M

o
d
e
l


CONSTITUIREA UNEI ASOCIAII DE PROPRIETARI

Asociaia de proprietari reprezint forma de asociere autonom i nonprofit a majoritii
proprietarilor dintr-un condominiu (proprietate imobiliar format din proprieti individuale).
Condominiul trebuie s se afle n proprietatea a cel puin 3 persoane fizice sau juridice, de drept public ori
de drept privat, inclusiv n cazul celor care au n structura lor i spaii cu alt destinaie dect aceea de
locuin. n condominiile cu mai multe tronsoane sau scri se pot constitui asociaii de proprietari pe fiecare
tronson ori scar n parte numai n condiiile n care nu exist o proprietate comun aferent tronsoanelor
sau scrilor care nu poate fi delimitat. Aceasta asociere are ca scop administrarea i gestionarea
proprietii comune care, pe lng drepturi, impune obligaii pentru toi proprietarii. Consecinele nelurii
msurilor de organizare i funcionare cu privire la administrarea i gestiunea proprietii comune sunt n
rspunderea juridic a tuturor proprietarilor sau a reprezentanilor acestora, dup caz. Astfel, potrivit
prevederilor art.3 din H.G. nr. 1588/2007, proprietarii din cldirile ale cror apartamente au fost dobndite
n proprietate n condiiile legii i care nu s-au organizat n asociaii de proprietari vor lua msurile
prevzute de acest act normativ, pentru constituirea n asociaii de proprietari.
O dat nfiinat, Asociaia de Proprietari trebuie s fie organizat i s funcioneze, conform
prevederilor Legii nr.230/2007 - privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari
i ale H.G. nr.1588/2007 - pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare ale acestei legi.
Reglementrile contabile pentru persoanele juridice fr scop patrimonial (asociaii de proprietari) sunt
cuprinse n Legea nr. 82 / 1991 completat i modificat ulterioare, O.M.E.F. nr. 1969 / 2007, Ordinul
Ministrului Economiei i Finanelor nr. 3512 / 2008, alte acte normative specifice. Reglementrile
referitoare la raporturile individuale de munc i jurisdicia muncii sunt prevzute n Legea nr. 53 / 2003
(Codul Muncii).

DEZAVANTAJELE NETRANSFORMRII ASOCIAIEI DE LOCATARI N ASOCIAIE
DE PROPRIETARI

1. Lipsa calitii de persoan juridic cu drepturi depline, care decurg din legislatia specifica asociatiilor
de proprietari, n faa oricrei instituii publice de stat sau private, ceea ce poate nseamna ilegalitate n
rapoprturile cu tertii.
2. Proprietarii nu au dreptul la scutiri:
de impozit pe veniturile din nchirieri ale spatiilor comune;
din activiti economice etc.;
la plata taxei judiciare de timbru pentru aciunile n instan mpotriva restanierilor;
la plata taxei judiciare de timbru pentru aciunile n instan mpotriva furnizorilor de servicii
publice (RADET, APA NOVA etc.) privind drepturile consumatorilor.
3. Nu se poate beneficia de o aciune simpl i rapid n justiie i de privilegiul imobiliar asupra
bunurilor mobile i imobile ale restanierilor, la judectorie, ceea ce nseamn ca restanierii care nu pltesc
ntreinerea sunt foarte greu de judecat i de executat silit. Actionarea in instanta trebuie sa se faca in nume
personal de catre fiecare proprietar in parte. Astfel, proprietarii buni-platnici suporta cheltuielile
restantierilor.
4. Nu exista reglementare legala pentru un sistem propriu de penalizri, pentru constrangerea
persoanelor rau platnice sa-si exercite obligatia de plata a cotelor de intretinere in termen.
5. Nu se pot obine finanri sau credite avantajoase, cu dobnda subvenionat, pentru lucrri de
consolidare, reabilitare, sau modernizare a cladirii.
6. Nu se pot deschide conturi bancare in numele asociatiei.
7. Nu se pot retribui persoanele care se implica n activiti practice sau cu rspundere n cadrul
asociatiei.
8. Riscul proprietarilor de a primi amenzi de la institutiile statului (Primarie, Administratia Finantelor
Publice, Inspectoratul Teritorial de Munca, etc).

