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FECHA
SUBDIRECCIN
DELEGACION ESTATAL EN PUEBLA
GENERAL DE FINANZAS SUBDELEGACION METROPOLITANA
NORTE
OFICINA PARA COBROS PUE-2201
TESORERIA GENERAL

COMUNICACIN DEL AVALO DE BIENES EMBARGADOS

DIA

MES

ANO

28

07

2005

03089

DEUDOR: FRANCISCO JAVIER BRAMBILA COLOMBRES

REG. PATRONAL: E06-68778-10
ACTIVIDAD.
DOMICILIO: CIRCUITO DE LA ROSA 1-B 1 ANEXO LOMAS 5 DE MAYO, PUEBLA, PUE.
SECTOR:

No. DE CREDITO
006206477
006252265
016033723
016079687
016126077
019014525
019014480
019014601
019014566
039025491
039025492
039025493
029025494
039025495
039025496
039025497
039025498
031202353
038043558
038041050
038045946
038050567
038048253
048000816
041009067
041033340

PERIODO
05/00
06/00
01/01
02/01
03/01
11/01
11/01
11/01
11/01
06/99
07/99
08/99
09/99
10/99
11/99
12/99
01/00
09/03
04/03
08/03
09/03
05/03
10/03
11/03
01/04
02/04

DETALLE DEL ADEUDO

No. DE CREDITO
IMPORTE
986030413
33,299.70
048003433
31,965.27
043003433
32,735.84
048007900
36,212.61
048003211
31,677.12
016172734
3,026.25
016266960
3,026.25
026081219
3,026.25
026128290
3,026.25
019015098
4,558.98
029016496
3,801.84
039025499
3,842.78
039025500
3,531.01
038027431
3,512.06
038000919
3,247.05
038034208
3,218.32
038022386
2,975.57
038024946
39,935.16
039032149
9,712.77
986071542
19,216.63
026223618
17,371.08
026271644
8,003.18
036129262
14,157.85
046033340
6,157.62
048010281
5,889.66
516.18
041057986

PERIODO
01/98
05/99
05/99
06/03
12/03
04/01
06/01
02/02
03/02
12/01
03/02
02/00
07/00
02/03
02/03
03/03
03/03
04/03
06/03
02/98
05/02
06/02
03/03
01/04
01/04
03/04

IMPORTE
34.17
360.32
900.80
2,208.72
2,335.39
24,964.02
28,187.24
26,407.10
23,049.09
7,191.00
4,833.88
2,958.00
5,846.67
11,949.12
22,667.96
10,938.50
23,980.02
22,553.27
20,388.38
.36.38
26,467.40
29,461.53
27,346.26
3,012.60
2,355.86
3,063.71

APARECIENDO EN AUTOS DEL EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO EN QUE SE ACTUA, QUE CON

FECHA 17 DE FEBRERO DE 2003, 8 DE AGOSTO DE 2003, 8 DE SEPTIEMBRE DE 2003, 5 DE NOVIEMBRE DE
2003, 9 DE FEBRERO DE 2004, 24 DE FEBRERO, 4 Y 8 DE MARZO DE 2004 Y 10 DE JUNIO DE 2004, SE
PRACTICO EMBARGO SOBRE BIENES DE SU PROPIEDAD, POR EL ADEUDO AL RUBRO CITADO y ANTE LA
OMISION DE ACUDIR A ESTA OFICINA PARA FIJAR LA BASE PARA LA ENAJENACiN DE LOS MISMOS, SE
PROCEDi A SOLICITAR AVALU DE LOS BIENES QUE A CONTINUACiN SE DETALLAN:
DESCRIPCiN DEL BIEN:
CASA HABITACION UBICADA EN CIRCUITO DE LA ROSA No 1 B 1 COLONIA ANEXO
LOMAS DEL 5 DE MAYO, PUE.
CON SUPERFICIE DE TERRENO 30.00 M2, SUPoDE CONSTRUCCION 60..00 M2

VALOR
$195,000.00

MEDIDAS Y COLlNDANCIAS:
AL NORTE 5.00 M LINDA CON PROPIEDAD PARTICULAR
AL SUR 5.00 MS LINDA CON SERVIDUMBRE DE PASO
AL ORIENTE 6.00 MS. LINDA CON PROPIEDAD DE C. AMALlA ROJAS
AL PONIENTE 6.00 MS. LINDA CON CALLE CIRCUITO LAS ROSAS
CONSTRUCCION EN DOS NIVELES CONSTA DE: ESTANCIA COMEDOR, COCINA
DOS RECAMARAS, BAO COMPLETO Y LOCAL COMERCIAL.
TOTAL: $ 195,000.00
SE ANEXA COPIA DE AVALU:

55/2005

AS MISMO COMUNICO A USTED QUE LOS BIENES ARRIBA DESCRITOS, SALDRN A REMATE EN PRIMERA
ALMONEDA POR ESTA OFICINA EN LAS DOS TERCERAS PARTES DEL AVALO PRACTICADO, DE
CONFORMIDAD ALO ESTABLECIDO EN LOS ARTCULOS 173, 175, 178 Y 179 DEL CDIGO FISCAL DE LA
FEDERACiN.

