MOBILIDADE RESIDENCIAL

NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO:

CONSIDERAES SOBRE OS SETORES FORMAL
E INFORMAL DO MERCADO IMOBILIRIO
Pedro Abramo1
Teresa Cristina Faria2

1 INTRODUO
O trabalho pretende analisar as tendncias migratrias
intra-urbana na Cidade do Rio de Janeiro, a partir das suas relaes
com a estruturao da cidade no que diz respeito s mudanas no
padro de ocupao do solo. Interpretamos a estrutura residencial
como fruto da dinmica de valorizao/desvalorizao intra-urbana,
empreendida pelos investimentos imobilirios, que regulam o mercado imobilirio e modificam o estoque residencial e a estrutura de
preos. Desse modo, as estratgias locacionais do capital imobilirio
incidem em mudanas nas caractersticas das reas da cidade, produzindo efeitos atrativos e repulsivos, deslocando a demanda. Neste
sentido, a Cidade do Rio de Janeiro se estrutura segundo um padro
de urbanizao e de segregao espacial marcada por diferenas nas
formas de ocupao e produo do espao. Entre essas formas esto as
favelas, que se constituem em assentamentos informais, cuja dinmica
de produo e comercializao fundirio-imobiliria pouco conhecida. As transformaes recentes suscitadas pelas obras de urbanizao
do Programa Favela-Bairro seriam, na nossa opinio, indutoras de
uma crescente mobilidade residencial dentro das comunidades atingidas, e serviram como pretexto para estudarmos o funcionamento do
mercado fundirio-imobilirio informal.
Nosso objetivo discutir as articulaes entre o mercado
imobilirio e a mobilidade residencial no mercado formal e informal,
elegendo as estratgias e critrios de localizao das famlias como
instrumento de anlise.
1

Professor Adjunto do IPPUR.

Pesquisadora do IPPUR.

XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

421

Assim, das 16 primeiras favelas beneficiadas pelo Programa Favela-Bairro, selecionamos quatro para a realizao das entrevistas junto aos moradores, seguindo os critrios de localizao na
malha urbana da cidade, composio scio-econmica da populao do
entorno e topografia. As favelas selecionadas foram: Ferno Cardim
favela plana, localizada no bairro de Pilares, rea de expanso imobiliria, com entorno de classe mdia baixa; Parque Royal favela plana,
localizada na Ilha do Governador (Portuguesa), rea de expanso
imobiliria, com entorno de classe mdia; Caminho do Job favela em
aclive, localizada no bairro da Pavuna, uma rea estagnada em termos
de investimentos imobilirios, com uma populao de entorno de baixa
renda; e por fim, Mata Machado favela localizada no Alto da Boa
Vista, rea tambm estagnada, mas de alta renda.
Para anlise dos critrios locacionais dos migrantes do
mercado formal, foram realizadas entrevistas com adquirentes dos
imveis que compareciam ao balco do ITBI (Imposto de Transmisso
de Bens Imveis), na Secretaria Municipal de Fazenda. Alm dessa
fonte, utilizamos os dados do arquivo ITBI/IPTU/IPPUR, que contm
as informaes das guias de recolhimento do referido imposto.

2 A DINMICA IMOBILIRIA
E A MOBILIDADE RESIDENCIAL
NO MERCADO FORMAL
A dinmica imobiliria, atravs do deslocamento das atividades do setor, nos ajuda a compreender as mudanas na estrutura
intra-urbana (Abramo, 1988). A ao conjunta dos capitais incorporadores detentores do solo urbano, e dos capitais construtores
produtores da moradia, incorrer na mudana de uso do solo. Atravs
da mudana de uso os capitais obtm lucro, e isso os obriga a investirem/atuarem onde houver possibilidades de transformao, ou seja, o
movimento do capital imobilirio balizado por uma estrutura espacial pr-existente (estoque residencial), e pelas projees sobre o
ambiente construdo futuro. Por essa lgica, a estruturao intra-urbana em geral, e a residencial em particular, tem como carter
determinante a ao dos capitais imobilirios atravs da busca de um
mark-up urbano, configurando reas diferenciadas na cidade.

422

XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

Para realizarem seus ganhos fundirios, o capital imobilirio utiliza estratgias de ao, tais como a atuao de forma concentrada, delimitando reas de valorizao, e a inovao/diferenciao do
produto-habitao. Essa inovao no se refere apenas aos atributos
do imvel em si, como altera o padro de ocupao de toda uma rea,
valorizando-a em relao s outras reas da cidade. Essas estratgias
se traduzem em externalidades, que so incorporadas ao valor dos
imveis, definindo assim, acesso diferenciado das famlias com diferentes rendimentos. Assim, a estratgia de inovao para atrair demanda, se traduz na oferta do bem habitao com todos os seus
atributos intrnsecos (caractersticas fsicas), e extrnsecos (acessibilidades que a localizao da moradia permite usufruir). Esses atributos representam os valores de uso do imvel, por sua condio essencial
de abrigo do homem, como tambm representa um ativo da economia
familiar, e sua aquisio levar em considerao a sua valorizao
futura na estrutura de preos imobilirios na cidade (Abramo, 1998).
A estratgia de inovao da habitao para atrair demanda, serve para
diferenciar o novo imvel do estoque existente, e com isso produz um
efeito depreciador no estoque, que perde a atratividade anterior,
elevando a importncia das novas construes.
Depura-se da, o importante papel da dinmica imobiliria
na estruturao do espao, via investimentos capazes de deslocar a
demanda e influenci-la em suas decises. Essa deciso, segundo
Abramo (1988), tem duas motivaes bsicas: acesso aos servios de
habitao, e possuir um ativo que no futuro poder se valorizar, e
viabilizar a mudana de residncia da famlia. evidente que a menor
ou maior importncia dessas motivaes depende do tipo de famlia
(renda) e de sua condio de ocupao no imvel anterior/atual, alm
da relao dos motivos da mudana com a estrutura intra-urbana
atual. Faria (1997), para melhor compreender como ofertantes e
demandantes se relacionam dentro da dinmica de estruturao do
espao intra-urbano, analisou no perodo de 1995/96 a matriz de fluxos
de origem e destino de 491 migrantes na Cidade do Rio de Janeiro, e
constatou a existncia de uma forte relao entre a dinmica imobiliria e a mobilidade residencial, onde as reas com maiores taxas de
transao de compra e venda de imveis na cidade, so as que esto
sendo objeto de investimentos do capital imobilirio, ou seja, esto em
processo de transformao de sua estrutura urbana.

XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

423

2.1 Aspectos da estruturao intra-urbana

na Cidade do Rio de Janeiro
Nas trs primeiras dcadas do sculo XX, j se observava
a conformao de um padro de estruturao intra-urbana: Um ncleo
valorizado pelos investimentos pblicos e privados em equipamentos
e servios urbanos, e uma periferia carente desses servios, onde
predominam conjuntos habitacionais e a auto-construo em loteamentos irregulares e sem nenhuma infra-estrutura (Lago, 1997).
A partir de 1930, a Zona Sul da cidade, conformada pelos
bairros que compem as RAs de Copacabana, Lagoa e Botafogo, passa
por uma srie de investimentos imobilirios, que atuam na verticalizao da rea, onde, durante toda a dcada de 40, residncias unifamiliares foram sendo substitudas por edifcios de apartamentos,
principalmente no bairro de Copacabana. No incio da dcada de 50
h uma queda nos investimentos imobilirios na cidade, e os capitalistas modificam suas estratgias lanando no mercado uma grande
quantidade de apartamentos pequenos (quarto e sala e conjugados),
possibilitando o acesso da classe mdia baixa a essas reas3. A populao migrante procurava no apenas status de morar na Zona Sul,
como tambm acesso a comrcio e servios de boa qualidade, alm de
proximidade ao local de trabalho. Segundo a terminologia da economia
urbana neoclssica (Alonso, 1964), poderamos dizer que essas famlias trocavam (trade-off) consumo de solo por acessibilidade e uma
ascenso na hierarquia scio-espacial. A forma de ocupao de Copacabana, repercutiu no restante da Zona Sul, provocando por um lado,
a conteno da verticalizao nos demais bairros, e por outro, estimulou a sada das classes de maior renda para outras reas, como Leblon
e Lagoa.
No incio dos anos 60 j surgiam as conseqncias do
processo de urbanizao iniciado na dcada de 30: aumento populacional, carncia de habitao, segregao social, ajudados pelo aumento
de concentrao de renda nas mos das classes sociais mais abastadas.
No perodo ps 64, a poltica de arrocho salarial leva a um
processo de concentrao de renda, incidindo na estrutura urbana
3

Existem 31.000 conjugados em Copacabana, e quase a metade das residncias do

bairro, medem at 60,0 m2.

