Sie sind auf Seite 1von 5

FAQ ZUM IMMOBILIENKAUFVERTRAG

ber welche grundstzlichen Dinge mssen sich Verkufer und Kufer beim Immobilienkauf
einigen und welche externen Stellen sind einzubeziehen?

Der Abschluss eines Kaufvertrages erfolgt nur wirksam zur notariellen Urkunde eines Notars. Vor der
Beurkundung mssen sich Verkufer und Kufer ber das Objekt, die Hhe des Kaufpreises, die Art der
Zahlung des Kaufpreises, Zahlungstermin und Lasten- Nutzenwechel (bergang des Besitzes) einigen.
Der Notar erstellt, nachdem er Einsicht in das Grundbuch genommen hat, den Kaufvertragsentwurf. In die
Einigung sind ggf. noch Dritte einzubeziehen, deren Zustimmung erforderlich ist. Zu denken ist hier an die
Genehmigung des Verwalters beim Wohnungseigentumskaufvertrag, das Negativattest der Gemeinde
darber, dass diese ihr Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch nicht ausbt, weiterhin erforderliche
ffentlich-rechtliche Zustimmungen wie die Genehmigung nach der Grundstckverkehrsordnung
(darber, dass keine vermgensrechtlichen Ansprche anhngig sind), die Genehmigung, falls das
Grundstck in einem Sanierungsgebiet liegt, die vormundschaftsgerichtliche Genehmigung, falls eine der
Parteien minderjhrig oder beschrnkt geschftsfhig ist, etc. .
Was ist, wenn noch eine Grundschuld zugunsten einer Bank des Verkufers im Grundbuch
eingetragen ist und der Verkufer seinen Kredit noch nicht abgezahlt hat?
Hufig ist beim Verkauf eines Objektes noch eine Grundschuld einer Bank des Verkufers als Sicherheit
im Grundbuch eingetragen. Zur Lschung dieser Grundschuld ist die Lschungsbewilligung der
eingetragenen Bank in notarieller Form erforderlich. Der Kufer will in der Regel die Grundschuld nicht
bernehmen, sondern das Grundstck oder die Wohnung lastenfrei erwerben. Wenn das Darlehen, das
durch die Grundschuld absichert ist, noch nicht vollstndig zurckgezahlt ist, wird die Bank die Lschung
der Grundschuld von der Zahlung des noch offenen Kredites aus dem Kaufpreis und, wenn dieser nicht
ausreicht, von einer Differenzzahlung des Verkufers abhngig machen. Um die Abwicklung des
Kaufvertrages nicht zu behindern, wird die Bank dem Notar einen Treuhandauftrag erteilen mit der
Anweisung, dass der Notar die ihm berreichten Lschungsunterlagen erst verwenden darf, wenn der
Kaufpreis vollstndig gezahlt ist.
Was bedeutet Zahlung ber Notaranderkonto?
Das Notaranderkonto ist ein Sonderkonto, das der Notar bei einer Bank einrichtet und auf das der
Kaufpreis zu treuen Hnden des Notars bezahlt wird. Der Notar zahlt den Kaufpreis erst aus, wenn
sichergestellt ist, dass der Kufer als Eigentmer im Grundbuch eingetragen wird. Wird dem Notar eine
Lschungsbewilligung der Bank des Verkufers erteilt, dann lst der Notar zunchst von dem
treuhnderisch vereinnahmten Kaufpreis bei Auszahlungsreife die Bank ab und berweist hiernach einen
eventuellen Restbetrag an den Verkufer. Finanziert der Kufer den Kaufpreis selbst ganz oder teilweise,
dann hat der Notar auch die Anweisungen der finanzierenden Bank zu beachten. Die Zahlung ber das
Notaranderkonto ist dann sinnvoll, wenn Verbindlichkeiten abzulsen sind und Treuhandauflagen von
einer oder beiden Banken der Kaufvertragsparteien erteilt werden oder der Kaufpreis finanziert wird. Das
Notaranderkonto ist aber auch dann sinnvoll, wenn die Parteien einen raschen und sicheren Lasten-
/Nutzenwechsel vereinbaren wollen.
Was bedeutet Direktzahlung?
Bei einer Direktzahlung hat der Notar nichts mit der Zahlung oder Weiterleitung des Kaufpreises zu tun.