NOTIFQUESE PERSONALMENTE AL DEUDOR ARRIBA CITADO.

ASI LO ACUERDA Y FIRMA EL SUSCRITO JEFE DE LA OFICINA PARA COBROS 2201 DEL INSTITUTO
MEXICANO DEL SEGURO SOCIAL EN EJERCICIO DE LAS FACULTADES QUE LE CONFIERE EL ARTICULO
277 FRACCIONES I Y 11DEL TEXTO DEL CAPITULO VI, DEL TITULO CUARTO, DE LA LEY DEL SEGURO SOCIAL
PUBLICADA EN EL DIARIO OFICIAL DE LA FEDERAL EL 21 DE DICIEMBRE DE 1975. TEXTO QUE CONTINUA
VIGENTE EN TERMINOS DE LOS ARTICULOS TRANSITORIOS PRIMERO, SEGUNDO Y OCTAVO DEL
DECRETO POR EL QUE SE REFORMAN DIVERSAS DISPOSICIONES DE LA LEY DEL SEGURO SOCIAL,
PUBLICADO EN EL DIARIO OFICIAL DE LA FEDERACION EL 20 DE DICIEMBRE DE 2001, ASI COMO EN LOS
ARTICULOS 158, FRACCIONES 11,V Y VIII Y 159 DEL REGLAMENTO DE ORGANIZACiN INTERNA DEL
INSTITUTO MEXICANO DEL SEGURO SOCIAL, PUBLICADO EN EL DIARIO OFICIAL DE LA FEDERACION EL 11
DE NOVIEMBRE DE 1998 Y REFORMADO MEDIANTE DECRETO PUBLICADO EN EL DIARIO OFICIAL DE LA
FEDERACION EL 19 DE JUNIO DE 2003.
COMUNICO A USTED, QUE UNA VEZ TRANSCURRIDO EL PLAZO QUE ESTABLECE EL ARTICULO 175 DEL
CDIGO FISCAL DE LA FEDERACIN, ESTA OFICINA EJECUTORA PROCEDER A CELEBRAR EL REMATE
DE LOS BIENES EMBARGADOS DE CONFORMIDAD AL CONTENIDO DE LOS ARTCULOS 173 Y 176 DEL
CDIGO ANTES MENCIONADO.

LIC. RAF~L Of~TILLO JURADO

JEFE DE LA gfCINA FfA~A CQ!3ROS PUE-2201

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COORDINACIN

DE COBRANZA

OFICINA PARA COBROS PUE.2201

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DIRECCIN DE AFILIACIN
COBRANZA

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AVALO No:

CARTULA DE AVALO DE INMUEBLES

FECHA:

SOLICITANTE:

55/2005/JLC

HOJA:

27-Jul-05

INSTITUTO MEXICANO DEL SEGURO SOCIAL DELEGACION ESTATAL PUEBLA

SUBDELEGACION METROPOLITANA NORTE

UBICACIN DEL INMUEBLE:

CIRCUITO DE LA ROSA No. 1B1

COL. ANEXO LOMAS DEL CINCO DE MAYO PUEBLA., PUE.

TIPO DE INMUEBLE:
OBJETO:
PROPSITO:

CASA HABITACION
ESTIMACION DE VALOR COMERCIAL

30.00 M2.

SUP.CONSTRUCCIN

60.00 M2.

ESTIMAR EL VALOR COMERCIAL

VALOR FSICO:

227,500.00

VALOR DE INGRESOS:
VALOR DE MERCADO:

$
$

185,505.88
195,000.00

VALOR COMERCIAL :

195,000.00

OBSERVACIONES:

SUP. DE TERRENO:

EL VALOR ESTIMADO CORRESPONDE AL BIEN DECLARADO

POR EL SOLICITANTE COMO PROPIEDAD DE
SR. FRANCISCO JAVIER BRAMBILA COLOMBRES

CONCLUSIN:

EL VALOR COMERCIAL ESTIMADO CORRESPONDE A :

