Diplomado

Gestin del Ciclo de Vida

en Edificaciones y Obras
Facility Management
Prof. Dr. Frank Riemenschneider Prof. Dipl.-Ing. Martin Weischer
Universidad de Ciencias Aplicadas Muenster, Alemania
Para la Universidad Nacional de Ingeniera Managua, Nicaragua,
con el apoyo del DAAD

Manejo de reas en edificaciones

Autores:
Versin

140130

Prof. Dr. Frank Riemenschneider, UCA Muenster

riemenschneider@fh-muenster.de

Adam Khalaf, UCA - Muenster

khalaf@fh-muenster.de

Traduccin libre y Exposicin:

Prof. de Mrito Dr. Rubn A. Bancrofft H., ISPJAE - La Habana.

bancroft@arquitectura.cujae.edu.cu

Contenidos de la conferencia

Fundamentos : Las reas en las edificaciones

Mercadeo de las reas
Optimizacin de reas en Oficinas

Fundamentos : Las reas en las edificaciones

*
DIN 277 Parte 1

reas bsicas y funciones de los espacios

en las edificaciones

reas totales o brutas

reas de construccin

reas netas
tiles
reas netas
principales

reas netas generales

reas netas
tcnicas
reas netas
auxiliares

reas netas de
circulacin

Fundamentos : Las reas en las edificaciones

reas
Brutto-Grundflche
totales o brutas(BGF)

Suma
Summe
de lasder
reas
Grundflchen
brutas de todos
los aller
niveles
Grundrissebenen
de una edificacin.
einesNo
incluye
Bauwerks.
reas no
Nicht
utilizables
dazu gehren
necesarias
Flchen para
von nicht
el completamiento
nutzbaren
de la
Dachflchen
edificacin,und
como
voncubiertas
konstruktiv
y
otras.
bedingten Hohlrumen.

Fundamentos : Las reas en las edificaciones

rea de construccin

Suma de las reas brutas en todos

los pisos, ocupadas por elementos
constructivos, estructurales o no, as
como conductos no transitables y
chimeneas.

Fundamentos : Las reas en las edificaciones

reas netas o utilizables

Suma de las reas utilizables

(NGF)
intramuros de todos los pisos de una
edificacin. Incluye hogares de
chimeneas y equipos de climatizacin
no constructivos,etc.

Fundamentos : Las reas en las edificaciones

Las reas se estructuran de la siguiente manera:

+
Konstruktionsreas de

construccin
Grundflche

Nettoreas

netas
Grundflche
(Sin considerar las reas
de circulacin y tcnicas)

Bruttoreas
totales
oGrundflche
brutas

Fundamentos : Las reas en las edificaciones

*
b
Las reas netas se dividen en:

rea til

reas para el uso del

espacio interior de la
edificacin, de acuerdo a
su destino. P.ej.
Habitaciones

reas de circulacin b

reas tcnicas

reas para el
aseguramiento de la
movilidad hacia, desde y
en los espacios. P.ej.
Pasillos y escaleras.

reas asequibles para la

ubicacion de
instalaciones y
equipamiento.

Fundamentos : Las reas en las edificaciones

Clasificacin de reas segn la DIN 277

Ejemplo de distribucin de reas Edificio Oficinas

rea general bruta

rea de construccin
rea neta general

100 rea total del Edificio

10-13 Paredes, Estructura, Conductos no transitables

rea neta til

reas netas tiles principales
Vivienda y estancia
Trabajo de Oficina
Trabajo artesanal e industrial
Almacenaje, distribucin y venta
Educacin y Cultura
Atencin a la Salud
reas netas tiles auxuliares

87-90 rea disponible

58-74 rea para usos principales y auxiliares
55-70
< 3 Cafetera y Espacios Pblicos
50-60 Oficinas y Espacios de reunin
< 2 Cocinas y Pantries
5-10 Archivos y Almacenes
5-10 Locales para Seminarios y clases
< 1 Locales atencin mdica
< 4 Baos, Taquillas, Guardarropas

rea neta tcnica

rea neta de circulacin

< 3 Area para conductos e instalaciones no const.

15-25 Escaleras y Pasillos

Observacin:
Los valores dados son solo indicativos y vlidos para edificios de oficina y administrativos con un equipamiento
convencional sin considerar garajes internos ni Cantinas, segn la versin vieja de la DIN 277
9

Mercadeo de las reas

*
Capacidad de mercadeo las reas

Capacidad de ser alquiladas y mercadeadas

Pueden ser de
Alquiler exclusivo,

Proporciones de las reas o superficies

De acuerdo a su ubicacin, altura, orientacin geografica, vistas, etc dentro del edificio
tiene mayor o menos valor.
De acuerdo a la relacin con otros locales en el nivel
Influyen las caractersticas de los alrededores

Flexibilidad de las reas

10

La proporcin de las reas determinan su calidad de uso:

Un local con tendencia a cuadrado es mas flexible de utilizar
Un local estrecho o angosto, y largo, tiene usos menos generalizados

Ubicacin de las reas

Alquiler colectivo
No alquilables por ser comunes y necesarias para el funcionamiento del edificio.

