INFORME DE VALORACIÓN

FECHA: GUNI22222222222 GUNI33333333

EMPLAZAMIENTO

TÉRMINO MUNICIPAL

PROVINCIA

VALORACIÓN DE TASACIÓN DE EDIFICIOS Y/O SUS

ELEMENTOS ELEMENTO COMERCIAL TERMINADO

Mª TERESA LORENZO ALVAREZ

Colegiado nº3107 A Coruña Francisco Miguel,8 8ºIzda 15010 A
Coruña
Tel: 606 57 34 60 Fax: 881 92 68
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1. FINALIDAD DE LA TASACIÓN

La presente tasación se ha realizado de acuerdo con los requisitos de la

Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de
bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades
financieras, publicada en el BOE del 9 de Abril de 2003.

1.1.- FINALIDAD DE LA TASACIÓN

LA FINALIDAD DEL PRESENTE INFORME ES LA OBTENCIÓN DEL VALOR DEL INMUEBLE A EFECTOS DE
ASESORAMIENTO VALOR DE MERCADO.

2. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN

DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

VIVIENDA.

ESTADO DEL INMUEBLE:

FINALIZADO

EMPLAZAMIENTO
PRACIÑA DO CONDE, PORTAL 3B 5ºB
MUNICIPIO: 15160 SADA
PROVINCIA: CORUÑA (A)

2.1.- DATOS REGISTRALES

TITULAR REGISTRAL:

UNIDAD FINCA REGISTRAL TOMO LIBRO FOLIO INSCRIPCIÓN

2.2.- FECHA DE LA VISITA

LA VISITA HA SIDO REALIZADA EL 28-12-2005 POR: DÑA. Mª TERESA LORENZO ALVAREZ

3. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN

COMPROBACIONES REALIZADAS
COMPROBACIÓN PLANEAMIENTO URBANÍSTICO
SERVIDUMBRES VISIBLES
ESTADO DE OCUPACIÓN, USO Y EXPLOTACIÓN
ESTADO DE CONSERVACIÓN APARENTE

DOCUMENTACIÓN UTILIZADA
PLANO DE SITUACIÓN, REPORTAJE FOTOGRÁFICO, PLANO URBANÍSTICO Y ORDENANZAS.

4. LOCALIDAD Y ENTORNO

4.1.-TIPO DE NÚCLEO
MUNICIPIO AUTÓNOMO
 4.2.-OCUPACIÓN LABORAL Y NIVEL DE RENTA
ACTIVIDAD DOMINANTE: MÚLTIPLE (SERVICIOS, INDUSTRIAL, TERCIARIA, COMERCIAL,..)
NIVEL DE RENTA: MEDIO.

4.3.-POBLACIÓN
SEGÚN EL PADRÓN DEL INSTITUTO NACIONAL DE ESTADÍSTICA DE 2001: 11.351 HABITANTES DE
DERECHO.
LA TENDENCIA, RESPECTO AL PADRÓN DE 1996, ES: CRECIENTE

4.4.-EVOLUCIÓN Y DENSIDAD DE LA POBLACIÓN

CRECIMIENTO DE LA POBLACIÓN: POSITIVO

4.5.-DELIMITACIÓN Y RASGOS URBANOS

ANTIGUEDAD DEL ENTORNO: VARIABLE
ATRACTIVO COMERCIAL: MEDIO
DESARROLLO: DE EVOLUCIÓN MUY RÁPIDA, ESTIMÁNDOSE SU DESARROLLO EN UN PLAZO MÁXIMO DE
10 AÑOS.
GRADO DE CONSOLIDACIÓN: ALTO (ESCASA EXISTENCIA DE SOLARES LIBRES EN EL ENTORNO
PRÓXIMO).
NIVEL DE OCUPACIÓN LOCALES: MEDIO-ALTO (OCUPACIÓN ENTRE EL 70 Y 90%).
SIGNIFICACIÓN: ZONA RESIDENCIAL PARA PRIMERA VIVIENDA.
TIPIFICACIÓN: ORDENACIÓN EN MANZANA ABIERTA.
TRÁFICO DE VEHÍCULOS: ESCASO.
TRÁNSITO PEATONAL: NORMAL.

