DERECHO DE PROPIEDAD

CONSIDERACIONES PREVIAS

Se tarta del instituto juridico ius real principqalisimo o centro medular del
derecho privado patrimonial, de extarordinaria influencia en todo el
sistema juridico normativo patrimonial donde gravitan los demas
derechos reales.
La propiedad, es un hecho historico anterior a toda legislacion, ella igual
que la familia constituye una fuerza social, la propiedad individual
justifica, ampliamente su existencia por los servicios que ofrece a al
humanidad.
En eld erecho romano, la propiedad descanso sobre cosas corporales,
en derecho moderno se extiende a las cosas incorporales y esto precisa
cada vez mas el objeto, y por tanto el concepto de la propiedad.
El estudio de los derechos reales sobre bien propio, tiene soporte
principal en el derecho de propiedad , con las potestades basicas de uso
y disposicion.
La propiedad sobre un bien siempre sera de contenido economico y de
utilidad. Por consiguiente, los bienes materiales en general se adquieren
o se intercambian porque son utiles.
No existen bienes absolutamente inutiles, porque dejarian de ser bienes,
pues todo bien esta destinado a satisfacer las exigencias de su titular.
El derecho de propiedad como institucion juridica va evolucionando o
cambiando junto a la ciencia y la tecnologia, lo cual nos indica que esta
en una constante dinamica procurando la suma mayor de facultades que
se le debe conceder a su titular, sin descuidar las limitaciones
establecidas por la ley.
CONCEPTO

En Derecho, la propiedad es el poder directo e inmediato sobre un objeto o

bien, por la que se atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo, sin
ms limitaciones que las que imponga la ley. Es el derecho real que implica el
ejercicio de las facultades jurdicas ms amplias que el ordenamiento jurdico
concede sobre un bien.
Para el jurista Guillermo Cabanellas la propiedad no es ms "que el dominio
que un individuo tiene sobre una cosa determinada, con la que puede hacer lo
que dese su voluntad".
Habitualmente se considera que el derecho de propiedad pleno comprende tres
facultades principales: uso (ius utendi), disfrute (ius fruendi) y disposicin (ius
abutendi), distincin que proviene del Derecho romano o de su recepcin
medieval. Tiene tambin origen romano la concepcin de la propiedad en

sentido subjetivo, como sinnimo de facultad o atribucin correspondiente a un

sujeto.
El codigo civil de 1852, en su articulo 460, regulo la propiedad bajo el rubro de
de la propiedad o domino y sus efectos. El codigo civil de 1936, en su articulo
850, nos ofrecia una definicion legal, pero no de la propiedad, sino del
propietario. El codigo civil actual, no contiene una definicion legal de la
propiedad, su articulo 923 no encierra propiamente una definicion normativa de
la propiedad, sino, la suma de los poderes juridicos o el contenido del derecho
a al propiedad, seala los poderes juridicos de los que esta premunido el titular
del derecho de propiedad. Establece el dispositivo referido: la propiedad es el
poder juridico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe
ejercerse en armonia con el interes social y dentro de los lmites de la ley.
El objeto del derecho de propiedad esta constituido por todos los bienes
susceptibles de apropiacin. Para que se cumpla tal condicin, en general, se
requieren tres condiciones: que el bien sea til, ya que si no lo fuera, carecera
de fin la apropiacin; que el bien exista en cantidad limitada, y que sea
susceptible de ocupacin, porque de otro modo no podr actuarse.
TEORIAS QUE FUNDAMENTAN EL DERECHO DE PROPIEDAD
Para explicar los fundamentos del derecho a la propiedad, existen las
siguientes teorias:
TEORIA DE LA OCUPACION
Esta teoria tiene la concepcion historica del origen de la propiedad y su
legitimidad fundada en que la ocupacion convertia en propietario al ocupante.
Este planteamiento fue propugnado, entre otros por Grocio, Puffendorf, quienes
pertenecen a la escuela del derecho natural.
TEORIA DE LA CONVENCION SOCIAL
Denominada tambien teoria del contrato social. Para este palnteamiento teorico
la ocupacion ni el tarbajo tienen suficiente argumento para fundamentar el
derecho de propiedad, por cuanto, no generan la obligacion en los demas
individuos, para respetar el derecho de propiedad. Esta teoria, defendidad entre
otros por Kant, Rosseau, wolff, explica que la obligacion se genera de un
consentimiento reciproco o convencional.
TEORIA DEL TRABAJO
Plantea que la fuente de la propiedad es el trabajo. El hombre con su
capacidad creadora es capaz de transformar la naturaleza con el proposito de
acrecentar su utilidad. El resultado o producto generado por el trabajo debe ser
destinado a quien lo ha realizado. Surgio en el siglo XVII, propugnada entre
otros, por los economistas J. Stuart, Adan Smith, Jhon Locke, este ultimo

