DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA

La preferencia ofertiva es el derecho del arrendatario a qe se le ofre!ca en venta

en pri"er l#ar $ con preferencia de calqier tercero% el in"e&le qe ocpa' En
este sentido% se#(n lo esta&lecido en la Le$ de Arrenda"iento% se har) acreedor a
la preferencia ofertiva el arrendatario qe ten#a "as de * a+os co"o tal% sie"pre
qe se encentre solvente en el pa#o de los c)nones de arrenda"iento $
satisfa#a las aspiraciones del propietario' ,--.

En virtd del derecho de preferencia% el propietario de&er) notificar al arrendatario
de s volntad de vender "ediante doc"ento at/ntico% donde de&er) indicar el
precio% condiciones $ "odalidades de ne#ociaci0n' El arrendatario de&er)
i#al"ente notificar al propietario en for"a ind&ita&le s aceptaci0n o recha!o a
la oferta en el t/r"ino de -1 d2as calendario contados a partir del ofreci"iento' En
el caso de qe el arrendatario rechace el ofreci"iento% el propietario qedar) en
li&ertad de dar en venta el in"e&le a terceros% &a3o las "is"as condiciones $
"odalidades' A(n cando la Le$ de Arrenda"iento no lo se+ala e4presa"ente se
dedce qe la falta de notificaci0n del arrendatario% se entender) co"o ne#ativa
en canto a la aceptaci0n de la oferta% $a qe para c"plir con el reqisito de la
for"aci0n de n doc"ento ind&ita&le% se reqiere n "edio p(&lico o at/ntico'

Transcrridos -56 d2as calendarios desp/s del ofreci"iento en venta sin qe se
h&iese efectado /sta a terceros% qedar) sin efecto la oferta% de&iendo en
consecencia crsarse na neva al arrendatario para calqier otra ne#ociaci0n
qe se pretenda cele&rar ,-*.'

