UNIVERSIDAD TCNICA FEDERICO SANTA MARA

Tarea 2
Ingeniera Econmica


Felipe Contreras
Nicols Donoso
Valeria Tafra

05/07/2013




Anlisis comparativos de flujos de caja con diferentes porcentajes de financiamiento

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ndice

Resumen Ejecutivo ............................................................................................................................. 3
Introduccin ........................................................................................................................................ 4
Objetivos ............................................................................................................................................ 5
Desarrollo............................................................................................................................................ 5
Conclusiones y Recomendaciones ................................................................................................... 14
Bibliografa ........................................................................................................................................ 15
Anexos. ............................................................................................................................................. 16


3

Resumen Ejecutivo

Cun determinante resulta el considerar la posibilidad de financiamiento externo al
momento de iniciar un proyecto? Simple, y alarmante: El que el proyecto sea o no viable.
Usualmente, se suele pensar que la manera ms conveniente de comenzar un nuevo negocio es
invirtiendo capital propio en lugar de buscar financiamiento (debido a la adquisicin de
compromisos de pago, que no siempre se sabe si se podrn cumplir, y todo el papeleo y trmites
en general que involucra la peticin de un prstamo), pero basta con analizar algunas variables de
manera comparativa para darse cuenta rpidamente que, muchas veces, es todo lo contrario. La
forma ms precisa de estudiar cmo variara la rentabilidad de un proyecto en relacin al tipo de
financiamiento es mediante la realizacin de flujos de caja, los cuales renen los datos ms
relevantes de un proyecto y los ordenan de manera determinada en una tabla, para luego,
mediante la suma y/o resta de stos, arrojar la rentabilidad estimada del negocio en un periodo de
tiempo. El cmo analizar y obtener conclusiones de un flujo de caja es lo que se explicar a
continuacin, en el presente informe. Concretamente, se analiza y se explica la factibilidad de
instalar un restaurante en la ciudad de Via del Mar, con un plazo de evaluacin de diez aos a
partir del ao 2013. Con los datos de ingresos, costos, inflacin anual, tasa de descuento, entre
otros, y considerando un capital de inversin propio, se logra estimar el flujo de caja anual del
restaurante, pudindose, entonces, determinarse a la vez los indicadores VAN (Valor Actual Neto)
y TIR (Tasa Interna de Retorno). Al ser el valor del VAN negativo, se opta por estudiar otras
opciones de financiamiento en cuanto al terreno y la remodelacin del edificio en el cual se
emplazar el restaurante, realizndose cuatro flujos de caja extra con financiamientos de 25, 50,
75 y 100%, respectivamente, a travs de crditos a largo plazo con cuota fija. Se concluye que, en
este caso (en cuanto a lo que se busca financiar), el financiamiento externo entrega una mayor
rentabilidad al proyecto en relacin al financiamiento propio, pero slo al solicitar porcentajes de
apoyo bancario mayores al 25%; por lo tanto, se puede deducir que, en esta situacin, la
instalacin del restaurante resulta factible. Cabe destacar, sin embargo, y como recomendacin,
que los datos proporcionados para el desarrollo de un flujo de caja deben ser lo ms certeros
posibles, dado que en caso de solicitar apoyo a una institucin financiera, se debe garantizar a sta
que el proyecto generar los recursos suficientes para retornar la inversin, cubrir los intereses del
financiamiento, los costos de la operacin resultado del proyecto y generar una ganancia; y si esto
no se cumple, se puede caer en graves problemas legales.

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Introduccin


Con el fin de lograr la anhelada independencia y estabilidad econmica, son muchas las
personas que, da tras da, optan por emprender y desarrollar sus propios proyectos
empresariales, generando as sus propios recursos, y dejando atrs el nombre de empleado por el
de empleador. Sin embargo, no todo resulta tan fcil como parece. El hecho de que se tenga una
buena idea de negocio no garantiza el xito, debido a que este factor debe ir acompaado de la
capacidad y estudios necesarios para ejecutar esta idea o proyecto. Uno de los puntos importantes
a considerar es el financiamiento con el que se contar, es decir, si se utilizar capital propio o se
buscarn alternativas de financiacin externa. Para poder determinar cul es el que ms conviene
al momento de iniciar un negocio, se deben estimar los flujos de caja del proyecto en un periodo
determinado de tiempo, y observar si el emprendimiento ser rentable o no.