PUEBLA., PUE. A 27 DE JULIO DE 2005

$195,000.00

AVALO N: 55/2005/JLC

HOJA:

AVALO DE TERRENO Y CONSTRUCCIONES

I.- ANTECEDENTES

FECHA:

Solicitante:

INSTITUTO MEXICANO DEL SEGURO SOCIAL DELEGACION ESTATAL PUEBLA

Domicilio del solicitante:

2O SUR No. 1109 COL. AZCARATE

Inmueble que se vala:

Rgimen de propiedad.
Propietario del inmueble:
Domicilio del propietario:

CASA HABITACION
PARTICULAR
SR. FRANCISCO JAVIER BRAMBILA COLOMBRES
CIRCUITO DE LA ROSA No. 1B1
COL. ANEXO LOMAS DEL CINCO DE MAYO PUEBLA., PUE.

Ubicacin del predio:

CIRCUITO DE LA ROSA No. 1B1

27-Jul-05

PUEBLA., PUE.

COL. ANEXO LOMAS DEL CINCO DE MAYO PUEBLA., PUE.

Objeto del avalo

CONOCER EL VALOR COMERCIAL

Propsito del avalo:

ESTIMAR EL VALOR COMERCIAL

N de cuenta predial:

NO PRESENTADO

N de cuenta del agua:

NO PRESENTADO

Nombre del Perito:

ING. MIGUELANGEL CARIO AGUILAR

Cedula Profesional

618433,

Especialidad:

INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO

II.- CARACTERSTICAS URBANAS

Clasificacin de la zona:

HABITACIONAL

Tipo de construccin:

EDIFICIOS HABITACIONALES EN CONDOMINIO Y CASAS HABITACIN DE UNO Y DOS NIVELES

MODERNAS DE MEDIANA CALIDAD

Intensidad de construccin:

95%

Poblacin :

NORMAL Y FLOTANTE

Contaminacin ambiental:

RUIDO Y HUMOS PROVOCADOS POR VEHCULOS Y POLVOS POR LA PRESENCIA DE VIENTOS

Uso del suelo permitido:

HABITACIONAL

Vas de acceso e importancia:

BLVD. EJERCITOS DE ORIENTE, 2 NORTE Y DIAGONAL DEFENSORES DE LA REPUBLICA

Servicios municipales:

COMPLETOS COMO SON, AGUA POTABLE, ENERGA ELCTRICA, A TRAVS DE REDES AREAS, ALUMBRADO
PUBLICO CON POSFERIA METLICA, CON LUMINARIAS DE LUZ DE SODIO DRENAJE Y ALCANTARILLADO,
BANQUETAS Y GUARNICIONES, ARROYO DE PAVIMENTO ASFLTICO CON ANCHO PROMEDIO DE 8.00 M.,
SERVICIOS DE TRANSPORTE URBANO CERCANO, RED TELEFNICA AEREA.
EQUIPAMIENTO URBANO: CANCHAS DEPORTIVAS, JARDINES, ESCUELAS E IGLESIAS CENTROS COMERCIALES,
SERVICIO BANCARIO, CON NOMENCLATURA Y SEALIZACIONES CLARA DE LAS CALLES, GASOLINERAS.

III.- TERRENO
TRAMO DE CALLES, TRANSVERSALES, LIMTROFES Y ORIENTACIN
EL INMUEBLE SE LOCALIZA EN LA CALLE DENOMINADA CIRCUITO DE LAS ROSAS LIMITADA AL NORTE POR EL RETORNO DEL CIRCUITO
Y AL SUR POR LA CALLE GRAL JOAQUIN COLOMBRES
MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGN:

COPIA DE ESCRITURA VOLUMEN 24 INSTRUMENTO 1252 DEL 2 DE JUNIO DE 1999 INSCRITA

EN EL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD BAJO EL NUMERO 506691 A FOJAS -- TOMO --DEL LIBRO NUMERO 1 QUEDANDO SU COPIA AGREGADA A FOLIOS DEL 356 AL 367 TOMO 27299 DEL LIBRO V EL 22 DE JUNIO DE 1999 CON INDICE DE PREDIO MAYOR 280522

AVALO N: 55/2005/JLC

HOJA:
NORTE

5.00 M. LINDA CON PROPIEDAD PARTICULAR

SUR

5.00 M. LINDA CON SERVIDUMBRE DE PASO

ORIENTE

6.00 M. LINDA CON PROPIEDAD DE AMALIA ROJAS

PONIENTE

6.00 M. LINDA CON CALLE CIRCUITO LAS ROSAS

30.00 M2

SUPERFICIE

CROQUIS DE UBICACIN

CASA HABITACION UBICADA CIRCUITO LAS ROSAS No. 1B1

COL ANEXA LOMAS DEL CINCO DE MAYO PUEBLA., PUE.

