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SEU DINHEIRO03/04/2010 17:29
10 cuidados antes de comprar um imvel em leilo .
No faltam motivos para um interessado em comprar um
imvel fazer isso por meio de um leilo. O principal deles o preo. Leiloeiros e compradores dizem ser possvel obter descontos superiores a 20% em relao aos valores de mercado. O sistema de leilo tambm considerado emocionante pelos seus adeptos porque costuma haver grande disputa pelos melhores bens. No entanto, talvez a caracterstica mais importante de um leilo de imveis que ele extremamente trabalhoso para o comprador. necessrio tomar diversos cuidados antes de calcular o lance mximo que deve ser apresentado. O interessado precisa levantar dvidas antigas, checar documentos, estudar as melhores formas de pagamento e ler com ateno todas as regras do edital. Aps tudo isso, ainda possvel ir a um leilo e no comprar nada porque outra pessoa aceitou pagar mais do que parecia razovel pelo bem. Mesmo assim, os leiles de imveis no param de crescer no Brasil. Em geral, os bens que sero ofertados podem ser encontrados nos sites dos bancos ou de alguns dos principais leiloeiros do pas como a Zukerman (www.zukerman.com.br), a Santos Frazo (www.sfleiloes.com.br), a Sodr Santoro (www.ssol.com.br) e a Fidalgo (www.fidalgoleiloes.com.br). Com o crescimento de trs dgitos no crdito imobilirio, o nmero de muturios que no consegue pagar as prestaes avana proporcionalmente. Alm disso, a legislao brasileira extremamente rgida com os muturios inadimplentes - o que garante a oferta de imveis nos leiles. No caso dos contratos que prevem a chamada alienao fiduciria,
regulamentada em 2004, aps apenas trs meses de atraso
no pagamento o banco j pode notificar o morador de que vai colocar o imvel em leilo extrajudicial. Veja abaixo dez dicas teis antes de comprar um imvel em leilo: 1 - Prefira imveis desocupados. Mais de 90% dos imveis que vo a leilo ainda no tiveram seus antigos donos despejados. Ao arrematar um deles, o comprador ganha uma carta de arrematao que lhe permitir solicitar a desocupao. comum que recursos contra a arrematao ou a execuo do imvel sejam discutidos na Justia e tornem a desocupao demorada. Se voc no est disposto a correr o risco de esperar anos, s compre residncias, escritrios ou terrenos desocupados - mas saiba que os preos podem no ser to vantajosos. 2 - Verifique se h aes judiciais contra a execuo. Em geral, a demora na desocupao de imveis leiloados causada por liminares obtidas pelos ocupantes. Principalmente em contratos antigos de financiamento de imveis, comum que os muturios reclamem - com razo de itens como a frmula de correo das parcelas ou a cobrana de juros sobre juros. O problema que nem sempre os bancos esperam o julgamento final dessas aes para colocar o imvel em leilo extrajudicial. Nesses casos, o comprador do imvel ser obrigado a esperar para tomar posse do bem caso o ocupante consiga uma liminar que evite o despejo at o julgamento do mrito do processo. Alm de ir ao frum ou ao cartrio verificar se h aes contra a execuo, o ideal tambm conversar com o ocupante e verificar se ele planeja resistir ao despejo. 3 - Visite o imvel com antecedncia. Pode parecer pouco sensato, mas muita gente ainda assina um cheque de dezenas de milhares de reais sem saber exatamente o que est comprando. Verifique se necessrio entrar em contato com o leiloeiro e fazer um cadastro antes da visita. Faa uma inspeo minuciosa no imvel, se possvel com a presena de tcnicos especializados, j que o comprador no poder
devolv-lo sob a alegao de problemas no-aparentes. No
