La Planification Urbaine Au Maroc PDF

TS06A Planning and Managing Urbanization
Hassan CHTOUKI
City Planning in Morocco

FIG Working Week 2011
Bridging the Gap Between Cultures
Marrakech, Morocco, 18-22 May 2011
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La planification urbaine au Maroc : tat des lieux et perspectives

Hassan CHTOUKI, Maroc

Mots cls : planification urbaine, Maroc.

RSUM:

Dans cet article, on se propose dclairer le lecteur dune part, sur le fondement juridique de la
planification urbaine au Maroc et de dfinir les diffrents instruments de cette planification, et
dautre part de reprer ses dficiences et ses lacunes juridiques et pratiques et de suggrer les
solutions qui sont mme driger une planification urbaine efficiente.

SUMMARY

In this article, it is proposed to enlighten the reader first, on the legal basis of urban planning in
Morocco and define the different instruments of this planning, then to identify its shortcomings
and its legal and practical gaps and suggest solutions which are able to build an efficient urban
planning.

Hassan CHTOUKI

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La planification urbaine au Maroc :
tat des lieux et perspectives

Hassan CHTOUKI, Maroc

1.INTRODUCTION :

Conscient de la ncessit dorganiser lurbanisation et dencadrer lextension urbaine, le
Maroc sest vite dot de textes juridiques en la matire. Dj, lpoque du protectorat, une
premire loi en matire durbanisme tait adopte ; il sagit du Dahir du 16 avril 1914, ce qui a
plac le Maroc parmi les premiers pays dots dun instrument lgislatif dans ce domaine.
Plus tard, dautres textes ont t adopts visant lamlioration du paysage urbain et
lorientation de lurbanisme marocain. Une place particulire a t accorde aux instruments de
la planification urbaine, qui sest avre une politique efficace de dfinition et de
transformation des modes dutilisation des sols et une arme incontournable pour apprivoiser les
terrains, les structurer et en dessiner les formes susceptibles de rpondre aux objectifs tracs
notamment en matire du logement, quipement et infrastructure.
Cependant, la pratique de la planification urbaine telle quelle dcoule des textes en
vigueur par le biais des documents durbanisme rigs en tant quinstruments de dfinition de
lutilisation des sols (A) souffre encore de beaucoup dinsuffisances juridiques et pratiques
quil conviendrait de traiter par ladoption des procds rglementaires adquats (B).

2.FONDEMENT JURIDIQUE ET INSTRUMENTS DE LA PLANIFICATION
URBAINE

Plusieurs textes juridiques fondent la pratique de la planification urbaine dans
toutes les phases dtude et dapprobation des diffrents documents durbanisme, qui
constituent les instruments techniques et juridiques de cette planification.

2.1.Cadre juridique

La planification urbaine Marocaine trouve son soubassement juridique dans plusieurs textes
en vigueur dont on peut mentionner notamment :

- La loi 12/90 relative lurbanisme et son dcret dapplication ;
- Le Dahir du 25 juin 1960 relatif au dveloppement des agglomrations rurales ;
- Le Dahir du 10 septembre 1993 instituant les Agences Urbaines.
Lon fera une prsentation succincte de ces textes :

2.1.1-La loi n 12-90 relative lurbanisme et son Dcret dapplication

Parmi les principes fondamentaux qui ont prsid linstitution de cette loi sur
lurbanisme, ont peut mentionner :
- Amliorer et acclrer les procdures dinstruction, de consultation et dapprobation
des documents durbanisme pour quils deviennent rapidement opposables et plus
oprationnels ;
- Donner une base lgale aux schmas directeurs damnagement urbain
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Les principales innovations introduites par cette loi par rapport lancienne lgislation ont
t motives par le souci dtendre le champ dapplication de la rglementation de nouvelles
zones, dintroduire de nouveaux documents durbanisme tout en les hirarchisant, de prciser le
rgime juridique de la construction et de renforcer les sanctions.

Concernant les documents durbanisme, la loi a introduit :
- La notion de hirarchisation des documents durbanisme en ce sens que le plan de
zonage et le plan damnagement respectent les dispositions du Schma Directeur
dAmnagement Urbain (S.D.A.U.) relatives aux zones nouvelles durbanisation et la
destination gnrale du sol ;
- La possibilit pour les plans damnagement de prvoir louverture lurbanisation
des zones dextension selon un chancier dtermin (court, moyen et long terme) ainsi que la
dsignation des primtres des secteurs restructurer ou rnover ;
- La possibilit pour les S.D.A.U. et les plans damnagement de prvoir des zones qui
obiront un rgime juridique particulier. Par cette disposition, le lgislateur vise de grandes
oprations damnagement et durbanisme qui feront lobjet, par exemple, dun amnagement
concert ;

- La rduction de la dure de validit des effets des plans damnagement, dans un souci
de ralisme, de 20 10 ans non prorogeable pour la voirie, les espaces verts et les terrains de
sport.

