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Alle Rechte vorbehalten. Haufe Verlag, Download vom 19.06.2011 11:27, www.genios.de

Das bietet Ihnen die CD-ROM


Schritt-fr-SchrittGuides
Gesundheitscheck
Gebudecheck
Bauphysikalische
Bewertung

Pflichtenheft
Vermieter und Mieter
Ablauf einer
Sanierung

Rechts-Check
Richtig reagieren bei
Schimmelbefall

Gesetze und
Verordnungen
Wohnungs

eigentumsgesetz
Energieeinsparverordnung
Honorarordnung
fr Architekten
und Ingenieure

Muster und Formulare


Mngelrge
Kostenvorschuss
Fristsetzung
und Vieles mehr

Screenshot der CD-ROM: Mit unseren Rechts-Checks und Schritt-fr-SchrittGuides erhalten Sie eine Anleitung, wie Sie bei Schimmelbefall als Eigentmer und Vermieter vorgehen.

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Liebe Leserin, lieber Leser,


in der Reihe Meine Immobilie informieren wir Sie regelmig
ber alle wichtigen Themen, die Sie als Bauherrn und Immobilienbesitzer interessieren: Von der Finanzierung der eigenen vier
Wnde bis zu Ihren Rechten als Vermieter mchten wir Ihnen mit
gutem Rat und aktuellen Informationen zur Seite stehen. Zuverlssig und informativ.
Dieses Buch zeigt allen Immobilienbesitzern, Hauskufern und
Mietern detailliert, worauf es beim Umgang mit Schimmelproblemen ankommt. Vom Erkennen der Schimmelursachen bis hin zur
fachgerechten Sanierung hier erfahren Sie genau, welche Schritte auf dem Weg zu einer gesunden Wohnumgebung zu beachten
sind.
Dieser Ratgeber mit CD-ROM ermglicht es Bauherrn, schon bei
der Planung ihres Hauses bauphysikalische Zusammenhnge zu
beachten und zeigt Ihnen, wie Sie von Beginn an die Grundlagen
fr ein schimmelfreies Zuhause schaffen knnen.
Schritt-fr-Schritt-Guides informieren Sie ber die bauphysikalische Bewertung eines Gebudes sowie ber den fachgerechten
Ablauf einer Schimmelsanierung. Das Buch Feuchtigkeits- und
Schimmelschden ist hierbei der ideale Wegbegleiter.
Auf dem Weg zu einer schimmelfreien Wohnumgebung wnschen
wir Ihnen viel Erfolg!
Urte Falk
Helmut Aschenbrenner

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MEINE IMMOBILIE

Urte Falk
Helmut Aschen brenn er

Feuchtigkeits- und
Schimmelschden

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Bibliographische Information Der Deutschen Bibliothek


Die Deutsche Bibliothek verzeichnet diese Publikation in der
Deutschen Nationalbibliographie; detaillierte bibliographische
Daten sind im Internet ber http://dnb.ddb.de abrufbar.

ISBN 978-3-448-09169-4
Bestell-Nr. 06379-0001
2009, Rudolf Haufe Verlag GmbH & Co. KG
Niederlassung Mnchen
Redaktionsanschrift: Postfach, 82142 Planegg
Hausanschrift: Fraunhoferstrae 5, 82152 Planegg
Telefon: (089) 895 17-0,
Telefax: (089) 895 17-290

www.haufe.de
online@haufe.de
Produktmanagement: Jasmin Jallad
Alle Rechte, auch die des auszugsweisen Nachdrucks,
der fotomechanischen Wiedergabe (einschlielich Mikrokopie)
sowie die Auswertung durch Datenbanken, vorbehalten.
Lektorat und DTP: twinbooks, Mnchen
Druck: Bosch-Druck GmbH, 84030 Ergolding
Zur Herstellung dieses Buches wurde alterungsbestndiges
Papier verwendet.

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IN HALT

Inhaltsverzeichnis
Krank durch Schimmelpilze und Mikroorganismen? 8
Schimmel ein modernes Problem?
Die Geschichte des Bauens
Die Biologie der Schimmelpilze
Schimmelpilze in Baustoffen und Materialien
Schimmel Ursache fr Krankheiten und Allergien?
Typische Erkrankungen durch Mikroorganismen

Schritt-fr-Schritt-Guide

Gesundheitscheck

9
10
12
27
29
35
46

Schimmelursachen und typische Schadensbilder 50


Bauwerksbedingter Schimmel an und in Gebuden
Mangelhafte Bauwerksabdichtung
Aufsteigende (kapillare) Feuchtigkeit
Baustoffbedingte (hygroskopische) Feuchtigkeit
Mangelhafte Drainage
Mangelhafte Wrmedmmung und Wrmebrcken
Teufelskreis Bauteildurchfeuchtungen
Mangelhafte Luftzirkulation und falsche Lftung
Kondensation und Tauwasserbildung
Einsatz ungeeigneter Baustoffe
Die Auenhaut Wohnsttte fr viele Mikroorganismen
Unzureichende Speichermasse der Auenhaut
Unzureichende oder fehlerhafte Wrmedmmung
Schadensquelle Wrmebrcken
Kritische Mehrschichtkonstruktionen
Fehlerhafte Anschlsse und Durchdringungen
Unzureichender Witterungsbzw. Durchfeuchtungsschutz
Mangelhafte Entwsserung von Dchern,
Terrassen und Balkonen
Unzureichende oder fehlende Trocknung und
Entfeuchtung

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INHALT

Schimmel in Wohnrumen

76

Lstlinge
78
Baufeuchte
80
Bauschden mit direkten Durchfeuchtungen
82
Einsatz ungeeigneter Baustoffe
83
Thermisch angekoppelte Rume
84
Kritische Oberflchen (Wnde)
85
Auenwandverglasungen, Auenfenster und -tren 88
Innentren
92
Luftfeuchtigkeit und Lftung
93
Unzureichende oder fehlerhafte Beheizung
98
Fogging
99
Kondensation und Tauwasserbildung
99
Das Problem mit der Luftdichtigkeit und den
Anschlssen
101
Schimmelbegnstigende Einrichtung und Nutzung 102
Haustechnische Anlagen als bevorzugtes
Siedlungsgebiet zahlreicher Mikroorganismen
105

Schritt-fr-Schritt-Guide

Gebudecheck

108

Grundlagen fr ein gesundes Wohnen

114

Bauphysikalische Zusammenhnge
Schimmelwachstum durch vernderte Lebensgewohnheiten
Fortschrittswahn und Technikglubigkeit

114
124
125

Schritt-fr-Schritt-Guide

Bauphysikalische Bewertung 144

Die Pflichten des Vermieters

144

Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen


Ein Wort zur Gebudetechnik
Gebrauchs- und Pflegeanleitung fr den Nutzer
Was sollte der Vermieter bei Schimmelbefall tun?

145
152
155
159

Schritt-fr-Schritt-Guide

Pflichtenheft Vermieter

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180

IN HALT

Was der Gebudenutzer beachten muss


Zweckentsprechende Nutzung
Richtiges Heizen
Richtiges Lften
Einrichtungsregeln
Notwendige Hygiene und richtige Pflege

Schritt-fr-Schritt-Guide

Pflichtenheft Mieter

184
185
188
190
195
201
204

Die Schimmelpilzsanierung

210

Der Sekundrbefall, das berschaubare bel


Der Primrbefall, die unsichtbare Gefahr
Kontrolle und Nachkontrolle
Prvention

210
214
218
222

Schritt-fr-Schritt-Guide

Ablauf einer Sanierung

223

Schimmel und seine rechtlichen Konsequenzen 226


Die vermietete Wohnung
Die selbst genutzte Eigentumswohnung
Die vermietete Eigentumswohnung
Baumangel als Schimmelursache

Rechts-Check Richtig reagieren


Glossar
Ntzliche Adressen und Websites
Bild- und Textquellenverzeichnis
Register

226
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237
240
262
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KRAN K DURC H SC HIMMELP ILZE UN D MIKROORGAN ISMEN?

Krank durch Schimmelpilze und


Mikroorganismen?
Mikroorganismen sind einfachste, oft einzellige Organismen. Die berlebensknstler besiedeln unseren Erdball in allen Regionen, sei es in der Antarktis, der Tiefsee
oder den Oberflchen aller hochspezialisierten Sugetiere. Sie sind schon einige Hundertmillionen Jahre vor uns
hier gewesen und werden uns mit aller Wahrscheinlichkeit auch berleben.
Anpassung an
die Umwelt

Mikroorganismen stellen keine besonders hohen berlebensansprche und verstehen es hervorragend, den sich verndernden
Lebensbedingungen anzupassen. brigens verraten wir nichts
Neues, wenn wir an dieser Stelle festhalten, dass smtliche Spezies, von denen hier noch die Rede sein wird, auch frher unsere
Behausungen besiedelten und ihre allgegenwrtigen Sporen mit
jedem Atemzug auch in den menschlichen Organismus eindrangen. Es gab nur einen entscheidenden Unterschied. Unsere Gebude boten ihnen frher zumeist nicht das erforderliche Optimum, um massenhaft aufzutreten.

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SC HIMMEL EIN MODERNES P ROB LEM?

Auch der Mensch ist ein berlebensknstler, allerdings ein hochspezialisierter, dem geringe Konzentrationen von durch Schimmel
verursachten toxischen Stoffen nichts ausmachen. Doch auch hier
macht die Dosis das Gift. Und die dauerhafte Belastung durch die
mit Giften belastete Luft verursacht erhebliche, leider oft chronische, nicht heilbare gesundheitliche Schden.
Zudem sind wir, die Erbauer und Nutzer unserer Gebude selbst Selbst verschulan diesem unertrglichen Zustand schuld. Wir errichten sozusa- detes Problem
gen planmig und mit groer Anstrengung diese eigentlich fr
den Menschen unbewohnbaren vergifteten Gebude.
Frei nach dem Motto: Das Beste ist des Guten Feind, wird ein
ganz wesentlicher, nicht nur philosophischer Grundsatz, nmlich
der Notwendigkeit des Mahaltens und mavollen Handelns im
weitesten Sinne mit Fen getreten.
Baulich bersetzt bedeutet dies in Bezug auf das Wohlbefinden
unserer unerwnschten Mitbewohner, dass wir sehr viel, um
nicht zu sagen alles zu ihrem Wohlbefinden und damit zu ihrem
massenhaften Auftreten beitragen.

Schimmel ein modernes Problem?


Somit kommt es zu einer bisher nie da gewesenen Schadens- Hohe Gebudebilanz bei Alt- und Neubauten, quer durch alle Nutzungsbereiche, schden
Bauformen und Gebudetypen. Betroffen sind in allererster Linie
genutzte und also beheizte Gebude, da die optimale Temperatur
ein ganz wesentliches Kriterium fr das schnelle Wachstum der
Mikroorganismen und Schimmelpilze darstellt.
Die fr das Auftreten wesentliche Voraussetzung, die entsprechende Feuchtigkeit, produziert der Nutzer meist in ausreichendem Mae, durch eigene Transpiration oder Feuchtigkeit erzeugende Vorgnge. Hinzu kommt die Feuchtigkeit durch Bauschden oder Baufeuchte, durch nicht ausreichend trockene Neubauten oder sanierte Gebude. Frher gab es einige ungeschriebene
Gesetze fr die Nutzung von Neubauten, insbesondere in Bezug
auf die mit dem Bauen zwangslufig verbundenen erheblichen
Mengen an verbauter Feuchtigkeit. Anscheinend wurden sie vergessen oder man kann und will diese nicht mehr bercksichtigen.
Das begann mit dem Stehenlassen des rohbaufertigen und regensicheren Gebudes ber den Zeitraum eines Winters, um den

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KRAN K DURC H SC HIMMELP ILZE UN D MIKROORGAN ISMEN?

Rohbau ausreichend zu trocknen. Erst danach erfolgte der Ausbau. Das Gebude selbst war meist so geplant, dass die Keller
und der Dachboden als klimatischer Puffer fungierten und zu
Wohnzwecken niemals genutzt wurden. Schlielich war es dann
oft der Fall, dass die Huser nach deren Fertigstellung durch Zwischenmieter erst einmal trockengewohnt wurden oder man lie
sie ungenutzt trocknen. Alles Beispiele fr den praxisgerechten
Umgang mit der mit dem Bauen untrennbar verbundenen Feuchte.
Und heute? Heute hat der Maler gerade seinen letzten Pinselstrich
vollendet und vor der Tr wartet schon der Mbelwagen.
Schimmel Somit befinden wir uns (fast) in einem Teufelskreis, aus dem wir
ein unlsbares scheinbar nicht herauskommen. Da es sich jedoch um lebende
Problem?
Materie handelt, in der biochemische Prozesse ablaufen, kann
man sich dieser Stellschrauben bedienen, um das Auftreten von
Mikroorganismen und Schimmelpilzen zu reduzieren oder wenigstens zu minimieren.
Das einzige wirklich Gute an einem akuten Schimmelbefall sichtbar oder verborgen ist, dass er quasi als Indikator auf bauliche Mngel und/oder eine falsche Nutzung und/oder fehlerhaftes
Nutzerverhalten hinweist. Das ist aber auch schon alles.

Die Geschichte des Bauens


Bauen und
technischer
Fortschritt

Das Bauen ist untrennbar mit der gesellschaftlichen Entwicklung


und dem technischen Fortschritt verbunden. Es ist darber hinaus
Ausdruck unseres Lebensanspruchs, unseres geistigen Horizontes
und des materiellen Wohlstandes schlechthin. Im letzten Jahrhundert wurde das Bauen durch die fortschreitende Industrialisierung
und Technisierung revolutioniert. Tradierte, ber Jahrhunderte
und oft Jahrtausende bewhrte Wohnformen wurden leider oft
achtlos, als veraltet abqualifiziert und zugunsten des sogenannten technischen Fortschritts schlechthin ber Bord geworfen.
Gleichzeitig wuchsen die Ansprche der Bewohner ins Unermessliche. Wo frher oft ein Ofen im Wohnraum und ein Herd in der
Kche die einzige wirkliche Wrmequelle im Winter darstellte, gibt
es heute gesetzliche Vorschriften mit Mindestraumtemperaturen
von ber 20 C in jedem Wohnraum.
Der Wertekanon wurde also grndlich umgestlpt und einem
vllig berzogenen, damit langfristig oft falschem kaufmnni-

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DIE GESC HIC HTE DES BAUEN S

schen Kostendenken geopfert. Das Zauberwort heit Rendite oder


Ertrag, gerechnet auf den blichen Amortisations- und Abschreibungszeitraum von sieben Jahren.
Auch in den vergangenen Jahrhunderten und Jahrtausenden stand Bauen und
der Ware Gebude das adquate Zahlungsmittel Geld gegen- Rendite
ber. Aber auch die Geldnot des Bauherren ist untrennbar mit
dem Bauen verbunden und das schon seit Jahrtausenden.

Denkmalgeschtzter Profanbau mit aufwendiger Fassadengestaltung.

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KRAN K DURC H SC HIMMELP ILZE UN D MIKROORGAN ISMEN?

Der ideelle, kulturelle und damit bauliche Anspruch war meist


hher, trotz der gleichen materiellen Zwnge. Man baute, so man
sich das leisten konnte, auch reine Profan- und Zweckbauten
wenn nicht fr Jahrtausende, so doch zumindest fr Jahrhunderte.
Der Bauherr selbst profitierte oft nicht davon, erst die knftigen
Generationen erkannten staunend, wie viel Verstand und Weitsicht diese Baumeister walten lieen.
Einklang mit Die eingesetzten Materialien waren der Natur entnommen, meist
der Natur Materialien, die unweit des Errichtungsplatzes vorhanden waren.
Nur besonders wohlbetuchte Bauherren konnten sich ewige
und nahezu unzerstrbare Baustoffe wie Granit, Marmor und
besondere Hlzer leisten. Das Bauen musste bei der Mehrzahl der
Gebude zwangslufig mit einfachen Mitteln und den Baustoffen
erfolgen, die gut und kostengnstig beschaffbar waren. Trotzdem,
und hier kommt eine entscheidende Zsur, wurde nach Konstruktionen gestrebt, die ber das Funktionelle und sthetische hinaus, dauerhaft waren. Somit waren die Gebude in jedem Fall
zweckbestimmt, funktionell optimiert, konstruktiv durchdacht (auf
der Hhe der jeweiligen Zeit) und dem Zeitgeschmack entsprechend. Sie waren also werthaltig, auch wenn das heute oft vergessen wird. Da sie man war frher genauso konomisch, oft
sogar viel mehr als heute zumeist reine Zweckbauten waren,
wurde optimiert, nicht wie heute maximiert. Die Schule des Baumeisters war die Praxis und gut war nur, was dauerhaft war. Experimente konnte man sich nur begrenzt erlauben, dafr war das
Ganze zu kostspielig. Bauen war reine praktizierte Konstruktionslehre in vorbildlichster Form. Was sich nicht (in der Praxis) bewhrte, wurde so jedenfalls nicht mehr gebaut. Das eherne Gesetz
und Grundprinzip hie: nachhaltiger Erfolg. Also ein funktionierendes, dem Zweck entsprechendes, nach Mglichkeit mangelfreies Bauwerk. Auch daran hat sich nichts gendert, nur die Akteure wechselten und mit ihnen die Ziele. Und das mit fatalen
zwangslufigen Folgen, wie wir in der Folge sehen werden.

Die Biologie der Schimmelpilze


Schimmel als
Lebensknstler

Schimmelpilze haben ein unglaubliches Alter von vielen Hundertmillionen wenn nicht sogar Milliarden Jahren und sind omniprsent, sprich berall in Form von Sporen vorhanden. Sie gedeihen

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DIE BIOLOGIE DER SCHIMMELP ILZE

bei jeder normalen Temperatur, knnen erstaunlich lange Zeit


berleben, kommen sowohl im basischen als auch sauren Milieu
klar, knnen sogar ihren Stoffwechsel entsprechend anpassen
und bentigen oft weder Licht noch Sauerstoff.
Das Alter einzelner Schimmelpilze wurde teilweise mit mehreren
Hundert Jahren bestimmt und die flchenmig grten Ausdehnungen betragen mehrere Quadratkilometer.
Die Entdeckung der Schimmelpilze beginnt in dem Zeitalter der
industriellen Revolution und mit der Einfhrung des Begriffes
der Mikrobiologie sollten auch bahnbrechende Entdeckungen an
Erkenntnissen auf dem Fachgebiet der Mikrobiologie Einzug
halten. Die Geburtsstunde fllt in die Mitte des 18. Jahrhunderts
und Auslser war das Phnomen der Allergien, deren Ursachen
im Wortsinn im Dunkel lagen. Nun hatten auch die Menschen
Tausende Jahre zuvor mit den Mikroorganismen leben mssen
und sich mit ihnen auseinandergesetzt, doch blieb ihnen die
wahre Erkenntnis verborgen, da weder die genaue Biologie noch
die Wirkungsmechanismen und Gesetzmigkeiten erforscht
waren. Trotzdem ist es erstaunlich und birgt heute viele ungelste Rtsel, welche Methoden z. B. die alten gypter zur Mumifizierung verwendeten oder welche Mittel zum Konservieren
oder etwa fr die Veredlung von Nahrungsmitteln (Grung, Fermentierung) genutzt wurden. Die zerstrende Wirkung des
Schimmels als Fluch Gottes wurde schon in der Bibel erwhnt
und das Gebot der Reinheit, neudeutsch Hygiene, durchzieht alle Kulturen und Religionen.
Auch die bertragung von Infektionen und tdlich wirkenden
Erregern, hier Bakterien, deren Entdeckung und Isolierung erst
im 19. Jahrhundert gelingen sollte, stellte einen Meilenstein in
der Forschung dar. So konnte nach den empirischen und von
den Wissenschaftlern seiner Zeit verpnten Versuchen endlich
der wissenschaftliche Nachweis gefhrt werden, dass das Leichengift und deren bertragung auf gesunde Gebrende, zu
dem sehr oft auftretenden Kindstod nach der Geburt fhrten.
Hier waren die mangelnde Hygiene, also die Unreinheit und die
damit verbundene bertragung der tdlich wirkenden Mikroorganismen die Todesursache. Semmelweis konnte dies durch
seine Versuche nachweisen, beweisen konnte er es allerdings
damals nicht.

Entdeckung der
Mikrobiologie

Erforschung
von Bakterien
und Mikroorganismen

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KRAN K DURC H SC HIMMELP ILZE UN D MIKROORGAN ISMEN?

Erst Anfang des 20. Jahrhunderts sollte es gelingen, Erkenntnisse


der Mikrobiologie in Technik und Medizin soweit voranzutreiben,
dass biochemische Prozesse selbst steuerbar und im groen
Rahmen technisch genutzt werden konnten. So etwa der Einsatz
des Penicillins aus dem Pilz Penicillium notatum, der schon in der
zweiten Hlfte des 19. Jahrhunderts entdeckt wurde. Aus der Mikrobiologie entwickelte sich im strmischen Tempo die Biotechnologie insbesondere durch die Entwicklung verschiedener Antibiotika und darauf aufbauend die Gentechnologie. Damit ist klar,
wie fundamental das Dasein der allgegenwrtigen Mikroorganismen fr unser Sein und wie untrennbar sie mit unserem Dasein
verbunden sind. So sind doch die bahnbrechenden Entdeckungen
nicht mehr, als die bewusste Kenntnisnahme der Menschen von
Prozessen, die den Stoffkreislauf der Natur wesentlich bestimmen.
Unbekannte Man sollte sich vergegenwrtigen, dass Mikroorganismen den
Materie weitaus grten Teil der lebenden Materie darstellen und das von
den geschtzten vier Milliarden (und auch das ist fraglich) erst ein
Bruchteil entdeckt und erforscht wurde. Das Klima z. B. wird nicht
durch uns oder die Treibhausgase, sondern durch die Mikroorganismen ganz wesentlich durch die Verstoffwechslung von z. B.
Kohlenstoff zu Stickstoff beeinflusst! Mikroorganismen erzeugen
auch mehr als die Hlfte des elementaren Sauerstoffs. Mikroorganismen produzieren etwa zwei Drittel der gesamten Biomasse auf
unserem Planeten. Sie und nicht der Mensch sind von entscheidender Bedeutung fr die biologischen, biochemischen und geochemischen Stoffkreislufe. Die Mikroorganismen sind die Quelle
des Lebens auf der Erde.

Einteilung der Schimmelpilze in Gattungen


Wichtige
Biomasse

Die Schimmelpilze stellen nur einen ganz kleinen Teil der Biomasse der Mikroorganismen dar und bilden die Nahtstelle zwischen
den Primrproduzenten wie Pflanzen und Algen und den Konsumenten wie Mensch und Tier. Sie gehren zu den Destruenten, die
die aus den Konsumenten erzeugte tierische und mikrobielle
Biomasse und der aus den Primrproduzenten pflanzlichen Biomasse abbauen. Sie stellen nach dem Abbau der pflanzlichen und
tierischen Biomasse die Ausgangsstoffe als solche, wie Mineral-

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DIE BIOLOGIE DER SCHIMMELP ILZE

stoffe und CO2, wieder zur Verfgung und sind somit fundamentaler Bestandteil des Biomasse-Kreislaufes. Ohne sie gibt es also
keinen funktionierenden Kreislauf und ohne diesen kein Leben auf
unserer Erde.
Schimmelpilze selbst stellen nur einen kleinen Teil der auerordentlich artenreichen Mikroorganismen, deren Gesamtzahl auf bis
zu 250 000 geschtzt wird. Pilze sind u. a. dadurch gekennzeichnet, dass ihnen eine Fotosynthese fehlt, wodurch sie zu einer
Lebensweise gezwungen sind, bei der sie ihre Energie durch den
Abbau organischer Stoffe gewinnen. Sie knnen dabei von lebender und toter organischer Materie leben, sie knnen aber auch
parasitr durch Symbiose an den Stoffwechsel eines anderen
Partners, gleich einer Mistel, existieren. Die Gre der Pilze reicht
von mikroskopisch kleinen Pilzen, zu denen auch die Schimmelpilze gehren, zu den makroskopisch groen, etwa unseren Speisepilzen.
Schimmelpilze gehren zu den Destruenten und bauen mithilfe Abbau von
ihrer Enzyme lebende und tote organische Materie ab. Sie sind Organismen
aber auch aufgrund ihrer groen Anpassungsfhigkeit Ursache fr
viele Erkrankungen von Mensch und Tier (Allergien, Asthma, Entzndungen, Krebs etc.) Aus Schimmelpilzen werden neben dem
Penizillin weitere Antibiotika, Vitamine, Enzyme und Medikamente
in groem Umfang industriell gewonnen.
Der Begriff Schimmelpilz ist kein systematischer sondern ein
Sammelbegriff, der das Aussehen der die oberflchlichen Pilzmyzelien und Sporentrger beschreibt. Dieser wattige samtige Belag,
mit dem der Pilz oft das Substrat bedeckt, ist Namensgeber fr
den Schimmelpilz. Da der Begriff Schimmelpilz keine einzelne
systematische Einheit, sondern Gattungen verschiedener Ordnungen umfasst, wurde durch Delitzsch 1943 versucht, die Gruppe der
Schimmelpilze (erstmalig) zu definieren.

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KRAN K DURC H SC HIMMELP ILZE UN D MIKROORGAN ISMEN?

E xpertentipp

Definition Schimmelpilz
Schimmelpilz ist ein Sammelbegriff fr eine heterogene
Gruppe von Pilzen, die typische Pilzfden und Sporen ausbilden knnen und dadurch makroskopisch als gefrbter Belag
sichtbar werden. Dieser kann sich als faseriger, flockiger
oder staubiger Belag auf meist leblosen Substanzen verschiedener Art darstellen. Das Farbspektrum reicht von
einem weien ber grauen bis hin zu gelblichen, rtlichen
brunlichen oder schwarzen berzug.
Da nun die Schimmelpilze unterschiedlichen Ordnungen zugehren, gehren zu ihnen auch ganz unterschiedliche Spezies, die
sich wiederum teilweise sowohl von abgestorbenen als auch
lebenden Organismen ernhren. Zu den Schimmelpilzen gehren
fast alle imperfekten Pilze und auch fast alle Schlauch- und Jochpilze.
Ascomycotina (Schlauchpilze)
Hemiasco-myceten

Loculoascomyceten

Plectomyceten

Pyrenomyceten

Discomyceten

Eumycotina (echte Pilze mit Zellwand)

Basidiomycotina (Stnderpilze)
Teleomyceten (Ustilago-Arten)

Hymenomyceten

Gasteromyceten

Zygomycontina (Jochpilze)
Zygomyceten (Mucor, Rhizopus, Absidia)

Trichomyceten

Deuteromycotina (imperfekte Pilze)


Blastomyceten
(Candida-Arten)

Hyphomyceten (Dermatophyten,
Aspergillus, Penicillium)

Coelomyceten

Mastigomycontina (Planosporen)
Chytridiomyceten

Oomyceten

Die wichtigsten Gruppen der echten Pilze.

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DIE BIOLOGIE DER SCHIMMELP ILZE

Der allseits gefrchtete und schon in der Bibel im Buch Mose als Echter HausAussatz beschriebene Echte Hausschwamm (Serpula lacrimans) schwamm
gehrt der Abteilung der Stnderpilze an, der auch zu den
Schimmelpilzen gerechnet wird. Diese, der Art der Schwmme
zugehrenden Pilze, die zu den uns bekannten holzzerstrenden
Pilzen gehren, stellen eine eigene Thematik dar und sollen deshalb an dieser Stelle nicht weiter vertieft werden. Gleiches betrifft
auch Hefen und Flechten, die jeweils eine eigene Spezies im Reich
der Pilze darstellen.

Myzel des Echten Hausschwamms (serpula lacrimans).

Da Pilze heterogen leben und unter anderem Chitin in der Zellwand aufweisen, bilden sie neben den Tieren und Pflanzen ihren
eigenen Lebensraum. Sie bilden mit ber 90 Prozent den zahlenmig bedeutendsten Anteil von biologischen Partikeln in der
(Atem)Luft. Deshalb sind sie nicht nur allgegenwrtig und berall
vorhanden, sondern stellen auch eine Schlsselposition in unserer gebauten, uns umgebenden Umwelt dar.
Grundstzlich liegt der Pilz in seiner vegetativen Phase als Myze- Unsichtbare
lium oder als Sprosszelle vor. Und dies oft unsichtbar, sprich Gefahr
verdeckt. Dieser grere Teil des Organismus stellt den eigentlichen Pilz dar. Das, was wir flschlicherweise als Pilz identifizieren
ist nur der sichtbare Fruchtkrper, der als Sporentrger aus-

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KRAN K DURC H SC HIMMELP ILZE UN D MIKROORGAN ISMEN?

schlielich der Vermehrung dient. Die Vermehrung erfolgt fast


immer vegetativ, also ungeschlechtlich. Die Zahl der produzierten
Sporen kann innerhalb krzester Zeitrume unglaublich viele (bis
zu einigen Billionen) in Abhngigkeit von den ueren Bedingungen sowie Art und Spezies erreichen.
Die ganze Bandbreite der derzeit ber 150 000 erfassten Schimmelpilze aufzhlen zu wollen, wre ein berflssiges und nicht
enden wollendes Unterfangen. An dieser Stelle sollen deshalb die
wichtigsten Schimmelpilze (unsere unerwnschten Mitbewohner)
im System der Pilze in nachstehender Tabelle aufgefhrt werden:

Abteilung
Zygomyceten
Ordnung
Mucorales
Familie
Mucoraceae
Gattung
Absidia
Mucor
Rhizopus

Abteilung
Asomyceten
Ordnung
Sphaeriales

Euroteriales

Clavicipitales

Familie
Sordariaceae
Gattung
Neurospora

Melanosporaceae

Hypocreaceae

Eurotiaceae

Clavicipitaceae

Chaetomium

Netria

Byssochlamys
Neosartoria
Eupenicillium
Talaromyces

Claciceps

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DIE BIOLOGIE DER SCHIMMELP ILZE

Abteilung
Deuteromyceten
Ordnung
Moniliales (Hyphomyceten)
Familie
Moniliaceae
Gattung
Aspergillus
Monilia
Paecilomyces
Penicillium

Dematiaceae

Tuberculariaceae

Alternaria
Aureobasidium
Cladosporium
Epicoccum

Fusarium

Welche Wachstumsvoraussetzungen sind


erforderlich?
Schimmelpilze knnen unter nahezu (fast) allen natrlich gegebenen Bedingungen existieren. Da ihr Lebensraum bzw. ihre Bandbreite wesentlich grer als die des Menschen ist, knnen sie
ohne Weiteres und ganz problemlos im Lebensraum des Menschen berleben. Das ist der eigentliche und entscheidende Problempunkt. Nmlich das berschneiden der beiden Lebensrume,
der des Menschen und des Schimmelpilzes. Darber hinaus stellt
das heutige Raumklima beheizter Zimmer bei vielen Schimmelpilzen sogar das Optimum dar! Das heit im Umkehrschluss, dass
der Pilzbefall relativ schwer nachhaltig zu bekmpfen bzw. zu
beseitigen ist, sobald er einmal auftritt egal ob sichtbar oder
unsichtbar und nur an den Symptomen fr Erkrankungen und
Geruch erkennbar. Hinzu kommt, dass selbst bei dem sichtbaren
Befall zumeist nur ein ganz kleiner Teil des Pilzes, nmlich der
Fruchtkrper in Form des Schimmelrasens erkenn- und sichtbar
ist. Der Groteil in Form des Myzels bleibt im Verborgenen.
Da Schimmelpilze Metaboliten sind, das heit whrend des Typischer
Wachstums sowohl organische als auch anorganische Stoffe bio- Geruch
chemisch umwandeln und diese dann an die Umwelt abgeben,
kann man diese dann oft an ihrem typischen Geruch, z. B. nach
Pilz oder vermodertem Waldlaub riechen. Das ist aber nur ein

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KRAN K DURC H SC HIMMELP ILZE UN D MIKROORGAN ISMEN?

einziger Anhaltspunkt, kein Nachweis, geschweige denn ein eindeutiger Beweis fr das Vorhandensein eines Schimmelbefalls.
Schimmelpilze sind von einer kohlenstoffhaltigen organischen
Quelle abhngig. Diese Nahrungsquelle knnen auch kleinste
Partikel sein, die sich in der Luft bzw. dem Staub befinden.
Gute Zu einem nicht unwesentlichen Teil der Wandlungsfhigkeit,
Anpassungs- den groen metabolischen Fhigkeiten des Pilzes, gehrt auch die
fhigkeit
Umstellung des Stoffwechsels von anaerob auf aerob und umgekehrt. Sie gedeihen also mit und ohne Sauerstoff. Der Stoffwechsel wird entsprechend ein- bzw. umgestellt. Gleiches betrifft das
Vorhandensein im relativ stark basischen und sauren Bereich.
Auch hier wird oft der gleiche Wirkungsmechanismus in Gang
gesetzt. Hinzu kommt, dass der Faktor Licht relativ unwichtig ist.
Licht ist nicht erforderlich, da keine Fotosynthese erfolgt. Nur zu
viel UV-Strahlung, die ja auch keimttend wirkt, hemmt das
Wachstum. Fazit: Schimmelpilze gedeihen (fast) berall.
Folgende Faktoren beeinflussen das Wachstum mehr oder weniger:
Optimale
Wachstumsbedingungen

e Feuchtigkeit (flssig oder dampffrmig),


r kohlenstoffhaltige Materie (organisch und anorganisch),
t Temperatur,
u Licht (nur bedingt),
i Sauerstoff (nur bedingt),
o Milieu (basisch, sauer oder neutral).

Die einzelnen Faktoren weisen natrlich Minimal- und Maximalwerte auf, wie z. B. die Temperatur mit einem Minimum von
010 C und einem Maximum von 3040 C. Das Optimum, also
die Temperatur, bei der Schimmel am besten gedeiht, liegt (leider) genau im Bereich unserer blichen Innenraumtemperaturen,
nmlich bei 2040 C. Der optimale ph-Wert liegt bei 57, das
heit im neutralen Bereich. Die optimale relative Luftfeuchtigkeit
immerhin bei 8595 Prozent.
Hohe Luft- Das bedeutet, das ganze Problem des rasanten und sehr hufig
feuchtigkeit auftretenden Schimmelwachstums insbesondere in Innenrumen
besteht darin, dass die Bedingungen fr das Schimmelwachstum
in Bezug auf Temperatur und Feuchtigkeit oft nahezu optimal
sind!

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DIE BIOLOGIE DER SCHIMMELP ILZE

Sehr schn lsst sich diese bereinstimmung auf der angefgten


Grafik erkennen.

Relative Luftfeuchte in %
70

75

80

85

90

95

100

70

60

50

40

30

20

10

-10

10

pH-Wert

Temperatur in C

65

11

Bereich des ausgeprgtesten Schimmelwachstums.

Unabdingbare Voraussetzung fr das Entstehen eines Schimmelpilzwachstums ist die erhhte Feuchtigkeit. Damit ist sowohl die
Feuchtigkeit in der Flssigkeit als auch die in Form des Dampfes
gemeint. Das ist auch die eigentliche tatschliche Stellschraube,

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die von den brigen kaum zu beeinflussenden Faktoren, da deren


Bandbreite einfach zu gro ist bzw. sie ohnehin vorhanden sind.
Deshalb Grundregel Nummer 1 und 2:

e Das Entstehen von Feuchtigkeit ist (nach Mglichkeit) zu vermeiden.

r Die entstandene Feuchtigkeit ist sofort abzufhren.


Die zweite, die kohlenstoffhaltige Quelle, kann nur bedingt beeinflusst werden, enthalten doch alle organischen Stoffe Kohlenstoff.
Vllig falsch wre die Schlussfolgerung, nur noch anorganische
Baustoffe zu verwenden. Denn auch hier entstehen und gedeihen,
wie die Praxis reichlich lehrt, Schimmelpilzkulturen. Vielfach ist
dieses leicht zu erklrende Phnomen unverstndlich. Was ist hier
passiert?
Lebens- Auf den organischen Stoffen hat sich ein sogenannter Biofilm,
notwendiger also eine Schicht, sei es einfach nur Schmutz in Form unseres
Biofilm
Hausstaubes oder Fett gebildet, der fr den Schimmelpilz berreichlich die notwendigen kohlenstoffhaltigen Substanzen bereithlt, auf die er angewiesen ist. Zudem wird in der greren porsen Oberflche die fr das Wachstum erforderliche Feuchtigkeit
reichlich gespeichert. In diesem Zusammenhang muss auf die
nicht zu unterschtzende Rolle der Hygiene und regelmigen
Reinhaltung hingewiesen werden.

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DIE BIOLOGIE DER SCHIMMELP ILZE

Innenraum eines historischen Bauernhauses.

Frher wurden in verschiedenen Regionen, insbesondere auf dem


Land deshalb in den Sommermonaten die Huser jhrlich Raum
fr Raum ausgerumt, die Dielen mit Salmiak geschrubbt und die
Wnde abgewaschen und mit Sumpfkalk neu geweit. Das war
eine vorbeugende und bekmpfende Manahme zugleich. Nun
knnen nicht jhrlich die Wohnungen komplett ausgerumt und
neu renoviert werden, aber Hygiene im weitesten Sinne, nmlich
Reinhaltung der Oberflchen, Entfernen des Hausstaubes, vernnftige Luftzirkulation, Stichwort Luftumsplung und richtiges
Lften gehren zu dem 1 x 1 des gesunden Wohnens und reduzieren die Gefahr des Schimmelbefalls und der -ausbreitung erheblich.

Wirkungen von Schimmelpilzen auf Mensch


und Umwelt
Mikroorganismen sind allgegenwrtig. Da sie berall vorkommen, Immer und
sowohl in der toten als auch der lebenden organischen Materie, berall
vorhanden
werden sie als ubiquer, also berall vorhanden, bezeichnet.
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Diese Tatsache erklrt eigentlich alles. Sie erklrt auch nicht nur
die Komplexitt und Bedeutsamkeit der damit verbundenen Prozesse, sondern auch die eminente Bedeutung fr unser Dasein
auch das Wohnen. Das Vorhandensein dieser berlebensknstler,
zu negieren oder die Strategien auf bloes Bekmpfen reduzieren
zu wollen, hiee, die komplexen Prozesse, die in der Natur ablaufen, berhaupt nicht verstanden zu haben oder zu negieren oder
beides zugleich. Denn alles hat seinen Sinn. Die segensreiche
Wirkung (fr uns Menschen) ist genauso gut, wie die verheerende tdliche, die von den Pilzen ausgeht. Sie als Teil des Lebens
um und in uns zu akzeptieren, auch wenn es oft (sehr) schwer ist,
sollte (auch) ein Teil des Erkenntnisprozesses sein. Denn die Allgegenwart heit auch, dass wir dem Einfluss der Sporen und
Gifte, welche die Pilze durch ihren Stoffwechsel erzeugen (Mykotoxine) immer ausgesetzt sind. Das ist auch unkritisch, solange
die Immunabwehr des menschlichen Krpers damit klarkommt.
Wird eine individuell oft hchst unterschiedliche kritische Dosis
berschritten, erkrankt der Mensch.
Um diese oft relativ unspezifischen Krankheitsbilder, deren Ursachen jahrtausendelang im Dunkeln lagen, ranken sich naturgem viele Legenden. Viele Krankheiten und Seuchen, die ganze
Landstriche entvlkerten, brachen ber die Menschen herein wie
eine hhere Gewalt.
Von den bertragungswegen der Krankheiten wussten die Menschen wenig. Rettung und Hilfe suchten sie durch Flucht und Isolation und im Gebet. Die Toten wurden auerhalb der Stadt verbrannt, von der Pest Gezeichnete aus den Stdten getrieben. So
findet sich ber derartige unerklrbare Krankheiten sehr viel in
der Bibel, ebenso viel wie ber Wunderheiler und wundersame
Genesungen.
Moderne Heute sind die Ursachen vieler dieser Erkrankungen und KrankErkenntnisse heitsbilder erklrt und lassen sich durch die (mikroskopische)
Lokalisierung der Erreger eindeutig nachweisen. Mithilfe des
Mikroskops und spter des Elektronenmikroskops konnten die
unterschiedlichen Erreger, zumeist Bakterien, genau festgestellt
werden. Nun verstand man auch die Zusammenhnge und Pasteur, ein Pionier der Mikrobiologie, erkannte nicht nur die eminente Bedeutung der Entdeckung der Mikroorganismen. Er wies auch
durch einen hochspektakulren Versuch nach, dass das, was fr

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DIE BIOLOGIE DER SCHIMMELP ILZE

ansteckende Krankheiten gilt, auch auf Krankheiten zutrifft, die


durch Mikroorganismen bertragen werden. Sie konnten sich also
auch durch Husten, Niesen, den Krperkontakt, aber auch durch
mangelnde Hygiene, Abflle oder durch verunreinigte Nahrungsmittel oder verseuchtes Wasser ausbreiten. Das war bahnbrechend und neu. Somit war das Wunder geklrt, wie Krankheiten
von kranken auf den gesunden Menschen bertragen werden
konnten. Auch war das Geheimnis gelftet, warum Gesunde durch
den Kontakt mit dem behandelnden Arzt erkrankten. Er war ganz
einfach bertrger der Infektion und fungierte als blinder Passagier.
Besonders tragisch und folgenreich war in diesem Zusammenhang die spektakulre Entdeckung durch Semmelweis in den
Wiener Krankenhusern: Frauen, die im Krankenhaus entbanden,
starben wesentlich hufiger am Kindbettfieber, als die, die zu
Hause mithilfe der Hebamme ihr Kind zur Welt brachten. Unabhngig von Pasteur kam er zu der Erkenntnis, dass die rzte auf
dem Weg vom Sezierraum der Leichenhalle zur Entbindungsstation die Keime mitschleppen mussten. Durch einfache hygienische
Manahmen, wie das Reinigen und Desinfizieren der Hnde konnte die Mortalitt drastisch gesenkt werden. Pasteur entwickelte
nach seinen Entdeckungen seine Keimtheorie und erst danach
nderten sich die Verhltnisse in den Krankenhusern langsam
und Sauberkeit und Hygiene hielten Einzug.
Im Zusammenhang mit den gesundheitsschdlichen Schimmelpilzen in Gebuden interessieren vor allem die Sporen der Pilze in
der Atemluft und die Mykotoxine, die durch das Wachstum der
Pilze gebildet werden und die sich in oder an den Materialien
befinden.
Zu den wichtigsten Pilzen, die in groen Mengen Sporen ausstoen oder Konidien (Vermehrung durch abgeschnrte Myzelteile)
und damit vor allem saisonale Allergien und Asthma auslsen,
gehren viele Schwrzepilze (unter anderem der Gattungen Alternaria, Aurebasidium, Cladoporium und Epioccum).
Die genannten und viele weitere Schimmelpilze produzieren darber hinaus zahlreiche oft sehr toxische Gifte, die vor allem im
Myzel zu finden sind. So bilden z. B. viele Penicilliumarten krebserregende Nervengifte. Diese schdigen Milz und Bauchspeicheldrse und wirken in vielfacher Hinsicht krebserregend. Die Fusa-

Entdeckung von
Semmelweis

Schwrzepilze

Gefhrliche
toxische Gifte

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rien, die vor allem auf Lebensmitteln zu finden sind, wirken giftig
auf Haut und Nervenzellen, bewirken Fruchtbarkeitsstrungen
und knnen Missbildungen verursachen. Der Schimmelpilz Eurotium ist vor allem in Schlafzimmermatratzen zu finden und er
bildet das Pilzgift Ochrazoxin. Deshalb ist gerade hier, wo wir uns
zur nchtlichen Ruhe betten und whrend der gesamten Nacht
das eventuell vorhandene Gift einatmen, besondere Vorsorge in
Form des tglichen Auslftens der Matratze angebracht. Es ist
zwar optisch nicht schn aber hygienisch sinnvoll, die Betten am
Tag mehrere Stunden auslften und damit trocknen zu lassen.
Der durch sein Vorhandensein bekannte Asperguillus niger, einer
der wichtigsten Materialzerstrer und Besiedler von Lebensmitteln, ist bei entsprechender Luftfeuchtigkeit durch seine Surebildung sogar in der Lage, Farben, Kunststoff und Glser zu zerstren. Er besitzt sehr starke pathogene Eigenschaften und erzeugt
Oxal- und Kojisure.

Ein Bluepilz in einem Holztrrahmen.

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SC HIMMELP ILZE IN B AUSTOFFEN UN D MATERIALIEN

Schimmelpilze in Baustoffen und Materialien


Schimmelpilze sind in Bezug auf ihr Nahrungsangebot ausgesprochen anspruchslos. Die ausreichende Luftfeuchtigkeit vorausgesetzt, keimen die immer und berall in der Luft vorhandenen Sporen bereits in 48 Stunden aus. Ansiedlungs- und Wachstumsflchen mit einer entsprechenden Oberflchenstruktur sind in der
Regel ausreichend vorhanden. Weiterhin besitzen diese Wachstumsflchen die Fhigkeit zur Wasseraufnahme. Sie ziehen sozusagen die feuchten Sporen an und nehmen sie in Abhngigkeit
von Feuchtedifferenz, Material- und Porenstruktur bis zur Sttigung auf. Gefrdert wird dieser Prozess durch das Vorhandensein
von mikroskopisch kleinen Ablagerungen aus biologischen Verunreinigungen, die sozusagen die Grundlage bzw. Basis fr das
Entstehen und Wachsen von Schimmel bilden. Im Zusammenspiel
mit dem berall gegenwrtigen Hausstaub ist davon auszugehen,
dass in jedem Innenraum, der von Menschen genutzt wird, gengend Nahrungsgrundlagen fr das Entstehen und Wachsen von
Schimmelpilzen vorhanden sind.
Diese feuchten biologischen Ablagerungen werden zutreffend als
Biofilm bezeichnet. Diese Biofilme, die gewissermaen wie eine
zweite Haut auf den Materialien fest anhaften, haben eine erhebliche Bedeutung fr die Durchfeuchtung und nachfolgende Schdigung von Materialien.
Die beim Entstehen und Wachsen des Pilzes entstehende Mikroflora erzeugt nebenbei Stoffwechselprodukte (z. B. Suren), die
das Wachstum beschleunigen und darber hinaus auch Stoffe, die
besiedelte Materialien schdigen oder zersetzen. Je nach Art der
ablaufenden Vorgnge, das heit, physikalisch-chemisch oder
chemisch, unterscheiden wir das Biofouling, einen physikalischchemischen Prozess und die Biokorrosion, einen rein chemischen Prozess.

Keine groen
Ansprche

Biofouling und
Biokorrosion

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KRAN K DURC H SC HIMMELP ILZE UN D MIKROORGAN ISMEN?

Biofouling am Schiffsrumpf fhrt zu groen Materialschden.

Neben der Baustoffzerstrung bzw. biogenen Zersetzung kommt


es beim Biofouling im Zuge dieser allgemeinen Auflsung dazu,
dass sich die Oberflchenspannung verringert, das Materialgefge Stck fr Stck porser und mechanisch immer weniger belastbar wird. Dadurch vergrert sich die Oberflche und damit
die Wachstumsflche. Gleichzeitig verringern sich die wasserabweisenden Eigenschaften und fhren somit zum schnellen Wachstum und zum Anwachsen des Biofilmes. Der Biofilm selbst entzieht der Luft die Feuchtigkeit und nimmt sie auf. Er absorbiert
zudem die in der Luft befindlichen Partikel und fhrt schlielich
zur Vernderung des Feuchtehaushalts des Baustoffs. Dieser
Vorgang, der durch einen belriechenden gelartigen schleimigen
Biofilm gekennzeichnet ist, wird als Biofouling bezeichnend. In
der Regel wird dabei die Oberflche des Materials verndert,
geschdigt oder gar zerstrt.
Ausscheidung Die Biokorrosion hingegen ist ein chemischer Vorgang, bei dem
von Sure die Mikroorganismen bei ihrem Stoffwechselprozess Sure ausscheiden, die wiederum auf die Materialien wirken und dort zu
nachhaltigen und irreversiblen Strukturvernderungen fhren.
Diese Vernderungen und Zerstrungen knnen dazu fhren,
dass Baustoffe eminent wichtige Eigenschaften verlieren (z. B.
Zerstrung
der Stoffe

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SC HIMMEL URSAC HE FR KRANKHEITEN UND ALLERGIEN?

Dichtungs- und Isoliermassen, Dmmstoffe, Holz) und ausgetauscht werden mssen. Der Biokorrosion geht oft das Biofouling
voraus.

Schimmel Ursache fr Krankheiten und Allergien?


Das Wort Gesundheit steht mit dem Wort Hygiene, aus dem Griechischen der Gesundheit zutrglich, in enger untrennbarer Beziehung. In diesem Zusammenhang stellt sich dann sofort die
Frage nach dem, was der Gesundheit des Menschen zutrglich ist?
Ist es denn tatschlich der (vorhandene) Schimmel, der uns krank
macht oder sind es eine Vielzahl unterschiedlicher Faktoren, die
unser Gleichgewicht in Unordnung bringen und damit dem Eindringen von Keimen in den Organismus Vorschub leisten?
Haben wir zu viel Hygiene oder mangelt es an notwendigen hygienischen Manahmen? Was ist mit der immunisierenden Wirkung
des Drecks, der das Immunsystem strkt und den vielen Allergikern, Asthmatikern oder Menschen mit chronischen Hauterkrankungen, die in besonders keimarmer Umgebung leben? Waschen
wir uns zu viel und zerstren wir mit den Duschgels den so wichtigen Surefilm auf der Haut, der uns vor verschiedenen vor allem
dermatologischen Erkrankungen bewahrt?
Oder befinden wir uns ganz und gar auf der falschen Spur, indem
wir einer wie auch immer begrndeten Schimmelhysterie aufgesessen sind?
Wenn Gesundheit nichts anderes ist als der Zustand des vollstndigen krperlichen, geistigen und sozialen Wohlbefindens, dann
ist nicht nur das Adjektiv vollstndig, neben der weiteren Definition hchst fragwrdig. Wenn das vollstndige Wohlbefinden
Gesundheit bedeutet, dann ist wohl kein Mensch jemals gesund.
Genauso ungeeignet ist der Umkehrschluss, der lautet: Gesundheit ist die Abwesenheit von Krankheit. Diese Definition taugt
ebenso wenig, sodass nur eines feststellbar ist: Gesundheit ist
nicht klar definierbar. Da dies ein jeder auch anders, nmlich ganz
individuell und subjektiv wahrnimmt, ist selbst der Diskurs darber hchst schwierig. Das heit zum einen, dass immer das Individuum und der spezielle, ganz konkrete Einzelfall betrachtet
werden muss und zum anderen, dass trotzdem alles im Fluss ist,
sich alles stndig (ver)ndert.

Eine Frage
der Hygiene?

Definition von
Gesundheit

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KRAN K DURC H SC HIMMELP ILZE UN D MIKROORGAN ISMEN?

Hinzu kommt, dass der Gesetzgeber in Deutschland bisher (noch)


keine Verordnung ber Grenz- und Richtwerte, den Schimmelpilzbefall in privat genutzten Rumen betreffend, erlassen hat. Das
Feld ist einfach zu weit und die Folge dieser Festlegungen nach
dem Schwarz-Wei-Prinzip wre lediglich die, dass die Anzahl der
Flle, die gerade trotz der definierten Grenzwerte genau die (verordnete) Schlussfolgerung nicht zulsst, lnger wre als die der
den Regelungen konformen Flle. Hinzu kommt die enorm groe
Vielfalt und Komplexitt jedes einzelnen Falles, der immer die
sorgfltige und grndliche Einzeluntersuchung erfordert und der
sich niemals auf die oberflchliche Suche nach Symptomen beschrnken darf. Dabei stellen nicht nur der Nachweis des Befalls
und die konkrete mikrobiologische Bestimmung sondern die Suche nach konkreten Ursachen eine enorme Herausforderung dar.
Erst diese vollstndige Anamnese, die nur durch den sachkundigen Spezialisten erfolgen kann, ermglicht eine Diagnose, auch
medizinische Diagnose, auf der aufbauend die Schimmelbekmpfung und Therapie der eventuellen Erkrankung Betroffener erfolgen kann. Das ist der einzige, dauerhaft Erfolg versprechende
Ablauf, bei tatschlich auch wirklich in gesundheitsschdlicher
Konzentration vorhandenem Schimmelbefall.
So wie jedoch bis heute keine tatschlich belastbaren Grenzwerte
festgelegt werden konnten, so verschwommen und nebuls ist
auch die Kausalitt zwischen ausreichender Wohnqualitt einschlielich schadensfreier Bausubstanz, Hygiene und Gesundheit
und zwischen dem Gegenteil, nmlich mangelnder Wohnqualitt
sowie Bau- und Feuchteschden, mikrobiellem Befall und dadurch
ausgelsten Erkrankungen.
Gefahr Erschwerend kommt hinzu, dass die berall in unserem Lebensvon auen raum also Auenraum vorhandenen Schimmelpilze oft viel
gefhrlicher fr den Menschen sind, als die, die wir in Innenrumen antreffen. Die einzelnen Spezies weisen darber hinaus
enorme Unterschiede in Bezug auf deren pathogene Wirkung auf
den Menschen auf. Und schlielich fhrt die Kombination aus
verschiedenen Schimmelpilzen und anderen Mikroben, wie der
Hausstaubmilbe, unterschiedlichsten Bakterien, die den Krper
und das Innere des Menschen besiedeln und die weiteren Begleitumstnde zu krankmachenden Innenrumen.

Fehlende Verordnung zu Grenzwerten

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Stark geschdigte Bausubstanz einer Mansardenwohnung.

In den 1970er-Jahren entstand, begrndet durch fast epidemisch Sick-Buildingaufgetretene Erkrankungen von Menschen, die in Gebuden mit Syndrom
Klima- und Lftungsanlagen arbeiteten, der Begriff des SickBuilding-Syndroms. Was war in diesen modernen Wohnmaschinen passiert? Die Fortschrittsglubigkeit hatte mitunter auch in
bester Absicht dazu gefhrt, dass die natrliche Lftung bei

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Wohn- und Brohochhusern abgeschafft und teuerste Lftungs- und Klimaanlagen eingebaut wurden. Diese fhren nicht
nur zu enormen Betriebs- und Wartungskosten, sondern bieten
Mikroorganismen unterschiedlichster Variett optimale Lebensbedingungen. Diese Brutsttten verschiedener Mikroben erzeugen Millionen und Milliarden von Mikroben, die durch die Lftungs- und Klimaanlagen in die einzelnen Rume verteilt wurden. Beizukommen ist dem nur in beschrnktem Mae durch
strenge hygienische Manahmen und einer Reduzierung der
(teuren) technischen Anlagen auf das unabdingbar notwendige
Minimum. Dort, wo natrliche Lftung mglich ist, sollte sie
auch bevorzugt eingesetzt werden. Das ist im brigen auch
billiger, fr die ohnehin knappen Ressourcen schonender und
damit umweltfreundlicher.
Rettung Jedes Lebewesen ist einem lebenslangen Dauerangriff von Midurch das kroorganismen, wie Bakterien, Viren und Pilzen ausgesetzt, den
Immunsystem
am Ende immer die Mikroorganismen gewinnen (mssen). Wrden sie das nicht, wre der Stoffkreislauf der Natur unterbrochen und mit ihm der Biomassekreislauf. In dieser (kurzen) Zeitspanne, in der sich die Lebewesen und mit ihnen der Mensch
diesem Angriff, der von auen und von innen stattfindet, erfolgreich zur Wehr setzt, hilft ihm dabei das krpereigene Abwehrsystem, das Immunsystem, das zwischen eigen und fremd
unterscheiden kann. Die Eindringlinge wie Viren, Bakterien und
Pilze werden als Antigene bezeichnet. Das Immunsystem ist auf
einer stndigen Jagd nach diesen Antigenen. Haben diese die
erste Barriere des menschlichen Abwehrsystems in Form der
Nasenhrchen und Nasenschleimhaut, des Mundspeichels, des
Sureschutzmantels der Haut berwunden, entscheiden Art,
Menge und Virulenz der eingebrachten Erreger ber die Reaktion des Immunsystems. Dabei spielt nicht nur der (Allgemein)zustand des Organismus und des Immunsystems eine
entscheidende Rolle, sondern auch, ob es sich um angeborene
oder erworbene Immunitt handelt.
Je nachdem luft dann die Immunabwehr im Organismus ab, bei
der sich angeborenes und erworbenes Abwehrsystem perfekt
ergnzen und ineinandergreifen. Das Immunsystem hat dabei
zwei Funktionen: Einerseits die Abwehr der Krankheitserreger und
andererseits drfen krpereigene Zellen nicht angegriffen und

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SC HIMMEL URSAC HE FR KRANKHEITEN UND ALLERGIEN?

zerstrt werden. Funktioniert die krpereigene Abwehr nicht richtig, liegt eine Immunschwche vor und greift das Immunsystem
krpereigene Zellen an, liegt eine Autoimmunkrankheit vor. Beides kann tdlich sein und viele der Ursachen beider Phnomene
sind oft nicht (er)klrbar.
Eines ist allerdings heute nicht mehr umstritten. So wie Lernerfolge sich nur durch intensives Lernen einstellen knnen und Trainingserfolge durch intensivste hrteste bung, so muss auch das
Immunsystem des Menschen stndig trainiert werden. Das funktioniert aber nur dann, wenn es immer zu tun hat. Und das wiederum bedeutet, dass die stndige Auseinandersetzung mit Keimen
nicht nur gesundheitsfrdernd, sondern gesundheitserhaltend ist.
Die bertriebene Keimfreiheit und Desinfektionswut und auch der
Reinigungs- und Waschzwang haben nachweisbar zu einem Anstieg allergischer Erkrankungen gefhrt. Dabei stellen die Atemwegserkrankungen nur einen kleinen Teil der Allergien dar. Addieren wir dann noch die keimschleudernden technischen Anlagen
bis zur Klimaanlage in der Boeing oder des Autos hinzu und die
mit Chemikalien angereicherten Lebensmittel und die Schadstoffe
emittierenden Konsumgter, die uns umgeben, dann ist festzustellen, dass das Immunsystem vor anderen ganz neuen Herausforderungen steht, fr die es naturgem (noch) keine Strategien
entwickeln konnte. Der gesundheitsschdliche Einfluss der Schimmelpilze ist dabei nur ein Faktor unter vielen.
Im brigen hat das Immunsystem immer wieder vor neuen Herausforderungen gestanden, die es frher nicht oder nicht immer
bewltigen konnte. Ein bekanntes und besonders drastisches
Beispiel ist die Spanische Grippe, die 1920 weltweit in krzester
Zeit fast 50 Millionen Tote mehr als im Ersten Weltkrieg forderte. Auffllig war, dass darunter besonders viele junge Menschen
waren. Erst 90 Jahre spter fanden kanadische Forscher die Ursache fr diese beispiellose Pandemie. Das Virus lste eine berreaktion des krpereigenen Immunabwehrsystems aus, was gerade bei jungen Erwachsenen zur Zerstrung des Lungengewebes
und damit zum Tode fhrte. Kinder und alte Menschen mit schwcherem Immunsystem berlebten diese Erkrankung. Auch hier
war das Immunsystem auf diesen neuen Angriff (noch) nicht vorbereitet.

Training
der Abwehr

Spanische
Grippe

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KRAN K DURC H SC HIMMELP ILZE UN D MIKROORGAN ISMEN?

Spanische Grippe. Notdrftige Unterbringung Grippekranker im Herbst 1918.

Die Wirkungsweise der Impfstoffe, die im Prinzip aus abgetteten


oder nicht mehr vermehrungsfhigen Krankheitserregern bestehen, funktioniert nach dem gleichen Prinzip. Die in geringer
Dosis eingespritzten Erreger aktivieren das Immunsystem und
erzeugen somit eine Immunitt gegen diesen Erreger, die selten
lebenslang anhlt und immer wiederholt und/oder aufgefrischt
werden muss. Auch hier macht die Dosis das Gift oder das Medikament.
Grere Nicht zu vergessen bei den Betrachtungen ber die (angebliche)
Risiko- Zunahme von Schimmelpilzerkrankungen ist schlicht und einfach
gruppen
die Tatsache, dass aufgrund der Alterspyramide immer mehr ltere und sehr alte oft kranke Menschen leben, die naturgem der
hchsten Risikogruppe angehren. Diese oft schon vielfach vorgeschdigten und gesundheitlich vorbelasteten Menschen mit
hufig geschwchter Immunabwehr reagieren weitaus eher und
strker auf mgliche Schimmelpilzbelastungen. Da sich diese
Entwicklung in absehbarer Zeit nicht umkehren wird, ist auch auf
lngere Sicht rein zahlenmig kein anderes Ergebnis zu erwarten. Dass hier vor allem besondere hygienische und vorbeugende
Manahmen notwendig sind, liegt auf der Hand.

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TYP ISC HE ERKRAN KUNGEN DURC H MIKROORGAN ISMEN

Typische Erkrankungen durch Mikroorganismen


Insbesondere bei den allergischen Erkrankungen muss auf die Abhngigkeit
stark schwankende Hhe der Schimmelkonzentration der Auen- von der
Jahreszeit
luft in Abhngigkeit von der Jahreszeit verwiesen werden. Das
Immunsystem besonders empfnglicher und auch vorbelasteter
Menschen, wie Asthmatikern, reagiert in der Kombination mit
zustzlichen Belastungen aus der Auenluft, wesentlich heftiger,
als das vergleichsweise unvorbelastete Immunsystem gesunder
Menschen.

Allergische Reaktionen
Diese besondere Problematik bei der Fragestellung des Grenzwertes von Schimmelpilzkonzentrationen durch luftgetragene mikrobiologische Sporen besteht darin, dass es keine Aufstellung ber
Konzentrationen und die daraus resultierenden Auswirkungen
gibt und geben kann. Ursache dafr ist die Tatsache, dass, auch
bei den vielen umweltepidemologischen Studien aufgrund der
enormen Vielfalt an mglichen Einflussfaktoren, derartige verlssliche und belastbare Werte nicht ermittelt werden konnten. Das
heit, dass von den gemessenen Schimmelpilzkonzentrationen
nicht unmittelbar auf die gesundheitliche Wirkung geschlossen
werden kann! Dazu kommt die bereits beschriebene individuell
stark unterschiedliche Reaktion jedes einzelnen Betroffenen aufgrund seiner eigenen Vorgeschichte. Entscheidend sind auch die
Vorschdigungen der Haut und der Schleimhute, die durch andere Infektionen entstanden sein knnen.
Die Allergene werden in fnf Gruppen unterteilt, wobei die Aller- Gruppen der
gene der Schimmelpilze vor allem Inhalationsallergene, also Al- Allergene
lergene, die ber die Atemwege in den Krper gelangen, zu nennen sind.

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KRAN K DURC H SC HIMMELP ILZE UN D MIKROORGAN ISMEN?

Brot mit Schimmelrasen und Allergie auslsenden Sporen.

Asthma als
Leitsymptom

Die Aufnahme der Allergene erfolgt hauptschlich ber die Atemluft und fhrt bei den allergisch reagierenden Personen zu Allergien an den Schleimhuten der Augen und des Atemtraktes. Es
sind neben all den anderen Allergenen mikrobiellen Ursprunges,
wie Hausstaubmilben, Tierhaaren, Pollen, Viren und Bakterien,
die Sporen und Stoffwechselprodukte der Schimmelpilze. Wenn
die Sporen kleiner als zehn Nanometer sind, gelangen sie durch
das Einatmen direkt in die Bronchien und fhren dann zu Asthma.
Deshalb wird Asthma auch als Leitsymptom fr das Vorhandensein eines (verdeckten) Schimmelpilzbefalls gesehen. Das heit,
dass Asthmatiker sehr oft auch eine Allergie auf Schimmelpilze
haben. Zu beachten ist auch, dass die allergische und reizende
Wirkung sowohl vom lebenden als auch vom abgestorbenen
Schimmelpilz ausgehen kann. Das bedeutet, dass eine Allergie
nicht unbedingt Schlussfolgerungen auf einen aktiven Schimmelpilzbefall zulsst. Grundstzlich ist anzunehmen, dass bei entsprechend sensibilisierten Personen alle Schimmelpilze in der
Lage sind, die entsprechenden allergischen Reaktionen auszulsen.

