FACULTAD DE TURISMO Y FINANZAS

GRADO EN FINANZAS Y CONTABILIDAD

La Contabilidad en las Comunidades de Propietarios

Trabajo Fin de Grado presentado por M Dolores Pial de Castilla Curiel, siendo la
tutora del mismo la profesora Da. Elena Olmedo Fernndez.

V. B. Elena Olmedo Fernndez.

D.

M Dolores Pial de Castila Curiel

D.

Sevilla Mayo de 2014

TFG-FICO. La Contabilidad en las Comunidades de Propietarios

GRADO EN FINANZAS Y CONTABILIDAD

FACULTAD DE TURISMO Y FINANZAS
TRABAJO FIN DE GRADO
CURSO ACADMICO [2013-2014]

TTULO:
La Contabilidad en las Comunidades de Propietarios

AUTOR:
M Dolores Pial de Castilla Curiel

TUTOR:
Da. Elena Olmedo Fernndez

DEPARTAMENTO:
Departamento de Economa Aplicada I

REA DE CONOCIMIENTO:
Contabilidad

TFG-FICO. La Contabilidad en las Comunidades de Propietarios

RESUMEN:
En este trabajo se explican las obligaciones de las Comunidades de Propietarios,
tanto legales como contables, y
la necesidad de crear un mecanismo de
estandarizacin para su contabilidad, ya sea adaptando el PGC actual o creando un
Plan Contable aplicado a las Comunidades de Propietarios, proyecto que est llevando
a cabo actualmente el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de
Espaa, desde una comisin designada a tales efectos, esta organizacin pretende
crear un modelo contable comn para las Comunidades de Propietarios que defina el
plan de cuentas adaptado, determine un ciclo contable concreto y que disee el
contenido que se debe incluir en el informe anual a los propietarios, en aras de
estandarizar el sector y mejorar la imagen fiel del Administrador de Fincas como
profesional que utiliza procedimientos homologados

PALABRAS CLAVE:
Coeficiente de Participacin; Comunidad de Propietarios; Fondo de Reserva;
Propiedad Horizontal; Ttulo Constitutivo.

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NDICE

Introduccin. Pgs. 5 a 8.
Captulo 1: La Comunidad de Propietarios y sus Obligaciones cont.. Pgs. 9 a 10.
Captulo 2: : La evolucin Contable del AAFF... Pgs. 11 a 12.
Captulo 3: El PGC aplicado a las Comunidades de Propietario Pgs. 13 a 17.
3.1: Elaboracin del Plan de Cuentas
Captulo 4: El Ciclo Contable... Pgs. 18 a 20.
Captulo 5: Ejercicio econmico desde el prisma del Administrador..Pgs. 21 a 28.
Captulo 6: La auditora en las Comunidades de Propietarios. Pg. 29.
Bibliografa... Pg. 30.

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INTRODUCCIN

Alrededor del 85% de la poblacin espaola vive en edificios o urbanizaciones, las

cuales cuentan con unas zonas comunes que deben ser necesariamente gestionadas
y organizadas, a esa organizacin la llamamos Comunidad de Propietarios, y regula la
relacin entre vecinos de un mismo inmueble, ya sean viviendas, locales,
aparcamientosetc.
El objetivo de este rgano es velar por los derechos y deberes de todos estos
convecinos, y organizar y gestionar todos los aspectos relacionados con su
convivencia y el adecuado uso de los elementos comunes.
Para constituir una Comunidad de Propietarios hay que, en primer lugar inscribir el
ttulo constitutivo en el Registro de la Propiedad. Este ttulo describe la finca e incluye
su participacin o coeficientes de cada vivienda, local o garaje y los estatutos, es decir,
las normas que rigen la propiedad.
En segundo lugar de se debe convocar y celebrar una Junta, para la eleccin de
cargos (presidente, secretario y tesorero) y firmar el acta constitucional.
Por ltimo, se deber registrar a la Comunidad de Propietarios en el Registro de la
Propiedad, donde se presentar el libro de actas para sellarlo y se solicitar el CIF de
la Comunidad a la delegacin de Hacienda.
Una vez constituida la Comunidad de Propietarios, en la mayora de los casos se
contrata a un Administrador de Fincas para su gestin, se trata de un profesional
independiente y cualificado que hace las funciones de Secretario/Administrador y
tienes las siguientes obligaciones (Art.20 LPH):
a) Velar por el buen rgimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y
hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los
titulares.
b) Preparar con la debida antelacin y someter a la Junta el plan de gastos
previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los
mismos.
c) Atender a la conservacin y entretenimiento de la casa, disponiendo las
reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de
ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los
pagos
y
realizar
los
cobros
que
sean
procedentes.
e) Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a disposicin
de
los
titulares
la
documentacin
de
la
comunidad.
f) Todas las dems atribuciones que se confieran por la Junta.