Quant au dcret dapplication de la loi, il prvoit de manire prcise, les procdures
dlaboration, dtude, de consultation, dapprobation et de mise en uvre de diffrents
documents durbanisme. Il introduit par ailleurs, la notion de suivi de ces diffrents documents.

2.1.2-Le Dahir du 25 juin 1960 relatif au dveloppement des agglomrations rurales :

Ce Dahir est une rglementation simple et efficace dont la rglementation adapte est
suffisamment souple pour faciliter et stimuler le dveloppement des agglomrations rurales. Ce
texte sapplique toutes les agglomrations rurales situes en dehors des primtres dfinis
lart 18 de la loi 12-90 relative lurbanisme, c'est--dire en dehors :

- Des communes urbaines et leurs zones priphriques ;
- Des centres dlimits et leurs zones priphriques ;
- Des groupements durbanisme ;
- Des zones vocation spcifique.

Le Dahir du 25 juin 1960 a institu dune part un document durbanisme pour les
agglomrations rurales- le plan de dveloppement- qui est la fois un document graphique et
juridique, et dautre part, les moyens de contrle de lvolution de la construction dans ces
petites agglomrations. Son objectif est double :
- Crer et organiser des noyaux attractifs ruraux tout en orientant leurs extensions ;
- Contrler lurbanisation des agglomrations rurales par linstauration de
lobligation des autorisations de construire et de lotir.

2.1.3- Le Dahir du 10 septembre 1993 instituant les agences urbaines :

Ce texte juridique a t promulgu suite la cration de trois Agences Urbaines sur le
territoire marocain (Casablanca, Fs et Agadir). Il a pour objectif de rglementer lensemble
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des Agences Urbaines qui seront cres ultrieurement et dont linstauration savre ncessaire
pour accompagner et encadrer la dynamique urbanistique que connait le Maroc.
En effet, ce Dahir dfinit la forme juridique des Agences Urbaines en tant
qutablissements publics dots de la personnalit morale et lautonomie financire, et
dtermine leurs attributions, mode de gestion et mode de fonctionnement.
A la lecture des prrogatives et missions assignes aux agences urbaines, il parait
clairement que celles-ci constituent un acteur de premier choix dans lacte damnager et de
btir. Elles sont charges, entre autres, de raliser toutes les tudes ncessaires ltablissement
des SDAU, de prparer les projets des documents durbanisme rglementaire, et promouvoir et
raliser des oprations de rhabilitation urbaine, de rnovation immobilire et de restructuration
de quartiers.
Ces tablissements sont devenus un point nodal dans laboutissement de toute politique
urbanistique et leur intrt urbanistique est incontestable de par leur large implication dans la
promotion de lurbanisme Marocain, dautant plus quils couvrent pratiquement lensemble du
territoire Marocain.

2.2- Instruments de la planification urbaine

2.2.1- Schma Directeur Damnagement Urbain (SDAU)

Prenant en considration les relations qui existent entre lagglomration, sa zone
dinfluence directe et son arrire pays et se basant sur les donnes socio conomiques les
concernant, le S.D.A.U. trace dans une perspective de 25 ans les grandes lignes du
dveloppement intgr du territoire auquel il sapplique. A cet effet, il fixe lorganisation
gnrale planifie du dveloppement spatial du territoire considr et coordonne les actions des
personnes morales de droit public et des organismes semi-publics.

Le S.D.A.U. se situe au sommet de la hirarchie des documents durbanisme en ce sens que
les plans damnagement et de zonage doivent respecter le parti damnagement arrt par le
S.D.A.U. Linitiative dlaboration du S.D.A.U. incombe lautorit gouvernementale charge
de lurbanisme
1
. Ce plan est approuv par dcret pris sur proposition de cette mme autorit.
Une fois approuv, le S.D.A.U. devient opposable lEtat, aux tablissements publics et aux
personnes morales de droit priv dont le capital est entirement souscrit par les personnes
publiques
2
, qui doivent respecter les dispositions du S.D.A.U. en ce qui concerne leurs
programmes daction prvisibles et les projets raliser.

