Sance plnire du 10 mars 2015

Avis du
Conseil Economique, Social et Environnemental Rgional Aquitaine
Ralisation du Center Parc Aquitaine / Lot-et-Garonne
Protocole daccord avec le Conseil gnral du Lot-et-Garonne
et la socit Pierre & Vacances SA

Vu le rapport de saisine transmis par Monsieur le Prsident du Conseil rgional

dAquitaine relatif au protocole daccord avec le Conseil gnral du Lot-et-Garonne et la
socit Pierre & Vacances SA en vue de la ralisation dun Center Parc Aquitaine,
Vu les avis des commissions Finances rgionales et Territoires et Formation et
emploi ,
Vu lavis de synthse de la commission Cadre de vie et Solidarits ,
Le CESER Aquitaine a examin avec la plus grande attention les termes de ce protocole
daccord en vue de la cration dun village Center Parcs porte par le groupe Pierre &
Vacances.
Il prcise que ce groupe a totalement repris lentit Center Parcs Europe en 2003 dans le
cadre dune politique de croissance externe et que le premier Center Parc cr en France
depuis la prise de contrle par Pierre & Vacances fut en 2005 celui du Domaine du Lac de
lAilette1 dans lAisne. Depuis cette date, dautres projets ont vu le jour ou sont en cours
de ralisation : Center Parcs du Domaine des Trois Forts en Moselle, du Bois aux Daims
dans la Vienne. Celui de Roybon dans lIsre a suscit une vigoureuse contestation et les
travaux ont d tre stopps suite une dcision de justice. Trois autres projets de Center
Parcs de taille plus rduite ( midsize ) sont ports par le groupe en Sane-et-Loire, dans
le Jura et celui du Lot-et-Garonne, qui fait lobjet de ce protocole daccord, sinscrit dans
cette nouvelle phase de dveloppement.
Lactivit Center Parcs (France et Europe) gnre 48 % du chiffre daffaires du groupe
(soit 550 M sur un chiffre daffaires global de 1,141 Mds pour lexercice 2013/2014).
Le projet Center Parcs du Lot-et-Garonne, est situ sur les communes de Pindres et
Beauziac, proximit de Casteljaloux, dans le massif des Landes de Gascogne. Son emprise
totale, soit 127 ha, concerne un domaine appartenant un groupement forestier priv. Il
reprsenterait un investissement estim 170 M (valeur 2014) et gnrerait 300 emplois
directs, outre ceux crs lors de la phase des travaux (250 500).
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Aprs ceux des Bois Francs en Normandie et du Domaine des Hauts de Bruyres en Sologne,
raliss par les concepteurs nerlandais de la marque, avant la prise de contrle par Pierre &
Vacances.
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Les effets conomiques attendus pour le territoire quivaudraient 1,3 M de retombes

fiscales et 5 M de retombes conomiques par an.
Le protocole daccord apporte des prcisions sur les modalits de mise en uvre de ce
projet, savoir sur la matrise foncire, la matrise douvrage, lexploitation, les
procdures et autorisations, sur les modalits financires et sur les engagements respectifs
des diffrentes parties (groupe Pierre & Vacances, Conseil gnral du Lot-et-Garonne,
Conseil rgional dAquitaine). Notre assemble consultative note que ce type de protocole
est identique ceux dj tablis pour dautres projets de Center Parcs actuellement
ltude (Sane-et-Loire, Jura).
Ce protocole appelle plusieurs observations et/ou questions de la part du CESER :
1) Un projet hors sol en dcalage avec les orientations stratgiques rgionales
en matire de tourisme
La dlibration tablit un parallle entre ce projet et dautres grands quipements
touristiques ayant bnfici dun co-financement rgional, tels que Lascaux 4, la Cit
des civilisations du vin ou le centre thermoludique des Eaux Bonnes. A ceci prs que
ces infrastructures touristiques sinscrivent dans une stratgie de filires qui valorise et
dmarque loffre patrimoniale de la rgion (Prhistoire, notourisme, thermalisme) et
qui sinscrivent logiquement dans les orientations de la politique touristique rgionale
(rglement dintervention, plan marketing du Comit Rgional du Tourisme
dAquitaine).
Limplantation de ce type dquipement touristique obit dabord et essentiellement
une stratgie de gamme du groupe Pierre & Vacances. Il sagit de dvelopper une offre
standardise de forfaits sjours principalement destine des clientles familiales,
incluant sur chaque site et sous dme tropicalis hbergement, activits de loisirs
(Aqua Mundo), animations et jeux.
En loccurrence, lassemble de la socit civile estime que le projet prsent
napporte aucune relle plus-value loffre touristique rgionale, si ce nest celle
dtre identifie dans loffre catalogue dun oprateur europen et considrer
positivement la prsence dun Center Parc en Aquitaine. Plus srement, les atouts et
limage de marque de lAquitaine peuvent bien plus constituer un argument marketing
pour le porteur du projet que linverse, mme si loprateur sengage valoriser les
lments didentit marquants du Lot-et-Garonne travers la marque Center Parcs .
Le protocole prvoit ainsi que la Rgion et le Dpartement sengagent accompagner
Pierre & Vacances Center Parcs dans ses actions de promotion du site dans le cadre de
leurs oprations de marketing territorial. Cela suppose donc une mobilisation de fonds
publics au titre de la promotion et au bnfice de loprateur, sans pour autant que
ladite offre ne corresponde la stratgie touristique des collectivits mais bien plus
celle de Pierre & Vacances.

