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TRANSAES
IMOBILIRIAS
Disciplina
OPERAES IMOBILIRIAS
Programa da disciplina
Unidade 1 O Corretor de Imveis
Unidade 2 O Imvel e o Direito das Coisas
Unidade 3 A Comercializao do Imvel
Unidade 4 As Transaes Imobilirias
Unidade 5 A Administrao Imobiliria
Orientaes da disciplina
Ementa
O Corretor de Imveis e seu papel legal. O Cliente, o Imvel e seu Registro. A Compra
e a Venda do Imvel. O Contrato de Corretagem. Incio e Trmino da Intermediao
Imobiliria. A Administrao Imobiliria. Avaliao de Imveis. Locao de Imveis.
Os Tributos, as Taxas e a Contribuio de Melhoria.
Objetivos da Disciplina
3 Apresentar ao aluno noes do funcionamento dos conselhos de classe e sua
importncia.
3 Apresentar as operaes imobilirias. Enfocar as competncias do corretor de
imveis, sua contribuio realizao de uma transao imobiliria.
3 Apresentar os principais conceitos pertinentes avaliao de imveis e as
principais caractersticas de loteamentos, tributaes e rotinas da profisso de
Tcnico em Transaes Imobilirias.
3 Apresentar as atividades de compra, venda, permuta, locao e avaliao de
imveis que o futuro profissional de mercado imobilirio dever exercer, no
mbito de sua competncia e responsabilidade.
3 Apresentar o estudo de tpicos especficos como contratos e os direitos reais.
Unidades de estudo
Unidade 1 O corretor de imveis
Nesta primeira unidade iremos aprender sobre a profisso do Corretor de Imveis; o
seu trabalho; as suas responsabilidades e competncias; os rgos de classe que o
representam; e o seu Cdigo de tica.
Palavras do professor
A disciplina de Operaes Imobilirias talvez seja a que mais interesse vai despertar em
voc. Obviamente ela o centro das atenes de todo profissional que deseja um dia ser
um Corretor de Imveis reconhecido e valorizado pelo mercado.
Este profissional, devidamente especializado e habilitado atuar como mediador nas
diversas transaes imobilirias existentes. Ele informar aos interessados as condies
e vantagens do mercado, promovendo o acordo de vontades para a celebrao de um
negcio, atravs de um contrato.
Todos estes procedimentos, os cuidados necessrios, a legislao em vigor e o Cdigo
de tica do profissional, sero estudados nesta disciplina. Portanto, tenho certeza de que
voc aproveitar muito todos os contedos aqui apresentados.
Unidade 1
O Corretor de Imveis
Objetivos de aprendizagem
Aps o estudo desta unidade voc ter condies de:
3 Identificar as principais atribuies do corretor de imveis.
3 Identificar os rgos de classe representativos da profisso de Corretor de
Imveis.
3 Reconhecer as principais competncias profissionais do Corretor de Imveis.
3 Conhecer o Cdigo de tica da atividade de Corretor de Imveis.
Sees de estudo
Nesta unidade voc vai estudar os seguintes assuntos:
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O Corretor de Imveis
Voc sabia que o corretor de imveis um profissional liberal, com atividade
profissional regulamentada por Lei Federal, subordinada fiscalizao pelo Conselho
Regional de Corretores de Imveis CRECI?
ATENO!
Sua profisso reconhecida pela Lei 6.530
e regulamentada pelo decreto 81.871 de 29/06/1978.
O corretor de imveis pode exercer sua profisso como autnomo, acertando sua
remunerao atravs de seus contratos particulares com seus clientes, respeitando a
tabela homologada pelas entidades da classe.
Voc poder tambm ser dono de imobiliria ou trabalhar em uma, como profissional
autnomo, dividindo com esta os frutos de seu trabalho, uma vez que a mesma dever
dar todo o suporte para o pleno exerccio profissional.
Voc poder trabalhar como Incorporador Imobilirio e tambm como Administrador
de Condomnios Residenciais e Imveis de terceiros.
No Cdigo Civil, as funes do Corretor aparecem assim descritas:
Art. 722: Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, no ligada a outra
em virtude de mandato, de prestao de servios ou por qualquer relao de
dependncia, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negcios,
conforme as instrues recebidas
Operaes Imobilirias
II.
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Operaes Imobilirias
II.
III.
IV.
V.
VI.
VII.
VIII.
IX.
X.
XI.
XII.
XIII.
Advertncia verbal.
II.
Censura.
III.
Multa.
IV.
V.
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Os rgos de Classe
Voc j sabe que a profisso de Corretores de Imveis regulamentada por Lei Federal,
normalizada e fiscalizada pelo Conselho Federal de Corretores de Imveis - COFECI e
pelos Conselhos Regionais CRECI.
Estas entidades so autarquias, subordinadas ao Ministrio do
Trabalho e ao Tribunal de Contas da Unio.
H tambm as representaes profissionais, tais como associaes,
sindicatos e tambm as cmaras setoriais.
SAIBA MAIS:
Pesquise maiores informaes sobre legislao diretamente no Site do COFECI:
www.cofeci.gov.br
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I.
II.
III.
IV.
V.
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VI.
VII.
VIII.
IX.
X.
XI.
XII.
XIII.
XIV.
XV.
XVI.
XVII.
XX.
XXI.
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I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
VII.
VIII.
Homologar, obedecidas s
peculiaridades locais, tabelas de
preos de servios de corretagem
para uso dos inscritos, elaboradas
e aprovadas pelos sindicatos
respectivos.
IX.
X.
XI.
XII.
XIII.
XIV.
XV.
XVI.
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O Trabalho do Corretor de Imveis
O Compete ao Corretor de Imveis exerce a intermediao na compra, venda, permuta
e locao de imveis e opina quanto comercializao imobiliria.
No Cdigo Civil Brasileiro o trabalho, assim descrito:
Art. 723: O corretor obrigado a executar a mediao com a diligncia e
prudncia que o negcio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas
as informaes sobre o andamento dos negcios; deve, ainda, sob pena de
responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que
estiverem ao seu alcance, acerca da segurana ou risco do negcio, das
alteraes de valores e do mais que possa influir nos resultados da
incumbncia.
As atribuies de um Corretor de Imveis podero tambm ser exercidas por pessoas
jurdicas, devidamente inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imveis da
jurisdio.
PONTO CHAVE:
O atendimento ao pblico interessado na compra, venda, permuta ou locao de
imvel, cuja transao esteja sendo patrocinada por pessoa jurdica, somente poder
ser feito por Corretor de Imveis inscrito no Conselho Regional da jurisdio.
AGENCIAMENTO DE IMVEIS
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Operaes Imobilirias
Para que seja feita uma boa avaliao, o profissional deve conhecer no s as
ferramentas matemticas envolvidas no clculo, mas tambm o funcionamento do
mercado onde se situa o imvel.
3) ADMINISTRAO DE IMVEIS
A administrao de imveis consiste na execuo de atividades de interesse do cliente
como pagamento de taxas, impostos, obrigaes legais, etc. Compete administrao
do imvel o correto recolhimento e depsito do valor do aluguel, se houver.
Cuida da seleo de possveis pretendentes a se tornarem locatrios e dos fiadores.
Cabe ainda a administrao a manuteno do imvel, procurando oferecer produtos e
servios de qualidade sem que o proprietrio tenha que se envolver com os prestadores
de servio.
4) ADMINISTRAO DE CONDOMNIOS
Poder ser o sndico do condomnio. Consiste na Gesto das rotinas do condomnio,
administrao de materiais, pessoas, conservao e prestao de contas.
O Corretor poder tambm ser o administrador, reunindo em um escritrio
especializado profissionais da rea contbil.
Dentre as principais atividades do administrador do
condomnio, destacam-se:
a) Convocar a assemblia dos condminos.
b) Representar, ativa e passivamente, o
condomnio, praticando, em juzo ou fora
dele, os atos necessrios defesa dos
interesses comuns.
c) Dar imediato conhecimento assemblia da
existncia de procedimento judicial ou
administrativo, de interesse do condomnio.
d) Cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as
determinaes da assemblia.
5) MEDIAO DE COMPRA E VENDA
O encontro entre as partes que buscam realizar um negcio nem sempre fcil,
chegando muitas vezes a ser impossvel de sua realizao sem um agente que faa a
mediao.
O Corretor de Imveis o profissional que pode avaliar qual a dimenso real de cada
interesse e encontrar o resultado que mais se aproxime do consenso.
Na mediao de compra e venda o Corretor deve avaliar todos os aspectos que esto
envolvidos na negociao, e conduzi-la com tica, buscando a melhor soluo para o
cliente.
6) GESTO DE LOJA IMOBILIRIA
A gesto de loja imobiliria requer um perfil de profissional com conhecimento do
mercado imobilirio, administrao de negcios e gerenciamento de pessoas. Por esta
razo o Corretor de Imveis pode atuar como Gerente de Imobiliria, atuando na
gesto dos negcios a serem efetuados, na organizao dos documentos necessrios, no
atendimento a clientes e na gesto dos profissionais envolvidos.
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O Cdigo de tica
O Cdigo de tica Profissional determina a forma pela qual o Corretor de Imveis deve
se conduzir, durante o exerccio profissional.
Os deveres do Corretor de Imveis compreendem, alm da defesa do interesse que lhe
confiado, o zelo do prestgio de sua classe e o aperfeioamento da tcnica das
transaes imobilirias.
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Operaes Imobilirias
PONTO CHAVE:
Conforme o Novo Cdigo Civil, o Corretor de Imveis responde civil e penalmente por
atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por impercia,
imprudncia, negligncia ou infraes ticas.
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VOC SABIA?
Conforme a Lei das Contravenes Penais (Decreto-Lei 3.688),:
Art. 47: Exercer profisso ou atividade econmica ou anunciar que a
exerce, sem preencher as condies a que por lei est subordinado o seu
exerccio, est sujeito a uma pena de priso simples, de quinze dias a trs
meses, ou multa pecuniria.
