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UNIVERSIDAD ABIERTA PARA ADULTOS

(UAPA)

PARTICIPANTE:
ASIGNATURA:
Derecho Inmobiliario

TEMA:
El Reglamento de Condominio

FACILITADORA:

Recinto Santo Domingo Oriental


junio 2015

TABLA DE CONTENIDO

I.-PRESENTACION
II.-INTRODUCCION
1.-OBJETIVOS
1.1-Objetivo Generales
1.2-Objetivos Especficos
2.-MARCO TERICO
2.1-Concepto de condominio
2.2- Importancia social del condominio
2.3-Que estable el cdigo civil con relacin al condominio
2.4-Artculos importantes en relacin a los aspectos tcnicos
2.5-Quienes pueden constituir un condominio
2.6-Competencia judicial sobre el condominio
2.7- Procedimiento para la constitucin de un condominio
2.8-Derechos y obligaciones de los condomines

3.-CONCLUSION
4.- BIBLIOGRAFIA

INTRODUCCIN
Al inferir estas accesiones acerca de los condominios y las normas que lo
rigen pretendemos edificarlo, a fin, de que se pueda tener una nocin

ms clara de cmo se caracterizan. La importancia de los condominio


desde el punto de vista social contribuyen a conservar ms especio es
virtud de reguardar el avance demogrfico preservando el medio
ambiente, y adema, permite una mejor integracin social.
La ley de condominio contiene regulaciones, las cuales establece como
se normaran las relaciones de los habitante de condominio, estas
normativa la podemos evidenciar en el artculo 9 Ley 5038.Los artculos
del 3 hasta el 8 son los que le dan soporte tcnicos.
Para edificar, habilitar y construir un condominio es obligatorio que el
trmite lo haga un notario pblico, ttulo de propiedad del inmueble. La
Competencia para asuntos jurisdiccionales.
El Tribunal de Jurisdiccional Original es el competente para conocer de
todos los asuntos que se susciten en virtud de la ley de Condominio
relacionados con los derechos, cargas y gravmenes registrados, salvo
excepciones previstas en esta ley. Hay nueve (9) postulado importante
que lo constituyen, sus obligaciones y derecho dentro el rgimen.
Como podrn observar todos estos elemento nos dan una idea real de
cmo se desenvuelven los condominio en la Repblica Dominica. Todas
estas normas coadyuvan, edifican, determinar el mbito y desarrollo de
esta habitad comn.
El sistema de condominio ha venido en cierta media ahorrar especio,
conservar la naturaleza y una mejor integracin

social de

los seres

humanos, los condominio han sido para los conservadores del medio
ambiente un alivio ya que con esta nueva modalidad de edificacin se
evita el uso de suelo de manera irracional.
1.-OBJETIVOS
1.1-Objetivo Generales

Dar a conocer la importancia que tiene este tipo de edificacin, en pro


de conservar la vida, limitando el desmonte de los rboles.
1.2-Objetivos Especficos
Conocer los Reglamentos que rigen los Condominio
Hacer nfasis en la parte tcnica

2.-MARCO TERICO

2.1-Concepto de condominio
La ley 108-05 nos define el condominio como el derecho en virtud del
cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y

salida directa o indirecta de la va pblica, estos se establecen como


propiedad exclusiva de una o ms personas, las que a su vez son
copropietarias indivisas sobre las partes comunes.
Condominio, en Derecho Civil, consiste en la situacin en la que
la propiedad de una cosa es compartida por dos o ms personas. Por
extensin, algunos autores denominan as a un inmueble bajo el rgimen
de propiedad horizontal.
En

el

condominio

es

importante

regular

la

forma

en

que

los

copropietarios van a tomar las decisiones con respecto a la propiedad


que

tienen

en

comn.

tal

efecto,

pueden

darse

relaciones

de mancomunidad o de solidaridad. Tambin es importante regular los


casos de extincin de la copropiedad y disolucin de la comunidad de
bienes.
Prrafo I.- El terreno es esencialmente comn y proindiviso de todos los
condominios.
Parrafo II.-