Topografa y configuracin:

CON LIGERA PENDIENTE DESCENDIENTE HACIA EL NORTE EN FORMA RECTANGULAR

Caractersticas Panormicas:

ZONA HABITACIONAL

Servicios y/o restricciones:

NINGUNA QUE SE PUEDA APRECIAR O DOCUMENTACIN QUE LO ACREDITE

Densidad habitacional permitida:

250 HAB/HA

Intensidad de construccin permitida:

50 VIV /HA

IV.- DESCRIPCIN GENERAL

Uso actual y tipos de construccin.

PREDIO URBANO CON CONSTRUCCIN DE USO HABITACIONAL EN DOS NIVELES CONSTA

ESTANCIA COMEDOR, COCINA, DOS RECAMARAS, BAO COMPLETO Y LOCAL COMERCIAL

TIPOS

60.00 M

T-I

Instalaciones Especiales

NO TIENE

Nmero de niveles;

DOS

Calidad y clasificacin

AREA HABITACIONAL EN DOS NIVELES

Calidad de proyecto:

REGULAR

Estado de conservacin

BUENO

De la construccin:

MODERNO DE 2 ORDEN

Edad de la construccin

10

AOS

Unidades rentables:

UNA

Vida til remanente

50

AOS

AVALO N: 55/2005/JLC
HOJA:

V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN

Obra negra
Cimentacin:

PROBABLE MAMPOSTERA DE PIEDRA BRAZA ASENTADA CON MORTERO, CEMENTO, CAL Y ARENA,
Y CIMENTACIN DE CONCRETO ARMADO.

Estructura:

ELEMENTOS VERTICALES, COLUMNAS DE CONCRETO ARMADO, CADENAS Y DALAS DE CONCRETO ARMADO

Muros:

TABIQUE ROJO, ASENTADO CON MORTERO, CEMENTO, CAL ARENA ACABADO CON APLANADO Y PINTURA VINLICA

Entrepisos:

LOSAS DE CONCRETO ARMADO

Techos:

LOSAS CONCRETO ARMADO CLAROS CORTOS Y MEDIANOS

Azoteas :

CON PENDIENTE PLUVIAL Y BAJADAS PLUVIALES DE PVC. DE 4 "

Bardas:

NO TIENE

Revestimientos y acabados interiores.

DE MORTERO, CEMENTO, CAL, ARENA, ACABADO FINO Y YESO A TALOCHA ACABADO TIROL PLANCHADO Y PINTURA
Aplanados:
VINILICA

Plafones:

MORTERO CEMENTO, CAL ARENA ACABADO CON TIROL SALPICADO Y PINTURA VINILICA

Lambrines:

LOSETA DE CERAMICA EN MURO REA DE REGADERA DE BAO Y REA HMEDA DE COCINA.

Pisos:

DE CEMENTO PULIDO PARA RECIBIR PISO LOSETA DE CERMICA EN COCINA, EN RECAMARAS Y EN BAOS
ASI COMO EN EL EL RESTO DE LA CASA

Zoclo:

VINILICOS

Escaleras:

DE CONCRETO ARMADO CON HUELLAS CUBIERTAS DE LOSETA DE CERAMICA ANTIDERRAPANTE

Pintura:

ESMALTE EN HERRERA, VINLICA EN MUROS

Recubrimientos
especiales:

NINGUNO

Carpintera:
Inst. hidrosanitaria:

PUERTAS DE ACCESO , RECAMARAS Y BAO CON BASTIDOR DE MADERA CON ACABADO EN BARNIZ TRANSPARENTE
TUBERA DE COBRE Y GALVANIZADA, DIFERENTES DIMETROS PARA SUMINISTRO DE AGUA FRA Y CALIENTE,
BAJADAS PLUVIALES DE PVC.

