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PROTEGE

Vers une strategic d' acquisition des terrains prives dans le parc de la Gatineau

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l'immobilier et parc de la Gatineau

Juin 2008

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Table des matieres Introduction Explication du rnandat 1- Les objectifs 2- Un bref historique des acquisitions 3- Le Plan directeur du parc de la Gatineau et les proprietes privees 4- La priorisation des terrains 4.1 Mises en garde 4.2 La situation actuelle des terrains prives 4.3 Analyse e~ f~n:tion des, pararnet~es du Plan directeur .. I 4.4 Analyse detaillee : la methodologie 4.5 Les criteres et la ponderation 4.6 Les resultats j Page 2 Page 2 Page 3 Page 5 Page 5 Page 6 Page 6 Page 8 Page 9 Page 12 Page 1

5- Les differents moyens pour exercer un contra le sur l'ensemble des terrains du Parc ..Page 14 5.1 L'option d'achat ou droit de premier refus Page 14 5.2 Servitude de conservation Page 14 5.3 Don ecologique Page 15

5.4 Expropriation 5.5 Exploration d'autres moyens 5.6 Protection des milieux riverains 5.7 Concertation avec les municipalites 5.8 Acquisition 6- Le plan d'action propose 7- Conclusion

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Annexes Carte 1 - Terrains prives seIon les priorites du Plan directeur du Pare de la Gatineau, 2005 Carte 2 - Terrains prives selon les categories de l' analyse detaillee Tableau detaille des terrains prives par municipalite, selon Ies categories de l' analyse detaillee

Carte 3 - Priorites d' acquisition de la Phase 1 du plan d' action Carte 4 - Priorites d' acquisition de la Phase 2 du plan d' action Carte 5 - Priorites d' acquisition de la Phase 3 du plan d' action Carte 6 - Priorites d' acquisition de la Phase 4 du plan d' action

Vers une strategie ~ acquisition des terrains prives dans le pare de la Gatineau Document de discussion Version finale

PROTEGE
INTRODUCTION

En fevrier 2008, une equipe ad-hoc recoit le mandat de dresser un portrait clair de la situation des proprietes privees dans le pare de la Gatineau avee pour objectif d'identifier de facon specifique toutes les proprietes privees et d' etablir des priorites d' acquisition selon la politique du Plan directeur du Pare et selon les outils h~gaux en place. L'intention exprimee par la haute direction est surtout d' eviter le rnorcellernent des terrains et l' amenagement de nouvelles constructions residentielles dans le Parco Cette demande fait suite au depot d'un projet de lotissement d'une dizaine de terrains a l'interieur des limites du Pare dans la municipalite de Chelsea (projet du chemin Carman). Le 3 avril 2008, le Conseil d'administration reeonfirme les limites du Pare telles qu'approuvees en 1997. de la CCN

Le present document est le fruit du travail d'une equipe formee specialement pour dresser ce portrait clair de la situation et pour recommander une strategic en vue d'identifier les actions a court terme en fonction des priorites de la politique sur les proprietes privees du Plan direeteur du pare de la Gatineau: Christine Taschereau, agente immobiliere, Lucie Bureau planifieatrice regionale prineipale, Sandra Cook, biologiste, Marc Papineau,1 analyste inventaire des biens immobiliers, Louis Faucher, et Miehel Mereier, arpenteurs geometres ont realise l' exercice. L~ amal'y~e prealable~ent effec~ee par les .eonseill~rs jUri,dique, quant aux d~~e~s rnoyens l~ disposition de la CCN pour attemdre le plem controle de 1 ensemble des propnetes du Pare a ete integree au present document.

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1. LES OBIECTIFS

Afin de realiser le mandat, les objectifs suivants ont ete identifies: Dresser une liste la plus complete possible et un portrait clair de la situation des 0< proprietes privees dans le Pare.~ Note: L'existence de telles donnees facilernent disponibles sera un outil essentiel a l'equipe de gestion de limmobilier. La CCN n'avait pas jusqu'a main tenant une base de donnees complete des prop rietes privees reliees a l'ensemble des donnees geo referencees de la CCN. Elle a fait au cours des dernieres annees des recherches a cet egard pour repondre a des demandes specifiques d' acces cl l'information ou cl des questions parlementaires, mais elle n'avait pas integree ces informations cl sa base de donnees. Comme nous le verrons plus loin, ce premier objectif recele de nombreuses ernbuches. Determiner l'importance relative de ces proprietes en fonction des parametres du Plan directeur du parc de la Gatineau de 2005. Identifier les moyens d'interventions disponibles cl la CCN pour controle sur I'ensemble des terrains dans les limites du Pare. Identifier un plan d' action cl court, moyen et long terme. exercer un

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Avant d'aborder le travail, un bref rappel historique des actions reliees aux acquisitions dans le Pare depuis l'exercice de 1989 intitule Plan d'acquisition des prcprietes dans le pare de la Gaiineau est presente, suivi des principes directeurs et de la politique d'acquisitions du Plan directeur de 2005.

