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INFORME DE VALORACIÓN

FECHA: PRUEBA INSERCION VALORES

EMPLAZAMIENTO

TÉRMINO MUNICIPAL

PROVINCIA
VALORACIÓN DE TASACIÓN DE EDIFICIOS Y/O SUS ELEMENTOS
ELEMENTO COMERCIAL TERMINADO
1. FINALIDAD DE LA TASACIÓN

La presente tasación se ha realizado de acuerdo con los requisitos de la Orden


ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes
inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras,
publicada en el BOE del 9 de Abril de 2003.

1.1.- FINALIDAD DE LA TASACIÓN


LA FINALIDAD DEL PRESENTE INFORME ES LA OBTENCIÓN DEL VALOR DEL INMUEBLE A EFECTOS DE
ASESORAMIENTO VALOR DE MERCADO.

2. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN

DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE


VIVIENDA.

ESTADO DEL INMUEBLE:


FINALIZADO

EMPLAZAMIENTO

MUNICIPIO:
PROVINCIA:

2.1.- DATOS REGISTRALES

TITULAR REGISTRAL:

UNIDAD FINCA REGISTRAL TOMO LIBRO FOLIO INSCRIPCIÓN

2.2.- FECHA DE LA VISITA


LA VISITA HA SIDO REALIZADA EL POR:

3. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN

COMPROBACIONES REALIZADAS
COMPROBACIÓN PLANEAMIENTO URBANÍSTICO
SERVIDUMBRES VISIBLES
ESTADO DE OCUPACIÓN, USO Y EXPLOTACIÓN
ESTADO DE CONSERVACIÓN APARENTE

DOCUMENTACIÓN UTILIZADA
PLANO DE SITUACIÓN, REPORTAJE FOTOGRÁFICO, PLANO URBANÍSTICO Y ORDENANZAS.
4. LOCALIDAD Y ENTORNO

4.1.-TIPO DE NÚCLEO
CAPITAL DE PROVINCIA

4.2.-OCUPACIÓN LABORAL Y NIVEL DE RENTA


OCUPACIÓN MULTIPLE: SERVICIOS, INDUSTRIA, TERCIARIO, COMERCIAL ETC.NIVEL DE RENTA: MEDIO

4.3.-POBLACIÓN
SEGÚN EL PADRÓN DEL INSTITUTO NACIONAL DE ESTADÍSTICA DE 2001: 239.434 HABITANTES DE
DERECHO.LA TENDENCIA, RESPECTO AL PADRÓN DE 1996, ES: DECRECIENTE

4.4.-EVOLUCIÓN Y DENSIDAD DE LA POBLACIÓN


LIGERAMENTE DECRECIENTE

4.5.-DELIMITACIÓN Y RASGOS URBANOS


ANTIGUEDAD DEL ENTORNO: VARIABLE.ATRACTIVO COMERCIAL:
MEDIODESARROLLO: DE EVOLUCIÓN MUY RÁPIDA, ESTIMÁNDOSE SU DESARROLLO EN UN PLAZO MAXIMO
DE 10 AÑOS.GRADO DE CONSOLIDACIÓN: ALTO (ESCASA EXISTENCIA DE SOLARES LIBRES EN EL
ENTORNO PRÓXIMO).NIVEL DE OCUPACIÓN LOCALES: MEDIO-BAJO(OCUPACIÓN ENTRE AL 20 Y
40%).SIGNIFICACIÓN: ZONA RESIDENCIAL PARA PRIMERA VIVIENDA.TIPIFICACIÓN: ORDENACIÓN
EN MANZANA ABIERTA.TRÁFICO DE VEHÍCULOS: INTENSO.TRÁNSITO PEATONAL: NORMAL.

4.6.-CONSERVACIÓN DE LA INFRAESTRUCTURA
EL ENTORNO DISPONE DE LOS SERVICIOS MÍNIMOS (SUMINISTRO DE ENERGÍA ELÉCTRICA, ABASTECIMIENTO DE
AGUA, ACCESO RODADO Y EVACUACIÓN DE AGUAS RESIDUALES), ENCONTRÁNDOSE EN BUEN ESTADO DE
CONSERVACIÓN.

4.7.-EQUIPAMIENTO
APARCAMIENTOS: SUFICIENTECOMERCIAL: ABUNDANTE, CON LA EXISTENCIA DE COMERCIOS
VARIADOS Y SUPERMERCADOS.ESCOLAR: UNIVERSIDAD, CENTROS DE ENSEÑANZA PRIMARIA Y
SECUNDARIA.LÚDICO: ABUNDANTE .SANITARIO: ABUNDANTE. DISPONE DE HOSPITAL Y CENTRO DE
SALUD.