Los sectores o reas comunes y proindivisas son

inseparables de la propiedad exclusiva y no pueden ser transferidos ni


gravados independientemente. La transferencia de la propiedad incluye,
aunque no lo complete el contrato, el derecho de partes comunes que
les corresponde.
Prrafos.- Las construcciones

en proceso pueden ser sometidas al

rgimen de condominio. Sin embargo, a los fines de financiamiento el


propietario y la entidad financiera, podrn inscribir con el registro de la
hipoteca correspondiente su decisin

de someter el inmueble al

rgimen de condominio una vez que la construccin est terminada y se


hayan cumplido los requisitos y formalidades establecido por la ley.

Prrafo IV.- No se

puede constituir condominios sobre inmuebles o

unidades ya incorporada a este


construir

condominios

sobres

rgimen; Prrafo V.- No se puede


terrenos

amparados

en

constancia

anotadas;
Prrafo VI.- Los diferentes pisos de una edificacin ubicada en terrenos
registro no pueden pertenecer a distintos propietarios si no estn
afectados al rgimen de condominio.
Parrafo VII.- Para cada condmino se emitir un certificado de Titulo que
indique la unidad exclusiva, la particin sobre las partes comunes y el
terreno, y el nmero de voto que le corresponde a cada titular en la
asamblea de condomines.
Parrafo VIII.- Se emitir un certificado de ttulo a nombre del consorcio de
propietarios por el terreno, sobre el que se escribe un bloqueo registral
en el Registro complementario del certificado de Ttulo.
Parrafo IX.- Las cuotas vencidas y no pagadas

de los gastos

de los

gasto comunes del condominio gozan del privilegio establecido en la ley


de condominio. Los documentos y liquidaciones establecidos para estos
fines constituyen el Titulo ejecutorio a estos efectos.
Parrafo X.- Los procedimientos y condiciones

para la aplicacin del

presente artculo se establecern por va reglamentaria.


Art 101 Registro de condominio. El condominio queda constituido, una
vez inscrito en el registro de ttulos correspondiente.
Art. 102 Competencia para asuntos jurisdiccionales. El
Jurisdiccional Original es el competente

para conocer

Tribunal de
de todos los

asuntos que se susciten en virtud de la ley de Condominio relacionados


con los derechos, cargas y gravmenes registrados, salvo excepciones
previstas en esta ley.

2.2- IMPORTANCIA SOCIAL DEL CONDOMINIO


Los aspectos tcnicos del condominio se compone de los sectores, que
son los privativos o propios, otros que son de uso exclusivo, y dems que
se denominan comunes. En otro plano estn los sectores de tratamiento
especial, que son los vacos, las superficies inaccesibles y las superficies
sujetas a limitaciones administrativas.
Ahora bien, es muy importante recalcar que los sectores privativos o
propios de los condominios son una pieza clave dentro de este rgimen
de condominios, ya que esta parte como su nombre lo indica es propia
suya, y nadie tiene derecho sobre esta ms que el propietario. A
diferencia de los sectores comunes que juegan un papel de sirvientes a
los sectores propios, haciendo que estos se beneficien de dicho sector
comn.
Por otra parte estn los sectores comunes de uso exclusivo que son
aquellos que le sirven de uso a los sectores propios como por ejemplo:
las azoteas y terrazas, as como tambin los balcones. Tambin es
importante mencionar las unidades funcionales, ya que estas unidades
te diferencian de los dems sectores propios o de uso exclusivo. La
unidad funcional lo que hace es describir lo que te pertenece, ya sea tu
parte del inmueble, como tambin cierta cosa que se derive de esta.

2.3-QUE

ESTABLE

CONDOMINIO

EL

CDIGO

CIVIL

CON

RELACIN

AL

La Ley 5038 sobre Condominios del 21 de noviembre de 1958 rige las


relaciones entre los condmines del consorcio de propietarios.