Cando n tercero ,sea persona natral o 3r2dica. ha#a el ofreci"iento de venta
en no"&re del propietario% de&er) acreditar qe est) sficiente"ente atori!ado
para ello "ediante doc"ento at/ntico% $ deter"inar con precisi0n las
condiciones esta&lecidas por el propietario para la ne#ociaci0n'
LA PREFERENCIA OFERTIVA 1) Anotacin Conceptual
7e#(n el Art'8* de la Le$ de Arrenda"ientos In"o&iliarios ,LAI. Es el derecho qe
tiene el arrendatario para qe se le ofre!ca en venta% en pri"er l#ar $ con
preferencia a calqier tercero% el in"e&le qe ocpa en tal condici0n de
arrendatario9 sie"pre qe el arrendatario ten#a ")s de * a+os co"o tal% se
encentre solvente en el pa#o de los c)nones arrendaticios $ satisfa#a las
aspiraciones del propietario' De lo esta&lecido en la le$ se peden dedcir
ele"entos caracter2sticos qe distin#en e infor"an este derecho: a. 7e trata de
n derecho del arrendatario $ n de&er del propietario &. Ese derecho consiste en
la preferencia qe tiene el arrendatario de adqirir por co"pra el in"e&le qe
ocpa% cando el propietario desee venderlo a n tercero' c. La preferencia en la
oferta frente al inter/s del tercero en adqirirlo
A) La preferencia ofertiva como un deer
;
derec!o
El propietario tiene el de&er de co"nicar al arrendatario "ediante doc"ento
at/ntico% s "anifestaci0n de volntad de vender el in"e&le qe ocpa%
indicando el precio% as2 co"o las condiciones $ "odalidades de ne#ociaci0n' 7e
trata de na oferta perfecta o plena en canto la "is"a conten#a todos los
reqisitos% "odalidades $ condicionesde la prestaci0n
de la pro$ectada ne#ociaci0n de venta9 pes de carecer esencial"ente de na
volntad cierta% del o&3eto de la oferta $ el precio% la pretendida oferta ser2a
irre#lar o i"perfecta $% por tanto% no o&li#atoria' 7e#(n el te4to del art 8*
pareciera qe el propietario no est) o&li#ado a reali!ar la oferta cando el inqilino
no ten#a ")s de dos ,*. a+os ocpando el in"e&le con tal car)cter $ si ta"poco
se encentra solvente en el pa#o del alqiler9 pero el conoci"iento de estos
hechos <c0"o se o&tiene= Cando el contrato est) instr"entado% no ha$ dda
en el conoci"iento anticipado de la i"procedencia del derecho en &eneficio del
arrendatario% qe no ha$a tenido ")s de ese tie"po $ si ta"poco est) solvente en
el pa#o del arrenda"iento' De efectar el arrendador la oferta% an cando esos
hechos indiqen no ha&er l#ar a la notificaci0n% pede entenderse qe el derecho
/l lo concede al arrendatario sin i"portar qe ten#a o no el tie"po indispensa&le
para s e3ercicio% o sin encontrarse el arrendatario en estado de solvencia en el
pa#o del alqiler' 7i la relaci0n es ver&al% la dificltad no pede ser valorada
nilateral"ente por el propietario>arrendador porqe no e4iste% en tal caso% la
necesaria certid"&re en canto al tie"po de draci0n de la relaci0n arrendaticia
,la dificltad para conocer la draci0n del contrato.9 en c$o caso el de&er de
notificaci0n ofertiva no qeda spri"ida ante la incerte!a del referido tie"po
necesario% a "enos qe el oferente ten#a n principio de pre&a por escrito qe le
per"ita co"pro&ar la deficiencia te"poral del inqilino% a fin de no tener qe
c"plir con la preferencia ofertiva' Por tanto% la Deter"inaci0n te"poral de la
relaci0n arrendaticia no es reqisito deter"inante% la "is"a pede ser por tie"po
deter"inado o sin deter"inaci0n te"poral' El tercer reqisito ,qe c"pla conlas
aspiraciones del propietario. no pede% o&via"ente% c"plirse alpropio tie"po qe
los "is"os% pes s0lo se pede conocer desp/s de tener l#ar la oferta
reali!ada% $ sie"pre qe el locatario ha#a sa&er al propietario% en for"a
ind&ita&le% s aceptaci0n o recha!o de la oferta en el t/r"ino de qince ,-1. d2as
calendario% a partir del d2a del ofreci"iento a qe se refiere el Par)#rafo ?nico del
art2clo 88
eisde"
' Co"o se o&serva% esta"os en presencia de n de&er no a&solto% sino relativo
por lo condicionado a la presencia concrrencial de deter"inadas e4i#encias' Es
n derecho qe reslta relativa"ente irrenncia&le ,art @ LAI.% pes si el
arrendatario no c"ple concrrente"ente $ en definitiva con esos reqisitos
esenciales% s derecho a qedado t)cita"ente rennciado al "o"ento de s
inc"pli"iento% de ha&erse prodcido dicha oferta preferente% pes en caso
contrario se tratar2a de n derecho a&solta"ente irrenncia&le qe podr2a
e3ercitar el arrendatario en todo caso $ en calqier "o"ento% hasta el pnto qe
no cadcar2a' A es as2 qe transcrrido el t/r"ino de -1 d2as de qe se dispone el
arrendatario% sin qe ha$a aceptado el ofreci"iento% s derecho fenece $ qeda el
propietario arrendador en li&ertad para dar en venta el in"e&le a terceros &a3o las
"is"as "odalidades $ condiciones del ofreci"iento de la venta9 an cando de
ha&er el propietario vendido al tercero% el precio fere inferior al ofertado% o ss
condiciones feren ")s favora&les qe las ofrecidas inicial"ente al arrendatario%
/ste podr) e3ercer el derecho de retracto ,art 85 LAI.