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TYP ISC HE ERKRAN KUNGEN DURC H MIKROORGAN ISMEN

Eine Allergie entsteht, gleich ob durch Schimmelpilze verursacht


oder nicht, wie folgt: Das Immunsystem wehrt Krankheitserreger
nicht ab, was eigentlich seine Aufgabe ist, sondern geht eben
gerade gegen harmlose Stoffe, wie Pollen, (ungiftige) Sporen und
andere Stoffe vor. Beim ersten Kontakt mit dem Antigen eines
solchen, eigentlich ungefhrlichen Fremdstoffs, werden krpereigene Abwehrstoffe (Antikrper) gebildet. Durch diese Sensibilisierung bereitet der Krper die Abwehr vor. Erst beim nchsten
Kontakt mit diesem Fremdstoff kommt es dann zu der eigentlichen
allergischen Reaktion, die durch eine ganze Kette von Reaktionen
im Krper und einer Vielfalt typischer Symptome von allergischen
Reaktionen, wie Husten, Schnupfen, trnenden Augen, Augenrtungen, Hautausschlag und Anschwellen der Atemwege gekennzeichnet sind. Dabei verluft jede neue Allergie immer wieder
nach diesem gleichen Schema, wobei die Allergien oft hufiger
auftreten und der Allergiker immer heftiger reagiert bis hin zur
Entwicklung chronischer Verlufe.
ber die Ursachen von Allergien wird auch heute noch viel gertselt. Und auch heute ist der Stand der Ursachenforschung unbefriedigend. Sicher ist jedoch, dass grundstzlich zwei Ursachengruppen bestehen, die genetischen und die nicht-genetischen. Es
gibt also eine gewisse genetische Disposition bestimmter Personengruppen. Die anderen nicht-genetischen Ursachen werden
sozusagen erworben durch intensive allergene Belastung, aber
auch durch die mglicherweise damit verbundene (zunehmende)
Irritation der Zellen. Auch kann die oft frhkindliche Unterforderung des Immunsystems Ursache fr eine Allergiebereitschaft
sein. Weiterhin knnen Vorschdigungen der Schleimhute und
Haut durch bakterielle und virse Infektionen urschlich sein.
Schlielich sollte man auch den gesundheitlichen Allgemeinzustand, Alter und Belastung und psychische Probleme, Stress und
berlastung als wichtige Faktoren nicht unterschtzen.
Besonders gefhrlich knnen Allergene wirken, die ber die Nahrungskette in den Organismus gelangen und dort auch zu MagenDarm-Erkrankungen bis hin zu schweren Vergiftungen und komplettem Organversagen fhren.

Rtselhafte
Ursachen

Schwere
Folgen

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E xpertentipp

Hufige Allergietypen
Die Art der Reaktion des menschlichen Organismus entscheidet ber den sogenannten Allergietyp, in den die Allergie grundstzlich eingeordnet wird.
Allergietyp I: Sofortreaktion
Allergietyp II: Die zytotoxische Reaktion
Allergietyp III: Immunkomplexbildung
Allergietyp IV: Spttyp oder verzgerte Reaktion
Je nach Art der Allergie erfolgt die individuelle medizinische
Behandlung, die in jedem Fall in die Hand eines Spezialisten
gehrt.
Forschung noch
nicht abgeschlossen

Insgesamt muss festgestellt werden, dass die wichtigste Frage


nach dem Warum, also warum es berhaupt Allergien bzw. allergische Reaktionen des menschlichen Organismus gibt, unbeantwortet ist. Weiterhin ist nur ein Bruchteil des allergenen Potenzials in Innenrumen erforscht, welches sich auf die Trgersubstanzen Staub, Pollen, Milben und Sporen konzentriert. Da sich die
molekularen Allergene von ihrem Trger abkoppeln knnen, kann
es vorkommen, dass die Trger nicht mehr nachweisbar, aber die
Allergene trotzdem vorhanden sind. Sptestens hier wird klar, auf
welch unsicherem Terrain sich die Forschung leider (immer noch)
bewegt.

Schimmelpilzgifte (Mykotoxine)
Eine weitere groe und vielfltige Gruppe von Schimmelpilzerkrankungen wird durch die Mykotoxine, also die Schimmelpilzgifte bzw. die Reaktion des Krpers auf diese Toxine, hervorgerufen.
Es handelt sich um Stoffwechselprodukte der Schimmelpilze, die
nicht fr das Wachstum, sondern fr den Abbau und die Bildung
verschiedenster chemischer Verbindungen verantwortlich sind.
Deshalb werden sie auch als sekundre Stoffwechselprodukte
bezeichnet. Da sie nicht fr das Wachstum der Pilze erforderlich

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sind, knnen sie erst gebildet werden, wenn das Wachstum abgeschlossen ist und natrlich, wenn ausreichend Feuchtigkeit zur
Verfgung steht. Somit ist das Auftreten von Mykotoxinen auch
immer ein Hinweis dafr, dass sowohl ein aktiver Schimmelpilzbefall vorlag oder vorliegt als auch, dass ausreichend Feuchtigkeit
vorhanden ist. Ausreichende Feuchtigkeit ist mit Feuchtigkeitsschden gleichzusetzen, deren Ursachen in diesem Zusammenhang unbedingt auf den Grund gegangen werden muss.
Mykotoxine knnen, je nach Toxin, schon in geringsten Mengen Toxische
auf den menschlichen Organismus toxisch wirken. Derzeit sind Wirkung
ungefhr 200 Toxine bekannt, die von ber 300 Pilzarten produziert werden. Die wichtigsten in Innenrumen auftretenden Toxine
und deren Erzeuger werden in nachfolgender Tabelle aufgezeigt:
Name des
Toxins /
der Toxine

Hauptproduzenten

Wesentliches Vorkommen

(Gift-)Wirkung

Aflatoxine

Aspergillus flavus
Aspergillus parasiticus

Erdnsse,
Getreide,
Mais,
Feigen,
Milch
(carry over)

hepatotoxisch,
karzinogen,
akute Toxizitt, Aflatoxin
B1 = strkstes
pflanzliches
Karzinogen

Alternariol
(AOH)

Alternaria alternata
Alternaria solani

Obst,
Gemse,
Tabak,
Hirse,
Nsse

mutagen

Citrinin

Aspergillus ochraceus
Penicillium citrinum

Getreide

hepatotoxisch,
nephrotoxisch,
karzinogen

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Fumonisine

Fusarium moniliforme
Fusarium proliferatum
Fusarium anthophilum

hauptsch- mglicherweilich Mais


se karzinogen,
teratogen

Fusarin C

Fusarium-Arten

mutagen,
vermutlich
karzinogen

Gliotoxin

Aspergillus fumigatus
Aspergillus terreus
Eurotium chevalieri
Gliocladium fimbriatum

zytotoxisch,
immunsuppressiv

Kojisure

Aspergillus- und Penicillium-Arten

Mais, wahrscheinlich
viele andere Lebensund Futtermittel

schwach
mutagen,
mig
antibiotisch,
im Tierversuch
epilepsieartige
Symptome

Moniliformin

Fusarium fusaroides
Fusarium moniliforme

Gerste,
Mais

Gastroenteritisch,
hmorrhagisch

Mutterkorn- Claviceps purpurea


alkaloide

Getreide

Ochratoxin
A (OTA)

Aspergillus ochraceus
Penicillium viridicatum

Erdnsse,
Mais,
Weizen,
Baumwollsamenmehl

nephrotoxisch,
dermatotoxisch,
karzinogen

Patulin

Penicillium claviforme
Penicillium expansum
Penicillium griseofulvum
Penicillium leucopus
Penicillium clavatus
Penicillium giganteus
Penicillium terreus

Apfelsaft,
pfel und
andere
Obstarten

hmorrhagisch,
demats,
im Tierversuch
karzinogen

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Penicillin

Penicillium notatum

Penicillinsure

viele Penicillium- und


Aspergillus-Arten

Mais,
antibiotisch,
Futtermittel im Tierversuch
karzinogen

Penitrem A

Penicillium carneum
Penicillium crustosum

Fleisch,
neurotoxisch,
Fleischtremorgen
erzeugnisse

Roquefortin Penicillium roqueforti


Penicillium commune

Reismehl
neurotoxisch,
u. a. Nahparalytisch
rungsmittel

Satratoxin

antibiotisch

Stachybotrys chartarum

systemische
Vergiftungserscheinungen

Sterigmato- Aspergillus aurantiocystin


brunneus
Aspergillus nidulans
Aspergillus quadrilineatus
Aspergillus ustus
Aspergillus variecolor
Aspergillus versicolor

Hartkse,
karzinogen,
grne Kaf- hepatotoxisch,
feebohnen, nephrotoxisch
Gerste,
Mais,
Weizen,
Reis

T-2-Toxin

Fusarium culmorum
Fusarium incarnatum
Fusarium poae
Fusarium solani
Fusarium sporotrichioides
Fusarium tricinctum
Trichoderma lignorum

Gerste,
Hirse,
Mais

Xanthomegnin

Aspergillus-Arten
Penicillium-Arten
Trichophyton-Arten
Microsporum-Arten

Fleisch,
hepatotoxisch
Fleischerzeugnisse

Zearalenon
(ZEA)

Fusarium avenaceum
Fusarium culmorum
Fusarium equiseti
Fusarium gibbosum
Fusarium lateritium

Cornflakes, Wirkung als


Gerste,
strogen,
Hafer,
Infertilitt
Hirse,
Mais,

Dermatotoxisch

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Fusarium moniliforme
Fusarium nivale
Fusarium oxysporum
Fusarium graminearum
Fusarium sambucinum
Fusarium tricinctum

Nsse,
Roggen,
Sesammehl,
Weizen

Bei der Bewertung hinsichtlich des Auftretens und der Konzentration der Mykotoxine muss unbedingt die regionale und saisonale
Komponente bercksichtigt werden. Eine isolierte Betrachtung
der Innenrume an sich ist somit nicht sachgerecht. Die Bildung
ist zwar vom Nahrungsangebot (was in Innenrumen immer reichlich gegeben ist), ph-Wert, von der Temperatur und Feuchtigkeit
abhngig, jedoch mssen die Optimalbedingungen fr das Pilzwachstum und die Bildung der Toxine nicht bereinstimmen. Das
bedeutet, dass auch bei vergleichsweise (fr das Wachstum)
ungnstigen ueren Bedingungen durchaus kontinuierlich und
reichlich Mykotoxine gebildet werden knnen. Hinzu kommt, dass
Mykotoxine uerst widerstandsfhig gegenber Hitze und Sure
sind und somit nicht ohne Weiteres beseitigt werden knnen.
Gefahr durch Die gute Nachricht ist, dass der Mensch hauptschlich durch die
Lebensmittel Kontamination von Nahrungsmitteln bedroht ist. Nahezu alle
verschimmelten und verdorbenen Nahrungsmittel (da teilweise
uerlich nicht sichtbar) knnen Mykotoxine enthalten, die
zudem auch geschmacklos sein knnen. Dabei wird zwischen
Primrkontamination, wenn zum Beispiel das Getreide auf dem
Feld schon vom Schimmel befallen wird, und Sekundrkontamination bei Befall von lagernden Lebensmitteln, unterschieden.
Schlielich gibt es das sogenannte Carry over, also die bertragung von schimmelpilzbefallen Lebens- und Futterstoffen auf
Tiere, die dann ber deren Produkte, wie Eier, Fleisch und Milch
an den Verbraucher weitergegeben werden. Die FAO schtzt,
dass immerhin 25 Prozent aller Nahrungsmittel Mykotoxine
enthalten.
Folgende Wirkungen von Mykotoxinen werden unterscheiden:

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krebserregend,
Schdigung des Zentralnervensystems,
Schdigung des Immunsystems,
Schdigung des Erbgutes,
Schdigung der Leibesfrucht,
Organschden,
bei Berhrung Hautschden,
Hemmung oder Einleitung enzymatischer Stoffwechselprozesse,
Auslsung allergischer Reaktionen.
Zu Mykotoxingehalten in der Raumluft gibt es bisher wenig Er- Wirkung
kenntnisse, zumal sehr oft nachgewiesene Mikroorganismen an von toxischer
Raumluft
feuchten Baustoffen oft nicht toxisch sind, aber Mykotoxine bilden knnen. Man geht bei toxischen Reaktionen davon aus, dass
diese durch Inhalation nicht auftreten knnen, sondern nur durch
verschimmelte Nahrung.

Vergiftungen durch Schimmelpilzgifte


(Mykotoxikose)
Die Vergiftung bzw. Erkrankung durch Mykotoxine wird als Myko- Vielfltige
toxikose bezeichnet. Die Aufnahme erfolgt in der Regel ber die Wirkung
Nahrung und bertragung auf die inneren Organe. Fr die Entstehung der Mykotoxikose in Innenrumen kommen im Wesentlichen
folgende Schimmelpilze infrage: Aspergillus, Fusarium, Trichoderma viride, Stachybotrys atra. Die Gifte sind oft hochtoxisch und
die Wirkungen auf den menschlichen Organismus sehr vielfltig.
Sie wirken nicht nur mutagen und krebserregend, sondern organschdigend bis hin zur Schdigung und Ausschaltung der Immunabwehr. Man unterscheidet die chronische und die akute Mykotoxikose. Bei der ersten werden ber lngere Zeitrume geringe
Mengen aufgenommen und bei der zweiten groe Mengen ber
einen kurzen Zeitraum. In schweren Fllen kann die akute Mykotoxikose tdlich enden.

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Infektionen durch Pilze im lebenden Gewebe


(Mykosen)
Mykosen sind Infektionskrankheiten durch parasitre Pilze im
lebenden Gewebe. Erreger knnen Pilzmyzele und Hefen sein.
Zumeist handelt es sich um oberflchliche Mykosen, also Pilzinfektionen der Haut und der Schleimhute. Diese knnen sich zu
chronischen Hautinfektionen am gesamten Krper entwickeln. Bei
Menschen mit geschwchtem Immunsystem knnen zudem Mykosen der Schleimhute (Augen und Nase) und der Atemwege
entstehen.
Wirkung auf Im Zusammenhang mit Schimmelpilzen sind jedoch die systemiinnere Organe schen Pilzinfektionen zu nennen, bei denen die Erreger zumeist
ber die Atemluft in den Blutkreislauf gelangen und die inneren
Organe befallen. Diese Erkrankungen treten zwar selten auf, weisen sehr oft jedoch einen ernst zu nehmenden, mitunter tdlichen
Verlauf auf. Oft kommt es zu einem Zusammenwirken verschiedener Faktoren, nmlich einer hohen mikrobiellen Belastung (des
Innenraumes) und einem bereits geschwchten Immunsystem.
Besonders erwhnt werden muss die Schimmelpilzvergiftung, die
durch Aspergillus-Arten (Aspergillose) verursacht werden. Charakteristisch ist bei diesen Pilzen ihr temperaturbedingtes Wachstumsoptimum bei normaler Krpertemperatur, nmlich bei 37 C.

Mikrobiologische flchtige organische Verbindungen


(MVOC)
Schimmeliger
Geruch

Bis vor Kurzem noch nicht bekannt war das Phnomen des MVOC,
die durch Schimmelpilze beim Wachstum gebildet und an die
Raumluft abgegeben werden. Diese flchtigen organischen gasfrmigen Verbindungen lagern sich dann an den Oberflchen der
Rume ab und fhren zu dem typischen schimmeligen Geruch, der
oft sehr gut wahrnehmbar ist. Die Anwesenheit von MVOC ist ein
sicherer Hinweis auf das Vorhandensein von Schimmelpilzen
und/oder Bakterien. Das Vorkommen von MVOC kann zu gesundheitlichen Schden fhren. Oft treten diese erst lange Zeit spter
auf, etwa nach der Beseitigung eines Durchfeuchtungsschadens,
hervorgerufen dadurch, dass diese Verbindungen sehr gut und
lange an der Oberflche der befallenen Stoffe anhaften. Allerdings ist eine direkte Ableitung gesundheitlicher Gefahren (noch)

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nicht mglich, da MVOC ja immer nur im Zusammenhang mit


einem Schimmelbefall auftreten kann.

Bakterielle Gifte
Die bakteriellen Gifte, deren Belastungen gerade in Innenrumen Bakterielle
zunehmend auftreten, werden bei Untersuchungen mikrobieller Auslser
Belastungen von Innenrumen oft unterschtzt. Die Wirkungen
auf den menschlichen Organismus sind sehr vielfltig und werden
danach unterschieden, ob die Bakterien die Gifte bereits enthalten oder ob sie diese erst bilden und (im Fremdorganismus) ausscheiden. Ein besonderes Gefhrdungspotenzial weisen z. B. die
Bakterien Streptomyces und Bacillus auf.

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 Schritt-fr-Schritt-Guide

Gesundheitscheck fr Bewohner
Bereits beim Verdacht, durch Schimmelpilze erkrankt zu sein,
sollten Sie sofort Klarheit schaffen und fr Gewissheit sorgen. Mit
diesem Fragebogen knnen Sie einen ersten Gesundheitscheck
Formular durchfhren.
auf CD-ROM

Das mssen Sie prfen:


Fhle ich mich krank oder bin ich bereits krank?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.
Fehlt bislang eine eindeutige Diagnose?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.
Ist die Erkrankung evtl. chronisch?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.

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GESUNDHEITSC HEC K

Besteht ein Zusammenhang zwischen der Erkran- ja nein


kung und den Wohn- oder Arbeitsrumen, in
denen ich mich oft aufhalte?
Bemerkung:
....................................................................................................
.
.
Sind mir Bauschden bekannt oder sind Bauschden sichtbar?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.
Sind in den Wohn- oder Nutzrumen Feuchteschden erkennbar?

ja nein

Bemerkung / Wenn ja, seit wann:


....................................................................................................
.
.
Habe ich das Gefhl, dass die Raumluft schlecht
und/oder dauerhaft zu feucht ist?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.

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KRAN K DURC H SC HIMMELP ILZE UN D MIKROORGAN ISMEN?

Ist die relative Luftfeuchtigkeit bekannt, bzw.


erfolgen evtl. Messungen?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.
Sind in den Rumen sichtbare Schimmelschden
und/oder typischer Schimmelgeruch?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.
Gibt es sichtbare Defizite bei den notwendigen
hygienischen Manahmen?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.
Gibt es erkennbare Mngel bei der Heizungsund/oder Lftungsanlage?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.

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GESUNDHEITSC HEC K

Wird, in Abhngigkeit von der erzeugten Feuchtigkeit, unregelmig sowie nicht ausreichend
gelftet und geheizt?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.

Das mssen Sie tun:


Wenn Sie mehrere Fragen mit ja beantworten knnen, ist
Ihre Wohnumgebung mglicherweise ein Kandidat fr ein
Schimmelproblem. Versuchen Sie die sichtbaren Probleme zu
beheben bzw. sprechen Sie mit Ihrem Vermieter, um geeignete Manahmen ergreifen zu knnen.

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SC HIMMELURSAC HEN UND TYP ISC HE SC HADEN SB ILDER

Schimmelursachen und typische


Schadensbilder
Die Kausalitt zwischen Erkrankungen und gebauter
Umwelt, also Gebuden, in denen wir wohnen und arbeiten, hat besonders in den letzten Jahren zur Entwicklung
einer neuen Disziplin der Medizin gefhrt: die Umweltmedizin. Diese untersucht die Verbindung zwischen den
Einflssen der gebauten Umwelt und gesundheitlichen
Beeintrchtigungen und Erkrankungen.
Eindeutige
Symptome

Dabei wird zwischen gebudebezogenen Krankheiten unterschieden, bei denen das Krankheitsbild einer eindeutigen gebudebezogenen Ursache zugeordnet werden kann. Demgegenber stellt
das sogenannte Sick-Building-Syndrom relativ unspezifische und
uneindeutige Symptome und damit unscharfe Krankheitsbilder
dar. So nebuls oft die Kausalitten (heute) noch sind, so klar ist
die Botschaft, dass es Krankheiten gibt, deren Ursachen tatschlich in krankmachenden Gebuden, unserer eigenen von uns
gebauten Umwelt liegen. Den konkreten baubedingten Ursachen
fr das Wachsen und Gedeihen von Mikroorganismen und

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BAUWERKSBEDIN GTER SC HIMMEL AN UN D IN GEBUDEN

Schimmelpilzen in Gebuden werden wir uns in dem folgenden


Kapitel zuwenden.

Bauwerksbedingter Schimmel an und in Gebuden

von innen

sporadisch/temporr

von auen

direkt

permanent

indirekt

Bauwerksbedingte Durchfeuchtung

Die bauwerksbedingten Ursachen haben grundstzlich eine Ge- Feuchtigkeitsmeinsamkeit, die darin besteht, dass es immer um Mngel geht, problem
die mit Durchfeuchtungen, seien sie nun direkt oder indirekt,
verbunden sind. Das ist ein ganz wesentliches Kriterium.
Direkte Durchfeuchtungen sind Feuchtigkeitseinwirkungen auf
Bauteile, die entweder nur zeitweilig oder kontinuierlich ber
einen lngeren Zeitraum erfolgen. Indirekte Durchfeuchtungen
entstehen durch bauphysikalisch und hygrothermisch bedingte
Ursachen, zu denen die Kondensation und der Tauwasserausfall
gehren.
Folgendes Diagramm veranschaulicht die Systematik der bauwerksbedingten direkten Durchfeuchtungen:

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SC HIMMELURSAC HEN UND TYP ISC HE SC HADEN SB ILDER

Mangelhafte Bauwerksabdichtung
Schutz vor
Feuchtigkeit

Naturgem kommen alle erdberhrten Bauteile immer, natrlich


in unterschiedlichem Mae, mit der Feuchtigkeit direkt in Berhrung. Deshalb sind der Schutz der Bauteile vor dem Eindringen
der Feuchtigkeit und das Ableiten von Feuchtigkeit in jeder Form,
seien es Niederschlge, Oberflchen-, Sicker-, Schichtenwasser
oder gar Stau- oder Grundwasser, von so entscheidender Bedeutung. Entscheidend ist auch, dass es sich bei diesen Schden
nicht nur um die zumeist bautechnisch aufwendigsten, sondern
auch die teuersten und zahlenmig hchsten handelt.

Fehlende Bauwerksabdichtung bei Wohngebude aus den 1920er-Jahren.

Summe der
Fehler

Sehr oft erfolgt z. B. die Kombination unterschiedlicher Fehler, die


dann zu greren komplexen Schden fhren, wie z. B. fehlende
oder nicht funktionierende Horizontal- und Vertikalabdichtungen,
unzureichende Wrmedmmung, fehlende Lftung und zweckent-

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BAUWERKSBEDIN GTER SC HIMMEL AN UN D IN GEBUDEN

fremdete Nutzung. Diese Kombination treffen wir sehr oft gerade


dann an, wenn Kohlenkeller zu Partykellern, Hobbyrumen oder
Gstezimmern umfunktioniert werden. Das kann ohne umfangreiche bauliche Manahmen niemals funktionieren!
Mangelhafte oder nicht mehr funktionierende Bauwerksabdich- Komplette
tungen der erdberhrten Auenwnde und Bodenplatten sind Erneuerung
Standard, gerade bei Bauten vor 1945. Unabhngig davon, dass
diese Mngelbeseitigungen immer mit dem vollstndigen und mit
dem nicht immer zerstrungsfreien Freilegen dieser Wnde und
Bodenplatten verbunden sind, knnen diese Mngel in den meisten Fllen nur durch vollstndige Erneuerung der horizontalen und
vertikalen Abdichtung beseitigt werden. Eine mangelhafte oder
nicht mehr funktionierende horizontale Abdichtung der aufgehenden Wnde ist in der Regel komplett zu erneuern, sei es durch
Injektage oder mechanische Verfahren. Eine Vertikalabdichtung
kann nur im Ausnahmefall ausgebessert werden. Im Regelfall wird
diese, ebenso wie die der Bodenplatte, auch aus Gewhrleistungsgrnden, komplett erneuert.

Nachtrgliche Herstellung der horizontalen und vertikalen Bauwerksabdichtung.

In Abhngigkeit von der Art der anstehenden Feuchtigkeit wird Drckendes


zwischen dem Lastfall drckendes und nicht drckendes Wasser Wasser

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SC HIMMELURSAC HEN UND TYP ISC HE SC HADEN SB ILDER

unterschieden. Bei dem Lastfall drckendes Wasser wird die


Grndung durch (zeitweilig) anstehendes Wasser, wie Grundwasser, Schichtenwasser, Niederschlagswasser strker belastet.
Damit steigen die Anforderungen an die notwendige Bauwerksabdichtung erheblich. Im Rahmen der Prfung des Baugrundes
wird der Gutachter versuchen, durch Planung einer Drainage das
Wasser vom Gebude wegzubringen. Somit reduzieren sich dann
wieder die Anforderungen auf die Bauwerksabdichtung. Allerdings gibt es sehr viele Gebude, die trotz Drainage aufgrund der
Baugrundsituation eine aufwendige Abdichtung gegen drckendes Wasser bentigen. Dass hier eine umfassende Begutachtung,
kompetente Planung und sorgfltige Bauausfhrung Voraussetzungen fr eine funktionierende Bauwerksabdichtung sind, liegt
auf der Hand!

Aufsteigende (kapillare) Feuchtigkeit


Kappilarwirkung

Mit dem Fehlen der Abdichtungen oder einer mangelhaften Bauwerksabdichtung verbunden ist die Feuchtigkeitsaufnahme der
erdberhrten Baustoffe durch die Kapillarwirkung. Die Feuchtigkeit kann sich somit relativ schnell im gesamten Baustoff in Abhngigkeit von deren Saugfhigkeit verteilen. Die kapillare Saugfhigkeit der Baustoffe ist sehr unterschiedlich und unterscheidet
sich oft um ein Vielfaches. Die Saugfhigkeit hngt direkt von der
Porengre und Porenverteilung der Baustoffe und der Art der
Poren ab. Das heit im Umkehrschluss, dass verbunden, mit der
unterschiedlichen Wasseraufnahmefhigkeit und dem Wassertransport, die Baustoffe, die weniger Wasser aufnehmen, grundstzlich im erdberhrten Bereich geeigneter sind. Wasserundurchlssiger Beton ist dafr ein bekanntes Beispiel, wobei hier wieder
andere Besonderheiten, wie Rissfreiheit und Fugenausbildung, zu
beachten sind. Wir nennen diese Feuchtigkeit auch aufsteigende
Feuchtigkeit, da sie, bedingt durch die Kapillaritt gewissermaen
im Mauerwerk, aufsteigt. Die aufgestiegene Feuchtigkeit in Form
von Wasserdampf verdunstet dort, wo sie austreten kann und das
sind die inneren und ueren Wandoberflchen. Dort, wo die
Flchen dampfdicht ausgefhrt wurden, sei es durch Fliesen oder
Zementputz, steigt der Wasserdampf hher oder tritt weiter oben
oder auf der anderen Seite aus. Begleitet werden diese sichtba-

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BAUWERKSBEDIN GTER SC HIMMEL AN UN D IN GEBUDEN

ren, durch die Feuchtigkeit sich dunkler abzeichnenden Flchen,


durch Salzausblhungen der gelsten, im Wasserdampf mitgefhrten Salze. Es kommt an der Oberflche zur Kristallisation und
den damit sichtbaren Ausblhungen. Neben den mit den Durchfeuchtungen verbundenen Bauschden kommt es zu weiteren
Schden durch diese oft mauerschdlichen Salze. Die Salze fhren ferner zur Verstrkung der Kapillarwirkung, sodass Feuchtigkeit z. B. im Auenmauerwerk immer hher aufsteigt.

Aufsteigende kapillare Feuchtigkeit im Sandsteingebudesockel.

Bei Sanierungen dieser durchfeuchteten Baustoffe, sofern sie


berhaupt verbleiben knnen, muss in diesem Zusammenhang
unbedingt das eventuelle notwendige Entsalzen des betroffenen
Baustoffes und die eventuell auch hier erforderliche zustzliche
knstliche Trocknung bercksichtigt werden.

Baustoffbedingte (hygroskopische) Feuchtigkeit


Die verschiedenen Baustoffe sind in unterschiedlichem Mae in Austausch von
der Lage, Feuchtigkeit in Form von Wasserdampf aus der Luft Feuchtigkeit
aufzunehmen. Es handelt sich also hier um eine baustoffabhngige stoffliche Gre, die grundstzlich erst einmal nichts mit der
aufsteigenden Feuchte zu tun hat und auch nicht verwechselt
werden darf. Dieser Feuchteaustausch erfolgt mit dem Bestreben

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des Feuchteausgleichs, immer von der hheren zur niederen Konzentration bis zur hygroskopisch bedingten Ausgleichsfeuchte,
einer stark temperatur- und luftfeuchtigkeitsabhngigen Gre.
Das Umkehrprinzip ist die Trocknung, wobei sptestens hier klar
wird, dass dies nur mit trockener Luft funktionieren kann. Baustoffe, die eben eine sehr groe Hygroskopizitt aufweisen, knnen so viel Feuchtigkeit aufnehmen, dass dies wiederum zu einem
ungesunden Wohnklima oder Bauschden fhrt. In Verbindung
mit bauschdlichen stark hygroskopischen, also wasseranziehenden Salzen, die durch kapillar aufsteigende Feuchte, z. B. im
Mauerwerk zustzlich vorhanden sein knnen, treten gerade bei
Altbauten erhebliche Feuchtebelastungen auf. Hier ist es mit
Putzabschlagen und Fugen auskratzen allein nicht getan. In Verbindung mit der vorausgegangenen Salzanalyse von Mauerziegeln und Mauermrtel muss das Mauerwerk entsalzen und auch
gegebenenfalls zustzlich getrocknet werden. Insbesondere werden immer wieder die sehr langen Trockenzeiten durchfeuchteter
Bauteile unterschtzt! Eine vollstndige natrliche Trocknung
dauert nicht wenige Wochen, sondern viele Monate und bei ungnstiger Witterung bzw. Raumklima und -feuchte mitunter Jahre.

Mangelhafte Drainage
Baugrundgutachten
notwendig

Wenn Gebude errichtet oder saniert werden, haben wir es immer


mit einem Baugrund mit ganz speziellem Schichtenaufbau und
Grundwasserverhltnissen zu tun. Diese Verhltnisse knnen sich
im Laufe der Zeit, etwa durch Grundwasserabsenkungen oder
Flussregulierungen, erheblich verndern. Deshalb ist bei jedem
Durchfeuchtungsschaden bei Bestandsgebuden und der Planung
von Neubauten ein konkretes Baugrundgutachten zwingende
Planungs- oder Sanierungsgrundlage. ber physikalische und
chemische Eigenschaften des Baugrundes hinaus gibt es zwei
grundlegende Kenngren, die fr die Bauwerksabdichtungen
wesentlich sind. Es handelt sich um die Grndung der erdberhrten Wnde im anstehenden Wasser. Sitzt das Gebude im Grundwasser oder haben wir Stau- oder Schichtenwasser, dann handelt
es sich um den Lastfall drckendes Wasser. Liegen wir nicht im
Grundwasserbereich und haben wir auch sonst nur Sickerwasser,

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was auch nicht zeitweilig zu Stau- oder Schichtenwasser wird,


dann haben wir nur den Lastfall nicht drckendes Wasser.

Stehendes Sickerwasser in einer Baugrube.

Zwischen diesen beiden abstrakt klingenden Begriffen liegen,


baulich gesehen, Welten. Ist der Lastfall drckendes Wasser mit
erheblichen baulichen Aufwendungen und oft komplizierten Ausfhrungsdetails verbunden, so haben wir es bei dem Lastfall
nicht drckendes Wasser, also vor allem den Abdichtungen
gegen aufsteigende Feuchtigkeit, mit wesentlich geringeren baulichen Anforderungen zu tun. Die Funktion einer Drainage besteht
darin, zeitweilig anstehendes drckendes Wasser in geringem
Umfang, sei es durch Sicker- Stau- oder Schichtenwasser, gezielt
zu sammeln und abzuleiten. Somit kommt es nicht zum Lastfall
drckendes Wasser.
Obwohl prinzipiell eindeutige Vorgaben zur Planung und Ausfhrung bestehen, wird die Drainage oft falsch geplant und ausgefhrt (Lage zu hoch oder zu tief, fehlerhaftes Geflle, zu geringe

Unterschiedliche
bauliche
Anforderungen

Falsche
Planung

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Bemessung etc.). Oder sie wird ganz einfach nicht gewartet und
gesplt, sodass sie sich mit der Zeit zusetzt. Auch bei der Bemessung werden Fehler gemacht und der Lastfall und somit die Notwendigkeit der Drainage falsch beurteilt. Auch knnen die oben
zitierten Vernderungen zu anderen Grundwasserverhltnissen
fhren, wodurch dann pltzlich der Lastfall drckendes Wasser
entsteht. Fehlerhaft geplante Regenentwsserungen und mangelhafte Entwsserung von Dchern, Terrassen und Balkonen, die
das Bauwerk bewssern und Ab- und Niedergnge, wie Treppen,
Lichtschchte, Rampen etc., bei der Abdichtung und Entwsserung mangelhaft sind, fhren ebenfalls zur Vernderung des Lastfalls und somit zum Lastfall drckendes Wasser.

Mangelhafte Wrmedmmung und Wrmebrcken


Ungedmmte erdberhrte Wnde und Bodenplatten sind immer
kalt, zumindest so kalt wie das umgebende Erdreich. Das ist,
solange ein Keller nur Keller ist und die Decke oberhalb des Kellers und unterhalb des Nutzgeschosses entsprechend gedmmt
ist, berhaupt kein Problem und funktioniert auch. Leider sind
aber gerade bei unseren Altbauten die Decken zwischen diesen
Kellern, dem ersten Nutzgeschoss und auch Fubden auf Erdreich bei nicht unterkellerten Gebuden weder abgedichtet, noch
gedmmt. Oder unzureichend gedmmt, etwa mit HWL-Platten.
Hier muss eine nachtrgliche Dmmung zwingend erfolgen (neben
der notwendigen Abdichtung natrlich).
Trocknen Sanierungen sind leider oft der Tod von Konstruktionen, die jahrund abdichten hundertelang berlebt haben. Das betrifft auch unsere alten
feuchten Kellerkonstruktionen. Das Trockenlegen und nachtrgliche Abdichten ist unabdingbar, auch das Trocknen der feuchten
Wnde, ebenso wie die nachtrgliche Wrmedmmung von erdberhrten Auenwnden und Bodenplatten. Zustzlich wird die
Energiebilanz verbessert und es werden Wrmebrcken erheblich
reduziert. Grundstzlich falsch ist jedoch, die Keller dichtzumachen, das heit dichte Fenster, ja oft berhaupt Fenster einzubauen und sie einer anderen Nutzung zuzufhren. Manche Keller, wie
etwa die alten natursteinberwlbten Keller, knnen sehr oft nicht
ohne erheblichen planerischen und baulichen UnterhaltungsaufKalte
Bodenplatten

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wand umgenutzt werden. Die ausreichende Lftung jedenfalls


bleibt bei derartigen Konstruktionen das A und O.

Teufelskreis Bauteildurchfeuchtungen
Immer wieder treffen wir auf stark durchfeuchtete Konstruktionen, Schdigung
die oft erheblich mit bauschdlichen Salzen belastet und sehr durch Salz
stark geschdigt sind. Die Schdigung der Substanz ist hier die
eine Seite. Die andere nicht sichtbare ist die, dass sich bedingt
durch die Feuchtigkeit, die Wrmeleitung wesentlich verbessert
und somit der vorhandene Wrmedmmwert erheblich verringert
wird. Das wiederum fhrt neben dem Wrmeverlust zur Reduzierung der Oberflchentemperatur des betreffenden Bauteils. Gerade an den Auenecken, den sogenannten geometrischen Wrmebrcken, kommt es durch die niedrige Oberflchentemperatur
zur Kondensation des in der Luft enthaltenen Wasserdampfes auf
dieser Flche. Das Wasser fllt aus und durchfeuchtet dieses
Bauteil. Ganz typisch sind die bekannten Schimmelecken.

Durchfeuchtete Raumecke als typische Schimmelecke.

Diese Bauteildurchfeuchtungen mssen also in jedem Fall, auch Beseitigung


bei Neubauten, beseitigt werden. Das hat auch nicht nur mit dem notwendig
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Wohlbefinden der Bewohner sondern auch der Schadenfreiheit


und dem Funktionieren der Konstruktion zu tun.

Mangelhafte Luftzirkulation und falsche Lftung


Erdberhrte Bauteile, so auch Keller, Souterrain vornehm genannt, und auch nicht unterkellerte Erdgeschosse sind naturgem, auch wenn sie gedmmt sind, immer etwas khler als die
anderen Geschosse. Whrend der Heizperiode, wenn auch diese
Geschosse ordentlich durchgeheizt und gelftet sind die bauliche Mangelfreiheit vorausgesetzt ist dies unerheblich.
Feuchte Keller Kritisch ist die Situation jedoch dann, wenn nach Sanierungen
und heie Luft etwa, z. B. unserem berhmten Einbau dichter Kunststofffenster,
die Luft im feuchten Keller steht und kein Luftaustausch mehr
erfolgen kann. Oder wenn falsch verstanden, der feuchte Keller im
schnen heien Sommer gelftet wird. Hier kondensiert dann die
einstrmende feuchte warme Luft an den kalten Wandoberflchen
und fhrt zum Tauwasserausfall (Phnomen Sommerkondensation), also der Durchfeuchtung. Gleiches passiert auch, wenn
khle Erdgeschossrume, etwa auf die Nord- und Ostseite befindliche ungeheizte Schlaf- und Gstezimmer im Hochsommer gelftet werden. Hier kommt es dann auch an den khlen Bauteilen,
insbesondere den Raumecken, zu Kondensationsschden und
eventuell Schimmelwachstum.

Kondensation und Tauwasserbildung


Ursache und
Wirkung

Kondensation und Tauwasserbildung mssen immer im Zusammenhang mit den jeweiligen Ursachen und bauphysikalischen
Grundprinzipien gesehen werden. Oft werden sie durch Baumngel in Verbindung mit einer fehlerhaften Nutzung ausgelst. Entscheidend ist gerade bei ungenutzten Kellern und Nebenrumen
die Frage: Ist eine gewisse Kondensation tolerabel und darber
hinaus unschdlich fr das Bauwerk? Bei einem Weinkeller sicherlich mit Ja zu beantworten, bei einem Aktenarchiv mit Sicherheit
nicht. Das heit also, sofern baustoffvertrglich und nutzungsunschdlich, in begrenztem Umfang tolerabel. Allerdings nur bei
Schimmelfreiheit. Kondensation und Tauwasserausfall in allen
anderen Rumen lassen allerdings auf eine zu niedrige Oberfl-

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chentemperatur des betreffenden Baustoffes und eine zu hohe


relative Luftfeuchtigkeit schlieen. Dabei knnen die Ursachen
ausgesprochen vielfltig sein. Mitunter berlagern sich auch
mehrere. Sie reichen von bauwerksbedingten Feuchtigkeitsmngeln, ber kurzfristige Durchfeuchtungen, etwa durch Havarien
oder Hochwasser, bis hin zu falscher Nutzung in Verbindung mit
unzureichender Heizung und Lftung.

Hochwasser mit verheerenden Folgeschden.

Einsatz ungeeigneter Baustoffe


Sehr oft unbercksichtigt wird die Tatsache, dass natrlich, gera- Resistent gegen
de im erdberhrten Bereich, bevorzugt Baustoffe verwendet wer- Feuchtigkeit
den mssen, die auch dauerhaft geeignet sind und die sich weder
chemisch noch physikalisch unter der Feuchtigkeitseinwirkung
verndern. Weiterhin muss die Wasseraufnahmefhigkeit relativ
gering sein und sie mssen bestndig gegenber pflanzlichen und
tierischen Stoffwechselprodukten sein.
Oft treffen wir Baustoffe an, die z. B. aus gipsgebundenen Putzen
oder Platten, mitunter sogar Mauermrtel bestehen. Leider werden oft auch Mauersteine, wie Kalksandstein eingesetzt, die ber

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ein sehr groes Quell- und Schwindverhalten verfgen. Durchfeuchten diese Baustoffe dann, fhren die damit verbundenen
Volumennderungen zu Rissen bei der Austrocknung, die ganz
erhebliche Ausmae annehmen knnen. Hier ist ganz besonders
in der Bauphase auf das Vermeiden jedweder Durchfeuchtungen
zu achten.
Unsach- Durch unsachgeme Ausbauten, hervorgerufen durch Kellerumgemer nutzungen zu hochwertigen Rumen, werden oft in erheblichem
Einsatz
Ausma Baustoffe eingebaut, die fr diesen Nutzungszweck ungeeignet oder nicht optimal sind. Dazu gehren alle gipsgebundenen Stoffe, aber auch Anhydritestrich, organische Stoffe, die
durch die (leider) oft hhere Luftfeuchtigkeit und den damit verbundenen Schimmelbefall zerstrt werden. Oft werden zustzlich
elementare Konstruktionsregeln, wie die des luftumsplten Einbaus von Holz, missachtet, in dem Holzverschalungen direkt ohne
Hinterlftung an die (noch oder immer noch) feuchten Wnde
geschraubt werden. Oder feuchte Kellerwnde werden mit
dampfdiffusionsundurchlssigen Anstrichen (l- und Dispersionsfarben), Tapeten ob Glasfaser oder Raufaser, versehen. Hier
kommt es neben der Zerstrung der Anstriche und Beschichtungen durch feuchtebedingte Schimmelschden, zur Zerstrung
oder Schdigung der Konstruktion. Der Wandputz suft ab, da
die Feuchtigkeit nicht mehr herausdiffundieren kann und er kann
zusammen mit der Beschichtung von der Wand gekratzt werden.
Oft berhaupt nicht beachtet wird die, wenn auch nur zeitweilig
notwendige Frostbestndigkeit der Baustoffe. Sie mssen etwa
bei unbeheizten Nebenrumen auch Temperaturen unter 0 C
gewachsen sein und auch unter Bercksichtigung einer gewissen
baustoffabhngigen Wasseraufnahmefhigkeit. Diese Frostbestndigkeit wird in sogenannten Frost-Tau-Wechseln klassifiziert. Da diese Regeln dem Normalfall zugrunde gelegt wurden,
werden etwa bei Hochwasserkatastrophen im Winter und der
damit verbundenen kompletten Durchfeuchtung die aus den
Frostschden resultierenden Bauschden erheblich unterschtzt.

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DIE AUEN HAUT WOHN STTTE FR V IELE MIKROORGAN ISMEN

Die Auenhaut Wohnsttte fr viele Mikroorganismen


Das thermisch am hchsten beanspruchte Bauteil eines Gebudes
ist die sogenannte Auenhaut, brigens ein sehr schner bildlicher Begriff, der als Vergleich zwischen der menschlichen Haut
und der des Gebudes sehr gut passt. Was verstehen wir unter
Auenhaut? Auf einen kurzen Nenner gebracht, handelt es sich
um alle auenluftberhrten Bauteile eines Gebudes, wie Fassade mit Fenstern, Balkonen, Wintergrten und Loggien und alle
Dachkonstruktionen, ob Steil-, Pult-, Flach- oder Grndach.

Schadhafte Hoffassade einer geschlossenen Grnderzeitbebauung.

Diese Auenluftberhrung vereinen alle diese Bauteile auch hinsichtlich der bauphysikalischen und witterungsbedingten Anfor63
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derungen an Konstruktion und Baustoffe. Deshalb ist es auch


sinnvoll, diese Auenhaut von den anderen Bauteilen thematisch
zu trennen.
Welche besonderen Anforderungen werden an die Auenhaut
gestellt?
Wichtige
Anforderungen

e Temperaturbestndigkeit,
r Frostbestndigkeit,
t UV-Bestndigkeit,
u Regenbestndigkeit,
i Bestndigkeit gegenber permanenten Durchfeuchtungen
(Schlagregen),

o mechanische Festigkeit,
p chemische Bestndigkeit.
Hohe
Ansprche

Bei dieser Aufzhlung wird erkennbar, dass die Anforderungen an


Material, also Baustoff, Konstruktion und Verarbeitung sehr hoch
sind. Wenn die Messlatte sehr hoch gelegt wird, steigt auch das
Fehlerpotenzial. Das heit, dass mit zunehmender Komplexitt
und Detaillierung der Konstruktion sowie Vielfalt der eingesetzten
Materialien das mgliche Fehlerpotenzial nicht nur linear, sondern
exponential ansteigt. Denn konstruktive Sonderlsungen oder
Vernderungen von erprobten Konstruktionsprinzipien, wie z. B.
vom homogenen monolithischen Baustoff zu komplizierten hinterlfteten Konstruktionen, bergen oft Risiken und damit mgliche
Fehlerquellen in unterschiedlichster Hinsicht. Hinzu kommt, dass
der Erkenntnis- und Wissensstand weit hinterherhinkt und vieles
erst am Objekt geprft wird. Das heit, Sonderkonstruktionen mit
Einmaligkeitswert haben oft auch den Sonderstatus des Experiments mit ungewissem Ausgang. Bezogen auf die vielfltigen
Anforderungen an die Gebudehlle soll dies ein ausdrckliches
Votum fr mglichst einfache und dauerhaft beherrschbare Konstruktionen sein.

Unzureichende Speichermasse der Auenhaut


Temperaturpuffer

Nicht nur fr ein ausgewogenes Innenraumklima ist eine hohe


Masse und damit Speichermasse der Auenhaut ganz wesentlich.
Eine hohe Speichermasse puffert nicht nur Temperaturmaximum

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DIE AUEN HAUT WOHN STTTE FR V IELE MIKROORGAN ISMEN

und -minimum ab, sondern reduziert durch die zeitversetzte Auskhlung und Erwrmung des Bauteils auch die maximale Auskhlung und berhitzung an sich. Das bedeutet neben dem geringeren Heizenergiebedarf auch kein zu schnelles Absinken der Oberflchentemperaturen sowohl innen als auch auen und damit
Reduzierung von Schimmelbefall im Gebudeinneren und Algenwachstum auf der Fassade. Besonders kritisch sind in diesem
Zusammenhang wieder unsere Gebudeauenecken und alle
feuchten Bauteile und vorhandenen Wrmebrcken, da hier die
Temperaturen schneller und tiefer absinken. Das mgliche Schadenspotenzial und die Gefahr des Schimmelbefalls sind hier am
grten.
Eine zu geringe Speichermasse fhrt zu hheren Heizkosten im berhitzung und
Winter und zur schnellen berhitzung der Innenrume in den Auskhlung
heien Sommermonaten. Das Lften am Morgen und spten
Abend reicht dann nicht mehr aus, um die Raum- und Innenwandtemperaturen auf ein ertrgliches Ma herunterzukhlen. Die
Raumtemperaturen steigen auf ein fr die Bewohner unangenehm
hohes Ma an und damit verbunden die relative Luftfeuchtigkeit.
Besonders hufig kommt es zu berhitzungen der Dachgeschossausbauten in den heien Sommermonaten, da hier zustzlich zur
konstruktiv bedingten fehlenden Speichermasse der Dachausbauten auch noch die Problematik des thermischen Auftriebes, sprich
die wrmere Luft steigt nach oben, hinzukommt. Diese Dachgeschossausbauten kommen im Sommer ohne zustzliche Khlung
oft nicht aus.

Unzureichende oder fehlerhafte Wrmedmmung


Im Einklang mit Konstruktion und Baustoff(en) der Auenhaut und
Nutzung des Gebudes muss die vorhandene Wrmedmmung
der Fassade stehen. In der Praxis jedoch treffen wir hufig, neben
der mangelhaften Ausfhrung, entweder zu stark oder berhaupt
nicht gedmmte Konstruktionen an. Beides ist gleichermaen
falsch.
Die nicht gedmmte Wand stellt eine einzige riesige Wrmebrcke Nicht
dar. Das Bauwerk ist gleichmig kalt und gleichermaen hoch gedmmte
Huser
sind Wrmeverlust und Heizkosten. Diese Gebude sind Energieschleudern. Wenn die Rume allerdings ausreichend belftet sind,

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kommt es zu keinen Bau- und Schimmelschden. Bestes Beispiel


fr diesbezglich in der Praxis bewehrte und unschlagbare Konstruktionen sind die klimapuffernden Kaltdachkonstruktionen,
sprich die nicht ausgebauten luftdurchlssigen Steildcher. Diese
Art Konstruktion funktioniert immer, solange die Lftung ausreichend ist. Kritisch wird es dann, wenn nicht (mehr) ausreichend
gelftet wird, meist durch Sanierungsmanahmen und/oder wenn
dann noch (fehlerhaft) gedmmt wird.
Falsche Eine Wrmedmmung an sich ist im Sinne des Wrmeschutzes
Konstruktion eine gute Sache, aber auch hier muss mit Augenma und Sachkenntnis geplant werden. Oft werden ungeeignete dampfdichte
(im brigen auch brennbare) Baustoffe wie Polystyrol auf diffusionsoffenes Ziegelmauerwerk aufgebracht. Damit wird die Feuchtigkeit in der Konstruktion praktisch eingesperrt und kann nicht
mehr nach auen diffundieren. Auch kann die Raumluftfeuchte
nicht mehr nach auen abtransportiert werden. Oder es wird die
Wrmedmmung nicht vollflchig auf die Wand aufgebracht,
sodass Hohlrume zwischen Wand und Dmmung entstehen, in
denen es zur Kondensation und Schimmelwachstum kommen
kann. Oder es werden mgliche Wrmebrcken wie Gesimse,
Balkone, Deckenauflager etc. nicht erkannt und an diesen kommt
es dann zu Kondensationsschden. Oder man versucht es gar mit
einer Innendmmung, vielleicht auch noch aus ungeeigneten
Baustoffen. Hier wird der Taupunkt in die Konstruktion hinein
verlagert und das Wasser kondensiert und die gesamte Konstruktion suft ab.
Die Liste der Fehlermglichkeiten ist tatschlich beliebig fortsetzbar und es muss dringend davor gewarnt werden, nachtrgliche
Manahmen der Verbesserungen des Wrmeschutzes ohne vorangegangene sorgfltige und umfassende Planung durch fachlich
qualifizierte und erfahrene Architekten in Eigenleistung vornehmen zu wollen. Die Ergebnisse dieser Fehlplanungen, die zumeist
angeblich kostenfrei von Bauunternehmen angeboten werden,
sprechen leider fr sich.

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DIE AUEN HAUT WOHN STTTE FR V IELE MIKROORGAN ISMEN

Khlrippe bei einem ungedmmten stark ausladenden Traufgesims.

Schadensquelle Wrmebrcken
Jedes Gebude weist geometrisch, stofflich oder konstruktiv be- Vermeidung von
dingt, immer Wrmebrcken auf. Diese schon in der Planungs- Wrmebrcken
phase zu minimieren und die notwendigen Wrmebrcken planerisch zu bercksichtigen ist originre Aufgabe der Planung. Das
Problem ist, dass diese leider zu oft als solche nicht erkannt werden und/oder sehr oft (weitere) Wrmebrcken durch Ausfhrungsmngel und zustzlich durch fehlerhafte Nutzungen entstehen.
Was ist berhaupt eine Wrmebrcke und welche Arten unterscheiden wir? Eine Wrmebrcke ist/sind Bauteile, in denen aus
verschiedenen Grnden ein wesentlich hherer Wrmefluss stattfindet als bei den umgebenden Bauteilen. Diese Bereiche sind
durch einen hheren Wrmeverlust und eine wesentlich niedrigere Oberflchentemperatur erkennbar. Verbunden damit erhht
sich die Wasserdampfkonzentration in diesem Bereich der klteren Luft und damit die relative Luftfeuchtigkeit. Wird der kritische
Punkt der relativen Luftfeuchtigkeit im Verhltnis zur niedrigen
Oberflchentemperatur berschritten, kommt es durch Kondensation auf den kalten Bauteiloberflchenflchen zu Tauwasserausfall in diesen Bereichen. Die Bauteile durchfeuchten kontinuier-

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lich, wodurch zum einen die Konstruktion an sich geschdigt wird


und zum anderen der Wrmeverlust durch die zunehmende
Durchfeuchtung immer grer wird.
Hoher Somit sind Wrmebrcken eindeutig abgrenzbare und erkennbare
Wrme- Schwachstellen von Gebuden, bei denen wesentlich mehr Wrverlust
me abgegeben wird als bei den anderen angrenzenden Bauteilen.
Im Wesentlichen unterscheiden wir folgende Wrmebrcken, die
oft in kausalem Zusammenhang miteinander stehen oder gemeinsam auftreten:

geometrische,
konstruktive,
stoffliche,
konvektive,
nutzungsbedingte.

Wrmebrcke bei einer auskragenden Balkonplattenkonstruktion aus massivem Sandstein.

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Geometrische Wrmebrcken sind zumeist nicht vermeidbar, da


Gebude in der Regel keine Kugelform aufweisen und jede negative, also Auenecke, ob horizontal oder vertikal oder beides, eine
Wrmebrcke darstellt. Die physikalische Ursache hierfr ist die
Tatsache, dass die Flche und somit die Wrmeabgabe der ueren Seite grer als die der inneren ist und somit durch das seitliche/obere Abflieen des Wrmestromes zum Absinken der Oberflchentemperaturen in den inneren Ecken fhren. Beispiel hierfr
sind alle ueren Gebudeecken, aber auch Decken- und Dachvorsprnge, Erker und Balkone. Schlielich sind alle die Fassade
gliedernden vorspringenden Elemente potenzielle Wrmebrcken,
egal ob Balkon, Trauf- oder Sockelgesims, Fenstergewnde oder
Fensterbnke. Diese Wrmebrcken sind planungsseitig zu bercksichtigen.
Auch die Vermeidung konstruktiver und stofflicher Wrmebrcken, die meistens im Zusammenhang stehen, sind originrer
Bestandteil einer vollstndigen Planung. Konstruktiv und stofflich
bedingt (es werden nun einmal unterschiedliche Baustoffe mit
unterschiedlichem Wrmeleitvermgen eingesetzt), sind alle
diese Wrmebrcken im Detail zu bemessen und zu planen. Und
doch treffen wir sehr oft auf eine Vielzahl von Wrmebrcken im
Bereich von Auenwandsystemen die z. B. aus einem Stahl- oder
Stahlbetonskelettsystem bestehen, das dann mit hochwrmegedmmten Ziegeln ausgefacht wurde oder ungedmmte Deckenund Dachauflager und Attiken von Flachdchern. Oder, das finden
wir landauf landab sehr oft, es kommen wieder unterschiedlichste
Materialien fr das Auenmauerwerk, vom Betonstein, ber Gasbeton bis hin zu Kalksandsteinen und hochwrmedmmenden
Ziegeln, zum Einsatz. Auch ungedmmte Sockel und fehlende
Frostschrzen im Fundamentbereich (nicht nur an der Auenseite)
und fehlende Wrmedmmungen innerer Grndungen, fhren zu
Wrmebrcken mit sehr hohem Wrmeabfluss.
Die zum Mauerwerk ungedmmten schnen Sandsteinfenstergewnde unserer Grnderzeitgebude stellen regelmig eine
Wrmebrcke mit groem Schadenspotenzial und sehr groer
Gefahr fr den Schimmelbefall in den konstruktiv ohnehin geringer bemessenen Fensterlaibungen dar.
Konvektive, also (luft)strmungsbedingte Wrmebrcken werden
durch unerwnschte und damit unkontrollierte Luftstrmungen,

Vorstehende
Gebudeteile

Hohes
Schadenspotenzial

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durch Bauteile, zumeist durch Fugen und Risse, erzeugt. Verbunden mit diesem ungewollten Luftaustausch, findet immer ein
Feuchtestrom statt. Auf den ohnehin schon ausgekhlten Strmungsrndern und -flchen kommt es bei entsprechend niedriger
Oberflchentemperatur und Feuchtigkeit wieder zum Tauwasserausfall und damit zu Schden an der Substanz. brigens ist hier
durch die vielen mit Luftporenbildnern und Hohlrumen angereicherten Baustoffe, denken wir etwa an die hochwrmegedmmten
Ziegel, ein erhebliches und (noch) wenig beachtetes Schadenspotenzial entstanden. Ein hochwrmegedmmter Hochlochziegel,
dessen Hohlrume praktisch ohne Unterbrechung senkrecht vom
ersten bis zum letzten Geschoss durchgehen, muss unbedingt so
verarbeitet werden, dass diese durchgehenden Hohlrume, mit
enormen thermischen Strmungen, niemals mit der Auenluft in
Verbindung treten knnen! Bei jeder, auch planmigen Unterbrechung und/oder Beschdigung, ob Fenster oder Tren, Durchbrche oder Schlitze, Deckenauflager oder Steckdosen, mssen
diese Hohlrume wieder luftdicht verschlossen werden. Ansonsten findet dieser Luftaustausch statt und es kommt zu einem
erheblichen Wrmeabfluss, verbunden mit einer stndigen und
stetigen Durchfeuchtung des dann nicht mehr hochwrmegedmmten Auenmauerwerks. Dieses Thema wird uns zunehmend
beschftigen, auch durch die damit verbundene Reduzierung des
Schallschutzes und das Entstehen von unangenehmer Zugluft
(Thema Behaglichkeit) und einer deutlich wahrnehmbaren Geruschkulisse, insbesondere bei starkem Wind und Sturm.
Fehlerhafte Die nutzungsbedingten Wrmebrcken sind die Handlungen oder
Nutzung Vernderungen, die wir Nutzer (meist ohne es zu wissen) vornehmen, wodurch wir zumeist konstruktive und geometrische Wrmebrcken schaffen oder verstrken. Bestes Beispiel ist nach wie
vor der raumhohe Kleiderschrank an der Nord-Ostwand des (nicht
geheizten) Schlafzimmers oder zumeist raumhohe innenseitige
unbelftete Auenwandverkleidungen an ohnehin kalten Auenwnden. Generell ist bei allen baulichen oder einrichtungstechnischen Vernderungen an den Auenwnden ohnehin die berlegung in Bezug auf damit verbundene Vernderungen des Wrmehaushalts wichtig. Ansonsten wird die Zeit zeigen, ob die Vernderung auch bauphysikalisch funktioniert. Indikator ist hier vor

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allem das sehr schnell auftretende Schimmelwachstum, sowohl


sichtbar als auch nicht sichtbar.

Kritische Mehrschichtkonstruktionen
Was ist mit Mehrschichtkonstruktionen gemeint? In diesem Kon- Komplexe
text stehen vor allem Auenwandkonstruktionen, bei der Trag- Bausysteme
element und Wetterschale weder aus einem Element bestehen
noch vollstndig miteinander verbunden sind. Die Wand zerfllt
praktisch in mehrere Schichten, die miteinander zu einem Auenwandsystem verbunden sind. Oft handelt es sich um technisch
und architektonisch sehr anspruchsvolle und komplizierte und
bauphysikalisch sehr komplexe Systeme mit einer ganzen Reihe
von Abhngigkeiten. Dazu zhlen zum Beispiel alle hinterlfteten
Konstruktionen, die prinzipiell aus einer Tragkonstruktion, einer
Wrmedmmung, einer Luftschicht und einer Wetterschale bestehen.
Das bedeutet, alle diese Wandaufbauten werden fr den (theoretischen) Idealfall bemessen, der allerdings in der Praxis kaum
auftritt. Wir haben es hier gleich mit mehreren Schwach- und
damit Problempunkten zu tun. Zum einen wieder die temperaturabhngigen materialspezifischen Lngennderungen zum anderen das feuchtebedingte Quell- und Schwindverhalten. Ihnen ist
nur mit einer ausgeklgelten Befestigungskonstruktion und entsprechenden Bewegungs- und Dehnungsfugen beizukommen. Die
Fugen an sich mssen zustzlich witterungsbestndig ausgebildet
werden. Die Hinterlftung, Nhrboden fr jede Art von Mikroben,
muss ausreichend dimensioniert und (immer) voll funktionsfhig
sein. Anschlsse an Bauteilffnungen, wie Fenster und Tren,
sind besonders schadenanfllig und mssen deshalb im Detail
(richtig) geplant und ausgefhrt werden. Durchfeuchtungsschden sind konstruktionsbedingt erst im fortgeschrittenen Stadium
erkennbar, da durch die Trennung zwischen uerer und innerer
Schale kein Kapillartransport stattfinden kann. Schden der Halterungen und Befestigungen sind optisch (oft) nicht erkennbar und
Konstruktionen versagen daher scheinbar pltzlich und scheinbar
ohne Vorwarnung. Thermische Energiegewinne durch die langwellige Sonneneinstrahlung knnen nicht in das Wandinnere gelan-

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gen und knnen somit auch nicht die Wand, vor allem im Winter,
erwrmen.

Modernisierungsmanahme: Dichte Kunststofffenster.

Erfahrene
Planer

Deshalb sollte auch vorher ber die konstruktiven und bauphysikalischen Konsequenzen derartiger Konstruktionen nachgedacht
werden. Die Planung gehrt wiederum in die Hand erfahrener
Architekten. Das betrifft im brigen auch die Planung sogenannter
Fassadenmodernisierungen zur Energieeinsparung, die wie eine
grassierende Seuche ganze Landstriche heimsucht. Vor allem auf
dem Land und in kleinen Stdten werden Huser mit wirklich sehr
sensiblen und bisher funktionierenden Konstruktionen (sehr oft
alte Fachwerke) wrmetechnisch scheinbar auf den neuesten
Stand gebracht. Leider erfolgt dort weder eine sorgfltige Bestands- und Schadensaufnahme noch eine umfassende technische und bauphysikalische Betrachtung der gesamten Gebudekonstruktion unter Bercksichtigung der derzeitigen oder geplanten Nutzung und so fort. Das Ergebnis besteht aus wahllos mit

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DIE AUEN HAUT WOHN STTTE FR V IELE MIKROORGAN ISMEN

Wetterschaden aus Kunststoffen in Lamellen- oder Plattenform


luftdicht verkleideten und konstruktiv zum Tode verurteilten Gebuden. Der nach wie vor vorhandene Feuchtestrom kann nicht
mehr ausreichend abtransportiert werden, da der direkte Luftaustausch unterbunden ist. Innerhalb krzester Zeit durchfeuchten
derartige modernisierte Gebude so stark, dass damit verbundene Bauschden zum Totalverlust fhren knnen. Verstrkt wird
dieser Effekt durch die Kombination mit dem Austausch der alten
undichten und dem Einbau dichter hochwrmegedmmter Fenster
beobachtet. Das Fenster als Soll-Kondensationsstelle wird im
Kapitel Grundlagen fr ein gesundes Wohnen (siehe ab Seite
114) vertieft.