ATIVIDADES DE AUTO-AVALIAO
Leia com ateno os enunciados e responda:
1) Escreva, nos parnteses, V para as afirmativas verdadeiras ou F para as afirmativas
falsas. Explique por que so falsas.
a(
b(
c(
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Operaes Imobilirias
3)
a(
b(
c(
d(
e(
a(
b(
c(
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RESUMO
Nesta unidade voc estudou que a profisso do corretor de imveis foi regulamentada
pela Lei n 4.116, de 27 de agosto de 1962, recebendo nova regulamentao por meio da
Lei n 6.530, de 12 de maio de 1878 e do Decreto n 81.871, de 29 de junho de 1978.
Voc ficou sabendo que o nmero da inscrio no CRECI (Conselho Regional dos
Corretores de Imveis) deve constar em documentos, mdias e impressos pertinentes.
Estudou sobre as competncias do corretor de imveis, na intermediao da compra,
venda, permuta e locao de imveis e no aconselhamento quanto comercializao
imobiliria.
O Conselho Federal dos Corretores de Imveis COFECI o rgo responsvel pela
orientao, superviso e disciplinamento do exerccio da profisso do corretor. O
COFECI deve ter sede e foro na Capital da Repblica e sua jurisdio estende-se a todo
o territrio nacional.
Os Conselhos Regionais de Corretores de Imveis visam fiscalizao do exerccio
profissional na rea de sua jurisdio, sob superviso do COFECI. Eles devem ter sede e
foro na capital do Estado ou de um dos Estados. As inscries dos corretores de imveis
e das pessoas jurdicas devem ser feitas no Conselho Regional CRECI.
Aps voc aprender sobre a legislao e os rgos competentes nesta unidade, vamos
passar prxima e saber quais os instrumentos que o Corretor de Imveis deve possuir
para a sua perfeita atuao.
REFERNCIAS
RAPOSO, Alexandre. Situaes Jurdicas da Profisso de Corretor de Imveis.
2ed. So Paulo: Imobiliria Ltda, 1995.
_____ . Manual Jurdico do Corretor de Imveis. 5ed. So Paulo: Colibrie, 1995.
TRAVASSO, Ari. Compra e Venda de Imveis. Rio de Janeiro: Iel Nrdica, 1991.
_____ . Assim Que Se Faz... Compra e Venda de Imveis. Rio de Janeiro: Iel
Nrdica, 1994.
REZENDE, Jos Machado. Operaes Imobilirias. Goinia: Ed. AB, 2001.
ZADIR, ngelo e outros, Manual do Tcnico em Transaes Imobilirias, v.1.
11ed. Goinia: Ed. AB, 1989.
Lei 6530 de 12/05/78 Lei da Criao da Profisso de Corretor de Imveis.
Decreto 81.871 de 29/06/78 decreto que regulamentou a Lei 6530 e a profisso de
Corretor de Imveis.
Lei 10.406/2004 Lei do Novo cdigo Civil Brasileiro.
Resoluo COFECI n.o 326/92 Cdigo de tica Profissional .
Legislao do Corretor de Imveis, Editado pelo COFECI.
Maia Neto, Francisco. Negcios Imobilirios. Belo Horizonte: Del Rey Editora,
1987.
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Operaes Imobilirias
Unidade 2
Objetivos de aprendizagem
Aps o estudo desta unidade voc ter condies de:
Reconhecer as principais caractersticas de um imvel;
Identificar os princpios do Direito aplicado atividade do Corretor de Imveis;
Identificar as diferentes caractersticas de venda, aquisio e perda de imveis.
Sees de estudo
Nesta unidade voc vai estudar os seguintes assuntos:
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Operaes Imobilirias
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O Imvel e o Direito das Coisas
Voc saberia conceituar o que um Imvel?
Conforme o Dicionrio Imobilirio de Raimundo e Almeida (2002, p.178):
Imvel toda coisa que se acha fixada num lugar, donde no pode ser
removida sem fragmentar-se ou perder a sua forma ou substncia. O mesmo
que bens de raiz.
De acordo com sua destinao, os imveis classificam-se em comerciais e residenciais e,
conforme a sua localizao, podem ser urbanos ou rurais.
O Cdigo Civil (Art. 43) estabelece a seguinte classificao para os imveis:
1) Imveis por natureza: bens fsicos que no podem ser removidos em funo de
sua natureza:
EXEMPLO:
EXEMPLO:
Construes diversas, sementes lanadas ao solo.
3) Imveis por acesso intelectual: bens permanentes, que visam facilitar ou
melhorar o desenvolvimento das atividades. Estes bens so resultado de
atividades intelectuais.
EXEMPLO:
Manual ou mquina empregada em propriedade agrcola.
4) Imveis por disposio da lei: direitos tais como hipoteca, penhor e usufruto.
Na sua atividade como Corretor de Imveis, voc conviver com quase todas estas
categorias.
Dependendo da regio em que voc trabalhar, ir tratar com imveis rurais ou
urbanos, prdios, terrenos etc. Portanto vamos estudar mais detalhadamente cada uma
delas.
A primeira idia que se tem quando falamos sobre imveis no conceito de
propriedade. a partir dela que tudo acontece: a compra, a venda, a locao, etc.
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A posse pode ser adquirida pela prpria pessoa que a pretende ou por seu
representante; e por terceiro sem mandato, dependendo de ratificao.
Operaes Imobilirias
Alienao;
Renncia;
Abandono;
Perecimento da coisa;
Desapropriao.
SAIBA MAIS
Para agregar mais informaes, sugiro a leitura do texto: A Legitimao de Posse de
Patrcia Fortes Lopes Donzele (Advogada, Mestre em Direito pela UFG e Professora
universitria em Catalo-GO), disponvel no seguinte endereo da Internet:
http://www1.jus.com.br/doutrina/texto.asp?id=5101 .
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Os Direitos Reais de Gozo ou Fruio
Conforme citados anteriormente, os direitos reais de gozo ou fruio, podem ser o
usufruto, a servido, o uso, a habitao, a superfcie e a renda. Veremos os principais:
1) USUFRUTO
O usufruto constitui o direito real de fruir
(gozo, posse, usufruto) a utilidade e frutos de
uma coisa, enquanto temporariamente
destacada da propriedade.
A funo econmica do usufruto assegurar
meios para a subsistncia de certos
proprietrios quando se institui a algum
determinado imvel.
O Novo Cdigo Civil estabelece que:
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Operaes Imobilirias
2) USO
O Novo Cdigo Civil assim nos d o conceito de Uso:
O usurio usar da coisa e perceber os seus frutos, quanto o exigirem
as necessidades suas e de sua famlia.
Avaliar-se-o as necessidades pessoais do usurio conforme a sua condio
social e o lugar onde viver.
Ou seja, como uma restrio ao usufruto, pois se d em
relao deteno temporria da coisa alheia para dela tirar
as utilidades, para si ou sua famlia em coisas mveis e
imveis.
O uso difere na sua extenso e durao. O uso
personalssimo e no pode ser cedido a outro.
Conforme o Novo Cdigo Civil:
As necessidades da famlia do usurio
compreendem as de seu cnjuge, dos filhos solteiros
e das pessoas de seu servio domstico.
So aplicveis ao uso, no que no for contrria sua natureza, a disposio
relativa ao usufruto.
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3) HABITAO
Assim dispe o Cdigo Civil:
Art 1.414: Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente
casa alheia, o titular deste direito no a pode alugar, nem emprestar, mas
simplesmente ocup-la com sua famlia.
Por sua vez, uma forma de uso regida pelas disposies do usufruto. No pode ser
dividida nem cedida, s pode ser exercida pessoalmente e confere ao usurio direitos e
deveres.
4) USUCAPIO
Usucapio aquisio de propriedade mvel ou imvel pela posse prolongada e sem
interrupo, durante o prazo legal estabelecido para a prescrio aquisitiva.
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Operaes Imobilirias
5) SERVIDO
A servido um direito real sobre coisa alheia de carter acessrio, perptuo e
indivisvel. Uma vez criada a servido e inscrito o ato que a institui, a servido se
incorpora ao prdio dominante. Este direito real se transmite a quem quer que seja o
proprietrio do prdio dominante, e onera o prdio serviente, seja quem for seu dono.
A servido perptua, no sentido de que irresgatvel sem anuncia do proprietrio do
prdio dominante.
o direito real constitudo em favor de um prdio (o dominante), sobre outro prdio (o
serviente), pertencente a dono diverso. A servido tem por fim aumentar a utilidade do
prdio dominante e implica restries trazidas ao prdio serviente.
SAIBA MAIS
Como exemplo de servido de gasoduto, sugerimos a leitura de um texto disponvel na
Internet, que mostra os cuidados que se deve ter em relao a tubulao aparente de Gs
Natural de Petrleo (GNP) pela Transportadora Brasileira do Gasoduto Brasil-Bolvia
(TBG). Esta cartilha est disponvel no site:
http://www.tbg.com.br/site/cgi/cgilua.exe/sys/start.htm?sid=23
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Os Direitos Reais de Garantia da Propriedade
So exemplos de direitos reais de garantia da
propriedade o penhor, a hipoteca e a anticrese. Sendo
que estes diferem dos direitos reais de gozo como a
enfiteuse, o usufruto, o uso, a habitao e as
servides.
Enquanto o titular de direitos reais de gozo pode usar e
fruir o objeto de posse, o titular de direitos reais de
garantia pode, por sua iniciativa, obter a satisfao da
dvida garantida pela coisa.
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Operaes Imobilirias
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Os Direitos Reais de Dispor em Venda ou Aquisio
O proprietrio tem o direito de dispor o seu imvel para
venda e poder faz-lo caso no haja nenhum
impedimento, tais como: hipoteca, concordncia do
cnjuge, alienao, desapropriao, etc.
Quando o imvel no tem nenhum impedimento legal
de venda e o proprietrio assina uma promessa de venda
e todas as clusulas so cumpridas pela outra parte, esta
promessa irrevogvel.
Na promessa de compra e venda, o titular no tem os
atributos do domnio sobre a coisa. Tanto por suas
caractersticas como por suas finalidades, consideramos
como um direito real novo. Distingue-se dos direitos reais de gozo e diferencia-se dos
direitos reais de garantia.