La

presentacin del reglamento del consorcio de propietarios es un


requisito obligatorio que deber acompaar la solicitud de rgimen de
condominio.

Con

la

aprobacin

del

rgimen

de

condominio,

automticamente y de pleno derecho se forma un consorcio con


personalidad jurdica
Siguiendo el principio de pacta sunt servanda, todos los propietarios y
sus causahabientes estn obligados a cumplir con el reglamento del
condominio.

El reglamento del condominio puede ser modificado e

incluir convenciones excepcionales. Pero dichas modificaciones sern


slo sern oponibles a terceros y los causahabientes si dicho reglamento
se registra en el Registro de Ttulos.
La Ley de Condominio contiene regulaciones, las cuales establece cmo
se normarn las relaciones de los condmines con respecto a sus
propiedades. Muchos de estos artculos agregan que dichas normas se
pueden cambiar cuando as lo disponga el consorcio de propietarios o el
reglamento.
Sin embargo, los poderes del consorcio de propietarios, an al dictar o
modificar el reglamento, se limitan a las medidas de aplicacin
colectivas que conciernen exclusivamente al goce y administracin de
las cosas comunes. (Artculo 9 Ley 5038.) Por ejemplo, las disposiciones
del Artculo 6 de la Ley 5038 estipula que cada propietario puede
enajenar, hipotecar o en cualquier otra forma afectar o dar en
arrendamiento el piso, departamento, vivienda o local que le pertenece,
sin necesidad del consentimiento de los dems. En este artculo la ley
no hace mencin al reglamento.
2.4-Artculos importantes en relacin a los aspectos tcnicos

Para esclarecer un poco ms estos datos, podemos hacer mencin de la


ley 5038 sobre condominios, aportndonos estos varios artculos muy
importantes

sobre

todo

lo

relacionado

dichos

condominios.

Centrndonos ms en los aspectos tcnicos como son:


Art.

3. Cada

propietario es

dueo

de

su

piso, departamento,

vivienda o local, y, a falta de mencin contraria en el ttulo, todos son


codueos del terreno y de todas las partes del edificio que no estn
afectadas al uso exclusivo de alguno de ellos, tales como patios, muros,
techos y obra gruesa de los pisos, escaleras y ascensores, pasillo y
canalizaciones e instalaciones de beneficio

comn exceptuando las

que se encuentren en el interior de cada departamento.


Los propietarios podrn extender o restringir el nmero de las cosas
comunes y an limitar la copropiedad de algunas de ellas entre las
personas que las usan o que deban tener a su cargo el cuidado y
mantenimiento de las mismas por la posicin de sus respectivos locales.
Art. 4. salvo convencin contraria, cada propietario, para el goce de su
propiedad exclusiva, podr usar libremente de las cosas comunes
conforme a su destino, sin perjuicio del derecho de los otros propietarios.
Estar obligado a contribuir proporcionalmente a las cargas relativas a la
conservacin, mantenimiento, reparacin y administracin de las cosas
comunes.
A falta de convencin contraria, esa contribucin ser proporcional al
valor de las fracciones divididas del inmueble, teniendo en cuenta su
extensin y su situacin. El porcentaje que se fije en el reglamento que
deber registrarse a someterse la propiedad al rgimen de esta ley, solo
podr modificarse por el acuerdo unnime de todos los interesados.

Art. 5.- los derechos de cada propietario de las cosas comunes son
inseparables de la propiedad de sus respectivos pisos, departamentos o
locales. Sin necesidad de mencin especial, estos derechos pasan al
adquiriente de un derecho real, principal o accesorio, sobre la parte
dividida del inmueble.
Art. 7. Cada propietario atender, a su costa, a la conservacin y
reparacin

de

podr hacer

su

propio piso, departamento vivienda o

innovaciones

la seguridad o esttica
ni destinarlo a fines
el reglamento del edificio,
que deban presumirse por
ni perturbar
contrarias

o modificaciones

del edificio o los


distintos
y

en

que puedan afectar

servicios

a las

vecinos
buenas

comunes;

previstos

en

caso de duda, aquellos

la naturaleza del edificio y

la tranquilidad de los
a la moral y

a los

local. No

su ubicacin;

o ejercer

actividades

costumbres

o que

comprometan la seguridad del inmueble.


