Een

woning
met
toekomst
Auteur: Jules Gielen

Op de Nederlandse woningmarkt spelen op dit moment

een aantal problemen welke grotendeels te maken hebben met de financiering van woningen. Het gaat hierbij vooral om starters die een woning willen kopen en
doorstromers welke groter of juist kleiner willen gaan
wonen. Het probleem bij de starters ligt voornamelijk
bij het verkrijgen van een hypotheek en de doorstromers
kunnen moeilijk verhuizen omdat de huidige woning
nauwelijks verkocht kan worden of de woning onder
water staat. Daardoor is er een dalende verhuisfrequentie in de woningmarkt zichtbaar en is men steeds meer
opzoek naar woningen met een groeipotentie waarin
men voor langere tijd kan wonen. De zogenaamde woningmarktladder is aan het verdwijnen.[1] Demontabele
woningen kunnen hierin voorzien doordat de groei van
de woning volledig naar eigen wens en op een financieel
verantwoorde manier plaats kan vinden. Op de huidige
woningmarkt wordt veel geld uitgegeven aan randzaken
als rente op een hypotheek, verhuizingen en belastingen
bij de aankoop of verkoop van een woning. Wanneer dit
geld in de woning gestopt kan worden, is dat een veel effectievere manier van investeren.

Starters

De starters op de woningmarkt ondervinden de laatste jaren

voornamelijk problemen doordat ze geen of zeer moeilijk een
hypotheek krijgen. Dit terwijl ze wel erg belangrijk zijn voor
de doorstroming op de woningmarkt.[2] Het gebrek aan banen,
tijdelijke contracten, een studieschuld en de voorzichtigheid
van de banken, (onnodig volgens Elco Brinkman, voorzitter van
Bouwend Nederland [2]) zijn hier onder andere oorzaken van.
Hierdoor worden veel starters gedwongen om te gaan huren. Het
is dan ook niet verwonderlijk dat de huurmarkt op het moment
welig tiert (zie figuur 1), al zijn de cijfers sinds 2011 iets minder
zorgwekkend geworden. Veel vraag op de huurmarkt zorgt op
zijn beurt weer voor langere wachttijden en hogere huurprijzen
(een gemiddelde stijging van ongeveer 5% boven de inflatie tussen 2009 en 2012 [3]). Door de stijging van de huurprijzen is het
goed mogelijk dat de kosten van een hypotheek voor een gelijkwaardige woning vaak lager liggen dan huurkosten. De stijgende
huurprijzen zorgen er tevens voor dat van sparen voor een koopwoning nauwelijks sprake meer is, in tegenstelling tot hetgeen
algemeen aangenomen wordt. Ondanks de problemen is er op dit
moment echter wel een voorzichtig herstel onder de starters op de
woningmarkt bemerkbaar [4], waardoor er nog steeds kansen zijn
voor nieuwe woningen.
Naast het feit dat het huren van een woning duurder wordt, is het
tevens geen investering in het eigen vermogen. De huurprijs is
een vergoeding voor het mogen verblijven in een woning. Om het
beschikbare geld optimaal te kunnen benutten is het daarom beter
om starters zo snel mogelijk aan een koopwoning te helpen. Door
onzekerheid op het gebied van werkgelegenheid en hypotheken
is er echter niet veel geld beschikbaar. Een starterswoning mag
daarom niet te duur zijn, maar moet uiteraard wel voorzien zijn
van alle fundamentele elementen van een woning.

Doorstromers

Als men eenmaal een koopwoning bemachtigd heeft, is het allerminst zeker dat deze woning tientallen jaren aangehouden wordt.
Bij veel mensen ontstaat op een bepaald moment de wens om te
verhuizen. Gedurende het leven kunnen er meerdere van deze
momenten plaats vinden. Gezinsuitbreiding of meer financile
mogelijkheden kunnen ervoor zorgen dat men wil verhuizen naar

