DERECHO INMOBILIARIO

04-08-14
Bibliografa complementaria:
-Para conceptos generales consultar Estudio de ttulos de Juan Feliu, edit. Jurdica de
Chile.
-Estudio de los ttulos de dominio de Ignacio Vidal Domnguez.
07-08-14
cmanasevich@outlook.com
No existe un compendio de normas sistematizada del Derecho inmobiliario, sino que las
normas estn dispersas en el sistema jurdico.
Bien (art. 565): son cosas corporales e incorporales.
a)Corporales: tienen un ser perceptibles por los sentidos.
b)Incorporales: Los meros derechos como crditos y servidumbres activas.
Corporales:
Cosa mueble
Cosa Inmueble
Art. 568 equipara FINCA con INMUEBLE. Objetivamente hablando finca se relaciona
como predio agrcola, lo correcto es hablar de bien raz o inmueble.
579 y 581 del CC: Bienes que se consideran inmuebles, por adherencia, los que se reputan
inmuebles como las lozas;
Art. 576: Derechos reales y personales.
Derechos personales: son los que se tienen respecto de determinadas personas que por un
hecho propio o por la sola disposicin de la ley hayan contrado las obligaciones
correlativas como los crditos o como los alimentos del hijo contra el padre.
Derechos reales: Los que se tienen sobre las cosas sin respecto de determinada persona.
Los bienes que se deben se reputan muebles.
Tradicin del dominio en los bienes muebles e inmuebles. Muebles por la entrega real y
los inmuebles por la inscripcin en el CBR respectivo.
Para adquirir por prescripcin adquisitiva. 4 para los muebles y 10 para los inmuebles.
Cnyuges casados en sociedad conyugal. Inmuebles antes de casarse pertenecen al haber
propio, sin perjuicio de que los bienes muebles del cnyuge que obtuvo antes de casarse

irn al haber social. Los bienes inmuebles que ingresan, a ttulo gratuito estando en
matrimonio, al patrimonio propio.
Lesin enorme slo procede sobre bienes inmuebles. Para que nadie pudiera aprovecharse
del menoscabo del otro contratante, caso en que se encontrara uno de ellos en apremio.
Enajenacin de los bienes inmuebles del pupilo incapaz relativo, debe hacer cumpliendo
con determinados requisitos: Orden judicial y en subasta pblica.
A propsito de las cauciones. La hipoteca y la Prenda. La hipoteca exige previamente que
exista un registro en el cual el dominio o derecho real se inscriba y sobre esa base se limite;
sin embargo la prenda es excepcionalsimas y se ha hecho para automviles y naves que
pesen menos de 100 toneladas (las que pesan ms de 100 toneladas se reputan inmuebles).

14-08-14
ESCRITURAS PBLICAS
Instrumento pblico (Artculo 1699 del CC). Art. 197 del CP se sanciona la falsificacin
de instrumento pblico.
Los hechos por un escribano son las ESCRITURAS PBLICAS, el cual debe ingresarlo a
su protocolo.
Artculo 403 del COT tambin tiene una definicin de ESCRITURA PBLICA y es
coherente con la dada por el CC.
CONCUSIN: Para poder estar en presencia de este documento supone 2 requisitos:
i.-Estar en presencia de un notario
ii.-Que el instrumento sea insertado o anotado en el protocolo o registro pblico que ste
lleva.
PROTOCOLO: Esto no est definido por la ley, pero es un gran archivador en donde se
acumulan las escrituras pblicas e instrumentos privados que se protocolizan a peticin de
un particular. Todas las escrituras pblicas tienen un n de repertorio que alude a la
cantidad de documentos.
Slo puede estar en poder del notario por un periodo de 1 ao, luego se ir a archivos
judiciales.
El libro empastado no puede tener ms de 500 hojas.
Seala la ley una exigencia: todas las hojas del protocolo deben ir enumeradas, pero en la
prctica no sucede.
SOLEMNIDADES MATERIALES (Art. 404 y 405 COT)
-Debe extenderse en castellano en estilo claro y preciso.

