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SEU DINHEIRO03/04/2010 17:29

10 cuidados antes de
comprar um imvel em
leilo
.

No faltam motivos para um interessado em comprar um


imvel fazer isso por meio de um leilo. O principal deles o
preo. Leiloeiros e compradores dizem ser possvel obter
descontos superiores a 20% em relao aos valores de
mercado. O sistema de leilo tambm considerado
emocionante pelos seus adeptos porque costuma haver
grande disputa pelos melhores bens. No entanto, talvez a
caracterstica mais importante de um leilo de imveis que
ele extremamente trabalhoso para o comprador.
necessrio tomar diversos cuidados antes de calcular o lance
mximo que deve ser apresentado. O interessado precisa
levantar dvidas antigas, checar documentos, estudar as
melhores formas de pagamento e ler com ateno todas as
regras do edital. Aps tudo isso, ainda possvel ir a um
leilo e no comprar nada porque outra pessoa aceitou pagar
mais do que parecia razovel pelo bem.
Mesmo assim, os leiles de imveis no param de crescer no
Brasil. Em geral, os bens que sero ofertados podem ser
encontrados nos sites dos bancos ou de alguns dos
principais leiloeiros do pas como a Zukerman
(www.zukerman.com.br), a Santos Frazo
(www.sfleiloes.com.br), a Sodr Santoro (www.ssol.com.br) e
a Fidalgo (www.fidalgoleiloes.com.br). Com o crescimento de
trs dgitos no crdito imobilirio, o nmero de muturios que
no consegue pagar as prestaes avana
proporcionalmente. Alm disso, a legislao brasileira
extremamente rgida com os muturios inadimplentes - o que
garante a oferta de imveis nos leiles. No caso dos
contratos que prevem a chamada alienao fiduciria,

regulamentada em 2004, aps apenas trs meses de atraso


no pagamento o banco j pode notificar o morador de que vai
colocar o imvel em leilo extrajudicial. Veja abaixo dez dicas
teis antes de comprar um imvel em leilo:
1 - Prefira imveis desocupados. Mais de 90% dos imveis
que vo a leilo ainda no tiveram seus antigos donos
despejados. Ao arrematar um deles, o comprador ganha uma
carta de arrematao que lhe permitir solicitar a
desocupao. comum que recursos contra a arrematao
ou a execuo do imvel sejam discutidos na Justia e
tornem a desocupao demorada. Se voc no est disposto
a correr o risco de esperar anos, s compre residncias,
escritrios ou terrenos desocupados - mas saiba que os
preos podem no ser to vantajosos.
2 - Verifique se h aes judiciais contra a execuo. Em
geral, a demora na desocupao de imveis leiloados
causada por liminares obtidas pelos ocupantes.
Principalmente em contratos antigos de financiamento de
imveis, comum que os muturios reclamem - com razo de itens como a frmula de correo das parcelas ou a
cobrana de juros sobre juros. O problema que nem
sempre os bancos esperam o julgamento final dessas aes
para colocar o imvel em leilo extrajudicial. Nesses casos, o
comprador do imvel ser obrigado a esperar para tomar
posse do bem caso o ocupante consiga uma liminar que evite
o despejo at o julgamento do mrito do processo. Alm de ir
ao frum ou ao cartrio verificar se h aes contra a
execuo, o ideal tambm conversar com o ocupante e
verificar se ele planeja resistir ao despejo.
3 - Visite o imvel com antecedncia. Pode parecer pouco
sensato, mas muita gente ainda assina um cheque de
dezenas de milhares de reais sem saber exatamente o que
est comprando. Verifique se necessrio entrar em contato
com o leiloeiro e fazer um cadastro antes da visita. Faa uma
inspeo minuciosa no imvel, se possvel com a presena
de tcnicos especializados, j que o comprador no poder

