3

6
3
7
s
e
p
t
i
e
m
b
r
e
2
0
0
8
medianera
d
e
l
a
s
c
o
m
i
s
i
o
n
e
s
/
f
i
c
h
a
t

c
n
i
c
a
2
:
m
e
d
i
a
n
e
r

a
no slo deber adquirir el muro, sino tambin pagar por la franja
A Por construccin en conjunto del muro. C - Por prescripcin.
del terreno que ocupa el muro hasta el eje del mismo. Pues aqu
En este caso, ambos linderos construyen el muro, encaballado Figura jurdica que consiste en la adquisicin de un derecho o la
se produce un desplazamiento del eje medianero, con una
en el eje separativo de predios, solventando su costo por partes extincin de una obligacin por el simple transcurso del tiempo.
disminucin del lote del primer edificante y un acrecentamiento
iguales. (Ver foto 1) Es importante recordar que los derechos reales acompaan a
del lote del 2do edificante.
la cosa y no al dueo.
Todo ello deber constar en nuevas escrituras y planos de
mensura.
C .1 Prescripcin liberatoria.
El primer edificante, que no ha reclamado a su vecino el pago
B.3 El muro no est encaballado, fue construido por el primer
de la medianera antes de cumplirse 10 aos desde que se
edificante dentro del lote del vecino. En este caso nos
sirviera del muro, pierde el derecho al cobro de la misma.
encontramos ante una invasin de lote, con el consecuente
desplazamiento del eje medianero. Esto genera un perjuicio al
Para una mejor comprensin, exponemos un ejemplo que
segundo edificante, por la disminucin de su lote y el
explica esta situacin:
acrecentamiento del lote del 1er edificante.
Cuando se produce esta situacin, el segundo edificante,
En el barrio sur de la ciudad de Santa Fe, el lindero A es el
cuando adquiera los derechos de medianera al servirse del
primer edificante del muro divisorio encaballado. Lo construy a
muro, le restar el valor de la franja de terreno invadido,
su cargo en el ao 1991. En el ao 2008, el lindero B se sirvi de
siempre y cuando no haya prescripto el derecho a este reclamo. Foto 1 Arq. Jarma, Ral. Calle Mitre al 3500 Santo Tom. Ao 2007 Ejemplo
dicho muro cargando una construccin sobre l. En este caso el
de Construccin en comn del muro
Pero todo ello deber constar en nuevas escrituras y planos de
propietario B deber pagar la medianera al propietario A. No
mensura.
obstante, en este ejemplo se entiende que el lindero B se sirvi
B - Por compra de derechos. del muro, utilizndolo como cerramiento forzoso desde su
Existen distintas situaciones como se detallan a continuacin: construccin.
B.1 El muro es construido por uno de los linderos en el eje Qu debera pagarle?
separativo de predios, ntegramente a su costo. (Este lindero es Debido al tiempo transcurrido entre la construccin del muro y
el primer edificante) el momento en que se sirve el lindero de l, (17 aos), se
El segundo edificante, cuando se sirve del muro, debe produce la prescripcin liberatoria de la obligacin del pago de
adquirirlo (comprar los derechos) en todo su espesor por medianera, desde los cimientos hasta la altura de cerramiento
aquello que se sirva, hasta la altura del edificio ms bajo. forzoso (1,80 m ciudad de Santa Fe). Es decir que por este
tramo de muro, el lindero B no deber pagar nada al lindero A.
B.2 El muro no est encaballado fue construido por el primer La liquidacin de la medianera se realizar sobre el resto del
Foto 2 Arq. Ral Jarma. Calle Pedroni al 3200 Santo Tom. Ao 2006.
edificante dentro de su lote. El segundo edificante, al servirse, muro compartido, entre los dos linderos. Ver figura 1
Ejemplo de compra de derechos.
:
1
2
3
7
3
7
s
e
p
t
i
e
m
b
r
e
2
0
0
8
d
e
l
a
s
c
o
m
i
s
i
o
n
e
s
/
f
i
c
h
a
t