Fehlerhafte Anschlsse und Durchdringungen


Stark differenzierte Gebude mit komplizierten Grundrissen und Komplizierte
einer Flle von Anschlssen und Durchdringungen erfordern eine Grundrisse
planen
ebenso detaillierte Planung wie Bauausfhrung. Grundstzlich
treffen hier eine Flle von bautechnischen Forderungen, wie Ausbildung der Anschlsse und Fugen, stoffliche, konstruktive und
geometrische Wrmebrcken, Regen- und Witterungsbestndigkeit und schlielich oft unterschiedliche Konstruktionsarten, aufeinander. Besonders schadensanfllig sind unsere Balkone und
Terrassen, vor allem oberhalb genutzter Rume (Dachterrassen),
Dcher mit unterschiedlichen Hhen und deren Anschlsse an die
aufgehenden Wnde, Erker, Wintergrten und alle anderen Vorund Rcksprnge.

Unzureichender Witterungs- bzw. Durchfeuchtungsschutz


Direkte Feuchtigkeit ist grundstzlich von Gebudekonstruktionen
fernzuhalten und indirekte Durchfeuchtungen, die nur begrenzt
vermieden werden knnen, sind kontinuierlich abzuleiten.
So lautet der Grundsatz, denn der ist fr das Schimmelwachstum Bestndig
das entscheidende Kriterium. Damit liegt auf der Hand, dass die gegen
Witterung
Auenhaut ausreichend witterungsbestndig ausgebildet werden
muss und die Konstruktion auch zuverlssig Niederschlagswasser
ableitet. Besonders problematisch und schadensanfllig sind

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schlagregenbeanspruchte Auenwnde und zwar in Abhngigkeit


von der Lage und Himmelsrichtung und Gebudehhe des Objektes sowie die Spritzwasserbelastung des Sockels. Kleine Risse,
fehlerhafte Bauteilanschlsse (Fenster, Tren, Rolllden) und
Fugen fhren durch das massiv oft sogar horizontal eindringende
Niederschlagswasser innerhalb krzester Zeit zu erheblichen
Bauschden. Deshalb ist bei extremen witterungsbedingten Anforderungen eine Fassadenkonstruktion zu planen, die diesen
Forderungen auch dauerhaft und nachweisbar standhalten kann.

Mangelhafte Entwsserung von Dchern, Terrassen


und Balkonen
Gute
Gebudeentwsserung

Genauso sorgfltig ist die gesamte Gebudeentwsserung in


Form von Regenrinnen, Fallrohren, Blechverwahrungen, einschlielich ausreichendem Querschnitt und Geflle, zu planen. Bei
Flachdachkonstruktionen werden oft die Notberlufe und die
rechnerische Bercksichtigung der mit dem hchsten Wasserstand verbundenen Lasten vergessen, was zu Versagen des Tragwerks und dem Einsturz fhren kann. Oder es werden Schneelasten und Schneeverwehungen bei Planung und Ausfhrung von
Vorsprngen und Vordchern vergessen.

Durchfeuchtete Fassade infolge defekter Regenentwsserung.

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Schlielich muss eine Entwsserung (immer) funktionieren, da ein


schon kurzzeitiges Versagen zu erheblichen Durchfeuchtungen
des Gebudes fhren kann. Die hier eingedrungenen Niederschlagsmengen knnen, wenn berhaupt, nur mit erheblichen
finanziellen Aufwendungen beseitigt werden.
Um Schimmelwachstum in den durchfeuchteten Bereichen zu
verhindern, muss die Feuchtigkeit schon etwa 2448 Stunden
nach dem Eindringen unter dem fr das Auskeimen der Schimmelpilze kritischen Wert liegen, was praktisch fast immer unmglich ist.

Unzureichende oder fehlende Trocknung und Entfeuchtung


In diesem Zusammenhang mssen immer wieder die physikalisch
einfach notwendigen und kaum (knstlich) auf vernnftige Weise
reduzierbaren Trockenzeiten bei Sanierungen und Neubauten
angesprochen werden.
Die in den Bauwerken bzw. Baustoffen eingeschlossenen Restfeuchten werden in jeder Hinsicht unterschtzt und nicht ausreichend bei der Baudurchfhrung bercksichtigt. Auch werden die
Bauzustnde, also witterungsbedingte aber vermeidbare Durchfeuchtungen, kaum bedacht. Dabei wird vergessen, dass eingedrungene Feuchtigkeit nur durch kapillaren Austausch oder Konvektion, oft ber Jahre hinweg reduziert werden kann. Das kann
sie aber nur, wenn sie durch den weiteren Bau oder Ausbau nicht
eingesperrt oder der Feuchteaustausch nicht ganz unmglich
wurde.
Klassiker und bei fast jeder Baustelle auffindbar, sind nicht abgedeckte Mauerkronen einschlielich Fensterbrstungen von Rohbauten, offene Dachsthle und Wasserlachen auf Rohdecken. Die
Entfeuchter und die Trockner sind schnell aufgestellt, aber was
hier trocknet, sind nur die Oberflchen! brigens entstehen hier
Spannungen im Baustoff, die dann zu Rissen und Verformungen
fhren knnen! Denn dann kommt schon das Folgegewerk und mit
all dem Putz, Estrich, Anstrich, den Fliesen, Tapeten und Bodenbelgen nicht nur noch mehr Baufeuchtigkeit, sondern die planmige Unterbindung der notwendigen Bautrocknung. Der Einbau
allzu dichter Fenster und Tren tut das brige und die sofortige

Wichtige
Trockenzeiten

Notwendige
Bautrocknung

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Vermietung und Nutzung den Rest. Die typischen, schon berhmt


berchtigten und flchendeckenden Neubauschden, vom muffigen und feuchten typischen Neubaugeruch ber groflchig auftretende Schimmelschden, bis hin zu Erkrankungen der Bewohner, sind die folgerichtige Konsequenz. Doch Trockenwohnen, wie
frher, ist eigentlich nicht Sache des (zahlenden) Mieters!

Schimmel in Wohnrumen
Das sehr oft etwas mit unseren heutigen Innenrumen, die ja
eigentlich die baulichen und gesetzlichen (Mindest-)Anforderungen erfllen (mssten), nicht stimmt, haben viele Menschen bereits selbst erleben und erleiden mssen. Da diese Erscheinung
als Massenphnomen auftritt, mssen dafr auch gravierende tief
greifende Ursachen bestehen. Wie so oft im Leben sind auch hier
die Ursachen vielschichtig und verstrken sich gegenseitig. Denn
das Problem des Schimmelbefalls und der Auseinandersetzung
damit ist nicht neu. Was also fhrt zu dem Massenphnomen?
Es ist eine unselige, sich gegenseitig verstrkende Allianz von:

e erheblich verndertem Nutzerverhalten und vernderten Lebensgewohnheiten (Feuchteemission, Heizungs- und Lftungsverhalten),
r Gebuden mit zu dichter Auenhaut und oft ohne natrliche
Lftung,
t Gebuden mit kompliziertesten Konstruktionen und hoher
Schadensanflligkeit bezglich direkter und indirekter Durchfeuchtungen,
u Gebuden mit aus hygienischer Sicht kritischen Konstruktionen
und Gebudetechnik (vor allem Klima- und Lftungstechnik).
Stndiger
Luftaustausch

In den alten Gebuden, die durch den thermischen Raumverbund,


verbunden mit groem Raumvolumen, ja auch eigentlich immer
komplett genutzt und auch berall etwas temperiert wurden, erfolgte durch die zahlreichen, natrlich mit unangenehmen Zugerscheinungen verbundenen Undichtigkeiten, ein permanenter Luftaustausch. Verstrkt wurde dieser im Winter durch die oft einzige
Wrme- und Strahlungsquelle, den Kachelofen, der im Inneren des
Gebudes, gegenber den mit Einfach- oder Kastenfenstern ausge-

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statteten Auenwnden stand. Die Luft im Raum wurde stndig


praktisch komplett umgewlzt und stndig erneuert. Der Fuboden
war (relativ) kalt, die Decken entsprechend warm. Die Strahlungswrme des Ofens erwrmte die Innenwnde und die schweren gut
speicherfhigen Wnde hielten diese lange. Natrlich waren die
Innenraumtemperaturen bei Weitem nicht so hoch und die Heizund Wrmequelle reduzierte sich oft auf wenige Rume. Allerdings
kleidete man sich im Winter auch entsprechend wrmer und lief
nicht barfu im T-Shirt durch die Wohnung. Die ungeheizten Rume
waren zwar kalt oder khl, aber sie waren auch keiner starken
Durchfeuchtung ausgesetzt und die Undichtigkeiten erlaubten den
notwendigen Luftaustausch. Das bei eventuell zu hoher Luftfeuchtigkeit ausfallende Tauwasser kondensierte planmig an der kltesten Stelle, der Fensterscheibe, und zauberte im besten Fall die
schnsten Eisblumen. Ansonsten wurde das sich in den Rinnen der
Fensterbank ansammelnde Wasser einfach aufgewischt und der
Bewohner wusste, dass ein grndliches Lften ntig ist. brigens
waren Bder ein rarer Luxus, Saunen und Schwimmbder ohnehin,
und Wsche wurde in der Waschkche und nicht in der Wohnung
gewaschen und getrocknet.
Und heute? Heute sind nicht nur Fenster und Tren luftdicht abgeschlossen. Heute baden oder duschen wir tglich im fensterlosen Badezimmer, waschen und trocknen dort die Wsche, stellen
die Heizung auf 24 C und sitzen barfu im Winter im T-Shirt am
Kchentisch. Die Rume weisen auch nur noch Geschosshhen
von 2,50 bis 2,70 Meter auf und der Heizkrper sitzt direkt unter
dem Fenster, sodass der konvektive Luftaustausch nur oberhalb
des Heizkrpers stattfindet. Sofern er kann, durch die abgedichteten Fenster. Gelftet wird auch selten der hohen Heizkosten wegen und im brigen ist ohnehin alles vollgestellt, sodass die Fenster nur angekippt werden knnen.
Wir sehen uns also mit tief greifenden und grundlegenden Vernderungen unserer Lebensgewohnheiten konfrontiert, die oft keinen adquaten Niederschlag in der Gebudekonstruktion findet.
Und auf der anderen Seite werden durch den Bewohner grundlegende Nutzungsregeln, oft unbewusst, missachtet, die dann zu
Feuchte- und damit Schimmelschden fhren. Natrlich tun die
zahlreichen feuchteemittierenden Bauschden ihr briges dazu
oder sind tatschlich die Ursache fr den Schimmelbefall.

Luftdicht
geschlossen

Falsches
Nutzerverhalten

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Dieses Fenster wird sicher nicht regelmig geffnet.

Da die mglichen Ursachen derart vielfltig und vielschichtig sind,


knnen sie nur in ihrer Gesamtheit durch eine detaillierte und vor
allem alle Einflusskriterien erfassende Innenraum-Klima-Bilanz
ermittelt werden. Dabei darf man sich nicht nur auf den oder die
Rume beschrnken, in denen der Schimmelbefall festgestellt
wurde, sondern man muss den Raumverbund zu den benachbarten Rumen bis hin zum gesamten Gebude, ebenso wie das
(vernderte) Nutzerverhalten, Klimaeinflsse und sonstige relevante Vernderungen, neben den Baumngeln, erfassen und
verwerten. Genauso schwer wie diese umfassende Bestandsaufnahme ist dann die Klrung der Frage aller Fragen nach dem
Schuldigen, die oft weder ohne erfahrenen und mit Fingerspitzengefhl ans Werk gehenden Sachverstndigen und ebenfalls auf
diesem Spezialgebiet erfahrenen Rechtsanwalt, vor allem abschlieend, (auf)geklrt werden kann.

Lstlinge
Dass etwas mit unserem Gebude und damit den von uns genutzten Innenrumen nicht stimmt, sehen wir durch biologische Indikatoren, die nur dort auftreten knnen, wo es zu feucht ist und sie

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ihre Lebens- und Nahrungsgrundlage, ebenso wie Schimmelpilze,


finden. Oft knnen wir zwar den dann verdeckten Schimmelbefall
nicht sehen, dafr aber deren biologische Vorboten und Begleiter.
Dazu gehren die Silberfischchen, flgellose silbergraue Insekten,
mit einer Lnge von etwa 1 cm. Sie sind vor allem in feuchten
Rumen, Bdern, Kchen, Waschkchen, feuchten Kellern, an
Leckagen und Durchfeuchtungen zu finden. Dieses, die Dunkelheit liebende, bei Lichteinfall sehr schnell flchtende Insekt lebt
von kohlenhydrathaltigen Stoffen, wie sie in jedem Haushalt
reichlich vorhanden sind, wie Papier, Haare, Hautschuppen, Zucker, Kleber, Tapeten, tote Insekten usw.
Zu den ebenfalls gut sichtbaren unangenehmen Indikatoren zhlen die ca. 1,5 cm langen, zu den Krebstieren gehrenden Kellerasseln. Sie sind besonders in khlen und feuchten Rumen, damit
sehr hufig in Kellern und oft in groer Zahl, zu finden. Deshalb
auch der Name Kellerassel. Kellerasseln sind nicht sehr whlerisch und gehren zu den Allesfressern. Kellerasseln treten in
Rumen definitiv immer nur dort auf, wo ausreichende Feuchtigkeit vorhanden ist. Deshalb muss auch, sofern sie in Wohnrumen
auftreten, in jedem Fall ein Feuchtigkeitsschaden vorhanden sein.
Oft handelt es sich dann um verdeckte, optisch nicht auf den
ersten Blick erkennbare Feuchteschden, etwa durch defekte
Installationen.
Die mit 1,52,5 mm sehr kleinen Schimmel- oder Moderkfer treten nur im Zusammenhang mit Schimmelpilzen auf, da sie sich
von den Schimmelpilzfden ernhren und eine relative Luftfeuchtigkeit von ber 85 Prozent bentigen. Sie treten oft massenhaft
auf und haben eine hellbraune bis braune Frbung.
Kaum noch sichtbar, aber um so bedeutsamer, sind die lediglich
0,10,5 mm groen Hausstaubmilben. Diese Milben gehren zu
den Spinnentieren und leben, wie der Name es sagt, vor allem im
Hausstaub. Sie sind zusammen mit den Schimmelpilzen der
Hauptbestandteil des Hausstaubes. Da sie eine helle bis weiliche Farbe haben, sind sie nur auf dunklem Untergrund sichtbar.
Sie ernhren sich von den Hautschuppen des Menschen. Milben
bzw. ihr Kot sind allergieauslsend. Milben leben symbiotisch mit
bestimmten Schimmelpilzen, da sie selbst die fetthaltigen Hautpartikel nicht verwerten knnen. Diese werden durch die Pilze
aufgeschlossen. Da sie eine hohe relative Luftfeuchtigkeit benti-

Vorboten des
Schimmels

Indikator
Kellerassel

Hausstaubmilben

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gen und sich im Hausstaub entwickeln und ernhren, haben sowohl das Mikroklima des Hauses als auch die hygienischen Manahmen einen entscheidenden Einfluss auf die Entwicklung und
Vermehrung. Weiterhin sind die Milben stark temperaturabhngig, das heit, optimal sind 2530 C und eine relativ hohe Luftfeuchtigkeit von 7580 Prozent. Deshalb leben sie bevorzugt in
Matratzen und (Bett-)Decken.

Baufeuchte
Die schon beschriebene Baufeuchte, die vor allem durch die
Nichtbeachtung der materialspezifischen ausreichenden Trockenzeiten entsteht, entwickelt sich tatschlich zu einem groen Problem fr den Nutzer und die Bausubstanz. Denn zwischen der
notwendigen Trocknungszeit und der fr die Bewohner zutrglichen Baufeuchte existieren erhebliche Regelungslcken. Die
zulssige Restfeuchte der einzelnen verarbeiteten Baustoffe, die
eine mangelfreie Ausfhrung fr das Folgegewerk, wie zum Beispiel die Verlegereife von Estrich, das Verputzen von Mauerwerk
oder das Abdichten von Fubden in Nassrumen zulsst, ist oft
sehr viel hher, als die dem dann fertigen Bauwerk und dem Nutzer auf Dauer zutrgliche Restfeuchte. Hinzu kommt, dass technologisch bedingte notwendige Trockenzeiten erheblich durch die
Zugabe von Trocknungsbeschleunigern, zum Beispiel Beton- und
Estrichbeschleunigern oder Absperranstrichen, zum Beispiel auf
nicht ausreichend trockenem Estrich, verkrzt werden knnen.
Gerade bei den Sperranstrichen oder Schichten wird die Feuchtigkeit nicht reduziert, sondern lediglich das Herausdiffundieren an
der Oberflche unterbunden. Damit kann dann zum Beispiel
schon nach wenigen Tagen der Bodenbelag aufgebracht werden,
ohne dass die Gefahr besteht, dass dieser sich nach oben aufwlbt. Die Feuchtigkeit aber ist dauerhaft eingeschlossen und
kann nur ber viele Jahre hinweg, langsam auch nicht mehr vollstndig, durch noch verbliebene Fugen herausdiffundieren.
Eingeschlossene Die dauerhaft oder ber einen langen Zeitraum in den Baustoffen
Feuchtigkeit verbliebene Feuchtigkeit fhrt, insbesondere bei organischen
Baustoffen, sehr schnell zu deren Zerstrung und der Besiedelung
durch unterschiedlichste Kleinstlebewesen und Mikroorganismen.
Insofern sind besonders organische und als kologisch wertvoll
Zu geringe
Trockenzeiten

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bezeichnete natrliche Dmmstoffe wie Zellulose, Schafwolle,


Kork oder Flachs gefhrdet. Anorganische durchfeuchtete Baustoffe werden ebenfalls auf Dauer geschdigt, jedoch weitaus
langsamer und zumeist werden sie nicht komplett abgebaut. Hier
spielen vor allem die mit der Feuchtigkeit verbundenen Folgeschden, wie Schimmelbefall und Vergrerung des Wrmeflusses, Korrosion eingebauter Stahlbauteile, aber auch Zerstrung
unserer sehr oft verwendeten Trockenbaukonstruktionen eine
groe Rolle. Diese knnen bei den mit Feuchteschden verbundenen Zerstrungen und Verformungen bei diesen gipsgebundenen
Baustoffen dazu fhren, dass nicht mehr saniert werden kann,
sondern diese Konstruktionen komplett abgerissen werden mssen. Gleiches betrifft alle weiteren gipsgebundenen Baustoffe, sei
es Putz oder Estrich.

Durchfeuchtete Baustoffe nach Hochwasserkatastrophe.

Die Gewhrleistung einer ausreichenden nicht nur technologisch


determinierten Bautrocknung bleibt zwar Wunschdenken, erhht
aber das Wohlbefinden der Bewohner und reduziert die Gefahr
verdeckter Bauschden und Mngel, die meist groflchig geballt
auftreten, ganz erheblich. Denn schnell bauen, ntzt immer nur
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denen, die davon profitieren. Schon der Eigennutzer zahlt dann


spter drauf und lebt in einem feuchten Dauersanierungsfall.

Bauschden mit direkten Durchfeuchtungen


Permanente
Durchfeuchtung

Pltzlicher
Wassereinbruch

Planung in
Hochwassergebieten

Die bauwerksbedingten direkten Durchfeuchtungen, die bereits


im Abschnitt Die Auenhaut (siehe ab Seite 63) behandelt wurden, wirken natrlich ebenso auf die die Gebudehlle beherbergenden Rume. Spitzenreiter bei den permanenten Durchfeuchtungen sind die Baumngel und Baufehler die mit der Abdichtung
und Wrmedmmung der erdberhrten Bauteile, wie Fundamente, Bodenplatten, aufgehende innere und uere Wnde, zu tun
haben. Dicht gefolgt werden diese von fehlerhaft konstruierten
und/oder ausgefhrten Dachkonstruktionen, vor allem gedmmten Flachdchern sowie Terrassen unter genutzten Rumen und
Balkonen. Die Folgen sind bekannt, denn verbunden durch die
damit eindringende Feuchtigkeit entstehen Schden an der Substanz und werden Schimmelwachstum und damit weitere bau- und
gesundheitliche Schden provoziert.
Pltzliche unerwartete und hinsichtlich ihres Schadensausmaes
verheerende Wassereinbrche durch Unwetter, Hochwasser aber
auch Havarien gebudetechnischer Anlagen, knnen weder wirksam verhindert noch vorausschauend geplant werden. Hier ist
das schnelle und umfassende Krisenmanagement von entscheidender Bedeutung: Mglichst schnelle und vollstndige Trocknung und sofortiges Entfernen aller zerstrten oder nicht mehr
sanierungsfhigen Bauteile. Leider muss hier rigoros vorgegangen werden. Durchfeuchtete Gipskartonwnde, Gipsputze und
-wnde knnen nicht erhalten werden, auch wenn sie zum Beispiel noch so schn gefliest sind. Hier hilft meistens nur Rckbau,
teilweise bis zum Rohbau und/oder eine schnelle Trocknung, vor
allem verbliebener Wand-, Decken- und Dachkonstruktionen.
Bei Husern in Hochwassergebieten kann man das zu erwartende
Schadensausma geringfgig durch sinnvolle Planung etwas
reduzieren, etwa, indem sich die Gebudetechnik nicht mehr im
Keller, sondern im obersten Geschoss befindet oder indem wirklich keine Gipsbaustoffe verwendet werden. Auch sollten keine
Baustoffe mit Hohlrumen oder groen Poren eingebaut werden,
denn sie sind sehr schnell vollgelaufen, die Austrocknung jedoch

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dauert mitunter Jahre. Gut sind auch Baustoffe, die fungizid und
auch antibakteriell, vor allem bei Feuchteeinfluss, wirken. Und
schlielich, lheizungen mit ltanks, gehren wirklich nicht in
hochwassergefhrdete Gebiete. lverseuchte Baustoffe und Gebude knnen nicht saniert, sondern mssen abgerissen und als
Sondermll entsorgt werden.

Einsatz ungeeigneter Baustoffe


Bezglich der Reduzierung des Schimmelwachstums sind alle Baustoffe grundstzlich ungeeignet, die stark hygroskopisch und organischen Ursprungs sind. Auch Baustoffe mit groer Oberflche
frdern das Entstehen von Schimmel, da ein hohes Ma an Hausstaub und anderen Schwebeteilchen aufgenommen werden knnen. Natrlich muss der Baustoff immer im Zusammenhang mit
Einsatz und Nutzungszweck gesehen werden. Grundstzlich muss
der Baustoff ohnehin fr den geplanten Verwendungszweck geeignet sein. Allerdings ist bei derartigen organischen Schden auf
pilzwachstumsfrdernde, also ungeeignete und pilzwachstumshemmende, also geeignete Baustoffe zu verweisen. Besonders
ungeeignet ist die fast allerorts eingesetzte, auerordentlich pilzwachstumsfrdernde Raufasertapete. Sie ist organisch, enthlt
Zellulose, hat eine groe Oberflche und wird zudem mit organischem Tapetenleim verarbeitet. Fr Schimmelpilze einfach ideal.

Schimmelbefallene Tapeten.

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Nicht so ideal sind Kalkputz und mit kalkhaltigen Farbanstrichen


versehene Wnde. Ungnstig sind weiterhin Zementestriche,
insbesondere bei Feuchteeinwirkung. Ideal sind wieder Teppichbden, mglichst aus Schurwolle vor allem auf feuchten Estrichen. Hier fhlen sich dann auch die Hausstaubmilben, vor allem
im warmen Sommer, besonders wohl.

Thermisch angekoppelte Rume


Eine enorme und sehr oft unterschtzte Auswirkung auf die
Feuchtebilanz der Innenrume haben sogenannte thermisch angekoppelte Rume. Was verstehen wir darunter? Thermisch angekoppelt sind in sich abgeschlossene unbeheizte Innenrume,
welche sich etwa durch Trffnungen, zumeist nur zeitweise, in
thermischem Verbund mit den beheizten Nachbarrumen befinden. Das heit, es findet ein zeitweiliger Luftaustausch und damit
Feuchteaustausch zwischen diesen Rumen statt. Typische thermisch angekoppelte Rume sind kalte Schlafzimmer an geheizte
Korridore oder noch besser berheizte und feuchte innenliegende
Bder an kalte Schlafzimmer. Hier luft immer wieder der gleiche,
fr die Feuchtebilanz des angekoppelten kalten Raumes, verheerende Prozess ab.
Fataler Beide Rume haben aufgrund der zeitweisen Abgeschlossenheit
Feuchte- und der Tatsache, dass ein Raum beheizt ist und der andere nicht,
austausch
sowohl ein vllig anderes Raumklima und damit relative Luftfeuchtigkeit der Raumluft (damit auch der Feuchtebilanz) als auch
eine andere Oberflchentemperatur der angrenzenden Bauteile.
Solange der kalte Raum kalt und der warme warm bleibt, kann
das auch funktionieren. Sobald jedoch durch das ffnen der Tr
z. B. ein Luftaustausch stattfindet, passiert Folgendes: Die warme
und kalte Luft vermischen sich bis zum Temperatur- und Feuchteausgleich. Das geht relativ schnell. Da aber die kalten Wnde des
ungeheizten Raumes sich wesentlich langsamer erwrmen (knnen), trifft die relativ warme und feuchte Luft auf diese kalten
Bauteile, kondensiert dort und das Wasser durchfeuchtet dann
das Bauteil. Sehr schn sieht man das an Fensterscheiben, Fliesen
und anderen Belgen, da dort das Wasser vom Baustoff nicht
aufgenommen werden kann und gut sichtbar zum Beschlagen und
Herablaufen des Wassers fhrt. Stndige Wiederholungen, die bei

Unbeheizte
Innenrume

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derartigen Nutzungen vorprogrammiert sind, fhren zu wiederholten stetigen Durchfeuchtungen und Feuchtigkeitszunahme in
diesen angekoppelten kalten Rumen. Kalte Rume sind brigens
auch Kellerabgnge, die von beheizten Wohnrumen aus zugnglich sind oder Abstellrume, Bodenrume und abgetrennte Dachschrgen, die direkt von beheizten Rumen aus erreichbar sind,
aber auch ungeheizte Wintergrten und Blumenerker.
Derartige kalte Rume sind konstruktiv, thermisch und hinsichtlich des mglichen Luftaustausches vollstndig von den warmen
Rumen zu trennen. Sie sind dann wie ein Auenbauteil zu behandeln und mssen ausreichend gelftet werden oder sie werden so dauerhaft und ausreichend temperiert, dass derartige
kritische Temperaturunterschiede nicht auftreten knnen. Eine
ausreichende Lftung ist in jedem Fall notwendig.
Deshalb sollten kalte und warme Rume konsequent thermisch Thermische
voneinander getrennt werden. Konsequenterweise ist eine Ver- Trennung
bindungstr dann auch als wrmegedmmte Tr auszubilden und
der Luftaustausch zwischen diesen angekoppelten Rumen muss
auf ein Minimum reduziert werden.

Kritische Oberflchen (Wnde)


Die Oberflchen unserer Gebude und Baustoffe spielen fr das
Pilzwachstum eine ganz wesentliche Rolle, da in der Regel das
Auskeimen der Pilzsporen auf diesen Oberflchen erfolgt. Wenn
sich durch mehrschichtige Konstruktionen oder sehr porse Baustoffe diese Oberflche vervielfacht und darber hinaus die in
diesen Konstruktionen und Baustoffen vorhandene Feuchtigkeit
nicht ohne Weiteres erkennbar ist, dann vergrern sich auch die
Mglichkeiten des beginnenden Pilzwachstums mageblich. Wir
erinnern uns. Pilze sind berlebensknstler. Viele Arten bentigen weder Licht noch Sauerstoff, sie gedeihen auch in alkalischem oder saurem Milieu. Sie bentigen, je nach Art lediglich ein
Minimum an Feuchtigkeit, wobei die in der Luft gebundene Feuchtigkeit vllig ausreicht. Das Wenige, das an organischen Substanzen erforderlich ist, ist entweder in den Schwebeteilchen in der
Luft oder an dem sich absetzenden Staub auf der Oberflche der
Baustoffe oder in den Baustoffen selbst, enthalten. Viele Schimmelpilze und auch ein Groteil des jeweiligen Befalls sind fr das

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menschliche Auge nicht sichtbar. Somit muss davon ausgegangen


werden, dass viele der luftdurchstrmten Konstruktionen und
Baustoffe von Mikroorganismen besiedelt sind.
Erleichtert wird das Entstehen und Wachsen von Schimmelpilzen
auf nahezu jedem Stoff, auch Glas, Stahl, Kunststoff und Granit
durch den sogenannten Biofilm.

E xpertentipp

Was ist ein Biofilm?


Ein Biofilm ist ein zumeist geleeartiger hauchdnner, optisch
kaum erkennbarer berzug auf der Oberflche unserer Materialien, der die Widerstandsfhigkeit dieser gegenber
Schimmelbefall stark verringert.

Biofilm mit Schimmelbefall auf dem Bodenbelag in einer verwahrlosten


Wohnung.

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Der Biofilm enthlt neben Wasser und Mikroorganismen organi- Wichtige


sche Substanzen, die dem Schimmel als Nahrungsgrundlage die- Nahrungsgrundlage
nen. Gleichzeitig speichert dieser Biofilm die Feuchtigkeit und
schtzt vor Temperatur- und Feuchtigkeitsschwankungen. Er
umschliet die Materialien wie eine zweite Haut oder durchdringt
sie (z. B. porse Baustoffe). Die beginnende Besiedelung mit
Mikroorganismen und Schimmelpilzen begngt sich mit geringstem Nhrstoffangebot! Erst nach Abschluss dieser ersten Phase,
der mikrobiellen Kontamination und der damit verbundenen adhsiven Oberflchenstruktur, kommt es dadurch zur verstrkten
Nhrstoffanlagerung und damit zum schnellen, weiteren Wachstum. Es kommt dann sehr schnell zur Entwicklung einer stabilen
und sehr widerstandsfhigen Mikroflora auf und in diesen Stoffen.
Die Baustoffe werden durch diesen Prozess geschdigt bzw. ganz
zerstrt. Je nach Art der Schdigung, ob biochemisch oder biophysikalisch ablaufend, wird dieser Vorgang in zwei verschiedene
Flle unterteilt.
Biokorrosion: Der biochemisch ablaufende Prozess wird als Biokorrosion bezeichnet. Struktur und Stabilitt der Baustoffe werden durch chemische Reaktionen zerstrt, die durch die Besiedelung von Mikroorganismen entstehen. Diese Zerstrung erfolgt
durch die korrosive Wirkung organischer Suren auf die Baustoffe, die durch den Stoffwechselprozess hervorgerufen werden.
Diese sehr aggressiven Suren zerstren Natursteine, Beton aber
auch Glas. Organische Stoffe sind einem direkten enzymatischen
Angriff durch Schimmelpilze ausgesetzt, der zu nachhaltigen,
nicht reversiblen Strukturvernderungen, bis hin zur vlligen
Zerstrung der Struktur, fhrt. Zu beobachten ist das an Dichtungs- und Isoliermassen, aber auch an den vielfach eingesetzten
organischen Baustoffen.
Biofouling: Das Biofouling, ein physikalisch-chemischer Prozess,
ist ein geleeartiger, oft belriechender Biofilm, der infolge von
Temperatur- und Feuchtigkeitsschwankungen mechanische Spannungen auf das porse Gefge des Baustoffes ausbt. Durch den
Biofilm und dessen Rauigkeit werden zudem Oberflche und Wasseraufnahmefhigkeit erheblich erhht. Das fhrt dazu, dass
ursprnglich vorhandene Materialeigenschaften wie eine glatte
und wasserabweisende Oberflche, durch den Biofilm total in das

Besiedlung
mit Mikroorganismen

Mechanische
Spannungen

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Gegenteil umgewandelt werden und diese Stoffe sich durch den


Biofilm praktisch selbst zerstren bzw. durch die Mikroorganismen zerstren lassen.
Deshalb spielt nicht nur die stoffliche Beschaffenheit fr den
Schimmelbefall eine entscheidende Rolle, sondern vor allem die
Konstruktion und der Zustand der Oberflche. Reinhaltung, Hygiene und Sauberkeit verhindern nicht nur den Schimmelbefall an
sich, sondern untersttzen die Erhaltung der den Menschen umgebenden verbauten Materialien und dessen Gesundheit. brigens hat dieser Vorgang nicht umsonst etwas mit dem grndlichen mechanischen Reinigen und Schrubben mit Scheuermitteln,
Laugen und Suren zu tun. Wohl wussten die Menschen frher
nicht um Biofilm und Biofouling, aber sie merkten, dass nur durch
grndliches Putzen dieser Dreckfilm vollstndig entfernt werden
konnte. Viele moderne Reinigungsmittel mit dem unsinnigen
Versprechen des selbststndig arbeitenden Schmutzlsers, der
nur aufgesprht und dann mhelos abgewischt zu werden
braucht, knnen deshalb in den seltensten Fllen funktionieren. In
der Regel befindet sich dann auf dem Biofilm ein weiterer neuer
Biofilm. Nicht nur dieser nach wie vor in die Nase steigende unangenehme Geruch, der auch durch die Duftmittel nicht ausgelscht
wird, kndet von dem (dauerhaften) Misserfolg.

Auenwandverglasungen, Auenfenster und -tren


Auenwandverglasungen

Bauphysikalisch und konstruktiv schwierig sind Auenfenster und


-tren. Sie sind, da dort besonders viele Planungs- und Baufehler
und fehlerhaftes Nutzerverhalten aufeinandertreffen, bei Schimmelpilzen sehr beliebt. Eine wenig plausible Antwort auf die Frage
nach dem Warum, ist die der vielfltigen Anforderungen und mglicherweise komplizierten Konstruktion(en). Eigentlich interessieren zwei wesentliche Fragestellungen, die gestalterischen Belange mal auer Acht lassend. Zum einen die rein funktionellen und
technischen Anforderungen und zum anderen die bauphysikalischen Anforderungen an Fenster, Tren und Auenwandverglasungen. Diese sind in der Tat sehr vielfltig und beinhalten eine
Flle verschiedener Abhngigkeiten und zwingend zu erfllender
Vorgaben fr Konstruktion und Ausfhrung.

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Worin besteht nach wie vor die wesentliche bauphysikalische


Aufgabe von Fenstern in natrlich belfteten Gebuden?

Auenansicht eines intakten historischen Holzkastendoppelfensters.

In der Gewhrleistung des hygienisch erforderlichen Mindestluftwechsels und des notwendigen Luftaustausches in Abhngigkeit
von der Nutzung.
Dabei erfolgt vor allem der Austausch der warmen und feuchten, Fugenlftung
verbrauchten Luft gegen khlere und trockene, unverbrauchte.
Die notwendige Fugenlftung reicht dazu nicht aus, sie sorgt nur
fr das minimale Nachstrmen frischer Luft, was z. B. bei ofenbeheizten Rumen nicht nur fr den Verbrennungsvorgang notwendig ist, sondern v. a. verhindert, dass es durch den Sauerstoffmangel zum Erstickungstod kommen kann. Der fr die dauerhafte
Schadenfreiheit notwendige Luftwechsel kann nur durch das
vollstndige ffnen, besser sogar durch Querlftung sichergestellt werden. Deshalb mssen die Fenster vollstndig geffnet

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Optimale Holzdoppelfenster

Schutz vor
Wetter und
Sonne

werden knnen. Das erfolgt selten und wird heute hufig durch
die Kippstellung abgelst, die nicht nur uneffektiv ist, sondern
zum Auskhlen der Fensterlaibungen und -brstungen fhrt. Da
diese oft ohnehin das Stiefkind der Bauschaffenden sind, also
entweder bereits eine Wrmebrcke darstellen oder zumindest
wrmebrckengefhrdet sind, kommt es durch diese Auskhlung
zur Kondensation in den Laibungen und Brstungen und der damit verbundenen Schimmelbildung. Hinzu kommt, dass es sich
bei den neuen Fensterkonstruktionen um wrmegedmmte Verbundglser handelt, sodass diese gut sichtbaren Sollkondensationsstellen der alten Einfachverglasungen wegfallen und das
Wasser dann vorzugsweise an den verbliebenen Wrmebrcken,
wie eben den Fensterlaibungen und Raumecken, kondensiert.
Neue Fensterkonstruktionen werden leider auch oft ohne detaillierte berlegungen hinsichtlich des Wrmeflusses im Bereich des
Anschlusses von Fensterrahmen an das Mauerwerk geplant und
ausgefhrt. Nicht nur hinsichtlich des Schutzes vor Witterungseinflssen ist die Positionierung des Fensters im inneren Drittel der
Auenwandkonstruktion gnstig, sondern auch bezglich des
Wrmeflusses in den Fensterlaibungen. Hervorragend konstruiert
waren in dieser Beziehung unsere alten Holzkastendoppelfenster.
Durch deren groe Bautiefe war die Konstruktion im Bereich des
Mauerwerksanschlusses kaum schadensgefhrdet und die Kondensation erfolgte ohnehin an den wesentlich klteren Auenscheiben. Das Wasser lief dann im Scheibenzwischenraum in die
Holzrinne und wurde dann regelmig aufgewischt. So wusste der
Nutzer auch, dass er wieder mal richtig lften muss und er sah
auch, wie viel Feuchtigkeit wirklich entstand. Auerdem erfolgte
die Kondensation kontrolliert an dieser einen fr das Fenster
selbst unkritischen Stelle. Deshalb auch Sollkondensationsstelle.
Bauphysikalisch optimal gelst waren diese Kastenfensterkonstruktionen in Verbindung mit auen liegenden Holzjalousien oder
Fensterlden. Sie hielten nicht nur die winterliche und nchtliche
Klte und die Auskhlung durch den Wind fern, sondern sie
schtzten auch im Sommer vor berhitzung und zu viel direkter
Sonneneinstrahlung, trotz Gewhrleistung der notwendigen Lftung. Eine einfache und geniale Konstruktion!

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Die heute sehr dicht und hoch wrmegedmmt ausgefhrten


Fensterkonstruktionen bercksichtigen in keiner Weise die Vervielfachung der feuchtigkeitserzeugenden Ttigkeiten und Gewohnheiten der Nutzer.

Fensterkonstruktion mit umlaufender Fugenlftung zur Gewhrleistung des


Mindestluftwechsels.

Dass dieses Missverhltnis vor allem den gewerblichen Woh- Mindestnungsanbietern nicht entgangen ist, die nicht nur fr vermietete luftwechsel
Wohnungen, sondern auch fr die langfristige Erhaltung derselben sorgen mssen, haben diese durch in die Fenster eingebaute
Zwangslftungen, die vom Mieter nicht manipuliert werden knnen, reagiert. Diese schallgedmmten Konstruktionen, entweder
im Bereich zwischen Flgel- und Blendrahmenanschluss oder als

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Sensibles
Bauteil

Hohe
Anforderungen

separates Element im Rahmen sind so konstruiert, dass sie nicht


reduziert werden knnen und somit den notwendigen Mindestluftwechsel sicherstellen.
Die modernen Fensterkonstruktionen bringen in der Regel bei
dem Einsatz einer Isolierverglasung trotzdem eine Wrmebrcke
mit, die immer vorhanden ist und den metallischen Abstandhaltern im Glasverbund der Isolierverglasung geschuldet ist. Man
beobachtet dann sehr hufig das durch die Taupunktunterschreitung am inneren Scheibenrand im Anschluss zur Silikonfuge entstehende Kondenswasser. Dort siedeln sich dann sehr schnell
Schimmelpilze an. Verstrkt wird dieser Vorgang sehr oft durch
das schon erwhnte Dauerkippen von Fenstern und damit verbundene Auskhlen und auch durch die ungengende Oberflchentemperatur des Fensters selbst. Das hat oft seinen Grund in
sehr tiefen Fensterbnken innenseitig, welche die Zirkulation des
Wrmestromes ber dem Heizkrper erheblich behindern und von
Fensterdekorationen, die den Luftaustausch und damit die ausreichende Erwrmung der Fenster innenseitig, verhindern.
Sptestens an diesem Punkt sollte erkannt werden, dass es sich
bei dem Bauteil Fenster um ein komplexes System mit vielfltigen
Abhngigkeiten und Auswirkungen auf das Gebude handelt und
dieses System nie isoliert betrachtet werden darf!
Besonders schadenanfllig ist die Anschlussfuge zwischen Fensterrahmen und Mauerwerk, da sie oft unverstanden, irgendwie
meist mit Bauschaum und/oder Silikon verschlossen werden.
Diese Lsungen funktionieren nicht und fhren zur Auskhlung
durch eindringende kalte Luft und somit zum Tauwasserausfall an
den inneren Bauteilanschlssen.
Das heit, dass an diese sensiblen Anschlsse aufgrund der ohnehin schon kritischen geometrischen und konstruktiven Ausgangsbedingungen besonders hohe Anforderungen an die Ausfhrung bezglich Wrmeschutz und Luftdichtigkeit gestellt werden.

Innentren
Innentren stellen regelmig im geschlossenen Zustand den
Raumabschluss her. Die frheren Tren waren meistens aus Massivholz oder Holzbaustoffen und besaen neben dem einfachen

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umlaufenden Trfalz keine weiteren groartigen Dichtungen.


Diese undichten Tren wirkten konstruktiv bedingt, wie eine luftdurchlssige Membran, sie unterbrachen den Luftraumverbund
des Gebudes nicht vollstndig und lieen somit den Feuchteausgleich auch in geschlossenem Zustand zu. Der Holzwerkstoff
bewirkte zudem eine gewisse Wrmedmmung und sorgte auch
fr eine gewisse thermische Trennung zwischen wrmeren und
khleren Rumen. Die natrliche Thermik der Rume wurde durch
die vielfach vorhandenen weiteren, undichten Fugen der verschiedenen Bauteile, insbesondere im Auenwandbereich und
durch die zahlreichen Kamine und Schornsteine, verstrkt.
Durch moderne Tren, die oft aus gut wrmeleitenden Stoffen
bestehen und/oder die sehr dicht schlieen, kann der ursprnglich vorhandene funktionierende Luft- und Feuchttransport und
-ausgleich nicht mehr stattfinden.
Das passiert sehr oft bei Sanierungen, die mit Modernisierungen, Gefangener
insbesondere von Bad und Kche, verbunden sind. Es werden Wasserdampf
dann diese sehr schadensanflligen innenliegenden Bder eingebaut, die dann, oft mit unzureichender Zwangsentlftung und
dichten, oft nicht Feuchtraum geeigneten Innentren, verschlossen werden. Der anfallende Wasserdampf kann durch den nicht
stattfindenden Luftaustausch nicht entweichen und kondensiert
an den Innenwnden. Gleiches passiert mit innenliegenden Kchen ohne Dunstabzug, ebenfalls mit dicht schlieenden Tren.
Auf der anderen Seite werden ungedmmte Innentren dort eingebaut, wo thermisch gesehen, eigentlich eine Auentr hingehrt; dies betrifft Wintergrten, die an Wohnrume angrenzen
sowie kalte, ungeheizte Erker, Abstellrume und Kellerabgnge.
Auch hier muss die Planung und Ausfhrung der Innentren unter
bauphysikalischen Gesichtspunkten erfolgen, um Feuchteschden
zu verhindern.

Luftfeuchtigkeit und Lftung


Entscheidendes und magebliches Kriterium ist das Verhltnis Gebundene
zwischen der in den Rumen durch deren Nutzung oder bauliche Feuchtigkeit
Schden entstehenden Raumluftfeuchte in Form von Wasserdampf bzw. der in den Bauteilen gebundenen Feuchtigkeit und

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der Menge an Wasserdampf, der durch den mit dem Lften verbundenen Luftstromtransport an die Auenluft abgegeben wird.
Mageblich fr die notwendige Lftung ist also die Feuchteemission. Dabei spielen die Nutzung an sich, Nutzverhalten und Gewohnheiten der Bewohner die wesentliche Rolle. Entgegengesetzt
im Verhltnis der Zunahme der Dichtheit der Raumhlle, hat sich
der Feuchtigkeitsaussto vervielfacht! Werden Rume mit zeitweilig groen Mengen an entstehender Luftfeuchtigkeit, wie Bder
nach dem Duschen oder Kchen nach dem Kochen, regelmig
stogelftet, so entfllt das sehr oft bei nur normal genutzten
Rumen, wie Wohnzimmer, Kinderzimmer und husliches Arbeitszimmer, da die entstehende (nicht sichtbare) Feuchtigkeitsmenge
regelmig unterschtzt wird. Die allein durch den Menschen bei
normaler Nutzung abgegebene Feuchtigkeit durch Atmen und
Schwitzen betrgt in Abhngigkeit von der krperlichen Aktivitt
(wo sie natrlich wesentlich ansteigt), ca. 30100 Gramm pro
Stunde. Das sind enorme Mengen, geht man davon aus, dass ein
Arbeitszimmer vielleicht acht Stunden und ein Kinderzimmer
durch zwei Geschwister einschlielich Nachtruhe, vielleicht
16 Stunden am Tag genutzt wird. Das sind jeweils mehrere Liter
Wasser pro Tag, die nur durch ausreichende Lftung wieder abgegeben werden knnen. Nachstehende Tabelle zeigt, welche teilweise erheblichen Wasserdampfmengen pro Person und Tag
abgegeben werden.

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1
1,5
0,75
3
1,5
0,25
0,2
0,75
0,75
1,25
2
1,5
1

Freie Wasseroberflche
(Wanne, Aquarium)

Topfpflanzen

Zimmerblumen

Nasse Wsche trocken (5 kg)

Geschleuderte Wsche
trocken (5 kg)

Waschmaschine
(1 Waschgang)

Splmaschine (1 Splgang)

Kochen

Baden

Duschen

Mensch (Sport)

Mensch (leichte Ttigkeit)

Mensch (Ruhephase/Schlaf)

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Hinzu kommt, auch durch bessere Krperhygiene, ein wesentlich


hherer Pro-Kopfwasserverbrauch. Wichtig ist auch die Tatsache,
dass unsere Wohnrume in der Regel ein geringeres Raumvolumen als frher durch niedrige Deckenhhen und kleinere Raumzuschnitte aufweisen und somit der fr den entstehenden Wasserdampf nicht mehr soviel Raumluftvolumen zur Verfgung
steht. Damit steigt die Konzentration sehr schnell an und es muss
fter gelftet werden.
Auf der anderen Seite ist es mit dem morgendlichen und abendlichen kurzen Stolften nicht getan. Das ist aber noch besser als
das dauerhafte Kippen bei gedrosselter Heizung. Das Bewegen
(gleich)kalter Luft bringt hinsichtlich der Reduzierung der Raumluftfeuchte nichts. Lediglich die kaltluftumstrmten Bauteile werden zu Wrmebrcken, auf denen dann die Kondensation des in
der Luft mitgefhrten Wasserdampfes erfolgt. Diese Gefahr ist
besonders gro, da die feuchte Luft konzentriert und kanalisiert
an Fensterlaibungen und Fenstersturz entlanggefhrt werden und
dadurch verstrkt von dem Wasserdampf beaufschlagt werden,
brigens auch auen im Fenstersturzbereich. Das fhrt dann in
relativ kurzer Zeit zu erheblichen Schimmelschden innen und
Algenbewuchs und Schimmelbefall auen an der Fassade. Besonders hohes Schadenspotenzial bergen deshalb Dauerlftungen
innenliegender Bder und Kchen ber andere Rume, bei denen
lediglich der Wasserdampf in Abhngigkeit von der Aufnahmefhigkeit der jeweiligen in den Rumen befindlichen Stoffe absorbiert wird und oben genannten Effekt durch die Dauerkippstellung erzeugt.
Feuchtigkeit Deshalb muss Feuchtigkeit immer direkt an der Quelle der Entsteabfhren hung und auch sofort abgefhrt werden und deshalb gehren
Heizen und Lften untrennbar zusammen. Denn ein Ausgleich der
Raumluftfeuchtigkeit erfolgt nur bei unterschiedlichen Feuchtekonzentrationen.
Dieser Luftaustausch, eine vernnftige Temperaturdifferenz vorausgesetzt, erfolgt relativ schnell. Allerdings dauert die Abgabe
der in den Bauteilen gespeicherten Feuchtigkeit an diese Raumluft sehr lange und kann auch nur wirksam erfolgen, wenn diese
Luft relativ trocken und kalt ist. Deshalb muss dieser Luftaustausch mehrmals tglich erfolgen, wobei Anzahl und Dauer immer
vom konkreten Einzelfall abhngen.
Hherer
Wasserverbrauch

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Leider ist falsches Lften genauso schadenstrchtig, wie unzureichendes Lften. Typische Lftungsfehler sind die sogenannte
Sommer- und Winterkondensation.
Klassiker der Sommerkondensation ist der kalte ungedmmte und Unbeheizter
natrlich im Sommer unbeheizte Keller, bei dem im Hochsommer Keller
bei 40 C im Schatten gelftet wird oder gar keine Fenster vorhanden sind. Die warme feuchtigkeitsgesttigte Luft (nach Dauerregen am schlimmsten) strmt ein und kondensiert an den kalten
Innenwnden. Es fllt dabei soviel Wasser aus, dass dieses nicht
nur innerhalb kurzer Zeit das Bauteil vllig durchfeuchtet, sondern auch die Wnde herabluft.

Typische Schden an der Fassade durch Fenster in Dauerkippstellung im


Winter.

Klassiker bei der Winterkondensation ist die Dauerkippstellung


insbesondere bei Schlafzimmern, die durch die damit verbundene
Auskhlung der Fensteranschlsse und -leibungen innen und
sogar der Fubden und Raumwnde und Brstungen Fens97
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terstrze auen und innen, ebenfalls zur Kondensation und


schweren Bauschden, auch Frostschden, fhren. Gleiches passiert bei allen Auenwandkonstruktionen mit ungengendem
Wrmeschutz, die zudem auch noch frostgefhrdet sein knnen.

Unzureichende oder fehlerhafte Beheizung


Bewohnte Gebude mssen ausreichend beheizt werden, um
berhaupt bewohnbar zu sein. Eigentlich eine Binsenweisheit.
Dabei denken die meisten Menschen nur an die Temperatur der
Raumluft und diese wird bei den Messungen auch zugrunde gelegt. Das ist aber nur eine Gre. Mindestens genauso zu beachten ist die Temperatur der Bauteile und nicht nur die der Oberflche. Neben der Tatsache, dass kltere Bauteile, bei Temperaturdifferenzen zu anderen Bauteilen eines Raumes von ca. 4 C,
diese Klte fr den Menschen merklich abstrahlen und damit zu
Zugerscheinungen und Unbehaglichkeit fhren, fllt an den Oberflchen bei Unterschreitung der Mindesttemperatur von ca. 12 C
in Abhngigkeit von der relativen Luftfeuchtigkeit, Tauwasser aus.
Wrmeverlust Das bedeutet, dass Rume die bewohnt werden, nicht nur kontireduzieren nuierlich ausreichend beheizt werden mssen, damit die Bauteile
auch ausreichend durchtemperiert sind, sondern auch entsprechend gedmmt sein mssen, um den Wrmeverlust zu reduzieren. Das heit auch, dass die khlen Schlafzimmer im Winter
zumindest so beheizt werden mssen, dass die Auenwnde an
den kritischsten Stellen, den Raumecken, mindestens ca. 12 C
ausweisen. Leider ist der Standardfall der, dass diese Rume
unbeheizt sind und ber den Raumverbund mitgeheizt werden.
Deshalb kommt es dann wieder zur Kondensation und Schimmelbefall. Gleiches passiert auch, wenn, durch lngere Abwesenheit
etwa und deshalb gedrosselter oder abgestellter Heizung, die
Wnde ausgekhlt sind und dann nach der Rckkehr wieder so
richtig gewohnt, geduscht, Wsche gewaschen, gekocht usw.,
wird. Die Raumluft erwrmt sich schnell, aber die Wandoberflchen bentigen viele Tage, bis die Temperatur wieder ber die
kritische Marke von ca. 12 C angestiegen ist. In dieser Zeit besteht dann die erhhte Gefahr von Schimmelschden durch Kondensation und Tauwasserausfall.
Ausreichend
heizen

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Fogging
In diesem Zusammenhang soll kurz das sogenannte Fogging er- Dunkle
whnt werden, das vor allem ber Heizkrpern, fen, Heizplatten Ablagerungen
und anderen Heizgerten auf den Bauteiloberflchen zu dunklen
stark anhaftenden Ablagerungen fhrt, die durch normale Reinigung nicht entfernt werden knnen. Neu ist dieses Phnomen
nicht, da diese Ablagerungen auch ber alten Kachelfen in historischen Gebuden zu beobachten sind. Neu ist allerdings das in
bestimmten Innenrumen verstrkte massive Auftreten. Diese
Erscheinungen treten hauptschlich und scheinbar pltzlich
gleichzeitig in der Heizperiode, gehuft in bestimmten Objekten
auf, die neu gebaut oder saniert wurden. Also muss ein Zusammenhang zwischen den eingesetzten Baustoffen bestehen, der
auch in Form schwer flchtiger organischer Verbindungen, den
sogenannten SVOC, festgestellt wurde. Diese kommen vor allem
aus Klebern (Lsungsmittel), Dichtstoffen (Weichmacher), aber
auch Kunststoffen und Bodenbelgen. Besonders stark treten
diese Ablagerungen in Bereichen hherer Luftbewegung und in
Bereichen von Wrmebrcken auf. Dieser Fogging-Effekt hat aber
urschlich nichts mit falschem Heizen oder Lften zu tun. Natrlich mssen auch hier die konkreten Ursachen gefunden werden.

Kondensation und Tauwasserbildung


Kondensation und Tauwasserbildung sind immer das sichtbare
Indiz dafr, dass

e die relative Luftfeuchtigkeit zu hoch und


r die Temperatur des betreffenden Bauteils zu niedrig ist.
Was passiert eigentlich genau bei dem sogenannten Tauwasser- Tauwasserausfall
ausfall auf der betroffenen Bauteiloberflche?
Der warme Luftstrom trifft auf die kalte Bauteiloberflche und
khlt sich dadurch im Bereich der Oberflche schlagartig sehr
stark ab. Da aber kltere Luft weniger Wasserdampf transportieren kann als wrmere, fllt der Wasserdampf im Bereich der Bauteiloberflche aus. Er kondensiert. Er dringt dann in das Bauteil in
Abhngigkeit von dessen Wasseraufnahmefhigkeit bis zur Sttigung ein und wird ber den Kapillartransport innerhalb dieses

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Stoffes weitertransportiert und verteilt. Ist die ausfallende Wassermenge hher als die Wasseraufnahmefhigkeit des Baustoffes,
tropft das Wasser an der Oberflche ab und luft regelrecht herunter. Das kann bis zur Pftzenbildung auf dem Boden kommen.
Besonders kritisch und tauwassergefhrdet sind unsere Wrmebrcken und unzureichend gedmmten und/oder beheizten Gebuden, die prinzipiell auch eine nur wesentlich grere Wrmebrcke darstellen.
Taupunkt- Die Taupunkttemperatur ist direkt abhngig von der Raumlufttemperatur temperatur und der relativen Luftfeuchtigkeit.
Je hher also Raumlufttemperatur und relative Luftfeuchtigkeit
steigen, desto hher liegt auch die Temperatur des Taupunktes.
Wenn also bei den blichen 20 C bei 60 Prozent relativer Luftfeuchtigkeit der Taupunkt bei 12 C liegt (unser blicher Mittelwert in Wohnrumen), dann liegt dieser bei 10 C Lufttemperatur
und 60 Prozent relativer Luftfeuchtigkeit bei nur 2,6 C.
Die nachstehende Tabelle zeigt die wesentliche Abhngigkeit von
Temperatur und der relativen Luftfeuchtigkeit fr die kritische
Oberflchentemperatur, bei der dann die schadenstrchtige Kondensation auftritt.

Lufttemperatur
in C

Taupunkttemperatur in C bei relativer


Luftfeuchte von
40 %

50 %

60 %

70 %

80 %

24

9,6

12,9

15,8

18,2

20,3

22

7,8

11,1

13,9

16,3

18,4

20

9,3

12

14,4

16,4

18

4,2

7,4

10,1

12,5

14,5

Bauwerksbedingte indirekte Durchfeuchtung, Taupunkttemperatur in C.

Bei diesen Betrachtungen der Oberflchentemperaturen wird oft


nicht bercksichtigt, was passiert, wenn sich der Taupunkt, kons-

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truktiv bedingt, in die Wandkonstruktion, z. B. den Bereich der


Deckenauflager oder anderer Details, wie Rollladenksten, verlagert. Zunchst einmal kommt es hier wieder zur Kondensation und
Durchfeuchtung. Die Feuchtigkeit kann allerdings hier nicht so
leicht austrocknen und durchfeuchtet die Bauteile dauerhaft,
verbunden mit weiterer Abkhlung und Bauschden. Besonders
gefhrdet sind diese feuchten und khlen Bauteile durch die damit verbundene erhhte Frostgefahr. Deshalb ist hinsichtlich
dieser bauphysikalischen Zusammenhnge die detaillierte Betrachtung der gesamten Gebudehlle mit allen ihren Anschlssen und Details so ungeheuer wichtig.

Das Problem mit der Luftdichtigkeit und den


Anschlssen
Fugen und Bauteilanschlsse, durch die ein ungewollter und un- Unbeabkontrollierter Luftaustausch stattfindet, sind besonders gefhr- sichtigter
Luftaustausch
lich. Zum einen sind sie oft zwar vorhanden, werden aber weder
als Schwachstelle noch als schadensauslsender Mangel wahrgenommen. Zum anderen wird ganz einfach unterschtzt, wie viel
Luft pro Zeiteinheit durch diese Fugen strmt und mit ihr der Wasserdampf. Dass die Strmungsrichtung und auch Geschwindigkeit
stark von den Witterungsverhltnissen, (Winddruck oder Windsog), ber- und Unterdruck auen bzw. innen, und der Temperaturdifferenz zwischen auen und innen abhngt, wird kaum beachtet. Es kann bei diesen Fugen davon ausgegangen werden,
dass eine Luftstrmung eigentlich immer stattfindet. Somit sind
diese luftumsplten Bereiche eigentlich immer etwas khler und
feuchter als ihre Umgebung. Das heit, die umgebende Konstruktion khlt systematisch aus und durchfeuchtet und bereitet somit
dem mglichen Schimmelwachstum optimale Bedingungen.
Sichtbar ist davon in der Regel der kleinste Bereich, da diese
Anschlsse meist den gesamten Bauteilquerschnitt betreffen.
Besonders kritisch werden diese undichten Anschlsse, wenn sie
mit Hohlrumen in den Baustoffen oder Konstruktionen, wie
Hochlochziegeln oder mehrschaligen Konstruktionen, in Verbindung stehen. Neben der Luft- und Winddichtigkeit ist hier die
Fragestellung nach dem erforderlichen Diffusionswiderstand, also
der Durchlssigkeit von Wasserdampf, zu beantworten. Diese,

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ebenso wie Strmungsrichtung und Strmungsgeschwindigkeit,


spielen bei allen mehrschaligen Fassadenkonstruktionen, Flachdach- und Grndachaufbauten, dem Einbau innenliegender Dmmungen und Zwischensparrendmmungen eine ganz entscheidende Rolle.
Entweichender So, wie die Feuchtigkeitsabgabe eines Raumes immer grer sein
Wasserdampf muss als die Feuchtigkeitsaufnahme, so mssen Feuchtigkeit und
Wasserdampf immer die Chance haben, aus der Konstruktion
vollstndig entweichen zu knnen, sofern diese nicht absolut
dampfdicht ausgebildet wird. Eine dampfdichte Ausbildung ist nur
bei garantierter sorgfltigster Planung und Ausfhrung ins Auge
zu fassen. Ansonsten entsteht eine Feuchtigkeitsfalle, aus der
eingedrungene Feuchtigkeit nicht mehr entweichen kann.

Schimmelbegnstigende Einrichtung und Nutzung


Auch wenn bei dieser Thematik scheinbar in die Privatsphre der
Nutzer eingegriffen wird, so muss die Nutzung immer entsprechend dem zulssigen Nutzungszweck erfolgen. Dazu gehren
das Verhalten und die Gewohnheiten der Nutzer und natrlich
auch die Einrichtung.
Jedem ist sicherlich klar, dass Wohnungen weder dafr geeignet
sind, Reptilien, gar Krokodile, zu halten oder Schlafmohn anzubauen noch im Wohnzimmer ein Lagerfeuer anzuznden.
Gewohntes So gibt es auch ein Nutzerverhalten und Gewohnheiten, die das
Verhalten Schimmelwachstum und das anderer Mikroorganismen ausgesprochen begnstigen. Das Vorhandensein einer stndigen zu
hohen Luftfeuchtigkeit, verbunden mit vielen stark wasseraufnahmefhigen und ausreichend staubbelasteten Einrichtungsgegenstnden, wie Teppichen, Matratzen, Gardinen, Vorhnge,
Stoffdekorationen und Polster stellen sicherlich die Ausnahme
dar.

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Eine zweckentfremdete Nutzung begnstigt die Schimmelbildung erheblich.

Allerdings werden die Risiken von offenen Wasserflchen in Woh- Aquarien und
nungen durch Aquarien und Zimmerbrunnen, das Wschetrocknen andere Wasserflchen
in innenliegenden Bdern oder zahlreiche Zimmerpflanzen, gern
bersehen. Die feuchte Erde der Zimmerpflanzen ist fast immer
von oft stark pathogenen Schimmelpilzen z. B. Aspergillus niger
durchwachsen, die ihre Sporen an die Raumluft abgeben. Viele
dieser Schimmelpilze sind sehr trockentolerant und knnen, so
sie erst einmal Fu gefasst haben, auch sehr trockene Lebensmittel befallen. Das bedeutet, dass auch eine Lagerung und Bevorratung von Lebensmitteln, so sie in Wohnrumen stattfindet, immer
unter dem Aspekt der Hygiene und Trockenheit betrachtet werden
muss. Auch bringen die Ess- und Kochgewohnheiten zustzliche
Risiken mit sich. Gekocht wird oft in fensterlosen Rumen, die
keinen Abzug, sondern nur eine Umlufthaube besitzen. Diese
beseitigt nicht nur die beim Kochen erzeugte Feuchtigkeit nicht,
sondern birgt selbst das zustzliche Risiko der Verkeimung, so-

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Belftung
im Bad

Gutes Klima
fr Schimmel

fern sie nicht regelmig gereinigt wird. Die Lftung erfolgt bei
fensterlosen Rumen zwangslufig wieder ber den angekoppelten Wohnraum, mitunter ber den Korridor, wobei der oft fettige
Wrasen auf dem Weg zum Fenster von den dazwischen befindlichen Stoffen, die von dieser mit Wrasen gesttigten Luft umstrmt werden, aufgenommen wird. Dieser fr Mikroorganismen
ausgesprochen nhrstoffreiche Biofilm fhrt zu einer uerst
schnellen Besiedelung durch Mikroorganismen und Milben. Auch
hier muss der entstandene Dunst direkt abgefhrt werden und
fensterlose Kchen und Bder mssen ber einen direkten Abzug
verfgen, der Wasserdampf und Wrasen direkt ber Dach abfhrt.
Bder, die ber keine ausreichende Zwangslftung verfgen, sind
nicht nur fr Duschen, Waschen und Baden ungeeignet. Auch das
Wschewaschen und -trocknen, selbst im Bad mit Fensterlftung,
fhrt zur erheblichen zeitweiligen Feuchtebelastung, die, vor
allem bei mehrschaligen Konstruktionen, wie Unterdecken, Trockenwnden und Vorsatzschalen, zu erheblichen Bau- und
Schimmelschden fhren kann. Die alten Waschkchen auerhalb
der Wohnungen sind fr das Waschen und Trocknen in jedem
Falle vorzuziehen. Viele gewerbliche Vermieter haben diesen
Gedanken aufgenommen und lassen bei Neubauten und Sanierungen die mitunter auer Betrieb genommenen Wasch- und
Trockenrume, zumeist im Keller, wieder einrichten. Ein guter und
richtungsweisender Ansatz zur Reduzierung der Feuchtebelastung
in unseren Wohnungen!
Natrlich lsst sich keiner gerne sagen, wie er seine Wohnung
einzurichten hat, aber es gibt schon einige Konstellationen, die
das Schimmelwachstum eindeutig frdern. Besonders natrlich in
Verbindung mit ohnehin gefhrdeten Stellen hinsichtlich des
Tauwasserausfalls und der damit verbundenen Schimmelbildung.
Dazu gehren geometrische und konstruktive Wrmebrcken, wie
unsere Raumecken, vor allem auf der dem Wind zugewandten und
wenig besonnten Seite. Werden hier unsere berhmten Schlafzimmerschrnke raumhoch und auch noch ohne Hinterlftung
direkt an die Auenwand gebaut, lsst der Schimmel mit Sicherheit nicht lange auf sich warten. Gleiches passiert sehr schnell,
wenn derartige Wnde ohne Hinterlftung verkleidet (und gedmmt) werden. Auch nachtrglich abgehngte Unterdecken
unter kalten Dachbden, vor allem wenn sie gedmmt werden,

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SC HIMMEL IN WOHN RUMEN

fhren zum gleichen Effekt. Schlielich sollen auch am Rande alle


Umnutzungen und Umbauten erwhnt werden, die oft einen erheblichen Eingriff in die Substanz darstellen und die durch vielfltige Planungs- und Ausfhrungsfehler zu erheblichen, gerade bei
Feuchtigkeitsschden, oft irreparablen Schden, auch durch den
damit verbundenen Schimmelbefall, fhren knnen.

