 CAA, Lyon, 27 dcembre 2007, SCI Collonges Panorama 33 TA Saint Denis de la Runion, 18 septembre 2002, SA Groupe Bourbon c/ Commune de Sainte Marie Cons. dEt, 8 dcembre 2004, St Eiffel Distribution, St Levallois Distribution 34 Article L.300-2 35 CE, 21 avr. 1997, Jubert 36 Article L.300-2 37 CE, 10 fvrier 2010, Commune de Saint-Lunaire

Guides du Rseau SCET

20

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

La concertation ayant pour objectif de permettre au public dtre inform sur un projet et de formuler des observations et propositions, il est ncessaire que la personne publique en charge du projet mette en place des outils permettant cette information ainsi que cette participation du public. De la mme manire, ces modalits doivent tre adaptes limportance du projet. Classiquement, la concertation prendra la forme : dune publicit dans la presse locale, de runions publiques, dexpositions de plans, de maquettes, daffiches, de la mise disposition au public de registres pour consigner les observations, remarques, propositions,

ou encore dateliers thmatiques. Prcisons que la tenue dune runion publique est essentielle eu gard son cara ctre contradictoire. Elle permettra de sortir du cadre purement informatif et dentrer dans u n change de vue. A noter que lon doit dsormais sassurer dune traabilit des dbats (enregistrements audiovisuels, conservation de comptes rendus...)38. La personne publique en charge de lorganisation de la concertation devra respecter les modalits quelle se sera impose, sous peine dentacher dirrgularit la procdure qui en dcoule.

Le projet de cration de la ZAC peut-il tre modifi durant la concertation ?


Il est vident que le projet doit pouvoir voluer au cours de la concertation, dans la mesure o la participation du public au processus dcisionnel vise expressment cette possibilit dvolution du projet. La jurisprudence administrative distingue deux types de modifications : celles qui n'affectent ni la nature, ni les options essentielles de l'opration d'amnagement envisage : dans une telle hypothse, ces modifications peuvent tre prises en compte lors de lapprobation du projet et ce sans recommencer une procdure de concertation 39 ;

celles, en revanche, qui entendent retenir un projet qui diffrerait dans sa nature et ses options essentielles de celui qui a fait l'objet du dbat : dans une telle hypothse, il conviendra dorganiser une nouvelle procdure de concertation, faute de quoi il y aurait lieu de considrer que la dcision est entache d'illgalit40. Autrement dit et dun point de vue oprationnel, la dmarche suivre serait de tirer un bilan provisoire de la premire concertation et de prciser les modalits de poursuite de la concertation. Pour ce faire, le conseil municipal devra nouveau dlibrer (ou le maire prendre un nouvel arrt) prenant acte de lvolution du projet et dfinissant les nouvelles modalits de la concertation. Il conviendra de dfinir les mmes modalits que celles initialement prvues. 3.6. Le bilan de la concertation A lissue de la concertation, le bilan devra tre tir : soit par le maire de la commune ou le conseil municipal, soit par le prsident de lEPCI comptent ou lorgane dlibrant. Le bilan devra tre tir pralablement ladoption du projet dfinitif. Nanmoins, le bilan de la concertation peut tre tir lors de la mme dlibration que celle approuvant le dossier de cration de la ZAC41. Il nexiste aucun formalisme particulier sur la forme que devra prendre ce bilan. Nanmoins, il est recommand : de rappeler la procdure suivie (dlibration initiale, modalits prvues, objectifs poursuivis, modalits et date des publicits effectues et des runions organises etc.) de dresser une typologie des observations par nature de remarques, dy apporter une rponse en prcisant si les observations sont retenues ou non par la collectivit et en motivant le choix fait par la collectivit.

38 39 40

Article L. 300-2 du code de lurbanisme CAA Paris, 6 avr. 1995, Association Sucy Plus CE, 5 oct. 1990, Association de dfense des propritaires de la ZAD de Levallois-Perret 41 Prcis par larticle R.311-2 du code de lurbanisme

Guides du Rseau SCET

21

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Quels sont les risques juridiques affrents la concertation ?


Le code de lurbanisme42 limite de manire trs importante les risques dannulation dune procdure de ZAC sur la base dune concertation insuffisante. En effet, il est indiqu que les documents d'urbanisme et les oprations mentionnes aux I et II ne sont pas illgaux du seul fait des vices susceptibles d'entacher la concertation, ds lors que les modalits dfinies par la dcision ou la dlibration prvue au II ont t respectes. Les autorisations d'occuper ou d'utiliser le sol ne sont pas illgales du seul fait des vices susceptibles d'entacher cette dlibration ou les modalits de son excution . En dautres termes, ds lors que la personne publique linitiative de lopration dam nagement aura scrupuleusement respect ses engagements en matire de modalits de concertation, il ny aura pas lieu de craindre une annulation de la dcision de cration de ZAC en raison dune ventuelle insuffisance de ces modalits. Il faut toutefois garder lesprit que la dlibration relative la concertation doit, peine dannulation de la dcision de crer la ZAC, prciser la fois les objectifs poursuivis par lopration et les modalits de la concertation43.

4. Consultations
Llaboration du dossier de cration de la ZAC nest, par principe, pas soumise consultations pralables. Quelques exceptions sont toutefois relever : Les ZAC relevant de la comptence du Prfet : dans un tel cas, ce dernier adressera, pralablement ladoption du dossier de cration, le dossier de la zone la commune sur le territoire de laquelle il est envisag de la crer ou lEPCI comptent en vue dobtenir son avis. Lorgane dlibrant aura un dlai de 3 mois pour se prononcer. Bien entendu, les avis formuls ne lieront pas lautorit comptente pour crer la ZAC. Les ZAC situes dans les communes de Paris, Marseille et Lyon : le maire doit consulter pour avis simple le conseil darrondissement, dans le ressort territorial desquels la ralisation de la zone est prvue en tout ou partie, avant toute dlibration du conseil municipal relative la cration de la ZAC. Le conseil darrondissement met un avis dans le dlai fix par le maire, dlai qui ne peut tre infrieur 15 jours. A dfaut davis dans ce dlai, il sera rput favorable. Les ZAC ncessitant une tude dimpact : ltude dimpact doit tre adresse lautorit administrative comptente en matire denvironnement44.

Cependant et paralllement aux tudes pralables et la procdure de concertation, il est recommand de procder des consultations auprs de certains institutionnels. Lintrt dune telle dmarche rside dans la prvention de certains blocages ultrieurs pouvant intervenir par la suite et ayant un impact sur le droulement de la c oncession damnagement et le bilan damnagement.

42 43 44

Article L.300-2 CE, 10 fvrier 2010, Commune de Saint-Lunaire, n327149 AAECE, le plus souvent, la DREAL. Voir ci-aprs pour de plus amples dveloppements

Guides du Rseau SCET

22

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Personnes pouvant tre consultes DRAC

Motifs Archologie prventive

Observations Cest une 1 approche sur le niveau de sensibilit du terrain sur ce point. Nous ne sommes pas au stade de la saisine pralable par lamnageur. Ce rapprochement est souhaitable eu gard aux incidences financires et en terme de planning La dcouverte dun sol pollu est une source de complexit dans une opration (augmentation du cot de la ralisation de lopration et dcalage du planning oprationnel). Pour ce faire, si une installation classe ou si un doute persiste quant la nature des activits exerces sur la zone, cette consultation peut tre effectue pralablement
re

DREAL BASOL BASIAS principalement

Pollution des sols

Architecte des Btiments de France (ABF)

Protection historique

du

patrimoine

Si la ZAC se situe au cur dune protection du patrimoine historique ou en partie sur une telle protection, les autorisations durbanismes ncessaires la ralisation de la ZAC pourront tre soumises lavis de lABF. Aussi, il est recommand de se rapprocher en amont de lABF pour lui soumettre le programme de la ZAC et sassurer de son absence de rejet.

La chambre d'agriculture, l'Institut national de l'origine et de la qualit dans les zones d'appellation d'origine contrle et/ou le Centre national de la proprit forestire

Protection des espaces agricoles et forestiers

Si la cration de la ZAC a pour consquence de diminuer des espaces agricoles et/ou forestiers, il serait plus prudent pour la collectivit de consulter ces organes en amont (article R.123-17 du code de lurbanisme o consultation pralablement toute rvision du PLU) La prsence dactivits commerciales dans le primtre de la ZAC va ncessiter pour le constructeur une autorisation de la CDAC. Aussi et quand bien mme, cette autorisation ne sera ncessaire quau moment des autorisations de construire, il est recommand de se rapprocher de la CDAC. Il peut tre opportun de se rapprocher de cette commission, aux fins de vrifier que le site en question ne soit pas en instance dtre class.

CDAC

Autorisation en vue de limplantation dquipements commerciaux

Commission dpartementale de la nature, des paysages et de sites

Guides du Rseau SCET

23

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

5. Contenu du dossier de cration


Le contenu du dossier de cration de la ZAC est dcrit par le code de lurbanisme45. Sont exigs : un rapport de prsentation, un plan de situation, un plan de dlimitation du ou des primtres composant la zone, une tude dimpact.

Au surplus, le dossier devra prciser si la part communale ou intercommunale de la taxe damnagement sera ou non exigible dans la zone. 5.1. Le rapport de prsentation Le rapport de prsentation doit exposer lobjet et la justification de lopration, comporter une description de ltat du site et de son environnement, indiquer le programme global prvisionnel des constructions difier dans la zone, noncer les raisons pour lesquelles, au regard des dispositions durbanisme en vigueur sur le territoire de la commune et de linsertion dans lenvironnement naturel ou urbain, le projet faisant lobjet du dossier de cration a t retenu46. Un soin tout particulier doit tre apport sa rdaction, puisque linsuffisance du rapport de prsentation est sanctionne par le juge administratif. En effet, dans un arrt de 2009, le Conseil dtat a annul la dlibration approuvant le dossier de cration de la ZAC aux motifs que le rapport de prsentation tait insuffisant. Il ne comprenait pas une description de ltat du site et de son environnement47. Cet arrt avait t prcd dun jugement du Tribunal administratif de Nice qui avait galement annul la dlibration approuvant le dossier de cration de la ZAC en raison dune insuffisance du rapport de prsentation et notamment de lobjet et la justification de lopration et les raisons pour lesquels le projet a t retenu48. 5.2. Le plan de situation Linsertion dun plan de situation dans le dossier de cration de la ZAC doit permettre au pub lic didentifier avec prcision la dlimitation de la zone. Il est conseill de faire ressortir la localisation de cette zone et de faire apparatre les conditions de desserte ainsi que lemplacement des autres oprations projetes ou en cours de ralisation. 5.3. Le plan de dlimitation du ou des primtres La collectivit doit faire apparatre sur ce plan la dlimitation de la zone et ce dun seul trait. Dans lhypothse dune ZAC multisites, ce plan dlimite les diffrents primtres retenus. 5.4. Lexigibilit de la taxe damnagement Une exonration de la TA est toujours possible mais uniquement de la part communale ou intercommunale, lexclusion des parts dpartementale et rgionale (en Ile-de-France). Lexonration dpend du point de savoir si le financement de certains quipements est ou non mis la charge de lamnageur ou des constructeurs. Sur cette question, le code de lurbanisme49 distingue entre les ZAC de rnovation urbaine et les ZAC autres que de rnovation urbaine, sans toutefois prciser les critres de dfinition de chacune de ces catgories. Ainsi : ZAC autres que de rnovation urbaine : les quipements devant tre mis la charge de lamnageur ou du constructeur sont les voies et rseaux publics intrieurs la zone ainsi que le s espaces verts et les aires de stationnement correspondant aux seuls besoins des futurs habitants ou usagers de la zone. ZAC de rnovation urbaine : lamnageur ou le constructeur devra prendre en charge les voies d'accs aux immeubles inclus dans le primtre de rnovation et les rseaux qui leur sont rattachs, ainsi que les espaces verts et les aires de stationnement correspondant aux seuls besoins des habitants des immeubles concerns.

45 46 47

Article R.311-2 Article R.311-2 prcit CE, 3 septembre 2009, Commune Nort-sur-Erdre, n309162 48 TA Nice, 27 juin 1996, Association Aquavie-Trinit et a. c/ Commune de Trinit, n95.4103 49 Article R. 311-6

Guides du Rseau SCET

24

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Il ressort donc de ces dispositions que, ds lors quil sera mis la charge de lamnageur le cot des quipements prcits ci-dessus (quipements tertiaires), il y aura exonration de la TA pour la part communale ou intercommunale uniquement. En revanche, si le cot de ces quipements tertiaires nest pas mis la charge de lamnageur ou des constructeurs, il ne doit pas y avoir exclusion de la part communale ou intercommunale de la TA. Ainsi, il a t jug que la commune ayant pris sa charge une partie des voies intrieures et des espaces verts, cette partie ne pouvait tre mise la charge des constructeurs et ceux-ci ne pouvaient pas bnficier dune exonration de la TLE50. En consquence, loption entre TA et rgime alternatif ne relve pas du libre choix de la collectivit linitiative de la ZAC, mais de circonstances de fait propres chaque opration. Une apprciation au cas par cas de la nature des quipements publics mis la charge de lamnageur ou du constructeur doit tre effectue pour dterminer si la TA est exigible ou pas. Relevons que, pour quil y ait exonration de la TA, le code de lurbanisme51 prvoit que la liste des quipements publics mis la charge de lamnageur ou du constructeur peut tre complte par une dlibration du conseil municipal. Cette dlibration sera valable pour une priode de 3 ans. Il convient donc de vrifier avant la cration dune ZAC si une telle dlibration existe. 5.5. Ltude dimpact Ltude dimpact constitue le document essentiel du dossier de cration de la ZAC. Un soin tout particulier doit donc tre apport son laboration.

Le champ dapplication des tudes dimpact


Les ouvrages, travaux et amnagements soumis ou susceptibles dtre soumis une tude dimpact sont lists dans un tableau52 contenant 52 rubriques et prvoyant : les cas dans lesquels ltude dimpact est systmatiquement requise, les cas dans lesquels elle peut ltre au terme dune procdure de cas par cas conduite par lautorit administrative de lEtat comptente en matire denvironnement (le plus souvent la DREAL).

A dfaut de rentrer dans lune de ces rubriques, le projet ne fait lobjet daucune tude dimpact. Concernant plus particulirement les ZAC, les rubriques 33 et 34 attireront tout particulirement notre attention.

Catgories damnagements, douvrages et de travaux

Projets soumis tude dimpact

Projets soumis la procdure de cas par cas

33 Zones d'amnagement concert, permis d'amnager et lotissements situs sur le territoire d'une commune dote, la date du dpt de la demande, d'un PLU ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu ou d'une carte communale n'ayant pas fait l'objet d'une valuation environnementale permettant l'opration.

Travaux, constructions et amnagements raliss en une ou plusieurs phases, lorsque l'opration cre une SDP suprieure ou gale 40 000 mtres carrs ou dont le terrain d'assiette couvre une superficie suprieure 10 hectares.

Travaux, constructions ou amnagements raliss en une ou plusieurs phases, lorsque l'opration : soit cre une SDP suprieure ou gale 10 000 mtres carrs et infrieure 40 000 mtres carrs et dont le terrain d'assiette ne couvre pas une superficie suprieure ou gale 10 hectares, soit couvre un terrain d'assiette d'une superficie suprieure ou gale 5 hectares et infrieure 10 hectares et dont la SDP cre est infrieure 40 000 mtres carrs.

50 51 52

CE, 18 janvier 1993, M.TETE, n80170 Article L.311-7 Annex larticle R.122-2 du code de lenvironnement

Guides du Rseau SCET

25

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

34 Zones d'amnagement concert, permis d'amnager et lotissements situs, la date du dpt de la demande, sur le territoire d'une commune dote ni d'un PLU ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, ni d'une carte communal.

Travaux, constructions ou amnagements raliss en une ou plusieurs phases, lorsque l'opration cre une SDP suprieure ou gale 40 000 mtres carrs ou dont le terrain d'assiette couvre une superficie suprieure ou gale 10 hectares.

Travaux, constructions ou amnagements raliss en une ou plusieurs phases, lorsque l'opration : soit cre une SDP suprieure ou gale 3 000 mtres carrs et infrieure 40 000 mtres carrs et dont le terrain d'assiette ne couvre pas une superficie suprieure ou gale 3 hectares, soit couvre un terrain d'assiette d'une superficie suprieure ou gale 3 hectares et infrieure 10 hectares et dont la SDP cre est infrieure 40 000 mtres carrs.

Le champ dapplication de ltude dimpact peut tre schmatis de la sorte :

Permis damnager, lotissement et ZAC sur une commune dote dun PLU ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu ou d'une carte communale n'ayant pas fait l'objet d'une valuation environnementale permettant l'opration.

Emprise > 10 hec

SDP (surface de plancher) prvue 40.000 m

Etude dimpact systmatique

Emprise 10 hec et 10.000 m SDP < 40.000 m

SDP < 40.000 m et 5 hec emprise < 10 hec

Etude dimpact si dcision en ce sens de la DREAL

Une prcision doit tre apporte concernant la notion dvaluation environnementale des documents durbanisme. La rubrique 33 vise les ZAC, permis damnager et lotissement situs sur le territoire dune commune dote la demande de la demande dun PLU, dun document durbanisme en tenant lieu ou dune carte communale nayant pas fait lobjet dune valuation environnementale permettant lopration . Cette prcision laisse penser que certaines ZAC nauraient pas faire lobjet pralablement dune tude dimpact, et ce quelles que soient les caractristiques de lopration. Cette conclusion est nuancer et apprhender avec circonspection. En effet, il ne suffit pas que le PLU, le document en tenant lieu ou la carte communale aient fait lobjet dune valuation environnementale, encore faut-il que cette valuation permette lopration. Aussi, lvaluation environnementale relative au document durbanisme doit lavoir prvue et value.

Guides du Rseau SCET

26

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Relevons toutefois une difficult cette exigence : une valuation environnementale ne permet pas en elle-mme une opration. Les hypothses o non seulement le principe dune ZAC mais aussi les caractristiques prcises so nt prvues ds llaboration du PLU relveront quasiment du cas dcole. Cette disposition est donc interprter de manire restrictive et une saisine, pour avis de la DREAL, serait recommander en pareille situation. Une absence irrgulire dtude di mpact fragilisera la lgalit de lacte de cration de la ZAC et donc lensemble des actes pris pour sa ralisation (dclaration dutilit publique (DUP), PEP, dcision de signer la concession damnagement...).

cf infra pour les dveloppements relatifs au complment ltude dimpact.


Organisation de la procdure de cas par cas
La procdure sera conduite le plus souvent par la DREAL, sur la base dun formulaire de demande dexamen au cas par cas dont le contenu est prcis par arrt ministriel. Lautorit administrative de lEtat comptente en matire denvironnement dispose dun dlai de trente cinq jours compter de la rception du formulaire complet pour informer, par dcision motive, le ptitionnaire ou le matre douvrage de la ncessit ou non de raliser une tude dimpact. Labsence de rponse au terme de ce dlai vaudra obligation de raliser une tude dimpact.

Ltude dimpact est-elle soumise la tenue dune enqute publique ?


Le dossier de cration dune ZAC nest pas soumis enqute publique, y compris en ce qui concerne ltude dimpact qui est rendue obligatoire53. La loi portant engagement national pour lenvironnement ne modifie pas cette conclusion. Si tout projet soumis tude dimpact doit donner lieu enqute publique environnementale54, la mme disposition exclut expressment la dcision de crer une ZAC du champ dapplication de cette disposition. Toutefois, lorsquest organise une enqute publique concernant une ZAC, ltude dimpact de la ZAC ainsi que ses complments ventuels doivent tre joints tout dossier denqute publique concernant lopration damnagement ralise dans la zone55. Compte tenu de la rdaction de cet alina, il convient den faire une lecture extensive. Ainsi, tout dossier denqute publique relatif la ZAC (enqute pralable la DUP, enqute relative la rvision ou la modification du document durbanisme et mme enqute parcellaire) doit comprendre ltude dimpact de la ZAC, ses complments ventuels, et lavis de lautorit environnementale correspondant.

Faut-il organiser une procdure de mise disposition de ltude dimpact ?


La procdure de mise disposition est prvue par le code de lurbanisme56, lorsque le projet de construction, de travaux, douvrage ou damnagement ncessitant une tude dimpact nest pas soumis une enqute publique ou une autre procdure de consultation du public. Ces nouvelles dispositions issues de la loi ENE crent ainsi une obligation, pour le ptitionnaire ou le maitre douvrage de tout projet de construction, de travaux, douvrages ou damnagements dorganiser une mise disposition au public de ltude dimpact. Dans ce cas, il sera ncessaire de dlibrer pour prciser les modalits de la mise disposition, pour tirer le bilan de cette mise disposition et enfin pour dfinir les modalits de la mise disposition du bilan de cette mise disposition. Prcisons que lorsque le matre douvrage est une collectivit ni la loi ni le dcret ne prcisent explicitement si les modalits de la mise dispositions doivent tre prises par une dlibration. A linverse dailleurs, aucune dlgation ni aucun pouvoir spcial nest confr au maire en ce sens. Sagissant au moins de la ZAC, lanalyse des dispositions du code de lenvironnement57 conduit

53 54 55

En application de larticle R. 311-2 du code de lurbanisme Article L123- 1 nouveau du Code de lenvironnement Article R. 311-7 du Code de lurbanisme 56 Dispositions de larticle L.122-1-1 57 Article L.122-1

Guides du Rseau SCET

27

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

considrer que lorgane dlibrant de la collectivit linitiative de la cration, galement comptent pour approuver le dossier de cration devra galement dlibrer sur ces modalits de mise disposition.

Le bilan de la mise disposition peut-il tre tir en mme temps et dans la mme dlibration que le bilan de la concertation et la cration de la ZAC ?
La rdaction du code de lenvironnement58 ne semble pas sopposer ce que le bilan de la mise disposition soit insr dans la mme dlibration tirant le bilan de la concertation, approuvant le dossier de cration de la ZAC et crant cette dernire. A linverse aucune disposition ne lautorise expressment, comme cest le cas pour le bilan de la concertation et la cration de la ZAC59. La prudence recommande donc, dans lattente dune autorisation par le juge administratif, de faire deux dlibrations distinctes. Nanmoins, et mme si aucun texte ne ladmet, mais linverse aucun texte ne lempche, ces deux dlibrations pourraient tre prises successiv ement au cours du mme conseil municipal : en premier lieu, approbation de la dlibration tirant le bilan de la mise disposition ; en second lieu, approbation de la dlibration tirant le bilan de la concertation, approuvant le dossier de cration de la ZAC et crant la ZAC.

La procdure de cadrage pralable


Comme rappel ci-avant, ltude dimpact est le document le plus important du dossier de cration de la ZAC, mais galement celui qui est le plus dlicat laborer. Il ne doit souffrir daucune ins uffisance, sous peine dannulation de la dlibration crant la ZAC. Cette procdure de cadrage pralable permet au matre douvrage de recueillir des informations utiles la conception de ltude dimpact. Concrtement, cette procdure consiste adresser une demande en ce sens la DREAL, le plus souvent, et au directeur gnral de lagence rgionale de sant pour le volet sant de ltude dimpact. Cette demande devra comprendre : les principaux enjeux environnementaux du projet, ses principaux impacts,

quand le projet sinsre dans le cadre dun programme de travaux, ses liens fonctionnels avec dautres travaux, ouvrages ou amnagements. A lissue de cette demande, la DREAL communiquera un avis la collectivit indiquant : les zonages, schmas et inventaires relatifs la ou aux zones susceptibles dtre affectes par le projet, les autres projets connus avec lesquels les effets cumuls devront tre tudis, la ncessit dtudier, le cas chant, les incidences notables du projet sur lenvironnement dun autre Etat, la liste des organismes susceptibles de fournir au environnementales utiles la ralisation de ltude dimpact, ptitionnaire des informations

le primtre appropri pour ltude de chacun des impacts du projet.