Muebles de bao:

DE COLOR DE MEDIANA CALIDAD

Inst. Elctrica:

OCULTAS Y VISIBLES CON TUBERA POLIDUCTO SALIDAS Y CONTACTOS NORMALES

Herrera:

TUBULAR Y ESTRUCTURAL CLAROS PEQUEOS Y MEDIANOS PUERTA ENTABLERADA

Vidriera:

MEDIO DOBLE BLANCO Y TRANSPARENTE, OPACO EN BAO,

Cerrajera:

DEL PAS DE MEDIANA CALIDAD Y PASADORES FORJADOS

Fachada:

MUROS CON APLANADO DE MORTERO ACABADO CON PINTURA VINILICA

Instalaciones especiales y

NO TIENE

AVALO N: 55/2005/JLC
HOJA:
Consideraciones Previas al Avalo:

EL MTODO COMPARATIVO O DE MERCADO FUE UTILIZADO PARA LA ASIGNACIN DEL VALOR AL PREDIO, PARA EL CASO DE LAS CONSTRUCCIONES SE
ESTIMARON LOS VOLMENES DE OBRA EN FUNCIN DE LA VISITA OCULAR REALIZADA POR EL EXTERIOR EL MES DE JULIO DEL 2005, SE UTILIZARON
VALORES DE REPOSICIN NUEVO SOBRE LA BASE DEL MANUAL BIMSA ASIGNANDO UN FACTOR DE DEMRITO POR EDAD APLICANDO EL CRITERIO DE
ROSS HEIDECKE, AS COMO EL DEMRITO O MERITO POR ESTADO DE CONSERVACIN, CALIDAD DEL PROYECTO, VIDA PROBABLE Y UBICACIN.

SE APLICO UNA TASA DE CAPITALIZACIN POR EDAD Y CONSERVACIN DE 08,5 %, CALCULADA EN FUNCIN DE SU EDAD, ESTADO DE CONSERVACIN,
CALIDAD DEL PROYECTO, UBICACIN.

PARA LA DETERMINACIN DEL VALOR DE CAPITALIZACIN SE APLICARON RENTAS ENCONTRADAS EN LA ZONA SIMILAR. CONSIDERNDOLAS COMO
RENTAS DE TIPO COMERCIAL Y SIMILARES Y LAS DEDUCCIONES CORRESPONDIENTES.

LA DETERMINACIN DEL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE SE REALIZO MEDIANTE EL ANLISIS Y PONDERACIN DEL RESULTADO, DE LOS
PROCEDIMIENTOS DE VALUACIN, QUE A CONTINUACIN SE MENCIONAN:

MTODO FSICO O DIRECTO; BASADO EN MTODO DE MERCADO DE TERRENOS, VALOR REPOSICIN NUEVO TOMADO DE MANUAL BIMSA ; LAS
CLASIFICACIONES SON DE ACUERDO A LAS CARACTERSTICAS DE LOS DIVERSOS TIPOS DE CONSTRUCCIN EXISTENTES, A LOS CUALES SE APLICA
LOS DEMRITOS POR EDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN.

MTODO DE RENTABILIDAD; CONSIDERA QUE SU VALOR CORRESPONDE AL CAPITALIZAR LA RENTA NETA ANUAL REAL O SUSCEPTIBLE DE PRODUCIR, A
UNA TASA DE CAPITALIZACIN DETERMINADA EN BASE A LAS CARACTERSTICAS PROPIAS DEL BIEN VALUADO (Edad, vida remanente, estado de
conservacin, etc.)

MTODO DE MERCADO: ESTA BASADO EN LA COMPARACIN Y HOMOLOGACIN DE OFERTAS SIMILARES AL BIEN VALUADO.

VALOR COMERCIAL: SE DEFINE COMO EL PRECIO PROBABLE QUE TENDRA UN BIEN A LA FECHA DEL AVALO, POR EL CUAL UN VENDEDOR Y UN
COMPRADOR ESTARAN DE ACUERDO EN CELEBRAR UNA OPERACIN DE COMPRA-VENTA, AMBOS CON PLENO CONOCIMIENTO DEL BIEN Y SIN
NINGUNA NECESIDAD IMPERIOSA O URGENTE DE LLEVAR A CABO DICHA OPERACIN.