Haustechnische Anlagen als bevorzugtes Siedlungsgebiet zahlreicher Mikroorganismen


Raumluft- und Klimaanlagen haben, die ausreichende Dimensionierung und Funktionsfhigkeit sowie notwendige Hygiene vorausgesetzt, den Vorteil, dass ein garantierter Mindestluftaustausch unabhngig von der Nutzung stattfindet. Bei Klimaanlagen
wird die Luft zustzlich be- und entfeuchtet und entsprechend
temperiert. In Wohnrumen kommen zum groen Teil Zu- und
Abluftanlagen zum Einsatz, deren Aufgabe im Lften und Heizen
besteht. Mit dem Lften verbunden erfolgt die Entfeuchtung und
der Abtransport von Schadstoffen.
Die groe Gefahr derartiger Anlagen besteht in der Verkeimung Keime in
der luftdurchstrmten Bauteile und Filter bei ungengender Rei- Anlagen
nigung. Diese Gefahr ist jahreszeitlich bedingt und im Bereich
wrmerer und/oder feuchterer Bereiche wesentlich hher als in
den anderen Bereichen. Zustzlich mssen diese Anlagen bei
mikrobiellem Befall komplett desinfiziert werden. Das riesige
Problem der richtigen Wartung und Gewhrleistung der Keimfreiheit besteht darin, dass die Gefahr des mikrobiellen Befalls unsichtbar ist und kaum jemand vorbeugend aktiv wird. Zudem
erfolgt durch den Lftungsverbund die gleichmige Verteilung
eventueller lokal vorhandener Mikroben und Sporen. Deshalb
sollten raumlufttechnische Anlagen regelmig (ca. alle 6 Monate) durch qualifiziertes Personal (nachweislich) gewartet werden.
Unabhngig von der Frage nach den Verantwortlichkeiten (wer
veranlasst und trgt die Wartungskosten), zeigt die tgliche Praxis, dass derartige Wartungen kaum vorschriftsmig erfolgen,
geschweige denn entsprechend dokumentiert werden.
Noch kritischer sind Klimaanlagen zu bewerten, da diese optimale
Bedingungen fr ein schnelles Schimmelwachstum bei unterlassener oder nicht auseichender Reinigung bieten. Die grte Ge-

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Fensterlftung
ermglichen

Mechanische
Lftung

fahr besteht in der mikrobiellen Besiedelung und Verseuchung


des Befeuchterwassers und der Filter. Aber auch durch Kondensation der khlen Leitungs- und Schachtsysteme bei lngerem Stillstand etwa, durch feuchte und warme Innenraumluft. Werden
diese Anlagen in Betrieb genommen, werden dann die Pilzsporen
massiv in die Innenrume geblasen. Deshalb drfen bei Wnden
von Luftleitungen Kondenswasserniederschlge lngerfristig nicht
auftreten und deshalb sind auch Befeuchteranlage und Filter
regelmig zu reinigen oder zu wechseln (Filter). Sprhbefeuchter
mssen sogar alle sechs Monate gereinigt werden und das Befeuchterwasser darf maximal 1000 KBE/ml enthalten und muss
bei lngerem Stillstand aus der Sammelwanne abgelassen werden. Da alle diese eigentlich regelmig durchzufhrenden, notwendigen hygienischen Manahmen in der Regel nicht stattfinden, werden diese Anlagen dann oft komplett mit Bioziden gereinigt und desinfiziert, deren medizinische Unbedenklichkeit bei
Menschen mit geschwchtem Immunsystem oder Vorschdigungen, wie Allergien und Asthmatikern, oft sehr fraglich ist.
Es sollte deshalb, insbesondere bei auenliegenden Wohnrumen
immer geprft werden, ob es nicht mglich ist, den notwendigen
Luftwechsel mit einer normalen Fensterlftung sicherzustellen. Es
werden nicht nur unntige gesundheitliche Risiken, sondern auch
nicht unerhebliche Kosten fr Errichtung, Wartung und Betrieb
sowie Reparaturen derartiger Anlagen vermieden. Unterschtzt
wird in diesem Zusammenhang auch die unvermeidbare dauerhafte Geruschbelastung und die Zugerscheinungen, fr empfindliche Menschen eine zustzliche psychische und gesundheitliche
Belastung.
Innenliegende Rume, insbesondere alle Feuchtrume, wie Bder
und Waschrume und auch Kchen, mssen zwingend ber eine
mechanische und vor allem ausreichende Lftung verfgen, um
die entstehende Raumluftfeuchte nach auen abzutransportieren.
Es muss deutlich infrage gestellt werden, ob die in den innenliegenden minimierten Nasszellen allerorten eingebauten Miefquirle tatschlich in der Lage sind, die teilweise in krzester Zeit
entstehenden erheblichen Wasserdampfmengen ausreichend
schnell und vollstndig abzutransportieren. Auch die nur kurze
Zeit nach dem Ausschalten nachlaufenden Ventilatoren, gengen
fr eine ausreichende Entfeuchtung in der Regel nicht. Diese An-

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lagen mssten ber deutlich grere Querschnitte verfgen und


die Nachlaufzeit msste durch die Restfeuchte und nicht die Zeit
bestimmt werden. Sehr oft wird vergessen, dass dort, wo Luft
entzogen wird, auch eine adquate Nachstrmung erfolgen knnen muss, da ansonsten die Luft im Raum steht. Deshalb mssen Tren innenliegender Rume mit Zwangslftungen ber eine
entsprechend dimensionierte Zuluftffnung, z. B. im unteren Trblattbereich, verfgen, die nicht geschlossen werden darf (auch
zeitweilig nicht). Die Lftung muss ohne Unterbrechung whrend
der Nutzung und der Feuchteemission laufen, damit die Feuchtigkeit sofort direkt abgefhrt wird.

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 Schritt-fr-Schritt-Guide

Machen Sie den Gebudecheck!


Wenn Sie Schimmelpilzsporen oder Feuchtigkeit in Ihrer Wohnumgebung vermuten, sollten Sie Ihr Gebude mglichst schnell einer
grndlichen berprfung unterziehen.
Formular
auf CD-ROM

Das mssen Sie prfen:


Sind Baumngel bzw. Bauschden bekannt oder sichtbar?
Wo befinden sie sich?
Wenn ja, welche:
....................................................................................................
.
.
Um welche Schden handelt es sich?
Beschreibung der Schden:
....................................................................................................
.
.
Sind die Ursachen fr die Schden evtl. erkennbar?
Wenn ja, welche Ursachen kommen infrage?
....................................................................................................
.
.

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GEBUDEC HEC K

Handelt es sich um Feuchteschden?


Bemerkung:
....................................................................................................
.
.
Haben diese Schden Auswirkungen auf die Wohn- bzw. Nutzrume?
Wenn ja, welche:
....................................................................................................
.
.
Sind Schimmel- bzw. Feuchteschden in den Wohn- und Nutzrumen sichtbar?
Wenn ja, wo:
....................................................................................................
.
.
Sind die Durchfeuchtungen permanent oder nur temporr?
Bemerkung:
....................................................................................................
.
.

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Gab es irgendwelche elementaren Naturkatastrophen, die


urschlich fr die Durchfeuchtungen sein knnten?
Wenn ja, welche:
....................................................................................................
.
.
Sind die Durchfeuchtungen auen und/oder innen?
Bemerkung:
....................................................................................................
.
.
Funktionieren die Gebudeentwsserung und die Regenwasserableitung?
Wenn nein, welche Probleme gibt es?
....................................................................................................
.
.
Steigt die Feuchtigkeit von unten durch das aufgehende Mauerwerk nach oben auf?
Wenn ja, wo ist dies der Fall?
....................................................................................................
.
.

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GEBUDEC HEC K

Sind die Fubden im Erdgeschossbereich fukalt und/oder


feucht?
Bemerkung:
....................................................................................................
.
.
Kann die Ursache fr die Feuchtigkeit in defekten technischen
Anlagen zu suchen sein?
Wenn ja, wo und in welchen Teilen liegen die Probleme:
.................................................................................................
.
.
Sind die Wnde innen trotz Beheizung kalt und/oder feucht?
Wenn ja, welche Wnde sind betroffen?
.................................................................................................
.
.
Sind die Fenster trotz ausreichender Lftung und Heizung
beschlagen?
Wenn ja, auf welche Fenster trifft dies zu?
....................................................................................................
.
.

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SC HIMMELURSAC HEN UND TYP ISC HE SC HADEN SB ILDER

Funktionieren evtl. vorhandene Zwangslftungen einwandfrei und


sind sie ausreichend dimensioniert?
Wenn nein, welche Probleme gibt es?
....................................................................................................
.
.
Knnen evtl. bauliche Vernderungen die Bauschden und/oder
Durchfeuchtungen hervorgerufen haben?
Wenn ja, welche Bauschden kommen infrage?
....................................................................................................
.
.
Kann ein verndertes oder ungeeignetes Nutzerverhalten
urschlich fr Durchfeuchtungen und Bauschden sein?
Wenn ja, welches Verhalten knnte der Grund sein?
....................................................................................................
.
.

Das mssen Sie tun:


Wenn sich Ihr Verdacht erhrtet, sollten Sie Ihr Haus oder Ihre
Wohnung unbedingt von einem Fachmann auf Schimmelpilze
berprfen lassen. Berichten Sie dem Experten schon im Vorfeld von Ihren Beobachtungen und Vermutungen.

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GEBUDEC HEC K

So knnte Ihr ausgefllter Check aussehen:


Sind Baumngel bzw. Bauschden bekannt oder sichtbar?
Wo befinden sie sich?
Wenn ja, welche:
Baumngel sind bekannt und befinden sich im Bereich des
unteren Mauerwerks. Der Grundwasserspiegel im Baugebiet
liegt relativ hoch, durch ungengende Abdichtung des Kellers zieht die Feuchtigkeit am Mauerwerk aufwrts.
Sind Schimmel- bzw. Feuchteschden in den Wohn- und
Nutzrumen sichtbar?
Wenn ja, wo:
Im Bereich des Wohnzimmers sind an der Nordwand regelmig Schimmelflecken zu finden.
Funktionieren die Gebudeentwsserung und die Regenwasserableitung?
Wenn nein, welche Probleme gibt es:
Die Neigung des Balkons ist nicht ausreichend, sodass das
Wasser bei Regen nicht abluft, sondern zum Teil sogar an
der Hauswand stehen bleibt.

usw.

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GRUN DLAGEN FR EIN GESUN DES WOHNEN

Grundlagen fr ein gesundes


Wohnen
Eine grundlegende Voraussetzung fr ein gesundes
Wohnumfeld ist ein schadstofffreier Wohnbereich. Allerdings liegen die Grnde fr Schimmel- oder Feuchteprobleme nicht selten in einer fehlerhaften Sanierung oder
Modernisierung begrndet, die zu zu erheblichen Bauschden fhren.
Schimmel
nach Sanierung

Nach Schadensart klassifiziert, fllt auf, dass die Hitliste der mangelhaften Sanierungsversuche von Schden bestimmt ist, die
ohne bauphysikalische Planung und Bemessung nicht mangelfrei
beseitigt werden knnen.

Bauphysikalische Zusammenhnge
Ganz oben stehen mit rund 13 Prozent Schimmelpilzschden nach
erfolgtem Fensteraustausch, gefolgt von etwa 11 Prozent von
fehlerhaft sanierten Flachdchern und knapp 10 Prozent von fehlerhaft sanierten Steildchern. Nachtrgliche Wrmeschutzma-

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BAUP HY SIKALISC HE ZUSAMMEN HN GE

nahmen schlagen immerhin noch mit knapp 8 Prozent, ebenso wie


fehlerhafte Abdichtungen erdberhrter Bauteile, zu Buche.
%
14

12

10

Estrichsanierung

Nachtrglicher Badeinbau

Drnagen

Sanierung Holzbalkendecken

Fenster

Abdichtung erdberhrter
Bauteile

Fachwerk

Schimmelpilz nach
Fensteraustausch

Bauteilfugen

Sichtbeton

Verblendschalen, Putz,
Sichtmauerwerk

Balkone

Nachtrgliche Wrmeschutzmanahmen

Dachterrassen

Flachdcher

Geneigte Dcher

Diagramm zu schadensbetroffenen Sanierungsmanahmen aus dem


3. Bauschadensbericht der Bundesregierung von 1995.

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GRUN DLAGEN FR EIN GESUN DES WOHNEN

Eine bedrckende Bilanz, handelt es sich doch um Baumanahmen, bei denen die Substanz eigentlich nachhaltig verbessert,
nicht geschdigt und damit verschlechtert werden sollte. Wenn
Schden derart massiv und gehuft auftreten, muss es auch eine
ganz wesentliche Ursache geben, die diese Schden gemeinsam
haben.
Die wesentliche Ursache neben dem blichen Pfusch am Bau liegt
ganz einfach in der groben Missachtung bauphysikalischer Zusammenhnge und damit grundlegender Konstruktions- und Bemessungsregeln.

E xpertentipp

Fehlerfreie Ausfhrung
Eine (jede) Konstruktion muss bauphysikalisch betrachtet
werden. Allerdings muss nicht jede Konstruktion bauphysikalisch bemessen und berechnet werden. Konstruktionen, die
bemessen und berechnet werden mssen, funktionieren nur
dann, wenn dies auch fehlerfrei erfolgt ist. Ansonsten werden
sie, die einen frher und die anderen spter, versagen!
Gesamtheit
des Gebudes

Die verheerenden Zahlen verdeutlichen aber auch einen anderen


Gesichtspunkt, nmlich den der notwendigen komplexen Betrachtung eines Gebudes. Alle Vernderungen, sowohl konstruktive
als auch nutzungstechnische sowie alle ueren klimatischen
Faktoren stellen die sich stndig ndernden Parameter dar, die
unser Gebude und damit die Innenraum-Klimabilanz beeinflussen.
Das fr den Bewohner so magebliche Innenraumklima wird von
folgenden Einflussfaktoren mageblich bestimmt:
Raumlufttemperatur,
Raumluftfeuchtigkeit,
Oberflchentemperatur der Hllflchen (Fuboden, Wnde,
Decke),
Heizungsart und -intensitt,
Luftaustausch.

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BAUP HY SIKALISC HE ZUSAMMEN HN GE

Dabei wird als Kriterium fr die Behaglichkeit eine Raumtemperatur von 1824 C mit einer relativen Raumluftfeuchte von 35
65 Prozent definiert. Die Temperaturdifferenz in einem Raum
sollte dabei nicht mehr als 3 C betragen. Nur dann wird die vom
Menschen gefhlte Temperatur gleich der Raumlufttemperatur
sein und es kommt nicht zu unangenehmen Zugerscheinungen.
Das ist die eine Seite, nmlich die notwendigen Mindesttemperaturen, die den Berechnungen zugrunde gelegt werden.
Die Oberflchentemperaturen wiederum sind direkt abhngig von
Raumluft- und Auenlufttemperatur sowie dem Wrmefluss bzw.
dem Wrmedurchgang in Abhngigkeit von dem Wrmewiderstand in Abhngigkeit von Wrmeleitfhigkeit und Baustoffdicke.
Die notwendige Heizung sichert die erforderliche zustzliche
Wrmezufuhr, zur Gewhrleistung der Einhaltung der notwendigen Mindestraumtemperaturen. Diese erfolgt durch Erwrmung
der Raumluft oder durch Erwrmung der Bauteile und der damit
verbundenen Wrmeabgabe.
In Abhngigkeit von dem vorhandenen Wrmeschutz und der
Heizung stellt sich eine Raumtemperatur und raumluftbezogene
relative Feuchte ein.
Dabei verhlt sich die Raumtemperatur direkt proportional zur
Raumluftfeuchte, das heit, mit steigender Temperatur kann
durch die Raumluft mehr Wasserdampf aufgenommen werden.
Ein Raum kann nur schadensfrei funktionieren, wenn die raumbezogene Feuchtigkeitskapazitt, bestimmt durch Wrmeschutz und
Heizung, grer ist als die Temperatur der Raumluft, bestimmt
durch Nutzung, Lftung, direkter und indirekter Feuchtigkeit. Auf
einen Nenner gebracht, heit das bauphysikalisch gesehen:

Behaglichkeit

Oberflchentemperatur

Raumbezogene
Feuchtigkeitskapazitt

e Der Feuchteeintrag aus der Summe aller Belastungen muss


immer kleiner sein als die Feuchtigkeitsabgabe!

r Die Kondenswasserabgabe muss immer geringer sein als die


Verdunstungsmenge!
Die bereits erwhnte Vervielfachung der nutzungsbedingten
Feuchteemission erfordert sehr oft vor geplanten Sanierungen,
vor allem mit Nutzungsnderungen, planungsvorbereitende bauphysikalische Untersuchungen der Substanz, aus denen dann ein

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Ausnahme
bauphysikalische
Gutachten

bauphysikalisch begrndetes Heizungs- und Nutzungskonzept


abgeleitet wird.
Diese, allen baulichen Manahmen mit Nutzungsnderungen und
Vernderungen des Wrmeschutzes vorausgehenden bauphysikalischen Untersuchungen, stellen die absolute Ausnahme dar. Da
die ebenso unabdingbaren baulichen Bestandsaufnahmen die
lbliche Ausnahme darstellen, haben derartige Gutachten im Zuge
der Planung Seltenheitswert.
Damit ist allerdings auch die hohe Schadenssumme fr mitunter
vergleichsweise scheinbar harmlose Eingriffe in die Substanz
verbunden. Denn die Intensitt oder Schwere des Eingriffs bemisst sich weder nach Kosten noch nach Umfang der Baumanahme!

Fenstermodernisierung mit fatalen Folgen.

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Deshalb fhren auch die vergleichsweise lapidaren Fenstermodernisierungen, die jeder meint, bedenkenlos selbst ausfhren zu
knnen, zu derart gravierenden Bauschden! Das (bedenkenlose)
Austauschen von alten Fenstern stellt einen elementaren Eingriff
in die Innenraum-Klima- und Feuchtebilanz eines Raumes dar.
Durch einen Fensteraustausch werden alle mageblichen bauphysikalischen Kriterien nachhaltig verndert und sehr oft negativ
beeinflusst. Warum?
Alte Fensterkonstruktionen stellen eine bauphysikalische Sollbruchstelle dar, die immer dann in Erscheinung tritt, wenn kritische Bedingungen auftreten, die zu Bauschden am Gebude
fhren knnten. Das heit, sie sind das klteste Bauteil (die Fensterscheiben) und sie verfgen ber eine konstruktiv bedingte
umlaufende Fugenlftung.
Somit war bei Kondensationsgefahr gewhrleistet, dass sich das
Kondensat am kltesten Bauteil, also der Fensterscheibe, bildete
und der erforderliche Mindestluftwechsel zum Feuchteabtransport
durch die vorhandenen Undichtigkeiten ausreichend gewhrleistet war. Somit funktionierten diese Rume bauphysikalisch und
die Sollbruchstelle verhinderte feuchtebedingte Bauschden und
Schimmelbildung mageblich.
Das Fenster ist also nicht nur ein Element zur Belichtung und
Belftung von Rumen, sondern stellt ein ganzes (bauphysikalisch notwendiges) System dar, das die Klima- und Feuchtebilanz
der Rume nachhaltig beeinflusst. Deshalb muss das System
Fenster bei jedweder baulichen Vernderung weiterhin als
thermische Sollbruchstelle funktionieren, das heit: Die Wrmedmmung des Fensters muss immer schlechter als die der Auenwand sein. Weiterhin muss die Fugenlftung derart konzipiert
sein, dass pro Stunde ein 0,3-facher Luftwechsel erfolgen kann.
Denn nur durch eine ausreichende (stndige) Grundlftung wird
die dauerhafte Schadensfreiheit des Gebudes gewhrleistet. Das
ist umso wichtiger, da die Gebude durch bauliche Manahmen
immer dichter werden und der unkontrollierte Luftaustausch, der
oft berreichlich, auch durch den Gebudeverbund erfolgte, dem
jetzigen planmigen Luftaustausch gewichen ist, der die Mindestlftung in jedem Fall gewhrleisten muss!

Alte Fenster

Beeinflussung
der Feuchtebilanz

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Die nachstehende Aufstellung zeigt, wie tief greifend durch ganz


normale Modernisierungen, in die Feuchtebilanz durch erhebliche
Reduzierung des Luftwechsels, eingegriffen wird.
Bauteil
Wohnrume

Auenwand
Fenster
Fensterfugen
Fensterffnung
Fensterfugen
Entstehung
Verbrennungsluft

Vor der Modernisierung


Kachelfen mit groer Strahlungswrme und Konvektion
sowie Unterdruck durch
Schornstein.
Hoher Wrmeverlust.
Groer Wrmeverlust
Sollkondensationsstelle.
Sehr undicht.
Ja, nur vollstndig.
Fugenlftung ausreichend
vorhanden.
Ja, heie trockene Luft wird
durch Konvektion mit Raumluft vermischt.

Nach der Modernisierung


Heizkrper mit vergleichsweise geringer Strahlungswrme
und nur teilweiser Konvektion.
Geringer Wrmeverlust.
Geringer Wrmeverlust.
Sehr dicht.
Ja, wahlweise in Kippstellung.
Ohne oder unzureichende
Fugenlftung.
Nein.

Bei Betrachtung allein dieser bauphysikalischen und damit planerisch zu bercksichtigenden Abhngigkeiten, die mit dem Einbau
einer neuen Heizung, neuer Fenster und einer Wrmedmmung
der Auenhaut zwingend beachtet werden mssen, wird die Komplexitt und Notwendigkeit der allumfassenden vorherigen Planung klar. Dabei ist zu beachten, dass in Abhngigkeit von der
jeweiligen Nutzung eine stndige nicht manipulierbare Mindestlftung zwingend zu bercksichtigen ist, die keinesfalls unterschritten werden darf! Dieser Nachweis hat (im Zweifel) durch den
Planer zu erfolgen!
Kein Dabei ist diese notwendige Mindestlftung kein EnergieeinsparEinspar- potenzial, denn durch die Verbesserung des Wrmeschutzes erpotenzial
hht sich der Lftungswrmeverlust nur relativ, aber nicht absolut!
Das bedeutet, dass die erzeugte Feuchtigkeit nach wie vor vollstndig durch Lftung entfernt werden muss. Dabei ist der Feuchtekreislauf, das Feuchtemanagement, bestehend aus drei Komponenten, zu gewhrleisten:

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zulssige Feuchte

Raumluftfeuchte

Feuchtetransport

Das heit im Umkehrschluss, Energieeinsparmanahmen drfen


nicht auf Kosten des notwendigen Mindestluftwechsels erfolgen,
da ansonsten Bauschden mit Schimmelschden und deren gesundheitlichen Folgen zwingend vorprogrammiert sind! Wohnungen, die in der Regel stndig genutzt werden, bentigen auch
einen stndigen Mindestluftwechsel, das heit einen Luftwechsel,
der auch nicht zeitweilig unterbrochen werden darf!
In Abhngigkeit vom konkreten Objekt sollten folgende (bauphy- Unkritische
sikalische) Grundregeln, insbesondere bei Vernderungen an Feuchtebilanz
bestehenden Gebuden zur Gewhrleistung einer fr das Gebude unkritischen Feuchtebilanz, beachtet werden:

Sollbruchstelle Fenster (Kondensation),


Anordnung der Heizkrper unter dem Fenster,
Vermeidung von Wrmebrcken,
Vermeidung von Kondenswasserbildung, die Oberflchentemperatur muss also grer sein als die Taupunkttemperatur der
Raumluft,
Kondenswasserbildung ist immer geringer als die Verdunstungsfeuchte,
Menge an nach auen abgegebener Raumluftfeuchte ist immer
grer als der Feuchteeintrag,
keine Behinderung von Diffusion und Wrmedampfstrom von
innen nach auen,
Gewhrleistung des stndigen Mindestluftwechsels,

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Verwendung von fungiziden Baustoffen mit dichten, also wenig


hygroskopischen Oberflchen.
Bei der nachtrglichen Wrmedmmung der Auenwnde wird
ganz mageblich in die Wrme- und Feuchtebilanz nicht nur der
Auenhlle selbst, sondern des gesamten Gebudes, eingegriffen!
Abstimmung Das wird allzu oft vergessen, da die Verbesserung des ueren
aufs Gebude Wrmeschutzes flschlicherweise sehr oft als isolierte Manahme
angesehen wird. Und das mit fatalen Folgen fr das Gebude und
seine bis dahin wenn auch unkonomische, aber unversehrt gebliebene Auenhaut. Deshalb muss der bauliche Wrmeschutz,
ob die nachtrgliche Wrmedmmung der Auenhaut, der obersten und untersten Geschossdecke oder auch nur der Fensteraustausch, immer auf das konkrete gesamte Gebude abgestimmt
sein!
Der bauliche Wrmeschutz, hier in Form nachtrglicher Wrmedmmungen kann auch nur unter zwei Voraussetzungen funktionieren (siehe auch alte DIN 4108):

e Funktionierende (ausreichend dimensionierte) Heizung,


r funktionierende Lftung (freie Lftung).
Das bedeutet, dass der direkte Zusammenhang zwischen
Manahmen des baulichen Wrmeschutzes,
der Gebudeheizung und
der Lftung,
bei Vernderungen bzw. Verbesserungen des Wrmeschutzes zu
beachten sind. Worin besteht nun das eigentliche magebliche,
leider oft aus dem Auge verlorene Ziel, nachtrglicher Wrmedmmmanahmen?

e Verringerung der Heizenergie,


r Verbesserung der Behaglichkeit,
t Vermeidung bzw. Reduzierung von Kondensationen

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BAUP HY SIKALISC HE ZUSAMMEN HN GE

und damit Vermeidung von Schimmelbefall! Dabei darf der Wrmedampfstrom nicht behindert werden! Das bedeutet, dass dem
bauphysikalischen Grundsatz der zunehmenden Diffusionsoffenheit von innen nach auen Rechnung getragen werden muss,
wobei das Auen und Innen, bauphysikalisch zu sehen ist.
Genauso kann Auen auch der kalte ungeheizte Dachboden
oder der ungenutzte kalte Keller sein.
Dieser Grundsatz wird schon verletzt, wenn relativ dampfdichte
Dmmstoffe, wie das sehr oft verwendete Polystyrol, auf Ziegelmauerwerk als Auendmmung aufgebracht wird, oder auf die
Dielung der Geschossdecke zwischen letztem Wohngeschoss und
Dachboden. Hier wird der Durchgang des Dampfstromes erheblich
behindert und die Konstruktion wird sehr schnell durchfeuchtet
und geschdigt. Deshalb ist die sorgfltige Planung derartiger
Manahmen zwingend erforderlich.
Bauphysikalisch uerst kritisch sind die vielfach gern, oft durch
Mieter nachtrglich selbst ausgefhrten Innendmmungen, sei es
die der Auenwnde oder der Decken, zu sehen. Hier wird massiv
in die Konstruktionen eingegriffen, die zu folgenden Gefhrdungen und ganz erheblichen Bauschden fhren knnen: Frostgefhrdung der Konstruktion im Zusammenhang mit Durchfeuchtung durch Kondensation infolge der Vernderung des Dampfdruckgeflles und der Verschiebung des Taupunktes in die Konstruktion.
Deshalb sind Innendmmungen regelmig Sonderkonstruktionen, die immer, auch bei sorgfltigster Planung und Ausfhrung,
als bauphysikalisch ausgesprochen kritisch und damit schadensanfllig anzusehen sind.
Das betrifft auch die sehr beliebten Dachausbauten und die dabei
nachtrglich gedmmten Dcher, Gaupen und Drempel. Planen
und ausfhren sollte man sie nur, wenn Auendmmungen, etwa
bei Denkmalen, nicht realisiert werden knnen.

Dampfdichte
Baustoffe

Nachtrgliche
Innendmmung

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Dachausbau mit Zwischensparren- und Innendmmung.

Schimmelwachstum durch vernderte Lebensgewohnheiten


Wer diesen Zeilen aufmerksam gefolgt ist, wird zugeben (mssen), dass wir selbst unsere Lebensgewohnheiten und Ansprche
in Richtung des Optimums fr das Entstehen und Gedeihen von
Mikroorganismen und Schimmelpilzen innerhalb der letzten
50 Jahre ganz erheblich gendert haben.
Feuchtrume Das betrifft mageblich die Vervielfachung des Feuchteeintrages
in der in die Gebudekonstruktion bei gleichzeitiger Erhhung der
Wohnung
Raumlufttemperaturen auf 2024 C und immer dichter werdenden Gebuden und Gebudehllen. Dabei existiert der Raumverbund in Form des fugen- und baustoffbedingten Luft- und Feuchteaustausches bzw. -ausgleichs nicht mehr und stark feuchteerzeugende Funktionsbereiche, die frher ganz selbstverstndlich
auerhalb der eigentlichen Wohnrume, wie Waschkche, Trockenboden, Lager- und Vorratsrume, angeordnet waren, werden
heute in unsere als modern und komfortabel bezeichneten Wohnungen integriert. Die Lagerung von Lebensmittel und Bevorratung in den heute warmen und feuchten Kchen ist selbstver-

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stndlich und selbstverstndlich ist es auch, dass Mll und verderbliche Abflle in dem gleichen Raum gelagert werden. Wenn
diese Mllbehlter nicht tglich geleert und gereinigt werden
(Biofilm), entwickeln sich in krzester Zeit hochtoxische und sehr
anpassungsfhige Schimmelpilzkulturen, die sehr schnell den
Raum kontaminieren. Wo es khl und feucht ist, wachsen Schimmelpilze und auch in (fast) jedem Khlschrank! Hier findet der
Schimmelpilz ausreichend Nahrung und die Sporen werden direkt
mit der Nahrung vom Menschen aufgenommen.
Im Umkehrschluss kann das nur heien, dass alles seine Vor- und
Nachteile hat. Die Anordnung der vielfltigen Funktionen in einem
Raum ist sicherlich sehr zweckmig, dafr sind dann aber umfangreichere hygienische und organisatorische Manahmen ntig,
um keim- und schimmelfrei (Stichwort Biofilm) zu wohnen. Auch
erhht die reine Quantitt der Dinge, mit denen wir uns in unserer
Wohnung umgeben, den notwendigen, aus hygienischen Gesichtspunkten erforderlichen Pflege- und Reinigungsaufwand
nicht unerheblich. Denn in Abwandlung des Leneeschen Ausspruchs: Nichts gedeiht ohne Pflege, knnen wir sagen:
Schimmelpilze gedeihen vor allem dort besonders gut, wo nicht
ausreichend gepflegt wird.
Erinnern wir uns, Sporen sind berall. Dort, wo die Bedingungen
ausreichend oder noch besser optimal sind, kommt es immer zum
Schimmelwachstum, ob wir wollen oder nicht! Dieses auf ein
Minimum zu reduzieren, sodass es nicht substanzschdigend und
gesundheitsschdlich wirkt, ist durch geeignete Manahmen
sicherzustellen! Das sind bauliche, nutzungsrelevante und hygienische Manahmen. Die Verantwortung ist demzufolge geteilt. Sie
liegt also grundstzlich immer gleichzeitig beim Errichter, Betreiber und Nutzer der Gebude.

Multifunktionale
Rume

Gesundheitsgefahr
reduzieren

Fortschrittswahn und Technikglubigkeit


Auch wenn Techniker hier heftig widersprechen, aber das Bauwesen ist in hohem Mae eine empirische Wissenschaft, deren Experimentierfeld die Praxis und dessen Bewhrung der ber eine
lange Zeit angelegte Praxistest ist. Somit werden alle, die mit
diesen Konstruktionen konfrontiert sind, die sie entweder bezahlen und bewirtschaften oder nutzen, ungewollt und ungefragt zu

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Technische
Neuerungen

Eigenleben
von Gebuden

Versuchskaninchen. Nur bei den ehrenwerterweise auch als solche ausgewiesenen Experimentalbauten wird man fairerweise
vorgewarnt und kann ganz bewusst entscheiden, ob einem das
genehm ist oder nicht.
Kritisch ist allerdings, dass nicht nur bei als solchen ausgewiesenen Ikonen der Architektur ganz neue Konstruktionen und Technologien zum Einsatz kommen, die eben gerade (noch) nicht ihre
Bewhrungsprobe in der Praxis bestanden haben. Das betrifft
mitunter ganze Segmente mit erheblicher Wirtschaftskraft, wie
Sandwichbauweisen, teilweise oder komplett vorgefertigte Gebude, egal ob Wohnhuser oder Industriehallen. Hier werden in
der Regel einheitliche Systemlsungen vorgefertigt, die dann
individuell angepasst werden an Standort, Nutzung, Kundenwnsche etc. Sofern diese Konstruktionen als Standardlsung bzw.
Prototyp vielleicht noch ohne Mngel und Schden geplant und
errichtet werden, so werden diese Abweichungen und Vernderungen, Standortanpassungen und Sonderwnsche hinsichtlich
ihrer (vernderten) Auswirkungen auf das ursprngliche Gebudekonzept eben nicht mehr durchdacht und fhren dann in der
Folge zu gravierenden Schden.
Zu gravierenden Schden fhren auch hochkomplexe mit kompliziertester Gebudetechnik und -automation vollgestopfte Wohnund Bromaschinen. Hier wird vor allem durch das gigantische
Ausma an Gebudetechnik unterschiedlichster Art ein potenzielles riesiges Besiedlungsgebiet fr Mikroorganismen, Ratten, Musen, Schaben, Asseln, Milben usf. produziert. Zudem kommt es
nicht nur zu hufigen Havarien und gigantischen Unterhaltungskosten, sondern zu Effekten, die weder planbar noch vorher
denkbar oder vorhersehbar gewesen wren. Das Sick-BuildingSyndrom ist nur eines der mit den Wohn- und Bromaschinen der
1970er-Jahre in Verbindung stehende Schlagwort. Diese Gebude
entwickeln sozusagen aufgrund unberschaubarer Komplexitt
ein oft sehr dynamisches Eigenleben, das dann kaum steuer- oder
regulierbar oder nur mit sehr hohen Kosten unter Kontrolle gebracht werden kann. Sehr oft handelt es sich um regelrechte
Langzeitversuche mit ungewissem Ausgang.

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Dmmstoffhysterie, Niedrigenergie und zu dichte


Auenwnde
Die Eigendynamik bestimmter Entwicklungen kann bei der Betrachtung des ehrenwerten Ziels der Energieeinsparung bei Neubauten und Sanierungen und dessen stetiger Verschrfung sehr
gut analysiert werden. Das in den 1990er-Jahren mit der Wrmeschutzverordnung avisierte Ziel einer nachhaltigen und nennenswerten Energieeinsparung war lebensnah und realistisch und
konnte groteils auch ohne zu viele Einschrnkungen und Substanzzerstrungen vernnftig umgesetzt werden.
Denn schon 1 cm Wrmedmmung brachte bei normalem unge- Erhhter
dmmten Ziegelmauerwerk eine Verbesserung des Wrmedmm- Dmmwert
wertes um das Doppelte! Mit weiteren 34 cm schaffte man
nochmals ca. 20 Prozent und ab insgesamt 10 cm Dmmstrke
erhhte sich der Wrmedmmwert nicht mehr wesentlich, da die
Abhngigkeit zwischen Wrmeleitfhigkeit und Dmmstrke
asymptotisch ist. Heute werden bei Energiesparhusern Auenwnde mit 1645 cm Dmmstoffstrke geplant und auch finanziell
gefrdert.

Abhngigkeit der Dmmstrke der Auenwand in cm und U-Wert in WmK

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Einbeziehung
der Randbedingungen

Gedrosselte
Heizung

Das bedeutet, dass neben der fraglichen technischen Realisierbarkeit, der Gebudesthetik und der erheblichen Mehrkosten,
die weitere Verschrfung der Wrmeschutzverordnung hchst
fraglich ist. Denn die Heizkosteneinsparungen sind der eine Teil
der Rechnung, der andere sind die Herstellungskosten und die im
Zweifel mit den erhhten Wrmeschutz verbundenen Konsequenzen hinsichtlich Nutzung und Optik.
Und da es sich bei den bauphysikalischen Betrachtungen sehr oft
um Verhltnisrechnungen und direkte Abhngigkeiten handelt,
mssen bei diesen einseitig ausgelegten Verbesserungen des
Wrmeschutzes alle damit zusammenhngenden Randbedingungen gesehen werden, die sich verschlechtern. Zudem werden mit
der Verbesserung und Maximierung der Wrmedmmung die
Konstruktionen zwangslufig immer dampfdichter. Weiterhin
reduziert sich der Energiegewinn durch Wrmestrahlung von auen nahezu auf Null, womit dem Algen- und Flechtenwachstum
auf der Fassade erheblicher Vorschub geleistet wird. Bei hochwrmegedmmten Bauteilen besteht weiterhin die erhhte Gefahr, dass Wrmebrcken gewollt oder ungewollt entstehen, die
dann durch die hohe Temperaturdifferenz sehr schnell zu Rissen
und erheblichen Kondensationsschden fhren.
Auerdem verfhren hochwrmegedmmte Gebude den Nutzer
dazu, die Heizung weiter zu drosseln, die Vorlauftemperatur wird
immer weiter reduziert und damit die Oberflchentemperaturen
der Bauteile. Da auch die Temperaturdifferenz im Raum dann
gleich Null ist und die Gebudehlle oft keinen Luftaustausch
mehr zulsst, kommt es weder zur Luftzirkulation im Raum, geschweige denn zum erforderlichen Luftaustausch. Die Feuchtigkeit ist eingeschlossen und mit steigender relativer Luftfeuchtigkeit kommt es zum Kondens- und Tauwasserausfall und zur stetigen Verkeimung und Schdigung und den damit verbundenen
gesundheitlichen Risiken.

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Algen- und Flechtenwachstum auf der Nordseite eines Neubaus mit hochwrmegedmmter Fassade.

Die heute sehr oft im Zusammenhang mit Passivhusern, Nullenergiehusern, Plusenergiehusern zum Einsatz kommenden
Lftungs- und Klimaanlagen gewhrleisten zwar den notwendigen
minimalen Luftwechsel, verfgen aber ber eine Reihe von anderen Nachteilen (Raum- und Platzbedarf, Optik, Gerusche, Herstellungs-, Betriebs- und Wartungskosten, Verkeimung) die gerade
bei Wohngebuden, wohl gegeneinander abgewogen werden
mssen. Im brigen erfordern sie besondere hygienische Manahmen, da hier warme Luft mit sehr hohem Feuchtegehalt transportiert wird.
Die Energieeinsparverordnung (EnEV) hat diesen Zusammenhang Energieprinzipiell erkannt und in 24 eine Ausnahmeregelung getroffen, einsparverordnung
die eine Abweichung von den strengen Vorgaben der EnEV dann
erlaubt, wenn

e durch die Umsetzung der EnEV mit Substanzschden zu rechnen ist oder

r das Erscheinungsbild bei Bestandsgebuden negativ beeintrchtigt wird.

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Leider lesen nur wenige diesen Satz. Noch weniger scheinen ihn
allerdings zu beherzigen. Denn er bedeutet genauso gut: Bei der
Umsetzung der EnEV drfen weder die Substanz noch Erscheinungsbild des Gebudes nachhaltig beeintrchtigt oder geschdigt werden!
Keine Ver- Dieser Leitsatz und nicht die zahlenmig und rechnerisch ermitschlechterung telte Energieeinsparung sollte das Ma aller Dinge und richtungsweisend fr die konkreten Anforderungen an den Wrmeschutz sein. Denn eine dann nur scheinbare Verbesserung des
Wrmeschutzes darf niemals zu einer Verschlechterung oder gar
Zerstrung der Substanz und gesundheitlichen Schdigungen der
Bewohner fhren. Und genau diese wirklich elementaren Kriterien
sollten Mastab fr den Energiepass sein und nicht dem Laien
kaum verstndliche Zahlenwerke, die lediglich ber den Heizenergiebedarf, aber ber die energetische Gesamtqualitt keine
objektive Auskunft geben.

Die Atmung des Gebudes Diffusion und Kapillartransport


Vernderter
Feuchtigkeitsaussto

Die Summe der Konstanten ist immer gleich! Das betrifft auch die
Menge an Feuchtigkeit der Bewohner/Nutzer einschlielich Hund
und Katze, Blumentopf, Aquarium und Zimmerspringbrunnen
durchschnittlich pro Zeiteinheit produziert. Dabei ist noch nicht
das Wschetrocknen im Wohnzimmer und das Kochen und Geschirrsplen bercksichtigt. Weiterhin wurde beim Errichten der
heutigen Gebude und der Sanierung von Bestandsimmobilien
nicht bedacht, dass sich der Feuchtigkeitsaussto mageblich
sowohl bei Nutzungsnderungen als auch bei gleicher Nutzungsart dramatisch verndert hat. Der Feuchteaussto hat sich vervielfacht, die Gebude jedoch sind, unabhngig von Konstruktion und
Baustoff, immer dichter und luftundurchlssiger geworden. Somit
kann die eingedrungene Feuchte nicht mehr planmig entweichen und fhrt zu gravierenden Feuchte- und auch Gebudeschden. Inzwischen legendr ist der typische muffige und sehr unangenehme Neubaugeruch, der neben den eventuellen gesundheitlichen Risiken auch nicht zur Steigerung des allgemeinen Wohlbefindens beitrgt.

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Demzufolge nimmt die Bedeutung diffusionsoffener Wandaufbauten zu, bei denen durch den Kapillartransport ein gewisser, wenn
auch geringer, Feuchteaustausch und eine Feuchteabgabe durch
Diffusion von innen nach auen stattfindet. Es ist natrlich keine
Atmung im Wortsinne und die Menge des diffundierenden Wasserdampfes ist sehr gering, aber gerade bei hherer relativer
Luftfeuchtigkeit in Verbindung mit Kondensationsgefahr und
Durchfeuchtung der Innenwandoberflchen ist es umso wichtiger,
dass die Feuchtigkeit die Chance hat, wenn auch ber einen langen Zeitraum, auch nach auen zu diffundieren.
Deshalb ist der Kapillartransport einer homogenen Auenwand- Kapillartransport
konstruktion so wichtig. Und deshalb muss die Dampfdichtigkeit und Atmung
der Auenwandkonstruktion von innen nach auen abnehmen.
Die Wirkung ist mit der der menschlichen Haut zu vergleichen. Wir
atmen auch nicht durch die Haut, aber wird die Atmung der Haut
vollstndig ber lngere Zeit behindert, nehmen wir gesundheitlichen Schaden, bis hin zum Tod.

Sandwichkonstruktionen und unkontrollierbare


Hohlrume
In diesem Zusammenhang sind die Risiken mehrschaliger Kons- Mehrschalige
truktionen mit einer Mischung aus dampfdichten und dampfun- Konstruktionen
durchlssigen Konstruktionen zu sehen, bei denen eben dieser
Kapillartransport der Feuchtigkeit von innen nach auen nicht
mehr (ausreichend) stattfinden kann und der Wasserdampf in der
Konstruktion kondensiert und die Konstruktion oft sehr massiv
durchfeuchtet. Hinterlftungen bei mehrschaligen Konstruktionen
knnen diesen Effekt reduzieren, ob er ganz verhindert wird, ist
fraglich, zumal die Gefahr der Wrmebrcken hier unmittelbar,
hervorgerufen durch zahlreiche Durchdringungen, zunimmt. Diese
geplanten, ebenso wie die ungeplanten Hohlrume, werden aber
immer, wenn die Lebensbedingungen wieder einmal ausreichen,
zur Besiedelung mit Mikroorganismen fhren, die fr das menschliche Auge unsichtbar, kaum in Gefahr laufen, jemals aufgefunden
zu werden, da Kontrolle, Wartung und vorbeugende Manahmen
lebensfremd und auch nicht umsetzbar sind.

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Kritische Konstruktionsdetails als bevorzugtes


(Be)Siedelungsgebiet
Die Aufzhlung der kritischen Konstruktionsdetails (Wrmebrcken) wurde hinsichtlich der Reihenfolge bauteilbezogen und
ohne Wertigkeit vorgenommen. In dieser Auflistung befinden sich
regelmig bei der Mehrzahl der Gebude hauptschlich vorkommende Standardkonstruktionen. Die zahlreichen Sonderkonstruktionen, also individuelle und oft in Regelwerken nicht bercksichtigte Details, werden und knnen (platzmig) nicht betrachtet werden. Dazu zhlen auch die hier ebenfalls unbercksichtigten Sonderkonstruktionen der Innenwanddmmungen.
Vermeidung Bei den hufigsten kritischen Konstruktionsdetails ist generell
von kritischen festzustellen, dass vielfach Sinn und Zweck und auch das Wie
Konstruktionen
der Vermeidung von kritischen Konstruktionsdetails allen Beteiligten verborgen geblieben ist. Die Problematik, vor allem der gefhrlichen Wrmebrcken, ist ansatzweise zwar bekannt, die
Details jedoch sind trotz des planerischen Versuchs der ausreichenden Wrmedmmung nach wie vor mangelhaft. Schlimmer
noch, durch die Fehlversuche werden vor allem die Wrmebrcken gewissermaen auf kleine Bereiche konzentriert, wo hochwrmegedmmte Bauteile auf ungedmmte treffen. Hier ist das
Schaden- und Schimmelpotenzial besonders hoch! Leider sind
deshalb auch autorisierte Nachschlagewerke, wie Wrmebrckenatlanten unterschiedlichster Autoren und hnliche Publikationen diesbezglich immer kritisch zu prfen und zu hinterfragen. Die Planung von derartigen Konstruktionen kann nur von
einem kompetenten Architekten bewltigt werden.

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Auenfundament, Auenwand und Bodenplatte auf Erdreich mit


Perimeterdmmung, beheizt

Auenfundament, Auenwand und Bodenplatte auf Erdreich mit


Dmmung auf Bodenplatte, beheizt

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Auenfundament, Auenwand und Kellerdecke, Keller unbeheizt

Auenfundament, Auenwand und Kellerdecke, Keller beheizt

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Auenwandanschluss Gebudeecke, Gebudeversatz und


Gebudevorsprung

Auenwandanschluss Geschossdecke

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Auenwandanschluss Kragarm Balkonplatte

Auenwandanschluss Kragarm Stahltrger

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Auenwandanschluss Fensterbrstung

Auenwandanschluss Fensterlaibung

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Auenwandanschluss Rollladen

Auenwandanschluss geneigtes Dach Traufe und Ortgang

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Anschluss letzte Geschossdecke zum ungeheizten Dachboden

Innenwandanschluss an geneigtes Dach

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Anschluss Innenwand an Geschossdecke zum ungeheizten


Dachboden

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B AU P HY SIK A LI S CH E BEWERTUN G

 Schritt-fr-Schritt-Guide

Kriterien fr die bauphysikalische Bewertung


Mit dieser Checkliste knnen Sie sich einen guten berblick ber
die bauphysikalischen Kenngren Ihres Gebudes/Ihrer Wohnbzw. Nutzeinheit verschaffen. Dabei sollen Ihnen die wichtigsten
ausgewhlten hier aufgefhrten Schwerpunkte behilflich sein.

Formular
auf CD-ROM

e Einhaltung der minimal erforderlichen Oberflchentemperatur


der Raumhlle

Werden die Oberflchentemperaturen regelmig gemessen?


Liegen diese Temperaturen ber 12 C?
Liegt die Raumlufttemperatur im Winter ber 18 C?
Sind die Auenwnde gedmmt?
Sind Fubden und Decken gedmmt?
Sind die Fenster ausreichend gedmmt?
Sind die Fenster ausreichend, aber nicht luftdicht, abgedichtet?
Wurden die Vorgaben der EnEV eingehalten?
Gibt es einen Energiepass fr das Gebude?
r Gewhrleistung der ausreichenden Grundlftung bzw. des
Mindestluftwechsels

Sind die Fenster vollstndig zu ffnen?


Besteht die Mglichkeit der Querlftung?
Haben die Fenster eine umlaufende Fugenlftung (Zwangslftung)?

Haben die Fenster darber hinaus eine zustzliche Grundlftung?

Ist der notwendige Mindestluftwechsel bekannt?


Wird nachweislich regelmig und ausreichend gelftet?

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t Das Fenster als Soll-Bruch-Stelle

Wurden die Fenster erneuert?


Handelt es sich um Isolierglasfenster?
Ist der U-Wert der Fenster bekannt?
Sind die Fenster nach wie vor die kltesten Bauteile?
Findet an den Fensterscheiben keine Kondensation statt?
Sind im Bereich der Fensteranschlsse keine Schimmelschden
erkennbar?

u Ausgeglichene Innenraum-Feuchtebilanz

Erfolgt in den Rumen keine Feuchteemission?


Sind die Ursachen fr diese Feuchteemissionen bekannt?
Erfolgen die Feuchteemissionen nur zeitweilig?
Wird die feuchte Luft direkt abgefhrt?
Sind keine sichtbaren Kondensationen bzw. -schden erkennbar?
Werden die Rume ausreichend temperiert?
Erfolgt eine Messung der relativen Luftfeuchtigkeit?
Ist die Luftfeuchtigkeit geringer als 65 Prozent?
Sind in den Materialien/Konstruktionen keine Hohlrume oder
Risse erkennbar?

i Reduzierung der Gebudetechnik auf das notwendige


Minimum

Verfgen innenliegende Rume ber eine ausreichend dimensionierte Zwangslftung?

Sind notwendige Lftungsanlagen ausreichend dimensioniert?


Gewhrleisten sie den hygienisch notwendigen Mindestluftwechsel?

Werden smtliche Lftungs- und Klimaanlagen nachweislich


regelmig gewartet?

Erfolgt die Wartung mindestens 1 x halbjhrlich?


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B AU P HY SIK A LI S CH E BEWERTUN G

o Ausreichendes Heizen und Lften

Funktioniert die Heizung einwandfrei?


Werden die Rume ausreichend beheizt?
Erfolgt eine ausreichende Luftumwlzung im Raum?
Wird Strahlungswrme erzeugt?
Ist die ausreichende Beheizung der Rume auch whrend der
Abwesenheit gewhrleistet?

Besteht die Mglichkeit des Raumluftverbundes whrend der


Abwesenheit?

Erfolgt das regelmige kurzzeitige Sto bzw. Querlften?


Wird das Dauerkippen der Fenster zur Vermeidung der Auskhlung der Wandoberflchen vermieden?

Wird verbrauchte/feuchte Luft sofort und regelmig abgefhrt?

Das mssen Sie tun:


Gehen Sie die Checkliste Schritt fr Schritt durch und haken
Sie jeden Punkt ab, den Ihr Gebude bzw. der Nutzer erfllen
kann. So sehen Sie sofort, an welchen Stellen oder Bereichen
noch Handlungsbedarf besteht.

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DIE P FLIC HTEN DES V ERMIETERS

Die Pflichten des Vermieters


Grundstzlich schuldet der Vermieter dem Nutzer gegenber ein dauerhaft (in Bezug auf den berlassungszeitraum) funktionierendes und fr den vertraglich vereinbarten Nutzungszweck geeignetes Gebude, welches
den gltigen gesetzlichen Bestimmungen entspricht.
Heizenergiebedarf

Da ebenfalls gesetzlich gefordert, schuldet der Vermieter auch ein


Gebude, welches gem aktueller EnEV (z. Z. EnEV 2007) energetisch so geplant ist, dass ein bestimmter Heizenergieverbrauch,
2
bezogen auf m Nutzflche und Stunde, nicht berschritten wird.
Als gesetzlich eingefhrte Verordnung gilt sie zwingend fr alle
Neubauten und mit der EnEV 2007 fr alle Neubauten und Sanierungen unabhngig vom Nutzungszweck ab dem Kalenderjahr
2007. Es ist fr jedes Gebude ein sogenannter Energiepass
durch den Eigentmer auszustellen, der die Gesamteffizienz des
Gebudes ausweist. Damit hat der Nutzer einen Rechtsanspruch
auf Vorlage bzw. Einsichtnahme in diesen Energieausweis.
Bestandsgebude, die vor dem Kalenderjahr 2007 saniert wurden
oder Gebude, die den Ausnahmetatbestand der EnEV erfllen
(wie Baudenkmler zum Beispiel oder Konstruktionen, die nicht

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EINHALTUN G DER GESETZLIC HEN BESTIMMUN GEN

verndert werden knnen, ohne Schaden zu nehmen), sind von


dieser zwingenden Regelung ausgenommen. Unabhngig davon
ist es immer sinnvoll, sowohl fr die Gebudesubstanz als auch
fr den Nutzer, wenn Gebude energetisch optimiert, jedoch niemals maximiert werden!

Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen


Wer Gebude errichtet oder saniert, ist verpflichtet, die gltigen
gesetzlichen Vorschriften des entsprechenden Bundeslandes zu
bercksichtigen. Diese finden sich in den jeweiligen Landesbauordnungen und stehen grundstzlich, auch bei sogenannten genehmigungsfreien und nur anzeigepflichtigen Vorhaben, nicht zur
Disposition. Bei Versten, auch wenn sie durch die genehmigende Behrde nicht erkannt wird, kann die Behrde vom Eigentmer
in der Regel die nderung oder sogar den Rckbau verlangen.
Denn die Behrde selbst prft nur formal und stichprobenartig
und ist selbst auch grundstzlich nicht berechtigt, gegen die eigene Bauordnung zu verstoen. Neubauplanungen und auch die fr
genehmigungs- und anzeigepflichtige Vorhaben, sind durch einen
bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser zu erstellen und zu
unterschreiben. Mit der Unterschrift zeichnet er als Entwurfverfasser auch fr den Inhalt verantwortlich und haftet fr eventuelle
Verste gegen gesetzliche Bestimmungen und fr eigene Planungsfehler. Selbst wenn ein Auftraggeber wissentlich einen
derartigen unzulssigen Planungsversto ausdrcklich gefordert
und ihn der Planer schriftlich auf die damit verbundenen Konsequenzen hingewiesen hat, kann er sich davon in der Regel nicht
vollstndig freizeichnen. Er ist also fast immer in der Verantwortung und Haftung.
Besonders hufig kommt es zu Widerstnden und Behinderungen
genehmigungspflichtiger Vorhaben bei allen Belangen, die Nachbarn und Anwohner betreffen. Das sind vor allem die Abstandsflchen, Fragen mglicher Grenzbebauungen, Anordnung von Zufahrten und berfahrten und alle emissionsschutzrechtlichen
Fragen (Lrm, Schmutz, Kundenverkehr, Anlieferung etc.).
Jeder Bauwillige tut gut daran, alle nachbarrechtlichen Belange
vorher mit den Betreffenden zu klren und sich ihr Einverstndnis
ebenfalls vorab schriftlich einzuholen. Im Zweifel spart man Zeit

Einhaltung der
Vorschriften

Einspruch der
Nachbarn

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DIE P FLIC HTEN DES V ERMIETERS

und Geld und erspart sich selbst herbe Enttuschungen. Denn der
Widerspruch unwilliger Nachbarn hat oft Plne fr groe Vorhaben zunichtegemacht, denn eine Zustimmung kann nur im seltenen Sonderfall erzwungen werden! Gleiches betrifft die Belange
des Naturschutzes, des Denkmalschutzes und der generellen
Genehmigungsfhigkeit im unbebauten oder unbeplanten Auenbereich. Bei Vorhaben, deren Genehmigungsfhigkeit fraglich
ist, sollte vor dem Einreichen des Bauantrages eine Bauvoranfrage gestellt werden. Mithilfe dieser Voranfrage wird durch die
Behrde die Frage der grundstzlichen Genehmigungsfhigkeit
beantwortet. Aber Vorsicht, dieser Bescheid entfaltet keine
Rechtskraft, will heien, dass eine positiv beantwortete Bauvoranfrage durchaus die Ablehnung eines auf Basis dieser Voranfrage spter eingereichten Bauantrages zur Folge haben kann.
bertragungen Die Planung, ob fr Neubauten, Sanierungen oder Umbauten, ist
an Fachleute nichts fr den Laien und muss nicht nur, sondern sollte auch, um
Planungs- und Ausfhrungsfehler zu vermeiden, kompetenten
Planern bertragen werden. Dabei spielt schon die bei der generellen Entscheidungsfindung des Bauwilligen begleitende und oft
unabdingbare Beratung durch Architekten und Fachingenieure
eine nicht zu unterschtzende Rolle. Auch die Nachfragen bei den
Baubehrden und den Fachbehrden knnen oft aufschlussreiche
und tatschlich geldwerte Informationen bringen. Wenn Bebauungsplne des betreffenden Areals existieren, sollten diese vorher
eingesehen werden.

Gebude und Nutzungszweck


Bauliche
Anforderungen

Jedes Gebude wurde fr einen bestimmten Nutzungszweck errichtet. Danach richten sich die baulichen und bautechnischen
Anforderungen. Gebude unterliegen aber auch sich verndernden Nutzungsanforderungen, sei es durch Vernderungen der
ueren Bedingungen, des Bedarfs, der gesetzlichen Anforderungen oder Forderungen durch den Nutzer selbst. Das heit: Nutzeranforderungen knnen sehr vielfltig sein und sie unterliegen
sehr oft einem mitunter sehr dynamischen und erheblichen Wandel.
Fr unsere heutigen Gebude hat das gravierende Konsequenzen
bezglich der damit verbundenen notwendigen Wandlungs- und

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EINHALTUN G DER GESETZLIC HEN BESTIMMUN GEN

Anpassungsfhigkeit und der Flexibilitt auf der einen Seite und


der Wirtschaftlichkeit auf der anderen Seite.
Jedoch haben alle Gebude, egal, ob sie nur einem oder mehreren
Nutzungszwecken gengen, eine gemeinsame Anforderung, nmlich fr den jeweiligen Nutzungszweck und die Nutzungszeit gebrauchstauglich sein zu mssen. Bei alle Gebuden bedeutet das:
Mangelfreiheit der Bauwerke selbst und Eignung des Bauwerks
fr die zweckentsprechende vertraglich vereinbarte Nutzung.
Erfllt ist der Zweck bei unseren Wohnbauten immer dann, wenn
der normale Mieter eine Wohnung vorfindet, die verursacht
durch die bliche normale Wohnnutzung nicht geschdigt wird
und die selbst keine gesundheitlichen Schden bei dem Mieter
verursacht.
Ist die Wohnung nicht gebrauchstauglich, hat der Mieter den
gesetzlichen Anspruch gegenber dem Vermieter darauf, diese in
einen solchen versetzen zu lassen, wie der Vermieter sie vertraglich schuldet. Das betrifft sowohl eventuell schon vorhandene als
auch spter entstehende Mngel, die natrlich nicht der Mieter
verursacht haben darf. Dabei muss der Vermieter bis zur Grenze
der Zumutbarkeit diese Mngel beseitigen lassen. Er hat nicht nur
die Mngelbeseitigungskosten, sondern auch alle Folgekosten zu
tragen, die, damit verbunden, dem Mieter entstanden sind. Bei
den mit Feuchteschden verbundenen Kosten reicht das bis hin
zum Ersatz eventuell schimmelgeschdigter Einrichtungsgegenstnde und Kosten fr gesundheitliche Schden und medizinische
Behandlungen. Das ist ein enormes Risiko fr den Vermieter von
schimmelgefhrdeten Gebuden, verursacht durch kritische oder
mangelhafte Baukonstruktionen.
Viele unserer heutigen Neubauten und sanierten Gebude erfllen
die Anforderungen an den Feuchteschutz durch direkte und indirekte Durchfeuchtung bei Weitem nicht mehr, vor allem durch eine zu
dichte Gebudehlle und viel zu dichte und hochwrmegedmmte
Fenster. Aber auch untaugliche Wohn- und Grundrisskonzepte, wie
minimierte innenliegende Bder und Kchen mit vllig unzureichender oder mitunter fehlender Zwangslftung fallen darunter.
Denn der normale Durchschnittsmieter kann die Wohnung nicht
dauerhaft nutzen, ohne in Gefahr zu laufen, dass sowohl die Substanz als auch seine eigene Gesundheit mageblich geschdigt
werden.

bliche
Wohnnutzung

Anforderungen
an Feuchteschutz

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DIE P FLIC HTEN DES V ERMIETERS

Minimiertes modernes innenliegendes Bad ohne natrliche Lftung.

Flexible
Nutzung des
Gebudes

Eine Gebudenutzung sollte deshalb nicht nur mglichst flexibel


gehalten werden um den sich verndernden Anforderungen des
Marktes bei mglichst niedrigen Kosten fr bauliche Vernderungen gerecht zu werden, sondern Nutzungen sollten immer einen
etwas greren oder weiteren Handlungsspielraum zulassen. Zum
einen kann nicht alles kontrolliert, dokumentiert und nachgewiesen werden, falsches Nutzerverhalten ohnehin nur mit hohem
Kostenaufwand und zum anderen ist es in der Summe auf Dauer
wesentlich unwirtschaftlicher, immer an der unteren Grenze zu
planen, zu bauen und zu bemessen. Deshalb sollten alle Aufenthalts- und Wohnrume, vor allem Feuchtrume an den Auenwnden, verbunden mit direkter Lftung und Belichtung liegen.
Und nicht nur aus gestalterischen Gesichtspunkten sollten die
Rume etwas grer geplant und Raumhhen ein wenig hher
gewhlt werden. Nicht nur das Raumluftvolumen und damit seine
Speicherfhigkeit steigt, sondern die Luft kann wesentlich besser
zirkulieren. Feuchtrume und Rume mit Abluftemission wie B-

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EINHALTUN G DER GESETZLIC HEN BESTIMMUN GEN

der und Kchen profitieren davon, wenn sie zustzlich oberhalb


des Ablufterzeugers eine Abluftanlage besitzen, die diese direkt
ber das Dach entfernen. Auch das spart Heizkosten, da diese
Feuchtigkeit nicht durch die Fensterlftung entfernt werden muss.
Das heit, Vermeidung der Entstehung von Feuchtigkeit in den
Wohnungen und die sofortige zwangsweise Abfhrung der entstehenden Feuchtigkeit, am besten unabhngig vom Nutzer, sollten im Zusammenhang mit der Schimmelvermeidung regelmig
das oberste Ziel sein.
Also planmige Feuchtigkeitserzeuger, die nicht unbedingt in die Spezielle
Wohnrume gehren, durch Einrichtung von Wasch- und Trocken- Feuchtrume
rumen aus den Wohnrumen verbannen und dafr sorgen, dass
durch eine vernnftige Fugenlftung der Fenster der notwendige
Mindestluftwechsel erfolgen kann. Und wie immer ist nicht zu
vergessen, dass ein dauerhaft funktionierendes Gebude eine
intelligente und kompetente durchgngige Planung und Bauberwachung, auch unter bauphysikalischen Gesichtspunkten
erfordert. Denn der Erfolg ist in diesem Falle nicht nur planbar,
sondern er muss zwingend geplant werden: Ansonsten tritt
zwangslufig der durch die unterlassene Planung geplante Misserfolg ein. Deshalb auch groe Vorsicht bei geplanten Nutzungsnderungen bestehender Gebude.
Nicht jedes Gebude ist fr jede Nutzung geeignet, selbst dann
nicht, wenn Geld keine Rolle spielen sollte!

