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Lisboa, 24 de Janeiro de 2011

Preparado para:
Exma. Senhora
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Moradia localizada na .., Moradia localizada na ..,
freguesia de. e concelho de .. freguesia de. e concelho de ..
ndice
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QUADRO DE APRESENTAO
IMVEL
$ra0a1se de 2ma moradia des0inada a habi0a34o, 5oca5i6ada na
77777777777777., na 8re92esia de 777777.. e conce5ho de
777777777..
A 8rac34o encon0ra1se re9is0ada na :;< *onser=a0>ria do !e9is0o predia5 de
Lisboa sob o sob? xxxxxxxxx descri34o n? xxxxxx no 5i=ro xxxx.
E inscri0a sob o Ar0i9o Urbano n? @20 da 8re92esia de S4o Arancisco Ba=ier.
AVALIAO
A a=a5ia34o 0em por 8ina5idade 8ins pa0rimoniais, e 0em por obCec0i=o a
de0ermina34o do )a5or de -ercado da Arac34o considerando as obras
conc52Ddas e E ac02a5 F24 de Janeiro de 2011G, considerando 5i=re e disponD=e5 e
5i=re de H2aisH2er >n2s.
REAS CONSIDERADAS
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As Ireas consideradas para e8ei0os de a=a5ia34o s4o as H2e cons0am no
proCec0o de a50era3Jes apresen0ado e apro=ado se92ndo con8irma34o do c5ien0e
e da doc2men0a34o a8ixada em obra.
As Ireas doc2men0ais encon0ram se desac02a5i6adas por ainda n4o se 0erem
procedido Es a50era3Jes das mesmas, pe5o 8ac0o das obras ainda n4o se
encon0rarem conc52Ddas na s2a 0o0a5idade.
AVALIAO
)a5or de -ercado considerando as obras conc52Ddas E da0a ac02a5
Fconsiderado 5i=re e disponD=e5 e 5i=re de H2aisH2er >n2sG:
@0@ K
Fs e Se0e E2rosG
24 de Janeiro de 2011
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RELATRIO DE AVALIAO
A=a5ia34o
A presen0e a=a5ia34o 8oi pe5o mL0odo compara0i=o e exec20ado de acordo com
as normas exi9idas.
.ase de A=a5ia34o
" )a5or de -ercado considerado e L obCec0i=o da a=a5ia34o, a s2a de8eni34o
es0I descri0a no !(*S Appraisa5 and )a52a0ion -an2a5, M0he es0ima0ed amo2n0
8or Nhich a proper0O sho25d exchan9e on 0he da0e o8 =a52a0ion be0Neen a Ni55in9
b2Oer and a Ni55in9 se55er in an armPs15en90h 0ransac0ion a80er proper marQe0in9
Nherein 0he par0ies had each ac0ed QnoN5ed9eab5O, pr2den05O and Ni0ho20
comp25sion.R
(n8orma34o
" presen0e re5a0>rio de a=a5ia34o 8oi e5aborado com base na doc2men0a34o e
in8orma34o 8ornecida pe5a c5ien0e.
Ass2mi H2e a propriedade apresen0a os de=idos re9is0os e cadas0ros e L
0ransaccionI=e5.
Ass2mi H2e n4o exis0em H2aisH2er >n2s sobre a propriedade o2 H2a5H2er
processo H2e possa a8ec0ar o =a5or da propriedade.
#4o ass2mo nenh2ma responsabi5idade por 02do o H2e n4o me 8or re=e5ado
nem por 0er recebido in8orma34o incomp5e0a.
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(nspec34o $Lcnica
#4o 8oi inspeccionado 0ecnicamen0e o edi8Dcio, n4o ana5isei os ma0eriais
20i5i6ados no processo de cons0r234o para de0erminar se 8oram 20i5i6ados
ma0eriais peri9osos, a s2a de0eriora34o pe5as condi3Jes c5ima0Lricas e pe5a
passa9em dos do 0empo, o2 de8ei0os na s2a composi34o.