een grotere woning. Ziekte, een scheiding of ouderdom zijn daarnaast redenen om juist kleiner te gaan wonen. Het kopen van een
grotere of kleinere woning is geen probleem mits men het kan betalen. Het probleem ontstaat op dit moment bij het verkopen van
het huis. Voor de financile crisis zijn de prijzen van woningen
naar een niveau gestegen welke niet conform de echte waarde
van een huis is. Tegelijkertijd zijn er veel hypotheken afgesloten
met zeer soepele terugbetalingsregelingen. Veel eigenaren willen
hun woning op dit moment niet met verlies verkopen, waardoor
de vraagprijzen vanwege de strengere eisen aan hypotheken
op een onbetaalbaar niveau (blijven) liggen. Feitelijk staat de
woning echter al onder water. Op het moment dat huiseigenaren
de woning wel tegen een gereduceerde prijs verkopen, leidt dit
vaak tot een restschuld die op kan lopen tot 50.000 Euro.[5] Dit
zorgt ervoor dat de verhuizing uitgesteld wordt, maar de wens
tot verhuizen blijft bestaan. Dit is zichtbaar in een aantal cijfers:
tussen 2007 en 2011 is er een daling zichtbaar van het aantal
verhuizingen onder doorstromers van koop- naar koopwoning
van meer dan 50% (zie figuur 1), maar het aantal personen met
een verhuiswens steeg naar 14%.[6]
Naast een eventuele restschuld kost verhuizen veel extra geld
omdat behalve de koopsom er ook kosten kleven aan o.a. de
makelaar, de overdracht van het huis, de verhuizing en inrichting. Dit bedrag kan gemakkelijk oplopen tot 5 6% van het
aankoopbedrag. Ook de rente die betaald wordt op de hypotheek
vormt een aanzienlijke maandelijkse kostenpost. Wanneer deze
kostenposten wegvallen, kan het geld in het huis of andere zaken
gestoken worden.

Sociaal aspect

Sociale problemen treden vooral op bij doorstromers. Er kunnen

bijvoorbeeld belemmeringen optreden in de kinderwens omdat
Figuur 1 Mutaties in de verschillende onderdelen van de woningmarkt[6]
Percentage van het aantal verhuizingen in 2011 ten opzichte van 2007, waarbij
gekeken wordt naar zowel starters als doorstromers.

het huis een groter gezin niet toelaat. Belemmeringen ontstaan

ook wanneer men gaat scheiden. Het is niet mogelijk het huis
te verkopen zodat het een blok aan het been van de betrokkenen blijft en de vervelende periode niet afgesloten kan worden.
Wanneer het huis onder water staat, blijven de voormalige
partners ook nog eens met een financile schuld achter. Dit zijn
maar enkele voorbeelden, maar het toont aan dat het niet kunnen
verkopen van een huis niet uitsluitend een financieel probleem
is. Het huren van een (grotere) woning kan de sociale problemen
grotendeels voorkomen of oplossen en dat is precies wat veel
mensen doen volgens figuur 1. Zoals reeds meermaals benoemd
wordt huren echter een steeds duurdere vorm van wonen waarbij
geld wordt besteed maar niet genvesteerd in het eigen vermogen. Een woning welke eigendom is van de bewoners en welke
gemakkelijk aangepast kan worden aan eventuele toekomstige
wensen of situaties heeft daarom de voorkeur.

Demontabel bouwen als mogelijke oplossing voor de

problemen op de woningmarkt

Het is duidelijk geworden dat er een tweetal groepen in de

samenleving zijn waarvoor het kopen van een woning veel problemen oplevert. Voor starters zijn er genoeg goedkope koopwoningen voorhanden en deze worden ook steeds meer gekocht
[4], maar in deze woningen zit geen toekomst en de financiering
van de woning is problematisch. Derhalve moet een demontabele
starterswoning een goedkoop alternatief zijn voor de conventionele woning. Doordat demontabele woningen op een systematische manier en dus goedkoper geproduceerd kunnen worden,
is het aanbieden van een woning voor een zeer interessante prijs
niet onrealistisch.