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Adems de estas funciones recogidas por la LPH, los Administradores de Fincas

debern informar de los cambios y reformas legales y por tanto de las obligaciones de
los comuneros, as como garantizar la gestin integral de edificios y la calidad de sus
servicios.
Los Administradores gestionan en Espaa 36 millones de euros al ao, que
representan casi el 3,5% del PIB nacional, lo que indica que gestionan la inmensa
mayora de la inversin privada espaola en conservacin y mantenimiento de
edificios y generan otros 2.600 millones adems de 86.000 empleados vinculados.

En este marco, los Administradores de Fincas ejercen una funcin social y

desarrollan una actividad de inters general que afecta al principal bien del que
disponen los ciudadanos y sus familias: la vivienda y su patrimonio. El elevado
volumen econmico de los fondos que se precisan y la creciente complejidad para
llevar a cabo un adecuado mantenimiento de los edificios, requieren profesionales bien
organizados con una estructura colegial que proporcione garantas a los
consumidores, que sea cercana y eficaz, econmica y especializada.
La situacin por la que atraviesa en la actualidad el mercado inmobiliario espaol
justifica la necesidad de proteger el nico segmento de este sector que funciona
adecuadamente: el de la conservacin y administracin del patrimonio de los
ciudadanos gracias a la labor de los Administradores de Fincas, debiendo
considerarse a la vivienda (el mantenimiento de su habitabilidad y seguridad) como un
valor superior que afecta al inters pblico y social y que, por lo tanto, debe ser
protegido por las leyes.
Actualmente el 80% de las viviendas espaolas cuentan con la figura del
Administrador de Fincas, en Espaa son ya 15.600 los profesionales colegiados, los
cuales conocen la profesin, poseen cierto grado de formacin y estn respaldados
por importantes Colegios Profesionales. Estos Colegios Profesionales son muy
necesarios, necesarios para la Administracin, para los propietarios y para los propios
colegiados.
La acreditacin de una cualificacin adecuada por parte de los Administradores de
Fincas es fundamental para garantizar que stos poseen los conocimientos necesarios
para la prestacin de sus servicios con los mnimos riesgos para el consumidor.
Por ello podemos decir que los Administradores de Fincas colegiados son garanta
de calidad y e imprescindibles en la gestin una Comunidad.
Un 79,8% de los espaoles considera que la profesin de Administrador de
Fincas debera incluirse entre aquellas para las que es obligatorio estar colegiado, el
82,3% considera que es una garanta para las Comunidades de Propietarios que los
Administradores de Fincas estn colegiados y para el 91,1% es importante que a
travs de su Colegio Profesional, tengan un seguro de responsabilidad civil.

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Estos datos, aportados por el Estudio de Opinin sobre la funcin de los

Administradores de Fincas Colegiados, realizado por SIGMADOS en un momento en
el que se est tramitando el Anteproyecto de Ley de Servicios y Colegios
Profesionales, son fundamentales para conocer la valoracin que los ciudadanos
hacen de los Administradores de Fincas Colegiados. Con arreglo al resultado de este
estudio los ciudadanos reconocen muy positivamente la actuacin profesional de los
Administradores de Fincas en el marco de la actual regulacin de los Colegios
Profesionales. Un 79,8% de los espaoles considera que la profesin de Administrador
de Fincas debera incluirse entre aquellas para las que es obligatorio estar colegiado.
Igualmente, y en el supuesto de que el Gobierno liberalizara la actividad y sta pudiera
ser ejercida por personas que no estuvieran colegiadas, el 66,8% de los espaoles
piensa que sera perjudicial para la calidad del servicio que se presta a los
propietarios.
Adems de considerar que la labor de los Administradores de Fincas Colegiados
contribuye a garantizar los derechos de las personas en lo que respecta a sus
viviendas y es de inters general -68,7%-, tambin un porcentaje muy aproximado de
ciudadanos -67,8%-, piensa que su trabajo es fundamental para la seguridad jurdica
de los propietarios.
Segn este anlisis un 63,2% de los ciudadanos considera que si esta
liberalizacin se lleva, finalmente, a efecto, esta decisin afectara, negativamente, a la
seguridad y proteccin de los espaoles en todo lo relativo a la gestin de sus
inmuebles. La labor de colaboracin con las Administraciones Pblicas, calificada
como muy importante para el 67,5% de los espaoles, empeorara para un 49,6% si
dejara de ser obligatorio colegiarse para ejercer la actividad de Administrador de
Fincas.
Otros datos relevantes del Estudio realizado por SIGMADOS reflejan que el 74,9%
de los espaoles considera muy importante la labor de asesoramiento de los
Administradores de Fincas Colegiados en asuntos inmobiliarios, jurdicos o fiscales,
entre otros, y un 70,2% considera, tambin muy importante, el trabajo que como
mediador entre la Comunidad de Propietarios y los propietarios a nivel individual
desempean los Administradores de Fincas Colegiados.
De los datos aportados se deduce, claramente, una opinin muy favorable del
conjunto de la sociedad sobre el desarrollo de la actividad profesional del
Administrador de Fincas Colegiado, as como el mayoritario respaldo a que siga
siendo una profesin colegiada, ya que la mayora de los ciudadanos espaoles
consideran que:
-