4.6.-CONSERVACIÓN DE LA INFRAESTRUCTURA
EL ENTORNO DISPONE DE LOS SERVICIOS MÍNIMOS (SUMINISTRO DE ENERGÍA ELÉCTRICA, ABASTECIMIENTO
DE AGUA, ACCESO RODADO Y EVACUACIÓN DE AGUAS RESIDUALES), ENCONTRÁNDOSE EN BUEN ESTADO
DE CONSERVACIÓN.

4.7.-EQUIPAMIENTO
APARCAMIENTOS: SUFICIENTE
COMERCIAL: ABUNDANTE, CON LA EXISTENCIA DE COMERCIOS VARIADOS Y SUPERMERCADOS.
ESCOLAR: CENTROS DE ENSEÑANZA PRIMARIA Y SECUNDARIA.
LÚDICO: ABUNDANTE.
SANITARIO: CENTRO DE SALUD.

4.8.-COMUNICACIONES
AEROPUERTO: SÍ, A MENOS DE 50 KM.
AUTOBUSES: INTERURBANOS DE LÍNEA REGULAR.
FERROCARRIL: NO DISPONE DE ESTE SERVICIO.
METROPOLITANO: NO DISPONE DE ESTE SERVICIO.
PUERTO: SÍ, A MENOS DE 10 KM.
TIPOS DE CARRETERAS: NACIONAL, COMARCAL Y LOCAL.

5. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN

5.1.-CONJUNTO:
CALIDAD GENERAL: MEDIA.
CALIDAD ZONAS COMUNES: MEDIA, EN BUEN ESTADO DE CONSERVACIÓN.
ELEMENTOS COMUNES: EL INMUEBLE DISPONE DE ZAGUÁN, ESCALERA, ASCENSOR Y TERRAZAS.
TIPOLOGÍA: RESIDENCIAL PLURIFAMILIAR EN MANZANA ABIERTA.
USOS: MIXTO (RESIDENCIAL Y COMERCIAL).
Mª TERESA LORENZO ALVAREZ
Colegiado nº3107 A Coruña Francisco Miguel,8 8ºIzda 15010 A
Coruña
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 NÚMERO DE PLANTAS BAJO RASANTE: 2
NÚMERO DE PLANTAS SOBRE RASANTE: BAJA+5
NÚMERO TOTAL DE PLANTAS: 7

5.2.-DISTRIBUCIÓN:

RESIDENCIAL PISO
Planta Quinta Pasillo, salón, cocina, dos dormitorios, dos
baños,
TENDEDERO Y TERRAZA.
ANEXO GARAJE
SÓTANO -2 GARAJE

ANEXO TRASTERO
SÓTANO -2 TRASTERO

5.3.-CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS:

ELEMENTOS FUNDAMENTALES DE LA EDIFICACIÓN

CUBIERTA: INCLINADA, FORMADA POR PIZARRA.
ESTRUCTURA: PORTICADA DE HORMIGÓN.
FACHADA: FABRICA DE LADRILLO CON REVOCO DE MORTERO MONOCAPA.

5.4.-TERMINACIONES

RESIDENCIAL PISO
PLANTA QUINTA PAVIMENTOS PAREDES
TECHOS
PASILLO PARQUET PINTURA PINTURA
SALÓN PARQUET PINTURA PINTURA
COCINA CERÁMICO REV. CERAM. PINTURA
TENDERO CERÁMICO MORT. MONOCAPA PINTURA
DORMITORIOS PARQUET PINTURA PINTURA
BAÑOS CERÁMICO REV. CERAM. PINTURA
TERRAZA CERÁMICO MORT. MONOCAPA PINTURA

CARPINTERIA EXTERIOR:
CARPINTERÍA ESCAMOTEABLE EN MADERA TIPO VELUX CON VIDRIO DOBLE EN DORMITORIOS.
CARPINTERÍA CORREDERA CON ROTURA DE PUENTE TÉRMICO EN ALUMINIO LACADO CON VIDRIO DOBLE EN
SALÓN.
CARPINTERÍA CORREDERA EN ALUMINIO LACADO CON VIDRIO DOBLE EN TENDEDERO.
CARPINTERIA INTERIOR:
MADERA BARNIZADA.

