DERECHOS DERECHOS DERECHOS DERECHOS

REALES REALES REALES REALES

TEORA Y CASOS PRACTICOS TEORA Y CASOS PRACTICOS TEORA Y CASOS PRACTICOS TEORA Y CASOS PRACTICOS
DAVID SAN DAVID SAN DAVID SAN DAVID SAN


2013/2014
DERECHOS DERECHOS DERECHOS DERECHOS
REALES REALES REALES REALES
TEORA Y CASOS PRACTICOS TEORA Y CASOS PRACTICOS TEORA Y CASOS PRACTICOS TEORA Y CASOS PRACTICOS
DAVID SAN DAVID SAN DAVID SAN DAVID SAN- -- -ELOY & ELOY & ELOY & ELOY & LAURA GOMEZ LAURA GOMEZ LAURA GOMEZ LAURA GOMEZ

2013/2014
TEORA Y CASOS PRACTICOS TEORA Y CASOS PRACTICOS TEORA Y CASOS PRACTICOS TEORA Y CASOS PRACTICOS
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NDICE
TEMA 1.- LOS DERECHOS REALES 3
TEMA 2.- LA POSESION.....21
TEMA 3.- LA USUCAPION.....39
TEMA 4.- LA PROPIEDAD..49
TEMA 5.- ACCESIN, OCUPACIN, HALLAZGO Y TESORO...61
TEMA 6.- LA COMUNIDAD DE BIENES.73
TEMA 7.- LA PROPIEDAD HORIZONTAL..83
TEMA 8.- LOS DERECHOS REALES GOCE ADQUISICIN. 98
TEMA 9.- LOS DERECHOS REALES DE GARANTA....130
TEMA 10.- EL DERECHO REAL DE HIPOTECA141
TEMA 11.- EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD .160
TEMA 12.- LOS EFECTOS DEL REGISTRO....177
TEMA 13.- PROPIEDADES ESPECIALES....185







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TEMA 1. TEMA 1. TEMA 1. TEMA 1.- -- - LOS DERECHOS REALES LOS DERECHOS REALES LOS DERECHOS REALES LOS DERECHOS REALES
1. EL DERECHO REAL: CONCEPTO, CARACTERES Y CONTENIDO
2. LA DISTINCIN ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS DE CRDITO.
FIGURAS INTERMEDIAS
. CLASIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES
!. LA AUTONOMA PRIVADA EN LA CREACIN DE LOS DERECHOS REALES. EL
PRO"LEMA DEL NUMERUS CLAUSUS O NUMERUS APERTUS DE LOS DERECHOS
REALES
#. AD$UISICIN Y TRANSMISIN DE LOS DERECHOS REALES.
LA TEORA DEL TTULO Y EL MODO
%. E&TINCIN Y PRDIDA DE LOS DERECHOS REALES

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1. EL DERECHO REAL: CONCEPTO, CARACTERES Y CONTENIDO
Para llegar al concepto de Derecho real, la doctrina responde con diversas teoras, ya
que legislativamente no se posee ninguna definicin o concepto, aunque se contraponga
reiteradamente al derecho de crdito en la legislacin positiva. A diferencia del derecho
de crdito, el derecho real no es una relacin jurdica entre personas ni exige un
comportamiento por parte de alguna de ellas.

CONCEPTO DE DERECHO REAL es un derecho que otorga a su titular un
poder directo sobre una cosa, que le permite extraer de esa cosa una utilidad sin la
intermediacin de un 3.
Dentro de los derechos reales distinguimos:
- Derecho reales plenos: titular conserva plenos poderes sobre la cosa, la propiedad es
el mximo derecho real que existe.
- Derechos reales limitados: limitativos del dominio, su contenido es ms reducido que
la propiedad. Antiguamente se les llamaba derechos reales en cosa ajena. La existencia
de los derechos reales limitados exige explicar cul es la relacin que se da entre la
propiedad y los derechos reales limitados (usufructo, uso, prenda).

Entre las CARACTERSTICAS de los derechos reales encontramos:
- INHERENCIA O INMEDIATIVIDAD: Alude a la nocin del derecho real, que se ve en
l un poder directo e inmediato que se ejerce sobre la cosa y que genera una relacin
directa con la misma sin necesidad de la cooperacin de un 3.
Nos indica la posesin real de la cosa, el titular satisface directa e inmediatamente su
inters mediante el ejercicio de sus poderes sobre la cosa. Pero no significa que la
persona tenga la posesin material de la misma.
* En el derecho de crdito el inters de una persona se satisface por la prestacin que
otra realiza en su favor (el obligado), necesitando la cooperacin de este tercero.
ius distraendi: si el deudor no cumple, el acreedor exige enajenacin forzosa para
cobrar con la garanta hipotecaria.

- CARCTER ABSOLUTO (oponible erga omnes): Se puede hacer valer, incluso
coactivamente, contra todos. El titular puede impedir que cualquier sujeto se interponga
sobre la cosa.
* En el derecho de crdito slo se puede hacer valer frente al sujeto obligado a cumplir
la prestacin, es decir, slo son oponibles entre las partes.

-REIPERSECUTORIEDAD: Hecho por el que el derecho real sigue o persigue a la cosa.
El derecho real es susceptible de ser lesionado por cualquier tercero y su titular puede
ejercer acciones para recuperar el bien.
Ej: soy propietario de un bien y me lo roban; sigo siendo su propietario y puedo
ejercitar una accin reivindicatoria para recuperarlo.
Tambin se da esta caracterstica en los derechos reales limitados, aunque en este caso
la reipersecutoriedad alude a que estos derechos siguen a la cosa con independencia de
quien sea su propietario.
* En derecho de crdito, la lesin solo puede provenir exclusivamente por la persona
concreta y determinada del deudor al no cumplir su prestacin.

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EL CONTENIDO del derecho real: sus facultades y prohibiciones de disponer:
Como todo derecho subjetivo, el derecho real est constituido sustancialmente de
facultades que el ordenamiento jurdico atribuye al titular, siendo ste el conjunto de
deberes, cargas y obligaciones que deriven de la titularidad del poder.

A) FACULTADES:
Pueden ser especficas de algunos derechos reales o genricas de todos ellos.

1- Facultad de realizacin directa del inters: El titular es investido de la facultad que
le permite una realizacin directa de su inters sin necesidad de ninguna prestacin de
alguien para ello.
Esta facultad es variable dependiendo de la naturaleza del derecho real:
- Derechos de uso y disfrute: facultad de uso y goce de la cosa + derecho a poseerla.
- Derechos de garanta: pudiendo realizar el valor de la cosa gravada por los
procedimientos legalmente establecidos a fin de cobrar, pudiendo existir posesin de la
cosa por el acreedor (prenda, anticresis) o no haberla (hipoteca).

2- Facultad de exclusin: Tiene 2 aspectos:
- Preventivo: la posibilidad de poner la cosa en condiciones que evite la puntual
intromisin o perturbacin de terceros.
- Represivo: Conjunto de medidas tendentes a poner fin a una perturbacin o lesin que
se ha consumado ya.

388Cc: propietario cerrar sus fincas o heredades
PREVENTIVO 384Cc: propietario o titular derecho real a proceder al deslinde
La accin de mantenimiento en la posesin

PETITORIAS reivindicatorias (restitucin de cosa, ocupas)
REPRESIVO
DECLARATIVASconfesorias o negatorias (declaraciones derecho)

3- Facultad de oponer la titularidad real
El derecho real es oponible ante terceros (oponibles erga omnes), han de tolerar el
ejercicio de los poderes y facultades que constituyen su contenido
Respetar el sucesor de la propiedad el usufructo o la servidumbre

4- Facultad de persecucin o reipersecutoriedad: Atribuye a su titular la posibilidad
legalmente protegida de perseguir o ir a buscar la cosa donde quiera que est y quien
quiera que sea la persona que la detente.
Propietario puede reclamar que su derecho sea reconocido mediante:
- una accin declarativa frente a quien la desconozca
- accin reivindicatoria para obtener la restitucin de la cosa de quien la detenta
indebidamente
- accin confesoria para ser reconocido frente a cualquiera en cada momento que
ostente la propiedad.

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5- Facultad de disposicin: Posibilidad que tiene un titular de enajenar, ceder o
transferir su derecho a terceros, o de autolimitarlo constituyendo derechos menores
(constituir un usufructo sobre finca de su propiedad) o extinguirlo mediante la renuncia
o bien por la muerte de usufructuario principio de elasticidad del dominio, por la que
vuelve a tener plenos poderes en el dominio.

6- Facultad de preferencia o prioridad prior tempore potior iure: Afirmacin de que
para los derechos reales vale la regla que entre varios concedidos de la misma
naturaleza por un mismo titular sobre la misma cosa y eventualmente incompatibles
entre ellos, el adquirido anteriormente prevalece y excluye al adquirido posteriormente.
La antigedad de los derechos a efectos de resolver la colisin se mide por la fecha en
que se hubiera llevado vlida y eficazmente a cabo el acto constitutivo, aunque
atendiendo tambin a la publicidad del RP cuando producen efectos frente a terceros.

Pueden existir varios derechos reales sobre una misma cosa simultneamente?
La existencia de un Derecho Real, no impide la constitucin de otro posterior de la
misma o de distinta naturaleza.
- Misma naturaleza: se aplica la regla prior tempore potior iure, de manera que el
derecho ms antiguo es preferido al ms moderno y lo excluye mientras subsiste.
Los derechos posteriores sern incompatibles pero no desaparecern, sino que quedarn
expectantes, pendientes de la desaparicin del derecho preferente.
Jess sobre su piso constituye primero un usufructo a favor de Abderahim y otro
posterior a favor de Alfonso. Abderahim tiene un pleno disfrute y el de Alfonso
permanecer expectante mientras el primero subsiste.
Ahora bien si con Abderahim lo constituye en documento privado y el de Alfonso lo
hace en documento pblico, se considerar ms antiguo el de Alfonso pues la fecha del
documento privado no produce efectos frente a 3.
- De distinta naturaleza: por suponer cada uno de ellos utilizaciones diferentes o
diversos servicios (servidumbre de paso y despus otra acueducto sobre misma finca).
En estos casos la compatibilidad es completa y por tanto plenamente vlidos, ahora
bien, en caso de colisin o limitacin por el derecho posteriormente constituido, se
aplica tambin el principio de la preferencia del derecho ms antiguo: los derechos
posteriores no pueden perjudicar a los derechos anteriores.
1/1/2000 USUFRUTO ejecucin sobre la propiedad, debiendo ser vendida
5/2/2001 HIPOTECA respetando el derecho real de usufructo

B) PROHIBICIONES DE DISPONER:
La prohibicin de disponer engloba todas las limitaciones que sufre el titular de un
derecho real en su facultad de disposicin.
En algunos casos el titular del derecho subjetivo de carcter real no puede utilizar su
facultad de disposicin sobre el mismo, pudindose prohibir de manera total o bien de
manera parcial.
Se le permite vender la finca pero no donarla
Cabe incluso someterla a determinados condicionamientos si quiere disponer
Local no se podr vender a persona que vaya a instalar ciertos negocios


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Las prohibiciones de disponer nacen
1- DE LA LEY: el Cc slo regula las prohibiciones de disponer en las adquisiciones a
ttulo gratuito: testamentariamente y donaciones con clausula de reversin.
Testamentariamente: admite su eficacia siempre que no supere los lmites fijados en el
781Cc en las sustituciones fideicomisarias (Juan testa a favor de su hijo Pepe el cual
cuando tenga 60 aos pasar a su hermano menor), pero declara nulas las
prohibiciones perpetuas.
Donacin con clusula de reversin: por la cual por una condicin el bien vuelve a la
propiedad del 3.

La Ley Hipotecaria ha regulado el acceso al RP de las prohibiciones de disponer,
necesario para su publicidad y oponibilidad a tercero, concedindolo a las impuestas por
testador o donante en actos o disposiciones de ltima voluntad, matrimoniales,
donaciones y dems actos a ttulo gratuito y negndolo para los no gratuitos (salvo que
sirvan para asegurar su cumplimiento: hipoteca o garanta real)
Si ttulo de prohibicin estaba inscrito: negocio que lo contradiga nulo y RP cerrado
Si ttulo no estaba inscrito: negocio eficaz, que habr que observar si 3 conoca o
no la prohibicin para la indemnizacin de daos y perjuicios.

2- DE AUTORIDAD JUDICIAL O ADMINISTRATIVA: las decreta dentro de las
facultades legales que pueden tener al respecto.

3- VOLUNTAD DE LOS PARTICULARES: Dado que el Cc slo conoce las
prohibiciones de disponer en las donaciones y testamentos, debe concluirse que los
negocios jurdicos onerosos se interpreta como que es materia dejada a la libre
autonoma de la voluntad de los interesados, debiendo respetar en todo caso el art
1255Cc.
La prohibicin de disponer en actos o negocios jurdicos onerosos, no es en principio
oponible ante 3, cuyo incumplimiento origina la exigencia de indemnizacin de daos
y perjuicios, pero el 3 no se ver afectado en su adquisicin (salvo que la conociera).

2. 2. 2. 2. LA DISTINCIN ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS DE CRDITO. LAS LA DISTINCIN ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS DE CRDITO. LAS LA DISTINCIN ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS DE CRDITO. LAS LA DISTINCIN ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS DE CRDITO. LAS
FIGURAS INTERMEDIAS FIGURAS INTERMEDIAS FIGURAS INTERMEDIAS FIGURAS INTERMEDIAS
- La doctrina clsica distingue dentro de los Derechos patrimoniales, los Derechos
Reales y los de Crdito. Cuyas diferencias expresamos ya en pag.4.
- Pero la distincin entre Derecho Real y de Crdito no es puramente cientfica o
dogmtica, sino que es utilizada por el Cdigo Civil, donde existen una porcin de
normas de las cuales se extraen abundantes CONSECUENCIAS JURIDICAS:

Segn el medio de adquisicin y transmisin
- En los Derechos Reales (art 609Cc): se exige por medio de los contratos de tradicin
traditio o entrega de la cosa, lo que no ocurre tratndose de derechos personales.
- Crdito (1905Cc): el acreedor en una relacin jurdica por la que tiene derecho a que
se le entregue una cosa, no adquiere ningn derecho real hasta que sea entregada,
teniendo hasta entonces derecho a una prestacin simplemente.

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Segn la forma de los actos y contratos
- En los Derechos Reales (art 1280.1Cc): con carcter general a los actos y contratos
constitutivos, transmisivos, modificativos o extincin de derechos reales sobre
inmuebles, se exige escritura pblica.
- Crdito: en estos no se aplica.

En lo que afecta a terceros y publicidad:
- En los Derechos Reales (art 606Cc): los ttulos de dominio u otros derechos reales
sobre bienes inmuebles, que no estn debidamente inscritos o anotados en RP, no
perjudican a terceros.
- Crdito (art 9RH): no inscripcin de obligaciones o derechos personales, sin perjuicio
de la inscripcin de garantas reales o anotaciones para su efectividad (hipoteca,
embargo).

En materia procesal:
Las acciones personales y las reales se rigen por distintas normas sobre la competencia
judicial para conocer sobre ellas (art. 52.1 LEC).


Prescripcin adquisitiva o usucapin:
- En los Derechos Reales (art 1930/1940Cc): El dominio y los derechos reales pueden
adquirirse por prescripcin adquisitiva ordinaria o extraordinaria.
- Crdito: desconocindose la prescripcin adquisitiva de los derechos personales o de
crdito.

Prescripcin extintiva:
Diferente rgimen jurdico en orden a la prescripcin de uno y otro tipo de derechos.
- En los Derechos Reales (art 1962/1963Cc): 6 aos muebles y 30 sobre inmuebles.
- Crdito (art 1964Cc): en las acciones personales, 15 aos como norma general.


MUEBLES (1962Cc) 6 aos
ACCIONES REALES
INMUEBLES (1963Cc) 30 aos REG.PROP



HIPOTECARIAS 20 aos (1964Cc)
ACCIONES
PERSONALES 15 aos (regla general del 1964Cc)




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B) FIGURAS INTERMEDIAS
--- IUS AD REM: Su concepto aparece en la Edad Media para explicar algunos
supuestos tpicos de los feudos y los beneficios eclesisticos.
El derecho sobre los bienes del feudo o del beneficio ius in re, slo lo adquiere el
feudatario o el clrigo beneficiario cuando el seor ha realizado la investidura o el
superior clrigo han efectuado la colacin del beneficio.
Mientras que no se realicen estos actos formales, que le dara ius in re, sino que sean
tan solo simblicos, tienen un ius ad rem.
En la doctrina medieval est en esa situacin quien tiene un ttulo que le da derecho
para adquirir la cosa determinada, cuando todava no ha adquirido dicha cosa
mediante la necesaria adquisicin de la posesin de la misma.

--- DERECHO REAL IN FACIENDO: Sujeto propietario gravado con un derecho
real, teniendo la obligacin de realizar prestaciones de hacer o no hacer o de dejar hacer.
Un ejemplo se contempla en el art 533Cc, el cual impone al dueo del predio sirviente
la obligacin de hacer, dejar hacer o le prohbe de hacer algo en relacin con la
servidumbre

--- OBLIGACIN PROPTER REM: Son las que generan a cargo del obligado un
autntico deber de prestacin (= q relacin obligatoria). Su particularidad se halla en
que el sujeto pasivo de esa obligacin se individualiza por su posicin jurdica: titular
del derecho real sobre una cosa, siendo el que en cada momento ostente esa posicin el
obligado a ejecutar la prestacin.
En materia de servidumbre (599Cc) que el dueo del predio sirviente se obligue, al
constituirse la misma, a costear las obras necesarias para su uso y conservacin.
Estamos ante una obligacin, que tendr como sujeto pasivo a quien sea dueo de la
finca (no Juan o Pedro como personas individualizadas, sino el que rena la cualidad
de dueo del predio sirviente, sea quien sea).

--- LAS CARGAS REALES (CENSOS): Es una variedad de las obligaciones propter
rem. Se entiende por carga real un gravamen que pesa objetivamente sobre un fundo,
por el que cualquier propietario del mismo est obligado a realizar prestaciones
positivas en favor del dueo de otro fundo o de una persona determinada.
Se diferencian de las propter rem, en que las cargas reales producen accin real sobre
la finca gravada y las propter rem someten al deudor en caso de incumplimiento a las
responsabilidades genricas del 1911Cc, es decir, contra su patrimonio.
En nuestro Derecho Civil censos de los arts. 778 y 1604.
- Consignativo: pago obedece a la recepcin de un capital o adquisicin del dominio
- Reservativo: propiedad con pago a plazos en obras benficas o pensiones peridicas
- Enfitutico: propiedad semiplena (cesin del propietario del dominio til)








. . . . CLASIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES CLASIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES CLASIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES CLASIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES
A) PROVISIONALES
POSESIN: La posesin es una situacin de hecho, si
propietario, el derecho de posesin cede ante el suyo (de ah que sea provisional).

B) DEFINITIVOS
En esta categora se encuentran los derechos reales
B1) PLENOS
PROPIEDAD: Es el derecho real por excelencia, su prototipo. Es el que
mximo grado de poder sobre una co
PROPIEDAD ORDINARIA
PROPIEDAD SEPARADA
Un edificio, urbanizacin o
de uso comn como las zonas comun
llevan a la copropiedad de elementos comunes. Cada piso es un objeto autnomo de
propiedad, pero vinculado al resto. Cuando compramos un piso, adquirimos tambin
obligaciones de mantenimiento sobre esas zo
por la Ley de Propiedad Horizontal.
CLASIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES CLASIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES CLASIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES CLASIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES
La posesin es una situacin de hecho, si un tercero demuestra que es
propietario, el derecho de posesin cede ante el suyo (de ah que sea provisional).
En esta categora se encuentran los derechos reales plenos y los limitados.
s el derecho real por excelencia, su prototipo. Es el que
mximo grado de poder sobre una cosa que se reconoce a su titular, el dominio.
PROPIEDAD ORDINARIA La regulada en Cc (vase tema 4)
PROPIEDAD SEPARADA art 396Cc y LPH (tema 7)
Un edificio, urbanizacin o finca que tiene una parte privada (el domicilio) y otra parte
uso comn como las zonas comunes de la finca (ascensor, rellano, tejado,..) que
llevan a la copropiedad de elementos comunes. Cada piso es un objeto autnomo de
propiedad, pero vinculado al resto. Cuando compramos un piso, adquirimos tambin
obligaciones de mantenimiento sobre esas zonas comunes en una proporcin regulada
Propiedad Horizontal.
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tercero demuestra que es
propietario, el derecho de posesin cede ante el suyo (de ah que sea provisional).
plenos y los limitados.
s el derecho real por excelencia, su prototipo. Es el que significa el
sa que se reconoce a su titular, el dominio.

finca que tiene una parte privada (el domicilio) y otra parte
es de la finca (ascensor, rellano, tejado,..) que
llevan a la copropiedad de elementos comunes. Cada piso es un objeto autnomo de
propiedad, pero vinculado al resto. Cuando compramos un piso, adquirimos tambin
nas comunes en una proporcin regulada
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B2) LIMITADOS
Frente a la propiedad se colocan los derechos reales limitados, derechos fraccionarios
o derechos en cosa ajena iura in re aliena.
- Cuando se habla de derechos reales limitados, lo que se quiere decir es que son
limitados ellos mismos frente a la ilimitacin relativa del dominio. La propiedad
presenta mayores y ms amplias posibilidades de ejercicio (uso, disfrute, consumicin,
disposicin) los cuales DR limitados reciben solo alguna de esas facetas de la propiedad
y a su vez limitan, comprimen o impiden el libre ejercicio de la propiedad no otorgando
el pleno poder sobre el objeto.
- Tambin se llaman derechos en cosa ajena, presuponiendo la propiedad y que adems
esa propiedad deba pertenecer a otra persona. Nuestro derecho no conoce DR limitados
sobre cosa propia, porque cuando la titularidad de la propiedad y de un DR limitado
recaen sobre la misma persona, se produce la extincin por consolidacin del DR
limitado.

Atendiendo a la funcin econmica que cumplen, podemos distinguir entre:
1- DERECHOS REALES DE GOCE: Su funcin es proporcionar a su titular la
utilizacin o explotacin, total o parcial de un bien ajeno; as como, en algn caso, de la
adquisicin de los frutos que producen. Dentro de los DR de goce:

Recaen sobre muebles o inmuebles: usufructo, uso y habitacin
1.1- Usufructo (467Cc): Derecho de usar y disfrutar una cosa ajena sin daarla. Obtiene
todas las utilidades de la misma, incluso los frutos de sta, menos la propiedad, siendo
este un derecho vitalicio (se extingue con la muerte del titular del usufructo salvo que se
pacte un plazo ms corto por adjudicarlo a un fin concreto).

1.2 - Uso (524Cc): Es un usufructo a la medida del usuario. Sera un usufructo limitado,
permite la obtencin de los frutos en funcin de las necesidades del usuario.

1.3- Habitacin (524 y 822 Cc): Uso en el que no hay fruto, slo se tiene derecho al
uso, no al disfrute. Se considera que la habitacin es una modalidad de uso, aunque slo
puede recaer sobre bien inmueble. Se regula en caso de discapacitados (822Cc).

Recaen sobre inmuebles: servidumbre, censos, superficie, sobre/subedif y x turnos
1.4- Servidumbres: derecho real sobre cosa ajena que atribuye el derecho a obtener una
utilidad parcial de una finca ajena. Es el nico derecho real junto a la propiedad que es
indefinido o perpetuo.
Una finca es esclava de otra. La servidumbre bsicamente es parcial, una finca es
sierva de otra. En las personales quien tiene derecho de servidumbre no es otra finca
sino una persona, es la servidumbre personal.
Servidumbres prediales: lo normal
Servidumbres personales: las permitidas en 531Cc.

1.5- Cargas reales o censos: distintos en la forma de constitucin (vase pag.9)
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1.6- Superficie: derecho a edificar en suelo ajeno y hacerse dueo de lo edificado.
Esa propiedad superficiaria es temporal, tiene un lmite de tiempo porque en la medida
que eso est gravando su propiedad, el propietario querr recuperar la totalidad de los
derechos.
La duracin de este derecho no puede ir ms all de 99 aos, lo edificado entonces
pasar a ser propiedad del dueo del suelo.

1.7- Sobreelevacin (vuelo): derecho a edificar sobre un edificio, construyendo nuevas
plantas o pisos. En este derecho que tiene que estar en propiedad horizontal si hubiera
ya varias plantas, y si fuera la primera vez hubiera que constituirlo (cada individuo es
dueo de una planta, y el que ha hecho la casa tiene derecho a sobreelevacin). La
diferencia con el derecho de superficie es que las plantas que se hagan posteriormente
sern de propiedad perpetua del que edifica. Cuando se haya construido eres propietario
definitivo de lo que has construido, sin existir limitacin temporal.

1.8- Subedificacin: derecho a edificar por debajo de la rasante (garajes, stanos). Es el
mismo derecho que la sobreelevacin pero al contrario.
El propietario puede constituir estos dos ltimos derechos cuando quiera, aunque lo
normal es hacerlo antes.

1.9- Aprovechamiento por turno: atribuye al titular la facultad de disfrutar con carcter
exclusivo, durante un periodo especfico de cada ao consecutivo o alternativo, un
alojamiento susceptible de utilizacin independiente y con el mobiliario adecuado al
efecto, as como de la prestacin de servicios complementarios. Su disfrute no abarca
las alteraciones del alojamiento ni su mobiliario.
El periodo anual de aprovechamiento no podr ser nunca inferior a 7 das seguidos
pudiendo los turnos tener la misma duracin.
La duracin del rgimen ser superior a 1 ao e inferior a 50 aos, a contar desde la
obligatoria inscripcin en el Registro de la Propiedad.

2- DERECHOS REALES DE GARANTA: otorgan a su titular la facultad de
enajenar la cosa afectada, mediante los trmites legalmente establecidos al efecto, para
obtener el valor de la misma. Son derechos de garanta porque, mediante ellos, se
asegura el cumplimiento de una obligacin, de que es acreedor el titular del derecho
real. Se les llama derechos de realizacin del valor porque su contenido esencial es el
ius distraendi (poder jurdico dirigido a enajenar un bien de una manera forzosa, se hace
en una pblica subasta y con el dinero obtenido se paga la deuda).

Recaen sobre muebles:
2.1- La prenda (1863Cc): Para constituirla, el deudor tiene que entregar la posesin del
objeto. El acreedor adquiere la posesin de la cosa y as se crea la garanta en bienes
muebles (si no, sera de fcil desaparicin del patrimonio por parte del deudor).
Lo ms comn son los empeos de oro y joyas, Monte de Piedad
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2.2- Prenda sin desplazamiento posesorio: se puede dar en prenda algo sin ceder la
posesin. Se constituye solamente sobre muebles sin entregar la posesin cuando estos
bienes son susceptibles de identificacin. Un coche, taxi, camin, rolex.

2.3- Hipoteca mobiliaria: se aplica el esquema de la hipoteca a bienes inmuebles, pero
aplicado a bienes muebles. Son bienes muebles pero que se pueden registrar en un
registro especial distinto del RP, el Registro de Bienes Muebles.

Recaen sobre inmuebles:
2.4- Hipoteca: de obligatoria inscripcin en el RP. El deudor no se desprende de la
posesin, pero en el asiento en el RP limita sus facultades.
Ej.la casa est hipotecada.

Hipoteca directa: pido dinero al banco para comprarme una casa.
Hipoteca inversa: soy propietario de una casa libre de cargas, y para compensar
mi baja pensin, le vendo la casa al banco, recibiendo pasta y dejndome en
usufructo vitalicio en esa casa.

2.5- Anticresis: es una prenda de inmuebles. El acreedor se queda con la posesin de la
finca fructfera, entonces se paga el prstamo con los frutos de la finca. En la prctica
esto no se da.
Lo que s se emplea es el pacto anticrtico que se une a la hipoteca, se hace una
hipoteca pero se pacta que si no se pagan los vencimientos el banco tiene la opcin de
empezar a explotar la finca para cobrar la deuda y los intereses hasta el momento del
embargo y la posterior subasta pblica.


3- DERECHOS REALES DE ADQUISICIN:
Estamos ante un tipo de derechos reales discutidos por la doctrina, por su polmica en
torno a la naturaleza real o no real de estas figuras
3.1- Derecho de tanteo y de retracto: Por virtud de los derechos de tanteo y retracto se
confiere por la Ley a la persona que se encuentra en una determinada situacin jurdica
(arrendatario, enfiteuta, colindante, comunero) la facultad de adquirir una cosa
cuando su propietario ha decidido venderla. Son simples facultades de disposicin, que
determinan la posibilidad de decidir la configuracin de la situacin jurdica. Esta
facultad de adquirir una cosa determinada cuando:
- Tanteo: Facultad de adquirir una cosa con preferencia sobre 3 en las mismas
condiciones, determinada cuando su propietario ha decidido venderla
- Retracto: posteriormente a cuando la ha enajenado efectivamente a un 3

En ambos casos, el titular de estos derechos puede hacerlos efectivos no solo contra la
persona a quien el propietario ha enajenado la cosa, sino tambin frente a los sucesivos
adquirientes de la misma.

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3.2- La opcin de compra: El titular de la opcin tiene la facultad de adquirir la cosa
objeto del contrato de opcin pagando el precio pactado con el concedente. La opcin
no otorga un derecho inmediato y directo, y adems no puede hacerse valer frente a un
tercero adquiriente (salvo inscripcin registral).
En caso de incumplimiento deber abonar la correspondiente indemnizacin por daos
y perjuicios. Actualmente la Ley permite la inscripcin en el RP de las opciones de
compra de bienes inmuebles cuando en el contrato aparezca:
1) Convenio expreso de las partes
2) Precio estipulado para adquisicin de la finca
3) Plazo para la ejecucin de la opcin, mximo de 4 aos.

!. !. !. !. LA AUTONOMA PRIVADA EN LA CREACIN DE LOS DERECHOS LA AUTONOMA PRIVADA EN LA CREACIN DE LOS DERECHOS LA AUTONOMA PRIVADA EN LA CREACIN DE LOS DERECHOS LA AUTONOMA PRIVADA EN LA CREACIN DE LOS DERECHOS
REALES. EL PRO"LEMA DEL NUMERUS CLAUSUS O NUMERUS APERTUS REALES. EL PRO"LEMA DEL NUMERUS CLAUSUS O NUMERUS APERTUS REALES. EL PRO"LEMA DEL NUMERUS CLAUSUS O NUMERUS APERTUS REALES. EL PRO"LEMA DEL NUMERUS CLAUSUS O NUMERUS APERTUS
DE DE DE DE LOS DERECHOS REALES LOS DERECHOS REALES LOS DERECHOS REALES LOS DERECHOS REALES
Trata de determinar cul es el juego de la autonoma privada en la creacin de los
derechos reales. Pueden existir otros derechos reales atpicos, distintos a los ya vistos?
Histricamente este problema ha tenido dos soluciones:
Numerus apertus: la autonoma privada puede crear los derechos que quiera
Numerus clausus: Los derechos estn tasados y no hay ms que los que determina la
ley.
En el derecho espaol el Cc guarda silencio al respecto. La doctrina mayoritaria acepta
la solucin del numerus apertus, cabe la posibilidad de que la autonoma privada pueda
crear derechos reales innominados o atpicos. Argumentos:
El Cc no contiene ninguna prohibicin de que los particulares puedan crear nuevos
derechos reales, ni tan siquiera existe en l, un precepto que establezca una lista de
los derechos que son derechos reales, ni abierta ni cerrada.
A tenor literal del art.2 2 de la Ley hipotecaria En los Registros expresados en el
artculo anterior se inscribirn: Los ttulos en que se constituyan, reconozcan,
transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitacin,
enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.
Art. 7 del reglamento hipotecario Conforme a lo dispuesto en el artculo 2 de la
Ley, no slo debern inscribirse los ttulos en que se declare, constituya, reconozca,
transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dichos
prrafos se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma
naturaleza, as como cualquier acto o contrato de trascendencia real que, sin tener
nombre propio en derecho, modifique, desde luego, o en el futuro, algunas de las
facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales..

Es un problema ms terico que prctico porque la jurisprudencia de la Direccin
General de Registros y del Notariado, sumamente vinculante en la materia, se muestra
favorable a la inscripcin cuando se crea un derecho real distinto de los legales,
15

mostrndose a favor del numerus apertus, y an ms cuando se trata en materia de
urbanismo, nuevas necesidades econmicas como la multipropiedad (regulada en
Ley 42/1998), pero pone muchas cortapisas para la inscripcin, exigiendo:
1 La figura creada ha de reunir los requisitos tpicos de los derechos reales (poder
directo e inmediato)
2 Que no contradiga el orden pblico (orden pblico econmico)
3 Necesaria la perfecta descripcin del objeto gravado y del derecho que pretende
inscribirse
4 Cumplirse los requisitos de forma exigibles para el acceso al Registro (escritura
pblica)
5 Necesidad especfica de tutela jurdica, a travs de la creacin del derecho real de
los intereses de las partes.

- Derechos de goce se pueden crear derechos reales atpicos (con rgimen jurdico
distinto).
- Derechos de garanta no se permite la autonoma de la voluntad, mantenindose
un rgido numerus clausus.
- Derechos de adquisicin y cargas reales se permiten perfectamente cuando
guardan paralelismo o semejanza con los tipificados legalmente.

#. #. #. #. LA AD$UISICIN Y TRANSMISIN DE LOS DERECHOS REALES. LA LA AD$UISICIN Y TRANSMISIN DE LOS DERECHOS REALES. LA LA AD$UISICIN Y TRANSMISIN DE LOS DERECHOS REALES. LA LA AD$UISICIN Y TRANSMISIN DE LOS DERECHOS REALES. LA
TEORA DEL TTULO Y EL MODO TEORA DEL TTULO Y EL MODO TEORA DEL TTULO Y EL MODO TEORA DEL TTULO Y EL MODO
I. MODOS DE ADQUIRIR LOS DERECHOS REALES
Art. 609 Cc: La propiedad se adquiere por la ocupacin. La propiedad y los dems
derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donacin, por
sucesin testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la
tradicin. Pueden tambin adquirirse por medio de la prescripcin.

Modos de adquirir la propiedad y los dems derechos reales:
1. La ocupacin: modo originario de adquirir la propiedad. Los derechos reales in re
aliena no pueden adquirirse por ocupacin as como tampoco los bienes
inmuebles, puesto que debe mediar otro negocio jurdico. Distinto es el caso de los
bienes muebles que s pueden serlo.
2. La ley.: juega un proceso de creacin de derechos reales aunque con mbito bastante
limitado.
Servidumbres que legislador obliga a construir, usufructo legal al cnyuge viudo
3. Donacin: Contrato traslativo por el que se transmite automticamente la propiedad
4. Sucesin mortis causa: testada o intestada, especfico fenmeno de la transmisin
por causa de muerte de un patrimonio (herencia).
5. Por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradicin.
6. Prescripcin adquisitiva: la usucapin, modo originario.

16

II. CLASIFICACIN DE LA ADQUISICIN
Adquisicin originara (ocupacin bienes muebles, usucapin): aquella que hace
adquirir la propiedad independientemente de cualquier otra persona y por tanto,
necesariamente libre de toda carga.
Derecho adquirido nace nuevo, no existe derecho del anterior titular.
Normalmente suele coincidir con el nacimiento porque al ser independiente a la
titularidad anterior es que no exista la adquisicin la ocupacin.
Hay casos en que se puede adquirir derecho ya nacido por el mero transcurso del
tiempo fijado en la ley la usucapin

Adquisicin derivativa (Ley, sucesin, donacin o contrato traslativo): Los que
hacen adquirir una propiedad fundada en un precedente derecho que tena otra
persona y, por tanto, sujeta a las mismas caractersticas, facultades, cargas, que
presentaba el dueo precedente.
Hay una relacin jurdica entre el anterior titular (transmitente o causante) y el
nuevo titular (adquiriente o causahabiente) en relacin a esa relacin el primero cede
o pierde el derecho y el segundo lo adquiere.
Adquisiciones especiales (a non domino): La dinmica del dominio y de los
derechos reales se asienta sobre el principio bsico: nemo plus iura ad alium,
por la cual nadie puede transferir la titularidad de un derecho real que no tiene, ni
tampoco constituir a partir del dominio, otros derechos reales de contenido menor
(usufructo, servidumbre,), nada se adquirir en semejante situacin.
La proteccin a la apariencia de titular, crea una proteccin jurdica y del comercio de
los bienes, que tutela la confianza y expectativas puestas por terceros en determinadas
situaciones con sacrificio del titular verdadero.
Los requisitos para la adquisicin por un no propietario non domino:
1- Ha de tratarse de una adquisicin que se realiza como derivada o procedente de un
nom dominus (transmisin de inmueble por quien no es propietario).
2- La adquisicin ha de realizarse a ttulo oneroso
3- El adquiriente ha de tener buena fe (subjetiva: creer en poder del transmitente o
ignorar su falta + objetiva: situacin de apariencia razonable)
La proteccin que se dispensa a 3 que rena estas condiciones se regulan:
o Bienes muebles: art. 464 CC
o Bienes inmuebles: art. 34 Ley hipotecaria.

III. LA TEORA DEL TTULO Y EL MODO
La llamada teora del ttulo y el modo, tradicional en nuestra doctrina jurdica e
inspiradora de regulacin en nuestro Cc, nace de una interpretacin causalista del
sistema romano.
La traditio por s sola no sirve para transmitir el dominio, sino va precedida de un
negocio jurdico antecedente que justifica la transmisin.
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Es necesario pues: CONTRATO ANTECEDENTE + TRASPASO POSESORIO
- Titulus Contrato antecedente, causa remota o iusta causa
- Traditio Traspaso posesorio, causa prxima o modo de adquirir.

Si nicamente existe titulus, habr una simple relacin con puro valor obligacional.
Si nicamente traditio no fundada en titulus, habr traspaso posesorio pero no
verdadera transmisin de la propiedad.

La teora del ttulo y el modo es aplicable a la transmisin de la propiedad y los dems
derechos reales. Excepto:
i. La hipoteca que requiere otro requisito ms: la inscripcin en el registro de la
propiedad.
ii. Las servidumbres negativas que no exigen el modo ya que no se pueden
poseer.

IV. LA TRADICIN
La tradicin consiste en la entrega material de la cosa transmitida, que hace el tradens
al accipiens y que ste acepta.
Pero la entrega por si sola es un acto incoloro, que puede obedecer a mltiples fines
(adquirir la propiedad, custodia, prstamo de uso, ect).
Por ello, es usual la afirmacin de que ha de ir acompaada de la voluntad de transferir
y adquirir el dominio o derecho real. La entrega o traditio por s sola no sirve para
trasmitir el dominio, para que la traditio pueda producir la transmisin del dominio se
necesita un negocio jurdico antecedente que sirva de justa causa para la transmisin.

La tradicin se mueve en 2 planos: el personal y el real.
Personal: la obligacin que la ha de preceder
Real: traspaso posesorio real, simblico o ficticio que produce la adquisicin del
dominio o del derecho real

A) ENTRE LAS FORMAS DE TRADICIN:
En nuestro Cc hay que acudir bsicamente:
Art. 438Cc determina las formas de adquirir la posesin.
Arts. 1462/1463/1464Cc referidos al cumplimiento por el vendedor de su
obligacin de entrega de cosa vendida.

Las formas de tradicin seran:

a) Traditio real: efectiva entrega material de la cosa. Puede ser el paso de mano a
mano tratndose de muebles, o la ocupacin material si son inmuebles. Hay
entonces la denominada puesta en poder y posesin.
Art 1462.1Cc: Se entender entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y
posesin del comprador.


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b) Traditio simblica: Cuando la transmisin del dominio no va ligada al traspaso
material de la posesin de la cosa, sino a la entrega de una cosa accesoria en la que
queda simbolizada la principal. Dos casos regulados en Cc:
La entrega de llaves del lugar o sitio en que se hallen almacenados o depositados los
muebles, si se trata de la entrega de estos. Referido a muebles pero ningn problema
en admitirlo en inmuebles:
Art 1463Cc: Fuera de los casos que expresa el artculo precedente, la entrega de los
bienes muebles se efectuar: por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se
hallan almacenados o guardados

La entrega al adquiriente de los ttulos de pertenencia de bienes incorporales y
extensivo por la jurisprudencia a los corporales:
Art 1464Cc: Respecto de los bienes incorporales, regir lo dispuesto en el prrafo
segundo del artculo 1.462. En cualquier otro caso en que ste no tenga aplicacin se
entender por entrega el hecho de poner en poder del comprador los ttulos de
pertenencia, o el uso que haga de su derecho el mismo comprador, consintindole el
vendedor.

c) Acuerdo de las partes: En relacin con la tradicin de bienes muebles:
Art 1463Cc: y por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa
vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si
ste la tena ya en su poder por algn otro motivo.

i. Traditio brevi manu (entrega con la mano corta): el adquirente ya tiene la
posesin de la cosa. De arrendatario pasas a propietario.
ii. Traditio longa manu (traditio con la mano larga): si la cosa vendida no puede
trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, porque son difciles
de transportar.
iii. Constitutum possessorium (constituto posesorio): El transmitente va a seguir
manteniendo la posesin, pero con otro ttulo. De propietario pasas a
arrendatario.

d) Otorgamiento de escritura pblica: Aplicable a bienes muebles e inmuebles:
Art 1462.2 Cc: Cuando se haga la venta mediante escritura pblica, el otorgamiento
de sta equivaldr a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura
no resultare o se dedujere claramente lo contrario.


e) Tradicin de bienes incorporales: Para esos bienes, el 1464 se remite a 1462.2 y
subsidiariamente admite como formas de entrega el uso que el derecho haga el
adquiriente con consentimiento del tradens y la entrega por este a aquel de los
ttulos de pertenencia.




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B) TRADICIN VS INSCRIPCIN
La inscripcin no altera la teora del ttulo y del modo. Al registro hay que ir ya siendo
propietario (es decir ir teniendo ya el ttulo y el modo). De tal forma que si lo inscribes
pero te falta el modo, no adquieres la posesin slo por haberte inscrito (no somos
propietarios).
La inscripcin no altera la forma de adquirir, al registro hay que ir con una transmisin
consumada, hay que ir con el ttulo y el modo.
Para ir al registro se tiene que haber hecho una escritura pblica (los escritos privados
no entran al registro). En la mayor parte de los casos cuando yo inscriba ya tendr la
traditio porque tendr la traditio instrumental.
Para los casos en que no tenga el modo, la idea bsica es que la inscripcin produce la
tradicin. En conclusin la inscripcin no suple a la tradicin.


%. %. %. %. LA E&TINCIN Y PRDIDA DE LOS DERECHOS REALES LA E&TINCIN Y PRDIDA DE LOS DERECHOS REALES LA E&TINCIN Y PRDIDA DE LOS DERECHOS REALES LA E&TINCIN Y PRDIDA DE LOS DERECHOS REALES

1- Prdida de la cosa: Es causa de extincin del derecho real, pero para que se
produzca este efecto la prdida ha de ser total. Una prdida parcial no supone ms que
una modificacin objetiva del derecho real, que contina existiendo sobre la parte
subsistente de la cosa.
Es indiferente que la perdida haya sido fortuita, negligente o dolosa. Si un tercereo
destruye la cosa por negligencia o dolo, sujeto obligado a indemnizar dao y perjuicio
producido, pero derecho real queda extinguido.
Tambin hay prdida de la cosa cuando sta queda inapta para servir a su destino
econmico, as como cabe tambin la prdida o destruccin jurdica del derecho.

2- Consolidacin: cuando se extingue el derecho real limitado se produce la
consolidacin. Se da en 3 supuestos:
Concurren en la misma persona el titular del derecho real de propiedad y el
derecho real limitado, se extingue el derecho real limitado por consolidacin.
El derecho real se extingue cuando en la misma persona se da la cualidad de
titular dominical y de titular del derecho real que lo grava.
Cuando fallece la persona titular del derecho real vitalicio que grava la
propiedad o en su caso, termina la obligacin temporal que recae sobre ella.

Nadie puede ostentar un derecho real sobre su propia cosa, pues cuando se puede
obtener de la cosa su ms amplia utilidad no se justifica que otro ttulo autorice a
obtener una utilidad ms reducida teora de la elasticidad del dominio.
La consolidacin no puede operar en perjuicio de terceros. Si el derecho real est
gravado con otro derecho real, aqul frente al titular de ste, subsistir como si la
consolidacin no se hubiese producido (art. 107.1 L.H)
20

3- Renuncia: Negocio jurdico unilateral por el cual el titular de un derecho subjetivo lo
extingue espontneamente. La renuncia no necesita para su efectividad el conocimiento
ni el consentimiento de la persona favorecida.
- Si eres titular la cosa deviene nullius (en Espaa pasa a ser patrimonio del Estado).
- Si proviene de derecho limitado recobra el dominio su plenitud al desaparecer el
derecho real en que se haban concentrado (consolidacin).

La renuncia para ser eficaz, no ha de perjudicar a terceros, al igual que consolidacin,
subsisten frente a ese tercero los derechos que recaan sobre el derecho renunciado.

4- Abandono: es una forma de renuncia que se caracteriza por la desposesin de la cosa.
El nimo de renunciar o abandonar, puede tenerse despus de la perdida de la posesin
como coetneamente con el hecho de dejar de poseer.
Cuando tiras un libro porque ests harto ya de l.
El abandono del titular del derecho de propiedad, no supone la extincin de los derechos
reales limitados constituidos sobre l.

5- Revocacin: Hay revocacin de la propiedad cuando, en virtud de un cambio de
voluntad del que transmiti la cosa, permitido por la ley, la misma vuelve a su
patrimonio. Se requiere una primera voluntad positiva de transmitir el dominio y la
efectiva transmisin. Mediante la revocacin se destruye la enajenacin.
No son casos de revocacin de la propiedad la nulidad ni la anulabilidad.

6- Expropiacin forzosa: La expropiacin forzosa por motivos de utilidad pblica e
inters social lo mismo recae sobre la propiedad que sobre otros derechos o intereses
legtimos. Pierdes la titularidad a cambio de una indemnizacin.












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TEMA 2. TEMA 2. TEMA 2. TEMA 2.- -- - LA POSESION LA POSESION LA POSESION LA POSESION
1. LA POSESIN: CONCEPTO, FUNCIONES Y NATURALEZA 1. LA POSESIN: CONCEPTO, FUNCIONES Y NATURALEZA 1. LA POSESIN: CONCEPTO, FUNCIONES Y NATURALEZA 1. LA POSESIN: CONCEPTO, FUNCIONES Y NATURALEZA
2. CLASES DE POSESIN: 2. CLASES DE POSESIN: 2. CLASES DE POSESIN: 2. CLASES DE POSESIN:
A' POSESIN NATURAL Y POSESIN CIVIL A' POSESIN NATURAL Y POSESIN CIVIL A' POSESIN NATURAL Y POSESIN CIVIL A' POSESIN NATURAL Y POSESIN CIVIL
"' POSESIN EN CONCEPTO DE DUE(O Y EN CONCEPTO DISTINTO DEL DE DUE(O "' POSESIN EN CONCEPTO DE DUE(O Y EN CONCEPTO DISTINTO DEL DE DUE(O "' POSESIN EN CONCEPTO DE DUE(O Y EN CONCEPTO DISTINTO DEL DE DUE(O "' POSESIN EN CONCEPTO DE DUE(O Y EN CONCEPTO DISTINTO DEL DE DUE(O
C' POSESIN MEDIATA Y POSESIN INMEDIATA C' POSESIN MEDIATA Y POSESIN INMEDIATA C' POSESIN MEDIATA Y POSESIN INMEDIATA C' POSESIN MEDIATA Y POSESIN INMEDIATA
D' E)ERCICIO PERSONAL DE LA POSESIN Y E)ERCICIO POR OTRO. EL SERVIDOR DE LA D' E)ERCICIO PERSONAL DE LA POSESIN Y E)ERCICIO POR OTRO. EL SERVIDOR DE LA D' E)ERCICIO PERSONAL DE LA POSESIN Y E)ERCICIO POR OTRO. EL SERVIDOR DE LA D' E)ERCICIO PERSONAL DE LA POSESIN Y E)ERCICIO POR OTRO. EL SERVIDOR DE LA
POSESIN POSESIN POSESIN POSESIN
E' POSESIN DE "UEN E' POSESIN DE "UEN E' POSESIN DE "UEN E' POSESIN DE "UENA FE Y POSESIN DE MALA FE A FE Y POSESIN DE MALA FE A FE Y POSESIN DE MALA FE A FE Y POSESIN DE MALA FE
F' POSESIN )USTA O NO VICIOSA Y POSESIN VICIOSA O IN)USTA F' POSESIN )USTA O NO VICIOSA Y POSESIN VICIOSA O IN)USTA F' POSESIN )USTA O NO VICIOSA Y POSESIN VICIOSA O IN)USTA F' POSESIN )USTA O NO VICIOSA Y POSESIN VICIOSA O IN)USTA

. SU)ETOS Y O")ETO DE LA POSESIN . SU)ETOS Y O")ETO DE LA POSESIN . SU)ETOS Y O")ETO DE LA POSESIN . SU)ETOS Y O")ETO DE LA POSESIN
!. AD$UISICIN, PRDIDA, CONSERVACIN Y RECUPERACIN DE LA POSESIN !. AD$UISICIN, PRDIDA, CONSERVACIN Y RECUPERACIN DE LA POSESIN !. AD$UISICIN, PRDIDA, CONSERVACIN Y RECUPERACIN DE LA POSESIN !. AD$UISICIN, PRDIDA, CONSERVACIN Y RECUPERACIN DE LA POSESIN
#. EFECTOS DE LA POSESIN: #. EFECTOS DE LA POSESIN: #. EFECTOS DE LA POSESIN: #. EFECTOS DE LA POSESIN:
A' PROTECCIN DEL ESTADO POSESORI A' PROTECCIN DEL ESTADO POSESORI A' PROTECCIN DEL ESTADO POSESORI A' PROTECCIN DEL ESTADO POSESORIO: LAS ACCIONES POSESORIAS O: LAS ACCIONES POSESORIAS O: LAS ACCIONES POSESORIAS O: LAS ACCIONES POSESORIAS
"' PRESUNCIONES POSESORIAS "' PRESUNCIONES POSESORIAS "' PRESUNCIONES POSESORIAS "' PRESUNCIONES POSESORIAS
C' EL ART. !%! DEL CDIGO CIVIL C' EL ART. !%! DEL CDIGO CIVIL C' EL ART. !%! DEL CDIGO CIVIL C' EL ART. !%! DEL CDIGO CIVIL
D' LA LI$UIDACIN DEL ESTADO POSESORIO D' LA LI$UIDACIN DEL ESTADO POSESORIO D' LA LI$UIDACIN DEL ESTADO POSESORIO D' LA LI$UIDACIN DEL ESTADO POSESORIO

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1. 1. 1. 1. LA POSESIN: LA POSESIN: LA POSESIN: LA POSESIN: CONCEPTO, CONCEPTO, CONCEPTO, CONCEPTO, FUNCIONES Y NATURALEZA FUNCIONES Y NATURALEZA FUNCIONES Y NATURALEZA FUNCIONES Y NATURALEZA
El ttulo 5 del libro II del Cdigo civil (artculos 430 a 466) se dedica a la normativa de
la posesin.
Concepto de posesin: la tenencia material de la cosa, siendo esta posesin una
situacin de hecho protegida por el ordenamiento jurdico, atribuyendo ciertas
consecuencias a la misma y protegiendo al poseedor independientemente de que sea
el titular o no de la cosa.

El titular de un derecho que recae sobre una cosa, realiza determinados actos que
constituyen la puesta en ejercicio de su derecho. La posesin de la cosa se presenta, por
tanto, como el prius (antes) de tal ejercicio, pues ante todo, es necesario poseer dicha
cosa. Por tanto, la posesin es un seoro de hecho sobre la cosa, un poder de hecho
que se ejerce sobre ella.

Funciones de la posesin: La posesin cumple con una funcin de proteccin de
statu quo (o estado actual). El fenmeno posesorio se encuentra en la especial forma
de tutela jurdica que tradicionalmente se denomina tutela interdictal (arts. 441 y
446 Cc). En la nueva LEC son acciones para retener o recuperar la posesin
simplemente (art 250.1.4) que se ejercitan por procedimiento sumario en un juicio
verbal. En el interdicto no se enjuicia si el que lo interpone es el legtimo propietario
o slo ostenta un derecho real sobre la cosa, por ello si el legtimo propietario quiere
recuperar su cosa tendr que interponer una accin reivindicatoria que se tramita por
juicio ordinario.
Art 441Cc: En ningn caso puede adquirirse violentamente la posesin mientras
exista un poseedor que se oponga a ello. El que se crea con accin o derecho para
privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la entrega,
deber solicitar el auxilio de la Autoridad competente.
Art 446Cc: Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesin y, si fuere
inquietado en ella, deber ser amparado o restituido en dicha posesin por los medios
que las leyes de procedimiento establecen.

1- Tutela interdictal: quien se est comportando respecto de una cosa ejerciendo el
seoro sobre ella, aun cuando en realidad no tenga derecho sobre la misma, tiene el de
ser amparado frente a cualquier perturbacin o despojo que provenga de 3, sin
necesidad de alegar ni probar que l es el dueo o que tiene derecho sobre la cosa, sino
simplemente que se encontraba en la tenencia de la misma.
Por la misma razn, el perturbado o despojado tiene derecho de amparo (acciones
reivindicatorias)

2- Funcin de legitimacin: determinados comportamientos sobre las cosas permiten
que una persona considerada como titular de un derecho sobre ella y pueda ejercitar en
el trfico jurdico las facultades derivadas de aqul, as como que 3 puedan confiar en
dicha apariencia.
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Art 448 Cc: El poseedor en concepto de dueo tiene a su favor la presuncin legal que
posee con justo ttulo y no se le puede obligar a exhibirlo.
Y en el artculo 464 se recoge la regla clsica posesin vaut titre (la posesin equivale
al ttulo), estableciendo como principio general que la posesin de bienes muebles
adquirida de buena fe equivale al ttulo.

En consecuencia, diramos que la funcin legitimadora es la situacin jurdica que
legitima a una persona en virtud de la apariencia para ejercitar el derecho que dicha
apariencia manifiesta o pblica o permite a los 3 confiar en ella.

3- Conversin por usucapin: la posesin cumple con el efecto de la posibilidad de
su conversin en dominio o en el derecho real de que es manifestacin exterior
mediante la usucapin.
La relacin fctica que ha durado el lapso de tiempo sealado por la ley es el soporte
imprescindible de tal instituto, bien en usucapin extraordinaria (no se necesita ttulo
alguno), bien en usucapin ordinaria (se purga el vicio o defecto del ttulo en cuya
virtud hemos adquirido la propiedad o derecho real sobre una cosa).

En primer lugar, la posesin es una situacin de hecho, es la detentacin de una cosa.
Pero adems, la posesin es un derecho en doble sentido:

- Ius possesionis: La simple posesin confiere al poseedor el derecho a seguir
poseyendo frente al que le quiera privar de la posesin (ius possesionis). Este
derecho se tiene con independencia de si se tiene o no derecho a poseer. Es
decir, si un sujeto es el poseedor pero no el propietario y el propietario quiere
recobrar la cosa, el poseedor tiene preferencia sobre la cosa frente al tercero ante
el juez.
- Ius possidendi: la posesin tambin es un derecho que se tiene cuando concurre
el oportuno ttulo. Hay que destacar el ius possidendi, que es el derecho a
poseer. Este derecho lo tiene, generalmente, el propietario, arrendatario,
usufructuario, etc., es decir, el titular del derecho real. El ius possidendi habr
que ejecutarlo judicialmente, ya que si se intenta ejecutar directamente, el
poseedor podr ejercer judicialmente el ius possesionis para mantener el statu
quo.

Por tanto, la posesin es un derecho subjetivo, tanto si se trata de ius possesionis como
si se trata de ius possidendi. En cualquier caso, el ius possesionis es un derecho real
porque es un poder directo e inmediato sobre la cosa, que adems es ejercitable frente a
todos. Sin embargo, es un derecho provisional, porque la posesin no es eterna, tarde o
temprano se terminar



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2. CLASES DE POSESIN 2. CLASES DE POSESIN 2. CLASES DE POSESIN 2. CLASES DE POSESIN
I. POSESIN NATURAL Y POSESIN CIVIL
Art430 Cc: Posesin natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho
por una persona. Posesin civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intencin
de hacer la cosa o derecho como suyos.

Para SAVIGNY, que estableci la Teora Subjetiva, para que pueda existir posesin es
necesaria la concurrencia de dos elementos:
- El corpus: que es la tenencia material de una cosa y la posibilidad fsica de
ejercer una influencia inmediata sobre ella y de excluir toda influencia extraa.
- El nimus: que es la voluntad de tener la cosa para s. (nimus rem sibi habendi;
nimus domini).

Se separan dos clases de posesin segn el animus del poseedor: si se tiene o no
intencin de hacer la cosa o derecho como suyos. No es que para la posesin natural no
se requiera ningn animus, lo que ocurre es que la presencia de un animus cualificado
hace a la posesin civil.
La doctrina y la jurisprudencia entiende que la intencin de hacer la cosa o derecho
como suyos se refiere al animus domini, es decir, la intencin de hacer la cosa
como suya. La intencin o animus es un hecho interno, de difcil prueba, que se puede
objetivizar por el resultado del ttulo por el que se adquiri la posesin.

La distincin entre posesin natural y posesin civil carece de consecuencias en orden a
su proteccin, ya que todo poseedor est legitimado para la interposicin de los
interdictos defensores de la posesin.
Sin embargo, si las tiene en orden a la adquisicin del dominio por prescripcin
adquisitiva o usucapin (ordinaria o extraordinaria), ya que han de asentarse
necesariamente sobre la posesin civil.

II. POSESION EN CONCEPTO DE DUEO Y DISTINTO DEL DUEO
Art 432Cc: La posesin en los bienes y derechos puede tenerse en uno de dos
conceptos: o en el de dueo, o en el de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos
o disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona.

Efectivamente, se puede ser poseedor porque se es dueo o propietario, pero tambin se
puede ser poseedor en un concepto distinto del de propietario, por ejemplo, como
arrendatario o usufructuario. Cuando se posee una cosa, por tanto, se puede poseer en
conceptos distintos.
Si nos fijamos nicamente en la posesin de cosas, lo que el art.432 viene a decir es
que, es poseedor nicamente quien posee como dueo, y los dems que eventualmente
pudieran tener poderes sobre la cosa para conservarla o disfrutarla (el usufructuario,
arrendatario, etc.) son meros tenedores de la misma.
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Sin embargo, la distincin entre poseedores y tenedores de la cosa es infecunda en gran
medida, porque tanto unos como otros estn protegidos por las acciones posesorias.
Adems, es inocuo calificar de meros tenedores de la cosa a los que ejercen sobre ella
derechos ms limitados que la propiedad, pues los titulares de derechos reales, con
fundamento en esa tenencia precisamente, pueden llegar a adquirirlos por usucapin de
la misma manera que el poseedor como dueo puede llegar a adquirir el dominio a
travs de ese instituto jurdico de la usucapin (artculo 1940 y 1941 CC).

III. POSESION MEDIATA E INMEDIATA
Esta distincin no se encuentra como tal en nuestro Cdigo Civil, sino que proviene de
la reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, cuya base positiva para la distincin
se halla en el artculo 432Cc, afirmando que estas 2 clases de posesin pueden concurrir
respecto de la misma cosa.
- Posesin mediata: la ostenta la persona que posee por mediacin de un 3
(poseedor inmediato) el propietario- arrendador de una finca
- Posesin inmediata: la ostenta la persona que se encuentra en una posesin
directa con la cosa, por estar ligada con una relacin jurdica con el poseedor
mediato arrendatario de esa finca
El propietario-arrendador de la finca (poseedor mediato) est gozando de la posesin
de la casa de alguna manera, ya que recibe las rentas generadas por el arrendamiento,
mientras que el arrendatario (poseedor inmediato) ostenta la posesin directa de la
cosa mediante una relacin jurdica como es la institucin del arrendamiento (STS 22
febrero 1955, 22 marzo 1962, entre otras).

La distincin de ambas posesiones ha generado algunos problemas. Claramente, el
poseedor inmediato est legitimado para pedir la tutela de su posesin frente a los
ataques de tercero porque es un poseedor. Sin embargo, se cuestiona si el poseedor
mediato podr tambin ejercitar las acciones posesorias frente al tercero que ataca la
posesin inmediata. Asimismo se ha discutido la posibilidad de que se defiendan
ataques o despojos entre uno y otro poseedor.

IV. EJERCICIO PROPIO DE LA POSESION Y POR MEDIO DE OTRO
Atendiendo al modo en que se ejerce la posesin:
-Art 431Cc: La posesin se ejerce en las cosas o en los derechos por la misma
persona que los tiene y disfruta, o por otra en su nombre.
Es clara la disociacin entre el tener y ejercer. El que tiene la posesin puede ejercer:
- por s el poder de hecho sobre la cosa
- pero tambin por otra persona, en nombre de aqul, podr ejercer ese poder

Existe disputa doctrinal acerca de este asunto:
- Un sector de la doctrina opina que en virtud del artculo 439, la posesin puede
adquirirse por la misma persona que va a disfrutarla, por su representante legal o
por su mandatario e igualmente esta posesin ser ejercida en las cosas y derechos por
la persona que la disfruta, por su representante legal y por su mandatario. Por tanto, el
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que ejerce la posesin no sera un verdadero poseedor, sino una persona que realiza
actos posesorios por otro.
- Otro sector doctrinal, han extrado del precepto del 431Cc, la figura del servidor de
la posesin, propia del Cdigo civil alemn.
El servidor de la posesin supone que entre el que ejerce la potestad de hecho sobre la
cosa y otra persona media una relacin de dependencia o subordinacin, de tal manera
que debe seguir las instrucciones u rdenes de sta referentes a la cosa. Ese servidor
posee en provecho exclusivo del poseedor.
Ej.: el chfer de mi coche es mi empleado, pero cuando est haciendo actos
materialmente posesorios es indudable que yo sigo poseyendo mi coche, porque el
chfer es el instrumento a travs del cual yo poseo.
En suma, el servidor de la posesin es el ejecutor material de la posesin que otro
tiene, pero nunca puede ser considerado jurdicamente poseedor. Es un mero
instrumento humano al servicio del poseedor.
El estatuto jurdico del servidor de la posesin es bsicamente negativo, ya que slo nos
dice quin no es poseedor. Mientras las cosas estn en manos del servidor de la posesin
se han de considerar a todos los efectos jurdicos como si estuvieran en las del poseedor.
En resumen, el artculo 431 CC engloba dos figuras:
- La del representante del poseedor.
- La del servidor de la posesin: Cabe destacar la proximidad de esta figura con
la del poseedor inmediato, ya que en ambos casos estn ligados con el poseedor
mediato por medio de una relacin jurdica y las respectivas posiciones estn
jerarquizadas. Sin embargo, en el caso del servidor la relacin es ms personal,
ya que hay en ella un deber de obediencia a las instrucciones.

V. POSESION VICIOSA Y POSESION TOLERADA
Esta clasificacin de la posesin se relaciona ntimamente con art. 444Cc, que
precepta:
- Art 444Cc: Los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y sin
conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia no afectan a la posesin.