En este documento, se estudiarn los factores que involucran el desarrollo de un flujo de
caja, y se trabajar con ellos de manera de obtener los resultados deseados: poder determinar la
factibilidad de instalar un restaurante en la ciudad de Via del Mar. Se realizarn anlisis
comparativos entre los dos tipos de financiamiento, interno y externo, y dentro de este ltimo, se
vern, a la vez, cuatro opciones: financiar un 25, 50, 75 o 100% del proyecto mediante crdito a
largo plazo con cuota fija en una institucin bancaria. Luego de la realizacin de los flujos, en base
a los datos de los que se dispone, se podr determinar qu financiacin es la que arroja una mayor
rentabilidad al proyecto, lo cual se concluir directamente de los resultados obtenidos en cuanto
al valor que cada VAN (Valor Actual Neto), TIR (Tasa Interna de Retorno) y PAYBACK tengan. Se
explicar en qu consiste cada uno de estos indicadores, y lo que implican sus valores en la
factibilidad de un negocio. Se complementar cada anlisis con grficos, adems de presentar las
tablas de amortizacin, depreciacin y balance de IVA del proyecto.






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Objetivos

1. General

- Estudiar las variables que afectan a un flujo de caja, adems de evaluar las
distintas alternativas presentes en un Estudio Econmico-Financiero.
- Analizar y realizar evaluacin econmica de un proyecto, a travs de flujos de
caja, con el fin de determinar la viabilidad de llevarlo a cabo.
2. Especficos

- Desarrollar flujo de caja puro y con las alternativas de financiamiento (25%,
50%. 75% y 100%).
- Determinar VAN, TIR y PAYBACK de cada alternativa, realizar comparacin
entre ellas y determinar alternativa ms conveniente.
- Realizacin de tablas de amortizacin, depreciacin y balance de IVA.

Desarrollo

1. Desarrollo de flujo de caja puro y con las distintas alternativas de
financiamiento en Anexo, planilla Excel.
Cabe destacar que la tasa del crdito a largo plazo fue obtenida mediante la
informacin disponible en la seccin de Informacin Financiera de la pgina web de la
Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras de Chile, ya que al intentar realizar
cotizaciones de crditos de inversin en los bancos Chile, BBVA y Santander, de manera
tanto telefnica como presencial, fueron pedidos datos concretos de empresas ya
existentes, con los cuales no contaba el grupo de alumnos.



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2. Indicadores de Rentabilidad

Para cada flujo de caja realizado, se obtuvieron los indicadores VAN (Valor Actual Neto) y TIR,
adems de PAYBACK. A continuacin, se realiza la comparacin entre los valores obtenidos en los
cinco flujos de caja de cada indicador:

a) VAN (Valor Actual Neto):
Luego de la realizacin de los cinco flujos de caja, es posible realizar el clculo del VAN para
cada una de las alternativas de financiamiento para ver cul de las opciones es la ms rentable.
Cabe destacar que la tasa de descuento utilizada para el clculo de este indicador es de un 15%.
Los valores obtenidos para cada opcin de financiamiento son los siguientes:









Anlisis del VAN

El valor del VAN a medida que aumenta el porcentaje de financiamiento de la inversin de
terreno vara de la siguiente forma:
% de Financiamiento VAN
0 -$ 69.108.309,30
25 -$ 5.937.108,46
50 $ 57.197.070,30
75 $ 120.268.613
100 $ 183.211.174
y = 4E-07x + 27,361
0
20
40
60
80
100
-1E+08 -50000000 0 50000000 100000000 150000000 200000000
%

f
i
n
a
n
c
i
a
m
i
e
n
t
o

VAN en $
Van
Van
Lineal (Van)