Tiene que ver con la configuracin del rea, la manera en que pueden manejarse constructivamente sus
limites fsicos y las caracterticas de su entorno inmediato.

Mercadeo de las reas

Capacidad de mercadeo de las reas

a) Grado de uso de las reas
Es una medida para la utilizacin efectiva de la superficie total de un edificio para los fines
previstos.
La relacin entre el area til y el rea total indica
la eficiencia funcional y comercial de la Edificacin
Grado o Factor de Utilizacin del rea Total existente = rea til / rea o Bruta

Otras importantes relaciones de reas son las siguientes

reas de circulacin vs rea Bruta ( Permite tener criterio sobre la eficiencia de la edificacin en
cuanto a sus superficies de cierre)

rea alquilable vs rea Bruta ( Permite tener criterio acerca de la eficiencia de la edificacin en
cuanto a su capacidad alquilable).
rea de trabajo vs rea Bruta (Permite tener criterio sobre la eficiencia de la edificacin en cuanto
a superficies de trabajo).

11

Mercadeo de las reas

*
Capacidad de mercadeo de las reas
b) Grado de ocupacin:
Indica la medida en que una edificacin tiene cubierta en tiempo y espacio su superficie neta con
clientes o usuarios.

Grado de ocupacin de las reas en funcin del total de area a ocupar

Tiempo de ocupacin de las reas en funcin del tiempo total posible a ocupar
Tiempo de ocupacin de las reas en funcin de las disponibles
Ejemplo: Un Hotel dispone de 40 habitaciones, las que se podran alquiar 365 dias al ao. Un
grado de ocupacin de 50% . Significa en este caso que se produciran (40 x 365 x 0,5 ) 7.300
pernoctaciones. Dicho de otra manera, en el ao como promedio estn ocupadas
permanentemente 20 Habitaciones.

12

Mercadeo de las reas

*
La GEFMA 195/2 recomienda los siguientes % de reduccin del valor de
alquiler de las reas o espacios segn su completamiento constructivo y
ambiental
reas totalmente equipadas
............. 100%
reas sin luz natural
.. -20%
reas sin adecuadas terminaciones en las pardes -10%
reas sin redes elctricas.............. -10%
reas sin redes telefnicas y de datos.............. -10%
reas sin adecuadas terminaciones en los pisos.. -10%
reas sin adecuadas terminaciones en los techos -10%

13

Quelle: GEFMA 130 Flchenmanagement Leistungsbild, Entwurf aus dem Jahre 1999, Seite 5

Valor de uso de las reas

Contenidos de la Conferencia

Fundamentos : Las reas en las Edificaciones

Mercadeo de las reas

14

Optimizacin de reas en Oficinas

Potencial de optimizacin en Oficinas

*
Situacin del manejo de reas en Oficinas
En este campo trabajan alrededor de 17 mllones de personas.
En oficinas la inadecuada determinacin de superficie a asignar por
puesto de trabajo conlleva al desperdicio de reas , sobreamueblamiento, a grandes limitaciones en el grado de flexibilidad de
uso de los edificios y con ello a grandes costos de explotacin.
La reduccin del rea a asignar por trabajador es necesaria y
complicada, pues an no es bien comprendida por los trabajadores.
La transformacin de las oficinas a futuro es un tema estratgico.

15

Optimizacin de reas en Oficinas

Formas de organizacin de Oficinas

Convencionales o en clulas.
Para trabajo en grupos
Combinadas
Tipo Open Space o de Espacios abiertos

16

*
Formas de organizacin de Oficinas
Oficinas convencionales o en clulas

De pequeno tamao y cerradas. Albergan de 1 a 4 trabajadores por regla general.

En climas frios como el de Alemania se organizan en fila a ambos lados de un pasillo.
Es la forma mas extendida de oficinas.