No. DE AVALO

55/2005/JLC

VII.- VALOR FSICO DIRECTO

LOTE TIPO

EXISTE

VALORES DE CALLE PARA LOTE TIPO

1,250.00

CALCULO DE TERRENO
SUP

P,U

VRN

VRN
30.00

1,250.00

FACTOR

FACT

FACTOR

EDAD

MER

DEMER

37,500.00

VNR

37,500.00

190,000.00

190,000.00

CALCULO DE CONSTRUCCIONES
T-I

60.00

3,800.00

228,000.00

SUMA

60.00

1,266.67

228,000.00

0.83

INSTALACIONES ESPECIALES
$

VALOR FSICO

227,500.00

No. DE AVALO

55/2005/JLC

VIII.- AVALO POR CAPITALIZACIN DE RENTAS

CALCULO DE RENTAS
SE ESTIMA POR ESTADO DE CONSERVACIN UBICACIN Y FUNCIONALIDAD

REA

T-I

60.00

RENTA

RENTA

% DE

M2/MES

MENSUAL

RENTA TOT

DEDUCCIONES

RENTA

RENTA ANUAL

NETA MENS

30.00

1,800.00

100.00%

486.06

1,313.94

10.00

1,800.00

100.00%

486.06

1,313.94

15,767.28

15,767.28

185,505.88

COMPOSICIN DE DEDUCCIONES

VACOS

30.85%

PREDIAL

5.18%

149.94
25.20

MANTENIMIENTO

16.44%

79.92

ADMINISTRACIN

37.03%

180.00

I.S.R

10.49%

CAPITALIZANDO EL PRODUCTO LIQUIDO ANUAL AL TIPO DE INTERS QUE

APLICADO AL CASO RESULTA UN VALOR DE CAPITALIZACIN DE:

51.00 $

486.06

8.50%

No. DE AVALO

55/2005/JLC

CONSIDERACIONES PREVIA A LA CONCLUSION

EL BIEN DESCRITO EN EL PRESENTE AVALUO, CORRESPONDE A LO DECLARADO POR EL PROPIETARIO, NO SE CERTIFICA LA PROPIEDAD LEGAL O RESERVA DE
DOMINIO, QUE SOBRE EL BIEN PUEDA EXISTIR.
LA EXISTENCIA Y CARACTERISTICAS DEL BIEN SE CONSTATARON MEDIANTE VISITA EFECTUADA POR EL EXTERIOR EN EL MES DE JULIO DEL 2005, EN EL DOMICILIO
ANTES INDICADO.
CONSIDERANDO EL BIEN VALUADO SE TRATA DE CASA HABITACION, POR CONDICIONES DE EQUIPAMIENTO, LOCALIZACION SE ENCUENTRA EN CONDICIONES DE
COMERCIALIZACION, POR LO QUE CON LA PONDERACIN DEL VALOR FISICO, EL VALOR DE MERCADO Y LA CAPITALIZACION DE RENTAS OBTENDR EL VALOR
El departamento valuado se encuentra con marcado deterioro por tiempo, uso y falta de mantenimiento, as como
COMERCIAL ESTIMADO DEL BIEN.

la carencia de elementos de construccin referidos a acabados como closet, puertas, piso etc.

RESUMEN DE VALORES

CONCLUSIN DE VALOR / Fsico

CONCLUSIN DE VALOR / Capitalizacin
CONCLUSIN DE VALOR / Mercado
CONCLUSIN DE VALOR

$
$
$
$

227,500.00
185,505.88
195,000.00
195,000.00

** CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL PESOS 00/100 M.N. **

M. A. ING. MIGUEL ANGEL CARIO AGUILAR.

CED. PROF. 618433
ESPECIALIDAD EN INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO
PUEBLA., PUE. A 27 DE JULIO DE 2005

por

No. DE AVALO

CROQUIS DE LOCALIZACIN

55/2005/JLC

No. DE AVALUO

55/2005/JLC

TASA NETA DE CAPITALIZACION EN BASE A CARACTERSTICAS PROPIAS DEL INMUEBLE

CONCEPTO:
EDAD (AOS):

7.00%

7.50%

8.00%

8.50%

9.00%

9.50%

10.00%

10.50%

11.00%

0-5

5-10

10-15

15-20

20-25

25-30

30-35

35-40

> 40

Regular

Deficiente

Malo

Muy malo

Ruinas

Bueno

Adec.

Regular

Deficiente

Malo

Sin uso

Adecuado

Regular

Malo

Psimo

35-40

30-35

15-20

0-15

Cabecera

Esquina

puntos:
CONSERVACIN:

1.00
Nuevo

Excelente

Muy bueno

puntos:
USO EN GENERAL:

1.00
Optimo

Excelente

puntos:
PROYECTO:

Optimo

Muy bueno

Bueno

Deficiente Inadecuado

1.00
> 50

45-50

puntos:
UBICACIN EN LA

Muy bueno
1.00

puntos:
VIDA TIL REMANENTE:

Bueno

40-45

25-30

Manzanero

MANZANA

Cabecera

Esquina

Comercial

Comercial

Intermedio Intermedio

Interior
Residencial

1.00
Exclusiva

Residencial Muy bueno

puntos:
CAPITALIZACIN:
SUMAS:

Interior

Residencial Residencial Comercial Residencial Comercial

puntos:
USO DE SUELO

20-25

1.00

Buena

Media

M. baja

Baja

Proletaria

Suburbana

1.2857
0.0000

1.3571
0.0000

1.4286
1.4286

1.5000
0.0000

1.5714
0.0000

1.00
1.0000
0.0000

1.0714
0.0000

1.1429
3.4286

1.2143
3.6429

Capitalizacin aplicable al caso:

8.500%

No. DE AVALO

55/2005/JLC

MTODO DE CAPITALIZACIN DE RENTAS (Enfoque de INGRESOS)

a) CLCULO DE LAS DEDUCCIONES A LA RENTA BRUTA MENSUAL EN TRMINOS PORCENTUALES.
1. Vacos contractuales
8.33%
5. Administracin
2. Impuesto Predial
1.40%
6. Energa (a. comunes)
3. Agua y drenaje
2.50%
7. Seguros (daos)
4. Conserv./mantenimiento
4.44%
8. Otros:
SUMAN DEDUCCIONES:
Descripcin de las Deducciones

7.50%
0.00%
0.00%
2.83%
27.00%

Los Vacos se consideran como el equivalente de un mese en un ao definido as por la observacin de la oferta en el mercado de locales comerciales en
renta,
El Mantenimiento, por ser la dimensin de la construccin, se considera en promocin del equivalente a un mes de renta en un ao

b) CLCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIN.

8.50%

DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS

TIPO
USO o destino del rea (tipo)

1
2
3
4
5
6

rea (m)

V.U. ($/m)

Renta Bruta Mensual

60.00

30.00

$
$
$
$
$
$

1,800.00
-

60.00

30.00

1,800.00

RENTA BRUTA MENSUAL (R.B.M.), en nmeros redondos: $

1,800.00

486.00

RENTA NETA MENSUAL (R.N.M.) [R.B.M.-D]:

1,314.00

RENTA NETA ANUAL (R.N.A.) [R.N.M. x 12]:

15,768.00

185,505.88

185,505.88

AREA HABITACIONAL EN DOS NIVELES

TOTAL

SUMAN DEDUCCIONES (D):

Capitalizando la Renta Neta Anual RNA al

8.50%

27.00%

resulta un Valor por CAPITALIZACIN de Rentas de:

No. DE AVALO

55/2005/JLC

VII. MTODO COMPARATIVO (Enfoque de MERCADO)

a) COMPARABLES de TERRENOS en VENTA semejantes en USO al que se vala (SUJETO)
N

Ubicacin de la Oferta (comparables)

Uso de Suelo

Ubic.

Form.

Fecha de Cierre

Telfono

Fuente/Antecedente

1 UNIDAD TECNOLOGICO POR ESTADIO CUHabitacional

31-oct-04

294-28-53

294-28-50

2 ARBOLEDAS DE GUADALUPE

Habitacional

31-oct-04

230-24-99

230-24-99

3 3 DE MAYO S/N

Habitacional

1-mar-05

264-2281

SR. CASTILLO

4 COL CLAVIJERO POR FDO M OCA ENTRE Habitacional

17-jul-05

404-89-13

404-89-13

5 16 OTE Y 34 NTE COL HUMBOLT

17-jul-05

235-83-35

235-83-35

Oferta

Habitacional

Precio de VENTA

Area

Precio Unit.

Terrenos

$/m

Factores de HOMOLOGACIN
Uso

Ubic.

Sup.

Form.

R.res.

Topog. Servs.

F.d. *

Valor Unit. resul-

F.r.

tante ($/m)

$175,000.00

240.00

729.17

1.00

1.00

2.00

1.00

1.00

0.90

0.90

1.62

1,181.25

$750,000.00

944.00

794.49

1.00

0.80

3.16

1.00

1.00

0.80

0.80

1.62

1,284.23

$140,000.00

230.00

608.70

1.00

1.00

1.97

1.00

1.00

1.00

1.00

1.97

1,200.24

$125,000.00

310.00

403.23

1.00

1.20

2.18

1.00

1.00

1.10

1.10

3.16

1,275.25

$215,000.00

200.00

1,075.00

1.00

0.80

1.88

1.00

1.00

0.90

0.80

1.08

1,165.38

rea de Lote Tipo o Moda:

200.00 m

rea Terreno Sujeto:

30.00 m

Valor Unitario Promedio Ponderado:

Valor Unitario homologado, en n.r. :

$/m

1,248.00

$/m

1,250.00

b) COMPARABLES de inmuebles en RENTA similares en uso al que se vala (Casa Habitacin))

N

Ubicacin de la Oferta (comparables)

Uso de Suelo

Edad

E.c.