(mpac0o Ambien0ais
#4o ana5isei o 0erreno onde se imp5an0a o edi8Dcio, se L ins0I=e5 o2 se 8oi
con0aminado. Ass2mi H2e n4o exis0em condi3Jes ad=ersas do so5o o2 s2bso5o
e H2e a capacidade de car9a dos 5ocais de cada propriedade s4o s28icien0es
para s2por0ar os edi8Dcios cons0r2Ddos o2 H2a5H2er proCec0o de cons0r234o
propos0o. Ass2mi H2e os ma0eriais, as ins0a5a3Jes e o 0erreno es04o em
condi3Jes acei0I=eis.
*ondi3Jes Ambien0ais
Es02dos ambien0ais seriam norma5men0e exec20ados por 2m especia5is0a
de=idamen0e H2a5i8icado e n4o es04o no Smbi0o do 0raba5ho de 2m a=a5iador.
Para e8ei0os do presen0e re5a0>rio, ass2mi H2e a propriedade es0I 5i=re de
con0amina34o e H2e nenh2m prod20o, ma0eria5 o2 s2bs0Sncia po0encia5men0e
con0aminan0e 8oi 20i5i6ado no 5oca5. Ass2mi H2e a propriedade respei0a a
5e9is5a34o ambien0a5 =i9en0e e H2e 0odas as ac0i=idades no 5oca5 es04o
de=idamen0e a20ori6adas com as permissJes re5e=an0es. #4o 8i6 a=eri92a3Jes
especD8icas re5a0i=amen0e ao 2so passado e presen0e do 5oca5 para de0erminar
o po0encia5 de con0amina34o, no en0an0o, se d2ran0e a inspec34o ao 5oca5
exis0em indicadores >b=ios de considera3Jes ambien0ais po0encia5men0e
preC2diciais das H2ais 0enha conhecimen0o, e H2e me seCam e=idenciados, irei
re85ec0ir 0a5 in8orma34o no re5a0>rio.
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oc2men0a34o Le9a5
Aoram 8ornecidos os se92in0es doc2men0os:
*aderne0a Predia5 Urbana
!e9is0o da *onser=a0>ria do !e9is0o Predia5.
ProCec0o de A50era3Jes Fa ser exec20adoG
AnI5ises Es0r202rais
#4o 8oram rea5i6ados H2aisH2er exames es0r202rais, n4o se podem des0e
re5a0>rio re0irar H2a5H2er conc52s4o H2an0o ao es0ado es0r202ra5 do edi8Dcio.
A a=a5ia34o re85ec0e apenas os de8ei0os aparen0es o2 e5emen0os em ma2
es0ado H2e possa 0er obser=ado d2ran0e a =isi0a o2 para as H2ais me 0enham
a5er0ado.
Urbanismo
#4o 8oi cons250ado o epar0amen0o de Urbanismo da -2nicipa5idade no H2e se
re8ere a 5icen3as, 5imi0a3Jes e permissJes 8ornecidas sa5=o as H2e
expressamen0e 8a6emos re8erTncia no presen0e re5a0>rio.
Ass2mi H2e a propriedade 8oi cons0r2Dda e de=idamen0e a20ori6ada com as
permissJes e 5icen3as adeH2adas para o se2 2so e oc2pa34o e H2e n4o
exis0em H2aisH2er no0i8ica3Jes 5e9ais penden0es.
Ass2mi H2e o edi8Dcio c2mpre 0odos os reH2isi0os 5e9ais re5e=an0es, inc52indo
re925amen0os de edi8ica34o, incTndio e hi9iene e se92ran3a. a mesma 8orma
ass2mimos H2e a propriedade n4o L ne9a0i=amen0e a8ec0ada por nenh2m
p5aneamen0o 2rbano o2 propos0a de exec234o de rodo=ias.
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,reas consideradas
A ,rea considerada L a ,rea .r20a de cons0r234o H2e cons0a no proCec0o
apresen0ado.