Schematische weergave van het verschil tussen een

conventionele woningen (boven) en een demontabele
woning (beneden)

Demontabele woning

Conventionele woning

Figuur 2

Grootte van de figuurtjes geeft de relatieve woningrootte, hoogte van investering of impact (tijd en overlast) van een verbouwing aan

Bewoner tevreden met

woning

Winst uit verkoop van (onderdelen van) een woning

Relatief probleemloze verhuizing

Bewoner niet geheel tevreden

met woning

Kosten verbonden aan koop

van woning of verbouwing

Verhuizing met problemen,

voornamelijk door het niet kunnen
verkopen van huidige woning

Verbouwing of ingreep aan

woning

Geen verhuizingen en alles naar wens

Naar verloop van tijd sluiten de starters aan bij de doorstromers
en krijgen ze te maken met de problemen van deze groep (voornamelijk het feit dat veel woningen onder water staan en verhuizen daardoor moeilijk wordt). De demontabele woning moet een
woning zijn welke wel toekomst heeft doordat het gebouw aan
alle fasen van het leven en wensen van de bewoners kan voldoen.
Het is de bedoeling dat te allen tijde n of meerdere onderdelen
van een woning toegevoegd of verwijderd kunnen worden (zie
de visuele tijdlijn op de volgende paginas). Hierdoor ontstaat er
geen noodzaak om te verhuizen wanneer bepaalde gebeurtenissen
in het leven hierom vragen en kan een bewoner zijn of haar huis
volledig naar eigen wens aanpassen. Bij conventionele woningen
zijn er altijd aspecten en elementen van een woning die niet volledig naar wens zijn.
Groeipotentie
Wanneer we naar de huidige woningmarkt kijken, wordt duidelijk dat er al een dalende verhuisfrequentie en een stijgende
woonduur zichtbaar is. Men koopt dus steeds vaker een woning

voor de toekomst met een groeipotentie.[1] Deze dalende verhuisfrequentie is vooral van toepassing op de doorstromers die
veel moeite hebben de huidige woning te verkopen zonder met
een restschuld achter te blijven. De demontabele woning kan perfect in de groeipotentie voorzien omdat de groei van de woning
gemakkelijk en op elk moment plaats kan vinden.
Goedkope, korte en gerichte verbouwingen
Om de groeipotentie van een woning te benutten, gaan veel
mensen naar verloop van tijd verbouwen. Dergelijke verbouwingen hebben over het algemeen betrekking op het aanpassen van
het bestaande huis (bijvoorbeeld het vervangen van een keuken)
of een kleine aanbouw. Het toevoegen van complete kamers
komt zelden voor, iets wat met demontabel bouwen gemakkelijk
gerealiseerd kan worden. Wanneer men in de huidige markt dus
echt groter wil gaan wonen, zal in de meeste gevallen naar een
nieuwe woning gezocht moeten worden en sluit men dus weer bij
de probleemgroep van de doorstromers aan.
Aan conventionele verbouwingen zijn veel kosten verbonden
waarbij de uiteindelijke uitgaven zelden of nooit vantevoren vast

staan en uiteindelijk hoger uitkomen dan gepland. Tevens staat

een verbouwing garant voor een langere periode van stress, rommel en bouwvakkers in huis, waardoor de periode tussen twee
verbouwingen over het algemeen relatief lang is. In het geval van
een demontabele woning staan bij elke aanpassing de kosten vantevoren vast en neemt een eventuele verbouwing zeer weinig tijd
in beslag. Overlast door stof of puin is eveneens niet aan de orde.
Effectief en risicoloos investeren
Bij het demontabel bouwen zoals dat hier wordt voorgesteld,
vindt een investering pas plaats wanneer het geld voorhanden is
of eventueel met behulp van een minimale lening. Hierdoor is het
financile risico vele malen kleiner. Hypotheken worden afgesloten aan de hand van de op dat moment geldende eisen en feiten.
Deze grote leningen worden over vele jaren uitgestreken en met
rente terug betaald. Door de lange duur van de leningen zijn de
risicos erg groot zoals de crisis inmiddels heeft uitgewezen. Het
is niet onrealistisch dat gedurende de looptijd van een lening belangrijke elementen veranderen, zoals het verliezen van een baan
of het in waarde verminderen van een woning. Omdat bij demontabel bouwen over een langere tijd steeds kleine investeringen
plaats vinden, is het financile risico een stuk kleiner. Wanneer
er geen geld is, zal er geen uitbreiding plaats vinden of er wordt
een kleine lening met een korte looptijd afgesloten, waardoor de
gevolgen beter te overzien zijn. Wanneer er geen lening wordt
afgesloten, kan de rente die men bespaart in het huis of bijvoorbeeld de inrichting van het huis genvesteerd worden. Dit bedrag
kan al snel oplopen tot enkele duizenden Euros per jaar.