PONTO CHAVE:
No devemos confundir o Contrato Preliminar de Compra e Venda com o direito real
respectivo: o primeiro o ato causal do segundo.
O Contrato Preliminar de Compra e Venda pode tornar-se a causa geradora do direito
real. A Promessa de Compra e Venda um pr-contrato que tem por objetivo a
celebrao de outro, que ser o contrato definitivo.
Operaes Imobilirias
5 Preo: seja este pago vista ou dividido em prestaes, neste tipo de contrato, sempre deve ser
descrito o valor do negcio acordado entre as partes.
5 Inscrio: o ponto importante desse direito real a inscrio no registro imobilirio. Antes do
registro existem apenas direitos meramente obrigacionais. obrigatria a inscrio no Cartrio
de Registros de Imveis deste Contrato, para que tenha a devida validade.
5 Outorga uxria: no pode ser dispensada; qualquer que seja o regime de comunho de bens, o
marido no pode gravar nem alienar de nus reais as coisas imveis, sem o consentimento da
mulher.
Nem a mulher nem o marido, podem vender o imvel, adquirido aps o casamento, sem o
consentimento do outro.
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As Formas de Perda de um Imvel
A propriedade imvel se perde quando ocorrer:
-
PONTO CHAVE:
Tanto a venda, quanto a renncia, por serem atos formais, somente produzem efeitos
depois que os ttulos houverem sido registrados no Registro de Imveis.
ATIVIDADES DE AUTO-AVALIAO
Leia com ateno os enunciados e responda:
1) Relacione as colunas adequadamente.
A Imveis por disposio da lei.
B Imveis por acesso intelectual.
C Imveis por acesso fsica artificial.
D Imveis por natureza.
( ) Bens fsicos que, por sua natureza, no podem ser removidos.
( ) Direitos adquiridos tais como hipoteca, penhor e usufruto.
( ) Bens permanentes que visam facilitar ou melhorar os desempenhos.
( ) Bens irremovveis colocados em algum local pela ao humana.
2) Analise as situaes e escreva ao final de cada uma o direito a que se referem:
Como Jos Carlos deve a Jane uma certa quantia e deu a ela um televisor como garantia
da dvida, Jane levou o televisor para casa e dever mant-lo at receber o pagamento.
____________________________________________________________
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Operaes Imobilirias
Sebastio comprou um apartamento para sua esposa sob a condio de que seus pais
morem nele enquanto viverem.
____________________________________________________________
Joaquim levantou um alto emprstimo no banco para montar uma firma e deu como
garantia uma fazenda e a casa em que mora.
____________________________________________________________
3) Explique os direitos do proprietrio:
Direito de usar:
____________________________________________________________
____________________________________________________________
Direito de gozar:
____________________________________________________________
____________________________________________________________
Direito de dispor:
____________________________________________________________
____________________________________________________________
4) Escreva nos parnteses, C para as afirmativas certas ou E para as erradas:
( ) Os direitos do proprietrio no podem sofrer restries.
( ) O Estado pode desapropriar um imvel em funo de uma necessidade social,
para ser usado a servio da coletividade, mediante indenizao ao proprietrio.
( ) Os municpios estabelecem normas sobre uso de terrenos marinhos em sua
jurisdio.
( ) Os municpios fazem determinaes sobre gabaritos para construes e
loteamentos.
( ) O proprietrio de um terreno no tem a posse do subsolo.
( ) A utilizao de terrenos de fronteira deve ser decidida pelos dois pases
confrontantes.
RESUMO
Bem imvel todo aquele que, por sua natureza ou destino, no pode ser removido de
um lugar para outro sem perda de sua forma e/ou substncia.
Os imveis podem ser classificados em comerciais e residenciais conforme a sua
destinao; em urbanos e rurais conforme a sua localizao; ou, ainda, conforme o
Cdigo Civil, em imveis por natureza, imveis por acesso fsica artificial, imveis por
acesso intelectual e imveis por disposio da lei.
Os proprietrios tem asseguradas por lei trs classes de direito: de usar, de gozar e de
dispor.
O direito de usar consiste na liberdade de decidir como utilizar o imvel, desde que
respeitadas as eventuais restries locais.
O direito de gozar consiste em usufruir do imvel.
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REFERNCIAS
NOVO CDIGO CIVIL BRASILEIRO. So Paulo: Ed. Revista dos Tribunais. 2003.
JUNQUEIRA, Gabriel J. Pereira. Aspectos Jurdicos dos Negcios Imobilirios.
Rio de Janeiro: Ed. LED. 2003.
_____ . Teoria e Prtica do Direito Imobilirio. Rio de Janeiro: Ed. LED. 2002.
AGIARIAN, Hercules. Curso de Direito Imobilirio. Rio de Janeiro: Lumen Jris.
2000.
ALMEIDA, Maria C. Ladeira. Retificao de reas no Registro Imobilirio. So
Paulo: Jurcia Brasileira. 1999.
BERSONI, Darcy. Direitos Reais. So Paulo: Saraiva. 1999.
CARVALHO, Afrnio. Registro de Imveis. Rio de Janeiro: Forense. 1998.
LIMA, Frederico H. Viegas. Da Alienao Fiduciria em Garantia da Coisa
Imvel. Paran: Juru. 1999.
ORLANDI NETO, Narciso. Ratificao do Registro de Imveis. So Paulo:
Oliveira Mendes. 1999.
PEREIRA, Lafayete Rodrigues. Direito das Coisas. Rio de Janeiro: Freitas. 1995.
RIOS, Arthur. Manual de Direito Imobilirio. Paran: Juru. 1999.
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Operaes Imobilirias
Unidade 3
A Comercializao do Imvel
Objetivos de aprendizagem
Aps o estudo desta unidade voc ser capaz de:
Reconhecer os diferentes tipos de contratos utilizados na intermediao
imobiliria.
Identificar as caractersticas dos honorrios do Corretor de Imveis frente aos
vrios tipos de transaes.
Identificar a documentao necessria e aconselhvel para efetuar uma
transao imobiliria legal e segura.
Reconhecer os tipos de Registros de Imveis exigidos durante a
comercializao dos imveis.
Identificar os tipos de avaliaes possveis conforme as caractersticas do
imvel envolvido na transao.
Sees de estudo
Nesta unidade voc vai estudar os seguintes assuntos:
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Os Contratos nas Transaes Imobilirias
Contrato, do latim contractus, conveno, ajuste, pacto. Os romanos conceituavam
contrato como sendo,
...o mtuo consenso de duas ou mais pessoas sobre o mesmo objeto.
Um contrato a combinao de interesses de pessoas sobre determinada coisa. o
acordo de vontades que tem por fim criar, modificar ou extinguir um direito.
PARA REFLETIR:
Alm das condies para sua validade o contrato possui trs princpios bsicos:
5 O princpio da autonomia, significando, a, a liberdade das partes na estipulao do que
melhor lhes convenha;
5 O princpio da supremacia da ordem pblica ou seja a vontade das partes tem como limite
os termos da legislao pertinente matria, aos princpios da moral e da ordem pblica.
5 O princpio da obrigatoriedade, onde as partes fazem suas leis e regras em comum e num
pacto de concordncia cada um compromete-se a respeitar.
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Operaes Imobilirias
Um contrato se caracteriza, efetivamente, como o negcio jurdico bilateral que tem por
finalidade gerar obrigaes entre as partes.
Ateno!
A legislao relativa aos contratos est contida nos artigos 1079 a 1504 do
Cdigo Civil. oportuno ressaltar que a lei brasileira no conceitua contrato.
Conveno, pacto, convnio, ajuste, so expresses sinnimas no Direito Civil,
pois tm a mesma idia como fundamento e o mesmo contedo jurdico.
O contrato pressupe a interveno de duas ou mais pessoas que acordam sobre
determinada coisa. A manifestao da vontade ou consentimento recproco requisito
essencial dos contratos.
Contrato um acordo de vontades de duas ou
mais pessoas, para criar, modificar, ou
extinguir entre si uma relao de direito. O
mesmo que conveno. Meio empregado na
conjugao de vontades para realizar o
negcio jurdico. Instrumento que deste faz
prova. (RAIMUNDO et ALMEIDA, 2002,
p.106).
Nas transaes imobilirias, voc vai se deparar com o
uso de diversos tipos de contratos, que sero utilizados conforme a convenincia e o
tipo de negcio a ser realizado. Veja quais so os mais utilizados na comercializao de
imveis:
1) CONTRATO DE MEDIAO
O Contrato de Mediao o documento em que o dono do imvel autoriza o corretor a
promover a venda.
Este documento deve ser feito em duas vias e assinado por ambos. Ao assinar, o
vendedor deve ser alertado, quanto ao valor e condies de venda, alm da
percentagem ajustada e ao estabelecimento do prazo para que o corretor complete a
mediao.
PONTO CHAVE:
O anncio pblico de um imvel, s poder ser realizado, por Corretor de Imveis,
pessoa fsica ou jurdica, que tiver contrato escrito de mediao ou autorizao escrita
para alienao do imvel anunciado.
SAIBA MAIS:
No decorrer de uma transao imobiliria, outros documentos tambm fazem parte instrumental
do processo, so eles:
Termo de Vistoria: normalmente quando se inicia e quando se finaliza um contrato de locao,
este termo efetuado. Nele so descritos as condies detalhadas do imvel e de seus mveis
e utenslios. Este termo um aditivo ao contrato. Os dois termos sero confrontados, o ltimo
com o primeiro. Ele dever ser assinado por ambas as partes.
Memorial Descritivo: normalmente utilizado como aditivo de contratos de compra e venda de
imveis na planta. Este termo descreve todas as condies de acabamento, mveis e outros que
ter no futuro o imvel comprado.
Termo de Visita: quem assina este termo o cliente que visita o imvel. Este termo
importante, pois assegura o pagamento da comisso ao Corretor se o visitante fechar o negcio
direto com o vendedor. A comisso devida caso o Corretor tiver opo de venda vlida. Este
termo que complementa as garantias do Corretor, com a Opo de Venda.