Mangelfreie Gebude
Mangelfreie Gebude gibt es weder in der Praxis noch auf dem Nicht frei
Papier. Deshalb sollte dieses Wort eher durch gebrauchstauglich, von Mngeln
also fr den vertraglich vereinbarten Zweck (im Wesentlichen)
geeignet, ersetzt werden.
Jedoch tut der Eigentmer gut daran, schon zum Zeitpunkt der
Errichtung oder Sanierung alles daranzusetzen, die Liste der Planungs- und Ausfhrungsmngel, mglichst kurzzuhalten. Das
fngt bei der professionellen Planung an, die nicht nur aus der des
Architekten, sondern auch den dazugehrenden Fachplanern und
Sonderfachleuten besteht, zieht sich ber die ebenso zu besetzende Bauberwachung, bis hin zur Fertigstellung und bergabe.
Der Bauherr ist nicht nur gut beraten, in diese Planung zu inves-

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DIE P FLIC HTEN DES V ERMIETERS

tieren, sondern er ist auch gut beraten, wenn er sich eigene Kontrollmechanismen berlegt, die entweder er oder ein Vertrauter
wahrnimmt oder ein entsprechend autorisiertes Unternehmen. Es
geht hier natrlich im Wesentlichen um das Vermeiden, Auffinden
und sofortige Beseitigen der Mngel, aber auch um die ganz wichtige Baudokumentation. Denn bei den Feuchtigkeitsschden hat
man es sehr oft mit verdeckten Baumngeln zu tun, deren Ursachenfindung ausgesprochen zeit- und kostenaufwendig werden
kann. Und unabhngig davon knnen eventuelle Verantwortlichkeiten Dritter erst geklrt werden, wenn die Ursachen gefunden
worden sind. Das betrifft natrlich auch die Mngelbeseitigung
selbst. Zudem knnen sich mehrere kleinere Baumngel, gerade
bei Schimmel- und Feuchtigkeitsschden, zu ganz erheblichen
und die Substanz sehr schnell zerstrenden Mngeln aufsummieren und sogar verstrken.

Vorbildlich sanierte denkmalgeschtzte Wohnsiedlung aus den 1920erJahren.

Auch ist die Chance bei baubegleitender Kontrolle und guter Dokumentation wesentlich hher, dass die Baumngel zeitnah und
innerhalb der Gewhrleistungsfrist der ausfhrenden Firmen gefunden werden, damit der Bauherr dann nicht auf den Mngelbe-

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EINHALTUN G DER GESETZLIC HEN BESTIMMUN GEN

seitigungskosten sitzen bleibt. Auch der dem Grunde nach gesamtschuldnerisch haftende Planer kann nach der Objektbergabe nur dann belangt werden, wenn der Bauherr ihm den Mangel
nachweisen kann (Beweislastumkehr nach der Abnahme).
Mit einer geringen Anzahl an mglicherweise nur kleineren ver- Lange Wertbleibenden und unbedeutenden Mngeln hat der Bauherr zudem haltigkeit
die grte Chance einer langen Werthaltigkeit seines Gebudes
mit relativ geringen Instandhaltungs- und Folgekosten.

Instandhaltung und Wartung


Auch wenn der Vergleich zwischen einem Bauwerk und einem Regelmige
Auto oft etwas zu weit gegriffen ist, so trifft er hinsichtlich der Pflege
Instandhaltung und Wartung in vollem Umfang zu. Der Komplex
muss insbesondere bei Schimmelschden sogar noch etwas weiter gefasst werden und die Pflege und Hygiene einschlieen
(Stichwort Biofilmbildung). Denn die sinnvolle und regelmige
Pflege, Reinigung und Wartung reduziert Turnus und Kosten fr
Instandhaltung und Instandsetzung teilweise ganz erheblich und
kann auch die Gefahr der Schimmelbildung deutlich verringern
sowie die damit verbundenen Substanzschden. Dadurch wird
wiederum der Zeitpunkt fr notwendige Erneuerungen ganz wesentlich hinausgeschoben. Sehr einfach kann diese Tatsache bei
Farbbeschichtungen von Fassadenputzen erlutert werden. blicherweise hlt ein 2-fach ausgefhrter wasserabweisender diffusionsoffener Farbanstrich auf Putz auf der besonnten Seite, rund
zehn Jahre ohne weiteres Zutun. Zeigen sich kleinere Putzrisse
oder Abrisse bei Bauteilanschlssen, ist es ein Leichtes, diese
fachgerecht zu sanieren und neu zu berstreichen und somit die
Oberflche dauerhaft witterungsbestndig, also regensicher, zu
erhalten. Somit wird der erneute Anstrich tatschlich erst in fnf
bis zehn Jahren erforderlich sein und die Zerstrung der Auenwandkonstruktion infolge der eindringenden Feuchtigkeit wird
verhindert.
Die Aufwendungen fr normale Gebudeinstandhaltung und Wartung betrgt als durchschnittlicher Richtwert jhrlich ca. 10 Prozent der Nettokaltmiete, die fr Pflege und Reinigung ca. 1 Prozent.

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DIE P FLIC HTEN DES V ERMIETERS

Ein Wort zur Gebudetechnik


Einbau, Wartung und Reparaturen technischer Anlagen, die fr
das Funktionieren des Gebudes und seine vertraglich vereinbarte Nutzung erforderlich sind, sind in der Regel Sache des Gebudeeigentmers. Die Verbrauchskosten trgt der Mieter. Im Zusammenhang mit der notwendigen Vermeidung von Feuchte- und
Schimmelschden handelt es sich hierbei in der Regel bei normalen Wohnhusern um die Heizungsanlagen und Lftung innenliegender Rume ohne Fensterlftung. Gebude, die eine ausreichende natrliche Lftung nicht hinreichend gewhrleisten, mssen zudem mit Lftungs- und Entfeuchtungsanlagen ausgestattet
werden. Oft werden diese dann mit Wrmetauschern und Wrmerckgewinnungsanlagen ausgestattet, um den Energieverbrauch
insgesamt zu reduzieren.
Sicheres Neben den zustzlichen Investitionskosten, dem Platz- und
Funktionieren Raumbedarf fr Anlagentechnik und Kanalfhrung, ist der Vermieter fr die ununterbrochene Funktionsfhigkeit direkt und stndig
verantwortlich, da ansonsten eine Wohnung, in der dieser notwendige Luftwechsel durch die Lftungsanlage nicht mehr erfolgen kann, unbewohnbar ist. Es besteht im Extremfall bei absolut
luftdichten Konstruktionen und dichten Tren Erstickungsgefahr.
Auerdem steigt die Raumluftfeuchte sehr stark innerhalb krzester Zeit an und birgt somit das groe Risiko der Entstehung eines
massiven Schimmelbefalls und erheblichen Feuchteschden an
der Bausubstanz. Der Vermieter ist also regelmig fr das einwandfreie und schadenfreie Funktionieren verantwortlich, was
auch die hygienisch erforderlichen turnusmig durchzufhrenden Wartungsarbeiten durch eine Fachfirma beinhaltet. Im Rahmen der Vertragsfreiheit abweichende Regelungen sind natrlich
mglich, doch zeigt dieser Sachverhalt die Komplexitt und mgliches Streitpotenzial zwischen Vermieter und Nutzer. Das betrifft
auch die zustzlichen Kosten fr das Betreiben der Anlage selbst,
die in der Regel durch den Mieter zu tragen sind. Ihm kommen ja
auch die Energieeinsparungen zugute. Allerdings ist es nicht jedermanns Sache, in einem luftdichten Gebude zu wohnen, dessen Fenster nicht geffnet werden knnen und wo stndig das,
wenn auch leise, Dauergerusch der Anlagentechnik zu hren ist.
Hinzu kommt die Tatsache, dass fr besonders sensible Menschen auch die stetige Luftstrmung zu einer strenden Dauerbe-

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EIN WORT ZUR GEBUDETEC HN IK

lstigung wird, selbst bei Temperierung und reduzierter Geschwindigkeit.


Fazit: Je komplizierter und komplexer die Gebudetechnik ist,
desto umfassender ist in der Regel die Verantwortlichkeit des
Vermieters und desto sorgfltiger und grndlicher muss die vorherige Aufklrung des Mieters vor Abschluss des Vertrages erfolgen. Der Vertrag darf keine Regelungslcke aufweisen, da diese
dann im Zweifel auf den Vermieter zurckfllt.

Moderne Gebudetechnik mit geringem Flchenanspruch.

Deshalb ist die notwendige Gebudetechnik fr die schadenfreie Mindestluftvertragsgeme Nutzung durch den Vermieter einzubauen und wechsel garantieren
vorzuhalten, das betrifft auch notwendige Fugenlftungen um den
Mindestluftwechsel der Innenrume sicherzustellen. Allerdings
muss der Mieter davon (von der Notwendigkeit der dauerhaften
Lftung) vorab nachweisbar Kenntnis haben. Nur dann kann der
Vermieter bei eventuellen Manipulationen, etwa an Zwangslftungen von Fenstern durch den Mieter, dann daraus resultierende
Schden geltend machen. Die Planung der erforderlichen Gebudetechnik ist regelmig die Sache des Fachplaners. Bei zustzlichen Lftungsanlagen, die fr die Gebudelftung notwendig
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DIE P FLIC HTEN DES V ERMIETERS

sind, ist die Einbeziehung des Bauphysikers bei der Planung dringend anzuraten. Oft hilft dieser durch die exakte Berechnung und
Benennung weiter zu bercksichtigender Kriterien, erhebliche
Kosten zu sparen. Das betrifft nicht nur geplante Neubauvorhaben, sondern auch und vor allem Sanierungen und Modernisierungen bestehender Gebude.
Gezielte Die Kosten fr Heizung und Warmwasser machen nach wie vor
Verbesserungen einen mageblichen Teil der Nebenkosten aus. Fragen, die deshalb im Zusammenhang bestehender Heizanlagen einschlielich
Warmwasserbereitung mit dem Hintergrund gezielter Verbesserung des energetischen Zustandes und damit des Raumklimas
gestellt werden sollten, lauten unter anderem:

Detaillierter
berblick

Alter, Typ, Fabrikat und Wirkungsgrad der Anlage?


Welche Teile wurden seit der Inbetriebnahme ausgetauscht?
Luft die Anlage im Wesentlichen strungsfrei?
Sind Anlage und alle Leitungen ordnungsgem wrmegedmmt?
Besteht die Gefahr des Entstehens von Kondensat?
Gibt es einen dauernden Druckabfall der Anlage, der auf Leckagen schlieen knnte?
Wird die Heizung regelmig gewartet und werden die Heizkrper entlftet?
Werden die Rume ausreichend beheizt?
Verfgt die Anlage ber einen Frostschutz bzw. eine Mindesttemperatur, die nicht manipuliert werden kann?
Muss die Anlage gem. EnEV ohnehin (bald) ausgetauscht werden?
Soll eventuell ein komplett neues System eingebaut werden
(dezentral oder zentral)?
Welche Energieform(en) werden genutzt?
Welche Medien liegen an und knnen genutzt werden?
Werden bereits regenerative Energien genutzt oder ist es geplant?

Die Beantwortung dieser und weiterer spezifischer Fragen verschafft dem Eigentmer nicht nur einen guten berblick und bildet eine sichere Entscheidungsgrundlage, sondern sie birgt zudem ein energetische Einsparpotenzial bis zu 25 Prozent. Zudem

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GEBRAUC HS- UN D P FLEGEAN LEITUNG FR DEN N UTZER

knnen Ursachen fr eventuell vorhandene Feuchteschden gefunden werden, die durch mangelhafte Heizungsanlagen und
wasserfhrende Leitungen verursacht wurden.
Fr die Nutzung alternativer und regenerativer Energien werden Regenerative
im Zusammenhang mit nachgewiesenen Energieeinsparungen Energien
verschiedenste Frderprogramme, Zuschsse und zinsverbilligte
Darlehen ausgereicht, sicher besonders interessant fr den
Eigennutzer. Bei aller Euphorie ber Zuwendungen welcher Art
auch immer, knnen diese nur das Tpfelchen auf dem I sein
und niemals ausschlaggebend fr derartige Entscheidungen. Auch
sollte bei dem Energieeinsparnachweis nicht vergessen werden,
dass die Einsparung von Heizenergie nur ein einziger Punkt einer
Rechnung darstellt, die viele weitere Faktoren besitzt. Oft schmilzt
die reale Einsparung dahin und entpuppt sich dann, Subventionen
und Zuschsse einbezogen, auf Dauer als wesentlich teurer. Auch
bei aller Schnrechnerei, eine normale Fensterlftung ist immer
billiger als jede technische (Ersatz-)Anlage, unabhngig von
Wohnqualitt und Lebensgefhl der Bewohner.

Gebrauchs- und Pflegeanleitung fr den Nutzer


Exakte und klare Hinweise in Form von Nutzungs- bzw. Ge- Regeln fr
brauchsanleitungen von vermieteten Wohnungen vermeiden oft den Nutzer
teure Missverstndnisse, reduzieren das Streitpotenzial erheblich
und schaffen klare Verantwortlichkeiten. Damit tragen sie zur
Wahrung des Rechtsfriedens mageblich bei und reduzieren die
Flut der laufenden Gerichtsverfahren, bei denen sehr oft kein
Gewinner den Gerichtssaal verlsst.
So wie der normale Mietvertrag Rechte und Pflichten von Mieter
und Vermieter eindeutig regelt, sollte die Gebrauchs- und Pflegeanleitung, immer ganz konkret bezogen auf die jeweilige Wohnung formuliert werden und darf keine berzogenen
(An)Forderungen enthalten. Ansonsten ist sie fr beide Seiten
wertlos. Eine Formulierung, wie ausreichendes Lften, ist ebenso
untauglich, wie ausreichendes Heizen. Pflegeanleitungen mssen
zwei wesentliche Grundstze erfllen. Zum Ersten mssen sie
gegenber dem Mieter zumutbar und auch (juristisch) durchsetzbar sein. Zum Zweiten muss es sicher sein, am besten durch vorangegangene planerische Untersuchungen und Berechnungen

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DIE P FLIC HTEN DES V ERMIETERS

durch einen Bauphysiker, dass die geforderte Manahme auch


bei pflichtgemer Umsetzung, zum erwarteten Erfolg fhrt.
Konkrete Wie knnte eine solche Gebrauchs- und Pflegeanleitung konkret
Vorgaben aussehen? Nehmen wir als Beispiel eine Dreizimmerwohnung mit
innenliegendem Bad ohne Fenster, zugnglich vom Korridor, Kche und drei Zimmern (Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer). Die
Wohnung verfgt ber eine Zentralheizung und eine zentrale
Warmwasserbereitung sowie Lftungsanlage im Bad und einen
kleinen fensterlosen Abstellraum. Wasch- und Trockenraum sind
zentral im Keller untergebracht. Es wird ebenfalls angenommen,
dass ein Bauphysiker die grundlegenden Berechnungen erstellt
hat.

P r a x i s be i s p i el
Gebrauchs- und Pflegeanleitung
Konkrete Manahme bzw. Festlegung
Festlegung Mindestraumlufttemperatur:
bei Anwesenheit: 18 C
bei Abwesenheit: 15 C
Lftung
4 x tglich jeweils 5 Minuten Stolftung im
Schlaf-,
Abstand von mindestens 1 Stunde
Wohn- und
oder
Kinderzimmer 2 x tglich 3 Minuten Querlftung im Abstand
von mindestens 1 Stunde
Lftung
2 x tglich jeweils 5 Minuten Stolftung im
Kche
Abstand von mindestens 1 Stunde. Beim Kochen
zustzlich Abluftanlage einschalten und danach
immer 5 Minuten Stolften. Keine Querlftung
nach dem Kochen.
Lftung Bad
Nutzen Sie das Bad nicht zum Wschetrocknen!
Lfter beim Baden, Duschen und der WCBenutzung immer laufen lassen, Nachlaufzeit
beim Duschen und Baden 10 Minuten.
Das Querlften ber den Korridor ist unzulssig.
Der Zuluftschlitz in der Badtr darf nicht geschlossen werden.
Heizung
Alle Rume

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GEBRAUC HS- UN D P FLEGEAN LEITUNG FR DEN N UTZER

Abstellraum

Fenster

Wsche

Auenwnde
Nutzung

Es drfen keine feuchten Gegenstnde getrocknet oder gelagert werden.


Der Zuluftschlitz in der Tr darf nicht geschlossen werden.
Das Lften erfolgt nur mittels Stolftung.
Das Ankippen darf nur kurze Zeit, niemals jedoch lnger als 5 Minuten erfolgen.
Die vorhandene Fensterrahmenlftung darf nicht
verschlossen werden, ebenso wie die vorhandenen Fugen zur Gewhrleistung des hygienisch
erforderlichen Mindestluftwechsels.
Das Wschewaschen und Trocknen erfolgt ausschlielich in den dafr eingerichteten Rumen.
Waschmaschinen und Trockner drfen in der
Wohnung nicht aufgestellt werden.
Innenseitige Wandverkleidungen an den
Auenwnden sind generell nicht gestattet.
Feuchtigkeitserzeugende Nutzungen sind grundstzlich dem Vermieter anzuzeigen, wie z. B.
Aquarien, Terrarien, Zimmerspringbrunnen. Der
Vermieter behlt sich die Prfung bezglich
eventuellen Schadenpotenzials vor.

Um die fr alle Anweisungen notwendige Einsicht und Verstndnis Schriftliche


fr die grundlegende Problematik der Gefahr von Feuchte- und Erluterungen
Schimmelschden zu erzeugen, sollten dem Mieter die (bau-)
technischen Zusammenhnge kurz schriftlich erlutert werden. Er
muss verstehen, warum diese oder jene Manahme oder Verhaltensweise richtig oder falsch ist. Nur dann werden die geforderten
Manahmen nicht nur lstige Pflichtbung sondern zum selbstverstndlichen aktiven Mitwirken aus der berzeugung heraus,
genau das Richtige fr das eigene Wohlbefinden und die Gesunderhaltung zu tun.

Regelmige Kontrolle und Mieterkontakt


Nichts funktioniert dauerhaft und richtig ohne regelmige Kontrolle. Es ist mit Sicherheit zu spt, wenn erst nach dem Eintreten
des Schadens und nach der Mngelanzeige durch den Mieter eine
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DIE P FLIC HTEN DES V ERMIETERS

Wohnungsbegehung erfolgt. Kontrolle heit ein regelmiges und


systematisches berprfen des Gebudes auf Schwachstellen,
sich abzeichnende Schden und Einleitung vor allem vorbeugender Manahmen, die hohe Kosten fr Schadensbeseitigungen
reduzieren, teilweise sogar ganz verhindern.
Regelmige Die vermieteten Wohnungen als elementarer und wesentlicher
Begehungen Gebudeteil knnen naturgem nicht jederzeit besichtigt werden. Deshalb sollte ein vernnftiger Turnus, halb- oder jhrlich,
vielleicht zusammen mit anderen Terminen, wie Zhleraustausch,
Ablesen von Heizungen, verbunden werden. Diese konkreten
Regelungen ber die Duldung des Wohnungszutritts nach entsprechender vorheriger schriftlicher Anmeldung sollten im Mietvertrag fixiert werden. Es muss auch, in diesem Fall durch den
Mieter, geklrt werden, wie der Vermieter im Havariefall Zutritt zur
Wohnung bei Abwesenheit des Mieters bekommt.
Die regelmige vorbeugende Inaugenscheinnahme hat den unschtzbaren Vorteil, dass sich abzeichnende Entwicklungen und
Schden sehr oft schon lange vorher bemerkbar machen und der
Vermieter ebenso rechtzeitig sogar vorbeugend ttig werden
kann. Typische Anzeichen einer Feuchte- und Schimmelgefhrdung knnen sein:
Anzeichen von
Schimmelbefall

muffiger feuchter, eventuell modriger Geruch der Wohnung,


beschlagene Fenster, eventuell lokale Schimmelrasen,
relative Luftfeuchtigkeit ber 80 Prozent,
vollgestellte (staubige) Fensterbretter,
vollgestellte Auenwnde, vor allem Schrnke in kalten Schlafrumen,
ausgekhlte oder berheizte ungelftete Rume,
Grnpflanzen und andere feuchteerzeugende Einrichtungsgegenstnde,
Nasse Wsche in Wohnrumen,
ungepflegter und unsauberer Allgemeinzustand,
Verwahrlosung einhergehend mit Unordnung,
Fehlende Hygiene und Mll in Sanitrrumen, Kche etc.

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WAS SOLLTE DER VERMIETER BEI SC HIMMELBEFALL TUN?

Was sollte der Vermieter bei Schimmelbefall tun?


Die Bekmpfung eines akuten Schimmelbefalls ist grundstzlich
nichts fr den Laien, auch wenn es inzwischen verschiedene
Schimmelbekmpfungsratgeber fr den Betroffenen gibt, der sich
dann quasi mittels Handbuch und Schimmeltestset zum Schimmelspezialisten qualifiziert. Das ist nicht nur falsch und gefhrlich, sondern fhrt in der Regel zu keinem richtigen dauerhaften
Erfolg. Kaum ein Phnomen ist so komplex, wie das des Schimmelbefalls, da eine Vielzahl von kaum berschaubaren Ursachen
und Kausalitten auf vielfltigste Art und Weise zusammenwirken.
Diese zahlreichen Ursachen zu ermitteln, die unterschiedlichen
Abhngigkeiten und Wirkungsmechanismen zu erkennen, alles in
Zahl, Form und Ma zu bringen und daraus auch noch die richtigen Konsequenzen abzuleiten, ist ausschlielich Sache von Spezialisten. Besonders kompliziert sind Anamnese, Diagnose und
Therapie deshalb, da hier ganz unterschiedlichstes Fach- und
Spezialistenwissen auf dem Gebiet der Bauphysik, der Biochemie,
der Mikrobiologie, des Bauingenieurwesens und mitunter auch
der Gebudetechnik gefragt ist. Auch der Sachverstndige mit
Spezialisierung auf Schimmelschden ist nicht gleichzeitig Mikrobiologe, Bausachverstndiger, Materialforscher oder Gebudetechniker und muss die notwendigen Sonderfachleute ebenfalls
fallbezogen bei Bedarf hinzuziehen.
Eine besondere Gefahr besteht bei Selbsthilfeaktionen nicht nur
darin, dass gesundheitsschdliche Prparate verwendet werden,
sondern dass hochtoxische Sporen aufgewirbelt und eingeatmet
werden. Unabhngig davon ist dem Schimmelbefall nur bei
gleichzeitiger Ursachenfindung und -beseitigung beizukommen.
Deshalb wird im Folgenden aufgezeigt, wie eine Schimmelpilzsanierung grundstzlich abluft und welche Schritte in welcher
Reihenfolge (die Ausnahme besttigt die Regel) vorgenommen
werden.

Bekmpfung
von akutem
Befall

Gefhrliche
Selbsthilfe

Die Innenraumdiagnostik
Die Geschichte eines Schimmelbefalls beginnt meistens erst
dann, wenn ein sichtbarer Befall vorhanden ist. Dort sind wir allerdings schon am Ende der langen Ursachenkette angelangt, in
dessen Ergebnis es zum Schimmelbefall kam. Will heien, dass

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DIE P FLIC HTEN DES V ERMIETERS

wir nach Bestands- und Schadenaufnahme parallel zu den bauund mikrobiologischen Untersuchungen, die bautechnischen und
bauphysikalischen Untersuchungen durchfhren mssen, um
nach dem Prinzip Anamnese, Diagnose und Therapie auch den
notwendigen Sanierungserfolg sicherzustellen.
Diese sogenannte Innenraumdiagnostik luft in der Regel gem
nachfolgendem Organigramm ab:
Objektbesichtigung
Bestandsaufnahme/Anamnese
Zielsetzung der Untersuchung
Planung der Untersuchung
Bauphysikalische und
-technische Untersuchungen

baubiologische/mikrobiologische Untersuchungen

Visuelle/optische Analyse
Instrumentelle Analyse
Beurteilung der Ergebnisse/
bewertende Analyse
Sanierungskonzept
Sanierungsplanung
Zu beachten ist hierbei, dass bei der reinen Innenraumdiagnostik
selbst keinesfalls die Primrursachen, also direkte und indirekte
Bau- und Gebudeschden, die oft scheinbar in keinem kausalem
Zusammenhang mit den Schimmelschden stehen, bercksichtigt
werden.

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WAS SOLLTE DER VERMIETER BEI SC HIMMELBEFALL TUN?

Objektbesichtigung
Die Objektbesichtigung (Anamnese) hat eine nicht zu unterscht- Befragung
zende Bedeutung fr das Auffinden der (wahren) Ursachen des der Bewohner
Schimmelpilzbefalls. Deshalb ist nicht nur der ganzheitliche und
interdisziplinre Ansatz von ausschlaggebender Bedeutung, sondern auch das grndliche Untersuchen des Gebudes, auen und
innen und die umfangreiche Befragung der Bewohner. Abgerundet werden diese Informationen durch das Allgemeinbild, wie z. B.
Ordnung, Sauberkeit und hygienische Zustnde.

Verwahrlostes Gebude mit erheblichem Sanierungsstau.

Diese umfangreiche Bestandsaufnahme, fr die jedes noch so Umfangreiche


unscheinbare Detail von Interesse ist, bildet dann die Grundlage Erfassung
fr alle weiteren Untersuchungen und Schlussfolgerungen. Auch
deshalb ist sie fr den sachverstndigen Spezialisten von so

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DIE P FLIC HTEN DES V ERMIETERS

grundlegender Bedeutung und er wird immer wieder auf diese


Bestandsaufnahme zurckgreifen, wenn er etwa bei gedanklichen
Lsungsanstzen nicht weiterkommt. Da Konstruktion, Baustoffe,
Gebudealter, Gebudestand, Gebudetechnik also einfach alle
Gebudedaten von Nutzen sind, ist es sinnvoll, vorhandene Projektunterlagen zur Verfgung zu stellen. Dadurch knnen Zeit und
Kosten gespart werden.
Innenraum- Fr den Vermieter ist vor allem diese Phase der Innenraumdiadiagnostik gnostik sehr wichtig und im Weiteren dann auch hinsichtlich der
Verantwortlichkeiten und juristischen Konsequenzen von besonderer Bedeutung, da hier auch eventuelles falsches Nutzerverhalten, wie unzulssige Nutzungen, falsches Heizen oder Lften,
dokumentiert und zu Protokoll gegeben werden. Damit vereinfacht sich mitunter die Durchsetzung des im Nachgang vielleicht
notwendigen Schadenersatzanspruchs. Auf der anderen Seite
kann diese Dokumentation genauso gut eine Entlastung fr den
Bewohner ergeben, wenn hier keine juristisch verwertbaren Ansatzpunkte dokumentiert worden sind oder etwa Baumngel die
Ursachen fr Schimmelschden sind. Deshalb sind die (einfachen
und gut verstndlichen) Fragen an die Bewohner immer nach ganz
objektiven Kriterien und frei von jeglichen Interessenlagen zu
stellen.

Sinnvolle und notwendige Sofortmanahmen


Wichtige Erstmanahmen

Eine ganz wichtige Fragestellung knnte in Grenzfllen bei mglichen gesundheitlichen Belastungen die Einleitung von sinnvollen
Sofortmanahmen sein, die allerdings nicht die Regel sind. Neben
der notwendigen (eindeutigen) rztlichen Diagnose, die ebenfalls
bei derartigen Erkrankungen nicht immer einfach zu stellen sind,
sollten diese Einzelfallentscheidungen immer unter vorheriger
Abwgung aller (juristischen) Konsequenzen und auch unter Einbeziehung eines Juristen erfolgen. Denn das etwaige sofortige
Freilenken schimmelbefallener Wohnungen knnte spter als ein
Schuldeingestndnis des Vermieters interpretiert werden. Darber hinaus ist die Kostenfrage vorher zu klren oder von dem
Ergebnis der Untersuchungen abhngig zu machen. Jedenfalls
sollten alle Schritte ohne die Kenntnis der Untersuchungsergeb-

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WAS SOLLTE DER VERMIETER BEI SC HIMMELBEFALL TUN?

nisse wohlberlegt, abgewogen und nicht ohne juristischen Rat


vorgenommen werden.
Als Sofortmanahme bei drohender Gefahr im Verzug kann unter berweisung
anderem auch das Unterbinden oder Einschrnken des Schim- an Fachmann
melpilzbefalls oder der Sporen angezeigt sein und/oder die
berweisung eines Betroffenen an einen Toxikologen oder Umweltmediziner. Auch das Rumen und Abschotten befallener Bereiche, die nicht sofort saniert werden knnen oder das Abdecken
oder Entfernen von Gegenstnden aus gefhrdeten Zonen und
das Entfernen von mikrobiell belasteten Stuben ist eine sinnvolle
Sofortmanahme. Manchmal ist es im Ergebnis doch besser,
mehrgleisig zu fahren und die vorhandene Gefahr erst einmal
wirkungsvoll einzudmmen und weitere Schden zu prfen und
zu konkretisieren, whrend parallel dazu die Ursachenforschung
weitergeht. Der Punkt Sofortmanahmen wird bei dem Thema der
Schimmelpilzsanierung nochmals zur aktuellen Fragestellung.

Bauzustandsanalyse
Sobald die Anamnese vollstndig abgeschlossen ist und ein ers- Konkrete
tes noch ungenaues aber verwertbares Bild entstanden ist, be- Analyse
ginnt der zweite Schritt, die konkrete und genaue Bauzustandsanalyse. Hier erfolgt die gezielte Suche nach ganz konkreten Bauschden, Durchfeuchtungen, Feuchte- und Schimmelschden.
Entsprechend dem vorgefundenen Schadensbild knnen diese
Analysen ausgesprochen umfangreich in Abhngigkeit vom konkreten Bauzustand des Gebudes sein. Ein Gebude mit vielen
Baumngeln an Dach und Fassade etwa, bietet demzufolge auch
sehr viele Mglichkeiten fr ein potenzielles Schimmelwachstum.

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DIE P FLIC HTEN DES V ERMIETERS

Gebude mit erheblichem Sanierungsstau in Bereich der Fassade und des


Dachs.

Das bedeutet eine direkte Abhngigkeit in der Form:


Schlechter Bauzustand
= erhebliche Durchfeuchtungen
= umfangreiche Schimmelschden
Bestandsaufnahme

Im Rahmen dieser Bauzustandsanalyse werden vor allem einfache


Temperatur- und Feuchtemessungen von Materialien und Raumluft erfolgen und alle anderen wesentlichen und notwendigen
materialspezifischen Gren, wie Rohdichte, Wasseraufnahmefhigkeit, Wasserdampfdurchlssigkeit, Druckfestigkeit, Dehnung,
Frostbestndigkeit auch mithilfe weitergehender Laboranalytik.
Die Aufnahme der Bauschden erfolgt mittels einfacher Untersuchungsmethoden und Freilegungen von geringem Umfang, wie
etwa Schrfen im Fundamentbereich, Abkratzen von Beschichtungen und Farben, Abschlagen von Putz und Mrtel und Freistemmen kleinerer Risse und Fubodenaufbauten.

Zielstellung der Untersuchung


Erst nach einer ersten Ermittlung des notwendigen Umfanges der
Untersuchungen und einer ersten Vermutung der Ursachen und

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WAS SOLLTE DER VERMIETER BEI SC HIMMELBEFALL TUN?

Zusammenhnge, kann die genaue Zielstellung der notwendigen


Untersuchung selbst, sowohl inhaltlich formuliert als auch kostenmig und zeitlich zuverlssig eingeschtzt werden. Auch eine
etwaige stufenweise Zielstellung nach Fallkonstellationen kann
berlegt werden, nach dem Prinzip: Wenn das oder jenes vorliegt,
verfahren wir wie folgt ...
So knnen im Zweifel fr den Auftraggeber (unntige) Kosten fr
Informationen gespart werden, die fr ihn nicht mageblich sind.
Aber auch hier sollte man niemals die notwendige Voraussetzung
fr eine erfolgreiche Schimmelbekmpfung, nmlich das Auffinden aller Ursachen aus dem Auge verlieren. Eine Beschrnkung
auf die bloe Feststellung der Gre des Schimmelbefalls und die
Abschtzung der gesundheitlichen Belastung geht strflich an der
eigentlichen Fragestellung vorbei.
Im Vorfeld der Zielstellung sind Inhalt und Zielsetzung von Analyse und Diagnose genau zu definieren. Die Analyse und Diagnose
selbst muss immer absolut objektiv, plausibel, nachvollziehbar
und fachlich kompetent erfolgen. Hier darf auch eine eventuell
spter notwendige gerichtliche Verwertbarkeit, auch bei Privatgutachten, nicht vergessen werden.
Die konkrete Zielsetzung, gleichzeitig Aufgabenstellung fr den
Sachverstndigen, mndet in eine ebenso konkrete Untersuchungsplanung, die zwingend notwendig wegen der vielfltigen
verschiedenen Fachgebiete und Spezialisierungen ist, die dann in
diese Untersuchungen einbezogen werden mssen.

Unntige
Kosten
sparen

Untersuchungsplanung

Die Untersuchungsplanung
Durch die Festlegung der konkreten Zielstellung erfolgt die Weichenstellung, die Untersuchungsplanung selbst konkretisiert Art
und Umfang und systematisiert den regelmig interdisziplinren
Ansatz. Um zu einem Ergebnis, also Klrung der Ursachen und
Erstellen eines Sanierungskonzeptes zu kommen, kann die Einbeziehung folgender Fachgebiete und Spezialisierungen erforderlich
werden:
Baubiologie,
Baukonstruktion,
Baustoffe und Materialien,

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DIE P FLIC HTEN DES V ERMIETERS

Bekmpfung
der Symptome

Bauphysik,
Bauschadenermittlung,
Bau- und Mietrecht,
Innenraumdiagnostik,
Laboruntersuchungen und -analytik,
Medizin,
Mikrobiologie,
Umweltmedizin.

Auch aufgrund dieses Umfanges, der damit verbundenen Komplexitt und auch der nicht zu unterschtzenden Kosten, werden in
der Praxis derart umfassende Gutachten mit vorangegangener
Untersuchungsplanung leider sehr selten erstellt. In der Regel
wird aus verschiedensten Grnden nur an den Symptomen herumgedoktert. Sicher auch einer der Grnde, weshalb zwar sehr
viel ber das Massenphnomen des zunehmenden Schimmelbefalls selbst, allerdings ber die jeweils ganz konkreten Ursachen,
viel zu wenig verbreitet wird.

Bauphysikalische und bautechnische Untersuchungen


Quantitativ am aufwendigsten knnen sich bauphysikalische oder
bauphysikalische und mikrobilogische Untersuchungen gestalten.
Sie sind allerdings auch der Schlssel, der uns eine zuverlssige
Antwort auf die Ursachen des Schimmelbefalls geben knnen.
Man knnte es auch anders formulieren: Ein Befall der Gebude
durch Mikroorganismen ist lediglich ein sichtbarer Indikator fr
(teilweise) verdeckte Mngel.
Wichtige Insofern bildet das Auffinden der primren und sekundren UrsaUrsachen- chen fr Durchfeuchtung und Feuchteschden den wesentlichen
findung
Baustein der Ursachenfindung. Die Bestimmung der Art und des
Umfanges des konkreten Befalls kann sogar hilfreich bei der Ursachenfindung, etwa bei der Ortung von Leckagen oder der Lage von
Wrmebrcken, sein. In diesem Fall hilft die simple Kausalitt von
Ursache und Wirkung, sprich: Indirekte oder direkte Durchfeuchtung fhrt zu Feuchteschden und damit zu Schimmelbildung.
Die konkreten schadensabhngigen Untersuchungen gehren zu
der umfangreichen und hochkomplexen Materie der Ermittlung

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WAS SOLLTE DER VERMIETER BEI SC HIMMELBEFALL TUN?

und Begutachtung von Bauschden an Gebuden, angefangen


von der Grndung bis zum Dachausbau, die fallbezogen qualitativ
und quantitativ unter Bercksichtigung der bauphysikalischen
Gesetzmigkeiten und konkreten Zusammenhnge erfolgen. Es
erfolgen schwerpunktmig unter anderem folgende Untersuchungen:

Messung der Raumlufttemperatur und -feuchte,


Messung der Materialtemperatur und Materialfeuchte,
qualitative und quantitative Salzanalyse der Baustoffe,
Ermittlung der Wrmebrcken,
Ortung von Leckagen,
Messung von Luftstrmungen,
raumklimatische Messungen (ber mehrere Tage).

Schadensabhngige Untersuchungen

Baubiologische und mikrobiologische Untersuchungen


Mikrobiologische Untersuchungen dienen dem konkreten Nachweis von Schimmelpilzen und deren Stoffwechselprodukten. Im
Gegensatz zu Bautechnik und Bauphysik erfolgt hier kein quantitativer, sondern nur ein qualitativer Nachweis, da hier keine Werte
gemessen werden (knnen). Das macht neben der Untersuchung
und Bestimmung selbst die Auswertung und Bewertung des
Untersuchungsergebnisses teilweise so auerordentlich schwer.
Nicht nur deshalb, sondern vor allem wegen der umfangreichen Fachkundige
technischen Ausstattung, dem Fachwissen und der beruflichen Hnde
Erfahrung, gehren diese Untersuchungen in fachkundige und
erfahrene Hnde. Zwar werden auch ganz einfache Schimmeltestsets angeboten, mit deren Hilfe betroffene Bewohner den mikrobiellen Befall selbst bestimmen knnen. Aber was ntzt das,
selbst wenn (ausnahmsweise) eine Schimmelart eindeutig bestimmt werden konnte? Nichts! Denn es kann weder die fr die
Bewohner naheliegende Frage nach der konkreten gesundheitlichen Gefahr noch nach den Ursachen und den daraus abgeleiteten Sanierungsmanahmen formuliert werden. Zudem ist der Griff
zur Sprayflasche dann oft der schnelle und scheinbar bessere
Weg. Das ist nicht nur Selbstbetrug, sondern kann tragische Folgen fr den Betroffenen haben. Zudem suggerieren derartige Do

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DIE P FLIC HTEN DES V ERMIETERS

it yourself-Sets und Handbcher, dass die Schimmelbestimmung


und Feststellung der Ursachen eine ganz einfache Sache ist, die
praktisch jeder selbst in die Hand nehmen kann. Fr den Mieter
kommt dieser Lsungsweg ohnehin kaum in Frage, da das den
Verantwortungsbereich des Eigentmers betrifft und er ohne
ausdrckliche Zustimmung von Seiten des Vermieters nicht befugt ist, selbst den Ursachen nachzugehen oder selber Sanierungsversuche vorzunehmen.

Schwerste Gebudeschden in Verbindung mit akutem massiven Schimmelbefall.

Visuelle
Analyse

Die Analyse erfolgt zuerst visuell, wobei die Klassifizierung der


notwendigen Probenentnahme nach folgenden Fragestellungen
erfolgt:

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e Ist der Befall sichtbar?


r Wird ein Geruch ohne sichtbaren Befall wahrgenommen?
t Gibt es gesundheitliche Beschwerden der Bewohner?
Entsprechend dieser grundstzlichen Einordnung wird dann entschieden, welche Form der Probenentnahme/Messung notwendig
ist. Es knnen:

Materialproben,
Staubproben,
Luftkeimmessungen,
Partikelauswertungen,
MVOC Messungen

Mgliche
Proben

genommen bzw. gemessen werden. Bei dem Nachweis von


Schimmelpilzbelastungen werden direkte und indirekte Verfahren
eingesetzt, wobei bei direkten Verfahren lebensfhige Sporen
kultiviert werden und bei indirekten tote Sporen mikroskopisch
untersucht werden. Im Wesentlichen geht es bei dem Nachweis
um die Identifizierung und konkrete Zuordnung.
Ein weiterer Schritt besteht in der Feststellung der konkreten
mikrobiellen Belastung (Umfang, Schimmelpilzarten) der betroffenen Wohnung.
Diese Ermittlung ist besonders kompliziert, da bei der Probenent- Regelmige
nahme, insbesondere bei der Suche nach unsichtbarem Befall, Keimmessung
versehentlich durch das ffnen von Konstruktionen oder Entfernen von Einbauten und Bodenbelgen, groe Mengen an Sporen
freigesetzt werden knnen. Da diese in der Regel so klein sind,
dass sie ohne Weiteres die Nasenschleimhute passieren, stellen
sie ein groes gesundheitliches Risiko fr den Untersuchenden
und die Bewohner dar. Deshalb ist nicht nur eine umfassende
lckenlose Dokumentation zwingend erforderlich, sondern ebenso regelmige Kontrollmessungen, etwa der Luftkeime oder
Partikel, um derartige Kontaminationen sofort festzustellen. Das
Tragen einer kompletten Schutzausrstung ist ebenso selbstverstndlich wie das luftdichte Abschotten gegenber unbelasteten
Rumen und das vorherige Freilenken von allen Bewohnern. Vor
dem erneuten Betreten ist die gesundheitliche Unbedenklichkeit
eventueller Keime und Sporen messtechnisch zu prfen und bei

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DIE P FLIC HTEN DES V ERMIETERS

erhhten Konzentrationen knnen die Rume erst wieder nach der


Schimmelpilzentfernung betreten und genutzt werden.
Die vielfltigen Untersuchungsverfahren knnen im Wesentlichen
wie folgt beschrieben werden:
Untersuchungsverfahren

Untersuchung Schimmelpilzbelastungen auf Oberflchen (Kontaktprobe oder Abklatschprobe),


Untersuchung Schimmelpilzbelastung der Luft (Materialproben
oder Hausstaub),
Luftkeimsammlung (Auftrag auf Nhrboden oder Filtration),
MVOC-Messung,
Partikelsammlung.
Auf die einzelnen Verfahren soll an dieser Stelle nicht eingegangen werden. Allerdings ist hinsichtlich der mikrobiellen Untersuchungen auf einen ganz wesentlichen Umstand hinzuweisen. Da
es sich bei den Messungen meistens um Kurzzeitmessungen, also
nur um Momentaufnahmen handelt, sind reprsentative als verallgemeinerungsfhige Aussagen nur bedingt mglich. Weiterhin
sind nicht alle Schimmelpilzarten kultivierbar und damit auch
nicht identifizierbar. Schlielich darf nicht vergessen werden,
dass Innenraum und Auenraum in einer stndigen Wechselbeziehung stehen und damit erhebliche witterungsbedingte
Schwankungen der mikrobiellen Belastung verbunden sind. Deshalb knnen ganz einfach auch keine allgemein verbindlichen
Grenz- und Richtwerte festgelegt werden.

Bewertung von mikrobiellem Befall


Auswertung

Die Verwertung des mikrobiellen Befalls stellt immer den konkreten Bezug zur Aufgabenstellung sprich Zielstellung her und beantwortet im Optimalfall die dort aufgeworfenen Fragestellungen
voll und ganz. Folgende Fragestellungen knnen wichtig sein:
Geht von dem Schimmelpilzbefall eine gesundheitliche Gefahr
aus oder sind sie sogar giftig?
Ist die Wohnung eventuell unbewohnbar?
Wo ist der Befall aufgetreten?
Wie gro ist der Befall?

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Welche Schden sind durch den Schimmelbefall entstanden?


Gibt es hygienische- oder Geruchsbelstigungen?
Ist die Einrichtung davon betroffen?
Worin bestehen die Ursachen fr den Befall?
Was kann oder muss sofort unternommen werden?
Wer ist schuld?

Sptestens hier sind die unterschiedlichen Fragestellungen von Aufklrung des


Bewohner- und Vermieterseite und damit auch die Interessen Sachverhalts
erkennbar. Gerecht wird man dem Sachverhalt allerdings nur,
auch bei eventuellen spteren rechtlichen Auseinandersetzungen,
wenn die Fragestellungen und Antworten umfassend sind und den
gesamten Sachverhalt aufklren.
Dementsprechend erfolgt die Bewertung der Analyse nach vielen
verschiedenen Kriterien, die einem Puzzle gleich, im Ergebnis ein
einheitliches und nachvollziehbares Bild ergeben. Die Bewertungen erfolgen im Wesentlichen nach folgenden Aspekten:

optischen,
bauphysikalischen,
bautechnischen,
mikrobiologischen,
medizinischen,
umweltmedizinischen,
rechtlichen.

Bewertung

Haben wir zum Beispiel einen Schimmelpilzbefall auf der Raufasertapete einer Schlafzimmerauenwand, zwischen Kleiderschrank und Wand, mit Schimmelpilzrasen auf der Schrankrckwand, stellen sich unter anderem folgende Fragen:

Welcher Schimmelpilz ist es?


Wie gro ist der Befall?
Ist es bereits zu Materialzerstrungen gekommen?
Besteht eine gesundheitliche Gefahr und wenn ja, welche?
Sind eventuell bereits gesundheitliche Schdigungen eingetreten?
Kann der Raum weiter genutzt werden?
Worin bestehen die Ursachen?

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DIE P FLIC HTEN DES V ERMIETERS

Wie erfolgt die Sanierung?


Gibt es dauerhafte Nutzungseinschrnkungen?
Wer ist fr den Befall verantwortlich?
Wer trgt welche Kosten?

Anhand dieses vergleichsweise kleinen Beispiels wird bereits


erkennbar, wie viele berechtigte Fragen sich aus diesem relativ
einfachen Fall ergeben knnen.
Einteilung in Ganz wichtig ist es zu wissen, dass ein Schimmelpilzbefall hinKategorien sichtlich der rein optischen Bewertung des sichtbaren Befalls
(auch fr den Laien erkennbar), der sich daraus ergebenden Sofortmanahmen in drei Kategorien eingeteilt wird:
Kategorie

Merkmal

geringfgiger Befall,
2
Flche <
20 cm ,
keine oder geringe
sichtbare Biomasse
geringer bis mittlerer
Befall,
2
Flche max. 50 cm ,
gut sichtbare Biomasse

Notwendige
Sofortmanahme
keine

Sofortiges Unterbinden
der Freisetzung von
Schimmelsporen und
mittelfristiges Auffinden
und Abstellen der Ursachen
Befall mit Flche
Sofortiges Unterbinden
2
50 cm ,
der Freisetzung von
gut sichtbare Biomasse Schimmelsporen und
und Myzelien in
unmittelbares Auffinden
tieferen Schichten
und Abstellen der Ursachen sowie umweltmedizinische Betreuung der
Bewohner und mikrobiologische Nachkontrolle

Diese optische Einschtzung als Anhaltswert, nicht jedoch als


Anleitung zur Selbsthilfe, kann jeder bei erkennbaren Schden
selbst vornehmen. Das hat den Vorteil, dass man sich bereits auf
eventuelle Konsequenzen einstellen und vorbereiten kann oder

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bei greren Schimmelschden bereits vorsorglich bis zu mglichst sofortigen Begutachtung und Klrung, den Gefahrenherd
meidet. Mit derartigen Argumenten bewaffnet, kann man auch
wesentlich besser gegenber dem (Ver)Mieter argumentieren um
mglichst schnell das Schimmelproblem in den Griff zu bekommen.
Die mikrobiologische Bewertung und auch die gesundheitliche
und hygienische Einschtzung sind besonders schwierig, da kaum
feste Eckdaten existieren.
Nicht nur, dass jeder Mensch genetisch anders programmiert ist,
sein Immunsystem immer spezifisch auf den jeweiligen Erreger
reagiert, haben wir es mit zeitlich und witterungsabhngig unterschiedlichen Konzentrationen zu tun. Bei Menschen mit anderen
Erkrankungen oder geschwchtem Immunsystem ist es auch fr
den normalen Allgemeinpraktiker kaum mglich, die Ursachen fr
die Erkrankungen eindeutig herauszufinden. Hier sind Toxikologen und Umweltmediziner gefragt, die ber das spezielle komplexe Wissen verfgen. Darber hinaus haben die einzelne Schimmelpilze auf jeden Menschen eine ganz unterschiedliche pathogene Wirkung, das heit jeder Mensch reagiert (ganz) anders.
Allerdings ist eines klar: Pathogene oder toxische Pilze haben in
Innenrumen, auch in geringen Konzentrationen, berhaupt
nichts zu suchen! Hier muss unverzglich nach der Ursache gesucht werden und sowohl diese als auch der Pilz unverzglich
beseitigt werden!
Die Schimmelpilze werden im Hinblick auf die pathogene oder
toxische Wirkung auf den menschlichen Organismus in vier Risikogruppen eingeteilt:
Risikogruppe
1

Auswirkung auf
Menschen
Unwahrscheinlich, nur bei
immungeschwchten
Menschen
Knnen zur Erkrankung
fhren, Verbreitung nicht
mglich

Reaktion des
Immunsystems

Sofortige
Beseitigung

Typischer
Schimmelpilz
Alternaria alternata,
Aspergillus
versicolor
Candida albicans,
Aspergillus fumigatus, Aspergillus
flavus

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DIE P FLIC HTEN DES V ERMIETERS

Schimmel
als Indikator

Knnen zu schweren
Erkrankungen fhren,
Verbreitung mglich

Knnen zu schweren
Erkrankungen fhren,
Verbreitung sehr wahrscheinlich

Alle Pilze, die


schwere Krankheiten bei Menschen
hervorrufen knnen
Keine Pilze bekannt

In der Praxis werden die Schimmelpilze bei der mikrobiellen Bewertung als Anzeiger, also Indikatoren fr Durchfeuchtungen,
verwendet. Entsprechend ihrer spezifischen Eigenschaften, als
trockenliebend, normal und feuchteliebend, knnen Feuchteschden qualifiziert bewertet und die mglichen Ursachen eingegrenzt
werden.
Bei einem Wasserschaden etwa mit einem hohen Feuchtegehalt,
werden hydrophile, also feuchtigkeitsliebende Pilze anzutreffen
sein. Damit sind andere Ursachen, wie zum Beispiel Kondensat,
ausgeschlossen.

Sanierungskonzept und Sanierungsplanung


Aufbauend auf der Zielstellung und dem Ergebnis der Analyse und
deren Bewertung erfolgt die Erarbeitung eines Sanierungskonzeptes, was nach Mglichkeit so umfassend sein sollte, dass es das
bel an der Wurzel packt und sowohl die Beseitigung des Schimmel- und Feuchteschadens als auch die Ursachenbeseitigung
enthlt. In Abhngigkeit von dem Schadensspektrum kann die
Einschaltung von Architekten, Bauingenieuren, Tragewerksplanern, Haustechnikern und Bauphysikern erforderlich werden. Der
Schwerpunkt liegt hier auf der bautechnischen Durchplanung der
Gebudesanierung, nicht auf der Beseitigung des Schimmelbefalls. Dieser erfolgt durch hierauf spezialisierte Firmen im Rahmen
der ebenfalls zu planenden Schimmelpilzbeseitigung.
Klrung Gem dem Verursacherprinzip erfolgt die Zuordnung der Verder Verant- antwortlichkeiten hinsichtlich der Durchfhrung und/oder Koswortlichkeit
tenbernahme. Ist eine eindeutige Klrung und Einigkeit vor einer
notwendigen Sanierung zwischen Vermieter und Mieter nicht zu
erzielen, sind in Abwgung aller (juristischen) Risiken und Kosten

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WAS SOLLTE DER VERMIETER BEI SC HIMMELBEFALL TUN?

unter Hinzuziehung eines Juristen geeignete Manahmen, wie ein


gerichtliches Beweissicherungsverfahren oder zumindest die
Beweissicherung im Rahmen eines Privatgutachtens eines ffentlich bestellten und vereidigten Sachverstndigen zu empfehlen.
Die lckenlose und nachvollziehbare Dokumentation kann fr den
in der Regel im Zweifel vorleistungspflichtigen Vermieter bares
Geld wert sein. Denn er kann es sich, insbesondere bei eventueller gesundheitlicher Gefhrdung, nicht leisten, bei einem Schimmelbefall nichts oder etwas falsches zu tun!
Denn grundstzlich muss ein Mietobjekt nicht nur den gltigen
ffentlich rechtlichen Vorschriften, also den jeweiligen Landesbauordnungen entsprechen, sondern es muss auch ausreichend
gebrauchstauglich im Sinne einer vertraglich geschuldeten Nutzung sein. Das impliziert nicht nur die (nachweisbare) Einhaltung
der anerkannten Regeln der Technik zum Zeitpunkt der Errichtungen bzw. Sanierung und Abnahme, sondern auch im Wesentlichen
die Mangelfreiheit der Gebudesubstanz. Etwaige bauliche Mngel sind durch den Eigentmer im Zuge seiner Verpflichtung zur
Nachrstung (gem Forderung der Landesbauordnung), auch mit
eventuellen substanzverbessernden Manahmen, bis zur Grenze
der Zumutbarkeit zu beseitigen. Konkret ist er verpflichtet: Ein
gebrauchstaugliches Gebude zu schaffen, bei dem keine unzumutbaren Belstigungen durch Wasser, Feuchtigkeit, pflanzliche
und tierische Schdlinge, mikrobiologische Einflsse und andere
chemische und physikalische Gefahren entstehen.
Damit ist generell gefordert, dass eine Schimmelpilzsanierung
immer mit der nachhaltigen Beseitigung der Ursachen verbunden
sein muss. Die Sanierungsplanung selbst resultiert aus den Ergebnissen der bauphysikalischen Untersuchungen, verbunden mit
den Ergebnissen der bautechnischen Analyse.
Schwerpunkt der Ursachenbeseitigung sind die Beseitigung der
Primrursachen, also der direkten und indirekten Durchfeuchtung
des Bauwerks einschlielich der Ursachen und der Sekundrursachen, also falsches Nutzerverhalten. Alle Ursachen haben das
Problem der Baufeuchte gemein.
Die nachfolgende Systematisierung zeigt die wesentlichen Elemente einer Schimmelpilzsanierungsplanung.

Rechtliche
Vorschriften

Primrursachen

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DIE P FLIC HTEN DES V ERMIETERS

Sanierung

Ursache

Primrursache

direkte
Durchfeuchtung

indirekte
Durchfeuchtung

Symptome (Befall)

Sekundrursache

Lften/
Heizen

Primrbefall

Sekundrbefall

Hygiene

Die baulichen Mngel, die Primrursachen knnen einen erheblichen Umfang der notwendigen Sanierung ausmachen. Betrachtet
werden hier vor allem hygrische und thermische Vorgnge. Oft
handelt es sich um sich gegenseitig bedingende Vorgnge, wie es
bei allen Wrmebrcken mit nachfolgender Kondensation und
Tauwasserausfall durch die niedrigen Temperaturen des Bauteils
der Fall ist.
Fehler der Das fehlerhafte feuchteproduzierende Verhalten der Nutzer, die
Nutzer Sekundrursachen, werden im Wesentlichen durch fehlerhaftes
Heizen und Lften, aber auch durch mangelhafte Hygiene, zweckentfremdete Nutzung und Nutzungsgewohnheiten, verursacht.
Die Gefahr der Schimmelpilzbildung entsteht im Gebude bzw.
Innenraum bei:

e Zu hoher Feuchtigkeit in der Bauwerkskonstruktion oder


r bei zu hoher Raumluftfeuchte und/oder
t auf den Oberflchen.
Dementsprechend haben wir bei den baulichen Mngeln folgende
hufige Fallgruppen:

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Beschreibung Baumangel
Baufeuchte oder Restfeuchte bei
Sanierungen und Neubauten
Durchfeuchtungen der Auenhaut
(erdberhrte und aufgehende
Auenwnde, Steil- und Flachdcher,
Anschlsse und Durchdringungen)
Durchfeuchtungen aus dem Gebudeinneren (Wasserrohrbrche und
Leckagen, Havarien und Verstopfungen)
Kondensation und Tauwasserausfall
durch unzureichende Wrmedmmung, Wrmebrcken und
Luftundichtigkeiten

Notwendigkeit
Sanierungsplanung
In der Regel nicht
erforderlich
In jedem Fall mitunter
sehr umfangreich
erforderlich
In Abhngigkeit vom
Umfang eventuell
erforderlich
In jedem Fall erforderlich, oft auf Basis der
bauphysikalischen
Untersuchungen

Schden durch zu hohe Raumluftfeuchte und zu hohe Feuchte der


Oberflchen knnen wie folgt unterschieden werden:
Ursache fr Feuchteschden

Notwendigkeit
Sanierungsplanung
Zu niedrige OberflchenIn jedem Fall erforderlich, oft
temperatur der Bauteile
auf Basis der bauphysikalischen Untersuchungen.
Zu hohe Raumluftfeuchtigkeit
In jedem Fall erforderlich, oft
auf Basis der bauphysikalischen Untersuchungen.
Zu niedrige Raumlufttemperatur In jedem Fall erforderlich, oft
auf Basis der bauphysikalischen Untersuchungen.
Zu geringe Luftzirkulation
In jedem Fall erforderlich, oft
auf Basis der bauphysikalischen Untersuchungen.
Unzureichende Hygiene
Ist nicht Inhalt der Sanierungsplanung, sondern ist
vom Nutzer umzusetzen.

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DIE P FLIC HTEN DES V ERMIETERS

Falsche oder zweckentfremdete


Nutzung (Haustiere, Pflanzen,
Aquarien, Terrarien)
Fehlerhaftes Nutzerverhalten
(Einrichtung, Einbauten, Verkleidungen, Textilien)

Ist nicht Inhalt der Sanierungsplanung, sondern ist


vom Nutzer umzusetzen.
Ist nicht Inhalt der Sanierungsplanung, sondern ist
vom Nutzer umzusetzen.

Tierhaltung in Wohnungen ist nicht nur im Hinblick auf Feuchtigkeit kritisch


zu sehen.

Vorbeugende
Manahmen

Das Sanierungskonzept bzw. die Sanierungsplanung enthlt also


alle baulichen Manahmen die im Zusammenhang mit der
Schimmelpilzsanierung entweder als Ursache oder sogar prventiv zur Vorbeugung weiterer Schden, durchgefhrt werden. Dabei
fallen diese Leistungen vorrangig in den Verantwortungsbereich
des Eigentmers. berschneidungen kann es dort geben, wo etwa
nutzungsbedingte Durchfeuchtungen zu Bauschden gefhrt
haben, die der Mieter zu vertreten hat. Deshalb ist zum Zuge der
Sanierungsplanung eine eindeutige Abgrenzung vorzunehmen,
um einem spteren Streit aus dem Weg zu gehen. Weiterhin wird
auch in diesem Zusammenhang wieder auf die lckenlose, eventuell auch gerichtsfeste, Dokumentation hingewiesen.
Weiterhin kann die Sanierung nur dauerhaft erfolgreich sein,
wenn korrespondierend mit der Sanierung und Beseitigung des

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Schimmelbefalls der Nutzer sein falsches Verhalten abstellt bzw.


seine Gewohnheiten entsprechend nachweislich umstellt, wie
etwa Heizen und Lften. Hier spielen Nachkontrolle und Vorbeugung eine ganz wesentliche Rolle fr den dauerhaften Sanierungserfolg.

Eine Bemerkung zu den Kosten


Die Frage der realistischen Hhe der Kosten fr die Schimmelpilzsanierung kann erst dann genau beantwortet werden, wenn der
genaue Umfang der Sanierung feststeht. Das ist ein Spezifikum
und ist bei der gesamten Schimmelpilzsanierung zu bercksichtigen. Davon kann folgende Kausalitt bezglich der Kostensicherheit abgeleitet werden: Je umfangreicher, konkreter und genauer
und damit auch (kosten)aufwendiger Analyse, Diagnose und Sanierungskonzept, desto vollstndiger, realistischer und belastbarer sind die ermittelten Kosten.
Die entscheidenden Kostentreiber sind hier nicht irgendwelche Verdeckte
sonst blichen Sonderwnsche oder Planungsnderungen, son- Schden
dern die berraschungen, vor allem durch verdeckte Schden,
die erst whrend der Sanierung zutage treten. Deshalb ist es
ratsam, auch bei genauester und peinlichster Vorarbeit, eine
angemessene Zahlungsreserve, fr die in der Praxis immer anfallenden Zusatzleistungen und -kosten bei Sanierungen vorzuhalten.
Abschlieend gilt es darauf hinzuweisen, dass alle Leistungen die
vor der Planung und Ausschreibung erkannt, geprft und geplant
werden knnen, im Ergebnis mangelfreier und kostengnstiger
sind, als alle nachtrglich oder zustzlich, oft unter Zeitdruck
bers Knie gebrochenen Hauruckaktionen.

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 Schritt-fr-Schritt-Guide

Das Pflichtenheft des Vermieters


Die Pflichten des Vermieters sind im Hinblick auf den Abschluss
des Mietvertrages sehr umfangreich. Deshalb sollte sich der Vermieter im Vorfeld Gedanken machen.
Formular
auf CD-ROM

Hier einige der wichtigsten Fragestellungen:


Verfgen Sie ber ausreichend aussagekrftige
Bestandsunterlagen Ihres Gebudes?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.
Existiert eine lckenlose brauchbare Gebudedokumentation?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.
Existieren Bauschden und/oder Feuchteschden?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.

180
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PFLIC HTEN HEFT V ERMIETER

Sind die Ursachen bekannt?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.
Wurde die Beseitigung bereits veranlasst?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.
Haben diese Bau- und/oder Feuchteschden
Einfluss auf die vermieteten Objekte?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.
Gibt es ein aussagekrftiges Sanierungs- und
Instandhaltungskonzept?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.

181
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DIE P FLIC HTEN DES V ERMIETERS

Erfolgen regelmige Wohnungsbegehungen mit


entsprechenden Protokollierungen?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.
Gibt es wohnungsweise Bedienungs- bzw.
Nutzungsvorschriften fr die jeweiligen Mieteinheiten?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.
Erfolgen turnusmige Wartungen und Kontrollen ja nein
der gesamten Gebudetechnik (Heizung, Lftung,
Klima)?
Bemerkung:
....................................................................................................
.
.
Werden diese ausreichend protokolliert?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.

182
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PFLIC HTEN HEFT V ERMIETER

Sind in den Mietvertrgen entsprechende Klauja nein


seln, die die vertragsgeme Nutzung und Pflege
des Mietobjektes konkret und detailliert vorschreiben?
Bemerkung:
....................................................................................................
.
.
Gibt es Lsungsstrategien hinsichtlich der Verfah- ja nein
rensweise bei sogenannten Problemmietern?
Bemerkung:
....................................................................................................
.
.
Existiert eine funktionierende und einfach umzusetzende Verfahrensweise bei auftretenden
Feuchte- und Schimmelschden?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.

Das mssen Sie tun:


Bevor Sie als Vermieter eine oder mehrere Wohneinheiten
vermieten, sollten Sie den Fragebogen grndlich durchgehen
und Ihr Objekt auf mgliche Schwachpunkte untersuchen.
Problemstellen sollten Sie schnellstmglich beheben, um
einer mglichen spteren Auseinandersetzung mit den Mietern vorzubeugen.