Art. 8. Se necesitar el consentimiento de todos los propietarios para
construir nuevos pisos o realizar obras o instalaciones nuevas
que afecten el edificio o sus dependencias,
salvo disposicin contraria en el reglamento. Se necesitar el consentimi
ento de todos los propietarios para modificar los acuerdos que declaren,
extiendan o restrinjan el nmero de las cosas comunes o que limiten
la copropiedad.
2.5-QUIENES PUEDEN CONSTITUIR UN CONDOMINIO
Un condominio es un grupo de departamento, vivienda, casas, locales o
naves de un inmueble, construido de forma vertical, horizontal o mixta y
susceptible de aprovechamiento independiente por tener salida propia a

un rea o elemento comn (elevado, corredor) de aquel o a la va


pblica y que pertenecen a distinto propietario, lo que tienen derecho
singular y exclusivo de propiedad sobre su unidad de propiedad
exclusiva y, adems un derecho de propiedad sobre los elementos y
partes comunes del inmueble, necesario para su adecuado uso y
disfrute.
Es por ende que para construir, habilitar y edificar un condominio es
necesario que el trmite lo haga un notario pblico, en lo cual se deben
presentar los siguientes documentos:
Ttulo de propiedad del inmueble (inscrita con datos de inscripcin en el
Registro Pblico de la propiedad).
Si primero se adquiri el terreno y despus de construyo o se ampliaron
la construcciones, se requiere presentar, adems: licencia de uso de
suelo, alineamiento y nmero oficial, Licencia de construccin o
ampliacin segn el caso, aviso o manifestacin de obras privada o
ampliacin segn el caso, Reglamento del condominio aprobado por la
autoridad, tablas de indivisos ( reas y otros elementos comunales)
aprobada por la autoridad, descripcin de Rgimen de condominio
aprobada por la autoridad, descripcin de reas privadas con superficie,
mediada y colindancias aprobadas por la autoridad, licencia de cambio
de propiedad privada a rgimen de propiedad de condominio, plazo
autorizados de los departamento o casas habitacin, en su caso, boleta
predcales y de aguas del reas privada ( salvo que la autoridad exija
primero la escritura del rgimen para proporcionar estas, depende de
cada municipio).
Acta de matrimonio de los propietarios ( si cuando se adquiri el
inmueble estn casado, si el propietario del inmueble va estar
representado al momento de la escritura, se requerir el poder ante el
notario en el cual consten la facultades de representacin, as como los

datos generales del apoderado, si el propietario del inmueble es una


sociedad, se requerir presenta adems: acta constitutiva de la
sociedad, as como todas las reformas que hubiesen sufrido las misma,
nombre del apoderado, as como sus datos generales, poder notarial o
escritural en la que consten sus facultades para representar a la
sociedad con facultades adecuadas,
La presentacin del reglamento del consorcio de propietarios es un
requisito obligatorio que deber acompaar la solicitud de rgimen de
condominio.

Con

la

aprobacin

del

rgimen

de

condominio,

automticamente y de pleno derecho se forma un consorcio con


personalidad jurdica.
Siguiendo el principio de pacta sunt servanda, todos los propietarios y
sus causahabientes estn obligados a cumplir con el reglamento del
condominio.