2. UN BREF HISTORIQUE DES ACQUISITIONS Le parc de la Gatineau a ete constitue, de puis les annees trente, par l' acquisition successive de

proprietes privees. Ces actions etaient encadrees par les grands plans que ce soit celui de Todd
de 1903, le Plan Creber de 1950 ou les deux Plans de la capiiale du Canada de 1988 et 1999, ou par les Plans directeurs du pare de la Gatineau de 1980, 1990 et 2005. Deux elements dans les annees 1980 ont amene la CCN a poursuivre l'acquisition de terrains dans le Pare. : 1- L'approbation, par le Conseil du tresor en septernbre 1988, de la Masse de terrain dinteret national (MTIN) qui inclut l'ensemble des terrains dans les limites du Pare. Cette decision a egalement leve le moratoire qui etait en place quant cl l' acquisition par le gouvernernent federal des proprietes privees. dormant le signal que la CCN devait continuer a acquerir l'ensernble des proprietes faisant par tie de la MTIN, dans la Region de la capitale nationale, selon les disponibilites budgetaires : 2- La menace reelle d'un projet de lotissernent de 40 hectares representant 72 lots pres du lac Pink. Lorsque les negociattons d'acquisition ont achoppees et que le proprietaire a commence a vend re les lots individuellement, la CCN a entrepris des mesures pour proceder par expropriation. Ce cas est cite comrne le cas McInnes. Un deuxieme cas similaire (Dunne-Woodhouse a Kingsmere) s'est presente dans les mernes annees.
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Ces deux evenements, associes aux travaux d' elaboration du Plan directeur du pare de la

Gatineau de 1990, ont amene la CCN mettre en place un plan d'acquisition des proprietes privees dans le Parco Ce Plan a ete approuve par le Comite de la haute direction en 1989. L' objectif demeurait d' agir surtout par l' acquisition de gre it gre, en fonction de la disponibilite des terrains sur le marche irnrnobilier. Dans ce plan d' acquisition, les proprietes privees avaient ete evaluees une par une se Ion une ,-serie de criteres et ponderees. Les proprietes ont ensuite ete reparties entre six categories.

Sans faire une analyse detaillee et complete qui necessiterait plus de recherches aux archives, on peut constater que malgre le moratoire impose sur les acquisitions au cours de cette decennie, la CCN a tout de meme acquis des terrains representant pres de la moitie de la superficie identifiee dans la categoric 1. Parrni les terrains acquis certains ont fait 1'objet d'expropriation compte tenu de l'urgence d'intervenir reliee it la menace reelle it court terme de projets residentiels, D'autres proprietes qui ne faisaient pas partie de la liste ont aussi ete acquises compte tenu de leur
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disponibilite et du fait que le prix dernande etait adequat. Depuis 1989, la CCN a done acquis 445 hectares de terrains de proprietaires prives'.

3.

LE PLAN DIRECTEUR DU PARC DE LA GATINEAU ET LES PROPRIETES PRNEES

Le Plan direeteur du Pare de la Gatineau de 2005 met I'accent sur la conservation des environnements naturel et patrimonial, en continuite avec le Plan de la capiiale du Canada de 1999. L'ensemble du Pare fait partie de la Masse de terrains dinteret national (MTIN). Les designations et les politiques du Plan s' appliquent directement aux terrains federaux situes dans le Parc, puisque la Loi sur la capitale nationale ne donne pas de pouvoirs it la CCN pour les proprietes qui ne sont pas detenues par le gouvernement federal. Le Plan directeur identifie cependant tres clairement les intentions de la CCN de completer au fur et it mesure l' acquisition de la base fonciere du Pare afin qu' ~ventuenement la CCN puis se completement exercer un controle des utilisations du sol et ainsi etre en me sure de realiser entierement son travail d'intendance. Oepuis la creation du pare de la Gatineau dans les annees 1930, la CCN, comm ses predecesseurs. a precede l' acquisition successive des proprietes privees pour constituer le Pare et en faire la gestion. Le dernier Plan directeur s'inscrit dans cette continuite tel qu'exprimee par la politique sur les proprietes privees dont voici quelques extraits (page 52) :

Ace nombre doivent etre ajoutes les terrains acquis d'organismes publics comme pres de 564 hectares de la SAO

en 1994.

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Vers une strategie

~ 1. 2. 3.

4.

acquisition des terrains prives dans le parc de la Gatineau Document de discussion Version finale PROTEGE La presence de proprietes prioees eniraine des difficultes de eontr8le de I'utilisation des terrains du Pare, eiant donne qu'elles ne sont pas assujetties au zonage du Pare mais pluib! a la reglementation d'urbanisme municipale qui auiorise des usages resideniiels iz ces endroits. Les terrains prioes die Pare font neanmoins partie de la Masse des terrains d'interet national (MTIN) de la capitale malgre qu'ils n'appartienneni pas au gouvernement federal. Le Pare s'est cree, depuis les annees trente, par l'acquisition successive et graduelle de propriete prioees dans ses limites. Ceci demeure l'objeetif iz long terme de la CCN. Les elements de la politique sont les suivants : Poursuiore l'acquisition, dans la mesure du possible de gre a gre, des proprieies prioees dans le Pare en tenant compte des disponibiliies oudgetaires. Explorer d'auires moyens que l'acquisition des terrains prioes afin d'assurer la protection des ecosystemes du Pare (ex. : droit de premier refus, donation, servitude de conservation). Poursuiure les echange avec les municipalites qui eniourent le Pare, afin de favoriser le plus grand rapprochement possible des outils de planification et de reglementation avee les orientaiions et le zonage du plan directeur pour les terrains prioes siiues dans le Pare, a sa peripherie ou a proximiie d'ecosuetemes significatifs, pariiculierement dans les milieux riverains. La CCN travaillera a l'obtention d'ententes afin que: la reglementation munictpale limite la subdivision Ide grandes proprietes priuees et qu' elle privilegie les affectations retenues au plan directeur; les usages sur les terrains eontigus au Pare, surtout dans les couloirs ecologiques identifies, soient harmonises avec les objectifs du plan directeur. Encourager la limitation de la subdivision des grandes proprieies priuees (plus de 4 ha) et des dispositions favorisant de meilleurs design et qualiie archiieciurale du milieu bati prio par les municipalites.
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Le Plan directeur donne aussi des indications quant aux priorites d'acquisition