Finalement, les autres documents durbanisme relatifs un territoire faisant lobjet dun
S.D.A.U. continuent produire leurs effets condition que leurs dispositions soient
compatibles avec les dispositions dudit schma.

2.2.2-Plan dAmnagement (PA)

Le plan damnagement est un document durbanisme fondamental qui la diffrence du
S.D.A.U, nest pas un acte prospectif. Il dfinit le droit dutilisation du sol par des rgles

1
Articles 9 de la loi 12/90 relative lurbanisme
2
Le terme autorit gouvernementale charge de lurbanisme est emprunt de la loi 12/90 qui lutilise pour
dsigner ladministration comptente en matire durbanisme.
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prcises immdiatement applicables. Il ralise une mise en uvre sur une dure de 10 ans des
orientations du S.D.A.U. concern et est tabli sur la base du plan de zonage, le cas chant.
Le plan damnagement est compos dun ou plusieurs documents graphiques et dun
document crit dit rglement. Quant la procdure dlaboration proprement dite du PA, le
decret dapplication indique que linitiative de son tablissement appartient lautorit
gouvernementale charge de lurbanisme avec la participation des communes sous rserve des
attributions dvolues aux agences urbaines par la lgislation en vigueur.

Le plan damnagement est approuv par dcret pris sur proposition de lautorit
gouvernementale charge de lurbanisme. Le texte dapprobation du PA vaut dclaration
dutilit publique des oprations ncessaires la ralisation des quipements prvus pendant 10
ans. Pass ce dlai, les propritaires reprennent la disposition de leurs terrains, qui bnficient
alors du statut des terrains avoisinants.
La mise en uvre de ce plan est prise en charge par les communes en concertation avec les
administrations concernes.

Llaboration des PA reste centralise mme si lattribution des marchs dtudes et leur
suivi revient au pouvoir dconcentr. La participation des communes, limite lmission
davis et celle des habitants malgr lenqute publique, est sans doute toujours peu efficace.
Lincapacit des citoyens lire des plans et dcortiquer la technicit des dossiers limitent
lefficacit de cette consultation.

2.2.3-Plan de Zonage

Cest un document qui permet de dfinir lutilisation des sols en labsence dun PA pour un
secteur dtermin. De l dcoule son caractre transitoire et son rle en tant quinstrument
consistant respecter les dispositions du S.D.A.U.
Ce plan est tabli linitiative de lautorit gouvernementale charge de lurbanisme en
participation avec les communes concernes. Aucune enqute publique nest prvue pour ce
plan vu la mesure conservatoire quil constitue la prparation du PA et la prservation des
orientations du S.D.A.U. et la brivet de son opposabilit.

Lapprobation du plan de zonage intervient par arrt pris par lautorit gouvernementale
charge de lurbanisme et publi au bulletin officiel. Ds son approbation, ce plan produit des
effets lgard de ladministration et des tiers pendant une dure maximale de 02 ans partir
de la date de publication au bulletin officiel.

2.2.4- Plan de Dveloppement des Agglomrations rurales

Le plan de dveloppement est un outil de planification des agglomrations rurales compos
dun document graphique et un rglement simplifi sous forme de tableau. Le plan de
dveloppement produit effet pendant une dure de 10 ans prorogeable pour une priode dgale
dure.
Cette organisation va pouvoir faire lobjet dun suivi dans son excution puisque ds
quune agglomration est dote dun plan de dveloppement, lobtention dune autorisation
pralable est impose pour toute construction raliser dans cette agglomration
3
.

3
M. Dryef, urbanisme et droit de lurbanisme au Maroc , dition la porte, CNRS ditions, 1993, p.178
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Le plan de dveloppement est homologu par arrt du Gouverneur de la Province concern
puis approuv par arrt du Ministre de lIntrieur, les deux arrts sont publis au bulletin
officiel.

2.2.5-Arrt dalignement

Cest un outil particulirement simple qui a t tudi dans le cadre des lgislations de 1960
et 1992 relatifs lurbanisme. En effet, les prsidents des conseils communaux peuvent dcider
la cration des voies, places et parkings, la modification de leur trac ou leur largeur ou leur
suppression, totale ou partielle, par des arrts. Ces arrts sont assortis dun plan graphique
indiquant la limite de la dite voirie
4
.

3. PLANIFICATION URBAINE : CONTRAINTES ET PERSPECTIVES

Lanalyse du bilan dapplication des textes en vigueur en matire de planification
urbaine et de la pratique urbanistique permet de dresser un ensemble de difficults et
insuffisances (I) auxquelles il conviendrait de pallier par la prise de mesures rglementaires
adquates(II).