El reglamento del condominio puede ser modificado e

incluir convenciones excepcionales. Pero dichas modificaciones sern


slo sern oponibles a terceros y los causahabientes si dicho reglamento
se registra en el Registro de Ttulos.
La Ley de Condominio contiene regulaciones, las cuales establece cmo
se normarn las relaciones de los condmines con respecto a sus
propiedades. Muchos de estos artculos agregan que dichas normas se
pueden cambiar cuando as lo disponga el consorcio de propietarios o el
reglamento.
Sin embargo, los poderes del consorcio de propietarios, an al dictar o
modificar el reglamento, se limitan a las medidas de aplicacin
colectivas que conciernen exclusivamente al goce y administracin de
las cosas comunes. (Artculo 9 Ley 5038.) Por ejemplo, las disposiciones
del Artculo 6 de la Ley 5038 estipula que cada propietario puede
enajenar, hipotecar o en cualquier otra forma afectar o dar en

arrendamiento el piso, departamento, vivienda o local que le pertenece,


sin necesidad del consentimiento de los dems. En este artculo la ley
no hace mencin al reglamento.
Algunos de los temas que la Ley 5038 expresamente permite que
mediante las convenciones de los condmines acuerden en sus
reglamentos una medida diferente a lo establecido por ley son los
siguientes:
Determinar la proporcin de cada propietario a la conservacin,
mantenimiento, reparacin y administracin de las cosas comunes.
Determinar los fines para lo cual se utilizarn las reas comunes.
Sobre la construccin o instalaciones que afecten el edificio y sus
dependencias.
Sobre la contribucin al pago de las primas de los seguros
colectivo
Sobre los derechos de votos de cada propietario.
Sobre el nombramiento de administradores del consorcio
Sobre las convocatorias de las asambleas de condominio
Sobre la representacin de propietarios en las asambleas
Sobre quien ser el presidente y el secretario de las asambleas
Sobre proporcin en que los propietarios contribuirn a los gastos
y cargas comunes.

Segn la Ley 5038 en su artculo Art. 21 exige que el reglamento


obligatorio de presentar al Registro de Ttulo contenga por lo menos lo
siguiente:

1. Especificacin de cada una de las partes de propiedad exclusiva en


que est dividido el edificio, con indicacin del nmero o letra o
cualquier otra designacin que sirva para identificarlas.
2. Nmero de votos que corresponder, en las resoluciones de la
asamblea del consorcio propietarios, al dueto de cada pode del edificio
de propiedad exclusiva.
3. Porcentaje con que deber contribuir cada propietario a los gastos y
cargas comunes.
4. Bases para la remuneracin que se deber pagar al administrador.
5. Destino de las diferentes partes del inmueble.
2.6-COMPETENCIA JUDICIAL SOBRE EL CONDOMINIO
Art. 102 Competencia para asuntos jurisdiccionales. El
Jurisdiccional Original es el competente

para conocer

Tribunal de
de todos los

asuntos que se susciten en virtud de la ley de Condominio relacionados


con los derechos, cargas y gravmenes registrados, salvo excepciones
previstas en esta ley.

En lo concerniente a la ley de condominio de carcter judicial

es

facultad del Tribunal de Tierra. Los asuntos de condominio se tratan en


el Tribunal de Tierras, pero este asunto urgente requiere de la
intervencin de un juez de los referimientos y puede intentarse en el
tribunal comn en esa atribucin.
El Boletn No.1120 de marzo 2004 de la Suprema Corte de Justicia en la
Repblica Dominicana hace referencia a la sentencia de que el inquilino
de un local ubicado en un condominio no tiene calidad para accionar
judicialmente en asuntos relacionados con el rgimen especial de
condominios.

La legislacin de manera inequvoca confiere al propietario como nico


titular de los deberes y derechos no prev o dispone delegacin expresa
o implcita de tales prerrogativas, ni que cualquier interesado pueda
suplantarlo en las acciones que le conciernen.
En sentencia del 25 de octubre del 2006, B.J.1151 la Suprema Corte de
Justicia se trata de una accin ante el juez civil de los referimientos por
una recurrente copropietaria de un condominio contra otra para obligarle
a reponer el impermeabilizante que haba quitado de la azotea del
edificio, ocasionando filtraciones de agua en su apartamento y
consecuentemente afectando su salud. La recurrente no objetaba la
ocupacin de la azotea, sino que repusiera el impermeabilizante.
2.7-