afirmaba que, el producto de nuestro exfuerzo por el trabajo es nuestro, y en

consecuencia se produce la propiedad que tambien es nuestra.
TEORIA DE LA LEY
Para esta teoria, el derecho de propiedad solo es generado o creado por la ley.
Se sostiene que la ley puede constituir o fundamentar la propiedad,
disponieendo la renuncia y otorgando un titulo de goce a uno solo. Tiene
estrecha vinculacion con la teoria del contarto social, por cuanto es la ley la que
regula como funcionan normativamente los actos de constitucion de la
propiedad y su intercambio. Entre sus defensores tenemos a Montesquieu,
Robespiere, J. Benthan. Segn Montesquieu, la propiedad y la ley han nacido
juntas, y moriran juntas. Antes de las leyes no hubo propiedad; suprimid las
leyes, y toda propiedad desaparece.
TEORIA DE LA FUNCION SOCIAL
Segn esta teoria la revolucion francesa juridicamente instituyo la propiedad
libera, la que ha sido plasmada en el Code Civil de 1804, restaurando la
propiedad romana (dominium). El estudios que con gran nitidez propugno la
teoria de la funcion social de la propiedad fue Leon Duguit, quien afirmaba: el
individuo no es un fin sino un medio; el individualismo no es ms que la rueda
en la vasta maquina que constituye el cuerpo social; cada uno de nosotros no
tiene de ser en el mundo ms que por la labor que realiza en la obra social.
Esta teoria ve en la propiedad no solo derechos, sino deberes de parte del
titular o propietario. El deber que nace de la propiedad esta vinculado
fuertemente con la persona del propietario quien es el que ejerce todos los
derechos que le asigna la ley, y correlativamente la norma juridica tambien la
crea deberes, para que en el uuso o la explotacion del bien participe la
sociedad.
CONTENIDO DEL DERCHO DE PROPIEDAD
PREMISA
Establecer el contenido de la propiedad implica, primero, ubicar su contenido
material o real (uso y goce), el cual adquiere objetividad en la posecion, y
luego, su contenido juridico (disposicion y reivindicacion), que se trasunta en
actos; lo que quiere decir, que la propiedad tiene un contenido material y otro
juridico; los cuales al ser ejercitados adquieren plenitud como los poders
juridicos atribuidos por la ley al propietario. El contenido juridico de la propiedad
se advierte porque en su interior coexisten un conjunto de derechos sometidos
al poder del propietario (articulo 923 del Codigo Civil).
El derecho de disposicion, sintetiza el poderio del titular sobre el bien. Solo el
propietario in strictu, esta facultado para disponer o enajenar el bien o titulo

inter vivos o mortis causa. Es con este poder (ius abutendi) que la propieda
adquiere valor economoco social, y asume una basta dinamicidad dentro de lso
derechos que generan relaciones juridico reales en el gran mundo patrimonial
del hombre.
CONTENIDO
Existe unanimidad juridico dogmatica y legal, con respecto al contenido del
derecho de propiedad, que esta constituido por:
1.
2.
3.
4.

El derecho de uso (ius utendi).

El derecho al disfrute (ius fruendi).
El derecho a la disposicion (Ius abutendi)
El derecho a la reivindicacion (Ius uindicandi.