La actividad de los Administradores de Fincas Colegiados es de inters general y

contribuye a garantizar los derechos de las personas en lo que respecta a sus
viviendas.
Es tambin una actividad fundamental para que se observen las normas y que
contribuye a garantizar la seguridad jurdica de los propietarios en el cumplimiento
de sus obligaciones administrativas.

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Es una actividad multidisciplinar y de suma importancia por las funciones

desarrolladas.
El trabajo realizado por los Administradores de Fincas Colegiados est amparado
por los seguros de responsabilidad civil y caucin contratados a travs de sus
Colegios Territoriales.
Los Colegios Profesionales realizan, eficazmente, una labor de autocontrol
disciplinario de la actividad de sus colegiados aplicando el Cdigo Deontolgico
existente.

Los Administradores de Fincas Colegiados consideran que el Anteproyecto de Ley

de Servicios y Colegios Profesionales debe de tener en consideracin que los
ciudadanos espaoles, en su conjunto, valoran muy positivamente la actividad que
desarrollamos en el marco de la actual regulacin de los Colegios Profesionales, y
respalda que la profesin de Administrador de Fincas siga siendo colegiada y
considera, mayoritariamente, adems, que la desregulacin de nuestra actividad
perjudicara la gestin de un bien, la vivienda, que es considerado un derecho
constitucional.

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CAPITULO 1
LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y SUS
OBLIGACIONES CONTABLES

Despus de conocer el concepto de una Comunidad de Propietarios, atendemos

ahora a su definicin jurdica, la Comunidad de Propietarios es el conjunto de
viviendas, locales y cualquier otra unidad que componen un edificio y son susceptibles
de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento comn o a la
va pblica, segn el art. 396 del Cdigo Civil.
En su ltimo prrafo expresa:
Esta forma especial de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y
en los que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
En este prrafo encontramos la clave de las fuentes por las que se rigen las
Comunidades de Propietarios de edificios divididos en propiedad horizontal, es decir
se rigen por la Ley especial, esto es la Ley de Propiedad Horizontal, que nace en 1960
y es continuamente objeto de reformas, y la voluntad de los interesados, que no puede
contravenir a la norma legal y que queda plasmada, bien en los estatutos, bien en el
reglamento de rgimen interior o bien acuerdos tomados en Junta
Una vez que conocemos el concepto formal de Comunidad de Propietario, y
siguiendo con los aspectos legales pasemos a conocer cules son sus obligaciones
tanto comunes como del propietario y como se organizan.
En primer lugar debemos saber que los rganos de gobierno de la comunidad son los
siguientes segn art.13 LPH:
1. La Junta de Propietarios.
2. El presidente y, en su caso los vicepresidentes.
3. El secretario.
4. El administrador.

Segn el art. 16 LPH, La Junta de propietarios se reunir al menos una vez al ao

para aprobar los presupuestos y las cuentas [.] Contemplando dentro de sus
funciones (Art. 14 LPH) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas
correspondientes y el presupuesto anual.

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Para hacer frente a esos gastos y dems cuestiones presupuestadas (suministros,

mantenimiento, seguro..etc) el propietario tiene como obligacin (Art. 9 LPH) contribuir,
con arreglo a la cuota de participacin fijada en el ttulo o a lo especialmente
establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus
servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualizacin.

Adems de estas obligaciones descritas en la LPH, desde el pasado 1 de Enero,

las Comunidades de Propietarios estn obligadas a informar a la Agencia Tributaria de
las operaciones con terceras personas superiores a 3.000 al ao. La nueva
obligacin tributaria se recoge en el Real Decreto 828/2013, publicado en el BOE el
26/10/13, y establece que con efectos 1 de enero de 2014, las comunidades de bienes
en rgimen de propiedad horizontal estn obligadas a presentar la declaracin de
operaciones con terceras personas (modelo 347). Esta obligacin tributaria se
extiende, por tanto, a aquellas Comunidades de Propietarios que no desarrollen
ningn tipo de actividad empresarial, pero que s realicen operaciones con terceras
personas y que durante el ejercicio econmico hayan superado los 3.005,06 euros.