Le recours cette procdure de cadrage pralable est vivement conseill. Elle constitue un lment de consolidation de la fiabilit juridique de ltude dimpact, dans la mesure o ses auteurs seront clairs sur les investigations mettre en uvre, du point de vue de ladministration. Nanmoins, cela ne constitue pas une assurance pour la collectivit dobtenir un avis favorable par la suite de la part de la DREAL.

6. Approbation du dossier de cration


6.1. Personne publique ayant la comptence pour approuver le dossier de cration Comme vu prcdemment (voir 1, page 16), lapprobation de la cration de la ZAC ressortira de la comptence de la commune ou de lEPCI comptent ayant pris linitiative de la cration.

58 59

Articles L.122-1-1 et R.122-11 Article R.311-2 du code de lurbanisme

Guides du Rseau SCET

28

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Cest le cas le plus frquent. Et, dans une telle hypothse, la dlibration approuvant le dossier de cration de la ZAC portera cration de celle-ci. En revanche, si la personne publique ayant pris linitiative de la ZAC nest pas comptente pour la crer, elle devra adresser le dossier de cration la personne publique comptente pour la crer. La cration de la ZAC est approuve par lorgane dlibrant de la personne publique comptente (commune ou EPCI), sauf lorsquil sagit de lEtat. Dans une telle hypothse, il appartiendra au prfet de crer la ZAC aprs avis de la ou des communes concernes ou de lEPCI comptent

Avis de la commune ou EPCI - dlai de 3 mois

Exemple dune ZAC dpartementale

6.2.Les mesures de publicit Les mesures de publicit de lacte de cration de la ZAC sont les suivantes60 : affichage en mairie pendant un mois ou au sige de lEPCI comptent et dans ce cas dans les mairies des communes membres concernes ; mention de cet affichage en caractres apparents dans un journal diffus dans le dpartement dans les communes de 3500 habitants et plus ou dans un EPCI comportant au moins une commune de 3500 habitants et plus, publication de lacte crant la ZAC au recueil des actes administratifs.

Sil sagit dun arrt prfectoral, celui-ci est publi au recueil des actes administratifs de lEtat dans le dpartement. Chacune de ces formalits de publicit doit mentionner le ou les lieux o le dossier peut tre consult.

60

En application de larticle R.311-5 du code de lurbanisme

Guides du Rseau SCET

29

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

7. Les effets de la cration


Les effets juridiques de la cration dune ZAC sont les suivants : Cration dun droit de dlaissement : les propritaires de terrains situs dans le primtre de la ZAC peuvent demander la collectivit publique qui a pris linitiative de la cration de la z one dacqurir leur terrain, sans que la collectivit puisse chapper lobligation dacqurir la collectivit publique comptente peut surseoir statuer sur les demandes dautorisation durbanisme ds lors que les travaux, constructions ou installations sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onreuse la ralisation de la ZAC. Ce sursis statuer doit tre motiv et ne doit pas excder deux ans. la collectivit publique comptente aura galement la possibilit de signer la concession damnagement. la commune peut exclure du champ dapplication du droit de premption urbain les cessions ralises dans le cadre de la ZAC pour une dure maximale de cinq ans compter du jour o la dlibration est excutoire. les divisons de terrains effectues par lamnageur sont exclues du champ dapplication du lotissement. si la taxe damnagement nest pas exigible dans le primtre de la ZAC, celle-ci ne pourrait pas tre rclame lors de la dlivrance des autorisations durbanisme (permis damnager, permis de construire, permis de construire modificatif, dclaration pralable...). Il sera donc appliqu le rgime des participations.

En revanche, la cration de la ZAC nest pas une autorisation en soi de raliser les travaux. Lamnageur ne pourra pas sexonrer des autorisations durbanisme ou des autorisations relevant dautres lgislations (police de leau...) pour raliser ces travaux.

II. La phase de ralisation


1. Contenu du dossier
Le contenu du dossier de ralisation de la ZAC est dcrit par le code de lurbanisme61. Les pices requises sont : le projet de programme des quipements publics, le projet de programme global des constructions raliser dans la zone, les modalits prvisionnelles de financement de lopration damnagement chelonnes dans le temps,

Le dossier de ralisation pourra complter en tant que de besoin ltude dimpact. 1.1 Le projet de programme des quipements publics Le code de lurbanisme ne dfinit pas ce que lon entend par programme des quipements publics . Nous pouvons toutefois admettre que le projet de programme des quipements publics comprend lensemble des quipements ncessaires lamnagement et lquipement de la ZAC tant dans le primtre de la ZAC quen dehors. Il est important que lensemble des quipements raliser dans le cadre de la ZAC soit mentionn dans le programme des quipements publics. A dfaut, les quipements publics non prvus ne pourront pas tre raliss et financs dans le cadre de la ZAC. Ils ne pourront donc pas figurer dans le bilan et donc tre mis la charge des constructeurs. Il arrive rgulirement que certains quipements publics raliser dans le cadre de la ZAC relvent de la comptence et du financement de collectivits ou dEPCI autres que la collectivit publique linitiative de la cration de la ZAC. Dans une telle hypothse, le dossier de ralisation de la ZAC devra comprendre les pices faisant tat de leur accord sur le principe de la ralisation de ces quipements, les modalits de leur incorporation dans leur patrimoine et, le cas chant, sur leur participation au financement.

61

Article R.311-7

Guides du Rseau SCET

30

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Cet accord doit-il respecter des formalits particulires ?


Le code de lurbanisme ne donne pas de prcisions quant la forme de cet accord. Il se contente seulement dindiquer que le dossier de ralisation doit comprendre les pices faisant tat de laccord de ces personnes publiques 62. La jurisprudence semble peu exigeante quant la forme de cet accord. Ainsi, un simple accord notifi par la collectivit en assurant la matrise douvrage la collectivit publique linitiative d e la cration de la ZAC suffit63. Le mme arrt ajoute que la circonstance selon laquelle le conseil gnral aurait arrt le programme des travaux par une dcision postrieure la dlibration approuvant le dossier de ralisation de la ZAC est sans effet sur la rgularit de celle-ci. De la mme manire, la Cour administrative dappel de Paris a jug que la circonstance selon laquelle cet accord ne figurait pas dans le dossier de ralisation ds sa constitution nest pas de nature rendre irrgulire la dlibration approuvant le programme des quipements publics. Il appartient seulement au conseil municipal de sassurer, avant dapprouver le programme des quipements publics, que cet accord a t recueilli64. Toutefois, il semble prudent de rgulariser les accords donns de faon informels par une dlibration de lorgane dlibrant actant son accord quant la ralisation, au financement et lincorporation dans leur patrimoine de ces quipements, sauf dlgation expresse accord lexcutif.

1.2 Le projet de programme global des constructions Le code de lurbanisme65 ne prcise pas la notion de projet de programme global des constructions. Nanmoins et selon toute vraisemblance, le programme global des constructions doit dfinir la surface de plancher (SDP) globale de lopration. De la mme manire, il indique la rpartition entre les diffrentes destinations difier dans la ZAC66 : habitat, commerce, artisanat, bureaux, hbergement htelier, industrie, exploitation agricole ou forestire, fonction dentrept et service public ou dintrt collectif. Une distinction peut galement tre tablie entre les logements sociaux et les autres types de logements. 1.3. Les modalits prvisionnelles de financement de lopration damnagement Le code de lurbanisme ne dfinit pas le contenu des modalits prvisionnelles d e financement de lopration chelonnes dans le temps. Malgr cette absence de prcision, nous relevons que les modalits prvisionnelles de financement de lopration prsentent une traduction chiffre du projet damnagement et dcrivent le cheminement financier de la ralisation de la ZAC 67. A ce titre, elles constituent un bilan de lopration damnagement adoss sur le programme physique de lopration, lchancier prvisionnel de ralisation et le plan de financement prvisionnel. Ce bilan devra comprendre les dpenses (acquisition du foncier, cot des travaux et tudes ncessaires la ralisation de lopration damnagement, rmunration de lamnagement et tous les autres frais lis lopration) et les recettes (vente du foncier). Ce bilan prvisionnel ne reprsente quune hypothse parmi dautres et son caractre prvisionnel conduit le juge administratif tre relativement souple en cas derreurs ou domissions. Toutefois, cette erreur ou cette omission ne doit pas tre telle quelle bouleverserait lquilibre gnral de lopration. Ainsi lvaluation optimiste de lacquisition des terrains et leur prix de revente nest pas de nature vicier la rgularit de la procdure, compte tenu de la trs faible surface de cette zone qui na ains i affecte que sensiblement le bilan financier de l'opration68.

62 63

Article R.311-7 du code de lurbanisme CE, 19 juin 1996, Commune de Bois Guillaume, n151809 accord notifi par le prsident du conseil gnral au maire de BoisGuillaume et relatif notamment la prise en charge desdits travaux par le dpartement 64 CAA Paris, 16 novembre 2000, Commune de Suresnes, n99PA02538 65 Article R.311-7 66 Au regard de larticle R.123-9 du code de lurbanisme 67 Cf. JC Bonichot, concl. ss CE 3 novembre 1997 68 CE, 10 juillet 1996, Association de dfense des propritaires et ayants droits du polygone nord Perpignan, n151729

Guides du Rseau SCET

31

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Dans un arrt un peu plus ancien que le prcdent, le Conseil dEtat a jug dans le mme sens, savoir que la sensible sous-estimation du cot des travaux concernant le comblement ou lamnagement des galeries souterraines qui nest apparue qu'aprs des tudes plus pousses, n'a pas, compte tenu de la masse des autres dpenses prvues, altr sensiblement l'quilibre financier de l'opration tel qu'il tait prsent au public par ce document 69. Ce bilan permet de justifier les participations verses par les constructeurs. 1.4. Le complment ltude dimpact Le Code de lurbanisme70 dispose que le dossier de ralisation complte, en tant que de besoin, le contenu de ltude dimpact du dossier de cration de la ZAC mentionne par le mme code71, notamment en ce qui concerne les lments qui ne pouvaient tre connus au moment de la constitution du dossier de cration . La possibilit de complter ltude dimpact au stade du dossier de ralisation na que pour objectif dintgrer les effets sur lenvironnement du programme des quipements publics et des adaptations apportes au programme de constructions. Pour cette raison, les complments susceptibles dtre apports ltude dimpact dans le dossier de ralisation ne peuvent pas permettre de complter les insuffisances de ltude dimpact figurant dans le dossier de cration. Cette prise de position a t confirme par les juges du fond qui ont considr que ltude dimpact peut tre complte au stade de lapprobation du dossier de ralisation de la ZAC, la condition que ces complments naient pas t connus au stade du dossier de cration de la ZAC. Les carences ou les insuffisances de ltude dimpact ne peuvent pas tre combles par le dossier de ralisation de la ZAC72. Il nexiste aucun moyen de remdier au vice rdhibitoire que constitue linsuffisance ou la carence de ltude dimpact insre au dossier de cration de la ZAC.

2. Articulation entre la ZAC et les rgles durbanisme communales et supra communales


2.1. La ZAC et le PLU Il existe une indpendance totale entre la procdure de ZAC et les dispositions du PLU et les textes nimposent aucune contrainte quant lenchanement chronologique de ces deux procdures. Cette indpendance est apparue en premier lieu, dans un arrt du Conseil dEtat de juillet 2011. Appel se prononcer sur le point de savoir si lacte de cration de la ZAC devait dtre compatible avec le PLU, le Conseil dEtat a rpondu par la ngative 73. Le juge administratif a ainsi considr, conformment larticle R.311-6 du code de lurbanisme, que le lien entre le document durbanisme et la ZAC ne doit tre examin quau moment de la ralisation des quipements et des amnagements de la ZAC. En mentionnant le moment de la ralisation des quipements et amnagements de la ZAC, le Conseil dEtat semblait considrer que les rgles du PLU devaient tre respectes au moment de lexcution des travaux raliser et non pas au moment dun acte de procdure de la ZAC. Ce raisonnement fut confirm par la suite et de manire trs claire dans un avis de juillet 2012, au terme duquel il indique que le dossier de ralisation de la ZAC et le programme des quipements publics ne sont pas tenus de respecter le rglement du doc ument durbanisme applicable au moment de leur approbation74. Autrement dit, le dossier de ralisation de la ZAC et le programme des quipements publics peuvent tre chronologiquement approuvs avant ladaptation du document durbanisme applicable. Cette solution sinscrit dailleurs dans la logique des objets respectifs de lacte de cration et de ralisation de la ZAC, dans la mesure o ni lun ni lautre ne produit deffet juridique sur les conditions dutilisation du droit des sols.

69 70

CE, 12 octobre 1988, M.Y c/ Ville de Meudon, n50365 Article R. 311-7 71 Article R. 311-2 72 CAA, Nantes, 14 novembre 2011 SCI MARSUD, CAA Versailles, 3 aot 2010, Noisy le Grand ; CAA Bordeaux, 4 mai 2009 Communaut dagglomration de la Rochelle 73 CE, 26 juillet 2011, Socit Innov Immo, n 320457 74 CE, 4 juillet 2012, Biglione, n356221

Guides du Rseau SCET

32

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

En thorie, la procdure dadaptation du PLU peut intervenir avant, pendant ou aprs lacte de cration ou lacte de ralisation de la ZAC. Le seul impratif pos par lavis du Conseil dEtat en date du 4 juillet 2012 est que les autorisations durbanisme individuelles qui ont pour objet les travaux damnagement et dquipements ne soient pas raliss avant la modification ou la rvision du PLU. Il nen reste pas moins que sur le point de la pertinence oprationnelle, il est opportun de combiner lapprobation des nouvelles dispositions du PLU avec lapprobation du dossier de ralisation de la ZAC. En effet, cest lavance du dossier de ralisation qui permet de localiser dans le PLU les principaux quipements publics et espaces verts, et inversement, ce nest quune fois la localisation et les caractristiques des principaux quipements publics identifis que le programme des quipements publics peut tre approuv avec la certitude que les quipements sont bien autoriss par le PLU. Par ailleurs, lventuelle adaptation tardive du document durbanisme peut faire perdre la possibilit pour lautorit charge dinstruire des demandes dautorisation de construire surseoir statuer pendant deux ans. Dans une telle hypothse, des constructions ne correspondant pas la cohrence urbanistique et architecturale souhaite de la zone pourraient tre implantes. En outre, lapprobation du programme des quipements publics et du dossier de ralisation de la ZAC pourrait tre retarde dans le cas o il serait fait application de larti cle L.123-3 du code de lurbanisme prcit. Il demeure donc utile, lorsque le document durbanisme applicable doit tre adapt pour remplir les obligations de cet article, que ladaptation du document durbanisme soit ralise simultanment lapprobation du dossier de ralisation de la ZAC. Enfin, sil sera dsormais possible de dfendre le principe de labsence de subordination de lacte de cration aux rgles du PLU, il nen demeure pas moins que crer une ZAC sur des espaces protges en raison soit de leur valeur pour lactivit agricole soit de leurs qualits cologiques et/ou pays agres demeurera prilleux. De cette faon, il faut rserver le cas dans lequel lacte de cration serait en contradiction flagrante avec le PADD du PLU. Dans ces situations, le juge administratif pourrait sanctionner, sinon le non-respect des rgles du PLU elles-mmes, du moins lerreur manifeste dapprciation.

Quelle est la procdure adquate pour faire voluer le PLU dans lhypothse o, hors DUP, la collectivit territoriale qui cre la ZAC na pas la comptence en matire de PLU ?
Le code de lurbanisme75 prvoit que lorsque la ralisation d'une opration d'amnagement, prsentant un caractre d'intrt gnral, ncessite une mise en compatibilit d'un PLU, ce projet peut faire l'objet d'une dclaration de projet. Cette procdure est notamment applicable dans lhypothse o cette opration damnagement est ralise par une collectivit territoriale, qui nest pas comptente en matire de PLU. En consquence, la collectivit procdera une mise en compatibilit du PLU, aux fins de rendre le projet ralisable. La procdure peut tre rsume de la sorte :

75

Article L.123-14

Guides du Rseau SCET

33

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Pour plus dinformation sur lvolution des PLU, consulter le Dossier Rforme des procdures
dvolution des documents durbanisme : des procdures au service du projet urbain ? 2.2.La ZAC et le SCOT La cration dune ZAC nest pas subordonne lexistence dun SCOT. Par contre, les oprations damnagement que sont les ZAC doivent tre compatibles avec le document dorientation et dobjectifs des schmas de cohrence territoriale et des schmas de secteur76. Larticulation entre la ZAC et les anciens schmas directeurs transposable aux SCOT a donn lieu un contentieux important, et notamment : annulation de la ZAC de la Porte Maillot , Paris, au motif que, eu gard limportance des superficies de bureaux et dquipements tertiaires, de lordre de 130 000 m, dont la construction est prvue lintrieur de la ZAC, et quelle que soit lampleur des oprations engages par la ville de Paris lEst de son territoire, le projet dont il sagit ne peut tre regard comme compatible avec lune des options fondamentales du Schma Directeur , en lespce la volont du dveloppement des logements sur lOuest de Paris77 ; compatibilit de la ZAC Paris Seine Rive Gauche au Schma Directeur au motif dune part que le PAZ ne peut tre regard comme incompatible avec les dispositions de ce Schma Directeur sur le dveloppement des logements notamment sociaux et dautre part que ce plan nest pas incompatible avec les orientations gnrales du Schma Directeur relatives laccroissement des espaces verts 78.

2.3. La ZAC et le SDRIF Le juge administratif a annul plusieurs reprises la cration dune ZAC aux motifs que celle -ci ntait pas compatible avec le SDRIF79. Aussi, toute cration de ZAC en Ile-de-France devra tre compatible avec le SDRIF. 2.4. La ZAC et les autres normes

La loi littoral
Le Conseil dtat a annul de nombreuses oprations damnagement et de no mbreux PAZ en raison dune non-conformit de la ZAC avec la loi littoral 80. Il en ira de mme si les modifications apportes au POS ou au PLU pour permettre la ralisation de la ZAC devaient ne pas tre conformes aux dispositions particulires au littoral. La cration dune ZAC dans les communes soumises la loi littoral devra ainsi respecter le principe de dveloppement de lurbanisation en continuit des agglomrations et hameaux existants ou, dans le cadre de hameaux nouveaux intgrs lenvironnement. Compte tenu de la subjectivit de cette disposition, la cration dune ZAC dans un espace concern par la loi littoral devra par voie de consquence tre analyse avec dinfinies prcautions.

La loi montagne
La ZAC doit respecter les principes damnagement en zone de montagne, qui portent sur la ncessaire prservation des terres ncessaires au maintien et au dveloppement des activits agricoles, pastorales et forestires. ce titre, lurbanisation doit se raliser en continuit avec les bourgs, villages, hameaux, groupes de constructions traditionnelles ou dhabitations existants, sauf lorsque la ZAC porte sur la ralisation dinstallations ou dquipements publics incompatibles avec le voisinage des zones habites. Une attention particulire doit tre apporte au dossier de ZAC afin de justifier et motiver cette notion de continuit avec lurbanisation existante. Mais le plus souvent, en zone de montagne, la ZAC sinscrit non pas en continuit avec lurbanisation existante, mais dans le cadre drogatoire dune unit touristique nouvelle (UTN).

76 77

Article L.122-1-15 du code de lurbanisme CE, 8 novembre 1993, Ville de Paris, req. n 127034 et dans mme sens CE, 3 avril 1998, Socit pour ltude, la protection et lamnagement de la nature en Touraine, req. n 133 333, 133 334, 133 384 78 CE, 3 dcembre 1993, Ville de Paris, req. n 146710 79 Voir titre dillustration CE, 26 mai 1993, Letellier, n93088 80 Voir notamment CE, 12 fvrier 1993, Commune de Gassin

Guides du Rseau SCET

34

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

ZAC et directive territoriale damnagement (DTA), directive territoriale damnagement et de dveloppement durable (DTADD)
Lorsquune DTA existe81 et en labsence de SCOT, la ZAC ainsi que le document durbanisme doivent tre directement compatibles avec elles82. Les DTA ont disparues en 2010 pour laisser la place aux DTADD. Les rgles dopposabilits sont diffrentes. En effet, dsormais, les projets de protection des espaces naturels et agricoles ou forestiers, ou des espaces soumis des risques inscrits dans la directive, les constructions, travaux, installations ou amnagements ncessaires la mise en uvre de la directive peuvent devenir opposables ces documents durbanisme si et seulement si le prfet dcide de les qualifier de projet dintrt gnral83. A dfaut, les DTADD ne seront pas opposables.

ZAC et schma de mise en valeur de la mer


Les documents durbanisme doivent tre compatibles avec leurs orientations mais les SMVM ne sont pas opposables aux autorisations doccuper et dutiliser le sol. Ils ont nanmoins valeur de document durbanisme pour le Conseil dtat. Il convient donc den tenir compte lors de la cration de la ZAC.

ZAC et inventaires cologiques


A dfaut dtre directement opposables, les lments contenus dans ces inventaires peuvent avoir des effets juridiques sur les dcisions conc ernant lurbanisme, notamment les documents durbanisme (schmas directeurs, SCOT, PLU, POS, PAZ), ainsi que lors de la cration dune ZAC. La ZNIEFF peut constituer un indice pour le juge lorsquil doit apprcier la lgalit dun acte administratif. Le juge a ainsi t amen annuler sur la base de lerreur manifeste dapprciation la dlibration ayant cr une ZAC sur une ZNIEFF84.

ZAC et mesures de protection du patrimoine architectural et urbain et monuments historiques


Aucune disposition ninterdit linclusion dune ZAC dans un primtre de protection du patrimoine historique. Il en est de mme pour les secteurs sauvegards85. Toutefois, les rgles de ces secteurs pourraient aller lencontre de cette procdure. Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur des secteurs sauvegards (PSMV) constitue un document durbanisme se substituant au POS ou au PLU. Il convient donc de le prendre en compte lors de la cration de la ZAC. Si les Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) ne constituent pas des documents durbanisme, au sens de lavis du Conseil dtat en date du 7 janvier 1997, mais une liste de servitudes applicables lintrieur dun primtre dlimit et qui simposent au PLU ou au POS. Ds lors, la cration dune ZAC dans une ZPPAUP pourrait tre annule sur la base de lerreur manifeste dapprciation dans lhypothse o le projet damnagement serait incompatible avec les objectifs et prescriptions de la ZPPAUP. Ainsi, tant le programme de la ZAC que les dispositions du rglement durbanisme adapt pour permettre la ralisation de ladite ZAC doivent par voie de consquence respecter les prescriptions de la ZPPAUP. Le mme raisonnement sappliquera sagissant des relations entre une ZAC et une Aire de Mise en Valeur de lArchitecture et du Patrimoine (AMVAP)86.