7


Al ser el mismo proyecto evaluado con la misma cantidad de flujos en un mismo perodo,
se puede hacer la comparacin a partir de VAN (valor actual neto).
Evaluando los distintos porcentajes de financiamiento de la inversin de $ 205.129.600, la
cual considera solo la compra del terreno y la remodelacin del edificio, se observa que el VAN
tiene una relacin directa y lineal con el porcentaje de financiamiento, por lo tanto, si el proyecto
no contara con financiamiento externo, no sera recomendable del punto de vista contable, ya que
poseer un VAN negativo, o en otras palabras, no ser rentable. Considerando, entonces,
financiamiento externo, se puede observar que a medida que ste va aumentando en porcentaje,
esta opcin se hace cada vez ms recomendable, y al analizar la grfica, se puede concluir que,
estimativamente y analizando slo los resultados arrojados del VAN, con porcentajes mayores o
iguales al 27,361% (intercepto de la recta con el eje y), el proyecto ser rentable. La opcin ms
conveniente, entonces, sera el financiar el 100% de la inversin a travs de un crdito de
inversin, ya que el valor del VAN, en este caso, es el ms alto con respecto a los dems.
Al ser la tasa de descuento mayor que la del inters cobrado por el prstamo, resultan ms
importantes los costos y los ingresos generados al principio del proyecto. En este caso, estos
valores son bastante elevados, por lo que el prstamo es recomendable, ya que sin este
financiamiento, considerando el bajo flujo de caja que existir el primer ao de evaluacin del
proyecto, ste arrojara un VAN negativo (es decir, no es factible).
Adems, la hiptesis del uso de financiamiento externo se reafirma al destacarse que no
existen problemas de liquidez en toda la evaluacin del proyecto, debido a que la cuota pagada
por financiamiento con respecto a la utilidad operacional por periodo es bastante menor,
considerando que no existen reinversiones.

b) TIR (Tasa Interna de Retorno):
El clculo de este indicador muestra la tasa de inters mxima que el inversionista podr pagar
por el crdito sin perder dinero. Los resultados obtenidos para el indicador para cada una de las
distintas opciones de financiamiento son los siguientes:


8

% de financiamiento TIR [%]
0 13,166087
25 14,834012
50 16,693301
75 18,793421
100 21,202691
y = 1241,4x - 160,26
0
20
40
60
80
100
0 0,05 0,1 0,15 0,2 0,25
%

F
i
n
a
n
c
i
a
m
i
e
n
t
o

TIR
TIR
Series1
Lineal (Series1)





Anlisis de la TIR









Como el proyecto no tiene considerado la reinversin de activos en ninguno de sus
periodos, el indicador de la TIR no pierde su confiabilidad, o, en otras palabras, entrega
informacin no viciada.
Se puede observar que los resultados obtenidos en este indicador concuerdan con los
resultados obtenidos en el VAN, ya que dependiendo de si el TIR es mayor o menor a la tasa de
descuento, se sabe si el proyecto debe o no aceptarse, respectivamente (relacin lineal positiva
entre TIR y porcentaje de financiamiento). En un principio, el rendimiento, o TIR, del proyecto sin
financiamiento es de 13,1%, por debajo al que pide el inversionista (15%), por lo que el negocio
resulta no conveniente desde el punto de vista contable (ese porcentaje de 13,1% indica la mayor
tasa de inters que el inversionista puede pagar sin perder dinero, y al exigirme una de 15%, el
empresario estara perdiendo dinero).

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En este caso en particular, para que el VAN sea cero, la TIR que arroja la frmula de
regresin expuesta en la grfica es de un 15,11% (reemplazando un financiamiento de 27,361% en
la y de la frmula). Cabe destacar que la frmula utilizada corresponde a una estimacin lineal, por
lo cual, el valor de la TIR presenta una pequea variacin en relacin al resultado esperado, que es
exactamente un 15%, correspondiente a la tasa de descuento. Si se desea obtener el mejor
rendimiento posible, se deber conseguir un financiamiento del 100%, dado que el negocio
arrojara un TIR de 20,9%, es decir, un valor mucho mayor a la tasa de descuento inicial. Al cumplir,
entonces, con estos financiamientos, el proyecto en cuestin resulta una opcin atractiva y, por lo
tanto, con altas posibilidades de llegar a ser ejecutado.

c) Payback:
Tambin conocido como el periodo de recuperacin de capital, corresponde al periodo de tiempo
necesario para que el flujo de caja del proyecto cubra el monto total de la inversin. Al tener un
menor payback, ms conveniente ser el proyecto.