Eine eventuell noch eingetragene Grundschuld ist von den Parteien selbst zur Lschung zu bringen. Das
geschieht so, dass der Notar den Parteien die Flligkeit des Kaufpreises zu den Bedingungen, die im
Kaufvertrag vereinbart wurden, mitteilt und der Kufer den Kaufpreis dann direkt an den Verkufer oder
ganz oder teilweise an dessen Bank zahlt. Die Bedingungen der Kaufpreisflligkeit sind, dass zugunsten
des Kufers eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, die den bereignungsanspruch
des Kufers sichert. Ferner mssen dem Notar alle Lschungsunterlagen der Glubiger vorliegen, die zur
Lastenfreimachung erforderlich sind. Bei einer Direktzahlung ist die Flligkeit in der Regel nicht auf den
Tag genau zu bestimmen, da nicht genau vorhersehbar ist, wann die Auflassungsvormerkung vom
Grundbuch eingetragen wird und die erforderlichen Genehmigungen vorliegen. Es ist dann Sache des
Kufers, die Zinsen, die die Bank bis zum Tag der Ablsung fordert, zu berechnen und direkt den Teil,
der an die Bank bzw. an den Verkufer direkt zu zahlen ist, zu errechnen. Da der Tag der
Kaufpreiszahlung nicht genau im Vorfeld bestimmbar ist, kann auch der genaue Tag des Lasten-
/Nutzenwechsels nicht konkret bestimmt werden.
Was ist, wenn der Kufer den Kaufpreis mit Hilfe eines Bankkredites zahlt?
Die Bank, die den Kaufpreis ganz oder teilweise finanziert, verlangt Sicherheiten. Die Sicherheit ist die
Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch zugunsten der finanzierenden Bank. Um dem Kufer die
Finanzierung zu ermglichen und selbst den Kaufpreis zu erhalten, gewhrt der Verkufer dem Kufer
eine sog. Belastungsvollmacht. Diese erlaubt dem Kufer, den Kaufpreis mit einer Bank zu finanzieren
und zugunsten der Bank eine Grundschuld im Grundbuch zu einem Zeitpunkt eintragen zu lassen, in dem
der Verkufer noch formeller Eigentmer des Grundbesitzes ist. Die Belastungsvollmacht wird
dem Kufer unter konkreten Bedingungen, die im Kaufvertrag bestimmt werden, gewhrt. Hierzu gehrt
z.B., dass der Kufer die Grundschuld nur fr einen Kredit eintragen lassen darf, der der Zahlung des
Kaufpreises dient (also nicht zu anderen Zwecken) und der Kufer den Verkufer auch nicht persnlich
im Kreditvertrag verpflichten darf.
Die Grundschuld ist ein Sicherungsmittel zugunsten der Bank. Sollte der Kufer seinen Kredit nicht
regelmig mit Zins und Tilgung bedienen, kann die Bank den Kreditvertrag unter Einhaltung gesetzlicher
Fristen (frhestens 90 Tage) kndigen und den gesamten zu diesem Zeitpunkt offenstehenden Kredit zur
sofortigen Zahlung fllig stellen. Zahlt der Kufer dann seinen Kredit nicht zurck, kann die Bank die
Zwangsversteigerung in das Grundeigentum betreiben. In der Regel lsst sich die Bank in der
Grundschuldbestellungsurkunde zugleich auch ein persnliches Schuldanerkenntnis des Kufers ber
den Kredit erteilen, fr dessen Rckzahlung der Kufer die persnliche Haftung bernimmt. Die Bank
kann dann nach Kndigung sich nicht nur aus dem besicherten Grundvermgen bedienen, sondern auch
die persnliche Zwangsvollstreckung in das Vermgen des Kufers betreiben. Die sog.
Zweckbestimmungsvereinbarung oder auch Sicherungsabrede genannt verbindet Grundschuld und
Darlehensvertrag miteinander und sorgt dafr, dass die Bank nicht den gesamten in der Grundschuld
niedergelegten Betrag vollstrecken kann, wenn der Kufer schon einen Teilbetrag zurckgezahlt hat.
Die Grundschuld ist eine notarielle Urkunde; der Darlehensvertag und die
Zweckbestimmungsvereinbarung werden hingegen nur privatschriftlich unterschrieben.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Eine Auflassungsvormerkung oder auch Eigentumsverschaffungsvormerkung genannt ist das erste
Recht, das fr den Kufer nach Abschluss des Kaufvertrages im Grundbuch eingetragen wird. Es hat
eine Schutzfunktion und verhindert, dass der Verkufer das Objekt bis zur endgltigen
Eigentumsumschreibung noch einmal an einen gutglubigen Dritten veruern kann. Die
Auflassungsvormerkung wird zeitnah nach der Beurkundung des Kaufvertrages eingetragen. Sie wird
gelscht, wenn der Kufer endgltig als Eigentmer im Grundbuch vermerkt ist.