2) Un modle conomique qui interroge dans un contexte de rigueur des budgets

publics
Le montage de cette opration, linstar des autres projets de Center Parcs
midsize , repose sur la mobilisation substantielle de fonds publics.
Le projet de Center Parc du Lot-et-Garonne reprsente un investissement global estim
170 M.
Selon les termes du protocole, lacquisition du foncier (rappel : 127 ha) mobilise la
fois une mise de fond de loprateur Pierre & Vacances (83 ha 2 le m2, soit 1,66 M)
et du Conseil gnral du Lot-et-Garonne (45 ha pour 0,9 M). A cet gard, le projet a
de quoi sduire les propritaires forestiers concerns tant donn le prix local des
terres forestires, incomparablement plus modeste.
Le financement de la partie hbergement (400 cottages ) est assur par la vente
des investisseurs privs, institutionnels ou particuliers, avec possibilit de
dfiscalisation permise par le dispositif Censi-Bouvard . Parmi les investisseurs
institutionnels, on trouve certes potentiellement des banques, des mutuelles mais aussi
la Caisse des Dpts et Consignations. Dans le premier cas, le produit de dfiscalisation
quivaut une aide publique dguise assume par ltat. Dans le cas dun investisseur
institutionnel tel que la Caisse des Dpts, on peut sinterroger sur la mobilisation
dune partie de lpargne destine au financement de projets dintrt gnral
(ex : logement social) au profit dun projet bnficiant un groupe priv. L encore, il
y aurait captation indirecte de fonds dintrt public.
Le complexe de ce Center Parc comprend galement un ple de loisirs et de services,
ralis par Pierre & Vacances Center Parcs, mais faisant lobjet dune vente en ltat
futur dachvement une Socit dconomie Mixte pour un montant de 66 M (hors
taxes). Cette socit dconomie mixte devrait tre compose du Conseil rgional, du
Conseil gnral, de la Communaut de communes des Coteaux et Landes de Gascogne,
de la Caisse des Dpts et dorganismes bancaires. La SEM deviendrait donc
propritaire de ce ple, dont la gestion serait confie loprateur, moyennant un
loyer annuel dj fix pour les quatre premires annes dexploitation entre 2,9 M
(anne 1) et 4,2 M (anne 4). Pour les collectivits, le ticket dentre dans ce tour
de table est fix un plafond de 35 M (dont 10 15 M du Conseil rgional).
Enfin, la cration dun tel quipement suppose aussi la ralisation dinfrastructures
daccs routier et de rseaux (alimentation en eau, gaz et lectricit, assainissement,
tlphonie, trs haut dbit), intgralement la charge des collectivits (3 M pour le
seul Conseil gnral).
Au bilan, si lon ne peut ignorer les retombes fiscales et conomiques (loyers),
gnres par ce type dquipement en phase dexploitation, il convient de stonner
de la ncessit dune telle mobilisation de fonds publics pour assurer le financement
dun projet priv vocation purement commerciale. Peut-tre est-ce l une manire
pour loprateur de contourner les difficults de mise en uvre de sa stratgie de
dveloppement (3 annes conscutives de dficit).

Nanmoins, lintrt public dune telle opration mrite dtre srieusement

questionn, notamment face aux contraintes actuelles de gestion budgtaire des
collectivits.
3) Une dmarche environnementale en apparence sduisante mais qui ne lve pas
les doutes
Les engagements du groupe Pierre & Vacances en matire de dveloppement durable
et denvironnement ne manquent pas darguments : conomies dnergie et utilisation
de ressources nergtiques locales, minimisation des impacts sur la ressource en eau,
optimisation des transports et dplacements (dont service de ramassage pour le
personnel), tri et valorisation des dchets, prservation de la biodiversit (avec comit
de suivi intgrant des associations de protection de lenvironnement), certification
environnementale (ISO 14000 ou Cls Vertes ou colabel dans certains cas),
dveloppement dune offre de loisirs nature avec sensibilisation des vacanciers,
Nanmoins, ces engagements ne doivent pas masquer dautres ralits :
-

La consommation despaces naturels inhrente ce type dquipements et aux

infrastructures associes, avec les impacts prciser sur les cosystmes concerns
et sous rserve des mesures compensatoires qui pourront tre apportes,
La consommation deau ncessaire lexploitation du site (piscine tropicale,
sanitaires, etc.) et les quipements ncessaires au traitement des eaux uses, dans
une zone o les pisodes de scheresse estivale peuvent tre accuss et avec des
installations thermales proximit.
Un bilan nergtique discutable, du fait de la ncessit de maintenir dans la bulle
et dans les eaux de baignade une temprature de 29c.
Un impact sur la biodiversit encore imprcis, dont on peroit mal comment elle
pourrait tre enrichie (srement pas avec une flore ou une faune tropicale ).