Prioriser les acquisitions en fonction de I 'importance strategique des terrains pour les ecosystemes significatifs, en commencani par: a) les propriete de plus de quaire hectares situees dans les milieux riverains ou empieiant sur des habitats significatifs (ex. : milieu humide, escarpement, habitat [aunioue); b) les proprieies de moins de quatre hectares siiuees dans les milieux riverains ou empietani sur des habitats significatifs; c) les auires proprieies de plus de quatre hectares, en prioriie ceZZessituees dans les zones de conservation; d) les proprieies de moins de quatre hectares situees dans les zones de conservation; e) les proprietes enclaoees qui entraineni le morcellement des ecosystemes ou qui genent i'uiilisaiion recreative auiorisee du Pare; j) les proprieies qui nuiseni Cl la mise en ualeur des equipemenis, des attraits et des accueils princtpaux du Pare; g) les proprieies regroupees composant des enclaves resideniieiies. Cet ordre de prioriie pourrait differer selon les opportunites d'acquisition.

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acquisition des terrains prives dans It: pare de la Gatineau Document de discussion Version finale PROTEGE

Un Plan de remise au client a ete elabore et approuve en avril 2006 par la Direction de l'Amenagernent de la capitale et gestion de l'immobilier et celle de l'Environnement, terrains et parcs de la capitale dans lequel on identifie les priorites de mise en oeuvre et les intervenants impliquees dans la mise en oeuvre de l'ensemble des propositions du Plan directeur. Les acquisitions de proprietes privees sont identifiees comme devant etre une action continue et l'identification de moyens autres que l'acquisition est identifiee comme une priorite 1, prevue entre 2005 et 2008. Le present travail s'inscrit done dans la mise en oeuvre du Plan directeur.

4.

LA PRIORISA TION DES TERRAINS

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4.1 Mises en garde

Pour denombrer les terrains prives dans le Pare, la CCN a du consulter quelques bases de donnees dont elle ne controle pas l' exactitude, incluant les informations des services de l'evaluation des municipalites de Catineau, Chelsea, La Peche et Pontiac. Les informations sont generalement disponibles partir de matrices et de tableaux qui compilent 1'information partir de numeros matricule utilises pour des fins d' evaluation municipale. Certaines municipalites presentent ces donnees dans un systerne d'information georeference (SIC) mais d'autres ne sont pas encore converties un tel systerne. Certaines parties du territoire ont fait l'objet de la renovation cadastrale du gouvernement du Quebec qui permet d'inclure l'information a reference spatiale au systerne de la CCN, mais une partie des lots de certaines municipalites n' ont pas encore fait l' objet d'une renovation cadastrale. De plus la renovation cadastrale ne

correspond pas automatiquement la matrice graphique des municipalites ceci entrainant une disparite assez irnportante dans les donnees. Par exemple, les informations des municipalites sont compilees aux fins de taxation fonciere, regroupant ainsi en une seule entree plusieurs des nouveaux lots selon la renovation cadastrale. Ceci veut dire qu'a Chelsea par exemple, les proprietaires ayant un terrain situe de part et d'autre du chemin du lac Meech pour lequel un seul role d' evaluation et un seul compte de taxes est envoye, est maintenant identifie en deux lots distincts, dont un est un lot riverain. Ceci a done pour effet de doubler le nombre de lots. Par ailleurs les notions de lots, terrains et proprietes meritent d' etre nuancees. Un lot represente une entire geographique unique ayant un numero unique, delimite sur un plan de cadastre, conformement la Loi sur le cadastre du Quebec. Pour les fins d' emission de perm is de construction, un terrain est defini de facon differente selon les municipalites. Il peut correspondre un lot ou, dans certains cas, un ensemble de lots ou de parties de lots appartenant un merne proprietaire et pour lesquels les normes d' amenagernent des municipalites s' appliquent. Pour eliminer toute confusion, nous utiliserons la notion de lot

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comme unite de mesure, que nous appellerons

terrain pour les fins du present exercice.

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4.2 La situation actuelle des terrains prives Parmi les 36131 hectares du Pare, 600 hectares sont de terrains prives selon les donnees de 2008 et sont repartis en 405 lots distincts de superficie variable, allant de 20 m- a 440000 m-' (44 ha). Elles se retrouvent dans toutes les municipalites presentes dans le Pare:

Tableau 1 - Situation aetuelle des terrains prives

Municipalite
Chelsea Gatineau La Peche Pontiac

Nombre de lots
298 60 16 31 405

Superficie (hectares)
208 71 19 302 600

GRAND TOTAL:

La disparite entre le nombre de proprietes identifiees en 2005 (300) et le nombre de lots/terrains repertories dans cet exercice provient essentiellement de la definition en 4.1, paragraphe 2. Nous avons aussi con state qu'il existait une ambiguite quant la propriete (aux titres) de certains terrains. Ceux-ci ne sont pas inclus clans ces statistiques.