En virtud del citado precepto, la clandestinidad y la violencia viciosa la posesin.
Tambin el 441Cc prohbe que la posesin se adquiera con violencia En ningn caso
puede adquirirse violentamente la posesin mientas existe un poseedor que se oponga a
ello.
Los actos posesorios fundados en ellas no modifican la condicin del poseedor en que
se encontrara el anterior ni se extingue, salvo en el caso del artculo 460.4:el poseedor
puede perder su posesin por la posesin de otro, si la nueva posesin hubiese durado
ms de un ao an contra voluntad del antiguo poseedor, precepto no aplicable a la
clandestinidad por su carcter oculto que impide una rpida reaccin, lo que s es
posible cuando la posesin es violenta, la cual desde el momento que cesa la violencia
se purga el vicio, pudindose crear a partir de ese momento, una posesin nueva que, si
ha durado ms de un ao producir la perdida de la antigua posesin.
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Posesin tolerada: cuando el poseedor lo es por la mera tolerancia del dueo, o del
poseedor anterior.
Posesin clandestina: cuando esa posesin est oculta, de manera que el poseedor
despojado no sabe que ha sido despojado de su posesin.
Posesin violenta: es la que se adquiere o mantiene por medio de violencia fsica
irresistible o moral o coaccin. En este caso el artculo 460.4 CC dice que se puede
perder la posesin por la posesin de otro, an contra la voluntad del antiguo
poseedor. Por tanto (dice nuestro profesor), cuando uno empieza a poseer con
violencia, no se convierte en verdadero poseedor hasta que pasa un ao. Es decir,
durante el ao se podra hablar de dos poseedores: el poseedor despojado, que lo
ser de una posesin incorporal por lo que puede interponer un interdicto contra el
despojante, y el poseedor violento, que no es realmente un poseedor durante ese ao.

Estas clases de posesin tienen suma importancia en relacin con una de las funciones
de aquel instituto: servir de base para la adquisicin por usucapin. La posesin que
habilita para esta usucapin ha de tener determinados condicionamientos:
Adems de posesin civil y a titulo de dueo, a que la misma debe ser para aquella
finalidad, en concepto de dueo.
A tenor del 1941Cc exige adems que sea pblica y pacfica y el art. 1942Cc agrega
que No aprovechan para la posesin los actos de carcter posesorio, ejecutados en
virtud de licencia o por mera tolerancia del dueo.

Por tanto, podemos llegar a la conclusin de que los artculos 1941 y 1942 vienen a
decir lo mismo que el artculo 444, es decir, que la posesin pblica equivale a la
posesin no clandestina; la posesin pacfica equivale a la no violenta; y la posesin
tolerada equivale a los actos ejecutados en virtud de licencia o por mera tolerancia.

EL art 1942Cc no solo comprende los actos tolerados como el 444Cc, sino tambin los
ejecutados en virtud de licencia del dueo. En tal licencia cabe englobar aquellas
situaciones que aun siendo posesorias no habilitan a la usucapin (no por un vicio de la
posesin, sino porque no se poseer a titulo de dueo).

VI. POSESION DE BUENA Y DE MALA FE
Hasta ahora nos hemos referido a la posesin como un seoro de hecho ejercido sobre
una cosa, prescindiendo de si existe o no un titulo en el poseedor del que emane su
derecho a aquella posesin, o que tal poseedor crea que existe.

Al hablar de posesin de buena o mala fe el panorama vara, ya que hay que conectar
necesariamente la posesin que se ejerce sobre una cosa con el titulo que deriva el
derecho al ejercicio posesorio.
Art 433Cc: Se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su ttulo o modo de
adquirir exista vicio que lo invalide. Se reputa poseedor de mala fe al que se halla en
el caso contrario.

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Pero el art 1950 Cc en relacin con la usucapin:
Art 1950 Cc: La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de
quien recibi la cosa era dueo de ella, y poda transmitir su dominio.

Aplicando las normas de la buena fe, la creencia (o ignorancia del vicio) siempre tiene
que ser excusable. Si el poseedor ha podido salir del estado de creencia (o ignorancia)
con el empleo de una diligencia media, no hay duda de que posee con mala fe.
De la literalidad del 435 Cc, podemos deducir que la buena fe es requerida durante todo
el tiempo que dura la posesin:
Art 435Cc: La posesin adquirida de buena fe no pierde este carcter, sino en el caso
y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que
posee la cosa indebidamente.

Hay que sealar, de todos modos, que segn jurisprudencia del Tribunal Supremo, no
basta un simple cambio de nimo interno para que la posesin de buena fe se
transforme. Se necesitan actos que hagan patente el cambio, ya que como dice STS de
16 de marzo de 1966, la buena o mala fe son estados de conciencia ntimos del sujeto,
a los que no se puede llegar sino a travs de sus manifestaciones externas.

. SU)ETOS Y O")ETO DE LA POSESIN . SU)ETOS Y O")ETO DE LA POSESIN . SU)ETOS Y O")ETO DE LA POSESIN . SU)ETOS Y O")ETO DE LA POSESIN
I. SUJETO DE LA POSESIN
El poseedor puede ser tanto una persona fsica como una persona jurdica.
Art 38 Cc: las personas jurdicas pueden adquirir y poseer toda clase de bienes.

Adems, cabe que el sujeto de la posesin sea plural, es decir, que ms de una persona
tenga con animus domini una misma cosa o disfruten de un mismo derecho. Esta figura
se da en materia de comunidad de bienes (art.392 Cc) y es reconocida por el artculo
445 como un supuesto en que la posesin se admite en ms de una persona. Sin
embargo, no se regula en absoluto la situacin, por lo que habr que acudir a las normas
de los artculos 392 y ss (vase comunidad romana; en tema 6.1).

II. OBJETO DE LA POSESIN
Con arreglo a los trminos literales de nuestro Cdigo Civil, tanto las cosas como los
derechos son susceptibles de posesin.
Art 437 Cc: Slo pueden ser objeto de posesin las cosas y derechos que sean
susceptibles de apropiacin.

Por otro lado, el artculo 430Cc seala que la posesin natural es la tenencia de una
cosa o el disfrute de un derecho por una persona.
Por tanto, en realidad, la posesin que consista en el disfrute de un derecho no es
siempre algo contrapuesto a la posesin de cosas, porque no hay duda de que para que
se disfrute el derecho en muchos casos se necesita la posesin de la cosa. La posesin
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de la cosa reflejar el derecho, es decir, los poderes que de hecho se ejercitan sobre la
cosa darn la imagen del derecho.
El usufructuario disfruta de su derecho real de usufructo a travs de la posesin de la
cosa usufructuada, que reflejar, mediante el seoro sobre ella, el derecho real.

Qu derechos son susceptibles de posesin? Por la propia naturaleza de la misma, solo
los que consientan un ejercicio reiterado sobre una cosa apropiable, as se explica que el
art 437 considere como objeto de la posesin los derechos susceptibles de apropiacin
Pero admitir su posibilidad no significa atribuir los mismos efectos. Cabe que sea
defendida mediante acciones posesorias (art 250.1.4LEC), pero no que su posesin
sirva de base para la usucapin, pues solo el dominio y dems derechos reales son aptos
para ella.
Derechos de crdito no usucapin, derechos reales s
!. AD$UISICIN, PRDIDA, CONSERVACIN Y RECUPERACIN DE LA !. AD$UISICIN, PRDIDA, CONSERVACIN Y RECUPERACIN DE LA !. AD$UISICIN, PRDIDA, CONSERVACIN Y RECUPERACIN DE LA !. AD$UISICIN, PRDIDA, CONSERVACIN Y RECUPERACIN DE LA
POSESIN POSESIN POSESIN POSESIN
IA. ADQUISICIN DE LA POSESIN
La posesin requiere la existencia del corpus y del animus. El corpus representa el
seoro de hecho sobre la cosa, siendo la conciencia social la determinante de su
calificacin o existencia.
Art 438 Cc: La posesin se adquiere por la ocupacin material de la cosa o derecho
posedo, o por el hecho de quedar stos sujetos a la accin de nuestra voluntad, o por
los actos propios y formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho.

Por tanto, son tres los modos legales para detectar la presencia del corpus:
1- La ocupacin material de la cosa o derecho posedo.
2- La sujecin de la cosa o derecho posedo a nuestra voluntad.
3- Los actos propios o formalidades legales que existan para adquirir tal derecho.

- Los dos primeros prcticamente vienen a ser uno mismo, ya que no hay duda de que
la ocupacin material implica tambin la sujecin a la voluntad del poseedor de la cosa
ocupada.
Con la expresin ocupacin material del derecho posedo, es obvio que un derecho no
puede ser susceptible de aprehensin material como una cosa corprea, habiendo que
interpretar que, el Cdigo Civil se refiere al ejercicio directo sobre la cosa que es objeto
de aprehensin del poder correspondiente al derecho objeto de posesin.
Usufructuario adquiere la posesin de su derecho de usufructo cuando ejercita
materialmente sobre la cosa usufructuada el seoro de hecho que le consiente su
derecho

- El tercer medio sealado en el artculo 438 es el de la adquisicin de la posesin por
los actos propios y formalidades legales para adquirir tal derecho.
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Aqu se engloban una serie de supuestos heterogneos en los que una persona est
investida de la cualidad de poseedor que son:
- La tradicin (vase pgs. 17/18): es un requisito necesario para adquirir el dominio
y derecho reales. La traditio o entrega de la cosa supone adquisicin en el accipiens,
y puede darse cumpliendo los actos y formalidades legales que no llevan consigo
contacto fsico con la cosa.
- La adquisicin por ministerio de la ley: se da cuando es una disposicin legal la que
inviste a una determinada persona de la condicin de poseedor, sin necesidad de
aprehensin material o corporal. El supuesto tpico es el de la aceptacin hereditaria.
- La adquisicin judicial de la posesin: se logra a travs de los procedimientos
regulados en la LEC. Mediante juicio verbal el tribunal puede poner en posesin de
los bienes a quien haya adquirido por herencia, sino estuviesen posedos por nadie a
titulo de dueo o usufructuario (250.1.3LEC). Al expediente de jurisdiccin
voluntaria posesin judicial cuando no proceda interdicto de adquirir cuando no
proceda adquirir por ttulo hereditario (art 2056 y ss RD3/1881 de LEC).

IB. CAPACIDAD PARA ADQUIRIR LA POSESIN
Respecto a la capacidad para adquirir la posesin, en el fenmeno posesorio se requiere
siempre un animus mnimo, que es la voluntad de poseer, el querer ejercitar sobre la
cosa el poder de hecho propio de la posesin.
Estn capacitados para adquirirla los que tengan capacidad de entender y querer.
Art 443Cc: Los menores y los incapacitados pueden adquirir la posesin de las
cosas; pero necesitan de la asistencia de sus representantes legtimos para usar de los
derechos que de la posesin nazcan a su favor.

Este precepto no restringe la capacidad de los menores e incapaces a un determinado
modo de adquisicin genricamente, pero la limitacin de su capacidad de obrar impide
que puedan adquirir utilizando determinados medios como:
- la adquisicin hereditaria: aceptacin de la herencia realizarla sus representantes
- adquisicin judicial: por no poder comparecer en juicio
Art 439Cc: Puede adquirirse la posesin por la misma persona que va a disfrutarla,
por su representante legal, por su mandatario y por un tercero sin mandato alguno;
pero en este ltimo caso no se entender adquirida la posesin hasta que la persona en
cuyo nombre se haya verificado el acto posesorio lo ratifique.
* estamos ante una regla general de ratificacin, con sus efectos retroactivos

IC. ADQUISICIN HEREDITARIA: LA POSESION CIVILSIMA
Art 440 Cc: La posesin de los bienes hereditarios se entiende transmitida al
heredero sin interrupcin y desde el momento de la muerte del causante, en el caso de
que llegue a adirse la herencia.
El que vlidamente repudia una herencia se entiende que no la ha posedo en ningn
momento.
La jurisprudencia del TS ha declarado reiteradamente que en nuestro derecho se
produce a favor del heredero la llamada posesin civilsima, que es la que se adquiere
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por ministerio de la ley y que tiene lugar en el momento de la muerte del causante sin
necesidad de aprehensin material de la cosa. Esta clausula es solo aplicable al
heredero y no a los legatarios de cosas determinadas (882 y 885Cc). Esta civilsima
no limita su alcance nicamente a los bienes que el causante posea de manera directa o
inmediata, sino que alcanza tambin a los que posea por mediacin de sus criados,
dependientes, administradores, arrendatarios, ect.
El heredero pues, no comienza una nueva posesin de las cosas hereditarias, sino que
sustituye al causante en la que tena.

II. EXTINCIN O PRDIDA DE LA POSESION
El art 460Cc enumera las causas por las que se pierde la posesin, que son:
A) ABANDONO DE LA COSA
Esta causa de prdida de la posesin obedece a que no puede existir entonces posesin,
porque ni se ejercita un seoro sobre la cosa, ni se tiene voluntad de ejercitarlo. Por
tanto, falta tanto el corpus como el animus. El abandono implica una voluntad
abdicativa que debe exteriorizarse colocando a la cosa en circunstancias de las que
socialmente se deduzca su desapoderamiento. El abandono no se presume y deber
probarse por todo aquel que est interesado en su existencia. La confesin del
propio poseedor no ser suficiente para probar el abandono si perjudica a otros sujetos.

B) CESIN HECHA A OTRO POR TITULO ONEROSO O GRATUITO
Se trata de una cesin de la posesin como consecuencia o derivacin de un previo
ttulo oneroso o gratuito, es decir, una cesin casualizada. El ttulo ha de ser traslativo
de la propiedad. Si el propietario que est poseyendo la cosa la da en arrendamiento,
no hay duda de que habr una cesin de la posesin a ttulo oneroso, pero no ha perdido
la posesin de la misma (artculo 432). Quedar como poseedor mediato, mientras que
el arrendatario ser el inmediato.

C) DESTRUCCION O PRDIDA TOTAL DE LA COSA
La destruccin o prdida total de la cosa extingue la posesin pues no es posible ejercer
el seoro sobre ella. La posesin de la cosa mueble, sin embargo, no se entiende
perdida mientras se halle bajo el poder del poseedor, aunque ste ignore
accidentalmente su paradero (artculo 461 CC). Se entiende que no hay prdida de la
posesin hasta que la cosa haya pasado a poder de un tercero, pues mientras
desconocemos su paradero no sabemos si est bajo nuestro poder o no.

D) QUEDAR LA COSA FUERA DEL COMERCIO
Por lo que respecta a la prdida por quedar la cosa fuera del comercio hay que entender
que se refiere a una privacin de la comercialidad sobrevenida por un cambio en el
ordenamiento jurdico.

E) POR LA POSESIN DE OTRO
La posesin de otro a la que alude el precepto debe ser una posesin incompatible con
la que pueda perder el poseedor actual. Esta posesin, si es contra su voluntad, debe
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durar ms de un ao, lo que significa que el antiguo poseedor tiene la consideracin
de poseedor a todos los efectos legales durante el ao. Por esto, puede ejercitar los
interdictos para el restablecimiento de su estado posesorio y si estaba usucapiendo la
cosa, no se interrumpe la usucapin (artculo 1944 CC).
Si el antiguo poseedor recupera conforme a derecho la posesin indebidamente
perdida, se entiende para todos los efectos que puedan redundar en su beneficio que la
ha disfrutado sin interrupcin, segn indica el artculo 466 Cc.

#. EFECTOS DE LA POSESIN #. EFECTOS DE LA POSESIN #. EFECTOS DE LA POSESIN #. EFECTOS DE LA POSESIN
I. PROTECCION DEL ESTADO POSESORIO: ACCIONES POSESORIAS
Art 446Cc: Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesin, y si fuere
inquietado en ella deber ser amparado o restituido en dicha posesin por los medios
que las leyes e procedimiento establecen.
La proteccin posesoria, por tanto, se confa a medios judiciales y no a la propia
autoridad del poseedor. El ordenamiento jurdico repudia la violencia tanto para el
mantenimiento como el restablecimiento del estado posesorio (art 441Cc).
Los medios judiciales de defensa posesoria en la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881
eran unos procedimientos sumarios llamados interdictos, que tenan por objeto el
cese de la perturbacin que sufra el poseedor, manteniendo la situacin posesoria del
mismo, o la recuperacin de una posesin de la que haba sido despojado. Se
denominaban interdictos de retener y de recobrar, respectivamente.
La nueva Ley de Enjuiciamiento Civil del ao 2000 ha derogado dichos procedimientos.
En la actualidad, sigue siendo un procedimiento sumario en cualquiera de las
modalidades y las acciones tienen un plazo especial de caducidad. Art 439.1 LEC dice
que no se admitirn demandas que pretendan retener o recobrar la posesin si se
interponen transcurrido el plazo de un ao desde el acto de perturbacin o el
despojo. La sentencia que ponga fin al juicio no producir los efectos de cosa juzgada.
Adems, la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil concede la tutela posesoria sumaria de la
tenencia o de la posesin de una cosa o de un derecho, recogiendo las opiniones de la
doctrina.

A) LEGITIMACIN ACTIVA
La legitimacin activa es amplsima. El artculo 466 Cc la concede a todo poseedor.
Est legitimado activamente todo poseedor, aunque sea clandestino o violento, y ello
tanto frente a terceros como frente al poseedor que sufri la violencia o
clandestinidad, si en lugar de acudir a los medios judiciales para la proteccin de su
situacin posesoria emplea las vas de hecho. El que su posesin no haya durado un ao
no es impedimento. Es cierto que el poseedor antiguo no ha perdido mientras tanto su
posesin (art. 460.4), pero esto slo quiere decir que conserva la tutela posesoria,
aunque no haya nueva posesin hasta que transcurra aquel plazo.
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Tambin est legitimado el heredero que sucede mortis causa en la posesin de su
causante (artculo 440), contra la perturbacin o despojo que puede sufrir antes de que
tenga en su poder efectivo los bienes hereditarios.
La legitimacin activa presenta alguna problemtica en relacin con el artculo 432.
Dado que tanto el poseedor mediato como el inmediato son poseedores, su
legitimacin es clara frente al tercero causante de la perturbacin o despojo. Del
mismo modo, y en tanto que son poseedores, ha de afirmarse su legitimidad activa
frente al otro (poseedor mediato versus inmediato y viceversa). Adems, ni el Cdigo
civil ni la Ley de Enjuiciamiento Civil sealan excepcin alguna, por razn del
demandado, que limite la proteccin interdictal.

B) LEGITIMACIN PASIVA
Las acciones posesorias han de dirigirse contra el autor de la perturbacin o despojo, o
bien contra quien dio las rdenes o instrucciones para ello. As se entenda bajo la
vigencia de la LEC de 1881 y no hay impedimento legal para seguir entendindolo.

C) LA ACCIN PUBLICIANA
Debe su nacimiento al derecho romano, y traducida al derecho moderno, la
jurisprudencia, sobre todo mediante sentencia 13 enero de 1984, la afirma como
doctrina emanada del Artculo 445 del Cdigo civil en el que se alude a una
controversia sobre la posesin o propiedad como cuestiones distintas.
Esta jurisprudencia ha admitido la accin publiciana como defensa del poseedor con
mejor derecho a poseer, dirigida a la tutela posesoria y corresponde al poseedor contra
quien posea de peor derecho o contra el mero detentador y no contra el que sea
propietario.

II. PRESUNCIONES POSESORIAS
A) PRESUNCIN DE BUENA FE
El artculo 434 presume la buena fe en todo poseedor. Esta presuncin es iuris
tantum, por lo que incumbe a la carga de la prueba al que afirma la mala fe.
La doctrina parte en materia posesoria de una separacin entre el poder de hecho que se
ejerce sobre una cosa y el ttulo o derecho de donde emana aquel poder. La posesin
adquiere relevancia en la fase del poder de hecho. Pero si tenemos en cuenta que la
posesin de buena fe es siempre posesin que se ejerce sobre una cosa en virtud de un
ttulo que tenemos, y de donde deriva la posibilidad de ejercicio, es lgico proclamar
que con la presuncin de buena fe el legislador presume tambin implcitamente que
todo poseedor tiene un ttulo que poseer.

La prueba de mala fe radicar:
1 En que el poseedor conoca el vicio que invalida el ttulo o modo por el que adquiere
el derecho que le da la posesin de la cosa (artculo 433).
2 Si cuando se adquiere la posesin en virtud de aquel ttulo hubiese buena fe, la mala
fe sobrevenida requiere que se pruebe que existen actos que indican que el poseedor no
ignora que posee indebidamente (artculo 435).
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B) PRESUNCION DE CONTINUIDAD DEL CONCEPTO POSESORIO:
LA INTERVENSION DE LA POSESION
Art 436Cc: se presume que la posesin se sigue disfrutando en el mismo concepto
que se adquiri, salvo prueba en contrario.
Por tanto, quien en virtud de un contrato de arrendamiento o de la constitucin de un
derecho real de usufructo, etc., adquiere la posesin de una cosa, se presume que en el
momento actual sigue siendo poseedor de la cosa en el mismo concepto en que la
adquiri, es decir, arrendatario, usufructuario, etc.
Sin embargo, el poseedor puede intervertir el ttulo que posee. El poseedor intervertir
su ttulo originario cuando con posterioridad a la adquisicin de una posesin conforme
al mismo, posee en concepto distinto al que adquiri.
Por tanto, la interversin requiere un nimus. Pero este nimus no debe quedar
reducido al interior del poseedor, sino que tiene que quedar expuesto al exterior el
hecho de que est poseyendo en un concepto distinto.
Adems, los actos del poseedor deben ser inequvocos. Sin embargo, los actos
equvocos pueden servir para la interversin, si son acompaados de manifestaciones de
voluntad explicativas en el sentido de la contradiccin.
No pagar o no desalojar porque el arrendatario dice que l es el propietario de la cosa
Los actos deben ser pblicos en el sentido de que deben de poder llegar al conocimiento
del que sufre las consecuencias de la interversin.
Por ltimo, debe advertirse que la interversin de la posesin, como excepcin al
artculo 436 CC ha de ser probada por quien la alega. Adems, el dueo no pierde la
posesin de la cosa hasta que transcurra 1 ao (460.4 CC), por lo que durante ese ao
puede ejercitar las acciones correspondientes a la defensa de su posesin.

C) PRESUNCIN DE LEGITIMIDAD POSESORIA
Art 448Cc: El poseedor en concepto de dueo tiene a su favor la presuncin legal de
que posee con justo ttulo y no se le puede obligar a exhibirlo.
El poseedor en concepto de dueo goza de una presuncin de legitimidad de su
posesin, el Cdigo Civil se refiere a que el poseedor animus domini, es decir, el que se
comporta respecto a la cosa como propietario, ha adquirido el dominio de la misma
mediante un ttulo que el ordenamiento jurdico juzga hbil para este fin y le dispensa,
adems de la exhibicin del documento en que plasma el ttulo.
Por tanto, la posesin hace presumir el justo ttulo y por tanto no es necesario exhibirlo,
correspondiendo la prueba final al que afirma en contrario.

D) PRESUNCION DE CONTINUIDAD EN LA POSESION
Art 459Cc: El poseedor actual que demuestre su posesin en poca anterior, se
presume que ha posedo tambin durante el tiempo intermedio, mientras no se pruebe
lo contrario.
Por tanto, se supone que cuando has estado poseyendo durante un tiempo y eres
poseedor actual, tambin has estado poseyendo en el momento intermedio.
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Por otro lado, el artculo 466 seala que el que recupera, conforme a derecho, la
posesin indebidamente perdida, se entiende para todos los efectos que puedan
redundar en su beneficio que la ha disfrutado sin interrupcin.
La base para la aplicacin de ambas presunciones es una posesin actual.

E) PRESUNCIN DE POSESION DE BIENES MUEBLES DENTRO DEL
INMUEBLE QUE SE POSEE
Art 449Cc: La posesin de una cosa raz supone la de los muebles y objetos que se
hallen dentro de ella, mientras no conste o se acredite que deben ser excluidos.
Significa que el hecho de que se acredite ser el poseedor del inmueble en cualquier
concepto, implica que se es poseedor de todos los bienes muebles que hay dentro del
inmueble, salvo exclusin expresa.
La jurisprudencia entiende que los muebles a los que afecta la presuncin posesoria son
los que tienen por principal destino el amueblar o alhajar las habitaciones, es decir,
interpreta el artculo 449 con la restriccin del artculo 446.
Propietario alquila su casa, la cual contiene muebles, el arrendatario es poseedor de
los muebles salvo clausula o anexo expreso incluido en el contrato de arrendamiento

III. EL ART. 464 CODIGO CIVIL: POSESIN DE BIENES MUEBLES
Art 464.1 Cc: La posesin de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al
ttulo. Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de
ella ilegalmente, podr reivindicarla de quien la posea.

- Concepto de privacin ilegal:
1. Sistema germnico hurto o robo (tesis restrictiva)
2. Sistema romanista disposicin contra la voluntad de su verdadero dueo
A la tesis restrictiva (privacin ilegal= hurto o robo) inclina el valor de la seguridad
jurdica y el punto de vista gramatical. La privacin ilegal hace pensar que la ilegalidad
debe haberse producido en el acto por el cual el propietario reivindicante fue privado o
desposedo de la cosa, lo que no ocurre en los casos de abuso de confianza, en que la
entrego voluntariamente (dndola en comodato).

LA JURISPRUDENCIA EN TORNO AL 464CC
El TS ha mostrado durante una dilatada poca predileccin por el sistema romano
(tesis extensiva) declarando: aun cuando el arrendamiento, comodato o aparcero,
transmita por medio de una venta u enajenacin la cosa que no tiene a titulo de dueo,
conserva este su dominio, partiendo de que nadie puede ser privado de sus bienes sin
haber sido previamente odo y vencido en juicio, principio aplicable a los muebles.
As pues, la <privacin ilegal> no es interpretada como hurto o robo exclusivamente.
Basta con que el poseedor de la cosa sin ttulo de dominio la transmita a un tercero para
que el propietario pueda reivindicarla.
Posteriormente, la doctrina se ha inclinado por la direccin germanista (tesis
restrictiva), afirmando que la equivalencia entre el titulo y adquisicin de buena fe
significa titulo de dominio, haciendo irreivindicables las cosas muebles, dando al
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termino sustraer como privacin ilegal un sentido restrictivo circunscrito a los casos de
hurto y robo, en seguridad del trfico de bienes muebles, en el que, como excepcin de
los susceptibles de publicidad registral.
El TS ha declarado que quien adquiere de un transferente que aparenta una titularidad
legitima derivada del propietario de la cosa, est protegido si adquiere de buena fe.

EL ART. 464 Y SU RELACIN CON LA USUCAPIN
1- Poseedor no es de buena fe Queda sujeto a la reivindicacin del verdadero
propietario. Ha de ejercitar este la accin en el plazo de 6 aos (1962Cc).
El poseedor podr alegar en su defensa la prescripcin extintiva de la accin, bien que l
ha posedo ininterrumpidamente durante 6 aos.

2- Poseedor de buena fe la cosa la haba perdido el propietario o fue ilegalmente
privado de ella. Ha de ejercitar este la accin en el plazo de 6 aos (1962Cc).
El poseedor demandado excepcione su prescripcin extintiva o que la haya adquirido
por usucapin ordinaria (1955.1), aqu no necesitar justo titulo, solo la posesin
continua de 3 aos, ya que aqu la posesin equivale al ttulo.

REGLAS ESPECIALES
- REIVINDICACIN DE COSAS COMPRADAS EN VENTA PBLICA
Art 464.2: Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustrada la hubiese adquirido
de buena fe en venta pblica, no podr el propietario obtener la restitucin sin
reembolsar el precio dado por ella.
El reembolso del precio, como carga del propietario reivindicante, es una medida de
proteccin del trfico, pero este propietario dispondr de una accin de enriquecimiento
sin causa contra el vendedor que realizo la indebida transmisin.

- REIVINDICACIN DE COSAS EMPEADAS EN MONTE PIEDAD
Art 464.3: Tampoco podr el dueo de cosas empeadas en los Montes de Piedad
establecidos con autorizacin del Gobierno obtener la restitucin, cualquiera que sea
la persona que la hubiese empeado, sin reintegrar antes al Establecimiento la
cantidad del empeo y los intereses vencidos.

- REIVINDICACIN COMPRAS EN TIENDAS, FERIAS Y BME
Art 464.4: En cuanto a las adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de un comerciante
legalmente establecido y dedicado habitualmente al trfico de objetos anlogos, se
estar a lo que dispone el Cdigo de Comercio.
El propietario tendr derecho de los objetos vendidos para ejercitar las acciones civiles
o criminales que puedan corresponderle contra el que los vendiere indebidamente.





37

IV. LIQUIDACION DEL ESTADO POSESORIO
Se regula en los artculos 451 a 458 del Cdigo Civil, conteniendo una serie de normas
destinadas a regular el destino de los frutos y el rgimen de gastos y mejoras cuando se
liquida el estado posesorio, cuando el poseedor ha de entregar la cosa al que le hubiese
vencido en su posesin.
La normativa distingue entre buena o mala fe del poseedor.

A) LOS FRUTOS
-- Poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos mientras no sea
interrumpida legalmente la posesin (art 541). El Cdigo Civil se refiere a la figura
del propietario, pero como el poseedor puede haber posedo en concepto distinto, la
norma ha de extenderse en el sentido de que el poseedor de buena fe hace suyos los
frutos en la medida en que sea facultado por su ttulo.

- Los frutos naturales e industriales se entienden percibidos desde que se alzan o
separan (artculo 451, 2).

- Los frutos civiles se consideran producidos por das y pertenecen al poseedor en
proporcin. El fruto civil es la renta o contraprestacin que se recibe como
consecuencia de haber establecido una relacin jurdica sobre la cosa (un arrendamiento
o un usufructo). Por tanto, al poseedor le pertenece en realidad un derecho de crdito
que le permite exigir la contraprestacin pactada cuando llegue el vencimiento...
Con respecto a la duracin de la percepcin de los frutos por el poseedor de buena fe, el
CC dice que dura hasta que no sea interrumpida legalmente la posesin. El Tribunal
Supremo considera que la interrupcin legal equivale a la interrupcin civil a efectos de
la usucapin y no siempre ha de ser tratado como poseedor de mala fe.

- Puede ocurrir que existan frutos naturales o industriales pendientes. El artculo 452
concede al poseedor el derecho a que se le resarzan los gastos que hubiere hecho para su
produccin, y adems a la parte del producto lquido de la cosecha proporcional al
tiempo de su posesin, prorratendose las cargas del mismo modo entre los dos
poseedores. Por otro lado, al propietario de la cosa se le faculta para conceder al
poseedor de buena fe la facultad de concluir el cultivo y la recoleccin de los frutos
pendientes, como indemnizacin de la parte de gastos de cultivo y del producto lquido
que le pertenece. El poseedor de buena fe que no quiera aceptar esa concesin, perder
el derecho a ser indemnizado de otro modo.

-- Poseedor de mala fe el tratamiento es distinto. Est obligado a abonar los frutos
percibidos y los que el poseedor legtimo hubiera podido percibir (art455).
El abono de los frutos, tanto por el poseedor de mala como de buena fe es pago de una
deuda de dinero equivalente al valor de aqullos, pero cabe exigir la entrega de los que
se encuentran todava in natura. En cualquier caso, el poseedor no puede alegar que los
ha adquirido por usucapin.

38

B) LOS GASTOS
- Gastos necesarios: (art. 453). Son los referentes a la conservacin de la cosa, incluidos
por los realizados para la produccin de frutos. Se abonan a todo poseedor. Se
abonarn estos gastos incluso al poseedor vencido que no hace suyos los frutos.
- Gastos tiles: o mejoras. Se abonan nicamente al poseedor de buena fe. El que le
haya vencido en su posesin puede elegir entre satisfacer el importe de los gastos o
abonar el aumento de valor que por ellos haya adquirido la cosa (incluyendo la
revalorizacin monetaria por causa de la inflacin).
- Gastos de puro lujo o recreo: estos gastos no se abonarn a ningn poseedor. Sin
embargo, se le concede al poseedor el ius tollendi, o derecho a retirar los adornos u
objetos en que esos gastos se hayan invertido, siempre que la cosa no sufra deterioro y
el poseedor legtimo no ejercite una facultad de adquisicin de los mismos (arts. 454 y
455). En este ltimo caso habr que abonar al poseedor de buena fe el importe de lo
gastado (ms la revalorizacin monetaria) y al poseedor de mala fe el valor que tengan
en el momento de entrar en la posesin.
- Derecho de retencin del poseedor de buena fe: el artculo 453 faculta al poseedor de
buena fe para retener la cosa hasta que se hayan abonado los gastos tiles y necesarios.


C) RESPONSABILIDAD POR DETERIORO O PRDIDAS
Poseedor de buena fe, dice el artculo 457 CC que no responde del deterioro o
prdida de la cosa, fuera de los casos en que se justifique haber procedido con dolo.
Esta excepcin se refiere al poseedor que, sabiendo que la cosa ha de restitursela a
otro de mejor derecho, la daa o destruye intencionalmente. En este caso,
evidentemente, poseer de mala fe. An a pesar de que el poseedor de buena fe no
responde de la prdida o deterioro a no ser que se justifique que ha obrado con dolo
(inversin de la carga de la prueba), deber restituir aquello en que se ha
enriquecido por esa prdida o deterioro, pues es el sustitutivo, en su patrimonio de lo
que se perdi o da

Poseedor de mala fe, el artculo 457 CC le hace responsable del deterioro o
prdida en todo caso, y an de los ocasionados por fuera mayor cuando
maliciosamente haya retrasado la entrega de la cosa a su poseedor legtimo.
La responsabilidad por prdida o deterioro se concreta en el valor de lo perdido o
deteriorado y de la ganancia que haya dejado de obtener el poseedor legtimo. Es decir,
se indemnizan los daos y perjuicios con arreglo a los artculos 1101 y 1106 del Cdigo
Civil. La fijacin de la cuanta de los daos se situar en el da en que recaiga la
condena definitiva a la reparacin o, en su caso, a aquel en que se liquide en perodo de
ejecucin de sentencia, segn jurisprudencia del Tribunal Supremo.
Por ltimo, si el deterioro o prdida se hubiese producido por caso fortuito aunque las
cosas se hubiesen encontrado en manos del poseedor legtimo, no habr lugar a la
responsabilidad del artculo 457.


39





























TEMA . TEMA . TEMA . TEMA .- -- - LA USUCAPION LA USUCAPION LA USUCAPION LA USUCAPION
1. CONCEPTO, NATURALEZA )URDICA Y FUNDAMENTO DE LA 1. CONCEPTO, NATURALEZA )URDICA Y FUNDAMENTO DE LA 1. CONCEPTO, NATURALEZA )URDICA Y FUNDAMENTO DE LA 1. CONCEPTO, NATURALEZA )URDICA Y FUNDAMENTO DE LA
USUCAPIN USUCAPIN USUCAPIN USUCAPIN
2. CLASES DE USUCAPIN 2. CLASES DE USUCAPIN 2. CLASES DE USUCAPIN 2. CLASES DE USUCAPIN
. SU)ETOS DE LA USUCAPIN . SU)ETOS DE LA USUCAPIN . SU)ETOS DE LA USUCAPIN . SU)ETOS DE LA USUCAPIN
!. O")ETO DE LA USUCAPIN !. O")ETO DE LA USUCAPIN !. O")ETO DE LA USUCAPIN !. O")ETO DE LA USUCAPIN
#. RE$UISITOS GENERALES Y ESPECIALES DE LA USUCAPIN #. RE$UISITOS GENERALES Y ESPECIALES DE LA USUCAPIN #. RE$UISITOS GENERALES Y ESPECIALES DE LA USUCAPIN #. RE$UISITOS GENERALES Y ESPECIALES DE LA USUCAPIN
%. EFECTOS Y FUNCIONAMIENTO DE LA USUCAPIN %. EFECTOS Y FUNCIONAMIENTO DE LA USUCAPIN %. EFECTOS Y FUNCIONAMIENTO DE LA USUCAPIN %. EFECTOS Y FUNCIONAMIENTO DE LA USUCAPIN
*. LA RENUNCIA A LA USUCAPIN *. LA RENUNCIA A LA USUCAPIN *. LA RENUNCIA A LA USUCAPIN *. LA RENUNCIA A LA USUCAPIN
+. LA USUCAPIN LI"ERATORIA +. LA USUCAPIN LI"ERATORIA +. LA USUCAPIN LI"ERATORIA +. LA USUCAPIN LI"ERATORIA

40

1. 1. 1. 1. CONCEPTO, NATURALEZA )URDICA Y FUNDAMENTO CONCEPTO, NATURALEZA )URDICA Y FUNDAMENTO CONCEPTO, NATURALEZA )URDICA Y FUNDAMENTO CONCEPTO, NATURALEZA )URDICA Y FUNDAMENTO

Nuestro Cdigo Civil configura la prescripcin como un modo de adquirir el dominio
y los dems derechos sobre bienes en el artculo 609, y en el artculo 1930.1parrafo
Cc: Por la prescripcin se adquiere, de la manera y con las condiciones determinadas
por la Ley, el dominio y dems derechos reales.
Al mismo tiempo, en 1930.2 prrafo Cc: que por la prescripcin se extinguen los
derechos y acciones de cualquier clase que sean.
- la prescripcin adquisitiva o usucapin es un modo de adquirir el dominio y los
derechos reales mediante su posesin durante un tiempo legalmente establecido y segn
los requisitos legales necesarios.
- Prescripcin extintiva la que provoca extincin de derechos y acciones.

Por su regulacin en el libro V ttulo XVIII de Cc, en su Captulo 1 contiene
disposiciones generales a ambas, pero posteriormente las divide en 2 captulos
independientes, parece que estamos ante 2 instituciones distintas que nunca interfieren
entre s, cosa que realmente no es cierta, ya que como veremos, el juego de la
prescripcin adquisitiva impide la de la extintiva.

En lo referente a la naturaleza jurdica de la usucapin, existe una discusin acerca de si
la usucapin es un modo de adquirir originario o derivativo de la propiedad. Parece que
actualmente es un modo originario, pues el derecho adquirido no deriva del anterior
titular. Esto est claro en la usucapin extraordinaria, pero en la ordinaria no est tan
claro:
- Respecto a la prescripcin extraordinaria, slo se exige la posesin sin ningn otro
requisito, se trata de un modo originario de adquisicin.
- Con relacin a prescripcin ordinaria, con buena fe y justo ttulo, es ms difcil
conocer o determinar la naturaleza jurdica. En general, se entiende como un modo
originario de adquirir la propiedad, es decir, se encuentra desconectado del propietario
anterior.

Por tanto, concluimos que se trata de un modo originario de adquirir la propiedad y los
derechos reales porque no se funda en un derecho del anterior titular, sino que el
adquiriente lo hace de manera autnoma.

Encontramos 2 teoras que se han buscado como fundamento de la usucapin:
Fundamentacin subjetiva dice que el fundamento de la usucapin se encuentra en
la renuncia o abandono tcito del anterior titular, al no haber realizado actos de
defensa de su derecho frente a la posesin continuada de otro. En la actualidad esta
teora es rechazada ya que bastara con que se demostrase que el propietario nunca
tuvo voluntad de renunciar para que no se diera la usucapin. Incluso se habla de
una sancin por negligencia.
41

Fundamentacin objetiva (la que debemos de seguir), en la cual el fundamento est
en dar certeza y seguridad a las relaciones jurdicas consolidando las titularidades
aparentes y sin ella nadie estara a cubierto de pretensiones sin fundamento o
extinguidas de antiguo, poniendo un lmite a las pretensiones tardas para no colocar
en una situacin de indefensin al demandado, que pudiera ser que con el transcurso
del tiempo haya ido debilitando o perdiendo los medios probatorios y de defensa
que en caso de un tiempo razonable hubiera podido disponer.

2. 2. 2. 2. CLASES DE USUCAPIN CLASES DE USUCAPIN CLASES DE USUCAPIN CLASES DE USUCAPIN
Cabe distinguir:
Usucapin ordinaria y extraordinaria.
- Ordinaria: Es la que se da en favor de un usucapiente en el que concurre la buena
fe en su adquisicin y un justo titulo.
- Extraordinaria: se funda exclusivamente en la posesin y no requiere ni buena fe
ni justo titulo.

Usucapin mobiliaria e inmobiliaria
El rgimen jurdico de la usucapin es distinto segn se refiera a muebles o
inmuebles, encontrando la mayor diversidad en los plazos de posesin, los cuales son
menores en el caso de bienes muebles debido a la mayor celeridad del trfico de
estos.
USUCAPION MUEBLES INMUEBLES
ORDINARIA 3 10 (presente) o 20 (ausente)
EXTRAORDINARIA 6 30


. . . . SU)ETOS DE LA USUCAPIN SU)ETOS DE LA USUCAPIN SU)ETOS DE LA USUCAPIN SU)ETOS DE LA USUCAPIN
Art 1931 Cc: pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripcin las
personas capaces para adquirirlos por los dems derechos legtimos.

Se trata de una disposicin de mera referencia, que impone la aplicacin de los
principios generales sobre la capacidad para adquirir. As pues, la norma es puramente
negativa y en realidad lo que est diciendo es que no existe ninguna limitacin
especial en materia de usucapin. En el Cdigo Civil no hay regla sobre una
capacidad especfica de adquirir.
Debemos tener en cuenta que el presupuesto de toda usucapin es una posesin; luego
no puede haber duda de que las personas capaces de adquirirla lo son tambin para
usucapir, aunque para usar los derechos que nazcan en su favor de esa usucapin
necesiten de sus representantes legales si son menores o incapacitados (art 443Cc).
42

- En principio tiene capacidad para usucapir cualquier persona, ya sea fsica o
jurdica en virtud del artculo 1931 del Cdigo Civil. La capacidad necesaria para
adquirir por usucapin es la que se necesita para adquirir por posesin: querer o
entender.
- Cualquier titular de un derecho puede llegar a perder el derecho por usucapin de
otro, tenga o no capacidad de obrar, sea persona fsica o jurdica (art 1932 Cc).
Solamente quedaran a salvo a las personas impedidas para administrar sus bienes el
derecho para reclamarla contra sus representantes legtimos cuya negligencia hubiese
sido causa de la prescripcin. Esta regla no es solo aplicable a personas fsicas, sino
tambin a los rganos de las personas jurdicas que no han impedido la prescripcin
adquisitiva de los bienes de aquellas.

- En el caso de usucapin a favor y en contra de la herencia:
Art 1934Cc: La prescripcin produce sus efectos jurdicos a favor y en contra de la
herencia antes de haber sido aceptada y durante el tiempo concedido para hacer
inventario y para deliberar.
Esta situacin se conoce como herencia yacente (periodo desde la muerte del
testatario hasta la aceptacin del heredero), en la que la sucesin est abierta por la
muerte de una persona pero los herederos no han aceptado todava, puede producirse la
usucapin.
- Relativo a la comunidad de bienes:
Art 1933Cc: La prescripcin ganada por un copropietario o comunero aprovecha a
los dems.
Como requisito se exige que el comunero haya posedo en beneficio de la comunidad
para que la usucapin ganada aproveche a todos. Distinto es que el comunero posee
para s y no para la comunidad, en cuyo caso estamos ante una interversin de su
posesin que le habilitara para usucapir para s y no para la comunidad.


!. !. !. !. O")ETO DE LA USUCAPIN O")ETO DE LA USUCAPIN O")ETO DE LA USUCAPIN O")ETO DE LA USUCAPIN
De manera general podemos decir que todos los derechos reales (propiedad y derechos
reales limitados) son susceptibles de ser adquiridos por usucapin, siempre que puedan
ser objeto de una posesin hbil (as, por ejemplo, no es posible respecto de los
derechos de crdito).
El Cdigo Civil seala en arts. 1957 y 1959 referidos a los inmuebles, que la usucapin
es un modo de adquirir el dominio y los derechos reales.
Sin embargo, en base al artculo 1955 referidos a los bienes muebles solo habla del
dominio y por tanto surge la duda de si cabe o no usucapin de derechos reales sobre
bienes muebles. No siendo esa la intencin del legislador, parece ser que s la reconoce
el Cdigo para los bienes muebles junto con la usucapin del dominio, ya que no cabe
43

duda de que existe o puede existir posesin de un bien mueble que no sea en concepto
de dueo, sino en concepto diferente, reconociendo el dominio en otra persona.
Cuestin aparte es que los derechos reales sobre las cosas muebles sean ms reducidos
que los existentes sobre las cosas inmuebles, pues quedan reducidos prcticamente al
usufructo y la prenda.
- Los derechos reales usucapibles son de manera especfica: el usufructo, el uso, la
habitacin y las servidumbres (arts. 468, 528, 537 y 538 del Cc).
De manera general, las servidumbres en cuanto son derechos reales, son susceptibles de
ser adquiridas por prescripcin adquisitiva o usucapin, pero solo las aparentes y
continuas (539Cc: necesario ttulo para continuas no aparentes y las discontinuas sean o
no aparentes).
- Tambin aunque expresamente el Cc no lo contempla, cabe la posibilidad de usucapir:
Derecho de superficie
El censo enfitutico (art 1605Cc): dominio dividido entre til y el directo
El derecho de prenda

- No se pueden usucapir los derechos reales de hipoteca, en cuanto que no entraa
posesin y es un derecho de constitucin registral (Hipoteca Inmobiliaria o Hipoteca
mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento).

- Entre las cosas susceptibles de usucapin, son susceptibles de prescripcin todas las
cosas que estn en el comercio de los hombres, entendido esto como la posibilidad
legal de que una cosa sea objeto del trfico o comercio jurdico.
- Los bienes de dominio pblico no son prescriptibles (art 132.1CE).
- Los ttulos nobiliarios son susceptibles de usucapin por un uso y disfrute de 40 aos.

#. #. #. #. RE$UISITOS GENERALES Y ESPECIALES RE$UISITOS GENERALES Y ESPECIALES RE$UISITOS GENERALES Y ESPECIALES RE$UISITOS GENERALES Y ESPECIALES
A) REQUISITOS GENERALES:
Tanto para la usucapin ordinaria como para la extraordinaria se requiere la posesin de
las cosas por el usucapiente. Esta posesin debe reunir los requisitos del 1941:
Art 1941Cc: La posesin ha de ser en concepto de dueo, pblica, pacfica y no
interrumpida.
1. En concepto de dueo: consiste en que hay que ser un poseedor en concepto del
titular (de la posesin) del derecho real que se va adquirir en virtud de la usucapin.
(No es equivalente a posesin en concepto de propietario).
2. Pblica: que no sea clandestina sino pblica.
3. Pacfica: exige que no se haya adquirido ni se mantenga con violencia.
4. No interrumpida: es decir, continuada.
Los supuestos en los que se puede interrumpir la posesin son por interrupcin natural o
por interrupcin civil/jurdica.
44

Interrupcin natural: se da, segn indica el artculo 1944 del Cdigo Civil, cuando
por cualquier causa se cesa en la posesin por ms de un ao (segn el artculo
460.4 del Cdigo Civil: el poseedor podr perder su posesin por la posesin de
otro por ms de un ao).
Ni el abandono, ni la cesin de posesin por ttulo oneroso o lucrativo, ni la perdida,
destruccin o el quedar la cosa fuera del comercio necesitan del plazo superior al
ao, y en estos casos hay interrupcin natural porque cesa la posesin.

Interrupcin civil o jurdica: regulada en los arts.1945- 1948 Cc, se produce por:
Citacin judicial hecha al poseedor, aunque sea mandato de Juez incompetente.
Se piensa en una demanda admitida a trmite que ha de versar sobre posesin o dominio
de la cosa cuestionada. Cuando cae sentencia condenatoria, la interrupcin se retrotrae
al momento de la interposicin de la demanda.

Acto de conciliacin: siempre que dentro de 2 meses posteriores de su celebracin, se
presente ante el Juez la demanda sobre posesin o dominio de la cosa cuestionada.

El reconocimiento por parte del usucapiente del derecho como titular:
Art 1948 Cc: cualquier reconocimiento expreso o tcito que el poseedor hiciere del
derecho del dueo interrumpe asimismo la posesin.
El Cc no exige que se cese de poseer para que el reconocimiento tenga efecto, ni exige
que la declaracin sea expresa ni tampoco recepticia dirigida al dueo.

La usucapin iniciada o en curso no puede llegar a su final, pero no se excluye que el
poseedor puede comenzar a usucapir de nuevo.
No se abre un parntesis temporal en el fenmeno con relevancia del tiempo
transcurrido hasta la interrupcin suspensin de la usucapin Cc no lo
reconoce.


B) REQUISITOS ESPECIALES:
Son aquellos que slo son necesarios para determinados supuestos (se aplican slo a
algunos tipos de usucapin). As:

USUCAPION ORDINARIA
Art 1940Cc: Para la prescripcin ordinaria del dominio y dems derechos reales se
necesita poseer las cosas con buena fe y justo ttulo por el tiempo determinado en la
ley.

USUCAPION INMOBILIARIA ORDINARIA
A) JUSTO TITULO
- Art 1952Cc: Entindase por justo ttulo el que legalmente baste para transferir el
dominio o derecho real de cuya prescripcin se trate.
45

El usucapiente debe haber adquirido en virtud de titulo que tenga virtualidad para
producir ese efecto, si bien la adquisicin del derecho no se ha dado, sino
exclusivamente de la posesin.

El nico vicio que purga la usucapin ordinaria es la adquisicin de un no-propietario.
- Art 1953Cc: El ttulo para la prescripcin ha de ser verdadero y vlido.
Verdadero: tenga una existencia real, se excluye un titulo putativo, los ttulos
absolutamente simulados y en el caso de los de simulacin relativa podr ser verdadero
el que se oculta bajo la simulacin.
Valido: Debe bastar para transmitir el derecho si el transmitente fuera propietario, no
valiendo un titulo nulo, en contra si es vlido un titulo anulable, ya que produce sus
efectos hasta que no se declare su nulidad y en todo caso en el plazo de 4 aos o que el
negocio se haya confirmado.
- Art 1954Cc: El justo ttulo debe probarse; no se presume nunca

B) BUENA FE
Art 1950Cc: La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de
quien recibi la cosa era dueo de ella, y poda transmitir su dominio.
No puede ampararse nunca en que el error poda haber sido evitado con una diligencia
normal, adecuada a las circunstancias del hecho.

C) TIEMPO
Conforme al art. 1957Cc, se requiere la posesin durante 10 aos presentes y 20
entre ausentes. Para que se considere presente el titular del derecho real tiene que vivir
en Espaa (ya que en otro caso se hace difcil conocer quien est poseyendo) y para que
se considere ausente el titular del derecho real (usucapido cuando lo sea) tiene que vivir
en el extranjero o en ultramar Cuando el sujeto ha estado presente todo el tiempo no
hay problema. El problema surge cuando el sujeto est un tiempo ausente y otro
presente, en cuyo caso el tiempo que se cuenta es el que ha estado presente. Al respecto
se ha establecido que:
o Cada dos aos de ausencia se reputarn como uno para completar los diez de presente
(artculo 158.2)
o La ausencia que no llegue al ao entero y continuo no se tomar en cuenta, (art.
158.3Cc), es decir, como si no se hubiese ido.

USUCAPION MOBILIARIA ORDINARIA
Art 1955 1 prrafo: El dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesin no
interrumpida de tres aos con buena fe.
Exigira buena fe, justo ttulo y tres aos de posesin, cumpliendo los requisitos
correspondientes. Debe resaltarse que, siguiendo la tesis romanista, si hay buena fe el
artculo 464 del Cdigo Civil presume la existencia del justo ttulo (pues dice que la
posesin de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al ttulo).


46

USUCAPION EXTRAORDINARIA

USUCAPION INMOBILIARIA EXTRAORDINARIA
Art 1959Cc: Se prescriben tambin el dominio y dems derechos reales sobre los
bienes inmuebles por su posesin no interrumpida durante treinta aos, sin necesidad
de ttulo ni de buena fe, y sin distincin entre presentes y ausentes, salvo la excepcin
determinada en el artculo 539.

Por tanto, slo exige la intencin de poseer como dueo por un plazo de 30 aos (o
titular del derecho real a usucapir) no es bastante, hay que traducirla en actos. (+
1941Cc: con los requisitos necesarios ya vistos para ello: en concepto de dueo,
pblica, pacfica y continuada).

USUCAPION MOBILIARIA EXTRAORDINARIA
Art 1955 2 prrafo: Tambin se prescribe el dominio de las cosas muebles por la
posesin no interrumpida de seis aos, sin necesidad de ninguna otra condicin.


En relacin con la usucapin mobiliaria (ordinaria y extraordinaria):
Art 1956Cc: Las cosas muebles hurtadas o robadas no podrn ser prescritas por los
que las hurtaron o robaron, ni por los cmplices o encubridores, a no haber prescrito
el delito o falta, o su pena, y la accin para exigir la responsabilidad civil, nacida del
delito o falta.


%. %. %. %. EFECTOS Y FUNCIONAM EFECTOS Y FUNCIONAM EFECTOS Y FUNCIONAM EFECTOS Y FUNCIONAMIENTO IENTO IENTO IENTO

Los efectos de la usucapin se producen tan pronto concurran los requisitos necesarios
para ello, pero queda a la autonoma de la voluntad del usucapiente oponerlos frente a
quien le discute la propiedad o derecho real adquirido (la usucapin puede ser
renunciada por el usucapiente).

La usucapin tiene efectos retroactivos: extiende sus efectos a la fecha del comienzo
de la posesin; por tanto, se reputa titular del derecho desde que empez a poseer de
manera hbil para la usucapin (significa por tanto que cuando una persona se convierte
en propietaria, se simula la ficcin como si hubiese sido propietaria desde que empez a
poseer).

Ello implica que:
1) Los actos realizados por el anterior titular durante el tiempo de la posesin hbil
para la usucapin quedan sin efecto.
2) Los actos realizados por el usucapiente antes de que se consumase la usucapin
quedan confirmados, ratificados.
47

La usucapin no puede ser apreciada de oficio por un juez, es decir, aunque se
produce automticamente, el juez slo puede apreciarla a instancia de parte. Por lo
tanto, el favorecido por la usucapin lo tiene que alegar y podr hacerlo por la va de
accin, es decir, demandando ante el juzgado para realizar la consecuente reclamacin
(como por ejemplo, ejercitando la accin confesoria) o de excepcin ante la demanda
del verdadero propietario, pues ya el usucapiente es el propietario y le excepciona este
derecho (por ejemplo; frente a la accin reivindicatoria).


*. *. *. *. LA RENUNCIA A LA USUCAPIN LA RENUNCIA A LA USUCAPIN LA RENUNCIA A LA USUCAPIN LA RENUNCIA A LA USUCAPIN
Art 1935 Cc: Las personas con capacidad para enajenar pueden renunciar la
prescripcin ganada; pero no el derecho de prescribir para lo sucesivo.
Entindase tcitamente renunciada la prescripcin cuando la renuncia resulta de actos
que hacen suponer el abandono del derecho adquirido.

Permite que toda persona con capacidad para enajenar pueda renunciar a la usucapin
ganada (de manera expresa o tcita, mediante actos concluyentes que hacen suponer el
abandono del derecho adquirido); pero no al derecho de adquirir por usucapin en el
futuro, ya que ello supondra que con la voluntad privada se pudiese derogar el orden
pblico econmico contenido en las leyes.

La capacidad de enajenar que se requiere para la renuncia a la prescripcin no debe
hacer pensar que estamos ante una enajenacin, pues el renunciante no enajena o
transmite nada a nadie. Debe interpretarse como sinnimo de capacidad de disposicin
referida al derecho de objeto de usucapin.
Se ha establecido que cuando se renuncia a la usucapin ganada, esta renuncia debe
entenderse como renuncia a hacer valer los efectos de la usucapin, ya sea por va de
accin o de excepcin. Es decir, se renuncia a convertirse en propietario, lo que har
que el anterior titular siga siendo propietario. (Si se renunciase al derecho adquirido por
la usucapin, la cosa pasara a convertirse en una res nullius, no tendra propietario).

Para evitar que la renuncia de la usucapin que perjudique a terceros, el 1937 est
dedicado a recortar los efectos de la renuncia a la prescripcin.
Art 1937Cc: los acreedores y cualquier otra persona interesada en hacer valer la
prescripcin, podrn utilizarla a pesar de la renuncia expresa o tcita del deudor o
propietario. (Se entiende que la norma es aplicable tanto a la prescripcin extintiva
como adquisitiva).
Tal norma, supone adems que los titulares de los derechos reales constituidos por el
usucapiente seguirn gravando la cosa aunque el versus dominus se oponga por
considerar que, al renunciarse a la usucapin, ha sido propietario desde el comienzo de
la misma y l no los ha constituido.


48

+. +. +. +. LA USUCAPIN LI"ERATORIA O LA USUCAPIN LI"ERATORIA O LA USUCAPIN LI"ERATORIA O LA USUCAPIN LI"ERATORIA O , ,, ,USUCAPIO LI"ERTATIS USUCAPIO LI"ERTATIS USUCAPIO LI"ERTATIS USUCAPIO LI"ERTATIS- -- -
Se plantea el problema de si cuando se produce la usucapin del dominio, se extinguen
o no los anteriores derechos reales limitados que gravaban dicho dominio. Para su
solucin, hay que atender a la clase de posesin anterior (es decir, la que da lugar a la
usucapin). Entendemos que no se extinguen cuando el usucapiente se ha comportado
como propietario de una cosa gravada, y viceversa.
Se dice, en consecuencia, que si el usucapiente ha posedo como libre de cargas la
cosa, la usucapin del dominio produce tambin la usucapin de esa libertad, es decir,
el usucapiente adquiere al mismo tiempo aquellos derechos reales que la gravan
(no impuestos por l), y que se extinguirn por reunirse en un mismo titular el
dominio y los derechos reales que lo gravan o lo limitan.
La usucapin liberatoria se refiere por tanto, a los casos en que el propietario de una
finca est poseyendo la cosa como si no existiesen derechos reales limitados sobre ella,
como si fuese una finca libre. En base a ello adquirir la propiedad libre, como ya
hemos mencionado.

Sin embargo, y por lo que respecta a la usucapin ordinaria, aquella conclusin debe
someterse a revisin, pues tal usucapin requiere siempre la existencia de un ttulo
justo. Si ste indica el gravamen del dominio por un usufructuario, el usucapiente no
podr adquirir la libertad de usucapir el dominio sino cuando se cumpla el plazo de
usucapin extraordinaria referida a ese usufructo, ya que entonces no se necesita
ttulo sino posesin exclusivamente, y no puede adquirir la libertad por usucapin
ordinaria porque no tiene ttulo para poseer la cosa con esa libertad.
Cuestin distinta es si en el justo ttulo no consta la existencia del gravamen. No hay
inconveniente en esta situacin en el que usucapiente adquiera la libertad del fundo por
medio de la usucapin ordinaria, su ttulo le habilita para poseer como libre de toda
carga o gravamen y con esta caracterstica adquirir por el trascurso del tiempo.
[Es importante destacar que la aplicacin de la usucapin liberatoria a los bienes
inmuebles requiere matizaciones contenidas en el artculo 36 de la Ley Hipotecaria]

REGLAS SOBRE EL CMPUTO DEL TIEMPO DE LA USUCAPIN
1- Accesio possessionis poseedor actual puede completar el tiempo necesario
para usucapir, uniendo el suyo al de su causante
(suma de 2 posesiones: legatario/intervivos + poseedor actual)
2- Poseedor actual que lo fuera en poca anterior, ha posedo en tiempo intermedio
salvo prueba en contrario
3 - El da que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero, pero el ltimo debe
cumplirse en su totalidad.




49




























TEMA !. TEMA !. TEMA !. TEMA !.- -- - LA PROPIEDAD LA PROPIEDAD LA PROPIEDAD LA PROPIEDAD
1. LA PROPIEDAD EN EL CDIGO CIVIL Y EN LA CONSTITUCIN 1. LA PROPIEDAD EN EL CDIGO CIVIL Y EN LA CONSTITUCIN 1. LA PROPIEDAD EN EL CDIGO CIVIL Y EN LA CONSTITUCIN 1. LA PROPIEDAD EN EL CDIGO CIVIL Y EN LA CONSTITUCIN
2. CONCEPTO Y CARACTERES DEL DERECHO DE PROPIEDAD 2. CONCEPTO Y CARACTERES DEL DERECHO DE PROPIEDAD 2. CONCEPTO Y CARACTERES DEL DERECHO DE PROPIEDAD 2. CONCEPTO Y CARACTERES DEL DERECHO DE PROPIEDAD
. SU)ETO DEL DOMINIO . SU)ETO DEL DOMINIO . SU)ETO DEL DOMINIO . SU)ETO DEL DOMINIO
!. O")ETO Y E&TENSIN VERTICAL DEL DOMINIO !. O")ETO Y E&TENSIN VERTICAL DEL DOMINIO !. O")ETO Y E&TENSIN VERTICAL DEL DOMINIO !. O")ETO Y E&TENSIN VERTICAL DEL DOMINIO
#. EL CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD #. EL CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD #. EL CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD #. EL CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD
%. LA PROTECCIN Y DEFENSA DEL DOMINIO %. LA PROTECCIN Y DEFENSA DEL DOMINIO %. LA PROTECCIN Y DEFENSA DEL DOMINIO %. LA PROTECCIN Y DEFENSA DEL DOMINIO
*. LMITES Y LIMITACIONES DEL DOMINIO. LAS PROHI"ICIONES DE *. LMITES Y LIMITACIONES DEL DOMINIO. LAS PROHI"ICIONES DE *. LMITES Y LIMITACIONES DEL DOMINIO. LAS PROHI"ICIONES DE *. LMITES Y LIMITACIONES DEL DOMINIO. LAS PROHI"ICIONES DE
DISPONER DISPONER DISPONER DISPONER
+. LAS RELACIONES DE VECINDAD: LIMITACIONES LEGALES DEL +. LAS RELACIONES DE VECINDAD: LIMITACIONES LEGALES DEL +. LAS RELACIONES DE VECINDAD: LIMITACIONES LEGALES DEL +. LAS RELACIONES DE VECINDAD: LIMITACIONES LEGALES DEL
DOMINIO POR RAZN DE LA VECINDAD DE FINCAS Y LAS DOMINIO POR RAZN DE LA VECINDAD DE FINCAS Y LAS DOMINIO POR RAZN DE LA VECINDAD DE FINCAS Y LAS DOMINIO POR RAZN DE LA VECINDAD DE FINCAS Y LAS
SERVIDUM"RES SERVIDUM"RES SERVIDUM"RES SERVIDUM"RES

50

1. 1. 1. 1. LA PROPIEDAD EN EL CDIGO CIVIL Y EN LA PROPIEDAD EN EL CDIGO CIVIL Y EN LA PROPIEDAD EN EL CDIGO CIVIL Y EN LA PROPIEDAD EN EL CDIGO CIVIL Y EN LA CONSTITUCIN LA CONSTITUCIN LA CONSTITUCIN LA CONSTITUCIN
La propiedad privada o derecho de propiedad es un tema que excede de la esfera de los
juristas, siendo objeto de estudio de ramas tales como la filosofa, la economa, la
poltica, etc.
Una definicin legal de la propiedad estar siempre influida por el ambiente histrico en
que se formula, por ello, cualquiera que fuere la ideologa que inspire una regulacin
positiva de la propiedad, ha de concretarse ante todo en una definicin tcnico-jurdica.