1. DERECHO DE USO (IUS UTENDI).- es el derecho del propietario a

servirse del bien para satisfacer sus necesidades de la manera mas
adecuada, y sin ninguna limitacion; pero cuidando no alterar la
naturaleza o destino del bien. Usar el bien es servirse de l, en la forma
ms adecuada a las necesidades del titular, cuidando el destino social y
economico del bien. De estas afirmaciones colegimos que los poderes
del propietario sobre el bien, como el uso o el goce, se hallan limitados
por el vigoroso principio de ejrcer el deercho de propiedad en armonia
con el interes social.
2. DERECHO DE DISFRUTE (IUS FRUENDI).- este derecho concede al
propietario el disfrute o el aprovechamiento de los beneficios que
produce el bien. El disfrute como uno de los contenidos del derecho de
propiedad significa que el propietario puede beneficiarse con los
rendimientos de los bienes fructiferoso productivos, o sea, con los frutos
y productos. Los frutos, son los que el bien de manera periodica rinde
con o sin la intervencion del hombre sin menoscavo o detrimento del
bien, el producto carece de periodicidad y disminuye el bien.
Los derechos de uso y disfrute son los suceptibles de ser transferidos a
terceros por el propietario a traves de los llamdos derechos realessobre
bienes ajenos (el usufructo, la superficie, la servidumbre, etc), los cuales
se sintetizan en el ejercicio de la posecion. El goce del bien por el titulasr
comprende dos formas:
La utilizacion directa.
La utilizacion indirecta, como el arrendamiento, el usufructo, etc.
El propietario puede ceder el uso y disfrute material del bien, sin
perder su calida de propietario.

3. DRECHO DE DISPOSICION (IUS ABUTENDI.- tambien se le denomina

facultad de abusar del bien. Este derecho deriva del carcter absoluto de

la propiedad y se constituye en el poder juridico tipicidad al derecho de

propiedad, el cual se presenta bajo los caracteres deun derecho total,
completo, permanente y desde luego como el derecho real por
excelencia. El ius abutendi, es el derecho que el otorga a la propiedad
los caracteres, ademas delos sealados, de absoluto, perpetuo y
exclusivo. Por consiguiente, solo el propietario tiene el poder juridico de
enajenar o transmitir el bien.
4. DERCHO A LA REIVINDICACION (IUS VINDICANDI).- este derecho
esta intimamente vinculado con el derecho de disposicion del bien por el
propietario.solo quien tenga este poder juridico puede hacer valer la
pretension real por excelencia de la reivindicacion, en cuanto el bien se
encuentra en posecion de tercero no propietario. La reivindicacion esta
facultada solo al propietario no poseedor, resguardo de la tutela
juridicade su derecho de propiedad, exigiendo que ella sea plena o
completa.
CARACTERES DEL DERECHO DE PROPIEDAD
La doctrina es uniforme al sealar los caracters del derecho de propiedad,
como el de ser absoluto, excluyente y perpetuo; algunos tambien le atribuyen la
elasticidad, la plenitud y la existencia autonoma.
1. ES ABSOLUTO. Este carcter de la propiedad emerge por ser un derecho
completo o pleno al reunir en el titular todo el conjunto de poderes juridicos,
como lo atribuye nuestra ley civil (articulo 923). Visualizamos este carcter
bajo tres aspectos:
1.1. Por ser un derecho erga omnes, lo que quiere decir que el
derecho de propiedad por su carcter absoluto, es oponible
contra todos.
1.2. Por el ius persequendi; toda vez que los derechos reales son
persecutorios, tienen gran operatividad en los derechos reales de
garntia. Persigue los bienes en donde y en poder de quien se
encuentren.
1.3. Por recaer sobre bienes determinados; los derechos reales
recaen siempre sobre bienes determinados, como ,la propiedad,
la servidumbre, etc.
2. ES EXCLUYENTE. Se dice que la propiedad es de carcter excluyente,
porque el que ejerce el derecho de propiedad excluye a los demas de
todas las facultades que la ley le confiere. Con otras palabras, no
pueden ejercer dos personas el derecho de propiedad sobre un mismo
bien; excepto en la copropiedad, en la cual hay propiedad en comun. El
carcter que nos ocupa tambien es conocido como exclusivo en razon
de que juridicamnete no es admisible como se ha dicho la existencia de
dos o mas dueos sobre un mismo bien; de ah que junto a la
exclusividad de la propiedad resulta energica e indeslegable la presencia