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WAS DER GEBUDEN UTZER BEAC HTEN MUSS

Was der Gebudenutzer beachten


muss
Vor allem im ureigensten Interesse tut der Nutzer, egal
ob (Fremd-)Mieter oder Eigennutzer immer gut daran, die
ihm berlassenen oder gar mit eigenen Hnden selbst
geschaffenen vier Wnde gut zu pflegen. Es ist nicht nur
die finanzielle Seite, denn sinnvolle Pflege und Erhaltungsaufwendungen betragen einen Bruchteil der Kosten
fr Schaden- und Mngelbeseitigungen.
Rckzugsort

Da die eigenen vier Wnde auch einen ganz elementaren Kraftquell darstellen, oft der Hort des Glcks und des Wohlbefindens
sind, sollten von diesem auch keine negativen Reize ausgehen,
die Unzufriedenheit und Unbehagen auslsen. Es muss oder sollte, eben gerade hier, alles bestndig in bester Ordnung sein,
sowohl im eigentlichen als auch im bertragenen Sinne.
Grundstzlich, sofern der Vertrag keine abweichende Regelung
enthlt, sind die Rume in dem Zustand zurckzugeben, in dem
sie bergeben wurden. Das schliet regelmig die notwendigen
Pflege- und Erhaltungsaufwendungen in den Rumen ein. Somit

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ZWEC KEN TSPREC HEN DE N UTZUNG

liegt es ganz im eigenen Interesse des Mieters, die Rume durch


vernnftige Pflege im bestmglichen Zustand zu erhalten und
wieder zurckgeben zu knnen. Der Eigennutzer wird ebenfalls
alles daransetzen, seine Rume substanzschonend zu nutzen und
bestmglichst zu pflegen.

Zweckentsprechende Nutzung
Binsenweisheit, aber wahr: Entscheidend ist die zweckentsprechende Nutzung des Gebudes gem dem ausgewiesenen Nutzungszweck. Damit ist ein Wohnhaus kein Gewchshaus und auch
keine Wscherei und ein Wohnheim keine Grokche und auch
kein Fotolabor. Zweckentfremdete Nutzungen, die zum Beispiel zu
viel Lrm verursachen, schdigen die Bausubstanz in der Regel
nicht, aber eine vernderte Feuchtebilanz, ebenso wie auch berlastungen des Tragwerks, halten die Gebude ganz einfach nicht
lange aus. Die Substanz wird sehr oft nachhaltig oder vllig zerstrt.
Da gerade das Wohnen verschiedene Funktionen des Lebenskreislaufes unter einen Hut bringen muss, ist das Befolgen der Regelungen zur Einhaltung einer ganz konkreten temperatur- und nutzungsabhngigen Innenraum-Feuchtebilanz so eminent wichtig.
Mitunter kann auch die vernderte interne Aufteilung oder vernderte Raumnutzung mit erheblichen Vernderungen der Innenraum-Feuchtebilanz verbunden sein, oder wenn Trffnungen
zustzlich hergestellt oder geschlossen werden oder wenn ganz
einfach nur dichte Tren eingebaut werden. Deshalb greift der
Nutzerwunsch mitunter, ohne dass man daran denkt, mageblich
in die Innenraum-Feuchtbilanz ein.
Deshalb sollte man sich, unabhngig von eventuell erforderlichen
Zustimmungen und Genehmigungen, vor jeder (Nutzungs-)
nderung folgende generelle Fragen vorlegen, die nach dem Ausschlussprinzip zu beantworten sind. Denn entscheidend ist, ob in
die Innenraum-Feuchtebilanz eingegriffen wird oder nicht. Alle
Fragen mssen entweder mit einem klaren ja oder nein beantwortet werden, das heit, wenn nur eine Antwort eine mgliche Beeintrchtigung ausweist, ist die Innenraum-Feuchtebilanz
insgesamt gefhrdet.

Unterschiedliche
Funktionen

Vernderte
Nutzung

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WAS DER GEBUDEN UTZER BEAC HTEN MUSS

Ein typisches Beispiel, hundert und tausendfach bereits (oft erfolgreich) ausgefhrt, aber nicht unkritisch, ist der bestehende
offene Balkon vor dem einzigen Kchenfenster und der einzigen
Kchentr, der nachtrglich als kleiner geschlossener Freisitz
komplett verglast und berdacht werden soll.

Alte Balkonanlagen vor fachgerechter Sanierung.

Folgende Fragen sollten gestellt werden:


Frage
Erfolgt eine Nutzungsnderung
(Balkon zu Erker)?
Wird eine bestehende unvernderte Nutzung beeintrchtigt (hier Kche)?
ndert sich die Raumtemperatur des vernderten Bauteils (Balkon)?

Ja
X
X
X

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Nein

ZWEC KEN TSPREC HEN DE N UTZUNG

Wird die Raumtemperatur anderer Rume


verndert (Kche)?
Wird die Lftung des vernderten Bauteils
beeinflusst (Balkon)?
Wird die Lftung anderer Rume beeinflusst
(Kche)?
ndert sich der Wrmebedarf der Heizungsanlage?

X
X
X
X

Bauphysikalisch ist diese geringfgige allerdings auch genehmi- Genehmigungsgungspflichtige bauliche Vernderung, die eigentlich nur in der pflichtige
nderungen
Verglasung und berdachung der Balkone besteht, ganz gravierend.
Folgende Rahmenbedingungen sind deshalb in diesem konkreten
Fall zwingend einzuhalten:
Bauphysikalische Forderung
Erker ist komplett als kaltes
unbeheiztes Bauteil auszubilden.
Erker muss dauerhaften Mindestluftwechsel fr thermisch
angekoppelte Kche gewhrleisten.
Kchenwrasen muss direkt am
Ort des Entstehens abgefhrt
werden.
Wand zwischen Kche und
Erker bleibt Auenwand!

Bauliche Konsequenz
undichte Einfachverglasung
und ungedmmte Bauteile,
keine Raumheizung, also nur
Sommernutzung mglich.
Einbau von gegenberliegenden
Lftungslamellen mit definiertem Querschnitt.
Einbau von Ablufthauben in den
Kchen mit Abzug ber Dach.
Wand ist bzw. bleibt gedmmt,
Fenster und Tr sind als Auenbauteil auszubilden.

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WAS DER GEBUDEN UTZER BEAC HTEN MUSS

Alte Balkonanlagen nach fachgerechter Sanierung und Umbau zu verglasten


und berdachten Freisitzen.

Fallbezogene
Lsungen

Deshalb finden wir hier keine allgemeingltigen Regelungen,


sondern die Fragestellungen und Lsungen mssen konkret fallbezogen, in der Regel unter Mitwirkung von Planern und Bauphysikern gefunden werden.

Richtiges Heizen
Richtiges Heizen heit vor allem sinnvoller und sparsamer Umgang mit Heizenergie. Denn die gefhlte Raumtemperatur entscheidet mageblich ber unser Wohlbefinden, die Temperatur
der Bauteile ber die (dauerhafte) Schadenfreiheit des Gebudes.

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RICHTIGES HEIZEN

Deshalb darf eine jeweils Gebude- und nutzungsabhngige Mindesttemperatur nicht unterschritten werden. Es existiert aber eine
messbare Gre, die tatschlich ganz erhebliche Einsparungen
von Heizenergie mit sich bringt, nmlich die Reduzierung der
Innenraumtemperatur. Die Absenkung der Raumtemperatur um
1 C spart rund 6 Prozent Heizkosten. Reduziert man die Raumtemperatur etwa von 24 auf 20 C, spart man ber 20 Prozent. Das
ist enorm! Allerdings darf die Raumtemperatur nicht unter das
kritische Minimum reduziert werden, bei der durch die damit
verbundene Auskhlung der Wnde, die Gefahr der Kondensation
und des Tauwasserausfalls bestehen.
Darber hinaus ist das Aufheizen ausgekhlter Wnde regelmig Teures
wesentlich teurer, als eine durchlaufende Grundtemperierung Aufheizen
aller Rume im Winter. Besonders kritisch ist das Aufheizen ausgekhlter Rume bei sofortiger wieder einsetzender Nutzung,
etwa nach dem Winterurlaub, da die Wnde mehrere Tage bentigen, bis sie gleichmig durchgeheizt sind. In dieser Zeit besteht
regelmig die Gefahr der Kondensation der warmen feuchten
Raumluft an den kalten Wandoberflchen. In Abhngigkeit von
den baulichen Gegebenheiten und den vielen unterschiedlichen
Formen der Beheizung, sollen hier einige allgemeingltige Kriterien fr das richtige Heizen aufgezeigt werden:

P r a x i s be i s p i el
Das 1 x 1 des Heizens
Ziel
Konkrete Manahme
Mglichst gleichmige Grund- Minimaltemperatur nicht
temperierung aller Rume.
unterschreiten, Heizung entsprechend einstellen.
Luftzirkulation und LuftverHeizkrper unter Fenster bzw.
mischung (kalt/warm)
an klteste Auenbauteile,
optimieren.
Heizkrper nicht verkleiden
oder berbauen, Heizkrper
ausreichend auslegen.
Reduzierung Klteabstrahlung Anordnung der Heizung unter
und Kaltluftstrmung von Bau- den Fenstern oder Integrierung
teilen (Fenster, Verglasungen). im Rahmen der Verglasung.
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WAS DER GEBUDEN UTZER BEAC HTEN MUSS

Nutzung der Speicherfhigkeit


und Trgheit der Bauteile.

Vermeidung von Zugluft


und Verhinderung von Klteabstrahlung.

Zeitversetztes verstrktes
Heizen, sodass maximale
Wrme durch Wrmestrahlung
dann vorhanden, wenn Bedarf
besteht.
Temperaturunterschiede im
Raum nicht grer als 3 C und
Gewhrleistung der Konvektion
und Zirkulation.

Heizregeln knnen und mssen ebenfalls konkret, bezogen auf


den Raumluftverbund, die Nutzung und die Art der Beheizung
aufgestellt werden. Jedem, der Heizkosten zu zahlen hat, ist gut
beraten, sich selbst ganz konkret, auch unter Mitwirkung eines
Fachmannes, die notwendigen Kriterien zu berlegen, die erhebliche Heizkostenreduzierungen bewirken knnen und ganz mageblich die Behaglichkeit, also die gefhlte Temperatur, positiv
beeinflussen.
Behagliche Behaglich ist ein Raumklima immer dann, wenn die empfundene
Temperatur Raumtemperatur zwischen 1821 C und die tatschliche Raumtemperatur zwischen 2022 C liegt. Dabei drfen die Oberflchentemperaturen der Decken und Wnde maximal 3 C niedriger
liegen, ebenso wie die Temperaturunterschiede zwischen Kopf
und Fu. Nur so wird die als unangenehm empfundene Klteabstrahlung der Decken und Wnde und das Entstehen eines Luftzuges mit einer Luftgeschwindigkeit von >0,2 m/s vermieden.

Heizkostenreduzierung

Richtiges Lften
Fehlerhaftes Lften in Kombination mit ungengendem Heizen
kann Feuchte- und Schimmelschden immer dann verursachen
wenn:

unzureichend oder berhaupt nicht gelftet wird,


falsch gelftet wird,
ungengend geheizt wird,
notwendige Hygiene bei Lftungsanlagen fehlt.

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RICHTIGES LFTEN

Das bedeutet, richtiges Heizen und richtiges Lften gehren immer zusammen! Deshalb bauphysikalischer Grundsatz Nr. 1 des
richtigen Heizens und Lftens: Ein (natrlicher) Luftaustausch
kann nur dort erfolgen, wo eine Luftbewegung durch Temperaturdifferenzen stattfindet. Damit entsteht eine Konvektion, also eine
Luftstrmung.
Der bauphysikalische Grundsatz Nr. 2 lautet: Der Feuchtetransport und Feuchteausgleich erfolgt in der warmen Luft vom Ort der
hheren zur niederen Konzentration, also von den warmen in die
klteren Luftschichten bis zum vollstndigen Temperatur- und
Feuchtigkeitsausgleich.
Der erforderliche Umfang der notwendigen Lftung kann pauschal
nicht benannt werden. Er muss konkret, bezogen auf die jeweilige
Nutzungseinheit und jeden einzelnen Raum in Abhngigkeit von
der konkreten Nutzung rechnerisch ermittelt werden. Allerdings
gilt immer folgender Grundsatz: Die Feuchtigkeitsabgabe aus
einer Nutzungseinheit muss immer grer sein als die Summe der
gesamten Feuchtigkeitsaufnahme einer Nutzungseinheit. Folgende konkrete Abhngigkeiten bestehen zum Beispiel bei einer
Wohnung:

Bauphysikalische
Grundstze

Notwendige
Lftung

Abhngigkeiten
Raumlufttemperatur der einzelnen Rume,
der Nutzung
Raumvolumen und Anzahl der Bewohner,
konkrete Nutzung und Ttigkeiten,
Anzahl Bewohner, Haustiere etc.,
Dauer der tglichen Nutzung,
Anzahl und Menge feuchteerzeugender Gegenstnde, wie
Aquarien, Pflanzen,
feuchterzeugende Prozesse wie kochen, waschen duschen,
Wsche trocknen,
Absorption der Wandoberflchen (Konstruktion und Materialien),
lftungstechnische Anlagen ( Zwangsbelftung Bder, Abzge
Kchen, intakte Schornsteine).

Hieraus ergeben sich die relevanten Eckdaten fr die Nutzungseinheit Wohnung, aus der der jeweilige raumweise zu ermittelnde
Lftungsbedarf berechnet werden kann. Die Berechnungen gelten
fr die Feuchte-Innenraumbilanz unter der Voraussetzung, dass

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WAS DER GEBUDEN UTZER BEAC HTEN MUSS

keine zustzliche Feuchtigkeit durch Gebudemngel die Bilanz


zustzlich belastet. Erinnern wir uns an das Ziel des hygienisch
erforderlichen Mindestluftwechsels: Schadenfreiheit des Gebudes (Verhinderung Kondensation), Vermeidung von Feuchte- und
Schimmelschden und Gesunderhaltung der Bewohner.
Zur Kondensation kommt es dann, wenn die Oberflchentemperatur in Abhngigkeit von der Luftfeuchtigkeit einen bestimmten
Grenzwert unterschreitet. Demzufolge wird der konkrete Lftungsbedarf immer raumweise wie folgt ermittelt:
Ermittlung
Lftungsbedarf

Ermittlung Raumvolumen,
Ermittlung mittlere Raumlufttemperatur,
Ermittlung kritische Raumlufttemperatur in den Auenecken
oben und unten,
Ermittlung kritische Bauteiltemperaturen in den Auenecken
oben und unten,
Ermittlung mittlere relative Luftfeuchtigkeit der Raumluft,
Ermittlung mittlere relative Luftfeuchtigkeit der Raumluft an
kritischen Ecken.

Ermittlung der
Feuchtebilanz

Diese Messungen mssen ber mehrere Tage mehrmals am Tag


erfolgen, damit eine konkrete raumbezogene Feuchtebilanz ermittelt werden kann. Auf Basis dieser Eckdaten ist es dann sehr einfach mglich, den rechnerischen Nachweis fr den hygienisch
erforderlichen Mindestluftwechsel zu fhren. Verstndlicherweise
wird dieser enorme Aufwand niemals flchendeckend und schon
gar nicht vorbeugend betrieben. In der Regel jedoch reichen auch
fr den Normalgebrauch allgemeingltige Lftungshinweise als
generelle Handlungsanweisung, die durch einen Bauphysiker
anhand eines oder mehrerer Prototypen entwickelt wurden, aus.
Unser Beispiel ist wieder die als Prototyp zu bezeichnende Dreizimmerwohnung mit innenliegendem Bad.

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RICHTIGES LFTEN

P r a x i s be i s p i el
Das 1 x 1 des richtigen Lftens

Lftung
Schlaf-, Wohnund Kinderzimmer
Lftung
Kche

Lftung Bad

Abstellraum

Fenster

Nach lngerer
Abwesenheit
Whrend
lngerer
Abwesenheit

Konkrete Manahme bzw. Festlegung


4 x tglich jeweils 5 Minuten Stolftung,
Abstand mindestens 1 Stunde oder 2x tglich
3 Minuten Querlftung im Abstand von mindestens 1 Stunde.
2 x tglich jeweils 5 Minuten Stolftung,
Abstand mindestens 1 Stunde, beim Kochen
zustzlich Abluftanlage einschalten, danach
immer 5 Minuten stolften, keine Querlftung
nach dem Kochen.
Bad darf nicht zum Wschetrocknen genutzt
werden! Lfter beim Baden, Duschvorgang und
der WC-Benutzung immer laufen lassen,
Nachlaufzeit beim Duschen und Baden 510
Minuten. Querlften ber den Korridor ist unzulssig. Der Zuluftschlitz in der Badtr darf nicht
geschlossen werden.
Es drfen keine feuchten Gegenstnde getrocknet oder gelagert werden.
Der Zuluftschlitz in der Tr darf nicht geschlossen werden.
Das Lften erfolgt nur mittels Stolftung.
Das Ankippen darf nur kurze Zeit, niemals jedoch lnger als 5 Minuten erfolgen.
Die vorhandene Fensterrahmenlftung darf
nicht verschlossen werden, ebenso wie die
vorhandenen Fugen zur Gewhrleistung des
hygienisch erforderlichen Mindestluftwechsels.
Rume vor dem Nutzen mindestens 3 x tglich
5 Minuten ber mehrere Tage stolften.
Tren zu den einzelnen aber nicht unbeheizten
Rumen offen lassen, damit Luft- und Feuchteausgleich stattfindet.

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WAS DER GEBUDEN UTZER BEAC HTEN MUSS

Es ist wichtig zu wissen, dass bei einer normalen Raumnutzung,


eine Raumtemperatur von 18 C und relativer Luftfeuchtigkeit von
ca. 60 Prozent, eine Oberflchentemperatur ab 12 C und niedriger
kritisch ist und die Gefahr der Kondensation besteht. Deshalb
sollte als einfaches Prfinstrument ein ganz normales Hygrometer
und ein Zimmerthermometer gengen, wohlwissend, dass die
Raumlufttemperatur an den unterschiedlichen Messpunkten
ebenso differiert, wie die relative Luftfeuchtigkeit.
Kondensation Kritisch und sehr schadenstrchtig ist das Lften in heien Somim Sommer mertagen (Sommerkondensation)! Das Lften kann bei ungnstigen klimatischen Bedingungen genau das Gegenteil bewirken,
nmlich die Luftfeuchtigkeit im Raum sehr schnell gravierend
erhhen. Das ist immer dann der Fall, wenn an besonders heien
Tagen und besonders bei sehr hoher Auenluftfeuchtigkeit, etwa
nach einem Regenguss, die schwlheie Luft in die khlen Rume
gelangt und dort an den Bauteiloberflchen kondensiert. Deshalb
mssen in diesen kritischen Witterungsperioden Auen- und
Innenlufttemperatur und Auen- und Innenluftfeuchtigkeit bekannt sein. Sobald die Auenlufttemperatur und/oder die Auenluftfeuchte hher ist als die der Innenluft, sollten die Fenster tunlichst geschlossen bleiben. Deshalb ist es bei heien Sommertagen erfahrungsgem sinnvoll, erst in der zweiten Nachthlfte
oder den frhen Morgenstunden zu lften, wenn sich die Auenluft merklich abgekhlt hat.
Das nachfolgende Diagramm zeigt deutlich den enormen jahreszeitlich abhngigen Anstieg der relativen Luftfeuchtigkeit mit
Schwankungsbreiten von 10 Prozent im Januar bis nahezu
80 Prozent im Juli.

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EINRIC HTUN GSREGELN

Januar
Februar
Mrz
April
Mai
Juni
Juli
August
September
Oktober
November
Dezember

ca. 10 %
ca. 15 %
ca. 22 %
ca. 37 %
ca. 55 %
ca. 73 %
ca. 80 %
ca. 73 %
ca. 58 %
ca. 42 %
ca. 27 %
ca. 17 %

Durchschnittliche relative Luftfeuchtigkeit pro Monat.

Einrichtungsregeln
Die folgenden Einrichtungsregeln entspringen ausschlielich der
Zielsetzung, ganz praktische Hinweise zu geben, die eine stndige
Luftbewegung und Luftzirkulation und damit stndige Entfeuchtung, insbesondere der Materialoberflchen, ermglichen. Dabei
ist es hier vllig uninteressant, ob diese rein praktischen Vorschlge gegenber dem Mieter (juristisch) durchsetzbar sind.
Mbel und vor allem raumhohe Einbauten, die immer Bodenkon- Raumhohe
takt und sehr oft auch (Auen)wandkontakt haben, knnen Tem- Schrnke
peratur und Feuchtegehalt der betreffenden Materialoberflchen
ganz erheblich negativ verndern. Es wird ein vom Raumklima
abweichendes Mikroklima geschaffen, durch dessen Luftabschluss Luft- und Feuchtetransport nicht mehr gewhrleistet sind
und infolge dessen, die Luftfeuchtigkeit und Durchfeuchtung der
Oberflchen stark ansteigen. Feuchte- und Schimmelschden sind
die Folge. Deshalb sollte grundstzlich:

e durch Mbel, Einbauten, Verkleidungen, stehende bzw. eingeschlossene Luft an allen Auenwnden vermieden werden,

r kritische Bauteile mit niedrigen Oberflchentemperaturen nicht


vollgestellt oder verbaut werden,

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WAS DER GEBUDEN UTZER BEAC HTEN MUSS

t nicht ohne fachlich fundierte Planung Innendmmungen an


Decken, Wnden oder auf Fubden verbaut werden,

u keine stark hygroskopische und feuchteempfindliche Materialien in besonders feuchtebelasteten Rumen, wie Bdern, eingesetzt werden,
i in feuchtebelasteten Bereichen anorganische mglichst fungizide und scheuerbestndige Materialien (Biofilm) verwendet
werden,
o in staubbelasteten Bereichen keine Materialien mit groer
Oberflche verwendet werden,
p die Luftdurchmischung und Luftzirkulation der Raumluft an
Fenstern und Heizflchen durch Verkleidungen, Vorhnge und
Dekorationen nicht behindert werden.

Deckendurchfeuchtung durch Wasserdampf infolge eines fr die Nutzung als


Badezimmer ungeeigneten Raumes.

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EINRIC HTUN GSREGELN

Dabei muss der Grundsatz beachtet werden, dass ein Gebude als
solches im Zusammenhang mit Schimmel- und Feuchteschden
nur dann mangelfrei ist, wenn keine Feuchteschden vorliegen, es
ausreichend gedmmt, beheizbar und der ausreichende Luft- und
Feuchteaustausch stndig gewhrleistet ist.
In Bezug auf die Einrichtung und Mblierung bedeutet diese bauliche Mangelfreiheit, dass keine Einrichtung dieser Welt die Aufgabe hat und in der Lage ist, bauliche Mngel dauerhaft zu kompensieren! Das Gegenteil ist fast immer der Fall, wenn die ohnehin
schon feuchten Oberflchen und Materialen, zustzlich verkleidet,
verschalt, verputzt, gestrichen werden und somit der Luft- und
Feuchteaustausch vllig zum Erliegen kommt.
Fazit: Bei baulichen Mngeln sind auch deren Ursachen zu beseitigen und knnen nicht durch Einrichtungen oder Einbauten kompensiert werden.
Nun haben wir unsere allerdings nicht luftdichte und damit bauphysikalisch funktionierende Wohnung mit unseren drei Zimmern,
Kche und innenliegendem Bad als Paradebeispiel. Welche vorbeugenden, den Luft- und Feuchteaustausch und die gleichmige Temperierung der Bauteiloberflchen frdernden berlegungen in Bezug auf die Einrichtung knnten wir anstellen, um das
mgliche Schimmelwachstum im Keim zu ersticken?
Manahme
Mbel mit Bodenfreiheit
von 1020 cm.
Mbel mit allseitigem
Wandabstand bei Auenwnden von ca. 10 cm.
Keine raumhohen Einbaumbel an kalte Auenwnde.
Keine raumhohen Mbel
an Auenecken.
Einbaumbel mit Zu- und
Abluftffnungen versehen.

Verkleidung
durch Mbel

Schimmelwachstum verhindern

Warum?
Ermglicht Konvektion zwischen
Fuboden und Mbeln.
Ermglicht Konvektion zwischen
Wand und Mbeln und verhindert
Kondensation.
Ermglicht Konvektion zwischen
Wand und Mbeln und verhindert
Kondensation.
Vermeidet Kondensation
an geometrischen Wrmebrcken.
Luftzirkulation verhindert Durchfeuchtung, Stockflecken und
Schimmelschden, auch an
Garderobe.

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WAS DER GEBUDEN UTZER BEAC HTEN MUSS

Keine Raufasertapeten in
feuchtebelasteten Rumen.
Keine dampfdichten Beschichtungen und Anstriche von Auenwnden.
Raumhohe Wandverkleidungen an Auenwnden
vermeiden, Ausfhrung
nur als ausreichend hinterlftete Vorsatzschale.
Keine Heizkrperverkleidung und Fensterbnke,
die Heizkrper abdecken.
Keine dicken und raumhohen Vorhnge/Wanddekorationen vor Auenwnden/Fenstern.
Keine Betten ohne Bodenabstand.

Organische Substanzen mit rauer


Oberflche frdern Biofilmbildung
und Schimmelwachstum erheblich.
Kapillar- und Feuchtetransport und
Feuchtigkeits(zwischen)speicherung
wird verhindert, fhrt zu Bau- und
Schimmelschden.
Verschiebung Taupunkt und Reduzierung Konvektion, ist immer vorher zu planen.

Wrmeabgabe und Konvektion wird


behindert und fhrt zu reduzierter
Heizleistung.
Behindern Erwrmung der Wnde
und verhindern Konvektion, Wnde
khlen aus und durchfeuchten.
Luftzirkulation unterhalb Bettstatt
und Matratze ist zwingend erforderlich, um Schlaffeuchtigkeit aus
der Matratze zu bekommen.
Nehmen sehr viel Feuchtigkeit auf
und fhren zu mikrobiellen Belastungen und Substanzschden.

Keine Polstermbel, volle


Kleiderschrnke, Wschetruhen etc. in feuchten
oder khlen Rumen oder
an kalten Auenwnden.
Keine Teppiche in feuchten Nehmen sehr viel Feuchtigkeit auf
oder khlen Rumen.
und fhren zur Auskhlung und
Durchfeuchtung der Fubden und
zu mikrobiellen Belastungen (Milben, Schimmel).
Keine technischen Gerte Zustzliche Gerte mit Abgabe von
direkt an Auenwnde
feuchter Wrme oder Klte knnen
stellen (Khlschrnke an
zu Kondensationsschden fhren.
Auenwnden).

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EINRIC HTUN GSREGELN

Anordnung Herd immer


direkt am oder unter Fenster oder mit Abzug ins
Freie.
Gemlde und Bilder nicht
an kalte Auenwnde
hngen.

Feuchtebelastete Abluft muss direkt


ins Freie gelangen, Umluft verringert
die Luftfeuchtigkeit nicht.
Knnen bei kritischen Bedingungen
zu Kondensations- und Schimmelschden nicht nur an Wand und
Rahmen, sondern auch an Bildern
fhren.

Alte Holzmbel aus Massivholz, Klaviere und andere Seismografen zeigen durch ihr Quell- und Schwindverhalten sehr gut die
relative Luftfeuchtigkeit und deren Schwankungen an. Wer alte
Mbel besitzt, wei sehr gut, dass starke Schwankungen der
relativen Luftfeuchtigkeit ein Mbelstck vllig unbrauchbar machen knnen und zu schweren, oft irreparablen Schden fhren.
So kann man sie auch als Indikator und Auforderung zugleich
sehen, eine mglichst ausgeglichene Feuchtebilanz in den eigenen vier Wnden anzustreben.
Nicht nur alte Mbel nehmen Schaden, sondern starke
Schwankungen von Feuchte und Temperatur knnen auch zu
kritischen Raum- und Feuchtebilanzen und somit zu Schden an
der Bausubstanz (Risse, Abplatzungen, Durchfeuchtungen,
Schimmel etc.) fhren. Unabhngig davon leidet das Wohlbefinden bei zu trockener oder zu feuchter Raumluft und den starken
Schwankungen erheblich. Als angenehm und sowohl Wohlbefinden und Leistungsfhigkeit frdernd kann eine relative Luftfeuchtigkeit von 4060 Prozent angesehen werden.

Alte Massivholzmbel

Ausgeglichene
Feuchtebilanz

Natrliche Fungizide (antimikrobielle


Beschichtungen)
Materialoberflchen zu whlen, die das Schimmelwachstum Schimmelhemmen, ist sicherlich eine sinnvolle zustzliche und vorbeugen- abweisendes
Material
de Manahme, allerdings nur eine sekundre und ergnzende.
Sie knnen aber, insbesondere hinsichtlich der Gefahr der Bildung
des Biofilms sehr wirkungsvoll sein, da sie vor allem das beginnende Wachstum von Mikroorganismen hemmen und somit die
Biofilmbildung nicht verhindern, aber behindern.

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WAS DER GEBUDEN UTZER BEAC HTEN MUSS

Kalkputz und
Kalkschlmme

Varianten der
Schimmelbekmpfung

Es gibt hier spezielle hochalkalische Anstriche und Beschichtungen, die stark toxische Wirkstoffe enthalten. Allerdings sollte
unbedingt die gesundheitliche Unbedenklichkeit sichergestellt
sein und die Verarbeitungsvorschriften zwingend bercksichtigt
werden.
Alte und sehr wirksame natrliche Fungizide sind im Kalkputz und
der normalen Kalkschlmme enthalten, die durch ihren hohen
ph-Wert (stark alkalisch) keimttend und bakterizid wirkt. Die
gleiche Wirkung geht von Silikatputzen und -anstrichen aus. Sie
sind die kologische Variante, da sie frei von Bioziden sind und
von ihnen keine Innenraumbelastung ausgeht. Allerdings wirken
sie nicht dauerhaft. Das ist die kologische Variante.
Deshalb wurde eine zweite Form entwickelt, kologisch bedenklicher, bei der durch Zugabe bestimmter toxischer Wirkstoffe,
Mikroorganismen abgettet werden (Biozide). Diese werden entsprechend ihrer Gefhrdung in vier unterschiedliche Hauptgruppen eingeteilt, wobei die fr menschliche Hygiene im Innenraum
erforderliche, der Gruppe I (geringste Gefhrdung) eingesetzt
werden sollten. Hier wird durch die Zugabe dieser Biozide der
Befall vermieden oder wirksam unterdrckt. Jedoch ist der Einsatz
im Privatbereich zwar zugelassen, aber gesundheitlich nicht eindeutig unbedenklich, trotz entsprechender Zulassung.
Es ist Glaubens- oder Gewissenssache, welche Variante der
Schimmelpilzbekmpfungsmittel gewhlt wird, die kologische
aber nicht dauerhafte oder die dauerhaftere aber kologisch und
gesundheitlich nicht ganz unbedenkliche. Eine fungizide Wirkung
geht von vielen haushaltsblichen Mitteln, wie Alkohol, Jod und
Chlor, aus. Eine auch vorbeugende Reinigung von kritischen Flchen entfernt nicht nur den Biofilm, sondern reduziert die Gefahr
der Schimmelbildung. Zu beachten ist immer die konkrete Gebrauchsanweisung (Konzentration und Anwendung) in Abhngigkeit von der zu behandelnden Oberflche. Dabei ist (immer) der
Grundsatz zu beachten: Nur soviel und so oft wie ntig und so
wenig wie mglich.
Das hat mehrere Grnde, nicht nur die der Kosten. Fungizide
Substanzen sind oft sehr toxisch, da sie ansonsten keine keimttende Wirkung entfalten knnen. Toxine knnen gesundheitsschdlich ber sehr lange Zeit wirken und sind kritisch bei Allergikern, Asthmatikern, kranken und alten Menschen, Schwangeren

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NOTWEN DIGE HY GIEN E UN D RIC HTIGE P FLEGE

und Kindern. Weiterhin kommt es bei feuchten mineralischen


Untergrnden zur Salzbildung und damit Verstrkung der
Wasseraufnahmefhigkeit.

Notwendige Hygiene und richtige Pflege


Den berall vorhandenen Mikroorganismen wird das Dasein erleichtert, wenn wir ihnen die Bedingungen dafr schaffen. Und
diese sind berall dort optimal, wo es an Hygiene und Pflege
mangelt. Da sich Keime und Sporen berall befinden und sehr
schnell auskeimen (48 Stunden) und sich vermehren und weiterhin ihre optimalen Bedingungen teilweise selbst schaffen knnen,
entwickeln und vermehren sie sich in einem rasanten Tempo.
Deshalb sind permanente Hygiene und Pflege unabdingbar fr die
Vermeidung der Entstehung eines Schimmelbefalls und die stndige Reduzierung der vorhandenen Keime. Oft fhrt eine Vielzahl
von Ursachen zum Schimmelbefall und besonders stark ist er
dort, wo neben den direkten oder indirekten Feuchteschden als
Hauptursache, fehlende oder mangelhafte Hygiene und Pflege als
zweite oder weitere Ursache zu dem dann mitunter sehr starken
Befall fhren.
Da die Keime und Sporen ber die Luft berall verteilt werden und
der Hausstaub einen mageblichen Nhrboden fr Mikroorganismen darstellt, kann bei mangelnder Pflege und Hygiene von einer
sehr hohen pathogenen und toxischen Belastung durch vorhandene Keime ausgegangen werden. Deshalb ist dann auch eine
generelle starke Verkeimung, oft verbunden mit unangenehmen
Gerchen, festzustellen. Hier kann auch davon ausgegangen
werden, dass der sichtbare Befall den kleinsten Teil des tatschlich vorhandenen Schimmelbefalls ausmacht. Ganz zu schweigen
von den besonders gesundheitsschdlichen Maximalkonzentrationen an den befallenen Oberflchen und Materialien. Bei derartigen Wohnungen sind nicht nur die Rume ein Sanierungsfall,
sondern auch die gesamte Einrichtung ein Fall fr die Mlldeponie.

Regelmige
Pflege

Hohe Belastung
vermeiden

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WAS DER GEBUDEN UTZER BEAC HTEN MUSS

Milben sind nicht nur im Hausstaub, sondern auch im Taubenkot.

Wichtige
Hygienemanahmen

Worauf sollte im Zusammenhang mit der Keimreduzierung bei


Pflege und Hygiene besonderen Wert gelegt werden?
Keimtrger
Hausstaub

Hygienische Manahme
Ist als berall vorhandener Trger von
Mikroorganismen regelmig grndlich zu entfernen (absaugen).
Sind auf das notwendige Minimum zu
reduzieren und regelmig zu reinigen.

Staubfnger (Vorhnge,
Gardinen, Polster,
Teppiche, Dekorationen)
Bildung von Biofilm auf Ist zu vermeiden, bei Auftreten vollOberflchen
stndig zu entfernen und eventuell zu
desinfizieren.
Kchenwrasen
Muss ohne Umwege direkt ins Freie
gelangen und muss bei Ablagerung
auf Materialien vollstndig entfernt
werden (Biofilm).
Khlschrank,
Sind regelmig abzutauen, zu reiniTiefkhlschrank
gen und zu desinfizieren.

202
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NOTWEN DIGE HY GIEN E UN D RIC HTIGE P FLEGE

Abfall

Sollte am besten tglich entsorgt und


Behlter gereinigt werden, keine Zwischenlagerung in Wohnung.
Vorrte
Drfen nur in luftdicht verschlossenen
Gefen, Lagertemperatur gem
Erzeugerangaben und unbedingt
trocken gelagert werden.
Matratzen, Schlafsttten Mssen allseits luftumsplt sein und
sollten nach dem Schlafen mehrere
Stunden ohne Bettdecke gelftet werden, Matratzen regelmig wenden.
Kche und Bad
Regelmige Reinigung aller Sanitrgegenstnde und Wand- und Fubodenoberflchen durch grndliches
Putzen mit Scheuermitteln, Abflle
tglich entsorgen.
Wartungsfugen aus
Sie heien nicht umsonst WartungsfuAcryl und Silikon
gen und mssen deshalb regelmig
gereinigt und gepflegt und trotzdem
von Zeit zu Zeit erneuert werden,
dauerhafte Feuchtigkeit vermeiden, da
groe Gefahr von Schimmelbildung.
Ein Blick in die
Keine schmutzigen oder feuchten
Schrnke
Sachen in Schrnke legen und Schrnke nicht berfllen, Luftzirkulation
ermglichen.
Feuchte Garderobe
Gehren nicht in die Wohnung.
und nasse Wsche
Pflanzen und
Erde nicht zu feucht halten und regelBlumenerde
mig erneuern oder auf Hydrokulturen
umsteigen, Pflanzen regelmig abwischen, nicht zu viel Grn.
Haustiere
Erfordern besondere zustzliche hygienische Manahmen, auch wegen
bertragung von Krankheiten und
hherer Keim- und Staubbelastung.

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WAS DER GEBUDEN UTZER BEAC HTEN MUSS

 Schritt-fr-Schritt-Guide

Das Pflichtenheft des Mieters


Auch der Mieter trgt im Rahmen seiner Verpflichtung des zweckbestimmten Gebrauchs und des pfleglichen Umgangs mit dem
Mietobjekt eine groe Verantwortung. Deshalb sollte sich auch er
Formular im Vorfeld der Nutzung verschiedene wichtige Fragen stellen.
auf CD-ROM

Hier einige der wichtigsten Fragestellungen:


Existiert eine konkrete Nutzungsbeschreibung der ja nein
gemieteten Rume?
Bemerkung:
....................................................................................................
.
.
Ist diese Nutzungsbeschreibung Bestandteil des
Mietvertrages?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.
Erfolgte eine ausreichende Beschreibung der
zulssigen Nutzung?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.

204
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PFLIC HTEN HEFT MIETER

Gibt es darber hinaus bekannte oder vermutete ja nein


Nutzungseinschrnkungen, die evtl. mit den eigenen Interessen/Gewohnheiten kollidieren?
Bemerkung:
....................................................................................................
.
.
Wird, bedingt durch die Nutzung, temporr oder
permanent eine sehr hohe Feuchtigkeit erzeugt?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.
Wird im Verhltnis zur entstehenden Feuchtigkeit ja nein
nachweislich ausreichend geheizt und gelftet?
Bemerkung:
....................................................................................................
.
.
Existieren kritische und/oder feuchte Stellen in
den Nutzrumen?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.

205
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WAS DER GEBUDEN UTZER BEAC HTEN MUSS

Werden Temperatur und Luftfeuchtigkeit in


diesen kritischen Bereichen gemessen?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.
Sind nachtrgliche Vernderungen am Mietgegenstand, insbesondere durch Einbauten und
Verkleidungen, geplant?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.
Sind diese Vernderungen bauphysikalisch
unbedenklich?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.
Liegt fr die Vernderungen eine Genehmigung
des Vermieters vor?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.

206
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PFLIC HTEN HEFT MIETER

Werden alle notwendigen hygienischen und


prventiven Manahmen zur Pflege/Erhaltung
des Mietgegenstandes durchgefhrt?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.
Funktionieren die technischen Anlagen, wie
Heizung/Lftung einwandfrei?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.
Erfolgt die ausreichende Mindestbeheizung der
Rume?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.

207
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WAS DER GEBUDEN UTZER BEAC HTEN MUSS

Erfolgt das regelmige, turnusmige und


vertragsgeme Renovieren der gemieteten
Rume?

ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
.

Das mssen Sie tun:


Beachten Sie als Mieter die Nutzungsanweisungen fr Ihre
Wohnung. Das Nichtbeachten kann zu schwerwiegenden Problemen fhren, fr die Sie mglicherweise aufkommen mssen. Sind Schimmelprobleme allerdings auf Baufehler oder
unterlassene Renovierungsmanahmen, fr die der Vermieter
verantwortlich ist, zurckzufhren, sollten Sie sich schnellstmglich mit Ihrem Vermieter in Verbindung setzen.

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PFLIC HTEN HEFT MIETER

So knnte Ihr ausgefllter Check aussehen:


Existiert eine konkrete Nutzungsbeschreibung der gemieteten Rume?

ja nein

Bemerkung:
---------------Ist diese Nutzungsbeschreibung Bestandteil
des Mietvertrages?

ja nein

Bemerkung:
Die Nutzungsbeschreibung wurde separat bergeben und ist
nicht im Mietvertrag erwhnt.
Wird, bedingt durch die Nutzung, temporr
oder permanent eine sehr hohe Feuchtigkeit
erzeugt?

ja nein

Bemerkung:
----------------Existieren kritische und/oder feuchte Stellen
in den Nutzrumen?

ja nein

Bemerkung:
Im Erdgeschoss steigt Feuchtigkeit im Mauerwerk nach
oben.
usw.

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DIE SC HIMMELP ILZSAN IERUN G

Die Schimmelpilzsanierung
Die Schimmelpilzsanierung befasst sich mit der eigentlichen Sanierung des Schimmelpilzbefalls unter Bercksichtigung des Gesundheitsschutzes und der gesundheitlichen Auswirkungen auf Betroffene und diejenigen,
die den Befall beseitigen.
Primr- und
Sekundrbefall

In Abhngigkeit von der Art des Befalls wird zwischen Primr- und
Sekundrbefall unterschieden. Whrend der Sekundrbefall unter
bestimmten Umstnden auch selbst beseitigt werden kann, ist
das bei dem Primrbefall nicht mehr mglich.

Der Sekundrbefall, das berschaubare bel


Der Sekundrbefall, Schimmelbefall in absolut berschaubarem
Rahmen, in geringem Umfang auf lokal begrenzten kleinen Flchen, mit einfachen Kausalitten und einer unkomplizierten Ursachenklrung kann, wie nachfolgend beschrieben, oft selbst
durchgefhrt werden. Allerdings wird der dauerhafte Erfolg nur
dann eintreten, wenn der Befall vollumfnglich und die Ursachen
fr den Befall beseitigt werden.

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DER SEKUN DRBEFALL, DAS BERSC HAUBARE BEL

Schimmelbekmpfung in Eigenregie?
Ein Groteil des Schimmelpilzbefalls wird in der Praxis durch die
Bewohner selbst, zumeist ohne vorher viel zu fragen oder durch
Firmen, zumeist Maler oder Putzer, die vom Eigentmer oder
Nutzer beauftragt wurden, beseitigt. In beiden Fllen sind Laien
am Werk, die sich mit der Ursache des Befalls in der Regel nicht
auseinandergesetzt haben. Sie setzen sich folglich nur mit dem
Symptom, dem fr sie sichtbaren Schimmelpilz auseinander und
betreiben, oft nach dem Motto, viel hilft viel, eine reine Pinselsanierung. Das ist jedoch der falsche Weg.
Schimmelpilzbefall in kleinerem Umfang, zumeist auch nutzerver- Geringer
ursacht, knnen tatschlich vom Nutzer und technischen Laien Befall
selbst unter folgenden Bedingungen auch erfolgreich beseitigt
werden:

Es handelt sich um kleine Flchen <0,5 m ,


es handelt sich um einen oberflchlichen Befall,
der Befall ist klar abgrenzbar und erkennbar,
die Ursache ist erkannt und wird ebenfalls beseitigt,
es wird mglichst staubarm bearbeitet,
Sporen drfen nicht in die Raumluft gelangen,
die Oberflchen drfen nicht trocken gereinigt werden,
der Schimmelpilz einschlielich aller befallenen Materialien
muss vollstndig beseitigt bzw. gereinigt werden,
die vorgesehenen Prparate mssen nachweislich geeignet
sein,
die Anwendungsvorschriften sind zwingend zu beachten,
die eigene Gesundheit ist ausreichend zu schtzen,
besonders gefhrdete Menschen, wie Allergiker, drfen die
Arbeiten nicht selbst ausfhren.

Trotz aller guten Vorstze bleibt ein Restrisiko, da:

der Befall oft nicht vollstndig erkannt wird,


die Ursache fr den Befall nicht erkannt wird,
die Art(en) des Schimmel unbekannt ist (sind),
die davon ausgehende gesundheitliche Gefahr nicht eingeschtzt werden kann,

Wenig
kalkulierbares
Risiko

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DIE SC HIMMELP ILZSAN IERUN G

die damit verbundene potenzielle Gefahr oder bereits eingetretene gesundheitliche Schdigung nicht erkannt wird.
Deshalb sind neben den weiteren Risiken, wie :
Schdigung oder Zerstrung fremden Eigentums,
Belstigung oder gesundheitliche Gefhrdung Dritter,
kein dauerhafter Sanierungserfolg
vor der in Eigenregie durchgefhrten Schimmelpilzsanierung pro
und kontra genau abzuwgen. Auerdem muss man sich im Klaren darber sein, dass sich nach einem Misserfolg zwingend und
auch mglichst schnell, ein Fachmann mit der Problematik auseinandersetzen muss.
Bei den im Handel erhltlichen Schimmelbekmpfungsmitteln ist
folgende Kausalitt grundstzlich erkennbar: Prparate mit hoher
fungizider Wirkung sind in der Regel nicht umweltfreundlich und
auch gesundheitsschdlich, sie sind allerdings (sehr) wirksam.
Prparate mit geringer fungizider Wirkung oder nur prventiver
Wirkung sind umweltfreundlicher und nicht gesundheitsschdlich,
sie haben kaum eine oder keine Wirkung.
Sachkundigen Zwischen der sprichwrtlichen Pest und Cholera muss in AbhnRat einholen gigkeit vom konkreten Einsatzort sorgfltig gewhlt und im Zweifel vorher sachkundiger Rat eingeholt werden. Es ist schlielich
ein groer Unterschied, ob ein Prparat im Kohlenkeller oder im
Kinderzimmer zum Einsatz kommt.
Der besonders hufig auftretende Befall von Silikon- und Acrylfugen, von der Badewanne, ber den Waschtisch, bis zu Fenster-,
Tr- und Fliesenanschlssen und dauerelastischen Anschlussfugen bei nahezu allen Anschlssen unterschiedlicher Baustoffe,
wird in der Regel der Bewohner selbst aktiv werden. Deshalb ist
hier zu beachten, dass keine zu giftigen Mittel eingesetzt werden,
da sie, in der Regel in mehreren Rumen verwendet, zu gesundheitlichen Schden fhren knnen. Im brigen ist vor dem Einsatz
von Fungiziden zu entscheiden, ob es nicht generell sinnvoller ist,
die Fugen komplett zu erneuern und fungizid eingestellte Dichtstoffe zu verwenden.
Misserfolge

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DER SEKUN DRBEFALL, DAS BERSC HAUBARE BEL

Schimmelbefallene Acrylfuge in der Dusche.

Eine Verwendung von angeblich altbewehrten Hausmitteln, wie


Essig, ist wirkungslos und bildet zustzlich einen organischen Film
auf dem Dichtstoff, der das Wachstum von Schimmel zustzlich
begnstigt. Wirkungsvoll und vergleichsweise billig fr Schimmelbefall kleineren Umfangs ist der Einsatz von hochprozentigem
Alkohol.
Bei der Verwendung von Desinfektionsmitteln, die fungizid wirken, sollte bercksichtigt werden, dass sie nicht ohne Nebenwirkungen sind. Deshalb sollten sie nur dort eingesetzt werden, wo
sie auch zwingend erforderlich sind. Denn Desinfektionsmittel
knnen bei zu intensiver und hufiger Anwendung zu Schdigungen der Hautoberflche, erhhter Anflligkeit gegenber Pilzinfektionen und zu mutationsbedingten Resistenzen der Pilze fhren. Deshalb spielt die normale Grundhygiene im Haushalt eine so
berragende Rolle, bei der die regelmige Reinigung und damit
Reduzierung der Keime auf ein unbedenkliches Ma mit normalen
Reinigern und Wasser erfolgt.
Auch ein Absaugen des Schimmelbefalls mit normalen Staubsaugern ist mglich, allerdings nur mit speziellen Filtern, die so fein
sind, dass die Sporen nicht herausgeblasen werden. Auch der

Alkohol
statt Essig

Fungizide
Desinfektionsmittel

Absaugen

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DIE SC HIMMELP ILZSAN IERUN G

Staubsauger bzw. das Gehuse muss ausreichend (nachweisbar)


dicht sein, da ansonsten die Keime in der Luft verteilt werden.
Besonders zu empfehlen ist das Absaugen von Polstern, wobei
hier unbedingt beachtet werden muss, dass sie nicht von Schimmelpilzen durchwachsen sein drfen. Sobald sie durchwachsen
sind, mssen sie, sofern aus anderweitigen Grnden (Antiquitt,
Familienerbstck) eine dann sehr aufwendige Reinigung erfolgen
muss, tatschlich entsorgt werden, so weh es auch tut.
Erhitzen oder Da die meisten Schimmelpilze, Mikroorganismen und Keime bei
Sterilisieren Temperaturen bis 80 C absterben, ist auch das Erhitzen bzw.
Sterilisieren eine praktikable Methode bei kleineren, klar abgrenzbaren Flchen und bei einem nur oberflchlichen Befall. Das
kann mit ganz normalen Heilftern erfolgen. Von der Benutzung
einer offenen Flamme soll dem Laien dringend abgeraten werden,
da die Brandgefahr viel zu hoch ist und in keinem Verhltnis zum
Ergebnis steht. Hinzu kommt, dass der Umgang mit der offenen
Flamme gebt sein will und er auch nicht ohne Weiteres gestattet
ist. Im Zweifel macht man sich strafbar und darber hinaus schadenersatzpflichtig.
Waschen Dagegen ist die Beseitigung mikrobiellen Befalls auf allen Gegenstnden, die waschbar sind und in die Maschine passen, vergleichsweise einfach. Hier wird das Ergebnis zeigen, ob der Befall
nur leicht oder doch schwerer war, da dann Flecken, Gerche und
auch Gewebezerstrungen zurckbleiben. Teppiche, Stepp- und
Federbetten und andere zu reinigende Textilien knnen, allerdings
entsprechend verpackt und mit dem ausdrcklichen Hinweis und
Vermerk des Schimmelbefalls, in die Reinigung gegeben werden.
Auch hier wird erst nach der Reinigung der (Miss)Erfolg voll und
ganz sichtbar.

Der Primrbefall, die unsichtbare Gefahr


Der Primrbefall unterteilt sich hinsichtlich des Umfangs in drei
Kategorien:
Kategorie
I
II
II

Gre
2
bis 0,5 m
2
bis 3 m
2
ber 3 m

Risiko und Schaden


gering
mittel
hoch

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DER P RIMRB EFALL, DIE UNSIC HTB ARE GEFAHR

Die Kategorie I ist den Sekundrschden, die der Kategorie II und III
den Primrschden zuzuordnen. Besonders gefhrlich bei Schimmelschden ist der verdeckte nicht sichtbare Befall, der oft ein ganz
erhebliches Ausma annimmt. Nicht selten sind bei Sanierungen
eines kleineren oberflchlichen Befalls der Kategorie II pltzlich
groe zusammenhngende Flchen, bis hin zu ganzen Wohnungen
betroffen. Deshalb ist die so simpel erscheinende Einordnung in
eine der drei Gruppen, die schwierigste bung vor der Sanierung.
Um trotzdem vor der Sanierung und der damit verbundenen Freilegung zu einer tragbaren Beurteilung zu kommen, wird nicht nur die
Gre des (sichtbaren) Befalls, sondern weitere Kriterien herangezogen:

Art und Umfang der Feuchteschden,


Durchfeuchtungsgrad der Wohnung,
Gre des sichtbaren Befalls,
Eindringtiefe des Schimmelpilzes in den Untergrund,
Vitalitt des Befalls,
Gefhrdungspotenzial des Schimmelpilzbefalls,
Hygienischer Allgemeinzustand der Wohnung,
Art und Nutzung der Rume,
Gesundheitszustand der Bewohner,
Eventuelle Zugehrigkeit zu einer gesundheitlichen Risikogruppe.

Kriterien
des Befalls

Kombiniert mit einer Bewertungsmatrix, in Abhngigkeit von der


Gewichtigkeit des einzelnen Punktes, kann man sehr gut zu einem
plausiblen Ergebnis kommen.
Die Schimmelpilzsanierung des Primrbefalls ist in der Regel Spezialisierte
ausschlielich eine Sache fr darauf spezialisierte Firmen unter Firmen
Anleitung und Aufsicht eines fachkundigen Sachverstndigen, die
den entsprechenden Eignungsnachweis fhren knnen. Hier geht
es nicht nur um die Beseitigung des Schimmelbefalls, sondern
auch ganz mageblich um die Vermeidung der Kontamination der
Umgebung und Gesundheitsgefhrdung aller sich in diesen Rumen aufhaltenden Personen. Eine Schimmelpilzbekmpfung erfordert meistens die Rumung der betroffenen Rume, auch zur
Vermeidung der weiteren Kontamination durch Schimmelsporen.
Anfallendes schimmelbefallenes Material wird luftdicht verpackt

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DIE SC HIMMELP ILZSAN IERUN G

und mglichst ohne Zwischenlagerung entsorgt. In der Regel sind


auch Freilegungs-, Rckbau- und Abbruchmanahmen erforderlich, die im Zuge der Schimmelbekmpfung durch die Firmen
ausgefhrt werden. Meistens reduziert sich das auf den Rckbau
massiver Wnde (Putzabschlag und Fugen auskratzen) bis auf das
Mauerwerk, bei Ausbauten aus Gipskartonwnden und Unterdecken mit oder ohne Dmmung ist dann sehr oft die gesamte Konstruktion zurckzubauen, in Abhngigkeit des dann oft sehr groflchigen verdeckten Befalls in den Konstruktionen.
Belastungs- Ausgehend von den Gefhrdungsklassen, den Kategorien I bis III,
stufen werden hier die darauf aufbauenden Belastungsstufen (fr die
dort Arbeitenden) wie folgt unterschieden:
Belastungs- Sporenbelastung
stufe
I
Schwach bis mig bei
Ttigkeiten von
12 Stunden.

II

Mig bis stark, bei


Ttigkeiten ber
2 Stunden.

III

Stark, ebenfalls bei


Ttigkeiten ber
2 Stunden.

Ttigkeit
Entfernen von Anstrichen, Tapeten, Putz,
(Befall vorher eingekapselt) Fugendichtstoffen,
Bodenbelgen.
Putzentfernung mit Absaugvorrichtung, Ausbau
von trockenen Bauteilen,
Entfernen von Bodenbelgen aber auch Ausrumen von Schrnken und
Bcherregalen.
Abbruch- und Abrissarbeiten, Abschleifen,
Frsen praktisch aller
Bauteile und -stoffe.

Diese oft sehr komplexen und gesundheitlich sehr gefhrlichen


Arbeiten mssen nicht nur sorgfltig geplant und ausgeschrieben
werden, sondern hier spielen die Belange des Arbeits- und Gesundheitsschutzes der Arbeitenden und Betroffenen eine ganz wichtige
Rolle. Deshalb mssen die in Frage kommenden Fachfirmen im
Zusammenhang mit der Angebotsabgabe zwingend den Eignungsnachweis fhren. Neben der anzustrebenden Zertifizierung, z. B.

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DER P RIMRB EFALL, DIE UNSIC HTB ARE GEFAHR

gem ISO EN 9001, sollte der Nachweis durch ausfhrlich beschriebene Referenzen erfolgen. Folgende Aussagen zu den einzelnen Referenzen sollten schriftlich als Nachweis der speziellen Eignung im Rahmen der Ausschreibung abgefordert werden:

Dokumentation ber den Ist-Zustand vor der Sanierung,


Art und Umfang mikrobieller Untersuchungen,
Aufbau und Ablauf der Sanierungsplanung,
bei der Sanierung eingesetzte Methoden und Verfahren,
Art und Umfang der Erfolgskontrolle.

Punkte des
Angebots

Schlielich rundet der Anruf bei den ebenfalls in den Referenzen


nachzuweisenden Auftraggebern das Bild ber die Firma ab. In der
Regel luft die Schimmelpilzsanierung nach folgendem Schema ab:
Sofortmanahmen
Schutzmanahmen
Schutz der Umgebung, persnliche Schutzausrstung
Sanierungsaufwand
- in Abhngigkeit zur Befallgre und -tiefe und deren Beseitigung
- in Abhngigkeit zum nicht sichtbaren/verdeckten Befall und der Hohlraumsanierung
- in Abhngigkeit zu wirtschaftlichen und/oder gesundheitlichen Aspekten
Ausschreibung
Qualifikationsnachweis
Vergabe
Ausfhrung
1. Entfernen (Dekontamination) des befallenen Materials
2. Desinfektion und Trocknung des befallenen Untergrundes
3. Feinreinigung der Wohnung/Gebude
Mikrobiologische Nachuntersuchung (Erfolgskontrolle)
Abnahme

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DIE SC HIMMELP ILZSAN IERUN G

Erst wenn die Sanierungsplanung abgeschlossen, die Ausfhrungsfirma nach vorangegangener Ausschreibung, Vergabe und
qualifiziertem Eignungsnachweis ausgewhlt und beauftragt
wurde, kann die eigentliche Schimmelpilzsanierung beginnen.
Grundstzlich werden bei jeder Schimmelpilzsanierung folgende
Arbeitsschritte, nach Durchfhrung eventuell notwendiger Sofortmanahmen, durchlaufen:
Sofortmanahmen

e Dekontamination durch Entfernen und Entsorgen bei vorangegangenem Binden der Sporen und Keime,

r Desinfektion und Trocknung der befallenen Flchen,


t komplette Feinreinigung je nach Umfang und Erfordernis,
u Erfolgskontrolle bzw. Durchfhrung der mikrobiellen Nachuntersuchungen.
Eine weitere vertiefende Beschreibung der Durchfhrung der
Schimmelpilzsanierung selbst, die im brigen immer fallabhngig
abluft, soll an dieser Stelle nicht erfolgen, da sie weder fr den
Nutzer noch Vermieter von praktischer Bedeutung ist. Allerdings
wird dem folgenden oft unterschtzten Punkt besondere Aufmerksamkeit geschenkt, da es sich um die berwachung und
Kontrolle der Sanierung und die anschlieenden Nachkontrollen
handelt.

Kontrolle und Nachkontrolle


Hoher
Sicherheitsund Gesundheitsschutz

Die Planung der Sanierung, also sowohl das Anfertigen des Sanierungskonzeptes als auch die Durchfhrung, bestehend aus Ausschreibung, Vergabe und Baudurchfhrung, bedarf des oder der
fachkundigen Planer(s) und einer ebenso fachkundigen Fachbauleitung gem Landesbauordnung. Weiterhin werden erhhte
Anforderungen an den Arbeits- und Gesundheitsschutz gestellt,
die durch den Bauleiter selbst oder einen zustzlich einzusetzenden Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator geplant,
angeordnet und berprft werden mssen. Dabei darf nicht vergessen werden, dass nicht nur Schwammsanierungen generell
gegenber der unteren Bauaufsichtsbehrde anzeigepflichtig
sind, sondern auch Schimmelpilzsanierungen, wenn sie einen
gewissen Umfang berschreiten (Sekundrschden mit Sicherheit

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KONTROLLE UND N AC HKONTROLLE

nicht), und/oder gesundheitliche Gefhrdungen fr Dritte ausgehen, oder die Schimmelsanierung mit anderen genehmigungspflichtigen Arbeiten verbunden wird. Die Notwendigkeit der Einschaltung des Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinators
hngt davon ab, welche gesundheitliche Gefhrdung vorliegt und
wie viele Firmen und wie viele Personen gleichzeitig auf der Baustelle ttig sind. Sobald mehr als eine Firma gleichzeitig vor Ort
ttig ist, wodurch die Notwendigkeit der Koordinierung dieser
Firmen entsteht, ist in der Regel der Einsatz erforderlich. Zustzlich zur Anzeigepflicht der Schimmelpilzsanierung bei der unteren
Bauaufsichtsbehrde gehrt immer die Anzeige beim zustndigen
Gewerbeaufsichtsamt. Da sich die konkreten Vorschriften jedoch
stndig ndern und von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich gehandhabt werden, ist immer vor der Planung und Durchfhrung einer Schimmelpilzsanierung konkret bei der zustndigen
Baubehrde und dem Gewerbeaufsichtsamt anzufragen.
Daraus folgt: Schimmelsanierungen greren Umfanges, wozu in
der Regel alle Primrschden gehren, sind anzeige- und berwachungspflichtig. Bei Einschaltung eines Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinators ist zustzlich das Gewerbeaufsichtsamt
schriftlich zu informieren.
Die zwingend einzusetzende Fachbauleitung prft nicht nur die
Umsetzung der Schwammsanierung hinsichtlich der Einhaltung
der gesetzlichen Vorschriften, Konformitt mit Planung und
Ausschreibung, Mangelfreiheit, Termineinhaltung und des Arbeits- und Gesundheitsschutzes, sondern sichert auch die laufend zu erstellende lckenlose Dokumentation ab. Somit ist er
sowohl fr die Kontrolle der Umsetzung des Sanierungskonzeptes als auch fr den eintretenden Erfolg der Sanierung voll verantwortlich. Das ist er im tatschlichen wie auch im rechtlichen
Sinne, da der Fachbauleiter selbst, genauso wie das beauftragte
Unternehmen im Rahmen seines Werkvertrages den vollen Erfolg schuldet! Tritt der Erfolg nicht oder nur teilweise ein, haftet
er ebenso wie die mangelhaft leistende Firma. Wegen dieser
besonderen Stellung und Verantwortung des Fachbauleiters
sollten Auswahl und Vertragsschluss sorgfltig und unter Vorlage entsprechender Referenzen und Empfehlungen erfolgen. Fr
das Abfassen der Vertrge gilt der alte Grundsatz: Das Abfassen
der Vertrge ist Sache der Fachjuristen, das Erfllen derselben

Anzeigepflichtig

Einsatz einer
Fachbauleitung

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DIE SC HIMMELP ILZSAN IERUN G

ist Sache der Vertragsparteien. Also Hnde weg von Formularvertrgen oder Vertragsentwrfen, die vom Auftragnehmer oder
einem guten Freund stammen.
Honorar- Das geschuldete Leistungssoll der Fachbauleitung entspricht in
ordnung der Regel den in der Honorarordnung fr Architekten und Ingenieure (HOAI) abgefassten Grundleistungen des 15 fr die Objektberwachung. Das volle Leistungsbild der Bauberwachung
wird nach Steinfort wie folgt beschrieben:
8.