Anlisis Payback
-7E+08
-6E+08
-5E+08
-4E+08
-3E+08
-2E+08
-1E+08
0
100000000
200000000
300000000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
F
l
u
j
o

d
e

c
a
j
a

a
c
u
m
u
l
a
d
o

ao
Payback
Financiamiento 0%
Financiamiento 25%
Financiamiento 50%
Financiamiento 75%
Financiamiento 100%

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Se ha calculado el Payback en funcin a los flujos de caja actualizados, debido a que
entregan un resultado ms relevante a la hora de evaluar el proyecto.
En esta tarea, se utiliza un valor de desecho determinado para todos los financiamientos
por igual, por lo cual se ayuda a que el valor del payback sea menor, y la inversin pueda
recuperarse en un plazo menor en comparacin al caso en que no se considerara. Sin embargo,
an con este valor, cuando el financiamiento est entre un 0 y un 25,9%, la inversin no se alcanza
a recuperar, pudiendo concluir que el proyecto no ser rentable en estos casos.
Al incluir el valor de desecho, se puede desprender que, en este caso, el payback no tendr
una real relevancia a la hora de evaluarlo, dado que la comparacin de opciones no entregar
informacin realmente determinante en la toma de decisiones (al perder cierta objetividad). No
obstante, cabe destacar que el financiamiento externo de un 100% es la alternativa que tiene el
menor periodo de retorno (payback), por lo cual resulta la opcin ms conveniente para el futuro
empresario. En segundo lugar, est el financiamiento del 75%, luego el 50%. En el caso del 25% y
el financiamiento propio, se obtiene un payback mayor a once aos, por lo cual, al no encontrarse
dentro del periodo de evaluacin requerido, se consideran opciones no rentables.

Analisis Conjunto

De los tres indicadores antes expuestos, se observa que el proyecto es conveniente, o factible,
a partir de un porcentaje de inversin mediante financiamiento externo de un 27,361%, y a
medida que aumenta este valor, el negocio se hace cada vez ms rentable, dado que aumentan los
valores de la VAN, TIR y disminuye el Payback. La mejor eleccin, en consecuencia, sera un 100%
de financiamiento externo.
Resulta importante destacar que el valor del Payback no debiese ser considerado una
medicin realmente objetiva, dado que se utiliz el valor de desecho en el ltimo ao de
evaluacin en los flujos de caja realizados.


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3. Tablas de amortizacin, depreciacin y balance de IVA

a) Amortizacin
La amortizacin de los intangibles y gastos de puesta en marcha se realiz en un periodo de 6
aos, ya que si bien existen periodos definidos para cada tem, al no encontrarse sealados en
esta tarea, se asumen con el periodo mencionado anteriormente.
La tabla de amortizacin es la siguiente:

Esta tabla refleja el monto total que se amortizar ao a ao, segn la inversin inicial que
se realiz el 2013 en intangibles.
La amortizacin de la inversin de intangibles realizada desde el 2014 en adelante es la
siguiente:



Gasto inicial (2013)
Intangibles Periodo [aos] Valor neto [$] Amortizacin [$/ao]
Marketing 6 60.000.000,00 $ 10.000.000,00 $
Gastos de Puesta en Marcha 6 9.549.987,00 $ 1.591.664,50 $
Patente de Alcoholes 6 41.066,00 $ 6.844,33 $
Patente Comercial 6 2.500.000,00 $ 416.666,67 $
Asesora Legal 6 599.987,00 $ 99.997,83 $
Marcha Blanca 6 6.000.000,00 $ 1.000.000,00 $
Gastos de Constitucin de Sociedad 6 450.000,00 $ 75.000,00 $
licencia de software 6 222.585,01 $ 37.097,50 $
equipamiento 6 585.713,93 $ 97.618,99 $
instalacin, habilitacin 6 422.088,81 $ 70.348,14 $
capacitacin 6 589.141,83 $ 98.190,31 $
Total 13.493.428,26 $
Gasto Anual(2014 en adelante)
Intangibles Periodo [aos] Valor neto [$] Amortizacin [$/ao]
Patente Comercial 10 25.000.000,00 $ 2.500.000,00 $
Patente de Alcoholes 10 410.660,00 $ 41.066,00 $
Total 2.541.066,00 $

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Por lo tanto, de estas dos tablas, el valor que ir al flujo de caja ser la suma de los dos
totales durante los primeros 6 aos, y durante los 4 aos restantes solo ser el valor total de la
tabla de gasto anual en intangibles a partir del 2014.


Cabe mencionar que el valor de amortizacin que va al flujo de caja es el mismo para los 5
flujos que fueron realizados, ya que el porcentaje de financiamiento no afecta los valores de los
intangibles y gastos de puesta en marcha amortizados.

b) Depreciacin:
Para el clculo de los valores anuales de depreciacin se utiliz el mtodo de depreciacin
acelerada. El periodo de vida de cada activo fue buscado en la pgina del servicio de impuestos
internos. Para facilitar los clculos, a los activos fijos en los cuales se invirti se les asign y agrup
en ciertas categoras que se encontraban en el sitio web:
- Equipos y muebles se asumieron en la categora de Muebles y enseres, Vajilla en la
categora de Muebles y enseres y Maquinaria en la categora de Maquinaria y equipos
en general.
La vida til de la remodelacin era conocida, por lo tanto, se us ese dato para los clculos
respectivos.