3.1.Contraintes de la planification :

Le bilan dapplication des textes juridiques de planification urbaine en vigueur montre
dune part une nette amlioration du comportement urbain par rapport lancienne exprience
davant la promulgation de ces textes, et dautre part de nombreuses difficults et insuffisances
qui se sont apparus au fil du temps touchant au procdures, mthodes et rglementation, cette
situation appelle des ractions lgislatives en vue dy remdier. Parmi ces problmes, on peut
noter :

- Centralisation de linitiative dlaboration et de lapprobation des documents durbanisme.

Au Maroc, on note une concentration excessive de lappareil de planification ; Cest les
reprsentants de lEtat et non pas les lus qui tiennent les rnes de cette manuvre
dorganisation spatiale.
En effet, except larrt dalignement, les autres documents durbanisme sont tablis
et approuvs linitiative du pouvoir central. Quant aux communes, celles-ci concourent la
prparation des projets de documents durbanisme par le biais de concertations qui se droulent
chaque tape aprs dlibrations du conseil communal qui met ses observations, lesquelles
sont examines en liaison avec ladministration de lEtat et lagence urbaine.

- Problme du financement des documents durbanisme :

Ltablissement des documents durbanisme ncessite des moyens financiers
considrables
5
. Leffort consenti dans ce contexte reste encore insuffisant, le taux de
couverture en documents durbanisme est faible
6
. Pour stimuler la production de ces documents
tout en allgeant les charges financires supportes par les divers intervenants dans

4
Article 32 de la loi 12/90 prcite.
5
En 2004, le budget cumul rserv aux tudes de lurbanisme par la direction de lurbanisme et les Agences
Urbaines a atteint 1.68 800.000 DH.
6
Daprs le Ministre charg de lurbanisme, le nombre de documents homologus jusqu fin 2005 est 182
plans.
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llaboration de ces plans, le Ministre Charg de lurbanisme a adopt une approche
participative en terme de charges, frais et responsabilits des Communes, Etat et Agences
Urbaines.
Cette approche consiste supporter par lEtat lintgralit des frais dtablissement des
documents durbanisme pour les communes pauvres de les financer hauteur de 50% pour les
communes moyen budget et de sen dcharger pour les communes riches. En outre, certaines
Agences Urbaines se sont orients vers le financement de ltablissement de ces documents soit
unilatralement soit dans un cadre contractuel avec les communes concernes.

- Rticence dans la prise des arrts de mise ltude :

Devant la lenteur de la procdure dlaboration des documents durbanisme qui stale
gnralement sur plusieurs annes, les projets de construction et damnagement qui voient le
jour doivent correspondre aux prvisions du plan en cours dlaboration. Le lgislateur prvu
la procdure des arrts de mise ltude qui sont pris en vue de fixer les limites du territoire
pour lequel ltude de ce plan est envisage afin que des oprations damnagement ou de
construction ne viennent mettre en chec ses prvisions.
Cependant, la dure de validit des effets de ces arrts est limite 06 mois
renouvelable une seule fois pour une dure quivalente. Cette dure est insuffisante au vu du
temps gnralement consomm par les tudes avant lhomologation du plan, cela appelle une
raction lgislative urgente visant linstauration dune procdure acclre de production des
documents durbanisme, sachant que les arrts de mise ltude sont rarement pris malgr
leur importance incontestable dans la russite des prvisions des plans en cours dlaboration.
En effet, les lus ne sont pas favorables une mesure conservatoire pouvant les empcher de
dlivrer des autorisations.

- Lenteur administrative : phases dtude, denqute publique et dhomologation :

Le facteur temps est dcisif dans toute tude urbanistique. La non ralisation des
documents durbanisme dans les dlais impartis impacte ngativement leurs contenu et valeur
urbanistique et on se trouve parfois avec un document durbanisme rcemment homologu,
quasiment obsolte, car toutes les tudes effectues pour dfinir ses options damnagement
sont devenues dsutes cause du temps coul entre leur tablissement et lapprobation finale
du document.
Gnralement, le BET cocontractant ne respecte pas les dlais de ralisation des tudes
fixs par la circulaire n005 du 15/06/1995 18 mois pour le plan damnagement. Ce retard
est d dune part aux matres duvre auxquels on peut reprocher le manque de ressources
techniques et humaines qualifies et labsence dexprience et de spcialit ce qui affecte
ngativement la qualit du produit final et ne permet gure dhonorer leurs engagements dans
des dlais raisonnables. Et dautre part, ladministration elle-mme qui opte toujours pour les
BET soumissionnaires les moins disant malgr les dispositions de dcret de 2007 relatif aux
marchs publics qui recommande de choix de la meilleure offre. En outre, cette administration
ne dispose pas gnralement dun nombre suffisant de profils qualifis pour assurer le suivi et
le contrle des BET et participer ainsi augmenter le taux de ralisation des documents
durbanisme.