Objektberwachung (Bauberwachung)

Punkte

8.1. berwachen der Ausfhrung des Objekts auf ber- 9,30


einstimmung mit der Baugenehmigung oder Zustimmung, den Ausfhrungsplnen und den Leistungsbeschreibungen mit den anerkannten Regeln
der Technik und den einschlgigen Vorschriften
8.2. Koordinieren der an der Objektberwachung fachlich Beteiligten

1,55

8.3. berwachung und Detailkorrektur von Fertigteilen

1,24

8.4. Aufstellen und berwachen eines Zeitplanes (Balkendiagramm)

1,55

8.5. Fhren eines Bautagebuches

1,55

8.6. Gemeinsames Aufma mit den bauausfhrenden


Unternehmen

3,10

8.7. Abnahme der Bauleistungen unter Mitwirkung an- 1,55


derer an der Planung und Objektberwachung fachlich Beteiligter unter Feststellung von Mngeln
8.8. Rechnungsprfung

4,65

8.9. Kostenfeststellung nach DIN 276 oder nach wohnungsrechtlichem Berechnungsrecht

1,55

220
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KONTROLLE UND N AC HKONTROLLE

8.10. Antrag auf behrdliche Abnahmen und Teilnahmen 0,62


daran
8.11. bergabe des Objekts einschl. Zusammenstellung
und bergabe der erforderlichen Unterlagen, z. B.
Bedienungsanleitungen, Prfprotokolle

0,62

8.12. Auflisten von Gewhrleistungsfristen

0,62

8.13. berwachen der Beseitigung der bei der Abnahme


der Bauleistungen festgestellten Mngel

1,55

8.14. Kostenkontrolle

1,55

Summe Objektberwachung:

31,00

Die Erfllung des gesamten Leistungsbildes wird mit 31 Punkten =


100 Prozent der Bauberwachung honoriert. Bei Vertragsschluss
ist zu entscheiden, welche der oben aufgefhrten Leistungen
Bestandteil des Vertrages werden sollen. Dementsprechend ist
die Vergtung, gem aktueller HOAI, anzupassen. Im Ergebnis
einer vollumfnglich beauftragten Bauberwachung kann davon
ausgegangen werden, dass die notwendige Kontrolle und berwachung ausreichend abgesichert ist. Die Nachkontrolle, ein
Muss bei Schimmelpilzsanierungen, setzt den notwendigen
Schlusspunkt durch den Nachweis des eingetretenen Erfolges. Sie
ist also eine zwingend notwendige Erfolgskontrolle. Die Schimmelpilzsanierung ist erst dann tatschlich erfolgreich abgeschlossen, wenn die nachgewiesenen Sporenkonzentrationen der Innenraumluft einer einzelnen Spezies die der Auenluft nicht um mehr
als 100 KBE m bersteigt. Dabei darf die Summe aller Spezies,
die den ursprnglichen mikrobiellen Befall ausgemacht haben,
3
500 KBE m nicht berschreiten.
Das heit, es erfolgt eine analytische Kontrolle, in der Regel veranlasst durch die ausfhrende Firma, anhand von Staub- oder
Materialproben. Erst wenn oben genannte Grenzwerte unterschritten sind, ist die Sanierung erfolgreich abgeschlossen. Dann erst,
nach eingetretenem Werkerfolg, erfolgt die Abnahme der Schimmelpilzsanierung je nach Vertrag gem VOB oder BGB . Im Um-

Bestandteil
des Vertrages

Erfolgreicher
Abschluss

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DIE SC HIMMELP ILZSAN IERUN G

kehrschluss bedeutet das, dass die Schimmelpilzsanierung erst


dann abgeschlossen und die Leistung erst dann abnahmereif ist,
wenn das kulturelle Nachweisverfahren eine mikrobielle Belastung unterhalb der zulssigen Grenzwerte nachweislich ergibt.
Reduzierung Da in jedem Raum immer eine gewisse mikrobielle Belastung
auf das zu- vorliegt und die Aufgabe der Sanierung immer nur darin bestehen
lssige Ma
kann, diese auf das zulssige Ma zu reduzieren, sollte diese
normale Innenraumbelastung auch zum Mastab einer erfolgreichen Sanierung erklrt werden. Das heit, bei einer serisen
Sanierung ist dann das Sanierungsziel erreicht, wenn nach der
Sanierung eine normale (mikrobielle) Innenraumsituation und
somit keine Belastung vorliegt.

Prvention
Nach wie vor ist Vorbeugung (immer) besser als Heilen, womit
sich unser Kreis schliet und wir wieder bei den vorbeugenden
Manahmen angelangen (siehe Kapitel Was der Gebudenutzer
beachten muss ab Seite 184).
Bauliche Da ein Schimmelpilzbefall immer auch ein Indikator dafr ist, dass
Schwachstellen eine bauliche Schwachstelle und/oder nutzbedingtes Fehlverhalten vorliegt, ist der sanierte Befall auch eine Chance fr eine bessere gezielte Prvention. Jetzt sind nicht nur die baulichen
Schwachstellen einschlielich der Ursachen konkret bekannt (und
hoffentlich beseitigt bzw. saniert), sondern auch die eventuellen
weiteren Ursachen und die konkreten Wirkungsmechanismen.
Sowohl der Vermieter als auch der Nutzer haben die (einmalige)
Chance, ihre prventiven Manahmen ganz gezielt zu optimieren.
Das verhindert nicht nur die Gefahr eines erneuten Befalls, sondern reduziert auch im Zweifel die umfangreichen prventiven
Manahmen.

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ABLAUF EIN ER SAN IERUN G

 Schritt-fr-Schritt-Guide

Der Ablauf einer Schimmelpilzsanierung


Mit dieser Checkliste knnen Sie in geraffter Kurzform den typischen Ablauf einer Schimmelpilzsanierung nachvollziehen und
diesbezglich wichtigen Fragestellungen nachgehen:

Formular
auf CD-ROM

e Notwendige Sofortmanahmen

Ist ein groflchiger Schimmelbefall vorhanden?


Wurden durch eine Fachfirma Sofortmanahmen zur
Bekmpfung durchgefhrt?

Wurden diese Manahmen ausreichend dokumentiert?


Wurden die betroffenen Bereiche vorher staubdicht
abgeschottet?

Wurden die betroffenen Bereiche vorher gerumt?


Ist das Eigentum des Mieters betroffen?
Mssen Mbelstcke/Einrichtungsgegenstnde entsorgt werden?

Ist der vorbergehende Auszug notwendig?


Mssen die betroffenen Bereiche komplett gerumt werden?
Wurden gesundheitliche Schden festgestellt?
Stehen diese im Zusammenhang mit den Schimmel- bzw.
Feuchteschden

Erfolgte die berweisung zum Facharzt/Spezialisten?


r Notwendige Schutzmanahmen

Sind die betroffenen Bereiche luftdicht abgeschottet worden?


Erfolgte der ausreichende Schutz der Umgebung?
Werden Arbeiten nur mit persnlicher Schutzausrstung vorgenommen?

Erfolgen die Arbeiten ausschlielich durch autorisierte Spezialisten?

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DIE SC HIMMELP ILZSAN IERUN G

t Ermittlung des notwendigen Sanierungsaufwandes

Ist die Ursache fr den Schimmelbefall in Bauschden zu finden?

Beruhen die Feuchteschden urschlich auf Bauschden?


Wurden die Bauschden bereits beseitigt?
Handelt es sich um nutzungsbedingte Feuchteschden?
Sind die Ursachen fr die Feuchteschden bekannt?
Ist die Gre des Befalls bekannt?
Ist die Art des Befalls bekannt?
Sind daraus resultierende gesundheitliche Gefahren und
Aspekte bekannt?

Kann eine verlssliche Kostenprognose getroffen werden?


Ist die Dauer der notwendigen Sanierung bekannt?
Sind smtliche notwendige Rahmen- bzw. Randbedingungen
bekannt?

u Ausschreibung und Prqualifikation der Bewerber

Ist die Dokumentation ber den Ist-Zustand vor der Sanierung


enthalten?

Sind Art und Umfang mikrobieller Untersuchungen ausreichend


beschrieben?

Sind Aufbau und Ablauf der Sanierungsplanung ausreichend


beschrieben?

Sind bei der Sanierung eingesetzte Methoden und Verfahren


ausreichend przisiert?

Wurden Art bzw. Umfang der Erfolgskontrolle ausreichend


vorgegeben?

Erfolgte der ausreichende Qualifikationsnachweis der in Frage


kommenden Bewerber vor Angebotsabgabe?

Erfolgte die Planung und Ausschreibung durch autorisierte und


spezialisierte Planer?

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ABLAUF EIN ER SAN IERUN G

i Vergabe und Ausfhrung durch ausgewhlte Fachfirmen

Wurde das gesamte befallene Material entfernt?


Erfolgte die vollstndige Dekontamination des befallenen
Materials?

Erfolgte die ausreichende Desinfektion und Trocknung des


befallenen Untergrundes?

Wurden die Ursachen fr die Durchfeuchtungen ermittelt und


vollstndig beseitigt?

Erfolgte die abschlieende Feinreinigung?


o Notwendige mikrobiologische Nachuntersuchung als Erfolgskontrolle und Abnahme

Wurde die lckenlose Dokumentation erstellt und bergeben?


Erfolgte die mikrobiologische Nachuntersuchung?
Ist der Sanierungserfolg nachweislich eingetreten?
Erfolgte die formale Abnahme nach der erfolgreichen
Sanierung?

Wurde die gesamte Objektdokumentation bergeben?


Das mssen Sie tun:
Bereiten Sie sich mithilfe dieses Fragebogens auf die anstehende Schimmelpilzsanierung vor. Prfen Sie, ob alle vorbereitenden Manahmen erfolgt sind und alle Schutzmanahmen eingehalten werden. Abschlieend knnen Sie anhand
der aufgefhrten Punkte die Nachuntersuchung sowie die
Abnahme kontrollieren.

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SC HIMMEL UN D SEIN E REC HTLIC HEN KONSEQUEN ZEN

Schimmel und seine rechtlichen


Konsequenzen
Schimmel in Wohn- oder Nutzrumen mag niemand.
Hierber wird zwischen Betroffenen meist noch Einigkeit
hergestellt werden knnen. Sptestens dann, wenn es
um die Frage der Verantwortlichkeiten geht, werden sich
die Geister scheiden.
Unterschiedliche
Rechte

Die Rechte und Handlungsmglichkeiten sind hchst unterschiedlich, je nach dem, in welchen Beziehungen die Betroffenen zueinander stehen. Dem gilt es vorab nachzugehen.

Die vermietete Wohnung


Der Vermieter einer Wohnung hat dem Mieter diese nicht nur
berhaupt, sondern in einem zum vertragsgemen Gebrauch
geeigneten Zustand, zu berlassen und sie whrend der gesamText
auf CD-ROM ten Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. So bestimmt es 535
Abs. 1 des Brgerlichen Gesetzbuches (BGB). Wird die Wohnung
vom Mieter vertragsgerecht genutzt, verbleibt es bei dem vorhergehenden Grundsatz.

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DIE V ERMIETETE WOHNUN G

Schimmelbefall kann die Nutzbarkeit einer Wohnung ganz massiv


einschrnken, wenn nicht gar aufheben. Letzteres kann insbesondere dann der Fall sein, wenn, wie vor allem bei Schwarzschimmel, gesundheitliche Beeintrchtigungen zu befrchten sind.
Genannt werden in diesem Zusammenhang Hautreizungen, grippehnliche Beschwerden, Erschpfungszustnde, Schwindel,
Gedchtnis- und Sprachstrungen sowie Atemwegserkrankungen
bis hin zu schwerem Asthma. Die Palette der mglichen Gesundheitsbeeintrchtigungen ist mit dieser Aufzhlung aber sicher
nicht ausgeschpft.

Herstellung des vertragsgerechten Gebrauchszustands als Vermieterpflicht


Schimmelpilze fhlen sich dort wohl, wo es feucht ist. Im Feuchten gedeihen Bakterien, die den Bewohnern erheblich zusetzen
knnen.
Einfach darberstreichen, ist vielfach keine Lsung. Beseitigt
werden muss vielmehr die Ursache der Feuchte. Ist diese in einem
mangelhaften Zustand der Bausubstanz begrndet, muss damit
fr die Beseitigung dieses Baumangels Sorge getragen werden.
Nur so knnen meist vertragsgerechte Zustnde hergestellt und
somit der in 535 BGB normierten Vermieterpflicht Rechnung
getragen werden. Kommt der Vermieter seiner diesbezglichen
Verpflichtung nicht nach, kann der Mieter, vorbehaltlich weitergehender Ansprche, die Zahlung der geschuldeten Miete ganz oder
teilweise (je nach dem Umfang der Gebrauchsbeeintrchtigung)
vorerst zurckhalten.
Nicht unbercksichtigt bleiben kann aber bei der Behandlung
dieses Themenkreises die Abhngigkeit des Schimmelbefalls von
der Schadensursache. Ist das Dach undicht und wird deshalb das
Mauerwerk durchfeuchtet, muss selbstverstndlich die Dachundichtigkeit beseitigt werden. Wie aber ist es, wenn der Schimmelpilzbefall etwa auf eine unzureichende Wrmedmmung der Auenwnde (etwa bei Fehlen eines WDVS-Systems) zurckzufhren
ist? Ist dann der Vermieter ohne Weiteres verpflichtet, insoweit
nachzursten? Die Gerichte haben dies zumindest bisher verneint. Anders wiederum kann es sein, wenn gesundheitliche Gefahren fr die Bewohner zu gewrtigen sind. In diesem Falle kann,

Beseitigung
der Ursache

Undichtes
Dach

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SC HIMMEL UN D SEIN E REC HTLIC HEN KONSEQUEN ZEN

Wissen
des Mieters

Mangel bei
Vertragsabschluss

wie das Bayerische Oberste Landesgericht in seinem Rechtsentscheid vom 4. August 1999 (RE-Miet 6/98 = NJW-RR 1999, 1533)
festgestellt hat, auch eine Nachrstpflicht des Vermieters begrndet sein.
Wie ist es, wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages wei
oder zumindest wissen msste, dass in den Wohn- oder Nutzrumen baubedingte Feuchte vorhanden ist? Gerade bei Altbauten,
die nicht grundlegend entkernt und saniert wurden, wird dies
nicht selten der Fall sein. 536b Satz 1 BGB fhrt hierzu Folgendes aus: Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der
Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus 536 und 536a nicht
zu.
Allein die Kenntnis vom ueren Erscheinungsbild des Mangels
wird allerdings in vielen Fllen nicht ausreichen. Dies jedenfalls
dann nicht, solange der Mieter nicht auch das Wissen um die
Ursachen, insbesondere aber auch hinsichtlich der Auswirkungen
des Mangels hat. Typische Neubaumngel, wie etwa Restbaufeuchte, mssen nicht zwingend auf eine Einschrnkung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache schlieen.
Wenn allerdings der Mieter bereits bei Vertragsschluss positive
Kenntnis von einem Mangel der Mietsache hat, kann er weder die
Miete mindern noch Schadensersatz von seinem Vermieter verlangen. Gleiches gilt, wenn dem Mieter bereits vorhandene Feuchtigkeitsschden infolge grober Fahrlssigkeit unbekannt geblieben sind. Hat sich an Wandteilen, die ohne Weiteres einsehbar
sind, bereits Schimmel gebildet, wird der Mieter wohl nicht argumentieren knnen, er sei nicht davon ausgegangen, dass feuchte
Stellen an Wnden vorhanden seien. Hat allerdings der Vermieter
auf Nachfrage die Schimmelbildung verharmlost, obwohl ihm
bekannt war, dass es in der Vergangenheit zu Feuchteeintritten
gekommen ist, wird sich wiederum der Vermieter nicht darauf
berufen knnen, dass dem Mieter der Mangel bekannt gewesen
sei. Erst recht gilt dies, wenn dem Mieter gegen besseres Wissen
mitgeteilt wird, die zur Schimmelbildung fhrenden Ursachen
seien vor bergabe der Mietsache beseitigt worden.
Mietminderungs- oder Schadensersatzansprche des Mieters
scheiden schlussendlich auch dann aus, wenn er die Mangelhaftigkeit der Mietsache kennt, diese aber dennoch annimmt, ohne
sich die oben behandelten Mngelansprche vorzubehalten.

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DIE V ERMIETETE WOHNUN G

Fhrt die Feuchtigkeit zu so starken Schimmelbildungen, dass bei


Weiterbenutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gefhrdung
der Gesundheit zu rechnen ist, kann der Mieter auch in den oben
angefhrten Fllen das Mietverhltnis vorzeitig aus wichtigem
Grund kndigen (vgl. 569 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Auch der Mieter muss aktiv werden


Die Symptome von Baumngeln zeigen sich oft erst spter. Ist zu
diesem Zeitpunkt die Wohnung vermietet, wird der Vermieter
regelmig kaum in der Lage sein, auftretende Missstnde rechtzeitig zu erkennen und frhzeitig Gegenmanahmen einzuleiten.
536c BGB bestimmt deshalb in seinem Absatz 1: Zeigt sich im
Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Manahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzglich anzuzeigen (...).
Tritt Schimmel auf oder breitet sich Hausschwamm aus, kann dies
zu einer unverzglichen Anzeigepflicht des Mieters an den Vermieter fhren. Dies vor allem dann, wenn erkennbar Durchnssungen von Wnden als Ursache vermutet werden.
Verletzt der Mieter seine ihm insoweit obliegenden Obhuts- und
Sorgfaltspflichten schuldhaft, ist er dem Vermieter gegenber
zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Die
Mangelbeseitigung selbst muss zwar vom Vermieter veranlasst
werden, dieser muss also beispielsweise urschliche Undichtigkeiten am Dach auf seine Kosten beseitigen. Vom Mieter zu ersetzen sind allerdings eventuell entstandene Mehrkosten, die bei
rechtzeitiger Anzeige htten vermieden werden knnen oder auch
Folgeschden, wie etwa die Durchnssung weiterer Bauteile (sofern dies bei rechtzeitiger Anzeige nicht oder nicht in diesem Umfange der Fall gewesen wre).
Ebenso wenig kann in den voraufgezeigten Fllen vom Mieter eine
Mietminderung oder Schadensersatz verlangt werden, solange
und soweit der Vermieter wegen der unterlassenen Anzeige gehindert war, fr eine Abhilfe Sorge zu tragen. Will der Mieter kndigen, muss er zuvor eine angemessene Frist zur Abhilfe ergebnislos gesetzt haben.

Text
auf CD-ROM

Sofortige
Anzeigepflicht

Verletzung der
Sorgfaltspflicht

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SC HIMMEL UN D SEIN E REC HTLIC HEN KONSEQUEN ZEN

Schimmelbefall kann zu Mietminderungen fhren

Reduzierung
des Mietzinses

Hhe der
Mietminderung

Nicht nur ganz unerheblicher Schimmelpilzbefall in Wohnrumen


stellt, dies ist allgemein anerkannt, einen Mangel der Mietsache
dar. Folge davon ist eine mehr oder weniger eingeschrnkte Gebrauchstauglichkeit der Mietsache.
Dies wiederum fhrt, von Gesetzes wegen und ohne dass es insoweit auf ein Verschulden des Vermieters ankme, zu einer Reduzierung des vertraglich geschuldeten Mietzinses, sofern nicht
eine der oben bereits ausgefhrten Ausnahmen vorliegt oder der
Mieter den Mangel verschuldet hat. 536 Abs. 1 BGB verhlt sich
hierzu wie folgt: (1) Hat die Mietsache zur Zeit der berlassung
an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemen Gebrauch aufhebt, oder entsteht whrend der Mietzeit
ein solcher Mangel, so ist der Mieter fr die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Fr
die Zeit, whrend der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur
eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt auer Betracht.
Ist das vermietete Objekt gnzlich nicht benutzbar, entfllt die
Verpflichtung zur Mietzahlung vollstndig. Bei eingeschrnkter
Nutzbarkeit ist nur eine angemessen reduzierte Miete geschuldet.
Die Hhe der berechtigten Mietminderung kann selbstverstndlich nicht generalisiert werden. Abzustellen ist immer auf den
konkreten Einzelfall. Die Palette der von der Rechtsprechung
entschiedenen Flle reicht von 5 Prozent (Stock- und Schimmelflecken im Bad AG Potsdam, WuM 1994, 376) bis 80 Prozent
(Schimmelpilz in Kche, Wohn- und Schlafzimmer, dauernder
Aufenthalt nur noch im kleinen Zimmer mglich LG Berlin, GE
1991, 625).

Weitergehende Ersatzansprche des Mieters


Neben der im vorhergehenden Abschnitt behandelten Mietminderung kann auch ein Schadensersatzanspruch des Mieters begrndet sein. Dies setzt allerdings voraus, dass der Mangel bereits bei
Abschluss des Mietvertrages vorhanden war (auf ein Verschulden
des Vermieters kommt es dann nicht an) oder ein Mangel whrend
der Mietdauer entsteht und dies vom Vermieter zu vertreten ist.
Gleiches gilt, wenn der Vermieter mit der Beseitigung eines gerg-

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DIE V ERMIETETE WOHNUN G

ten Mangels in Verzug ist. Letzteres setzt allerdings voraus, dass


er vom Mieter zur Mangelbeseitigung angehalten wurde und seiner grundstzlich bestehenden Verpflichtung zur Mangelbeseitigung schuldhaft nicht nachgekommen ist. Allein eine Mngelanzeige des Mieters im Sinne des 536 c BGB gengt diesen Anforderungen nicht. Vielmehr muss der Vermieter zur Erledigung der
Mangelbeseitigungsmanahme angemahnt worden sein.
Liegen die Voraussetzungen fr einen Schadensersatzanspruch Anspruch auf
vor, kann beispielsweise die Erstattung von Kosten fr die zeit- Schadensersatz
weise Anmietung von Ersatzraum (wenn smtliche oder einige
Rume wegen Schimmelbefalls fr einen bestimmten Zeitraum
nicht genutzt werden knnen) verlangt werden, insbesondere
aber auch Ersatz durch Feuchtigkeit oder Schimmelbefall beschdigter Kleidungsstcke oder Einrichtungsgegenstnde, um nur
einige Beispiele zu nennen.

E xpertentipp

Mitverantwortung des Mieters


Hat der Mieter die aufgetretenen Schden mit zu verantworten, kann dies im Ergebnis nur zu einer anteiligen Haftung
des Vermieters fhren. Dies kann insbesondere dann der Fall
sein, wenn nachtrglich Feuchte auftritt, die ihre Ursache in
einem bereits bei Vertragsschluss vorhandenen Mangel hat
und der Mieter es pflichtwidrig lngere Zeit unterlsst, dies
dem Vermieter anzuzeigen.
Ist der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug, hat der Verzug bei
Mieter auch die Mglichkeit, den Mangel selbst zu beseitigen der Mngelbeseitigung
oder beseitigen zu lassen und vom Vermieter Erstattung der hierfr angefallenen Kosten zu verlangen. Die gleiche Mglichkeit
besteht, ohne dass ein Verzug des Vermieters mit der Mngelbeseitigung vorliegen msste, dann, wenn die Mangelbeseitigung
keinen Aufschub duldet. Dies kann etwa bei einem Rohrbruch und
damit verbundenem Wasseraustritt geben oder bei Dachundichtigkeiten gegeben sein.

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Das auerordentliche Kndigungsrecht des 569


Abs. 1 Satz 1 BGB

Text
auf CD-ROM

Abmahnung
und Fristsetzung

Erhebliche
Gesundheitsgefhrdung

Der Mieter von Wohn- oder Gewerberaum kann das Mietverhltnis


fristlos, also ohne Einhaltung einer Kndigungsfrist bzw. vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit, dann vorzeitig beenden, wenn die
angemieteten Rume so beschaffen sind, dass ihre Benutzung mit
einer erheblichen Gefhrdung der Gesundheit verbunden ist. Dies
ist in 569 Abs. 1 Satz 1 BGB ausdrcklich so bestimmt. Dieses
auerordentliche Kndigungsrecht besteht selbst dann, wenn
dem Mieter bei Vertragsschluss bekannt war, dass in den Wohnrumen bauseits bedingte Feuchtigkeit vorhanden ist oder er
sonst darauf verzichtet hat, wegen solcher Mngel die ihm zustehenden Rechte geltend zu machen.
Bevor gekndigt wird, muss allerdings im Regelfall dem Vermieter
zuvor Gelegenheit gegeben worden sein, den Mangel abzustellen.
Es bedarf damit also vom Grundsatz her einer Abmahnung oder
Fristsetzung und deren Ergebnislosigkeit. Kann der Mangel sofort
behoben werden, scheidet eine Erheblichkeit der Gesundheitsgefhrdung aus. Ob dieser Grundsatz allerdings ohne Weiteres
auch bei Schimmelbefall herangezogen werden kann, ist auf erhebliche Kritik gestoen. Das Landgericht Stendal (NZM 2005,
783) hat um ein Beispiel herauszugreifen in der Weise judiziert, dass von einer leichten Behebbarkeit des Mangels dann
2
ausgegangen werden knne, wenn eine ca. 2 m groe, mit
Schimmel befallene Flche, durch malermige Behandlung der
Wand mit einem Fungizid bearbeitet werde. Nach den heutigen
technischen und medizinischen Erkenntnissen drfte diese Auffassung nicht zu halten sein. Dies insbesondere dann, wenn man
davon ausgeht, dass auch eingesetzte Fungizide aus toxikologischer Sicht hchst bedenklich sein knnen (vgl. hierzu Selk /
Hankammer, NZM 2008, 65 ff).
Fr Vermieter ist allerdings die Entscheidung des VIII. Zivilsenats
des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 18. April 2007, VIII ZR 182/06
= NJW 2007, 2177) als gnstig einzustufen. Zu entscheiden war
zwar nur, ob es auch bei erheblicher Gesundheitsgefhrdung vor
Ausspruch einer Kndigung der vorherigen Abmahnung des Vermieters bzw. des Setzens einer Abhilfefrist bedarf. Dies wurde
vom Bundesgerichtshof bejaht. Interessanter sind aber die Hinweise des BGH an das Oberlandesgericht, an das die Sache zu

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DIE V ERMIETETE WOHNUN G

weiteren Entscheidungen zurckverwiesen wurde. Hierbei wurde


beanstandet, dass von der Vorinstanz nicht ausgefhrt wurde,
weshalb der im brigen unstreitige Schimmelpilzbefall gesundheitsgefhrdend sein sollte. Soweit das Gericht, wie blicherweise, nicht die erforderliche medizinische Sachkunde besitzt, msse demnach dieser Frage durch Einholung eines medizinischen Gutachtens nachgegangen werden.
In einer Vorstufe muss (auch dies ist allerdings lebhaft umstritten) Feststellung der
zudem geklrt werden, ob die festgestellten Schimmelpilze tat- Gefhrlichkeit
schlich Toxin bildend, infektis oder Allergien verursachend sind.

Nicht immer muss der Vermieter schuld sein


Feuchtigkeit in Wohnrumen und Schimmel als deren Folge kann Verstrktes
ihre Ursache auch darin haben, dass die Rumlichkeiten nicht Heizen
ausreichend belftet oder beheizt wurden. Insoweit obliegen dem
Mieter Obhuts- und Sorgfaltspflichten, deren Verletzung wiederum den Vermieter zu Schadensersatzansprchen berechtigen
kann (vgl. LG Berlin, WuM 1985, 22; LG Mnchen, ZMR 1987, 468).
Entspricht die Wrmedmmung des Gebudes nicht mehr den
heutigen Anforderungen, kann es in gewissen Fllen dem Mieter
auch zumutbar sein, dem durch verstrktes Heizen und Lften
entgegenzuwirken (vgl. LG Hannover, WuM 1988, 354; LG Mnchen I, WuM 1988, 352; LG Lneburg, WuM 1987, 214). Grundstzlich muss der Mieter sein Wohnverhalten, also insbesondere das
Heizen und Lften, der Beschaffenheit des ordnungsgem errichteten Gebudes anpassen, soweit sich dies im zumutbaren
Rahmen hlt (vgl. LG Hamburg, WuM 1990, 290).

E xpertentipp

Verstrktes Heizen und Lften


Besteht wegen der vorhandenen baulichen Gegebenheiten
die Notwendigkeit verstrkter Beheizung oder Belftung der
Rume, sollte hierauf vom Vermieter in nachweisbarer Form
bereits bei Abschluss des Mietvertrages hingewiesen werden.

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Die selbst genutzte Eigentumswohnung


Fr sein Sondereigentum ist der jeweilige Eigentmer grundstzlich selbst verantwortlich. Lftet er nicht ausreichend und kommt
es dadurch zu Schimmelbefall, ist dies sein Problem.
Bauliche Wie bereits mehrfach angedeutet, liegt die Ursache des mikrobielFehler len Befalls nicht selten in baukonstruktiven oder baulichen Unzulnglichkeiten begrndet. Solche Defizite betreffen dann berwiegend das Gemeinschaftseigentum.

Vom Bautrger zu vertretende Baumngel


Ist die Mangelhaftigkeit des Gemeinschaftseigentums auf Umstnde zurckzufhren, die der Bautrger zu verantworten hat,
kann dieser in Anspruch genommen werden. Dies jedenfalls solange, als er nicht mit Erfolg die Einrede der Verjhrung erheben
kann.
Mngel- Soweit und solange die Gemeinschaft der Wohnungseigentmer
beseitigung die Verfolgung anfnglicher Baumngelansprche durch Mehrheitsbeschluss noch nicht an sich gezogen hat (siehe Abschnitt
Besonderheiten bei Baumngel am Gemeinschaftseigentum
einer Eigentumswohnungsanlage ab Seite 251), kann der einzelne Eigentmer vom Bautrger Mngelbeseitigung (also Nacherfllung) beanspruchen. Kommt der Bautrger einem solchen Verlangen innerhalb angemessen gesetzter Frist nicht nach, kann ein
Kostenvorschuss fr die dann erforderlich werdende Selbstvornahme allerdings nur mit Zahlung an die Gemeinschaft geltend
gemacht und notfalls auch eingeklagt werden. Stattdessen kann
der einzelne Eigentmer die Beseitigung des Mangels selbst veranlassen und alsdann die Erstattung der hiefr angefallenen Kosten an sich geltend machen.

Wenn der Bautrger als Haftungsschuldner ausscheidet


Sind Ansprche gegen den Bautrger verjhrt oder kann dieser
ohnehin fr Unzulnglichkeiten der Bausubstanz nicht in Anspruch genommen werden, bleibt als Ansprechpartner meist nur
die Eigentmergemeinschaft.

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DIE SELBST GEN UTZTE EIGEN TUMSWOHN UNG

Nach 21 Abs. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) kann


jeder einzelne Wohnungseigentmer von den anderen eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlssen und
im brigen dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentmer nach billigem Ermessen entspricht. Neben der ordnungsgemen Instandhaltung gehrt hierzu insbesondere auch die ordnungsgeme Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
( 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG), damit auch soweit die erstmalige ordnungsgeme Herstellung angesprochen ist. Die Beseitigung von
Baumngeln, die auf eine Schlechtleistung des Bautrgers zurckgefhrt werden kann, unterfllt damit ebenfalls der voraufgezeigten Verpflichtung. Dies auch dann, wenn der Bautrger hierfr
(etwa wegen Verjhrungseintritts) nicht mehr zur Verantwortung
gezogen werden kann. Bei der Beurteilung der Frage, ob eine von
einem einzelnen Eigentmer begehrte Manahme der erstmaligen
Herstellung zuzuordnen ist oder nicht, kommt es mageblich auf
die Teilungserklrung und nicht auf den individuellen Kaufvertrag
an (vgl. OLG Kln, ZMR 2004, 697).
Eine andere Beurteilung kann sich dann ergeben, wenn zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebudes und Begrndung von Wohnungseigentum die bautechnischen Regeln eingehalten wurden,
diese aber nicht mehr den heutigen Anforderungen gengen. Der
Standard der Wohnanlage wird dann durch die zum Zeitpunkt der
Bauwerkserrichtung gltigen Fachregeln bestimmt.
Einen so gelagerten Fall hatte jngst das Oberlandesgericht Dsseldorf zu entscheiden (OLG Dsseldorf, Beschluss vom 22. Oktober 2007, 3 Wx 54/07 = NZM 2007, 930). Ein Wohnungseigentmer hatte in dem 1972 erbauten Mehrfamilienhaus im Bereich
seiner Wohnung im 3. Obergeschoss im Jahre 1995 eigenmchtig neue Kunststofffenster einbauen lassen. Nachdem Feuchtigkeitserscheinungen und damit einhergehend im Schlafzimmer
Schimmelbildung aufgetreten waren, hatte die Gemeinschaft eine
berprfung durch einen Sachverstndigen durchfhren lassen.
Dieser hatte festgestellt, dass die beiden Auenecken des Schlafzimmers der Wohnung im 3. OG sichtbar feucht waren. Diese
Symptome waren allerdings nicht auf von auen eindringende
Feuchtigkeit, sondern auf Kondensatbildung infolge zu geringer
Wandoberflchentemperaturen zurckzufhren. Im brigen hatte
eine nachtrglich beauftragte Untersuchung durch den Sachver-

Text
auf CD-ROM

Unterschiedliche
Standards

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SC HIMMEL UN D SEIN E REC HTLIC HEN KONSEQUEN ZEN

Zustimmung
der Eigentmer

Modernisierende Instandsetzung

stndigen ergeben, dass die Schden in der Wohnung des betroffenen Eigentmers allein auf Kondenswasserbildung aus der
Raumluft zurckzufhren seien. Mit ihrem Antrag, die Wohnungseigentmer zu verpflichten, der nachtrglichen Anbringung eines
Wrmedmmverbundsystems mit einer marktblichen Hartschaumdmmung zuzustimmen, drangen die betroffenen Wohnungseigentmer letztlich nicht durch. Ausschlaggebend fr die
Entscheidung des Senats war hierbei allerdings auch, dass durch
den eigenmchtigen Einbau der Isolierglasfenster die Anforderungen an die bauphysikalischen Eigenschaften der Nordwandwand
gestiegen waren.
Anpassungen an den aktuellen Stand der Technik, also Modernisierungsmanahmen, knnen nunmehr mit doppelt qualifizierter
Mehrheit beschlossen werden. Hierzu bedarf es der Zustimmung
von mindestens drei Vierteln aller Wohnungseigentmer. Zustzlich muss mehr als die Hlfte aller Miteigentumsanteile fr die
konkrete Manahme stimmen. Dass die Gemeinschaft mit der
vorbeschriebenen Mehrheit Modernisierungsmanahmen beschlieen kann, heit aber noch lange nicht, dass eine entsprechende Beschlussfassung auch von einem einzelnen Eigentmer
erzwungen werden knnte.
Von der Modernisierung zu unterscheiden ist wiederum die sogenannte modernisierende Instandsetzung. Angesprochen sind
damit bauliche Manahmen, die im Zuge einer ohnehin anstehenden Instandsetzung auch ma- und sinnvolle Modernisierungen
beinhaltet. Solche Manahmen knnen mit einfacher Mehrheit
beschlossen und, sofern sie nur ordnungsgemer Verwaltung
entsprechen, notfalls auch erzwungen werden.
Beispielhaft sei an dieser Stelle die ohnehin anstehende Erneuerung der Fassadenverkleidung mit einem zustzlichen Wrmeschutz angefhrt (OLG Hamm, ZMR 2007, 131). Beachtet werden
muss allerdings, dass auch Beschlsse ber modernisierende
Manahmen ordnungsgemer Verwaltung entsprechen mssen.
Bei Durchfhrung einer solchen Manahme ist deshalb unter
diesem Aspekt Voraussetzung, dass die Vorteile technischer
Neuerungen (Stand der Technik) gegenber dem bisherigen Zustand wirtschaftlich sinnvoll ausgenutzt werden. Die zustzlichen
Kosten der technischen Neuerung mssen sich also innerhalb
einer angemessenen Zeit durch die hervorgerufenen Einsparun-

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DIE V ERMIETETE EIGEN TUMSWOHN UNG

gen amortisieren. Dies kann dann der Fall sein, wenn bei ohnehin
anstehender Sanierung des Verputzes und des Anstrichs der Auenfassade beschlossen wird, ein Wrmedmmverbundsystem
anzubringen, dass im Jahr 10 Prozent der Heizkosten einspart.

Die vermietete Eigentumswohnung


Zahlreiche Eigentumswohnungen werden von den Eigentmern
nicht selbst genutzt, sondern an Dritte vermietet. Treten Feuchtigkeitsmngel zutage, ist deren Ursache in nicht wenigen Fllen in
einem Mangel der Bausubstanz des gemeinschaftlichen Eigentums begrndet.
In dieser Konstellation sind grundstzlich zwei Rechtssphren
auseinanderzuhalten, die zwar unterschiedlicher Natur sind, dennoch aber nicht vllig losgelst voneinander betrachtet werden
knnen.
Die Rechte und Pflichten von Eigentmer und Mieter ergeben sich
aus dem abgeschlossenen Mietvertrag. Insoweit bestehen damit
grundstzlich auch keine Besonderheiten zu den im Abschnitt
Die vermietete Wohnung (siehe ab Seite 226) behandelten
Mietverhltnissen. Vom Grundsatz her kann deshalb der Mieter
einer Eigentumswohnung den Anspruch auf Mngelbeseitigung
auch dann durchsetzen, wenn ein Eingriff in das Gemeinschaftseigentum erforderlich ist.
Andererseits ist der einzelne Wohnungseigentmer nicht Alleineigentmer der Immobilie, sondern in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum lediglich in Bruchsteilsgemeinschaft. Seine
Handlungsmglichkeiten sind durch das Gemeinschaftsrecht
berlagert, als Einzelner kann er damit nicht so frei walten und
schalten wie ein Alleineigentmer. Stehen Mngelbeseitigungsmanahmen am Gemeinschaftseigentum zur Disposition, hat ber
das ob, wann und wie grundstzlich die Gemeinschaft zu befinden. Deren Votum muss also im Regelfall zuvor eingeholt werden.
Ausgenommen sind sogenannte Notmanahmen, also solche, die
zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentums unmittelbar drohenden Schadens erforderlich sind.
Beispiel: Ein Sturm beschdigt die Dachabdeckung, in die darunter liegende Wohnung kann Wasser eindringen. Auch wenn
das Dach dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen ist, wird man

Eigentmer
und Mieter

Bruchteilsgemeinschaft

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nicht erwarten drfen, dass vor Instandsetzung ein Eigentmerbeschluss herbeigefhrt wird.
Wie im Nachfolgenden nher zu behandeln sein wird, kann die
Gemeinschaft nunmehr auch die Verfolgung anfnglicher Baumngelansprche an sich ziehen und dadurch dem einzelnen
Eigentmer Fesseln hinsichtlich seiner selbststndigen Handlungsmglichkeiten auferlegen. Macht die Gemeinschaft von ihrer
Ausbungsbefugnis Gebrauch und beschliet, dass Mngelansprche gegen den Bautrger gemeinschaftlich verfolgt werden
sollen, sind dem einzelnen Eigentmer insoweit die Hnde gebunden.
Auch von einem Eigentmervermieter kann rechtlich gesehen
Unmgliches nicht abverlangt werden. Sein Verantwortungsbereich ist deshalb auf das zu beschrnken, was ihm an Mglichkeit
zur Verfgung steht. Beispiel: An der Auenwand des Gebudes
sind Wrmebrcken vorhanden, dies ist auf einen Mangel zurckzufhren, der vom Bautrger zu vertreten ist. In der Wohnungseigentmerversammlung beschlieen die Eigentmer, die Verfolgung von Nacherfllungs- und Sekundransprchen gegen den
Bautrger zur Gemeinschaftssache zu machen. Hierzu soll der
Verwalter dem Bautrger vorerst eine Frist zur Nacherfllung
setzen. Weitere Entscheidungen werden vorerst nicht getroffen.
Die vom Verwalter gesetzte Frist luft ohne Erfolg ab. In der darauf folgenden Eigentmerversammlung werden weitere Entscheidungen zum anberaumten TOP Verfolgung von Gemeinschaftsmngeln zurckgestellt, hierzu also keine weiteren Entscheidungen getroffen bzw. Beschlsse gefasst.
Der einzelne Eigentmer, der seine Wohnung vermietet hat, ist
gehindert, mit Erfolg selbststndig gegen den Bautrger mit dem
Ziel der Geltendmachung von Selbstvornahmekostenvorschuss,
Minderung oder kleinem Schadensersatz vorzugehen. Hier bleibt
dem Eigentmer vom Grundsatz her nur die Mglichkeit, eine
Entscheidung der Gemeinschaft mit einem Antrag auf ordnungsgeme Verwaltung an das zustndige Gericht durchzusetzen.
Hat die Gemeinschaft die Anspruchsverfolgung an sich gezogen,
ist sie im Rahmen ordnungsgemer Verwaltung auch gehalten,
die Verfolgung der Ansprche zu betreiben.
Abwandlung des Beispiels: In der Wohnungseigentmerversammlung beschlieen die Eigentmer, die Verfolgung von Nacherfl-

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lungs- und Sekundransprchen gegen den Bautrger zur Gemeinschaftssache zu machen. Hierzu soll der Verwalter dem Bautrger vorerst eine Frist zur Beseitigung der Mngel an den Auenwnden setzen. Weitere Entscheidungen werden vorerst nicht
getroffen. Die vom Verwalter gesetzte Frist luft ohne Erfolg ab. In
der darauf folgenden Eigentmerversammlung beschliet die
Gemeinschaft, wegen der Mngel Schadensersatz geltend zu
machen. Der verlangte Betrag wird vom Bautrger bezahlt. Weitere Beschlsse fasst die Gemeinschaft nicht.
Hier gilt das gleiche wie oben. Der einzelne Eigentmer muss
versuchen, im Wege eines gerichtlichen Antrags auf ordnungsgeme Verwaltung eine Entscheidung herbeizufhren.
Beschliet daraufhin die Gemeinschaft, von einer Sanierung Abstand zu nehmen, muss hiergegen vorgegangen werden Ein solcher Beschluss drfte nmlich einer regelmig ordnungsgemen Verwaltung widersprechen. Wird er allerdings nicht fristgerecht angefochten, erwchst er in Bestandskraft.
Von einem Eigentmer-Vermieter wird man deshalb, um dies
nochmals hervorzuheben, in Bezug auf die Herstellungspflicht des
535 BGB (Herstellung der Mietsache in einen zum vertragsgerechten Gebrauch geeigneten Zustand) nur das verlangen knnen,
was dieser unter Bercksichtigung der Gemeinschaftsgebundenheit auch durchzusetzen in der Lage ist.

Entscheidung
herbeifhren

Gemeinschaftsgebundenheit

E xpertentipp

Gemeinschaftsbeschluss
Werden Sie von Ihrem Mieter auf Mngelbeseitigung in Anspruch genommen und hat die Gemeinschaft durch Beschluss bereits Dispositionen zu diesen Gemeinschaftsmngeln getroffen, sollten Sie dies ihrem Mieter mitteilen. Erst
recht gilt dies, wenn bereits ein gerichtliches Verfahren eingeleitet wurde. Dann muss vorgetragen und im Streitfalle
auch bewiesen werden, dass Ihr Mieter etwas verlangt, was
zu erfllen Ihnen wegen des entgegenstehenden Gemeinschaftsbeschlusses unmglich ist (vgl. BGH, WuM 2005,
713).

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SC HIMMEL UN D SEIN E REC HTLIC HEN KONSEQUEN ZEN

Die Suche nach dem Sndenbock

Unterschiedliche
Vorstellungen

Gerichtliches
Beweisverfahren

Tritt Schimmel in Wohnrumen auf, will meist keiner dafr verantwortlich sein. Mieter oder auch selbst nutzende Wohnungseigentmer neigen naturgem dazu, die Verantwortlichkeit einer
unzureichenden oder mangelhaften Bausubstanz zuzuweisen,
whrend Vermieter oder die Eigentmergemeinschaft den Mikrobenbefall ganz oder zumindest berwiegend in einem fehlerhaften Nutzungsverhalten vermuten werden.
Kostentrchtige gerichtliche Verfahren sind nicht selten Ergebnis
dieser unterschiedlichen Vorstellungen. Klarheit wird auch dort
meist nur durch die Einholung sachverstndigen Rats, sprich
eines Sachverstndigengutachtens, geschaffen werden knnen.
Gerade die letztgenannte Ursachenerforschung kann was in
geeigneten Fllen durchaus zur Aufrechterhaltung des Hausfriedens dienen kann, antizipiert werden. Als Mglichkeiten hierfr
seien die Schiedsgutachtenabrede sowie das selbststndige Beweisverfahren genannt. Im Falle der ersten Alternative einigen
sich die Streitparteien auf einen Gutachter, der fr sie verbindlich die strittigen Behauptungen klren soll. In einer solchen Vereinbarung knnen auch Regelungen zu den Kosten des Gutachters getroffen werden. blicherweise wird dies in der Weise vereinbart, dass letztlich diejenige Partei die Gutachterkosten zu
tragen hat, deren Behauptung nicht besttigt wird. Bei teilweiser
Besttigung kann auch eine Kostenquotelung vorgesehen werden.
Die zweite Alternative erfolgt unter Inanspruchnahme eines Gerichts. Der Vorteil des gerichtlichen selbststndigen Beweisverfahrens liegt darin, dass sich jede Partei in einer eventuell nachfolgenden streitigen gerichtlichen Auseinandersetzung auf die
tatschlichen Feststellungen des vom Gericht bestellten berufen
kann. Dessen Feststellungen sind dann auch fr das mit der Sache
befasste Gericht, zumindest vom Grundsatz her, verbindlich.

Baumangel als Schimmelursache


Wie in den vorausgegangenen Kapiteln aufgezeigt, bevorzugt
Schimmel feuchte Rume. Oftmals gengen schon geringe Schden, um sein Wachstum auszulsen. Ein kleines Loch im Dach,
durch das es hineinregnet oder ein defektes Leitungsrohr, das die

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BAUMANGEL ALS SC HIMMELURSAC HE

Wnde durchnsst, kann bereits Auslser sein. Grere Baumngel, wie etwa durchfeuchtete Kellerwnde oder unzureichende
Auendmmungen, bereiten damit erst recht den Nhrboden, von
dem der Schimmel lebt.
Bautrger und Bauhandwerker, aber auch beigezogene Planer Mngelfreies
und Sonderfachleute sind gehalten, ihr Werk frei von Baumngeln Bauwerk
zu erbringen. Kommen sie dieser Verpflichtung nicht oder nicht in
gehrige Weise nach, kann dies gegen sie gerichtete Ansprche
auslsen. Deren Realisierung wiederum bedeutet, dass der Erwerber oder Auftraggeber nicht oder zumindest nicht allein auf
den eingetretenen Schden sitzen bleibt.

Zu den Mngelansprchen
Werden Bauleistungen mangelhaft ausgefhrt oder Gebude Fehlerhafte
nicht den Vorgaben entsprechend erstellt, steht dem Erwerber Ausfhrung
oder Auftraggeber eine Reihe von Ansprchen zu. 634 BGB
(Rechte des Bestellers bei Mngeln) nennt hierfr die Nacherfllung, das Selbstbeseitigungsrecht des Auftraggebers nebst
Verlangen nach Ersatz der erforderlichen Aufwendungen, den
Rcktritt vom Vertrag, die Werklohnminderung, Schadensersatz
sowie Verlangen nach Ersatz vergeblicher Aufwendungen. Wurde
in das Vertragsverhltnis die VOB/B einbezogen, ergeben sich
Besonderheiten aus deren 4 und 13 VOB/B.

Mageblicher Zeitpunkt: Die Abnahme


Der magebliche Zeitpunkt fr die Beurteilung der Frage, ob eine
Bauleistung mangelhaft ist oder nicht, ist der der Abnahme. Sptestens zu diesem Termin muss das erbrachte Werk frei von wesentlichen Mngeln sein. Mit der Abnahme beginnen unter anderem die Verjhrungsfristen fr Mngelansprche zu laufen, die
Beweislast fr das Vorhandensein von Mngeln verlagert sich
vom Auftragnehmer auf den Auftraggeber oder Erwerber.
Einleitend wurde bereits angedeutet, dass 634 BGB eine Reihe
von Ansprchen auflistet, die dem Besteller, Auftraggeber oder
Erwerber bei Bauwerksmngeln zustehen. Diese Aneinanderreihung bedeutet aber nicht, dass die aufgefhrten Ansprche
grundstzlich alternativ oder wahlweise zur Verfgung stnden.

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Um Rechte nicht zu gefhrden, muss beachtet werden, dass die


Ansprche in einem Rangverhltnis zueinanderstehen und dass
fr ihre Geltendmachung im Einzelnen weitere Voraussetzungen
vorliegen mssen.

Das Recht des Unternehmers zur Nachbesserung


Im Werkvertragsrecht gilt der Grundsatz, dass der Unternehmer
bzw. der Bautrger, der eine Werkleistung erbracht hat, auch das
recht hat, Mngel seiner Leistung erst einmal selber nachzubessern. Wird dies nicht beachtet, kann dies zu Anspruchsverlusten
fhren, sofern nicht ausnahmsweise, etwa wenn der Unternehmer
ernsthaft und endgltig die Nachbesserung verweigert, eine Aufforderung zur Nacherfllung reine Frmelei wre oder aus sonstigen Grnden unzumutbar ist.
Pflicht zur Der Auftragnehmer hat das recht gleichzeitig aber auch die
Nacherfllung Pflicht zur Nacherfllung. Das bedeutet, dass er alle Manahmen, die zur vollstndigen und fachgerechten Mangelbeseitigung
erforderlich sind einschlielich der dafr anfallenden Nebenaufwendungen, wie zum Beispiel Transport-, Wege-, Arbeits- und
Materialkosten , ergreifen muss. Dabei hat der Auftragnehmer
die Wahl, ob er einen Mangel beseitigt oder ob er seine Leistung
noch einmal erbringt ( 635 BGB).
Aus eigenem Antrieb wird der Unternehmer meist nicht ttig werden. Er muss blicherweise zur Mangelbeseitigung aufgefordert
werden. Dies ist wie aus dem Vorhergesagten zu entnehmen ist
auch erforderlich, damit weitergehende Ansprche nicht verloren gehen.
Identifizierbar Hierzu mssen die Mngel, deren Beseitigung verlangt wird, ausreichend identifizierbar das heit, nach Erscheinungsbild, Lage
und Ausma beschrieben werden. Nicht erforderlich ist, dass
auch die Ursache des jeweiligen Mangels bezeichnet wird.
Schimmel ist regelmig nicht die Ursache, sondern die Folge
eines Baumangels. Dies regelmig dann, wenn dieser bewirkt,
dass Feuchtigkeit eindringt. Beseitigt werden muss demnach die
undichte Stelle. Nicht ausreichend ist es, kosmetische Manahmen durchzufhren.

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P r a x i s be i s p i el
Musterbrief Mngelrge
Vorab per Telefax: .............. und/oder
per Einschreiben/Rckschein
An
..........................
(Bautrger)
................................(Datum)
Bautrgervertrag vom ..............
Bauvorhaben ............................
hier: Mngelrge
Sehr geehrte Damen und Herren,
wir sind Eigentmer der Wohnung Nr. ..... in der Wohnungseigentumsanlage .... in ..., die wir von Ihnen mit notariellem Vertrag
vom ... erworben haben. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgte am ........ . Von unserem Mieter wurden wir nunmehr
dahingehend informiert, dass sich im Schlafzimmer der Wohnung
(den Grundrissplan unserer Wohnung fgen wir vorsorglich bei) in
der nordstlichen oberen Ecke feuchte Stellen gezeigt haben, an
denen sich bereits Schimmel gebildet hat.
Wir fordern Sie hiermit auf, den aufgezeigten Mangel bis sptestens zum ................ (Datum) fachmnnisch zu beseitigen bzw.
beseitigen zu lassen.
Um die Mangelbeseitigungsarbeiten mit unserem Mieter koordinieren zu knnen, ersuchen wir Sie, den Termin fr die erforderlichen Nachbesserungsarbeiten zuvor mit uns gerne auch fernmndlich abzustimmen.
Mit freundlichen Gren
........................................
(Unterschrift)
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Nur ausnahmsweise kann sich der Unternehmer berechtigterweise weigern, die Nacherfllung durchzufhren. Auch in diesem
Fall ist aber der Auftraggeber nicht vllig rechtlos gestellt. Er kann
lediglich keine Mngelbeseitigung verlangen, weitergehende
Ansprche bleiben ihm aber bei Vorliegen von deren Voraussetzungen erhalten. Beruft sich der Auftragnehmer beispielsweise
darauf, dass die Mngelbeseitigung fr ihn mit einem Aufwand
verbunden wre, der zu dem zu erzielenden Erfolg auer Verhltnis steht, kann er die Nacherfllung ablehnen.
Schnheits- Ein solcher Fall kann zum Beispiel bei geringfgigen Schnheitsfehler fehlern zu bejahen sein oder wenn an einzelnen Bauteilen geringfgige Messdifferenzen bestehen, dies jedoch ohne technischen
Nachteil bleibt.
Bei gesundheitsbeeintrchtigenden oder sicherheitsrelevanten
Mngeln (wie gerade bei Schimmelbefall) scheidet in vielen Fllen
dieser Einwand des Unternehmers aus, egal, welcher Aufwand zur
Ursachenbeseitigung erforderlich ist.

Vorschuss auf die Mngelbeseitigungskosten


Vorschuss
verlangen

Hat der Unternehmer sein Nacherfllungsrecht verloren und will


ihm auch der Auftraggeber keine weitere Mglichkeit zur Nachbesserung geben, kann er einen Vorschuss in Hhe der fr die
Mangelbeseitigung erforderlichen Aufwendungen verlangen. Die
Geltendmachung dieses Anspruchs hat den Vorteil, dass mit den
Sanierungskosten nicht in Vorlage getreten werden muss.
Zur Bezifferung des Vorschusses empfiehlt es sich, zwei oder drei
Angebote geeigneter Fachfirmen einzuholen und dann auf dieser
Basis den Vertragspartner zum Vorschuss aufzufordern.

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P r a x i s be i s p i el
Musterbrief Kostenvorschuss
An
........................
........................
(Auftragnehmer)
................................(Datum)
Bauvertrag vom ..............
Bauvorhaben ..................
hier: Anforderung eines Vorschusses
Sehr geehrte Damen und Herren,
Sie haben an unserem Mietshaus umfangreiche Sanierungsarbeiten, insbesondere auch Abdichtungsarbeiten an den Kellerumfassungswnden ausgefhrt. Mit Schreiben vom ............... (Datum)
haben wir Sie unter Fristsetzung zum...... (Datum) aufgefordert,
die dort nher beschriebenen Mngel fachmnnisch zu beseitigen.
Nachdem die gesetzte Frist fruchtlos verstrichen ist, werden wir
die Nachbesserung im Wege der Selbstvornahme durchfhren
lassen.
Ausweislich der diesem Schreiben anliegend beigefgten Kostenangebote der Firmen ........ wird die Mangelbeseitigung voraussichtlich mindestens ............. kosten.
Wir fordern Sie hiermit auf, den voraufgefhrten Betrag als Vorschuss bis zum ................. (Datum) an uns auf das unten angegebene Konto zu bezahlen.
Mit freundlichen Gren
........................................
(Unterschrift)
Anlage: Kostenangebote
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Die Zahlung eines Vorschusses erfolgt vorlufig und zweckgebunden. Der Auftraggeber muss den erhaltenen Geldbetrag in angemessener Frist zur Mangelbeseitigung verwenden und danach
gegenber dem Auftragnehmer abrechnen. Soweit der Vorschuss
nicht vollstndig verbraucht wurde, muss er zurckgezahlt werden, umgekehrt kann der Auftraggeber Erstattung etwaiger Mehrkosten fordern.
Frist der In welcher Zeit die Selbstvornahme durchzufhren ist, ist im GeSelbstvornahme setz nicht geregelt. Als Richtwert kann ein halbes Jahr, uerstenfalls ein Jahr, angesehen werden, wobei immer auf den Einzelfall,
das heit auf den Umfang der konkret durchzufhrenden Mngelbeseitigungsarbeiten, abzustellen ist. Bei kleineren Nachbesserungen kann damit durchaus auch eine wesentlich krzere Frist
als angemessen angesehen werden.

Selbstbeseitigung der Mngel und Kostenerstattung


Beseitigung
durch Dritte

Alternativ kann der Auftraggeber auch auf die Weise vorgehen,


dass er den oder die Mngel selbst beseitigt oder durch einen
Dritten beseitigen lsst und erst anschlieend die Erstattung der
hierfr aufgewendeten Kosten verlangt. 637 BGB bestimmt
hierzu: (1) Der Besteller kann wegen eines Mangels des Werkes
nach erfolglosem Ablauf einer von ihm zur Nacherfllung bestimmten angemessenen Frist den Mangel selbst beseitigen und
Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn nicht
der Unternehmer die Nacherfllung zu Recht verweigert. (2) ......
Zu den Kosten, die der Auftragnehmer erstatten muss, gehren
die eigenen Aufwendungen des Auftraggebers, die Kosten fr die
Feststellung und Beseitigung der Mngel durch einen Drittunternehmer sowie die angefallene Mehrwertsteuer.

Der Rcktritt vom Vertrag


Hat der Auftragnehmer die geschuldete Leistung mangelhaft erbracht, kann der Auftraggeber bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen vom Vertrag zurcktreten. Im Falle des Rcktritts sind
die von beiden Vertragsparteien empfangenen Leistungen jeweils
wieder zurckzugeben.

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Fr den Erwerber einer Eigentumswohnung kann der Rcktritt


vom Vertrag wegen aufgetretener Mngel durchaus eine Alternative zu den anderen Mngelrechten darstellen. Vor Erklrung des
Rcktritts sollte aber unbedingt rechtlicher Rat eingeholt werden.
Dies insbesondere dann, wenn sich der Bautrger bereits in der
Krise befindet. Der Rcktritt fhrt dazu, dass Rechte aus der Auflassungsvormerkung nicht mehr hergeleitet werden knnen. Der
Eigentumsbertragungsanspruch wird damit durch einen wackligen Rckforderungsanspruch ersetzt.
Nach Erklrung des Rcktritts sind erbrachte Vergtungen, Abschlags-, Raten- oder Honorarzahlungen dem Unternehmer, Bautrger, Architekten oder Sonderfachmann zurckzuzahlen, erbrachte Bauleistungen sind, soweit dies technisch mglich ist,
abzubauen und zu entfernen. Ist dies nicht mglich, sind erbrachte Werkleistungen, die ohne Zerstrung nicht zurckgegeben
werden knnen, im Zweifel durch Wertersatz auszugleichen.
Wegen seiner weitreichenden Folgen ist der Rcktritt ausgeschlossen, wenn bei erbrachter Leistung die Pflichtverletzung des
Unternehmers unerheblich ist. Hierbei ist auf die objektive Strung, also den Mangel, und nicht auf einen Versto gegen Verhaltenspflichten abzustellen. Gleichzeitig ist eine umfassende Interessenabwgung erforderlich, die fr den konkreten Einzelfall die
Bedeutung des Mangels einerseits und den Mangelbeseitigungsaufwand andererseits bercksichtigt.
Ausgeschlossen ist der Rcktritt auch, wenn der Auftraggeber
allein oder berwiegend fr den Umstand, der ihn zum Rcktritt
berechtigen wrde, verantwortlich ist oder wenn ihm mangelnde
Vertragstreue vorgeworfen werden kann.

Erklrung des
Rcktritts

Kein Recht
zum Rcktritt

Minderung der Vergtung


Statt zurckzutreten das heit, unter den gleichen Voraussetzungen , kann der Auftraggeber die Vergtung beim Bautrgervertrag den Kaufpreis mindern. Im Gegensatz zum Rcktritt ist
die Minderung auch bei unerheblichen Mngeln mglich.
Fr die Minderung ist die Vergtung nach 638 Abs. 3 BGB in
dem Verhltnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert des Werkes in mangelfreiem Zustand zu dem
wirklichen Wert gestanden haben wrde.

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Umfang der
Minderung

Da auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen ist, kann


der Umfang der Minderung in aller Regel nur geschtzt werden,
sodass die Einholung eines Sachverstndigengutachtens im Regelfall erforderlich sein wird.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ergibt sich die
Hhe der Minderung in aller Regel aus den Kosten der etwaigen
Mngelbeseitigung zuzglich eines etwaigen Minderwerts. Ausnahmen gelten dort, wo der Auftragnehmer die Nacherfllung
ausnahmsweise wegen Unmglichkeit oder Unverhltnismigkeit des Mangelbeseitigungsaufwands berechtigterweise verweigern kann.
Wenn auch die Nachbesserungskosten vom Grundsatz her Mastab fr die Minderungsberechnung sind, knnen Korrekturen
angebracht sein, wenn im konkreten Einzelfall ein aufflliges
Missverhltnis zum Gesamtwert besteht.

Schadensersatz
Hat der Auftragnehmer oder der Bautrger einen Mangel verschuldet, hat der Auftraggeber neben den Rechten auf Selbstvornahme, Rcktritt und Minderung Anspruch auf Ersatz des ihm
entstandenen Schadens. Nachdem das Verschulden regelmig
vermutet wird, besteht dieser Anspruch alternativ neben den
anderen, sofern nicht der Auftragnehmer oder der Bautrger das
Gegenteil beweisen kann.
Der Schadensersatzanspruch ist auf Ersatz des Erfllungsschadens und Ersatz von Folgeschden gerichtet, wobei sich der Erfllungsschaden mit den Kosten der Selbstvornahme deckt, whrend
Folgeschden allein durch die Mngelbeseitigung nicht erledigt
werden. Hat der Auftragnehmer oder Bautrger einen Mangel
verschuldet, der zu eindringender Feuchtigkeit und sich daraus
entwickelter Schimmelbildung gefhrt hat, kann neben der Beseitigung der Ursache des Wassereintritts etwa auch Ersatz der beschdigten Mbelstcke oder Kleidung verlangt werden. Mindert
der Mieter wegen Schimmelbefalls berechtigterweise die Miete,
stellt auch dies einen ersatzfhigen Schaden dar.
Differenz- Im brigen ist zu differenzieren: Beim Anspruch auf den sogeschaden nannten kleinen Schadensersatz nach 281 BGB behlt der
Auftraggeber die empfangene (mangelhafte) Leistung und macht

Erstattung
des Schadens

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ausschlielich den sogenannten Differenzschaden geltend. Im


Ergebnis bekommt er also einen Ausgleich dafr, dass er eine
mangelhafte Leistung erhalten hat.
Im Gegensatz hierzu gibt der Auftraggeber, falls der groe Scha- Rckgabe
densersatz begehrt wird, die empfangene Leistung an den Unter- an den Unternehmer
nehmer zurck. Der Besteller oder Auftraggeber ist damit so zu
stellen, wie er gestanden htte, wenn der Vertrag nicht abgeschlossen worden wre. Im Ergebnis luft damit die Geltendmachung des Anspruchs auf groen Schadensersatz wie der Rcktritt auf eine vollstndige Rckgngigmachung des zugrunde
liegenden Vertrags hinaus. Voraussetzung dieses Anspruch ist
aber, dies sei nochmals wiederholt, dass die Pflichtverletzung des
Auftragnehmers erheblich ist. Zur Prfung der Erheblichkeit der
Pflichtversetzung hat eine umfassende Interessenabwgung
stattzufinden, wobei vor allem der fr die Mangelbeseitigung
erforderliche Aufwand und bei einem nicht behebbaren Mangel
die von ihm ausgehende funktionelle und sthetische Beeintrchtigung zu bercksichtigen sind.

Aufwendungsersatz
Dem Anspruch auf Aufwendungsersatz kommt in der Praxis kaum
Bedeutung zu. Nach der insoweit einschlgigen Vorschrift des
284 BGB kann der Auftraggeber anstelle des Schadensersatzes
Ersatz der Aufwendungen verlangen, die er im Vertrauen auf den
Erhalt der Leistung gemacht hat, es sei denn, deren Zweck wre
auch ohne die Pflichtverletzung des Auftragnehmers nicht erreicht
worden.