81 82

A ce jour il y a en 6 sur le territoire national qui ont t approuves ArticleL.111-1-1 du code de lurbanisme 83 Article L.113-4 du code de lurbanisme 84 CAA Lyon, 31 dcembre 1996, Association dinformation et de dfense de lenvironnement, n 93LY01323 . Dans cette dcision le juge a estim que la cration dans une ZNIEFF de type II dune ZAC comportant 56 000 m de SHON et induisant l arrive de plus de 3 000 habitants constituait une erreur manifeste dapprciation 85 Crs en application des articles L. 313-1 et suivants du Code de lurbanisme 86 Cre en application des nouveaux articles L. 642-1 et suivants du Code du patrimoine, issus de la loi portant engagement national pour lenvironnement

Guides du Rseau SCET

35

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

3. Elaboration et approbation du dossier de ralisation de la ZAC approbation du programme des quipements publics
3.1 Elaboration du dossier de ralisation de la ZAC La personne publique qui a pris linitiative de la cration de la ZAC constitue le dossier de ralisation87. 3.2. Approbation du dossier de ralisation de la ZAC et du programme des quipements publics Une fois le dossier de ralisation de la ZAC constitu, il convient de lapprouver. Nanmoi ns, il doit demeurer lesprit que le code de lurbanisme prvoit dune part, lapproba tion du dossier de ralisation88 et dautre part, celle du programme des quipements publics89 et ceci, bien que le projet de programme des quipements publics constitue un lment du dossier de ralisation (cf infra). Aussi, deux dlibrations distinctes seront ncessaires. Mais elles pourront tre prises au cours de la mme sance municipale ou communautaire, dans le cas o les deux dossiers peuvent tre approuvs par la mme personne publique. Le dossier de ralisation est approuv par lorgane dlibrant de la personne publique qui a pris linitiative de la ZAC, sauf lorsque cette personne est lEtat. Dans une telle hypothse, il appartiendra au prfet dapprouver le dossier de ralisation de la ZAC. De son ct, le programme des quipements publics est approuv par la collectivit publique (commune ou EPCI) comptente pour approuver la cration de la ZAC, sauf lorsque cette comptence relve du Prfet (ZAC dpartementale, rgionale, dans une OIN...). Dans une telle hypothse, il appartiendra au Prfet dapprouver le PEP par arrt. Notons que si la personne publique ayant pris linitiative de la ZAC nest pas comptente pour approuver le programme des quipements publics, elle devra adresser le dossier de ralisation accompagn de la dlibration lapprouvant la personne publique comptente pour crer la ZAC. Une particularit persiste pour le Prfet, puisque ce dernier, avant dapprouver le programme des quipements publics devra saisir le conseil municipal de la commune sur le territoire de laquelle il est envisag de crer la zone ou lorgane dlibrant de lEPCI comptent en vue dmettre un avis dans le dlai de 3 mois rception du dossier de cration. Pass ce dlai, lavis est rput favorable.

Avis de la commune ou EPCI - dlai de 3 mois

Exemple dune ZAC dpartementale

87 88 89

Application de larticle R.311-7 du code de lurbanisme, Article R.311-8 du code de lurbanisme Article R.311-9 du code de lurbanisme

Guides du Rseau SCET

36

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

INITIATIVE

INITIATIVE

Etat Rgion Dpartement

Commune EPCI comptente

Avis Commune ou EPCI

Constitution du dossier de cration de la ZAC

Constitution du dossier de cration de la ZAC par la commune ou lEPCI comptent

CREATION

Approbation du dossier de cration de la ZAC par la personne linitiative de la ZAC

Approbation du dossier de cration de la ZAC

Transmission du dossier lEPCI quand il est comptent pour la cration de la ZAC

Cration de la ZAC par arrt prfectoral

Cration de la ZAC

Avis Commune ou EPCI

Constitution du dossier de ralisation de la ZAC

Constitution du dossier de ralisation de la ZAC

REALISATION

Approbation du dossier de ralisation de la ZAC par la personne linitiative de la ZAC

Approbation du dossier de ralisation de la ZAC

Transmission du dossier lEPCI quand il est comptent

Approbation du PEP par arrt prfectoral

Approbation du PEP

Guides du Rseau SCET

37

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Est-il possible lors dune mme sance du conseil municipal dapprouver le dossier de cration de la ZAC et le dossier de ralisation ?
La loi SRU a supprim la procdure de cration-ralisation de la ZAC qui existait avant son entre en vigueur. Certains auteurs, tout en constatant la suppression formelle de cette possibilit, nexcluent toutefois pas au conditionnel toutefois que lapprobation lors dune mme sance des dossiers de cration et de ralisation soit juridiquement envisageable. Nous restons toutefois prudents par rapport cette analyse pour les raisons suivantes : Les effets juridiques attachs la cration de la zone ont pour point de dpart l'excution de l'ensemble des formalits de publicit prvues au deuxime alina ci-dessus. Pour l'application du prsent alina, la date prendre en compte pour l'affichage en mairie ou au sige de l'tablissement public de coopration intercommunale comptent est celle du premier jour o il est effectu 90. Au regard du droit administratif gnral, la dlibration crant la ZAC ne prsente un caractre excutoire qu partir de lexcution de s formalits de publicit. La ZAC est ce quil convient de qualifier dopration complexe. Lopration complexe, telle quelle est apprhende par le juge administratif, conduit faire de la ZAC une opration dont les diffrents lments sont lis les uns aux autres et qui doivent respecter un ordre logique au regard de la conception qu le juge. Cette chane dillgalit entre lacte de cration et les autres actes de la ZAC dont le non-respect pourrait entacher dillgalit lensemble de la procdure sur la base dune illgalit entachant lacte de cration91. Il faut, enfin, noter que, de jurisprudence constante, et par analogie, le juge administratif annule les contrats administratifs signs par la personne publique habilite, lorsque la signature intervient avant la transmission de la dlibration autorisant cette autorit signer le contrat. Partant de cette conception retenue par le juge administratif, il convient de considrer que le dossier de ralisation ne peut tre approuv que lorsque la ZAC existe , savoir que les formalits de publicit ont t ralises.

En ltat actuel de notre analyse, lapprobation lors dune mme sance du bilan de la concertation, du dossier de cration, du dossier de ralisation et du programme des quipements publics nous parat, pour ces raisons, source de contentieux. A toutes fins utiles, prcisons quen termes de planning oprationnel, cette possibilit dune cration-ralisation ne permet, en ralit, pas de gagner du temps. 3.3. Mesures de publicit Les mesures de publicit sont identiques celles prvues pour lacte de cration de la ZAC, savoir : affichage en mairie pendant un mois ou au sige de lEPCI comptent et dans ce cas dans les mairies des communes membres concernes ; mention de cet affichage en caractres apparents dans un journal diffus dans le dpartement dans les communes de 3500 habitants et plus ou dans un EPCI comportant au moins une commune de 3500 habitants et plus, publication de lacte crant la ZAC au recueil des actes administratifs.

Sil sagit dun arrt prfectoral, celui-ci est publi au recueil des actes administratifs de lEtat dans le dpartement. Chacune de ces formalits de publicit doit mentionner le ou les lieux o le dossier peut tre consult.

90 91

Article R.311-5 du code de lurbanisme CE, 26 mars 1999, St damnagement Port Leman, n185841

Guides du Rseau SCET

38

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

CHAPITRE III LES CONDITIONS OPERATIONNELLES DE REALISATION


La ralisation de la ZAC est un processus complexe qui sarticule autour de trois tapes : le mode de ralisation des quipements publics (I et II), lacquisition des terrains ncessaires la ralisation de lopration de ZAC (III), la commercialisation de ces terrains ainsi viabiliss (IV).

I. Les diffrents modes de ralisation


Dans le cadre de la ralisation de lopration damnagement, la collectivit publique comptente peut dcider que lamnagement et lquipement de la zone seront raliss directement par ses services (rgie) avec ventuellement lassistance dun mandataire (mandat), voire dun AMO ou alors concds un amnageur92.

1. La rgie
Ce mode de ralisation est peu frquent pour une collectivit. En revanche, cest un mode de ralisation traditionnel pour les tablissements publics spcialiss, tels les tablissements publics damnagement, les OPHLM... Dans le cadre de la rgie, la personne publique comptente dcide de raliser, elle-mme, en qualit de matre douvrage une opration damnagement pour laquelle elle est comptente. Elle conserve donc la responsabilit globale de la bonne fin de lopration damnagement ainsi que le risque y affrent. Il lui revient de financer elle-mme le cot des travaux et amnagements. Pour ce faire, elle devra ouvrir un budget annexe. Linscription des recettes prvisionnelles provenant de la vente des lots viabiliss pose toutefois des difficults en raison de lobligation faite aux collectivits territoriales et leurs groupements de voter leur budget dinvestissement et de fonctionnement en quilibre rel93. Le respect de cette obligation contraint les lotisseurs publics ne comptabiliser dans leur budget que les seules recettes certaines cest--dire celles qui, compte tenu de la situation concrte existante, sont susceptibles de se raliser effectivement au cours de lanne 94. La commune na donc pas dautre solution que de prvoir dans son budget un financement de lopration indpenda nt de celui provenant de la vente des lots, au besoin en souscrivant un emprunt95. Les lus ont tout intrt prendre en compte cette contrainte : non seulement le prfet peut saisir la chambre rgionale des comptes, mais un particulier peut galement, moyennant certains amnagements procduraux, agir par la voie du recours pour excs de pouvoir lencontre dune dlibration budgtaire qui ne respecterait pas la rgle de lquilibre rel96.

2. Le mandat
Le mandat est un contrat par lequel le mandataire sengage agir la fois pour le compte du mandant et en son nom . Larticle R.321-20 du code de lurbanisme qui prvoyait un mandat spcifique pour les oprations damnagement a t supprim en 201197. Ce mandat permettait au mandataire deffectuer au nom et pour le compte de la personne publique mandante, les missions suivantes : tudes, acquisitions de terrains, excutions de travaux et constructions douvrages ou de btiments de toute nature. Ce mandat spcifique ayant t supprim, le mandat du code civil est, donc ce jour, la seule solution. Cette convention de mandat se fonde donc sur le code civil qui dispose que le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne une autre le pouvoir de faire

92 93

Comme prvu par larticle L.300-4 du code de lurbanisme Application de larticle L.1612-5 du CGCT 94 CRC Limousin, 5 janvier 1995 in F. PRIET, Arrts, jugements et communication des juridictions financires, p.188 95 Rp.min. n15041 96 CE, 9 juillet 1997, Commune de Garges-les-Gonesse, Rec. p.297, et F.PRIET, le lotissement communal, DA avril 1999, p.8 97 Par le dcret n2011-1900 relatif aux tablissements publics fonciers de lEtat, aux tablissements publics damnagement et lagence foncire et technique de la rgion parisienne

Guides du Rseau SCET

39

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire 98. Le respect des rgles de la commande publique sera toutefois impratif, pralablement la signature du contrat de mandat. Une difficult persiste, savoir la question du maniement irrgulier des deniers publics par le mandataire dfaut dune habilitation lgislative ad hoc. Le Conseil dEtat a prcis en 2007 que les collectivits publiques ne sont pas fondes disposer de leur comptence en matire de recettes et de dpenses publiques, par une convention de mandat, sauf dans le cas o la loi autorise spcifiquement la conclusion dune telle convention 99. Concrtement, dfaut de conscration lgislative du mandat de ralisation mais galement du mandat dtudes pralabl es, les conventions de mandat mettant la charge du mandataire le maniement de deniers publics encourent lannulation par le juge administratif et le mandataire la gestion de fait. Enfin, pour une parfaite information, relevons que ds lors quil sagit dun mandat de ralisation (de lopration damnagement), la passation de ce dernier suppose pour le mandataire une dfinition prcise du programme.

3. La concession damnagement
Cest le mode classique de ralisation des oprations damnagement. Les c ollectivits publiques linitiative de la cration de la ZAC100 y ont le plus souvent recours. Par dfinition, la concession damnagement est un contrat par lequel lEtat, les collectivits territoriales ou les tablissements publics damnagement peuvent confier un amnageur la ralisation dune opration damnagement, sans oprer de distinction entre les tablissements publics, les EPL et les autres amnageurs privs101. Lamnageur agit, dans un tel cas, pour son propre compte. 3.1. Les caractristiques essentielles de la concession damnagement La concession damnagement est un contrat conclu entre lEtat, les collectivits territoriales ou les tablissements publics et un amnageur. Une concession damnagement peut tre conclue quand bien mme lopration damnagement ne se raliserait pas dans le cadre dune procdure de ZAC. Lessentiel est que cette opration rponde lun des objectifs viss larticle L.300-1 du code de lurbanisme. Lattribution de la concession damnagement est soumise une procdure de mise en concurrence pralable et des mesures de publicit. Lamnageur peut bnficier de prrogatives de puissance publique : droit de premption, expropriation. Les missions essentielles de lamnageur sont : - lacquisition de biens immobiliers btis ou non btis ncessaires lopration ; - la ralisation de tous les quipements concourant lopration globale damnagement intgrs au programme ; - la cession de ces biens ; - la ralisation dtudes et de toutes missions ncessaires leur excution. La concession damnagement transfre la matrise douvrage lamnageur. La collectivit concdante nest donc plus matre douvrage, comme lors de la conclusion dun contrat de mandat. La collectivit concdante peut verser des participations sous forme dapport financier ou en terrains. Si tel est le cas, le trait de concession devra prciser les modalits de cette participation, son montant et, sil y a lieu, sa rpartition en tranches annuelles. Lorsquun apport financier ou en nature est vers par la collectivit concdante, celle-ci exerce un contrle technique, financier et comptable. Pour ce faire, le concessionnaire fournit chaque anne un compte rendu financier (CRAC).

98 99

Article 1984 du code civil Avis du Conseil dEtat du 13 fvrier 2007, dont les conclusions ont t reprises par une circulaire du ministre de lintrieur du 8 fvrier 2008 100 Article R.311-6 du code de lurbanisme 101 Article L.300-4 du code de lurbanisme

Guides du Rseau SCET

40

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

LEtat, les collectivits territoriales et leurs groupements ou des tablissements publics peuvent verser des subventions. Les contrats passs par lamnageur sont soumis une mise en concurrence pralable et des mesures de publicit, dont la procdure dpendra du statut de lamnageur.

3.2 Dispositions spcifiques aux SEM et SPL La concession damnagement doit prvoir certaines dispositions particulires lorsque lamnageur se trouve tre une SEM ou SPL(A) (transmission du CRAC, perception davance, rapport spcial sur les conditions dexercice des prrogatives de puissance publique). 3.3 Modalits de passation Voir le Dossier Les procdures de passation des concessions d'amnagement sur le Portail du Rseau

A partir de quel moment la concession damnagement peut -elle tre conclue avec un amnageur ?
Le code de lurbanisme est dsormais silencieux quant larticulation entre la procdure de cration de la ZAC et la dsignation de lamnageur. En 2004, le Conseil dEtat a jug que la signature dune concession damnagement ne pouvait avoir lieu quaprs lapprobation du dossier de cration de la ZAC102. Cette solution a t reprise par les juges du fond103. Cette solution se justifie par le fait que la concession damnagement est un mode de ralisation de la ZAC et non pas un mode de prparation de cette dernire104. Nanmoins, ce raisonnement doit tre tempr. En effet, un jugement du tribunal administratif de Cergy-Pontoise a considr comme valide une concession damnagement conclue avant lapprobation du dossier de cration de la ZAC. Dans cette affaire, le tribunal administratif a considr que la ZAC ne constituait que lune des formes possibles de ralisation de lopration damnagement. Autrement dit, ds lors que la procdure oprationnelle na pas t dfinie, ni annonce, il ny a pas dobstacle juridique ce que la concession damnagement soit signe et quensuite une procdure oprationnelle adapte soit mis en uvre : le concessionnaire pouvant avoir pour mission de dfinir la bonne procdure oprationnelle105. Il convient toutefois de rester prudent quant cette prise de position qui reste indite et na, ce jour, pas fait lobjet dune confirmation par le Conseil dEtat.

A partir de quel moment la procdure de dsignation de lamnageur peut tre lance par la collectivit concdante ?
Cest au stade de llaboration du dossier de ralisation de la ZAC que le mode de ralisation de la ZAC doit se poser (rgie, rgie avec mandat ou concession damnagement) 106. On doit en dduire quil est impossible de lancer la procdure de consultation de dsignation dun amnageur avant la cration de la ZAC. Cette prise de position est conforte par le fait que la concertation doive se drouler avant que le projet damnagement ne soit arrt dans sa nature et ses options essentielles 107. Cest dailleurs la raison pour laquelle le code de lurbanisme prcise que la dlibration approuvant le dossier de cration ZAC peut tirer simultanment le bilan de la concertation108. De ce fait, la dsignation de lamnageur ne peut intervenir quaprs le dossier de cration, puisquil ne peut tre dsign quune fois le projet damnagement arrt dans ses options et ses orientations essentielles. En consquence, lorsque lopration damnagement se droule selon une procdure de ZAC et quune concession est prvue, les tapes sont les suivantes :

102 103

CE, 8 dcembre 2004, Socit Eiffel Distribution, n270432 CAA Marseille, 27 fvrier 2008, Commune Estagel, n07MA01727 104 Article L.300-4 du code de lurbanisme 105 TA Cergy-Pontoise, 12 juin 2009, M. et Mme Bulgan et autres 106 Article R.311-6 du code de lurbanisme 107 Article L.300-2 du code de lurbanisme 108 Article R.311-2

Guides du Rseau SCET

41

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

II. La ralisation des quipements publics


1. Dfinition des quipements publics
Les quipements publics sont classs en deux catgories : les quipements publics dinfrastructure, les quipements publics de superstructure.

Parmi les quipements dinfrastructure, on distingue traditionnellement les quipements primaires ou quipements publics gnraux, les quipements secondaires et les quipements tertiaires109. Les quipements primaires ou gnraux comprennent les quipements reliant la zone lextrieur ou assurant lintrieur de la zone le transit des besoins extrieurs celle -ci ou encore assurant la fois lquipement de la zone et celui de lagglomration. Les quipements secondaires sont relatifs la viabilit de base situe lintrieur de la zone. Ils comprennent notamment les voies de distribution interne de secteur secteur, qui prennent naissance sur la voirie primaire, les voies de desserte automobile des services publics et des quipements collectifs, les espaces rservs la promenade, au repos, aux jeux collectifs de lensemble des habitants de la zone, les aires de stationnement lies aux quipements collectifs, les ouvrages dart ncessaires au franchissement de la voirie secondaire, les diffrents rseaux dont lintrt stend lensemble de la zone mais y demeure strictement limit, les quipements conjoints ces rseaux et qui demeurent strictement limits aux besoins de la zone. Enfin, les quipements tertiaires comprennent les quipements que leur nature ou la volont expresse de la collectivit destinent lusage exclusif dune catgorie limite dhabitants de la zone. Il sagit de voies de desserte directe des immeubles, des aires de stationnement correspondant aux besoins individuels des habitants, des espaces verts, aires de jeux ou promenades destines aux habitants dun immeuble ou dun petit groupe dimmeubles, pistes cyclables et cheminements pitons reliant les immeubles la viabilit secondaire, et plus gnralement des quipements qui ne relvent pas des deux premires catgories. La viabilit tertiaire peut tre divise en tertiaire priv (quipement propre) et tertiaire public (les quipements restants). Sagissant des quipements de superstructures, ils comprennent notamment les quipements sportifs, culturels, scolaires, administratifs, sociaux...

109

Circulaire du 11 mars 1963

Guides du Rseau SCET

42

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

2. Matrise douvrage des quipements publics


2.1 Le cas de la ZAC en rgie ou en rgie avec mandat Les quipements et les amnagements sont raliss par la collectivit publique linitiative de la cration de la ZAC, ou le cas chant par son mandataire110. 2.2. Le cas de la ZAC concde Lamnageur est charg de la ralisation des travaux et des quipements concourant lopration ainsi que des tudes et de toutes missions ncessaires leur excution111. Le code ajoute, cet effet, quil en assure la matrise douvrage. La conclusion dune conc ession damnagement opre un transfert de la matrise douvrage de la collectivit concdante vers lamnageur. Le cot de ces quipements publics pouvant, en revanche, tre mis la charge de lamnageur ne consistera quen la partie rpondant aux besoins des futurs usagers et habitants des constructions difier dans la zone : principe de proportionnalit.

3. Commencement des travaux


Les travaux dquipement de la ZAC ne pourront, en principe, commencer quune fois le dossier de ralisation et le programme des quipements publics approuvs. En effet, cest compter de ces deux dlibrations que lamnageur aura, dune part, une connaissance parfaite et dfinitive des quipements raliser dans la ZAC et, dautre part, sera autoris pour les raliser dans le cadre de la ZAC. Aussi, si des travaux sont raliss entre lapprobation du dossier de cration de la ZAC et du dossier de ralisation, il se pourrait que leur insertion dans le bilan de la ZAC soit contestable. En outre, ces travaux ne pourront galement pas commencer avant que certaines formalits pralables inhrentes la procdure de ZAC ou pas naient t accomplies, savoir : une concertation, une tude dimpact avec une procdure de mise disposition, la procdure darchologie prventive si ncessaire et eu gard au contexte une autorisation au titre de la police de leau, une autorisation de dfrichement, une autorisation durbanisme (permis de dmolir, permis de construire, dclaration pralable).

Ce nest quune fois toutes ces formalits accomplies ainsi que le dossier de ralisation et le programme des quipements publics approuvs que lamnageur pourra commencer les travaux dans le primtre de la ZAC. Notons que les formalits pralables sont pour lessentiel accomplies au momen t du dossier de cration (tude dimpact, concertation, procdure de mise disposition), pour le reste lamnageur aura tout intrt les effectuer le plus en amont possible et ne pas attendre pour certaines lapprobation du dossier de ralisation et du programme des quipements publics.

4. La remise des quipements publics


Le code de lurbanisme ne rglemente pas les modalits de remise des quipements publics raliss par lamnageur. Il appartiendra donc, le cas chant, la concession damnagement d e dfinir les conditions de la remise des quipements publics la collectivit concdante.

III. La matrise foncire lintrieur de la ZAC


La ralisation dune opration damnagement, quelle quelle soit (ZAC, lotissement...) ncessite pour la collectivit de se pencher en amont sur les questions de la matrise du foncier.

110 111

Article R.311-6 du code de lurbanisme Article L.300-4 du code de lurbanisme

Guides du Rseau SCET

43

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Pour se faire, la collectivit publique dispose de trois outils juridiques lui permettant dacqurir du foncier : lacquisition amiable, le droit de premption,

lexpropriation. Ces trois modalits dacquisition sont traditionnellement menes conjointement. La DUP nest toutefois utilise quen dernier recours lorsque le refus du propritaire est catgorique ou, le cas chant, pour teindre des droits rels ou personnels grevant les biens acqurir (baux commerciaux, baux ruraux) permettre de rgler des diffrents juridiques lies notamment lexistence de successions non rgularises. Elle peut nanmoins servir comme lment de ngociation en vue dune acquisition amiable.

1. Lacquisition amiable
Les personnes publiques au mme titre que les personnes prives, peuvent procder des acquisitions amiables. Il apparat toutefois que les acquisitions amiables ralises par les personnes publiques doivent sinscrire dans lune des comptences exerces par la collectivit concerne. Dans la mesure o elles ne supposent pas la mise en uvre de prrogatives de puissance publique, les acquisitions amiables ne soulvent traditionnellement pas de questionnement spcifique. Il faut toutefois noter que, sagissant des oprations ralises en rgie, les acquisitions doivent tre autorises par dlibration de lorgane dlibrant de la collectivit publique comptente. Cette dlibration doit tre motive et prise au vu de lavis du directeur des services fiscaux. Pour mmoire, lavis du directeur des services fiscaux est impratif pour les acquisitions et prise bail lamiable poursuivies par une personne publique dune valeur totale gale ou suprieure 75.000 pour les acquisitions et 12 000 pour les prise bail, ainsi que les tranches dacquisition dun montant infrieur, mais faisant partie dune opration densemble dun montant gal ou suprieur. La collectivit peut passer outre (mme si la procdure de passer outre nexiste plus en tant que telle) lavis du directeur des services fiscaux pour dterminer le prix du bien. Nanmoins, elle ne dispose pas de toute latitude pour le faire. Ce passer outre doit reposer sur des justifications objectives et ne doit pas constituer une erreur manifeste dapprciation. Les SEM et les SPL(A) sont galement soumises lobligation de solliciter lavis du directeur des services fiscaux112. Dans un tel cas, il est envisageable que le conseil dadministration de la SEML ou SPL(A) donne pouvoir au prsident pour procder aux acquisitions et prises bail amiable au vu de cet avis.

