1152272

TI LIU BI DNG KIN THC NGN HN NGHIP V
THM NH GI
Chu!" "#$"h% NGU&'N L( C)N B*N V+ THM NH GI
,,,,,,,,,,,,,,,,
CH-NG I
T.NG /U0N V+ THM NH GI
Thm nh gi ti sn c ngun gc t khoa hc kinh t c in v hin
i !c ngu"#n t$c v k% thu&t thm nh gi ' ()c thit *&+ v t(,ng t- nhau
gi.a cc n(/c t0(/c nh.ng n1m 23 c4a th k5 637 nh(ng t0#n th gi/i thm nh
gi ch8 th&t s- +ht t0in * m9t hot 9ng :ch v; chu"#n nghi+ t sau nh.ng
n1m 23 c4a th k5 63
<- =u>t hin c4a hot 9ng thm nh gi * m9t t>t "u c4a ?u t0@nh v&n
hnh v +ht t0in c4a nAn kinh t th t0(Bng khi h9i 4 cc "u t khch ?uan
c4a n7 nghCa * khi nAn kinh t hng ho t n m9t t0@nh 9 =' h9i ho nh>t
nh
1. Khi nim thm nh gi
D cc n(/cE ng(Bi ta th(Bng sF :;ng hai t ting Gnh * G++0aisa* v
Ha*uation ni n thm nh gi Igun gc t ng. c4a c hai thu&t ng. n"
* t ting Jh+ Ha*uation =u>t hin vo n1m KL6M cNn G++0aisa* t n1m KOKP
Qai thu&t ng. Au c chung R nghCaE * s- (/c tSnhE nh gi v c hm R *
cho R kin c4a m9t nh chu"#n mTn vA gi t0 c4a m9t v&t +hm nh>t nh
Uhi nghi#n cVu vA thm nh giE gi/i nghi#n cVu hc thu&t t0#n th gi/i
' (a 0a nhiAu nh nghCa khc nhauW
ThXo t- in Y=Zo0:W [Thm nh gi * s- (/c tSnh gi t0 \]ng tiAn c4a m9t
v&tE c4a m9t ti sn^7 [* s- (/c tSnh gi t0 hin hnh c4a ti sn t0ong kinh
:oanh^
ThXo gio s( _<Xa\0ookX ` Hin i hc Jo0tsmouthE H(,ng ?uc GnhW
[Thm nh gi * s- (/c tSnh gi t0 c4a cc ?u"An sa h.u ti sn c; th \]ng
h@nh thi tiAn t cho m9t m;c Sch ' ()c =c nh^
ThXo bng c0X: JXtX0 da00onX ` eim c da0kXting c4a GHYE fc [Thm
nh gi * vic =c nh gi t0 c4a \>t 9ng sn ti m9t thBi im c tSnh n
\n ch>t c4a \>t 9ng sn v m;c Sch c4a thm nh gi go v&"E thm nh
gi * + :;ng cc :. *iu c4a th t0(Bng so snh m cc thm nh vi#n thu
th&+ ()c v +hhn tSch chingE sau so snh v/i ti sn ()c "#u cju thm
nh gi h@nh thnh gi t0 c4a ching^
K
ThXo es kim kan luan ` <inga+o0XW Thm nh gi * m9t ngh thu&t ha"
khoa hc vA (/c tSnh gi t0 cho m9t m;c Sch c; th c4a m9t ti sn c; th
ti m9t thBi imE c chn nh$c n t>t c nh.ng mc im c4a ti sn cnng
nh( =Xm =ot t>t c cc "u t kinh t c1n \n c4a th t0(Bng \ao gm cc *oi
ju t( *-a chn
ThXo Jh+ *nh gi s 23p6336pJk`qrTHsQK3 n1m 6336 c4a Hit IamE
t0ong thm nh gi ()c nh nghCa nh( sauW
Thm nh gi * vic nh gi homc nh gi *i gi t0 c4a ti sn +ht
h)+ v/i th t0(Bng ti m9t a imE thBi im nh>t nh thXo ti#u chun c4a
Hit Iam homc thTng * ?uc t
Ih@n chungE cc khi nim t0#n h" khi A c&+ n thm nh gi Au c
chung m9t s "u t *W
u <- (/c tSnh gi t0 hin ti
u TSnh \]ng tiAn t
u HA ti snE \>t 9ng sn homc cc ?u"An sa h.u i v/i ti snE \>t 9ng
sn
u ThXo "#u cjuE m;c Sch nh>t nh
u D a imE thBi imE thBi gian c; th
u T0#n c, sa sF :;ng cc :. *iuE cc "u t c4a th t0(Bng
go v&" ching ta c th hiu khi nim vA thm nh gi nh( sauW
[Thm nh gi * m9t ngh thu&t ha" m9t khoa hc vA (/c tSnh gi t0 c4a ti
sn v ?u"An ti sn w+ht h)+ v/i th t0(Bng ti m9t a imE thBi im nh>t nhE
cho m9t m;c Sch nh>t nh thXo nh.ng ti#u chun ()c cTng nh&n nh( nh.ng
thTng * ?uc t homc ?uc gia^
ThXo Jh+ *nh gi s 23p6336pJk`qrTHsQK3 n1m 6336 c4a Hit IamE
thm nh gi ()c nh nghCa nh( sauW
Thm nh gi * vic nh gi homc nh gi *i gi t0 c4a ti sn +ht
h)+ v/i th t0(Bng ti m9t a imE thBi im nh>t nh thXo ti#u chun c4a Hit
Iam homc thTng * ?uc t
2. i tng thm nh gi
ThXo q5 \an ti#u chun thm nh gi ?uc t +hm vi thm nh gi ng"
cng t0a n#n 09ng h,nE thu&t ng. thm nh gi ?u"An ti sn v+0o+X0t"
va*uationw v()t ?ua nh.ng hn ch c4a thu&t ng. thm nh gi ti sn vassXt
va*uationw thu&t ng. thm nh gi ju ti#n ()c sF :;ng cho \o co ti chSnh
6
2.1 Quyn ti sn( Pro!rty "
Quyn ti sn # m$t %hi nim h #& '(o hm t)t * +uyn, +uyn #i
- #i .*h #i/n +u(n 0n +uyn s1 h2u ti sn 3 '(o g4m * +uyn s1 h2u *
nh5nE nghCa * ng(Bi ch4 sa h.u ()c h(ang m9t ha" nhiAu *)i Sch c4a nh.ng g@
m@nh sa h.u
ThXo \9 ku&t :hn s- c4a Hit IamW su"An ti sn * ?u"An ()c t0 gi
\]ng tiAn v c th chu"n giao t0ong giao :ch :hn s-E k c ?u"An sa h.u t0S
tu
ThXo q5 \an ti#u chun thm nh gi ?uc t t0ong hot 9ng thm nh
gi ?uc t ng" na" ng(Bi ta cTng nh&n v +hhn \it cc i t()ng thm nh
gi sauW
2.1.1 Quyn ti sn ')t $ng sn (6!(# Pro!rty"
rao gm t>t c ?u"AnE ?u"An *)iE *)i Sch *i#n ?uan n ?u"An sa h.u \>t
9ng sn d9t ha" nhiAu *)i Sch t0ong ?u"An \>t 9ng sn thTng th(Bng ()c
\iu hin :(/i h@nh thVc ?u"An sa h.u ()c +hhn \it v/i \>t 9ng sn vA mmt
v&t ch>t su"An ti sn \>t 9ng sn * m9t khi nim +hi v&t ch>t
su"An ti sn \>t 9ng sn * m9t ?u"An *)i t0ong \>t 9ng sn su"An *)i
n" th(Bng ()c ghi t0ong m9t v1n \n chSnh thVc nh( m9t chVng th( ha" h)+
ng vvS :; nh( h)+ ng cho thu#w go v&"E ?u"An ti sn \>t 9ng sn * m9t
khi nim +h+ *R tch \it v/i \>t 9ng snE th hin vA mmt v&t ch>t c4a ti sn
su"An ti sn \>t 9ng sn \ao gm cc ?u"AnE cc khon *)i SchE *)i tVc *i#n
?uan n ?u"An sa h.u c4a \>t 9ng sn Ig()c *iE \>t 9ng sn \ao gm \n
thhn >t aiE t>t c cc *oi sn v&t t- nhi#n c t0#n >tE v cc ti sn g$n *iAn v/i
>t nh( nh cFa v cc cTng t0@nh t0#n >t
2.1.2 Quyn ti sn $ng sn (P!rson(# Pro!rty"
su"An ti sn 9ng sn A c&+ n ?u"An sa h.u c4a nh.ng ti snE *)i Sch
khc v/i \>t 9ng sn Ih.ng ti sn c th * ti sn h.u h@nh nh( cc 9ng
snE ha" vT h@nh nh( khon n) ha" \]ng sng ch x9ng sn h.u h@nh ti#u \iu
cho nh.ng ti sn khTng th(Bng =u"#n g$n ha" c nh v/i \>t 9ng sn v c
mc tSnh c th :i chu"n ()c
su"An ti sn 9ng sn \ao gm nh.ng *)i Sch c4aW
1232123 Ih.ng ti sn h.u h@nh c th nh&n \itE :i chu"n ()c v ()c
=Xm * thTng :;ng cho c nhhn nh( v&t s(u t&+E t0ang t0SE ha" v&t :;ng
su"An sa h.u ti sn *(u 9ng c4a :oanh nghi+ nh( hng tn khoE v&t
*iu cung c>+
D m9t s n(/cE nh.ng ti sn t0#n ()c =Xm * hng ho v :tng c
nhhn
y
1232121 Ih.ng ti sn khTng c nh ()c ng(Bi thu# *$+ mt vo \>t
9ng sn v sF :;ng t0ong kinh :oanh Ti sn ju t( ha" ti sn cho thu# g$n
v/i cTng t0@nh =h" :-ng th#m t0#n >t ()c ng(Bi thu# *$+ mt v t0 tiAn +
Vng nhu cju c4a m@nh
1232124 Ih =(angE m" v thit \
1232125 Hn *(u 9ng v chVng khon ha" ti sn hin hnh * tng ti sn
*(u 9ng t0 i n) ng$n hn
1232126 Ti sn vT h@nh nh( ?u"An thu *)i t m9t R t(angE ?u"An sa h.u
t0S tuE \ao gmW
` su"An tc gi * ?u"An c4a t chVcE c nhhn i v/i tc +hm v1n hc
ngh thu&tE khoa hc :o m@nh sang to 0a homc sa h.u
` su"An *i#n ?uan n ?u"An tc gi * ?u"An c4a cc t chVcE c nhhn
i v/i cu9c \iu :iznE \n ghi hmE ghi h@nhE ch(,ng t0@nh +ht sngE tSn hiu v
tinh mang ch(,ng t0@nh ()c m' ha
` su"An sa h.u cTng nghi+ * ?u"An c4a t chVc c nhhn :i v/i sng
chE kiu :ng cTng nghi+E thit k \ t0S mch tSch h)+ \n :{nE nh'n hiuE t#n
th(,ng miE ch8 :n a *RE \S m&t kinh :oanh :o m@nh sang to 0a homc sa h.u
` su"An i v/i ging ch" t0ng * ?u"An c4a t chVcE c nhhn i v/i
ging ch" t0ng m/i :o m@nh chn to homc +ht hin v +ht t0in homc ()c
h(ang ?u"An sa h.u
Thm nh gi 9ng sn c th ch8 * m9t \9 +h&n t0ong tng th cTng vic
thm nh gi m9t ti sn x9ng sn c th ()c nh gi thXo gi t0 th t0(BngE
gi t0 thu hi ha" gi thanh *R
2.7. 8o(nh nghi (9usin!ss"
goanh nghi+ * \>t k| m9t ,n v th(,ng miE cTng nghi+ :ch v;E ha"
ju t( thXo ui m9t hot 9ng kinh tv q5 \an ti#u chun thm nh gi ?uc
t w
goanh nghi+ * t chVc kinh t c t#n 0i#ngE c ti snE c t0; sa giao :ch
n nhE ()c 1ng kR kinh :oanh thXo ?u" nh c4a +h+ *u&t nh]m m;c Sch
th-c hin cc hot 9ng kinh :oanh v ku&t :oanh nghi+ Hit Iam 633L w
goanh nghi+ th(Bng * cc ,n v to 0a *)i nhu&n \]ng cch cung c>+
sn +hm ha" :ch v; cho ng(Bi ti#u :tng suan h chmt ch} v/i khi nim
:oanh nghi+ * thu&t ng. cTng t" ang hot 9ngE * m9t :oanh nghi+ th-c
hin hot 9ng kinh t nh( sn =u>tE ch toE \uTn \nE ha" t0ao i m9t hng
ha ha" :ch v;E v thu&t ng. ang hot 9ngE * m9t :oanh nghi+ ()c =Xm
nh( ang ti+ t;c hot 9ng t0ong t(,ng *ai =c nhE khTng c R nh +hi thanh
*R ha" c$t gim ?ui mT hot 9ng c4a n
2
2.: ;* #i .*h ti *h.nh (<in(n*i(# =nt!r!sts"
!c *)i Sch ti chSnh * nh.ng ti sn vT h@nhE gm nh.ng ?u"An n1ng g$n
*iAn v/i ?u"An sa h.u c4a m9t :oanh nghi+ ha" ti sn
k)i Sch ti chSnh t0ong ?u"An ti sn n" sinh t W
` s- +hhn chia vA mmt *u&t +h+ *)i tVc sa h.u t0ong :oanh nghi+ v
t0ong \>t 9ng sn
` chu"n nh()ng thXo h)+ ng ?u"An chn muaE chn \n ti sn
` nh.ng cTng c; ju t( \o m \ai \>t 9ng sn
k)i Sch ti chSnh * nh.ng ti sn vT h@nh \ao gm W
` nh.ng ?u"An vn c t0ong ?u"An sa h.u :oanh nghi+ ha" ti sn nh(W
?u"An chim h.uE sF :;ngE \nE cho thu# ha" ?un *R7
` nh.ng ?u"An vn c t0ong h)+ ng chu"n nh()ng c ?u"An chn mua
ha" h)+ ng thu# c chVa ?u"An chn thu#7
` nh.ng ?u"An vn c t0ong sa h.u c +hiu
42 V78 9:; <=7 9h>? @A"h #8B 9:C"# "D" E8"h 9F 9hA 9:GH"#
Thm nh gi c vai t0N mc \it ?uan t0ng t0ong nAn kinh t th t0(BngE
()c \iu hin nh( sauW
7.1. ;h>* n?ng - t@m +u(n trAng *B( thm nh gi trong nn %inh t0
th trCng
` T( v>n vA gi t0E gi c ti sn gii+ cc ch4 th ti sn v cc \#n c *i#n
?uan v cTng ching ju t( (a 0a cc ?u"t nh *i#n ?uan n vic mua ~\nE
ju t(E cho va" ti sn
` xnh gi ing gi t0 th t0(Bng c4a cc ngun *-c g+ +hjn c, ch th
t0(Bng t- 9ng +hhn \ ti (u cc ngun *-c v nAn kinh t t hiu ?u Ja0Xto
` e+ +hjn *m minh \ch th t0(Bng E thic " s- +ht t0in th t0(Bng ti
sn t0ong n(/c cnng nh( t0#n ton th gi/i
` To iAu kin thu&n *)i cho ton cju ho v h9i nh&+ kinh t th gi/i
7.2. D EFng - sG EFng %0t +u thm nh gi H r( +uy0t nh trong
nhiu tInh hungJ
T0ong kinh t th t0(BngE thm nh gSa ti sn ()c + :;ng cho nhiAu
m;c Sch kinh t khc nhau nh( mua \nE th ch>+E cho thu#E \o himE tSnh
thuE thanh *RE ju t(T(,ng Vng v/i tng m;c Sch kinh t t0#nE v/i ctng m9t
ti snE ctng m9t thBi im thm nh s} cho kt ?u gi t0 ti sn thm nh *
L
khc nhau go v&"E kt ?u thm nh gi s} ()c sF :;ng 0a ?u"t nh t0ong
nhiAu t@nh hung khc nhauE vS :; nh(W
dua s$mE chu"n nh()ngE th ch>+ va" vnE \o himE tSnh thuE An \tE cho
thu#E ti sn
km c1n cV cho +h# :u"t cc :- n ju t( t0-c ti+ n(/c ngoiE :- n ju t(
cTng t0@nh sF :;ng vn c4a Ih n(/cE A n c +hjn ho :oanh nghi+ nh
n(/cE :- ton c>+ +ht kinh +hSE mua s$m ti sn t ngun nghn sch nh
n(/cE va" n) c4a !hSnh +h4E va" n) n(/c ngoi c s- \o *'nh c4a !hSnh
+h4E
km c1n cV s+ nh&+E chia tchE +h sn ha" gii th :oanh nghi+
x th-c hin cc n *nh i v/i vic kin t;ng ha" =ot =F *i#n ?uan n cc
t0anh ch>+ vA h)+ ng v ?u"An *)i cc \#n7 t( v>n ju t( v 0a ?u"t
nh7 nghi#n cVu th t0(Bng7 +hhn tSch kh thi7 +hhn tSch *)i nhu&n7 =c nh
gi t0 chVng khon7 *&+ \o co ti chSnh7 *&+ k hoch *m vic7 khiu ni7
"#u cju gim thu7vv
km c, sa >u gi cTng khai
52 HCI9 @J"# 9h>? @A"h #8B 9:!" 9hF #8K8
<o v/i cc hot 9ng :ch v; khc t0ong =' h9iE :ch v; thm nh gi
+ht t0in a mi n(/c t0#n th gi/i c t0@nh 9 khTng ng Au v s- ch#nh *ch
nhau kh */n !hng hnE a Gnh c h,n 633 n1mE fc khong K33 n1mE d%
khong P3 n1m7 khi cc n(/c G<GI t0 <inga+o0X * c gjn O3 n1m +ht
t0inE ti+ n * da*a"siaE cc n(/c khc nh( n:onXsiaE Jhi*i++inXsE Thi kanE
r0unXi ch8 +ht t0in t0ong vi m(,i n1m t0a *i v nh.ng n(/c cNn *i nh(
d"anmaE koE Uam+uchia th@ hju nh( m/i =u>t hin hot 9ng n"
x to iAu kin cho hot 9ng thm nh gi +ht t0inE nh@n chungE
!hSnh +h4 cc n(/c Au ?uan thm =h" :-ng hnh *ang +h+ *RE ?un *R v iAu
hnh \]ng +h+ *u&t xnh ch thm nh gi *uTn ()c =Xm * m9t t0ong nh.ng
n9i :ung ?uan t0ng Ih n(/c iAu hnh gi c nh]m th-c hin tt vic \@nh
n gi c th t0(BngE khu"n khSch cnh t0anhE kim sot 9c ?u"AnE th-c hin
cTng \]ng th(,ng mi v \o v *)i Sch ng(Bi ti#u :tng
T0ong hot 9ng thm nh gi t0#n th gi/i hin na" c cc :ng ch4 "u
sauW
Thm nh gi \>t 9ng sn
Thm nh gi 9ng sn
Thm nh gi :oanh nghi+
Thm nh gi cc *)i Sch ti chSnh
Thm nh gi ngun ti ngu"#n