-No puede contener abreviaturas, ni cifras ni espacios en blanco. Salvo aquellas de uso
corriente. Se aceptan palabras de otro idioma que sea generalmente usada por ciencia o
arte.
-El notario deber utilizar, con su firma y sello, el reverso no escrito de las hojas en que se
contenga una escritura pblica o de sus copias. Esto para inutilizar las hojas en blanco.
Artculo 405 del COT: La ley permite de manera explcita que sean extendidas manuscritas,
mecanografiadas o en otra forma que leyes especiales autoricen. V.gr.: DL 2695 Pequea
propiedad raz, la resolucin del ministerio de bienes nacionales.
-Lugar y fecha en que se otorga.
-Individualizacin del notario e individualizacin completa de los comparecientes. Ojo que
a los contrayentes se les exige: nombre completo, nacionalidad, CI, arte u oficio, estado
civil.
Por qu se exige la nacionalidad? DL del ao 1979 que seala que solamente los
nacionales Chilenos pueden adquirir territorios nacionales que se encuentren a 10 km de la
frontera y a 5 km del mar.
Identidad de la persona la ley reconoce 3 instrumentos como vlidos para acreditar la
identidad: (i)Cdula de identidad vigentes, (ii)Pasaporte; (iii)Documentos por los cuales se
le permiti el ingreso al pas.
-Art. 70 del Cdigo tributario hace responsable a los contrayentes y al notario el deber de
acreditar el pago de los impuestos de timbres, testigos de firma a ruego, firma de los
comparecientes y testigos, y firma del notario. Cuando se compra con mutuo hipotecario se
devenga el impuesto de timbres y estampillas.
La firma al ruego: es cuando una persona est impedida de firmar y se ruega que otro firme
por l.
La escritura pblica se cierra de ordinario con la forma del notario.

SOLEMNIDADES LEGALES DEL OTORGAMIENTO

DE LA ESCRITURA PBLICA
-Se individualiza el notario, slo es necesario sealar su nombre y apellido, calidad en la
que comparece (titular, interino o suplente), su calidad de abogado y el n correlativo de su
oficio (la razn de esto es que en teora todas las notaras nacen con un nmero de notara,
tiene importancia para las ciudades y asientos de cortes de apelaciones, pero si se habla de
ciudades rurales en donde existe una notara no tiene sentido asignarle un n).
El propsito de individualizar al notario con su nombre y calidad, es tener certeza de que se
est en presencia de un funcionario pblico que hace de ministro de fe, de manera tal que
otros datos de individualizacin que no de cuenta de esto no tienen ninguna importancia.

-Fecha de otorgamiento de la escritura. Esto tiene consecuencias de validez. La fecha no

corresponde necesariamente a la fecha en que se perfeccion el consentimiento, sino que
ms bien la escritura pblica adquiere poder jurdico cuando las partes firma. En ese caso se
devenga para el notario la obligacin de incorporar ese instrumento pblico entre los que
tiene. La escritura pblica por tanto nace a la vida jurdica cuando es firmada por los
solicitantes o contrayentes.
Son 60 das para cancelar la escritura (V.gr.: a causa de que una de las partes firma la
escritura pero la otra no, por ejemplo CV), pero esa escritura formar parte del protocolo
pblico s o s.
Lo comn es que los contrayentes firmen en la notara.
CONTRATANTRES DE UNA ESCRITURA
Se debe distinguir entre los contratantes directos y quienes intervienen en otro carcter.
Individualizacin de los comparecientes de la escritura pblica (art. 405 COT). Nombre
completo, nacionalidad, estado civil, profesin, domicilio y cdula de identidad.
NOMBRE
El o los nombres y el o los apellidos. El propsito es evitar problemas o confusiones con
los nombres comunes en Chile.
NACIONALIDAD
De vital importancia a propsito del DL 1939 del ao 1973.
ESTADO CIVIL
Es importante porque es un elemento sustancial para determinar la capacidad civil de una
persona, atendido el acto o contrato que se est ejecutando. Es delicado decir la verdad
respecto de su estado civil so pena de las mismas penas de quien falsifica un instrumento
pblico (Art. 127 del CP).
La mujer casada en sociedad conyugal que ejerce comercia o trabajo separado de su marido
tiene derecho a hacer uso del art. 150 del CC, en este sentido se necesita que sea veraz en
su estado civil.
PROFESIN Y DOMICILIO
-La ley no slo exige la profesin sino que a cualesquier actividad que desarrolle una
persona.
-Respecto del domicilio se aplican las reglas generales sobre la materia.
CDULA DE IDENTIDAD
Antes de la gran reforma en materia notarial (ley 18181). Exiga que le constara al notario
la identidad de las personas por 2 testigos y algunas otras cosas ms. Hoy basta con que se