2. Le droit de premption
Le droit de premption est la facult, donne une collectivit publique dacqurir par priorit, dans certaines zones pralablement dfinies, les biens mis la vente, dans le but de raliser des oprations dintrt gnral. Il permet ainsi la commune de mener une politique foncire en profitant des opportunits qui se prsentent. Il prend diffrentes formes selon la politique publique poursuivie. Pourront ainsi tre mis en uvre : le droit de premption urbain avec sa variante le droit de premption urbain renforc, le droit de premption des communes sur les fonds artisanaux, les fonds de commerces, les baux commerciaux et les terrains faisant lobjet de projets damnagement commercial.

La distinction majeure entre ces droits de premption rside principalement, pour ne pas dire exclusivement, sur la nature des biens susceptibles dtre prempts. Le droit de premption ne sexerce pas diffremment lintrieur dune ZAC ou en labsence dune telle zone. Certains points doivent toutefois tre souligns : Le droit de premption urbain (DPU) ne peut tre institu que par une dlibration du conseil municipal de la commune ou de lorgane dlibrant de lEPCI comptent dans les zones urbaines ou durbanisations futures dlimites par un PLU ou un POS. Les communes dotes dune carte communale approuve peuvent galement instaurer un tel droit. Cependant, linstitution de ce droit obit des conditions de fond et de forme quelque peu diffrentes de celles applicables au droit de premption urbain. Bien que le titulaire du droit de premption soit la commune ou un EPCI comptent, le titulaire du droit de premption peut dlguer ce droit un amnageur titulaire dune concession

112

En application de larticle 23 de la loi MURCEF du 11 dcembre 2001

Guides du Rseau SCET

44

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

damnagement que ce soit une SEM, une SPL(A) ou un priv. Cette dlgation rsultera dune dlibration de lorgane dlibrant du titulaire du droit de premption. La subdlgation du droit de premption urbain est prohibe.

Lexercice du droit de premption commercial peut -il tre dlgu lamnageur ?


Le code de lurbanisme ne mentionne pas la possibilit dune telle dlgation113. Dailleurs, larticle prvoyant cette possibilit de dlgation lamnageur 114 ne concerne que le DPU, les ZAD et les primtres provisoires. Le droit de premption commercial semble avoir t volontairement exclu par le lgislateur. Il ne semble donc pas possible pour lamnageur dexercer un tel droit de premption. Seule la commune a cette comptence. Il est impratif que la dcision de premption fasse lobjet dune motivation en fait et en droit. La motivation ne peut pas se limiter des formules strotypes. Le juge administratif est trs vigilant sur ce point et nhsite pas censurer les dcisions de premption insuffisamment motives voire mme non motives. Cette obligation de motivation prsente donc le caractre dune formalit substantielle.

La motivation de la dcision de premption peut-elle tre effectue en rfrence la dlibration approuvant la ZAC ?
Dans certains cas, une dcision de premption peut tre motive par rfrence une autre dcision115. Il en va ainsi lorsquune commune a dlimit des primtres dtermins dans lesquels elle dcide d'intervenir pour les amnager et amliorer leur qualit urbaine. Tel est le cas par exemple dune ZAC. Toutefois, un tel renvoi la dlibration dlimitant ce primtre doit permettre de dterminer la nature de l'action ou de l'opration d'amnagement que la collectivit publique entend mener pour amliorer la qualit urbaine au moyen de cette premption. Partant, la collectivit peut soit indiquer l'action ou l'opration d'amnagement prvue par la dlibration dlimitant ce primtre laquelle la dcision de premption participe, soit renvoyer cette dlibration elle-mme si celle-ci permet d'identifier la nature de l'opration ou de l'action d'amnagement poursuivie116. En consquence, il est permis de motiver une dcision de premption par rfrence la dlibration crant la ZAC, la condition que la nature de lopration puisse tre identifie. Si tel nest pas le cas, la dcision de premption doit mentionner elle -mme la nature de cette opration. A toutes fins utiles, soulignons que la motivation par rfrence nest quune possibilit pour le titulaire du droit de premption, qui peut toujours motiver le projet. De la mme manire, la motivation par rfrence ne peut pas sexercer sur les biens viss larticle L.211 -4 du code de lurbanisme, soumis au droit de premption urbain.

3. Lexpropriation
Lexpropriation est un mode dacquisition forc de terrains, immeubles et droits immobiliers par lequel lexpropriant (Etat, personne publique ou amnageur titulaire dune concession damnagement) se rend propritaire de biens qui ntaient pas en vente. Compte tenu de son caractre exorbitant de droit commun et de latteinte au droit de proprit, la procdure dexpropriation doit tre prcde dune dclaration dutilit publique (DUP) et est soumise un formalisme destin protger les droits (notamment financiers) des particuliers. La procdure dexpropriation ne prsente pas de particularits dans le cadre dune ZAC. Une seule observation est formuler, celle selon laquelle le concessionnaire117 peut tre charg par le concdant dacqurir des biens ncessaires la ralisation de lopration, y compris, le cas chant, la voie dexpropriation ou de premption . Autrement dit, il ressort de ces dispositions que lacte dclarant dutilit publique les acquis itions dimmeubles situs dans le primtre de la zone peut tre pris directement au profit de lamnageur,

113 114 115

Articles L.214-1 et suivants Article L.213-3 Article L.210-1 alina 4 du code de lurbanisme 116 CE, 20 novembre 2009, syndicat mixte d'action foncire du Val-de-Marne - SAF 94, n316733 117 En application de larticle L.300-4 du code de lurbanisme

Guides du Rseau SCET

45

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

titulaire dune concession damnagement. Celui-ci mnera ainsi directement les acquisitions par voie dexpropriation. Si tel nest pas le cas, le bnficiaire de la DUP sera la collectivit qui a pris linitiative de la ZAC. Les immeubles seront ensuite cds de gr gr par la collectivit lamnageur sans aucune formalit. Toutefois, le prix de vente devra tre au moins gal au prix dachat major des frais exposs par lexpropriant.

4. Le droit de dlaissement
A la publication de lacte crant la ZAC, il est laiss la possibilit aux propritaires de terrains compris dans le primtre de cette zone de mettre en demeure la collectivit publique ou ltablissement publique linitiative de la cration de la ZAC de procder lacquisition de leur terrain. Cette possibilit dacquisition offerte aux propritaires de terrains dans le prim tre de la ZAC est prvue par le code de lurbanisme118. Prcisons que ces terrains peuvent tre btis ou non btis119. De la mme manire, le propritaire dun terrain partiellement situ dans le primtre dune ZAC peut demander la rquisition demprise totale120. La procdure121 qui sensuit est la suivante :
Mise en demeure du propritaire dacqurir son bien

Demande adresse la collectivit ou ltablissement public linitiative de la cration de la ZAC

Dlai maximum de 2 ans

Dlai dun an maximum

Dcision de la collectivit ou ltablissement public linitiative de la cration de la ZAC

Accord sur le prix

Dsaccord sur le prix

Paiement du prix

Saisine du juge de lexpropriation par la partie la plus diligente (propritaire, collectivit)

Transfert de proprit et fixation du prix par le juge de lexpropriation

118 119 120

Article L.311-2 Cass. Civ.3e, 7 mai 1996, SEMCODEM c/ Kaeser Articles L.13-10 et L.13-11 du code de lexpropriation 121 Rgie par les articles L.230-1 et s. du code de lurbanisme

Guides du Rseau SCET

46

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Lamnageur titulaire dune concession damnagement peut-il tre destinataire de la mise en demeure formalis par le propritaire ?
La mise en demeure du propritaire dacqurir son bien doit tre adresse la collectivit publique ou ltablissement public qui a pris linitiative de la cration de la ZAC122. Aussi, en application de cette disposition, lamnageur na pas qualit pour recevoir la mise en demeure du propritaire, ds lors quil ntait pas prvu dans le contrat de concession quil avait la qualit de mandataire de la commune pour recevoir cette offre et acqurir lesdits biens dans lexercice de la procdure de dlaissement en cette qualit123. Autrement dit, il appartient la collectivit publique de recevoir cette mise en demeure et ainsi se prononcer dessus, sauf si la concession damnagement prvoit que lamnageur sera en charge pour le compte et au nom de la collectivit concdante de mener la procdure de dlaissement.

Quelle est la sanction du dfaut de saisine du juge de lexpropriation ?


Le dfaut de saisine du juge de lexpropriation, dans le dlai dun an, na pas pour effet de rendre la ZAC inopposable aux propritaires, ni mme de priver le propritaire de la possibilit de saisir le juge de lexpropriation ultrieurement.

Lamnageur titulaire dune concession damnagement peut-il se voir dlguer le suivi de la mise en demeure dacqurir ?
A lexception des mises en demeure dacqurir effectues au titre du droit de premption , et la condition que lamnageur soit dlgataire du DPU, lamnageur concessionnaire ne peut pas se voir charger de mener la procdure. La concession damnagement peut, nanmoins, prvoir quil est charg de raliser , pour le compte de la collectivit, les missions dassistance technique.

IV. La commercialisation des terrains amnags


La phase de commercialisation constitue une phase importante pour lamnageur, ds lors quelle lui permet de rcuprer la majeure partie de ces recettes.

1. Modalits de cession des terrains par lamnageur


La cession de terrains situs dans le primtre dune ZAC par une collectivit publique nest soumise aucune procdure de mise en concurrence et de publicit pralable124. Elle peut donc librement cder ces terrains un acqureur de son choix. Il en va de mme de la cession des terrains en ZAC concde. Notons que, dans lhypothse dune ZAC en rgie, une dlibration pralable de lorgane dlibrant de la collectivit publique, prise au vu de lavis des domaines, portant sur les conditions de la vente et ses caractristiques essentielles sera indispensable. Si la ZAC est concde un amnageur, ladite concession peut avoir prvue une clause dagrment des acqureurs par le concdant . Cette clause est purement facultative, mais elle de vrait simposer ds lors que le concdant contribue au financement de l opration ou que lamnageur bnficie de la procdure dexpropriation ou du droit de premption. Nous attirons, enfin, votre attention sur le fait que dans certaines situations, la v ente dun terrain par une collectivit une personne prive peut constituer un march public au sens du droit communautaire. Les critres dune telle qualification ont t dfinis par la CJCE125. Aussi, il est recommand une vigilance accrue lorsque le bien est vendu par un pouvoir adjudicateur (la commune, le concessionnaire...) une personne prive et quelle sollicite une contrepartie autre que le prix (travaux...).

122 123 124

Article L.311-2 du code de lurbanisme Cass. Civ.3e, 9 juin 1999, SCI des 4 V c. Socit dquipement de Seine -et-Marne CAA Douai, 25 octobre 2012, St immobilire carrefour 125 Arrt de la CJCE en date du 25 mars 2010, Helmut Mller

Guides du Rseau SCET

47

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

A quel moment une promesse de vente peut-elle tre signe avec un constructeur ?
Contrairement au rgime des lotissements, o la commercialisation des lots est rigoureusement encadre par le code de lurbanisme, la procdure de ZAC ne connat aucune contrainte particulire. Ainsi, un terrain situ dans le primtre dune ZAC peut parfaiteme nt tre vendu avant lapprobation du dossier de ralisation de la ZAC. Cependant, la signature dune promesse de vente, avant lapprobation du dossier de ralisation de la ZAC, est source dinscurit au regard de la fiscalit de lurbanisme. En effet, le principe mme de la ZAC repose sur lintgration dans la charge foncire dune quote-part du cot des quipements publics de la zone. Or, au stade du dossier de ralisation, il est fort probable que ce cot ne soit pas encore dfini avec prcision : le programme des quipements publics ntant pas approuv et les lments financiers encore grossiers. Aussi, si le terrain est tout de mme cd par lamnageur un constructeur, la quote -part du cot des quipements publics imputer au constructeur sera trs certainement difficile dterminer avec prcision. Un certain nombre de consquences en dcoulent : si la quote-part du cot des quipements publics mise la charge du constructeur est infrieure ce qui devrait lui incomber, lamnageur ne sera pas en mesure de rclamer au constructeur le surplus ; si la quote-part du cot des quipements publics mise la charge du constructeur est suprieure ce qui devrait lui incomber, le constructeur pourra engager une action en rptition de lindu, soit exiger de la collectivit le remboursement des sommes trop perues ; enfin, le Conseil dEtat a pos le principe du respect de lgalit des constructeu rs en ZAC dune mme catgorie126 ; or, ce principe sera difficilement respect, en ce cas, puisque le cot des quipements publics ne sera pas dtermin avec prcision.

2. Conditions juridiques des ventes


2.1. La nature juridique des cessions Les conditions et le rgime de ces ventes de terrains sont identiques celles figurant dans les ventes traditionnelles entre deux personnes prives. En effet, lamnageur, dans le cadre dune concession damnagement, conclut un contrat priv lorsquil vend ses terrains une personne prive127. Pour ce faire, il est tenu aux mmes obligations quune personne prive (obligation de dlivrance, garantie dviction, droit de rtractation, garantie des vices cachs...). 2.2. Le bornage des terrains Lamnageur devra rester vigilant quant la ncessit de raliser un bornage. En effet, pour la vente de terrains btir destin recevoir limplantation dun immeuble usage dhabitation ou mixte (habitation et professionnel), le vendeur doit mentionner si un bornage a t effectu sur le terrain ainsi vendu128. En revanche, la ralisation dun bornage devient une obligation pour les lots de lotissements, les divisions effectues lintrieur dune ZAC ou les terrains issus dun remembrement ralis par une AFU. Les actes concerns par ces dispositions sont les promesses unilatrales de vente, les promesses unilatrales dachat et tout contrat constatant ou ralisant la vente dun terrain (compromis, vente conditionnelles quelle que soit la forme, actes authentiques).

126 127 128

CE, 23 novembre 1997, Socit Top Loisirs Guy Merlin TC, 23 octobre 1995, St canal plus immobilier c/ SEMEA XV Article L.111-5-3 du code de lurbanisme

Guides du Rseau SCET

48

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

En somme, en ZAC : lorsque lacqureur a indiqu quil avait lintention de construire un immeuble usage dhab itation ou usage mixte dhabitation ou professionnel, le bornage est obligatoire ; lorsque lacqureur nindique pas quil a lintention de construire un immeuble usage dhabitation ou usage mixte dhabitation ou professionnel, le bornage nest pas obligatoire, mais sil y a eu un bornage dans les faits, il est alors obligatoire de mentionner dans le descriptif du terrain que ce bornage a eu lieu.

Labsence de cette mention est sanctionne par la nullit de lacte de vente. Cette action peut tre intente par lacqureur jusqu lexpiration dun dlai dun mois compter de la signature de lacte authentique de vente. Nanmoins, lorsque lacte authentique de vente comporte la mention requise, lacqureur ne peut plus agir en nullit sur ce fondement. 2.3. Cahier des charges de cession de terrains Lors de chaque cession ou concession dusage de terrains lint rieur du primtre de la ZAC, un cahier des charges de cession de terrain (CCCT) doit tre approuv129. Il sagit dun document obligatoire.

Le contenu du CCCT
Le seul lment devant imprativement figurer dans le CCCT est la surface de plancher dont la construction est autorise sur le terrain cd. Il peut, en outre, fixer des prescriptions techniques, architecturales et urbanistiques. En labsence de prcision dans le code de lurbanisme, le contenu du CCCT est trs vari et dpend des caractristiques de lopration damnagement ainsi que du degr de contrle que souhaite avoir la collectivit concdante et lamnageur sur les futures constructions. La demande de permis de construire ou damnager portant sur un terrain situ dans le primtre dune ZAC doit tre accompagne dune copie des dispositions du CCCT indiquant le nombre de m de SDP dont la construction est autorise sur la parcelle cde ainsi que, si elles existent, les dispositions du CCCT fixant les prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposes pour la dure de la ralisation de la zone. Au-del du contenu prvu dans le code de lurbanisme, se pose la ques tion de son articulation avec les rgles du PLU. Le CCCT pourra comprendre toutes les prescriptions compltant ou prcisant le document durbanisme, avec pour seule limite limpossibilit de prvoir des rgles moins contraignantes que celles prvues par le document durbanisme. Ainsi, pour la doctrine, sil existe un COS, le CCCT pourra fixer une SHON rsultant de lapplication de ce COS au terrain vendu. Il ne pourra fixer une SHON suprieure la SHON dcoulant de lapplication du COS au terrain vendu. En revanche, le CCCT semble pouvoir minorer la densit affecte au terrain vendu, si lamnageur juge opportun de plafonner la constructibilit de la parcelle vendue ou encore si lacqureur entend ne pas utiliser la totalit de la SHON et obtenir, de ce fait, une rduction du prix du terrain 130. En consquence, le CCCT ne pourra en aucun cas droger au document durbanisme applicable dans la ZAC, ainsi quil a t jug sous le rgime antrieur des PAZ131.

Lapprobation du CCCT
Le cahier des charges de cession de terrain est approuv lors de chaque cession ou concession dusage de terrain par le maire ou le Prsident de lEPCI, lorsque la cration de la ZAC relve de la comptence du conseil municipal ou de lorgane dlibrant de lEPCI, et par le prfet dans les autres cas132.

129 130 131

Article L.311-6 du code de lurbanisme Sylvain Prignon, Gestion de la densit en ZAC, pp.381-389, Defrnois, fvrier 2012 CE, 18 octobre 2000, Epoux Nougarou, n200617 132 Article L.311-6 du code de lurbanisme

Guides du Rseau SCET

49

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Quelle forme prend lapprobation du CCCT ?


Le CCCT est approuv par le maire ou le prsident de lEPCI lorsque la cration de la ZAC relve de la comptence du conseil municipal ou de lorgane dlibrant de lEPCI, et par le prfet dans les autres cas 133. Aussi, lapprobation du CCCT par le maire ou le prsident de lEPCI prend la forme dune simple signature de ce dernier. Une dlibration de lorgane dlibrant de la commune nest pas exige. Soulignons cet effet, quil a t jug quune dlibration approuvant un CCCT ntait lgale quen raison du fait quelle se contentait dapprouver un CCCT-type, dfinissant les modalits gnrales applicables toute cession ou concession de terrains situs dans le primtre de la ZAC. Lexcutif de lEPCI demeurant, en revanche, seul comptent pour approuver un CCCT particulier chacune des cessions ralises dans le cadre de lamnagement de la ZAC. A linverse, cette dcision met en exergue la comptence exclusive de lexcutif de la colle ctivit pour approuver le CCCT et la ncessit dtre trs prudent dans la rdaction de la dlibration en cas dapprobation dudit CCCT par lorgane dlibrant134.

La dure de validit du CCCT Le CCCT est valide tant que la ZAC nest pas supprime. A la supp ression de la ZAC, le CCCT devient caduc.
Cette disposition nest pas applicable aux cahiers des charges signs avant lentre en vigueur de la loi SRU du 13 dcembre 2000.

La nature juridique et la porte du CCCT Le code de lurbanisme napporte pas de prcision quant la nature et la porte des CCCT.
La question principale est de dterminer les consquences dun CCCT sur linstruction des autorisations durbanisme, et notamment des permis de construire. En ZAC, la demande de permis de construire est accompagne dune copie de celles des dispositions du cahier des charges de cession de terrain qui indiquent le nombre de mtres carrs de surface de plancher dont la construction est autorise sur la parcelle cde ainsi que, si elles existent, de celles des dispositions du cahier des charges qui fixent des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposes pour la dure de la ralisation de la zone 135. Linsertion de cet article a fait natre des interrogations quant la nature du CCCT : est-ce un simple contrat ou un document de nature rglementaire ? Et dans le cas o ce CCCT est de nature rglementaire, la surface de plancher et les prescriptions techniques, architecturales et urbanistiques quil contient peuvent-elles tre opposables aux demandes de permis de construire ? Cette problmatique est relativement floue et dlicate apprhender dans une analyse tranche, et cela dautant plus que lapprhension du CCCT sera diffrente selon la juridiction saisie.
Devant le juge administratif

En cas de recours contre un principalement, le CCCT sera rglementaire (approbation par rglementaire du CCCT insr revanche reconnue137.

permis de construire ou un refus de permis de construire dpourvu de toute porte sauf sil prsente un caractre lautorit prfectorale et mesures de publicit )136. La nature au titre de larticle L.21-1 du code de lexpropriation est en

Bien souvent, le juge administratif est hostile ce que des rgles durbanisme ne figurant pas dans le document durbanisme soient opposables une demande dautorisation doccupation du sol. Aussi, dans lhypothse o la demande de permis de construire prsenterait des diffrences par rapport au CCCT, il convient de considrer que ces diffrences ne pourront pas constituer un motif de refus de la demande de permis de construire138. Les demandes dautorisation doccupation du sol ne peuvent tre instruites que sur le seul fondement du PAZ, du POS ou du PLU. La nature contractuelle du CCCT lemportera.

Devant le juge civil

133 134

Article L.311-6 du code de lurbanisme CAA Marseille, 9 octobre 2009, Communaut des communes Sud Roussillon, n07MA02159 135 Article R.431-23 du code de lurbanisme 136 CE, 31 mai 1995, Association syndicale libre Les alles du Chteau de Montigny 137 CE, 27 juillet 2005, St La Foncire du Golf 138 CE, 18 octobre 2000, Epoux Nougarou, prcit

Guides du Rseau SCET

50

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Les autorisations doccupation du sol tant toutefois dlivres sous rserve des droits des tiers , lamnageur pourra en cas de non-respect par le constructeur des dispositions prvues par le CCCT engager une action contractuelle en vue de faire assurer les dispositions du CCCT par le juge. Il reste toutefois peu probable, sauf abus caractris, que le juge exige une mise en conformit. Les sanctions risquent de se limiter au versement de dommages-intrts si la SEM peut justifier dun prjudice, le seul non-respect du CCCT ne constituant, semble-t-il pas, pour le juge civil un prjudice indemnisable139.

Le juge sera alors amen analyser tant lintention des parties, que la faute et lexistence dun prjudice. Cette analyse se fonde sur une analogie avec la jurisprudence de la Cour de cassation en matire de cahier des charges en lotissement qui tend trs nettement assurer la primaut des rgles contractuelles des cahiers des charges140. Par voie de consquence, le CCCT prsentera, dans la plupart des cas, un caractre purement contractuel, lamnageur qui agira contre un constructeur, sur la base du dfaut de respect du CCCT, devra dmontrer le prjudice que lui cause personnellement le manquement de ce constructeur. Il sera par voie de consquence trs difficile pour un amnageur dassurer un respect effectif des dispositions du CCCT. Il reste envisageable dinsrer dans le CCCT des clauses pnales en cas de non -respect des dispositions contractuelles du CCCT. Cette ide est juridiquement fonde. Le juge ne pourra quappliquer ces clauses, avec toutefois la possibilit de les moduler. Linsertion dune telle clause nest pas sans consquence, puisque le constructeur pourra exiger la rciprocit et ainsi subordonner lintgration dans les CCCT de clauses pnales, en vue dassurer le respect de leurs obligations, quen contrepartie de clauses similaires en cas de non -respect de ses obligations par lamnageur (en termes dquipements raliser, de planning de ralisation des amnagements...).

2.4. Association des propritaires nayant pas acquis leur terrain de lamnageur Les propritaires nayant pas acquis leur terrain de lamnageur peuvent conclure une convention dite dassociation dfinissant les conditions dans lesquelles ils participent lamnagement de la zon e141. Cette convention est signe entre le propritaire du terrain et le concdant ou le concessionnaire. Elle est facultative. Le contenu de cette convention nest pas dfini par le code de lurbanisme. Lamnageur ou la collectivit dispose donc dune certaine libert dans sa rdaction. Il semble quelle se justifie lorsquelle consiste dfinir lchancier de la ralisation des quipements et de lorganisation de chantier. Cependant, il semble que rien ninterdit galement dy insrer, linstar de ce qui est prvu pour les CCCT, des prescriptions techniques, architecturales ou urbanistiques. Cette convention ne contient aucune disposition financire. En effet, elle est distincte de la convention de participation financire prvue par le code de lurbanisme142.