M
o
d
e
l


TRANSPARENTA IN LUAREA DECIZIILOR DE CATRE PROPRIETARI

Proprietarilor din condominiile ale cror apartamente au fost dobndite n proprietate n condiiile
legii i care nu s-au organizat n asociaii de proprietari, li se va comunica de catre conducerea asociatiei, in
cadrul adunarilor generale, posibilitatea de a beneficia de drepturile prevazute in legislatia incidenta
asociatiilor de proprietari, dupa constituirea in asociatie de proprietari.

DOCUMENTELE NECESARE PENTRU NFIINARE

Statutul asociaiei, Actul constitutiv (anex la statut);
Acordul de asociere;
Procesul-verbal al adunrii de constituire a asociaiei de proprietari;
Cerere de nregistrare la administraia financiar teritorial/Direcia de taxe i impozite locale.
* dac asociaiile se nfiineaz separat pe scri, la dosar mai trebuie:
Convenie ntre asociaiile constituite privind consumurile pe scri;
Declaraie de delimitare a prilor comune;
Cerere aviz furnizori pentru posibiliti tehnice de separare.
** documentele trebuie completate n 3 exemplare originale i semnate de cel puin 50%+1 (jumtate
plus unu) din totalul proprietarilor din bloc, scar sau tronson de cldire.
Asociaia de proprietari se nfiineaz prin acordul scris a cel puin jumtate plus unu din numrul
proprietarilor apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin din cadrul aceluiai
condominiu cu cel puin 3 proprietari.

Statutul (statutul asociatiei va cuprinde reglementari interne ale activitatii asociatiei de
proprietari, astfel incat prevederile statutare sa nu contravina legislatiei cu incidenta in domeniul
asociatiilor de proprietari)

Act constitutiv anexa la statut

Acordul de asociere

Acordul se consemneaz ntr-un tabel nominal, anex la acordul de asociere.
Tabelul nominal, anex la acordul de asociere, va conine, n mod obligatoriu, urmtoarele:
adresa i individualizarea proprietii, potrivit actului de proprietate;
descrierea proprietii, cuprinznd: descrierea cldirii, structura cldirii, numrul de etaje, numrul de
apartamente structurate pe numr de camere, numrul spaiilor cu alt destinaie dect aceea de
locuin, suprafaa terenului aferent cldirii;
enumerarea i descrierea prilor aflate n proprietate comun;
cota-parte indiviz ce revine fiecrui proprietar din proprietatea comun;
* in anexa de la Acordul de asociere se mai mentioneaza:
numar apartament / spatiu
numele i prenumele tuturor proprietarilor;
indicarea titlului de proprietate;
data exprimrii voinei de asociere i semntura (art. 4 H.G. nr. 1588/2007).
cota-parte indiviz ce revine fiecrui proprietar din proprietatea comun.
n cldirile de locuine cu mai multe tronsoane sau scri se pot constitui asociaii de proprietari pe
fiecare tronson ori scar n parte numai n condiiile n care nu exist o proprietate comun aferent
tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi delimitat. Asociaiile de proprietari la nivel de scri sau tronsoane
de cldire se pot constitui prin hotrre a adunrii generale i cu acordul expres al coproprietarilor cu privire
la delimitarea efectiv a prilor de proprietate comun care se preiau n administrare de respectiva asociaie
M
o
d
e
l

de proprietari i cu privire la obligaiile i drepturile legale care vor continua s rmn n sarcina tuturor
coproprietarilor.
Prin acordul de asociere pe scar sau tronson se reglementeaz i raporturile cu celelalte asociaii de
proprietari constituite n cldire, pe scar sau tronson, cu privire la posibilitatea defalcrii tehnice a
consumurilor i repartizarea cheltuielilor comune, precum i la modalitatea acestei defalcri/repartizri. Dac
este necesar, se solicit avizul furnizorilor de servicii implicai cu privire la posibilitile tehnice de furnizare
independent a utilitilor pe tronsoane sau pe scri, precum i pentru realizarea branamentelor (art.5
H.G. nr.1588/2007).