El modelo 347 ha de ser presentado durante el mes de febrero de 2015, y se

correspondera con los datos contables del ejercicio 2014, y ha de tenerse en cuenta
lo siguiente:
-

Compras:

Las Comunidades de Propietarios no estn obligadas a declarar los suministros de

energa elctrica y combustibles que se usen para consumo comunitario. Tampoco
han de hacerlo por los suministros de agua y los seguros que tengan por finalidad el
aseguramiento de bienes de zonas y elementos comunes.
-

Ventas:

Las comunidades de propietarios que han alquilado alguna vivienda, no estn

obligadas a reflejar estos ingresos en el modelo 347, porque estn exentas de IVA.

S estn obligadas a su presentacin, adems de las declaraciones de IVA

pertinentes y la cumplimentacin del Modelo 184 (declaracin informativa anual con la
que se imputa el rendimiento a cada copropietario), aquellas que desarrollen
actividades empresariales o profesionales acorde con la normativa del IVA (alquiler de
elementos comunitarios como locales, fachadas o cubiertas, entre otros).

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CAPITULO 2
LA EVOLUCIN CONTABLE DEL
ADMINISTRADOR DE FINCAS

El Administrador de Fincas nace originalmente como gobernador de fincas rsticas

pasando posteriormente al control de pequeos edificios urbanos en rgimen de
arrendamiento, dando paso finalmente a la gestin y administracin de Complejos
Inmobiliarios, Urbanizaciones, Centros Comercialesetc.
En este marco, el antiguo administrador cuyo mrito era saber de nmeros y
gozar de la confianza del dueo de la finca, ha evolucionado a ser un profesional
universitario, cualificado y con conocimientos en varios mbitos como son la
Economa, el Derecho, Urbanismoetc. Estos conocimientos deben ir adems
actualizndose constantemente debido a la promulgacin de nuevas normas legales,
derogacin de otras, obligaciones tributarias, nuevas tasas impositivas, incorporacin
de nuevas tecnologasetc. Para esta formacin los Administradores cuentan con
Colegios Profesionales Territoriales que adems de esta funcin se encargan de otras
muchas cuestiones como son:

Velar por los principios de tica profesional y por el respeto a los derechos
de los ciudadanos, y ejercer la jurisdiccin disciplinaria en materia colegial y
de su profesin.

Participar en los rganos consultivos de la Administracin cuando sea

requerido para hacerlo.

Organizar actividades o servicios comunes de carcter profesional, cultural,

asistencial, de previsin y anlogos que sean de inters para los
colegiados.

Intervenir como mediador con procedimientos de arbitrajes institucionales

segn lo que dispone la Ley de Arbitrajes.

Dictar las normas orientativas sobre honorarios profesionales ya sea en

forma de baremos, de tarifas o de tasas.

Emitir informes o dictmenes que le sean solicitados relativos a cuestiones

que entren en las propias de la profesin o de alguna manera estn
concertadas.

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Emitir informes o dictmenes en procedimientos judiciales o administrativos

en los cuales se discuten cuestiones relativas a honorarios profesionales.

Aprobar los presupuestos regulando y fijando las aportaciones de los

colegiados.

Establecer acuerdos con otras entidades que estn interesadasm o con

organizaciones o Colegios de la misma profesin o concordantes con ella.

Vigilar y ordenar, dentro del marco legal, el ejercicio de la profesin.

Representar los intereses generales de la profesin, especialmente en sus

funciones relacionadas con la Administracin.

Defender los interesas profesionales de los colegiados.

Velar a fin de que la actividad profesional se adecue a los intereses de los

ciudadanos.

Todas las otras funciones que se crean beneficiosas para los intereses
profesionales y que se encaminen al cumplimiento de los objetivos
colegiales.

Centrndonos en el tema que nos ocupa, la Contabilidad, los primeros

administradores cumplan con los requerimientos que les exiga el art. 20 LPH de
efectuar los pagos y realizar los cobros sin exigir sistema contable a utilizar,
facilitaban la relacin de Ingresos y Gastos la mayora de las veces utilizando el
procedimiento de la cuenta de la vieja.
Hoy en da parece esencial que el Administrador de Fincas Profesional se apoye en
la Contabilidad y que sus informes anuales se adecen a la prctica contable
generalmente aceptada.
La celebracin de cursos y seminarios de Contabilidad en numerosos Colegios
Territoriales ayudan en la necesidad por la puesta al da de sus conocimientos sobre
aquellas herramientas que contribuyen a mejorar el servicio que prestan a sus clientes.
Actualmente desde el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas
en Espaa est trabajando en un proyecto llamado libro blanco que sera como un
PGC para las Comunidades de Propietarios, ya que el PGC que tenemos vigente,
adems de no concretar demasiado en los asuntos que aborda el administrador, no es
de obligatorio cumplimiento para el mismo y en aras de estandarizar los modelos de
cuentas anuales para facilitar la labor de comprobacin y como medio de proporcionar
el servicio de forma profesional.