exhiba La cdula de identidad, pasaporte o documento con que ingres al pas para poder
celebrar la escritura pblica.
La Fe de Bautismo era el documento que en la antigedad acreditaba la identidad de la
persona.
TESTIGOS
No son necesarios por la cdula de identidad, por el crecimiento demogrfico y por la CI.
Pero actualmente se usa que ciertos notarios exigen testigos para algunas escrituras pblicas
V.gr.: El testamento.
Con la firma de todo compareciente es la expresin mxima del consentimiento, y por lo
tanto, es de toda lgica que la firma tiene que ir al final del documento.
LA FIRMA
Da formeza y seguridad escribe la representacin grfica de su nombre y apellido.
-Que la forma sea invariable por un cierto y determinado lapso de tiempo (por la vigencia
de la Cdula de identidad, as lo ha entendido la jurisprudencia).
-Si no tiene una firma nica. Si el notario nota o advierte que no hay semejanza entre la
firma en la CI y la firma en el documento, lo que debe hacer el notario es cerciorarse de que
la persona que aparece firmando es la que est presente y que consta en la CI aun cuando la
firma sea distinta. El notario tambin est facultado para exigir la huella dactilar.
-La firma debe ser autgrafa, que sea de la propia mano del sujeto, y si alguien la ayuda a
formar el instrumento es nulo.
-La firma debe ir al final de la escritura o documento.
LA FORMA A RUEGO
Personas que sufren de algn problema dterminante que se encuentra imposibilitada para
poder plasmar su firma (o para aquellas personas que no saben formar) se puede pedir que
un tercero extrao (siempre que no tenga intereses contrapuestos) deber firmar por ella sin
perjuicio de que la persona deje su huella dactilar en el documento. Si no tiene pulgar o
huellas, se solicita al notario que certifique que la persona no puede formar porque tiene los
dos brazos con yeso.
Plazo mximo de 60 das para firmar la escritura so pena de frustrar la escritura. Un
contratante que ya ha firmado su escritura slo puede retirarla si el otro contratante no ha
firmado.
EL REPERTORIO

18-04-14 FALTA CLASE

21-04-14
Da lunes 1 (15:30) y 8 (15:30) del prximo mes (Septiembre) para ir al CBR de San
Miguel. A m me toca ir el lunes 1.

EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA

Es un contrato preparatorio de gran uso en la vida prctica.
Definicin: Es un contrato por el cual las partes se comprometen por ESCRITO a celebrar
un contrato determinado, dentro de cierto PLAZO o una vez cumplida una determinada
CONDICIN.
1)Es un contrato PREPARATORIO ya que tiene por objeto la celebracin de un contrato
principal.
2)No existe un contrato innominado de contrato de promesa de compraventa. Los requisitos
son taxativos y de orden pblico so pena de nulidad. La autonoma de la voluntad se
subordina al tenero del legislador.
Caractersticas:
1)Es un Contrato propiamente tal, independiente.
2)El contrato ser unilateral o bilateral dependiendo si el contrato prometido es unilateral o
bilateral. Ocurre lo mismo si es que queremos clasificar el contrato como oneroso o
gratuito.
3)Se puede clasificar como un contrato principal y no como un contrato accesorio, ya que
legalmente ste subsiste por s mismo.
4)En cuanto a su naturaleza jurdica propiamente tal es SOLEMNE, ya que el legislador
exige que est escriturado.
5)Es un contrato MODAL porque debe estar sujeto a plazo o condicin.
6)Es un contrato preparatorio.
REQUISITOS:
1)Los requisitos de existencia y de validez de los contratos.
2)Requisitos especficos del art. 1554: que la promesas conste por escrito; (ii) que el
contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; (iii) que el contrato
en cuestin contenga un plazo o condicin que sirva para un objeto en especfico cual es
celebrar un contrato posterior; (iv) que se especifique de manera tal el contrato prometido
que para se perfeccione slo falte la tradicin de la cosa o las solemnidades que la ley
exige.