PROPIEDAD EN EL CODIGO CIVIL
- Recepcin de los ideales revolucionarios franceses comienza a operar en Espaa a
principios del siglo XIX y dejara reflejo en la legislacin de la propiedad
- La legislacin desamortizadora, al disponer la venta pblica de los bienes de manos
muertas (Iglesia, Municipios, ect), no llegando nunca a ser derogadas expresamente.
- La poltica liberal se propuso como objetivo el liberalismo agrario, desvinculacin de
la propiedad y desaparicin de las propiedades colectivas (propiedad aristocrtica y
noble a propiedad burguesa).

Toda esta lenta evolucin, dio paso a la propiedad que a fines del siglo cristaliza nuestro
Cdigo Civil 1889, cuyas caractersticas ms notables:
1- En nuestro Cc, un agrarismo fundamental: propiedad de la tierra y propiedad
destinada a su explotacin agrcola. Frente a la propiedad rustica, urbana e industrial
son algo parecido a extrao o especial
2- Signo liberal-individualista de la propiedad: Escasas propiedades colectivas tras
desamortizacin y muy pocas propiedades nacionales o nacionalizadas (enumeracin
bienes dominio pblico en 339Cc).
3- Absolutismo de la propiedad: La propiedad llega hasta el cielo y hasta lo ms
profundo de la tierra.
Art 350Cc: es propietario de la superficie, por superficie todo lo que est sobre o por
encima de la tierra
Art 358Cc: propietario del suelo se hace propietario de lo adherido al suelo.
4- Defensa del statu quo: frente a la dinmica de las transformaciones econmicas,
incluso frente a aquellas actividades que pueden generar una creacin de riqueza y de
utilidad social.
Chungo el tema para usufructuarios y arrendatarios, quienes no tienen derecho a
indemnizacin por las mejoras y ostentan solo el derecho a retirarlas y siempre que no
estropeen el mobiliario (487, 1579Cc).
5- Propiedad del Cc es una propiedad sometida al rgimen de plena libertad de
comercio: suprimir trabas y obstculos que impidan su libre trfico (781 y 785Cc).




51

PROPIEDAD EN LA CONSTITUCIN
En la Seccin 2 del Captulo II Derechos y libertades:
- Art 33.1 CE: Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.
Es un derecho <a> la propiedad privada, es decir, la propiedad privada se entiende
como un bien o ventaja que ha de ser accesible a todos, dentro del actual estadio poltico
del valor a la libertad, si bien de libertad econmica.

- Art 33.2CE: La funcin social de estos derechos delimitar su contenido, de acuerdo
con las leyes.
Ha de estar sujeto a una funcin social, lo mismo que el derecho de herencia. Dice que
estos derechos se delimitaran su contenido, de acuerdo con las leyes, las cuales
establecern sus lmites de su extensin o intensidad, o las cargas, deberes y
obligaciones que el propietario ha de cumplir por razn de su titularidad y en aras del
bien comn.
Por funcin social debe entenderse, que se encuentra subordinada al inters general con
fundamento en el art 128.1CE: Toda la riqueza del pas en sus distintas formas y sea
cual fuere su titularidad est subordinada al inters general.

- Art 33.3CE: Nadie podr ser privado de sus bienes y derechos sino por causa
justificada de utilidad pblica o inters social, mediante la correspondiente
indemnizacin y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.
TC dice que la propiedad es como un derecho subjetivo, delimitado por cuanto cede
para convertirse en un equivalente econmico, cuando el bien de la comunidad legitima
la expropiacin.

EXPROPIACIN UTILIDAD PBLICA indemnizacin
FORZOSA INTERES SOCIAL JUSTIPRECIO

- Art 53.1CE: Los derechos y libertades reconocidos en el Captulo II del presente
Ttulo vinculan a todos los poderes pblicos. Slo por Ley, que en todo caso deber
respetar su contenido esencial, podr regularse el ejercicio de tales derechos y
libertades que se tutelarn de acuerdo con lo previsto en el artculo 161,1 a)
A todo ello, la CE incluye el derecho de propiedad dentro de la Seccin 2 del Captulo
II, esta ubicacin es importante para el TC en cuanto de ella se extrae la consecuencia
de un mayor o menor rigor de proteccin a tenor del Art 53 CE, donde por no estar
incluido entre los derechos fundamentales, no se puede recurrir en amparo (preferencia
y sumariedad), pero si tiene reserva de Ley ordinaria (sobre el contenido esencial, que
deja margen al reglamento para su regulacin siempre que este no sea un reglamento
independiente o extralegem). En palabras del TC, esencial se refiere a la parte que es
absolutamente necesaria para que los intereses jurdicamente protegidos, que dan vida
al derecho, resulten concreta y efectivamente protegidos.



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2. 2. 2. 2. CONCEPTO Y CARACTERES DEL DERECHO DE PROPIEDAD CONCEPTO Y CARACTERES DEL DERECHO DE PROPIEDAD CONCEPTO Y CARACTERES DEL DERECHO DE PROPIEDAD CONCEPTO Y CARACTERES DEL DERECHO DE PROPIEDAD
El seoro del hombre sobre las cosas es una de las claves de la historia de la
Humanidad. La apetencia de poder, el apetito de dominacin es uno de los motores de la
historia del hombre sobre la tierra, y de ello la influencia en la definicin legal de
propiedad, que est siempre influida por el ambiente histrico en que se formula.
Nuestro Cc, influido por la codificacin napolenica, define la propiedad:
Art 348Cc: La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin ms
limitaciones que las establecidas en las leyes.
El propietario tiene accin contra el tenedor y el poseedor de la cosa para
reivindicarla.

Esta definicin influida tambin por la poca liberal, ha de concretarse ante todo en una
definicin tcnico-jurdica.
En el plano estrictamente jurdico-civil se define el derecho de propiedad como aquel
derecho subjetivo que atribuye a su titular el poder jurdico ms amplio que el
ordenamiento jurdico permite sobre una cosa. Los glosadores lo definan como ius
pleno in res coporali (derecho pleno sobre la cosa corporal).
Puede decirse que el propietario tiene las facultades de goce y disposicin ms amplias
sobre el objeto (sin decir hasta donde llegan), debiendo conectar igualmente con la
abstraccin que significa la remisin a las limitaciones establecidas en las leyes.

El derecho de propiedad es un derecho real, reuniendo, por tanto, todas sus
caractersticas. Las caractersticas o notas del derecho de propiedad son:

- AMPLITUD O VOCACION DE GENERALIDAD: Es un derecho que comprende, en
abstracto, todas las facultades jurdicamente posibles sobre una cosa. Esta generalidad
determina que la propiedad se presume siempre libre de cargas y de limitaciones lo que
por ello, todos los derechos reales limitados que restringen la propiedad tienen que ser
probados por quien las alegue; mientras no se pruebe se presume propiedad es libre.

- ABSTRACCIN: El derecho de propiedad es concebible con independencia de las
facultades singulares que integran su contenido. El dominio sigue siendo dominio con
independencia de las facultades concretas que puedan faltarle al propietario porque se
les haya cedido a un tercero.

- ELASTICIDAD.- Es elstico el derecho de propiedad porque conserva su naturaleza
esencial con independencia de que sus facultades estn reducidas, limitadas o excluidas.
En cuanto desaparecen o aparecen los derechos reales limitadores, el derecho de
propiedad vuelve a expandirse/comprimirse y a recuperar la integridad de las facultades
comprimidas en caso de desaparicin del Derecho real limitador. Por lo tanto, el
contenido de la propiedad puede variar a lo largo del tiempo.

- PERPETUIDAD: Es el nico derecho subjetivo que en principio est llamado a durar
perpetuamente (entendiendo perpetuo en el contexto del ser humano), siguiendo
existiendo el dominio sobre la cosa mientras la cosa no se destruya (puede existir un
cambio de titular sobre la cosa, pero no desaparecer la propiedad).
Aqu se puede ver una distincin con el usufructo, el cual es vitalicio.
53

. . . . SU)ETO DEL DOMINIO SU)ETO DEL DOMINIO SU)ETO DEL DOMINIO SU)ETO DEL DOMINIO
Como todo derecho subjetivo, el derecho de propiedad tiene una estructura compuesta
por el sujeto, el objeto y el contenido.
Entre los artculos del Cc que dedica a la regulacin de la propiedad no se contiene
ninguna norma especfica relativa a los sujetos, por lo que habr que aplicar en este
punto el rgimen general sobre la capacidad jurdica y sobre la capacidad de obrar
(capacidad de obrar exigible para adquirir la propiedad).
- Pueden ser propietarios tanto las personas fsicas como las jurdicas:
Art 38Cc: Las personas jurdicas pueden adquirir y poseer bienes de todas clases,
as como contraer obligaciones y ejercitar acciones civiles o criminales, conforme a las
leyes y reglas de su constitucin.

- Puede ser propietario una persona nica o pluralidad de personas:
El propietario tambin puede ser una nica persona o una pluralidad de sujetos. En este
ltimo caso, estaremos ante la comunidad de bienes:
Art.392 Cc: Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho
pertenece pro indiviso a varias personas.

- Pueden serlo tambin las personas privadas (particulares) o pblica (Estado,
municipios, CCAA, Universidades).
Cuando el derecho de propiedad pertenezca a una persona pblica ste se puede
establecer por medio de dos regmenes jurdicos distintos, dependiendo del tipo de bien
(demaniales o patrimoniales)

- Aunque los extranjeros gozan en Espaa de los mismo derechos civiles que los
espaoles, algunas normas especiales limitan su capacidad para adquirir propiedades
inmobiliarias, ya sean personas fsicas o jurdicas (excepto nacionales de la UE).
Por necesidad de defensa nacional se fijaran en la Ley y Reglamento unas zonas en las
que se juzga convenientemente prohibir, limitar o condicionar la adquisicin de la
propiedad y dems derechos reales por personas fsicas o jurdicas de nacionalidad o
bajo control extranjero, con arreglo a Ley 1975. Estos estarn sujetos a autorizacin
militar, as como tambin lo estarn las sociedades espaolas cuyo capital pertenece en
proporcin superior al 50% a personas fsicas o jurdicas extranjeras.




54

!. !. !. !. O")ETO Y O")ETO Y O")ETO Y O")ETO Y E&TENSIN VERTICAL DEL DOMINIO E&TENSIN VERTICAL DEL DOMINIO E&TENSIN VERTICAL DEL DOMINIO E&TENSIN VERTICAL DEL DOMINIO
I. OBJETO DEL DOMINIO
- Son siempre cosas materiales: cualquier cosa susceptible de apropiacin y
tradicionalmente cosas corporales.
- Propiedades especiales: por analoga puede hablarse de dominio sobre bienes
inmateriales (propiedad literaria, artstica, cientfica o industrial). Debate doctrina sobre
si es derecho de propiedad vs derecho de monopolio de explotacin.

Los bienes objeto de propiedad privada habr de ser, susceptibles de apropiacin.
Art 338 Ccdistingue el dominio pblico de la propiedad privada.
Art 339Cc dominio pblico los destinados al uso pblico y los que pertenecen
privativamente al Estado, sin ser de uso comn, y destinados a algn servicio pblico o
a el fomento de la riqueza nacional.
Cuando tales bienes dejan de estar destinados al servicio pblico (desafectacin), pasan
a formar parte de los bienes del Estado y quedan sujetos al rgimen general de la
propiedad.

II. EXTENSIN VERTICAL DEL DOMINIO
Hasta dnde se extiende la propiedad? Arriba hasta tanto como el cielo, y abajo cubre
el subsuelo? Extensin vertical del dominio.

A la hora de delimitar el objeto de la propiedad:
- el objeto de la propiedad en los bienes muebles est claro
- el objeto con los bienes inmuebles:
Art. 350 Cc: El propietario de un terreno es dueo de su superficie y de lo que est
debajo de ella, y puede hacer en l las obras, plantaciones y excavaciones que le
convengan, salvas las servidumbres, y con sujecin a lo dispuesto en las leyes sobre
Minas y Aguas y en los reglamentos de polica.

La doctrina ms moderna postula una extensin objetiva del dominio que este limitada
por el punto al que alcance la posibilidad de utilizacin y el inters razonablemente
tutelable del propietario, idea que domina hoy en la prctica.
Subsuelo para excavar o construir un tnel no se expropia al propietario.
Espacio areo propiedad sometida a una considerable legislacin administrativa

Limitaciones importantes las servidumbres, leyes de Minas, leyes de aguas (a partir de
1985 todas las aguas son de dominio pblico y el que tiene un manantial solo tiene el
derecho de aprovechamiento) y los reglamentos de polica.




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#. #. #. #. EL CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD EL CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD EL CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD EL CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD
En cuanto al contenido del derecho de propiedad, el art. 348 CC reconoce tres
facultades principales del mismo:
i. FACULTAD DE GOCE.- Facultad en virtud de la cual el propietario puede
gozar y disfrutar de la cosa ius utendi y ius fruendi-. No es una facultad exclusiva del
propietario, sino que otros titulares de derechos reales tambin la ostentan (p. ej:
usufructuario). Pero en el caso del propietario, sta propiedad le permite decidir el
destino econmico de la cosa (poder de destinacin). Implica tambin el derecho a
hacerse propietario de los frutos que da la cosa.
ii. FACULTAD DE DISPOSICIN.- Comprende la realizacin de toda
suerte de actos jurdicos que tengan trascendencia jurdico-real. Tampoco es una
propiedad exclusiva del propietario, la diferencia est en que el propietario a travs de
dicha facultad puede crear derechos reales limitados. Incluye los actos dispositivos que
tienen como objeto transmitir la propiedad a otra persona o constituir derechos reales
limitados a su favor.
Los actos que el propietario realiza en virtud de este poder de disposicin son:
o Enajenacin y transmisin del derecho.
o Actos de gravamen (actos por los que se constituye un derecho real
limitado).
o Renuncia (por mi voluntad unilateral desisto y dejo de ser titular del
derecho).

iii. FACULTAD REIVINDICATORIA.- En virtud de esta facultad, el
propietario puede ejercer una accin jurdica frente a un tercero poseedor destinada a
recuperar la cosa sobre la que ostenta el derecho de propiedad.





%. %. %. %. LA PROTECCIN Y LA PROTECCIN Y LA PROTECCIN Y LA PROTECCIN Y DEFENSA DEL DOMINIO DEFENSA DEL DOMINIO DEFENSA DEL DOMINIO DEFENSA DEL DOMINIO
Como en todo derecho subjetivo, al titular del derecho de propiedad la ley le confiere
una serie de acciones judiciales tendentes a protegerla y a reprimir las violaciones o
perturbaciones de que pueda ser objeto.
La accin dominical por excelencia es la accin reivindicatoria, a la cual acompaa un
cortejo de acciones menores, dirigidas a encauzar otros posibles intereses del propietario
(distintos del de recuperar la cosa de quien indebidamente la tiene).
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I. LA ACCIN REIVINDICATORIA
Art 348 Cc: El propietario tiene accin contra el tenedor y el poseedor de la cosa
para reivindicarla.
Accin que compete a un propietario no poseedor (nico legitimado) contra quien posee
la cosa indebidamente.
Es una accin de condena y de carcter restitutorio con ella se trata de imponer al
demandado la condena a un determinado comportamiento de dar o restituir la cosa. Es
una accin real, pues es derivada de una accin real y ejercitable erga omnes.

CONDENA RESTITUCION DE LA COSA LIQUIDACION DEL
PROSPERA RECLAMADA AL DEMANDADO ESTADO POSESORIO
Si no pudiera restituir el demandado pagar la correspondiente indemnizacin

Los requisitos de la accin reivindicatoria son:
a. Dominio del actor: el actor debe probar su dominio, en aplicacin de los
principios generales sobre la carga de prueba. El dominio debe estar fundado en un
ttulo adquisitivo + tradicin (compraventa, permuta,..).
Se exige adems la probatio diablica habra de probarse que era verdadero
propietario porque el que se lo transmiti era tambin propietario por ttulo valido
de adquisicin del dominio, que a su vez lo fue del mismo modo por el anterior
propietario.
La doctrina y jurisprudencia la han suavizado ya que admiten que puede fundarse:
- por prueba de una posesin continuada durante los plazos necesarios para la
usucapin (demostrar transmisiones del dominio validas hasta Max 30 aos)
- por posesin inmemorial: posesin constante de la cosa sin que haya memoria de
lo contrario.
El actor est obligado a probar que lo adquiri y es condicin inexcusable, ya
que sino el demandado debe ser absuelto, aunque no posea ttulo. El actor no est
obligado a probar que lo adquiri y que ahora reivindica le sigue perteneciendo
(adquisicin se presume que sigue continuando salvo prueba en contrario cuya carga
corresponde al demandado).
El ttulo del dominio no tiene que ser un ttulo escrito necesariamente, siendo
posible demostrar aquel por cualquier de los medios de prueba admitidos en
derecho, aunque a tenor del 38.1 Ley Hipotecaria, se presumir que existen y
pertenecen a su titular los derechos reales inscritos en Registro Propiedad, cuya
incidencia lleva a una inversin de la carga de prueba por parte del demandado que
tendr que tirar abajo la legitimidad de su ttulo inscrito en el asiento del Registro.
La constancia en los libros catastrales tiene un mero efecto de prueba indiciaria.

b. Posesin del demandado: debe ser actual e indebida.
- Actual: Cuando la accin se ejercita contra persona que posea en el momento de
iniciarse el proceso, pero que despus deja de poseer en trance de ejecucin de la
sentencia, ya se entender restituida la cosa y la condena ser por indemnizacin de
daos y perjuicios.
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- Indebida: cuando posee sin ttulo que justifique su posesin. Si el demandado es un
poseedor a ttulo de dueo, es necesario discernir cual ttulo es vlido o eficaz,
porque los 2 no pueden serlo al mismo tiempo. La jurisprudencia exige para el xito
de la reivindicacin que previa o conjuntamente se inste a la nulidad del ttulo del
actor (y si estuviera inscrita en RP, que solicite la cancelacin de la inscripcin
correspondiente).

c. Identificacin de la cosa. Consiste fundamentalmente en reclamar cosas concretas y
determinadas, nunca genricas, siendo una cuestin de hecho en la que son
admisibles todos los medios de prueba, consistente en:
- una perfecta descripcin de la cosa objeto de la reclamacin del demandante
- confrontacin con la cosa poseda por el demandado
- comprobacin de la identidad de tal cosa con aquella que aparece descrita o
mencionada en los ttulos del actor y en su caso, del demandado

II. LA ACCIN DECLARATIVA DEL DOMINIO.
Accin dirigida a que se declare que el actor es propietario de la cosa frente al que niega
o discute esa titularidad. Son necesarios los requisitos Prueba del dominio del actor e
Identificacin de la cosa, pero no que el demandante se halle en la posesin.
La legitimacin pasiva corresponde, a los que nieguen o contesten simplemente que el
derecho es de aquel.

III. LA ACCIN NEGATORIA.
Existen dos conceptos sobre esta accin:
o Restringido: Accin negatoria que compete al propietario de una cosa para
defender la libertad de su dominio y que se declare la ausencia o inexistencia
de gravmenes sobre l, y que se ejercita contra el que pretenda ser titular de
tal derecho real que gravara su propiedad.
o Ms amplio: Esta es la accin negatoria que compete al propietario dirigida a
que cesen las perturbaciones de hecho de su derecho de propiedad.
Tengo una casa y debajo hay una discoteca: el ejercicio de esta accin ira orientada a
que nieguen el derecho de la discoteca a hacer ruido o producirme cualquier molestia.

IV. ACCIN DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO
(Slo se da en los inmuebles). Traslado procesal de las facultades sustantivas de
deslinde y amojonamiento: la accin de deslinde va dirigida a obtener la separacin o
individualizacin de la finca; la accin de amojonamiento va dirigida a que se permita
establecer marcas de separacin.
Este deslinde/amojonamiento se puede realizar mediante acuerdo de todos los
interesados, en un procedimiento de jurisdiccin voluntaria regulado en LEC (sin
oposicin de los colindantes interesados) o bien, en un juicio declarativo.


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*. *. *. *. LMITES Y LIMITACIONES DEL DOMINIO. LAS PROHI"ICIONES DE LMITES Y LIMITACIONES DEL DOMINIO. LAS PROHI"ICIONES DE LMITES Y LIMITACIONES DEL DOMINIO. LAS PROHI"ICIONES DE LMITES Y LIMITACIONES DEL DOMINIO. LAS PROHI"ICIONES DE
DISPONER DISPONER DISPONER DISPONER
Existe una distincin entre los lmites y las limitaciones de la propiedad, aunque en la
prctica es difcil distinguirlos.
El lmite: es la frontera del derecho, se refiere a las restricciones que afectan de
modo general a todos los propietarios de una categora de objeto. Los lmites tienen
carcter de generalidad, es decir, aplicables a todos los derechos de propiedad que
recaen sobre la misma categora de cosas. Marcan el rgimen ordinario de la
propiedad y determinan el contenido normal del derecho (aqu hay que acudir
tambin a la funcin social). El contenido esencial del derecho es el ncleo
irreductible del mismo. Los lmites, en teora, no hay que probarlos, slo hay que
invocar la norma que los establece, principio iura novit curia- el juez conoce el
derecho.

Adems de los lmites legales, la propiedad, como todo derecho subjetivo, tiene unos
lmites genricos (limitaciones): abuso de derecho y ejercicio de mala fe (obligan a la
concrecin en cada caso de lo procedente o no de las actuaciones del propietario).

La limitacin: se habla de limitacin para aludir a determinadas restricciones al
poder de concretos propietarios que se encuentran en una determinada situacin y
que reducen el mbito de facultades que sera normal (bien sean facultades de goce
o de disposicin). Normalmente las limitaciones aluden a los derechos reales
limitados y las servidumbres.

Esta distincin entre lmite y limitacin es importante en la medida en que el Cdigo
Civil enumera una serie de servidumbres legales que, en realidad, son lmites que
afectan a todo propietario por igual y que se incluyen con el fin de evitar conflictos de
vecindad.
P.ej: el art.582 CC (servidumbre de vistas y luces) o el art. 452 CC (facultad de
concluir el cultivo y recoleccin de los frutos pendientes)
Las limitaciones sobre el uso o goce no generan siempre derechos reales de servidumbre
a favor de otros sujetos beneficiados por la limitacin. Las limitaciones legales del
dominio y servidumbres no son trminos idnticos en todo caso y circunstancia.
En la servidumbre real hay un gravamen de un predio en beneficio de otro predio, un
fundo sirviente y un fundo dominante (art 530Cc), en cambio en otras, las limitaciones
del dominio afectan a todas las propiedades por igual.
Si yo no puedo abrir una ventana que tenga vistas rectas a la finca de mi vecino a
menos que haya 2 metros como mnimo de distancia entre la pared que se haga y su
propiedad (o 60cms en oblicuo), es evidente que mi vecino no tiene ningn derecho real
sobre mi finca porque tanto mi propiedad como la suya estn sujetas a la misma
limitacin.

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Tambin las limitaciones legales pueden consistir en el otorgamiento de unas facultades
adquisitivas preferentes a ciertas personas (derechos reales de adquisicin), que limitan
la facultad dispositiva del propietario, ya que este no es libre de enajenar a quien quiera:
- Tanteos legales: El titular de este derecho goza de facultad preferente de poder
adquirir por el precio que otro de y con preferencia a l, en caso de enajenacin de su
propietario
- Retractos legales: El titular de este derecho goza de facultad de poder subrogarse en el
lugar del adquiriente cuando aquella enajenacin se ha efectuado.

+. +. +. +. LAS RELACIONES DE VECINDAD: LIMITACIONES LEGALES DEL DOMINIO LAS RELACIONES DE VECINDAD: LIMITACIONES LEGALES DEL DOMINIO LAS RELACIONES DE VECINDAD: LIMITACIONES LEGALES DEL DOMINIO LAS RELACIONES DE VECINDAD: LIMITACIONES LEGALES DEL DOMINIO
POR RAZN DE LA VECINDAD DE FINCAS Y LAS SERVIDUM"RES POR RAZN DE LA VECINDAD DE FINCAS Y LAS SERVIDUM"RES POR RAZN DE LA VECINDAD DE FINCAS Y LAS SERVIDUM"RES POR RAZN DE LA VECINDAD DE FINCAS Y LAS SERVIDUM"RES
La vecindad o contigidad de los predios impone una serie de limitaciones a sus
titulares para hacer posible el mejor ejercicio de sus derechos. Se denominan relaciones
de vecindad al conjunto de normas que con esa finalidad las regulan. Una cuestin que
no resuelve el cdigo es hasta qu punto el propietario de una finca est obligado a
tolerar las inmisiones que provienen de la finca ajena. Se entiende por inmisin la
penetracin en propiedad ajena de sustancias o fuerzas que se propagan por medios
naturales y tienen consecuencias daosas o molestas.

Importante que desde la antigua teora (teora de la inmisin) siempre se ha prohibido en
todo caso los actos de emulacin: no est permitido el ejercicio del derecho de
propiedad cuando se hace sin utilidad del propietario y con el nico propsito de daar
o molestar al vecino.
Con ello, se dejara sin solucin una gran cantidad de supuestos en los que se detecta
utilidad, ausencia de nimo doloso, pero productores de graves perturbaciones para la
propiedad ajena (vecindad con instalaciones industriales, con locales nocturnos,).

Actualmente, hay dos teoras que se pronuncian sobre esta cuestin:
Ihering, criticando la teora de la inmisin, elabor la teora de la normal
tolerancia (cdigo italiano). Se deben de prohibir todos los influjos que se inicien
en el fundo vecino, y se deben permitir los que se inicien en el fundo del que los
realiza y prosiguen en el del vecino (ruidos), siempre que no sean nocivos a las
personas o cosas en medida superior a la normal tolerancia.

Stolfi elabor un criterio distinto, la doctrina del uso normal (cdigos portugus y
alemn). Afirma que todo derecho debe ser ejercitado segn su destino y en modo
normal, con tal de que no ocasionen a los dems un dao apreciable. A fin de fijar la
normalidad del uso, habr que tener en cuenta el estado general de las costumbres y
de las relaciones sociales que varan segn el tiempo y los lugares, naturaleza de las
fincas y que el aprovechamiento que se haga de ellas sea el habitual.


60

La solucin espaola, a falta de criterio especfico, la cuestin se resuelve mediante la
aplicacin de la doctrina del abuso de derecho (art 7.2Cc): limites dados por la
norma jurdica, por las costumbres o por el criterio de la tolerancia normal. Esta
doctrina es fruto de la conjuncin de varios artculos del Cc, de los que se pueden
extraer reglas:
o El artculo 590Cc nos dice: Nadie podr construir cerca de una pared ajena o
medianera pozos,[], sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y
usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujecin, en
el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban. Por tanto los
vecinos por ser vecinos tienen que tener algunas limitaciones
o El artculo 1908Cc en sus nmeros 2 y 4 se refiere a la responsabilidad
extracontractual por daos causados por humos excesivos que sean nocivos a las
personas o a las propiedades; y por las emanaciones de cloacas o depsitos de
materias infectantes, construidos sin las precauciones adecuadas (teora
inmissio)
o Finalmente, el artculo 7.2 Cc establece que la Ley no ampara el abuso del
derecho o su ejercicio antisocial; de manera que cuando se sobrepasan los
lmites normales del buen ejercicio de un derecho, con dao para tercero,
nace la responsabilidad que dar lugar a la correspondiente indemnizacin y a la
adopcin de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia
en el abuso (se acerca a la teora del uso normal).

Una vez determinado que se est ante una inmisin ilcita, el Cdigo Civil prev que
sta pueda repelerse por la va de la accin negatoria. Por lo general, esta accin
pretende negar que otra persona tiene un derecho real limitado sobre la propiedad de
quien la ejerce, pero tambin se puede utilizar en el caso de inmisiones. El contenido de
la misma es el cese de la actividad inmisoria y que se abstenga de realizarla en el futuro.

Finalmente, est relacionado con este tema el derecho de uso inocuo que hace
referencia al hecho de que el propietario de una finca no puede impedir las utilizaciones
de su propiedad por parte de terceros que no le impliquen ningn perjuicio y, sin
embargo, beneficien al tercero.
P.ej: el espigueo que es la recogida de los deshechos que se quedan abandonados tras
la cosecha.






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TEMA #. TEMA #. TEMA #. TEMA #.- -- - ACCESIN, OCUPACIN, HALLAZGO Y TESORO ACCESIN, OCUPACIN, HALLAZGO Y TESORO ACCESIN, OCUPACIN, HALLAZGO Y TESORO ACCESIN, OCUPACIN, HALLAZGO Y TESORO
1. LA ACCESIN: IDEA GENERAL Y CLASES 1. LA ACCESIN: IDEA GENERAL Y CLASES 1. LA ACCESIN: IDEA GENERAL Y CLASES 1. LA ACCESIN: IDEA GENERAL Y CLASES
2. PRINCIPIOS RECTORES DE LA UNIN O INCORPORACIN DE COSAS 2. PRINCIPIOS RECTORES DE LA UNIN O INCORPORACIN DE COSAS 2. PRINCIPIOS RECTORES DE LA UNIN O INCORPORACIN DE COSAS 2. PRINCIPIOS RECTORES DE LA UNIN O INCORPORACIN DE COSAS
. LA ACCESIN INMO"ILIARIA ARTIFICIAL O INDUSTRIAL . LA ACCESIN INMO"ILIARIA ARTIFICIAL O INDUSTRIAL . LA ACCESIN INMO"ILIARIA ARTIFICIAL O INDUSTRIAL . LA ACCESIN INMO"ILIARIA ARTIFICIAL O INDUSTRIAL
!. LA CONSTRUCCIN E&TRALIMITADA !. LA CONSTRUCCIN E&TRALIMITADA !. LA CONSTRUCCIN E&TRALIMITADA !. LA CONSTRUCCIN E&TRALIMITADA
#. LA ACCESIN INMO"ILIARIA NATURAL #. LA ACCESIN INMO"ILIARIA NATURAL #. LA ACCESIN INMO"ILIARIA NATURAL #. LA ACCESIN INMO"ILIARIA NATURAL
%. LA ACCESIN MO"ILIARIA %. LA ACCESIN MO"ILIARIA %. LA ACCESIN MO"ILIARIA %. LA ACCESIN MO"ILIARIA
*. LA OCUPACIN: CONCEPTO, NATURALEZA )URDICA Y O")ETO *. LA OCUPACIN: CONCEPTO, NATURALEZA )URDICA Y O")ETO *. LA OCUPACIN: CONCEPTO, NATURALEZA )URDICA Y O")ETO *. LA OCUPACIN: CONCEPTO, NATURALEZA )URDICA Y O")ETO
+. EL HALLAZGO +. EL HALLAZGO +. EL HALLAZGO +. EL HALLAZGO
.. EL TESORO .. EL TESORO .. EL TESORO .. EL TESORO

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1. 1. 1. 1. LA ACCESIN: IDEA GENERAL Y CLASES LA ACCESIN: IDEA GENERAL Y CLASES LA ACCESIN: IDEA GENERAL Y CLASES LA ACCESIN: IDEA GENERAL Y CLASES
El derecho de accesin viene definido en el artculo 353 del Cdigo Civil. Segn este
precepto, la propiedad de los bienes da derecho por accesin a todo lo que ellos
producen, o se les une o incorpora natural o artificialmente. Suele considerarse un
modo de adquirir la propiedad pero hay que tener en cuenta, en primer lugar, que el art.
353 CC engloba dentro de la accesin un fenmeno que en realidad no se considera
como tal. Dice que la propiedad por accesin de los bienes da derecho a todo lo que
stos producen (en realidad se entiende que no estamos ante accesin propiamente dicha
porque lo que sucede es que el propietario tiene la facultad de percibir los frutos que
produce la cosa que es de su propiedad, por ello simplemente es una facultad, no
accesin).
Lo que se entiende por accesin en sentido propio es la adquisicin de la propiedad de
una cosa que se une a otra cosa. En realidad la accesin es una forma de solucionar el
conflicto que se presenta cuando dos cosas pertenecientes a distintas personas se unen.
El derecho de accesin supone la preexistencia de una cosa a la que se une o incorpora
otra. La unin o incorporacin implica la aparicin de una cosa nueva que impide el
retorno a su ser y estado de las que la componen. Esto se debe a que en los preceptos
siguientes al artculo 353 se indica que siempre que pueda retirarse la cosa unida o
incorporada, el propietario de ella tiene derecho a hacerlo, y esto procede cuando no
perezca, o se destruya o menoscabe la cosa que se ha formado en virtud de dicha
incorporacin o unin.
El Cdigo Civil contiene una serie de reglas (de carcter supletorio) que varan segn se
produzca la unin de cosas muebles (accesin mobiliaria) o una de ellas sea inmueble
(accesin inmobiliaria). Tambin se distingue entre accesin artificial (edificacin,
plantacin o siembra) y accesin natural (slo en el caso de la modificacin de los
predios por obra de las aguas).

2. 2. 2. 2. PRINCIPIOS RECTORES DE LA UNIN O INCORPORACIN DE COSAS PRINCIPIOS RECTORES DE LA UNIN O INCORPORACIN DE COSAS PRINCIPIOS RECTORES DE LA UNIN O INCORPORACIN DE COSAS PRINCIPIOS RECTORES DE LA UNIN O INCORPORACIN DE COSAS
Suele decirse que, en relacin con la accesin hay una serie de principios rectores:
- Buena fe. La persona que lleva a cabo el acto de unin o incorporacin
desconoce el carcter ilcito de su acto.
- Acessorium sequitur principale (lo accesorio sigue a los principal). Es decir, la
propiedad del objeto resultante la adquiere el propietario de la cosa principal. El
problema es que en la prctica puede resultar difcil saber qu es lo principal.

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- Superficies solo cedit. Significa que el propietario del suelo adquiere todo lo
que al suelo se une o incorpora. Este principio resulta de la aplicacin del principio de
acessorium sequitur principale a la tierra. Esta regla supone por tradicin que el suelo
tiene ms valor que lo construido, aunque actualmente esto no tiene porque ser as, ya
que puede ocurrir que el valor social y econmico de la construccin sea superior al
valor del suelo, que estaramos ante lo que la jurisprudencia considera una inversin del
principio de superficies solo cedit, dada apropsito de las construcciones
extralimitadas (pg 65) cuando el que construye lo hace de buena fe sobre parte de la
propiedad ajena. Aqu se valorara como principal el edificio y como accesorio el suelo,
diciendo que para que se aplique esta regla la mayor parte tiene que estar en suelo
propio y slo una parte pequea en suelo ajeno. Es necesario que el dueo del suelo
invadido no se haya opuesto a la construccin, porque dejara de haber buena fe.

. . . . LA ACCESIN INMO"ILIARIA ARTIFICIAL O INDUSTRIAL LA ACCESIN INMO"ILIARIA ARTIFICIAL O INDUSTRIAL LA ACCESIN INMO"ILIARIA ARTIFICIAL O INDUSTRIAL LA ACCESIN INMO"ILIARIA ARTIFICIAL O INDUSTRIAL
El conflicto de intereses entre el que edifica, planta o siembra y el dueo del suelo
donde lo hace es solucionado por el Cdigo Civil bajo la idea de que el suelo es lo
principal y, en consecuencia, por virtud de que lo principal sigue a lo accesorio atribuye
un papel rector en la situacin a su propietario. El art. 358 establece que lo hecho en
suelo ajeno pertenece al dueo del mismo en relacin con lo establecido en los artculos
siguientes. Consecuentemente, el Cdigo presume que las obras, plantaciones o
siembras han sido hechas por l y a su costa, mientras que no se pruebe lo contrario (art.
359). Al destruirse esta presuncin, pueden darse cinco hiptesis con diferente solucin:
A) BUENA FE DEL TERCERO O INCORPORANTE (art. 361 CC)
La buena fe del tercero es una creencia basada en un error excusable sobre el dominio
del suelo, pues cree que le pertenece, o sobre el alcance de su ttulo, que cree facultarle
para obrar como lo ha hecho. De acuerdo con el artculo 361, la buena fe ha de existir en
el momento de la construccin, siembra o plantacin (S. de 27 de noviembre de 1984).
En esta situacin, se atribuye al dueo del suelo un derecho de opcin entre hacer
suyo lo construido, plantado o sembrado, previa la indemnizacin de los artculos 453
y 454, u obligar al que construy o plant a la compra del suelo, o al que sembr a
pagar la renta correspondiente (renta del arrendamiento). El principio de que lo
accesorio sigue a lo principal no da lugar a que el dueo del terreno se haga
automticamente propietario de lo accesorio.
En tanto no se ejercite la opcin la situacin jurdica queda de la siguiente manera: de
un lado, el tercero es un poseedor de buena fe del terreno ocupado, y de otro, el tercero
ostenta un dominio sobre la obra, plantacin o siembra, pero no sobre aquel terreno.
Habr, en suma, una concurrencia de dos derechos de propiedad.
La adquisicin de lo construido, plantado o sembrado est condicionada al pago de la
indemnizacin (previa), cuyo quantum deber fijarse con arreglo a lo dispuesto en los
artculos 453 y 454 por remisin expresa.
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En cuanto a la capacidad para ejercitar la opcin, se requiere la precisa para realizar
actos de administracin si se opta por adquirir la obra, y la necesaria para los actos de
disposicin si se opta por la venta del terreno. Si opta por que se le pague la renta en la
hiptesis de siembra, debe tener capacidad para celebrar un contrato de arrendamiento.
B) MALA FE DEL TERCERO O INCORPORANTE (art. 362 CC)
Aqu obra con todo vigor el principio de accesin, y el dueo del suelo hace suyo, sin
ninguna obligacin de indemnizar, el resultado del trabajo ajeno (art. 362). No
obstante, el artculo 363 le permite exigir del tercero, y a su costa, la reposicin del
suelo a su estado primitivo, siendo del tercero lo que resulte de dicha operacin.
Por otro lado, el tercero comete un acto ilcito al invadir la propiedad ajena por lo que
los daos y perjuicios que se originen de su actuacin deben ser reparados (art. 1.902).
C) MALA FE DEL TERCERO Y DEL DUEO DEL SUELO
La mala fe del dueo del suelo reside en la falta de una tempestiva oposicin a la obra
no obstante serle conocida. Se trata, pues, de una conducta omisiva que es juzgada
como aquiescencia: haberse ejecutado la obra, a su vista, ciencia y paciencia (art. 364).
Se establece aqu una compensacin de culpas, ordenndose que la situacin jurdica se
regule como si el tercero hubiese obrado de buena fe.
D) BUENA FE DEL TERCERO Y MALA FE DEL DUEO DEL SUELO
No regula expresamente esta opcin el Cdigo Civil. Parece procedente la aplicacin
del artculo 361, en cuanto que no distingue si el dueo del suelo tiene o no mala fe, sin
perjuicio de la reparacin de los daos y perjuicios que no queden cubiertos por las
indemnizaciones preceptuadas.

E) EMPLEO DE MATERIALES AJENOS
- Regula este supuesto el artculo 360, cuando es el dueo del suelo quien los utiliza al
realizar, por s o por otro, plantaciones, construcciones u obras. Cuando la restitucin
puede hacerse sin menoscabo de la obra, el dueo de los materiales conserva su derecho
y puede retirarlo. Mas, cuando ello no es posible, ese dueo los pierde y los hace suyos
el dueo del suelo, consumndose as una prdida del dominio, y el ex dueo de los
materiales slo tiene un derecho de crdito dirigido a obtener el abono de su valor, y
una pretensin de indemnizacin de daos y perjuicios, para el caso de que hubiese
habido mala fe.
- Cuando es un tercero el que utiliza los materiales ajenos para construir en terreno de
otro, el artculo 365 precepta que si es de buena fe, el dueo del terreno deber
responder de su valor subsidiariamente y en l solo caso de que el que los emple no
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tenga bienes bastantes. Pero no tendr lugar esta responsabilidad subsidiaria si hay mala
fe al construir y se utiliza la facultad del artculo 363.
Adems, se aplican las siguientes reglas (art 365 relacionado con 360 y 361):
1- El titular de los materiales tiene derecho a retirarlos siempre que por ello no se
menoscabe o perezca la obra del tercero.
2- Caso contrario, tendr derecho a que se le abone su valor por el constructor,
respondiendo de esta obligacin el dueo del suelo. Adems, interviniendo mala fe en
su utilizacin, aqul responder de daos y perjuicios.
3- La responsabilidad del dueo del suelo opera en funcin de que, por razn de las
normas sobre la accesin se haga propietario de lo construido, plantado o sembrado.
Cesa su responsabilidad si exige la demolicin de la obra o arranque de la plantacin o
siembra, porque entonces no hay enriquecimiento suyo.
4- El artculo 365 se refiere exclusivamente a las relaciones entre dueo del suelo y
titular de los materiales. Si en funcin de su responsabilidad los ha abonado el primero,
le queda contra el que los utiliz una accin de repeticin, que se traducir en una rebaja
de lo que haya de pagar para hacerse dueo de lo plantado, sembrado o edificado.

!. !. !. !. LA CONSTRUCCIN E&TRALIMITADA LA CONSTRUCCIN E&TRALIMITADA LA CONSTRUCCIN E&TRALIMITADA LA CONSTRUCCIN E&TRALIMITADA
Trata de determinar cul es el juego de la autonoma privada en la creacin de los
derechos, Segn doctrina del Tribunal Supremo, cuando el edificio construido
nicamente en parte del suelo ajeno posee un mayor valor e importancia que el suelo
invadido, se invierte el principio de superficies solo cedit. Se estima entonces que el
edificio es lo principal y el terreno lo accesorio.
En este caso, se otorga al constructor la facultad de adquirirlo mediante el pago de
su precio, aunque habr de abonar adems el quebranto o menoscabo econmico
que repercuta sobre el resto de la segregacin que haya de efectuar en suelo ajeno,
como consecuencia necesaria del principio de equidad.
El Tribunal Supremo ha determinado tambin que, dado que el condenado es el
edificante, si ste ha venido vendiendo los pisos y locales del edificio a terceros, stos
son compradores de buena fe, no edificantes, exentos de responsabilidad.
Este criterio es aplicable si la construccin es indivisible, por lo que en otro caso, en
concreto en el de las plantaciones y siembras, rigen las normas sobre accesin normal.
La jurisprudencia sobre construcciones extralimitadas presupone que el edificante es
de buena fe. Por tanto, si el constructor obrara de mala fe, entraran en funcin los
artculos 362 y 363 a favor del dueo del suelo de buena fe, aunque habra que tener
en cuenta siempre el principio de la equidad. Si concurriese mala fe en ambos sujetos,
cabra una aplicacin de la doctrina general sobre la construccin extralimitada por
analoga de la situacin con artculo 364.

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#. #. #. #. LA ACCESIN INMO"ILIARIA NATURAL LA ACCESIN INMO"ILIARIA NATURAL LA ACCESIN INMO"ILIARIA NATURAL LA ACCESIN INMO"ILIARIA NATURAL
Es tradicional incluir dentro de la teora de la accesin el estudio de la ordenacin
jurdica de los problemas a que da lugar la mutacin originada en los predios por obra
de las aguas en general, y as lo hace el Cdigo Civil.
Aluvin. Se denomina aluvin al arrastre de tierra, lgamo y otras sustancias que el
curso normal de un ro lleva consigo, y que provoca erosin en unas tierras y
sedimentacin en otras. Segn el artculo 366, el acrecentamiento pertenece al predio
que lo recibe.
Avulsin (art. 368 CC). La avulsin es una brusca mutacin de tierras por efecto de una
fuerza extraordinaria. Por los efectos de la fuerza del ro se produce un arrastre de
terreno de la finca A y lo deposita frente a la finca B. La ley dice que ese trozo de
terreno, que se puede identificar, pertenece al propietario de la finca A; si no se puede
identificar estamos ante un aluvin. Si la corriente arranca y transporta rboles, el
artculo 369 autoriza a sus propietarios a reclamarlos en el plazo de un mes del dueo de
la heredad a que van a parar, transcurrido el cual, ste adquiere su propiedad. En caso de
reclamacin, habrn de abonarse los gastos ocasionados para recogerlos o ponerlos en
lugar seguro.
Cauce abandonado. Precepta el artculo 370 que los cauces de los ros abandonados
por variar naturalmente el curso de las aguas, pertenecen a los dueos de los terrenos
ribereos en toda la longitud respectiva a cada uno. Si el cauce separaba heredades de
distintos dueos, la nueva lnea divisoria correr equidistante de unas y otras.
Variacin del curso de un ro. Dice el artculo 372 que cuando en un ro navegable y
flotable, variando naturalmente de direccin, se abre un nuevo cauce en heredad
privada, el cauce entrar en el dominio pblico. El dueo de la heredad lo recobrar
siempre que las aguas vuelvan a dejarlo seco. Debe interpretarse que se refiere a todas
corrientes, continuas o discontinuas.
Terrenos descubiertos o inundados. Segn el artculo 367, no se adquieren los
terrenos descubiertos por la disminucin natural de las aguas por los dueos de las
heredades confinantes con estanques o lagunas, ni se pierden los que se inunden en las
crecidas extraordinarias.
Formacin de islas. Las islas que se formen en los mares adyacentes a las costas de
Espaa y en los ros navegables y flotables, pertenecen al Estado, dice el artculo 371
del Cdigo Civil. El artculo 5 de la Ley de Costas de 1988 completa este precepto,
precisando que son las islas que estn formadas o se formen por causas naturales.
En cambio, para las que se formen por sucesivas acumulaciones de arrastres superiores
en otros ros, el artculo 373 precepta que pertenecen a los dueos de las mrgenes u
orillas ms cercanas, o los de ambas mrgenes si la isla se hallase en medio del ro,
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dividindose entonces longitudinalmente por la mitad. Si se forma hacia ambas
mrgenes, ser por completo dueo de ella el de la margen ms cercana.
Las islas formadas cuando la corriente de un ro se divide en brazos dejando aislada una
heredad o parte de ella, son del propietario de la misma (art. 374).

Accesiones martimas. Estn reguladas en la Ley de Costas de 29 de julio de 1988 y su
Reglamento de 1 de diciembre de 1989.
%. %. %. %. LA ACCESIN MO"ILIARIA LA ACCESIN MO"ILIARIA LA ACCESIN MO"ILIARIA LA ACCESIN MO"ILIARIA
Art 357 Cc: cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueos, se unen de
tal manera que vienen a formar una sola.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo seala que el todo formado ha de ser
inseparable, o bien que la separacin produzca un grave detrimento, o bien que si se
distinguen las cosas, no pueden separarse volvindolas al estado primitivo sin perjudicar
su naturaleza. Por tanto, si las cosas unidas pueden separarse sin detrimento, no existe
accesin y los dueos respectivos tienen la facultad de exigir la separacin conforme
establece el artculo 378.

I. CRITERIO LEGAL
El Cdigo Civil distingue si las cosas unidas son separables o no:
- si son separables sin detrimento: cada propietario tiene la facultad de pedir la
separacin (art. 378.1).
- Si no son separables: sigue el principio de que lo accesorio sigue lo principal, y es
necesario establecer los criterios sobre la accesoriedad:
1 Destino econmico de las cosas: la relacin de accesoriedad se determina
atendiendo, en primer lugar, al destino econmico de las cosas. El Cdigo califica
como accesoria la cosa que se une a otra para su adorno, uso o perfeccin (art.376).
El artculo 378.2 introduce una correccin al criterio del artculo 376 diciendo que
cuando la cosa unida para el uso, embellecimiento o perfeccin de otra, es mucho
ms preciosa que la cosa principal, el dueo de aqulla puede exigir su separacin,
aunque sufra algn detrimento la otra a la que se incorpor.
Por tanto, el dueo de la cosa accesoria tiene facultad para destruir los efectos
producidos siempre que no ocasione daos a la otra o que stos sean de escasa
importancia. (Se entiende preciosa como sinnimo de valiosa).
2 Valor pecuniario de la cosa: en defecto del criterio anterior, se sigue el del valor
pecuniario. Es principal, dice el art. 377: el objeto de ms valor y si lo tienen
igual, el de mayor volumen.
3 En la pintura y escultura, escritos, gravados y litografas: se considerar
accesoria la tabla, el metal, la piedra, el lienzo o el pergamino. (artculo 377.2) Sin
embargo, deber aplicarse por analoga el criterio del prrafo 2 del artculo 378,
para evitar resultados absurdos (por ejemplo, el empleo de un papel rarsimo para
hacer un dibujo deleznable).

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II. UNIN POR EL DUEO DE LA COSA PRINCIPAL
Si ha actuado de buena fe, hace suya la cosa indemnizando al de la cosa accesoria su
valor (artculo 375).
Por el contrario, si ha obrado de mala fe, el dueo de la cosa accesoria puede optar
entre que se le pague su valor o que la cosa de su pertenencia se separe aunque para
ello haya que destruir la principal. En ambos casos habr lugar a la indemnizacin de
daos y perjuicios (artculo 379). La mala fe no destruye el juego inicial del principio
de que lo accesorio sigue a lo principal, sino que faculta para destruir sus efectos.
Si tambin ha existido mala fe en el dueo de la cosa accesoria, se regir la situacin
jurdica por las reglas de la unin de buena fe (artculo 379.3).
III. UNIN POR EL DUEO DE LA COSA ACCESORIA
Si en la unin no ha habido mala fe, se aplica el principio rector de que pierde la
propiedad en beneficio del propietario de la principal, indemnizando ste su valor
(artculo 375).
Sin embargo, si ha obrado de mala de, pierde la cosa incorporada sin ningn derecho
de reclamar su valor y, adems, ha de indemnizar al dueo de la cosa principal los
perjuicios que haya sufrido.
Si tambin ha existido mala fe en el dueo de la cosa principal, se determinarn los
derechos respectivos de la forma dispuesta para el caso de haber obrado de buena fe
(artculo 379.3).
IV. CONTENIDO DE LA INDEMNIZACIN
Como norma supletoria de cualquier acuerdo entre las partes sobre el importe del valor
de la cosa que hubiere de satisfacerse, se determina que la indemnizacin consista:
Art 380 Cc: puede exigir que sta consista en la entrega de una cosa igual en
especie y valor, y en todas sus circunstancias, a la empleada, o bien en el precio de
ella, segn tasacin pericial.
Esta regla no sustituye a la totalidad del contenido de la obligacin de indemnizar los
daos y perjuicios, tan solo abarca el referido a la prdida de la cosa.

V. CASOS ESPECIALES
A) MEZCLA O CONFUSIN: donde los objetos originarios de igual o diferente
especie no pueden separarse sin detrimento, y ordena que se constituya una comunidad
de bienes sobre el todo cuando la mezcla ha sido hecha por voluntad de los dueos o por
casualidad, teniendo cada uno un derecho proporcional atendiendo al valor de las cosas
mezcladas o confundidas (381Cc). Si cabe la separacin cualquier podr pedirla.
Esta norma se aplica cuando la mezcla se ha hecho de buena fe por voluntad de uno
solo. Si la mezcla se hace de mala fe (art. 382, p.2 CC), el que la ha hecho pierde la
cosa de su pertenencia y queda obligado al pago de indemnizacin a la otra parte.
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Aunque el Cdigo Civil no lo diga expresamente, la mala fe de ambos propietarios har
surgir la comunidad de la que hablamos.
B) LA ESPECIFICACIN: tiene lugar cuando una persona pone su trabajo sobre
material ajeno y la convierte en una cosa distinta. Se distingue segn el especificante
(autor de la obra) sea de:
Buena fe (art. 383, p.1 CC). El especificante adquiere la obra resultante pero tiene
que pagar el valor de la materia. Por excepcin, si esta es ms preciosa que la obra
en que se emple o superior en valor, el dueo podr, a su eleccin, quedarse con la
nueva especie, previa indemnizacin del valor de la obra, o pedir indemnizacin de
la materia (art. 383, p. 2 CC).

Mala fe (art. 383, p.3 CC). El propietario de la materia tiene una opcin:
Hacer suya la obra no pagando el trabajo realizado.
Pedir que se le pague el valor del material ms la indemnizacin de daos y
perjuicios.
No prev el Cdigo el supuesto de que haya mala fe interviniente por el dueo de la
materia, entonces, es posible considerar al especificante como de buena fe.
La indemnizacin de la materia consistir, a falta de acuerdo de las partes, en la entrega
a su dueo de una cosa igual en especie y valor, y en todas sus circunstancias a la
empleada, o bien el precio de ella, segn tasacin pericial (art. 380 CC).

*. *. *. *. LA OCUPACIN: CONCEPTO, NATURALEZA )URDICA Y O")ETO LA OCUPACIN: CONCEPTO, NATURALEZA )URDICA Y O")ETO LA OCUPACIN: CONCEPTO, NATURALEZA )URDICA Y O")ETO LA OCUPACIN: CONCEPTO, NATURALEZA )URDICA Y O")ETO
La ocupacin es un modo de adquirir originario ya que el ocupante no deriva su ttulo
de ningn transmitente. La ocupacin es un modo de adquirir la propiedad, pero no
permite adquirir otros derechos reales.
Nuestro Cdigo Civil conoce la ocupacin como modo de adquirir el dominio y lo
incluye en el artculo 609 CC. El artculo 610 CC dice: Se adquieren por la ocupacin
los bienes apropiables por su naturaleza que carezcan de dueo, como los animales que
son objeto de caza y pesca, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas.
Por tanto, la ocupacin es un modo de adquirir el dominio de cosas apropiables por
naturaleza que no tienen dueo, ya sea porque nunca lo tuvieron (res nullius), ya sea
porque han sido abandonadas (res derelictae). Recordemos que los inmuebles vacantes
pertenecen al Estado por lo que no cabe adquirirlos por ocupacin.
Esto plantea problemas con las cosas perdidas, ya que no carecen de dueo y, en ese
caso, la propiedad no se adquiere por ocupacin ya que el que encuentra la cosa debera
actuar como presupone el art. 615 CC que regula el hallazgo.
Por ello el mbito de aplicacin de la ocupacin es bastante restringido, y se da
fundamentalmente en el caso de animales salvajes o domsticos. Hay que tener en
70

cuenta, sobre los animales de caza y pesca, que hay una legislacin especfica sobre
estas materias.
La cosa debe estar dentro del trfico jurdico y ser susceptible de sujecin al poder del
ocupante. La adquisicin del dominio se produce por la aprehensin material o por la
sujecin al seoro de la voluntad del ocupante de las cosas que el ordenamiento
jurdico considera susceptibles de ella. Por tanto, se basa en la toma de posesin y debe
existir siempre a una voluntad de tener la cosa en nuestro poder.
La capacidad para adquirir por ocupacin se reconoce en los menores de edad e
incapacitados, por extensin del artculo 433 CC. Sin embargo, un sector de la doctrina
opina que, aunque no se necesita la misma capacidad que para celebrar un negocio
jurdico, si se requiere al menos la capacidad de entender, ya que la ocupacin implica
un animus adquirendi (Picazo no est de acuerdo, porque la adquisicin de la propiedad
es obra de la ley, no ex voluntae).
Los bienes que pueden ser objeto de ocupacin estn enumerados en el artculo 610 CC
a modo de ejemplos:
La caza y la pesca: el artculo 610 enumera la caza y la pesca como modo de
adquirir animales por ocupacin, aunque el artculo 611 dice que se este derecho
se regir por leyes especiales. Esta legislacin se caracteriza por la fuerte
intervencin de la Administracin.
El enjambre de abejas: el artculo 612 dice que el propietario de un enjambre de
abejas tendr el derecho a perseguirlo sobre el fundo ajeno, indemnizando al
poseedor de ste el dao causado. Si estuviere cercado, necesitar el
consentimiento del dueo para penetrar en l. Cuando el propietario no haya
perseguido, o cese de perseguir el enjambre dos das consecutivos, podr el
poseedor de la finca ocuparlo o retenerlo.
Las palomas, conejos y peces: el artculo 613 dice que las palomas, concejos y
peces, que de su respectivo criadero pasaren a otro perteneciente a distinto
dueo, sern propiedad de ste, siempre que no hayan sido atrados por medio
de algn artificio o fraude. La palabra criadero denota el levantado por la mano
del hombre con el intento de explotar los animales susceptibles de
aprovechamiento, pero en modo alguno los criaderos naturales (una charca).
Objetos arrojados al mar o que el mar arroje: el artculo 617 se remite a lo
dispuesto por leyes especiales en cuanto a los derechos sobre estos bienes. En
general, slo cabe ocupacin de las cosas abandonadas en la mar o arrojadas por
ella en la costa que sean productos de la misma mar.

71

+. +. +. +. EL HALLAZGO EL HALLAZGO EL HALLAZGO EL HALLAZGO
Los artculos 615 y 616 del Cdigo Civil regulan el rgimen jurdico del hallazgo de
cosas muebles, dentro de la normativa de la ocupacin.
a. En virtud del artculo 615.1, quien encuentre una cosa mueble, que no sea
tesoro, debe restituirla a su antiguo poseedor. Si no se conociera quin es, se
dispone la obligacin de consignarla inmediatamente en poder del alcalde del
pueblo donde se hubiese encontrado (por tanto, no hay obligacin de averiguar
quin es). El alcalde, por su parte estar obligado a conservar la cosa y publicar el
hallazgo en la forma acostumbrada.
b. La cosa ha de conservarse y custodiarse hasta dos aos despus de la segunda
publicacin. El Cdigo Civil ordena que se anuncie el hallazgo durante dos
domingos consecutivos.
c. Si no puede conservarse sin deterioro o sin hacer gastos que disminuyan su
valor notablemente, se vender en pblica subasta despus de que hubiesen
pasado ocho das desde el segundo anuncio sin presentarse dueo. Y entonces en
lugar de la cosa, ser el precio pagado el que queda depositado.
d. Si al cabo de dos aos no se ha presentado para reclamar la cosa el dueo, se
adjudicar la cosa al hallador o el precio obtenido en la subasta, en su caso. Si
se presenta, se le entregar al dueo, el cual deber recompensar al hallador.
Tanto el dueo como el hallador, en su caso, estarn obligados a abonar los gastos que
hayan podido realizarse para la conservacin de la cosa.
Antes del transcurso de dos aos, el hallador tiene una serie de derechos: (derechos
eventuales son de naturaleza patrimonial, transmisibles y embargables):
1- el derecho a adquirir la propiedad de la cosa o el precio obtenido en subasta: la
condicin que perfeccionar la adquisicin del hallador es que no se presente el dueo
durante esos dos aos
2- el derecho a la recompensa: la condicin que perfeccionar la recompensa es que el
dueo se presente. El derecho a la recompensa est establecido en el artculo 616 Cc.
Segn el precepto, el propietario que se presentare a tiempo est obligado a abonar al
que hubiese hecho el hallazgo la dcima parte de la suma o el precio de la cosa
encontrada. Cuando el valor del hallazgo excediese de 2000 pesetas, el premio se
reducir a la vigsima parte en cuanto al exceso. La cuanta de la recompensa se
estima siempre como la mnima. Si el dueo ofrece una mayor, deber tomarse sta y
no la legal.
Por ltimo, cabe sealar que el hallazgo se diferencia de la ocupacin. La ocupacin
procede cuando la cosa, ya sea por su naturaleza o por las circunstancias en que se
encuentra, se presume res nullius o abandonada. En cambio, el hallazgo recae sobre
cosas que no poseen estas caractersticas (ser nullius o estar abandonada). Es por esto
por lo que todo el que encuentre y tome posesin de una cosa mueble que
razonablemente pueda reputar perdida debe cumplir con la obligacin del art 615Cc.
72

.. .. .. .. EL TESORO EL TESORO EL TESORO EL TESORO
El tesoro est sometido a un rgimen especial en el Cdigo Civil. El artculo 610 dice
qu es susceptible de ocupacin y el artculo 614 que el que por casualidad descubriere
un tesoro oculto en propiedad ajena, tendr el derecho que le concede el artculo 351.
Por ello, se adquieren por ocupacin las cosas muebles que carecen de dueo siempre
que no hayan sido escondidos porque si no estamos ante un tesoro.
Art 352Cc: Se entiende por tesoro, para los efectos de la ley, el depsito oculto e
ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legtima pertenencia no
conste.
Esta ignorancia puede ser del depsito, o del lugar de su emplazamiento. La
jurisprudencia del Tribunal Supremo suele tener en cuenta su antigedad.
- Que su legtima pertenencia no conste quiere decir que ya no sea posible saber quin
es el dueo, pero no que sea nullius. El Tribunal Supremo ha declarado que la falta de
constancia de la legtima pertenencia se da tambin cuando es conocida la identidad del
dueo originario, pero la excesiva lejana en el tiempo haga prcticamente imposible
(por las intermedias transmisiones hereditarias) conocer quines son los sucesores del
referido dueo originario.
- El tesoro pertenece al propietario del terreno en que se halla, aunque no es requisito
necesario que se encuentre enterrado en el terreno.
Si el descubrimiento se hizo por casualidad en un terreno ajeno o en propiedad del
Estado, la mitad de su valor ser para el descubridor. Por tanto, segn jurisprudencia del
TS, se establece una copropiedad.
Sin embargo, si no lo hall por casualidad, la totalidad del valor ser para el
propietario del terreno donde se encontrara.
Si el objeto donde se descubri est sujeto a derechos reales a favor de personas
distintas del propietario, sus titulares no se colocan, a los efectos de recibir el valor del
tesoro, en el puesto del propietario, a excepcin de la enfiteusis.
Como el tesoro se adquiere por ocupacin, en virtud del artculo 610 CC, no basta
haberlo visto o percibido, sino que es necesario su toma en posesin o la sujecin a la
voluntad del descubridor, como cualquier objeto mueble abandonado.
Por ltimo, se le reconoce al Estado (artculo 351.3 CC) el derecho de adquirir el tesoro
por su justo precio cuando los efectos descubiertos sean interesantes para las Ciencias y
las Artes, que se distribuir por mitad entre el propietario y el descubridor. La
expropiacin forzosa de estos objetos est sometida a la legislacin de expropiacin
forzosa. La legislacin administrativa sobre el patrimonio histrico-artstico se
encuentra en los artculos 40 a 45 de la Ley 16/1985, fundamentalmente.
73




















TEM TEM TEM TEMA %. A %. A %. A %.- -- - LA COMUNIDAD DE "IENES LA COMUNIDAD DE "IENES LA COMUNIDAD DE "IENES LA COMUNIDAD DE "IENES
1. LA COMUNIDAD DE "IENES: CONCEPTO Y TIPOS 1. LA COMUNIDAD DE "IENES: CONCEPTO Y TIPOS 1. LA COMUNIDAD DE "IENES: CONCEPTO Y TIPOS 1. LA COMUNIDAD DE "IENES: CONCEPTO Y TIPOS
2. PRINCIPIOS RECTORES DE LA COMUNIDAD DE "IENES 2. PRINCIPIOS RECTORES DE LA COMUNIDAD DE "IENES 2. PRINCIPIOS RECTORES DE LA COMUNIDAD DE "IENES 2. PRINCIPIOS RECTORES DE LA COMUNIDAD DE "IENES
. EL CONTENIDO DE LA SITUACIN DE COMUNIDAD . EL CONTENIDO DE LA SITUACIN DE COMUNIDAD . EL CONTENIDO DE LA SITUACIN DE COMUNIDAD . EL CONTENIDO DE LA SITUACIN DE COMUNIDAD
!. LA E&TINCIN DE LA COMUNIDAD. LA DIVISIN DE LA COSA !. LA E&TINCIN DE LA COMUNIDAD. LA DIVISIN DE LA COSA !. LA E&TINCIN DE LA COMUNIDAD. LA DIVISIN DE LA COSA !. LA E&TINCIN DE LA COMUNIDAD. LA DIVISIN DE LA COSA
COM/N COM/N COM/N COM/N
#. LA SITUACIN DE MEDIANERA: NATURALEZA Y RGIMEN #. LA SITUACIN DE MEDIANERA: NATURALEZA Y RGIMEN #. LA SITUACIN DE MEDIANERA: NATURALEZA Y RGIMEN #. LA SITUACIN DE MEDIANERA: NATURALEZA Y RGIMEN
)URDICO )URDICO )URDICO )URDICO

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1. 1. 1. 1. LA COMUNIDAD DE "IENES: CONCEPTO Y TIPOS LA COMUNIDAD DE "IENES: CONCEPTO Y TIPOS LA COMUNIDAD DE "IENES: CONCEPTO Y TIPOS LA COMUNIDAD DE "IENES: CONCEPTO Y TIPOS

El Cdigo Civil regula la comunidad de bienes en el Ttulo III De la comunidad de
bienes del Libro Segundo De los bienes, de la propiedad y de sus modificaciones.
Art 392Cc: hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece
pro indiviso a varias personas.

