REPERCUSIN DE LOS VACOS URBANOS EN EL FUNCIONAMIENTO URBANO DE

LAS CIUDADES: CASO CIUDAD DE DURANGO

Jos Manuel Carrillo Hernndez

INTRODUCCIN

El presente documento tiene como finalidad el anlisis de los vacos urbanos en la ciudad
de Durango, conceptualizndose como vaco urbano no solamente a los lotes baldos,
sino tambin como aquellos bienes inmuebles con uso de suelo para casa-habitacin y
con otros usos de suelo que en la actualidad se encuentran en abandono por parte de sus
dueos; tambin se consideran vacos urbanos aquellas construcciones que por alguna
razn han sido suspendidas antes de su terminacin y que se encuentran en completo
abandono.
Lo que se pretende en este documento es enmarcar el problema tanto a nivel
internacional como a nivel nacional, este problema tambin se registra en otros pases y
en otros estados de la Repblica Mexicana
Para la elaboracin de este documento, se consultaron fuentes de informacin como
libros, revistas y pginas de Internet, asmismo se efectu la revisin de la legislacin que
en materia de desarrollo urbano y catastro se aplica en otros pases y en otros estados de
Mxico; revisndose tambin la legislacin actual en la materia que rige en la Ciudad de
Durango.
Respecto a la ciudad de Durango, se analizarn cifras referentes al nmero actual de
lotes baldos, el nmero actual de viviendas desocupadas y cul es la accin que
actualmente est tomando el gobierno del municipio de Durango con respecto a este
problema.
El objetivo de referenciar el problema de los vacos urbanos tanto a nivel nacional e
internacional tiene como finalidad contrastar lo que se est haciendo en otros pases y en
algunos estados de Mxico para contrarrestar el problema de los vacos urbanos, para
con ello efectuar una propuesta tendiente a la disminucin de dichos vacos que
actualmente estn presentes en gran cantidad en la ciudad de Durango.

I.- DEFINICIONES

I.1.- Urbanismo
El urbanismo enfrenta la responsabilidad de estudiar y ordenar los sistemas urbanos1.
Uno de los principales objetivos del urbanismo es darle orden al crecimiento de las
ciudades, adems como lo seala Iigo Ortiz de Urbina Gimeno: El estudio de las
conexiones entre la convivencia y la seguridad pblica en las ciudades es objeto de un
gran inters en muchos pases de nuestro entorno. Sin embargo, es un tema
asombrosamente poco analizado entre nosotros. 2, lo cual indica que la seguridad pblica
est ntimamente ligada al quehacer urbanstico.
La existencia de bienes inmuebles abandonados (construcciones y terrenos), rompen con
el ordenamiento urbano de una ciudad, como a los ojos de Considrant: La creacin de
la ciudad del maana, una ciudad ordenada que genere creacin y evolucin, dotada esta
de un palacio en el que se realiza la mayora de la actividad social. El palacio constituira
la unin de todos los espacios necesarios en una ciudad, basado en la colectivizacin de
los bienes y la mejor organizacin ambiental.3
La idea del urbanismo es pues, la mejor organizacin de los espacios urbanos basada en
la colectivizacin de los bienes, se entiende que el funcionamiento de las ciudades debe
de ser armnico y ordenado, donde todos los elementos intervinientes deben de
interactuar armnicamente entre s.

I.2.- Vacos Urbanos

Un problema que se ha acrecentado en los ltimos aos a nivel mundial es el de los

llamados vacos urbanos, refirindose en el caso de este documento a los vacos
urbanos no solamente como terrenos sin construccin alguna, sino adems de ello, a las
construcciones que en la actualidad se encuentran abandonadas sin uso alguno.
Las diferentes formas que asume la nocin de vaco urbano, en Amrica Latina,
referencias directas a tal tema sealan las tierras vacantes como espacios remanentes a
la dinmica urbana: aquellos terrenos que permanecan vacos o subutilizados; o que
todava reconocidos como urbanos y servidos directamente o muy prximos a
infraestructuras ya instaladas, no se desarrollan en la plenitud de su potencial,
contrariando el principio de funcin social de la propiedad4

http://es.wikipedia.org/wiki/Urbanismo
igo Ortiz de Urbina Gimeno, Juli Ponce Sol, Convivencia Ciudadana , Seguridad Pblica y
Urbanismo.- (Editorial Tirant Lo Blanch) ,1 edicin 2008
3 todoarquitectura.com.-Del caos al orden.-citado de: CHOAI, Francoise; Urbanismo: Utopas y
Realidades; Editorial Lumen 1970, Barcelona Espaa; pg. 133 149
4 Convocatoria para el "Seminario Internacional sobre la tierra vacante urbana: nuevos desafios y
oportunidades", organizado por el Lincoln Institute of Land Policy en Ro de Janeiro, abril 1999.
2

II.- EJEMPLOS REPRESENTATIVOS A NIVEL MUNDIAL

II.1.- Europa:

Alemania, el complejo Prora auf

Rguen, El complejo vacacional
de
Prora
fu
una
idea
megalmana concebida en la
Alemania nazi como un complejo
con capacidad para ms de
20.000 personas con la idea de
que cada obrero del pas
pudiese disfrutar de vacaciones
en la playa al menos una vez.
..... situado en la isla de Rgen,
en las costas del Bltico.
... constituye una muestra de la
arquitectura totalitaria del 3er
Reich.
El complejo estuvo en obras entre 1936 y 1939, pero se paraliz al comienzo de la 2
Guerra Mundial. Fu galardonado en 1937 con el premio de arquitectura de la Feria
Mundial de Pars.
No pudo ser terminado totalmente y jams se us como complejo vacacional. Los edificios
que se llegaron a construir se extienden a lo largo de 4 kilmetros muy cercanos a la
playa. Al final de la segunda guerra mundial fu utilizado por el ejercito sovitico como
cuartel, y a dia de hoy permanece como un enorme cascarn vaco, sin ms uso que el de
curiosidad turstica.5
II.2.- Oriente:
El Hotel Ryugyong, en Pyongyang, la capital de Corea del
Norte es una inmensa mole de hormign sin finalizar y
totalmente abandonada, que an conserva la grua de la
construccin en la parte superior, a merced del viento,
tiene 330 metros de altura (105 plantas), y ocupa la
dcima posicin en el ranking de altura mundial a dia de
hoy.
El edificio no era una prioridad para la ciudad, pero se
proyect como respuesta a la construccin de otro hotel en
Singapur por parte de una compaa de Corea del Sur, en
plena guerra fria. Supuso un gasto del 2% del PIB del
pas.

http://urbanity.blogsome.com/2006/06/28/prora-auf-rugen/

... los retrasos y complicaciones con los materiales hicieron que el coste de la
construccin se disparase, hasta que se decidi su abandono en 1992.
El edificio es totalmente inservible ya que segn los expertos, el hormign empleado no
cumple con los mrgenes de seguridad.6
II.3.- Norteamrica:

En los Estados Unidos de Norteamrica, en la

ciudad de Detriot existen tambin verdaderas
estructuras gigantes abandonadas en pleno centro
de la ciudad, como el Book Tower, un edificio de
oficinas que consta de 38 plantas y 145 metros.
Otro edicio de oficinas de Detroit abandonado es la
Broderick Tower, construido en los aos 20 y con
113 metros de altura. De hecho Detroit, entre otros
tristes datos, aparece frecuentemente en listados
de las estructuras abandonadas ms altas del
mundo. La frutilla del postre: la Michigan Central
Station en Detroit, la estacin de trenes
abandonada ms ttrica del mundo7

Michigan Central Station

6
7

http://urbanity.blogsome.com/2006/02/17/ryugyong-hotel-el-rascacielos-abandonado/
http://matiascallone.blogspot.com/2007/05/ciudades-fantasmas-abandonadas-o-en.html

III.- MXICO
III.1.- Ciudad de Mxico:

En la ciudad de Mxico se tienen

edificios abandonados, tal es el caso del
Cine pera, el cual luce actualmente
totalmente abandonado, presa del
vandalismo y del deterioro8.
En San Jernimo, cerca de Revolucin
se encuentra el siguiente edificio
completamente abandonado que alguna
vez alberg oficinas.

III.2.- Guadalajara, Jal:

Tan slo en el municipio de Guadalajara, que
tiene una superficie aproximada de 15,037
hectreas prcticamente urbanizadas en su
totalidad, el Plan de Desarrollo Municipal de
Guadalajara
2000
seala
como
desaprovechadas
4,000
hectreas
que
comprenderan 516 de reserva urbana ms de
2,478 lotes baldos que cuentan con servicios;
esto es, 26.60% del rea municipal. Por
supuesto, la magnitud del problema se vera
agravada si se agregara la superficie
construida en el centro histrico que se
encuentra abandonada9.

http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=709136
Vacos urbanos o vacos de poder metropolitano? Adriana Fausto Jess Rbago Puebla
(Mxico), 2001, disponible en http://habitat.aq.upm.es/boletin/n21/aafau.html#Piepag1
9

IV.- LOS VACOS URBANOS EN LA CIUDAD DE DURANGO, MXICO.

IV.1.- Revisin del Reglamento de Catastro Municipal
Como se ha tratado a lo largo de este documento, el problema de los vacos
urbanos es de carcter mundial, por lo que Mxico y sus entidades federativas no estn
exentos del mismo, hablando especficamente de la Ciudad de Durango, capital de la
entidad federativa del mismo nombre, se comienza con la revisin de algunas
disposiciones reglamentarias como lo es el Reglamento de Catastro Municipal, el cual
seala en su artculo 2:
ARTICULO 2.- Para todos los efectos catastrales se entiende por:
......
II.- PREDIO URBANO: El que se encuentra dentro del permetro urbano de las
poblaciones o los que estn ubicados en zonas rsticas y contengan
construcciones que no se destinen a fines agrcolas, ganaderos, mineros o
forestales.
IV.- PREDIO URBANO EDIFICADO: Los que contengan obras de cualquier
tipo arquitectnico y destinados a cualquier uso, construidas o en proceso de
construccin; que consten de cimientos o sin ellos, muros y techos, incluyendo
las instalaciones adheridas permanentemente y que formen parte integral de
ella.
V.- PREDIO URBANO BALDIO:
a) Al predio que no tenga construcciones
b) Al predio que tenga construcciones en una rea inferior al 25% de las
superficie total y que al practicar avalo de las edificaciones estas resulten con
un valor inferior al 50% del terreno, siempre que ste se ubique dentro del rea
urbana.
Se excepta del tratamiento indicado en este inciso a los predios utilizados con
fines habitacionales, educativos, comerciales de prestacin de servicios, as
como los predios cuyas reas no construidas constituyan jardines
ornamentales o sean utilizados para actividades deportivas, siempre y cuando
cuenten con infraestructura, equipamiento o instalaciones respectivas.10
Este reglamento no considera la posibilidad de construcciones abandonadas o
parcialmente construdas en ms de un 25% de su superficie sean consideradas como
baldas, a pesar de que en un momento dado pueden producir las molestias de un bien
inmueble baldo.