(i)Que conste por escrito: requiere escritura pblica si el contrato principal

requiere de escritura pblica? La jurisprudencia dice que no se comunican las solemnidades
entre la promesa y el contrato prometido: a)El art. 1554 slo exige que sea por escrito; (b)
donde el legislador no distingue no es lcito al intrprete distinguir; (c) n4 del art. 1554.
Si el propio legislador estableci un contrato nominado en donde se limita la
autonoma de la voluntad, si se exige que debe el contrato ser tal que solo falte la tradicin
y las solemnidades. Si legislador hubiese querido que las solemnidades se comunicaren lo
habra hecho.
CONCLUSIN: no requiere de escritura pblica. As es la prctica de los tribunales.
(ii)Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran
ineficaces: Cundo se suscribe la promesa o cuando se firma el contrato prometido? La
jurisprudencia se ha ido uniformando en el sentido de que el contrato prometido es en el
que tenemos que estar pendiente. V.gr.: prometo a mi cnyuge que le vender una cosa, y la
condicin es que el legislador permita la compra entre cnyuges. Es vlido? S. Hay que
estarse al minuto en que se firma el contrato prometido y no al momento en que se firma el
contrato de promesa.
Los pactos corvinos, el legislador prohibi la promesa donde la condicin para que ste se
perfeccionara es la muerte de una persona. El sentido que el legislador le queso dar a esta
disposicin legal son aquellos tambin que estn dispuestos en el art. 1463 n2.
(iii) Que el contrato en cuestin contenga un plazo o condicin que sirva para fijar la
poca del contrato prometido: El propsito de esto es que la condicin fije la poca; La
cuestin de fondo es que volviendo a la clasificacin del art. 1444, cuando se fija una
condicin o un plazo estamos en presencia de un elemento accidental, en cambio en el
contrato de promesa es un elemento de la esencia del contrato.
Caractersticas del plazo:
A)Puede ser determinado o indeterminado, porque el legislador no distingui. Respecto del
plazo indeterminado Fernando Fuello dijo que si bien es cierto que el legislador no
distingui entre plazo determinado o indeterminado, lo cierto es que si estamos en un
contrato de promesa con plazo indeterminado, no hay contrato de promesa. Plazo
indeterminado No es promesa.
B)El plazo puede ser suspensivo o extintivo.
Plazo suspensivo: inicia la obligacin.
Plazo extintivo: le pone termino a la obligacin.
Ramn Mesa Barros: es cierto que el legislador no distingui si el plazo es suspensivo o
extintivo, pero analizando la institucin si estamos en presencia de plazo EXTINTIVO, en
estricto rigor, cualesquiera de los contratantes puede legtimamente desistirse de celebrar el
contrato prometido.

(iv)Que en el contrato de promesa se especifique el contrato prometido de manera tal

que slo falte la tradicin o las solemnidades que la ley exija: parece que el legislador
nos quiere llevar al art. 1444 del CC. El legislador se refiere a los elementos de la esencia
del contrato prometido.
Lo que se ha dicho a nivel jurisprudencial es que la promesa debe cubrir al menos todos los
elementos de la esencia del contrato prometido, no siendo necesario agregar los elementos
de la naturaleza o accidentales del contrato prometido.
EL EFECTO DE LAS PROMESAS
Especficamente el art. 1554 nos destina al art. 1553. La obligacin que emana del Contrato
de promesa es celebrar el contrato prometido. Existe posibilidad de exigir obligaciones de
dar o no hacer? El art. 1554 al reconducirse al art. 1553 nos dice que la promesa consiste en
obligacin de hacer, cosa distinta es que en el contrato prometido se obligue a Dar o no
hacer algo. El contrato de promesa es siempre de hacer (celebrar el contrato prometido), no
de dar o no hacer, obligaciones que pueden ser engendradas en el contrato prometido.
CLAUSULA PENAL
Es usual que se use en las promesas y tiene por objeto el asegurar que el contrato prometido
se celebre, consiste en una avaluacin cercana al 10% o 20% del contrato prometido.
Arras es la dacin de un determinado bien que sirve de caucin, que en el caso de que se
celebre el contrato prometido se me devuelven las arras, pero si no lo celebro me quedo con
las arras.
Existe una modificacin legal que se aplica a ciertos contratos de promesa por las lgidas
discusiones que se produjeron con ocasin de las estafas que se hacan en las ventas en
verde. ART. 138 BIS de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, requieren las
constructoras garantizar que el dinero pueda ser devuelto al consumidor (que la empresa
contrate un seguro a una aseguradora que debe estar en el contrato de compraventa, aqu
debe ser por escritura autorizada ante notario). Art. 467 n9 del CP cuando las empresas no
entreguen la cosa y eso cause un perjuicio, es comparable como estafa.
--Faltan clases
22-09-14
PROBLEMAS DEL REGISTRO CONSERVATORIO
I)La clusula Se faculta al portador.
II)Derecho real de herencia y la cesin de ese derecho.
III)La facultad calificadora que tiene el CBR y su relacin principalmente con los
tribunales de Justicia.