V. La mise en uvre de procdures oprationnelles connexes


La ralisation de la ZAC exige galement que soient mises en uvre dautres procdures que nous pouvons nommer procdures connexes . Ces procdures sont principalement : le dossier police de leau143, ltude de faisabilit sur le potentiel de dveloppement en nergie renouvelable de la zone144, ltude de scurit145, larchologie prventive146.

139 140

CA Paris, 10 mai 2001, SEMAVIP c. SCI perspectives Courrges de la Villette Voir Civ.3e, 19 avril 1977, n75-14.886 141 Article L.311-5 du code de lurbanisme 142 Dernier alina de larticle L.311-4 143 Article L.214-1 et suivants, R.214-1 et s. du code de lenvironnement 144 Article L.128-4 du code de lurbanisme 145 Article L.111-3-1 et R.111-48 du code de lurbanisme 146 Article R.523-1 et s. du code du patrimoine

Guides du Rseau SCET

51

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

1. Le dossier police de leau


Les installations ne figurant pas dans la nomenclature des installations classes, les ouvrages, travaux et activits raliss des fins non domestiques par toute personne physique ou morale, publique ou prive, et entranant des prlvements sur les eaux superficielles ou souterraines, restitus ou non, une modification du niveau ou du mode dcoulement des eaux, la destruction de frayres, de zone de croissance ou dalimentation de la faune piscicole ou des dversements, coulements, rejets ou dpts directs ou indirects, chronique ou pisodiques, mme non polluants sont soumis un rgime dautorisation ou de dclaration147. Les installations, ouvrages, travaux et activits soumis autorisation sont ceux susceptibles de prsenter des dangers pour la sant et la scurit publique, de nuire au libre coulement des eaux, de rduire la ressource en eau, daccrotre notablement le risque dinondation, de porter gravement atteinte la qualit ou la diversit du milieu aquatique, notamment aux peuplements piscicole. Les installations, ouvrages, travaux et activits soumis dclaration sont ceux qui, bien que non susceptibles de prsenter de tels dangers, doivent nanmoins respecter les prescriptions du code de lenvironnement148. Ces installations, ouvrages, travaux et activits ainsi que leur rgime sont dfinis dans une nomenclature149. La nomenclature est divise en 5 titres : titre I : prlvement, titre II : rejets, titre III : impacts sur le milieu aquatique ou sur la scurit publique, titre IV : impacts sur le milieu marin, titre V : rgimes dautorisation valant autorisation au titre des articles L.214-1 et suivants du code de lenvironnement.

Le champ dapplication de la procdure dite police de leau est particulirement complexe dans la mesure o elle se fonde sur une nomenclature technique appelant une tude in concreto du projet raliser. A titre dexemple et sans que lon puisse exclure lapplication dautres rubriques, les ZAC sont souvent concernes par la rubrique 2.1.5.0 visant les oprations suivantes : Rejet deaux pluviales dans les eaux douces superficielles ou sur le sol ou dans le sous-sol, la surface totale du projet, augmente de la surface correspondant la partie du bassin naturel dont les coulements sont intercepts par le projet, tant : 1) Suprieure ou gale 20 ha 2) Suprieure 1 ha mais infrieure 20 ha Autorisation Dclaration

Il sagit dune procdure particulirement longue et contraignante quil convient denvisager ds le commencement dune opration. Pour information, il faut compter environ un an dans lhypoth se dune demande dautorisation.

Quel lien existe-il entre la procdure au titre de la police de leau et la ZAC ?


Le lgislateur na pas souhait instituer de lien entre le droit de lurbanisme et les procdures dautorisation ou de dclaration au titre de larticle L. 214-1 du Code de lenvironnement. Il est fait application du principe de lindpendance des lgislations. On constate dans la pratique que, mme si les processus de dcision sont diffrents, les instructions menes distinctement, les autorits comptentes indpendantes, il existe souvent une information entre ces divers processus (indpendance ne signifie pas ignorance). Aussi, on ne saura que conseiller de raliser simultanment ces deux procdures. La prise en compte des incidences du projet damnagement sur la ressource eau vite lamnageur davoir de mauvaises surprises mi -parcours, lui permettant, en cas de besoin, de prvoir des solutions alternatives (exemple : chausses non impermabilises).

147 148 149

Article L.214-1 du code de lenvironnement Articles L.211-2 et L.211-3 Annexe larticle R.214-1 du code de lenvironnement

Guides du Rseau SCET

52

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Elle peut galement lui permettre de soumettre lopration une procdure police de leau moins contraignante (procdure de dclaration et non procdure dautorisation). En ce qui concerne plus particulirement les relations entre la procdure ZAC et les procdures autorisation/dclaration au titre du Code de lenvironnement150, on retiendra les points suivants. La rglementation sur leau peut avoir une incidence sur le parti damnagement et donc ncessiter une modification du rglement durbanisme applicable dans le primtre de la zone (ralisation de certains quipements). Le dossier de ralisation de la ZAC doit prendre en compte les servitudes affectant lutilisation des sols (exemple servitudes rsultant de ltablissement des primtres de protection des captages). Le dossier de cration de la ZAC et le dossier de demande dautorisation ou de dclaration comprennent tous deux une tude dimpact (ou, tout le moins, dans le second cas, une tude dincidences). Il peut tre judicieux de faire raliser une seule tude dimpact, avec un volet incidences sur la ressource en eau renforc.

2. Ltude de faisabilit sur le potentiel de dveloppement en nergie renouvelable de la zone


Toute action ou opration d'amnagement telle que dfinie l'article L. 300-1 et faisant l'objet d'une tude d'impact doit faire l'objet d'une tude de faisabilit sur le potentiel de dveloppement en nergies renouvelables de la zone, en particulier sur l'opportunit de la cration ou du raccordement un rseau de chaleur ou de froid ayant recours aux nergies renouvelables et de rcupration 151. La prsente tude devra ainsi porter sur : lensemble des sources dnergies renouvelables susceptibles dtre mobilises dans le primtre de lopration damnagement (solaire, gothermie, biomasse...) la problmatique rseaux de chaleur ou de froid ayant recours aux nergies renouvelables ou de rcupration .

3. Ltude de scurit
Les projets damnagement et la ralisation des quipements collectifs et des programmes de construction qui, par leur importance, leur localisation et leurs caractristiques propres peuvent avoir des incidences sur la protection des personnes et des biens contre les menaces et les agressions doivent faire lobjet dune tude pralable de scurit152. Sont ainsi soumis l'tude de scurit publique : 1 Lorsqu'elle est situe dans une agglomration de plus de 100 000 habitants au sens du recensement gnral de la population : a) L'opration d'amnagement qui, en une ou plusieurs phases, a pour effet de crer une surface de plancher suprieure 70 000 mtres carrs ; () 2 Sur l'ensemble du territoire national, la ralisation d'une opration d'amnagement ou la cration d'un tablissement recevant du public, situs l'intrieur d'un primtre dlimit par arrt motiv du prfet ou, Paris, du prfet de police, pris aprs avis du conseil local de scurit et de prvention de la dlinquance ou dfaut du conseil dpartemental de prvention, et excdant des seuils dfinis dans cet arrt. 3 Sur l'ensemble du territoire national : celles des oprations des projets de rnovation urbaine mentionns l'article 8 du dcret n 2004-123 du 9 fvrier 2004 relatif l'Agence nationale pour la rnovation urbaine comportant la dmolition d'au moins 500 logements dtermines par arrt du prfet ou, Paris, du prfet de police, en fonction de leurs incidences sur la protection des personnes et des biens contre les menaces et agressions153.

150 151 152

Articles L 214-1 et suivants Article L.128-4 du code de lurbanisme Article L.111-3-1 du code de lurbanisme 153 Article R.111-48 du code de lurbanisme

Guides du Rseau SCET

53

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

4. Les prescriptions relatives larchologie prventive


Le champ dapplication de la mise en uvre des oprations darchologie prventive est dcrit dans le Code du patrimoine154. Entrent dans le champ dapplication des oprations pouvant tre soumises des prescriptions archologiques les oprations damnagement, de construction douvrages ou de travaux, qui en raison de leur localisation, de leur nature ou de leur importance, affectent ou sont susceptibles daffecter des lments du patrimoine archologique [] 155. Les oprations ainsi soumises des prescriptions archologiques sont listes par le code du patrimoine156. Aussi sont concerns, lorsquils sont situs dans de s zones dfinies par arrt du prfet de rgion, les travaux subordonns notamment dcision de ralisation dune ZAC. Sont galement concerns indpendamment des zonages dlimits par arrt notamment la ralisation de ZAC affectant une superficie suprieure ou gale 3 hectares.

Est-il possible pour lamnageur de connatre en amont de toute autorisation ou procdure si le projet donnera lieu des prescriptions archologiques ?
Lamnageur peut, avant de dposer une demande pour obtenir les autorisations requises par les lois et rglements ou avant d'engager toute autre procdure, saisir le prfet de rgion afin qu'il examine si son projet est susceptible de donner lieu des prescriptions archologiques157. A cette fin, il produit un dossier qui comporte un plan parcellaire, les rfrences cadastrales, le descriptif du projet et son emplacement sur le terrain d'assiette ainsi que, le cas chant, une notice prcisant les modalits techniques envisages pour l'excution des travaux. Si le prfet de rgion constate que le projet est susceptible d'affecter des lments du patrimoine archologique, il informe le demandeur, dans le dlai de deux mois compter de la rception de la demande, que le projet qu'il lui a t prsent donnera lieu des prescriptions archologiques. Hors des zones prescrites par arrt, en cas de rponse ngative ou d'absence de rponse dans le dlai de deux mois, le prfet de rgion est rput avoir renonc prescrire un diagnostic sur le mme terrain et pour le projet de travaux dont il a t saisi pendant une dure de cinq ans, sauf modification substantielle du projet 158 ou des connaissances archologiques sur le territoire de la commune159. En revanche, si l'tat des connaissances archologiques sur le territoire de la commune conduit le prfet de rgion modifier l'apprciation qu'il a port sur la ncessit d'un diagnostic, il le fait connatre l'amnageur, par acte motiv, dans les meilleurs dlais et en informe le maire. Pour une parfaite information, relevons que si le prfet de rgion a fait connatre la ncessit d'une opration archologique, l'amnageur peut le saisir d'une demande anticipe de prescription160. Le prfet de rgion prescrit alors, dans les conditions prvues par le prsent chapitre, la ralisation d'un diagnostic archologique et, si des lments du patrimoine archologique prsents sur le site sont dj connus, prend les autres mesures prvues l'article R. 523-15. Pour plus de prcisions vous pouvez vous reporter au Guide de larchologie mis en ligne sur le Rseau.

154 155

Articles R.523-1 8 Article R.523-1 du Code du patrimoine 156 Article R 523-4 157 Article R.523-12 du code du patrimoine 158 Larticle R.523-13 prcise quon entend par modifications substantielles, les modifications portant notamment sur l'implantation, la profondeur ou les modes de fondation des ouvrages projets. 159 Article R.523-13 du code du patrimoine 160 Article R.523-14 du code du patrimoine

Guides du Rseau SCET

54

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

CHAPITRE IV LEVOLUTION DE LA ZAC


La ZAC a une dure dexistence relativement longue en raison de limportance des quipements et amnagements raliser. En consquence, elle est amene voluer, subir des modifications plus ou moins importantes (I) et tre supprime une fois les travaux et quipements raliss (II).

I. La modification
Une modification du projet de ZAC peut entraner une modification du dossier de ralisation de la ZAC voire une modification du dossier de cration. Toute modification du projet de ZAC nentrane pas, de facto, lobligation de modifier le dossier de cration de la ZAC. Il en va ainsi seulement si les modifications remettent en cause le projet. La question est donc de savoir si lampleur des modifications apportes au projet dans le dossier de ralisation conduit en ralit identifier un autre projet que celui qui avait t prvu au stade du dossier de cration.

1. La modification du dossier de ralisation de la ZAC


La jurisprudence administrative a apport de prcieuses prcisions sur le point de savoir si la modification du dossier de ralisation suffit pour formaliser les modifications du projet de ZAC ou si au contraire une modification du dossier de cration simpose. Le juge apprcie si les objectifs poursuivis initialement nont pas t modifis, s il est port atteinte la configuration des lieux, si la modification reprsente une ampleur limite ou non. En consquence, ds lors que le primtre de la ZAC est inchang, les objectifs poursuivis identiques et laugmentation du programme global des constructions limite, une modification du dossier de cration de la ZAC ne semble pas ncessaire. Dans une telle hypothse, seul le dossier de ralisation de la ZAC fera lobjet de modification. Il reviendra ainsi la collectivit publique comptente de modifier le dossier de ralisation et si ncessaire le programme des quipements publics. Par ailleurs, il se peut que cette modification ait galement des incidences sur dautres documents que sont : le document durbanisme applicable la zone (POS, PLU, carte communale), lautorisation au titre de la police de leau, ou encore ltude dimpact.

2. La modification du dossier de cration


Dans lhypothse o les modifications sont telles quune volution du dossier de cration est envisager, il convient de se reporter au Code de lurbanisme : la modification dune zone damnagement concert est prononce dans les formes prescrites pour la cration de la zone 161. La modification de la ZAC ncessite donc lapprobation dun nouveau dossier de cration co mplet, et non pas une simple modification au dossier initial. Pour ce faire, la personne publique linitiative de la cration de la ZAC devra se conformer aux exigences du Code de lurbanisme162. Un nouveau dossier de cration de la ZAC devra tre constitu. Plus particulirement, le dossier de cration de modification de la ZAC devra comprendre une nouvelle tude dimpact qui se devra dtre suffisante. De la mme manire, un nouvel avis des organismes consults devra tre imprativement sollicit163, lorganisation dune nouvelle concertation sera galement obligatoire. La procdure devra donc tre reprise dans son ensemble.

161 162 163

Article R.311-12 alina 2 Dispositions des articles R.311-1 et suivants CE, 11 mars 1996, commune de Bonifacio, req. n 125827

Guides du Rseau SCET

55

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

3. Le cas particulier de ltude dimpact


Comme vu prcdemment, il arrive que les modifications soient envisages entre la cration de la ZAC et le dossier de ralisation ou aprs lapprobation du dossier de ralisation et du PEP. Ces modifications peuvent ainsi rejaillir sur ltude dimpact ralise dans le cadre du dossier de ralisation. Or, les dispositions du code de lenvironnement relatives aux hypothses de modifications de ltude dimpact se marient mal avec la jurisprudence en matire de modification de la ZAC. Un dispositif de rattrapage des oprations faisant lobjet de modifications ou dextensions de nature les faire entrer dans le champ dapplication de ltude dimpact est prvu164. A cet effet, sont soumises la ralisation dune tude dimpact de manire systmatique ou aprs un examen au cas par cas, les modifications ou extensions des travaux, ouvrages ou amnagements lorsquelles rpondent par elles-mmes aux seuils de soumission tude dimpact mentionns dans la nomenclature. Il en est de mme : si les travaux, ouvrages ou amnagements nont pas dj fait lobjet dune tude dimpact, lorsque ces modifications ou extensions font entrer ces derniers pris dans leur totalit dans les seuils de soumissions tude dimpact : sont, toutefois, exclus les travaux, ouvrages ou amnagements autoriss avant lentre en vigueur du dcret du 29 dcembre 2011 portant rforme des tudes dimpact des projets de travaux, douvrages ou damnagements ; si les travaux, ouvrages ou amnagements concerns ont dj fait lobjet dune tude dimpact, lorsque la somme des modifications ou extensions du projet ultrieures celle-ci entre dans les seuils de soumission tude dimpact : ne sont, toutefois, pris en compte que les modifications ou extensions ralises sur une priode de cinq ans prcdant la demande de modification ou dextension envisage.

En consquence, si les seuils sont atteints en raison de cette modification de la ZAC, une nouvelle tude dimpact sera ncessaire. Si une telle hypothse se prsentait, nous pourrions en dduire que les modifications sont telles quil faudrait recommencer toute la procdure de ZA C, soit reprendre une dlibration de cration de la ZAC avec toutes les consquences que cela implique. Toutefois, cette hypothse prvue dans le code de lenvironnement sadapte mal aux contraintes de la ZAC, puisquil peut arriver que les modifications puissent tre importantes sans pour autant entrer dans ces seuils. Pour autant, il ne semble pas possible de sexonrer dune modification de ltude dimpact. La limite sera donc celle de la modification substantielle de lopration damnagement telle que prvue par la jurisprudence165.

II. La suppression
1. La procdure de suppression
Le code de lurbanisme dveloppe peu les modalits de suppression de la ZAC : la suppression dune zone damnagement concert est prononce, sur proposition ou aprs avis de la personne publique qui a pris linitiative de sa cration, par lautorit comptente, en application de larticle L.311 1 pour crer la zone. La proposition comprend un rapport de prsentation qui expose les motifs de la suppression 166. Il ressort de ces dispositions que lacte de suppression de la ZAC revient la personne publique comptente pour crer la ZAC. Dans un tel cas de figure, si la personne comptente pour crer la ZAC nest pas la mme que celle comptente pour prendre linitiative de cette ZAC, il conviendra dtre vigilant. En effet, la suppression de la ZAC ne pourra intervenir quaprs avis de la personne publique qui a pris linitiative de la zone si elle nest pas lorigine de sa suppression.

164 165 166

Article R.122-2 II et III CE 20 septembre 1999, Association Zone ZAC req n156968 Article R.311-12 du code de lurbanisme

Guides du Rseau SCET

56

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Cette suppression sera formalise par une dcision de lorgane dlibrant de la collectivit concdante ou par arrt prfectoral lorsque la ZAC est de la comptence du prfet. En rsum, la suppression de la ZAC se droulera selon la procdure suivante : laboration dun rapport de prsentation justifiant de la suppression de la ZAC, dlibration du conseil municipal dcidant de supprimer la ZAC, publicit de la dlibration167.

Une concertation pralable168 nest pas ncessaire pour supprimer la ZAC. La dcision qui supprime la ZAC fait lobjet des mmes mesures de publicit et dinformation que pour lacte de cration de la ZAC, savoir : affichage en mairie pendant un mois ou au sige de lEPCI comptent et dans ce cas dans les mairies des communes membres concernes ; mention de cet affichage en caractres apparents dans un journal diffus dans le dpartement, dans les communes de 3500 habitants et plus ou dans un EPCI comportant au moins une commune de 3500 habitants et plus, publication de lacte crant la ZAC au recueil des actes administratifs.

Sil sagit dun arrt prfectoral, celui-ci est publi au recueil des actes administratifs de lEtat dans le dpartement. Chacune de ces formalits de publicit doit mentionner le ou les lieux o le dossier peut tre consult.

2. Les modalits oprationnelles de suppression


La suppression de la ZAC va engendrer des vrifications et analyses diverses, qui peuvent tre rsumes comme suit. Cadre gnral de lopration Analyser le dossier de ZAC, y compris du document durbanisme, ainsi que de leurs modifications ventuelles. Analyser de manire croise des comptences des collectivits publiques (notamment en cas de cration dun EPCI et de transfert de comptence en cours de ralisation de la ZAC). Analyser le degr de ralisation des quipements publics. Analyser les risques juridiques existant dans lhypothse o le programme des quipements publics initialement prvu naurait t que partiellement ralis. Dterminer les modalits de remise des quipements publics et la personne publique concerne. Analyser les engagements contractuels pris envers les constructeurs par lamnageur afin dvaluer ltat de ralisation de ces engagements et le risque encouru par la collectivit publique. Dterminer les marchs en cours solder et les contrats dassurance transfrer et/ou modifier. Dterminer les terrains dont la collectivit est propritaire. Solliciter les avis dexperts sur les terrains disponibles. Analyser les incidences dcoulant de la suppression de la ZAC pour les constructeurs ayant acquis un terrain amnag mais nayant pas, ou partiellement, utilis la SDP dont la construction est autorise sur le terrain cd. Dterminer les critres de classification fiscale des terrains.

Equipements publics

CCCT actes de vente

Marchs assurances

Inventaire foncier

Fiscalit de lurbanisme

167 168

Article R.311-5 du code de lurbanisme Sur la base de larticle L.300-2 du code de lurbanisme

Guides du Rseau SCET

57

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

3. La rduction ventuelle du programme des quipements publics


Bien que cela ne soit pas expressment prvu par les textes, il semble nanmoins ncessaire de rduire le programme des quipements publics aux quipements qui seront effectivement raliss. Il faut noter ce sujet que, dans lhypothse o lensemble des quipements mis la charge des constructeurs initialement prvus ne serait pas ralis, les acqureurs de terrains pourraient invoquer la non ralisation pour obtenir le remboursement de la quote-part de la charge foncire correspondant au cot des quipements non raliss169.

4. Les effets de la suppression


La suppression de la ZAC saccompagne de plusieurs effets juridiques, qui peu vent tre rsums de la sorte : la taxe damnagement est rtablie dans le primtre de lancienne ZAC, si lacte de cration lavait carte, les divisions opres dans le primtre de lancienne ZAC sont de nouveau soumises au droit commun de la rglementation des lotissements, lautorit comptente ne pourra plus surseoir statuer sur les demandes dautorisation durbanisme, les propritaires situs dans le primtre de lancienne ZAC ne pourront plus mettre en demeure la collectivit dacqurir leur terrain, les cahiers des charges de cession de terrains signs aprs le 1 er avril 2001 deviennent caducs. Pour ce qui concerne les cahiers des charges signs avant cette date, ils restent applicables sauf sils prvoient deux-mmes que leurs rgles taient applicables pour la dure de la zone. Dans ce cas, ils deviennent caducs la suppression de la ZAC170.

Quadvient-il dun terrain acquis par un constructeur et dont le permis de construire nest dlivr quune fois la ZAC supprim ?
Deux situations doivent tre distingues : celle o le terrain a t acquis de lamnageur, celle o le terrain na pas t acquis de lamnageur.

Dans la premire hypothse, de principe, le constructeur qui aurait acquis son terrain de lamnageur et qui aurait obtenu son permis postrieurement la suppression de la ZAC devrait tre soumis la TA. En effet, la suppression de la ZAC entrane un rtablissement de cette taxe. Cependant, parmi les principes rgissant la fiscalit de lurbanisme figure celui du principe du non cumul, qui affirme quune participation pour quipement public dont le versement ferait double emploi avec un autre financement portant sur le mme quipement est inexigible. Aussi, en application de ce principe, le constructeur pourrait se voir chapper au versement de la TA. Dans la seconde hypothse, si le constructeur a sign une convention de participation, pice obligatoire dune demande de permis de construire dpose dans le primtre dune ZAC, il ne devrait pas se voir rclamer la TA. Cette convention de participation devrait lcarter naturellement.

169 170

Voir chap ; V, 5 sur laction en rptition de lindu Rp. min, 20 avril 2010, n61682

Guides du Rseau SCET

58

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

CHAPITRE V LE FINANCEMENT DE LA ZAC


La procdure de ZAC est en elle-mme un moyen dassurer le financement des quipements publics : par le biais des constructeurs quils aient acquis ou non leur terrain de lamnageur, par le biais de subventions verses par des collectivits tiers.