IV.2.- Viviendas deshabitadas y lotes baldos

La siguiente tabla muestra, considerando solamente el aspecto de la vivienda, segn
datos del II Conteo de Poblacin y Vivienda 2005 del INEGI, que para la ciudad de
Durango se tiene lo siguiente:

10

Reglamento de Catastro Municipal para el Municipio de Durango.- H. Ayuntamiento de Durango.Gaceta Municipal.- Enero de 2001

Ciudad
Victoria de Durango

Num. Total de
Viviendas
141,036

Viviendas
deshabitadas
22,254

% de Viviendas
deshabitadas
15.78%

Si a la cantidad de viviendas
deshabitadas que se muestra en la
tabla se le suma la cantidad de lotes
baldos (aprox. 55,000)11 y las
edificaciones abandonadas con otro
tipo de uso de suelo, se tiene
entonces que el problema se
magnifica.
A nivel nacional, segn datos del II
Conteo Nacional de Poblacin y
Vivienda 2005, se tienen en el pas
30412,005 viviendas.
De las cuales 4271,287 se encuentran deshabitadas, representando un porcentaje del
14.04%, el municipio de Durango como ya se mencion tiene un porcentaje de viviendas
deshabitadas del 15.77%, mayor al proporcionamiento nacional.
La siguiente tabla muestra que la ciudad de Durango ocupa el 7. Lugar en viviendas
deshabitadas a nivel nacional, segn el Conteo 2005 de Poblacin y Vivienda del INEGI.

No.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18

11

Ciudad
Pachuca
Colima
Culiacn
Tlaxcala
Hermosillo
La Paz
Victoria de Durango
Mexicali
Tepic
San Luis Potos
Zacatecas
Aguascalientes
Chihuahua
Mrida
Quertaro
Puebla
Saltillo
Morelia

Num.
Viv.
Viviendas Deshabitadas
94,671
17,487
42,551
7,839
186,909
33,049
25,876
4,346
206,744
33,830
63,209
10,020
141,036
22,254
215,535
33,316
94,521
14,307
204,677
30,973
37,859
5,623
192,543
27,885
248,264
35,782
231,612
32,348
173,377
24,093
422,673
58,109
184,298
25,140
181,025
24,626

%
18.47%
18.42%
17.68%
16.80%
16.36%
15.85%
15.78%
15.46%
15.14%
15.13%
14.85%
14.48%
14.41%
13.97%
13.90%
13.75%
13.64%
13.60%

Archiivo de la Direccin General de Catastro del Municipio de Durango

19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32

Campeche
68,029
Oaxaca
76,972
Ciudad Victoria, Tamps
86,113
Chilpancingo
45,826
Chetumal
171,349
Coatzacoalcos, Ver
76,162
Cuernavaca
111,654
Villahermosa
105,711
Guanajuato
19,007
Monterrey
312,573
Toluca
202,685
Tuxtla Guterrez
139,869
Guadalajara
427,304
Distrito Federal
2,540,072

9,137
10,331
10,997
5,714
20,360
8,938
12,838
11,950
2,116
34,027
21,012
13,955
38,287
205,086

13.43%
13.42%
12.77%
12.47%
11.88%
11.74%
11.50%
11.30%
11.13%
10.89%
10.37%
9.98%
8.96%
8.07%

Este porcentaje de viviendas deshabitadas puede deberse a: Abandono de las viviendas

por las condiciones fsicas de inhabitabilidad de las mismas, necesidad de dejar las
casas-habitacin por el fenmeno de la migracin, y, otras de las veces, parte de este
nmero de viviendas puede corresponder a vivienda nueva de nuevos fraccionamientos
que an no ha sido asignada.
Sin embargo, el problema est presente, cualquiera que sea la causa por la cual las
viviendas se encuentren deshabitadas, la grfica que se muestra a continuaciin muestra
la situacin respecto a las viviendas habitadas, deshabitadas y lotes baldos.

Lotes baldos no
registrados ante
Catastro
6%

Lotes baldos
registrados en
Catastro Mpal.
24%

Viviendas
deshabitadas
10%

Viviendas
habitadas
60%

Haciendo referencia nuevamente a la revisin del reglamento de Catastro

Municipal, se tiene que el mismo no contempla en ninguna de sus partes el planteamiento
de acciones tendientes a la disminucin de dichos lotes baldos.