Thm nh gi ti sn vT h@nh
Thm nh gi th(,ng hiu
K. ;* ti/u *hun, %iHm sot - +un #& trong hoLt $ng thm nh gi
K.1 ;* ti/u *hun trong hoLt $ng thm nh gi
D t>t c cc n(/cE cc thm nh vi#n 9c *&+E cc cTng t" nh n(/c v t(
nhhn v/i nhiAu h@nh thVc sa h.u khc nhau mun ()c hot 9ng t0ong *Cnh v-c
thm nh gi Au +hi m \o t m9t s ti#u chun nh>t nh :o !hSnh +h4
?uc gia ?u" nh
xi v/i cc thm nh vi#n chu"#n nghi+
go mc im c4a hot 9ng thm nh gi *i#n ?uan n *)i Sch kinh t
c4a cc thnh +hjn kinh t ch4 th kinh :oanhE ch4 th sF :;ng t0ong =' h9i n#n
nu mun ()c =' h9i tha nh&n t>t "u Ni hi ng(Bi *m thm nh gi +hi
t m9t s ti#u chun v +hm ch>t nh>t nh khi hot 9ng :ch v; n"E *W
` ! \]ng c>+ chu"#n mTn nghi+ v; ()c o to v +hi t0i ?ua m9t s
n1m hot 9ng vA thm nh gi
` k ng(Bi c kinh nghim nghA nghi+ t0ong *Cnh v-c thm nh gi
` Jhi tuhn th4 ?u" t$c hnh nghA thm nh gi :o Ih n(/c homc cc t
chVc nghA nghi+ ?u" nh Jhi c o Vc nghA nghi+E * s- t0ung th-cE s-
cTng \]ngE m \o \S m&t v khTng gh" 0a mhu thu{n vA *)i Sch cho khch
hng
` Jhi c gi>" +ho+ hnh nghA
` !c thm nh vi#nE cc c, ?uan ?un *R Ih n(/cE cc Qi+ h9i ngnh
nghAE cc t chVc hnh nghA thm nh gi c4a tng n(/c *uTn chi t0ng nhng
cao n1ng *-c chu"#n mTn c4a ng(Bi hnh nghA thm nh gi \]ng nhiAu \in
+h+ thTng ?ua s- +hhn chia c>+ 9 thm nh vi#n vng(Bi t&+ s-E thm nh
vi#nE thm nh vi#n cao c>+w ti#u chun ho *-c *()ng n"
xi v/i cc cTng t" thm nh giW
D t>t c cc n(/cE cc cTng t" thm nh gi mun ()c c>+ gi>" +ho+
hnh nghA Au +hi tho m9t s ti#u chS nh>t nh :o *u&t +h+ c4a mi n(/c ?ui
nh HS :;E ti T0ung sucE mun thnh *&+ cTng t" thm nh gi +hi m \o
cc ti#u chun sauW
` Jhi c St nh>t \a chu"#n gia ' ()c c>+ +ho+ hnh nghA thm nh gi
v m9t s c9ng tc vi#n a cc ngnh c *i#n ?uan n chu"#n mTn cjn thm nh
nh( =h" :-ngE ch to m"Evv
P
` Jhi c nhhn s- t chVc 4 L \9 +h&nE \ao gmW thm nh ti snE
kim tonE +h+ chE thm nh m" thit \E gim nh cTng t0@nh =h" :-ng
` Jhi c 4 vn thXo *u&t ?u" nh t0ong thnh *&+ :oanh nghi+
K.2 KiHm sot - +un #& trong hoLt $ng thm nh gi
x kim sot v ?un *R hot 9ng thm nh gi +ht t0in ing h(/ngE
+ht hu" ()c vai t0N tSch c-c t0ong nAn kinh tE !hSnh +h4 cc n(/c Au ?uan
thm =h" :-ng hnh *ang +h+ *RE ?un *R v iAu hnh \]ng +h+ *u&t
Q thng iAu hnh ?un *R \]ng *u&t +h+ v/i cc :ng chung *W
` D nh.ng n(/c cTng nghi+ +ht t0inE ng(Bi ta chi R =h" :-ng kh hon
ch8nh h thng *u&t +h+ cjn thit cho s- iAu hnh vC mT nAn kinh t c4a !hSnh
+h4E t0ong c :ch v; thm nh gi !Nn nh.ng n(/c ang +ht t0in v vS :;
m9t s n(/c t0ong khi G<GIw th@ mVc 9 hon thin h thng *u&t +h+ cho
hot 9ng thm nh gi +h; thu9c kh */n vo t0@nh 9 +ht t0in kinh tE n1ng
*-c iAu hnh c4a !hSnh +h4 v thBi gian Vng :;ng :ch v; n"
` Q@nh thnh cc c, ?uan c4a !hSnh +h4 ?un *R hot 9ng thm nh
gi v cc t chVc nghA nghi+ t0#n c, sa cc *u&t * ' \an hnh Th(Bng cc
n(/c c m9t homc hai r9 chu t0ch nhim
` Thnh *&+ cc Q9i nghA nghi+ +hi chSnh +h4 ThTng ?ua iAu *E ti#u
chunE ?u" nh c4a ngnh v Q9i kim sot v ch ti hot 9ng c4a c nhhn
v t chVc hnh nghA thm nh gi IhiAu n(/c ' giao cho t chVc Q9i chVc
n1ng ?un *R v kim sot kh */n Ti T0ung sucE Q9i Thm nh gi ()c
!hSnh +h4 \o t0) thnh *&+E h t0) kinh +hS v 4" ?u"An th-c hin m9t s chVc
n1ng ?un *R nh n(/c nh( c>+ gi>" +ho+ hot 9ngE \an hnh cc ti#u chunE
?u" t$c thm nh givv
M. ;* tN *h>* thm nh gi +u* t0 - %hu -O*.
Q9i * m9t t chVc nghA nghi+ 9c *&+ v +hi chSnh +h4 k h@nh thVc t
chVc ()c cc n(/c (a chu9ngE khTng ch8 t0ong +hm vi ?uc gia m cNn +ht
t0in t0#n +hm vi khu v-c v th gi/i T0ong +hm vi khu v-c c Q9i nh.ng
ng(Bi thm nh gi !hhu u vTeoHGwE Q9i nh.ng ng(Bi thm nh gi r$c
d% vqJGHwE Q9i nh.ng ng(Bi thm nh gi cc n(/c G<GI vGHGwT0#n
+hm vi th gi/i c " \an Ti#u chun thm nh gi ?uc t vH<!wE v gjn
h" nh>t * Q9i Thm nh gi ?uc t v_GHY w
d;c Sch c4a Q9i * nh]m thit *&+ ti#u chun c4a ngnhE to s- thng
nh>t t0ong +hm vi khu v-c v ton cju t0ao i thTng tinE +h(,ng +h+ v
kinh nghim thm nhE nhng cao n1ng *-c v t0@nh 9 cc thm nh vi#nE h t0)
gi.a cc n(/c v/i nhau +ht t0in cTng ngh thm nh gi`* cTng ngh kh
m/i m a nhiAu n(/c hin na" g(/i h" * m9t vi ,n cF vA hot 9ng c4a cc
Q9i mang tSnh th gi/i v khu v-cW
O
" \an ti#u chun thm nh gi suc t vntX0nationa* Ha*uation
<tan:a0: !ommittXX ` H<!w * m9t t chVc +hi chSnh +h4 ()c thnh *&+ v/i
m;c Sch * (a 0a cc ti#u chun thm nh giE h(/ng :{n cc +h(,ng +h+
thm nh giE tin t/i thng nh>t ti#u chun ?uc t vA thm nh gi Thnh
vi#n tham gia * cc h9i thm nh gi chu"#n nghi+ t kh$+ n,i t0#n th gi/iE
v tuhn th4 cc ?u" nh c4a " \an
Q9i thm nh vi#n gi G<GI vGsXan Ha*uX0 Gssociation ` GHGw * m9t
t chVc +hi chSnh +h4 d;c ti#u hot 9ng c4a Q9i * c4ng c ?uan h h)+ tc
gi.a cc thm nh vi#n c4a cc n(/c thnh vi#n t0ong khi G<GIE t0in khai
v thic " s- +ht t0in nghA thm nh gi t0ong khu v-cE t0ao i kinh nghim
nhng cao ch>t *()ng cTng tc thm nh gi a mi n(/c t0ong khu v-c
Hit Iam ' * thnh vi#n c4a Q9i thm nh vi#n gi G<GIE ?ua '
tham gia cc Q9i ngh th(Bng ni#nE hc hiE t0ao i kinh nghim t0ong o toE
=h" :-ng ti#u chun thm nh giE
CH-NG II
C- LM GI TN CO0 THM NH GI
32 A"h "#hP7 <B< 9huQ9 "#R
Pi *
ei c * m9t thu&t ng. ()c :tng ch8 m9t s tiAn ()c "#u cjuE ()c
(a 0a homc ()c t0 cho m9t ti snE hng ho homc :ch v; vo m9t thBi im
nh>t nh
Q ;hi h.
!hi +hS * m9t s tiAn cjn c to 0a homc sn =u>t 0a hng ho homc :ch
v; Uhi m9t hng ho ha" :ch v; ()c hon t>t th@ chi +hS c4a n * m9t th-c t
*ch sF ei ()c t0 cho hng ho homc :ch v; t0a thnh chi +hS i v/i
ng(Bi mua
Q Pi tr
Theo l thuyt ca kinh t th trng Gi tr ti sn,hng ho,
dch v biu hin bng tin v nhng li ch m chng mng l!i cho
ch" th no #$ t!i m%t th&i #im nh't #nh. Trong kinh t th trng,
gi tr ca ti sn, hng ho, dch v !c t"o v duy tr# $%i &'i (uan h)
ca * yu t' g+n li,n v-i nhau. t/nh h0u /ch1 t/nh khan hi&1 nhu c2u
v kh n3ng chuy4n giao. Thiu &5t trong * yu t' 6 th# gi tr th tr7
ng ca &5t ti sn,hng ho, dch v kh8ng t9n t"i.
:i4u hi)n c4a gi tr trong n,n kinh t th trng l s' ti,n -c t/nh
ca hng ho dch v t"i &5t thi i4& tr;n &5t th trng nh<t nh.
M
Rhu nhS
Thu nh&+ * m9t khi nim kinh t ch8 s tiAn m ch4 ju t( homc ch4 ti
sn nh&n ()c t vic ju t( homc khai thc ti sn sau khi t0 cc chi +hS *i#n
?uan n vic ju t( homc khai thc ti sn !c :ng thu nh&+ +h \in W
tiAn cho thu#E *)i nhu&nE c tVcE
12 S< @8T? U$ ?V8 W8!" Xu7" #8R7 <h8 YhZ[ 9hu "hQY[ #8B <\[ #8B 9:A
T* iHm *B( *hi h.
` !hi +hS * m9t khi nim *i#n ?uan n sn =u>t
` Uhi m9t hng ho ha" :ch v; ()c hon t>t th@ chi +hS c4a n * m9t
th-c t *ch sF ei ()c t0 cho hng ho homc :ch v; t0a thnh chi +hS i
v/i ng(Bi mua
` !hi +hS * m9t "u t ?uan t0ng cjn =Xm =ot khi (/c tSnh gi t0 ti snE
hng ho E :ch v;7 * c, sa c4a gi t0 Trong &5t s' i,u ki)n chi =h/ c6
th4 l &5t =h>ng cch ti)n l!i 4 o lng gi tr. Tuy nhi;n c2n =hi
?e& ?@t cAn thBn tr-c khi ch<= nhBn chi =h/ nh l th-c o ca gi tr.
!hi +hS v gi t0 * m9t v :u" nh>t ging nhau khi chi +hS * chi +hS h)+ *R
v ()c =' h9i tha nh&n
T* iHm *B( thu nhS
Thu nh&+ cao ha" th>+ +h; thu9c vo :oanh thu v t>t c cc khon chi
+hS +ht sinh xi v/i ti sn ju t( homc ti sn cho thu#E thu nh&+ * m9t c, sa
?uan t0ng (/c tSnh gi t0 ti sn Hic chu"n ho thu nh&+ thnh gi t0 ti
sn ()c gi * vn ho thu nh&+ ei t0 ti sn t5 * thu&n v/i thu nh&+ mang
*i t ti snE thu nh&+ cng cao th@ gi t0 ti sn cng cao v ng()c *i
T* iHm *B( gi *
` ei \n * m9t th-c t *ch sFE n c th ()c cTng khai 0a cTng ching
homc ()c gi. \S m&t
` ei c tha" i mi *ic :o tc 9ng c4a cc "u t kinh tE =' h9i tng
?ut v c \it !c "u t tng ?ut c th gh" 0a tha" i vA mVc gi v *i#n
?uan n sVc mua c4a ng tiAn H/i s- t- v&n 9ng c4a m@nhE cc "u t 0i#ng
\it nh( nh.ng tha" i vA k% thu&tE cTng ngh c th :ch chu"n cung v cjuE
v c th to 0a nh.ng tha" i ng k vA gi
` ei c * \iu hin \]ng tiAn c4a gi t0 Tu" nhi#n :o kh n1ng ti chSnhE
9ng c, homc cc *)i Sch mc \it c4a m9t ng(Bi mua ha" ng(Bi \n nh>t nhE
gi t0 cho cc hng ho homc :ch v; c th c homc khTng *i#n ?uan n gi t0
m nh.ng ng(Bi mua homc \n khc gn cho hng ho homc :ch v; ei c
K3
c4a m9t ti snE hng hoE :ch v; c th \]ngE th>+ h,n homc cao h,n gi t0 c4a
n Co vBy tr-c khi thDa nhBn gi c nh l chEng cE thBt sF ca gi tr th
trng, nh thA& nh gi =hi nghi;n cEu kG lHng cc i4& sau.
aI. J'i li;n h) gi0a cc $;n trong &5t giao dch
J'i li;n h) gi0a cc $;n c6 t2& (uan trKng trong vi)c ?c nh
gi $n c6 =hi Lng l chEng cE th trng hay kh8ng. MhN c6 khi ngi
&ua v ngi $n thFc hi)n theo &5t &c /ch h!= l v tr;n c> s%
khch (uan th# &-i !c coi l chEng cE th trng.
$I. Mc i,u khon $n v cc i,u ki)n th trng.
7 Mc i,u khon $n khc nhau sO dPn n gi $n khc nhau. Co
vBy, nh thA& nh =hi ?e& ?@t kG cc i,u khon $n 4 ?c
nh chEng c- th trng.
7 Trong vi)c coi gi c nh chEng c- ca gi tr cQng =hi chL ?c
nh cAn thBn li)u th trng c6 l $#nh thng hay kh8ngR
Th trng l $#nh thng c6 nghSa l khi cung v c2u ca th tr7
ng cTn $Ung, v khi sF tr gi kh8ng =hn nh &5t gi t3ng cao do sF
khan hi& ca cung, hoVc kh8ng l &5t gi th<= do cung (u
&Ec. W9ng thi giao dch l ch/n &u9i, c6 th8ng tin t't v kh8ng
c6 $<t kX sF cHng @= no. Yhi 6 gi ca $<t 5ng sn giao dch
&-i !c coi l chEng c- ca gi tr th trng.
Q T* iHm *B( gi tr
ei t0 khTng +hi * m9t th-c tE m * mVc gi +ht h)+ c kh n1ng cao
nh>t ()c ch>+ nh&nE mua \n i v/i ti snE hng ho homc :ch v; ti mi
thBi im nh>t nh Uhi nim kinh t vA gi t0 +hn nh ?uan im c4a th
t0(Bng vA *)i Sch tSch *n" c4a ng(Bi sa h.u ch4 ti snE hng ho homc * ng(Bi
()c h(ang :ch v; vo th/i im thm nh gi
TD khi ni)& gi tr ca l thuyt kinh t th trng, gi tr c6
nh0ng Vc trng c> $n sau.
` Zi tr !c o $Ung ti,n.
` Zi tr ca c6 t/nh thi i4&, lu8n thay [i theo thi i4&
hoVc thi kX.
` Zi tr ca &5t ti sn, hng ho, dch v c6 th4 khc nhau 'i
v-i cc c nhTn hay ch th4 khc nhau.
` Zi tr ca &5t ti sn,hng ho, dch v cao hay th<= =h
thu5c vo \ yu t' (uyt nh, 6 l. c8ng dng h0u /ch v'n
c6 ca ti sn v kh n3ng khai thc ca ch th4 'i v-i cc c8ng
dng ca ti sn.
KK
` Wo lng ti;u chuAn v, gi tr ca ti sn, hng ho, dch v l
khon thu nhB= $Ung ti,n & ti sn &ang l"i cho &]i c nhTn trong
tDng $'i cnh giao dch nh<t nh.
Zi tr &ang t/nh ch (uan v khch (uan. T/nh ch (uan th4
hi)n % ch] c^ng &5t ti sn nhng 'i v-i cc 'i t!ng khc nhau th# tuX
thu5c vo kh n3ng, s% th/ch, ti sn 6 c6 th4 !c s_ dng cho nh0ng
&c /ch khc nhau v c6 th4 khai thc l!i /ch, c8ng dng v-i nh0ng
&Ec 5 khc nhau. Co vBy, gi tr ti sn c6 th4 !c nh gi khc nhau
theo tDng 'i t!ng s_ dng. Mh/nh v# th, 4 o lng v =hn nh
nghSa gi tr ny c6 cc khi ni)& v, gi tr. Zi tr ang s_ dng, gi
tr h0u /ch, gi tr 2u t, gi tr $o hi4&,... `h vBy, nghSa ch (uan
ca gi tr 6 l sF nh gi ch (uan ca &]i ngi v, gi tr ti sn.
T/nh khch (uan ca gi tr ti sn th4 hi)n sF nh gi chung ca s'
8ng chE kh8ng =hi l kin ca tDng c nhTn ri;ng la v, gi tr ti
sn, 6 l sF thDa nhBn ca th trng v, gi tr ca ti sn. Trong kinh
t th trng, 4 =hn nh v o lng gi tr &ang t/nh khch (uan ny,
ngi ta s_ dng cc khi ni)&. gi tr th trng, gi tr trao [i, gi tr
c8ng $Ung. bF =hTn $i)t t/nh ch (uan v khch (uan ca gi tr l c>
s% (uan trKng 4 lFa chKn ra cc ti;u chuAn cQng nh cc =h>ng =h= =h^
h!= trong vi)c thA& nh gi ti sn. ù ti= cBn tD g6c 5 ch
(uan, c> s% 4 thA& nh gi ti sn dFa vo gi tr =hi th trng cgi
tr khc gi tr th trngd. ù ti= cBn tD g6c 5 khch (uan, c> s%
thA& nh gi ti sn dFa vo gi tr th trng.
Nhn chung chi ph, thu nhp, gi c, gi tr l cc khi nim khc
nhau, nhng gia chng c mi lin h vi nhau v trng cc !i"u kin
nh)t !nh th gi c, chi ph, thu nhp c th# l c$n c% c&a gi tr'
42 G8B 9:A 9hA 9:GH"# W$? <] ^_ <hC 9h>? @A"h #8B
nh nghU( gi tr th trCng
7` O a7" 98!u <hu>" 9h>? @A"h #8B XuV< 9F
ei t0 th t0(Bng thXo Ti#u chun K`!, sa gi t0 th t0(Bng c4a thm nh
gi t0ong >n \n Ti#u chun Thm nh gi suc t n1m 633L c4a " \an Ti#u
chun Thm nh gi suc t ' nh nghCaW
Gi tr th trng l s tin c tnh ca ti sn c th s c trao i
vo ng th!" nh gi# gi$a "%t &'n s(n sng &n v "%t &'n s(n sng ")a
trong "%t giao *ch +hch ,)an# sa) ,) tr-nh ti./ th thch h/# t0i cc &'n
tha" gia ) hnh %ng "%t cch hi) &i.t# th1n tr2ng v +h3ng ch) &4t c5 /
l6c no7
a` H8bY hJ8 <B< "h$ 9h>? @A"h #8B HC7 Ec
K6
ThXo Qi+ h9i cc nh thm nh gi Qoa k| th@ gi t0 th t0(Bng * W
85c gi c +h n9ng : ra nh4t ca ti sn s c ")a &n tr'n th
trng c0nh tranh v "; *i nh$ng i) +i<n giao *ch c3ng &=ng vo thi
i" th!" nh gi gi$a ngi ")a s>n sng ")a v ngi &n s>n sng &n#
cc &'n hnh %ng "%t cch th1n tr2ng # a" tng v th?a nh1n gi c +h3ng &
nh h;ng ca nh$ng .) t tc %ng thi ,) c@ng nh +h3ng & A/ &)%c
<` V8b9 N7?
ThXo su"t nh s 62p633Lpsx`rT! ng" KOp32p633L c4a r9 Ti chSnh
\an hnh Ti#u chun s 3K vTxeHI 3Kw nh nghCa gi t0 th t0(Bng *m c, sa
cho thm nh gi ti sn nh( sauW
Gi tr th trng ca "%t ti sn l "5c gi c tnh s c ")a &n
tr'n th trng vo thi i" th!" nh gi v c :c nh gi$a "%t &'n l
ngi ")a s(n sng ")a v "%t &'n l ngi &n s(n sng &nB trong "%t giao
*ch ")a &n +hch ,)an v %c l1/# trong i) +i<n thCng "0i &-nh thng7
` [ei t0 th t0(Bng c4a m9t ti sn * mVc gi c kh n1ng cao nh>t s}
()c mua \n t0#n th t0(Bng^ * s tiAn (/c tSnh ti sn c th ()c muaE
\n t0#n th t0(Bng t0ong iAu kin th(,ng mi \@nh th(Bng m s- mua \n
tho m'n nh.ng iAu kin c4a th t0(Bng ti thBi im thm nh gi
` ThBi im thm nh gi * ng"E thngE n1m c; th khi tin hnh
thm nh giE ()c g$n v/i nh.ng "u t vA cungE cjuE th hiu v sVc mua t0#n
th t0(Bng khi th-c hin thm nh gi ti sn
` ei.a m9t \#n * ng(Bi mua sn sng mua * ng(Bi ang c kh n1ng
thanh ton v c nhu cju mua ti sn
` H m9t \#n * ng(Bi \n sn sng \n * ng(Bi \n ang c ?u"An sa
h.u ti sn vt0 >twE c ?u"An sF :;ng >t c nhu cju mun \n ti sn v/i mVc
gi tt nh>t c th ()c t0#n th t0(Bng
` [xiAu kin th(,ng mi \@nh th(Bng^ * vic mua \n ()c tin hnh khi
cc "u t cungE cjuE gi cE sVc mua khTng =" 0a nh.ng 9t \in :o chu tc
9ng c4a thi#n taiE ch ha7 nAn kinh t khTng \ su" thoi homc +ht t0in ?u
nng7 thTng tin vA cungE cjuE gi c ti sn ()c th hin cTng khai t0#n th
t0(Bng
;* gi thi0t trong %hi nim gi tr th trCng
` Ih.ng :. *iu giao :ch t0#n th t0(Bng t0ong iAu kin th(,ng mi \@nh
th(Bng
` ei t0 th t0(Bng th hin mVc gi h@nh thnh t0#n th t0(Bng cTng khai
v cnh t0anh
Ky
Uhi nim gi t0 th t0(Bng +hn nh nh.ng nh&n thVc v nh.ng hot
9ng chung t0#n th t0(Bng v * c, sa cho vic thm nh gi ti sn t0ong nAn
kinh t th t0(Bng
Uhi nim vA gi t0 th t0(Bng khTng +h; thu9c vo m9t giao :ch mua
\n c; th ti thBi im thm nh gi ei t0 th t0(Bng i :in cho mVc gi
m \#n mua v \#n \n ng RE tho thu&n s} tin hnh mua \nE sau khi ' c
thBi gian kho stE chn nh$c cc c, h9i
TSnh a :ng E tha" i *i#n t;c * \n ch>t c4a th t0(BngE :o cc thm
nh vi#n +hi =Xm =ot cc s *iu thu th&+ ()c t0#n th t0(Bng c + Vng cc
ti#u chun vA gi t0 th t0(Bng ha" khTng
T0ong nh.ng t@nh hung c \itE Ti khi gi t0 th t0(Bng c th * m9t
con s hm x * t0(Bng h)+ m9t s ti sn mc \itE nh.ng ngTi nh cn m chi
+hS +h : */n h,n gi t0 c4a mnh >tE nh.ng ti sn gh" T nhim mTi t0(Bng
52G8B 9:A Yh8 9hA 9:GH"# W$? <] ^_ <hC 9h>? @A"h #8B dG8B 9:A EhB< #8B
9:A 9hA 9:GH"#`
nh nghU( gi tr hi th trCng
Qot 9ng thm nh gi +hjn */n :-a t0#n c, sa gi t0 th t0(Bng7 tu"
nhi#n c nh.ng *oi ti sn chu"#n :tng khng c giao :ch +h \in t0#n th
t0(Bng E m;c Sch thm nh gi 0i#ng \itE Ni hi vic (/c tSnh gi t0 ti sn
+hi c1n cV ch4 "u vo cTng :;ng kinh tE k% thu&t homc cc chVc n1ng c4a ti
sn h,n * kh n1ng ()c mua \n t0#n th t0(Bng c4a ti sn 7 homc t0ong
t0(Bng h)+ th t0(Bng ti sn chu s- tc 9ng c4a "u t ju c,E ha" "u t thiu
+htE si#u *m +htE th@ thm nh gi khTng th :-a t0#n c, sa gi t0 th t0(Bng
m +hi :-a t0#n c, sa gi t0 +hi th t0(Bng go v&"E thm nh vi#n v ng(Bi sF
:;ng kt ?u thm nh gi +hi +hhn \it 0 s- khc nhau gi.a gi t0 th t0(Bng
v gi t0 +hi th t0(Bng m \o kt ?u thm nh gi v ?u"t nh vic sF
:;ng kt ?u n" ()c khch ?uan ei t0 +hi th t0(Bng c th ()c nh nghCa
nh( sauW
VPi tr hi th trCng # tNng s tin W* t.nh m %hi thm nh gi ti
sn EO( -o *Xng EFng %inh t0 hoT* ** *h>* n?ng *B( ti sn hYn # %h
n?ng * mu(, * 'n tr/n th trCng *B( ti sn hoT* %hi thm nh gi