Ventajas: Puestos de trabajo cercanos a las ventanas, gran privacidad, permite el

trabajo concentrado.
Desventajas: No propician la comunicacion interpersonal, Poco flexibles organizacional
y ambientalmente

17

Quelle: http://www.europahaus-darmstadt.de/sql2pat.application/login.php?action=special&function=f_showpage&param1=24, abgerufen am 27.09.09

Potencial de optimizacin en Oficinas

*
Formas de organizcin en Oficinas
Oficinas para trabajo en grupos

Adecuadas para entre 3 y 10 trabajadores

Permite la privacidad de grupos pequeos.
Ventajas:
Nachteile:

18

Fomentan la cooperacin en grupos pequenos. Adecuadas para trabajos

de rutina.
Dificil concentracin personal individual. No sirven para trabajos
individuales confidenciales. Tendencia a ser ruidosas. Permiten la
regulacin del clima por oficinas

Quelle: http://www.europahaus-darmstadt.de/sql2pat.application/login.php?action=special&function=f_showpage&param1=24, abgerufen am 27.09.09

Potencial de optimizacin en Oficinas

*
Formas de organizcin en Oficinas
Oficinas combinadas

Combinan las dos formas anteriores e incluyen una zona multifuncional de uso comn
Transparencia acristalada regulable entre oficinas y zonas
Cercana visual interpersonal. Visibilidad sobre la mayor parte del espacio total de trabajo.

Ventajas: Conjugan privacidad con Comunicabilidad. Permiten la concentracin

individual.
Desventajas: Necesidad de discrecin en los trabajadores.

19

Quelle: http://www.europahaus-darmstadt.de/sql2pat.application/login.php?action=special&function=f_showpage&param1=24, abgerufen am 27.09.09

Potencial de optimizacin en Oficinas

Potencial de optimizacin en Oficinas

*
Formas de organizcin en Oficinas
Oficinas tipo Open Space o de espacios abiertos

Son reas sin paredes fijas internas

Son muy eficientes desde el punto de vista del aprovechamiento del rea
Por temino medio albergan ntre 20-30 personas, no siempre de permanencia fija
Muy importantes el amoblamiento y la acstica
Es la forma mas adecuada para las nuevas formas de trabajo: Organizacin en equipos y
teletrabajo
Ventajas: Gran flexibilidad espacial para transformaciones. Fomentan la
Comunicacin personal
Desventajas: Muy poco privadas, Tendencia a ser ruidosas, Dificil regulacin local del
clima, exigen armonia en el comportamiento grupal

20

Optimizacin de reas en Oficinas

*
Criterios para la conformacin de espacios de trabajo
en edificios de Oficinas

Apoyo ptimo a los procesos de trabajo

Adecuado acomodo de los medios y equipos de trabajo

Consideracin de los aspectos econmicos de las reas

Jerarquia establecida en la empresa

Reflejar la representatividad o imagen de la Empresa y su

cultura
Posibilidad de flexibilidad espacial y constructiva para
transformaciones futuras

21

Optimizacin de reas en Oficinas

Objetivos de la optimizacin
Incorporar las reas no utilizadas a acciones de
mercadeo.
Ajustar las prestaciones y los costos en detalle.
Mejorar los contratos.

22

Potencial de optimizacin en Oficinas

*
La reduccin de rea por puesto de trabajo:
Va principal para optimizaciones a futuro
Antes:

Trabajaba en una
estructura fija, en un lugar fijo, en
un horario fijo!

Hoy:

Trabajo con quien, cuando

y donde yo quiera!
Tiempos de trabajo flexibles
Trabjo con mobilidad
Existencia de redes y
estructuras virtuales (Internet,
Intranet etc.)

Creciente orientacin del trabajo hacia procesos

No fijacin del trabajador a un puesto de trabajo
Los puestos de trabajo en buroes no son permanentes, sirven a varios

La tendencia es a la flexibilidad, con vistas a futuro !!!.

23

Potencial de optimizacin en Oficinas

La va de la reduccion de rea por puesto de trabajo

En Alemania cada trabajador ocupa en promedio alrededor de

20 m2. (Francia 17, Japn 12, Inglaterra 10)
Hasta ahora la superficie mnima normativa es 8m2 por puesto
de trabajo. Se pretende eliminar la Directiva a partir de los
cambios en el manejo del asunto.
Se acepta la que sea funcional a partir de que no se
comprometan la seguridad, la salud y de que los trabajadores
se sientan bien.