Cette lenteur dans le processus de production des documents durbanisme est
corrobore par linsuffisance des dispositions de la rglementation en vigueur qui ne prcise
pas le timing des diffrentes phases dlaboration de ces documents. Ds lors, les services
extrieurs et les administrations sollicits pour exprimer leur avis sur le projet occasionnent
souvent des retards considrables, ce qui a des effets ngatifs sur lavenir urbanistique des
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agglomrations et leurs besoins socio-conomiques renouvelables. On note, par exemple,
labsence de textes juridiques qui obligent le gouverneur
7
la tenue de la runion de la
commission technique locale quil prside dans un intervalle de temps dtermin, ou qui
contraignent les communes des dates prcises pour ouvrir lenqute publique.

Entre 1989 et 1998, il a t conclu 218 marchs dlaboration de plans damnagement
dont seul 23 plans sont homologus. Certains de ces plans ont exig plus de 09 ans rien que
pour leur laboration
8
. Ces retards concernent aussi la phase dhomologation du document
durbanisme. Dans ce sens, le plan damnagement sectoriel pour la restructuration du quartier
MSALLA Oued Zem est significatif, jusqu lheure actuelle, ce plan nest pas encore
homologu malgr quil a t soumis la commission centrale et transfr au Ministre charg
de lurbanisme depuis la 15 dcembre 2005. Cette ralit dstabilise laction des intervenants
en matire de gestion urbaine qui, en labsence dun document opposable qui produit tous ses
effets juridiques
9
, continueront sen servir comme document de rfrence sans garanties
juridiques.

Cette situation est encore aggrave par la multiplicit des intervenants, leurs intrts
opposs, et la divergence des attitudes et points de vue quant aux choix des options
damnagement, paralllement une coordination insuffisante et une consistance procdurale
exagre et parfois injustifie car elle soppose aux impratifs de la clrit et de lapproche
spatio-temporelle requises pour ne pas hypothquer lavenir urbanistique des agglomrations
par une image prvisionnelle biaise.

- Faiblesse dans la mise en uvre des documents durbanisme :

On note ici des taux trs faibles de ralisation des quipements programms dans les
documents durbanisme slevant 9,2% d aprs une tude ralise par lAgence Urbaine de
Tanger sur son ressort territorial et 17% daprs une autre tude relative Casablanca.

Cet tat de ralisation des quipements porte non seulement, prjudice aux propritaires
des terrains support de ces superstructures qui restent gels cause de linsuffisance des
moyens financiers des administrations concernes qui ne procdent pas leur acquisition, mais
aussi au document durbanisme lui mme dont les terrains rservs aux quipements publics
seront repris par leurs propritaires aprs expiration des effets de dclaration de lutilit
publique. Ces terrains bnficient alors du statut des terrains avoisinants, ce qui ne rpond pas
aux buts initialement fixs par le document durbanisme.

- Lexception en matire durbanisme :

Cette exception existe dans toutes les juridictions. Plus les documents sont
contraignants, plus le recours lexception est important soit pour, rpondre des exigences de
dveloppement conomique, soit pour accompagner des mutations sociales ou
comportementales.

7
Cest le reprsentant de lEtat lchelle de la Province qui est une collectivit locale ; en effet les collectivits
locales au Maroc sont constitues de trois entits : Commune, Province et Rgion.
8
,--' .,-' == -''- ,--' -,- -,-' .=--' ''-' --= - ,='--=` ,'--` ,-,-'-' ,'' ,' ,-='
,-'=' --' -=,- 2007 - 2008 .
9
Daprs larticle 27 de la loi 12-90 relative lurbanisme, lcoulement dune dure de 12 mois aprs la clture
de lenqute publique rend le document durbanisme inopposable au public.
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Cette drogation institue par une simple circulaire a permis de pallier aux rigidits des
documents durbanisme, toutefois elle a provoqu des consquences ngatives sur le paysage
urbain :
- Discontinuits spatiales et perturbation du processus durbanisme normal de certaines
villes ;
- Surdentification des tissus urbains et dficit en quipements, espaces libres
Par ailleurs et dans certains cas, la drogation constitue un moyen rgulateur des
infractions urbanistiques.
Il est signaler que la lgislation marocaine sur lurbanisme prvoit expressment la
drogation. Ainsi la loi 12/90 sur lurbanisme permet aux maitres duvres des documents
durbanisme de prciser les secteurs qui peuvent tre modifis et les conditions satisfaire pour
concrtiser cette modification.
Mais, il est force de constater que cette disposition nest pas applique, il est
simplement nglige. Ce qui a dbouch sur lapplication systmatique des circulaires
ministrielles pour droger aux documents durbanisme. On continue toujours sur cette voie
dans le non respect du principe du paralllisme des formes, car ces circulaires nont pas la force
juridique pour modifier un document durbanisme de lordre dun plan damnagement par
exemple qui est approuv par dcret qui se trouve bien plus suprieur dans la hirarchie des
lois.
Constat PNUD+CCDH : la drogation est un assouplissement insuffisamment encadr
qui a affect ngativement la planification urbaine et la cohrence du dveloppement urbain (
In Etude sur le droit au dveloppement, dont le projet a t sign Rabat le 20/01/2009).