4.3 Analvse en fonction des parametres

du Plan directeur

La premiere analyse est une application directe des criteres de la politique d' acquisition du Plan directeur. Ces criteres ont ete definis pour exercer un controle sur les terrains presentant la plus grande valeur ecologique, tout en tenant compte de leur superficie. Meme si le Plan ne le precise pas directement, prioriser les terrains selon la superficie permet aussi de tenir compte du risque de nouvelles constructions residentielles. Les resultats sont presentes au tableau suivant et identifies sur la carte 1 en annexe.

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Tableau 2 - Application directe du Plan directeur

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Cette analyse ne permet pas de discriminer suffisamment pour etablir une veritable liste de priorite d' actions court et moyen terme. De plus, ceci ne repond pas parfaitement la demande precise de la haute direction qui vise identifier prioritairement les terrains les plus susceptibles de recevoir de nouvelles constructions residentielles. Nous avons done precede a .,une analyse plus detaillee partir des memes criteres du Plan directeur.

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4.4 AnaIvse detaillee : la methodolo~ie

Afin d' etablir avec plus de precisions quels terrains sont plus prioritaires acquerir court terme et en fonction de quels criteres, nous avons retenu une approche par critere et ponderation, sirnilaire l'approche de l'exercice de 1989. Cette approche permet d'introduire la preoccupation actuelle de la haute direction qui est d' agir en priorite pour empecher de

nouveaux lotissements

a l'interieur

des limites du Parco

La methodologie choisie consiste classifier les terrains en fonction de 10 criteres qui ont prealablement fait l' objet d'une ponderation entre eux afin de refleter leur importance relative. Les criteres sont de trois types: relies au potentiel ecologique des terrains (qu' on retrouve dans les priorites de la politique sur les proprietes privees du Plan directeur) ; relies aux vocations recreative et patrimoniale (qui sont egalement dans la politique) ; relies au potentiel de nouvelles constructions residentielles. Plus le nombre de points accordes pour chaque critere est eleve, plus on considere important d' exercer un contr61e sur le terrain, soit cause de la grande valeur ecologique des lots et de la necessite de les integrer la gestion globale du Pare ou cause du risque de nouveaux projets residentiels, augmentant la fonction residentielle dans le Pare, ou cause dune combinaison des deux. Une ponderation a ete accordee a deux criteres pour tenir compte de facon prioritaire du potentiel de construction de nouveaux batiments. La somrne des criteres constitue le resultat pour chaque terrain. Les terrains sont ensuite regroupes en quatre categories selon leur importance pour le Parco

Il est important de noter que l'evaluation des priorites d'acquisition des terrains a ete effectuee it partir des donnees biophysiques geo-referencees et des autres donnees provenant d' etudes disponibles it ce jour. Puisque nous n'avons pas acces (en principe) aux terrains prives, il y a actuellement tres peu de donnees pour ceux-ci (par exemple. la presence d' especes en peril). Le pointage accorde aux terrains risque de changer avec le temps avec l'acquisition de nouvelles donnees (par exemple, les lirnites des ecosystemes valorises vont changer suite au plan de conservation des ecosystemes du Pare). Notons egalement que le resultat escompte ne constitue pas un ordre d' acquisition fixe ni une obligation d' acquerir dans un delai determine, ni une approbation financiere mais permet pIu tot de connaitre l'ensemble des terrains prives et leur importance relative par rapport a l'impact sur les priorites du Parco Cette connaissance permettra didentifier les moyens les plus appropries pour assurer le contr61e sur les terrains tel qu' on le verra au chapitre 5 et de mieux planifier les efforts de l'equipe de la gestion de l'immobilier. n permet egalement de determiner les consequences possibles du maintien de terrains prives dans le Pare sur le nombre total potentiel de residences et l'impact de celles-ci sur la mission de la CCN et du Parco

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4.5 Les criteres et la ponderation 1. Le zonage du Plan directeur de Pare: Un terrain localise dans une zone de conservation recoit plus de points que celui localise dans une zone ou la recreation predomine compte tenu des priorites de conservation du Plan directeur. L'importance de gerer le Pare en fonction de l'integrite ecologique ressort dans le pointage de ce critere. 5 points: Terrain localise dans une zone de conservation integrale 4 points: Terrain localise dans une zone de conservation et recreation extensive ou une zone agrotourisme et conservation ou une zone patrimoine Terrain localise dans une zone de recreation extensive 3 points: Terrain localise dans une zone de recreation semi-intensive 2 points: 1 point: Terrain localise dans une zone de recreation d' accueil principal ou une zone institution. intensive ou une zone

par la firrne DDM en 2007 intitule L'eualuaiion et l'identification des ecosystemes et habitats naturels valorise qui a etablit une c}assification de l'importance des ecosysternes et des habitats. Plus un ecosystems ou un habitat est considere important, plus il est imperatif de le proteger et de l' acquerir. 5 points: Ecosystemes et habitats avec un niveau de conservation exceptionnel 4 points: Ecosystemes et habitats avec un niveau de conservation tres eleve 3 points: Ecosystemes et habitats avec un niveau de conservation eleve 1 point: Terrains situes l'exterieur des ecosystemes et habitats valorises.