Arras ou Sinal: garante, a indenizao da parte desistente do negocio a outra parte, caso no
haja no contrato clausula de arrependimento (art.420), ou seja, a devoluo em dobro do sinal
recebido, em caso da desistncia do negocio por quem recebeu ou simplesmente a reteno do
sinal por parte de quem recebe em caso da desistncia da outra parte. O Sinal ou Arras, em
contrato visa indenizar a parte inocente em caso de arrependimento, podendo ainda fazer parte
da indenizao se o prejuzo for provado maior pelo arrependimento da outra parte.
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Os Honorrios
Uma remunerao ao Corretor de Imveis devida
quando da concluso da intermediao. Essa
retribuio devida ao Corretor com percentual
combinado com o proprietrio sobre o preo da
transao.
Cada regio do pas tem uma variao com respeito
s comisses, que so fixadas pelos Sindicatos da
Categoria, e homologadas pelos conselhos
regionais.
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Operaes Imobilirias
Exemplo
Venda
Imveis avulsos, com edificaes, situados no permetro urbano ou
suburbano
Imveis avulsos, s/ edificaes, situados em regies urbanas ou
suburbanas
Imveis avulsos, situados em zona rural de extenso suburbana,
ou fora do municpio ou sede de atividade do Corretor de Imveis
Loteamentos
%
6%
8%
10%
10%
II.
Permuta
Nas permutas, os honorrios sero pagos sobre todas as
propriedades negociadas pelos respectivos, observadas as
mesmas percentagens do item I. Vendas.
III.
a)
b)
Pela corretagem
IV.
a)
Locao
Para intermediao da locao, a ser cobrado do Locador.
b)
V.
%
12% (doze por cento),
quando do seu repasse.
VI.
%
15% (quinze por cento) e no
mximo, 20% (vinte por
cento) sobre os valores
recebidos da locao
VII.
a)
b)
Valor de Comercializao
Parecer escrito quanto ao Valor de Comercializao de um imvel
Valor mnimo a ser cobrado quanto ao Valor de Comercializao
%
10% da comisso auferida
pela empresa
40% da comisso auferida
pela empresa
%
60% do valor locatcio
contratado
R$ 30,00 (trinta reais) para
valores fixados em locaes
at R$ 300,00 (trezentos
reais). Acima desse valor,
10% do preo fixado.
%
0,5%
R$ 100,00 (cem reais)
Ateno!
de carter obrigatrio a contratao dos servios profissionais por escrito
(art. 20, item III da Lei 6.530 e art. 1 da Resoluo Cofeci n 458/95).
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A Documentao
Quais os documentos que devem ser exigidos para que um negcio seja seguro?
5 Ttulo de propriedade devidamente registrado e regularizado.
5 Certido de filiao de domnio pelo prazo de 20 (vinte) anos.
5 Certido negativa de nus pelo prazo de 20 (vinte) anos, repetindo os nomes dos proprietrios,
da mesma forma que na certido de filiao de domnio.
5 Certido negativa de aes reais e pessoais reipersecutrias pelo prazo de 10 (dez) anos, em
nome do proprietrio atual e de seus antecessores compreendidos nesse perodo.
5 Certido negativa de protestos de ttulos pelo prazo de 5 (cinco) anos, em nome do atual
proprietrio ou de seus antecessores dentro deste perodo.
5 Certido negativa de aes fiscais pelo prazo de 5 (cinco) anos em nome do atual proprietrio
ou de seus antecessores dentro deste perodo.
5 Certido negativa de registro de ttulos e documentos pelo prazo de 10 (dez) anos, sob a
responsabilidade do atual proprietrio e/ou dos antecessores neste mesmo perodo.
5 Certides negativas de impostos e taxas expedidas pelas reparties Federal, Estadual e
Municipal, em nome do atual proprietrio.
5 Certido negativa expedida pela Secretria Municipal de Obras e Servios Pblicos, atestandose o imvel est ou no sujeito rea de recuo ou investidura ou se est sujeito zona de
influncia do metr.
5 Certido de aes penais referentes ao crime contra o Patrimnio e contra a Administrao
Pblica, pelo prazo de 10 (dez) anos.
5 Certido de quitao expedida pela repartio providenciaria, para os casos a que se obrigam
as pessoas fsicas e jurdicas.
5 Certido comprovando que a associao ou sociedade civil se acha formalizada diante do
Cartrio de Registro Civil das Pessoas Jurdicas.
5 Certido comprovando e regularizando a firma comercial ou sociedade annima perante o
Registro do Comrcio.
5 Documento legal, se o imvel estiver alugado, provando a desistncia do inquilino quanto
preferncia de aquisio.
Ateno!
Antes de se lavrar o instrumento, deve-se verificar da necessidade ou no, de:
- Averbao da construo ou da demolio;
- Averbao da alterao do nome da rua, do nmero e demolio do imvel;
- Averbao da reconstruo;
- Averbao de desmembramento;
- Averbao de alterao do nome do vendedor e ou de seu cnjuge;
- Averbao do estado civil do vendedor e/ou de seu cnjuge;
- Reconhecer as firmas dos vendedores e testemunha em ttulos de instrumento
particular.
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Operaes Imobilirias
Ateno!
Aconselhamos que voc seja mais cauteloso e exija as seguintes certides para dar segurana
a seu cliente:
-
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Os Registros de Imveis
O registro de imveis um ato de carter pblico, que tem por finalidade dar
publicidade da alterao da propriedade e da instituio de nus reais sobre imveis.
a garantia real do comprador com respeito ao direito sobre a coisa. no Cartrio de
Registro de Imveis, que a Escritura torna-se pblica.
47
PONTO CHAVE:
A matrcula o ato jurdico mais importante que existe no direito imobilirio
brasileiro, porque, atravs dela, cada imvel fica perfeitamente caracterizado, o
que d ao seu proprietrio direito real contra terceiros, assegurando, assim, o
domnio pleno da propriedade. Em razo disso, a lei assegura ao proprietrio o
direito de usar, gozar e dispor de seus bens, e de reav-los do poder de quem quer
que injustamente os possua (artigo 524 do Cdigo Civil Brasileiro).
2) AVERBAO
A Lei de Registros Pblicos determina em seu artigo 172 que no registro
imveis sejam feitos o registro e a averbao, dependendo do caso,
dos ttulos ou atos constitutivos, declaratrios, translativos
(em que h transferncia ou transmisso) e extintos de
direitos reais sobre os imveis, reconhecidos em lei, inter
vivos ou causa mortis, quer para a sua validade em relao
a terceiros, quer para a sua disponibilidade.
de
EXEMPLO:
Criao, transferncia ou anulao de hipoteca, averbao de loteamento, averbao de
incorporao, separao de casal, etc.
3) REGISTRO
Ato de registrar ou transcrever em livro especial, feita em instituio, rgos e cartrio,
para dar autenticidade e publicidade a atos, resguardando direitos contra terceiros.
PONTO CHAVE:
Para assegurar o domnio da propriedade, a lei d ao ato jurdico da matrcula,
que compreende o registro ou transcrio, o que se chama de publicidade. Assim,
o imvel fica constitudo em direito real erga omnes, ou seja, oponvel contra todos.
Para o adquirente ter assegurado o direito sua aquisio ele deve registrar o mesmo
no cartrio de Registro de Imveis, para dar publicidade troca de proprietrio.
Compete ao Oficial de Registro de Imveis, os seguintes atos:
48
Averbao
Matrcula
Registro
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Ateno!
conveniente verificar a existncia de atos pendentes relativos a processos em
juzo, quitao de dvidas, contratos sociais, alvars, procuraes, hipotecas e
renuncias de parte de bens. Se houver alguma pendncia neste sentido, dever
ser solicitada certido que esclarea melhor a situao, evitando, dessa forma,
problemas futuros.
Alm das certides negativas acima citadas, existem outras que podem ser solicitadas:
Registro Civil de Pessoas Naturais: certido do que constar em nome
do atual proprietrio sobre interdio, emancipao e ausncia.
Repartio da Fazenda Pblica: certido de que o imvel no est
sujeito a recuo ou desapropriao.
Prefeitura Municipal: certido de auto de vistoria, denominado
habite-se.
Departamento de Sade do Estado: certido que constar sobre
multas e infraes legais.
Departamento de Urbanismo da Prefeitura: certido de que o
imvel no est sujeito s restries para construo.
Secretaria da Fazenda: certido de localizao do imvel, na Diretoria
de Impostos e Taxas sobre a Riqueza.
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5) ESCRITURA PBLICA
o instrumento pblico no qual se transfere a propriedade de uma pessoa para outra.
Neste documento est colocada a localizao exata do imvel, vizinhos de
confrontaes, logradouro, nmero, matricula, averbao, etc.
Ateno!
Os imveis s podem ser escriturados se preencherem alguns requisitos, tais
como:
- loteamento legalizado,
- tamanho mnimo previsto em plano diretor,
- incorporao legalizada,
- quitao de encargos sociais.
6) ESCRITURA DE POSSE
A Escritura de Posse o documento pelo qual se cede ou
transfere a outrem os direitos de um imvel que lhe pertencem,
sendo assim possvel a alienao e a transmisso entre vivos.
Esta escritura muito comum, no litoral e em ilhas, onde as
terras so (eram) da marinha e tem uma srie de dificuldades
para legalizar em definitivo.
A Escritura de Posse no pode ser registrada no Cartrio de
Registro de Imveis. No entanto pode ser registrada Cartrio
de Ttulos e Documentos.
7) CONTRATOS DE GAVETA
So contratos normalmente efetuados sem a transferncia dos imveis no Cartrio, por
impedimento de financiamentos, escritura de posse, entre outros.
As partes no podem registrar em definitivo suas aquisies e nem transferir o
financiamento.
Estes contratos so Promessa de Compra e Venda e registrados no Cartrio de Ttulos e
Documentos, normalmente irretratveis, e tornam-se garantia de aquisio.
Normalmente muitas transaes comerciais onde no h possibilidade de transferncia
imediata, o mesmo passa por um Contrato de Gaveta, procurando resguardar os
direitos das partes, seja, por terrenos de posse, financiamentos, arrendamentos entre
outros.