ti sn trong iu %in th trCng %hXng iHn hInh h(y %hXng 'Inh thCngZ
;* #oLi gi tr hi th trCng
ei t0 +hi th t0(Bng c4a ti sn * mVc gi (/c tSnh ()c =c nh thXo
nh.ng c1n cV khc v/i gi t0 th t0(Bng homc c th ()c mua \nE t0ao i thXo
cc mVc gi khTng +hn nh gi t0 th t0(Bng nh(W gi t0 ti sn t0ong sF :;ngE
gi t0 ju t(E gi t0 \o himE gi t0 mc \itE gi t0 thanh *RE gi t0 ti sn \$t
K2
\u9c +hi \nE gi t0 :oanh nghi+E gi t0 ti sn chu"#n :tngE gi t0 ti sn c
th t0(Bng hn chE gi t0 tSnh thu
1" Pi tr ti sn trong sG EFng
Uhi nimW D gi tr ca "%t ti sn cE th *Fng cho "%t "Ec ch ri'ng i
vi "%t ngi sG *Eng cE th
k(u RW TxH cjn ?uan thm n khSa cnh tham giaE ng g+ c4a ti sn vo
hot 9ng c4a m9t :h" chu"An sn =u>tE m9t :oanh nghi+ khTng =ot n
khSa cnh gi t0 sF :;ng tt nh>tE ti (u c4a ti sn homc s tiAn c th c t
vic \n ti sn t0#n th t0(Bng
2" Pi tr ti sn *3 th trCng hLn *h0
Uhi nimW D gi tr ca ti sn *o tnh Cn chi.c# hoHc *o nh$ng i) +i<n
ca th trng# hoHc *o nh$ng nhIn t +hc tc %ng l" cho ti sn n t
c +hch hng t-" ")a# t0i "%t thi i" no 7
xmc imW !c ti sn n" khTng +hi * khTng c kh n1ng \n ()c t0#n th
t0(Bng cTng khai m \n ()c Ni hi m9t ?u t0@nh ti+ th *hu :i h,nE
tn nhiAu chi +hS v thBi gian h,n so v/i nh.ng ti sn khc
7" Pi tr ti sn *huy/n E[ng
k gi t0 ti sn :o c tSnh ch>t mc \itE ch8 ()c sF :;ng hn h+ cho
m9t m;c Sch homc m9t i t()ng sF :;ng no n#n c hn ch vA th t0(Bng
:" Pi tr ti sn (ng hoLt $ng *B( Eo(nh nghi
Uhi nim
D gi tr ton &% ti sn ca *oanh nghi</7 Gi tr ca "Ji ti sn c4)
thnh tng ti sn ca *oanh nghi</ +h3ng th tch ri nha) v c@ng +h3ng th
th!" nh tr'n cC s; gi tr th trng
ei t0 :oanh nghi+ +hi ()c =Xm =ot t0#n tng th ti snE \ao gm ti
sn h.u h@nh v ti sn vT h@nh
xmc imW ei t0 ti sn ang hot 9ng c4a :oanh nghi+W
` ! =u h(/ng cao h,n gi t0 th t0(Bng c4a ti sn khi :oanh nghi+W
u xang kinh :oanh hiu ?uE thu ()c *)i nhu&n cao h,n so v/i :oanh
nghi+ ctng sn =u>t sn +hm t(,ng t-7
u ! \]ng sng chE gi>" +ho+E h)+ ng sn =u>t nh.ng sn +hm mc
\itE homc :oanh nghi+ c u" tSn mc \itE homc cc :ng ti sn thu9c sa h.u t0S
tu khc m cc :oanh nghi+ ctng *oi h@nh kinh :oanh khc khTng c
` ! =u h(/ng th>+ h,n gi t0 th t0(Bng khi :oanh nghi+ kinh :oanh
kom hiu ?u
KL
K" Pi tr th(nh #&
Uhi nimW D gi tr c tnh th) c +hi h.t thi gian sG *Eng h$) ch ca
ti sn sa) +hi tr? chi /h thanh lK c tnh7
xmc imW ei t0 thanh *R +hn nh gi t0 cNn *i c4a m9t ti sn vt0 >t aiw
khi ti sn ' ht hn sF :;ng v ()c \n thanh *R
Ti sn v{n c th ()c sFa ch.aE homc hon ci cho m;c Sch sF :;ng
m/i homc c th cung c>+ nh.ng \9 +h&n *inh kin 0Bi cho nh.ng ti sn khc
cNn hot 9ng
M" Pi tr ti sn '\t 'u$* hi 'n
k tng s tiAn thu vA t \n ti sn t0ong iAu kin thBi gian giao :ch
\n ti sn ?u ng$n so v/i thBi gian \@nh th(Bng cjn c th-c hin giao :ch
mua \n thXo gi t0 th t0(BngE ng(Bi \n ch(a sn sng \n homc \n khTng t-
ngu"nE \ c(ng o+
]" Pi tr T* 'it
Uhi nimW D gi tr vt cao hCn gi tr th trng h-nh thnh *o s6 s6 +.t
h/ L li'n +.t M v "Ht v1t ch4t# ch5c n9ng hoHc +inh t. ca "%t ti sn vi
cc ti sn +hc
xmc imW ei t0 mc \it c4a m9t ti sn ()c h@nh thnh :o v t0SE tSnh
ch>t mc \it c4a ti snE homc t m9t t@nh hung mc \it t0#n th t0(BngE homc t
m9t s- t0 gi v()t ?u gi t0 th t0(Bng c4a m9t khch hng mun mua ti sn
v/i \>t cV gi no c ()c tSnh h.u :;ng c4a ti sn
^" Pi tr @u t
Nhi ni<"
k gi t0 c4a m9t ti sn i v/i m9t homc m9t nhm nh ju t( no
thXo nh.ng m;c ti#u ju t( ' =c nh
OHc i"
` ei t0 ju t( * khi nim mang tSnh ch4 ?uan *i#n ?uan n nh.ng ti
sn c; th i v/i m9t nh ju t( 0i#ng \itE m9t nhm cc nh ju t( homc m9t
t chVc v/i nh.ng m;c ti#u homc ti#u chS ju t( =c nh
` ei t0 ju t( c4a m9t ti sn c th cao h,n homc th>+ h,n gi t0 th
t0(Bng c4a ti sn Tu" nhi#n gi t0 th t0(Bng c th +hn nh nhiAu nh gi
0i#ng \it vA gi t0 ju t( vo m9t ti sn c; th
_" Pi tr 'o hiHm
k gi t0 c4a ti sn ()c ?u" nh t0ong h)+ ng homc iu khon \o
him
K
1`" Pi tr H t.nh thu0
k gi t0 :-a t0#n cc ?u" nh c4a *u&t +h+ *i#n ?uan n vic nh gi
gi t0 ti sn tSnh khon thu +hi n9+
11" Pi tr th0 *h)
ei t0 th ch>+ c4a ti sn cho va" ()c thm nh vi#n (/c tSnh sau
khi th-c hin vic nh gi m9t cch th&n t0ng vA kh n1ng th t0(Bng t(,ng *ai
c4a ti sn \]ng cch +hhn tSch nh.ng khSa cnh c th chVng minh ()c t0ong
:i hn a iAu kin th t0(Bng \@nh th(Bng ha" th t0(Bng khu v-cE vic sF :;ng
hin ti c4a ti sn v vic sF :;ng tha" th thSch h)+ c4a ti sn Ih.ng su"
on c th (a vo nh gi c4a ti sn th ch>+ cho va" ei t0 th ch>+
cho va" ()c ghi thnh v1n \n m9t cch 0 0ng v minh \ch
xnh nghCa t0#n h" vA gi t0 th ch>+ cho va" ()c t0Sch t ku&t c4a
Igh vin !hhu u KMMO
ei t0 th ch>+ c4a ti sn cho va" * gi t0 c tSnh n "u t 04i 0o
n#n th>+ h,n gi t0 th t0(Bng vo thBi im thm nh gi
CH-NG III
CC NGU&'N TC THM NH GI
ei t0 c4a ti sn ()c h@nh thnh \ai nhiAu "u t tc 9ng nh( gi t0 sF
:;ngE s- khan himE nhu cju c kh n1ng thanh ton rn ch>t c4a thm nh gi
ti sn * s- +hhn tSch cc "u t tc 9ng n ?u t0@nh h@nh thnh gi t0 c4a ti
sn c; thE :o khi tin hnh thm nh gi cjn tuhn thXo cc ngu"#n t$c nh>t
nh
32 CB< "#u!" 9e< 9h>? @A"h #8B <f" a\"
Igu"#n t$c sF :;ng cao nh>t v tt nh>t
Igu"#n t$c tha" th
Igu"#n t$c :- \o
Igu"#n t$c cung ` cju
Igu"#n t$c :- kin *)i Sch t(,ng *ai
Igu"#n t$c +ht h)+
Igu"#n t$c ng g+
3232 N#u!" 9e< ^g hi"# <7C "hj9 U$ 9V9 "hj9
KP
(" Khi nim
<F :;ng cao nh>t v tt nh>t * cch sF :;ng tt nh>t m9t ti sn c th
th-c hin ()c vA mmt v&t ch>tE ()c +h+ *u&t ch>+ nh&nE kh thi vA ti chSnh v
mang *i gi t0 cao nh>t cho ti sn
Ii cch khcE vic sF :;ng cao nh>t v tt nh>t c4a ti sn * t ()c mVc
h.u :;ng ti a t0ong nh.ng hon cnh kinh t ` =' h9i th-c t +ht h)+E c th cho
+ho+ vA mmt k% thu&tE +h+ *RE ti chSnh v Xm *i gi t0 cao nh>t cho ti sn
Uhi nim sF :;ng cao nh>t v tt nh>t * m9t +hjn c, \n khTng th thiu
()c c4a s- (/c tSnh gi t0 th t0(Bng
'" nh gi -i* sG EFng *(o nh)t - tt nh)t *B( ti sn
` Hic sF :;ng khTng ()c +h+ *u&t ch>+ nh&n ha" khTng th th-c hin
()c vA mmt v&t ch>t khTng ()c =Xm * sF :;ng cao nh>t v tt nh>t Tu"
nhi#nE nga" c vic sF :;ng c th th-c hin vA mmt v&t ch>t v *u&t +h+ cho
+ho+ cnng cjn +hi c s- nh gi thSch ng cu thm nh vi#n vA tSnh h)+ *R
c4a vic sF :;ng hin ti
` xmc im cu th t0(Bng * *uTn \in 9ng v m>t chn \]ng gi.a cung v
cju n#n vic sF :;ng cao nh>t v tt nh>t c4a m9t ti sn c th +h;c v; cho m;c
Sch sF :;ng t0ong t(,ng *ai7 v@ khi vic sF :;ng ti sn ang t0ong t@nh t0ng c
s- tha" i th@ vic sF :;ng t0(/c m$t cao nh>t v tt nh>t c th ch8 * vic sF
:;ng tm thBi
T0ong m9t s t0(Bng h)+E khi c nhiAu *oi sF :;ng cao nh>t v tt nh>t
tiAm n1ngE th@ thm nh vi#n +hi t0@nh \" cc cch sF :;ng tha" th nhau v
(/c tSnh cc khon chi +hS v thu nh&+ t(,ng *ai t =c nh vic sF :;ng cao
nh>t v tt nh>t c4a ti sn
*" a/u *@u *B( nguy/n t\*
Igu"#n t$c n" Ni hi khi thm nh gi ti sn +hi mt ti sn t0ong t@nh
hung sF :;ng cao nh>t v tt nh>tE chV khTng +hi :-a t0#n s- sF :;ng hin ti
nu nh( s- sF :;ng hin ti ch(a +hi * cao nh>t v tt nh>tE mc \it * i v/i
\>t 9ng sn rai v@ vic sF :;ng cao nh>t v tt nh>t ?u"t nh gi t0 th
t0(Bng c4a ti sn
3212 N#u!" 9e< 9h7 9hF
Uhi hai ti sn c tSnh h.u Sch nh( nhauE ti sn no cho \n a mVc gi
th>+ nh>t th@ ti sn s} \n ()c t0(/c
ei/i hn t0#n c4a gi t0 ti sn c =u h(/ng ()c thit *&+ \ai chi +hS to
0a homc mua m9t ti sn tha" th cjn thit t(,ng (,ngE v/i iAu kin khTng c
s- ch&m t0z ?u mVc *m nh h(ang n s- tha" th
KO
d9t ng(Bi th&n t0ng s} khTng t0 gi cao h,n chi +hS to 0a homc mua
m9t ti sn tha" th t0ong ctng m9t th t0(Bng v ctng m9t thBi im
Q ?u c4a ngu"#n t$c W gi t0 c4a m9t ti sn c th ()c o \]ng chi +hS
to 0a homc mua m9t ti sn c tSnh h.u Sch t(,ng t-
3242 N#u!" 9e< hk aBC
H/i ngu"#n t$c n"E t0ong thm nh gi ti sn cjn :- \o t0(/c cc t@nh
hung vA kinh tE chSnh t0E mTi t0(BngE c th =" 0a t0ong t(,ng *ai c tc
9ng n gi t0 c4a ti sn thm nh gi rai v@ khc v/i k tonE thm nh gi
*uTn *uTn :-a t0#n t0in vng t(,ng *ai h,n * s- th-c hin t0ong ?u khVE nh>t *
i v/i \>t 9ng sn
3252 N#u!" 9e< <u"# l <mu
ei t0 c4a m9t ti sn ()c =c nh \ai mi ?uan h cung v cju c4a ti
sn t0#n th t0(Bng Ig()c *iE gi t0 c4a ti sn cnng tc 9ng n cung
v cju c4a ti sn ei t0 c4a ti sn tha" i t5 * thu&n v/i cju v t5 * nghch
v/i cung c4a ti sn
go v&" khi thA& nh gi =hi =hTn t/ch v nh gi cAn thBn v,
sF tc 5ng ca cc lFc l!ng th trng n cung cju
Yhi =hTn t/ch cc th8ng tin th trng c2n thit =hi cTn nh+c
n t#nh tr"ng cung cju tr;n th trng tr-c khi thFc hi)n cc i,u
chNnh.
3262 N#u!" 9e< hk E8F" Wn8 Z<h 9G]"# W78
ei t0 c4a ti sn c th ()c =c nh \]ng vic :- tSnh kh n1ng sinh *)i
t0ong t(,ng *ai go E vic (/c tSnh gi t0 c4a ti sn *uTn *uTn :-a t0#n cc
t0in vng t(,ng *aiE *)i Sch :- kin nh&n ()c t ?u"An sF :;ng ti sn c4a
ng(Bi mua
32o. N#u!" 9e< @p"# #pY
dVc 9 m mi \9 +h&n c4a ti sn ng g+ vo tng thu nh&+ t ton
\9 ti sn c tc 9ng n tng gi t0 c4a ti sn
Igu"#n t$c n" :tng =Xm =ot tSnh kh thi c4a vic ju t( \ sung vo
ti sn khi =c nh mVc sF :;ng ti sn tt nh>t v hiu ?u nh>t
32q2N#u!" 9e< Yhr hnY
Ti sn cjn +hi +ht h)+ v/i mTi t0(Bng c4a n nh]m t ()c mVc sinh
*Bi ti a homc mVc h.u :;ng cao nh>t7 :o +hi +hhn tSch =Xm *iu ti sn
c +ht h)+ v/i mTi t0(Bng ha" khTng khi =c nh mVc sF :;ng ti sn tt nh>t
v c hiu ?u nh>t
12 CB< "#u!" 9e< EhB<
KM
Igoi cc ngu"#n t$c c, \n t0#n chi +hi n vic thm nh gi c4a t>t
c cc *oi ti sn7 khi thm nh gi cc *oi ti sn c; th cNn c cc ngu"#n t$c
g$n *iAn v/i mc im c4a *oi ti sn
42 VQ" hi"# <B< "#u!" 9e< 9:C"# 9h>? @A"h #8B <i 9hT
7.1. Rhm nh gi ')t $ng sn
Pg)'n tQc sG *Eng cao nh4t v tt nh4t
Igu"#n t$c sF :;ng cao nh>t v tt nh>t :-a t0#n ?uan im cho 0]ng gi.a
hai ha" nhiAu \>t 9ng sn c th c s- ging nhau vA mmt v&t ch>t homc t(,ng
t- v/i \>t 9ng sn khcE nh(ng c th khc nhau ng k t0ong vic sF :;ng
d9t ti sn ()c sF :;ng ti (u * nAn tng cho vic =c nh gi t0 th t0(Bng
c4a n
xi v/i \>t 9ng snE thm nh vi#n vA gi cjn =Xm =ot c vic sF :;ng
cao nh>t v tt nh>t c4a >t =Xm nh( >t t0ng v sF :;ng cao nh>t v tt nh>t
c4a cc cTng t0@nh t0#n >t
xmc tSnh 9c nh>t c4a >t =c nh vic sF :;ng ti (u go E gi t0 th
t0(Bng c4a >t :-a t0#n khi nim [sF :;ng cao nh>t v tt nh>t^ +hn nh tSnh
h.u :;ng v \An v.ng c4a >t t0ong \i cnh th t0(BngE v/i cc cTng t0@nh t0#n
>t to n#n s- khc \it gi.a gi t0 >t t0ng v tng gi t0 th t0(Bng c4a >t '
ci to
R Pg)'n tQc tha th.
H/i ngu"#n t$c n" t0ong thm nh gi \>t 9ng snE ng(Bi mua th(Bng
khTng t0 cho m9t \>t 9ng sn nhiAu h,n chi +hS c ()c :in tSch >t t(,ng
(,ng v =h" :-ng m9t cTng t0@nh t(,ng VngE t0 khi :o iAu kin thBi gianE s-
khTng thu&n *)i v 04i 0o
R Pg)'n tQc *6 &o
Ih.ng tha" i vA kinh tE vA chu k| c4a m9t vtng >t cnng nh( cc
chSnh sch ?un *R c4a Ih n(/c vA \>t 9ng sn v th t0(Bng \>t 9ng t0ong
t(,ng *ai c tc 9ng n gi t0 c4a \>t 9ng sn H@ v&" t0ong thm nh gi \>t
9ng sn cjn :- \o ()c \in 9ng c4a cc "u t n" (/c tSnh gi t0 \>t
9ng sn ()c chSnh =c
Pg)'n tQc c)ng S cT)
ei t0 th t0(Bng c4a \>t 9ng sn ()c =c nh \ai s- tc 9ng ?ua *i
c4a cc *-c *()ng cung v cju t0#n th t0(Bng \>t 9ng sn vo thBi im thm
nh gi go t0ong thm nh gi \>t 9ng sn cjn chi R +hhn tSch cc "u t
cung cju t0#n th t0(BngE mc \it * sVc muaE t@nh h@nh ju t( kinh :oanh \>t
9ng snE ch4 t0(,ngE chSnh sch c4a Ih n(/c i v/i th t0(Bng \>t 9ng sn
63
Pg)'n tQc *6 +i.n li ch tCng lai
ei t0 th t0(Bng c4a \>t 9ng sn ()c o *(Bng \]ng kh n1ng to 0a thu
nh&+E *)i Sch mong )i t0ong t(,ng *ai c4a \>t 9ng snE mc \it * i v/i \>t
9ng sn ju t( H@ v&" t0ong thm nh gi cjn :- on st kh n1ng sinh *)i
c4a \>t 9ng sn
Pg)'n tQc ng g/
ei t0 c4a mi \9 +h&n c4a \>t 9ng sn s} ng g+ vo tng gi t0 c4a
\>t 9ng sn go E thm nh vi#n cjn v&n :;ng ngu"#n t$c n" khi tin hnh
iAu ch8nh gi t0 c4a cc \>t 9ng sn so snh (/c tSnh gi t0 c4a \>t 9ng
sn thm nh gi
s Pg)'n tQc /hF h/
r>t 9ng sn cjn +hi +ht h)+ v/i mTi t0(Bng c4a n v cc \>t 9ng sn
*hn c&n nh]m t ()c mVc sinh *Bi ti a homc mVc h.u :;ng cao nh>t7 :o
+hi +hhn tSch =Xm *iu \>t 9ng sn c +ht h)+ v/i mTi t0(BngE v/i cc \>t
9ng sn *hn c&nE +ht h)+ gi.a >t v ti sn t0#n >t ha" khTng khi =c nh
mVc sF :;ng ti sn tt nh>t v c hiu ?u nh>t
s (gu)*n t+c c,n bng trong s- dng #'t v .ht trin
Zi $n ca &5t v tr/ <t kh8ng nh<t thit chN ra rUng &ing
<t % v tr/ k cBn cQng =hi c6 &5t gi tr nh vBy.
`gi thA& nh gi =hi cTn nh+c n sF cTn $Ung trong vi)c
s_ dng <t v sF =ht tri4n $Ung sF hi4u $it cc ch/nh sch ho"ch
nh, cc nguy;n t+c s_ dng <t c6 hi)u (u.
7.2. Rhm nh gi my, thi0t '
Igu"#n t$c sF :;ng cao nh>t v tt nh>t :-a t0#n ?uan im cho 0]ng gi.a
hai ha" nhiAu m"E thit \ c th c s- ging nhau vA mmt v&t ch>t7 nh(ng ch8
tha m'n ngu"#n t$c sF :;ng cao nh>t v tt nh>t khi m"E thit \ no +ht hu"
cTng su>t ti a khi sF :;ng
Pg)'n tQc tha th.
ThXo ngu"#n t$c n"E ng(Bi mua s} khTng t0 cho m9t m"E thit \ nhiAu
h,n chi +hS ch to 0a m9t m"E thit \ v/i cTng :;ng v tSnh n1ng t(,ng t-
Pg)'n tQc *6 &o
Uhi thm nh gi cjn :- \o cc tha" i t0ong chSnh sch ?un *R kinh
t vC mT c4a Ih n(/c nh( chSnh sch thu i v/i m"E thit \ nh&+ khu t0ong
6K
t(,ng *ai 7 cc tha" i t0ong cTng ngh ch toEtc 9ng n gi t0 c4a m"E
thit \ nh( th no
Pg)'n tQc c)ng S cT)
ei t0 th t0(Bng c4a m"E thit \ chu s- tc 9ng c4a cung v cju t0#n
th t0(Bng m"E thit \ vo thBi im thm nh gi go v&" khi thm nh gi
m" thit \ cjn chi R n t@nh h@nh cung Vng v ti#u th;E nhu cju c4a =' h9iE
cc sn +hm tha" thE s- tin \9p *c h&u vA mmt tSnh n1ng k5 thu&tE s- (a
chu9ng c4a ng(Bi ti#u :tngE
R Pg)'n tQc *6 +i.n li ch tCng lai
ei t0 c4a m"E thit \ c th ()c o *(Bng \]ng kh n1ng to 0a thu
nh&+E *)i Sch mong )i t0ong t(,ng *ai c4a m"E thit \
Pg)'n tQc ng g/
di \9 +h&n c>u thnh m"E thit \ s} ng g+ vo tng gi t0 c4a m"E
thit \ n#n :-a vo ngu"#n t$c n" thm nh vi#n s} iAu ch8nh gi t0 cc m"E
thit \ so snh (/c tSnh gi t0 c4a m"E thit \ thm nh
7.7. Rhm nh gi Eo(nh nghi
x (/c tSnh ()c gi t0 th t0(Bng c4a :oanh nghi+ th@ gi t0 :oanh
nghi+ +hi ()c thm nh gi t0#n c, sa sF :;ng h)+ *R cc ngun *-c c4a
:oanh nghi+ to 0a hiu ?u sF :;ng cao nh>t v tt nh>tE chV khTng :-a t0#n
s- sF :;ng hin tiE nu nh( s- sF :;ng hin ti ch(a +hi * cao nh>t v tt
nh>t kin t0ong t(,ng *ai thXo ?uan im t1ng t0(ang k| vng v thBi gianE 04i
0o *i#n ?uan v gi t0 thBi gian c4a ng tiAn
Thu nh&+ ()c chu"n ho thnh gi t0 \]ng cch vn ho t0-c ti+ thu
nh&+ 0Nng homc +hhn tSch thXo :Nng tiAn chit kh>uE ha" +h(,ng +h+ c tVcE
t0ong :Nng tiAn (/c tSnh nh&n ()c t0ong t(,ng *ai ()c chu"n ho thnh
gi t0 hin ti \]ng cch + :;ng t5 su>t chit kh>u
Pg)'n tQc ng g/
su t0@nh iAu ch8nh (/c tSnh gi t0 gi t0 ti sn +hi :- t0#n c, sa c
s- tham gia c4a nh.ng \9 +h&n ha" "u t h@nh thnh n#n gi t0 ti sn
CH-NG IV
TtN HuC NG DNG TNtNG THM NH GI
T0ong thm nh gi ti sn mc \it * ti sn ju t(E gi t0 c4a ti sn c
mi ?uan h m&t thit i v/i thu nh&+ :o ti sn mang *i t0ong thBi gian ju t(
66
ha" n$m gi. ti sn7 homc vic to *&+ cc ti sn c gi t0 */n cNn *i#n ?uan n
vic va" m()nE th ch>+E cjm c ti snE t0 :jn *m nhiAu thBi k|E
go v&" cc +ho+ ton mc \it * cc +ho+ ton ti chSnh c *i#n ?uan
()c Vng :;ng t0ong thm nh gi nh>t * t0ong +h(,ng +h+ vn ha thu nh&+
v k% thu&t :Nng tiAn chit kh>u
3 Lv8 @]" d L8?YWw I"9w:w^9 `
Uhi ju t( m9t khon tiAnE nh ju t( mong mun nh&n m9t khon thu nh&+
hng n1m thXo m9t *'i su>t no k)i tVc c th ()c t0 cho ch4 ju t( hng
n1m v khTng tSch *u% vo vn ju t( ti+ x * th-c hin thXo *'i ,n
VZ hi W ! m9t khon tiAn gFi nghn hng K3333333 E k| hn y n1mE
nh&n *'i hng n1m E *'i su>t K3pn1m TSnh tiAn *'i hng n1m
K3333333 = K3 K333333p n1m
1 Lv8 ExY d CC?YCu"h I"9w:w^9 `
Tha" v@ nh&n m9t khon tiAn thu nh&+ hng n1m nh( t0#n E ch4 ju t( c
th chn cch c9ng th#m khon thu nh&+ v khon *'i w n" vo s vn ju t( \an
ju ju t( ti+ Uhon *'i n" cnng +ht sinh *)i tVc v ()c tSch *u% t0ong
chu k| ju t( E ()c gi * *'i ko+
VZ hi W Iu ju t( K ng E v/i *'i su>t iE t0ong n n1mE tSnh thXo *'i ko+E
ta s} ()c
I1m Hn ju t( k'i su>t Thu nh&+
K K i i
6 v Ku i w i v K u i w i
y v K u iw u v K uiw i
v Kui w v Kuiw vKuiw
6
i v K u iw
6
i
2 vKuiw
6
u vKuiw
6
i
vKuiw
6
vKuiw vKuiw
y
i vKu iw
y
i