ANEXO GARAJE
SÓTANO -2 PAVIMENTOS PAREDES
TECHOS
GARAJE HORMIGÓN PINTADO PINTURA FORJADO HORMIGÓN

ANEXO TRASTERO
SÓTANO -2 PAVIMENTOS PAREDES
TECHOS
TRASTERO HORMIGÓN PINTADO PINTURA PINTURA

5.5.-INSTALACIONES ESPECÍFICAS
AGUA CALIENTE: CALDERA DE GAS PROPANO.
FONTANERIA Y APARATOS SANITARIOS: CALIDAD MEDIA
 INSTALACIÓN DE CALEFACCIÓN: CALDERA DE GAS PROPANO
AIRE ACONDICIONADO: NO DISPONE
INSTALACIÓN DE GAS: PROPANO
Nº DE ASCENSORES: UN ASCENSOR
PORTERO: VIDEOPORTERO
LINEA TELEFONICA: NO DISPONE
ARMARIOS EMPOTRADOS: SI, REVESTIDOS Y DIVIDIDOS
SISTEMAS DE SEGURIDAD: NO DISPONE
5.6.-ESTADO ACTUAL

ESTADO DE CONSERVACION: BUEN ESTADO DE CONSERVACIÓN, NO APRECIÁNDOSE

DETERIOROS ESTRUCTURALES APARENTES

SITUACIÓN ACTUAL: VACIO.

ANTIGÜEDAD
USO CONSIDERADO AÑO CONSTRUCCION AÑO REHABILITACION USO PPAL./VIDA
UTIL
PISO 5ºB 2001 ----
RESIDENCIAL/100
P. SÓTANO-2 PLAZA Nº7 2001 ----
RESIDENCIAL/100
P. SÓTANO-2 TRASTERO Nº8 2001 ----
RESIDENCIAL/100

6. SUPERFICIES

SUP. MEDIDAS (M2) SUP. REGISTRAL (M2)

USO CONSIDERADO UTIL CONST. C.C.C UTIL CONST. C.C.C
ADOPTADA
PISO 5ºB 69,02 79,00 --- --- --- ---
79,00
P. SÓTANO-2 PLAZA Nº7 9,55 9.55 --- --- --- ---
9.55
P. SÓTANO-2 TRASTERO Nº8 6,44 6,82 --- --- --- ---
6,82

TOTAL USO 85,01 85,82 --- --- --- ---

95,37
TOTAL SUPERFICIES 85,01 85,82 --- --- --- ---
95,37

EL INMUEBLE CUENTA CON UNA TERRAZA DE5,04M2 QUE AL NO SUPERAR EL 15% DE LA SUPERFICIE DE VIVIENDA (66,50M 2)
SE COMPUTARÁ PARA ÑA VALORACIÓN AL 50%.

7. DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA

PLANEAMIENTO VIGENTE: PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA.

CLASIFICACIÓN DEL SUELO: SUELO URBANO.
ADECUACIÓN AL PLANEAMIENTO: EL INMUEBLE CUMPLE PLENAMENTE CON TODAS LAS
CONDICIONES URBANÍSTICAS QUE DETERMINA LAS ORDENANZAS MUNICIPALES.

8. RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

8.1.-TENENCIA Y LIMITACIONES

DESTINO PREVISTO: OTROS

DE ACUERDO CON LA DOCUMENTACIÓN CONSULTADA Y CON LA INFORMACIÓN OBTENIDA DURANTE LA

VISITA, EL INMUEBLE NO SE ENCUENTRA ACOGIDO A NINGÚN RÉGIMEN DE PROTECCIÓN.

Mª TERESA LORENZO ALVAREZ

Colegiado nº3107 A Coruña Francisco Miguel,8 8ºIzda 15010 A
Coruña
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9. ANÁLISIS DE MERCADO

9.1.- OFERTA
ESTUDIO DE LA OFERTA:
EXISTE OFERTA DE INMUEBLES SIMILARES AL VALORADO EN EL ENTORNO PRÓXIMO.

TENDENCIA DE LA OFERTA:
LA OFERTA DE ESTE TIPO DE INMUEBLES HA EXPERIMENTADO EN EL ENTORNO PRÓXIMO UNA
TENDENCIA ESTABLE EN LOS ÚLTIMOS AÑOS.

VALORES OFERTADOS:
LOS VALORES OFERTADOS OSCILAN EN FUNCIÓN DE LAS UBICACIONES, ANTIGÜEDADES, CALIDADES
Y SUPERFICIES DE LOS INMUEBLES.

9.2.-DEMANDA
ESTUDIO DE DEMANDA:
EXISTE UN RELACIÓN ESTABLE EN EL MERCADO DE LA ZONA ENTRE LA OFERTA-DEMANDA, CON
UNA DEMANDA TIPO MEDIO.

9.3.-INTERVALOS DE PRECIOS ACTUALES DE VENTA O DE ALQUILER

El valor medio de un inmueble de similares características, oscila
entre 1.200€/m2 y 2.000€/m2.

9.4.-EXPECTATIVAS DE OFERTA-DEMANDA Y DE REVALORIZACIÓN

PERSPECTIVAS DEL MERCADO:

Las perspectivas de revalorización del inmueble se consideran
medias, con incrementos interanuales superiores al IPC.

RENOVACION:
La zona se encuentra medio consolidada, pudiendo alterar la oferta
actual.

10. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS

10.1.-COMPARABLES
SE HA REALIZADO UN ESTUDIO DEL SEGMENTO DEL MERCADO INMOBILIARIO RELATIVO A INMUEBLES
COMPARABLES CON EL QUE SE VALORA, OBTENIENDO LOS SIGUIENTES RESULTADOS.

RESIDENCIAL PISO
DIRECCIÓN CARACTERISTICAS M2 VALOR
V.TOTAL
1 CL. BARRIE DE LA MAZA S /N AÑO CONST. 2002 Nº DORM: 2 74,75 1.650,03€/M2
123.340,00€
Calefacción: Si
2 Pza. do Conde s/n Año Const. 2000 Nº Dorm: 2 80,50 1.648,94€/m2
132.740,00€
Piso 2º Calefacción: Si
3 Cl. Párroco Villanueva Año Const. 2003 Nº Dorm: 1 66,40 1.891,94€/m2
125.625,00€
Nº20, Piso 4º Calefacción: Si
4 Pza. do Conde s/n Año Const. 2000 Nº Dorm: 3 100,06 1.206,48€/m2
120.720,00€
Piso 1º Calefacción: Si
5 Cl. Párroco Villanueva Año Const. 2003 Nº Dorm: 1 57,50 2.038,52€/m2
117.215,00€
 Nº20 Calefacción: Si
6 Cl. General Mola s/n Año Const. 2005 Nº Dorm: 2 86,26 1.355,21€/m2
116.900,00€
Calefacción: Si

A CONTINUACIÓN, SE PROCEDE A HOMOGENEIZAR LOS TESTIGOS DE MERCADO PARA OBTENER EL VALOR

UNITARIO QUE SIRVA DE BASE PARA LA DETERMINACIÓN DEL VALOR DE MERCADO DE COMPARACIÓN.

DIRECCIÓN VALOR COEFICIENTE V.