de las pretenciones que proteguen el derecho de propiedad, como la

reivindicatoria la declrativa del mejor derecho a al propiedad, el deslinde,
etc.
3. ES PERPETUO.- la propiedad se transmite de una persona a otra, por el
fenomeno del intercambio y la dinamicidad patrimonioal de los bienes,
ya sea por sucesion universal o por actos inter vivos. Aqu no nace un
nuevo derecho tomando al sucesor o al adquirente, el derecho es el
mismo, pues solo ha cambiado de titular; el derecho en si mismo no esta
destinado a extinguirse, ms al contrario, se perpeta al transmitirse.
DERECHO A LA PROPIEDAD POR EL ADQUIRENTE DE BUENA FE
El poseedor tiene derecho de propiedad por tener la calidad de adquirente
de buena fe de un bien mueble (articulo 948 del Codigo Civil). En lo que
respecta a la posecion de los bienes muebles, la presuncion de propiedad
tiene mayor relevancia jurdica, ella adquiere equivalencia de titulo; pues la
adquisicion de la posecion de un mueble en acto de buena fe y en calidad
de propietario, convierte en propietario al poseedor, an cuando el
transfernte de la propiedad haya carecido de la facultad para dispones del
bien.
1. ELEMENTOS. Se exige la concurrencia de los siguientes elementos:
1.1 debe recaer sobre bienes muebles corporales.
1.2 Solo tiene procedencia en bienes muebles corporales.
1.3 Que se haya producido la tradicon del bien, esto es del tradens a
favor del accipiens.
1.4 Que el bien objeto de entrega haya sido de propiedad del tradens.
1.5 Que el transmitente haya ejercido la posecion como propietario, y
que el adquirente lo haga en igual forma.
CONFLICTO ENTRE UN DERECHO REAL Y UN DERECHO
PERSONAL (CREDITORIO)
Esta hipotesis es muy frecuente y se presenta cuando hay una colision
entre derechos difernte naturaleza, como seria el conflicto entre un
derecho real (propiedad) y un derecho personal u obligacional
(embargo). Sabemos por principio que en ese caso el derecho real tiene
supremaca sobre el personal. La solucion a este problema esta dad por
articulo 2022, 2 parrafo de nuestro Codigo Civil, que dispone que en
ese caso se aplicaran las disposiciones del derecho comun, en dicha
hipotesis, prima el derecho real sobre el personal.
CONFLICTO ENTRE DOS DERECHOS REALES, CUANDO HAY DOS
O MS COMPRADORES DEL MISMO BIEN INMUEBLE (CONCURSO
DE ACREEDORES)

Aunque la regla del articulo 949 es clara, nuestro codigo admite que el
mismo bien mueble sea vendido a dos o ms personas. Es lo que se
conoce como concurso de acreedores. De acuerdo con el articulo 1135,
se impondra aquel que primero registre el inmueble, y solo si ninguno
de los compradores (acreedores) registro el inmueble, en ese caso
primara el que hubiera adquirido mediante documento privado de fecha
cierta ms antigua.
Aqu el problema consistira en dilucidar quien es el verdadero y unico
propietario, pues como ya dijimos, no es admisible que sobre un mismo
bien inmueble haya dos o ms propietarios.
Complementando lo anterior, el codigo dispone que para oponer
derechos reales sobre inmuebles a quien tambien alega derechos reales
sobre estos, es preciso que el que se opone este inscrito con
anterioridad al de aquel a quien se opone (art. 2022, ap. 1). Ello implica,
que cuando se opongan dos derechos reales, se aplica el principio de
propiedad.
La jurisprudencia tambien ha fallado reiteradamente amparando estos
principios. La ejecutoria suprema del 5 de diciembre de 1996, recaida en
el expediente N 329 96, sobre mejor derecho de propiedad, establecia
que: para oponer los derechos sobre inmuebles a quienes tienen
tambien derechos sobre estos, es preciso que el derecho que se opone
este inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone; que esta
norma se halla reproducida en el articulo dos mil veintidos del codigo
civil vigente.
.
LA BUENA FE REGISTRAL
El artculo 2014 del Cdigo Civil consagra el principio de buena fe registral, en el que
para su aplicacin deben concurrir copulativamente los siguientes requisitos: a) que el
adquiriente lo haga a ttulo oneroso; b) que el adquiriente acte de buena fe tanto al
momento de la celebracin del acto jurdico del que nace su derecho, como al momento
de la inscripcin del mismo, buena fe que se presumir mientras no se acredite que
tena conocimiento de la inexactitud del registro, es decir, se trata de una presuncin
iuris tantum; c) que el otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar
el derecho del que se tratase; d) que el adquiriente inscriba su derecho; e) que ni de los
asientos registrales ni de los ttulos inscritos resulten causas que anulen, rescindan o
resuelvan el derecho del otorgante. CAS N 695-99 Callao, El Peruano, 04/11/1999,
p. 3854.
Los requisitos para la aplicacin del principio de fe pblica registral son:

A) Adquisicin vlida a ttulo oneroso (elemento negocial)

Validez. El contrato celebrado por el tercero y quien aparece en el registro debe ser
vlido ausente de causales de invalidez o ineficacia, en su defecto no gozara de la
proteccin del registro por cuanto la inscripcin no convalida nulidades.
El registro pretende evitar el efecto arrastre de las nulidades. En el derecho comn
invalidado el acto o negocio queda invalidado los actos posteriores a l, el registro
entonces neutraliza ese efecto a fin de dar seguridad al trfico jurdico.
La proteccin del tercero no convalida el acto nulo, lo que ya viene regulado en el
artculo 46 del Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros
Pblicos[1] al establecer que el registro no convalida nulidades; en este aspecto tambin
se busca uniformizar la normatividad.
. PRESUNCION DE LA BUENA FE
A favor de los particulares, la presuncin de la buena fe apunta a garantizar los derechos
de las personas en todas aquellas circunstancias en las que su ejercicio este supeditado a
la actuacin de las autoridades y tambin de los particulares. A pesar de ser un supuesto
necesario del buen desenvolvimiento de las relaciones de los particulares con las
autoridades y con otros particulares, en el trmite de las diligencias que las personas
deben adelantar ante los despachos oficiales la confianza fue sustituida por la sospecha
general hacia el particular. El proceder honesto y legal de los ciudadanos se presume en
muchas normas de nuestro ordenamiento jurdico hasta que se demuestre lo contrario es
decir hasta que se demuestre la mala fe, as establece el artculo 665 del Cdigo Civil
"La accin reivindicatoria procede contra el tercero, que sin buena fe, adquiere los
bienes hereditarios por efecto de contratos de contratos a ttulo oneroso celebrados por
el heredero aparente que entro en posesin de ellos. Si se trata de bienes registrados la
buena fe del adquirente se presume si, antes de la celebracin del contrato, hubiera
estado debidamente inscrito, en el registro respectivo, el ttulo que amparaba al
heredero aparente y la transmisin de dominio en su favor, y no hubiera anotado
demanda ni medida precautoria que afecte los derechos inscritos..."
Por otro lado, emparentada con la garanta procesal de la presuncin de inocencia, la
presuncin de buena fe hace que las diligencias de los particulares ante la autoridad y
otros particulares sean tenidas de antemano como ajenas a toda intencin reprochable
jurdicamente. Desde luego, "los funcionarios pueden revisar razonablemente su
contenido y la ley puede crear procedimientos para verificar lo manifestado por los
particulares, lo que puede conducir a que los hechos y su prueba desvirten esta
presuncin", porque sino, en contrario sensu, se incurrira en el absurdo de pensar que
todas las personas por el simple hecho de ser particulares actan siempre y sin
excepcin conforme a derecho, las buenas costumbres y el ordenamiento pblico.
A nivel del derecho administrativo la presuncin de la buena fe establecida a favor de
los particulares implica que las autoridades debern, entre otras obligaciones, tener por
legtimos los documentos que acompae una persona a sus solicitudes. Entre ellos, los
documentos pblicos aportados han de asumirse como ciertos y validos, y
constituyendo as plena prueba, presumiendo buena fe de su otorgamiento, de su fecha y