I)La clusula Se faculta al portador

Generalmente en todas las escrituras de compraventa que ms o menos dice: Se faculta al
portador de copia autorizada para solicitar las inscripciones, sub-inscripciones y
anotaciones en el CBR respectivo.
Primer Problema: Qu ocurrira si esa clusula, que se ubica en el final de la escritura, no
lo incluyo?. La importancia que tiene es bien alta.
Las disposiciones legales que sirven para sustentar esta clusula: Artculo 60, 61 y 78 del
Reglamento del CBR.
Por tanto, se deduce de la normativa sealada que si no estuviera la clusula tendran que
solicitar la inscripcin tanto el vendedor como el comprador, y lo peor es que sera
solamente de dos maneras: (i) o concurriendo personalmente los dos (tienen que firmar la
inscripcin); o (ii) Que se celebre un mandato especial para ello.
Por qu tendran que ir a firmar vendedor y comprador? O en su defecto por qu por
escritura pblica aparte?.
La explicacin est en que ac saldra nuevamente a florecer la distincin entre ttulo y
modo. Cuando voy a la notara doy consentimiento para la compraventa pero no para hacer
la tradicin. La tradicin es un acto distinto. Por tanto si falta la clusula estara faltando la
voluntad necesaria para hacer la tradicin, por eso se hara necesaria la comparecencia
personal del comprador y del vendedor para hacer la tradicin.
Pero hay otro problema mayor y que es muy usual a nivel de jurisprudencia: Cuando ya
existiendo esta clusula ocurre que entre la escritura y la inscripcin se produce la muerte
de una de las partes. por qu se podra generar el problema? Casos:
i)Uno de los problemas ha sido generalmente en contratos donde el vendedor y el
comprador estn previendo una planificacin sucesoria, tributaria o de otra naturaleza.
V.gr.: Una seora anciana, madre de tres hijos (2 varones y 1 hija). La hija se qued
cuidndola. Los hijos hicieron su vida separadamente. Entonces la Seora para agradecer a
la hija que se haba quedado cuidndola le dice que hagan una escritura de compraventa en
donde ella aparece vendiendo la propiedad.
Ante esta situacin la duda es la siguiente. Si hacen la escritura de compraventa, se llevan
las copias pero la dejan escondidas hasta que muera la seora. Muriendo la seora antes de
que se haga la posesin efectiva sacan la escritura y hacen los trmites para que se realice la
inscripcin.
El problema habra que enfrentarlo desde la naturaleza jurdica que tiene esta clusula,
porque si decimos que la clusula se faculta al portador.
La corte de apelaciones y la Corte suprema sostienen que la naturaleza jurdica de la
clusula es de Mandato (hasta el 2011).

Si entendisemos que fuera un mandato civil, ste es un contrato intuito persona. El

problema, por tanto, de la clusula es que sta es indeterminada al ser al portador, porque
se le da mandato a una persona indeterminada.
Pero hay otro problema que es aun peor: el mandato, conforme al artculo 2263 (causales de
terminacin) el mandato termina con la muerte del mandante o del mandatario. Por
consiguiente se encontrara un segundo problema.
Este problema se gener el ao 2001, y la corte resolvi en favor a los herederos. Sin
perjuicio que ahora su postura ha cambiado. Porque el mandato se termina con la muerte, y
al haberse muerto la seora el mandato termin, por tanto la clusula tambin termin.
Pero esta visin no es compartida por todos los autores. Y de los que ms ha desarrollado
este tema es Daniel Peailillo. De hecho tiene un libro que se llama La clusula al
portador. Aqu el concluye que no es un mandato sino que es una oferta de mandato.
La oferta de mandato no es lo mismo que un mandato, porque se vendra a perfeccionar el
mandato con el consentimiento. No hay una solucin del problema con la teora del
consentimiento.
La Doctrina, un poco ms avanzada, ha encontrado la solucin en una posicin que plantea
la doctrina alemana que habla de los actos de apoderamiento, que est recogido en la
legislacin nacional: el acto por el cual el representado da poder a su representante, lo cual
se denomina Apoderamiento. En doctrina la explicacin del apoderamiento, tal acto una
vez que nace a la vida del derecho se independiza de quienes han sido los que concurrieron
a su generacin. Una vez que nace el acto de apoderamiento a la vida del derecho se
independiza de quienes le han dado vida, esto es a quienes han concurrido a su generacin
(segn la doctrina comparada). Por tanto lo que le pase a los que generaron el acto del
apoderamiento es irrelevante, es decir, el apoderamiento es totalmente autnomo de la
suerte que le haya seguido a los otorgantes.
A nivel de jurisprudencia hubo un vuelco despus de la sentencia del ao 2001, aq partir
del ao 2003 la CS toma una nueva forma de ver la clusula. El vuelco no es en cuanto a la
naturaleza jurdica, porque se sigue considerando un mandato, el vuelco est en cuanto a si
termina o no por la muerte de uno de los otorgantes.
Hoy en da se concluye que no terminara con la muerte de lso otorgantes, por las siguientes
razones:
i)

ii)