devolv-lo sob a alegao de problemas no-aparentes. No


caso de muitos dos imveis leiloados, o morador se recusa a
abrir a porta e permitir a visitao dos interessados. S
possvel conversar com funcionrios do condomnio ou
vizinhos e tentar apurar as condies de uso. Mas, ao definir
o lance, saiba que existe o risco de o interior do imvel se
encontrar em um estado pior do que o esperado. Considere a
possibilidade de ter de investir milhares de reais na reforma e
seja bastante conservador ao definir o lance justo pelo bem.
4 - Levante as dvidas do imvel deixadas pelo atual
ocupante. normal que uma pessoa executada pela Justia
ou que teve seu imvel retomado pelo banco por falta de
pagamento tambm tenha deixado de pagar obrigaes
como IPTU, taxas e at mesmo o INSS de funcionrios
responsveis pela construo ou reforma. O comprador ter
de arcar com todas essas obrigaes. A nica exceo o
condomnio, cuja dvida acumulada poder ser cobrada do
antigo proprietrio por meio de ao judicial. Mas no espere
um desfecho rpido do processo. Como em qualquer compra
de imvel, outras despesas representativas so de
responsabilidade do comprador, como a taxa de registro em
cartrio, o Imposto sobre a Transmisso de Bens Imveis
(ITBI) e os possveis custos advocatcios para o despejo do
ocupante. Some todas essas despesas e desconte do lance
justo a ser apresentado.
5 - Avalie a melhor forma de pagamento. O edital do leilo
estabelece as regras de pagamento do imvel. Essas regras
podem ser tanto um facilitador quanto um empecilho para a
compra. Muitos leiles no permitem, por exemplo, a
utilizao do FGTS no pagamento do imvel arrematado.
Tambm necessrio pagar ao leiloeiro uma comisso
adicional de 5% do valor do lance no ato da arrematao. Por
outro lado, muitas vezes possvel obter descontos de at
10% se o pagamento for feito vista. Em geral, necessrio
arcar com um sinal correspondente a 30% do valor do imvel
e o saldo devedor pode ser dividido em diversas parcelas.
Alguns leiles permitem o financiamento da dvida, mas

necessrio contratar o emprstimo com antecedncia.


Pesquisar os menores juros do mercado e no comprometer
mais de 15% da renda mensal com o valor de cada parcela
so decises prudentes, segundo Geraldo Tardin, diretor da
Associao Brasileira dos Muturios de Habitao (ABMH).
Lembre-se: se o pagamento no for feito nos prazos
previstos, o imvel pode voltar a leilo.
6 - Preste ateno ao edital. Verifique com antecedncia a
descrio das condies de venda, o estado de conservao,
a forma de pagamento, o preo mnimo, a comisso do
leiloeiro, os impostos e o modelo de contrato que ser
assinado pelas partes. Quem der um lance vencedor e
desistir posteriormente ficar impedido de participar de
leiles posteriores. A desistncia de arrematao sob a
alegao de que no h dinheiro para a compra pode ser
punida com pena de dois meses a um ano de recluso, alm
de multa. Todo o leilo filmado - e as imagens podem ser
usadas como prova.
7 - Desconfie do preo de avaliao do imvel. Nem
sempre o bem vale tanto quanto diz o edital do leilo.
Conversar com um corretor que conhea a regio do imvel
pode lhe dar um bom termmetro dos preos de mercado. O
preo mnimo fixado tambm no pode ser considerado uma
referncia, j que muitas vezes corresponde ao prejuzo do
banco com o financiamento do imvel.
8 - Defina um lance mximo e no se empolgue. No v
ao leilo com a expectativa de comprar um bom imvel pelo
lance mnimo. Quanto melhor a localizao e o estado de
conservao do imvel, maior a chance de que vrios
interessados se apresentem. De certa forma, o leiloeiro
estimula uma disputa acirrada. Em um leilo viva-voz, o
interessado apenas levanta a mo e cabe ao leiloeiro dizer o
valor do lance. Quando h muitos interessados, o leiloeiro
pode elevar o lance em 5.000 reais a cada vez que algum
levantar a mo. Quando percebe que a disputa comea a
ficar morna, o leiloeiro passa a aumentar os lances de 500

em 500 reais, evitando que a disputa se encerre


rapidamente. importante no se deixar enganar com as
tcnicas do leiloeiro e definir um valor mximo de
arrematao - que no seja de maneira nenhuma
ultrapassado. Lembre-se que h leiles de imveis todas as
semanas. Se no for possvel comprar um logo no primeiro
leilo, bastante improvvel que no apaream
oportunidades to boas - ou melhores - no futuro.
9 - No deixe de registrar o imvel aps a
arrematao. Muitos imveis leiloados possuem outras
penhoras - inclusive essa informao deve constar do edital.
Para que o bem comprado no seja arrematado em outro
leilo, necessrio comunicar a aquisio ao cartrio o mais
rpido possvel. A venda fica registrada na matrcula do
imvel.
10 - Tire todas as suas dvidas com um advogado. "No
recomendo que a pessoa compre qualquer tipo de imvel
sem a consulta de um advogado, muito menos em leilo",
afirma Geraldo Tardin, diretor da ABMH. " o advogado que
vai dizer o que e o que no um bom negcio."

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