- 23 -

4. ESTUDIO DE MERCADO INMOBILIARIO.

El est udi o del mer cado I nmobi l i ar i o consi st e en
anal i zar l a of er t a i nmedi at a y l a demanda exi st ent e.

4.1. ESTUDIO DE LA DEMANDA.
Segn el est udi o de Mer cado de Edi f i caci ones Ur banas
de Li ma Met r opol i t ana y el Cal l ao del 2005 de La
Cmar a Per uana de l a Const r ucci n ( CAPECO) .
HOGARES VI VI ENDAS HOGARES %
Hast a 4 000 2 340 0 2 340 1. 01
4 001 - 8 000 5 486 80 5 406 2. 34
8 000 - 10 000 5 272 0 5 272 2. 29
10 001 - 15 000 76 673 86 76 587 33. 20
15 001 - 20 000 85 099 820 84 279 36. 53
20 001 - 25 000 33 533 2 262 31 271 13. 55
25 001 - 30 000 5 485 1 270 4 215 1. 83
30 001 - 40 000 15 068 2 353 12 715 5. 51
40 001 - 50 000 5 652 1 257 4 395 1. 90
50 001 - 60 000 0 870 - 870 - 0. 38
60 001 - 70 000 0 757 - 757 - 0. 33
70 001 - 80 000 4 058 368 3 690 1. 60
80 001 - 100 000 0 465 - 465 - 0. 20
100 001 - 120 000 2 726 241 2 485 1. 08
120 001 - 150 000 739 204 535 0. 23
150 001 - 200 000 0 205 - 205 - 0. 09
200 001 - 250 000 0 96 - 96 - 0. 04
250 001 - 300 000 0 45 - 45 - 0. 02
300 001 - 500 000 0 26 - 26 - 0. 01
MS DE 500 000 0 8 - 8 0. 00
TOTAL 242 131 11 413 230 718 100. 00
GRAFICA N 02 FUENTE: CAPECO. Encuesta de Hogares
EL MERCADO DE EDIFICACIONES URBANAS EN LIMA METROPOLITANA Y EL CALLAO
DEMANDA INSATISFECHA SEGN PRECIO DE LA VIVIENDA
JULIO 2005
PRECI O DE LA VI VI ENDA
EN US$
DEMANDA
EFECTI VA
OFERTA
I NMEDI ATA
DEMANDA
I NSATI SFECHA
PARTI CI PACI N
POR RANGO

- 24 -
Act ual ment e exi st e una gr an demanda i nsat i sf echa de
vi vi enda que f l uct a ent r e US$ 30, 000 a US$ 40, 000
dl ar es en r eas r esi denci al es consol i dadas y
ubi cadas en el cent r o de l a ci udad.

Si n embar go l a of er t a i nmedi at a par a sat i sf acer
di cha demanda es i nsuf i ci ent e y apr eci amos que l a
demanda de vi vi endas en el ni cho de US$ 30, 000 a US$
40, 000 es muy super i or a l os ni chos de mayor pr eci o
por l o cual es un ni cho mas at r act i vo y ampl i o ( Ver
gr af i ca N 02)

El sect or del mer cado al cual va di r i gi do el
pr oyect o es el de pr of esi onal es i ndependi ent es y
empl eados de r ango i nt er medi o de un ni vel
soci oeconmi co medi o t pi co B1.

Est e ni vel soci oeconmi co t i ene el si gui ent e per f i l ,
segn el est udi o de Mer cado de Edi f i caci ones Ur banas
de Li ma Met r opol i t ana y el Cal l ao del 2005 de La
Cmar a Per uana de l a Const r ucci n ( CAPECO) :


- 25 -
Demanda Ef ect i va 15, 068 hogar es
I ngr esos Mensual es US$ 1, 000 a US$ 2, 000

4.2. ESTUDIO DE LA OFERTA INMEDIATA.
El est udi o de l a of er t a consi st e en anal i zar t odos
l os pr oyect os i nmobi l i ar i os que se of r ezcan
depar t ament os semej ant es a l os del Pr oyect o en un
r ea cer cana.











Gr af i ca N 03: Pl ano de Ubi caci n de pr oyect os est udi ados

- 26 -
Los pr oyect os est udi ados son aquel l os que of er t an
depar t ament os ent r e 60 y 70 m2 del t i po Mi vi vi enda y
que se encuent r an en un r ea de 10 cuadr as a l a
r edonda del pr oyect o.