n v K u iw
n`K
i v K u iw
n`K
i
Ih( v&" v/i *'i ,n ta c thu nh&+ hng n1m * i 7 cNn v/i *'i ko+ ta c
thu nh&+ hng n1m *jn *()t * i 7 iv K uiw7 iv K u iw
6
7 7 iv K u iw
n`K
4 Ty ûj9 @]" d L8?YWw N79w `
6y
7.1 Pi tr tYng #(i *B( 1 4ng ( < b "
k gi t0 c4a khon tiAn Kng ju t( hin na" s} nh&n vo n1m thV n
thXo *'i ko+ i
I1m thV ei t0 vn ju k| TiAn *'i K k| ei t0 vn cui k|
K K i G
K
v K u i w
6 G
K
G
K
i G
6
G
K
u G
K
i G
K
v K u iw
v K u i w v Kui w v K u i w
6
y G
6
G
6
i G
y
G
6
u G
6
i v K u i w
y

n G
n`K
G
n`K
i G
n
G
n`K
u G
n`K
v K u iw v
Kui w
n

ei t0 t(,ng *ai c4a K ()c tSnh thXo cTng thVc G

v K u i w
n

Tha s v K u i w
n
()c tSnh sn t0#n rng ton ti chSnh Ja00" v rng K w
HS :; W bng G c s tiAn K333333 gFi vo nghn hng k| hn y n1mE *'i su>t
K3pn1mE *'nh vn v *'i cui k| TSnh tng s tiAn tSch *u% vo cui k|
G K333333 v KEK3 w
y
K333333 = KEyyK KyyK333
7.2 Pi tr hin tLi *B( 1 4ng ( P b "
k gi t0 c4a K ng t0ong t(,ng *aiE ()c ?ui vA gi t0 hin ti thXo t5 *
chit kh>u v i w v/i chu k| v n w n1m Jho+ tSnh gi t0 hin ti v hin gi w ng()c
*i v/i +ho+ tSnh gi t0 t(,ng *ai
Ta c K v K u i w
n

JH
n
iw K v
K
+
v K u i w
`n

U
K
Tha s v K u i w
`n
()c tSnh sn t0#n rng ton ti chSnh Ja00"v rng 6 w
VZ hiW d9t ng(Bi mun c m9t s tiAn O3L6LL3 vo L n1m t/i TSnh s
tiAn Tng ta +hi gai nghn hng vo *ic n" c s tiAn t0#n vo L n1m sau v/i
*'i su>t K3pn1m
JH O3L6LL3 = KEK3
`L
O3L6LL3 = 3E63M6Ky L333333
7.7 Rr gi tYng #(i *B( %hon t.*h #uc hng n?m ( dmount !r
(nnu(#"
x()c kR hiu <
n
homc G
mt+a
E * tng gi t0 tSch *u% c4a K ng ju t(
hng n1m t0ong chu k| v n w n1m thXo *'i su>t v i w no
62
H/i khon tiAn ju t( K ng hng n1m v thXo cch tSnh gi t0 t(,ng *ai
n#u a +hjn t0#nE ta c tng gi t0 c4a cc khon tiAn K hng n1m thXo *'i su>t
vi w t0ong chu k| v n w n1m nh( sauW
<
n
K u v K u i w u v K u i w
6
u u v K u i w
n`K
v K w
Ihhn ton \9 chui s v K w cho v Ku i w E ta cW
<n v K u i w v K u i w u v K u i w
6
u v K u i w
y
u u v K u i w
n
v 6w
k>" chui s v 6 w t0 chui s v K wE ta c
<
n
v K u i w ` <
n
v Ku i w
n
` K <
n
v v K ui w `K w v K u i w
n
` K
<
n
i v K u i w
n
~ K <
n

i
i
n
K w K v +
Tha s
i
i
n
K w K v +

i
U K
()c tSnh sn t0#n rng ton Ja00" v rng y w
VZ hi W H/i s tiAn gFi vo nghn hng mi n1m K333333 v/i *'i su>t
K3p n1mE k| hn Ln1m tSnh s tiAn nh&n ()c c vn v *'i vo cui chu k|
<
n
K333333 =
K E 3
K K3 K
L
K333333 =
K E 3
K K3LK E K
K333333 =
K E 3
K3LK E 3
K333333 = EK3LK K3LK33
7.: Quc tr n ( +uc *hIm " hng n?m ( dnnu(# ein%ing <unE"
x()c kR hiu ^[ homc Kp <
n
homc <c * s tiAn +hi ju t( vo cui mi
n1m tSnh thXo *'i ko+ v i w n n1m thV n t ()c gi t0 Kng
ei v s w * s tiAn +hi \ 0a hng n1mE ta c W
s v Ku i w
n`K
u u s v K u i w u s s v
i
i
n
K w K v +
w K
^
K w K v +
n
i
i

K U
i
VZ hiW bng G :- kin KL n1m t/i s} mua m9t c1n nh v/i gi
L33333333 TSnh s tiAn Tng G +hi gFi vo nghn hng hng n1m v/i *'i su>t
K3 pn1m t ()c s tiAn t0#n
<c L33333333 =
K K3 E K
K3 3
KL
L33333333 =
K KPP62O6 E 2
K E 3
L33333333 = 3E3yK2PyPP KLPyOOO

6L
7.K Khon tin tr -(y th0 *h) hng n?m ( fortg(g! 6!(ym!nts"
! m9t khon tiAn va" th ch>+ * d E v s tiAn c nh +hi t0 hng
n1m * J E v/i *'i su>t i v chu k| va" * n n1m
ei t0 t(,ng *ai c4a khon tiAn va" th ch>+ vo cui chu k| va" *
d v Ku i w
n

ei t0 c4a tng s tiAn +hi t0 tSnh thXo *'i ko+ J v K u i w
n`K
u u
J v K u i w u J
J vK u v K u i w u u v K u i w
n`K
w
i
i V
n
K w K v v +

d v K u i w
n

i
i V
n
K w K v v +

go v&" J
K w K v
w K v
+
+
n
n
i
i i 8
d
K w K v
w K v
+
+
n
n
i
i i

!tng chia c 6 v cho v K u i w
n
ta c J d
n
i
i
w K v
K
K
+

J d
n
i
i
+ w K v K
Tha s n
i
i
+ w K v K
()c tSnh sn t0#n rng ton ti chSnh Ja00" v rng Lw
VZ hi W ! m9t khon va" th ch>+ L33333333 t0ong KL n1m E *'i su>t
K3 pn1m TSnh s tiAn +hi t0 hng n1m
J L33333333 = 3KyK2PyP LPyOL3
!nng c th tSnh khon t0 Au hng n1m thXo cTng thVc
JdT i u <c i u
K U
i
7.M Pi tr thu nhS hng n?m *3 thCi hLn( a!(rs
g
Pur*h(s! "
k gi t0 hin ti c4a ?u"An ()c nh&n K ng vo cui mi n1m tSnh
thXo *'i su>t ko+ v i w t0ong chu k| v n w n1m Th(Bng ()c kR hiu lJ homclJ
iEn
lJ n1m thV K
i + K
K
7 lJ n1m thV 6 6
w K v
K
i +
6

lJ c4a n n1m n
i i i w K v
K
w K v
K
K
K
6
+
+ +
+
+
+
v K w
Ihhn c 6 v cho v K u i w E ta c
lJ c4a n n1m = v K u i w K u K 6
w K v
K
w K v
K
w K v
K
+
+
+
+
+
n
i i i
v 6 w
T0 v 6 w cho v K wE ta cW
lJ c4a n n1m v Kuiw ` lJ c4a n n1m K ` n
iw K v
K
+
lJ c4a n n1m v K u i w ~ K K ` n
iw K v
K
+
lJ c4a n n1m = i K ` n
iw K v
K
+
lJ c4a n n1m
i
i
n
w K v
K
K
+
homc
i
i
n
+ w K v K
homc
i
VW K
Tha s
i
i
n
+ w K v K
()c tSnh sn t0#n rng ton Ja00" v rng 2 w
VZ hiW !h4 m9t cFa hng th(,ng mi nh&n ()c thu nh&+ 0Nng t vic
cho thu# cFa hng L33333333 ngpn1mE v/i thBi hn thu# * Ln1m TSnh gi t0
vn c4a khon thu nh&+ n" v/i *'i su>t K3
lJ K3EL L33333333 = yEPM3POO KOMLyMy233
7.] Pi tr thu nhS hng n?m -Unh -ihn ( a!(rs
g
Pur*h(s! in
P!r!tuity "
k hin gi c4a ?u"An ()c nh&n m9t ng vo cui mi n1m vT thBi hn
thXo *'i su>t i x chSnh * gi t0 vn c4a thu nh&+ K ng mi n1m thXo *'i su>t
i Th(Bng ()c kR hiu lJ
in +X0+
lJ
in +X0+

i
K
< n" c th nhhn cho thu nh&+ hng n1m tSnh 0a gi t0 vn c4a m9t
khon ju t( thXo *'i su>t mong )i v i w
VZ hi W Thu nh&+ c4a m9t cFa hng th(,ng mi hng n1m *
K33333333 ei nh cFa hng hot 9ng vT thBi hn Q'" tSnh gi t0 vn c4a
cFa hngE v/i *'i su>t K6EL
ei t0 vn c4a cFa hng K33333333 =
K6L E 3
K

6P
K33333333 = O O33333333
7.^ Pi tr thu nhS hng n?m -Unh -ihn si nhSn * s(u m$t s n?m
( a!(rs
g
ur*h(s! oj ( 6!-!rsion to ( P!r!tuity "
k hin gi c4a ?u"An ()c nh&n K ng vo mi n1m thXo *'i su>t i E
nh(ng sau m9t s n1m n no Th(Bng ()c kR hiu lJ
0Xvin +X0+
!Tng thVc tSnh W
lJ
0Xv in +X0+
JH K =

i
K
n n
i i i
:
i w K v
K K
w K v
K
+
=
+
homc
iU
K

VZ hi W ei t0 vn ?u"An ()c nh&n Kng mi n1m sau L n1m n.a v/i *'i
su>t K3
lJ
0Xv in +X0+
K3E L
KK3LK E 3
K
K3LK E K K E 3
K
w K E 3 K v K E 3
K
L
= =
+ :
E63M6
lJ
0Xv in +X0+
()c sF :;ng t0ong vic tSnh gi t0 c4a m9t ?u"An *)i ang cho
thu# m gi cho thu# thXo h)+ ng hin hnh th>+ h,n gi cho thu# th t0(Bng
VZ hi W !h4 m9t cFa hiu ang cho thu# v/i gi L3333333pn1m thBi hn
cho thu# cNn y n1m n.a m/i ht hn h)+ ng gi cho thu# thXo th t0(Bng hin
na" 3333333pn1m 7 *'i su>t vn ho K3
H lJ K3 E y = L3333333 u lJ
0Xvin +X0+
K3Ey = 3333333
lJ
0Xvin +X0
K3 Ey
yyK E K K E 3
K
:
PELKyK2O
H L3333333 = KEyyK u 3333333 = PELKyK2O LKPyyOOO3
5 Ty ûj9 @z8 d Du7W N79w `
Iu m9t ti sn v ?u"An *)i w ch8 c th nh&n ()c thu nh&+ t0ong m9t thBi
gian nh>t nh E ng(Bi mua v ju t( w khTng t0 m9t s tiAn nh( mua v ju t( w
m9t ti sn c thu nh&+ vCnh vizn Ho cui chu k|E thu nh&+ :ng *i v vn \an
ju khTng cNn T5 su>t Ti mt nAn tng t0#n gi nh nh ju t( t0Sch 0a m9t
khon tSch *u% hng n1m t t0ong thu nh&+ nh&n ()c \t $+ vn \an ju vo
cui chu k| ju t( Ih( v&" t0ong thu nh&+ ngoi +hjn *)i tVcE cNn c +hjn tSch
*u% T0ong t0(Bng h)+ n" tSnh gi t0 ti snE ng(Bi ta +hi :tng c t5 su>t *)i
tVc v t5 su>t tSch *n" vaccumu*ativX 0atX oZ intX0Xstw n#n gi * t5 su>t Ti
:.1 Pi tr thu nhS hng n?m ( aP " th!o tk su)t Xi
k gi t0 vn c4a ?u"An ()c nh&n Kng vo cui mi n1m t0ong
vn w n1m thXo *'i ko+ iE nh(ng c tSnh n khon tSch *u% v ^ ` t0 \/t vo vn sau
v n w n1m UR hiu lJi7i
En ei t0 thu nh&+ hng n1m thXo t5 su>t Ti +hn

6O
nh t@nh t0ng nh ju t( c thu nh&+ :tng ()c th>+ h,n t0ong t0(Bng h)+ thu
nh&+ vCnh vizn
!Tng thVc tSnhW
lJ i7i
En
s i +
K

K w K v
K
+
+
n
i
i
i
T0ong i * t5 su>t *)i tVc v *'i su>t k| vng c4a nh ju t( w 7 i
* t5 su>t
tSch *u%
VZ hi W TSnh gi t0 c4a khon thu nh&+ K33333333p n1m t0ong K3 n1m
v/i *'i su>t k| vng K3 v t5 su>t tSch *u% 2
lJ K37 2E K3
K w 32 E 3 K v
32 E 3
K E 3
K
K3
+
+