Besonderheiten beim VOB-Vertrag


Liegt ein VOB-Vertrag zugrunde, gelten fr die nach der Abnahme
festgestellten Mngel die Regelungen des 13 VOB/B. Danach ist
der Auftragnehmer verpflichtet, alle whrend der Verjhrungsfrist Text
hervortretenden Mngel, die auf vertragswidrige Leistung zurck- auf CD-ROM
zufhren sind, auf seine Kosten zu beseitigen, wenn es der Auftraggeber vor Ablauf der Frist schriftlich verlangt. Kommt der
Auftragnehmer der Aufforderung zur Mngelbeseitigung in einer
vom Auftraggeber gesetzten angemessenen Frist nicht nach, so

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kann der Auftraggeber vom Grundsatz her die Mngel auf Kosten
des Auftragnehmers beseitigen lassen. Ist die Beseitigung des
Mangels fr den Auftraggeber unzumutbar, ist sie unmglich oder
wrde sie einen unverhltnismig hohen Aufwand erfordern und
wird sie deshalb vom Auftragnehmer verweigert, so kann der
Auftraggeber gegenber dem Auftragnehmer die Vergtung mindern. Bei schuldhaft verursachten Mngeln haftet der Auftragnehmer fr Schden aus der Verletzung des Lebens, des Krpers
oder der Gesundheit, bei vorstzlich oder grob fahrlssig verursachten Mngeln haftet er fr alle Schden. Im brigen ist dem
Auftraggeber der Schaden an der baulichen Anlage zu ersetzen,
zu deren Herstellung, Instandhaltung oder nderung die Leistung
dient, wenn ein wesentlicher Mangel vorliegt, der die Gebrauchsfhigkeit erheblich beeintrchtigt und auf ein Verschulden des
Auftragnehmers zurckzufhren ist. Einen darber hinausgehenden Schaden hat der Auftragnehmer nur dann zu ersetzen, wenn
der Mangel auf einem Versto gegen die anerkannten Regeln der
Technik beruht, wenn der Mangel in dem Fehlen einer vertraglich
vereinbarten Beschaffenheit besteht oder soweit der Auftragnehmer den Schaden durch Versicherung seiner gesetzlichen Haftpflicht gedeckt hat oder durch eine solche htte decken knnen.

Haftungsbeschrnkungen
Stehen Mngelansprche zur Disposition, sollten die Vertragsunterlagen auch dahingehend durchgesehen werden, ob dort
irgendwelche Haftungsbeschrnkungen ausbedungen wurden.
Dass solche vertraglich vereinbart wurden, heit noch lange nicht,
dass sie auch wirksam sind. Bei Zweifeln lohnt sich deshalb in
vielen Fllen die Einholung rechtskundigen Rats. Dies insbesondere dann, wenn die Beschrnkung der Haftung mittels sogenannter Allgemeiner Geschftsbedingungen, wozu im brigen auch die
VOB/B gehrt, vorgenommen wurde.

Wer kann in Anspruch genommen werden?


Anspruchsgegner

Wohnungseigentum wird blicherweise von einem Bautrger


erworben. Treten Mngel an der Bausubstanz auf, ist er Ansprechpartner und Anspruchsgegner. berprft werden sollte

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BAUMANGEL ALS SC HIMMELURSAC HE

aber, ob sich im Bautrgerkaufvertrag Bestimmungen befinden,


wonach die Schadloshaltung zuerst bei Handwerkern oder Unternehmern, die vom Bautrger fr die Erstellung des Objekts hinzugezogen wurden, versucht werden muss.
Im brigen knnen an der Erstellung eines Bauwerks oder mit der Baubeteiligte
Durchfhrung einer umfassenderen Sanierungsmanahme vom
Auftraggeber eine Reihe verschiedener Baubeteiligter beauftragt
worden sein, die dann, gegebenenfalls auch als Gesamtschuldner,
fr das Auftreten eines Mangels an der Bausubstanz verantwortlich sein knnen. Zu denken ist hierbei nicht nur an ausfhrende
Unternehmer oder Bauhandwerker, sondern insbesondere auch
an einen hinzugezogenen Architekten oder Ingenieur sowie sonstige Sonderfachleute. Durchfeuchtungen des Kellermauerwerks,
um ein Beispiel zu nennen, knnen ihre Ursache auch darin haben, dass der Architekt die erforderliche Abdichtung ungengend
geplant hat.

Besonderheiten bei Baumngeln am Gemeinschaftseigentum einer Eigentumswohnungsanlage


Die Ursache eines Baumangels kann bereits bei der Erstellung
einer Wohnanlage gesetzt worden oder bei umfassender Sanierung und nachtrglicher Aufteilung eines Bestandsgebudes
sowie anschlieender Veruerung bereits vorhanden gewesen
sein. Insoweit spricht man von sogenannten anfnglichen Baumngeln.

Inhaber der Ansprche: Der einzelne Erwerber


Wohnungseigentum wird, wie bereits oben ausgefhrt, blicherweise von einem Bautrger erworben. Geht es um anfngliche
Baumngel, ist damit das Vertragsverhltnis zwischen diesem und
dem Erwerber angesprochen. Weder der Verwalter der Eigentumsanlage noch die Wohnungseigentmergemeinschaft steht
insoweit mit dem Erstgenannten in einer vertraglichen Beziehung.
Damit hat auch jeder einzelne Erwerber einer Eigentumswohnung, Eigenstndiger
und nicht die Gesamtheit der Wohnungseigentmer, gegen den Anspruch
Bautrger einen eigenstndigen Anspruch auf mangelfreie Herstellung des Objekts. Dieser Anspruch ist nicht nur auf die jeweils

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individuell erworbene Sondereigentumseinheit, sondern auch auf


das gesamte Gemeinschaftseigentum bezogen. Liegen dort Mngel vor, hat er die Ansprche, wie sie im Abschnitt Zu den Mngelansprchen (siehe ab Seite 241) beschrieben wurden. Er allein ist Inhaber dieser Ansprche. Dass auch weitere Erwerber
gleichartige Ansprche erworben haben, ndert hieran nichts.

Gemeinschaftsbezogenheit einzelner Mngelansprche


Wrde man dem einzelnen Erwerber die Durchsetzung smtlicher
Mngelansprche zubilligen, wrde dies fr den Bautrger zu
hchst unangenehmen Resultaten fhren. Verlangt beispielsweise
ein Erwerber Nachbesserung der Mngel am Gemeinschaftseigentum, whrend ein anderer Erwerber wegen der gleichen Mngel
Schadensersatz verlangt, msste der Bautrger im Ergebnis fr
das Gleiche zweimal leisten. Dieses Ergebnis kann nicht richtig
sein.
Wohnungs- Der Bundesgerichtshof hat deshalb bereits mit dem Urteil vom
eigentmer- 10. Mai 1979 (BGHZ 74,258) und danach in stndiger Rechtspregemeinschaft
chung darauf hingewiesen, dass die Wohnungseigentmergemeinschaft nach 21 Abs. 1 und Abs. 5 Nr. 2 WEG (damals noch in
alter Fassung), ausschlielich befugt ist, ber bestimmte Ansprche des Erwerbers wegen Mngeln am Gemeinschaftseigentum
durch Mehrheitsbeschluss zu entscheiden.
Soweit deshalb Mngelansprche ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind, also Minderung und kleiner Schadensersatz,
und ein eigenstndiges Vorgehen des einzelnen Wohnungseigentmers nicht zulassen, ist zur Durchsetzung allein die Wohnungseigentmergemeinschaft berufen. Auch die Voraussetzungen fr
diese Rechte kann allein die Wohnungseigentmergemeinschaft
schaffen.
Fr die praktische Umsetzung heit dies Folgendes: Der einzelne
Erwerber oder Wohnungseigentmer kann alleine, obschon er
auch Rechtsinhaber ist, vom Bautrger oder Verkufer jedenfalls dann keine Minderung oder Schadensersatz wegen der Mngel am Gemeinschaftseigentum verlangen, wenn er hierzu nicht
ausdrcklich von der Gemeinschaft ermchtigt wurde. Ihm fehlt
also insoweit die Durchsetzungsbefugnis. Die Geltendmachung

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und Durchsetzung von Minderungsansprchen, wie auch die


Wahl, welches der vorbezeichneten Rechte ausgebt werden soll,
liegt ausschlielich bei der Gemeinschaft. Damit ist gewhrleistet,
dass der Bautrger nur einmal in Anspruch genommen wird.

Der Anspruch auf Nachbesserung


Die Wohnungseigentmergemeinschaft kann nunmehr ohne
dies zwingend zu mssen auch durch Mehrheitsbeschluss die
Durchsetzung der auf die ordnungsgeme Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum aus den Vertrgen mit dem Verkufer/Bautrger
wegen Mngel des Gemeinschaftseigentums an sich ziehen.
Damit wurde der Gemeinschaft als teilrechtsfhigem Verband
auch die Mglichkeit eingerumt, die sogenannten primren
Mngelrechte, also Erfllungs- und Nacherfllungsansprche
einschlielich deren Surrogate (Kostenvorschuss, Selbstvornahme) an sich zu ziehen. Sie wird dadurch nicht materiell Rechtsinhaberin, angesprochen ist vielmehr die sogenannte Ausbungsbefugnis. Das heit, dass die Eigentmergemeinschaft sich dafr
zustndig erklrt, auch diese Rechte, die wohlgemerkt nach wie
vor den jeweiligen Erwerbern zustehen, gemeinsam durchzusetzen. Was bedeutet dies fr den einzelnen Erwerber?
Fasst die Wohnungseigentmergemeinschaft den Beschluss, die
Verfolgung anfnglicher Baumngel zur Gemeinschaftssache zu
machen, wird dadurch ihre alleinige Zustndigkeit begrndet.
Dies wiederum schliet ein selbststndiges Vorgehen einzelner
Erwerber aus. Dadurch soll auch dem Schutzbedrfnis des Bautrgers oder Veruerers Rechnung getragen werden, nicht
gleichzeitig verschiedenartigen Ansprchen ausgesetzt zu sein.
Aus Erwerbersicht wiederum kann nicht unbercksichtigt bleiben,
dass dieser mit dem Kauf einer Eigentumswohnung oder Teileigentumseinheit bewusst in eine Risikogemeinschaft eingetreten
ist. Mit seinen Einzelrechten muss er damit dort zurcktreten, wo
schtzenswerte Interessen der Gemeinschaft tangiert sind.
Hat deshalb die Gemeinschaft beschlossen, Nacherfllungs- und
ggf. weitergehende Mngelansprche gemeinschaftlich zu verfolgen, kann der einzelne Eigentmer hinsichtlich dieser Ansprche
in durchsetzbarer Weise nicht mehr aktiv werden. Eine von ihm

Teilrechtsfhiger
Verband

Gemeinschaftliche Verfolgung

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dennoch dem Bautrger gesetzte Frist zur Nachbesserung (Nacherfllung) geht ins Leere, ist also vom Ergebnis her wirkungslos.
Luft sie fruchtlos ab, wird er mit Erfolg keinen Selbstvornahmekostenvorschuss durchsetzen knnen. Lsst er selbst nachbessern, tut er dies auf eigenes Risiko und auf eigene Kosten. Will er
vom Bautrger anschlieend die Kosten erstattet haben, wird ihm
dieser mit Recht entgegenhalten, dass er ihm sein grundstzliches
Nachbesserungsrecht genommen hat. ber die weitergehenden
Ansprche der Minderung und kleiner Schadensersatz htte ohnehin die Gemeinschaft zu befinden.
Rechts- Es sei allerdings nochmals in aller Deutlichkeit wiederholt: Mit der
inhaberschaft berleitung auf den insoweit rechtsfhigen Verband wird den
einzelnen Erwerbern (Eigentmern) nicht deren Rechtsinhaberschaft genommen (was rechtlich auch gar nicht mglich wre),
sondern lediglich die sogenannte Durchsetzungsbefugnis. Der
Einzelerwerber erhlt also, um es drastisch auszudrcken, quasi
einen Vormund, nmlich die Gemeinschaft, die an seiner Stelle
darber entscheidet, welche Ansprche mit welchem Inhalt zur
Realisierung auch seiner Rechte geltend gemacht und durchgesetzt werden.
Die Eigentmergemeinschaft darf allerdings die Mangelbeseitigung gegen den Willen des betroffenen Eigentmers dann nicht
an sich ziehen, wenn Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten an Gegenstnden des Gemeinschaftseigentums auf eigene
Rechnung in der Teilungserklrung auf einen oder mehrere Wohnungseigentmer bertragen wurden. So zumindest hat es das
Oberlandesgericht Mnchen in seinem Beschluss vom 23. Mai
2007 gesehen (OLG Mnchen, Beschluss vom 23. Mai 2007, 32
Wx 30/07). Ob dies allerdings nach der WEG-Reform weiterhin so
gesehen werden kann, ist zumindest mit einem Fragezeichen zu
versehen. In 10 Abs. 6 Satz 3 WEG ist normiert, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentmer die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentmer wahrnimmt. Ob diese Zustndigkeit durch die Teilungserklrung abbedungen werden
kann, wird zu klren sein.
In umgekehrter Richtung ist auch zu beachten, dass auch dann,
wenn in der Gemeinschaftsordnung die Instandsetzungspflicht
hinsichtlich einzelner Teile des gemeinschaftlichen Eigentums
einem einzelnen Eigentmer auferlegt wurde, hiervon nicht die

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Verpflichtung umfasst ist, beispielsweise bei bauseitig vorhandenen Nsseschden erstmalig einen ordnungsgemen Zustand
herzustellen (so BayObLG ZMR 2003, 366).

Recht auf Rckgabe der Wohnung bleibt erhalten


Wenn ein einzelner Erwerber wegen festgestellter Mngel am
Gemeinschaftseigentum die gekaufte Wohnung oder das gekaufte
Teileigentum nicht mehr haben will, kann er nach den gesetzlichen Bestimmungen vom Vertrag zurcktreten oder im Wege des
sogenannten groen Schadensersatzes das Vertragsverhltnis
rckabwickeln. Dies jedenfalls dann, wenn die in Erscheinung
getretenen Mngel ein gewisses Gewicht haben und die Mangelhaftigkeit was allerdings meistens der Fall ist vom Verkufer
oder Bautrger verschuldet wurde. Unzureichende Abdichtungen
der Kellerumfassungswnde mit auftretender aufsteigender
Feuchte oder auch eine nicht den einschlgigen technischen Vorschriften entsprechende Dmmung der Auenfassade sind in
vielen Fllen als so gravierend anzusehen, dass daraus auch ein
Rckabwicklungsrecht abgeleitet werden kann.
Um diese Ansprche mit Erfolg durchsetzen zu knnen, muss
allerdings, wie im Kapitel Zu den Mngelansprchen (siehe ab
Seite 241) ausgefhrt wurde, dem Bautrger im Regelfall zuvor
erfolglos eine Frist zur Nachbesserung gesetzt worden sein. Zieht
nun die Gemeinschaft unter Inanspruchnahme ihrer Ausbungskompetenz die Verfolgung anfnglicher Baumngel an sich, hat
der einzelne Erwerber vom Grundsatz keine Mglichkeit mehr,
eigenstndig ttig zu werden. Ihm wre danach auch der Weg
versperrt, ber eine vorherige erfolglose Fristsetzung zur Nacherfllung letztlich zum groen Schadensersatz (der ebenfalls auf
Rckabwicklung gerichtet ist) oder zum Rcktritt zu kommen.
Soweit und solange die Gemeinschaft noch nicht aktiv geworden
ist, hat der einzelne Eigentmer die Mglichkeit, dem Bautrger
wirksam eine Frist zur Mangelbeseitigung zu setzen. Luft diese
ergebnislos ab, kann der Erwerber, sofern die Voraussetzungen
im brigen (also insbesondere erheblicher Mangel, schuldhafte
Pflichtverletzung des Bautrgers) vorliegen, den groen Schadensersatz geltend machen oder vom Vertrag zurcktreten.

Rcktritt
vom Vertrag

Wirksame
Fristsetzung

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Zieht der Verband whrend des Laufs der von einem einzelnen
Eigentmer gesetzten Nachbesserungsfrist die Anspruchsverfolgung an sich und setzt seinerseits eine solche fruchtlos, gilt wohl
nichts anderes. Auch in diesem Fall muss dem einzelnen Erwerber
das Recht verbleiben, sich durch Geltendmachung des groen
Schadensersatzes oder durch Rcktritt vom Vertrag zu lsen.
Eigenstndig kann er allerdings weder die Mngel auf Kosten des
Bautrgers nachbessern lassen noch Kostenvorschuss, auch nicht
zur Zahlung an die Gemeinschaft, verlangen. Umgekehrt wird das
Recht des Erwerbers, die Rckabwicklung verlangen zu knnen,
nicht dadurch beschrnkt, dass die Gemeinschaft nach Fristablauf
einen Vorschuss verlangt. Kontrovers diskutiert wird dies allerdings fr den Fall, dass nicht ein Kostenvorschuss, sondern der
kleine Schadensersatz verlangt wird.
Erlschen Bessert allerdings der Bautrger innerhalb der von der Gemeindes Anspruchs schaft gesetzten Frist die Mngel nach, erlischt der Nachbesserungsanspruch durch Erfllung. Der Einzelerwerber drfte demnach insoweit keine Mglichkeit mehr haben, sich vom Vertrag zu
lsen.
Was aber ist, wenn der Verband die Anspruchsverfolgung durch
den Beschluss an sich zieht, dann aber nichts weiter tut? In diesem Fall ist der einzelne Erwerber vom Grundsatz her gehindert,
dem Bautrger wirksam eine Frist zur Nacherfllung zu setzen und
damit die Voraussetzungen fr die Rckabwicklung seines individuellen Vertrages zu schaffen. Er muss demnach versuchen, ber
einen Antrag auf ordnungsgeme Verwaltung ( 21 Abs. 4 WEG)
die Gemeinschaft zu einer Fristsetzung zu bewegen.
Errtert wird allerdings bei dieser Fallkonstellation auch die Befugnis des einzelnen Erwerbers, eine zweckorientierte Frist setzen
zu knnen. Eine Fristsetzung zur Nacherfllung msste demnach
mit dem Hinweis verbunden werden, nach fruchtlosem Fristablauf
vom Vertrag zurckzutreten oder einen groen Schadensersatz
geltend zu machen.

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P r a x i s be i s p i el
Musterbrief Fristsetzung
Vorab per Telefax: .............. und/oder
per Einschreiben/Rckschein
An
..........................
..........................
(Auftragnehmer)
................................(Datum)
Bautrgervertrag vom ..............
hier: Mngelrge
Sehr geehrte Damen und Herren,
mit notariellem Kaufvertrag vom ... zur Urkunde des Notars .....,
URNr. .... habe ich von Ihnen die Wohnung Nr. ..... in der Wohnungseigentumsanlage .... in ..... gekauft. Zwischenzeitlich hat
sich herausgestellt, dass das an den Auenwnden angebrachte
Wrmedmmverbundsystem hchst mangelhaft ist. Im Einzelnen
wird Folgendes beanstandet:
........................................................................................................
...........................................................................................
Ich fordere Sie hiermit auf, diese Unzulnglichkeiten bis sptestens zum ............ (Datum) fachmnnisch zu beseitigen bzw. beseitigen zu lassen.
Ich weise Sie ausdrcklich darauf hin, dass ich fr den Fall, dass
die Mngel nicht bis zum oben angegebenen Termin beseitigt sein
sollten, vom Vertrag zurcktreten werde. Selbstverstndlich behalte ich mir fr diesen Fall auch die Geltendmachung darber
hinausgehender Schadensersatzansprche vor.
Mit vorzglicher Hochachtung
.......................................
(Unterschrift)
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Erleidet ein einzelner Erwerber Vermgenseinbuen dadurch,


dass das Gemeinschaftseigentum anfngliche Baumngel aufweist, ist er an der selbststndigen Durchsetzung dieser Ansprche nicht gehindert. Gemeinschaftsbezogene Interessen werden
insoweit nicht tangiert.
Beispiel: Die Dacheindeckung der Wohnanlage weist Undichtigkeiten auf, einsickerndes Wasser beschdigt nicht nur die Zwischensparrendmmung, sondern durchfeuchtet auch die im Obergeschoss liegenden Zwischenwnde. Hinter der Schrankwand des
Eigentmers A bilden sich grere Wasserflecken, die zum Aufquellen der rckseitigen Wnde der Schrankwand fhren.
Eigentmer A kann in diesem Fall unmittelbar Ersatz vom Bautrger verlangen, auch wenn die Gemeinschaft beschlossen hat, die
Anspruchsverfolgung wegen der Dachmngel gemeinsam in die
Hand zu nehmen.
Mietminderung Wurde die Wohnung zwischenzeitlich vermietet und fhren Baumngel zu Feuchte und daraus resultierend zur Schimmelbildung,
kann dies, wie im Abschnitt Die vermietete Wohnung (siehe ab
Seite 226) dargestellt, zu Mietminderungen und auch weitergehenden Schadensersatzansprchen des Mieters gegen den Eigentmer der Wohnung fhren. Auch insoweit ist der Eigentmer der
Wohnung, obschon die Mangelhaftigkeit urschlich im Gemeinschaftseigentum liegt, nicht gehindert, zu versuchen, sich unmittelbar beim Bautrger schadlos zu halten.
Selbststndige
Durchsetzung

Leistungsverweigerungsrecht
Leistungsverweigerungsrechte knnen dann ausgebt werden,
wenn zwar der Vertragspartner einen flligen Zahlungsanspruch
hat, allerdings noch vorleistungspflichtig ist. Die Ausbung eines
Leistungsverweigerungs- oder Zurckbehaltungsrechts bringt
damit eine Forderung des Vertragspartners nicht zum Erlschen,
er kann diese vielmehr solange nicht durchsetzten, als er nicht
zuvor die von ihm noch geschuldete Leistung erbracht hat.
Erwerb von Wird Sondereigentum von einem Bautrger erworben, richten sich
Sondereigentum die Zahlungsflligkeiten in erster Linie nach den vertraglichen
Vereinbarungen, die sich allerdings, um wirksam zu sein, an den
Vorgaben der MaBV (Makler- und Bautrgerverordnung) orientieren mssen. Die Flligkeit der sogenannten Fertigstellungsrate

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(meist 3,5 Prozent des Kaufpreises) setzt damit grundstzlich


voraus, dass die Wohnung oder Teileigentumseinheit vom Bautrger an den Erwerber bergeben und die bei der bergabe /
Abnahme festgestellten Restleistungen und Mngel abgearbeitet
bzw. im Wesentlichen beseitigt wurden. Kommt dem der Bautrger nicht innerhalb einer angemessen gesetzten Frist nach, kann
der Erwerber die ihm dann zustehenden Ansprche, also insbesondere auch einen Selbstvornahmekostenvorschuss geltend
machen oder nach durchgefhrter Selbstvornahme Kostenerstattung verlangen (wegen der Gemeinschaftsbezogenheit von Minderung und kleinem Schadensersatz darf auf die vorausgegangenen Ausfhrungen verwiesen werden).
Treten nach Abnahme Mngel am Gemeinschaftseigentum zutage, Zurckbehaldie im bergabe-/Abnahmeprotokoll nicht vermerkt wurden, kann tungsrecht
gegen die noch offene Kaufpreisforderung ein Zurckbehaltungsrecht eingewandt werden.
Zieht der Verband die Verfolgung anfnglicher Baumngel durch
Beschluss an sich und setzt dem Bautrger eine Frist zur Nacherfllung, ndert sich fr den einzelnen Erwerber erst einmal nichts.
Er kann der Zahlungsanforderung des Bautrgers, nach der Neuregelung mit dem Forderungssicherungsgesetz regelmig in
zweifacher Hhe des voraussichtlichen Mangelbeseitigungsaufwands, ein Zurckbehaltungsrecht (Leistungsverweigerungsrecht)
entgegenhalten. Gemeinschaftsschdlich ist dies nicht.
Macht der Verband nach fruchtlosem Ablauf einer gesetzten Frist
einen Anspruch auf Kostenvorschuss geltend, stellt sich bereits
die Frage, ob der einzelne Erwerber das Zurckbehaltungsrecht
noch unter Bercksichtigung des Druckzuschlags (also nunmehr
des zweifachen des voraussichtlichen Mangelbeseitigungsaufwands) ausben kann. Die Gemeinschaft hat sich in diesem Fall
entschlossen, die Mangelbeseitigung in die eigenen Hnde zu
nehmen, Druck zur Nacherfllung (und dies ist Sinn und Zweck
des Druckzuschlags) muss nicht mehr ausgebt werden. In Anlehnung an frhere Entscheidungen wird deshalb in diesem Fall eine
betragsmige Reduzierung des Zurckbehaltungsrechts auf das
1-fache bis etwa 1,2-fache der voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten zu diskutieren sein. Zahlt der Bautrger den verlangten Kostenvorschuss zu Hnden der Gemeinschaft, drfte ein
Zurckbehaltungsrecht des Einzelerwerbers entfallen. Diskutabel

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wre dann allenfalls ein gewisser Risikorckhalt, da der verlangte und bezahlte Vorschuss nicht zwingend fr die Nachbesserung ausreichend sein muss und Nachforderungen nicht ausgeschlossen sind.
Wird von der Gemeinschaft Minderung oder kleiner Schadensersatz beschlossen und wird dies vom Verwalter dem Bautrger
mitgeteilt, artikuliert die Gemeinschaft (seit Inkrafttreten der
Schuldrechtsreform am 1. Januar 02) ein Gestaltungsrecht. Zurckbehaltungsrechte des einzelnen Erwerbers drften dann
gnzlich ausscheiden.

Haftungsausschlsse beim Altbau


In Vertrgen ber den Erwerb von Altbauten oder Altbauwohnungen sind oftmals Regelungen vorgesehen, mit denen gesetzliche
oder vertragliche Gewhrleistungsansprche beschnitten oder
ausgehhlt werden sollen. blicherweise erfolgt dies mittels
Allgemeiner Geschftsbedingungen oder vorformulierter Vertrge.
Dies gilt auch fr Vertrge, die im Auftrag des Bautrgers oder
Verkufers von einem Notar vorbereitet wurden. Dass die Inhalte
im Einzelnen ausgehandelt wurden, drfte die absolute Ausnahme darstellen.
309 Nr. 8 b BGB versagt Regelungen in Allgemeinen Geschftsbedingungen, die Mngelansprche einschrnken oder ausschlieen sollen, im dort nher beschriebenen Umfang die Wirksamkeit. Als unangemessen angesehen, wird danach der vollstndige Ausschluss der Mngelansprche. Auch die Beschrnkung auf ein Mngelrecht ist dann unwirksam, wenn dieses ins
Leere luft. Dies gilt beispielsweise dann, wenn ausschlielich ein
Nacherfllungsrecht eingerumt und fr den Fall des Fehlschlagens der Nachbesserung kein alternativer Anspruch zur Verfgung
stehen soll.
Allgemeine Die zitierte Vorschrift des 309 Nr. 8 b) BGB greift allerdings nur
Geschfts- dann, wenn Vertragsgegenstand eine neu hergestellte Sache ist.
bedingungen
Wird demnach ein unsanierter Altbau verkauft, sind Gewhrleistungsausschlsse, auch in Allgemeinen Geschftsbedingungen,
durchaus mglich. Korrektiv ist in diesen Fllen insbesondere
444 BGB. Danach kann sich ein Verkufer auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Kufers wegen eines Mangels

Eingeschrnkte
Ansprche

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ausgeschlossen oder beschrnkt werden sollen, dann nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie bernommen hat. Dem Verkufer bekannte
Mngel mssen von diesem, auch ungefragt, offengelegt werden,
wenn er sie fr die Benutzung und den Bestand fr erheblich hlt
und deshalb zur Offenbarung als verpflichtet angesehen werden
muss. Insoweit hilft es dem Verkufer meist auch nicht, wenn er
sich bewusst unwissend hlt. Sind dem Verkufer erhebliche
Feuchtigkeitsschden bekannt, muss er dies dem Erwerber der
Immobilie mitteilen. Gleiches gilt, wenn er bereits Sanierungsversuche unternommen hat, deren Erfolg allerdings zweifelhaft ist
(BGH NJW 93, 1703).
Wird ein Altbau vollstndig entkernt, saniert und anschlieend Neu
veruert, liegt rechtlich eine neu hergestellte Sache vor. Nichts hergestellte
Sache
anderes gilt, wenn der entkernte und sanierte Altbau in Wohnungseigentum aufgeteilt und die einzelnen Sondereigentumseinheiten verkauft werden. Werkvertragsrecht (und nicht Kaufrecht) findet hinsichtlich der Bausubstanz auch dann Anwendung,
wenn der Bautrger einzelne Sondereigentumseinheiten erst ein
oder zwei Jahre nach Fertigstellung veruert. Schlussendlich
greift auch beim sanierten Altbau ein in Allgemeinen Geschftsbedingungen enthaltener Gewhrleistungsausschluss insoweit
nicht, als die Herstellungsverpflichtung betroffen ist. Schuldet
danach der Bautrger oder Verkufer eines sanierten Altbaus
vertraglich die fachgerechte Abdichtung der Kellerumfassungswnde, kann er sich bei vereinbartem Haftungsausschluss bei
Auftreten von Feuchtigkeit zumindest insoweit nicht auf den Ausschluss der Mngelansprche berufen.

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 Rechts-Check

Richtig reagieren bei Schimmelproblemen


Bevor Sie bei Schimmelproblemen mit einer Mngelrge oder der
Kndigung reagieren, sollten Sie die Grnde der Entstehung und
die rechtliche Situation genau prfen.
Formular
auf CD-ROM

e Schimmelpilz in der vermieteten Wohnung


Mit dieser Checkliste knnen Sie schnell berprfen, ob eine Vertragsverletzung des Vermieters vorliegt und ob geltend gemachte
Rechte begrndet sind.
Mngel bei der bergabe
War bereits bei der bergabe der Wohnung baubedingte Feuchte vorhanden?
Wurde dies dem Mieter offenbart?

ja nein
ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
....................................................................................................
Mangel whrend der Mietzeit
Hat der Mieter den Mangel von sich aus
gemeldet?
Ist die Mngelanzeige unverzglich erfolgt?

ja nein
ja nein

Htte die Entstehung von Schimmelpilz bei recht- ja nein


zeitiger Meldung aufgetretener Baufeuchte verhindert werden knnen?
Wurde eine Lftungsanweisung bergeben?
Wurde ausreichend geheizt und gelftet?

ja nein
ja nein

262
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RICHTIG REAGIEREN

Bemerkung:
....................................................................................................
.
....................................................................................................
Wenn die Miete gemindert wird
In welchen Rumen ist Schimmelpilz aufgetreten? .....................
..
Knnen die Rume noch genutzt werden, ggf. in
welchem Umfang?
Welche Intensitt hat der Befall?

In welchen Rumen ist noch ein dauernder Aufenthalt mglich?

ja nein

hoch
mittel
niedrig
.....................
..

Bemerkung:
....................................................................................................
.
....................................................................................................
Wenn Schadensersatz geltend gemacht wird
War der Mangel bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden?
Ist der Mangel vom Vermieter zu vertreten?
Liegt Verzug mit der Mangelbeseitigung vor?
Falls ja: Wurde der Vermieter zur Mangelbeseitigung angehalten und ist er seiner Verpflichtung
schuldhaft nicht nachgekommen?

ja nein
ja nein
ja nein
ja nein

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Bemerkung:
....................................................................................................
.
....................................................................................................
Wenn gekndigt wird
Liegt gesundheitsgefhrdender Schimmelpilzbefall vor?
Ist die Gefhrdung erheblich?
Wurde dem Vermieter Gelegenheit gegeben,
Abhilfe zu schaffen?
Wurden die Ursachen fr die Durchfeuchtungen
ermittelt und vollstndig beseitigt?

ja nein
ja nein
ja nein
ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
....................................................................................................

r Schimmelpilz in der selbst genutzten oder vermieteten Eigentumswohnung


Mit dieser Checkliste knnen Sie in geraffter Kurzform berprfen,
wer fr die Beseitigung der Mangelursache, die zu Schimmelpilzbefall gefhrt hat, herangezogen werden kann.

Grund der Schimmelbildung


Wurde ausreichend geheizt und gelftet?
Liegt ein Baumangel im Bereich des Gemeinschaftseigentums vor?

ja nein
ja nein

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RICHTIG REAGIEREN

Bemerkung:
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.
....................................................................................................

Verantwortung des Bautrgers


Ist der Baumangel auf Umstnde zurckzufhren, ja nein
die der Bautrger zu verantworten hat?
Ist die Gewhrleistungszeit bereits abgelaufen?
Haben Nachzgler noch unverjhrte Ansprche?
Hat die Gemeinschaft bereits Beschlsse zur
Mngelverfolgung gefasst?
Falls nein: Mssen kurzfristig Verjhrungshemmende Manahmen eingeleitet werden?
Haben andere Eigentmer hnliche Probleme in
ihrer Wohnung?
Mchten Sie die Wohnung weiterhin behalten?

ja nein
ja nein
ja nein
ja nein
ja nein
ja nein

Bemerkung:
.
.
....................................................................................................

Wenn Ansprche gegen den Bautrger nicht oder nicht mehr


geltend gemacht werden knnen
Wurden zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebu- ja nein
des die bautechnischen Regeln eingehalten?
Gengt der bauliche Zustand der Wohnungseigentumsanlage noch den heutigen Regeln der
Technik?

ja nein

265
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SC HIMMEL UN D SEIN E REC HTLIC HEN KONSEQUEN ZEN

Wurden bauliche Vernderungen vorgenommen,


die sich nachteilig auf die Bausubstanz ausgewirkt haben?
Stehen ohnehin Sanierungsmanahmen an, im
Zuge derer weitergehende Mngel abgestellt
werden knnen?

ja nein
ja nein

Bemerkung:
....................................................................................................
.
....................................................................................................

t Mngel am Gemeinschaftseigentum
Treten Mngel am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentumsanlage auf, sind die Rechte des Einzelnen durch die Gemeinschaftsbezogenheit berlagert.

Liegt die Ursache eines Feuchtigkeitsmangels im


Bereich des Gemeinschaftseigentums?

ja nein

Haben Sie oder ein anderer Erwerber noch unver- ja nein


jhrte Ansprche gegen den Bautrger?
Ist die Gemeinschaft bereits aktiv geworden?
Falls nein: Mchten Sie eigenstndig vorgehen?

ja nein
ja nein

Falls ja: Hat die Gemeinschaft auch die Ansprche ja nein


auf Nachbesserung an sich gezogen?
Mchten Sie die Wohnung trotz der bekannten
Mngel am Gemeinschaftseigentum behalten?
Gibt es Schden, die durch den Mangel am Gemeinschaftseigentum bei Ihnen persnlich entstanden sind?
Haben Sie den Kaufpreis bereits vollstndig bezahlt?

ja nein
ja nein
ja nein

266
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RICHTIG REAGIEREN

Gibt es Regelungen in der Teilungserklrung oder ja nein


Gemeinschaftsordnung, wonach Sie fr die Instandsetzung verantwortlich sind?
Bemerkung:
....................................................................................................
.
....................................................................................................
Das mssen Sie tun:
Gehen Sie die Checkliste Schritt fr Schritt durch und prfen
Sie die rechtliche Situation. Haben Sie ausreichend Informationen gesammelt, sollten Sie die weiteren Manahmen mit
einem Fachanwalt besprechen.

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GLOSSAR

Glossar
Baumangel: Entspricht der Ist-Zustand eines Gebudes nicht dem
Soll-Zustand, spricht man von einem Baumangel. Dabei unterscheidet man zwischen Mngeln, die vorliegen, da die vertraglich zugesicherte Funktion nicht erfllt, die Regeln der Bautechnik nicht eingehalten wurden oder ein Fehler vorliegt, der
die Nutzung einschrnkt oder aufhebt.
Bauschaden: Werden Baumngel nicht rechtzeitig erkannt, kann
daraus unter Umstnden ein irreparabler Bauschaden werden.
Meist treten Sie jedoch durch uere Einwirkungen auf.
Dampfdiffusion: Gemeint ist die physikalische Fhigkeit, Wasserdampf durch das Material dringen (diffundieren) zu lassen.
Eigentmergemeinschaft: Sie setzt sich zusammen aus der Gesamtheit aller Wohnungseigentmer einer Eigentumswohnanlage.
Eigentmerversammlung: Die Eigentmerversammlung bildet das
oberste Beschluss-, Willensbildungs- und Selbstverwaltunsorgan einer Eigentmergemeinschaft. Sie beschliet ber alle im
Wohnungseigentumsgesetz festgelegten Bereiche und verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum.
Energieausweis: Er gibt die energetische Bewertung eines Hauses
entweder auf Basis des Bedarfs oder des Verbrauchs an. Der
Energieausweis muss bei Vermietung oder Verkauf vorgelegt
werden.
EnEV: Die Energieeinsparverordnung definiert Mindeststandards
fr neue und bestehende Huser hinsichtlich der IsolationsEigenschaften und der Qualitt der Anlagentechnik. Die EnEV
und die von ihr in Bezug genommenen Normen legen fest, wie
der Primrenergiebedarf, der Endenergiebedarf und der Heizenergiebedarf zu berechnen sind und welche Grenzwerte eingehalten werden mssen.

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GLOSSAR

Feuchtegehalt (Hygroskopizitt): Eigenschaft eines Baustoffs (in


Prozent der Masse oder in Prozent des Volumens), Luftfeuchte
aufzunehmen und zu speichern. Je nach Feuchtigkeit der Umgebungsluft stellt sich eine bestimmte Gleichgewichtsfeuchte
ein, die fr jeden Baustoff anders ist.
Gemeinschaftseigentum: Alle Teile, die nicht als Sondereigentum
ausgewiesen sind, fallen unter das Gemeinschaftseigentum.
Dazu gehren vor allem die Bereiche, die fr den Erhalt des
Gebudes notwendig sind, wie Fenster, Wnde, Dach, Treppen
oder Strom-, Wasser- und Gasleitungen.
HOAI: Honorarordnung fr Architekten und Ingenieure, gesetzliche Regelung fr die Hhe und Umfang des Honorars.
Luftdichtheit (Winddichtheit): Mit technischen Mitteln wird ein
Gebude gegen innere Druckunterschiede (Thermik wegen der
Temperaturdifferenz zwischen innen und auen) abgedichtet.
Wird in der EnEV gefordert, kann bei Mangel zu Bauschden
fhren.
Mngelansprche: Stellt der Bauherr bei der Abnahme einen
Mangel fest, hat er das Recht auf Mngelbeseitigung durch den
ausfhrenden Unternehmer. Bei Unmglichkeit, Unverhltnismigkeit und Unzumutbarkeit kann er dies jedoch ablehnen.
Minderung: Bei erfolgloser Nacherfllung durch den Auftragnehmer, kann der Auftraggeber dessen Werklohn mindern. Der
Betrag um den gemindert werden kann, bemisst sich an der
Differenz des Ist- und des Soll-Zustandes, den das Gewerk zum
Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gehabt htte.
Modernisierung: Bauliche Manahmen zur Erhhung des Wohnoder Nutzwertes eines bestehenden Gebudes durch Anpassung, z. B. des Grundrisses oder der Ausstattung, an moderne
Anforderungen. Zu unterscheiden ist hiervon die Renovierung,
die der Erhaltung oder Wiederherstellung des vorhandenen
baulichen Zustands dient.

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GLOSSAR

Nacherfllung: Liegt ein Mangel vor, muss der Aufraggeber dem


ausfhrenden Unternehmer die Mglichkeit der Nacherfllung
geben. Verweigert er dies unberechtigt, kann der Bauherr die
Mngel auf Kosten des Auftragnehmers durch Selbstvornahme
bzw. durch Dritte beheben lassen oder eine Minderung erwirken.
pH-Wert: Ma fr die Strke der sauren bzw. basischen Wirkung
einer wssrigen Lsung. pH-Wert sieben gilt als neutral, kleiner
sieben bedeutet sauer, grer sieben dagegen alkalisch (basisch).
Selbstvornahme: Nach erfolgloser Nacherfllung steht dem Bauherrn die Selbstvornahme frei, das heit, er kann den Mangel
selbst beseitigen und die entsprechenden Kosten dem ausfhrenden Unternehmer in Rechnung stellen.
Sondereigentum: Der genaue Umfang des Sondereigentums ist in
der Teilungserklrung festgehalten. Im Allgemeinen fallen darunter die Wohnung, das heit die Rume, Bodenbelge, Tapeten, Einbaumbel, nicht tragende Wnde und Sanitrinstallationen. Auch Kellerrume oder Rume im Dachboden knnen
dazugehren.
U-Wert: siehe Wrmedurchgangskoeffizient.
VOB/B: Allgemeinen Vertragsbedingungen fr die Ausfhrung von
Bauleistungen (Teil B der Vergabe- und Vertragsordnungen fr
Bauleistungen). Dienen der Ergnzung fr das BGB und das
Werkvertragsrecht in Bezug auf das Baurecht. Sind keine Gesetzestexte sondern Allgemeine Geschftsbedingungen und
werden nur Vertragsbestandteil, wenn beide Parteien dies ausdrcklich vereinbaren.
Wrmebrcke: Als Wrmebrcke werden in einem Haus Bauteile
bezeichnet, die die Wrme schneller nach auen transportieren
als die brigen Teile.

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GLOSSAR

Wrmedurchgangskoeffizient (U-Wert): Gibt die Wrmemenge


an, die durch einen Quadratmeter eines Bauteils hindurchfliet, wenn die Temperaturdifferenz der abgrenzenden Luftschicht 1 K (Kelvin) betrgt. Je kleiner der U-Wert, desto besser
ist die Wrmedmmung eines Bauteils.
Wrmespeichervermgen: Je mehr Wrme ein Stoff speichern
kann, desto langsamer reagiert er bei Aufheizung und Abkhlung. Diesen Vorgang bezeichnet man mit Amplitudendmpfung. Wird der Wrmedmmwert mit der Rohdichte eines Stoffes multipliziert, ergibt sich die Wrmespeicherungszahl.
Weie Wanne: Bei hohem Grundwasserstand muss um die Kellerauenbauteile eine Wanne aus WU-Beton die Weie Wanne
gebaut werden, die in einem Guss das Eindringen von Druckwasser verhindert.
Wohnungseigentumsgesetz: Das WEG regelt das Eigentum der
einzelnen Eigentmer an einzelnen Wohnungen oder Gebuden sowie an gemeinsam genutzten Rumen und Flchen. Festgehalten sind die getroffenen Regelungen in der Teilungserklrung.
WU-Beton: Beton mit Zustzen, um diesen wasserundurchlssig
zu machen.

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NTZLIC HE ADRESSEN UN D WEB SITES

Ntzliche Adressen und Websites


Umweltbundesamt:
Postfach 1406
06813 Dessau
Tel.: 0340/2103-0
Fax: 0340/2103-2285
E-Mail: info@umweltbundesamt.de

www.umweltbundesamt.de
Publikationen u. a. zu den Themen Gesundheit und Umwelthygiene, Chemikalienpolitik und Schadstoffe und Luft und Luftreinhaltung.
Gesellschaft fr Immobilien-, Raumluft-, Anlagendiagnostik:
Hallesche Str. 29
06217 Merseburg
Tel.: 03461/547-555
Fax: 03461/547-500
E-Mail: info@giradi.com

www.giradi.com
Alles rund um Gebude- und Raumluftuntersuchungen auf Schadstoffe und Schimmelpilzmessungen sowie Material- und Produktanalysen.
Verband privater Bauherren e. V. (VpB):
Chausseestr. 8
10115 Berlin
Tel.: 030/278901-0
Fax: 030/278901-11
E-Mail: info@vpb.de

www.vpb.de
Dieser Verband versteht sich als Verbraucherschutzorganisation,
er whlt daher fr seine Mitglieder Bausachverstndige aus. Das
Angebot im Bereich reicht vom Schadstoff-Detektiv ber eine
Broschre zum Thema Sanierungstipps bis hin zu Informationen
zum barrierefreien Bauen.

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NTZLIC HE ADRESSEN UN D WEB SITES

ARGE Baurecht Arbeitsgemeinschaft fr Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV) e. V.:
Littenstrae 11
10179 Berlin
Tel.: 030/726152-0
Fax: 030/726152-190
E-Mail: dav@anwaltverein.com

www.arge-baurecht.com
Hier erhalten Sie fachkundige Informationen ber kompetente
Anwlte rund ums Baurecht.
Arbeitskreis Bausachverstndige im Bund Deutscher Baumeister, Architekten und Ingenieure Baden-Wrttemberg e. V.:
Wurmbergstr. 31
73066 Uhingen
Tel.: 07161/3303-2
Fax: 07161/3303-2
E-Mail: geschaeftsstelle@bdb-akbsv.de

www.bdb-akbsv.de
Sachverstndigengemeinschaft mit ber 30-jhriger praktischer
Erfahrung. Auf der Homepage gibt es viele ntzliche Infos rund
ums Thema Bauen.
Haus & Grund Deutschland, Zentralverband der Deutschen
Haus-, Wohnungs- und Grundeigentmer e. V.:
Mohrenstr. 33
10117 Berlin
Tel.: 030/20216-0
Fax: 030/20216-555
E-Mail: zv@haus-und-grund.net

www.haus-und-grund.net
Der Interessenverband von Immobilienbesitzern bietet nicht nur
seinen Mitgliedern ausfhrliche Informationen zu Themen, die
den kleinen Immobilienbesitzer bewegen.

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NTZLIC HE ADRESSEN UN D WEB SITES

Verbraucherzentrale Bundesverband e. V.:


Markgrafenstrae 66
10969 Berlin
Tel.: 030/25800-0
Fax: 030/25800-218
E-Mail: info@vzbv.de

www.verbraucherzentrale.de
www.vzbv.de
Informationen ber Verbraucherfragen, u. a. auch im Bereich
Bauen und Wohnen, Suche nach einer Beratungsstelle vor Ort.
Verband Baubiologie VB:
Maxstr. 59
53111 Bonn
Tel.: 0228/96399-258
Fax: 0228/96399-254
E-Mail: info@verband-baubiologie.de

www.verband-baubiologie.de
Wichtige Neuigkeiten fr alle baubiologisch Interessierten. Adressen von baubiologischen Messtechnikern im ganzen Bundesgebiet.
Institut fr Baubiologie + Oekologie (IBN):
Unabhngige private GmbH
Holzham 25
83115 Neubeuern
Tel.: 08035/203-9
Fax: 08035/816-4
E-Mail: institut@baubiologie.de

www.baubiologie.de
Betreuung des Verbrauchers sowie ganzheitlich und baubiologisch-kologisch orientierte Lehre und Bildung.

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NTZLIC HE ADRESSEN UN D WEB SITES

Arbeitsgruppe Raumklimatologie (ark):


Klinikum der Friedrich-Schiller-Universitt Jena
Institut fr Arbeits-, Sozial und Umweltmedizin und Hygiene
Bachstrae 18, Haus 6, 3. OG
07743 Jena
Tel.: 03641/93453-0
Fax: 03641/93485-4
E-Mail: ark@med.uni-jena.de

www.med.uni-jena.de/ark/start_d.html
Informationen und Beratung zu Feuchteschden und Schimmelpilzbefall.
Berufsverband Deutscher Baubiologen VDB e. V.:
Reindorfer Schulweg 42
21266 Jesteburg
Tel.: 04181/203945-0
Fax: 04181/203945-1
E-Mail: netzwerk@baubiologie.net

www.baubiologie.net
Unabhngiges Netzwerk von baubiologischen Sachverstndigen.
Adressdatenbank und Verffentlichungen zu Schadstoffen,
Schimmelpilzen und zu biologischen Baustoffen sowie ein Informationsforum.

Bild- und Textquellenverzeichnis


AMBIO advanced nanostructured surfaces for control of biofouling: 27; National Museum of Health and Medicine, Armed Forces
Institute of Pathology, Washington, D.C., United States: 33;
Wikipedia: 39-42; 3. Bauschadensbericht der Bundesregierung
1995: 115; Fotolia: 188 Twilight_Art_Pictures; shutterstock: 8
Igumnova Irina, 46 Cynthia Farmer, 104 Szasz-Fabian Ilka Erika,
132 Rack-Shot, 168 Daniel Krylov, 202 Rob Byron;
Alle anderen Abbildungen stammen von der Autorin Urte Falk.

275
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REGISTER

Register
Abdichtung 53, 54, 58, 82, 113, 115,
251, 261
Abklatschprobe 170
Abluftanlagen 105
Abmahnung 232
Abnahme 151, 175, 217, 220, 221,
225, 241, 243, 249, 259, 269
Abzug 103, 187, 199
Algenwachstum 65
Alkohol 200, 213
Allergene 35, 36, 37, 38
Allergien 13, 15, 25, 29, 33, 36, 37,
38, 106, 233
Allergietypen 38
Analyse 160, 163, 165, 168, 171,
174, 175, 179
Anamnese 30, 159, 160, 161, 163
Anschlsse 71, 73, 92, 101, 177
Anzeigepflicht 219, 229
Asthma 15, 25, 36, 227
Aufwendungsersatz 249
Ausbau 10, 75, 216
Auskhlung 65, 90, 92, 97, 143,
189, 198
Auenfenster 88
Auenhaut 63, 64, 65, 73, 76, 82,
120, 122, 177
Auenwnde 53, 74, 98, 122, 123,
127, 141, 157, 158, 177, 197, 198,
199, 227
Auenwandverglasungen 88
Auenwandverkleidungen 70
Bad 93, 104, 148, 156, 192, 193,
197, 203, 230
Bakterien 13, 24, 31, 32, 36, 44, 45,
227
Baufehler 82, 88, 208
Baufeuchte 9, 80, 175, 177, 262
Bauherr 12, 149, 150, 151, 269, 270
Baumngel 60, 82, 108, 113, 150,
162, 234, 241, 251, 253, 255,
258, 259, 268
Bauphysik 159, 166, 167
Baustoffe 12, 22, 28, 54, 55, 61, 62,
64, 66, 69, 70, 80, 81, 82, 83,
85, 87, 123, 162, 165, 167, 212

Bausubstanz 30, 31, 80, 152, 185,


199, 227, 234, 237, 240, 250,
251, 261, 266
Bauteildurchfeuchtungen 59
Bautrger 234, 235, 238, 239, 241,
242, 243, 247, 248, 250, 251,
252, 253, 254, 255, 256, 258,
259, 260, 261, 265, 266
Bauberwachung 149, 220, 221
Bauwerksabdichtung 52, 54
Bauzustandsanalyse 163, 164
Befeuchteranlage 106
Beheizung 98, 111, 143, 189, 190,
233
Bestandsaufnahme 78, 160, 161
Beton 54, 80, 87, 271
Beweisverfahren 240
Biofilm 22, 27, 28, 86, 87, 88, 104,
125, 196, 200, 202
Biofouling 27, 28, 29, 87, 88
Biokorrosion 27, 28, 87
Bodenplatten 53, 58, 82
Dachausbauten 65, 123
Dachkonstruktionen 63, 82
Dmmstoffe 29, 81, 123
Dekontamination 217, 218, 225
Desinfektionsmittel 213
Diagnose 30, 46, 159, 160, 162, 165,
179
Diffusion 121, 130, 131
Diffusionsoffenheit 123
Drainage 54, 56, 57
Durchdringungen 73, 131, 177
Durchfeuchtung 27, 51, 60, 62, 68,
70, 77, 82, 100, 101, 123, 131,
147, 166, 175, 176, 195, 197, 198
Durchfeuchtungsschutz 73
Eigentmergemeinschaft 234, 240,
253, 254, 268
Eigentumswohnung 234, 237, 247,
251, 253, 264
Einbaumbel 197, 270
Einfachverglasungen 90
Einrichtung 102, 149, 171, 178, 197,
201
Einrichtungsregeln 195

276
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REGISTER

Energieausweis 144, 268


Energieeinsparverordnung 129, 268
Energiepass 130, 141, 144
EnEV 129, 130, 141, 144, 154, 268,
269
Entfeuchtung 75, 105, 106, 195
Entwsserung 58, 74, 75
Erfolgskontrolle 217, 218, 221, 224,
225
Erhaltungsaufwendungen 184
Ersatzansprche 230
Erwrmung 65, 92, 117, 198
Fahrlssigkeit 228
Feinreinigung 217, 218, 225
Fenster 58, 70, 71, 73, 74, 75, 77,
78, 88, 89, 90, 91, 92, 97, 98,
104, 111, 115, 119, 120, 121, 141,
142, 143, 147, 149, 152, 156, 157,
158, 187, 189, 193, 194, 199, 212,
269
Fensteraustausch 114, 115, 119, 122
Fensterlaibungen 69, 90, 96
Fensterlftung 104, 106, 149, 152,
155
Fensterrahmen 90, 92
Feuchte 10, 55, 60, 77, 84, 117, 119,
121, 130, 152, 157, 158, 163, 177,
180, 183, 190, 191, 195, 199, 203,
227, 228, 231, 255, 258, 262
Feuchteausgleich 84, 93, 191, 193
Feuchteaussto 130
Feuchteaustausch 55, 75, 84, 131,
197
Feuchteeintrag 117, 121
Feuchtigkeit 9, 20, 21, 22, 28, 39,
42, 49, 52, 53, 54, 55, 57, 59,
61, 62, 66, 70, 73, 75, 79, 80,
82, 85, 87, 90, 93, 94, 96, 101,
102, 103, 107, 108, 110, 111, 113,
117, 120, 128, 130, 131, 149, 151,
175, 176, 178, 192, 198, 203,
205, 209, 229, 231, 232, 233,
235, 242, 248, 261, 269
Feuchtigkeitsschden 39, 105, 150,
228, 261
Feuchtrume 106, 124, 148, 149
Fogging 99
Folgeschden 61, 81, 229, 248
Fristsetzung 232, 245, 255, 256,
257

Frostbestndigkeit 62, 64, 164


Frost-Tau-Wechseln 62
Fugenlftung 89, 91, 119, 120, 141,
149
Fundamente 82
Fungizide 199, 200, 213, 232
Gebudenutzer 184, 222
Gebudetechnik 76, 82, 126, 142,
152, 153, 159, 162, 182
Gebrauchsanleitungen 155
Gemeinschaftsbeschluss 239
Gemeinschaftseigentum 234, 237,
251, 252, 255, 258, 259, 266,
269
Gemeinschaftsgebundenheit 239
Geruch 19, 44, 88, 158, 169
Geruchsbelstigungen 171
Geschossdecke 122, 123, 135, 139,
140
Gesundheit 29, 30, 88, 147, 211,
229, 232, 250
Gesundheitsgefhrdung 215, 232
Gewhrleistungsfrist 150
Grundwasser 52, 54, 56
Haftungsausschlsse 260
Haftungsbeschrnkungen 250
Haftungsschuldner 234
Hausschwamm 17, 229
Hausstaub 27, 79, 83, 170, 201,
202
Hausstaubmilben 36, 79, 84
Haustiere 178, 191, 203
Heizenergie 122, 155, 188, 189
Heizenergiebedarf 65, 130, 268
Heizkosten 65, 77, 149, 189, 190,
237
Heizregeln 190
Heizung 61, 77, 96, 98, 111, 117,
120, 122, 128, 143, 154, 156, 182,
189, 207
Hinterlftung 62, 71, 104
Hohlrume 66, 70, 131, 142
Hygiene 13, 22, 23, 25, 29, 30, 103,
105, 151, 158, 176, 177, 190, 200,
201, 202
Immunsystem 29, 32, 33, 34, 35,
37, 44, 106, 173
Innendmmungen 123, 196

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Innenraumdiagnostik 159, 160, 162,


166
Innenrume 42, 65, 84, 106, 153
Innenraum-Feuchtebilanz 142, 185
Innenraumklima 64, 116
Innentren 92, 93
Instandhaltung 151, 235, 250
Kalkputz 84, 200
Kapillartransport 71, 99, 130, 131
Kapillarwirkung 54
Kinderzimmer 94, 156, 193, 212
Kippstellung 90, 120
Klimaanlagen 32, 105, 129, 142
Kondensation 51, 59, 60, 66, 67,
90, 96, 98, 99, 100, 101, 106,
121, 123, 142, 176, 177, 189, 192,
194, 197
Kontaktprobe 170
Kostenerstattung 246, 259
Kostenvorschuss 234, 245, 253,
256, 259
Krankheitserreger 33, 37
Kche 10, 93, 156, 158, 186, 187,
193, 197, 203, 230
Kndigung 232, 262
Leistungsverweigerungsrecht 258,
259
Luftaustausch 60, 70, 73, 76, 77,
84, 85, 92, 93, 96, 101, 116, 119,
128, 191
Luftdichtigkeit 92, 101
Lften 23, 65, 77, 94, 96, 97, 99,
105, 143, 155, 157, 162, 176, 179,
190, 191, 193, 194, 233
Luftfeuchtigkeit 20, 26, 48, 61, 62,
65, 67, 77, 79, 84, 93, 94, 98,
99, 100, 102, 128, 131, 142, 158,
192, 194, 195, 199, 206
Luftkeimmessungen 169
Lftung 32, 52, 59, 60, 61, 66, 76,
85, 90, 93, 94, 104, 106, 111, 117,
120, 122, 148, 152, 153, 156, 182,
187, 191, 193, 207
Lftungsbedarf 191, 192
Lftungsfehler 97
Luftzirkulation 23, 60, 128, 177,
189, 195, 196, 197, 198, 203
Mngel 10, 48, 51, 53, 81, 126, 147,
150, 166, 175, 176, 197, 221, 231,
232, 234, 239, 242, 245, 246,

247, 249, 250, 252, 253, 255,


256, 257, 259, 261, 262, 266,
270
Mngelansprche 228, 238, 241,
250, 252, 253, 260, 261, 269
Mngelbeseitigung 150, 231, 234,
237, 239, 244, 248, 249, 269
Mngelbeseitigungskosten 147,
244
Mngelrge 243, 257, 262
Materialproben 169, 170, 221
Mauerwerk 54, 56, 69, 80, 90, 92,
110, 113, 209, 216, 227
Mieter 91, 123, 147, 152, 153, 155,
157, 158, 168, 173, 174, 178, 184,
195, 204, 208, 226, 227, 228,
229, 230, 231, 232, 233, 237,
239, 240, 243, 248, 262
Mietminderung 229, 230, 258
Mietvertrag 155, 158, 209, 237
Mikroben 31, 32, 71, 105
Mikroorganismen 8, 9, 10, 13, 14,
15, 23, 24, 28, 32, 35, 43, 50,
80, 86, 87, 88, 102, 104, 105,
124, 126, 131, 166, 199, 200, 201,
202, 214
Milben 38, 79, 104, 126, 198, 202
Minderung 230, 238, 247, 248,
252, 254, 259, 260, 269, 270
Mindestluftwechsel 92, 119, 121,
141, 142, 149, 153, 187, 192
Mindestraumtemperaturen 10, 117
Mindesttemperatur 98, 154, 189
Modernisierung 114, 120, 236, 269
MVOC 44, 169, 170
Mykotoxine 24, 25, 38, 39, 42, 43
Myzel 17, 25
Nachbesserung 242, 244, 245, 252,
253, 254, 255, 260, 266
Nacherfllung 234, 238, 241, 242,
244, 246, 248, 254, 255, 256,
259, 269, 270
Nutzerverhalten 10, 76, 78, 88, 102,
112, 148, 162, 175, 178
Nutzung 9, 10, 53, 58, 60, 65, 70,
72, 76, 89, 93, 94, 102, 103, 105,
107, 117, 120, 126, 128, 147, 148,
149, 152, 153, 155, 157, 175, 176,
178, 183, 185, 186, 189, 190, 191,
196, 204, 205, 209, 215, 268

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Oberflchentemperatur 59, 67, 70,


84, 92, 100, 116, 117, 121, 141,
192, 194
Partikelauswertungen 169
Pflanzen 14, 17, 178, 191, 203
ph-Wert 20, 42, 200
Primrbefall 176, 210, 214
Raumklima 19, 56, 84, 190, 195
Raumluftfeuchte 66, 93, 96, 106,
117, 121, 152, 176, 177
Raumlufttemperatur 100, 116, 117,
141, 167, 177, 191, 192, 194
Raumtemperaturen 65
Reinigung 99, 105, 151, 200, 203,
213, 214
Rckgabe 249, 255
Rcktritt 241, 246, 247, 248, 249,
255, 256
Salmiak 23
Salzausblhungen 55
Sanierungen 55, 58, 60, 75, 93,
104, 117, 127, 144, 146, 154, 177,
179, 215
Sanierungsplanung 160, 174, 175,
177, 178, 217, 218, 224
Sauerstoff 13, 20, 85
Suren 27, 87, 88
Schadensersatz 228, 229, 231, 238,
239, 241, 248, 249, 252, 254,
255, 256, 259, 260, 263
Schichtenwasser 52, 54, 56, 57
Schimmelbekmpfung 30, 165, 211,
216
Schimmelpilzbekmpfungsmittel
200
Schimmelpilzgifte 38, 43
Schimmelpilzsanierung 159, 163,
175, 178, 179, 210, 212, 215, 217,
218, 219, 221, 223, 225
Schlafzimmer 84, 98, 230, 235, 243
Sekundrbefall 176, 210
Selbstbeseitigung 246
Sick-Building-Syndrom 31, 32, 50,
126
Sofortmanahmen 162, 163, 172,
217, 218, 223
Sollbruchstelle 119, 121
Sollkondensationsstellen 90
Sommerkondensation 60, 97, 194

Sondereigentum 234, 258, 269,


270
Sorgfaltspflicht 229
Sporen 8, 12, 16, 18, 24, 25, 27, 35,
36, 37, 38, 103, 105, 125, 159,
163, 169, 201, 211, 213, 218
Staubproben 169
Stolften 96, 156
Substanzschden 129, 151, 198
Symptome 37, 40, 50, 166, 176,
229, 235
Taupunkttemperatur 100, 121
Tauwasserausfall 51, 60, 67, 70,
92, 98, 99, 128, 176, 177
Temperatur 9, 13, 20, 21, 42, 64,
84, 87, 98, 99, 100, 117, 164,
188, 190, 191, 195, 199, 206
Trocknung 55, 56, 75, 82, 217, 218,
225
Untersuchung 160, 164, 165, 167,
170, 235
Vermieter 49, 104, 144, 147, 152,
153, 155, 157, 158, 159, 162, 174,
180, 183, 208, 218, 222, 226,
227, 228, 229, 230, 231, 232,
233, 239, 240, 263, 264
Wnde 23, 53, 56, 58, 62, 73, 77,
82, 84, 85, 97, 98, 104, 111, 116,
184, 189, 190, 198, 216, 241,
258, 269, 270
Wrmebrcken 58, 59, 65, 66, 67,
68, 69, 70, 73, 90, 96, 99, 100,
104, 121, 128, 131, 132, 166, 167,
176, 177, 197, 238
Wrmedmmung 52, 58, 65, 66, 71,
82, 93, 119, 120, 122, 127, 128,
132, 227, 233, 271
Wrmedmmwert 59, 127, 271
Wrmeschutzverordnung 127, 128
Wrmeverlust 59, 65, 67, 98, 120
Wasserdampf 54, 55, 93, 96, 99,
101, 102, 104, 117, 131, 196, 268
Wohnrume 93, 96, 120, 124, 148,
149
Wohnungseigentumsgesetz 268,
271
Wohnzimmer 94, 102, 130
Zurckbehaltungsrecht 259
Zwangslftungen 91, 107, 112, 153

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DIE AUTOREN

Die Autoren
Urte Falk
war angestellte Architektin bevor sie 1991
das Architekturbro Falk in Dresden grndete. Sie absolvierte eine Ausbildung zum
Holzschutzfachmann und ist bauvorlageberechtigte Architektin sowie Mitglied im
Sachverstndigenausschuss der Architektenkammer Sachsen. Ihre gutachterliche
Ttigkeit umfasst die Sachgebiete Prfung von Architektenleistungen und Schden an Gebuden. Im
Haufe Verlag ist von ihr 2007 das Fachbuch Die hufigsten Baufehler erschienen.

Helmut Aschenbrenner
lebt und arbeitet in Mnchen. Er ist Fachanwalt fr Bau- und Architektenrecht,
Schlichter und Schiedsrichter in Bausachen, Autor mehrerer Fachbcher, Referent in Baurechtsseminaren sowie Mitglied der ARGE Bau- und Immobilienrecht
im DAV. Im Haufe Verlag sind von ihm die
Fachbcher Die hufigsten Baufehler,
Mngel am Gemeinschaftseigentum, Baukosten, 101 Fallen
auf dem Weg zur eigenen Immobilie sowie Immobiliensanierung
Online erschienen.

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