Porque considera que ste sera de aquellos mandatos que no se extingue por la
muerte de uno de los otorgantes y se le debera asimilar a aquellos mandatos que
se celebran despus de la muerte, V.gr.: el albaceazgo. Pero el artculo 2169 del
CC no establece que sea el albaceazgo sino que dice todos los mandatos que se
deban ejecutar con posterioridad. Pero consiguiente este sera de estos
mandatos porque los herederos subrogaran al mandante en su calidad de tal.
El mandato para solicitar la inscripcin no se extinguira por el deceso del
mandante, ya que este mandato accede al principal (es accesorio), por
consiguiente, si el principal que es la compraventa sigue subsistiendo, el
accesorio que es el mandato tambin debe seguir subsistiendo.

iii)

El mandato no podra extinguirse por la muerte del mandante si ste perjudica a

los herederos. Los herederos son los continuadores de la persona del causante.

Cualquiera sea la forma que se aborde se llega a una solucin favorable de establecer de
que la naturaleza jurdica de la clusula es un mandato.
Cmo nos podramos adelantar ante un escenario como ste, es decir, prevenir: Se debe
decir expresamente 2 cosas (i) que el mandato subsistir aun cuando se produzca la muerte
de uno de los comparecientes; (ii) sealar que es irrevocable, esto es que se trata de un
mandato irrevocable. Con esta irrevocabilidad nos referimos tambin a la caducidad.
Es muy comn en las escrituras que hayan errores de deslindes, o que haya alguna
informacin o ausencia de informacin que impida la inscripcin en el conservador. Los
deslindes tienen que ser con apego a la inscripcin conservatorias.
Si se escribi mal, el conservador se negar a inscribir porque la informacin no coincide
con los registros del CBR. Qu se podra hacer?: Habra que rectificar la escritura,
aclaracin o rectificacin. Pero Quin tiene que hacer eso? tiene facultades quien es
portador de la escritura que contiene la clusula de facultado al portador. Por regla
general se entiende que no se tiene esa facultad, porque la facultad que se est dando es
para realizar la inscripcin y no para rectificar o enmendar la escritura. Dentro de las
facultades del mandato, las grandes entidades financieras tienen a interpretarlo de la forma
ms restrictiva posible.
Despus de sealar la clusula como hemos visto, debe sealarse a regln seguido se
faculta al abogado XXX, rut XXX para realizar todas las escrituras o minutas pblicas o
privadas, para aclarar rectificar o enmendar la presente escritura y cumplir con las
inscripciones o sub-inscripciones correspondientes.
Lo til de esto es que si como abogado me equivoqu puedo enmendarla o rectificarla. Por
una parte est la facultad amplia, pero como rectificar o aclarar no es una facultad inherente
a la inscripcin se faculta a un abogado para rectificar.
Qu facultades otorgara este mandato redactado de la forma anterior:
1)Se ha entendido que otorga las facultades para poder solicitar ante los tribunales
ordinarios la inscripcin en el conservador si ste se niega a practicarla.
FACULTAD CALIFICADORA DEL CBR
PROCEDIMIENTO ANTE LA NEGATIVA
En el reglamento del conservador de bienes races se establece la facultad calificadora del
mismo. La Facultad Calificadora es un anlisis restrictivo: artculos 13 y 14 del reglamento,
pero realmente la disposicin determinante es el artculo 13 el cual establece cules son las
facultades calificadoras.