2. Les ecosystemes et habitats valorises: Ce critere reprend les resultats de l'etude produite

3. Les habitats sensibles : Ce critere tient compte des differents elements naturels presents sur le terrain et evalue leur importance relative en fonction des mesures de protection necessaires ainsi que de la rarete de l' element. 5 points: 4 points: Presence d'une espece en peril protegee par une loi federale ou provinciale ou d'une fray ere ou terrain situe sur l'escarpement d'Eardley Presence d'une espece en peril non-protegee par une loi federale ou provinciale ou d'un tributaire l'eperlan ou terrain situe dans un secteur integre du Pare ou adjacent un corridor ecologique Presence d'un habitat faunique important tel un ravage de cerfs Aucun element conrru d'importance particuliere.

3 points : o point:

4. Les habitats riverains : Ce critere identifie les terrains qui sont adjacents riverains font partie des milieux les plus sensibles. 5 points: 3 points: o point:

un milieu riverain. Les milieux

Adjacent a un lac, une riviere ou un grand ruisseau Adjacent ou presence d'un etang ou d'un petit lacou ruisseau Aucun habitat riverain connu.

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Vers une strategic nacquisition des terrains prives dans le pare de la Gatineau Document de discussion Version finale PROTEGE 5. La patrimoine bati :
Ce critere tient compte de la presence d'un potentiel archeologique determine par l' etude Poteniiei archeologique de Marcel Laliberte en 1999, d'un element bati d'importance patrimoniale selon les etudes du Bureau edifices federaux du patrimoine et d' autres etudes ponctuelles de la CCN sur les paysages culturels. Ce critere s'appuie egalement prehistorique de la presence dexamen des incluant celles du Parc,

sur le Plan directeur

incluant la place accordee aux residences officielles, partie importante du mandat de la CCN. Plus les elements patrimoniaux sont consideres d'importance pour la capitale, plus il est important d' acquerir le terrain. C' est le critere pour lequel il manque le plus d'information. 5 points: Proximite du Domaine MacKenzie-King ou d'une residence officielle 4 points: 3 points: 2 points: 1 noint : ~ Presence d'un paten tiel archeologique prehistorique eleve sur le terrain ou terrain visible du Domaine MacKenzie-King Presence d'un potentiel archeologique prehistorique moyen sur le terrain ou dun paysage culturel identifie ou acces une residence officielle

Presence d'un potentiel archeologique prehistorique Aucun potentiei connu ou paten tiel non evalue.

faible sur le terrain

6. La proximite des infrastructures recreatives du Pare: Les terrains prives localises proximite d'infrastructures recreatives dans le Pare peuvent avoir un impact sur la livraison de services de qualite aux visiteurs et sur la perception des visiteurs detre dans un pare de conservation. La probabilite de conflits entre les visiteurs du Pare et les residents proximite des infrastructures est egalement

considerer. Plus le terrain est

a proximite

d'une infrastructure

recreative, plus les impacts

sont importants. 5 points: Terrain situe a proximite d'une plage, d'une entree officielle du Pare ou d'un element patrimonial d'importance comme le Moulin de Wakefield ou le Domaine Mackenzie-King 4 points: Terrain situe proximite d'une entree secondaire du Pare ou proxirnite d'un acces au reseau de sentiers 3 points: Terrain situe proximite d'un sentier ou le long d'un lac et donnant acces aux equipernents des plages ou au reseau de sentiers 2 points: Terrain visible des infrastructures recreatives ou acces aux sentiers saisonruers 1 point: Terrain non visible des infrastructures mais situe a mains de 150 metres de celle-ci o point: Aucune infrastructure recreative a proximite.

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Vers une strategie

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Document de discussion Version finale PROTEGE

7. La superficie : Plus le terrain est grand, plus i1est susceptible de faire 1'objet d'un projet de lotissement et ainsi etre occupee par de nouvelles residences. Compte-tenu de 1'importance de ce critere, il est pondere par 2. 10 points: Terrain de plus de 4 hectares. Ceci represente un potentiel d' au moins 9 ou 10 residences pour 4 ha
8 points:

6 points: 4 points: 2 points:

Terrain entre 1 et 4 hectares. Ceci represente un potentiel entre 2 et 10 nouvelles residences Terrain entre 8 000 62 et moins de 1 hectare. Ceci represente un potentiel de 2 residences Terrain entre 4 000 m? et 7 999 m-. Ceci represente un potentiel d'une residence Terrain inferieur 000 m-. Ces terrains sont trap petits pour recevoir principaux, moins de jouir de droits acquis.
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de nouveaux

batiments

8. Le terrain est bati ou non bati : Un terrain non-bati a le potentiel

de recevoir un nouveau

batiment.

Ce critere est

egalement pondere par 2.