Fecha de Cierre

Telfono

Fuente/Antecedente

1 PRIV 34 PTE 2534

CASA RENTA

15

09-05-04

044-22-24-50-54 224-65-93

2 11 SUR 12305-3

CASA RENTA

15

12-08-04

044-22-23-07-40 044-22-23-07-40-31

3 BOSQUES DE SAN SEBASTIAN

CASA RENTA

15

16-08-04

893-29-09

893-29-09

4 18 SUR 11331 PERIF Y 14 SUR HEROES D CASA RENTA

10

01-03-05

296-64-08

ARMANDO CORNELIO

5 BRAULIO RODRIGUEZ 1803 COL MAESTR CASA RENTA

20

01-03-05

242-64-74

242-64-74

Oferta Precio de RENTA

Inmuebles

Terreno

Constr.

Precio Unit.

$/m

Factores de HOMOLOGACIN
Ubic.

C.U.S.

Edad

E.c.*

R.res.

Acab.

rea

F.d. *

Valor Unit. resul-

F.r.

tante ($/m)

$2,500.00

110

80 $

31.25

1.10

0.83

0.78

1.00

1.20

1.04

1.10

0.97

30.42

$2,100.00

60

90 $

23.33

1.10

0.96

0.78

1.00

1.20

1.06

1.20

1.25

29.18

$2,950.00

60

90 $

32.78

1.10

0.97

0.78

1.00

1.00

1.06

1.10

0.97

31.74

$2,300.00

50

60 $

38.33

1.10

0.95

0.85

1.00

0.90

1.00

1.00

0.80

30.50

$3,000.00

100

80 $

37.50

1.00

0.88

0.70

1.00

1.20

1.04

1.00

0.77

28.72

$/m

30.10

$/m

30.00

Valor Unitario Promedio Ponderado:

reas del sujeto:

30.00

60.0 m

Valor Unitario aplicable, en nmeros redondos:

c) COMPARABLES de inmuebles en VENTA semejantes en uso al que se vala (Valores de Venta incluyendo terreno Y Local)
N

Pisos

Edad

E.c.*

1 RETORNO 3 B No. 27 CASA 1 BOSQUE DE S SEBASTIAN

Ubicacin de la Oferta (comparables)

10

15-04-04

320-54-95

320-54-95

2 PRIV 13 NTE 11406 REAL DE PUEBLA

10

12-08-04

288-99-01

288-99-01

3 INT SOCIAL CONJ CERCA DEL EMPERATRIZ

12

09-07-05

288-62-99

PROMOTORA HABITACIONAL

4 CAM REAL A SN JERONINO 1810 GPE CALERAS

10

17-07-05

240-76-53

CENTURY DIAMANTE

5 FRACC. VILLA FRONTERA

15

17-07-05

220-03-62

220-03-62

Oferta

Uso de Suelo

Precio de VENTA

Terreno

Constr.

Precio Unit.

Inmuebles

$/m

Fecha de Cierre

Telfono

Factores de HOMOLOGACIN
Ubic.

C.U.S.

Edad

E.c.*

Fuente/Informante

R.res.

Acab.

rea

F.d. *

Valor Unit. Homo-

F.r.

logado ($/m)

$250,000.00

76

72 $

3,472.22

1.10

0.80

0.85

1.00

1.10

1.03

1.10

0.93

3,225.57

$270,000.00

60

85 $

3,176.47

1.10

0.92

0.85

1.00

1.00

1.05

1.10

0.99

3,155.48

$315,000.00

84

57 $

5,526.32

1.10

0.78

0.82

1.00

0.90

0.99

0.90

0.57

3,125.41

$270,000.00

62.15

62 $

4,354.84

1.10

0.86

0.85

1.00

1.00

1.00

1.00

0.80

3,500.93

$290,000.00

160

48 $

6,041.67

1.20

0.41

0.78

1.00

1.20

0.97

1.20

0.54

3,263.88

$/m

3,247.90

$/m

3,250.00

Valor Unitario Promedio Ponderado:

reas del sujeto:

30.00

60.00 m

Por tanto, el Valor de Mercado del inmueble que se vala resulta de _____:
VALOR COMPARATIVO (MERCADO)

Valor Unitario aplicable, en nmeros redondos:

60.00 m x

3,250.00 /m, en la cantidad de:

$
195,000.00

No. DE AVALUO

55/2005/JLC
REPORTE FOTOGRFICO

VISTA DEL INMUEBLE UBICADO EN CALLE CIRCUITO DE LAS ROSAS No. 1B1
COL ANEXA LOMAS DEL CINCO DE MAYO
PUEBLA., PUE.