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CAPITULO 3
PGC APLICADO A LAS
COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

A lo largo de estos ltimos aos, ha habido muchas discusiones acerca de la

utilizacin del Plan General de Contabilidad (PGC) para la gestin en las
Comunidades de Propietarios.
La mayora de las alegaciones en contra de su utilizacin, se centran en la carencia
de personalidad jurdica de la Comunidad de Propietarios junto con su no inclusin en
ninguno de los tipos de sociedades sujetas a obligaciones contables que contempla el
Derecho Mercantil, en este sentido tampoco ayuda el vaco que plantea el art. 18 LPH
donde se establece la obligacin del administrador de efectuar los pagos y realizar los
cobros, sin referencia alguna a cul debe ser el sistema contable a utilizar.
La opcin de la aplicacin del PGC adaptado al mbito de las Comunidades de
Propietarios es el mayor acierto, adems del ms profesional, si el Consejo General
consigue sacar su proyecto adelante, su utilizacin traer muchas ventajas a la
profesin, entre ellas:
-

Mejorar la imagen fiel del Administrador como profesional que utiliza

procedimientos homologados.
Contabilizacin adecuada y registro de todas las actividades en la
comunidad.
Utilizacin de la informacin contable para el cumplimiento de las
obligaciones fiscales.

Los objetivos fundamentales que debe conseguir esta normalizacin son:

-

Establecer como duracin el ciclo contable o ejercicio econmico un

periodo de 12 meses.
Definir el Plan de Cuentas para Comunidades de Propietarios, basado en el
PGC y dispuesto para su posterior desarrollo informtico.
Disear el Contenido mnimo que se debe incluir en el informe anual a los
propietarios, estableciendo una normalizacin fcil y concisa.

Como hemos mencionado anteriormente el PGC, actualmente es de aplicacin

voluntaria, pero aun as hay diferentes aspectos que se hacen indispensables en el
marco de las Comunidades de Propietarios, como por ejemplo la aplicacin de los
principios contables, especialmente:

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Principio de Prudencia.
Principio de Devengo.
Principio de Correlacin de ingresos y gastos.

Y las situaciones contables extraordinarias que habra que tener en cuenta tambin
en este sector:
-

Reglas esenciales.
Bonificaciones por pronto pago.
Penalizaciones por mora.
Aplicacin de Intereses Moratoriosetc.

Otro aspecto fundamental para la adaptacin del PGC sera la elaboracin del Plan de
Cuentas a partir del PGC, definicin de cuentas y de subcuentas. Vemoslo
desarrollado en el siguiente apartado.

3.1 ELABORACIN DEL PLAN DE CUENTAS:

Tomando como referencia el Cuadro de Cuentas Actual del PGC, atendiendo a las
necesidades contables de las Comunidades de Propietarios y dejando a un lado
partidas y grupos poco tiles para su actividad, hemos reducido y ajustado dicho
cuadro.
Veamos una comparativa del Cuadro de Cuentas Actual y el aqu propuesto.
Cuadro de Cuentas PGC:
GRUPO 1.- Financiacin Bsica.
GRUPO 2.- Activo No Corriente.
GRUPO 3.- Existencias.
GRUPO 4.- Acreedores y Deudores Por Operaciones Comerciales.
GRUPO 5.- Cuentas Financieras.
GRUPO 6.- Compras y Gastos.
GRUPO 7.- Ventas e Ingresos.
GRUPO 8.- Gastos Imputados al Patrimonio Neto.
GRUPO 9.- Ingresos Imputados al Patrimonio Neto.
A continuacin se desarrolla el ejemplo de plan de cuentas para CCPP:
GRUPO 1.- Capital y Reservas.
GRUPO 2.- Inmovilizado.
GRUPO 4.- Comuneros y Proveedores.
GRUPO 5.- Tesorera.
GRUPO 6.- Cobros.
GRUPO 7.- Ingresos.
Resumiendo su contenido, los grupos que el Plan establecera contendran lo
siguiente:

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Capital y Reservas: Comprendera la financiacin propia y ajena de la

Comunidad, es decir los recursos obtenidos por la misma.
Inmovilizado: Elementos patrimoniales que constituyen las inversiones
permanentes de la Comunidad.
Comuneros y Proveedores: Obligaciones de pago y Derechos de cobro
originados por la actividad propia de la Comunidad.
Tesorera: Elementos financieros.
Gastos: Atendiendo a los criterios del reparto del gasto entre propietarios.
Ingresos: Ingresos por prestacin de servicios a los comuneros, eventual
enajenacin de los bienes de la Comunidad y posibles ingresos atpicos.