K 2O3622y E K
32 E 3
K E 3
K
+

3Oy6M E 3 K E 3
K
+
LE2LLO
H K33333333 = LE2LLO L2LLO3333
CH-NG V
CC CCH TIP C{N V CC PH-NG PHP
THM NH GI
322 CB< <B<h 98FY <Q" EhB< "h7u 9:C"# 9h>? @A"h #8B
Uhi thm nh \>t cV *oi ti sn noE :t + :;ng thXo c, sa gi t0 th
t0(Bng ha" gi t0 +hi th t0(BngE Ni hi thm nh vi#n +hi + :;ng m9t ha"
nhiAu cch ti+ c&n thm nh gi
Thm nh gi t0#n c, sa gi t0 +hi th t0(Bng c th + :;ng nh.ng cch
ti+ c&n t(,ng t- cch ti+ c&n thm nh gi t0#n c, sa gi t0 th t0(BngE nh(ng
\ao hm nh.ng m;c Sch khc vic =c nh mVc gi (/c tSnh thXo gi t0 th
t0(Bng
T0ong hot 9ng thm nh gi t0#n th gi/i ng" na" c \a cch ti+ c&n
c, \nW
` !ch ti+ c&n gi \n
` !ch ti+ c&n chi +hS
` !ch ti+ c&n thu nh&+
6M
3232 CB<h 98FY <Q" #8B aB"
;Y s1 gi tr th trCng
!ch ti+ c&n so snh gi \n =Xm =ot giao :ch c4a cc ti sn t(,ng t-
ha" ti sn tha" th v :. *iu th t0(BngE v =c nh gi t0 (/c tSnh \]ng
nh.ng so snh *i#n ?uan ThTng th(BngE ti sn thm nh ()c so snh v/i cc
ti sn t(,ng t- va ()c chu"n nh()ng t0#n th t0(Bng ma ei ni#m "t v
cho \n cnng c th ()c =Xm =ot
l ;Y s1 gi tr hi th trCng
!ch ti+ c&n th t0(Bng i v/i thm nh gi \>t 9ng sn :-a t0#n c, sa
gi t0 +hi th t0(Bng th hin thTng ?ua vic ch4 sa h.u \>t 9ng sn c th t0
gi cao h,n cho m9t \>t 9ng sn *iAn kA
T0ong ?u t0@nh + :;ng +h(,ng +h+ so snh giao :ch (/c tSnh mVc
gi ti a m ch4 sa h.u sn sng t0 cho \>t 9ng sn *iAn kAE thm nh vi#n
+hi t ()c mVc gi c th v()t mVc gi t0 th t0(Bng v mVc gi (/c tSnh n"
()c gi * gi t0 ng(Bi mua mc \it
3212 CB<h 98FY <Q" <h8 YhZ
!ch ti+ c&n n" =Xm =ot kh n1ngE tha" v@ mua m9t ti sn nh>t nh
t0#n th t0(BngE ng(Bi ta c th =h" :-ng ha" ch to m9t ti sn khc ging v/i
\n gc ha" c tSnh h.u :;ng t(,ng (,ng
Ig(Bi mua th(Bng khTng t0 cho m9t ti sn nhiAu h,n chi +hS c ()c
ti sn t(,ng VngE t0 khi :o iAu kin thBi gianE s- khTng thu&n *)i v 04i 0o
;Y s1 gi tr hi th trCng
!ch ti+ c&n n" t&+ t0ung vo nh.ng ti sn c \it v c th khTng c
mVc chi +hS t0#n th t0(Bng
!hi +hS tha" th gim t0 * m9t Vng :;ng c4a cch ti+ c&n chi +hS ()c
sF :;ng t0ong nh gi gi t0 c4a cc ti sn chu"#n :tng cho m;c Sch \o co
ti chSnhE khi m cc \]ng chVng th t0(Bng \ hn ch v khTng c sn
3242 CB<h 98FY <Q" 9hu "hQY
!ch ti+ c&n n" =Xm =ot nh.ng :. *iu vA thu nh&+ v chi +hS *i#n ?uan
n ti sn thm nh v (/c tSnh gi t0 thTng ?ua ?u t0@nh vn ha Hn ho
*i#n ?uan n thu nh&+ vthu nh&+ thujnw v gi t0 ti sn ()c tSnh \]ng cch
chu"n ho khon thu nh&+ thujn thnh m9t gi t0 (/c tSnh su t0@nh n" gi *
vn ha thu nh&+E c *i#n h t0-c ti+ n thu nh&+ ha" t5 * chit kh>u vgi * t5
y3
* vn hoE +hn nh khon thu hi t0#n vn ju t(w ha" c thu nh&+ v t5 *
chit kh>u
ThTng th(BngE ngu"#n t$c tha" th ch8 0a 0]ng :Nng thu nh&+ to 0a khon
thu hi vn ju t( cao nh>t t(,ng Vng v/i m9t mVc 04i 0o nh>t nh s} :{n n
gi t0 c nhiAu kh n1ng t ()c nh>t c4a ti sn
;Y s1 gi tr hi th trCng
Ih ju t( c th + :;ng m9t mVc t5 su>t *)i tVc +hi th t0(Bng v ch8 c
0i#ng cho nh ju t(
Uhi + :;ng cch ti+ c&n vn ho thu nh&+ (/c tSnh mVc gi m m9t
nh ju t( sn sng t0 cho m9t khon ju t( c; th :-a t0#n c, sa t5 su>t thu
hi :- tSnh c4a nh ju t(E th@ thm nh vi#n +hi (/c tSnh gi t0 ju t( ha" gi
t0 ti sn h,n * gi t0 th t0(Bng
12 CB< YhG]"# YhBY 9h>? @A"h #8B
T cc cch ti+ c&n c, \n n#u t0#n ching ta c cc +h(,ng +h+ thm
nh gi c; th !c +h(,ng +h+ thm nh gi * cc cch thVcE k% thu&t m
thm nh vi#n gi sF :;ng thm nh gi
!c "u t *i#n ?uan n vic =c nh +h(,ng +h+ thm nh gi thSch
h)+ nh>tW
xmc im k% thu&t c4a ti sn
d;c Sch c4a thm nh gi
dVc 9 tin c&" c4a cc thTng tin v kh n1ng sF :;ng cc ti *iu t0#n th
t0(Bng
2.1 PmnopP PmDP eq eDpm Rmr R6nspP
(" Khi nim
! nhiAu cch gi khc nhau c4a +h(,ng +h+ n" nh( W +h(,ng +h+ so
snh gi \n E +h(,ng +h+ so snh t0-c ti+E +h(,ng +h+ so snh th t0(Bng E
+h(,ng +h+ so snh giao :ch th t0(Bng
x * +h(,ng +h+ thm nh gi ti sn :-a t0#n c, sa sF :;ng cc s
*iu +hn nh cc giao :ch mua \n c4a ti sn t(,ng t- t0#n th t0(Bng7 * cch
(/c tSnh gi t0 c4a ti sn cjn thm nh gi thTng ?ua so snh v/i mVc gi c4a
cc ti sn t(,ng t- t0#n th t0(Bng ' ()c mua \n
'" ;Y s1 *B( hYng h
ei t0 th t0(Bng c4a ti sn cjn thm nh gi c ?uan h m&t thit v/i
gi t0 c4a cc ti sn t(,ng t- ' homc ang giao :ch t0#n th t0(Bng
*" pguy/n t\* >ng EFng
yK
Igu"#n t$c tha" thW d9t nh ju t( c *R t0S s} khTng t0 gi cho m9t
ti sn nhiAu h,n s tiAn mua m9t ti sn t(,ng t- c ctng s- h.u Sch
Igu"#n t$c ng g+W su t0@nh iAu ch8nh (/c tSnh gi t0 ti sn
+hi :-a t0#n c, sa c s- tham gia ng g+ c4a cc "u t h@nh thnh
n#n gi t0 c4a ti sn
E" iu %in thO* hin
Jhi thu th&+ ()c nh.ng thTng tin *i#n ?uan c4a cc ti sn t(,ng t-
()c mua \n t0#n th t0(Bng v +hi so snh ()c v/i ti sn thm
nh gi
!h>t *()ng thTng tin caoW +ht h)+E chSnh =cE kim t0a ()c
Th t0(Bng +hi n nh
!" ;* 'W* ti0n hnh
T@m thTng tin t0#n th t0(Bng vA nh.ng ti sn t(,ng t- ()c \n gjn
nh>t c th so snh v/i ti sn thm nh gi
Uim t0a *i cc thTng tin thu th&+ ()c m \o * c th sF :;ng
()c7 thTng th(BngE n#n *-a chn m9t s ti sn thSch h)+ nh>tE
khong t y n ci
Jhhn tSch cc gi \n v nh.ng khc nhau gi.a ti sn ()c \n v/i ti
sn thm nh gi c nh.ng iAu ch8nh cjn thitE mi s- iAu ch8nh
+hi kim chVng *i t th t0(Bng
/c tSnh gi t0 ti sn thm nh gi
j" ;Xng th>* t.nh
UhTng c cTng thVc ha" mT h@nh c nh m ch8 :-a vo s- hin :in c4a
cc giao :ch mua \n t0#n th t0(Bng
g" tng EFng trong thO* tihn
+ :;ng i v/i nh.ng ti sn c tSnh ng nh>t cao
h" nu nh* iHm
u imW x,n ginE :z + :;ngE c c, sa v.ng ch$c ()c cTng
nh&n v@ n :-a vo chVng cV gi t0 th t0(Bng
Ih()c imW r$t \u9c +hi c thTng tin7 cc :. *iu mang tSnh *ch sF7
:o tSnh ch>t mc \it vA k% thu&t c4a ti sn thm nh n#n kh c th
t@m ()c m9t ti sn ang ()c mua \n t0#n th t0(Bng hon ton
ging v/i ti sn thm nh gi
2.2 PmnopP PmDP ;m= Pmu
y6
(" Khi nim
k +h(,ng +h+ thm nh gi :-a t0#n c, sa chi +hS ti to *i homc chi
+hS tha" th ti sn t(,ng t- v/i ti sn thm nh gi
'" ;Y s1 *B( hYng h
Iu ng(Bi mua tiAm n1ng c 4 thTng tin v :- tSnh h)+ *R s} khTng \ao
giB t0 gi ti sn cao h,n so v/i chi +hS to 0a v homc sa h.u w m9t ti sn c
*)i Sch t(,ng t-
Igu"#n t$c tha" thW ei t0 c4a ti sn hin cE c th ()c o \]ng
chi +hS *m 0a m9t ti sn t(,ng t- nh( * m9t v&t tha" th
Igu"#n t$c ng g+W su t0@nh iAu ch8nh (/c tSnh gi t0 ti sn
+hi :-a t0#n s- tham gia ng g+ c4a cc "u t h@nh thnh n#n gi
t0 c4a ti sn
E" ;* 'W* ti0n hnh
9)t $ng sn
/c tSnh gi t0 c4a ming >t v/i gi nh * >t t0ng
/c tSnh chi +hS hin ti =h" :-ng *i homc tha" th cTng t0@nh
=h" :-ng hin c t0#n >t
/c tSnh gi t0 hao mNn tSch *n" c4a cTng t0@nh =h" :-ng t0#n >t
Uh>u t0 gi t0 hao mNn tSch *n" vo chi +hS =h" :-ng cTng t0@nh t0#n
>t v c9ng v/i gi t0 >t t0ng
v fy, thi0t '
/c tSnh chi +hS ti to homc chi +hS tha" th sn =u>t v (a m"E
thit \ vo sF :;ng
/c tSnh gi t0 hao mNn tSch *n" +ht h)+
Uh>u t0 gi t0 hao mNn tSch *n" vo chi +hS tha" th m"E thit \
!" ;Xng th>* t.nh
ei t0 (/c tSnh c4a \>t 9ng sn thm nh ei t0 (/c tSnh c4a *T
>t u !hi +hS ti to ha" chi +hS tha" th cTng t0@nh =h" :-ng t0#n >t ~
ei t0 hao mNn tSch *n" c4a cTng t0@nh =h" :-ng
yy
ei t0 (/c tSnh c4a m"E thit \ thm nh !hi +hS ti to ha" tha"
th m"E thit \ ~ ei t0 hao mNn tSch *n" v:o hao mNn h.u h@nh v
hao mNn vT h@nhw
j" tng EFng trong thO* tihn
Thm nh gi nh.ng ti sn c m;c Sch sF :;ng mc \it7 nh.ng ti
sn chu"#n :tngE nh.ng ti sn khTng 4 thTng tin + :;ng +h(,ng
+h+ so snh th t0(Bng
Uim t0a cc +h(,ng +h+ thm nh gi khc
k +h(,ng +h+ c4a ng(Bi >u thju v kim t0a >u thju
g" nu nh* iHm
uW + :;ng i v/i nh.ng ti sn khTng c c, sa so snh t0#n th
t0(Bng :o sF :;ng cho m;c Sch 0i#ng \it
Ih()cW
- !hi +hS khTng +hi *ic no cnng \]ng v/i gi t07 gi t0 th t0(Bng
ton \9 khTng hn * gi t0 c4a tng \9 +h&n c9ng *i7
- Jhi c :. *iu t th t0(Bng7
- Uh>u hao mang tSnh ch4 ?uan7
- Thm nh vi#n +hi c kinh nghim
2.7 PmnopP PmDP bwp mxd Rmy pmzP
(" Khi nim
k +h(,ng +h+ (/c tSnh gi t0 c4a m9t ti sn \]ng cch hin gi cc
khon thu nh&+ 0Nng (/c tSnh t0ong t(,ng *ai :o ti sn mang *i thnh gi t0
vn thBi im hin ti
'" ;Y s1 *B( hYng h
ei t0 c4a ti sn \]ng gi t0 vn hin ti c4a t>t c cc *)i Sch t(,ng *ai
c th nh&n ()c t ti sn7 v :-a t0#n nh.ng gi thit sauW
Thu nh&+ * vCnh vizn
4i 0o c4a thu nh&+ c th c t0ong t(,ng *ai * c nh
<F :;ng cao nh>t v tt nh>t
!ung cju
y2
k)i Sch t(,ng *ai
!" iu %in thO* hin
+ :;ng i v/i ti sn c kh n1ng mang *i thu nh&+ t0ong t(,ng *ai
g" ;* 'W* ti0n hnh
/c tSnh :oanh thu t0ung \@nh hng n1m c4a ti sn c tSnh n t>t c
cc "u t *i#n ?uan tc 9ng n :oanh thu
/c tSnh cc khon chi +hS to 0a :oanh thu v\ao gm c cc khon
thu +hi n9+Ew t0 khi :oanh thu hng n1m
/c tSnh thu nh&+ 0Nng hng n1m goanh thu hng n1m ~ !hi +hS
+ht sinh hng n1m
TSnh t5 su>t vn hoW :-a vo +hhn tSch :oanh s \n nh.ng ti sn
t(,ng t- giao :ch t0#n th t0(Bng
+ :;ng cTng thVc chu"n ho vn tSnh gi t0 c4a ti sn
h" ;Xng th>* t.nh
G8B 9:A h8b" 9I8 <=7 9$8 ^\" , Thu "hQY :;"# | Ty ûj9 UV" hp7
Thu nh&+ c kh n1ng nh&n ()c * nh.ng khon thu nh&+ +ht sinh
t0ong t(,ng *ai nh( tiAn cho thu#E
T5 su>t vn ho * m9t +hhn s :tng :izn t mi ?uan h gi.a thu
nh&+ v gi t0 c4a ti sn I * m9t t5 su>t c4a *)i tVc mong )i t0ong
m9t n1m t0#n tng gi t0 ti sn
!jn +hi +hhn tSch ti *iu giao :ch t0#n th t0(Bng t@m 0a t5 su>t vn
ho thSch h)+
Hic *-a chn t5 su>t vn ho :-a t0#n c, sa =Xm =ot cc "#u t sau W
4i 0o
km +ht p gim +ht
T5 su>t hon vn i v/i cc *oi h@nh ju t( tha" th
T5 su>t hon vn t0ong ?u khV i v/i nh.ng *oi h@nh ti sn c th
so snh
!ung cju vA ?u% ju t(
Thu
i" tng EFng trong thO* tihn
+ :;ng i v/i nh.ng ti sn c kh n1ng mang *i thu nh&+ homc thu9c
yL
:ng ju t(
{" nu nh* iHm
u im
` x,n ginE :z sF :;ng
` g-a t0#n c, sa ti chSnh tSnh ton n#n 0>t khoa hc
Ih()c imW Hic =c nh t5 su>t vn ho chSnh =c * +hVc t+ :o
vic ju t( ti sn * +h; thu9c vo R mun ch4 ?uan c4a tng c nhhn
2.7.1 K| RmyzR 8}pP R=~p ;m=R Kmy
(" Khi nim
k +h(,ng +h+ (/c tSnh gi t0 c4a ti sn cjn thm nh gi \]ng cch
chit kh>u t>t c cc khon thu chi t0ong t(,ng *ai vA thBi im hin ti v c
tSnh n "u t *m +htE s- khTng n nh c4a thu nh&+
'" ;Y s1
g-a t0#n th t0(Bng v cc gi thit *i#n ?uan n th t0(Bng
*" iu %in thO* hin
Jhi c1n cV vo mc tSnh 0i#ng \it c4a ti sn v iAu kin c4a th t0(Bng
?u"t nh + :;ng
E" ;* 'W* ti0n hnh
g- on :Nng tiAn thu nh&+ 0Nng t0ong t(,ng *ai t0ong thBi gian gi
nh c4a khon ju t( v cjn m \o tSnh chSnh =c c4a :- \o t0ong
nh.ng n1m ju
c nh t5 * chit kh>uE "#u cju * +hi +hn nh ()c cc 04i 0o v
kt ?u =c nh +hi c tham kho t th-c t t0#n th t0(Bng
!" ;*h ti0 *Sn
! hai cch ti+ c&nW
Pi tr hin tLi rng (p!t Pr!s!nt b(#u!v pPb"
IJH ei t0 hin ti c4a cc :Nng tiAn thu nh&+ t0ong t(,ng *ai ~ ei t0
hin ti c4a cc :Nng tiAn chi +hS t0ong t(,ng *ai
Cz"# 9h}< 9Z"h%
` gNng tiAn khTng AuW
y
+ = X PVW
( ) ( ) ( )
n
n
r
YZ
r
YZ
r
YZ
+
+ +
+
+
+ K
K K
6
6
K
K
T0ong W
W ngun vn ju t( \an ju
!c
t
W :Nng tiAn 0Nng n1m thV t
nW tui th kinh t
0W t5 * chit kh>u
` gNng tiAn AuW Uhi !c
K
!c
6
!c
n
G th@W
Jho+ tSnh gi t0 hin ti 0Nng "#u cju chit kh>u cc khon thu nh&+ v
chi +hS t(,ng *ai +ht sinh t0ong ju t( thXo m9t *'i su>t ()c gi * *'i su>t m;c
ti#u v *'i su>t mong mun E *'i su>t chit kh>u w ei t0 0Nng hin ti * ch#nh
*ch thmng :( homc thiu h;t gi.a gi t0 hin ti c4a :oanh thu v/i chi +hS +ht
sinh t0ong t(,ng *ai c4a ju t(
Thm nh vi#n gi sF :;ng +ho+ tSnh hin gi v JH w tSnh IJH t0ong
t0(Bng h)+ :Nng thu nh&+ * :Nng tiAn khTng Au7 homc sF :;ng +ho+ tSnh gi t0
thu nh&+ hng n1m c thBi hn v lJ w tSnh IJH khi :Nng thu nh&+ * :Nng
tiAn Au
VZ hi W ap d9t cFa hng th(,ng mi ()c cho thu# t0ong L n1m v/i thu
nh&+ 0Nng nh&n ()c cui mi n1m *jn *()t * L33333337 L63333337
LK3333337 Ly3333337 L2333333 TSnh gi t0 ?u"An cho thu# cFa hng
n" t0ong L n1mE v/i t5 su>t mong )i K3
H L3333333 v KEK3 w
`K
u L6333333 v KEK3 w
`6
u LK333333 v KEK3 w
`y
u Ly333333 vKEK3w
`2
u L2333333 v KEK3w
`L
L3333333 v 3EM3M3M3M w u L6333333 v 3EO622yw u LK333333
v3EPLKyK2Ow u Ly333333 v 3EOy3KyL w u L2333333 v 3E63M6Ky w
KM2P6Py
yP
+ = X PVW
( )
t
t
n
t r
YZ
+
= K K
+ = X PVW
( ) ( ) ( )
n
r
U
r
U
r
U
+
+ +
+
+
+ K
K K
6 K
+ = X PVW
( )
t
n
t r
U
+
= K
K
K
\p T0ong t0(Bng h)+ thu nh&+ 0Nng nh&n ()c hng n1m n nh *
L3333333 TSnh gi t0 ?u"An thu# cFa hng
H L3333333 v lJ K3E L w L3333333 = yEPM3POO
KOMLyMy23
eu)t sinh #i n$i tLi (=nt!rn(# 6(t! oj 6!turn v=66"J # tk # *hi0t
%h)u m tLi 3 chit kh>u t>t c cc :Nng tiAn thu nh&+ t(,ng *ai c4a m9t ju t(
\]ng chit kh>u t>t c cc :Nng tiAn chi +hS t(,ng *ai c4a ju t(
0 khi IJH 3 v0W t5 * chit kh>uw
!Tng thVc tSnhW
` gNng tiAn khTng AuW
` gNng tiAn AuW Uhi !c
K
!c
6
!c
n
G th@W
0 c th t@m \]ng +h(,ng +h+ thF :jnW
u !hn ng{u nhi#n 0
K
sao cho IJH
K
3
!hn ng{u nhi#n 0
6
sao cho IJH
6
3
ei t0 IJH
K
v IJH
6
cng gjn gi t0 3 th@ 9 chSnh =c c4a cng cao
u ! th tSnh ()c gi t0 gjn ing c4a thXo cTng thVcW
Jho+ tSnh su>t *)i tVc n9i hon ()c sF :;ng t@m t5 su>t vn ho c4a
cc ti sn t(,ng t- t0#n th t0(Bng
HS :; W ! m9t ?u"An khai thc cFa hng th(,ng mi ()c mua v/i gi
KM2P6Py t0ong L n1m ' Xm *i *)i tVc t0ong y n1m *jn *()t * L3333333
yO
+ = X PVW
( ) ( ) ( )
3
K
K K
6
6
K
K
=
+
+ +
+
+
+
n
n
r
YZ
r
YZ
r
YZ
+ X
( )
3
K K
=
+
=
t
t
n
t r
YZ
+ X
( )
3
K
K
K
=
+
=
t
n
t r
U
0
K
u
( )
6 K
K 6 K
PVW PVW
r r PVW
+
E L6333333 LK333333E v *)i tVc mang *i t0ong 6 n1m t/i :- kin *