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A Avaliao do Imvel
A avaliao de imveis a determinao tcnica do valor de um imvel ou de um
direito sobre ele, sendo empregada em uma variedade de situaes, dentro ou fora do
mbito judicial.
EXEMPLO:
A Inventrios, dissoluo de sociedade, operaes de compra e venda, aluguel, cobrana de
tributos, seguros, hipotecas, estudos de dinmica imobiliria etc.
51
PONTO CHAVE:
A desvantagem do mtodo comparativo:
No se pode afirmar que o comportamento do mercado de uma regio seja igual em
outras regies. Ao contrrio, tudo leva a crer que existem diferenas substanciais de um
local para outro, tais como diversidade scio-econmica, cultural, costumes etc. Estes
mtodos por comparao s tornam-se confiveis, se existe uma boa amostra de dados
do mercado.
Este mtodo o mais usado pelos corretores e consiste em fazer uma comparao dos
preos pagos no mercado para propriedades similares, quando existem substitutos
razoavelmente semelhantes e ocorrem transaes com uma certa freqncia, obtendo
evidncias para o valor do imvel em estudo.
largamente empregado para propriedades residenciais, nas
quais existe normalmente mais similaridade entre diferentes
unidades.
As principais dificuldades do uso deste mtodo esto
associadas impossibilidade de encontrar propriedades
idnticas: h diferenas na rea construda, acabamento,
estado de conservao, etc. Alm do mais, os preos variam
consideravelmente em espaos de tempo relativamente
curtos.
O mtodo baseado na anlise de informaes sobre preos
de propriedades comparveis com a que est sendo avaliada. Os avaliadores precisam
conferir as condies em que so feitas as transaes (motivos dos compradores e
vendedores), para verificar se os preos so tpicos de mercado ou se existem algum
fator influindo no preo do imvel.
Para se obter o valor de um imvel por este mtodo, preciso que existam dados de
transaes com imveis semelhantes, em nmero e especificao razoveis, para
permitir a obteno de resultados com confiabilidade.
A partir da amostra do mercado, trs procedimentos podem ser adotados:
a) Expedito
A ponderao expedita aquela baseada apenas no sentimento do avaliador. As anlises
baseadas na experincia, usando tambm modelos microeconmicos, geralmente baseados na
anlise de dados, permitem a obteno de valores para imveis especficos, ou de indicadores
do funcionamento do segmento pesquisado.
Adota pesos arbitrrios, baseados na deciso subjetiva do avaliador.
Os clientes valorizam os imveis por razes diferentes, de modo geral, os preos de cada
caracterstica ou servio da habitao tendem a variar diretamente com a oferta dos mesmos.
b) Homogeneizao de Valores
A homogeneizao um procedimento que consiste na coleta de dados de mercado para a
avaliao. Sempre envolve imveis diferentes, distintos daquele que est sendo avaliado. Em
funo disto, o avaliador necessita transformar (homogeneizar) os valores, para poder comparar
estes imveis. Por este modo, os dados da amostra so alterados por fatores ou coeficientes
corretivos, de modo a torn-los mais semelhantes.
Aps, so empregadas frmulas de matemtica financeira e medidas estatsticas simples e
atribui-se um valor ao imvel avaliando.
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Operaes Imobilirias
PONTO CHAVE:
Os valores das transaes , possivelmente, a informao mais importante nas
avaliaes de imveis. Contudo, os valores so justamente a informao mais difcil
de ser obtida e sobre a qual pairam mais dvidas. Nem tanto nas locaes de
imveis, mas especialmente nas vendas. Todas as fontes de informao tm
limitaes.
5) MTODO DA RENDA
Este mtodo baseia-se na hiptese de que o imvel valorizado pela renda que pode
proporcionar a seu proprietrio. Um imvel de maior valor de mercado dever gerar
maiores aluguis, portanto. Desta forma, o montante de renda que o imvel pode gerar
durante sua vida til entendido como uma evidncia de seu valor.
Naturalmente, o proprietrio aceitar uma razovel taxa de desconto para receber
antecipadamente esta renda, ou seja, a relao entre uma receita fracionada ao longo
de dcadas (aluguel lquido a ser recebido por toda a vida til restante) e uma receita
atual (venda no mercado).
A questo na aplicao deste mtodo a taxa de juros para a antecipao de receitas.
Uma pequena variao nominal implica em grandes variaes no resultado, por causa
da quantidade de parcelas.
EXEMPLO:
A renda de um imvel o aluguel ou a receita que pode gerar. No caso de depsitos, hotis,
hospitais, estradas (pedgios) etc., trata-se da quantia mdia arrecadada nos ltimos perodos de
uso (12/24 meses, por exemplo).
53
6) MTODO RESIDUAL
Se for necessrio avaliar um terreno situado em rea extremamente urbanizada e no
h informaes suficientes de vendas de terrenos livres, mas existem vendas de
terrenos com construes, este mtodo til. O valor do terreno obtido a partir do
valor total do imvel, subtraindo-se deste os valores das construes existentes, que
podem ter seus valores determinados por outros mtodos, como o custo de reproduo.
Tambm empregado na finalidade da apurao do valor das construes, que pode ser
feita ento pela subtrao do valor do terreno, do valor total do imvel, nos mesmos
moldes.
Este mtodo utilizado nos casos em que no h dados de transaes de imveis
semelhantes.
7) MTODO INVOLUTIVO
(Mtodo do Mximo Aproveitamento Eficiente)
A avaliao de uma gleba ou de um terreno pode ser realizada em funo do seu
aproveitamento potencial. O mtodo do mximo aproveitamento eficiente busca
identificar os melhores usos, em qualidade e quantidade.
Todos os tipos de utilizaes possveis devem ser investigados. O avaliador realiza um
anteprojeto do loteamento ou da construo, levando em conta as utilizaes
permitidas pelos planos diretores e os usos tradicionais e a demanda recente na regio.
Definida a utilizao, a anlise segue-se com a execuo de oramentos, pesquisa de
dados de mercado para imveis que devem ser construdos (lotes ou unidades
construdas), segue-se na verificao da viabilidade, das receitas e das despesas
esperadas (aluguis, lucros na venda, taxas, custos de publicidade e corretagem, etc).
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A Intermediao Imobiliria
Considera-se Intermediao Imobiliria todo o trabalho desenvolvido pelo Corretor de
imveis, no que tange as rotinas para compra e venda de imveis, a locao, a
administrao de imveis e condomnios etc.
Veja, a seguir, quais so os principais:
1. CONTRATOS DE COMPRA E VENDA
Conforme o exposto na Lei n 6.766/79:
Art. 25: os compromissos de compra e venda so irretratveis, bem como
cesses e promessas, os que atribuam direito e a adjudicao compulsria e,
estando registrados, confiram direito real oponvel a terceiros.
55
Operaes Imobilirias
formao ambas as prestaes geradas pelo contrato esto definidas, como na compra e
venda.
O Aleatrio o contrato em que as partes se arriscam a uma contraprestao
inexistente ou desproporcional, como no contrato de seguro e no contrato de aquisio
de coisas futuras, cujo risco de elas no virem assume o adquirente.
c) Consensuais ou Reais:
Consensuais so os que se consideram formados pela simples proposta e aceitao.
Reais so os que s se formam com a entrega efetiva da coisa, como no mtuo, no
depsito ou no penhor. A entrega, a, no cumprimento do contrato, mas detalhe
anterior, da prpria celebrao do contrato. Observe-se que a doutrina moderna critica
o conceito de contrato real, mas a espcie ainda inafastvel diante do nosso direito
positivo vigente.
Os contratos reais so comumente unilaterais posto que se limitam obrigao de
restituir a coisa entregue. Excepcionalmente, podem ser bilaterais, como acontece no
contrato de depsito remunerado: a importncia prtica est em que, enquanto no
entregue a coisa, no h obrigao gerada.
d) Contratos Nominados e Inominados:
Os nominados, tambm chamados tpicos, so
espcies contratuais que possuem denominao e
so regulamentados pela legislao.
Os inominados ou atpicos so os que resultam da
consensualidade, no havendo requisitos definidos
na lei, bastando para sua validade que as partes
sejam capazes (livres), o objeto contrato seja lcito,
possvel e suscetvel de apreciao econmica.
e) Solenes e no Solenes:
Anote-se aqui que a classificao se preocupou com
a forma pela qual se d o consentimento das partes.
Os solenes, tambm chamados formais, so contratos que s se aperfeioam quando o
consentimento das partes est perfeitamente adequado pela forma prescrita na lei,
objetivando conceder segurana a algumas relaes jurdicas. De regra, a solenidade se
exige na lavratura de documentos ou instrumentos (contrato) pblico, lavrado nos
servios notariais (cartrio de notas), como na escritura de venda e compra de imvel
que , inclusive pressuposto para que o ato seja considerado vlido.
Os no-solenes, ou consensuais, so os que se perfazem pela simples anuncia das
partes. O ordenamento legal no exige forma especial para que seja celebrado, como no
contrato de transporte areo.
f) Principais e Acessrios:
Os principais so os que existem por si, exercendo sua funo e finalidade
independentemente da existncia de outro.
Os acessrios (ou dependentes) so aqueles que s existem porque subordinados ou
dependentes de outro, ou para garantir o cumprimento de determinada obrigao dos
contratos principais, como a cauo e a fiana.
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a) Partes envolvidas
Nesse tpico so caracterizadas as partes envolvidas no contrato, identificando
o nome, CPF, nmero da identidade, estado civil, etc. ou seja, as informaes
pessoais mais relevantes primeiro de quem esta contratando e segundo de quem
esta sendo contratado.
b) Objeto do contrato
Toda a relao jurdica se d entre duas ou mais pessoas e essa relao
normalmente sobre um objeto. Nessa parte do contrato fica caracterizado o
objeto com o qual as pessoas esto se relacionando, normalmente informado o
endereo completo e outra informaes relevantes que as partes julgarem
necessrias.
c) Caractersticas especficas
Nessa parte so caracterizadas as especificidade do contrato em questo, tais
como valores, prazos, condies de pagamentos, prazos de vencimento das
parcelas e do contrato, as despesas, os tributos, reajustes, seguros, etc.
d) As disposies finais
Nesse tpico so firmadas as ultimas questes do contrato tais como foro ou
arbitragem, definidas as formas de negociao em caso de litgio e apresentamse as testemunhas do contrato com suas informaes gerais (nome CPF, etc.).