Existe comunidad de bienes en el derecho de propiedad (copropiedad o condominio); en
cualquier otro derecho sobre una cosa que pertenece a varias personas (propiedad de un
derecho); tambin hay comunidad cuando se encuentra en cotitularidad no un derecho
subjetivo aislado, sino un patrimonio o un conjunto de bienes o una masa patrimonial.
En el caso de la puesta en mano comn de ciertos bienes para cumplir determinadas
finalidades (formacin de una Sociedad) aqu hay sociedad y no comunidad, ya que
el propietario del todo, es la persona jurdica y no existen titulares diferenciados.
Histricamente la comunidad de bienes se organiza en torno a dos esquemas:

COMUNIDAD ROMANA O POR CUOTAS.:
Sistema que tiene su origen en una concepcin individualista, en la cual se da
preeminencia al derecho individual y la situacin de comunidad es algo incidental,
transitorio y desventajoso: hace que deba facilitarse el camino para la desaparicin de
este estado, otorgando a cada comunero la posibilidad de salir inmediatamente de l en
cualquier momento mediante la accin de divisin actio communi dividundo.
Impone el reconocimiento de un mbito de poder exclusivo sobre la parte o porcin de
derecho ostentado en comn (cuota).
La propiedad es total sobre el conjunto de bienes o derechos, pero por cuotas
disponibles.
La regulacin fundamental de nuestro Cc sigue el esquema de la comunidad romana:
reconocimiento de cuotas, plena propiedad de cada codueo sobre ellas y libre
ejercicio de la accin divisoria (arts. 392 y ss).

COMUNIDAD GERMNICA O EN MANO COMN:
Parte de la concepcin del mundo con preeminencia de la colectividad sobre el
individuo. La comunidad es permanente, estable y ventajosa para cumplir ciertos
fines econmicos.
No cabe la accin de divisin, por lo que, no existen cuotas (en caso residual de
existir, en ningn caso determinan un derecho exclusivo del comunero sobre ellas). No
se le reconoce a cada comunero la posibilidad individual de pedir la divisin.
La doctrina ha afirmado que nos encontramos ante la idea de comunidad germnica en:
- rgimen de gananciales en matrimonio
- comunidad hereditaria (desde la muerte hasta la particin)
- las comunidades vecinales y aprovechamientos comunales (Ley 55/1980, de 11 de
noviembre, de montes vecinales en mano comn.).
75

Se entiende que nicamente lo seran plenamente los dos ltimos supuestos, ya que aqu
los sujetos disfrutan los aprovechamientos colectivos unidos por el vnculo de ser
vecinos del pueblo, nmero de titulares indeterminado y variable, el disfrute se hace sin
delimitacin precisa faltando la idea de cuota y la participacin de cada comunero es
inalienable y la comunidad indivisible.

Lo importante es la relacin: OBJETO PLURALIDAD DE SUJETOS
La comunidad de bienes nace cuando el derecho u objeto es adquirido por varias
personas automticamente nace sin contrato-, bien de origen legal (varios herederos) o
negocial (mediante negocio jurdico entre varias personas).


2. 2. 2. 2. PRINCIPIOS RECTORES DE LA COMUNIDAD DE "IENES PRINCIPIOS RECTORES DE LA COMUNIDAD DE "IENES PRINCIPIOS RECTORES DE LA COMUNIDAD DE "IENES PRINCIPIOS RECTORES DE LA COMUNIDAD DE "IENES

1- El principio de autonoma privada: Los contratos, acuerdos o convenios entre los
comuneros constituyen la ley fundamental y el estatuto regulador. Las normas legales
tienen el valor de dispositivas, puesto que rigen solamente a falta de contratos o
disposiciones especiales (art.392Cc), aunque hay algunas normas no dispositivas.
2- El principio de proporcionalidad: los beneficios y las cargas son proporcionales a
las respectivas cuotas de los comuneros, que mientras no se pruebe lo contrario se
presumen iguales (art 393Cc).
3- El principio democrtico mayoritario: En la administracin y mejor disfrute se sigue
el rgimen de mayoras por cuotas o por intereses, no por mayoras de personas o de
cabezas (art. 398Cc).
4- El principio de libertad individual: Cada comunero conserva adems de la
comunidad, su libertad individual: cada comunero puede pedir la accin de divisin en
cualquier tiempo y tambin se le permite renunciar a su derecho, liberndose o
eximindose de determinadas obligaciones que sean consecuencia de la comunidad
(art.395Cc).

. . . . EL CONTENIDO DE LA SITUACIN DE LA COMUNIDAD EL CONTENIDO DE LA SITUACIN DE LA COMUNIDAD EL CONTENIDO DE LA SITUACIN DE LA COMUNIDAD EL CONTENIDO DE LA SITUACIN DE LA COMUNIDAD
La situacin de comunidad crea entre los comuneros una serie de relaciones jurdicas,
por las cuales se distribuyen entre ellos derechos y obligaciones:

A) USO Y DISFRUTE
Art 394 Cc: Cada partcipe podr servirse de las cosas comunes, siempre que
disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el inters de la
comunidad, ni impida a los copartcipes utilizarlas segn su derecho.
Hay pues una facultad individual de uso de la cosa comn, con 3 lmites:
- conforme a su destino (derivado de la naturaleza o acuerdo de comuneros)
- el inters de la comunidad
- derecho de los dems comuneros
76

Es evidente que al tener cada comunero un derecho al uso de la cosa comn puede
generarse roces e incompatibilidades, por pretender su ejercicio por ms de uno.
Se ha de estar a lo acordado sobre la materia por los propios comuneros, y en su defeco,
se aplicar el 398Cc, que da preponderancia al acuerdo de la mayora acerca de la
administracin y mejor disfrute de la cosa comn.
El inters de la comunidad priva sobre el particular del comunero usuario, pudiendo la
comunidad tomar acuerdos por unanimidad de por ejemplo, arrendar por entero la cosa
comn que aqul usa, debiendo cesar entonces en su situacin.

B) ADMINISTRACIN
Art 398Cc: Para la administracin y mejor disfrute de la cosa comn sern
obligatorios los acuerdos de la mayora de los partcipes.
Si no resultare mayora, o el acuerdo de sta fuere gravemente perjudicial a los
interesados en la cosa comn, el Juez proveer, a instancia de parte, lo que
corresponda, incluso nombrar un Administrador.

La mayora no es de personas, sino de inters de la comunidad (representada por las
cuotas). El Cdigo requiere un acuerdo, por lo que habrn de ser citados los comuneros
a fin de deliberar y tomarlo, en su caso. No parece admisible que un comunero
mayoritario tome por s y ante si las decisiones que le parezcan oportunas, sin or a los
minoritarios y sin tener en cuenta sus derechos.
El Cdigo establece un recurso subsidiario ante la autoridad judicial, cuando no se
llegue a acuerdo mayoritario o cuando este sea gravemente perjudicial. El juez proveer
lo que estime, pudiendo llegar a nombrar a un administrador.

C) CONSERVACIN Y MEJORA
Los gastos necesarios son aquellos obligados para mantener la cosa y evitar su
deterioro o perecimiento por el uso o el paso del tiempo: actos de conservacin
(evitar que la cosa sufra daos) o reparacin.
Art. 393 Cc El concurso de los partcipes, tanto en los beneficios como en las cargas,
ser proporcional a sus respectivas cuotas.
Art. 395 Cc Todo copropietario tendr derecho para obligar a los partcipes a
contribuir a los gastos de conservacin de la cosa o derecho comn. Slo podr
eximirse de esta obligacin el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.

- Para estos gastos, todo comunero tiene la obligacin de contribuir (de acuerdo a su
cuota) e implica tambin atribuir a los partcipes de adelantar primero y reclamar
despus, de los otros condueos las expensas indispensables para la conservacin de las
cosas comunes.
Los gastos necesarios como actos de administracin, requieren el acuerdo de mayora,
pues ningn comunero puede entenderse facultado para realizarlos segn su inters o en
nombre de la comunidad.
Ello solo podr permitirse cuando se est ante situaciones de urgencia o necesidad de
efectuar tales gastos.
77

- El comunero se libera de contribuir a los gastos de conservacin renunciando a la
parte que le pertenece en dominio, siendo una renuncia unilateral que no necesita
consentimiento. Si este renuncia, opera el acrecimiento, siendo los dems comuneros
aumentados en su cuota en manera proporcional, teniendo mayores beneficios, pero
tendrn tambin que hacer frente a mayores gastos de conservacin (incluidos los que
debi satisfacer el renunciante).

Gastos tiles o de recreo: en la cosa comn, que darn lugar a mejoras tiles o de
recreo, respectivamente.
- En los casos de mejora de la cosa bastara la mayora en los acuerdos (398Cc)
- En los casos de alteraciones, modificaciones o gastos de lujo/recreo unanimidad
de todos los comuneros.
Art 397Cc: Ninguno de los codueos podr, sin consentimiento de los dems, hacer
alteraciones en la cosa comn, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.

D) POSESIN
La posesin de las cosas comunes por los comuneros se encuentra reconocido en:
- Art 445Cc: La posesin, como hecho, no puede reconocerse en dos personalidades
distintas, fuera de los casos de indivisin
- Art 450Cc: Cada uno de los partcipes de una cosa que se posea en comn, se
entender que ha posedo exclusivamente la parte que al dividirse le cupiere durante
todo el tiempo que dur la indivisin. La interrupcin en la posesin del todo o parte de
una cosa poseda en comn perjudicar por igual a todos.

El 445 admite la posesin como hecho que pueda reconocerse a varias personas
distintas en los casos de indivisin.
El 450 que los partcipes como poseedores de la cosa, se encuentran protegidos por las
acciones posesorias.
Las acciones posesorias pueden ejercerlas contra tercero o contra los comuneros
entre s, cuando uno de ellos empiece a poseer la cosa no para la comunidad sino para s
mismo a ttulo de dueo exclusivo, sin perjuicio de ejercitar la accin reivindicatoria
contra l.

E) DISPOSICIN
Los comuneros pueden vender la totalidad de la cosa comn a una tercera persona.
La enajenacin de la totalidad del derecho constituye una alteracin del rgimen de la
comunidad, con lo que es aplicable el criterio de la unanimidad. Para establecer un
gravamen sobre la cosa comn (usufructo, servidumbre, hipoteca,), es necesario el
consentimiento de todos los comuneros, pues el gravamen tambin supone una
alteracin del rgimen de la cosa comn, quedando en suspenso la concesin hecha por
uno de ellos hasta que la ratifiquen todos.
El TS sanciona con la nulidad del negocio de disposicin llevado a cabo por un
comunero aisladamente, por falta de poder dispositivo pleno sobre la cosa.
78

En el art 399Cc se regula la disposicin del derecho de cada comunero sobre su cuota:
Art 399Cc: Todo condueo tendr la plena propiedad de su parte y la de los frutos y
utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o
hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos
personales. Pero el efecto de la enajenacin o de la hipoteca con relacin a los
condueos estar limitado a la porcin que se le adjudique en la divisin al cesar la
comunidad.

La enajenacin plena del derecho del comunero determina la atribucin de un derecho
de retracto a favor de todos los dems participes, cuando la cuota sea enajenada a un
extrao. Este retracto de comuneros puede ser ejercitado por cualquiera de ellos, pero si
son 2 o ms los que quieren usarlo, podrn hacerlo a prorrata de la porcin que
tengan en la cosa comn (art 1522Cc), en cambio no tienen derecho al tanteo.

F) DEFENSA DE LA COSA
- No necesaria la Litisconsorcio activo necesario cualquier comunero puede
ejercitar acciones en defensa de la comunidad, siempre y cuando acte en beneficio de
la comunidad y con acuerdo unnime de todos. La jurisprudencia entiende que esta
litisconsorcio no es necesaria aunque la aplica mediante criterios restrictivos, ya que si
un comunero se opone a tal actuacin explcitamente o afirmando lo contrario de lo
sostenido por aquel, no puede considerrsele al primero legitimado para actuar, porque
tal oposicin revela que hay criterios dispares y hasta que no desaparezcan no puede
entenderse esta legitimacin para actuar o defenderse sin tener la representacin de los
dems condueos.
En ese caso la sentencia favorable beneficia a todos, pero la desfavorable no les
perjudica (no tiene efectos de cosa juzgada sobre los dems pueden litigar tambin),

-Si es necesaria la Litisconsorcio pasivo necesario cuando se ejercita un derecho
contra la comunidad, se tiene que demandar a todos los comuneros.


!. !. !. !. LA E&TINCIN DE LA COMUNIDAD. LA DIVISIN DE COSA COM/N LA E&TINCIN DE LA COMUNIDAD. LA DIVISIN DE COSA COM/N LA E&TINCIN DE LA COMUNIDAD. LA DIVISIN DE COSA COM/N LA E&TINCIN DE LA COMUNIDAD. LA DIVISIN DE COSA COM/N

La extincin de la comunidad pude aparecer:

I. DESAPARICIN DE LA COTITULARIDAD O DEL OBJETO
Consolidacin o reunin en una sola mano de los diversos derechos
Destruccin de la cosa
Renuncia de todos los comuneros
Prescripcin adquisitiva ganada por un 3



79

II. EXTINCIN DE LA COMUNIDAD POR DIVISIN DE LA COSA
COMN
A) LA FACULTAD DE TODO COMUNERO DE PEDIR LA DISOLUCIN
COMUNIDAD
El art. 400Cc atribuye a cada comunero, individualmente, el derecho o facultad de
reclamar la divisin de la cosa comn en cualquier tiempo.
Art 400Cc: Ningn copropietario estar obligado a permanecer en la comunidad.
Cada uno de ellos podr pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa comn.
La divisin de la cosa comn significa en realidad extincin de la comunidad, siendo
aquella divisin material uno de los modos de lograrla, aunque no el nico.
Cabe que si la comunidad comprenda ms de un objeto, que la extincin se produzca
por lotes.
Para la extincin de la comunidad han de aplicarse como subsidiarias las normas de
particin de la divisin de la herencia (art. 406Cc).

Sin embargo, esta idea romana debe ceder cuando se requiere, para la satisfaccin de los
intereses de los afectados, la permanencia de la comunidad y en consecuencia, la
exclusin de la accin de divisin mientras este el objeto destinado a la finalidad que
exige esa permanencia.
Local destinado a plazas de garaje, impensable que la voluntad de un solo comunero
lleve a la extincin de la comunidad

El prrafo 2 del art. 400 considera vlido el pacto de conservar la cosa indivisa,
siempre que sea por tiempo determinado y que este tiempo no exceda de diez
aos, pero no prohbe que pueda prorrogarse por nueva convencin, ni tampoco hay
argumentos para rechazar sucesivas prrrogas.
Si no se ha pactado ms que la indivisin pero no el plazo, la divisin debe poder
pedirse en cualquier momento (art. 1705 por analoga).

Aun existiendo pacto, si media justo motivo debe de poderse pedir la divisin
Art 1707 por analoga: No puede un socio reclamar la disolucin de la sociedad que,
ya sea por disposicin del contrato, ya por la naturaleza del negocio, ha sido
constituida por tiempo determinado, a no intervenir justo motivo, como el de faltar
uno de los compaeros a sus obligaciones, el de inhabilitarse para los negocios
sociales, u otro semejante,.

El Cdigo y la jurisprudencia marcan los lmites de la facultad divisoria por la
indivisibilidad de la cosa comn cuando:
- cuando la cosa es esencialmente indivisible por naturaleza (404Cc)
- Si de hacerse la divisin, la cosa resultara inservible para el uso al que se
destina comunidad funcional (401Cc)
- la cosa desmerezca mucho por la divisin material
- que la creacin de una propiedad horizontal no pueda llevarse a cabo o sea
muy costosa



80

B) EXCEPCIONES A LA DIVISIN DE LA COSA COMUN
- Disposiciones especiales para evitar la excesiva fragmentacin de las fincas rsticas
Unidades mnimas de cultivo, patrimonio familiar agrcola, o por motivos urbansticos

- Un edificio en cambio, no es indivisible: ya que la divisin puede hacerse
estableciendo el rgimen de propiedad horizontal o propiedad por pisos.
Art 401.2 Cc: Si se tratare de un edificio cuyas caractersticas lo permitan, a
solicitud de cualquiera de los comuneros, la divisin podr realizarse mediante la
adjudicacin de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en
la forma prevista por el artculo 396.
Art 396Cc: Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos
susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento
comn de aqul o a la va pblica podrn ser objeto de propiedad separada, que
llevar inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio,
que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo

En los supuestos en que la cosa no sea divisible, no cabe en efecto divisin en sentido
estricto, pero si la disolucin de la comunidad mediante:
- Adjudicacin de la cosa a uno de los condueos que indemniza a los dems
- Subasta pblica y repartindose el precio (recurso subsidiario)


C) PROCEDIMIENTOS PARA LLEVAR A CABO LA DIVISIN
Art 402 Cc: La divisin de la cosa comn podr hacerse por los interesados, o por
rbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los partcipes.

Es evidente, aun cuando no est aludido, la posibilidad de un ejercicio judicial.
Por tanto, distinguimos:
- Divisin negocial o convencional. Todos los comuneros se ponen de acuerdo en
cmo hacer la divisin por medio de contrato para poner fin a la comunidad.
- Divisin arbitral: cuando los propietarios encargan la decisin a un tercero
imparcial cuya decisin es vinculante (no es un arbitraje en sentido tcnico)
- Divisin judicial: el juez fija la divisin por sentencia


D) LOS TERCEROS Y LA EXTINCIN DE LA COMUNIDAD
Art 403Cc: Los acreedores o cesionarios de los partcipes podrn concurrir a la
divisin de la cosa comn y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no
podrn impugnar la divisin consumada, excepto en caso de fraude, o en el de
haberse verificado no obstante la oposicin formalmente interpuesta para impedirla, y
salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez.



81

Las facultades que dicho precepto les reconoce:
- Concurrir al acto divisorio
- Oponerse a que la divisin sea verificada sin su concurso
- Impugnar la divisin consumada en caso de fraude o contra expresa oposicin
formal para impedirla, salvo que deudor o cedente sostengan su validez

La divisin de la cosa comn surte efectos entre los comuneros y sus causahabientes, no
produciendo en principio efectos para terceros.
Pero a tenor del 405Cc, la divisin no perjudica a terceros, quienes conservan los
derechos tanto reales como personales que ostentan sobre la cosa comn, a menos que
ellos mismos consientan en modificarlos.
Comunidad debe dinero a Banco, si se produce la divisin, el Banco ejercer acciones
contra los bienes enteros de la comunidad, ya que el crdito no se fragmenta en tantos
crditos como comuneros haya, sino solo existe un crdito.

#. #. #. #. LA SITUACIN MEDIANERA: NATURALEZA LA SITUACIN MEDIANERA: NATURALEZA LA SITUACIN MEDIANERA: NATURALEZA LA SITUACIN MEDIANERA: NATURALEZA Y RGIMEN )URIDICO Y RGIMEN )URIDICO Y RGIMEN )URIDICO Y RGIMEN )URIDICO

En primer lugar, hay que tener en cuenta que el Cdigo Civil regula la medianera
dentro de las servidumbres legales, aunque no sea una servidumbre porque, para que
exista una servidumbre, hay que tener una propiedad ajena que es gravada con un
derecho a favor de otro. La medianera, sin embargo es una situacin de comunidad que
surge cuando dos fincas estn separadas por un muro comn.

Por tanto, en la medianera nos encontramos un elemento que divide dos fincas
contiguas y esa pared, en principio, sera un elemento comn a ambas. De la propia
regulacin del Cdigo se deduce esta situacin de comunidad, aunque es un poco
particular en la medida en que no puede ejercitarse la accin divisoria. Lo que s
puede hacer cada medianero es renunciar a la situacin de medianera para no hacer
frente a los gastos comunes salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edificio
suyo donde no podr renunciar a la medianera.

- Art. 575 CC: La reparacin y construccin de las paredes medianeras y el
mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas y acequias, tambin medianeros, se
costear por todos los dueos de las fincas que tengan a su favor la medianera, en
proporcin al derecho de cada uno.
Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de contribuir a esta carga
renunciando a la medianera, salvo el caso en que la pared medianera sostenga un
edificio suyo.
- Art. 579 CC: Cada propietario de una pared medianera podr usar de ella en
proporcin al derecho que tenga en la mancomunidad; podr, por lo tanto, edificar
apoyando su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad de su
espesor, pero sin impedir el uso comn y respectivo de los dems medianeros.
Para usar el medianero de este derecho ha de obtener previamente el consentimiento de
los dems interesados en la medianera; y, si no lo obtuviere, se fijarn por peritos las
condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de
aqullos.
82


En el Cdigo no se regula la constitucin de la medianera, sino que hay una serie de
presunciones de la misma. La medianera se crea por negocio jurdico porque el Cdigo
no contempla la constitucin forzosa de la misma aunque algunas planificaciones
urbansticas s lo prevn.
ej: hay un solar y una casa adyacente. Al decir que no se contempla es que si el
propietario del solar quiere construir apoyndose en la casa, no puede exigir que le
conceda la medianera sino que deber hacer un negocio jurdico (oneroso o gratuito).
Todo esto no impide que la medianera pueda adquirirse por usucapin.

En cuanto a las presunciones mencionadas, el art. 572 CC presume medianera:
- Paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto comn de elevacin.
- En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el
campo.
- En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rsticos.

Por otro lado, el art. 573 CC contempla supuestos en los que se presume que no hay
medianera (siempre podr probarse lo contrario):
- Cuando las paredes divisorias de los edificios tienen ventanas o huecos.
- Cuando la pared divisoria est por un lado recta y a plomo en todo su paramento,
y por el otro presente lo mismo en su parte superior, teniendo en la inferior relex
o retallos.
- Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas, y
no por mitad entre una y otra de las dos contiguas.
- Cuando sufra las cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las fincas, y no
de la contigua.
- Cuando la pared divisoria est construida de forma que la albardilla
(vierteaguas) vierte hacia una de las fincas.
- Cuando la pared divisoria, construida de mampostera, presente piedras llamadas
pasaderas, que de distancia en distancia salgan fuera de la superficie slo por un
lado y no por el otro.
- Cuando las heredades contiguas no se hallen cerradas.
En definitiva, todas esta presunciones permiten considerar si existe o no medianera
para poder aplicar el rgimen del cdigo que viene a decir que los gastos de los
elementos medianeros le corresponden a los medianeros en funcin a su cuota, y
todos lo medianeros pueden utilizar el muro medianero hasta donde cubra su
cuota o hasta la parte alcuota que corresponda a cada medianero si no se prev otro
tipo reparto (el reparto equitativo es subsidiario). Adems, el art. 577 CC permite que el
medianero alce el muro objeto de medianera pagando el correspondiente precio
de la obra ms los daos y perjuicios ocasionados. As como el aumento en los gastos
de manutencin deber sufragarlos tambin l. Ahora bien, el art. 578 CC dice que los
dems propietarios pueden adquirir la medianera si quieren hacer uso de esa
elevacin pagando el precio correspondiente de la obra y el valor del terreno sobre el
que se hubiese dado mayor espesor (en el caso de que esto haya sido necesario). ste es
el nico caso de constitucin forzosa de medianera que regula el Cdigo.

Por ltimo, el art. 576 CC dice que si el propietario de un edifico que se apoya en una
pared medianera quisiera derribarlo podr renunciar a la medianera, pero sern de su
cuenta todas las reparaciones y obras necesarias para evitar los daos de la pared
medianera.
83


























TEMA *. TEMA *. TEMA *. TEMA *.- -- - LA PROPIEDAD HORIZONTAL LA PROPIEDAD HORIZONTAL LA PROPIEDAD HORIZONTAL LA PROPIEDAD HORIZONTAL
1. LA PROPIEDAD HORIZONTAL: LA NOCIN DEL CON)UNTO INMO"ILIARIO Y DE LA 1. LA PROPIEDAD HORIZONTAL: LA NOCIN DEL CON)UNTO INMO"ILIARIO Y DE LA 1. LA PROPIEDAD HORIZONTAL: LA NOCIN DEL CON)UNTO INMO"ILIARIO Y DE LA 1. LA PROPIEDAD HORIZONTAL: LA NOCIN DEL CON)UNTO INMO"ILIARIO Y DE LA
LLAMADA PROPIEDAD SEPARADA LLAMADA PROPIEDAD SEPARADA LLAMADA PROPIEDAD SEPARADA LLAMADA PROPIEDAD SEPARADA
2. CONSTITUCIN DEL RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. EL TTULO 2. CONSTITUCIN DEL RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. EL TTULO 2. CONSTITUCIN DEL RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. EL TTULO 2. CONSTITUCIN DEL RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. EL TTULO
CONSTITUTIVO. LOS ESTATUTOS CONSTITUTIVO. LOS ESTATUTOS CONSTITUTIVO. LOS ESTATUTOS CONSTITUTIVO. LOS ESTATUTOS
. ELEMENTOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: ELEMENTOS PRIVATIVOS Y . ELEMENTOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: ELEMENTOS PRIVATIVOS Y . ELEMENTOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: ELEMENTOS PRIVATIVOS Y . ELEMENTOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: ELEMENTOS PRIVATIVOS Y
ELEMENTOS COMUNES. LA CUOTA DE PARTICIPACIN. EL LLAMADO ELEMENTO ELEMENTOS COMUNES. LA CUOTA DE PARTICIPACIN. EL LLAMADO ELEMENTO ELEMENTOS COMUNES. LA CUOTA DE PARTICIPACIN. EL LLAMADO ELEMENTO ELEMENTOS COMUNES. LA CUOTA DE PARTICIPACIN. EL LLAMADO ELEMENTO
PROCOMUNAL PROCOMUNAL PROCOMUNAL PROCOMUNAL
!. DERECHOS Y O"LIGACI !. DERECHOS Y O"LIGACI !. DERECHOS Y O"LIGACI !. DERECHOS Y O"LIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS ONES DE LOS PROPIETARIOS ONES DE LOS PROPIETARIOS ONES DE LOS PROPIETARIOS
#. ORGANIZACIN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: RGANOS DE LA COMUNIDAD Y #. ORGANIZACIN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: RGANOS DE LA COMUNIDAD Y #. ORGANIZACIN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: RGANOS DE LA COMUNIDAD Y #. ORGANIZACIN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: RGANOS DE LA COMUNIDAD Y
RGIMEN DE ADOPCIN E IMPUGNACIN DE LOS ACUERDOS COMUNITARIOS RGIMEN DE ADOPCIN E IMPUGNACIN DE LOS ACUERDOS COMUNITARIOS RGIMEN DE ADOPCIN E IMPUGNACIN DE LOS ACUERDOS COMUNITARIOS RGIMEN DE ADOPCIN E IMPUGNACIN DE LOS ACUERDOS COMUNITARIOS
%. E&TINCIN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL %. E&TINCIN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL %. E&TINCIN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL %. E&TINCIN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

84

1. 1. 1. 1. LA PROPIEDAD HORIZONTAL: LA LA PROPIEDAD HORIZONTAL: LA LA PROPIEDAD HORIZONTAL: LA LA PROPIEDAD HORIZONTAL: LA NOCIN DEL CON)UNTO NOCIN DEL CON)UNTO NOCIN DEL CON)UNTO NOCIN DEL CON)UNTO
INMO"ILIARIO Y DE LA LLAMADA PROPIEDAD SEPARADA INMO"ILIARIO Y DE LA LLAMADA PROPIEDAD SEPARADA INMO"ILIARIO Y DE LA LLAMADA PROPIEDAD SEPARADA INMO"ILIARIO Y DE LA LLAMADA PROPIEDAD SEPARADA
El paradigma o supuesto tpico de propiedad horizontal es un edificio o una casa
dividida en pisos o locales cuya propiedad pertenece separadamente a diferentes
propietarios. Este fue el nico supuesto de hecho que contemplo la regulacin de la
primitiva LPH de 1960 (Ley 49/60 LPH).
Aunque hoy el supuesto de un edificio cuyos pisos o locales pertenecen en propiedad
separada a diferentes personas es un fenmeno muy frecuente en la realidad prctica, en
la poca en que se redacto el Cc, era un supuesto poco corriente. Eso implica que en su
redaccin original de 1889 solo regulara esta materia en un solo artculo (396), propicio
que se considerase un tipo de comunidad de bienes.
Sin embargo, la calificacin del supuesto como una comunidad de bienes planteaba en
la prctica muchas dificultades, ya que mientras el inters del propietario recaa sobre su
piso o local, al considerarse que todo el edificio constitua un nico objeto de propiedad,
del que cada propietario ostentara una cuota ideal, caba la accin de divisin y el
derecho de retracto de comuneros.
A lo anterior haya que aadir la necesidad econmica de favorecer a las personas la
posibilidad de ser propietarios del piso o local en el que viven o desarrollan su actividad
econmica, que es una de las razones de ser la propiedad horizontal.
Por estas mismas razones, tras concluir la Guerra Civil, se dicto la Ley 26 octubre 1939
que dio nueva redaccin al art 396Cc, abandonando la idea de comunidad de bienes
para configurar la figura como una forma especial de propiedad inmobiliaria. Esta
nueva concepcin culmino con la LPH 1960, vigente a da de hoy, pero con actuales
modificaciones importantes, como la ltima por Ley 8/2013, de 26 de junio, de
rehabilitacin, regeneracin y renovacin urbanas.
Para comprender el fenmeno de la propiedad horizontal es conveniente hacer
referencia a la nocin del conjunto inmobiliario, ya que siempre que estamos ante un
supuesto de propiedad horizontal estaremos en presencia de un conjunto inmobiliario.
Conjunto inmobiliario: aquella situacin inmobiliaria que existe cuando se da una
pluralidad de fincas o unidades inmobiliarias independientes, vinculadas entre s por
un punto de conexin jurdica, llamadas a pertenecer a una multiplicidad de personas,
y que integran una unidad orgnica o funcional superior, sujeta a un mismo rgimen
jurdico-real.

El conjunto inmobiliario exige la presencia de los siguientes elementos:
85

- Elemento objetivo o real: que exista una pluralidad de fincas o unidades inmobiliarias
susceptibles de aprovechamiento independiente (los diferentes pisos o locales de un
edificio, las parcelas de una urbanizacin).
- Elemento personal o subjetivo: que la pluralidad de fincas o unidades inmobiliarias
independientes que integran el conjunto inmobiliario pertenezcan a multiplicidad de
personas (si edificio divididos en pisos y locales pero todos son del mismo dueo, no
habr conjunto inmobiliario).
- Elemento causal o finalstico: exige que todas las fincas independientes que lo
forman estn vinculadas entre s por un punto de conexin jurdica que hace que todas
ellas se integren en una unidad inmobiliaria orgnica o funcional superior (el edificio o
urbanizacin). En el supuesto tpico de la propiedad horizontal este punto de conexin
suele ser la copropiedad de los elementos comunes.
- Elemento normativo: la unidad orgnica o funcional superior que conforma el
conjunto inmobiliario est sujeto a un rgimen unitario.
La figura del conjunto inmobiliario permite la aparicin de la llamada <propiedad
separada>, que es aquella forma especial de propiedad privada (art.1 LPH) cuyo
objeto recae exclusivamente sobre cada uno de las unidades inmobiliarias
independientes en que est dividido el conjunto inmobiliario, de modo que la propiedad
singular y exclusiva de cada unidad inmobiliaria independiente (pisos o locales del
edificio, parcelas de la urbanizacin) lleva inherente la copropiedad sobre los elementos
y servicios comunes, y todo ello un conjunto de servidumbres, limitaciones, derechos y
obligaciones que tienen por objeto los elementos privativos y los elementos comunes
(arts. 396Cc y 3 LPH). Estos elementos comunes (partes en copropiedad), es inherente a
la propiedad plena del piso o local, no siendo en ningn caso susceptibles de divisin ni
pudiendo ser objeto de gravamen, transmisin o embargo independientemente de la del
piso o local.
- Art. 396 Cc: Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos
susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento
comn de aqul o a la va pblica podrn ser objeto de propiedad separada, que
llevar inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del
edificio,Las partes en copropiedad no son en ningn caso susceptibles de divisin y
slo podrn ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte
determinada privativa de la que son anejo inseparable.
- Art 3 LPH: En el rgimen de propiedad 396 del Cc corresponde a cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente
delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, comprendidos dentro
de sus lmites y sirvan exclusivamente al propietario, as como el de los anejos que
expresamente hayan sido sealados en el ttulo,
b) La copropiedad, con los dems dueos de pisos o locales, de los restantes
elementos, pertenencias y servicios comunes.

86

2. CONSTITUCIN DEL RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. 2. CONSTITUCIN DEL RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. 2. CONSTITUCIN DEL RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. 2. CONSTITUCIN DEL RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
EL EL EL EL TTULO CONSTITUTIVO Y LOS ESTATUTOS TTULO CONSTITUTIVO Y LOS ESTATUTOS TTULO CONSTITUTIVO Y LOS ESTATUTOS TTULO CONSTITUTIVO Y LOS ESTATUTOS
CONSTITUCION DEL RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
- Desde el punto de vista material, la constitucin del rgimen de Propiedad Horizontal
presupone la existencia de un acto o negocio jurdico por el cual el propietario nico
(negocio unilateral: constructor, promotor) o los propietarios (negocio plurilateral:
comunidad de bienes se transforma en PH) del edificio o urbanizacin, deciden crear o
formar los objetos (pisos o locales del edificio, parcelas de la urbanizacin) que van a
ser propiedad separada, fijan las cuotas de participacin que correspondern a cada
departamento independiente y vinculan la propiedad privativa de cada piso o local
con la copropiedad de los elementos comunes del edificio.
La constitucin del rgimen de la propiedad horizontal es un acto de riguroso dominio
ya que supone un acto de disposicin y configuracin jurdica que determina un cambio
jurdico de la propiedad inmobiliaria, en el que se manifiesta el poder de destinacin del
propietario (nico propietario o todos pro indiviso). As mientras antes de la
constitucin de la propiedad horizontal el edificio era objeto de la propiedad o
copropiedad ordinarias, tras la constitucin de la propiedad horizontal el edificio estar
sometido a un nuevo rgimen de la propiedad inmobiliaria: el rgimen de la propiedad
horizontal.
EL TITULO CONSTITUTIVO Y LOS ESTATUTOS
- Desde el punto de vista formal, la constitucin del rgimen de PH se realiza
normalmente a travs del <ttulo constitutivo> que es el que regula la comunidad de
propietarios, cuyo derecho de propiedad recae sobre propiedades separadas del edificio
y el que determina la aplicacin de la LPH (art 5 LPH). Al primer ttulo inscrito,
normalmente por el promotor se le denomina inmatriculacin. Este ttulo
constitutivo es un documento cuyo contenido debe incluir como mnimo:
1- La determinacin o descripcin de los pisos y locales independientes en que se
divide el edificio (descripcin del inmueble en su conjunto)
2- Los elementos comunes del edificio (servicios e instalaciones con las que cuente)
3- La fijacin de la cuota de participacin asignada a cada departamento
independiente (pg. 90)
Adems, se pueden establecer unas reglas de autonoma privada que regulen el uso o
destino de los departamentos independientes, la forma de contribuir a los gastos
generales, reparaciones, instalaciones, seguros, conservacin o administracin y
gobierno. A esto se le llama <Estatutos>.
Art 5 LPH: El ttulo podr contener, adems, reglas de constitucin y ejercicio del
derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del
edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administracin
y gobierno, seguros, conservacin y reparaciones, formando un estatuto privativo que
no perjudicar a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
87

El titulo constitutivo y los Estatutos no son actos formales por lo que no estn sujetos a
ningn requisito de forma para su validez, por lo que pueden otorgarse mediante
documento privado o incluso verbal. Es ms, la LPH contempla la hiptesis de que
exista la propiedad horizontal sin que haya otorgado el titulo formal de constitucin de
la PH, en cuyo caso, se habla de la Propiedad Horizontal de hecho o pre
horizontalidad.
Art 2b) LPH: Esta Ley ser de aplicacin:
b) A las comunidades que renan los requisitos establecidos en el artculo 396 del
Cdigo Civil y no hubiesen otorgado el ttulo constitutivo de la propiedad horizontal.
Aunque la Ley no exige ninguna forma, como ya hemos visto, en la prctica se otorgan
en escritura pblica para poder lograr su inscripcin en el RP y as poder ser oponibles
ante terceros. Estos terceros sern los adquirentes de propiedades separadas o titulares
de derechos reales o personales.
Los estatutos, en lo que no sean reproduccin de los preceptos legales, son producto de
la autonoma de la voluntad, aunque estn sujetos a los lmites de la LPH de carcter
imperativo. El TS ha determinado que la formulacin de los estatutos no es requisito
indispensable para que las diferentes propiedades separadas del edificio puedan ser
objeto del trfico jurdico. Adems, los estatutos se podrn otorgar una vez concluido el
edificio, pero tambin cuando su construccin est comenzada o con pisos nicamente
proyectados, ya que se permite su inscripcin en el RP (art.8.4LHipotecaria).
La aprobacin o modificacin del ttulo constitutivo y de los estatutos exige siempre
el acuerdo de la unanimidad de los propietarios (art. 17.6 LPH).
Distinto de estos, son las normas de rgimen interior, que van destinadas a regular los
detalles de la convivencia y la adecuada utilizacin de los servicios y cosas comunes,
dentro de los limites que permite la Ley y los Estatutos, y que pueden ser aprobadas por
simple mayora (art. 6LPH).
. ELEMETOS DE PH: PRIVATIVOS Y COMUNES. . ELEMETOS DE PH: PRIVATIVOS Y COMUNES. . ELEMETOS DE PH: PRIVATIVOS Y COMUNES. . ELEMETOS DE PH: PRIVATIVOS Y COMUNES.
LA CUOTA PARTICIPACIN. EL PROCESO PROCOMUNAL LA CUOTA PARTICIPACIN. EL PROCESO PROCOMUNAL LA CUOTA PARTICIPACIN. EL PROCESO PROCOMUNAL LA CUOTA PARTICIPACIN. EL PROCESO PROCOMUNAL
La existencia y funcionamiento de la propiedad horizontal presupone la presencia, como
mnimo de 3 elementos: los elementos privativos, los elementos comunes y la cuota
de participacin.
I. ELEMENTOS PRIVATIVOS
Son las fincas o cosas sobre las que recae el derecho de propiedad singular y exclusivo
de cada propietario fincas o cosas que son objeto de propiedad separada (art 396Cc y
art 3a. LPH). Se les denomina privativos para destacar que pertenecen en exclusiva o
privativamente a cada propietario por contraposicin a los elementos comunes que
pertenecen a todos los propietarios.
Los elementos privativos son:
88

- pisos o locales en que se divide el edificio
- elementos arquitectnicos e instalaciones de toda clase, aparentes o no, que
estn comprendidos dentro de sus lmites espacio suficientemente delimitado
y sirvan exclusivamente al propietario (tuberas y canalizaciones que dan
servicio exclusivo a cada piso, paredes que separan las habitaciones del piso,
etc.)

Son elementos comunes y no privativos los que aun hallndose dentro del piso o local,
estn al servicio de todos los propietarios (la viga o pilar que pasa por el piso que forma
parte del esqueleto del edificio o las tuberas generales bajantes del edificio que pasan
por nuestro piso).
Art 396Cc: Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos
susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento
comn de aqul o a la va pblica podrn ser objeto de propiedad separada,
Art 3 a) LPH: El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio
suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los
elementos arquitectnicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estn
comprendidos dentro de sus lmites y sirvan exclusivamente al propietario, as como el
de los anejos que expresamente hayan sido sealados en el ttulo, aunque se hallen
situados fuera del espacio delimitado.
PISO
PRINCIPALES LOCAL
ELEMENTOS PARCELA INDEPENDIENTE
PRIVATIVOS
ACCESORIOS GARAJE
TRASTERO

PRINCIPALES: Son las fincas o unidades inmobiliarias independientes, Ley se refiere
a ellos con las expresiones pisos o locales o parcelas independientes.
Para que una finca pueda constituir un elemento privativo principal debe reunir 2
requisitos:
1- debe tratarse de un espacio suficientemente delimitado
2- debe ser susceptible de aprovechamiento independiente por tener salida propia a
elemento comn o va pblica.
Para que se pueda constituir una PH deben concurrir como mnimo 2 objetos de
propiedad separada, deben existir al menos 2 pisos o locales.

ACCESORIOS: son los llamados anejos (trasteros, plaza garaje) que son fincas
privativas pero que no son independiente y autnomas, ya que se hallan forzosamente
vinculados ob rem a un elemento principal, razn por la cual solo pueden ser
enajenados, gravados o embargados con el piso o local al que se hayan vinculados en el
titulo constitutivo.
89

II. ELEMENTOS COMUNES
Son todas aquellas cosas (cimentaciones, estructura, escaleras, cubierta, portal) y
servicios (portero, vigilante) o derechos, obligaciones y limitaciones que son objeto
de una comunidad especial de la que son titulares todos los propietarios por el hecho de
ser titulares de un derecho de propiedad singular y exclusivo sobre un piso o local. No
es una enumeracin cerrada, pero el artculo 396 nos pone algunos a ttulo de ejemplo
Art 396 Cc: son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el
suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los
pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos
exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuracin, los
elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las
escaleras, porteras, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos
destinados a ascensores, depsitos, contadores, telefonas o a otros servicios o
instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y
las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desage y para el suministro
de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energa solar; las de
agua caliente sanitaria, calefaccin, aire acondicionado, ventilacin o evacuacin de
humos; las de deteccin y prevencin de incendios; las de portero electrnico y otras
de seguridad del edificio, as como las de antenas colectivas y dems instalaciones
para los servicios audiovisuales o de telecomunicacin, todas ellas hasta la entrada al
espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o
jurdicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
ESENCIALES O POR NATURALEZA
ELEMENTOS
COMUNES ACCIDENTALES O POR DESTINO

ESENCIALES O POR NATURALEZA: son aquellos que forzosamente tienen que
concurrir y nunca podrn dejar de ser elementos comunes (cimentacin, estructura
general del edificio, cubierta, conducciones generales de agua, desages, portal)

ACCIDENTALES O POR DESTINO: son aquellos que son elementos comunes
porque as lo ha decidido la voluntad de los que constituyeron la propiedad horizontal,
pero que podran dejar de serlo si todos los propietarios lo deciden mediante la
desafectacin, es decir, mediante el cambio de destino de la cosa que deja de estar
destinada o afecta al servicio o utilidad comn (piscina comunitaria, vivienda del
portero, parcela contigua al edificio)
Los elementos comunes se caracterizan por 3 notas:
1- inseparabilidad: vinculados con la propiedad de los elementos privativos, razn por
la cual no pueden ser enajenados, gravados ni embargados con independencia de los
pisos o locales.
2- Indivisibilidad: no es posible pedir la divisin, es una unidad funcional
3- Accesoriedad: son un accesorio de los pisos o locales a los que se ha subordinado
90

Para saber cuando estamos ante un elemento comn deber atenderse al ttulo
constitutivo de la propiedad horizontal (art.5LPH), pero rige una presuncin o regla
segn la cual en la propiedad horizontal todo aquello que no es un elemento privativo
debe ser considerado elemento comn.

III. CUOTA DE PARTICIPACIN
Es un porcentaje que se atribuye a cada piso o local y que representa el valor
proporcional de cada piso o local en el conjunto del inmueble. La suma de todas las
cuotas de participacin deben sumar siempre 100 (art 3.2 LPH).
La fijacin o modificacin de la cuota debe de hacerse por acuerdo unnime de todos
los propietarios (ya que afecta al ttulo constitutivo) e imperativamente debe realizarse
tomando los siguientes criterios:
- la superficie til de cada piso
- su emplazamiento exterior o interior
- su situacin
- el uso que se presuma racionalmente va a efectuarse de los servicios o elementos
comunes.

La determinacin de la cuota se puede llevar a cabo: por el propietario (o propietarios)
nico del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios
existentes (titulares de propiedades separadas), por laudo arbitral o por resolucin
judicial. En este caso, deber ser resultado de un litigio surgido entre los propietarios
por no ponerse de acuerdo para la fijacin de las cuotas.

En el sistema de la LPH la cuota de participacin cumple 3 funciones importantes:
1- Patrimonial: representa la parte o fraccin que corresponde a cada propietario en el
valor total del edificio y que por tanto, sirve para determinar la particin de cada
propietario en las cargas y beneficios que derivan de la situacin de PH.
2- Econmico: sirve de modulo para calcular la contribucin de cada propietario en l a
los gastos generales o gastos de la comunidad, salvo que los estatutos se haya
establecido un sistema distinto de contribucin a los gastos (gastos de portera entre
todos, pero del ascensor estn exentos los propietarios del bajo).
3- Poltico o gobierno de la comunidad: la cuota de participacin es esencial para
determinar la validez de los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios, pues para
ello es necesario que concurran las mayoras personales y las mayoras de intereses o de
cuotas.

IV. EL LLAMADO ELEMENTO PROCOMUNAL
Se contempla en el art 4LPH. Se trata de un piso o local independiente, por lo que debe
tener en cuenta atribuida la correspondiente cuota de participacin (en caso contrario se
tratara de elemento comn), que se caracteriza porque su propiedad pertenece a todos
los propietarios que integran la propiedad horizontal y en el que est excluida la accin
de divisin al estar destinado a la utilidad de todos los propietarios (local social
destinado a club de los propietarios).
91


Propietarios del elemento procomunal lo son en cada momento los que lo sean de todos
y cada uno de los pisos y locales del edificio (titularidad ob rem).

!. DERECHOS Y O"LIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS !. DERECHOS Y O"LIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS !. DERECHOS Y O"LIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS !. DERECHOS Y O"LIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS
En la propiedad horizontal cada propietario es titular de un derecho de propiedad
singular y exclusivo sobre su piso o local independiente que lleva inherente o le atribuye
tambin la copropiedad de los elementos comunes, por ello, simplificando el estudio de
los derechos y obligaciones de los propietarios en el rgimen de PH podemos resumirlos
en lo siguiente:
A) DERECHOS SOBRE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS
Estamos ante un derecho de propiedad singular y exclusivo, por tanto el propietario
puede hacer todo lo que puede hacer un propietario (vender, gravar, hipotecar,).
En el plano fsico podr hacer en el piso y sus instalaciones privativas las obras que
tenga por conveniente, siempre que respete los siguientes lmites (art. 7.1, p1 LPH):
1- cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su
configuracin o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario.
2- debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
3- Al propietario y al ocupante del piso o local no les est permitido desarrollar en l o
en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten daosas
para la finca, o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades
molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilcitas.

El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u
ocupantes, requerir a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la
inmediata cesacin de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales
procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorizacin de la Junta de
propietarios, debidamente convocada al efecto, podr entablar contra l accin de
cesacin que, en lo no previsto expresamente por este artculo, se sustanciar a travs
del juicio ordinario.

B) DERECHOS SOBRE LOS ELEMENTOS COMUNES
Al ser copropietario de los elementos comunes, cada partcipe podr servirse de las
cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que
no perjudique el inters de la comunidad, ni impida a los copartcipes utilizarlas segn
su derecho (art 394Cc).

No obstante, pueden existir elementos comunes de uso privativo. En estos casos, el
nico que est facultado para usar del elemento comn es el propietario al que se le
haya atribuido el uso privativo (uso exclusivo del patio comn por el del bajo A).
92

En los elementos comunes los propietarios no pueden realizar ningn tipo de obra o
alteracin sin el consentimiento de la comunidad (art. 7.1, p2 LPH). Si consideran que
es necesario realizar alguna obra urgente en ellos, deben limitarse a comunicarlo sin
dilacin al administrador de la finca.

C) OBLIGACIONES DE CADA PROPIETARIO (Art 9 LPH):
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y dems elementos comunes,
y evitando en todo momento que se causen daos o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservacin su propio piso o local e instalaciones
privativas, en trminos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble
y permitir en l las servidumbres imprescindibles requeridas para la realizacin de
obras, actuaciones o la creacin de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participacin fijada en el ttulo o a lo
especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del
inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualizacin.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participacin, a la dotacin del
fondo de reserva que existir en la comunidad de propietarios para atender las obras
de conservacin y reparacin de la finca y, en su caso, para las obras de
rehabilitacin.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los
dems titulares y responder ante stos de las infracciones cometidas y de los daos
causados.
#. ORGANIZACIN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: ORGANOS DE LA #. ORGANIZACIN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: ORGANOS DE LA #. ORGANIZACIN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: ORGANOS DE LA #. ORGANIZACIN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: ORGANOS DE LA
COMUNIDAD Y REGMEN DE ADOPCION E IMPUGNACION DE LOS ACUERDOS COMUNIDAD Y REGMEN DE ADOPCION E IMPUGNACION DE LOS ACUERDOS COMUNIDAD Y REGMEN DE ADOPCION E IMPUGNACION DE LOS ACUERDOS COMUNIDAD Y REGMEN DE ADOPCION E IMPUGNACION DE LOS ACUERDOS
COMUNITARIOS COMUNITARIOS COMUNITARIOS COMUNITARIOS
La concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de derechos que, sin
perjuicio de la sustancial individualizacin, recaen sobre fracciones de un mismo
edificio y dan lugar a relaciones de interdependencia que afectan a los respectivos
titulares, ha hecho indispensable en la prctica la creacin de rganos de gestin y
administracin (Exposicin de Motivos LEY 49/1960, DE 21 DE JULIO, LPH).
En esta cuestin resulta imprescindible la referencia a lo que podamos llamar la
corporacin de propietarios, que aglutina al grupo de propietarios organizados bajo el
rgimen de PH. A esta corporacin de propietarios es lo que la ley llama comunidad de
propietarios.
En nuestro Derecho la comunidad de propietarios no tiene formalmente personalidad
jurdica pero en la regulacin de la ley se le considera como un ente que si bien no tiene
personalidad, acta en el trafico como si fuera una persona jurdica, a travs de la
93

llamada representacin orgnica del Presidente (art. 13.3 LPH), que es el que
representa a la corporacin de propietarios.
A) ORGANOS DE LA COMUNIDAD (Art 13 LPH)
Art 13.1 LPH: Los rganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
c) El secretario.
d) El administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrn
establecerse otros rganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer
menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley
atribuye a los anteriores.
Art 13.7LPH: Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el
nombramiento de los rganos de gobierno se har por el plazo de un ao.
Los designados podrn ser removidos de su cargo antes de la expiracin del mandato
por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesin extraordinaria.

1. LA JUNTA DE PROPIETARIOS (Art 14 y 15 LPH)
Es la reunin o asamblea formada por todos los propietarios que integran la PH y es el
rgano supremo de la comunidad de propietarios al que le corresponde la decisin de
todos los asuntos que afecten a la comunidad.
-- Corresponde a la junta de propietarios:
- Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artculo
anterior y resolver las reclamaciones de los titulares de los pisos o locales.
- Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
- Aprobar los presupuesto y la ejecucin de todas las obras de reparacin de la finca,
sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas
por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artculo 20.c).
- Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de rgimen interior.
- Conocer y decidir en los dems asuntos de inters general para la comunidad,
acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio comn.

-- La asistencia a la Junta de propietarios:
- Ser personal o por representacin legal o voluntaria, bastando para acreditar
sta un escrito firmado por el propietario.
- Si algn piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios, stos
nombrarn un representante para asistir y votar en las juntas.
- Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto
corresponder al nudo propietario, quien, salvo manifestacin en contrario, se
entender representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegacin
cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artculo 17 o
de obras extraordinarias y de mejora.
- Para tener derecho a voto, hay que estar al corriente de pago de las cuotas
94

2. EL PRESIDENTE (Art 13.2 y 13.3 LPH)
Es elegido por los propietarios reunidos en la Junta, en rgimen de mayora y su cargo
tendr el plazo de 1 ao. Tiene que ser un propietario el que ostente este cargo y su
funcin bsicamente es la de representar a la comunidad judicial y extrajudicialmente en
los asuntos que afecten a la comunidad, ejecutando los acuerdos y decisiones tomadas
por la Junta de propietarios.
El presidente ser nombrado, entre los propietarios, mediante eleccin o,
subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.

El vicepresidente o vicepresidentes, en su caso (Art 13.4 LPH)
La existencia de vicepresidentes ser facultativa. Su nombramiento se realizar por el
mismo procedimiento que el establecido para la designacin del presidente.
Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al
presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de ste, as como asistirlo
en el ejercicio de sus funciones en los trminos que establezca la Junta de propietarios.

3. EL ADMINISTRADOR Y EL SECRETARIO
Son tambin cargos facultativos. La disposicin de estos cargos se prevn en los
Estatutos o bien en acuerdo mayoritario de la Junta de Propietarios, y se hace por el
plazo de 1 ao. Si no existiesen, el Presidente ejercer sus funciones.
El Administrador es la persona encargada de gestionar el da a da de la Comunidad
y suele ser un profesional (Administrador de Fincas)., Entre sus funciones:
- Velar por el buen rgimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a
estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
- Preparar con la debida antelacin y someter a la Junta el plan de gastos
previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
- Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y
realizar los cobros que sean procedentes.
- Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposicin de los
titulares la documentacin de la comunidad.
- Todas las dems atribuciones que se confieran por la Junta.
El secretario custodiar los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo
deber conservar, durante el plazo de cinco aos, las convocatorias,
comunicaciones, apoderamientos y dems documentos relevantes de las reuniones.

Art 13.5 LPH: Las funciones del secretario y del administrador sern ejercidas por
el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por
acuerdo mayoritario, dispongan la provisin de dichos cargos separadamente de la
presidencia.
Art 13.6 LPH: Los cargos de secretario y administrador podrn acumularse en una
misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podr ser
ejercido por cualquier propietario, as como por personas fsicas con cualificacin
profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones..
95

B) RGIMEN DE ADOPCIN DE ACUERDOS POR LA JUNTA
PROPIETARIOS

1- PROCEDIMIENTO
Para que los propietarios reunidos en la Junta puedan aprobar vlidamente acuerdos
deben cumplir las siguientes reglas:
- Convocatoria: Citacin y orden del da.
Para que los propietarios puedan tomar decisiones es necesario que hayan sido llamados
previamente a reunirse en Junta mediante un escrito en el que se les debe indicar el
lugar y hora de la reunin (convocatoria) y los asuntos a tratar (orden del da), debiendo
citarse o notificarse esta convocatoria a todos los propietarios.
La convocatoria de las Juntas la har el presidente y, en su defecto, los promotores de la
reunin (1/4 propietarios o 25% de las cuotas), con indicacin de los asuntos a tratar, el
lugar, da y hora en que se celebrar en primera o, en su caso, en segunda convocatoria.
Solo es posible que la Junta pueda celebrarse sin convocatoria previa en el supuesto de
Junta universal, que es cuando estando reunidos todos los propietarios deciden por
unanimidad celebrar la Junta y debatir los asuntos correspondientes.
La falta de citacin de un propietario a la Junta o la adopcin de acuerdos sobre asuntos
que no estaban incluidos en el orden del da permite al propietario afectado impugnar
los acuerdos aprobados.
- Constitucin de la Junta: para validez de su constitucin.
Si a la reunin de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayora de
los propietarios que representen, a su vez, la mayora de las cuotas de participacin se
proceder a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujecin a
qurum

2- MAYORIAS (Art 17 LPH)
Para la valida adopcin de acuerdos se exige el siguiente nmero de votos positivos o a
favor del acuerdo:
Unanimidad para la aprobacin o modificacin de las reglas contenidas en el ttulo
constitutivo o en los estatutos de la comunidad.
3/5 partes del total de propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes del
total de las cuotas de participacin para:
o Establecimiento o supresin de servicios comunes.
o Arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso
especfico en el inmueble, siempre que haya consentimiento del propietario
directamente afectado por el acuerdo.
1/3 de los propietarios y de las cuotas, para los acuerdos relativos a la instalacin
de infraestructuras comunes de telecomunicacin, energas renovables, suministros
energticos colectivos.
96

Mayora simple de propietarios y cuotas, en primera convocatoria, y mayora
simple de asistentes y cuotas presentes en segunda convocatoria (doble
mayora) para:
o Los restantes acuerdos.
o Los acuerdos que afecten a cuestiones, obras o servicios que traten de
suprimir barreras arquitectnicas, an en el caso de que puedan implicar la
modificacin del ttulo constitutivo o de los Estatutos.

Si no se logra la mayora requerida en cada caso, tendr que decidir el juez.
Doble mayora: para los dems acuerdos no regulados en art.17LPH, los bsicamente
actos de administracin, los cuales exigen que: Para la validez de los dems acuerdos
bastar el voto de la mayora del total de los propietarios que, a su vez, representen la
mayora de las cuotas de participacin. En segunda convocatoria sern vlidos los
acuerdos adoptados por la mayora de los asistentes, siempre que sta represente, a su
vez, ms de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Para la obtencin de esas mayoras rige el sistema de doble mayora, que exige la
concurrencia de una mayora personal (voto de la mayora de los propietarios) +
mayora de intereses (suma de las cuotas de participacin).De tal forma que solo se
tienen en cuenta los votos a favor y en contra, quedando fuera los votos nulos o en
blanco.
Cuando un propietario lo sea a la vez de varios pisos o locales, a los efectos de
determinar la mayora personal su voto computar como un solo voto (STS 13 octubre
1982 y STS 10 febrero 1995).

3- PRIVACIN DE VOTO
Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al
corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen
impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignacin judicial o notarial
de la suma adeudada, podrn participar en sus deliberaciones si bien no tendrn
derecho de voto. El acta de la Junta reflejar los propietarios privados del derecho de
voto, cuya persona y cuota de participacin en la comunidad no ser computada a
efectos de alcanzar las mayoras exigidas en esta Ley.

C) IMPUGNACION DE LOS ACUERDOS

1- CAUSAS DE IMPUGNACIN
- Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de
propietarios.
- Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad
en beneficio de uno o varios propietarios.
- Cuando supongan un grave perjuicio para algn propietario que no tenga
obligacin jurdica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

97

2- LEGITIMACIN
Estarn legitimados para la impugnacin de estos acuerdos los propietarios que
hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que
indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.
Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deber estar al corriente en el
pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente
a la consignacin judicial de las mismas. Esta regla no ser de aplicacin para la
impugnacin de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteracin de las
cuotas de participacin a que se refiere el artculo 9 entre los propietarios.

3- PLAZO IMPUGNACIN
La accin caducar a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de
propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo
caso la accin caducar al ao.
Para los propietarios ausentes dicho plazo se computar a partir de la comunicacin del
acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artculo 9.
La impugnacin exige la interposicin de la oportuna demanda judicial, no cabe la
impugnacin extrajudicial.
La impugnacin de los acuerdos de la Junta no suspender su ejecucin, salvo que el
juez as lo disponga con carcter cautelar, a solicitud del demandante, oda la
comunidad de propietarios.
Los acuerdos no impugnados en plazo quedan convalidados y firmes.

%. E&TINCIN DE LA PROPIEDAD HORIZO %. E&TINCIN DE LA PROPIEDAD HORIZO %. E&TINCIN DE LA PROPIEDAD HORIZO %. E&TINCIN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL NTAL NTAL NTAL
Art 23LPH: El rgimen de propiedad horizontal se extingue:
1. Por la destruccin del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimar producida
aqulla cuando el coste de la reconstruccin exceda del 50 por 100 del valor de la
finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste est
cubierto por un seguro.
2. Por conversin en propiedad o copropiedad ordinarias.