caso de muitos dos imveis leiloados, o morador se recusa a abrir a porta e permitir a visitao dos interessados. S possvel conversar com funcionrios do condomnio ou vizinhos e tentar apurar as condies de uso. Mas, ao definir o lance, saiba que existe o risco de o interior do imvel se encontrar em um estado pior do que o esperado. Considere a possibilidade de ter de investir milhares de reais na reforma e seja bastante conservador ao definir o lance justo pelo bem. 4 - Levante as dvidas do imvel deixadas pelo atual ocupante. normal que uma pessoa executada pela Justia ou que teve seu imvel retomado pelo banco por falta de pagamento tambm tenha deixado de pagar obrigaes como IPTU, taxas e at mesmo o INSS de funcionrios responsveis pela construo ou reforma. O comprador ter de arcar com todas essas obrigaes. A nica exceo o condomnio, cuja dvida acumulada poder ser cobrada do antigo proprietrio por meio de ao judicial. Mas no espere um desfecho rpido do processo. Como em qualquer compra de imvel, outras despesas representativas so de responsabilidade do comprador, como a taxa de registro em cartrio, o Imposto sobre a Transmisso de Bens Imveis (ITBI) e os possveis custos advocatcios para o despejo do ocupante. Some todas essas despesas e desconte do lance justo a ser apresentado. 5 - Avalie a melhor forma de pagamento. O edital do leilo estabelece as regras de pagamento do imvel. Essas regras podem ser tanto um facilitador quanto um empecilho para a compra. Muitos leiles no permitem, por exemplo, a utilizao do FGTS no pagamento do imvel arrematado. Tambm necessrio pagar ao leiloeiro uma comisso adicional de 5% do valor do lance no ato da arrematao. Por outro lado, muitas vezes possvel obter descontos de at 10% se o pagamento for feito vista. Em geral, necessrio arcar com um sinal correspondente a 30% do valor do imvel e o saldo devedor pode ser dividido em diversas parcelas. Alguns leiles permitem o financiamento da dvida, mas
necessrio contratar o emprstimo com antecedncia.
Pesquisar os menores juros do mercado e no comprometer mais de 15% da renda mensal com o valor de cada parcela so decises prudentes, segundo Geraldo Tardin, diretor da Associao Brasileira dos Muturios de Habitao (ABMH). Lembre-se: se o pagamento no for feito nos prazos previstos, o imvel pode voltar a leilo. 6 - Preste ateno ao edital. Verifique com antecedncia a descrio das condies de venda, o estado de conservao, a forma de pagamento, o preo mnimo, a comisso do leiloeiro, os impostos e o modelo de contrato que ser assinado pelas partes. Quem der um lance vencedor e desistir posteriormente ficar impedido de participar de leiles posteriores. A desistncia de arrematao sob a alegao de que no h dinheiro para a compra pode ser punida com pena de dois meses a um ano de recluso, alm de multa. Todo o leilo filmado - e as imagens podem ser usadas como prova. 7 - Desconfie do preo de avaliao do imvel. Nem sempre o bem vale tanto quanto diz o edital do leilo. Conversar com um corretor que conhea a regio do imvel pode lhe dar um bom termmetro dos preos de mercado. O preo mnimo fixado tambm no pode ser considerado uma referncia, j que muitas vezes corresponde ao prejuzo do banco com o financiamento do imvel. 8 - Defina um lance mximo e no se empolgue. No v ao leilo com a expectativa de comprar um bom imvel pelo lance mnimo. Quanto melhor a localizao e o estado de conservao do imvel, maior a chance de que vrios interessados se apresentem. De certa forma, o leiloeiro estimula uma disputa acirrada. Em um leilo viva-voz, o interessado apenas levanta a mo e cabe ao leiloeiro dizer o valor do lance. Quando h muitos interessados, o leiloeiro pode elevar o lance em 5.000 reais a cada vez que algum levantar a mo. Quando percebe que a disputa comea a ficar morna, o leiloeiro passa a aumentar os lances de 500
em 500 reais, evitando que a disputa se encerre
rapidamente. importante no se deixar enganar com as tcnicas do leiloeiro e definir um valor mximo de arrematao - que no seja de maneira nenhuma ultrapassado. Lembre-se que h leiles de imveis todas as semanas. Se no for possvel comprar um logo no primeiro leilo, bastante improvvel que no apaream oportunidades to boas - ou melhores - no futuro. 9 - No deixe de registrar o imvel aps a arrematao. Muitos imveis leiloados possuem outras penhoras - inclusive essa informao deve constar do edital. Para que o bem comprado no seja arrematado em outro leilo, necessrio comunicar a aquisio ao cartrio o mais rpido possvel. A venda fica registrada na matrcula do imvel. 10 - Tire todas as suas dvidas com um advogado. "No recomendo que a pessoa compre qualquer tipo de imvel sem a consulta de um advogado, muito menos em leilo", afirma Geraldo Tardin, diretor da ABMH. " o advogado que vai dizer o que e o que no um bom negcio."