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Operaes Imobilirias
b) Contrato de Corretagem
Tambm chamada de Opo de Venda. Neste contrato est descrito minuciosamente o
imvel, as condies exigidas pelo vendedor, o prazo de vigncia e tambm
normalmente acertado a comisso do corretor.
O Corretor de Imveis tambm pode ser contratado para buscar um imvel para o
comprador e assina com este um contrato aparte, bem como uma consultoria,
estabelecido tambm um valor pelo servio.
Art. 722: Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, no ligada a outra
em virtude de mandato, de prestao de servios ou por qualquer relao de
dependncia, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negcios, conforme
as instrues recebidas.
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d) Locao
uma relao jurdica onerosa entre o locador e o locatrio, em que um objeto, ou
imvel cedido ao segundo, por prazo determinado.
No mercado imobilirio as locaes so regidas pela Lei do Inquilinato que visa
garantir os direitos e dos deveres das partes envolvidas.
O contrato de Locao pode ser feito diretamente entre as partes ou atravs de um
Corretor de Imveis especializado, que far jus a uma comisso mensal para
administrar este contrato.
e) Incorporao Imobiliria
Qualquer pessoa pode ser um
incorporador imobilirio, desde que
disponha de um terreno e aprove um
empreendimento imobilirio no mesmo e
disponha-se a implement-lo.
As incorporaes so regidas por lei
especiais. Os contratos de Incorporaes
Imobilirias so feitos entre as partes
envolvidas, desde o dono do terreno
alienado na incorporao, e os
compradores das fraes ideais.
f) Administrao
Na administrao de um imvel, o corretor ou a imobiliria, recebe o imvel para
locao, ou gesto de investimento e faz jus a uma comisso para tal feito.
Na locao, praxe no mercado a comisso entre 10 a 12 % do valor transacionado, em
imveis em contratos de longa durao e at 20% em aluguis de temporada.
J na gesto de investimentos imobilirios de compra e venda os valores so acertados
sobre a rentabilidade dos negcios efetuados.
O Corretor de Imveis pode tambm se especializar em contratos de administrao de
condomnios, e esta se constitui de uma nova rea de atuao.
g) Procurao
o ato de fazer-se representar, por outrem por instrumento pblico, onde poder
assinar documentos, contratos, assumir compromissos em nome do outorgante de
poderes, como se o mesmo presente estivesse, sendo seu procurador.
Para que este documento tenha validade nas transaes imobilirias o mesmo dever
ser uma procurao publica, quando um tabelio emite a mesma no cartrio, que
assinada pelo outorgante.
60
Operaes Imobilirias
SEO 7
A Compra e a Venda do Imvel
A compra e a venda de imveis so os atos mais lucrativos das Transaes Imobilirias,
no qual o corretor de imveis faz jus a comisso de intermediao.
A venda de um imvel o processo final do trabalho de uma equipe ou de um
profissional no qual passa por diversas fases, a saber.
EXEMPLO:
Se um imvel vale R$ 100.000 e leva 02 meses para ser vendido por este valor, considerando
oportunidade de investimento no mercado financeiro de 2 % ao ms, equivale ento a vender o imvel
hoje por R$ 96.117,00, o que equivale a R$ 100.000 daqui a 02 meses.
Conhecer opes de investimento e ter uma slida formao, conhecimento do mercado
e laudos confiveis pode ser uma poderosa ferramenta de vendas.
e) Opo de venda:
A Opo de venda um documento obrigatrio, e deve ser mantido arquivado no
escritrio do corretor, para vistoria dos rgos competentes. Este documento consiste
da identificao do cliente e do imvel, onde o mesmo est descrito detalhadamente,
com autorizao de venda por determinado preo, condies e prazo de validade da
proposta.
61
f)
O Plano de Marketing
Opo de Compra
O cliente tendo gostado do imvel, visto sua documentao manifestar seu interesse
em compr-lo atravs da Opo de Compra, onde esto descritos as condies do
negocio ofertado, datado e assinado dever ser entregue ao proprietrio, com prazo
para manifestao. Aceita a proposta, poder ser lavrada a escritura diretamente ou
poder ser feito um contrato de Sinal ou ARRAS.
j)
62
Operaes Imobilirias
j)
A denominao do foro contratual (um tribunal de justia) escolhido para julgar problemas
decorrentes desse negcio.
63
ATIVIDADES DE AUTO-AVALIAO
Leia com ateno os enunciados e responda:
1)
essencial.
b) ( ) facultativa.
c) ( )
optativa.
d) ( ) dispensvel.
e) ( )
2)
aconselhvel.
3)
64
Operaes Imobilirias
RESUMO
A profisso de corretor de imveis foi regulamentada no Brasil em 27 de agosto de
1962. Esta lei foi anulada e a situao s foi resolvida pela edio da Lei n 6530 de 12
de maio de 1978.
A primeira obrigao do corretor o da necessidade para registro oficial no CRECI, que
obtenha o ttulo de Tcnico em Transaes Imobilirias.
Quem no possui registro no CRECI Conselho Regional de Corretores de Imveis no
pode trabalhar com intermediaes imobilirias.
O Corretor de Imveis o profissional que aproxima duas partes em torno de um
objetivo comum, que o imvel. Assim podemos definir o seu trabalho, do ponto de
vista tcnico, como sendo a Intermediao Imobiliria.
65
REFERNCIAS
ALVINO, Jos. Avaliao de Imveis. Laguna SC: paper 35 fls, 1999.
AYRES, Antonio. Como avaliar imveis... sem mistrios. So Paulo: Imobiliria,
1996.
BUENO, A Mrcio A. O corretor de imveis e as regras das locaes
residenciais. So Paulo: Imobiliria, 1996.
RAPOSO, Alexandre. Situaes jurdicas da profisso de corretor de imveis.
2.ed. So Paulo: Imobiliria Ltda, 1995.
_____ . Manual jurdico do corretor de imveis. 5.ed. So Paulo: Colibrie, 1995.
TRAVASSO, Ari. Compra e venda de imveis. Rio de Janeiro: Iel Nrdica, 1991.
_____ . assim que se faz... compra e venda de imveis. Rio de Janeiro: Iel
Nrdica, 1994.
REZENDE, Jos Machado. Operaes Imobilirias: Goinia: Ed. AB, , 2001
ZADIR, ngelo e outros. Manual Do Tcnico Em Transaes Imobilirias, Vol 1
11a. Ed. Goinia: Ed. AB.
66
Operaes Imobilirias
Unidade 4
As Transaes Imobilirias
Objetivos de aprendizagem
Aps o estudo desta unidade voc ser capaz de:
Reconhecer o significado, a legislao especfica e a prtica da Incorporao
imobiliria.
Identificar os diferentes sistemas de financiamento, disponveis no mercado
imobilirio.
Interpretar a legislao que sistematiza e define o planejamento imobilirio e o
crescimento das cidades.
Identificar a legislao para os loteamentos e os desmembramentos rurais e
urbanos.
Sees de estudo
Nesta unidade voc vai estudar os seguintes assuntos:
67
SEO 1
A Incorporao Imobiliria
Incorporao imobiliria uma atividade voltada para a construo de edificaes ou
conjunto delas, compostas de unidades autnomas para sua alienao total ou parcial.
A lei no limita o direito de construir, salvo o direito de vizinhana e os regulamentos
administrativos como o cdigo de obras do municpio, por exemplo.
Pode-se entender a incorporao tambm como um contrato para a construo de um
edifcio, prdio, etc. na forma de condomnio em que possa comear a se vender
imediatamente, inclusive em prestaes. Diz-se que o incorporador aquele que
promove a incorporao de prdios, casas, lojas, etc., em condomnios.
Operaes Imobilirias
Ateno!
So deveres do Incorporador:
-
69
70
Operaes Imobilirias
SEO 2
Os Sistemas de Financiamento Imobilirio
Difcil encontrar quem no sonhe com a casa prpria. Ter o seu canto costuma ser o
grande objetivo na vida das pessoas. Para realizar esse sonho, porm, preciso ter uma
considervel quantia de dinheiro mo para pagar uma casa vista ou em algumas
parcelas. Caso isso no seja possvel, ser preciso recorrer ao financiamento
imobilirio.
Atualmente, existem trs modalidades bsicas de
financiamento: Sistema Financeiro da Habitao (SFH),
Carteira Hipotecria (CH) e Sistema Financeiro Imobilirio
(SFI).
Os financiamentos imobilirios feitos pelo Sistema
Financeiro da Habitao (SFH) contam com regras
estipuladas pelo governo e atividades fiscalizadas pelo Banco
Central. Por esse sistema, os recursos da caderneta de
poupana e do FGTS so emprestados para aqueles que vo
adquirir imveis. A intermediao feita pelos bancos. No
SFH, as taxas de juros so tabeladas (12% ao ano, uma das
mais baixas do mercado); e a correo das prestaes feita
pelo ndice que corrige tambm a caderneta de poupana. Atualmente, esse ndice a
Taxa Referencial (TR). No SFH s so aceitos financiamentos de at R$ 150 mil para
imveis com valor mximo de R$ 300 mil.
Na Carteira Hipotecria (CH), as taxas de juros so livres. A correo das prestaes
tambm feita pela TR. No h limite para o valor mximo do imvel a ser financiado,
mas, nesse caso, os bancos costumam financiar - em mdia - entre 30% e 60% do valor
do imvel.
J o Sistema Financeiro Imobilirio (SFI) d aos bancos uma proteo maior contra
inadimplncia j que, por esse sistema, a instituio adota como garantia a alienao
fiduciria. Atravs dela, o imvel financiado continua em nome do banco e o muturio
apenas desfruta do uso da casa ou apartamento. No caso de inadimplncia, o banco
recebe o imvel de volta em at 90 dias.
Nas linhas de financiamento imobilirio, a garantia do pagamento o prprio imvel.