I. Principes de financement des quipements publics par lamnageur et les constructeurs


1. Les quipements publics financs par lamnageur
Il ne peut tre mis la charge de lamnageur de la zone que le cot des quipements publics raliser pour rpondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions difier dans la zone [] 171. Les quipements publics concerns peuvent tre soit des quipements publics dinfrastructure (VRD), soit de superstructure (cole, crches), que ces quipements soient situs dans ou en dehors du primtre de la ZAC. Il convient toutefois de respecter des principes de ncessit et de proportionnalit : [] lorsque la capacit des quipements programms excde ces besoins, seule la fraction du cot proportionnelle ces besoins peut tre mise la charge des constructeurs [] 172. Ainsi, par exemple, sil est envisag de raliser dans la ZAC une cole primaire destine tre frquent 50 % par les enfants des futurs habitants de la ZAC, 50 % maximum du cot de lquipement pourra tre mis la charge de lamnageur, et indirectement des constructeurs. Il sagit dun maximum, la collectivit pouvant dcider de mettre la charge de lopration une part infrieure du cot de cet quipement. La participation173 est due par lamnageur de la ZAC, charge pour lui de rpercuter le cot de cette participation dans le prix des terrains quips cds aux constructeurs. En pratique, cette participation consiste prendre en charge la ralisation des quipements ou verser une participation la collectivit pour les quipements qui ne seraient pas raliss par lamnageur (ex. : quipements primaires ou des quipements de superstructure raliss en dehors du primtre de la ZAC).

Peut-on dterminer des catgories de constructeurs aux fins de faire varier le montant de leur participation ?
Le principe mme du financement des quipements publics en ZAC repose sur le principe de la mutualisation du cot des quipements entre les diffrents constructeurs. Aussi, la participation de lamnageur, et ipso facto des constructeurs, que ceux-ci aient acquis leur terrain de lamnageur ou non, doit respecter un principe dgalit des constructeurs devant les charges publiques, la fois entre les diffrents constructeurs concerns par les dispositions de larticle L. 311-4 mais aussi entre ces derniers et ceux ayant acquis leur terrain de lamnageur. Il sagit toutefois, selon le Conseil dEtat174, dun principe relatif : ce principe dgalit est applicable entre constructeurs dune mme catgorie (logements, artisans, bureaux). Il est donc envisageable de dterminer des catgories pour lesquelles la participation, ou la quote-part des quipements dans le prix de vente, sera plus importante, moins importante, inexistante ds lors que les discriminations opres sont motives et justifies. Il faut noter que la notion de catgories de construction na pas de dfinition juridique prcise. Il revient donc la collectivit de les dfinir. Il conviendra cependant de justifier de manire approfondie et prcise la raison de ces traitements discriminatoires. La distinction des diffrentes catgories de constructions repose traditionnellement sur la destination du btiment. A minima, il est possible de se fonder sur le Code de lurbanisme175 qui distingue neuf catgories : l'habitation, l'hbergement htelier, les bureaux, le commerce, l'artisanat, l'industrie, l'exploitation agricole ou forestire (peu probable en ZAC), la fonction d'entrept, les constructions et installations ncessaires aux services publics ou d'intrt collectif.

171 172 173

Article L. 311-4 du Code de lurbanisme Article L. 311-4 prcit Prvue par larticle L.311-4 prcit 174 CE, 3 novembre 1997, Socit Top Loisirs Guy Merlin 175 Article R.123-9

Guides du Rseau SCET

59

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Ces catgories sont relatives aux rgles durbanisme applicables et peuvent faire lobjet concernant la participation au cot des quipements publics de sous-catgories. La plus frquente est bien videmment au sein de la catgorie des logements, la distinction entre les logements sociaux et les autres. Mais il est galement possible de distinguer, au sein dune mme catgorie, une participation/quote-part diffrente selon limportance de la construction SDP autorise, en considrant que les constructions limites (traditionnellement lextension de constructions existantes) sont finalement moins consommatrices dquipements publics que les constructions dune plus grande ampleur. Il faut noter que les rgles ainsi dtermines seront applicables tous les constructeurs dune mme catgorie. Aussi, dans lhypothse o un autre constructeur entendrait raliser une construction de mme nature, le montant de participation/la quote-part dcid(e) lui serait applicable. Dans la mesure o lensemble de ces principes ne serait pas respect, la convention de participation/la quote-part du prix du vente du terrain serait susceptible de faire lobjet dune action en rptition de lindu du constructeur ou du lotisseur176.

2. Les conditions dexonration de la taxe damnagement


Comme dvelopp ci-avant, une exonration de la part communale ou intercommunale de la TA est obligatoire en ZAC, ds lors que lamnageur aura sa charge certains quipements 177. Le choix entre la TA et le rgime alternatif de la ZAC ne relve pas du libre choix de la collectivit linitiative de la ZAC, mais de circonstances de fait propres chaque opration. Il conviendra de procder pour chaque opration une apprciation de la nature des quipements mis la charge de lamnageur et de facto des futurs constructeurs.

II. Financement par les constructeurs nayant pas acquis leur terrain de lamnageur
Pour les ZAC matrise foncire partielle, lorsquune construction est difie sur un terrain nayant pas fait lobjet dune cession, location ou concession dusage consentie par lamnageur de la zone, une convention conclue entre la commune ou ltablissement public de coopration intercommunale et le constructeur prcise les conditions dans lesquelles celui-ci participe au cot dquipement de la zone. La convention constitue une pice obligatoire du dossier de permis de construire ou de lotir 178. Un modle de convention de participation en ZAC est propos sur le Portail du Rseau. Il appelle quatre commentaires qui en faciliteront la mise en uvre.

1. Le champ dapplication de la convention de participation


Rappelons que ce type de convention nest envisageable que dans lhypothse o le constructeur na pas acquis de son terrain de lamnageur. Si le terrain a t acquis auprs de lamnageur, directement ou en cas de ventes successives, la participation au cot des quipements publics doit tre rgle au travers du prix figurant dans lacte de vente lui-mme. Par ailleurs, la convention de participation doit tre passe lorsquune construction doit tre difie . La convention sera donc exige dans le cadre de constructions neuves. Bien quil ny ait aucune prcision dans la loi ou ses circulaires dapplication, larticle L.311 -4 du code de lurbanisme concerne galement la reconstruction, par analogie avec les disposition s applicables en matire de taxe damnagement. La reconstruction vise, selon la doctrine administrative, les travaux de modification ou de transformation affectant la consistance du btiment (modification des planchers et des volumes dune importance telles quil sagit en fait dun nouveau btiment). Il en est de mme pour les agrandissements, dans la mesure o il y a une augmentation de la surface de plancher. Enfin, la convention sera exige dans le cadre doprations soumises permis de construire ou damnager.

176 177 178

Garanti par les dispositions de larticle L. 332-30 du Code de lurbanisme. Prvus larticle R.311-6 du code de lurbanisme Dernier alina de larticle L.311-4

Guides du Rseau SCET

60

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Les personnes publiques (Etat ) sont-elles tenues de signer une convention de participation lorsquelles entendent construire sur un terrain leur appartenant ?
La qualit de constructeur ne met pas en chec lapplication de larticle L.311 -4 du code de lurbanisme. Par voie de consquence, en labsence de prcision, il y a lieu de considrer que le fait que le btiment soit, en lespce, un quipement public ne constitue pas un motif dexonration de la participation. Il reste toutefois envisageable de dcider dexonrer les quipements publics de la participation au cot des quipements de la zone. Cette exonration doit alors sappliquer lensemble des quipements publics, et non pas seulement ce seul btiment (respect du principe dga lit entre les constructeurs). La jurisprudence admet, en effet, que soit prvue dans les ZAC une diffrence de traitement entre les diffrentes catgories de constructions. Il conviendrait si tel tait le choix de la collectivit (traditionnellement retenu) de faire apparatre clairement cette discrimination positive, notamment au niveau du programme des quipements publics de la ZAC et celui du bilan financier.

2. Les modalits de signature de la convention de participation


Lautorit comptente pour signer la convention est lexcutif de la collectivit locale ou de lEPCI. Pour autant, le maire ou le prsident de lEPCI comptent devra tre pralablement habilit signer par lorgane dlibrant. Dans la mesure o ce type de convention figure dans l a liste des comptences dont le maire peut tre charg en tout ou partie par dlgation pendant la dure de son mandat, deux formules sont envisageables : soit le maire est autoris signer spcifiquement chaque convention : toutes les conventions devront faire lobjet dun examen pralable par le conseil municipal ou le conseil communautaire de lEPCI (scnario retenu pour le modle en ligne) ; soit une dlgation gnrale de signature est donne au maire 179, auquel cas les conventions pourront tre signes par le maire sans dlibration pralable spcifique de lorgane dlibrant de la collectivit, mais la double condition que la dlgation globale ait t pralable la signature de la convention et que la convention respecte le cadre gnral dfini antrieurement par une dlibration (par exemple, la dlibration dfinissant les conditions financires de lopration damnagement).

Dans la mesure o la convention est une pice du dossier de demande de permis de construire ou damnager180, elle devra ncessairement tre signe par le constructeur ou le lotisseur avant que la demande de permis ne soit dpose, tant entendu que cette disposition ne permet pas lgalement la puissance publique dinterdire au propritaire de raliser une opration conforme au plan local durbanisme de la commune en refusant de lui proposer une convention 181. La commune ou lEPCI a donc lobligation de proposer une convention aux constructeurs et aux lotisseurs.

3. Le montant et les conditions de paiement de la participation


La convention dtermine en fonction du nombre de mtres carrs hors oeuvre nette dont ldification est projete, le montant et les conditions de paiement de la participation []. Elle na pas pour objet de dterminer de faon contractuelle la constructibilit du terrain qui rsulte notamment des rgles du plan local durbanisme. [] ces conventions prcisent les modalits de la participation du constructeur ou du lotisseur au cot des quipements de la ZAC, dans la mesure o ceux-ci sont destins satisfaire les besoins des futurs habitants ou usagers des constructions difier dans la zone 182. Le Conseil dEtat a lui prcis que ne pouvaient tre incorpores dans les dpenses prises en compte pour le calcul de la participation due au titre de larticle L. 311-4 du code de lurbanisme que les seules dpenses exposes spcifiquement pour la construction des quipements publics destins aux usagers de la zone 183. Il convient, par ailleurs, de respecter les principes applicables au financement des quipements publics par les constructeurs ayant acquis leur terrain de lamnageur :

179 180 181

En application de larticle L. 2222-22 19 du CGCT Article R 431-23 du code de lurbanisme Circulaire du 27 juillet 2001 182 Circulaire du 27 juillet 2001 dj cite 183 CE, 23 dcembre 2010, St dEquipement du Biterrois et de son Littoral, n307124

Guides du Rseau SCET

61

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

principe de proportionnalit et de ncessit par rapport aux besoins des futurs habitants et usagers de la zone, principe dgalit, la fois, entre les diffrents constructeurs concerns par les dispositions de larticle L.311-4 et, entre ces derniers et ceux ayant acquis leur terrain de lamnageur, principe dinterdiction du double-emploi (on ne peut pas faire participer financirement un constructeur un quipement dj pay par ailleurs).

Dans la mesure o lun ou lautre de ces principes ne seraient pas respects, la convention de participation serait susceptible de faire lobjet dune action en rptition de lindu d u constructeur ou du lotisseur184.

Comment calculer le montant de la participation des constructeurs au cot des quipements publics ?
Le principe mme du financement des quipements publics repose sur une mutualisation du cot des quipements induits par la ZAC entre lensemble des constructeurs en ZAC . Le mode de calcul de la participation des constructeurs traduit ce principe par la formule suivante :
Montant prvisionnel des quipements publics mis la charge du constructeur Prix /m de surface de plancher = Nombre de m de surface de plancher ralisables dans la ZAC

Le prix au m de surface de plancher ainsi dfini est appliqu au nombre de m autoriss par le permis de construire. Seule limite ce principe, il est parfaitement admis quune discrimination positive puisse tre institue entre catgories de constructions (bureaux, habitations, commerces). Attention, en application du principe de linterdiction des participations faisant double emploi, le montant des participations publiques affectes aux quipements publics doit tre dduit du montant prvisionnel des quipements publics, tel quapparaissant dans les modalits prvisionnelles de financement de lopration.

4. Les modalits dacquittement de la participation


Dans ce domaine, les parties ont toute latitude pour dterminer les conditions dans lesquelles la participation sera verse : chancier de paiement, garanties fournir par le constructeur Notamment, la convention pourra librement dfinir les modalits de perception de la participation par lamnageur au titre de la convention damnagement signe avec la collectivit. Rien ninterdit en effet que la participation soit verse en tout ou partie directement par le constructeur lamnag eur. Pour autant, larticle L. 311-4 ne le permettant pas expressment, lamnageur nest pas habilit signer seul la convention de participation. Curieusement, le code ne prvoit quune convention entre la collectivit et le constructeur. Il parat toutefois possible, et mme souhaitable, notamment si la participation est verse directement lamnageur, que ce dernier intervienne la signature.

III. Taxes et participations complmentaires exigibles des constructeurs


Le code de lurbanisme185 prvoit une exonration des constructions en ZAC de la part communale ou intercommunale de la taxe damnagement, ds lors que certains quipements publics186 sont mis la charge de lamnageur. Cependant, cette exonration de la part communale ou intercommunale de la taxe damnagement ne sapplique qu cette taxe et non aux autres taxes et participations additionnelles. Ainsi, peuvent tre exigibles des taxes additionnelles, condition de respecter le principe du non cumul (ou du double emploi).
184 185 186

Article L.332-30 du code de lurbanisme Article L.331-7 Dont la liste est dfinie par larticle R.331-6 du mme code

Guides du Rseau SCET

62

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Une collectivit peut-elle exiger le paiement dune taxe ou dune participation additionnelle pour un quipement dj financ par lamnageur ?
Lexigibilit de ces participations et taxes ne doit pas contrevenir au principe du non cumul, savoir que la collectivit ne peut pas exiger le versement dune participation pour quipement public qui ferait double emploi avec un autre financement portant sur le mme quipement. Ce principe du non cumul est applicable mme en labsence de dispositions rglementai res ou lgislatives expresses187. La jurisprudence la rappel plusieurs reprises en matire de ZAC et de PRE188. Aussi, si le rseau dassainissement figure dans le programme dquipement public de la ZAC, il est rput avoir t mis la charge des constructeurs par lintermdiaire dune cession de charges foncires ou dune convention de participation prvue par larticle L.311-4. Ainsi, ni la participation pour raccordement lgout, ni, depuis le 1er juillet 2012, la participation pour lassainissement collectif (PAC) ne peut pas tre exige.

La participation pour voies et rseaux (PVR) peut-elle tre exige en ZAC ?


Il convient de rappeler que la PVR ne pourra plus tre institue compter du 1er janvier 2015. La participation nest pas due pour les voies et rseaux c ompris dans le programme dquipements publics dune zone damnagement concert cre en application de larticle L.311-1 ou dun programme damnagement densemble cr en application de larticle L.332-9 189. Il existe par voie de consquence une incompatibilit de principe entre la procdure de ZAC et la PVR. Cette incompatibilit entre la ZAC et la PVR nest toutefois pas absolue. En effet, cette incompatibilit concerne les voies et rseaux compris dans le programme des quipements publics de la ZAC190. A contrario, la mise en uvre de la PVR en ZAC sera envisageable pour financer les voies non incluses dans le programme des quipements publics de la zone, ralises et finances par la collectivit.

IV. Principes de financement en ZAC par des personnes publiques tiers lopration
Une personne publique non concdante peut verser des subventions financires lamnageur titulaire dune concession damnagement 191 : l'opration d'amnagement peut bnficier, avec l'accord pralable du concdant, de subventions verses par l'Etat, des collectivits territoriales et leurs groupements ou des tablissements publics. Dans ce cas, le trait de concession est soumis aux dispositions du II, mme si le concdant ne participe pas au financement de l'opration. Le concessionnaire doit galement rendre compte de l'utilisation des subventions reues aux personnes publiques qui les ont alloues . Cette subvention peut aussi bien tre verse par lEtat, que par des collectivits territoriales et leurs groupements ou des tablissements publics en vue de la ralisation de toute mission qui incombe lamnageur au titre de la concession damnagement. Cette mission devra toutefois rpondre un intrt pour la personne publique qui attribue la subvention. Ce sont donc toutes les missions de lopration damnagement, quelles soient matrielles ou immatrielles (OPAH...) qui pourront faire lobjet de ces aides financires. Relevons que le concdant devra pralablement donner son accord au versement de cette subvention. Ces aides pourront ensuite tre verse lamnageur directement ou la collectivit concdante charge pour elle de verser ses aides lamnageur. Une convention spcifique entre lorganisme signataire de la concession damnagement et la collectivit qui accorde la ou les subventions doit tre obligatoirement conclue192. Prcisons cet effet, que si la subvention est directement verse lamnageur, ce dernier devra tre signataire la convention.

187

CE, 14 fvrier 1979 Rhonacolp ; CAA Paris, 21 janvier 1999, SCI Levallois Font de Seine ; CAA Versailles, 22 novembre 2007, Communaut dAgglomration dEvry Centre Essonne 188 CE, 14 fvrier 1979, SA Rhonalcop ; CAA Paris, 21 janvier 1999, SCI Levallois Front de Seine ; CAA Versailles, 22 novembre 2007, Communaut dAgglomration dEvry-Centre-Essonne 189 En application de larticle L. 332-11-1 du Code de lurbanisme 190 Article L. 311-11-1 prcit 191 Article L.300-5 III du code de lurbanisme 192 Article L.1523-2 du CGCT

Guides du Rseau SCET

63

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Dans lhypothse o la subvention serait verse directement lamnageur, ce dernier sera tenu de rendre compte de son utilisation tant dans le CRAC annuel, que directement auprs de la collectivit territoriale ayant accord la subvention. Un modle de convention de subvention en ZAC est disponible sur le portail du Rseau.

V. Laction en rptition de lindu


Les amnageurs et les constructeurs peuvent intenter des actions contre les collectivits en vue dobtenir le remboursement des sommes verses pour la ralisation dquipements publics qui nauraient pas d tre mis leur charge (action en rptition de lindu). Le fondement de cette action est le suivant : les taxes et contributions qui sont obtenues ou imposes en violation des dispositions [du Code de lurbanisme] sont rputes sans cause ; les sommes verses ou celles qui correspondent au cot des prestations fournies sont sujettes rptition. Laction en rptition se prescrit par cinq ans compter du dernier versement des ta xes ou contributions ou de lobtention des prestations indment exiges. Les sommes rembourser portent intrt au taux lgal 193. Laction en rptition de lindu peut tre mise en uvre : lorsquun quipement dont la ralisation tait prvue dans le programme des quipements publics na pas t ralis ; ou lorsquun quipement a t mis la charge de lopration alors quil ne rpondait pas aux besoins des futurs habitants ou usagers de la ZAC ; ou lorsquun quipement a t mis la charge de loprati on dans une proportion plus importante que celle rsultant des besoins des futurs habitants ou usagers de la ZAC. lamnageur de la ZAC ; aux constructeurs ayant acquis leur terrain directement de lamnageur ; aux constructeurs qui, nayant pas acquis leur terrain de lamnageur ont particip au financement des quipements publics par le biais dune convention de participation ; aux acqureurs successifs.

Cette action est ouverte :

Laction en rptition de lindu se prescrit par cinq ans compter du dernier versement ou de lobtention des prestations indment exiges. Notons, toutefois que pour les acqureurs successifs laction en rptition de lindu se prescrit par cinq compter de linscription sur le registre 194 attestant que le dernier versement a t opre ou la prestation obtenue. La bonne tenue de ce registre est donc essentielle pour faire courir le dlai de prescription lgard des acqureurs successifs. Toute convention contraire aux rgles prvues en matire de participation durbanisme serait inopposable en cas de contestation ultrieure. Ainsi, contrairement aux principes du Code civil, le contrat ne fait pas, en lespce, la loi des parties : tout constructeur qui a vers une participation indue peut engager une action en vue den obtenir le remboursement, et ce mme si ce versement a t propos par le constructeur lui-mme ds lors que cette action est dordre public.

193 194

Article L.332-30 du code de lurbanisme Prvu larticle L.332-29

Guides du Rseau SCET

64

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

CHAPITRE VI LE CONTENTIEUX DE LA ZAC


Deux types de recours contentieux peuvent tre intents dans le cadre de la procdure de ZAC : le recours en excs de pouvoir, soit un recours lencontre dun acte en vue den demander son annulation, le recours indemnitaire en vue du versement de dommages et intrts.

I. Le recours pour excs de pouvoir


1. La recevabilit des recours
Les recours en excs de pouvoir sont recevables lencontre de dcisions faisant grief que sont : la dlibration crant la ZAC ou la modifiant, la dlibration approuvant le programme des quipements publics

ou encore la dlibration approuvant le PAZ ou le modifiant. En revanche, les demandes dannulation lencontre dactes ne faisant pas grief ou dactes prparatoires ne sont pas recevables. Tel est notamment le cas : de la dlibration approuvant le dossier de cration de la ZAC, de la dlibration ouvrant la concertation, de la dlibration approuvant le dossier de ralisation de la ZAC195.

Outre le prfet, les personnes recevables engager de telles actions sont celles ayant un intrt agir (habitants de la commune, associations sous certaines conditions notamment). On se rfrera cet gard aux principes gnraux de la recevabilit des recours en matire durbanisme. Le dlai de recours contre les dcisions faisant griefs susmentionnes est celui de droit commun, savoir deux mois compter de lexcution de toutes les mesures de publicit requises. A cet gard, la date prendre en compte, pour laffichage en mairie ou au sige de lEPCI comptent , est celle du premier jour o il est effectu196. Une exception ce principe est relever lorsque le requrant est un conseiller municipal agissant en cette qualit. En effet, eu gard la thorie de la connaissance acquise, le dlai court compter de la date de la sance au cours de laquelle la dlibration attaque est intervenue, ds lors quil a t dment convoqu et mme sil ny assistait pas197.

2. La thorie des oprations complexes


De principe, un recours en excs de pouvoir lencontre dun acte administratif, ne peut tre enregistr devant le tribunal administratif comptent que pendant un dlai de deux mois compter de laccomplissement des formalits de publicit requises. Pass ce dlai, plus aucun recours lencontre de cet acte administratif ne pourrait tre recevable. Toutefois, la lgalit dun acte administratif rglementaire peut tre remis en cause loccasion dun acte pris pour son application (exception dillgalit) et la lgalit dun acte non rglementaire peut tre rediscute lors dun contentieux lencontre dune dcision constituant, avec lacte non rgl ementaire contest, une mme opration (thorie des oprations complexes). Lopration complexe existe lorsquune dcision finale ne peut tre prise quaprs intervention dune ou plusieurs dcisions successives, spcialement prvues pour permettre la r alisation de lopration dont la dcision finale sera laboutissement. Et cest alors que lon sera fond constater lexistence dune mme opration administrative ou la runion des lments dune mme opration complexe 198. Ainsi, en application de la thorie des oprations complexes, le juge administratif admet que puisse tre invoque lillgalit de lacte de cration de la ZAC lappui dun recours dirig contre la dlibration approuvant le PEP199, contre la dlibration approuvant la convention damnagement et autorisant le maire la signer200, ou encore dun PAZ201.

195 196

CE, 4 juillet 2012, Biglione, n356221 Article R.311-5 du code de lurbanisme 197 CE, 24 mai 1995, ville de Meudon, n 150360 153859 198 Ren Chapus, Droit du contentieux administratif, 12e d., n781 199 CAA Lyon, 31 dcembre 1996, Association dinformation et de dfense de lenvironnement 200 CE, 26 mars 1999, SARL Socit damnagement de Port Lman

Guides du Rseau SCET

65

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

La procdure de ZAC et la procdure dexpropriation forment-elle ensemble une opration complexe ?


