LAUDO DE AVALIAO

MTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

NVEL RIGOROSO

LAUDO DE AVALIAO

Aluno: Lus Henrique Serra Pinheiro EC1111024-21

1 OBJETIVO
Constitui objetivo do presente trabalho a determinao do va-lor
do imvel situado na Rua General Osrio n. 384, Bairro Vila Passos, em So
Lus - MA, declarado de utilidade pblica para fins de desapropriao.
2 DESCRIO DO IMVEL
O imvel em estudo constitudo por um terreno plano com
10,50m de testada e 36,00m de profundidade, totalizando uma rea de
378,00m2, localizado na quadra formada pela Rua General Osrio, Rua
Catulo da Paixo Cearense, Rua Castro Alves e Avenida Freire.
O formato retangular, o solo superficial seco, sem
afloramentos rochosos, sendo o zoneamento local classificado como ZR-4, o
que o caracteriza como rea residencial.
Foi constatada a existncia de uma benfeitoria, constituda por
um imvel residencial unifamiliar, padro normal, com rea construda de
196,00m2, padro baixo. A idade aparente de 30 anos e o estado de
conservao regular.
3 MTOD0 AVALIATRIO E NVEL DE RIGOR
A metodologia bsica aplicada foi por meio do mtodo
comparativo de dados de mercado, sendo que o nvel de rigor adotado foi
rigoroso, tudo conforme determinam os itens da ABTN.
4 PESQUISA
Os levantamentos relativos coleta de informaes de imveis
em oferta ou transacionados na regio prxima, nos indicaram os seguintes
elementos para composio do estudo:
1
Localizao: Rua General Osrio, n. 376
rea: 340,00 m2
ndice: 110

Coef. de aprov.: 2,00

Valor: R$50.000,00
V1m2: R$147,05/m2
poca: outubro de 2014 (oferta) Informante: Sr. Lus (3222-6528)
2
Localizao: Rua General Osrio, n. 365
rea: 258,00 m2
ndice: 110
Coef. de aprov.: 2,00
Valor: R$40.000,00
V1m2: R $155,03/m2
poca: outubro de 2014 (oferta) Informante: Sra. Marlene (3222-5549)

3
Localizao: Rua Castro Alves, n. 284
rea: 328,00 m2
ndice: 120
Coef. de aprov.:2,00
Valor: R$45.000,00
V1m2: R$137,19/m 2
poca: outubro de 2014 (transao)
Informante: Sr. Pricles (3222-0086)
4
Localizao: Rua Castro Alves, n. 234
rea: 160,00 m2
ndice: 100
Coef. de aprov.:2,00
Valor: R$20.000,00
V1m2: R$125,00/m2
poca: outubro de 2014 (transao) Informante: Sr. Getlio (3226-7133)
5
Localizao: Av. Freire, n. 184
rea: 214,00 m2
ndice: 90
Coef. de aprov.:2,00
Valor: R$35.000,00
V 1m2: R$163,55/m2
poca: outubro de 2014 (oferta)
Informante: Sr. Vilter (3223-6458)
6
Localizao: Rua Vinte um de Abril, n. 207
rea: 130,00 m2
ndice: 100

Coef. de aprov.:l,50
Valor: R$16.000.00
V1m2: R$123,07/m2
poca: outubro de 2014 (oferta) Informante: Sr. Toms (3222-6580)
7
Localizao: Rua Carlos Gomes, n. 232 rea: 222,00 m2
ndice: 110
Coef. de aprov.:l,50
Valor: R$31.000,00
V1m2: R$139,63/m2
poca: outubro de 2014 (oferta) Informante: Sr. Pontes (3231-6718)
8
Localizao: Rua Rocha Pombo, n. 186
rea: 294,00 m2 .
ndice: 110
Coef. de aprov.:2,00
Valor: R$ 39.000,00
V1m2: R$132,65/m2
poca: outubro de 2014 (oferta) Informante: Sr. Borges (3231-1380)
9
Localizao: Rua Carlos Gomes, n. 195 rea: 512,00 m2
ndice: 100
Coef. de aprov.:l,50
Valor: R$76.000,00
V1m2: R$148,43/m2
poca: outubro de 2014 (oferta) Informante: Sr. Benedito (3222-2917)

5 HOMOGENEIZAO
Como alguns elementos pesquisados apresentam caractersticas
heterogneas, utilizaremos os seguintes fatores visando :
oferta - utilizada para imveis em oferta, com valor 9,00, ou
transacionados, com valor 10,00 (qualitativa-dicotmica);
local - corrige as diferenas relativas ao posicionamento do
imvel no contexto urbano (qualitativa);
zoneamento - utiliza o multiplicador (coeficiente de
aproveitamento) adotado pela municipalidade para clculo das reas
construdas (quantitativa).
Assim os valores finais dos imveis pesquisados ficaro
representados, com as respectivas variveis adotadas, no quadro mostrado
a seguir:

N
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.

Valor/m2
84,44
140,00
117,77
77,77
97,77
66,66
93,57
155,55
125,00

Oferta
9,00
10,00
10,00
9,00
10,00
9,00
10,00
9,00
10,00

Local
110,00
110,00
110,00
100,00
110,00
110,00
110,00
110,00
100,00

Zoneamento
2,00
2,00
1,50
2,00
2,00
1,50
1,50
2,00
1,50

6 TRATAMENTO ESTATSTICO
a)Modelo de melhor ajuste:
Valor Unitrio =
-166,843
+38,00766667 * Zoneamento
+25,19716667 * Oferta
-3765,85 / Local
b) Coeficiente de correlao (r):
r = 0,4614
c) Coeficiente de determinao (r):
r = 21,29%
d) Anlise da varincia (modelo):
F tabelado = 5,41 (tabela de Snedecor)
F calculado = 0,4509

e) Significncia dos regressores:

t tabelado = 2,571 (tabela de Student) ; t oferta = 1,04; t local = 0,12; t
zoneamento = 0,78
f) Valor estimado:
Valor/m = $ 101,71
g) Campo de arbtrio:
Oferta = 9,00

Local = 110,00
Zoneamento = 2,00
Vmin = $ 73,86/m
Vmx = $ 129,55/m
7 CLCULO DO VALOR DO TERRENO
Apartir dos valores unitrios calculados no item anterior, teremos os
seguintes limites para o valor do imvel:
Valor mnimo
Vrnn. = R$ 73,86/m x 408,00m2
Vrnn. = R$ 30.134,88
Valor mximo
Vrnx. = R$ 129,55/m x 408,00m2
Vrnx. = R$ 52.856,40
8 CONCLUSO
Terminados os clculos anteriores, em funo do atributo que confere ao
avaliador a escolha de qualquer valor situado entre o intervalo acima,
conclumos que o valor do imvel seja:
R$ 41.500,00 (quarenta e um mil e quinhentos reais)