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TEMA +. TEMA +. TEMA +. TEMA +.- -- - LOS DERECHOS REALES DE GOCE Y DE AD$UISICIN LOS DERECHOS REALES DE GOCE Y DE AD$UISICIN LOS DERECHOS REALES DE GOCE Y DE AD$UISICIN LOS DERECHOS REALES DE GOCE Y DE AD$UISICIN
1. CONCEPTO Y FUNCIN ECONMICA DE LOS DERECHOS REALES DE GOCE 1. CONCEPTO Y FUNCIN ECONMICA DE LOS DERECHOS REALES DE GOCE 1. CONCEPTO Y FUNCIN ECONMICA DE LOS DERECHOS REALES DE GOCE 1. CONCEPTO Y FUNCIN ECONMICA DE LOS DERECHOS REALES DE GOCE
2. EL DERECHO DE USUFRUCTO: CONCEPTO, SU)ETOS, O")ETO, CONTENIDO Y 2. EL DERECHO DE USUFRUCTO: CONCEPTO, SU)ETOS, O")ETO, CONTENIDO Y 2. EL DERECHO DE USUFRUCTO: CONCEPTO, SU)ETOS, O")ETO, CONTENIDO Y 2. EL DERECHO DE USUFRUCTO: CONCEPTO, SU)ETOS, O")ETO, CONTENIDO Y
E&TINCIN E&TINCIN E&TINCIN E&TINCIN
. LOS DERECHOS REALES DE USO Y DE HA"ITACIN . LOS DERECHOS REALES DE USO Y DE HA"ITACIN . LOS DERECHOS REALES DE USO Y DE HA"ITACIN . LOS DERECHOS REALES DE USO Y DE HA"ITACIN
!. LOS CENSOS: CONCEPTO, CLASES Y RGIMEN )URDICO !. LOS CENSOS: CONCEPTO, CLASES Y RGIMEN )URDICO !. LOS CENSOS: CONCEPTO, CLASES Y RGIMEN )URDICO !. LOS CENSOS: CONCEPTO, CLASES Y RGIMEN )URDICO
#. EL DERECHO REAL DE SUPERFICIE: CONCEPTO, CONSTITUCIN Y CONTENIDO #. EL DERECHO REAL DE SUPERFICIE: CONCEPTO, CONSTITUCIN Y CONTENIDO #. EL DERECHO REAL DE SUPERFICIE: CONCEPTO, CONSTITUCIN Y CONTENIDO #. EL DERECHO REAL DE SUPERFICIE: CONCEPTO, CONSTITUCIN Y CONTENIDO
%. LOS DERECHOS DE SO"REELEVACIN Y DE SU"EDIFICACIN: CONCEPTO Y %. LOS DERECHOS DE SO"REELEVACIN Y DE SU"EDIFICACIN: CONCEPTO Y %. LOS DERECHOS DE SO"REELEVACIN Y DE SU"EDIFICACIN: CONCEPTO Y %. LOS DERECHOS DE SO"REELEVACIN Y DE SU"EDIFICACIN: CONCEPTO Y
CONTENIDO CONTENIDO CONTENIDO CONTENIDO
*. EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO: CONCEPTO Y RGIMEN )URDICO *. EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO: CONCEPTO Y RGIMEN )URDICO *. EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO: CONCEPTO Y RGIMEN )URDICO *. EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO: CONCEPTO Y RGIMEN )URDICO
+. EL DERECHO REAL DE SERVIDUM"RE: C +. EL DERECHO REAL DE SERVIDUM"RE: C +. EL DERECHO REAL DE SERVIDUM"RE: C +. EL DERECHO REAL DE SERVIDUM"RE: CONCEPTO, CONTENIDO GENERAL, ONCEPTO, CONTENIDO GENERAL, ONCEPTO, CONTENIDO GENERAL, ONCEPTO, CONTENIDO GENERAL,
CARACTERES Y CLASES CARACTERES Y CLASES CARACTERES Y CLASES CARACTERES Y CLASES
.. MODOS DE CONSTITUCIN DEL DERECHO DE SERVIDUM"RE. E&TINCIN .. MODOS DE CONSTITUCIN DEL DERECHO DE SERVIDUM"RE. E&TINCIN .. MODOS DE CONSTITUCIN DEL DERECHO DE SERVIDUM"RE. E&TINCIN .. MODOS DE CONSTITUCIN DEL DERECHO DE SERVIDUM"RE. E&TINCIN
10. LA CATEGORA DE LOS DERECHOS DE AD$UISICIN: CONCEPTO Y NATURALEZA 10. LA CATEGORA DE LOS DERECHOS DE AD$UISICIN: CONCEPTO Y NATURALEZA 10. LA CATEGORA DE LOS DERECHOS DE AD$UISICIN: CONCEPTO Y NATURALEZA 10. LA CATEGORA DE LOS DERECHOS DE AD$UISICIN: CONCEPTO Y NATURALEZA
)URDICA )URDICA )URDICA )URDICA
11. EL DERECHO DE OPCIN 11. EL DERECHO DE OPCIN 11. EL DERECHO DE OPCIN 11. EL DERECHO DE OPCIN
12. EL DERECHO DE AD$UISICIN PREFER 12. EL DERECHO DE AD$UISICIN PREFER 12. EL DERECHO DE AD$UISICIN PREFER 12. EL DERECHO DE AD$UISICIN PREFERENTE: SUS DOS MANIFESTACIONES ENTE: SUS DOS MANIFESTACIONES ENTE: SUS DOS MANIFESTACIONES ENTE: SUS DOS MANIFESTACIONES
1. EL DERECHO DE TANTEO 1. EL DERECHO DE TANTEO 1. EL DERECHO DE TANTEO 1. EL DERECHO DE TANTEO
1!. EL DERECHO DE RETRACTO. LOS RETRACTOS LEGALES 1!. EL DERECHO DE RETRACTO. LOS RETRACTOS LEGALES 1!. EL DERECHO DE RETRACTO. LOS RETRACTOS LEGALES 1!. EL DERECHO DE RETRACTO. LOS RETRACTOS LEGALES
1#. LA COLISIN ENTRE DIVERSOS DERECHOS DE AD$UISICIN 1#. LA COLISIN ENTRE DIVERSOS DERECHOS DE AD$UISICIN 1#. LA COLISIN ENTRE DIVERSOS DERECHOS DE AD$UISICIN 1#. LA COLISIN ENTRE DIVERSOS DERECHOS DE AD$UISICIN

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1. 1. 1. 1. CONCEPTO Y FUNCIN ECONMICA DE LOS DERECHOS REALES DE GOCE CONCEPTO Y FUNCIN ECONMICA DE LOS DERECHOS REALES DE GOCE CONCEPTO Y FUNCIN ECONMICA DE LOS DERECHOS REALES DE GOCE CONCEPTO Y FUNCIN ECONMICA DE LOS DERECHOS REALES DE GOCE
El Art. 2 LH hace una enumeracin de los derechos reales de goce junto con los
derechos reales de garanta. As menciona el usufructo, uso y habitacin, las
servidumbres, los censos, las enfiteusis y el derecho de superficie.
Estos derechos, se conocen como de goce porque procuran a su titular un beneficio
inmediatamente extrado de la cosa o alguna parcial utilidad.
2. 2. 2. 2. EL DERECHO DE USUFRUCTO : CONCEPTO, SU)ETOS, O")ETO, EL DERECHO DE USUFRUCTO : CONCEPTO, SU)ETOS, O")ETO, EL DERECHO DE USUFRUCTO : CONCEPTO, SU)ETOS, O")ETO, EL DERECHO DE USUFRUCTO : CONCEPTO, SU)ETOS, O")ETO,
CONTENIDO Y E&TINCIN CONTENIDO Y E&TINCIN CONTENIDO Y E&TINCIN CONTENIDO Y E&TINCIN
A) CONCEPTO, FUNCIN Y NACIMIENTO
Art. 467 Cc el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligacin
de conservar su forma y sustancia, a no ser que el ttulo de su constitucin o la ley
autoricen otra cosa.
El usufructo es un derecho real porque otorga a su titular una situacin de seoro
respecto de unos bienes, y por ello, engendra una situacin especialmente protegida
frente a terceros. Al recaer siempre sobre cosa ajena, entraa el reconocimiento de que
la propiedad la ostenta otra persona, y no atribuye a su titular las mismas facultades
que el propietario tiene.
Desde el punto de vista de su funcin econmica, el usufructo se constituye
normalmente para atribuir las plenas facultades de disfrute a una persona, pero con
carcter vitalicio o temporal, de manera que al cabo vuelvan a la propiedad.
El usufructo nace del negocio jurdico o de una disposicin legal. El usufructo
voluntario o negocial puede constituirse mortis causa o inter vivos, lo mismo a ttulo
gratuito que a ttulo oneroso (art. 468)
La constitucin inter vivos cabe que se lleve a cabo por va de enajenacin o por va de
retencin, detraccin o reserva. En el primer caso, el constituyente atribuye al
adquirente el derecho de usufructo y conserva la propiedad. En el segundo caso, enajena
la propiedad y se reserva el usufructo. La posible adquisicin por prescripcin del
usufructo esta admitida por el art. 468.
B) SUJETOS
La titularidad del derecho puede ser ostentada por cualquier persona con capacidad para
celebrar el negocio jurdico inter vivos, o para adquirir mortis causa o por usucapin,
segn cul sea la fuente de constitucin del usufructo. Para el nudo propietario, la
constitucin es un acto de gravamen, lo que significa que ha de tener facultad de
disposicin sobre el objeto.
100

Las personas jurdicas pueden ser titulares de usufructos (art. 515) siempre que se
limite su duracin y no exceda de 30 aos. Si se extinguiera antes del plazo la persona
jurdica, tambin se extinguir el usufructo.
El art. 469 Cc, permite que el usufructo se constituya a favor de una sola persona o a
favor de varias y, en este caso, que los llamamientos al usufructo se hagan simultnea
o sucesivamente.
Constituido regularmente el usufructo a favor de varias personas simultneamente, se da
una comunidad en el derecho real, que debe regirse internamente por las reglas de la
copropiedad (art. 392 y ss.).

Art. 521 Cc El usufructo constituido en provecho de varias personas vivas al tiempo
de su constitucin, no se extinguir hasta la muerte de la ltima que sobreviviere.
Significa la subsistencia del usufructo pura y simplemente entre los sobrevivientes,
dndose entre ellos un acrecimiento.

Tratndose del usufructo testamentario, el art. 987 CC regula el acrecimiento cuando
todava no se ha constituido y dice: el derecho de acrecer tendr tambin lugar entre
los legatarios y usufructuarios en los trminos establecidos para los herederos. Esto
trminos son (art. 982 CC): 1. Llamada de dos o ms a una misma herencia o porcin
de ella sin especial designacin de partes. 2. Que uno de los llamados muera antes que
el testador, o que renuncie a la herencia, o sea incapaz de recibirla.

Si el ttulo del usufructo es la donacin, por aplicacin del art. 637, y salvo voluntad
contraria del donante, no se da el derecho de acrecer. Excepta el supuesto de la
donacin conjunta a matrimonio, en que tal derecho se origina si nos e dispone lo
contrario.

Cuando segn el negocio de constitucin del usufructo los llamamientos son sucesivos,
hay que entender que no existe un solo usufructo, sino varios que se articulan desde el
punto de vista de su entrada en vigor.

C) EL OBJETO
El usufructo tiene como objeto una o varias cosas materiales, que lo mismo pueden ser
muebles que inmuebles, siempre que se trate de cosas apropiables, que estn dentro del
comercio y sean susceptibles de utilizacin y de disfrute. Tambin es admisible el
usufructo sobre bienes inmateriales.
El usufructo puede recaer sobre la totalidad de la cosa, sobre una parte de la misma, o
sobre una cuota si la propiedad es de una pluralidad de personas (art. 490 al hablar de
usufructuario de parte de una cosa poseda en comn).
El prrafo segundo del art. 469 CC, al lado de la figura genrica del usufructo sobre
cosas, admite el usufructo de derechos siempre que estos nos ean personalsimos o
intransmisibles.

101

D) CONTENIDO
De acuerdo con lo que ordena el art. 470 CC, los derechos y obligaciones del
usufructuario sern los que determine el ttulo constitutivo del usufructo; en su
defecto, o por insuficiencia de ste, se observarn las disposiciones contenidas en las
dos secciones siguientes. Por tanto, la primera fuente es la autonoma de la voluntad, y
subsidiariamente las normas relativas a los derechos del usufructuario y las
obligaciones del usufructuario.

OBLIGACIONES INICIALES DEL USFRUCTUARIO
Art. 491 Cc El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, est obligado:
1. A formar, con citacin del propietario o de su legtimo representante, inventario de
todos ellos, haciendo tasar los muebles y describiendo el estado de los inmuebles.
2. A prestar fianza, comprometindose a cumplir las obligaciones que le correspondan
con arreglo a esta seccin.

Si el usufructuario incumple esta obligacin, se deduce del artculo citado que el
usufructuario no tiene derecho a entrar en el goce directo de los bienes, en otras
palabras, no puede exigir su entrega al propietario. Si obtuviese no obstante la posesin,
la jurisprudencia interpreta que no por ello se produce una renuncia a exigir el
cumplimiento de las obligaciones de inventariar y afianzar.

EL DISFRUTE DEL USFRUCTUARIO
POSESIN Y FRUTOS
El usufructuario tiene derecho a obtener la posesin directa e inmediata. Otra facultad
derivada de la de disfrute es la pertenencia al usufructuario de los frutos naturales,
industriales y civiles (art. 471 CC).

Art. 472 Cc Los frutos naturales o industriales, pendientes al tiempo de comenzar el
usufructo, pertenecen al usufructuario.
Los pendientes al tiempo de extinguirse el usufructo, pertenecen al propietario.
En los precedentes casos, el usufructuario, al comenzar el usufructo, no tiene
obligacin de abonar al propietario ninguno de los gastos hechos; pero el propietario
est obligado a abonar al fin del usufructo, con el producto de los frutos pendientes,
los gastos ordinarios de cultivo, simientes y otros semejantes, hechos por el
usufructuario.
Lo dispuesto en este artculo no perjudica los derechos de tercero, adquiridos al
comenzar o terminar el usufructo.
Art. 473 Cc: Si el usufructuario hubiere arrendado las tierras o heredades dadas en
usufructo y acabare ste antes de terminar el arriendo, slo percibirn l o sus
herederos y sucesores la parte proporcional de la renta que debiere pagar el
arrendatario.
Art. 474 Cc: Los frutos civiles se entienden percibidos da por da, y pertenecen al
usufructuario en proporcin al tiempo que dure el usufructo.
102

Art. 475 Cc: Si el usufructo se constituye sobre el derecho a percibir una renta o una
pensin peridica, bien consista en metlico, bien en frutos, o los intereses de
obligaciones o ttulos al portador, se considerar cada vencimiento como productos o
frutos de aquel derecho.
Si consistiere en el goce de los beneficios que diese una participacin en una
explotacin industrial o mercantil cuyo reparto no tuviese vencimiento fijo, tendrn
aqullos la misma consideracin.
En uno y otro caso se repartirn como frutos civiles, y se aplicarn en la forma que
previene el artculo anterior.

LOS ARRENDAMIENTOS CONCERTADOS POR EL USUFRUCTUARIO
Art. 480 Cc Podr el usufructuario aprovechar por s mismo la cosa usufructuada,
arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a ttulo gratuito,
pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolvern al fin del
usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rsticas, el cual se considerar
subsistente durante el ao agrcola.

Esta norma slo es aplicable a los arrendamientos regulados por el CC.
Legislacin de arrendamientos rsticos los arrendamientos otorgados por el
usufructuario y todos cuantos tengan un anlogo derecho de goce sobre la finca se
resolvern al extinguirse el derecho del arrendador, subsistiendo el arrendamiento
durante el correspondiente ao agrcola; tambin podrn subsistir durante el tiempo
concertado en el contrato, cuando ste excediese de la duracin de aquellos derechos si
en su otorgamiento hubiere intervenido el propietario.
Los arrendamientos destinados a vivienda sujetos a la LAU que hayan sido concertados
por el usufructuario, se extinguirn al trmino del derecho del arrendador (art. 13.2).
Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se sujetan en este punto al CC,
salvo voluntad contraria de las parte (art. 4.3 LAU).

Art. 498 Cc El usufructuario que enajenare o diere en arrendamiento su derecho de
usufructo, ser responsable del menoscabo que sufran las cosas usufructuadas por
culpa o negligencia de la persona que le sustituya.

MEJORAS
Art. 487Cc El usufructuario podr hacer en los bienes objeto del usufructo las
mejoras tiles o de recreo que tuviere por conveniente, con tal que no altere su forma
o su sustancia; pero no tendr por ello derecho a indemnizacin. Podr, no obstante,
retirar dichas mejoras, si fuere posible hacerlo sin detrimento de los bienes.






103

LOS LMITES DEL DISFRUTE DEL USFRUCTUARIO
El art. 467 CC obliga al usufructuario a conservar la forma y sustancia de la cosa
usufructuada.
El trmino sustancia es una idea meramente econmica que implica que el usufructuario
no ha de hacer nada que disminuya el valor o menoscabe la potencia fructfera de la
cosa, lo que implica el deber de explotarla ordenadamente.
La alteracin de la forma es un cambio de estructura de la cosa o de las cualidades
objetivas que la configuran. Tambin incluye el destino econmico.
La conservacin de la sustancia y forma no puede interpretarse con excesiva rigidez, por
ello se aplican los principios de la no disminucin del valor del usufructo o de la
propiedad y de la observancia del destino econmico.

LOS PODERES DISPOSITIVOS DEL USUFRUCTUARIO
El art. 480 CC permite al usufructuario la enajenacin de su derecho, incluso a ttulo
gratuito. El art. 498 obliga al usufructuario a responder del menoscabo causado por el
tercero que lo sustituya. El cesionario obtiene el usufructo en los trminos en que se
constituy. El carcter vitalicio que normalmente posee har que dependa de la vida del
cedente, no de la del cesionario.

El usufructo es un derecho real hipotecable (art. 107.1 LH). Esta hipoteca presenta la
especialidad de que se extingue siempre que el usufructo concluya por un hecho ajeno a
la voluntad del usufructuario. Si es por un hecho voluntario, la extincin no perjudica al
acreedor hipotecario.

Finalmente, hay abundantes supuestos en los que se otorga al usufructuario la facultad
de enajenar el mismo objeto del usufructo, con lo que obviamente desaparecer del
patrimonio del propietario, La objecin derivada del art. 467 CC para la validez de esta
enajenacin desaparece si se tiene en cuenta que la propia norma autoriza a la no
conservacin de la sustancia y forma si as se determina por la ley o en el ttulo
constitutivo.

LAS OBLIGACIONES NACIDAS DEL GOCE DE LA COSA
Segn el art. 497, el usufructuario debe cuidar de las cosas dadas en usufructo como un
buen padre de familia. El incumplimiento de este deber constituye lo que puede
llamarse abuso o mal uso.
Art. 520 Cc El usufructo no se extingue por el mal uso de la cosa usufructuada; pero,
si el abuso infiriese considerable perjuicio al propietario, podr ste pedir que se le
entregue la cosa, obligndose a pagar anualmente al usufructuario el producto lquido
de la misma despus de deducir los gastos y el premio que se le asignare por su
administracin.
Del deber de diligencia deriva la obligacin que impone el art. 511 CC al usufructuario
de informar al propietario de cualquier acto de un tercero que tenga noticia y que sea
capaz de lesionar los derechos de este ltimo. La infraccin de esta norma obligar al
usufructuario a responder de los daos y perjuicios por su culpa.
104

En cuanto a las reparaciones en la cosa usufructuada, pueden ser ordinarias o
extraordinarias:
- Ordinarias. Son las que define el CC diciendo las que exijan los deterioros o
desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables
para su conservacin, y obliga al usufructuario a realizarlas. El art. 500 CC
permite al propietario exigir al usufructuario que las realice y, si no, hacerlas l a
costa de ste.
- Extraordinarias. Son las que no son ordinarias. El art. 501 CC dice que sern de
cuenta del propietario, y el usufructuario deber darle aviso cuando fuese
urgente la necesidad de hacerlas. Adems, se faculta al usufructuario para
realizar las reparaciones cuando fueren indispensables para la subsistencia de
la cosa, si el propietario no las hiciere, con derecho a exigirle al concluir el
usufructo el aumento de valor que tuviese la finca por efecto de las mismas
obras (art. 502 CC). Si las hiciere el propietario, tendr la facultad de exigir al
usufructuario el abono del inters legal de la cantidad invertida mientras dura el
usufructo (art. 502 p.1 CC).

En cuanto al pago de cargas y contribuciones anuales y el de las que se consideran
gravmenes de los frutos, ser de cuenta del usufructuario todo el tiempo que dure el
usufructo (art. 504 CC). Las contribuciones que durante el usufructo se impongan sobre
el capital, sern de cargo del propietario. Si ste las hubiese satisfecho, deber el
usufructuario abonarle los intereses correspondientes y, si las anticipa el usufructuario,
deber recibir su importe al terminar el usufructo (art. 505 CC). Estas dos reglas son de
reparto interno entre usufructuario y nudo propietario de los gastos en cuestin.

En cuanto al usufructo sobre cosa hipotecada (antes de constituir el usufructo) dice el
art. 509 CC: El usufructuario de una finca hipotecada no estar obligado a pagar las
deudas para cuya seguridad se estableci la hipoteca.
Si la finca se embargare o vendiere judicialmente para el pago de la deuda, el
propietario responder al usufructuario de lo que pierda por este motivo.
El usufructuario puede pagar la deuda con los efectos que el CC da al pago de deuda
ajena (arts. 1158 y 1210).

Por ltimo, de acuerdo con el art. 512 CC, son de cuenta del usufructuario los gastos,
costas y condenas de los pleitos sostenidos sobre el usufructo. No obstante, deben
excluirse del mismo los casos en los que el propietario haya sido condenado a costas por
su temeridad. Igualmente debe excluirse el supuesto en que acciones de eviccin el
usufructuario, cuando el usufructo se ha constituido a ttulo oneroso y ha sido privado
de l por un derecho anterior. Si el pleito se entabla entre un tercero y el propietario
sobre el derecho de propiedad cuyo resultado puede afectar al usufructuario, ambos
deben contribuir a los gastos en proporcin a sus respectivos derechos.



105

E) LA EXTINCIN
Art. 513 CC El usufructo se extingue:
1. Por muerte del usufructuario.
2. Por expirar el plazo por el que se constituy, o cumplirse la condicin
resolutoria consignada en el ttulo constitutivo.
3. Por la reunin del usufructo y la propiedad en una misma persona.
4. Por la renuncia del usufructuario.
5. Por la prdida total de la cosa objeto del usufructo.
6. Por la resolucin del derecho del constituyente.
7. Por prescripcin.
Muerte del usufructuario
El usufructo es un derecho naturalmente vitalicio, que por consiguiente no se transmite
mortis causa a los herederos del usufructuario, salvo que as se hubiese estipulado
expresamente y an en este caso con los lmites de los usufructos sucesivos (lmite en el
art. 781 que permite todos los que se hagan a favor de personas vivas al fallecer el
testador, y respecto a las que no vivan slo dos, siempre que existan al entrar en el goce
de los bienes.
La regla general en todos los usufructos sucesivos (testamentario o por donacin) es que
no pueden sobrepasar en su duracin los lmites del art. 781).
Art. 781 CC Las sustituciones fideicomisarias en cuya virtud se encarga al heredero
que conserve y transmita a un tercero el todo o parte de la herencia, sern vlidas y
surtirn efecto siempre que no pasen del segundo grado, o que se hagan en favor de
personas que vivan al tiempo del fallecimiento del testador.
Expiracin del plazo por el que se constituy o cumplimiento de la condicin
resolutoria consignada en el ttulo constitutivo
Si el usufructuario fallece antes de la llegada del trmino prevalece el carcter vitalicio
de su derecho por lo que se extinguir y no habr transmisin a sus herederos. Una regla
especial en cuanto a la expiracin del plazo se contiene en el art. 516, a cuyo tenor el
usufructo concedido por el tiempo que tarde un tercero en llegar a cierta edad, subsistir
el nmero de aos prefijados, aunque el tercero muera antes, salvo si dicho usufructo
hubiese sido expresamente concedido slo en atencin a la existencia de dicha persona.
Reunin del usufructo y nuda propiedad un una sola persona
Es la figura jurdica de la consolidacin y deriva de la imposible existencia en este
supuesto de un derecho real sobre propia cosa. Lo nico necesario es que la adquisicin
de uno u otro derecho sea total y completa.

Prdida de la cosa
La prdida ha de ser total para que el usufructo se extinga. La prdida simplemente
parcial no es causa de extincin ya que el usufructo contina en la parte restante.
106

Si la prdida es imputable al propietario, tendr que indemnizar al usufructuario, al
igual que ste a aqul en el mismo caso. Si es ocasionada por un tercero, parece tambin
claro que ste habr de responder del dao causado cuando haya intervenido dolo o
culpa.

Prescripcin
Esta causa de extincin se refiere a la prescripcin extintiva del derecho de usufructo y
se produce cuando su titular no ejercita los derechos correspondientes el en plazo de seis
aos en caso de cosas muebles, o de treinta en caso de inmuebles. Bastara el no uso o la
falta de ejercicio de las acciones reales correspondientes.

Expropiacin forzosa
Regulada en el art. 519, segn el cual el propietario est obligado a subrogar la cosa
expropiada por otra de igual valor y condiciones anlogas, o abonar al usufructuario el
inters legal del importe de la indemnizacin por todo el tiempo que debe durar el
usufructo.

EFECTOS DE LA EXTINCIN DEL USUFRUCTO
El fundamental efecto radica en la entrega al propietario de la cosa usufructuada, salvo
el derecho de retencin que compete al usufructuario o a sus herederos por los
desembolsos que deban ser reintegrados (522)
Con la entrega no se cancelar la fianza, pues no extingue las responsabilidades
imputables al usufructuario por daos en los bienes por dolo o culpa, por o que
subsistir hasta la satisfaccin de los daos si los hubiere.
El cdigo en el art. 488 concede al usufructuario la facultad de compensar los
desperfectos de los bienes con las mejoras, siempre que los desperfectos se hayan
causado con culpa o negligencia, pues como ya sabemos el usufructuario no tiene
derecho a que se le reintegren las mejoras que realice.

PERECIMIENTO DE EDIFICACIONES
Art. 517 CC Si el usufructo estuviera constituido sobre una finca de la que forme
parte un edificio, y ste llegare a perecer, de cualquier modo que sea, el usufructuario
tendr derecho a disfrutar del suelo y de los materiales.
Lo mismo suceder cuando el usufructo estuviera constituido solamente sobre un
edificio y ste pereciere. Pero en tal caso, si el propietario quisiere construir otro
edificio, tendr derecho a ocupar el suelo y a servirse de los materiales, quedando
obligado a pagar al usufructuario, mientras dure el usufructo, los intereses de las
sumas correspondientes al valor del suelo y de los materiales.

Art. 518 CC Si el usufructuario concurriere con el propietario al seguro de un predio
dado en usufructo, continuar aqul, en caso de siniestro, en el goce del nuevo edificio
si se construyere, o percibir los intereses del precio del seguro si la reedificacin no
conviniere al propietario.
107

Si el propietario se hubiere negado a contribuir al seguro del predio, constituyndolo
por s solo el usufructuario, adquirir ste el derecho de recibir por entero en caso de
siniestro el precio del seguro, pero con obligacin de invertirlo en la reedificacin de la
finca.
Si el usufructuario se hubiese negado a contribuir al seguro, constituyndolo por s slo
el propietario, percibir ste ntegro el precio del seguro en caso de siniestro, salvo
siempre el derecho concedido al usufructuario en el artculo anterior.
. . . . LOS DERECHOS REALES DE USO Y HA"ITACI LOS DERECHOS REALES DE USO Y HA"ITACI LOS DERECHOS REALES DE USO Y HA"ITACI LOS DERECHOS REALES DE USO Y HA"ITACIN NN N
Regulados en los arts. 523 a 529 CC
Originariamente, el derecho de uso se distingua del usufructo en que comprenda la
facultad de uso pero no la de disfrute. Sin embargo, en la actualidad, dice el art. 524
CC: El uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las
necesidades del usuario y de su familia, aunque sta se aumente. La misma referencia
al consumo propio y de la familia hace el art. 526 CC para el caso de que el objeto del
derecho sean animales de ganadera.
De todo ello se deduce que este limitado disfrute tiene por objeto el consumo ordinario,
que lleva implcito el uso de la cosa. Por tanto, el lmite al derecho del usuario es que
no puede obtener beneficios ms all del mero disfrute para satisfacer su
necesidad.

El derecho real de habitacin es una forma de derecho de uso caracterizado por el objeto
en el que recae.
Art. 524 CC: La habitacin da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una
casa ajena las piezas necesarias para s y para las personas de su familia.

Art. 527 CC: Si el usuario consumiera todos los frutos de la cosa ajena, o el que
tuviere derecho de habitacin ocupara toda la casa, estar obligado a los gastos de
cultivo, a los reparos ordinarios de conservacin y al pago de las contribuciones, del
mismo modo que el usufructuario.
Si slo percibiera parte de los frutos o habitara parte de la casa, no deber contribuir
con nada, siempre que quede al propietario una parte de frutos o aprovechamientos
bastantes para cubrir los gastos y las cargas. Si no fueren bastantes, suplir aqul lo
que falte.

En cuanto al rgimen jurdico, el art. 523 CC dice que el contenido de estos derechos
se regula por su ttulo constitutivo, que puede ser un negocio inter vivos (oneroso o
gratuito) o mortis causa. En defecto de las disposiciones del ttulo constitutivo, se rige
por los arts. 523 a 529 y subsidiariamente por las disposiciones establecidas para el
usufructo, en la medida en que sean aplicables (art. 528 CC).
Estn legitimados para constituir estos derechos el propietario y el titular de
cualquier derecho real de goce amplio sobre la cosa.
108

Slo pueden recaer sobre cosas corporales (muebles o inmuebles) que estn dentro del
comercio de los hombres, con tal que sean susceptibles de ser utilizadas y proporcionen
frutos directamente consumibles. El derecho queda excluido como posible objeto
porque no se obtienen frutos que directamente puedan satisfacer las necesidades del
usuario, sino a travs de la prestacin de otro.
Art. 525 CC: Los derechos de uso y habitacin no se pueden arrendar ni traspasar a
otro por ninguna clase de ttulo.
Art. 529 CC: Los derechos de uso y habitacin se extinguen por las mismas causas que
el usufructo y adems por abuso grave de la cosa y de la habitacin.

!. !. !. !. LOS CENSOS: CONCEPTO, CLASES Y RGIMEN )URDICO LOS CENSOS: CONCEPTO, CLASES Y RGIMEN )URDICO LOS CENSOS: CONCEPTO, CLASES Y RGIMEN )URDICO LOS CENSOS: CONCEPTO, CLASES Y RGIMEN )URDICO
CONCEPTO Art. 1604 CC: Se constituye el censo cuando se sujetan
algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rdito anual en retribucin de un
capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite
de los mismos bienes.
El censo es pues un derecho real inmobiliario que consiste en el poder jurdico que se
otorga a su titular de exigir una prestacin peridica del propietario del bien sujeto al
gravamen. El censatario no se limita, como el nudo propietario, a soportar el ejercicio
del derecho real, sino que debe actuar positivamente (ejecutar la prestacin peridica).

CLASES:
1- Censo consignativo (art. 1606 CC). La sujecin del inmueble al pago se debe a la
entrega de un capital en dinero. El que lo recibe (censatario) establece entonces la
carga censa sobre un inmueble de su propiedad a favor del que la realiza (censualista).
2- Censo reservativo (art. 1607 CC). La sujecin del inmueble al pago obedece a la
entrega del dominio pleno sobre un inmueble. El adquirente (censatario) debe pagar
la carga peridica, que se impone sobre el mismo inmueble, al que lo transmiti
(censualista).
3- Censo enfitutico (art. 1605 CC). La sujecin del inmueble al pago se debe a la
entrega del dominio til de la finca, quedndose el transmitente con el dominio
directo. El enfiteuta o adquirente ha de pagar la pensin. Hay quien considera esta
figura como una institucin que supone la divisin del dominio de la finca, en vez de un
censo: el directo (que es el del constituyente, censualista o dueo directo) y el til (que
es el del censatario o enfiteuta).

CARACTERSTICAS
A) PERPETUIDAD
Art. 1608 CC: Es de la naturaleza del censo que la cesin del capital o de la cosa
inmueble sea perpetua o por tiempo indefinido; sin embargo, el censatario podr
redimir el censo a su voluntad aunque se pacte lo contrario; siendo esta disposicin
aplicable a los censos que hoy existen.
109

Puede, no obstante, pactarse que la redencin del censo no tenga lugar durante la vida
del censualista o de una persona determinada, o que no pueda redimirse en cierto
nmero de aos, que no exceder de veinte en el consignativo, ni de sesenta en el
reservativo y enfitutico.
B) INDIVISIBILIDAD
Art. 1618 CC: No pueden dividirse entre dos o ms personas las fincas gravadas con
censo sin el consentimiento expreso del censualista, aunque se adquieran a ttulo de
herencia.
Cuando el censualista permita la divisin, se designar con su consentimiento la parte
del censo con que quedar gravada cada porcin, constituyndose tantos censos
distintos cuantas sean las porciones en que se divida la finca.
Art. 1619 CC: Cuando se intente adjudicar la finca gravada con censo a varios
herederos, y el censualista no preste su consentimiento para la divisin, se pondr a
licitacin entre ellos.
A falta de conformidad, o no ofrecindose por alguno de los interesados el precio de
tasacin, se vender la finca con la carga, repartindose el precio entre los herederos.

Respecto a la divisin del derecho del censualista al cobro de la pensin, el CC no
obliga a contar con el consentimiento del censatario.
Cabe un censo nico sobre varias fincas o hay que asignar a cada una la parte con la
que se grava? Parece que el espritu del art. 1618 CC es favorable a esta ltima solucin,
pero el art. 1614 CC lo permite en el censo enfitutico, que no hay obstculo para
generalizarlo a los dems. La jurisprudencia estima solidaria la obligacin del pago
de la pensin. Sin embargo, el art. 216 RH exige para la inscripcin registral del censo
su divisin.
C) TRANSMISIBILIDAD
El censo es un derecho real transmisible. El art. 1617 CC autoriza la transmisin del
derecho a percibir la pensin, lo mismo que las fincas gravadas, tanto a ttulo oneroso
como lucrativo.

CONSTITUCIN
El censo es un derecho real que admite su constitucin no slo por contrato oneroso,
como parecera de una interpretacin literal del CC, sino tambin por negocios gratuitos
y negocios mortis causa. En cambio, es discutible que se pueda adquirir por
usucapin.
Por lo que respecta a la forma, no hay precepto especfico si nace por contrato el
censo consignativo y reservativo. Se aplicarn, pues, los arts. 1278-1280 CC. Slo la
enfiteusis requiere una determinada forma, la escritura pblica (art. 1628 CC).Lo que
s se previene, en cambio, para la constitucin vlida del censo enfitutico y reservativo,
es la necesidad de fijar el valor de la finca (arts. 1629 y 1661 CC), que se ha de
extender al capital del consignativo, porque este requisito est en funcin de la
redimilidad de todo censo.

110

EXTINCIN
A) REDENCIN
Concepto: devolucin al censualista, de una vez y en metlico, del capital que
hubiese entregado para constituir el censo consignativo (art. 1658 CC), o del capital
en que se hubiese fijado el valor de la finca al establecerse el censo reservativo o
enfitutico (arts. 1662 y 1651 CC).
Art. 1610 CC: Los censos no pueden redimirse parcialmente sino en virtud de pacto
expreso.
Tampoco podrn redimirse contra la voluntad del censualista, sin estar al corriente el
pago de las pensiones.
Art. 1612 CC: Los gastos que se ocasionen para la redencin y liberacin del censo
sern de cuenta del censatario, salvo los que se causen por oposicin temeraria, a
juicio de los Tribunales.
Dice la jurisprudencia, que la accin para exigir la redencin no tiene carcter personal
sino real, equiparable a la reivindicatoria.
B) PRESCRIPCIN EXTINTIVA
Art. 1620 CC: Son prescriptibles tanto el capital como las pensiones de los censos,
conforme a lo que se dispone en el ttulo XVIII de este libro.
Realmente, el censo prescribe cuando se extingue el derecho a exigir el pago de la
pensin peridica, lo que ocurrir a los 30 aos contados a partir del momento en que
las pensiones hayan dejado de pagarse. La prescripcin opera porque durante ese tiempo
no se han reclamado stas (arts. 1963 y 1970 CC).
C) PRDIDA O INUTILIZACIN TOTAL DE LA FINCA
Art. 1625 CC: Si por fuerza mayor o caso fortuito se pierde o inutiliza totalmente la
finca gravada con censo, quedar ste extinguido, cesando el pago de la pensin.
Si se pierde slo en parte, no se eximir el censatario de pagar la pensin, a no ser
que prefiera abandonar la finca al censualista.
Interviniendo culpa del censatario, quedar sujeto, en ambos casos, al resarcimiento
de daos y perjuicios.
Este ltimo prrafo tambin se aplica cuando hay accin dolosa o culpable de tercero.
Estando la finca asegurada el censatario tiene opcin entre pagar el capital del
censo y las pensiones vencidas con el valor del seguro, con lo que se extingue, o
invertirlo en la reedificacin, en cuyo caso revivir el censo con todos sus efectos,
incluso el pago de las pensiones no satisfechas. El censualista podr exigir del
censatario que asegure la inversin del valor del seguro en la reedificacin (art. 1626
CC).
D) EXPROPIACIN
Si expropiacin total de la finca es causa de extincin del censo, quedando afecto su
precio al pago del capital del mismo y de las pensiones vencidas (arts. 1627, p.1 y
1631, p.1 CC).
Si expropiacin parcial, se aplica la disposicin anterior cuando el precio baste para
cubrir el capital. Si no bastare, el censo contina gravando el resto de la finca,
111

siempre que el precio de sta sea suficiente para cubrir el capital censal y un 25% ms
del mismo. En otro caso estar obligado el censatario a sustituir con otra garanta
la parte expropiada o redimir el censo, a su eleccin (art. 1627 CC).
Estas disposiciones sobre expropiacin parcial nos e aplican al censo enfitutico.

EL CANON O PENSIN PERIDICA (ART. 1623 CC)
Sabemos que el derecho del censualista se concreta fundamentalmente en la exigencia
frente al censatario de un canon o pensin peridica, de cuyo cumplimiento va a
responder el inmueble gravado. De ah la naturaleza peculiar del censo, pues por una
parte se nos aparece como un derecho de disfrute o goce del censualista, aunque
concretado de una manera muy especial al no ser esencial que el canon o pensin
consista en frutos de aquel inmueble. Pero por otra, y esto es lo ms significativo, posee
un funcionamiento anlogo a la hipoteca, porque al igual que en sta hay un bien
que responde del cumplimiento de la prestacin, de manera que el censualista podr
dirigirse directamente contra l, realizando su valor, para satisfacerse de una manera
forzosa.
El canon o pensin peridica se determinar por las partes al establecerse el censo,
pudiendo consistir en dinero o en frutos. En este ltimo caso ha de tenerse en cuenta que
se prohbe el recibo por el censualista de una parte alcuota de los que d el inmueble,
salvo en el censo enfitutico, pero no es obligatorio que procedan de los producidos por
la propia finca (arts. 1613, 1630, 1657, 1663 CC).
Las partes quedan en libertad para fijar la cuanta, tiempo y lugar de pago de la
pensin o canon, sealndose por el CC normas supletorias en defecto de pacto sobre
alguno de estos extremos (arts. 1614 y 1615 CC).
El objeto del pago es la pensin convenida, cuyo perdn o reduccin no podr
pedirse por el censatario por esterilidad accidental de la finca ni por la prdida de
sus frutos (art. 1624 CC). De la pensin puede descontar el censatario la parte de
impuesto que corresponda al censualista, ya que a aqul se le impone por el artculo
1622 la obligacin de satisfacer los que afecten a la finca acensuada.
El derecho a exigir el pago de las pensiones vencidas y no satisfechas prescribe con
arreglo a las normas generales sobre la prescripcin (art. 1620 CC).
Normalmente, el pago de una pensin sin que el censualista haga ninguna reserva sobre
las que eventualmente hayan quedado anteriormente sin satisfacer, producir la
aplicacin del art. 1110 CC. Pero como regla excepcional sienta el art. 1621 CC: A
pesar de los dispuesto en el art. 1110, ser necesario el pago de dos pensiones
consecutivas para suponer satisfechas todas las anteriores.
La garanta del censualista, para asegurar su derecho al percibo de la pensin,
consiste en la accin real que tiene contra la finca gravada.
Art. 1623 CC: Los censos producen accin real sobre la finca gravada. Adems de la
accin real podr el censualista ejercitar la personal para el pago de las pensiones
atrasadas y de los daos e intereses cuando hubiera lugar a ello.


112

Si el censatario ha enajenado la finca a un tercero, la adquirir con la carga del
censo. Si existan pensiones atrasadas, al censualista no se le prohbe ejercitar la
accin real contra la finca para su cobro, aunque ya no pertenezca al deudor, pero
no podr ejercitar la accin personal contra el censatario actual porque no son
deudas contradas por l; puede dirigirse contra el verdadero deudor mediante la
accin personal solamente.
Lo dispuesto en el art. 1623 CC debe ser completado con el art. 116 LH, referido
tambin al cobro por la accin real de pensiones atrasadas. Contempla el supuesto de
que con posterioridad a la constitucin del censo se haya hipotecado el inmueble o
se haya impuesto sobre l una nueva carga censal (no cuando exista un adquirente de la
finca gravada). Entonces, y en beneficio de este acreedor hipotecario o censualista
posterior, slo se proceder contra la finca por el importe de los dos ltimos aos y
la parte vencida de la pensin cuyo plazo est corriendo al ejercitarse la accin,
salvo que haya pacto ampliatorio, pero entonces no puede asegurar el censo pensiones
superiores a 5 aos. Como esta limitacin perjudica al censualista, el art. 116 le otorga
la facultad de exigir entonces la constitucin de una hipoteca, cualquiera que sea el
poseedor de la finca acensuada.
No obstante, todo lo que pague el censatario actual por razn de pensiones vencidas y
no satisfechas tiene derecho a reclamarlo del censatario anterior que dej la deuda, salvo
que se hubiera obligado al pago.


#. #. #. #. EL DERECHO REAL DE SUPERFICIE: EL DERECHO REAL DE SUPERFICIE: EL DERECHO REAL DE SUPERFICIE: EL DERECHO REAL DE SUPERFICIE: CONCEPTO, CONSTITUCIN Y CONCEPTO, CONSTITUCIN Y CONCEPTO, CONSTITUCIN Y CONCEPTO, CONSTITUCIN Y
CONTENIDO CONTENIDO CONTENIDO CONTENIDO
CONCEPTO Y CARACTERSTICAS
Variedad urbana: es el derecho real que confiere a su titular el poder de edificar en
suelo ajeno, haciendo suya la propiedad de lo construido durante el trmino de su
constitucin. Pero tambin cabe la posibilidad de que el superficiario construya en base
a su derecho, sobre el subsuelo o vuelo ajeno.
Variedad rstica: permite a su titular plantar o sembrar en terreno ajeno, teniendo
la propiedad de lo plantado o sembrado.

La especialidad ms caracterstica del derecho real reside en esa separacin entre el
dominio de los construido o plantado o sembrado y el suelo en que se efecta. El
primero corresponde al titular de la superficie, y el segundo al concedente de la misma.
Viene a ser as una derogacin convencional del principio de accesin: el propietario del
suelo no hace suyo lo que en l se edifica, planta o siembra. Por otra parte, el
superficiario goza del suelo ajeno, en tanto que utiliza para construir o sembrar o
plantar, y mantener el resultado de su actividad.



113

CONSTITUCIN Y CONTENIDO
El derecho de superficie urbanstico se regir por las disposiciones de la Ley del Suelo
de 2008 (arts. 171 a 174), por el ttulo constitutivo y, subsidiariamente, por las normas
del Derecho privado (art. 171.2).
El art. 171.1 dice que el Estado, las Entidades Locales Urbansticas especiales y
dems personas pblicas, as como los particulares, podrn constituir el derecho de
superficie en terrenos de su propiedad. Como acto de gravamen slo lo puede
constituir el propietario con plena capacidad de disposicin sobre su suelo. Debe ser, en
todo caso, formalizada en escritura pblica y, como requisito constitutivo de su
eficacia, inscribirse en el Registro de la Propiedad (art. 172.2).
La constitucin puede ser hecha a ttulo oneroso y gratuito, consistiendo la
prestacin en el pago de una suma alzada por la concesin o de un canon peridico, o en
la adjudicacin de viviendas o locales o derechos arrendaticios de unas y otros, o en
varias de las modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversin total de lo edificado al
finalizar el plazo que se hubiera pactado al constituir el derecho de superficie. Adems,
la constitucin de un derecho de superficie debe tener una finalidad (construccin de
viviendas, servicios complementarios,).
El derecho de superficie es transmisible y susceptible de gravamen con las
limitaciones que se hubieren fijado al constituirlo (art. 171.2).

La Ley del Suelo se ocupa de la extincin del derecho de superficie en dos casos, que
son:
- falta de edificacin por el superficiario dentro de los plazos sealados en las
normas que establezca la legislacin urbanstica o en el convenio, si fuere menor,
- y el transcurso del plazo pactado al constituirse, que no podr exceder de 75
aos en el concedido por el Estado y dems personas pblicas, ni de 99 en el concedido
entre particulares (art. 173.1). Estas limitaciones temporales han de considerar se
imperativas, ello no impide que quepan prrrogas cuando el plazo pactado sea inferior
al lmite legal.
La Ley regula los efectos de la extincin de la superficie por el transcurso del plazo
pactado. Dice que el dueo del suelo har suya la propiedad de lo edificado, sin que
deba satisfacer ninguna indemnizacin, cualquiera que sea el ttulo en virtud del
cual se hubiese constituido aquel derecho (art. 173.2). Tambin establece la extincin
de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario (art. 173.3).
La adquisicin del dominus soli es automtica, sin necesidad de previa entrega por el
superficiario, y es una consecuencia de haber recobrado toda su fuerza el principio
superficie solo cedit, el principio de accesin por el cual el propietario se hace dueo de
lo construido sobre su suelo por ser el mismo, para el legislador, el elemento principal
de la unin, que atrae a la cosa accesoria.
Si el derecho de superficie se extinguiese por otra causa distinta del transcurso del
plazo, reunindose los derechos del propietario y del superficiario, las cargas que
recayeren sobre uno y otro derecho continuarn gravndolas separadamente (art.
173.4).
114

Cierto que la prdida de la cosa es causa de extincin de los derechos reales
impuestos sobre ella, pero por la especial naturaleza del derecho de superficie esta
doctrina no puede seguirse. Es un derecho a construir en suelo ajeno y mantener sobre
el mismo la construccin, por lo que mientras el suelo exista, existe el derecho del
superficiario. Pero tendr la obligacin de volver a edificar de acuerdo con los plazos
marcados en la legislacin urbanstica.

%. %. %. %. LOS DERECHOS DE SO"REELEVACIN Y SU"EDIFICACIN: CONCEPTO LOS DERECHOS DE SO"REELEVACIN Y SU"EDIFICACIN: CONCEPTO LOS DERECHOS DE SO"REELEVACIN Y SU"EDIFICACIN: CONCEPTO LOS DERECHOS DE SO"REELEVACIN Y SU"EDIFICACIN: CONCEPTO
Y CONTENIDO Y CONTENIDO Y CONTENIDO Y CONTENIDO
CONCEPTO Posibilidad urbanstica de elevar ms plantas sobre un edificio o de
construirlas bajo su suelo.
Los derechos en cuestin se caracterizan frente al de superficie en que sus titulares, al
construir o edificar, se hacen dueos de lo edificado, no de una manera temporal.
Pasan a formar parte de una comunidad de propietarios, con sus derechos y
obligaciones. El poder que para ello confiere es directo e inmediato.
El art. 12 LPH seala que la construccin de nuevas plantas y cualquier otra alteracin
de la estructura o fbrica del edificio o de las cosas comunes afectan al ttulo
constitutivo y deben someterse a las normas sobre su modificacin, lo que indica que el
derecho de vuelo o de subedificacin ha de ser concedido por la junta de
propietarios de forma unnime (art. 17.1 LPH).
El art. 12 precisa los requisitos que ha de reunir el acuerdo: se fijar la naturaleza de
la modificacin, las alteraciones que origine en la descripcin de la finca y de los
pisos o locales, la variacin de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o
pisos.
En la inscripcin se har constar las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas
plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento.
Tanto el derecho de elevacin como el de subedificacin sustantivamente no tienen
contenido legal alguno por lo que dependen de su regulacin convencional.

El derecho de subedificacin tiene el mismo contenido que el de elevacin, y se
diferencia del mismo en su objeto, que es el subsuelo de un edificio. No aparece
expresamente mencionado en el art. 12 LPH, pero puede estimarse comprendido en sus
trminos. En cambio, s aparece en el art. 16.2 RH, que le aplica las mismas normas que
al derecho de elevacin.






115

*. *. *. *. EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO
A) NORMATIVA LEGAL
En el trfico econmico se ha creado una figura jurdica, creada por la autonoma de la
voluntad de los contratantes que tiene como fin comn el de satisfacer la necesidad de
asegurarse solo el goce o disfrute de un inmueble concreto y determinado durante un
tiempo limitado.
En Espaa se ha creado un derecho real de goce y disfrute llamado aprovechamiento
por turno (DAT), que es ajeno a la idea de copropiedad, no siendo el dueo del DAT un
copropietario del inmueble.
Su regulacin se encuentra por Real Decreto-Ley 8/2012 de 16 marzo, que deroga la
antigua Ley 42/1998, y se aplica a la constitucin, ejercicio, transmisin y extincin del
DAT, al cual se le aplica sin perjuicio la Ley de Arrendamientos Urbanos a los contratos
de arrendamiento por temporada de inmuebles vacacionales que renan las
caractersticas legales.
B) CONCEPTO Y OBJETO
El derecho de aprovechamiento por turno (DAT) atribuye a su titular la facultad de
disfrutar, con carcter exclusivo, durante un periodo especfico cada ao, un
alojamiento, que ha de ser susceptible de utilizacin independiente por tener salida
propia a la va pblica o a un elemento comn del edificio en que estuviese integrado, y
que est dotado de modo permanente con el mobiliario adecuado al efecto, y el derecho
a la prestacin de los servicios complementarios. La facultad de disfrute no comprende
las alteraciones del alojamiento ni de su mobiliario. El DAT puede constituirse como
derecho real limitado o como arrendamiento por temporada de inmuebles vacacionales
en aplicacin 23.2 RD 8/2012.
Los alojamientos objeto de DAT han de ubicarse en un edificio. Todos los alojamientos
que lo integren, con excepcin de los locales, deben estar sometidos al rgimen de
aprovechamiento por turno, y el conjunto ha de tener, al menos, diez alojamientos.
C) PERIDO DE DISFRUTE
El periodo anual de aprovechamiento no podr ser nunca inferior a siete das seguidos y
dentro de un mismo rgimen, los turnos podrn tener la misma duracin (23.3RD 8/12).

D) NATURALEZA DEL DAT
El derecho real de aprovechamiento por turno no podr en ningn caso vincularse a una
cuota indivisa de la propiedad. Cada uno de los DAT gravar, en conjunto, la total
propiedad del alojamiento o del inmueble.

E) DURACIN
La duracin del rgimen ser superior a 1 ao y no exceder de 50 aos, a contar desde
la inscripcin del mismo o desde la inscripcin de la terminacin de la obra cuando el
rgimen se haya constituido sobre un inmueble en construccin.
La reunin de un DAT y la propiedad, o una cuota de ella, en una misma persona no
implica extincin del derecho real limitado, que subsistir durante toda la vida del
rgimen (art 24.4 RD 8/2012).
116


F) CONSTITUCIN DEL RGIMEN
El rgimen deber ser constituido por el propietario registral del inmueble, previo
cumplimiento de las obligaciones de su inscripcin registral en el RP.
La adquisicin y transmisin de derechos de aprovechamientos por turno podr
inscribirse en el RP, siempre que el contrato se formalice en escritura pblica y el
registrador abra folio al turno cuyo derecho de aprovechamiento sea objeto de
transmisin.

G) INCUMPLIMIENTO DE SERVICIOS
Para el disfrute del DAT, es imprescindible que los servicios se presten, por lo que el
titular del DAT puede exigir responsabilidad el propietario o del promotor en caso de
incumplimiento y ello derivar en la reclamacin de los servicios y las indemnizaciones
que correspondan.

+. +. +. +. EL DERECHO REAL DE SERVIDUM"RE: CONCEPTO, CONTENIDO EL DERECHO REAL DE SERVIDUM"RE: CONCEPTO, CONTENIDO EL DERECHO REAL DE SERVIDUM"RE: CONCEPTO, CONTENIDO EL DERECHO REAL DE SERVIDUM"RE: CONCEPTO, CONTENIDO
GENERAL, CARACTERES Y CLASES GENERAL, CARACTERES Y CLASES GENERAL, CARACTERES Y CLASES GENERAL, CARACTERES Y CLASES
A) CONCEPTO Y CARACTERES
En el CC son servidumbres las constituidas en favor de un inmueble y las establecidas
en provecho de una o ms personas o de una comunidad (art.531 CC). Nuestro CC
admite un amplio campo de accin a la autonoma privada y un ilimitado nmero
posible de servidumbres.
Art. 594 CC Todo propietario de una finca puede establecer en ella las
servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere,
siempre que no contravenga a las leyes ni al orden pblico.
Art. 530 CC La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en
beneficio de otro perteneciente a distinto dueo.
El inmueble a cuyo favor est constituida la servidumbre se llama predio dominante; el
que la sufre, predio sirviente.

En cuanto a sus caracteres:
1. Se centra el concepto en una relacin entre inmuebles. La servidumbre responde, de
un lado, a la necesidad social de obtener el mayor rendimiento de los bienes, y de otro a
la indiscutible conveniencia de evitar la desintegracin perpetua del derecho de dominio
y de mantener los elementos activos del patrimonio en una situacin de independencia y
de productividad, que facilite la libre contratacin y el seguro comercio de los bienes
inmuebles.
2. Es un derecho real. A pesar de que le CC la describe por su aspecto pasivo
(gravamen) de ellas se deduce una nota de inmediatividad (recae sobre la cosa) y de
absolutividad (se ejerce erga omnes).
3. Recae sobre cosas ajenas. El art. 541 CC parece establecer una norma contraria al
principio general, al decir que la existencia de un signo aparente de servidumbre entre
117

dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerar, en caso de
enajenacin de una de ellas, como ttulo para que la servidumbre contine.
Consecuencia lgica del susodicho principio es que la servidumbre se extingue por
consolidacin en una misma persona de las cualidades de propietario y titular de la
servidumbre (art. 546.1 CC).
4. Limitacin del derecho de propiedad. Esta caracterstica impone que las servidumbre
nos e presuman sino que hay que probar su constitucin.
5. Es inseparable de la finca a que activa o pasivamente pertenece (art.534 CC), e
indivisible (art. 535 CC).

B) CLASES DE SERVIDUMBRES
Servidumbres prediales y servidumbres personales.
Las servidumbres prediales se dan en beneficio de un fundo, mientras que las personales
se dan en beneficio de una persona o comunidad a la que no pertenezca la finca gravada.
Servidumbres voluntarias y legales.
El art. 536 dice que las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los
particulares. Aqullas se llaman legales y stas voluntarias. El art. 549 CC dice que las
servidumbres impuestas por la ley tienen por objeto la utilidad pblica o el inters de los
particulares.
Servidumbres positivas y negativas.
De acuerdo con el art. 533 CC, la servidumbre puede tener un contenido positivo o
negativo. El contenido positivo implica que el dueo del predio sirviente tiene la
obligacin de dejar hacer alguna cosa o la de hacerla por s mismo. El contenido
negativo significa que al dueo del predio sirviente le est prohibido hacer algo que le
sera lcito si no existiera la servidumbre. En las servidumbres positivas su titular hace
uso inmediato del predio sirviente.
Servidumbres continuas y discontinuas.
El art. 532 CC dice que son continuas aquellas servidumbres cuyo uso es o puede ser
incesante sin la intervencin de ningn hecho del hombre. Por el contrario, son
discontinuas las que usan a intervalos ms o menos largos y dependen de actos del
hombre.
El fundamento de la distincin radica en que en las servidumbres discontinuas el goce o
utilidad exige inexcusablemente un despliegue de la actividad del hombre. En cambio,
en las continuas el goce se recibe directamente del predio del sirviente, sin que se
produzca un acto humano.
Servidumbres aparentes y no aparentes.
El CC recoge esta distincin en los dos ltimos prrafos del art. 532, con arreglo a los
cuales son servidumbres aparentes las que se anuncian y estn continuamente a la vista
por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento. No aparentes son las que
no presentan indicio alguno exterior de su existencia.
El signo ha de tener una relacin objetiva con el uso o aprovechamiento. Adems, el
signo ha de ser permanente y susceptible de reconocimiento por todos.

118

C) ESTRUCTURA Y CONTENIDO
Como la servidumbre predial implica un gravamen para el fundo sirviente y un derecho
para el dominante, resulta obvio que determina una relacin jurdica cuyos sujetos son
los propietarios de ambos predios.
El poder de imponer las servidumbres corresponde por regla general al propietario (art.
594 CC). Cuando sobre la finca exista un usufructo, el propietario podr imponer sin
consentimiento del usufructuario las servidumbres que no perjudiquen al derecho de
usufructo (art. 595 CC). Cuando exista enfiteusis y pertenezca a una persona el dominio
directo y a otra el dominio til, segn el art. 596 las servidumbres voluntarias perpetuas
necesitan el consentimiento de ambos dueos, las servidumbres legales y las voluntarias
temporales pueden ser impuestas por el dueo del dominio til.
Si el fundos e encuentra indiviso y pertenece a varios propietarios, segn el artculo 597
se necesita el consentimiento de todos ellos. Adems, la concesin hecha solamente por
alguno quedar en suspenso hasta tanto que la otorgue el ltimo de todos los comuneros
y la concesin hecha solamente por uno de los copropietarios separadamente de los
otros obliga al concedente y a sus sucesores, aunque lo sean a ttulo particular, a no
impedir el ejercicio del derecho concedido.

El objeto del derecho real de servidumbre es el predio sirviente. De acuerdo con la
naturaleza real del derecho y con las exigencias del principio de especialidad de los
mismos, es necesario que el predio sirviente quede perfectamente determinado. Como la
servidumbre otorga a su titular un parcial derecho de goce, no es necesario que recaiga
sobre el entero fundo sirviente y puede localizarse en alguna parte de l. Es admisible
que en la construccin de pisos o locales el constructor establezca servidumbres
recprocas sobre aquellos objetos futuros (situacin de prehorizontalidad).

En cuanto al contenido, en las servidumbres positivas la facultad bsica es una cierta
utilizacin o goce del predio sirviente. En las servidumbres negativas es la facultad de
exigir un comportamiento omisivo del dueo del predio sirviente y la destruccin de
lo que haya sido hecho lesionado o violado la servidumbre. Estos derechos van
acompaados de las correlativas obligaciones. El titular del predio sirviente tiene una
obligacin de dejar hacer o de abstenerse de hacer algo.
La relacin jurdica de la servidumbre posee una serie de facultades adicionales y
accesorias. En principio, el art. 542 CC seala que al establecerse una servidumbre se
entienden concedidos los derechos necesarios para su uso.
Art. 598 CC El ttulo, y, en su caso, la posesin de la servidumbre adquirida por
prescripcin, determinan los derechos del predio dominante y las obligaciones del
sirviente. En su defecto, se regir la servidumbre por las disposiciones del presente
ttulo que le sean aplicables.
Del art. 545 CC se deduce un principio general de comportamiento del dueo del predio
dominante: debe ejercer la servidumbre de la forma que resulte menos gravosa
para el sirviente, y una exigencia al dueo del predio sirviente: no menoscabar el uso
de la servidumbre.
119

Por un lado, para defender su derecho, el dueo del predio dominante puede ejercitar la
accin confesoria frente a quien le perturbe en el ejercicio o desconozca su derecho.
Por otro lado, el propietario de la finca sobre la cual se ejercite indebidamente una
servidumbre dispone de la accin negatoria.
Competen, adems al titular de la servidumbre para defender su derecho real, y al dueo
del predio sirviente para defender la tenencia correspondiente a su dominio libre, las
acciones posesorias. Tambin se permite el interdicto de obra nueva cuando una obra
de tal caracterstica impida el uso de la servidumbre.
Art. 543 CC El dueo del predio dominante podr hacer, a su costa, en el predio
sirviente las obras necesarias para el uso y conservacin de la servidumbre, pero sin
alterarla ni hacerla ms gravosa.
Deber elegir para ello el tiempo y la forma conveniente a fin de ocasionar la menor
incomodidad posible al dueo del predio sirviente.
Los gastos de las obras corren de cuenta del predio dominante, a no ser que se hubiese
convenido un rgimen distinto (art.599 CC) o que el predio sirviente utilice de algn
modo la servidumbre, en cuyo caso el dueo de ste contribuye tambin a los gastos
(art.544, p.2 CC). En caso de copropiedad o cotitularidad sobre la servidumbre los
gastos sern proporcionales al beneficio que les reporte.
El obligado puede eximirse de la deuda de contribuir a los gastos renunciando a la
servidumbre en provecho de los dems (art. 544 CC) o abandonando (la parte gravada
por la servidumbre) el predio sirviente al dominante (art.599 CC), segn e trate de
cotitulares o de la obligacin que ha contrado el propietario del fundo sirviente de
costear las obras, respectivamente.

.. .. .. .. MODOS DE CONSTITUCIN DEL DERECHO DE SERVIDUM"RE. MODOS DE CONSTITUCIN DEL DERECHO DE SERVIDUM"RE. MODOS DE CONSTITUCIN DEL DERECHO DE SERVIDUM"RE. MODOS DE CONSTITUCIN DEL DERECHO DE SERVIDUM"RE.
MODIFICACIN Y E&TINCIN MODIFICACIN Y E&TINCIN MODIFICACIN Y E&TINCIN MODIFICACIN Y E&TINCIN
A) LA CONSTITUCIN
Segn el art. 536 CC, en atencin a su origen las servidumbres se establecen por
voluntad de los particulares y por voluntad de la ley. Adems, el CC regula tambin la
adquisicin de las servidumbres por usucapin o prescripcin adquisitiva (arts. 537 y
ss.) y la especial forma de nacimiento de la servidumbre que contempla el art. 541 CC,
llamado por destino del padre de familia o tambin por signo aparente.

LA CONSTITUCIN LEGAL
Aunque el CC dice que las servidumbres se establecen por la ley, debe hacerse una
distincin segn que la servidumbre aparezca de manera automtica o ipso iure, ligada
con un determinado supuesto de hecho que la ley contempla (p.e. art. 552 CC), o que la
ley se limite simplemente a atribuir a una persona la posibilidad o facultad de exigir la
constitucin. Entonces no crea de una manera inmediata la servidumbre. Se limita a
conceder a una persona el derecho subjetivo que le faculta para reclamar la constitucin.

120

LA CONSTITUCIN VOLUNTARIA
La voluntad de los particulares (autonoma privada) es reconocida por la ley como
fundamental fuente de creacin de servidumbres. Nuestro CC denomina a este modo de
creacin y de adquisicin de las servidumbres a ttulo. En materia de servidumbres el
ttulo constitutivo es el complejo negocio jurdico idneo para llevar a cabo la
modificacin jurdico-real determinante del nacimiento de la servidumbre.
El negocio jurdico de creacin de las servidumbres es un negocio dispositivo por estar
llamado a producir de manera inmediata un efecto jurdico-real. Puede ser de carcter
oneroso o gratuito, y no hay ninguna prohibicin de que se constituya por testamento.
Al ser la servidumbre un derecho real inmobiliario, debe ser inscrita en el Registro
(por tanto ha de formalizarse en escritura pblica) para que produzca efectos respecto a
terceros. Por regla general la servidumbre deber constar en la inscripcin de la finca
sobre la que recaiga, pero puede hacerse constar tambin en la inscripcin del predio
dominante como cualidad del mismo.
Sin embargo, la jurisprudencia del TS ha entendido reiteradamente que no es necesaria,
para que las servidumbres sean eficaces frente a terceros, la inscripcin registral cuando
por ser ostensibles e indubitadas, su apariencia exterior les atribuye una publicidad
superior a la de la inscripcin.
Diferente del acto constitucin de la servidumbre es la promesa de constitucin de
servidumbre en el futuro. Esta promesa tiene carcter contractual y la obligacin que
genera es la de llevar a cabo en un momento sucesivo los actos necesarios para que la
servidumbre quede plenamente constituida.
En la servidumbre predial el fundo sirviente presta utilidad al dominante. En otras
palabras, no es admisible una servidumbre general, hay que precisar los poderes
especficos del predio dominante o las abstenciones del sirviente. De lo contrario se
tendr por nula ante la indeterminacin de su contenido. La utilidad ser permanente en
la mayor parte de los casos, aunque no se puede destacar que una temporal tenga el
cauce de la servidumbre. La servidor be temporal est admitida (art. 546.4 CC).