Op figuur 2 op de vorige pagina wordt schematisch de conventionele woning tegen de demontabele woning afgezet aan de hand
van de aspecten die eerder beschreven zijn. Het is goed zichtbaar
dat bij demontabel bouwen de problematische verhuizingen (het
niet kunnen verkopen van de huidige woningen) niet meer aan de
orde zijn en de investeringen en overlast door verbouwingen een
stuk lager zijn. Ook voldoet een demontabele woning veel beter
aan de wensen van de bewoner dan een conventionele woning.
Daarnaast is het eveneens goed zichtbaar dat een demontabele
woning financieel interessanter is omdat het geld veel gerichter
besteed wordt.

Demontabele woning

Om het idee van een demontabele woning voor het aanpakken

van de problemen op de woningmarkt duidelijk te maken, wordt
er aan de hand van een visuele tijdlijn de mogelijke verschillende
fasen van een woning weer gegeven. De tijdlijn begint bij het
moment dat een starter een woning wil kopen (1) en naarmate
de tijdlijn vordert, komt vanzelf de doorstromer aan bod. De
voorbeelden zoals die op de figuren 1 tot en met 8 te zien zijn,
geven alleen het concept weer. Het ontwerp en de materialen zijn
volledig fictief.
Eerder is duidelijk geworden dat starters moeilijk een hypotheek
kunnen bemachtigen en huren voor de bewoner financieel na-

delig is. Het is daarom van belang om de starter meteen van een
koopwoning te voorzien. Omdat deze woning niet te duur mag
zijn, wordt deze woning ingevuld met alleen de basisfuncties (1).
Na verloop van tijd krijgt de bewoner een vriend of vriendin en
wil men samen gaan wonen, waardoor de wens ontstaat meer
ruimte te creren. Daarom wordt er een erker aangebouwd
nadat een deel van de gevel is verwijderd (2). Om tijd en geld te
besparen wordt dit elementen aan het bestaande huis gehangen,
waardoor er geen fundering aangebracht hoeft te worden (3).

Nu men beide een baan heeft, ontstaat er een kinderwens. Er

dient daarom een extra slaapkamer toegevoegd te worden.
Tevens willen de ouders, om zoveel mogelijk zelf het kind op
te voeden, meer thuis werken. Naast de slaapkamer willen ze
daarom graag een werkkamer. De nieuwe slaap- en werkkamer
zullen niet op de begane grond toegevoegd worden, maar op de
verdieping. De constructie van de begane grond is hierop berekent en na verloop van tijd wordt het dak van de begane grond
vervangen door een tweetal nieuwe units (4).
Naarmate de kinderen ouder worden, moet de grotere gezinsauto
onder een afdak staan, waar de man des huizes ook een kleine
werkplaats krijgt. Aan de zijkant van het huis komt daarom een
garage (5).

Na een bepaalde periode hebben de kinderen het huis weer

verlaten en ontstaat de wens om kleiner te gaan wonen. Zo hoeft
er niet meer zoveel tijd besteed te worden aan het onderhoud
van het huis (de bewoners worden immers ouder) en kunnen de
energie- en belastingtechnische kosten omlaag. Tevens kunnen
de units verkocht worden aan derden of tegen een vergoeding
door de leverancier worden terug genomen. Er wordt besloten om
de tweede slaapkamer aan te houden in het geval dat de kleinkinderen komen logeren. De werkkamer is echter overbodig en zal
worden verwijderd, waarna aan de slaapkamer een gevelelement
wordt toegevoegd om de ontstane opening op te vullen (6 & 7).
Wegens ouderdom en het feit dat de inwoners slechter ter been
worden, is besloten om alleen nog de begane grond aan te houden. Men heeft de auto verkocht, dus ook de garage is niet meer
nodig. Zowel de slaapkamer op de eerste verdieping als de garage
aan de zijkant van het huis worden verwijderd (8).

Breed scala aan mogelijkheden

De tijdlijn zoals hierboven is beschreven is maar n van de

mogelijke manieren waarop een woning zich ontwikkelt. De
kern van het verhaal is dat het voor iedereen in elke levensfase
mogelijk moet zijn om aan de hand van zijn of haar wensen en
financile mogelijkheden het huis op een snelle en probleemloze
manier te kunnen aanpassen zonder dat hierbij een stressvol
bouwproces, verhuizing en onnodig veel geld aan te pas komt. Er
wordt continue en effectief genvesteerd in de woning.