Proces - verbal ( privind intrunirea adunarii generale pentru stabilirea actiunilor necesare
constituirii Asociatiei de Proprietari)
Proces - verbal ( privind organizrea si desfasurarea adunarii generale pentru constituirea
Asociatiei de Proprietari)

INTRUNIRI / SEDINTE ALE ADUNARII GENERALE

Convocarea si reconvocarea adunarii generale

Anterior adunrii generale de constituire, proprietarii din cldirile cu mai multe apartamente se pot
ntruni pentru a hotr cu privire la nfiinarea asociaiei de proprietari sau la transformarea asociaiei de
locatari n asociaie de proprietari.
Totodat, vor hotr i cu privire la persoana fizic sau juridic nsrcinat cu ntocmirea acordului de
asociere i a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora i la data de convocare a adunrii de
constituire.
Hotrrea proprietarilor se consemneaz ntr-un proces-verbal care se semneaz de toi cei prezeni.
Cu cel puin 10 zile naintea datei fixate pentru adunarea general de constituire proprietarii se
convoac prin afiare ntr-un loc vizibil (art. 6 H.G. nr.1588/2007).
Adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari este legal ntrunit n cvorumul prevzut
la art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, respectiv jumtate plus unu din numrul proprietarilor
apartamentelor i spaiilor cu alta destinaie dect aceea de locuinta, din cadrul unei cldiri.
Acordul privind nfiinarea asociaiei de proprietari se obine cu votul a cel puin jumtate plus unu
din numrul proprietarilor apartamentelor i ai spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin din cadrul
cldirii, scrii sau tronsonului respectiv, dup caz.
Dac nu este ntrunit cvorumul prevzut la art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, o nou convocare
va avea loc, dup cel puin 5 zile de la data primei convocri. n cazul n care nici la a doua convocare nu se
poate realiza acordul de asociere din lipsa cvorumului, se face o a treia convocare, dup cel puin 5 zile de la
data celei de-a doua convocri. Dup a treia convocare a adunrii generale de constituire, acordul de asociere
se consider realizat, sub condiia exprimrii voinei de asociere, consemnat n tabelul nominal, anex la
acordul de asociere, a cel puin jumtate plus unu din numrul proprietarilor.
Un membru al asociaiei de proprietari poate reprezenta unul sau mai muli membri abseni, dac
prezint mputernicire semnat de ctre proprietarii n numele crora voteaz (art.25 din Legea nr.230/2007).
Acordul proprietarilor privind constituirea asociaiei de proprietari se consemneaz ntr-un proces-
verbal al adunrii generale de constituire, ntocmit n dou exemplare originale, semnate de toi proprietarii
care si-au dat consimtamantul.
Proprietarii i dau consimmntul, de regul, n adunarea de constituire; n cazul proprietarilor
abseni, consimmntul poate fi exprimat prin semnarea procesului-verbal, n termen de 30 de zile de la data
la care a avut loc adunarea de constituire. n cazul n care un proprietar se afl n imposibilitatea de a semna,
se va consemna c acesta i-a dat consimmntul i se va face meniune despre cauza acestei imposibiliti
(art.7 H.G. nr.1588/2007).
Statutul i acordul de asociere se ntocmesc cu respectarea prevederilor Legii nr. 230/2007,
H.G. nr. 1588/2007 si ale O.M.F.P. nr. 1969/2007.
Suprafaa util a apartamentului sau a spaiului cu alt destinaie dect aceea de locuin i cota-parte
indiviz de proprietate sunt stabilite potrivit actului de proprietate, dup caz, contractul de vnzare-
M
o
d
e
l