- Absence de politique foncire au service de lurbanisme

Les problmes que pose le foncier aujourdhui vis--vis de lurbanisme, rsident dans la
complexit des rgimes juridiques, la multiplicit des statuts fonciers, la faible couverture par
limmatriculationetc
La prise en compte de la dimension foncire est omniprsente dans les textes lgislatifs
relatifs lurbanisme, ces textes conoivent lurbanisme comme tant un catalyseur de
lapurement de lassiette foncire. En effet aucun projet de lotissement ne peut tre reu et
autoris si le terrain nest pas immatricul ou en cours dimmatriculation. par ailleurs, les
prvisions des documents durbanisme tiennent rarement compte du statut foncier et de ltat
parcellaire du sol. Ils contribuent aussi une mauvaise distribution de la plus value foncire.
Dun autre cot, la procdure dexpropriation tant trs complexe, la rserve foncire
publique disponible insuffisante et les outils oprationnels pour mobiliser les terrains
urbaniser absents, le foncier se prsente ainsi, plus comme un facteur dissuasif quincitatif.

- Environnement :

Le dveloppement urbain engendre des pressions importantes sur lenvironnement. La
prise en compte insuffisante des aspects environnementaux et sa prfrence pour les aspects
socio conomiques et dinfrastructures du fait du lourd dficit quelles connaissent a abouti la
consommation des espaces au dtriment du patrimoine naturel et une congestion au niveau des
grandes villes.

En outre, certaines zones sensibles tel que le littoral ne disposent daucune assise
juridique pour les prmunir contre lurbanisation anarchique et dmesure quil connat
actuellement.
Labsence de textes juridiques de protection du littoral Marocain tait lorigine dune
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occupation anarchique de ce littoral condamnant ainsi les aires balnaires et les passages la
mer et sa pollution, sans oublier le paysage ctier qui sen trouve dfigur. Dans ce sens
lexemple de Bouznika ctire est significatif.

3.2. Perspectives :

- Rduction des dlais dtude et dapprobation des documents durbanisme (DU).

Les dlais dtude et dapprobation des D.U sont longs. Ce constat est le rsultat de la
lourdeur et de la complexit de la procdure dlaboration, dapprobation et de rvision des
D.U. Dores et dj, il est ncessaire de simplifier ces procdures en procdant dans un premier
temps la dconcentration des procdures dapprobation de ces documents comme cela ressort
des prvisions du projet du code de lurbanisme qui, dans ce contexte, largit les prrogatives
du wali
10
.

Dans une tape suivante, la dcentralisation pourrait tre la solution naturelle pour la
gestion des espaces communaux, linstar du lgislateur franais qui, par les lois de transfert
de comptences de 1983, attribue sans quivoque la gestion de lespace communal aux lus
locaux sils le veulent
11
. A eux de dcider de se doter des documents de planification
ncessaires, puis les laborer et les approuver. Toutefois, cette mesure est difficile
concrtiser du moins dans le court terme vu linsuffisance quasi-gnrale des ressources
humaines des communes et labsence des conditions socio-conomiques et culturelles propices.

Pour acclrer le processus de production de ces documents, le recours des BET qualifis
est primordial. Plusieurs marchs dlaboration de documents durbanisme dans la rgion
Chaouia-Ouardigha ont t infructueux cause de labsence dexpertise des BET
soumissionnaires. Pour pallier ces dficiences, il est ncessaire que les Agences Urbaines qui
ont acquis beaucoup dexprience en urbanisme assurent des journes de formation au profit
des matres duvres et renforcent leur encadrement et suivi.
Ensuite la multiplicit des intervenants aggrave par labsence de coordination est une
donne quil fallait traiter dans le cadre dune rglementation prcise qui distribue les rles,
tablit les mcanismes darbitrage en cas de dsaccord et dfinit les intervalles temporels ne
jamais dpasser.