Activos Valor neto Vida til Vida til acelerada Depreciacin [$/ao]
Equipos y Muebles 7.371.305,00 $ 7 2 3.685.652,50 $
Vajilla 2.853.700,00 $ 7 2 1.426.850,00 $
Maquinaria 5.215.500,00 $ 15 5 1.043.100,00 $
Remodelacin 59.000.000,00 $ 50 16 3.687.500,00 $
Total ao 1-6 $ 16.034.494,26
Total ao 7-10 $ 2.541.066,00

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Recuperacin del IVA Ao 10
IVA Ingresos 74.548.874,20 $
IVA Costos 12.688.633,80 $
Dbito/crdito 61.860.240,40 $
IVA Acumulado 367.953.122,80 $
IVA Flujo Caja - $

Al igual que en el caso de la amortizacin, el valor de depreciacin total que va al flujo de
caja ser distinto en cada ao. Los valores totales que van al flujo son los siguientes:

Por ltimo, al igual que en la amortizacin, el valor total de la depreciacin ser el mismo
para cada uno de los 5 flujos distintos realizados.

c) Balance de IVA:
La recuperacin del IVA se muestra en las siguientes tablas:





Se puede observar que el IVA se recupera al segundo ao de funcionamiento del
restaurant, esto debido a que las ventas que ste tiene son muy elevadas.
Al igual que la amortizacin y la depreciacin, el valor del IVA que va al flujo de caja no
cambia en los 5 flujos realizados.
Total ao 1-2 $ 9.843.102,50
Total ao 3-5 $ 4.730.600,00
Total ao 6-10 $ 3.687.500,00
Recuperacin del IVA Ao 0 Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4
IVA Ingresos - $ 31.616.000,00 $ 34.777.600,00 $ 38.255.360,00 $ 42.080.896,00 $
IVA Costos 21.935.176,57 $ 10.237.158,96 $ 10.468.806,15 $ 10.709.719,24 $ 10.960.268,84 $
Dbito/crdito 21.935.176,57 -$ 21.378.841,04 $ 24.308.793,85 $ 27.545.640,76 $ 31.120.627,16 $
IVA Acumulado 21.935.176,57 -$ 556.335,53 -$ 23.752.458,31 $ 51.298.099,08 $ 82.418.726,24 $
IVA Flujo Caja 21.378.841,04 $ 556.335,53 $ - $ - $
Recuperacin del IVA Ao 5 Ao 6 Ao 7 Ao 8 Ao 9
IVA Ingresos 46.288.985,60 $ 50.917.884,16 $ 56.009.672,58 $ 61.610.639,83 $ 67.771.703,82 $
IVA Costos 11.220.840,43 $ 11.491.834,88 $ 11.773.669,12 $ 12.066.776,72 $ 12.371.608,62 $
Dbito/crdito 35.068.145,17 $ 39.426.049,28 $ 44.236.003,46 $ 49.543.863,12 $ 55.400.095,20 $
IVA Acumulado 117.486.871,40 $ 156.912.920,70 $ 201.148.924,10 $ 250.692.787,30 $ 306.092.882,40 $
IVA Flujo Caja - $ - $ - $ - $ - $

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Conclusiones y Recomendaciones

Luego de la realizacin de los cinco flujos de caja requeridos, y de analizar los resultados
de indicadores de VAN, TIR y PAYBACK arrojados por cada uno de ellos, se puede concluir que:
- Se pudo comprobar, de manera prctica, que el clculo de la factibilidad de un negocio (a
travs del VAN y TIR) est directamente ligado al uso del flujo de caja del proyecto.

- Si se introducen cifras incorrectas en el clculo de un flujo de caja, se crearn distorsiones al
hallar los indicadores de VAN, TIR y PAYBACK, subvalundolos o sobrevalorndolos.

- De acuerdo a los flujos de caja obtenidos, ya sea utilizando financiamiento externo o propio,
no existirn problemas de liquidez en toda la evaluacin del proyecto, por lo que no ser
necesario pedir un prstamo a corto plazo en ningn momento.