Vale lembrar tambm que a correo pela TR d a esse financiamento um carter de
imprevisibilidade, porque a Taxa Referencial embute juros, alm de inflao. Por isso,
para quem pretende entrar num financiamento imobilirio, a recomendao dos
especialistas que se planeje os gastos e se comprometa apenas com 20% da renda com
a prestao. Isso d uma margem de manobra para o comprador, no caso de queda na
renda ou vaivens abruptos da economia.
DICA:
Pesquise bastante, planeje e faa suas contas, antes de optar por uma instituio. Com certeza,
ser possvel encontrar uma opo que caiba no seu bolso.
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Operaes Imobilirias
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O que o FCVS?
O Fundo de Compensao de Variaes Salariais - FCVS, foi criado com a finalidade
garantir o limite de prazo para amortizao das dvidas dos financiamentos
habitacionais contradas pelos muturios do Sistema Financeiro da Habitao - SFH.
As transferncias mediante simples substituio do devedor de contratos que
contenham clusula de cobertura pelo Fundo de Compensao de Variaes Salariais
FCVS devem observar:
1) Foram mantidas para o novo muturio as mesmas
condies e obrigaes do contrato original, desde
que se trate de financiamento destinado casa
prpria, observando-se os requisitos legais e
regulamentares, inclusive a demonstrao da
capacidade de pagamento do novo muturio em
relao ao valor do novo encargo mensal.
2) O valor da mensalidade para o novo muturio ser
atualizado proporcionalmente (pro rata die), a
contar da data do ltimo reajustamento at a data
da formalizao da transferncia, acrescido da
quinta parte do valor atualizado do encargo.
3) O recolhimento pelo novo muturio de
contribuio de 2 % do saldo devedor atualizado.
Nestas transferncias, as instituies financeiras ficam
dispensadas da observncia das seguintes exigncias:
a) O limite mximo de financiamento, desde que
no haja desembolso adicional de recursos.
b) O limite mximo de preo de venda ou de
avaliao do imvel objeto da transferncia.
Operaes Imobilirias
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O Planejamento das Cidades
O planejamento das cidades uma das questes mais importantes hoje, e tem ganhado
fora ano aps ano, com o avano da legislao. Por fora de Lei a Unio, os Estados e
todos os Municpios devero apresentar Planos Plurianuais - PPA, onde devero estar
norteadas todas as aes dos governos em prazos de 4, 5, 10 e 15 anos.
Agregado a isto h o Estatuto da cidade, que tambm institui a exigncia de Planos
Diretores para cidades acima de 20.000 habitantes.
1) OS PLANOS PLURIANUAIS - PPA
O Plano Plurianual (PPA), um instrumento das administraes pblicas que visa
apontar os rumos dos investimentos dos governos, normalmente para o perodo de
quatro anos. Ele pode ser utilizado para planejar aes longo prazo, no que tange a
administrao publica, nas esferas Federal, Estadual e Municipal.
So obrigatrios e regidos por Lei Federal. O administrador pblico que no o fizer
esta sujeito s punies da Lei das Responsabilidades Fiscais.
Os governos tm a possibilidade de construir o PPA junto com a
comunidade e ao levar o PPA para consulta pblica, o governo
confirma o seu compromisso com a participao social nas
grandes decises e democratiza o processo que vai estabelecer
diretrizes, objetivos e metas.
Estes planos so abrangentes e versam sobre tudo o que diz
respeito destinao das verbas pblicas geridas pelo
administrador.
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Operaes Imobilirias
As regras para usucapio ganharam novo vigor, reduzindo para 5 (cinco) anos o tempo
exigido para o ganho do titulo definitivo do terreno urbano. Assim, nada impede que
grupos de favelados, moradores de loteamentos irregulares e de imveis particulares
reclamem a titularidade do bem.
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A Legislao Ambiental
A Legislao brasileira sobre crimes ambientais abrangente e
complexa. Encontra-se regulamentada na Constituio Federal
(captulo VI), nas Constituies Estaduais, no Cdigo Florestal
(federal), nas Leis de Pesca (federal), em decretos e resolues especiais
Os documentos primrios que desencadeiam todo um conjunto de
aes, visando salvaguarda da natureza para preservar o interesse
pblico, correspondem em graus crescentes de complexidade, aos laudos periciais, aos
RIMAs e aos EIAs (Estudo de Impacto Ambiental).
Cada esfera em nvel federal, estadual e municipal tem rgos que tem por objetivo
defender e preservar o Meio Ambiente, tais como o Ibama e as Procuradorias da
Cidadania.
1) IBAMA
O Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renovveis - IBAMA,
foi criado pela Lei n 7.735, de 22 de fevereiro de 1989. Foi formado pela fuso de
quatro entidades brasileiras que trabalhavam na rea ambiental: Secretaria do Meio
Ambiente - SEMA; Superintendncia da Borracha - SUDHEVEA; Superintendncia da
Pesca SUDEPE, e o Instituto Brasileiro de Desenvolvimento Florestal - IBDF.
Em 1990, foi criada a Secretaria do Meio Ambiente da Presidncia da Repblica
SEMAM, ligada Presidncia da Repblica, que tinha no IBAMA seu rgo gerenciador
da questo ambiental, responsvel por formular, coordenar, executar e fazer executar a
Poltica Nacional do Meio Ambiente e da preservao, conservao e uso racional,
fiscalizao, controle e fomento dos recursos naturais renovveis.
Criado em 16 de outubro de 1992, o Ministrio do Meio Ambiente - MMA o rgo de
hierarquia superior, com o objetivo de estruturar a poltica do meio ambiente no Brasil.
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Loteamentos Rurais e Urbanos
Depois de vrias legislaes sobre parcelamento do solo nas quais dava-se nfase na
relao comercial entre particulares sobre terra, reduzindo-a a simples mercadoria, a
Lei Federal 6.766/79, entre outras contribuies para a qualidade de vida nas cidades,
se preocupou com o meio ambiente, tanto com o fsico como com o construdo.
Houve, assim, uma preocupao de regular a expanso da cidade atravs do
parcelamento do solo, determinando critrios gerais para salvaguardar adequadas
condies ambientais, respeitando-se as zonas urbanas e de expanso definidas pelos
municpios, como se poder verificar a seguir:
O PARCELAMENTO DO SOLO
Conforme dispe o Art. 2 da lei n 6.766, de 19/12/79, o parcelamento do solo urbano
poder ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposies
desta lei e as legislaes estaduais e municipais pertinentes.
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Operaes Imobilirias
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Operaes Imobilirias
ATIVIDADES DE AUTO-AVALIAO
Leia com ateno os enunciados e responda:
1) O que o Estatuto da Cidade?
____________________________________________________________
______________________________________________________
2) Cite 04 funes importantes do estatuto da cidade:
____________________________________________________________
______________________________________________________
3) Cite 05 instrumentos que tem o estatuto da cidade para fazer valer seus objetivos:
____________________________________________________________
______________________________________________________
4) Cite 05 mudanas importantes que o Estatuto da Cidade trouxe:
____________________________________________________________
______________________________________________________
5) O que Plano Diretor?
____________________________________________________________
______________________________________________________
6) A que cidades exigido o Plano Diretor?
____________________________________________________________
______________________________________________________
7) Qual a funo do Plano Diretor?
____________________________________________________________
______________________________________________________
8) O que parcelamento do solo?
____________________________________________________________
______________________________________________________
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9) O que remembramento?
____________________________________________________________
______________________________________________________
10) Quando um solo pode ser parcelado?
____________________________________________________________
______________________________________________________
11) O que so requisitos urbansticos?
____________________________________________________________
______________________________________________________
12) Cite 06 requisitos urbansticos que um loteamento deve atender:
____________________________________________________________
______________________________________________________
13) O que um projeto de loteamento?
____________________________________________________________
______________________________________________________
14) A quem deve ser apresentado um Projeto de Loteamento?
____________________________________________________________
______________________________________________________
15) Que relatrios so necessrios para a aprovao de um loteamento?
____________________________________________________________
______________________________________________________
16) Pode haver loteamento em terreno rural?
____________________________________________________________
______________________________________________________
17) O que Edificao compulsria?
____________________________________________________________
______________________________________________________
18) O que usucapio especial?
____________________________________________________________
______________________________________________________
19) Qual o prazo que o usucapio em que pode configurar-se usucapio especial?
____________________________________________________________
______________________________________________________
20) Um usucapio especial pode requer a titulao de um terreno urbano de 1500 m,
caso no haja oposio? Porque?
____________________________________________________________
______________________________________________________
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Operaes Imobilirias
RESUMO
Veja a seguir os principais assuntos que voc estudou nesta unidade.
A incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a
construo total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes, compostas de
unidades autnomas.
Na incorporao, cada unidade imobiliria comercializada individualmente. O tcnico
em transaes imobilirias atua na fase de comercializao da incorporao, desde o
terreno at as construes. Por exemplo, quando loteamentos, edifcios, condomnios,
etc. so lanados, as unidades so comercializadas individualmente.
O financiamento imobilirio pode ser uma boa opo para quem deseja realizar o sonho
da casa prpria e no tem o dinheiro em mos para compr-la vista. Nele, o banco
fornece o dinheiro necessrio para aquisio do imvel e o muturio faz o pagamento
sob a forma de prestaes mensais at quitao do bem.
Existem no mercado trs formas bsicas de financiamento imobilirio. O Sistema
Financeiro da Habitao (SFH), a Carteira Hipotecria (CH) e o Sistema Financeiro
Imobilirio (SFI).
O Sistema Financeiro da Habitao (SFH) - conta com regras estipuladas pelo governo
e atividades fiscalizadas pelo Banco Central. Neste sistema, os bancos emprestam os
recursos da caderneta de poupana e do FGTS para aqueles que querem comprar o
imvel. As taxas de juros so tabeladas e a correo feita pela Taxa Referencial (TR).
No SFH s so aceitos financiamentos de at R$ 150 mil para imveis com valor
mximo de R$ 300 mil.
A Carteira Hipotecria - as taxas de juros so livres, a correo das prestaes feita
pela TR e no h limite para o valor do imvel a ser financiado. Porm os bancos
costumam financiar entre 30% a 60% do valor do imvel.