424

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atravs da remoo de favelas dos locais mais valorizados da zona sul,

e no aumento da especulao imobiliria, o que impulsionou o deslocamento da classe alta em direo a So Conrado e Barra da Tijuca
(Abreu, 1987). Alm disso, a criao do Sistema Financeiro de Habitao SFH , direcionado s camadas mdias, desconcentrou o
investimento imobilirio para a zona norte e subrbio, e provocou o
boom imobilirio da Barra da Tijuca na dcada de 70.
Na dcada de 70, a Zona Sul concentrava 50,9% das transaes imobilirias da cidade. Essas transaes obedeciam a ciclos que
variavam de Copacabana, que neste perodo teve uma queda de 16,4%
na taxa de crescimento no nmero de domiclios particulares, Ipanema e Leblon, que no mesmo perodo apresentavam um acrscimo
no nmero de domiclios na ordem de 50,0%.
A densidade populacional da RA da Lagoa aumentou na
dcada de 70 de 78,5 hab./ha, para 151,7 hab./ha, e a densidade predial
passou de 793 para 1.167 prdios/km2 no mesmo perodo. A partir da
metade da dcada de 70, a estabilizao do ciclo de vida da Zona Sul
demonstrada pela queda na participao das transaes na cidade, que
passa de 39,0% em 1984, para 30,0% no incio da dcada de 90. Um
bom indicador do ciclo de vida dessas reas o coeficiente de especializao no tempo das transaes imobilirias. No Grfico 1, podemos
identificar claramente as alteraes nos ciclos de vida das RAs de
Botafogo, Copacabana e Lagoa nas ltimas duas dcadas.
Com a consolidao da Zona Sul, os capitais imobilirios
redefinem suas estratgias, e passam a atuar em direo Barra da
Tijuca, Zona Norte e Subrbio. Os investimentos imobilirios na
Barra da Tijuca tinham o intuito de atrair a populao de alta renda,
implantando uma nova forma de morar com a inovao dos Condomnios Fechados. A modificao em seu ciclo de vida comprovada
pelas mudanas na participao da produo imobiliria residencial,
que at 1976 era de 1,4%, passando a 20,0% em 1978. Em 1980, o
padro de ocupao da rea j se definia, com um ndice de verticalizao de 2,1% domiclios/prdio. No perodo entre 1991 e 1995, a
participao da produo imobiliria da RA da Barra da Tijuca era de
30,0% da produo da cidade, concentrando-se nos bairros da Barra
da Tijuca (49%), Jo (20%), Recreio dos Bandeirantes (18%), e Itanhang (13%). Outro fator indicador das mudanas ocorridas na RA,
o aumento do nmero de transaes com o estoque residencial, que
passa de 0.24% em 1970, para 10,7% em 1995.
XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

425

Grfico 1
COEFICIENTE DE ESPECIALIZAO
NO TEMPO/ TRANSAES
COM APARTAMENTOS /MDIA MVEL TRIENAL
REGIES ADMINISTRATIVAS DA ZONA SUL
1,6
1,4
1,2

coef

1
0,8
0,6
0,4
0,2
0
69

70

71

72

73

74

75

76

77

78

79

80

81

82

83

84

85

86

87

88

90

91

92

93

94

ano
BOTAFOGO

COPACABANA

LAGOA

Jacarepagu, caraterizada pela grande quantidade de terras vazias, e pela proximidade com a Barra da Tijuca, comea a
despontar na dcada de 80, como rea potencial da atividade imobiliria, atuando de forma a atrair populao de maior renda, lanando
condomnios similares aos da Barra da Tijuca em determinadas reas,
e em outras, reproduzindo o mesmo padro que se consolidou na Zona
Sul, prdios com varandas (Grfico 2).
A Zona Norte, composta pelas RAs 8-Tijuca e 9-Vila
Isabel, uma rea da cidade predominantemente representada pela
classe mdia, e com uma ocupao do solo marcada pela presena de
unidades unifamiliares. A atuao imobiliria ocorreu de forma diferenciada na Tijuca e Vila Isabel, onde a primeira desenvolveu um dos
maiores subcentros da cidade (Praa Saens Pea), e tornou-se o maior
submercado de apartamentos depois da zona sul. A partir da dcada
de 70, a RA da Tijuca apresentou um movimento de verticalizao,
passando de 2,24, para 3,69 domiclios/prdio em 1980.

426

XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

Grfico 2
COMPOSIO DAS TRANSAES IMOBILIRIAS
NA BARRA DA TIJUCA
100%
90%
80%
PERCENTUAIS

70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 90 91 92 93 94 95
ANOS
Apartamentos

Casas

Terrenos

I. Comericiais

Vila Isabel passou a se constituir em nova frente de atuao do capital imobilirio, que tende a reproduzir nesta rea o padro
de ocupao da Zona Sul, atraindo assim uma populao de maior
renda4. O processo de mudana no ciclo de vida da RA de Vila Isabel
se deu a partir da metade da dcada de 70, com uma taxa de verticalizao de 43,1% entre 1970 e 1980. A densidade predial, no mesmo
perodo, passou de 168,6 para 185,0 prdios por Ha. No perodo entre
1991 e 1995, as RAs da Tijuca e Vila Isabel participam com 8% do
acrscimo de rea residencial construda da cidade, demonstrando a
importncia da Zona Norte na atividade imobiliria.
A Zona D-Subrbio, composta pelas RAs 10-Ramos,
11-Penha, 12-Inhama, 13-Mier, 14-Iraj, 15-Madureira, 20-Ilha do
Governador, 22-Anchieta, e 25-Pavuna. Essa rea caracteriza-se por
um uso extensivo do solo, ou seja, o parque imobilirio residencial
composto em sua maioria por casas. uma rea que concentra
juntamente com a Zona Oeste a populao de mais baixa renda da
cidade. Concentrando em 1991 42,4% da populao do Municpio do
4

A renda mdia do chefe de famlia da RA 9 8,8 Sm/ms.

XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

427

Rio de Janeiro. Apesar dessa rea ser extremamente carente em

infra-estrutura urbana e servios, ela conta, hoje, com uma boa
infra-estrutura em transporte de massa (estradas de ferro e Metr), e
tem sido objeto de importantes intervenes no sistema virio, tal
como a Linha Vermelha, Linha Amarela, e a extenso do Metr at
Baixada Fluminense. Essas intervenes no sistema de transporte
tendem a alterar o mapa de acessibilidades, e indica novos vetores de
atrao para o setor imobilirio.
As RAs dessa zona so marcadas por intensas diferenas
entre si, caracterizando uma regio bastante heterognea quanto ao
padro de ocupao do uso do solo, e caractersticas do estoque
residencial. Apresentam reas consolidadas, isto , padro do estoque
residencial estabilizado com a predominncia de residncias unifamiliares, onde alguns bairros se destacam nas preferncias dos investimentos imobilirios, tais como os que compem a RA de Madureira.
Essa regio apresenta um grande crescimento da participao nas
transaes de compra e venda de apartamentos, no total de transaes,
pois ela passa de 30,0% no incio da dcada de 70 para 66,6% em 1995.
Essas alteraes no ciclo de vida dessas regies, so reforadas pela
implantao da Linha Vermelha e do Metr at Baixada Fluminense.
H que se ressaltar, que a baixa participao dessa regio no total das
transaes imobilirias da cidade devido s caractersticas de informalidade na ocupao dessas reas, marcadas pela informalidade, com
cerca de 50% de Loteamentos irregulares de baixa renda, nas Regies
de Pavuna e Anchieta, e com cerca de 53% da populao morando em
favelas ou conjuntos habitacionais.
Apresentam tambm reas que vm alterando o padro de
ocupao: RAs do Mier, Iraj, Inhama e Ilha do Governador. Estas
reas so as que esto em fase de transio do ciclo de vida, isto , tm
recebido maiores investimentos no setor imobilirio, alterando seu
padro de ocupao, por um uso mais intensivo do solo. Em todas as
reas a participao de transaes com apartamentos vem crescendo,
destacando-se a RA do Mier, que na dcada de 70 participava com
5,54% do total da cidade, e em 1995 esse percentual passou para 9,40%,
se equiparando RA da Lagoa.
As RAs de Inhama e Iraj se diferem da anterior, tanto
no perfil da populao, quanto no estgio do ciclo de vida da rea. Em
Inhama, entre 1985 e 1995 a relao de transaes com apartamentos
no total de transaes da RA aumenta de 68% para 74%, e reduz sua
428

XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

participao com casas de 30% para 10%, indicando um uso mais

intensivo do solo. Na RA de Iraj no perodo entre 1985-1995, predominam as transaes com apartamentos, e no perodo 1991-1995, teve
um acrscimo de 3% na rea residencial construda. A RA de Iraj,
com a extenso do Metr at Baixada, e a inaugurao da Estao
Vicente de Carvalho, vem a se tornar uma rea com condies favorveis a uma mudana rpida de seu padro de ocupao, aliado a sua
atual caracterstica, de grandes reas livres e estoque residencial
formado por casas.
Outro vetor importante de vertebrao da cidade a RA
da Ilha do Governador que mantm uma considervel produo de
apartamentos, com uma participao de 7% no acrscimo de rea
construda da cidade, ao longo do perodo de 1991 a 1995.
As RAs do Centro da cidade vem apresentando decrscimo
da populao residente devido intensificao do uso do solo para
imveis comerciais. Sua participao no total de transaes com imveis residenciais da cidade, ficaram no perodo entre 1990 e 1995, na
faixa de 0,40%, enquanto que as transaes com imveis comerciais
subiram de 33% para 52% no mesmo perodo.
A Zona Oeste, composta pelas RAs 17-Bangu, 18-Campo
Grande, 19-Santa Cruz e 26-Guaratiba. A forma de ocupao desta
rea da cidade predominantemente horizontal, caracterizada pela
auto-construo ou encomenda, ou pelos Planos Habitacionais do
Estado, ou seja, no operado pela produo capitalista. A maior parte
das transaes imobilirias ocorrem com terrenos e, em 1995, a Zona
Oeste concentrava 36% das transaes com terrenos, e 18% das
transaes com casas, o que indica a possibilidade de elevao de seu
estoque residencial no futuro, o que j vem ocorrendo, principalmente
na RA. de Bangu. A atividade imobiliria residencial na Zona Oeste
no perodo 1991-1995, se concentrou em Bangu (55%) e Campo Grande (40%). Em relao cidade, no mesmo perodo o total de acrscimo
de rea construda residencial, Bangu participa com 7% e Campo
Grande com 5%. H que se ressaltar, no entanto, a caracterstica
informal da rea, com a proliferao de loteamentos clandestinos na
dcada de 90, e uma elevao de quase 100% da populao residente
em favelas, no perodo de 1980 a 1990, em toda a Zona Oeste5.
5

S em Campo Grande, a populao residente em favelas passou de 9.458 hab. para

37. 339 hab., segundo Censo do IBGE-1991.

XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

429

2.2 Direo dos fluxos e os determinantes da mudana

de residncia
A literatura sobre mobilidade residencial, de modo geral,
aponta para uma certa regularidade nas decises de deslocamentos
dos diferentes segmentos do mercado habitacional. Para os grupos de
renda alta, o principal fator que impulsiona as trocas de residncia,
est ligado ao meio ambiente fsico e social. Os processos de transformao do uso do solo, que alteram as caractersticas fsicas e sociais
de determinadas reas, podem provocar mobilidade residencial. Na
tentativa de obter maior qualidade de vida, esse segmento do mercado
procura por reas mais aprazveis, menos densas, fora do ncleo
urbano. A acessibilidade a outros setores da cidade (trabalho, comrcio, escolas etc...) menos valorizada por essa classe, pois a sua deciso
atrai investimentos em servios e comrcio, tornando-se, assim, responsvel pela estruturao residencial da cidade.
J a tendncia de deslocamento residencial das classes de
baixa renda respondem a duas lgicas: o ncleo das cidades, onde
pagam aluguis baixos por residncias decadentes, e a periferia, caracterizada pela falta de infra-estrutura, so reas desvalorizadas possibilitando a auto-construo em loteamentos irregulares ou clandestinos.
Um modelo de itinerrio intra-urbano dos migrantes de
baixa renda visto por Conway, Brown (1980), como resultado de trs
prioridades bsicas consideradas pelo migrante:
1) Acessibilidade localizar-se prximo ao local de trabalho, o que possibilitar a reduo nos custos com transporte.
2) Segurana da titulao o ttulo de propriedade lhes
garante a estabilidade e consolidao de sua situao
no ambiente urbano.
3) Amenidades sociais localizar-se prximo amigos e
parentes, para a manuteno dos laos de solidariedade
como estratgia de reproduo familiar.
A literatura sobre o tema da dinmica imobiliria vem
revelando empiricamente, a preferncia dos capitais imobilirios pela
produo de imveis para as famlias de maior renda (demanda solv430

XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

vel), atraindo-as para reas onde seu lucro garantido pela transformao de seu uso. Por outro lado, o estoque residencial proporcionado
pelo deslocamento dessas famlias, utilizado pelas famlias de renda
inferior (teorias de filtering)6. Em ambos os casos, o migrante
intra-urbano est continuamente avaliando como sua nova residncia
poder satisfazer suas necessidades e desejos, modificados por mudanas nas suas prprias caractersticas, e nas de seu ambiente. A procura
dos indivduos/famlias controlada pela avaliao do estoque habitacional, e pela informao e percepo sobre este estoque.
As decises de deslocamento residencial intra-urbano, so
tomadas atendendo a determinadas condies individuais (ciclo de
vida familiar, mobilidade social), e estruturais (relao renda/emprego
e disponibilidade de crdito imobilirio), determinando a direo do
fluxo, que em ltima instncia determinado pelo grau de satisfao/insatisfao com o lugar de origem, no que diz respeito s alteraes urbanas ligadas ao processo de valorizao/desvalorizao do
estoque, que incide tambm na estrutura social da vizinhana. As
relaes entre a mobilidade residencial e a estruturao do espao
intra-urbano, dependem do tipo de famlia que se desloca, e das
caractersticas do lugar de origem e do lugar para onde se deslocam.
Desse modo, as taxas de mobilidade variam com a faixa
etria, renda e condio de ocupao do imvel anterior/atual, impondo diferenas nas exigncias/preferncias por localizao e/ou imvel
dos diferentes segmentos do mercado, em diferentes fases do ciclo de
vida. Quem mais muda de residncia so os mais ricos e os mais jovens
(63,6% tm entre 25 e 44 anos; e 60,3% ganham acima de 10 salrios
mnimos). Esse resultado, em parte explicado por serem os segmentos de maior renda os que possuem melhores informaes e disponibilidade de recursos, e entre os mais jovens esto aqueles que deixam
a casa dos parentes para se casarem, ou morar ss, assim, estarem
iniciando um ciclo de vida familiar que exige maiores mudanas.
Em relao condio de ocupao, vrios estudos (Rossi,
1980; Smolka, 1994), apontam uma maior mobilidade entre aqueles
que ocupam imveis alugados. O fato de j serem proprietrios, reduz
a probabilidade de mudana. O motivo poderia estar no alto custo do
movimento (estimado em 10% do valor do imvel), que inclui custos
6

Ver os trabalhos de Hoyt (1939) e Grigsby (1963, 1977).

XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

431

de transao (escritura, ITBI), e com a mudana em si. Outra explicao est relacionada possibilidade de modificao da atual residncia
pelo proprietrio, atendendo s novas exigncias/necessidades da famlia.
No entanto, a pesquisa contabilizou um nmero elevado
de migrantes j proprietrios (40,3%), aliado ao dos novos proprietrios (42,5%)7. A resposta para este resultado, pode estar, por um
lado, relacionada s transformaes na estrutura da cidade empreendidas pelos investimentos imobilirios, que utilizam diversas estratgias de diferenciao das moradias para atrair demanda, e que
resultam na valorizao/desvalorizao de determinadas reas da
cidade fator de expulso/atrao de famlias de baixa/alta renda. Por
outro lado, as mudanas nas preferncias dos indivduos/famlias, so
tambm resultado das transformaes ocorridas na sociedade, ligadas
ao processo de trabalho, composio familiar etc., como coloca
Taschner (1997), que trazem importantes implicaes para o mercado
habitacional, redefinindo os critrios de localizao e as estratgias de
atuao dos capitais imobilirios.
O grande nmero de inquilinos no mercado de imveis
pode ser interpretado pela elevao no valor dos aluguis nos ltimos
tempos, incentivando-os a recorrerem ajuda de familiares, poupanas prvias etc..., a fim de adquirirem casa prpria. Alm disso, a
propriedade garante acesso fcil crdito bancrio e comercial, prestgio, estabilidade residencial etc.... Isso de certa forma confirmado
pelos percentuais obtidos em relao aos recursos utilizados na compra do imvel por esse segmento, onde 28.8% utilizaram a poupana;
26.2% venderam bens como carro, telefone etc...; 22.4% sacaram seus
FGTS, e o restante pediram emprstimo familiares, SFH etc...
A maior parte dos movimentos de curta distncia. uma
tendncia constatada em outros estudos (Rossi, 1980; Sell, 1983 e
Smolka,1994), cuja hiptese inicial corresponde a uma tentativa de
ajustamento da habitao (suas caractersticas em relao s necessidades familiares), e sua localizao (reas que correspondem aos
desejos de captura de externalidades de vizinhana). Esse resultado
tambm foi constatado por ns, onde do total dos fluxos analisados,
75.1% so intra zonas, sendo que 59,5% realizados na prpria RA
7

Os 17,2% restantes se referem aos que ocupavam imveis de familiares ou cedidos.