4.8.-COMUNICACIONES
LAS COMUNICACIONES DEL NUCLEO URBANO SON MUY BUENAS, CONTANDO CON SERVICIO DE AUTOBUSES
URBANO, FERROCARRIL CON SERVICIO DE LARGO RECORRIDO Y CERCANIAS, AEROPUERTO Y PUERTO
MARITIMO.EL ACCESO RODADO SE REALIZA MEDIANTE LA RED DE NACIONALES Y COMARCALES ASI COMO
AUTOVIA Y AUTOPISTA DE ACCESO DIRECTO A LA CIUDAD.

5. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN

5.1.-CONJUNTO:
CALIDAD GENERAL: MEDIA.CALIDAD ZONAS COMUNES: MEDIA, EN BUEN ESTADO DE
CONSERVACIÓN.ELEMENTOS COMUNES: EL INMUEBLE DISPONE DE ZAGUÁN, ESCALERA, ASCENSOR,
PATIOS INTERIORES Y TERRAZAS.TIPOLOGÍA: RESIDENCIAL PLURIFAMILIAR EN MEDIANERIA.USOS: MIXTO
(RESIDENCIAL Y COMERCIAL). NÚMERO DE PLANTAS BAJO RASANTE: 2 SOTANOS NÚMERO
DE PLANTAS SOBRE RASANTE: BAJA + 6 NÚMERO TOTAL DE PLANTAS: 9
5.2.-DISTRIBUCIÓN:

RESIDENCIAL PISO
Planta Quinta Pasillo, salón, cocina, dos dormitorios, dos
baños,
TENDEDERO Y TERRAZA.
ANEXO GARAJE
SÓTANO -2 GARAJE

ANEXO TRASTERO
SÓTANO -2 TRASTERO

5.3.-CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS:

CUBIERTA: INCLINADA.ESTRUCTURA: PORTICADA DE HORMIGÓN ARMADO.FACHADA: FÁBRICA


DE LADRILLO CON CHAPA DE PIEDRA NATURAL Y GALERIAS.

5.4.-TERMINACIONES

RESIDENCIAL PISO
PLANTA QUINTA PAVIMENTOS PAREDES TECHOS
PASILLO PARQUET PINTURA PINTURA
SALÓN PARQUET PINTURA PINTURA
COCINA CERÁMICO REV. CERAM. PINTURA
TENDERO CERÁMICO MORT. MONOCAPA PINTURA
DORMITORIOS PARQUET PINTURA PINTURA
BAÑOS CERÁMICO REV. CERAM. PINTURA
TERRAZA CERÁMICO MORT. MONOCAPA PINTURA

CARPINTERIA EXTERIOR:
CARPINTERIA CORREDERA EN ALUMINIO LACADO CON VIDRIO DOBLE.
CARPINTERIA INTERIOR:
MADERA BARNIZADA

ANEXO GARAJE
SÓTANO -2 PAVIMENTOS PAREDES TECHOS
GARAJE HORMIGÓN PINTADO PINTURA FORJADO HORMIGÓN

ANEXO TRASTERO
SÓTANO -2 PAVIMENTOS PAREDES TECHOS
TRASTERO HORMIGÓN PINTADO PINTURA PINTURA

5.5.-INSTALACIONES ESPECÍFICAS
AGUA CALIENTE: CALDERA DE GAS PROPANO.
FONTANERIA Y APARATOS SANITARIOS: CALIDAD MEDIA
INSTALACIÓN DE CALEFACCIÓN: CALDERA DE GAS PROPANO
AIRE ACONDICIONADO: NO DISPONE
INSTALACIÓN DE GAS: PROPANO
Nº DE ASCENSORES: UN ASCENSOR
PORTERO: VIDEOPORTERO
LINEA TELEFONICA: NO DISPONE
ARMARIOS EMPOTRADOS: SI, REVESTIDOS Y DIVIDIDOS
SISTEMAS DE SEGURIDAD: NO DISPONE
7. DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA

PLANEAMIENTO VIGENTE: PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA.


CLASIFICACIÓN DEL SUELO: SUELO URBANO.
ADECUACIÓN AL PLANEAMIENTO: EL INMUEBLE CUMPLE PLENAMENTE CON TODAS LAS CONDICIONES
URBANÍSTICAS QUE DETERMINA LAS ORDENANZAS MUNICIPALES.

8. RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

8.1.-TENENCIA Y LIMITACIONES

DESTINO PREVISTO: OTROS

DE ACUERDO CON LA DOCUMENTACIÓN CONSULTADA Y CON LA INFORMACIÓN OBTENIDA DURANTE LA VISITA,


EL INMUEBLE NO SE ENCUENTRA ACOGIDO A NINGÚN RÉGIMEN DE PROTECCIÓN.

9. ANÁLISIS DE MERCADO

9.1.- OFERTA
ESTUDIO DE LA OFERTA: EXISTE OFERTA DE INMUEBLES SIMILARES AL VALORADO EN EL ENTORNO
PRÓXIMO.