24

Potencial de optimizacin en Oficinas

*
1 m de superficie de menos ahorra 390 !
Se trata de una cuestin de organizacin

(In: Facility Management, Ausgabe Nov./Dez. 2007, S.46-48)

Cada 1m de ahorro potencial de rea ofrece un efecto de ahorro de
alrededor de 390 por puesto de trabajo. En teora, para igual efecto
econmico mediante reducciones de costos en el proceso de explotacin se
debe trabajar en otros aspectos cinco veces mas. [] (Paul Franke Director de
la Firma Franke & Partner)

La optimizacin mediante inventarios de rea y Uso ahorra cerca de 3m por

puesto de trabajo.
La reduccin de area por puesto de trabajo ejerce un importante efecto de
ahorro en la fase de explotacin de las edificaciones.
25

Potencial de optimizacin en Oficinas

*
Otras vas para la optimizacin
Reducir la cantidad de oficinas individuales o convencionales y
las reas sobre dimensionadas
Evitar la existencia de locales de Secretarias por Departamentos
Eliminar los locales particulares para reuniones, almacenaje,
copiadoras y pantries.
Centralizar las reas de recepcin, correo, restaurant, reuniones,
conferencias, etc.
Darle mayor valor de uso a areas de circulacin y espacios
auxiliares.

26

Optimizacin de reas en Oficinas

Otras vas para la optimizacin

Definir cuales reas estn sub-utilizadas. Ver en cuales se pueden ajustar
los alquileres? Ver como puede aumentarse el % de ocupacin?
Determinacin de valores indicativos acerca de las reas
Uso del Benchmarking
Analisis interno de las reas segn el comportamiento del mercado .

Datos a considerar

27

Informacin sobre reas existentes

Informacin sobre nivel de ocupacin
Contenidos de los contratos
Costos y precios en vigor

Optimizacin de reas en Oficinas

Otras vas para la optimizacin

Realizacin de Anlisis de Valor de Uso. Ver tema Externalizaciones .
Desarrollo de alternativas sin o con transformaciones
constructivas
Desarrollo de comparaciones de eficiencia econmica mediante
modelos matemtico-financieros. Ver tema Ciclo de Vida
Poner a punto las reas de reserva, para casos de ajustes.

28

Potencial de optimizacin en Oficinas

*
Otras vas para la optimizacin
Reduccin del ruido
Un alto nivel de ruido reduce el rendimiento del trabajo por lo que
mientras mas intelectual sea la actividad mayor ser la incidencia del
ruido en la misma.
Segn un estudio de la Agencia Europea para Seguridad e Higiene del
Trabajo mas de la mitad de las enfermedades de trabajadores
relacionadas con el Stress en la regin se producen en el puesto de
trabajo y tienen como consecuencia costos de alrededor de 250, 000
millones de Euros.
Deben ser tenidos en cuenta el ruido interno y el externo.
Las medidas de aislamiento al ruido con muy costosas.
29

Potencial de optimizacin en Oficinas

Algunas medidas para la reduccin del ruido en reas

Uso de paredes, techos, pisos y eventualmente muebles, con

capacidad de absorcin sonora
Priorizar las bajas frecuencias en los emidores de ruido
Concentrar el equipamiento ruidoso en zonas especficas y
aislar stas
Aislar los espacios de reunin y discusin
Priorizar el equipamiento de baja emisin sonora

30

Potencial de optimizacin en Oficinas

*
Algunas consideraciones relacionadas con la iluminacin
Un adecuado concepto de iluminacin debe aprovechar al mximo la
luz diurna, complementada con iluminacin artificial segn
necesidades.
La iluminacin diurna y la proteccin solar deben estudiarse de
conjunto.
Tanto de da como de noche se deben evitar deslumbramientos.
La iluminacin artificial debe tener en cuenta la calidad de la luz que
emiten las fuentes.
Debe considerarse el ruido que emite el equipamiento de iluminacin
artificial
Debe controlarse y aprovecharse el calor que emite dicho
equipamiento.
Adecuados niveles de iluminacin segn la tarea a realizar conducen a
aumentos en la productividad. P.ej. Llevar el nivel de 300 a 500 Lux en
areas de oproduce un aumento de productividad de alrededor de un 8%
segn estudios del ramo.
31

Potencial de optimizacin en Oficinas

*
Algunas consideraciones sobre
acondicionamiento trmico de reas
Tiene que ver con la Calefaccin y la Climatizacin. Ambas deben
lograr una temperatura en los locales entre 20-22.
El exceso de fro y de calor disminuye sensiblemente la capacidad
laboral. El aislamiento termico de paredes y techos exteriores es
determinante para lograr las temperaturas adecuadas de una
manera econmica.
Aunque las instalaciones de climatizacin no gozan del favor de
inversionistas, por su consumo energtico y del pblico por
generar ambientes dainos a la salud, son muchas veces
imprescindibles para el buen funcionamiento del equipamiento.
32

Optimizacin de reas en Oficinas

Un manejo profesional de las reas

resulta ser la mejor herramienta
para reducir los costos del Ciclo de Vida
en las edificaciones:

El rea mas sostenible es la que no se

construye!!!
33

Literatura Bsica

34

Muchas gracias
por su atencin !!!
35