Ly333333E L2333333 Q'" tSnh su>t *)i tVc n9i hon 0 v *'i su>t vn ho w
eii W Ta c :'" :Nng tiAn thu nh&+ ?ua cc n1m nh( sau7

I1m Thu nh&+
3 `KM2P6Py
K L3333333
6 L6333333
y LK333333
2 Ly333333
L L2333333
H/i 0
K
M 7 IJH u PKOOy
H/i 0
6
KK 7 IJH ` 2MPP33M
TSnh 0a 0 khong K3
j" tng EFng trong thO* tihn
Q.u Sch i v/i cc ti sn cho thu# homc ang +ht t0inE cc :oanh
nghi+ c *'iE cc nghi#n cVu kh thiE cc ti sn m gi t0 hin ti +h;
thu9c vo :Nng tiAn t(,ng *ai nh&n ()c
Q.u Sch i v/i cc ti sn c :Nng tiAn khTng th(Bng =u"#n v khTng
Au
gtng kim t0a i chVng homc tha" th +h(,ng +h+ khc
g" nu - nh* iHm
u imW
yM
- Uh$c +h;c nh()c im c4a +h(,ng +h+ vn ho thu nh&+ t0u"An thng *
ch(a tSnh "u t *m +ht v s- khTng n nh c4a :Nng thu nh&+
- Q.u Sch t0ong +hhn tSch cc ju t( ?uan t0ng 0a ?u"t nh
Ih()c imW
- gtng nhiAu gi nh n#n cjn nhiAu thTng tin +hhn tSchE
- Jh(,ng +h+ 0>t +hVc t+E
- Thm nh vi#n +hi c n1ng *-c chu"#n mTn
2.7.2 ;D; q= R eyR b R RmnspP e 8pP R6qpP
PmnopP PmDP bwp mqD Rmy pmzP b K RmyzR 8}pP
R=~p ;m=RKmy
T0ong thm nh gi cc thm nh vi#n gi th(Bng sF :;ng cc *oi t5
su>t v t5 * sau W
Rk su)t -n h3( ( ;(it(#i(tion r(t! "
d9t +hhn s :tng :izn t mi ?uan h gi.a thu nh&+ v gi t0 c4a ti
sn I * m9t t5 su>t c4a *)i tVc mong )i t0ong m9t n1m t0#n tng gi t0 ti
sn
Rk su)t sinh #i ( ai!#E r(t! "
k t5 su>t hon *i t0#n m9t *()ng vn ju t(E th(Bng ()c \iu hin :(/i
:ng m9t t5 su>t ko+ tSnh thXo pn1m T5 su>t sinh *)i =ot n cc khon thu
nh&+ mong )i c4a ti sn t *ic \$t ju tin hnh cho n *ic kt thic ju t(
T5 su>t sinh *)i \ao gm W t5 su>t *)i nhu&n E t5 su>t chit kh>uE t5 su>t n9i
honE t5 su>t 04i 0o
Rk # ( 6(tio "
T0ong thm nh gi t5 * * m9t thu&t ng. so snh :tng :in t 9 */n
c4a m9t con s t0ong mi ?uan h v/i con s khc
!c t5 * th(Bng :tng t0ong thm nh gi W
` T5 * tiAn va" t0#n gi t0
` T5 * thanh ton n)
` T5 * gi t0 >t t0#n tng ti sn
` T5 * gi t0 nh t0#n tng ti sn
Ho khong n1m KMO3E cc nh thm nh gi chu"#n nghi+ thTng ?ua
m9t h thng kR hiu cho t5 su>t vn ha v t5 su>t sinh *)i thXo h thng n"
23
ThXo h thng n" ton \9 t5 su>t vn ho ()c \iu th \]ng kR t- v t>t c
cc t5 su>t sinh *)i ()c \iu th \]ng kR t- l Ih.ng kR t- vit t$t km thXo
cnng Au vit \]ng ch. in hoa v ()c :tng ch8 nh *oi c4a t5 su>t vn ho
homc t5 su>t sinh *)iE vS :;
k
* kR hiu ch8 t5 su>t vn ho c4a >t Q thng
kR hiu n" c R nghCa ?uan t0ng t0ong vic t0u"An t cc khi nim
!c kR hiu t5 su>t vn ho v t5 su>t sinh *)i th(Bng :tng t0ong thm nh giW
T5 su>t vn ha T5 su>t sinh *)i
Ton \9 ti sn
Y
l
Y
x>t
k
l
k
Ih
r
l
r
TiAn th ch>+
d
l
d
Hn ch4 sa h.u
TiAn cho thu#

kc
l
kc
r>t 9ng sn thu# thXo
h)+ ng
kQ
l
kQ
Q)+ ng thu# +h;
<kQ
l
<kQ
T5 * khTng +ht h)+ cho m9t h thng kR hiu ,n gin v 0 0ng go c
nhiAu *oi kR hiu khc nhau c4a t5 * t0ong h thng kR hiu d9t s kR hiu vA
t5 * th(Bng :tng t0ong thm nh gi W
T k U Qq
Ha" t0#n gi t0 d
T0 n) g!
2K
x>t t0#n ti sn k
Ih t0#n ti sn r
!hi +hS hot 9ng Y
k)i tVc thujn I
2.7.7 ;D; ;pP Rmt; bwp mxd
2.7.7.1 fi +u(n h gi2( thu nhS ( = " gi tr ( b " v tk su)t (6 "
! \a "u t ?uan t0ng cjn ?uan thm khi th-c hin thm nh gi thXo
+h(,ng +h+ vn ho thu nh&+E * gi t0 v H w E thu nh&+ v w v *'i su>t vn
ho v w di ?uan h c, \n gi.a cc "u t n" ()c th hin thXo y :ng
sau W
H =
p H
H p
T mi ?uan h n"E nu \it ()c 6 "u t ta s} tSnh ()c "u t thV y
xiAu n" c R nghCa ht sVc ?uan t0ngE mc \it * t0ong vic (/c tSnh gi t0 ti
sn7 nu ching ta c s *iu vA thu nh&+ v t5 su>t vn haE ching ta s} tSnh ()c
gi t0 ti sn
1242421 fi +u(n h gi2( tk su)t -n ho ( 6 " - tk su)t sinh #i ( a "
di ?uan h c, \n gi.a t5 su>t vn ho v t5 su>t sinh *)i ()c \iu hin
thXo cTng thVc sauW
l ` = a
xh" * m9t t0ong nh.ng mi ?uan h ?uan t0ng nh>t thm nh gi
I khTng ch8 mT t mi t(,ng ?uan t0ng "u gi.a t5 su>t vn ho v t5 su>t
sinh *)i t0ong nh.ng iAu kin th t0(Bng khc nhauE m cNn h.u Sch t0ong vic
(/c tSnh m9t t0ong nh.ng t5 su>t n" khi ' \it t5 su>t cNn *i
c th */n h,nE \]ng ha" nh h,n l tt" thu9c vo vic gi t0 mong )i
c4a ti sn H gi'mE :u" t0@ n nh ha" t1ng
d9t s :ng c; th c4a mi ?uan h c, \n n" W
Kw l ` = Kp<
n
xh" * t0(Bng h)+ khi *)i tVc a mVc mong )i
26
T0ong W
W t5 su>t vn ha
l W t5 su>t sinh *)i
W t5 * t1ng t0(ang ti sn mong )i
Kp<
n
W tha s ?u% tSch *n" hng n1m
HS :; W d9t \>t 9ng sn mong )i c *)i tVc K33 t0iu ng7 ML t0iu
ng7 ML t0iu ng7 K33 t0iu ng v KK3 t0iu ng t0ong L n1m t/i ei t0 ti
sn mong )i t1ng K3 Q'" tSnh gi t0 ti sn nu t5 su>t chit kh>u thSch h)+
* KK
eiiW
r(/c ju ti#n * tSnh gi t0 n nh c4a *)i tVc
ei t0 hin ti c4a chui *)i tVc t0#n v/i t5 su>t chit kh>u KK *
IJH
L 2 y 6
KK E K
KK3
KK E K
K33
KK E K
ML
KK E K
ML
KK E K
K33 tr tr tr tr tr
+ + + +
yPKEK t0iu ng
dVc *)i tVc n nh hng n1m J yPKEK t0 =
L
KK E K K
KK E 3

yPKEK t0 = 3E6P3LP3 K33E2K t0
r(/c thV hai tSnh thXo cTng thVc W
l ` = Kp<
n
3EKK ` 3EK3 v
K KK E K
KK E 3
L
w 3EKK ~ 3E3K 3E3M2

r(/c thV \a tSnh gi t0 ti sn thXo cTng thVc H p
ei t0 ti sn K33E2K t0 p 3E3M2 K3OKMK333
6w l ` !
xh" * t0(Bng h)+ khi *)i tVc mong )i tha" i thXo m9t t5 * c nh
! * t5 * c nh c4a s- tha" i c *)i tVc v gi t0
HS :;W d9t ti sn c gi y33333333 v/i mong )i thu nh&+ thujn c4a
n1m ju ti#n * y333333 Ig(Bi mua mong (/c gia t1ng *)i tVc v gi t0
hng n1m y t0ong L n1m TSnh t5 su>t sinh *)i l
eiiW k)i tVc mong )i tha" i thXo m9t t5 * c nhE :o
l ~ !
2y
p H y333333 p y33333333 K6
! y v t5 * c nh w
l u ! K6 u y KL
1242424 VV" hCB 9hu "hQY
7` VV" hCB 9hu "hQY @V8 UK8 ^_ hRu UP"h U8~"
H p
VZ hi W d9t cFa hng th(,ng mi c thu nh&+ 0Nng hng n1m
L3333333E t5 su>t vn ho t@m ()c t chVng cV th t0(Bng * K3 ei t0 th
t0(Bng c4a cFa hng s} * W
H L3333333 p K3 L33333333
a` VV" hCB 9hu "hQY @V8 UK8 ^_ hRu Ehz"# Yh\8 UP"h U8~"
T0ong thm nh gi cc cTng t0@nh =h" :-ng homc cc ?u"An *)i i v/i
cc ti sn c tui th gi/i hn !c +h(,ng +h+ vn ho thTng th(Bng ()c +
:;ng *W
'.1 bn h3( tuy0n t.nh
T5 su>t vn ho k'i su>t u Uh>u hao
HS :;W d9t ti sn c thu nh&+ 0Nng hng n1m K3333333E tui th kinh t
cNn *i 23 n1mE t5 * *'i K3E t5 * kh>u hao 6EL TSnh gi t0 ti sn
eii W
3EK u 3E36L 3EK6L
H p K3333333 p 3EK6L O3333333
'.2 bn ho +uk tr n
Jh(,ng +h+ n" :-a t0#n gi thit khon kh>u hao c th ()c tSch *u%
to 0a t5 su>t Ti ei sF khon kh>u hao ()c tSch *u% v/i *'i su>t L
Uhon tSch *u% hng n1m c4a kh>u hao <c
K w K v +
n
i
i

K 3L E K
3L E 3
23

3E33O6PO
i u <c 3EK u 3E33O6PO 3EK3O6PO
H K3333333 p 3EK3O6PO M6yL2O2
'.7 bn ho @u t nh % hng n?m
Jh(,ng +h+ n" t(,ng t- nh( +h(,ng +h+ vn ho ?u% t0 n) vA cc
khSa cnhE ngoi t0 khTng c thit *&+ ?u% tSch *u% kh>u hao hng n1mE m tha"
22
th \]ng cch kh>u hao thXo giai on c4a vn ()c ti ju t( t0ong cc *oi ju
t( khc
HS :;W Q'" tSnh gi t0 c4a m9t khon thu nh&+ K3333333 cho m9t giai
on 63 n1m v/i t5 su>t K3
<c v K3E 63n1m w
K K E K
K E 3
63
3E3KP2LM