A continuacin se desarrollan los Subgrupos:

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CAPITULO 4
El CICLO CONTABLE

Al comienzo de un ejercicio contable, la Comunidad posee un determinado

patrimonio. Durante dicho ejercicio, y como consecuencia de su actividad, adquiere
suministros, presta servicios a los comuneros, devenga salarios de trabajadores y
genera ingresos. Al cierre de ese ejercicio, la incidencia de todas las actividades habr
producido variaciones patrimoniales, estos cambios pueden controlarse o
estructurarse en las siguientes fases:
1.- Balance Inicial:
El balance de situacin inicial, como su nombre indica, presenta la situacin
patrimonial de la Comunidad a fecha del inicio del ejercicio econmico. En este punto
podemos encontrarnos en dos escenarios diferentes:
a) el de la continuidad de funcionamiento de la Comunidad, en el que el balance
inicial coincide con el balance de situacin a la fecha de cierre del ejercicio
anterior, y
b) el de la constitucin de una Comunidad nueva, donde no existira el balance de
cierre anterior.
2.- Apertura de la Contabilidad:
La informacin que el Balance refleja, debe representar hechos contables y
operaciones econmicas. Esto se consigue con dos etapas:
-

Realizar en el Diario un asiento de apertura, consistente en cargar todas las

cuentas del balance que presenten saldo deudor y abonar aquellas que
sean acreedoras, fechndolo con la fecha correspondiente al primer da del
ejercicio.
Aperturar las correspondientes cuentas del libro Mayor, anotando en el
Debe las deudoras, y en el Haber las acreedoras.

La realizacin de estas dos operaciones se conoce como apertura de la

contabilidad.

3.- Registro de las Operaciones del Ejercicio:

Una vez aperturada la contabilidad, nos disponemos en situacin de comenzar el
registro contable de las transacciones del ejercicio mediante los asientos
correspondientes, apuntando, da a da, las operaciones realizadas en el Libro diario y,
al mismo tiempo anotando los movimientos en el Libor mayor.

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4.- Ajustes previos a la determinacin del Resultado:

Despus de realizar todas las anotaciones que recojan las distintas operaciones
realizadas por la Comunidad, se proceder a la determinacin del Resultado del
ejercicio, as como a su adecuado reflejo contable. Para ello es preciso realizar
algunos ajustes necesarios para que ese resultado refleje la realidad econmica del
ejercicio. Estos ajustes son los siguientes:
a) Periodificacin:
Teniendo en cuenta que el periodo habitual de un ejercicio contable es de 12
meses, normalmente coincide con el ao natural y, el principio de devengo establece
que los gastos e ingresos se imputen al periodo en que se devengan,
independientemente de cuando se paguen o se cobren, los ajustes por periodificacin
tratan de asignar los gastos e ingresos anticipados al ejercicio econmico
correspondiente. Un ejemplo usual sera la anotacin correspondiente al pago de la
prima anual del seguro multiriesgo de una Comunidad, que se hace el 1 de Julio y
cubre hasta el 30 de Junio del ao siguiente, y cuyo periodo no coincide con el
ejercicio contable, surgiendo as la necesidad de ajustar los ingresos y gastos al
ejercicio correspondiente.

b) Amortizaciones:
La depreciacin que tienen los elementos patrimoniales del inmovilizado por el
mero transcurso del tiempo, requiere que dicha prdida se impute como gasto dentro
de cada ejercicio, lo que se refleja contablemente mediante las amortizaciones. Sin
embargo, en las Comunidades de Propietarios suele prescindirse de ellas, al
considerar generalmente las inversiones como gasto realizado en el ejercicio en que
se efectu, no teniendo en cuenta los elementos patrimoniales de la Comunidad como
activo propio sino como suma de los activos que corresponden a cada propietario.

c) Recibos Impagados:
Atendiendo al principio de prudencia, los recibos impagados a final de ejercicio,
deberan anularse, descontndolos de cuotas supuestamente abonadas, a fin de
obtener el saldo real de cada propietario, y no hacer figurar un activo que en la
mayora de las veces, es de dudoso cobro. El asiento se hara como un menor ingreso
del ejercicio. El caso ms complejo es el de los propietarios morosos, es decir,
aquellos cuyas deudas se hallan en proceso de reclamacin judicial. Sus recibos no
deben descontarse de cuotas porque suelen ser cantidades importantes que superan
a veces las correspondientes a un ao, adems su influencia sobre la liquidez de la
Comunidad es decisiva, por lo que se hace necesario repartir estas deudas como
gasto entre todos los propietarios, aunque manteniendo una provisin por el mismo
importe, para compensarla en el futuro cuando se cobre.