As Ireas de 5o9rado2ro e de arranCos ex0eriores 8oram con0abi5i6adas e
mens2radas em 0ermos de =a5or com o incremen0o de =a5or na Irea br20a de
cons0r234o.
*on8idencia5idade
" con0eUdo do presen0e re5a0>rio de a=a5ia34o L con8idencia5 para o c5ien0e de
acordo com o obCec0i=o especD8ico indicado.
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1. DESCRIO DA LOCALIZAO E ENVOLVENTE
Loca5i6a34o
A 8rac34o encon0ra1se inserida n2m edi8Dcio 5oca5i6ado na !2a xxxxxxxxxxxxxx,
n? xxxxxx, na 8re92esia de xxxxxxxxxxxxxxx e conce5ho de xxxxxxx.
$ra0a1se de 2ma 6ona 2rbana de cari6 essencia5men0e habi0aciona5, no en0an0o
exis0em a592mas 8rac3Jes H2e se des0inam a ser=i3os de=ido E s2a 20i5i6a34o
para embaixadas e co5L9ios, no en0an0o 2rbanis0icamen0e a s2a 0ra3a e de
habi0a34o sem descarac0eri6ar a 6ona des0e 2so pre8erencia5.
P5an0a de Loca5i6a34o Vera5
Rua xxxxxxx
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Zona xxxxxxxxx
Enquadramento xxxxxxxxxxx Cidade de Lisboa
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*arac0eri6a34o da En=o5=en0e
Es0e edi8Dcio 5oca5i6a1se n2ma 6ona de residencia5 C2n0o a =Irias ins0i02i3Jes de
Ensino, e de di=ersos ser=i3os ins0i02cionais, n2ma 6ona bem 5oca5i6ada no
xxxxxxxxxxxx.
" xxxxxx, 5oca5i6ado na 6ona ociden0a5 de Lisboa, es0I di=ido en0re d2as
8re92esias, xxxxxxx e xxxxxxxxxx
A par0e 5oca5i6ada em xxxxxxxxxxxxxxx L conhecida por xxxxxxx. Aor0emen0e
residencia5 es0e bairro L carac0eri6ado por 2ma p5an0a em an8i0ea0ro e por 2ma
baixa densidade cons0r20i=a de=ido ao 8ac0o de na s2a maioria poss2ir
cons0r234o Uni8ami5iar.
Es0e bairro da0a de 1;40 a502ra em H2e Aaria da *os0a o desenho2 aH2ando
da e5abora34o do p5ano de 2rbani6a34o da Encos0a da AC2da.
A par0e per0encen0e a S. Arancisco Ba=ier L 2ma 6ona maiori0ariamen0e
residencia5 embora 0ambLm 5I se encon0rem ser=i3os e a0L escri0>rios. *om
par0e da 2rbani6a34o a 8icar a car9o da EPUL es0a 6ona apresen0a a592ma
densidade com os prLdios a 0erem em mLdia cerca W andares apesar de
exis0irem 0ambLm 0an0o moradias como 0orres.
Lisboa poss2Da, em 2004 2ma pop25a34o de WX4 XW@ habi0an0es e 2ma Irea
me0ropo5i0ana en=o5=en0e H2e oc2pa cerca de 2 :@0 QmY, com cerca de 2,:
mi5hJes de habi0an0es.
A s2a Irea me0ropo5i0ana concen0ra 2@Z da pop25a34o do paDs.
" conce5ho de Lisboa 0em :[,:4 QmY de Irea, e apresen0a 2ma densidade
demo9rI8ica de X @[4,;4 hab.\QmY.
" conce5ho s2bdi=ide1se em W[ 8re92esias e 8a6 8ron0eira a #or0e com os
m2nicDpios de "di=e5as e de Lo2res, a "es0e com "eiras, a #oroes0e com
a Amadora e a s2des0e com o es02Irio do $eCo.
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"s principais meios de 0ranspor0e na cidade s4o o -e0ropo5i0ano de Lisboa e os
a20ocarros da *arris.