La presidencia municipal de Durango, segn la publicacin de fecha 27 de octubre de

2008 del peridico El siglo de Durango dio inicio a un programa denominado guerra
contra los lotes baldos, en dicha publicacin se menciona:
...el Ayuntamiento ha declarado la guerra a los lotes baldos. Para ello
emprender una campaa que implicar a brigadas que trabajarn por tres
semanas en labores de limpieza; se tienen registrados 55 mil lotes baldos, 15
mil de los cuales no estn registrados ante Catastro.
... dentro de las prioridades que se cubrirn con la campaa Guerra contra los
Lotes Baldos, se encuentra el mejoramiento de la imagen urbana, seguridad y
sobre todo la salud
El mandatario municipal..... invit a los vecinos a que se sumen a esta
campaa limpiando el frente de sus viviendas y a los propietarios de los
terrenos vacos, que asuman esta misma responsabilidad.
...con esta campaa de limpieza, se traz la meta en una primera etapa, de
atender con limpieza y desmalezado, hasta 20 mil lotes, priorizando aquellos
que se encuentren cerca de centros educativos y en zonas identificadas como
de riesgo para la seguridad de las familias.
Esta campaa, ......., busca generar conciencia en los ciudadanos en torno a
una cultura sobre la limpieza, no tirar basura en lugares prohibidos, y que los
propietarios de los terrenos en abandono, se hagan cargo de su
mantenimiento, toda vez que son espacios propicios para la comisin de actos
delictivos, que ponen en riesgo principalmente a nios y mujeres.

El mencionado programa, si bien busca abatir en algn grado los perjuicios que
ocasionan los lotes baldos por medio de la limpieza de los mismos, es necesario tener en
consideracin que dichos bienes inmuebles mientras sigan permaneciendo en ese estado
de baldo son susceptibles a que en los mismos siga creciendo la maleza, se siga
arrojando basura y sean un foco de insalubridad e inseguridad para la ciudadana que
vive cerca de los mismos.
El programa de guerra contra los lotes baldos ha generado diversos comentarios,
externados en medios de comunicacin locales, uno de ellos es que el gobierno municipal
pretende endosar el cobro de la limpieza a los dueos de los lotes baldos, mas sin
embargo, basados en lo que se dice en los noticieros hay muchos lotes baldos los cuales
el Ayuntamiento no ha podido localizar a los propietarios de los mismos, aqu se generan
diversos cuestionamientos, si bien se entiende que algunos de los propietarios ya han
efectuado el pago correspondiente, y los dems?, qu pasa si como dueo de un bien
inmueble baldo me niego a pagar la limpieza del mismo?, la situacin que se puede dar
es que no suceda nada, puesto que al no estar reglamentado en la ley de Catastro
Municipal se entiende que no es posible proceder legalmente en contra de los dueos de
los lotes baldos.
Por lo tanto, el programa que se ha implementado no se puede considerar como un
programa que resuelva el problema que se est presentando con los lotes baldos, sino
que, mientras no exista una reglamentacin en la cual se especifiquen las obligaciones de

los propietarios de dichos biene inmuebles en lo referente al mantener limpios los mismos,
as como la especificacin de sanciones si esto no se cumple, desgraciadamente el
problema seguir prevaleciendo en esta ciudad.

Ahora, qu sucede con las viviendas

abandonadas?, con las viviendas
construdas a medias o derrumbadas?, si
bien como ya se revis el Reglamento de
Catastro Municipal, no existe parte alguna
en la que se mencionen este tipo de
bienes inmuebles, que si bien no son
propiamente lotes baldos, tambin
ocasionan los mismos problemas que
stos.

IV.3.-Qu se est haciendo en otros lugares?

IV.3.A.- Contexto internacional
Enmarcando este problema local primero en un contexto internacional, se puede
mencionar la publicacin de Crnica Digital de Argentina en su artculo del 26 de agosto
de 2008, donde hace nfasis que solamente las personas que viven al lado o cerca de
una casa abandonada saben el peligro que eso significa, ya sea por cuestiones de salud o
seguridad, adems, citado textualmente dice:
En una casa abandonada o en un sitio baldo sin cuidados anidan ratas y
otras alimaas que desconocen los lmites de las propiedades y avanzan
sobre las casas vecinas causando dao.
Una casa abandonada es el sitio que eligen cirujas o vagabundos para suplir la
falta de un hogar adecuado que los contenga, tambin es un lugar que eligen
ladrones para esconder lo que roben en la zona o, lo que es peor, que utilizan
como base operativa para planificar o refugiarse despus de cada hecho
delictivo.
Las casas abandonadas son ocupadas tambin por personas que no pueden
pagar un alquiler, que han sido desalojadas o de familias recin llegadas que
no tienen donde vivir. Como sea, es un problema.12
En algunas ciudades de Argentina se tienen las siguientes ordenanzas (ej. No.
33581/MCBA/77):
"Todo propietario de terreno total o parcialmente baldo o total o parcialmente
descubierto est obligado a mantenerlo debidamente cercado y en buenas
condiciones de higiene, salubridad y esttica. Comprobado el incumplimiento
de dichas normas, mediante el labrado de un acta circunstanciada de su
12