Was ist eine Auflassung?
Die Auflassung ist der rechtstechnische Begriff dafr, dass sich die Parteien darber einig sind, dass das
Eigentum von dem bisherigen Eigentmer auf den Erwerber bergehen soll. Sie wird von den Parteien in
der Regel im Kaufvertrag, manchmal auch gesondert nach Abschluss des Kaufvertrages erklrt. Hierin
bewilligen und beantragen die Parteien, dass das Grundbuchamt den Eigentumsbergang im Grundbuch
eintragen soll.
Wann und in welcher Hhe ist die Grunderwerbsteuer zu zahlen?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Einmalsteuer, die auf den Kaufpreis zu entrichten ist. In Berlin beluft
sich die Grunderwerbsteuer auf aktuell 4,5% des Kaufpreises, in Brandenburg betrgt sie seit 2011 5%
des Kaufpreises. Der Notar ist verpflichtet, der Steuerbehrde den Abschluss des Kaufvertrages
anzuzeigen. Einige Wochen hiernach (je nach Arbeitslast des Finanzamtes) wird der Kufer dann den
Steuerbescheid mit Zahlungsaufforderung erhalten. Nachdem der Kufer die Grunderwerbsteuer gezahlt
hat, erhlt der Notar die sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung, die zur Umschreibung des Grundbuches
beim Grundbuchamt vorgelegt werden muss.
Ab wann wird die Grundsteuer geschuldet?
Die Grundsteuer, deren Hhe sich nach der jeweiligen Gemeinde bestimmt, ist regelmig auf das
Eigentum zu zahlen. Sie wird aus der Sicht des Finanzamtes fllig, wenn der Erwerber im Grundbuch als
Eigentmer eingetragen ist. Im Kaufvertag einigen sich die Parteien allerdings zumeist darber, dass der
Erwerber ab Lasten-/Nutzenwechsel, d.h. ab Besitzerlangung, fr die Zahlung der Grundsteuer
verantwortlich sein soll.
Was geschieht, wenn ein im Grundbuch eingetragener Eigentmer verstorben ist?
Im Falle des Todes eines Eigentmers sind die Erben durch Vorlage eines Erbscheins oder eines
notariellen Testamentes gegenber dem Grundbuchamt als Berechtigte nachzuweisen. Das
Grundbuchamt nimmt dann eine Grundbuchberichtigung auf den Erben als neuen Eigentmer vor.
Wann besteht ein Vorkaufrecht eines Mieters und wie ist dieses auszuben?
Hat ein Eigentmer sein Eigentum in einer Teilungserklrung in einzelnes Wohn- oder Teileigentum
aufgeteilt und sind die einzelnen Wohnungen zu diesem Zeitpunkt von Mietern bewohnt, so steht den
Mietern ein gesetzliches Vorkaufrecht zu. Im Fall der Erstveruerung des so begrndeten Wohnungs-
oder Teileigentums knnen die Mieter die jeweilige kaufgegenstndliche Wohnung zu den Bedingungen
erwerben, zu denen ein Kufer sie kaufen wrde. Hierbei werden die Mieter im Fall des Erstverkaufes
nach Teilung ber den Abschluss eines Kaufvertrages informiert. Sie knnen dann innerhalb von 2
Monaten entscheiden, ob sie selbst den Kaufvertrag mit dem Verkufer zu den identischen Bedingungen
abschlieen wollen oder nicht.
Wann ist die Zustimmung eines Ehepartners erforderlich, wenn dieser nicht selbst Partei des
Kaufvertrages ist?
Das Familienrecht sieht den Schutz der Familie und der wirtschaftlichen Verhltnisse der Familie vor.
Hiernach ist im Fall, dass ein Ehepaar im gesetzlichen Gterstand der Zugewinngemeinschaft lebt, die
Zustimmung des anderen Ehegatten zum Vertrag erforderlich, wenn sein Ehepartner als Kufer oder
Verkufer an einem Kaufvertrag beteiligt ist und es sich hierbei um dessen wesentliches Vermgen
handelt.
Was ist, wenn eine der Vertragsparteien noch minderjhrig ist?
Minderjhrige drfen selbst bei Schenkungen, erst recht aber bei Kaufvertrgen, nur verpflichtet werden,
wenn es sich um ein lediglich vorteilhaftes Rechtsgeschft fr sie handelt. Deshalb ist vor der
Eigentumsumschreibung im Grundbuch die vormundschaftsgerichtliche Genehmigung fr die vom
gesetzlichen Vertreter des Minderjhrigen vorgenommene Rechtshandlung erforderlich. Hierbei ist es
egal, ob der Minderjhrige etwas verkauft oder kauft oder geschenkt erhlt. Das Vormundschaftsgericht
prft das beabsichtigte Rechtsgeschft. Es wird entweder einen Ergnzungspfleger bestellen oder sich
ein Gutachten ber die Werthaltigkeit vorlegen lassen.