Il existe une indpendance entre ces deux lgislations. Le juge administratif les qualifie dailleurs de procdures distinctes et indpendantes. Partant de ce principe, des requrants ne peuvent pas invoquer, par la voie de lexception, lillgalit de lacte crant la ZAC pour solliciter lannulation de la dclaration dutilit publique202. Toutefois, le juge administratif a admis que lannulation de lacte crant la ZAC entrane lannulation de la DUP lorsque cette dernire a t prise en vue dexproprier les biens situs da ns le primtre de lopration203. Le dlai pendant lequel lillgalit pour vice de forme ou de procdure de lacte de cration de la ZAC ou de sa modification peut tre invoque par voie dexception est limit : il est fix 6 mois compter de la prise deffet de lacte concern204. Une telle limitation nest opposable quen ce qui concerne les vices de forme et de procdure. A cet gard, le Conseil dEtat a jug que labsence dtude dimpact dans le dossier de cration de la ZAC nest pas un vice de procdure mais un vice de fond entachant dillgalit le PAZ contest par la voie de lexception205.

3. Les effets de lannulation des actes de la ZAC


Rappelons que seuls deux actes peuvent faire lobjet dune annulation ce jour : la dlibration crant la ZAC, la dlibration approuvant le PEP.

3.1.Lannulation de lacte crant la ZAC Lannulation de lacte crant la ZAC a pour consquence premire de rendre illgal les autres actes concourant la ralisation de lopration de ZAC, savoir : la dlibration approuvant la concession damnagement et autorisant le maire la signer206, lapprobation du PAZ conteste207, lapprobation du programme des quipements publics,

la DUP qui se trouve rtroactivement prive dobjet si elle est prise pour la ralisation de lopration. De la mme manire, lannulation de lacte de cration de la ZAC a pour effet : de replacer les divisions de terrains faites par lamnageur dans le champ dapplication de la procdure de lotissement, de rtablir lassujettissement de la TA.

3.2. Lannulation de lacte approuvant le PEP Lannulation de lacte approuvant le PEP na pas les mmes effets que pour lannulation de lacte crant la ZAC. En effet, lannulation de lacte approuvant le PEP na pas vocation rendre illgal lensemble de la procdure de ZAC, soit notamment lacte crant la ZAC ou encore la dlibration approuvant la concession damnagement. Lannulation de cet acte aura simplement pour effet dobliger la collectivit publique reprendre une nouvelle dlibration approuvant le PEP, ce qui retardera dautant la ralisation de la ZAC.

201 202

CE, 23 mars 1979, Valentini CE, 22 octobre 1993, Fontaine, n110519 ; CE, 28 octobre 1987, Association pour la dfense des sites et des paysages, n58096 203 CE, 18 fvrier 1998, SA GRC EMIN, n126326 204 Article L.600-1 du code de lurbanisme 205 CE, 2 fvrier 2004, Association des cinq cantons de la Barre, n215763 206 CE, 26 mars 1999, SARL Socit damnagement de Port Lman prcit 207 CE, 10 juin 1988, SCI la ZAC de Villarceau et autres c. Prfet du Val-de-Marne

Guides du Rseau SCET

66

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

II. Le recours indemnitaire


Le recours indemnitaire, savoir la demande dindemnisation suite un prjudice subi, peut trouver son fondement dans le changement dintention de la collectivit, lannulation des actes de la procdure de ZAC ou encore la nullit de la concession damnagement.

1. Le contentieux du changement dintention de la collectivit


De principe, la dcision de cration dune ZAC ne cre aucun droit au maintien de cette zone en faveur de lamnageur. La collectivit publique comptente peut lgalement labroger ou la modifier. Cependant, le renoncement de la collectivit raliser la ZAC, la modification du programme ou encore la suppression de la ZAC peuvent avoir des rpercussions conomiques sur lamnageur qui pourrait tre tent de solliciter une rparation pour le prjudice subi. Une action en responsabilit de la collectivit cocontractante pourrait tre envisage, malgr une jurisprudence relativement svre en la matire. De mme, le prjudice subi par lamnageur en raison dune aggravation des conditions dexcution de la concession damnagement pourrait galement tre rgle, dfaut daccord entre les parties, devant le juge administratif.

2. Le recours suite lannulation des actes de la procdure de ZAC ou de la nullit des conventions
2.1. Lannulation des actes de la ZAC Cette annulation est rvlatrice dune faute de la personne publique auteur de ces actes illga ux. Lamnageur peut donc solliciter une rparation de son prjudice de ce fait208. Bien entendu, en cas dattitude fautive de la part de lamnageur, la responsabilit de ladministration sera diminue dautant. Seuls sont indemnisables les prjudices directs, matriels et certains, savoir les frais d'acquisitions foncires et de libration du sol qu'elle a exposs dans le cadre du projet d'amnagement dduction faite de la partie du prix d'achat qui aurait excd la valeur normale des biens, et de leur valeur vnale rsiduelle ; les impts, taxes et frais gnraux, ainsi que des frais financiers affrents209. 2.2. Lannulation de la concession damnagement Cette annulation peut ouvrir droit galement lamnageur un recours en indemnisation sur le terrain quasi contractuel ou en cas de faute quasi dlictuel. En premier lieu, le Conseil dEtat a considr que la collectivit publique devait rembourser au cocontractant les dpenses effectues par lui et qui lui sont utiles. Dans le cadre dune concession, il peut, par exemple, sagir des quipements raliss par lamnageur ou encore des acquis itions de terrains. Dans ce cadre, le Conseil dEtat a ajout que les fautes ventuellement commises par l'intress antrieurement la signature du contrat sont sans incidence sur son droit indemnisation au titre de l'enrichissement sans cause de la collectivit, sauf si le contrat a t obtenu dans des conditions de nature vicier le consentement de l'administration, ce qui fait obstacle l'exercice d'une telle action 210. En second lieu, la nullit du contrat peut permettre lamnageur dengager la responsabilit quasidlictuelle de la collectivit lorsquelle a commis une faute ayant entrane cette nullit. A ce titre, le cocontractant peut prtendre la rparation du dommage imputable la faute de l'administration, demander le paiement des sommes correspondant aux autres dpenses exposes par lui pour l'excution du contrat et aux gains dont il a t effectivement priv par sa nullit, notamment du bnfice auquel il pouvait prtendre. Toutefois l'indemnit laquelle il a droit sur un terrain quasi-contractuel ne doit pas dj lui assurer une rmunration suprieure celle que l'excution du contrat lui aurait procure et sous rserve dun ventuel partage de responsabilits dcoulant le cas chant de ses propres fautes211.

208 209 210

CE, 6 fvrier 2006, St damnagement du port Lman n268973 CE, 6 fvrier 2006, St damnagement du port Lman prcit CE, 10 avril 2010, St Decaux, n224950 211 CE, 10 avril 2010, St Decaux prcit

Guides du Rseau SCET

67

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

ANNEXE 1 : TABLEAU COMPARATIF ENTRE LA ZAC, LE LOTISSEMENT ET LA DIVISION PRIMAIRE


ZAC Dfinition - opration damnagement - dinitiative publique - en vue damnager et dquiper des terrains btir. LOTISSEMENT - division en proprit ou en jouissance - dune ou plusieurs units foncires contiges - ayant pour objet de crer un ou plusieurs lots - destins tre btis DIVISION PRIMAIRE - division en proprit ou en jouissance - effectues par un propritaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d'amnager - portant sur la cration d'un groupe de btiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle Personne publique et personne prive La division aura lieu une fois le permis de construire ou le permis damnager dlivr au ptitionnaire et purg de tout recours et retrait. Ces divisions ne sont pas soumises au rgime des lotissements (article R.442-1 a) du code de lurbanisme) - la SDP sera le produit du COS appliqu la totalit de lunit foncire, puis en cas de seconde division, la surface de lentier reliquat - les droits construire dj consomms ne seront pas pris en compte. => cette division favorise la surdensification

Initiative

Collectivit publique y ayant vocation cest toujours une personne publique Lamnageur procde aux divisions ncessaires la ralisation de son opration damnagement. Ces divisions ne sont pas soumises au rgime des lotissements (article R.442-1 c) du code de lurbanisme)

Personne publique et personne prive Les divisions sont effectues par le lotisseur et prcises dans le cadre du permis damnager ou de la dclaration pralable.

Division foncire

Droits construire

SDP attribu chaque terrain par lamnageur au fur et mesure de la commercialisation Pour les terrains non acquis de lamnageur, on se rfrera au document durbanisme

Pour le permis damnager : La SDP maximale autorise est rpartie entre les diffrents lots soit par le PA ou le lotisseur loccasion de la vente ou de location des lots Pour la dclaration pralable : Lorsquun COS existe, la SDP maximale autorise est rpartie entre les diffrents lots soit par le lotisseur loccasion de la vente ou de location des lots A dfaut, la SDP autorise pour chaque lot rsultera de lapplication du COS la superficie de chaque lot Cas particulier de la prsence dun COS et du VSD : La SDP rsultant du seuil minimal de densit peut tre rpartie par le permis damnager ou par le lotisseur loccasion de la vente ou de la location des lots Le dlai de droit commun est : - pour les permis damnager : 3 mois - pour les dclarations pralables : 1 mois (article R.423-23 du code de lurbanisme)

! Pour les divisions sur des


terrains dj btis, il conviendra de dduire ces droits construire

Dlai de procdure

Aucun dlai rglementaire, mais titre indicatif : - dossier de cration : 12 mois - dossier de ralisation : 18 mois

Le dlai de droit commun est de 3 mois (article R.423-23 du code de lurbanisme)

! Si une tude dimpact est


ncessaire, les dlais peuvent tre plus longs : - environ 12 mois pour la ralisation de ltude dimpact - et environ 4 mois supplmentaires pour la tenue dune enqute publique

! Si une tude dimpact est


ncessaire, les dlais peuvent tre plus longs : - environ 12 mois pour la ralisation de ltude dimpact - et environ 4 mois supplmentaires pour la tenue dune enqute publique

Guides du Rseau SCET

67

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Matrise foncire

Lamnageur nest pas dans lobligation davoir la matrise foncire de lensemble du primtre de la ZAC. Autrement dit, il peut y avoir des ZAC matrise partielle. Lamnageur peut bnficier de la procdure dexpropriation et se voir dlguer le droit de premption urbain.

Le lotisseur doit obligatoirement tre propritaire de lensemble des terrains faisant lobjet du permis damnager. Dans le cadre dune concession damnagement, lamnageur peut bnficier de la procdure dexpropriation et se voir dlguer le droit de premption urbain. Le lotisseur ne peut rpercuter sur les constructeurs que le cot des quipements propres. Aussi, comment rpercuter le cot des quipements publics aux constructeurs dans le cadre dune concession damnagement ? Deux possibilits : 1/ Conclusion dune convention de PUP avec les constructeurs ayant ou non acquis leur terrain de lamnageur ou institution dune taxe damnagement taux renforc => le prix du terrain sera moins cher 2/ Vente au prix de march + TA 1 % + conclusion de conventions de PUP avec les constructeurs nayant pas acquis leur terrain de lamnageur (! juridiquement risqu) Aucune exonration de la TA sauf si PUP

Le lotisseur doit tre propritaire du foncier sur lequel il autorise la division primaire. Le ptitionnaire doit tre autoris par le propritaire dposer sa demande dautorisation durbanisme.

Financement des quipements publics par les constructeurs

Pour les terrains acquis de lamnageur, le cot des quipements publics est rpercut dans le prix de vente des terrains Pour les terrains non acquis de lamnageur, le cot des quipements publics est prvu dans une convention de participation (article L.311-4 du code de lurbanisme) : pice obligatoire du permis de construire La participation des constructeurs est proportionnelle aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions difier dans la zone. Le versement de cette participation par les constructeurs doit respecter le principe de lgalit de limpt : traitement diffrent possible entre personnes objectivement places dans une situation objectivement diffrente Exonration de la TA part communale ou intercommunale ds lors que les quipements publics lists larticle R.311-6 du code de lurbanisme sont mis la charge de lamnageur Aucun dlai nest prvu, nanmoins la concession damnagement prvoit une dure pour la ralisation de lopration damnagement et le dossier de ralisation comprend un plan de trsorerie prvisionnel

Le financement des quipements publics pourra se faire comme pour le lotissement selon deux possibilits : 1/ Conclusion dune convention de PUP avec les constructeurs ayant ou non acquis leur terrain de lamnageur ou institution dune taxe damnagement taux renforc => le prix du terrain sera moins cher 2/ Vente au prix de march + TA 1 % + conclusion de conventions de PUP avec les constructeurs nayant pas acquis leur terrain de lamnageur (! juridiquement risqu)

Quid du versement de la TA ?

Aucune exonration de la TA sauf si PUP

Dlai prescrit lamnageur pour commencer les travaux

Premption du permis damnager : - si les travaux ne sont pas entrepris dans un dlai de deux ans compter de la notification du permis damnager - ou si interruption de ces travaux pendant une dure de plus dun an (article R.424-17 du code de lurbanisme) Possibilit de prorogation du permis damnager pour une anne (article R.424-21 du code de lurbanisme)

Premption de lautorisation durbanisme : - si les travaux ne sont pas entrepris dans un dlai de deux ans compter de la notification du permis damnager - ou si interruption de ces travaux pendant une dure de plus dun an (article R.424-17 du code de lurbanisme) Possibilit de prorogation de lautorisation durbanisme pour une anne (article R.424-21 du code de lurbanisme)

Guides du Rseau SCET

68

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Dlai prescrit lamnageur pour terminer les travaux

La concession damnagement prvoit une dure pour la ralisation de lopration damnagement et le dossier de ralisation comprend un plan de trsorerie prvisionnel

Trois considrations prendre en compte : - le permis damnager est prim si les travaux sont interrompus pendant un dlai suprieur une anne (article R.424-17 du code de lurbanisme) - pour les travaux de finition : lautorisation de diffrer lesdits travaux est conditionne par lengagement du lotisseur de les achever dans le dlai fix par larrt. A dfaut, blocage des fonds consigns ou mise en jeu de la garantie dachvement Et pour lensemble des travaux : larrt fixe la date laquelle lorganisme garant devra mettre la disposition les fonds ncessaires la ralisation des travaux. (article R.442-13 du code de lurbanisme) - si une concession damnagement est conclue, une dure pour la ralisation de lopration damnagement est prvue. La commercialisation est trs stricte. Avant la dlivrance du permis damnager ou avant le dpt de la dclaration pralable : aucune promesse et par voie de consquence de vente nest possible (article L.442-4 du code de lurbanisme).

Garder lesprit que lautorisation durbanisme est prim si les travaux sont interrompus pendant un dlai suprieur une anne (article R.424-17 du code de lurbanisme)

Commercialisation

Lamnageur peut procder la commercialisation des lots tout moment.

Sans objet

! Etre vigilant sur la


dtermination de la quote-part du cot des quipements publics Il nest pas non plus tenu de fournir ses acqureurs une garantie financire de bonne fin.

! En cas de manquement,
sanction pnale possible (article L.480-4-1 du code de lurbanisme) et risque dannulation de la vente ou de la location (article L.480-15 du code de lurbanisme). En revanche, les mesures de publicit ne sont pas prohibes. A la dlivrance du permis damnager peuvent tre consenties des PUV sous conditions restrictives (article L.442-8 du code de lurbanisme) et possiblilit de conclure des promesses (PUA, PUV et PSV), vente et location : - lachvement des travaux prescrits - avant lachvement des travaux prescrits si le lotisseur fournit une garantie dachvement des travaux Le PC sollicit sur un lot de lotissement autoris par un PA peut tre accord : - soit compter de lachvement des travaux damnagement constats conformment aux articles

Dlivrance des permis de construire

Le PC pourra tre dlivr une fois les travaux de viabilisation des lots au moins commencs

Guides du Rseau SCET

69

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

R.462-1 R.462-10 du code de lurbanisme, - soit compter de lautorisation de procder la vente avant lexcution des travaux la condition que les quipements desservant le lot soient achevs. Dans ce cas, le lotisseur fournit un certificat attestant lachvement de ces quipements, - soit ds la dlivrance du PA, sous rserve que le PC ne soit mis en uvre que lorsque les quipements desservant le lot soient achevs. Possibilit qui ne peut pas sappliquer pour les maisons individuelles. Idem que pour la ZAC

Etude dimpact

Si commune dote, la date du dpt de la demande, d'un PLU ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu ou d'une carte communale n'ayant pas fait l'objet d'une valuation environnementale permettant l'opration. - tude dimpact : SDP suprieure ou gale 40.000 m ou terrain suprieur 10 hectares - procdure de cas par cas : SDP suprieure ou gale 10 000 mtres carrs et infrieure 40 000 m et terrain ayant une superficie suprieure ou gale 10 hectares, ou SDP infrieure 40.000 m et ayant un terrain dune superficie suprieure ou gale 5 hectares et infrieure 10 hectares. Si commune dote, la date du dpt de la demande, d'un PLU ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu ou d'une carte communale : - tude dimpact : SDP suprieure ou gale 40.000 m ou terrain suprieur 10 hectares - procdure de cas par cas : SDP suprieure ou gale 3 000 mtres carrs et infrieure 40 000 m et terrain ayant une superficie suprieure ou gale 10 hectares, ou SDP infrieure 40.000 m et ayant un terrain dune superficie suprieure ou gale 3 hectares et infrieure 10 hectares. Lamnageur est dispense denqute publique (article L.123-2 du code de lenvironnement : exonre les projets de cration de ZAC)

Il appartiendra au ptitionnaire de vrifier sil entre dans les seuils de la nomenclature annexe larticle R.122-2 du code de lenvironnement.

Enqute publique

Une enqute publique sera obligatoire en cas dtude dimpact.

Une enqute publique sera obligatoire en cas dtude dimpact.

! Cela ne signifie pas quil ny


en aura pas 70

Guides du Rseau SCET

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

ANNEXE 2 : MODELE DE DELIBERATION PRECISANT LES OBJECTIFS ET LES MODALITES DE LA CONCERTATION PREALABLE
Madame/Monsieur le Maire expose ce qui suit : Rappeler l'historique et le contexte du projet, dcrire le projet urbain, indiquer la vocation de la zone, sa localisation, voquer les diffrentes procdures qu'il est possible d'envisager pour raliser l'opration, etc. Le Maire indique au Conseil municipal qu'il apparat ainsi opportun d'envisager la cration d'une opration damnagement dans le cadre dune procdure de ZAC. Dans le cadre de cette procdure, et conformment aux dispositions de l'article L 300-2 du Code de l'urbanisme, il convient d'engager la concertation associant, pendant toute la dure de l'laboration du projet, les habitants, les associations locales et les autres personnes concernes sur la base des objectifs suivants :

(dcrire de manire circonstancie et justifie les objectifs poursuivis par la mise en uvre de
l'opration d'amnagement) Le Maire rappelle qu'au terme de l'article L. 300-2 II du code de lurbanisme, les modalits de la concertation sont librement dfinies par l'organe dlibrant de la collectivit. Il propose donc que cette concertation s'tablisse comme suit : (Indiquer les modalits de la concertation : runions publiques, registre, mise disposition d'un dossier, etc.) En consquence, il est propos au Conseil municipal dapprouver les objectifs poursuivis par le projet damnagement et dengager la concertation pralable ce projet damnagement selon les modalits pralablement dfinies. Le conseil municipal Vu le code gnral des collectivits territorial, Vu le Code de l'urbanisme et notamment ses articles L. 300-2, R.300-1 et L. 311-1 et suivants, Vu le schma de cohrence territoriale approuv par dlibration du [organisme en charge de l'laboration du SCOT] du ...... Vu le plan local d'urbanisme approuv par dlibration du Conseil municipal en date du ...... Aprs avoir pris connaissance de lensemble des lments prsents et notamment : - les objectifs poursuivis dans le cadre de lopration damnagement, - les modalits de la concertation Dcide Article 1 : dapprouver les objectifs poursuivis par le projet damnagement Article 2 : dengager la concertation pralable ce projet damnagement selon les modalits suivantes :

. (les reprendre)
Article 3 : de charger Madame/Monsieur le Maire de mener la concertation Article 4 : de prciser que la concertation se droulera pendant toute la dure de llaboration de lopration damnagement avec les habitants, les associations locales et les autres per sonnes concernes. Article 5 : La prsente dlibration fera l'objet des mesures d'affichage et de publicit prvues par la rglementation en vigueur. Article 6 : Madame/Monsieur le Maire est charg(e) de lexcution de la prsente dlibration.

Guides du Rseau SCET

71

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

ANNEXE 3 : MODELE DE DELIBERATION PRECISANT LES MODALITES DE LA MISE A DISPOSITION DE LETUDE DIMPACT ET LES MODALITES DE LA MISE A DISPOSITION DU BILAN DE LA MISE A DISPOSITION DE LETUDE DIMPACT
Madame/Monsieur le Maire expose le projet de la commune concernant lamnagement de Les objectifs de ce projet sont les suivants : Madame/Monsieur le Maire rappelle que, par dlibration en date du ont t prciss les objectifs et les modalits dune concertation pralable en raison de la volont de la commu ne de recourir la procdure de ZAC pour raliser cet amnagement. Conformment aux articles L.122-1 du code de lenvironnement et R.311-2 du code de lurbanisme, la cration de la ZAC doit tre prcde dune tude dimpact (prciser si ltude dimpact a t requise suite une dcision de lautorit administrative de lEtat comptente en matire denvironnement ou au terme de la procdure dexamen au cas par cas). A ajouter si ltude dimpact a t ralise et lavis de la DREAL donn : En lespce, une tude dimpact a t ralise du au et celle-ci a mis en exergue les points suivants :

.
Un avis de lautorit administrative de lEtat comptente en matire denvironnement a t rendu le et il prcise que

.
A ajouter si ltude dimpact na pas t ralise et lavis de la DREAL na pas t donn : En lespce, une tude dimpact est en cours dlaboration et sera transmise lautorit administrative de lEtat comptente en matire denvironnement ds quelle sera termine. Larticle L.122-1-1 du code de lenvironnement prvoit que doivent tre mises la disposition du public toute dcision dautorisation, dapprobation ou dexcution, ltude dimpact relative au projet, la demande dautorisation, lindication des autorits comptentes p our prendre la dcision et celle des personnes auprs desquelles peuvent tre obtenus les renseignements sur le projet ainsi que, lorsquils sont rendus obligatoires, les avis mis par une autorit administrative sur le projet. Les observations et propositions recueillies au cours de la mise disposition du public devront tre prises en considration au moment de la cration de la ZAC. En consquence, il est propos de mettre le dossier comprenant ltude dimpact relative au projet, la demande dautorisation, lindication des autorits comptentes pour prendre la dcision et celle des personnes auprs desquelles peuvent tre obtenus les renseignements sur le projet ainsi que, lorsquils sont rendus obligatoires, les avis mis par une autorit administrativ e sur le projet, en mairie de du au (dure au moins gale 15 jours) le (prciser le(s) lieu(x), date et heure). Un registre dobservations sera, cet effet, mis la disposition du public. Huit jours au moins avant le dbut de la mise disposition, sera publi un avis qui fixe : - la date compter de laquelle le dossier comprenant les lments prcdemment mentionns sera tenu la disposition du public et la dure pendant laquelle il peut tre consult ; - les lieux, jours et heures o le public peut prendre connaissance du dossier et formuler ses observations sur le registre ouvert cet effet,

Guides du Rseau SCET

72

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Cet avis sera publi par voie daffichages sur les lieux du projet (le cas chant : dans les communes intresses), dans au moins deux journaux rgionaux ou locaux diffuss dans le dpartement et le site internet de la commune. Un bilan de cette mise disposition sera tabli au stade de lapprobation du dossier de cration et de la cration de la ZAC. Le bilan de la mise disposition sera ensuite tenu la disposition du public selon les modalits suivantes : En consquence, il est propos au Conseil municipal dapprouver les modalits de la mise disposition de ltude dimpact ainsi que les modalits de la mise disposition du bilan de la mise disposition. Le Conseil Municipal, Vu le code gnral des collectivits territoriales, Vu le code de lenvironnement et notamment les articles L.122-1-1 et R.122-11, Vu le code de lurbanisme et notamment larticle R.311-2, Vu ltude dimpact (le cas chant), Vu lavis de lautorit administrative de lEtat comptente en matire denvironnement en date du (le cas chant) Vu la dlibration en date du dfinissant les objectifs et les modalits de la concertation, Dcide : Article 1 : dapprouver les modalits de mise disposition de ltude dimpact de la future ZAC dite de selon les modalits prsentes par Madame/Monsieur le Maire, savoir ; Article 2 : dapprouver les modalits de mise disposition du bilan de la mise disposition de ltude dimpact de la future ZAC dite de selon les modalits prsentes par Madame/Monsieur le Maire, savoir ; Article 3 : La prsente dlibration fera l'objet des mesures d'affichage et de publicit prvues par la rglementation en vigueur. Article 4 : Madame/Monsieur le Maire est charg(e) de lexcution de la prsente dlibration.