- Moyens de Mise en uvre des Documents dUrbanisme (DU)

La mise en uvre des documents durbanisme souffre de beaucoup de
dysfonctionnements. Lcart entre les ralisations et les projections urbanistiques continue
slargir. Par consquent, il savre ncessaire de limiter ce phnomne par :
- Le renforcement de lapproche participative et concerte lors de llaboration et de la
mise en uvre des documents durbanisme tout en veillant la dfinition prcise des besoins
rels notamment en matire dquipements publics dont la ralisation incombe au secteur
public ;
- Programmer lexcution des principales oprations dinfrastructure et dquipements
socio-collectifs et estimer le cot de leur ralisation ;
- Associer le secteur priv dans la ralisation des quipements publics, en particulier les
quipements denseignement et de sant.

10
Cest le reprsentant de lEtat au niveau de la rgion.
11
Hubert Charles, Les principes de lurbanisme , ditions Dalloz, 1993, Paris, p.17
Hassan CHTOUKI

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- Proposer des formes de partenariat public/priv, permettant au secteur public et priv de
procder des ralisations communes en matire de dveloppement urbain.
- Instaurer une contribution des oprateurs conomiques en contrepartie des plus-value
cres par un document durbanisme.

Dans ce contexte, la qute des formules de contribution du secteur priv au cot et charges
de lurbanisation tait au cur du projet de code de mise niveau de lurbanisme qui a prvu
dans ce contexte des solutions originales. Elles consistent faire participer les propritaires
fonciers au cot de lurbanisation suite la cession des terrains dans les cinq ans de leur
couverture par un document durbanisme, au changement de zonage ayant valoris le terrain ou
la cration de lotissements sur des terrains nayant jamais fait lobjet de ladite participation.

Par ailleurs, il est important de rappeler quen dpit du cot pesant de lurbanisation et de
ralisation des quipements publics, certains textes qui permettent de desserrer cette contrainte
financire publique ne sont pas appliqus. En effet les propritaires terriens qui ont bnfici
doprations et travaux publics valorisants, sont tenus de partager la plus value ainsi cre avec
la collectivit publique concerne
12
.

- Politique Foncire :

Pour accomplir un urbanisme adapt, il convient de disposer de terrains ncessaires pour
que les collectivits puissent installer les services publics indispensables. La politique de
constitution de rserves foncires ne doit pas tre relgue au second plan, surtout que lon
constate actuellement un amenuisement de la rserve foncire publique et une forte spculation
foncire.

Parmi les outils de cette politique foncire quil fallait instituer le droit de premption au
profit des collectivits publiques, il leur permettra de se porter acqureur des terrains aux lieu et
place de celui qui entendait les acqurir. Les chiffres montrent qu avec fort peu dacquisitions
effectives, mais une menace permanente, les prix des terrains sont contenus
13
. La fiscalit
foncire, peut tre aussi un outil de rgulation du march foncier, pour cela, il est ncessaire
dadopter des mesures fiscales dissuasives contre le gel des terrains.

Dautres problmes fonciers qui rsident dans la multiplicit des statuts fonciers, et la
dualit du rgime foncier(terrains immatriculs et ceux non immatriculs) devraient tre
considrs comme srieux vis--vis de lurbanisme. Ds lors, urge-t-il dassainir ces terrains
pour les mobiliser au service de lurbanisme par :
- Ladoption de limmatriculation densemble ;
- Lobligation de limmatriculation foncire lintrieur des primtres urbains et ceux
couverts par un document durbanisme ;
- La cration dAgences foncires rgionales et transfert du patrimoine foncier tatique
leurs actifs ;
- La mobilisation des terrains Habous, Guich et collectivits ethniques par leur
appropriation par les ayants droit et prfrence du droit de lurbanisme la
rglementation relative aux statuts fonciers en cas de discordance
14
.
-

12
Voir article 59 de la loi 7.81 relative lexpropriation pour cause dutilit publique et loccupation temporaire.
13
Hubert Charles, Op.Cit, P.68
14
Article 37, dernier alina, du projet de code de lurbanisme
Hassan CHTOUKI

12/14
Il est aussi propos dlaborer des enqutes foncires, des plans parcellaires et des tudes
du march foncier pralablement ltablissement des documents durbanisme et ce pour
rduire le dcalage entre les projections spatiales et les ralits du terrain et dinstaurer lquit
foncire par la participation ajuste de chaque bnficiaire aux cots de lurbanisation.