PROCEDIMIENTO

PARA

LA

CONSTITUCIN

DE

UN

CONDOMINIO
Para la edificacin de un

rgimen de condominio es necesario

presentar una solicitud al Registro de Ttulos correspondiente que debe


de estar acompaada de lo siguiente:
1. El Duplicado del Certificado de Ttulo.
2. Los planos de divisin en condominio, revisados y aprobados por la
DRMC correspondiente.
3. Contrato de Hipoteca indicando la proporcin en que se afecta cada
una de las futuras unidades funcionales del condominio, si corresponde.
4. El reglamento del condominio, firmado y legalizado por un notario.

5. La declaracin de condominio suscrita por el propietario del inmueble,


legalizado por notario.
6. Un recibo Ley No. 33-91, RD$20.00 por cada Duplicado de Certificado
de Ttulo.
7. Un sello ley 33-91, RD$10.00 por cada inscripcin de gravamen o
cualquier derecho sobre las unidades funcionales.
8. Un sello de la Ley No. 91, de RD$30.00
9. Recibo ley 89-05, de RD$100.00 Colegio Dominicano de Notarios.

2.8-DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINES


La Asamblea de Condomines o Asamblea General del Condominio.
Autorizar al administrador para actuar como demandante o
recurrente en un momento determinado.
Supervisar al administrador en caso de que tenga la iniciativa y
direccin de los trabajos, elija y revoque al encargado del edificio y
le de las rdenes que estime convenientes.
Elige su representante.
Autoriza las cuotas que le corresponde a cada propietario.
Visar las copias y certificaciones firmadas por el Administrador,
para que tenga fe pblica.
En el momento de la disolucin de la sociedad la misma podr
designar uno varios liquidadores en cargados de proceder a la
particin y naturaleza y atribucin del o de los apartamentos

independiente que a cada socio corresponda de acuerdo con los


estatutos o su vocacin.
2.8.1- Consejo de Direccin o Administracin.
Esta encargado de la buena administracin, el goce de las cosas comunes
y la organizacin de la propiedad, acta como representante legal de todos
los propietarios por medio de un administrador.
Sus poderes se limitan a las medidas de aplicacin colectiva que
conciernen exclusivamente al goce y administracin de las cosas comunes.
Puede sustituir el reglamento existente o hacerle adiciones o modificaciones
que sern
obligatorias para todos los propietarios y sus causahabientes.
Esta encargado de cobrar las cuotas de los respectivos propietarios.
Designa al Administrador.
Dicta resoluciones obligatorias siempre que hayan sido tomadas por
mayora de votos
de todos los interesados.
Pueden revocar los poderes del Administrador.

CONCLUSIN

Al termino de estar investigaciones


importancia

la

que tiene las edificaciones con domnense, concede una

mejor integracin social


modalidad

queremos transferirle

y conserva el

medio ambiente. Con esta

la sociedad dominicana ha venido resolviendo el uso

desproporcionado de suelo, aunque soy de lo que creo que los


organismos competente como es el caso de los ayuntamiento

de la

diferente jurisdicciones, no aplican con rigurosidad las normativa que le


conceden las leyes municipales, a fin ,de regular el uso indiscriminado
de suelo.
Al hacer estas observaciones pretendemos hacer nfasis en que se tome
en consideracin una verdadera aplicacin del uso racional de suelo, con
el propsito de disminuir la depredacin de los rboles en los centros
urbanos, ya que con una rigurosa aplicacin de las normas establecida
se puede conservar el ecosistema.

BIBLIOGRAFIA

1. Ciprin, Rafael. Tratado de Derecho Inmobiliario (Base legales, Jurisprudencia,


Doctrina y Procedimiento. Ed. Centenario, S.A. Santo Domingo, 2003.2. Daz A. Mximo. Procedimientos y Formularios sobre la Ley de Registro de
Tierras. 2da. Edicin. Ed. Impreso & Color, Repblica Dominicana, 1999.-