10 points: 6 points: 2 points: Terrain non-bati Terrain occupe par un batiment saisonnier Terrain bati,

9. Le zonage municipal: Un zonage autorisant les usages residentiels accroit le risque d'usages non-conformes aux designations du Pare, le residentiel n' etant pas un usage conforme aux dispositions du Plan directeur du Pare. Certaines municipalites impOfent une superficie minimale plus grande que d'autres, limitant ainsi le nombre potentiellde nouvelles residences. 5 points: Zonage residentiel avec superficie minimale de 4 000 m2 soit le minimum sans services municipaux. 4 points: Zonage residentiel avec superficie minimale de 10 000 m? (1 hectare). Ceci 3 points: 2 points: 1 point: perrnet Zonage Zonage Zonage moins de residences. agricole recreation conservation

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Vers une strategic u'acquisition lesterrains prives dans le pare de la Gatineau Document de discussion Version finale PROTEGE 10. L'acces au terrain:
Les terrains localises le long d'une route municipale ont un potentiel de developpernent plus eleve. Certaines municipalite autorisent un nombre limite de residences le long de rues privees. Dans d' autres situatfons, un terrain peut etre desservi par une servitude d' acces seulement. Ces deux derrreres situations presentent un potentiel de nouveau lotissement moins eleve que la premiere situation. Enfin un seul point est accorde dans le cas de terrain n' ayant actuellement aucun acces formel,

5 points: 3 points: 1point:

Terrain localise le long d'une route, avec services municipaux ou non Terrain auquel on accede par une servitude ou une rue privee

Terrain n'ayant aut

acces

4.6 Les resultats Une fois les 405 terrains evalues en foncti1n de ces criteres, le resultat correspond a la sornme de l'ensemble des criteres. Le pointage total fe situe entre 19 et 51, sur une fourchette allant de 9 a 60 points. Pour faciliter le travail d' analyse, quatre categories sont etablies re group ant les terrains selon leur pointage : Categoric 1 : entre 40 et 60 points Categoric 2: entre 33 et 39 points Categorie 3 : entre 27 et 32 points Categoric 4: entre 9 et 26 points

La repartition des terrains dans chaque categoric avec la superficie.' arrondie cl l'hectare pres, est identifiee au tableau 3 et sur la carte 2 en annexe. Le tableau en annexe presente les donnees par municipalite pour chaque categorie.

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5.
LES DIFFERENTS PARC MOYENS POUR EXERCER UN CONTROLE SUR L'ENSEMBLE DES TERRAINS DU

Pour realiser les objectifs du Plan directeur et atteindre territoire du Parc, la l' acquisition de gre d' autres options telles encore, l' acquisition

a long

terme le controle de l'ensemble du

CCN dispose de quelques moyens d' efficacite variable. Ainsi, outre gre ou par expropriation, la CCN pourrait envisager d' avoir recours que l'option d' achat ou le droit de premier refus ou le don ecologique ou, par un autre organisme dont le mandat est la protection des milieux

naturels et l' expropriation.

5.1 L'option d'achat ou droit de premier refus L' option d' achat ou le droit de premier refus consiste

a obtenir

du proprietaire une option qui

pourra, subsequernment, etre exercee par la CCN. Une option d' achat ou un droit de premier refus peut, selon les circonstances, etre consenti avec ou sans consideration financiere. Cette methode a pour principal avantage d'isoler temporaire4ent le terrain d'une vente

potentielle a une tierce partie. Cela pourrait s' averer particulieremert interessant dans les cas ou la contrepartie financiere payable pour obtenir ce droit sera inexistante ou inferieure 25 000$.

En effet, en dessous de ce seuil, la CCN pourra agir rapidement, sans devoir obtenir au prealable I'autorisation du Conseil du tresor, conformement aux pouvoirs dont elle dispose en vertu de la

Loi sur la capitale nationale. Cela pourrait s' averer fort avantageux puisque les delais usuels pour
obtenir toutes les approbations requises, y compris celle du Conseil du tresor, excedent generalement trois (3) mois. ce qui constituent souvent une contrainte majeure l' acquisition de terrains prives dans un marche immobiIier normal. (Notons toutefois que la levee eventuelle cette option ou l'exercice du droit de premier refus demeurerait, pour sa part, assujetti a l' obtention prealable des autorisations requises.)

Le principal inconvenient de cette methode est cependant que la contrepartie versee soit perdue advenant que la CCN n' obtienne pas toutes les approbations requises pour proceder ou qu' elle n' acquiert pas le terrain pour d' autres raisons. Un des questionnements est aussi a savoir si le montant dont dispose la CCN s' averera suffisant pour inciter un vendeur motive lui accorder un droit de premier refus ou une option d'achat, compte tenu de la valeur du terrain et de l'etat du marche immobilier.

5.2 Servitude de conservation La servitude de conservation est une option qui a comme effet de geler la vocation et I'utilisation d'un terrain ou d'une partie de terrain pour eviter son exploitation ou la subdivision. Pour determiner la valeur monetaire d'une telle servitude, on calcule la difference entre la valeur
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actuelle du terrain et la juste valeur marchande. Selon la valeur de la contrepartie qui serait alors versee, il faudra vraisemblablement obtenir toutes les autorisations necessaires, incluant celle du Conseil du tresor, avec les delais que cela impose.