432

XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

(regio administrativa), e 47.6% no prprio bairro. A nossa hiptese

que essa tendncia reafirma a delimitao ou segmentao das diferentes classes de renda, identificando-as com seus respectivos locais
de moradia, e portanto, ratificando o padro de segregao social/residencial existente na Cidade do Rio de Janeiro8.
Quando o movimento mais longo, pode se tratar de uma
reacomodao do mercado, melhor explicando, ricos/pobres saindo de
reas desvalorizadas/valorizadas, indo para reas compatveis com seu
status scio-econmico. E nesse aspecto, contrariando os modelos de
migrao dos gegrafos comportamentalistas, que reduzem as decises de localizao dos indivduos/famlias simples erros de avaliao
da vizinhana/rea, afetando sua percepo quanto s caractersticas
sociais do ambiente, entra o importante papel da dinmica imobiliria
na estruturao do espao, via investimentos capazes de deslocar a
demanda, e influenci-la em suas decises.
Para entendermos melhor como ofertantes e demandantes
se relacionam dentro da dinmica de estruturao do espao intra-urbano, analisaremos a matriz de fluxos de origem e destino dos migrantes, entre as zonas urbanas (Ver mapa em anexo).
Tabela 1
MATRIZ DE ORIGEM E DESTINO ENTRE ZONAS URBANAS
NMERO ABSOLUTO*
ZONAS URBANAS

A SUL

TOTAL

90

17

121

B EXP. IMOB.

39

56

C NORTE

12

78

101

D SUBRBIO

16

107

142

E CENTRO

27

34

F OESTE

28

37

106

68

118

122

36

41

491

TOTAL

Fonte: Pesquisa Mobilidade Residencial na Cidade do Rio de Janeiro-IPPUR/UFRJ 1995.

Os trabalhos de Smolka (1983, 1989, 1992), tambm obtiveram o mesmo resultado.

XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

433

Atravs da ordenao de linha (endereo de origem do

migrante) e coluna (endereo da nova residncia), verificamos na
diagonal principal a concentrao dos fluxos intra-zona. As zonas que
apresentam maior nmero de fluxos (origem e destino), so as zonas
A Sul, C Norte e D Subrbio. As zonas que mais expulsaram
moradores, foram as zonas A Sul e D Subrbio; e as que mais
atraram moradores, foram as zonas B Expanso Imobiliria e C
Norte, destacando-se a importncia das RAs 4, 5, 6, 8, 9, 13, 16 e
24. Apresentamos na tabela abaixo que esse resultado no poderia
estar isolado do fato de que existe uma forte relao entre a dinmica
imobiliria, a estruturao intra-urbana e a mobilidade residencial
das famlias.
Tabela 2
DISTRIBUIO PERCENTUAL
DOS FLUXOS INTRA-URBANOS EM 1995
E DAS TRANSAES COM APARTAMENTOS
NA CIDADE EM 75/85/95 POR RA
RA

Total de fluxos

Distribuio percentual de transaes

N. Absoluto

N. Relativ*

1975

1985

1995

4 Botafogo

87

17,71

13,46

9,73

12,20

5 Copacabana

49

9,97

17,52

10,13

11,33

6 Lagoa

29

5,90

10,07

7,40

9,94

8 Tijuca

85

17,31

6,54

5,17

6,05

9 Vila Isabel

61

12,42

5,75

7,40

8,52

13 Mier

63

12,83

7,32

8,92

9,40

16 Jacarepagu

50

10,18

9,54

7,19

5,36

24 Barra da Tijuca

36

7,33

1,18

6,79

10,68

460

93,68

71,38

62,73

73,48

Total

Fonte: Pesquisa Mobilidade Residencial ITBI/95 e Arquivo ITBI/IPPUR/UFRJ.

* Total de casos vlidos N= 491 100.

434

XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

AS RAs mais importantes correspondem a 93,68% do total

de transaes de compra e venda de imveis para fins de residncia,
ou seja, foram adquiridos para moradia, capturados na pesquisa em
1995. E so essas mesmas RAs que possuem as maiores taxas de
transaes com apartamentos, em relao cidade, por duas dcadas!
As reas que esto em processo de mudana de sua estrutura urbana, ou seja, esto sendo objeto de investimentos imobilirios,
e que ainda no completaram o seu ciclo de vida, so reas heterogneas em termos de composio scio-econmica e demogrfica9. Alguns bairros, objeto de transformaes em sua estrutura so mais
moveis, ou seja, a troca de moradores mais intensa, exceo de
Copacabana, que como j dissemos, apesar de estagnada, ainda mantm um percentual de transaes com seu estoque, bastante elevada
devido ao fato de ser o maior submercado de apartamentos da cidade,
e pelas mudanas de uso que vm ocorrendo, com a substituio de
residncias por micro-empresas, principalmente no setor de confeces.
Neste sentido, os motivos das mudanas de residncia,
podero tambm estar relacionados s mudanas na estrutura intraurbana da cidade, no sentido em que as alteraes no uso do solo
implicam em alteraes fsicas e sociais das reas, na estrutura de
preos imobilirios, e nos nveis de satisfao/insatisfao de seus
moradores quanto sua vizinhana.
A direo dos fluxos poder, ento, revelar alguns aspectos
dos motivos das famlias para se mudarem. Assim, os comportamentos
de diferentes tipos de famlia (renda e condio de ocupao do imvel),
recebero influncia das alteraes urbanas que ocorrem na cidade,
onde o estoque residencial, outrora inacessvel para determinado
indivduo/famlia, ao se tornar obsoleto para uns, permite o seu
acesso outros.
A Tabela 3 apresenta os motivos da troca de residncia por
classe de renda e condio de ocupao no imvel anterior/atual.
9

Um exemplo que refora a concluso o alto ndice de idosos nas reas consolidadas da cidade, como o caso de Copacabana, onde a relao de cinco idosos para
cada jovem, em contrapartida com a grande predominncia de jovens nas reas
de expanso da cidade como a RA 24-Barra da Tijuca, onde a relao de um idoso
para cada cinco jovens, conforme dados do Anurio Estatstico do Rio de Janeiro93/94.

XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

435

Tabela 3
DETERMINANTES DA TROCA DE RESIDNCIA
POR CLASSE DE RENDA
E CONDIO DE OCUPAO DO IMVEL ANTERIOR
Motivos

Classe de renda
1-5

5-10

Condio de ocupao

> 10

Total

Prprio Alugado Outros*

Aquisio de casa prpria

83.3

72.9

53.8

9.6

70.8

29.6

100.0

Insatisfao c/o local

11.1

10.6

29.1

77.5

11.3

11.2

100.0

Insatisfao c/o imvel

5.5

12.9

17.6

70.5

15.4

14.1

100.0

Melhoria salarial

2.8

3.5

7.1

41.2

44.1

14.7

100.0

Casamento

2.8

3.5

4.4

54.5

9.2

36.3

100.0

Separao

2.8

7.0

1.1

56.3

31.2

12.5

100.0

Nascimento de filhos

0.0

2.3

6.0

50.0

31.8

18.2

100.0

Recebimento de herana
ou doao

5.5

2.3

2.7

Fonte: Pesquisa Mobilidade Residencial na Cidade do Rio de Janeiro-IPPUR/UFRJ-1995.

* Moravam c/familiares, ou em imveis cedidos etc.

Observa-se que o principal motivo declarado o da aquisio da casa prpria, visto que 59,7% dos migrantes residiam em
imveis alugados, cedidos etc. No entanto, abaixo dele esto os motivos
relacionados insatisfao com o imvel e local. Esse resultado
reforado pela freqncia com que determinados critrios locacionais
so assinalados pelos migrantes, como revela a Tabela 4.
Assim, destacamos os termos propriedade; valor do imvel;
valorizao; aluguel10; qualidade do bairro e IPTU mais barato, e
agrupamos os relacionado s caractersticas do imvel (tamanho,
conforto, garagem), acessibilidade (ao trabalho, servios e comrcio);
s relaes de vizinhana (filhos, sogra, amigos, parentes, vizinhos,
associao de moradores, e j morou no bairro); aos atributos sociais
(segurana e violncia); aos atributos fsicos (barulho, poluio, praia,
verde, melhor vista da cidade); e finalmente ao ciclo de vida familiar
(beb, casamento, separao).
10 O termo aluguel no foi agrupado ao termo propriedade, por ser o ultimo no
apenas o desejo ou objetivo daqueles que eram inquilinos, mas tambm um dos
critrios mais assinalados por aqueles que residiam em imveis cedidos, ou de
familiares.
436

XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

Tabela 4
PERCENTUAL DE FREQNCIA
DOS CRITRIOS DE LOCALIZAO AGRUPADOS
DE ACORDO COM AS VARIVEIS CONSIDERADAS
NAS TEORIAS DE LOCALIZAO RESIDENCIAL POR CLASSE DE RENDA
E CONDIO DE OCUPAO NO IMVEL ANTERIOR
Classe de renda
Critrios

Condio de ocupao

Total
1-5 sm

5-10 sm > 10 sm

Prprio Alugado Outros*

Em
branco

Caractersticas do imvel

69.0

55.6

40.3

96.1

42.9

39.8

21.2

3.7

Relaes de vizinhana

67.6

66.7

71.1

64.7

41.8

38.9

19.3

0.3

Propriedade

48.1

55.6

62.3

43.4

14.6

64.4

20.2

0.8

Atributos locacionais fsicos

43.5

11.2

21.2

39.4

38.1

21.1

9.0

Acessibilidade ao trabalho

33.7

22.2

36.5

25.8

34.7

45.7

19.6

Qualidade do bairro

31.4

19.4

25.9

34.1

50.3

33.5

15.5

0.6

Valor do imvel

26.9

50.0

28.2

24.2

43.4

42.0

12.4

1.8

Acessib. serv. e comrcio

26.5

16.8

23.5

22.4

51.5

39.0

9.5

Valorizao

19.1

8.3

16.5

24.2

66.3

24.5

9.1

Atributos sociais da localiz.