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d) Gastos devengados y no pagados e Ingresos pendientes de cobro:

Analizamos ahora los Gastos devengados y no pagados (deudas pendientes de
pago) y los Ingresos pendientes de cobro (crditos pendientes de cobro).
Entre los primeros y aplicando el principio de devengo, hemos de considerar como
acreedores todos aquellos suministradores y proveedores de bienes y servicios de la
Comunidad, cuyas facturas estn fechadas en el ejercicio que estamos cerrando y se
liquidan en el siguiente.
En cuanto a las retenciones de Hacienda tanto de empleados como de
Administrador, nunca es un gasto, siempre hay que contabilizarlo y cargarlo
trimestralmente. Por ello, a final de ao, esta cuenta aparecer con el saldo
correspondiente a las retenciones del ltimo trimestre.
En lo referente a Ingresos pendientes de abono, hay al menos dos situaciones a
considerar:
-

La existencia de recibos de agua correspondientes a lecturas de contadores

hechas el ltimo mes, que no se ponen al cobro hasta el mes siguiente y
por tanto corresponden a otro ejercicio, pero que deben considerarse
ingresos del anterior.
Los ingresos de cheques y recibos presentados al banco en los ltimos das
del ejercicio y que no estn abonados en la fecha de cierre.

5.- Cierre de la Contabilidad:

La suma de cargos y abonos de cada cuenta del Mayor deben coincidir, y as
podrn cerrarse o saldarse. Para ello basta con efectuar el asiento de cierre, mediante
el cual se cargarn las cuentas acreedoras y se abonarn las deudoras.

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CAPITULO 5
EJERCICIO ECONMICO DESDE
EL PRISMA DEL ADMINISTRADOR

Veamos cmo se va desarrollando el ciclo econmico. En primer lugar se elabora por

el gestor, en nuestro caso el Administrador de Fincas, un Presupuesto de Ingresos y
Gastos para el ejercicio, adems de esta cifra y segn la reforma de la Ley de
Propiedad Horizontal (establecida mediante la Ley 81/1999 de 6 de Abril), obliga a la
dotacin de un Fondo de Reserva para atender las obras de conservacin y
reparacin de la finca. Su obligacin se limita al 5% del presupuesto ordinario (2,5%
el primer ao) y slo una vez, por lo que no es acumulativo, por la baja cuanta esta
obligacin es de escasa repercusin prctica.
Una vez elaborado el presupuesto, se confecciona el reparto presupuestario por
grupos y se determinan las cuotas de cada propietario segn su participacin en la
finca. Segn el art. 3 LPH [a cada piso o local se atribuir una cuota de participacin
con relacin al total del valor del inmueble y referida a centsima del mismo] La
cuota de participacin se fija en el ttulo constitutivo de la Propiedad Horizontal y su
clculo se realiza en funcin de las caractersticas de los pisos o locales: superficie
til, emplazamiento interior o exterior y la situacin o el uso que se presume sobre los
elementos o servicios comunes. Los gastos se reparten de acuerdo al coeficiente de
propiedad a no ser que algunos se puedan individualizar a determinados propietarios.
La no utilizacin de un servicio, por parte de un propietario o varios, no les exime de
contribuir a los gastos, a no ser que estn exentos segn divisin horizontal, estatutos
y acuerdos que se hayan tomado.
En la figura 1.1 observamos un ejemplo sencillo de cuotas de participacin:

Figura 1.1

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A continuacin damos paso al cobro de las cuotas, generalmente este proceso se

hace mediante la generacin de un fichero de remesa, lo que conocemos
popularmente como domiciliacin bancaria. En la figura 1.2 se muestra como se
realizara el cobro desde el prisma del Administrador:

FACTURACIN

DETERMINACIN DE LA CUOTA

CONTABILIZACIN

GENERACIN Y ENVO DEL

FICHERO DE REMESA

GESTIN DE
DEVOLUCIONES
Figura 1.2

A continuacin se muestra un ejemplo de la contabilizacin a travs de asientos de los

hechos descritos en la figura 1.2. Para ello debemos tener en cuenta la siguiente
leyenda:

*Cuentas:
430: Comunero.
572: Banco c/c.
700: Cuotas Ordinarias de Comunidad.
Supongamos que la cuota ordinaria son 100 y las comisiones generadas por el banco 5

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Los asientos generados en el Cobro de las Cuotas son:

-

Asiento del Ingreso:

Asiento del Cobro:

Los asientos generados en la Devolucin de Recibos son:

Asiento cargo de la devolucin:

Asiento cargo comisiones bancarias generadas:

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Una vez abonada la remesa de recibos se procede a la contabilizacin de los gastos

de la Comunidad.