5.3 Don ecologique Cette option permet de devenir proprietaire de terrains qui sont ecologiquernent significatifs ou qui sont assujettis a une servitude de conservation. Le processus offre au donateur des avantages de nature fiscale. Au Quebec, c'est le ministere du Developpernent durable, de l'Environnement et des Pares qui a le pouvoir d' emettre des visas pour dons de terrains ou de servitudes ayant une valeur ecologique ou Visa fiscal. Une valeur monetaire est alors deterrninee pour le terrain faisant l'objet du don, etablie en fonction de la juste valeur marchande (utilisant la meme approche que celle decrite plus haut). Cette valeur est transmise Environnement Canada avec les documents a 1'appui. Un comite a ete mis sur pieds a Environnement Canada

pour reviser les demandes recues et fixer la valeur du don. L' agence du revenu du Canada est ensuite inforrnee de la valeur et le donateur recoit alors un credit fiscal pour fins dimpot au montant approuve de la valeur du don. L' avantage de ce mode d' acquisition est, bien entendu, qu'il n'occasionne pas de depenses pour la CCN. Nonobstant cela, ce type d'acquisition demeure assujetti a l'approbation du Conseil du tresor lorsque la valeur de la propriete depasse 25 000$, et ce, conforrnement a ce que stipulent les articles 23 et 15(1) de la Loi sur la capitate

nationale (LCN).

5.4 Expropriation Merne si ce moyen n' est pas celui privilegie par la CCN, les pouvoirs qui lui sont conferes par la Loi sur la capitale nationale comprennent cette option. Celle-ci ne peut cependant etre exercee que dans le but de mettre en ceuvre les plans de la CCN dans l' exercice de son mandat. Soulignons cependant que l'expropriation provoque parfois l'inflation de la contrepartie payable

en comparaison avec le prix qui aurait ete normalement convenu dans le cadre d'une transaction de gre gre. De plus, l' expropriation doit, depuis les amendements la loi sur les expropriations dans les annees 70, etre realisee par Travaux publics et services gouvemernentaux du Canada, qui agit alors cornme agent pour la CCN, selon un tarif pre-etabli, ce qui ajoute aux couts de l'expropriation. La CCN perd egalement le controle du processus.

Cependant, dans les cas ou les terrains sont essentiels demeure disponible.

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du mandat de la CCN, cet outil

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5.5 Exploration d'autres moyens Il Y a lieu de continuer a explorer les diverses avenues disponibles afin d'identifier quelles autres approches, cl long terme, qui pourraient cornpleter notre bolte it outils. Pensons it des moyens comme les legs testamentaires ou encore cl des ententes d' achat prevoyant la possibilite pour le vendeur de demeurer dans la maison pour de nombreuses annees (la propriete snperficiaire on l'usufruit, par exemple). Pensons aussi it des scenarios visant la vente de la portion non-bane du terrain mais avec un certain droit d'utilisation pour le vendeur, ou cl l' acquisition par un autre organisme dont le mandat est la protection des milieux naturels ou, enfin, it tout autre moyen qui pourrait permettre aux proprietaires actuels de continuer cl jouir de leur propriete mais en merne temps assurerait un contr61e foncier par la CCN, it moyen ou long terme. Ce travail d' exploration de moyens dont les resultats seront visibles cl plus long terme devrait aussi faire partie des actions cl court terme.

5.6 Protection des milieux riverains Certains moyens pourraient s' appliquer dans des situations particulieres ou le proprietaire ne veut pas vendre mais voudrait contribuer cl proteger les milieux naturels, ou etre une solution de moyen terme. Les terrains localises en milieu riverain representent une situation ou i1 nous semble difficile d' envisager reussir, cl court terme, cl exercer un contr6le et proteger le milieu par I'acquisition de gre it gre. compte tenu de la grande valeur que les proprietaires accordent cl lacces au lac. On denornbre une superficie denviron 12 hectares de terrains prives inferieurs it 1 hectare en rive, dont environ les deux tiers sont identifies dans les categories 1 et 2. I1Y a lieu de travailler avec Ies conseillers juridiques pour identifier des moyens autres que l'acquisition pour assurer la protection de ces milieux. Des servitudes, des consentements de gre a gre pour empecher le deboisernent ou pour encourager le reboisement sont des exemples de moyens. On peut aussi explorer des moyens avec la municipalite afin que celle-ci s'implique dans le suivi et le controle des activites en rive, et interdise tout nouveau batiment. Ces actions devront etre entreprises avec la collaboration de I'equipe du pare de la Gatineau et l' expertise en urbanisme de l'equipe de planification, en s'associant etroiternent avec les services juridiques et la gestion de 1'immobilier.

5.7 Concertation avec les municipalites Iusqu'a ce que la CCN ait le contr6le absolu de l'ensemble des biens fonciers du Parc, il est essentiel de continuer it travailler avec les municipalites pour tenter de trouver des moyens visant it mieux proteger les ecosysternes et habitats ainsi qu'a ernpecher les nouveaux lotissements, ou les limiter le plus possible. Il existe des mesures dans le coffre a outils des municipalites pour travailler en ce sens, et certaines en ont deja integres quelques-uns. Des superficies minimales plus importantes que 4 000 metres carres, des conditions plus severes reliees cl la protection des arbres et des rives sont des exemples. Des approches de gestion
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concertees ou la CCN offre certaines expertises et obtient des engagements de la municipalite et des proprietaires sont egalement a explorer. L'equipe de planification pourra contribuer a la realisation de ces moyens, dans la mesure ou les municipalites demontrent une volonte de travailler en collaboration.

5.8 Acquisition Tel que mentionne, la methode la plus sure pour proteger et mettre en valeur le Pare est de detenir en titre I'ensemble des terrains. La CCN continue poursuivre cet objectif. Avant de

presenter le plan d' action, mentionnons quelques remarques :

Plus le potentiel de lotissement est eleve a court terme, plus le prix risque d'etre eleve. Acquerir les terrains bien avant que le marche semble dieter un potentiel immobilier serait moins dispendieux pour la CCN. L' acquisition implique un accord mutuel; il determiner des quotas annuels d' acquisition. Un vente peut etre fait ainsi qu'un suivi direct aupres permet de determiner priori combien de terrains n' est done pas possible de monitoring serre des listes de des proprietaires mais rien ne pourront etre sous le controle

de la CCN par ce moyen.

Dans le cas ou un projet de lotissement sera it amorce et ou la CCN n' aurait pas reussi faire l' acquisition de gre gre, il est fortement recommande que la CCN considere le recours la procedure d'expropriation.

Malgre les priorites recommandees dans le plery d' action, la CCN devrait demeurer en principe ouverte a discuter toute lProposition d' acquisition de terrain, meme sil n'est pas sur la liste des acquisitions court terme. Une evaluation specifique de l'offre permettrait de determiner s'il est approprie sur le plan financier et selon les conditions du marche de recommander I'acquisition et d' entreprendre les demarches,

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6. LE PLAN D' ACTION PROPOSE

Le plan d'action propose se fonde sur les priorites identifiees dans cet exercice tenant compte du Plan directeur. Quatre categories sont ressorties, les deux premieres ayant des caracteristiques semblables ainsi que les deux dernieres. Les facteurs suivants sont egalement inc1us a l' analyse pour determiner les priorites du plan d' action: Les terrains les plus risque court terme de faire l' objet d'un projet de subdivision et de construction residentielle. done le marche immobilier ; La connaissance factuelle de certains projets ou de discussions entre les proprietaires et les municipalites: L' analyse cout/avantage ; L' analyse specifique de chacun des terrains; Les opportunites d' acquisition; Les disponibilites budgetaires. Le plan d' action

Cette analyse repartie les 600 hectares en quatre priorites d' acquisition. comprend aussi les autres moyens privilegier dans chacune des phases:

Collaborer avec les municipalites pour trouver des m9yens de mieux proteger les ecosystemes, incluant les rives des lacs, et de limiter le plus possible les nouvelles constructions, par exemple en augmentant la superficie minimale des lots. Examiner, une fois le plan de conservation des ecosystemes approuve, les moyens appropries pour proteger les corridors ecologiques qui auront ete identifies et les etapes a franchir relativernent au cadre de planification de la CCNj.

Phase 2 - Moyen terme (Carte 4)

Poursuivre la mise en oeuvre des moyens autres que l' acquisition; Collaborer avec les municipalites pour trouver des moyens de mieux proteger les ecosvstemes, incluant les rives des lacs, et de Iimiter le plus possible les nouvelles constructions, par exemple en augmentant la superficie rninirnale des lots.

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Phase 3 - Long terme (Carte 5)

Poursuivre les demarches pour exercer un controle sur les terrains par d' autres moyens que r acquisition; Collaborer avec les municipalites pour trouver des moyens de mieux proteger les ecosysternes, incluant les rives des lacs, et de limiter le plus possible les nouvelles constructions, par exemple en augmentant la superficie minimale des lots. Phase 4 - Tres long terme (Carte 6)

Continuer les demarches pour exercer un controle sur les terrains par d' autres moyens que r acquisition; Collaborer avec les municipalites pour trouver des moyens de mieux proteger les ecosystemes. incluant les rives des lacs. et de limiter le plus possible les nouvelles constructions, par exemple en augmentant la superficie minima le des lots.

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CONCLUSION

L'examen des terrains prives en tenant compte de leur impact sur les priorites du Pare a permis d'identifier des categories de priorites et un plan d' action en quatre phases comprenant une liste de priorite d'acquisitions. D'autres moyens d'actions doivent aussi etre poursuivis pour continuer it travailler it la bonne intendance du Parc, tel que la CCN le fait depuis les premiers pas dans la creation du Pare. Toutes les actions identifiees se completent et devraient etre poursuivies en parallele. L'ensemble des moyens permettra it court terme de: Limiter la fragmentation dans les milieux les plus naturels et ainsi fermer certains chemins qui demeurent ouverts pour seulement quelques terrains; Arreter la croissance de la fonction residentielle dans le Parc, fonction qui va it l'encontre des objectifs du Plan directeur, visant it faire du parc de la Gatineau - le pare de conservation de la capitale. Un tel Parc a comme mission d' offrir it tous les Canadiens et visiteurs venant dans la region de la capitale du Canada, un parc de conservation ou tous peuvent y decouvrir le milieu naturel canadien, y visiter des sites temoignant de l'histoire du pays et y pratiquer des activites de plein-air.

20juin 2008

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ANNEXES

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CARTE I-Terrains

prives selon res priorites du Plan directeur du pare de la Gatineau, 7005

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CARTE

2 - Terrains prives selon les categories de l'analyse detaillee

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3 - Priorites d' acquisition de la Phase 1 du plan d' action

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CARTE 4 -

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CARTE

6 - Priorites d' acquisition de la Phase 4 du plan d' action

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CARTE5 - Priorih~s cl'acquisition

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