9.2.-DEMANDA
ESTUDIO DE DEMANDA: EXISTE UN RELACIÓN ESTABLE EN EL MERCADO DE LA ZONA ENTRE LA
OFERTA-DEMANDA, CON UNA DEMANDA TIPO MEDIO.

9.3.-INTERVALOS DE PRECIOS ACTUALES DE VENTA O DE ALQUILER


EL VALOR MEDIA DE UN INMUEBLE DE SIMILARES CARACTERÍSTICAS, OSCILA ENTRE 900 €/M2 Y 2.200
€/M2.

9.4.-EXPECTATIVAS DE OFERTA-DEMANDA Y DE REVALORIZACIÓN

PERSPECTIVAS DEL MERCADO:


PERSPECTIVAS DEL MERCADO: LAS PERSPECTIVAS DE REVALORIZACIÓN DEL INMUEBLE SE
CONSIDERAN MEDIAS, CON INCREMENTOS INTERANUALES SUPERIORES AL IPC.

RENOVACION:

10. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS

10.1.-COMPARABLES
SE HA REALIZADO UN ESTUDIO DEL SEGMENTO DEL MERCADO INMOBILIARIO RELATIVO A INMUEBLES
COMPARABLES CON EL QUE SE VALORA, OBTENIENDO LOS SIGUIENTES RESULTADOS.

RESIDENCIAL PISO
DIRECCIÓN CARACTERISTICAS M2 VALOR V.TOTAL

1 CL. BARRIE DE LA MAZA S/N AÑO CONST. 2002 Nº DORM: 2 74,75 1.650,03€/M2
123.340,00€
Calefacción: Si
2 Pza. do Conde s/n Año Const. 2000 Nº Dorm: 2 80,50 1.648,94€/m2
132.740,00€
Piso 2º Calefacción: Si
3 Cl. Párroco Villanueva Año Const. 2003 Nº Dorm: 1 66,40 1.891,94€/m2
125.625,00€
Nº20, Piso 4º Calefacción: Si
4 Pza. do Conde s/n Año Const. 2000 Nº Dorm: 3 100,06 1.206,48€/m2
120.720,00€
Piso 1º Calefacción: Si
5 Cl. Párroco Villanueva Año Const. 2003 Nº Dorm: 1 57,50 2.038,52€/m2
117.215,00€
Nº20 Calefacción: Si
6 Cl. General Mola s/n Año Const. 2005 Nº Dorm: 2 86,26 1.355,21€/m2
116.900,00€
Calefacción: Si

A CONTINUACIÓN, SE PROCEDE A HOMOGENEIZAR LOS TESTIGOS DE MERCADO PARA OBTENER EL VALOR


UNITARIO QUE SIRVA DE BASE PARA LA DETERMINACIÓN DEL VALOR DE MERCADO DE COMPARACIÓN.

DIRECCIÓN VALOR COEFICIENTE V.


HOMOGENEIZADO

1 CL. BARRIE DE LA MAZA S/N 1.650,03€/M2 1,060


1.749,03€
2 Pza. do Conde s/n 1.648,94€/m 2 1,080
1.780,85€
3 Cl. Párroco Villanueva 1.891,94€/m2 0.930
1.759,50€
4 Pza. do Conde s/n 1.206,48€/m 2 1,450
1.749,39€
5 Cl. Párroco Villanueva 2.038,52€/m2 0,860
2.038,52€
6 Cl. General Mola s/n 1.355,21€/m2 1,290
1.748,22€

Precio Medio por m2, Residencial Aislado………………..…………………..…..1.631,85€


Precio Medio Homogeneizado……………………………..…………………….…1.756,69€

ANEXO GARAJE
DIRECCIÓN CARACTERISTICAS m2 VALOR
V.TOTAL

1 Cl. Barrie de la Maza Año Const. 2003 10,00 1.000,00€/m2


10.000,00€
Nº98 Ascensor: Si

2 Cl. Párroco Villanueva Año Const. 2001 11,25 800,00€/m2


9.000,00€
Nº20 Ascensor: Si
3 Pza. do Conde s/n Año Const. 2000 10,00 1.000,00€/m 2
10.000,00€
Ascensor: Si
4 Cl. Barrie de la Maza Año Const. 2003 10,00 1.000,00€/m2
10.000,00€
Nº64 Ascensor: Si

5 Cl. Párroco Villanueva s/n Año Const. 2001 11,25 800,00€/m2


9.000,00€
Ascensor: Si
6 Pza. do Conde s/n Año Const. 2000 10,00 1.000,00€/m 2
10.000,00€
Ascensor: Si

10.2.-VALOR DE MERCADO
METODO DE COMPARACION
Permite determinar el valor de mercado de un inmueble analizando el
segmento del mercado inmobiliario mediante la obtención de ofertas o
transacciones reales comparables, homogeneizándolas atendiendo a las
diferencias o analogías observadas con el bien objeto de valoración.