cumprare, fia cadastral, contractul de construire sau procesul-verbal de predare-primire i contractul de
schimb sau contractul de donaie i/sau cele determinate pe baz de msurtori i nscrise ntr-o
documentaie cadastral recepionat de oficiul de cadastru i publicitate imobiliar competent. (art.46 din
H.G. nr.1588/2007).
n cazul n care suma cotelor-pri indivize din actele de proprietate, care sunt fraciuni abstracte
pentru fiecare apartament sau spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin din cldirea/blocul care
constituie condominiul, nu este egal cu 100, comitetul executiv al asociaiei de proprietari solicit
ntocmirea unei noi documentaii cadastrale, prin punerea la dispoziie a crii tehnice a imobilului i cu
respectarea prevederilor n vigoare cu privire la autorizarea, calitatea i sigurana construciilor.
Cota-parte indiviz de proprietate reprezint raportul procentual dintre suprafaa util a
apartamentului sau a spaiului cu alt destinaie dect aceea de locuin i suma suprafeelor utile ale tuturor
apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin din condominiu.
n adunarea general de constituire se prezint i se adopt statutul asociaiei de proprietari, n care se
vor cuprinde precizri cu privire la:
denumirea, forma juridic, sediul, durata de funcionare ale asociaiei de proprietari;
scopul i obiectul de activitate ale asociaiei de proprietari;
mijloacele materiale i bneti de care poate dispune asociaia de proprietari, structura veniturilor i a
cheltuielilor;
membrii asociaiei de proprietari, drepturile i obligaiile acestora;
structura organizatoric, modul de funcionare, managementul asociaiei de proprietari;
repartizarea cheltuielilor asociaiei de proprietari;
condiiile n care se dizolv asociaia de proprietari;
dispoziii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relaiile contractuale, penalizrile, cazurile de
urgen n care se permite accesul n apartament sau n spaiul su al unui delegat al asociaiei;
posibilitatea asigurrii, dup caz, a unui spaiu de administrare special amenajat, unde se va putea
desfura serviciul de administrare i n care pot fi pstrate n siguran documentele asociaiei.
Desfurarea lucrrilor adunrii generale de constituire i hotrrile adoptate urmeaz s fie
consemnate ntr-un proces verbal.
Acesta va cuprinde, n principal, meniuni cu privire la:
data la care a avut loc edina;
numrul de proprietari prezeni;
ordinea de zi;
hotrrea de constituire a asociaiei de proprietari;
adoptarea actelor constitutive;
stabilirea numrului de membri ai comitetului executiv i comisiei de cenzori;
durata mandatelor acestora;
alegerea organelor de conducere, cu precizarea numrului de voturi cu care a fost adoptat fiecare
hotrre.
Procesul verbal urmeaz s fie semnat de ctre preedinte i toi membrii prezeni, cu specificarea
numelui i prenumelui, sau dup caz a reprezentantului.
La adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari, proprietarii vor alege dintre cei
prezeni un comitet executiv, format din preedintele asociaiei de proprietari i un cenzor sau o comisie de
cenzori, i vor hotr numrul membrilor acestora i durata mandatelor lor. Dac dintre membrii asociaiei de
proprietari nu se poate alege un cenzor sau comisia de cenzori, atunci adunarea general a proprietarilor
membri ai asociaiei de proprietari va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afar
asociaiei de proprietari, persoana fizica ori juridic de specialitate, pe baza de contract sau convenie de
prestri de servicii.
Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori trebuie sa aib cel puin studii medii i pot depune, dac
adunarea general a asociaiei de proprietari hotrte astfel, ntr-un cont bancar al asociaiei de proprietari, o
garanie suficienta i ndestultoare, pe baza unui contract de garanie ncheiat n acest sens. Cuantumul
garaniei nu poate fi mai mic dect media anuala a totalului cheltuielilor lunare ale asociaiei.
M
o
d
e
l

Preedintele asociaiei de proprietari este fie candidatul care va obine cel mai mare numr de voturi
la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al comitetului executiv ales prin vointa sa
i a majoritii proprietarilor din cadrul adunrii generale. Preedintele, n situaii deosebite, poate numi
temporar dintre membrii comitetului executiv un vicepreedinte cruia i poate delega atribuiile sale (art.21
Legea nr.230/2007).