Siempre hay una discusin en esto, porque segn los Conservadores entienden que tienen
MPLIAS facultades calificadoras. PERO la jurisprudencia de los tribunales es reiterada
en sealar que las facultades de los CBR son RESTRINGIDAS. Por eso el artculo 13 viene
a ser determinante.
La calificacin del CBR se reduce a una sola causal: se puede negar cuando la
inscripcin en algn sentido es LEGAL MENTE INADMISIBLE. sta es la causal. Ahora,
inmediatamente de haber dado esa causal, la disposicin menciona una serie de casos y
justamente a partir de esto uno podra tener dudas si son meramente ejemplares o son
causales.
No son meramente ejemplares sino que determina que es restrictiva la causal del CBR. En
mrito de aquello, se pueden distinguir dos tipos de casos que seala el art. 13:
a)Los Casos Formales: Si la copia no es autntica. qu se entiende por autntica? los
instrumentos que inscribe el CBR son los INSTRUMENTOS PBLICOS que pueden ser
ESCRITURAS PBLICAS o SENTENCIAS JUDICIALES. Por lo tanto, si un
instrumento no cumple con ser escrituras pblicas o no tiene naturaleza de sentencias
judiciales.
Lo de papel competente est derogado.
Otro caso formal es que no est ubicada en el departamento que se pretende inscribir.
En definitiva, a lo que apunta es que el inmueble no est ubicado dentro de la competencia
del Registro Respectivo. Esto es importante, porque qu pasa si tengo una propiedad
ubicada en la comuna de Santiago, dnde debo practicar la inscripcin? La inscripcin debo
hacerla en el CBR de Santiago.
Si inscribo donde no corresponde Cundo el conservador cambi? La tradicin no es
vlida para los efectos legales. El artculo 686 establece que la inscripcin se hace en el
conservador respectivo. Si no se produce la tradicin y el vendedor vende a una segunda
persona el mismo bien, se har dueo quien inscriba primero. POR TANTOl tener cuidado
con la competencia.
En muchas ocasiones los terrenos son muy grandes y por lo tanto estn bajo el territorio
jurisdiccional de varios CBRs, la inscripcin en este caso se debe realizar en ambos. Si hay
un terreno que comparte 2 jurisdicciones de CBRs distintos, debe hacerse la inscripcin en
ambos CBRs.
Cuando se crea un nuevo conservador, mientras no se haga ninguna transferencia o
transmisin respecto al dominio, la propiedad seguir inscrita en el mismo lugar donde
estaba. Y para todos los efectos legales es correcto. qu se debe hacer cuando se verifique
una transferencia o transmisin? Se debe hacer una re-inscripcin. Lo que se tiene que
hacer entonces, es solicitar al CBR primitivo distintos certificados (los certificados tpicos,
3); luego se debe solicitar al CBR que lo inscriba en el nuevo CBR competente; acto
seguido se hace la transferencia o la transmisin.
qu pasa si se le trata de embargar a una persona que est bajo la jurisdiccin del CBR
(B), pero como no hay transferencia o transmisin del dominio todava estoy en el CBR

(A). EL embargo se practica en el CBR A. En este caso, como el embargo es una medida
conservativa no se requiere hacer la re-inscripcin en el nuevo CBR. Ahora, si lo sacan a
remate deber hacerse una transferencia, por tanto deber inscribirse en el nuevo CBR
competente.
Por eso est dentro de las facultades del CBR el no inscribir.
TERCER CASO: si no se han dado al pblico el aviso por escrito en el artculo 58 del
Reglamento. En trminos simples a qu se refiere esto? Hasta el ao 1958 en Chile no
haba ninguna propiedad inscrita porque el CBR se crea en ese ao. Por tanto el Registro
tena que crear un mecanismo para que otros no inscribieran lo ajeno. El procedimiento que
haba que hacer era el relativo al del artculo 58, esto es, practicar ciertos avisos y carteles
en el mismo CBR as tambin como peridicos de circulacin.
Si por primera vez se inscribe una propiedad, conforme al reglamento debo cumplir con
este procedimiento de publicaciones en el diario y los carteles en el mismo CBR. Mientras
no se certificara que se hayan realizado todos esos tramites, el CBR se puede negar a
inscribir. Hoy es limitada la posibilidad de inscribir por primera vez, porque hoy est casi
todo inscrito.
CUARTO CASO: si el ttulo no contiene las designaciones legales para la inscripcin. Las
menciones que debe contener el ttulo estn contenidas en el artculo 78 del reglamento. Por
eso las inscripciones siempre tienen la misma estructura. Adems hay que tener en
consideracin el artculo 80 del mismo cuerpo normativo.
Por consiguiente las descripciones que establece el art. 78 deben estar en el TTULO, es
decir, en la compraventa deben aparecer todos estos datos.
Entre los elementos del art. 78 dice nombre y linderos del fundo, la jurisprudencia dice que
esto se entiende en la ciudad como direccin y comuna. Y los linderos estn designados por
los lmites territoriales que tiene un determinado fundo.
Uno de los grandes problemas especialmente en los campos, es respecto con los deslindes
de las propiedades.
b)Los Casos de Fondo o Sustantivos: la encontramos en el penltimo ejemplo del artculo
13: Si es visible en el ttulo algn vicio o defecto que lo anule absolutamente.
Este artculo menciona dos requisitos copulativos:
i)Que el vicio sea visible en el ttulo: la jurisprudencia y la doctrina dice que hay
que asociarlo con que aparezca de manifiesto, vale decir que de la sola lectura del ttulo
aparezca este vicio.
ii)Que se trate de un vicio de nulidad absoluta:
Los casos que pudieran darse en la prctica:
-Si una persona que fuera incapaz absoluto apareciera enajenando un bien.