de las declaraciones que en ellos hagan los funcionarios que los autorizan. Aun cuando
es menester Constitucional y legal proteger esa presuncin de buena fe frente al
particular que se torna para estas instancias como una garanta, excepcionalmente, la ley
puede establecer la presuncin contraria, es decir, la presuncin de mala fe.
Por tanto, la presuncin de mala fe que ahora impera, en la prctica se convierte en una
pesada carga para los ciudadanos honestos, para quienes siguiendo a Jess Gonzlez
Prez: "la administracin no es otra cosa que un conjunto de ventanillas donde se hace
cola". Este tratadista espaol, ilustra el lamentable cuadro de la administracin contra el
particular. El cual se compagina perfectamente con lo afirmado por Hermann Hesse: no
hace falta ser condenado para conocer este extrao e infernal mundo de las oficinas, de
las documentaciones, y de las actas.
En sntesis, aunque la regla general es que se presuma la buena fe en el actuar y
proceder de las partes en cualquier relacin o vinculo jurdico, existen casos en donde
excepcionalmente, la mala fe se presume, no obstante, sin ir esto, en detrimento del
espritu de la Constitucin Poltica, total, que "La buena fe se presume, excepto en los
casos en que la ley establece la presuncin contraria. "En todos los otros casos, la mala
fe deber probarse".
LA BUENA FE REGISTRAL
Como toda figura jurdica, la "la buena fe" no es un fin en s mismo, sino un medio para
encauzar la proteccin de determinados valores e intereses sociales.
El contenido de la buena fe ms conocido es el que encontramos en el Cdigo Civil, en
las normas referente a los derechos reales y a lo establecido respecto al tercero
registral[4]Con estas normas se protege a los titulares de dominio y a los que suplen el
capital. La buena fe no se orienta aqu a la proteccin de deberes de lealtad, por
ejemplo, de una persona frente a otra determinada, sino a garantizarles a los titulares
que el ordenamiento sancionar a quienes adquieran bienes de personas sobre las cuales
pueda haber sospechas respecto a su facultad para transferirlos. En lo que respecta a la
figura del tercero registral, el concepto de buena fe se orienta a garantizarle a ste que la
apariencia (bautizada fe pblica registral) que generan las constancias del Registro son
superiores a la realidad de la titularidad.
El concepto de la buena fe registral[5]se define as por nuestra jurisprudencia, siguiendo
a Roca Sastre, como: "el desconocimiento por el tercer adquirente de la verdadera
situacin jurdica del derecho adquirido en la parte no reflejada exacta o ntegramente
en el Registro".
La buena fe en trminos psicolgicos: es la creencia o la ignorancia excusable respecto
a la titularidad del que nos transfiere y a la legalidad del negocio.
El principio de la buena fe, el cual aparece del ordenamiento jurdico como una garanta
de proteccin, por lo que en ultimas seria un mecanismo de proteccin para los
individuaos, de modo que, como tal, cumple su funcin de limitar los derechos ajenos.
La buena fe como principio general del derecho, impregna la totalidad del ordenamiento
jurdico.

Las caractersticas de la vida moderna, con su creciente complejidad, exigen que este
principio de la buena no sea simplemente un criterio de interpretacin y un lmite en el
ejercicio de los derechos, sino su consagracin como garanta para los particulares. As,
dentro de los mecanismos de proteccin de los derechos, pueden distinguirse los que
apuntan a hacer eficaz la actuacin de los particulares y las autoridades administrativas
como la prohibicin de la tramitomana los cuales tambin tienen aplicacin en la esfera
de las actuaciones judiciales.
El profesor De Traseignes dice: Desde la perspectiva de la sociedad de mercado, negar a
los contratantes la capacidad para engendrar por s mismos maduramente derechos y
obligaciones correlativas en lo que no est prohibido por la ley con el argumento de que
las decisiones adoptadas al momento de celebrar el contrato atentan ahora contra la
equidad y la buena fe, es deformar el cuerpo social y hacer imposible la prediccin y el
clculo que son condiciones sine qua non del ejercicio de la libertad y de la garanta de
eficiencia de las acciones dentro de este medio social. La equidad y la buena fe con la
vaguedad implcita a la que he hecho referencia se convierten aqu en los agentes
terroristas de la seguridad contractual[6]

PRINCIPIO DE LA BUENA FE PBLICA REGISTRAL.

