Questions/Rponses :

Simplifications en
matire durbanisme,
de construction et
denvironnement

Quand un permis de construire est attaqu devant le juge administratif,

lincertitude quant lissue du procs paralyse souvent les projets
immobiliers, parfois pendant plusieurs annes. En quoi les simplifications
intervenues dans ce domaine, rforment -elles le contentieux de l urbanisme ?
Lordonnance et le dcret du 1er octobre 2013 modifient les rgles du procs sur six points, au
service dune rduction des dlais et dune fluidit accrue :

Redfinition de lintrt agir : un recours contentieux contre un permis de construire nest

recevable que si le requrant a intrt agir contre la dcision. Lintrt sapprcie selon
des principes trs larges dgags par la jurisprudence. Lordonnance vise le restreindre en le
dfinissant avec prcision et en modifiant la date laquelle il doit tre apprci par le juge ;

Rgularisation du permis en cours de procdure : lobjectif est de permettre au juge de fixer

un dlai dans lequel le permis partiellement annul peut tre rgularis. Le juge peut surseoir
statuer jusqu lexpiration dun dlai quil fixe pour cette rgularisation ;

Cristallisation des moyens invocables : par un procd innovant, le juge, saisi dune demande
motive en ce sens, a la possibilit de fixer une date au-del de laquelle des moyens nouveaux
ne pourront plus tre invoqus devant lui. Ces dispositions visent faire chec la stratgie
du requrant qui distille ses arguments au fil des mois ou rvle les plus forts la dernire
minute pour faire durer la procdure ;

Suppression de lappel pour certaines autorisations : le dcret prvoit titre exprimental que
le tribunal administratif statuera en premier et dernier ressort, contre les permis de
construire ou de dmolir un btiment usage principal dhabitation ou contre les permis
damnager un lotissement en zones tendues. Le traitement des contentieux sen trouvera
logiquement acclr ;

Possibilit de demander des dommages et intrts en cas de recours abusif : ces dispositions
visent dissuader les recours parasites . Elles paraissent a priori dautant plus redoutables
que le montant des dommages et intrts qui peut tre demand et allou nest pas limit. Le
bnficiaire de lautorisation aura toute latitude pour dmontrer la ralit et limportance de
son prjudice, ce qui peut pousser le requrant se dsister simplement ou moyennant une
transaction ;

Enregistrement des transactions : Dissuader sans interdire, cest la logique suivie par
lordonnance puisquelle impose lenregistrement auprs des services fiscaux de toute
transaction accompagnant le dsistement dun recours contre un permis. La somme dargent
ou lavantage en nature retir nest certes pas soumis limpt, mais cette obligation de
transparence risque de freiner les transactions qui sont le fruit dun chantage du
requrant .

Existe-t-il des simplifications sappliquant notamment aux rgles du PLU, et

destines stimuler la construction de logement ?
Oui. Lordonnance n 2013-889 du 3 octobre 2013 (qui sapplique au dveloppement de la
construction de logement) permet aux maires, dans les zones tendues, de droger
ponctuellement aux rgles du plan local durbanisme (PLU) relatives au volume, au gabarit, et la
densit de construction, quand un projet le mrite. Les drogations sont ainsi possibles dans trois
cas : transformation dimmeubles de bureaux inutiliss en logements ; allgement de lobligation
de crer des aires de stationnement pour les logements ds lors que le projet est situ proximit
des transports collectifs ; surlvation dun immeuble sur quelques tages (dents creuses,
alignement au fatage).
Pour sa part, lordonnance n 2013-888 du 3 octobre 2013 sapplique aux projets d'intrt gnral
(procdure intgre pour le logement) comportant principalement la ralisation de logements au
sein des units urbaines1 : la PIL permet de mettre en compatibilit les documents durbanisme et
dadapter les schmas suprieurs. Cette procdure divise par deux les dlais ncessaires la
ralisation de projets de construction de logements en simplifiant et en fusionnant les diffrentes
tapes des procdures de modification de ces documents et schmas.