Para a en0rada e saDda na cidade exis0em di=ersas =ias rodo=iIrias impor0an0es
e de 9rande dimens4o a *!(L, *!EL, a Pon0e 2W de Abri5, a Pon0e )asco da
Vama .
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P5an0a de Loca5i6a34o e0a5hada
Es0a 6ona L carac0eri6ada por ser 2ma 6ona habi0aciona5, os edi8Dcios H2e a
compJe des0inam1se a essencia5men0e a habi0a34o. Sendo H2e exis0em ao
nD=e5 do r]ch dos edi8Dcios mais recen0es e n2ma 6ona pr>xima a592mas
8rac3Jes des0inadas a comLrcio e ser=i3os de apoio I 6ona.
$ra0a1se de 2ma 6ona 2rbanis0icamen0e conso5idada, onde predominam
edi8Dcios de habi0a34o, norma5men0e com ca=e para es0acionamen0o e dois
pisos des0inados a habi0a34o com cLrceas de 2 e [ pisos.
EnH2adramen0o Urbano
" 5oca5 apresen0a m2i0o boa acessibi5idade e 8Ici5 circ25a34o, es0ando a cerca
de W 110 min20os do cen0ro da cidade de Lisboa.
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A 6ona L carac0eri6ada pe5a exis0Tncia de ra6oI=eis 0ranspor0es pUb5icos,
a20ocarros e 0Ixis para 0oda a cidade sendo H2e a es0a34o de caminho de 8erro
F.e5LmG dis0a cerca de [ Qm.
"s acessos s4o bons..
$oda es0a 6ona apresen0a re925ar 0rI8e9o rodo=iIrio e pedona5. "
es0acionamen0o em s2per8Dcie L 8Ici5 exis0indo 6onas de es0acionamen0o na
6ona.
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ANLISE DO IMVEL
escri34o
" im>=e5 em a=a5ia34o 0ra0a1se de 2ma -oradia compos0a por !\ch4o, 1? andar
2? andar.
A compos0a por 8rac34o L compos0a:
!]*h ^ compos0o por Escri0>rio, VinIsio, *asa de -IH2inas, *asa de La=a9em
e Q2ar0o de Empre9ada com _* comp5e0o.e 9ara9em 8echada para dois
carros.
1? Andar ^ compos0o por Sa5a de Es0ar, .ib5io0eca, Sa5a de Jan0ar, *o6inha e 2
_*`s.
2? Andar ^ compos0o por 4 H2ar0os sendo dois de5es s2i0e e dispondo os o20ros
dois de 2m _* comp5e0o d2p5o d2che para os ser=ir.
A moradia poss2i 2m 0erra3o 20i5i6I=e5 e do H2a5 se pode 2s28r2ir, com =is0a !io
com acesso a0ra=Ls de escada me0I5ica apar0ir do 2? piso.
" im>=e5 apresen0a 2ma es0r202ra em be04o armado, paredes ex0eriores e
in0eriores em a5=enaria de 0iCo5o no in0erior, caixi5harias em P)*, com cober02ra
iso5ada e re=es0ida a 5aCe0as impermeabi5i6an0es.
A circ25a34o in0erior en0re pisos e8ec02a1se sempre a0ra=Ls de escadas
in0eriores E excep34o da escada para cober02ra H2e L 2m escada ex0erior.
A -oradia encon0ra1se na 8ase 8ina5 de remode5a34o.
A da0a de cons0r234o inicia5 da0a dos anos sessen0a, 0ra0ando1se de 2ma
cons0r234o de boa H2a5idade, es0I a ser obCec0o de 2ma remode5a34o pro82nda
0endo sido demo5ido o se2 in0erior na s2a H2ase 0o0a5idade. Aoram remo=idos
0odos os se2s acabamen0os in0eriores.