Residencial Regina
Ubi caci n : Cal l e Mar i ano Car r anza 689.
Depar t ament os : 28 Dpt o.
r ea : 68. 00 m2.
Pr eci o : US$ 30, 500 dl ar es amer i canos.
Cost o/ m2 : US$ 448. 53 dl ar es amer i canos.
Tel f ono : 265 6545 / 444 5700.
Est ado : Pr e vent a.

Residencial Enrique Villar
Ubi caci n : Av. Mont er o Rosas 1201.
Depar t ament os : 24 Dpt o.
r ea : 70. 00 m2.
Pr eci o : US$ 29, 500 dl ar es amer i canos.
Cost o/ m2 : US$ 421. 43 dl ar es amer i canos.
Tel f ono : 262 2150 / 482 0476.
Est ado : Todo vendi do.

- 27 -
Residencial Parque de la Reserva
Ubi caci n : Av. Emi l i o Fer nndez 350.
Depar t ament os : 31 Dpt o.
r ea : 61. 31 m2.
Pr eci o : US$ 31, 200 dl ar es amer i canos.
Cost o/ m2 : US$ 508. 89 dl ar es amer i canos.
Tel f ono : 424 3602 / 997 375 206
Est ado : 70%vendi dos.

Residencial Santa Sofa
Ubi caci n : Av. Pet i t Thuoar s 1280.
Depar t ament os : N/ A
r ea : 66. 00 m2.
Pr eci o : US$ 28, 800 dl ar es amer i canos.
Cost o/ m2 : US$ 436. 36 dl ar es amer i canos.
Tel f ono : 265 2923
Est ado : N/ A






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Residencial Villar
Ubi caci n : J r . Mont er o Rosas 1328.
Depar t ament os : 10 Dpt o.
r ea : 71. 00 m2.
Pr eci o : US$ 36, 000 dl ar es amer i canos.
Cost o/ m2 : US$ 507. 04 dl ar es amer i canos.
Tel f ono : 265 2923
Est ado : 90%vendi dos

Proyecto N06
Ubi caci n : Av. Ni col s Ar an bar 590.
Depar t ament os : N/ A
r ea : 61. 39 m2.
Pr eci o : US$ 26, 500 dl ar es amer i canos.
Cost o/ m2 : US$ 431. 67 dl ar es amer i canos.
Tel f ono : N/ A
Est ado : Todo Vendi do.






- 29 -
Proyecto N07
Ubi caci n : Av. Enr i que Bar r n 867.
Depar t ament os : N/ A
r ea : 61. 42 m2.
Pr eci o : US$ 29, 500 dl ar es amer i canos.
Cost o/ m2 : US$ 480. 30 dl ar es amer i canos.
Tel f ono : N/ A
Est ado : Todo Vendi do / Pr oyect o Ter mi nado.

Los pr oyect os est udi ados cuent an con di f er ent es
pr eci os por m2 como se apr eci a en el si gui ent e
cuadr o:










Gr af i ca N 04: Cuadr o Compar at i vo de Pr oyect os Est udi ados.
Precio de venta / m2 de Proyectos Analizados
$400
$410
$420
$430
$440
$450
$460
$470
$480
$490
$500
$510
$520
R
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0
6
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7
Pr oyectos
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c
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V
e
n
t
a

/

m
2
Costos /m2 Conservador Normal Optimista
- 30 -
Los pr oyect os que se encuent r an con pr eci os de
vent as i nf er i or es a US$ 460. 00/ m2 se encuent r an en
et apa de pr e- vent as; y l os que se encuent r an
super i or es a US$ 460/ m2 se encuent r an en et apa de
const r ucci n.

Sol o el Pr oyect o N 07 se encuent r a con un pr eci o de
US$ 456. 10/ m2 debi do a que est e se encuent r a
t ot al ment e concl ui do hace meses y absol ut ament e
t odos l os i nmuebl es vendi dos. Como es de
conoci mi ent o gener al en est os l t i mos t i empos l os
pr eci os de l os mat er i al es se han i do i ncr ement ando
dando or i gen a que l os pr oyect os act ual es, en el
mer cado, i ncr ement en su pr eci o.