-Environnement

La planification urbaine doit sinscrire dans le cadre dun dveloppement urbain durable,
en adoptant des mesures danticipation, de prvention et de conservation, mme de diminuer
les impacts ngatifs de lurbanisation et daugmenter lattractivit et la viabilit des espaces
urbains produits.
Dans ce contexte, il est propos de prvoir une rglementation toffe visant :
- sauvegarder les zones sensibles, les espaces menacs, les zones vulnrables aux
inondations .etc.
- Etablir des documents durbanisme qui doivent :

**Fixer les zones protger pour des raisons dordre environnemental ;
**Dterminer le plan vert comprenant les documents graphiques et crits relatifs aux
principaux espaces verts crer, classer, protger ou mettre en valeur ;
**Disposer dtudes sectorielles permettant de mieux apprcier les enjeux
environnementaux et de mieux orienter le dveloppement urbain (cartes daptitude
lurbanisation, cartes de vulnrabilit la pollution etc).

Hassan CHTOUKI

13/14

REFERENCES

- Driss BASRI, Guide de lurbanisme et de larchitecture , collection dification dun
Etat moderne, imprimerie ROYALE, Rabat, 1993.
- Jean Paul Lacaze, Introduction la planification urbaine , Presses de lEcole
nationale des ponts et chausses, Edition le moniteur, Paris, 1995.
- Jean Pierre Lebreton, Droit de lurbanisme , Presses Universitaires de France (PUF),
Paris, 1998
- Hassan CHTOUKI, impact du foncier sur lurbanisme au Maroc , Thse de Licence
en Droit priv, facult des sciences juridiques , conomiques et sociales, Settat, 2006.
- Hubert Charles, Les principes de lurbanisme , ditions Dalloz, Paris, 1993.
- Mhammed DRYEF, urbanisation et droit de lurbanisme au Maroc , Edition la
porte, CNRS Editions, 1993.
- Ministre de lintrieur , recueil des textes lgislatifs et rglementaires relatifs
lurbanisme , Imprimerie OMNIA, Rabat, 1996.
- Ministre dlgu charg de lhabitat et de lurbanisme, code de lurbanisme ;
document de concertation , 2006.

,-' '''- _=-'
,--' -,- -,-' .=--' ''-' --= ,--' .,-' == -''- - ,-,-'-' ,'' ,' ,-='
,-'=' --' -=,- ,='--=` ,'--` 2007 - 2008 .

Hassan CHTOUKI

14/14

BIOGRAPHICAL NOTES :

** Diplmes :
-2010 : Master en droit des relations daffaires ;
-2006 : Licence en Droit priv ;
-2001 : Ingnieur gomtre topographe .
** Publications :

-Mmoire en Topographie : Intgration dun module de consultation des
documents cadastraux archivs dans lenvironnement MicroStation et son
dploiement sur Intranet , 2001 ;
-Mmoire de licence en droit priv : Foncier et urbanisme au Maroc , 2006 ;

-Mmoire de fin dtudes de Master en droit des relations
daffaires : Concurrence dloyale : concept thorique et manifestations
pratiques , 2010 ;
- Prsentation du thme gestion du foncier et urbanisme au Maroc au congrs
national des IGT tenu Casablanca, juin 2007;
- Publication de ce mme thme la revue de lIGT n 6, anne 2009.

**Exprience Professionnelle

-Ingnieur dveloppeur la socit CADTECH (socit de services, dtudes et
conseil en informatique spcialise dans les SIG et base Hay Riad Rabat) -
2001;
- Ingnieur Chef de projet au sein de la socit des travaux ariens- Hassan El
Kettani - 2002;

-Ingnieur Topographe lantenne de lagence durbanisme Benslimane depuis
octobre 2002 ;
-Chef de service de la lgislation et de la rglementation au Dpartement des
Affaires Juridiques et Foncires de lagence durbanisme de Settat depuis le 01-01-
2006 ;
-Chef dantenne de lagence durbanisme de Settat Berrechid, 2010.

CONTACTS

Title Given name and family name : Hassan CHTOUKI
Institution : Agence durbanisme de Settat
Address : n13, rsidence Nassim 1, Bd. Changuit, Smaala;
City : Settat
COUNTRY : Morocco
Tel. +212661478645
Fax +212522324019
Email : chtoukihassan@yahoo.fr

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