UNDE SE DEPUNE CEREREA PENTRU OBTINEREA PERSONALITATII JURIDICE ?

Cererea pentru dobndirea personalitii juridice a asociaiei de proprietari mpreun cu statutul,
acordul de asociere i procesul-verbal al adunrii generale de constituire se depun i se nregistreaz la
organul financiar local n a crui raz teritorial se afl cldirea. (Pentru sectorul 6 documentele se depun la
Serviciul Public de Finane Publice Locale Sector 6 Persoane J uridice cu sediul n Aleea Bistra nr. 4).
Dosarul depus la organul financiar local, va fi analizat de judecatorul delegat desemnat la organul
financiar local de ctre preedintele judectoriei n a crei circumscripie teritorial se afl cldirea.
Asociaia de proprietari dobndete personalitate juridic n baza ncheierii judectorului-delegat, fara
alte formalitati. ncheierea se d fr citarea prilor i este executorie. ncheierea este supus recursului n
termen de 5 zile de la comunicare. Recursul se judec cu citarea prilor.
Dup primirea la sediul asociatiei a citaiei i a ncheierii judectoreti, reprezentantul asociatiei
trebuie s se prezinte, cu acestea, la grefierul Judectoriei pentru timbrarea i legalizarea ncheierii
judectoresti.

CUM POATE UN PROPRIETAR SA DEVINA MEMBRU AL ASOCIATIEI DE
PROPRIETARI ?

nscrierea ulterioar n asociaia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezeni la adunarea
general de constituire i care nu i-au dat consimmntul n condiiile prevzute la art. 7 se face la cererea
scris a acestora, fr alte formaliti. Proprietarul din cadrul asociatiei, solicit s devin membru al
asociaiei de proprietari prin semnarea unui act adiional la acordul de asociere, fr alte formaliti (art.9
H.G. nr.1588/2007).
nscrierea n cartea funciar a proprietii individuale i a condominiului se face potrivit dispoziiilor
legale n materie (art.10 H.G. nr.1588/2007).

OBTINEREA CODULUI DE IDENTIFICARE FISCALA

Dup nfiinarea asociaiei de proprietari, aceasta se identific prin denumire, adresa condominiului,
ncheierea judectorului-delegat sau orice alt document legal acordat la nfiinare i prin codul de identificare
fiscal al asociaiei. Actele emise de asociaiile de proprietari vor cuprinde atributele de identificare (art.11
H.G. nr.1588/2007).
La data nfiinrii e obligatoriu s se fac, pe baz de proces-verbal, predarea-primirea evidenei
mijloacelor materiale i bneti ntre fosta asociaie i actuala asociaie de proprietari.
Dup obinerea ncheierii judectoreti definitive, se va depune la Administraia Financiar Sector 6,
Declaraia de nregistrare fiscal pentru obinerea Certificatului de inregistrare fiscala care contine Codul de
identificare fiscala a asociatiei de proprietari, mpreun cu copii dup documentele asociaiei.
Asociaia de proprietari i poate alege unitatea bancar la care s-i deschid cont. Toate demersurile,
n acest sens, vor fi efectuate de ctre preedintele asociaiei.
n baza datelor din ncheierea judectorului delegat i a codului de identificare fiscala, trebuie s se
comande, la o firm de profil, tampila, cu denumirea asociatiei de proprietari, adresa asociaiei i codul
fiscal.