O Sistema Financeiro Imobilirio (SFI) - oferece mais proteo aos bancos contra a
inadimplncia. O imvel financiado fica em nome do banco at a quitao do bem.
O planejamento das cidades uma das questes mais importantes hoje, e tem ganhado
fora ano aps ano, com o avano da legislao.
O Plano Plurianual (PPA), um instrumento das administraes pblicas que visa
apontar os rumos dos investimentos dos governos, normalmente para o perodo de
quatro anos.
O Estatuto da Cidade estabelece algumas finalidades e objetivos comuns que, em
princpio, devero orientar as polticas urbanas de todos os Municpios.
A gesto democrtica estabelecida no Estatuto da Cidade a chave dos novos
instrumentos de direito urbanstico e poltica urbana. Essa realizao do processo
democrtico na gesto das cidades a razo da prpria existncia do Estatuto.
O Plano Diretor uma lei que organiza o crescimento e o funcionamento da cidade.
no Plano Diretor que est o projeto da cidade.
O Plano Diretor se ocupa de temas da cidade e do meio rural, incluindo suas relaes
com municpios vizinhos, procurando um ambiente fsico e social adequado. A
interveno no espao municipal visando manuteno e o enriquecimento dos
costumes e das paisagens urbanas e rurais, ampliando a atuao da populao na
proteo e incremento do patrimnio natural e cultural.
O Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renovveis - IBAMA,
foi criado pela Lei n 7.735, de 22 de fevereiro de 1989. Foi formado pela fuso de
quatro entidades brasileiras que trabalhavam na rea ambiental: Secretaria do Meio
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REFERNCIAS
ALVINO, Jos. Avaliao de Imveis. Laguna SC: paper 35 fls, 1999.
AYRES, Antonio. Como avaliar imveis... sem mistrios. So Paulo: Imobiliria,
1996.
BUENO, A Mrcio A. O corretor de imveis e as regras das locaes
residenciais. So Paulo: Imobiliria, 1996.
RAPOSO, Alexandre. Situaes jurdicas da profisso de corretor de imveis.
2.ed. So Paulo: Imobiliria Ltda, 1995.
_____ . Manual jurdico do corretor de imveis. 5.ed. So Paulo: Colibrie, 1995.
TRAVASSO, Ari. Compra e venda de imveis. Rio de Janeiro: Iel Nrdica, 1991.
_____ . assim que se faz... compra e venda de imveis. Rio de Janeiro: Iel
Nrdica, 1994.
REZENDE, Jos Machado. Operaes Imobilirias: Goinia: Ed. AB, , 2001
ZADIR, ngelo e outros. Manual Do Tcnico Em Transaes Imobilirias, Vol 1
11a. Ed. Goinia: Ed. AB.
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Operaes Imobilirias
Unidade 5
A Administrao Imobiliria
Objetivos de aprendizagem
Aps o estudo desta unidade voc ter condies de:
Identificar as principais caractersticas da Locao Predial Urbana.
Identificar e interpretar as premissas da Lei do Inquilinato.
Reconhecer os principais tributos, impostos e contribuies de melhorias
referentes ao mercado imobilirio.
Conhecer o Cdigo de tica da atividade de Corretor de Imveis.
Sees de estudo
Nesta unidade voc vai estudar os seguintes assuntos:
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O locatrio obrigado a:
-
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Locao Predial Urbana
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Operaes Imobilirias
91
92
Operaes Imobilirias
93
Operaes Imobilirias
95
96
Operaes Imobilirias
SEO 2
A Lei do Inquilinato
Pela deficincia de imveis prprios, pouca poupana para financiamento e tambm
pelas migraes, o mercado de locaes no Brasil bastante aquecido, sendo que
muitas pessoas tm a locao como uma fonte de renda extra no aluguel de imveis.
A lei que rege estas relaes entre inquilinos e proprietrios a Lei do Inquilinato.
Quais os casos que continuam regulados pelo Cdigo Civil e por leis especiais?
Continuam regulados pelo Cdigo Civil e pelas leis especiais:
a) As locaes:
i. de imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suas
autarquias e fundaes pblicas;
ii. de vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de
veculos;
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Operaes Imobilirias
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Rescindida ou finda a locao, qualquer que seja sua causa, resolvem-se s sublocaes,
assegurado o direito de indenizao do sublocatrio contra o sublocador.
O sublocatrio responde subsidiariamente ao locador pela importncia que dever ao
sublocador, quando este for demandado.
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Tributos, Impostos e Contribuies de Melhoria
Os Tributos e Impostos so recolhidos em todas as Transaes Imobilirias, e tambm
so incidentes sobre a coisa. J contribuio de melhoria devida quando h uma
despesa extraordinria visando melhorar a coisa pblica.
Para tratarmos destes itens deveremos, antes de qualquer coisa, conceituarmos alguns
termos jurdicos que sero muito utilizados neste contedo, so eles:
Operaes Imobilirias
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Ateno!
Nas transaes causa mortis ocorrem tantos fatos geradores distintos
quantos sejam os herdeiros ou legatrios.
Quais os cuidados que devemos ter antes de fazer uma operao imobiliria?
Devemos ter um cuidado especial, antes de se fazer qualquer operao imobiliria,
verificando se o imvel (objeto de transao) est realmente livre de qualquer nus.
Antes de ser dado o sinal, ser exigido provar que este imvel, indiscutivelmente, est
livre de nus.
Em caso de ser dado sinal, poder haver clusula de devoluo da respectiva
importncia, dentro de 48 horas, se comprovada a existncia de tal.
Podemos citar como nus mais comuns:
a) Hipoteca
b) Penhoras
c) Servido
d) Condomnio
e) Execuo por dividas e tributos referentes a impostos, taxas, contribuies de
melhoria etc.
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Operaes Imobilirias
SEO 4
Administrao Imobiliria
Quem o Sndico?
O Sndico o administrador do prdio de dois ou mais pavimentos, eleitos pelos
condminos, de forma prevista na conveno.
Seu mandato de no mximo 02 (dois) anos, permitida a reeleio, sm limite de vezes.
Os condminos respondem pelas faltas do sndico, mas cabe-lhes o direito regressivo
contra o mesmo.
Por imposio de lei, todo o condomnio, independentemente do nmero de unidades
autnomas que tiver, dever ter um sndico, que ser o seu administrador.
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Operaes Imobilirias
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PONTO CHAVE:
O transgressor ficar sujeito ao pagamento de multa prevista na conveno ou no
regulamento do condomnio, alm de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da
prtica do ato, cabendo, ao sndico, com autorizao judicial, mandar desmanch-la,
custa do transgressor, se este no a desfizer no prazo que lhe for estipulado.
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Operaes Imobilirias
ATIVIDADES DE AUTO-AVALIAO
Leia com ateno os enunciados e responda:
1) O que um contrato de locao?
____________________________________________________________
____________________________________________________________
2) Qual a Lei do Inquilinato e quando foi promulgada?
____________________________________________________________
____________________________________________________________
3) Cite 05 deveres do Locatrio
____________________________________________________________
____________________________________________________________
4) Cite 05 deveres do locador
____________________________________________________________
____________________________________________________________
5) Cite 05 direitos do locatrio
____________________________________________________________
____________________________________________________________
6) O que denuncia vazia? Cite um exemplo.
____________________________________________________________
____________________________________________________________
7) O que denuncia cheia? Cite um exemplo.
____________________________________________________________
____________________________________________________________
8) O que caracteriza uma locao residencial?
____________________________________________________________
____________________________________________________________
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RESUMO
Veja a seguir os principais assuntos que voc estudou nesta unidade.
Chamamos de locao predial o fato de um imvel ser posto disposio de algum,
mediante contrato de locao e em troca de uma remunerao ajustada e de acordo
com a Lei do Inquilinato.
As trs disposies essenciais do contrato de locao so: o imvel descrito, o preo e o
acordo de vontades.
A locao predial urbana regulada por lei especial a Lei do Inquilinato n 8.245, de
18 de outubro de 1941 e tem como responsveis o locador (o proprietrio ou
responsvel do imvel) e o locatrio (a pessoa que aluga).
Compete ao locado: entregar ao locatrio o imvel alugado em bom estado; garantir o
uso pacfico do imvel durante a locao; manter durante a locao a forma e o destino
do imvel; responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao; fornecer documentos
e recibos pedidos; pagar as taxas de administrao imobiliria (se houver) e as despesas
extras de condomnios.
Compete ao locatrio: pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao; servir-se
do imvel para o uso convencionado; restituir o imvel ao fim do contrato, em bom
estado; levar ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito;
realizar reparao dos danos apresentados pelo imvel; entregar ao locador os
documentos e recibos pedidos; pagar as despesas de telefone, luz, gua, esgoto, gs;
manter instalaes e reas em comum e repor o fundo de reserva caso seja necessrio.
Compete ao administrador imobilirio: alugar o imvel, receber o aluguel, recolher os
impostos ou taxas, representa o condmino perante as assemblias e pagar as despesas,
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Operaes Imobilirias
REFERNCIAS
ALVINO, Jos. Avaliao de Imveis. Laguna SC: paper 35 fls, 1999.
AYRES, Antonio. Como avaliar imveis... sem mistrios. So Paulo: Imobiliria,
1996.
BUENO, A Mrcio A. O corretor de imveis e as regras das locaes
residenciais. So Paulo: Imobiliria, 1996.
RAPOSO, Alexandre. Situaes jurdicas da profisso de corretor de imveis.
2.ed. So Paulo: Imobiliria Ltda, 1995.
_____ . Manual jurdico do corretor de imveis. 5.ed. So Paulo: Colibrie, 1995.
TRAVASSO, Ari. Compra e venda de imveis. Rio de Janeiro: Iel Nrdica, 1991.
_____ . assim que se faz... compra e venda de imveis. Rio de Janeiro: Iel
Nrdica, 1994.
REZENDE, Jos Machado. Operaes Imobilirias: Goinia: Ed. AB, , 2001
ZADIR, ngelo e outros. Manual Do Tcnico Em Transaes Imobilirias, Vol 1
11a. Ed. Goinia: Ed. AB.
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