http://diariocronica.com.ar/notas/notas.php?idnota=129194

10

estado, se emplazar a su propietario a la higienizacin en un plazo que

oscilar entre cinco (5) y treinta (30) das, que se fijar en cada caso particular,
de acuerdo a la urgencia que se requiera.
Si el propietario no cumple, entonces "dar lugar a su realizacin por
administracin y a su costa".13
Asmismo:
"En los casos en que se efecten trabajos de higienizacin, se labrar un acta
pormenorizada del estado en que se encuentre el terreno, indicndose fecha
de iniciacin y terminacin de los trabajos, personal empleado, horas de labor,
cantidad y calidad de residuos retirados, medios empleados y firmas del
funcionario responsable, testigos y autoridad policial interviniente, si los
hubiere. De verse impedida la realizacin de esos trabajos, se solicitar el
auxilio de la fuerza pblica.
"En los casos que no hubiere libre acceso al predio, deber previamente
dictarse la medida autorizante correspondiente de ingreso al mismo, por parte
de la autoridad competente".14
En Chile, en la publicacin periodstica El Sur de Concepcin, Chile, del martes 8 de
noviembre de 2005 se dice textualmente lo siguiente:
Es un hecho que las propiedades abandonadas y los sitios eriazos, que no
estn debidamente cercados y con un mnimo nivel de mantencin ambiental,
generan un impacto negativo en su entorno inmediato, generando focos de
basura y delincuencia15.
Para desincentivar la proliferacin de sitios eriazos y edificaciones
abandonadas, la Ley de Rentas Municipales II establece la aplicacin de una
sobretasa del 100% a las contribuciones de bienes races de estas
propiedades, adems de fuertes sanciones.
Para aplicar esta norma, las municipalidades deben realizar un catastro de las
propiedades en esta situacin irregular y proceder al aumento del impuesto.
Situacin de la cual los propietarios podrn apelar.
La ley establece que son las direcciones de Obras de cada municipalidad las
que aplican las correctas normas ambientales relacionadas a las obras de
construccin y urbanizacin.
Respecto a las propiedades vacas, las ordenanzas obligan a los propietarios a
cercar sus sitios en desuso y mantenerlos limpios, a pesar de que la ley no
especifica nada sobre el material de dicho cerco. Sin perjuicio de la accin que
corresponda a los particulares afectados, es labor de Carabineros e
inspectores municipales y de Salud controlar las disposiciones contenidas en
13

http://www.buenosaires.gov.ar/areas/leg_tecnica/boletines/20050805/20050805edc.htm

14http://estatico.buenosaires.gov.ar/areas/gob_control/calidad_ambiental/pdfs/ORDENANZA%20N

%2033581%20MCBA%2077.pdf
15 http://www.elsur.cl/edicion_hoy/secciones/articulo.php?id=62415&dia=1131418800

11

la ordenanza respectiva y notificar su infraccin al Juzgado de Polica Local de

turno16.
Adems:
La Ley de Rentas Municipales no slo se ocupa del problema de las
propiedades abandonadas sino que adems permite incrementar los recursos
econmicos de los municipios, racionaliza la aplicacin de exenciones del
impuesto territorial, mejora la gestin en materia financiera, y entrega a las
autoridades municipales facultades para condonar derechos de aseo.
Respecto a la propiedad habitacional, que con ocasin del prximo revalo en
enero de 2006 experimentar un aumento de ms del 25% en el valor de las
contribuciones, se crea un mecanismo de aumento gradual para facilitar el
pago del impuesto a los propietarios.
Al mismo tiempo la ley aumenta el impuesto al no uso de un determinado bien
raz, especialmente a los sitios eriazos -sitios urbanos no edificados- y crea
una multa a las propiedades abandonadas. 17
En Chile, en Tele Trece Internet, en artculo de fecha 9 de Marzo de 2005 se presenta un
artculo donde se expone el peligro que representan las casas abandonadas por aos
donde expone que en la comuna de Quilicura va ao con ao en aumento el nmero de
departamentos deshabitados
Tal es el caso que ocurre en muchos departamentos desahabitados de la
comuna de Quilicura, que son verdaderas bocas de lobo en las que ocurre
literalmente de todo. En el caso de la villa Ral Silva Henrquez, por ejemplo,
algunos han sido abandonados debido a problemas domsticos y disputas.
En la villa Parinacota, en tanto, sus ocupantes debieron dejarlos debido a
defectos en su construccin, pero eso dio pie para hechos delictuales, como el
baleo de que en abril del ao pasado fue vctima un nio de cinco aos y es
as como en algunos bloques las empresas contratistas trabajan
aceleradamente para repararlos.
Pese a lo anterior, sealan los vecinos, los problemas de seguridad persisten
y, ms an preocupan, tanto as que incluso tienen temor de referirse a ellos
pblicamente.
Lugares como stos resultan ser para los delincuentes comunes, traficantes y
drogadictos, guaridas perfectas.
...en el caso de las propiedades abandonadas, las autoridades son tajantes
en sealar que no cuentan con herramientas legales para que sus dueos las
reparen o demuelan.
Ello fue argumentado por la subsecretaria de Vivienda, Teresa Rey "porque
cuando ya una persona es propietaria, tiene el dominio de su casa, de su
16
17

Ibid
Ibid

12

propiedad, es duea, amo y seor. Por lo tanto, cualquier intervencin que se

haga tiene que ser previa intervencin del tribunal.
Por lo mismo, en el proyecto de Rentas Municipales dos se incorpor una
indicacin que, entre otras cosas, permite a los municipios multar a los
propietarios de los inmuebles.
Segn asever el diputado Carlos Montes, "el municipio va a tener facultad
para meterse a esa casa abandonada, hacer los arreglos, las reparaciones, las
limpiezas que correspondan con cargo al dueo de la propiedad".
Tratndose de un proyecto an no est dicha la ltima palabra, pero al menos
es el nico viso de solucin para un problema creciente18.

