AKTA KEMAJUAN PERUMAHAN

(KAWALAN & PELESENAN )1966

PENGENALAN
Pemajuan Perumahan di Semenanjung Malaysia adalah tertakluk di bawah Akta Pemaju
Perumahan (Kawalan dan Pelesenan ) 1966 dan peraturan-peraturan Pemajuan Perumahan
(Kawalan dan Pelesenan) 1989. Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) telah
dipertanggungjawabkan menguatkuasakan Akta dan peraturan tersebut.
Dari segi penguatkuasaan pula, bahagian pengawasan dan penguatkuasaan akan
mengambil tindakan termasuk mendakwa pemaju perumahan berlesen yang tidak mematuhi atau
melanggar mana-mana peruntukan Akta/Peraturan. Antara tindakan-tindakan pendakwaan yang
telah diambil setakat ini adalah seperti pemaju projek perumahan mendapatkan lesen pemajuan
perumahan dan tanpa permit iklan dan jualan, gagal melaksanakan tugas-tugas pemaju
perumahan berlesen, kegagalan pemaju perumahan berlesen membuka dan menyelenggara
Akaun Pemajuan Perumahan dan lain- lain yang berkaitan.
Dalam Akta Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan ) 1966, perkataan seperti
pemaju perumahan , pemajuan perumahan dan juga pemaju perumahan berlesen telah
ditafsirkan untuk kefahaman semua yang terlibat dalam proses pemajuan perumahan. Akta ini
diwujudkan bagi tujuan memastikan pemajuan perumahan dijalankan dengan secara teratur,
terancang serta menjana industri perumahan secara adil dan sihat amnya dan menjaga
kepentingan pembeli-pembeli rumah khas.
Justeru, amat pentinglah bagi kita sama ada pembeli ataupun pemaju perumahan
memahami akta ini dalam hidup kita.

LATAR BELAKANG
Bermula 1 Disember, 2002, Akta Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966
telah dipinda dan peraturan-peraturan yang berikut juga akan turut mula berkuatkuasa pada
tarikh yang sama:
(1) Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 2002 yang bertujuan untuk
meminda peruntukan Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989
termasuk perjanjian jual beli statutori sebagaimana yang tertera dalam jadual G dan H PeraturanPeraturan 1989. Selepas 1 Disember, 2002, Peraturan-Peraturan 1989 akan dikenali sebagai
Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 (Peraturan-Peraturan
HDA).

(2) Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Akaun Pemajuan Perumahan) (Pindaan) 2002 akan
meminda peruntukan-peruntukan Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Akaun Pemajuan
Perumahan) 1991 yang kini akan dikenali sebagai Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan
(Akaun Pemajuan Perumahan) 1991 selepas 1 Disember 2002 (Peraturan-Peraturan Akaun
HDA).

(3) Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah) 2002 yang
memperuntukkan prosedur bagi pentadbiran Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah yang akan
ditubuhkan dibawah Akta tersebut.

(4) Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Pengkompaunan Kesalahan) 2002 akan

memperuntukan beberapa kesalahan dibawah Akta tersebut yang boleh dikompaun oleh
Pengawal Perumahan (Pengawal).

TUJUAN AKTA PEMAJU PERUMAHAN (KAWALAN & PELESENAN)

1966
# bertujuan memastikan pemajuan perumahan dijalankan dengan secara teratur, terancang serta
menjana industri perumahan secara adil dan sihat amnya dan menjaga kepentingan pembelipembeli rumah khas.

TAFSIRAN
1. Pemaju Perumahan bererti mana-mana orang, kumpulan orang, syarikat, firma atau
pertubuhan yang mengerjakan atau manjalankan ke atas atau melakukan (undertakes)
atau menyebabkan berlakunya satu pemajuan perumahan
2. Pemajuan Perumahan bererti untuk memaju atau membina atau menyebabkan terbina
empat unit rumah kediaman (housing accommodation) atau lebih dan termasuk
pengutipan wang atau melakukan apa-apa operasi pembinaan bagi maksud mendirikan
rumah kediaman di mana-mana tanah atau menjual melebihi empat unit lot-lot
perumahan oleh tuan tanah atau nomininya dengan niat membina melebihi empat unit
rumah kediaman oleh tuan tanah.
3. Rumah Kediaman bererti mana-mana bangunan yang seluruhnya atau secara dasarnya
telah dibina, diadaptasikan atau bertujuan untuk kediaman manusia atau sebahagiannya
untuk kediaman manusia dan sebahagian yang lain untuk premis perniagaan tetapi tidak
termasuk kediaman yang didirikan di atas mana-mana tanah yang bertujuan untuk atau
diluluskan untuk pemajuan komersial.
4. Pemaju Perumahan Berlesen bererti mana-mana pemaju perumahan berlesen di bawah
seksyen 5 melakukan di atas atau melaksanakan satu pemajuan perumahan dan termasuk
pemegang kuasa wakil (Power of Attorney) bagi pihak pemaju perumahan tersebut yang
telah secara wajar dibuat dibawah Akta Kuasa-kuasa Wakil 1948.

5. Walau bagaimanapun pemaju perumahan tidak perlu mendapatkan lesen, permit iklan
dan jualan dengan syarat berikut :
(a) Membina kurang daripada empat (4) unit rumah;
(b) Membina lebih daripada empat unit rumah tetapi tidak membuat apa-apa penjualan;
(c) Membina tetapi menjual rumah setelah mendapat Sijil Kelayakan menduduki (CFO)
penuh.
(d) Pengawasan projek-projek berdasarkan kepada maklumat dan aduan yang diterima ramai
sama ada secara bertulis, telefon,emel atau juga melalui media masa.

Syarat atau sekatan bagi pemberian lesen

a) bagi sesebuah syarikat, syarikat hendaklah mempunyai modal secara tunai yang tidak kurang
daripada dua ratus lima puluh ribu ringgit dan memberikan pengawal deposit tidak kurang
daripada dua ratus lima puluh ribu ringgit secara tunai atau dalam bentuk lain yang ditentukan
oleh Menteri.
b) Bagi seorang atau suatu kumpulan, pemohon hendaklah memberikan deposit yang tidak
kurang dua ratus ribu ringgit secara tunai atau dalam bentuk lain yang ditentukan oleh Menteri.
c) Jika permohonan dibuat oleh seseorang atau sekumpulan atau suatu firma, pemohon itu sendiri
atau mana-mana anggota dan pekongsinya bukanlah seorang yang disabitkan dengan kesalahan
fraud atau kecurangan atau bankrap yang belum dilepaskan.
d) Melainkan jika seseorang bankrap yang belum dilepaskan masih memegang jawatan sebagai
pengarah,pengurus atau setiausaha atau jawatan lain yang sama taraf sekiranya permohonan itu
dibuat oleh sesuatu syarikat. Sedang memegang jawatan yang dipertua, setiausaha, bendahari,
atau jawatan yang sama tarafnya,sekiranya permohonan itu dibuat oleh sesuatu pertubuhan.

e) Pada masa permohonan dibuat, pemohon atau ahli atau pekongsi pemohon adalah suatu
kumpulan orang atau firma atau pengarah, pengurus sebuah syarikat yang belum lagi disebabkan
suatu sabitan bagi kesalahan di bawah Akta ini,dikenakan suatu denda lebih sepuluh ribu ringgit
atau penjara.
f) Semasa permohonan, seseorang yang pernah menjadi pengarah atau pernah ada kaitan dengan
pengurusan perniagaan pemaju perumahan berlesen yang telah digulung oleh mahkamah.
g) Pendaftaran arkitek atau jurutera pemohon telah dibatalkan dan belum dihidupkan semula di
bawah Akta Arkitek 1967 (Akta 117) atau Akta Pendaftaran Jurutera 1967 (Akta 138) semasa

KEWAJIPAN PEMAJU PERUMAHAN BERLESEN

1. Sekiranya terdapat perubahan yang dibuat dalam mana-mana dokumen yang dikemukan
kepada pengawal di bawah subseksyen 5(3), pemaju perumahan sepatutnya memberikan
butir-butir bertulis mengenai peubahan tersebut kepada pengawal tersebut.
2. Pemaju perumahan sepatutnya sentiasa mempamerkan salinan lessen, permit iklan dan
jualannya, salinan kunci kira-kira yang terbaru dan juga maklumat yang berkaitan dengan
orang yang mengawal dan menguruskan perniagaan pemaju perumahan berlesen di
tempat yang mudah dilihat di dalam mana-mana pejabat dan pejabat cawangan.
3. Rekod perakaunan dan rekod lain yang akan menjelaskan transaksi dan kedudukan
kewangan pemaju perumahan berlesen perlu disediakan dari semasa ke semasa.
4. Melantik seorang ataupun lebih juruaudit setiap tahun mengikut cara yang dikehendaki di
bawah seksyan 9
5. Menghantar pernyataan ataupun apa-apa maklumat kepada pengawal sebelum 21
haribulan Januari dan 21 haribulan Julai supaya pengawal boleh memahami kemajuan
pemajuan perumahan yang sedang diusahakan.
6. Sekiranya pemaju perumahan berpendapat bahawa dia tidak berupaya untuk memenuhi
obligasinya kepasa pembeli, dia sepatutnya memberitahu pengawal dengan serta-merta.

PEMBATALAN DAN PENGGANTUNGAN LESEN

Dibawah peruntukan Seksyen 14 (berhubungan dengan pemberian peluang untuk didengar,
pembatalan dan penggantungan lesen), Pengawal akan mengambil tindakan sekiranya pemanju
perumahan berlesen :
(a) Menjalankan perniagaannya dimana ia mampu memudaratkan kepentingan pembeli atau
mana-mana orang awam.
(b) Mempunyai asset yang tidak mencukupi untuk menampung liabilitinya
(c) Melanggar mana-mana peruntukan Akta ini
(d) Telah berhenti menjalankanpemajuan perumahan di Semenanjung Malaysia
(e)

Individu Tidak Layak Mengambil Bahagian Dalam Pengurusan Perniagaan

Seorang Pemaju Perumahan Berlesen
Tanpa menjejaskan apa-apa jua yang terkandung dalam mana-mana undang-undang bertulis
yang berhubungan dengan syarikat, koperasi, pertubuhan dan perkongsian, mana-mana orang
yang bertindak sebagai atau memegang jawatan sebagai pengarah atau mana-mana jawatan yang
berkaitan dengan pemaju perumahan berlesen hendaklah berhenti memegang jawatan itu
sekiranya :
(a) Jika dia bankrap atau menggantung pembayaran untuk hutangnya
(b) Jika dia disabitkan atas sesuatu kesalahan yang melibatkan kecurangan atau fraud

Larangan terhadap pemajuan perumahan kecuali menurut kuasa lesen dan

peruntukan yang berhubungan dengan pemberian lesen :
1) Pembinaan perumahan tidak boleh dijalankan melainkan pemaju perumahan memiliki lesen
yang dikeluarkan di bawah Akta 118.
2) Tidak ada pemaju perumahan berlesen lain yang boleh membina rumah melainkan dengan
keizinan bertulis Pengawal.
3) Sekiranya seorang pemaju perumahan ingin membina perumahan, beliau hendaklah
memohon suatu lesen kepada Pengawal dan hendaklah dibuat dalam borang yang telah
ditetapkan. Pemohon disenaraikan dalam ruang (1) Jadual. Permohonan itu haruslah disertakan
dengan dokumen yang diperlukan di ruang (2). Dokumen tersebut, disahkan melalui akuan
berkanun yang dibuat oleh orang yang disenaraikan di ruang (3).
4) Apabila suatu lesen diterima , Pengawal berhak untuk memberi ataupun enggan memberi
lesen tersebut. Pengawal boleh mengenakan apa-apa syarat (termasuk tempoh sah lesen ) yang
dirasakan sesuai dan berpatutan.
4A) Sekiranya, fi yang ditetapkan telah dibayar kepada Pengawal, permohonan bagi
suatu lesen boleh dipertimbangkan.
4B) Pemaju perumahan hendaklah membayar kepada Pengawal apa-apa fi sebagaimana
yang telah ditetapkan.
5) Tertakluk kepada seksyen 14, pengawal boleh menukar, membatalkan, atau mengubah syaratsyarat yang dikenakan di bawah subseksyen (4), atau mengenakan syarat baru ataupun syarat
tambahan. Sekiranya lesen itu tidak tertakluk kepada apa-apa syarat, pengawal akan mengenakan
syarat-syarat yang patut bagi menguatkuasakan peruntukan akta ini.

ISU ATAU KES YANG BERKAITAN

Energoprojek (M) Holdings VS Pendakwa Raya
Dalam kes ini, Energoprojek (M) Holdings merupakan satu syarikat yang terlibat dalam
aktiviti perundingan dan pembinaan di Malaysia. Orang yang berkenaan dalam syarikat tersebut
telah membina dan mengusahakan satu bangunan yang terdiri daripada 12 pangsapuri di atas
sebidang tanah. Bangunan tersebut didirikan sebagai asrama bagi pekerja-pekerja syarikat
tersebut dan mereka tidak berniat untuk menjualkannya kepada pembeli-pembeli. Namun,
syarikat tersebut telah didakwa di atas kesalahan pemajuan perumahan tanpa lessen. Pihak
tertuduh mempertahankan dirinya dengan menyatakan bahawa mereka tidak mempunyai niat
untuk menjual bangunan tersebut dan ini bermaksud mereka terlibat dalam apa-apa pemajuan
perumahan yang dinyatakan di bawah Akta 118 seksyen 3.
Mahkamah Tinggi telah membuat keputusan bahawa Energoprojek (M) Holdings tidak
bersalah dalam isu ini, mereka tidak memerlukan lessen bagi pembinaan bangunan berkenaan
mengikut akta 118.

RUJUKAN
1. Abdul Rani Kamaruddin dan Nuarrual Hilal Md. Dahlan. 2010. Defining Housing
Developer and Housing Development Under Malaysian Housing Law. Penerbit
Universiti Utara Malaysia, Kedah Malaysia.
2. Robert Tan. 2009. Buying Property From Developers, What You Need To Know and Do.
Sweet & Maxwell Asia Publisher, Malaysia.
3. Md Dahlan, Nuarrual Hilal. 2004.Maksud 'Pemaju Perumahan': Suatu pemerhatian ke
atas bahagian pertama maksud 'pemajuan perumahan' dari seksyen 3 Akta Pemajuan
Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966.Pernerbit UUM, Malaysia.
4. Roger Tan Kor Mee. 12 April 2004. Peraturan-peraturan Pemaju Perumahan Pindaan
2002. http://www.rtkm.com/content/view/274/1/

LAMPIRAN