HOMOGENEIZADO
1 CL. BARRIE DE LA MAZA S/N 1.650,03€/M2 1,060
1.749,03€
2 Pza. do Conde s/n 1.648,94€/m2 1,080
1.780,85€
3 Cl. Párroco Villanueva 1.891,94€/m 2 0.930
1.759,50€
4 Pza. do Conde s/n 1.206,48€/m 2 1,450
1.749,39€
5 Cl. Párroco Villanueva 2.038,52€/m2 0,860
2.038,52€
6 Cl. General Mola s/n 1.355,21€/m2 1,290
1.748,22€

Precio Medio por m2, Residencial Aislado………………..…………………..

…..1.631,85€
Precio Medio Homogeneizado……………………………..…………………….…
1.756,69€

ANEXO GARAJE
DIRECCIÓN CARACTERISTICAS m2 VALOR
V.TOTAL
1 Cl. Barrie de la Maza Año Const. 2003 10,00 1.000,00€/m2
10.000,00€
Nº98 Ascensor: Si
2 Cl. Párroco Villanueva Año Const. 2001 11,25 800,00€/m 2
9.000,00€
Nº20 Ascensor: Si
3 Pza. do Conde s/n Año Const. 2000 10,00 1.000,00€/m2
10.000,00€
Ascensor: Si
4 Cl. Barrie de la Maza Año Const. 2003 10,00 1.000,00€/m2
10.000,00€
Nº64 Ascensor: Si
5 Cl. Párroco Villanueva s/n Año Const. 2001 11,25 800,00€/m 2
9.000,00€
Ascensor: Si
6 Pza. do Conde s/n Año Const. 2000 10,00 1.000,00€/m2
10.000,00€
Ascensor: Si

10.2.-VALOR DE MERCADO
METODO DE COMPARACION
Permite determinar el valor de mercado de un inmueble analizando el
segmento del mercado inmobiliario mediante la obtención de ofertas o
transacciones reales comparables, homogeneizándolas atendiendo a las
diferencias o analogías observadas con el bien objeto de valoración.
Mª TERESA LORENZO ALVAREZ
Colegiado nº3107 A Coruña Francisco Miguel,8 8ºIzda 15010 A
Coruña
Tel: 606 57 34 60 Fax: 881 92 68
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 USO CONSIDERADO SUPERF.(m2) V.HOMG. (€/m2) V.MERCADO (€)
K
Piso 5ºB 79,00 1.756,69
138.778,51 1,323
P.Sótano-2 plaza nº7 9,55 1.000,00 9.550,00
1,329
P.Sótano-2 trastero nº8 6,82 --- 1.800,00
1,342

10.3.-AJUSTE DEL MÉTODO DE COMPARACIÓN (€/m2):

USO CONSIDERADO COMPARACIÓN (1) Kh . COMP.

AJUSTADO (2)
Piso 5ºB 1.756,69 1
1.756,69
P.Sótano-2 plaza nº7 1.000,00 1
1.000,00
P.Sótano-2 trastero nº8 263,93 1
263,93

(1)Valor de mercado obtenido por el método de comparación

(2)Valor de comparación ajustado

10.4.-VALOR DE REEMPLAZAMIENTO

MÉTODO DEL COSTE

Determina el valor de las inversiones necesarias para reemplazar, en la
fecha de al valoración, un inmueble por otro nuevo de sus mismas
características, deduciendo las depreciaciones física y funcional cuando
proceda atendiendo a su antigüedad y defectuosa adaptación a la función a
que se destina.

USO REPERC.(1) COSTE GASTOS E.RECUP. %Df+fu % D ER VALOR VRN

TOTAL
(€/m2) CONST. NECESAR. (€/m2) UNITARIO
(€)
(€/m2) (€/m2) (€/m2)
Piso 5ºB 727,66 500,00 125,00 --- 4,00 --- 1.327,66
104.885,14
Garaje. nº7 332,50 350,00 87,50 --- 4,00 --- 725,50
7.186,38
Trasterp nº8 40,72 130,00 32,50 --- 4,00 --- 196,72
1.341,63
---------------------------------------------
TOTAL (€) 60.938,23 43.729,10 10.932,28

Df+fu: Depreciación física más funcional.