IV.3.B.- Contexto nacional

Estado de Michoacn
La Ley de ingresos para los municipios del Estado de Michoacn de Ocampo para el
ejercicio fiscal del ao 2008. Decretada mediante el decreto N 279 publicada en el
peridico Oficial de fecha viernes 18 de diciembre del ao 2007 en su captulo IV
establece el impuesto sobre lotes baldos, sin bardear o que presentan falta de
banquetas.
Artculo 6.- el impuesto sobre lotes baldos, sin bardear o falta de banquetas
se causar, liquidar y pagar anualmente por cada metro lineal o fraccin del
frente de los inmuebles conforme a la siguiente tarifa.
TARIFA
I. Para las ciudades de Apatzingn, Hidalgo, Ptzcuaro y Purundiro:

II.

18

CONCEPTO
A) Dentro del primer cuadro
de
las
mismas,
zonas
residenciales y comerciales
de sus municipios
B) Las no comprendidas
dentro del inciso anterior
Para las poblaciones de
Jacona, Jiquilpan, Los Reyes,
Mgica,
Tacmbaro,
Tarmbaro y Zinapcuaro:
A) Dentro del primer cuadro
de
las
mismas,
zonas
residenciales y comerciales
de sus municipios
B) Las no comprendidas en el
inciso anterior

CUOTA
$ 84.00

$ 38.00

$ 34.00

$ 14.00

http://teletrece.canal13.cl/t13/html/Noticias/Chile/213737.html

13

III. Para las dems poblaciones del Estado, con excepcin de las
pertenecientes a los municipios a los que no les es aplicable esta Ley, de
acuerdo con lo dispuesto en el ltimo prrafo del artculo 1 de la misma.19
Este ltimo punto se refiere a 20 municipios del estado entre los que se ubica el municipio
de Morelia.
Municipio de Aguascalientes, Ags.
En la Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el ejercicio fiscal del ao 2008
en el Ttulo Segundo de los impuestos, Captulo I Del impuesto a la propiedad raz en
su Artculo II entre otras precisiones y tomando como base las tablas de valores unitarios
de suelo y construccin aprobados por la Junta Catastral del Estado de Aguascalientes
establece:
Tipo de Predio
I. Urbano y Suburbano
1.- Con Construccin
2.- Con Construccin clasificado como de Inters Social
3.- Con Construccin igual o menor al 10% de la
superficie de terreno, cuando esta ltima sea igual o
mayor a 1,500 m.
4.- Sin Construccin, de Inters Social siempre y cuando
sea la nica propiedad registrada
5.- Sin Construccin
II. Rstico
1.- Con Construccin o sin ella

Al millar
anual
2.50
1.40
10.80
1.00
13.00

1.80

Como se puede apreciar la tasa impositiva ms alta es de los terrenos sin construccin,
en consecuencia tcitamente el Gobierno del Estado de Aguascalientes y el Gobierno
Municipal a travs de este mecanismo buscan provocar que los baldos sean edificados20.
Zacatecas, Zac.

La legislatura LVIII del Congreso del Estado de Zacatecas present dictamen de Ley de
Ingresos del ao 2007 del Municipio de Zacatecas, Zacatecas. Estableciendo las
zonificacin del mismo as como el monto del impuesto predial a cubrir de acuerdo a la
zona en que se localice el predio urbano.
I. PREDIOS URBANOS:
a) ZONAS

19

Ley de ingresos para los municipios del Estado de Michoacn de Ocampo para el ejercicio fiscal
del ao 2008. Decretada mediante el decreto N 279 publicada en el peridico Oficial de fecha
viernes 18 de diciembre del ao 2007
20 Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el ejercicio fiscal del ao 2008

14

II

III

IV

VI

VII

VIII

0.0012

0.0023

0.0046

0.0069

0.0133

0.0203

0.0319

0.0464

..... el pago del impuesto predial de lotes baldos se cobrar un tanto ms con
respecto a la cuota que les corresponda a las zonas III y IV, una vez y media ms con
respecto a la cuota que les corresponda a las zonas V y VI, y dos veces ms a las cuotas
que correspondan a las zonas VII y VIII.21
Otros estados en los cuales se estn tomando medidas legales tendientes a que los
dueos de los inmuebles baldos construyan en ellos:
Municipio de Colima, Colima
Municipio de Guanajuato, Guanajuato
Mrida, Michoacn
Entre otros...
IV.3.- Y respecto a los bienes inmuebles no terminados de construr y
abandonados?
Es sabido tambin, que una construccin a medias y que se encuentre abandonada por
varias razones, entre las cuales las ms comunes pueden ser el no tener los recursos
financieros para la terminacin de las mismas, o en su caso, una suspensin de la misma
por la autoridad municipal correspondiente.
Este tipo de bienes inmuebles tambin ocasionan problemas como lo son el fomento del
vandalismo y delincuencia, inseguridad pblica, focos de basura e infeccin y por
supuesto tambin rompen con el ordenamiento urbano de la ciudad, son diversos los
edificios que se encuentran en dichas condiciones, de diversos usos de suelo, desde
casas-habitacin hasta edificios que quiz se pensaron para oficinas.

Hay edificios de este tipo que se

encuentran documentados desde hace
ms de veinte aos, algunos de ellos
estn
cercados e inclusive
se
aprovechan para uso temporal como
estacionamientos, sin embargo, qu
hay de la armona urbana?, este tipo de
edificios afean a la ciudad, dan
sensacin de vaco, como ya se
mencion, contrastan brutalmente con
las edificaciones aledaas.

21

Ley de Ingresos del ao 2007 del Municipio de Zacatecas, Zacatecas.

15

Pero adems de estas grandes construcciones existen casas-habitacin a medio

construr, las cuales sirven como guaridas a indigentes, delincuentes y que adems
causan daos a las construcciones colindantes, por ejemplo, al no estar terminados sus
muros colindantes y debidamente acondicionados con sus bota-aguas, en tiempos de
lluvia el agua que se aloja en el hueco de ambas construcciones ocasiona problemas de
salitre y dao a la pintura de las edificaciones colindantes.
En otros estados del pas se estn tomando algunas acciones tendientes a estimular a los
dueos de dichos bienes inmuebles a que terminen la construccin de sus propiedades,
tal es el caso del trabajo de las autoridades municipales de Cancn, Quintana Roo, donde
se dio el exhorto a los propietarios de varios hoteles abandonados en la zona hotelera de
dicha zona turstica para que en la brevedad posible se diera inicio a las actividades de
reconstruccin y operacin, dado que la imagen urbana se vea menoscabada, uno de los
hoteles en remodelarse fue el hotel Casa Turquesa22. Esto es una muestra clara de la
preocupacin de las autoridades municipales de otras entidades del pas por rescatar la
imagen urbana de sus ciudades.
IV.4.- Qu hacer?
Este problema no es un problema nuevo, si bien este problema es de mucho tiempo atrs
y no solamente se presenta en Mxico, sino como ya se demostr en el primer apartado
de este documento, tambin tiene lugar en otras muchas partes del mundo; sin embargo
es un problema que pocos de los habitantes de las ciudades tienen conciencia real de su
magnitud, aunque quiz no sea muy notorio, es un problema que afecta a toda la
ciudadana, porque el buen funcionamiento urbano debe de ser global, incluyendo la
seguridad pblica que es uno de los principales aspectos a los que afecta este tipo de
vacos urbanos.
Si bien es verdad, como ya se referenci, que el H. Ayuntamiento de Durango ha tratado
de implementar medidas tendientes al mejoramiento de los lotes baldos, solamente en lo
que respecta a su limpieza, el problema va ms all, dichos vacos urbanos ya no
deberan de existir, dichos lotes baldos deberan de ser utilizados con construcciones
para frenar en cierta forma el desmedo crecimiento horizontal que ha experimentado la
ciudad de Durango, se cree que la existencia del gran nmero de lotes baldos se debe a
operaciones de especulacin de parte de sus dueos, hay personas que compran
terrenos y esperan hasta que los mismos suben de valor y es entonces cuando los
venden, y si el comprador lo adquiere tambin para estos fines, se vuelve un crculo
vicioso que es muy difcil de romper. Esta clase de lunares indican dispersin en el
crecimiento de la ciudad, cosa que no es deseable en una planeacin para un
funcionamiento urbano ptimo de cualquier ciudad.
El hablar de lunares, es decir de vacos urbanos, en trminos estadsticos es como
hablar de dispersin, no hay continuidad entre los datos observados, este fenmeno no es
deseable para los estadsticos, efectuando un anlisis de similitud dicha situacin
tampoco es deseable para el desarrollo urbano de una ciudad.
En la siguiente figura se muestra el crecimiento que ha tenido la mancha urbana de la
ciudad de Durango en las ltimas tres dcadas.

22

Por Esto! de Quintana Roo

16

Se puede observar que en los aos 1990 y 1995 el crecimiento se dio en zonas muy
especficas de la ciudad, en el ao 2000 prcticamente se dio en toda la mancha urbana,
lo cual sugiere una amplia dispersin.
Ahora, aparte de los lotes completamente baldos se tienen las construcciones
abandonadas, cuyo conteo en lo que se refiere a casas habitacin representan en 15.78%
del total de casas-habitacin que se encuentran registradas en el Conteo de Poblacin y
Vivienda 2005 del INEGI, este tipo de inmuebles tambin ocasionan muchos de los
problemas de un lote baldo, sobre todo en lo referente al vandalismo, se han registrado
casos en que dichas construcciones son utilizadas como trampolines para saquear
casas-habitacin colindantes.
Y no se diga pues de los bienes inmuebles de diferentes usos de suelo que se encuentran
a medio construr ya por aos, en el caso de grandes edificios, rompen brutalmente con la
armona de la imagen urbana de las ciudad, la mayora de ellos estn cercados por lo que
el problema de inseguridad no es tan significativo, pero en el caso de los bienes
inmuebles a medio construr con uso de suelo destinado a casas habitacin el problema
de inseguridad se magnifica.
En base al anlisis efectuado en el presente documento se pueden sugerir las siguientes
lneas de accin:
1.- En primer lugar, que la sociedad tome conciencia del problema serio que representa
tener estos vacos urbanos, problemas que son de inseguridad, insalubridad y dao en el
entorno urbano de la ciudad, esto lo puede lograr el gobierno municipal, que es el nivel
que tiene contacto ms cercano con la ciudadana, quizs por medio de spots televisivos,
spots radiofnicos, volantes, etc. En otras palabras, se considera necesario que la
autoridad municipal d a conocer el problema y sus repercusiones a la ciudadana en
general.