-Que la mujer casada en sociedad conyugal enajene un bien raz de la sociedad conyugal
aqu hay nulidad absoluta, as lo entiende la jurisprudencia. El CBR con la sola lectura
podra inferir la nulidad absoluta.
-Una compraventa entre cnyuges, donde los cnyuges aparecen designndose el uno al
otro que son cnyuges.
-Cuando una persona tiene un bien embargado, y estando inscrito el embargo y la persona
lo vende igualmente. La duda se genera: si uno va a la literalidad del ttulo, no aparece que
el bien est embargado, cuando quiere inscribir el bien el CBR se da cuenta o toma
conocimiento de que el bien est embargado. Por tanto, la certeza jurdica nos dice que el
CBR debiera negarse a inscribir.
-Dentro de la misma calificacin estaran aquellos bienes que han sido adquiridos conforme
a subsidios habitacionales y que se quieren enajenar antes del plazo de 5 aos.
-En una compraventa donde no se sealare el precio.
El punto que se ha tornado interesante a nivel de jurisprudencia: si el CBR se puede negar a
inscribir cuando el vicio es de nulidad relativa. El caso tpico es que el marido casado en
sociedad conyuga que vende el bien sin pedir la autorizacin de la mujer, la sancin es la
nulidad relativa. Cul es la actitud que debe tomar el CBR?:
La jurisprudencia seala que el CBR no tiene facultades para negarse a inscribir, porque al
tratarse de nulidad relativa no est dentro del campo limitado del reglamento. Otra razn es
porque el CBR no puede ser garante de intereses particulares y la nulidad relativa mira slo
el inters particular, distinta a la nulidad absoluta porque en esta existe un inters pblico.
Una tercera razn que se da es que los ejemplos que da el legislador sirven para ilustrar el
verdadero sentido y alcance de la disposicin, y el nico caso que seala la ley de nulidad
absoluta y no de nulidad relativa. Por tanto hay muchas razones para que el CBR deba
inscribir.
Cul es la actitud que puede adoptar un solicitante ante la negativa del CBR a
inscribir?
La primera actitud ser retirar la solicitud de inscripcin, corregir el error y volver a
presentarla (2 meses). Esto se denomina la anotacin presuntiva, que es de 2 meses para
hacer valer la anotacin presuntiva, para que otra persona no inscriba y me perjudique.
Segunda actitud que podra adoptar: va dirigida a que yo no est de acuerdo con lo que dice
el CBR. Se puede replantear la situacin al CBR. Esto es solicitar audiencia al conservador
y explicar las razones de por qu l debera inscribir, si se llevan buenas razones puede
resultar.
La tercera actitud que puede optar es recurrir a la justicia. Esto de recurrir a la justicia es
necesario presentar una demanda, o mejor dicho una solicitud ante el juez civil en donde
tenga competencia el CBR, donde est situado el bien inmueble (trmite de jurisdiccin
voluntaria) para que el juez ordene al CBR a inscribir. Esta gestin suspende el plazo de la
anotacin presuntiva.

En trminos simples cmo se tramita: redactar la demanda o solicitud; Una vez presentada
la demanda el tribunal debe solicitar informe al CBR, porque yo no estoy litigando contra el
CBR; Luego, con el informe del CBR el tribunal tiene que resolver. Si el tribunal da la
razn al solicitante el CBR tiene que inscribir. La segunda opcin es que le den la razn al
CBR, si sucede esto puedo apelar y sta se rige por las reglas comunes de la apelacin.
Esto est en los artculos 18 al 20 del Reglamento del CBR.
02-10-14