Este principio adoptado por el artculo 2014 del Cdigo Civil y por el artculo VIII del
Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos es el que
caracteriza nuestro Sistema Registral.
La exposicin de motivos define el principio de fe pblica registral como el que protege
la adquisicin efectuada a ttulo oneroso y con buena fe, de quien aparece en el Registro
como titular registral, que se inscribe en el Registro, contra cualquier intento de enervar
dicha adquisicin que se fundamenta en causas no inscritas antes. ([7][7])
A la simple lectura del Art. 2014 del C.C. se aprecia que su contenido conceptual, es,
en primer lugar, de adquisicin de una situacin registral; y, en segundo lugar, de
oposicin o defensa frente a los derechos que emanan de normas de derecho comn y
tambin de derechos que emanan de principios y normas registrales. En este conflicto de
derechos, intereses y normas legales, en aras del inters pblico, la paz y el orden social
debe, necesariamente, establecerse una jerarqua jurdica interrelacionada por los
conceptos ley, derecho y justicia; jerarqua de la cual, inexorablemente, prevalecen los
principios y leyes que tutelan la fe pblica institucionalizada, frente a los principios y
leyes que tutelan derechos que no han alcanzado el amparo de la fe pblica registral. En
otras palabras, siempre que se intente aplicar el principio de la fe pblica registral, se
estar inevitablemente ante una situacin en la que la "seguridad del trfico", sacrifica la
"seguridad del derecho."
Veamos como explica la Exposicin de Motivos el sacrificio de la seguridad del
derecho. Segn el derecho comn, civil o extra registral, si una persona adquiere de otra
un derecho y sucede que el derecho del otorgante es nulo, el derecho comn establece
que ser nulo tambin el del adquirente en virtud de que nadie puede transferir ms de

lo que tiene; y, por el contrario, nadie puede adquirir mayor o diverso derecho que aqul
que se transmite.
Empero, esta solucin establecida por el derecho comn extra registral, es sacrificada
por lo que la doctrina denomina "seguridad del trfico registral", que expresa que si esa
nulidad no aparece del registro, el adquirente adquiere el bien y, en consecuencia, la
nulidad del ttulo del transferente no lo perjudica. En breves palabras la seguridad del
trfico registral sacrifica la aplicacin del derecho comn".
nte esta consecuencia inevitable y controvertible que resulta de la aplicacin del
principio de la fe pblica registral, el legislador de 1984 ha considerado necesario que el
derecho comn sacrificado sea lo menos posible, para lo cual pone como contrapeso,
hacer ms difcil acogerse al principio en estudio, puesto que, ha incluido como causas
que no aparezcan del mismo registro, adems de la nulidad, a la rescisin y resolucin;
en tanto el reglamento General de los registros Pblicos incluye, adems de las
indicadas, la anulacin.
Luego de haber analizado el principio de la fe pblica registral y de conformidad con la
norma legal, sealaremos que, para ser acogido por los beneficios de la pblica registral,
se requieren las siguientes caractersticas:

Que se adquiera el derecho de persona que en el registro aparece con facultades

para otorgarlo; es decir, que existe apariencia de justo ttulo registral,

Que la adquisicin se a ttulo oneroso,

Que el adquirente inscriba su derecho; y,

Que exista buena fe en el adquirente, quedando comprendido en este nuevo

carcter legal, la condicin de que el que pretende acogerse a la fe pblica
registral, inscribe su derecho con anterioridad y que no haya intervenido en el
acto o contrato contra el cual se opone el tercer

LA NECESIDAD DE UN TITULO EN TODOS LOS MODOS DE ADQUIRIR

En el sistema que hemos adoptado, que es el Frances, se prescinde de la
tradicion como mmedio de adquirir la propiedad de bienes inmuebles, lo que
quiere decir, que el titulo debe ser desde su nacimiento valido. Aun cuando la
tradicon perfecciona y vale como titulo en la adquisicion mobiliaria, se requiere
de que esa tradicion se origine de un titulo valido; lo que quiere decir que para
la tradicion debe existir a priori un titulo traslativo de propiedad.