Kann ein Eigentmer trotz der Anordnung der Zwangsversteigerung sein Grundeigentum
trotzdem verkaufen?
Befindet sich das Grundstck in der Zwangsversteigerung, wird der Eigentmer hufig versuchen, den
Zuschlag durch den Abschluss eines Kaufvertrages abzuwenden. Die Anordnung der
Zwangsversteigerung fhrt zu einer Beschlagnahme des Grundstcks zu Gunsten des betreibenden
Glubigers, in der Regel der Bank. Sie wirkt jedoch lediglich als sog. relatives Veruerungsverbot, so
dass Verfgungen des Eigentmers nur gegenber dem betreibenden Glubiger unwirksam sind. Sie
fhrt weder zu einer absoluten Veruerungsbeschrnkung des Eigentmers noch zu einer
Grundbuchsperre. In der Praxis wird aber der Eigentmer, der sein Grundeigentum veruern will, die
Bank zuvor einschalten, denn der Kufer will ohne Belastung kaufen und die Bank will den Kaufpreis
erhalten. Aus dem vereinbarten Kaufpreis wird die Forderung der Bank abgelst, die Bank nimmt den
Versteigerungsantrag bei Gericht zurck und bewilligt die Lsung des Versteigerungsvermerks im
Grundbuch. Ein rechtzeitiges Einschalten der Bank vor Abschluss des Kaufvertrages empfiehlt sich. Sieht
die Bank den Kaufpreis als realistisch an, wird sie auch das Versteigerungsverfahren zwischenzeitlich
ruhen lassen.
Mssen beide Parteien eines Kaufvertrages bei Beurkundung persnlich anwesend sein?
Die persnliche gleichzeitige Anwesenheit beider Parteien bei Beurkundung des Kaufvertrages ist nicht
erforderlich. Die Parteien knnen sich auch durch eine andere Person vertreten lassen. Es gibt dann
entweder die Mglichkeit, den Vertreter zuvor mit einer notariellen Vollmacht zum Abschluss des
Kaufvertrages auszustatten oder aber im Nachhinein die Erklrungen des Vertreters notariell zu
genehmigen. Eine Vertragspartei, die sich im Ausland aufhlt, kann die Genehmigung auch bei der
deutschen Botschaft oder vor einem deutschen Konsul im Ausland vornehmen. Wichtig ist nur, dass die
Bestimmungen des Beurkundungsgesetzes gewahrt sind.
Was bedeutet ein Bautrgervertrag?
Ein Bautrgervertrag ist eine Vertragsgestaltung, bei der sich der Verkufer (Bautrger) zum einen zur
bereignung seines Eigentums, zum anderen aber auch zur Erbringung bestimmter Bauleistungen, die
sich aus einer Baubeschreibung und/oder einzelnen Bestimmungen im Vertrag ergeben, verpflichtet. Die
Zahlung des Kaufpreises erfolgt nach dem jeweiligen Baufortschritt. Der Gesetzgeber hat zum Schutz
des Kufers mit der Makler- und Bautrgerverordnung Regelungsmechanismen zum Schutz des Kufers
aufgestellt. Es soll der Kufer vor dem Verlust seiner Anzahlungen fr den Fall geschtzt werden, dass
der Verkufer das Bauwerk nicht fertigstellt oder in die Insolvenz gert. Der Bautrger darf die Zahlungen
erst annehmen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfllt sind und ein entsprechender Baufortschritt
erreicht ist. Der Kaufvertrag ber das Grundstck und der Werkvertrag ber die Errichtung des
Gebudes oder dessen Ausbau bilden regelmig eine Einheit. Je nachdem, ob das Eigentum mit
Grundschulden belastet ist, wird der zur Lastenfreistellung erforderliche Betrag entweder auf dem
Notaranderkonto solange hinterlegt bis das Vertragsobjekt durch den Glubiger freigestellt ist, oder auf
einem Sonderkonto des Bautrgers bei der Glubigerbank hinterlegt in Verbindung mit einer
Freistellungsverpflichtung des Glubigers. Der Bautrgervertrag ist in der Regel ein sehr komplexes
Vertragswerk mit vielen gegenseitigen Sicherungsmechanismen.