i u <c 3EK u 3E3KP2LM 3EKKP2LM
H K3333333 p 3EKKP2LM OLKy3M3
T0#n h" * nh.ng +h(,ng +h+ c, \n + :;ng chung t0ong thm nh
gi ti sn Igoi 0aE tu| thXo tng i t()ng thm nh giE ng(Bi ta cNn c th
sF :;ng nh.ng +h(,ng +h+ mc tht khc thm nh gi !hng hn nh(
t0ong thm nh gi \>t 9ng snE cNn :tng 6 +h(,ng +h+ * +h(,ng +h+ gi
t0 cNn *i vthmng :(w v +h(,ng +h+ *)i nhu&n
PhYng h gi tr *n #Li ( thTng E " + :;ng thm nh cc *T >t
t0ngE cc \>t 9ng sn c tiAm n1ng +ht t0inE cc \>t 9ng sn c kh n1ng
homc ()c +ho+ chu"n i m;c Sch sF :;ng
PhYng h #i nhuSn + :;ng thm nh gi khch snE nh hngE
cc \>t 9ng sn m gi t0 c4a n +h; thu9c vo kh n1ng sinh *)iE khTng c
giao :ch +h \in t0#n th t0(Bng
Ih@n chungE mi +h(,ng +h+ thm nh gi Au c nh.ng (u v nh()c
im 0i#ngE n#n khTng c +h(,ng +h+ no * chSnh =c hon ton m ch8 c
+h(,ng +h+ thSch h)+ v/i mc im c4a ti sn nh>t v cc +h(,ng +h+ khc
c th sF :;ng i chiu kim t0a t0(/c khi =c nh kt ?u gi t0 cui ctng
c4a ti sn
CH-NG VI
TI'U CHUN THM NH GI
3 T8!u <hu>" 9h>? @A"h #8B XuV< 9F
3232 G8K8 9h8bu
Ih.ng tha" i kinh t nhanh chng :in 0a vo nh.ng n1m P3 ang *m
t1ng th#m s- cTng nh&n c4a nh.ng ng(Bi tham gia th t0(Bng vA tjm ?uan t0ng
c4a thm nh gi chu"#n nghi+ su t0@nh ton cju ho th t0(Bng ju t( ang
:in 0a nhanh chng Ni hi cjn thit +hi c nh.ng ti#u chun t0#n ton th gi/i
vA =c nh gi t0 ti sn d9t iAu 0 0ng * nu khTng c nh.ng ti#u chun
thm nh gi ?uc t th@ ch$c ch$n s} c s- *9n =9n <- khc nhau t0ong ?uan
im gi.a cc t chVc thm nh gi chu"#n nghi+ thu9c cc ?uc gia khc
2L
nhau c th :n n nh.ng hiu *jm go q5 \an Ti#u chun thm nh gi
?uc t v H<!w =h" :-ng v cTng \ nh.ng ti#u chun thm nh gi v nhng
cao s- cTng nh&n nh.ng ti#u chun n" t0#n ton th gi/i
3212 V78 9:; <=7 T8!u <hu>" 9h>? @A"h #8B XuV< 9F
1.2.1 k h thng ti#u chun chung *m hi hNa chn i nh.ng ti#u chun
thm nh gi c4a cc thnh vi#n H<! cho 0]ng m;c Sch thm nh gi ti sn
0>t +hong +hi nh( sF :;ng t0ong cc \o co ti chSnhE t0ong vic 0a ?u"t
nh cho va"E th ch>+ \]ng ti snE t0ong vic chu"n giao ?u"An sa h.uE t0ong
vic gii ?u"t t0anh ch>+ v t0ong vic tSnh thu H<! (a 0a nh.ng h(/ng :n
vA cc v>n A thm nh gi c; th v vic + :;ng ching xh" * nAn tng c1n
\n =h" :-ng v iAu ch8nh h thng ti#u chun thm nh gi c4a cc thnh
vi#n nh]m t n s- thng nh>t cao t0#n ton th gi/i vA kt ?u thm nh gi
c4a cc t chVc thm nh gi chu"#n nghi+ a tng ?uc gia
1.2.2 Thic " vic nhng cao 9 tin c&" i v/i kt ?u thm nh gi g+
+hjn +ht t0in nghA nghi+ thm nh gi v +ht t0in th t0(Bng ti sn ?uc
t
ThTng ?ua vic (a 0a cc nh nghCaE ?u" t$c hnh nghAE cc ti#u chun
v h(/ng :nE Ti#u chun thm nh gi ?uc t ' to 0a nAn tng thng nh>t vA
?uan im v hnh 9ng t0ong hot 9ng thm nh gi chu"#n nghi+E nhng cao
9 tin c&" i v/i kt ?u thm nh gi c4a cc t chVc thm nh gi chu"#n
nghi#+ g+ +hjn vo s- +ht t0in v.ng ch$c c4a nghA thm nh gi cnng nh(
th t0(Bng ti sn ?uc t
3242 Mi< 98!u U$ YhI? U8 <=7 T8!u <hu>" 9h>? @A"h #8B XuV< 9F
1.7.1 Ri/u *hun thm nh gi +u* t0 (=be" ht triHn th!o '( mF*
ti/u *h.nh s(uJ
`Thic " nh.ng giao :ch =u"#n ?uc gia v ng g+ vo kh n1ng +ht
t0in c4a th t0(Bng ti sn ?uc t \]ng cch nhng cao s- t0ong sng c4a \o co
ti chSnh cnng nh( s- tinh c&" vo kt ?u thm nh gi \o m cho cc
khon cho va" v th ch>+E cho nh.ng giao :ch *i#n ?uan n chu"n giao
?u"An sa h.uE v gii ?u"t nh.ng t0anh ch>+ ha" cc v>n A vA thu
`k nh.ng ti#u chun chu"#n ngnh h t0) thm nh vi#n gi t0#n ton
th gi/i + Vng nh.ng "#u cju c4a th t0(Bng ti sn ?uc t vA 9 tin c&" c4a
kt ?u thm nh gi v + Vng nh.ng "#u cju c4a c9ng ng :oanh nghi+
t0#n ton th gi/i t0ong \o co ti chSnh
Ih.ng ng(Bi sF :;ng kt ?u thm nh gi thXo nh.ng ti#u chujn thm
nh gi ?uc t c th tin t(ang vo kt ?u thm nh gi ()c tin hnh \ai
nh.ng thm nh vi#n gi chu"#n nghi+ c j" 4 n1ng *-c v o Vc nghA
nghi+
2
Thm nh vi#n gi chu"#n nghi+ * ng(Bi c 4 ti#u chun cjn thit vA
t0@nh 9E n1ng *-c v/i kinh nghim t0ong vic thm nh gi t0 ti snE thTng
th(Bng * thm nh gi \>t 9ng sn cho nh.ng m;c Sch khc nhau \ao gm W
chu"n nh()ng ?u"An sa h.u ti snE \o m cho cc khon va" ha" th ch>+E
t0anh ch>+ ti sn ha" gii ?u"t vA thuE ti sn c nh t0ong \o co ti chSnh
Thm nh gi vi#n chu"#n nghi+ cnng c kin thVc chu"#n ngnh mc \it
th-c hin thm nh gi cho cc *oi ti sn khc nh( W ti sn c nhhnE :oanh
nghi+ v *)i Sch ti chSnh Thm nh vi#n gi chu"#n nghi+ * ng(Bi c 4
t0@nh 9E n1ng *-c v kinh nghim cjn thit tin hnh thm nh gi >t aiE
nh =(ang v m" mc thit \ cho vic h)+ nh>t ti sn t0ong \o co ti chSnh
c4a cTng t"
`!ung c>+ nh.ng ti#u chun thm nh gi v \o co ti chSnh + Vng
"#u cju c4a nh.ng ?uc gia m/i +ht t0in v cc nu/c cTng nghi+ m/i
1.7.2 PhLm -i
` Jhm vi thm nh gi ng" cng t0a n#n 09ng h,nE thu&t ng. thm nh
gi ?u"An ti sn v+0o+X0t" va*uationw v()t ?ua nh.ng hn ch c4a thu&t ng.
thm nh gi ti sn vassXt va*uationw thu&t ng. thm nh gi ju ti#n ()c sF
:;ng cho \o co ti chSnh
` Uhi nh.ng ti#u chun c4a ngnh nghA khcE nh( k tonE c th ()c +
:;ng t0ong thm nh giE qrT! thm nh gi ?uc t khu"#n thm nh vi#n
gi ti sn n#n n$m v.ng vA k ton t0ong khi thm nh gi Uhi thm nh gi
:ch v; \o co ti chSnh ha" + :;ng vA k ton thm nh giE thm nh
vi#n gi n#n kt h)+ c "#u cju c4a ti#u chun k ton v nh.ng iAu g$n *iAn
v/i thm nh gi ti sn Iu c s- mhu thu{n gi.a nh.ng ti#u chun n" th@
thm nh vi#n gi +hi cTng khai s- khc \it
3252 Cju 9:< <=7 98!u <hu>" 9h>? @A"h #8B XuV< 9F%
!>u t0ic c4a ti#u chun thm nh gi ?uc t +hi#n \n n1m 633L \ao
gmW
` Jhjn tng ?ut
` su" t$c hnh nghA
` !c *oi ?u"An ti sn
` Ih.ng ti#u chun thm nh gi ?uc t W y ti#u chun
` !c Vng :;ng W 6 Vng :;ng
` !c h(/ng :n
` rch th(
` T in thu&t ng.
2P
1.:.1 Ph@n tNng +ut J
rao gm W
ap Jhjn gi/i thiu
T0@nh \" tng ?uan vA *ch sF ti#u chun thm nh gi ?uc tE cTng vic
c4a " \an ti#u chun thm nh gi ?uc tE n9i :ung tng ?ut c4a ti#u chun
eii thSch c>u t0ic c4a ti#u chun v kh n1ng + :;ng
\p Ih.ng ngu"#n t$c v khi nim thm nh giW
Jhjn n" t0@nh \" j" 4 ton \9 kin thVc c>u thnh +h(,ng +h+
thm nh gi v th-c hnh t0ong +hm vi nh.ng ti#u chun n" x nhng cao
hiu \it chu"#n ngnh v *m gim \/t kh kh1n +ht sinh :o hng 0o ngTn
ng.E m;c Sch c4a +hjn n" * cung c>+ cc gii thSch t0#n c1n \n *u&t +h+E
kinh t hc v/i khi nim khung m ti#u chun v ngu"#n t$c thm nh gi c1n
cV vo I$m v.ng cc khi nim v ngu"#n t$c n" ?u"t nh n vic am hiu
vA thm nh gi v vic + :;ng cc ti#u chun thm nh gi ?uc t I \ao
gm cc khi nim vA >t aiE ti snE gi cE chi +hSE th t0(Bng v gi t0E gi t0
th t0(BngE ngu"#n t$c sF :;ng cao nh>t v tt nh>tE tSnh h.u :;ngE cc +h(,ng
+h+ thm nh gi
1.:.2 Quy t\* hnh nghJ
xA c&+ n "#u cju o Vc v n1ng *-c hnh nghA t0ong khi th-c hnh
thm nh gi su" t$c o Vc +h;c v; *)i Sch chungE :u" t0@ s- tin c&" c4a cc
nh ch ti chSnh i v/i cTng vic c4a thm nh vi#n gi I m \o kt ?u
thm nh gi ng tin c&"E nh>t ?un v khch ?uan
1.:.7 ;* #oLi +uyn ti snJ
Jhjn n" (a 0a cc nh nghCa vA 2 *oi ?u"An ti sn c, \n
ap su"An ti sn \>t 9ng sn vXa* +0o+X0t"w
\p su"An ti sn 9ng sn vJX0sona* +0o+X0t"w
cp goanh nghi+
:p k)i Sch ti chSnh vcinancia* ntX0Xstsw
1.:.: ph2ng ti/u *hun thm nh gi
ThXo ti#u chun thm nh gi ?uc t +hi#n \n 633L th@ c y ti#u chun
Ti#u chun thm nh gi K v 6 A c&+ n khSa cnh gi t0 th t0(Bng v gi t0
+hi th t0(Bng *m c, sa cho thm nh gi
Ti#u chun thm nh gi y mt 0a cc "#u cju cho \o co thm nh gi
2O
T0ong h thng cc ti#u chunE Vng :;ng v h(/ng :{n c4a ti#u chun
thm nh gi ?uc tE +hjn ti#u chun ()c =Xm * c1n \n v th(Bng =u"#n
nh>t
Ih.ng ti#u chun n" * khung s(Bn cho cc Vng :;ng v h(/ng :{n t>t
c cc hot 9ng thm nh gi v h(/ng :{n
T>t c cc hot 9ng thm nh gi c th =+ vo 6 *oi W :-a t0#n gi t0
th t0(Bng homc :-a t0#n gi t0 +hi th t0(Bng <au khi hon thnh cTng vic
thm nh giE thm nh vin gi +hi gii thSch 0 0ng kt ?u v t0@nh \" *m
th no t ()c kt ?u n"
1.:.K tng EFng
Thm nh gi +h;c v; cho nhiAu m;c ti#u Ih.ng Vng :;ng cho thm
nh gi ti sn +h;c v; \o co ti chSnh a khu v-c t( cnng nh( khu v-c cTng
ha" *i#n ?uan n hoch ton k tonE v nh.ng ?u"t nh *i#n ?uan n cho
va" ha" \o m th ch>+
tng EFng s 1W thm nh gi +h;c v; \o co ti chSnh
I9i :ung c4a Vng :;ng n" ()c t0Sch :{n t chun m-c k ton ?uc t
:o 4" \an chun m-c k ton ?uc t =u>t \n
d;c ti#u c4a Vng :;ng n" * gii thSch nh.ng ngu"#n t$c Vng :;ng
th-c hin thm nh gi sF :;ng t0ong \o co ti chSnh v cc ti khon *i#n
?uan n :oanh nghi+
Thm nh vi#n gi +hi g$n v/i nh.ng nh nghCaE m;c ti#u mt c1n \n
t0#n gi t0 th t0(BngE cTng khai nh.ng v>n A thSch h)+ v/i h@nh thVc =c ng
v h)+ *R v/i ng(Bi sF :;ng * nAn tng cho nh.ng "#u cju c4a thm nh gi
+h;c v; \o co ti chSnh Uhi nh.ng ti sn chu"#n :tng khTng :-a t0#n nh.ng
khi nim gi t0 th t0(BngE Vng :;ng n" cung c>+ cch =F *R thSch h)+ v cTng
khai t0ong vic thm nh gi
tng EFng s 2% Thm nh gi +h;c v; m;c Sch cho va"
d;c Sch c4a Vng :;ng n" nh]m h(/ng :{n cho thm nh vi#n th-c
hin thm nh gi \o m cho va"E th ch>+ v ghi n) ng :;ng n" cung
c>+ m9t khuTn kh t0ong thm nh vi#n c th th-c hin nh.ng tha thu&n
thm nh gi cho cc t chVc tSn :;ng homc cc t chVc khc cung c>+ ti chSnh
()c \o m \]ng ti sn c nh *uTn * tSn :;ng thTng th(Bng cho c nhhn
ha" :oanh nghi+
Thm nh vi#n mc \it ?uan thm n khi nim gi t0 th t0(Bng khi
thm nh gi gi t0 ti sn \o m ti chSnh Thm nh vi#n t0ong m9t s
t0(Bng h)+ c th v&n :;ng cc khi nim nh(W gi t0 hot 9ng kinh :oanhE gi
t0 c th chu"n i thnh tiAn homc cc khi nim khc t0ong thm nh gi tu|
2M
thu9c vo +h+ *RE hon cnh homc :o "#u cju c4a khc hng c ti sn th ch>+
Tu" nhi#n khi nim [ei t0 th t0(Bng^ mang tSnh thTng :;ng v +h \in nh>t
Ih.ng t@m kim khon \o m ti chSnh ha" c g$ng (/c *()ng t@nh
t0ng khon \o m Ti khi Ni hi +hi thm nh gi t0#n c, sa khc gi th
t0(Bng T0ong nh.ng t0(Bng h)+ nh( v&"E thm nh vi#n gi ch8 v&n :;ng
nh.ng khi nim ?u" nh v t0@nh t- c th + :;ng t0#n c, sa khc gi t0 th
t0(Bng m khTng mhu thun v/i nh.ng ngu"#n t$c v ?u" nh hin hnh v
khTng n#n gh" hiu *jm g(/i nh.ng iAu kin nh( v&" cch thTng th(Bng c4a
thm nh vi#n \ao gm (/c tSnh gi t0 th t0(Bng ha" nh.ng thTng tin thSch h)+
khc ma 09ng (/c tSnh gi t0 +hi th t0(Bng c th khc v/i gi t0 th
t0(Bng
rn Vng :;ng n" ()c coi nh( +hjn ma 09ng c4a ti#u chun thm nh
gi s m9t
1.:.M mWng En
Ih.ng v>n A *i#n ?uan n Vng :;ng ti#u chun th(Bng +ht sinh t0ong
khi th-c hin thm nh gi v t nh.ng ngun sF :;ng :ch v; thm nh giE
cc h(/ng :{n n" cung c>+ ch8 :{n cho nh.ng v>n A mc \it t0ong thm nh
gi v ti#u chun ()c + :;ng 0a sao t0ong tng t0(Bng h)+ c; th !c Q(/ng
:{n hon thin v ma 09ng +hjn ti#u chun v Vng :;ng homc thm nh vi#n gi
+hi th-c hin thXo thm nh gi ?uc t
ThXo Ti#u chun thm nh gi ?uc t +hi#n \n n1m 633L c K2 Q(/ng
:n c; th W
` Q(/ng :n K W Thm nh gi \>t 9ng sn
` Q(/ng :n 6 W Thm nh gi *)i Sch cho thu#
` Q(/ng :n y W Thm nh gi nh =(ang v thit \ vhin ang =Xm =ot
*iw
` Q(/ng :n 2 W Thm nh gi ti sn vT h@nh
` Q(/ng :n L W Thm nh gi 9ng sn
` Q(/ng :n W Thm nh gi :oanh nghi+
` Q(/ng :n P W xnh gi cc ch>t gh" ngu" him v 9c hi t0ong thm
nh gi
` Q(/ng :n O W Jh(,ng +h+ chi +hS th-c hin \o co ti chSnh
` Q(/ng :n M W Jhhn tSch :Nng tiAn chit kh>u +h;c v; cho thm nh
gi :-a t0#n c, sa th t0(Bng v +hi th t0(Bng
` Q(/ng :n K3 W Thm nh gi ti sn t0ong :oanh nghi+
L3
` Q(/ng :n KK W <ot =ot *i vic thm nh gi
` Q(/ng :n K6 W Thm nh gi ti sn giao :ch mt \it
` Q(/ng :n Ky W Thm nh gi ti sn hng *ot cho m;c Sch tSnh thu
` Q(/ng :n K2 W Thm nh gi ti sn t0ong ngnh cTng nghi+ khai
khong
1.:.] 9L*h th
H@ th-c tizn thm nh gi khTng c mT h@nh c; th ha" c nh H<! >n
hnh cc v1n \n vA nh.ng v>n A *i#n ?uan n cTng tc thm nh gi t0#n ton
th gi/i rch th( n" c Snh km t0ong ti#u chun thm nh gi ?uc t 633L
nh]m cung c>+ nh.ng h(/ng :n mc \it cho thm nh vi#n gi a cc th
t0(Bng m/i ni v g+ +hjn t0ong n *-c c4a th gi/iE c4a khu v-cE c4a cc nh
ch v nghn hng +ht t0in t0ong vic ti c>u t0ic homc *nh mnh ha ti chSnh
a cc n(/c th t0(Bng m/i ni
1.:.^ R iHn thuSt ng2
eii thSch cc thu&t ng. n#u t0ong Ti#u chun thm nh gi ?uc t
326 "# hi"# hb 9hV"# 98!u <hu>"
Ti#u chun thm nh gi ?uc t ti#u \iu cho nh.ng th-c t ' ()c
ch>+ nh&n homc nh.ng th-c tizn tt t0ong thm nh gi chu"#n nghi+E ()c
=Xm nh( * nh.ng ngu"#n t$c thm nh gi ()c ch>+ nh&n veGHJw xiAu n"
th hin 0]ng ti#u chun thm nh gi ?uc t v ti#u chun c4a cc ?uc gia
thnh vi#n s} \ sung ?ua *i *{n nhau " \an ti#u chun thm nh gi ?uc t
tn ng vic cTng khai s- khc nhau gi.a nh.ng \n \o co v vic + :;ng
c4a cc ?uc gia v/i ti#u chun thm nh gi ?uc t
xTi khi nh.ng ti#u chun thm nh gi ?uc t "#u cju m9t cch ti+ c&n
khc v/i th-c t homc ?u" nh ti mi ?uc gia T0ong t0(Bng h)+ n" nh.ng
ng(Bi th-c hin +hi n#u 0a v gii t0@nh kt ?u khc nhau vA gi t0 Jh(,ng
+h+ c; th chi tit v/i vic + :;ng thm nh gi tng *oi ti sn homc th
t0(Bng nh>t nh thu9c *Cnh v-c o to hu>n *u"n chu"#n ngnh go v&" H<!
khu"n khSch t>t c nh.ng thm nh vi#n chu"#n nghi+ +hi t- nhng cao \]ng
cch thXo hc cc */+ hu>n *u"n chu"#n \it vA ngnh nghA chu"#n mTn Ti#u
chun thm nh gi ?uc t ?u" nh nh.ng g@ thm nh vi#n gi th-c hin h,n
* gii thSch nh.ng ?u" t0@nh homc +h(,ng +h+ ()c + :;ng nh( th no H<
tha nh&n mi + :;ng * g$n *iAn v/i m9t v>n A thm nh gi c; thE m gii
+h+ tt" thu9c vo n9i *-c c4a thm nh vi#n chn ()c nh.ng +h(,ng +h+
thSch h)+ v/i tin t0@nh thm nh gi st h)+
LK
12 T8!u <hu>" 9h>? @A"h #8B V8b9 N7?
1232 Mi< 98!u
` Thit *&+ m9t ti#u chun ?un *R nh n(/c thng nh>t cho ton ngnh
` eii+ cho cc t chVc thm nh gi v thm nh vi#n gi c th hot
9ng +ht h)+ v/i cc ti#u chun thng nh>t nhng cao ch>t *()ng thm
nh gi
` c nh v *m 0 t0@nh 9 c4a cc thm nh vi#n gi \o v ?u"An
v *)i Sch h)+ +h+ c4a khch hngE cc nh ju t( v cc \#n c *i#n ?uan
khc
` h" :-ng m9t h thng ti#u chun thm nh gi c4a Hit Iam +ht
h)+ v/i ti#u chun ?uc t
121 PhI? U8
` Ih.ng ti#u chun thm nh gi Hit Iam (a 0a ?u" nhE ngu"#n t$c
chung ()c ch>+ nh&n t0ong khu v-c v t0#n th gi/iE Ti khi c s- khc
nhau v/i ti#u chun thm nh gi c4a cc n(/c khc t0ong G<GI v ti#u
chun thm nh gi th gi/iE nh(ng n * ti#u chun ()c thng nh>t gi.a
cc nh chu"#n mTn v +ht h)+ v/i iAu kinE t@nh h@nh c4a Hit Iam v
thTng * ?uc t
` Ti#u chun thm nh gi Hit Iam ()c cc thm nh vi#n gi sF :;ng
(a 0a kt ?u +ht h)+ v/i t@nh h@nh th-c t ti Hit IamE ng thBi * c,
sa +h+ *R cc n(/c mun *>" ti#u chun thm nh gi Hit Iam *m
chun =Xm =ot kt ?u m h (a 0a v ()c Hit Iam ch>+ nh&n
124 MJ9 ^V 98!u <hu>" <i 9hT @v @Gn< a7" h$"h
r9 Ti chSnh ' c su"t nh s 62p633Lp sx`rT! ng" KOp32p633L v
su"t nh s PPp633Lp sx`rT! ng" 3KpKKp633L \an hnh cc ti#u chun thm
nh gi Hit Iam c; th sau W
Ri/u *hun `1 ( RPbp `1 " W ei t0 th t0(Bng *m c, sa cho thm
nh gi ti sn
Ti#u chun n" ?u" nh n9i :ung vA gi t0 th t0(Bng c4a ti sn v v&n
:;ng gi t0 th t0(Bng khi tin hnh thm nh gi ti sn
Ri/u *hun `2 ( RPbp `2 " W ei t0 +hi th t0(Bng *m c, sa cho
thm nh gi ti sn
Ti#u chun n" ?u" nh n9i :ung vA gi t0 +hi th t0(Bng c4a ti sn v
v&n :;ng gi t0 +hi th t0(Bng khi tin hnh thm nh gi ti sn
Ri/u *hun `7 ( RPbp `7 " W Ih.ng ?u" t$c o Vc hnh nghA thm
nh gi ti sn
L6
Ti#u chun n" ?u" nh nh.ng ?u" t$c o Vc chi +hi thm nh vi#n
vA giE :oanh nghi+E t chVc thm nh gi t0ong ?u t0@nh hnh nghA thm nh
gi ti sn
Ri/u *hun `: ( RPbp `: " W ro co kt ?uE h s, v chVng th(
thm nh gi t0 ti sn
Ti#u chun n" ?u" nh h@nh thVcE n9i :ung c4a \o co kt ?uE h s,
v chVng th( thm nh gi t0 ti sn :o :oanh nghi+E t chVc thm nh gi
v thm nh vi#n vA gi th-c hinE cTng \ khi hNan thnh cTng vic thm
nh gi ti sn
Ri/u *hun `K ( RPbp `K " W su" t0@nh thm nh gi ti sn
Ti#u chun n" ?u" nh ?u" t0@nh thm nh gi ti sn v h(/ng :{n
th-c hin ?u" t0@nh t0ong ?u t0@nh thm nh gi ti sn