En tout tat de cause, seules les diverses tudes dimpact et la dfinition des
ventuelles mesures compensatoires pourront permettre dvaluer prcisment la
porte et lincidence environnementale dun tel projet. Le CESER appelle les autorits
publiques la plus extrme vigilance cet gard, au vu des problmes rencontrs lors
de cette phase sur dautres sites du groupe (cf. cas de Roybon dans lIsre).
4) Lemploi : un argument de poids, mais quel prix ?
Selon loprateur, la ralisation du complexe et son exploitation devraient gnrer la
cration de 250 500 emplois en phase de travaux et de 300 emplois en phase
dexploitation (dont 80 % en CDI et 65 % temps plein). Cest une donne non
ngligeable pour ce territoire (environ 8000 emplois dans le bassin de vie de
Casteljaloux, dont 42% de la population active travaillant plus de 10 km du domicile,
un taux de chmage des jeunes qui dpasse 30%, un taux de chmage global de 13 %
14 %).

On ne peut minimiser totalement limpact sur lemploi local de ce type dquipement,

face la problmatique du chmage, notamment parmi les jeunes.
Nanmoins, il faut tre conscient du fait que la majorit des emplois concerns sont
petits salaires (SMIC horaire) et horaires faibles, notamment parmi les personnels de
nettoyage (40 % de leffectif). Tout comme on ne peut ignorer le turnover
relativement important des employs sur certains sites.
Dans ce domaine, limplication attendue des pouvoirs publics (Ple Emploi,
collectivits territoriales), pour la mise en uvre dune plate-forme emploi-formation
et pour la mobilisation daides de retour lemploi, est plus acceptable, sagissant
notamment de lintervention rgionale en matire de formation.
Toutefois, si lon devait prendre en compte le ratio aides publiques / emploi cr,
(soit environ 130 000 par emploi), le mme niveau dinvestissement consenti sur ce
territoire au profit des acteurs locaux pourrait certainement gnrer une autre
dynamique de dveloppement porteuse dun nombre demplois plus consquent.
5) Des retombes en matire de dveloppement local qui doivent tre mieux
apprcies
Un tel projet lchelle du territoire concern peut apparatre comme une sorte
dopportunit inespre. Toutefois, les effets dentrainement de ce type de concept
touristique sur lconomie locale mritent dtre mieux anticips. Les engagements
affichs dans le protocole doivent tre prciss (contrats de sous-traitance avec une
estimation de 5 M hors taxe, utilisation de filires courtes, retombes conomiques
locales notamment pour la filire du btiment).
Dautres dispositions soulvent plus de rserves : il est prvu de crer sur le site un
espace de vente de produits du terroir et dorganiser un village des marchs
thmatiques de produits locaux . Quelles en seront les incidences directes ou
indirectes sur les commerces des bourgs centres voisins ? Cela renforce le caractre
autocentr du complexe, en retenant la clientle sur site au lieu de lencourager
dcouvrir le territoire. Selon plusieurs enqutes, plus des trois quarts des clientles
des Center Parcs ne sortent pas des sites durant leur sjour. Cela rduit dautant les
perspectives de retombes attendues sur lconomie locale (commerces, sites
touristiques, agritourisme).
Par ailleurs, la cration de ce Center Parc sinscrit dans un environnement
concurrentiel local, mme sil nest pas positionn de manire identique :
quipements du lac de Clarens, Parc Walibi, installations thermales de Casteljaloux
6) Lenjeu dune mise en dbat public et dexigences accrues vis--vis de
loprateur
Face ce type de projet et aux rserves quil ne manque pas de susciter, lassemble
consultative rgionale insiste sur la ncessit dune information et dune vritable
concertation en amont, impliquant la socit civile locale et les habitants.

Cest pourquoi elle suggre une mobilisation particulire du conseil de dveloppement

du Pays Val de Garonne-Gascogne ou tout le moins la mise en place dune structure
locale de concertation et dexpertise citoyenne ds la phase dtude du projet. Une
autre piste, complmentaire, consisterait saisir la commission nationale du dbat
public pour lancement dune concertation ou dun dbat public, comme cela a t fait
pour les deux autres projets en Sane-et-Loire et dans le Jura.
Dans lhypothse dune signature de ce protocole par le Conseil rgional, notre
assemble demande ce que des exigences et des conditions dco-socio
responsabilit soient clairement spcifies.
En conclusion, le CESER exprime de nombreuses rserves ou interrogations quant
lopportunit et aux effets dun tel projet ainsi que sur les imprcisions et sur
certaines clauses du protocole daccord. Il estime nanmoins que la dcision incombe
avant tout aux acteurs du territoire concern, appelant de ce fait un processus
dmocratique de concertation et de dialogue adapt.

Avis adopt lunanimit des votes exprims.

3 abstentions : Dominique BAPTISTE (UNAPL)
Roland FEREDJ (CIVB)
Michel TISSINIER (CRCCE)
Les 7 membres de la dlgation CFDT nont pas pris part au vote.
Le Prsident,
Luc PABUF