- Para que el proyecto de instalar un restaurante en Via del Mar sea rentable, vale decir, que
su VAN sea igual a cero, el financiamiento mnimo externo que se debe adquirir es de un
27,361%, considerando un crdito de inversin con una tasa de inters de 7,82%. Con este
valor, el TIR arrojado es de un 0,1511%, valor que al ser mayor que la tasa de descuento,
comprueba que el porcentaje obtenido de financiamiento est correcto. Sin embargo,
refiriendo los resultados netamente a esta tarea, se concluye que las alternativas ms
convenientes de financiamiento dentro de las opciones que se entregan (25, 50, 75 y 100%)
son aquellas mayores al 25%, es decir, 50%, 75% y 100%, siendo esta ltima la mejor y ms
rentable, dado que entrega el mayor valor de VAN, TIR y el menor PAYBACK.

- De acuerdo a los resultados obtenidos en el balance de IVA, se concluye que el Impuesto al
Valor Agregado se recupera al segundo ao de funcionamiento del restaurant, debido a que
los ingresos que ste tiene son muy elevados en relacin a los costos.

- Mediante las tablas de amortizacin, depreciacin e IVA, se lograron determinar los gastos
peridicos que implica cada uno de estos conceptos, donde la amortizacin de gastos de
puesta en marcha y depreciacin producen una disminucin del impuesto a pagar por la

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empresa, restndose al total previo a la Utilidad Antes del Impuesto, y sumndose luego de la
Utilidad Despus del Impuesto.

- Como recomendacin, se seala al lector que, en caso de decidir iniciar un negocio, resulta de
gran importancia el analizar a cabalidad cmo lo financiar, ya que este estudio puede
determinar si su proyecto ser o no factible, y en caso de serlo, cun rentable sera. Lo ideal
es recopilar toda la informacin necesaria para realizar un flujo de caja, y de esta manera
poder determinar los principales indicadores de evaluacin de un proyecto, tales como el
VAN, TIR y PAYBACK. Aquel financiamiento que arroje el mayor VAN, TIR y menor PAYBACK,
ser el ms apto para escoger. Se debe tener especial cuidado con que los datos sean lo ms
certeros posibles, dado que en caso de solicitar apoyo a una institucin financiera, se debe
garantizar a sta que el proyecto generar los recursos suficientes para retornar la inversin,
cubrir los intereses del financiamiento, los costos de la operacin resultado del proyecto y
generar una ganancia; y si esto no se cumple, se puede caer en graves problemas legales.
Bibliografa

- Referencia para valor UF utilizado
http://valoruf.cl/
- Tabla de vida til de los bienes fsicos del activo inmovilizado
http://www.sii.cl/pagina/valores/bienes/tabla_vida_enero.htm
- Tasa Inters Crdito a largo plazo
http://www.sbif.cl/sbifweb/servlet/InfoFinanciera?indice=C.D.A&idContenido=12917
- Apalancamiento financiero
http://www.gerencie.com/el-apalancamiento-financiero-es-bueno-o-malo.html
- Cmo redactar un buen resumen ejecutivo
http://www.trabajo.com.mx/resumen_ejecutivo.htm
- Valor de desecho
http://www.eco-finanzas.com/diccionario/V/VALOR_DE_DESECHO.htm
- Apuntes I y II, Manuel Marn. SGDI.

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Anexos

1) Tabla para Flujo de Caja Financiado 25%
Financiamiento 25%
Periodo Capital Inters Amortizacin Cuota
0 $ 51.282.400,00
1 $ 47.712.027,56 $ 4.010.283,68 $ 3.570.372,44 $ 7.580.656,12
2 $ 43.862.452,00 $ 3.731.080,56 $ 3.849.575,56 $ 7.580.656,12
3 $ 39.711.839,63 $ 3.430.043,75 $ 4.150.612,37 $ 7.580.656,12
4 $ 35.236.649,37 $ 3.105.465,86 $ 4.475.190,26 $ 7.580.656,12
5 $ 30.411.499,23 $ 2.755.505,98 $ 4.825.150,14 $ 7.580.656,12
6 $ 25.209.022,36 $ 2.378.179,24 $ 5.202.476,88 $ 7.580.656,12
7 $ 19.599.711,79 $ 1.971.345,55 $ 5.609.310,57 $ 7.580.656,12
8 $ 13.551.753,13 $ 1.532.697,46 $ 6.047.958,66 $ 7.580.656,12
9 $ 7.030.844,11 $ 1.059.747,09 $ 6.520.909,02 $ 7.580.656,12
10 $ 0,000 $ 549.812,01 $ 7.030.844,11 $ 7.580.656,12