16.2

13.9

18.8

22.0

60.2

37.3

13.2

1.2

Aluguel

1.2

15.8

2.8

27.1

15.4

3.7

86.4

8.6

Ciclo de vida familiar

9.5

5.6

9.4

7.1

47.0

20.4

32.6

Acessibilidade

6.6

8.3

11.8

18.7

41.2

44.1

11.8

2.9

IPTU mais barato

4.3

8.3

4.7

4.4

45.4

40.9

13.6

Fonte: Pesquisa Mobilidade Residencial 1995-ITBI/IPPUR/UFRJ

Vimos na tabela dos determinantes/motivos, que os motivos mais destacados so a aquisio da casa prpria, com peso maior
para os que moravam em imvel alugado, logo aps vem os motivos
ligados s insatisfaes dos indivduos/famlias com a residncia e
localizao atuais/anteriores. O comportamento dos pobres tenderia
a responder s suas necessidades mais imediatas, e seus critrios
associam-se a fatores de ordem econmica, como o esforo em adquirir
a casa prpria para os que moravam em imveis alugados. Para os que
j so proprietrios e esto trocando de imvel, a elitizao de certos
bairros na cidade provocada por processos de renovao urbana e a
reabilitao de reas degradadas, que expulsam a populao local,
pode ser um forte determinante.

XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

437

Observando a Tabela 4, verificamos que a propriedade o

critrio mais importante para as trs classes de renda. O maior
percentual apresentado na faixa de 5 a 10 sm, deve-se ao fato de que
esto nesta faixa de renda a maior parcela de novos proprietrios. Para
esse segmento, o acesso imvel prprio significa estabilidade, prestgio, acesso crdito bancrio. Deixar de pagar aluguel significa poder
acessar outros bens da cesta de consumo, e conseqentemente melhorar suas condies de vida. Porm, de forma agregada, o principal
critrio relacionado ao aspecto econmico para os mais pobres (proprietrios e ex-inquilinos) depois da propriedade, o valor do imvel,
e esse critrio limitador ou condicionador da direo dos fluxos,
limitando assim o universo de opes do mercado habitacional.
Na hierarquia dos critrios, apontada pela freqncia com
que foram assinalados, as variveis referentes s caractersticas do
imvel foram as mais destacadas. Esse fato deve-se ao grande percentual destacado nos motivos para a troca de residncia do fator insatisfao com o imvel anterior, principalmente pela classe 10 sm e de
migrantes proprietrios. Vale lembrar que o segmento com renda
acima de 10 sm o mais representado na pesquisa. Nem por isso, foi
desprezvel a importncia dada esse aspecto pelos segmentos de
renda mais baixa, e pelos ex-inquilinos.
Os resultados dos critrios s reafirmam as concluses
colocadas anteriormente, onde relacionamos as estratgias de valorizao do capital imobilirio, em especial as inovaes/diferenciaes
do imvel, com o deslocamento de famlias de maior renda sua
direo e seus determinantes, que se manifestam no sentido de capturarem externalidades de vizinhana, no caso, imvel com melhores
atributos.
No aspecto econmico, para os indivduos/famlias de maior
renda (> 10 sm) e para os proprietrios que esto trocando de imvel,
a mudana possibilitou uma melhora nas caractersticas do imvel e
de sua localizao em relao ao tipo de vizinhana, isto , realizaram
fluxos ascendentes. A tendncia de localizao marcada pela busca de
externalidades de vizinhana, no sentido de se apropriarem dos atributos naturais e/ou produzidos, de forma utilitria, usufruindo desses
atributos, e de forma monetria, pela aquisio tambm de um ativo que
se valoriza. Ou seja, para estes segmentos, as estratgias de inovao/diferenciao do imvel, incidindo em sua valorizao e na da rea
onde se localiza, determinar a deciso de mudana/localizao.
438

XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

Os ex-inquilinos e os mais pobres11, que ao contrrio dos

proprietrios, realizam a maior parte dos fluxos para o mesmo bairro,
privilegiam o imvel, ou seja, a aquisio da casa prpria. Esse o
critrio principal, a ponto de abrirem mo de uma melhor localizao
em suas decises. No que se refere ao tipo de imvel, as diferenas de
renda definem a escolha. Enquanto para os mais pobres (at 10 sm),
o tamanho e a qualidade do imvel no so to considerados, para os
da faixa de renda acima de 10 sm esses atributos so relevantes.
No aspecto social, as relaes de vizinhana foi um dos
critrios mais destacados pelos migrantes, principalmente para os
segmentos de renda mais baixa, que se utilizam da rede de solidariedade de vizinhos e parentes, como estratgia de sobrevivncia, relacionada principalmente reproduo cotidiana das famlias. Porm,
esse critrio tambm foi destacado pelas classes de renda superior a
10 sm, que tambm se utilizam dessa rede, corroborando para a
confirmao da hiptese de que os indivduos procuram se localizar
prximos aos indivduos de mesma classe de renda, social etc., reafirmando uma segregao social/residencial.
3 A DINMICA IMOBILIRIA E A MOBILIDADE
RESIDENCIAL NO SETOR INFORMAL FAVELAS
Embora existam inmeros trabalhos sobre favelas, que em
grande parte se dedicam aos estudos das relaes entre o perfil
scio-econmico dos favelados, o mercado de trabalho, a condio da
mulher e o comportamento poltico (Valladares, 1982), a questo
habitacional, especificamente no que diz respeito ao uso do solo e aos
processos de construo do espao (construo, tipologia, formas de
financiamento etc.), pouco abordada, deixando uma enorme lacuna
na literatura sobre os processos de estruturao intra-urbana das
cidades.
Sabe-se que a favela se constitui numa forma ilegal de
ocupao do solo, mas pouco se sabe sobre as formas de acesso a este
solo, e dos meios de produo da moradia no ambiente favelado. A
partir de John Turner vrios autores passaram a caracterizar a favela
11 A maior parte dos ex-inquilinos representada na pesquisa, esto na faixa de renda
at 10 sm.
XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

439

como soluo para os problemas habitacionais da populao de baixa

renda, que se traduzem em economia do pagamento de aluguel,
reduo dos gastos com transporte para o trabalho, iseno de impostos, e a possibilidade de construir e/ou ampliar sua moradia de forma
lenta e gradual (Valladares, 1982). Alm disso, ela uma etapa
importante na trajetria residencial das famlias de baixa renda,
fazendo parte, segundo Leeds, Leeds (1978), de uma estratgia de vida
para essas famlias, pois a opo pela favela no reflete apenas uma
opo pelo imvel/residncia em si, mas tambm situaes ligadas s
estratgias de sobrevivncia familiar, tais como a proximidade ao local
de trabalho, ao mercado de trabalho, parentes e amigos etc.).
Lomnitz (1975), num estudo de uma favela no Mxico,
revelou que as redes de solidariedade existentes nas favelas so
consideradas como o elemento da estrutura social mais significativo.
Essas redes de solidariedade permitem explicar o processo de migrao, os padres de assentamentos, a mobilidade residencial etc. Uma
das formas mais significativas do funcionamento dessas redes a
autoconstruo, onde o proprietrio constri sua moradia sozinho e/ou
com a ajuda de amigos e familiares. A mo de obra remunerada pouco
utilizada, a no ser em trabalhos mais especficos, que exigem uma
certa especializao.
Em geral, a casa autoconstruda considerada como um
bem necessrio reproduo da famlia, a sua mercantilizao s
considerada em reas urbanizadas ou com alguma melhoria em sua
infra-estrutura (Beozzo de Lima, 1979). Blank (1979), observou na
favela de Brs de Pina, que as melhorias no local empreendidas pela
sua urbanizao, incentivaram as famlias melhorarem e conservarem suas casas, para quando fosse necessrio, vend-la a um bom
preo. Esse aspecto interpretado por Santos (1979), como parte da
existncia de uma grande complexidade ideolgica e cultural nas
populaes pobres, onde para eles (os pobres), o esforo na construo
pode ser considerado um tipo de acumulao, que transforma a casa
num bem que pode ser trocado no mercado.
Os pobres esto atentos aos jogos dos quais
participam, e nem sempre representam o papel
de contendor que sempre derrotado. Sabem
que as cidades so usadas como objeto de especulao e especulam com o que podem (Santos, 1979. p. 38).
440

XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

3.1 O papel da interveno pblica

na valorizao fundirio-imobiliria da favela
As favelas da Cidade do Rio de Janeiro vm sendo alvo de
intervenes do Poder Pblico desde 1941, com o objetivo de solucionar os problemas advindos com essa forma de moradia. Foram lanados desde ento programas de higienizao de favelas, com a construo de casas em alvenaria substituindo barracos insalubres; de
urbanizao com intervenes nas reas de servios bsicos (gua, luz
e esgoto), que marcaram a presena/atuao da Prefeitura Municipal
e da Fundao Leo XIII. A Igreja, atravs da Cruzada So Sebastio,
entre 1955 e 1960 tambm teve papel importante na melhoria de
algumas favelas.
At 1960 as intenes eram urbanizar e empreender melhorias, fixando a populao local. Porm, no governo Lacerda (19601965), foram lanados programas de remoo, com o objetivo de
eliminar as favelas do cenrio urbano carioca, transferindo a populao para conjuntos habitacionais nas reas perifricas. O fracasso
desse tipo de interveno, com o retorno da populao para as favelas
(ver Valladares, 1978), desencadeou uma nova estratgia de atuao
do governo, criando-se em 1968 a CODESCO (Companhia de Desenvolvimento de Comunidades), cujos principais objetivos eram: urbanizao de favelas para fixao dos moradores; utilizao de mo de obra
local nas obras (gerando empregos); implantao de infra-estrutura
bsica; financiamento de melhoria ou reconstruo das casas e; lotear
e vender lotes individuais. Essa iniciativa foi derrubada pelo sucessor,
Chagas Freitas, que entre 1971 e 1974 reiniciou a remoo das favelas.
Apesar das remoes elas continuaram a crescer e a surgirem novos assentamentos nas reas vazias. Segundo a literatura, as
causas para esse processo de crescimento e proliferao, esto relacionadas s estratgias de sobrevivncia das classes de baixa renda, que
vm a favela no apenas como alternativa de moradia dentro de suas
possibilidades econmicas, mas como soluo para a reduo dos
gastos com transporte, localizando-se prximos ao local de trabalho.
Podemos dizer, ento, que basicamente o Estado definiu
duas polticas de interveno nas favelas do Rio de Janeiro:
1) A remoo, que visava extinguir uma favela de uma
determinada rea, transferindo os moradores para conXI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

441

juntos habitacionais da COHAB (Companhia de Habitao) localizados nas periferias, e provocando descontentamento da populao devido aos efeitos negativos
de tais remoes como o afastamento do local de trabalho, e o rompimento dos laos sociais de solidariedade
existentes nas favelas de origem, o que levou muitas
famlias a retornarem s favelas do ncleo da cidade.
2) A urbanizao das favelas, que ao contrrio da primeira, tinha como objetivo a fixao da populao na favela,
atravs de melhorias na infra-estrutura e servios bsicos. Essa melhoria tem duas conseqncias: um processo de valorizao dos imveis, e a mudana no perfil
scio-econmico dos moradores.
Em pesquisa realizada na favela do Jacarezinho, Souto de
Oliveira (1985) observou a evoluo dos preos dos imveis ao longo
do tempo, em funo das melhorias do padro habitacional, alm de
destacar a diferenciao existente intra-favela devido localizao do
imvel em relao ao comrcio, e principalmente acessibilidade ao
bairro contguo.
Uma conseqncia do processo de valorizao dos imveis,
a concorrncia entre a populao pela posse dos barracos e casas,
assim, as favelas vo deixando de ser opo de moradia para determinada faixa de renda:
Paga-se, e o preo tende a ser cada vez maior,
com o qual se bloqueia a entrada ou se fora a
sada dos trabalhadores de mais baixo poder
aquisitivo, e se configura um processo velado
de expulso (Souto de Oliveira, 1980, p. 169).
Hoje, o Programa Favela-Bairro se constitui na retomada
da problemtica da favela, inserindo-se, deste modo, num processo
caracterizado por descontinuidades no tempo (Davidovick, 1997, p.
1473). primeira vista, parece ser um programa como outros de
urbanizao, no entanto, h que se observar que alm das inovaes,
como a realizao de parcerias envolvendo a concepo do projeto e
seu financiamento, se ampliaram os objetivos, estendendo-os no s
s intervenes fsicas, como sociais (leia-se resgate da cidadania), que
resultariam numa total integrao da favela ao bairro onde se localiza.
442

XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

Por outro lado, no se pode negligenciar, como aponta

Davidovick (1997), o papel dos interesses polticos atuais (aliado s
novas tendncias econmicas mundiais) neste processo, onde o Programa Favela-Bairro se integra a outros, tais como o Rio Cidade,
Revalorizao da rea porturia etc. Neste novo cenrio da economia
urbana, a favelizao aponta como uma questo relevante diante dos
altos nmeros. Existem hoje na Cidade do Rio de Janeiro aproximadamente 570 comunidades carentes, que somam 942.000 moradores,
nmero este creditado ao aumento da pobreza entre os moradores da
cidade, haja visto a diminuio do movimento migratrio.
3.2 Aspectos da estruturao do espao favelado
na Cidade do Rio de Janeiro
A populao favelada na Cidade do Rio de Janeiro cresceu
27,8% entre a dcada de 70 e 80, e 32,0% nesta dcada. A expanso e
crescimento demogrfico da favela vem sendo considerada como problema urbano, e sua evoluo explicada em parte pelas transformaes sociais e econmicas que o pas vem enfrentando nas ltimas
dcadas, que resultaram em ltima instncia, em deslocamentos da
populao para os grandes centros urbanos, em busca de trabalho. Se
por um lado a sua expanso atribuda ao fenmeno migratrio, por
outro, h que se considerar tambm os problemas habitacionais por
que passam a populao brasileira, principalmente a de baixa renda.
A maior parte desses problemas esto relacionados s formas de
produo da moradia, num contexto de crescente valorizao do solo
urbano, e s polticas habitacionais implantadas nos ltimos tempos,
declaradamente voltadas para os segmentos de maior renda12. A
valorizao dos terrenos e imveis no ncleo urbano impedem o acesso
da populao de baixa renda, dada as suas condies salariais, restando
a favela como uma das alternativas para a soluo do problema
12 O desempenho da poltica habitacional, notadamente aquela relativa ao SFH/
BNH, mostrou-se ineficiente ou insuficiente na soluo dos problemas habitacionais dos setores populares, pois apenas 33,3% dos recursos do BNH foram
destinados a esses segmentos. O rebatimento acumulativo dessas polticas o
elevado dficit de moradias existentes hoje no pas, na ordem de 5 milhes segundo
estudo da Fundao Joo Pinheiro. Como conseqncia desse dficit habitacional,
novas formas de morar surgem e ressurgem, tais como cortios, os loteamentos
irregulares perifricos, e o crescimento e adensamento das favelas (Azevedo,
Queiroz Ribeiro, 1996).
XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

443

habitacional, e tambm como estratgia de sobrevivncia (proximidade ao local de trabalho) para esse segmento.
Nas ltimas dcadas, as favelas no s cresceram e se
expandiram como tambm passaram por um processo de transformao interna, imposto pela autourbanizao e melhoria de suas construes. Essa transformao gerou uma valorizao do espao, promovendo uma disputa pela aquisio de um imvel dentro dessas
comunidades valorizadas, caracterizando um mercado imobilirio
concorrencial, tal qual o mercado formal de imveis. A favela, ento,
deixa de ser soluo para os problemas habitacionais das famlias de
baixa renda, para se tornar assim como na cidade legal num lugar
de mercado, que expulsa quem no mais pode arcar com o nus de sua
valorizao interna, e atrai populao de maior renda vindas de outras
favelas, ou at mesmo da cidade formal, excludas do mercado (Smolka, 1992).
O dinamismo do mercado imobilirio das favelas, sobretudo aquelas que so objeto do programa Favela-Bairro, pode ser evidenciado pelos preos dos imveis e pela expectativa de valorizao.
Abaixo podemos verificar que os preos praticados em quatro dessas
favelas apresentam uma forte similitude, indicando uma certa regularidade nesse submercado. Essa regularidade espacial dos preos
reflete a existncia de um mercado regulador da monetizao do solo.
Outro dado interessante da dinmica de formao dos preos nas
favelas a introduo de expectativas de valorizao dos imveis.
Tabela 5
VARIAES DOS PREOS
NAS FAVELAS
Valor antes
do Favela-Bairro*

Valor Futuro*

Mata Machado

R$ 14.272

R$ 23,571

Parque Royal

R$ 12.280

R$ 20.045

Ferno Cardim

R$ 14.000

R$ 16.500

Caminho do Job

R$ 13.363

R$ 16.642

Favela

Fonte: Pesquisa Mercado imobilirio na Favela - IPPUR/UFRJ.