LA CONSTITUCIN POR SIGNO APARENTE
A veces ha sido denominado tambin constitucin tcita.
Art. 541 CC La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas,
establecido por el propietario de ambas, se considerar, si se enajenare una, como
ttulo para que la servidumbre contine activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de
separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el ttulo de
enajenacin de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del
otorgamiento de la escritura.
En el supuesto de hecho de la norma se contempla la existencia de una relacin de
servicio entre dos fincas, que podra configurarse como un derecho de servidumbre si
perteneciesen a distintos propietarios. Esta relacin se revela o manifiesta a travs de la
existencia de un signo, que ha de haber sido establecido por el propietario de ambas,
Dados estos presupuestos, basta la enajenacin de cualquiera de las fincas, sin que en el
ttulo se exprese lo contrario, o sin que se haya hecho desaparecer el signo antes del
otorgamiento de la escritura.
121

No basta la expresin ambigua libre de todo gravamen si no va acompaada de otras
declaraciones o hechos que revelen la desaparicin del signo.
La jurisprudencia del TS ha ido extendiendo progresivamente el campo de aplicacin
del art. 541 CC. As, aun cuando el precepto habla de dos fincas, se considera aplicable
tambin al caso de finca nica que tenga establecido el signo aparente entre sus diversas
partes o proporciones. Se considera tambin aplicable al caso en que el signo no ha sido
establecido por el propietario actual de ambas, sino por sus causantes o antecesores.
Tambin la idea de enajenacin ha sido objeto de interpretacin extensiva,
comprendiendo centro de ella el caso de finca en pro indiviso, que es posteriormente
dividida, o el de la particin hereditaria con la correspondiente atribucin a los
herederos, la enajenacin a ttulo gratuito, y tanto la total como la parcial.
El carcter positivo o negativo de la servidumbre que puede nacer en virtud del art.541
CC no es obstculo para su juego, ya que lo decisivo es la existencia del signo aparente.
LA ADQUISICIN POR USUCAPIN
En cuanto derecho real, el derecho de servidumbres puede ser objeto de prescripcin
adquisitiva o usucapin. La adquisicin de las servidumbres por usucapin plantea dos
problemas: el mbito dentro del cual esta forma adquisitiva se produce (pueden
usucapirse todas las servidumbres?) y los relativos al modo de computar el tiempo.

Las servidumbres usucapibles.
Art. 537 CC Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de
ttulo, o por la prescripcin de veinte aos.
Art. 539 CC Las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas, sean o no
aparentes, slo podrn adquirirse en virtud de ttulo.
Art. 540 CC La falta de ttulo constitutivo de las servidumbres que no pueden
adquirirse por prescripcin, nicamente se puede suplir por la escritura de
reconocimiento del dueo del predio sirviente, o por una sentencia firme.
A pesar de que se establece un plazo nico de 20 aos sin ningn otro requisito, s han
de darse los requisitos de la prescripcin (art. 1941 CC): ha de existir posesin de la
servidumbre apta para la usucapin, es decir, posesin pblica, pacfica y sin
interrupcin.

El cmputo de tiempo
Art. 538 CC Para adquirir por prescripcin las servidumbres a que se refiere el
artculo anterior, el tiempo de la posesin se contar: en las positivas, desde el da en
que el dueo del predio dominante, o el que haya aprovechado la servidumbre,
hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente; y en las negativas, desde el da
en que el dueo del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del
sirviente la ejecucin del hecho que sera lcito sin la servidumbre.
Cuando el CC habla de acto formal de prohibicin se trata de una declaracin unilateral
de voluntad recepticia, que contiene una intimacin o un requerimiento para que el
propietario del fundo sirviente se abstenga de realizar un acto que formara parte del
normal contenido de su derecho de propiedad.
122

B) MODIFICACIN
Previstas como situaciones inicialmente perpetuas o por lo menos de muy larga
duracin, es lgico que las servidumbres no sean nunca absolutamente inmodificables.
Algunas posibles causas de modificacin son:
1. Convenio de los interesados. (arts. 594 y 546.6 CC) Las servidumbres legales
impuestas en inters de los particulares pueden ser modificadas por convenio de los
interesados siempre que el mismo no lo prohba ni la ley ni resulte perjuicio para un
tercero (art. 551, p.2 CC). Si resulta perjuicio para un tercero el convenio de
modificacin tendr efectos entre los propietarios de los predios pero ser ineficaz ante
el tercero.
2. El ius variandi del dueo del predio sirviente. El art. 545 CC concede al dueo del
predio sirviente la posibilidad de modificar las reglas constitutivas de la servidumbre.
Son requisitos para que se pueda utilizar esta facultad: que en su configuracin
originaria la servidumbre haya llegado a ser muy incmoda para el dueo del predio
sirviente o le prive de hacer en l obras, reparos o mejoras importantes; que ofrezca
otro lugar o forma igualmente cmodos que reemplacen a los que se trate de sustituir;
que no resulte perjuicio alguno para el dueo del predio dominante o los que
tengan derecho al uso de la servidumbre; que costee el dueo del predio sirviente los
gastos que ocasione la modificacin.
3. Los efectos del tiempo y de la posesin. El art. 547 dispone que la forma de prestar
la servidumbre puede prescribirse como la servidumbre misma y de la misma manera.
Por tanto, cabe que por prescripcin extintiva disminuya el contenido de una
servidumbre al usarse con menor intensidad que la permitida al constituirse.
4. La sobrevenida modificacin externa de los predios. La doctrina admite la aplicacin
de esta causa por analoga del art. 546.3 CC. Si la modificacin del estado de los
predios puede conducir a la extincin de la servidumbre por imposibilidad de su uso,
parece justo entender que conduzca simplemente a su modificacin cuando el uso sea
todava posible aunque reducido.

El CC sienta el principio de indivisibilidad de las servidumbres en el art. 535. Esta
regla debe entenderse en el sentido de que ninguno de sus titulares puede imponer al
otro la divisin. Y que no hay divisin de las servidumbres por el mero hecho de la
divisin de los predios. El CC dice que si el predio sirviente se divide entre dos o ms
propietarios, la servidumbre no se modifica y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la
parte que le corresponda (art. 535, p.1 CC). Si el predio dominante se divide, cada
porcionero puede usar por entero la servidumbre, sin alterar el lugar de uso ni agravarla
de otra manera (art. 535, p.2 CC).

C) LA EXTINCIN
Los modos de extincin de las servidumbres se encuentran enumerados en el art. 546 y
son los siguientes:
1. Consolidacin. La servidumbre se extingue por reunirse en una misma persona la
propiedad del predio dominante y del sirviente.
123

2. No uso. La servidumbre se extingue por el no uso durante 20 aos. El plazo se
cuenta desde el da en que hubiere dejado de usarse la servidumbre si fuese discontinua
o desde que haya tenido lugar un acto contrario si fuese continua. Dice la jurisprudencia
del TS que el no uso ha de ser continuo. (STS 8/7/1996)
3. Prdida de la cosa. El CC habla de un cambio en el estado de los predios que haga
imposible el uso de la servidumbre. Esta revive si despus el estado de los mismos
permite usar de ella, a menos que entre tanto se haya producido una prescripcin
conforme a lo dispuesto en el nmero anterior, debiendo interpretarse que el acto
contrario en las continuas a partir del cual se cuenta el no uso es el cambio de estado de
los predios.
Por tanto, la demolicin de un edificio para reedificarlo nuevamente no extingue la
servidumbre.
4. Vencimiento. La servidumbre se extingue por llegar el da o realizarse la condicin,
si fuera temporal o condicional.
5. Renuncia. La servidumbre es renunciable por el dueo del predio dominante. La
renuncia puede ser expresa o tcita, derivada de actos concluyentes, no de dudosa
significacin.
6. Convenio extintivo. A l alude en realidad el art. 546.6 CC, al admitir la
redencin" de una servidumbre.
10. 10. 10. 10. LA CATEGORA DE LOS DERECHOS DE AD$UISICIN LA CATEGORA DE LOS DERECHOS DE AD$UISICIN LA CATEGORA DE LOS DERECHOS DE AD$UISICIN LA CATEGORA DE LOS DERECHOS DE AD$UISICIN
La doctrina moderna ha introducido junto a las categoras tradicionales de iura in re
aliena (derechos sobre cosa ajena: derechos reales de goce y de garanta), a los derechos
reales de adquisicin. Bsicamente su eficacia radica en conferir a su titular la
facultad de convertirse en propietario del bien objeto de su derecho.
Nuestra doctrina "import" esta idea de autores extranjeros, pero la mejoraron al
despojarla de una serie de categoras que no se corresponden con lo que entendemos por
derechos reales de adquisicin, sino que ms bien son formas de adquisicin de
derechos reales, como por ejemplo los derechos potestativos de la caza y de la pesca,
que en un principio fueron incluidos dentro de este tipo de derecho real.

Una parte de la doctrina, entendi que estos derechos no pueden ser considerados como
reales, ni tan siquiera como derechos subjetivos, sino que ms bien son simples
facultades de adquisicin incluidas en la categora de los derechos potestativos, y ello
por cuanto no otorgan poder directo e inmediato sobre la cosa y todo esto pese a que
tienen un mbito de eficacia que permite a su titular dirigirse contra terceros. De todas
formas reconocen que todo depende de la nocin que se tenga del concepto de derecho
real.
La doctrina mayoritaria es pese a todo favorable a considerar tales derechos como
reales, sin negar que pueden ser tambin de naturaleza personal, diciendo que la
"inmediacin" caracterstica de los derechos reales no consiste tanto en la posible
124

actuacin directa sobre las cosas, sino en que dicha actuacin no necesite de la
intermediacin de su propietario.
Por otra parte, la ley o el negocio que lo conceden pueden dotarlo de eficacia erga
omnes, amparada por la necesaria publicidad legal o registral. De todas formas
considerarlos como derechos de naturaleza real o personal, depende del concepto
de derecho real que se profese.
CONCEPTO derechos reales limitados que facultan a su titular para
conseguir la transmisin a su favor de una cosa o derecho, por quien fuera su
dueo, pagando su precio.
Inciden, estos derechos, en la facultad dispositiva del propietario, pero no privndole de
ella totalmente. No consiste en impedir la adquisicin por otro de la cosa, sino en poder
determinarla a su favor. Es decir que si el propietario decide enajenar la cosa y el titular
del derecho de adquisicin no ejerce su derecho, esa enajenacin ser vlida.
Resumiendo, son derechos reales cuya inmediacin consiste en que su ejercicio no
precisa la intermediacin del propietario, y cuya absolutividad descansa en la
publicidad legal o registral, y de tracto nico, por cuanto su ejercicio los agota.
11. 11. 11. 11. EL DERECHO DE OPCIN EL DERECHO DE OPCIN EL DERECHO DE OPCIN EL DERECHO DE OPCIN
CONCEPTO Es la facultad que el propietario de una cosa concede a otro
para adquirirla, pagando el precio establecido y lo dems que se hubiese estipulado.
No se otorga un poder directo e inmediato sobre el bien, y que la opcin no puede
hacerse efectiva frente a un tercero que lo ha adquirido porque el concedente no ha
respetado su obligacin de no enajenarla mientras estuviese vigente el plazo para su
ejercicio. Habr una responsabilidad de ste por incumplimiento nada ms.

La concesin de la opcin es un acto de riguroso dominio. No obstante, la opcin se
ejercita frente al tercer adquirente si se inscribe en el RP, para lo cual es menester
que se den las siguientes circunstancias (art. 14 RH):
1- Convenio expreso de las partes para que se inscriba
2- Precio estipulado para la adquisicin de la finca y, en su caso, el que se hubiera
convenido para ejercer la opcin.
3- Plazo para su ejercicio, que no podr exceder de 4 aos.

Una vez ejercitada en forma positiva la opcin, el proyectado contrato de
compraventa queda perfeccionado, sin necesidad alguna de que el propietario otorgue
un nuevo consentimiento.
El derecho de opcin debe de considerarse intransmisible sin consentimiento del
concedente, porque equivale a ceder un contrato de compraventa perfectamente
delineado. No obstante, el pacto entre concedente y concesionario de la opcin o los
usos negociales, en su caso, pueden permitir su cesin.


125

12. 12. 12. 12. EL DERECHO DE AD$UISICIN PREFERENTE EL DERECHO DE AD$UISICIN PREFERENTE EL DERECHO DE AD$UISICIN PREFERENTE EL DERECHO DE AD$UISICIN PREFERENTE
Los derechos de adquisicin confieren a la persona que se encuentra en una determinada
situacin jurdica la facultad de adquirir una cosa determinada cuando su propietario ha
decidido venderla (tanteo), o cuando la ha enajenado a un tercero (retracto),
respectivamente. En s mismos considerados, son simples facultades de adquisicin
que normalmente se integran por imperativo de la Ley en el contenido de la
situacin jurdica en que se halla su titular.
El titular de estos derechos puede hacerlos efectivos no nicamente contra el propietario
o contra la persona a quien ha enajenado, sino tambin frente a los sucesivos
adquirentes de ellos si se dan las condiciones prevenidas legalmente.

1. 1. 1. 1. EL DERECHO DE TANTEO EL DERECHO DE TANTEO EL DERECHO DE TANTEO EL DERECHO DE TANTEO
CONCEPTO faculta para adquirir una cosa antes que otro, pagando el precio
que ste dara.
Limita el ius disponendi del propietario, pero slo en el sentido de que no es libre de
vender a quien quiera. El titular del tanteo es siempre titular del retracto, para que lo
ejercite en la hiptesis de que se haya burlado su derecho de adquisicin preferente a
travs del tanteo.
A) TANTEO EN LA ENFITEUSIS
En la enfiteusis, tanto el dueo directo como el del dominio til, tienen derecho de
tanteo cuando vendan o den en pago su derecho (art. 1636, p.1 CC) con el fin de
reconstruir la unidad del dominio.
Para que se ejercite el tanteo, el art. 1637 CC obliga a dar cuenta de la enajenacin
proyectada y del precio definitivo que se le ofrezca o en que se pretenda la enajenacin.
Podr hacerse uso dentro de los 20 das siguientes al del aviso, pagando el precio
indicado. Si no lo verifica, perder este derecho y la enajenacin es susceptible de
efectuarse.

B) TANTEO EN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS RSTICOS
Slo los arrendatarios profesionales de la agricultura o entidades a las que se
refiere el art. 9.2 de la Ley pueden ser titulares del tanteo y del retracto. El tanteo y el
retracto operan en los supuestos de donacin, aportacin a sociedad, permuta,
adjudicacin en pago, venta de la nuda propiedad, de porcin determinada de la
finca o participacin indivisa.
En los casos en que no exista precio, en la notificacin para el ejercicio del tanteo se
har por el arrendador una estimacin del que se estime justo con arreglo a unos
parmetros que fija el art. 22. Si el arrendatario no estuviere conforme, se determinar
por un perito nombrado de comn acuerdo, y, en su defecto, por la jurisdiccin civil
conforme a las normas de valoracin que establece la legislacin de expropiacin
forzosa.
126

C) TANTEO EN LA LEY DE ARRENDAMIENTO URBANOS
Slo se concede este derecho en caso de venta. El arrendatario podr ejercitar el tanteo
en el plazo de 30 das naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en
forma fehaciente la decisin de vender la finca arrendada, el precio y las dems
condiciones esenciales de la transmisin. Los efectos de la notificacin prevenida para
el tanteo caducarn a los 180 das naturales siguientes a la misma.
No cabr el tanteo en los casos especiales de: venta de la vivienda arrendada
conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que
formen parte del mismo inmueble y la venta de forma conjunta por distintos
propietarios a un nico comprador de la totalidad de los pisos y locales del inmueble. S
cabr, sin embargo, en el caso del inmueble en el que existe slo una vivienda.
El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto
ser vlido en los contratos de duracin pactada superior a 5 aos.

D) TANTEO CONVENCIONAL
Al amparo de la libertad contractual es lcito al propietario la concesin voluntaria de un
derecho de tanteo a otra persona. Este tanteo podr inscribirse en el RP si se acopla,
en su estructuracin, a cualquiera de los tanteos legales; es decir, si se seala el
tiempo de duracin del derecho de tanteo, forma de su desenvolvimiento o ejercicio y el
precio que haya de pagar el que tantea en funcin siempre del que ofrezca el tercero.

1!. 1!. 1!. 1!. EL DERECHO DE RETRACTO Y LOS RETRACTOS LEGALES EL DERECHO DE RETRACTO Y LOS RETRACTOS LEGALES EL DERECHO DE RETRACTO Y LOS RETRACTOS LEGALES EL DERECHO DE RETRACTO Y LOS RETRACTOS LEGALES
CONCEPTO El tanteo faculta para adquirir la cosa despus de enajenada,
y de manos del adquirente.
Art. 1521 CC: El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas
condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra
o dacin en pago.
La jurisprudencia ha venido exigiendo que la venta ha de estar consumada para poder
ejercitar el retracto. Entendiendo por consumada que la cosa haya pasado al dominio del
comprador.
No es indispensable que el titular del retracto tenga tambin el tanteo.

A) EL RETRACTO LEGAL EN EL CC
El retracto legal en el CC est condicionado a la venta o dacin en pago de un bien, y de
acuerdo con esta especificacin que hace el art. 1521 CC debe interpretarse el trmino
enajenacin todas las veces que aparezca en el CC como presupuesto para retraer sin
otra explicacin.
Art. 1524 CC: No podr ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve
das contados desde la inscripcin en el Registro, y en su defecto, desde que el
retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.
El conocimiento de la transmisin ha de ser cabal y completo, no slo de la venta
sino tambin de sus condiciones, no bastando la mera notificacin de haberse efectuado.
127

La inscripcin debe interpretarse que se hace al asiento registral especfico de ese
nombre y no al asiento de presentacin.
El plazo de ejercicio del retracto es de caducidad, no de prescripcin, y en el
cmputo de los das no se descuentan los inhbiles.
El retrayente no podr hacer uso del retracto sin reembolsar al comprador el precio
de la venta, y adems: los gastos de contrato, y cualquier otro pago legtimo hecho para
la venta, y los gastos necesarios y tiles hechos en la cosa vendida (arts. 1525 y 1518
CC). El retrayente no ha de abonar los intereses legales del precio que el retrado pag.
El precio por el que se ha de retraer es el realmente satisfecho y no el escriturado, si ste
es simulado.
Se regula la accin de retracto por las reglas generales del juicio declarativo
ordinario (art. 249.1.7 LEC), con la especialidad de que junto a la demanda han de
presentarse los documentos que constituyan un principio de prueba del ttulo en que se
funda la demanda de retracto, con el documento que acredite haber consignado, si fuere
conocido, el precio de la cosa objeto del retracto o haberse constituido caucin que
garantice la consignacin en cuanto el precio se conociere (art. 266.3 LEC).
La accin de retracto debe ejercitarse slo contra el ltimo adquirente de la cosa. Y
posee eficacia erga omnes.
El retrayente adquiere la titularidad sobre lo retrado en el estado que tena en el
momento en que se consum la compraventa que dio origen al retracto. En
consecuencia, si el adquirente retrado realiza actos de disposicin sobre la cosa tras
haberla adquirido y antes de producirse el retracto, sern ineficaces y se cancelarn las
inscripciones que hayan podido producir en el RP.
B) RETRACTO DE COMUNEROS
Con el fin de acabar con la situacin jurdica de comunidad, se faculta al comunero para
usar del retracto cuando se enajena a un extrao la parte de todos los dems o de alguno
de ellos (art. 1522, p.1 CC). El trmino enajenacin abarca exclusivamente la venta o
dacin en pago (art. 1521 CC).
C) RETRACTO DE COLINDANTES
Para terminar con la excesiva fragmentacin de la propiedad rstica, se concede el
derecho de retracto a los propietarios de tierras colindantes cuando se trata de la venta
(o dacin en pago) de una finca rstica cuya cabida no exceda de una hectrea. Este
derecho no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos,
acequias, barrancos, caminos, y otras servidumbres aparentes en provecho de otras
fincas (art. 1523, ps.1y2 CC). Es imprescindible que la venta o dacin en pago se
haga a otra persona distinta de alguno de los propietarios colindantes. Caso
contrario, el retracto no jugar por no cumplirse con su ejercicio el fin perseguido por la
Ley.



128

D) RETRACTO DE COHEREDEROS
Art. 1067 CC: Si alguno de los herederos vendiere a un extrao su derecho hereditario
antes de la particin, podrn todos o cualquiera de los coherederos subrogarse en
lugar del comprador, reembolsndole el precio de la compra, con tal que lo verifiquen
en trmino de un mes, a contar desde que esto se les haga saber.
Es necesario que se ejercite el retracto en el plazo de 1 mes (plazo de caducidad) desde
que lo sepa el retrayente, sin que sea necesario que se le notifique el negocio
originador del retracto.
E) RETRACTO EN LA ENFITEUSIS (vase tanteo en la enfiteusis)
En la enfiteusis, tanto el dueo directo como el del dominio til, tienen derecho de
retracto cuando vendan o den en pago con el fin de reconstruir la unidad del dominio
(art. 1636, p.1 CC). Si no se realiza el aviso para ejercitar el tanteo, podr ejercitarse
el retracto hasta que transcurra un ao, contado desde que la enajenacin se inscriba
en el RP (art. 1639 CC).
Tambin se concede al titular del dominio directo o til el derecho de retracto, aunque
no hayan hecho uso del tanteo. Se ejercitar dentro de los 9 das siguientes tiles al
del otorgamiento de la escritura de venta (plazo de caducidad). Si sta se ocultare, se
contar dicho trmino desde la inscripcin de la misma en el RP. Se presume la
ocultacin cuando no se presentare la escritura en el RP durante los 9 das siguientes al
de su otorgamiento (art. 1638 CC).
F) EL RETRACTO EN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS RSTICOS
Slo los arrendatarios profesionales de la agricultura o entidades del artculo 9.2 LAR,
pueden ser titulares de este derecho. El retracto nicamente procede en los siguientes
supuestos:
1- Cuando el arrendador no le ha notificado su propsito de enajenar y los
elementos esenciales del contrato.
2- Cuando a pesar de haberse notificado la enajenacin proyectada, la transmisin se
ha realizado en unas condiciones distintas de las notificadas.
El retracto opera en los supuestos de donacin, aportacin a sociedad, permuta,
adjudicacin en pago, venta de la nuda propiedad, de porcin determinada de la finca o
participacin indivisa.
G) EL RETRACTO EN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
Slo se concede en caso de venta. La regulacin del derecho de retracto se realiza en el
art.25.3 LAU. El retracto proceder cuando no hubo notificacin para tantear, o la
enajenacin se ha hecho sin que guarde correspondencia con aquella notificacin.
El derecho de retracto tendr preferencia respecto a cualquier otro derecho
similar, excepto el retracto reconocido al condueo de la vivienda o el convencional
que figurase inscrito en el RP al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
No cabr el retracto en los casos especiales de: venta de la vivienda arrendada
conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que
formen parte del mismo inmueble y la venta de forma conjunta por distintos
129

propietarios a un nico comprador de la totalidad de los pisos y locales del inmueble. S
cabr, sin embargo, en el caso del inmueble en el que existe slo una vivienda.
El pacto por el cual el arrendatario renuncia al derecho de retracto ser vlido en
los contratos de duracin pactada superior a 5 aos.

1#. 1#. 1#. 1#. LA COLISIN ENTRE DIVERSOS DERECHOS DE AD$UISICIN LA COLISIN ENTRE DIVERSOS DERECHOS DE AD$UISICIN LA COLISIN ENTRE DIVERSOS DERECHOS DE AD$UISICIN LA COLISIN ENTRE DIVERSOS DERECHOS DE AD$UISICIN
A) COLISIN ENTRE TITULARES DE IDNTICO DERECHO DE RETRACTO
1- Cuando dos o ms comuneros quieran hacer uso del retracto, slo podrn hacerlo a
prorrata de la porcin que tengan en la cosa comn (art. 1522, p.2 CC).
2- Si dos o ms colindantes usan del retracto al mismo tiempo, ser preferido el que de
ellos sea dueo de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos tuvieran igual, el
que primero lo solicite (art. 1523, p.2 CC).
3- En el retracto de coherederos se siguen las mismas reglas que en el de comuneros
cuando varios quieren retraer la porcin que se enajena o da en pago a un extrao.

B) COLISIN ENTRE TITULARES DE DERECHOS DE RETRACTO DISTINTOS
1- El retracto enfitutico prevalece sobre el retracto de comuneros (art. 1642 CC).
Por tanto, si el dominio til pertenece a varios proindiviso, enajenndose una porcin
indivisa de este dominio, los dems comuneros han de posponer su derecho al de
retracto del dueo directo sobre tal porcin, cuando ste lo ejercite. Lo mismo para el
supuesto de dominio directo en comunidad.
2- El retracto de comuneros excluye al del colindante (art. 1524, p.2 CC). Es decir,
si la finca menor de una hectrea pertenece a varios, enajenndose una cuota de la
comunidad por un comunero, poseen los dems derecho a adquirirla con preferencia al
colindante.
3- Si el arrendamiento est sujeto a la LAU de 1994, el retracto es preferente,
salvo el de retracto del condueo de la vivienda o el convencional que figurase inscrito
en el RP al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento (art. 25.4 LAU).

C) COLISIN ENTRE DERECHOS DE ADQUISICIN PREFERENTES Y LOS
REGULADOS EN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS RSTICOS
La LAR de 2003 concede una preferencia absoluta a los distintos derechos de
adquisicin preferente frente a cualquier otro, salvo respecto del de colindantes del
art. 1523 CC, que prevalecer cuando no excedan de una hectrea tanto la finca objeto
de retracto como la colindante que lo fundamente.



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TEMA .. TEMA .. TEMA .. TEMA ..- -- - LOS DERECHOS REALES DE GARANTA LOS DERECHOS REALES DE GARANTA LOS DERECHOS REALES DE GARANTA LOS DERECHOS REALES DE GARANTA
1. LOS DERECHOS REALES DE GARANTA: FUNCIN, CONCEPTO Y 1. LOS DERECHOS REALES DE GARANTA: FUNCIN, CONCEPTO Y 1. LOS DERECHOS REALES DE GARANTA: FUNCIN, CONCEPTO Y 1. LOS DERECHOS REALES DE GARANTA: FUNCIN, CONCEPTO Y
CLASES CLASES CLASES CLASES
2. NORMAS COMUNES A LOS DERECHOS REALES DE GARANTA 2. NORMAS COMUNES A LOS DERECHOS REALES DE GARANTA 2. NORMAS COMUNES A LOS DERECHOS REALES DE GARANTA 2. NORMAS COMUNES A LOS DERECHOS REALES DE GARANTA
. EL DERECHO REAL DE PRENDA: CONCEPTO, CARACTERES Y . EL DERECHO REAL DE PRENDA: CONCEPTO, CARACTERES Y . EL DERECHO REAL DE PRENDA: CONCEPTO, CARACTERES Y . EL DERECHO REAL DE PRENDA: CONCEPTO, CARACTERES Y
CONTENIDO CONTENIDO CONTENIDO CONTENIDO
!. LA PRENDA IRREGULAR. LA PRENDA DE CRDITOS. !. LA PRENDA IRREGULAR. LA PRENDA DE CRDITOS. !. LA PRENDA IRREGULAR. LA PRENDA DE CRDITOS. !. LA PRENDA IRREGULAR. LA PRENDA DE CRDITOS.
#. LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO DE LA POSESIN #. LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO DE LA POSESIN #. LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO DE LA POSESIN #. LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO DE LA POSESIN
%. LA HIPOTECA MO"ILIARIA %. LA HIPOTECA MO"ILIARIA %. LA HIPOTECA MO"ILIARIA %. LA HIPOTECA MO"ILIARIA
*. LA ANTICRESIS *. LA ANTICRESIS *. LA ANTICRESIS *. LA ANTICRESIS

131

1. 1. 1. 1. LOS LOS LOS LOS DERECHOS REALES DE GARANTA: DERECHOS REALES DE GARANTA: DERECHOS REALES DE GARANTA: DERECHOS REALES DE GARANTA: FUNCIN, CONCEPTO Y CLASES FUNCIN, CONCEPTO Y CLASES FUNCIN, CONCEPTO Y CLASES FUNCIN, CONCEPTO Y CLASES
A) CONCEPTO Y FUNCIN
Por garanta se entiende toda medida de refuerzo que se aade a un derecho de crdito
para asegurar su satisfaccin, atribuyendo al acreedor un nuevo derecho subjetivo o
unas nuevas facultades. Las garantas reales son las que recaen sobre cosas
determinadas y tienen como uno de sus efectos la oponibilidad erga omnes y
permiten al acreedor dirigirse contra la cosa gravada a fin de realizar su valor y de esta
manera satisfacer su inters.
Segn el principio de responsabilidad universal del art 1911 Cc, cuando una persona es
deudora, el acreedor tiene una garanta de cobro de que este responde con todos sus
bienes presentes y futuros. Pero an as, puede ser que no cobre lo que se le debe y por
ello el derecho ha diseado mecanismos para evitar esa situacin:
Admite la figura del fiador real: un tercero extrao a la obligacin principal que
puede asegurar esta pignorando o hipotecando sus propios bienes, siendo el que
asegura o garantiza una deuda ajena con sus bienes propios. Este responder de la
deuda en caso del incumplimiento voluntario de pago del deudor. Cuando se cambie
la persona del fiador real sin el consentimiento del deudor, se extingue la garanta
real prestada.
Cuando el fiador no es suficiente, se constituye un derecho real de garanta: El
que garantiza no es un fiador sino una cosa.
El derecho real de garanta atribuye un poder directo e inmediato ejercitable frente a
todos que faculta para la realizacin del valor de la cosa dada en garanta (ius
distrahendi).
La constitucin de un derecho real de garanta no excluye el principio de
responsabilidad patrimonial universal del deudor: el acreedor podr dirigirse para cobrar
la deuda sobre la cosa sobre la que se constituye el derecho real de garanta, pero si esta
no fuera suficiente para el cobro, se dirigir tambin a todos los bienes presentes y
futuros del deudor (art 105LH).
Excepcionalmente, cabe pactar expresamente que la responsabilidad patrimonial del
deudor quede limitada al valor de la cosa o cosas dadas en garanta (art 140LH).
El acreedor tiene estas facultades:
Acciones personales concedidas por el art. 1911 ejercitables frente al deudor.
Puede pedir el embargo y ejecucin de los bienes del deudor.
Accin real que le concede el derecho real de garanta.



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B) CLASES
La clave de las garantas no va a estar en el carcter del mueble o inmueble del objeto,
sino en su capacidad de identificacin ms o menos plena para que el acreedor los
pueda perseguir aunque hayan salido del patrimonio del constituyente de dichas
garantas.
- Prenda (art 1863Cc): derecho real apto para los bienes muebles, que lleva insita por
necesidad constitutiva la prdida de la posesin por el deudor.

- Hipoteca inmobiliaria (art 1875Cc): para bienes inmuebles, no se exige
desplazamiento posesorio y en ella se exige la inscripcin registral en el Registro de
la Propiedad para su constitucin y vicisitudes.

- Anticresis (art 1881-1886Cc): se caracteriza porque es una prenda que grava los
bienes inmuebles, es un derecho que otorga al acreedor la facultad de percepcin de
los frutos de un inmueble para imputarlos a los intereses y al principal debidos.

- Hipoteca mobiliaria: para los bienes muebles identificables y registrables en el
Registro de Bienes Muebles, el cual consta de 6 secciones: Buques y aeronaves,
Automviles y otros vehculos a motor; Maquinaria industrial, establecimientos
mercantiles y bienes de equipo; Otras garantas reales; Otros bienes muebles
registrales; Registro de condiciones generales de contratacin.

- Prenda Sin Desplazamiento: para los bienes muebles que presentan inconvenientes
de identificacin.

Para constituir la hipoteca mobiliaria o la prenda sin desplazamiento se exige
escritura pblica e inscripcin en el Registro de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin
Desplazamiento. El deudor no puede enajenar las cosas gravadas con la garanta sin el
consentimiento del acreedor (art. 4 de Ley), este es un matiz importante, ya que la regla
general en la hipoteca es que el deudor no est limitado en su facultad de disponer y
enajenar la cosa.
La hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento se regulan en la ley de 16 de
diciembre de 1954 y en su reglamento (17 junio 1955), que llevan su nombre. La
accin hipotecaria o pignoraticia prescribe en el plazo de 3 aos contados desde
que pudieron ser legalmente ejercitadas, que pasado este plazo, el crdito se queda
sin garanta especfica y nicamente con la genrica del 1911Cc.




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2. 2. 2. 2. NORMAS COMUNES A LOS DERECHOS REALES DE GARANTA NORMAS COMUNES A LOS DERECHOS REALES DE GARANTA NORMAS COMUNES A LOS DERECHOS REALES DE GARANTA NORMAS COMUNES A LOS DERECHOS REALES DE GARANTA
Como requisitos esenciales, a estos derechos reales de garanta, articulo 1857Cc:
1 Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligacin principal.
Las garantas reales son accesorias de una obligacin, sin esta obligacin no pueden
existir y no garantizan ms que a ella, no cabe una transmisin aislada de la garanta a
favor de otro crdito distinto, ha de ser necesariamente conjunta con el crdito.

2 Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empea o
hipoteca.
Se refiere tanto a cosas como a derechos, y el que la cosa le pertenezca en propiedad, no
prohbe la aplicacin de los arts 464Cc y 34LH.

3 Que las personas que constituyan la prenda o hipoteca tengan la libre disposicin
de sus bienes o, en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto.
Se exige la capacidad general de disposicin, pues estamos ante gravmenes que llevan
consigo la enajenacin del objeto en caso de impago de la obligacin garantizada.

4 Indivisibilidad (art 1860Cc)
La garanta se mantiene tal y como fue constituida hasta la extincin total de la
obligacin garantizada.

FASES DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTA.
Cabe distinguir dos fases:
Fase de seguridad.- Desde que se constituye el derecho real de garanta hasta
que se cumple o incumple la obligacin.
Fase de ejecucin o de realizacin de valor.- Cuando se incumple la obligacin,
entonces el acreedor puede ejercitar el ius distrahendi.

LA FIGURA DEL PACTO COMISORIO.
Vencida la obligacin garantizada y no satisfecha hay que proceder a la realizacin de la
garanta a travs de los procedimientos legalmente establecidos ius distraendi.
El ncleo del derecho real de garanta consiste en la facultad de enajenar para cobrarse
el crdito. La forma de ejercicio del ius distrahendi siempre exige un proceso de
ejecucin forzosa pblico, que es una subasta pblica. (art. 1859 y 1889 Cc)
El Pacto Comisorio es aquel pacto por el cual se establece que al vencimiento de la
obligacin el acreedor adquirir automticamente el derecho dado en garanta (es decir,
se quedar con la cosa). Por lo cual se obvia el proceso de ejecucin forzosa mediante la
subasta pblica. El acreedor directamente se haca propietario de la cosa.
Este pacto se debe considerar nulo. El Cc slo contempla esta nulidad cuando se
refiere a la anticresis (art. 1884 Cc) pero hay que extenderlo tambin a los dems
derechos reales de garanta en virtud de los arts. 1859 y 1872 Cc.
134

Fundamento para la nulidad de este pacto:
Perjudica al deudor porque permitira que el acreedor se quede con la cosa
cuando esa cosa o derecho sea mucho ms valiosa que la deuda
Perjudica a los dems acreedores del deudor

Esta prohibicin no es derogable por voluntad de las partes y no pueden considerarse
vlidos y eficaces los pactos por los que en caso de impago el acreedor adquiera la
propiedad de la garanta satisfaciendo un precio que ya se haya determinado
previamente. Esta prohibicin no se extiende ni nada tiene que ver con los convenios
que el deudor haga con el acreedor una vez vencida la obligacin principal, siendo
vlidos y eficaces (las daciones en pago o transferencias), estando los restantes
acreedores protegidos con las acciones rescisorias de los negocios efectuados en fraude
de sus derechos.


. . . . EL DERECHO REAL DE PRENDA: CONCEPTO, CARACTERES Y EL DERECHO REAL DE PRENDA: CONCEPTO, CARACTERES Y EL DERECHO REAL DE PRENDA: CONCEPTO, CARACTERES Y EL DERECHO REAL DE PRENDA: CONCEPTO, CARACTERES Y
CONTENIDO CONTENIDO CONTENIDO CONTENIDO

CONCEPTO: Es un derecho real de garanta cuyo objeto son las cosas muebles y que
exige el desplazamiento posesorio, poniendo la cosa en posesin del acreedor o de un
tercero de comn acuerdo para su constitucin.
El deudor sigue siendo dueo de ella hasta que no se adjudique a alguien como
consecuencia de la ejecucin de la realizacin de valor.

CARACTERES: Su objeto son todas las cosas muebles que estn en el comercio, con
tal de que sean susceptibles de posesin (art. 1864Cc). Su constitucin exige siempre el
desplazamiento posesorio, entrega de la cosa. Para que nazca el derecho real de prenda
se exige la entrega de la posesin, pero para que produzca efectos frente a terceros es
necesario que conste en escritura pblica la fecha de la constitucin (art. 1875Cc) as
como que consten las suficientes para lograr la identificacin del objeto gravado.
a) El desplazamiento posesorio: la cosa queda sustrada a la disponibilidad del deudor
que le impide destruirla o deteriorarla. La posesin puede ponerse en manos de un 3 de
comn acuerdo pero que ni el acreedor puede usar o utilizar la cosa, ni el deudor puede
pedir la restitucin de la cosas sin haber satisfecho la obligacin garantizada o sin
permiso del acreedor.
b) Accesoriedad: su transmisin o extincin de la prenda.
c) Indivisibilidad: La prenda es indivisible, subsistiendo hasta la completa extincin del
crdito garantizado. Aunque el acreedor acepte un pago parcial, el deudor no tiene
derecho a una cancelacin parcial de la garanta (salvo que la prenda recae sobre cosa
que admite divisin o son pluralidad de cosas, y que cada una de ellas garantice
solamente una porcin determinada del crdito y en este caso, tendr derecho a que se
extinga la prenda a medida que satisfaga la parte de la deuda correspondiente a cada
cosa o parte divisible).
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CONTENIDO: El acreedor pignoraticio y titular del derecho real de prenda tiene los
siguientes derechos y obligaciones:
- Derecho a retener la cosa en su poder o en el de un tercero hasta que se cumple la
obligacin (art 1866Cc). Tambin si mientras el acreedor retiene la prenda, el
deudor contrajese con l otra deuda exigible antes de haberse pagado la primera,
podr aqul prorrogar la retencin hasta que se le satisfagan ambos crditos, aunque
no se hubiese estipulado la sujecin de la prenda a la seguridad de la segunda deuda.
- El acreedor no puede utilizar la cosa, (art 1870Cc) por eso tampoco se puede
quedar con los frutos (art 1868Cc), salvo pacto en contrario.
- Obligacin de cuidar y conservar la cosa, teniendo derecho a que se le abonen los
gastos de conservacin.
- Obligacin de restituir la cosa cuando se cumple la obligacin.
- Facultad de ejercer el ius distrahendi: realizacin de valor de cosa dada en prenda.
El deudor tiene derecho a que se le restituya la cosa cuando satisface la obligacin
garantizada, sin perjuicio de que el acreedor voluntariamente le realice una devolucin
anticipada.
Si la cosa dada en prenda se pierde o se destruye, no queda extinguida la obligacin
garantizada. Eso si, el acreedor responder de la prdida o deterioro y en caso de que la
cosa estuviera asegurada, la garanta recaer sobre el crdito para hacer efectiva la
indemnizacin del seguro y sobre la suma recibida.
Si la cosa se le es devuelta al deudor, presuncin iuris tamtum de cumplimiento de la
obligacin principal, sin perjuicio de que el acreedor podr oponer que la deuda no fue
satisfecha y que hizo entrega adelantada o que se la cedi momentneamente para su
uso o reparacin.
Respecto de los Montes de Piedad y dems establecimientos pblicos que por instituto o
profesin prestan sobre prendas, se observar las leyes y reglamentos especiales que les
conciernen y subsidiariamente las disposiciones del Cc.
!. !. !. !. LA PRENDA IRREGULAR. LA PRENDA DE CRDITOS LA PRENDA IRREGULAR. LA PRENDA DE CRDITOS LA PRENDA IRREGULAR. LA PRENDA DE CRDITOS LA PRENDA IRREGULAR. LA PRENDA DE CRDITOS
En la prenda irregular se da una verdadera especialidad respecto de la prenda legal:
- En cuanto al objeto: el bien mueble pignorado es dinero o cosa fungible.
- Si el deudor cumple, el acreedor no debe devolver la cosa entregada en prenda, sino
que deber devolver otro tanto de la misma calidad, especie y cantidad que lo
entregado en prenda. El contenido de esta devolucin se denomina tantundem.
- El acreedor tiene derecho a usar de la cosa consumindola.
- Si el deudor no cumple, el acreedor pignoraticio est facultado para convertirse
automticamente en dueo de la cosa dada en prenda en la cantidad que
corresponda. Por tanto, dicho acreedor pasa, por acto unilateral de su voluntad, de
136

ser poseedor en nombre ajeno (nomine alieno), a ser propietario de la cosa
pignorada.
Esta modalidad es utilizada mayormente en los contratos bancarios al instrumentar las
cuentas de cobertura, libretas indisponibles, o tambin se considera prenda a la fianza
que entrega el arrendatario al arrendador a la firma del contrato de arriendo.

#. #. #. #. LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO DE LA POSESIN LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO DE LA POSESIN LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO DE LA POSESIN LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO DE LA POSESIN
A) CONCEPTO
Si la constitucin del derecho real de prenda exige la desposesin del deudor en el
rgimen del Cc como garanta del deudor, esto supone un evidente sacrificio para este,
ya que no puede contar con estos bienes que pueden serle necesarios mientras este
entregados en prenda.
La Ley 16 diciembre de 1954 ha regulado la constitucin de la prenda sin
desplazamiento (PSD), por la cual la falta de desplazamiento posesorio, esencial en
PSD, se sustituye por la consideracin del pignorante depositario, aunque sea en cosa de
su propiedad, con todos los efectos legales que ello implica, tanto civiles como
criminales. En esta ley se establece como una prenda con depsito ficticio ya que se le
dan al acreedor para la comprobacin de su cumplimiento unas facultades, estando el
constituyente obligado:
- Usar los bienes sin menoscabo de su valor
- A no trasladar los bienes del lugar en que se encuentran, sin consentimiento del
acreedor, segn la escritura o pliza de constitucin
- A realizar las expensas o gastos necesarios para la debida conservacin, reparacin
o administracin y recoleccin de bienes pignorados
- A no hacer mal uso de los bienes pignorados. Su prdida o deterioro dar lugar a la
indemnizacin correspondiente, exigible a los responsables del dao y en su caso a
la entidad aseguradora.
- A dejar que el acreedor compruebe la existencia de los bienes pignorados y el estado
de los mismos. Puede acreedor exigir notarial y judicialmente la inspeccin de los
bienes pignorados e incluso con intervencin judicial puede entrar a donde estos se
encuentren y dar por vencida automticamente la obligacin.
- A no abandonar los bienes pignorados

B) BIENES SUSCEPTIBLES DE PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO
Como bienes susceptibles de PSD, son nicamente los enumerados taxativamente en los
arts. 52, 53 y 54 de la Ley de 1954:
1- PSD agrcola: los frutos pendientes, cosechas, frutos separados, animales asi como
sus cras o productos y las mquinas o aperos de las referidas explotaciones.
2- PSD sobre maquinaria, mercadera y materias primas: aunque no formen parte de
explotaciones agrcolas, forestales o ganaderas
3- PSD sobre objetos de valor histrico y artstico: colecciones, cuadros, esculturas,
porcelanas, libros, bien en su totalidad o en parte.
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4- Los crditos y dems derechos incorporales: como licencias, concesiones,
subvenciones administrativas (el Registrador debe comunicar esta circunstancia a la
Administracin Pblica competente).
5- Los derechos de crdito, incluso futuros, siempre que no estn representados por
valores y no tengan la consideracin de instrumentos financieros.

C) REGISTRO DE PSD. OBJETOS DE INSCRIPCIN
1. - frutos pendientes, cosechas esperadas y la de maquinaria y aperos en el
Registro en cuya circunscripcin territorial se halle la finca en que se produjeren
2.- productos de explotaciones agrcolas, frutos separados o mercaderas y materias
primas almacenadas, en el Registro correspondiente al lugar en que se halle el
almacn donde estn depositados o hubieren de depositarse.
3.- animales, sus cras y productos, en el Registro donde se halle la finca a cuya
explotacin estuvieron adscritos o donde se hallen las cuadras, establos, viveros,
criaderos, etc.
4.- bienes u objetos de valor artstico o histrico, mquinas o aparatos que no estn
afectos a explotaciones agrcolas, forestales o pecuarias, bienes muebles de
caractersticas propias, en el Registro correspondiente al domicilio del pignorante.

D) CONSTITUCIN
Para la constitucin de la prenda sin desplazamiento, se requiere que se constituya en
escritura pblica (o pliza) y que se inscriba en el Registro de Hipoteca Mobiliaria y
Prenda sin Desplazamiento
Art 3 Ley1954: La hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento se constituirn
en escritura pblica.
No obstante, la prenda sin desplazamiento podr tambin constituirse mediante pliza
intervenida por Agente de Cambio y Bolsa o Corredor de Comercio colegiado, cuando
se trate de operaciones bancarias o se refiera a cualquiera de los supuestos
comprendidos en el artculo 93 del Cdigo de Comercio.
La escritura o la pliza, en su caso, debern ser inscritas en el Registro que por esta
Ley se establece.
La falta de inscripcin de la hipoteca o de la prenda en el Registro privar al acreedor
hipotecario o pignoraticio de los derechos que, respectivamente, les concede esta Ley.
La inscripcin no convalida los actos y contratos que sean nulos con arreglo a las
Leyes.

E) PROCEDIMIENTO PARA HACER EFECTIVO EL CRDITO GARANTIZADO
Por derogacin de la LEC de 2000, solo ha dejado subsistente el procedimiento
extrajudicial, cuya esencia radica en una subasta notarial previo requerimiento notarial
de pago al deudor y una entrega de los bienes pignorados al acreedor o persona que este
haya designado en el requerimiento.
Si el deudor hace caso omiso a estas advertencias, el acreedor podr para hacer efectivo
su crdito, acudir a cualquiera de los procedimientos judiciales, sin perjuicio de ejercitar
las acciones civiles y criminales que le correspondan.
138

%. %. %. %. LA HIPOTECA MO"ILIARIA LA HIPOTECA MO"ILIARIA LA HIPOTECA MO"ILIARIA LA HIPOTECA MO"ILIARIA

A) BIENES SUSCEPTIBLES DE HIPOTECA MOBILIARIA
En el art. 12 de Ley 16/1954 se hace una enumeracin de carcter taxativo, presidida
por la idea de que estos bienes son fcilmente identificables, que son:
1- Los establecimientos mercantiles
2- Los automviles y otros vehculos de motor susceptibles de matrcula en el
correspondiente registro administrativo, as como los tranvas y vagones de
ferrocarril de propiedad particular
3- Las aeronaves
4- La maquinaria industrial
5- La propiedad intelectual e industrial

La ley prohbe hipotecar el derecho de hipoteca mobiliaria (subhipoteca) ni los bienes
susceptibles de prenda sin desplazamiento, los cuales como ya vimos, tambin son
objeto de una enumeracin taxativa.

B) CONSTITUCIN DE LA HIPOTECA MOBILIARIA
Al igual que la prenda sin desplazamiento, requiere constitucin en escritura pblica
e inscripcin en el Registro de Hipoteca Mobiliaria y PSD. Adems se exige una
perfecta descripcin de los bienes que se hipotequen, a los fines de identificarlos o
individualizarlos, debiendo especificar: naturaleza, cantidad, cualidad, signos
distintivos, particularidades.
El hipotecante tiene la obligacin de conservar los bienes hipotecados con la diligencia
de un buen padre de familia, haciendo cuantas reparaciones y reposiciones fueren
necesarias. La depreciacin de los bienes hipotecados (imputable por culpa del deudor)
da derecho al acreedor a pedir judicialmente la administracin de los bienes, que si Juez
accediere, se nombrar un interventor.
C) CASOS EN CONCRETO: RESUMEN
La hipoteca de establecimiento mercantil: Se realiza sobre el derecho de
arrendamiento del local y de las instalaciones fijas o permanentes que pertenezcan al
titular del establecimiento o sobre el negocio (nombre, maquinaria o mobiliario), y no
sobre local (hipoteca inmobiliaria). Podrn hipotecar, o bien el dueo del local (que
hipoteca el derecho de arrendamiento) o bien por el arrendatario del local (que ha de
tener facultad de traspasar).

La hipoteca de los vehculos de motor: los vehculos hipotecados deben ser
asegurados contra los riesgos de robo, hurto, extravo, sustraccin o menoscabo, por una
cantidad igual o superior al importe total de la responsabilidad hipotecaria.

La hipoteca de las aeronaves: Presupuesto necesario para constituir esta hipoteca y es
que se hallen inscritas en la seccin correspondiente del Registro Mercantil de la
139

provincia donde estn matriculadas. El objeto de la hipoteca comprende todos los
elementos inseparables de la aeronave, excepto los repuestos de almacen los cuales solo
sern hipotecados si as consta en la escritura de la hipoteca.

La hipoteca de maquinaria industrial: recae sobre maquinas, instrumentos o
utensilios instalados y destinados por su propietario a la explotacin de la industria.
Puede ser una maquina en concreto o bien, sobre una maquinaria compuesta a su vez
por varias mquinas.

La hipoteca de la propiedad intelectual e industrial: recae sobre los derechos
protegidos por las Leyes de Propiedad Intelectual e Industrial.


*. *. *. *. LA ANTICRESIS LA ANTICRESIS LA ANTICRESIS LA ANTICRESIS
A) CONCEPTO Y CARACTERES
Art 1881Cc: Por la anticresis el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de
un inmueble de su deudor, con la obligacin de aplicarlos al pago de los intereses, si se
debieren, y despus al del capital de su crdito.
La anticresis es una garanta real en virtud de la cual el acreedor adquiere el derecho a
percibir los frutos de un inmueble con la obligacin de aplicarlos al pago de los
intereses, si se debieran y despus al del capital de su crdito, aunque tambin se admite
que se constituya por un tercero para garantizar la deuda ajena.
El plazo de la anticresis no puede ser perpetuo, pero no se establece un plazo especfico,
por lo que se puede entender que el plazo para que dure la anticresis ser lo que tarde el
acreedor en el cobro de su deuda en el plazo convenido, y de no conseguir el cobro, lo
que reste ser un crdito sin la garanta anticrtica.

Los caracteres de la anticresis son:
1. Que es un derecho real de garanta que se asienta en la existencia de un crdito
preexistente.
2. Que slo puede recaer sobre bienes inmuebles.
3. Que atribuye el disfrute del inmueble al acreedor anticrtico para que aplique
los frutos al pago de los intereses primero y despus del capital.
4. Que no confiere al acreedor el ius distrahendi o facultad de realizacin del
inmueble objeto del derecho de anticresis. Pero s se prohbe el pacto
comisorio.
5. Que es indivisible y accesoria, como toda garanta real.

B) CONSTITUCIN
La anticresis se constituye por contrato entre las partes que tendr que constar en
documento pblico al tratarse de la creacin de un derecho real sobre un bien inmueble
(1280.1). Adems se requiere la transmisin de la posesin al acreedor, segn se
140

presupone de la redaccin del artculo 1883 y 1886, en relacin con 2 prrafo del 1866,
por analoga del derecho de prenda.

La finca gravada puede pertenecer tanto al propio deudor anticrtico como a cualquier
otra persona que la someta a gravamen a favor del deudor, siempre que sea propietario y
tenga la plena disposicin sobre el inmueble (1857).

No es necesaria la inscripcin en el Registro de la Propiedad para su existencia pero s
para que pueda afectar a terceros.


C) CONTENIDO
Derechos y obligaciones del acreedor anticrtico
El acreedor anticrtico le corresponde el derecho a la posesin del inmueble y a la
percepcin de los frutos.

Adems tiene la obligacin de conservacin de la cosa, debiendo hacer los gastos
necesarios para su conservacin y reparacin (1882.2Cc), y estos gastos incluirn, el
pago de la contribucin y cargas que pesan sobre la finca. Para librarse de esta
obligacin, puede obligar al deudor a que entre de nuevo en el goce de la finca, salvo
pacto en contrario (1883.2Cc).

El artculo 1884 prohbe expresamente el pacto comisorio, es decir, el acreedor, en
caso de impago del deudor, no adquiere la propiedad de la finca, pues la falta de pago
nicamente le faculta para solicitar el pago de la deuda o la venta del inmueble.

El acreedor anticrtico tiene un derecho de retencin sobre el inmueble mientras no
haya sido pagado (1883.1Cc)

Derechos y obligaciones del deudor anticrtico
La obligacin principal del deudor es el pago de la deuda para dar por extinguida la
anticresis y readquirir el goce del inmueble (1883.1Cc).

El deudor anticrtico conserva la propiedad de la finca a todos los efectos, pudiendo
transmitir su derecho de propiedad o incluso hipotecarlo.


D) EXTINCIN
La extincin de la deuda lleva consigo la de la anticresis, adems de su extincin por
renuncia del acreedor.
Si acreedor anticrtico est en posesin del inmueble y el deudor contrajera con el otra
deuda exigible antes del pago de la primera, podra aquel prorrogar la retencin hasta
que se satisfagan ambos crditos, aunque no se hubiera estipulado para la segunda
deuda.
141

























TEMA 10. TEMA 10. TEMA 10. TEMA 10.- -- - EL DERECHO REAL DE HIPOTECA EL DERECHO REAL DE HIPOTECA EL DERECHO REAL DE HIPOTECA EL DERECHO REAL DE HIPOTECA
1. EL DERECHO REAL DE HIPOTECA: CONCEPTO, FUNCIONES 1. EL DERECHO REAL DE HIPOTECA: CONCEPTO, FUNCIONES 1. EL DERECHO REAL DE HIPOTECA: CONCEPTO, FUNCIONES 1. EL DERECHO REAL DE HIPOTECA: CONCEPTO, FUNCIONES
ECONMICAS Y CARACTERES ECONMICAS Y CARACTERES ECONMICAS Y CARACTERES ECONMICAS Y CARACTERES
2. CLASES DE HIPOTECAS 2. CLASES DE HIPOTECAS 2. CLASES DE HIPOTECAS 2. CLASES DE HIPOTECAS
. SU) . SU) . SU) . SU)ETOS DE LA HIPOTECA: ETOS DE LA HIPOTECA: ETOS DE LA HIPOTECA: ETOS DE LA HIPOTECA:
A' ACREEDOR HIPOTECARIO A' ACREEDOR HIPOTECARIO A' ACREEDOR HIPOTECARIO A' ACREEDOR HIPOTECARIO
"' DEUDOR HIPOTECARIO "' DEUDOR HIPOTECARIO "' DEUDOR HIPOTECARIO "' DEUDOR HIPOTECARIO
C' HIPOTECANTE NO DEUDOR. EL FIADOR REAL C' HIPOTECANTE NO DEUDOR. EL FIADOR REAL C' HIPOTECANTE NO DEUDOR. EL FIADOR REAL C' HIPOTECANTE NO DEUDOR. EL FIADOR REAL
D' EL TERCER POSEEDOR D' EL TERCER POSEEDOR D' EL TERCER POSEEDOR D' EL TERCER POSEEDOR
!. CONSTITUCIN DE LA HIPOTECA !. CONSTITUCIN DE LA HIPOTECA !. CONSTITUCIN DE LA HIPOTECA !. CONSTITUCIN DE LA HIPOTECA
#. O")ETO DE LA HIPOTECA #. O")ETO DE LA HIPOTECA #. O")ETO DE LA HIPOTECA #. O")ETO DE LA HIPOTECA
%. LA O"LIGACIN ASEGURADA CON HIPOTECA %. LA O"LIGACIN ASEGURADA CON HIPOTECA %. LA O"LIGACIN ASEGURADA CON HIPOTECA %. LA O"LIGACIN ASEGURADA CON HIPOTECA
*. E&TENSIN DE LA HIPOTECA *. E&TENSIN DE LA HIPOTECA *. E&TENSIN DE LA HIPOTECA *. E&TENSIN DE LA HIPOTECA
+. CONTENIDO Y PROTECCIN DE LA HIPOTECA +. CONTENIDO Y PROTECCIN DE LA HIPOTECA +. CONTENIDO Y PROTECCIN DE LA HIPOTECA +. CONTENIDO Y PROTECCIN DE LA HIPOTECA

142

1. 1. 1. 1. EL DERECHO REAL DE HIPOTECA: CONCEPTO, FUNCIONES ECONMICAS EL DERECHO REAL DE HIPOTECA: CONCEPTO, FUNCIONES ECONMICAS EL DERECHO REAL DE HIPOTECA: CONCEPTO, FUNCIONES ECONMICAS EL DERECHO REAL DE HIPOTECA: CONCEPTO, FUNCIONES ECONMICAS
Y CARACTERES Y CARACTERES Y CARACTERES Y CARACTERES
Hipoteca: es un derecho real de garanta que recae sobre bienes inmuebles y que
asegura el cumplimiento o la satisfaccin forzosa de un crdito mediante la concesin a
su titular de la facultad de llevar a cabo la realizacin de su valor, enajenndolos y
percibiendo su precio a travs del procedimiento legalmente establecido (pacto
comisorio es nulo), cualquiera que sea en ese momento su poseedor o propietario y
cuya constitucin o nacimiento se debe a su inscripcin en el Registro de la Propiedad.
La hipoteca no exige que se produzca un desplazamiento de la posesin del bien
gravado al acreedor garantizado (como en otros DR de garanta), siendo su
caracterstica sustancial que los bienes queden en poder del hipotecante a fin de que
pueda continuar utilizndolos y sirvindose de ellos, explotndolos y obteniendo frutos
y rentas.
La hipoteca tampoco coarta ni limita el poder dispositivo del propietario, que puede
enajenar la cosa, si bien el adquirente tercer poseedor recibir el bien transmitido con
la afeccin o carga real en que la hipoteca consiste y tendr que soportar el posible
ejercicio de realizacin del valor por parte del acreedor hipotecario.
Todo esto es lo que dictaminan los arts. 1876Cc y 104 LH cuya reproduccin es exacta:
La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone,
cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligacin para cuya seguridad
fue constituida.

A partir de este texto podemos exponer las caractersticas bsicas de la Hipoteca:
1- Hipoteca sujeta a los bienes: Por sujecin debe entenderse el sometimiento de los
bienes a la responsabilidad derivada del deber de cumplimiento de una cierta
obligacin, y en caso de incumplimiento, al poder de agresin (enajenacin, venta y
percepcin del precio) del acreedor hipotecario, cuyo derecho de hipoteca es de
realizacin de valor, debindose llevar a cabo por los procedimientos legalmente
establecidos y que nuestro 1859Cc establece la prohibicin de pactos comisorios la
inmediata apropiacin por el acreedor de los bienes, para evitar los abusos que podran
llegar con un injustificado empobrecimiento del deudor.
2- Inmediatividad: La sujecin es directa e inmediata, de tal forma que la hipoteca es un
gravamen de carcter real y que se caracteriza porque al titular del DR Hipoteca ejerce
sus facultades directamente sobre los bienes.
3- Eficaz cualquiera que sea el poseedor de los bienes: La Hipoteca no coarta el poder
dispositivo. El constituyente de la hipoteca puede enajenar, pero al acreedor hipotecario
no le afectan las transmisiones. Los terceros adquieren los bienes con el gravamen
hipotecario y tienen que soportar la ejecucin (nuevo dueo o responsable, vase 3D
tercer poseedor).

143

4- Accesoriedad: La hipoteca sujeta los bienes al cumplimiento de la obligacin para
cuya seguridad fue constituida, de tal forma que podemos hablar de cierta accesoriedad
de la hipoteca respecto del crdito, ya que no puede haber hipoteca sin crdito, ni
tampoco es posible una transmisin del DR para garantizar otro distinto.
5- Publicidad registral: Para que nazca la Hipoteca es necesario inscribirla en el
registro de la propiedad, siendo ste hecho de carcter constitutivo (art. 1875 del Cc).
Esto se hace para dar seguridad a los adquirentes y de los posibles acreedores, que solo
puede dar el RP, ya que si no recibiera publicidad por va registral podran existir
hipotecas ocultas o desconocidas.
6- Especialidad: Adems de aparecer inscrito el derecho en el RP, deben encontrarse
perfectamente determinados el crdito y sus condiciones, los bienes sobre los que la
hipoteca recae, debiendo de detallar con exactitud tanto el bien sobre el que recae como
la obligacin que garantiza (no caben las hipotecas generales).

2. 2. 2. 2. CLASES DE HIPOTECAS CLASES DE HIPOTECAS CLASES DE HIPOTECAS CLASES DE HIPOTECAS

A) HIPOTECAS VOLUNTARIAS Y LEGALES (Art. 137 LH)
Hipotecas voluntarias (Art 138-157 LH)
Art 138 LH: Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por
disposicin del dueo de los bienes sobre que se establezcan y slo podrn
constituirlas quienes tengan la libre disposicin de aqullos o, en caso de no tenerla, se
hallen autorizados para ello con arreglo a las leyes.
Por tanto, este tipo de hipotecas slo pueden constituirlas quienes tengan la libre
disposicin de esos bienes o se encuentren autorizados para ello.
As pues, caben dos vas de constitucin:
- el convenio entre partes contrato de hipoteca regulado en el Cc
- la disposicin del dueo de los bienes (negocio unilateral).

Hipotecas legales (Art 158-168 LH)
El trmino hipoteca legal no significa que la hipoteca la cree la ley automticamente, lo
que la ley hace es conceder un derecho a exigir su constitucin, y esta solo se constituye
como resultado del ejercicio de aquel derecho (arts. 1875.2 Cc y 158 LH).
Se establecen 2 supuestos de constitucin, segn que el propietario acceda o no:
- En el primer caso, la hipoteca se constituye a travs de un contrato de cumplimiento de
una obligacin legal
- En el segundo caso, por mandato judicial una vez seguidos los procedimientos
adecuados.
Por ltimo mencionar que la hipoteca legal slo recae sobre bienes concretos y
determinados (no sobre todos los que forman el patrimonio de la persona obligada a
constituirla), y que posee un carcter expreso (slo exigible su constitucin cuando se
est ante los supuestos de hechos previstos).
144

B) HIPOTECAS EXPRESAS Y TCITAS
Dentro de las hipotecas legales, podemos distinguir:
Hipotecas expresas.
Son hipotecas expresas las que han de ser inscritas en el Registro para su existencia.
La Ley autoriza a un sujeto para la inscripcin registral:
159 LH: contrato/sentencia +inscripcin
Hipotecas tcitas (Art. 168 LH: 6y7)
Son aquellas que la Ley directamente establece la hipoteca, no exigen para su validez y
eficacia ni la constitucin voluntaria o por mandato judicial ni la publicidad registral. En
la actualidad, por razones de publicidad del estado jurdico de los inmuebles, se
reconocen hipotecas tcitas aunque sobre bienes individualizados.
- A favor del Estado, provincia o municipios tendrn preferencia sobre cualquier
acreedor y sobre el tercer adquirente, aunque hayan inscrito sus derechos en RP para
el cobro de la anualidad corriente y de la ltima vencida y no satisfecha de las
contribuciones e impuestos que graven peridicamente los bienes inmuebles.
Estamos pues, ante tributos que gravan peridicamente bienes inmuebles, regulada
en art.78 LGT hipoteca legal tcita
- A favor de los aseguradores sobre los bienes de los asegurados, por el importe de
las primas de los dos ltimos aos o de los dos ltimos dividendos pasivos, si el
seguro fuese mutuo.
Estas hipotecas legales tcitas gozan tambin de privilegio para el cobro sobre el precio
en que se han realizado los inmuebles afectados frente a los dems acreedores del
deudor. Sus titulares cobran con preferencia a cualquier acreedor por el orden en el que
las hemos enumerado, a tenor de arts. 194 y 196 LH.