2) Tabla para Flujo de Caja Financiado 50%
Financimiento 50%
Periodo Capital Inters Amortizacin Cuota
0 $ 102.564.800,00
1 $ 95.424.055,12 $ 8.020.567,36 $ 7.140.744,88 $ 15.161.312,24
2 $ 87.724.904,00 $ 7.462.161,11 $ 7.699.151,12 $ 15.161.312,24
3 $ 79.423.679,26 $ 6.860.087,49 $ 8.301.224,74 $ 15.161.312,24
4 $ 70.473.298,74 $ 6.210.931,72 $ 8.950.380,52 $ 15.161.312,24
5 $ 60.822.998,47 $ 5.511.011,96 $ 9.650.300,27 $ 15.161.312,24
6 $ 50.418.044,71 $ 4.756.358,48 $ 10.404.953,75 $ 15.161.312,24
7 $ 39.199.423,57 $ 3.942.691,10 $ 11.218.621,14 $ 15.161.312,24
8 $ 27.103.506,26 $ 3.065.394,92 $ 12.095.917,31 $ 15.161.312,24
9 $ 14.061.688,22 $ 2.119.494,19 $ 13.041.818,05 $ 15.161.312,24
10 $ 0,00 $ 1.099.624,02 $ 14.061.688,22 $ 15.161.312,24








17

3) Tabla para Flujo de Caja Financiado 75%

Financiamiento 75%
Periodo Capital Inters Amortizacin Cuota
0 $ 153.847.200,00
1 $ 143.136.082,69 $ 12.030.851,04 $ 10.711.117,31 $ 22.741.968,35
2 $ 131.587.356,00 $ 11.193.241,67 $ 11.548.726,69 $ 22.741.968,35
3 $ 119.135.518,89 $ 10.290.131,24 $ 12.451.837,11 $ 22.741.968,35
4 $ 105.709.948,11 $ 9.316.397,58 $ 13.425.570,78 $ 22.741.968,35
5 $ 91.234.497,70 $ 8.266.517,94 $ 14.475.450,41 $ 22.741.968,35
6 $ 75.627.067,07 $ 7.134.537,72 $ 15.607.430,63 $ 22.741.968,35
7 $ 58.799.135,36 $ 5.914.036,64 $ 16.827.931,71 $ 22.741.968,35
8 $ 40.655.259,39 $ 4.598.092,39 $ 18.143.875,97 $ 22.741.968,35
9 $ 21.092.532,32 $ 3.179.241,28 $ 19.562.727,07 $ 22.741.968,35
10 $ 0,00 $ 1.649.436,03 $ 21.092.532,32 $ 22.741.968,35

4) Tabla para Flujo de Caja Financiado 100%

Financiamiento 100%
Periodo Capital Inters Amortizacin Cuota
0 $ 205.129.600,00
1 $ 190.848.110,25 $ 16.041.134,72 $ 14.281.489,75 $ 30.322.624,47
2 $ 175.449.808,00 $ 14.924.322,22 $ 15.398.302,25 $ 30.322.624,47
3 $ 158.847.358,52 $ 13.720.174,99 $ 16.602.449,48 $ 30.322.624,47
4 $ 140.946.597,48 $ 12.421.863,44 $ 17.900.761,03 $ 30.322.624,47
5 $ 121.645.996,93 $ 11.022.023,92 $ 19.300.600,55 $ 30.322.624,47
6 $ 100.836.089,42 $ 9.512.716,96 $ 20.809.907,51 $ 30.322.624,47
7 $ 78.398.847,15 $ 7.885.382,19 $ 22.437.242,28 $ 30.322.624,47
8 $ 54.207.012,52 $ 6.130.789,85 $ 24.191.834,62 $ 30.322.624,47
9 $ 28.123.376,43 $ 4.238.988,38 $ 26.083.636,09 $ 30.322.624,47
10 $ 0,00 $ 2.199.248,04 $ 28.123.376,43 $ 30.322.624,47

5) IVA considerado en Inversin (IVA Costos Ao 0)

IVA inversin $ 3.125.178,47
+ $ 7.599.998,10 Capital de trabajo
+ $ 11.210.000,00 Remodelacin edificio

$ 21.935.176,57