Een woning is echter meer dan de woning alleen. Aspecten als

de directe omgeving en de hoeveelheid buitenruimte zijn ook
van belang voor de beleving en de waarde van een woning. In
sommige gevallen kunnen deze aspecten zelfs leidend zijn in
de keuze om te gaan verhuizen. De demontabele woning kan in
deze aspecten voorzien doordat de woning snel en gemakkelijk
gedemonteerd en verplaatst kan worden. Men verhuist niet van
de ene naar de andere woning, maar neemt de woning mee. Als
er ergens een stuk bouwgrond beschikbaar is, kan men de grond
kopen (wanneer de financile mogelijkheden toereikend zijn) en
de woning daarheen verplaatsen.
Standaard units
Om de demontabele woning naar eigen inzicht vorm te kunnen
geven, is het de bedoeling dat men kan kiezen uit een aantal standaard units met een standaard invulling welke als het ware uit de
catalogus komt. Er kan natuurlijk nooit aan alle wensen voldaan
worden. Daarom zullen er, tegen een meerprijs en langere levertijd, custom-made units verkrijgbaar zijn. Naast complete units
zijn er ook delen en accessoires van een huis verkrijgbaar zoals
een gevel, een dakkapel of een balkon. Het bouwsysteem zal een
open systeem zijn, waardoor bedrijven eigen units en/of accessoires kunnen gaan ontwikkelen. Hierdoor moet er een levendige
markt ontstaan op het gebied van demontabel bouwen en misschien zelfs ook een levendige tweedehands markt. Door de grote
variteit aan modules en accessoires wordt de keuze voor de
consument groot en zal de prijs scherper worden. Het huis wordt
echt een product met aanvullingen en accessoires in plaats van
het starre en dure object zoals het nu in de markt staat.
Wanneer men van een unit af wil, zijn er een aantal verschillende
opties. Het is mogelijk om de unit door te leverancier terug te
laten nemen tegen een kleine vergoeding zodat de leverancier
de unit kan hergebruiken of recyclen. De leverancier kan een
vergoeding betalen omdat in ieder geval de constructie en de onderdelen van de unit direct hergebruikt kunnen worden. Het zelf
verkopen van de unit op een tweedehands markt is een andere
optie zoals eerder al is aangegeven.

Toekomst

Demontabele woningen kunnen de problemen met de huidige

woningen op de woningmarkt niet oplossen. Het demontabel
bouwen kan wel ingezet worden om de starters die vanaf nu de
woningmarkt betreden een alternatief te bieden waar in de toekomst minder financile risicos aan kleven en waar de eigenaar
van een huis volledige controle heeft over de verandering welke
plaats gaan vinden in, aan en rondom de woning. Omdat het huis
geleidelijk kan groeien, hoeven er geen grote leningen afgesloten
te worden en kan in principe al het geld de woning besteed worden in plaats van het afbetalen van een lening met rente. Tevens
is het demontabel bouwen een duurzame manier van bouwen
welke kan voorzien in de wensen en behoeften van de toekomst.
Materiaalbesparing, effectiviteit en het beperken van de overlast
zijn hierbij de belangrijkste aspecten.

Literatuur
1

2
3

4
5
6

Martens, M. (augustus 2013). De veranderde woningvraag en bouwopgave van de gemeente Lansingerland,

HousingAnalysis Onderzoek en Advies Woningmarkt,
Delft
Brinkman, E. (-). Starters onmiskenbaar voor de woningmarkt, NVM, Nieuwegein
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, (maart 2013). Wonen in ongewone tijden, de resultaten van het Woononderzoek Nederland 2012, Rijksoverheid, Den Haag
NVM, (10 april 2014). NVM: herstel zet zich voorzichtig door, NVM, Nieuwegein
Schilder, F. & Conijn, J. (juli 2013). Verhuizen in de
crisis, Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam
Kaashoek, R, (9 september 2013). Effect crisis op de
woningmarktdynamiek. CBS: De Nederlandse economie 2012, pp. 153-164