Quel processus de simplification nouveau permet dacclrer la ralisation

de projets immobiliers dentreprise ?

A linstar de la procdure intgre pour le logement (ordonnance n2013-888 du 3 octobre 2013),

la nouvelle procdure intgre pour limmobilier dentreprise institue par lordonnance n 2014811 du 17 juillet 2014 permet de fusionner et donc de traiter en mme temps toutes les tapes
ncessaires la mise en compatibilit des diffrents documents durbanisme (ou normes
suprieures). En clair : une seule valuation environnementale ; une seule enqute publique et
une seule concertation avec les personnes concernes. Les cots associs la phase pralable la
construction devraient donc sen trouver diminus. Nanmoins, le niveau des exigences
environnementales prendre en compte ne sera pas rduit.
Lintrt conomique majeur dun projet devra sapprcier au regard de critres conomiques
(caractre stratgique de lactivit, cration ou prservation demplois, valeur ajoute cre).
Les autorits, locales en particulier, conserveront une marge dapprciation pour dterminer si un
projet peut tre qualifi de majeur sur leur territoire.
Enfin, lordonnance liste les documents qui pourront tre mis en compatibilit dans le cadre de ce
nouveau dispositif. Il sagit : du schma directeur de la rgion Ile-de-France, du plan
damnagement durable de Corse, dun schma damnagement rgional, dun schma de
cohrence territoriale, dun plan local durbanisme ou dun document en tenant lieu.

regroupant une zone btie dau moins 2 000 hab et o aucune habitation nest spare des autres de plus de 200 m

Quelles sont, concrtement, les mesures de simplification les plus rcentes,

qui visent diminuer les cots des constructions neuves et faciliter leur
laboration mme ?

En juin 2014, le ministre du logement et de lEgalite des territoires a prsent un ensemble de

mesures de simplification des normes de construction, labores avec les professionnels. Celles-ci
visent faire baisser les cots et faciliter la conception des projets, notamment :

Privilgier les rsultats plutt que les moyens : le local vlo est obligatoire dans les
btiments collectifs neufs, et doit aujourdhui tre ralis lintrieur du btiment, ce qui
mme parfois assez peu pratique => Possibilit dinstaller le local vlo sur la parcelle tant
quil est clos, couvert et clair ;

Dpoussirer la rglementation : le code de la construction interdit que le cabinet daisance

donne sur le sjour ou la cuisine, ce qui impose la prsence dun sas entre les toilettes et
les autres pices. => La suppression de ce sas permet doptimiser lespace, notamment pour
les petites surfaces ;

Mieux proportionner les rgles par rapport aux enjeux : si une commune dun dpartement
est identifie comme zone contamine par les termites, tout le dpartement se voit appliquer
les prescriptions spcifiques pour la lutte contre les termites pour les btiments neufs =>
proportionner le zonage en affinant la maille dapplication et ne plus avoir une approche
purement administrative ;

Faire voluer la rglementation en fonction des retours dexprience de terrain : Pour

agrandir sa maison, lextension doit respecter la totalit de la rglementation thermique 2012
si elle a une surface suprieure 30% de la maison. Pour les maisons de petite ou moyenne
surface, ce seuil est vite atteint et rend trs complexe la ralisation des travaux (ncessit
dune tude thermique globale sur le btiment).=> Les rgles seront adaptes pour les petits
logements ;

Gommer les incohrences lies aux spcificits des territoires : la rglementation incendie ne
tient pas toujours compte des spcificits des Outre-Mer. Par exemple, elle impose des portes
coupe-feu dans les coursives, alors que celles-ci sont gnralement en plein air dans les DOM,
rendant la rglementation inapplicable ;

Encourager les matriaux bio-sourcs : le bois, dont les proprits physiques de rsistance au
feu sont aujourdhui reconnues par tous les professionnels, est interdit pour les faades des
grands btiments => Suppression de cette interdiction et possibilit dutiliser le bois en faade
ds lors quil rpond aux mmes exigences techniques que les autres matriaux.