D. ER: Depreciación Elemento Recuperables.
VRBf: Valor Remplazamiento Bruto Final.
VRN: Valor Remplazamiento Neto.

10.5.-RESUMEN DE VALORES Y METODOS (€)

FINCA USO CONSIDERADO COSTE COMPARACIÓN SUELO VUELO

SEGURO
 Piso 5ºB 104.885,14 138.778,51 57.485,14 81.293,37
49.375,00
Garaje nº7 7.186,38 9.550,00 3.175,38 6.374,62
4.178,13
Trastero nº8 1.341,63 1.800,00 277,71
1.522,29 1.108,25
TOTAL 113.413,15 150.128,51
60.998,23 89.190,28 54.661,38

11.VALORES DE TASACIÓN

El valor hipotecario es el valor del inmueble determinado por una tasación

prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en
cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones
del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus
usos alternativos correspondientes.
Siguiendo el criterio definido en la O.M de 27 de Marzo de 2003 se adopta
como valor hipotecario el menor de los valores obtenidos por los diferentes
métodos utilizados en cada caso.

USO CONS. M SUPERFICIE (m2) V.ADOPTADO(€/m2) V.UNIDAD(€)

V.AGRUPACION (€)
Piso 5ºB M 79,00m2 1.756,69 138.778,51
138.778,51
Garaje nº7 M 9,55m 2 1.000,00 9.550,00
9.550,00
Trastero nº8 M 6,82m2 263,93 1.800,00
1.800,00

Método (M):
(M): Comparación

TOTAL…………………………………………………………………………………..
…..150.130,00€
Asciende el valor hipotecario a la expresada cantidad de CIENTO
CINCUENTA MIL CIENTO TREINTA Euros

12. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

ADVERTENCIAS GENERALES
No se ha podido contar en esta valoración con documentación registral que
permita comprobar datos como superficies, linderos y titularidad del inmueble.

13.OBSERVACIONES

OBSERVACIONES
La validez de la tasación es de 6 meses.

14. FECHA DE EMISIÓN CADUCIDAD Y FIRMAS

El Técnico Tasador

Mª TERESA LORENZO ALVAREZ

Colegiado nº3107 A Coruña Francisco Miguel,8 8ºIzda 15010 A
Coruña
Tel: 606 57 34 60 Fax: 881 92 68
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 Mª TERESA LORENZO ÁLVAREZ
ARQUITECTO
Colegiado nº 3107
FECHA
09-01-2006

ESTE INFORME CONSTA DE 13 PÁGINAS Y SU VALIDEZ ES DE SEIS MESES A CONSTAR DESDE LA FECHA DE
EMISIÓN.

15. DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME

VER ANEXOS APORTADOS EN LA DOCUMENTACIÓN.

DOCUMENTACIÓN MANEJADA
PLANO SITUACIÓN………… ...........................................................................................
1 PÁG.
CROQUIS VIVIENDA……………………........................................................................... 1
PÁG
REPORTAJE FOTOGRAFICO……………………………….................................................... 2
PÁG.

PLANO SITUACIÓN:

CROQUIS VIVIENDA:
REPORTAJE FOTOGRAFICO:

EDIFICIO
REPORTAJEFOTO0

Salon
REPORTAJEFOTO1

Dormitorio Ppal
REPORTAJEFOTO2

Baño Tipo
REPORTAJEFOTO3

REPORTAJEFOTO4

Mª TERESA LORENZO ALVAREZ

Colegiado nº3107 A Coruña Francisco Miguel,8 8ºIzda 15010 A
Coruña
Tel: 606 57 34 60 Fax: 881 92 68
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