Procedemos ahora a la Contabilizacin de un Gasto:

Asiento generado por la recepcin de la factura:

Asiento generado por el pago de la factura:

Una vez contabilizados todos los Gastos e Ingresos del ejercicio procedemos a la
realizacin del Informe de Ingresos y Gastos.
Dicho informe puede ser mensual, trimestral, semestral, dependiendo de las
necesidades de la Comunidad o de la forma de proceder del Administrador.
Veamos un ejemplo de este informe en las siguientes pginas:

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En este informe observamos la justificacin del Saldo, en su resumen vemos

detallados el Saldo anterior, los Ingresos, los Gastos y el saldo actual, tanto en banco
como en caja.
Este documento se presenta a todos los propietarios y se aprueba en la Junta
General de Propietarios, que se celebra al menos una vez al ao como se expresa en
el art.16.1 LPH La Junta de propietarios se reunir por lo menos una vez al ao para
aprobar los presupuestos y cuentas y en las dems ocasiones que lo considere
conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un nmero
de stos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participacin.
En dicha Junta se aprobarn o no esas cuentas, lo cual deber recogerse en un
Acta, junto con los dems acuerdos que all se tomen, adems de esta tarea, la Junta
de Propietarios tiene como competencias:
-

Nombrar y revocar cargos.

Establecer o modificar los Estatutos y dems normas internas de
funcionamiento y convivencia.
Conocer las decisiones y llegar a acuerdos sobre cualquier tema que afecte
a la Comunidad.
Establecer las cuotas ordinarias y extraordinarias cuando sea necesario.

Los propietarios tienen Derecho a participar y decidir en las asambleas de la

Comunidad, aquellos que no puedan asistir a la asamblea podrn delegar su voto y
representacin en otro propietario, todos los propietarios tienen voz y voto en la
asamblea excepto los que no estn al corriente en los pagos de la Comunidad.
Como se ha mencionado con anterioridad la Junta debe convocarse al menos una
vez al ao para aprobar los presupuestos y las cuentas (Junta Ordinaria), dicha
convocatoria deber hacerse como mnimo con ocho das de antelacin. Las Juntas
extraordinarias, que son las que se celebran para tratar asuntos y necesidades
concretos que puedan surgir en la Comunidad, debern convocarse lo antes que sea
posible por el gestor.

Una vez finalizada la asamblea, el Secretario de la Comunidad deber levantar acta

oficial de lo all sucedido y trasladarlo al libro de actas que el mismo custodia. Y es as
como se cierra el ciclo econmico en una Comunidad de Propietarios.

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CAPITULO 6
AUDITORA EN
LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Debido a los conflictos y a la falta de entendimiento entre algunos propietarios, en

ocasiones surgen hostilidades entorno a las cuentas de la Comunidad. Este malestar
tambin puede venir de una falta de confianza haca el Presidente y/o el
Administrador, es por ello que surge la pregunta Se pueden auditar las cuentas en
una Comunidad de Propietarios? El instituto de Contabilidad y Auditora de Cuentas
(ICAC) ha publicado en su Boletn Oficial, una consulta respecto a este asunto.
En l se especifica, que las Comunidades de Propietarios, al no tener como origen
y objeto, la obtencin de ganancia o lucro como consecuencia de la asociacin de las
personas que lo integran, y por tanto realicen exclusivamente las actividades propias
de su naturaleza, no tienen la obligacin de llevar la contabilidad y formular cuentas
anuales a efectos mercantiles, no siendo por tanto obligatorio el cumplimiento de las
normas del PGC y el Cdigo de Comercio. No obstante, afirma que el gestor de la
Comunidad deber reflejar de manera clara los ingresos y gastos de la Comunidad,
como mximo anualmente, y su situacin financiera.
El ICAC adems argumenta que la revisin de las cuentas de una Comunidad de
Propietarios, aunque sea realizada por un auditor de cuentas inscrito en el ROAC, no
tendra la consideracin de un trabajo de auditora de cuentas, dado que, al no existir
un marco normativo de informacin financiera establecido para la elaboracin y
presentacin de dichas cuentas, no se encontrara comprendido en ninguna de las dos
modalidades de auditora de cuentas (auditora de cuentas anuales y auditora de
otros estados financieros o documentos contables) contempladas en la normativa
reguladora de la actividad de auditora.
Finalmente aclara que el trabajo de revisin de las cuentas de una Comunidad de
Propietarios podr realizarse por cualquier persona con conocimientos y experiencia
en el entorno de las Comunidades de Propietarios y en la aplicacin de la Ley de
Propiedad Horizontal, sin que sea necesaria que dicha revisin sea realizada por un
auditor de cuentas.

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BIBLIOGRAFA

Ley 49/1960, de 21 de Julio, sobre Propiedad Horizontal.

www.cgcafe.org .- Web oficial del Consejo General de Colegios de
Administradores de Fincas de Espaa.
www.cafsevilla.com .- Web oficial del Ilustre Colegio Territorial de
Administradores de Fincas de Sevilla.
www.cafmalaga.es .- Web oficial del Ilustre Colegio Territorial de
Administradores de Fincas de Mlaga.
www.icac.meh.es .- Web oficial del Instituto de Contabilidad y
Auditora de Cuentas del Ministerio de Economa.
Plan General de Contabilidad y de PYMES.

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