* Preo mdio de uma casa de alvenaria de dois quartos.

444

XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

Em geral, nas reas residenciais de baixa renda, a expectativa de urbanizao se traduz em movimentos de ocupao e/ou
fracionamento ilegal de glebas. Entretanto, nos casos onde a fronteira de ocupao do solo est consolidada, como o caso de grande parte
das favelas cariocas, a expectativa de urbanizao se traduz na elevao dos preos fundirios e imobilirios. Em outras palavras, o mercado imobilirio transforma-se no principal vetor da mobilidade residencial dessas reas e os preos refletem as projees futuras das
melhorias da oferta (atuais moradores) e da demanda (virtuais futuros
moradores). Entretanto, a monetizao do espao das favelas, isto a
consolidao da favela em um submercado fundirio-imobilirio13
integra esse espao em um leque de opes de localizaes da cidade.
Assim, uma famlia que oferece uma certa quantia monetria14 para
dispor de um imvel em uma certa localizao da cidade esta diante
de uma escolha residencial onde suas preferncias e as caractersticas
locacionais urbanas devem ser levadas em considerao.
A ttulo de exemplo dessas opes locacionais nas escolhas
residenciais, listamos abaixo algumas opes de mercado que uma
famlia teria vis--vis os preos dos imveis das quatro favelas objeto
de nosso estudo. Para facilitar as comparaes, utilizamos alguns
critrios (preferncias) utilizados correntemente na literatura sobre
mobilidade residencial intra-urbana. Assim, os modelos clssicos ortodoxos (por exemplo, Alonso, 1964; Muth, 1967 e Fujita, 1989),
insistem na existncia de uma relao compensatria entre o consumo
de espao (casas maiores e mais distantes do centro) e a acessibilidade
(casa menores e mais prximas do centro). Outra caracterstica que
encontramos de forma recorrente na literatura sobre favelas diz
respeito ao ttulo de propriedade fundirio como uma reserva patrimonial familiar. A precariedade da titulao fundiria seria, nesse
sentido, um fator negativo do mercado de imveis nas favelas. Assim,
um imvel com caractersticas e preos semelhantes no mercado
formal, isto com ttulo de propriedade, deveria ser preferido quele
do mercado informal de favelas. Podemos ainda, em nossa simulao
de uma escolha residencial, sugerir que as famlias na favela adquirem
13 O critrio usual para definir um submercado o de substitutibilidade do imvel.
para uma discusso, ver Rothemberg et al., 1991.
14 Na terminologia da economia urbana neoclssica, diramos que essa quantia a
oferta de renda (BID rent) familiar tendo em vista suas preferncias e restries
oramentrias.
XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

445

seus imveis a partir de uma deciso intertemporal onde a estratgia

familiar a do investimento na melhoria do imvel ao longo do tempo.
Nesse caso, as famlias preferem imveis maiores15 e em piores condies de adequabilidade no intuito de melhorar essa residncia ao longo
do tempo. Na Tabela 6, vemos que o mercado imobilirio formal da
Cidade do Rio de Janeiro oferece essas opes a preos competitivos
aos preos da favela.
Tabela 6
PREOS DOS IMVEIS ALTERNATIVOS
Zona

Bairro

Caractersticas

Preos (R$)*

Oeste

Bangu

Casa de 2 quartos

16.000,00

Subrbio
Sul

Campo Grande

12.000,00

Ricardo de Albuquerque

12.000,00

Botafogo

Apartamento conjugado

17.000,00

Norte

Rio Comprido

Casa de 3 quartos modesta

15.000,00

Favela

Ferno Cardim

Casa de 2 quartos

18.000,00

Fonte: Classificados do jornal O Globo e pesquisa Mercado Imobilirio na Favela IPPUR/UFRJ.

* Julho de 1997.

Utilizando como referncia os modelos da teoria da localizao residencial tradicional, o resultado das escolhas das famlias
seria o de preterir a opo favela e adquirir imveis no mercado
formal e em outras localizaes. Porm, o resultado de nossos questionrios nas favelas indicam que as famlias que atualmente esto
comprando imveis nas favelas, confrontadas com as opes acima,
confirmam suas preferncias de residirem na favela16. Esse resultado
nos interroga sobre as preferncias locacionais dessas famlias, e
15 No caso das favelas, um imvel com laje significa a possibilidade de verticalizao
e, portanto, de crescimento da rea do imvel e/ou a possibilidade de comercializao futura.
16 O fato dessas famlias estarem adquirindo seus imveis (aos preos mdios da
tabela) supem que elas tenham tomado suas decises levando em considerao
as outras opes oferecidas pelo mercado. Porm, ao introduzirmos a pergunta
aos adquirentes de imveis na favela, levantamos a hiptese de um problema de
assimetria informacional onde essas famlias no dispunham das informaes de
preos e caractersticas dos imveis, aparentemente, substituveis aos da favela.
Assim, simulamos uma deciso locacional para esses adquirentes com as mesmas
opes da Tabela 6.
446

XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

portanto, os possveis critrios de substitutibilidade que definem os

submercados imobilirios urbanos e os fluxos de mobilidade residencial das famlias.
3.3 Por que e para onde se mudam os pobres
Para responder a pergunta sobre o indicador de substitutibilidade de um imvel e sua localizao e, em particular, procurar
estabelecer algum nexo causal entre este critrio e a relao entre os
submercados imobilirios formais e informais, procuramos identificar
os critrios que determinam as escolhas residenciais das famlias. Em
pargrafos anteriores, apresentamos os resultados relativos as preferncias das famlias nos submercados formais. Nesse item, vamos
procurar identificar os principais critrios de localizao das famlias
que residem em favelas. Para tal, apresentamos abaixo o mapa das
preferncias das famlias residentes em quatro favelas do Rio de
Janeiro.
Tabela 7
FREQNCIA DOS CRITRIOS DE LOCALIZAO POR FAVELA
Favela
Critrios

Parque
Royal

Ferno
Cardim

Mata
Machado

Caminho
do Job

Caractersticas do imvel

12,4

7,5

1,6

5,0

Relaes de vizinhana

22,7

21,3

36,0

17,5

Propriedade

55,7

24,5

20,3

50,0

1,1

1,1

0,0

5,0

21,7

10,6

17,2

7,5

1,0

0,0

0,0

0,0

Atributos locacionais fsicos

Acessibilidade ao trabalho
Qualidade do bairro
Valor do imvel

6,2

8,5

4,7

22,5

29,8

20,2

7,9

20,0

Valorizao

2,1

0,0

1,6

0,0

Atributos sociais da localizao

5,2

7,4

17,2

7,5

Acesso servios e comrcio

Ciclo de vida familiar

Acessibilidade (transporte)
Favela-Bairro

6,2

8,5

25,0

10,0

10,3

10,6

1,6

15,0

1,1

0,0

0,0

0,0

Fonte: Pesquisa Mercado Imobilirio na Favela IPPUR/UFRJ

XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

447

Da mesma maneira que no mercado formal, o critrio de

localizao com a maior indicao aquele que desvela o desejo
familiar de incorporar um patrimnio imobilirio aos seus bens. No
caso do mercado formal, esse patrimnio imobilirio legalizado e sua
propriedade significa direitos, mas tambm obrigaes fiscais. No caso
do mercado informal, adquirir um imvel permite s famlias, sobretudo, redefinir a composio dos seus gastos e garantir uma estratgia
de estabilidade residencial relacionada a proximidade do trabalho
(permanente ou espordico) e a externalidades de vizinhana indispensveis a sua reproduo. Assim, a partir das informaes que
dispomos, identificamos uma relativa similitude no motivo que conduz
as famlias a adquirirem um imvel no mercado formal e informal.
Porm, as estratgias familiares que definem a deciso locacional so
relativamente distintas.
Como enfatizamos anteriormente, o segundo motivo mais
comum entre as famlias mais ricas do mercado formal esta relacionado s caractersticas do imvel. Isto , essas famlias so freqentemente motivadas por uma busca de imveis de melhor qualidade e/ou
melhor localizado na estrutura scio-espacial do parque residencial.
No caso das famlias residentes em favelas, so os fatores relaes de
vizinhana e acessibilidade ao trabalho que apresentam o segundo
maior nmero de indicaes no mapa de preferncias. De fato, o
motivo relaes de vizinhana um fator locacional importante na
estratgia familiar dos moradores de favelada e define um critrio de
insubstitutibilidade em relao aos imveis do mercado formal.
Essas relaes de vizinhana associadas ao fator moradia possibilitam
estratgias de emprego e sobrevivncia que superam em muito eventuais gastos adicionais com essa forma de moradia17.
Assim, a externalidade de vizinhana, apesar de ser um
atributo locacional, transforma-se em um elo importante entre a
deciso de localizao residencial e as estratgias de sobrevivncia das
famlias de baixa renda. Esse nexo, em muitos casos, explica o valor
excessivamente elevado dos preos dos imveis nas favelas. Isto , em
17 Em geral, as relaes de vizinha permitem um reduo dos gastos familiares. Em
nossa pesquisa, encontramos um nmero expressivo de mes solteiras proprietrias de imveis na favela. O emprego dessas chefes de famlia viabilizado pela
existncia de relaes de solidariedade entre vizinhos e parentes na favela em
relao ao cuidado dirio de seus filhos o que permite a sua ausncia do lar durante
a jornada e/ou semana de trabalho.
448

XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

funo da complementaridade da residncia e dos atributos locacionais necessrios ao exerccio de uma atividade remunerada, a presso
da demanda eleva os preos fundirios e imobilirios. Um outro fator
locacional importante que est associado a opo em residir em favelas
a acessibilidade ao trabalho. Porm, a noo de acessibilidade ao
trabalho deve ser definida em um sentido mais amplo do que o trabalho
remunerado regular. No caso das favelas, acreditamos que a acessibilidade ao trabalho incorpora a possibilidade de trabalhos eventuais.
Assim, a proximidade dos servios e do comercio um atributo
locacional em si mesmo, mas tambm deve ser visto como um local
que em funo dos efeitos de aglomerao potencializa a probabilidade
da demanda de trabalhos eventuais. Nesse sentido, se somarmos o
item acessibilidade ao trabalho e acesso a servios e comrcio da
Tabela 7, verificamos que esse ser o principal critrio de localizao
residencial das famlias residindo em favelas.
Essa complementaridade entre os critrios da deciso de
localizao residencial e do mercado de trabalho revelada pelo mapa
de preferncias residncias tambm aparece quando relacionamos as
informaes sobre o local de trabalho com aquelas relativas ao local
de residncia dos chefes de famlias das favelas. Nos mapas sobre a
localizao do trabalho em relao ao local de residncia das quatro
favelas, notamos uma forte similitude no percentual de chefes de
famlia que trabalham no mesmo bairro de sua residncia (ver mapas
em anexo). Apesar das fortes diferenas da localizao na hierarquia
scio-espacial da cidade dessas quatro favelas, praticamente um tero
dos chefes de famlia trabalham no mesmo bairro da favela. Esse
resultado sugere uma forte articulao entre o trabalho e local de
residncia onde a proximidade do local de trabalho viabiliza certas
formas de emprego.
Outro critrio de localizao que podemos destacar referese a acessibilidade das favelas a malha de transportes urbanos. Os
dados revelam que esse item seria o terceiro critrio de localizao na
escala de valores na deciso familiar quando agregamos proximidade
do trabalho e proximidade de servios e comrcio. De certa forma, esse
resultado reafirma a importncia da articulao entre trabalho e
localizao residencial para as famlias residentes em favela, pois, para
aqueles que trabalham distante do local de moradia a acessibilidade a
malha de transporte passa a ser um atributo importante em sua
deciso de localizao residencial. Assim, podemos concluir que a
XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

449

articulao entre o local de moradia e o local (ou possibilidade) de

trabalho no mercado imobilirio informal adquire uma importncia
que no identificamos no mercado de localizao residencial formal.
Como vimos, os atributos locacionais no mercado formal
permitem que a oferta imobiliria introduza de forma recorrente
inovaes espaciais no intuito de induzir a mobilidade residencial das
famlias. No caso do mercado informal, a forte articulao entre o
trabalho e a moradia condiciona a mobilidade residencial a fatores que
podemos classificar como exgenos ao mercado imobilirio. A importncia desses fatores exgenos poderia explicar a dinmica de
funcionamento desse mercado que se caracteriza por seu forte carter
concorrencial onde, ao contrrio do mercado formal, a oferta relativamente passiva e incapaz de promover movimentos de deslocamento
domiciliar das famlias.
No mercado imobilirio formal, a oferta procura introduzir inovaes de produto no intuito de diferenciar localizaes e atrair
uma mesma faixa de demanda solvvel. Assim, a mobilidade residencial adquire uma caracterstica de deslocamento de blocos de famlias
com faixas de renda similares reproduzindo de forma sistemtica uma
mesma externalidade de vizinhana. O resultado scio-espacial desse
processo uma forte segregao residencial urbana onde as localizaes apresentam uma relativa homogeneidade de renda das famlias18.
Porm, nas reas de favela, apesar do forte contedo segregado dessas
comunidade sem relao a estrutura urbana da cidade, verificamos
uma maior disperso das faixas de renda dos chefes de famlia vis--vis
a disperso dos rendimentos dos chefes de famlia dos bairros contguos favela. Em outras palavras, em geral, as favelas apresentam
uma maior heterogeneidade em relao aos rendimentos familiares do
que os bairros formais (Lago, 1997).
Podemos imaginar que o carter concorrencial do mercado
imobilirio das favelas, ou seja a incapacidade da oferta moldar a sua
prpria demanda, tenha alguma relao com essa caracterstica das
favelas serem mais heterogneas que os bairros do seu entorno. Para
ilustrar essa possibilidade, apresentamos na Tabela 8 uma sntese da
trajetria residencial das famlias residentes em favela.
18 Nessa estratgia de atuao dos capitais imobilirios, os preos dos imveis servem
como uma verdadeira barreira invisvel que estabelece as muralhas da segregao residencial. Para uma discusso dessas estratgias, ver Abramo,1998.
450

XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

Tabela 8
%
Mata
Machado

Ferno
Cardim

Parque
Royal

Prpria Favela

20,00

32,43

11,435

8,82

Mesmo Bairro

20,00

5,40

7,14

8,82

Outros Bairros

60,00

59,46

77,14

67,65

2,70

4,29

14,71

100,00

100,00

100,00

100,00

O/D

Outras Cidades
Total

Fonte: Pesquisa Mercado Imobilirio na Favela

Camilho
do Job

IPPUR/UFRJ.

A trajetria residencial das famlias que residem em favelas revelam que os deslocamentos domiciliares so majoritariamente
intra-urbanos19. Porm, esses deslocamentos no apresentam um
padro de deslocamentos de curta distncia, isto intra-favela e entre
bairro e favela. Em sua grande maioria, a origem residencial das
famlias est dispersa em vrios bairros da cidade e isto poderia
explicar a relativa heterogeneidade das favelas. Como sublinhamos
acima, a disperso espacial da origem domiciliar das famlias uma
diferena importante em relao a mobilidade residencial do mercado
formal onde os deslocamentos domiciliares de curta distncia so
predominantes e revelam uma lgica de atuao da oferta imobiliria
cujo objetivo a reproduo espacial da segregao residencial.
Assim, podemos concluir afirmando que as primeiras indicaes de nossa pesquisa sobre o mercado imobilirio nas favelas
revelam que as caractersticas desse submercado, e sua diferena em
relao a lgica de funcionamento do mercado formal, permitem
explicar algumas diferenas nos padres da mobilidade residencial
intra-urbana. Essas diferenas podem ser identificadas nas estratgias
familiares de localizao nos submercados formais e informais e desvelam nexos entre o mercado residencial e de trabalho distintos em
cada um desses submercados. Nesse sentido, acreditamos que os dados
que apresentamos abrem novas interrogaes sobre a articulao
entre as formas de funcionamento dos mercados imobilirios (formal
e informal), o mercado de trabalho urbano (formal e informal) e a
19 Tendo em vista a literatura sobre migraes, espervamos um percentual superior
de famlias tendo como origem de sua trajetria residencial outras cidades.
XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

451

estrutura segregada da cidade20. Enfim, uma abordagem na interface

dos estudos imobilirios e demogrficos que estabelea um dilogo
entre a dimenso comportamental das famlias (preferncias e motivos de localizao residencial) e a lgica de funcionamento dos submercados imobilirios.

20 Esse artigo uma verso preliminar da pesquisa que estamos realizando em vrias
favelas do Rio de Janeiro e que procura identificar as lgicas de funcionamento
dos submercados imobilirios e os padres da mobilidade residencial induzidos
por esses submercados.
452

XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

453

ZONEAMENTO DA CIDADE
SEGUNDO A COMPATIBILIZAO DA RENDA DO CHEFE DA FAMLIA
E CONTIGUIDADE FSICA

Fonte: Pesquisa Mobilidade Residencial IPPUR/ITBI.

4 ANEXO

454

XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP

Fonte: Pesquisa Mobilidade Residencial IPPUR/ITBI.

PERCENTUAL DE TRANSAES IMOBILIRIAS

POR RA NO ANO DE 1995

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456

XI Encontro Nacional de Estudos Populacionais da ABEP