17

2.- Respecto a los dueos de los lotes baldos y construcciones abandonadas, el tomar
acciones como el presente ao lo hizo el H. Ayuntamiento de Durango con la
implementacin del programa guerra contra los lotes baldos, se registraron casos enn
los que los dueos de los mencionados vacos urbanos no fueron localizados, es decir, la
autoridad municipal debe de descartar la idea de efectuar limpiezas en dichos lotes y
luego pasarles la factura a los dueos, ya se demostr que no es una medida adecuada,
debido a que como ya se mencion, en muchas ocasiones no se encuentra a los duos
de dichos terrenos.
3.-El gobierno estatal y municipal deben de legislar en materia de vacos urbanos en el
siguiente sentido:
Si se implementaran por parte de la autoridad municipal medidas coercitivas 23, lo ms
seguro es que seran bien recibidas en trminos generales por la comunidad, no as por
aquellos que detentan el poder econmico y que son propietarios de un gran nmero de
propiedades.
Adems, dada la legislacin existente en Mxico no es posible instrumentar medidas
coercitivas radicales pues como ya que seran atentatorias al derecho de propiedad y
posesin consagrados en los artculos 14 y 16 de la Constitucin Poltica de los Estados
Unidos Mexicanos.
Sin embargo s es posible gravar a los inmuebles baldos o construcciones abandonadas,
buscando con esto provocar su construccin habilitacin, para disminuir en lo posible la
problemtica de los vacos urbanos en la ciudad.
Esto se puede lograr realizando modificaciones y adiciones a la ley de Hacienda para los
municipios del Estado de Durango y a la Ley General de Catastro para el Estado de
Durango.
Uno de los considerandos para la modificacin de la mencionada ley pudiera ser el
siguiente:
1).- Si bien es cierto que la legislacin actual en materia catastral contempla
aspectos relacionados con casos en que inmuebles ameriten sean modificados en su
valor catastral, tambin es cierto que dicha ley, no considera los casos en el que el valor
de los predios baldos o abandonados sea modificado lo cual sin duda debe considerarse,
ya que si dicho valor en los inmuebles mencionados disminuye por disposicin legal, esto
podra ser un factor que contribuira de manera importante en abatir la proliferacin de los
lotes baldos o abandonados que tanto afectan a la salud y la seguridad de las personas.
Como ya se revis, existen antecedentes a nivel mundial y la referencia que se hizo fue
de dos pases de Amrica Latina, as como de varios estados de la Repblica Mexicana,
donde se ha legislado de tal forma que sea legal el aplicar sanciones a los dueos de
lotes baldos que se encuentren en mal estado, pero ms an, en el aspecto tributario que
a los dueos de estos bienes inmuebles baldos, construcciones abandonadas o a medio
construr les quede claro que debe ser mayor la cantidad de impuestos que paguen por
los mismos.

23

Que sirve para forzar la voluntad o la conducta de alguien, represivo, inhibitorio.

18

BIBLIOGRAFA CONSULTADA
1.- http://es.wikipedia.org/wiki/Urbanismo
2.- ORTIZ DE URBINA igo Gimeno, Juli Ponce Sol, Convivencia Ciudadana, Seguridad
Pblica y Urbanismo.- (Editorial Tirant Lo Blanch) ,1 edicin 2008.- 325 pp.
3.-www.todoarquitectura.com.- Del caos al orden.- citado de: CHOAI, Francoise;
Urbanismo: Utopas y Realidades; Editorial Lumen 1970, Barcelona Espaa.
4.- Convocatoria para el "Seminario Internacional sobre la tierra vacante urbana: nuevos
desafios y oportunidades", organizado por el Lincoln Institute of Land Policy en Ro de
Janeiro, abril 1999.
5.-http://urbanity.blogsome.com
6.-http://matiascallone.blogspot.com/2007/05/ciudades-fantasmas-abandonadas-o-en.html
7.- http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=709136
8.- FAUSTO Adriana, Jess Rbago.-Vacos urbanos o vacos de poder metropolitano?
Puebla
(Mxico),
2001,
disponible
en
http://habitat.aq.upm.es/boletin/n21/aafau.html#Piepag1
9.- Reglamento de Catastro Municipal para el Municipio de Durango.- Ayuntamiento de
Durango.- Gaceta Municipal.- Enero de 2001
10.- Archivo de la Direccin General de Catastro del Municipio de Durango
11.- http://diariocronica.com.ar/notas/notas.php?idnota=129194
12.-http://www.buenosaires.gov.ar/areas/leg_tecnica/boletines/20050805/20050805echtm
13.http://estatico.buenosaires.gov.ar/areas/gob_control/calidad_ambiental/pdfs/ORDENA
NZA%20N%2033581%20MCBA%2077.pdf
14.- http://www.elsur.cl/edicion_hoy/secciones/articulo.php?id=62415&dia=1131418800
15.- http://teletrece.canal13.cl/t13/html/Noticias/Chile/213737.html
16.- Ley de ingresos para los municipios del Estado de Michoacn de Ocampo para el
ejercicio fiscal del ao 2008. Decretada mediante el decreto N 279 publicada en el
peridico Oficial de fecha viernes 18 de diciembre del ao 2007
17.-Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el ejercicio fiscal del ao 2008
18.-Ley de Ingresos del ao 2007 del Municipio de Zacatecas, Zacatecas.
19.- Peridico Esto! de Quintana Roo

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