Ri/u *hun `M ( RPbp `M " W Ih.ng ngu"#n t$c kinh t chi +hi hot
9ng thm nh gi ti sn
Ti#u chun n" ?u" nh nh.ng ngu"#n t$c =c nh gi t0 c4a ti sn v
h(/ng :{n ngu"#n t$c khi tin hnh thm nh gi ti sn
Igoi nh.ng ti#u chun t0#nE r9 Ti chSnh ang =Xm =otE s} \an hnh
th#m m9t s ti#u chun thm nh gi khc
CH-NG VII
/U& TNNH THM NH GI
su" t0@nh thm nh gi * m9t k hoch hnh 9ng c t0&t t- v *ogicE
()c \ c;c +ht h)+ v/i cc ?u" t$c c, \n ' ()c =c nh 0E n gii+ cho
nh thm nh gi t n m9t kt *u&n v.ng ch$c homc s- (/c tSnh gi t0 c4a ti
sn c c, sa v c th \o m ()c
su" t0@nh thm nh gi \ao gm cc \(/c sauW
` c nh v>n A
` k#n k hoch thm nh gi
` Thu th&+ ti *iu vthm nh hin t0ngw
` Jhhn tSch ti *iu v Vng :;ng +h(,ng +h+ thm nh gi
` !hun \ v hon ch8nh \o co thm nh gi
` ro co thm nh gi
3 B< @A"h Uj" @D
k \(/c ju ti#n t0ong ?u t0@nh thm nh giE \ao gm cc n9i :ung
ch4 "u sau W
Ly
1.17 phSn 'i0t - ti sn
[7[7[7 OHc i" /h/ lK
Ih&n \it vA cc ?u"An ti sn homc ?u"An *)i ()c nh gi
Jhhn nhm t&+ h)+ cc ?u"An ()c nh giE vS :; nh( ?u"An sa h.u vT
iAu kinE ?u"An thu# thXo h)+ ngE cc gi>" +ho+E cc iAu khon hn chE
?u"An chu"n nh()ng vv
[7[7\7 OHc i" +inh t. S +] th)1t ca ti sn
xi v/i \>t 9ng sn nh&n \it v t0SE kSch th(/c c4a khu >tE mc t0(ng v
kiu cch cc cTng t0@nh =h" :-ng t0#n khu >tE +hhn vtngE m&t 9 :hn c(E t5 *
khu >t vt k hoch tng thE cc k hoch chi tit vtng vvw
xi v/i m"`thit \ nh&n \it cTng su>tE tSnh n1ng k% thu&tE mo:X*E n,i
sn =u>tE n1m nh&+ khuE n1m (a vo sn =u>t
xi v/i :oanh nghi+ nh&n \it *oi h@nh :oanh nghi+E ?u" mTE sn
+hm Eth t0(BngE th(,ng hiuE
1.2 Rhi0t #S mF* ti/u hoT* mF* .*h thm nh gi
c nh m;c Sch c; th c4a vic thm nh gi thXo "#u cju c4a khch
hng
1.7 * nh *Y s1 gi tr *B( thm nh gi
c nh gi t0 no cjn ()c (/c tSnhE vS :; nh( gi t0 th t0(Bng ha"
cc gi t0 +hi th t0(BngW gi t0 ju t(E gi t0 +h;c hiE gi t0 thanh *RE gi t0
\o himE gi t0 tSnh thu
1.:. * nh ti #iu *@n thi0t *ho -i* thm nh gi.
!1n cV mc im ti snE m;c Sch c4a vic thm nh gi =c nh cc ti
*iu cjn thit m khch hng +hi cung c>+
1.K. Lt * sO tho thuSn -Wi %h*h hng - gi E*h -F m hA hi
tr - y/u *@u thCi gi(n hon thnh.
12 L!" EF hCI<h 9h>? @A"h #8B
T0ong \(/c n" cjn gii ?u"t cc v>n A sauW
2.1. phSn 'i0t - ** ti #iu y/u *@u.
Th t0(BngE ti sn v ti *iu so snh
!c ti *iu +hi * cc ngun ti *iu ng tin c&" nh>t
< *iu ()c sF :;ng +hi ing $nE chSnh =c v +hi ()c kim chVng
2.2. Rhi0t %0 *hYng trInh nghi/n *>u - #/n *hYng trInh thCi 'iHu
*Xng t*
L2
c nh t0@nh t- thu th&+ v +hhn tSch s *iuE mc \it * k hoch kho
st ti sn cjn thm nh gi
Jhhn \it nh.ng +hjn vic no c th 4" nhim
c nh thBi hn cho +ho+ c4a t0@nh t- cc \(/c +hi tuhn thXo
2.7. bL*h *Yng *B( 'o *o nh gi
c nh h@nh thVc t0@nh \" \o co
42 Thu 9hQY 9$8 W8bu dTh>? @A"h h8b" 9:I"#`
r(/c n" cjn gii ?u"tW
7.1. RS h ngu4n thXng tin tNng h - ** thXng tin T* 'it
!c ti *iu tng h)+ vA =' h9iE kinh tE chSnh t0E mTi t0(Bng c4a vtngE
khu v-cE ?uc gia
!c ti *iu mc \it vi t()ng nghi#n cVu v c th so snhwE v t0S cc
cTng t0@nh =h" :-ngE \n 0aE chi +hSE thu nh&+p+hS tn
7.2. Rhm nh hin trLng ti snv 9)t $ng sn
Thm nh hin t0ng ti sn` \>t 9ng sn cjn thm nh gi
Thm nh hin t0ng cc ti sn ` \>t 9ng sn so snh
52 Ph" 9Z<h 9$8 W8bu U$ }"# hi"# YhG]"# YhBY 9h>? @A"h #8B
:.1. Ph5n t.*h
2KK Jhhn tSch vic sF :;ng ti sn cao nh>t v tt nh>tE vic sF :;ng v
t0S >t m9t cch cao nh>t v tt nh>tE vic sF :;ng ti sn ci to m9t cch cao
nh>t v tt nh>tE cc +hhn tSch t0#n cjn thit +hi ()c kim chVng
2K6 Jhhn tSch th t0(BngW c nh cc *-c *()ng th t0(Bng nh h(ang
n gi t0 c4a ti sn i t()ng nh gi
2Ky Jhhn tSch ti sn ` \>t 9ng sn
a Jhhn tSch ti sn` \>t 9ng sn thm nh gi vA +h+ *RE mc im kinh
t k% thu&tE mTi t0(Bng
\ Jhhn tSch cc ti sn ` \>t 9ng sn so snh vA +h+ *RE mc im kinh t
k% thu&tE mTi t0(BngE gi \n
:.2. tng EFng hYng h
sua kt ?u c4a cc +hhn tSch t0#nE *-a chn +h(,ng +h+ thm nh gi thSch
h)+ + :;ng
T0ong khi *-a chnE nh thm nh gi +hi chn nh$c tSnh h)+ *R c4a mi
+h(,ng +h+ thm nh giE thu&n *)i v hn ch c4a ching
LL
Tjm ?uan t0ng c4a mi +h(,ng +h+ thm nh gi c th tha" i +h;
thu9c vo kiu *oiE vo thu9c tSnh c4a ti sn v vo m;c Sch c4a thm nh
gi
! th + :;ng m9t ha" nhiAu +h(,ng +h+ thm nh gi tin hnh
thm nh
62 Chu>" aA U$ hC$" <h"h aBC <BC 9h>? @A"h #8B
k \(/c cui ctng hon thnh \o co thm nh gi d;c Sch *
t0u"An t kt ?u v cc kt *u&n c4a nh thm nh gi m9t cch c hiu ?u v
c sVc thu"t +h;c i v/i ng(Bi sF :;ng thTng tin
Ut ?u thm nh ni chung ()c t0u"An ti thTng ?ua \o co \]ng v1n
\nE Ti khi cnng t0u"An t ?ua t0ao i \]ng ming
ro co thm nh gi n#n ()c t0@nh \" 0 0ngE chSnh =cE s$+ =+ j"
4 cc gi thitE s *iuE cc +hhn tSchE cc tin t0@nhE cc kt ?u v kt *u&n t
()c c4a nh thm nh gi
o2 BBC <BC 9h>? @A"h #8B
k sn +hm cui ctng c4a ton \9 cTng vic thm nh giE * cao im
c4a nh.ng n *-c v k% n1ng c4a nh thm nh gi
I9i :ung c4a \o co thm nh gi +h; thu9c vo \n ch>t v m;c Sch
c4a cTng vic thm nh gi ei t0 ()c \iu hin ch8 * s- (/c tSnh =u>t +ht
t s- +hhn tSch cc :. *iu th t0(Bng
Ut ?u c4a thm nh gi ()c t0@nh \" t0ong m9t \n \o coE t0ong
+hi n#u 0a ()c m9t s n9i :ung chSnh sauW
` d;c ti#u c4a vic thm nh gi
` dT t chSnh =c ti sn ()c nh gi
` !, sa gi t0 c4a vic thm nh gi
` !c gi thitE tiAn AE cc c1n cV :tng thm nh gi
` < *iu minh ho v +hhn tSch
` !c +h(,ng +h+ thm nh gi v c, sa c4a vic sF :;ng cc +h(,ng
+h+ n"
` Ut ?u c4a thm nh gi
` ThBi hiu c4a gi t0 ti sn (/c tSnh
` Ih.ng iAu kin hn ch ha" \o *(u no g$n v/i s- (/c tSnh
L
CH-NG VIII
THC TNNG HtT NG THM NH GI M VIT N0M
1.. eO ht triHn hoLt $ng thm nh gi 1 bit p(m
(" Pi(i oLn trW* n?m 1__1
Qot 9ng thm nh gi \>t 9ng sn ' =u>t hin a Hit Iam vo
khong th k5 thV K khi =u>t hin s- chu"n nh()ngE t0ao iE mua \n >t
+hong homc 0u9ng >t gi.a cc ?uan *i v/i cc ch4 iAn homc gi.a cc ch4 iAn
v/i nhau Qot 9ng thm nh gi *ic n" cNn ,n gin vA n9i :ungE :izn 0a
t0ong +hm vi h+E c;c \9 thXo vtngE khTng th(Bng =u"#n v i t()ng ()c
thm nh th(Bng * th canhE th c( ctng v/i nhE ch" *hu n1m t0#n th c(
kic n" thm nh gi ch8 * m9t hot 9ng +h; km thXo hot 9ng mTi gi/i
mua \nE chu"n nh()ng >t ai c4a m9t s ng(Bi a m9t s vtng nh>t nh
g(/i thBi +hong kinE kinh t hng ha khTng +ht t0inE n#n t0i ?ua nhiAu th
k5E hot 9ng thm nh gi tu" ' =u>t hin nh(ng khTng th hon thinE +ht
t0in *#n ()c
T0ong sut gjn K33 n1m :(/i ch 9 th-c :hnE nAn kinh t Hit Iam v{n
t0ong t@nh t0ng sn =u>t nhE mang nmng tSnh t- cung t- c>+E ngho nn v *c
h&uE kinh t hng ha kom +ht t0in n#n v{n khTng c c, h9i thu&n *)i h,n cho
nghA thm nh gi
T khi gii +hng hon ton miAn r$cE Hit Iam tin hnh cTng cu9c ci
to nAn kinh t v =h" :-ng ch4 nghCa =' h9iE n thBi k| gii +hng hon ton
miAn Iam v thng nh>t >t n(/cE th@ t( t(ang ch8 oE \in +h+ t chVc th-c
hin v ?un *R gi a n(/c ta t0#n c, sa =h" :-ng [nAn kinh t +hi th t0(Bng^ v
m9t \9 +h&n */n ti sn c4a nAn kinh tE ch4 "u * \>t 9ng sn khTng ()c
=Xm * hng ha n#n khTng c v>n A gi c v nh gi
!h8 n xi h9i *jn thV H n1m KMO c4a xng !9ng <n Hit IamE ma
(Bng cho cTng cu9c i m/i a Hit Iam th@ cc hot 9ng c4a kinh t th
t0(Bng m/i c iAu kin h@nh thnh v +ht t0in7 t0ong c hot 9ng thm
nh gi
'" Pi(i oLn t n?m 1__1 0n n(yJ
<- khng nh chu"n i c, ch kinh t c4a Ih n(/c ' *m khai 9ng
gung m" kinh t th t0(BngE *m +ht sinh nhu cju t0ong th-c tizn vA thm
nh gi cc *oi ti sn
Ih n(/c ' tha" i ?uan im v +h(,ng +h+ can thi+ vo cc *Cnh
v-c kinh tE thTng ?ua vic th-c hin m9t *ot ch4 t0(,ngE tha" i c1n \n t0ong
LP
*Cnh v-c k hoch ha nAn kinh t ?uc :hn cho +ht h)+ v/i tSnh ch>t a thnh
+hjn c4a n T0#n c, sa n" ' tin hnh hng *ot cu9c ci cch gi cE ti
chSnhE nghn hngE tiAn tE :oanh nghi+E >t aiE hu" 9ng vn YgG v cgE
Ih.ng ci cch i m/i t0#n ' to 0a s- h)+ *-c *m t1ng t0(ang kinh t
n(/c ta *i#n t;c t0ong nhiAu n1m !hSnh s- i m/i t0ong chSnh sch v t0ong
th-c tizn c, c>u kinh t v ?un *R kinh t a nh.ng n1m M3 vA sau c4a th k5 63
' c tc 9ng tSch c-cE to iAu kin tiAn A v.ng ch$c cho s- h@nh thnh hot
9ng v th t0(Bng :ch v; thm nh gi v ()c nh :>u \]ng vic 0a Bi
Jh+ *nh ei n1m 6336
Jh+ *nh gi * v1n \n +h+ *u&t cao nh>t v thXo * h thng cc v1n
\n h(/ng :{n7 nhB v&" ' to 0a ()c m9t khung +h+ *R i v/i c, ch gi c
ni chung v hot 9ng thm nh gi ni 0i#ng T E hnh *ang +h+ *R ' :jn
()c h@nh thnh v tng \(/c gii+ cho cTng vic thm nh gi ti sn c c, sa
+h+ *R v.ng ch$c
2. ;* tN *h>* thm nh gi - hoLt $ng
(" ;* tN *h>* thm nh gi
!c T0ung thm Thm nh gi thu9c r9 Ti chSnhW T0ung thm ThTng tin
v Thm nh gi diAn IamE T0ung thm Thm nh gi Hit IamE T0ung
thm ThTng tin ` T( v>n ` gch v; vA Ti sn v r>t 9ng sn
!c T0ung thm Thm nh gi thu9c <a Ti chSnh cc t8nhE thnh +h
T0ung thm Uim nh rn v T( v>n Ti ngu"#n ` dTi t0(Bng thu9c
<a Ti ngu"#n v dTi t0(Bng Thnh +h Q !hS dinh
!c cTng t" Uim ton c hot 9ng thm nh gi
!c cTng t" v :oanh nghi+ thm nh gi 9c *&+
!c cTng t" mTi gi/i \>t 9ng sn c hot 9ng thm nh gi
'" moLt $ng *B( ** tN *h>* thm nh gi
!c T0ung thm Thm nh gi thu9c r9 Ti chSnh
` Th-c hin :ch v; thm nh gi i v/i >t aiE ti sn \ao gm 9ng
sn v \>t 9ng sn7 gi t0 :oanh nghi+E hng ho v :ch v; thXo "#u cju c4a
cc c, ?uan Ih n(/cE t chVc kinh t t0ong v ngoi n(/cE t chVc =' h9iE *-c
*()ng vn t0ang v c nhhn nh]m cc m;c SchW c +hjn ha7 *i#n :oanhE thnh
*&+ homc gii th :oanh nghi+7 muaE \nE chu"n nh()ngE th ch>+E va" vn
nghn hng7 hch ton k ton tSnh thu7 \o him7 =F *R ti sn t0ong cc v; n7
vv
LO
` !ung c>+ thTng tin vA gi c th t0(BngW T chVc thu th&+E =F *RE cung
c>+ thTng tin v t( v>n vA th t0(Bng gi c c4a \>t 9ng snE hng ha v :ch
v; thXo "#u cju c4a khch hng
` gch v; t( v>nW Th-c hin cc :ch v; t( v>n v chu"n giao cc kt ?u
nghi#n cVuE cc cTng ngh ti#n tinE cc c, sa *u&n chVng kinh t`k% thu&t v
?un *R kinh tE th-c hin cc :ch v; ti chSnh
T0ung thm Uim nh rn v T( v>n Ti ngu"#n ` dTi t0(Bng thu9c
<a Ti ngu"#n v dTi t0(Bng Thnh +h Q !hS dinh v cc T0ung thm
Thm nh gi thu9c <a Ti chSnh cc t8nhE thnh +hW
` Th-c hin h)+ ng :ch v; thm nh cc *oi ti snE \>t 9ng snE hng
hoE thXo "#u cju c4a c, ?uan Ih n(/cE cc t chVc v c nhhn t0ong
n(/c v ngoi n(/c thXo cc ?u" nh hin hnh c4a Ih n(/c
` Th-c hin :ch v; \n >u gi ti snE hng ho thXo "#u cju c4a khch
hng
` T chVc t( v>n cho cc t chVc v c nhhn c "#u cju vA chu"n nh()ng
v giao :ch ti snE An \t v ti nh c( thXo ?u" nh c4a +h+ *u&t
` T chVc thu nh&nE =F *R v cung c>+ thTng tinE t( v>n vA th t0(Bng gi c4a
ti snE hng ho v :ch v; thXo "#u cju c4a khch hng
ThXo ?u" nh c4a Jh+ *nh eiE Igh nh s KP3p633ypIx`!J ng"
6LpK6p633y c4a !hSnh +h4 ?u" nh chi tit thi hnh m9t s iAu c4a Jh+ *nh
ei v Igh nh s K3Kp633LpIx`!J ng" 3ypOp633L c4a !hSnh +h4 vA thm
nh gi th@ hot 9ng thm nh gi * :o cc :oanh nghi+ thm nh gi th-c
hin !c T0ung thm thm nh gi ni t0#n +hi chu"n sang hot 9ng thXo
h@nh thVc :oanh nghi+ thm nh gi
!c cTng t" Uim tonE cc cTng t" v :oanh nghi+ thm nh gi 9c
*&+W
` Th-c hin h)+ ng :ch v; thm nh cc *oi ti snE \>t 9ng snE hng
hoE thXo "#u cju c4a cc t chVc v c nhhn t0ong n(/c v ngoi n(/c
thXo cc ?u" nh hin hnh c4a Ih n(/c
` T chVc t( v>n cho cc t chVc v c nhhn c "#u cju vA chu"n nh()ng
v giao :ch ti sn
` T chVc thu nh&nE =F *R v cung c>+ thTng tinE t( v>n vA th t0(Bng gi c4a
ti snE hng ho v :ch v; thXo "#u cju c4a khch hng
!c cTng t" mTi gi/i \>t 9ng sn W th-c hin vic thm nh gi nh >t
thXo "#u cju c4a khch hng mun 0ao \n ti sn
LM
7. m$i Rhm nh gi bit p(m
Q9i Thm nh gi Hit Iam ' chSnh thVc ()c thnh *&+ vo thng
3Lp633 thXo su"t nh s KyOp633Lpsx`rIH ng" 6pK6p633L c4a r9 t0(ang
r9 I9i v;
Q9i Thm nh gi Hit Iam * m9t t chVc =' h9i nghA nghi+E i :in
cho ?u"An v *)i Sch c4a c9ng ng cc +h+ nhhn v th nhhn thu9c cc thnh
+hjn kinh t hot 9ng t0ong +hm vi c n(/c
7.1. RN *h>* - hoLt $ng
d;c Sch c4a Q9i nh]m +hi h)+E *i#n kt hot 9ng c4a cc :oanh
nghi+ thm nh giE cc c nhhn hnh nghA thm nh giE cc nh ?un *R vA
hot 9ng thm nh giE t chVc v c nhhn t0ong n(/c v n(/c ngoi ?uan thm
ng g+E to iAu kin +ht t0in s- nghi+ thm nh gi Hit Iam7 9ng vi#nE
khu"n khSch h9i vi#n nhng cao kin thVc v o Vc nghA nghi+7 nghi#n cVuE
A =u>t cc gii +h+ =F *R nh.ng v(/ng m$c t0ong *Cnh v-c thm nh giE h
t0) nhau ctng +ht t0inE to iAu kin cho cc h9i vi#n +ht t0in \@nh ngE \o
v ?u"An v *)i Sch h)+ +h+ c4a h9i vi#n
Ihim v; c4a Q9iW
` Tu"#n t0u"AnE gio :;cE nhng caoE +h \inE h(/ng :{n cc chSnh schE
ch 9E *u&t +h+E thTng tin cc thnh t-u khoa hc k% thu&t vA thm nh gi v
t( v>n t0ong v ngNai n(/c
` eii+ cc h9i vi#n nhng cao hiu ?u hot 9ng thm nh gi
` T0ao iE gii+ nhau 0n *u"nE gi. g@n t( cch o Vc nghA nghi+
eii+ cc c, ?uan chVc n1ng nh n(/c t0ong vic t chVc thi tu"nE c>+ chVng
ch8 hnh nghA thm nh gi v t( v>n
` Q@nh thnhE +ht t0in cc h@nh thVc *i#n kt v +hi h)+ hot 9ng gi.a
cc h9i vi#n t0#n c, sa t- ngu"n v ctng c *)i
` T&+ h)+ cc R kin c4a cc ,n vE t chVc :oanh nghi+E c nhhn vA ch
9E chSnh sch v cc ?u" nh vA hot 9ng thm nh gi t( v>n v hNa gii
i v/i nh.ng t0anh ch>+ +ht sinh
` ro v ?u"An v *)i Sch chSnh ngE h)+ +h+ c4a h9iE h9i vi#n
` Jht t0in t chVc h9iE h9i vi#nE c, sa v&t ch>tE ma 09ng +hm vi hot
9ngE thit *&+ v +ht t0in h)+ tc ?uc t c4a h9i
7.2. Pht triHn - n5ng *(o n?ng #O* ngh nghi thm nh gi
3
Q9i s} nh h(/ng chin *()c +ht t0in nghA nghi+ thm nh gi t0ong
t(,ng *ai7 t1ng c(Bng nghi#n cVuE +ht t0in h thng c, sa *R *u&n thm nh gi
:-a t0#n c, sa *R *u&n thm nh gi t0#n th gi/i v cc n(/c t0ong khu v-cE +ht
h)+ v/i iAu kin th-c tizn ti Hit Iam7 A =u>t hon thin h thng +h+ *R vA
thm nh gi7 t chVc cc cu9c h9i thoE cc */+ \i :(ng nghi+ v; ng$n hnE
nh]m c4ng c :ch v; thm nh gi v/i ch>t *()ng chu"#n mTn nghA nghi+
caoE g+ +hjn thic " nghA nghi+ thm nh gi Hit Iam ng" cng +ht
t0in
Ih@n chung t0ong nh.ng n1m ?uaE hot 9ng thm nh gi a Hit Iam
tu" +ht t0in c mu9n h,n so v/i cc n(/c t0ong khu v-cE song cnng ' t
()c m9t s mmt tSch c-c v thu&n *)i nh>t nh riu hin nh( sauW
Ih.ng mmt tSch c-c v thu&n *)iW
dTi t0(Bng kinh t v mTi t0(Bng +h+ *R c nhiAu thu&n *)i
Tu" 0a Bi mu9n nh(ng ' \$t ju ti+ c&n k% thu&t v kinh nghim thm
nh gi c4a m9t s n(/c t0#n th gi/i
x()c s- h t0) c4a Ih n(/c
Thm nh gi mang *i hiu ?u kinh t ng k cho =' h9i
Ih.ng mmt hn ch v kh kh1nW
r#n cnh nh.ng thnh t-u t ()cE hot 9ng thm nh gi a Hit Iam
cNn gm+ +hi nh.ng kh kh1n v hn ch sauW
go m/i \$t ju =h" :-ng n#n t0@nh 9 th>+ so v/i cc n(/c khu v-c v th
gi/iE th t0(Bng cNn nh \o
Igun nhhn *-c cNn thiu
!c ?u" nh c4a Ih n(/c vA hot 9ng thm nh giE mc \it * cc
Ti#u chun thm nh gi ch(a hon ch8nh
!Tng tc ?un *R nh n(/c vA thm nh gi cNn m9t s \>t c&+
K
TI LIU TH0M KH*t
K Ti#u chun thm nh gi ?uc t +hi#n \n 633L
~ xi hc da0kXting \i#n :ch 7 I=\ Ti chSnh `633
6 Ti *iu hc t&+ */+ \i :(ng nghi+ v; thm
nh gi ng$n hn ~ xi hc da0kXting 6332 `633L
y nt0o:uction Ha*uation ~ gavi: ichmon:E Thi0: X:ition 7 Ja*g0avXE
dacmi*an 6336
2 atXs an: 0atios usX: in thX ncomX !a+ita*iation G++0oach ~ !*iZZo0:
cishX0 dG7 G++0aisa* nstitutXE !hicagoE q<G KMML

6

1152272

Hochgeladen von

Dokumentinformationen

Copyright

Verfügbare Formate

Dieses Dokument teilen

Dokument teilen oder einbetten

Freigabeoptionen

Stufen Sie dieses Dokument als nützlich ein?

Sind diese Inhalte unangemessen?

Copyright:

Verfügbare Formate

1152272

Hochgeladen von

Copyright:

Verfügbare Formate

TI LIU BI DNG KIN THC NGN HN NGHIP V

Thm nh gi ngun ti ngu"#n

L33333333 = 3E3yK2PyPP KLPyOOO

En ei t0 thu nh&+ hng n1m thXo t5 su>t Ti +hn

E L6333333 LK333333E v )i tVc mang i t0ong 6 n1m t/i :- kin *

TiAn cho thu#

w 3EKK ~ 3E3K 3E3M2

Das könnte Ihnen auch gefallen