c
n
i
c
a
2
:
m
e
d
i
a
n
e
r

a
nuevos planos de mensura. muro; pero pierde la franja de terreno donde se asienta la mitad
del muro.
D - Por donacin: Existen algunas excepciones al abandono, segn lo establece
El segundo edificante adquiere los derechos de medianera el Art. 2723 CC. Y que son:
porque el primer edificante se los cedi o don. Para ello deber Si la pared forma parte del edificio de quien abandona.
existir documentacin que lo avale. Si la reparacin o reconstruccin se ha hecho necesaria por un
hecho suyo.
E Por compensacin. Art. 2723-2724-2726 y 2727 del CC.
En este caso, existe un muro construido por uno de los linderos
(primer edificante) a su costa.
El segundo edificante, podr adquirir la medianera por 4 - Qu es servirse del muro divisorio?
compensacin, en el caso que necesariamente deba destruir Servirse del muro implica utilizarlo de alguna manera. Pero, ese
parcial o totalmente el muro existente para poder servirse de l, servirse puede interpretarse de diferentes maneras al consultar
y que lo reconstruya inmediatamente con las condiciones de el Cdigo Civil:
confort que tena, a su cargo.
El muro nuevo estar en condominio por compensacin, dentro 4.1 La visin estricta: cuando solamente se cargan
de los lmites del anterior. construcciones sobre l. (Ver foto 3)
Figura 1: grfico explicativo del ejemplo dado para prescripcin 4.2 La visin amplia: por el mero hecho de servir de cerramiento
liberatoria. F - Por readquisicin de los derechos. forzoso.
En el caso de que uno de los linderos haya hecho abandono de 4.3 La visin intermedia: se considera todo acto de utilizacin
C.2 Prescripcin adquisitiva. los derechos de medianera (ver punto 3-Abandono o efectiva, tanto carga como embutir caeras, revocar, colocar
El primer edificante, dueo del muro, no ha reclamado a su Renuncia), y se vea en la necesidad de servirse del muro, clavos, pintar o arrimar construcciones sin cargarlas sobre el
vecino el pago de la medianera, transcurridos los 20 aos deber readquirir los derechos de medianera. Deber abonar muro.
desde que el ltimo se sirviera de l. En este caso, el dueo del el 50% del muro utilizado (con su depreciacin), ms la franja Prudentemente, el arquitecto, realizar la liquidacin
muro pierde el derecho al cobro de la medianera. Art.- 3948, del terreno que antiguamente fue suya, donde se asienta parte correspondiente.
4015 y 4016 del Cdigo Civil. del muro. Nota: estas diferentes visiones pueden entrar en conflicto,
Si el muro construido no se encuentra encaballado, es decir que segn la conveniencia de las partes.
es contiguo, el primer edificante pierde el derecho al cobro de la 3 - Abandono o renuncia de los derechos de medianera.
medianera y la franja del suelo donde se asienta el muro desde Si uno de los condminos hace abandono de sus derechos de 5 - Estado del muro. (Extrado del El ABC de la medianera, Pg.
el eje hasta el filo del muro hacia el lindero. medianera, se desplaza el eje divisorio de predios. El muro 258). Tambin puede consultarse la tabla de Ross - Heidecke
Deber existir una escritura de compra venta firmada por las deja de ser medianero y se convierte en Privativo y Contiguo. para la depreciacin de muros medianeros y edificaciones
partes o una sentencia ejecutoria de un juez, que otorgue la Pues, quien abandona el derecho de medianera, se libera de varias.
propiedad por prescripcin adquisitiva y debern realizarse cumplir con la obligacin de mantenimiento y conservacin del

o caso fortuito. (Ver foto 4 y 6)
5.5 Ruina total: Destruccin total, perdida irreparable. Aqu se
produce la extincin de la medianera y el rgimen legal de
condominio con inhibicin forzosa. (Ver foto 5)
Foto 3 Arq. Jarma, Ral. Ao 2007 7 de marzo al 2200 Santo Tom.
Ejemplo de servirse del muro divisorio y construccin de muro privativo
(ladrillo crudo)
El ingeniero Garaffo considera 5 estados del muro:
Foto 4 Arq. Busaniche, Hernn (h) Ao 2005 - 9 de julio al 1550
5.1 Normal: En su natural estado. Cumple el fin y destino.
Santa Fe. Ejemplo de Muro ruinoso. Antigedad de + de 100 aos,
Necesita de mantenimiento para asegurar su permanencia en el ladrillos asentados en barro. Al carecer de revoques, la vegetacin
crece y colapsa el muro. lapso de su vida til.
5.2 Deteriorada: pared necesitada de reparaciones de
Foto 5 Arq. Busaniche, Hernn (h). 9 de julio al 1510 Santa Fe.
conservacin, deterioros o roturas que no afecten al fin, ni su
Ejemplo de Ruina total. Muro medianero de adobe. Antigedad de casi
destino.
doscientos aos.
5.3 Ruinosa: Que amenaza ruina. Cumple precariamente el fin y
el destino para el que fue construida. Puede destruirse u
Foto 6 Arq. Busaniche, Hernn (h). Ao 2006 San Martn 2941 ex
ocasionar grave dao. Debe derribarse y reconstruirse.
Baviera Santa Fe. Ejemplo de Ruina parcial del muro y colapso de
5.4 Ruina parcial: Destruccin parcial o deterioro de parte de la cubierta, por el desplazamiento y corte de un Perfil doble T del 34.
pared. Est aniquilada, esa parte, como pared, sea por vetustez
4
3
5
6
3
8
3
7
s
e
p
t
i
e
m
b
r
e
2
0
0
8
d
e
l
a
s
c
o
m
i
s
i
o
n
e
s
/
f
i
c
h
a
t

c
n
i
c
a
2
:
m
e
d
i
a
n
e
r