"s acabamen0os 20i5i6ados s4o de H2a5idade s2perior, 0endo sido ins0a5ado 2m
sis0ema de aH2ecimen0o cen0ra5. #o 5o9rado2ro 8oi cons0r2Dda 2ma piscina
encon0ra=a1se a es0a da0a CI desa8rac34o apresen0a=a 2m es0ado de
de9rada34o considerI=e5, de=ido I idade do im>=e5, mas 0ambLm I s2a
desoc2pa34o e assim a2men0o da de9rada34o.
Es0e Edi8Dcio 8oi cons0r2Ddo em 1;40\W0 encon0rando1se em ra6oI=e5 es0ado de
conser=a34o.
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" edi8Dcio poss2i ainda ins0a5a3Jes de I92as, es9o0os, e5ec0ricidade e
0e5e8ones. " edi8Dcio es0I eH2ipado com 0odos os meios 0Lcnicos s28icien0es
para o 82ncionamen0o de 2m im>=e5 des0a na02re6a.
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Apresen0am1se a592mas 8o0o9ra8ias do im>=e5:
)is0a da Aachada )is0a da Aachada
(n0erior da -oradia (n0erior da -oradia
(n0erior da -oradia Lo9rado2ro
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Lo9rado2ro En=o5=en0e da 8rac34o
,reas
Apresen0a1se na 0abe5a abaixo 2m res2mo das Ireas:
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SITUAO URBANSTICA
Si02a34o 2rbanDs0ica
Par0i do princDpio H2e a si02a34o 2rbanDs0ica do im>=e5 se encon0ra
re925ari6ada, c2mprindo a norma0i=a m2nicipa5 ap5icI=e5.
Licen3as
#4o 8oram apresen0adas c>pias de 5icen3as de 20i5i6a34o, ass2mi H2e a 8rac34o
se encon0ra de=idamen0e 5icenciada.
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IMOVIS COMPARVEIS
$endo em con0a as carac0erDs0icas e a 5oca5i6a34o do im>=e5 em anI5ise,
se5eccionImos 2m conC2n0o de comparI=eis, 0endo em considera34o a s2a
5oca5i6a34o, represen0a0i=idade e carac0erDs0icas 0Lcnicas. *om es0es
comparI=eis pre0endemos 0er 2ma ideia mais concre0a sobre os pre3os de
=enda e arrendamen0o ac02a5men0e pra0icados nes0e mercado. "s comparI=eis
s4o:
AnI5ise de -oradias para )enda e Arrendamen0o:
Para )enda:
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Para Arrendamen0o:
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AVALIAO
" =a5or de mercado do im>=e5 E da0a de a=a5ia34o e no se2 es0ado ac02a5, 8oi
ca5c25ado a0ra=Ls do -L0odo *ompara0i=o.
-L0odo *ompara0i=o
A0ra=Ls da anI5ise de im>=eis comparI=eis no mercado imobi5iIrio de
enH2adramen0o, represen0ado nos pon0os an0eriores, e a0rib2indo
rendas0enciais de mercado para as di8eren0es Ireas, ob0Lm1se o se92in0e
H2adro:
*onsiderei H2e o =a5or 2ni0Irio por m2 de Irea br20a de habi0a34o L de 4.000
K\ m2, 0endo em considera34o as carac0erDs0icas ac02ais do (m>=e5 e
considerando H2e as obras se encon0ram conc52Ddas.
*2s0os de .ene8icia34o
#4o 8oram considerados nem es0imados H2aisH2er c2s0os de bene8icia34o,
para e8ei0os de a=a5ia34o 8oram considerados im>=eis comparI=eis com o
obCec0o de a=a5ia34o.
" =a5or res250an0e do -L0odo *ompara0i=o, re85ec0e mais e8ica6men0e a
rea5idade do mercado.
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CONCLUSO
*on8orme 0odos os press2pos0os re85ec0idos no presen0e re5a0>rio e 0endo em
con0a os comen0Irios descri0os an0eriormen0e, considero H2e o =a5or de
mercado do im>=e5 na da0a da a=a5ia34o L de:
Consi!"#no o I$%&!' D!&o'()o ! *on*'(+o,
0@ K
Fe E2rosG
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