C) HIPOTECAS ORDINARIAS/TRFICO Y DE SEGURIDAD
Hipotecas ordinarias o de trfico.
Son aquellas en las que la obligacin asegurada consta en el Registro enteramente
conformada. Es decir, en la inscripcin constan todos sus elementos.
Garantizan la obligacin que ya ha nacido y est determinada y que en la inscripcin ya
est garantizada.
Hipotecas de seguridad.
Son aquellas en las que la obligacin garantizada no est plenamente detallada en su
cuanta en el Registro de la Propiedad, ya que la obligacin es eventual o indeterminada
en alguno de sus elementos. Encontramos:
- En garanta de obligaciones futuras
- De ttulos a la orden o al portador
- De fianza de desempeo de determinadas obligaciones (tutor respecto a su tutelado)
- Hipoteca de mximo: indeterminada en su cuanta, pero debe fijarse el mximo
importe a asegurar en la hipoteca cuya modalidad ms importante es la hipoteca que
garantiza el saldo final de una cuenta de crdito. Dentro de esta se encuentra la
denominada Hipoteca flotante: permite garantizar un conjunto de obligaciones de un
sujeto frente a otro, de determinada actividad (empresa a favor de E.Financiera,
Seg.Social o AP)
145

. . . . LOS SU)ETOS DE LA HIPOTECA LOS SU)ETOS DE LA HIPOTECA LOS SU)ETOS DE LA HIPOTECA LOS SU)ETOS DE LA HIPOTECA

Los sujetos de la hipoteca son normalmente el deudor y el acreedor de la obligacin
garantizada, pero puede ocurrir que existan varios acreedores hipotecarios o bien un
tercero distinto del deudor: fiador real (en garanta de deuda ajena) o tercer poseedor
(nuevo adquirente del bien gravado).

A) ACREEDOR HIPOTECARIO
- El acreedor hipotecario es el titular del derecho de crdito y el titular del derecho real
de hipoteca, que siempre son la misma persona, que puede ser una persona fsica o
jurdica, y puede ser una o varias personas.

- Si hubiese varios acreedores: la DG Registros y Notariado dice que el sistema registral
exige la determinacin precisa e inequvoca del contenido y extensin de los derechos
que pretenden el acceso al RP, por lo que en los supuestos de cotitularidad de un DR
deber expresarse en el asiento correspondiente:
- Mancomunada: la participacin de cada uno que en el crdito hipotecario corresponde
a cada uno, no existiendo presuncin de igualdad.
Para su ejercicio se exige litis consorcio: ejercicio conjunto para efectividad del
derecho en beneficio de todos, o bien ejercicio individual actuando en nombre de la
comunidad.
Si un deudor paga voluntariamente solo a un acreedor, la hipoteca no se cancela
parcialmente.
- Solidaria: cualquiera puede ejercitar el derecho para el percibo total del crdito

B) DEUDOR HIPOTECARIO
El deudor hipotecario es el sujeto pasivo de la obligacin o derecho de crdito
asegurado.

C) HIPOTECANTE NO DEUDOR: EL FIADOR REAL
Art 1857Cc: Las terceras personas extraas a la obligacin principal pueden
asegurar sta pignorando o hipotecando sus propios bienes.

El hipotecante no deudor o fiador real, es un tercero distinto del deudor, que hipoteca
sobre sus bienes en garanta de deuda ajena. Tambin llamado avalista.
Para constituirla, es preciso ser dueo de los mismos y tener su libre disposicin, o en
caso de no tenerla, hallarse legalmente autorizado al efecto (art 139LH y 1713 CC).
La capacidad que se exige la capacidad general para obligarse, es decir, la capacidad
plena de obrar y tener poder de disponer. Por lo que los menores no podrn, salvo
autorizacin de sus padres, tutores o curadores gravar sus bienes.

D) EL TERCER POSEEDOR
El tercer poseedor es el sujeto adquirente de bienes hipotecados (gravado con la hipoteca).
Cuando un deudor hipotecario, en su facultad de poder gravar el bien hipotecado, se lo
enajena a un tercero puede suceder que (118LH):
146

1- Subrogacin: Que haya consentimiento del acreedor, y que el tercer poseedor quede
subrogado en el crdito, y siendo ahora este el nuevo deudor (1205Cc: novacin, cambio de
deudor) y desapareciendo el deudor inicial.

2- Pacto de descuento: consiste en que el adquirente satisface el precio de la finca una vez
descontado el importe de la hipoteca, este pacto no tiene efectos para acreedor.
Si D le vende a T su piso por 200.000, con hipoteca de 80.000, T pagar 120.000 a D y
se har cargo del pago de las cuotas de la hipoteca cuya cantidad a amortizar es
80.000.

3- Pacto de retencin: el precio de compra-venta se estipula en su totalidad, pero se
pacta que el comprador retire y retenga en su posesin la cantidad equivalente a la
obligacin garantizada.
Si D le vende a T su piso por 200.000, piso que tiene como obligacin garantizada
(cantidad a amortizar) de 100.000 T le paga a D 100.000, y retiene otros 100.000
para las posibles eventualidades que tenga que cumplir por el incumplimiento de D

El crdito hipotecario es fuente de responsabilidad personal e ilimitada para el deudor y
una responsabilidad real o hipotecaria.
La primera origina una responsabilidad personal y la segunda una responsabilidad
hipotecaria, que concurren en la misma persona hasta que la finca hipotecada es
enajenada, para la cual es disociacin:
- el deudor tendr una accin personal ilimitada
- el 3poseedor una accin hipotecaria

Art 118.1 LH: En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador
hubieren pactado que el segundo se subrogar no slo en las responsabilidades
derivadas de la hipoteca, sino tambin en la obligacin personal con ella garantizada,
quedar el primero desligado de dicha obligacin, si el acreedor prestare su
consentimiento expreso o tcito.
Si no se hubiere pactado la transmisin de la obligacin garantizada, pero el
comprador hubiese descontado su importe del precio de la venta, o lo hubiese
retenido y al vencimiento de la obligacin fuere sta satisfecha por el deudor que
vendi la finca, quedar subrogado ste en el lugar del acreedor hasta tanto que por el
comprador se le reintegre el total importe retenido o descontado.

!. !. !. !. LA CONSTITUCIN DE LA HIPOTECA LA CONSTITUCIN DE LA HIPOTECA LA CONSTITUCIN DE LA HIPOTECA LA CONSTITUCIN DE LA HIPOTECA

A) PROMESA DE CONSTITUCION DE HIPOTECA
Art 1862Cc: La promesa de constituir prenda o hipoteca slo produce accin
personal entre los contratantes, sin perjuicio de la responsabilidad criminal en que
incurriere el que defraudase a otro ofreciendo en prenda o hipoteca como libres las
cosas que saba estaban gravadas, o fingindose dueo de las que no le pertenecen.
147

La accin personal a la que alude el artculo es la accin dirigida a obtener el
cumplimiento de la promesa y por consiguiente, la constitucin de la hipoteca
prometida.
A esto cabe la excepcin del 1129.2Cc, cuando el deudor no otorgue al acreedor las
garantas a que estuviese comprometido.

B) LA CONSTITUCIN DE LAS HIPOTECAS VOLUNTARIAS
Las hipotecas voluntarias pueden constituirse por convenio entre las partes o por
disposicin unilateral del dueo en los bienes sobre los que se establezca. En cualquier
hiptesis, la inscripcin registral tiene naturaleza constitutiva, pues sin la inscripcin no
nace la hipoteca.
- Contrato o negocio unilateral escritura pblica + RP
Art 1875Cc: es indispensable, para que la hipoteca quede vlidamente constituida,
que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad.

Existen pues dos formas para constituir la hipoteca voluntaria:
Por la voluntad de las partes o contrato del propietario de la cosa mediante un
contrato de hipoteca. En este contrato hay un acreedor y un constituyente de la
hipoteca (deudor o fiador real). Esta es la forma habitual de constitucin, y suele
tener su motivacin en un prstamo.

Por un acto unilateral del propietario titular del derecho real correspondiente. El
artculo 138 LH califica como hipotecas voluntarias las impuestas por disposicin
del dueo de los bienes sobre que se establezcan, y en el 141 LH se dice que En
las hipotecas voluntarias constituidas por acto unilateral, del dueo de la finca
hipotecada, la aceptacin de la persona a cuyo favor se establecieron o inscribieron
se har constar en el Registro por nota marginal, cuyos efectos se retrotraern a la
fecha de la constitucin de la misma.
Siendo necesaria igualmente la aceptacin de la persona a cuyo favor se establezca,
hacindose constar sta en el Registro (momento en el cual los efectos se retrotraen
remontndose al momento de la constitucin). No se seala ningn plazo legal
dentro del cual deba producirse la aceptacin, sino que se deja a voluntad del dueo
de la finca, pero si transcurridos dos meses no media aceptacin, podr cancelarse la
hipoteca a peticin del dueo de la finca.

La DG de los Registros dice que la hipoteca existe desde su inscripcin registral, sin
perjuicio de que para su eficacia sea indispensable su aceptacin del acreedor. Si
pasados dos meses el dueo no solicita dicha cancelacin, queda abierta la posibilidad
de anotar marginalmente la aceptacin con efectos retroactivos a la fecha de inscripcin.
Es importante analizar, en el supuesto de la necesidad de aceptacin dentro de la
declaracin unilateral del propietario, si la hipoteca despliega todos sus efectos desde la
constitucin unilateral o cuando el favorecido la acepta.
Si acreedor acepta los efectos de la hipoteca se retrotraen al momento de su
ejecucin
148

Los efectos legales de las hipotecas constituidas unilateralmente antes de la aceptacin,
segn la doctrina dominante, son:
1- Gozarn del correspondiente rango hipotecario a efectos del juego del principio de
prioridad.
2- Acta el principio de legitimacin en el sentido de presumir su existencia como
gravamen, as como en cuanto a la vocacin a su titularidad.
Ahora bien, para que el acreedor hipotecario pueda ejercitar sus derechos como tal, es
necesario que figure en el RP su aceptacin.

Importante decir que cabe constituir varias hipotecas sobre un mismo bien (con el lmite
del inters de los acreedores o la capacidad econmica del bien).
Aqu entra en juego los derechos de preferencia y prioridad del acreedor hipotecario el
rango de las hipotecas tiene preferencia la que antes este inscrita (vase punto 6).


#. #. #. #. EL O")ETO DE LA HIPOTECA EL O")ETO DE LA HIPOTECA EL O")ETO DE LA HIPOTECA EL O")ETO DE LA HIPOTECA
Por su naturaleza, el objeto de la hipoteca tiene que ser un bien inmueble o DR
sobre bienes inmuebles, que adems rena la condicin de ser enajenables.

Podrn ser hipotecados (Art 106 LH):
1. Los bienes inmuebles susceptibles de inscripcin.
2.Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos
bienes.

No podrn ser hipotecados (Art 108 LH)
1. Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante,
y exceptundose, en todo caso, la de aguas, la cual podr ser hipotecada.
2.Los usufructos legales, excepto el concedido al cnyuge viudo por el Cdigo Civil.
3.El uso y la habitacin.

En realidad el gravamen de la servidumbre ser consecuencia siempre del gravamen del
predio, por su cualidad inseparable del mismo.
Los usufructos legales, con excepcin del concedido al cnyuge viudo por el Cdigo
Civil. Es el nico que hoy subsiste en este cuerpo legal, despus de ciertas reformas.
El uso y la habitacin. El carcter de no hipotecables, se debe a que son derechos
personalsimos e intransmisibles.

PLURALIDAD DE OBJETOS EN LA HIPOTECA
No es infrecuente que en garanta de un solo crdito, se hipotequen varias fincas a la
vez. El art. 119 LH exige que en el caso de constitucin de hipoteca sobre varios
bienes, hay que determinar la cantidad exacta en la que cada finca va a responder, es
decir, no se admite una hipoteca solidaria (que el acreedor pudiera dirigirse
indistintamente contra cualquiera de ellas).
149

El adquirente de ellos no debe soportar ms responsabilidad que la que les haya sido
especialmente asignada y que as figure en el Registro.
El art. 120 LH establece el principio de inmunidad del tercero fuera de la cantidad
asignada, no pudindose repetir contra ellos en perjuicio de tercero sino por la
cantidad a que respectivamente estn afectos.
El art 121 LH: Lo dispuesto en el artculo anterior se entender sin perjuicio de que,
si la hipoteca no alcanzare a cubrir la totalidad del crdito, pueda el acreedor repetir
por la diferencia contra las dems fincas hipotecadas que conserve el deudor en su
poder; pero sin prelacin, en cuanto a dicha diferencia, sobre los que, despus de
inscrita la hipoteca, hayan adquirido algn derecho real en las mismas fincas.

* La inmunidad de terceros va ms all de la suma fijada como responsabilidad
hipotecaria a cada finca, porque el concepto de tercero debe entenderse en sentido
amplio, ya que comprende no solo al adquiriente del dominio, sino tambin a los
adquirentes de derechos reales sobre las mismas fincas (otros acreedores hipotecarios).

HIPOTECAS SOBRE DERECHOS REALES
El art. 107 LH regula hipotecas que se pueden constituir sobre derechos reales:
1 El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando concluya el
mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluyere
por su voluntad, subsistir la hipoteca hasta que se cumpla la obligacin
asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habra naturalmente
concluido a no mediar el hecho que le puso fin.
2 La mera propiedad, en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en la
persona del propietario, no slo subsistir la hipoteca, sino que se extender
tambin al mismo usufructo, como no se haya pactado lo contrario.
3 Los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estn con el pacto de no volverlos
a hipotecar
Si es pacto se impone en una disposicin a ttulo oneroso tiene efectos entre las
partes y por tanto tendr derecho a indemnizacin.
Si el pacto se impone en una disposicin a ttulo gratuito como una donacin
estamos ante una prohibicin de disponer inscribible en RP y con el consiguiente
cierre del registro de los actos que lo contradigan.
4 El derecho de hipoteca voluntaria, pero quedando pendiente la que se constituya
sobre l, de la resolucin del mismo derecho.
5 Los derechos de superficie, pastos, aguas, leas y otros semejantes de naturaleza
real.
6 Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puentes y otras
obras destinadas al servicio pblico,
7 Los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia,
8 El derecho de retracto convencional
9 Los bienes litigiosos,
10 Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas, quedando extinguida la
hipoteca al resolverse el derecho del hipotecante.
150

11 Los pisos o locales de un edificio en rgimen de propiedad horizontal inscritos
conforme a lo que determina el artculo 8.
12 El derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento
judicial. Una vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio en favor del
rematante, la hipoteca subsistir, recayendo directamente sobre los bienes
adjudicados.



%. %. %. %. LA O"LIGACIN ASEGURADA CON LA LA O"LIGACIN ASEGURADA CON LA LA O"LIGACIN ASEGURADA CON LA LA O"LIGACIN ASEGURADA CON LA HIPOTECA HIPOTECA HIPOTECA HIPOTECA
Art 105 LH: La hipoteca podr constituirse en garanta de toda clase de obligaciones
y no alterar la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artculo
1.911 del Cdigo Civil.
Podemos decir que no existen limitaciones al respecto, y por lo tanto pueden asegurarse
con la hipoteca obligaciones cuyas prestaciones pertenecen a cualquiera de los tipos dar,
hacer o no hacer del 1088Cc.

A tenor de esto debemos de separar obligacin y garanta:
- Garanta: debe de ser necesariamente pecuniaria
- La obligacin no tiene que ser necesariamente pecuniaria, por lo que si no lo fuera, se
ha de ser preciso establecer una equivalencia en dinero como importe o montante de la
responsabilidad del obligado.

Esta suma de dinero garantizado ha de fijarse en moneda nacional o sealarse la
equivalencia en monedas extranjeras con los signos monetarios de curso legal en
Espaa.

Principio de especialidad la suma garantizada debe ser constante, pero excepcin:
Art 219.3RH: permite establecer clusulas de estabilizacin, pero nicamente en los
prstamos garantizados con hipoteca y siempre que concurran:
- Que la duracin mnima pactada sea de tres aos.
- Que se determine la estabilizacin con referencia a uno de los tipos o mdulos
siguientes, vigentes en la fecha del otorgamiento de la escritura y en la del
vencimiento del crdito (valor del trigo, IPC, premio del oro)
- Que se fije una cantidad mxima de responsabilidad hipotecaria que no podr
exceder, aparte de intereses y costas, del importe del principal ms un 50 por 100 si
el plazo del prstamo fuera superior a 10 aos o un 25 por 100 en los dems casos.
Las clusulas de estabilizacin tendrn eficacia al solo efecto del pago del capital
garantizado; los intereses se satisfarn por el principal nominal asegurado.




151

CASOS ESPECIALES: ALGUNAS MENCIONES
I. HIPOTECA EN GARANTIA DE OBLIGACIONES FUTURAS (Art 142 y 143 LH)
La hipoteca constituida para la seguridad de una obligacin futura o sujeta a
condiciones suspensivas inscritas, surtir efecto, contra tercero, desde su inscripcin, si
la obligacin llega a contraerse o la condicin a cumplirse.
Si la obligacin asegurada estuviere sujeta a condicin resolutoria inscrita, surtir la
hipoteca su efecto, en cuanto a tercero, hasta que se haga constar en el Registro el
cumplimiento de la condicin.
Cuando se contraiga la obligacin futura o se cumpla la condicin suspensiva, de que
trata el prrafo primero del artculo anterior, podrn los interesados hacerlo constar as
por medio de una nota al margen de la inscripcin hipotecaria.

II. HIPOTECA EN GARANTIA DE CUENTAS CORRIENTES DE CRDITO
Es la denominada hipoteca Flotante: cuya obligacin garantizada es el saldo que
resulta de la liquidacin final de una apertura de crdito en cuenta corriente de crdito.
Pertenece a hipoteca de mximo, y por el principio de especialidad exige que se fije la
cantidad mxima de la que responde la finca hipotecada, no cabe en ellas el pacto de
estabilizacin.

III. DERECHO DE PREFERENCIA Y PRIORIDAD DEL ACREEDOR
HIPOTECARIO: EL RANGO DE LAS HIPOTECAS
El acreedor hipotecario tiene una preferencia especial sobre el inmueble hipotecado para
satisfacerse con la realizacin de su valor antes que los dems acreedores del deudor
(salvo el Estado y la Seguridad Social).
Una caracterstica registral es el rango entre diferentes acreedores hipotecarios.
Para determinar su jerarqua hay que aplicar el principio de prior tempore potior iure
atendiendo a la fecha de inscripcin registral.
La fecha de prioridad no est determinada por la fecha de constitucin de la hipoteca,
sino por su inscripcin en el RP, atendiendo a su naturaleza de constitucin registral.
Las hipotecas de inscripcin ms antigua tienen preferencia respecto de aquellas de
fecha ms moderna.
Esta relacin de prioridad se le denomina rango, cuya importancia estriba en que,
llegado el momento de la ejecucin hipotecaria de la primera, las restantes se extinguen.
Eso conlleva a que sobre el precio obtenido, primero se satisface el primero en rango, y
posteriormente deben cobrarse tambin los acreedores posteriores al ejecutante.

IV. SUBHIPOTECA
Art 149 LH: El crdito o prstamo garantizado con hipoteca podr cederse en todo o
en parte de conformidad con lo dispuesto en el artculo 1.526 del Cdigo Civil. La
cesin de la titularidad de la hipoteca que garantice un crdito o prstamo deber
hacerse en escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El deudor no quedar obligado por dicho contrato a ms que lo estuviere por el suyo.
El cesionario se subrogar en todos los derechos del cedente.

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La cesin de la titularidad de la hipoteca que garantice un crdito o prstamo deber
hacerse en escritura pblica e inscribirse en RP.
La Ley distingue si se ha notificado o no al deudor, la cual notificacin hace la cesin
eficaz contra l, pero no es el elemento esencial de la perfeccin del negocio de cesin.
As debe interpretarse el conocimiento del deudor del 242RH.

V. LA SUBROGACIN EN EL CREDITO
Este precepto permite al deudor cambiar de acreedor sin su consentimiento, cuando
para pagar la deuda haya tomado prstamo el dinero por escritura pblica, haciendo
constar su propsito en ella, y expresando en la carta de procedencia de la cantidad
pagada.
Se permite la subrogacin de prstamo hipotecario, sea cual sea la fecha de su
formalizacin y aunque no conste en el mismo la posibilidad de amortizacin
anticipada.

VI. HIPOTECA DE RETRACTO
Si el vendedor es el que hipoteca el bien mediante un pacto de retro con el comprador,
por el cual el vendedor se reserva el derecho a recuperar el bien en virtud de este pacto.
Es algo parecido a una venta con opcin a compra, en el cual el vendedor puede ejercer
su derecho de recuperar el bien repitiendo sobre las cantidades que anticipa el
comprador. Si el vendedor recupera el bien, la hipoteca seguir subsistiendo, en la
cantidad que todava siga existente la obligacin.


*. *. *. *. LA E&TENSIN DE LA HIPOTECA LA E&TENSIN DE LA HIPOTECA LA E&TENSIN DE LA HIPOTECA LA E&TENSIN DE LA HIPOTECA

A) EXTENSIN OBJETIVA
Al ser la hipoteca un derecho real de carcter inmobiliario y tener por objeto un bien de
naturaleza inmueble, parece claro en principio que dentro de ella misma debe quedar
comprendido todo lo que es el inmueble o forma parte de l, y en cambio quedar
excluido lo que no.
Sin embargo, debemos realizar ciertas matizaciones: el hecho de que el objeto de la
hipoteca como instrumento jurdico sean los bienes inmuebles, hace difcil su anlisis
por la amplitud del trmino. Fundamentalmente, el problema de extensin objetiva de la
hipoteca es de interpretacin del negocio jurdico creador de la hipoteca, y es la
declaracin de voluntad de las partes la fuente primordial de fundamentacin en este
punto.

La extensin natural de la hipoteca.
Art 109 LH: la hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al
importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razn de los
bienes hipotecados
153

El Art 110LH, dice que se entendern hipotecados junto con la finca, aunque no se
mencionen en el contrato y siempre que correspondan al propietario:
Las accesiones naturales: la agregacin de terrenos por obra de la naturaleza.
Las mejoras: tanto tiles como las de recreo, tal y como expresa el artculo 110 L.H.
Sin embargo da un criterio general para la exclusin, pues no estn afectadas por la
hipoteca las mejoras que constan en la agregacin de terrenos, excepto por accesin
natural o en nueva construccin de edificios donde antes no los hubiere.
La mayor elevacin del edificio
Las indemnizaciones debidas al propietario de los inmuebles hipotecados, siempre
que el hecho que los motivara haya tenido lugar despus de la constitucin de la
hipoteca. La hipoteca en este caso queda extinguida (Ej: el inmueble hipotecado
perece enteramente por el siniestro o resulta expropiado por utilidad pblica)
Los excesos de cabida: Cuando la ficha hipotecada tiene consignada en el Registro
una cabida menor que la real, el exceso de cabida puede inscribirse en el Registro.
La hipoteca se extender por tanto a dicho exceso registrando con posterioridad a la
inscripcin de aquella.

La extensin pactada de la hipoteca.
El art 111 LH dicta una regla de carcter dispositivo, que funciona salvo caso expreso o
disposicin legal en contrario. La regla del artculo 111 es una regla de no extensin o
de no inclusin de la hipoteca, pero en virtud de la clusula salvo pacto en contrario
se est admitiendo lgicamente la posibilidad de que por pacto se produzca dicha
extensin. Este pacto de extensin es muy frecuente.
Artculo 111 LH: Salvo pacto expreso o disposicin legal en contrario, la hipoteca,
cualquiera que sea la naturaleza y forma de la obligacin que garantice, no
comprender:
1. Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca
hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotacin, o bien para el
servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de
la materia o deterioro del objeto.
2. Los frutos, cualquiera que sea la situacin en que se encuentren.
3. Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la
obligacin garantizada.
Sin embargo, debemos realizar ciertas matizaciones:
La extensin de la hipoteca a los muebles de carcter pertenencial. Bienes muebles
pertenecientes a la finca que pasan a ser inmuebles por destino. (Surge cierta
controversia pues estos bienes podran ser objeto de hipoteca mobiliaria, cierto
problema de prioridad entre los acreedores poseedores de derechos sobre tales
bienes).
La extensin de la hipoteca a los frutos. No se puede impedir al deudor la recogida o
recoleccin de los frutos a su disposicin, salvo que el acreedor hipotecario hubiera
obtenido la administracin del inmueble en el procedimiento de ejecucin de
hipoteca. nicamente los frutos que se encuentren pendientes en el momento de
llevarse a cabo la venta en pblica subasta se transmitirn con la finca.
154

La extensin de la hipoteca a las rentas. Las rentas son derechos de crdito que el
constituyente tiene con respecto de terceras personas. No parece que exista una
verdadera extensin de la hipoteca, sino una subrogacin en el derecho de cobro a
las mismas (rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento
de la obligacin garantizada. Tales rentas podrn ser cobradas por el acreedor
hipotecario si se obtiene la administracin de la finca, y deber aplicarlas a la
satisfaccin y pago del crdito. Si no tiene la administracin, pertenecern por
subrogacin al adquiriente de la cosa en subasta.

Extensin de la hipoteca frente al tercer poseedor.
Cuando la finca pasa a mano de un tercero que trae causa del constituyente de la
hipoteca, y no asuma la obligacin garantizada, las reglas sobre la extensin de la
hipoteca experimentan las siguientes modificaciones en su favor:
1. La extensin de la hipoteca natural por mejoras se limita a las que consistan en
obras de reparacin, seguridad o transformacin, siempre que se hayan costeado
por el nuevo dueo.
2. La extensin pactada de la hipoteca no alcanza a los muebles permanentemente
colocados en los edificios costeados por el nuevo dueo, ni a los frutos
pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo.

Si la hipoteca no se ejecuta, es evidente que todo aquello a lo cual no se extiende no
debe entrar en la ejecucin, permaneciendo en propiedad del tercer poseedor; pero el
artculo 113 LH le da la opcin de exigir su importe (en cuyo caso sern enajenados con
la finca y cobrar con el precio obtenido) o retener los objetos (si pudiese hacerse sin
menoscabo del resto de la finca).

B) LA EXTENSIN DE LA HIPOTECA A INTERESES, GASTOS Y COSTAS
Obligacin de intereses (Art 146 LH)
Cuando la hipoteca garantiza una obligacin que produce intereses, queda tambin
garantizada con ella la obligacin accesoria del pago de estos, salvo que expresamente
se haya pactado lo contrario. Se permite repetir contra los bienes hipotecados por el
pago de los intereses vencidos cualquiera que sea la poca en que deba verificarse el
reintegro del capital.
El importe de los intereses (10% anual, por ejemplo) ha de inscribirse junto con la
hipoteca.
Si la finca a pasado a manos de tercer poseedor: la finca y su nuevo propietario tendrn
que soportar la obligacin principal y la de todos los intereses vencidos y no pagados.
Por ello, el art 114LH limita esta extensin: no asegurar con perjuicio de tercero, sino
los intereses de las dos ltimas anualidades y la parte vencida de la anualidad corriente,
y tambin permite pactos para suprimir la extensin de los interese, de reduccin de las
anualidades que la hipoteca cubre, pero tambin la ampliacin de estas, que en todo
caso prohbe que se aseguren intereses por un plazo superior a los cinco aos.
Prohibido tambin el pacto de anatocismo, no puede inscribirse la acumulacin de
intereses no satisfechos que generen intereses (intereses de los intereses).
155


Gastos y costas de procedimiento hipotecario
Los gastos y costas que se originen como ejecucin de la hipoteca no estn cubiertos
por ella a menos que exista pacto expreso. Si hay pacto, el valor del objeto hipotecado
se destina tambin a cubrir aquellos conceptos, aunque por el principio de especialidad,
debe existir una cifra alzada en la escritura de constitucin de la hipoteca.
+. +. +. +. CONTENIDO Y PROTECCIN DE LA HIPOTECA CONTENIDO Y PROTECCIN DE LA HIPOTECA CONTENIDO Y PROTECCIN DE LA HIPOTECA CONTENIDO Y PROTECCIN DE LA HIPOTECA
El contenido es el conjunto de derechos y obligaciones que se derivan de la hipoteca. De
esta manera, podemos diferenciar:

A) DERECHOS DEL PROPIETARIO DE LA FINCA
No se ve privado del derecho que ostenta sobre la finca, ya que sigue conservando las
facultades normales de un propietario o titular del derecho real de hipoteca. Estas
facultades son:
Derecho real a poseer la cosa.
Derecho a gozar, a usar o disfrutar de la cosa hipotecada.
Derecho a disponer de la cosa del derecho hipotecado a ttulo gratuito o a
titulo oneroso, es decir, puede ser gravado con otra hipoteca.
Todas estas facultades tiene el lmite del derecho de respeto de la hipoteca, es decir, la
prohibicin de actuar en perjuicio del acreedor hipotecario.

B) DERECHOS DEL ACREEDOR HIPOTECARIO
El acreedor hipotecario ostenta un derecho subjetivo de naturaleza real, esto es, el
conjunto de facultades atribuidas por el ordenamiento jurdico al titular para la
realizacin de su inters, las cuales son:
I. FACULTAD DE CONSERVACIN DEL VALOR DE LOS BIENES
HIPOTECADOS
La hipoteca es un derecho de realizacin de valor que no desplaza la posesin del objeto
gravado al acreedor hipotecario, y precisamente por ello, el acreedor corre el riesgo de
que el hipotecante disminuya el valor del bien mediante una conducta perjudicial de
manera que cuando llegue el momento de cobrar con el importe obtenido en la
enajenacin, este sea mucho menor.

Para prevenir este dao, se le permite la accin de desvatacin regulada en el art.
117LH: Cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo de valor, por dolo,
culpa o voluntad del dueo, podr el acreedor hipotecario solicitar del Juez de
Primera Instancia del partido en que est situada la finca, que le admita justificacin
sobre estos hechos; y si de la que diere resultare su exactitud y fundado el temor de que
sea insuficiente la hipoteca, se dictar providencia mandando al propietario hacer o
no hacer lo que proceda para evitar o remediar el dao.
Si despus insistiere el propietario en el abuso, dictar el Juez nueva providencia,
poniendo el inmueble en administracin judicial.
156

Esta proteccin se extiende frente a los arrendamientos concertados por el propietario en
dao de la hipoteca, con finalidad primordial del arriendo de causar tal disminucin, que
salvo prueba en contrario, se entender disminuido cuando con posterioridad a la
constitucin de la hipoteca se arriende por una renta anual que capitalizada al 6% no
cubre la responsabilidad total asegurada (art 219.2 RH).

II. ACCIONES Y PROCEDIMIENTOS DEL ACREEDOR HIPOTECARIO
PARA LA EFECTIVIDAD DE LA HIPOTECA
Si el crdito garantizado no es satisfecho a su vencimiento, el acreedor podr realizar el
valor del objeto gravado a travs de los procedimientos legalmente establecidos para
satisfacerse. Como ya dijimos, el acreedor no puede directamente apropiarse del objeto
hipotecado en caso de impago (pacto comisorio nulo) por lo cual debe recurrir a otras
acciones.
La accin por la que el acreedor promueve la enajenacin del bien hipotecado se llama
accin real hipotecaria, aunque no solo tiene esta accin, sino tambin tiene titulo
ejecutivo para exigir el cumplimiento de la obligacin mediante acciones personales
reguladas en LEC y dirigirse al patrimonio del deudor, pues la hipoteca no altera la
responsabilidad persona ilimitada del deudor del 1911Cc, ya que el deudor sigue siendo
deudor con todos sus bienes presentes y futuros, el art. 105 LH dice que la hipoteca no
altera este rgimen y se podr hacer por va de accin personal.
La nica excepcin a esto es lo que se denomina hipoteca de responsabilidad limitada
(art. 140 LH) solo se garantiza con el bien inmueble la deuda y no responsabilidad
personal por lo que falte.

No existe precepto legal que obligue al acreedor a utilizar un procedimiento antes que
otro, siendo la facultad de eleccin del 129.1 LH la que la fundamenta al decir que: La
accin hipotecaria podr ejercitarse: directamente contra los bienes hipotecados
sujetando su ejercicio a lo dispuesto en LEC , o mediante la venta extrajudicial del
bien hipotecado, conforme al artculo 1.858 del Cdigo Civil, siempre que se hubiera
pactado en la escritura de constitucin de la hipoteca slo para el caso de falta de pago
del capital o de los intereses de la cantidad garantizada.


A) LA ACCIN HIPOTECARIA
La accin hipotecaria est regulada en LEC: es la que se ejercita por el acreedor
hipotecario directamente sobre el bien hipotecado. El art. 129LH nos remite al Ttulo
IV de LEC, con las especialidades establecidas en el Titulo V (procedimiento de
ejecucin + particularidades). El procedimiento de ejecucin especial se aplica cuando
la accin se dirija exclusivamente contra los bienes hipotecados o dados en prenda.
Adems es necesario (art. 682 LEC):
157

1- Que en la escritura de constitucin de hipoteca se determine el precio en que los
interesados tasen la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que
no podr ser inferior, en ningn caso, al 75 por cien del valor sealado en la tasacin
realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de
Regulacin del Mercado Hipotecario.
2- Que en la misma escritura conste el domicilio, que fijara el deudor, para la prctica
de requerimientos y notificaciones.

Una de las modificaciones de la nueva Ley 1/2013, de 14 de mayo, de desahucios es
que slo cabe el vencimiento anticipado cuando se han incumplido al menos 3
mensualidades (art. 7.13 Ley 1/2013, modificando 693LEC).
El art. 131 LH regulaba un procedimiento especial de ejecucin hipotecaria que qued
derogado por la modificacin de la LEC que regula un procedimiento general de
ejecucin de bienes y uno especial para los casos de bienes pignorados. El
procedimiento de ejecucin puede ser judicial o extrajudicial (tiene que haberse
pactado en las escritura de la hipoteca).
Para que el acreedor pueda ejercitar la accin hipotecaria, la LEC exige que en la
escritura de constitucin de la hipoteca se haya pactado el precio del que partir subasta.
El art. 682LEC dice que este precio no puede ser en ningn caso inferior al 75% del
valor de la tasacin.
Si en el acto de subasta no hay ningn postor, podr pedir el acreedor la adjudicacin
de los bienes por el 50% del precio de partida de la subasta fijado en la escritura.
La Ley 1 /2013 ha modificado el art. y dice que en el caso de ejecucin de viviendas
habituales si no hay ningn postor en la subasta, se podr adjudicar el acreedor el
bien al menos por el 70% del valor de tasacin para la subasta (a menos que la deuda
sea menor en cuyo caso ser por el 60%).
- Fase de seguridad: Cuando se presenta la demanda de ejecucin el juez lo primero
que tiene que hacer es requerir de pago a los demandados (al deudor, hipotecante no
deudor y tercer poseedor; (art. 686 LEC). No ser necesario este requerimiento si se
demuestra que previamente se haba requerido extrajudicialmente.
- El procedimiento de ejecucin es un procedimiento sumario en el que las causas de
oposicin estn tasadas. Esta oposicin se realizara por procedimiento ordinario luego
podra darse que se resolviera despus de ejecutar la hipoteca donde slo cabra un
resarcimiento.

Las causas de oposicin son (arts. 695-697 LEC):
- Extincin de la garanta o de la obligacin garantizada.
- Error en la determinacin de la cantidad exigible, slo en las hipotecas en
garanta de cuentas corrientes de crdito.
- Tercera de dominio: Slo se da cuando hay un sujeto que adquiri el bien antes de
que se constituyera la hipoteca y con el ttulo inscrito (slo se da en supuestos de
doble inmatriculacin), porque el que adquiere un bien hipotecado es un tercer
poseedor.
158

- Casos de prejudicialidad penal: cuando se acredite, la existencia de causa criminal
sobre cualquier hecho de apariencia delictiva que determine la falsedad del ttulo, la
invalidez o ilicitud del despacho de la ejecucin.
- El carcter abusivo de una clusula contractual que constituya el fundamento de
la ejecucin o que hubiese determinado la cantidad exigible. La tendr que apreciar
el juez de oficio o a instancia de parte, y de estimar el juez su existencia, dictar
auto y se acordar el sobreseimiento de la ejecucin cuando la clusula contractual
fundamente la ejecucin. En otro caso, se continuar la ejecucin con la inaplicacin
de la clusula abusiva.
* En la venta extrajudicial, el Notario suspender el acto y se lo comunicar al Juez la
posible existencia de clausula abusiva, para que este dicte auto (contra este auto, cabe
recurso de apelacin).

Al sujeto que adquiere el bien en la subasta se le denomina rematante, y puede inscribir
su propiedad en el Registro slo con presentar el auto de adjudicacin. Las hipotecas
posteriores se extinguen pero las anteriores no, y entonces se adquiere un bien
hipotecado y el rematante pasa a ser tercer poseedor de un bien gravado.
Dentro del procedimiento de ejecucin hipotecaria el acreedor puede pedir la
administracin el bien hipotecado, esto suele darse cuando hay un pacto anticrtico para
gestionar los frutos del bien garantizado.
El art.7.5 de la ley 1/2013 ha modificado el art. 579 LEC: Si al acreedor le queda por
cobrar una cantidad y el deudor paga el 65% en el plazo de 5 aos o el 80% en el plazo
de 10 aos, quedar condonado el resto de la deuda que le debiera. Esto se da siempre
que se trate de vivienda habitual.
Otra regla que ha introducido esta modificacin es que el que se haya adjudicado el bien
al acreedor hipotecante, si dentro del plazo de 10 aos el acreedor al que se le adjudic
ese bien lo enajena y obtiene una plusvala con respecto al precio de adjudicacin, la
deuda pendiente que pudiese quedar se ver reducida en el 50% de esa plusvala. El
problema es que si el acreedor ya ha seguido el procedimiento de ejecucin, lo que
procedera sera el resarcimiento. Esto es en el caso de que el banco acceda a ejercer la
accin personal.

B) VENTA EXTRAJUDICIAL DEL BIEN HIPOTECADO
Adems de la accin hipotecaria, el articulo 129LH, autoriza a que se pueda pactar en la
escritura de constitucin de la Hipoteca la venta extrajudicial del bien hipotecado,
conforme al 1858Cc. La estipulacin en la cual los otorgantes pacten la sujecin al
procedimiento de venta extrajudicial de la hipoteca, deber constar separadamente de
las restantes estipulaciones de la escritura y debern sealar expresamente el carcter
habitual o no de la vivienda. Esta venta se realizara por medio de notario, con las
formalidades establecidas en el RH.
El precio en que se tase la finca a efectos de subasta no podr ser distinto del que se
haya fijado para el procedimiento de ejecucin judicial directa, ni tampoco inferior al
75% del valor sealado en la tasacin.
159

La venta extrajudicial se aplicar a las hipotecas constituidas en garanta de
obligaciones cuya cuanta aparezca inicialmente determinada, de sus intereses
ordinarios y de demora liquidados, con los lmites del art 114LH.
El Notario suspender la venta extrajudicial cuando considere el o cualquiera de las
partes que existir alguna clausula con carcter abusivo, lo cual resolver el Juez (art 3.3
Ley 1/2013 modificando 129LH).

C) DESTINO DEL PRECIO
La realizacin de valor del objeto hipotecado a travs de los procedimientos legalmente
previstos puede determinar la obtencin de un precio. Su destino se regula en el
692LEC cuando se ejercita la accin hipotecaria bajo el principio de prioridad registral
y distinguiendo entre el propietario del bien hipotecado no deudor de la obligacin
garantizada y el que s lo es.
Art 692.1 LEC: 1. El precio del remate se destinar, sin dilacin, a pagar al actor el
principal de su crdito, los intereses devengados y las costas causadas, sin que lo
entregado al acreedor por cada uno de estos conceptos exceda del lmite de la
respectiva cobertura hipotecaria; el exceso, si lo hubiere, se depositar a disposicin
de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado.
Satisfechos, en su caso, los acreedores posteriores, se entregar el remanente al
propietario del bien hipotecado.
No obstante lo dispuesto en el prrafo anterior, cuando el propietario del bien
hipotecado fuera el propio deudor, el precio del remate, en la cuanta que exceda del
lmite de la cobertura hipotecaria, se destinar al pago de la totalidad de lo que se
deba al ejecutante por el crdito que sea objeto de la ejecucin, una vez satisfechos, en
su caso, los crditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca y siempre que el
deudor no se encuentre en situacin de suspensin de pagos, concurso o quiebra.

Por lo tanto el orden para el cobro essi el precio obtenido en subasta es:
- Superior a la deuda (art 692LEC): 1 actor principal; 2 deposito a favor de otros
acreedores del mismo bien; 3 lo que sobre para el titular del bien embargado
- Inferior a la deuda (art 105LH): cobra actor principal el precio obtenido en subasta,
y para el resto, tiene derecho de oponer acciones personales (salvo pacto limitado del
140LH)

En venta extrajudicial a travs de Notario, se mucho ms simple, aunque no cambia el
orden.


D) PRESCRIPCIN EXTINTIVA DE LA ACCIN HIPOTECARIA
Seala el artculo 1964Cc que dicha accin prescribe a los 20 aos, siendo un plazo
mayor que la accin personal nacida del crdito que es de 15 aos.



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TEMA 11. TEMA 11. TEMA 11. TEMA 11.- -- - EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
1. CONCEPTO Y FINALIDAD 1. CONCEPTO Y FINALIDAD 1. CONCEPTO Y FINALIDAD 1. CONCEPTO Y FINALIDAD
2. SISTEMAS REGISTRALES: IDEA GENERAL DEL SISTEMA 2. SISTEMAS REGISTRALES: IDEA GENERAL DEL SISTEMA 2. SISTEMAS REGISTRALES: IDEA GENERAL DEL SISTEMA 2. SISTEMAS REGISTRALES: IDEA GENERAL DEL SISTEMA
FRANCS Y DEL SISTEMA ALEM1N FRANCS Y DEL SISTEMA ALEM1N FRANCS Y DEL SISTEMA ALEM1N FRANCS Y DEL SISTEMA ALEM1N
. LA ORGANIZACIN DEL REGISTRO. LA PU"LICIDAD FORMAL . LA ORGANIZACIN DEL REGISTRO. LA PU"LICIDAD FORMAL . LA ORGANIZACIN DEL REGISTRO. LA PU"LICIDAD FORMAL . LA ORGANIZACIN DEL REGISTRO. LA PU"LICIDAD FORMAL
!. LA FINCA COMO "ASE DEL REGISTRO !. LA FINCA COMO "ASE DEL REGISTRO !. LA FINCA COMO "ASE DEL REGISTRO !. LA FINCA COMO "ASE DEL REGISTRO
#. ACTOS Y DERECHOS REGISTRA"LES. TTULOS INSCRI"I"LES #. ACTOS Y DERECHOS REGISTRA"LES. TTULOS INSCRI"I"LES #. ACTOS Y DERECHOS REGISTRA"LES. TTULOS INSCRI"I"LES #. ACTOS Y DERECHOS REGISTRA"LES. TTULOS INSCRI"I"LES
%. EL ASIENTO REGISTRAL: CONCEPTO Y CLASES %. EL ASIENTO REGISTRAL: CONCEPTO Y CLASES %. EL ASIENTO REGISTRAL: CONCEPTO Y CLASES %. EL ASIENTO REGISTRAL: CONCEPTO Y CLASES
*. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL: *. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL: *. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL: *. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL:
A' EL PRINCIPIO DE ROGACIN. EL ASIENTO DE PRESENTACIN A' EL PRINCIPIO DE ROGACIN. EL ASIENTO DE PRESENTACIN A' EL PRINCIPIO DE ROGACIN. EL ASIENTO DE PRESENTACIN A' EL PRINCIPIO DE ROGACIN. EL ASIENTO DE PRESENTACIN
"' EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO "' EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO "' EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO "' EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
C' EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL C' EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL C' EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL C' EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL
D' EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD. LA CALIFICACIN REGISTRAL D' EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD. LA CALIFICACIN REGISTRAL D' EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD. LA CALIFICACIN REGISTRAL D' EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD. LA CALIFICACIN REGISTRAL
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1. 1. 1. 1. CONCEPTO Y FINALIDAD CONCEPTO Y FINALIDAD CONCEPTO Y FINALIDAD CONCEPTO Y FINALIDAD
El RP es una institucin administrativa que tiene como fin dar publicidad a las
situaciones jurdicas que afectan a bienes inmuebles.
A diferencia de los Derechos de Crdito, en los que es sencillo conocer quin es el
acreedor y quien el deudor, ya que despliega su eficacia entre las partes, en el caso de
los DR esto se complica, ya que se caracterizan porque manifiestan sus efectos frente a
todos (erga omnes), y la relacin se da entre una persona y una cosa, no entre dos
personas. Por tanto, puede ocurrir que a veces no sepamos quien es el propietario o
titular del DR que sea.
Para determinar quines son los titulares de los DR, se ha establecido un sistema de
publicidad. Dependiendo del objeto del DR, la doctrina y la experiencia distinguen dos
sistemas de publicidad:
En los bienes muebles, la publicidad es la posesin (art.464 CC). No olvidemos que
segn los romanos la posesin es la imagen de la propiedad.
En los bienes inmuebles, la publicidad se obtiene mediante el RP. Es el mecanismo
o instrumento creado por los juristas para dar publicidad de los DR que recaen sobre
bienes inmuebles, es decir, para conocer quines eran sus titulares y todas las dems
circunstancias que le afectan. Esto tiene una gran importancia en la prctica para la
seguridad del trfico jurdico.

En Espaa, el RP se cre en la poca liberal, para proteger los crditos territoriales.
Tradicionalmente los nicos bienes que tenan acceso al Registro eran los inmuebles.
Esto era as por dos razones fundamentales:
Por el mayor valor econmico de los bienes inmuebles, sobre todo en el siglo
XIX.
Los bienes inmuebles son fcilmente identificables, pues basta con decir la
situacin de ese bien inmueble para saber dnde est.

La evolucin social ha hecho que la diferencia entre bienes muebles e inmuebles en
relacin con su acceso al registro se est desdibujando debido a que:
Hoy da hay bienes muebles que pueden tener ms valor econmico que
algunos bienes muebles.
Hoy da hay ciertos bienes muebles que se pueden llegar a identificar.

Esto ha hecho que se haya tenido que eliminar la diferencia entre bienes muebles e
inmuebles en cuanto al Registro de Propiedad y hablar de bienes registrales o no
registrales. La Ley de Hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de 16 de
diciembre de 1954 y la Ley de Navegacin area del ao 60, permiten la hipoteca y la
prenda de ciertos bienes muebles. Se registran en el Registro de bienes muebles.
Teniendo esto claro, podemos decir que el RP es aquel organismo creado por el
Estado para proporcionar publicidad sobre la situacin jurdico- real de los bienes
inmuebles.

162

2. 2. 2. 2. SISTEMAS GENERALES: IDEA GENERAL DEL SISTEMA FRANCS Y DEL SISTEMAS GENERALES: IDEA GENERAL DEL SISTEMA FRANCS Y DEL SISTEMAS GENERALES: IDEA GENERAL DEL SISTEMA FRANCS Y DEL SISTEMAS GENERALES: IDEA GENERAL DEL SISTEMA FRANCS Y DEL
SISTEMA ALEM1N SISTEMA ALEM1N SISTEMA ALEM1N SISTEMA ALEM1N
Histricamente ha habido dos formas de organizar el Registro de la Propiedad: el
modelo francs y el alemn.

SISTEMA FRANCS (de transposicin o de inoponibilidad de los actos no inscritos)
Se llama de transposicin porque en este sistema lo que se haca era copiar, transcribir
el ttulo que se inscriba. Se copiaba todo.
Se llama de inoponibilidad de los actos no inscritos por los efectos que produce la
inscripcin, ya que en este sistema lo que no est inscrito no perjudica a los terceros; es
decir, que las enajenaciones no inscritas no son oponibles frente a terceras personas.
Sigue la inscripcin de folio personal: a cada persona se le abre un folio y ah acceden
los ttulos segn van llegando, por lo que yo voy a ese Registro y en el ndice se mira el
nombre de la persona y sus propiedades. Ello dificulta el conocimiento de quin es el
propietario del bien inmueble (queda a la averiguacin de quien es el adquiriente). El
RP francs no dice que fulano es propietario de la finca tal. Para saber quin es el
propietario, no se puede acudir al Registro, hay que averiguarlo por medios propios.
Este sistema se lleva a cabo por funcionarios o por personas que no tengan especial
formacin jurdica porque no hace falta especial formacin, ya que lo nico que hay que
hacer es copiar y archivar los ttulos que llegan.
Este sistema ha dejado dos manifestaciones en el Derecho espaol:
El criterio de la doble venta, regulado en el art. 1473CC.: Por eje: Si vendo
mi casa a dos personas, el que se hace propietario es el que inscribe primero
en el registro, todo ello con buena fe.
No perjuicio a terceros de los ttulos no inscritos, plasmado en el art.606
CC. Y reproducido en el art.32LH.

SISTEMA ALEMN ( inscripcin/ proteccin de la apariencia/ fe pblica registral).
Se llama de inscripcin porque aqu de lo que se toma razn en el Registro, de lo que
se deja constancia, no es de todo el ttulo, sino slo de lo importante, es decir, un
resumen de lo que tiene relevancia jurdico-real.
Se llama de proteccin de la apariencia o de la fe pblica registral por los efectos que
produce, ya que los datos inscritos en el Registro proporcionan una apariencia de
titularidad que protege al que adquiere confiando en dicha apariencia (aunque resulte
que la otra persona no era propietario, ya que se ha actuado de buena fe y ha confiado
en el registro, por lo tanto, se podr convertir en propietario). Aqu si puedo ir al
Registro para ver quin es el propietario.
El sistema alemn ha dejado huella en dos artculos 34LH (El tercero que de buena fe
adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el Registro aparezca con
facultades para transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin, una vez que haya inscrito
su derecho, aunque despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que
no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras
no se pruebe que conoca la inexactitud del Registro. Los adquirentes a ttulo gratuito no
163

gozarn de ms proteccin registral que la que tuviere su causante o transferente.) y
38LH (A todos los efectos legales se presumir que los derechos reales inscritos en el
Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento
respectivo. De igual modo se presumir que quien tenga inscrito el dominio de los
inmuebles o derechos reales tiene la posesin de los mismos ()).
Se rige por el folio real: a cada inmueble se le abre un folio en el que se van anotando
todas las vicisitudes jurdicas que le van sucediendo. (Es como una cuenta, lo que
permite conocer el historial jurdico de cada inmueble).
Este sistema se lleva a cabo por personas expertas en Derecho, porque para inscribir hay
que leerse los ttulos y quedarse con lo esencial, se ha de calificar la legalidad del acto,
lo cual es complejo. Es un sistema ms perfecto que el otro.


. . . . LA ORGANIZACIN DEL REGISTRO. LA PU"LICIDAD FORMAL LA ORGANIZACIN DEL REGISTRO. LA PU"LICIDAD FORMAL LA ORGANIZACIN DEL REGISTRO. LA PU"LICIDAD FORMAL LA ORGANIZACIN DEL REGISTRO. LA PU"LICIDAD FORMAL
El Registro de la Propiedad es aquel instrumento creado por el Estado para proporcionar
publicidad sobre las situaciones jurdico-reales de los DR que tiene por objeto los bienes
inmuebles.
La publicidad que da el registro podemos dividirla en dos tipos:
En sentido material: son los efectos que producen los asientos del Registro sobre
los actos y derechos inscritos (legitimacin, fe pblica, inoponibilidad a terceros,)
En sentido formal: hace referencia a los medios a travs de los cuales se puede
llegar a conocer la informacin contenida en el RP. Es cmo podemos conocer esos
efectos. Sin esta, la publicidad material no servira para nada.

El Registro de Propiedad, como oficina pblica, se emplaza como norma general en
cada cabeza de partido judicial.
No obstante, el Ministerio de Justicia, a propuesta de la DGRN, odo el Consejo de
Estado, en atencin al volumen y movimiento de la titulacin sobre bienes inmuebles y
derechos reales podr acordar el establecimiento de nuevos RP en determinadas
localidades, as como la modificacin o supresin de los existentes.

Los libros, cuadernos del RP estn regulados en 362RH y su contenido en RP y LH.
Art 362RH: En los Registros de la Propiedad se llevarn los libros y cuadernos
siguientes:
- Libro de inscripciones: se practican las inscripciones, anotaciones preventivas y
notas de todos los ttulos sujetos a inscripcin (242LH)
- Diario de las operaciones del Registro: extender en el momento de la presentarse
un breve asiento de su contenido (248-249LH)
- Libro de incapacitados: asientos relativos a resoluciones judiciales (386RH)
- ndice de fincas (rsticas y urbanas) e ndice de personas: en ellos se indica el
folio registral donde consten inscritas aquellas y los asientos practicados, se
transferencia y cancelacin cuando proceda (392-393RH)
- Libro de estadstica.
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- Libro especial de anotaciones de suspensin de mandamientos judiciales,
laborales o administrativos.
- Libro Inventario: habr uno de todos los libros y legados que existan en el RP, que
a principio de ao se adicionar con lo del ao anterior (400RH)
- Los libros y cuadernos auxiliares que los Registradores, juzguen convenientes
para sus servicios.

* Los libros de registro no se sacarn por ningn motivo de la oficina del Registro,
todas las diligencias judiciales y extrajudiciales que exijan la presentacin de libros se
practicarn en la misma oficina.

El Registro es un instrumento que est para dar publicidad de los DR. Haba que
distinguir dos tipos de publicidad: la material y la formal, siendo esta ltima el conjunto
de instrumentos o medios que hacen efectiva la publicidad formal del Registro a travs
de los cuales podemos conocer el contenido del Registro.
Art 221 LH: Cualquier persona que demuestre tener un inters legtimo (conocido)
puede pedir informacin del Registro.

Estos medios son:
La exhibicin de los libros.: es una exhibicin de libros y no de su contenido, con
precaucin para su conservacin.
Las notas simples: manifestacin del contenido de los asientos, consistente en un
extracto del contenido de los asientos relativos a la finca objeto de manifestacin y
con valor meramente informativo. No se extender nada ms que a lo meramente
necesario para satisfacer el inters legitimo del solicitante.
La certificacin: Documento pblico expedido por los registradores que pueden ser
literales o en relacin.
- Literales: comprendern ntegramente los asientos a que se refieran
- En relacin: expresarn todas las circunstancias que los mismos asientos
contuvieran u otras que el registrador considere importante.
Las certificaciones con informacin continuada. Peticionario de una certificacin
puede solicitar que tenga el carcter de informacin continuada, asientos de
presentacin que afecten a la finca que se trate y se practiquen desde la expedicin
de la certificacin hasta los 30 das naturales siguientes.

!. !. !. !. LA FINCA COMO "ASE DEL REGISTRO LA FINCA COMO "ASE DEL REGISTRO LA FINCA COMO "ASE DEL REGISTRO LA FINCA COMO "ASE DEL REGISTRO
La finca es normalmente una superficie terrestre delimitada por una lnea poligonal
cerrada, con sus partes integrantes y sus pertenencias.
Pero este concepto de finca no coincide con el de finca registral. La finca en sentido
registral es todo lo que abre folio en el Registro.

As se desprende de los arts. 243LH y 378 RH, que disponen que el RP se llevara
abriendo uno particular a cada finca en el libro correspondiente y que los registradores
165

tomando en consideracin el movimiento de la propiedad, destinaran a cada finca el
nmero de hojas que consideren necesarias.

La LH permite que se consideren como finca:
- Las explotaciones agrcolas o industriales
- Las fincas colindantes, rusticas o urbanas, siempre que constituyan fsicamente
un solo edificio o casa-habitacin.
- Los edificios en Rgimen de Propiedad Horizontal, as como cada piso o local
del edificio
- Las cuotas indivisas de fincas destinadas a garaje o estacionamiento de
vehculos (art 68RH)
- Las concesiones administrativas que afectan o recaigan sobre bienes inmuebles
- Aguas y aprovechamiento de aguas (se inscribir la concesin administrativa)
- Complejos inmobiliarios privados
- Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turstico
- Las situaciones derivadas del urbanismo

Nuestro sistema adopta el criterio del folio real como medula del Registro. En este
folio se van registrando todos los actos que afectan a los derechos que tiene la finca, es
decir, ese folio va a recoger toda la historia jurdica de la finca, todos sus movimientos y
vicisitudes. A cada finca se le da un nmero permanente que siempre es correlativo. Ese
nmero pasa a ser el nombre y apellido de la finca, la individualiza.

INGRESO DE UNA FINCA EN EL REGISTRO: LA INMATRICULACIN
La palabra inmatriculacin es utilizada por nuestra legislacin hipotecaria para
designar el acceso o entrada de una finca en el RP. Tcnicamente es el acto en virtud del
cual tiene una finca su ingreso en el RP. Mediante la inmatriculacin se obtiene el punto
de arranque del historial jurdico de la finca en el registro.
La inmatriculacin se efecta mediante la prctica de un asiento, que es el de la primera
inscripcin del dominio a favor del inmatriculante.
Art 7 LH: La primera inscripcin de cada finca en el Registro de la Propiedad ser de
dominio y se practicar con arreglo a los procedimientos regulados en el ttulo VI de
esta Ley.

La dificultad o defecto de nuestro Registro es que a veces hay fincas que no coinciden
con la realidad: que no existen, que estn inscritas dos veces (doble inmatriculacin)
Para tratar de solucionar esto, hoy en da, para hacer una inmatriculacin, hay que
presentar una certificacin catastral.

El acceso de la propiedad inmueble al RP se puede realizar adems de por Catastro
Inmobiliario, por los enumerados en art. 199 LH:
1- Mediante expediente de dominio: es un procedimiento judicial que sirve entre otras
finalidades (reanudar tracto sucesivo, inscribir excesos de cabida) para inmatricular
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fincas, se obtiene declaracin judicial de que el promotor o solicitante ha justificado la
adquisicin del dominio de la finca.
2- Ttulos pblicos de adquisicin: cuando alguien demuestra de modo fehaciente
haber adquirido el derecho con anterioridad, no hallarse inscrito el mismo derecho a
favor de otra persona y que se han de publicar edictos.
En caso de no poder acreditar de modo fehaciente el titulo adquisitivo: acta de
notoriedad, que se tramita por el notario debiendo expresar la referencia catastral de la
finca.
3- Certificado del 206 LH: Estado, provincia, Municipio, corporaciones de derecho
pblico y la Iglesia Catlica.
Forma privilegiada de inmatriculacin y entrada en RP, por la cual el jefe de la
dependencia a cuyo cargo estn la administracin o custodia de la finca, expedir
certificacin (si fuere autoridad pblica, sino delegar en el superior que la tuviere).
En la Iglesia esta certificacin la expide el Diocesano.

Lo importante es que, abierto folio con la inscripcin de dominio, a partir de ah, todos
los cambios jurdicos que se produzcan en esa finca tendrn que estar en ese folio (P de
Especialidad). Todo lo que no est en el folio, no existe.

Una vez que la finca est inscrita en el Registro, esta finca puede sufrir diversas
modificaciones en el Registro que pueden ser:

MODIFICACIONES CUANTITATIVAS
Todas las operaciones necesitan escritura pblica:
o Agrupacin: Unin o fusin de dos o ms fincas hipotecarias para formar una nueva
finca. Ante esto se cierran los folios registrales de las fincas que se han fusionado y
se abre uno nuevo a la finca surgida de la agrupacin. Esto no puede perjudicar a
terceros, para ellos como si no se hubieran agrupado las fincas.
o Agregacin: Se produce cuando a una finca que tiene abierto folio registral, se le
agrega un trozo de otra finca que puede estar o no inscrita; pero la finca inscrita en
principio va a conservar su nmero de serie y su folio registral aunque ahora sea
ms grande.
o Segregacin: Se produce cuando a una finca se le quita o separa un trozo para
formar una nueva finca. La finca matriz conserva su nmero en el Registro, y la
nueva originada se inscrib bajo un numero diferente, expresndose esta
circunstancia en la inscripcin de la finca matriz, as como que seguirn constando
en esta los gravmenes que ya tuviere, ya que la segregacin no puede perjudicar a
terceros, por lo que no origina el cierre registral.
o Divisin: Se produce cuando una finca se divide en dos o ms porciones a partir de
las que se crean fincas nuevas. Se cierra el folio registral de la finca matriz, y en los
167

folios nuevos de cada finca, se inscriben los gravmenes que no pueden perjudicar a
terceros.
MODIFICACIONES CUALITATIVAS:
Modifican los datos fsicos que constan en el RP:
o Obra nueva: Supone la transformacin de las caractersticas fsicas de una finca
inscrita, bien mediante la construccin de nuevas plantaciones (rustica) o a
construccin de edificios o mejoras (urbanas).
Tengo un solar con nmero de registro X, y un da decido hacer una casa y quiero
que conste en el Registro. Esta inscripcin se har en el mismo folio que el solar, a
continuacin. Primero est inscrita la propiedad y la segunda inscripcin es la de obra
nueva.
Tambin puede hacerse constar en el registro la declaracin de obra nueva:
- Si se enajena la finca en la que se ha construido la obra nueva y en la escritura
pblica se describe la obra, simplemente cuando se inscribe la escritura pblica la
obra nueva ya tiene acceso al registro. (Art 308 RH)
- Si el propietario quiere que conste en la inscripcin registral que existe esa obra
necesitar otorgar escritura pblica que describa la alteracin fsica o tambin se
puede otorgar una escritura pblica en la que el contratista manifieste que se le ha
pagado la obra y un arquitecto certifique que la obra est comenzada o concluida.

o Exceso de cabida: Una persona posee una finca registrada con una determinada
extensin, la cual es inferior a la extensin real (antes se inscriban menos metros
para pagar menos), ante lo que hay que cambiar las caractersticas que en el Registro
constan de la finca.

Esto conlleva un problema con la finca colindante, que:
- Si el exceso es menor a la vigsima parte se hace constar en el RP la mera
modificacin de la superficie.
- Si el exceso es mayor a la vigsima parte, se puede realizar mediante:
- Expediente de dominio: se cita a los colindantes en el Juzgado
- Acta de notoriedad: notario a tu casa

La inscripcin de la falta de cabida (la finca es ms pequea de lo que figura) no es
necesario inscribirla pero si se hace se har por la rectificacin simple.

INSCRIPCIN DR SOBRE FINCAS NO INMATRICULADAS
Los titulares de los DR de una finca que no est inmatriculada no podrn inscribirlos en
el RP.
Sin embargo, el art. 7 LH, les legitima para provocar aquella inmatriculacin con
arreglo a las siguientes reglas del art.312RH:
1- Presentando su ttulo en RP + solicitar anotacin preventiva
2- Requerimiento al dueo notarial o judicial para que en 20 das inscriba su propiedad
3- Tras 20 das, el anotante sin prueba del dueo en contra, pide la inscripcin.
168

#. #. #. #. ACTOS Y DERECHOS REGISTRA"LES ACTOS Y DERECHOS REGISTRA"LES ACTOS Y DERECHOS REGISTRA"LES ACTOS Y DERECHOS REGISTRA"LES: TITULOS INSCRI"I"LES : TITULOS INSCRI"I"LES : TITULOS INSCRI"I"LES : TITULOS INSCRI"I"LES

El RP es un registro de ttulos en sentido material o sustantivo, en el sentido de fuente
de donde nace o por la que se modifica o se extingue la situacin jurdico-real (contrato,
testamento, sentencia).

