MTODO INVOLUTIVO (Avalo de Uso - TERRENO - Futuro a Valor Presente)

Cuando los dems mtodos no funcionan o N/A

PROYECTO DESARROLLO URBANO LOCAL (PDUL)
1) Costo Directo:
Parcela de 280 m2 de construccin.
rea de la parcela: 280 m2 - zonificacin R-10 (alta densidad)
rea bruta de construccin: 995,876 m2
Porcentaje de construccin: 355%
Costos Directos:
m2
costo/m2
Costo total
PB
280.00
200,000.00
56,000,000.00
Mz
140.00
170,000.00
23,800,000.00
Apto.tipo
495.80
150,000.00
74,370,000.00
PH
66.00
180,000.00
11,880,000.00
Terraza PH
14.00
100,000.00
1,400,000.00
Total

995.80

167,450,000.00
terminada la obra

Tiempo de construccin: 12 meses. Sin stano.

Costo neto de la construccin: Bs. 167,450.000,00
2) Costos Indirectos: Proyecto, Supervisin e Inspeccin:
%
factor
costo %
2,1 Proyecto
9
0.38
3.42
2,2 Superv.
9
0.06
0.54
2,3 Inspecc.
9
0.20
1.80
5.76

Puede llegar en total al 7% del C.N.C.:

(hasta 1,500m2 de rea bruta construc.)

7.00

3) Otros Costos Indirectos: Incorporacin agua, cloacas y electricidad:

3,1 Agua
Viv.2 dormit.
Viv.2 dormit.
Litros/da
850
500
4
2
3400
Total lits./da
Acometida:

10840

1,000,000.00
segundos/da
86400
0,1255 litros por segundo
3,2 Cloacas
Dotacin 0,1255 litros por segundo
3,3 Electricidad
KVA:

1000

150

1000000*,1255=

500000*,1255=

50000

4) Permisos Municipales y Gastos Legales:

4,1 Permisos Municipales
Tipo
m2
Tasa/m2
Vivienda
Comercio

575.80
420.00

Total

15.00
50.00

8,637.00
21,000.00

995.80

29,637.00

Tasa de Inspeccin (Dtto.Federal

1.50% sobre el CNC

2,511,750.00

Gastos Legales
1%
sobre el CNC

1,674,500.00

5) Financiamiento
Monto bruto a financiar:
75% de (CNC+PSI+ACE+PMGL)
188,999,367.00
Iac=Intereses acumulados
Iac=R((1+i)n-1/i)-C
R= CAP Requerido/12 meses
Tasa Activa:
30%
0.025 (mensual)
Iac=141,749,125/12 =
11,812,427.08
13.7955529699
4,252,473.75
Comisin - Flat sobre monto financiado

3%

Costo financiero del 75% del total de los costos directos e indirectos:

MONTO BRUTO DE LA VENTA PROBABLE (MBVP)

Local
Local comercial
Mezzanina
Apartamentos
Pent House
Terraza Pent House

Area Vendible
m2
210
112
446
66
14
848

Conservacin, Vigilancia y Mantenimiento:

0.50% de las ventas
Promocin y Propaganda:
1% de las ventas
Comisiones de Ventas:

Precio Venta
Bs
500,000.00
450,000.00
300,000.00
400,000.00
200,000.00

2.50% de las ventas

Utilidad Empresarial
UE = (Total Ventas-Comisiones Ventas)*(,30/1,30) =
(0,30: el mnimo de renta sera la tasa que nos cobrara el Banco)

ESTADO PARA DETERMINAR EL VALOR ACTUAL DEL TERRENO(280M2)

(aplicando el mtode involutivo o del avaluo de uso anticipado)
Monto Bruto de la Venta Probable
Menos: Egresos totales
Valor aplicado la Terreno
Monto Bruto Aplicado al Terreno/rea de la Parcela (Bs por m 2 de la parcela)
Ajuste por aplicacin de una tasa pasiva (4%) por capital inactivo en 12 meses:
Valor Parcela = (69,865,43)/1,004)12 =
Valor Actual del Terreno por cada M2
Nota.- Con una UE del 25% el valor actual del terreno sera de Bs.99.116,07/M

Tasador
Jess Garca Rodrguez
jessegar7@gmail.com

alor Presente)

280
995.876
355.67%

ada la obra

C.N.C.
167,450,000.00
167,450,000.00
167,450,000.00

sera (if):

y electricidad:
Comercio
Comunal
20 lts/da*m2 de
rea til(322m2)
6440

AGUA
125,500.00
CLOACAS
62,750.00
LUZ
7,500,000.00
Total ACL
7,688,250.00

5,726,790.00
904,230.00
3,014,100.00
9,645,120.00
PSI
9,645,230.00
11,721,500.00

Total PM y GL
4,215,887.00

141,749,125.00

(factor FVA)

Intereses acum:
21,209,838.53
Comisin:
4,252,473.75
Financiamiento
25,462,312.28

os e indirectos:

Total
Bs
105,000,000.00
50,400,000.00
133,800,000.00
26,400,000.00
2,800,000.00
318,400,000.00

CVM
1,592,000.00

PP
3,184,000.00

CV
7,960,000.00
UE
71,640,000.00

a el Banco)

DEL TERRENO(280M2)

Bs por m 2 de la parcela)
ital inactivo en 12 meses:

318,400,000.00
(298,837,679.28)
19,562,320.72
69,865.43
66,597.48
66,597.48

sera de Bs.99.116,07/M 2