USO CONSIDERADO SUPERF.(m2) V.HOMG. (€/m2) V.MERCADO (€)


K
Piso 5ºB 79,00 1.756,69
138.778,51 1,323
P.Sótano-2 plaza nº7 9,55 1.000,00
9.550,00 1,329
P.Sótano-2 trastero nº8 6,82 --- 1.800,00
1,342

10.3.-AJUSTE DEL MÉTODO DE COMPARACIÓN (€/m2):

USO CONSIDERADO COMPARACIÓN (1) Kh . COMP. AJUSTADO


(2)
Piso 5ºB 1.756,69 1
1.756,69
P.Sótano-2 plaza nº7 1.000,00 1
1.000,00
P.Sótano-2 trastero nº8 263,93 1
263,93

(1)Valor de mercado obtenido por el método de comparación


(2)Valor de comparación ajustado

10.4.-VALOR DE REEMPLAZAMIENTO

MÉTODO DEL COSTE


Determina el valor de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha
de al valoración, un inmueble por otro nuevo de sus mismas características,
deduciendo las depreciaciones física y funcional cuando proceda atendiendo a
su antigüedad y defectuosa adaptación a la función a que se destina.

USO REPERC.(1) COSTE GASTOS E.RECUP. %Df+fu % D ER VALOR VRN


TOTAL
(€/m2) CONST. NECESAR. (€/m2) UNITARIO
(€)
(€/m2) (€/m2) (€/m2)
Piso 5ºB 727,66 500,00 125,00 --- 4,00 --- 1.327,66
104.885,14
Garaje. nº7 332,50 350,00 87,50 --- 4,00 --- 725,50
7.186,38
Trasterp nº8 40,72 130,00 32,50 --- 4,00 --- 196,72
1.341,63
---------------------------------------------
TOTAL (€) 60.938,23 43.729,10 10.932,28

Df+fu: Depreciación física más funcional.


D. ER: Depreciación Elemento Recuperables.
VRBf: Valor Remplazamiento Bruto Final.
VRN: Valor Remplazamiento Neto.

10.5.-RESUMEN DE VALORES Y METODOS (€)

FINCA USO CONSIDERADO COSTE COMPARACIÓN SUELO VUELO


SEGURO
Piso 5ºB 104.885,14 138.778,51 57.485,14 81.293,37
49.375,00
Garaje nº7 7.186,38 9.550,00 3.175,38 6.374,62
4.178,13
Trastero nº8 1.341,63 1.800,00 277,71 1.522,29
1.108,25
TOTAL 113.413,15 150.128,51
60.998,23 89.190,28 54.661,38

11.VALORES DE TASACIÓN

El valor hipotecario es el valor del inmueble determinado por una tasación


prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en
cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del
mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos
alternativos correspondientes.
Siguiendo el criterio definido en la O.M de 27 de Marzo de 2003 se adopta
como valor hipotecario el menor de los valores obtenidos por los diferentes
métodos utilizados en cada caso.

USO CONS. M SUPERFICIE (m2) V.ADOPTADO(€/m2) V.UNIDAD(€) V.AGRUPACION


(€)

Piso 5ºB M 79,00m 2 1.756,69 138.778,51


138.778,51
Garaje nº7 M 9,55m 2 1.000,00 9.550,00
9.550,00
Trastero nº8 M 6,82m 2 263,93 1.800,00
1.800,00

Método (M):
(M): Comparación

TOTAL…………………………………………………………………………………..
…..150.130,00€
Asciende el valor hipotecario a la expresada cantidad de CIENTO
CINCUENTA MIL CIENTO TREINTA Euros
12. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

ADVERTENCIAS GENERALES
No se ha podido contar en esta valoración con documentación registral que
permita comprobar datos como superficies, linderos y titularidad del inmueble.

13.OBSERVACIONES

OBSERVACIONES
La validez de la tasación es de 6 meses.

14. FECHA DE EMISIÓN CADUCIDAD Y FIRMAS

El Técnico Tasador

ARQUITECTO
Colegiado nº 3107
FECHA

ESTE INFORME CONSTA DE 13 PÁGINAS Y SU VALIDEZ ES DE SEIS MESES A CONSTAR DESDE LA FECHA DE EMISIÓN.

15. DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME


VER ANEXOS APORTADOS EN LA DOCUMENTACIÓN.

DOCUMENTACIÓN MANEJADA
PLANO SITUACIÓN………… ........................................................................................... 1
PÁG.
CROQUIS VIVIENDA……………………........................................................................... 1 PÁG
PLANO SITUACIÓN:

CROQUIS VIVIENDA: