INTRODUCCION

Los vertiginosos cambios que se han presentado en el sector Inmobiliario,

especialmente en la actividad Valuatoria, como resultado del desbarajuste del
modelo econmico imperante ,han obligado a un reacomodamiento de las fuerzas
econmicas que mueven todo el aparato productivo, y siendo el Sector
Inmobiliario uno de sus pilares fundamentales, es obvio, que no puede ser ajeno a
esos cambios.
La expedicin de nuevas normas que regulan la actividad Valuatoria, la creacin
del REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES, controlado por la
Superintendencia de Sociedades, La aprobacin de la Ley de Ordenamiento
Territorial y el Impuesto de Plusvala entre otros, y mas recientemente, la definicin
de las competencias laborales del avaluador por parte del SENA obligan a una
continua investigacin por parte de los profesionales valuadores, para que el
resultado de su trabajo sea una poderosa herramienta al momento de tomar
decisiones inmobiliarias.
El presente trabajo recopila las experiencias profesionales del autor, presentadas
en forma clara y precisa, con ejemplos prcticos en la mayora de los casos. Las
propuestas metodolgicas nuevas, planteadas en el desarrollo de los diferentes
captulos, tienden a llenar vacos existentes, como en el caso del avalo de Zonas
Comunales Construidas y sin Construir, Zonas Comunales de Uso Exclusivo, En la
Propuesta del POTENCIAL DE DESARROLLO, se hace evidente su aplicacin ya
que las ciudades como forma planificada de expandirse y crecer, solo pueden
hacerlo en altura. La metodologa sugerida para Cultivos, es muy prctica, pues
es valida para cultivos Permanentes y Transitorios. El trabajo de Avalos Masivos
ha probado su vala en todo el territorio nacional, en trabajos tan importantes como
la Conexin Vial Aburra-Ro Cauca en Antioquia (alrededor de 25.000 avalos),
Ampliacin de la Va Batalln-Puente la Libertad en Manizales (12.000 avalos
aproximadamente) y en la Va Buganvilles - Las Palmas (7000 avalos
aproximadamente). Las variaciones planteadas en Avalos Industriales y las
propuestas hechas para Good Will y Valor en Marcha, difieren sustancialmente de
lo propuesto por el Ingeniero brasileo Pellegrini, hace algunos aos, la
presentacin simultanea de ambas opciones metodolgicas, permitir al lector
tomar sus propias conclusiones.
El lector debe interiorizar que emitir juicios u opiniones de valor sustentables, es
una de las disciplinas ms complejas, que lleva implcita una enorme
responsabilidad y compromiso tico y profesional, lo cual obliga a poseer un vasto
conocimiento multidisciplinario, pero tambin constituye uno de los mundos del
saber, ms interesantes y apasionantes.

Finalmente, se recomienda analizar la disponibilidad de informacin antes de

tomar una decisin sobre la aplicacin
de una metodologa Valuatoria
determinada. Las propuestas metodolgicas aqu planteadas, pueden o no ser
aplicadas por el lector. Los posibles errores cometidos en la presentacin de las
distintas metodologas solo son imputables al autor y en
ningn caso
comprometen a nadie ms.

EL AUTOR.

GENERALIDADES
Los trminos valor, precio y costo, siempre han estado sujetos a diferentes
interpretaciones, y en no pocos casos, se han confundido sus significados, por lo
que es conveniente precisar cada uno de ellos. De manera sucinta, se pueden
definir:
Precio.
Es la cantidad, generalmente en dinero, pagada por un comprador a un vendedor,
por un determinado bien o servicio.
Costo.
ptica del Consumidor/Comprador:
Es el precio pagado, ms todos los otros gastos en que incurre un comprador, en
la adquisicin de un determinado bien o servicio, en otras palabras, todo lo que
pago por la adquisicin de un bien.

ptica del Productor/Vendedor:

Es la cantidad total, expresada en dinero, que un vendedor ha invertido para la
produccin de un determinado bien o servicio, sin adicionarle an su margen de
ganancia, o comercializacin.
Valor
Es un trmino subjetivo usado en teora econmica para indicar la importancia que
el hombre le concede a un bien o a un servicio. Depende de muchos factores, y
por ello, se habla de: valor sentimental, valor histrico, valor de mercado, valor
contable, valor expropiatorio, valor para fines sucesoriales, fiscales o de registros,
valor intangible, plusvala, justiprecios, etc.
Segn el gran diccionario enciclopdico visual (editado por Zamora). Valor Es Lo
que vale una persona o cosa, segn el Diccionario Pequeo Larousse Ilustrado,
son sinnimos de valor: importancia, precio y por precio segn el mismo
Diccionario, se entiende el valor en que se estima algo.
Nota: Usualmente se consideran sinnimos precio y valor. El precio es un hecho
real, el valor es una estimacin de lo que el precio debera ser.
Valor de Mercado.
Existiendo un bien, un servicio, o una propiedad, el valor de mercado, es el valor
mximo posible, expresado en dinero, que un vendedor realmente interesado y
deseoso de vender y sin estar forzado a hacerlo, puede obtener de un comprador,
tambin interesado y deseoso de comprar, teniendo ambas partes pleno
conocimiento de las condiciones de compra-venta, y de la utilidad de la propiedad
sujeta a negociacin.

1. CLASES DE VALOR
Por valor se entiende, en trminos generales, el grado de utilidad o aptitud de las
cosas, para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite.
En trminos econmicos, no todos los bienes son deseables en igual grado por
todas las personas y el orden de preferencia que se establece entre ellos, origina
el valor, que es la resultante de una apreciacin comparativa entre 2 o ms bienes.
1.1.
1.1.1

Elementos del Valor

La Necesidad: Para que halla valor, se requiere en primer termino, que
exista una necesidad, individual o colectiva, real o imaginaria, pues de
otro modo, no se explicara que el sujeto se esforzase en procurar
medios con que satisfacerla.

1.1.2

La Utilidad: El bien de que se trata debe ser til, es decir, capaz de

satisfacer alguna necesidad.

1.1.3

El Costo: Es preciso que el bien tenga un costo, es decir, que en su

obtencin deba gastarse tiempo, esfuerzo y/o dinero, pues si puede
disponerse de l libremente, desaparece todo inters en la apreciacin
comparativa.

1.1.4.
El Conocimiento de La Utilidad: La utilidad se basa en la creencia,
fundada o no, que el individuo tiene acerca de que un bien es apto para satisfacer
una determinada necesidad.
1.2. Concepciones del Valor.
En el mercado existen diferentes concepciones de valor: Valor de Cambio y Valor
de Uso.
1.2.1.

Valor de Cambio.

Es la relacin existente entre dos bienes susceptibles de ser cambiados. El valor

de cambio no existe si el bien no posee utilidad, pues nadie cambiara una cosa
til, por otra que carece de utilidad.
En trminos de Avalo, el Valor de Cambio, es la cantidad de dinero que se
obtendra por un bien (Mueble o Inmueble, Tangible o Intangible), si se fuese a
vender en un mercado abierto, siempre y cuando exista demanda por el bien
ofrecido.
El valor determinado en el Avalo, es el precio por el cual se efectuara una
operacin de compraventa en un mercado abierto, entre personas conocedoras de
valores de la Propiedad Raz, en condiciones similares y en que ninguna de las
partes tenga ventaja sobre la otra, obrando ambas libres de toda necesidad y
urgencia, dentro de un equilibrio de oferta y demanda.
Es claro, que en esta definicin de valor de cambio en trminos de la Actividad
Valuatoria, se integran perfectamente la necesidad, la utilidad, el costo y el
conocimiento de la utilidad.
1.2.2. Valor de Uso
El Valor de Uso se identifica con la utilidad del bien, es subjetivo e Individual, es
el valor que el hombre confiere a las cosas de acuerdo con lo que para l
significan y que el Individuo aisladamente le atribuye. En trminos Valuatorios, el
Valor de Uso, se aplica a bienes inmuebles con usos especiales individuales y de
utilidad particular. Mide el valor en razn del uso especfico al que se destina la
propiedad, se aplica especialmente en Avalos Industriales.
Nota: Pese a que todava no se habla en trminos reales de los procesos
valuatorios, es pertinente aclarar que en la fijacin de valores, objetivo final del
avalu, no se cuantifican valores sentimentales, pues ello es imposible.

1.2.3. Similitud de Valores.

El valor de Uso puede ser igual al valor de Cambio, en situaciones especiales
como:
La propiedad est satisfaciendo una demanda econmica para el servicio que
presta (Por ejemplo los parques cementerios).
Se cuenta con una administracin eficiente.
No es viable cambiar la destinacin del inmueble (Todo cambio de uso esta sujeto
a la normatividad vigente).
El uso del predio continuar constante en el tiempo (Es poco probable por
ejemplo, que un parque cementerio cambie su destinacin en el tiempo).
Un ejemplo claro de situaciones en las cuales se pueda observar la diferencia
entre Valor de Cambio y Valor de Uso, es la siguiente:
Un terreno con numerosas corrientes de agua tiene valor diferente para un
Urbanizador y para una Empresa productora de alcoholes, mientras que para el
urbanizador, las corrientes de agua tienen un valor mnimo, pues impiden el
desarrollo arquitectnico total del predio, para la Empresa productora de
alcoholes, esas mismas corrientes de agua, tienen un altsimo valor, pues
abaratan el proceso productivo de alcoholes.
1.3
ESCUELAS VALUATORIAS.
Existen en el mercado dos Escuelas valuatorias: La Escuela Polivalente y la
Monovalente.
1.3.1. Polivalente.
Considera que el valor del bien sta predeterminado por el uso especfico que se
dar a la informacin Valuatoria, es decir, el fin determina el precio, si el inmueble
se va a vender tiene un precio, si el inmueble se va a donar tiene otro precio, si el
inmueble se va a rematar tiene otro precio.
Esta teora no parece lgica, pues el bien motivo del avalo, no ha sufrido ningn
cambio en sus caractersticas fsicas y su valor es independiente de la finalidad
del proceso valuatorio, pues si se aceptare la validez de ese aserto, se
subjetivisaria mucho mas la actividad valuatria, y el avaluador debera entonces
preguntarse, si el valor de los bienes es funcin directa de la probable utilidad del
informe valuatorio, situacin a todas luces carente de sustento tcnico,
adicionalmente tendra tambin incidencia en la fijacin de precios situaciones
tales como Quin contrata los servicios valuatorios, un hombre o una mujer? Si
es una mujer, es joven o mayor? Es fea o bonita? Robusta o delgada?.

1.3.2

Monovalente.

Considera acertadamente, que el bien solo posee un valor, independientemente

de la finalidad y/o requerimiento del trabajo valuatorio. Es la escuela valuatoria real
y mayormente aceptada.
1.4

PRINCIPIOS GENERALES EN LA VALORACIN DE BIENES

El conocimiento de todos los factores que contribuyen a generar el valor de un

bien, es indispensable para determinar el justo precio de ese bien. Los principios
bsicos de valor estn Interrelacionados, y su relativa importancia, varia
dependiendo de las condiciones locales particulares. Estos principios pueden
definirse as:
1.4.1. Principio de Anticipacin.
El valor de un bien es fijado en atencin a los beneficios futuros o ingresos futuros
derivados de una propiedad, entendiendo que una entidad o persona fsica, estn
dispuestos a pagar por un bien un monto anticipado, equivalente a los beneficios
futuros que recibir por el uso y disfrute de dicho bien, esto es, el avaluador
deber conocer qu ha ocurrido en el pasado y estimar que ocurrir en el futuro y
cules son las repercusiones posibles de obtener. Debe tomar en cuenta, por
ejemplo, los ingresos pasados, el estatus o decadencia de la ciudad y del sector, y
los precios a los cuales estn siendo vendidas o rentadas propiedades similares,
para estimar sus posibles beneficios futuros. Tambin se conoce como el principio
de Adicin y se basa en la posibilidad real de obtener utilidades en toda inversin
inmobiliaria.

1.4.2. Principio de Cambio.

Segn este principio, el valor de mercado nunca es constante. Est sujeto tanto al
efecto de las fuerzas externas a la propiedad, como a las fuerzas internas. Las
primeras son las fuerzas econmicas, sociales, gubernamentales, entre otras; las
fuerzas internas se refieren a la depreciacin, conservacin, mejoras, uso de
suelo, tamao, forma, etc., por lo mismo, se establece que el valor de mercado
estimado, es vlido nicamente para el da en que se lleva a efecto la valuacin.
1.4.3. Principio de Competencia.
De este principio se deriva que donde hay ganancias sustanciales, se crea la
competencia, pero las ganancias excesivas dan lugar a una competencia daina,
disminuyendo las utilidades.

1.4.4. Principio de Conformidad.

Es el valor mximo de un inmueble; se logra cuando en el sector est presente un
grado razonable de homogeneidad social y econmica, y el sujeto tiene
caractersticas concordantes con ese grado. Es decir, para que dos inmuebles
sean comparables deben ser similares en todo: rea, ubicacin, distribucin,
accesibilidad vial, servicios pblicos, sistemas de transporte, etc.
1.4.5. Principio de Contribucin.
Plantea que el valor de un agente de produccin, que suele ser un componente de
una propiedad, depende de la medida en que contribuya al valor total de la
propiedad.
El principio de contribucin se interrelaciona con los principios de equilibrio y de
productividad excedente.
1.4.6. Principio de Crecimiento, Equilibrio Y Declinacin.
Son los efectos del deterioro fsico ordinario y de la demanda de mercado, dictan
que toda propiedad pasa por tres etapas:

Crecimiento: cuando se estn construyendo mejoras y la demanda aumenta.

Equilibrio: cuando el sector est prcticamente saturado y las propiedades
parecen sufrir pocos cambios.
Declinacin: cuando las propiedades requieren cada vez mayor mantenimiento,
en tanto que la demanda por ellas disminuye.

1.4.7. Principio de Equilibrio.

Este principio seala que los agentes de produccin (trabajo, coordinacin, capital
y tierra) estn estrechamente relacionados con los principios de contribucin y de
productividad excedente, con los cuales debern mantener un sano equilibrio
econmico.
1.4.8. Principio de Mayor y Mejor Uso.
El mayor y mejor uso para un bien, es aquel que siendo fsicamente posible,
legalmente permitido y econmicamente viable, resulta en el mayor valor del bien
que se est valuando. Por ejemplo, si un inmueble se ubica en una zona de
normatividad mltiple, su valor se determina con base en el uso mas rentable, si
se acepta que este es el Uso Comercial, el inmueble debe ser avaluado como si
tuviese este uso y no un residencial, aunque este sea el uso actual.

1.4.9. Principio de Oferta y Demanda.

Consiste en la interaccin de las fuerzas de la oferta y la demanda, y est
determinado por los siguientes fenmenos: El aumento de poblacin con poder
adquisitivo en una zona, incrementar la demanda, y el incremento en el costo del
dinero, reducir la demanda o viceversa
1.4.10. Principio de Homogeneidad o Conformidad.
Establece que el valor de mercado llega a su mximo desarrollo, en los lugares en
que se logra un grado razonable de homogeneidad econmica y social, como por
ejemplo, en zonas comerciales, cuyos usuarios tienen un promedio homogneo de
actividades, nivel de ingresos, educacin, actitudes.
1.4.11. Principio de Productividad Excedente.
La productividad excedente, es el ingreso neto que queda despus de haber
deducido los Costos de los agentes de produccin, como son el trabajo, la
administracin y el capital. Entonces, el ingreso que se obtiene por la tierra, es
productividad excedente.
1.4.12. Principio de Perodos Crecientes y Declinantes.
Son las condiciones utilizadas en la prctica valuatoria. Se basa en las siguientes
etapas de un bien inmueble: integracin, equilibrio, desintegracin y renovacin.
1.4.13. Principio de Progresin y Regresin.
La Progresin es el fenmeno por el que el valor de un objeto, es asociado con
objetos del mismo tipo, pero mejores. En el caso especfico de inmuebles, se
puede ejemplificar este principio, con un edificio que tuviera un valor medio de
$200 millones, y se encontrara entre edificios que valen $500 millones La
progresin consiste en la manera en que se beneficia el valor del primer edificio, al
estar asociada con los ms costosos.
La Regresin en cambio, se presenta cuando hay una propiedad de determinado,
valor, que podra ser, por ejemplo, $500 millones, dentro de un corredor con una
clasificacin menor, o sea, en una avenida donde los edificios valen menos; as, la
regresin se manifiesta en la disminucin del valor del edificio de mayor calidad.
El principio de progresin y de regresin est interrelacionado con el principio de
homogeneidad o conformidad.
1.4.14. Principio de Sustitucin.
Es una teora econmica que dice que un comprador prudente no pagara ms por
el bien, que el costo de adquirir un substituto igual o semejante. El ms probable
costo de adquisicin de la mejor alternativa, sea de un sustituto o una rplica,

tiende a establecer el Valor Justo de Mercado. En otras palabras, el precio de todo

inmueble esta influenciado por la posibilidad de ser sustituido por otro de
caractersticas similares, este principio es claro en el Mtodo de avalu de
construcciones, denominado Mtodo de Reposicin.
1.4.15. Principio se Uso Consistente.
Es una teora econmica, que sostiene que un bien inmueble en transicin a otro
uso, o analizado bajo el concepto de mayor y mejor uso, no deber avaluarse
considerando un uso para la tierra, y otro distinto para las mejoras o
construcciones, sino un mismo uso para ambos.
1.5. HERRAMIENTAS Y CONOCIMIENTOS BASICOS DEL AVALUADOR.
La actividad valuatoria es una ciencia multidisciplinaria, que implica algunas veces
formacin de Equipos de trabajo, compuestos por Ingenieros, Arquitectos,
Topgrafos, Abogados, Economistas, Analistas Financieros, Agrnomos,
Contadores, Dibujantes, Agentes y Corredores Inmobiliarios, con cuyos aportes y
conceptos, se determina el valor probable de un bien, en un tiempo prudencial y
en condiciones de mercado abierto.
Cuando por los costos que implica reunir un buen equipo de trabajo, ello es
imposible, el avaluador debe conocer una serie de elementos mnimos que le
permitan visualizar en una forma integral, la determinacin del valor del bien
motivo del Avalo.
Conocimiento de Plan de Desarrollo y del Plan de Ordenamiento Territorial del
Municipio donde se trabaja, pues ellos marcan las pautas que regirn el futuro
desarrollo de la ciudad, los usos del suelo, las zonas Suburbanas, tendencias
de crecimiento, ampliaciones del permetro urbano, disponibilidad de servicios y
ampliacin de la infraestructura vial, entre otros aspectos.
Acuerdos de Usos del Suelo, para conocer el potencial de desarrollo que el
inmueble posee, segn su destinacin y posibilidades de explotacin
econmica, los usos permitidos, complementarios y/o restringidos que el bien
tuviere o pudiese llegar a tener.
El Cdigo de Construcciones y Urbanismo, para determinar ndices de
Ocupacin, ndices de Construccin, Tipo de Aislamientos, Alturas Mnimas y
Mximas permitidas, Retrocesos, Voladizos, etc.
Conocimiento e Interpretacin de Planos Prediales, Topogrficos y
arquitectnicos, Estructurales, Hidrulicos y Elctricos, para conocer
ubicaciones, alinderamientos, reas y cotas, diseo y distribucin de reas.
Los planos prediales se refieren a las manzanas catastrales, que son
representaciones planimtricas del terreno, sobre las cuales se sealizan los
predios que componen la citada manzana.

Los planos topogrficos son aquellos que relacionan reas (planimetra) y alturas
(altimetra), las cuales se analizan segn la disposicin de las curvas de nivel. En
la medida en que las curvas estn ms o menos unidas, indican un terreno plano o
escarpado.
Los planos arquitectnicos determinan la ubicacin del predio de acuerdo al barrio
o zona, en ellos se ubican las plantas (espacios determinados por paredes),
cortes (transversal y longitudinales, con el fin de aclarar los detalles de altura)
cimentacin (constituyen el sustento real de la estructura), fachadas (Imagen
exterior del inmueble), cubierta (establece el tipo y los detalles del tejado).
Planos estructurales, relacionan el sistema que se utiliza para sostener y mantener
la edificacin en pie, se caracterizan por que contienen vigas, columnas, placas,
escaleras y todos sus detalles.
Planos hidrulicos y sanitarios, muestran los sistemas de conduccin de agua
potable y los desages de aguas sucias.
Planos elctricos, detallan el sistema elctrico del inmueble, en algunos casos
tambin relacionan los sistemas de telefona, citofona y antenas de televisin.
Sistemas de Construccin, que le permitan calificar por lo menos tipo de
cimentaciones, cubiertas, fachadas, pisos, mampostera, cocina y baos,
materiales, estado de conservacin, instalaciones elctricas e hidrulicas,
carpintera, acabados y algunas especificaciones tcnicas.
Conceptos elementales de Ingeniera Econmica y Matemticas Financieras,
entre los cuales se puede contar Inters, Inflacin, Devaluacin,
Actualizaciones, Capitalizaciones, ndices de Precios, Sistemas de Financiacin
y Tasas de Inters. Adems se debe conocer su forma de calculo y posibles
aplicaciones en el proceso valuatorio (Metodos de Renta).
Elementos Estadsticos, que permitan calcular tendencias histricas del
comportamiento de los precios de la tierra, de un sector especifico de la ciudad,
interpretar los resultados de las investigaciones econmicas realizadas en la
zona de ubicacin del bien motivo del avalu, y que permitan la aplicacin de
Medidas de Tendencia Central tales como la Moda, la Mediana, la Media
Aritmtica, la Media Geomtrica y la Desviacin Estndar.
Conocimientos de Vas y Topografa (planimetra y altimetra) para relacionar
distancias y relieves del plano al terreno, definicin de linderos, forma del lote,
de las vas es necesario conocer su tipo y especificaciones, las posibilidades
de ampliacin y prolongacin, plan vial al que pertenece.
Elementos bsicos de Fotointerpretacin, pues de la adecuada interpretacin
de fotografas areas, se pueden obtener datos sobre construcciones, linderos,
infraestructura vial y de servicios, tendido de redes elctricas, centros de
atraccin econmica, etc.

 Principios de Economa: Pues el conocimiento del esquema econmico

imperante, permite interpretar adecuadamente las leyes de oferta y demanda de
bienes, en el momento en que se realiza el avalo.
Catastro, ya que este es el inventario de bienes inmuebles pertenecientes al
estado y a los particulares, adicionalmente permite obtener y analizar
tendencias de precios en las zonas Geoeconmicas, definidas por el Instituto
Geogrfico Agustn Codazzi y los catastros independientes.
Tcnicas de investigacin, ya que la recoleccin de los datos de investigaciones
directas e indirectas, son fuente de acopio de innumerables datos.
Tramites de Notariado y Registro, indispensables para la correcta interpretacin
de la informacin obtenida en las horas de protocolo y necesarios para una
adecuada asesora integral.
1.6. CONSIDERACIONES VALUATORIAS.
Los valores comnmente utilizados, en la valoracin de inmuebles, son:
1.6.1. Valor Comercial o de Mercado.
Es el precio ms probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiara
en la fecha del avalo, entre un comprador y un vendedor, actuando por voluntad
propia, en una transaccin sin intermediarios, con un plazo razonable de
exposicin, donde ambas partes actan con conocimiento de los hechos
pertinentes, con prudencia y sin compulsin. Se considera que el valor comercial
representa el precio justo para la operacin entre el comprador y el vendedor. Es
el resultado del anlisis de hasta tres parmetros valuatorios: valor fsico o neto de
reposicin (enfoque de costos), valor de capitalizacin de rentas (enfoque de los
ingresos) y valor comparativo de mercado. Es el valor que normalmente se
determina en un proceso valuatorio.

1.6.2. Valor Fsico.

Valor que tiene un bien a la fecha del avalo, y se determina a partir del costo de
reposicin a nuevo, disminuyndole los efectos debidos a la vetustez, respecto de
su vida til total, al estado de conservacin, al grado de obsolescencia y a otros
elementos de depreciacin.
1.6.3. Valor de Capitalizacin.
Es el monto que se requiere para generar rendimientos financieros iguales, a las
utilidades que producen las rentas de un bien, en similares condiciones de riesgo.
Es decir, se estima el valor de una propiedad, dividiendo los ingresos netos
anuales de operacin, que produce la misma, entre la tasa de capitalizacin
adecuada.

1.6.4. Valor Comparativo de Mercado.

Es el resultado homologado de una investigacin de mercado de valores de
bienes comparables al del estudio. Dicho mercado debe ser, preferentemente,
activo, amplio, sano, abierto y bien informado, donde imperan condiciones justas y
equitativas entre la oferta y la demanda.
1.6.5. Valor de Negocio en Marcha.
Es el valor de una empresa como un todo, sujeto a la utilidad o servicio potencial
adecuado de la empresa, con todos sus activos y pasivos, plusvala y
potencialidades, tangibles e intangibles.
1.6.6. Valor de los Intangibles.
Es el valor determinado en el Enfoque de Ingresos, como negocio en marcha,
adicional al valor de los activos tangibles. Depende de activos intangibles tales
como: marcas, prestigio, patentes y derechos, entre otros.
1.7. ASPECTOS TCNICOS.
1.7.1. De los Enfoques Valuatorios.
En la mayora de los avalos, es factible la aplicacin de cuando menos. Dos, de
los tres enfoques comnmente aceptados en la prctica Valuatoria, es decir, el
Comparativo de Mercado, el de Costos y el de Ingresos.
Con el anlisis y ponderacin de los indicadores de valor obtenidos con cada
enfoque, el avaluador puede estimar el Valor Comercial. No obstante, es en
funcin del Uso y del Propsito del bien a avaluar, la mayor pertinencia para la
aplicacin de todos o alguno(s) de ellos.
1.7.2. Enfoque Comparativo de Mercado.
Este enfoque involucra la recopilacin de informacin pertinente del mercado de
bienes comparables al bien por avaluar, tratando de conocer los valores de
operaciones cerradas, analizando la oferta y la demanda, para poder llegar a un
indicador que permita establecer el precio ms probable de compra para dicho
bien. Se basa igualmente, en los principios de Sustitucin, de Conformidad y De la
Oferta y de la Demanda, es necesario aclarar que para la aplicacin de este
enfoque se requiere aplicar el proceso de homogenizacin para hacer los bienes
comparados, lo mas similares posible.
1.7.3. Enfoque de Costos.

Se basa en la estimacin del costo de reproduccin o de reposicin de un bien

igual, o de caractersticas semejantes al bien analizado a la fecha del avalo; al
resultado de esta estimacin se le denomina Valor de Reposicin a Nuevo
(V.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectar negativamente, por los
diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso, y
as se obtiene el Valor Fsico, tambin llamado Valor Neto de Reposicin. (V.N.R.).
Se fundamenta en la teora econmica del Principio de Sustitucin. En el caso de
inmuebles, es un mtodo mixto, debido a que adiciona el valor de mercado del
terreno, con los costos de reposicin o reproduccin de las mejoras, como son:
construcciones, instalaciones especiales, obras complementarias y elementos
accesorios.
Establece que el valor de un bien, es comparable al costo de reposicin o
reproduccin de uno igualmente deseable, y con utilidad o funcionalidad
semejante, a aqul que se avala, considerando todas aquellas condiciones que
pueden influir en el valor de cada uno de los bienes.
1.7.4. Enfoque de Ingresos.
Este enfoque, basado en el Principio de Anticipacin, se aplica a los bienes
susceptibles de una explotacin econmica, y cuyas expectativas de ingresos,
previsiblemente proporcionarn en el futuro, el valor del bien. Asimismo considera
el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien por avaluar, y es
generalmente medido a travs de la capitalizacin de los ingresos.
El valor que se obtiene, por ejemplo, al aplicar la capitalizacin directa del monto
de una renta, se le denomina generalmente, como Valor de Capitalizacin de
Rentas (tratndose de inmuebles).
1.7.5. Valor de Capitalizacin.
Es la cantidad que se requiere para generar rendimientos financieros iguales, a las
utilidades (renta neta despus de deducciones) que produce la renta de un bien,
en similares condiciones de riesgo. Es decir, se estima el valor de una propiedad
dividiendo los ingresos netos anuales de operacin, que produce la misma, entre
la tasa de capitalizacin adecuada.
1.7.6. Enfoque del Valor Residual.
Es el que resulta del anlisis de los beneficios y de los costos de un inversionista,
que adquiere un bien inmueble, para desarrollar en l, un proyecto de
aprovechamiento del mismo, de acuerdo con las caractersticas fsicas del terreno,
del uso del suelo permitido y de la viabilidad tcnica, jurdica, social, econmica y
financiera del proyecto. Se basa en el principio del Mayor y mejor uso.
1.7.7. Enfoque del Flujo de Efectivo Descontado (FED).

Es el procedimiento usado para calcular el valor presente, o los beneficios de un

flujo de efectivo, a futuro. Las aplicaciones ms usadas del anlisis FED son: la
tasa interna de retorno (TIR) y el valor presente neto (VPN). Ambas son tcnicas
usadas para la evaluacin econmica de proyectos de inversin.
1.8. ELABORACIN DEL DOCUMENTO VALUATORIO.
La preparacin del informe escrito es un aspecto esencial de avalu; de nada sirve
hacer una buena inspeccin de campo y una buena investigacin de valores, si lo
que se plasma en el documento, carece de suficientes elementos tcnicos y que
estos sean justificantes de la apreciacin; es decir, este informe debe incluir todos
los aspectos incidentes en la determinacin del valor, tanto de la zona, como del
inmueble en s.
Debe ser redactado en una forma descriptiva, clara, simple y ordenada, dado que
va dirigido a servidores pblicos, o personas que no necesariamente conocen de
la tcnica de avalos, de tal manera, que su lectura presente una idea cabal de lo
que se est avaluando. Por minuciosa que haya sido la labor de campo y de
oficina, perder relevancia, si el avaluador no alcanza a transmitir sus impresiones
y juicios en un informe exacto, lgico y convincente.
La extensin y las caractersticas del informe dependern, naturalmente, de la
clase e importancia del bien a avaluar.
Al formular el informe, el avaluador debe ser conciso, evitando aspectos sin
importancia y situaciones contradictorias, pero sin convertirse en fuente de
retrica, su sintaxis debe ser correcta, y conviene evitar tecnicismos de dominio
del avaluador, y en todo caso, presentar una explicacin breve de los trminos
tcnicos empleados.
El documento valuatorio debe ir acompaado de los respectivos anexos, deberan
como mnimo ser 3: Anexo fotogrfico ( Se deben incluir las fotografas
necesarias, que referencien adecuadamente el bien motivo del avalu, se
recomienda una foto del entorno, una de la fachada, una del bao principal, de
una alcoba, la sala, el comedor, la cocina y el patio ), Anexo cartogrfico(Si el
predio es rural se podra entregar el plano de la ciudad con su divisin polticoadministrativa: Comunas, alcaldas menores, otro de la divisin polticoadministrativa achurando el barrio donde se ubica el bien avaluado y finalmente la
manzana catastral sealando el predio del avalu. Si el predio es rural, se entrega
el plano de la cuidad con los corregimientos y en este se seala el corregimiento
donde se ubica el bien, otro plano es el de los corregimientos y en este se seala
la vereda donde se ubica el predio y finalmente, el plano de veredas con el predio
avaluado. la cartografa se puede tomar del Plan De Ordenamiento Territorial
vigente en el municipio donde se trabaja. Anexo de matriculas. Se anexan copias
de las matriculas profesionales del avaluador.

SUELOS
2. QUE SE ENTIENDE POR SUELO?
Por suelo se entiende la superficie de la tierra. Superficie artificial que se hace
para que el piso est slido. Piso de un cuarto o vivienda. Terreno edificable. El
suelo es la base de la produccin agropecuaria, constituye el sustrato donde se
asientan construcciones y vas.
Dada la multiplicidad de funciones que cumple el suelo, es difcil construir una
definicin que se adapte a todos los puntos de vista. Las primeras definiciones de
suelo, hacan nfasis en su utilidad para las actividades agropecuarias, aunque
paulatinamente, fueron incorporando conceptos concernientes a su funcin como
parte de la naturaleza.
El suelo se concepta como un cuerpo natural, con un desarrollo constante en
espacio y tiempo, situado en la corteza terrestre, constituido por una fase lquida
(solucin del suelo), una gaseosa y una slida (materiales minerales y orgnicos);
que sustenta vegetacin y que se forma por la interaccin continua y simultnea
del material a partir del cual se origina.
Las definiciones ms actualizadas adoptan una visin ms general, consideran al
suelo como un sistema complejo, polifuncional, abierto, polifactico y estructural
desarrollado en la superficie de la litosfera.
El Suelo, es tambin, la capa ms superficial de la corteza terrestre, que resulta de
la descomposicin de las rocas, por los cambios bruscos de temperatura y por la
accin del agua, del viento y de los seres vivos. El proceso mediante el cual los
fragmentos de roca se hacen cada vez ms pequeos, se disuelven o van a
formar nuevos compuestos, se conoce con el nombre de meteorizacin.
Los productos rocosos de la meteorizacin se mezclan con el aire, agua y restos
orgnicos provenientes de plantas y animales para formar suelos. Luego el suelo
puede ser considerado como el producto de la interaccin entre la litosfera, la
atmsfera, la hidrosfera y la biosfera. Este proceso tarda muchos aos, razn por
la cual los suelos son considerados recursos naturales no renovables. En el suelo
se desarrolla gran parte de la vida terrestre, en l crece una gran cantidad de
plantas, y viven muchos animales.
2.1. Componentes del Suelo

Se pueden clasificar en inorgnicos, como la arena, la arcilla, el agua y el aire; y

orgnicos, como los restos de plantas y animales. Uno de los componentes
orgnicos de los suelos es el humus. El humus se encuentra en las capas
superiores de los suelos y constituye el producto final de la descomposicin de los
restos de plantas y animales, junto con algunos minerales; tiene un color de
amarillento a negro, y confiere un alto grado de fertilidad a los suelos
2.2. FASES DEL SUELO.
2.2.1. Fase Slida.
Comprende, principalmente, los minerales formados por compuestos relacionados
con la litosfera, como slice o arena, arcilla o greda y cal. Tambin incluye el
humus.
2.2.2. Fase Lquida.
Comprende el agua de la hidrosfera, que se filtra por entre las partculas del
suelo.
2.2.3. Fase Gaseosa.
Tiene una composicin similar a la del aire que respiramos, aunque con mayor
proporcin de dixido de carbono ). Adems, presenta un contenido muy alto de
vapor de agua. Cuando el suelo es muy hmedo, los espacios de aire
disminuyen, al llenarse de agua.
2.3. Propiedades y Textura de los Suelos.
Entre las propiedades de los suelos se encuentran: El color, distribucin del
tamao de las partculas, consistencia, textura, estructura, porosidad, humedad,
densidad, PH, materia orgnica, capacidad de intercambio inico, sales solubles y
xidos.
Las propiedades fsicas de los suelos, dependen de la composicin mineralgica,
de la forma y del tamao de las partculas que lo forman y del ambiente que los
rodea. El tamao, la forma y la composicin qumica de las partculas, determinan
la permeabilidad, la capilaridad, la cohesin y otras propiedades resultantes de la
combinacin de todos los integrantes del suelo.
Otra propiedad fsica de los suelos que hay que considerar, es la temperatura, que
tiene como fuente principal la irradiacin solar.
Las propiedades fsicas permiten conocer mejor las actividades agrcolas
fundamentales como el laboreo, la fertilizacin, el drenaje, la irrigacin, la

conservacin de suelos y agua, as como, el manejo adecuado de los residuos

cosechas. Tanto las propiedades fsicas como las qumicas, biolgicas y
mineralgicas determinan, entre otras, la productividad de los suelos.
Estas propiedades fsicas son importantes en la actividad valuatoria, pues son
fundamentales para determinar el valor del suelo: Si es urbano determinan la
posibilidad de construccin que posee el suelo, y esto determina su valor. Si es
rural define su potencialidad, esto es su capacidad de generar renta, elemento
fundamental en la determinacin del valor del suelo rural.
2.3.1. Clases de Textura de los Suelos.
La textura general de un suelo depende de las proporciones de partculas de
distintos tamaos que lo constituyen. Las partculas del suelo se clasifican como
arena, limo y arcilla. Las partculas de arena tienen dimetros entre 2 y 0,05 mm,
las de limo entre 0,05 y 0,002 mm, y las de arcilla son menores de 0,002 mm.
En general, las partculas de arena pueden verse con facilidad y son rugosas al
tacto. Las partculas de limo apenas se ven sin la ayuda de un microscopio y
parecen harina cuando se tocan. Las partculas de arcilla son invisibles si no se
utilizan instrumentos y forman una masa viscosa cuando se mojan.
Textura: Es la cantidad relativa expresada en porcentaje de arena, porcentaje de
limo y porcentaje de arcilla contenida en una porcin de suelo.- Este trmino se
refiere a las diferentes proporciones de separados en la fraccin mineral del suelo,
denominndose de la siguiente manera:
a.
b.
c.

Arenas: si sus tamaos sonde 2.00 a 0.05mm de dimetro.

Limos: si sus tamaos son de 0.05 a 0.002mm de dimetro.
Arcillas: Si sus tamaos son menores de 0.002mm de dimetro.

De acuerdo con el configuracin que domine en el suelo, ste recibe un nombre

especial; as como por ejemplo si domina la arena, el suelo se denomina arenoso
o liviano; si domina la arcilla se denomina arcilloso; si denomina el limo se
denomina limoso, si hay una mezcla adecuada de los tres separados se le domina
franco o mediano.
Los suelos muestran gran variedad de aspectos, fertilidad y caractersticas
qumicas en funcin de los materiales minerales y orgnicos que lo forman. El
color es uno de los criterios ms simples para calificar las variedades de suelo. La
regla general, aunque con excepciones, es que los suelos oscuros son ms frtiles
que los claros. La oscuridad suele ser resultado de la presencia de grandes
cantidades de humus. A veces, sin embargo, los suelos oscuros o negros, deben
su tono a la materia mineral o a humedad excesiva; en estos casos, el color
oscuro no es un indicador de fertilidad.

Los suelos rojos o castao-rojizos suelen contener una gran proporcin de xidos
de hierro (derivado de las rocas primigenias) que no han sido sometidos a
humedad excesiva. Por tanto, el color rojo es, en general, un indicio de que el
suelo est bien drenado, no es hmedo en exceso y es frtil.
Los suelos amarillos o amarillentos tienen escasa fertilidad. Deben su color a
xidos de hierro que han reaccionado con agua y son de este modo seal de un
terreno mal drenado.
Los suelos grisceos pueden tener deficiencias de hierro u oxgeno, o un exceso
de sales alcalinas, como carbonato de calcio.
2.4.

CLASES DE SUELOS

Para la clasificacin de suelos necesaria en avalos, en Colombia se debe

considerar la Ley 388 de Julio 18 de 1997 (Ley de Ordenamiento Territorial), que
los clasifica en:
2.4.1. Suelo Urbano.
Constituye el suelo limitado por el permetro urbano, definido mediante acuerdo
municipal, las reas del territorio Distrital o Municipal destinadas a usos urbanos
por el Plan de Ordenamiento, que cuenten con infraestructura vial y redes
primarias de energa, acueducto y alcantarillado, posibilitndose su urbanizacin y
edificacin, segn sea el caso. Podrn pertenecer a esta categora aquellas
zonas con procesos de urbanizacin incompletos, comprendidos en reas
consolidadas con edificaciones, que se definan como reas de Mejoramiento
Integral en los Planes de Ordenamiento Territorial.
Las reas que conforman el suelo urbano sern delimitadas por permetros y
podrn incluir los centros poblados de los corregimientos. En ningn caso, el
permetro urbano podr ser mayor que el denominado permetro de servicios
pblicos o sanitarios. Adems, el permetro urbano se delimit siguiendo
elementos fsicos factibles de localizar y de reconocer en campo, como son las
vas, cuerpos de agua, topografa natural del terreno, etc.
El permetro de servicios es la delimitacin del rea urbana de la ciudad que
incluye el rea urbana desarrollada y rea de desarrollo o en va de consolidacin,
dotados de la infraestructura bsica, en las cuales todos los predios tienen
disponibilidad inmediata de los servicios pblicos domiciliarios de acueducto,
alcantarillado, aseo, energa elctrica, telefona y distribucin de gas domiciliario,
regulados por la Ley 142 de 1994 y normas reglamentarias.
Forman parte del suelo urbano los terrenos e inmuebles que se encuentran
localizados dentro del permetro de servicios pblicos domiciliarios de acueducto y
alcantarillado.

Los suelos urbanos vales por su posibilidad presente o futura como lugar de
construccin.

2.4.1.1. Clasificacin De Los Usos Urbanos Del Suelo.

Dentro del permetro urbano se han zonificado los diferentes usos del suelo:
Comercial, Residencial, Industrial, Dotacional, Urbanizables no urbanizados,
Urbanizados no edificados, No urbanizables, Financieros, Industriales,
Parqueaderos y depsitos, de Proteccin Ambiental, de Servicios a la Comunidad,
Educativo, Recreativo y Deportivo.
Predios Comerciales. Son predios comerciales aquellos en los que se ofrecen,
transan o almacenan, bienes y servicios.
Predios Residenciales. Son predios residenciales
exclusivamente a la vivienda habitual de las personas.

los

destinados

Predios Dotacionales. Se incluyen los predios que en el Plan de

Ordenamiento Territorial, hayan sido definidos como equipamientos colectivos
de tipo educativo, cultural, salud, bienestar social y culto; equipamientos
deportivos y recreativos como estadios, coliseos, plaza de toros, clubes
campestres, polideportivos, canchas mltiples y dotaciones deportivas al aire
libre, parques de propiedad y uso pblico; equipamientos urbanos bsicos tipo
seguridad ciudadana, defensa y justicia, abastecimiento de alimentos como
mataderos, frigorficos, centrales de abastos y plazas de mercado, recintos
feriales, cementerios y servicios funerarios, servicios de administracin pblica,
servicios pblicos y de transporte. Para el suelo rural incluye los predios que en
el Plan de Ordenamiento Territorial hayan sido definidos como dotacionales
administrativos, de seguridad, de salud y asistencia, de culto y educacin y de
gran escala incluyendo los predios de carcter recreativo.
Predios Urbanizables no Urbanizados. Son predios pertenecientes al suelo
urbano, que pueden ser desarrollados urbansticamente y que no han
adelantado un proceso de urbanizacin.
Predios Urbanizados no Edificados. Son predios en los cuales se culmin el
proceso de urbanizacin, y que no han adelantado un proceso de construccin
o edificacin.
Entindase por predio no edificado al que encuadre en cualquiera de los
siguientes supuestos:
a. Al predio urbano que se encuentre improductivo, es decir, cuando
encontrndose en suelo urbano, no est adecuado para tal uso (para ser

utilizado con fines habitacionales, comerciales, de prestacin de servicios,

industriales, dotacionales o cuyas reas constituyan jardines ornamentales o se
aprovechen en la realizacin de actividades recreativas o deportivas).
b. Al predio urbano cuyas construcciones o edificaciones tengan un rea inferior al
20% al rea del terreno y un avalo catastral, en el que su valor sea inferior al
veinticinco por ciento (25%) del valor del terreno.
Se exceptan de la presente definicin, los inmuebles que se ubiquen en suelo de
proteccin, las reas verdes y espacios abiertos de uso pblico, y los
estacionamientos pblicos debidamente autorizados y en operacin.
Predios no Urbanizables. Son aquellos predios, que por su localizacin no
pueden ser urbanizados, tales como los ubicados por debajo de la cota de la
ronda de ro, o por encima de la cota de servicios, predios ubicados en rondas
de ros y humedales, bienes ubicados en zonas de alta sismicidad o en zonas
con fenmenos de remocin en masa, entre otros..
Predios Financieros. Son predios financieros aquellos donde funcionan
establecimientos de crdito, sociedades de servicios financieros, sociedades de
capitalizacin, entidades aseguradoras e intermediarios de seguros y
reaseguros, conforme con lo establecido en el Captulo I, del Estatuto Orgnico
del Sistema Financiero.
Predios Industriales. Son predios industriales, aquellos donde se desarrollan
actividades
de
produccin,
fabricacin,
preparacin,
recuperacin,
reproduccin, ensamblaje, construccin, transformacin, tratamiento y
manipulacin de materias primas para producir bienes o productos materiales
terminados. Incluye los predios donde se desarrolle actividad agrcola, pecuaria,
forestal y agroindustrial.
Depsitos y Parqueaderos. Se entiende por depsito, aquellas construcciones
diseadas o adecuadas para el almacenamiento de mercancas, o materiales
hasta de 30 metros cuadrados de construccin.
Se entiende por parqueadero, aquellos predios utilizados para el
estacionamiento de vehculos. Para ambos casos no clasificarn aqu los
inmuebles en que se desarrollen las actividades antes mencionadas, con fines
comerciales o de prestacin de servicios, y que no sean accesorios a un predio
principal.
Predios no Urbanizables. Son aquellos predios que por su localizacin no
pueden ser urbanizados tales como los ubicados por debajo de la cota de la
ronda de ro o por encima de la cota de servicios.
2.4.2. Suelo de Expansin Urbana.

Constituido por la porcin del territorio municipal destinado a la futura expansin

urbana, que se habilitar para el uso urbano durante la vigencia del Plan de
Ordenamiento, segn lo definan los Programas de Ejecucin.
La determinacin de este suelo se ajustar a las previsiones de crecimiento de la
ciudad y a la posibilidad de dotacin con infraestructura para el sistema vial, de
transporte, de servicios pblicos domiciliarios,
reas libres,
parques y
equipamiento colectivo de inters pblico o social.
Dentro de la categora de Suelo de Expansin, podrn incluirse reas de
desarrollo concertado, a travs de procesos que definan la conveniencia y las
condiciones para su desarrollo, mediante su adecuacin y habilitacin urbanstica
a cargo de sus propietarios, pero cuyo desarrollo, estar condicionado a la
adecuacin previa de las reas programadas.
Durante la vigencia del Plan, el suelo de expansin que sea dotado de redes
matrices de servicios pblicos domiciliarios de acueducto, alcantarillado y energa
as como de vas de acceso y principales se incorporarn a la categora de suelo
urbano, siempre y cuando cuenten con la totalidad de estas dotaciones.
NOTA: Los predios que hagan parte del suelo de expansin se acogern a las
clasificaciones del suelo rural hasta tanto culminen los planes parciales que los
incluyan en el suelo urbano. Lo anterior se traduce en la premisa bsica que estos
predios se avaluaran como rurales si no poseen un plan parcial de ordenamiento.
2.4.3. Suelo Rural.
Constituyen esta categora los terrenos no aptos para el uso urbano, por razones
de oportunidad, o por su destinacin a usos agrcolas, ganaderos, forestales, de
explotacin de recursos naturales y actividades anlogas.
El suelo rural vale por su posibilidad presente o futura como generador de renta
agropecuaria y esta depende de sus condiciones de uso, explotacin y manejo,
que finalmente estn determinadas por sus condiciones agrologicas.
Pequea propiedad rural destinada a la produccin agropecuaria. Son
predios pertenecientes a la pequea propiedad rural los ubicados en los sectores
rurales del Distrito, destinados a la agricultura o ganadera y que, por razn de su
tamao y el uso de su suelo, slo sirven para producir a niveles de subsistencia.
En ningn caso califican dentro de esta categora los predios de uso recreativo.
2.4.4. Suelo Suburbano.
Constituyen esta categora, las reas ubicadas dentro del suelo rural, en las que
se mezclan los usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad,
diferentes a las clasificadas como reas de expansin urbana, que pueden ser
objeto de desarrollo con restricciones de uso, de intensidad o de densidad,

garantizando el autoabastecimiento en servicios pblicos domiciliarios, de

conformidad con lo establecido en la Ley 99 de 1993 y en la Ley 142 de 1994,
podrn formar parte de esta categora los suelos correspondientes a los
corredores urbanos interregionales.
Los municipios y distritos debern establecer las regulaciones complementarias
tendientes a impedir el desarrollo de actividades y usos urbanos es stas reas,
sin que previamente se surta el proceso de incorporacin al suelo urbano, para lo
cual, debern contar con la infraestructura vial y redes de energa, acueducto y
alcantarillado requerida para este tipo de suelo.
2.4.5. Suelo de Proteccin.
Constituido por las zonas y reas de terreno localizadas dentro de cualquiera de
las anteriores clases, que por sus caractersticas geogrficas, paisajsticas o
ambientales, o por formar parte de las zonas de utilidad pblica para la
construccin de infraestructuras para la provisin de servicios pblicos
domiciliarios o de las reas de amenazas y riesgo no mitigable, para la
localizacin de asentamientos humanos, tiene restringida la posibilidad de
urbanizarse.
Se consideran como Suelos de Proteccin, los siguientes:

reas de aptitud forestal.

reas de proteccin a nacimientos de corrientes naturales de agua.
Retiros a corrientes naturales de agua.
Zonas de alto riesgo no recuperable y otras reas de proteccin.
reas ecolgicas y otras reas de Importancia Ambiental y Paisajstica
reas de reserva para la ubicacin de servicios pblicos.

2.5. ELEMENTOS INCIDENTES EN EL VALOR DE LOS LOTES.

Por lote
en trminos valuatorios, se entiende una porcin de terreno
claramente delimitada.
2.5.1. Ubicacin.
Se refiere a la situacin geogrfica del bien dentro de un plano general de la
ciudad, determinada por la nomenclatura asignada a la propiedad, igualmente a la
ubicacin con respecto a la cuadra, a la esquina de mayor valor, a la manzana,
factores que inciden en la valorizacin final.
2.5.2. Forma.

Hace referencia a la figura exterior del lote, se clasifica en forma regular o

irregular, y es elemento altamente incidente en el valor de un lote, pues de ella
depende en alto grado, el desarrollo potencial del bien.

2.5.3 Frente.
Se considera como frente, la extensin superficiaria que el lote posee sobre la va
principal, aunque es pertinente aclarar, que existen lotes con accesos sobre va
principal y sobre vas secundarias. No es correcto hablar sobre la posibilidad de un
lote de poseer varios frentes, por ejemplo, el lote que ocupa una cuadra, este
tendr varios accesos, pero es muy poco probable, que las vas que circunscriben
el predio sean todas de la misma clasificacin, siempre habr una va de mejores
especificaciones que las dems, y es esta, la que define su frente.
2.5.4. Fondo.
Se define como la extensin superficiaria considerada entre el frente del predio y
su lindero posterior.
2.5.5 Relacin frente-fondo.
El lote tipo es aquel que tiene como fondo, dos veces el frente.(Por ejemplo, un
lote de 6 mts. de frente, deber tener 12 mts. de fondo, ) Esta relacin 1:2, define
el futuro desarrollo del lote, ya que con ella, se obtiene el mximo
aprovechamiento de espacios.
2.5.6. Relieve.
Son las elevaciones o irregularidades de una superficie de terreno, considerada en
su totalidad.
2.5.7. Pendiente.
Es una caracterstica importante en el uso y manejo de los
suelos. Es la
resultante de dividir la diferencia de altura entre 2 puntos, alto y bajo, por la
distancia horizontal entre ellos, expresada en porcentaje: (Grafica No. 1)

h1

h2

d
Grafica No. 1
2.5.7.1. Clasificacin de Terrenos Segn Pendiente.
Plano
Ligeramente plano
Moderadamente inclinado
Inclinado
Fuertemente inclinado
Escarpado
Muy escarpado

0 a 1%
1 al 3%
3 al 7%
7 al 12%
12 al 25%
25 al 50%
> 50%

Nota. Estos elementos sern verificados en terreno, y por la precisin exigida en

el avalu, se podr perfectamente hablar de terrenos planos, levemente
inclinados, inclinados y escarpados.
2.5.8. Potencial de Desarrollo.
Es la posibilidad que el suelo tiene de soportar accidentes, estos son las
construcciones. Su importancia radica en la necesidad que existe de desarrollar
verticalmente las ciudades.
Los suelos urbanos valen por su posibilidad presente o futura como lugar de
construccin, por eso, este elemento de valor es tan importante.
2.5.9. Derecho de Superficie.
Podra definirse, como el desarrollo arquitectnico en altura, viable para realizar en
el predio, es decir, la densificacin de la construccin, es factor determinante del
valor, pues es evidente la escasez de tierra urbana urbanizable, existente en las
ciudades.
2.5.10. Vas de acceso.

Hace relacin a la posibilidad de ingresar al lote desde cualquier punto de la

ciudad, accesibilidad definida como directa (Vehculo), indirecta (Peatonal). Si se
llega por va pavimentada, destapada o carreteable,
2.5.11. Entorno.
Hace referencia a la vecindad inmediata del bien, colindantes, obras de arte,
andenes, iluminacin.
2.5.12. Composicin Geolgica.
Permite determinar si el suelo esta formado o en proceso de formacin, y su
naturaleza.
2.5.13. Factores Ambientales.
Se refiere especficamente a los definidos en el Cdigo de Recursos Naturales,
tales como el Retiro de Quebrada, y otros tales como la contaminacin (Olfativa,
Auditiva y/o Visual), que se genera en predios cercanos a Rellenos Sanitarios,
Hospitales y/o Cementerios.
2.5.14. Afectaciones.
Se entiende por afectacin, cualquier impedimento para lograr el mximo
desarrollo arquitectnico, que el predio puede llegar a tener, a la luz de la
normatividad existente. Si el lote es rural, se deben analizar adems los siguientes
factores:
2.5.15. Aguas.
Superficies territoriales ocupadas por ros, lagos, quebradas, nacimientos, se debe
relacionar si su existencia es temporal (como consecuencia del invierno) o
permanente, de su existencia depende el valor de las tierras rurales, pues estas
valen por su posibilidad presente o futura como generador de renta agropecuaria.
2.5.16. Clasificacin agrologica.
Para los suelos rurales, las condiciones agrolgicas definen su capacidad de uso,
explotacin y manejo. La clasificacin agronmica y/o agrologica, aparte de
analizar las condiciones fsicas y qumicas del suelo, tiene en cuenta variables
como relieve, pendientes, drenaje natural, encharcamiento o inundabilidad de los
suelos, discontinuidad, retencin de humedad, pedregosidad, erosin, textura,
profundidad efectiva y nivel de fertilidad.
2.5.16.1. Drenaje.

Es la rapidez con que el suelo evacua el agua que cae sobre el, sin la intervencin
del ser humano
Tipos de Drenaje.

Drenaje sanitario. Se llama drenaje del bao sanitario al que transporta los
desechos lquidos de casas, comercios y fbricas no contaminantes. En
algunas ciudades son dirigidos a plantas depuradoras para su
potabilizacin y reutilizacin.
Drenaje pluvial. Se conoce como drenaje pluvial al que conduce el agua
lluvia, a lugares donde se organiza su aprovechamiento.

En muchas localidades no se realiza la diferenciacin entre drenaje sanitario y

pluvial y todo el material recolectado, es concentrado al mismo destino.
Segn el tipo de drenaje, los suelos se puede clasificar en:
Suelos con Drenaje natural:
Es la rapidez con que los suelos se secan
despus de recibir una gran cantidad de agua, sin que el hombre haya realizado
obras de adecuacin. Es una caracterstica que depende de las condiciones del
clima, ubicacin, permeabilidad. El drenaje natural puede clasificar los suelos en:

Suelos excesivamente drenados:

El agua del suelo se retira muy
rpidamente, son generalmente litosoles muy escarpados o tienen texturas
arenosas o muy porosas, no muestran ningn tipo de moteado, la mayora
de la lluvia se pierde y no son aptos para la mayora de cultivos corrientes.

Suelos bien drenados:

El agua se retira con facilidad pero no con
rapidez, retiene cantidades ptimas de agua para crecimiento vegetal.
Tienen texturas medias.

Suelos Moderadamente bien drenados:

El agua se remueve con
cierta lentitud, de modo que el perfil permanece mojado durante periodos
cortos aunque importantes, generalmente no se inunda. Para cultivos
estacinales o anuales, no se necesita establecer avenamientos, pero
pueden presentarse condiciones desfavorables a cultivos de rboles.

Suelos Imperfectamente drenados: El agua es eliminada del suelo con

lentitud suficiente para mantenerlo mojado durante periodos apreciables de
tiempo, capa Fritica alta. Los cultivos estacinales estn restringidos a una
sola poca del ao, los cultivos arbustivos sufren por drenaje imperfecto.

Suelos Pobremente drenados: El agua es removida tan lentamente que el

suelo permanece mojado por largos periodos de tiempo. El agua fritica
esta generalmente en la superficie o cerca de ella, durante una parte

considerable del ao. Ocurre en reas planas o con ligeras depresiones, es

imposible cultivar en la mayor parte del tiempo, necesita drenaje adicional.

Suelos Muy pobremente drenados: El agua se elimina del suelo tan

lentamente que el nivel fritico permanece en la superficie o sobre sta, la
mayor parte del tiempo. Ocurre en lugares deprimidos, en riegos cauces o
estn frecuentemente encharcados. Muy hmedo para cultivos, excepto
arroz.

Suelos con Drenaje externo: Es la rapidez con que el agua se escurre por la
superficie del terreno.
Suelos con Drenaje interno: Es la rapidez con que el agua se mueve dentro del
terreno.
2.5.16.2. Encharcamiento.
En los suelos planos, en ocasiones el exceso de agua lluvia que demora en
infiltrarse, produce encharcamientos o empozamientos, asociados con suelos de
estructura masiva, texturas muy finas presencia de capas impermeables.
2.5.16.3. Permeabilidad.
Cualidad del suelo que permite el paso del agua y del aire, califica la velocidad del
movimiento del agua a travs de los espacios porosos.
2.5.16.4. Discontinuidad.
Son todos los factores que dificultan el laboreo de las tierras, y demandan una
inversin adicional para la normal explotacin econmica del predio. En este caso
se anotarn las fallas naturales del terreno, tales como zanjas, piedras,
barrancos.
2.5.16.5. Retencin de Humedad.
Es la capacidad que tiene el suelo para contener determinada cantidad de agua,
de acuerdo a su textura y composicin.
2.5.16.6. Pedregosidad.
Se refiere a la proporcin relativa de piedras mayores de 25mm. de dimetro, que
se encuentran dentro o sobre el predio.
2.5.16.7. Erosin.

Desgaste de la superficie del suelo por la accin del agua, el viento y el hombre.
Segn el grado de erosin, esta se clasifica en:

Erosin Ligera: Las prdidas de suelo apenas son apreciables y de tipo

laminar.
Erosin Moderada: Las prdidas de suelo estn entre el 25 y 75% de la
capa superficial, es claramente apreciable.
Erosin Severa: El suelo superficial ha sido removido prcticamente todo,
presenta crcavas superficiales y algunas profundidades.
Erosin muy Severa: Los perfiles del suelo han sido totalmente destruidos.

2.5.16.8. Textura.
La combinacin de las arenas, limos y arcillas se llama textura. Se determinar en
el campo cualitativamente al tacto. (Pesada, mediana, liviana)
El suelo puede dividirse apropiadamente en tres fases: slida, lquida y gaseosa.
La fase slida constituye aproximadamente el 50% del volumen de la mayor parte
de los suelos superficiales y consta de una serie de partculas inorgnicas y
orgnicas cuyo tamao y forma varan considerablemente. La distribucin
proporcional de los diferentes tamaos de partculas minerales determina la
textura de un suelo. Los tamaos de las partculas minerales y la proporcin
relativa de los grupos por tamaos, varan considerablemente entre los suelos,
pero no se alteran fcilmente en un suelo determinado. As, la textura del suelo se
considera una de las propiedades bsicas.
Tamaos de las partculas del suelo.
Todos los suelos minerales constan de una mezcla de partculas o agrupaciones
de partculas de tamaos similares. En varios pases se han desarrollado sistemas
para clasificar las partculas. En la siguiente tabla se describe la clasificacin que
utiliza en los Estados Unidos, El Departamento de agricultura, basada en los
lmites de dimetro en milmetros.
NOMBRE DE LA PARTICULA

LIMITE DE DIAMETRO (mm.)

Arena
Arena muy gruesa
Arena gruesa
Arena mediana
Arena fina
Arena muy fina
Limo
Arcilla

0.05-2.0
1.00-2.0
0.5-1.0
0.25-0.5
0.10-0.25
0.05-0.10
0.002-0.05
Menor que 0.002

Tabla 1.Clasificacin de las partculas del suelo segn el United States

Departament of Agriculture
La determinacin de la distribucin de las partculas de diferentes tamaos en los
suelos, se llama anlisis mecnico. Existen varias tcnicas para determinar el
porcentaje de distribucin de las partculas, segn su tamao, pero la mayor parte
de ellas, suponen la completa dispersin de las partculas en agua (por lo general,
conteniendo un detergente), separacin en categoras por tamaos y clculos de
los porcentajes de cada categora, segn su peso. Estos mtodos se basan en el
principio de las partculas suspendidas en el agua, tienden a sedimentarse, en
relacin con su tamao. Las fracciones de arena se sedimentan muy rpidamente
y se separan en grupos arbitrarios, por medio del cernido. Los mtodos del
hidrmetro (Bouyoucos 1927), y de la pipeta (Baver, 1956), son los mas
ampliamente utilizados, para determinar las fracciones de limo y arcilla.
La textura se refiere al tamao de las partculas que tiene un suelo. Hay 5
texturas bsicas:
a. Textura arcillosa. Un suelo con textura arcillosa, es aquel en el que
predomina la arcilla. Piense en un fango como lo ms arcilloso que hay.
b. Textura Arenosa. El suelo de textura arenosa, tiene sobre todo arena.
La playa sera el ejemplo extremo.
c. Textura Franco. En un suelo con textura franca abunda el limo. Es algo
intermedio a los dos anteriores. Ni es arcilloso, ni es arenoso. Son suelos
francos tpicos los de las vegas de los ros.
d. Textura franco-arcillosa. Entre arcilloso y franco. Tiene bastante arcilla
pero tambin lleva mucho limo. De arena, poca.
e. Textura franco-arenosa. Entre franco y arenoso.
Y qu son la arcilla, la arena y el limo mencionado? Partculas minerales que
se diferencian en su tamao:

Arcilla son partculas minerales que miden menos de 0,001 milmetro. Toda
partcula mineral que haya en el suelo y mida menos de 0,001 mm, es
arcilla.
Limo son partculas minerales de entre 0,001 milmetro y 0,01 mm.
Arena son partculas minerales de entre 0,01 y 0,1 milmetros.

Suelos arenosos (suelos de arena) son partculas minerales de entre 0,01 y 0,1
milmetros. Drenan muy bien, no se encharcan Buena aireacin para las races.
Se secan demasiado pronto.Retienen muy poco el agua y hay que regar con
bastante frecuencia.
Retienen muy poco los nutrientes minerales (Nitrgeno, Potasio, etc.). Por tanto
son secos y pobres en elementos fertilizantes.
A los cspedes les va muy bien un suelo arenoso.

Mejora: aportar materia orgnica, por ejemplo, estircol. La materia orgnica da

cohesin a los suelos arenosos.
Si aades estircol, aporta 2 kg/m2; si aades turba, 0,5 a 1 kg/m2.
Suelos arcillosos (suelos de arcilla). Pesados de labrar. Con tendencia a
compactarse. Se encharcan con las lluvias o con el riego. Positivo es que son
ricos
en
nutrientes
(tienen
amplios
"bolsillos").

2.5.16.9. Profundidad Efectiva.

Es la profundidad a la cual pueden llegar las races de las plantas, sin obstculos
o qumicos de ninguna naturaleza, tales como arenas sueltas, rocas o presencia
de sales, se clasifican en:
Muy superficiales
Superficiales
Moderadamente profundos
Profundos
Muy profundos

: Menos de 25 cm.
: Entre 25 y 50 cm.
: Entre 50 y 90 cm.
: Entre 90 y 150 cm.
: Ms de 150 cm.

2.5.16.10. Nivel de Fertilidad.

Est relacionado con aspectos qumicos, tales como PH, saturacin de Aluminio,
capacidad cationica de cambio, carbono orgnico, fsforo, potasio, sales y/o sodio.
Un suelo frtil es el que tiene buena cantidad de nutrientes. (Nitrgeno, fsforo,
potasio, calcio, magnesio), los suelos de mas fertilidad son aquellos que tienen
acumulacin de sales y no perjudican en una u otra forma la germinacin, el
crecimiento y produccin de los cultivos, se clasifica en buena, regular y mala.
Segn el I.G.A.C. se mide en los primeros 50 cm. de profundidad.
2.5.16.11. Existencia, conservacin, explotacin y proteccin de los recursos
naturales.
Pues es obvio que la existencia de ellos puede limitar y/o aumentar su potencial
de desarrollo.
2.5.16.12. Cercana a zonas de manejo especial o de conservacin de los
recursos naturales renovables.
Cuando se esta cerca de una de estas zonas, se limita el potencial de desarrollo
del bien motivo del avalo2.5.16.13. Administracin, modalidad de la explotacin y formas de tenencia.

2.6. CLASIFICACION DE LOS SUELOS RURALES.

De acuerdo con las caractersticas de los Suelos, por su Capacidad de Uso,
Explotacin y manejo, el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, ha definido 8
clasificaciones para los suelos rurales del pas, llegando la clasificacin a ser tan
detallada, que se da a nivel de vereda, de tal manera, que a medida que aumenta
el grado numrico, disminuye la calidad del suelo para uso, explotacin y manejo.
Los suelos de la clase I, por ejemplo, no tienen ninguna limitacin para una
explotacin intensiva, mientras que los suelos de clase VIII, son nulos para
cualquier explotacin agrcola.
La Descripcin de las 8 Clases de Suelo, propuesta por el IGAC es:

2.6.1. Suelo clase I.

Suelos con relieve plano, ligeramente plano o casi plano, pendientes inferiores al
3%, sin erosin o con erosin ligera, como mximo en un 10% del rea, profundos
o muy profundos, sin piedras o con muy pocas que no interfieren las labores de la
maquinaria, sin problemas de salinidad, si esta se presenta debe ser ligera y fcil
de corregir en forma permanente y en ocurrencia no mayor del 10% del rea.
Suelos bien drenados, sin peligro de inundaciones, los encharcamientos, si se
presentan, no ocasionaran daos en los cultivos, retencin de agua alta a mdica,
permeabilidad lenta a moderada, nivel de fertilidad moderada a alto. Son suelos
aptos para una amplia diversidad de cultivos transitorios y permanentes, requieren
las usuales prcticas de manejo, empleo de fertilizantes, correctivos. Abonos,
rotacin de cultivos, prevencin de erosin.
2.6.2. Suelo clase II.
Suelos con relieve igual a los de la clase I, moderadamente inclinados a
ondulados, con pendientes inferiores a 12%, sin erosin o con erosin ligera en un
mximo del 20% del rea. Moderadamente profundos a muy profundos, sin
piedras o con piedras que no imposibilitan las labores de la maquinaria. Si hay
suelos salinos a salinos sodios no deben afectar ms del 20% del rea y ser
fcilmente corregibles. Aunque la correccin no sea permanente. Drenaje natural
bueno a moderado o imperfecto.
Encharcamientos, si se presentan, con duracin no mayor de 15 das, por ciclos
de invierno y que no ocasionan mayores daos a los cultivos, inundaciones
ocasionales, si se presentan, de muy corta duracin en invierno riguroso y no
mayores de 1 a 2 das, no producen daos de consideracin, retencin de
humedad muy alta a mediana, permeabilidad lenta, moderadamente lenta, rpida,
moderadamente rpida, nivel de fertilidad moderado, moderadamente alta a alta,

por las pequeas limitaciones que ocurren en est clase, la eleccin de cultivos
transitorios y permanentes no es tan amplia como en la clase I, estos suelos
requieren prctica de manejo ms cuidadosos que los de la clase I, aunque fciles
de aplicar. En ocasiones ser necesario establecer drenajes, prevenir y controlar
la erosin ms cuidadosamente.
2.6.3. Suelo clase III.
Suelos con relieve similar a la clase II, con los siguientes rangos; fuertemente
inclinados a fuertemente ondulados, con pendientes que no exceden el 25%,
erosin hasta de tipo ligero en no ms del 30% del rea, de tipo moderado en
reas inferiores al 10%, profundidad efectiva superficial a muy profunda, sin
piedras hasta pendientes del 12% y pedregosas en pendientes del 12 al 25%
La salinidad no excede al 30% del rea para suelos salinos o salino sdico. El
drenaje natural excesivo, bueno a moderado, imperfecto o pobre.
Encharcamientos ocasionales en periodos de tiempo cortos, con un lapso mximo
de 30 das acumulados por ao. Retencin de aguas baja, medianamente rpida,
rpida a muy rpida. Nivel de fertilidad alto a muy bajo. Tiene varias limitaciones
ms altas que las de la clase II que inciden en la seleccin de los cultivos, requiere
prctica de manejo y conservacin de aplicacin rigurosa, control de erosin y de
agua, drenajes, fertilizacin, recuperacin de reas salinas o salino sdicas.
2.6.4. Suelo clase IV.
Suelos con pendiente similares a los de la clase III. Erosin con grados ms altos
que los anteriores, as: ligera hasta el 40%, moderada hasta el 20%, severa hasta
el 10%, profundidad efectiva muy superior a muy profunda, pedregosidad similar a
la clase III, salinidad hasta un 40% para suelos salinos sdicos. Drenaje natural
desde excesivo hasta pobremente drenados, encharcamientos ocasionados en 2
ciclos por ao, hasta por 60 das acumulados, inundabilidad hasta por 60 das
acumulados por ao, retencin de agua excesivamente alta, muy alta,
moderadamente lenta, moderadamente rpida, rpida y muy rpida.- nivel de
fertilidad muy bajo a alto. Por las limitaciones tan severas la eleccin de cultivos es
muy restringida.Requiere prcticas de manejo y conservacin ms rigurosa y algo
difciles de aplicar.
2.6.5. Suelo clase V.
Suelo de relieve plano, ligeramente plano, casi plano, con pendiente inferiores al
3%, sin erosin o poco significativa, muy superficiales, excesivamente pedregosos
y, rocosos en la superficie, que imposibilitan el empleo de maquinaria. Drenaje
natural excesivo a muy pobremente drenado. Inundaciones con duracin de 6 a 8
meses, retencin de agua excesiva a muy baja, permeabilidad muy lenta a muy
rpida, nivel de fertilidad muy bajo a alto. Las limitaciones de esta clase son tan
severas que no es prctica la habilitacin de esas tierras. Su uso esta limitado
principalmente a pastos, bosques o ncleos de rboles y de vida silvestre.

2.6.6. Suelo clase VI.

Suelos con relieve similar a la case IV. De relieve escarpado a fuertemente
quebrado, pendientes del 25 al 50%. El rea puede estar afectada por erosin
ligera hasta el 80%, moderada hasta el 30% y severa hasta el 20%. Profundidad
efectiva muy superficial a muy profunda, pedregosidad y rocosidad nula a
excesiva, salinidad hasta un 60% para suelos salinos y salino sdico, drenaje
natural excesivo a muy pobre, encharcamientos hasta de 90 das acumulados por
ao.
Inundaciones entre 2 a 4 meses por ao, retencin de humedad excesiva a muy
baja, permeabilidad muy lenta a muy rpida. Nivel de fertilidad muy alto a muy
bajo, son suelos con aptitud especial para el pastoreo con buen manejo de
potreros o cultivos permanentes y bosques. Se pueden encontrar sectores
limitados en donde es posible explotarlos con cultivos limpios de subsistencia por
las limitaciones tan severas, las medidas de conservacin y manejo deben ser
especiales y muy cuidadosas.
2.6.7. Suelo clase VII.
Suelos similares a los de la clase VI, son escarpados, con pendiente mayores al
50%. La erosin es ms grave que en los suelos de clase VI, pueden estar
afectados por erosin hasta un 100% del rea. Moderada hasta 70%, muy severa
50%. Muy superficiales a muy profundos. Pedregosidad y rocosidad nula a
excesiva. Suelos salinos a salino sdicos hasta el 70% del rea. Drenaje natural
desde excesivo a muy pobre.
Encharcamientos hasta 120 das acumulados ao. Las inundaciones de 4 a 6
meses ao. Retencin de agua excesiva a muy baja, permeabilidad muy lenta a
rpida. Nivel de fertilidad alto a muy bajo. Por las limitaciones tan graves que
presentan, su uso se limita a la vegetacin forestal u en las reas de pendiente
menos abruptas o potreros con muy cuidadoso manejo. En general requiere un
manejo extremadamente cuidadoso, especialmente en relacin con la
conservacin de las cuencas hidrogrficas.
2.6.8. Suelo clase VIII.
Suelos con las ms severas limitaciones, corresponden generalmente a pendiente
muy escarpadas y excesiva pedregosidad y rocosidad, muy superficiales, si
planos son improductivos en razn de una o varias de las siguientes limitaciones:
suelos salinos, salino sdicos o rocosos playas de arena, manglares, inundaciones
por ms de 8 meses al ao, deber protegerse la vegetacin natural existente,
con miras a la proteccin de las cuencas hidrogrficas y de vida silvestre.
Nota 1: Para efectos de establecer la clase agronmica, el perito deber
considerar los estudios de suelo que existan del predio o de la zona (si existen) o

de otros predios similares ubicados en la zona, o el de zonas homogneas

fsicas, realizados por el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, teniendo en cuenta
el ao en que se realiz el estudio y verificar si se han presentado o no cambios, si
se presentan, se establecer mediante inspeccin ocular la clase de suelo
respectiva, teniendo como premisas los conceptos anteriores, si ello es imposible,
se recurre al Ingeniero de Suelos.
Por Zonas Homogneas Fsicas, se entiende el espacio geogrfico de una
regin, con caractersticas similar en cuanto a suelos, aguas, pendientes, pisos
trmicos, vas, uso, destino econmico u otras variables que permitan diferenciar
estas reas de las adyacentes
Nota 2: Se debe tener en cuanta que la condicin agronmica puede cambia por
obras de infraestructura, por ejemplo, en los suelos salinos, el establecimiento de
un drenaje adecuado, permite eliminar por lavado las sales solubles, volviendo
nuevamente a ser suelos normales, se pueden construir diques para controlar
inundaciones.
Nota 3: Es importante aclarar que en la medida en que aumenta el numero del
suelo, disminuye su potencialidad, as por ejemplo, el mejor suelo, es el suelo
Clase I y el de menor Potencialidad, es el Suelo Clase VIII.
Nota 4: El Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, ha realizado el estudio de suelos
de todo el Pas, llegando incluso al nivel de Corregimientos y Veredas. Es posible
adquirir el estudio de suelos de los diferentes Departamentos y Ciudades del Pas,
en sus instalaciones.
2.7. ELEMENTOS INCIDENTES EN EL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES.
Por construccin se entiende todo aquello que simultneamente tenga cubierta y
cerramiento. Son elementos incidentes en su valor:
2.7.1. Materiales.
Son los elementos que constituyen los inmuebles y pueden recibir toda clase de
formas. Es lgico suponer que se debe presentar diferencia de precios entre dos
inmuebles, uno construido en madera y otro construido en concreto. Se debe
tener especial cuidado en todos los procesos constitutivos de la construccin:
2.7.2. Preliminares
Son las actividades con las cuales se inicia el proceso de construccin de la
vivienda y tienen como fin preparar el terreno donde se va a levantar la edificacin
y adems trasladar al terreno la ubicacin o localizacin exacta de la futura
construccin
En sntesis, el tema describe el proceso para ubicar, limpiar y replantear el
inmueble, siempre partiendo de un plano ya diseado, segn recomendaciones de

las anteriores guas y aprobado por las oficinas de planeacin o curaduras

urbanas del municipio en el cual se est desarrollando la vivienda; para el caso
que nos ocupa, tomaremos un plano de eje tpico de una casa pequea de un
piso.
Estn constituidos por el descapote, cerramiento del lote, el replanteo (localizacin
de ejes), excavaciones o rellenos.
2.7.3. Cimentacin.
La parte ms externa de la corteza terrestre est recubierta por una capa de
materiales blandos, que se constituye en la comnmente llamada tierra y que
carece de resistencia para sostener el peso de las construcciones, que sobre ella
se levanten, sin ceder ni deformarse. Para evitar que esto ocurra, se abren zanjas,
que se rellenan de materiales duros y compactos. La cimentacin es la base de la
construccin, va enterrada y dependiendo de la clase de terreno, pueden ser
superficiales o sencillas, profundas y en algunos casos combinados. La
estructuracin de la cimentacin reviste caractersticas y tcnicas muy diferentes,
dependiendo de la naturaleza del terreno sobre el cual se trabaja y la edificacin
que se pretenda construir, el proceso comprende las siguientes etapas:
excavacin manual o con maquina, base en recebo (arena menuda mezclada con
piedra triturada y que sirve para dar firmeza), ciclpeo (mezcla de piedra y
concreto), zapata (mezcla de elementos y cantidades especificas, arena, gravilla,
hierro y cemento, normalmente se utiliza en suelos compactos), viga de amarre
(su funcin es la distribucin de cargas horizontales).
Se denomina cimentacin a la parte de la estructura cuya misin es transmitir las
cargas de la edificacin al suelo. Debido a que la resistencia del suelo es,
generalmente, menor que los pilares o muros que soportar, el rea de contacto
entre el suelo y la cimentacin ser proporcionalmente ms grande que los
elementos soportados (excepto en suelos rocosos muy coherentes).
Tipos de cimentacin
Son aquellas que apoyan en las capas superficiales o poco profundas del suelo,
por tener este suficiente capacidad portante o por tratarse de construcciones de
importancia secundaria y relativamente livianas.
En estructuras importantes, tales como puentes, las cimentaciones, incluso las
superficiales, se apoyan a suficiente profundidad como para garantizar que no se
producirn deterioros. Las cimentaciones superficiales se clasifican en:
Apoyo en puntos aislados: zapatas.
Apoyo de tipo continuo: zapas de muros, zapatas corridas y losas de cimentacin,
tambin denominadas plateas de fundacin.
Semiprofundas

Excavando uno de los pozos de cimentacin para el puente. El tubo de hormign

(concreto) se va hundiendo a medida que se excava. En este caso se llego a 24
metros de profundidad
Pozos de cimentacin o caissons: Son en realidad soluciones intermedias entre
las superficiales y las profundas, por lo que en ocasiones se catalogan como
semiprofundas. Algunas veces estos deben hacerse bajo agua, cuando no puede
desviarse el ro, en ese caso se trabaja en cmaras presurizadas, Arcos de ladrillo
sobre machones de hormign o mampostera.
Profundas
Pilotes: Son elementos de cimentacin esbeltos que se hincan (pilotes de
desplazamiento prefabricados) o construyen en una cavidad previamente abierta
en el terreno (pilotes de extraccin ejecutados in situ). Antiguamente eran de
madera, hasta que en los aos 1940 comenz a emplearse el hormign.
Micropilotes, son una variante del sistema anterior, que frecuentemente
constituyen una cimentacin semiprofunda.
Estructuras
Conjunto de elementos debidamente dispuestos entre si, sujetos a esfuerzos
diversos, destinados a soportar cargas o pesos exteriores. Se utiliza el hormign
que es la combinacin de hierro y concreto, el concreto es la mezcla de cemento,
gravilla, agua y arena. Esta estructura le da soporte a cada uno de los elementos
que conforman la edificacin, es la encargada de trasladar las cargas a la
cimentacin, donde finalmente son absorbidas por el terreno.
Hay dos tipos de estructura: Verticales (muros de carga y columnas), Horizontales
(vigas: Elemento en madera y/o metlico, sirven para sostener estructuras,
viguetas: hierro en doble t para el mismo fin, placa: elemento estructural horizontal
ubicado entre piso y piso, pueden ser macizas o aligeradas, de diferentes
materiales o espesores, plaquetas: elemento individual que forma parte de un
sistema estructural aligerado.
2.7.4. Mampostera
Capitulo de la construccin donde se realiza el levantamiento de muros (paredes),
las hay de cerramiento (tapias), divisorios (paredes), de carga (muros). Se
clasifican tambin de acuerdo al material con el que construyen: piedra (sillar o
mampuestos), adobe (aglomerados, tapias), cermicos (ladrillos, bloques),
cemento (bloques), de acuerdo a la forma en que se instalan los ladrillos, se les da
el nombre de Soga (lado mas largo), Tizn (lado ancho), Sardinel (de canto).
2.7.5. Fachada

Es la vista de la construccin por el frente, o por cualquiera de sus lados, siempre

y cuando no exista construccin aledaa, en ella se puede apreciar la puerta de
acceso, ventanas, antejardn etc.
2.7.6. Paetes
Capa superficial que se sobrepone sobre el muro, con el fin de darle la apariencia
de acabados, la mezcla que se usa para ello es cemento, arena y agua, segn su
textura se habla de paetes lisos, rsticos y sabaneros.
2.7.7. Desages
analizan los desechos lquidos de la construccin hacia alcantarillados y/o pozos
spticos. Comprenden las siguientes actividades: excavacin manual, instalacin
de tubera, instalacin de accesorios, cajas de inspeccin, acometida y/o pozo.
2.7.8. Instalaciones Hidrulicas y sanitarias
En este capitulo se instalan las redes de agua potable y las bajantes de aguas
negras. Actualmente se utiliza tubera de P.V.C. con especificaciones especiales
para cada una de ellas.
Normalmente van instaladas dentro de las paredes y dentro de las placas, para
que no se vean, son parte de este capitulo los puntos de agua (caliente y fra),
instalacin de rejillas, instalacin de aparatos sanitarios (estos pueden ser muy
costosos, dependiendo de la clase de cermica y lnea), instalacin de tanques y
registros, red de suministro (acometidas) y bajantes de aguas negras.
2.7.9. Instalaciones Elctricas
Corresponde a este capitulo la instalacin de redes elctricas, los aparatos
(tomas, salidas, lmparas), las cajas (circuitos, contadores), la acometida. En el
comercio existen diferentes clases y calidades de tuberas y cables.
2.7.10. Cubierta
Son techos en eternit, teja, barro, asbesto, madera y concreto, que protegen
cualquier espacio interior de las inclemencias del tiempo. Se construyen de
diferente forma y requieren de estructuras en madera o metlica.
2.7.11. Pisos
Constituyen las superficies externas sobre las cuales hay desplazamiento en las
viviendas. Para que tengan buenos acabados en los primeros pisos, se requiere
realizar una excavacin, colocar una base en recebo (compacto), colocacin de
polietileno (impermeabiliza), placa (contrapiso), mortero de velacin, superficie de

desplazamiento (baldosa, cemento, madera, tapete etc.,,,), y finalmente el guarda

escoba.
2.7.12. Enchape
Es el recubrimiento que se utiliza para proteger las paredes tanto interior como
exteriormente (revoque, estuco, pintura, granito, baldosa, cermica, mrmol). Solo
se pueden enchapar columnas colocadas en muros de 15 cm, el ancho del
enchape no debe ser mayor de 5 cm y el rea mnima debe ser de 200 cm.
2.7.13. Pintura
Es el acabado final de la mampostera, se realiza sobre paredes (estuco, pintura),
madera (tintilla y pintura), metal (anticorrosivo y pintura).
2.7.14. Cielorraso
Superficie decorativa empleada para embellecer la estructura, pueden ser en
madera, yeso, carraplast, fibra de vidrio, Dry Wall, etc.
2.7.15. Carpintera
Trata todo lo relaciona con trabajos en madera (marcos, puertas interiores, closet,
pasamanos, muebles de bao, bibliotecas) y lamina (ventanas, puerta principal,
puerta de garaje).
2.7.16. Acabados
Hacen referencia al embellecimiento de la obra y los terminados finales, que
hacen que cada construccin tenga caractersticas particulares, se consideran
aqu los vidrios, espejos, cerraduras, divisiones de bao, tanque de agua,
calentador, cocina integral, etc.
2.7.17. Estado De Conservacin.
Hace referencia a las condiciones de habitabilidad que posee el predio, que no
presente ninguna incomodidad o peligro, como consecuencia del deterioro
producido por el uso a travs de los aos. Se habla de estado de conservacin si
el bien cumple la funcin para la cual fue diseado, Si un bien diseado para
vivienda se utiliza como industria, no se puede calificar el estado de conservacin.
2.7.18. Vetustez.
Define la edad de construccin del inmueble. Generalmente se considera como
vida til de un inmueble, un lapso de tiempo comprendido entre 50 y 100 aos,

dependiendo de los materiales de construccin, su adecuado mantenimiento y la

destinacin del inmueble.
Nota: En el mercado existen unas tablas que cuantifican combinadamente el
estado de conservacin y la vetustez de los predios, estas tablas fueron
elaboradas por los tratadistas Fitto y Corvinni, que asumen factores de afectacin
negativa, que debe ser aplicada sobre todos los inmuebles, como consecuencia
del paso de los aos y su estado de conservacin.

TABLA DE DEPRECIACIN POR ESTADO

Estados
1

3
4
5

Condiciones fsicas
NUEVO
No ha sufrido ni necesita
reparaciones
REGULAR
Requiere o ha recibido
reparaciones sin importancia

Clasificacin
normal

Coeficiente.
Depreciacin.

ptimo-O

1,00

Muy bueno-MB

0,99

Bueno B

0,975

Intermedio-I

0,920

Requiere reparaciones Simples Regular-R

0,820

Deficiente-D
Requiere reparaciones
Malo-M
importantes
Requiere muchas reparaciones
Muy Malo-MM
importantes

0,660

Sin Valor = Valor de Demolicin Demolicin-DM

0,135

0,470
0,250

ptimo:
Una construccin en estado ptimo es aquella que no ha sufrido ni
requiere reparaciones de ningn tipo.
Bueno:
Una construccin en estado bueno es aquella que requiere o ha
recibido reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en
repellos, filtraciones de agua sin importancia en tuberas y techos, cambios en
pequeos sectores de rodapi, marcos de ventanas o puertas y otros.
Regular:
Una construccin en estado regular es aquella que requiere
reparaciones simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos, cielos,
ventanera, y otros.
Malo: Una construccin en estado malo es aquella que requiere reparaciones
importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones

mecnicas, y otros.
Muy malo: Una construccin en estado muy malo es aquella que requiere de
muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco
tiempo, estar en estado de demolicin.
El autor tiene serias dudas sobre la posibilidad de aplicacin de las mencionadas
tablas, pues en ellas, se asume que el paso del tiempo necesariamente implica
deterioro, lo cual no siempre es valido, pues hoy se puede recibir un inmueble en
obra gris y en un lapso determinado de cinco aos, las caractersticas fsicas del
predio en ese momento, sern mejores a las que el inmueble tenia en su momento
de adquisicin. El autor sugiere que se analicen conjuntamente el estado de
conservacin y la vetustez a la luz de las condiciones de seguridad que el
inmueble ofrece para las actividades que se desarrollen en el.
NOTA. El autor considera que las tablas de Fitto y Corvinni en su aplicacin no
son muy reales, pues esos tratadistas consideran que el paso del tiempo implica
deterioro y esto no es del todo cierto, por ejemplo, un inmueble se puede recibir en
obra negra y en tres aos, cuando los acabados hallan sido instalados, el bien
estar en mejores condiciones de las que tenia originalmente, adicionalmente
consideran que la vida de los inmuebles es de 100 aos y esto tampoco puede ser
aplicado en todos los casos, pues las tcnicas actuales de construccin en
ingeniera y la aplicacin de un adecuado mantenimiento y buen uso, pueden
hacer que un inmueble dure muchsimos aos, y como ejemplo de esta situacin,
basta con analizar construcciones hechas en la Colonia y que hoy, presentan una
buena conservacin.
2.7.19. Factor De Vecindad.
Se plantea respecto a su entorno inmediato, dependiendo de las principales vas
del sector (avenidas, paralelas), de los centros de atraccin econmica, de las
instituciones educativas, de atencin hospitalaria, institucional, de polica y centros
culturales, deportivos y recreacionales.
2.7.20. Diseo.
Elemento altamente incidente en la determinacin final del valor de una
construccin, pues de el depende la luz solar, la distribucin interior del inmueble y
la resistencia de los materiales frente a los vientos. En trminos generales, el
diseo es la ciencia por medio de la cual se plasman ideas en planos, para la
elaboracin de un diseo se debe tener en cuenta las caractersticas del terreno y
las normas de la zona.
En el anlisis del diseo el avaluador debe considerar el rea del bien
(determinante para el manejo de los espacios), la zona y su ubicacin (el estado,
norma para cada zona en las cuales se divide la ciudad), los servicios (se debe

tener certeza sobre su factibilidad de instalacin), la luz natural (el proyecto debe
orientarse segn sus necesidades).
2.7.21. Rentabilidad.
Se cuantifica teniendo como base los ingresos que genere el bien, por cualquier
concepto: Arriendo, Publicidad.
2.7.22. Ubicacin en altura.
No es lo mismo en trminos de valor, un bien ubicado en un primer piso que en un
cuarto nivel, pues la contaminacin auditiva y visual es diferente, lo mismo que las
cargas hidrulicas

2.7.23. Uso actual y posible.

Se considera como uso a la destinacin signada a un local y / o edificacin en
general, que conforman la estructura urbana y se clasifica de acuerdo con su
actividad especfica.
2.7.24. Sistemas de transporte.
La existencia o no de sistemas de transporte masivo, o la posibilidad de acceder al
predio con los sistemas tradicionales de transporte.
2.7.25. Expectativas De Valorizacin.
Es un elemento dado por el desarrollo del entorno a causa de la ejecucin de una
obra de inters pblico, ejecutada por el municipio, el departamento o la nacin.
Se deben consultar el Plan de Desarrollo y el Plan de Ordenamiento Territorial del
municipio al cual pertenece el inmueble, para determinar aquellas obras en
proceso o proyectadas en forma inmediata, en corto tiempo y a largo plazo.
2.7.26. Servicios Pblicos.
Si existe disponibilidad y / o limitaciones para el desarrollo de las acometidas o la
implementacin de los servicios pblicos es muy costosa.
2.7.27. Acabados.
Toda construccin arquitectnica debe tener su propio sello, obtenido mediante los
acabados, elemento constitutivo esencial del precio final, se consideran como
sencillos, modernos y de lujo.

2.7.28. Estratificacin.
Es un parmetro que cuantifica la tarifa bsica de los servicios pblicos
domiciliarios, sin embargo, para definirlo se califican la fachada, la cubierta, la
cocina, los baos y los ambientes interiores, estos son elementos que definen el
valor de las construcciones.
Nota 1: Existen elementos incidentes simultneamente en el valor de las
construcciones y los lotes, su anlisis depender del sentido comn, la experiencia
y el conocimiento del avaluador. Adicionalmente, es importante resaltar que
existen algunos elementos incidentes en el valor de los inmuebles, que por no ser
comn a todos, no deben dejar de relacionarse, tal es el caso, de Factores
Ambientales (Cercana a un relleno sanitario, por ejemplo), Retiro de Quebrada
(Se exige una zona de 30 metros, contados a partir del borde superior del cauce,
en los cuales solo se permite recreacin pasiva o reforestacin) y otros que el
avaluador definir en su visita a terreno.
Nota 2: Los elementos incidentes en el valor de los bienes, deben ser analizados
conjuntamente y no en forma individual, pues ello permite caer en equvocos,
por ejemplo, un bien ubicado en el norte de Bogot, tiene un valor distinto a
un lote ubicado en el sur, pero por este solo factor de ubicacin, no se puede
concluir que un bien valga mas o menos que el otro, se puede concluir si que
poseen valores diferentes.
2.8. CLASIFICACION DE LOS BIENES INMUEBLES.
Por inmueble se entiende todo bien que la Ley no considera mueble: Edificios,
tierras, minas etc. Son fijos y no pueden trasladarse, tambin son llamados bienes
races, tambin tienen esta consideracin todos aquellos bienes, como casas o
fincas, que son imposibles de trasladar sin ocasionar daos a los mismos, porque
forman parte de un terreno o estn anclados (pegado o clavado) a l. Viene de la
palabra inmvil
Los Bienes Inmuebles se clasifican en Bienes Urbanos y Rurales.
Bienes muebles son aquellos que pueden trasladarse de un sitio a otro sin ningn
impedimento. Como por ejemplo escritorios, computadores, vehculos, entre otros.
2.8.1. Urbanos.
Son todos aquellos que estn ubicados dentro del permetro Urbano del
municipio, el cual es definido mediante acuerdo municipal.
2.8.2. Rurales.
Son todos aquellos que estn ubicados fuera del permetro Urbano del municipio
y dentro del permetro rural, el cual es definido mediante acuerdo municipal,
adicionalmente estn por fuera del permetro de servicios.

2.9. CLASIFICACION DE LAS CONSTRUCCIONES POR SU DESTINACION.

2.9.1. Vivienda.
Construcciones dedicadas a la morada o habitacin, estas pueden ser:
Unifamiliares. Pueden ser viviendas tipo, en urbanizaciones perfectamente
planeadas o desarrollos habitacionales heterogneos, es decir, no uniformes,
desarrollos individuales.
Bifamiliares. Normalmente son inmuebles de dos plantas, con Reglamento de
Propiedad Horizontal.
Multifamiliares. Inmuebles de alta densidad ocupacional, edificaciones de
diferentes especificaciones, distintos diseos arquitectnicos, mximo
aprovechamiento de espacios y regidos por un Reglamento de Propiedad
Horizontal.
2.9.1.1. Clasificacin de las Construcciones por Estrato.
La estratificacin es una calificacin solo aplicable a inmuebles dedicados a
vivienda Se caracteriza por estar diseada y construida de acuerdo al nivel
socioeconmico de la zona y de sus propietarios, pueden ser:
Inquilinatos. Viviendas donde conviven varias familias cada una en una pieza
(habitacin), tienen que compartir el (los) baos, el lavadero y el patio de ropas, la
cocina es una habitacin donde cada familia instala su cocineta, el comedor y la
sala es en la habitacin; estos Inquilinatos son por lo general casas viejas y
grandes que las adecuan para este fin. Estn constituidos por viviendas en obra
negra, generalmente en diferentes materiales o desechos de obras, pueden ser
casas independientes, viviendas en construccin y con un alto grado de
hacinamiento. Pueden disponer de algunos servicios pblicos, estn ubicados en
la periferia urbana, disponen de vas pblicas algunas sin pavimentar, y escasos
medios de transporte.
Casas y Apartamentos de Estrato 1 y 2 (Medio bajo). Son viviendas de inters
social, con reas entre de 35 m2 y 65 M2, constan de una o dos alcobas
pequeas, sala - comedor, un bao y cocina con lavadero incluido. Estn
constituidas por viviendas tcnicamente planeadas, casas independientes, con
fachadas revocadas, poseen todos los servicios pblicos, en algunos casos con
gas domiciliario, poseen vas pavimentadas y un mejor servicio de transporte.
Casas y Apartamento de Estrato 3 y 4 (Medio - medio). Inmuebles con reas
entre 65 M2 y 90 M2, constan de dos o tres alcobas, dos baos, sala- comedor,
cocina y zona de lavandera (Patio de ropa). Son casas independientes, con todos
los servicios pblicos. Constituyen conjuntos residenciales, con un buen diseo

arquitectnico, amueblamientos comunales, con muros en ladrillo o bloque de

cemento, revocados y pintados, con techos en teja de asbesto - cemento, o teja de
barro o placa impermeabilizada.
Casas y Apartamento de Estrato 5 y 6 (medio- alto y alto). Viviendas con reas
de ms de 90 M2. Sus caractersticas son el confort, la elegancia y la amplitud,
tienen acabados muy costosos, dos o ms parqueaderos y se encuentran
localizados en barrios residenciales, con porteras permanentes. Son grandes
mansiones con amplios jardines o apartamentos lujosos, con comodidades
adicionales, poseen todos los servicios, amplas zonas verdes, sociales y de
recreacin, estructuras en concreto, cumpliendo todos los requisitos del Cdigo
Sismo-resistente con cielorraso en
placa aligerada, hermoso diseos
arquitectnicos.

Institucionales.
Corresponde a inmuebles que desarrollan una funcin de inters pblico.
Bsicamente se refiere a instituciones educativas.
Comerciales.
Pueden ser locales individuales o centros comerciales, desarrollando todas las
gamas d el comercio organizado.
Se caracterizan por ser el lugar donde se venden productos y servicios, esta
actividad se realiza en locales, la gran mayora estn ubicados con frente al
pblico que transita por los andenes de las vas, otros se encuentran localizados
dentro de centros comerciales:
Locales en Centros Comerciales.
Donde la actividad comercial es predominante, los hay desde 4 M2 (tipo San
Andresito), hasta locales como el almacn EXITO en el Centro Comercial
UNICENTRO de Bogot. Donde las ventas se hacen por departamentos y puede
llegar a medir ms de 10.000 M2.
Locales con Frente a Vas Pblicas. Son locales construidos en los primeros
pisos de los edificios, que por su ubicacin sobre vas transitadas, se les permite
desarrollar comercio; o locales que se construyen en 1 o 2 pisos que por lo
general, son casas antiguas reformadas.
Locales en Aeropuertos, Terminales y Parques. Por lo general son concesiones
a uno o varios aos, se diferencian por que la actividad comercial es secundaria.
Industriales. Hacen referencia a bodegas de almacenamiento de productos
terminados y zonas de produccin.
Se divide en tres grupos:

Pequea Industria. Se realiza en locales y pequeas bodegas, su impacto

ambiental es bajo, por tal motivo se le ve muy frecuentemente compartiendo uso
con vivienda.
Mediana Industria. Requiere de aislamientos y servicios especficos, comparte el
rea muchas veces con las oficinas, se encuentra localizados en barrios
predeterminados para tal fin, ltimamente se han construido parques industriales,
donde varias industrias comparten vas de acceso, celadura, cerramiento y otros
servicios comunitarios.
Grandes Industrias. Su diseo debe ser acomodado a las exigencias propias de
la produccin, se encuentran localizadas en su mayora en zonas suburbanas.
2.9.2. Oficinas.
Es el lugar donde se realizan actividades colectivas o individuales de trabajo,
pueden ser:
Individuales. Oficinas donde se organizan 1 o 2 escritorios, los servicios son
comunitarios.
Compartidas. Varias oficinas comparten secretaria, mensajero, aseo y vigilancia,
dentro de una misma rea.
Empresariales. Ocupan grandes reas, separadas por mdulos de acuerdo a
secciones o departamentos, requieren de pisos y edificios completos para realizar
su actividad.
Consultorios. Por su actividad, pueden estar ubicados en clnicas y centros
mdicos, por lo general, deben ser diseados los espacios de acuerdo a la
actividad (especializacin) a que correspondan.
2.9.3. Edificios Inteligentes.
Los avances cientficos en la electrnica y en los sistemas computarizados, nos
permiten una gran gama de posibilidades en confort, eficiencia y seguridad para
las oficinas. Los sistemas ms usados en nuestro medio y que se utilizan como
gancho de venta de estos edificios son: Circuito cerrado de televisin, sistemas
contra incendio, sistemas de seguridad electrnicos, sistemas de ventilacin y luz
programables, sonido estereofnico y ambiental, antenas y T.V. cable, Internet,
fax, y otros incluidos dentro el mismo precio de la oficina.

3. AVALUOS
En este momento el lector esta en capacidad de entender, que la Ingeniera de
Tasaciones y/o Avalos, es una especialidad compleja, que involucra una gama de
disciplinas, y que requiere que el especialista posea un amplio conjunto de
conocimientos, no solo en el rea de la ingeniera, construccin, arquitectura,
planificacin urbana, estadstica, matemticas financieras, etc.; Si no tambin,
conocimientos actualizados de muchas reas de las ciencias sociales, y
humansticas, tales como: aspectos jurdicos, cultura tributaria, sociologa,
psicologa, mercadeo, contabilidad, administracin, metodologa de investigacin,
economa, econometra, y muchas ms.
Es importante comprender que todo proceso valuatorio, entindase avalo,
constituye un trabajo de investigacin, que lleva implcito la aplicacin y
combinacin de metodologas cientficas, y algunas otras empricas, tratando de
integrar criterios lo ms objetivos posible y universalmente aceptados. Todo ello,
con la finalidad de proporcionar una opinin inteligente o un juicio fundamentado,
del rango en el cual se encuentra el valor de un determinado bien, para una fecha
especfica.
El acto mismo de avaluar no crea valor. El Avaluador, profesionalmente capacitado
y ticamente consolidado, no tiene la posibilidad de realizar una tasacin que se
pueda considerar exacta. Todo Avalu, en esencia es una estimacin. As pues,
que el avaluador en su trabajo de investigacin, lo que puede concluir, es que con
un grado significativo de probabilidad, el valor del bien en estudio, se encuentra
comprendido entre un lmite inferior y uno superior.
En pases con economas slidas y estables, por lo general poseen mercados
llamados de competencia perfecta, en los cuales hay una correspondencia entre
los trminos precio y valor. En la prctica, en nuestros mercados, y en especial el
inmobiliario, generalmente lo que se transa es el precio y no el valor. De esta
manera, y dependiendo de las circunstancias y condiciones del mercado, en un
momento determinado, se puede apreciar con gran frecuencia, transacciones que
implican variaciones del valor de un determinado bien, que estn en un
determinado porcentaje, ya sea hacia abajo o hacia arriba, del valor tasado de
referencia, y que desde el punto de vista tcnico, son perfectamente sustentables.
Todo avalo es un trabajo de investigacin, por medio del cual un tasador
proporciona una opinin tcnica e inteligente, del valor de un determinado bien, o
de una propiedad, y que generalmente, se expresa a travs de una declaracin
escrita para una fecha especfica (Informe de Avalo).
3.1. QU ES UN AVALO?
Aunque en el mercado existen numerosas definiciones de avalu, y pese a que el
Gran Diccionario Enciclopdico Visual, define avalu como: Valuar, valuacin, en
trminos inmobiliarios se podra definir as:

Un avalu es un proceso tcnico, lgico y coherente que permite analizar,

procesar e interpretar informacin inmobiliaria, obtenida mediante investigaciones
directas e indirectas, para determinar el valor comercial ms probable de un bien,
en trminos monetarios, en un mercado abierto y en condiciones normales.
Es un proceso tcnico, lgico y coherente, pues en el proceso valuatorio, no
se toman decisiones arbitrarias, por el contrario, ellas estn definidas dentro del
marco conceptual econmico, de los elementos constitutivos del valor de un bien.
Que permite analizar, procesar e interpretar informacin inmobiliaria, ya que
la informacin obtenida es sometida a una cuidadosa depuracin, teniendo como
base la comparacin con informacin existente y la aplicacin de Medidas de
Tendencia Central, como la Media Aritmtica, la Media Geomtrica, la Desviacin
Estndar y el Coeficiente de Variacin.
Obtenida
mediante
Investigaciones
Directas
e
Indirectas.
Por
Investigaciones Directas se entiende el conocimiento que se posea sobre
negociaciones reales de inmuebles similares, efectuadas en la zona de ubicacin
del inmueble motivo del avalo y comparables a el, efectuadas en el ultimo ao.
Por Investigaciones Indirectas se asume la informacin obtenida mediante
peridicos, avisos publicitarios, Lonjas, CAMACOL, Instituto Geogrfico y Oficinas
de Catastros Independientes, en las horas de Protocolo de las Notarias y en las
oficinas de Registro de Instrumentos Pblicos y en general a todas aquellas
entidades que puedan dar informacin sobre el comportamiento del mercado
inmobiliario
Para Determinar el valor mas probable de un bien, ya que el avalo es una
herramienta de trabajo, pues el valor del avalo no es necesariamente el valor de
negociacin, ya que en esta, entran una serie de factores externos al avalo
mismo, tales como la forma de pago, la necesidad que se tenga del bien, la moda,
la habilidad de las personas involucradas en la negociacin, etc.
En trminos monetarios, pues se debe recibir como pago el valor establecido en
la negociacin y en la moneda previamente acordada entre las partes, es posible,
que parte del pago se halla acordado en especies
En un mercado abierto, es decir, si se oferta un bien, es lgico suponer la
existencia de una potencial demanda
Y en condiciones normales, esto significa que no existen ventajas de ninguna de
las partes en la hipottica negociacin, y que ambas actan libres de cualquier tipo
de presin o condicionamiento.
El valor determinado en el avalo, Es el precio por el cual se efectuara una
operacin de compraventa en un mercado abierto, entre personas conocedoras de

valores de la propiedad raz, en condiciones similares y en que ninguna de las

partes tuviera una mayor fuerza sobre la otra, actuando ambas partes libres de
toda necesidad y urgencia, dentro de un equilibrio de oferta y demanda.
El valor comercial determinado en el proceso valuatorio, es el valor probable y
justo en el mercado, si el inmueble se ofreciera en venta, es importante destacar
que el avalo NO mide el valor sentimental o afectivo, pues este es incalculable.
3.1.1. Antecedentes del Avalo.
Una considerable porcin de la riqueza en el mundo, ya sea privada,
corporativa o pblica, consiste en bienes inmuebles, muebles e
intangibles. La magnitud de esta riqueza ha creado la necesidad de
realizar avalos para el soporte de decisiones pertinentes al uso y
disposicin de dichos bienes.

En el pasado, los avalos eran simples opiniones de valor expresadas

por los propietarios o comerciantes dedicados a la venta o
administracin de sus propiedades.

En la compleja economa actual, tales "avalos" han llegado a ser

algo ms que una simple opinin. Un avalo profesional es ms
que una opinin. Se requiere de una bsqueda selectiva de datos en
las diferentes reas de mercado, recopilacin sistemtica de datos,
aplicacin apropiada de tcnicas analticas de clculo, y la
experiencia, conocimiento y juicio necesario para desarrollar una
conclusin razonable que resuelva el problema.

Un juicio profesional es un factor crtico. An cuando la valuacin no

es una ciencia exacta, un mtodo cientfico es aplicado en el proceso
de valuacin.

El avaluador competente rene y selecciona informacin relevante,

aplicando su experiencia en el proceso de la informacin, mantiene
completa objetividad, alta tica y desarrolla una vlida conclusin. Al
final, el/la avaluador reconoce e identifica la diferencia entre una
opinin personal y un juicio profesional. Una estimacin de mercado
refleja acciones y actitudes de mercado. Las posiciones personales
quedan fuera de lugar.

3.2. ASPECTOS QUE SE DEBEN

ELABORACIN DE UN AVALO.

TENER

PRESENTE

EN

LA

Se deben considerar cuatro aspectos; Fsico, Jurdico, Econmico y Poltico o

Normativo.

3.2.1. Aspecto Fsico.

Es la identificacin de los linderos del inmueble sobre documentos grficos
(planos, fotografas areas), para tener la certeza del predio motivo del avalo y
poder realizar el recorrido fsico del terreno. Tambin comprende a la descripcin
y clasificacin de las edificaciones.
3.2.2. Aspecto Jurdico.
Permite definir claramente la relacin entre el sujeto activo del derecho,
(propietario o poseedor) y el sujeto pasivo (inmueble) por medio de la
identificacin ciudadana o tributaria del propietario o poseedor, y de la escritura y
registro, o matrcula inmobiliaria, para determinar el modo de adquisicin del bien
motivo del avalo y la ficha catastral del predio respectivo.
NOTA: No es funcin del avaluador determinar la legalidad o no de la informacin
jurdica presentada durante el proceso valuatorio, la informacin jurdica, es ms
informativa que tcnica.
3.2.3. Aspecto Poltico o Normativo.
Se refiere a la observacin y cumplimiento de normas de Planeacin Urbana y
Rural, Medio Ambiente y en general, la correcta aplicacin de la normatividad
vigente.
Es uno de los aspectos mas importantes en el proceso valuatorio, pues aquellas
construcciones que estn por fuera de la norma, no pueden ser avaluadas
(Articulo 31 Decreto 1420 de Julio 24 de 1998),Si por ejemplo, se debe realizar el
avalu de un edificio de 15 pisos situado en un sector determinado de la ciudad,
pero al hacer la revisin de la normatividad vigente, se encuentra que la mxima
altura permitida en ese sector es de 10 pisos, los 5 pisos existentes por fuera de la
norma no se pueden valorar, Como se procede? Se avalan los 10 pisos que
permite la norma y a este valor, se le resta la sumatoria de demolicin de los 5
pisos que estn por fuera de norma, en conclusin, lo ilegal perjudica a lo legal.
Esta situacin es diferente a las construcciones que carecen de licencia, pero que
estn dentro de la norma, aqu se procede a avaluar todas las construcciones y al
valor obtenido, se le restan los costos de legalizacin (Costos de curadura por
reconocimiento de obra nueva y/o licencia de obra nueva, adicionalmente la
normatividad define el Potencial de Desarrollo del predio, y es pertinente recordar
que la forma tcnica del crecimiento de las ciudades, es su crecimiento en altura,
por lo que el Potencial es elemento fundamental dentro del proceso valuatorio.
3.2.4. Aspecto Econmico.
Consiste en la determinacin del valor del inmueble, diferenciando el valor de los
terrenos y el valor de la edificacin, si el inmueble es un bien simple. Si el predio
esta sometido al rgimen de Propiedad Horizontal, deben ser avaluados en forma

individual el terreno privado, el terreno comunal, el rea construida privada, el rea

construida comunal, las obras de ornato y embellecimiento, los garajes y el
Potencial de Desarrollo, si existiere, Si el predio es rural, debe avaluarse el
terreno, cuyo costo siempre debe darse en condiciones de civilizacin, las
construcciones, los cultivos (aqu se incluye toda la actividad agropecuaria), y el
Potencial de Desarrollo si existiera. Si el predio es Industrial debe valuarse en
forma individual el terreno, las construcciones (sujetas siempre al Cdigo de
Seguridad Industrial), la Maquinaria y el Equipo, el Good Will y el Valor en
Marcha, amen de toda la propiedad intelectual que posea la Industria, (patentes
por ejemplo).
3.3. IMPORTANCIA DE LOS AVALUOS.
Los avalos pueden ser solicitados para:

Adjudicaciones: Proceso mediante el cual se declara que un bien

corresponde a una persona natural o jurdica.

Anlisis de Riesgos Industriales:

contingencias en un proceso productivo.

Arrendamiento: Clculo del costo de cesin en el usufructu de un bien

por un tiempo determinado, mediante el pago de una renta, sin que ello
implique la perdida de su propiedad.

Clculos de Obsolescencia: Determinar econmicamente las ventajas y

desventajas comparativas del bien objeto del Avalo, sobre bienes de
referencia, que siempre deben ser los mas modernos existentes en el
mercado, preferiblemente de la misma marca (Obsolescencia tecnolgica y
funcional).

Compra-venta: Fijacin del probable valor de negociacin de un bien.

Reestructuracin de Pasivos: Permite presentar alternativas para asumir

las obligaciones financieras de la Industria y/o Empresa, en el tiempo.

Contabilidad Financiera: Permite cuantificar las necesidades reales para

la reposicin de equipos, en ella se refleja la inversin que la empresa tiene
en un bien determinado.

Control de Activos: Suministra un anlisis serio y objetivo de la situacin

de una Industria y/o empresa.

Dacin en Pago: Permite finalizar obligaciones financieras contradas,

mediante la entrega de un bien.

Determinacin

de

posibles

Determinacin de Perdidas en Siniestros: Se toma como base el valor

asegurado del bien, y sobre ste, se calcula el costo de reparar los daos
causados al bien y originados en el siniestro.

Clculo de Impuestos: Cuantificacin de gravmenes que tengan por

base de liquidacin, el valor de los activos.

Garantas Hipotecarias: Para determinar la posibilidad de permitir que un

bien sirva de garante, de cualquier obligacin financiera.

Fusiones y Escisiones: Permite la unin de varias Industrias y/o

Empresas, en beneficio de una de ellas, por absorcin o creacin de una
nueva que sustituya a las existentes. Tambin se da el caso contrario:
Rompimiento.

Liquidaciones: Operacin que tiene por objeto la desaparicin de la

Empresa y/o Industria por cesin de labores, quiebra o reforma.

Seguros: Son una medida de proteccin de la Industria y/o Empresa ante

la posibilidad de ocurrencia de un Siniestro.

3.4. METODOS DE AVALUO.

Pese a que existen mtodos valuatorios de aceptacin universal, en aras de
minimizar la posibilidad de ocurrencia de un error, independientemente de la
exactitud del mtodo empleado y de la veracidad de la informacin bsica, el autor
sugiere el empleo de por lo menos dos mtodos en la realizacin de cualquier
avalu.
Para la seleccin de la metodologa cientfica ms idnea en la investigacin
valuatoria, el profesional tasador toma en consideracin en primera instancia,
obviamente el bien objeto de avalu y sus caractersticas generales; las
condiciones del mercado que rigen en ese momento; el alcance de la
investigacin; el nivel de rigor que se exige, entre otros aspectos y seguidamente,
evala la disponibilidad y factibilidad de recoleccin de la informacin, que
requiere para realizar dicha investigacin. Una vez realizado este anlisis
preliminar, se escoge entre los mtodos disponibles universalmente aceptados, ya
sean los llamados mtodos directos o indirectos o una combinacin de ellos, si
fuera necesario.
Tambin es importante puntualizar la importancia de la metodologa cientfica, ya
que el
avaluador se apoya en ella y en su estructura para canalizar
adecuadamente el estudio del bien objeto de investigacin; para planificar y
realizar el trabajo de campo, y las inspecciones de rigor; para recolectar, procesar

y analizar los datos necesarios; para interpretar, explicar y concluir acerca de los
resultados obtenidos y para plasmar en forma escrita toda esa investigacin.
Llegado este momento, la pregunta es por qu las cosas en general, los bienes y
los servicios tienen valor.
La respuesta es relativamente simple: porque el hombre les atribuye valor. Ahora
bien, por que el hombre les atribuye valor?. Esa si que es una respuesta nada
simple, y que tiene que ver directamente con la naturaleza misma del ser humano,
con su forma de organizacin social, y con la capacidad de relacionarse e
interactuar. Sin entrar en muchas consideraciones o en profundidades
humansticas, precisemos entonces que el hombre tiene necesidades,
expectativas y aspiraciones, que requieren ser satisfechas y esto lo conduce a un
proceso complejo de valorizacin, en primera instancia, y consecuentemente lo
lleva a establecer los valores. Ms all de estas consideraciones, se debe tener
presente, que el hombre es el nico animal que transforma su medio ambiente,
para satisfacer sus propios requerimientos y que adems dentro de esos
requerimientos, en muchas ocasiones, tambin est lo superfluo.
Otro aspecto importante lo constituye la normativa jurdica, el marco legal y el
estado de derecho. En Colombia, la Constitucin Nacional, establece que la
propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera
exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la ley (Propiedad
Privada). De all se desprenden infinidad de condiciones, que influyen
directamente sobre el valor de las propiedades, que seran motivo de interesantes
anlisis, y que no son contemplados en este libro, por razones obvias de tiempo.
Hay mtodos que se pueden emplear indistintamente para el avalo de lotes y de
construcciones.
3.4.1 Mtodos Valuatorios Para Lotes.
Por lote se entiende el inmueble perteneciente a una persona natural o jurdica,
situado en un mismo municipio, definido claramente.
3.4.1.1 Mtodo Tradicional.
Consiste en la aplicacin de los conocimientos bsicos que posee el Avaluador,
sobre comportamiento de precios de la tierra, para un sector determinado de la
ciudad, carece de sustento lgico y coherente, pues no media ningn tipo de
investigacin ni aplicacin metodolgica, el conocimiento que se posee es
emprico. Es el menos recomendado.
3.4.1.2. Mtodo de Mercado o Comparacin.
Es la tcnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir
del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y

comparables al objeto del avalo, tales ofertas y transacciones, debern ser

clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimacin del valor
(Resolucin 620. emanada del I.G.A.C.).
Se utiliza en los avalos de bienes que pueden ser analizados con binmuebles
comparables, existentes en un mercado abierto; se basa en la investigacin de la
demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones
de renta o alquiler y que, mediante una homologacin de los datos obtenidos,
permiten al avaluador estimar un valor de mercado. El supuesto que justifica el
empleo de este mtodo, se basa en que un inversionista no pagar ms por una
propiedad, que lo que estara dispuesto a pagar por una propiedad similar de
utilidad comparable, disponible en el mercado.
Ya aplica cierta metodologa y anlisis, pues compara por lo menos tres lotes
similares (Principio de Conformidad), de los cuales se conoce su precio de
negociacin, con el lote motivo del avalu. Esta similitud debe ser por lo menos
en forma, tamao, topografa, vas, de acceso, entorno inmediato, y ubicacin. El
lote motivo del avalo tendr como valor, el promedio de los lotes analizados,
Aunque tampoco es el mtodo ms adecuado, por lo menos, es ms confiable que
el tradicional. Tiene como base el estudio del mercado de la propiedad raz en la
zona, por ello es recomendable analizar: Estado de la oferta y la demanda en el
sector: Cantidad y movimiento de propiedades en venta, Numero de lotes
vacantes en el sector, Lotes en proceso de construccin.
Descripcin de las propiedades vendidas: Detalles fsicos del lote, caractersticas
positivas y/o negativas en comparacin con el inmueble que se avala,
Rentabilidad.
Condiciones de la venta: Fecha, Tiempo en que duro ofrecida, Situacin
econmica general en la fecha de negociacin, Necesidad o razn de la venta,
Forma de pago.
Ejemplo:
Se conocen las dimensiones, forma, tamao, topografa, vas de acceso, entorno
inmediato, ubicacin y precios de los Lotes A, B y C, se pretende avaluar el lote D,
cuya rea es de 450 Metros Cuadrados. Aplicando esta metodologa, se procede
de la siguiente manera:
Lote A: Valor M2 $ 25.000
Lote B: Valor M2 $ 30.000
Lote C: Valor M2 $ 31.000
Promedio M2 = 81.000 = 27.000
3
Valor Lote D = 450 x $ 27.000= $ 12.150.000.

NOTA. Como se ve claramente, por la simpleza del mtodo, no se incurre en

ningn proceso de homogenizacin, ya que se asume la ubicacin en una misma
zona, tampoco se realizan ajustes estadsticos. Sin embargo, para que el proceso
sea valido las ofertas deben ser homogenizadas.
3.4.1.3. Mtodo de Renta.
Si un lote o en general un bien, produce una renta peridica, el valor de dicho
inmueble o bien, puede estimarse en funcin de la capitalizacin a valor presente
de esa renta. Este mtodo se soporta en conceptos de matemtica financiera,
teniendo como factores determinantes el perodo de capitalizacin y la tasa de
descuento a ser utilizada. A travs de este mtodo no se obtienen valores de
mercado.
En algunos pases, existe legislacin en referencia al control de los cnones de
arrendamientos de inmuebles. Estas legislaciones aunque tratan de alguna
manera de mantener en ciertos rangos el monto mximo de los alquileres y as
evitar cierta especulacin, tambin introducen distorsiones importantes que
enrarece y dificulta la actividad inmobiliaria de alquileres. En nuestro pas, el
mximo canon de arrendamiento anual, se establece en funcin de un porcentaje
del valor del inmueble. Esto ha hecho que en cierta medida se aplique este
mtodo a veces indiscriminadamente. Es importante ser muy cauteloso en la
aplicacin de esta metodologa, ya que no aplica para todos los casos.
Cuantifica los Ingresos que el lote motivo del avalu puede generar, en un tiempo
determinado y as calcular su valor. En otras palabras, mide los Ingresos que el
inmueble se espera produzca en un futuro, para determinar hoy, el precio probable
del bien.
Esta tcnica Valuatoria permite cuantificar los ingresos futuros del bien motivo del
avalo, mediante la comparacin de los ingresos de otros inmuebles semejantes
en caractersticas fsicas, de uso y ubicacin, o determinando los incrementos
anuales que en los ingresos se puedan generar, mediante un anlisis del mercado
inmobiliario o por incrementos ordenados por ley.
Al momento de analizar los ingresos generados por el inmueble, estos deben ser
tomados de documentos contables legales aceptados en el pas. por ejemplo,
Contratos que regulen la posibilidad de generar ingresos, tales como contratos de
arrendamiento y publicidad, estos contratos deben haber sido suscritos en el
ultimo ao y no deben estar por encima de los topes legales, en caso contrario, se
tomara como base de la cuantificacin de ingresos el tope mximo legal permitido.
Los ingresos deben estar actualizados. Para realizar el avalo de un bien por el
Mtodo de Renta, existen varias concepciones:
3.4.1.3.1. Mtodo de Renta, Tasa de Capitalizacin

Por Tasa de Capitalizacin se entiende la relacin que hay entre los ingresos que
genera en un ao el inmueble y su precio de venta, es decir:
T de C

Ingresos generados en un ao
Pr ecio de Venta

La metodologa sugiere:
A. Seleccione el sector de ubicacin del bien motivo del avalu. Por sector se
entiende la extensin superficiaria que se genera considerando el bien motivo del
avalu, el centro de una circunferencia de 20 cuadras de dimetro, dependiendo
de la homogeneidad del sector, el dimetro se reducir o ampliara
B. Determine los ingresos que genera el bien a avaluar, esta informacin la
suministra el usuario de los servicios valuatorios y debe estar sustentada en
documentos legales.
C. Obtenga una tasa de capitalizacin representativa del sector donde esta
ubicado el inmueble motivo del avalu. Esto implica, que se debe conocer de otro
lote similar al avaluado, los ingresos que generaba y su precio de venta..
D. Para determinar el valor del inmueble avaluado, se dividen los Ingresos que
este genera, con la tasa de capitalizacin obtenida para el sector. El valor
resultante, es el valor del Inmueble por el mtodo de Renta Tasa de Capitalizacin.
Ejemplo.
A. Seleccione el sector de ubicacin del inmueble. Para el presente ejemplo, el
inmueble se ubica en el sector de Chapinero, en la ciudad de Bogot.
B. El inmueble que se pretende avaluar genera unos ingresos brutos anuales de
$10.000.000.oo.
C. Obtenga una Tasa de Capitalizacin representativa del sector.
Para ello es necesario conocer del sector, por lo menos, un inmueble que se halla
vendido recientemente y conocer tambin cuanto generaba de renta.
Se investig que un inmueble similar al que origina el avalo, fue vendido por
$100.000.000 y generaba ingresos anuales por $ 12.000.000.
T de C

Ingresos generados en un ao
$12.000.000

Pr ecio de Venta
$100.000.000

Tasa de Capitalizacin obtenida = 0.12

D. Precio del Inmueble Avaluado.
Se relaciona la tasa de capitalizacin obtenida con los ingresos que genera el bien
motivo del avalu.
Ingresos Generados

Valor del Inmueble = Tasa de Capitalizacion

Entonces:
Valor del Inmueble =

$100.000.000
0.12

= $ 83.333.333

Valor del Inmueble por el Mtodo de Renta Tasa de Capitalizacin=:

$83.333.333.oo

3.4.1.3.2. Mtodo de Renta. Multiplicador de Ingresos Brutos.

Por Multiplicador de Ingresos Brutos se entiende la relacin entre el precio de
venta de un inmueble y los ingresos que generaba en un tiempo de un ao.
Pr ecio de venta

Multiplicador de ingresos brutos = Ingresos Generados

Para su aplicacin esta metodologa propone
A. Seleccione el sector de ubicacin del bien motivo del avalu. Por sector se
entiende la extensin superficiaria que se genera considerando el bien motivo del
avalu, el centro de una circunferencia de 20 cuadras de dimetro, dependiendo
de la homogeneidad del sector, el dimetro se reducir o ampliara
B. Determine los ingresos que genera el bien a avaluar, esta informacin la
suministra el usuario de los servicios valuatorios y debe estar sustentada en
documentos legales.
C. Obtenga un Multiplicador de Ingresos Brutos promedio (mnimo tres predios),
lo que significa que se deben conocer de 3 inmuebles similares al que se pretende
avaluar (Principio de Conformidad), los ingresos que cada bien generaba en un
ao y su precio de venta.
D. El precio del Inmueble motivo del Avalo, es el producto del Multiplicador de
Ingresos Brutos promedio, por los Ingresos que genera el Inmueble en un ao.
Ejemplo.

A. Seleccione el sector de ubicacin del inmueble. Para el presente ejemplo, el

inmueble se ubica en el sector de Chapinero, en la ciudad de Bogot.
B. El inmueble que se pretende avaluar genera unos ingresos brutos anuales de
$13.000.000.oo.
C. Obtenga un Multiplicador de Ingresos Brutos representativo del sector. De
acuerdo a la exigencia metodolgica, se requiere por lo menos tres Multiplicadores
de Ingresos Brutos.
Si al inmueble utilizado en el ejemplo anterior, se le obtuviese el M. I. B. Se
tendra:
Multiplicador de ingresos brutos =

$100.000.000
= 8.33
$12.000.000

Suponga que obtuvo informacin de otros dos inmuebles similares al avaluado, se

obtienen los Multiplicadores faltantes. Toda la informacin se sintetiza en el
siguiente cuadro:
INMUEBLE
A
B
C
A
AVALUAR

INGRESOS
GENERADOS ($)
12.0000.000
10.000.000
11.000.000
13.000.000

PRECIO DE
VENTA ($)
100.000.00
90.000.000
95.000.000
?

MULTIPLICADOR DE
INGRESOS
8.33
11.5
8.63

Se obtiene ahora el Multiplicador de Ingresos Bruto Promedio, as:

Multiplicador de Ingresos Bruto promedio =

28.46
= 9.48
3

D. Se obtiene el Valor del inmueble, de la siguiente manera:

Se multiplica el valor de los ingresos generados por el bien en un periodo de un
ao, por el valor del Multiplicador Bruto Promedio, as:
Valor del Inmueble = Mult. Ingr. Brot. Prom * Ingresos del Inmueble
Valor del Inmueble = 8.43 * $ 13.000.000 = $109.590.000.oo
Valor del Inmueble por el Mtodo de Renta Multiplicador de Ingresos Brutos:
$109.590.000.oo

NOTA: Estas metodologas son de difcil aplicacin en el pas, por las dificultades
que implica la obtencin de la informacin en terreno, y de las pocas garantas que
en trminos de veracidad su recoleccin ofrece.
3.4.1.3.3. Mtodo De Renta WR.
El ingeniero William Robledo Giraldo, propone la siguiente metodologa:
Determine los Ingresos Anuales que genera el Inmueble. Se parte de la
informacin cierta que sobre los ingresos generados por el bien, suministra su
propietario.
Los Ingresos obtenidos por el inmueble deben cuantificarse para un periodo de
cinco aos. El incremento generado en los Ingresos de un ao respecto al
siguiente, se calcula segn el conocimiento que se tenga de la actividad
inmobiliaria. Hay que anotar sin embargo, que los ingresos no se refieren
solamente a ingresos generados por concepto de canon de arrendamientos, sino a
todos los ingresos que genere el inmueble por cualquier concepto, publicidad por
ejemplo.
El tiempo de cinco aos en la medicin de los ingresos, lo asume el Ingeniero
Robledo, basado en una premisa universalmente aceptada en Ingeniera
Econmica y consistente, en que proyecciones a un lapso mayor de tiempo, son
Inconsistentes, adicionalmente, en la evaluacin econmica de proyecto, el punto
de retorno se da al cabo del quinto ao.
La formula para realizar la proyeccin econmica es la tradicional:
Vf = Vp1 Ip n
Donde
Vf = al valor futuro
Vp = Valor Presente o Ingresos obtenidos en cada uno de los aos en cuestin
Ip = Efecto combinado de Inflacin y Devaluacin de los ltimos 5 aos.
n = Ao al cual se va a Proyectar.
En el presente caso, Ip es el efecto combinado de Inflacin y Devaluacin del
ltimo lustro, puede calcularse aplicando la formula universal de combinacin de
intereses que consiste en Ip = 1 Inflacion 1 Perdida del poder adquisitivo 1 .
La inflacin la mide el DANE y la devaluacin el Banco de la Repblica, por lo
tanto, esos datos se obtienen el las respectivas paginas Web de cada entidad.
El lector podr preguntarse por que se emplean hechos anteriores para realizar
proyecciones futuras? La respuesta es simple, el manejo econmico del pas, ha
sido muy serio en los ltimos 50 aos, situacin reconocida por todos los
organismos econmicos internacionales, por lo tanto, con muy buena exactitud, se

puede presumir que lo sucedido en el quinquenio anterior, se repetir en el lustro

siguiente con mnimas variaciones.
Si se continua con el mismo inmueble del ejemplo anterior, es decir, genera un
ingreso bruto de $ 13.000.000 anuales y para efectos de aplicacin metodolgica,
se asume un incremento del 10% anual. Sin embargo, este incremento se da
como consecuencia de la oferta y la demanda,(inmuebles dedicados al Comercio y
a la Industria),para inmuebles dedicados a vivienda, el incremento anual se fija por
decreto.(El estado permite incrementos anuales equivalentes al 90% del ndice de
precios al consumidor, certificado por el DANE), Todo ello, complementado por el
sentido comn y el conocimiento del avaluador. Para el ejemplo, el Ip, se calculo y
dio como resultado 0.1936, Entonces:
2004 = 13.000.0001 0.1936 5 31.494.694
2005 = 14.300.000 1 0.1936 4 29.024.936
2006 = 15.730.000 1 0.1936 3 26.748.852
2007 = 17.303.000 1 0.1936 2 24.651.254
2008 = 19.033.000 1 0.19361 22.717.788
$134.637.524
Se puede asumir como factor de incertidumbre el 10%, por lo tanto, se afectara el
valor obtenido en $13.463.752. Entonces
Valor Inmueble por Renta W.R. = $134.637.524 - $13.463.752.
Valor Inmueble por Renta W.R.

=$ 121.173.772.

Nota: Para poder comparar los Procesos de Renta, se deben realizar los clculos
con informacin real, pues los valores de los ejemplos son supuestos y por
facilidad operativa, en el caso de la metodologa W.R., se asumi como
incremento un porcentaje constante del 10%, que no corresponde a la realidad.
3.4.1.4. Mtodo Residual.
Es una variante ms compacta y prctica del mtodo evolutivo, y es bastante til,
en aquellos casos en los cuales se requiere obtener el valor correspondiente al
terreno de un inmueble. A travs de este mtodo, se estima el valor del terreno,
conociendo previamente el valor total del inmueble, y el de las construcciones, en
funcin del factor de comercializacin para el momento del avalo.
VI = (VT + VC) x FC
Siendo:

VI: Valor de Mercado del inmueble

VT: Valor del Terreno
VC: Valor de las Construcciones.
FC: Factor de Comercializacin
Si se conoce VI, VC, y se estima a travs de un anlisis el FC, podramos obtener
el Valor del Terreno:
VT = VI / FC - VC
Otro Enfoque del Mtodo Residual.
Esta basado en las tendencias promedio de las incidencias de costos de los
diferentes captulos de las construcciones, en la evaluacin econmica de
proyectos de construccin. Es el mtodo mas exacto para avaluar lotes.
La Metodologa consiste en cuantificar todos los costos incidentes en la ejecucin
de un proyecto de construccin, de forma tal, que solo quede un residuo, que
corresponde al valor del Lote. Tiene su base, en la determinacin del Probable
Valor de Venta de un Proyecto de construccin, obtenido a travs del conocimiento
que se tenga de la zona donde esta ubicado el bien motivo del avalo, este
conocimiento, debe tener como base la normatividad vigente y el mayor y mas
rentable uso del predio, a este valor, se restan Costos Directos e Indirectos de la
construccin, Financieros, de Administracin, Utilidades e Imprevistos, quedando
solamente, el valor correspondiente al Lote. Los porcentajes de incidencia de cada
tem, puede variar de un proyecto a otro, pero los sugeridos en el ejemplo fueron
definidos por la Sociedad Colombiana de Arquitectos y son los ms aceptados.
Es obvio suponer que para determinar el precio probable de venta de un Proyecto
de Construccin, se debe haber realizado un estudio de mercado, que permita
definir el mayor y mejor uso del Lote, el rea a construir y el precio de venta del
metro cuadrado.
La mxima rea de construccin depende del municipio donde esta ubicado el
bien motivo del avalu, en condiciones normales, esta se obtiene por la siguiente
formula:
rea construible = rea del lote X ndice de construccin.
ndice de Ocupacin es la mxima utilizacin que del lote puede hacerse para el
primer piso.
ndice de construccin: Es la densificacin de la construccin. Ambos ndices
estn definidos para cada uno de los distintos sectores de la ciudad, se adoptan
mediante acuerdo del Consejo Municipal y se relacionan para los distintos barrios
en el Acuerdo de usos del suelo.

Se sugiere para el ejemplo, un lote con rea de 5000 mt 2, un ndice de Ocupacin

de 80% y un ndice de Construccin de 5, entonces para aplicar el Mtodo
Residual, se tendra:
Mxima rea construible = 5.000 Metros X 5 = 25.000
Para el ejemplo se asume que el rea construible es de 25.000 M 2, el rea del
Lote es de 5.000 M2
Ya se sabe que rea construible permite la norma, Ahora la pregunta seria
25.000.oo mts2 de que?
Para encontrar la respuesta a esa pregunta se debe recorrer el sector de
ubicacin del bien motivo del avalu. Suponga que el inmueble esta ubicado en un
sector de actividad mltiple, y se plantea construir oficinas, al hacer el recorrido de
anlisis, usted encuentra que existen numerosas ofertas de oficinas en venta y
arriendo, se debe concluir que el sector esta saturado de oficinas, se plantea
entonces, la construccin de locales y en el recorrido se encuentra la misma
situacin anterior, es decir, la zona esta saturada de locales comerciales. Todas
las opciones planteadas encuentran la misma respuesta, pero pareciera haber
siempre algo fuera de lugar, despus de un nuevo recorrido se encuentra que los
vehculos permanecen parqueados en las vas, pareciera evidente la respuesta
que plantea el sector. Se debe construir un edificio de parqueaderos.
Definida la construccin a ejecutar, se define a como se vender mt2, para ello se
hace un anlisis de mercado y un elemental ejercicio de costos, Este anlisis
arrojo un valor probable de mt2 de $ 1.000.000.oo.Se tendra:
Valor Probable de Venta= rea construida * valor mt2.
Valor Probable de Venta= 25.000.oo mts2 * $ 1.000.000.= $ 25.000.000.000.oo
Precio Probable de Venta

= $ 25.000000.000

Costos Directos

= $ Representa el 50 % del
Precio probable de Venta

Costos Indirectos

= $ Entre un 10% y 20% del

Precio Probable de Venta

Costos de Administracin

= $ Entre un 4% y 6% del Precio

Probable de Venta

Costos Financieros

= $ Entre un 3% y 5% del Precio

Probable de Venta.

Costos de Imprevistos y
Utilidades

= $ Entre un 10% y 15% del

Precio Probable de Venta.

Si se asume para cada tem, la mitad del rango sugerido, se tendra:

Costos Directos
Costos Indirectos
Costos de Administracin
Costos Financieros
Imprevistos y Utilidades
Sumatoria Porcentual

50%
15%
5%
4%
13%
87%

Los Costos Directos son los que tienen que ver con el desarrollo especfico del
proyecto, tales como Maquinaria, Mano de obra y Materiales.
Los Costos Indirectos hacen referencia a Licencias Seguros, Planos y direccin
Arquitectnica, Honorarios, conexin de servicios, impuestos etc.
El 87% del Precio Probable corresponde a los ITEM descritos, el 13% de Residuo,
corresponde al Valor del Lote, y son en pesos $ 3.250000.000.
El Valor Metro Cuadrado (M2) sera $ 650.000
3.4.1.5. Mtodo del Potencial de Desarrollo.
Esta metodologa fue desarrollada por el Ingeniero WILLIAM ROBLEDO
GIRALDO, para su aplicacin, es fundamental entender el Concepto de Potencial
de Desarrollo y Derecho de Superficie.
Potencial de Desarrollo: Es la capacidad que el suelo tiene de soportar accidentes,
estos son las construcciones.
Derecho de Superficie: Desarrollo en Altura que un predio puede obtener de
acuerdo a los usos del suelo y a su ubicacin.
El Derecho de Superficie esta limitado por el ndice de Ocupacin y el ndice de
Construccin.
ndice de Ocupacin: Es el rea utilizable en el primer piso para el futuro
desarrollo.
ndice de Construccin: Es el producto del ndice de ocupacin, aplicado para
cada lote, por el desarrollo en altura permitido por la normatividad vigente.
Estos dos ndices se obtienen del cdigo de construccin y urbanismo de cada
municipio, y estn definidos para cada divisin Poltico-Administrativa en que se
encuentre zonificada la ciudad: Comunas, Alcaldas Menores, Sectores etc.

Las metodologas tradicionales no han cuantificado el Potencial de Desarrollo,

olvidando la premisa generalmente aceptada que dice La tierra urbana vale por
su posibilidad presente o futura como lugar de construccin.
Adicionalmente la Ley 388 de 1.998 que reglamenta los Planes de Ordenamiento
Territorial, reconoce como elemento generador de Plusvala, el cambio de
normatividad que permite incrementar la altura de construccin en una zona
determinada, como se pretende entonces, desconocer este parmetro
fundamental en la Actividad Valuatoria?.
Parece lgico asumir, como lo afirma el Ingeniero Robledo Giraldo, que el valor del
lote es el valor del rea fsica definida por el permetro del bien mas un porcentaje
del hipottico desarrollo que el bien pudiese tener.
La Propuesta del Ingeniero Robledo Giraldo, para cuantificar el Potencial de
Desarrollo, tiene cuatro rangos.
A. Cuando el Lote no tiene ningn desarrollo arquitectnico, pero es susceptible
de ser desarrollado. En este caso, el Potencial de Desarrollo equivale al 50% del
valor determinado para el Lote, por cualquier metodologa. Ejemplo:
Avaluando un Lote de 500 M2, sin ningn desarrollo arquitectnico, el valor fijado
inicialmente fue de $ 40.000.oo. Por mt2.El avaluador tradicional dira:
Valor lote Avaluador Tradicional= rea del Lote * valor mt2 lote.
Valor lote Avaluador Tradicional=500 mts2 * $40.000.oo = $ 20.000.000.oo
Valor lote Propuesta W.R.= (rea del Lote * valor mt2 lote) + Potenc. De Desarroll.
Valor lote Propuesta W.R.=$ 20.000.000.oo+ P. de D.
Segn la propuesta del Ingeniero Robledo, para este caso especifico, es del 50%,
es decir, $ 10.000.000.
Valor lote Propuesta W.R.=$20.000.000.oo+$10.000.000.oo=$30.000.000.oo.
B. Cuando el Lote tiene una construccin inferior al 30% del rea total construible,
supongamos que el Lote tiene una construccin de 300 M 2.
Se determina el rea total construible, que es igual al rea del Lote x ndice de
Construccin.
Mxima rea de construccin = rea lote x Ic
Se asume que el ndice de Construccin es de 4
AC = 500 M2 x 4 = 2000 M2, Es la mxima rea Construible.

Entonces se determina si esa rea es inferior al 30% del rea Total Construible.
Si el 100%
X

2.000 M2
300 M2

100 x 300
X = ___________ = 15
2000
Suponga el Valor de la Construccin a $ 200.000 M2 (Este valor se ha obtenido
previamente)
Valor lote Avaluador Tradicional= Valor del Lote + Valor de la Construccin
Valor lote Avaluador Tradicional=$20.000.000.oo+(300 mt2 *$200.000.oo).
Valor lote Avaluador Tradicional=$20.000.000.oo+$60.000.000.oo=$80.000.000.oo
Aplicando la propuesta del ingeniero William Robledo Giraldo, se tiene
W.R = Valor del Inmueble + Potencial de Desarrollo.
W.R=(Valor del Lote+ Valor de la Construccin) + Potencial de Desarrollo.
W.R = $20.000.000.oo + $60.000.000.oo) + Potencial de Desarrollo
En este caso el Potencial de Desarrollo es igual al 30% de la Sumatoria del Valor
del Lote y el Valor de la Construccin.
W.R = $20.000.000.oo + $60.000.000.oo) + 0.3 ($80.000.000.oo).
W.R = $ 80.000.000.oo + $ 24.000.000.oo= $ 104.000.000.oo
C. Cuando el Lote tiene un rea Construida entre el 30% y el 75% del rea Total
Construible, Suponga que para este caso, el rea Construida es de 900 M2.
Avalo Tradicional = $ Lote + $ Construccin
AT = $ 20.000.000.oo + $ 180.000.000.oo= $ 180.000.000.oo

S el 100%
X

2000 M2
900 M2

100 x 900 M2
X = _____________ = 45 %
2000
El porcentaje de construccin esta en el rango propuesto para el tercer caso.
Aplicando la propuesta del ingeniero William Robledo Giraldo, se tiene
W.R = Valor del Inmueble + Potencial de Desarrollo.
W.R=(Valor del Lote+ Valor de la Construccin) + Potencial de Desarrollo.
W.R = $20.000.000.oo + $180.000.000.oo) + Potencial de Desarrollo
El Potencial de Desarrollo en este caso, equivale al 10% de la sumatoria del Valor
del Lote y la Construccin
W.R = $20.000.000.oo + $180.000.000.oo) + 0.1 ($180.000.000.oo).
W.R = $ 200.000.000.oo + $ 18.000.000.oo= $ 218.000.000.oo
NOTA. Es perfectamente lgico asumir que en la medida que aumenta el rea
construida, disminuye el Potencial de Desarrollo.
D. Cuando el rea Construida es superior al 75% del rea Total Construible. En
este caso, el Potencial de Desarrollo se considera nulo, salvo que sea una
construccin en serie de proporciones altas, se recurre entonces a una regla de
tres simple directa..
Algunos tratadistas sostienen que el valor determinado para el lote (por M2) debe
ser ajustado por profundidad, forma, y frente, aunque el autor cree que estos
ajustes no son lgicos, segn estos tratadistas, un lote puede afectarse
simultneamente por estos 3 factores, no por ello, se puede desconocer su
existencia, estos tratadistas sostienen que:
3.5. INFLUENCIA DE LA PROFUNDIDAD.
Siguiendo los estudios presentados por Gorriarn y Pellegrino, los investigadores
en avalos fueron hallando ciertos parmetros para identificar el valor que se
deba aplicar a un lote de acuerdo con su profundidad. La teora bsica indica que
el valor unitario del lote va disminuyendo a medida que se aleja de la via y se
profundiza. Los metros ms valiosos son aquellos inmediatos a la calle y los
metros menos valiosos, son los del extremo profundo.
Para el autor, lo anterior no es del todo cierto ni se cumple para todos los casos,
se puede dar por ejemplo, que en una zona de usos mltiples, los predios
destinados a vivienda, con frente sobre una va tipo V-0, o V-1, tendrn mayor
valor en aquella zona ms alejada de la calle, pues en la zona colindante con la

va se dar una alta contaminacin auditiva y visual. Los primeros Avaluadores

norteamericanos y europeos establecieron diferentes criterios y de acuerdo con
estos, se estableci una formula matemtica para cuantificar cada uno de esos
factores:
3.5.1. Criterio Hoffman.
Asume para los lotes urbanizados, que los dos tercios de su valor total se
concentran en la primera mitad del lote, en la otra mitad se obtiene el tercio
restante del valor.Matemticamente y haciendo relaciones de valor, el factor de
profundidad de Hoffman se expresa as:

0.415
Fondo Tipo
__________________
FCH =

Fondo Inmueble a
avaluar

Comentario del Autor (W.R.):

Se entiende por fondo tipo, el fondo que ms se repite en la zona y el factor
resultante de la expresin matemtica anterior, se aplica sobre el valor metro
cuadrado de ese mismo lote tipo, situacin que no es coherente, pues todos los
avalos son distintos .Sin embrago, para ilustracin del lector, podra considerarse
el siguiente ejemplo:
El fondo tipo en un sector cualquiera de la ciudad de Bogot, es de 50 Mts y el
valor M2 promedio en la zona es de $200.000.oo. Se debe aplicar el criterio
Hoffman en un lote cuyo fondo es de 90 Mts, como se debera proceder:

0.415
50
_____________
90

= 0.7835

Factor de Afectacin por fondo = 0.7835

Valor M2 = $200.000.oo X 0.7835 = $156.700.oo
3.5.2. Criterio Harper.
Segn Harper, la primera cuarta parte del lote posee la mitad del valor total del
lote, y las otras tres cuartas partes tienen la otra mitad del valor del lote, se
deduce que Harper da ms valor a los primeros metros del lote y castiga ms a los
ltimos metros. Otros tratadistas interpretan a Harpper, as: El valor por metro
cuadrado en un lote de terreno, decrece en relacin con la profundidad del terreno
y en proporcin a la raz cuadrada de su fondo.
La expresin matemtica sera:
0.5
Fondo Tipo
__________________
FCHR =

Fondo Inmueble a
avaluar

Nota: El autor W.R. sostiene que para Avalos individuales, no es posible

homogenizar predios, y es una premisa de aceptacin universal aquella que dice:
El valor de la tierra urbana depende de su posibilidad presente o futura como lugar
de construccin. Para ilustracin del lector, y continuando con las mismas
dimensiones del lote, su correccin segn Harper, seria:

0.5
50
_____________
90

= 0.7453

Factor de Afectacin por fondo = 0.7453

Valor M2 = $200.000.oo X 0.7453 = $149.060.oo
3.5.3.

Criterio 1/3 - 2/3

Este criterio asume que en el primer tercio del lote se tiene la mitad del valor total,
en los 2/3 restantes se tendra la otra mitad del valor.Su expresin matemtica
sera:

0.369
Fondo Tipo
FC1/3-2/3 =

__________________
Fondo Inmueble a
avaluar

Continuando con las dimensiones del ejemplo tratado, se tendra:

0.369
50
_____________
90

= 0.8051

Factor de Afectacin por fondo = 0.8051

Valor M2 = $200.000.oo X 0.8051 = $161.020.oo
Nota del Autor (W.R): Para el criterio Harpper y el 1/3 - 2/3 se plantean las
mismas objeciones que para Hoffman.
3.5.4. Influencia de la Forma.
Es obvio suponer, que no todos los lotes tienen una forma regular, pero no por
ello, deben se afectados negativamente, el autor considera que lo importante es
analizar el predio con todos los elementos constitutivos de valor como una unidad,
y adicionalmente, definir su mayor y mejor uso, que no necesariamente, esta
condicionado a la forma del predio, sin embargo, lo mismo que para la
profundidad, existen tratadistas que afirman la necesidad de hacer correcciones
cuando el predio no tiene una forma regular, por ello el autor los resea, tomando
el lector la decisin de aplicarlos o no.
Consideran algunos que la irregularidad de los lotes, debe ser castigada con un
factor que esta dado por: La raz cuadrada de la relacin del rea regular (ar) del
lote, sobre el rea total (at), siendo ar el rea del mayor rectngulo que puede
inscribirse dentro de la forma del lote, su expresin matemtica seria:

rea regular
Fc.=

________________
rea del lote

3.5.5. Criterio del Fondo Ficticio.

Cuando la irregularidad del predio no es muy marcada, se puede asumir que el

lote es regular, pero cuando es muy irregular, se aplica el criterio del fondo
equivalente o ficticio:
F.F =

S
_________
A

S = Area del lote

A = Frente del lote
Otra manera, es descomponer la figura irregular del lote, en la sumatoria de
figuras regulares, obtenindose as un resultado aproximado.
Ejemplo: Se pretende afectar por fondo un lote que posee un rea de 1.000 Mts,
con un frente principal de 200 Mts. Calcular la afectacin por fondo ficticio, si el
valor promedio en la zona se calculo en $350.000.
FF =

200
_______ = 0.2
1000

Entonces: 100 - 0.2 = 0.8

Valor metro cuadrado: $350.000 * 0.8 = $280.000
3.5.6. Influencia del Frente.
El Instituto Brasileo de Avalos y Peritazgos (IBAPE) relaciona en una expresin
matemtica, el frente del lote tipo con el frente del predio motivo del avalo, siendo
esta la siguiente:

0.25
Frente del inmueble
FDF =

__________________
Frente del lote tipo

A = Frente del inmueble que se avala.

AR= Frente del lote tipo de la zona.
Ejemplo:
Calcular la afectacin por frente que habra que aplicar a un lote con frente de 64
Mts, si el frente del lote tipo en la zona es de 100 Mts.
Entonces: 1 - 0.282842 = 0.717158
Si el valor sigue siendo el mismo del ejemplo anterior, es decir $350.000, se tiene
Valor metro cuadrado: 0717158 * $350.000 = $251.005
Nota: Segn algunos tratadistas, es posible aplicar la afectacin de profundidad,
forma y fondo simultneamente, el efecto combinado se obtendra como el
producto de todos los factores, obtenindose un factor nico, el cual se
multiplicara por el valor metro cuadrado del predio tipo, obtenindose as, el valor
metro cuadrado del predio avaluado.
Ejemplo: Se tiene un valor metro cuadrado a $350.000. Si el predio debe ser
afectado por profundidad, forma y fondo, asumiendo para cada uno de estos
elementos el valor determinado anteriormente, se tendra:
Efecto total combinado = Efecto profundidad * Efecto forma * Efecto fondo
Efecto TC = 0.8624 * 0.8 * 0.717158 = 0.494781647
Valor metro cuadrado: $350.000 * 0.494781647 = $173.173.58
NOTA.- No parece lgico que un lote pierda ms del 50% de su valor, por
afectaciones de profundidad, forma y fondo, el autor ratifica que el valor de un lote
debe ser analizado, a la luz de todos los elementos constitutivos de valor, y no de
algunos pocos.

3.6.

CRITERIO GENERAL.

Los lotes urbanos valen por su posibilidad presente o futura como lugar de
construccin y los lotes rurales, valen por su posibilidad presente o futura, como
generador de renta agropecuaria, aunque ltimamente, se esta manejando
tambin como elemento de valor en los lotes rurales, el concepto de turismo
ecolgico o agroturismo.
3.7.

PREMISAS NO SIEMPRE APLICABLES EN EL AVALU DE LOTES.

El autor considera por lo expuesto, que las siguientes premisas no siempre deben
tomarse como una verdad evidente, y reitera por el contrario, la recomendacin
fruto de su experiencia profesional, de analizar todos los componentes de valor
como un todo.
No se debe afectar el valor de un lote por su profundidad, respecto a un frente
determinado. No se debe afectar el valor de un lote por su forma ni por su frente,
es evidente que todo lote tiene su mayor y mejor uso, mxime que la tierra urbana
urbanizable cada vez es mas escasa.
En estos tres casos es evidente, que lo importante es definir el mayor y mejor uso
del lote, a la luz de la normatividad vigente y obtenerse su valor por el mtodo
residual.
No se debe afectar el valor de un bien por la influencia de la proporcin,
entendiendo por esta la relacin fondo / frente, aunque algunos planificadores
urbanos sostienen que el lote ideal arquitectnicamente hablando, es el que tiene
una relacin 1:2, es decir, tiene de frente la mitad de su fondo( 6:12, si 20:40), sin
embargo, si un lote no cumple con esa relacin, no quiere decir por eso que no
tenga valor.
No se debe afectar el valor de un predio por su tamao, la creencia generalizada
de asumir que en la medida en que aumente el tamao de un predio, su valor
disminuye, no siempre
es correcta. Tampoco es vlido pensar en la
disminucin de la demanda por el tamao del predio lo que pasa es que grandes
extensiones de terreno, tienen un mercado potencial especfico.
No se debe afectar positivamente el valor de un lote por su ubicacin esquinera,
con el argumento de poseer dos frentes, lo cual no es cierto, el lote tiene 2
accesos que es diferente, ya que el frente siempre se mide sobre la va de
mayores especificaciones tcnicas, pues en un posible desarrollo arquitectnico,
ser necesario hacer cesiones y retiros por ambos frentes. Se debe recordar que
el valor de un lote depende de una serie de elementos que se analizan en su
conjunto.
No existen lotes con pendientes promedio, se debe clarificar que una parte del
bien posee una pendiente determinada, y el resto del lote tiene una pendiente
distinta, es errneo afirmar: el lote tiene una pendiente promedio del 10%.

El avaluador no debe realizar mediciones fsicas, pues su trabajo consiste en determinar el valor probable de un bien, no medirlo, el rea del bien debe ser
tomada de alguno de los documentos suministrados (escritura, certificado de
tradicin y/o boletn catastral). Esto no implica que el avaluador no pueda realizar
levantamientos fsicos, pero si los realiza, este trabajo tiene honorarios
independientes
El Ing. William Robledo no desconoce la importancia de estos factores como
elementos incidentes del valor, pero afirma que considerados en forma individual
pueden desvirtuar la unidad del avalo, y su sola existencia, no es condicin
necesaria ni suficiente para afectar el valor de un lote.
3.8. MTODOS DE AVALO PARA CONSTRUCCIN.
Por construccin se entiende en trminos valuatorios, todo aquello que posea
simultneamente cubierta y cerramiento. Si se carece de alguno de estos
elementos, lo que se obtiene entonces es una obra civil.
3.8.1. Mtodo Tradicional.
Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalo de lotes.
3.8.2. Mtodo de Mercado y/o Comparacin.
Es un mtodo directo cuya filosofa se basa en la comparacin del bien que es
objeto de investigacin, con bienes que sirvan de referencia, es decir, lo ms
similares posible,(Principio de Conformidad). As pues, se tiene la necesidad de
analizar entre muchas otras Caractersticas del Inmueble, las siguientes:
Situacin Localizacin, Superficie de construccin Nivel de Consolidacin
Nivel de equipamiento, Dinmica Urbana
Estado de conservacin del conjunto Calidad Ambiental
Estado de conservacin del bien. Zonificacin y Usos, Edad de la construccin
Accesibilidad y Calidad de los acabados. Servicios de Redes, Tipologa de
Servicios de Equipamiento, Mejoras y ventajas particulares, otras
3.8.2.1 .Homogeneizacin de Datos
Siempre surge la inquietud, que por ms que se quiera, en la gran mayora de los
casos, los datos recolectados que van a conformar la muestra de anlisis, son
siempre en mayor o menor medida, datos de inmuebles con caractersticas
heterogneas. Entonces se hace indispensable la utilizacin de un proceso de
homogeneizacin de los datos obtenidos, con respecto al inmueble a tasar. Antes
de continuar es conveniente definir el significado de lo que representa un
referencial

Referencial o Referenciales. Con este trmino se define a cada operacin de

compra venta de inmuebles, debidamente protocolizada, en la oficina de registro
pblico respectiva y que en general debe constar de la siguiente informacin para
que sea confiable: a) Fecha de Registro.b) El nmero del expediente y el nmero
del tomo en donde qued registrado, en la oficina de registro respectiva. c)
Tipologa del Inmueble (apartamento, casa-terreno, aparto-quinta, local comercial,
oficina, terreno, u otros). d) Localizacin del inmueble (Estado, Municipio y
Parroquia). e) Situacin del Inmueble (Zona, Urbanizacin, Calle, Avenida, Sector,
otros.). f) Ubicacin e identificacin del Inmueble (Conjunto residencial, manzana,
parcela, piso, nmero del inmueble, otros.). g) Precio Transado y/o estimado por el
registro. h) rea(s) del Inmueble. i) Precio unitario transado. j) Identificacin del
Comprador y del Vendedor.k) Otros Datos de inters (financiamiento, hipotecas,
daciones en pago, pactos de retracto, venta de derechos, otros).
Siguiendo con el tema de la homogeneizacin de datos, existen dos (2)
procedimientos para hacerlo.
3.8.2.2. Homogeneizacin Tradicional o Semi-Emprica.
Se realiza a travs de formulas y criterios ampliamente utilizados, pero que
pudieran no adaptarse a todas las situaciones. Generalmente se aplican estos
criterios para ajustar los datos.
3.8.2.3. Criterio de Actualizacin Contemporaneidad o ajuste por tiempo.
Los referenciales obtenidos en el Registro correspondiente, pueden o no, ser de
fecha cercana a la del avalo, por lo tanto se requiere actualizarlos, y esto se hace
trayendo a valor presente, por medio de la aplicacin de conceptos de matemtica
financiera, el precio unitario de los referenciales. Conociendo la ecuacin que
permite calcular el valor a futuro, de una suma de dinero colocada a una tasa de
inters, en un periodo determinado, se tiene:
Va = Vr x (1+ i) n Donde:
Va= Valor actualizado a la fecha del avalo del precio unitario del referencial.
Vr = Valor del precio unitario del referencial para la fecha del registro.
i = Tasa de incremento de los precios de los inmuebles en el periodo.
n= Nmeros de perodos considerados.
Y en donde el factor (1+ i) n= FcF = Factor de Correccin por Fecha.
3.8.2.4. Criterio de Ajuste por rea.
Se Sabe que el valor unitario (PU) de un inmueble, es funcin inversa de la
magnitud de su rea, en la mayora de los casos, a mayor rea, menor precio
unitario, y viceversa. Es recomendable seleccionar referenciales cuyas reas no
superen una diferencia de 30%, al compararla con el rea del inmueble a
avaluar. En caso de no conseguir referenciales que cumplan esta condicin, es
necesario corregir por rea, y pueden utilizarse las siguientes frmulas:

Frmula de Meyer: Plantea dos frmulas cuya aplicacin depende de s el rea del
referencial es mayor o menor, que la del inmueble objeto del avalo, no debera
ser utilizada para diferencia de reas muy grandes.
rea del referencial menor, que el rea del inmueble a valuar:
A referencial < A inmueble a avaluar
F. Ca = [ 1 (A inmueble a avaluar / A referencial) * X ] + X.
rea del referencial mayor, que el rea del inmueble a avaluar:
A referencial > A inmueble a avaluar
F. Ca. = [1 + (A referencial / A inmueble) * X ] X
Donde:
F. Ca = Factor de correccin por rea
A referencial = rea del referencial
A inmueble= rea del inmueble objeto del avalo
X = porcentaje de afectacin entre el 5% y el 10%.
Frmula Emprica:
Otro criterio al respecto es el siguiente:
F.Ca = (A referencial /A inmueble) 0,25
Si la diferencia entre ambos es menor o igual a 30%, es decir, Ainm Aref = 0,30
Ainm o F.Ca = (Aref/Ainm) 0,125
Si la diferencia entre ambos es mayor a 30%, es decir, Ainm Aref _> 0,30Ainm
3.8.2.5. Criterio de Ajuste por Fuente.
En el caso que se requiera la utilizacin de datos provenientes de la oferta
existente, usualmente se le aplica un factor de ajuste por negociacin, entre el
0,80 hasta 1,00. Equivaliendo este ltimo valor, a los datos provenientes de los
registros, o en el caso que se este muy seguros que el vendedor tiene blindado el
valor y no es susceptible de negociacin. De todas formas los datos provenientes
de la oferta disponible siempre deben ser analizados muy cuidadosamente, ya que
generalmente, estas negociaciones se realizan con planes de pagos, pueden ser
proyectos en pre-venta y convendra entonces, conocer el valor de contado del
mismo. Resumiendo
FcFO = Factor Oferta = 0,80 a 1,00
FcFR = Factor Registro 1,00
3.8.2.6. Otros criterios.
Existen otros criterios de homogeneizacin, que se utilizan en Ingeniera de
Tasaciones, tales como: Ajuste por frente, por profundidad, por zonificacin, por

esquina o varios frentes, por equipamiento, por topografa, por accesibilidad, por
calidad ambiental, etc.
3.8.2.7. Homogeneizacin Cientfica.
Se realiza a travs de modelos particulares sustentados en la inferencia
estadstica - anlisis de regresin lineal, que permiten observar el comportamiento
de las variables estudiadas. En esencia, graficando los valores de los precios
unitarios de inmuebles (variable dependiente) en funcin de la variable
independiente escogida (frente, fondo, fecha, ao de construccin, ubicacin, etc.)
se puede obtener informacin valiosa acerca del comportamiento del mercado
inmobiliario estudiado, como son el tipo de curva que lo rige, ya sea lineal,
exponencial, polinmica, u otra; su pendiente o intensidad, su tendencia, el rango
de dispersin de los datos, entre otras
3.8.3. Pasos para obtener el valor de un inmueble a travs del Mtodo de
Comparacin Directa.
Como se observa, hasta el momento el proceso valuatorio es ms complejo de lo
que la mayora de las personas pueden imaginar. La complejidad en el anlisis
depender tambin del nivel de rigor exigido: Expedito, Normal, Riguroso o
inclusive Especial. En una significativa proporcin los Informes de Avalo que
circulan en el mundo inmobiliario se consideran en un Nivel de Rigor Normal, en
donde se aplican modelos determinsticos para el tratamiento de los datos
apoyados en la estadstica descriptiva, y con un nmero de referenciales
preferiblemente mayor a quince (15). Se resumen los pasos para la aplicacin del
presente mtodo:
a. Estudio preliminar del inmueble objeto de avalo y su entorno.
b. Anlisis del expediente respectivo Documentos de Propiedad, Condominio,
Hipotecas, Catastro, Tradicin Legal, Solicitante, Propietarios, etc.
c. Inspeccin del inmueble - levantamiento in situ de caractersticas, planos,
croquis, fotos.
d. Observacin de su entorno Factores de Localizacin, otros datos.
e. Investigacin de Campo - Oficina de registro correspondiente. Recoleccin de
referenciales de Compra - venta de inmuebles similares de la zona.

f. Anlisis y depuracin inicial de los referenciales.

g. Determinacin de la tasa de variacin intermensual inmobiliaria.
h. De ser necesario elaborar matriz de comparacin de sectores.
i. Correccin de los referenciales por fecha, rea, ubicacin,
(Homogeneizacin).

etc.

j. Determinacin de los precios unitarios corregidos ($. / m2).

k. Aplicacin Estadstica Descriptiva - Medidas de tendencia central de la muestra
y su respectivo estimador y rango de dispersin.
l. Obtencin del valor del Inmueble Conclusin del Tasador para la fecha del
informe.
m. Elaboracin, Redaccin, Edicin e Impresin del Informe.
3.8.3.1. Ejemplo de Aplicacin del Mtodo de Comparacin Directa.
(Construcciones).
Problema:
Un cliente solicita realizar un avalo de un apartamento, del cul es propietario
para afianzar una operacin de crdito personal, ante una entidad financiera para
obtener un prstamo como capital de trabajo en su actividad profesional. El
inmueble esta ubicado en la Urb. Los Mangos de Cali y tiene una superficie de
56,80 m2; consta de 2 habitaciones; 2 baos; 1 puesto de estacionamiento; SalnComedor; Cocina integral; rea de lavandero; Pisos y baos de cermica de
primera; closets de madera; puertas de vidrio en los baos; Puerta principal en
madera maciza y protector de seguridad, Ventanas panormicas; Molduras de
yeso en techo de sala; etc.
Solucin.
No hay duda que para poder realizar el objetivo descrito, en el punto e,
Investigacin de Campo / Recoleccin de Referenciales -, es indispensable tener
cubiertos los puntos a, b, y c; y por supuesto, no se puede obviar el estudio del
entorno del inmueble (punto d) para poder establecer los criterios de

levantamiento de la materia prima: la data registral y/o la data de ofertas, es decir,

los referenciales.
Entonces antes de continuar se definen cuales seran las posibles fuentes
primarias de informacin, donde se pueden obtener, como realizar la bsqueda,
que informacin

interesa y se debe levantar, que criterios se aplican para

seleccionar o rechazar referenciales (proceso de depuracin), que otras fuentes

alternativas hay a disposicin y cuales seran sus bondades y sus limitaciones.
3.8.4. Mtodo de Renta.
Tasa de Capitalizacin: Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalo de
lotes.
Renta Multiplicador de Ingresos Brutos: Aplica el mismo criterio que el empleado
para el avalo de lotes.
Renta W.R.: Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalo de lotes.
3.8.5. Mtodo de Reposicin.
Se busca dar una aproximacin al costo de reemplazar o construir una propiedad
de caractersticas iguales a la que se est avaluando(Principio de Sustitucion). Se
pretende establecer el valor comercial de un inmueble a partir de calcular el costo
total de construccin a precios de hoy, de un inmueble similar al avaluado,
afectando su valor por estado de conservacin, vetustez y vida til. En el anlisis
del estado de conservacin es importante resaltar el deterioro fsico del inmueble,
si es reparable, cual es su costo, determinar su proyeccin de uso, Factores
determinantes en su estado de conservacin son la Obsolescencia Tcnica y
Funcional. El Mtodo de Reposicin se puede realizar por ITEM o por Procesos.
3.8.5.1. Reposicin por tem.
Es el mtodo ms exacto pero es muy dispendioso, consiste en cuantificar cada
uno de los elementos necesarios en la construccin de un inmueble y
multiplicarlos por su valor individual de mercado, incrementado en el costo de la
mano de obra, la sumatoria de todos los elementos constituye el valor del
Inmueble por el Mtodo de Reposicin por tem. Es Lgico suponer que este valor

tendr afectaciones positivas o negativas segn su estado de conservacin y

vetustez.
En el Mercado existen programas que clasifican todos los tem que intervienen en
una construccin (En algunos casos pueden superar los 300), pero tambin es
necesario conocer la cantidad de obra.
3.8.5.2. Reposicin por Procesos.
Es el ms usado pues tambin es muy preciso. Consiste bsicamente en
cuantificar los procesos de la construccin, perfectamente definidos, mediante
investigaciones directas e indirectas, para llegar a obtener el precio por metro
cuadrado de construccin.
En trminos generales se puede hablar de Preliminares, Cimentacin, Desages
e Instalaciones Subterrneas, Mampostera, Estructura en Concreto, Cubierta,
Pisos, Enchapes, instalaciones Hidrulicas, Instalaciones Elctricas, Carpintera,
Aparatos Sanitarios, Cerrajera, Vidrios, Equipos Especiales. Para la aplicacin de
este mtodo

es muy importante la consulta de revistas especializadas como

CONSTRUDATA,

Gua

Inmobiliaria,

Boletines

de

Camacol,

Revista

del

Constructor, publicada por HOMECENTER, Publicaciones de las diferentes Lonjas

y Constructoras Privadas, sin olvidar el Estudio de Mercado que debe realizar el
propio Avaluador.
Nota: El fundamento real de este proceso, es la hipottica cuantificacin de las
reparaciones locativas que requiriese la construccin motivo del avalu y este
valor, se descuenta del costo

MT2 nuevo obtenido en las investigaciones

realizadas por el perito.

Formato Para la Descripcin de las Construcciones
Para la correcta descripcin de la construccin, es necesario implementar un
formato de recoleccin de la informacin en terreno, el autor sugiere el empleo del
formato de calificacin, implementado por Instituto Geogrfico:

CALIFICACION DE EDIFICACIONES
IN
DU
ST
RI
AL
1. ESTRUCTURA

1.1. ARMAZON

RE

O
CO

SI

ME

DE

RC

NC

IAL

IAL
PU

PU

NTO A

NTO A

S
0
1
2
4
6

S
4*
8*
12*
22*
22*

0
1
2
3
4

0*
1*
2*
3*
4*

MATERIALES DE DESECHO, TELAS

1*

ASFALTICAS
ZINC, TEJA DE BARRO, ETERNIT RUSTICO
ENTREPISO (CUBIERTA

3
6

3*
6*

PROVISONAL)PREFABRICADO
ETERNIT O TEJA DE BARRO (CUBIERTA

9*

MADERA
PREFABRICADO
LADRILLO, BLOQUE
CONCRETO HASTA TRES PISOS
CONCRETO CUATRO O MAS PISOS
1.2. MUROS
MATERIALES DE DESECHO, ESTERILLA
BAHAREQUE, ADOBRE, TAPIA MADERA
MADERA
CONCRETO PREFABRICADO
BLOQUE, LADRILLO
1.3. CUBIERTA

SENCILLA)
AZOTEA, ALUMINIO, PLACA SENCILLA CON 13

13*

ETERIT O TEJA DE BARRO

PLACA IMPERMEABILIZADA CUBIERTA

16

16

0
2
4
5

0*
2*
4*
5*

LUJOSA U ORNAMENTAL
1.4. CONSERVACION
MALO
REGULAR
BUENO
EXCELENTE

IN
DU
ST
RI
AL
2. ACABADOS PRINCIPALES

2.1 FACHADAS

POBRE
SENCILLA
REGULAR
BUENA
LUJOSA

RE

O
CO

SI

ME

DE

RC

NC

IAL

IAL
PU

PU

NTO A

NTO A

S
0
2
4
6
8

S
2*
4*
6*
8
12

0
1

0*
2*

2.2. CUBRIMIENTO MUROS

SIN CUBRIMIENTO
PAETE, PAPEL COMUN, LADRILLO

PRENSADO
ESTUC, CERMICA, PAPEL FINO
MADERA, PIEDRA ORNAMETAL
MARMOL, LUJOSOS, OTROS

2
3
4

3
5
7

TIERRA PISADA
CEMENTO, MADERA BURIDA
BALDOSA COMUN DE CEMENTO, TABLON

0
2
3

0*
3*
5*

LADRILLO
LISTON MACHIEMBRADO
TABLETA, CAUCHO ACRILICO, GRENITO,

4
6

7
9*

BALDOSA FINA
PARQUET, ALFOMBRA, RETAL DE MARMOL

11

(GRANITO PEQUEO)
RETAL DE MARMOL, MARMOL, OTROS

13

0
2
4
5

0*
2*
4*
5*
IND

2.3. PISOS

LUJOSOS
2.4. CONSERVACION
MALO
REGULAR
BUENO
EXCELENTE

US
TRI
AL
3. BAO

3.1. TAMAO

RE

O
CO

SID

ME

EN

RCI

CIA

AL

L
PU

PU

NTO A

NTO A

SIN BAO
PEQUEO
MEDIANO
GRANDE

S
0
1
2
3

3.2. ENCHAPES
SIN CUBRIMIENTO
PAETE, BALDOSA COMN DE CEMENTO
BALDOSIN UNICOLOR, PAPEL COMUN
BALDOSIN DECORADO, PAPEL FINO
CERAMICA, CRISTANAC, GRANITO
MARMOL, ENCHAPE LUJOSO

0
1
2
3
4
5

3.3. MOBILIARIO
POBRE
SENCILLO
REGULAR
BUENO
LUJOSO

0
3
6
9
11

0
3
6
9
16

1.4. CONSERVACION
MALO
REGULAR
BUENO
EXCELENTE
SUBTOTAL

0
2
4
5

IND
US
TRI
AL
4. COCINA

RE

O
CO

SID

ME

EN

RCI

CIA

AL

4.1. TAMAO

L
PU

PU

NTO A

NTO A

S
0
1
2
3

SIN COCINA
PEQUEA
MEDIANA
GRANDE

4.2. ENCHAPES
SIN CUBRIMIENTO
PAETE, BALDOSA DE CEMENTO
BALDOSIN UNICOLOR, PAPEL COMUN
BALDOSIN DECORADO, PAPEL FINO
CERAMICA, CRISTANAC, GRANITO
MARMOL, ENCHAPE LUJOSO.

0
1
2
3
4
5

4.3. MOBILIARIO
POBRE
SENCILLO
REGULAR
BUENO
LUJOSO

0
2
3
4
6

0*
3*
5*
7
9*

0
2
4
5

0*
2*
4*
5*

4.4. CONSERVACION
MALO
REGULAR
BUENO
EXCELENTE
SUBTOTAL
TOTAL

RESIDENCIAL
Y
M (1,2,3,4)
COMERCIAL

5. COMPLEMENTO INDUSTRIA
5.1. CERCHAS

PU

NTO A
MADERA
METALICA LIVIANA
METALICA MEDIANA
METALICA PESADA
ALTURA
SUBTOTAL
TOTAL INDUSTRIAL M (1,2,5)
6. GENERALES
6.1. NUMERO
TOTAL DE PISOS
DE HABITACIONES
DE BAOS
DE LOCALES
AO DE CONSTRUCCION
ESTRATO No.
OBSERVACIONES:

EDIFICACIO
NES
VARIAS
DESTINO

SERVIDUM
BRES:

DESCRIPCION

S
6*
12*
22*
34*
6*

FIRMA DEL

FEC

PROPIETAR

HA

IO O
POSEEDOR
DIA

MES AO

NOTA: El avaluador puede consultar tambin los formatos de calificacin de

construcciones de las Lonjas, CAMACOL, Oficinas particulares o disear su propio
formato.
3.8.6. Mtodo De Comparacin De Costos De Reproduccin Y/O Mtodo Del
Costo.
Es otro mtodo directo, a travs del cul, se puede estimar el costo de las
construcciones, es decir, las mejoras que el hombre le incorpora, de forma
permanente a un terreno. Existen dos variantes principales de este mtodo:
a) basado en el estudio del presupuesto detallado de obra, indudablemente ms
preciso pero tambin ms laborioso y que se deber realizar en caso de que el
nivel de rigor as lo exija
b) basado en el costo directo unitario, el cual es ms expedito ya que se apoya en
informacin existente de los costos de construccin segn tipologas y estndares
constructivos, generalmente disponibles y actualizados trimestralmente. A ste
ltimo se le confiere atencin en este mdulo y para ello, se presenta la
formulacin que permitir obtener el valor de las construcciones:
Vc = Cr D
Cr = Cd + Ci
D = (Cr Vs) x Fd
Siendo:

Vc : Valor de la Construccin
Cr: Costo de Reproduccin del bien objeto de estudio
Cd: Costo Directo Unitario
Ci: Costos Indirectos
D: Depreciacin Fsica
Vs: Valor de Salvamento
Fd: Factor de Depreciacin
Integrando las tres igualdades tenemos:
Vc = (Cd + Ci) (Cd + Ci Vs) x Fd
3.8.6.1. Costos Directos.
Cualquier costo de produccin que es directamente identificable en el producto
final. Son los costos asociados directamente con la produccin fsica de un bien,
tales como materiales, equipo y de mano de obra. Tambin se definen como el
Total de costos del proyecto de construccin o mejoras atribuibles al contratista
por concepto de mano de obra, materiales y equipo a instalarse en el proyecto,
costos relacionados con propiedad u operacin de equipo pesado, y subcontratos
de obras.
Existen organizaciones serias y reconocidas (CAMACOL, otras) que proporcionan
generalmente de manera trimestral los costos directos unitarios, o tambin
llamados costos bsicos unitarios, por tipologa de inmueble y su correspondiente
estndar constructivo (sea bajo, normal o alto).
Para obtener el Costo directo de construccin: Cd = Cdu x Ac
Cd: Costo Directo de Construccin
Cdu: Costo Directo Unitario ( $. / m2)
Ac: rea de la Construccin
3.8.6.2. Costos Indirectos.
Son los costos asociados con la construccin o la fabricacin de un bien, que no
se pueden identificar fsicamente. Algunos ejemplos son el seguro, los costos de
financiamiento, los impuestos, la utilidad del constructor o el promotor, los costos

administrativos y los gastos legales. Corresponden a conceptos como fianzas,

seguros, oficinas y almacenes en el proyecto, utilidades en el proyecto, equipo y
servicios de seguridad en el proyecto, instalaciones sanitarias, vehculos de motor
asignados al proyecto, herramientas elctricas, limpieza del proyecto, seguridad y
control de trnsito, salarios de personal administrativo y tcnico asignado al
proyecto, costo indirecto de la compaa constructora, y ganancia y contingencia
del contratista. No incluye costos por concepto de gastos suntuosos o que puedan
considerarse como de lujo, o bien, artculos, suministros o servicios cuyos precios
cotizados sean mayores que aquellos que normalmente se cotizan en el mercado
en el momento de la adquisicin o la compra de los mismos, cuando exista un
producto sustituto ms barato e igualmente duradero, que pueda servir al mismo
fin con igual resultado.
Los costos indirectos son todos aquellos que aunque no forman parte de la
estructura de costos de construccin fsica, no solo son significativos, sino
necesarios e indispensables, para la materializacin final del proyecto, all deben
incluirse los costos de: Estudios Preliminares (Mercado; Factibilidad Tcnica,
Econmica y Financiera; Avalos; otros),Anteproyecto Proyecto, Estudios
Geotcnicos o de Suelos, Control Tcnico,Inspeccin,Financiamiento,Seguros y
Fianzas, Asesoramiento Jurdico, Administracin General,Imprevistos,Impuestos
Varios: Construccin, dotaciones, incorporaciones, inspeccin, habitabilidad, otros
Utilidad Empresarial, Otros
Obviamente, para un promotor inmobiliario, es imperativo conocer, monitorear y
controlar con un alto grado de precisin estos costos, pero para efectos del
objetivo de este texto, se puede de una manera mas practica y simplificada
conocer el rango de los costos indirectos estimndolos como un porcentaje del
costo directo de construccin, que podra fluctuar entre el 12% al 14%, as
tendramos:
Ci = (0,12 a 0.14) x Cd
3.8.6.3 .Valor de Salvamento.
Se incluye este trmino en funcin de que una vez consumida la vida til de una
construccin, la misma siempre tendr un valor remanente, de rescate o de

salvamento, siempre y cuando no est en ruinas, en cuyo caso no solo perder su

valor de salvamento sino que, el propietario tendr a cuestas los costos de
demolicin y remocin de escombros. Por lo general se acepta que los costos de
salvamento se ubiquen entre el 5% y el 10%, inclusive podran llegar hasta el
20%, del costo de reproduccin.
Vs = (0,05 a 0,20) x Cr
3.8. 6.4. Depreciacin. Factor de Depreciacin. Descenso en el valor de una
propiedad debido al uso, deterioro u obsolescencia. Puede ocurrir por causas que
no alteran la utilidad natural o intrnseca de las cosas (disminucin de la demanda
o aumento de la oferta, superproduccin, etc.), o por deterioro de las cosas o
disminucin de dicha utilidad (avera, haber pasado de moda, invencin de otro
bien similar por igual precio o ms barato, aunque sea de igual clase y calidad,
etc.)
Tambin se entiende por Depreciacin la prdida de valor del costo nuevo de un
bien, ocasionada por el uso, el deterioro fsico, la obsolescencia funcional-tcnica,
(interna), y/o la obsolescencia econmica (externa). En contabilidad, depreciacin
se refiere a las deducciones peridicas, hechas para permitir la recuperacin real
o supuesta del costo (valor) de un activo, durante un perodo establecido.
En la Ingeniera de Tasaciones existen variados mtodos para determinar el factor
de depreciacin fsica Fd, entre ellos:
3.8.6.4.1. Mtodo de Depreciacin de La Lnea Recta.
Fd = E / V
Siendo:
E: Edad real o aparente de la construccin en aos.
V: Vida til probable en aos. Periodo mximo durante el cual se espera que el
activo cumpla con la funcin para la cual fue diseado. Generalmente se aceptan
valores razonables entre 40 a 70 aos.
3.8.6.4.2. Mtodo de Depreciacin de La Parbola de Kuentzle
Fd = (E / V )2
3.8.6.4.3. Mtodo de Depreciacin de Ross.
Fd = x [ (E / V) + (E / V)2 ]

Es decir la media aritmtica de los dos mtodos anteriores

3.8.6.4.4. Mtodo de Depreciacin de Heidecke.
Su factor de depreciacin depende de manera exclusiva del estado de
conservacin del inmueble bajo las siguientes cuatro premisas:La prdida de valor
por depreciacin, no puede ser revertida con gastos de mantenimiento.
Las reparaciones realizadas al inmueble solo aumentan su durabilidad
Si el inmueble es mantenido regular y adecuadamente su depreciacin es menor y
regular
Si el inmueble no es mantenido regular y adecuadamente su depreciacin se
incrementa mucho ms rpido
Segn el criterio de Heidecke
Coeficiente (C) de Heidecke
Estado 1 Nuevo 0,00%
Estado 1,5 Entre nuevo y regular 0,32%
Estado 2 Regular 2,52%
Estado 2,5 Entre regular y reparaciones sencillas 8,09%
Estado 3 Reparaciones sencillas 18,10%
Estado 3,5 Entre reparaciones sencillas e importantes 33,20%
Estado 4 Reparaciones importantes 52,60%
Estado 4,5 Entre reparaciones importantes y sin valor 75,20%
Estado 5 Sin Valor 100,00%
3.8.6.4.5. Mtodo de Depreciacin Mixto.
Combina el criterio de edad de la construccin y su estado de conservacin.
Segn Rubens Alves Dantas (ver bibliografa recomendada) el mtodo mixto que a
su parecer produce mejores resultados es la combinacin del mtodo de Ross con
el criterio de Heidecke, pudiendo obtenerse el factor de depreciacin final a travs
de: Fd = FdRoss + (1 - FdRoss) x C
Para el caso particular de este mdulo se considera este mtodo el ms prctico
dado que el factor ya se encuentra tabulado en funcin de la relacin al porcentaje
de edad y vida til probable y su condicin o estado de conservacin. Ver tabla de

depreciacin en anexos.(Estas tablas son conocidas como las tablas de Fitto y

Corvinni, quienes toman las condiciones propuestas por Heidecke, y las combinan
con la vetustez del bien. El autor considera que estas tablas se deben revaluar por
su criterio de subjetividad. Si por ejemplo un abogado realiza una inspeccin fsica
y ve un asentamiento normal de la construccin, reflejado en pequeas fisuras,
puede calificarlas de grave(4 en las tablas de Fitto y Corvini), mientras que un
ingeniero le dara a esa misma construccin una calificacin de 1, pues esa fisuras
requieren tratamientos superficiales leves.
3.8.6.4.6. Nuevo Mtodo de Depreciacin de Ingeniera.
Solo para efectos de conocimiento general existe otro criterio, quizs ms tcnico,
en el sentido, que trata de estimar el coeficiente C de Heideck, en funcin de la
inspeccin detallada del inmueble y la evaluacin de todos y cada uno de los
captulos que componen el presupuesto de obra.
Ejemplo de Aplicacin del Mtodo del Costo aplicando Ross-Heidecke para
la Depreciacin.
Problema:
Se quiere determinar el valor actual de una casa-quinta de dos plantas ubicada la
Urb. Los Algarrobos, Municipio de Bogot; construida en el ao 1981 con
acabados de primera y en un estado actual de conservacin muy bueno. Tiene un
rea til de construccin de 550 m2 y un rea de lote de 2.200 m2. A la misma se
le han realizado reparaciones recientes y significativas como nuevas tuberas
hidrulicas, y remodelacin de sala, bao y cocina.
Solucin.
El valor del terreno se analiza a travs del mtodo de comparacin directa de
terrenos similares y/o Mtodo Residual.
El valor de la construccin se obtendr aplicando los siguientes pasos:
Datos adicionales disponibles:
Costo Directo Unitario: $ 839.348,69 $. / m2 (fuente seria y actualizada o
presupuesto)
Costos Indirectos: 10 % de Cd
Valor de Salvamento: 20% de Cr

Vc = Cr D
Cr = Cd + Ci
D = (Cr Vs) x Fd
Clculo Costo de Reproduccin
Cd = 840.000 $ / m2 x 550 m2 = $ 462.000.000.oo.
Ci = 0,10 x Cd = 0,10 x 462.000.000.oo =$ 46.200.000.oo.
Cr = 462.000.000.oo+ $46.200.000.oo = $ 508.200.000.oo
Cr = $ 508.200.000.oo.
Clculo de la Depreciacin.
Edad de Inmueble = 25 aos
Vida til = 70 aos
E / V = 25 / 70 = 0, 3571 = 35, 71 % ~ 36%
Suponemos Estado 2 de conservacin segn Heidecke (C = 2,52%)
Entrando en la tabla con las premisas anteriores obtenemos:
Fd = 0,264 =(26,4%)
D = (Cr Vs) x Fd
D = ($508.200.000.oo -($ 508.200.000.oo x 0,20)) x 0,264
D = ($508.200.000.oo $101.640.000.oo) x 0,264
D = 406.560.000.oo x 0,264 = $107.331.840.oo.
D = $107.331.840.
Clculo del Valor de la Construccin
Vc = $508.331.840.oo - $107.331.840.oo =$ 401.000.000.oo
Comentarios Adicionales acerca de la Depreciacin Obtenida. Se Sabe que el
monto de la Depreciacin fue de $107.331.840.oo.Donde el Factor de
depreciacin Fd obtenido por la tabla fue de 0,264.
Verificar si eso es correcto y que otras informaciones se pueden obtener:
Fd = FdRoss + (1 - FdRoss) x C
FdRoss = x [ (E / V) + (E / V)2 ]
E / V = 25 / 70 = 0, 3571 = 35, 71 % ~ 36%
FdRoss = 0,242

Ahora el criterio de Heidecke le agrega una depreciacin adicional por estado de

conservacin de: FdHeidecke = (1 - FdRoss) x C = ( 1 0,242 ) x C = 0,758 x C
FdHeidecke = 0,758 x C
Como C = 2,.52% ( Estado de conservacin 2)
Entonces la depreciacin adicional por estado de conservacin es:
FdHeidecke = 0,758 x C = 0,0191
FdHeidecke = 0,0191
Fd = FdRoss + FdHeidecke = 0, 242 + 0,0191 = 0,2611
Fd = 0,2611 este sera el valor exacto por clculo, que es muy parecido al obtenido
por la tabla de 0,264. La diferencia entre ambos valores est en que para entrar en
la tabla se redonde el resultado de la relacin E / V : E / V = 25 / 70 = 0, 3571 =
35, 71 % ~ 36%
3.8.7. Mtodo Evolutivo.
En forma general, los mtodos indirectos se fundamentan en el mtodo evolutivo,
que en

esencia, corresponde a un anlisis del negocio, para determinar la

factibilidad tcnica, econmica y financiera de una determinada inversin

inmobiliaria por realizar, o para determinar las condiciones actuales de una
inversin inmobiliaria ya realizada.
VI = VT + I + U. Siendo:
VI: Valor de Mercado del inmueble.
VT: Valor del Terreno.
I : Valor de la Inversin Total en la Construccin.
U: Utilidad o Ganancia del Inversionista.
3.8.8. Mtodo Involutivo.
No es otro que la aplicacin del mtodo evolutivo para la obtencin del valor del
terreno. Es uno de los ms complejos pero tambin ms interesantes, ya que en l
intervienen todos y cada uno de los principios bsicos de valoracin que se
relacionan en el Primer Capitulo del texto. Implica el establecimiento del proyecto
inmobiliario hipottico compatible con dichos principios; anlisis de escenarios:

pesimistas-satisfactorios-optimistas e ideales; planificacin prospectiva en funcin

de las variables macroeconmicas y de riesgo y sus probables variaciones;
anlisis de sensibilidad; evaluacin de velocidad de ventas; determinacin del
valor presente neto, tasa interna de retorno, y muchas otras consideraciones.
VT = VI - ( I + U ). Siendo:
VI: Valor de Mercado del inmueble
VT: Valor del Terreno
I : Valor de la Inversin Total en la Construccin
U: Utilidad o Ganancia del Inversionista
3.9. AVALU

DE CONSTRUCCIONES SOMETIDAS

AL

RGIMEN DE

PROPIEDAD HORIZONTAL.
Rgimen jurdico instaurado para regular las relaciones jurdicas que se dan entre
los distintos copropietarios de un inmueble, en el que cada propietario dispone en
exclusiva de un derecho de propiedad sobre los elementos arquitectnicos
situados en el interior de su apartamento, y de un derecho de copropiedad sobre
el conjunto de elementos comunes que componen el inmueble. Se estructura en
este rgimen de propiedad las relaciones jurdicas de los propietarios de un
inmueble dividido por pisos.
Es necesario aclarar que los bienes comunes definidos en el Reglamento de
Propiedad Horizontal, son inseparables de las reas de derecho privado, lo que
impide su comercializacin en forma independiente y esto influye en su valor
comercial, as

sean de uso exclusivo. En condiciones normales, un inmueble

sometido al Rgimen de Propiedad Horizontal, esta compuesto por: rea

Construida Privada, rea Construida Comunal, Lote Privado, Lote Comunal, Zona
Comunal de Uso Exclusivo, Potencial de Desarrollo, Garaje
Es importante entonces, cuantificar el aporte individual de esos elementos al valor
total del bien.
3.9.1.

Avalo de Construcciones Privadas.

Estas pueden ser avaluadas

por cualquiera de los mtodos explicados

anteriormente. (Se recomienda reposicin o renta).

3.9.2.

Avalo de Construcciones Comunales.

Su necesidad de avalo individual tiene una razn lgica: Pago de la Prima del
Seguro.
El Ingeniero William Robledo Giraldo, ha desarrollado la siguiente propuesta
metodolgica:
A. Obtenga el Coeficiente de Copropiedad. Esta informacin se toma del
Reglamento de Propiedad Horizontal. Para el ejemplo suponga que este es de
3.4%
B. Defina las zonas comunales construidas y su rea. Esta informacin se toma
del Reglamento de Propiedad Horizontal. Para el ejemplo se asumen que estas
son: Casetas de celadura, zonas de circulacin, escaleras, espacios de los
ascensores, gimnasio y saln de reuniones. rea Total = 4.500 Mts
C. Determine la zona comunal construida de mayor rea. Esta informacin se
toma del Reglamento de Propiedad Horizontal. Para el presente caso se asume
que el rea de mayor construccin es el saln de reuniones, con un rea de 600
Mts.
E. Avalu por cualquier mtodo la zona seleccionada con mayor rea. Para el
ejemplo, 600 Mts.
La zona avaluada (Se empleo el mtodo de reposicin), dio como resultado final
$500.000 Mts.
F. Cuantifique el coeficiente de rea, se procede de la siguiente manera:
Si el 100% equivale a 4500 Mts
3.4

X = 4500 Mts x 3.4

100%
X = 153
G. Determine el valor del rea comunal obtenida.

Valor Construccin Comunal =rea comunal segn coeficiente * Valor mt2 rea
comunal avaluada.
Valor Total Construccin Comunal = 153 * $500.000 = $76.500.000
NOTA: Si se quiere ser ms exacto en el avalo de las zonas comunales
construidas, este procedimiento debe ser aplicado en cada una de las zonas
definidas: Casetas de celadura, zonas de circulacin, escaleras, espacios de los
ascensores, gimnasio y saln de reuniones. Sin embargo, la experiencia
profesional del ingeniero Robledo Giraldo, permite concluir que avaluando la zona
comunal construida de mayor rea, se obtiene un valor muy cercano a la realidad.
3.9.3. Avalo de Lotes Privados.
Se procede aplicando cualquiera de las metodologas descritas anteriormente.
Solo debe tenerse cuidado en el momento de cuantificar el coeficiente de rea. Se
procede de la siguiente manera:
Si el 100% equivale a 3000 Mts
3.4

X = 3000 Mts x 3.4

100%
X = 102 Mts
Suponga que la aplicacin del mtodo valuatorio, determino que el valor metro
cuadrado lote privado vale a $300.000.
En consecuencia el valor del lote privado ser: Valor mt2 lote * rea privada lote
Valor lote privado=$300.000 * 102 Mts = $30.600.000
3.9.4. Avalo de Lotes Comunales:
El ingeniero Robledo Giraldo propone la siguiente metodologa:
Defina el rea del lote comunal. Esta informacin se obtiene del Reglamento de
Propiedad Horizontal. Para el ejemplo suponga 3.600 Mts

Obtenga el coeficiente de rea. Esta informacin se obtiene del Reglamento de

Propiedad Horizontal. Se asume el mismo 3.4%
Cuantifique el coeficiente de rea. Se procede as:
Si el 100% equivale a 3600 Mts
3.4

X = 3600 Mts x 3.4

100%
X = 122.4 Mts
Asemeje precios. Esto significa que el valor obtenido por Mts para el lote privado,
se asume para el lote comunal. La razn de ello, es que geolgicamente las
caractersticas de ambos suelos son iguales.
Valor

lote comunal perteneciente a esa unidad

= 122.4 Mts * $300.000

$36.720.000
NOTA: Se afirmo anteriormente que los bienes comunes definidos en el
Reglamento de Propiedad Horizontal, son inseparables de las reas de derecho
privado, lo que impide su comercializacin en forma independiente y esto influye
en su valor comercial, a si sean de uso exclusivo. Realmente con el procedimiento
anterior, lo que se pretende es cuantificar el valor adicional que la unidad privada
obtiene por la existencia de zonas comunales sin construir, ya que en el sentido
tradicional de la propiedad, este suelo carecera de valor por las limitaciones de
comercializacin y uso.
3.9.5 .Avalo de Zonas Comunales de Uso Exclusivo.
Es valido tambin aclarar, que lo que se pretende es determinar el valor adicional
que su existencia genera. Es lgico pensar que si existen dos inmuebles
exactamente iguales, en todas sus caractersticas fsicas, pero uno de ellos carece
de zona comunal de uso exclusivo, este, tendr un menor valor que aquel. El
ejemplo tpico de las zonas comunales de uso exclusivo, son las terrazas.
Plantea el ingeniero Robledo Giraldo, dos opciones:

1. Cuando la zona comunal de uso exclusivo es mayor al rea construida privada,

as: rea comunal de uso exclusivo: 150 Mts. rea construida privada: 100 Mts
Valor total rea construida privada: $150.000.000
La existencia de esta zona comunal, amerita un valor adicional equivalente al 20%
del valor total del rea construida privada.
Valor adicional = $30.000.000
2. Cuando la zona comunal de uso exclusivo es menor al rea privada. rea
comunal de uso exclusivo: 150 Mts. rea construida privada: 60 Mts
Valor total rea construida privada: $150.000.000
La existencia de esta zona comunal, amerita un valor adicional equivalente al 10%
del valor total del rea construida privada.
Valor adicional = $15.000.000
Sin embargo, en este caso concreto, para que se genere este valor adicional, es
necesario que el rea comunal de uso exclusivo, corresponda a por lo menos el
40% del rea total construida privada.( Para el ejemplo, el 40% de 150 mt2 es 60).
3.9.6. Avalu del Potencial de Desarrollo.
Es posible que el inmueble tenga una altura inferior a la permitida por la norma, en
este caso, se debera calcular el potencial (Segn el escenario, no hay que olvidar
la propuesta del Ing. Robledo Giraldo, que contempla 4 posibles escenarios).
3.9.7. Avalo de Parqueaderos.
Tomando como base la experiencia del autor, este recomienda un simple anlisis
de mercado para obtener su valor, salvo en aquellos sectores, en los cuales la
escasez de parqueaderos sea manifiesta, donde se recomienda aplicar un mtodo
de reposicin o de renta.
3.9.8. Avalo total del Inmueble de Propiedad Horizontal.
El avalo total del bien, corresponde a la sumatoria total de los avalos parciales,
es decir, valor de la construccin privada + valor de la construccin comunal +
valor de lote privado + valor del lote comunal + valor zonas comunales de uso
exclusivo + valor de potencial de desarrollo + parqueadero.

3.10.

PREMISAS

NO

SIEMPRE

APLICABLES

EN

EL

AVALU

DE

CONSTRUCCIONES.
El paso del tiempo no implica siempre prdida de valor, pues el inmueble ha
podido

sufrir

reparaciones

que

lo

asemejan

construcciones

nuevas,

adicionalmente, el estado de conservacin del bien, depende de su buen uso. El

autor recomienda analizar cuidadosamente el concepto de Depreciacin
mediante el cual algunos tratadistas asocian vetustez (edad del inmueble) con
deterioro.
El valor determinado en el avalo, no es necesariamente el valor de la
negociacin, pues en esta influyen muchos elementos, tales como: la forma de
pago, la necesidad y apetencia del bien y la habilidad de los negociadores.
De lo anterior se deduce que el avaluador no debe preocuparse de si el bien se
vende o no por el valor determinado en el avalo, pues esto es definitivamente un
problema de mercado.
El valor del inmueble determinado en el avalo, no depende de para que se
requiera: venta, hipoteca, permuta, seguro, donacin. Esto es lgico y real, pues
los elementos integrantes del valor no han cambiado, en consecuencia el valor del
inmueble es nico.
No se debe asumir en el avalo de Propiedades sometidas al Rgimen de
Propiedad Horizontal, como valor para el garaje, el 50% del valor del rea privada.
Esta premisa tampoco es valedera para primeros pisos y mezanines El autor
recomienda en cambio, un simple estudio econmico en la zona para determinar
su valor.
3.11. INFORME DEL AVALO.
No existe regla alguna, ni se han adoptado por parte de los Avaluadores formas
precisas y estandarizadas, para la redaccin de los documentos que contienen
sus opiniones y conclusiones sobre el avalo de un bien. El informe debe ser
suficientemente claro para que cualquier persona lo lea y lo entienda, su forma y
extensin puede variar, dependiendo de las necesidades y requerimientos del
cliente, del tipo de la propiedad en estudio y de la habilidad y facilidad del
avaluador para comunicar y exponer sus opiniones. En cierto sentido, el informe

seala la forma y el criterio que el avaluador ha utilizado en el anlisis e

informacin de los datos concernientes al bien avaluado, para finalmente arribar al
probable precio del bien. El informe es tambin, un reflejo del conocimiento y
comprensin que posee el avaluador, de los factores econmicos imperantes y de
los principios y tcnicas del proceso valuatorio, as como de su habilidad
profesional, para utilizar e interpretar la informacin conocida y de su capacidad de
discernimiento, para determinar la incidencia de los diferentes factores de
valorizacin o desvalorizacin presentes, para derivar finalmente en una opinin
sobre el valor del bien inmueble en cuestin.
El contenido sugerido, aunque el lector es libre de adoptarlo, ampliarlo y/o
modificarlo, es el siguiente:
3.12. INFORME.
TABLA DE CONTENIDO:
CONSIDERACIONES GENERALES.
Se relaciona el mtodo empleado, las fuentes consultadas y describe brevemente
la forma como se determin el valor de la propiedad. Se presenta a continuacin
el contenido de un modelo de informe de avalo, valido para predios urbanos y
rurales, solo que en uno u otro caso, se eliminaran algunos parmetros.
MEMORIA DESCRIPTIVA.

Propietario.

Ubicacin geogrfica del municipio.

Ubicacin del predio dentro del municipio.

Ubicacin del predio segn divisin poltico administrativa (comuna,

localidad, alcalda, sector).

Descripcin del sector en el cual se ubica la propiedad.

Servicios pblicos del sector y del predio.

Nivel social y econmico del sector, estratificacin.

Vas de acceso al sector y al predio.

Zonificacin del sector segn El Plan de Desarrollo del Municipio y el Plan

de Ordenamiento Territorial.

Espacio pblico circundante al predio.

Sistema de transporte que van al sector.

Usos del suelo segn el Cdigo de Construcciones y Urbanismo vigente en

cada municipio.

ASPECTOS JURDICOS.

Titilacin.

Matricula Inmobiliaria

Ficha catastral

Servidumbres

Gravmenes.

LINDEROS Y REAS.

Del lote

Linderos segn escritura pblica.

Linderos segn carta catastral.

Linderos segn visita.

rea lote segn escritura pblica.

rea lote segn carta catastral

rea segn levantamiento topogrfico

rea construida.

Es necesario aclarar, que las reas oficiales segn resolucin 70 de 2008 (por la
cual se reglamenta la formacin, actualizada de la formacin y conservacin del
Catastro Nacional)

son las determinadas por el Instituto Geogrfico Agustn

Codazzi. Cuando hay discrepancia apreciable en las reas, debe hacerse un

proceso aclaratorio y sugerir levantamiento de planos por profesionales expertos.
Es importante aclarar que las ciudades de Bogot, Cali y Medelln y el
Departamento de Antioquia, poseen catastros propios e independientes del
Instituto Geogrfico.
CARACTERSTICAS GENERALES DEL PREDIO.
Se detalla todo lo referente al inmueble.

DEL LOTE
-

Forma

Topografa

Frente promedio

Fondo promedio

Relacin frente - fondo

Frente sobre va

Ubicacin en la manzana

Potencial de desarrollo.

Si el predio es rural, deben calificarse adems los siguientes factores:

-

Pendiente

Drenaje

Encharcamiento

Permeabilidad

Discontinuidad

Retencin de humedad

Pedregosidad

Erosin

Textura

Profundidad efectiva

Nivel de fertilidad

PH

Existencia de Aguas

Tipo de suelo

Fuentes de agua

Tipo de cultivos

DE LA CONSTRUCCIN.
-

Cimentacin

Estructura

Fachada

Cubierta

Mampostera

Pisos

Cielorrasos

Baos

Cocina

Instalaciones elctricas

Instalaciones hidrulicas

Carpintera

Ventanas

Puertas

Acabados

Conservacin

Vetustez

Numero de pisos

Distribucin de la construccin

SUSTENTACIN DEL AVALO.

-

Expectativas de valorizacin.

Indicadores econmicos de la fecha.

METODOLOGIA
Se hace una breve descripcin de las metodologas empleadas y las razones por
las cuales fueron seleccionadas.
-

Memoria de clculos.

CUADRO DE VALORES, ANLISIS COMERCIAL.

-

Valor metro cuadrado terreno.

rea terreno

Valor terreno

Potencial de desarrollo

Valor total terreno

Valor metro cuadrado construccin

rea construccin

Valor construccin

Valor garaje

Valor total avalo

ANEXOS
-

Anexo fotogrfico

Anexo cartogrfico

Cuadro de clculos

Acreditaciones

BIBLIOGRAFA.
3.12.1. FORMATO AVALO INMUEBLE EN PROPIEDAD HORIZONTAL
CONTENIDO
I

INFORMACION BASICA.

II.

TITULACION.

III.

CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACIN

IV.

REGLAMENTACION URBANISTICA

V.

CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO.

VI.

CARACTERISTICAS GENERALES DE CONSTRUCCIN DEL EDIFICIO.

VII.

CARACTERISTICAS GENERALES DE CONSTRUCCIN DEL REA

PRIVADA

VIII.

CONSIDERACIONES GENERALES

IX.

AVALUO COMERCIAL

X.

INDICADORES ECONOMICOS

XI.

ANEXOS.

XII.

BIBLIOGRAFIA

I.

informacin bsica

1.1

tipo de inmueble

1.2

municipio

1.3.

Direccin

1.3.1 localizacin
1.3.2 barrio o urbanizacin
1.3.3 alcalda menor
1.4

destinacin actual del inmueble

1.5

documentos suministrados

1.6

fecha visita

1.7

fecha informe

II. Titulacin
2.1

propietario

2.2

titulo de adquisicin

2.3

folio de matricula inmobiliaria

2.4

registro catastral

2.5

reglamento de propiedad horizontal

2.6

fuentes

2.7

observaciones jurdicas

2.8

uso actual.

III. Caractersticas generales del sector de localizacin

3.1

delimitacin del barrio o urbanizacin

Norte:
Sur:
Oriente:
Occidente:

3.2

actividades predominantes

3.2.1 del sector

3.3

tipos de edificacin

3.3.1 del sector

3.4

estratificacin

3.5

vas de acceso e influencia del sector

3.5.1 caractersticas generales

3.5.2 estado de conservacin

3.6

va frente a la propiedad

3.6.1 identificacin
3.6.2 caractersticas generales
3.6.3 estado de conservacin
3.7

infraestructura urbanstica

3.7.1 vas
3.7.2 andenes
3.7.3 sardineles
3.7.4 alumbrado publico
3.7.5 parques
3.7.6 redes de servicios pblicos
3.8

transporte pblico

3.9

actividad edificadora

3.10 perspectivas de valorizacin

3.11

comentarios generales

IV. Reglamentacin Urbanstica

4.1

acuerdos y/o decretos reglamentarios

4.2

rea de actividad

4.3

tratamiento

4.4

usos permitidos

4.5

afectaciones

4.5.1 viales
4.5.2 de servicios
V. Caractersticas generales del globo de terreno
5.1

identificacin urbanstica

5.2

cabida superficiaria del globo de terreno

5.2.1 fuente
5.2.2 rea proporcional segn coeficiente
5.3

forma geomtrica

5.4

frente

5.5

fondo (promedio)

5.6

relacin frente - fondo

5.7

relieve

VI. Caractersticas generales de construccin del edificio.

6.1

generalidades

6.1.1

reas de construccin

6.1.1.1

fuente

6.1.2

numero de pisos y niveles

6.1.3

distribucin

6.1.4

edad de la edificacin

6.1.5

categora de los acabados

6.1.6

estado de conservacin

6.2

especificaciones constructivas

6.2.1 cimentacin
6.2.2 estructuras
6.2.3 estructura de la cubierta
6.2.4 cubierta
6.2.5 acabados fachada
6.2.6 entrepisos
6.2.7 mampostera
6.2.8 ventanera
6.2.9 puertas exteriores
6.2.10 escaleras
6.2.11 acabados zonas exteriores
6.2.12 altura (s) libres (s)
6.2.13 luz entre columnas
6.2.14 enumeracin y descripcin equipamiento especial.
6.3

descripcin de acabados.

3.3.1. Por dependencias o grupos

6.3.1.1

pisos

6.3.1.2

muros

6.3.1.3

techos

6.3.1.4

otros

6.3.2 -----------------------------------6.3.2.1

pisos

6.3.2.2

muros

6.3.2.3

techos

6.3.2.4

otros

VII. Caractersticas generales de

construccin de la unidad privada

(propiedad horizontal)
7.1

generalidades (del edificio o conjunto)

7.1.1 tipo
7.1.2 nombre
7.1.3 destino (s)
7.1.4 numero de pisos
7.1.5 numero de unidades por planta
7.1.6 numero de unidades totales
7.1.7 edad de la edificacin
7.1.8 categora de los acabados
7.1.9 estado de conservacin
7.2

especificaciones constructivas

7.2.1 pisos
7.2.2 mampostera
7.2.3 acabados
7.2.4 entrepisos
7.2.5 carpintera
7.2.6 ventanera
7.2.7 instalaciones elctricas
7.2.8 instalaciones hidrulicas
7.2.9 baos
7.2.10 cocina
7.2.11 puertas de acceso

7.2.12 estado de conservacin

7.2.13 escaleras
7.2.14 acabados
7.2.14.1

acabados halles

7.2.14.2

acabados zonas exteriores

7.3.

Particularidades de la (s) unidad (es)

7.3.1. Ubicacin de la (s) unidad (es) dentro del conjunto

7.3.2. rea de la (s) unidad (es)
7.3.3. linderos
7.3.4. Coeficiente de copropiedad
7.3.5. valor cuota de administracin
7.3.6. Distribucin
VIII. Consideraciones generales
IX. Avalu comercial
9.1

rea lote privado

9.2

valor metro cuadrado

9.3

valor lote privado

9.4

rea lote comunal

9.5

valor metro cuadrado

9.6

valor total lote comunal

9.7

valor total lote

9.8

rea construida privada

9.9

valor metro cuadrado

9.10 valor rea construida privada

9.11

rea construida comunal

9.12 valor metro cuadrado

9.13 valor rea construida comunal
9.14 valor total construccin
9.15 valor zona comunal de uso exclusivo
9.16 valor parqueadero
9.17 valor total avalu

X. Indicadores econmicos
XI. Anexos.
11.1

anexo cartogrfico

11.2

fotogrfico

11.3

memoria de clculos

XII. bibliografa
12.1

fotocopia credenciales

12.2 fecha y firma

4.

AVALUOS URBANOS.

4.1 .Definicin

Un Avalo Urbano es aquel que se realiza sobre un predio urbano (Lote y/o lote y
construccin), es decir, el inmueble se encuentra ubicado dentro del permetro de
servicios del municipio. En el avalo quedarn comprendidos el valor de los
terrenos, el valor de las edificaciones y el potencial de desarrollo.
El comportamiento de los precios del suelo es difcil de predecir, sin embargo, en
la gran mayora de trabajos realizados en Colombia, se concluye que las tierras
urbanas siempre se valorizan, como consecuencia de una oferta cada vez ms
escasa (cada vez es menor la cantidad de reas urbanas urbanizables), de un
crecimiento econmico de las ciudades, del aumento de la poblacin, de la
imposibilidad de reproducir la tierra.Se presenta entonces, en condiciones
normales de mercado abierto, una oferta escasa y una demanda creciente, que
eleva los precios en trminos reales, valorizando permanentemente los terrenos
urbanos.
La nica forma posible de romper ese desequilibrio, es ampliando el permetro
urbano o construyendo en altura, para el primer caso, esa solo sera una solucin
transitoria, pues se dispondra de ms tierra urbanizable, pero se generaran
problemas de tendido de redes de servicio pblico, insuficiencia de Infraestructura
vial y sistemas de transporte, por mencionar solo algunos. Adicionalmente, se
estara reduciendo la frontera agrcola, pues la ampliacin del permetro urbano
solo es posible disminuyendo el permetro rural.
En el segundo caso, la solucin es ms racional, pues se estara aprovechando
una condicin inherente al mismo suelo y que se conoce como Potencial de
Desarrollo o Potencial de Uso, elemento de gran importancia y valor dentro de las
tcnicas valuatorias modernas, que ha originado todo un mtodo de Avalo Para
Lotes, denominado: Avalos por Potencial de Uso o Desarrollo.
4.2. AVALOS POR POTENCIAL DE DESARROLLO.
Por Potencial de Desarrollo se entiende la posibilidad que el suelo tiene de
soportar accidentes: Las construcciones. Su desarrollo esta basado en la
posibilidad de desarrollar un predio en altura, o dicho de otra manera, en

el

nmero de pisos que se puedan construir sobre el lote, a la luz de la normatividad

vigente.

El mtodo es de suma importancia, pues ya algunos planificadores aseguran que

en la segunda dcada del siglo XXI, superados algunos problemas tcnicos de
cimentacin y estabilidad, se podrn construir torres con altura de 3.000 Mts y que
podrn albergar simultneamente a 1.000.000 personas, algo as, como si toda la
poblacin actual de Manizales y Pereira se pudiera ubicar en un solo edificio.
Para avaluar un predio por este mtodo, es importante conocer el cdigo de
Construccin y Urbanizaciones del municipio en el cual est ubicado el inmueble,
pues este, define los usos del suelo permitidos en cada una de las zonas o
comunas en que se halla dividida la ciudad.
Este mtodo de Avalo acepta como premisa fundamental la Mxima Utilizacin
Posible del Espacio Urbano (Principio de mayor y mejor uso), es necesario
conocer las Normas de Ordenamiento Urbano (Usos del suelo, clasificacin y
calificacin).Adicionalmente, se deben conocer conceptos tales como Permetro
Urbano. Es la poligonal que delimita las reas urbanas de la ciudad, para la cual
se establecen normas especificas, buscando un ordenamiento territorial de la
vivienda, de los servicios pblicos, de la red vial, de los servicios sociales;
permitiendo satisfacer adecuadamente a la comunidad que all habita.
4.2.1. ndice de construccin: Es la relacin existente entre el rea mxima que
se permite construir y el rea del lote, es un trmino numrico, sin unidades, y
depende de la zona.
4.2.2. ndice de Ocupacin: Es la relacin existente entre el rea mxima a
ocupar por la construccin en el primer piso y el rea total del lote, es un trmino
numrico sin unidades y depende de la zona. Es la proporcin mxima de rea til
que se puede ocupar con edificaciones y estacionamientos, en el primer piso.
Si existe por ejemplo un lote de 900 M como un ndice de Construccin de 3,7 y
un ndice de Ocupacin de 0,9, el rea total construible, se obtendra de la
siguiente manera:
ndice de Ocupacin: 0,9 x 900 M = 810 M. rea construible en el primer piso.
ndice de Construccin: 3,7 x 900 M=3.330 M. rea total construible
Quiere eso decir, que el rea mxima de construccin es 3.330. M, que tendra
que ser distribuida en el nmero de pisos a construir y el nmero de unidades

habitacionales diseadas. De esta rea total, es claro, que en el primer piso solo
podran construirse 810 M2 para el empleo de este mtodo valuatorio, se requiere
la colaboracin de por lo menos un ingeniero.
El proceso empieza con una visita al predio para determinar la topografa y la
forma del lote, fundamento de la obtencin del rea utilizable, dependiendo de la
ubicacin de la propiedad, se registra un ndice de ocupacin y un ndice de
construccin, se consulta el uso del suelo permitido en el sector, tomndose la
decisin para desarrollar un proyecto especifico, el cdigo de construcciones dir
si se puede o no desarrollar proyectos de vivienda unifamiliar, Bifamiliar,
Multifamiliar aislado o Multifamiliar conjunto, si puede o no desarrollarse proyectos
de uso comercial y de servicios, de uso industrial, de uso institucional,
conservacin ambiental o de usos mixtos. Definido el proyecto ha desarrollar, se
calculan las reas de cesin. Existen dos tipos de cesiones:
Cesiones tipo A, es la cesin al municipio, sin costo alguno, de terrenos para uso
publico como parques, reas verdes, plazoletas, continuidad vial, etc.
Cesiones tipo B, son reas de uso comunal dentro de un conjunto residencial, con
destino a los salones comunales, parqueaderos y / o polideportivos.
Estas reas de cesin son un porcentaje determinado del rea Total urbanizable y
varas segn la ciudad. Para otro tipo de Urbanizaciones como comercio, industria,
bodegas o similares, se ceder el 20% del rea Neta Urbanizable; 10% rea
Verde y 10% rea comunal.
Es importante recalcar que el rea Construible, se obtiene del rea del lote
urbanizable, es decir, la obtenida del rea Total del lote, menos las reas de
Cesin.
rea Urbanizable: rea Lote - rea de Cesin.
rea Construible: rea obtenida al aplicar el ndice de Ocupacin al rea
Urbanizable y el rea obtenida se multiplica por el ndice de construccin.
Ejemplo: Se tiene un lote construible en su totalidad con un rea de 23.602,47 M,
si la cesin es del 8%. Cul ser el rea construible.

Cesin :

23.602,47 8
= 1.888,19M2
100

Area.

de

Area.

Urbanizable : 23.602,47

1.888.19 = 21.714,28M

Si el ndice de Ocupacin del Sector es 0,8 y el ndice de construccin es 3.5

tenemos:
Area...Construible : 21.714,28 3,5
Area..Construible : 75.999.98M

Como el mtodo utilizado para realizar el avalo se llama Potencial de Uso o

Desarrollo, se deben incluir los costos de todos lo proceso individuales
involucrados en el desarrollo del proyecto.
En esta etapa del proceso es de vital importancia la ayuda del arquitecto y del
ingeniero, para realizar el clculo de los costos. Son tambin herramientas
indispensables para una adecuada fijacin de precios los boletines publicados
trimestralmente por la Cmara Colombiana de Construccin (CAMACOL) y la
revista CONSTRUDATA, pues ellos ilustran el precio promedio de los materiales
existentes en el mercado, tambin se consulta la oferta y la demanda.
Se realiza luego una relacin detallada de todos aquellos costos en los cuales se
incurrira (Estudios de Diseo y Construccin, obtencin de licencia, construccin
propiamente dicha, discriminada cada ITEM, en trminos individuales y su valor
total, impuestos, porcentaje de publicidad, pago de comisiones para vender el
proyecto), esta sumatoria de costos ser restada a la supuesta suma a recaudar
por concepto de venta, determinndose

as

la posible RENTABILIDAD del

proyecto.
El formato general para un avalo por potencial de desarrollo (Tambin llamado
Residual) puede ser el siguiente:
4.3. CALCULO POTENCIAL DE DESARROLLO.
Ubicacin geogrfica del inmueble:
Direccin.

Comuna:

Barrio:

Propietario:
Acuerdo reglamentario:
INFORME GENERAL DEL TERRENO
Relieve:
rea:

Forma:
Frente:

Fondo:

Antejardines rea:
Nmero de pisos:

rea por pisos:

Nmero de unidades por piso:

Aislamientos:

Lateral

Voladizos:

rea pisos

Posterior
No. Patios

ESTACIONAMIETOS REQUERIDOS
Pblicos

Privados

reas comunes
ndice de ocupacin
ndice de Construccin
rea vendible

1 x cada M
rea de cesin

Valor total ventas

Valor total terreno

Precio M

Valor total construccin

Precio M

RELACION COSTOS DEL PROYECTO

Valor estimado del proyecto
Valor estimado del terreno

Precio M

Valor estimado de la construccin

Precio M

rea total construida

Costos directos
Costos indirectos:

Usualmente estn entre en 20 y 25% de los costos

directos.

Total costos de construccin:

Costo total de inversin
Costos financieros:
Costo total proyecto:
Valor estimado de ventas:
Costo publicidad:
Porcentaje sobre ventas:
Valor costo de ventas:
Valor neto de ventas:
Utilidad del proyecto:
CALCULO DE POTENCIAL DE UN PREDIO EN EL BARRIO CHICO (BOGOT).
Norma Urbanstica ARG-024A: rea de Actualizacin con tratamiento residencia
general, con altura mxima permitida 4 pisos y tipologa
de aislamiento aislada. (Aislamiento

en los dos

costados).Aislamiento posterior 5,00 mts, retroceso 4,00

mts, aislamiento lateral 3,00 mts.
Usos:

Vivienda

unifamiliar,

multifamiliar;

complementarios

institucional de influencia local, oficinas.

Uso Determinado:

Oficinas.

Altura Planteada:

Stano, cinco pisos y pasillos. Stano y primer piso

para parqueaderos, los otros para oficinas.

rea Lote

1.310,00 M (35, 40 mts x 37,00 mts)

rea Construida Piso Tipo

2 AL 4 Piso

850,00 M

Area Quinto Piso

(2.550,00 M)

820,00 M

Area Altillo

560,00 M

Total Area Construida

(820,00 M)
(560,00 M)

(3.655 M)

Areas Comunes 7% Del rea Total Construida (275,00 M)

Area Neta Vendible 3.655,00 M
Garajes Vendibles

82

(1 X C/50,00 M)

Valor Promedio M Oficinas Del Sector

1.700.000

Valor Promedio Garaje Del Sector

6.000.000

6.213.500.000

492.000.000

870.200

Ingresos Brutos Por Venta Del Proyecto

Valor Total Ventas Oficinas
# De Oficinas X rea Oficina X Valor M
Valor Total Garajes
Total Ingresos
Valor Metro Cuadrado Terreno Sector
Valor Total Ventas Terreno

Valor Total Ventas

1.139962.000
$

7.845462.000

RELACIN COSTO DEL PROYECTO

Valor estimado del proyecto
Valor compra del terreno

524000.000

Precio M

Valor estimado de la construccin

3.289500.000

Precio M

900.000

400.000

Costos indirectos

762700.000

Costo total de inversin

4.576200.000

Costos financieros

915240.000

Valor Costo De Ventas

470.727.720

Costo Publicidad

350000.000

Costo total proyecto

5.491440.000

Valor estimado de ventas

7845.462.000

Costo publicidad

350000.000

Porcentaje sobre ventas

6%

Valor costo de ventas

470727.720

Valor de ventas

820727.720

Costo Total Proyecto

6.312167.720

Utilidad del proyecto

1.533294.280

(Sin impuesto)
NOTA. Al valor obtenido se le debe aplicar la propuesta del Ingeniero William
Robledo Giraldo para calcular el Potencial, segn escenario.
4.4. METODO COMPARATIVO.
Si al predio motivo del Avalo, no se le aplica el mtodo del Potencial de
Desarrollo, se puede avaluar por el Mtodo Comparativo. Para lo cual se sigue el
siguiente proceso:
A. Reconocimiento general del Inmueble que se va a Avaluar y determinacin del
sector de ubicacin del bien motivo del avalu.
B. Determinacin del rea del lote y del rea construida, se debe verificar que las
reas que figuran en la Escritura y las que entrega el Respectivo Catastro (que
son las reas oficiales) coincidan. Si las reas no coinciden, se debe iniciar un
proceso de verificacin de reas en el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi.
C. Se determina el inmueble y/o los inmuebles tipo, que sirve de base
comparativa.
D. Posteriormente se procede a la descripcin de las caractersticas de la
construccin (Materiales empleados, cimentacin, conservacin, acabados,

vetustez, destinacin, etc.), que permitan enmarcar al inmueble en una categora

especfica (segn estratificacin).
E .Se realizan las investigaciones directas. (Obtencin de datos de negociaciones
recientes en el sector, de inmueble similares en reas de terreno y construccin),
tambin se debe realizar un estudio de mercado, para obtener

tendencia de

comportamiento de los precios de la tierra.

F. Realizacin del proceso de homogenizacin para la obtencin del valor de la
construccin. Al lote se le aplica el Mtodo Residual.
El siguiente ejemplo ilustra mejor el caso:
Se tienen 2 inmuebles similares al que se est Avaluando, cuyos precios de venta
investigados, se relacionan a continuacin:
$ mt.

$ Total.

$mt

$ total

const.

Const.

Lote

Lote

$ total Inmueble

Precio 1 590.000 11800.000

210.000

21000.000 32800.000

Precio 2 600.000 10800.000

200.000

18000.000 28800.000

Podra tomarse como precio del Avalo, el promedio de esas 2 operaciones reales
en el sector.Si se quiere tener una mayor certeza en la fijacin del precio, se
recurre a las investigaciones indirectas, es decir, aquellas que se realizan en las
oficinas de registro Notarial. Entidades bancarias. Lonjas Inmobiliarias y en todas
aquellas dependencias que puedan tener informacin sobre transacciones de
propiedad raz, los precios as obtenidos se actualizan a la fecha, utilizando el IPC
Nacional del ltimo ao.
Este valor se compara con el obtenido de los promedios (Investigacin Directa) y
analizando las condiciones del mercado Inmobiliario del momento, se toma la
decisin sobre el valor final del inmueble. No se debe olvidar el proceso de
homogenizacin. el anlisis del mercado, la situacin de la economa Nacional,
afectada por condiciones de orden pblico.
4.4.1. EJEMPLO DE AVALO REALIZADO POR EL MTODO COMPARATIVO
Y DE RENTA.
CONSIDERACIONES GENERALES

En el

avalo se hace la descripcin de una propiedad y la condicin de la

propiedad bajo la consideracin del avaluador, su utilidad para un propsito

especifico y/o su valor monetario, siendo este, el precio por el cual se efectuara
una operacin de compraventa, en un mercado abierto, entre personas
conocedoras de valores de la propiedad raz, en condiciones similares y en que
ninguna de las partes tuviera ventaja sobre la otra, dentro de un equilibrio de
oferta y demanda.
En un avalo bien investigado y cuidadosamente documentado, las partes
interesadas en la venta, arriendo, hipoteca u otra transaccin encuentran en el una
ayuda en el proceso de tomar una decisin.
La conclusin ms importante de los trabajos realizados en Colombia sobre
avalos, es que las tierras urbanas siempre se valorizan, es decir crece el precio
por encima de la inflacin, como resultado de las leyes de oferta y la demanda.
En las ciudades Colombianas la demanda que esta dada por el crecimiento
econmico de la ciudad y por el aumento poblacional, es siempre creciente, por
esto la actividad constructora se mantiene en ascenso. De otra parte la oferta es
escasa, ya que la tierra no se reproduce y la nica manera de aumentar la oferta
es incrementando el permetro urbano y construyendo en altura.
Como consecuencia ante una demanda creciente y una oferta escasa, los precios
suben en trminos reales, valorizndose as continuamente los terrenos urbanos.
El valor de la propiedad se estima primordialmente por el mtodo de aproximacin
del valor, por comparacin directa del mercado, por el mtodo de aproximacin al
costo

o de reposicin y por el mtodo de ingreso. Los tres mtodos de

aproximacin para evaluar hacen uso de conceptos bsicos de propiedad raz y

toman a consideracin ciertos principios econmicos que influyen en el valor de la
propiedad.
Para el presente avalo el mtodo empleado en la determinacin de valores es el
comparativo, consistente en un juicioso anlisis de los precios de oferta y
demanda, transacciones comerciales adelantadas recientemente en la zona, y de
los comportamientos histricos de los precios del suelo, adicionado con los
Mtodos de Reposicin y Renta.

Por ltimo certifico que personalmente visite y califique el predio motivo del
presente avalo, que no tengo ningn inters econmico en l, que lo aqu
expresado es correcto segn mi leal saber y entender, que el avalo fue hecho sin
ningn tipo de presin, que los conceptos emitidos solo me son imputables y por lo
tanto me comprometen y que el precio fijado sera adecuado para iniciar cualquier
posible negociacin, pues es representativo del mercado inmobiliario actual en la
ciudad de Bogot.
1. MEMORIA DESCRIPTIVA.
1.1.

Propietario

ROSALBA PASTRANA.
1.2.

Ubicacin Geogrfica del Municipio.

El Distrito Capital de Bogot, se encuentra ubicado en una meseta de la Cordillera

Oriental de los Andes a 2.640 Mts de altura sobre el nivel del mar.
rea total

: 1.732 Km2

rea Urbana

: 421 Km2

rea Rural

: 1.311 Km2

Clima

: Homogneo con lluvias aisladas durante los meses de Abril,

y Mayo.
Temperatura media anual de 14C.

Longitud

: 74 4 Oeste Greenwich.

Latitud

: 4

Lmites

: Norte:

Municipio de Cha.

Oriente:

Cerros orientales y los municipios de La Calera,

35 Norte.

Choachi, Ubaque, Chipaque, Une y Gutirrez.

Sur:
Occidente:

Departamentos de Meta y Huila.

Ro Bogot, y municipios de la cabecera,
Venecia, San Bernardo, Arbelaez, Pasca, Sibate,
Soacha, Mosquera, Funza y Cota.

rbol

: Caucho sabanero.

Escudo

: Lo otorg Carlos V para el nuevo reino de Granada.

guila

El

simboliza la firmeza, las 9 granadas representan el valor y la

intrepidez.
Bandera:

Mediante el decreto 555 de Octubre 09 de 1.952, se

adopt

oficialmente la bandera de la Ciudad. Se compone de dos franjas

horizontales de color amarillo y rojo. El amarillo simboliza Justicia,
clemencia, virtud y benignidad. El rojo representa libertad, salud y
caridad.
Himno

: Se adopt mediante decreto No. 1000 de 1.974, fue compuesto

por Pedro Medina Avendao y musicalizado por Roberto Pineda
Duque.

Divisin Poltico Administrativa: La Ciudad est regida por un alcalde Mayor y 2

alcaldas menores, que es el nmero de localidades en las cuales se
divide la Ciudad.
1.3.

Ubicacin del Predio dentro del Municipio.

El predio motivo del avalo se ubica en el Sector Occidental de la Ciudad, en el

Barrio San Fernando, Localidad de Barrios Unidos y se distingue con el nmero
49-72 de

la Calle 73 y el numero 73-00 de la Carrera 50,

de la actual

nomenclatura urbana del Distrito Capital de Bogot.

1.4.

Ubicacin del Predio Segn Sector.

El inmueble se ubica en el Barrio San Fernando en el Occidente de La Ciudad.

1.5.

Destinacin Actual Del Inmueble.

El inmueble al momento de realizar la visita (Julio 19 de 2012), se encuentra

destinado al Uso Residencial y Comercial (1 piso local).
1.6.

Documentos Suministrados para el Avalo.

Copia Escritura Publica No. 4431 del 20 de Noviembre de 1998 de la Notaria 2 del
Circulo de Bogot.
Copia de Matrcula Inmobiliaria 050C-00173178.
Copia Certificado Catastral 73 49 14
1.7. Propsito del Avalo.

Obtener el valor comercial del inmueble en un mercado abierto, siendo ste el

precio por el cual se efectuara una operacin de compra - venta, entre personas
conocedoras de valores de la propiedad raz, en condiciones similares y en que
ninguna de las partes tuviese ventajas sobre la otra, dentro de un equilibrio de
oferta y demanda.
2.

ASPECTOS JURIDICOS.

2.1.

Titulacin.

El inmueble motivo del avalo, se adquiri mediante compraventa directa segn

Escritura Publica No. 4431 del 20 de Noviembre de 1998 de la Notaria 2 del
Circulo de Bogot.
2.2. Matricula Inmobiliaria.
050C-00173178
2.3. Ficha Catastral.
73 49 14
2.4. Gravamenes.
Segn la informacin suministrada por su propietario, el inmueble no presenta
ningn tipo de gravamen.
NOTA: Este anlisis no corresponde a un estudio de ttulos.
3.

LINDEROS.

Se encuentran descritos en la Escritura Publica No. 4431 del 20 de Noviembre de

1998 de la Notaria 2 del Circulo de Bogot.
4.

AREA.

4.1.

rea del Lote,

60 Metros Cuadrados.
4.2.

rea De La Construccin.

180 Metros cuadrados.

4.3.

Fuente.

Certificado pago de Impuesto Predial.

5.

CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACION.

DELIMITACION DEL BARRIO.

Norte

: Calle 76

Sur

: Calle 72

Oriente

: Carrera 50

Occidente

: Avenida calle 68

5.1.

Actividades Predominantes del Sector.

Residencial general y zonas limitadas de Comercio y Servicios.

5.2.

Tipos De Edificaciones Del Sector

Edificaciones institucionales, locales comerciales, y viviendas modificadas.

5.3.

Estratificacin.

El sector es mayoritariamente estrato 3.

5.4.

Vas De Acceso Al Sector.

En sentido Oriente - Occidente y viceversa la Calle 72 y Calle 68, en sentido Norte

Sur y viceversa La Avenida 68.
5.4.1. Tipo de Va.
Son vas de tipo V-O, es decir Avenidas de 2 Calzadas y 6 carriles.
5.5.2. Estado De Conservacin.
Bueno.
5.5.

Va Frente a La Propiedad.

El predio tiene frente sobre la Calle 73 y la Carrera 50.

5.6.

Infraestructura Urbanstica.

5.6.1. Vas.
En buen estado
5.6.2. Andenes
En buen estado
5.6.3. Sardineles.
En buen estado.
5.6.4. Alumbrado Pblico.
Bueno, postes de iluminacin situados a distancias adecuadas.
5.6.5. Redes De Servicios Pblicos.
El sector cuenta con una buena infraestructura de servicios pblicos.
5.7.

Transporte Pblico.

El sector no cuenta con un sistema masivo de transporte de pasajeros, pero sobre

la Avenida calle 72 y Calle 68 existen rutas de transporte de pasajeros en buses,
busetas y colectivos, que permiten llegar sin inconvenientes al predio.
5.8. Perspectivas De Valorizacin.
Normales, pese al estancamiento de todo el Sistema Econmico Nacional, es
decir, puede variar entre un 10 y 15% anual.
5.9. Comentarios Generales.
Zona con rea de Actividad Mltiple. El sector financiero cuenta con algunas
oficinas de los principales Bancos. La salud se encuentra cubierta con centros de
atencin como la Clnica Pastrana, La seguridad depende de La Dcima Segunda
Estacin y los CAI de el Modelo y las Ferias, complementada con numerosas
empresas de vigilancia privada. El sector se ha desarrollado bsicamente como
una zona residencial que cuenta con buenas obras de infraestructura pblica y de
servicios pblicos. El comercio juega papel preponderante en la cotidianidad del
sector, pasando desde el comercio informal hasta el especializado en el corredor
comercial de la Avenida 68 y calle 68. La actividad Institucional y de Servicios es
importante, contando con un gran numero de Colegios Distritales.
6.

Reglamentacin Urbanstica.-

6.1.

Acuerdos Y / O Decretos Reglamentarios.

Acuerdo 6 de 1990. Decreto 287 del 23 de Agosto de 2005, por el cual se

reglamenta la unidad de planeamiento zonal (UPZ) no. 22, doce de octubre,
ubicada en la localidad de barrios unidos

6.2.

rea De Actividad.

Residencial
6.3.

Usos Permitidos.

Residencial General, Tipologa 3 y 4. Comercial Zonal

7.

CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO.

7.1.

Tipo de Inmueble.

Urbano.
7.2.

Forma.

Regular.
7.3.

Topografa.

Plana en toda su extensin.

7.4. Frente.
Sobre la Calle 73 y la carrera 50.
7.5.

Disposicin del Inmueble.

Esquinero.
8.

CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION.

8.1.

Nmero de Pisos.

3 Pisos.
8.2. Distribucin Del Inmueble.
Primer piso:

Local comercial, habitacin, cocina, bao y zona de ropas.

Segundo Piso:

Saln, habitacin amplia con closet, cocina, patio y bao.

Tercer piso:

Saln comedor, habitacin amplia, cocina integral, bao, patio,

por este se accede a la terraza.

8.3.

Vetustez.

20 aos aproximadamente
8.4.

Estado de Conservacin

Bueno.
8.5.

Especificaciones de Construccin.

Cimentacin:

Ciclpeo-tradicional

Estructura:

Prticos en Concreto.

Cubierta:

Placa impermeabilizada.

Fachada:

Ladrillo a la vista.

Cielorraso:

Madera y placa.

Mampostera:

Estucada, pintada y bloque.

Ventaneara:

Marco metlico y vidri plano transparente.

Puertas exteriores:

Metlicas

Pisos:

Baldosa, cemento, granito y tapete.

Baos:

Enchape corriente.

Cocinas:

Tradicional e integral.

Pintura:

Estuco y vinilo.

Acabados:

Sencillos.

9.

AVALUO COMERCIAL.

9.1.

Mtodo De Mercado.

Despus de realizar un recorrido por la zona,

se encontraron las siguientes

ofertas de inmuebles similares al avaluado:

Como se desconoce la tendencia de precios para el valor M2 terreno, se recurre a

encuestas realizadas a personas conocedoras del mercado en la zona.
Las encuestas base fueron:
NOMBRE

PROFESION

VALOR M2

Ing. Catastral

$ 400.000

Erika Robledo

Geloga

$ 350.000

Carlos Robledo

Arquitecto

$ 320.000

William Robledo G.

Fabin Trujillo
Jorge Andrs Romn

Media Aritmtica:

Avaluador

$ 300.000

Gelogo

$ 300.000

X = (1670000 / 5)

= 334.000

Desviacin Estndar:
S

(X1-X)

N-1
1. (400.000 334.000)

4356

2. (350.000 334.000)

256

3. (320.000 334.000)

196

4. (300.000 334.000)

1156

5. (300.000 - 334.000)
S

1156

= 1780

Coeficiente de Variacin:
V =

(S / X) * 100

V = (1780 /33400) 100 = 5.32

Valor Asumido Terreno $350.000.oo

9.2.

Mtodo de Reposicin. (Solo Es Aplicable A Construcciones).

9.2.1. Valor Mt2 Terreno.

$ 350.000.00.
9.2.2. rea de Terreno.

60 Metros Cuadrados.
9.2.3. Valor Comercial Terreno.
$21.000.000.oo
9.3.

Valor Mt2 Construccin 1 Piso (Local).

$350.000.00.
9.3.1. rea De Construccin 1 Piso.
60 Metros cuadrados.

9.3.2. Valor Total Construccin 1 Piso.

$21.000.000.Oo
9.4.

Valor Mt2 Construccin 2 Y 3 Piso.

$300.000.Oo.

9.4.1. rea De Construccin 2 Y 3 Piso.

120 Metros Cuadrados.
9.4.2. Valor Total Construccin 2 Y 3 Piso.
$36.000.000.Oo
9.5.

Valor Total Avalo Mtodo de Reposicin.

$78.000.000.Oo
9.6.

Mtodo De Renta

Se parte de el Canon de arrendamiento mensual para inmuebles similares al

avaluado, como este tiene usos mixtos, se asume un incremento anual del 10%. El
mtodo empleado es el sugerido por el Ingeniero William Robledo Giraldo, que
dice:
$830.000.oo X 12 X 2.41 = $24.003.600.oo + 10 %
$913.000.oo X 12 X 2.02 = $ 22.131.120.oo + 10%
$1.004.300.oo X 12 X 1.69 = $20.367.204.oo + 10%
$1.104.730.oo X 12 X 1.42 = $18.824.599 .oo + 10%
$1.215.203.oo X 12 $14.582.436 .oo
= $ 99.908.959.oo
Nota: Para el terreno se asume un valor M2 de $350.000.oo y del mtodo de renta
y de reposicin, se obtiene su promedio como valor definitivo del avalo, entonces:
Valor Avalo Mtodo de Reposicin: $78.000.000.oo
Valor Avalo Mtodo de Renta: $ 99.908.959.oo.
9.7.

Valor Definitivo Avalo

OCHENTA Y OCHO MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL

CUATROCIENTOS OCHENTA PESOS M/CTE. ($88.954.480.oo).
10.

METODOLOGIA EMPLEADA.

Para la fijacin de precios, se empleo una combinacin de metodologas de

aceptacin universal, estas fueron: Reposicin, Renta y Mercado.

Se

complemento este proceso con investigaciones directas e indirectas, que dieron

como consecuencia una tendencia histrica de comportamiento de los precios de
la tierra en el sector, se realiz tambin un anlisis de precios unitarios en revistas
especializadas como Gua Inmobiliaria y CONSTRUDATA.

Adicionalmente se

consulto la opinin de profesionales especializados y la base de datos de W.R

INGENIEROS AVALUADORES.
11.

SUSTENTACIN DEL AVALUO.

Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los bienes
races est bastante influenciado por lo que ocurre en la vecindad, su ubicacin,
pues los bienes races no pueden separarse de donde estn ubicados, el futuro
econmico del rea, pues la tierra urbana tiene valor por su posibilidad presente o
futura como lugar de construccin, el uso actual y posible del predio, pues el valor
de las propiedades se deriva del uso al que se les someta.
Se consideraron tambin los centros de atraccin econmica existentes, la
categora de los servicios pblicos, la infraestructura vial y su conductibilidad, la
geometra del predio, las obras en ejecucin y proyectadas, los usos del suelo, su
posible rentabilidad. Son incidentes del valor otros elementos como los materiales
de construccin, los acabados, el estado de conservacin, el mayor y mejor uso, el
diseo arquitectnico y la distribucin interior del inmueble, la estratificacin y el
entorno.
12.

BIBLIOGRAFIA.

Acuerdo 6 de 1.990
AVALUOS. METODOLOGIAS PRACTICAS William Robledo.
BASE DE DATOS DE W.R. INGENIEROS AVALUADORES
Copia Escritura publica y Copia certificado catastral.
13.

ANEXOS.

FOTOGRAFICO
Atentamente,
WILLIAM ROBLEDO GIRALDO
Ingeniero Catastral y Geodesta. Mat. Prof. No. 2522249646 Cundinamarca.
M.A.P. No. 0158

AVALUOS RURALES

Por predio rural se entiende todo inmueble ubicado por fuera del permetro urbano.

(El permetro urbano de cada municipio es definido mediante acuerdo municipal).

Usualmente, en los Avalos Rurales se consideran como elementos Valuatorios la

Tierra, las Construcciones y los Cultivos (Permanentes y transitorios), Tambin son

elementos Valuatorios Maquinaria Y Equipo, el Good Will y el Valor en Marcha.
Podra decirse entonces, que los Avalos Rurales son AVALUOS INDUSTRIALES

ESPECIALES Y como factores importantes del avalo se consideran El Fsico, el

econmico, El Poltico y el Social.
El Aspecto Fsico consiste en la identificacin de los linderos del terreno y las
construcciones asentadas sobre el, se deben describir las construcciones y
clasificar el terreno y sus cultivos.
Para la correcta descripcin del Aspecto Fsico, se deben adelantar las
siguientes actividades:
5.1.

Revisin De La Informacin Existente.

Comprende el nombre del predio, ubicacin y estudio de los ttulos respectivos. En

la ubicacin se har relacin al departamento, municipio, corregimiento y vereda a
los cuales pertenece el predio.
5.1.1. Delimitacin del predio y sus colindantes.
5.1.2. Levantamiento topogrfico (Planimetra), de ser posible, para garantizar
plenamente el rea y la forma del predio.
5.1.3. Plancha cartogrfica con la ubicacin del predio motivo del Avalo
5.1.4. rea, breve descripcin del relieve y las pendientes
5.1.5. Vas de acceso al predio, relacin de vas internas, descripcin de
servidumbres (si existen) y cercas.
5.1.6. Clasificacin agrolgica, segn su capacidad de uso, explotacin y manejo.
La clasificacin agronmica, aparte de analizar las condiciones fsicas y
qumicas del suelo, tiene en cuenta variables como relieve, pendientes,
drenaje

natural,

encharcamiento

inundabilidad

de

los

suelos,

discontinuidad, retencin de humedad, pedregosidad, erosin, textura,

profundidad efectiva y nivel de fertilidad (Ver elementos incidentes en el
valor de los lotes rurales).

5.2.

Consulta De Informacin Adicional.

Se debe recurrir a todas las instituciones oficiales o privadas, que puedan dar
informacin sobre la ficha catastral, avalo catastral y periodo de vigencia de la
formacin y actualizacin catastral (Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, Catastro
independiente en los municipio de Cali, Medelln, Santa fe de Bogot

y el

departamento de Antioquia, oficinas de valorizacin municipal y Departamental).

Estudio de suelos y zonas Homogneas Fsicas y Geoeconmica (Instituto
Geogrfico Agustn Codazzi y sus publicaciones de las respectivas regiones,
oficinas independientes de Catastro), aunque es bueno aclarar que en algunos
municipio del pas, la actualizacin catastral se encuentra muy atrasada, razn por
la cual las definiciones de zonas Geoeconmica no es muy confiable. Avalos
anteriores del predio o de otros predios ubicados en la misma zona geogrfica
(Instituto geogrfico Agustn Codazzi, aunque este da avalos catastrales y no
comerciales, oficinas de finca raz, lonjas Inmobiliarias).
Lo recomendable antes de la visita fsica al inmueble, es el acopio de toda la
informacin posible del predio, que permita al avaluador formarse una idea del
predio a avaluar.
NOTA: Si reunir la informacin necesaria para efectuar el avalo no es posible (la
informacin reunida es insuficiente o no existe ninguna informacin previa del
inmueble), se debe recurrir a la Fotointerpretacin (las fotografas areas se
consiguen en el instituto Geogrfico Agustn Codazzi, o en las oficinas de catastro
de las ciudades de Cali, Medelln, Santa fe de Bogot y el Departamento de
Antioquia, segn sea la regin donde se ubica el predio motivo del Avalo), de la

correcta Foto interpretacin se deduce el relieve, las pendientes, la hidrografa, la

vegetacin, construcciones, vas internas y de acceso, identificacin

localizacin de los linderos y forma del predio a avaluar, rea, condiciones

agrolgicas del suelo y cercas.
Si tampoco existen las fotografas areas, hay que empezar a elaborar la
informacin pertinente, partiendo del levantamiento topogrfico.
5.3.

Visita Fsica Al Predio.

Hace relacin a la inspeccin ocular que el perito efecta en el predio. Es un

recorrido minucioso de todo el inmueble, realizando un informe individual y
detallado del terreno y de las construcciones. Esta labor se simplifica, cuando
previamente se imprimen formatos de recoleccin de la informacin bsica en
terreno.
En el avalo de los lotes se deben considerar los siguientes aspectos (ver capitulo
II): Ubicacin, vas de acceso, servicios pblicos. Relacin frente- fondo, potencial
de desarrollo, composicin geolgica, existencia de cultivos

permanentes o

semipermanentes, si son tierras de labor irrigadas o no, si son tierras con maleza
o improductivas, si poseen o no aguas.
En el avalo de las construcciones, se deben analizar los siguientes tpicos (ver
capitulo II): Materiales de construccin, acabados, vecindad, el uso actual y
posible, posibilidad de valorizacin y sistemas de transporte.
Se deben relacionar todas las mejoras, maquinaria y equipo fijos instalados y que
tengan que ver con la produccin y productividad del predio (ver capitulo V Avalo
de maquinarias y equipos).
5.4.

Investigacin en la Zona de Ubicacin del Predio.

Se debe realizar un rpido recorrido por la zona en la cual se ubica el inmueble,

para conocer la existencia de servicios pblicos, el nivel social y econmico. Las

vas de comunicacin y los sistemas de transporte, la infraestructura educativa,

Hospitalaria y cultural, las condiciones de seguridad y orden pblico, elementos
importantes en la asignacin de valores.
Tambin es importante realizar un estudio de mercado, para conocer tendencias
histricas de comportamiento de los precios de la tierra rural (Investigaciones
directas e indirectas).
5.5.

Determinacin de Precios.

Para la determinacin de precios, el avaluador analizar e interpretar la

informacin obtenida, las fuentes consultadas y decidir segn su criterio cual
metodologa o metodologas debe emplear para la obtencin de los resultados
finales. Es probable que el avaluador deba emplear una combinacin de varias
metodologas, o que tenga que emplear una metodologa diferente para cada uno
de los elementos constitutivos del inmueble.
Avalo de terrenos rurales
Avalo de construcciones
Avalo de cultivos
Avalo de Good Will
Avalo de valor en marcha
Los terrenos y las construcciones, pueden ser avaluados por cualquiera de los
mtodos descritos en los captulos previos.
5.6.

Propuesta Metodolgica para el Avalo de Cultivos.

Determinacin del tipo de cultivo.

A. Vida til del cultivo y su edad de produccin.
B. Densificacin del cultivo por Hectrea (esta informacin la suministran las
diferentes agremiaciones agrcolas).
C. Calculo de la produccin promedio por hectrea (se obtiene de multiplicar el
producido promedio de cada rbol por e nmero de rboles

sembrado por

hectrea (se consulta la respectiva asociacin agrcola).

D. El producido promedio por hectrea se convierte a la medida usual de
comercializacin de cada producto (Kls, cargas, etc.), y se multiplica por el nmero

de hectreas dedicadas a la produccin de ese producto y este valor por el precio

de venta de C/unidad.
E. Se determina el costo de produccin de cada cultivo por hectrea (este costo
es el resultado de la sumatoria de inversiones en semillas, abonos, labores de
mantenimiento, costos financieros y mano de obra) y luego se multiplica por el
nmero de hectreas dedicadas a ese cultivo.
F. Al valor obtenido como ingresos brutos para cada cultivo (valor obtenido para
cada cosecha en el ITEM E), se resta el costo de produccin para cada cultivo.
(Obtenindose as la rentabilidad del cultivo por cosecha).
Este procedimiento se realiza para cada cultivo y por cosecha, de todos los
productos sembrados en el predio.
Se calcula el costo de la produccin faltante con los ndices proyectado del I.P.C.
(la produccin faltante se obtiene de restar a la vida til del cultivo la edad actual
del mismo y este tiempo se multiplica por la rentabilidad individual de cada cultivo.
Es valido aclarar que si quedan de vida til del cultivo, por ejemplo, 3 aos y el
cultivo en cuestin da 2 cosechas por ao, la rentabilidad se multiplica por 6 y no
por 3), esta situacin es coherente con los avalos urbanos en los cuales, la
actividad Valuatoria moderna, considera dentro del avalo el valor del derecho de
superficie (derecho de superficie es el desarrollo arquitectnico en altura viable
para ejecutar en el predio, es decir, el nmero de pisos que se pueden construir,
es factor determinante del valor, pues es evidente la cada vez ms escasa tierra
urbanizable existente en las ciudades. Ejemplos claros de desarrollo en alturas se
tiene en ciudades como Shangai y Tokio, ciudad esta donde se planea construir
para principios del siglo XXI, previa solucin de algunos problemas tcnicos, una
torre con 3.000 mts de altura y que albergara una poblacin de alrededor de
600.000 habitantes. Algo as como toda la ciudad de Manizales acomodada en esa
mole).
G. El valor actual del cultivo se obtiene de restar del valor faltante de produccin el
valor producido. Es importante resaltar que dependiendo del sitio de ubicacin del
cultivo, se debe manejar un factor de incertidumbre (atraso y/o adelanto del

rgimen de lluvias, por ejemplo), proporcionado por la respectiva agremiacin y/o

asociacin de productores.
NOTA: Esta metodologa es aplicable a avalos de cultivos transitorios y
permanentes.
5.7.

Ejemplo Avalu de un Cultivo Permanente.

Es claro que realmente lo que se avala en el cultivo, es una expectativa de

produccin
Determinar el Avalo de un Cultivo de Caf, en su tercer ao, si el rea sembrada
es de 8 Has. Y es un cultivo tecnificado al sol.
A. Tipo de cultivo

Permanente

B. Vida til del cultivo

7 aos

C. Densificacin del cultivo

5.142 plantas/Ha.

D. Produccin Promedio por Ha.

Ao 1 :

Ao 2 :

62 @/Ha

Ao 3 :

140 @/Ha

Ao 4 :

165 @/Ha

Ao 5 :

180 @/Ha

Ao 6 :

204 @/Ha

Ao 7 :

130 /Ha

E. Produccin promedio por cargas.

Carga de 125 Kgs.
Multiplico las arrobas por 25 lbs. que tiene cada arroba, este resultado lo divido
por 2 y obtengo Kgs. por Ha y finalmente este resultado lo divido por 125 Kls. para
obtener las cargas, y se multiplica por l nmero de Has sembradas, y este valor
por $ 188.290 que es el precio de la carga.
Ao 1 :

Ao

2:

62

25
2

775

kgr

125

kgrs

lbs

= 6,2

lbs.

1551

lbas

lbs

= 775

kgrs

c arg as

Y como son 8 Has.

62 cargas/Ha x 8 Has= 496 cargas
496 cargas x $188.290 =$93391.840
Ao 3 :

140 cargas x 8 Ha x 188.290 = $210.884.800

Para obtener los precios de produccin en los aos siguientes tomamos como
I.P.C. el 16 % para todos los aos
Ao

6 Vf

Vf
204

Ao

253.362

c arg as

130

(1 0,16)1

$293.900

Vp((1 + Ip)n

293.900

(1 + 0,16)1 =

Vf
Vf =

Vp(1 Ip) n

c arg as

$340.924

$293.900
x

8 Ha

$478644.800

$340.924
x

8Ha =

354560.960

F- Costo de produccin total.

1er. Ao:
Instalacin del cultivo

: $1382.600

Mano de obra

: $ 786.900

Insumos

: $ 595.700

Planteos y desyerbas

: $402.300

Mano de obra

: $396.600

Insumos

: $ 5.700

Fertilizante

: $ 267.100

Mano de obra

: $ 129.100

Insumos

: $138.000

Labores de sostenimiento

: $77.300

Mano de obra

: $ 58.000

Insumos

: $ 19.300

Administracin

: $ 350.602

Prestaciones sociales

: $20.709

Gastos financieros

: $ 427.526

Total costos por Ha

: $ 5087.357

Total costos cultivo

: $ 40689.856

2do ao:
Planteos y desyerbas

: $ 279.900

Mano de obra

: $ 275.000

Insumos

: $ 4.300

Fertilizacin

: $ 307.200

Mano de obra

: $75.800

Insumos

: $231.400

Labores de sostenimiento

: $ 83.300

Mano de obra

: $ 79.100

Insumos

: $ 4.200

Control broca

: $ 193.656

Administracin

: $ 350.602

Impuesto Predial

: $ 20.709

Prestaciones sociales

: $ 13.625

Gastos financieros

: $173.781

Recoleccin y pos cosecha

: $ 544.300

Mano de obra

: $ 456.300

Insumos y transporte

: $ 88.000

Total costos por Ha

: $ 3181.173

Total costos cultivos

: $ 25449.384

3er ao:

Planteos y desyerbas

: $ 239.800

Mano de obra

: $ 235.500

Insumos

: $ 4.300

Fertilizacin

: $ 332.100

Mano de obra

: $94.800

Insumos

: $237.300

Labores de sostenimiento

: $ 30.100

Mano de obra

: $ 30.100

Control broca

: $ 387.311

Administracin

: $ 350.602

Impuesto Predial

: $ 20.709

Prestaciones sociales

: $ 16.323

Gastos financieros

: $199.115

Recoleccin y pos cosecha

: $ 1229.200

Mano de obra

: $ 1030.400

Insumos y transporte

: $ 198.800

Total costos por Ha

: $ 4636.460

Total costos cultivos

: $ 37091.680

Se determinan costos solo hasta el 3er ao, pues en ese momento es que se
realiza el avalo del cultivo.
AO

EGRESO

INGRESO

40698.856

25449.384

93391.840

37091.680

210884.800

*39281.648

288309.120

41390.448

36484.208

44761.648

47964.466

33236.760

35456.096

*Los gastos de los aos 4, 5, 6, y 7 no se desglosan, pero lo datos consignados se

tomaron de un informe de costos de produccin de caf en la zona central
cafetera.
Total egresos = $261910.424
Total ingresos = $ 721490.530
Diferencia = $ 450580.106
Rentabilidad promedio Hectrea = $ 402.303
Valor del cultivo = $ 609290.810
Si se considera como factor de incertidumbre, el 10%, entonces el valor final del
avalo del cultivo de caf, seria:
Valor final: $609.290.810 - $60.929.081 = $548.361.729
NOTA: Es posible que la solicitud sea determinar el probable valor de negociacin,
se sugiere verificar la vida til restante del cultivo (para terminar la vida til del
cultivo faltan 4 aos), se debe Castigar el valor determinado con un porcentaje
equivalente al promedio del inters pagado por las corporaciones de ahorro y
vivienda (pues ese es le inters mnimo de oportunidad) ms 10 puntos, que se
toman por estar el cultivo en plena produccin (Valor en marcha).
Si el promedio de inters es del 25% se suman 10 puntos, entonces el valor se
castigara en 35%
Valor Cultivo = 548.361.729 - 35 %
Valor Cultivo = 548.361.729 - 191.926.605 = $356.435.124
Copia Modelo de Avalo de un Cultivo Transitorio
Evaluacin Financiera Del proyecto de cultivo intensivo de Mango Tommy.
1. Generalidades.
La evaluacin econmica de proyectos de inversin es un proceso sistemtico que
permite identificar, medir y valorar los costos y beneficios relevantes asociados a
una decisin de inversin, para emitir un juicio objetivo sobre la conveniencia de
su ejecucin, desde distintos puntos de vista: econmico, privado o social.
Desde un punto de vista econmico, financiero o social, dicha tcnica tiende a
facilitar el proceso de asignacin de recursos que realiza el inversionista, pblico o
privado, y bajo su alero se han desarrollado aplicaciones metodolgicas que
permiten homogeneizar proyectos de naturaleza heterognea.

2. Mtodos de evaluacin que toman en cuenta el valor del dinero a travs

del tiempo
La evaluacin de proyectos por medio de mtodos matemticos- Financieros, es
una herramienta de gran utilidad para la toma de decisiones por parte de los
administradores financieros, ya que un anlisis que se anticipe al futuro puede
evitar posibles desviaciones y problemas en el largo plazo. Las tcnicas de
evaluacin econmica son herramientas de uso general. Lo mismo pueden
aplicarse a inversiones industriales, de hotelera, de servicios, que a inversiones
en informtica. El valor presente neto y la tasa interna de rendimiento se
mencionan juntos porque en realidad es el mismo mtodo, slo que sus resultados
se expresan de manera distinta. Recurdese que la tasa interna de rendimiento es
el inters que hace el valor presente igual a cero.
Estas tcnicas de uso muy extendido se utilizan cuando la inversin produce
ingresos por s misma, es decir, sera el caso de la tan mencionada situacin de
una empresa, que vendiera servicios de informtica. El VPN y la TIR se aplican
cuando hay ingresos, independientemente de que la entidad pague o no pague
impuestos.
2.1. Mtodo del Valor Presente Neto (VPN)
El mtodo del Valor Presente Neto es muy utilizado por dos razones, la primera
porque es de muy fcil aplicacin y la segunda porque todos los ingresos y
egresos futuros se transforman a pesos de hoy y as puede verse, fcilmente, si
los ingresos son mayores que los egresos. Cuando el VPN es menor que cero
implica que hay una prdida a una cierta tasa de inters o por el contrario si el
VPN es mayor que cero se presenta una ganancia. Cuando el VPN es igual a cero
se dice que el proyecto es indiferente. La condicin indispensable para comparar
alternativas es que siempre se tome en la comparacin igual nmero de aos,
pero si el tiempo de cada uno es diferente, se debe tomar como base el mnimo
comn mltiplo de los aos de cada alternativa.
En la aceptacin o rechazo de un proyecto depende directamente de la tasa de
inters que se utilice. Por lo general el VPN disminuye a medida que aumenta la
tasa de inters, En consecuencia para el mismo proyecto puede presentarse que
a una cierta tasa de inters, el VPN puede variar significativamente, hasta el punto
de llegar a rechazarlo o aceptarlo segn sea el caso.
Al evaluar proyectos con la metodologa del VPN, se recomienda que se calcule
con una tasa de inters superior a la Tasa de Inters de Oportunidad (TIO), con el
fn de tener un margen de seguridad para cubrir ciertos riesgos, tales como
liquidez, efectos inflacionarios o desviaciones que no se tengan previstas.
Frmula de Clculo

Donde:
- VAN = Valor Actual Neto de la Inversin.
- A = Valor de la Inversin Inicial.
- Qi = Valor neto de los distintos flujos de caja. Se trata del valor neto as cuando
en un mismo periodo se den flujos positivos y negativos ser la diferencia entre
ambos flujos.
- ki = Tasa de retorno del periodo.

2.2. Mtodo de la Tasa Interna de Retorno (TIR)

Este mtodo consiste en encontrar una tasa de inters en la cual se cumplen las
condiciones buscadas en el momento de iniciar o aceptar un proyecto de
inversin. Tiene como ventaja frente a otras metodologas como la del Valor
Presente Neto (VPN) o el Valor Presente Neto Incremental (VPNI) por que en este
se elimina el clculo de la Tasa de Inters de Oportunidad (TIO), esto le da una
caracterstica favorable en su utilizacin por parte de los administradores
financieros.
La Tasa Interna de Retorno es aqulla tasa que est ganando un inters sobre el
saldo no recuperado de la inversin en cualquier momento de la duracin del
proyecto. En la medida de las condiciones y alcance del proyecto estos deben
evaluarse de acuerdo a sus caractersticas, con unos sencillos ejemplos se
expondrn sus fundamentos. Esta es una herramienta de gran utilidad para la
toma de decisiones financiera dentro de las organizaciones
3. Descripcin Botnica del Mango Tommy.
-Tronco. El mango tpico constituye un rbol de tamao mediano, de 10-30 m de
altura. El tronco es ms o menos recto, cilndrico y de 75-100 cm de dimetro,
cuya corteza de color gris caf tiene grietas longitudinales o surcos reticulados
poco
profundos
que
a
veces
contienen
gotitas
de
resina.
-Copa. La corona es densa y ampliamente oval o globular. Las ramitas son
gruesas y robustas, frecuentemente con grupos alternos de entrenudos largos y
cortos que corresponden al principio y a las partes posteriores de cada renuevo o
crecimientos sucesivos; son redondeadas, lisas, de color verde amarillento y
opaco cuando jvenes; las cicatrices de la hoja son apenas prominentes.
-Hojas. Las hojas son alternas, espaciadas irregularmente a lo largo de las
ramitas, de pecolo largo o corto, oblongo lanceolado, coriceo, liso en ambas

superficies, de color verde oscuro brillante por arriba, verde amarillento por
abajo, de 10-40 cm de largo, de 2-10 cm de ancho, y enteros con mrgenes
delgados transparentes, base agua o acuada y un tanto reducida abruptamente
pice acuminado.
Las hojas tienen nervaduras visiblemente reticuladas, con una nervadura media
robusta y conspicua y de 12-30 pares de nervaduras laterales ms o menos
prominentes; ellas expiden un olor resinoso cuando se les tritura; el pecolo es
redondeado, ligeramente engrosado en la base, liso y de 1,5-7,5 cm de largo. Las
hojas jvenes son de color violeta rojizo o bronceado, posteriormente se tornan de
color verde oscuro.
-Inflorescencia. Las panculas son muy ramificadas y terminales, de aspecto
piramidal, de 6-40 cm de largo, de 3-25 cm de dimetro; las raquias son de color
rosado o morado, algunas veces verdeamarillentas, redondeadas y densamente
pubescentes o blancas peludas; las brcteas son oblongaslanceoladas u
ovadasoblongas, intensamente pubescentes, se marchitan y caen pronto y miden
de
0,3-0,5
cm
de
largo.
-Flores. Las flores polgamas, de 4 a 5 partes, se producen en las cimas densas o
en la ltimas ramitas de la inflorescencia y son de color verdeamarillento, de 0,20,4 cm de largo y 0,5-0,7 cm de dimetro cuando estn extendidas. Los spalos
son libres, caedizos, ovados u ovadosoblongos, un tanto agudos u obtusos, de
color verdeamarillento o amarillo claro, cncavos, densamente cubiertos
(especialmente en la parte exterior) con pelos cortos visibles, de 0,2-0,3 cm de
largo
y
0,1-0,15
cm
de
ancho.
Los ptalos permanecen libres del disco y son caedizos, ovoides u ovoides
oblongos, se extienden con las puntas curvadas, finamente pubescentes o lisos,
de color bancoamarillento con venas moradas y tres o cinco surcos de color ocre,
que despus toman el color anaranjado; ellos miden de 0,3-0,5 cm de largo, y
0,12-0,15 cm de ancho; los ptalos viejos a veces tienen mrgenes rosados, el
disco es grande, notoriamente de cuatro o cinco lbulos arriba de la base de los
ptalos, surcado, esponjoso, de color de limn, convirtindose despus a blanco
translcido, durante la antesis es mucho ms ancho que el ovario y de 0,1-0,15 cm
de alto.
Los estambres pueden ser de cuatro a cinco, desiguales en su longitud, siendo
frtiles slo uno o dos de ellos, el resto est reducido a diminutos estaminoides, de
color morado o blanco amarillento; los estambres perfectos miden de 0,2-0,3 cm
de largo, con las anteras ovoideoblongas, obtusas, lisas. Las flores estaminadas
carecen de ovario rudimentario y sus estambres son centrales, reunidos
cercanamente por el disco. El ovario en la flor perfecta es conspicuo, globoso, de
color limn o amarillento y de 0,2-0,15 cm de dimetro; el estilo es lateral, curvado
hacia arriba, liso y de 0,15-0,2 cm de largo; el estigma es pequeo y terminal. La
polinizacin del mango es esencialmente entomfila, siendo los principales
polinizadores,
insectos
del
orden
Dptera.

-Fruto. Se trata de una gran drupa carnosa que puede contener uno o ms
embriones. Los mangos de tipo indio son monoembrinicos y de ellos derivan la
mayora de los cultivares comerciales. Generalmente los mangos poliembrinicos
se utilizan como patrones. Posee un mesocarpo comestible de diferente grosor
segn
los
cultivares
y
las
condiciones
de
cultivo.
Su peso vara desde 150 g hasta 2 kg. Su forma tambin es variable, pero
generalmente es ovoide-oblonga, notoriamente aplanada, redondeada, u obtusa a
ambos extremos, de 4-25 cm. de largo y 1.5-10 cm. de grosor. El color puede estar
entre verde, amarillo y diferentes tonalidades de rosa, rojo y violeta. La cscara es
gruesa, frecuentemente con lenticelas blancas prominentes; la carne es de color
amarillo
o
anaranjado,
jugosa
y
sabrosa.
-Semilla. Es ovoide, oblonga, alargada, estando recubierta por un endocarpo
grueso y leoso con una capa fibrosa externa, que se puede extender dentro de la
carne.
4.- Material Vegetal
La eleccin de un cultivo y su produccin intensiva, debe tener en cuenta lo
siguiente:
La produccin para el mercado de destino.
La adaptacin al medio, diferenciando entre zonas tropicales y subtropicales y
zonas hmedas y secas.
5. Requerimientos Edafoclimticos.
5.1. Suelo.
Puede vivir bien en diferentes clases de terreno, siempre que sean profundos y
con un buen drenaje, factor este ltimo de gran importancia. En terrenos en los
que se efecta un abonado racional la profundidad no es tan necesaria; sin
embargo, no deben plantarse en suelos con menos de 80 a 100 cm de
profundidad. Se recomiendan en general los suelos ligeros, donde las grandes
races puedan penetrar y fijarse al terreno. El pH estar en torno a 5.5-5.7;
teniendo
el
suelo
una
textura
limo-arenosa
o
arcillo-arenosa.
Un anlisis de un suelo donde los mangos prosperan muy bien dio el siguiente
resultado: cal (CaO) 1,2 %, magnesio (MgO) 1,18 %, potasa (K2O) 2,73 %,
anhdrido fosfrico (P2O5) 0,15 %, nitrgeno 0,105 %.
5.2. Necesidades Hdricas.
Los requerimientos hdricos dependen del tipo de clima del rea donde estn
situadas las plantaciones. Si se encuentran en zonas con alternancia de
estaciones hmeda y seca, ptimas para el cultivo del mango, como sucede en

Sudn, durante la estacin de lluvias se desarrolla un crecimiento vegetativo, y en

la estacin seca la floracin y la fructificacin; en este caso basta con un pequeo
aporte de agua.
En reas ms fras, como Israel e Islas Canarias, slo existe una estacin clida,
en la que tiene lugar a la vez la fructificacin y el desarrollo vegetativo, en este
caso el riego debe ser mucho ms copioso, pero se tendr en cuenta que un
exceso
de
humedad
es
perjudicial
para
la
fructificacin.
En general necesita menos agua que el aguacate; se da la circunstancia de que
en terrenos donde las disponibilidades de agua son abundantes, el rbol vegetal
muy bien, pero no fructifica.
Cuando ms agua necesitan los rboles es en sus primeros das de vida, llegando
aproximadamente de 16 a 20 litros semanales por rbol. Esto sucede durante los
dos primeros aos y siempre que el rbol est en el terreno; no es lo mismo en el
vivero,
donde
sus
exigencias
son
menores.
Una vez que el rbol est enraizado aguanta muy bien la sequa; prospera con la
cuarta parte del agua que necesita la platanera y puede tolerar, segn clases de
tierra,
hasta
400
miligramos
de
sal
por
litro
de
agua.
Para obtener el mximo rendimiento del rbol, los riegos deben ser peridicos
(400m3/ha y mes).
Los riegos ms copiosos deben darse cuando los capullos van a abrir, y hasta
varias semanas despus de la fructificacin. Mientras la fruta aumenta de tamao
debe regarse una vez cada quince das y puede dejarse de regar al acercarse la
madurez.
El mango se adapta muy bien a condiciones de precipitacin variables; adems
tolera la sequa, aunque fisiolgicamente esta tolerancia ha sido atribuida a la
posesin de laticferos que permiten a las hojas mantener su turgencia a travs de
un ajuste osmtico que evite los dficit de agua internos (Schaffers et al., 1994).
En suelos calcreos un periodo de inundaciones continuas no excesivamente
largo puede ser beneficioso para el mango, ya que permite aumentar la
disponibilidad en el suelo de algunos microelementos tales como el hierro y el
manganeso (Whiley y Shaffers, 1997).
Los periodos de dficit hdrico benefician el ciclo fenolgico del mango. En reas
tropicales el estrs hdrico es el principal factor ambiental responsable de la
induccin floral. Al contrario ocurre con el cuajado y el crecimiento del fruto, pues
una sequa es muy perjudicial, ya que disminuye el tamao del fruto.
Se considera ms importante una buena distribucin de las precipitaciones
anuales que la cantidad de agua, siendo la precipitacin mnima anual de 700 mm
bien distribuidas.
5.3. Temperaturas.

El mango prospera muy bien en un clima donde las temperaturas sean las
siguientes:

Invierno ligeramente fro (temperatura mnima de 10C).

Primavera ligeramente clida (temperatura mnima superior a 15C).
Verano y otoo clidos
Ligeras variaciones entre el da y la noche.

6.- Particularidades del cultivo.

6.1.- Plantacin.
La plantacin se lleva a cabo cuando las plantas tienen de 1 a 2 aos; si se les
cultiva en recipientes, se les puede sacar en cualquier poca del ao; si estn en
los surcos del vivero, generalmente lo mejor es a principio o al final de la
primavera. En cualquier caso se les trasplanta lo ms cuidadosamente posible en
cepas previamente preparadas y espaciadas de 10 a 12 m de distancia.
Ciertas variedades que crecen dbilmente se pueden trasplantar ms cerca (6x6
m) y los tipos vigorosos que se extienden, se colocan a una distancia de 14 a 16
m. Los rboles deben regarse tras la plantacin y luego varias veces por semana
durante los primeros quince das. El rea en torno al rbol (aproximadamente un
metro) debe mantenerse libre de malas hierbas, recomendndose la colocacin de
un mulching, sobre todo en la estacin seca.
6.2.- Abonado.
El abonado y el riego, deben programarse de acuerdo con el ciclo fenolgico para
alcanzar un rendimiento optimo. La potasa es el elemento al que mejor ha
respondido el rbol, siendo, por tanto, el que en mayor proporcin debe entrar en
la
frmula
de
abonado.
Un rbol en plena produccin responde muy bien a la siguiente aplicacin de
abono: 2500 gramos de sulfato de potasio y 1500 gramos de superfosfato de cal,
aadidos al terreno en una sola aplicacin, preferible en el mes de noviembre.
Debe procurarse distribuirlo bajo la copa del rbol, removindolo y mezclndolo
bien con la tierra.
El suelo con rboles jvenes se debe arropar para ayudar a retener la humedad y
contrarrestar las hierbas. Pueden resultar tiles las aplicaciones de piedra caliza
dolomtica, si la reaccin del suelo est debajo de un pH 5.5. Las aspersiones
nutritivas conteniendo cobre, cinc, manganeso y boro son beneficiosos en todos
los suelos. Estas se deben aplicar ms o menos 3 veces al ao (una vez en el
caso del boro) durante los primeros aos.
6.3.- Poda.

El mango florece y fructifica de manera muy semejante al aguacate, es decir, en

grandes panculas muy ramificadas que aparecen en las extremidades de ramas
del ao que poseen suficiente madurez.
Para que la induccin floral pueda presentarse en forma normal se requiere que le
rbol pase un perodo de bajas temperaturas, es decir, de un cierto invierno
benigno que haga detener sensiblemente el crecimiento vegetativo, se acumulen
almidones en los brotes, y se propicie la diferenciacin. En su defecto, a falta de
bajas temperaturas, se pueden obtener los mismos resultados cuando se presenta
una
poca
de
sequa.
Respecto a la formacin del rbol si es necesario intervenir con la poda, muy
particularmente en la seleccin de las ramas principales que iniciarn la copa. Si
bien es cierto que los rboles de esta especie pueden formar su estructura normal
sin ninguna ayuda de la poda, tambin es verdad que el mango, en gran nmero
de variedades, tiende con frecuencia a emitir cuando joven brotes muy verticales,
con
ngulos
de
insercin
muy
cerrados.
La produccin de un rbol de mango es muy elevada. Como trmino general, para
un ejemplar de tamao medio puede calcularse un rendimiento de 200 kilos,
llegando normalmente algunos rboles a cargar ms de 1000 kilogramos de fruta.
Esto supone unos 30.000 40.000 kg/ha.
Los frutos de mango requieren ms o menos de 105 a 130 das desde el amarre
del fruto hasta su plena madurez.
En general, el criterio para determinar la poca de recoleccin vara segn el
cultivo y la zona de produccin, por tanto, las recomendaciones dadas
anteriormente slo pueden tener utilidad en lugares con condiciones climticas
idnticas
y
donde
tenga
lugar
una
floracin
homognea.
La recoleccin del mango es manual, se debe procurar siempre cortar el fruto con
un poco de pednculo, ya que hacindose a ras se derramara savia, lo que ms
tarde contribuira a que la fruta se arrugara y depreciara.
6.4.

Peso.

El peso de la fruta depende del cultivo, de las condiciones de crecimiento y de la

cosecha. Casi todos los mercados prefieren la fruta en la gama de 300 a 500
gramos. Para obtener estos tamaos ser necesario tcnicas de cultivo especiales
en algunos cultivos.
Avalo del Cultivo
Departamento
Municipio

Cundinamarc
a
La Meza

rea Total
Cultiv. (Has)
Rendimiento

6 aprox.
160 kl x rbol

por (Ha.)
Cultivo
Variedad
Fecha de siembra
Distanciamiento
RUBROS
COSTOS DIRECTOS
Mano de obra
Maquinaria agrcola
Insumos
Riegos
Control Fitosanitario
Otros
COSTOS INDIRECTOS
Gastos administrativos (1.5%
de CD
Asistencia tcnica (5% de
CD)
Gastos Financieros (19%
COSTO TOTAL

Mango
Tommy
4 aos prom.
9.0 x 8.0 m.
CANTIDA
(Ha)

Nivel
tecnolgico
Fecha
PRECIO
UNITARIO

Medio
may-18
COSTO TOTAL
$
7.127.431,00
$
484.570,00
$
538.410,00
$
4.145.187,00
$
995.883,00
$
696.414,00
$
266.967,00
$
1.024.630,00
$

258.409,00

$
$
$

77.524,00
688.697,00
8.152.061,00

NOTA: A los valores anteriores hay que sumarles el costo de los Kolinos, el cual es
de $10.000.oo Aproxima. Se calcula que en una Hectrea debe sembrarse
alrededor de 150 palos. En consecuencia, el costo de los Kolinos es de $
1.500.000.oo por Ha
Valor Total de Siembra de Mango Tommy por Ha.$9.652.061.oo.
Cuadro No. 2. Costos de produccin por Hectrea Mango (Mantenimiento)
Departamento

Cundinamarc
a

Municipio
Cultivo
Variedad

La Meza
Mango
Tommy

Fecha de siembra
Distanciamiento
RUBROS
COSTOS DIRECTOS
MANO DE OBRA

4 aos prom.
9.0 x 8.0 m.
CANTIDAD
(Ha)

rea Total Cult.

(Has)
6 aprox.
Rendimiento por
(Ha.)
160 kl x rbol

Nivel
tecnolgico
Fecha
PRECIO
UNITARIO

Medio
may-18
COSTO TOTAL
$ 2.679.038,00
$
359.584,00

Preparacin del terreno labores

culturales
Cosecha
MAQUINARIA AGRICOLA
INSUMOS
COSTOS INDIRECTOS
Gastos administrativos (1.5% de
CD
Asistencia tcnica (5% de CD)
Gastos Financieros (19% TEM +
3% com.)
COSTO TOTAL

$
94.405,00
$
226.717,00
$
94.405,00
$ 1.903.927,00
$
389.467,00
$
$

98.848,00
29.652,00

$
260.967,00
$ 3.068.505,00

Para el anlisis, se considera entonces que el Primer ao de Siembra, la inversin

Total fue de $ 9.652.061.oo. Por Ha
Para el Segundo ao, se invierte en Mantenimiento la suma de $ 3.068.505.oo por
Ha
Se actualiza el valor de la inversin del Primer ao, para poder sumarla al costo de
Mantenimiento del Cultivo, as:
La formula para realizar la proyeccin econmica es la tradicional:
VF = Vp ( 1 + Ip )n
VF = Valor Futuro
Vp = Valor Presente o Ingresos obtenidos en cada uno de los aos en cuestin
Ip = Efecto combinado de Inflacin y Devaluacin de los ltimos 5 aos.
Diagrama de Flujo de las inversiones en el Mantenimiento del Cultivo
1er. Ao
2do. Ao
3er. Ao
4to. Ao
5to. Ao

$ 3.068.505.oo
$ 3.528.781.oo
4.666.813.oo $ 5.366.834.oo

$ 4.058.098.oo

Valor Presente Neto Se manejara una taza de descuentos del 15%

Valor Presente Neto de las inversiones de mantenimiento $ 15.322.196.oo
Al valor presente neto obtenido se le suma la inversin en la siembra del cultivo
$ 15.322.196.oo + $ 9.652.061 = $ 24.974.257.oo
Ingresos del Cultivo.
Nota: El cultivo en plena produccin, tiene una produccin promedio por rbol y
por cosecha de 160 kl. Con una adecuada distribucin se puede plantar 150

rboles por Ha. Se estandariza la produccin de dos cosechas ao a partir del

segundo ao.
Produccin Promedio por cosecha =
rea cultiva * No. Arboles por Ha. * Produccin promedio por rbol
6 * 150 * 160 = 144.000 Kl. Por cosecha
No. De cosechas por ao = 2
Produccin ideal promedio por ao = 288.000 Kl.
Grado de incertidumbre 10% es decir, igual a 28.800 kl.
Produccin real = produccin ideal grado de incertidumbre
Produccin real = 288.000 - 28.800
Produccin real = 259.200 Kl.
Precio de venta por Kl. $ 2.500
Valor produccin anual = Produccin real X Precio de Venta
Valor produccin anual = $ 648.000.000.oo
Diagrama de flujo de los ingresos del Cultivo
0
1
2
3
4
5
0
1
2
$648.000.000.oo

$714.420.000.oo

$787.648.050.oo
$680.400.000.oo
$750.141.000.oo
Se pretende ahora traer los ingresos futuros al punto de iniciacin del cultivo, es
decir, obtener su valor presente neto.
$ 1.790.697.161
Rentabilidad total del proyecto= Ingresos futuros - costo de inversin
Rentabilidad total del proyecto (5 aos) = Vp neto ingresos futuros Vp netos
inversiones
Rentabilidad total del proyecto = $ 1.790.697.161 - $ 24.974.257.oo
Rentabilidad total del proyecto = $ 1.765.722.904.oo
NOTA: La solicitud es determinar el probable valor de negociacin, el Ing. William
Robledo Giraldo en su libro: Avalos Generalidades y Mtodos, sugiere:
Verificar la vida til restante del cultivo (la vida til se considera sobre el tiempo
analizado),
Determinar la rentabilidad que el valor de las utilidades generara en el sistema
financiero durante la vida til restante del cultivo. (Aos analizados).
Tomar como valor en marcha el 10% del valor presente neto de los beneficios
futuros.
Proceso de clculo:

Verificar la vida til restante del cultivo (la vida til se considera sobre el tiempo
analizado).5 aos.
Determinar la rentabilidad que el valor de las utilidades generara en el sistema
financiero durante la vida til restante del cultivo. (aos analizados).
VF = Vp ( 1 + Ip )n
VF= $ 1.765.722.904.oo (1 + 0,0455)5
VF= $ 2.205.681.173.oo
Rentabilidad = $ 2.205.681.173.oo - $ 1.765.722.904.oo
Rentabilidad = $ 439.958.269.oo
Tomar como valor en marcha el 10% del valor presente neto de los beneficios
futuros.
10% = $ 176.572.290.oo
Valor ideal negociacin = Rentabilidad vp ingresos futuros + v/r en marcha
Valor ideal negociacin = $ 439.958.269.oo

$ 176.572.290.oo

Valor ideal negociacin = 516.530.539.oo

Grado de incertidumbre 20% = $123.306.112.oo
Valor real negociacin = V/r ideal negociacin Valor real negociacin = $ 616.530.559.oo

Grado incertidumbre

- $ 123.306.112.oo

Valor real negociacin = $ 493.224.447.oo

Entonces, El Inters de Oportunidad Mnimo, es el sistema financiero, que paga
una tasa del 4.55%, en Depsitos a termino Fijo (1 ao), Pagina Bancolombia,
Mayo 18 de 2010)
VF = $9.652.061.oo. (1 + 0.0455).
VF = $10.091.298.oo.Este valor esta actualizado AL segundo ao. Entonces:
Inversin al Cabo del Segundo ao= $10.091.298.oo+$ 3.068.505.oo.
I,F =$13.228.240.oo.

Del Segundo al Cuarto ao, se realiza la inversin del Mantenimiento del rea
cultivada, y se mantiene el mismo criterio de actualizacin. Pero es importante
anotar, que ya se empiezan a recoger algunos frutos.
Tercer ao: VF=$3.068.505.oo (1+0.0455).=$3.208.122.oo.
Cuarto ao: VF=$3.208.122.oo (1+0.0455)=3.354.092.oo.
Valor Total Mantenimiento del cultivo 3 y 4 ao.=6.562.214.oo
5.8.

Ejemplo Modelo de Informe de un Avalo Rural.

1- Consideraciones generales del avalo

Se relaciona el mtodo empleado, las fuentes consultadas y describe brevemente
la forma como se determino el valor de la propiedad.
2- Memoria descriptiva
2-1.

Nombre del propietario

2-2.

Ubicacin geogrfica del municipio

2-3.

Ubicacin del predio dentro del municipio

2-4.

Ubicacin del predio por corregimiento

2-5.

Ubicacin del predio por vereda

2-6.

Descripcin del sector

2-7.

Existencia de servicios pblicos

2-8.

Vas de acceso al zona

2-9.

Vas de acceso al predio

2-10. Usos de suelo

3-

Aspecto jurdico.

3-1.

Titulacin

3-2.

Matricula inmobiliaria

3-3.

Ficha catastral

3-4.

Afectaciones y gravmenes

4-

Linderos y reas.

4-1.

Linderos segn escritura

4-2.

Linderos segn carta catastral

4-3.

Linderos segn visita

4-4.

rea del lote segn escritura

4-5.

rea del lote segn levantamiento

4-6.

rea construida

4-7.

rea anexos

Es necesario aclarar, que las reas oficiales segn resolucin 2555 de 1988
(por la cual se reglamenta la formacin, actualizada de la formacin y
conservacin del Catastro Nacional) son las determinadas por el Instituto
Geogrfico Agustn Codazzi. Cuando hay discrepancia en las diferentes reas
debe hacerse un proceso aclaratorio y sugerir levantamiento de planos por
profesionales expertos.
5-

Caractersticas generales del lote.

5-1.

Topografa del lote

5-2.

Relacin frente - fondo del lote

5-3.

Forma del lote

5-4.

Existencia de aguas

5-5.

Drenajes

5-6.

Nivel de encharcamientos

5-7.

Nivel de permeabilidad

5-8.

Discontinuidad

5-9.

Pedregosidad

5-10.

Erosin

5-11. Textura del suelo

5-12. Nivel de fertilidad
5-13. Tipo de suelo
5-14. Cercana a los centros de atraccin econmica
5-15. Tipo de cultivo
5-16. Nmero de cosecha por ao
5-17. Edad del cultivo
5-18. Vida productiva del cultivo
5-19. Densidad del cultivo
5-20. Produccin promedio por Ha

5-21. rea cultivada

5-22. Promedio total cultivo
6-

Caractersticas generales de la construccin.

6-1.

Cimentacin

6-2.

Muros

6-3.

Cielos rasos

6-4.

Cubierta

6-5.

Fachada

6-6.

Pisos

6-7.

Baos

6-8.

Cocina

6-9.

Instalaciones Hidrulicas

6-10.

Instalaciones elctricas

6-11.

Materiales predominantes en la construccin

6-12. Acabados
6-13. Vetustez
6-14. Estado de conservacin
7-

Maquinaria y equipo.

7-1.

Tipo de equipo

7-2.

Vida til del equipo

7-3.

Reparaciones preventivas y/o correctivas

7-4.

Variantes tcnicas del equipo

7-5.

Vida estimada del equipo

7-6.

Mtodo de depreciacin

7-7.

Cuota de salvamento

7-8.

Valor a depreciar

7-9.

Valor de sustitucin del equipo

7-10. Calculo del Good Will

7-11. Calculo del Valor en Marcha
8-

Sustentacin del avalo.

8-1.

Para el lote

8-2.

Para la construccin

8-3.

Para los anexos

8-4.

Para los equipos

9-

Cuadro de valores.

9-1.

valor mt lote

9-2.

Valor total lote

9-3.

Valor mt construccin

9-4.

Valor total constriccin

9-5.

Valor mt construccin anexos

9-6.

Valor total construccin anexos

9-7.

Valor total cultivos

9-8.

Valor total avalos

10- Indicadores Econmicos.

11- Recomendaciones y conclusiones.
12- Documentacin empleada.
13- Cuadro de clculo.
14- Documentos examinados.
15- Bibliografa.

6. AVALUOS MASIVOS
Por Avalos Masivos se entiende el proceso que permite extrapolar informacin
para un gran nmero de predios, teniendo como base valores obtenidos
mediante avalos fsicos en terreno, de un nmero representativo de
inmuebles, del total de predios que se pretende avaluar.
6.1. Metodologa para la Elaboracin de Avalos Masivos.
Los Avalos Masivos se emplean en Catastro (Procesos de formacin y
actualizacin), y en determinacin del beneficio predial en Contribuciones de
Valorizacin.
La Resolucin 2555 de 1.988 por la cual se reglamenta la Formacin,
Actualizacin de la Formacin y Conservacin del Catastro Nacional, define el
Catastro como el inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los
bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de
lograr su correcta identificacin fsica, jurdica, fiscal y econmica y el Avalo
Catastral consiste en la determinacin del valor de los predios, obtenidos mediante
investigacin y anlisis estadstico del mercado inmobiliario. El Avalo Catastral de
cada predio se determinar por la adicin de los avalos parciales practicados
independientemente para los terrenos y para las edificaciones en l comprendidas.
Por Formacin Catastral se entiende el proceso por medio del cual se obtiene la
informacin correspondiente a los predios de un territorio o jurisdiccin de la
Unidad Poltico-administrativa denominada municipio, teniendo como base sus
aspectos fsico, jurdico, fiscal y econmico, con el fin de lograr los objetivos
generales del Catastro.
Los Avalos de Formacin Catastral se obtendrn por Zonas Homogneas Fsicas
y Geoeconmicas, teniendo en cuenta los valores unitarios para edificaciones y
terrenos.
Por Zona Homognea Fsica se entiende el espacio geogrfico de una regin con
caractersticas similares en cuanto a suelos, aguas, pendientes, pisos trmicos,
vas, uso, destino econmico, u otras variables que permitan diferenciar stas
reas de las adyacentes. La clasificacin de las tierras para la determinacin de
las Zonas Homogneas Fsicas Rurales, se obtiene con fundamento en las

condiciones agrolgicas, topogrficas, climatolgicas de los suelos y en su

capacidad y limitaciones de uso y manejo.
Por Zona Homognea Econmica, a la luz de la misma resolucin (2555 de
Septiembre 28 de 1.988), se entiende el espacio geogrfico de una regin con
caractersticas similares en cuanto a su precio.
Los inmuebles, por su ubicacin se clasificarn en predios urbanos y rurales.
El estudio que permite establecer el valor en el mercado inmobiliario de cada uno
de los predios de una determinada regin, comprende las etapas denominadas
identificacin predial, determinacin de Zonas Homogneas Fsicas, Zonas
Homogneas Econmicas, determinacin de valores Unitarios y liquidacin de los
Avalos
Para

los avalos masivos, requeridos en formaciones y actualizaciones

catastrales, lo mismo que en la determinacin del beneficio predial producido por

obras de inters pblico, se puede utilizar la metodologa combinada de las zonas
geoeconmicas y la nivelacin primaria

de precios. La metodologa es la

siguiente:
6.1.1. Nivelacin Urbana.
Se procede a fijar las Zonas Geofsicas, que son espacios geogrficos de una
regin con caractersticas similares en cuanto a suelos, aguas, pendientes, pisos
trmicos, vas,

uso, destinos econmicos y otras variables que permiten

diferenciar estas reas de las adyacentes.

Para las zonas homogneas fsicas urbanas se tendrn en cuenta las condiciones
topogrficas y de uso, como su destino econmico.
La clasificacin de las tierras para la determinacin de las zonas homogneas
fsicas rurales se obtendr con fundamento en las condiciones agrolgicas,
topogrficas, climticas de los suelos y en su capacidad y limitaciones de uso y
manejo.
Para la determinacin de unas correctas zonas geofsicas se requiere un amplio
conocimiento de la zona donde se realizarn los avalos. Se pueden determinar
sobre un plano actualizado del sector a Escala 1:10.000.

Una vez determinadas las zonas homogneas fsicas o geogrficas, se procede a

definir las Zonas Geoeconmicas o Zonas Homogneas Econmicas:
Se entiende por puntos de investigacin econmica a aquellos seleccionados
dentro del rea urbana o rural del municipio para establecer valores unitarios del
terreno, mediante el anlisis de informacin directa e indirecta de precios en el
mercado inmobiliario.
6.1.2. LOCALIZACIN DE LOS PUNTOS DE ANLISIS.
El nmero de puntos de anlisis depende en las zonas urbanas del nmero total
de esquinas que tenga la zona donde se estn realizando los avalos, de este
nmero se puede considerar entre un 10% y un 25% como muestra representativa
y se elegirn de acuerdo a los siguientes criterios:
a. Centro de Atraccin Econmica existentes.
b. Categora del servicio pblico
c. Clasificacin de las vas y conductibilidad.
d. Sitios de transicin de los sectores econmicos
e. Interseccin de las vas principales con lmites del sector econmico
f. Cruces de vas
g. Esquinas de plazas o parques
h. Ncleos de mayor movimiento de la Propiedad Raz
i. Limites urbanos
j. En general, todos aquellos sitios en los cuales se observen cambios apreciables
con relacin al conjunto.
Para la seleccin de los puntos de anlisis en el sector rural hay que tener en
cuenta:
a. Topografa.
b. Condiciones agrolgicas.
c.

Productividad de la tierra.

d. Existencia de cultivos permanentes, semipermanentes o de pancoger.

e. Servidumbres
f.

Aguas

g. Uso actual y posible

h. Vas de acceso
i.

Cercana a los centros de consumo.

El nmero de los puntos de anlisis en la zona rural depende de la extensin del

rea en estudio.
El valor determinado para stos puntos de anlisis, los asume Catastro para toda
la Zona Homognea Geoeconmica. Para el Avalo de las construcciones, se
requiere la visita individual de todos los predios para dar una calificacin individual
y acertada (Ver formato de calificacin de construcciones de El Instituto
Geogrfico).
El investigador catastral est en la obligacin de visitar todos los predios objetos
de formacin o actualizacin catastral, para dar una calificacin objetiva y real, a
las

construcciones

existentes.

Dependiendo

del

puntaje

asignado

la

construccin, se dar un valor, a mayor calificacin mayor valor de la construccin.

Los valores para los puntajes han sido definidos previamente por Catastro.
El Avalo Catastral en consecuencia, ser el valor asignado al terreno por el
mtodo de Zonas Geoeconmicas mas el valor de la construccin, obtenido
mediante el puntaje.
Finalmente, en la Formacin y en la Actualizacin de la Formacin Catastral Rural,
se debe entregar como mnimo, los siguientes documentos:

Cartas del conjunto del territorio municipal en la escala adecuada, segn su

extensin con el deslinde municipal, el permetro rural, delimitacin y
numeracin de los corregimientos y veredas, Zonas Homogneas fsicas (usos
del suelo, vas, aguas, valores potenciales, pendientes) y las fotografas areas
correspondientes, Zonas Homogneas Geoeconmicas con sus respectivos
valores unitarios.

Tabla de valores unitarios para las construcciones segn su tipificacin.

Ficha predial para cada inmueble o mejoras por edificacin.

Relacin de nmeros prediales utilizados por corregimiento y vereda.

Carta predial para el municipio en las escalas que permitan la identificacin de

los inmuebles.

ndice de vuelo para las fotografas areas.

Fotos areas con delimitaciones prediales y su respectiva relacin.

Estadsticas de los comportamientos de los precios de la tierra.

ndices listas o archivos en medios magnticos, de propietarios o poseedores.

6.2.

AVALUOS

MASIVOS

PARA

OBRAS

DE

INTERES

PBLICO

FINANCIADAS POR LA CONTRIBUCION DE VALORIZACION.

Para los Estudios de Beneficio Predial necesarios en la determinacin de la
Contribucin de Valorizacin, por la ejecucin de obras de inters pblico, la
situacin es distinta.
Por Valorizacin se entiende la contribucin real y obligatoria que pagan los
propietarios de los predios beneficiados con la ejecucin de una obra de inters
pblico.
Es una Contribucin, pues es estacionaria en el tiempo, a diferencia del Impuesto,
que es permanente.
Es real porque recae en el sujeto pasivo de la propiedad: El propietario.
Es obligatoria, ya que es de forzosa aceptacin.
A la luz de la normatividad vigente, Decreto 1604 del 24 de Junio de 1.966, con su
Decreto reglamentario 1394 de 1.970 y el Decreto 1804 de Julio 15 de 1.966, para
que se origine el cobro de la Contribucin de Valorizacin, se debe presentar un
incremento en el valor de los predios ubicados en la zona de influencia del
proyecto, como consecuencia directa e imputable a la ejecucin del proyecto, para
ello se recomiendan varios mtodos, siendo el ms claro y lgico el mtodo del
doble avalo. Para ello, se deben ejecutar dos avalos: Uno en las condiciones
actuales, es decir, sin que el proyecto se ejecute, otro, como si el proyecto
estuviera ejecutado, la diferencia de avalos, corresponde al incremento en el
valor de la tierra, como consecuencia directa e imputable a la ejecucin del
proyecto.
El cobro de la Contribucin de Valorizacin, se justifica en la incapacidad del
estado para satisfacer las necesidades de sus gobernados y en que nadie, puede
enriquecerse ociosamente como consecuencia
Estado.

de obras ejecutadas por el

La propuesta metodolgica del Ingeniero William Robledo Giraldo, se basa en la

combinacin del mtodo de Zonas Geoeconmicas y la nivelacin Primaria de
Precios. Esta se define de la siguiente manera:
a.

Definicin de la Zona de Citacin. Por Zona de Citacin se entiende la

extensin superficiaria hasta donde se supone llega el beneficio predial imputable

a la ejecucin de un proyecto. Para su definicin, se procede as:

Sobre un plano de la Regin, a escala adecuada, se localiza el proyecto motivo

del estudio.

Sobre el plano se localizan los accidentes geogrficos ms representativos de

la zona, tales como montaas, quebradas, Ros y otros.

Se seala todo el sistema vial, desde las arterias principales hasta los rieles y
caminos.

Se demarca la cobertura de los servicios pblicos, de acuerdo con el proyecto.

Se realiza la visita a la regin para completar el plano con las observaciones de

campo.

Se analiza la indiferencia en los costos de transporte, comparando las vas

existentes con el proyecto.

Si el proyecto es vial, normalmente las vas similares al proyecto, constituyen

el lmite de la Zona de Citacin.

De acuerdo con el tipo de proyecto, se demarca el rea en la que se estima

tiene influencia, de acuerdo con la experiencia y proyectos similares
ejecutados.

b.

Demarcacin de las Zonas Geofsicas. Sobre la Zona de Citacin, se

marcan las Zonas Geofsicas, en la medida de lo posible y siempre y cuando no

estn desactualizados, se trasladan las Zonas Geofsicas definidas por el Instituto
Geogrfico Agustn Codazzi, en caso contrario, se deben marcar las Zonas
Geofsicas definidas por los ejecutores del estudio. El nmero de Zonas
Geofsicas depende de la Homogeneidad de la Zona.
c.

Demarcacin de las Zonas Geoeconmicas. Sobre las Zonas Geofsicas

definidas, y previo reconocimiento de las mismas, se trazan las Zonas

Geoeconmicas, es claro que an no se han desarrollado avalos, por lo tanto,

estas zonas se marcan por experiencia de los avaluadores y su conocimiento de la

zona.
d.

Determinacin de los Puntos de Anlisis: se seleccionan segn el criterio

expuesto anteriormente.
6.2.1. NIVELACIN PRIMARIA DE PRECIOS.
Para las nivelaciones se debe procesar estadsticamente pos datos obtenidos en
las investigaciones directas e indirectas.
Investigaciones Directas: Origen de los datos.
a. Compra de terrenos.
b. Venta de terrenos.
c.

Conocimientos de compra-ventas

d. Intermediaciones.
e. Apreciacin directa.
Investigaciones Indirectas:
Es esta una fuente inagotable de datos, se puede hacer una compilacin de datos
escritrales, teniendo en cuenta la informacin de compra-venta que reposa en los
archivos de las oficinas de registro, si el movimiento de propiedad raz es intenso,
se puede investigar hasta tres aos atrs. Los precios resultantes sern
actualizados conforme a los ndices de fluctuacin econmica del movimiento de
la propiedad raz de acuerdo con la siguiente metodologa:
a.

De los precios de compra-venta se descontarn los correspondientes a

construcciones, cultivos, maquinaria, instalaciones, basados en los valores que

corresponden a estos, cuando existen, en caso contrario se calculan en el ao
correspondiente a la transaccin.
b.

Sobre el valor del terreno propiamente dicho entrarn a operar los

coeficientes por frente y permetro, si es urbano, y los de clase de tierra, tamao y

explotacin, si es rural, para ambos casos obtener el precio unitario inicial que es
el que se trata de actualizar.

c.

Los coeficientes se calcularn nicamente con los precios de investigacin

directa, los cuales servirn para llevar los precios de compra-venta a las
condiciones patrones.
d.

Para el estudio de ndices de incremento se debe tener cuidado de escoger

uno o varios predios que hayan sido materia de compra-venta en los aos
estudiados, pues el ideal sera poder medir la variacin que un mismo inmueble
haya tenido. Pero si esto no se consigue, se deben seleccionar predios que
tengan igual o similar situacin con relacin a los centros de atraccin econmica.
e.

Si las medianas de los precios iniciales de terreno tomadas de las

transacciones de los aos estudiados

son por ejemplo:
2005

$41.690

2006

$47.410

2007

$55.500

2008

$63.000

2009

$70.000

2010

$71.000

Se establecen las siguientes relaciones, porcentajes e ndices de incremento.

AO

RELACIONES

PORCENTAJES

INDICES DE
INCREMENTO

2005
2006

47.410/41.690

113.72

13.72

2007

55.500/47.410

117.06

17.06

2008

63.000/55.500

113.51

13.51

2009

70.000/63.000

111.11

2010

71.000/70.000

101.43
TOTAL

11.00
56.83

1.4

ndice Promedio 56.83/5=11.34

FORMULA C A C * (1 r ) n

Frmula en la que:
CA = Precio Unitario Actualizado (Ao Nivelacin)
C = Precio Unitario Ao
r = ndice de Incremento Promedio
N = Nmero de Aos
Si se quiere actualizar el precio de compra-venta de 1992 se tiene:
6.2.2. Procesamiento de Datos.
C93 55.500 * (1 11.34 / 100) 2 $68.801

La mayor parte de las informaciones que se reciben y utilizan para encontrar el

precio de la tierra, son adquiridas por sistemas en donde entran variables de
ndole humana. De esta manera nuestros datos adolecen de distorsiones, bien por
mala apreciacin de la realidad o por fenmenos y sentimientos humanos como
sera una mala venta, una compra de ocasin y otra variable que en el caso de la
generalizacin de la elaboracin de una nivelacin primaria de precio, es imposible
tener en cuenta.
Se sabe por estadstica que los fenmenos en donde influyen factores de ndole
humana y de azar, siguen una distribucin normal, es decir, que el mayor nmero
de datos se agrupa alrededor de un valor y en menor nmero se dispersa hacia
los extremos.
Existen diferentes mtodos para encontrar el valor mas representativo de un
conjunto de datos, tales como las medidas de tendencia central (media aritmtica,
media geomtrica, mediana, moda) y las medidas de dispersin (cuartiles,
desviacin, coeficiente de variacin).
Procesados los datos, se conjugarn las investigaciones directas e indirectas.

6.2.3. Avalo Fsico De Los Puntos De Anlisis.

Los avalos se realizan sobre los terrenos, pues la tierra es el nico elemento
susceptible de valorizacin
6.2.4. Adopcin de Precios.
En aquellos puntos de nivelacin en donde no se encuentren datos de compraventa o transacciones y tampoco de un sitio cercano, se adoptar como precio
definitivo la mediana o un valor que est dentro de los lmites del intervalo.
6.4.5.1. Interpolacin de Precios.1
Adoptados los precios en los puntos de nivelacin, se determinarn los precios de
esquina, utilizado el concepto de resistividad, teniendo en cuenta los ejes de
influencia econmica.
Resistividad: Es la variacin del precio por unidad de longitud y se obtiene con la
siguiente expresin
R = (Vb - Va)/d
a

Frmula en la que:
a

b = a tiende a b

Va = Valor del terreno en el punto a

Vb = Valor del terreno en el punto b
d = Distancia entre los puntos a y b
El valor de cualquier punto entre a y b ser entonces igual al valor en el punto a,
ms el producto de la resistividad por la distancia entre a y el mencionado punto.
Vx = Va + VabX
Frmula en la que:
Va = Valor en le punto a
Vx = Valor en un punto cualquiera entre a y b
X = Posicin del punto o distancia que lo separa de a.
Con el proceso matemtico de la resistividad se pretende ejecutar los avalos de
un alto nmero de predios, su base es la realizacin de los avalos de los puntos
de anlisis.
Como estos se ubican dentro de una misma Zona Geoeconmica, se procede a
trazar figuras geomtricas regulares (usualmente tringulos) cuyos vrtices son los

puntos de anlisis (valor mts terreno). La diferencia de precios no debe exceder el

30 %, pues el proceso perdera exactitud, si se tuviera por ejemplo:

D
2

3
5

Triangulo 1 = ABC
Triangulo 2 = BCD
Triangulo 3 = CDE
Triangulo 4 = DEF
Triangulo 5 = EFG
Como se ha realizado previamente el avalo de los vrtices A,B,C,D,E,F Y G , se
puede obtener el valor mt en cada uno de los vrtices (Punto de Anlisis). Hay
que tener cuidado que ninguno de los precios/mt de los vrtices sea superior a los
dems en un porcentaje del 30%, hecha esa verificacin se procede a obtener la
resistividad para cada lado de los tringulos, para efectos del ejemplo, se asume
los siguientes valores:
A = $120.000

B = $115.000

C = $100.000

D = $ 90.000

E = $120.000

F = $110.000

G = $130.000

6.2.5. RESISTIVIDAD =

Va Vb
Dad

dAB=150 mts

dAC=130 mts

dCB=250 mts

dBD=550 mts

dCC=600 mts

dCE=220 mts

dED=550 mts

dDF=210 mts

dEF=500 mts

dEG=220 mts

dGF=230 mts

La resistividad se calcula para cada lado, as:

Tringulo 1 con vrtices A,B,C.
RAB= Va-Vb = 120.000-115.000 = 33.33
dad

150

RAC= Va-Vc = 120.000-100.000 = 76.92

dac

130

RBC= Vb-Vc = 115.000-100.000 = 20

dbc

250

Es importante aclarar que la Resistividad, no tiene unidades.

El proceso se repite para todos los lados de todos lo tringulos, (el lector calcular
las otras resistividades como ejercicio).
Como las zonas geoeconmicas y sobre stas los puntos de anlisis se trazan
sobre planos prediales, es lgico suponer que en cada lado de los tringulos hay
numerosos predios. Para efectos del ejemplo, suponga que le tringulo 1 tiene los
siguientes predios:
230
210
B

190
120
80
20

f
e
d
c
b
a
C

Lado CB= predio a, b, c, d, e y f.

Para calcular el valor mt de cada uno de esos predios (avalos), se procede as:
Va = Vc+RCB dac
La frmula anterior tiene en Vc = el valor del vrtice C, RCB = resistividad
calculada del lado CB, dca = distancia del punto medio del predio a al vrtice C.
Las distancias medias de los predios a los vrtices se miden sobre el plano. Si se
mide la resistividad del vrtice con precio mayor al vrtice con precio menor, el
producto de la resistividad de la lnea por la distancia del punto medio del predio al
vrtice en cuestin, se resta.
Si por el contrario, se mide del vrtice de predio menor al mayor, se considera el
valor absoluto de esa diferencia y el producto descrito se suma al precio del
vrtice menor para obtener el precio de a; matemticamente el proceso es:
Precio del predio a=Vc+RCB dac
Distancia del punto medio de a

c=20 mts

Va=100.000+20*20=Va=$100.400/mt
Si la medida se toma de B

a=230 mts

Va=Vb-RCB dad
Va=115.000-20*230=110.400
NOTA: la resistividad no puede ser negativa. Si la diferencia de precio es negativa,
se toma el resultado en valor absoluto para que el proceso no se altere.
Verificando la resistividad en la lnea CB, del mismo tringulo 1

RCB =Vc-Vb = 100.000-115.000 = - 5000

dbc

250

25

Se toma el valor absoluto de la diferencia, se tiene entonces:

RCB = 5000 = 20
25
Como se ve perfectamente, la resistividad es Independiente, del sentido en que
se calcule.
Distancia del punto b al Vrtice c = 80 mts
Distancia del punto c al Vrtice c = 120 mts
Distancia del punto d al Vrtice c = 190 mts
Distancia del punto e al Vrtice c = 210 mts
Distancia del punto f al Vrtice c = 230 mts
Valor de b = Vc +RCB dbc = 100.000 +20(80)
Vb = 101.600
Valor de c = Vc +RCB dbc = 100.000 +20(120)
Vb = 102.400
Valor de d = Vc +RCB dbc = 100.000 +20(190)
Vb = 103.800
Valor de e = Vc +RCB dbc = 100.000 +20(210)
Vb = 104.200
Valor de f = Vc +RCB dbc = 100.000 +20(230)
Vb = 104.600
NOTA: Los valores obtenidos por resistividad en cada lado, deben estar dentro del
intervalo considerado, para el caso del ejemplo, el mximo valor es $115.000/ mt
y el valor mnimo es $100.000. Es decir, los valores de los predios que estn en le
lado BC, tendrn que estar dentro de esos valores.

Para una mejor comprensin, el lector podr suponer conformacin, nmero de

predios y distancias medias de los lados de los otros tringulos a sus respectivos
vrtices.
NOTA: Un punto de anlisis puede ser vrtice de varios tringulos, la nica
condicin que se debe cumplir, es que los precios determinados no pueden tener
una diferencia de precios entre si, superior al 30 %.
Todos los precios de los predios que conformen los lados de cualquier figura
geomtrica, se calculan mediante el proceso de resistividad.
Para calcular los precios de los predios interiores de las figuras geomtricas
definidas, se parte del supuesto segn el cual, todos los eventos en los que
interviene el ser humano, se agrupan alrededor de un valor central, por eso se
ejecutan los siguientes pasos:
1.

Se obtiene la media aritmtica de los precios de los vrtices del tringulo en

cuestin (para el presente ejemplo, tringulo 1).

2.

Se obtiene la media geomtrica de los valores de los vrtices del tringulo.

3.

Se obtiene la media aritmtica de las medias obtenidas, es decir, la media

aritmtica de 1 y 2.

4.

Se obtiene la media geomtrica de las medias obtenidas, o sea, de 1 y 2.

5.

Se obtiene la media aritmtica de las medias de las medias y este valor es el

que se toma para todos los predios interiores. Vale decir la media aritmtica
de 4 y 5 numricamente sera:

Valor de los vrtices:

A = $120.000, B = $115.000 y C = $100.000

1. Media aritmtica = 120.000+115.000+100.000 = 111.667

3
2.

3.

Media geometrica = 3 120.000 * 115.000 * 100.000 = 111.333

Media aritmtica de las medias =

111.667+111.333 = 111.500
___________________________
2

4.

Media geomtrica de las medias

111 .333 * 111 .500

5.

111 .417

Media aritmtica de las medias de las medias =

111.500 + 111.417 = 111.458
2

El valor para todos los predios interiores que hubiere en el tringulo 1, ser de
$111.458 /mt
Este proceso se repite para todos los tringulos obteniendo de esta manera los
avalos de todos los predios. Sin embargo, pueden presentarse situaciones como
la siguiente:
1
A

B
C
2

Los predios A, B, y C aparentemente pertenecen a los tringulos 1 y 2, el lector se

preguntar en cual tringulo procesa los predios. La respuesta es simple, para la
resistividad no hay inconveniente, pues sta, se mide en trminos absolutos, en
consecuencia, el valor es el mismo independientemente de que vrtice sirva como
punto de partida. Para determinar, si el predio es perimetral o interno, el avaluador
decidir sobre su ubicacin, teniendo presente, que cantidad de rea tiene el
predio en el permetro o al interior de la figura geomtrica, decidiendo, por donde
se encuentre mayor cantidad de rea.
Todos los predios de la zona involucrada en el estudio deben estar relacionados
en el proceso de resistividad, bien como parte de un lado o como predio interior.
El proceso puede ser aparentemente interminable pero realmente todo se reduce
a ejecutar los avalos de los puntos de anlisis, definir las figuras geomtricas a
emplear, medir las distancias entre los vrtices, calcular la resistividad de cada
lnea y medir la distancia del punto medio del predio al vrtice sobre el cual se

determinan los precios. La parte operativa se obtiene mediante un simple

programa de computador.
En aquellos sectores que tienen una alta densificacin predial (zonas urbanas),
por la exactitud del mtodo que detecta variaciones en precios mnima, se sugiere
tomar grupos representativos de predios, hacer un solo clculo de resistividad y a
ese grupo de predios, darle un valor similar.
6.2.6. Confeccin de las Curvas de Isoprecios.
Con los valores situados en la mayora de las esquinas, se har la representacin
grfica de la nivelacin, uniendo los puntos de igual precios por medio de curvas,
stas servirn para adoptar valores en los lugares donde no se consideren
necesarios hacer investigaciones.
6.2.7. Verificacin de los Precios de Nivelacin.
Calculados los precios de la nivelacin primaria, se determinar una muestra,
consistente en seleccionar aquellos predios en los cuales por sus condiciones
respecto a compra-venta pueden utilizarse para efectuar la confrontacin de la
nivelacin respecto a los puntos de anlisis.
6.2.8. Nivelacin Rural.
Cobijan reas constituidas por series limitadas de predios o predios de gran
extensin y para ellas deber seguirse el siguiente orden:
a.

Documentacin: Dentro del proceso a seguir en la nivelacin primaria de

precios, se hace necesaria la utilizacin de ciertos elementos, los cuales

proporcionan una ayuda complementaria, tales elementos son: cartografa, Cartas
o Planchas de Restitucin del Instituto Geogrfico, Fotografas Areas, Estudios
Agrolgicos.
b.

Reconocimiento General De La Zona: En base a la documentacin grfica

obtenida y preliminares al proceso de identificacin predial, se efectuar

un

reconocimiento general de la zona, con el propsito de actualizar las cartas o

planos, complementando los datos y vas pblicas, topografa, clases de tierras y
de analizar los diversos factores que puedan influir en la nivelacin primaria de
precios tales como centros de atraccin econmica, usos actuales del terreno,
sistemas de comunicacin, etc. Este reconocimiento en asocio de la mencionada

documentacin grfica presentar gran aporte en la localizacin preliminar de los

puntos de nivelacin.
c.

Fijacin Preliminar de los Puntos: Con el propsito de determinar y localizar

las zonas de atraccin econmica existentes en el sector se hace necesario fijar

una serie preliminar de puntos los cuales deben cubrir la totalidad del sector. En la
fijacin de los puntos de investigacin se debe observar una serie de aspectos que
puede facilitar la correcta distribucin de stos en general, como aquellos lugares
en los cuales se presentan variaciones econmicas del terreno, entre los
principales aspectos se pueden anotar:

Vas Pblicas: Comprendiendo la importancia que tienen las vas pblicas en el

desarrollo de una regin, se hace necesaria su clasificacin para efectos de
relacionarlas con la nivelacin, en lo que respecta a la influencia que tienen
stas en la distribucin de los puntos de investigacin.

Centros de Atraccin Econmica: Se deber tener especial cuidado de localizar

algunos puntos en aquellos lugares que ejerzan atraccin econmica sobre la
regin tales como caseros, ncleos recreacionales, de compra-venta de
productos, etc.

Caractersticas Agrolgicas: Contando con los estudios de suelos, se fijarn

puntos teniendo en cuanta que deben localizarse cubriendo la generalidad de
clases de tierra existentes en el municipio.

6.2.9. Varios.
a.

Sitios en los que se observa cambios bruscos y considerables en la

topografa, haciendo relacin con la facilidad de acceso a las vas cercanas.

b.

Lugares adyacentes a aeropuertos o estaciones frreas, terminales de

transporte intermunicipal.
c.

Sitios cercanos a cinagas, ros o lagunas que de una u otra forma puedan

ser afectados por inundaciones transitorias.

d.

Zonas en las cuales la base de estudios escriturarios determine la existencia

de concentraciones recientes de compra-ventas.

e.

Dems sitios en los cuales se observa puedan existir cambios bruscos en

los precios del terreno, con relacin al conjunto del sector.

6.2.10. Explotacin de las Tierras.
Se debe desarrollar un estudio sobre el estado de explotacin econmica en que
se encuentra la zona, con el fin de poder determinar un estado patrn de
explotacin que sea predominante en el sector. El objetivo que se persigue al
buscar un patrn de explotacin, es el de realizar la nivelacin bajo una misma
condicin.
6.2.11. Procesamiento de Datos.
Una vez obtenida la informacin que se requiere en el desarrollo de la nivelacin
primaria de precios, se entrar a procesar los datos con el fin de poder determinar
las tres principales caractersticas, a saber:
a.

Precios unitarios del terreno en los puntos de investigacin: Para la

obtencin del precio unitario ms representativo en cada uno de los puntos fijados,
se sigue el mismo proceso empleado en la zona urbana.
b.

Zonas de atraccin econmica: Dependiendo de la ubicacin que posea un

predio dentro del municipio, el precio de la tierra ser cotizado por un mayor o
menor valor, indicando esto que existen centros alrededor de los cuales se
concentran predios que pueden tener precios unitarios de sus tierras, los cuales
sean homogneos. La cantidad de estos centros de concentracin depende
directamente del numero de predios existentes, como de las diversas categoras
de las fuentes de atraccin econmica existentes en el sector, los cuales quedarn
resumidos en todos los casos en tres: Zonas de mxima atraccin, Zona de media
atraccin, Zona de mnima atraccin. Es obvio deducir que aquellos valores de la
tierra, que sean superiores al resto del conjunto, estarn concentrados en la
denominada Zona de mxima atraccin. Ahora bien, para poder localizar un
punto de determinada zona, hay que definir los lmites dentro de los cuales se
encuentra ubicada cada una de estas zonas, observando el siguiente
procedimiento: obtenido en cada uno de los puntos preliminares, el precio unitario
en base al rea y productividad, se escoger entre estos los dos cuyos valores
sean los mximos y mnimos, la diferencia entre estos dos valores determina el

100%. Para efectos de nuestra clasificacin ser dividida de acuerdo al siguiente

cuadro.
Siendo 100% = Diferencia = Valor mximo Valor mnimo.
El porcentaje que corresponde a cada zona ser:
Mxima Atraccin, entre 0 y 40%
Media Atraccin, entre 41 y 70%
Mnima Atraccin. Entre 71 y 100%
NOTA: Dentro de una zona en particular, pueden existir diferentes clases de
tierras, y una tierra mala o de baja calidad, puede hacer que el precio de sta se
encuentre en igual situacin o por debajo del de una tierra buena o de alta calidad,
localizada en la zona de la mala atraccin media y mnima. Para este efecto,
dentro de cada zona de atraccin, esta debe ser dividida en tres clases de tierras:
alta, media y baja, y la distribucin de puntos dentro de cada una de estas se hace
observando el procedimiento que a continuacin se detalla: una vez determinados
los lmites superior e inferior de cada zona de atraccin, se determinaran las
condiciones inherentes a cada punto seleccionado y dependiendo de ellas se
clasifican en la alta, media y baja (condiciones inherentes son aquellas como la
pendiente, tipo de suelo, condiciones agrolgicas, nivel fretico, etc.).
6.2.12. Calculo de Coeficientes.
Coeficiente de clase: Al zonificar el sector en funcin de su atraccin econmica,
se estn determinando concentraciones prediales, en donde para cada una de
ellas consideramos que el precio unitario de sus tierras observa un mnimo
comportamiento respecto de una zona determinada (mxima, media , mnima),
llevamos un predio al nivel patrn, el precio unitario de su tierra no tendr
variaciones considerables desplazndolo de un lugar a otro.
Ahora bien, para llevar cada predio al nivel patrn, se hace necesario la utilizacin
de ciertos coeficientes, los cuales son previamente determinados en funcin del
tamao, clase de tierra y la explotacin predominante, dicha utilizacin se har en
forma general para las tres zonas de atraccin en lo que respecta al tamao.

6.2.13. Demarcacin Grfica de las Zonas de Atraccin.

Tal vez el captulo de mayor cuidado a realizar, dentro del proceso de nivelacin
primaria de precios, sea la determinacin grfica de las zonas econmicas, pues
se debe tener en cuenta lo siguiente:
a.

Primero se deben graficar las zonas homogneas fsicas.

b.

Determinacin de zonas geoeconmicas.

c.

Situacin de puntos de anlisis.

d.

Con base en los puntos de anlisis, determinacin de zonas de atraccin

econmica (mxima, media, mnima), y dentro de ellas las tierras de alta,
media y baja.

6.2.14. Determinacin de los Precios.

Procesados los datos resultantes de la investigacin econmica y llevada estos a
las condiciones del patrn, se determinar para cada punto el precio unitario
correspondiente.
6.2.15. Memoria de la Nivelacin.
Al entregar en forma definitiva la memoria de la nivelacin primaria de precio, esta
deber comprender los siguientes aspectos:
a.

Monografa del municipio: Datos histricos, informacin geogrfica,

aspectos econmicos, equipamiento urbano.

b.

Caracterstica econmica: Centros internos y externos de atraccin

econmica, de acuerdo con su influencia: descripcin, intensidad y categora del

comercio, la industria, la agricultura, presupuestos municipales, etc.
c.

Edificaciones: Ritmo de la construccin durante los dos ltimos aos.

d.

Movimiento de la propiedad raz: Cantidad de transacciones y valor de

estas (pueden ser los dos ltimos aos).

e.

Investigaciones econmicas: Procesamiento de los datos y clculos de los

precios de la nivelacin.
La metodologa combinada de zonas geoeconmicas y nivelacin primaria de
precios se empleo por primera vez en Colombia, en el Estudio del Beneficios
Predial de la obra 0336 mejoramiento vial Batalln. Puente la Libertad, en la
ciudad de Manizales, por parte de la Unidad Tcnica de Gestin y Desarrollo de

proyectos del instituto de valorizacin de Manizales, IMVAMA, con excelentes

resultados.
Como se est realizando un estudio de Beneficio Predial para el cobro de la
Contribucin de Valorizacin y ste se obtiene, como la diferencia de dos avalos,
uno en las condiciones actuales y otro como si el proyecto estuviera ejecutado, se
ha obtenido entonces, el avalo de todos los predios en las condiciones actuales,
es decir, sin construir el proyecto. Se deben ejecutar ahora, los avalos de los
predios como si el proyecto estuviera ejecutado.
La experiencia del Ingeniero William Robledo Giraldo, desarrollada en la direccin
de proyectos viales a nivel nacional, cuya inversin se recuper con la
Contribucin de Valorizacin, ha permitido confeccionar los siguientes cuadros:
INFORMACION OBTENIDA
PUNTO
1
6
2
7

UBICACIN
Z. GEOFISICA Z. GEOECONOMICA
VER. ROSAS
3
1
VER. LA NEGRA
5
2
VER. EL PUENTE
7
4
VER. LEONA
4
9

AREA (H.A.) AVAL. INICIAL (miles)

28.4
164.000
34.6
185.000
65.2
350.000
7.5
40.000

El formato anterior permite visualizar el avalo de todos los puntos de anlisis,

sobre stos valores, se aplican las Medidas de Tendencia Central, para obtener el
valor de los predios internos a las figuras geomtricas seleccionadas. Para los
predios perimetrales, se aplica el concepto de Resistividad. Hechos estos
procesos, el formato reflejara el avalo de todos los predios que componen la
zona de citacin seleccionada.
6.2.16. Avalos con Proyecto
Como es lgico suponer, el proyecto an no se ha desarrollado, lo que implica
realizar algunas abstracciones, para obtener el valor de los Puntos de Anlisis
como si el proyecto estuviera construido, y repetir el proceso con las Medidas de
Tendencia Central y la Resistividad, para obtener as, el avalo de todos los
predios afectados por el proyecto, como si ste ya se hubiese construido.
Los elementos a analizar, son los siguientes:

Tendencia Histrica del Comportamiento de los Precios: Se procede de la

misma manera que en la Nivelacin Primaria de Precios. Como mnimo se
debe analizar 5 aos, en la medida en que el nmero de aos analizados sea
mayor, mayor tambin ser la exactitud. Se toma el ndice promedio
establecido.

Cambio de Uso: La experiencia demuestra que la ejecucin de un proyecto de

inters pblico, normalmente vas, cambia la destinacin econmica de los
predios: un predio residencial o recreativo, puede tornarse comercial o
industrial. Se asigna un porcentaje equivalente al rea que por la construccin
del proyecto cambie de uso. La experiencia de trabajos de valorizacin en
Colombia demuestran que cuando un predio cambia su destinacin en un
porcentaje de hasta el 20%, su valor se incrementa hasta en un 35%.

Derecho de Superficie: Al cambiarse la destinacin econmica de un predio, es

lgico suponer, que su posibilidad de desarrollo en altura vare tambin. Se
considera un porcentaje igual al rea cuya destinacin econmica cambi.

Otros Elementos Incidentes de Valor: La historia de la valorizacin en

Colombia, demuestra que cuando se ejecuta un proyecto de inters pblico,
normalmente vas, se mejora sustancialmente el transporte pblico, se da un
ahorro importante en los tiempos de desplazamiento, aumenta la cobertura de
los servicios pblicos, la seguridad y el entorno inmediato al proyecto, lo que
necesariamente se refleja en precios. El Ingeniero William Robledo Giraldo
sugiere que en ste Item no se considere menos de un 10% (esta sugerencia
se da como fruto de la experiencia profesional del Ingeniero)
El anlisis de stas variables se debe reflejar en el siguiente formato:

PUNTO

1
6
2
7

A REA

28,4
34,6
65,2
7,5

A V A L. INIC IA L

164,000
185,000
350,000
40,000

TENDENC IA

20%
15%
10%
20%

C AM B IO DE

DER EC HO

USO

SUPER FIC IE

10%
15%
20%
10%

10%
10%
10%
10%

OTR OS V ALOR IZA C ION A V AL. FINA L

15%
10%
20%
10%

55%
50%
60%
50%

254,200
277,500
560,000
60,000

El resultado de la casilla de valorizacin se obtiene de sumar los porcentajes

obtenidos por Tendencia de Crecimiento Histrico de los precios de la tierra
(Tendencia), Cambio de Uso, Derecho de Superficie y Otros, as para el punto No.
1 la sumatoria es 20 + 10 + 10 + 15 = 55%.
El resultado del Avalo Final, es el porcentaje de valorizacin obtenido ms el
avalo inicial. Dicho porcentaje de valorizacin se calcula teniendo como base el
avalo inicial. Ejemplo: Para el punto No. 1 el porcentaje de valorizacin fue del
55%, y su avalo inicial $164.000.000.oo, sobre ste valor se calcula el porcentaje
de valorizacin, es decir, 55% que equivale a $90.200.000.oo por lo tanto el
Avalo Final es la sumatoria de stos valores: $254.200.000.oo.
El beneficio predial imputable a la ejecucin del proyecto es el porcentaje de
valorizacin: 55% o su equivalente en pesos: $90.200.000.oo.
No hay que olvidar que la tendencia histrica de crecimiento de los precios de la
tierra, el cambio de uso, el derecho de superficie y otros elementos incidentes de
valor, se analizan sobre los puntos de anlisis. Una vez hecho el proceso sobre
todos los puntos de anlisis, se aplican las medidas de tendencia central para
obtener el beneficio predial de todos los predios internos a las figura
s geomtricas seleccionadas, y el concepto de resistividad, para obtener el
beneficio predial de todos los predios perimetrales, con lo cual, se obtendra el
avalo de todos los predios como si el proyecto estuviera construido.

AVALUOS ESPECIALES
7. Definicin.
Son avalos practicados sobre propiedades de uso especial, cuya destinacin y
equipamiento los hace distintos de todos los dems, por lo tanto, la posibilidad de
comercializacin es limitada ante la escasez de oferta en el mercado inmobiliario
ya que estn equipadas, acondicionadas y usadas para un propsito especifico,
adems presentan dificultades de adaptacin para otro uso, por las limitaciones de
diseo. Los Avalos Especiales se practican sobre inmuebles como Teatros,
Estadios, Hospitales, Condominios, Cementerios, Iglesias y catedrales, expendios
de Gasolina (bombas).
Los Avalos Especiales, son distintos de los llamados Avalos Administrativos,
pues por estos se entiende: El valor

comercial asignado a un inmueble,

ejecutado por el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, directamente o por contrato

con Avaluadores particulares y para los fines de establecer si una vivienda o grupo

de viviendas pueden ser consideradas de inters social (Art. 44 ley 9/89), para
estimar los perjuicios por afectacin (Art. 37 ley 9/89), para recibir en donacin
inmuebles (decreto 222(83 Art. 176), y en general todos aquellos que no sean
para compra voluntaria o expropiacin, regulados por los artculos 10, 11, 12, 18 y
27 de la ley 9 de 1989 y los Avalos Administrativos Especiales, que son los
practicados a inmuebles urbanos y suburbanos para adquisicin por Enajenacin
voluntaria o expropiacin. El valor del avalo Administrativo Especial es el valor
comercial o de mercado existente o asignable al precio antes de la accin o
intencin manifiesta y reciente del estado, actualizado por el IPC. del DANE.
7.1. Avalu de Hoteles.
Un hotel es un edificio planificado y acondicionado para albergar a las personas
temporalmente, y que permite a los viajeros, alojarse durante sus
desplazamientos. Los hoteles proveen a los huspedes de servicios adicionales
como restaurantes, piscinas y guarderas. Algunos hoteles tienen servicios de
conferencias y animan a grupos a organizar convenciones y reuniones en su
establecimiento.
Los hoteles estn normalmente, clasificados en categoras, segn el grado de
confort y el nivel de servicios que ofrecen. En cada pas pueden encontrarse las
categoras siguientes:
Estrellas (de 1 a 5, exceptuando el Burj al-Arab, calificado con 7 estrellas), Letras
(de E a A) , Clases (de la cuarta a la primera) y Diamantes y "World Tourism".
Estas clasificaciones son exclusivamente nacionales, el confort y el nivel de servicio,
pueden variar de un pas a otro, para una misma categora y se basan en criterios
objetivos: amplitud de las habitaciones, cuarto de bao, televisin, piscina, etc.
A nivel empresarial, al hotel se le puede considerar una empresa tradicional, se utiliza a
menudo el trmino "industria hotelera" para definir al colectivo, su gestin se basa en el
control de costos de produccin, y en la correcta organizacin de los recursos
(habitaciones) disponibles, as como en una adecuada gestin de las tarifas, muchas
veces basadas en cambios de temporada (alta, media y baja) y en la negociacin para el
alojamiento de grupos de gente, en oposicin al alojamiento individual.
En los ltimos aos estn apareciendo nuevas formas de gestionar hoteles, basadas en
tcnicas conocidas en otros mbitos, como el condominio o el time sharing, pero no es
todava, un sistema generalizado.

7.1.1. Caractersticas Especiales en el Avalu de Hoteles.

El valor de un hotel depende del xito en atraer y retener una clientela, que resulte
en una Operacin provechosa, esto es: habilidad para ingresos. Una tasacin no
es simplemente un resumen del valor de activos tangibles e intangibles,
incluyendo lote, mejoras al edificio, muebles accesorios y equipo; es un estimativo
del valor de la propiedad completa del hotel, considerndolo como una unidad
operacional.
El avaluador da consideracin al costo de reproduccin menos depreciacin y a la
comparacin en ventas de hoteles similares, pero l est especialmente
interesado en el anlisis y aprovechamiento de probables ingresos por operacin,
o de rentas por arrendamiento. El avaluador debe reconocer y mediar con stos
sistemas, debe tener un conocimiento cabal de los procedimientos de enfoque de

ingresos y debe estar familiarizado con la operacin y manejo de distintos tipos de

hoteles, as como los servicios que stos ofrecen.
El manejo y reputacin de un hotel, son factores importantes en su operacin y se
reflejan en la tarifa de las habitaciones, en el tiempo de ocupacin de las mismas y
en el ingreso neto.
Capitalizar el ingreso neto actual de un hotel con operacin en el pasado, puede
ser o no ser, una indicacin justa de su valor. Luego de un cuidadoso estudio de
localizacin del hotel, el avaluador estima el ingreso neto que la propiedad debe
producir bajo un manejo eficiente y normal. Si el ingreso neto actual producido por
la operacin del pasado est por debajo de la que razonablemente se anticipa en
el futuro, el avaluador podr descubrir que el rcord pasado fue el resultado de un
manejo ineficiente e indiferente.
El avaluador deber ajustar entonces su valor hacia arriba, basado en un manejo
normal y eficiente. Si el ingreso neto actual ha sido ms alto, que el producido por
hoteles similares, pero bien administrados, y es el resultado de un manejo
superior. El perito puede concluir que el valor sealado por el ingreso neto actual,
est por encima del valor del mercado de la propiedad. En esta ltima situacin, el
avaluador puede ajustar su valoracin por debajo de la valoracin anticipada en un

manejo normal y eficiente. La cantidad del ajuste de la naturaleza y continuidad de

los factores que provocaron un ingreso alto en el pasado.
7.1.2. Clasificacin de Hoteles.
La contabilidad de hoteles operando a travs de toda la nacin o en un rea
relativamente grande, clasifican los hoteles en transitorios o residenciales, con
ms de quinientas habitaciones o con menos de quinientas, plan europeo o plan
americano. Los hoteles ms pequeos, tales como el hotel tpico comercial con
150 habitaciones o menos, frecuentemente con combinaciones con residentes
transitorios y permanentes o semipermanentes. Muchas de las tarifas y de las
estadsticas publicadas, estn basadas en el plan europeo, esto es, sin incluir las
comidas. El avaluador puede confrontarse con el problema de hoteles operando
bajo el plan americano en el que se incluyen todas o algunas comidas a menos
que se indiquen esta discusin se refiere al plan europeo, cuyos tipos de hoteles
se clasifican en:
Hoteles comerciales.
Hoteles para residentes permanentes.
Hoteles en carreteras y en aeropuertos
Moteles
Hoteles de temporada
Hoteles de recreacin.
7.1.3. Naturaleza del Valor en el Avalu de Hoteles.
Al avaluador le interesa el valor en el mercado incluyendo muebles, accesorios y
equipo, como toda unidad y como una inversin constante a largo trmino.El
Avaluador puede llegar a conclusiones en cuanto al valor en el mercado del hotel
en determinada fecha, basado principalmente en su habilidad de generar ingresos.
Debe considerar no slo su carcter especial, construccin y condicin; sino
tambin todos sus activos tangibles e intangibles. El valor del hotel en el mercado,
incluyendo el terreno, edificio, mejoras, muebles. Accesorios y equipo, Good Will y
Valor en Marcha, considerados como una unidad, es el valor presente de todos los
derechos para beneficio futuro.

7.1.4. Concepto del Mejor y ms Provechoso Uso.

El mejor uso de la propiedad del hotel, es el uso que producir la gran avalancha
de ingreso neto en el futuro. Esto puede envolver cambios radicales en el tipo de
operacin y alteraciones de la propiedad fsica. El mejor y ms provechoso uso de
la propiedad de un hotel, usualmente es una continuacin del mismo tipo de
operacin que en el pasado, usando la planta fsica como est o como un mnimo
de cambios.
7.1.5. Factores que Afectan el Valor.
El valor de un hotel est basado esencialmente en su produccin de ingresos, que
puede anticiparse por las operaciones en el futuro. Los factores que afectan el
poder de la ganancia en la propiedad de un hotel pueden ser agrupados as:
Localizacin y entorno. Debe hacerse un cuidadoso estudio de la ciudad donde
est localizado el hotel y el rea que lo rodea, es esencial para llegar a una
conclusin en cuanto al mejor uso de la propiedad del hotel y consecuentemente
las posibilidades de generar altos ingresos.
El avaluador debe buscar respuesta a algunas de las siguientes preguntas:

poblacin: aumento o disminucin.

Nivel de ingresos de la poblacin: alto o bajo.

Gobierno municipal

Impuestos

Servicios disponibles; gas, alcantarillado, luz, telfono.

Transporte.

Competencia.

7.1.6 .Caractersticas de la propiedad.

Satisfecho consigo mismo en cuanto a la localizacin, debe considerar el tipo de la
propiedad del hotel bajo el anlisis de utilidad del sector. El avaluador debe
estimar qu gastos sern justificados para cambios y mejoras en los activos
fsicos.
Las siguientes son algunas de las preguntas que deben analizarse:

Se necesita el hotel en su ubicacin?

Est el edificio bien construido?

Requiere de ampliacin o remodelacin?

Su tamao es el deseable en su ubicacin?

El tamao de las habitaciones es satisfactorio?

Estn los equipos de aire acondicionado, calefaccin y ascensores en buen

estado?

Est el mobiliario y accesorios en buen estado?

7.1.7. Factores operacionales.

Las siguientes preguntas relacionadas con la operacin de un hotel son
importantes para el inversionista y deben ser consideradas por el avaluador.
Ingreso: cuantas habitaciones estn disponibles y cuales son sus tarifas.
Cual ha sido el rcord de desocupacin y cual el de ingreso y gastos de operacin
en los ltimos aos.
Gerencia: ha sido el rcord de ingreso neto, resultado de una buena
administracin?.
Empleados y salarios: son eficientes? sino lo son, hay otros empleados
entrenados disponibles?.
Deben los salarios subir o bajar para una operacin eficiente?
Ocupacin: Qu tiempo se queda el husped en promedio? Hay huspedes
permanentes o semipermanentes, viajan solos la mayora de los huspedes o es
mayor la ocupacin de habitaciones dobles?
Cul es el ingreso promedio del husped potencial?
7.1.8. Informacin requerida.
7.1.8.1. Fuentes Y Naturaleza de informacin.
Se debe conocer todo el proceso de mantenimiento, operacin y evaluacin. El
avaluador debe estar enterado de las condiciones regionales, nacionales e
internacionales, que hacen que la gente viaje y por tanto provocan la demanda de
habitaciones en el hotel.
Las estadsticas en las operaciones hoteleras pueden ayudar mucho, pero

el

perito debe conocer tambin de: Reglamentos gubernamentales y usos del suelo.
7.1.8.2. Informacin especfica relacionada con la propiedad del hotel.

Incluye edad, carcter, condicin y potencialidad del hotel y los registros de

operacin que estn disponibles.
Planos estructurales y arquitectnicos del hotel y planos actualizados en caso de
haber sufrido alguna remodelacin.
Sector; uso de la tierra en zonas aledaas.
Activos fijos y tangibles, har una visita ocular del sitio para conocer edad,
caractersticas, condicin y su construccin.
Activos intangibles, tales como actitud de gerente, asistentes y empleados
eficiencia en cocina, calidad de comidas y servicios de comedor, rasgos atrayentes
del bar y comedores etc.
Registro de operaciones, debe conocerse el resultado de prdidas y ganancias
actualizado y preparado por contador, de los ltimos cinco aos, stos
documentos sern utilizados para estimar ingresos futuros y gastos.
Informacin sobre operaciones comparables, si es posible el avaluador debe
tratar de conocer la informacin anterior de la competencia.
7.2.

Mtodo de avalo.

El uso de los tres mtodos para avaluar, costo, ingreso y mercado tiende a reducir
errores en la conclusin final del avaluador, si es posible, el avaluador debe reunir
la informacin basado en:
1.

Costo de reposicin, menos la depreciacin.

2.

Capitalizacin del ingreso neto estimado del hotel.

3.

Evidencia de ventas de hoteles similares o comparables.

7.2.1. Mtodo de costo.

Valorar usando el mtodo de costo es reponer el costo nuevo menos la
depreciacin, la cual incluye no slo el deterioro fsico sino tambin la
obsolescencia de la propiedad. Es conveniente hacer ciertas reflexiones en
relacin con la depreciacin sobre el valor nuevo de las edificaciones, obras
exteriores y complementarias, as como la obsolescencia econmica que pueden
tener.

En cuanto a lo primero no hay dificultad, ya que la depreciacin por edad, estado

de conservacin y/o deterioro que tengan las edificaciones, estn tabuladas por
diversos tratadistas, y queda a criterio del perito establecer los porcentajes de
castigo. Puede darse el caso de reas con un deterioro mayor, como suele
suceder en cocinas, lavanderas, reas de mantenimiento, sistemas de
comunicacin, ascensores, etc., que sufren demasiado deterioro por el trfico
constante e intensa actividad a que son sometidos; y por tanto, su depreciacin
tendr que ser mayor.
El perito deber avaluar aquellas reas con mayor deterioro que el normal a fin de
poder hacer las correcciones del caso y determinar el valor razonable y justo,
pudiendo para ello, trabajar selectivamente segn las reas o bien con criterio de
ponderacin y establecer un porcentaje global.
La Obsolescencia es otra causa de la depreciacin, viene a ser la causa de la
prdida del valor que experimenta el bien en razn de su uso econmico negativo
o la prdida del valor frente a bienes con nuevas tecnologas y mejoras en su
diseo construccin, se puede hablar de: Obsolescencia funcional: que es el
resultado de defectos en el diseo o cambios a travs de los aos en los aspectos
estructurales, materiales o diseos obsoletos a la luz de los estndares comunes,
pudiendo ser corregidos o no.
Obsolescencia econmica: es el efecto adverso de los factores externos cuya
influencia produce un resultado econmico negativo imposible de corregir.
NOTA. Es claro que se deben avaluar en forma independiente la maquinaria y
equipo, el equipamiento del hotel, y los intangibles: Good Will y Valor en Marcha.
7.2.2. Mtodo del ingreso (capitalizacin y/o renta).
Es necesario clarificar que durante el ao, el sector hotelero presenta tres ciclos
claramente definidos: Temporada baja, Temporada media y Temporada alta.
De cada una de ellas, debe obtenerse la rentabilidad promedio, posteriormente se
obtiene la rentabilidad promedio anual (ponderada), teniendo claridad en que los
hoteles tardan por lo menos cinco aos, en alcanzar su mximo nivel de
produccin. Lo que finalmente se pretende es determinar las utilidades futuras, en

trminos del valor presente, siendo fundamental determinar el nmero de aos en

los cuales se obtiene el retorno de la inversin por medio de las utilidades.
La tasa de capitalizacin, es la relacin entre los ingresos que genera el bien
motivo del avalo, y su valor. Para el caso especifico del hotel, esta relacin se
puede considerar entre el ingreso por habitacin y el valor del hotel por habitacin.
Una vez se determina la tasa de descuento, esta se aplica sobre la proyeccin de
las utilidades, para traerlas a valor presente neto (generalmente se proyecta a
cinco aos)
7.2.3. Mtodo de Mercado.
La confiabilidad de este mtodo, depende de la calidad y veracidad de la
informacin obtenida, de inmuebles similares al avaluado, se basa en el valor que
un comprador estara dispuesto a pagar, por un bien comparable y que le
generase una utilidad igual.
En el sector hotelero no siempre es posible obtener informacin de mercado, pues
los hoteles son diferentes por construccin, diseo, ubicacin, vetustez, mobiliario
y calidad de los servicios que prestan.
7.3. AVALO DE CONDOMINIOS Y MULTIFAMILIARES.
Aunque no hay diferencias jurdicas de fondo, y comnmente suelen confundirse
ambos trminos, por Condominio se entiende la propiedad de un inmueble en
comn, con derechos y reglamentos de propiedad, es una forma de propiedad en
la cual los individuos compran y se convierten en propietarios de una unidad de
vivienda en un complejo de mltiples unidades; el propietario tambin comparte
responsabilidad financiera por las reas comunes.

y por Multifamiliares, los

predios o inmuebles que estn regidos o para cuya utilidad se cuenta con un
reglamento de propiedad Horizontal. Edificacin con tres o ms unidades de
vivienda en una misma parcela, que tienen servicios comunes, tales como
accesos, circulacin, bajantes de basura, estacionamientos, acometidas de
servicios, etc.
En ambos casos hay que tener en cuenta los siguientes parmetros: Los diversos
pisos de una edificacin y los apartamentos de cada piso cuando sean

independientes, y las diferentes unidades habitacionales pueden pertenecer a

distintos propietarios.
Se entiende por reas comunes aquellas reas necesarias para un correcto
usufructo y goce del inmueble y cuya propiedad pertenece a todos los dueos de
unidades habitacionales, son

indivisibles

(terrenos,

cimientos, inmuebles,

instalaciones generales de calefaccin, energa elctrica, alcantarillado, etc.)

El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes es proporcional al rea
de su unidad habitacional
Cada propietario debe contribuir con su cuota parte para la administracin y
mantenimiento

del conjunto, salvo los propietarios del primer piso que no

contribuyen al mantenimiento de escaleras y ascensores.

Cada propietario puede disponer a su libre albedro de su propiedad, sin
consentimiento ajeno pero en condiciones normales.
Para el avalo de un predio tipo condominio, debidamente reglamentado o un
inmueble sujeto a propiedad Horizontal, se establece un precio por metro
cuadrado para el rea privada, luego se determina que valor corresponde al
coeficiente de terreno y de reas comunes (tomadas del Reglamento de propiedad
raz) y se les asignara el valor, se avala despus el parqueadero privado que
corresponda a cada unidad habitacional y est sumatoria es la que corresponde al
avalo individual de cada predio.
Hay que considerar que las reas privadas pueden o no estar construidas, para el
primer caso se considera como elementos valuatorias los materiales de
construccin, los acabados, la distribucin del inmueble, la vetustez, el estado de
conservacin, la ubicacin del condominio o multifamiliar y dentro de este, la
localizacin del predio. El uso actual y posible, las posibilidades de valorizacin,
los accesos y vas del condominio o multifamiliar y el sistema de transporte.
Para el segundo caso los factores incidentes son la ubicacin, las vas de acceso,
los servicios pblicos, la relacin frente-fondo. El potencial de desarrollo, la
composicin geolgica y la existencia de agua.

Son elementos a considerar tambin el valor de la inversin, la cercana a los

centros de atraccin econmica, la zona de influencia del predio y las condiciones
de seguridad imperantes, el posible cambio de uso y destinacin econmica y el
factor de vecindad.
Lo recomendable para un buen avalo de estos predios es le empleo del mtodo
valuatorio de renta combinado con el de reposicin. Se recomienda el empleo del
mtodo de la renta pues los condominios y multifamiliares campestres no son
sitios habituales de residencia, pues se visitan 2 3 veces por ao, y se pueden
volver generadores de ingresos mediante el arrendamiento.
Para el informe final del avalo, se puede utilizar cualquier modelo de informe de
los propuestos anteriormente.
7.4.

AVALO DE HOSPITALES Y CLNICAS.

Por Hospitales y Clnicas se entienden aquellos lugares donde se realiza

tratamiento mdico y se prctica operaciones de ciruga a personas que lo
requieren y para cumplir su objetivo tienen unos equipamientos que los hacen
distintos de los dems inmuebles.
Un hospital (del lat. hospitlis), es un lugar donde se atiende a los enfermos, para
proporcionar el diagnstico y tratamiento que necesitan. Existen diferentes tipos
de hospitales, segn la clase de patologas que atienden: hospitales generales,
hospitales psiquitricos, geritricos, materno-infantiles. Tambin se llama clnica al
hospital o lugar donde personal sanitario diagnostica y trata a personas con
problemas de salud.
7.4.1. Como una contribucin al pas, La Asociacin Colombiana de
Arquitectos e Ingenieros Hospitalarios, elabor un esquema general del
proceso integral de proyectos de inversin en Infraestructura Hospitalaria. La
metodologa presenta un esquema para inversionistas e instituciones estatales,
pero sus principios pueden aplicarse a instituciones privadas, semioficiales o
mixtas.
La propuesta de ACAIH, con pequeas modificaciones no es nada distinto de la
determinacin del valor por aproximacin al Costo de Reposicin. Por considerarlo

importante, el autor muestra toda la propuesta, desde la evaluacin misma de la

inversin hospitalaria hasta la divisin y avalo propiamente dicho.
En forma general la propuesta metodolgica, es la siguiente:
1-

Identificacin de necesidades: Establecer la demanda de servicios de Salud y

la evaluacin de la infraestructura existente.

2-

Programa Mdico Arquitectnico: Calcular servicios a prestar y elaboracin de

listados de ambientes y reas en mts

3-

Alternativas de Solucin Fsica: Realizacin de propuestas y clculo

aproximado de costos.

4-

Estudio de Factibilidad: Determinan la viabilidad tcnica del proyecto

5-

Financiacin: Elaboracin de por lo menos dos opciones de financiacin.

6-

Estudios tcnicos. Todo lo concerniente al diseo

7. Planta fsica y dotacin: Ejecutar la obra civil y entregar la dotacin.

Esta primera parte de la propuesta, corresponde a la determinacin de la
necesidad o no, de ejecutar la inversin en infraestructura hospitalaria.
El avalo de los Hospitales y Clnicas, est compuesto por el avalo individual de
los siguientes elementos constitutivos de valor:

Terreno

Construcciones

Maquinaria y Equipo

Good Will

Valor en Marcha

Para el avalo del terreno de los Hospitales y Clnicas, se emplea cualquiera de

los mtodos explicados anteriormente.
Para el avalo de la construccin de los Hospitales y Clnicas, la propuesta de
ACAHI, sugiere dividir el Hospital en reas, dependiendo de su funcin y
equipamiento. El avalo de los Hospitales y Clnicas, por ser un avalo especial,
es un avalo en el cual el equipamiento de cada una de las reas en las que se
divide el hospital, hace parte del avalo total, es decir, se debe avaluar la
construccin y los bienes muebles que componen su equipamiento.

En cada una de las diferentes reas en que se divide el hospital, el avaluador

debe preguntarse ste bien mueble es necesario para que sta rea cumpla su
funcin? En caso afirmativo, el mueble debe ser avaluado como parte integral del
rea en cuestin. Si la respuesta es negativa, el avaluador debe relacionar ese
bien en un anexo, pero Nunca Como Parte Integral Del Informe Valuatorio.
Las reas en las cuales ACAHI propone dividir el Hospital o la Clnica, son
divisiones lgicas, pues cada una de las reas cumple una funcin distinta y los
materiales de construccin, acabados y condiciones de asepsia, son distintas.
Estas reas son:
AREA 1: Compuesta por la administracin con gerencia, sala de juntas,
administracin, oficinas de

apoyo en aspectos financieros, personal, programas

de salud, centro de comunicaciones.

Consulta externa, consulta mdica y odontolgica especializada, unidad de
recepcin, informacin, citas mdicas, estadstica, apoyo de enfermera, nutricin,
trabajo social, farmacia y comunicaciones. Esterilizacin, recibo de material,
esterilizacin

de elementos, depsito y entrega de material, servicios de

diagnstico y tratamiento, imagenologa, laboratorio clnico y patolgico.

AREA 2: Urgencias, consultorios, procedimientos, ciruga menor, hidratacin, salas
de observacin, apoyo de enfermera y coordinacin
AREA 3: Servicio Quirrgico y obstetricia, reas de preparacin, vestieres,
quirfanos, recuperacin y apoyo de enfermera.
AREA 4: Hospitalizacin, habitaciones compartidas e individuales, enfermera y
sus reas de apoyo, centro de distribucin de alimentos, consultorios de piso,
servicios higinicos, servicios religiosos.
AREA 5: Morgue
AREA 6: Servicio general, cocina, lavandera, almacn, depsitos, mantenimiento,
mquinas, subestacin y plantas de emergencia, are acondicionado.
AREA 7: Obras externas, circulacin y zonas verdes.
Debido a la complejidad del trabajo valuatorio, es recomendable un ordenamiento
y divisin del equipo tcnico encargado de ejecutar el trabajo, en la medida de lo

posible, la visita de las instalaciones y el reconocimiento de los equipos, debe

hacerse en compaa de un mdico.
Es importante recordar que para el diseo y construccin de Hospitales y Clnicas,
debe seguirse unos requerimientos mnimos exigidos por el Ministerio de Salud.
Es necesario obtener copia del ltimo inventario de equipos electromecnicos y
hospitalarios, con su respectiva clasificacin. Tambin se debe poseer ao de
adquisicin de los equipos, vida til, costo de adquisicin, especificaciones
tcnicas, condiciones de mantenimiento. Reparaciones hechas a los equipos,
nombre del fabricante, pas de origen. Con esta informacin es posible determinar
la vida futura de los equipos, seleccionar el mtodo ms adecuado para obtener la
depreciacin acumulada de los equipos y el valor del bien a la fecha del avalo.
NOTA: los bienes fungibles no deben ser avaluados por su misma condicin de
fungibles.
el avalo de la maquinaria y equipo, good will y valor en marcha, se tratara en el
captulo correspondiente a avalos industriales.
7.4.2. Otro enfoque metodolgico para el avalo de hospitales y clnicas.
Algunos tratadistas basados en su experiencia profesional, han implementado una
propuesta metodolgica diferente para el avalo de Hospitales y Clnicas. Aunque
no existen grandes diferencias con ACAHI, el autor considera saludable dar a
conocer sta propuesta.
El objetivo del avalo de Hospitales y Clnicas es lograr una estimacin razonable
de mercado con base en el Costo de Reposicin, o Reemplazo del bien, al Valor
del Mercado Inmobiliario y a su Valor de Recapitalizacin de la Renta, mediante
una conciliacin de ellos o un promedio ponderado.
Las etapas que se explican son las genricas para el proceso valuatorio, son:
Definicin del problema: En sta etapa se definen los parmetros bajo los cuales
se acometer el avalo. Se analizan las posibles fuentes de consulta y las
herramientas necesarias para ejecutar correctamente el trabajo.
Trabajos preliminares y logstica valuatoria: Se obtiene la informacin existente
(Avalos anteriores, inventarios, informacin contable, reglamentaciones, planos,
facturas de compra de equipos, cartas de nacionalizacin, plizas de seguro,

historia del mantenimiento mecnico de los equipos), tambin se implementa en

sta etapa la logstica valuatoria, la divisin de los equipos tcnicos, mecanismos
de control y la forma de procesar, analizar e interpretar la informacin.
Visita fsica: Permite la recoleccin de datos fsicos sobre los elementos
constitutivos de valor. Por lo general, se han diseado previamente unos formatos
que permiten obtener directamente la informacin necesaria del terreno, las
construcciones y los equipos.
Procesamiento de la informacin: Se consultan las fuentes definidas previamente,
se constata la informacin obtenida en la visita de campo y se obtienen las
aproximaciones al valor de Costo de Reposicin, Valor de Mercado y
Capitalizacin de la Renta.
Elaboracin del informe: Se relaciona el Mtodo empleado para el avalo, se
describen los parmetros empleados en la fijacin de precios y se hace la
sustentacin de ellos. Este informe constituye la memoria valuatoria del trabajo.
7.4.2.1. Proceso valuatorio.
Se debe destacar que el trabajo valuatorio es complejo, debido a las diferentes
instalaciones y edificaciones que pueden componer una Clnica u Hospital, es
recomendable, un ordenamiento y divisin del trabajo entre los avaluadores. Con
relacin a la edificacin, se sugiere el tratamiento por separado para cada edificio,
con la denominacin ordenada de las reas que lo conforman, as como las
edades y sobre todo los estados de conservacin.
En el rea de equipamiento es conveniente dividirlos en los siguientes rubros:
Equipo electromecnico. Constituido por:
- Ascensor.
- Equipo sanitario.
- Aire acondicionado.
- Planta de tratamiento de agua.
- Bomba y equipo neumtico.
- Cocina y lavandera.
- Ambulancias y vehculos.
-

Equipamiento Medico Hospitalario.

- Equipo de rayos X y radio terapia

- Centro quirrgico y obsttrico.
- Central de esterilizacin.
- Equipos de anestesia.
- Equipo dental
- Instrumental quirrgico
- Equipo de cuidados intensivos.
- Incubadoras
- Muebles clnicos de acero.
- Equipo material de farmacia.
- Equipamiento Muebles y Enseres
Al inicio del trabajo valuatorio, se debe obtener del propietario, el listado de lo que
corresponde a equipo electromecnico y hospitalario, de acuerdo al inventario y
segn su clasificacin. Por lo general, la clasificacin contable del inventario difiere
de la que se propone, pero los Avaluadores deben hacer el ordenamiento de todos
los equipos obtenidos del listado de auditoria o del listado de contabilidad y
clasificarlos bajo esa codificacin, que permite la identificacin rpida de
cualquiera de los equipos materia del avalo.Tambin se debe pedir al propietario
del Hospital o Clnica, la siguiente informacin:
Con respecto a los equipos ao de adquisicin, valor de adquisicin, condicin del
mantenimiento, y reparaciones ha la que ha sido sometido el equipo.
Con sta informacin el avaluador est en posibilidad de contar con los datos
necesarios para estimar la vida futura del equipo, estimar la depreciacin
calculada y el valor del bien a la fecha. Es de suma importancia, el nombre del
fabricante de los equipos mdicos hospitalarios, por cuanto existen diversidad de
fabricantes y calidades variadas dentro de grandes rangos.
Revisar con el departamento de mantenimiento los registros de operacin,
reparaciones, tipo de mantenimiento y control, que se ha dado a los equipos
durante su vida efectiva. En caso de no existir estos registros, debe ser tratado
con el jefe de mantenimiento o con los operarios que trabajen en ese
mantenimiento o con los operarios que trabajan en ese departamento.

Luego de stas reflexiones se puede afirmar que la valuacin de una clnica debe
ser efectuada por un equipo profesional experimentado, buscando la asesora de
Ingenieros Civiles, Ingenieros Electrnicos, Ingenieros Mecnicos, Ingenieros
Sanitarios, Ingenieros Catastrales, Mdicos con experiencia en planificacin de
hospitales y programacin de equipos, Contadores, Analistas Econmicos y en fin,
un equipo multidisciplinario. Bsicamente se debe disponer

de los planos

generales de las instalaciones, en caso contrario, ser necesario efectuar

levantamientos.
7.5. AVALUO DE UN PARQUEADERO,
Los parqueaderos se definen como lugares pblicos, legalmente constituidos y
autorizados, para la prestacin del servicio de estacionamientos y cuidado de
vehculos automotores, que cobran una tarifa establecida por las entidades
competentes. Como la funcin del parqueadero es generar dinero a sus
propietarios, se debe avaluar por renta.
ANALISIS ECONOMICO DE LA RENTABILIDAD DEL PARQUEDERO.
rea del Parqueadero: 1.113.54 mts2. Nmero de Estacionamientos: 70
Tiempo de Funcionamiento: 7 A.M.-10 P.M.
Nmero de Horas de Funcionamiento. 15 Horas diarias.
Porcentaje de Ocupacion.65% de Lunes a Viernes. Sbado 50% y Domingo 30%.
Capacidad: 70 vehculos,
Cobro por Minuto:$80.oo. Incluido el IVA.
Ingresos diarios (Lunes a Viernes).=70*15*80*60*0.65=$3.276.000.oo.
Ingresos da Sbado=70*15*80*60*0.50=$2.520.000.oo.
Ingresos da Domingo=70*15*80*60*0.30=$1.512.000.oo.
Total Ingresos Semanales= ($3.276000.oo*5) + $ 2.520.000.oo + $ 1.512.000.oo =
$20.412.000.oo
Total Ingresos Mensuales=$20.412.000.oo*4=$ 81.648.000.oo.
Al anterior valor, se le debe sumar lo de 2 das adicionales, para cuantificar meses
comerciales de 30 das.
Se obtiene el valor promedio de los ingresos de un da entre semana, el da
Sbado y el da Domingo, as: $ 3.276.000.oo+ $ 2.520.000.oo + $ 1.512.000.oo=
7.308.000.oo/3 = $ 2.436.000.oo
Valor Ingresos das adicionales: $ 1.392.000.oo*2= $ 2.784.000.oo.
Total Ingresos Mensuales Parqueadero = $ 84.432.000.oo
Ingresos IVA: 16%= $13.509.120.oo.
Ingresos Reales Parqueadero= Total Ingresos IVA.

Ingresos Reales = $ 84.432.000.oo- $ 13.509.120.oo = $ 70.922.880.oo.

Costos en los que se incurre en el funcionamiento del Parqueadero.
Pago de Servicios Publicos:2% de los Ingresos=$ 1.396.685.oo.
Pago Salarios (2 empleados). $ 650.000.oo cada empleado.=$ 1.300.000.oo.
Imprevistos= 3% = $ 2.095.027.oo.
Total Gastos= $ 4.791.712.00.
Rentabilidad Ideal Mensual del Parqueadero: Total Ingresos- Gastos de
Funcionamiento.
Rentabilidad Ideal Mensual del Parqueadero = $ 70.922.880.oo.- $ 4.791.712.oo=
$ 66.131.168.oo.
Grado de Incertidumbre. 7.5% = $ 4.958.376.oo.
Rentabilidad Real Mensual del Parqueadero= $ Rentabilidad Ideal-Grado de
Incertidumbre.
Rentabilidad Real Mensual Parqueadero= $ 66.131.168.oo - $ 4.958.376.oo= $
61.171.330.oo
Se asume ahora la determinacin Anual de Ingresos para aplicar el mtodo de
Renta y obtener el valor del Inmueble.
Rentabilidad Anual del Parqueadero: Ingresos Anuales * 12 Meses.
Rentabilidad Anual del Parqueadero:$ 61.171.330.oo* 12= $ 734.055.960.oo
En la determinacin del valor del inmueble por el Mtodo de Renta, se aplicara la
metodologa propuesta por el Ing. WILLIAM ROBLEDO G. en su Libro AVALUOS.
GENERALIDADES Y METODOS. propone el Ing. Robledo: Determine los
Ingresos Anuales que genera el Inmueble. Se parte de la informacin cierta que
sobre los ingresos generados por el bien, suministra su propietario.
Los Ingresos deben cuantificarse para un periodo de cinco aos. El incremento
generado en los Ingresos de un ao respecto al siguiente, se calcula segn el
conocimiento que se tenga de la actividad inmobiliaria. Para el presente caso, se
asume un incremento anual del 5%. Hay que anotar sin embargo, que los ingresos
no se refieren solamente a ingresos generados por concepto de canon de
arrendamientos, sino a todos los ingresos que genere el Inmueble por cualquier
concepto.
El tiempo de cinco aos en la medicin de los ingresos, lo asume el Ingeniero
Robledo, basado en una premisa universalmente aceptada en Ingeniera
Econmica y consistente, en que proyecciones a un lapso mayor de tiempo, son
muy inexactas, adicionalmente, en la evaluacin econmica de proyectos, el punto
de retorno se da al cabo del quinto ao.
La frmula para realizar la proyeccin econmica es la tradicional:
VF = Vp (1+ Ip)n
VF = Valor Futuro
Vp = Valor Presente o Ingresos obtenidos en cada uno de los aos en cuestin
Ip = Efecto combinado de Inflacin y Devaluacin de los ltimos 5 aos.

Esta informacin la suministra el Banco de la Repblica a travs de su

Departamento de Investigaciones Econmicas (Estadstica), en caso contrario,
puede calcularse aplicando la formula universal de combinacin de intereses que
consiste:
Ip = (1+inflacin) (1+ prdida de poder adquisitivo) 1.
La inflacin y la prdida de poder adquisitivo empleada en el clculo, es el
promedio individual de los ltimos 5 aos.
n = Ao al cual se va a Proyectar.
2010 = $ 734.055.960.oo (1+ 0.13028)5 = $ 784.109.151.oo
2011 = $ 770.758.758 .oo (1+ 0.13028)4 = $ 1.257.947.858.oo
2012 = $ 809.296.965 .oo (1+ 0.13028)3 = $ 1.168.600.427.oo
2013 = $ 849.761.531 .oo (1+ 0.13028)2 = $ 1.085.598.295.oo
2014 = $ 892.249.607.oo (1+ 0.13028)1 = $ 1.008.491.886.oo
= $ 5.304.748.146.oo
Se puede asumir como factor de incertidumbre el 10%, por lo tanto, se afectara el
valor obtenido en $ 530.474.814.oo. Entonces
Valor Inmueble por Renta W.R.=$5.304.748.146.oo -$530.474.814.oo= $
4.774.273.332.oo.
Valor Final Inmueble: $ 4.774.273.332.oo.
7.6. AVALO DE SERVIDUMBRES.
7.6.1. Definicin.
Servidumbre Predial o simple servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un
predio, en utilidad de otro predio, de distinto dueo.La servidumbre es una carga o
gravamen, que debe soportar un predio o bien inmueble, denominado sirviente y a
su vez el predio que recibe los beneficios o utilidades de la carga impuesta al
predio sirviente, se llama dominante.
7.6.2. Divisin de Las Servidumbres.
Por su Origen: Las servidumbres se clasifican en Naturales, Legales y
Voluntarias.
Naturales: Son naturales las Que provienen de la natural situacin de los
lugares (Art. 888 C.C). Son las que resultan de la accin de la naturaleza, que se
generan sin que la actividad humana haya contribuido para ello. As por ejemplo,
las aguas que corren por cauces naturales y que atraviesan un predio, crean una
servidumbre natural en la medida en que lleguen hasta otro predio de diferente
dueo. La servidumbre natural por excelencia es la de derrame de aguas lluvias,

donde el predio inferior est sujeto a recibir las aguas que descienden del predio
superior. (Art. 891 C.C.)46
Legales: Como su nombre lo indica, las servidumbres legales son las resultantes
de las prescripciones o reglamentaciones legales, fundamentadas en el uso
pblico o en la utilidad de los particulares. Se rige, salvo disposicin en contrario,
por los principios generales de la servidumbre, sin perjuicio de las obligaciones
que consagran los artculos 897 a 936 del Cdigo Civil para cada una de ellas.
En el evento en que el dueo del predio sirviente se oponga a la constitucin de la
servidumbre el propietario del predio dominante tiene la posibilidad de exigirla a
travs de las vas judiciales. Las servidumbres legales pueden ser tanto de utilidad
pblica como de utilidad privada.
Voluntarias: Nacen de la voluntad de las partes y slo estn limitadas por las
normas del orden pblico, la moral y las buenas costumbres.
7.6.3. Servidumbre Minera.
Son servidumbres legales que se establecen con el fin de impulsar y facilitar la
industria minera tanto para la exploracin y explotacin de minas como el
beneficio, de transformacin, fundicin, transporte y embarque de minerales; son
exclusivamente de inters pblico aunque se impongan a favor de los particulares,
por expresa disposicin del Articulo 13 del Cdigo de Minas.
Las servidumbres mineras adicionalmente gozan de la facultad de construir,
instalar y conservar las obras y los equipos necesarios para el desarrollo de la
industria minera y en una etapa de exploracin y explotacin se impondrn tantas
servidumbres como sean necesarias para el desarrollo de la actividad.
La actual regulacin de las servidumbres mineras est consagrada en el Decreto
2655 de 1988, que mantiene el espritu del anterior Cdigo. Las normas del
estatuto minero deben aplicarse preferencialmente frente a las servidumbres
mineras.
7.6.3.1. Legislacin Vigente.
La servidumbre petrolera se rige bsicamente por el Cdigo de Petrleos, que a
su vez toma como modelo al Cdigo de Minas para regular el tema de las
servidumbres.

El Cdigo de Petrleos tiene algunas normas que lo adicionan como es el caso del
decreto 1886 de 1954 y el Decreto 805 de 1947. Ante la inexistencia de norma
especfica que reglamente el tema de las servidumbres se debe acudir al Cdigo
Civil Colombiano.Paralelamente hay leyes que se relacionan con el tema de la
servidumbre petrolera en aspectos muy especficos, como es el caso de la Ley
142 de 1994 sobre servicios pblicos domiciliarios aplicable a gasoductos en
etapa de distribucin por ser un servicio pblico y las leyes 160 de 1994 y 418 de
1997, que regula el tema de los baldos de la Nacin.
Las servidumbres se encuentran armnicamente articuladas, pero es indudable la
necesidad de una modernizacin de algunas normas del Cdigo de Petrleos, de
tal manera que se ajusten ms a la realidad y a las necesidades que cada da la
industria petrolera enfrenta.
7.6.4. Concepto de servidumbre durante la construccin del oleoducto o
gasoducto.
Al principio fue muy acogido porque se pagaba el mismo valor en todos los puntos
del recorrido de la tubera, a los particulares, este criterio de pago nico fue
difundido, a pesar de no ser tcnico, pero actualmente ha sido cuestionado por los
propietarios por razones como la presunta devaluacin que sufre el predio por
tener la servidumbre, la magnitud real de los daos a mediano y largo plazo y el
valor de la servidumbre no consulta el valor diferencial de la tierra de las diferentes
zonas del pas.
7.6.4.1. Las Compaas multinacionales:
Por su parte las multinacionales, tienen muy clara su filosofa de negociacin de
tierras, a continuacin se expondrn los principales criterios:
Desarrollar todas las labores tendientes a realizar con eficacia la construccin y
el mantenimiento de los oleoductos, y dems obras que sean necesarias en la
industria petrolera.
Pagar los daos y negociar las servidumbres, a precios comerciales dentro de su
presupuesto.
Se paga el precio justo, para resarcir los perjuicios causados por la constitucin
de la servidumbre manteniendo el equilibrio en un rea determinada. Se rigen por

el principio de equidad, de tal manera que los propietarios o poseedores se

sientan debidamente compensados.
Mantener buenas relaciones con los propietarios de los predios para evitar
conflictos que puedan repercutir en el desarrollo de las obras. De otra parte se
acostumbra realizar el pago de la servidumbre incluido en un solo pago, dicho
pago incluye el 70% para daos, conformado por el dao emergente y el lucro
cesante y el 30% para indemnizar el valor de la servidumbre.
Consultan el valor comercial de la tierra, a las entidades oficiales dedicadas al
fomento y crdito agropecuario de los avalos de la zona y a la produccin
promedio, para establecer los rangos mnimos y mximos a pagar por concepto de
daos servidumbres.
Como puede apreciarse, los principios que orientan la valoracin de predios son
los mismos tanto para el sector pblico como el privado y las sumas que se pagan
por concepto de servidumbres tienen un carcter indemnizatorio, es decir no
incrementa sin justa causa el patrimonio de los propietarios de los predios.
El problema real radica en establecer ese justo valor a pagar por concepto de
servidumbres y para ello lo ideal sera desarrollar un criterio nico de avalo, tema
que se desarrolla a continuacin.
7.6. 5. Criterios Utilizados Por El Instituto Geogrfico Agustn Codazzi.
Desde 1983 se adopt el criterio de las Zonas Fsicas Homogneas, con el objeto
de implementar los avalos masivos. Este criterio es el que actualmente desarrolla
el .Decreto 1420 de 1998.
El Decreto 1420/98, tiene como objeto sealar las normas, procedimientos,
parmetros y criterios para la elaboracin de avalos, por los cuales se
determinar el valor comercial de los bienes inmuebles, para la ejecucin de los
siguientes eventos: Adquisicin de inmuebles por enajenacin forzosa, Adquisicin
de inmuebles por enajenacin voluntaria, Adquisicin de inmuebles a travs del
proceso de expropiacin judicial, entre otras.
Actualmente ECOPETROL est desarrollando un criterio metodolgico para la
implementacin de las indemnizaciones por concepto de las servidumbres.

Parte de la utilizacin de una metodologa de avalos masivos y especficamente

en las Zonas Homogneas Fsicas, en virtud de las cuales se hace una divisin
del espacio fsico, en zonas relativamente homogneas para sus caractersticas.
Se toman los valores conceptuados por El Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, o
aplicando el principio general de las indemnizaciones, se establecen unas
variables que ayuden a estructurar la afectacin de la zona.
Es indispensable para establecer el monto de la indemnizacin, conocer el grado
de afectacin real del inmueble que conserva el propietario respectivo, de la franja
de terreno que se gravar.
Es total la afectacin y deber indemnizarse de forma total, es decir el 100% del
valor comercial de la referida franja.Estos son algunos casos de afectacin total:
1. Las zonas del ecosistema frgil.
2. Predios en zonas rurales explotadas con rboles de raz profunda, por
comprometer la seguridad fsica de la tubera; lo mismo se predica de las
construcciones de carcter permanente.
3. Si el rea afectada de un predio es superior al 70% del rea total del inmueble.
La afectacin parcial, se refleja en el evento de que el terreno tenga una
destinacin agropecuaria y el propietario conserva el usufructo sobre la franja, se
indemniza teniendo en cuenta la indemnizacin bsica definida para la
cuantificacin de la variable propiedad privada e incrementada con el resultado de
multiplicar el valor comercial de la franja por el ndice ponderado de afectacin que
se establece como la suma ndice de afectacin por valor comercial prorrateado
por el 70% y el ndice de afectacin por pendiente prorrateado por el 30%.
Existe una afectacin intermedia para los predios rurales con otros usos para este
caso se tom como criterio que la indemnizacin sea el resultado de la interaccin
de tres variables: La propiedad privada, la pendiente y el valor potencial. La
cuantificacin se realiza tomando como indemnizacin mnima el equivalente de la
propiedad privada, incrementada en el monto equivalente a ponderar el valor
comercial unitario por el ndice de pendientes y el ndice de valor potencial.
Pero lo realmente trascendental de este acpite es la creacin de un criterio
tcnico y objetivo para hallar el valor justo de las indemnizaciones, que a futuro

pueden ser adoptados por las petroleras, las ciencias auxiliares y el Instituto
Geogrfico Agustn Codazzi, facilitndose as el ejercicio de la industria
7.6.6. Procedimiento para la Imposicin de Servidumbres Petroleras por
Parte de ECOPETROL.
Existe un procedimiento especial, conocido como de imposicin de servidumbre y
reglamentado por el Decreto 222 de1983 (Artculos 108 a 113) que son los nicos
que no derog la actual ley de contratacin administrativa Ley 80 de 1993 por
disposicin expresa de su Artculo 81. Procedimiento al cual solo ECOPETROL
puede acudir en caso de imposicin de servidumbres, por su carcter de empresa
Industrial y comercial del Estado.
El Decreto 222 de 1983, referente al rgimen de contratacin administrativa en sus
artculos 108 a 113 y contempla dos posibilidades
7. 6.6.1. Ocupacin Temporal.
Los propietarios de predios tienen la obligacin de permitir que estos sean
ocupados temporalmente con el objeto de establecer la servidumbre. Esta
ocupacin durar el tiempo estrictamente necesario, con el menor dao posible
para el predio. El propietario del bien deber ser notificado por escrito de la
necesidad de dicha ocupacin temporal. Este aviso contendr la determinacin
del tiempo que tomar la ocupacin y la de la extensin de terreno que se
afectar. Y adems se invitar al propietario para que establezca con la empresa
oficial el valor respectivo. Se utilizarn para este efecto, peritos designados por la
Caja de Crdito Agrario Industrial y Minero (Hoy en da por el Banco Agrario) o por
el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi. Y en su defecto por cualquier Lonja de
propiedad.
Si el propietario no acepta la indemnizacin o se niega a la ocupacin pasado un
mes de la fecha de la comunicacin, la entidad pblica interesada ocupar el
predio con el apoyo de la autoridad competente. En el caso que se produjeren
perjuicios al propietario del predio, por razn de esta ocupacin, ellos se estimarn
con base en los procedimientos sealados por el Cdigo Contencioso
Administrativo.
7.6.6.2. Imposicin Propiamente Dicha.

El artculo 111 del Decreto 222 de 1983, expresamente manifiesta que los predios
debern soportar todas las servidumbres legales que sean necesarias para la
construccin,

montaje,

instalacin,

mejoras,

adiciones,

conservacin,

mantenimiento y restauracin de las obras pblicas. La decide el juez

competente, segn la cuanta o valor de la indemnizacin a que tentativamente
hubiere lugar. Por consiguiente, al presentar la demanda, la entidad interesada
pondr a disposicin del juzgado la suma que estime como indemnizacin y que
deba pagarse al propietario del predio. Una vez admitida la demanda, se le dar
traslado al propietario, del bien, por tres das para que la conteste.
En el caso en que dos das despus de proferido el auto que ordena el traslado de
la demanda, este no se haya podido notificar, se efectuar el emplazamiento del
demandado y propietario del bien, en la forma que establece el inciso 2 del artculo
452 del C. de P. C.
Pero en todo caso dentro de los dos das siguientes de la presentacin de la
demanda, el juez deber practicar una inspeccin judicial sobre el predio afectado
y autorizar la imposicin provisional de la servidumbre, siempre que as sea
solicitado por la entidad demandante.
El juez designar peritos que fijen el monto de la indemnizacin y en la sentencia
precisar con toda claridad la clase de servidumbre de que se trata. La sentencia
judicial que ponga fin a la controversia de ser positiva, ordenar la obligacin el
propietario del predio renuente, a soportar la servidumbre y a permitir su ejercicio.
Esta accin tiene importancia porque es el reflejo del concepto consistente en
darle el carcter de servidumbre administrativa. Aqu el Estado aplica con todo el
poder que le ha sido concedido, los principios de utilidad pblica e inters social
consagrado en la constitucin.
7.6.6.3. Procedimiento para la Imposicin de la Servidumbre Petrolera por
Parte de las Compaas Privadas.
Esta reglamentado por el Decreto 1886 de 1954, en sus artculos 5 y siguientes,
regulando las situaciones en que se necesario ocupar de forma transitoria o de
forma permanente predios donde se desarrollarn actividades propias de la
industria de petrleos. Se paga la debida indemnizacin, pero en caso de

renuencia del dueo o del ocupante de los terrenos el explorador o explotador

deber consignar en la Caja Colombiana de Ahorros, hoy Banco Agrario, el valor
de la indemnizacin.
Cumplidos estos requerimientos, consignada la indemnizacin o efectuado el pago
al damnificado, el explorador o explotador podr iniciar inmediatamente los
trabajos y su ejecucin no podr impedirse a pesar de hacer uso del recurso de
revisin del avalo; el alcalde a su vez prestar todo el apoyo necesario al
industrial del petrleo para el desarrollo de su actividad sin ningn obstculo.
Estas normas se aplicarn tanto a los exploradores y explotadores de petrleo,
como a los empresarios de oleoductos por la ocupacin permanente o por daos
en plantaciones y mejoras y tambin a los exploradores superficiales por las
ocupaciones transitorias.
Como se puede apreciar la accin de imposicin es una en esencia, persigue el
mismo fin, facilitar el desarrollo de actividades de utilidad pblica y de inters
general.
La diferencia radica en las leyes aplicables dependiendo de quien es el explorador
o explotador en cada caso. Si se trata de ECOPETROL se rige por el Cdigo de
Petrleos y el Decreto 1886 de 1954 y adicionalmente pueden aplicar el Decreto
222 de 1983 y si por otra parte el interesado es un particular o las compaas
privadas debern regirse por el Cdigo de Petrleos y el Decreto 1886 de 1954.
7.6.6.4. Proceso de clculo
Se pueden dar las siguientes variables:
7.6.6.4.1. Ampliacin de servidumbres: En este caso hay una variacin del
ancho de la franja, para lo cual debe demostrarse la existencia registral (mediante
escritura) del gravamen. Preferiblemente debe adjuntarse el avalo que antecede
al que se est elaborando, indicando una addenda y adjuntar dicha cartula.
Dentro de este apartado deben anotarse los siguientes puntos:
Ao en que se grav la propiedad.
Finca sobre la cual se estableci el gravamen (propietario y numero de inscripcin
de la finca madre), aclarando la relacin con la actual finca especialmente en
casos de servidumbres trasladadas.

El porcentaje de afectacin pagado, el rea de la servidumbre establecida, el rea

de servidumbre nueva (equivalente a la ampliacin).
7.6.6.4.2. Cambios de direccin de la franja de servidumbre: Cuando se realiza
un cambio en la direccin de una servidumbre establecida es posible con el
consentimiento del propietario realizar una permuta por la porcin de servidumbre
nueva, debe de realizarse el siguiente procedimiento:
Debe determinarse el valor de los derechos cedidos de la servidumbre
considerando el rea total afectada (la porcin nueva y parte de la servidumbre
establecida), y determinarse el dao causado al remanente de la propiedad bajo
esta nueva condicin.
Es necesario determinar los derechos adquiridos de la servidumbre establecida y
dao al remanente, para ello debe utilizarse el mismo porcentaje de afectacin y el
mismo factor de ubicacin considerados en la primer indemnizacin, debe
aplicarse el mismo valor unitario que se utiliz en la determinacin anterior, esto
para considerar el valor del dinero en el tiempo y traer a valor presente este
monto.
Debe realizarse la diferencia de las valoraciones anteriores, en cuyo caso pueden
presentarse tres situaciones:
Que el monto por las condiciones nuevas de la servidumbre sea mayor que el
monto de las condiciones anteriores (tradas a valor presente), en este caso al
propietario debe indemnizrsele por esta diferencia.
Si el monto por las condiciones nuevas de la servidumbre es menor que el monto
de las condiciones anteriores (tradas a valor presente), por conveniencia entre
ambas partes (ICE-propietario) se realiza un avalo para cambiar la escritura de
constitucin del gravamen sin necesidad de reconocer monto alguno por esta
permuta, considerando el nuevo trazo y liberando la porcin de servidumbre no
requerida.
En el caso de que el propietario no acepte la permuta en cualquiera de las
condiciones anteriores, se debe indemnizar por la nueva rea reconociendo el
valor de los derechos cedidos, y el valor del dao al remanente.
7.6.6.4.3. Limitaciones

Por razones de seguridad de las obras de transmisin, y en razn de las

necesarias previsiones para expansin y labores de operacin y mantenimiento,
en los corredores de las lneas, los prestatarios del servicio de transmisin no
debern permitir el ejercicio de las siguientes actividades: Construccin de casas
de habitacin, oficinas, comercios, instalaciones educativas, deportivas y
agropecuarias.
Siembra extensiva de cultivos que peridicamente puedan ser quemadas Siembra
de cultivos anegados.
Permanencia de vegetacin, que en su desarrollo final se aproxime a cinco metros
de los cables conductores ms bajos estando estos en condiciones de carga
mxima o de contingencia.
Movimientos de tierra que por acumulacin eleven o alteren el nivel natural del
suelo.
Almacenamiento de materiales inflamables o explosivos.
Acumulacin de materiales u otros objetos que se aproximen a cinco metros de los
cables conductores ms bajos, cuando stos se encuentren en condiciones de
carga mxima o contingencia.
En caso de planear una excavacin en las cercanas de las estructuras de soporte
de las lneas de conduccin, deber antes consultar al Instituto Costarricense de
Electricidad.
Se debe permitir el acceso a funcionarios del Instituto Costarricense de
Electricidad, para el mantenimiento de la obra.
7.6.6.4.4. Valor Unitario:
Debe indicarse el valor unitario del terreno expresado en pesos por hectrea o
pesos por metro cuadrado asignado al inmueble que se est valorando, como
resultado de la investigacin de valores en la zona de influencia, tomando en
consideracin la oferta y la demanda. Adicionalmente debe indicarse los valores
unitarios que aplican sobre las mejoras, cuando ests sean adquiridas o
afectadas, tambin debe mencionarse la metodologa aplicada para la
determinacin

del

valor

las

principales

desvalorizantes de los bienes en cuestin.

caractersticas

valorizantes

En el caso de servidumbres debe determinarse el porcentaje de afectacin de

acuerdo con el uso de la franja de servidumbre al momento de la inspeccin y a
las limitaciones impuestas por la constitucin del derecho y a la manera en que se
ve restringida la actividad econmica en este sector y su potencial a corto o
mediano plazo. Tambin aplica en este caso la indemnizacin por el dao que se
le causa al remanente de la propiedad y para el clculo de este monto se utiliza la
frmula multifactorial, debe adems reconocerse el establecimiento de sitios de
torre de acuerdo a su ubicacin.
7.6.6.4.5. Avalo.
Es el resumen final de cada uno de los rubros estipulados, por lo tanto debe
indicarse la operacin matemtica realizada para la obtencin de esos resultados.
El monto total debe ser expresado tanto en nmeros como en letras, finalmente se
anota la fecha de la inspeccin, el tipo de cambio del dlar americano a la fecha
de inspeccin, el nombre y la firma del perito valuador.
7.6.6.4.6. .Memoria de Clculo.
De acuerdo con el tipo de avalo y a las consideraciones a valorar dentro del
mismo se tienen los siguientes casos:Para adquisiciones, servidumbres,
ampliaciones de servidumbre y para permuta de servidumbre
7.7. Metodologas.
Dentro de las metodologas aplicables para la valoracin de servidumbres,
tenemos las siguientes:
7.7.1. Clculo de la Servidumbre. Proceso ECOPETROL
Dado que la tierra es un factor de produccin, es decir que se convierte en una
opcin de inversin, quien posea excedentes, podr optar por adquirir tierras, en la
medida en que estas le garanticen unos ingresos peridicos (rentas), situacin que
permite hacer una equivalencia entre precio de la tierra y capital, que en trminos
matemticos se constituye en la ecuacin bsica del avalo de la tierra:
P=R/i
Donde: P = Precio de la Tierra
R = Renta
i = Tasa de inters (tasa interna de retorno del sector o la regin).
Si se asume una rentabilidad promedio de $ 1.200.000.oo por Has. Y una tasa de
inters del 7.5% efectivo anual, se tendra:
P = $ 1.200.000.oo / 0.075

P = $ 16.000.000.oo
De lo anterior se deduce que la Ha Costara $ 16.000.000.oo
a) Afectacin Total.
Vs = Vc. Donde
Vs = Valor de servidumbre por hectrea
Vc = Valor comercial de la franja, por hectrea
b) Afectacin parcial
Vs = Pp + (Vc * (Ivp *70% + Ip *30%)).
Donde
Vs = Valor de servidumbre por hectrea
Vc = Valor comercial de la franja, por hectrea. Se asume el promedio entre el
valor mnimo y el mximo.
Valor Mximo=Se asume el valor obtenido por Renta.
Valor Mnimo=Se asume un Valor de $1.700.000.oo.
Vc= $8.900.000.oo
Pp = Propiedad privada. El valor mnimo por Ha obtenido en el municipio, es de
$.1.300.000.oo y el valor Mximo es de $ 7.000.000.oo.Se asume un valor para
clculos de $4.150.000.oo.
Ivp = ndice de afectacin por valor potencial Por las caractersticas del suelo, su
ndice de afectacin es del 10%, pues pertenece a un suelo con puntaje mximo,
es decir: 92.
Ip = ndice de afectacin por pendiente.
Segn la clasificacin de pendiente definida por el IGAC, y como la pendiente del
predio es mnima, su ndice de afectacin es de: 1%
Vs=$4.150.000.oo + ($8.900.000.oo*(0.1*0.7+0.1*0.3)).
Vs=$5.040.000.oo.
Valor Total Servidumbre=Vs* Has.
El rea requerida para la servidumbre en los tres predios, es la siguiente:
Valor Servidumbre predio Paraguay=$5.040.000.oo*9.328=

$47.013.120.oo

7.7.2. Proceso Metodolgico IBAPE. (Instituto Brasileo de Avalos y

Peritazgo).
El IBAPE propone que al ejecutarse el tendido de una red elctrica, se afecta una
franja,( tanto ms ancha, cuanto mayor sea la tensin elctrica),y evidentemente
habr una serie de inhibiciones en sus posibilidades de explotacin.
Es claro que estas limitaciones se traducen en una prdida anual de valor por Ha,
de tal manera que siendo definitiva la servidumbre, el monto de su valor se calcula
considerando la servidumbre como el valor actual de una anualidad perpetua .El
pago de la indemnizacin corresponde al pago de la indemnizacin definida por la
formula de anualidad.

Las Anualidades Perpetuas, tambin llamadas indefinidas, se asemejan a los

fondos que se crean para pagar, el valor en dinero, de un premio cada vez que
ocurre un determinado evento. Por Ejemplo: Al ganador del premio Nobel de la
Fsica se le da una asignacin econmica cuando se le otorga el mencionado
premio.
I= A (1+r)n-1/r(1+r)n
Donde A=Precio de la Ha de tierra, n=Tiempo en anualidades perpetuas y r=D.T.F.
Anual promedio.
El monto de indemnizacin por los derechos de servidumbre es el resultado de la
sumatoria de los siguientes elementos:
Monto de indemnizacin = DC + DR + To + C
DC = Derechos cedidos.
DR = Dao remanente.
To = Valor de los sitios de torre.
C = Valor de las construcciones o mejoras.
Indemnizacin Predio Paraguay.
A=($5.040.000.oo*9.328)(1+0.0539)99-1/ 0.0539 (1+0.0539)99
7.7.3. Escuela de Ingeniera. Se pueden dar las siguientes variables:
Ampliacin de servidumbres: En este caso hay una variacin del ancho de la
franja, para lo cual debe demostrarse la existencia registral (mediante escritura)
del gravamen. Preferiblemente debe adjuntarse el avalo que antecede al que se
est elaborando, indicando una adenda y adjuntar dicha cartula. Dentro de este
apartado deben anotarse los siguientes puntos:
Ao en que se grav la propiedad.
Finca sobre la cual se estableci el gravamen (propietario y numero de inscripcin
de la finca madre), aclarando la relacin con la actual finca especialmente en
casos de servidumbres trasladadas.
El porcentaje de afectacin pagado, el rea de la servidumbre establecida, el rea
de servidumbre nueva (equivalente a la ampliacin).
Cambios de direccin de la franja de servidumbre: Cuando se realiza un cambio
en la direccin de una servidumbre establecida es posible con el consentimiento
del propietario realizar una permuta por la porcin de servidumbre nueva, debe

realizarse el siguiente procedimiento: Debe determinarse el valor de los derechos

cedidos de la servidumbre considerando el rea total afectada (la porcin nueva y
parte de la servidumbre establecida), y determinarse el dao causado al
remanente de la propiedad bajo esta nueva condicin.
Memoria de Clculo.
El monto de indemnizacin por los derechos de servidumbre es el resultado de la
sumatoria de los siguientes elementos:
Monto de indemnizacin = DC + DR + To + C
DC = Derechos cedidos.
DR = Dao remanente.
To = Valor de los sitios de torre.
C = Valor de las construcciones o mejoras.
Clculo de los derechos de servidumbre (DC).
DC=AS x VUS x rea Cedida/ rea Total (%). Donde:
AS = rea de la franja de terreno o servidumbre.
VUS = Valor unitario de la franja de servidumbre.
El VUS es el valor unitario de la franja de servidumbre, este dato puede ser el
valor promedio de la finca o un valor especifico para esta rea.
Respecto al porcentaje de afectacin (%AF), se aplica de acuerdo con el criterio
del perito, y est en relacin directa con las limitaciones que se le imponen a la
franja de servidumbre.
DR = VT-VL-VR. Donde:
DR = Dao Remanente
VT = Valor total del inmueble antes de realizar la segregacin
VL = Valor del lote segregado
VR = Valor del remanente (Predio Matriz ya segregado).
Es muy importante que la determinacin de los valores en cada caso se realice
utilizando la misma metodologa. Si el monto del dao al remanente da un valor
positivo significa que no hay afectacin del predio matriz por la segregacin, en
cuyo caso no se realiza una indemnizacin adicional por este concepto y solo se
reconoce el valor del terreno segregado.
Valor de los sitios de Pila (TO)
El valor por el establecimiento de cada sitio de Pila, depende de la ubicacin del
mismo en la propiedad y de su interferencia con respecto al uso del suelo.
Desarrollo del clculo.
Monto de indemnizacin = DC + DR + To + C
Calculo DC:
DC=AS x VUS
Predio Paraguay.
DC = 9.328Ha X $5.040.000.oo X 1.5 = $70.519.680.oo
Calculo DR:
DR = VT-VL-VR
VT = 1.386.2696 Ha x $8.900.000.oo=$12.337.799.440.oo
.VL= 9.328 Ha X $16.000.000.oo = $149.248.000.oo
VR = 1.376.941.600 Has x $8.455.000.oo = $11.642.041.000.oo

DR==$12.337.799.440.oo-(149.248.000.oo+11.642.041.000.oo)=
DR= $546.510.440.oo
Calculo To:
T = Para el presente calculo, se asume el 0.067 % del valor total del rea del
predio matriz, pues realmente, las posibilidades de generar renta de la franja en
cuestin, equivalen anualmente a este porcentaje.
To = $8.266.325.oo
Valor total de la servidumbre:
Monto de indemnizacin = DC + DR + To + C
M.I.= $70.519.680.oo+ $ 546.510.440.oo + $ 8.266.325.oo
M.I.=$625.296.445.oo
Predio Paraguay
Proceso Ecopetrol =
$ 181.466.424.oo
Proceso IBAPE =
$ 867.403.661.oo
Escuela de Ingeniera= $ 625.296.445.oo.
PROMEDIO INDEMNIZACION=

$558.055.510.oo

7.8. AVALO DE INTANGIBLES.

7.8.1. Definicin de Activos Intangibles: Calificativo de todo aquello que no
tiene una presencia corprea o fsica, pero se representan mediante documentos,
contratos, acuerdos o descripciones y que no estn destinados por la empresa
para su venta. Esta categora incluye: a. Bienes econmicos inmateriales de
propiedad de una persona, empresa u organizacin, tales como patentes, marcas,
derechos de llave, etc.
b. El Derecho de uso o de usufructo que posee una persona, empresa u
organizacin sobre bienes econmicos, materiales, derecho que no puede ser
transferido.
Ejemplo de intangibles son los diseos industriales, el fondo de comercio,
patentes, marcas, derechos de llave, el "crdito mercantil".
Capital intangible Elementos no materiales que contribuyen a la produccin de
bienes y servicios futuros.

Capital social Valor comercial actual de la planta, el equipo, inventarios y activo

intangible de una empresa.
La mayora de las empresas cuentan con alguno, o algunos de los siguientes
bienes: Una marca reconocida en el mercado, una cartera de clientes, contratos a
largo plazo, propiedad intelectual, propiedad industrial -clusulas de no
competencia -, tecnologa de punta, regalas, acciones de la compaa, marcas
registradas, derechos de autor, innovaciones tecnolgicas, diseo de software. Es
por eso que se hace indispensable pensar en el avalo de estos bienes, de este
proceso se obtienen los siguientes beneficios: Aumento directo del patrimonio,
Conocer el valor real de su empresa, Reconocimiento anticipado del Good will,
crdito mercantil. Facilita la adquisicin o venta de un negocio. Justifica el exceso
del costo sobre el valor en libros, Apoya el defecto del costo sobre el valor en
libros.
7.8.1.1. Aspectos Bsicos para la Identificacin y Avalo de Bienes
Intangibles.
Los activos intangibles de la organizacin, si son gestionados y medidos
convenientemente, se transforman en una fuente de ventaja competitiva
sostenible, capaz de proporcionar valor organizativo, y traducirse en beneficios
importantes. Segn la Norma Internacional de Contabilidad 38 Activos
Intangibles, "un activo intangible se caracteriza porque es un activo identificable,
sin substancia fsica, y que se destina para ser utilizado en la produccin o
suministro de bienes o servicios, para arrendamiento a terceros o para fines
administrativos.
7.8.1.2. Contenido del avalo de los bienes intangibles
Descripcin detallada de los bienes intangibles objeto del avalu.
Descripcin del conjunto especfico de los derechos legales de la propiedad sujeta
al avalo.
Establecimiento de la fecha del estudio del avalo.

Determinacin del tipo de valor que se busca, con motivo del estudio de avaluo, y
bajo que premisa se determinar.
Premisas alternativas del valor
Valor en uso: como parte de una empresa en marcha.
El valor contributivo del bien intangible, como parte de un conjunto de bienes
intangibles y tangibles de una empresa, capaz de producir ingresos.
Valor en el lugar, como parte de conjunto de valores.
El bien intangible est en funcionamiento; es parte de un conjunto de bienes que
estn listos para uso, pero que actualmente no participan en la produccin de
ingresos.
Identificacin de bienes intangibles
Tiene que ser posible su identificacin especfica y sujeta a descripcin
reconocible.
Debe tener existencia y proteccin legal.
Tiene que ser sujeto al derecho de propiedad privada, y esta propiedad tiene que
ser legalmente transferible.
Debe existir alguna evidencia o manifestacin tangible de la existencia del bien
intangible (contrato, licencia o documento de registro)
Tiene que haber sido creado, en un tiempo identificable, o como resultado de un
evento identificable.
Tiene que ser sujeto a destruccin o a terminacin de su existencia, en un tiempo
identificable, o como resultado de un evento identificable.
Atributos adicionales
Tiene que generar alguna cantidad medible de beneficio a su dueo.
El beneficio econmico puede representar un ingreso, o una disminucin de los
costos o gastos.

Debe resaltar el valor de otros bienes con los que esta relacionado, los otros
bienes pueden ser propiedades tangibles y bienes races.
Clasificacin de bienes intangibles

El cliente (lista de clientes)

Contrato (suministrador contrae favorablemente)

Proceso de datos (software)

Humana capital (fuerza de trabajo entrenada y organizada)

Comercializacin (marcas registradas y nombres comerciales)

Ubicacin (intereses de arrendamiento)

Crdito comercial (concepto de empresas en marcha)

Propiedad intelectual (derechos de autor y patentes)

7.8.1.4. Documentos que se deben proporcionar con motivo de los estudios

del avalo de bienes intangibles

Relacin detallada de los bienes intangibles, objeto de (los) estudio (s) de

avalu.

Por cada bien intangible, la documentacin que acredite la propiedad legal

y su vigencia.

Determinacin de la fecha de (los) estudio (s) de avalo. Se indique si el

bien intangible se esta explotando, esta en funcionamiento, genera ingresos
o reduce costos o gastos.

Recursos humanos o materiales necesarios para la obtencin del beneficio

econmico, indicando el costo que origina y el ingreso por cada unidad.

Relacin que indique la capacidad de produccin mensual en unidades,

presupuesto de ventas de unidades, por lapsos de diez aos, indicando los
precios de venta en cada uno de ellos, a partir del ao en que se inicio la
explotacin.

Mercado que se abarca o se pretende abarcar.

Costo de produccin de cada una de las unidades, por el lapso de diez

aos, a partir de la fecha de inicio, as como el porcentaje sobre ventas, que

representan los gastos de venta y administracin, necesarios para la

promocin y administracin normal de las unidades, por los aos
inicialmente indicado.

Estados financieros oficiales de la empresa, de los ltimos seis aos.

Balance general

Estado de resultados

Estado de costos de produccin

Del rengln de ventas y costos de ventas, deber proporcionarse nmero

de unidades, y precio de cada producto vendido, en cada uno de los aos

7.8.2. Avalo de Software.

Los equipos de cmputo estn constituidos por dos tipos de elementos: el
hardware y el software. El hardware representa todos los elementos fsicos que la
integran, mientras que el software, por el contrario, tiene que ver con sus
componentes

lgicos.

Bsicamente, se habla de software, para referir a todos aquellos programas y

procedimientos, que la computadora es capaz de leer, ya que estn escritos en
lenguaje mquina, y que por eso permite que sta pueda operar. Para ser ms
especficos, hay una definicin de la IEEE, segn la cual software es la suma
total de los programas de cmputo, procedimientos, reglas documentacin y datos
asociados que forman parte de las operaciones de un sistema de cmputo.
Hay diversos tipos de software: de sistema, operativo y de programacin. El
software de sistema, es aquel que permite el funcionamiento del hardware, y en l
se incluye el sistema operativo, los controladores de dispositivos, los servidores y
Las herramientas de diagnostico. El software de programacin le brinda al
programador los elementos para poder escribir los programas en lenguaje
mquina, y utilizar diversos tipos de programacin, como por ejemplo, los
compiladores e interpretes, los editores de texto, etc. Y por ltimo, el software de
aplicacin, que son los que utiliza el usuario, para realizar una o ms tareas, en

cualquier tipo de actividad: aplicaciones ofimticas, software educativo, bases de

datos,

archivos

de

datos,

videojuegos,

etc.

El software tambin adopta distintas formas, que pueden variar desde el cdigo
fuente (que es el texto creado por el programador) hasta el cdigo objeto (es la
traduccin a lenguaje mquina del cdigo fuente que realiza un compilador para
que

pueda

ser

ledo

por

la

computadora).

En cuanto a la creacin, desarrollo y modificacin que pueden realizarse sobre el

software, entra en juego lo que se conoce como software libre o propietario. El
primero, el software libre, es aquel en el que los usuarios tienen libertad para
poder ejecutar, copiar y modificar el software. Mientras que esto no sucede con el
que es de propietario ya que ac solamente pueden hacer estas acciones los
creadores o dueos de la licencia del software.
7.8.2.1. Capitalizacin del software como un activo intangible
Un bien adquiere la calidad de activo cuando, conforme con las directrices de la
normatividad internacional, cumple dos requisitos:
a. Sea probable que cualquier beneficio econmico asociado con la partida llegue
a o salga de la empresa, y
b. la partida tenga un costo o valor que pueda ser medido con fiabilidad.
Todos los activos deben seguir los criterios generales de reconocimiento,
beneficios econmicos y fiabilidad de medicin; los intangibles deben cumplir unas
caractersticas adicionales para su registro efectivo.
a. Identificabilidad del activo. Esta caracterstica se da cuando el activo:
i. es separable, susceptible de ser separado o escindido de la entidad y vendido,
cedido, dado en operacin, arrendado o intercambiado, ya sea individualmente o
junto con el contrato, activo o pasivo con los que guarde relacin.

ii. surge de derechos contractuales o de otros derechos legales, con

independencia de que esos derechos sean transferibles o separables de la entidad
o de otros derechos u obligaciones.
b. Control de la entidad sobre el recurso. La entidad posee el control sobre un
activo intangible cuando:
i. tiene el poder de obtener los beneficios econmicos futuros que proceden de la
explotacin individual o conjunta del activo, o de su desapropiacin (venta).
ii. puede restringir el acceso de terceras personas a los beneficios que se deriven
del activo.
El IAS 38 establece que los activos intangibles se reconocern inicialmente por el
costo. El costo de adquisicin de un activo intangible incluye:
a. el precio de adquisicin, ms las erogaciones asociadas a la compra
Los criterios establecidos para la valoracin del activo intangible son vlidos para
todos los activos de la entidad, incluso propiedades, planta y equipo, como lo
detalla el IAS 16, y propiedades de inversin, segn el IAS 40, entre
La caracterstica del activo intangible es la Identificabilidad, lo que lo hace
independiente y distinguible de los otros activos, y el control que la entidad tiene
sobre l.
El IAS 38 establece los criterios bsicos de "fase de investigacin" y "fase de
desarrollo" en la determinacin de los activos intangibles generados internamente,
con las siguientes conclusiones:
"No se reconocern activos surgidos de la fase de investigacin. Los desembolsos
por investigacin se reconocern como gastos del perodo en el que se incurran".

Un activo surgido en la fase de desarrollo, podr ser reconocido si cumple con las
siguientes condiciones:
a. Tcnicamente, es posible completar la produccin del activo intangible de forma
que puede estar disponible para su utilizacin o venta,
b. la intencin de completar el activo intangible en cuestin, para usarlo o
venderlo,
c. existe la capacidad para utilizar o vender el activo intangible,
d. se determina la forma en que el activo intangible vaya a generar beneficios
econmicos futuros,
e. existe disponibilidad de los adecuados recursos tcnicos, financieros o de otro
tipo, para completar el desarrollo y para utilizar o vender el activo intangible, y
deterioro.
f. existe la capacidad para valorar, de forma fiable, el desembolso atribuible al
activo intangible durante su desarrollo.
El activo intangible, posterior a la fecha de medicin inicial, podr medirse
conforme a dos modelos: de costo y de reevaluacin.
El modelo del costo lo establece como la medicin del costo de adquisicin o
generacin interna menos la amortizacin acumulada y el importe acumulado de
las prdidas por deterioro de valor. El concepto de prdida por deterioro de valor lo
trata el IAS 36 "Deterioro del valor de los activos"; se entiende como la diferencia
entre el valor en libros y el importe recuperable de un activo. Este ltimo es el
mayor entre el valor de uso (generacin interna) y el valor de venta neto.
El modelo de reevaluacin establece que la contabilizacin del activo ser por su
valor razonable, menos la amortizacin acumulada y el importe acumulado de
prdidas por deterioro.

La vida til y susceptible de amortizacin del activo deber ser finita, bajo ninguna
razn puede contabilizarse un activo intangible con vida infinita; en ocasiones se
puede determinar una vida finita pero indefinida. El clculo de la vida til se puede
determinar por referencia al tiempo o unidades de produccin. Los activos con
vida til indefinida no se amortizan
A su vez la IAS38 impone como condiciones que exista la probabilidad de que los
beneficios econmicos futuros correspondientes al activo lleguen a la empresa y
que el coste del activo pueda ser medido con fiabilidad, con lo que confirma la
condicin

de

que

el

software

est

en

capacidad

de

ser

vendido.

Amortizacin. La IAS38 establece su amortizacin usando como regla general el

mtodo de lnea recta.En todos los casos se admite la depreciacin excepcional, si
se determina que el intangible, ha perdido su valor.
7.8.3. Mtodo de Amortizacin
El mtodo de amortizacin utilizado debe reflejar el patrn de consumo y de
utilizacin, por parte de la empresa, de los beneficios econmicos derivados del
activo; si esto no puede ser determinado de forma segura, debe adoptarse el
mtodo lineal de amortizacin (lnea recta). La cuota de amortizacin calculada
deber ser cargada como gasto del perodo.
7.8.4.

Avalo.

Otra forma de modificar el valor en libros de un activo intangible y sin tener que
hacer salidas de efectivo, es a travs de su avalo; la IAS38 en el prrafo 64 dice
que el importe del avalo se fijar por referencia a un mercado activo.
El avalo no deber ser selectivo, es decir, que si un software ha sido avaluado
todos los dems de su clase debern ser avaluados, a menos que no exista un
mercado activo para dichos elementos. Es de recordar que un avalo no
precisamente implica un aumento en el valor del activo, ya que ste tambin
puede disminuir.
7.8.4.1. Ejemplo de Avalo de Software.
Solicitud del avalo.
El avalo

Es solicitado por el POLITECNICO GRANCOLOMBIANO, con el

propsito de determinar el valor de estos activos.

Avaluadores.
W.R. INGENIEROS AVALUADORES Ingeniero WILLIAM ROBLEDO GIRALDO.
Introduccin.
La industria informtica crece a pasos acelerados en el mundo entero y se ha
convertido en el principal motor de innovacin, mejoramiento y productividad de
los diferentes sectores de la economa. El mercado mundial de Nuevas
Tecnologas de la Informacin y las Comunicaciones (NTIC) alcanz en el 2006 la
cifra de 3.4 trillones de dlares, de los cuales cerca de un trilln pertenecen a
software, servicios y gastos internos de las compaas.
Definicin
El Sistema de Informacin Acadmico (SIA) y el sistema de Apoyo Financiero al
Estudiante (DAFE) son herramientas que apoyan el registro, los procesos y la
gestin de las tareas y procesos de las unidades financieras y acadmicas de
instituciones de educacin superior,

facilita procedimientos y controles

a las

actividades.
El sistema es de carcter operativo, procedimental de gestin; con este sistema
se procesan, almacenan, controlan y administran los diferentes procedimientos
acadmicos y financieros de la institucin y es unas herramientas en la toma de
decisiones tanto administrativas, acadmicas y financieras de estudiantes.
Objetivo
El objetivo del sistema es ofrecer una solucin integral para la administracin,
registro y control de la informacin de los estudiantes desde la admisin hasta
la culminacin del plan de estudios y proceso de egresado, se pretende con el
Sistema de Informacin mantener una base de datos de la informacin de la
organizacin para que sea utilizada por las diferentes unidades organizacionales y
compartan la informacin sin redundancia, garantiza a las unidades que forman
parte de la organizacin claridad y veracidad ya que son dueos de su
informacin.
Modificacin del software

En ocasiones, las empresas pueden necesitar incurrir en costos, de cuanta

considerable, para modificar los sistemas de aplicaciones informticos existentes,
ya sea por causas tecnolgicas o legales.
Los desembolsos posteriores, en los que se incurra tras la adquisicin de un activo
intangible o de su terminacin por parte de la empresa, deben ser tratados como
cargos al Estado de Resultados del perodo en el que se incurra en ellos, salvo
que sea probable que tales desembolsos permitan a los programas informticos
producir beneficios econmicos futuros, adicionales a los inicialmente previstos
para el rendimiento normal del mismo, y que dichos desembolsos puedan ser
medidos

atribuidos

al

activo

de

forma

fiable.

Es decir, que independientemente de que estos gastos sean o no de gran

magnitud, se considerarn como gasto del perodo, cuando los trabajos de
recuperacin o mantenimiento se hayan llevado a cabo para permitirle al software
funcionar como inicialmente se esperaba que lo hiciera, tras cambios tecnolgicos
o legales.
Deterioro de los software
Importe recuperable de un activo: es el mayor valor entre su precio de venta neto y
su valor de uso.
Importe depreciable de un activo: es su costo histrico, o el importe que lo
sustituya en los estados financieros, una vez deducido su valor residual.
Prdida por deterioro: es la cantidad en que excede al valor en libros de un activo,
a su importe recuperable.
La IAS38 exige reconocer una prdida por deterioro siempre que el valor en libros
del activo en cuestin sea mayor que su importe recuperable. Esta prdida debe
tratarse como un cargo en el estado de resultados si los activos en cuestin se
contabilizan por su precio de adquisicin o costo de produccin, y como una
disminucin de las cuentas supervit por reevaluacin si el activo se contabiliza
por su reevaluacin.
La empresa debe evaluar, en cada fecha de cierre del balance, si existe algn
indicio de deterioro del valor de sus activos. Si se detectase algn indicio, la
empresa deber estimar el valor recuperable del activo en cuestin.

Si existiera algn indicio de que un activo puede haber deteriorado su valor, el

importe recuperable del mismo se deber estimar para el activo individualmente
considerado.
Software desarrollado
Cuando el software es desarrollado internamente, la medicin inicial debe hacerse
a su costo de produccin, es decir, la suma de los desembolsos incurridos, desde
el momento en que el software cumple las condiciones para su reconocimiento.
Adicionalmente debe analizarse: Tcnicamente, es posible completar su
produccin, de forma que pueda estar disponible para su utilizacin o su venta.
Su intencin de completar el software en cuestin, para usarlo o venderlo.
su capacidad de utilizar o vender el software.
La forma en que vaya a generar probables beneficios econmicos en el futuro.
La disponibilidad de recursos tcnicos, financieros o de otro tipo para completar el
desarrollo.
Su capacidad para evaluar, de forma fiable, el gasto atribuido al software durante
su desarrollo. Esto obliga a una contabilizacin detallada por cada proyecto de
desarrollo.
Vida til. Para establecer la vida til de un software, se deben tomar en cuenta los
cambios tecnolgicos frecuentes. De forma general, debe tenerse en cuenta la
(IAS38).El uso esperado del software por parte de la empresa, as como si podra
ser gestionado de forma eficiente por otro equipo distinto.
Los ciclos tpicos de vida del producto, as como la informacin pblica disponible
sobre estimaciones de la vida til de software similares que tengan una utilizacin
parecida. La incidencia de la obsolescencia tcnica, tecnolgica o de otro tipo.
a estabilidad de la industria en la que se va a operar, as como los cambios en la
demanda de mercado.
Que se quiere con el sistema. Sobre prospectos
Informacin Acadmica Centralizada, Integracin con
Administracin, Organizacin de Procesos..

los

Sistemas de

Se requieren mnimo dos tecnlogos en sistemas. Sueldo promedio actual

$850.000.oo cada uno. Total mensual $1.700.000.oo
Factor prestacional: 42% = $714.000.oo

Valor total mensual: $2.414.000.oo

Portal de estudiantes

Actualizacin de datos
Consulta de horarios
Inscripcin de asignaturas
Adicin y cancelacin de asignaturas
Consulta de notas
Inscripcin cursos intersemestrales
Inscripcin registros
Inscripcin grados
Estados de cuenta
Pago matriculas
Solicitud y pago de certificados
Pago de cursos y derechos

Se requiere mnimo una secretaria (sueldo promedio $500.000.oo), dos tcnicos

en sistemas (sueldo promedio $850.000.oo cada uno), (ingeniero de sistemas
(sueldo promedio $1.800.000.oo).
Valor pago mensual: $4.000.000.oo
Factor prestacional: 42% $1.680.000.oo
Valor total mensual: $5.680.000.oo
Portal de aspirantes
Registro y seguimiento
Inscripcin a programas
Consulta admitidos
Se requieren mnimo dos tcnicos en sistemas (sueldo promedio $850.000.oo
cada uno. Valor pago mensual: $1.700.000.oo
Factor prestacional: 42% $714.000.oo
Valor total mensual: $2.414.000.oo
Portal docentes
Registro y contenido
Ingreso de notas
Consulta horarios
Actualizacin de datos
Evaluacin y encuestas

Se requieren mnimo tres secretarias (sueldo promedio $500.000.oo), un tcnico

en sistemas (sueldo promedio $850.000.oo cada uno), (ingeniero de sistemas
(sueldo promedio $1.800.000.oo)
Valor pago mensual: $4.200.000.oo
Factor prestacional: 42% $1.764.000.oo.
Valor total mensual: $5.964.000.oo
Sistema acadmico.
Gestin, registro y control
Gestin, horarios y salones
Gestin inscripcin y administracin
Gestin acadmica
Gestin financiera estudiantil
Gestin docente
Plaza docente y nomina
Se requieren mnimo tres secretarias (sueldo promedio $500.000.oo), un tcnico
en sistemas (sueldo promedio $850.000.oo), (ingeniero de sistemas (sueldo
promedio $1.800.000.oo). Valor pago mensual: $4.200.000.oo
Factor prestacional: 42% $1.764.000.oo
Valor total mensual: $5.964.000.oo
Financiacin estudiantil (dafe). Mdulos
Gestin de seguimiento
Gestin de cartera
Erp administrativa
Gestin de recaudo
Gestin orden de pago y facturacin
Gestin acuerdos de pago
Se requieren mnimo dos secretarias (sueldo promedio $500.000.oo), un tcnico
en sistemas (sueldo promedio $850.000.oo), (ingeniero de sistemas (sueldo
promedio $1.800.000.oo).Valor pago mensual: $3.650.000.oo.
Factor prestacional: 42% $1.533.000.oo
Valor total mensual: $5.183.000.oo
Integracin con otros sistemas

Se requiere mnimo una secretaria (sueldo promedio $500.000.oo), dos ingenieros

de sistemas (sueldo promedio $1.800.000.oo). Valor pago mensual: $4.100.000.oo
Factor prestacional: 42% $1.722.000.oo
Valor total mensual: $5.822.000.oo
Valor total inoperabilidad del sistema de software mensual $33.441.000.oo
Nota: Cuando se habla de inoperabilidad del sistema, se hace referencia explicita
al dinero que el Politcnico Grancolombiano tendra que desembolsar, si no
tuviese el software.
Costo del desarrollo del software
El desarrollo y puesta en operacin del software tardo aproximadamente siete (7)
aos, discriminados as:
Diseo y migracin. 2.5 aos.
En este proceso intervinieron cinco (5) ingenieros. Tres ingenieros con dedicacin
parcial del 60% y dos con dedicacin exclusiva.
Ingenieros de Diseo (2): $3.000.000.oo mensual cada uno.
Ingenieros de Produccin (3): $2.500.000.oo mensual cada uno
Total: $10.500.000.oo
Factor prestacional: $4.410.000.oo
Valor total: $14.910.000.oo
Pruebas y migracin. 1 ao
En este proceso intervinieron cuatro (4) ingenieros. Dos ingenieros con dedicacin
parcial del 60% y dos con dedicacin exclusiva
.Ingenieros de Diseo (2): $3.000.000.oo mensual cada uno
.Ingenieros de Produccin (2): $2.500.000.oo mensual cada uno
Total: $9.000.000.oo
Factor prestacional: $3.780.000.oo
Valor total: $12.780.000.oo
Produccin y Desarrollo. 4 aos

En este proceso intervinieron tres (3) ingenieros. Un ingeniero con dedicacin

parcial del 60% y dos con dedicacin exclusiva
Ingenieros de Diseo (2): $3.000.000.oo mensual cada uno.
Ingeniero de Produccin (1): $2.500.000.oo mensual cada uno.
Total: $7.500.000.oo
Factor prestacional: $3.150.000.oo
Valor total: $10.650.000.oo
El Director General del Proyecto, tuvo una dedicacin parcial del 60%, con un
sueldo parcial de $3.000.000.oo
Valor total desarrollo mensual: $41.340.000.oo
Valor anual desarrollo del software: $496.080.000.oo
Tiempo promedio de desarrollo: siete (7) aos.
Si se asume para la proyeccin econmica, un efecto combinado de inflacin y
perdida de poder adquisitivo, del 12% anual, se tiene:
Vf = Vp (1+Ip) =
Vp = Vf/(1+Ip)
Valor desarrollo Software
Para el ao 2010: $442.928.571.oo
Para el ao 2009: $395.471.938.oo
Para el ao 2008: $353.099.945.oo
Para el ao 2007: $315.267.808.oo
Para el ao 2006: $281.489.114.oo
Para el ao 2005: $251.329.566.oo
Para la indexacin se asume el IPC, certificado por el DANE:
2005: 4.85 2006: 5.5 2007: 6.49 2008: 6.99 2009: 7.65 2010: 8.75
2010: $496.080.000.oo
2009: $486.934.521.oo

2008: $464.379.512.oo
2007: $454.080.611.oo
2006: $441.972.823.oo
2005: $438.072.316.oo
2004: $452.114.505.oo
VALOR TOTAL SOFTWARE: $3233.634.288.oo
Conclusiones
Sin duda, la primera conclusin, es la dificultad inherente a tales tipos de activos,
que conllevan dosis de subjetividad muy importantes, asociados a la problemtica
de la valoracin, aspecto este crucial pero no abordado definitivamente por las
diversas normativas. Prueba palpable de ello es la continua revisin a que tales
criterios se ven sometidos por la normativa, con cambios de criterio continuados
que toman y retoman lo abandonado y vuelto a tomar en consideracin una y otra
vez. Este efecto est asociado, sin duda alguna, a la marcha de las empresas y,
por tanto a la de la economa en general.
Salvada esta cuestin de carcter general, no abordada, especficamente en la
normativa, podemos establecer las siguientes conclusiones particulares:
1. En relacin con el concepto de inmaterial, parece claro que se contemplan los
siguientes requisitos:
Carencia de sustancia fsica.
Identificabilidad.
Control.
Contribucin a ingresos futuros.
2. En relacin con el reconocimiento y valoracin conviene resaltar la diferencia
establecida entre activos adquiridos y generados internamente, y la diferencia de
criterios valorativos, considerablemente ms dificultosa en el segundo caso, sin
que pueda decirse que existe un criterio definido y homogneo al respecto.
Particularmente indefinidos quedan los criterios de valor de mercado y, sobre todo,
los de general aceptacin.

3. Los criterios de amortizacin se notan enormemente influenciados por los

intereses que priman en cada momento en las empresas, en donde se observa
una gran flexibilidad a la hora de establecer el criterio por cada empresa. La IASC
prcticamente coincide en los criterios a la hora de establecer la vida til y perodo
de amortizacin de estos bienes.
4. En Colombia no existe cultura de registrar el software como un activo y las
normas no resultan suficientemente claras en ese sentido. Esto es causa y efecto
a la vez de que no exista una fuerte proteccin legal al producto de software.
Atentamente,
WILLIAM ROBLEDO GIRALDO
M. P. No. 2522249646 CND
M. AVALUADOR PROFESIONAL No. 158
7.9. CALCULO DEL DAO EMERGENTE Y LUCRO CESANTE.
Dao emergente: Detrimento o disminucin de valor derivada del incumplimiento
de una obligacin. Es la destruccin o prdida material de los bienes, lo que se
traduce en una disminucin patrimonial para la persona que lo sufre.
Lucro cesante: Utilidad o ganancia que una persona deja de obtener por la
actuacin de otra, y que genera la responsabilidad de sta en orden a su abono.
El Cdigo Civil Colombiano, en su Art. 1614 Entindase por dao emergente el
perjuicio o la prdida que proviene de no haberse cumplido la obligacin o de
haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado su cumplimiento; y
por lucro cesante, la ganancia o provecho que deja de reportarse a consecuencia
de no haberse cumplido la obligacin, o cumplida imperfectamente, o retardado su
cumplimiento.
El Articulo 20 de la Resolucin 762 de Octubre 23 de 1998 del Instituto Geogrfico
Agustn Codazzi, establece: Si el bien se va a adquirir y se realiza el avalo a
valor comercial de ese momento teniendo en cuenta el comportamiento del
mercado en la zona o subzona, sin tener en cuenta la restriccin que lo puso en

condiciones especiales de mercado, en dicho valor estar incluido el valor de la

compensacin.
Ley 388 Articulo 67, Indemnizacin y forma de pago.. , Se deber indicar el
valor del precio indemnizatorio que se reconocer a los propietarios, el cual ser
igual al avalo comercial, que se utilizar para los efectos previstos en el Articulo
61 de la Ley 388, igualmente se precisaran las condiciones para el pago del precio
indemnizatorio...
Para su determinacin se ha de tener en cuenta la ganancia que deja de percibir
el propietario del inmueble por el no pago del valor comercial desde el momento
en que hizo entrega del predio, teniendo como fecha de partida el 18 de Julio de
2004, fecha en la cual se expide el Acuerdo 005, por medio del cual se declara de
utilidad publica, el bien motivo del avalo.
Para efectos de su clculo se asume como capital, el valor determinado para el
bien, calculado a partir del valor actual del inmueble, considerando el IPC
certificado por el DANE, para cada uno de los aos.
7.9.1. Ejemplo de clculo del dao emergente y el lucro cesante.
Se asume que se realizo el avalo de un bien, cuyo valor fue $1249.844.250.oo
Por lo anterior el dao emergente, ser el equivalente al monto del avalo
realizado a la fecha (Octubre de 2007), es decir la suma de:
$1249.844.250.oo
Para su determinacin, se ha de tener en cuenta la ganancia que deja de percibir
el propietario del inmueble, por el no pago del valor comercial desde el momento
en que hizo entrega del predio, teniendo como fecha de partida el 18 de Julio de
2004, fecha en la cual se expide el Acuerdo 005, por medio del cual se declara de
utilidad publica, el bien motivo del avalo.
Para efectos de su calculo se asume como capital, el valor determinado para el
bien, calculado a partir del valor actual del inmueble $1249.844.250.oo,
considerando el IPC certificado por el DANE, para cada uno de los aos.

Para su clculo, se asume como el mnimo inters de oportunidad, el DTF

Promedio que ser constante y del 10% para cada uno de los aos, partiendo del
ao 2004 hasta el 31 de Diciembre del ao 2007.
Vf = Vp (1+Ip)
Vp = Vf/(1+Ip)
Para 2004: Valor del predio $1091.996.217.oo
Rentabilidad: $348.947.411.oo.
Para 2005: Valor del Predio: $1140.917.647.oo
Rentabilidad: $268.717.138.oo
Para 2006: Valor del predio: $1196.252.153.oo
Rentabilidad: $197.620.855.oo
Para 2007 a 31 de Diciembre: $1249.844.250.oo
Rentabilidad: $124.984.425.oo
Valor previo dao emergente
$940.269.829.oo
NOTA: Se asume como grado de incertidumbre el 30%, por lo tanto, el dao
emergente real es $658.188.880.oo
7.10. CONCEPTO DE GOOD WILL.
Good will (Crdito Mercantil, Renombre Comercial). Crdito mercantil es el valor
presente del exceso de utilidades futuras estimadas, con el rendimiento normal de
los activos netos identificables Diferencia entre el valor en libros de una empresa y
su valor de mercado. Un bien intangible que refleja un potencial aumento de
ingreso; la diferencia entre el valor de continuidad de una firma, que se encuentra
en negociaciones de venta, basado en su potencial de ganancias y el valor de sus
activos. Existencia de un mercado cautivo, que garantiza la existencia de la
empresa en el tiempo.

En cuanto al concepto de Good Will

...ha sido definido como el valor actual o

capitalizado de las ganancias futuras estimadas en una Empresa establecida, con

exceso de los resultados normales que pudieran razonablemente presumirse
realizados por una empresa nueva. (Revista Escuela de Administracin de
Negocios, mayo-agosto de 1988, en estudio de Clara Elena Castillo Flores, Pg.
36). El Good Will, es un anglicismo que significa o hace referencia al buen nombre
de una empresa, producto, servicio, persona, pero realmente el Good Will es la
existencia de un mercado cautivo que garantiza la existencia de la empresa en el
tiempo. El Good Will, es un intangible, que puede ser estimado en dinero en la
medida en que se pueden medir los beneficios futuros de su prestigio y buen
nombre.
7.10.1. Elementos del Good Will.
El buen nombre o prestigio que tiene una empresa o establecimiento frente a
terceros, es un activo de gran valor, puesto que ese buen nombre le permite
obtener clientes, proveedores, crditos. El buen nombre, coloca a una empresa en
posicin ventajosa frente a la competencia, facilitndole su incursin o
sostenimiento en el mercado. Permitindole tambin, mejores ventas y en muchos
casos, a precios un poco ms altos, puesto que el consumidor siempre est
dispuesto pagar un poco mas por tener un producto de marca, lo que
indudablemente le permite tener una mejor rentabilidad.
La recordacin de la marca por parte del consumidor.
La fidelidad del consumidor por un producto especifico.
Las relaciones Pblicos.
Las Licencias existentes propiedad de la empresa.
Las referencias bancarias.
El tipo de clientela,
El posicionamiento en el mercado,

La calidad de los productos

El prestigio del cual goza el Negocio
7.10.2. Clases y mtodos para calcularlo.
La valoracin del

Good will. O valoracin Fondo de Comercio, se refiere

esencialmente al intangible de la sociedad. El Good will es el buen nombre, el

prestigio, la posicin de que goza una sociedad en el mercado. Para determinar el
valor del Good Will, la Superintendencia de Industria y comercio ha considerado
que:() Entre los diversos elementos que se conjugan para determinarlo, cabe
destacar, adems de la proyeccin de los beneficios futuros, la existencia de
bienes incorporales, tales como la propiedad industrial, frmulas qumicas,
procesos tcnicos; la excelente ubicacin en el mercado, la experiencia, la buena
localizacin, la calidad de la mercanca o del servicio, el trato dispensado a los
clientes, las buenas relaciones con los trabajadores, la estabilidad laboral de los
mismos, la confianza que debido a un buen desempeo gerencial se logre crear
en el sector financiero. En fin, el artculo 33 del decreto 554 de 1942, enumer
algunos otros factores a considerar como constitutivos del Good-Will comercial o
industrial, al paso que, posteriormente, el decreto 2650 de 1993, aludi a su
registro contable bajo el nombre de Crdito Mercantil, indicando que all se
registra el valor adicional pagado en la compra de un ente econmico activo,
sobre el valor en libros o sobre el valor calculado o convenido de todos los activos
netos comprados, por reconocimiento de atributos especiales tales como el buen
nombre, personal idneo, reputacin de crdito privilegiado, prestigio por vender
mejores productos y servicios y localizacin favorableTambin registra el crdito
mercantil formado por el ente econmico, mediante la estimacin de las futuras
ganancias en exceso de lo normal, as como la valorizacin anticipada de la
potencialidad del negocio.
7.10.2.1 .Good Will estimado o creado: Como su nombre lo indica es el
originado en la misma compaa (art. 74 del Decreto 624 de 1989) y se contabiliza
debitando Good will- Avalo Oficial y acreditando la cuenta Supervit Good will
- Avalo Oficial.

El Good Will formado, es el que toda empresa ha forjado con el transcurso de los
aos, el cual es ms difcil de calcular, puesto que no se ha invertido dinero en
forma directa para la formacin del Good Will, sino que ha sido el producto,la
consecuencia indirecta del trabajo de toda la empresa.
Cabe manifestar que en el derecho mercantil colombiano no existe propiamente
un mtodo especfico consagrado para evaluar el good will. Sin embargo, las
obras de contabilidad que se ocupan del tema, presentan tres mtodos para
calcular el good will formado, denominados as:

Frmula de Capitalizacin

Frmula de Anualidades

Frmula de Hoskold....

Para concretar un poco ms el tema, es necesario traer los aspectos generales

contenidos en las normas contables colombianas, especficamente del Decreto
2649 de 1993 que dice: Art 10.- Valuacin o medicin. ... Valor presente o
descontado es el que representa el importe actual de las entradas o salidas netas
en efectivo, o en su equivalente, que generara un activo o un pasivo, una vez
hecho el descuento de su valor futuro.... Art 66.- Activos intangibles. Son activos
intangibles los recursos obtenidos por un ente econmico que, careciendo de
naturaleza material, implican un derecho o privilegio susceptible de oponer a
terceros,... tales como... crdito mercantil...
El Good Will comprado, es el que es adquirido por la empresa a otra empresa. Fue
un tercero quien desarroll y forj el buen nombre y el prestigio de determinada
marca, que luego es adquirida por la empresa. En este caso, la determinacin de
su valor es muy sencillo, puesto que se pag un determinado monto por ello.
7.10.2.3 .Good Will Comercial.
Es la calidad de mercado cautivo existente, hace referencia a la recordacin de la
marca, el tipo de clientela, el posicionamiento en el mercado, la calidad de los
productos y el prestigio del cual goza el Negocio. Esos factores deben generar una
utilidad adicional y por encima de la media de esa clase de establecimientos

comerciales. Tambin se le suele llamar Fondo del Comercio. Surge de la

capacidad de distribucin, produccin y las marcas de una empresa
7.10.2.4. Good Will Industrial.
Analiza la tecnologa de una empresa en funcin a otras similares y en funcin a la
relacin de su capacidad tecnolgica y resultados, bajo mtodos de benchmark o
comparacin de resultados de sociedades similares entre s
7.10.2.5. Good Will Financiero.
Analiza la relacin de la sociedad con bancos o entidades financieras con
proveedores y bolsa de valores
7.10.2.6. Good Will Poltico,
Es aquel que analiza la calidad de relacin que la empresa tiene con las
autoridades, como el Estado, jueces, superintendencia o entes de regulacin y
otros.
7.10.2.7. Good Will Pblico
Analiza como el usuario concepta al empresario y cual es su imagen frente al
pblico.
Ahora bien, haciendo alusin a cada uno de los aspectos planteados, se puede
concluir:1.- Desde el punto de vista financiero, los entes econmicos pueden
estimar e incorporar como activo intangible, el crdito mercantil utilizando los flujos
de caja descontados, siempre y cuando el avalo haya sido elaborado por una
firma con idoneidad profesional, solvencia moral, experiencia e independencia,
empleando factores razonables.
2.- El valor econmico de un ente se refiere a la capacidad de aportar una
corriente de flujo de efectivo despus de impuestos y el mtodo ms utilizado
actualmente para hacerlo es el de la valuacin de los flujos futuros de efectivo
potenciales descontados y sus riesgos asociados.
3.El valor del crdito mercantil debe entenderse como la diferencia entre el valor
econmico de la empresa as determinado y el valor contable, ms las
valorizaciones de los activos a la fecha de estudio y elaboracin del avalo
tcnico, que debe contabilizarse en el rubro de Supervit de Capital y no en el de

Valorizaciones. Este criterio fue definido claramente en el Plan nico de Cuentas

para los comerciantes, modificado por el Decreto 2650 de 1993, al considerar en
la descripcin de la cuenta 1605 que Tambin registra el crdito mercantil
formado por el ente econmico, mediante la estimacin de las futuras ganancias
en exceso de lo normal, as como de la valorizacin anticipada, de la potencialidad
del negocio.
7.10.3. Determinacin del valor del Good-Will.
Para calcular el valor del intangible Good-Will, debe hacerse una proyeccin de los
flujos de caja, sin tener en cuenta las cargas financieras y la amortizacin de la
deuda, durante un plazo justo; dicha proyeccin se puede definir con base en
criterios como avances tecnolgicos, grado de deterioro de los activos productivos,
la posibilidad de aparicin de productos sustitutos, etc.
Todas las proyecciones deben realizarse a precios corrientes; es decir, teniendo
en cuenta aspectos como la inflacin, devaluacin y aumento o disminucin en el
nmero de unidades para producir y vender. La tasa de descuento utilizada ser
una tasa de oportunidad de mercado, que contemple el riesgo de acuerdo con la
naturaleza del negocio, y debe ser convenida entre las partes que analizan la
transaccin. Debe tenerse presente que a medida que aumente la tasa de
descuento, disminuye el valor del intangible Good-Will, en igualdad de las
dems condiciones.
Esquema del flujo de caja
Compaa X
Flujo de caja del negocio
Ingresos por ventas
$ XXX
Costos variables
$ XXX

Margen de Contribucin
$ XXX
- Costos Fijos.
$ XXX
Depreciacin
$ XXX
Utilidad antes de impuestos
$ XXX
Impuestos.
$ XXX
Utilidad despus de impuestos
+ Depreciacin
$ xxxxx
Flujo de caja.
$ XXX
Como puede observarse, el flujo de caja del negocio (no del inversionista), es
similar al estado de resultados, pero difieren en que el primero es con base en
EFECTIVO y el segundo con base en CAUSACION; El estado de resultados
incluye intereses y el flujo de caja no, y en el flujo de caja, la depreciacin hace las
veces de escudo fiscal, con el fin de ahorrar impuestos.
Ahora bien, se debe calcular el Good-Will con base en el flujo de caja y no con
base en el estado de resultados, por que al adquirir un activo, se espera que este
genere beneficios en efectivo, y que sean independientes del grado de
endeudamiento que dicho activo tenga, debido a que el hecho de tener o no
acreencias, no afecta para nada los ingresos y costos operativos, que en ultima
instancia, son los que determinan el concepto de Good-Will del negocio.

7.10.4 .Ejercicio prctico para calcular el valor comercial de un negocio.

Se presentan los estados financieros y la informacin adicional requerida para
proyectar durante cinco (5) aos, la situacin financiera de la compaa W.R.
LTDA.

ACTIVOS

Caja

VALOR
VALOR
EN
COMERCIAL
LIBROS
100
80

Provisin de
Cartera

(20)

Cuentas por
Cobrar

60

Inventarios

300

Proteccin
Inventarios

(50)

Inventarios

250

400

Propiedades

600

1000

Planta

400
(400)

VALOR
VALOR
EN
COMERCIAL
LIBROS

100

Cuentas por
Cobrar

Depreciacin

PASIVOS

50

Cuentas por
Pagar

300

300

Pasivos
Laborales

200

200

Deuda a Largo
Plazo

400

400

TOTAL PASIVO

900

900

PATRIMONIO
Capital
Utilidades

200
10

Planta

Retenidas

Planta Neto

Equipo
Depreciacin
Equipo

500

Supervit por
Valoracin

100

TOTAL
PATRIMONIO

310

1,350

250
(150)

Equipo Neto

100

200

Valorizaciones

100

1,210

2,250

TOTAL PASIVO Y
PATRIMONIO

1,1210

2,250

500

Cuentas de orden
por Contra

500

TOTAL
ACTIVO

Cuentas de
Orden

COMPAIA J.R. LTDA.

ESTADO DE RESULTADOS
Enero 01 a Diciembre 31 de 19XX
Ingresos por ventas

2,000
(1,100)

- Costos Variables

Margen de Contribucin

900
(400) (Incluye $20 de Depreciacin)

- Costos Fijos
Utilidad Antes de Intereses e Impuestos 500
(350)
- Intereses
Utilidad Antes de Impuestos

150
(45)

- Impuestos (30%)
Utilidad Neta

105
(95)

- Reparto de Utilidades
Utilidades Retenidas

10

INFORMACION ADICIONAL
Los ingresos y los costos se incrementaran en un 25% anual, durante 5 aos.
El 90% de las ventas son de contado y el 10% restante se recupera en el siguiente
ao.
El total de los costos y gastos se cancelan de contado en el mismo perodo.
La depreciacin ser de $20 anuales durante cada uno de los 5 aos.
La Tasa de Oportunidad del mercado es del 32% anual.

Con base en la informacin anterior, se proyectan los flujos de caja anuales

durante 5 aos.
COMPAIA J.R. LTDA.
FLUJO DE CAJA PROYECTADO
1992

1993
3,062.50

1994
3,828.12

1995
4,785.15

1996

Ingresos por Ventas (1)

2,310

5,981.44

Costos Variables (2)

(1,375) (1,718.75) (2,148.44) (2,685.55) (3,356.94)

Margen de Contribucin

935

1,343.75

1,679.68

2,099.60

2,624.50

Costos Fijos (3)

(495)

(613.75)

(762.19)

(947.73)

(1,179.67)

Utilidad Antes de Impuestos 440

730

917.49

1,151.87

1,444.83

Impuestos (30%)

(132)

(219)

(275.25)

(345.56)

(436.45)

Utilidad Despus de
Impuestos

308

511

642.24

806.31

1,011.38

Ms Depreciacin

20

20

20

20

20

FLUJO DE CAJA

328

531

662.24

826.31

1,011.38

7.10.4.1. Calculo del Good-Will.

Para el calculo del Good-Will, se utiliza la formula del valor presente del inters
compuesto, as: VF = VP (1+i) n de donde VP = VF / (1+i) n
328 + 531 + 662.24 + 826.31 + 1,011.38

------- --------- --------- ---------- --------- =

$1,365.72

(1.32) (1.32)2 (1.32)3 (1.32)4 (1.32)5

NOTAS:
(1) Para el ao uno, las ventas sern: 2,000 x 1.25 * 0.9 + 60 = $2,310
Para el ao dos, las ventas sern: 2,000 x (1.25) 2 x 0.9 + 250 = $3,062.50
(2) Para el ao uno, los costos variables sern: $1,100 x 1.25 = $1,375
Para el ao uno los costos variables sern: $1,375 x 1.25 = $1,718.75
(3) Para el ao uno los costos fijos sern: $380 x 1.25 + 20 = $495
(4) Para el ao dos los costos fijos sern: $380 x (1.25) 2 + 20 = $613.75
En conclusin, el valor justo a pagar por la compaa J.R. LTDA. Es de $3,615.72,
representados por $2,250 del valor del activo neto en el mercado ms $1,365.72
del intangible Good-Will.
Es importante anotar que la cifra antes mencionada, solo servir como base de
negociacin, debido a que existen factores cualitativos que afectan el valor
comercial de un negocio, como por ejemplo: riesgos de cambios polticos,
econmicos, tecnolgicos; alteracin en los gustos y preferencias del consumidor
final de los bienes y servicios que produce la empresa; concentracin del
conocimiento en la produccin o mercadeo del producto en cabeza de alguna
persona en particular, la calidad del personal de la organizacin y cualquier otro
fenmeno que afecte la percepcin que del negocio tiene el mercado.
7.10.5. Capitalizacin de un Activo Intangible.
Las normas Colombianas de contabilidad, aceptan a los intangibles como activos,
denominndolos activos fijos y dndoles un tratamiento muy similar al de los fijos
tangibles. Segn esta norma se incluyen en esta categora los bienes no
materiales que se poseen por las entidades para llevar a cabo las actividades
operativas. Su caracterstica fundamental es que no adoptan forma corprea y
slo son visibles en el instrumento legal que justifica el derecho a su usufructo. Se
registran slo si se ha tenido que pagar algn costo de adquisicin o desarrollo

para obtenerlos. En algunos casos se amortizan, lo que equivale a recuperar lo

invertido mediante su absorcin como costos o gastos.
Incluyen entre otros, patentes, marcas de fbricas, nombres comerciales,
franquicias, propiedad intelectual, arrendamiento financiero con opcin de compra,
programas computacionales, etc.
Es a partir de este anlisis, que se considera una necesidad en Colombia, registrar
un activo intangible que rena los requisitos establecidos por las normas. Esto por
un lado contribuye a dar ms valor a las empresas, y por otro, sienta las bases
para la proteccin legal de estos productos.
Un bien adquiere la calidad de activo cuando, conforme con las directrices de la
normatividad internacional, cumple dos requisitos:a. Sea probable que cualquier
beneficio econmico asociado con la partida llegue a o salga de la empresa.
b. la partida tenga un costo o valor que pueda ser medido con confiabilidad.
Todos los activos deben seguir los criterios generales de reconocimiento,
beneficios econmicos y fiabilidad de medicin; los intangibles deben cumplir unas
caractersticas adicionales para su registro efectivo.
a. Identificabilidad del activo. Esta caracterstica se da cuando el activo es
separable, susceptible de ser separado o escindido de la entidad y vendido,
cedido, dado en operacin, arrendado o intercambiado, ya sea individualmente o
junto con el contrato, activo o pasivo con los que guarde relacin. Surge de
derechos contractuales o de otros derechos legales, con independencia de que
esos derechos sean transferibles o separables de la entidad o de otros derechos u
obligaciones.
b. Control de la entidad sobre el recurso. La entidad posee el control sobre un
activo intangible cuando tiene el poder de obtener los beneficios econmicos
futuros que proceden de la explotacin individual o conjunta del activo, o de su
desapropiacin (venta), puede restringir el acceso de terceras personas a los
beneficios que se deriven del activo.
El IAS 38 establece que los activos intangibles se reconocern inicialmente por el
costo. El costo de adquisicin de un activo intangible incluye el precio de
adquisicin, ms las erogaciones asociadas a la compra.
Los criterios establecidos para la valoracin del activo intangible son vlidos para
todos los activos de la entidad, incluso propiedades, planta y equipo, como lo
detalla el IAS 16, y propiedades de inversin, segn el IAS 40.

El IAS 38 establece los criterios bsicos de "fase de investigacin" y "fase de

desarrollo" en la determinacin de los activos intangibles generados internamente,
con las siguientes conclusiones:
"No se reconocern activos surgidos de la fase de investigacin. Los desembolsos
por investigacin se reconocern como gastos del perodo en el que se incurran".
Un activo surgido en la fase de desarrollo podr ser reconocido si cumple con las
siguientes condiciones:
a. Tcnicamente, es posible completar la produccin del activo intangible de forma
que puede estar disponible para su utilizacin o venta,
b. La intencin de completar el activo intangible en cuestin, para usarlo o
venderlo,
c. Existe la capacidad para utilizar o vender el activo intangible,
d. Se determina la forma en que el activo intangible vaya a generar beneficios
econmicos futuros.
e. Existe disponibilidad de los adecuados recursos tcnicos, financieros o de otro
tipo, para completar el desarrollo y para utilizar o vender el activo intangible, y
deterioro.
f. Existe la capacidad para valorar, de forma fiable, el desembolso atribuible al
activo intangible durante su desarrollo.
El activo intangible, posterior a la fecha de medicin inicial, podr medirse
conforme a dos modelos: de costo y de reevaluacin.
El modelo del costo lo establece como la medicin del costo de adquisicin o
generacin interna, menos la amortizacin acumulada y el importe acumulado de
las prdidas por deterioro de valor. El concepto de prdida por deterioro de valor lo
trata el IAS 36 "Deterioro del valor de los activos"; se entiende como la diferencia
entre el valor en libros y el importe recuperable de un activo. Este ltimo es el
mayor entre el valor de uso (generacin interna) y el valor de venta neto.

La vida til y susceptible de amortizacin del activo deber ser finita, bajo ninguna
razn puede contabilizarse un activo intangible con vida infinita; en ocasiones se
puede determinar una vida finita pero indefinida. El clculo de la vida til se puede
determinar por referencia al tiempo o unidades de produccin. Los activos con
vida til indefinida no se amortizan
A su vez la IAS38 impone como condiciones que exista la probabilidad de que los
beneficios econmicos futuros correspondientes al activo lleguen a la empresa y
que el coste del activo pueda ser medido con fiabilidad, con lo que confirma la
condicin de que el intangible esta en capacidad de ser vendido.
7.10.5.1. Ejemplo de valoracin de intangibles.
Por EMPRESA se entiende a aquella figura comercial cuyo objetivo es obtener
beneficios, los cuales generalmente son financieros y para lo cual se requiere el
concurso de diversos elementos fsicos (terrenos, construcciones, infraestructura,
maquinaria, equipos, insumos, servicios) y otros intangibles (Posicionamiento de la
marca, existencia de un mercado cautivo, posicin dominante en el mercado,
fidelidad y recordacin a una marca). Generalmente sus utilidades se producen
por la prestacin de servicios. En el caso especfico de AMERICANA DE CARGA
LTDA, estos se originan en la captacin de recursos por concepto de: Realizacin
de todas las operaciones y actos de comercio, sobresalen:
Coordinar y organizar embarques, consolidar cargas de exportacin o cargas de
importacin, emitir, recibir, del exterior los documentos de transporte propios de su
actividad, todos los negocios relativos a la intermediacin en la prestacin de los
servicios de transporte de carga area, martimo y terrestre, nacional e
internacional, asesoras en importaciones y exportaciones, representacin de
firmas extranjeras en el pas y nacionales en el exterior.
La teora financiera plantea que el objetivo del negocio es maximizar el valor del
patrimonio de los accionistas, de manera que las decisiones financieras, la
estrategia de la compaa, y el valor de la empresa estn interconectados, se
estudiara el hecho que el valor de la empresa esta directamente relacionado con

decisiones de la gerencia tales como: Proyectos en que se invierte, polticas de

expansin, como se financian y cual es la poltica de distribucin de utilidades.
Es importante resaltar, que todo esquema de valoracin implica incertidumbre, en
estas circunstancias la contabilidad financiera es la mejor herramienta para
vencerla, por medio de la Ley comercial (Cdigo de Comercio), reflejada en los
principios contables (Decretos reglamentarios del Cdigo de Comercio), puede
adoptar el costo histrico como criterio de la estimacin del valor.
Los procedimientos contables de registrar valorizaciones de activos, lista de
clientes, acreditacin ante entidades de Control, calidad del servicio prestado,
tratan de cerrar la brecha entre los costos histricos y los valores de mercado.
Pero esto no siempre tiene xito, por que priman los principios contables y las
normas fiscales sobre las realidades del mercado y los ciclos de la economa, por
ello es necesario, realizar una valoracin de la empresa con otros criterios
diferentes, a los que usa la contabilidad para reportar el valor del patrimonio de la
empresa.
7.10.5.1.1. Fases del proceso de la valoracin de la empresa
La Compaa: AMERICANA DE CARGA LTDA
Se realiza un anlisis del contexto general de la Empresa. AMERICANA DE
CARGA LTDA, identificado con Nit: 860.524.802-1, domiciliada en la ciudad de
Bogot.
Objeto Social. Coordinar y organizar embarques, consolidar cargas de exportacin
o cargas de importacin, emitir, recibir, del exterior los documentos de transporte
propios de su actividad, todos los negocios relativos a la intermediacin en la
prestacin de los servicios de transporte de carga area, martimo y terrestre,
nacional

internacional,

asesoras

en

importaciones

exportaciones,

representacin de firmas extranjeras en el pas y nacionales en el exterior

Representante Legal: Fernando Gmez Zapata. C.C. 19.312.488 de Bogot.
7.10.5.1.2. Concepto del negocio. El negocio de la empresa es la prestacin de
servicios y Asesoras de transporte areo, martimo y terrestre, lo mismo que las
representaciones legales de otras Firmas nacionales e internacionales.

El valor de la empresa depende de la renta en efectivo que produce, de la vida til

de sus activos, de la tasa de crecimiento esperada, de sus flujos de efectivo y del
posible riesgo asociado con sus flujos futuros.
Cuando se avala una Empresa, se esta avaluando la posibilidad de renunciar a
disfrutar del flujo de caja, pues financieramente existe una relacin directa entre el
valor de una empresa y potencial de generacin de flujo de caja.
Ingresos Operacionales (Diciembre 31 de 2006): $289.539.975.oo,
7.10.5.1.3. Posicionamiento estratgico
La base de la estrategia es la innovacin permanente en la prestacin de los
servicios de transporte de carga area, martimo y terrestre, nacional e
internacional, asesoras en importaciones y exportaciones, representacin de
firmas extranjeras en el pas y nacionales en el exterior.
7.10.5.1.4. Capital social
$68.000.000.oo, divididos en 14.166.66 Cuotas, con un valor nominal de $4.800,
cada una.
El negocio de la Empresa es satisfacer las necesidades de sus clientes en todo lo
relacionado con el transporte de mercancas y representaciones legales.
7.10.5.1.5. Estrategia corporativa
Las consideraciones de estrategia gerencial que sigue y seguir AMERICANA
DE CARGA LTDA, para los prximos aos, en su plan de negocios son:
Mantener y mejorar su saneamiento financiero
Profundizar las ventajas competitivas abriendo nuevos mercados.
Sostener e incrementar el margen operacional
Fortalecer las competencias del equipo gerencial, administrativo y tcnico, a
travs de capacitacin permanente en el rea.
Como reas de oportunidad se identifican:
La probable aprobacin de los Tratados de Libre Comercio con EE.UU., Chile y
Centro Amrica.
Las polticas de integracin Latinoamericana con sus diferentes tratados y que
propenden en el mediano plazo, por la eliminacin de fronteras (situacin
similar a la que actualmente vive el Continente Europeo).

La existencia de un mercado potencial de alrededor de 700.000.000 de

personas.
Las cuantiosas inversiones presupuestadas por el Gobierno Nacional, en la
ampliacin y mejoramiento de toda la infraestructura portuaria del pas.
Consolidacin en el mercado Nacional, aprovechando sus 23 aos de
existencia en el mercado, respaldado por altos estndares de calidad.
7.10.5.1.6. Diagnostico financiero la Empresa.
Se trata de identificar hechos, tendencias histricas y reconocer la situacin
actual de los resultados y de la posicin financiera de la empresa, bsicamente
se analizan los resultados financieros de los aos 2003, 2004, 2005, 2006 y
2007, cuya base son los ingresos operacionales del mes de diciembre de 2007,
como

resultado

de

la

administracin,

operacin,

implementacin

mantenimiento de los procesos tcnicos y de comercializacin, ejecutados por

la empresa.
7.10.5.1.7. Flujo de caja y creacin de valor.
el objetivo de este

anlisis es identificar el concepto de valor, definir

indicadores de creacin de valor, basados en el flujo de caja libre, el flujo de

accionistas y el flujo de dividendos, reconocer el impacto de la estructura de
capital de la empresa y del costo de capital de accionistas, sobre el valor
presente del flujo de caja libre.
7.10.5.1.8. Concepto financiero del valor.
El patrimonio contable no mide el valor para el inversionista, debido a que esta
estimado con fundamento en el principio contable del costo histrico. Por eso
es necesario, para estimar el valor de mercado de tal patrimonio, realizar una
valoracin de la compaa con otros criterios diferentes a los que usa la
contabilidad para reportar los estados financieros.
El recurso del cual dispone la empresa para atender sus exigencias
financieras es la caja. La cancelacin de dividendos,

de intereses, de

impuestos y los pagos de facturas de los proveedores y nomina de los

trabajadores y personal docente, se atienden con los recursos de caja de la
Institucin. De esta manera, la generacin de caja es la evidencia fundamental

de la creacin de valor en los negocios, en otras palabras, el valor de la

empresa se deriva de la capacidad de generar caja, con la cual satisfacer y
suplir sus necesidades de efectivo, para asegurar la supervivencia y
crecimiento de la misma.
7.10.5.1.9. Flujo libre de la empresa.
Para medir la creacin de valor se trabaja con los conceptos de flujo
operacional EBITDA y el flujo libre operacional de la empresa.
Para cuantificar el flujo operacional EBITDA, se parte de la utilidad operacional
de la empresa como fuente de generacin de caja a travs del margen de
utilidad operacional. Pero como en la utilidad operacional se deducen costos y
gastos operacionales del negocio, que son causaciones contables que no van
contra la caja, estos valores se suman a la utilidad operacional y esta primera
medicin de caja es el flujo operacional EBITDA.
Flujo operacional EBITDA = Utilidad Operacional
Amortizacin de diferidos + Provisiones

Depreciaciones

EBITDA 2002: $231.955.444.oo + $8.630.738.oo + $0.oo + $3.120.948.oo

EBITDA 2002: $243.707.713.oo
EBITDA 2003: $190.095.112.oo + 15.167.453.oo + $ 0.oo + 3.214.261.oo.
EBITDA 2003: $ 208.476.826.oo
EBITDA 2004: $220.673.707.oo
0.oo

+ $17.420.471.oo + $ 8.900.105.oo

+ $

+ $ 24.991.557.oo + $ 4.566.464.oo

+ $

+ $ 1.035.492.oo + $7.180.788.oo

+ $

EBITDA 2004: $ 246.994.283.oo

EBITDA 2005: $ 228.781.110.oo
6.378.979.oo
EBITDA 2005: $ 264.718.811.oo
EBITDA 2006: $ 243.418.306.oo
0.oo
EBITDA 2006: $ 251.634.586.oo
EBITDA 2007: Se nota un crecimiento ponderado del 1.57%

EBITDA Proyectado a 2007:

$ 255.585.525.oo

7.10.5.1.10. Flujo de Caja Libre.

Se parte del flujo operacional EBITDA que mide toda la caja bruta generada
por la rentabilidad operacional del negocio y es el resultado de la suma de la
utilidad operacional, ms depreciaciones y amortizaciones, ms cambios en el
capital de trabajo. Al valor as obtenido se le debe restar la sumatoria de
inversiones en activos fijos mas impuestos.
Se entiende por activo fijo, con base en la definicin dada en el artculo 64 del
Decreto 2649 de 1.993, aquel bien mueble o inmueble cuya vida til es mayor
a un ao, no est destinado para la venta dentro del giro normal de la actividad
econmica de la empresa y se usa con la intencin de emplearlo en forma
permanente en la produccin de otros bienes y servicios, para arrendar o
simplemente para el uso administrativo de la entidad.
Este flujo de caja libre operacional mide el efectivo generado por la empresa
antes de pagar intereses, amortizacin de capital de deudas (si existen) y pago
de dividendos, por esta razn las entidades con derecho sobre este flujo son
dos. Bancos y Accionistas.
$ 36.334.103.oo
7.10.5.1.11. Mtodos de valoracin.
Valor presente del flujo futuro de utilidades: Este mtodo refleja el desarrollo
gerencial y las polticas que halla seguido la administracin de la empresa.De
acuerdo con este concepto, una empresa vale por las utilidades que pueda
producir en el futuro.
Para conocer el flujo futuro de ingresos netos, es necesario proyectar la empresa
para un periodo adecuado, la forma de realizar las proyecciones es la siguiente:
Establecer fuentes de informacin
Definicin de parmetros
Investigacin del ambiente socioeconmico futuro
Definir el periodo de tiempo proyectado

Establecer criterios de crecimiento

Investigar estructuras de costos
Elaboracin de las proyecciones fsicas y financieras. Las primeras muestran el
comportamiento futuro de la empresa en costos de nomina, compra de equipos,
material didctico y reparaciones locativas, que muestran el comportamiento futuro
de la empresa en unidades monetarias.
Construccin del flujo neto de caja.
Para estimar el valor actual de los flujos futuros de caja, se recurre al concepto
financiero del valor presente. El tipo de inters que se usa, para llegar al valor
presente de la caja es la tasa de descuento.
La tasa de descuento es un costo de oportunidad, los fondos que los accionistas
tienen invertidos en la empresa, tambin podran estar

invertidos en otra

compaa.
Para el clculo del valor presente neto de las utilidades proyectadas, se toma
como tasa de descuento, el inters mnimo de oportunidad (el que ofrece el
sistema financiero para depsitos a trmino fijo), que hoy 03 de Diciembre es
8.65%.
Es importante aclarar que la empresa motivo del avalo, es una empresa con
utilidades y flujos de caja positivos, por lo tanto, es una empresa cuya proyeccin
arroja sobre una base razonable unas utilidades operacionales y flujo de caja
positivo, razn por la cual los flujos y las tasas de descuento se pueden proyectar
razonablemente.
Consideraciones Especiales
En la poca actual (Diciembre de 2007), el rendimiento mnimo esperado en
dollares

por un inversionista internacional en los Estados Unidos, se estima que

no puede ser inferior al 12.2 anual corriente, para que el negocio represente un
atractivo como tasa de oportunidad (rendimiento nominal promedio en 10 aos
1996-2006, para un inversionista en la Bolsa de Valores de New York, en el sector
Tecnolgico segn Fortune 500.
La prima de riesgo para Colombia se estima en 7.8 % anual corriente por el tipo de
pas receptor de la inversin. Esta prima se puede estimar como la diferencia entre

la tasa de inters a la cual capta en dollares en el exterior

a largo plazo el

gobierno colombiano, frente a la tasa que paga la tesorera de los Estados Unidos
(Bonos del tesoro) para plazos semejantes.
La prima de liquidez se estima por tratarse de una empresa cerrada que no
presenta liquidez en mercado por bolsa de valores. Esta prima se estima en 4%
anual corriente, alrededor de la mitad de la prima por riesgo pas.
El costo de los recursos propios de un inversionista a largo plazo, en un pas con
los riesgos de Colombia y en una circunstancia de iliquidez burstil, puede
estimarse como un costo corriente en dollares del 23.2% anual (Este costo incluye
una inflacin norteamericana aproximada del 2% anual).
El costo corriente para un accionista en Colombia se puede estimar en un 33.05%
anual

con

un

inflacin

local

promedio

esperad

del

8.0%

anual.

(((1+0.2320)*(1+0.08))-1).
2007 Utilidades Reales y Proyectadas: $ 28.214.888.oo
Crecimiento Promedio:

88.05%

Valor Real para el Clculo:

$ 28.214.888oo

Valor Presente Neto = Valor Futuro

V.P.N. =

$ 25.968.604.oo

Capital Social =

$ 68.000.000.oo

28.214.888
________
1 + 0.0865

Inters = Capital * % de Utilidad * Tiempo

Nota: Se conoce la utilidad proyectada en el ao, cuyo valor presente neto es:
$25.968.604.oo, adicionalmente se conoce la rentabilidad mnima esperada por el
inversionista de 33.05% por lo tanto, el valor de la empresa, es igual al capital que
en esas condiciones, genere esa utilidad.
Entonces: 25.968.604. oo
_________________
0.3305

= $ 78.573.688.oo

Al valor obtenido, se le debe adicionar los dineros disponibles en tesorera, que a

30 de Diciembre de 2006, suman $ 36.334.103.oo, por lo tanto:
7.10.5.1.12. Valor parcial de la empresa = $ 78.573.688.oo + $36.334.103.oo
Valor parcial de la empresa = $ 114.907.791.oo
Debe cuantificarse ahora el conjunto de elementos inmateriales que rodean la
organizacin comercial. Es un haz de imponderables surgidos del esfuerzo de un
empresario para obtener xito en su negocio, para dotarlo de una capacidad sper
ganadora que suele ser reforzada con otros factores como: Derechos de
propiedad intelectual, posicionamiento, inscripcin en registro Secretaria de
Educacin, calidad y cantidad del mercado cautivo, clientela, fama, prestigio,
probabilidad de que antiguos clientes continuaran con la empresa, conexiones con
firmas prestigiosas, organizacin empresarial, el derecho a recibir los probables
sper rendimientos futuros de la empresa.
Para este clculo se emplean las capitalizaciones de las utilidades generadas
durante cinco aos por la Institucin, debido a que a travs del tiempo han
conquistado mercado y clientela, quien compra el derecho a utilizar una marca se
beneficia de los intangibles de una empresa.
Vf = Vp * (1+Ip)
Vf = $ 35.377.926.oo * (1+0.2312)5 = $ 100.086.477.oo
Rentabilidad real: $64.708.551.oo
Valor parcial de la empresa $ 179.616.342.oo
7.10.5.1.13. Factor de comercializacin.
Para este tipo de negocio, usualmente se maneja entre el 20 % y el 30%.
Para el presente caso se toma el 25%, es decir: $ 44.904.086.oo
Depende de:
La promocin de la Institucin
El estudio del mercado es la clave inicial, si no hay alumnos se termina la
Institucin.

Estudios de Factibilidad, costos de produccin, precios de matriculas y pensiones,

Capital necesario, utilidades esperadas, rentabilidad sobre el capital invertido.
Posibilidades de vinculacin de otros inversionistas.
.
Credibilidad de la Institucin.
Gestin comercial.
Tiempos de consolidacin.
Posibilidades de expansin y conquista de nuevos alumnos
Innovaciones tecnolgicas
Determinacin de tiempos mnimos para el retorno de la inversin.
Valor en marcha.
7.10.5.1.14. Valor de la empresa por valor presente del flujo futuro de
utilidades: $ 224.520.428.oo
En los Estados Unidos, existe una prctica comercial de compaas
multinacionales, para sus adquisiciones de empresas en pases emergentes, al
estimar el orden de magnitud del valor de la firma como:
Un indicador estadstico para estimar el orden de magnitud del valor de la firma
como mltiplo de la utilidad operacional (EBITDA).
7.10.5.1.15. Valor de la Empresa por mltiplo de utilidad operativa =6X a 8X,
Donde X = EBITDA
El EBTIDA es la utilidad operacional promedio del negocio.
Valor de la firma por mltiplo de utilidad operativa = $243.106.4449.oo X 6 = $
1458.638.663.oo
Nota: Si se toma el promedio financiero de los tres procesos empleados: flujo libre
de la empresa. Valor presente del flujo futuro de utilidades y valor por mltiplo de
utilidad operativa, se tiene:
7.10.5.1.16 Valor final de la empresa: $644.931.226.

SON: Seiscientos Cuarenta Y Cuatro Millones Novecientos Treinta Y Un Mil

Doscientos Veintisis Pesos M/Cte.7.10.6. Cuantificacin de los activos intangibles
Las utilidades de la empresa en el ltimo lustro son:
2002

$ 41.474.825.oo

2003

$ 88.492.296.oo

313.36

2004

$ 26.730.869.oo

69.79

2005

5.187.712.oo

80.59

2006

$ 15.003.929.oo

189.05

Promedio de crecimiento 88.05%.

Proyeccin de utilidades con incremento del 88.05%
2007

$ 28.214.888.oo

2008

$ 53.058.098.oo

2009

$ 99.775.753.oo

2010

$ 187.628.303.oo

2011

$ 352.835.024.oo

El Valor Presente se calcula al ao de 2007, descontando el patrimonio

proyectado al 19.2% anual, tasa que ganara el capital puesto a inters en
condiciones normales.
U
V.P. = -------------(1+i)
U= Utilidades Proyectadas
I= Tasa de Inters Anual.
n= Numero de aos
Se aplica entonces la Actualizacin para cada ao. As

2007

$ 23.670.208.oo

2008

$ 44.511.827.oo

2009

$ 83.704.491.oo

2010

$ 157.406.295.oo

2011

$ 296.002.537.oo

Se comparan las utilidades proyectadas con el valor real, ao por ao.

2007

4.544.680.oo

2008

8.546.271.oo

2009

$ 16.071.262.oo

2010

$ 30.222.008.oo

2011

$ 56.832.487.oo

Se procede as:
Sumatoria de los 5 aos del calculo, proyectados a ese tiempo con la tasa de
inters vigente hoy (Febrero 4 /08), que es de 9.3%.
V.F.= V.P. (1+0.093)5
2
V.F.= (4.544680+8.546271+16.071262+30.222008+56.832.487.) (1+0.093)5 =
2
V.F.= 89.406.905.
Nota: El valor definitivo de los Activos intangibles de la EMPRESA AMERICANA
DE CARGA, es el promedio de las 2 proyecciones:
Valor final intangibles: $ 89.406.905.oo
SON: OCHENTA Y NUEVE MILLONES CUATROCIENTOS SEIS MIL
NOVECIENTOS CINCO PSESOS M/CTE

NOTA: El valor total de la empresa, es de $644.931.226.oo y el Valor de los

intangibles es de: $89.406.905.oo, lo que equivale al 13.86%
7.10.6.1 .Cuantificacin porcentual de las licencias en el valor total de los
intangibles.
Segn las tendencias histricas de comportamiento de las licencias, se puede
concluir hoy, que su participacin porcentual, a diciembre de 2007.es la siguiente:
Certificacin BASC

7.88%

$ 7.045.264.oo

Certificacin ISSO

38.02%

$ 33.992.506.oo.

Certificacin IATA

52.34%

$ 46.795.574.oo

7.10.7. Conclusiones.
Sin duda, la primera conclusin es la dificultad inherente al avalo de tales
activos, que conllevan dosis de subjetividad muy importantes, asociados a la
problemtica de la valoracin, aspecto este crucial pero no abordado
definitivamente por las diversas normativas. Prueba palpable de ello es la continua
revisin a que tales criterios se ven sometidos por la normativa, con cambios de
criterio continuados que toman y retoman lo abandonado y vuelto a tomar en
consideracin una y otra vez. Este efecto est asociado, sin duda alguna, a la
marcha de las empresas y, por tanto a la de la economa en general.
Salvada esta cuestin de carcter general, no abordada, especficamente en la
normativa, podemos establecer las siguientes conclusiones particulares:
1. En relacin con el concepto de inmaterial, parece claro que se contemplan los
siguientes requisitos: Carencia de sustancia fsica, Identificabilidad, Control,
Contribucin a ingresos futuros.
2. En relacin con el reconocimiento y valoracin conviene resaltar la diferencia
establecida entre activos adquiridos y generados internamente, y la diferencia de
criterios valorativos, considerablemente ms dificultosa en el segundo caso, sin
que pueda decirse que existe un criterio definido y homogneo al respecto.
Particularmente indefinidos quedan los criterios de valor de mercado y, sobre todo,
los de general aceptacin.

3. Los criterios de amortizacin se notan enormemente influenciados por los

intereses que priman en cada momento en las empresas, en donde se observa
una gran flexibilidad a la hora de establecer el criterio por cada empresa. La IASC
prcticamente coincide en los criterios a la hora de establecer la vida til y perodo
de amortizacin de estos bienes.
Atentamente,
WILLIAM ROBLEDO GIRALDO
Ingeniero Catastral y Geodesta
P. No. 2522249646 C.N.D.
M.A.P. No. 0158
7-11 .AVALO PARA EL CLCULO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO
El ingeniero William Robledo propone una variacin al modelo valuatorio de
arrendamiento para inmuebles, asi:
Arriendo es el precio bajo determinadas condiciones de cesin o adquisicin
temporal de un bien econmico, sea bien de produccin o de consumo.
Arrendar. Ceder o adquirir el uso o aprovechamiento temporal de cosas, obras o
servicios, a cambio de un precio y de su devolucin en perfecto estado tras
la extincin del contrato de arrendamiento:
7.11.1. Metodologa para determinar el arriendo inmobiliario .
7.11.1.1. Mtodo de Renta: Se determina el valor del capital inmueble.
Valor del Capital-Mejoras-Capital construccin. Se realiza el avalo de la
construccin. Se aplica el mtodo del costo de reposicin, y se cuantifican las
afectaciones necesarias por edad, conservacin y obsolescencia.
Valor del Capital-Terreno. El terreno vale por su posibilidad de construccin, segn
la normatividad vigente, estableciendo su mayor aprovechamiento. Se puede
definir matemticamente un coeficiente de aprovechamiento del terreno, as:
rea construida
Ca =

_____________________

rea mxima construible

Cuando se tiene usos comerciales en primer piso, y usos diferentes en pisos
superiores, la renta se determina por el peso diferencial, que debe absorber el
terreno en el primer piso. Usualmente este peso es equivalente al 50%.
Se determina a travs de las siguientes tasas compuestas:
d = Depreciacin del bien. En condiciones normales se aplica la depreciacin
lineal.
v = Tasa de vacancia. Corresponde al periodo en que no se arrienda
i = Costo del dinero. Se puede expresar como la tasa del D.T.F.
r = Rentabilidad esperada de la inversin.
7.11.1.2. Ejemplos de clculo de canon arrendamiento
Para local 101
Para el presente caso se propone:
a. Depreciacin: Se estima la vida til del bien en 200 aos, por su mantenimiento y
adecuaciones permanentes y no se considera valor de salvamento. Se asume
como capital el 70% del valor determinado en el avalo.
1.484.280.000
___________ = 6.18 Mensual
2.400
b. Tasa de vacancia: De acuerdo con la experiencia se puede asumir como tiempo
de renta el 90%. Luego la Tasa de vacancia es del 10%. Se debe aplicar a i+r.
i= Costo del dinero o tasa de inters a cobrar por el capital invertido
r=Rentabilidad esperada de la inversin.
0.1 (74.16 + 18) = 9.22
c. Tasa de Inters Comercial: D.T.F. Hoy es de 9.05
d. Tasa de Rentabilidad Adicional: Corresponde a la tasa de utilidad que se espera
obtener por encima del inters comercial, incluye el margen de riesgo del negocio,
se asume el 10%
Arrendamiento = a+b+c+d

a = 6.63
b = 9.22
c = 9.05
d = 10.0
Total = 6.63+9.75+9.05+10 = 34.9% Anual
Renta = 1.484.280.000.oo X34.9 % = $518.013.720.oo / 12
Renta Mensual = $ 43.167.810.oo
Renta Presuntiva: $14.842.800.oo (Usualmente se asume el 1.0% del valor
determinado como capital, ($1.484.280.000.oo)= $14.842.800.oo
Valor promedio del canon de arrendamiento mensual:
$29.005.305oo
Porcentaje de incertidumbre del 10%
Canon definitivo = Valor promedio Porcentaje de Certidumbre
Canon definitivo = $ 29.005.305 - $ 2.900.530.oo = 226.104.775.oo
Canon definitivo = 226.104.775.oo
7.12. AVALUO DE BOSQUES
7.12.1. Generalidades. Los propietarios y usuarios de los bosques, saben desde
siempre, que stos les brindan una amplia variedad de beneficios ambientales,
adems de bienes inestimables como la madera, las fibras, las plantas
comestibles y medicinales y los animales de caza. Los servicios ambientales ms
conocidos de los bosques, son la proteccin de las cuencas hidrolgicas, la
recreacin y la belleza del paisaje.
La prdida de los servicios ambientales que los bosques proveen, es una de las
razones principales por las que la deforestacin es causa de preocupacin.
Muchos de estos valiosos servicios no se intercambian en el mercado y, por lo
tanto, no son tomados en cuenta, se requiere un buen entendimiento de cules
son los servicios ambientales, que puede ofrecer un bosque, quines se
benefician de dichos servicios y bajo qu condiciones lo hacen, as como entender
la manera en que cambian dichos servicios, cuando se pierden o se degradan los
bosques. Slo con un conocimiento ms detallado ser posible (y a fin de cuentas,

justificable), el establecimiento de mecanismos de mercado, con los cuales se

pretende preservar estos beneficios.
Los tres principales servicios ambientales, que se estima
proporcionan; son:

los bosques

La proteccin de las cuencas hidrolgicas;

La conservacin de la biodiversidad; y
La captacin de carbono.
Por supuesto, los bosques brindan muchos otros beneficios, incluyendo dos
servicios ambientales, que no se detallan en el presente estudio: el uso recreativo
de los bosques y su aporte a la belleza del paisaje. Dichos servicios, que se
venden efectivamente, mediante empresas de ecoturismo, en las entradas de los
parques y en los mercados de bienes races residenciales, se describen en otros
textos (vase, por ejemplo, Adamowicz et al. 1996; Garrod y Willis, 1992; LandellMills y Porras, 2002; Mantua et al , 2001; Roper y Park, 1999).
El propsito de este comentario, es dar una relacin de los intentos ms recientes
por crear mercados, para los tres servicios ambientales ya mencionados. se da un
breve resumen de los mtodos que pueden usar los Avaluadores, para estimar
dichos valores.
7.12.2 .El valor de un bosque y su valoracin.
Existen muchas maneras de clasificar los beneficios que brindan los bosques y
otros ecosistemas naturales. Uno de los marcos de referencia ms difundidos es
el de los valores forestales. Dicho mtodo, distingue entre los beneficios que se
aprovechan localmente, y los que se acumulan a escala nacional, o incluso
mundial. Por otra parte, se puede fijar la atencin, en la distincin que existe entre
los valores privados y los valores pblicos, o entre los valores instrumentales y
valores intrnsecos (Pearce y Pearce, 2001).

Sea cual fuere el instrumento para clasificar los beneficios forestales, la mayora
de los autores, destacan los servicios ambientales o ecolgicos como una de las
razones ms importantes para conservar los bosques, o para administrarlos con
ms esmero. De hecho, el grado en que se mantienen los servicios ambientales
forestales, es uno de los criterios principales para distinguir entre los regmenes de
administracin ms sustentables y los regmenes menos sustentables (Higman et
al. , 1999).
Los servicios ambientales forestales, parecen ser regalos de la naturaleza, que no
requieren para mantenerlos, ms que proteger al bosque mismo. No obstante, la
conservacin o la mejora de los servicios ambientales, muchas veces exigen que
se sacrifiquen otros valores, y usos de suelo competitivos, como la explotacin de
maderas preciosas o la conversin de tierras boscosas en tierras agrcolas
(Barbier y Burgess, 1997; Lippke y Bishop, 1999). Esto plantea la cuestin de si el
sacrificio vale la pena. La respuesta depende de la importancia relativa de los
servicios ambientales, en comparacin con los usos y beneficios del bosque, y en
la medida en que se puedan obtener mltiples beneficios de un solo sitio. Es
importante hacer notar, que puede darse el caso en que los diferentes servicios
ambientales, no siempre sean compatibles, lo que conduce a decisiones difciles
acerca de cules servicios tienen ms importancia.
7.12.3. Valoracin de los servicios ambientales forestales.
Con el fin de ayudar a los administradores de recursos, a evaluar las ventajas
comparativas, de los usos competitivos de las tierras boscosas, los economistas
han elaborado un conjunto de mtodos, para estimar el valor de los servicios
ambientales (y otros beneficios forestales) en trminos monetarios. Dado que en la
mayor parte del mundo, no se comercian los servicios ambientales forestales en
general, no es posible medir su valor directamente, mediante los precios del
mercado. Por lo tanto, el esfuerzo para estimar su importancia econmica, muchas
veces requiere de mtodos indirectos.

Los mtodos de valoracin econmica, por lo general, tratan de medir la demanda

de consumo en trminos monetarios, es decir, la disposicin a pagar de los
consumidores, por recibir un beneficio no comerciable, o su disposicin a aceptar
una compensacin monetaria, por la prdida de dicho beneficio. De manera
deliberada, los mtodos de valoracin expresan la utilidad derivada de los bienes y
servicios, no comerciables, en trminos de transacciones de mercado. Se
considera que de esta manera, se ofrece un reflejo confiable de las preferencias
relativas de los productores y consumidores, respecto a diferentes bienes y
servicios.
Las tcnicas para estimar los valores ambientales, varan en cuanto a su validez
terica, y grado de aceptacin entre los economistas, de la informacin que dichas
tcnicas necesiten, y de lo fcil que resulte usarlas, as como del grado en que se
hayan aplicado en distintos pases (y quiz, de la relevancia que hayan tenido). De
la misma manera, que hay diferentes mtodos para clasificar los valores
forestales, tambin hay diversas maneras de agrupar los mtodos de valoracin
econmica.
Existe una sencilla diferencia entre los mtodos que obtienen las estimaciones del
valor a partir de la conducta de los consumidores en el mercado (preferencias
reveladas) y los mtodos que dependen de las respuestas de los consumidores a
preguntas directas (preferencias declaradas). El primer grupo, incluye a una serie
de mtodos de valoracin indirecta, tales como los mtodos de costo-viaje, precios
hednicos y bienes sustitutos, adems de los mtodos que expresan valores
econmicos, en trminos de su impacto en los costos de produccin de los bienes
comerciables, o en los costos de sustitucin (Pearce et al. , 1999). (2) Los
mtodos de preferencia declarada ms generalizados, son la valoracin
contingente y los experimentos de preferencia (Adamowicz et al. , 1994, 1998;
Mitchell y Carson, 1989; Carson, 1991; Carson et al. , 1994). Los mtodos para
valuar los beneficios ambientales, aparecen en numerosas publicaciones
recientes. Asimismo, existe una vasta y creciente literatura emprica para valorar
los beneficios forestales no maderables, y las opciones de uso de suelo. Se

pueden encontrar ejemplos para virtualmente todo tipo de beneficios forestales y

para la mayora de los mtodos de valoracin.
7.12.4 .Valoracin de la biodiversidad
Al igual que los dems servicios ambientales, y de hecho igual que la mayora de
los recursos naturales, la medida y el valor de la biodiversidad, dependen del sitio
en el que se encuentra. Sin embargo, al contrario de la proteccin de las cuencas,
los beneficiarios o consumidores de la biodiversidad, a menudo estn muy
dispersos. Existe evidencia de que la demanda de la biodiversidad, se concentra
en los pases relativamente prsperos, donde no slo hay ms conciencia y
preocupacin pblicas, por la conservacin de la naturaleza sino tambin ms
capacidad de pagar por ella (Kramer et al. , 1995; Pearce et al. , 1999: Walsh et al.
, 1990).
Adems del valor puro de existencia, otra justificacin frecuentemente citada,
como recurso para salvar los ecosistemas naturales, es el potencial o valor de
opcin que representa el material gentico natural, o los compuestos que ocurren
naturalmente (los metabolitos orgnicos) para la investigacin farmacutica y la
aplicacin de nuevos frmacos (Pearce y Puroshothaman, 1992; Pearce y Morn,
1994; Ruitenbeek, 1989). A fin de cuentas, toda la industria biotecnolgica, todava
en paales, depende de la existencia de la vasta biblioteca natural de informacin
gentica y qumica, an por explorar.
Los primeros estudios del valor comercial potencial de un frmaco todava no
descubierto, que se podra perder a consecuencia de la extincin de una especie,
arrojaron estimaciones que variaban entre unos pocos dlares y varios millones.
Adger et al. (1995) y Kumari (1995a), por ejemplo, estiman el valor de produccin
de un frmaco extrado de una planta en funcin de muchas variables, incluyendo
el nmero de especies vegetales en los bosques, la probabilidad de que una
especie proporcione un frmaco comercial (la tasa de aciertos), las regalas
pagadas a las empresas de exploracin, la proporcin que se paga al pas donde
se

encuentra

la

planta,

el

valor

promedio

de

los

medicamentos.

Desafortunadamente, existe poca informacin de estos parmetros que estn al

alcance de la mayora de los pases, as que las estimaciones resultantes del valor
de la biodiversidad, varan en ocasiones de manera exagerada. Segn las
evaluaciones hechas, varan los valores reportados cada ao desde solamente
US$0.20/ha (el mnimo reportado por Howard, 1995) hasta $695/ha (el mximo
reportado por Kumari, 1995a).
Simpson et al. (1996) y Barbier y Aylward (1996) revisaron la metodologa y los
resultados de algunos de los primeros estudios, y derivaron sus propias
estimaciones del valor farmacutico de las especies marginales (o la muestra
bitica) y el valor mximo de preservar tierras en los lugares identificados como
los ms atractivos respecto a su biodiversidad. En estos casos, se us informacin
detallada de los costos de investigacin y desarrollo farmacutico, para estimar el
valor neto del producto silvestre, en lugar de sencillamente aplicar el valor
comercial del producto final, como se hizo en algunos estudios anteriores. Las
estimaciones modestas que resultaron, reflejan un mejor entendimiento de la
dificultad de encontrar informacin gentica, o compuestos qumicos en
organismos silvestres, que sean tiles comercialmente (es decir, la baja tasa de
aciertos de los esfuerzos de investigacin), adems de darse cuenta de que slo
una pequea porcin del valor comercial de un medicamento, o producto nuevo,
se puede atribuir al medio ambiente. Se agrega la mayor parte del valor ms
adelante, durante los procesos de pruebas, refinacin, trmites de permisos
reglamentarios, produccin y comercializacin. Ambos estudios arrojan valores de
unos pocos dlares por hectrea, insuficientes por s mismos, para justificar el
cambio del uso de suelo actual, pero quiz significativos al sumarlos a otros
valores no cuantificables econmicamente de la conservacin.
Otros valores de la biodiversidad incluyen la aplicacin de sustancias qumicas
nuevas en la agricultura o en la industria, adems de la informacin gentica
silvestre, que es un almacn de informacin de la gentica vegetal y de la
seleccin. Por ejemplo, Evenson (1990) utiliza datos de las mejoras en las
variedades de arroz y los cambios de la productividad durante el periodo de 1959-

1984, para estimar los beneficios del uso de material gentico en plantas de arroz
silvestre, a fin de mejorar la productividad del arroz cultivado. La estimacin
resultante de US$74 millones expresados en valor actual, es relativamente
modesta, pero realista con el mrito adicional de basarse en datos histricos y no
hipotticos.
Los intentos de estimar el valor futuro de la biodiversidad son especulativos,
principalmente, debido a la incertidumbre de los ingresos y preferencias en el
futuro, adems de los cambios tecnolgicos. La experiencia reciente, sugiere que
la innovacin tcnica, reduce rpidamente el valor del material silvestre, una vez
que se haya aislado la informacin gentica o qumica, que ste contiene
(frecuentemente a un costo bajo). Los procesos qumicos, industriales y agrcolas
modernos, permiten que las empresas y los granjeros, produzcan material
adicional (en la granja, el laboratorio o la fbrica) sin tener que recurrir a la vida
silvestre. Estas son buenas noticias, en el sentido de que hay menos riesgo de
sobreexplotar los recursos silvestres, aunque tambin limita el valor que se pueda
atribuir a la biodiversidad en su estado natural. Distingue entre los diferentes
beneficios, en trminos de si stos contribuyen directa o indirectamente al
bienestar humano, y si involucran o no el consumo de los recursos naturales
(Pearce et al. , 1989; Munasinghe y Lutz, 1993). Este marco de referencia incluye,
generalmente, cuatro categoras de valor: los valores de uso directo, los de uso
indirecto, los de opcin y los de no uso. Se define al valor econmico total (VET)
de cualquier uso de suelo, como la suma de los valores que lo componen, siempre
y cuando sean comparables entre s.
En estos casos, los servicios ambientales forestales, tales como la proteccin de
las cuencas hidrolgicas, se clasifican como valores de uso indirect,o en vista del
papel que juegan en apoyar y proteger la actividad econmica y la propiedad.
Adems de estos valores, se considera que la biodiversidad, tiene el valor de
opcin debido a su papel futuro, aunque incierto, como fuente de informacin
gentica para la industria bioqumica (Barbier y Aylard, 1996). La biodiversidad
tambin puede tener un valor de no uso, en tanto que las personas valoren el

hecho de saber que una especie o un ecosistema, estn siendo preservados, aun
cuando no se espere verlos o usarlos alguna vez.
Otro enfoque para calcular el valor es con base en la escala geogrfica o poltica
7.12.5. Los valores del bosque.
Los bosques producen un gran nmero de valores diferentes. Las tres categoras
bsicas que se identifican, son:
Valores de uso directos. Se incluyen en esta categora, todas las situaciones en
las que los usuarios derivan el valor directamente del bosque. Hay usos
consumativos, como la extraccin de madera, frutos, forraje, animales para carne
o para piel, y usos no consumativos, como el turismo en la naturaleza, la fotografa
de la vida silvestre, los estudios cientficos del bosque.
Valores de uso indirectos. Incluye los valores que van anexos a los servicios
ambientales, como la proteccin de las cuencas y del suelo, la retencin de
carbono, la proteccin de la biodiversidad.
Valores de uso pasivos (de existencia, opcin y legado). En esta categora,
se incluyen los valores asignados a los bosques meramente porque existen, o los
de mantenerlo para futuras opciones de uso, o el legado a futuras generaciones.
En las actuales discusiones sobre los valores del bosque, frecuentemente se
menciona la distincin entre beneficios o valores locales, nacionales y globales,
asociados con los bosques. Especficamente,
Beneficios o valores locales, generalmente referidos a mercancas y servicios,
cuyos beneficios son derivados por el usuario real del bosque. Ejemplos: la lea
usada o vendida por una familia, los frutos, nueces y otros productos no
maderables, recolectados por una comunidad para la venta, o para su propio
consumo; la madera cosechada y vendida por un leador, la experiencia recreativa
de un individuo.
Beneficios o valores nacionales, estatales o provinciales, referidos a
aquellos cuyos valores de uso indirectos, son principalmente capturados ms all
del uso local del bosque. Los ejemplos incluyen los beneficios de la proteccin de
las cuencas, los del hbitat de vida silvestre, algunos beneficios de la proteccin
de la biodiversidad. Algunos de ellos pueden tener un incremento internacional.
Beneficios o valores globales. Se entiende por tales principalmente, a los
que reciben los individuos que viven fuera de la nacin soberana que los produce,
pero en todo caso, son potencialmente para cualquiera. Un ejemplo de ello, es la
retencin del carbono. El mundo entero se beneficia de ella, aun cuando es
producida mediante la gestin local del bosque. En suma, la distincin entre
beneficios o valores locales, nacionales y globales, depende de quin captura

esos valores, que resultan de los cambios debidos a la gestin local y nacional del
bosque. En sentido operativo, no necesariamente los tres son mutuamente
excluyentes.
Existen mtodos para derivar estimaciones de cada tipo de valor. Sin embargo,
antes de discutirlos, es preciso que nos preguntemos: por qu y cundo
necesitamos estimar los varios valores del bosque?
7.12.5.1. El valor de un bosque y su valoracin
Existen muchas maneras de clasificar los beneficios que brindan los bosques y
otros ecosistemas naturales. Uno de los marcos de referencia ms difundidos
distingue entre los diferentes beneficios en trminos de si stos contribuyen
directa o indirectamente al bienestar humano y si involucran o no el consumo de
los recursos naturales (Pearce et al. , 1989; Munasinghe y Lutz, 1993). Este marco
de referencia incluye, generalmente, cuatro categoras de valor: los valores de uso
directo, los de uso indirecto, los de opcin y los de no uso. Se define al valor
econmico total (VET) de cualquier uso de suelo como la suma de los valores que
lo componen, siempre y cuando sean comparables entre s.
En estos casos, los servicios ambientales forestales tales como la proteccin de
las cuencas hidrolgicas, se clasifican como valores de uso indirecto en vista del
papel que juegan en apoyar y proteger la actividad econmica y la propiedad.
Adems de estos valores, se considera que la biodiversidad tiene el valor de
opcin debido a su papel futuro, aunque incierto, como fuente de informacin
gentica para la industria bioqumica (Barbier y Aylard, 1996). La biodiversidad
tambin puede tener un valor de no uso en tanto que las personas valoren el
hecho de saber que una especie o un ecosistema estn siendo preservados, aun
cuando no se espere verlos o usarlos alguna vez.
Otro enfoque para calcular el valor es con base en la escala geogrfica o poltica
de los valores forestales. Dicho mtodo distingue entre los beneficios que se
aprovechan localmente y los que se acumulan a escala nacional o incluso
mundial. Por otra parte, podemos fijar nuestra atencin en la distincin que existe
entre los valores privados y los valores pblicos, o entre los valores
instrumentales y valores intrnsecos (Pearce y Pearce, 2001).
Sea cual fuere el instrumento para clasificar los beneficios forestales, la mayora
de los autores destacan los servicios ambientales o ecolgicos como una de las
razones ms importantes para conservar los bosques o para administrarlos con
ms esmero. De hecho, el grado en que se mantienen los servicios ambientales
forestales, es uno de los criterios principales para distinguir entre los regmenes de
administracin ms sustentables y los regmenes menos sustentables (Higman et
al. , 1999).
Los servicios ambientales forestales parecen ser regalos de la naturaleza que no
requieren para mantenerlos ms que proteger al bosque mismo. No obstante, la

conservacin o la mejora de los servicios ambientales muchas veces exigen que

se sacrifiquen otros valores y usos de suelo competitivos, como la explotacin de
maderas preciosas o la conversin de tierras boscosas en tierras agrcolas
(Barbier y Burgess, 1997; Lippke y Bishop, 1999). Esto plantea la cuestin de si el
sacrificio vale la pena. La respuesta depende de la importancia relativa de los
servicios ambientales en comparacin con los usos y beneficios del bosque y en la
medida en que se puedan obtener mltiples beneficios de un solo sitio. Es
importante hacer notar que puede darse el caso de que los diferentes servicios
ambientales no siempre sean compatibles, lo que conduce a decisiones difciles
acerca de cules servicios tienen ms importancia.
7.12.5.2. Los valores del bosque en un contexto de toma de decisiones
Aparte de las razones acadmicas, las estimaciones del valor de los bosques
sean ellas positivas o negativas son usadas en la toma de decisiones slo si
existen los mecanismos, o estn siendo contemplados, para hacer que los valores
asociados con una decisin sean relevantes para quien la toma y para aquellos a
quienes representa (sean individuos, una compaa, una comunidad o una
nacin). Con el fin de hacer relevantes los valores, los mecanismos deben
asegurar que esas partes capturan los valores positivos (beneficios) y pagan por
los negativos (costes) que se producen debido a sus decisiones. De otro modo, los
valores (positivos o negativos) no entrarn, probablemente, en la decisin.
Habiendo dicho lo anterior, al mismo tiempo debemos hacer notar que:

(1) factores no monetarios, como el coste psicolgico de no conformarse a las

presiones o los beneficios de la reputacin por hacer un servicio a la sociedad,
pueden entrar entre los que afectan la decisin tomada por un individuo;
(2) en el caso de un gobierno nacional, quienes pagarn o saldrn ganando sern
los ciudadanos a los que representa aqul que ha tomado la decisin;
(3) en el presente, no hay mecanismos establecidos que aseguren que los valores
globales son tomados en cuenta en las decisiones nacionales. A veces, los
economistas hablan de beneficios no capturados y de costes no pagados como
externalidades, v.g. el impacto de una decisin que est fuera del contexto en el
que se ha tomado la decisin. Por ejemplo, un individuo, propietario forestal,

generalmente no captura los beneficios de la proteccin de la biodiversidad. Por

ello, hay pocas razones para que ese individuo desee comprender la magnitud de
los valores implcitos ni para que los considere como parte de la decisin tomada
por otros. Esos valores tambin tienen poco significado, en general, para una
nacin que no tiene facilidades para la bioprospeccin ni para contar con una
industria farmacutica. Sin embargo, si el individuo o la nacin puede vender los
derechos a la bioprospeccin como se ha hecho en Costa Rica entonces el
valor de la biodiversidad puede adquirir una gran importancia en las decisiones
relativas a los bosques
Lo mismo vale para el lado de los costes. Al tomar decisiones sobre el uso de un
bosque, los propietarios puede que no se preocupen por los daos de la erosin
aguas abajo (que es un coste para otros) resultantes del aclareo de su bosque, a
menos que exista algn mecanismo (pago directo regulacin o normativa fiscal)
que haga que los propietarios aguas arriba tomen en cuenta el dao que provocan
aguas abajo al remover el bosque de su propiedad.
En suma, podemos decir que los valores del bosque adquieren significacin en la
toma de decisiones en un contexto den el que los valores positivos son capturados
por quien toma la decisin y los negativos (los costes) son pagados por l mismo.
Un punto que vale la pena mencionar es que un coste evitado es un beneficio, y
un beneficio perdido es un coste para la sociedad. Una cierta simetra debe ser
admitida al observar los valores. Muchos beneficios asociados con la proteccin
del bosque son prdidas evitadas, y deberan incluirse en el anlisis del mismo en
que debera ser incluido cualquier otro valor positivo.
7.12.5.3. Todos los valores econmicos dependen del contexto
Un factor fundamental que ensombrece una visin simplista de los valores del
bosque en su uso para la toma de decisiones es el hecho de que no hay un
conjunto absolutamente correcto de valores para ninguna decisin. Por lo tanto,
dentro del contexto de las decisiones que toma un pas sobre el
1 Algunos apuntarn rpidamente que muchos propietarios forestales, por ser
buenos ciudadanos, deliberadamente tomarn en cuenta, en sus decisiones, los
daos potenciales que esas decisiones pueden provocar aguas abajo, incluso s

no tuvieran que pagar multas por los daos ni pagar para prevenirlos. De modo
similar, muchos pases protegern sus bosques de alta biodiversidad, aun cuando
no sean los beneficiarios directos de la biodiversidad protegida, y algunos pases
tomarn en cuenta en sus decisiones la retencin de carbono, aun cuando no
sean ellos los principales beneficiarios.
La cuestin es, puesto que el propietario o el gobierno ya han decidido que la
proteccin vale la pena por alguna razn (presiones, tica, etc) y sin relacin con
las magnitudes de los valores de que se trate, hay alguna necesidad de gastar
tiempo y esfuerzo para cuantificar esos valores particulares en trminos
monetarios, ya que no han de influir en una decisin fundada en la tica o en
alguna otra razn comparable? el bien intencionado ecologista de la ciudad puede
tener en mente un conjunto de valores muy diferente de los que tiene un agricultor
de corta y quema cuando contempla el prximo trozo de bosque que va a talar
para sobrevivir. A su vez, el leador comercial puede tener un tercer conjunto de
valores para el mismo bosque, distinto a los anteriores. El responsable de tomar
una decisin ha de escoger, en un contexto poltico, la importancia relativa que se
debe dar a cada conjunto de valores y a sus componentes. Este es un punto de
gran importancia, que a menudo se olvida en las discusiones acadmicas
Los valores econmicos tambin son relativos en otro sentido contextual. El valor
que se asigna a un determinado cambio biofsico debe estar relacionado con el
contexto y con la localizacin de ese cambio. Por ejemplo, podemos pensar en
dos proyectos de control de la erosin que implican exactamente el mismo nmero
de cambios fsicos plantacin de rboles, aterrazamiento, labranza del contorno
sobre el mismo nmero de hectreas. Ambos proyectos reducen la erosin y el
flujo de sedimento es equivalente. Pero a un proyecto se le asigna un valor
econmico muy superior al que se asigna al otro proyecto. Por qu?
7.12.6 .Estimacin de los valores del bosque: medidas y tcnicas
Hasta aqu, se

ha observado la naturaleza de los valores del bosque y los

contextos dentro de los cuales resultan relevantes, para la toma de decisiones.

Ahora, es necesario la

concentracin en los valores econmicos, los ms

comunes que se toman en cuenta en la toma de decisiones

.7.12.6.1.Qu tcnicas son mejores para obtener informacin sobre el valor

econmico?
Se utilizan comnmente tres medidas de los valores econmicos, asociados con
los cambios. Son los precios de mercado, los precios subrrogados o por
delegacin, y los valores hipotticos. El Cuadro 1 ofrece una visin global de las
categoras, las tcnicas y ejemplos de cada una de ellas. Una discusin ms
detallada puede encontrarse en Gregersen et al. 1995, Kengen (prximo a
aparecer) y en referencias citadas en estas publicaciones
La ms comn y observable medida del valor econmico Los precios de
mercado, se derivan a travs de transacciones en el mercado y aportan una
potente herramienta para el anlisis econmico. Estas medidas de valor se
desarrollan en los mercados por la interaccin de la demanda por (es decir la
voluntad de pagar por) y la oferta de (la voluntad de vender

la mercanca o

servicio en cuestin. El precio de mercado, es establecido a travs de la

negociacin entre el comprador y el vendedor y, por tanto, representa un valor de
cambio.
Una medida diferente es el valor de uso, que refleja lo que cada comprador est
dispuesto a pagar. Vara de un individuo a otro, aun cuando todos paguen el
mismo precio de mercado. As, por ejemplo, el precio de mercado pagado (valor
de cambio) por un viaje de ecoturismo, a un parque natural de Kenia, puede estar
muy por debajo de lo que un consumidor particular est realmente dispuesto a
pagar (valor de uso) por el viaje. Puede que muchos de los participantes en ese
viaje estn, por tanto, capturando unos beneficios significativos, que no se reflejan
en las decisiones de las compaas de safaris de ofrecer viajes de ecoturismo. Al
mismo tiempo, en un mercado competitivo, y en decisiones que implican slo
pequeos cambios relativos, al tamao del mercado, el precio de mercado suele
ser una buena medida de la voluntad de pagar por ese producto adicional.
En algunas circunstancias, los precios reales a los que las mercancas son
compradas y vendidas, no reflejan el ideal de mercado libre entre compradores y
vendedores, ambos plenamente informados. En su lugar, se observan precios
administrados, como cuando un gobierno fija un techo o un mnimo para

determinadas mercancas o servicios. Durante aos, los economistas, han

desarrollado distintos modos de corregir los precios de mercado, en aquellos
casos en que no son un buen reflejo de lo que ocurrira en un mercado libre.
En otros casos, los precios de mercado no existen. Por ejemplo, una plantacin de
lea, est siendo considerada en un rea donde no ha habido un mercado para la
lea, y donde usualmente se quema keroseno. El economista puede usar el precio
establecido para el keroseno, como una medida de valor subrrogada de la lea,
convirtiendo, claro est, la lea y el keroseno en valores comunes de caloras,O,
en el caso de la retencin del carbono, se puede usar el valor cuantificable de los
daos impedidos, al liberar una tonelada menos de carbono en la atmsfera, como
una medida por delegacin del valor de una tonelada adicional de carbono,
almacenada en el bosque. E incluso en otros casos, no estn disponibles precios
subrrogados ni por delegacin; los economistas han desarrollado varios medios de
estimar los hipotticos valores, que usan en sus anlisis, generalmente bajo la
etiqueta de valoracin contingente. La controversia rodea la validez y utilidad
de estas medidas, pero aun as, se han hecho progresos en la elaboracin de
tcnicas adecuadas.
7.13. COMENTARIOS GENERALES.
Los propietarios y usuarios de los bosques, saben desde siempre que stos les
brindan una amplia variedad de beneficios ambientales, adems de bienes
inestimables como la madera, las fibras, las plantas comestibles y medicinales y
los animales de caza. Los servicios ambientales ms conocidos de los bosques
son la proteccin de las cuencas hidrolgicas, la recreacin y la belleza del
paisaje. La prdida de los servicios ambientales que los bosques proveen, es una
de las razones principales por las que la deforestacin es causa de preocupacin.
Muchos de estos valiosos servicios no se intercambian en el mercado y, por lo
tanto, no son tomados en cuenta cuando se toman decisiones relacionadas con la
administracin de los bosques.
Una introduccin a los tres principales servicios ambientales que se estima que los
bosques proporcionan; a saber:

 La proteccin de las cuencas hidrolgicas;

La conservacin de la biodiversidad; y
La captacin de carbono.
Los servicios de proteccin de las cuencas hidrolgicas
Se asocia cada vez ms a los bosques con una diversidad de servicios
ambientales prestados en las cuencas hidrolgicas, los cuales incluyen:
la regulacin del ciclo hidrolgico del agua, es decir, el mantenimiento del caudal
durante la temporada de secas y el control contra inundaciones;
la conservacin de la calidad del agua, es decir, la reduccin al mnimo de la
carga de sedimentos, la carga de nutrientes (por ejemplo, de fsforo y nitrgeno),
la carga de substancias qumicas y de salinidad;
el control de la erosin del suelo y la sedimentacin;
la reduccin de la salinidad del suelo o la regulacin de los niveles freticos; y
el mantenimiento de los hbitats acuticos (por ejemplo, la reduccin de la
temperatura del agua mediante la sombra sobre ros o corrientes, el
aseguramiento de restos adecuados de madera y hbitat para las especies
acuticas).
7.13.1. Valoracin de los servicios ambientales forestales
Con el fin de ayudar a los administradores de recursos a evaluar las ventajas
comparativas de los usos competitivos de las tierras boscosas, los economistas
han elaborado un conjunto de mtodos para estimar el valor de los servicios
ambientales (y otros beneficios forestales) en trminos monetarios. Dado que en la
mayor parte del mundo no se comercian los servicios ambientales forestales en
general, no es posible medir su valor directamente mediante los precios del
mercado. Por lo tanto, el esfuerzo para estimar su importancia econmica muchas
veces requiere de mtodos indirectos.
Los mtodos de valoracin econmica por lo general tratan de medir la demanda
de consumo en trminos monetarios, es decir, la disposicin a pagar de los
consumidores por recibir un beneficio no comerciable, o su disposicin a aceptar
una compensacin monetaria por la prdida de dicho beneficio. De manera
deliberada, los mtodos de valoracin expresan la utilidad derivada de los bienes y
servicios no comerciables en trminos de transacciones de mercado. Se considera
que de esta manera se ofrece un reflejo confiable de las preferencias relativas de
los productores y consumidores respecto a diferentes bienes y servicios (1).

Las tcnicas para estimar los valores ambientales varan en cuanto a su validez
terica y grado de aceptacin entre los economistas, de la informacin que dichas
tcnicas necesiten y de lo fcil que resulte usarlas, as como del grado en que se
hayan aplicado en distintos pases (y quiz, de la relevancia que hayan tenido). De
la misma manera que hay diferentes mtodos para clasificar los valores forestales,
tambin hay diversas maneras de agrupar los mtodos de valoracin econmica.
7.14. EJEMPLO DE AVALO AMBIENTAL.

Avalo Comercial

AVALUO

COMERCIAL

LOTES UBICADOS EN ELMUNICIPIO DE SALENTO

VEREDA RIO ARRIBA
DENOMINADOS LA ESPERANZA Y LA CABAA
QUINDIO
SOLICITADO POR: MAURICIO ARIAS OSPINA

Bogot, D.C. Noviembre 21 de 2011

CONTENIDO

1.

MEMORIA DESCRIPTIVA.

2. CARACTERSTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LA LOCALIZACIN.

3.

ASPECTOS JURDICOS.

4.

REAS.

5.

REGLAMENTACIN URBANSTICA.

6.

CARACTERSTICAS GENERALES DEL TERRENO.

7. CONCEPTO GEOLGICO AMBIENTAL

8. AVALO COMERCIAL
9. METODOLOGAS VALUATORIAS
10. VALORIZACIN DEL BOSQUE DESDE LA PERCEPTIVA MEDIOAMBIENTAL
11. VALORIZACIN MEDIOAMBIENTAL. MTODO SIN MERCADO
12. METODOLOGA EMPLEADA
13. SUSTENTACIN DEL AVALO
14. BIBLIOGRAFA
15. ANEXOS
AVALUO
1
MEMORIA DESCRIPTIVA.
1.1Propietarios.
MAURICIO ARIAS OSPINA Y ANA CECILIA OSPINA.
1.2.

Ubicacin geogrfica del municipio.

Salento es un municipio colombiano en el departamento del Quindo. Llamado el

padre del Quindo por ser el municipio ms antiguo de este departamento, es

conocido como el municipio Cuna del rbol Nacional "La Palma de Cera", posee
una gran variedad de atractivos tursticos entre ellos El Valle de Cocora en donde
se puede encontrar un paisaje lleno de naturaleza y hacer caminatas ecolgicas y
disfrutar de los hermosos paisajes de esta localidad.
Salento est situado al norte de la ciudad de Armenia a nueve kilmetros por la
margen derecha (Posada Alemana) de la carretera que de Armenia conduce a
Pereira, luego de abandonar la autopista por un tramo de carretera en muy buen
estado en un trayecto de otros nueve kilmetros.
Se distingue por la arquitectura de su plaza, y de sus casas antiguas en
bahareque y en tapias de barro, por la amabilidad y gentileza de sus pobladores,
por sus hermosos paisajes y por su excelente clima.
Lmites del municipio:
Norte: Dpto. Risaralda
Sur: Municipio de Calarc y Armenia
Este: Departamento del Tolima
Oeste: Municipios de Circasia y Filandia
1.3. Ubicacin del predio dentro del municipio.
Los lotes motivo del avalo se ubican en el municipio de Salento en la Vereda Rio
Arriba del departamento de Quindo identificados como La Esperanza y La
Cabaa.
2.

CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACION.

2.1.

Actividades predominantes del sector.

Actividad agropecuaria y turismo ecolgico.

2.2.

Tipos De Edificaciones Del Sector.

Vivienda campesina y viviendas modificas

2.3.

Estratificacin.

No aplica.
2.4.

Vas De Acceso Al Sector.

Vas tipo V-6

Tipo de va.
Estado de Conservacin.
2.5.

Infraestructura urbanstica.

V6
Buen estado.

Va frente a la
propiedad.
Vas.
Andenes.
Sardineles.
Alumbrado pblico.
Redes de servicios
pblicos.

Los lotes tienen frente sobre la Va veredal

Regular Estado
No tiene
No tiene
No
Agua Alcantarillado Luz
No

2.6.

No

No

Telfono
No

Gas
Domiciliario
No

Transporte pblico.

El sector No cuenta con rutas de transporte de pasajeros en buses, busetas ni

colectivos, se debe contratar servicio de transporte particular y complementar con
transporte animal.
2.7.

Perspectivas de valorizacin.

Normales, pese al estancamiento de todo el Sistema Econmico Nacional, es

decir, puede variar entre un 10 y 15% anual. La posibilidad de diseo del corredor
biolgico-ambiental que unira los parques naturales de Los Nevados y El Can
de las Hermosas, es un escenario ideal que variara las posibilidades de
valorizacin a niveles por encima del 40%, segn experiencias similares en otras
regiones del pas.
2.8.

Comentarios generales.

Ecologa
En el parque Nacional Los Nevados y su zona amortiguadora se encuentran: el
Cerro Morro gacho, Nevado Paramillo del Quindo, Valle de Ccora, Lagunas La
Cubierta y El Encanto, cascadas como la Pata de Cabra, de la Bocatoma y la de la
quebrada las Mirlas, Estacin Biolgica Estrella de Agua, Reserva Natural Acaime
y el sector sur del Parque Nacional Natural de los Nevados.
2.9. Destinacin actual del inmueble.
Al momento de realizar la visita no tiene destinacin especfica (Lotes).
2.10. Propsito del avalo.
Obtener el valor comercial del inmueble en un mercado abierto, siendo ste el
precio por el cual se efectuara una operacin de compra - venta, entre
personas conocedoras de valores de la propiedad raz, en condiciones
similares y en que ninguna de las partes tuviese ventajas sobre la otra,
dentro de un equilibrio de oferta y demanda.
3.

ASPECTOS JURIDICOS.

3.1. Titulacin

Los Lotes motivo del avalo se adquirieron mediante Adjudicacin en Sucesin

segn escritura Pblica N 2478 del 9 de Junio de 1995 de la Notaria 1 de Pereira
3.2. Matriculas Inmobiliarias
280 - 6912 (La Esperanza)
280 - 109047 (La Cabaa)
3.3. Cedulas Catastrales
000000030111000 (La Esperanza)
000000030049000 (La Cabaa)
3.4. Linderos
La Esperanza: De un mojn de piedraque esta clavado en las cuchillas de las
pampas, se sigue cuchilla abajo, lindando con predio hoy de Eduardo Carvajal
Arias, hasta unas penas: siguiendo la misma cuchilla hasta un alto: de este alto en
lnea recta a donde cruza el lindero con predio que de Jess Antonio Ocampo de
Pava, hoy propiedad de los compradores Arias Arena y Dvila Nieto: siguiendo el
lindero con estos hasta llegar a chorros blancos: siguiendo la quebrada chorros
blancos, hacia arriba, hasta la cuchilla, lindero por predio que fue de Natalio
Carvajal, hoy de propiedad de Asdrubal y Carlos Arturo Galviz Ocampo: y de aqu
por la cuchilla abajo hasta el primer punto de partida.
4.

REAS.

4.1.

reas de Terreno.

71.1778 Has Aproximadamente. (La Esperanza)

494.3106 Has Aproximadamente. (La Cabaa)
Nota: se avaluara un rea correspondiente a 50 Has de la Reserva Natural
4.2.

Fuente.

Copia de la Escritura Pblica N 1812 del 04 de Abril de 2007.

5.

REGLAMENTACION URBANISTICA.

5.1. Acuerdos y / o decretos reglamentarios

ACUERDO No.004 (21 de mayo de 2008), Por medio del cual se adopta el plan
de desarrollo 2008 2011 Unidos por Salento cambio con sentido social para el
municipio de Salento se establece el plan de inversiones y se dictan otras
disposiciones, adicionalmente Ley 99 de 1993, Ley 2811 de 1974, Ley 23 de
1973
Ley 99 de 1993, Decreto 1996 de 1999, Decreto 1974 1989n Decreto 622 y Plan
de manejo del Rio Quindo propuesto por la Corporacin Regional de Quindo
5.2. rea de actividad

rea especfica de actividad Agropecuaria.

Suelo Rural de Proteccin
5.3. Tratamiento
Conservacin de norma y desarrollo sostenible
5.4. Usos permitidos
Actividades Agropecuarias de incidencia menor y ecoturismo restringido.
6.

CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO.

Tipo de inmueble.
Forma.
Topografa.
Disposicin del inmueble.

Rural
Irregular.
De plana a
inclinada
Medianero

7.

CONCEPTO GEOLGICO AMBIENTAL

7.1.

Reserva Natural La Cabaa La Esperanza

Resumen.
La Reserva Natural La Cabaa La Esperanza se encuentra localizada en el
flanco occidental de la Cordillera Central, Departamento del Quindo, Municipio de
Salento, Vereda Cocora; hace parte de la Zona Amortiguadora del Parque
Nacional Natural Los Nevados, es colindante con varias Reservas de la Sociedad
Civil y con el Ncleo de Conservacin de la C. R. Q. a
Abarca alturas que van desde los 2.300 metros hasta los 3.750 metros de
elevacin sobre el nivel medio del Mar.
PREDIO

REA

La Esperanza
La Cabaa

71.1778 Hc
494.3106 Hc

REA
PRODUCTIVA
0 Hc
41 Hc

DESTINACIN
Conservacin
Produccin y
Conservacin

Tabla 1. reas de los predios.

Los usos de suelo de la reserva estn dados por Produccin con 72 Ha
equivalentes al 13% y Conservacin con 421,5 Ha que representan el 87%
restante. El predio, muestra un desarrollo pecuario, representado por cra de
ganado junto un evidente respeto por el entorno con la conservacin de especies
nativas enmarcadas en un proyecto forestal a largo plazo, generando un impacto
mnimo, que en cualquier caso es benfico para el ecosistema y para el desarrollo
de las actividades econmicas de la finca.

La Reserva Natural La Cabaa La Esperanza presenta dentro de sus predios,

condiciones ambientales muy especficas que permiten la conservacin de
bosques de varias zonas de vida y por ende el ecosistema que en ellos habita.
Los inventarios biolgicos que se han realizado muestran la presencia de especies
en peligro, gran variedad de especies endmicas y muchas otras que permanecen
casi inalteradas por la actividad humana.
Aspectos Fsicos.
Mantenimiento de la seccin transversal de los caos, y sus condiciones de
estabilidad, gracias al mantenimiento y respeto de los bosques de galeria.
Sostenimiento de las condiciones de equilibrio entre el recurso hdrico
superficial y subterrneo.
Condiciones de estabilidad excelentes sin deslizamientos trasnacionales en
zonas susceptibles a procesos erosivos por pendiente, toda vez que el
bosque primario y de galera, evita la accin directa del agua de escorrenta
sobre el suelo.
Configuracin geomorfolgica del predio en concordancia con las
condiciones de estabilidad de taludes nombrada en el tem anterior.
La ausencia de actividad antrpica en la mayor parte del predio garantiza la
calidad y las caractersticas del suelo, manteniendo la relacin entre el
suelo y el recurso hdrico, lo que en ultimas, conlleva a sostener en el
tiempo las condiciones de calidad iniciales y la forma en la que el suelo
produce cobertera vegetal.
Ecosistema.
Mantenimiento y respeto por los corredores biolgicos de las especies que
habitan en la zona de influencia de los predios en cuestin.
Se protegen los bosques primarios del sector, los cuales cuentan con gran
cantidad de especies de flora que cumplen incalculables funciones en el
ecosistema.
Se otorga refugio y ambientes propicios para la reproduccin de especies
de flora y fauna endmicas o amenazadas en otros sectores fuera de la
reserva.
Se evita la tala de rboles protectores de los nacimientos de agua.
Produccin Ganadera.
Se impide el libre trnsito del ganado hacia los sectores que hacen parte de la
reserva, situacin que muestra el compromiso de los propietarios del predio con el

medio ambiente, manifestando y garantizando que la produccin pecuaria es

compatible con las actividades conservacionistas y que no es necesario depredar
el ambiente para hacer productivo un predio.
7.2. UBICACIN.
La zona de estudio se encuentra ubicada en el Departamento de Quindo,
Municipio de Salento, Vereda Ccora, Predios La Esperanza y La Cabaa.
7.2.1. Elementos Adicionales.
Los predios hacen parte tambin del Distrito de Manejo Integrado de los Recursos
Naturales, Unidad de Manejo de Cuenca Rio Quindo.
Adicionalmente El Plan de Ordenamiento y Manejo de la Cuenca del Rio La Vieja
incluyo como Zonas de Especial significancia Ambiental la sub-zona del Distrito de
Manejo Integrado del Municipio de Salento como espacio Geogrfico y Ecolgico
para la proteccin y conservacin del recurso Hdrico.
7.2.2. Antecedentes.
Escritura Pblica de Aclaracin de reas No. 1.609 del 26 de Marzo de
2007 de la Notaria Primera del Crculo de Pereira.
Escritura Pblica de Aclaracin de Fechas No. 1.812 del 4 de Abril de 2007
de la Notaria Primera del Crculo de Pereira.
Certificado de Tradicin y Matricula Inmobiliaria No. 280 109047 de la
Oficina de Instrumentos Pblicos de Armenia.
Mapa de La Cuenca Alta del Rio Quindo, Fundacin Herencia Verde.
Mapa de Ubicacin General de la Reserva La Cabaa - La Esperanza,
elaborado por la Asociacin Red Colombiana de Reservas Naturales de
Sociedad Civil (RESNATUR), escala 1:25000. Febrero de 2003.
Levantamiento de las Fincas La Cabaa - La Esperanza realizado por
Gonzalo Arango Escobar Topgrafo Universidad del Quindo, escala
1:7500. Julio de 2007.
Mapa de Zonas de Vida de la Reserva La Cabaa - La Esperanza con su
valor correspondiente en Hectreas.
Folleto Informativo de las reas Naturales Protegidas y otras Estrategias de
Conservacin Salento Quindo Colombia.
7.2.3. Legislacin.
Convenio de las Naciones Unidas sobre Diversidad.
Ley 23 de 1973. Define la figura de Distritos de Manejo Integrado de los
Recursos Naturales.
Ley 165 de 1994. Ratificacin del Convenio de Diversidad Biolgica
Ley 99 de 1993. Reservas Naturales de la Sociedad Civil.
Acuerdo 002 de 2005. Fortalecimiento de la Proteccin y Uso Sostenible de
la Diversidad Biolgica del Departamento del Quindo.
Acuerdo 014 de Noviembre de 2009. Creacin del Sistema Municipal de
reas Protegidas de Salento.

Decreto 1974 de 1989. Por el cual se reglamenta el Artculo 310 del Decreto
Ley 2811 de 1974, Cdigo Nacional de Recursos Naturales Renovables.
Decreto 1996 de 1999. Reglamentacin de las Reservas Naturales de la
Sociedad Civil.
Decreto 2372 de 2010.
Articulo 109 110.
7.3.

ASPECTOS FSICOS.

7.3.1. Geologa Regional.

La geologa del municipio de Salento est conformada por rocas gneas y
sedimentarias y metamrficas del Paleozoico, Cretcico, Terciario y Cuaternario,
cubiertas por espesos depsitos cuaternarios de material piroclstico y de cenizas
volcnicas. (Acuerdo No.004 21 de mayo de 2008).
7.3.2. Geologa Estructural Regional.
Por la localizacin del municipio en la parte occidental del pas, la zona andina de
alta actividad tectnica, es atravesado por fallas geolgicas que tienen evidencia
de actividad, unas longitudinales paralelas a la Cordillera Central y pertenecientes
al Sistema Romeral, y otras transversales perpendiculares a la cordillera, se
destacan:
La falla longitudinal El Salado: atraviesa las veredas de Navarco y
Palestina.
La falla longitudinal de San Jernimo: atraviesa las veredas de Buenos
Aires, Navarco y Camino Nacional.
La falla transversal La Militar: atraviesa las veredas de Buenos Aires y
Navarco.
La falla transversal de Salento, paralela al ro Quindo y el valle de Cocora
Se determina una zona de influencia de las fallas geolgicas de 200 metros a lo
ancho sobre el eje de stas, afectando as un rea de 1.324 ha.
7.3.3. Geomorfologa Regional.
Las caractersticas geomorfolgicas del municipio reflejan procesos de origen
endgeno, representados por movimiento de origen orognico y epirognicos,
producto del levantamiento de la Cordillera Central y la actividad volcnica sobre
la misma. Tambin refleja la presencia de grandes sistema de fallas y fracturas
como resultado de la actividad tectnica y ssmica. Desde las partes altas de la
Cordillera Central, gran cantidad de materiales han sido transportados y
sedimentados en las partes ms bajas, dando origen a varias geoformas o
paisajes.
El municipio por sus caractersticas geogrficas presenta alturas que van desde
los 1300 msnm, aproximadamente en la parte baja y hasta los 4750 msnm en los
farallones nevadas del Quindo. La diferencia de altura sobre el nivel del mar da
origen a tres pisos trmicos: medio, fro y pramo. En general se presentan

pendientes muy variadas que van desde el 10% hasta mayores del 100%.
(Acuerdo No.004 21 de mayo de 2008).
En general se distinguen tres grandes paisajes: Montaa, Piedemonte, y Valles.
El paisaje de montaa: presenta un relieve quebrado y escarpado que
corresponde a la mayor parte del territorio municipal.
El paisaje de piedemonte: est representado por el extenso y espeso
depsito de origen volcnico con pendientes suaves inclinadas con
morfologa ondulada, se presenta en las veredas de El Roble, Los Pinos,
San Juan de Carolina, y parte de Canan.
El paisaje de valle: lo integran los tipos de relieve denominados de vega y
terrazas asociadas a los ros de Quindo y Navarco, constituidos por
depsitos no consolidados de gravas, arenas y limos, se encuentran en las
veredas de Cocora, Boquia, El Agrado y Navarco.
7.3.4. Suelos.

Figura 1. Esquema del corte del Sub-Suelo en condiciones ideales.

Dentro de los predios de la Reserva La Cabaa - La Esperanza se tienen las
siguientes asociaciones:
Asociacin Cabaas Alisios (Ll): Comprende suelos localizados sobre
la franja que se extiende de Norte a Sur, bordeando la parte alta de las

montaas, en alturas que oscilan entre los 3.000 y los 3.500 metros dentro
de un clima muy frio pluvial. El Relieve es escarpado con pendientes
mayores al 50% de laderas largas y cimas redondeadas. Los suelos estn
afectados ligeramente por procesos erosivos que se manifiestan por
escurrimiento difuso y localmente desprendimientos y solifluxin.
Son suelos poco desarrollados, evolucionados a partir de cenizas
volcnicas y esquistos, con un drenaje natural bueno, de fertilidad
moderada, contenido de materia orgnica medio, bajos en Fosforo, Calcio,
Magnesio y medianos en Potasio. (IGAC, 1988).
7.3.5. Hidrografa.
La red hidrogrfica del municipio est constituida por la subcuenca del ro Quindo,
que hace parte de la Cuenca del ro La Vieja. El principal ro es el Quindo al cual
confluyen por el flanco izquierdo los ros Boquern y Navarco y las quebradas Las
Mirlas, Santa Isabel, Aguas Claras, Cruz gorda, Dosquebradas y El Castillo; por
el flanco derecho las quebradas Crdenas. La Peligrosa, Quebrada Honda, San
Francisco, Santa Rita, El Rosario, Boquia, La Vbora y Las guilas.
CAUCES MAS IMPORTANTES DEL MUNICIPIO DE SALENTO
Cauce
Longitud
Caudal
Observaciones
Ro Quindo
58.55
4.44
Abastece el acueducto
de Armenia, Circasia, y la
Tebaida
recibe
vertimientos
de
la
truchera,
casero
de
Boquia, sectores urbanos
Ro
10.76
Recibe vertimientos del
Boquern
rea urbana de Salento,
despus de ser tratados
en
la
planta
de
tratamiento.
Ro Navarco
22.46
Extraccin de materiales
de arrastre
Cruz Gorda
2.5
Abastece de agua al
municipio de Salento

Las aguas de escorrenta, son las que comprenden todos los flujos de agua
superficial, ya sean los que corren por las vertientes o los que poseen un cauce
fijo. El agua de escorrenta puede derivar directamente de una excesiva
precipitacin que no ha podido infiltrarse en el suelo o puede originarse por la
salida al exterior del agua de saturacin a lo largo de las lneas de interseccin del
nivel fretico con la superficie del terreno.

El cauce de una corriente de agua puede considerarse como un largo y estrecho

canal tallado por la fuerza del agua mediante el que se hace ms efectivo el
movimiento del recurso y de los sedimentos aportados desde la Cuenca. Lejos de
ser sistemas de eliminacin de exceso de escorrenta, los ros son importantes
agentes del moldeado terrestre, los principales transportadores de materia mineral
desde las tierras hacia los ocanos.
Patrn de Drenaje
Cuando la escorrenta se concentra, la superficie terrestre se erosiona creando un
canal. Los canales de drenaje forman una red que recoge las aguas de toda la
cuenca y las vierte en un nico ro que se halla en la desembocadura de la
cuenca.
El clima y el relieve del suelo influyen en el patrn de la red, pero la estructura
geolgica subyacente suele ser el factor ms relevante. Los patrones hidrogrficos
estn tan ntimamente relacionados con la geologa que son muy utilizados en
geofsica para identificar fallas e interpretar estructuras.
En los predios de la Reserva La Cabaa La Esperanza el patrn de drenaje es
compuesto variando de dendrtico a subdentritico, En este caso se tiene un
tributario mayor bien definido, con mayor cantidad de caudal, donde llegan una
serie de afluentes pequeos. Se presentan cuando hay una captura intensa y
adems existe un control estructural o topogrfico, que varia hasta uno formado
por una corriente principal con sus afluentes primarios y secundarios unindose
libremente en todas direcciones. Entonces esto indica que la pendiente inicial del
rea era ms bien plana y compuesta de materiales uniformes. Se compara con
pequeas hebras o hilos. Son cursos pequeos, cortos e irregulares, que andan
en todas las direcciones, cubren reas amplias y llegan al ro principal formando
cualquier ngulo.
La red dendrtica indica un subsuelo homogneo. Se desarrolla en sedimentos
sueltos con superficies homogneas como arena, limo y arcilla, en rocas
cristalinas y metamrficas, que no son afectadas por zonas de fallas, en rocas
sedimentarias horizontales o poco inclinadas, no fracturadas o diaclasadas en
rocas masivas, resistentes con respecto a la erosin, en regiones ridas.
La densidad de los cursos de agua de una red dendrtica depende de las
precipitaciones y del escurrimiento (infiltracin).
La Reserva La Cabaa - La Esperanza cuenta con el drenaje de las cuencas de
las Quebradas Peas Blancas y Chorro Blanco y La Laguna del Tapir cuyas reas
son:

Microcuenca
Laguna del Tapir

CAUCES MAS IMPORTANTES DE LA

RESERVA LA CABAA LA ESPERANZA
rea
Observaciones
170 Hc.
Se encuentra ubicada dentro de la zona destinada

El Mirador

Chorros Blancos

107 Hc.

completamente para conservacin, motivo por el

cual no tiene intervencin entrpica de ningn
tipo.
Se encuentra ubicada dentro de la zona destinada
completamente para conservacin, motivo por el
cual no tiene intervencin entrpica de ningn
tipo.
Tiene parte dentro de la destinada a produccin
pecuaria del predio, se usa para el desarrollo de
las actividades diarias del predio.

7.4. ASPECTOS BIOLGICOS

Dentro del marco conservacionista de la Reserva La Cabaa La Esperanza,
vale la pena contextualizar aun ms el papel que juegan hoy en da las iniciativas
ambientales.
7.5. Convencin Ramsar.
La Convencin sobre los Humedales (Ramsar, Irn, 1971) -- llamada la
"Convencin de Ramsar" -- es un tratado intergubernamental en el que se
consagran los compromisos contrados por sus pases miembros para mantener
las caractersticas ecolgicas de sus Humedales de Importancia Internacional y
planificar el "uso racional", o uso sostenible, de todos los humedales situados en
sus territorios. A diferencia de las dems convenciones mundiales sobre el medio
ambiente, Ramsar no est afiliada al sistema de acuerdos multilaterales sobre el
medio ambiente (AMMA) de las Naciones Unidas, pero colabora muy
estrechamente con los dems AMMA y es un asociado de pleno derecho entre los
tratados y acuerdos del "grupo relacionado con la biodiversidad".
Negociado en los aos 1960 por los pases y organizaciones no gubernamentales
que se preocupaban por la creciente prdida y degradacin de los hbitats de
humedales de las aves acuticas migratorias, el tratado se adopt en la ciudad
iran de Ramsar en 1971 y entr en vigor en 1975. Es el nico tratado global
relativo al medio ambiente que se ocupa de un tipo de ecosistema en particular, y
los pases miembros de la Convencin abarcan todas las regiones geogrficas del
planeta.
La misin de la Convencin es la conservacin y el uso racional de los humedales
mediante acciones locales y nacionales y gracias a la cooperacin internacional,
como contribucin al logro de un desarrollo sostenible en todo el mundo. La
Convencin emplea una definicin amplia de los tipos de humedales abarcados
por esta misin, incluidos pantanos y marismas, lagos y ros, pastizales hmedos
y turberas, oasis, estuarios, deltas y bajos de marea, zonas marinas prximas a
las costas, manglares y arrecifes de coral, as como sitios artificiales como
estanques pisccolas, arrozales, embalses y salinas.
La filosofa de Ramsar gira en torno al concepto de uso racional. El uso racional
de los humedales se define como "el mantenimiento de sus caractersticas
ecolgicas, logrado mediante la implementacin de enfoques por ecosistemas,

dentro del contexto del desarrollo sostenible". Por consiguiente, la conservacin

de los humedales, as como su uso sostenible y el de sus recursos, se hallan en el
centro del "uso racional" en beneficio de la humanidad.
El convenio Ramsar fue ratificado en Colombia por la Ley 357 de 1997. Sin
embargo no existe un inventario formal de los humedales del pas.
7.5.1. Flora.

ZONA DE VIDA

Bosque Andino (<2.800

m.sn.m.)

Bosque Alto Andino

(2.800 3450 m.s.n.m.)

ESPECIES
Cerezales.
Cedro Rosado.
Cedro Negro.
Tabaquillo.
Espadero.
Huesito.
Cucharo.
Palma Molinillo.
Mano de Oso.
Laurel Mierda y Laurel
Comino.
Encenillo.
Cabo de Hacha.
Limoncillo.
Platero.
Gaviln.
Silbo silbo.
Siete Cueros.
Canelo de Paramo.
Raque.
Mano de Oso.
Laurel Oreja de Mula, Laurel
de Altura, Laurel Tuno.
Yolombo.
Anturios.
Bromelias.
Orqudeas.
Helechos Arbreos.
Chiriguaco.
Camargos.
Quiebramachete.
Cresta de Gallo.
Cafeto de Monte.
Uvitos de monte.
Variedad de Briofitos.

ZONA DE VIDA

Bosque Maduro. (Franja Alto

Andina y la Transicin entre
Andina y Alto Andina)

Robledal.
Pastura con Arboles.

ESPECIES
Pino Colombiano.
Laurel Mierda.
Cordillero.
Laureles.
Arrayanes.
Estoraque.
Laurel Oreja de Mula.
Quimula.
Aguacatllo.
Encenillos.
Musgos.
Hepticas.
Orqudeas.
Bromelias Quiches.
Robles
y
especies
asociadas.
Zonas de potreros con
arboles aislados remanentes
o
producto
de
la
regeneracin natural.

Los arboles del predio, cumplen importantes funciones como:

Mitigan el impacto de la lluvia: Disminuyen la fuerza con la que el agua
lluvia golpea el suelo, motivo por el cual son indispensables para el control
de la erosin.
Proteccin de Drenajes: Suministran proteccin para los drenajes en sus
nacimientos, ya que contribuyen al equilibrio entre el recurso hdrico
superficial y subterrneo; adicionalmente estos mismos arboles, protegen
las laderas de los nacimientos evitando deslizamientos y procesos
erosivos que influyen directamente en las caractersticas de calidad del
recurso.
Produccin: Producen alimento, refugio, zonas de anidacin a incontables
especies de la zona y forasteras o migrantes, si se pierden los arboles se
perder tambin la posibilidad de mantener algunas especies de la fauna
de la regin, incluso del pas.
Adicionalmente, la presencia o ausencia de arboles influye en la produccin
ganadera, y en la proteccin de corrientes de agua, ya que afectan directamente el
comportamiento alimenticio del ganado, si son retirados los pocos rboles que an
quedan en esos potreros, se estar yendo en detrimento del patrimonio, que con
honestidad y sacrificio, los propietarios del predio han forjado durante aos.

7.5.2. Fauna.
ZONA DE VIDA

Avifauna

Mamferos

FAMILIAS
Accipitridae.
Apodidae.
Trochilidae.
Caprimulgidae.
Cathartidae.
Charadriidae.
Columbidae.
Momotidae.
Cuculidae.
Falconidae.
Cracidae.
Odontophoridae.
Corvidae.
Cotingidae.
Emberizidae.
Incertae Sedis.
Fringillidae.
Furnaridae.
Grallariudae.
Hirudinidae.
Icteridae.
Parulidae.
Rhinocryptidae.
Thraupidae.
Troglodytidae.
Turdidae.
Tyrannidae.
Picidae.
Ramphastidae.
Osittacidae.
Stringidae.
Tinamidae.
Trogonidae.
Venado Rojo.
Venado Conejo.
Zorro Perruno.
Puma.
Tigrillo.
Yaguarondi.
Comadreja.
Cusumbo Solino.
Cusumbo Mocoso.

Perrode Monte.
Oso de Anteojos.
Chucha.
Conejo Paramuno.
Danta.
Perezoso.
Guagua.
Boruga de Paramo.
Guatn.
Puerco Espn Bicolor.
Erizo.
Ratn Arrocero de Altitud.
Ardilla.
Armadillo Cola Pequea (9 bandas).
Armadillo Coletrapo (6 Bandas)
7.6. ACTIVIDAD ECONMICA.
El concepto de seguridad alimentaria ha venido evolucionando a travs de la
historia y respondiendo a diversos problemas econmicos y sociales. Para
Colombia la Secretara tcnica para la Poltica Nacional de Seguridad Alimentaria
y Nutricional, define la Seguridad Alimentaria como Seguridad alimentaria y
nutricional es la disponibilidad suficiente y estable de alimentos, el acceso y el
consumo oportuno y permanente de los mismos en cantidad, calidad e inocuidad
por parte de todas las personas, bajo condiciones que permitan su adecuada
utilizacin biolgica, para llevar una vida saludable y activa.. (Poltica Nacional de
Seguridad Alimentaria y Nutricional (PSAN). 2008). As mismo, establece para
Colombia cinco componentes indispensables para la seguridad alimentaria:
disponibilidad, acceso, consumo, aprovechamiento y calidad de los alimentos
Las actividades econmicas del predio Reserva La Cabaa La Esperanza
estn enmarcadas en la produccin de alimentos culturalmente aceptados en la
zona (Carne), que garantizan el abastecimiento para la poblacin y que si bien no
corresponden a los parmetros que enmarcan la seguridad alimentaria de una
poblacin, si son una parte vital del engranaje que muy amplio que pretende
garantizar la disponibilidad de alimentos en cualquier zona del pas.
En el predio, se tienen 70 reses de ceba de ganado cruzado, criollo, con 12
potreros disponibles para manejo silvopastoril, completamente cercados para
evitar el paso del ganado hacia las zonas de reserva; se encuentran alimentadas
con pastos de las variedades Falsa Poa, Pasto Azul y King Grass y pasto Kikuyo
en las zonas de potrero o menos pobladas por vegetacin nativa, dichos pastos,
muestran caractersticas superiores, que los hacen ideales para el ganado de
levante.
7.7.

RECOMENDACIONES.

Las condiciones actuales del predio son muy buenas, por eso solo se recomienda
disear transectas de muestro constante para ampliar el banco de informacin de
las especies de flora y fauna de la reserva, como es su comportamiento en el
tiempo y as definir estrategias encaminadas a garantizar el mantenimiento de sus
ecosistemas y complementar los aspectos biolgicos con un sistema de
informacin geogrfico para la reserva que permita la conservacin y el monitoreo
constante de las zonas todas de vida presentes en la Reserva La Cabaa La
Esperanza.
7.8.

BIBLIOGRAFIA.
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reas Naturales Protegidas en el Departamento del Quindo. Armenia,
Colombia. 2006.
BAQUERO ROJAS, Julio Cesar. DUQUE OROZCO Juan Manuel.
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Cabaa La Esperanza para compra mediante Art 111 de la Ley 99/1993
por parte de la Alcalda de Armenia (Salento, Quindo, Colombia).
BAQUERO ROJAS, Julio Cesar. DUQUE OROZCO Juan Manuel.
Caracterizacin Florstica de la R.N.S.C. La Cabaa La Esperanza
(Salento, Quindo, Colombia).
Concejo Municipal Salento Quindo. Acuerdo No.004 (21 de mayo de
2008) por medio del cual se adopta el plan de desarrollo 2008 2011
Unidos por Salento Cambio con Sentido Social para el municipio de Salento
se establece el plan de inversiones y se dictan otras disposiciones
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del Distrito de Manejo Integrado de los Recursos Naturales. Unidad de
manejo de cuenca: Rio Quindo. Diciembre de 2007.
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Regional De Risaralda. Corporacin Autnoma Regional Del Valle Del
Cauca. Ideam. Parques Nacionales Naturales. Republica De Colombia.
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Fundacin Yo Soy Quindo. Riqueza Ambiental Quindiana.
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http://www.un.org/es/events/biodiversity2010/loss.shtml
http://www.humboldt.org.co/download/bol09.pdf
8.

AVALUO COMERCIAL.

8.1. Consideraciones Especiales En El Avalu De La Reserva Natural La

Cabaa La Esperanza.
Los bosques como sistema natural complejo contribuyen a mitigar el cambio
climtico global al almacenar carbono en la vegetacin y en el suelo, e
intercambiar carbono con la atmsfera a travs del proceso fotosinttico y la
respiracin. La posibilidad que abri el Protocolo de Kioto para un nuevo tipo de
inversiones en el sector forestal requiere por parte de los organismos nacionales el
desarrollo de indicadores de biomasa y contenido de carbono, adems de los
parmetros clsicos necesarios para la ordenacin de bosques como es el
volumen. Los estudios de biomasa son importantes para comprender el

ecosistema forestal porque permiten evaluar los efectos de una intervencin con
respecto al equilibrio del ecosistema (Teller, 1988).
Colombia que hace parte de la regin Neo tropical, es considerada como el
segundo pas del mundo en diversidad biolgica, ya que sus bosques no solo se
caracterizan por la riqueza tanto de especies animales como de plantas,
adicionalmente posee uno de los ndices de endemismo ms alto del globo. Sin
embargo, an se desconocen la mayora de las especies, corriendo el peligro de
pasar inditas para la ciencia y la humanidad, puesto que la degradacin del
ecosistema es agigantada y poco se hace para controlarla. (Melo, 1997)
Uno de los conceptos ms simples de biodiversidad es el que se refiere a sta
como la variedad de todas las formas de vida a todo nivel de integracin de los
organismos, desde molculas de ADN hasta ecosistemas (Bull; Goodfellon y
Slater, 1992; Kikkawa, 1990). Burton (1992), presenta una definicin ms amplia la
cual considera que dependiendo del contexto y la escala, la biodiversidad puede
referirse a alelos o genotipos dentro de una poblacin, a especies o formas de
vida dentro de una comunidad bitica y a especies o ecosistemas a travs del
paisaje o de todo el planeta. La diversidad puede definirse como el nmero de
diferentes organismos y su frecuencia relativa. Para la diversidad biolgica, esos
organismos estn asociados en muchos niveles, desde estructuras qumicas que
son la base molecular de la herencia, hasta ecosistemas completos. De esta forma
el trmino abarca genes, especies, ecosistemas y sus abundancias relativas.
Finalmente, la Organizacin de las Naciones Unidas, (1992), adopta en la
conferencia de Ro la siguiente definicin Por diversidad biolgica se entiende la
variabilidad de los organismos vivos de cualquier fuente, incluidos entre otras
cosas los ecosistemas terrestres, marinos y otros ecosistemas acuticos y los
complejos ecolgicos de los que forman parte; comprende la diversidad dentro de
cada especie, entre las especies y de los ecosistemas..
Es innegable que la Biodiversidad existente en la Reserva Natural La Cabaa-La
Esperanza, sus innumerables fuentes de agua, su ubicacin estratgica como
puente entre los Parques Naturales de Los Nevados y Las Hermosas, hacen del
predio, un inmueble distinto y nico en la regin. Esta situacin privilegiada hace
que el bien tenga un valor adicional al que significa valorar la tierra.
Bosques producen un gran nmero de valores diferentes. Las tres categoras
bsicas que podemos identificar son:
Valores de uso directos. Se incluyen en esta categora todas las situaciones en
las que los usuarios derivan el valor directamente del bosque. Hay usos, como la
extraccin de madera, frutos, forraje, animales para carne o para piel, y usos
como el turismo en la naturaleza, la fotografa de la vida silvestre, los estudios
cientficos del bosque.

 Valores de uso indirectos. Incluye los valores que van anexos a los servicios
ambientales, como la proteccin de las cuencas y del suelo, la retencin de
carbono, la proteccin de la biodiversidad.
Valores de uso pasivos (de existencia, opcin y legado). En esta categora se
incluyen los valores asignados a los bosques meramente porque existen, o los de
mantenerlo para futuras opciones de uso o el legado a futuras generaciones.
En las actuales discusiones sobre los valores del bosque frecuentemente se
menciona la distincin entre beneficios o valores locales, nacionales y globales,
asociados con los bosques. As:
Beneficios o valores locales, generalmente referidos a mercancas y servicios
cuyos beneficios son derivados por el usuario real del bosque. Ejemplos: la lea
usada o vendida por una familia, los frutos, nueces y otros productos no
maderables, recolectados por una comunidad para la venta o para su propio
consumo; la madera cosechada y vendida por un leador, la experiencia recreativa
de un individuo.
Beneficios o valores nacionales, estatales o provinciales, referidos a aquellos
cuyos valores de uso indirectos son principalmente capturados ms all del uso
local del bosque. Los ejemplos incluyen los beneficios de la proteccin de las
cuencas, los del hbitat de vida silvestre, algunos beneficios de la proteccin de la
biodiversidad. Algunos de ellos pueden tener un incremento internacional.
Beneficios o valores globales. Se entiende por tales principalmente a los que
reciben los individuos que viven fuera de la nacin soberana que los produce, pero
en todo caso son potencialmente para cualquiera. Un ejemplo de ello es la
retencin del carbono. El mundo entero se beneficia de ella, aun cuando es
producida mediante la gestin local del bosque. En suma, la distincin entre
beneficios o valores locales, nacionales y globales depende de quin captura esos
valores que resultan de los cambios debidos a la gestin local y nacional del
bosque. En sentido operativo, no necesariamente los tres son mutuamente
excluyentes.
Criterios que Generan Plus valor:

- Topologa y corologa.
La Topologa es una rama de las matemticas que estudia las caractersticas de
las figuras, en este caso, se asumen unidades paisajsticas, unidades de
cobertura. Conectores, independientemente de su tamao y forma. La Corologa
es la ciencia que estudia la distribucin geogrfica de los taxones vegetales y las
particularidades de la flora de una regin determinada, considera criterios como la
extensin, la continuidad y la densidad de los fragmentos en el paisaje.
Caractersticas de la cobertura. Relaciona las condiciones fsicas existentes en
cada una de las reas estudiadas, haciendo nfasis en las condiciones que
diferencian un rea de otra.

Biodiversidad. Variabilidad de los organismos vivos de cualquier fuente, incluidos

entre otras cosas los ecosistemas terrestres, marinos y otros ecosistemas
acuticos y los complejos ecolgicos de los que forman parte; comprende la
diversidad dentro de cada especie, entre las especies y de los ecosistemas..
Recurso hdrico. Los recursos hdricos se constituyen en uno de los recursos
naturales renovables ms importante para la vida. Es comn considerar los
recursos hdricos como aquella parte del ciclo del agua que corre hacia los ros y
se infiltra en los acuferos (Figura 1). Esto corresponde a la parte de la lluvia que
cae sobre los continentes y que no se evapora. Segn esta definicin, los recursos
hdricos son renovables y su valor es computado en base anual. Los recursos
globales de agua sobre los continentes se estiman en cerca de 40 000 km3/ao.
De este volumen, solo una pequea parte, 9 000 km3/ao se considera que est
disponible para su uso y el resto se pierde en inundaciones. En 1990, esto
represent cerca de 1 800 m3/persona/ao de agua disponible; desde el momento
que el uso estimado promedio de agua fue de 800 m3/persona/ao, se podra
concluir que habr suficiente cantidad de agua disponible en el futuro.
Valor Ambiental. Valor Ambiental: El valor ambiental de un predio ubicado en suelo
de proteccin ambiental rural, de acuerdo a las zonas de vida, corresponder al
resultado de la aplicacin de la tabla de ponderacin de atributos ambientales.
Esta tabla califica el estado de conservacin del aspecto ambiental del predio en
una escala que va de uno (1) a cien (100) puntos. La puntuacin final del predio
fijar el porcentaje adicional que se pagar por el predio rural protegido, a partir
del Valor Agrcola o Rural. Si el suelo carece de valor ambiental o ha sido
intervenido, no se considerar plus valor ambiental, y slo tendr reconocimiento
como valor agrcola o rural.
Un sistema de clasificacin ecolgica realmente til debe tener lmites bien
definidos, ser sensible a los pequeos cambios que ocurren en la vegetacin
(muchas veces a corta distancia), ya sea en uno o varios de los factores
ambientales que afectan el desarrollo o la presencia de los ecosistemas. Tambin,
el sistema debe reconocer los cambios introducidos por el efecto del hombre o de
los animales y corresponder a unidades naturales discretas de tal forma que
puedan diferenciarse las unidades en el campo, ya sea con su vegetacin original
o donde esta haya sido alterada fuertemente. Asimismo, para que un sistema
ecolgico tenga aplicacin mundial, debe estar definido por factores con aplicacin
en este mismo nivel y ser fcilmente obtenible en el mismo formato e idntica
exactitud.
La ventaja de contar con un sistema que rena estas caractersticas, es que puede ser usado, entre otros fines, para:Seleccionar los lugares que brindan mejores
oportunidades para determinadas actividades agrcolas, forestales y pecuarias
(planificacin del uso de la tierra).
Desarrollar la investigacin donde esta sea ms relevante.
Prevenir el impacto ecolgico y la degradacin del ambiente.

 Identificar muestras de las comunidades naturales existentes mostrando su

importancia
relativa
para
su
conservacin.
En el sistema de Zonas de Vida de L.R. Holdridge, la unidad central es la zona de
vida, la cual comprende temperatura, precipitacin y evapotranspiracin. El
objetivo de dicha zonificacin es el de determinar reas donde las condiciones
ambientales sean similares, con el fin de agrupar y analizar las diferentes
poblaciones y comunidades biticas, para as aprovechar mejor los recursos
naturales sin deteriorarlos y conservar el equilibrio ecolgico.
Holdridge observ que ciertos grupos de ecosistemas o asociaciones vegetales
corresponden a rangos de temperatura, precipitacin y humedad, de tal forma que
pueden definirse divisiones balanceadas de estos parmetros climticos para
agruparlas, eliminando la subjetividad al hacerlo. A estos conjuntos de
asociaciones, Holdridge (1967) los denomin zonas de vida. As, las zonas de vida
son conjuntos naturales de asociaciones (segundo orden en su sistema
jerrquico), sin importar que cada grupo incluya una cadena de diferentes
unidades de paisaje o de medios ambientales, que pueden variar desde pantanos
hasta crestas de colinas. Al mismo tiempo, las zonas de vida comprenden
divisiones igualmente balanceadas de los tres factores climticos principales, es
decir, calor, precipitacin y humedad.
En el rea de drenaje de las cuencas hidrogrficas de la reserva natural La
Cabaa- La Esperanza, existe una cobertura vegetal abundante y variada, la cual
brinda al suelo una proteccin hidrolgica que depende del grado de influencia
humana que existe en la zona, que es casi inexistente.
El Sistema de Zonas de Vida se ha validado tambin por medio de mapas de
grandes reas del trpico, donde, partiendo de pocos datos meteorolgicos y
estableciendo la relacin del clima con la vegetacin y el patrn de uso de la tierra,
se han elaborado mapas de reas semejantes, tarea realizada por diversas
personas con entrenamiento para este propsito. As, todos los pases de Amrica
Central, Bolivia, Colombia, Repblica Dominicana, Ecuador, Hait, Jamaica,
Paraguay, Per, Puerto Rico, Santa Luca y Venezuela, cuentan ya con mapas
ecolgicos con el Sistema de Zonas de Vida.
NOTA. En consecuencia, el valor comercial de un predio ubicado en suelo de
proteccin ambiental rural, de acuerdo a las zonas de vida, ser el avalo agrcola
o rural incrementado en un porcentaje igual a la puntuacin ambiental final del
predio. De tal forma que los avalos comerciales de los predios con condiciones
ambientales, podrn oscilar entre el valor agrcola o rural y hasta el doble de este
valor, cuando obtiene la mxima puntuacin ambiental final, porque su estado de
conservacin ambiental es Total o absoluta y no ha sido intervenido.
Principios bsicos

Es claro que la sociedad necesita desarrollar algunos principios y criterios bsicos

para decidir quin debe capturar los beneficios y quin debe pagar los costos
asociados con la tierra, incluidos los cambios de uso del bosque. Dos principios
bsicos han sido ampliamente adoptados en las economas de mercado. El
primero es que el que contamina paga, Por Ejemplo, cualquiera que cause un
perjuicio social debe ser tenido por responsable de pagar su costo o de pagar lo
que sea necesario para rectificarlo una vez producido. El segundo principio,
menos aplicado en la prctica, es que los individuos y grupos deben ser pagados
por los servicios ambientales positivos que prestan a la sociedad. Los economistas
gustan de referirse a estos principios como internalizar las externalidades.
Se asume que hay los siguientes puntos de acuerdo general:
Los bosques en crecimiento retienen carbn y, cuando el bosque alcanza la
madurez almacenan entre 100 y 300 toneladas de carbono por hectrea. Como
este carbono se acumula en el bosque (es extrado de la atmsfera) hay un
beneficio para la sociedad. Cuando madura, el bosque libera casi tanto carbono
como el que retiene cada ao, de modo que el carbono neto retenido, y por tanto
el beneficio neto, es igual a cero.
Hay un costo para la sociedad cuando el carbono es liberado hacia la atmsfera.
El valor de este costo es derivado sobre la base del dao real o del costo de
reducir ese dao a travs de otros medios (tala) por mnimo que sea. Aceptando
estos puntos, surge otra cuestin: cmo deben tratar las sociedades los valores
del almacenamiento y de la liberacin de carbono, en trminos de toma de
decisiones sobre el destino del bosque? Hay una abrumadora evidencia de que
las sociedades creen que la retencin del carbono en los bosques en crecimiento
es un servicio ambiental y que, de algn modo, la gente que planta y es propietaria
de los bosques en crecimiento, debe ser recompensada por la sociedad, por el
servicio ambiental que presta su bosque, mientras se est produciendo.
Debe insistirse en que el principio el que contamina paga es consistente con el
que proclama que la sociedad debe pagar a la gente que aporta servicios
ambientales, como por ejemplo quienes plantan y gestionan bosques en
crecimiento. En este caso, se trata de una adicin neta al almacenamiento de
carbono en los rboles en crecimiento, y esto es un beneficio positivo para la
sociedad.
Qu tcnicas son mejores para obtener informacin sobre el valor
econmico?
Se utilizan comnmente tres medidas de los valores econmicos asociados con
los cambios. Son los precios de mercado, los precios subrogados o por
delegacin, y los valores hipotticos.
La ms comn y observable medida del valor econmico el precio de mercado
fue desarrollado por los ciudadanos siglos antes de que se supiera siquiera el
vocablo economa. Los precios de mercado se derivan a travs de transacciones

en el mercado y aportan una potente herramienta para el anlisis econmico.

Estas medidas de valor se desarrollan en los mercados por la interaccin de la
demanda y la oferta. La mercanca o servicio en cuestin. El precio de mercado
es establecido a travs de la negociacin entre el comprador y el vendedor y, por
tanto, representa un valor de cambio.
Una medida diferente es el valor de uso, que refleja lo que cada comprador est
dispuesto a pagar. Vara de un individuo a otro, aun cuando todos paguen el
mismo precio de mercado. As, por ejemplo, el precio de mercado pagado (valor
de cambio) por un viaje de ecoturismo a un parque natural de Kenia puede estar
muy por debajo de lo que un consumidor particular est realmente dispuesto a
pagar (valor de uso) por el viaje. Puede que muchos de los participantes en ese
viaje estn, por tanto, capturando unos beneficios significativos que no se reflejan
en las decisiones de las compaas de safaris de ofrecer viajes de ecoturismo. Al
mismo tiempo, en un mercado competitivo, y en decisiones que implican slo
pequeos cambios relativos al tamao del mercado, el precio de mercado suele
ser una buena medida de la voluntad de pagar por ese producto adicional.
En algunas circunstancias, los precios reales a los que las mercancas son
compradas y vendidas no reflejan el ideal de mercado libre entre compradores y
vendedores, ambos plenamente informados. En su lugar, pueden existir precios
administrados, como cuando un gobierno fija un techo o un mnimo para
determinadas mercancas o servicios.
En otros casos, los precios de mercado no existen. Por ejemplo, una plantacin de
lea est siendo considerada en un rea donde no ha habido un mercado para la
lea y donde usualmente se quema keroseno. El economista puede usar el precio
establecido para el keroseno como una medida de valor subrogado de la lea,
convirtiendo, claro est, la lea y el keroseno en valores comunes de caloras, O,
en el caso de la retencin del carbono, se puede usar el valor cuantificable de los
daos impedidos al liberar una tonelada menos de carbono en la atmsfera, como
una medida por delegacin del valor de una tonelada adicional de carbono
almacenada en el bosque. E incluso en otros casos, no estn disponibles precios
subrogados ni por delegacin; los economistas han desarrollado varios medios de
estimar los hipotticos valores que usan en sus anlisis, generalmente bajo la
etiqueta de valoracin contingente.
9.

METODOLOGIAS VALUATORIAS.

Para determinar el valor de la tierra, se puede emplear alguno de los procesos

descritos anteriormente.
Para el avalu del bosque, se podra utilizar el siguiente proceso
metodolgico.Al valor de la tierra habra que adicionarle la valoracin
ambiental, para ello, se tienen las siguientes consideraciones:

c) Valor Actual Neto a perpetuidad

Para hacer el avalo del bosque, primero se considera la suma de los valores de
mercado de los productos que se esperan obtener en un ao, de acuerdo con la
poltica especfica de manejo que se viene aplicando en la prctica. El valor de
esta produccin, menos los costos de obtenerla, representa el valor neto de los
beneficios que produce el bosque en ese ao.
El segundo paso, consiste en calcular la suma de los valores netos de las
producciones de varios aos. Estos valores son sin embargo relativos, ya que
-considerando el costo del dinero en el mercado, y los costos marginales de
diferentes opciones de inversin que existen dentro de la actividad productiva de
la zona. Para manejar este elemento, se emplea un factor de actualizacin que
compensa la oportunidad con que se recibe el dinero, "castigando" los ingresos
esperados conforme se alejan del presente, es posible obtener el valor
equivalente, en nuevos pesos de hoy, de los ingresos netos que se esperan en el
futuro.
En una tercera etapa de clculo, se proyectan los valores de la produccin
esperada, los costos de produccin, valores netos y valores netos actualizados,
por un tiempo muy grande. El periodo de tiempo debe ser tal que los nuevos
valores netos de la produccin sean insignificantes. Con esto, se est dando
cuenta de un fenmeno especfico de los sistemas de produccin forestal: el largo
tiempo de gestacin que tienen los ciclos productivos. Esto hace que los
esquemas de anlisis que se aplican a otras actividades productivas, no puedan
aplicarse de la misma manera para los proyectos forestales.
La ltima etapa del avalo, consiste en sumar los valores netos actualizados de
toda la larga serie de tiempo, para obtener as el Valor Presente Neto o Valor
Actual Neto a perpetuidad de la produccin esperada. Este indicador se reporta en
la literatura como VPN, NPV, o Valor Actual Neto (VAN), en donde se le emplea lo
mismo para evaluar programas de plantaciones agroforestales que para evaluar
toda la poltica forestal de un pas. Este concepto de avalo ha sido empleado
ampliamente dentro de la economa forestal, y ha sido usado en la frmula de
Faustmann en donde es llamado el valor esperado del suelo. En este documento
de estudio, se llamara Valor Actual Neto a perpetuidad (VANinf).
Debe destacarse el hecho de que al emplear un indicador que abre explcitamente
el horizonte de evaluacin lo ms posible dentro de lo que son las herramientas
usuales de anlisis econmico, se estn abarcando no solamente factores
productivos o financieros de corta visin, tales como la Tasa Interna de Retorno
(TIR), o los anlisis Beneficio-costo convencionales. Un impacto ecolgico, como
puede ser por ejemplo la reduccin drstica de una poblacin de rboles fijadores
de nitrgeno pero que tienen muy poco inters comercial, como puede ser el
gnero Alnus, tendr necesariamente un efecto en el VANinf calculado, ya que en
un periodo de tiempo medianamente largo, este disturbio en el ciclo del nitrgeno
en el bosque, termina por reflejarse en una baja en la produccin de madera. La
reduccin de poblaciones de aves, se traduce en un aumento de las poblaciones

de gusano descortezador (gnero Dendroctonus), y se refleja en una reduccin de

la productividad de madera en un tiempo un poco mayor que los horizontes de
planeacin financiera usuales. Lo mismo puede decirse de impactos ecolgicos
comunes de la explotacin forestal, como son la corta selectiva sin acompaarla
de actividades para promover la regeneracin del bosque, o el descuido en los
programas de proteccin y vigilancia, y otros.
Por otra parte, el empleo de horizontes de tiempo ms amplios, permite hacer una
estimacin ms realista de los bienes y servicios que produce el bosque, y a no
subestimar valores importantes relacionados con l, como son los servicios de
proteccin a las cuencas hidrolgicas, o la proteccin a la fauna, que no aparecen
en los libros de contabilidad, y no contribuyen a formar los flujos de efectivo, pero
que si representan beneficios muy concretos cuando estn disponibles. Esta subvaluacin puede sesgar decisiones de poltica relacionadas con la asignacin de
recursos, y puede llevar a una subestimacin de la importancia que tiene la
contribucin de los bosques a la economa y finalmente a la liquidacin del capital
bosque (9) (10), con implicaciones importantes para actividades productivas
locales, tales como la agricultura, o el abastecimiento de energa en el medio rural.
El impacto de la administracin forestal se evala a travs de la revisin de los
indicadores silvcolas de productividad, y aunque no fue posible obtener la
informacin de los primeros inventarios forestales, se hace una estimacin del
valor de los bosques en un ao base, por ejemplo 2008, comparada con el valor
que tienen en la actualidad, siguiendo la secuencia de clculo explicada arriba,
que se puede expresar de la siguiente manera:
I = VANinf(2011) - VANinf(2008), en donde I = Estimador del Impacto del manejo
forestal
VANinf(2011) = 2011.inf {(l/(l+i)exp t) * Bn(t)}
inf = un nmero muy grande de aos.
tiempo transcurrido en aos

i = tasa de descuento.

t=

Bn(t) = Beneficios netos a los "t" aos;

se calcula tomando en cuenta los indicadores de existencias, incrementos y
composicin, basados en estudios detallados de campo. Estos indicadores
permiten estimar el valor de la masa en pie, y calcular el valor del bosque para el
propietario de la tierra; en este caso, las comunidades que forman la Unin. Para
ello, se haria un reprocesamiento de los inventarios forestales de 2008 para los
predios que hoy forman la Reserva natural La Cabaa-La Esperanza, empleando
las tablas de volmenes ms recientes, de modo que se puedan obtener
indicadores comparables con los ltimos estudios. Estas cifras permiten saber cul
era el valor de los bosques y cul era el valor de la produccin de las
comunidades que integran la Reserva, los cuales se pueden expresar en pesos de
2011.

e) Tasa de descuento (i). Es necesario elegir una tasa de descuento (i) adecuada
para el clculo del VAN. Valores por arriba de 10%, minimizaran los beneficios
aparentes de cualquier forma de manejo forestal, y estaran demasiado alejados
del costo real del dinero en el mercado. Valores demasiado bajos, daran una
imagen demasiado optimista de los beneficios que se esperan a futuro del bosque,
que no corresponde con las expectativas reales de los propietarios de terrenos
forestales, en trminos de costos de oportunidad, por ejemplo. Para calcular los
factores de actualizacin (1+i) exp t, se consider una tasa neta del 6% aparte de
la inflacin. Este valor corresponde con el empleado por los Bancos de Privado y
los portafolios de inversion. Se decidi emplear esa cifra tomando en cuenta las
observaciones que se han hecho en el sentido de que los proyectos forestales no
deben evaluarse con tasas altas , y que deberan aplicarse tasas entre 6 y 8 por
ciento .
f) Explicacin de Factores y lneas de poltica forestal. El clculo del estimador 1 =
VANinf(2008) - VANinf(2011), es un nmero crudo, que si bien lleva implcitas una
serie amplia de consideraciones ecolgicas y productivas, no explica por si mismo
que parte de ese valor es atribuible a un buen manejo del bosque o a errores de
manejo en su caso, y qu parte podra asociarse a otros factores, como son los
desmontes con fines agrcolas o los incendios.
Este Proceso No Se Aplica En Este Avalu, Por Desconocimiento De Los
Parmetros Bsicos En La Reserva. Sin embargo, el Doctor OSCAR BORRERO
OCHOA, en su texto Avalos de Terrenos de Proteccin Ambiental y Uso
Institucional (Biblioteca de la Construccin, Bhandar Editores 2007), propone
los siguientes procesos valuatorios:
10. Valorizacin Del Bosque Desde La Perspectiva Medioambiental
10.1. Valorizacin De Un Bosque Nativo. Se precisa definir Los beneficios de los
arboles:
Presentar en los informes de Valorizacin, una explicacin de los beneficios que
los arboles aportan a la comunidad justifican el valor econmico que alcanzan,
sabiendo el avaluador que son estos beneficios los que les dan su valor final. El
papel importante que juegan sintetizando la energa del sol a travs de la
fotosntesis, las ventajas que esta funcin aporta en cuanto al ahorro en mtodos
de purificacin del aire, pero tambin el efecto refrigerador de esta funcin, la
alimentacin humana y tambin para el resto de animales, combustible, usos
farmacuticos, reservas forestales.
El valor de los Arboles va pues ms all del que se les otorga en el mercado, y
aqu es donde comienzan las dificultades para el avaluador, en demostrar que un
rbol vale ms que su valor en madera. Los beneficios y ahorros indirectos que
aportan, superan de largo su valor forestal.

10.2. Valorizacin Del Arbolado Por El Incremento En Los Recursos Hdricos

La masa forestal no solo aumenta la conservacin del suelo til previniendo de la
erosin, sino que aumenta la infiltracin del agua de lluvia y aumenta las reservas
hidrulicas subterrneas. La conservacin del suelo y el aumento de los recursos
hdricos subterrneas son dos efectos de una misma causa: el papel de
contencin del arbolado sobre el agua de lluvia, El aumento de la infiltracin
como consecuencia de la existencia de arbolado no es uniforme dependiendo de
ciertas variables entre las que se destaca la pendiente.
Existen tablas que permiten calcular el aumento del agua infiltrada en el suelo de
acuerdo con la pendiente. Ejemplo: con precipitaciones de ms de 100 mm si se
tiene pastizal o uso agrcola la infiltracin estara entre 6 y 7%, con arbolado
estara entre 9-11% lo cual es casi el doble. Con bajas precipitaciones como 50
mm en pastizal se absorbe 13%, con arbolado seria 17%.
El Dr, Vicente Caballer, tratadista espaol propone el siguiente clculo para
determinar el valor de incremento de agua infiltrada por efecto del arbolado:
I = 10 * (P (A1 A0) / 100) * P
I = valor anual del incremento del agua por arbolado en $/Ha
P = precipitacin en mm.
A1 = infiltracin con arbolado en %.
A0 = infiltracin sin arbolado en %.
P = precio del m3 de agua, en $/m3
10 = coeficiente de transformacin de mm a m3 por hectrea
El precio del m3 de agua se puede calcular para riego en la regin, o para
acueducto en zona urbana, antes de tratarla. Otra comparacin seria con el m 3 de
agua de pozo extrada.
En la Reserva Natural La Cabaa, se asume un rea en pastizal, que absorbe 7%
de una precipitacin alta 2200 mm (Precipitacin promedio en el Departamento del
Quindo). La zona con arbolado absorbe el 11%. Cul sera el valor de la masa
forestal de la reserva si el recurso hdrico se cotiza promedio en la ciudad a
$1.200.oo pesos/m3?
I = 10 * (2200 (11 7)/100) * 1.200 = $1.056.000.oo. Pesos por Ha.
Si hacemos la capitalizacin ilimitada de esta cifra DTF o tasa pasiva referencial
del pas, al 9%:
1.056.000 / 0.09 = $11.733.333.oo por Ha
11. Valorizacin Medioambiental. Mtodo Sin Mercado

11.1. Valorizacin Del Arbolado Por Su Influencia En El Medio Ambiente

Urbano
Vicente Caballer considera que el arbolado tiene efectos positivos en las
condiciones de vida de la ciudad. Entre estos efectos beneficiosos se encuentran
la disminucin de la contaminacin qumica y acstica, la regulacin de la
humedad y la temperatura, el efecto pantalla sobre los vientos y la posibilidad de
supervivencia de especies animales, como los pjaros.
Algunos de estos efectos se pueden medir en dinero (son valorables), otros se
pueden medir pero no expresar en dinero y hay otros de difcil medicin. Ejemplo:
la contaminacin acstica se puede medir y traducir en dinero. La contaminacin
qumica se mide pero difcilmente se valora en dinero. Los efectos del arbolado en
la fauna y flora son difciles de medir. Los efectos sobre la humedad y
temperatura se pueden medir pero son de difcil traduccin a valores monetarios.
11.1.1. Valorizacin Hednica
El criterio hednico se aplica a la valorizacin de recursos naturales y consiste en
estimar el efecto que un recurso natural ejerce sobre otros activos susceptibles de
asignarles un precio de mercado Es el caso aplicable al paisaje que genera una
masa arbrea en un parque, que beneficia a los apartamentos vecinos, lo cual se
traduce en el mayor valor de estas viviendas
Otro caso sera el generado por los arboles que disminuyen la contaminacin
snica frente a las avenidas de transito rpido: cul sera el valor de las viviendas
sin los arboles con un mayor nivel de ruido y con la masa arbrea antiruido.
Mediante estudios de mercado y clculos economtricos es posible determinar el
valor de los arboles que generan este bienestar para las viviendas y sus
ciudadanos y por lo cual estn dispuestos a pagar un mayor valor.
El valor de las masas arbreas de la Reserva Natural, se puede medir mediante
clculos economtricos en donde hacemos depender el valor de las viviendas de
estas variables:
rea de la vivienda
Calidad Paisajstica
Densificacin de viviendas por Ha
Pureza del Medio Ambiente
Calidad de los acabados y materiales
Edad de la vivienda (Para las usada)
rea privada en zonas verdes o jardines
Contaminacin acstica
Aspectos ecolgicos: aire ms puro, paisajes, fauna y flora (Pjaros).

Las variables ecolgicas y contaminacin acstica dependen de las masas

arbreas y zonas verdes de proteccin. Estas variables se traducen en un valor
mayor econmico que pagaran las familias por vivir en reas especificas de la
Reserva.
Si se toma como modelo economtrico de valoracin hednica el siguiente:
VH =A*P*D*R*V
VH=Valoracin Hednica.
A=rea del predio.
P= Densificacin del Bosque.
R= Recurso Hdrico. (Corrientes permanentes identificadas).
V= Valor mnimo de la Hectrea en el sector.
A1 = infiltracin con arbolado en %.
A0 = infiltracin sin arbolado en %.
VH= 1 Ha*350 arb/Ha* 3 * 1.500.000.oo * 0.11 *0.07= 12.127.500.oo
Valorizacin Del Arbolado Por El Incremento En Los Recursos Hdricos
Valoracin Por Coste De Viaje =$11.733.333.oo por Ha
Valorizacin Del Arbolado Por Su Influencia En El Medio Ambiente Urbano==
12.127.500.oo
Valor Promedio=$11.930.416.oo
Es la estimulacin de la disponibilidad a pagar por el uso de un parque natural o
bosque y por parte del conjunto de posibles usuarios ubicados a diferentes
distancias. Mediante el clculo de la suma de los costos de viaje desde diferentes
ubicaciones de los usuarios al parque en cuestin (Vicente Caballer).
En Bogot podra aplicarse al Bosque y Parque natural de la represa del Neusa,
situado a 40 Km. Al norte de Bogot, mediante encuestas a los visitantes del
parque podemos calcular el costo invertido en su visita (tarifa de ingreso, gasolina,
tiempo invertido, etc.) y el lugar desde donde vienen. Casi con seguridad la
mayora de los visitantes vienen de Bogot, una metrpoli con 7.5 millones de
habitantes. En la encuesta se le elevara el precio de la visita hasta encontrar el
valor mximo a pagar por cada visitante. Se produce luego una curva de
demanda de acuerdo con la distancia (lugar de residencia del encuestado) y el

valor mximo a pagar. La integral de esta curva nos permite medir el valor del
coste de viaje de los visitantes.
La frecuencia de visitas disminuir a medida que aumente el coste del viaje. Se
calcula luego la hiptesis de los costes adicionales, es decir, cuantos visitantes
obtendramos elevando las tarifas de ingreso y los costos del viaje (gasolina,
tiempo, distancia, etc,).
El clculo de los costes adicionales se hace para examinar que los visitantes
realmente desean visitar el parque natural porque por ese dinero podran dirigirse
hacia otra zona del norte de la ciudad. Lo que importa es detectar cuanto estaran
dispuestos a pagar por su visita al parque natural del Neusa. La relacin entre los
costes adicionales y el nmero de visitantes representa la utilidad percibida por los
visitantes y representa una verdadera funcin de demanda recreativa por la visita
del Neusa.
La demanda recreativa anual del parque estimada en determinado nmero de
visitantes por ao que a pesar del incremento siguen prefiriendo al Neusa, se capitaliza
luego a una tasa (podra ser la tasa de los depsitos a termino fijo bancarios) por
capitalizacin ilimitada. Este resultado es el valor del parque natural o bosque por el
mtodo del Coste del viaje.
Valor total Asumido por Ha = Valor Terreno + Valorizacin Ambiental
Valor total Asumido por Ha = 11.900.000.oo + 11.930.416.oo = $ 23.830.416.oo
Grado de incertidumbre = 10%
Valor Final = $21.447.374.oo
rea Requerida = 50 Has.
Valor Total = 1.702.368.720.oo

7.15. AVALUO DE ESTACIONES DE SERVICIO.

Una estacin de servicio, o gasolinera, es un punto de venta de combustible y
lubricantes para vehculos de motor; generalmente gasolina o diesel petrolferos.
Aunque en teora, pueden establecerse libremente y comprar de la misma manera,
lo normal, es que se asocien con las grandes cadenas distribuidoras, con
contratos de exclusividad.
Algunas estaciones proveen combustibles especiales como gas licuado del
petrleo (GLP), gas natural, hidrgeno, biodiesel keroseno. Asimismo, en la
actualidad tambin venden bombonas de butano. En tiempos recientes, las
estaciones de servicio han aadido tiendas a sus negocios primarios, y as las
tiendas de conveniencias son algo familiar junto con los surtidores.

El proceso valuatorio implica la determinacin de todos los elementos susceptibles

de generar valor en el bien, tangibles e intangibles. Una estacin se puede valorar
as:. Algunos tratadistas proponen determinar el valor individual del terreno, las
construcciones, la maquinaria y equipo (Surtidores, tanques de almacenamiento,
equipos de emergencia, entre otros) y posteriormente se obtiene la sumatoria,
siendo este valor el resultado final del estudio. Es claro que en este proceso no se
consideran los intangibles (Good Will y Valor en Marcha), por lo tanto no es
recomendable, ya que es errneo.
Si se analiza el objetivo final del negocio de la Estacin de Servicios, este es el de
generar utilidades para sus propietarios, razn por lo cual se debe avaluar por el
Mtodo de Renta, que es el mtodo que siempre se debe utilizar.
Un ejemplo real del proceso, es el siguiente:

A V A L O
I AL

C O M E R C

INMUEBLE UBICADO EN LA CARRERA 73 No. 35 A 55 SUR

BARRIO: NUEVO KENNEDY, LOCALIDAD DE KENNEDY

ORDENADO POR: COMBUSTIBLES Y SERVICIOS TIMIZA LTDA.

Bogot, D.C. 24 de abril de 2008

CONTENIDO
1 Memoria Descriptiva
2

Aspectos Jurdicos

Linderos

4. reas

5 Caractersticas Generales Del Sector

6 Reglamentacin Urbanstica
7. Caractersticas Generales Del Terreno.
8. Caractersticas Generales De La Construccin
9. Avalu Comercial
10.Metodologa Empleada
11. Sustentacin Del Avalu
12. Bibliografa
13.Anexos

AVALUO
1.

Memoria Descriptiva.

1.1

Propietarios

Combustibles Y Servicios Timiza Ltda.

1.2.Ubicacin Geogrfica Del Municipio.
El Distrito Capital de Bogot, se encuentra ubicado en una meseta de la Cordillera
Oriental de los Andes a 2.640 Mts de altura sobre el nivel del mar.

UBICACIN DEL PREDIO EN BOGOT D.C.

Area total
Area Urbana
rea Rural
Clima

: 1.732 Km2
: 421 Km2
: 1.311 Km2
: Homogneo con lluvias aisladas durante los meses de Abril,
y Mayo. Temperatura media anual de 14C.

Longitud
Lmites

: 74 4 Oeste Greenwich. Latitud: 4 35 Norte.

: Norte: Municipio de Cha.
Oriente: Cerros orientales y los municipios de La Calera,
Choach,

Ubaque, Chipaque, Une y Gutirrez.

rbol
Escudo
Bandera

Himno

Sur: Departamentos de Meta y Huila.

Occidente: Ro Bogot, y municipios de la cabecera, Venecia,
San Bernardo, Arbelez, Pasca, Sibate, Soacha, Mosquera,
Funza y Cota.
: Caucho sabanero.
: Lo otorg Carlos V para el nuevo reino de Granada. El
guila simboliza la firmeza, las 9 granadas representan el valor
y la intrepidez.
: Mediante el decreto 555 de Octubre 09 de 1.952, se adopt
oficialmente la bandera de la Ciudad. Se compone de dos
franjas horizontales de color amarillo y rojo. El amarillo
simboliza Justicia, clemencia, virtud y benignidad. El rojo
representa libertad, salud y caridad.
: Se adopt mediante decreto No. 1000 de 1.974, fue
compuesto por Pedro Medina Avendao y musicalizado por
Roberto Pineda Duque.

Divisin Poltico
Administrativa

1.3.

: La Ciudad est regida por un alcalde Mayor y 20 alcaldas

menores, que es el nmero de localidades en las cuales se
divide la Ciudad.

UBICACIN DEL PREDIO DENTRO DEL MUNICIPIO.-

El predio motivo del avalo se ubica en el sur-occidente de la ciudad, en el Barrio

Provivienda Occidental, de la localidad de Kennedy y se distingue con el nmero
35-55 sur, de la carrera 73, de la actual nomenclatura urbana de la ciudad de
Bogot.
1.4.

Ubicacin Del Predio Segn Sector.

Ubicacin De La Localidad En Bogot D.C.

El inmueble se ubica en el Barrio Provivienda Occidental, sobre el costado sur de
la acera de la Avenida 1 de Mayo al sur-occidente de la Ciudad, Localidad de
Kennedy.
1.5. Destinacin Actual Del Inmueble.
El inmueble al momento de realizar la visita (abril 20 de 2008) se encuentra
destinado a un uso comercial
1.6. Documentos Suministrados Para El Avalu.
Copia certificado de Tradicin y Libertad No. 05S-79920 del 22 de abril de 2008
Copia pago de Impuesto Predial ao 2008.
1.7. Propsito Del Avalu.
Obtener el valor comercial del inmueble, siendo ste el precio por el cual se
efectuara una operacin de compra - venta, entre personas conocedoras de
valores de la propiedad raz, en condiciones similares y en que ninguna de las
partes tuviese ventajas sobre la otra, dentro de un equilibrio de oferta y demanda.
El valor del inmueble se obtiene por el Mtodo de Renta, es decir, se cuantifica el
valor del inmueble, a partir de los ingresos que este genera, en un tiempo
determinado .El anlisis econmico tiene como base los estados financieros.
2.

Aspectos Jurdicos.

2.1.

Titulacin.

El predio motivo del avalo fue adquirido mediante Compraventa segn Escritura
Pblica No. 4125 del 01 de diciembre de 1994 Notaria 19 del Circulo de Bogota.

2.2.

Matricula Inmobiliaria

50S-79920
2.3. Certificado Catastral
36S 72 1
2.4.

Chip

AAA0044DTUZ

2.4. Gravmenes.
Segn la informacin suministrada el inmueble se encuentra libre de gravmenes
NOTA: Este anlisis no corresponde a un estudio de ttulos.
3.

Linderos.

Se encuentran descritos en la Escritura de Compra-venta No. 4125 del 01 de

diciembre de 1994 Notaria 19 del Circulo de Bogot.
4. Area.
4.1. rea Del Lote.
2967.00
4.2.

rea De Construccin.

1205,6
4.3.

Metros Cuadrados
Metros Cuadrados

Fuente

Copia de pago de Impuesto Predial ao 2008.

5. Caractersticas Generales Del Sector De Localizacin.
5.1. Delimitacin Del Barrio
Norte:

Avenida 1 de Mayo

Sur:

Calle 38C sur

Oriente:

Avenida Boyac (Av. Boyac)

Occidente:

Carrera 74

5.2.Actividades Predominantes Del Sector

Residencial general, comercio de incidencia local y zonal y actividades
institucionales y dotacionales

5.3. Tipos De Edificaciones Del Sector.

Edificaciones institucionales, locales comerciales,
modificadas, Multifamiliares y locales comerciales

viviendas

unifamiliares

5.4. Estratificacin.
Dadas las caractersticas comerciales del predio, en este caso la estratificacin No
Aplica
5.5.Vas De Acceso Al Sector.
En sentido oriente occidente y viceversa la Avenida 1 de Mayo; en sentido norte
sur y viceversa la Avenida Boyac
Alumbrado Pblico.
Bueno, postes a distancias adecuadas.
5.6.

5.6.1. Redes De Servicios Pblicos.

El sector cuenta con una buena infraestructura de servicios pblicos.
5.7. Transporte Pblico.
El sector cuenta
con un sistema masivo de transporte de pasajeros
Transmilenio, sobre la Avenida de Las Amricas, Estacin intermedia de
Banderas; Alimentador de Kennedy Central, adems sobre las vas de acceso
existen numerosas rutas de buses, busetas y colectivos, que permiten llegar sin
ningn problema al predio.
5.8. Perspectivas De Valorizacin.
Normales.
5.9.

Comentarios Generales.

El sector en los ltimos aos ha sufrido una gran transformacin urbanstica,

sobresaliendo la recuperacin del espacio pblico, el sector comercial juega un
papel preponderante en la cotidianidad del sector, pasando de los vendedores
ambulantes al comercio especializado de centros comerciales. La salud esta
cubierta por numerosas clnicas, sobresaliendo la Clnica de Occidente y el
Hospital de Kennedy. El sector financiero cuenta con oficinas de los principales
bancos y corporaciones de ahorro y vivienda. La seguridad esta a cargo de la
Octava Estacin y el C.A.I .de Kennedy, complementada con numerosas
empresas de vigilancia privada.
6.

Reglamentacin Urbanstica.-

6.1.

Acuerdos Y / O Decretos Reglamentarios

Decreto 251 de 01/08/2005. Localidad 8 Kennedy, UPZ 45 Carvajal, Sector

Normativo 11
6.2.

AREA DE ACTIVIDAD

Residencial con actividad econmica en la vivienda

6.3. USOS PERMITIDOS
Tratamiento de Consolidacin con Densificacin Moderada
Uso Principal: Residencial general
Uso Complementario: Comercial escala vecinal con locales hasta de 500M2;
Dotacional (cultural, saludo, culto, seguridad ciudadana, bienestar social, servicios
de la administracin pblica, servicios financieros, servicios de logstica, servicios
de parqueaderos, servicios alimentarios, servicios tcnicos profesionales, etc.)
Uso Restringido: Almacenes por departamentos y centros comerciales e
hipermercados con reas de ms de 6.000M2.

UBICACIN DEL PREDIO MEDIANTE IMAGEN SATELITAL

7.

CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO.

7.1.

TIPO DE INMUEBLE

Urbano
7.2.

FORMA

Irregular.
7.3.

TOPOGRAFIA

Plana en toda su extensin

7.4.

FRENTE

Sobre la Avenida 1 de Mayo

7.5. DISPOSICION DEL INMUEBLE
Esquinero
8. CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION
8.1. CIMENTACION
Zapatas con vigas de amarre.
8.2 ESTRUCTURA
Prticos en concreto y perfilara metlica
8.3 MAMPOSTERIA
Estucada, pintada y cermica.
8.4 FACHADA
Pintura sobre estuco y vidrio plano
8.5 CUBIERTA
Teja de Asbesto-cemento.
8.6 PISOS
Cermica y concreto.

8.7.

VETUSTEZ

36 Aos aproximadamente, aunque presenta remodelaciones posteriores

8.8.

ACABADOS

Sencillos en buen estado

8.9.

CARPINTERIA.

Metlica y madera
8.10

VENTANERIA.

Marco en aluminio y vidrio plano transparente

8.11. CIELORASO.
Placa y cubierta a la vista
8.12. CONSERVACION
Buena
8.13. DISTRIBUCION DEL INMUEBLE
Primer piso: oficinas administracin: rea de contabilidad y cartera, bao.
Segundo piso: Oficina gerencia, sala de juntas y bao.
Serviteca: rea mecnica general con monta llantas, lubricacin, alineacin,
balanceo, lavado, oficina, bodega, planta de recirculacin de agua, bodega de
llantas, cuarto blindado para la caja, minimarket con bodega y cocineta; bao
pblico, cocina, cuarto central elctrica, cuarto elctrico Codensa.
Segundo piso: rea de cuentas, baos, vestieres, archivo, cuarto de mquinas de
gas y compresor.
Adems, la estacin de servicio posee cuatro tanques distribuidos as:
Un (1) tanque de 12.000 Gal. De ACPM
Un (1) tanque de 12.000 Gal. De gasolina corriente
Un (1) tanque de 4.000 Gal. De gasolina corriente
Un (1) tanque de 7.000 Gal. De ACPM
Tres (3) islas de combustible
Cuatro (4) surtidores de dos (2) mangueras
Dos (2) surtidores de cuatro (4) mangueras
Tres (3) islas de gas
Tres (3) equipos de dos (2) mangueras con impresora
8.14. COCINA
Corriente, con mesn en acero inoxidable.
8.15. BAOS
Aparatos sanitarios y enchape cermico lnea de lujo en la oficina de gerencia.
Divisiones y lavamanos comunal en acero inoxidable en el bao de los hombres.
9. AVALUO COMERCIAL.

9.1.

Avalo De Renta.

Por Empresa se entiende a aquella figura comercial cuyo objetivo es obtener beneficios,
los cuales generalmente son financieros y para lo cual se requiere el concurso de diversos
elementos fsicos (terrenos, construcciones, infraestructura, maquinaria, equipos,
insumos, servicios) y otros intangibles (Posicionamiento de la marca, existencia de un
mercado cautivo, posicin dominante en el mercado, fidelidad y recordacin a una marca).
Generalmente sus utilidades se producen por la prestacin de servicios.

En el caso especifico de Combustibles y Servicios TIMIZA LTDA,

(Asociados a MOBIL) estos se originan en la captacin de recursos por
concepto de Venta de combustibles, lubricantes, monta llantas, lavadero
y cambio de aceites. Servicios y venta de productos al pblico en general.
La teora financiera plantea que el objetivo del negocio es maximizar el
valor del patrimonio de los accionistas, de manera que las decisiones
financieras, la estrategia de la compaa, y el valor de la empresa estn
interconectados, se estudiara el hecho que el valor de la empresa esta
directamente relacionado con decisiones de la gerencia tales como:
Proyectos en que se invierte, polticas de expansin, como se financian y
cual es la poltica de distribucin de utilidades. Es importante resaltar,
que todo esquema de valoracin implica incertidumbre, en estas
circunstancias la contabilidad financiera es la mejor herramienta para
vencerla, por medio de la Ley comercial (Cdigo de Comercio), reflejada
en los principios contables (Decretos reglamentarios del Cdigo de
Comercio), puede adoptar el costo histrico como criterio de la
estimacin del valor.
Los procedimientos contables de registrar valorizaciones de activos, lista
de clientes, acreditacin ante el Ministerio de Minas, ventas promedio de
gasolina extra y corriente, ingresos por servicio de lavado y monta
llantas, y servicios complementarios, tratan de cerrar la brecha entre los
costos histricos y los valores de mercado. Pero esto no siempre tiene
xito, por que priman los principios contables y las normas fiscales sobre
las realidades del mercado y los ciclos de la economa, por ello es
necesario, realizar una valoracin de la empresa con otros criterios
diferentes, a los que usa la contabilidad para reportar el valor del
patrimonio de la empresa.
Fases Del Proceso De La Valoracin De La Empresa.
La Compaa: Combustibles y Servicios TIMIZA LTDA, (Asociados a
MOBIL)
Se realiza un anlisis del contexto general de la Empresa.
Objeto Social.En el caso especifico de Combustibles y Servicios TIMIZA
LTDA, (Asociados a MOBIL) es la captacin de recursos por concepto de
Venta de combustibles, lubricantes, monta llantas, lavadero y cambio de
aceites. Servicios y venta de productos al pblico en general.
Representante Legal. lvaro Mendoza Reyes,c de c No 13.820.666 de
Bucaramanga.

Concepto Del Negocio. Proveer Combustibles Especiales Como Gas

Licuado Del Petrleo (GLP), Gas Natural, Hidrgeno, Biodisel Keroseno. Asimismo,
En La Actualidad Tambin Venden Bombonas De Butano. En Tiempos Recientes,
Las Estaciones De Servicio Han Aadido Tiendas A Sus Negocios Primarios, Y
As Las Tiendas De Conveniencias Son Algo Familiar Junto Con Los Surtidores.
En El Caso Especifico De Combustibles Y Servicios TIMIZA LTDA,
(Asociados A MOBIL) Estos Se Originan En La Captacin De Recursos Por
Concepto De Venta De Combustibles, Lubricantes, Monta Llantas,
Lavadero Y Cambio De Aceites. Servicios Y Venta De Productos Al Pblico En
General.
El negocio de la empresa es la venta de combustibles lquidos y algunas
actividades complementarias tales como venta de lubricantes, y la
Serviteca
El valor de la empresa depende de la renta en efectivo que produce, de
la vida til de sus activos, de la tasa de crecimiento esperado, de sus
flujos de efectivo y del posible riesgo asociado con sus flujos
futuros.Cuando se avala una Empresa, se est avaluando la posibilidad
de renunciar a disfrutar del flujo de caja, pues financieramente existe
una relacin directa entre el valor de una empresa y potencial de
generacin de flujo de caja.
Los factores valuatorios incidentes en la Estacin de Servicio son: Flujo
de Trafico(Volumen de trfico liviano y pesado, as mismo la ubicacin,
esquinero y/o medianero),Concurrencia(Cantidad y caractersticas del
trafico que pasa), Poblacin (Depende del volumen de habitantes del
sector y de la densidad de vehculos en la zona),Visibilidad(Es clave que
el logo de la estacin se pueda ver desde lejos, para que los conductores
puedan reaccionar a tiempo y detenerse),Accesibilidad(El acceso debe
ser amplio, con carril de desaceleracin, y no permitir que los vehculos
utilicen la calle para hacer filas. La amplitud y acceso son claves para
ingresar), Background (Cual es el tipo de vecindario que lo circunda),
Tamao del Puesto (Se determina el tamao de la estacin, numero de
surtidores y servicios adicionales que presta).
Utilidades Operacionales (Diciembre 31 de 2007): $206.871.774.oo,
Posicionamiento Estratgico. La base de la estrategia es
innovacin permanente en la venta de combustibles, sistematizacin
los servicios, prestacin de los servicios post-venta, referente a
capacitacin permanente de los empleados, magnifica presentacin
sus instalaciones, calidad de los combustibles y volumen exacto.

la
de
la
de

La instalacin de tiendas de conveniencia, ofreciendo servicios

adicionales, tales como el pago electrnico de servicios pblicos, cajeros
electrnicos y/o la posibilidad de entregar dinero efectivo a los clientes,

dependiendo del consumo, implementar la posibilidad de bonos

preferenciales, marcaran una importante diferencia respecto al comn
de las estaciones de servicio.
Capital Social$850.000.000.oo (Diciembre 31 de 2004)
El negocio de la Empresa es satisfacer las necesidades de los clientes,
respecto a sus exigencias en trminos de recibir un servicio altamente
especializado, con presencia permanente de tecnologas de punta, bajo
exigentes parmetros de calidad en el Siglo XXI. Entre estos se pueden
mencionar la instalacin de islas inteligentes y la posibilidad de prestar
servicios adicionales como alineacin, balanceo, etc.
Estrategia Corporativa. Las consideraciones de estrategia gerencial,
que sigue y seguir Combustibles y Servicios TIMIZA LTDA, para los
prximos aos en su plan de negocios son: Mantener y mejorar su
saneamiento financiero, Profundizar las ventajas competitivas, abriendo
ms
posibilidades de negocios, con el ofrecimiento de servicios
adicionales. Sostener e incrementar el margen operacional, Fortalecer
las competencias del equipo gerencial, administrativo y operativo, a
travs de capacitacin permanente en el rea de servicio al cliente.
Adicionalmente, la estrategia corporativa se ocupara de: Ofrecer un
marco de referencia para una planeacin ms detallada y para la toma
de decisiones ordinarias, Definicin de un marco temporal ms largo,
para un tiempo de por lo menos 15 aos, lo que consolidara
definitivamente la empresa. Ayudar a orientar las energas y recursos
de la organizacin, hacia las actividades de alta prioridad. Es una
actividad de alto nivel, en el sentido de que la alta gerencia debe
participar. La planeacin operacional procura hacer bien esas labores,
con eficiencia y ahorro de recursos.
"Las estrategias son programas generales de accin que llevan consigo
compromisos de nfasis y aprovechamiento de recursos, para resaltar
en la prctica una misin bsica. Son patrones de objetivos, los cuales
se han concebido e iniciado de tal manera, con el propsito de darle a la
organizacin una direccin unificada". H. Koontz.
Como reas de oportunidad se identifican: La consolidacin en el
mercado local, aprovechando sus magnificas instalaciones. Realizacin
de programas de investigacin y desarrollo, que permitan ampliar el
portafolio de servicios de la estacin de servicio. Propender por la
especializacin en la venta de combustibles, creando la posibilidad de
pagos por Internet, bonos de descuento por compras mnimas
mensuales, estmulos al cliente fiel.

Cuando una Organizacin como Combustibles y Servicios TIMIZA LTDA,

posee tanto los recursos humanos, como de capital necesarios, para
distribuir y comercializar sus productos (fortaleza interna), la integracin
hacia adelante es una estrategia atractiva, y puede basarse en :
1.
2.
3.
4.
5.

Hacer una lista de las fortalezas internas claves.

Hacer una lista de las debilidades internas decisivas.
Hacer una lista de las oportunidades externas importantes
Hacer una lista de las amenazas externas claves.
Comparar las fortalezas internas con las oportunidades externas y
registrar las estrategias resultantes.
6. Cortejar las debilidades internas con las oportunidades externas y
registrar las estrategias resultantes.
7. Comparar las fortalezas internas con las amenazas externas y
registrar las estrategias resultantes.
La parte ms complicada en el desarrollo de una matriz de anlisis, es la
comparacin de los factores internos y externos claves. Dicho proceso
requiere de un buen juicio y no existe una respuesta ptima. Los
siguientes son ejemplos de cmo realizar la comparacin de los factores
claves, con el objeto de realizar estrategias factibles:1.Una fuerte
posicin financiera (fortaleza interna) junto con mercados no saturados
(oportunidad externa), podra sugerir que el desarrollo del mercado,
sera una estrategia apropiada.
2. La habilidad tcnica (fortaleza interna), combinada con una gran
demanda de servicios
(oportunidad externa), podra sugerir la
estrategia de adquirir una compaa de transporte de combustibles.
3. Un fuerte sistema de distribucin (fortaleza interna) acompaado de
una gran desgravacin gubernamental (amenaza externa), podra
sugerir la diversificacin concntrica como una estrategia viable.
4. La buena calidad y el peso e3xacto del producto (fortaleza interna)
en combinacin con proveedores muy confiables (fortaleza externa).
Podra sugerir que la integracin hacia atrs, sera una estrategia
factible.
El objetivo de esta fase comparativa es la generacin de estrategias
alternativas factibles, no seleccionar o determinar cules son las
mejores estrategias. Por tanto, no todas las estrategias desarrolladas
por la matriz de anlisis, y otras herramientas, sern seleccionadas para
su ejecucin.
Diagnostico Financiero De Estacin De Servicio Combustibles Y
Servicios Timiza Ltda.

Se trata de identificar hechos, tendencias histricas y reconocer la

situacin actual de los resultados y de la posicin financiera de la
empresa, bsicamente se analizan los resultados financieros de los aos
2004, 2005, 2006 y 2007, cuya base son las utilidades operacionales
del mes de Diciembre de 2004, como resultado de la administracin,
operacin, implementacin y mantenimiento de los procesos tcnicos y
de comercializacin, ejecutados por Estacin de Servicio Combustibles y
Servicios TIMIZA LTDA.
Flujo De Caja Y Creacin De Valor.
El objetivo de este anlisis es identificar el concepto de valor, definir
indicadores de creacin de valor, basados en el flujo de caja libre, el flujo
de accionistas y el flujo de dividendos, reconocer el impacto de la
estructura de capital de la empresa y del costo de capital de accionistas,
sobre el valor presente del flujo de caja libre.
Concepto Financiero Del Valor.
El patrimonio contable no mide el valor para el inversionista, debido a
que esta estimado con fundamento en el principio contable del costo
histrico. Por eso es necesario, para estimar el valor de mercado de tal
patrimonio, realizar una valoracin de la compaa con otros criterios
diferentes a los que usa la contabilidad para reportar los estados
financieros.
El recurso del cual dispone la empresa para atender sus exigencias
financieras es la caja. La cancelacin de dividendos, de intereses, de
impuestos y los pagos de facturas de los proveedores y nomina de los
trabajadores y personal operativo, se atienden con los recursos de caja
de la empresa. De esta manera, la generacin de caja es la evidencia
fundamental de la creacin de valor en los negocios, en otras palabras,
el valor de la empresa se deriva de la capacidad de generar caja, con la
cual satisfacer y suplir sus necesidades de efectivo, para asegurar la
supervivencia y crecimiento de la misma.
Flujo Libre De La Empresa
Para medir la creacin de valor se trabaja con los conceptos de flujo
operacional EBITDA y el flujo libre operacional de la empresa.
Para cuantificar el flujo operacional EBITDA, se parte de la utilidad
operacional de la empresa, como fuente de generacin de caja, a travs
del margen de utilidad operacional. Pero como en la utilidad operacional,
se deducen costos y gastos operacionales del negocio, que son
causaciones contables, que no van contra la caja, estos valores se
suman a la utilidad operacional y esta primera medicin de caja, es el
flujo operacional EBITDA.
Flujo operacional EBITDA = Utilidad Operacional + Depreciaciones +
Amortizacin de diferidos + Provisiones.

EBITDA 2004: $123.004.986.oo + $348.347.859.oo + $50.724.831.oo

+ $252.675.oo
EBIDTA 2004:

$522.330.351.oo

EBITDA 2005: $341.390.295.oo + $438.896.627.oo + $252.875.oo +

$263.867.378.oo
EBIDTA 2005:

$1.044.407.175.oo

EBITDA 2006: $441.212.768.oo + $614.866.742.oo +

$202.155.037.oo + $4.138.884.oo
EBIDTA 2006:

$1.262.373.431.oo

EBITDA 2007: $296.871.774.oo + $821.008.742.oo +

$651.493.327.oo + $252.875.oo
EBIDTA 2007:

$1.769.626.718.oo

EBIDTA Proyectado a 2008: $2.719.385.378.oo

Crecimiento Real Proyectado a partir de las proyecciones de crecimiento
econmico en el establecimiento comercial:53.67%
EBIDTA:

$2.719.385.378.oo

Valor Real:

$949.758.866.oo

Flujo De Caja Libre

Se parte del flujo operacional EBITDA, que mide toda la caja bruta
generada por la rentabilidad operacional del negocio, y es el resultado
de la suma de la utilidad operacional, ms depreciaciones y
amortizaciones, ms cambios en el capital de trabajo. Al valor as
obtenido, se le debe restar la sumatoria de inversiones en activos fijos
ms impuestos.
Se entiende por activo fijo, con base en la definicin dada en el artculo
64, del Decreto 2649, de 1.993, aquel bien mueble o inmueble, cuya
vida til es mayor a un ao, no est destinado para la venta, dentro del
giro normal de la actividad econmica de la empresa y se usa con la
intencin de emplearlo en forma permanente, en la produccin de otros
bienes y servicios, para arrendar o simplemente para el uso
administrativo de la entidad.
Este flujo de caja libre operacional, mide el efectivo generado por la
empresa, antes de pagar intereses, amortizacin de capital de deudas
(si existen) y pago de dividendos, por esta razn las entidades con
derecho sobre este flujo son dos. Bancos y Accionistas.
$1.230.099.032.oo
METODOS DE VALORACION

Valor Presente Del Flujo Futuro De Utilidades: Este mtodo refleja

el desarrollo gerencial, y las polticas que halla seguido la administracin
de la empresa. De acuerdo con este concepto, una empresa vale por las
utilidades que pueda producir en el futuro. Para conocer el flujo futuro de
ingresos netos, es necesario proyectar la empresa para un periodo
adecuado, la forma de realizar las proyecciones es la siguiente:
Establecer fuentes de informacin, Definicin de parmetros,
Investigacin del ambiente socioeconmico futuro, Definir el periodo de
tiempo proyectado, Establecer criterios de crecimiento, Investigar
estructuras de costos, Elaboracin de las proyecciones fsicas y
financieras. Las primeras muestran el comportamiento futuro de la
empresa, en costos de nomina, compra de equipos, material operativo y
reparaciones locativas, que muestran el comportamiento futuro de la
empresa. en unidades monetarias.
Construccin Del Flujo Neto De Caja.
Para estimar el valor actual de los flujos futuros de caja, se recurre al
concepto financiero del valor presente. El tipo de inters que se usa,
para llegar al valor presente de la caja, es la tasa de descuento.
La tasa de descuento es un costo de oportunidad, los fondos que los
accionistas tienen invertidos en la empresa, tambin podran estar
invertidos en otra compaa.
Para el clculo del valor presente neto de las utilidades proyectadas, se
toma como tasa de descuento, el inters mnimo de oportunidad (el que
ofrece el sistema financiero para depsitos a trmino fijo), que hoy 24 de
Abril de 2008, es 9.61%.
Es importante aclarar que la empresa motivo del avalo, es una
empresa con utilidades y flujos de caja positivos, por lo tanto, es una
empresa cuya proyeccin arroja, sobre una base estadstica lgica, unas
utilidades operacionales y flujo de caja positivo, razn por la cual, los
flujos y las tasas de descuento, se pueden proyectar razonablemente.
Consideraciones Especiales
En la poca actual (Diciembre de 2007), el rendimiento mnimo esperado
en dollares por un inversionista internacional en los Estados Unidos, se
estima que no puede ser inferior al 12.2 anual corriente, para que el
negocio represente un atractivo como tasa de oportunidad (rendimiento
nominal promedio en 10 aos 1996-2006, para un inversionista en la
Bolsa de Valores de New York, en el sector Venta de Servicios, segn
Fortune 500.
La prima de riesgo para Colombia se estima en 7.8 % anual corriente por
el tipo de pas receptor de la inversin. Esta prima, se puede estimar
como la diferencia entre la tasa de inters a la cual capta en dollares en
el exterior a largo plazo el gobierno colombiano, frente a la tasa que

paga la tesorera de los Estados Unidos (Bonos del tesoro) para plazos
semejantes.
La prima de liquidez se estima por tratarse de una empresa cerrada que
no presenta liquidez en mercado por bolsa de valores. Esta prima se
estima en 4% anual corriente, alrededor de la mitad de la prima por
riesgo pas.
El costo de los recursos propios de un inversionista a largo plazo, en un
pas con los riesgos de Colombia y en una circunstancia de iliquidez
burstil, puede estimarse como un costo corriente en dollares del 23.2%
anual (Este costo incluye una inflacin norteamericana aproximada del
2% anual).
El costo corriente para un accionista en Colombia, se puede estimar en
un 33.05% anual, con un inflacin local promedio esperada del 8.0%
anual
(((1+0.2320)*(1+0.8))-1).
2008 Utilidades Reales y Proyectadas:
Crecimiento Promedio:

$469.116.777.oo

58.02%

Valor Real para el Clculo:

$172.245.003.oo

Valor Presente Neto = Valor Futuro

172.245.003
________ =
1 + 0.0865
V.P.N. =

$ 158.531.986.oo

Capital Social = $850.000.000.oo

Inters = Capital * % de Utilidad * Tiempo
Nota: Se conoce la utilidad proyectada en el ao, cuyo valor presente
neto es: $158.531.986.oo, adicionalmente, se conoce la rentabilidad
mnima esperada por el inversionista de 33.05%, por lo tanto, el valor de
la empresa, es igual al capital que en esas condiciones, genere esa
utilidad.
Entonces:
172.245.003.oo
________________ = $521.164.911.oo
0.3305

Al valor obtenido, se le debe adicionar los dineros disponibles en

tesorera, que a 31 de Diciembre de 2007, suman $1.230.099.032.oo,
por lo tanto:
Valor Parcial De La Empresa = $521.164.911.oo +
$1.230.099.911.oo
Valor Parcial De La Empresa = $1.751.264.822.oo
Debe cuantificarse ahora el conjunto de elementos inmateriales que
rodean la organizacin comercial. Esto es un haz de imponderables
surgidos del esfuerzo de un empresario, para obtener xito en su
negocio, para dotarlo de una capacidad sper ganadora, que suele ser
reforzada con otros factores, como: Derechos de propiedad intelectual,
posicionamiento, calidad y cantidad del mercado cautivo, clientela,
fama, prestigio, probabilidad de que antiguos clientes continuaran con la
empresa, conexiones con firmas prestigiosas, organizacin empresarial,
el derecho a recibir los probables sper rendimientos futuros de la
empresa.
Para este clculo, se emplean las capitalizaciones de las utilidades
generadas durante cinco aos por la Empresa, debido a que a travs del
tiempo han conquistado mercado y clientela, quien compra el derecho a
utilizar una marca, se beneficia de los intangibles de una empresa.
Vf = Vp * (1+Ip)
Vf = $296.871.774.oo * (1+0.0865)5 = $449.487.440.oo
Rentabilidad Real: $152.615.666.Oo
Valor De La Empresa = $521.164.911.Oo +
$1.230.099.911.Oo+152.615.666.Oo=$1.903.880.488.Oo
Factor De Comercializacin: Para este tipo de negocio usualmente se
maneja entre el 30 % y el 40%.Para El Presente Caso Se Toma EL 30%,
es decir: $571.164.146.oo
Depende de: La promocin de la Estacin, El estudio del mercado es la
clave inicial, si no hay clientes se termina la Institucin. Estudios de
Factibilidad, costos de produccin capital necesario, utilidades
esperadas, rentabilidad sobre el capital invertido. Posibilidades de
vinculacin de otros inversionistas Credibilidad de la Institucin Gestin
comercial Tiempos de consolidacin Posibilidades de expansin y
conquista de nuevos clientes, Innovaciones tecnolgicas Determinacin
de tiempos mnimos para el retorno de la inversin Valor en marcha.
Valor De La Empresa Por Valor Presente Del Flujo Futuro De
Utilidades: $2.475.044.634.oo
En los Estados Unidos, existe una prctica comercial de compaas
multinacionales, para sus adquisiciones de empresas en pases
emergentes, al estimar el orden de magnitud del valor de la firma como:

Adicionalmente tambin existe en la industria Norteamericana un

indicador estadstico para estimar el orden de magnitud del valor de la
firma como mltiplo de la utilidad operacional (EBITDA).
Valor De La Firma Por Mltiplo De Utilidad Operativa =6X a 8X,
donde X = EBITDA. El EBTIDA es la utilidad operacional promedio del
negocio.
Valor De La Firma Por Mltiplo De Utilidad Operativa =
$1.769.626.718.Oo X 7 = $12.387.387.030.Oo
Nota: Si se toma el promedio financiero de los dos procesos empleados
Valor Presente Del Flujo Futuro De Utilidades Y Valor Por Mltiplo De
Utilidad Operativa, se tiene:
Valor Parcial de la empresa: $7.431.215.832.oo
NOTA: se asume un factor de incertidumbre del 10%.es decir la suma de
$ 743.121.583.oo
Valor Definitivo Estacin Combustibles y Servicios TIMIZA LTDA=Valor
Parcial - $ Factor de Incertidumbre=$ 7431.215.832.- $743.121.583.oo
Valor Definitivo Estacin Timiza Ltda. =$6.688.094.249.oo
12. BIBLIOGRAFIA
Copia certificado de tradicin y Libertad.
Acuerdo 6 de 1990, Decreto 251 de 01/08/2005. Localidad 8 Kennedy, UPZ 45
Carvajal, Sector Normativo 11
Copia de Pago de Impuesto Predial ao 2008
Estados Financieros.

Atentamente,
WILLIAM ROBLEDO GIRALDO
Ingeniero Catastral y Geodesta
M.P. No. 2522249646 C.N.D.
M.A.P. No. 0158

8. AVALUOS INDUSTRIALES
8.1. Que Es Una Industria Y Que Una Empresa?
Por Industria se entiende el conjunto de actividades orientadas a las primeras y
posteriores transformaciones de los productos naturales y su ulterior envasado y
transporte. Tambin se entiende por industria el conjunto de operaciones
necesarias para la transformacin de materias primas en productos terminados,
pasando por la produccin, almacenamiento y distribucin de bienes econmicos
tangibles. En otras palabras, los recursos fsicos son transformados, fabricados y
ensamblados para formar otros bienes fsicos.
Entre los productos suministrados por la industria hay que distinguir entre los
Bienes de consumo, destinados a ser vendidos al consumidor para cubrir sus
necesidades y los Bienes de produccin, destinados a producir otros bienes, como
por ejemplo, mquinas y herramientas.
Se han acuado 2 trminos:
Pequea industria: Es la dedicada a usos de consumo, los edificios para est
categora de industrias son edificios de uso corriente, con inversin relativamente
pequea en maquinaria y equipo.
Industria pesada: Se refiere a Industrias que tratan grande cantidades de
productos brutos para convertirlos en productos semielaborados y usualmente se
construyen para larga duracin.
Entre los productos suministrados por la industria hay que distinguir entre los
Bienes de consumo, destinados a ser vendidos al consumidor para cubrir sus
necesidades y los Bienes de produccin, destinados a producir otros bienes, como
por ejemplo, mquinas y herramientas.
Por Empresa se entiende a aquella figura comercial cuyo objetivo es obtener
beneficios, los cuales generalmente son financieros y para lo cual se requiere el
concurso de diversos elementos fsicos (terrenos, construcciones, infraestructura,
maquinaria, equipos, insumos, servicios) y otros intangibles. Generalmente sus
utilidades se producen por la prestacin de servicios.
8.1.1 .Definicin de maquinaria y equipo.

Por maquinaria se entiende, un implemento mecnico genrico, que se usa en

procesos de fabricacin, y que implica la transformacin de un material o producto.
Toda maquinaria es equipo, pero no todo equipo es maquinaria. En su concepcin
mas simple, maquina es todo aquello que por lo menos transforma la direccin de
una fuerza. Por Ejemplo, una polea.
Por equipo se entiende un trmino genrico, con el que se definen las facilidades
fsicas disponibles para la produccin, incluyendo la instalacin y servicios
auxiliares, que en su conjunto se disean y fabrican para propsitos generalmente
industriales, sin importar el mtodo de instalacin, y sin excluir aquellos rubros de
mobiliarios y dispositivos necesarios, para la administracin y operacin de la
empresa.
Esto quiere decir que los equipos incluyen a la maquinaria, pero hay equipos que
no son maquinaria (por ejemplo los de transporte, cmputo, entre otros).
Pueden darse varias condiciones: Bienes que estn instalados y en operacin.
Bienes que estn instalados, pero que no estn en operacin.
Bienes que no estn instalados.
Desinstalados y armados.
Desinstalados y desarmados.
Pueden ser funcionales,
Para considerarlos como partes, o chatarra
En cualquiera de estas condiciones, debern considerarse los fletes y gastos de
importacin, aplicables en su caso
8.2.

PROPSITO DE LOS AVALOS INDUSTRIALES.

En trminos generales, el propsito de cualquier avalo es obtener una opinin

sobre el valor de un bien, teniendo como base algunos parmetros econmicos y
tcnicos.
El valor tiene muchas definiciones, se habla de valor comercial (Avalo
Comercial), valor contable (Avalo Contable), valor asegurable (Avalo para
Seguros). Sin embargo, los Avalos Industriales se basan en premisas
fundamentales:

1. El valor de todo bien, para un momento dado, es NICO, cualquiera que sean
los fines para los cuales es avaluado.
2. La estimacin del valor presente, se basa en la expectativa de beneficios
futuros (valor residual).
8.2.1. Factores que afectan el avalo industrial
Condiciones Socioeconmicas de un Pas. Las alteraciones prolongadas del
orden pblico en una determinada regin, tienen altsima incidencia econmica en
el valor de los equipos, pues se altera el equilibrio normal del mercado.
Polticas Fiscales. Las exenciones o gravmenes que existen en algunas
legislaturas, se reflejan necesariamente en el valor de los Equipos.
Modelos Econmicos Imperantes. Los costos de los Equipos Industriales en
Sistemas Econmicos Proteccionistas son diferentes a aquellos en Sistemas
donde se impone el libre juego de la oferta y la demanda.
Tipos de Crdito Disponible. Los costos financieros deben ser analizados
cuidadosamente, pues las tasas de inters terminan por incidir en el valor final de
los Equipos Industriales.
-Inflacin y Devaluacin. Por Inflacin se entiende el desequilibrio econmico
caracterizado por el alza general de precios y que proviene del aumento del papel
moneda. Su efecto implica prdida de poder Adquisitivo de la moneda.
8.3.

ETAPAS PARA LOS AVALOS INDUSTRIALES.

En el presente Procedimiento, se establecen en forma documental, las bases que

permiten unificar y clarificar la utilizacin de conceptos y tcnicas, as como las
directrices bsicas, para la ejecucin de trabajos de valuacin para estimar el valor
de maquinaria, equipo y herramienta, incluyendo equipo de transporte (vehculos
terrestres, aeronaves, embarcaciones y de otro tipo),
Es prctica usual, que el valor de una mquina o equipo, se estime con base en el
anlisis de las caractersticas intrnsecas (marca, capacidad, edad, estado,
obsolescencia tecnolgica y/o funcional, entre otros) y extrnsecas (ubicacin,
instalacin, obsolescencia econmica, tipo de cambio dlar-peso, entre otros)
inherentes al bien, a la verificacin de bienes comparables en el mercado que
corresponda, y a la aplicacin y ponderacin de las variables predominantes.

El proceso valuatorio se puede resumir en los siguientes tems:

8.3.1. Definicin del problema
8.3.2. Visita y Reconocimiento del Bien. Es conveniente hacer un recorrido
general de la planta, para determinar cul debe ser la forma ms correcta, rpida y
eficaz a seguir en la inspeccin de los equipos. Es conveniente seguir el diagrama
de Flujo del Proceso de Produccin, tambin se puede realizar la inspeccin
seccin por seccin, en lo posible, por grupo de equipos, ello permite presentar
avalos parciales, lo cual es de gran utilidad para la empresa que solicita el
estudio.
Es la etapa en la cual el avaluador debe revisar fsicamente los bienes en estudio,
y observar, investigar y analizar todos aquellos elementos que les agregan o
restan valor a los mismos, incluyendo todos los elementos de demrito y
obsolescencia aplicables. La inspeccin del equipo, y la informacin que se
obtenga en el campo, deber considerar el Uso, Propsito y Finalidad que se le
dar al avalo.
Si se trata de un Valor en Uso, el avalo se realizar considerando unidades
mnimas indivisibles (UMI), y en este caso, se deber analizar con especial
cuidado en verificar como est conformada la UMI a la que pertenece el equipo,
cuales son los elementos aplicables a sta, las instalaciones comunes, si existen
cuellos de botella, cual es la capacidad requerida del equipo (puede ser diferente a
la real), cuales son las obsolescencias aplicables, entre otros.
La etapa de la inspeccin del equipo, se puede resumir as:
Identificacin del equipo. Normalmente todos los equipos traen una plaqueta
diseada por el fabricante, sta tiene nmero de serie, modelo y pas fabricante.
Descripcin del Equipo. Se relacionan los componentes y/o accesorios que hacen
parte del equipo, especificando su uso y funcionamiento
Nota. Deber recabar los datos de placa y nmero de serie, verificar la capacidad
nominal y real del bien, y comparar la informacin contra la documentacin que le
fue proporcionada, y en caso de que haya diferencias o dudas que hagan presumir
que lo que se inspeccion pudiera no corresponder al bien a valuar, o que no
exista fsicamente algn bien relacionado en el inventario que le fue

proporcionado, deber informarlo a quien le solicit el servicio. Verificar si se le

han hecho adiciones al equipo bsico para mejorarlo, cules han sido estas, su
costo, su resultado, y qu tanta aceptacin tienen estas mejoras y/o adiciones en
el mercado.
Diseo especial. Verificar si se trata de un equipo de diseo y construccin
especial, y si es el caso verificar su productividad, sus componentes, su
construccin, entre otros aspectos, para poder estimar su vida til y su valor.
Instalacin. Determinar la forma en que est instalado, como es su cimentacin,
alimentacin elctrica, tuberas de proceso, servicio, entre otras caractersticas.
Uso. Comparar el uso que se le est dando, o que se le haya dado al bien, y
compararlo con el uso para el que fue diseado, pues puede ser que se haya
abusado, o se haya utilizado menos de lo normal, lo que repercute en la edad
efectiva y la vida til remanente .
Adaptaciones extraordinarias requeridas. Verificar si las caractersticas de diseo
del equipo, lo hacen aplicable de una manera amplia, o si tiene o requiere alguna
adicin, modificacin, o adaptacin para que pueda ser operable, que no le agrega
valor
Mantenimiento.- Cualificar el tipo de mantenimiento que se le ha dado al equipo, si
nicamente es cuando falla (solo mantenimiento correctivo), si hay mantenimiento
con un programa preventivo documentado (si hay bitcoras, deber revisarlas),
quin le da el mantenimiento (distribuidor de fbrica, personal interno, contratista
externo, entre otros), qu tipo de refacciones se usan (originales o adaptadas).
Mantenimiento tpico. Relacionar cual es la forma tpica en que se le da
mantenimiento al equipo (por ejemplo, distribuidor de fbrica para garantizar
exactitud). Esto es muy importante para equipos especializados, que pierden la
garanta de certificacin, cuando el mantenimiento se los da alguien diferente al
proveedor original (por ejemplo, en el caso de un microscopio atmico o un
automvil comprado en una agencia).
Disponibilidad de refacciones. Investigar si se pueden conseguir en el mercado
las refacciones e insumos necesarios para la correcta operacin del equipo en
cuestin, y si los costos de estos son razonables.

Reparaciones mayores. Verificar en el campo, si se le han hecho reparaciones

generales al equipo, cuando se le hicieron, quin se las hizo (representante de
fbrica, contratista externo, personal interno), cuanto costaron las mismas, que
tipo de refacciones se usaron (originales de fbrica, hechas en la planta,
substitutos no de fbrica, entre otras) y qu garanta se tuvo de la reparacin. Esto
se requiere para estimar debidamente la edad efectiva del bien, y su vida til
remanente.
Avances tecnolgicos. Referenciar cual ha sido el avance de la tecnologa con
respecto al bien que se vala, y en su caso, que medidas se debern tomar para
ponerlo al da (por ejemplo, actualizacin de sistemas de medicin y control en
una planta industrial).
Problemas de operacin. definir cual es la capacidad nominal del equipo, y la que
realmente est dando, la generacin de desperdicios, los tiempos muertos, si hay
exceso de consumo de energa, o exceso de mano de obra para la operacin ,
entre otras situaciones, ver si se ha hecho un anlisis de los problemas tcnicos y
de operacin, y determinar si estos tienen solucin, y cuanto costara el
remediarlos (costo de la cura de la obsolescencia funcional), y del costo anual
adicional, al normal que representa el seguir operando con los problemas
existentes.
Costo de desinstalacin. En su caso, verificar si habra costos importantes de
desinstalacin aplicables al caso, para poder llevar el equipo a otro lado.
Contaminacin. Deber verificarse si el bien en estudio, est limpio y libre de
contaminacin, de no ser as, y en aquellos casos en que sea necesario, deber
investigarse y considerarse el costo de limpieza y descontaminacin.
Operacin del equipo.Observar al equipo operando, y entrevistarse con el
operador y el personal de mantenimiento a cargo, o si no est operando, verificar
desde cuando, y qu proteccin se le ha dado (si est bajo techo o a la intemperie,
en medio hostil o corrosivo, si se engras y/o protegi, si se arranca
peridicamente, entre otras situaciones).

Equipo Nacionalizado.- A travs de la revisin de la documentacin

correspondiente, verificar si ha sido importado legalmente al pas, o se encuentra
mediante importacin temporal, entre otros
Materiales. Obviamente, dependen del tipo de trabajo que realiza la Maquinaria.
Propiedades Elctricas: Cualidades esenciales de los materiales para atraer,
rechazar y/o transmitir energa. Se pueden manifestar por medio de fenmenos
calorficos o qumicos.
Resistencia Elctrica: Dificultad que opone un material conductor de Energa al
paso de una corriente.
Resistencia Mecnica: Fuerza que se opone al movimiento de una mquina y ha
de ser vencida por la inercia, sta resistencia, disminuye el efecto til de la
mquina.
Resistencia Al Desgaste: Oposicin del material a consumirse poco a poco por el
uso o el roce.
Resistencia a la Corrosin: Posibilidad de los materiales de perder sus
propiedades fsicas y qumicas, debido a su desgaste como consecuencia del
rompimiento.
Conductibilidad Elctrica: Un conductor es un material por el cual puede
transferirse carga elctrica. Aislador es un material que se resiste al flujo de carga.
Semiconductor es un material intermedio en su capacidad para llevar o transportar
carga.
Caractersticas de Fundicin y Forja: Por Fundir se entiende el proceso de vaciar
en moldes el metal derretido y por Forja, el proceso de endurecimiento de esos
metales.
Posibilidades de Desplazamiento y Antifriccin: Por Desplazamiento, se entiende
la propiedad que los equipos tienen para que por su superficie se muevan
materiales sin objetar resistencia y por Friccin, la oposicin a que un cuerpo se
mueva estando en contacto con otro, esta oposicin es consecuencia de la
adhesin de una superficie a la otra y por la trabazn de las irregularidades en las
superficies en roce.
Rigidez. Inflexibilidad del material, se asemeja a la dureza.

Maleabilidad: Propiedad del material que permite forjarlo

en lminas de distintos

espesores.
Elasticidad: Un cuerpo elstico se define como aquel que puede recuperar su
forma y tamao original, cuando la

fuerza que lo deforma, deja de actuar.

Dilatacin Lineal: El efecto ms comn que produce un cambio de temperatura, es

un cambio en el tamao con pocas excepciones, todas las sustancias aumentan
su

tamao cuando la temperatura aumenta. El cambio en alguna dimensin

del slido se llama dilatacin lineal.

Diseo de la Maquina: El diseo es la actividad creativa, consistente en determinar
las caractersticas exteriores
las

de los equipos. Es lgico, que en muchos casos,

labores que los equipos desarrollan determinan su diseo. Se debe

analizar la apariencia del equipo, su peso y volumen, su calidad de produccin y la

naturaleza del mercado.
Tipo de Combustible: Los equipos industriales pueden funcionar con electricidad,
Gas, gasolina, ACPM, vapor de agua etc.
Mecanismos Articulados: Pueden ser barras fijas, tuberas y sus accesorios.
Instalaciones Elctricas e Hidrulicas: Hace referencia a la forma de conduccin
de la electricidad al motor y al manejo de los fluidos.
Motores: Por motor se entiende aquel tipo o aparato que transforma en energa
mecnica otras clases de energa.
Sistemas de Lubricacin: Lubricacin es el procedimiento mediante el cual se
engrasa o aceita un equipo, tratando de minimizar el desgaste de sus partes.
Sistemas de Enfriamiento: Mecanismos que permiten mantener la temperatura
adecuada del equipo.
Marca del Equipo: por marca se entiende el distintivo que el fabricante coloca a los
productos de su industria, dependiendo de su reconocimiento y posicionamiento
en el mercado, se deriva su agenciamiento, es decir, la posibilidad de conseguir
repuestos originales.
Pas Fabricante del Equipo: El grado de Industrializacin de un pas, es casi
siempre sinnimo de calidad de los equipos que produce.

Grado de Comercializacin: Refleja la aceptacin en el mercado del equipo. Es

consecuencia lgica de su marca y lugar de fabricacin.
Obsolescencia Tcnica: Se mide teniendo una visin conjunta de la evolucin de
los instrumentos o maquinaria y tcnicas exclusivas de una industria determinada.
Ejemplo claro se presenta en la informtica, un Computador es obsoleto
tcnicamente en 1 ao. Equipos de navegacin aeronutica, envasadoras, etc.
Obsolescencia Mecnica: Se refiere al rendimiento mecnico, consecuencia lgica
del desgaste normal de cada parte de los equipos.
Eficiencia mecnica: En una mquina simple, se realiza trabajo de entrada por la
aplicacin de una fuerza nica y la mquina realiza trabajo de salida, por medio de
otra fuerza nica, durante sta operacin ocurren tres procesos:
a. Se suministra trabajo a la mquina.
b. Se realiza trabajo en contra de la friccin.
c. La mquina realiza trabajo til o de salida. La eficiencia de la mquina, se
puede medir comparando su trabajo de salida contra el trabajo que se le
suministra.
Eficiencia Mecnica = Trabajo de salida/Trabajo de entrada
La eficiencia siempre ser un nmero comprendido entre cero y uno, es prctica
comn, expresar sta cantidad decimal en trminos porcentuales. Este dato suele
estar definido en los catlogos suministrados por el fabricante de los equipos, en
caso contrario, es fcilmente calculable, por ejemplo, una mquina que realiza 40
julios de trabajo, cuando se le suministran 80, tiene una eficiencia del 50%
Eficiencia Mecnica =

40 Julios/80 julios = 0.5 = 50%

La mquina ideal tendr una eficiencia mecnica del 100%.

NOTA. Es el concepto definitivo para determinar el valor del equipo, en el ejemplo
anterior si la Eficiencia mecnica es del 50%, el equipo tendr como mximo de
valor, el 50% del equipo mas moderno existente en el mercado y que realice las
mismas funciones del equipo avaluado, la comparacin preferiblemente debe
hacerse entre bienes de la misma marca.

De lo anterior se deduce que el porcentaje definido en la Eficiencia mecnica, es

el porcentaje de valor que el equipo tiene, calculado sobre el valor del equipo
nuevo.
Condiciones de Severidad. Son las condiciones mximas admisibles de trabajo,
generalmente los equipos estn diseados para funcionar hasta un lmite superior
de trabajo, especificado por el fabricante, si la mquina opera por encima de ste
lmite, lo ms probable es que sufra un deterioro acelerado, entregue resultados
no confiables o en caso extremo, daos irreparables. Algunos equipos traen en su
placa de datos,

las condiciones mximas admisibles de operacin, as por

ejemplo, los equipos de precisin electrnica deben trabajar a una temperatura

especfica, de 18 C, si operan a una temperatura distinta, su grado de precisin
disminuye. Para las calderas y compresores, se especifica la mxima presin y
temperatura que admiten.
El Grado de Severidad. Es un factor determinante en la productividad y en la vida
til de las mquinas, especialmente en aquellas cuyo alto grado de precisin se
consigue slo con mtodos modernos electrnicos y mandos especiales de
microprocesadores, lo cual exige que stas permanezcan en espacios cerrados y
en condiciones ambientales atmosfricas totalmente controladas en lo referente a
temperatura, humedad y limpieza del aire. El avaluador industrial tambin debe
tener en cuenta la compatibilidad qumica de los materiales y el tratamiento o
adecuacin de los mismos para que no deterioren los equipos, por ejemplo, el
agua de alimentacin de las calderas debe tratarse qumicamente para eliminar su
acidez, exceso de aire, dureza (dificultas para obtener espuma con el jabn)etc.
causantes de la corrosin o incrustaciones en las cubiertas y tubos de las mismas,
disminuyendo consecuentemente su eficiencia y vida econmica til.
Programa de Mantenimiento. La vida econmica til de las mquinas y equipos
depende en sumo grado del programa de mantenimiento al que estn sujetas.
Por Mantenimiento se entiende el Procedimiento mediante el cual se tratan de
conservar las caractersticas fsicas y tcnicas del equipo, en forma constante a
travs del tiempo. El propsito del mantenimiento, es reducir las posibilidades de
que se presenten fallas en el funcionamiento de los equipos, con lo cual se

aumenta la confiabilidad en la cadena productiva y obviamente, reparar daos,

cuando se presenten.
Mantenimiento Correctivo: Hace referencia a la reparacin del equipo, es muy
costosa, pues obliga a parar los equipos sin una programacin establecido
previamente.
Mantenimiento Preventivo: Es el que se hace antes de que se presente la falla, se
origina en la implementacin de rigurosos procedimientos de comprobacin e
inspeccin, permite planear la parlisis de los equipos, por lo general, es ms
econmico que el correctivo.
Mantenimiento Rutinario: Es el mantenimiento general que se hace a los equipos,
el ejemplo tpico, es la lubricacin y la limpieza.
Mantenimiento Predictivo: Es una innovacin en el mantenimiento de Equipos
Industriales, se realiza mediante trabajos programados que permiten deducir el
estado de los equipos y en consecuencia, determinar la necesidad de reparacin.
Ejemplo: medir frecuencias de vibracin.
Montaje

Electromecnico.

El

montaje

de

una

mquina

debe

ajustarse

estrictamente a las reglamentaciones indicadas en los planos y manuales

suministrados por el fabricante y debe ser ejecutado por personal experimentado.
Para su avalo, los Equipos Industriales se clasifican por grupos homogneos y
unidades completas, adicionalmente, se deben analizar y describir la ubicacin de
los Equipos en la planta y dentro del ciclo productivo, el nombre del Equipo, El
modelo, La serie, su capacidad, Nombre y datos del Proveedor, Ao de fabricacin
del Equipo, Dimensiones y caractersticas tcnicas, tipo de trabajo que desarrolla y
su intensidad.
8.3.3. Caractersticas tcnicas de los equipos. Se debe relacionar como
mnimo, el rendimiento del equipo, caracterstica que indica la rapidez de
produccin o eficiencia, para prestar un servicio determinado, esto es importante,
pues permite comparar el equipo con los existentes en el mercado.
8.3.3.1. Del entorno referente al bien en estudio. Identificacin del mercado
aplicable para la comercializacin.- Verificar quienes pueden ser los posibles

compradores, quin pueden ser el usuario final, los revendedores, o los

potenciales compradores nacionales o internacionales, entre otros.
8.3.3.2. Zona para comercializacin.- Para valores en intercambio, verificar en
qu medida el bien puede ser adecuado para la zona en que se que se encuentra,
o si por alguna razn, debiera ser comercializado en una zona diferente (por
ejemplo, una trilladora demasiado grande para el centro del pas, que solo sera de
inters en el noroeste, lo que implicara un costo por fletes y maniobras a deducir
de su costo total).
8.3.3.3. Problemas ambientales.- Verificar si existe algn problema de
contaminacin o ecolgico, o s ha habido algn requerimiento por autoridad
competente, relativo al cumplimiento de normas ecolgicas o ambientales,
derivado de la operacin del equipo que se avala, y si se ha hecho alguna
estimacin del costo que originara corregir el problema (costo de la cura de la
obsolescencia externa). Asimismo, verificar en campo si hay o ha habido
problemas sociales derivados de la operacin del equipo que se avala.
8.3.3.4. Fletes, maniobras y accesos. Determinar si el costo de los fletes para
llevar el equipo del lugar de fabricacin, hasta el lugar en que se est usando, es
anormalmente alto (por ejemplo, equipos que deben ser probados en fbrica para
poder garantizarlos, y que por el exceso de dimensiones, pudieran requerir
desmontar y volver a montar puentes.).
8.3.3.5. Medio ambiente en que opera. Verificar si el medio ambiente general
(por ejemplo, zonas costeras) o especfico en que opera el bien (por ejemplo,
atmsferas cidas en plantas qumicas) es agresivo y le afecta en su vida til y
operacin.
8.3.3.6. Documentos Necesarios para el Avalo. El avaluador deber recibir el
expediente tcnico (la documentacin procedente, solicitud de servicio y orden de
trabajo), y realizar una revisin y anlisis preliminar de la informacin en oficina,
con el fin de considerar los alcances de la investigacin, y recopilacin de todos
los elementos necesarios, para lograr una mejor inspeccin de campo.

1
Una vez recopilados e identificados todos los documentos base, se proceder a
realizar un anlisis de cada uno de ellos, tales como:
I. Inventario detallado, localizacin y ubicacin de los bienes (pueden estar en
varios lugares).
II. Revisin de facturas, especificaciones, informacin tcnica, legal (por ejemplo
tenencias, pedimentos de importacin, certificados y dictamen tcnico cuando
sean aplicables) documentos sobre aspectos ambientales y planos, entre otros.
III. Uso autorizado y restricciones (por ejemplo emisiones al medio ambiente
y su cumplimiento).
Algunos de los documentos a solicitar son necesarios para acreditar el valor de
reposicin y la propiedad de los equipos, determinar la ubicacin exacta de los
bienes, ampliar la descripcin de los equipos, entre otros son los siguientes:
8.4.

CERTIFICADO DE CONSTITUCIN Y GERENCIA

Con el fin de conocer nmero de matrcula, domicilio, objeto social de la Industria,

representante legal, reformas del Acta y vigencia de la empresa. La Escritura de
Constitucin, sirve para determinar la ubicacin del inmueble donde se encuentran
los bienes objeto del avalo, especificando claramente sus linderos y su destino
econmico industrial.
8.4.1. Certificado de Cmara y Comercio. Para conocer el objeto social de la
industria y su representante legal.
8.4.2. Plizas de Seguros. Sobre ste documento se debe determinar claramente
los riesgos que cubre (robo, incendio), el nmero de la Pliza o contrato de
seguro, la compaa aseguradora o beneficiaria, el valor asegurado, la fecha de
vencimiento.
8.4.3. Contratos de reserva de dominio sin tenencia, para la identificacin del
equipo y determinar mquinas en pignoracin, si las hay.
8.4.4. Facturas de compra de las mquinas y equipos objeto del avalo (si
existen), con los correspondientes manifiestos de importacin (si fueron
importados). De stos documentos se extraen costos, fechas de adquisicin, casa
representante, pas de origen y firma constructora del equipo, derechos

arancelarios, impuesto a las ventas y otros si se causan, descripcin detallada de

la mercanca.
8.4.5. Cartas de Nacionalizacin.

Este documento permite garantizar la

legalidad de los equipos motivo del avalo.

8.4.6. Catlogos y manuales de operacin. Son tiles para determinar las
especificaciones y caractersticas tcnicas del equipo, funcionamiento del equipo,
tipo de mantenimiento al cual debe someterse y en general, normas y sugerencias
para su montaje mecnico y elctrico.
8.4.7. Otros. Aqu se hace referencia a todos los documentos existentes y que
puedan servir para la realizacin del avalo. (Avalos Anteriores por Ejemplo).
8.4.8. Obtencin y clasificacin de los datos necesarios para el avalo.
Separacin de los datos generales y especficos de los equipos motivo del Avalo.
8.5. ANLISIS E INTERPRETACIN DE LA INFORMACIN OBTENIDA, Datos
de

compra

ventas,

solicitud

de

cotizaciones,

informacin

de

revistas

especializadas.
8.6.

ELEMENTOS MOTIVO DEL AVALO

8.6.1. El avalo del Terreno sobre el cual se levanta la Construccin Industria.

8.6.2. El avalo de la Construccin.
8.6.3. El avalo de la Maquinaria y Equipo.
8.6.4. El avalo del Good Will.
8.6.5. El Avalo del Valor en Marcha.
8.6.6. El Avalo de otros Intangibles de la industria. Entre estos intangibles se
pueden considerar el Nombre de la Industria y la marca de los productos que
elabora, su posicionamiento en el mercado, las formulas y patentes que tenga
legalmente registradas la, la rentabilidad, etc.
8.7.

DECISIONES ADMINISTRATIVAS.

Son decisiones tomadas por la direccin o Gerencia de la Industria y deben ser

respetadas y aceptadas por el avaluador. Estas son: Vida til del Equipo, Mtodo
de Depreciacin y Cuota de Salvamento.
8.7.1. Mtodo de Depreciacin. Por depreciacin se entiende la prdida de valor
del equipo por cualquier causa. Como existen varios mtodos de depreciacin

(Lnea recta, de la suma de los aos de vida til, por citar solo algunos.). La
direccin de la empresa debe definir el mtodo a emplear.
En Colombia se emplea la Depreciacin En Lnea (Pues para efectos fiscales es la
nica que acepta la administracin de Impuestos Nacionales, si se quiere emplear
otro sistema de Depreciacin, se debe solicitar permiso previamente), aunque no
parece un sistema muy lgico y tcnico, pues no puede sufrir la misma
depreciacin un equipo de un ao de instalado, que cuando hayan transcurrido 5
aos.
El mtodo de depreciacin llamado Suma De Los Aos de Vida til, parece ser
ms coherente, se procede as: Se establece la vida til del artculo (Definida por
el fabricante o mediante una decisin administrativa), Se determina la cuota de
salvamento, Al valor original del equipo (actualizado a pesos de hoy), se le resta
el valor de la cuota de salvamento y este es el valor a depreciar. Por cuota de
salvamento se entiende el porcentaje del valor original que se considera
recuperable, despus del equipo cumplir su vida til. Es una decisin netamente
administrativa y depende entre otros, del mantenimiento hecho al equipo.
Se suman luego los aos determinados como vida til, por ejemplo, de 10 aos,
entonces se suma 1+2+3+4+5+6+7+8+9+10=55
El resultado de la sumatoria es el divisor de la cantidad a depreciar, si la cantidad
a depreciar es de $50se divide 50 entre

55, obtenemos como constante

909.090,0
Para obtener la cantidad a depreciar en el primer ao, se multiplica la constante
por 1, si es para el segundo ao, la constante se multiplica por 2, y as
sucesivamente, al finalizar todo el proceso, la sumatoria de las depreciaciones
anuales debe dar el valor considerado originalmente como Valor a Depreciar.
En este mtodo pareciera existir mas justicia, pues en la medida en que el Equipo
gana obsolescencia, mayor es la depreciacin.
8.7.2. Vida til.
Por esta se entiende, el tiempo que durara en ptimas condiciones de produccin
el equipo, normalmente esta definida por el fabricante, aunque esta tambin
depende del grado de industrializacin del pas donde se trabaja. Por ejemplo, en

Estados Unidos el ciudadano medio, cambia vehculo cada 3 aos, en el Oriente

Medio, el ciudadano promedio cambia vehculo cada ao, en Colombia el
ciudadano comn obtiene un vehculo en toda su vida productiva. El propietario
puede determinar una vida til para el equipo, distinta a la definida por el
fabricante.
La vida til tambin se puede definir como el perodo de tiempo durante el cual el
bien es econmicamente productivo, Por ejemplo: a medida que una mquina es
utilizada, la mayor parte de sus piezas estn sometidas a desgaste, a pesar de
que un adecuado mantenimiento, puede hacer que ese desgaste sea ms lento,
las piezas componentes de la mquina alcanzan un grado de desgaste en el cual
fallan y es necesario su reemplazo. Este fenmeno se hace ms frecuente a
medida que la mquina va envejeciendo. Si se analizan estadsticas de los costos
de operacin, se observar que al cabo de cierto tiempo, el costo por hora de
utilizacin del equipo, el cual incluye los costos de mantenimiento, se hacen
mayores, en relacin con el costo por hora promedio del equipo hasta ese
momento.
Este aumento en el costo de operacin del equipo hace que la operacin del
mismo ya no sea rentable para la empresa y se dice entonces que la mquina ha
llegado al final de su vida til econmica, y en ese momento es ms rentable
reemplazar el equipo viejo por un equipo nuevo.
La vida til que alcanza un equipo depende, obviamente, de las condiciones de
operacin, intensidad de trabajo, tipo de equipo, funcin desarrollada y
mantenimiento recibido.
8.7.3. Cuota de Salvamento. Es la cantidad de dinero que se puede recuperar
del valor original del equipo, una vez este cumple su vida til.
8.8.

DEFINICIN DEL MTODO VALUATORIO PARA CADA UNO DE LOS

ELEMENTOS DEL AVALO.

Este depende de la Informacin obtenida en la

visita de campo, de las caractersticas tcnicas de los equipos y de la informacin

suministrada por la empresa.
Existen tres parmetros para la realizacin de un avalo de maquinaria, equipo y
herramienta, indicador de valor fsico o neto de reposicin (Enfoque de Costos),

indicador de valor de capitalizacin de rentas (Enfoque de Ingresos) e indicador de

valor de mercado (Enfoque Comparativo de Mercado).
En la prctica Valuatoria de este tipo de bienes, se observa que la aplicacin de
los tres enfoques para todos los casos no es procedente, sino que debe analizarse
la aplicabilidad de cada uno de ellos, de acuerdo a las caractersticas principales
del bien por avaluar, y si alguno de ellos no es aplicable, el avaluador podr no
usarlo, pero deber justificar las razones del porqu no se utiliz.
Por ejemplo, para el caso de chatarra, el nico enfoque aplicable es el
comparativo de mercado, y se tiene que explicar el por que no se utilizan los otros
dos enfoques en el trabajo valuatorio. Cuando apliquen, el avaluador de bienes, al
trabajar en el avalo de maquinaria y equipo, utilizar el Enfoque Comparativo de
Mercado y el Enfoque de Costos, en este caso, descontando las obsolescencias
internas y externas aplicables (entre estas ltimas deben considerarse la
econmica y la ambiental).
En aquellos casos en que halla un mercado activo de rentas, podra emplear
tambin el Enfoque de Ingresos, conocido como mtodo de capitalizacin directa o
mtodo de capitalizacin del rendimiento, siempre y cuando, se pueda hacer una
correcta asignacin del ingreso y de los costos asociados.
Para el caso de que se requieran valores en uso, deber tomarse en cuenta la
unidad mnima indivisible (UMI) de la que forma parte el equipo, si existen cuellos
de botella, cual es la capacidad requerida del equipo (podra ser menor que la
real), cuales son las obsolescencias aplicables al uso y el lugar actual de
ubicacin del bien (pueden ser diferentes que las del caso de intercambio), entre
otros.
8.8.1. Mtodo de Reposicin. (Anlisis del Costo.).
En este enfoque, se parte del Costo de Reposicin o Reproduccin Nuevo del
equipo por avaluar, de acuerdo a su capacidad nominal (para el caso de valores
en intercambio), o de la capacidad en uso necesaria (para el caso de valores en
uso), en su caso rebajando del precio cotizado, los descuentos normales
aplicables, y se le descuentan los demritos por edad, estado de conservacin, las
obsolescencias funcional y econmica que pudiera tener dicho bien

Procedimiento para el Clculo.

Definir los elementos que comprenden el valor de reposicin.
Recopilar la informacin tcnica.
Determinar el valor de Reposicin. Se emplea alguno de los mtodos conocidos.
Actualizacin del Valor Histrico por ndices.
Consiste en la actualizacin del valor histrico, mediante la aplicacin de ndices
que reflejan el efecto sobre el valor de la inflacin en el pas (para equipos
nacionales), y el efecto combinado de la inflacin en el pas de origen, con la
devaluacin del peso frente a la moneda de dicho pas, (para equipos extranjeros).
8.8.1.1. Cotizacin del equipo substituto.
Se deber obtener la cotizacin del equipo ms moderno que se est fabricando,
de la misma capacidad nominal con el fabricante original. En caso de que el
fabricante ya no est produciendo el mismo equipo, o de que no se pueda obtener
la informacin del mismo, deber cotizarse un substituto, y deber obtenerse
informacin de cules son las diferencias en capacidad, productividad, entre otras.
Si no pudiera obtenerse la informacin del fabricante original, sern aceptables
cotizaciones de equipos de una calidad equivalente. Si la capacidad del equipo
cotizado es diferente al del avalu, deber hacerse un ajuste por costo-capacidad
como sigue:
Costo objeto = Costo cotizado x (capacidad objeto/capacidad cotizado)

El exponente X debe de obtenerse de la experiencia del mercado, y haberse

calculado dentro del rango de capacidades dentro del cual estn las capacidades
del objeto y la del cotizado.

Si la calidad del equipo cotizado es relevantemente diferente de la del objeto, hay

que hacer un ajuste en proporcin directa a lo que seran los costos de cotizacin
para esas calidades diferentes (obtenidos de la experiencia del mercado).
En todo caso, deber verificarse cules son los descuentos normales aplicables
(aquellos que se obtienen por pago de contado para el volumen de compra
implicado en la valuacin, para cualquier comprador que hiciera la compra, sin
incluir negociaciones extraordinarias no aplicables a este caso en un mercado
abierto).
8.8.2. Si el equipo fuera de un diseo especial, deber obtenerse planos, y si
no se hubieran proporcionado planos, si esto es aplicable deber hacerse un
levantamiento de los componentes del equipo, y costearlo. Al costo directo as
obtenido deber agregrsele el costo de la ingeniera, los indirectos y la utilidad
que un fabricante normalmente tendr para ese tipo de equipos.
Para la valuacin de plantas de proceso, se puede aceptar el uso de los costos
proporcionados por firmas de ingeniera y proyectos que den este servicio.
Todos los costos son sin I.V.A. y as se debe de mencionar en el reporte. De esta
manera siempre se podr agregar dicho I.V.A. en aquellos casos en que este no
sea recuperable.
Debe de verificarse cuales fletes son aplicables (nacionales y/o en el extranjero),
cual es la fraccin arancelaria y dependiendo del origen del equipo substituto
cuales seran los seguros, impuestos y gastos de importacin aplicables.
8.8.3. Mejoras del equipo por valuar (comparado con el cotizado).Si el equipo
que se vala tuviera algunas mejoras o accesorios que el substituto no tiene (o el
substituto tuviera unas que el bien objeto no tiene), deber obtenerse el costo de
estas diferencias, el cual deber agregarse (o deducirse) al del equipo cotizado.
Costos de Instalacin. Para el caso de que el avalo deba de incluir la instalacin,
debern de considerarse todos los costos y gastos de la misma, incluyendo
cimentaciones, estructuras, tuberas elctricas y mecnicas hasta las lneas
trncales, entre otras, incluyendo pruebas y arranque. 8.8.4.Para plantas de
proceso se podrn usar factores multiplicadores de Lang (un factor general para

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toda la planta ) o Hand ( un factor para cada tipo de equipo) para llegar al costo
instalado que considere la ingeniera, mano de obra, materiales de instalacin,
costos de pruebas y arranque, entre otras, partiendo del costo de los equipos sin
instalar. Si se hace as, deber ponerse especial cuidado en soportar debidamente
los factores usados, ya que pueden presentar una amplia variabilidad.
Si se trata de valores en uso, adicionalmente debern considerarse los costos y
gastos referentes a las instalaciones comunes de la UMI (unidad mnima
indivisible) a la que pertenece el equipo, por ejemplo cimentaciones comunes,
alumbrado general, entre otros.
8.8.4. Inspeccin del equipo. Durante la inspeccin en campo debe verificarse
todo lo que se ha mencionado en las secciones 2.4.1 y 2.4.2, y las referentes al
bien objeto en la seccin 2.5.
De la informacin que se obtenga de los proveedores de equipo del usuario, y la
opinin del valuador, se estimar cual es la vida til normal a considerar.
8.8.5. Demrito por edad. En funcin del uso que se le ha dado al equipo (puede
ser mayor o menor al normal) debe estimarse cual es la edad efectiva del mismo,
y comparndola con la vida til total, se puede estimar el factor de demrito por
edad, de la siguiente manera:
Demrito = edad efectiva/vida til total.
Al calcular de esta manera el demrito por edad se estara estimando el valor que
el bien tiene de acuerdo a su edad efectiva, considerando que se encuentra en
buen estado de funcionamiento.
Con respecto a la vida til total de los equipos, esta puede variar de industria a
industria (e inclusive de empresa a empresa o an dentro de la misma empresa)
dependiendo de su uso, ubicacin, localizacin, y la informacin que proporcionan
los fabricantes, los usuarios y la experiencia del valuador deben ser tomados en
cuenta en la determinacin de estas.
8.8.5.1. Demrito por estado de conservacin. Dependiendo del estado
observado del equipo, habr casos en los que se requerirn reparaciones para
corregir algn problema para llevar al equipo a la condicin de buen estado de

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funcionamiento correspondiente a su edad efectiva (el problema es curable), u

otros en los que no es factible econmicamente hacer la correccin (el problema
no es econmicamente curable).
La informacin de los problemas de operacin, y los costos de correccin
mencionados, deben de investigarse durante la inspeccin fsica, y deducirse del
costo de reposicin nuevo (ya sea instalado o no), para equipos nuevos se
deducir al 100 %, pero para el caso de equipos usados el valuador deber
analizar qu porcentaje de deduccin es aplicable.
8.8.6. Obsolescencia Funcional (por causas internas).Es posible que el equipo
no est dando su capacidad, o en comparacin con el equipo substituto est
consumiendo demasiada energa, teniendo baja productividad, generando
demasiado desperdicio, entre otros aspectos.
Alguno de estos problemas puede ser corregible a un determinado costo (es
curable), o habr otro(s) que no son econmicamente curables. Si el problema es
curable, se deduce el costo de la cura.Si el problema no es curable, se deber
considerar su efecto en el valor descontando el flujo de efectivo debido a los
costos excesivos por el periodo de la vida til remanente del equipo, a la tasa real
de descuento aplicable, con lo que se tendr el valor presente antes de impuestos,
y luego quitarle el efecto del ISR y la participacin de los trabajadores en las
utilidades (PTU) para llegar al valor de la obsolescencia despus de impuestos, la
que deber deducirse del valor del equipo.
8.8.7. Obsolescencia Econmica (por causas externas).En algn caso, habr
requerimientos de autoridad competente para corregir algn problema de
contaminacin (por ejemplo holln que sale de las chimeneas de las calderas de
ingenios azucareros), y deber verificarse esta informacin, y los costos de
correccin (costo de la cura).
Habr casos en los que la solucin a algn problema externo no sea
econmicamente factible, y se deba trabajar con l (por ejemplo alto costo de la
materia prima o de los fletes de la misma o del producto terminado) y no sean
curables.

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Para el caso de valores en intercambio debern considerarse las obsolescencias

econmicas de tipo general que existan para cualquier lugar (por ejemplo
cumplimiento de normas ambientales generales) y para cualquier uso. Adems,
los equipos con el tiempo se vuelven menos deseables para el mercado, lo que
origina una obsolescencia econmica, que es difcil de cuantificar por el Enfoque
de Costos.
Para el caso de valores en uso, debern considerase todas las obsolescencias
econmicas que apliquen para el lugar en que est el equipo, y el uso actual que
se le est dando. La forma de calcular y deducir las obsolescencias econmicas
es de la misma manera como se ha mencionado para la obsolescencia funcional.
8.8.7.1. Conceptos Econmicos necesarios en el proceso valuatorio.
Inflacin. Es la tendencia generalizada y continua de incremento de los precios
dentro de la economa interna de un pas. Su efecto implica que el poder
adquisitivo de una unidad monetaria disminuye con el tiempo.
Para medir los efectos de la inflacin en el valor de los bienes existen los ndices
de Precios.
Los ndices de Precios muestran los cambios de los precios en el tiempo, referidos
a un ao base y asociados a un lugar geogrfico determinado y a una clase de
bienes o grupo de bienes. Por lo tanto, es claro que muestran un comportamiento
promedio de los precios de un grupo de bienes, y no el comportamiento especfico
de un bien en particular, por lo que al utilizar los ndices de precios para actualizar
valores sobre perodos de tiempo muy prolongados (ms de 10 aos) se pueden
involucrar desviaciones importantes en los clculos.
Devaluacin. Para el avalo de bienes extranjeros es importante tener en
consideracin la variacin del valor relativo de la moneda nacional con la del pas
de origen de los bienes. Una moneda puede perder valor con respecto a la del otro
pas, caso en el cual se dice que se devala; la situacin contraria, es decir
cuando se valoriza con relacin a la otra moneda, se denomina devaluacin.
La variacin del valor de la moneda de cada pas no es aleatoria, sino que est
regulada por el Sistema Monetario Internacional.

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El Sistema Monetario Internacional es el marco de reglas, regulaciones y

convenciones que gobiernan las relaciones financieras entre las naciones.
El Sistema de Tipo de cambio es parte fundamental del Sistema Monetario
Internacional y se ocupa de establecer las normas a utilizar para fijar las
diferencias entre las monedas de diferentes pases. Los tipos de cambio o
equivalencias de las monedas de los pases puede variar de diferentes formas.
La tasa de cambio del peso frente a otras monedas es definido por el tipo de
cambio del dlar con relacin a stas.
8.8.7.2. Aplicacin Del Mtodo De ndices.
-Bienes Nacionales. Para bienes nacionales se multiplica el valor de la referencia
(valor histrico) por el factor resultante de dividir el ndice de precios actual por el
ndice de precios del ao de referencia: VR = G * N
VR = Valor actualizado
G = Valor de referencia
N = Factor de tendencia de costos

= ndice actual / ndice ao de referencia.

Ejemplo 1:
Se desea actualizar el valor de reposicin de un bien de fabricacin nacional que
cost $45.000.000.oo en diciembre de 1.990.
ndice de precios Dic. 1.990 = 100.o
ndice de precios Sept.1.994 = 164.2
N = 164.2 / 100 = 1.642
VR= G * N = 1.642 = $ 73.890.000.oo
Ejemplo 2:
Se desea actualizar el valor de una edificacin construida en 1.991, que tuvo un
costo de $50.000.000.oo.
ndice de precios 1.991 = 155.32
ndice de Precios Sep. 1.994 = 305.36
N = 305.6 / 155.32 = 1.966
VR = G * N = $50.000.000.oo * 1.966 = 98.300.000.oo
Bienes Extranjeros o Importados.

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Para bienes de origen extranjero se debe considerar por un lado el efecto de la

inflacin en el pas de origen, mediante el Factor de Tendencia de Costos (N)
correspondiente (calculado con los ndices de Precios de ese pas), y por otro
lado, el efecto de la devaluacin o revaluacin del peso frente a la moneda del
pas de origen del bien. Para involucrar el efecto de la variacin del tipo de cambio
se utiliza el factor de Tipo de Cambio (C), calculado como se indica a continuacin
= Tipo de cambio actual / tipo de cambio fecha de referencia
Entonces: VR = G * N * C
G = Valor de referencia
N = Factor de tendencia de costos pas de origen
C = Factor de Tipo de Cambio
Ejemplos.
Se desea actualizar el valor de un bien fabricado en EEUU, que tuvo un valor de
adquisicin de $75.000.000.oo en agosto de 1.990.
ndice de precios Agosto 1.990 = 100.o
ndice de precios Sept. 1.994 = 111.4
Tipo de cambio Agosto 1.990 = $511
Tipo de cambio Sept. 1.994 = $ 816.08
VR = G* N * C
G = $75.000.000.OO
N = 111.4 / 100 = 1.114
C = 816.08 / 511 = 1.597
VR = $75.000.000.OO * 1.114 * 1.597 = $113.429.350.OO
8.8.7.3. Mtodo Comparativo.
Consiste en la investigacin con fabricantes, proveedores o representantes de los
fabricantes, en el pas o en el exterior, del valor de los bienes de similares
caractersticas.Para el caso de construcciones existen algunas estadsticas de
entidades como CAMACOL, CENAC, CONSTRUDATA, que publican informacin
especializada sobre costos de construccin. En este caso se deben adecuar los

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valores unitarios de metro cuadrado construido, calculados para prototipos de

construccin, a las caractersticas especficas de la construccin objeto del avalo.
En el caso de maquinaria y equipos, si se logra obtener una cotizacin de un
equipo exactamente igual a aquel que se est avaluando, se tiene una informacin
muy confiable; sin embargo, si la marca o el modelo

ya no son fabricados,

situacin bastante comn, se deben involucrar en el anlisis factores como calidad

relativa entre el equipo cotizado y el que es objeto del avalo, nivel de tecnologa,
trayectoria de la marca, etc.
8.8.7.4. Mtodo de Costo de Fabricacin o Presupuesto.
Consiste en la determinacin del valor de un bien mediante el anlisis del costo de
sus elementos constructivos, la mano de obra involucrada en su fabricacin, los
materiales y equipos necesarios, y en general todos los costos de fabricacin.
Este mtodo especialmente til para determinar el valor de construcciones,
equipos que no involucran mucha tecnologa como tanques y recipientes e
instalaciones como redes elctricas, neumticas, tuberas de vapor o agua, etc.
que se construyen para suplir necesidades especficas.
8.8.7.5. Calculo del Valor Actual.
Se ha definido el valor actual, como valor de reposicin menos una depreciacin,
entendiendo el concepto de depreciacin, como la prdida del valor ocasionada
por la utilizacin (desgaste, deterioro, etc.) del equipo, es decir, la depreciacin
debe depender de: tiempo de empleo del equipo, intensidad de trabajo,
mantenimiento, condiciones de operacin. Para determinar el valor actual del bien,
se debe restar al valor de reposicin, el demrito correspondiente al desgaste por
el uso a que ste est sometido el equipo.
La determinacin de ste demrito, debe ser realizada tcnica y objetivamente,
analizando los factores que intervienen en el proceso de desgaste o deterioro de
un bien, y la incidencia que tiene cada uno en dicho proceso.
El modelo matemtico fue desarrollado, con el propsito de contar con una
metodologa suficientemente vlida desde el punto de vista tcnico, pero tambin
de sencilla aplicacin y sobre todo fcil de explicar.

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La utilizacin de un modelo matemtico de stas caractersticas ha permitido, de

otra parte, implementar aplicaciones sistematizadas que facilitan el procesamiento
de la informacin y agilizan la realizacin del clculo de los demritos y por
consiguiente del valor actual, para grupos de bienes numerosos.
8.8.7.5. -El Valor Residual.
Es el valor que conserva el bien una vez cumplida su vida til. Es decir, que a
pesar de que la operacin del bien ya no es considerada rentable, el bien
conserva an el valor de mercado o precio en las condiciones en que se
encuentra. La magnitud de dicho valor con relacin al valor de reposicin
depender del tipo de bien de que se trate y el estado en que se encuentre.
A continuacin se presenta el modelo matemtico desarrollado por el Ingeniero
Germana Noguera Camacho, en el modulo de avalos de Maquinaria y Equipo, en
el diplomado de avalos, realizado por la Lonja de Profesionales Avaluadores
(LONPA) y la Universidad Sur Colombiana, facultad de ingeniera, en el ao de
1.999.
8.8.7.5.1. Modelo Matemtico. Decremento del valor actual con el tiempo.
V
VR

VA
Vr

Vu

V = Valor
T = Tiempo
VA = Valor actual
VR = Valor de reposicin
Vr = Valor Residual

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E = Edad
8.8.7.6. Ecuacin del Valor Actual.
VR - (E/Vu) (VR - Vr), para O E Vu
(1)

VA = Vr Para E

Vu

En la ecuacin (1) del Valor Actual, se puede observar que si la edad del bien es
cero (E=O), entonces el valor actual es igual al valor de reposicin, y as mismo, si
la edad es igual a la vida til (E = Vu), entonces el valor actual, corresponde al
valor residual y lo mismo en el caso de edades superiores a la vida til.
El demrito corresponde al segundo trmino de la ecuacin (1), en el caso en que
la edad es inferior a la vida til, esto es:
Demrito o depreciacin = (E / Vu) (VR - Vr)
Se observa tambin que en el caso en que la edad es cero (E = 0), el demrito es
cero. Por el contrario, la magnitud mxima del demrito se obtiene cuando la edad
es igual a la vida til (E = Vu), en el cual el demrito es (V R - Vr), en caso de que el
valor residual sea cero (Vr = 0), entonces el monto de la depreciacin es igual al
valor de reposicin y en consecuencia el valor actual del equipo es cero.
8.8.7.6.1 Mtodo de Mercado. Modelo Matemtico II.
Es frecuente encontrar en el mercado mquinas que han superado la vida til
definida

por el

fabricante, dos y ms veces, ello

se

origina

en

el

reacondicionamiento sistemtico que se da a los equipos. Esta aparente

contradiccin, se supera obteniendo como vida remanente del equipo, la diferencia
entre la edad del equipo y su vida til.
Para la aplicacin del modelo matemtico en la obtencin del valor del equipo, el
mantenimiento debe ser calificado porcentualmente, sta calificacin se otorga en
la visita fsica y depende del estado de conservacin y funcionamiento del equipo
en el momento de la inspeccin. La depreciacin, se califica en funcin de la vida
til estimada para la mquina, el mantenimiento dado, la intensidad de trabajo y
las condiciones de severidad y operacin del equipo.
El valor de la depreciacin se obtiene mediante la frmula:

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FD = 0.2 + ( 0.8 x 1-E ) Vu x M

FD: Factor de depreciacin
0.2: Cuota de salvamento
E : Edad, cantidad de aos que tiene la mquina
Vu: Vida til definida por el fabricante
M : Mantenimiento (calificacin dada en la visita)
El valor comercial del equipo se obtiene aplicando la siguiente frmula
matemtica:
Vc = Vr x C x FD x R
Donde: Vc: Valor comercial actual del equipo
Vr:

Valor de reposicin

C : cantidad, se refiere el nmero de equipos iguales inspeccionados

FD:

Factor de Depreciacin obtenido mediante la aplicacin

de la frmula

R:

Realizacin, se califica porcentualmente y depende del grado de

comercializacin del bien, considerando la potencial demanda y los sectores de

mercado a donde puede dirigirse la oferta del equipo, su nivel tecnolgico, su
grado de obsolescencia, la situacin actual y las perspectivas econmicas y
financieras del pas.
-Proporcin del Valor Residual.
Es la relacin que existe entre el valor residual del bien al final de su vida til y el
valor de reposicin del mismo. Es decir: P = Vr / VR
8.8.7.6.2. Factor de Demerito.
Es un factor que permite obtener el monto del demrito al multiplicarlo por el valor
de reposicin. Factor de demrito= (E / Vu) (1 - P)
Ecuacin del Valor Actual
Valor del equipo = VR x Factor de demrito
NOTA.- En el caso en que la edad del bien supere la vida til econmica del
mismo, las expresiones a utilizar seran las siguientes:
VA

Vr =

VR x P

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Demrito = (VR - Vr)= VR (1 - P)

-Fijacin de Valores.
El avalo total del bien corresponde a la sumatoria de los avalos parciales de los
componentes de la industria: Terreno, construcciones, maquinaria y equipo, valor
en marcha y Good Will.
8.9.

ELABORACIN DEL INFORME.

El informe debe ser lo suficientemente claro, para que cualquier persona al leerlo,
lo entienda.
8.10.

PRECISIONES VALUATORIOS.

Pese a que el resultado del Avalo, es independiente del propsito para el cual se
elabora, es posible que un mismo bien tenga valores diferentes, igualmente
correctos. Un Equipo industrial puede representar para una Industria un valor
competitivo,

pues

hace

que

ella

marche

delante

de

su

competencia,

representando una alta inversin, pero puede ser de un valor mnimo en trminos
contables, o poco apreciado por una Industria que no tenga la infraestructura
necesaria para su debida explotacin. El ejemplo tpico de valores diferentes de un
mismo equipo industrial, se da en lo referente a los seguros. El Valor Comercial
del equipo puede ser de 100 unidades y estar asegurado por 120 unidades (Supra
seguro) o por 80 Unidades (Infra seguro).
8.11. AVALOS CON PROPSITOS CONTABLES. El Decreto 2649 de 1.993,
Reglamenta la Contabilidad en Colombia y en su Artculo 64 establece la
realizacin de Avalos Tcnicos Contables de los Activos correspondientes a
Propiedades, Planta y Equipo.
Sin embargo, no hay que perder de vista que la Contabilidad es el arte de llevar
cuentas en forma exacta, lo que permite presentar resultados financieros. Pero los
valores contables no reflejan la estructura organizacional de la Industria, ni su
participacin en el mercado, ni las caractersticas de la oferta y la demanda de los
bienes Avaluados. Adicionalmente, la manipulacin de ciertas cuentas como la
Depreciacin puede presentar resultados no confiables: la subestimacin de la

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depreciacin, de los Equipos, puede originar unas sobre utilidades que mostraran
una Industria de altsima rentabilidad para los Socios.
En sntesis, por Avalos Contables se entiende aquellos Avalos que reflejan en
los Estados Financieros, la inversin que la Industria realiz en ellos y la forma
como se provee su recuperacin, una vez cumplen su vida til, pero que ningn
caso, el valor de comercializacin del equipo.
Un ejemplo claro de sta situacin es el siguiente: Un vehculo tiene una vida til
de 10 aos, por Depreciacin Acumulada, al cabo de ste tiempo, el vehculo slo
tendra como valor, su Cuota de Salvamento, pero obviamente ste no es su valor
de Realizacin.
Valor del vehculo

: 1.000 Unidades

Vida til

: 10 aos

Cuota de salvamento

: 10%

Valor a Depreciar=Valor del vehculo -Cuota de Salvamento=1.000 U -100= 900 U.

Valor del vehculo al cabo de 10 aos: 100 Unidades (valor Contable).
Pero es lgico suponer, que comercialmente el vehculo vale ms de 90 Unidades.
8.11.1. Ventajas de los avalos contables.
Permiten realizar anlisis objetivos de la situacin Financiera de la Empresa, lo
que permite una adecuada toma de decisiones.
Determinan las necesidades reales de Reposicin de Equipos, permitiendo allegar
los recursos necesarios para ello.
Eliminan la distorsin Originada por la desactualizacin del valor de los Activos.
Cuantifican las Inversiones realizadas por la Industria en sus equipos.
8.12. AVALOS PARA LA OBTENCIN DE SEGUROS.
Por Seguro se entiende un contrato en virtud del cual una persona o sociedad
(ASEGURADOR), asume un riesgo que debe recaer sobre otra persona
(ASEGURADO), a cambio del pago de una cantidad de dinero (PRIMA). En
consecuencia, los Seguros son una medida de proteccin de la Industria frente a
la posibilidad de ocurrencia de un siniestro y son la estimacin del valor en el cual
la Industria los cuantifica, ante la probabilidad de ocurrencia del Siniestro: A mayor

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riesgo, mayor cobertura y mayor prima. Los Avalos cuyo objeto son la
determinacin de un Seguro, aunque el valor obtenido es el comercial, permiten
determinar de forma real y objetiva, la suma por la cual debe Asegurarse el
Equipo, evitando de paso las figuras de Infra seguro y Supra seguro.
El Cdigo de Comercio en sus artculos 1101 y siguientes, es claro en lo atinente a
Seguros.
8.13. AVALU INDIVIDUAL DE LOS COMPONENTES DE LA INDUSTRIA.
8.13.1. Terreno. El Avalo de un terreno Industrial, se Avala por cualquier
mtodo: Comparacin, Mercado, Potencial de desarrollo o Residual. Lo nico que
los diferencia del Avalo de un lote urbano es que al valor obtenido para el terreno,
se deben sumar todas las adecuaciones hechas en el mejoramiento de su
infraestructura durante el ltimo ao, as, stas se hubieren realizado por fuera del
permetro del terreno propiamente dicho, la nica limitante que se da, es que estas
adiciones no deben superar el valor inicial del terreno y deben haber sido hechas
en el ltimo ao.
Ejemplo:
TERRENO
DE LA
INDUSTRIA

Valor del terreno

5.000 Unidades

Va en malas condiciones

PUERTO DE
EMBARQUE

Si la Industria invierte 8.000 Unidades en el mejoramiento de la va, aunque como

se ve claramente en el grfico, sta inversin, est por fuera del permetro del

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terreno de la Industria, al valor del terreno obtenido inicialmente, es decir, 5.000

Unidades, slo puede ser adicionado ste valor, es decir, 500 Unidades, en
consecuencia, el valor del terreno ser de 5.500 unidades, el resto de la inversin,
debe haberse reflejado como una VALORIZACIN del terreno y necesariamente
estar incorporada al valor obtenido inicialmente.
8.13.2.-Construcciones.Las Construcciones Industriales se avalan por cualquier
mtodo conocido: Comparacin o de Mercado, Reposicin a Nuevo o Sustitucin,
Renta. La diferencia respecto al Avalo de una construccin Urbana, radica en que
la Construccin Industrial, debe ser sometida al Cdigo de Seguridad Industrial y
las fallas que presente respecto al citado Cdigo, (su costo de adecuacin), debe
ser restado al valor fijado inicialmente para la construccin.
Ejemplo:
El Cdigo de Seguridad Industrial dice que las escaleras de circulacin externa
deben tener como mnimo 2,5 Mts de ancho, si las escaleras de circulacin
externa de la construccin de la Industria motivo del Avalo, slo poseen un ancho
de 1,70 Mts, al valor de la Construccin fijado inicialmente, hay que restar el costo
de Adecuacin de la escalera a 2,5 Mts. El Cdigo de Seguridad Industrial dice
que debe haber una batera de baos por cada 25 empleados, si slo existe en la
construccin una batera de baos por cada 40 empleados, al valor inicial fijado
para la construccin, se debe restar el costo de adecuar bateras de baos para
cada 25 empleados. El Cdigo de Seguridad Industrial dice que la mxima
distancia permitida entre cualquier operario y la puerta de salida ms alejada, no
debe ser superior a 25 Mts, si existiera una distancia mayor, el costo de
adecuacin a esa distancia, debe ser restada del valor inicial fijado para la
Construccin.
En conclusin, toda violacin al Cdigo de Seguridad Industrial, (su costo de
adecuacin) debe ser restado del valor fijado inicialmente para la construccin. En
consecuencia, es obligatorio consultar el Cdigo de Seguridad Industrial para el
Avalo de Construcciones Industriales.

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8.13.3. Maquinaria y Equipo.

Por Maquinaria se entiende el conjunto de

Mquinas para un fin determinado y por Mquina, el Conjunto de elementos

destinados a recibir y transformar energa. Los lmites de sta definicin son muy
amplios, ya que abarcan desde los dispositivos constituidos por un solo elemento,
que no admiten simplificacin, hasta los ms complejos, formado por miles de
elementos. En su expresin ms simple, Mquina, es todo aquello que por lo
menos, cambia la direccin de una fuerza, por ejemplo, una polea o un tornillo.
Tambin se defina como un mecanismo que transmite la aplicacin de una fuerza
a trabajo til.
Por Equipo se entiende una agrupacin de utensilios, Instrumentos y aparatos
esenciales para la realizacin de un trabajo.
En una mquina simple, se realiza trabajo de entrada por la aplicacin de una
fuerza nica y la mquina realiza trabajo de salida por medio de otra fuerza nica,
durante esta operacin ocurren 3 procesos: a. Se suministra trabajo a la mquina;
b. Se realiza trabajo en contra de la friccin; c. la mquina realiza trabajo til o de
salida y la eficiencia de la mquina se puede medir comparando su trabajo de
salida contra el trabajo que se le suministra.
Eficiencia

Trabajo
Trabajo

de
de

salida
entrada

La eficiencia definida en la anterior ecuacin, siempre ser un nmero

comprendido entre 0 y 1.
NOTA. Este tem es muy importante, pues prcticamente define el valor del
equipo, es funcin directa del valor, as A mayor eficiencia mecnica, mayor valor.
Los equipos nuevos tienen una Eficiencia mecnica del 100%(Realmente la mayor
eficiencia obtenida, ha sido del 98%, sin embargo, se utiliza el 100%, para los
clculos.). Si por ejemplo, una maquina tiene una eficiencia mecnica del 42%,
eso implica, que el mximo valor del equipo, es el 42% de lo que vale el equipo
nuevo.
8.13.3.1. Equipo Automotor.

Este equipo se refiere exclusivamente a los

vehculos, entendiendo por stos, aquellos equipos que se mueven por intermedio

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de un motor. Para el Avalo de los vehculos, se deben analizar los siguientes

parmetros:
Clase de Vehculo: Hace referencia al tipo de vehculo: Camioneta, Automvil,
Marca. Distintivo colocado por el fabricante: FORD, MAZDA, CHEVROLET.
Lnea. Describe la caracterstica especfica del vehculo: 4x4, doble cabina, sedan,
Modelo. Se refiere al ao en el cual fue construido el vehculo: 1.996, 1.998,
Color. Impresin que hace en la retina del ojo la luz reflejada por el vehculo:
Rojo, Azul.
Carrocera. Caja del vehculo: Cabinadas, Pick Up.
Capacidad del Vehculo. Hace referencia al tonelaje del vehculo (s es de carga)
o al nmero de pasajeros.
Edad del Vehculo. Se relaciona con el tiempo de uso del vehculo: 2 aos, 5
aos.
Combustible. Elemento vital para el funcionamiento del vehculo: Gasolina
A.C.P.M., Gas.
Transmisin. Comunicacin del movimiento de un elemento a otro dentro del
motor del vehculo, puede ser sencilla o doble.
Kilometraje. Recorrido hecho por el vehculo en su vida til.
Chasis. Armazn que sostiene el motor y la carrocera del vehculo: conserva la
lnea original, soldado, no ha sido chocado. Describe el numero que lo identifica
Llantas. Cerco de hierro o de goma que rodea las ruedas de un vehculo, tambin
se define como la corona de la rueda sobre la que se aplica el neumtico: Nuevas,
buen estado, lisas, etc.
Motor. Comunica el movimiento al vehculo mediante la transformacin en energa
mecnica de otras clases de Energas: Buen estado, reparado.
Caja. Elemento que encierra los engranajes de los cambios de velocidad en el
vehculo: buena, reparada, normal.
Frenos. Dispositivo que sirve para detener o moderar la velocidad del vehculo; de
Disco.

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Sistema Elctrico. Se compone de arranque (mecanismo para poner en

funcionamiento el motor). Fusibles: (hilo o chapa metlica, que colocado en un
circuito elctrico interrumpe la corriente, si sta es excesiva). Luces (sirven para
iluminar la va por la cual circula el vehculo, pueden ser altas, bajas,
direccionales, de estacionamiento, reversa, de parqueo, de techo)
Interior del Vehculo. Se relaciona el Estado de la cojineria, tableros e
indicadores
Estado del Vehculo. Se considera el vehculo como un todo, aunque depende
del adecuado uso del mismo.
Mantenimiento. Procedimiento mediante el cual se tratan de conservar las
caractersticas fsicas y tcnicas del vehculo en forma constante, se dir si ha sido
preventivo o correctivo.
Grado de Comercialidad. Se refiere al posicionamiento que en el mercado ha
obtenido el vehculo, debido a la marca y el agenciamiento.
8.13.3.1.1. Formato empleado para el avalo de vehculos, es el siguiente:
8.13.3.1.2. Ejemplo.
Bien Objeto De Avalu: Se trata de un vehculo de servicio particular.
Objeto Del Avalu: Conocer los aspectos econmicos del mercado que establecen
e inciden en el valor comercial del mencionado vehculo, con el fin de ser tenido
en cuenta en transacciones comerciales.
1.

Documentos Facilitados.

2.

Para el vehculo objeto de avalo no se facilitaron los respectivos

documentos de propiedad y seguro obligatorio.

3.

Descripcin De Los Vehculos

CLASE DE VEHICULO

Camioneta

MARCA

Chevrolet

LINEA

2300 4X4 doble cabina

MODELO

1997

COLOR

Desconocido

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TIPO DE CARROCERIA

Cabinada

PLACAS No.

Desconocidas

MANIFIESTO O ACTA No.

Desconocido

MOTOR No.

Desconocido

CHASIS

Desconocido

NUMERO DE PUERTAS

CAPACIDAD

1 Tn. Aprox.

EDAD DEL VEHICULO

1 ao

COMBUSTIBLE

Gasolina

TRANSMISION

Doble

RECORRIDO

Desconocido

3.

EVALUACION.

ESTADO FISICO: No se pudo observar sin embargo por la edad y caractersticas

se presume que esta en aceptable estado.
PINTURA: Se presume esta en aceptable estado, con el deterioro normal de
acuerdo a su actividad.
CARROCERIA: No se observo, sin embargo se asume que esta en buen estado,
sin evidenciar desajustes severos
CHASIS: No se observo, se asume que conserva la lnea y se encuentra en buen
estado, sin haber sido chocado o volcado aparatosamente.
LLANTAS: Se estima que tiene una vida til promedio 50%.
INTERIOR: Teniendo en cuenta la edad se asume que est en aceptable estado.
INDICADORES: Teniendo en cuenta la edad, tipo de vehculo y considerando que
el nivel de mantenimiento a que ha sido sometido es el normalmente exigido se
presume que la mayora de los indicadores funcionan.
SISTEMA ELECTRICO
Arranque

Se considera normal

Fusibles

Se considera normal

Batera

Se considera normal

Luces altas

Se considera normal

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Luces bajas

Se considera normal

Direccionales

Se considera normal

Stops

Se considera normal

Luces de reserva

Se considera normal

Luces de Parqueo

Se considera normal

Luz de techo

Se considera normal

MOTOR: No se observ, sin embargo considerando la edad y tipo de vehculo se

presume que puede estar reparado y en normal funcionamiento.
CAJA : Se asume que est en normal funcionamiento siempre y cuando halla sido
sometido al normal mantenimiento correctivo y preventivo exigido por todo
vehculo, que asegure su funcionamiento.
FRENOS: Se asumen que estn en normal funcionamiento siempre y cuando
hallan sido sometidos al normal mantenimiento preventivo y correctivo.
ACCESORIOS: Se considera que son estndar
MANTENIMIENTO: Desconocido, sin embargo se considera que ha sido sometido
al normal nivel de mantenimiento correctivo y preventivo exigido por todo vehculo,
que asegure su funcionamiento.
ESTADO ACTUAL DEL VEHICULO: En lneas generales se considera aceptable.
GRADO DE OBSOLESCENCIA La vida til de un vehculo, esta determinada casi
exclusivamente por su desgaste fsico en relacin con su edad. Para el caso en
particular se estima que estos vehculos en nuestro mercado poseen una
obsolescencia tecnolgica baja.
GRADO DE COMERCIALIDAD Tiene

en

cuenta

factores

tcnicos

como

mantenimiento, estado mecnico y elctrico del vehculo, obsolescencia

tecnolgica, probable vida til, porcentaje de salvamento y el tiempo de uso.
Mediante la aplicacin de estos factores al valor de reposicin, determinamos el
valor neto del vehculo con las debidas fluctuaciones de la oferta y la demanda lo
que nos induce a tener en cuenta un factor por comerciabilidad. Por lo anterior y
teniendo en cuenta las caractersticas de demanda en nuestro medio, el vehculo
en cuestin tiene un mercado abierto y vigente, existiendo actualmente un nivel de

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oferta y demanda bueno, por tal motivo la comercializacin actual se considera a

mediano plazo, siempre y cuando las condiciones operativas sean favorables.
FACTORES DE VALUACION
Los factores que se tuvieron en cuenta para asignar el valor al vehculo fueron los
siguientes:
a.

Valor de reposicin o sustitucin del vehculo, obtenido basndose en la

investigacin del mercado a nuevo y usado.

b. Criterios de avalo como vida til, tiempo de vida, mayor y mejor uso, estado
operacional, valor de salvamento depreciacin, nivel de oferta y demanda, nivel de
comercializacin, etc.
AVALUO
LUV 2300 4X4 1997 DOBLE CABINA

$18.500.000.oo

TOTAL VALOR

$18.500.000.oo

SON: DIECIOCHO MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS M/CTE.

Cordialmente,
WILLIAM ROBLEDO GIRALDO
MP2522249646CND
Matricula Avaluador 158
8.14. EJEMPLO DE AVALUO DE EQUIPOS INDUSTRIALES.
1. Solicitud Del Avalu. El avalo de la Maquinaria Industrial de propiedad de la
Sra. Mara Elvira Suarez., y fue solicitado por ella misma, con el propsito de
determinar el valor de dichos elementos.
1.1. Avaluadores. La inspeccin se realizo el da 18 de Agosto de 2010, por el
Ingeniero WILLIAM ROBLEDO GIRALDO identificado con el Registro Profesional
M P No 2522249646 CND y Matricula de Avaluador No. 01, expedida por la Lonja
Nacional de Ingenieros Avaluadores.
1.2. Resultado.
Maquinaria.

A continuacin se presenta el informe del avalo de la

1.3. Metodologa. El avalo comercial de la Maquinaria Industrial de la Sra. Mara

Elvira Suarez ha sido realizado en concordancia con los requisitos establecidos

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por la valoracin de Activos en el Decreto 2649 del 29 de Diciembre de 1.993 por

la cual se reglamenta la contabilidad en general.

2. Informacin De La Empresa
Nombre
Domicilio
3.

: Maria Elvira Suarez.

: Calle 6 N 41 C - 20

Metodologa Del Avalu

3.1. Propietario De Los Equipos Industriales.

Mara Elvira Suarez.
3.2. Propsito Del Avalo.
En trminos generales el propsito de cualquier avalo es obtener una opinin
sobre el valor de un bien, teniendo como base algunos parmetros econmicos y
tcnicos, en un mercado abierto y en condiciones normales.
3.3. Etapas Para Los Avalos Industriales
El proceso valuatorio realizado se puede resumir en los siguientes tems:
Definicin del problema: Avalo de equipo
Elementos motivo del Avalo: Equipo Industrial.
Maquinaria y Equipo a avaluar: Maquinaria utilizada para la elaboracin de
elementos metlicos y/o accesorios para aseo.
Obtencin y Clasificacin de los datos necesarios para el Avalo: se realiz en la
visita fsica.
Separacin de los datos generales y especficos del bien: proceso realizado en
oficina.
Anlisis de Documentos Legales y Tcnicos. Algunos de los documentos a
solicitar que son necesarios para acreditar el valor de reposicin y la propiedad de
los equipos, determinar la ubicacin exacta de los bienes, ampliar la descripcin
de los equipos.
Anlisis e Interpretacin de la Informacin Obtenida: Datos de compra ventas,
solicitud de cotizaciones, informacin de revistas especializadas. Adicionalmente
se obtuvo informacin de la base de datos de la empresa WR INGENIEROS
AVALUADORES.
Decisiones Administrativas: Son decisiones tomadas por la direccin o Gerencia
de la Industria y deben ser respetadas y aceptadas por el Avaluador. Estas son:
Vida til del Equipo, Mtodo de Depreciacin y Cuota de salvamento.
3.4. La Etapa De La Inspeccin Del Equipo, Se Puede Resumir As:

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Identificacin del equipo. Normalmente todos los equipos traen una plaqueta
diseada por el fabricante, sta tiene nmero de serie y modelo.
Descripcin del Equipo. Se relacionan los componentes y/o accesorios que hacen
parte del equipo, especificando su uso y funcionamiento.
Caractersticas tcnicas de los equipos. Se debe relacionar como mnimo, el
rendimiento del equipo, caracterstica que indica la rapidez de produccin o
eficiencia, para prestar un servicio determinado, esto es importante, pues permite
comparar el equipo con los existentes en el mercado. La eficiencia mecnica. En
una mquina simple, se realiza trabajo de entrada por la aplicacin de una fuerza
nica y la mquina realiza trabajo de salida, por medio de otra fuerza nica.
Condiciones mximas admisibles de trabajo: generalmente los equipos estn
diseados para funcionar hasta un lmite superior de trabajo, especificado por el
fabricante, si la mquina opera por encima de ste lmite, lo ms probable es que
sufra un deterioro acelerado, entregue resultados no confiables o en caso
extremo, daos irreparables. Algunos equipos traen en su placa de datos, las
condiciones mximas admisibles de operacin, as por ejemplo, los equipos de
precisin deben trabajar a una temperatura especfica
.
4. Definicin Del Mtodo Valuatorio
Este depende de la Informacin obtenida en la visita de campo, de las
caractersticas tcnicas de los equipos y de la informacin suministrada por la
empresa.
Para el presente avalo se emplea una combinacin del mtodo de mercado,
reposicin y valor residual.

5. Avalo Del Equipo

5.1. Caractersticas Y Especificaciones Tcnicas De La Compactadora De Material
Reciclable Metlico.

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Generalizando el concepto de las maquinas compactadoras de residuos, se

componen fundamentalmente de una pala mvil prensadora, accionada por medio
de un sistema hidrulico, alojado en el recinto de carga y que acta por la zona
posterior de dicha pala, la cual describe de movimientos alternativos desplazando
los residuos vertidos en el recinto de carga hacia el recinto de
Compactacin. Por acceso de dicho movimiento de vaivn de la pala prensora, los
residuos se trasladan y compactan en el interior del contenedor dispuesto a
Continuacin del recinto de carga descrito. Para evitar problemas propios del
acceso de los residuos a los mecanismos hidrulicos dispuestos en la parte
posterior de la pala mvil, se conoce ya el procedimiento de cubrir el espacio
receptor en el movimiento de avance y retroceso, por medio de placas
telescpicas que se extienden o recogen gracias a los movimientos de vaivn del
sistema hidrulico, e impiden de esta manera que dichos residuos se depositen
incontroladamente entre los mecanismos, bloqueando los movimientos de trabajo
de la maquina.
El sistema de amarre est diseado para una alta confiabilidad, el auto-gua en el
auto-amarre est provisto con insertos de alambre de precisin, diseado para
asegurar alrededor de la paca mayor sujecin.
Las Compactadoras de Auto-amarre puerta-abierta pueden procesar materiales
reciclables de 1 a 23 toneladas por hora. Prensa compactadora hidrulica
horizontal, para material reciclable metlico, (piezas de carrocera, chatarra, latas
de aluminio, chapas de hasta 1/16) fabricada con aceros bajo norma.

ESPECIFICACIONES
FISICAS
CAPACIDAD
ANCHO
DE
LA
CAMARA
ALTO DE LA CAMARA
FONDO
DE
LA
CAMARA
BOCA
DE
ALIMENTACION

SISTEMA
HIDRAULICO
5
A
60
BOMBA PRINCIPAL
TONELADAS

30/10 GPM A 1750

RPM

DE 8 A 22

BOMBA AUXILIAR

6 GPM A 3500 RPM

5 A 15.5

CAP. DE TANQUE

15 A 70 GL

5 A 20

ACEITE HIDRAULICO

46

10 A 40

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SISTEMA
ELECTRICO
SISTEMA TRIFASICO

220V

AMPERIOS

40 A 100

TRIFASICO
440
PESO DE PACA EN
15 A 45 LBS.
ACERO
PESO DE PACA EN
160 LBS.
CHATARRA Y METAL

SISTEMA DE
MANDO
CONTROLADOR
TABLERO
CONTROL
PILOTOS

POR PLC
CICLO
DE
AUTOMATICO
MANUAL
INDICADORES

CARACTERSTICAS Y BENEFICIOS:
Funcionamiento totalmente automtico
Funcionamiento de las bombas de paletas silencioso
Las Vendas de Tensin Mltiples, combinadas con el Programa de Mando
Avanzado de Fluidica, producen un throughput firme de pacas ms densas
Cuchilla de esquila reversible y reemplazable...
Control Digital Programable con contador de pacas
Circuitos Hidrulicos Regeneradores Eficaces de Energa...
Funcionamientos fciles con Sistema de Diagnstico de Computadora (arriba
de 50HP)...
Proceso del multimaterial
Foto celdas superiores y bajas
Desconecte elctrico
Entrega rpida de partes de la compactadora

Ventajas Del Reciclado

Reduce la necesidad de los vertederos y la incineracin.
Ahorra energa y evita la contaminacin causada por la extraccin y
procesamiento de materiales vrgenes.
Disminuye las emisiones de gases de invernadero que son las que
contribuyen al calentamiento global.
Ayuda a sostener el medio ambiente para generaciones futuras.
Recuperar dos toneladas de plstico equivale a ahorrar una tonelada de
petrleo.

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5.2. Equipo Compactadora De Material Reciclable Metalico (Maquina 1).

AVALUO
CLASE
MAQUINARIA
MARCA
MODELO
COLOR

DESCRIPCION
DE COMPACTADOR
A
HECHIZA
2006
VERDE

Mantenimiento:
Combustible:
Lubricacin:
Condiciones de severidad:
Factor de comercializacin:
Grado de obsolescencia:
Vida til actual:
Eficiencia mecnica:
Pas de origen:

VOLTAJE DEL MOTOR

220 V.

MARCA DEL MOTOR

RPM
VETUSTEZ

SIEMENS
1750
4 AOS APROX.

Limpieza General, cambio de aceites y correa.

Elctrico e Hidroneumtico.
Aceite Industrial.
24 Horas.
Medio.
Mnimo.
4 aos Aprox.
95%.
Colombia.

Valor Total Avalu Equipo Son: Ciento Ochenta Y Un Millones Quinientos Mil
Pesos M/Cte. ($181.500.000.oo)
6. Sustentacion del Avalu.
La premisa fundamental en el avalo de equipos industriales, es que su valor
depende bsicamente de su grado de operabilidad, su factor de comercializacin y
la existencia posible de un potencial mercado.
Para el caso presente, se hicieron anlisis especiales debido al valor residual de
los equipos, mxime el estado de postracin del modelo econmico imperante. La
toma de datos se hizo en forma directa.
Las fuentes de consulta investigadas fueron la base de datos de la empresa,
Avaluos de otras empresas, cotizaciones de equipos, revistas especializadas y
avisos clasificados.

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Se analizaron adicionalmente el grado de obsolescencia tcnica, mecnica y

funcional, su estado de conservacin y mtodos de mantenimiento, su mayor y
mejor uso, su vetustez y probable vida residual.
El valor

determinado

en el avalo, es el resultado de una combinacin del

mtodo de reposicin y el mtodo de mercado,

valor obtenido

mediante el

anlisis de caractersticas como tipo de fabricacin, pas de origen, capacidad,

dimensiones, obsolescencia tcnica y funcional, grado de comercializacin,
mantenimiento, tipo de trabajo

desarrollado

por el equipo, condiciones

de

severidad, eficiencia mecnica, estado actual, sistema de depreciacin.

Para la obtencin

del valor

comercial

se conjugaron

varios

anlisis,

teniendo como norte la formula Vc = Vr x Cantidad x O x R

Vc = Valor comercial
Vr = Valor de Reposicin
O =
R

Depreciacin

= Realizacin

NOTA:

Para los factores incidentes en la obtencin del valor comercial de los

equipos se manejaron porcentajes promedios de la industria, haciendo claridad en

que el mercado del usado con ese grado de obsolescencia es muy dinmico.
Atentamente,
WILLIAM ROBLEDO GIRALDO
Ingeniero Catastral y Geodesta
M.P. No. 2522249646 C.N.D.
M.A.P. No. 0158
8.15.

MODELO DE INFORME GENERAL DE UN AVALO INDUSTRIAL.

El contenido del informe final de un avalo industrial puede ser el siguiente:

Consideraciones generales del avalo
1.

Memoria descriptiva

1.1.

Solicitante y/o propietario.

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1.2.

Ubicacin geogrfica del municipio

1.3.

Ubicacin del predio dentro del municipio

1.4.

Ubicacin del predio por comuna

1.5.

Descripcin del sector

1.6.

Servicios pblicos existentes y posibilidades de ampliacin

1.7.

Nivel social y econmico del sector

1.8.

Vas de acceso al sector y al predio

1.9.

Tipo de vas. Posibilidad de soportar alto flujo de vehculos de carga

1.10. Posibilidad de estacionamiento

1.11. Usos del suelo industrial circundantes
1,12. Nivel de contaminacin visual y auditiva
1.13. Facilidad de exportacin
2.

Aspectos jurdicos

2.1.

Titulacin

2.2.

Matricula inmobiliaria

2.3.

Ficha catastral

2.4.

Tipo de industria

2.5.

Generalidades tributarias

3.

Linderos y reas.

3.1.

Segn escritura

3.2

Segn carta catastral

3.3.

Segn visita

3.4.

rea del lote

3.5.

rea construida zona administrativa

3.6.

rea construida zona de instalacin de equipos

3.7.

rea zona de bodegas

3.8.

rea total construida.

4.

Caracterstica generales del lote

4.1.

Topografa.

4.2.

Forma.

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4.3.

Frente principal

4.4.

Fondo principal

4.5.

Relacin frente-fondo

5.

Caractersticas generales de la construccin.

5.1.

Cimentacin

5.2.

Muros

5.3.

Cielos rasos

5.4.

Cubierta

5.5.

Fachada

5.6.

Pisos

5.7.

Baos

5.8.

Cocina

5.9.

Instalaciones hidrulicas

5.10. Instalaciones elctricas

5.11. Materiales predominantes en la construccin
5.12. Acabados
5.13. Vetustez
5.14. Estado de conservacin
6.

Maquinaria y equipos.

6.1.

Tipo de maquinas y/o equipo

6.2.

Fabricante

6.3.

Pas de origen

6.4.

Vida til del equipo determinada por el fabricante

6.5.

Mantenimiento

6.6.

Correctivo

6.7.

Preventivo

6.8.

Rutinario

6.9.

Predictivo

6.10. Variaciones tcnicas del equipo

6.11. Valor original del equipo

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6.12. Vida activa del equipo

6.13. Mtodo de depreciacin
6.14. Cuota de salvamento
6.15. Descripcin del equipo
6.16. Materiales del equipo
6.17. Propiedades elctricas
6.18. Resistencia elctrica
6.19. Resistencia mecnica
6.20. Resistencia al desgaste
6.21. Resistencia a la corrosin
6.22. Conductibilidad elctrica
6.23. Caractersticas de fundicin y forja
6.24. Posibilidades de desplazamiento y antifriccin
6.25. Rigidez
6.26. Maleabilidad
6.27. Elasticidad
6.28. Dilatacin lineal
6.29. Diseo de la maquina
6.30. Tipo de combustible
6.31. Mecanismos Articulados
6.32. Mecanismo de elevacin
6.33. Uniones
6.34. Tuberas y accesorios
6.35. Instalaciones elctricas
6.36. Instalaciones Hidrulicas
6.37. Calderas
6.38. Turbinas
6.39. Condensadores
6.40. Eyectores de aire
6.41. Motores

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6.42. Sistemas de enfriamiento

6.43. Sistemas de lubricacin
6.44. Equipo de fundicin
6.45. Bombas y compresores
6.46. Instrumentos de control
6.47. Maquinas calculadoras
6.48. Funcionamiento
6.49. Caractersticas bsicas de funcionamiento
7.

Equipo automotor

7.1.

Fecha de compra

7.2.

Fabricante

7.3.

Modelo

7.4.

Manifiesto de aduana

7.5.

Valor original del vehculo

7.6.

Tiempo de uso

7.7.

Kilmetros recorridos

7.8.

Vida til definida por el fabricante

7.9.

Reparaciones

7.10. Variaciones tcnicas

7.11. Vida til estimada para el vehculo
7.12. Mtodo de depreciacin
7.13. Cuota de salvamento
7.14. Descripcin del vehculo
7.15. Marca
7.16. Modelo
7.17. Carrocera
7.18. Color
7.19. Motor
7.20. Chasis
7.21. Serie

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7.22. Puertas
7.23. Capacidad
7.24. Placas
7.25. Servicio
7.26. Lnea
7.27. Transmisin
7.28. Kilometraje
7.29. Llantas
7.30. Motor
7.31. Caja
7.32. Frenos
7.33. Sistema elctrico
7.34. Interior del vehculo
7.35. Mantenimiento
7.36. Estado del vehculo
7.37. Grado de comercializacin
8.

Valor en marcha.

8.1.

Consideraciones

9.

Good Will

8.3.

Consideraciones

10.

Cuadro de valores

10.1

rea del lote

10.2

Valor Mts lote

10.3

Valor total lote

10.4

rea construccin

10.5

Valor Mt construccin

10.6. Valor total construccin

10.7. Valor maquinaria y equipo
10.8. Valor en marcha
10.9. Valor good will

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10.11. Valor total avalo. Se hace la sumatoria de los valores determinados a los
terrenos, construcciones, anexos, maquinaria y equipo, valor en marcha y good
will, el valor as obtenido es el valor total de la industria
11.

Sustentacin del avalo

11.1. Para el lote

11.2. Para las construcciones
11.3. Para los equipos y maquinaria
11.4. Para valor en marcha
11.5. Para good will
11.6. Indicadores econmicos
11.7. Recomendaciones y conclusiones
11.8. Documentacin de clculo
11.9. Documentos examinados
11.10. Anexos
11.11 Fotogrfico
11.12 Cartogrfico
8.28. Matriculas profesionales
8.29. Honorarios
8.30. Bibliografa

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Notas Especiales. Normatividad Sobre Avalos Y Avaluadores.

La normatividad vigente sobre avalos y avaluadores en Colombia, no es
coherente, y es el fruto de haber incluido en diversos estatutos, una que otra
norma sobre el tema, la multiplicacin de normas crea confusin y no est
respondiendo a la finalidad perseguida que es claridad, transparencia y
profesionalismo en la materia, para que el avalo cumpla con el propsito
fundamental de facilitar la toma de una decisin econmica, contando con la
herramienta adecuada que es el informe valuatorio.
Con la inclusin de un artculo sobre los avalos y los avaluadores en la Ley 510
de 1999, para los avalos del sector financiero y luego con normas muy parecidas
en la Ley 546 de 1999 - Ley Marco de Vivienda y en la Ley 550 de 1999 - Ley de
Reactivacin Empresarial, se pretendi crear un estatuto general sobre los
avalos y los avaluadores, plasmado en el Decreto 422 de 2000 y en la
Resolucin de la Superintendencia de Industria y Comercio No. 22639 de 2000,
hoy

sustituida

por

la

No.

13314

de

2001.Esta

regulacin

se

ocup

fundamentalmente de dos aspectos de la materia: la tcnica y el informe de

avalo, y el avaluador y su registro; este segundo punto se vino abajo en la Corte
Constitucional, el alto tribunal manteniendo su tradicin en la materia, concluy
que la regulacin sobre profesiones y oficios esta reservada al legislador. Los
requisitos para el ejercicio de las profesiones y oficios solamente pueden ser
impuestos

por

el

legislador.Las

autoridades

administrativas

carecen

de

competencia para restringir el ejercicio de profesiones y oficios (Sentencia C-12652000).(Lonja de Propiedad Raiz de Bogota).

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Algunas de las normas estn contenidas en:

Decreto 2811 DE 1974. Por el cual se dicta el Cdigo Nacional de Recursos
Naturales Renovables y de Proteccin al Medio Ambiente.
Ley 56 de 1981.

Ministerio de Minas y Energa. Por la cual se dictan

disposiciones sobre obras pblicas de generacin elctrica, acueductos, sistemas

de regado y otras. Fue reglamentada parcialmente por el decreto 1324 de 1995.
Decreto No. 1122 DE 1982. Por el cual se reglamenta el artculo 132 del Decreto
410 de 1971, Cdigo de Comercio. <APORTES EN ESPECIE POSTERIORES A
LA CONSTITUCIN>. Cuando se constituya una sociedad que deba obtener
permiso de funcionamiento, los aportes en especie se avaluarn unnimemente
por los interesados constituidos en junta preliminar, y el avalo debidamente
fundamentado se someter a la aprobacin de la Superintendencia de
Sociedades.
Decreto No. 2024 DE 1982. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 56 de
1981.
Decreto 222 DE 1983. (Febrero 2). Por el cual se expiden normas sobre contratos
de la Nacin y sus entidades descentralizadas y se dictan otras disposiciones.
Nota 1: Derogado parcialmente por el Decreto 1685 de 1991, por la Ley 14 de
1991, por la Ley 31 de 1992 y por la Ley 80 de 1993 (Esta ltima dej vigentes los
artculos 108 a 113 de este Decreto).
Nota 2: Reglamentado parcialmente por el Decreto 865 de 1992, por el Decreto
767 de 1988, por el Decreto 456 de 1988, por el Decreto 350 de 1987, por el
Decreto 1355 de 1984, por el Decreto 996 de 1984, por el Decreto 586 de 1984,
por el Decreto 148 de 1984, por el Decreto 3500 de 1983, por el Decreto 3184 de
1983, por el Decreto 2875 de 1983, por el Decreto 2291 de 1983, por el Decreto
2228 de 1983, por el Decreto 1613 de 1983 y por el Decreto 1395 de 1983.

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Nota 3: Modificado por la Ley 45 de 1990.

Nota 4: Reglamentado por el Decreto 984 de 1989 y por el Decreto 837 de 1989.
Decreto No. 482 DE 1984. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 56 de
1981
Decreto No. 2580 DE 1985. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 56 de
1981
Ley 9 DE 1989.

Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo

municipal, compraventa y expropiacin de bienes y se dictan otras disposiciones.

contiene, adems de las normas sobre planes de desarrollo municipal, las
relacionadas con la compraventa y expropiacin de inmuebles; adems dispone
que para su adquisicin, la Nacin, las entidades territoriales, las reas
metropolitanas y las asociaciones de municipios, si estn autorizadas, deben tener
como precio base de la negociacin el avalo efectuado por el Instituto Geogrfico
Agustn Codazzi o por la entidad que cumpla sus funciones. Igualmente se precisa
que el precio mximo de la negociacin debe ser fijado por el mismo Instituto
"Artculo 13. Corresponder al representante legal de la entidad adquiriente,
previas las autorizaciones estatutarias o legales respectivas expedir el oficio por
medio del cual se disponga la adquisicin de un bien mediante la enajenacin
voluntaria directa...
El precio base de la negociacin se fundamentar en el avalo efectuado por el
Instituto Geogrfico Agustn Codazzi o la entidad que cumpla sus funciones, el
cual se anexar a la oferta de compra. El avalo tendr una antelacin mxima de
seis (6) meses respecto a la fecha de la notificacin de la oferta de compra.
"Artculo 15. El precio mximo de adquisicin ser fijado por el Instituto Agustn
Codazzi o por la entidad que cumpla sus funciones, de conformidad con el artculo
18 de la presente ley..."

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Ley 80 DE 1993. Por la cual se expide el estatuto general de contratacin de la

administracin pblica.
Ley 99 DE 1993. (Diciembre 22). Reglamentado por el Decreto Nacional 1713 de
2002, Reglamentada por el Decreto Nacional 4688 de 2005, Reglamentada
parcialmente por el Decreto Nacional 3600 de 2007.

por la cual se crea el

Ministerio del Medio Ambiente, se reordena el Sector Pblico encargado de la

gestin y conservacin del medio ambiente y los recursos naturales renovables, se
organiza el Sistema Nacional Ambiental, SINA, y se dictan otras disposiciones.
Avaluos de Medio Ambiente y Recursos Hdricos (Art. 111). Daos Ambientales.
Ley 105 DE 1993. Por la cual se dictan disposiciones bsicas sobre el transporte,
se redistribuyen competencias y recursos entre la Nacin y las Entidades
Territoriales, se reglamenta la planeacin en el sector transporte y se dictan otras
disposiciones. ARTICULO 34. Adquisiciones de Predios.
Decreto Numero 2649 DE 1993. Por el cual se reglamenta la contabilidad en
general y se expiden los principios o normas de contabilidad generalmente
aceptados en colombia.
a)

Artculo 1, se entiende por principios o normas de contabilidad generalmente

aceptados en Colombia, el conjunto de conceptos bsicos y de reglas que deben

ser observados al registrar e informar contablemente sobre los asuntos y
actividades de personas naturales o jurdicas.
Apoyndose en ellos, la contabilidad permite identificar, medir, clasificar, registrar,
interpretar, analizar, evaluar e informar, las operaciones de un

ente econmico,

en forma clara, completa y fidedigna.

b)

El artculo 10, referente a la norma bsica de Valuacin o Medicin, seala:

Tanto los recursos como los hechos econmicos que los afecten deben ser

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apropiadamente cuantificados en trminos de unidad de medida. Con sujecin a

las normas tcnicas, son criterios de medicin aceptados el

valor histrico, el

valor actual, el valor de realizacin y el valor presente.

Valor de realizacin o de mercado es el que representa el importe en
efectivo, o en su equivalente, en que se espera sea convertido un activo o
liquidado un pasivo, en el curso normal de los negocios. Se entiende por

valor

neto de realizacin el que resulta de deducir del valor de mercado los

gastos directamente imputables a la conversin del activo o liquidacin del
pasivo, tales como comisiones, impuestos, transporte y empaque.
c) Artculo 35, Activo. Un activo es la representacin financiera de un recurso
obtenido por el ente econmico como resultado de eventos pasados, de cuya
utilizacin se espera que fluyan a la empresa beneficios econmicos futuros.
d)

El articulo 64 relacionado con la norma tcnica de las Propiedades, Planta y

Equipo, en la parte pertinente indica: Las propiedades, planta y equipo,

representan los activos tangibles adquiridos, construidos, o en proceso de
construccin, con la intencin de emplearlos en forma permanente, para la
produccin o suministro de otros bienes y servicios, para arrendarlos, o para
usarlos en la administracin del ente econmico, que no estn destinados para la
venta en el curso normal de los negocios y cuya vida til excede de un ao.
El valor histrico de estos activos incluye todas las erogaciones y cargos
necesarios hasta colocarlos en condiciones de utilizacin, tales como los de
ingeniera,

supervisin,

impuestos,

intereses,

correccin

monetaria

proveniente del UPAC (hoy UVR) y ajustes por diferencia en cambio.

El valor histrico se debe incrementar con el de las adiciones, mejoras y
reparaciones, que aumenten significativamente la cantidad o calidad de la
produccin o la vida til del activo.

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Se entiende por vida til el lapso durante el cual se espera que la

planta o equipo, contribuir a la generacin de ingresos. Para su
es necesario considerar, entre otros factores, las
el deterioro por el uso, la accin de factores
avances tecnolgicos y los cambios en la

propiedad,
determinacin

especificaciones de fbrica,
naturales, la obsolescencia por

demanda de los bienes o o servicios

a cuya produccin o suministros contribuyen.

La contribucin de estos activos a la generacin del ingreso debe

reconocerse

en los resultados del ejercicio mediante la depreciacin de su valor histrico

2.

Concordante con lo anterior, el Decreto 2650 de 1993, contentivo del Plan

nico de Cuentas para Comerciantes y sus modificatorios, seala:

El Grupo 15 de Propiedades, planta y equipo, prev que, deben registrarse al

costo histrico, del cual forman parte los costos directos e indirectos causados
hasta el momento en que el activo se encuentre en condiciones de utilizacin o en
condiciones de puesta en marcha o enajenacin.
En el ltimo prrafo de la descripcin de la cuenta que integra dicho grupo,
expresa que la diferencia resultante con el precio de enajenacin se
registrar en la cuenta de Ingresos (gastos) no operacionales.
La dinmica de la cuenta 1592, Depreciacin Acumulada, indica en los dbitos
que, se afectar por el valor de la depreciacin acumulada ajustada que tengan
los

bienes

dados de

baja

por

venta,

cesin,

destruccin,

demolicin,

obsolescencia, dao irreparable, por inservibles, prdida o sustraccin.

La dinmica del rubro 4245 Utilidad en venta de Propiedades, Planta y Equipo,
expresa que en ella debe registrarse la diferencia a favor del ente econmico que
resulta entre el precio de venta de las propiedades, planta y equipo y su valor en
libros.

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En tanto que en la Cuenta 5310 Prdida en venta y retiro de bienes, se

registrar el valor de las prdidas en que incurre el ente econmico por la venta y
retiro de bienes, tales como inversiones, cartera, propiedades, planta y equipo,
intangibles y otros activos.
De lo anteriormente expuesto y advirtiendo que la sociedad con motivo de la
realizacin de los avalos tcnicos de sus activos, debi en cada ejercicio, segn
el resultado que le arrojara, constituir la provisin por el mayor valor que se
reflejara contablemente, respecto del valor comercial, es de sealar que, el
tratamiento contable de lo expresado en su escrito, en el momento de la venta de
dichos activos deben cancelarse las cuentas correspondientes al costo ajustado
por inflacin y la depreciacin acumulada ajustada y, reconocer de igual forma la
utilidad o la prdida que se genere producto de su enajenacin.
Ley Nmero 160 DE 1994. "Por la cual se crea el sistema nacional de reforma
agraria y desarrollo rural campesino, se establece un subsidio para la adquisicin
de tierras, se reforma el Instituto Colombiano de Reforma Agraria y se dictan otras
disposiciones".
Ley 136 DE 1994. por la cual se dictan normas tendientes a modernizar la
organizacin y el funcionamiento de los municipios. Aplicable a los distritos,
municipios y reas metropolitanas fij plazo para el pronunciamiento del Instituto
en treinta das hbiles haciendo referencia de que regula los efectos del artculo
15 de la Ley 9 de 1989 e hizo obligatoria la intervencin del Agustn Codazzi en el
trmino sealado, so pena, para los funcionarios de la entidad que lo incumplan de
incurrir en causal de mala conducta. La norma aplicable para el desarrollo de las
atribuciones de la Ley 9 de 1989, en lo atinente a los avalos, por las entidades
estatales para la adquisicin o venta de inmuebles en forma directa, fue entonces
la contenida en el artculo 198 de la Ley 136 de 1994.

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La Ley 136 de 1994, desarrolla de manera expresa el contenido del artculo 15 de

la Ley 9 de 1989, para los casos de adquisicin, por enajenacin directa o
expropiacin de inmuebles por parte de las entidades pblicas; la precisin
consignada en el Decreto Reglamentario 855 de 1994, de que los avalos en
cuestin se refieren tanto a la venta como a la adquisicin, qued vigente por
cuanto la modificacin por la ley slo se ocup de imponer al Instituto la obligacin
de realizarlos. Del mismo modo, el Decreto 2150 de 1995 solamente modific el
rgimen previsto por la Ley 136 de 1994 al establecer la alternativa de recurrir al
instituto, o acudir a una persona jurdica o natural, registrada, autorizada y
escogida por la lonja de propiedad raz, donde est ubicado el inmueble, para que
verifique el avalo.
La obligacin del Instituto de asumir el encargo en el trmino fijado de treinta das
improrrogables, so pena de mala conducta de sus funcionarios, qued vigente y es
plenamente exigible (art. 198, Ley 136 / 94), siempre y cuando no se haya optado
por recurrir a la opcin privada.
Decreto 855 DE 1994. (Abril 28). Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley
80 de 1993 en materia de contratacin directa.
El Decreto Reglamentario 855 de 1994, al regular la forma como deben efectuarse
los avalos de inmuebles en las negociaciones estatales, determin que stos se
efectan "para efectos de la venta o adquisicin" de los mismos. La venta, as,
entr a formar parte, por referencia expresa, de las consideraciones de la Ley 9
de 1989.
Artculo 15. Para efectos de la venta o adquisicin de inmuebles, las entidades
estatales solicitarn un avalo, que servir como base de la negociacin. Dicho
avalo ser efectuado por el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, previa solicitud
de la entidad.

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Si pasados quince das hbiles contados a partir de la solicitud, sta no fuere

atendida, o el Instituto manifiesta su imposibilidad de hacerlo, la entidad
contratar, con tal fin, una persona natural o jurdica experta en la materia.
Decreto No. 1139 DE 1995. Del avalo comercial. Por el cual se reglamenta
parcialmente la Ley 160 de 1994, en lo relativo a la elaboracin del avalo
comercial de predios y mejoras que se adquieran para fines de reforma agraria y
la intervencin de peritos en los procedimientos administrativos agrarios de
competencia del INCORA.
Decreto Numero 2150 DE 1995. Por el cual se suprimen y reforman regulaciones,
procedimientos o trmites innecesarios, existentes en la administracin pblica.
Artculo 27. Avalos de bienes inmuebles. Los avalos de bienes inmuebles
que deban realizar las entidades pblicas o que se realicen en actuaciones
administrativas, podrn ser adelantados por el Instituto Geogrfico Agustn
Codazzi o por cualquier persona natural o jurdica de carcter privado, que se
encuentre registrada y autorizada por la lonja de propiedad raz del lugar donde
est ubicado el bien para adelantar dichos avalos.
Pargrafo. Si la entidad pblica escoge la opcin privada, corresponder a la lonja
determinar, en cada caso, la persona natural o jurdica que adelante el avalo de
bienes inmuebles."
Sin embargo el Gobierno Nacional, en desarrollo de las facultades extraordinarias
concedidas por el artculo 83 de la Ley 190 de 1995, expidi el Decreto 1250 del
mismo ao que cambia el rgimen creado por la Ley 136 de 1994. El artculo 27
del nuevo estatuto, concebido para eliminar los trmites innecesarios, dispuso que
los avalos de bienes inmuebles que deban efectuar las entidades pblicas o que
tengan lugar en actuaciones administrativas, pueden realizarse por el Instituto
Geogrfico Agustn Codazzi o por cualquier persona natural o jurdica de carcter
privado, registrada y autorizada por la lonja de propiedad raz del lugar en donde

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est ubicado el inmueble correspondiendo a la lonja escoger a quien adelante la

diligencia en caso de que se opte por la va privada.
Resolucin No. 2965 DE 1995.

Instituto Colombiano de la Reforma Agraria.

Procedimiento para la prctica, elaboracin y rendicin de los avalos

comerciales.

Por la cual se establece el procedimiento para la prctica,

elaboracin y rendicin de los avalos comerciales de predios y mejoras rurales

que se adquieran para fines de reforma agraria y se dictan otras disposiciones.
Resolucin No. 2964 DE 1995.

Instituto Colombiano de la Reforma Agraria.

Tarifas para el pago de servicios de avalos. Por la cual se establecen las tarifas
para el pago de los servicios por la realizacin de avalos comerciales de predios
y mejoras rurales en los programas de reforma agraria, y el reconocimiento de los
gastos de las diligencias de inspeccin ocular y el valor total de los dictmenes
que se practiquen y rindan en otros procedimientos agrarios.
Circular Externa Nmero 12 DE 1997. Superintendencia de Sociedades.
Ley 388 De 1997. Por la cual se modifica la ley 9a. de 1989, y la ley 3a. de 1991 y
se dictan otras disposiciones.. Avalos para Enajenacin voluntaria, Expropiacin
forzosa y Administrativa, Clculos de plusvala, Transferencia de derechos de
Construccin, Valoracin de Planes Parciales.
Decreto Nmero 1420 DE 1998. Por el cual se reglamentan parcialmente el
artculo 37 de la Ley 9 de 1989, el artculo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los
artculos 56, 61,62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el
artculo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalos.
Decreto Nmero 1504 DE 1998. Por el cual se reglamenta el manejo del espacio
pblico en los planes de ordenamiento territorial.

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Decreto Nmero 1507 DE 1998. Por el cual se reglamentan las disposiciones

referentes a planes parciales y a unidades de actuacin urbanstica contenidas en
la Ley 388 de 1997.
Decreto Nmero 151 DE 1998. Por el cual se dictan normas relativas a los
mecanismos que hacen viable la compensacin en tratamiento de conservacin,
mediante la transferencia de derechos de construccin y desarrollo.
Decreto Nmero 1599 DE 1998. Por el cual se reglamentan las disposiciones
referentes a la participacin en plusvala de que trata la Ley 388 de 1997.
Decreto Nmero 540 DE 1998. Por el cual se reglamentan los artculos 58 de la
Ley 9 de 1989 y 95 de la Ley 388 de 1997 en materia de transferencia gratuita de
bienes fiscales.(Avalos para titulacin de Vivienda de Inters Social.)
Decreto Nmero 1052 DE 1998. Por el cual se reglamentan las disposiciones
referentes a licencias de construccin y urbanismo, al ejercicio de la curadura
urbana, y las sanciones urbansticas.
Resolucin Nmero 620 DE 2.008. Instituto Geogrfico Agustn Codazzi. Por la
cual se establece la metodologa para la realizacin de los avalos ordenados por
la Ley 388 de 1997. En uso de las facultades legales y en especial de las que le
confieren los estatutos aprobados por el Decreto 2113 de 1992, el Decreto 1008
de 1993 y el Decreto 1420 de 1998,
Resolucin Nmero 70 De 2.008. Instituto Geogrfico Agustn Codazzi Por la
cual se reglamenta tcnicamente la formacin catastral, la actualizacin de la
formacin catastral y la conservacin catastral. Derogo las resoluciones 2555 de
1988. 141 de 1995, 473 de 1997, 159 de 2004, 556 de 2004 y 1166 de 2010,
expedidas por la Direccin General del Instituto Geogrfico "Agustn Codazzi.
Circular Externa Nmero 002 DE 1998. Superintendente de Valores.
Por la cual se define el marco conceptual y normativo de la revisora fiscal.
Ley 510 De 1999. Por la cual se dictan disposiciones en relacin con el sistema
financiero y asegurador, el mercado pblico de valores, las Superintendencias

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Bancaria y de Valores y se conceden unas facultades. Artculo 86. Cuando se

entreguen

bienes

en

dacin

en

pago

de

crditos

hipotecarios

los

establecimientos de crdito acreedores,

Ley 546 De 1999.

Por la cual se dictan normas en materia de vivienda, se

sealan los objetivos y criterios generales a los cuales debe sujetarse el Gobierno
Nacional para regular un sistema especializado para su financiacin, se crean
instrumentos de ahorro destinado a dicha financiacin, se dictan medidas
relacionadas con los impuestos y otros costos vinculados a la construccin y
negociacin de vivienda y se expiden otras disposiciones. Artculo 50. Avalos y
Avaluadores. (Avalos Hipotecarios)
Ley 550 De 1999. Por la cual se establece un rgimen que promueva y facilite la
reactivacin empresarial y la reestructuracin de los entes territoriales para
asegurar la funcin social de las empresas y lograr el desarrollo armnico de las
regiones y se dictan disposiciones para armonizar el rgimen legal vigente con las
normas de esta ley. Artculo 60. Avalos y Avaluadores.

Artculo 61. Reglas

especiales para avalos de bienes diferentes a terrenos o construcciones en los

acuerdos de reestructuracin. Artculo 62. Procedimiento para la seleccin de
Avaluadores.

Artculo 72. Causales de recusacin e impedimento de los

promotores, peritos y Avaluadores. Artculo 79. Vigencia.

Decreto Nmero 297 De 1999. Por el cual se modifica el Decreto 1052 de 1998,
en lo relacionado con la prrroga de licencias de construccin y urbanismo.
Decreto Nmero 254 De 2000. Por el cual se expide el rgimen para la
liquidacin de las entidades pblicas del orden nacional.
Decreto Nmero 422 De 2000. Por el cual se reglamenta parcialmente el artculo
50 de la Ley 546 de 1999 y los artculos 60, 61 y 62 de la Ley 550 de 1999.
(Criterios a los que deben sujetarse los avalos. Sin perjuicio de las disposiciones

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legales referidas al Instituto Geogrfico Agustn Codazzi y a otras autoridades

catastrales). Avalos para EL Sistema Financiero.
Decreto Nmero 466 De 2000. Por el cual se reglamenta parcialmente el artculo
50 de la Ley 546 de 1999.Se fijan tarifas para los avaluos del Sector Financiero.
Circular Externa Nmero 04 De 2000.

Fondo de Garantas de Instituciones

Financieras
Ley Nmero 675 De 2001.

Por medio de la cual se expide el rgimen de

propiedad horizontal
Resolucin No. 13314 Del 27 De Abril de 2001 - Superintendencia de Industria y
Comercio. Por la cual se reglamentan los artculos 50 de la ley 546 de 1999, 60,
61 y 62 de la ley 550 de 1999.
Circular 045 De 2001.Contadura General de la Nacin .Valoracin de Activos,
segn Decreto 2150. Art.27.
Ley 785 De 2002. Por la cual se dictan disposiciones relacionadas con la
administracin de los bienes incautados en aplicacin de las leyes 30 de 1986 y
333 de 1996.
Decreto 777 De 2003.Por medio del cual se reglamentan las operaciones de
leasing habitacional previstas en el Art. 1 de la Ley 795 de 2003.
Decreto 779 De 2003. Por medio del cual se reglamenta parcialmente la Ley788
de 2002 y se establece el tratamiento tributario del leasing habitacional.
Ley 820 De 2003.Por el cual se expide el rgimen de arrendamiento de vivienda
urbana y se dictan otras disposiciones.
Circular Externa 002 De 2003.Instrucciones contables. Contadura General de la
Nacin.
RESOLUCIN NMERO 620 DE 2008.

Por la cual se establecen los

procedimientos para los avalos ordenados dentro del marco de la Ley388de 1997

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EL DIRECTOR GENERAL DEL INSTITUTO GEOGRFICO AGUSTN CODAZZI

En uso de las facultades legales y en especial de las que le confieren los estatutos
aprobados por el Decreto 2113 de 1992, el Decreto 208 de 2004 y el Decreto 1420
de 1998.
CONSIDERANDO:
Que es de suma importancia tener procedimientos unificados, claros y
actualizados para que las personas que se encarguen de realizar los avalos
especiales puedan contar con un marco nico para su ejecucin.
RESOLUCIN No. 70 DE 2011. En uso de sus atribuciones legales, y en especial
las que le confieren la Ley 65 de 1939, el Decreto 1301 de 1940, la Ley 14 de
1983, el Decreto 3496 de 1983, el Decreto 2113 de 1992 y el Decreto 208 de
2004, y
CONSIDERANDO:
Que con posterioridad a la expedicin de la Resolucin 2555 de 1988, se han
dictado una serie de normas relacionadas con el catastro, que sugieren la
actualizacin y ajuste de la normatividad tcnica.
Que con las nuevas tecnologas se logra que la administracin pblica sea ms
eficiente y eficaz en el manejo de la informacin y, por tanto, la hace ms confiable
para el usuario. Lo cual genera la necesidad de establecer y adoptar un marco
normativo que permita, en un contexto jurdicamente seguro el uso de la
tecnologa como un medio de intercambio de informacin y su aprovechamiento
por parte de los usuarios y de las autoridades catastrales.
Que, en consecuencia, es necesario unificar y actualizar, las disposiciones sobre
los procesos de la formacin, actualizacin de la formacin y conservacin del
catastro dentro del territorio nacional.
Esta Resolucin empez a regir el 1 DE Junio de 2011 y derogo las Resoluciones
2555 de 1998,141 de 1995,473 de 1997,159 de 2004,556 de 2004 y 1166 de
2010.

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NORMATIVIDAD SOBRE SERVIDUMBRES.CDIGO DE PROCEDIMIENTO

CIVIL
ARTICULO 906. PERITOS EN LA REGULACION DE LA SERVIDUMBRE DE
TRANSITO. Si las partes no se convienen, se reglar por peritos tanto el importe
de la indemnizacin como el ejercicio de la servidumbre.
Articulo 1614.DAO EMERGENTE Y LUCRO CESANTE. Entindase por dao
emergente el perjuicio o la prdida que proviene de no haberse cumplido la
obligacin o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado su
cumplimiento; y por lucro cesante, la ganancia o provecho que deja de reportarse
a consecuencia de no haberse cumplido la obligacin, o cumplido
imperfectamente, o retardado su cumplimiento.

Ley 142 de 1994.SERVICIOS PUBLICOS.

CAPTULO III. DE LAS EXPROPIACIONES Y SERVIDUMBRES
ARTCULO 56. Declaratoria de utilidad pblica e inters social para la prestacin
de servicios pblicos. Declarase de utilidad Pblica e inters social la ejecucin de
obras para prestar los servicios pblicos y la adquisicin de espacios suficientes
para garantizar la proteccin de las Instalaciones respectivas. Con ambos
propsitos podrn expropiarse bienes Inmuebles.
ARTCULO 57. Facultad de imponer servidumbres, hacer ocupaciones temporales
y remover obstculos. Cuando sea Necesario para prestar los servicios pblicos,
las empresas podrn pasar por Predios ajenos, por una va area, subterrnea o
superficial, las lneas, cables o tuberas necesarias; ocupar temporalmente las
zonas que requieran en esos Predios; remover los cultivos y los obstculos de
toda clase que se encuentren en ellos; transitar, adelantar las obras y ejercer
vigilancia en ellos; y, en General, realizar en ellos todas las actividades necesarias
para prestar el Servicio. El propietario del predio afectado tendr derecho a
indemnizacin de Acuerdo a los trminos establecidos en la Ley 56 de 1981, de
las Incomodidades y perjuicios que ello le ocasione.
DECRETO 685 DE 2001. CODIGO MINERO.
Artculo 43. Servidumbres. En los trabajos y estudios de prospeccin de minas
no habr lugar a ejercitar las servidumbres de que trata el Captulo XVIII de este
Cdigo. Tan slo habr lugar a la entrada y trnsito temporal y ocasional de
personas, en nmero limitado y provisto de instrumentos y equipos.
Artculo 44. Resarcimientos. Las personas que lleven a cabo trabajos y estudios
de prospeccin, estarn obligadas a resarcir los daos y perjuicios que causen a

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terceros. Estos podrn pedir al alcalde la comprobacin de dichos daos y su

inmediato resarcimiento, por los procedimientos establecidos en el Captulo XXV
de este Cdigo. Mientras no cubran el valor de los daos, las citadas personas no
podrn continuar su labor en los predios afectados.
Artculo 166. Disfrute de servidumbres. Para el ejercicio eficiente de la industria
minera en todas sus fases y etapas, podrn establecerse las servidumbres que
sean necesarias sobre los predios ubicados dentro o fuera del rea objeto del
ttulo minero. Cuando, para la construccin, el montaje, la explotacin, el acopio y
el beneficio, en ejercicio de las servidumbres se requiera usar recursos naturales
renovables, ser indispensable que dicho uso est autorizado por la autoridad
ambiental, cuando la ley as lo exija.
Artculo 173. Utilizacin de Recursos Naturales Renovables. El uso de
recursos naturales renovables, existentes en terrenos de cualquier clase requerir
autorizacin de la autoridad ambiental competente.
Artculo 174. Pagos y garantas. Si para el establecimiento y ejercicio de las
servidumbres, el dueo o poseedor del predio sirviente exigiere el pago de los
perjuicios que se le causen o su garanta, as se proceder de inmediato, de
acuerdo con las reglas que se sealan en el presente Captulo.
Artculo 184. Indemnizaciones y caucin. En la fijacin de las indemnizaciones
y del monto de la caucin a que est obligado el minero por causa del
establecimiento y uso de las servidumbres, sern de observancia por los
interesados, los peritos y las autoridades, las siguientes reglas y criterios:
a) Para la estimacin del valor comercial del terreno, se tendrn en cuenta sus
condiciones objetivas de ubicacin, calidad y destino normal y ordinario y no las
caractersticas y posibles rendimientos del proyecto minero, la potencial
abundancia o riqueza del subsuelo del mismo o la capacidad econmica de los
concesionarios;
b) La ocupacin parcial del terreno slo dar lugar al reconocimiento y pago de la
indemnizacin en cuanta proporcional al uso de la parte afectada, a menos que
dicha ocupacin afecte el valor y el uso de las zonas no afectadas;
c) Salvo acuerdo en contrario, si la ocupacin de los terrenos fuere transitoria y no
mayor de dos (2) aos, los pagos por su uso, al dueo o poseedor, se harn por
trimestres anticipados; si la ocupacin fuere por ms tiempo, el pago se har al
contado y en forma anticipada.
Artculo 195. Inclusin de la Gestin Ambiental. Para todas las obras y trabajos
de minera adelantados por contrato de concesin o por un ttulo de propiedad
privada del subsuelo, se incluirn en su estudio, diseo, preparacin y ejecucin,
la gestin ambiental y sus costos, como elementos imprescindibles para ser
aprobados y autorizados. En ningn caso la autoridad ambiental podr otorgar

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permisos, concesiones, autorizaciones o licencias de orden ambiental, para obras

y trabajos no amparados por un ttulo minero.
Artculo 285. Procedimiento administrativo para las servidumbres. Cuando
por motivo del ejercicio de las servidumbres legales, necesarias para el uso y
beneficio de las obras y trabajos mineros, el propietario o poseedor de los terrenos
sirvientes pidiere ante el alcalde se fije una caucin al minero en los trminos del
artculo 184 de este Cdigo, se ordenar que por un perito se estime su monto
dentro del trmino de treinta (30) das. Una vez rendido el dictamen, el alcalde
sealar dicha caucin en los cinco (5) das siguientes. La decisin ser apelable
ante el Gobernador en el efecto devolutivo y solo se conceder si el interesado
constituye provisionalmente tal garanta, en la cuanta fijada por el alcalde.
La cuanta de la caucin, una vez en firme, podr ser revisada por el juez del lugar
de ubicacin de los predios de acuerdo con las reglas generales de competencia y
de trmite del Cdigo de Procedimiento Civil.
DECRETO 1274 DE 2009.PROCEDIMIENTO
SERVIDUMBRES PETROLERAS.

DE

AVALU

PARA

LAS

ARTCULO
1o.
SERVIDUMBRES
EN
LA INDUSTRIA DE
LOS
HIDROCARBUROS. La industria de los hidrocarburos est declarada de utilidad
pblica en sus ramos de exploracin, produccin, transporte, refinacin y
distribucin. Los predios debern soportar todas las servidumbres legales que
sean necesarias para realizar las actividades de exploracin, produccin y
transporte de los hidrocarburos, salvo las excepciones establecidas por la ley.
Se entender que la servidumbre de ocupacin de terrenos comprender el
derecho a construir la infraestructura necesaria en campo e instalar todas las
obras y servicios propios para beneficio del recurso de los hidrocarburos y del
ejercicio de las dems servidumbres que se requieran.
ARTCULO 2o. NEGOCIACIN DIRECTA. Para el ejercicio de las servidumbres
de hidrocarburos el interesado deber adelantar el siguiente trmite:
1. El interesado deber dar aviso formal al propietario, poseedor u ocupante de los
terrenos o al dueo de las mejoras, segn el caso.
2. El aviso deber realizarse mediante escrito y sealar:
a) La necesidad de ocupar permanente o transitoriamente el predio.
b) La extensin requerida determinada por linderos.
c) El tiempo de ocupacin.
d) El documento que lo acredite como explorador, explotador, o transportador de
hidrocarburos.
e) Invitacin para convenir el monto de la indemnizacin por los perjuicios que se
ocasionarn con los trabajos.

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3. El aviso se entender surtido con su entrega material y con la remisin de una

copia del mismo a los Representantes del Ministerio Pblico con competencia en
la circunscripcin en donde se ubique el predio.
4. Ejecutado el aviso se indicar la etapa de negociacin directa entre las partes,
la cual no exceder de veinte (20) das calendario, contados a partir de la entrega
del aviso.
5. En caso de no llegar a un acuerdo sobre el monto de la indemnizacin de
perjuicios, se levantar un acta en la que consten las causas de la negociacin
fallida y el valor mximo ofrecido, firmado por las partes, con copia a cada una de
ellas.
Si el proponente, poseedor o tenedor se abstiene de firmar el acta referida dentro
del plazo sealado para la negociacin directa, el interesado acudir al
representante del Ministerio Pblico o quien haga sus veces de la circunscripcin
del inmueble, para que dentro de los tres (3) das hbiles siguientes, deje
constancia de tal situacin.
PARGRAFO. Igual tratamiento se dar a las personas que ocupen o posean
tierras baldas.
ARTCULO 3o. SOLICITUD DE AVALO DE PERJUICIOS. Agotada la etapa de
negociacin directa sin que hubiere acuerdo sobre el valor de la indemnizacin
que deba pagarse por el ejercicio de las servidumbres o sin que hubiere sido
posible dar el aviso formal al propietario, poseedor u ocupante de los terrenos o al
dueo de las mejoras, por lo menos dos (2) veces durante los veinte (20) das
anteriores a la solicitud de avalo de perjuicios, el interesado presentar ante el
Juez Civil Municipal de la jurisdiccin donde se encuentre ubicado el inmueble, la
solicitud del avalo de los perjuicios que se ocasionarn con los trabajos o
actividades a realizar en ejercicio de las servidumbres de hidrocarburos, la cual
contendr los siguientes requisitos:
1. Nombre y prueba de existencia y representacin del interesado.
2. Copia del ttulo o documento en el que consten los derechos a explorar, explotar
o transportar hidrocarburos del interesado.
3. Ubicacin del inmueble o predio objeto de las servidumbres de hidrocarburos y
la identificacin del rea a ocupar permanente o transitoriamente con los trabajos
de exploracin, explotacin y transporte de los hidrocarburos, sus linderos y la
extensin de la misma.
4. Identificacin y descripcin de las construcciones, cercas, cultivos, plantaciones,
pastos y mejoras que resulten afectadas con la ocupacin y el ejercicio de las
servidumbres de hidrocarburos.
5. Constancia de la entrega del aviso o prueba de la imposibilidad de su entrega.
6. Descripcin de las actividades a adelantar en los terrenos a ocupar.
7. Identificacin del dueo u ocupante de los terrenos o de las mejoras y lugar
donde puede ser notificado de la solicitud.

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8. Recibo de consignacin a rdenes del Juzgado de la suma correspondiente al

valor del avalo comercial realizado por el Instituto Agustn Codazzi o por un
profesional adscrito a una agremiacin de lonja de la jurisdiccin del predio
debidamente reconocida, como depsito judicial a favor del propietario, poseedor
u ocupante de los terrenos o de las mejoras por los perjuicios a ocasionar con la
ocupacin y ejercicio de las servidumbres.
9. Copia del acta de la negociacin fallida.
ARTCULO 4o. AUTORIDAD COMPETENTE PARA CONOCER LA SOLICITUD
DE AVALO. La autoridad competente para conocer de las solicitudes de avalu
para las servidumbres de hidrocarburos que adelante cualquier persona, natural o
jurdica, nacional o extranjera y las sociedades de economa mixta, ser el Juez
Civil Municipal de la jurisdiccin donde se encuentre ubicado el inmueble que deba
soportar la servidumbre.
ARTCULO 5o. TRMITE DE LA SOLICITUD. A la solicitud de avalo se le dar
el trmite siguiente:
1. Presentada la solicitud de avalo, el Juez la admitir dentro de los tres (3) das
siguientes y en el mismo auto ordenar correr traslado al propietario u ocupante
de los terrenos o de las mejoras por el trmino de tres (3) das.
2. Si dos (2) das despus de proferido el auto que ordena el traslado de la
solicitud esta no hubiere podido ser notificada personalmente, se proceder a
emplazarlos en la forma indicada en el inciso 2o del artculo 452 del Cdigo de
Procedimiento Civil.
3. En el presente trmite no son admisibles excepciones de ninguna clase, pero en
la decisin definitiva del avalo, el Juez se pronunciar de oficio sobre las
circunstancias contempladas en los numerales del artculo 97 del Cdigo de
Procedimiento Civil, y si encontrare establecida alguna, as lo expresar y se
abstendr de resolver.
4. El valor de la indemnizacin ser sealado por un perito nombrado por el Juez
de la lista de auxiliares de justicia, cuyos honorarios debern ser a cargo del
solicitante, el cual ser nombrado en el auto admisorio de la solicitud de avalo y
este se deber posesionar dentro de los tres (3) das siguientes.
5. El perito deber rendir el dictamen pericial dentro del trmino de quince (15)
das hbiles contados a partir de la posesin. Para efectos del avalo el perito
tendr en cuenta las condiciones objetivas de afectacin que se puedan presentar
de acuerdo con el impacto que la servidumbre genere sobre el predio, atendiendo
la indemnizacin integral de todos los daos y perjuicios, sin perjuicio de las
reclamaciones posteriores que pueda presentar el propietario, poseedor u
ocupante de los predios afectados por daos ocasionados a los mismos durante el
ejercicio de las servidumbres. No se tendrn en cuenta las caractersticas y
posibles rendimientos del proyecto petrolero, ni la potencial abundancia o riqueza
del subsuelo, como tampoco la capacidad econmica del contratista u operador.
La ocupacin parcial del predio dar lugar al reconocimiento y pago de una

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indemnizacin en cuanta proporcional al uso de la parte afectada, a menos que

dicha ocupacin afecte el valor y el uso de las zonas no afectadas.
6. Rendido el dictamen pericial, el juez autorizar la ocupacin y el ejercicio
provisional de las servidumbres de hidrocarburos. No obstante lo anterior, si el
interesado solicita la entrega provisional del rea requerida para los trabajos antes
de rendido el dictamen pericial, el juez autorizar la ocupacin y el ejercicio de las
servidumbres de hidrocarburos dentro de los quince (15) das hbiles siguientes a
la radicacin de la solicitud, siempre y cuando con ella se acompae copia de
depsito judicial que corresponda a un 20% adicional del depsito realizado en el
momento de la solicitud de avalo de perjuicios del que trata el numeral 8 del
artculo 3o de la presente ley.
7. En lo relacionado con la contradiccin del dictamen se aplicar el procedimiento
establecido en el artculo 238 del Cdigo de Procedimiento Civil.
8. Rendido el dictamen y tramitadas las respectivas objeciones, el Juez deber
resolver definitivamente sobre el avalo solicitado en el trmino de diez (10) das.
9. Cualquiera de las partes puede pedir ante el Juez Civil del Circuito de la
jurisdiccin a la que pertenezca el predio objeto de la diligencia de avalo, la
revisin del mismo dentro del trmino de un (1) mes contado a partir de la fecha
de la decisin del Juez Civil Municipal. Si quien hiciere uso del recurso fuere el
explorador, explotador o transportador de hidrocarburos, este deber consignar,
como depsito judicial, a la orden del Juez Civil de Circuito respectivo el monto
resuelto por el Juez Civil Municipal si la suma consignada para la presentacin de
la solicitud fuere inferior al cincuenta por ciento (50%) del avalo de los perjuicios
sealados por el Juez.
10. La revisin del avalo se tramitar de conformidad con las disposiciones del
procedimiento abreviado consagradas en los artculos 408 a 414 del Cdigo de
Procedimiento Civil.
11. Ni la interposicin de la revisin ni su trmite impiden o interrumpen el ejercicio
de la respectiva ocupacin o servidumbre de hidrocarburos.
12. Surtida la revisin el Juez del Circuito ordenar la entrega de los dineros
consignados al dueo, poseedor u ocupante de los terrenos o de las mejoras y si
estos no fueren suficientes, ordenar al explorador, explotador o transportador
interesado que, dentro de los diez (10) das siguientes consigne la cantidad
suficiente para cubrir la indemnizacin. Si resultare un remanente, este le ser
devuelto dentro del mismo trmino al beneficiario de la servidumbre. Si el
interesado no lo hiciere el Juez solicitar al Alcalde que adopte de inmediato las
medidas para suspender los trabajos objeto de la ocupacin y del ejercicio de las
servidumbres de hidrocarburos.

BIBLIOGRAFA.

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Avalu De Inmuebles y Garantas Hipotecarias. Oscar Borrero Ochoa. Biblioteca

De La Construccin. Bandar Editores.
Avalos de Terrenos de Proteccin Ambiental y Uso Institucional. Oscar Borrero
Ochoa. Biblioteca De La Construccin. Bandar Editores.
Finanzas De La Construccin. Miguel Tllez Luna. Biblioteca De La
Construccin .Bandar Editores.
Metodologa Para la Tasacin de Inmuebles. Miguel Camacaro Ediciones. Marco
Aurelio Stumpe Gonzales.
Curso Bsico de Ingeniera Legal y de Tasaciones. Miguel Camacaro. Ediciones.
Sergio Antonio Abunahman
Avalos. Metodologas Prcticas. William Robledo Giraldo.

Editorial La Patria.

La Valoracin Agraria En Colombia. Varios Autores. Biblioteca De La Construccin.

Bandar Editores
El Avalu de Los Bienes Races. Editorial Limusa. Antonio Antuano Iturbide.
Manual De Avalos Urbanos. Manual De Avalos Rurales. Liborio Plata Camacho.
Edicin Bucaramanga.
Cunto Vale Mi Empresa. Editorial Alfaomega. Luis Fernando Rico.
Valoracin. Medicin y Gestin del Valor. Ediciones Deusto. Tom Copeland. Tim
Koller. Jack Murrin.
Memorias Tcnicas De Diferentes Seminarios De Avalu Lonja De Propiedad
Raz De Bogot, Lonja Nacional De Ingenieros Avaluadores., Lonja De La
Sociedad Colombiana De Arquitectos.
Bueno Campos, Eduardo (1998): El capital intangible como clave estratgica en
la competencia actual. Boletn De Estudios Econmicos, vol. LIII, n 164 - Agosto
1998, pp. 207 - 229.
Caballer Mellado, V. (1994): Mtodos de valoracin de empresas. Pirmide.
Cabrera Monroy, Francisca y Galindo Lucas, Alfonso (2000): La importancia de
la Informacin en la Valoracin de Empresas. La Empresa del Siglo XXI:
Finanzas, Tecnologas y Sistemas de Informacin (Volumen I), pp. 555 564.
Diputacin de Cdiz. Jerez de la Frontera.

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Tablas De Valoracin Para Indemnizacin Por Daos Empresa Colombiana de

Petrleos - ECOPETROL
Estadsticas Agropecuarias - Evaluacin Municipal,

Secretaria de Agricultura y

Desarrollo Econmico, URPAS

Boletines Mensuales Corporacin Colombia Internacional
SIPSA - Sistema de Informacin de Precios y Volmenes Transados.

Ministerio

de Agricultura y Desarrollo Rural

Anuarios Estadsticos Del Sector Agropecuario Y

Pesquero.

Ministerio

de

Agricultura y Desarrollo Rural

Evaluaciones Agropecuarias Municipales,

Ministerio

de

Agricultura

Desarrollo Rural, Secretara de Agricultura, Unidad Regional de Planificacin

Agropecuaria - URPA.
Fichas De Evaluacin Agrcola, Cultivos Permanentes Y Transitorios. Unidad de
Asistencia Tcnica Agropecuaria
Boletines Del Sistema De Informacin De Precios. Subsecretara de
Comercializacin

- Secretara de Comercializacin y Desarrollo Industrial;

Coordinacin de Comercializacin - Secretara de Fomento Agropecuario,

Boletines Diarios, Precios De Venta Al Por Mayor.

Centrales de Abastos

Boletines Semanales De Precios Cordicafe - Corporacin para la Diversificacin del

Ingreso Cafetero
Costos De Produccin Corpoica, Corporacin Colombiana de Investigacin Agropecuaria.
Boletines De La Bolsa Nacional Agropecuaria S.A

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AVALUOS.GENERALIDADES Y METODOS.
Esta obra de consulta para quienes ejercen la actividad valuatoria, contiene los
conceptos necesarios para

realizar correctamente el proceso de avalu de

bienes. Se inicia con la definicin de conceptos bsicos de ingeniera, estadstica,

planeacin, economa y finanzas que el avaluador debe conocer, posteriormente
se referencian los elementos incidentes en la determinacin de valor de los lotes y
las construcciones, y los principios que regulan la actividad, para conocer luego
las diferentes metodologas valuatorias, proporcionando reflexiones profundadas y
perspicaces sobre como determinar el valor de un bien.
La abra aporta metodologas con alto contenido prctico, desarrolladas por el
autor en el ejercicio de su actividad profesional por ms de 30 aos, a lo largo y
ancho del pas y proporcionan cauces de gran eficacia para que los profesionales
inmobiliarios de todos los niveles, puedan tasar objetivamente cualquier activo.
Esta querido lector, ante una gua muy cualificada en la que cualquier profesional
de la gestin inmobiliaria y/o financiera, as como los estudiantes de carreras
relacionadas con la actividad, podrn confiar para obtener resultados coherentes
con la actividad valuatoria, en cualquier ciudad,
En todo el texto se emplea un lenguaje claro, aun para quienes se inician en la
actividad, situacin perfectamente reflejada en los ejemplos prcticos que
acompaan cada proceso.

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