Como regla general, solo son inscribibles los Derechos Reales sobre bienes inmuebles,
no teniendo acceso los Derechos personales, salvo excepciones.Qu tipo de actos son
registrables?

DERECHOS REALES
Ttulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los
derechos reales impuestos sobre los mismos (Art. 2.1 LH).
Los ttulos en que se constituyan o modifiquen los derechos de usufructo,
uso, habitacin, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros derechos
reales (Art. 2.1 y.2.2 LH).

DERECHOS PERSONALES
Contrato de arrendamiento sobre inmuebles, as como subarriendos y
cesiones (Art. 2.5 LH).
Derecho de retorno del inquilino a la finca una vez reedificada
Contrato de opcin de compra (Art. 14 LH): convenio expreso entre las
partes, precio estipulado para adquisicin de la finca y plazo para ejercer la
accin, que no podr superar 4 aos.
Los Estatutos de los edificios sometidos a LPH.
Derechos personales que son objeto de anotacin de embargo o preventiva.

Los actos inscribibles se recogen en el Art. 2 LH:
Actos, contratos y hechos jurdicos que tienen por objeto la creacin,
declaracin, nacimiento, constitucin, transmisin, modificacin o extincin
de un Dcho Real sobre inmuebles. Ejemplos: actos mortis-causa o inter-
vivos.
Los actos por los que se atribuyen titularidades fiduciarias.
Las resoluciones judiciales que afectan a la capacidad de obrar o la facultad
de disposicin de las personas. Ejemplo: una declaracin de ausencia o de
fallecimiento.
Los actos por los que nace, se modifica o extingue un derecho personal
inscribible. Ejemplo: contrato de arrendamiento o de opcin de compra.

Lo que no es inscribible es el hecho de poseer, pues aunque antiguamente el hecho de la
posesin era inscribible, actualmente no lo es, ya que la gente abus de ello al ser ms
barato.

169

TITULOS INSCRIBIBLES- PRINCIPIO DE CONSENTIMIENTO FORMAL
De esta materia se ocupa al Art. 3 LH. Para que los actos inscribibles puedan acceder al
Registro tienen que observar una determinada forma: tienen que constar en documento
pblico, lo que llega al Registro tiene que pasar antes por un fedatario pblico
(principio de consentimiento formal).
La necesidad de dotar al RP con la mxima exactitud posible aconseja que en los
asientos que se deban practicar en el solo puede llevarse a cabo partiendo de
documentos que renan las necesarias condiciones de autenticidad.
Cuando se habla de ttulo podemos hablar:
- En sentido MATERIAL: Actos y negocios jurdicos de los que resulta la
modificacin jurdico-real (hecho que origina un cambio o mutacin jurdico-real,
como la compraventa, la sucesin mortis causa, la donacin, una permuta Esto se
origina totalmente fuera del registro y sujeto al Derecho Privado.
- En sentido FORMAL: documento que recoge un acto o hecho jurdico que es
inscribible en el Registro, ejemplo: un testamento. Por ejemplo, el contrato de
compra-venta es el ttulo material y en escritura pblica, ttulo formal. Estos son
sobre los que recae la calificacin o enjuiciamiento del registrador y sobre los cuales
los asientos se practican.

Los ttulos formales exigibles son:
Documento notarial: Escritura pblica.
Documento judicial: Testimonio de una sentencia.
Documento administrativo.
Los otorgados en pas extranjero: sentencias ejecutorias de Tribunales
extranjeros a que deba darse cumplimiento en Espaa, exigiendo los
requisitos de los Normas de DPI y autenticidad espaola.


%. %. %. %. EL ASIENTO REGISTRAL: CONCEPTO Y CLASES EL ASIENTO REGISTRAL: CONCEPTO Y CLASES EL ASIENTO REGISTRAL: CONCEPTO Y CLASES EL ASIENTO REGISTRAL: CONCEPTO Y CLASES
Para que el Registro pueda producir los efectos que le son propios, es necesario que los
hechos y actos jurdicos registrables tengan constancia en los libros del registro o
figuren en el registro de alguna manera.
Asiento registral es el acto formal por el que se deja constancia en los libros o toma
razn de los actos y hechos registrables. Estos asientos bsicamente se podran hacer a
travs de dos mtodos:
Mtodo de Trascripcin: Copia o reproduccin de todos los datos del
documento o del ttulo que accede al registro.
Mtodo de Extracto: Recoge slo lo esencial o relevante a efectos jurdico-
reales del acto o hecho registrable.
El derecho espaol adopta el sistema de extracto.


170

CLASES
Principales: el que tiene independencia y autonoma propia, no depende de ningn
otro. (Inscripcin).
Accesorios: Es instrumental, est al servicio de otro asiento. No tiene autonoma.
(Nota marginal, asiento de presentacin).
Definitivo: Aquel llamado a durar por tiempo indefinido, no tiene plazo de
caducidad. (Inscripcin).
Provisional: Slo tiene un tiempo de duracin determinado tras el cual caducar o se
convertir en otro asiento de otro tipo. (Anotacin preventiva).
Positivo: Expresa el nacimiento o constitucin de un derecho.
Negativo: Expresa la extincin o prdida de vigencia de un asiento anterior.
(Cancelacin).

Por lo tanto el ASIENTO de INSCRIPCIN es principal, definitivo y puede ser
negativo o positivo.

TIPOS DE ASIENTOS
Existen varios tipos de asientos en el Registro de la Propiedad:
Asiento de presentacin: que realiza el Registrador en el Libro Diario cuando
se le presentan documentos, dejando constancia de la fecha y hora de la presentacin.
Est sujeto a plazo de caducidad.

Asiento de inscripcin: son asientos definitivos a travs de los cuales se
inscriben y publican en el Registro de la Propiedad determinados hechos, actos o
derechos que afectan a bienes inmuebles. Siempre se lleva a cabo esa publicidad
haciendo referencia al acto jurdico que los ha provocado. Es un asiento principal, con
sustantividad propia, y es de carcter indefinido. Son objeto de inscripcin en el
Registro de la Propiedad:
o Los ttulos en virtud de los cuales se transmite o declara la propiedad de los
inmuebles.
o Los ttulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o
extingan derechos sobre bienes inmuebles como:
la hipoteca.
los derechos de usufructo, uso, habitacin, enfiteusis, censos,
servidumbres, superficie, vuelo y otros cualesquiera reales.
o Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para
administrar, y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil
de las personas en cuanto a la libre disposicin de sus bienes.
o Los contratos de arrendamiento financiero o no de bienes inmuebles, y los
subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.
o Los ttulos referentes a los bienes inmuebles y derechos reales que
pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesisticas.
o Los ttulos referentes a determinadas concesiones administrativas.
171

o Los ttulos referentes a determinados bienes inmuebles de dominio pblico.
Se inscribirn en el Registro estos ttulos cuando hayan sido otorgados en pas
extranjero, siempre que tengan fuerza en Espaa con arreglo a las leyes, as como las
ejecutorias pronunciadas por Tribunales extranjeros a las que deba darse cumplimiento
en Espaa.

La primera inscripcin de una finca (inmatricular), es siempre una inscripcin de
dominio. Para inmatricular una finca, la ley prev varios procedimientos:
o Expediente de dominio: Es un procedimiento de jurisdiccin voluntaria. Lo que
se intenta es justificar que un sujeto es voluntario (art 234 R.H)
o Inmatriculacin por ttulo pblico de adquisicin: (art 205 L.H) en relacin
con el art 298 R.H). Se trata de que el sujeto que ha adquirido, presenta en el
Registro el ttulo pblico, y adems tiene que acreditar la previa adquisicin de
la finca mediante documento fehaciente; o si no existe este documento, se puede
sustituir por un acta de notoriedad, sonde el notario garantiza que ese sujeto es
dueo, adems de acompaarlo con el certificado catastral.
o Inmatriculacin de bienes a nombre del estado: Bienes que pertenecen a la
Administracin, pero son sujetos de titularidad privada, mediante una
certificacin emitida por el funcionario que est a cargo de la administracin de
ese bien.
o Finca que no est inmatriculada: (art 7 L.H) ese sujeto acude al Registro,
solicita que se tome declaracin, y se requiere al propietario para que
inmatricule.

Anotacin preventiva: son asientos sujetos a plazo de caducidad que se usan
para proteger derechos que an no son firmes o para dar publicidad a determinadas
decisiones judiciales o administrativas. Las anotaciones preventivas se extinguen por
cancelacin (al realizar el Registrador un asiento por el que suprime la anotacin), por
caducidad (caducan a los cuatro aos de la fecha de la anotacin misma, salvo aquellas
que tengan sealado en la Ley un plazo ms breve) o por su conversin en inscripcin. .
Mediante esta anotacin preventiva se impide que aparezca un tercero beneficiario. Solo
caben las anotaciones enumeradas en el art 42 L.H)
o Aquellas que tiene como fin avisar de la existencia de un litigio: se denomina
notacin preventiva de demanda, a su vez puede ser:
De demanda relativa a la propiedad de un bien o un derecho real
limitado. La finalidad es impedir que durante la sustanciacin del
procedimiento, es que se aduzca el principio de fe pblica registral.
De demanda de incapacidad. Esta notacin tiene como fin, avisar a los
posibles adquirente de un bien que est inscrito a nombre de un persona
cuya capacidad de obrar se est cuestionando. Para evitar que aparezca la
figura del tercero hipotecado.
o Aquellas que tiene como fin una garanta. Se denominan anotacin preventiva
de embargo: la puede solicitar aquel acreedor que haya obtenido un
mandamiento ordenando el embargo de un bien del deudor. Su finalidad es
172

doble, por una parte pretende evitar que aparezca la figura del tercero protegido;
por otro lado afecta el bien sobre el que recae al pago del crdito del acreedor
embargante: el acreedor embargante tiene preferencia para cobrarse ese bien,
frente a otros acreedores, solo frente a crditos de fecha posterior a la anotacin
preventiva de embargo.

Nota marginal: se practican al margen de los asientos de presentacin, de las
inscripciones, anotaciones o cancelaciones y sirven para dar noticia de algn hecho
secundario que afecta a las fincas o derechos inscritos. Es un asiento accesorio, porque
siempre est relacionado con un asiento principal, y se llama marginal, porque se hace
constar en el margen del folio. Son un numerus clausus. Suele distinguirse:
o Mutacin jurdica: que reflejan un hecho que afecta a un determinado
asiento (modificacin)
o De oficina: ponen en relacin distintos asientos del Registro, para
facilitar la accin del registrador.
o Sustituyen otros asientos: se puede llevar acabo la cancelacin de un
asiento mediante nota marginal.

Cancelaciones: es un asiento principal pero que tiene como finalidad cancelar
un asiento anterior, es decir, declarar la prdida de vigencia de un asiento anterior.
Cuando la cancelacin se refiere a un asiento de inscripcin, eso significa que ese
derecho ha dejado de existir (art 97 L.H). Aunque se haya extinguido el derecho que
est inscrito, el art 82 L.H exige que para que se haga constar la cancelacin el titular
del derecho inscrito de su consentimiento en escritura pblica o documento autntico.
El art 79 L.H, hace referencia a las situaciones en las que puede solicitarse este tipo de
asientos.


*. *. *. *. EL PROCEDIMIENTO EL PROCEDIMIENTO EL PROCEDIMIENTO EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL REGISTRAL REGISTRAL REGISTRAL
Procedimiento registral: Se llama s al conjunto de actos o trmites jurdicamente
reglamentados que se suceden desde que se solicita la toma de razn de un acto o hecho
inscribible en el registro, hasta que el registrador emite decisin sobre esta pretensin y
se practica el correspondiente asiento.
Tambin comprende los recursos existentes contra la decisin del registrador.

Para determinar la naturaleza del procedimiento existen 2 doctrinas:
Es un procedimiento de jurisdiccin voluntaria: registrador acta en funcin
de rgano jurisdiccional ya que en este proceso se ventila una pretensin
Es un procedimiento administrativo: la teora ms acertada defiende la idea
de que el RP es un servicio pblico y sus actos poseen naturaleza
administrativa.

173

Para poner en marcha un procedimiento registral es necesaria la aparicin de los
siguientes supuestos:
1- Previa produccin extrarregistral de la modificacin jurdico-real
2- Plasmacin de la modificacin jurdico-real en la documentacin pblica y
autntica
3- Formulacin de la declaracin de voluntad de un particular al registrador, en
pretensin de la prctica de un asiento. Esta declaracin de voluntad se
denomina solicitud, rogacin peticin de inscripcin.
4- Presentacin en RP de los ttulos o documentos que justifiquen la solicitud
5- Cuando la mutacin que RP debe publicar entraa modificacin de una situacin
anterior registral (siempre que no sea 1 inscripcin) debe derivar el titular
inscrito (tracto sucesivo).

Una vez puesto en marcha el procedimiento registral, los actos que lo constituyen:
1- Formulacin del registrador de un juicio de legalidad de la pretensin, validez,
eficacia de las mutaciones jurdico-reales que se pretende publicar en RP (calificacin)
y la adopcin de una decisin.
2- La eventual interposicin de recursos pertinentes contra la decisin del registrador
cuando sea contraria a la solicitud del solicitante o la subsanacin de faltas.

A) EL PRINCIPIO DE ROGACIN: ASIENTO DE PRESENTACIN
Para que se ponga en marcha el procedimiento registral, es necesaria la correspondiente
solicitud al registrador para que inscriba o practique el correspondiente asiento.
El procedimiento registral se acta a instancia de parte, son excepcionales los supuestos
en que el registrador acta de oficio.
Principio de rogacin: peticin al registrador para que efecte el asiento que interesa.

De acuerdo con el art.6 LH, estn legitimados para efectuar la solicitud:
El que adquiere el derecho.
El que lo transmite
El que tenga inters en asegurar el derecho que se deba inscribir.
Quien tenga la representacin de cualquiera de ellos.

Los cambios no se pueden hacer si no lo piden personas legitimadas para ello.
La solicitud no est sujeta a ningn tipo de forma, ni tampoco existe forma especial para
acreditar la representacin.
Es indispensable la presentacin del ttulo en el RP si se pretende la misma, y entonces
ha de registrarse en el libro-registro de entrada obligatoriamente, junto con la fecha y
hora a la que se realiza (asiento de presentacin).
En el momento de la presentacin, el registrador entregar al interesado un recibo del
documento, consignando el nmero de asiento practicado en el libro-registro de entrada,
y haciendo constar en el mismo documento recibido la referencia al nmero de entrada
correspondiente as como la fecha y hora de la presentacin.

174

B) EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
El principio de tracto sucesivo significa que slo puede obtener una inscripcin o
anotacin la persona titular de un derecho inscribible cuando su derecho traiga causa de
un anterior titular registral.
Su regulacin en art.20LH, que se refiere a dos de los asientos susceptibles de
practicarse (inscripcin y la anotacin), desprende que lo que preocupa a este principio
es la titularidad que pudiramos llamar registral. En realidad el titular civil puede ser
otra persona distinta de la que aparece en el registro, pero sus actos de disposicin o de
gravamen no tendrn acceso registral porque no aparecen otorgados por la persona que
segn RP, es el titular o legitimado para disponer (sacrifica al titular civil vs titular
registrado en caso de discordancia entre ambos).
En el Art 20 p5 LH seala unas excepciones a este principio, otorgado a los herederos.
Art 20 LH: Para inscribir o anotar ttulos por los que se declaren, transmitan, graven,
modifiquen o extingan el dominio y dems derechos reales sobre inmuebles, deber
constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo
nombre sean otorgados los actos referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que
otorgue la transmisin o gravamen, los Registradores denegarn la inscripcin
solicitada.

C) EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL
La regla general en el derecho de propiedad es que haya incompatibilidad entre dos (o
ms) derechos de propiedad sobre un mismo bien (salvo que haya comunidad de
bienes). Cuando esto ocurre es necesario resolverlo, para lo cual se emplea el criterio de
preferencia, jerarqua o rango acudiendo a la antigedad temporal.
Esta preferencia sustantiva se traduce por el principio de prioridad al registro. As en el
registro, el que primero inscribe tiene prioridad, lo cual determina que los derechos
posteriormente inscritos que sean incompatibles tengan el registro cerrado (efecto
de cierre registral).
Inscrito un derecho determinado, no pueden acceder al registro los que quieran
inscribir un derecho que se oponga al derecho anteriormente inscrito o que sea
incompatible con el mismo. As se resuelve el problema de preferencia a favor del que
tiene asiento de presentacin de fecha anterior. Para determinar la prioridad registral es
por tanto fundamental el asiento de presentacin.
No quiere ello decir que dos ttulos que se opongan entre s o sean incompatibles
originen que, tomado el asiento de presentacin de uno ya no se pueda extender el
mismo asiento respecto al otro. Una cosa es que no pueda inscribirse o anotarse, y
otra que se imposibilite hacer constar en el RP que se ha presentado.
Dada la importancia que tiene el momento de presentacin, el art. 422 RH se ocupa de
algunos casos de colisiones entre ttulos presentados:
a) Presentante nico de varios ttulos. Se determinar por ste el orden de
presentacin.
b) Presentacin por dos o ms personas de varios ttulos a la misma hora. Si no se
ponen de acuerdo para determinar el orden, se pondr la misma a todos los ttulos y
175

se presentarn correlativamente, hacindose constar que a la misma hora se han
presentado otro u otros.
Si los ttulos resultan contradictorios los interesados han de manifestar a cul se da
preferencia. De lo contrario, se tomar anotacin preventiva hasta que por los propios
interesados o los tribunales se decida a qu asiento hay que dar preferencia. Las
anotaciones practicadas caducarn a los 60 das de su fecha, prorrogables hasta 180 das
(art. 96 LH), si dentro de este plazo no acreditaren los interesados haber llegado a un
acuerdo o nos e interpusiere demanda ante los tribunales.

D) EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD. LA CALIFICACIN REGISTRAL
Al producir el RP una presuncin iuris tamtum de exactitud a favor del titular actual
inscrito y una proteccin de los que de l adquieran si se cumplen los requisitos del
34LH, para ello el Estado adopta una serie de medidas rigurosas con el objeto de la
formacin de ttulos y redaccin de los asientos que se encomiendan a personas que
posean una formacin tcnica.
Se lleva un severo control a cabo de un funcionario especializado, el registrador de la
propiedad.
Principio de legalidad registral: para indicar que la extensin de los asientos en el
RP solo puede hacerse previo control de su conformidad con la Ley.
La calificacin registral es el enjuiciamiento que el registrador realiza sobre la
legalidad de los documentos y sobre la validez y eficacia de los negocios jurdicos
contenidos en ella.
Esta funcin calificadora la realiza el registrador, su funcin es obligatoria y
personalsima, ya que queda sometido este a la responsabilidad por incumplimientos de
las obligaciones legales.
El objeto de la calificacin es el ttulo o documento presentado en el registro, y la
funcin calificadora no comprende todo el contenido del ttulo sino que versa sobre
determinados aspectos del mismo por su inscripcin o asiento solicitado.

De acuerdo con el art. 18LH, la funcin calificadora comprender:
- La legalidad de las formas extrnsecas de los documentos de toda clase: no
puede entrar a examinar los fundamentos de las sentencias (acatamiento a ellas)
- La capacidad de los otorgantes: tanto de obrar como las dimanantes de su estado
civil.
- La validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras pblicas, por lo
que resulte de ellas y de los asientos del Registro.
- La identidad personal y real: titular registral y transmitente son la misma persona
y los ttulos a inscribir se refieren a la misma finca





176

Con respecto al plazo para calificar, no se fija de manera expresa pero resulta el de
verificar la inscripcin, por lo que los plazos para calificar art 18LH:
- El plazo mximo para inscribir el documento ser de quince das contados desde la
fecha del asiento de presentacin (salvo solicitud del Registrador a la DGRN en los
dos primeros das de inscripcin de ampliacin de otros 15)
- Si el ttulo hubiera sido retirado antes de la inscripcin, tuviera defectos subsanables
o existiera pendiente de inscripcin un ttulo presentado con anterioridad, el plazo
de quince das se computar desde la fecha de la devolucin del ttulo, la
subsanacin o la inscripcin del ttulo previo, respectivamente.
- Si, transcurridos estos plazos mximos, no hubiere tenido lugar la inscripcin, el
interesado podr instar del Registrador ante quien se present el ttulo que la lleve a
cabo en el trmino improrrogable de tres das o la aplicacin del cuadro de
sustituciones (ante juez de primera instancia).

El resultado de la calificacin puede ser la aceptacin de la inscripcin, la suspensin
de la inscripcin o la denegacin, segn que tenga faltas o no y que stas sean
subsanables o insubsanables (art. 65 LH). El registrador que notare alguna falta
(subsanable) en el ttulo, lo comunicar a los que pretenden la inscripcin, para que, si
quieren, recojan el documento y subsanen la falta durante la vigencia del asiento de
presentacin. Si no lo recogen o no subsanan la falta a satisfaccin del registrador,
devolver el documento para que puedan ejercitarse los recursos correspondientes, sin
perjuicio de la anotacin preventiva que ordena el art. 42.9 LH si se solicita
expresamente (art. 19 LH). En cuanto a la manera de proceder el registrador a la
subsanacin, har constar en el ttulo los medios para rectificar la falta.
Art. 110 RH: las faltas subsanables, cualquiera que sea su procedencia, podrn
subsanarse por instancia de los interesados, que se archivar en el RP, siempre que no
fuera necesario un documento u otro medio especialmente adecuado.
Dice el art. 324 LH que las calificaciones negativas del registrador podrn recurrirse
potestativamente ante la DGRN o ser impugnadas directamente ante los Juzgados de
la capital de provincia a la que pertenezca el lugar en que est situado el inmueble.







177


























TEMA 12. TEMA 12. TEMA 12. TEMA 12.- -- - LOS EFECTOS DEL REGISTRO LOS EFECTOS DEL REGISTRO LOS EFECTOS DEL REGISTRO LOS EFECTOS DEL REGISTRO
1. LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIN EN GENERAL : 1. LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIN EN GENERAL : 1. LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIN EN GENERAL : 1. LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIN EN GENERAL :
A' INSCRIPCIONES DECLARATIVAS Y CONSTITUTIVAS A' INSCRIPCIONES DECLARATIVAS Y CONSTITUTIVAS A' INSCRIPCIONES DECLARATIVAS Y CONSTITUTIVAS A' INSCRIPCIONES DECLARATIVAS Y CONSTITUTIVAS
"' INSCRIPCIONES O"LIGATORIAS Y VOLUNTARIAS "' INSCRIPCIONES O"LIGATORIAS Y VOLUNTARIAS "' INSCRIPCIONES O"LIGATORIAS Y VOLUNTARIAS "' INSCRIPCIONES O"LIGATORIAS Y VOLUNTARIAS
C' INSCRIPCIN Y TRADICIN C' INSCRIPCIN Y TRADICIN C' INSCRIPCIN Y TRADICIN C' INSCRIPCIN Y TRADICIN
2. LA INOPONI"ILIDAD DE LOS TTULOS NO INSCRITOS: EL 2. LA INOPONI"ILIDAD DE LOS TTULOS NO INSCRITOS: EL 2. LA INOPONI"ILIDAD DE LOS TTULOS NO INSCRITOS: EL 2. LA INOPONI"ILIDAD DE LOS TTULOS NO INSCRITOS: EL
TERCERO LATINO TERCERO LATINO TERCERO LATINO TERCERO LATINO
. LA EFICACIA NO CO . LA EFICACIA NO CO . LA EFICACIA NO CO . LA EFICACIA NO CONVALIDANTE DE LA INSCRIPCIN NVALIDANTE DE LA INSCRIPCIN NVALIDANTE DE LA INSCRIPCIN NVALIDANTE DE LA INSCRIPCIN
!. LA E&ACTITUD DEL REGISTRO. LA LEGITIMACIN !. LA E&ACTITUD DEL REGISTRO. LA LEGITIMACIN !. LA E&ACTITUD DEL REGISTRO. LA LEGITIMACIN !. LA E&ACTITUD DEL REGISTRO. LA LEGITIMACIN
REGISTRAL REGISTRAL REGISTRAL REGISTRAL
#. LA FE P/"LICA REGISTRAL: EL TERCERO GERM1NICO #. LA FE P/"LICA REGISTRAL: EL TERCERO GERM1NICO #. LA FE P/"LICA REGISTRAL: EL TERCERO GERM1NICO #. LA FE P/"LICA REGISTRAL: EL TERCERO GERM1NICO
%. USUCAPIN Y REGISTRO %. USUCAPIN Y REGISTRO %. USUCAPIN Y REGISTRO %. USUCAPIN Y REGISTRO
178

1. 1. 1. 1. LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIN EN GENERAL LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIN EN GENERAL LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIN EN GENERAL LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIN EN GENERAL
Cuando hablamos de inscripcin, podemos hacerlo en dos sentidos:
Sentido amplio: Se habla de inscripcin para referirnos a cualquier asiento
(he inscrito una nota marginal).
Sentido estricto: Es un asiento especfico: principal, definitivo, generalmente
positivo, que se hace en el libro de inscripciones. Es en este sentido en el que
nos vamos a centrar.
El Registro se puede organizar atendiendo a diferentes clasificaciones del asiento de
inscripcin.

A) INSCRIPCIONES DECLARATIVAS Y CONSTITUTIVAS.
Inscripcin declarativa: Inscripcin que se limita a declarar la existencia,
modificacin o extincin de un derecho real. Slo se limita a dejar constancia en el
Registro de la mutacin jurdico-real que se da fuera del Registro. No produce
efectos jurdico-reales directos, no se requiere para que exista el cambio.
Simplemente es para dar publicidad, para que produzca efectos frente a terceros.
Inscripcin constitutiva: La inscripcin es necesaria para que el derecho nazca, para
que se produzca el cambio jurdico-real (Hipotecas). Sin ellas, el cambio no existe.
La regla general en el derecho espaol es la inscripcin declarativa, las mutaciones
jurdico-reales quedan fuera del registro. Una excepcin a esto es la Hipoteca. Hasta que
no la inscribo, no existe.

B) INSCRIPCIONES OBLIGATORIAS Y VOLUNTARIAS
Inscripcin voluntaria: Depende de la voluntad. Se deja a la voluntad de los
interesados la prctica de la inscripcin. No es necesaria, as que no es obligatoria.
Inscripcin obligatoria: Necesariamente hay que inscribir. Es cuando la Ley impone
u obliga a la inscripcin.
La regla general en el derecho espaol es la inscripcin voluntaria, las obligatorias son
casi una excepcin. No es obligatorio inscribir, pero s puede decirse que la Ley exige la
carga de inscribir (nadie puede obligarte a hacerlo, pero es un deber jurdico. Si no
inscribo, puede pasarme algo malo. As, inscribir en Espaa es una carga, no una
obligacin (art.319 LH)).

C) INSCRIPCIN Y TRADICIN
Para poder adquirir, hace falta un ttulo (negocio jurdico antecedente) y un modo
(traditio). En base a esto, podemos preguntarnos: puede la inscripcin suplir a la
traditio? La idea general sera que en nuestro derecho las mutaciones jurdico reales se
realizan fuera del Registro de Propiedad. Por tanto, rige la teora del ttulo y del modo, y
la inscripcin no se precisa para la adquisicin de la propiedad. La inscripcin puede ser
en la organizacin del registro:
Voluntaria obligatoria (para que se produzca la mutacin es precisa
inscripcin).
Constitutiva declarativa.
179

Como hemos visto, en el caso espaol, la inscripcin es voluntaria y declarativa, salvo
excepciones (derecho hipotecario...), y por tanto las mutaciones jurdico reales se
producen fuera del Registro. Slo se pueden inscribir en el Registro los derechos
adquiridos de forma que ya en el Registro debe haberse producido el ttulo y el modo.
Adems, para poder inscribir algo en el Registro el ttulo debe ser otorgado en escritura
pblica y por tanto ya tenemos la traditio instrumental. As pues, la inscripcin no suple
a la traditio (regla general), ya que en Espaa la inscripcin es declarativa, los derechos
se adquieren fuera del registro.

La informacin del Registro conforma la realidad registral o tabular. Puede haber una
realidad extrarregistral o real. No tienen por qu coincidir, aunque el Registro est
pensado para que as fuere. La realidad registral va a crear una apariencia registral:
aunque no tiene por qu ser verdad la informacin inscrita en el Registro, crea
apariencia que protege a terceros y, al principio, titular inscrito.

As, al estudiar los efectos se distinguen dos planos:
Efectos en relacin con el titular inscrito: por el hecho de haber inscrito un
derecho en el Ordenamiento jurdico se obtienen ciertos beneficios, pero
tambin ciertos perjuicios. Estos efectos presentan dos apartados:
o Eficacia no convalidadote de la inscripcin (Art.33 LH).
o Legitimacin registral (Art. 38 LH).
Efectos en relacin con los terceros, es decir, para las personas que acceden al
Registro, que son:
o La inoponibilidad de los datos no registrados (Art.32 LH).
o La fe pblica registral (Art.34 LH).


2. 2. 2. 2. LA INOPONI"ILIDAD DE LOS TTULOS NO INSCRITOS: LA INOPONI"ILIDAD DE LOS TTULOS NO INSCRITOS: LA INOPONI"ILIDAD DE LOS TTULOS NO INSCRITOS: LA INOPONI"ILIDAD DE LOS TTULOS NO INSCRITOS:
EL TERCERO LATINO EL TERCERO LATINO EL TERCERO LATINO EL TERCERO LATINO
Regulado en el Art. 32 LH (606 CC que dice lo mismo). Dice que los DR que no estn
debidamente inscritos en el Registro de la propiedad no perjudican a terceros. No son
oponibles a la persona que inscribe su derecho en el registro. La inscripcin en el
Registro me da la oponibilidad plena.

Los requisitos para que se produzca el efecto (inoponibilidad de lo no inscrito), es
decir, para que aparezca el 3 Latino son:
Estar ante un tercero adquirente del dominio o derecho real limitado (tiene que
ser un tercero respecto del negocio cuya eficacia se quiere desconocer, es decir, un
tercero civil (tercero en sentido civil es siempre la persona que no es parte de un
negocio jurdico), y tiene que ser el adquiriente o titular de un derecho real o ttulo.
Tercero a efectos hipotecarios no lo puede ser el titular de un simple derecho de
crdito o personal).

180

Tener inscrito el derecho, es decir, que el adquirente tenga su derecho inscrito en
el registro, porque si no inscribe, el tercero no ha pasado por el Registro y no sera
un tercero hipotecario. Si no inscribe se dara un conflicto de derechos que se
resuelve por las reglas de derecho civil general.

Tiene que tener buena fe. Debe ser una persona que haya confiado en su titulo de
adquirente por creer que el transmitente era titular del derecho transmitido y poda
trasmitir. (Esto lo dice la doctrina, pero no viene en ningn artculo).

Es dudoso que sea necesario que el adquirente del derecho lo sea a ttulo
oneroso, pues la LH no exige que sea a titulo onoroso, pero en contra, se podra
decir que los gratuitos no pueden por prevalencia en Derecho espaol de los
onerosos e incluso de los personales.

Se podra hablar de diferencia con el tercero protegido del 34LH, en que no es
absoluto la confianza en el registro, y por tanto, puede estar protegido por el 32LH
el inmatriculante.


. . . . LA LA LA LA EFICACIA NO CONVALIDANTE DE LA INSCRIPCIN EFICACIA NO CONVALIDANTE DE LA INSCRIPCIN EFICACIA NO CONVALIDANTE DE LA INSCRIPCIN EFICACIA NO CONVALIDANTE DE LA INSCRIPCIN

Art. 33 LH, la inscripcin no convalida los actos o contratos nulos con arreglo a las
leyes. Si tenemos un contrato nulo o con alguna ineficacia negocial, aunque yo lo
inscriba, no queda convalidada esa ineficacia, el contrato no se convierte en vlido o
eficaz. Por ejemplo, si compro una casa por contrato nulo y lo inscribo, la inscripcin no
quiere decir que le contrato ya no sea nulo.
Esta eficacia no convalidante se produce entre las partes del acto ineficaz o nulo y sus
causahabientes, pero no frente de terceros protegidos por el Art. 34 LH. Esa nulidad o
ineficacia puede ser convalidada para terceros.


!. !. !. !. LA E&ACTITUD DEL REGISTRO. LA LEGITIMACIN REGISTRAL LA E&ACTITUD DEL REGISTRO. LA LEGITIMACIN REGISTRAL LA E&ACTITUD DEL REGISTRO. LA LEGITIMACIN REGISTRAL LA E&ACTITUD DEL REGISTRO. LA LEGITIMACIN REGISTRAL

Art. 38 LH. A favor del titular inscrito existe la presuncin iuris tantum de exactitud
registral. La cual tiene un triple contenido:
Presuncin de existencia del derecho real inscrito. (Por el hecho de estar
inscrito en el registro se presume su existencia).
Presuncin de pertenencia del derecho real inscrito a favor de la persona que
figura como titular en el registro.
Presuncin del contenido del derecho real inscrito en el sentido de que se
presume que el derecho pertenece al titular en la forma en que se publica en
el registro.
181

Esta exactitud en cuanto al contenido se refiere slo a los datos jurdicos que publica el
registro, es decir, no a los datos fsicos o de mero hecho que publica el registro (es uno
de nuestros poqusimos defectos, porque nuestro Registro es una maravilla equiparable
al jamn serrano y a la tortilla de patatas).
Es una presuncin a todos los efectos legales, lo que quiere decir que acta en cuanto no
sea declarada por los tribunales la inexactitud del asiento del registro. Acta mientras no
sea desvirtuada ante los tribunales por sentencia judicial. Por tanto, los tribunales han de
considerar exacto el asiento y no desvirtuado por sentencia judicial. Acta ante los
tribunales, la administracin pblica (la cual slo considera titular al que figure en el
registro) y en el trfico jurdico privado (los particulares).
Adems acta esta presuncin para lo bueno y para lo malo. Por ejemplo, se cae la
cornisa de una casa causando lesiones pues el Art. 1907 prev el pago de
indemnizacin. El efecto positivo presume que los datos del asiento son correctos hasta
que se desvirte (Art. 38 LH). El efecto negativo supone que cancelado el asiento se
presume extinguido el derecho al que se refiere dicho asiento (Art. 97 Slip).

El Art. 38 establece tambin otra presuncin, la presuncin posesoria. Segn sta se
presume que el titular inscrito est poseyendo el derecho inscrito a su favor (que posee
la cosa). Esta es una presuncin referida a la posesin como hecho (ius possesionis) y
no como derecho (ius posidendi) Se puede desvirtuar con prueba en contrario. Esta
presuncin reviste especial importancia para:
La defensa interdictal: la ley dice que cuando se quiera plantear un interdicto basta
con alegar que es titular para que se presuma que est poseyendo. (Art. 5 LH).
A efectos de usucapin porque el titular inscrito se presume poseedor, por lo que
podra readquirir por usucapin por la presuncin de que est poseyendo.

En el plano procedimental la legitimacin registral conlleva dos consecuencias ante los
Tribunales:
Tercera registral. Cuando uno debe dinero a otro, el deudor responde con SUS
bienes presentes y futuros (art.1911 CC).Si el deudor no paga, el acreedor le
demanda y le embarga. Sin embargo, si el bien embargado no es del deudor, el
dueo del bien puede plantear una tercera (Regla general) para que no se le
embargue ya que l no es el deudor (salvo que fuera fiador, caso en el que si sera
deudor). Si hay embargo de un bien inmueble para responder a una deuda del que no
es titular, acreditando en el Juzgado mediante una certificacin registral que el
demandado no es el titular registral, el embargo se levanta.
Esta tercera registral es un privilegio sencillo: si se embarga un bien para responder a
una deuda, pero en el registro aparece que corresponde a otra persona, basta con llevar
una certificacin al juzgado para que ste levante el embargo.

El titular registral puede ejercer las acciones reales derivadas de los derechos
inscritos mediante un procedimiento especial contemplado en el Art. 41 LH (Art.
250.1.7, 439.2, 440.2, 441.3, 444.2 de la LEC). Le basta acompaar la
correspondiente certificacin del registro. Las acciones reales procedentes de los
182

derechos inscritos podrn ejercitarse a travs del juicio verbal regulado en la Ley de
Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin ttulo inscrito, se opongan a aquellos
derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, basadas en la legitimacin
registral que reconoce el artculo 38, exigirn siempre que por certificacin del
registrador se acredite la vigencia, sin contradiccin alguna, del asiento
correspondiente. Si yo figuro en el registro me basta la certificacin del registro de
propiedad para presentar una demanda especial. El demandado para poderse oponer
ha de presentar una caucin que la fija el juez, adems hay causas tasadas para
alegar (no puede alegar cualquier cosa).

As, la oposicin del demandado nicamente podr fundarse en alguna de las causas
siguientes:
o Falsedad de la certificacin del Registro u omisin en ella de derechos o
condiciones inscritas, que desvirten la accin ejercitada.
o Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra
cualquier relacin jurdica directa con el ltimo titular o con titulares anteriores o en
virtud de prescripcin, siempre que sta deba perjudicar al titular inscrito.
o Que la finca o el derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y as lo
justifique presentando certificacin del Registro de la Propiedad acreditativa de la
vigencia de la inscripcin.
o No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado.
Este procedimiento se usa poco, porque la gente no lo conoce. La proteccin que da es
sumaria, es como una especie de interdicto. Es muy eficaz para proteger al titular
registral. Su naturaleza se dice que es un proceso de ejecucin (pero no es cierto).


#. #. #. #. LA FE P/"LICA REGISTRAL: EL TERCERO GERM1NICO LA FE P/"LICA REGISTRAL: EL TERCERO GERM1NICO LA FE P/"LICA REGISTRAL: EL TERCERO GERM1NICO LA FE P/"LICA REGISTRAL: EL TERCERO GERM1NICO

El artculo 34 LH es el mximo exponente en nuestro derecho de la concepcin
germnica y determina que la buena fe del tercero se presume siempre. En la
concepcin germnica, el Registro ofreca la realidad, slo es real lo que est en el
Registro. Esto es lo que se llama la fe pblica registral, porque el Registro da fe
pblica (ante todo el mundo, erga omnes) de lo que publica. (Esto en Espaa no tiene
por qu ser as, ya que la inscripcin es declarativa, no constitutiva).
Cuando una persona adquiere un derecho real a ttulo oneroso de una persona con
facultades para trasmitir ese derecho, confiado en los datos del registro, adquiere aunque
el titular registral no fuera el propietario o titular del bien o derecho (supuesto de
adquisicin a non dominum).

Los requisitos de este Art. 34 LH son:
Constancia registral de la titularidad del disponente: Transmitente tenga inscrito
el derecho en el registro (que sea titular registral) y figure con facultades como para
transmitir.
183

Un adquirente a ttulo oneroso, es decir, que adquiere a cambio de una
contraprestacin. Por ejemplo, compra-venta, permuta Si el adquirente lo es a
ttulo gratuito, el legislador no considera necesario sacrificar al propietario
verdadero del bien por una persona que no ha sacrificado nada por el bien ya que ha
adquirido a ttulo gratuito.
Adquirir de buena fe. La buena fe se entiende como creencia del adquirente de que
los datos que publica el registro son exactos, correctos y ciertos. Si el adquirente
empleando la diligencia debida hubiera podido evitar no parece protegido, no
bastando con un estado de duda (ver a alguien que posee el inmueble y no
informarte con la diligencia debida).
Las causas de inexactitud no deben de constar en el RP
Adquirente inscriba su derecho en el registro.
Que el negocio sea vlido, que no sea nulo (art.33LH) aunque esto protege a un
subadquirente
La buena fe del tercero se presume, mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del
registro. La ignorancia o inexactitud del registro: si el adquiriente cuando compra
piensa que el que figura lo es porque no ha vendido a otro, ha de darse al tiempo de la
celebracin del negocio transmisible. No cuando se inscribe el derecho. Lo importante
es que cuando se celebre el negocio se ignore que es inexacto, si es despus de la
celebracin del contrato descubro que no es verdad, eso no produce efecto perjudicial
para m.
- La buena fe se presume, quien invoque que no la hay lo tiene que probar.
- El adquiriente ha de inscribir su derecho en el registro
- La fe pblica no abre aquellos inicios o limitaciones de la capacidad de
disponer que consten en el registro.

%. %. %. %. USUCAPIN Y REGISTRO USUCAPIN Y REGISTRO USUCAPIN Y REGISTRO USUCAPIN Y REGISTRO
Los artculos 35 y 36 de la LH regulan dos clases de prescripcin:

Usucapin a favor del titular inscrito (usucapin secundum tabulas)
Plenamente admitida por el 35LH, el cual favorece este tipo de usucapin, que supone
concordar el RP con la realidad jurdica. A los efectos de la usucapin en favor del
titular inscrito, la LH establece que ser justo ttulo la inscripcin y se presumir que ha
posedo pblica, pacfica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de
vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa.
Para que entre en juego, es porque no opera el 34LH: adquisiciones a nom domino no
tendra que usucapir.

184

Usucapin contra el titular inscrito (usucapin contra tabulas)
Para conciliar en lo posible la discordancia entre el registro y la verdad extrarregistral,
se establecen dos conflictos distintos:
1- Se plantea entre un adquirente protegido por el art.34LH y un usucapiente que ha
consumado ya su adquisicin en el momento de adquirir aquel o que la consuma en el
ao siguiente a la adquisicin. La usucapin consumada o la que se consumar dentro
del ao prevalece en 2 casos:
a) cuando se demuestre que el adquirente conoci o tuvo medios racionales y
motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisicin, que la finca
o derecho estaba poseda de hecho y a ttulo de dueo por persona distinta de su
transmitente.
b) siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, segn las normas anteriores,
tal posesin de hecho al tiempo de la adquisicin, el adquirente inscrito la
consienta, expresa o tcitamente, durante todo el ao siguiente a la adquisicin.

2- Se plantea entre un titular registral y un poseedor ad usucapionem: se resuelve a
favor de la usucapin contra tabulas. La usucapin comenzada (no consumada)
perjudicar igualmente al titular inscrito, si este no la interrumpe dentro del ao
siguiente a su adquisicin, y sin perjuicio de que pueda interrumpirla antes de su
consumacin total.


Usucapin liberatoria contra tabulas
La usucapin liberatoria (o usucapin de la libertad de un gravamen) consiste en que
quien, con los debidos requisitos, posee como libre una finca gravada con algn derecho
real, llega, al cabo del plazo que la ley fija, a convertirse en dueo libre de la misma, es
decir usucape la liberacin del gravamen.
Pues bien, los derechos adquiridos por ttulo oneroso y de buena fe que no lleven aneja
la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubiese constituido (ej. la
hipoteca), no se extinguirn por usucapin de ste. Tampoco se extinguirn los que
impliquen la facultad de disfrute cuando el disfrute de los mismos no fuera incompatible
con la posesin causa de la usucapin (ej. servidumbre).


Prescripcin extintiva contra el Registro
La prescripcin extintiva de derechos reales sobre cosa ajena (ej. usufructo),
susceptibles de posesin o de proteccin posesoria, perjudicar siempre al titular segn
el Registro, aunque tenga la condicin de tercero.
185





























TEMA 1. TEMA 1. TEMA 1. TEMA 1.- -- - PROPIEDADES ESPECIALES PROPIEDADES ESPECIALES PROPIEDADES ESPECIALES PROPIEDADES ESPECIALES
1. LA CATEGORA DE LAS PROPIEDADES ESPECIALES 1. LA CATEGORA DE LAS PROPIEDADES ESPECIALES 1. LA CATEGORA DE LAS PROPIEDADES ESPECIALES 1. LA CATEGORA DE LAS PROPIEDADES ESPECIALES
2. LA PROPIEDAD INTELECTUAL: RGIMEN )URDICO 2. LA PROPIEDAD INTELECTUAL: RGIMEN )URDICO 2. LA PROPIEDAD INTELECTUAL: RGIMEN )URDICO 2. LA PROPIEDAD INTELECTUAL: RGIMEN )URDICO
. SU)ETO, O")ETO Y CONTENIDO . SU)ETO, O")ETO Y CONTENIDO . SU)ETO, O")ETO Y CONTENIDO . SU)ETO, O")ETO Y CONTENIDO
!. DURACIN Y LMITES !. DURACIN Y LMITES !. DURACIN Y LMITES !. DURACIN Y LMITES
#. TRANSMISIN DE DERECHOS #. TRANSMISIN DE DERECHOS #. TRANSMISIN DE DERECHOS #. TRANSMISIN DE DERECHOS
%. OTROS DERECHOS DE PROPIEDAD INTELECTUAL %. OTROS DERECHOS DE PROPIEDAD INTELECTUAL %. OTROS DERECHOS DE PROPIEDAD INTELECTUAL %. OTROS DERECHOS DE PROPIEDAD INTELECTUAL

186

1. 1. 1. 1. LA CATEGORA DE PROPIEDADES ESPECIALES LA CATEGORA DE PROPIEDADES ESPECIALES LA CATEGORA DE PROPIEDADES ESPECIALES LA CATEGORA DE PROPIEDADES ESPECIALES
El Cc dedica una normativa especfica a algunas propiedades que llama especiales:
Propiedad de las aguas
Propiedad minera
Propiedad intelectual
2. 2. 2. 2. LA PROPIEDAD INTELECTUAL: RGIMEN )URDICO LA PROPIEDAD INTELECTUAL: RGIMEN )URDICO LA PROPIEDAD INTELECTUAL: RGIMEN )URDICO LA PROPIEDAD INTELECTUAL: RGIMEN )URDICO
El derecho espaol denomina propiedad intelectual a la que recae sobre la creacin
literaria, cientfica o artstica. Algunos autores prefieren utilizar la expresin derecho
de autor, pero ambas expresiones hacen referencia al rgimen normativo de la creacin
intelectual, la cual se refieren al conjunto de derechos que la ley confiere al autor sobre
la obra producto de su inteligencia.
Existen tres teoras o tesis doctrinales en relacin con esta materia:
1. La teora negativa: que considera que el pensamiento humano no puede ser objeto
de apropiacin porque es inmaterial y adems, consideran que las obras del ingenio
humano no tienen carcter individual sino que son creaciones de la comunidad,
porque se deben al fondo comn de cultura de la sociedad en cada momento, es
decir, estn condicionadas por el clima poltico, religioso, intelectual y moral del
momento. Por ello, la obra del ingenio no puede ser patrimonio de una sola
persona, ni dejada a su individual arbitrio, ya que hay un inters social y pblico,
siendo la difusin natural patrimonio comn.
2. Tesis individualista: defiende la propiedad intelectual como un derecho
estrictamente individual, defendiendo su reconocimiento como absoluto el derecho
del autor. Considera que la propiedad intelectual es un derecho individual fruto de
la personalidad e inteligencia humana, cuyo fundamento es procurar al autor de la
obra una remuneracin por su trabajo.
3. La tesis eclctica o intermedia: que es la acogida por nuestra legislacin espaola,
considera que la propiedad intelectual es del autor de la obra, pero de modo
limitado y temporal, para hacer posible que la sociedad tenga en esa creacin cierta
participacin, por haber facilitado al autor los medios que sirvieron de base para
esa creacin.
Nuestra Constitucin reconoce como un derecho fundamental, el derecho a la
produccin y creacin literaria, artstica, cientfica y tcnica (20.1 CE), aunque las
facultades que derivan de esa propiedad parecen vinculadas en otra esfera, ya que su
regulacin no es por Ley Orgnica, desarrollando los derechos fundamentales como
dicta nuestro 81.1CE, sino mediante Ley ordinaria, la Ley 22/1987, de 11 de noviembre
187

de Propiedad intelectual, que ha sido derogada en parte, por Real Decreto Legislativo
1/1996, de 12 de abril y que es, en la actualidad la normativa de la propiedad intelectual.
Subsidiariamente rige el Cdigo Civil (arts. 428 y 429), pero lo ms importante en esta
materia es lo que rige en los Convenios Internacionales sobre el derecho de autor.


. . . . SU)ETO, O")ETO Y CONTENIDO SU)ETO, O")ETO Y CONTENIDO SU)ETO, O")ETO Y CONTENIDO SU)ETO, O")ETO Y CONTENIDO

A) SUJETO
Se considera autor a la persona natural que crea alguna obra artstica, cientfica o
literaria. No obstante, de la proteccin que la ley concede al autor se podrn beneficiar
las personas jurdicas en los casos expresamente previstos (art 5LPI). Para tener la
condicin de autor es irrelevante tener o no la plena capacidad de obrar, ser o no mayor
de edad, pues basta con ser persona, con tener personalidad en sentido propio.
Segn la LPI se presume autor al que aparezca como tal en la obra con su nombre,
firma o signo que lo identifique; y cuando se divulgue en forma annima o bajo
seudnimo o signo, ejercer el derecho de PI la persona natural o jurdica que la saque a
la luz con el consentimiento del autor, mientras este no revele su identidad.

Importante la distincin entre:
- divulgacin: la haga accesible al pblico por primera vez con consentimiento del autor
- publicacin: divulgacin que se realiza mediante la puesta a disposicin del pblico de
un nmero de ejemplares de la obra que satisface racionalmente sus necesidades
estimadas de acuerdo con la naturaleza y finalidad de la misma (art 4LPI).

Pluralidad de autores (art 7LPI)
1. Los derechos sobre una obra que sea resultado unitario de la colaboracin de
varios autores corresponden a todos ellos.
2. Para divulgar y modificar la obra se requiere el consentimiento de todos los
coautores. En defecto de acuerdo, el Juez resolver.
Una vez divulgada la obra, ningn coautor puede rehusar injustificadamente su
consentimiento para su explotacin en la forma en que se divulg.
3. A reserva de lo pactado entre los coautores de la obra en colaboracin, stos podrn
explotar separadamente sus aportaciones, salvo que causen perjuicio a la explotacin
comn.
4. Los derechos de propiedad intelectual sobre una obra en colaboracin
corresponden a todos los autores en la proporcin que ellos determinen. En lo no
previsto en esta Ley, se aplicarn a estas obras las reglas establecidas en el Cdigo
Civil para la comunidad de bienes.

188

Obra colectiva (art 8LPI)
Se considera obra colectiva la creada por la iniciativa y bajo la coordinacin de una
persona natural o jurdica que la edita y divulga bajo su nombre y est constituida
por la reunin de aportaciones de diferentes autores cuya contribucin personal se
funde en una creacin nica y autnoma, para la cual haya sido concebida sin que
sea posible atribuir separadamente a cualquiera de ellos un derecho sobre el conjunto
de la obra realizada.
Salvo pacto en contrario, los derechos sobre la obra colectiva correspondern a la
persona que la edite y divulgue bajo su nombre (no se le atribuye pues la autora,
97.2LPI)

Obra compuesta (art 9 LPI)
1. Se considerar obra compuesta la obra nueva que incorpore una obra preexistente
sin la colaboracin del autor de esta ltima, sin perjuicio de los derechos que a ste
correspondan y de su necesaria autorizacin.
2. La obra que constituya creacin autnoma se considerar independiente, aunque se
publique conjuntamente con otras.


B) OBJETO
Establece la ley que, son objeto de propiedad intelectual todas las creaciones
originales literarias, cientficas, artsticas o cientficas expresadas por cualquier
medio o soporte, tangible o intangible, actualmente conocido o que se invente en el
futuro (libros, impresos, pelculas, etc.). La creacin ha de ser expresada y original
para que merezca la calificacin de objeto de una propiedad intelectual. Tambin el
titulo, cuando sea original, quedar protegido como parte de la obra (art 10.2LPI).
Art 11LPI: Sin perjuicio de los derechos de autor sobre la obra original, tambin son
objeto de propiedad intelectual:
1- Las traducciones y adaptaciones.
2- Las revisiones, actualizaciones y anotaciones.
3- Los compendios, resmenes y extractos.
4- Los arreglos musicales.
5- Cualesquiera transformaciones de una obra literaria, artstica o cientfica.
Art 12.1 LPI: Tambin son objeto de propiedad intelectual, , las colecciones de
obras ajenas, de datos o de otros elementos independientes como las antologas y las
bases de datos que por la seleccin o disposicin de sus contenidos constituyan
creaciones intelectuales, sin perjuicio, en su caso, de los derechos que pudieran
subsistir sobre dichos contenidos .

OBJETOS EXCLUIDOS
Art 13 LPI: No son objeto de propiedad intelectual las disposiciones legales o
reglamentarias y sus correspondientes proyectos, las resoluciones de los rganos
jurisdiccionales y los actos, acuerdos, deliberaciones y dictmenes de los organismos
pblicos, as como las traducciones oficiales de todos los textos anteriores.
189

C) CONTENIDO
Art 2LPI: La propiedad intelectual est integrada por derechos de carcter personal
y patrimonial, que atribuyen al autor la plena disposicin y el derecho exclusivo a la
explotacin de la obra, sin ms limitaciones que las establecidas en la Ley.

El contenido de la propiedad intelectual est compuesto por derechos de carcter
personal o morales y de explotacin o patrimoniales, aunque ms que derechos, son
facultades y poderes que integran el contenido del derecho de propiedad intelectual.

Derechos personales o morales
Estos derechos son irrenunciables e inalienables. Al ser considerados personalsimos, no
se puede renunciar a ellos como tampoco se pueden transmitir a otra persona, al igual
que ocurre con los derechos de la personalidad.
Estos derechos son los siguientes (14):
1- Decidir si su obra ha de ser divulgada y en qu forma.
2- Determinar si tal divulgacin ha de hacerse con su nombre, bajo seudnimo o
signo, o annimamente.
3- Exigir el reconocimiento de su condicin de autor de la obra.
4- Exigir el respeto a la integridad de la obra e impedir cualquier deformacin,
modificacin, alteracin o atentado contra ella que suponga perjuicio a sus
legtimos intereses o menoscabo a su reputacin.
5- Modificar la obra respetando los derechos adquiridos por terceros y las exigencias
de proteccin de bienes de inters cultural.
6- Retirar la obra del comercio, por cambio de sus convicciones intelectuales o
morales, previa indemnizacin de daos y perjuicios a los titulares de derechos de
explotacin.
Si, posteriormente, el autor decide reemprender la explotacin de su obra deber
ofrecer preferentemente los correspondientes derechos al anterior titular de los mismos
y en condiciones razonablemente similares a las originarias.
7- Acceder al ejemplar nico o raro de la obra cuando se halle en poder de otro, a fin
de ejercitar el derecho de divulgacin o cualquier otro que le corresponda.

Este derecho no permitir exigir el desplazamiento de la obra y el acceso a la misma se
llevar a efecto en el lugar y forma que ocasionen menos incomodidades al poseedor, al
que se indemnizar, en su caso, por los daos y perjuicios que se le irroguen.

Una vez que fallece el autor, estos derechos corresponden, sin lmite de tiempo, a la
persona que se exprese en testamento o, en su defecto, a sus hederos legales.

Si el autor fallece sin haber divulgado toda o parte de la obra, a las mismas personas
sealadas corresponder el derecho a su divulgacin durante 70 aos desde su
fallecimiento.

190

Derechos de explotacin o patrimoniales
Art 17 LPI: Corresponde al autor el ejercicio exclusivo de los derechos de
explotacin de su obra en cualquier forma y en especial, los derechos de
reproduccin, distribucin, comunicacin pblica y transformacin, que no podrn
ser realizadas sin su autorizacin, salvo en los casos previstos en la presente Ley.


A continuacin, los artculos 18 a 22 van detallando el contenido de las formas de
explotacin, cuyas bases son:
- Se entiende por reproduccin la fijacin directa o indirecta, provisional o
permanente, por cualquier medio y en cualquier forma, de toda la obra o de parte de
ella, que permita su comunicacin o la obtencin de copias.

- Se entiende por distribucin la puesta a disposicin del pblico del original o de las
copias de la obra, en un soporte tangible, mediante su venta, alquiler, prstamo o de
cualquier otra forma.
Cuando la distribucin se efecte mediante venta u otro ttulo de transmisin de la
propiedad, en el mbito de la Unin Europea, por el propio titular del derecho o con su
consentimiento, este derecho se agotar con la primera, si bien slo para las ventas y
transmisiones de propiedad sucesivas que se realicen en dicho mbito territorial.

- Se entender por comunicacin pblica todo acto por el cual una pluralidad de
personas pueda tener acceso a la obra sin previa distribucin de ejemplares a cada una
de ellas.
- No se considerar pblica la comunicacin cuando se celebre dentro de un mbito
estrictamente domstico que no est integrado o conectado a una red de difusin de
cualquier tipo.

- La transformacin de una obra comprende su traduccin, adaptacin y cualquier
otra modificacin en su forma de la que se derive una obra diferente.
Los derechos de propiedad intelectual de la obra resultado de la transformacin
correspondern al autor de esta ltima, sin perjuicio del derecho del autor de la obra
preexistente de autorizar, durante todo el plazo de proteccin de sus derechos sobre sta,
la explotacin de esos resultados en cualquier forma y en especial mediante su
reproduccin, distribucin, comunicacin pblica o nueva transformacin.
- No se considerar transformacin que exija consentimiento del autor la parodia de la
obra divulgada, mientras no implique riesgo de confusin con la misma ni se infiera un
dao a la obra original o su autor (art 39LPI).
- La cesin de los derechos de explotacin sobre sus obras no impedir al autor
publicarlas reunidas en coleccin escogida o completa (art 22LPI).
- Los derechos de explotacin regulados en esta seccin son independientes entre s (art
23LPI).


191

Otros derechos de naturaleza econmica a determinados autores:
- Al autor de una obra plstica se le concede un derecho a percibir un 3% del precio de
reventa, si es igual o superior a 300.000 pesetas, por obra vendida o conjunto que pueda
tener carcter unitario, siempre que la reventa se realice en pblica subasta, en
establecimiento mercantil, o con la intervencin de un agente comercial. Este derecho es
irrenunciable y slo se transmite mortis causa y se extingue transcurridos 70 aos del
fallecimiento de su autor.
- A los autores y artistas intrpretes o ejecutantes se les otorga el derecho, tambin
irrenunciable, de remuneracin por copia privada de obras divulgadas en forma de libro
o publicaciones, o de soportes sonoros, visuales o audiovisuales. La copia no ha de ser
objeto de utilizacin colectiva o lucrativa. Este derecho no es aplicable a los programas
de ordenador.

Lmites de los derechos de explotacin
Las obras ya divulgadas podrn reproducirse sin autorizacin del autor en los siguientes
casos (art 31LPI):
1- Como consecuencia o para constancia en un procedimiento judicial o
administrativo
2- Para uso privado del copista y siempre que la copia no sea objeto de utilizacin
colectiva ni lucrativa
3- Para uso privado de invidentes, siempre que la reproduccin se efectue mediante
el sistema de Braille u otro procedimiento especifico y las copias no sean objeto
de utilizacin lucrativa.


Los artculos 32 a 40 de la LPI establecen otros lmites, que resumiendo:
1- La inclusin en una obra propia de fragmentos de otras ajenas, siempre que se
trate de obras ya divulgadas y se realice a ttulo de cita o para su anlisis,
siempre que se realice con fines docentes o de investigacin e indicando la
fuente y el nombre del autor de la obra utilizadas (32).
2- La reproduccin de obras difundidas por los medios de comunicacin social
sobre temas de actualidad, siempre que se cite la fuente y el autor, si el trabajo
apareci con firma, y que no se hubiese hecho constar la reserva de este derecho
(33.1)
3- La reproduccin de intervenciones pblicas, a fin de informar sobre la actualidad
(33.2)






192

!. !. !. !. DURACIN Y LMITES DURACIN Y LMITES DURACIN Y LMITES DURACIN Y LMITES
1. Como regla general se determina que los derechos de explotacin de la obra
duran toda la vida del autor y setenta aos despus de su muerte.
2. Las obras seudnimas y annimas que su duracin ser de 70 aos desde su
divulgacin lcita. No obstante, si antes se llegase a conocer su autor, ser de
aplicacin la regla 1.
3. Los derechos de explotacin de obras que no fueron divulgadas lcitamente
duraran 70 aos desde su creacin, cuando el plazo de proteccin no sea
computado a partir de la muerte del autor o autores (27.2)
4. Las obras por partes o entregas, hasta la publicacin de la ltima parte o entrega
no puede considerarse completa, por lo que cada parte se computar por
separado para cada elemento.
Extinguidos los plazos de duracin de los derechos de explotacin de las obras, stas
pasaran al dominio pblico y podrn ser utilizadas por cualquiera siempre que se
respeten la autora y la integridad de la obra (41).

#. #. #. #. LA TRANSMIS LA TRANSMIS LA TRANSMIS LA TRANSMISIN DE DERECHOS IN DE DERECHOS IN DE DERECHOS IN DE DERECHOS
Los derechos de explotacin de la obra se pueden transmitir tanto inter vivos como
mortis causa, y en este ltimo caso se regir por las reglas hereditarias generales (42).
En cuanto a la transmisin de estos derechos inter vivos, la LPI limita la cesin al
derecho o derechos cedidos, a las modalidades de explotacin expresamente previstas y
al tiempo y mbitos territoriales que se determinen.
Ser nula la cesin de derechos de explotacin sobre obras futuras (an no creadas),
cualquier clusula por la que el autor se comprometa a no crear alguna obra en el futuro,
as como la transmisin de los derechos de explotacin de cualquier modalidad de
utilizacin o medio de difusin inexistente o desconocido en el momento de la cesin
(43).
En cuanto a la capacidad contractual la LPI especifica que los autores menores de
entre 16-18 aos de edad, tienen plena capacidad para ceder la explotacin de la obra,
cuando vivieran de forma independiente con consentimiento de sus padres o tutores o
con autorizacin de la persona o Institucin que los tengan a su cargo (44). En cuanto a
la forma, toda cesin deber formalizarse por escrito (45).
En cuanto a la remuneracin del autor, como regla general, la cesin otorgada por el
autor a ttulo oneroso le confiere una participacin proporcional (porcentaje) en los
ingresos de la explotacin, en la cuanta convenida con el cesionario. Esta regla general
slo puede variarse por la de un tanto alzado (cantidad de dinero entregada por el editor
193

al autor de un sola vez) en los casos expresamente establecidos en al LPI (46). Cuando
el autor considere que los beneficios del editor son desproporcionados en relacin con
lo que recibi en su da puede pedir la revisin del contrato (47). Si la cesin se realiza
en exclusiva, el cedente no podr explotar la obra (48 a 50).
Los derechos de explotacin de las obras podrn ser objeto de hipoteca, pero no
sern embargables los correspondientes al autor, pero s sus frutos o productos que
se considerarn como salarios a todos los efectos (orden a embargar, parte inembargable
etc.).

%. %. %. %. OTROS DERECHOS DE PROPIEDAD INTELECTUAL OTROS DERECHOS DE PROPIEDAD INTELECTUAL OTROS DERECHOS DE PROPIEDAD INTELECTUAL OTROS DERECHOS DE PROPIEDAD INTELECTUAL

El libro II de la LPI reconoce y regula:
los derechos de los artistas y ejecutantes de cualquier forma de una obra,
incluyndose el director de escena y el de orquesta, aplicando minuciosamente la
regulacin general que realiza en el libro I (105 a 112)
los derechos de los productores de fonogramas y de grabaciones audiovisuales (114
a 125)
Proteccin de meras fotografas (128)
Proteccin de determinadas producciones editoriales (129 y 130)
el derecho sobre base de datos (133 a 138).