Guides du Rseau SCET

73

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

ANNEXE 4 : MODELE DE DELIBERATION DU BILAN DE LA MISE A DISPOSITION ET DES MODALITES DE LA MISE A DISPOSITION DU BILAN DE LA MISE A DISPOSITION DE LETUDE DIMPACT (LE CAS ECHEANT)
Madame/Monsieur le Maire expose le projet de la commune concernant lamnagement de Les objectifs de ce projet sont les suivants : Madame/Monsieur le Maire rappelle que, par dlibration en date du ont t prciss les objectifs et les modalits dune concertation pralable en raison de la volont de la commune de recourir la procdure de ZAC pour raliser cet amnagement. Conformment aux articles L.122-1 du code de lenvironnement et R.311-2 du code de lurbanisme, la cration de la ZAC doit tre prcde dune tude dimpact (prciser si ltude dimpact a t requise suite une dcision de lautorit administrative de lEtat comptente en matire denvironnement ou au terme de la procdure dexamen au cas par cas). En lespce, une tude dimpact a t ralise du au et celle -ci a mis en exergue les points suivants : . Un avis de lautorit administrative de lEtat comptente en matire denvironnement a t rendu le et il prcise que . Conformment larticle L.122-1-1 du code de lenvironnement, ltude dimpact relative au projet, la demande dautorisation, lindication des autorits comptentes pour prendre la dcision et celle des personnes auprs desquelles peuvent tre obtenus les renseignements sur le projet ainsi que, lorsquils sont rendus obligatoires, les avis mis sur le projet ont t mis la disposition du public. Cette mise disposition a eu lieu en mairie de du au ( dure au moins gale 15 jours) le (prciser le(s) lieu(x), date et heure). Au cours de cette mise disposition, il a t fait les observations et suggestions suivantes :

(indiquer dans quelle mesure celles-ci sont prises en considration par la collectivit).
Le bilan de la mise disposition sera tenu la disposition du public selon les modalits suivantes (le cas chant) : En consquence, il est propos au Conseil municipal dapprouver les conclusions du rapport tirant le bilan de la mise disposition de ltude dimpact ainsi que les moda lits de mise disposition du bilan de la mise disposition de ltude dimpact (si cela na pas dj t fait dans la dlibration portant mise disposition de ltude dimpact annexe 3). Le Conseil Municipal, Vu le code gnral des collectivits territoriales, Vu le code de lenvironnement et notamment les articles L.122-1-1 et R.122-11, Vu le code de lurbanisme et notamment larticle R.311-2, Vu ltude dimpact, Vu lavis de lautorit administrative de lEtat comptente en matire denvironnement en date du , Vu la dlibration en date du dfinissant les objectifs et les modalits de la concertation,

Guides du Rseau SCET

74

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Vu la dlibration en date du prcisant les modalits de la mise disposition de ltude dimpact et les modalits de la mise disposition du bilan de la mise disposition de ltude dimpact (le cas chant), Vu le rapport de Madame/Monsieur le Maire tirant le bilan de la mise disposition, Dcide : Article 1 : dapprouver les conclusions du rapport tirant le bilan de la mise disposition de ltude dimpact de la future ZAC dite de ; Article 2 : dapprouver les modalits de mise disposition du bilan de la mise disposition de ltude dimpact de la future ZAC dite de (si cela na pas dj t fait dans la dlibration portant m ise disposition de ltude dimpact annexe 3). Article 3 : La prsente dlibration fera l'objet des mesures d'affichage et de publicit prvues par la rglementation en vigueur. Article 4 : Madame/Monsieur le Maire est charg(e) de lexcution de la prsente dlibration.

Guides du Rseau SCET

75

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

ANNEXE 5 : MODELE DE DELIBERATION TIRANT LE BILAN DE LA CONCERTATION, APPROUVANT LE DOSSIER DE CREATION DE LA ZAC ET CREANT LA ZAC
Madame/Monsieur le Maire rappelle que par dlibration en date du , le Conseil municipal de a dcid de procder ltude dun projet damnagement sur le secteur de avec pour objectifs de Par dlibration en date du , le Conseil municipal a dcid dengager une concertation publique, qui sest droule pendant toute la dure de ltude du projet selon les modalits suivantes : Au cours de cette concertation, il a t fait les observations et les suggestions suivantes :

(indiquer les observations, en prcisant celles qui ont t retenues en tout ou partie, celles
auxquelles il na pas t donn suite et en indiquant les raisons de ces choix) Il est prcis que conformment larticle R. 311-2 du Code de lurbanisme, un dossier de cration a t labor et il comprend : 1. un rapport de prsentation qui expose notamment lobjet et la justification de lopration savoir ( complter) Il comporte galement une description de ltat du site et de son environnement. Il indique le programme global prvisionnel des constructions savoir : ( complter) Enfin, il nonce les raisons pour lesquelles au regard des dispositions durbanisme en vigueur sur le territoire de la commune et de linsertion dans lenvironnement naturel ou urbain, le projet faisant lobjet du dossier de cration a t retenu. Ces raisons sont notamment les suivantes ( complter)

2.

un plan de situation

3.

un plan de dlimitation du primtre [ou des primtres] ltude dimpact

4.

Il rsulte de cette tude dimpact que : - les mesures destines viter les effets ngatifs notables du projet sur lenvironnement ou la sant humaine, rduire les effets nayant pu tre vits et lorsque cela est possible, compenser les effets ngatifs notables du projet sur lenvironnement ou la sant humaine qui nont pu tre vits ni suffisamment rduits sont : ( complter) - le suivi de la ralisation de ces mesures et de ces effets du projet sur lenvironnement sont les suivants : ( complter) Ce suivi fera lobjet de bilans raliss selon le calendrier suivant : ( complter) Un avis de lautorit administrative de lEtat comptente en matire denvironnement a t rendu le ( complter) Celui-ci prcise que : ( complter) Conformment larticle L.122-1-1 du code de lenvironnement, ltude dimpact relative au projet, la demande dautorisation, lindication des autorits comptentes pour prendre la dcision et celle des personnes auprs desquelles peuvent tre obtenus les renseignements sur le projet ainsi que, lorsquils sont rendus obligatoires, les avis mis sur le projet ont t mis la disposition du public. Cette mise disposition a eu lieu en mairie de du au (dure au moins gale 15 jours) le (prciser le(s) lieu(x), date et heure).

Guides du Rseau SCET

76

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Au cours de cette mise disposition des observations et des suggestions ont t formules et, ce titre, un bilan de celle-ci a t tire par une dlibration en date du et sera mis la disposition du public selon les modalits dfinies par la mme dlibration (ou par la dlibration en date du ).

Il est prcis que le dossier de cration de la ZAC prcise que la part communale de la taxe damnagement ne sera pas exigible en raison de lexonration prvue par les articles L.331 -7 et R.331-6 du code de lurbanisme (ou sera exigible en raison de labsence dexonration prvue par les articles L.331-7 et R.331-6 du code de lurbanisme). En effet, lamnageur prend sa charge le cot des quipements publics suivants : - Les voies et les rseaux publics intrieurs la zone, - Les espaces verts et les aires de stationnement correspondant aux seuls besoins des futurs habitants ou usagers de la zone.

Ou en cas de ZAC de rnovation urbaine : - Les voies d'accs aux immeubles inclus dans le primtre de rnovation et les rseaux qui leur sont rattachs ; - Les espaces verts et les aires de stationnement correspondant aux seuls besoins des habitants des immeubles concerns. En consquence, sur la base du bilan de la concertation, de ltude dimpact, de lavis de lautorit administrative de lEtat comptente en matire denvironnement et du dossier de cration de la ZAC, il est propos au Conseil municipal dapprouver le bilan de la concertation, dapprouver le dossier de cration de la ZAC, de crer la ZAC de et dautoriser Madame/Monsieur le maire tablir le dossier de ralisation de la ZAC.

Le conseil municipal, Vu le code gnral des collectivits territoriales, Vu le code de lenvironnement et notamment les articles L.122-1, L.122-1-1, R.122-11 et R.122-14, Vu le code de lurbanisme et notamment les articles L.300-2, L.311-1 et suivants, L.331-7, R.311-1 et suivants et R.331-6, Vu le schma directeur ou le schma de cohrence territoriale approuv le (si ncessaire) Vu le plan local durbanisme ou le plan doccupation des sols, Vu la dlibration en date du dfinissant les objectifs et les modalits de la concertation, Vu la dlibration en date du prcisant les modalits de la mise disposition de ltude dimpact et les modalits de la mise disposition du bilan de la mise disposition de ltude dimpact Vu la dlibration en date du tirant le bilan de la mise disposition de ltude dimpact et prcisant les modalits de la mise disposition du bilan de la mise disposition de ltude dimpact (le cas chant) Vu le dossier de cration de la ZAC tabli confo rmment aux dispositions de larticle R.311-2 du code de lurbanisme, Vu ltude dimpact, Vu lavis de lautorit administrative de lEtat comptente en matire denvironnement en date du Vu le rapport de Madame/Monsieur le Maire tirant le bilan de la concertation, Dcide : Article 1 : Dapprouver les conclusions du rapport tirant le bilan de la concertation Article 2 : Dapprouver le dossier de cration de la ZAC tabli conformment larticle R.311 -2 du code de lurbanisme,

Guides du Rseau SCET

77

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Article 3 : De crer une zone damnagement concert ayant pour objet lamnagement et lquipement des terrains en vue principalement de sur les parties du territoire de la commune de dlimites par un trait continu de couleur sur le plan au 1/ annex la prsente dli bration ; Article 4 : Conformment larticle R. 122-14 du code de lenvironnement, il est rappel quaux termes de ltude dimpact : 1 Les mesures la charge du matre d'ouvrage, destines viter les effets ngatifs notables du projet sur l'environnement ou la sant humaine, rduire les effets n'ayant pu tre vits et, lorsque cela est possible, compenser les effets ngatifs notables du projet sur l'environnement ou la sant humaine qui n'ont pu tre ni vits ni suffisamment rduits et prvues pa r ltude dimpact sont les suivantes : 2 Les modalits du suivi des effets du projet sur l'environnement ou la sant humaine, des mesures de suppression, de rduction et de compensation dimpact, sont les suivantes (dvelopper en indiquant, notamment, un calendrier des bilans raliss) Article 5 : de dnommer la zone ainsi cre zone damnagement concert de Article 6 : Le programme global prvisionnel des constructions qui seront ralises lintrieur de la zone comprend Article 7 : De mettre la charge des constructeurs au moins le cot des quipements viss larticle R 311-6 du Code de lurbanisme. En consquence, le primtre de la ZAC sera exclu du champ dapplication de la part communale [ou intercommunale] de la taxe damnagement. Article 8 : Dautoriser Madame/Monsieur le Maire faire tablir le dossier de ralisation vis larticle R. 311-7 du Code de lurbanisme. Article 9 : La prsente dlibration sera affiche pendant un mois en mairie. Elle fera lobjet dune mention dans un journal diffus dans le dpartement. Elle sera en outre publie (cas des communes de 3 500 habitants et plus) au recueil des actes administratifs mentionn larticle R. 2121 -10 du Code gnral des collectivits territoriales. Article 10 : Madame/Monsieur le Maire est charg(e) de lexcution de la prsente dlibration.

Guides du Rseau SCET

78

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

ANNEXE 6 : MODELE DE DELIBERATION DAPPROBATION DU DOSSIER DE REALISATION


Madame/Monsieur le Maire rappelle que par dlibration en date du , le Conseil municipal de a dfini le objectifs de lamnagement du secteur de et les modalits de la concertation conformment aux dispositions de larticle L. 300-2 du Code de lurbanisme et de la mise disposition ralise au titre de larticle L 122-1-1 du Code de lenvironnement. La concertation a eu lieu du au Conformment larticle L.122-1-1 du code de lenvironnement, par dlibration du conseil municipal en date du , une mise disposition de ltude dimpact et lavis de lautorit administrative comptente en matire denvironnement ont t mise la disposition du public. Cette mise disposition a eu lieu en mairie de du au (dure au moins gale 15 jours) le (prciser le(s) lieu(x), date et heure). Au cours de cette mise disposition des observations et des suggestions ont t formules et, ce titre, un bilan de celle-ci a t tire par une dlibration en date du et sera mis la disposition du public selon les modalits dfinies par la mme dlibration (ou par la dlibration en date du ). Par dlibration du, le Conseil municipal a approuv le bilan de la concertation, le dossier de cration de la ZAC et a cr la ZAC conformment aux articles L. 311 -1 et R. 311-2 du code de lurbanisme. Conformment larticle R. 311-7 du Code de lurbanisme, un dossier de ralisation a t labor et il comprend : I. Le projet de programme dquipements publics raliser dans la zone : Celui-ci est constitu : II. Le projet de programme global des constructions raliser dans la zone : Dans le respect des documents durbanisme, et notamment dans le cadre prvu au dossier de cration de ZAC, le programme retenu cherche assurer Pour ce faire, est approuv le programme global des constructions, reprsentant une surface hors uvre nette denviron m de surface de plancher rpartis en : m de surface de plancher usage de mde surface de plancher usage de m de surface de plancher usage de III. Les modalits prvisionnelles de financement de lopration damnagement chelonnes dans le temps IV. Les complments ltude dimpact Larticle R 311-7 du code de lurbanisme prcise que le dossier de ralisation complte en tant que de besoin le contenu de ltude dimpact, notamment en ce qui concerne les lments qui ne pouvaient tre connus au moment de la constitution du dossier de cration . Les prcisions et complments ont essentiellement port sur les thmes suivants : Ces complments ont fait lobjet dun avis de lautorit administrative de lE tat comptente en matire denvironnement, rendu le et dune mise disposition du public du au Au cours de cette mise disposition, des observations et suggestions ont t formules et, ce titre, un bilan a t tir par une dlibration en date du . et est mise la disposition du public selon les modalits dfinies par la mme dlibration (ou pas une dlibration en date du ).

Guides du Rseau SCET

79

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

En consquence, sur la base du dossier de ralisation, du bilan de mise disposition du public, du complment de ltude dimpact et de lavis de lautorit administrative de lEtat comptente en matire denvironnement, il est propos au Conseil municipal dapprouver le dossier de ralisation de la ZAC Le Conseil municipal, Vu le Code gnral des collectivits territoriales, Vu le Code de lurbanisme, et notamment les articles L. 300-2, L. 311-1 et suivants et R. 311-1 et suivants, Vu le code de lenvironnement et notamment larticle L.122-1 et suivants et R.122-1 et suivants Vu le schma directeur ou le schma de cohrence territoriale approuv le (si ncessaire) Vu la dlibration en date du . prcisant les objectifs et modalits de la concertation Vu la dlibration en date du prcisant les modalits de la mise disposition de ltude dimpact et les modalits de la mise disposition du bilan de la mise disposition de ltude dimpact Vu la dlibration en date du tirant le bilan de la mise disposition de ltude dimpact et prcisant les modalits de la mise disposition du bilan de la mise dispos ition de ltude dimpact (le cas chant) Vu la dlibration en date du tirant le bilan de la concertation, approuvant le dossier de cration de la ZAC, crant ladite ZAC et autorisant Monsieur le Maire laborer le dossier de ralisation, Vu la dlibration en date du approuvant la modification/la rvision du PLU de la Ville de, (si ncessaire) Vu ltude dimpact, Vu lavis sur ltude dimpact de lautorit administrative de lEtat comptente en matire denvironnement en date du Vu les complments ltude dimpact (si ncessaire) Vu lavis sur le complment ltude dimpact de lautorit administrative de lEtat comptente en matire denvironnement en date du [si complment ltude dimpact] Vu la dlibration en date du prcisant les modalits de mise disposition des complments ltude dimpact et les modalits de la mise disposition du bilan de la mise disposition de ltude dimpact [si complment ltude dimpact] Vu la dlibration en date du tirant le bilan de la mise disposition du complment de ltude dimpact, et les modalits de la mise disposition du bilan de la mise disposition de ltude dimpact (le cas chant) Vu le dossier de ralisation tabli conformment larticle R. 311 -7 du Code de lurbanisme Vu le rapport de Monsieur le Maire, Dcide : Article 1 : Dapprouver le dossier de ralisation de la ZAC, tabli conformment aux dispositions de larticle R. 311-7 du Code de lurbanisme, Article 2 : Le projet de programme global des constructions qui seront ralises lintrieur de la zone comprend Article 3 : Le projet de programme des quipements publics qui seront raliss lintrieur de la zone comprend Article 4 : La prsente dlibration sera affiche pendant un mois en mairie. Elle fera lobjet dune mention dans un journal diffus dans le dpartement. Elle sera en outre publie au recueil des actes administratifs mentionn larticle R. 2121-10 du Code gnral des collectivits territoriales. Article 5 : Madame/Monsieur le Maire est charg(e) de lexcution de la prsente dlibration.

Guides du Rseau SCET

80

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

ANNEXE 7 : MODELE DE DELIBERATION DAPPROBATION DU PEP


Mairie de Madame/Monsieur le Maire, rappelle que, par dlibration du, le Conseil municipal de a dfini les objectifs de lamnagement du secteur de et les modalits de la concertation conformment aux dispositions de larticle L. 300-2 du Code de lurbanisme. La concertation a eu lieu du au Conformment larticle L.122-1-1 du code de lenvironnement, par dlibration du conseil municipal en date du , une mise disposition de ltude dimpact et lavis de lautorit administrative comptente en matire denvironnement ont t mise la disposition du public. Cette mise disposition a eu lieu en mairie de du au (dure au moins gale 15 jours) le (prciser le(s) lieu(x), date et heure). Au cours de cette mise disposition des observations et des suggestions ont t formules et, ce titre, un bilan de celle-ci a t tire par une dlibration en date du et sera mis la disposition du public selon les modalits dfinies par la mme dlibration (ou par la dlibration en date du ). Par dlibration du, le Conseil municipal a approuv le bilan de la concertation, le dossier de cration de la ZAC et a cr la ZAC conformment aux articles L. 311-1 et R. 311-2 du code de lurbanisme. Conformment larticle R. 311-7 du code de lurbanisme, le dossier de ralisation a t approuv par dlibration du Conseil municipal en date du Des complments ltude dimpact ayant t ncessaires, conformment larticle L.122 -1-1 du Code de lenvironnement, une mise disposition de ces derniers ont t mis la disposition du public de par une dlibration en date du , dlibration qui prcisa galement les mo dalits de la mise disposition du bilan de la mise disposition. Par la suite, les conclusions du rapport tirant le bilan de la mise disposition du complment ltude dimpact ont t approuves par dlibration du Conseil municipal le Un programme dquipements publics a t tabli conformment aux dispositions de larticle R. 311 -8 du Code de lurbanisme Celui-ci est constitu : Il est propos au Conseil municipal dapprouver le programme des quipements publics de la ZAC tabli conformment aux dispositions de larticle R. 311-8 du Code de lurbanisme. Le Conseil municipal, Vu le Code gnral des collectivits territoriales, Vu le Code de lenvironnement et notamment ses articles L122-1 et suivants et R122-1 et suivants Vu le Code de lurbanisme, et notamment les articles L. 300-2, L. 311-1 et suivants et R. 311-1 et suivants Vu ltude dimpact Vu le complment ltude dimpact (si ncessaire) Vu lavis sur ltude dimpact de lautorit administrative de lEtat comptente en m atire denvironnement en date du Vu lavis sur le complment ltude dimpact de lautorit administrative de lEtat comptente en matire denvironnement en date du [si complment ltude dimpact] Vu la dlibration du Conseil municipal en date du prcisant les modalits de la mise disposition de ltude dimpact et les modalits de la mise disposition du bilan de la mise disposition

Guides du Rseau SCET

81

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Vu la dlibration du Conseil municipal en date du tirant le bilan de la mise disposition de ltude dimpact et prcisant les modalits de la mise disposition du bilan de la mise disposition de ltude dimpact (le cas chant) Vu la dlibration du Conseil municipal en date du tirant le bilan de la concertation, approuvant le dossier de cration de la ZAC, crant la ZAC et autorisant Monsieur le Maire laborer le dossier de ralisation Vu la dlibration du Conseil municipal en date du approuvant le plan local durbanisme/la modification/la rvision du PLU de la Ville de, (si ncessai re) Vu la dlibration en date du prcisant les modalits de mise disposition du complment ltude dimpact et les modalits de la mise disposition du bilan de la mise disposition de ltude dimpact [si complment ltude dimpact] Vu la dlibration en date du tirant le bilan de la mise disposition du complment de ltude dimpact, et les modalits de la mise disposition du bilan de la mise disposition de ltude dimpact (le cas chant) [si complment ltude dimpact] Vu la dlibration du Conseil municipal en date du approuvant le dossier de ralisation tabli conformment aux dispositions de larticle R. 311-7 du Code de lurbanisme, Vu le programme des quipements publics de la ZAC tabli conformment aux dispositio ns de larticle R. 311-8 du code de lurbanisme Vu le rapport de Monsieur le Maire, Dcide : Article 1 : Dapprouver le programme des quipements publics de la ZAC tabli conformment aux dispositions de larticle R. 311-8 du Code de lurbanisme. Article 2 : La prsente dlibration sera affiche pendant un mois en mairie. Elle fera lobjet dune mention dans un journal diffus dans le dpartement. Elle sera en outre publie au recueil des actes administratifs mentionn larticle R. 2121-10 du Code gnral des collectivits territoriales. Article 3 : Madame/Monsieur le Maire est charg(e) de lexcution de la prsente dlibration.

Guides du Rseau SCET

82

Guide juridique des ZAC

Dcembre 2013

Guide juridique des ZAC Dcembre 2013 Ce guide, dit par SCET Ple Rseau, a t ralis par Emilie FRUTOSO et Laurent LE CORRE (SCET Juridique) Il est destination exclusive des membres du Rseau SCET. Sa diffusion en dehors du Rseau nest pas autorise, sauf accord exprs de la SCET. Aux termes de larticle 40 de la loi du 11 mars 1957, toute reprsentation ou reproduction intgrale ou partielle faite sans le consentement de lauteur ou de ses ayants droit ou ayants cause est illicite . Larticle 41 de la mme loi nautorise que les copies ou reproductions strictement rserves lusage priv et du copiste et non destines une utilisation collective et les analyses et courtes citations , sous rserve que soient indiques clairement le nom de lauteur et la source . Toute reprsentation ou reproduction, par quelque procd que ce soit, ne respectant pas la lgislation en vigueur constituerait une contrefaon sanctionne par les articles 425 429 du Code Pnal. SCET - Groupe Caisse des Dpts et Consignations 52, rue Jacques Hillairet - 75612 PARIS Cedex 12 reseauscet@scet.fr - http://www.reseauscet.fr Tl. : 01 53 44 07 19

Guides du Rseau SCET

83

Das könnte Ihnen auch gefallen